四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)川0792执异3号 异议人（案外人）彭春秀，女，汉族，生于1966年3月10日，住址：四川省三台县。 委托代理人：陈万德，男，汉族，生于1961年1月25日，住址：四川省三台县。 申请执行人：绵阳市勇胜建筑设备租赁有限公司，住所地：绵阳高新区凝祥寺社区居委会一组，组织机构代码：78470114-6。 法定代表人：邓雪梅，总经理。 委托代理人：陈恒，四川天府风律师事务所律师。 委托代理人：何珞凌，四川天府风律师事务所律师。 被执行人：陈敏，女，汉族，生于1961年7月7日，现住三台县。 被执行人：杨忠全，男，汉族，1957年11月27日出生，住四川省三台县。 本院在执行申请执行人绵阳市勇胜建筑设备租赁有限公司与被执行人陈敏、杨忠全租赁合同纠纷一案中，案外人彭春秀对执行标的即本院（2014）川0792执179号裁定书、协助执行通知书确定的“查封被执行人陈敏、杨忠全在三台县龙家院子（富民新居）修建的房屋第五单元一楼门面”提出书面异议。本院于2020年3月9日受理后，依法进行了听证，并组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 异议人彭春秀称，本院依据（2014）川0792执179号执行裁定书于2014年8月18日，将三台县龙家院子（富民新居）修建的房屋第五单元一楼门面予以查封不当。该门面异议人于2012年8月10日从被执行人杨忠全处购买，当日签订了《房屋买卖合同》并全额支付了购房款，因无法办理产权登记，至今未办理产权证，但该门面应该属于彭春秀所有。对该标的执行损害了异议人的合法权益，请求法院中止对该财产的执行，依法维护异议人的合法权益。 申请执行人绵阳市勇胜建筑设备租赁有限公司称，此异议是彭春秀与他人合谋造假而为：1、《关于销售五单元房屋的申请》没有杨忠全的签名，也不能证明是2012年形成，邓玉树的签名也不能代表相关部门的意见；2、《房屋买卖协议》也没有杨忠全签名，杨志伟代理没有依据，房屋面积错误，单价远超过2012年的房价，金额错误；3、200万元的巨额怎么支付的，没有资金来源信息，收据没有杨忠全签名，只有杨志伟经手；4、协议后面杨志伟的133××××3811电话应该是2012年10月以后使用的，不应该在协议中出现；5、2013年法院对争议房屋进行保全和送达执行时，签收文书也是杨志伟，其从来没有提出涉案房屋已出卖一事。综上，该《房屋买卖协议》系造假所为，请求法院驳回异议人的申请。 经审查查明，绵阳勇胜建筑设备租赁有限公司诉被告陈敏、张和木、杨忠全租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月15日作出（2013）绵高新民初字第369号民事判决书。判决：1、被告陈敏、杨忠全应在本判决生效后十日内支付原告绵阳勇胜建筑设备租赁有限公司塔机进出场费、转运费、租金人民币343360元及违约金34336元，支付塔机折旧赔偿款人民币105150元（折旧计算至2012年6月），合计人民币482846元。2、驳回原告绵阳勇胜建筑设备租赁有限公司的其他诉讼请求。宣判后，原告绵阳勇胜建筑设备租赁有限公司和被告杨忠全均对一审判决不服，提出上诉。绵阳市中级人民法院经审理后于2014年1月26日作出（2014）绵民终字第127号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。在诉讼期间，经绵阳勇胜建筑设备租赁有限公司申请，2013年6月本院作出（2013）绵高新民保字第69号民事裁定书，并向三台县房管局发出（2013）绵高新执保字第105号协助执行通知书，查封了陈敏、张和木、杨忠全在三台县龙家院子（富民新居）修建的房屋第五单元一楼门面。判决生效后，因陈敏、杨忠全未履行生效法律文书确定的义务，绵阳勇胜建筑设备租赁有限公司于2014年3月11日向本院申请强制执行。本院受理该执行案件后，于2014年8月18日依法作出（2014）绵高新执字第179号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人陈敏、杨忠全银行存款600000.00元或查封、扣押其相应价值财产，并依法评估、拍卖。同日发出公告：责令被执行人陈敏、杨忠全或现占有住房的人员，于公告张贴之日起5日内迁出坐落于三台县龙家院子（富民新居）修建的房屋第五单元一楼门面。逾期未履行的，本院将强制执行。2016年6月6日、2018年4月10日、2019年7月4日、2020年1月14日，本院多次在三台县龙家院子（富民新居）修建的房屋第五单元一楼门面张贴续查封公告或限期腾房公告对涉案房屋进行了续查封。并向三台县自然资源局送达了协助执行通知书。 另查明，2007年陈敏以四川勇业建筑工程有限公司的名义与三台县龙家院子16户居民达成《农房改（扩）建合作协议》，并租赁绵阳勇胜建筑设备租赁有限公司的塔机进行施工。从2007年10月至2010年初，龙家院子（富民新居）房屋仅修建到1-4单元楼主体工程及5单元的桩基，造成“烂尾楼”工程，故该16户居民于2011年2月23日与杨忠全签订《授权委托书》，邀请杨忠全继续修建，并表示解除与四川勇业建筑工程有限公司的合作协议。2011年3月杨忠全接手继续修建龙家院子（富民新居）房屋。2011年9月，杨忠全完成了龙家院子（富民新居）房屋1-4单元粉水、厨卫装修及5单元修建。杨忠全接手修建后继续使用了绵阳勇胜建筑设备租赁有限公司的塔机至2011年11月20日，后该塔机一直搁置于工地，由于年久失修出现安全隐患。2012年5月经三台县城乡规划建设和住房保障局责成拆除，因无钱支付拆除费用而将塔机以42000元转让他人。2012年7月22日，陈敏与绵阳勇胜建筑设备租赁有限公司就塔机租金等进行了结算，共欠塔机进出场费、转运费及租金353360元。 三台县龙家院子（富民新居）房屋，因无用地许可证、规划许可证等修建手续,且有拆迁还房、工程款、购房款等纠纷问题，各方当事人均向三台县政府相关部门进行信访，一直无法办理产权。 2011年至2012年期间，杨忠全因资金困难多次在案外人彭春秀处借款没有归还。2019年8月，为抵偿借款，杨忠全之子杨志伟与案外人彭春秀签订两份《房屋买卖协议》，将杨忠全修建的三台县龙家院子（富民新居）房屋第五单元一楼门面230㎡和二楼营业用房230㎡分别以5000元／㎡和4500元／㎡的单价，总价款2185000元卖与彭春秀，并以杨忠全名义出具200万元的收据。协议和收条落款时间均为2012年8月10日。 本院认为，本案的争议焦点为案外人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的物权期待权。 本案中的《房屋买卖协议》并非2012年8月10日签订，而是2019年8月案外人彭春秀与被执行人杨忠全之子倒签的，实际该《房屋买卖协议》是以房抵款协议，案外人彭春秀并未支付购房款，只是用房屋抵偿其借款。案外人彭春秀也未实际占有该房屋，更未办理房产登记手续。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”。依照该规定,被执行不动产上的物权期待权欲产生排除强制执行的效力,该条规定的四个要件必须同时具备。本案中,涉案房屋的买卖协议实际是以房抵款协议，该协议签订于法院查封房屋之后,且案外人至今未合法占有该房屋。案外人不符合法律规定的物权期待权的形式要件,不能排除对案涉房屋的强制执行。其提出的执行异议理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人彭春秀的异议请求。 本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 彭         宗         诚 人民陪审员 王志立人民陪审员蒲桂林二Ｏ二0年三月十三日 书 记 员 梁         雁         昕