北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初35865号原告（反诉被告）：李勇刚，男，1961年3月2日出生，汉族，北京时尚控股公司职工，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：徐俊明，女，1958年4月9日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：杨博玉，北京市东友律师事务所律师。委托诉讼代理人：路佳迪，北京市东友律师事务所实习律师。原告（反诉被告）李勇刚与被告（反诉原告）徐俊明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李勇刚，被告（反诉原告）徐俊明及其委托代理人杨博玉、路佳迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李勇刚向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告关于旧鼓楼大街XXX号院内房屋的租赁合同，解除时间为2019年11月29日。2.判令被告腾退旧鼓楼大街XXX号院内三间平房（东房三间），并将原告装饰装修部分恢复原状。3.判令被告支付2019年1月至2019年11月欠付的房租120529元及利息168.35元，并按照月租金11979元的标准继续支付租金至交还房屋之日止。4.被告承担诉讼费。事实和理由：2014年6月28日，原、被告就北京市西城区旧鼓楼大街XXX号东侧三间平房（建筑面积42.5平方米）(以下简称涉案房屋）签订房屋租赁合同，租期自2014年5月1日至2018年4月30日。合同约定，押金5000元。月租金每年递增一次，递增10%。租赁期满，如被告继续使用房屋，原告未提出异议的，本合同继续有效，租金标准另行商议，但并未取得一致意见，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前60日通知对方。合同签订后，从2016年5月开始，被告没有按照合同约定足额支付租金，仍然按照前一年的标准支付租金。原告按照其已经支付的租金数额，用后支付的租金填补未足额支付的部分。经计算，被告租金已支付至2018年12月（富余739元作为2019年1月租金）。原告曾多次与被告交涉要求按约定支付租金，被告提出其经营遇到困难，要求缓交租金。原告能够理解，表示可以缓交。2018年4月，合同期满后，被告继续使用房屋，原告未提出异议，租金标准按合同约定最后一年的标准计算。原告认为租期届满后，根据合同约定，租赁期限为不定期，原告有权随时解除合同。合同解除情况下，被告应当交还房屋。被告使用诉争房屋期间，在涉案房屋二层搭建违建，把搭建的房屋屋顶改成了玻璃顶，并在屋顶上开洞，安装通气管道，其中一个房间的地板上安置了电线管道，严重影响原告收回房屋后的使用。徐俊明辩称：对于原告的一项诉讼请求。原、被告双方于2014年6月28日签订的为期四年的租赁合同，租期到2018年4月30日，已经期限届满，不存在解除的问题。双方在2018年4月30号之后所形成的，是事实的租赁关系，属于不定期租赁。被告作为承租人有随时解除的权利。而本案当中被告已经提前很长时间告诉原告其即将不再租赁涉案房屋。2019年5、6月份的时候，因为涉案房屋所在的这条街道改造，城管部门已经通知街道两边的商铺不能再经营了，然后这个被告已经在2019年5、6月份的时候通过微信告知过原告即将不再租赁。当然收拾这个地方，包括搬走需要一定的时间，到了2019年的7月10日，被告已经将涉案房屋中的物品腾空，并已经告知原告房屋已腾空，可以来收房。被告认为在这个时间点，双方之间存在的不定期租赁关系已经结束，以事实解除的方式，所以本案就不再存在租赁关系解除的问题。被告认为是租赁关系已在2019年7月10日终止。被告已经提前至少两个月告知过原告要解除租赁关系的意思表示。对于第二项诉讼请求关于腾退房屋的问题，被告已经在2019年7月10日腾空房屋，并通知原告来收房，所以被告认为不存在腾退的问题。被告已经在2019年的7月10号日腾退了房屋，里边没有任何需要用的东西了。对于原告所说的装饰、装修的部分，被告已经将被告自行建造的装饰装修的部分恢复成原状了。对于第三项诉讼请求欠费、房租欠费的问题，被告认为是不存在的。按照双方在2018年4月30日之前的合同以及不定期的租赁关系期间，租金都是按时支付的，不存在拖欠的问题。2018年4月30日以前是分段的。最后一期是从2016年5月份开始租金都是9900，双方达成一致了。从2016年5月到18年的4月底，为期两年的时间，被告都是按照每月9900的租金打给原告的，而且每次打租金的时候，基本上都会告知原告，要给其打租金了或者说这两天可能实在不太方便，需要晚几天给你打，这都是通过微信已经告知原告的。原告从来没有对9900元的租金问题提出过任何的异议。徐俊明向本院提出反诉请求：1.请求判令被反诉人退还租金16833元以及房屋租赁的保证金5000元；2.本案的反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：自2014年5月1日开始，徐俊明自李勇刚处租赁涉案房屋，租赁期限四年。四年到期后，徐俊明继续租赁涉案房屋，未签订书面租赁合同，为不定期租赁，租金为每月9500元，季付。2019年的6月30日，因徐俊明可能在近期搬离涉案房屋，故向李勇刚预付了2019年第三季度部分租金2万元，搬离时多退少补。后徐俊明在2019年7月10日搬离涉案房屋。因此，2019年第三季度的房租应从2019年7月1日计算至7月10日，有10天的房租，故要求李勇刚返还多付的房租租金。按照2018年4月30号以前的租赁合同，还有5000元的房屋租赁保证金，要求一并返还。李勇刚针对反诉请求辩称：徐俊明提到没有签订书面租赁协议，为不定期协议，认为前面合同已经终止了，但事实上，我们在前期签的合同里面，其中有一条就是租赁期满甲方有权收回该房屋，乙方有意继续承租的，应提前60日向甲方提出书面续租要求，征得同意后，甲乙双方重新签订租赁合同，如果乙方继续使用租赁房屋、甲方未提出异议的，本合同继续有效，租金标准另行商议，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除，但应提前60日书面通知对方。所以说第一条，徐俊明所说的没有重新签订书面协议，那么应该按照原协议继续履行。关于第二条徐俊明所说第三季度部分租金的问题，当时我们两个在2019年6月29日的双方微信聊天记录里面，徐俊明提到“小李，我们周一就去注销营业执照了，这两天事情比较多，明天先给你转一万，最后交接一次性算清吧。另外，你给我们10天左右时间收拾清理物品，这来天就免租好吧？清理完你过来看房子怎样恢复”，所以从单纯从徐俊明回复的微信上来说，这2万元租金也不是后面第三季度的租金。然后李勇刚说，“您还是先把前期合同欠费结清吧”，李勇刚一直在追缴前期欠费。另外，同意退还押金5000元。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。根据李勇刚与徐俊明于2014年6月28日签订的《北京市西城区旧鼓楼大街XXX号院内房屋租赁合同》约定，房屋租赁期自2014年5月1日至2018年4月30日；2014年5月1日至2015年4月30日租金为9000元/月，2015年5月1日至2016年4月30日租金为9900元/月,2016年5月1日至2017年4月30日为10890元/月，2017年5月1日至2018年4月30日为11979元/月；租金采用季付方式，每季度租金乙方需提前10天向甲方支付；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方有意继续承租的，应提前60日向甲方提出书面续租要求，征得同意后，甲乙双方重新签订租赁合同；如果乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租金标准另行商议，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除，但应提前60日书面通知对方。合同到期后，双方没有重新租赁合同，徐俊明继续使用租赁房屋，李勇刚未提出异议。2019年7月10日，徐俊明搬离涉案房屋，双方就租赁关系解除、租金交纳、装修等问题产生争议，故成讼。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。李勇刚与徐俊明就涉案房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。现双方对租赁关系的解除时间存在争议，因双方原租赁合同对合同解除有明确约定，因此应按照约定履行。即双方均有权随时解除，但应提前60日书面通知对方。徐俊明虽主张合同于2019年7月10日解除，但其并未提供明确证据证明其在2019年7月10日前已提前60日通知李勇刚解除租赁合同。而根据双方的微信聊天记录显示，徐俊明于2019年5月16日写到“小李，提前给你说一下，我们可能快不干了，连续赔了半年了，实在不能干了”，按照该日期起算，其解除合同的条件成就日期为2019年7月16日。且徐俊明于2019年7月16日通过微信向李勇刚提出“小李，房子都弄好了，你明天抽空来我们交接一下吧”，李勇刚回复“好”，应视为正式解除通知已送达。综上，本院确认双方租赁合同解除日期为2019年7月16日。故对于李勇刚主张2019年11月29日解除合同的诉讼请求，本院不予支持。关于租金标准以及是否已足额交纳问题，原租赁合同中约定了租赁期内的租金标准，原租赁期满以后，租金标准按照合同约定应另行商议。而从双方微信聊天记录可以看出，徐俊明虽提出过缓交租金、降租金或减免租金的请求，但李勇刚仅对缓交表示过同意，并未对降租金或减免租金与徐俊明达成合意，且明确要求徐俊明结清前期合同欠费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。徐俊明未提供其他证据证明其与李勇刚就原租赁合同租赁期内的租金减免达成过补充协议，应承担举证不能的后果，对原租赁合同租赁期内未结清的房租予以补交。而对于原租赁期届满后的房租标准，双方均未提供明确的商议结果，根据实际交纳情况及双方微信聊天记录，徐俊明先前按照9900元/月标准交纳租金至2018年6月份，后又提出按9500元的标准交纳并按该标准实际履行，李勇刚均未提出异议，应视为双方达成合意，即2018年5、6月份按9900元/月的标准支付租金，2018年7月起按9500元/月的标准支付租金。双方对2016年4月30日前的租金以及租赁保证金5000元的支付并无争议。基于上述认定及合同约定，2016年5月1日至2017年4月30日应付租金为130680元（2017年第一季度未见李勇刚同意减免一个月租金的相关证据，本院对徐俊明主张免租一个月的意见不予采纳）。2017年5月1日至2018年4月30日应付租金为143748元。2018年5月、6月应付租金为9900*2=19800元，2018年7月至2019年7月16日应付租金为9500*（12+16/31）=118903.23元。以上共计应付租金413131.23元。诉讼中，李勇刚提交的表格显示其认可徐俊明已支付2016年5月1日以后的租金381500元，徐俊明对该表格中记载的转账金额、日期亦未提出异议。经核算，徐俊明尚欠租金413131.23元-381500元=31631.23元。李勇刚主张欠付租金的诉讼请求，合理的部分本院予以支持，不合理部分不予支持。徐俊明主张退还租金的反诉请求，本院不予支持。徐俊明未按期足额支付房租，构成违约。李勇刚主张的利息损失数额未超过合理标准，本院予以支持。合同已解除情况下，李勇刚同意退还徐俊明租赁保证金5000元，本院对此不持异议并予以确认。徐俊明的相应反诉请求，本院予以支持。关于李勇刚主张的腾退房屋以及恢复原状的请求。因徐俊明已搬离涉案房屋，故不存在腾退问题。照片显示涉案房屋现场亦不存在收回房屋的障碍。李勇刚要求腾退涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。对于装饰装修部分，徐俊明所作装饰装修行为，已事先向李勇刚征求意见，李勇刚未在合理期限内提出异议，并继续履行合同，应视为同意徐俊明进行装饰装修。且李勇刚亦未就涉案房屋原状提供相应证据。对李勇刚主张恢复原状的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）徐俊明向原告（反诉被告）李勇刚支付房屋租金31631.23元及逾期付租利息168.35元；二、自本判决生效之日起十日内，原告（反诉被告）李勇刚向被告（反诉原告）徐俊明退还房屋租赁保证金5000元；三、驳回原告（反诉被告）李勇刚的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）徐俊明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1357元，由原告（反诉被告）李勇刚负担999（已交纳），由被告（反诉原告）徐俊明负担358元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费173元，由原告（反诉被告）李勇刚负担40元（已交纳），由被告（反诉原告）徐俊明负担133元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 员 杨成龙二〇二〇年三月四日法官助理 肖彦青书 记 员 李 婷