甘肃省临洮县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)甘1124执异4号 异议人（案外人）：郝永安，男，汉族，1991年5月5日出生，甘肃省临洮县人。 申请人：魏爱珍，女，汉族，1981年12月1日出生，甘肃省临洮县人。 被申请人：王卓，男，汉族，1986年2月16日出生，甘肃省临洮县人。 申请人魏爱珍与被申请人王卓民间借贷纠纷一案，本院于2020年1月7日作出（2020）甘1124民初36号民事裁定书，裁定：“对被申请人王卓名下银行存款58000元予以冻结或者对其同等价值的财产予以查封、扣押。”并于2020年1月15日向临洮县不动产登记事务中心、临洮县房地产事务中心发出（2020）甘1124执保1号协助执行通知书，要求协助执行：“一、对被申请人王卓位于临洮县洮阳镇XX小区X幢X单元XXX室房屋予以查封；二、查封期限为二年；三、停止办理过户、抵押等相关手续。”2020年3月17日，案外人郝永安向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人郝永安称：查封的房产已经与王卓于2019年12月18日就房屋买卖事宜达成协议，总价630000元，并签订了定金合同，支付定金10000元。12月20日，正式签订了房屋买卖合同，并按照合同约定于当日通过银行支付王卓房款390000元，23日再次通过银行支付王卓房款190000元，剩余房款40000元约定办理完过户手续后付清。随后王卓向银行还清按揭贷款后，将原购房合同交付于我，并交付了该楼房。房屋买卖合同签订生效后，因学校尚未放假，王卓的孩子上学，于是又从我处租用该房一个月，租赁期限自2019年12月30日起至2020年1月29日止，租赁期到后该房一直由我占用使用。由于该房屋的不动产权证尚未办理，按照合同约定等房产证出来后两年办理过户登记手续。现我是该房产的合法所有人，请求解除对该房屋的查封措施。 申请人魏爱珍辩称：郝永安从王卓处购买的案涉房产，至今未依法登记领取权属证；郝永安与王卓签订《房产买卖合同》后，截止查封前，未办理任何转让、变更登记和相关公证手续；根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第4款之规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，该房产不得转让，转让行为无效。”故该买卖合同无效，法院查封房产的行为合法有效。 被申请人王卓辩称：2015年我从贵雅豪庭售房部以按揭的方式购买了该房屋，总价为388800元，2015年向售房部缴纳定金10000元，后来又向售房部付款128800元，余款250000元用住房公积金贷款15年来偿还，每月偿还1750元左右。2019年12月18日我与郝永安协商将我名下位于临洮县洮阳镇XX小区X幢X单元XXX室房屋以630000元价格出售给他，当日即签订定金合同，郝永安向我转账给付定金10000元。2019年12月20日郝永安通过郝玉芳（郝永安母亲）银行账户转账给付我390000元，2019年12月23日再次通过郝玉芳银行账户转账给付我190000元，后我将我与售房部签订的编号为XX-XXXX-XXXX商品房买卖合同交付给郝永安，剩余的40000元我与郝永安协商待房产证办理下来满两年且过户后给付我。2019年12月23日郝永安向我给付了190000元后，我还清了房屋按揭款，偿还房屋按揭款200000元。我因孩子未放寒假，租用该楼房使用一个月，并签订了房屋租赁合同，但实际我仅租用了20天左右，孩子放寒假后，我也就从房屋搬出并将钥匙给了郝永安。签订合同时我与郝永安协商于2019年12月30日前办理公证，但后来因为我妻子张云霞外出务工，不能及时办理房屋买卖公证手续，所以我们双方又签订了补充协议，协商于2020年3月30日前办理公证，并且房产证至今没有办理下来。我将房屋出售后的200000元房款用于房屋按揭款，剩余的390000元用于偿还私人借款，现在我外债大约还有600000元左右。未能过户是自己方面的原因，案外人属于善意第三人，不存在与自己恶意串通之嫌。当时自己出售房屋仅仅是为了偿还所欠外债，不存在恶意变卖之嫌。法院查封财产合法有效，但应当考虑同时保护善意第三人的合法权益。 本院查明，申请人魏爱珍与被申请人王卓民间借贷纠纷一案，张军霖申请诉前财产保全申请，本院于2020年1月7日作出（2020）甘1124民初36号民事裁定书，裁定：“对被申请人王卓名下银行存款58000元予以冻结或者对其同等价值的财产予以查封、扣押。”并于2020年1月15日向临洮县不动产登记事务中心、临洮县房地产事务中心发出（2020）甘1124执保1号协助执行通知书，要求协助执行：“一、对被申请人王卓位于临洮县洮阳镇XX小区X幢X单元XXX室房屋予以查封；二、查封期限为二年；三、停止办理过户、抵押等相关手续。”2020年3月17日，案外人郝永安向本院提出执行异议。同时向申请人魏爱珍和被申请人王卓告知送达了民事裁定书和保全查封情况。该案诉讼后，本院于2020年1月7日作出（2020）甘1124民初36号民事调解书，确定：“王卓拖欠魏爱珍借款本金58000元，限于2020年2月15日前付清。并按信用卡中产生的利息给付从2019年9月1日至清偿之日的利息，息随本清。案件受理费1250元，减半收取625元，案件诉讼保全费600元，由王卓负担。”法律文书生效后，被执行人王卓未履行法律义务，申请人魏爱珍向本院申请执行。随后，案外人郝永安于2020年3月17日向本院提出执行异议，本院于2020年3月24日立案审查。 另查明，2020年12月20日案外人郝永安与被执行人王卓签订了《房屋买卖合同》，将登记在王卓名下的位于临洮县洮阳镇XX小区X幢X单元XXX室房屋卖售给郝永安，当天郝永安给付王卓定金10000元。2019年12月20日郝永安支付王卓房款390000元，2019年12月23日支付王卓房款190000元，余款40000元约定办理完过户手续后付清。但因王卓妻子张云霞外出务工，不能及时返回办理房屋买卖公证，王卓与郝永安又于2019年12月30日签订补充协议，经双方协商于2020年3月30日前办理公证。随后王卓向郝永安交付该楼房，同时将原购房合同交付给郝永安，郝永安依约自己的合同义务。房屋买卖合同签订生效后，因学校尚未放假，王卓孩子需上学，又从郝永安处租用该房屋一个月，租赁期自2019年12月30日起至2020年1月29日止，租期到后，该房一直由郝永安占用使用。 本院认为，金钱债权执行中，买受人就登记在被执行人名下的不动产提出异议，需符合以下情形且其权利能够排除执行的，方可支持：（一）在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋登记在被申请人王卓名下，本院于2020年1月15日予以保全查封。2019年12月18日案外人郝永安约定房屋价款为630000元，同日双方签订定金合同并给付被申请人王卓定金10000元。2019年12月20日郝永安与王卓正式签订房屋买卖合同，并于当日支付房款390000元，后郝永安又于2019年12月23日向王卓支付房款190000元。未办理过户登记手续的原因是王卓妻子张云霞外出务工，不能及时返回办理房屋买卖公证，双方协商于2020年3月30日前办理公证。据此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，案外人郝永安作为购房者在购买本案涉案房产时，已尽到合理的注意义务，并已支付部分价款并实际占有使用，已具备房屋买卖的形式要件，案外人郝永安属于善意第三人，对于剩余房款40000元愿意主动交付法院。至于该买卖行为是否有效，不属执行异议的审查范围，本案不予审查。 综上，案外人郝永安的请求符合法律规定，执行异议成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，裁定如下： 中止本院（2020）甘1124民初36号民事裁定对被申请人王卓位于临洮县洮阳镇XX小区X幢X单元XXX室房屋查封的执行。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，按审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  王泽祥 审判员  张海滨 审判员  李军保 二〇二〇年三月三十日 书记员  宋爱强