江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初11718号原告：宜兴和瑞机械有限公司，住所地宜兴经济技术开发区荆溪北路10号，统一社会信用代码91320282MA1N3YKC4R。法定代表人：杨宇霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：何俊英，江苏金乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘健锋，江苏金乐律师事务所律师。被告：宜兴市神洲土工材料有限公司，住所地宜兴市新庄街道王婆村，统一社会信用代码913202827579590108。法定代表人：张占元，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱建南，江苏景明律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡建新，该公司副总。原告宜兴和瑞机械有限公司（以下简称和瑞公司）与被告宜兴市神洲土工材料有限公司（以下简称神洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理，由审判员王艳适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭进行审理，原告和瑞公司的法定代表人杨宇霞及委托诉讼代理人潘健锋，被告神洲公司的委托诉讼代理人朱建南、胡建新到庭参加诉讼。后于2020年3月5日公开开庭进行审理，原告和瑞公司的法定代表人杨宇霞及委托诉讼代理人何俊英、潘健锋，被告神洲公司的委托诉讼代理人朱建南、胡建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和瑞公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令原、被告双方于2017年11月10日签订的厂房租赁合同书在2019年6月12日予以解除。2、依法判令被告返还租金34191.78元（自2019年6月12日起至2019年11月15日止的租金，共计156天）。3、依法判令被告赔偿原告损失126850元（含停电2个月搬出承租厂房产生的人工工资损失、停电造成原告正在履行与第三人的合同无法加工只能外发导致利润损失58150元、停电外发加工半成品的运费及机器搬运费10300元、切割机搬运费需要专业人员搬运6800元）。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原被告双方于2017年11月10日签订《厂房租赁合同》，约定承租被告位于宜兴市经济技术开发区的生产车间，年租金8万元，租期自2017年11月15日起至2019年11月15日止。2019年6月12日天，被告无故对原告承租的车间拉闸断电，导致生产全面停止，在报警处理后未果，故诉至法院。被告神洲公司辩称，同意于原告起诉时解除双方签订的租赁合同，但不认可对原告进行任何赔偿。具体理由：一、根据双方合同约定，原告在承租期间应当遵守法律法规，达到环保排放标准等，但自原告承租起一直存在环保和噪音问题，被告多次反应，原告置之不理，至2018年5月17日有村民向12345设诉后仍未采取措施，2019年3月27日大塍村委会又下达了整改通知，原告仍未能采取措施；二、原告仅于2017年11月支付租金8万元，之后仅在2018年12月支付4万元租金说只续租半年，由于原告从未配合我方的整改要求措施，所以我方也同意只续租半年，但原告在2019年5月3日又汇款4万元且没作任何说明，我方多次催他退回，原告也没有任何回复，原告主张要求返还的租金是在租期内的，而这期间原告一直占有使用车间，至今车间钥匙也没有返还，故不同意返还租金；三、2019年6月12日对其进行停电措施是被告的自救措施，双方经派出所协商一致，原告同意将不满足环保要求的喷漆和切割工序移走，我方同意将一半车间面积继续租给原告，但因原告始没有明确答复搬出时间而未实施。至2019年7月17日第二次接警处理后，答辩人已恢复供电，因此停电原因是原告自身违约造成，其造成的损失不应由我方承担。经审理查明，2017年11月10日，甲方神洲公司与乙方和瑞公司签订《厂房租赁合同书》一份，约定“第一条1.1甲方将位于宜兴市经济开发区的原公司老厂区车间位置工厂中间厂房长66米宽20.85米计1376平米租给乙方使用。……2.1租赁期从2017年11月15日起至2019年11月15日止；2.2租赁期满，乙方如需续租，需提前三个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将租赁事项重新协商签订租赁合同，在同等租赁条件下，乙方有优先权；3.1租金为年租金，按60元/平米/年，共计人民币80000元（未含税价，税费有乙方承担）；3.2租金为一年一付，每年需提前三个月在11月20日前付清年度租金，采用先付后租的形式。……5.2乙方在租赁期间须严格遵守国家法律法规及地方政府的有关规定，达到环保排放标准，做好安全防范措施，并积极配合政府和甲方做好相关工作，否则所造成的责任和损失有乙方全部负责。……第七条免责条款7.1若因政府有关规定的需要停止使用或甲方特殊原因（拆迁、出售、诉讼等情况）而导致甲方无法继续履行本合同时，需提前三个月通知乙方，甲方因此而免责。7.2凡因发生自然灾害、战争及不可预见的和后果不能避免的不可抗力的事情发生致使任何一方都不能履行本合同时，遇上不可抗力的乙方应及时通知另一方，并在30天内提供不可抗力的有力证据给另一方，遭受不可抗力的一方可以免责。……8.1本合同提前终止或履约期满时，甲乙双方没有达成续签协议的，乙方需在合同终止之日和履约期满之日迁离租赁物，乙方不迁或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权不接受双倍租金，有权强制收回，可以强制把租赁物内的物品搬走，并且不负责对该物品的保管，期间所造成的一切损失都有乙方承担。第九条根据本合同规定，所有甲乙双方文件的往来都需有文字的形式通知对方，最好是书面通知……11.2本合同签字盖章，收到年租金后生效。”该合同下方由神洲公司与和瑞公司盖章。2017年11月17日，和瑞公司通过银行转账神洲公司张占元银行账户的方式支付租金80000元。2018年11月12日，和瑞公司又通过银行转账支付神洲公司张占元40000元。2019年3月27日，宜兴市屺亭街道大塍村村民委员会出具《通知》一份，主要载明：“宜兴市神洲土工材料有限公司：自2018年以来，我村多次接到群众举报及到村委反映，租赁你公司厂房的企业在生产过程中存在油漆气味重，刺激难闻，生产噪音大的情况，这严重影响了周边群众的日常生产生活及身心健康。根据“263”整治的相关要求，该企业属于散乱污企业，是“263”整治的对象。为此，我村要求你公司及该企业做出如下整改：1、租赁企业及时停产整顿，规范生产，避免废气及噪音污染，影响周边群众。2、你公司要做监督工作，若限期整改不到位，要求该企业进行搬迁，及时搬离你公司厂房”。2019年6月12日和瑞公司与神洲公司因环境、噪音污染问题等未协商一致，神洲公司将承租厂房予以停电，和瑞公司法定代表人杨宇霞报警后，宜兴市开发区派出所出警，双方表示能协商解决。至同年7月17日，杨宇霞再次报警称其以前报过警，派出所也帮助协商过了，但对方至今仍然把车间电关了，出警人员告知双方通过合法途径（司法）解决，后神洲公司恢复送电。2019年8月，和瑞公司将主要设备搬离承租厂房，但未通知神洲公司，厂房钥匙仍在和瑞公司处，尚未交还神洲公司。期间和瑞公司于2019年5月3日通过银行转账支付神洲公司张占元40000元。另查明，2019年6月16日，和瑞公司杨伟鸣通过手机139××××8985与胡建新139××××5771发送短信，内容为“吴总你好！我是和瑞机械公司的姓杨，昨天上午我接我们周总委托去你公司协商送电一事，你代表公司要求我们在车间内划出部分地方给你公司作用。我和周总商量同意了你们的方案。昨天下午也从电话中回复给你过，你们张总有否答复，请告知，何时能送电，让我们能正常生产，谢谢合作！”胡回复“可以送电，所有手续协议及车间一半的地方清理工作必须在一星期内全部到位，同意后送电”杨回复“下午你是否可以按排人去车间规划一下呢”胡回复“先说同不同意”。同年9月11日，胡发短信“车间的电我们早已送了，近期发现你们已经搬走，但车间大门紧锁，如果你们准备不租了，请尽快来我公司办理退租手续，我公司同意退部分租金，如果你们不来办理，后果自负”。但双方就此产生纠纷，原告和瑞公司以被告违约为由诉至法院，要求确认租赁合同于2019年6月12日解除，返还租金并赔偿损失。审理中，被告神洲公司辩称自6月12日至7月17日期间确实采取停电措施，但理由是原告在合同履行过程中违约，为证实该主张被告向本院提交如下证据：1、2019年3月27日屺亭街道通知，2018年5月17日12345热线短信，原告杨伟鸣139××××8985与胡建新139××××5771的短信内容。2、四张现场照片，以证明原告承租厂房后，将排放铁屑的通风管状安置在厂房和村委办公室通道中间，厂房内部环境脏乱差、地面墙壁都是油漆，在村委会发出整改通知后神洲公司将通知张贴在了原告门口。3、证人张某的证言。对上述证据，原告质证表示对照片的证明内容不予认可，村委会的通知也从未看到过，厂房使用情况整体还是比较干净的，从租赁时起原告就未告知有注意事项，也没有老百姓反应过环保问题，杨伟鸣是原告车间的主管，对其与胡建新的手机短信聊天内容无异议，但实际是被告以停电胁迫手段强迫原告让出一半车间归被告使用，原告一再要求先送电再协商，但被告不同意。而且被告不仅出租原告一家公司，还有其它企业在生产，不能认定是被告所致的气味噪音等问题。为此，原告向本院提供了如下证据：1、2019年8月29日、8月30日被告公司职工沈伟强发给原告公司职工周汛的短信，写明“你所租神洲公司的厂房已于2019年5月30日就到期，厂房里面你基本搬空，还有一小部分杂物没有搬，请你抽一点时间安排一下，9月10日前帮我搬空，逾期余下物品作废品处理。”以证明在原告交足了前年租金的情况下，被告私自定在2019年5月30日将合同的租期定为合同终止期限，而在9月29日或30日被告已经收回了原告原来承租的房屋。2、2019年6月15日的谈话录音，以证明断电的原因是原告没有答应被告变更合同请求，将一半车间让给被告，而并非被告所说是由于原告只交了半年租金或环保的问题，因而违约方是被告。对上述证据，被告质证表示原告提供的短信只是截取了一部分未提供全部短信内容，事实上被告也未对此作任何回复，不能达到证明目的，至于录音是双方的一次协商，在报警后原告提出有生产任务忙来不及找车间生产，出于帮忙的原因被告才同意原告保留一半车间进行生产，但必须将有环保噪音问题的搬出，原告提出需有一周对车间进行清理，但这次协商后原告就再没有回复。审理中，原告主张因被告擅自断电致其工厂停工遭受损失，合同自2019年6月12日起即予解除，为证实该主张原告和瑞公司向本院提供如下证据：1、2个月工资损失，提供2019年5、6、7三个月员工工资清单，以证明人工工资损失26800元/月计算2个月为51600元；2、公司饲料成套设备加工承揽合同，证明被告的断电行为导致原告承接的合同无法加工生产的事实，该份合同签订于2019年5月27日，交货期2019年8月10日，而被告断电行为发生在2019年6月12日，正值原告在履行该份合同。3、工矿产品购销合同两份，设备购销合同一份，合同清单一份，证明原告因被告断电将未完成的公司饲料成套设备加工承揽合同订单的加工部分外发给第三方加工，由此造成原告的利润损失按照行业加工费利润标准有10%利润点损失，计为58150元。4、运输费、吊车费发票及收款收据、数控切割机搬迁协议，证明因被告断电，原告为了完成公司饲料成套设备加工承揽合同外发给第三方，由此造成的搬运费合计10300元，其中切割机搬运费6800元。5、照片一组，证明原告车间内用电设备的情况以及停电以后材料无法加工，运输至外地加工以及避免损失扩大将用电设备搬离的事实。对上述证据，被告质证表示对合同的真实性无法确认，原告提供的证据大多在6月12日停电之前，该损失与本案无关联性，即使有损失也是原告自行造成，不应由被告承担。上述事实，由《厂房租赁合同书》、银行转账记录及凭证、短信记录截图、通知书、照片、合同、发票等证据在卷佐证。本院认为，本案的主要争议焦点是合同的解除，被告是否需承担赔偿损失的责任以及返还租金的责任。首先，合同解除，是指在合同履行过程中，基于特定情形的出现，法律规定或者双方当事人约定可以终结该合同的权利，包括有法定解除、约定解除和协议解除。本案中，和瑞公司与神洲公司签订厂房租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，属合法有效。双方当事人均应按合同约定诚实履行权利义务。根据双方签订的《厂房租赁合同书》，该合同中并未对租金迟延支付或违背环保规定从而赋予合同当事人有合同解除权的任何约定，因此本案中双方就合同解除发生的争议可以适用法定解除或约定解除的相关规定。而根据双方提供的证据，特别是双方公司人员的短信往来可见，双方均未有明确达成一致的关于协议解除合同的意思表示，反而是双方一直就是否继续租赁、变更租赁内容（包括是否搬出一半车间）、租金支付等问题存在争议，未有新的一致协议。故而双方合同的解除问题，应当按照法定解除的相关规定来解决。根据我国合同法第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，根据双方提供的证据，原告和瑞公司并未有证据明确显示曾于2019年6月12日曾发出过解除合同的通知，反而在8月份租赁期限未到期前搬离主要设备，关闭厂房门，至庭审结束时仍未交还厂房钥匙，因此原告要求确认厂房租赁合同书在2019年6月12日予以解除的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。至于原告和瑞公司是否享有法定解除权的问题。本案中，根据双方合同约定和瑞公司有配合神洲公司做好环保排放、安全防范等相关工作的积极义务，但根据双方提供的短信记录、报警记录、证人证言等可以确认神洲公司自收到村委会的整改通知后，于2019年6月12日为要求和瑞公司配合整改气味噪音等问题采取了停电措施，根据2019年6月16日双方工作人员的短信记录显示被告神洲公司就整改问题采取了较为积极的态度与和瑞公司协商了整改的方案，但和瑞公司并未就该方案积极的进行履行或提出新的积极整改方案，而直至7月17日恢复用电后双方仍未能解决该问题，因此违约责任不应归咎于神洲公司。原告和瑞公司辩称未收到整改通知，被告出租厂房于多家企业，污染企业也并非原告公司，但未提供充分的证据予以证明，故举证不能的责任只能由其自行承担。现被告神洲公司同意自原告起诉之日起双方解除合同，系其自行处分民事权利，本院予以认可。和瑞公司应将租赁厂房返还神洲公司。其次，关于已付租金是否返还的问题。本案中，原告和瑞公司虽于8月底前将主要设备搬离，但并未全部清场，且未将钥匙交还被告，此期间仍产生占有使用厂房的费用，故租金被告神洲公司无需返还。对原告要求返还2019年6月12日起至2019年11月15日止的租金34191.78元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。第三，关于停电期间造成的损失问题。根据合同法的相关规定，关于当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据双方合同约定“乙方在租赁期间须严格遵守国家法律法规及地方政府的有关规定，达到环保排放标准，做好安全防范措施，并积极配合政府和甲方做好相关工作，否则所造成的责任和损失有乙方全部负责”，因此和瑞公司作为承租人有义务配合出租人神洲公司就此方面做好相关工作，在村委会就气味、噪音问题于2019年3月27日发出通知后，和瑞公司应当配合神洲公司及时解决，然双方未能妥善解决该问题，乃至2019年6月12日至7月17日神洲公司采取停电措施期间双方仍未能解决整改问题，对此停电期间造成的损失根据合同约定应由和瑞公司自行承担。对原告要求判令被告赔偿原告损失126850元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认和瑞公司与神洲公司于2017年11月10日签订的厂房租赁合同书在2019年10月9日予以解除，和瑞公司于本判决发生法律效力之日起十日内将承租的坐落于宜兴市经济开发区的原公司老厂区车间位置工厂中间厂房返还神洲公司。二、驳回原告和瑞公司的其它诉讼请求。本案案件受理费减半收取1761元，由原告和瑞公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  王艳二〇二〇年三月十日书记员  王静本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。