四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初333号 原告：巴中泉商房地产开发有限公司。 住所地：四川省巴中市巴州区盘兴物流园区。 法定代表人:陈强韧,该公司董事长。 委托（特别授权）代理人：程小云，巴中市巴州区平梁法律服务所法律工作者。 被告:杨培德,男,生于1968年7月28日,汉族，住四川省巴中市巴州区。 被告:雷雪华,女,生于1970年8月16日，汉族，住四川省巴中市巴州区。 原告巴中泉商房地产开发有限公司与被告杨培德、雷雪华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巴中泉商房地产开发有限公司的委托代理人王晔、被告严仕林到庭参加了诉讼，被告杨培德、雷雪华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告巴中泉商房地产开发有限公司诉称：2019年7月1日被告杨培德、雷雪华为买受人与出卖人原告巴中泉商房地产开发有限公司之间签订了购买位于巴州区房屋的《四川省商品房买卖合同》（预售），第四条第五款规定：该商品房的预测建筑面积共122.31平方米，其中套内建筑面积100.04平方米,分摊的共有建筑面积22.27平方米;出卖人在销售现场公示该商品房所在楼栋的建筑面积预测报告。第八条第二款规定：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4897.97元，总价款为人民币599071元（大写伍拾玖万玖仟零柒拾壹元零角零分元整），合同第九条第二款第三项约定，采用“贷款方式付款中的商业贷款”，除首期房价款支付人民币189071元（大写壹拾捌万玖仟零柒拾壹元整）外余款410000元（大写肆拾壹万元整）向巴中市所在地的天府银行、工行和中行等金融机构申请贷款支付第四项其他方式：关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，见附件四第1项约定“若非出卖人的原因导致买受人的按揭贷款申请为或贷款银行的批准，或按揭贷款银行批准的按揭成数低于上述约定的按揭款金额，则买受人应在接到银行或者出卖人的书面通知后7日内将剩余的全额或者差额款项支付给出卖人”，第2项约定“如因上述原因导致出卖人无法在自签订本合同后60日届满，买受人仍未付清全部购房全款的，出卖人有权解除合同，买受人应按合同约定购房款总额的百分之十五向出卖人支付违约金”，但被告没有按照约定时间和方式向原告履行支付下余购房款的合同义务，被告的行为已构成违约。之后，原告多次通过电话、部寄《签约通知等方式通知被告交下余购房款。在催告后的合理期限内，被告仍未回应。被告以自己的行为已完全表明不再履行合同义务，已构成根本违约，致原告的合同目的无法全部实现。根据合同和补充协议第二十三条第1款、第2款、第3款之约定，被告的行为符合约定解除的情形原告认为，双方订立的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违背法律、行政法规强制性规定，合法、有效，对双方均具有法律约束力，被告的行为已构成根本违约，应承担违约责任，为维护合同的严肃性，保护原告的合法权益，根据《合同法》之规定，现具状特向贵院起诉，请求依法判准原告的诉请：1、判令解除2019年7月1日原告与被告签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）；2、判令被告立即一次性支付给原告的违约金89860.65元；3、本案案件受理费用由被告承担。 被告杨培德、雷雪华辩称：一、关于本案的事实2019年7月1日原告与被告签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）合同，现以被告无法贷款为由要求解除合同，并付违约金为由起诉至贵院；二、关于原告提出的诉讼请求：1.原告要求判令解除2019年7月1日与被告签订的《四川省商品房合同》（预售）2.求判令被告立即一次性支付原告违约金89860.65元3.并要求本案受理费由被告承担。纯属颠倒黑白，敲诈勒索消费者。事由如下：(一)2018年11月30日,被告和亲戚朋友到原告宝龙名邸期售楼部（以下简称售楼部）看房，看房当日为是原告的售楼部销售人员张婷婷接待我们，被告及亲友一起相中3套房，但是被告明确告知原告的销售人员张婷婷现在手里没有钱，等到过年才会有也就是2019年1月左右。原告的销售人员张婷婷表示，如果被告与亲戚朋友一起订3套房可以申请晚交首付款，只需要当日交订金壹万元即可。剩下的可以过年的时候也就是1月左右先交2层，其余的首付尾款可以慢慢交。但是被告还是一再犹豫告诉原告的销售人员张婷婷，因为自己的年龄较大银行征信可能不好，原告的销售人员张婷婷表示征信是可以活动的叫被告不用担心这个问题。就是11月30日被告及亲戚朋友一起订购了3套房分别为被告名下的宝龙名邸一期15号楼2单元7楼1号（原告起诉书写的是二期是有误的，合同是一期）和被告女婿谢东文宝龙名邸一期15号楼2单元7楼2号及被告侄儿陈利6号楼2单元9楼2号并各交定金1万元（见附件证据材料1）综上购房时被告已经明确告知原告的销售人员张婷婷自己的经济能力和征信状况。但是原告的销售人员一再承诺可以解决。只因为我们是一起购房，所以给了我们并不真实的承诺。但是在后续发生连贯问题后原告却以该销售人员张婷婷离职，且没有合理书面承诺为由让被告承担一系列问题。被告认为原告的销售人员存在提供不真实承诺，误导被告消费，致使被告作为消费者的合法权益受到损害。 （二）在2018年12月30日被告按先前承诺交付首付款2层也就是人民币119071.00元,加之前订金10000元,合计共付给原告129071.00元。2019年5月30日,交齐剩下首付款60000.00元。截至2019年5月30日被告支付原告一共189071.00元首付款。(见附件证据材料2）在交齐最后一次款项之前由于被告身居异地海口工作曾多次以电话和微信联系原告的销售人员张婷婷都是爱答不理的状态。不久后却告知被告她已经离职了。随后被告通过各方面渠道联系到原告的销售人员杨金山。但是也只是一味告知先交付首付尾款，并没有告诉被告征信不能用的情况。在被告交齐首付款后原告的销售人员杨建虹主动联系了被告，让被告从海口回原告的售楼部签订购买合同。2019年7月1日签订当日原告的销售人员杨建虹直接让被告签订了《四川省商品买卖合同》（预售）和宝龙名邸一期《前期物业服务合同》和《补充协议》一共三份合同（见附件材料3）从始至终原告工作人员都没有提起征信问题，也没有说打印征信的问题。随后原告销售人员带被告去银行做贷款抵押，银行却告知被告因着征信问题不能进行贷款。原告的销售人员杨建虹在听说不能进行贷款后，丢下了被告，自己独自离开回到了售楼部。被告一脸茫然到售楼部寻找解决方法。并告诉原告售楼部销售人员如果带不了款被告就不买原告的商品房。但是原告态度很坚决可以说是非常恶劣有种强打强买的意思，也没有给被告原告说法就让被告离开了。在此过程中被告认为原告的销售人员没有尽到，他们所说的一直再为我们服务，因为我们不在当地很多事情都不能及时解决，也没有原告的销售人员主动来解决被告的疑问，都是被告单方面的去寻找原告的各种销售人员。再此期间原告内部频繁换销售换领导，每次我们联系他们都很被动，导致事情一拖再拖。原告的销售人员杨建虹在没有真实了解被告的个人征信问题就让被告签署了各项买卖合同，导致了被告和原告都无法承担的后果。最后还一味的推辞责任冷处理被告让被告不知所措。所以被告认为原告的销售人员存在欺骗消费者，失职等职业操守问题。 （三）2019年8月初，在和原告的销售人员杨建虹一再的商量后，告知让被告的儿子（杨雷）及妻子（许茂利）从海口回巴中办理贷款，因为吸取了上次的经验被告一再询问原告的销售人员杨建虹儿子和媳妇的征信是否可以。原告的销售人员一再肯定没有问题，（附件材料4有和杨建红的微信聊天记录）于是被告一家四口全部又从海口回到巴中。最后却告知不可以还是不可以。（附件材料4）被告要求原告销售人员退还其首付款取消合同，原告方则坚持不退。并让原告交付完所有的尾款在付完所有尾款之前才能使用房屋。被告明确告知了原告的销售人员自己的经济能力是不能负担的。但是还是没有退让的意思。被告认为原告的销售人员一二再，再而三的误导被告，首先被告每次配合原告售楼部因为他们的失职造成的问题。但是最后给被告的结果都是不了了之。还让被告承担了巨大的经济损失。为了配合原告售楼部，被告来来回回的路途费用花销已经是上万元。但是原告却没有丝丝歉意。原告的销售人员应对自己的失职作出赔偿。 （四）2020年1月被告再次去到原告售楼部，希望原告售楼部能给被告一个合理结果。原告的销售人员杨建红却告诉被告让其被告的女婿为这个房子贷款。由于被告已经失去了对原告销售人员的信任没有答应其要求。被告要求销售人员退还其首付款及解除合同却遭到了销售人员的谩骂。2020年2月初和2月中旬被告再次来到原告售楼部，希望原告能给被告一个明确说法。但是因为疫情原因原告售楼部的销售人员没有给我们说法而是一推再推，最后给了一个他们所谓经理的微信。但是经理拒绝和我们电话视频。不承认自己的过失不想给我们说法。（见附件材料证据4）被告也明确告诉原告的经理被告要离开巴中去海口工作，但是原告也没有告知被告他们已经上诉最后等来的却是原告的起诉书。被告认为作为一个普通的消费者，被告从始至终配合原告销售人员，但是原告的销售人员屡次失职。屡次推脱，毫无信用而言，说话出尔反尔。屡屡欺骗消费者，误导消费者。没有做到诚实守信的而买卖。最终都没有给被告一个合理的安排，还让被告产生了巨大的经济损失和精神压力。最可气的是，在被告不知情的情况下，原告对被告的问题一推再推，一拖再拖。还恶人先告状一纸文书把被告告上了法庭。对于原告的解除《四川省商品房买卖合同》预售被告同意但是原告必须退还该房首付款189071.00元给被告。并承担此过程中产生相应的费用原告的要求的赔偿违约金89860.65元是不合理的。首先被告没有存在违约所有的情况被告在购买时已经告知过原告，原告承诺没有任何问题才让被告签署的合约。不能因为员工离职而不承认这个事实，那如果所有的商家都已员工离职来解决问题，这个社会何来诚信交易，何来正常商买。最后因为原告销售人员并没有如实的了解被告征信问题，没有做到尽职调査。给被告错误的引导进行签约，导致了被告无法贷款，其过失不在被告。而且事后被告承担者高额的行程费用配合原告一再无果。被告认为不存在违约一说。驳回原告述求。本案受理费用应原告自己承担。被告在整个过程中都是积极配合原告但是原告却是一次次的失信。导致问题一再不能妥善解决。原告应赔偿被告相应的经济损失。 经审理查明，原告（出卖人）与被告（买受人）于2019年7月1日（原告陈述由于笔误而书写为2019年2月27日）签订了被告购买位于巴州区房屋的《四川省商品房买卖合同》（预售，合同签约备案号604674），合同载明：“第四条第五款规定：该商品房的预测建筑面积共122.31㎡，其中套内建筑面积100.04㎡,分摊的共有建筑面积22.27㎡;出卖人在销售现场公示该商品房所在楼栋的建筑面积预测报告。第八条第二款规定：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4897.97元，总价款为人民币599071元（大写伍拾玖万玖仟零柒拾壹元零角零分元整），合同第九条第二款第三项约定，采用贷款方式付款中的商业贷款，除首期房价款于2019年7月1日前支付人民币189071元（大写壹拾捌万玖仟零柒拾壹元整）外，余款410000元（大写肆拾壹万元整）向巴中市所在地的天府银行、工行和中行等金融机构申请贷款支付；第四项其他方式：关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，见附件四第1项约定‘若非出卖人的原因导致买受人的按揭贷款申请为或贷款银行的批准，或按揭贷款银行批准的按揭成数低于上述约定的按揭款金额，则买受人应在接到银行或者出卖人的书面通知后7日内将剩余的全额或者差额款项支付给出卖人’，第2项约定‘如因上述原因导致出卖人无法在自签订本合同后60日届满，买受人仍未付清全部购房全款的，出卖人有权解除合同，买受人应按合同约定购房款总额的百分之十五向出卖人支付违约金’”。合同签订前，被告于2018年12月30日、2019年5月31日支付购房款12.9071万元（包括定金1万元在内）、6万元，计18.9071万元；合同签订后，因被告银行征信问题致向银行贷款未成功使其余购房款未付。另外，被告未接收案涉房屋。 上述事实，有原、被告的陈述，原、被告的身份信息，商品房买卖合同，银行业务凭证，发票及庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应诚信、全面履行合同义务。 关于原告行使合同解除权的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原、被告在合同中就解除合同的情形作出了明确约定，但被告未按约定向原告足额支付购房款，其行为已构成违约，解除合同的条件已经成就，且被告同意解除。现原告依据双方签订的《商品房买卖合同》要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定及合同约定，本院予以支持； 关于被告承担违约金的问题。根据双方的约定，被告应按合同约定向原告支付购房款总额15%的违约金，但被告在签订合同前即交纳了部分房款、合同签订后尽管因被告银行征信问题致向银行贷款未成功使其余购房款未付，不过仍与原告不断沟通，且被告因今年的疫情影响不能办理相关事务，再则原告未提供因为被告违约导致其损失的证据，故该违约金比例约定过高，应予调整为5%。即被告该向原告支付违约金29953.55元； 关于案件受理费的负担。依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，应由败诉方负担。即本案的案件受理费应由被告负担。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、解除原告巴中泉商房地产开发有限公司与被告杨培德、雷雪华于2019年7月1日签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号604674）； 二、被告杨培德、雷雪华在本判决生效后十日内共同向原告巴中泉商房地产开发有限公司支付违约金29953.55元； 三、原告巴中泉商房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向被告杨培德、雷雪华退还已支付的购房款18.9071万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9790元，由被告杨培德、雷雪华共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员 巩 麟 二〇二〇年三月十一日 书记员 黄雪晶