广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7333号上诉人（原审被告）：中山市大信置业有限公司，住所地广东省中山市石岐区*信****，统一社会信用代码914***********838A。法定代表人：张开成，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨酒，男，该公司法务专员。被上诉人（原审原告）：谭泽洪，男，1979年3月25日出生，汉族，住广东省中山市石岐区***********。委托诉讼代理人：陈丽鸿（系谭泽洪的大嫂），住广东省中山市石岐区***************。上诉人中山市大信置业有限公司(以下简称大信置业公司)因与被上诉人谭泽洪商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初12463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。大信置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回谭泽洪的诉讼请求。事实和理由：生效的（2015）中一法民一初字第3592号民事判决大信置业公司在判决书发生法律效力之日起七日内向谭泽洪交付涉案房产。谭泽洪没有申请强制执行交房。一审时谭泽洪承认2016年8月7日收到违约金后多次与大信置业公司沟通交楼事宜，还承认其为减少租房损失于2018年6月30日不得不办理收楼手续。谭泽洪一直要求大信置业公司解决众多其主观认定的房屋瑕疵问题拖延收楼，并非大信置业公司不给谭泽洪办理收楼手续。根据法院判决，大信置业公司没有义务另行告知谭泽洪收楼，一审法院将收楼通知义务强加给大信置业公司并认为大信置业公司逾期交楼缺乏事实与法律依据。谭泽洪辩称，谭泽洪一直在同大信置业公司、信访部门、中山市住房和城乡建设局等相关部门沟通解决收楼事宜。涉案房产存在入户门破损、门槛石瑕疵、大小露台主人房外墙渗水、天花板掉灰、厨卫砂浆脱落、全屋20多处大小空鼓等质量问题，大信置业公司未能及明解决。房产作为特许商品不论是重大质量问题还是质量瑕疵问题谭泽洪都有权利要求大信置业公司立即处理。大信置业公司对有质量问题的房产及时妥善处理是其法定义务。大信置业公司的上诉意见主观臆断，请求法院依据依法公正判决。谭泽洪于2019年5月10日向一审法院起诉请求：1.大信置业公司向谭泽洪支付2016年5月28日至2018年6月30日因大信置业公司原因导致的逾期交楼违约金119340元；2.大信置业公司向谭泽洪支付因大信置业公司延迟交楼导致谭泽洪产生的租金损失113750元；3.大信置业公司向谭泽洪支付因逾期交楼增加的房屋修复成本费用10000元。一审法院认定事实：1.2014年2月25日，谭泽洪与大信置业公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定谭泽洪购买位于中山市石岐区***5**信海岸家园K区10幢2604房商品房。因大信置业公司逾期交付涉案房屋，谭泽洪向一审法院提起房屋买卖合同之诉[案号：（2015）中一法民一初字第3592*]，请求大信置业公司支付逾期交楼违约金、工商资料查询费、并配合办理收楼手续。一审法院经审查后于2016年4月21日作出（2015）中一法民一初字第3592号民事判决，判令大信置业公司于该判决发生法律效力之日起七日内向谭泽洪交付座落于广东省中山市石岐区***5**信海岸家园K区10幢2604房房地产；大信置业公司于该判决发生法律效力之日起七日内向谭泽洪支付违约金（违约金的计算方式为：以780000元为计算基础，自2015年1月1日起按照每日万分之二的标准计算至大信置业公司实际交付房屋之日止，但期限不长于该判决发生法律效力之日起七日内）；大信置业公司于该判决发生法律效力之日起七日内向谭泽洪支付查档费5.4元。该判决已于2016年5月20日发生法律效力。该案查明事实如下：“谭泽洪、大信置业公司双方确认涉案房屋已不存在质量问题，符合交付的条件，考虑到谭泽洪、大信置业公司双方或会因交付时间的不确定性导致无期限拖延办理交付手续，故一审法院制定本判决发生法律效力之日起七日内为交付的时间以及违约金计算的截止时间。”2016年6月16日，谭泽洪向一审法院申请强制执行该生效判决中金额部分[案号（2016）粤2071执5802*]，经法院组织调解，大信置业公司于2016年8月17日向谭泽洪支付了逾期交楼违约金、案件受理费、查档费等费用合计81763.94元。在该案件执行过程中，谭泽洪明确对交付房屋的判项不申请执行，称在收到款项后会和大信置业公司就交付涉案房屋的事宜协商。2018年6月30日，谭泽洪前去办理收楼手续，其在验房交接表中手写记载存在“入户门油漆有破损及门槛石有严重13块需更换、墙面有空鼓十余处、可视对讲机及底座装修时再申请拿取，收楼后半年内完善……”等情形。谭泽洪认为大信置业公司未及时解决前述问题，导致其逾期收楼并产生租房及房屋修复损失，遂诉至法院，主张前述实体权利。2.2019年2月22日，中山市大信物业管理有限公司向一审法院提起物业管理合同之诉[案号：(2019)粤2071民初4710号]，请求谭泽洪支付涉案房产于2016年6月至2018年10月期间的物业服务费及违约金。一审法院经审查认为：“（2015）中一法民一初字第3592号民事判决书虽判决大信置业公司于判决生效后七日内向谭泽洪交付案涉房屋，但中山市大信物业管理有限公司未举证大信置业公司已按该判决书确定内容履行了交付房屋义务，也未举证在该判决生效后，大信置业公司积极主动联系谭泽洪办理收楼手续，但谭泽洪拖延、拒绝办理，故中山市大信物业管理有限公司主张大信置业公司已于2016年6月将案涉房屋交付给谭泽洪缺乏事实依据，一审法院不予采纳。”一审法院于2019年5月7日作出民事判决，判令谭泽洪于该判决发生法律效力之日起七日内向中山市大信物业管理有限公司支付2018年7月至2018年10月期间的物业服务费1010.19元，并驳回中山市大信物业管理有限公司其他诉讼请求。该判决已于2019年6月22日发生法律效力。3.一审庭审中，谭泽洪明确其主张的房屋修复费用发生在收楼之后。对于其提交的关于装修费用的单据，大信置业公司认为属于装修费用而并非修复费用，认为与交楼没有关系。4．针对租赁房屋产生的费用问题，谭泽洪提供了两张自动柜员机客户凭条（每张金额4550元），时间分别为2016年7月5日及2016年8月5日。并在两张凭条上用手写记录了一堆数字。大信置业公司对于该份证据真实性、关联性不予确认。一审法院认为，综合谭泽洪的起诉状、所举证据以及在一审庭审中的陈述，可知其在本案中主要有两个请求：一是大信置业公司交付的涉案房屋存在质量问题，谭泽洪支出的修复费用要求大信置业公司赔偿；二是大信置业公司支付其自2016年5月28日起至2018年6月30日止的逾期交楼违约金并赔偿租房损失。一审法院作分析如下：对于第一个请求。实务中，根据房屋质量问题性质和对居住使用的影响程度，可以将房屋质量问题分为严重质量问题和质量瑕疵，如果买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的，是可以拒绝收楼的，但如果是瑕疵问题，可以通过开发商履行收楼后的修复义务来解决。本案中，首先，谭泽洪没有证据证明涉案房屋在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题，其在验房交接表中手写注明其认为存在的一些质量问题，随后其办理了收楼手续，即可认定其系明知存在一些其认为的质量瑕疵的前提下接收了该房屋，因此，即使是其所主张的质量问题存在，其向大信置业公司主张的也是交楼后的修复责任而并非如其所述是逾期交楼导致的装修损失。其次，在双方未能协商一致的情况下，其对房屋进行了装修，整个装修清单、费用无法区分开哪些是用于其认为的质量问题的修复，哪些是房屋的其他装饰，在此情况下其要求大信置业公司赔偿10000元费用缺乏事实和法律依据，依法应由其承担举证不能的法律后果。对于第二个请求。首先，大信置业公司认为逾期交楼违约金请求构成重复起诉，但一审法院认为两者的诉讼标的不相同，重复起诉的主张不能成立。在（2015）中一法民一初字第3592号案件中，一审法院判项中指定了逾期交楼违约金计算的具体截点，即“该判决发生法律效力（2016年5月20日）之日起七日内。”本案谭泽洪诉请的为2016年5月28日至2018年6月30日的逾期交楼违约金。其次，在（2015）中一法民一初字第3592号判令大信置业公司有于判决生效后七日内向谭泽洪交付涉案房屋的义务，但大信置业公司在一审庭审中已经明确，其不能提供证据证明在该判决生效后其有通知谭泽洪前往收楼，其也不能证明谭泽洪有拖延、拒绝办理收楼的行为，因此一审法院认定谭泽洪直至2018年6月30日才收楼的责任在大信置业公司，其应依照双方房屋买卖合同的约定支付逾期交楼违约金，计算标准为以78万元为基数，按每日万分之二的标准计算，从2016年5月28日计至2018年6月29日，经计算为119028元。逾期交楼违约金已经足够弥补谭泽洪逾期收楼的损失，其再主张租金损失缺乏法律及事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，第二百四十七条规定，判决：一、大信置业公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向谭泽洪支付2016年5月28日至2018年6月29日的逾期交楼违约金119028元；二、驳回谭泽洪的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4946元，减半收取2473元（谭泽洪已预交），由谭泽洪负担1261元，大信置业公司负担1212元（大信置业公司于一审判决生效之日起七日内迳付谭泽洪）。二审期间，谭泽洪向本院提供交费通知单一份及（2019）粤2071民初4710号判决书复印件一份，拟证明并非谭泽洪不收楼而是对方的原因导致的延迟收楼。大信置业公司对该证据的真实性予以确认，但不确认其关联性，该证据与本案无关。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。二审双方争议的主要焦点为：（2015）中一法民一初字第3592号案确定了大信置业公司向谭泽洪交楼的期限，大信置业公司未按该期限向谭泽洪交楼，大信置业公司是否应继续承担逾期交楼违约责任。本院认为，人民法院作出的生效判决，义务人应积极主动向权利人履行。如义务人主动履行而权利人拒不接受，义务人可免除相应的责任；如义务人不主动履行，权利人可向法院申请强制执行，并有权要求义务人承担相应的法律后果。（2015）中一法民一初字第3592号案判决大信置业公司于该判决发生法律效力之日起七日内向谭泽洪交付涉案房产，该判决于2016年5月20日发生法律效力。上述判决生效后，大信置业公司应按判决主动履行义务，通知谭泽洪收楼。在大信置业公司通知谭泽洪收楼的情况下，如谭泽洪无理拒不收楼，大信置业公司可免除相应的责任。但本案没有证据显示大信置业公司在上述判决生效后通知谭泽洪收楼，在此情况下，一审法院判令大信置业公司继续承担逾期交楼违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人大信置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4946元（中山市大信置业有限公司已预交），由上诉人中山市大信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  刘 通二〇二〇年一月二十一日书记员  杨婉婷