山东省烟台经济技术开发区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0691执异6号案外人：于明任，男，1965年12月14日出生，汉族，住烟台市福山区。申请执行人：刘继山，男，1969年6月19日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。被执行人：于斐，女，1981年2月8日出生，汉族，住烟台市福山区。被执行人:卜庆芬，女，1955年4月4日出生，汉族，住烟台市福山区。被执行人:于明仲，男，1956年2月22日出生，汉族，住烟台市福山区。在本院执行（2018）鲁0691执1176号申请执行人刘继山与被执行人于斐、卜庆芬、于明仲民间借贷纠纷一案中，案外人于明任于2019年12月4日对本院作出的对卜庆芬名下位于烟台福山区汇福街9号阳光新业花园59号楼3102号房产（建筑面积71.47平方米）的拍卖提出异议，认为涉案房屋所有权归异议人所有，要求撤销房产拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查听证。案外人于明任、申请执行人刘继山、被执行人于斐参加了听证。本案现已审查终结。案外人于明任称，请求撤销拍卖涉案房屋的执行措施。事实与理由：2015年4月28日，卜庆芬与案外人于明任签订《买卖租赁协议》，将涉案房屋以36万元出售给案外人于明任。合同签订后，案外人向卜庆芬支付了房款20万元，余款双方约定，在付清房款前将涉案房屋租赁给案外人，租期为16年（至2030年4月28日），余款以租金方式每年向卜庆芬支付，待付清全部款项后，双方变更房屋不动产登记手续。2016年于明任将房屋装修并入住，现房屋归其所有。期间，于明任未收到任何通知涉案房屋被查封、拍卖等法律文书，现提出执行异议申请，请求撤销涉案房产拍卖等执行措施，避免相关损失。申请执行人刘继山称，被申请执行人借款时曾提出过将涉案房产办理抵押，但双方未实际办理抵押登记。对案外人于明任提出所有权的主张，我不予认可。根据案外人的主张，其仅支付了20万元购房款，这不符合买卖房屋的交易习惯，请求驳回案外人的执行异议。被执行人于斐称，案外人于明任与卜庆芬签订的房屋买卖合法有效。本院查明，2015年4月28日，被执行人卜庆芬（甲方）与于明任（乙方）签订了《买卖租赁协议》，双方约定：一、甲方于2015年4月19日将名下不动产（烟台市福山区松霞路阳光道院59栋3102室）以36万元的价格售与乙方，因乙方未能付清全款，因此甲乙双方未办理不动产法律变更与过户手续。二、甲方于2015年4月28日，收到乙方购买不动产首付房款20万元。经甲乙双方协商，为减轻乙方资金压力，甲方同意在乙方付清全款之前将该不动处产租赁给乙方。自乙方入住之日起，租期为16年（至2030年4月28日），余款以租金方式每年向甲方交付。甲方承诺乙方付清全款后，与乙方做该不动产的登记变更手续。双方签订协议后，于明任于2015年4月28日在其名下的银行账户内存入20万元现金，并于当日分七笔支出，分别以转账方式支出60200元转至于斐农行62×××63账户、69900元转账支付至于明仲农行62×××78账户，以现金方式支出五笔分别为49900元、5000元、5000元、5000元、5000元，由被执行人于明仲控制的烟台开发区金东家居股份有限公司出纳张晓梅（音）办理现金支取手续。上述20万元款项各方当事人未提供卜庆芬出具的收据或指令收款的相关证据材料，银行款项转账也未注明款项用途。2018年7月14日卜庆芬向于明任出具收到房款7000元收条一份，2019年5月卜庆芬向于明任出具收到房款8000元收条一份。2015年9月18日，案外人之子于国庆与烟台卓逸装饰工程有限公司签订了《家庭居室装饰装修工程施工合同》，合同载明装修造价为57000元，但未提交该装修合同已履行的相关证据。案外人向本院提交的用于证明其占有使用房屋的证据烟台市福山供水有限责任公司扣费详单中载明自2017年12月12日至2018年12月12日用水表数为0。另查明，案外人于明任与卜庆芬丈夫于明仲有亲属关系，涉案房屋坐落于烟台市××阳光××花园××楼××号（建筑面积71.47平方米），房产登记在被执行人卜庆芬名下，无他项权利信息。本案在审判过程中，涉案房产被本院作出的（2017）鲁0691执保20号裁定书于2017年1月22日进行了查封。本院于2018年12月25日向被执行人卜庆芬送达了报告财产令后，其向本院提交的财产申报表中，申报其不动产（土地使用权、房屋等）项中载明房子被刘继山保全。再查，本院于2017年1月6日受理了原告刘继山诉被告于斐、卜庆芬、于明仲民间借贷纠纷一案，于2017年2月28日，作出（2017）鲁0691民初103号民事调解书，被告于斐、被告卜庆芬、被告于明仲偿还原告刘继山借款本金及利息共计465000元。调解书发生法律效力后，因被执行人未按期履行偿还义务，刘继山向本院申请执行。本院于2018年12月18日立案执行，在执行过程中，本院于2019年7月4日作出（2018）鲁0691执1176号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人卜庆芬名下位于烟台市福山区××阳光××花园××楼××房产（建筑面积71.47平方米），以清偿债务。涉案房产于2019年11月22日在淘宝网进行第二次拍卖，竞买人王云秀以524000元最高价竞得，本院于2019年11月29日作出（2018）鲁0691执1176号之二号执行裁定书，裁定将涉案房产归买受人王云秀所有，该裁定书于2019年12月2日送达给买受人王云秀。以上事实有执行裁定书、协助执行通知书、银行交易明细、收据、《买卖租赁协议》、《家庭居室装饰装修工程施工合同》、供水公司扣费详单、执行卷宗等卷宗材料在案为证。本院认为，案外人于明任对本案执行标的物房屋主张实体权利，提出的执行异议，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判决其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对案外人于明任称购买了涉案房屋并装修入住的主张，本院认为，案外人主张的购买涉案房屋并交付了部分房款，但其主张交纳的房款20万元在当日分多次支付给于明仲、于斐账户及提取现金，但未有确凿证据证明交付房款给卜庆芬，且《买卖租赁协议》中以房租冲抵购房款的约定，因案外人于明任与卜庆芬二者之间不但存在明显的利害关系，也与一般的房屋买卖交易习惯严重不符。案外人所提供的《家庭居室装饰装修工程施工合同》系案外人之子于国庆与烟台卓逸装饰工程有限公司签订的，未能提供交付装修款收据等证据予以佐证合同履行情况，案外人也无物业、水、电、暖等证据证明其自2016年入住房屋，明确由其占有使用涉案房屋的证明。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出，本案中涉案房屋于2019年11月22日拍卖成交，过户裁定书于2019年12月2日送达给买受人后所有权已经发生转移，案外人所提执行异议已超过法律规定的期限。在本院2017年1月查封涉案房屋时卜庆芬未提出异议，且在执行过程中申报财产时将涉案房屋作为其不动产进行申报，其以自己的行为表明该房产属于自己所有，且本院评估时工作人员及评估人员进入该房屋，异议人应当知道，但并未提出异议。故本院作出的查封、拍卖被执行人卜庆芬名下房屋的裁定，符合法律规定,案外人提出涉案房屋通过买卖所有权归其所有并实际占有使用而要求撤销拍卖的请求，证据不足，本院不予支持。综上，案外人于明任对本案执行标的不享有足以排除强制执行的权益，异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人于明任的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  王群昌人民陪审员  王宝林人民陪审员  张 硕二〇二〇年三月二十日书 记 员  迟振超《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条：案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判决；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规定许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有名称判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的帐户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人帐户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依照另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十八条：在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人身自原因未办理过户登记。注：民法通则第七十二条第二款规定：按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。该规定明确了房屋以登记部门产权登记为准。此案中，买受人王云秀通过拍卖已经将房屋登记在其名下，房屋的所有权已合法转移，买受人王云秀享有涉案房屋的所有权。