四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终141号 上诉人（原审被告）：仪陇县文旭房地产开发有限公司，住所地四川省仪陇县新政镇滨江大道三段1号。 法定代表人：马小兵，董事长。 委托诉讼代理人：许洪滔，四川金粟律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：南充市三友房地产营销策划有限公司，住所地四川省南充市顺庆区文化路89号锦绣北湖2幢1单元22层4号。 法定代表人：王林，总经理。 委托诉讼代理人：程邦建，仪陇县德帅法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：彭柳林，男，1977年11月13日出生，汉族，住四川省仪陇县。 被上诉人（原审原告）：何启燕，女，1981年2月13日出生，汉族，住四川省仪陇县。 上诉人仪陇县文旭房地产开发有限公司（以下简称文旭房产公司）、南充市三友房地产营销策划有限公司（以下简称三友营销公司）因与被上诉人彭柳林、何启燕房屋买卖合同纠纷一案,不服四川省仪陇县人民法院（2019）川1324民初2486号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 文旭房产公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.由彭柳林、何启燕、三友营销公司承担本案全部诉讼费。事实与理由：一审认定房屋买卖合同中约定价格过高，否定了双方实际交易价格，有违公平交易原则。1.文旭房产公司全权委托三友营销公司承包销售，销售行为与文旭房产公司无关，且文旭房产公司仅按每平米3,200元价格收取房款，超额部分归三友营销公司所有。彭柳林、何启燕系在三友营销公司介绍下以每平方米5,970.63元单价在文旭房产公司处购买房屋，一审认定由文旭房产公司向彭柳林、何启燕支付房屋差价，违背基本事实，且显失公平。2.一审以房屋销售价格平均值进行计算，违背市场公平原则。销售价格未超过房管部门备案价格，且彭柳林、何启燕虽然认为三友营销公司在销售中作出了所谓住改商的虚假承诺，但案涉证据无法证明该事实。3.一审认定文旭房产公司承担全部责任不当，如果认为销售价格过高，三友营销公司亦应承担连带责任。综上，一审认定事实不清，请求依法改判。 三友营销公司上诉请求：1.撤销一审判决对“案涉房屋原告在接房后可以自行改成商铺使用，那个没得哪个管理，政府都管不了你”中“案涉房屋原告在接房后可以自行改成商铺使用”的事实认定；2.撤销一审判决认定中“可以认定三友营销公司在销售时作出了就案涉商品房原告在接房后具有改造成临街商铺的便利条件的承诺”的内容。事实与理由：彭柳林、何启燕提供的与三友营销公司工作人员敬华东的聊天视频资料不能证明双方提及的房屋即为案涉商品房，无证据证明敬华东就是接洽和销售案涉房屋的工作人员，亦无其他证据证明销售人员承诺可将商品房改成临街商铺。电视节目的报道内容及相关部门的调查核实，均是依据“与工作人员敬华东的聊天视频资料”展开，但并无证据证明销售人员作出了住改商的承诺。故一审的认定缺乏证据。综上，请求支持三友营销公司的上诉请求。 彭柳林、何启燕向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令文旭房产公司、三友营销公司向彭柳林、何启燕连带支付房屋差价190,022元及利息（以190,022元为基数按照月利率1%从2018年6月19日起计算至付清之日止）；2.依法判令文旭房产公司、三友营销公司连带赔偿彭柳林、何启燕误工费、交通食宿费2万元；3.本案诉讼费由文旭房产公司、三友营销公司承担。 一审法院认定事实：文旭房产公司开发了位于仪陇县的文铭农贸市场项目，现已竣工。 2018年1月13日，文旭房产公司与三友营销公司签订了《仪陇县文铭农贸市场6＃、7＃、8＃楼承包销售合同》，约定文旭房产公司开发的位于仪陇县住房共计96套由三友营销公司承包销售，双方以3200元／平方米的价格进行结算，合同期限为2018年1月14日至2018年10月13日，合同期限届满未完成销售任务，本合同到期30日内，如双方均未提出反对意见，合同期限顺延6个月，三友营销公司自主经营、自负盈亏，超出3200元／平方米的溢价归三友营销公司所有，合同期限届满后，剩余的全部房源由三友营销公司以3200元／平方米的价格购买。 2018年6月15日，经三友营销公司销售，彭柳林、何启燕与文旭房产公司签订了《商品房买卖合同》，约定彭柳林、何启燕购买文旭房产公司开发的位于仪陇县，该商品房规划用途为成套住宅，房屋建筑面积93.29平方米，每平方单价为5970.63元（按照建筑面积算），总价款为55.7万元；出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房；出卖人在交付日期届满前，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料；双方未明确约定逾期交房责任。2018年7月12日，彭柳林、何启燕向文旭房产公司给付了全部房款。 彭柳林、何启燕向法院提供了一份与三友营销公司工作人员敬华东的聊天视频录像，敬华东在视频录像中陈述了如下内容：彭柳林、何启燕在接收案涉房屋后可以自行改成商铺使用，那个没得哪个管理，政府都管不了你。彭柳林、何启燕还提交了《抵押担保借款合同》证实贷款月利率为千分之4.9，以及向骆玉蝉借款2万元的借条证实借款购房，以及广州市民兴电缆有限公司请假单及证明（证实彭柳林请假15天处理房产纠纷）、3,614元的机票。 一审法院同时查明，案涉房屋与文铭农贸市场相邻，二者之间为一条水泥路，房屋到水泥地面的垂直距离约1米，房屋墙体面向市场方向依次为花坛绿化、停车位（停放车辆较多）、水泥路、市场摊位。 通过对文旭房产公司、三友营销公司于2018年9月4日签章的《文铭农贸市场6、7、8号楼签约台账明细》进行观察及分析查明：委托销售的96套住房已全部成交，交易时间为2018年1月至8月期间，6栋一层成交单价最低为5,365.96元/平方米，7、8栋一层最高成交单价为4,159.07元/平方米；6栋最高成交单价（1层除外）为4,697.07元/平方米，平均成交单价为3,933.10元/平方米。 一审法院认为，文旭房产公司、三友营销公司签订的《仪陇县文铭农贸市场6#、7#、8#楼承包销售合同》系商品房包销合同，双方就案涉小区房屋包销的约定明确具体，在该包销合同履行期间，文旭房产公司、三友营销公司之间形成的系委托代理的关系，文旭房产公司系委托人（被代理人），三友营销公司系受托人（代理人），三友营销公司从事合同约定所作的行为的后果应当由委托人文旭房产公司承担，在代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示时，被代理人和代理人应当承担连带责任，本案中,彭柳林、何启燕所举出的证据中并不能证明文旭房产公司、三友营销公司存在前述情形，彭柳林、何启燕应当承担举证不能的不利后果，故对彭柳林、何启燕要求文旭房产公司、三友营销公司承担连带责任的诉讼请求，不予支持。 彭柳林、何启燕与文旭房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，应合法有效。结合双方签订的《商品房买卖合同》以及双方当事人的当庭陈述和证据，可以认定双方对所交易的商品房的属性为住房均是明知的。价格是商品价值的货币表现，价值决定价格，价格表现价值，价格的高低与商品价值的大小成正比，暗色商品房的成交单价5,970.63元/平方米大大超出相邻楼栋一层最高成交单价4,697.07元/平方米，根据市场交易中平等以及公平、等价有偿、诚实信用等原则，那么案涉商品房超出其他商品房近50%的交易价格对应的应是其有别于（显著高于）同栋其他楼层和同小区其他栋同层的价值（即具有改造成临街商铺的价值），文旭房产公司等辩称的案涉房屋离绿化近，采光好等因素不足以支持其高昂的售价，结合三友营销公司工作人员敬华东在视频录像中的陈述以及本案其他证据及仪陇县当地房地产交易市场中交易习惯等因素，可以认定文旭房产公司在销售时作出了就案涉商品房原告在接房后具有改造成临街商铺的便利条件的承诺，该允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，虽未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。现已修建完工的案涉商品房离地面垂直距离约1米，且其面向道路一面紧邻的为绿化花坛和停车位，显然已经不再具备改造成临街商铺的便利条件，文旭房产公司在履行合同约定的义务时不完全符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，案涉《商品房买卖合同》并未约定该事项的违约责任，彭柳林、何启燕有权要求文旭房产公司承担减少价款的违约责任，结合双方在合同签订及履行过程中的行为以及仪陇县房地产交易市场的行情等因素，酌定综合案涉房屋同栋（除一楼外）其他商品房最高成交单价、平均成交单价及相邻楼栋一层最高成交单价来确定计算减少价款的计算依据为4,544元/平方米的售价较为适宜，彭柳林、何启燕已付房款超出该部分的，文旭房产公司应当予以退还，则退还的款项计算为55.7万元-4,544元/㎡×93.29㎡=133,090元，彭柳林、何启燕主张按照3,200元/平方米计算房屋单价，既无双方约定也无事实及法律上的依据，故彭柳林、何启燕主张退还款项中的超出部分及利息，不予支持。彭柳林、何启燕主张误工费、交通食宿费2万元，向法院提交了广州市民兴电缆有限公司的证明与请假条，但并未提供该公司营业执照，彭柳林与该公司的劳动合同或者工资收入等证据，其主张的真实性有待证据补强，故对其主张的误工费不予支持。考虑到彭柳林、何启燕主张权利确会发生一定费用，再结合本案其他证据，酌定其交通费为1000元，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、文旭房产公司于判决生效之日起十五日内向彭柳林、何启燕退还房屋价款133,090元，给付交通费1,000元；二、驳回彭柳林、何启燕的其他诉讼请求。本案受理费5,298元，由彭柳林、何启燕负担3,754元，由文旭房产公司负担1,544元。若未在本判决确定的期限内履行金钱给付义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为，文旭房产公司与三友营销公司建立商品房包销合同关系，买受人彭柳林、何启燕系与出卖人文旭房产公司建立商品房买卖合同关系。彭柳林、何启燕提交了包销人三友营销公司工作人员允诺案涉商品房具有改造成商铺的便利条件的相关视听资料等证据，结合案涉商品房的出售价款在同比情形下明显较高，且实际上不具有改造成商铺便利条件的客观事实，足以认定包销人三友营销公司所作出的关于商品房具有改造成商铺的便利条件的允诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定存有重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，出卖方违反允诺，属于履行合同义务不完全符合合同约定，应承担相应违约责任。本案中，彭柳林、何启燕与文旭房产公司形成直接合同关系，且购房款系由文旭房产公司直接收取，文旭房产公司属直接的责任主体。三友营销公司虽然系代理销售房屋，但系以被代理人文旭房产公司名义对外缔约，法律后果亦理应由被代理人承担。同时，本案中，并无证据证明代理人与被代理人之间存在连带担责的法定情形。故承担违约责任的主体应是文旭房产公司。 房屋买卖成交价款系案涉商品房买卖合同的主要内容，系合同当事人缔约时的意思表示，在合同有效且当事人未对合同内容作出变更的情形下，不应对合同约定的交易价款强制调整。且本案中，案涉房屋销售单价并未超过房管部门的备案价格，亦不具有其他违反法律规定的情形。文旭房产公司存在违约行为，其所承担的应是赔偿损失的违约责任。原审对买卖双方约定的交易价款予以变更，认定文旭房产承担减少价款的违约责任，缺乏法律依据。本案中，可以一审认定的同等条件房屋的平均交易价格等参照因素作为计付该违约损失的依据。 综上，上诉人文旭房产公司、三友营销公司的上诉请求，本院不予支持。原审认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省仪陇县人民法院（2019）川1324民初2486号民事判决第二项，即“驳回原告彭柳林、何启燕的其他诉讼请求”； 二、变更四川省仪陇县人民法院（2019）川1324民初2486号民事判决第一项，即“被告仪陇县文旭房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向原告彭柳林、何启燕退还房屋价款133,090元，给付交通费1,000元”为“仪陇县文旭房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向彭柳林、何启燕赔偿损失133,090元，给付交通费1,000元”。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5,298元，由彭柳林、何启燕负担3,754元，由文旭房产公司负担1,544元；二审案件受理费3,081元，由仪陇县文旭房地产开发有限公司负担2,981元;南充市三友房地产营销策划有限公司负担100元。 本判决为终审判决。 审判长 黄 东 审判员 陈智慧 审判员 何顺红 二〇二〇年三月十六日 书记员 刘佰燕