广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初311号原告：佛山源海发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**************。统一社会信用代码914***********330L。法定代表人：列某1。委托诉讼代理人：陈佳娜，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：何红斌，广东至高律师事务所律师。被告：龚国军，男，汉族，1987年3月8日出生，住广东省始兴县************。公民身份号码440************316。委托诉讼代理人：周贺，广东天骅律师事务所律师。原告佛山源海发展有限公司与被告龚国军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人何红斌、被告龚国军及其委托诉讼代理人周贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认编号为YHZL-2017-046-2的《佛山市智慧新城租赁合同》已于2019年8月30日解除；未履行合同金额为431392.45元；2.被告向原告支付2019年5月至2019年8月的租金42759.65元；3.被告向原告支付自2019年8月31日起至实际交还房屋之日止的占有使用费（按12151.9元/月计算，暂计算至2019年11月18日为32000元）；4.被告向原告支付违约金100000元；5.确认租赁保证金50000元归原告所有；6.被告立即腾空租赁房屋，并将工商注册登记及其他注册登记等迁出租赁房屋，向原告交还位于佛山市禅城区*************之二单元的商铺，如被告未能在限定期限内腾空的，则按照租赁保证金的标准即50000元/月支付继续占用的使用费至腾空之日止；7.本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第六项诉讼请求为：被告立即将工商注册登记迁出租赁房屋，如被告未能在限定期限内迁出的，则按照租赁保证金的标准即50000元/月支付继续占用的使用费至迁出之日止。事实和理由：2017年7月27日，原、被告签订编号为YHZL-2017-046-2的《佛山市智慧新城租赁合同》，约定被告向原告承租位于佛山市禅城区*************之二单元的商铺，面积为413.33平方米，租赁期限为60个月，自2017年8月1日至2022年7月31日止。2018年2月1日至2019年7月31日期间的租金为10333.25元/月，2019年8月1日至2021年7月31日期间的租金为12151.9元/月，于每月7日前支付当月租金，租赁保证金为50000元，作为履行合同的担保；同时，第十一条第6款约定，如被告逾期30日不全部支付逾期应付款的，原告有权解除合同，收回租赁单元，没收租赁保证金，同时被告还应当向原告支付相当于本合同第六条第1款租赁保证金的两倍违约金，并赔偿给原告带来的经济损失；第十一条第7款约定，被告不按合同规定交还租赁单元，被告每月应按本合同第六条第1款租赁保证金的标准向原告支付其占用租赁单元期间的租金。2019年8月30日，因被告从2019年5月起又开始拖欠租金，原告委托律师向被告发送律师函，明确租赁合同于该律师函寄出之日起正式解除，没收租赁保证金，要求被告清偿全部未付款项，腾空及迁出租赁房屋。被告签收该律师函，因此，双方之间的租赁合同已于2019年8月30日正式解除。但被告收到上述律师函后及在原告多次发送催收函的情况下，仍未向原告清偿从2019年5月至今的租金及房屋占有使用费等欠付的费用，亦未腾空及迁出租赁房屋，毫无继续履约的诚意及行动。原告为维护自身的合法权益，只能依据合同约定及法律规定，提起本案诉讼，请求法院查明案件事实，判决支持原告的全部诉讼请求。另外，原告已于2019年11月8日、11月11日、11月15日将涉案房屋内被告的物品搬离，原告主张被告实际交还房屋之日系2019年11月15日。被告辩称：第一，涉案房屋租赁合同的实际履行主体并非被告，而是佛山市春尚秋德餐饮管理有限公司（以下简称春尚秋德公司），因本案租赁合同所产生的权利义务均归于春尚秋德公司。原告起诉主张被告个人承担本案租赁相关费用，没有事实根据，应予驳回。第二，签约背景。被告是春尚秋德公司的股东，持股比例50%，在筹备春尚秋德公司过程中，2017年7月26日被告与原告签订本案租赁合同，承租本案商铺作为春尚秋德公司的经营场所。春尚秋德公司自2017年10月23日成立起即在涉案商铺开展经营活动，实际享有合同权利及实际履行合同义务。春尚秋德公司成立后，被告曾向原告提出变更承租主体，要求在租赁合同原件上加盖春尚秋德公司的公章，但原告当时告知被告没必要更改合同，反正都是公司使用、公司交租。第三，涉案租赁合同在2019年8月30日已经解除。北京市中伦（广州）律师事务所接受原告委托，代理原告于2019年8月30日向被告发送律师函，明确涉案租赁合同自律师函寄出之日正式解除，被告对合同的解除予以认可。但合同解除后，原告无权再依据涉案租赁合同主张任何费用。第四，被告的租金已经缴纳至2019年6月，从2019年7月才开始拖欠租金，原告主张2019年5月、6月的租金属于重复主张，与事实不符。2019年10月，被告到租赁商铺内找一些私人物品，发现商铺内的公司物品已经全部被清空，因此原告主张被告自2019年8月31日起支付占有使用费以及腾空租赁物业，均无事实根据。第五，租赁合同中的违约金条款显失公平，“每日0.2%”的违约金过高，“租赁保证金两倍”的违约金更加畸高、不合理，应当进行调整，原告关于违约金的主张不应支持。第六，因原告起诉的是被告个人，诉讼请求第六项涉及工商注册地址注销，应由春尚秋德公司履行的义务，被告作为公司股东，无法履行注销工商登记的义务，故该诉请应针对公司提出，而非针对被告个人。综上，被告认为原告起诉的部分赔偿项目的金额过高，缺乏事实及法律依据，请求法院查清事实并依法予以调整，驳回其不合法诉请。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照，被告身份证，证明原、被告主体资格。2.房产证，证明原告是租赁房屋的产权人。3.《佛山市智慧新城租赁合同》，证明原、被告双方之间的租赁关系，以及对租赁期限、租金数额、违约责任等进行了明确的约定。被告未按照合同约定向原告按期足额支付租金，原告有权按照合同约定追究被告的违约责任。4.关于催促《智慧新城房屋租赁合同》租金费用缴付函2份、EMS快递单2份、妥投证明2份、律师函（2019年8月30日）及EMS快递单、邮件查询单，证明就被告欠付租金的事宜，原告向被告多次催收；原、被告双方的租赁合同已于2019年8月30日解除。5.律师函（2019年10月10日）、EMS快递单、邮件查询单，证明原告在2019年10月10日再次向被告发出解除合同的通知，及要求被告在律师函寄出之日起7日内提出并请求法院确认合同解除的效力，并腾空租赁单元交还给原告，逾期未腾空，原告将直接对租赁单元进行清理，由此产生的任何损失均由被告承担，但被告在签收该律师函并未理会，原告为防止损失进一步扩大，于2019年11月8日、11月11日、11月15日分三次将被告仍遗留在租赁单元内的物品进行清理造册，并转移至另一处保管。6.清理现场的照片（照片备注清理时间、清理时对被告物品进行清点的明细表），证明原告所述在2019年11月份分3次清理被告物品。被告在诉讼中举证：1.春尚秋德公司企业信用信息公示信息，证明被告与原告签订涉案合同是在春尚秋德公司的筹备期间，目的及用途均是用于该公司的经营活动，该公司的实际登记住所与涉案物业地址一致，因此涉案物业的全部权利义务应全部由该公司承担，被告仅是该公司其中一名股东，如因公司筹备期间个人签订合同就判定公司的债务全部由其个人承担，有违公平。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据4中的关于催促《智慧新城房屋租赁合同》租金费用缴付函、EMS快递单及妥投证明各2份、证据5，原告能够提供证据核对，被告提出异议但未能提供反驳的证据，本院确认证据的真实性；证据6，原告能够提供证据原件予以核对，本院确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年7月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《佛山市智慧新城租赁合同》（编号：YHZL-2017-046-2），主要约定：一、租赁单元1、甲乙双方同意，由甲方按本合同约定的条件将座落于佛山市禅城区*************之二单元出租给乙方作商铺用途。2、租赁单元的计租建筑面积为413.33平方米。二、租赁期及免租期1、本合同租赁期为60个月，自2017年8月1日至2022年7月31日止（含免租期）。甲方应于租赁期开始日前按本合同约定将租赁单元交付乙方使用。2、本合同租赁期内乙方享有6个月的免租期，即2017年8月1日至2018年1月31日。免租期属一次性优惠，并不适用于任何续租或租期延长。3、免租期内乙方无需向甲方支付租赁单元的租金及物业服务费，仍应依约缴付使用室内空调等产生的水电费及其他费用。三、租金及税费1、本合同租赁期内乙方承租租赁单元的租金按本合同第一条第2款规定的租赁单元的计租建筑面积计算，具体如下：租赁期限单价（元/月/㎡）总金额（元/月）总金额（元/年）2017.8.1-2018.1.31免租期2018.2.1-2019.7.312510333.251239992019.8.1-2021.7.3129.412151.9145822.82021.8.1-2022.7.3134.1514115.22169382.642、乙方应于本合同签订之日支付免租期后的首月租金，之后的租金按自然月以支票或转账方式支付，乙方应于每月七日前支付当月租金。如本合同租赁期的首月或尾月租期不足一个月的，则乙方应按该月的实际租赁天数支付租金。六、保证金乙方应于本合同签订当日一次性向甲方交纳租赁保证金50000元，作为履行本合同的担保。十一、违约责任6、乙方逾期支付租金或本合同规定的其他款项的，每逾期一日，乙方应按应付未付款金额的0.2%向甲方支付违约金。乙方逾期15日仍不全部支付应付款项的，在甲方发出催款通知后5日内乙方仍不支付全部应付款项，甲方有权停止向租赁单元供应水、电、中央空调及相关服务，由此给乙方和任何第三人造成的损失由乙方承担。乙方逾期30日仍不全部支付应付款项的，甲方有权解除合同，收回租赁单元，没收租赁保证金，向乙方追讨应付款项，乙方同时应向甲方支付相当于本合同第六条第1款租赁保证金的两倍的违约金，并承担因此给甲方造成的其他损失。7、乙方不按本合同规定的时间交还租赁单元（包括但不限于搬离并将工商注册及其他注册、登记等迁出租赁单元）的，乙方每月应按本合同第六条第1款租赁保证金的标准向甲方支付其占用租赁单元期间的租金。2019年6月18日、6月25日，原告向被告寄送关于催促《智慧新城房屋租赁合同》租金费用缴付函，催收2019年5月1日至2019年6月30日的租金。2019年8月30日，原告委托的北京市中伦（广州）律师事务所向被告寄送律师函，因被告自2019年5月1日开始欠付租金及违约金，原告函告被告于本律师函寄出之日起正式解除《租赁合同》，租赁保证金由原告予以没收；被告应在限定期限内腾空租赁单元，将工商注册登记等迁出租赁单元，将租赁单元交还原告，逾期未腾空的，原告将按照约定对租赁单元内的物品进行清理。另查明一：佛山市禅城区*************的权利人系原告。另查明二：春尚秋德公司系有限责任公司，于2017年10月23日登记成立，注册地址位于涉案佛山市禅城区*************之二单元，该公司股东为被告与石杰二人。诉讼中，被告陈述：因2019年6月1日被停水停电，被告就没有再营业，也没有与原告办理交接手续。原告陈述：原告未对被告采取停水停电措施。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《佛山市智慧新城租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应依照上述合同约定全面善意履行各自的义务。关于原告主张解除合同的诉请。原告委托律师事务所于2019年8月30日向被告寄送律师函，告知被告于该律师函寄出之日起正式解除双方签订的租赁合同。被告于本案中对此予以确认，同意涉案合同于2019年8月30日解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，本院对原告的该项诉请依法予以支持。关于原告主张被告支付租金的诉请。原告主张被告拖欠2019年5月1日至2019年8月30日的租金未支付，被告抗辩称2019年5月、6月的租金已支付，但未能提供明确有效的证据予以证明，本院不予采纳。原告在诉讼前向被告寄送函件催收2019年5月起的未付租金，亦因被告拖欠租金的行为原告提出解除合同的主张，故本院对原告主张的该诉请予以支持。另，被告认为该合同义务应由春尚秋德公司承担，被告仅作为公司股东无需承担责任。根据合同相对性原则，被告系涉案租赁合同的相对方，原告向被告主张合同权利合法有据，本院予以支持。经计算，被告应向原告支付2019年5月1日至2019年8月30日租金42759.65元（10333.25元/月×3个月+12151.9元/月÷31×30天）。关于原告主张被告支付占有使用费的诉请。原告主张于2019年11月15日清空完毕涉案房屋内被告的物品，主张该日期为被告实际返还房屋之日。被告抗辩称因2019年6月1日原告对涉案房屋采取停水停电措施，被告没有在该房屋继续使用、经营，在同年10月份到该房屋查看时物品已被清空，原告所述的腾空房屋时间与事实不符。被告的抗辩意见缺乏证据证明，且双方没有办理交接手续，现有原告提供的照片和清单，在无相反证据反驳的情况下，本院对原告的该主张予以支持。因此，合同解除后，被告仍占有使用涉案房屋，原告有权主张相应的占有使用费至被告实际返还房屋之日止。经计算，参照合同的租金标准，被告应向原告支付2019年8月31日至2019年11月15日的占有使用费30771.75元（12151.9元÷31×1天12151.9元/月×2个月++12151.9元÷30×15天）。关于原告主张没收租赁保证金的诉请。涉案租赁合同第十一条第6点约定，如乙方逾期30日仍不全部支付应付款项的，甲方有权解除合同，收回租赁单元，没收租赁保证金，向乙方追讨应付款项等。因被告拖欠租金未支付，原告有权向被告主张计收违约金。结合涉案合同的履约程度、被告的违约情节，本院酌定该合同项下的部分保证金30000元归原告所有，剩余部分由原告返还予被告。本院对原告超出部分的诉请不予支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请。原告在主张没收租赁保证金的同时要求被告支付两倍租赁保证金的违约金。对此，原告对被告的违约行为苛以双重惩罚，并不合理，上述30000元保证金归原告所有已弥补原告的损失，原告无证据证明其他的损失，故本院对原告的该项主张不予支持。关于原告主张被告迁出登记的诉请。据查明，涉案房屋地址上登记注册了春尚秋德公司，其股东包括被告及案外人石杰，法定代表人为石杰。因被告作为股东，无法办理春尚秋德公司的工商注册地址迁出手续，故本院对原告的该项诉请不予支持。同理，原告以被告未能限期内迁出工商注册地址为由主张被告支付占有使用费，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告佛山源海发展有限公司与被告龚国军于2017年7月27日签订《佛山市智慧新城租赁合同》（编号：YHZL-2017-046-2）于2019年8月30日解除；二、被告龚国军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山源海发展有限公司支付2019年5月1日至2019年8月30日租金42759.65元；三、被告龚国军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山源海发展有限公司支付2019年8月31日至2019年11月15日占有使用费30771.75元；四、确认《佛山市智慧新城租赁合同》（编号：YHZL-2017-046-2）项下的租赁保证金30000元归原告佛山源海发展有限公司所有；五、驳回原告佛山源海发展有限公司的其他诉讼请求。如被告龚国军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取2336元，由原告佛山源海发展有限公司负担1261元，被告龚国军负担1075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年三月十二日书记员  林 琳附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。