四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终11691号 上诉人（原审原告）：华润置地（成都）发展有限公司，住所地：四川省成都市成华区双庆路6号。 法定代表人：吴秉琪，总经理。 委托诉讼代理人：夏扬，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张富豪，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张洋，男，1989年3月18日出生，汉族，住四川省双流县。 原审被告：成都欧鑫餐饮管理有限公司，住所地：成都市成华区双庆路8号成都万象城259号。 法定代表人：张洋。 上诉人华润置地（成都）发展有限公司(以下简称“华润公司”)因与被上诉人张洋、原审被告成都欧鑫餐饮管理有限公司（以下简称“欧鑫公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初4666号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。张洋、成都欧鑫餐饮管理有限公司经本院依法传唤，拒不到庭参与诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 华润公司上诉请求：撤销一审判决，改判为：一、张洋向华润公司支付2015年12月至2016年5月租金40946.22元以及逾期支付租金的违约金52979.22元（暂计至2017年12月31日，违约金实际金额计算至支付之日止）；二、张洋向华润公司支付2016年1月至5月推广费14957.42元以及逾期支付推广费的违约金20247.58元（暂计至2017年12月31日，违约金实际金额计算至支付之日止）；三、张洋向华润公司支付2015年12月至2016年9月电费59384.00元以及逾期支付电费的违约金70440.03元（暂计至2017年12月31日，违约金实际金额计算至支付之日止）；四、张洋向华润公司支付2015年12月至2016年8月水费1607.88元以及逾期支付水费的违约金1929.89元（暂计至2017年12月31日，违约金实际金额计算至支付之日止）。事实和理由：一审判决中，华润公司与张洋签订的《解除租赁合同协议》中约定的“欧鑫公司完全履行完毕租赁合同及本协议项下的义务，并经华润公司书面确认后的10个工作日内，不计利息退还欧鑫公司交纳的租赁保证金、水电费押金及POS机租金”，从而认定张洋已按租赁合同约定向华润公司缴纳了租赁保证金及水电费押金是缺乏事实基础及法律依据的。张洋根本就没有按照合同约定交纳租赁保证金及水电费押金。《解除租赁合同协议》是华润公司的工作人员参照统一模板制作，属于笔误，并且仅凭《解除租赁合同协议》上的该表述无法直接证明张洋缴纳了租赁保证金及水电费押金，及其缴纳的具体金额。故，一审判决认定事实错误，请求二审法院在查清事实的基础上，支持华润公司的上诉请求。 张洋未发表答辩意见。 欧鑫公司未发表陈述意见。 华润公司向一审法院提出诉讼请求：一、张洋向华润公司支付2015年12月至2016年5月租金40946.22元以及逾期支付租金的违约金52979.22元（暂计至2017年12月31日，违约金实际金额计算至支付之日止）；二、张洋向华润公司支付2016年1月至5月推广费14957.42元以及逾期支付推广费的违约金20247.58元（暂计至2017年12月31日，违约金实际金额计算至支付之日止）；三、张洋向华润公司支付2015年12月至2016年9月电费59384.00元以及逾期支付电费的违约金70440.03元（暂计至2017年12月31日，违约金实际金额计算至支付之日止）；四、张洋向华润公司支付2015年12月至2016年8月水费1607.88元以及逾期支付水费的违约金1929.89元（暂计至2017年12月31日，违约金实际金额计算至支付之日止）；五、欧鑫公司就张洋欠付华润公司所有费用承担连带清偿责任。 一审法院经审理查明，2014年1月3日，华润公司与张洋签订《成都万象城商铺租赁合同》。租赁合同约定：华润公司将位于成都市成华区出租给张洋作为“麦.Ｌｉｆｅｓｔｙｌｅ同一”品牌经营之用，商铺建筑面积560平方米，承租面积351平方米，租赁期限5年。合同第四条中约定：每月租金为每月基本租金或每月营业额提成租金，两者取高，第1年以当月销售额（税前）的8%作为当月租金，第2年以当月销售额（税前）的9%作为当月租金，第3年每月基本租金根据第1年、第2年销售的平均数据确定（第3年租期开始前30天）或当月总销售额（税前）的10%，两者以高者作为当月租金；除首月基本租金于起租日支付外，每月基本租金须于每月第1日支付；上述租金不包括张洋需交付之推广费、管理费、因经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、燃气、电话费等），起租日为免租装修期结束之日止。租赁保证金89102元，在合同签订后5个工作日内支付；租赁期间，如张洋有违反或不履行本合同的行为，并给华润公司造成损失或者损害，在华润公司发出纠正等该行为并赔偿华润公司损失的书面通知后7个工作日内，张洋拒不纠正该等行为并赔偿损失的，华润公司有权直接从租赁保证金中抵扣赔偿款（不影响华润公司对张洋该等行为可行使的任何其他权利或补救方法），以补偿华润公司因张洋该等行为而造成的损失或者损害，但华润公司应抵扣行为发生后3个工作日内书面告知张洋，张洋应在收到前款所述书面抵扣通知的10个工作日向华润公司补足被扣除部分的租赁保证金，否则华润公司有权解除合同。管理费按商铺建筑面积计算每月每平方米45元，于每月第1日支付。推广费按商铺建筑面积计算每月每平方米6元，于每月第1日支付。张洋须自行负担与商铺使用的有关的电话费、水费、电费、燃气费及其他费用，张洋须按商铺独立记录表所示，或按华润公司提供的公共事业单位账单，在收到记录表或账单后7天内支付使用商铺而产生的燃气、电话费用及其他费用。违约责任：张洋逾期交付租金、管理费、推广费及水、电、空调费之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付滞纳金。水、电押金25200元，应于商铺交付之日支付。张洋的收银系统必须与华润公司的ＰＯＳ-ＭＩＳ系统接驳。 合同签订后，双方按合同履行。2014年7月17日，欧鑫公司经工商登记设立。张洋为该公司股东之一，并任法定代表人。2016年8月，欧鑫公司与华润公司签订《租赁合同解除协议》约定：将上述租赁合同约定的租赁截止日期提前至2016年8月14日，欧鑫公司无须因提前终止营业而交纳违约金，无须支付2016年5月15日至2016年8月14日的租金、物管费及推广费，但仍需支付实际产生的水电费。除上述特殊协商外，双方应根据租赁合同第四条在2016年8月14日前结算租金、管理费、推广费等所有相关费用。欧鑫公司完全履行完毕租赁合同及本协议项下的义务，并经华润公司书面确认后的10个工作日内，不计利息退还欧鑫公司交纳的租赁保证金、水电费押金及POS机租金。该协议还约定，租赁合同解除后，基于租赁合同形成的权利义务即告终止，各方均不再依租赁合同向对方主张补偿、赔偿等权利。但签署解除协议后，欧鑫公司未与华润公司就租金、推广费、管理费及水、电等费用予以结算。 一审法院另查明，欧鑫公司按9%营业额提成欠付租金如下：2015年12月欠付7666.82元、2016年1月欠付租金7253.82元、2016年2月欠付租金7815.87元、2016年3月欠付租金6681.24元、2016年4月欠付租金7298.67元、2016年5月欠付租金4229.80元。推广费2016年1月至4月每月3360元，2016年5月推广费为1734.19元，均未支付。拖欠水电费如下：2015年11月15至12月15日为6876.52元，2015年12月15日至2016年1月15日为7899.32元，2016年1月15日至2月15日为6685.38元，2016年2月15日至3月15日为6251.44元，2016年3月15日至4月15日为6303.44元，2016年4月15日至5月15日为6175.52元，2016年5月15日至6月15日为6609.46元，2016年6月15日至7月14日为7089.42元，2016年7月15日至8月14日为6789.38，2016年8月15日至9月14日为312元。合计电费59384元、水费1607.88元。上述水电费已由华润公司支付给物业公司。 一审审理中，经一审法院释明，华润公司根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定选择张洋承担合同责任。 一审法院认为，华润公司与张洋签订的《成都万象城商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规强制性规定，应为合法有效。各方当事人应按合同约定全面、如实履行各自权利及义务。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。根据上述规定，张洋作为欧鑫公司股东为设立欧鑫公司对外签订合同，华润公司根据合同相对性可请求张洋承担合同责任，公司设立后欧鑫公司实际享有合同权利或者履行合同义务的，华润公司也可向欧鑫公司主张权利。现华润公司根据上述司法解释的规定，选择签订合同的相对人张洋承担合同责任符合法律规定，一审法院予以支持。在租赁合同履行期间，张洋未按合同约定及时给付租金等费用，构成违约，应按合同约定承担逾期支付的违约责任即每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付滞纳金。但租赁合同中还约定：租赁期间，如张洋有违反或不履行本合同的行为，并给华润公司造成损失或者损害，在华润公司发出纠正等该行为并赔偿华润公司损失的书面通知后7个工作日内，张洋拒不纠正该等行为并赔偿损失的，华润公司有权直接从租赁保证金中抵扣赔偿款。即按上述约定，在张洋存在违反合同约定逾期支付费用时，华润公司可向张洋发出通知，张洋仍不支付时可从其缴纳的质保金中扣除。《中华人民共和国合同法》第一百一十九规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。而华润公司未按合同约定采取扣除保证金措施，致损失扩大，该扩大的损失应由其自行承担。究其本案，张洋及欧鑫公司虽未到庭参加诉讼，但从双方签订的《解除租赁合同协议》中约定“欧鑫公司完全履行完毕租赁合同及本协议项下的义务，并经华润公司书面确认后的10个工作日内，不计利息退还欧鑫公司交纳的租赁保证金、水电费押金及POS机租金”，应当认定张洋已按租赁合同约定向华润公司缴纳了租赁保证金及水电押金。张洋现欠租金及推广费共计55903.64元，截止2016年4月15日共欠水电费34016.10元，两项合计89919.74元。该部分按合同约定属华润公司损失，均可在租赁保证金中扣除，华润公司因自己行为未扣除，如上所述属自行扩大的损失，再主张张洋支付违约金不当。张洋缴纳的租赁保证金为89102元，按上述扣除后，余817.74元，加上之后的水电费未按期缴纳，应承担违约金。合同中未约定水电押金可在履行期间扣除，但双方解除终止履行合同后，根据押金的性质，华润公司可用水电押金25200元抵扣部分水电费及违约金，不足部分才可向张洋主张支付。按合同约定张洋在收到记录表或账单后7天内支付上述费用，上述水电费截止日期均为每月14日或15日，根据合同约定扣除7天后再按每日2‰计算逾期日。2016年4月15日余817.74元，计算至2016年8月14日逾期113天，违约金为184.81元；2016年4月15日至5月15日水电费为6175.52元，计算至2016年8月14日，逾期83天，违约金1025.14元；2016年5月15日至6月15日水电费为6609.46元，计算至2016年8月14日，逾期52天，违约金687.38元；2016年6月15日至7月14日水电费为7089.42元，计算至2016年8月14日，逾期22天，违约金为311.93元。上述费用合计22901.35元，用押金抵扣后，还余押金2298.65元。2016年7月15日至8月14日水电费为6789.38元，未逾期，用剩余押金抵扣后余4490.73元未付，因双方已于2016年8月14日解除合同，应从2016年8月15日起按每日2‰计算违约金，至付清之日止。2016年8月15日至9月14日水电费为312元，应从2016年9月15日起计算至付清之日止的违约金。综上，按合同约定的租赁保证金抵扣赔偿及根据水电费押金性质，华润公司均可在张洋欠付费用中抵扣。抵扣后，张洋实际欠付水电费为4802.73元及相应违约金，该部分请求一审法院予以支持。对华润公司主张的租金、推广费、及其他扣除的水电费及相应违约金因违反合同约定，不予以支持。张洋及欧鑫公司未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、张洋于判决生效之日起十日内向华润公司支付水电费4802.73元及违约金，违约金具体支付如下：1.以4490.73元为基数按每日2‰从2016年8月15日计算至付清上述款项为止；2.以312元为基数按每日2‰从2016年9月15日计算至付清上述款项为止。二、驳回华润公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5237元，由华润公司负担5000元，张洋负担237元。 本院二审期间，华润公司围绕其上诉请求提交如下新证据： 证据1.张洋付款记录明细表、华润公司银行流水单（2013年12月-2019年9月2日期间），拟证明：1.华润公司与张洋的支付交易惯例均是银行转账；2.从2013年12月至2019年9月2日期间，华润公司与张洋所有银行交易明细中均不存在关于租赁保证金、水电费押金、pos机租金的资金往来记录，故可以证明张洋从未支付过租赁保证金、水电费押金、四川方胜人力资源服务有限公司出具的《代缴证明》、pos机租金。 证据2.华润公司与上海兆妩品牌管理有限公司签署的《华润成都万象城租赁商铺撤场协议》、与黄晓慧签署的《租赁合同解除协议》、与玩具反斗城（中国）商贸有限公司签署的《华润成都万象城租赁商铺退租协议》、与上海保德威服饰有限公司成都成华分公司签署的《华润成都万象城租赁商铺撤场协议》、与三星法绅贸易（上海）有限公司成都万象城分公司签署的《华润成都万象城租赁商铺撤场协议》、与陈中签署的《华润成都万象城租赁商铺撤场协议》，拟证明：1.华润公司与租户签订的租赁商铺撤场协议中均有“甲方不计利息退还乙方缴纳的租赁保证金、水电费押金、pos机押金”条款，而不论租户是否实际缴纳租赁保证金等，该条款是华润公司集团总部制定的格式合同。涉案合同亦有该相同表述仅系笔误，与客观事实不符，事实上张洋并未缴纳任何保证金；2.若租户实际缴纳了保证金，将在其他条款中明确载明已缴纳保证金的金额，而张洋的撤场协议中是没有该相应金额条款的，可以印证张洋事实上未缴纳保证金。 证据3.张荣琴身份证复印件、《开发财务管理部商业核算组岗位分工情况》两份、华润公司与张荣琴签署的《劳动合同》三份、华润公司与四川方胜人力资源服务有限公司签署的《成都商管公司人事代理合同》两份、成都市社会保险网上经办系统社保情况查询记录，拟证明：1.张荣琴原系华润公司员工，在职期间主要负责租赁类商铺结算、收费、欠费催缴等；2.根据张荣琴的说明，张洋从未支付过租赁保证金、水电费押金、pos机租金；3.张荣琴于2018年5月已离职，与华润公司不具有利害关系。 证据4，张荣琴的证人证言，拟证明证人在职期间张洋未交租赁保证金和水电费押金。 对于上述华润公司提交的证据，张洋、欧鑫公司未发表质证意见。 对于上述证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。 除一审认定张洋已按租赁合同约定交纳了租赁保证金及水电押金的事实之外，本院经审理查明的其他事实与一审一致，对此本院予以确认。另补充查明，案涉合同4.1.4条还约定“每月的营业提成租金须于次月第15日前依据本合同4.1.1条约定的营业额提成租金计算方式计算”。 本院认为，案涉的关键问题系张洋是否已向华润公司缴纳保证金及押金。对此，本院认为，依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”及第一百零八条第二款“对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”之规定，本案中张洋应就其已按合同约定缴纳了保证金及押金之待证事实提交证据予以证实，但张洋并未提交足以采信的证据对此予以证实；同时，华润公司为反驳一审认定的该事实提交了张洋付款记录明细表、华润公司银行流水单、华润公司与其他多个商家签订的撤场协议及证人证言，足以使本院认定该已支付保证金及押金之待证事实已处于真伪不明的状态，于此，张洋应对此承担举证不能的不利后果，故本院对一审认定的张洋已交纳保证金、押金之事实不予确认，故一审基于该事实认定而对张洋于本案中应承担的款项给付金额进行扣减亦缺乏事实基础和法律依据，本院予以纠正。故，对于华润公司主张的租金、推广费、垫付的水电费，本院予以支持。对于上述款项的违约金问题，本院认为，依双方签订的《租赁合同解除协议》之约定，租赁合同解除后，基于租赁合同形成的各方权利义务即告终止，各方不再依租赁合同向对方主张补偿、赔偿的权利，尽管张洋对欠付的上诉租金、推广费等约定费用应当支付，但基于双方解除协议时有此放弃赔偿的约定，故华润公司依双方原租赁协议主张迟延给付的违约金已丧失合同根据。为减轻当事人诉累，基于诉讼标的适法性的整体考虑，本院对一审该违约金的判决一并予以纠正。综上所述，华润公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2018）川0108民初4666号民事判决； 二、张洋于本判决生效之日起十日内向华润置地（成都）发展有限公司支付租金40946.22元、推广费14957.42元、电费59384元、水费1607.88元； 三、驳回华润置地（成都）发展有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费5237元，由华润置地（成都）发展有限公司负担2880元，由张洋负担2357元；二审案件受理费5237元，由华润置地（成都）发展有限公司负担2880元，由张洋负担2357元。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  张卫敏 二〇二〇年三月九日 书记员  刘昱君