广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终245号 上诉人（原审被告）：环江皇朝家居装饰材料贸易有限公司，住所地环江县凯丰商贸城购物中心一楼，统一社会信用代码91451226310232640L。 法定代表人：陈忠钦。 上诉人（原审被告）：陈忠钦，男，1978年7月10日出生，汉族，住福建省福清市。 上列两上诉人共同委托诉讼代理人：唐海涛，广西琳州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广西凯丰房地产开发有限公司环江分公司，住所地环江县思恩镇民中路农械厂，统一社会信用代码91451226799700277K。 负责人：周海军。 委托诉讼代理人：蓝仁文，广西正营律师事务所律师。 上诉人环江皇朝家居装饰材料贸易有限公司（以下简称“皇朝公司”）、陈忠钦因与被上诉人广西凯丰房地产开发有限公司环江分公司（以下简称“凯丰环江分公司”）房屋租赁合同纠纷一案,不服环江毛南族自治县人民法院（2019）桂1226民初912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人皇朝公司、陈忠钦上诉请求:1、判令撤销（2019）桂1226民初912号民事判决，改判驳回被上诉人之原审诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决未查清案涉商铺的出租前提条件及被上诉人与上诉人之间的租赁关系情况，属于认定事实不清。上诉人认为，法院作为审判机关，审理案件依法应当查清案涉商铺是否有产权证，是否具有消防合格证，实事求是判定被上诉人与上诉人的租赁合同关系，可上述这些至关重要的问题却被法院置之高阁。上诉人之所以提出这个问题，是因为案涉商铺是否具有产权证及消防合格证，关系到租赁物是否符合出租条件，进而会影响到合同的效力【我国《消防法》第15条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。”、“公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”】。而被上诉人与上诉人之间究竟属于何种法律关系情况，对于判定当事人一方是否构成违约以及上诉人应否向被上诉人交纳2015年以后的租金至关重要。这些事实对于案件的审理十分关键，一审法院不予调查，导致事实不清，判决错误，故请二审法院查清事实，依法改判。二、一审判决理由错误。1、关于租赁合同法律效力的判定有失公允和相互矛盾。一审判决首先认定“本案中，2014年12月18日。凯丰环江分公司与以被告陈忠钦为承租方签订《房屋租赁合同》及2013年10月23日原告又与被告陈忠钦签订的《房屋租赁合同》，没有违反法律的规定，均属合法、有效的合同”；可是，一审判决笔锋一转，又判定“但鉴于2014年12月18日凯丰环江分公司与以被告陈忠钦为承租方签订《房屋租赁合同》并未实际履行，后原、被告均按2013年10月23日双方签订的《房屋租赁合同》交付、履行，故2014年12月18日凯丰环江分公司与以被告陈忠钦为承租方签订《房屋租赁合同》尚未发生法律效力”，上述认定，无论是语法上还是逻辑上完全是错误的。既然开篇肯定了“2014年12月18日凯丰环江分公司与以被告陈忠钦为承租方签订的《房屋租赁合同》均属合法、有效”，为何其后又否定2014年12月18日凯丰环江分公司与以被告陈忠钦为承租方签订的《房屋租赁合同》“尚未发生法律效力”？这种明摆着的矛盾论断，如果是为了避开上诉人与被上诉人实际履行的2014年12月18日《房屋租赁合同》，那就有失公允，实属不该。2、如前所述，上诉人与被上诉人实际履行的是2014年12月18日《房屋租赁合同》，并非是“按2013年10月23日双方签订的《房屋租赁合同》交付、履行”。理由是被上诉人作为原告，所提交的证据只有2013年10月23日签订的房屋租赁合同。这一纸质材料，并不能证明签约双方履行合同的事实。从被上诉人提交的证据材料证明，恰恰相反的是，2013年10月23日房屋租赁合同并没有得到实际履行。上诉人作为案件被告，所提交的证据材料除了2014年12月18日房屋租赁合同之外，还提交了关于关于履行合同事实的证据，包括被上诉人收取上诉人租金以及押金的收据。还有被上诉人出具的借用上诉人陈忠钦流动资金的收据。由此可见，上诉人与被上诉人实际履行的是2014年12月18日房屋租赁合同。3、被上诉人2014年12月9日出具的关于收到5年租金和押金共9006000元《收据》，2014年12月18日《房屋租赁合同》是被上诉人真实意思表示，被上诉人应受该意思表示约束，不得再向上诉人索要租金或押金。首先，2014年12月9日出具的关于收到5年租金和押金共9006000元《收据》，从契约原理上讲，它是诺诚性的债权债务凭证，其法律意义毫无疑问就是表示作为承租人的上诉人已经履行了自2015年6月1日起至2020年5月31日的租金，上诉人目前为止未欠被上诉人任何租金，所以也不存在违约行为。换言之，就是该《收据》和2014年12月18日《房屋租赁合同》是被上诉人的真实意思表示，被上诉人应受其约束，不得再向上诉人索要2020年5月31日前的租金，即被上诉人在2020年5月31日前的租金请求权均已消灭。其次，2015年3月20日被上诉人向上诉人出具《收款收据》，确认收到上诉人借出的流动资金50万元；2015年9月8日，被上诉人向上诉人出具《收款收据》，确认收到上诉人借出的流动资金5万元。此外，被上诉人还向上诉人借款多笔。若上诉人尚欠被上诉人租金，从情理上讲，被上诉人不可能向上诉人借款，因此该等借款的事实也证明上诉人未欠被上诉人有关租金的款项。可见，一审判决在此节上的认定是错误的，应予纠正。4、一审判决判定上诉人陈忠钦承担本案项下债务之无限连带责任错误。根据我国《公司法》第57至63条规定原理，一人股东不是必须对公司的债务承担连带责任，只有当这个一人股东的财产与公司的财产相混同时，才需要对公司的债务承担连带责任。可是，一审判决却是在没有任何证据证明陈忠钦之财产与公司财产混同的情况下，径直判决上诉人陈忠钦承担无限清偿责任，这是没有道理的，也是极不公平的。5、被上诉人自2016年12月以后也再未向上诉人发出缴费通知书，应视为被上诉人自行放弃继续收租。因春节期间客流极少，历年来，被上诉人均有减免租金的做法，加之2016年12月被上诉人已将商场经营权转交上诉人，此乃商场使用权及管理权上的重大变化，商场基本上未曾正常经营，被上诉人在起诉后再未向上诉人发出缴费通知书，根据以往的交租习惯及减租做法，未发送缴费通知书应视为被上诉人对上诉人租金的免除。 综上所述，上诉人认为上诉人不应向被上诉人支付一审判决项下的债务。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正，故上诉至贵院，望贵院查明事实，依法改判，以维护上诉人的合法权益。 被上诉人凯丰环江分公司答辩称:一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，处理结果适当。上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 被上诉人凯丰环江分公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原告广西凯丰房地产开发有限公司环江分公司与被告陈忠钦于2013年10月23日签订的关于环江县凯丰商贸城C8#楼一楼的《租赁合同》；2.判决被告于合同解除后15天内腾空并返还环江县凯丰商贸城C8#楼一楼1380㎡房屋给原告；3.判决被告支付从2014年5月1日至2018年1月10日的租金共计618414元（注：人民币，下同。此数额已经扣除被告已经支付的50400+33120+93000=176520元）；4.判决被告支付拖欠租金的滞纳金30920元(计算方法：618414×5%)给原告；5.判决被告支付2018年1月11日之后的租金及房屋占有使用费，按每月19044元(138×××××115%)的标准，支付至被告实际迁出房屋把房屋交还原告之日止；6.本案的诉讼费由被告承担。之后变更诉讼请求为：1.判决解除原告广西凯丰房地产开发有限公司环江分公司与被告陈忠钦于2013年10月23日签订的关于环江县凯丰商贸城C8#楼一楼的《租赁合同》以及2014年12月18日签订《房屋租赁合同》；2.判决被告于合同解除后15天内腾空并返还环江县凯丰商贸城C8#楼一楼1380㎡房屋给原告；3.判决被告支付从2014年5月1日至2014年12月18日的租金共计128064元（计算方法：1380㎡×12元/月/㎡÷30天×232天，人民币，下同）；4.判决被告支付从2015年5月1日至2018年1月10日的租金共计1182780元（注：计算方法为1380㎡×30元/月/㎡÷30天×985天。此数额已经扣除被告已经支付的50400+33120+93000=176520元）；5.判决被告支付违约金3万元给原告；6.判决被告支付2018年1月11日之后的租金及房屋占有使用费，按每月30元/㎡的标准计算，支付至被告实际迁出房屋把房屋交还原告之日止；7.本案的诉讼费由被告承担；8、判决陈忠钦与环江皇朝家居装饰材料贸易有限公司负连带责任共同履行上列1-7项义务。 一审法院认定事实：2013年1O月23日，原告与被告签订了一份《租赁合同》，其中约定了原告把环江县凯丰商贸城C8#楼一楼共1380㎡出租给被告，租期从2013年11月1日至2023年5月1日，第一年即2013年11月1日至2014年10月31日租金标准每月每平方米12元即16560元/月，第二、三年即2014年11月1日至2016年10月31日租金标准每月每平方米13.2元即18216元/月，第四年起即2016年11月1日以后租金标准每月每平方米13.8元即19044元/月，双方约定2013午11月1日至2014年4月30日属于装修试业期租金免交。租金交纳方式为每季度交纳一次且提前一个月交。双方还约定了违约条款及合同解除的条件即：若乙方（即被告）拖欠商铺租金，甲方（即原告）有权向乙方加收5%的滞纳金，如拖欠超过30天，甲方有权收回商铺，并且不予补偿等内容。上述《租赁合同》签订后，原告依合同约定把环江县凯丰商贸城C8#楼一楼共1380㎡的商铺交给了被告使用，但被告于2013年11月28日向原告缴纳租金50400元后未依约交纳租金。2014年12月18日，凯丰环江分公司与以被告陈忠钦为承租方签订《房屋租赁合同》，加盖了被告皇朝公司的公章，被告皇朝公司系被告陈忠钦自然人独资的公司，该合同约定：被告向凯丰环江分公司“承租环江县凯丰商贸城C8#楼一楼部分商铺约1380㎡，C8#楼三楼部分商铺约1330平方米，D1D2号楼一楼部分商铺约910㎡及二楼整层商铺约1300㎡，共计面积约4920㎡，租期15年（从2014年12月1日起至2029年11月31日止）。”双方在该合同第二条约定：“乙方签订合同时必须向甲方交纳押金壹拾伍万元；第三条约定：“租金按以下方式交付：前五年租金一次性支付按30元/平方米计算，五年共计租金为捌佰捌拾伍万陆仟元整（￥8856000.00元）”；第五条约定：“2014年12月1日起至2015年5月31日止是乙方的装修期，装修期内甲方不收取租金”。被告于2015年2月10日向原告缴纳了2015年1月、2月份的租金33120元，其中16560元/月，2015年12月15日又缴纳了93000元租金，但尚欠的租金未再交纳。遂引起本案诉讼。 一审法院认为，具备下列条件的民事法律有效：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，2013年1O月23日原告与被告签订的《租赁合同》及2014年12月18日凯丰环江分公司与以被告陈忠钦为承租方签订《房屋租赁合同》，没有违反法律的规定，均属合法、有效的合同，但鉴于2014年12月18日，凯丰环江分公司与以被告陈忠钦为承租方签订《房屋租赁合同》并未实际履行，原、被告一直按2013年10月23日双方签订的《租赁合同》交付、履行，故2014年12月18日凯丰环江分公司与以被告陈忠钦为承租方签订《房屋租赁合同》尚未发生法律效力，双方均应按2013年10月23日双方签订的《租赁合同》的约定，履行合同权利和义务。被告辩称及已足额支付租金，因其提供的收据，注明是以转账的方式支付，但没能提供转账的凭据或转账记录，也没其他证据予以佐证，该院不予支持。本案中，被告皇朝公司系被告陈忠钦个人投资独资的公司，且被告皇朝公司将所租赁的房屋作为公司经营、使用的场所，故被告皇朝公司应对本案中的租赁行为承担法律责任，而被告陈忠钦作为自然人投资，财产为投资人个人所有，依法投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任。被告皇朝公司、陈忠钦未能依合同的约定及时给付租金，已经构成了根本性的违约，应承担相应的违约责任，原告诉请解除合同，理由成立。综上所述，原告的部分诉讼请求，有事实和法律依据，该院依法予以支持，对原告变更的诉讼请求部分，该院依法予以调整。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国个人独资企业法》第二条之规定，判决如下：一、解除原告广西凯丰房地产开发有限公司环江分公司与被告陈忠钦于2013年10月23日签订的关于环江县凯丰商贸城C8#楼一楼的《租赁合同》；二、被告陈忠钦、环江皇朝家居装饰材料贸易有限公司应于合同解除后15天内腾空并返还环江县凯丰商贸城C8#楼一楼1380㎡房屋给原告广西凯丰房地产开发有限公司环江分公司；三、被告环江皇朝家居装饰材料贸易有限公司应当向原告广西凯丰房地产开发有限公司环江分公司支付从2014年5月1日至2018年1月10日期间尚欠的租金共计618414元，被告陈忠钦对此款项承担无限清偿责任；四、被告环江皇朝家居装饰材料贸易有限公司支付拖欠租金的滞纳金30920元(计算方法：618414×5%)给原告广西凯丰房地产开发有限公司环江分公司，被告陈忠钦对此款项承担无限清偿责任；五、被告环江皇朝家居装饰材料贸易有限公司应当向原告广西凯丰房地产开发有限公司环江分公司支付2018年1月11日之后的租金及房屋占有使用费，按每月19044元(138×××××115%)的标准，支付至被告实际迁出房屋把房屋交还原告之日止，被告陈忠钦对此款项承担无限清偿责任。一审案件受理费10293元，由被告陈忠钦、环江皇朝家居装饰材料贸易有限公司承担。 二审期间，凯丰环江分公司提交案涉房屋的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》及《竣工验收备案表》作为新证据，证明案涉房屋产权清晰，属于凯丰环江分公司所有，房屋建设各项手续齐全，竣工验收合格，消防设施符合消防部门要求并在相关部门进行了备案。本院认为，上述证据具有真实性、合法性及关联性，予以采信作为定案依据。 皇朝公司及陈忠钦未提交新的证据。 二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。 二审另查明，案涉房屋属于凯丰环江分公司所有，房屋各项建设手续齐全，勘察、设计、施工、监理及建设经过竣工验收合格，竣工验收资料已在环江县建设局备案，消防设施已验收并备案。 综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、案涉合同效力如何；2、皇朝公司及陈忠钦请求裁决无须履行一审判决确定的各项义务是否有事实及法律依据。 本院认为，一、关于案涉合同效力如何的问题。针对皇朝公司及陈忠钦对案涉合同效力提出的上诉意见，首先，从凯丰环江分公司提供的证据《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》及《竣工验收备案表》内容看，案涉房屋产权清晰，属于凯丰环江分公司所有，房屋建设各项手续齐全，勘察、设计、施工、监理及建设经过竣工验收合格，竣工验收资料已在环江县建设局备案，消防设施已验收并备案。其次，本案涉及的2013年10月23日合同及2014年12月18日合同均为双方当事人在自愿的基础上签订，合同为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定合同，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。综上，皇朝公司及陈忠钦对案涉合同效力提出的上诉意见理由不成立，本院不予支持。 二、关于皇朝公司及陈忠钦请求裁决无须履行一审判决确定的各项义务是否有事实及法律依据的问题。本案存在两个租赁合同，即2013年10月23日合同及2014年12月18日合同，凯丰环江分公司主张实际履行的是2013年10月23日合同，皇朝公司及陈忠钦主张实际履行的是2014年12月18日合同，双方对合同履行问题存在争议。从查明的事实看，2013年10月23日合同由陈忠钦以个人名义与凯丰环江分公司与签订，约定：租赁房屋是环江县凯丰商贸城C8#楼一楼共1380㎡；租期从2013年11月1日至2023年5月1日；租金标准是第一年即2013年11月1日至2014年10月31日租金标准每月每平方米12元即16560元/月，第二、三年即2014年11月1日至2016年10月31日租金标准每月每平方米13.2元即18216元/月，第四年起即2016年11月1日以后租金标准每月每平方米13.8元即19044元/月；2013午11月1日至2014年4月30日属于装修试业期租金免交。2014年12月18日合同由陈忠钦以皇朝公司名义与凯丰环江分公司签订，约定：租赁房屋是环江县凯丰商贸城C8#楼一楼部分商铺约1380㎡，C8#楼三楼部分商铺约1330平方米，D1D2号楼一楼部分商铺约910㎡及二楼整层商铺约1300㎡，共计面积约4920㎡；租期是15年（从2014年12月1日起至2029年11月31日止）；租金按以下方式交付：前五年租金一次性支付按30元/平方米计算，五年共计租金为捌佰捌拾伍万陆仟元整（￥8856000.00元）”；2014年12月1日起至2015年5月31日止是装修期，装修期内不收取租金。从合同约定内容看，两个合同的租赁当事人、房屋租赁位置面积、租期及租金标准均不相同。从凯丰环江分公司出具给陈忠钦的收款单内容看，陈忠钦以个人名义分别于2013年11月28日支付“购物中心一楼租金50400元”、于2015年2月10日支付“C8一楼商铺租金33120元”（收款单注明”2015年1月、2月，16560元/月）、于2015年12月15日支付“C8一楼商铺租金93000元”。凯丰环江分公司以上述收款单证明了与陈忠钦实际履行的合同是2013年10月23日合同，因为陈忠钦是按该合同约定的房屋面积及租金标准实际支付了租金。皇朝公司及陈忠钦以凯丰环江分公司出具给陈忠钦个人的9006000元收据证明双方实际履行的是2014年12月18日合同且五年租金已经支付完毕不存在欠租。对此，凯丰环江分公司辩解2014年12月18日合同及收据仅仅是双方为了向银行贷款而共同作出的申请贷款相关材料，未收到9006000元租金，合同未实际履行。本院认为，对于9006000元租金的支付问题，皇朝公司及陈忠钦在庭审时先是主张已经实际支付，后来又主张该9006000收据是凯丰环江分公司同意免除五年租金的操作方法，租金未实际支付。皇朝公司及陈忠钦对于2014年12月18日合同的租金支付问题的陈述内容先后矛盾，主张凯丰环江分公司同意免除租金但未提交其他证据佐证，且实际履行了部分租金的支付义务，而一般情况下若免除租金可直接在租赁合同中予以明确约定如装修期免租，采用出具收据的方式免除租金不符合常理，因此，凯丰环江分公司对于2014年12月18日合同的相关陈述内容更具有可信度，皇朝公司及陈忠钦主张免除租金的理由不成立，本院不予支持。至于凯丰环江分公司向陈忠钦借款问题是另一法律关系，不能反证皇朝公司及陈忠钦已履行租金支付义务。而陈忠钦以个人名义支付的租金数额及标准与2013年10月23日合同约定的租金标准一致。综合以上查明的事实，可以认定双方实际履行的是2013年10月23日合同，该合同明确约定了租金的支付时间及逾期支付的违约责任，陈忠钦和皇朝公司作为2013年10月23日合同的承租方和房屋实际使用者，未按合同约定支付租金构成违约，凯丰环江分公司请求解除合同、支付租金及承担相应违约责任有事实及法律依据，本院予以支持。一审认定因违约而应承担的各项义务正确，本院予以确认。 至于皇朝公司及陈忠钦上诉提出陈忠钦不应承担支付义务的问题，如前所述，2013年10月23日合同是陈忠钦以个人名义而非皇朝公司名义与凯丰环江分公司签订，在合同实际履行过程中陈忠钦亦是以个人名义而非以皇朝公司名义支付租金，可以认定陈忠钦是合同的当事人，房屋的承租方，租金支付的义务主体。陈忠钦虽然是皇朝公司的法定代表人，但两者在法律上是各自独立的资格主体。而本案陈忠钦把个人名义签订合同个人名义支付租金的房屋交由皇朝公司占用、使用、收益虽是其处分民事权利的自由，但此事实在一定程度上也体现了陈忠钦个人财产与皇朝公司财产混同而不易为外人所知，陈忠钦在本案也未提交证据证明其个人财产独立于皇朝公司的财产，因此，一审判决陈忠钦承担无限连带责任无误。 综上，皇朝公司及陈忠钦的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理结果适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10293元（陈忠钦已预交），由上诉人环江皇朝家居装饰材料贸易有限公司及陈忠钦共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  祝 贺 审 判 员  韦 媛 审 判 员  张桂生 二〇二〇年三月三十一日 法官助理  韦 浪 书 记 员  韦愿虑