江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0830民初4385号原告：王方国，男，1951年12月21日出生，汉族，退休，住盱眙县。原告：张泸筠，系原告王方国妻子，1956年10月7日出生，汉族，退休，住盱眙县。两原告共同委托诉讼代理人：李英勇，江苏李英勇律师事务所律师。被告：杨军，男，1976年10月8日出生，汉族，住盱眙县。被告：曹利萍，系被告杨军妻子，1986年11月3日出生，汉族，住盱眙县。原告王方国、张泸筠与被告杨军、曹利萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，因被告杨军、曹利萍下落不明，依法公告向其送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、权利义务告知书、开庭传票，依法裁定转为普通程序，并组成合议庭，于2020年3月3日公开开庭进行了审理。原告王方国以及原告王方国、张泸筠的委托诉讼代理人李英勇到庭参加了诉讼，被告杨军、曹利萍经本院公告期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王方国、张泸筠向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告房屋买卖合同有效，被告名下的位于房屋为原告所有；2.判令两被告给付违约金4000元；3、判令两被告偿还原告代为支付的银行按揭款55776.76元，并赔偿损失（自2018年10月23日起以55776.76元为基数，按照同期人民银行同期贷款利率计算损失，暂计算至起诉之日计1912元，此后损失以55000元为基数计算逾期贷款利息损失为4118.97元）变更为3000元；4、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年3月27日,原告与被告杨军签订《房屋买卖合同》。该合同约定:原告买受被告位于房屋,价格为20万元,2015年7月17日前付清购房款,杨军在2015年7月17日前将房屋交付原告，双方应于房屋交付使用后30日内共同到登记机关申请产权转移登记。第一、二被告系夫妻,为该房屋的共有人。2015年7月17日,按照约定原、被告双方夫妻共同办理过户手续,先到银行办理付款,原告将12万元汇入第二被告账户,临近下班,双方约定下午到房屋登记机构办理过户手续。下午,第一被告电话告知因特殊原因,需要去上海,近日回来办理,此后一直避而不见,无法联系。在原告与陈军、张功付的案外人执行异议之诉中,法官释明,被告尚欠按揭款,影响对买卖合同效力的认定。为此,原告于2018年10月22日代被告支付银行按揭款计人民币55776.76元。原、被告之间的房屋买卖合同合法有效,被告违约依法应当承担违约责任,偿还原告代为支付的按揭贷款,并赔偿利息损失。基于以上事实,诉请人民法院依法判决如诉讼请求。被告杨军、曹利萍未作答辩。原告王方国、张泸筠围绕诉讼请求依法提交了2015年3月27日原告王方国与被告杨军签订《房屋买卖合同》、2015年4月27日被告杨军出具80000元收条、2015年7月17日原告王方国汇款120000元给被告曹利萍的中国银行汇款凭证、2018年10月22日原告王方国为被告杨军代还按揭贷款55776.76元中国农业银行业务凭证、被告杨军和曹利萍所有的房屋所有权证以及国有土地使用证、2018年11月9日（2018）苏0830民初1650号民事判决书、2019年5月22日（2019）苏08民终991号民事判决书予以证实，上述证据经庭审核证，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案的基本事实认定如下：原告王方国、张泸筠系夫妻关系，被告杨军、曹利萍也系夫妻关系。2015年3月27日，原告王方国与被告杨军签订《房屋买卖合同》。该合同约定：王方国购买杨军位于盱眙县房屋，房屋所有权证号盱字8201000401，房屋成交价格20万元，2015年7月17日前付清全部房款，如王方国违约则向杨军支付购房款的0.2%作为违约金（手写字：3月27日付款5万元、4月25日前付款3万元、余款7月17日前到办证机关一次性付清）；杨军于2015年7月17日前将房屋交付王方国，逾期交付不超过5日的，杨军向王方国支付已付房价款万分之20的违约金。双方应于房屋交付使用后30日内共同到房屋登记机关申请办理产权转移登记等条款。产权证载明的房屋共有人为杨军、曹利萍，该房屋在农行盱眙支行设定抵押权利价值为12万元，设定期限2009年7月30日，注销期限为2024年7月29日。2015年4月27日，原告王方国向被告杨军支付购房款8万元，由被告杨军出具8万元收条给王方国；2015年7月17日，原告王方国作为付款方向被告曹利萍在中国银行盱眙支行卡号为62×××07汇款12万元，汇款单附言为“还房款”。对于涉案房屋设定抵押杨军尚欠的按揭贷款55776.76元，现已由原告王方国于2018年10月22日全部代为缴纳，被告杨军、曹利萍将盱眙县房屋所有权证和国有土地使用证交付给原告王方国、张泸筠，由原告王方国、张泸筠实际居住，但原、被告没有办理房产过户登记。2016年6月15日和22日，陈军与杨军民间借贷纠纷一案和张功付与杨军民间借贷纠纷一案作出判决生效后，经陈军、张功付申请执行，本院于2017年12月11日对涉案房屋作出限期迁出公告。原告王方国对上述执行行为提出异议，2018年11月9日经本院判决：停止对位于盱眙县房屋的执行。2019年5月22日，经淮安市中级人民法院二审，驳回上诉，维持原判。此后，因被告杨军长期下落不明，原告王方国、张泸筠找被告杨军、曹利萍办理涉案房屋过户未果，产生讼争。本院认为，我国《物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告王方国与被告杨军在法院查封前签订了房屋买卖合同，在执行异议案件中有关当事人对该合同不予认可，但未提交足以推翻该合同真实性的有效证据，故本院对涉案房屋买卖合同的真实性予以认定，该合同不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效合同，本院对此予以确认。关于两被告是否在履行该合同中存在违约问题，从原告房款支付情况，原告王方国提交了12万元的转账凭证、8万元收条以及该8万元现金的款项来源证据，应当认定其已经按期实际支付了全部购房款20万元。原告王方国与被告杨军亲戚王玖玲的信息记录，可以证实其一直想联系被告杨军办理过户手续但未果，涉案房屋未办理过户登记非因买受人即原告王方国、张泸筠原因造成，被告杨军一直下落不明，根据原、被告签订的《房屋买卖合同》，被告杨军、曹利萍没有给予原告王方国、张泸筠办理房屋变更登记，已构成违约，故被告杨军、曹利萍依法承担违约金4000元（20万元×2%）。对于涉案房屋被告杨军设定抵押尚欠的按揭贷款55776.76元，现已由原告王方国于2018年10月22日全部代为缴纳，原告王方国、张泸筠已向本院提交中国农业银行盱眙金鹏分理处的付款55776.76元凭证予以证实，故由被告杨军、曹利萍理应给付原告王方国、张泸筠代为缴纳的按揭贷款55776.76元。对于两原告为两被告垫付涉案房屋按揭贷款55776.76元的利息损失计付问题，原、被告没有约定损失如何计付，根据两原告提出的按商业银行贷款年利率5.5%计付利息，以55776.76元为基数，从2018年10月23日起至2020年3月，只要求利息损失3000元，本院认为该利息计付较为客观，也符合相关法律法规规定，本院对此予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零九条、第一百三十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原、被告于2015年3月27日签订的位于盱眙县《房屋买卖合同》有效。二、被告杨军、曹利萍于本判决生效后十日内给付原告王方国、张泸筠购房违约金4000元。三、被告杨军、曹利萍于本判决生效后十日内给付原告王方国、张泸筠代为垫付银行按揭贷款55776.76元以及利息3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1294元，公告费600元，合计1894元，由被告杨军、曹利萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费1294元。审 判 长  罗德俊人民陪审员  张春艳人民陪审员  孙园园二〇二〇年三月十三日书 记 员  王 媛附：相关法律及司法解释条文一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十九条所有人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。