广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤01执复69号 复议申请人（异议人）：沈柳卿，女，1972年6月5日出生，汉族，住广东省增城市。 委托诉讼代理人：顾洁欣，广东达盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽婷，广东达盛（白云）律师事务所律师。 复议申请人（异议人）：广州市鼎全物业管理有限公司，住所地：广州市增城区新塘镇群星商住区A小区顶好广场B、C幢第二层。 法定代表人：刘荣盛。 申请执行人：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖大道193号301室。 法定代表人：孙建华。 委托代理人：钱羿希，该公司员工。 委托代理人：方艳婷，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。 被执行人：广州奥戈智能科技有限公司，住所地：广州市海珠区盈中路37号307房。 法定代表人：梁绮雯。 被执行人：广州利煊贸易有限公司，住所地：广州市海珠区前进路15号102号铺。 法定代表人：罗培成。 被执行人：梁绮雯，女，1975年3月15日出生，汉族，住广州市海珠区。 被执行人：王建东，男，1969年7月9日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。 被执行人：翟泓钢，男，1987年12月20日出生，汉族，住广州市东山区。 被执行人：蔡锦彪，男，1975年10月31日出生，汉族，住广州市东山区。 复议申请人沈柳卿、广州市鼎全物业管理有限公司（以下简称鼎全公司）不服广州市天河区人民法院（下称天河法院）作出（2019）粤0106执异617号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 天河法院查明，平安银行股份有限公司广州财富广场支行（以下简称平安银行财富支行）与广州奥戈智能科技有限公司（下称奥戈公司）、广州利煊贸易有限公司（下称利煊公司）、梁绮雯、王建东、翟泓钢、蔡锦彪借款合同纠纷一案，天河法院作出的（2015）穗天法金民初字第110号民事判决已发生法律效力。依上述判决，一、奥戈公司向平安银行财富支行偿还借款45000000元、利息（含复利）447809.04元及罚息；二、平安银行财富支行对奥戈公司抵押的涉案物业以折价或以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；三、利煊公司、梁绮雯、翟泓钢、蔡锦彪对奥戈公司上述债务向平安银行财富支行承担连带清偿责任；其承责后，有权向奥戈公司追偿；四、王建东对奥戈公司上述债务向平安银行财富支行承担连带清偿责任，但利息标准应当按年利率8.4%计算，罚息、复利标准应当按年利率8.4%上浮50%计算，其承责后，有权向奥戈公司追偿。案件受理费269040元，财产保全费5000元，公告费500元，均由奥戈公司、利煊公司、梁绮雯、王建东、翟泓钢、蔡锦彪共同负担。后平安银行财富支行将本案债权转让给广东粤财资产管理有限公司（下称粤财公司）。因上述被执行人没有履行判决确定的义务，2018年10月11日，粤财公司向天河法院申请执行。天河法院以(2018)粤0106执24230号案立案执行。 天河法院另查明，在本案一审诉讼期间，该院于2014年12月31日查封了被执行人奥戈公司名下位于广州市增城区新塘镇群星商住区A小区顶好广场B、C幢第二层、广州市增城区新塘镇港口大道321号顶好中心B幢首层20号商铺、广州市增城区新塘镇群星商住区A小区B、C幢首层10号铺位（下称涉案物业），查封期限至2019年12月6日。涉案物业于2013年6月2日设定抵押，同年7月25日办理了抵押登记，抵押权人为平安银行财富支行。2019年4月1日，天河法院以（2018）粤0106执24230号裁定拍卖涉案物业。同年4月19日在涉案物业张贴公告，责令被执行人及其他使用人在本公告张贴之日10日内迁出并腾空上述房产，交天河法院处理。 异议人沈柳卿提出异议称，其对天河法院查封涉案物业享有20年的租赁权益，租赁期限至2033年11月18日止，已付清20年的全部租金。异议人沈柳卿认为根据买卖不破租赁的原则，即使涉案物业由第三人竞得，其承租权益依然继续有效，其无需再向新业主支付任何租金。异议人沈柳卿提供以下证据：1、落款时间为2013年11月19日与梁绮雯签订的《借款合同》，贷款人（甲方）：沈柳卿，借款人（乙方）：梁绮雯，担保人（丙方）：奥戈公司。约定：乙方向甲方借款6000000元，甲方在借款中提供现金40万元，余款通过转账方式支付给乙方。借款期限：2013年11月19日起至2014年1月18日止。丙方自愿为乙方的上述借款本金、利息以及因本合同所产生的债务提供连带保证责任，保证期限为两年。丙方将其名下的涉案物业出租给甲方。若乙方不能如期偿还借款，自乙方逾期日起，涉案物业由甲方使用，收取租金以抵本合同的借款本金。2、落款时间为2013年11月19日，借款人梁绮雯的《借据》，内容：借款人梁绮雯今借到沈柳卿交付的借款人民币6000000元。其中人民币400000元已按借款人的要求以现金方式支付，余款人民币5600000元以银行汇款方式交付。借款期限从2013年11月19日起至2014年1月18日止。3、上海浦东发展银行银行广州新信支行的个人业务凭证，时间：2013年11月20日，户名：湛子佳，收款人：梁绮雯，汇款金额：56000000元，汇款用途：划款。4、借款支付证明，证明人：湛子佳。内容：本人湛子佳的妻子沈柳卿于2013年11月19日出借人民币6000000元给梁绮雯。本人受沈柳卿的委托，于2013年11月20日向梁绮雯开立于工商银行账号为62×××75的账户转账人民币560万元，该款项为沈柳卿借给梁绮雯的借款中的一部分，另外40万元于借款当日按借款人绮雯的要求进行现金支付。5、结婚证，证明湛子佳与沈柳卿是夫妻关系。6、落款时间为2013年11月18日的《广州市房屋租赁合同》复印件三份。出租人（甲方）：奥戈公司，承租人（乙方）：沈柳卿。约定：甲方同意将涉案物业出租给乙方经营使用，租赁期限为20年，自2013年11月19日起至2033年11月18日，该物业承租费用每月金额分别为43735.5元、270元和420元。上述三份合同均在房管部门办理了登记备案，备案时间是2013年12月5日。7、奥戈公司出具的同意确认书。8、落款人为平安银行财富支行的《同意出租证明》复印件。内容是平安银行财富支行同意奥戈公司出租涉案物业。粤财公司在庭审中表示该份证明不是平安银行财富支行出具，对其真实性不予认可。 异议人鼎全公司提出异议称，其是涉案物业的次承租人及实际使用人，依法与涉案物业的第一手承租人沈柳卿签订转租合同，按时支付租金，并对物业投入大量的人力物力，请求裁定中止执行。异议人鼎全公司提供了以下证据：1、《转租合同》，出租房（甲方）：沈柳卿，承租方（乙方）：鼎全公司。约定：甲方将广州市增城区新塘镇港口大道321号顶好中心BC幢二层商铺面积约5000平方米及一楼商铺一间27平方米（电梯口位置）转租给乙方使用。租赁期18年，从2015年9月16日起至2033年11月28日止。2、时间为2016年2月至2019年3月，鼎全公司每月向沈柳卿缴纳租金的费用报销单和付款当日沈柳卿开具的收款收据，确认已收到鼎全公司的租金。3、鼎全公司与部分小租户签订的《临时租赁合同》14份。 天河法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》三十一条的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案的涉案物业在2013年7月25日办理了抵押登记，粤财公司对涉案物业享有优先受偿权。异议人是在2013年11月18日与被执行人奥戈公司签订了租赁合同，以租金与沈柳卿的借款抵偿冲抵，该租赁行为发生在抵押行为之后，而且双方约定的租期长达20年，租金全部以借款冲抵，这必然导致涉案物业的价值变现有很大影响，故申请执行人要求去除租约拍卖有理。异议人沈柳卿称平安银行财富支行同意奥戈公司出租涉案物业，但其提交的《同意出租证明》是复印件，申请执行人对其真实性不予认可，故天河法院不予认定。异议人要求继续承租涉案物业无由，天河法院不予支持。综上，天河法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条的规定，于2019年8月21日作出（2019）粤0106执异617号执行裁定书，裁定：一、驳回异议人沈柳卿的异议请求；二、驳回异议人广州市鼎全物业管理有限公司的异议请求。 沈柳卿向本院申请复议，请求依法撤销天河法院作出的（2019）粤0106执异617号《执行裁定书》，依法发回重审或确认沈柳卿享有20年的租赁权益。事实与理由：1.本案程序不当，应当发回重审。本案沈柳卿交书面的异议申请后，原审法院组织了开庭审理并通知了其他当事人，但唯独没有通知沈柳卿到庭，非法剥夺了沈柳卿答辩及质证的权利。2.粤财公司的辩解没有事实和法律依据，虽然抵押在前，租赁在后，但是对于沈柳卿承租涉案房产，抵押权人出具了同意书，抵押权人应当对其作出的意思表示产生的相应法律后果承担责任。3.涉案房产经过承租人修缮、装修后其价值增值较大，若不确认承租人的租赁权益，对承租人非常不公平。4.天河法院认定事实不清。天河法院在开庭审理本案时并未通知沈柳卿到庭参与庭审，在未确认沈柳卿是否存有《同意出租证明》的原件时直接认定沈柳卿提交的《同意出租证明》为复印件，从而不认可其效力，是错误的。 鼎全公司不服上述执行裁定，向本院申请复议，请求依法撤销天河法院作出的（2019）粤0106执异617号执行裁定，发回重新审查，或确认复议申请人的租赁权并“带租拍卖”涉案物业。事实和理由：1.原审法院没有依法通知鼎全公司参与听证，属程序不当；2.原审法院依据《民事诉讼法》第225条规定作出裁定，显然是适用法律错误，剥夺了鼎全公司依法向法院提起案外人异议之诉的权利；3.退一步说，涉案物业也应当“带租拍卖”且无须清空交还场地，不会影响粤财公司在拍卖价款中的优先受偿权。 对天河法院查明的事实，本院经审查后予以确认。 本院另查明：天河法院于2019年5月31日上午进行质证，申请执行人粤财公司的委托代理人邵祥永到庭，复议申请人沈柳卿、鼎全公司及被执行人奥戈公司未到庭。经本院查阅天河法院执行异议案的卷宗材料，未发现天河法院向沈柳卿、鼎全公司寄出开庭质证的传票。2019年5月31日，天河法院向沈柳卿、鼎全公司邮寄了粤财公司的证据材料。2019年6月4日，沈柳卿提交了对证据的书面答辩意见。 本院再查明，2019年10月14日，天河法院作出（2019）粤0106执异921号执行裁定，裁定变更浙江省浙商资产管理有限公司为（2018）粤0106执24230号案的申请执行人。 本院认为：一、关于案件事实。复议申请人沈柳卿主张其虽然在涉案物业抵押登记后才与奥戈公司签订租赁合同，但是奥戈公司出租涉案物业取得了抵押权人平安银行财富支行的书面同意，为此沈柳卿提供了平安银行财富支行于2013年10月14日出具的《证明》复印件用作证据材料。平安银行财富支行是否出具过该《证明》，即平安银行财富支行在办理抵押登记后是否同意奥戈公司出租涉案物业，直接影响到复议申请人沈柳卿的承租权能否对抗天河法院拍卖和移交涉案物业的执行行为，因此复议申请人沈柳卿提交的《证明》是关键证据，该证据拟证明的事实是关键事实。天河法院未查明这一关键证据和事实，仅以复议申请人沈柳卿提交的《证明》为复印件且申请执行人粤财公司对真实性不予认可为由对该《证明》不予认定。需要指出的是，该《证明》是平安银行财富支行出具给奥戈公司的，复议申请人沈柳卿与申请执行人粤财公司均非该《证明》的直接当事人，故天河法院不应苛求复议人沈柳卿提供该《证明》的原件，亦不应仅凭粤财公司的质证意见对该《证明》的真实性作出认定，而应依职权向平安银行财富支行、奥戈公司或租赁合同登记备案机关进行调查，查清平安银行财富支行是否向奥戈公司出具过该《证明》。二、关于程序问题。天河法院于2019年5月31日进行质证，但仅向申请执行人与被执行人发出传票，未向复议申请人发出传票，致使复议申请人未到庭参加质证，程序上有瑕疵。虽然天河法院对此进行了补救，在质证当天向复议申请人邮寄了粤财公司的证据材料，复议申请人庭后亦提交了书面质证意见，但是复议申请人因未到庭参加质证，并未有机会充分发表其意见。三、关于法律适用。本案复议申请人所提请求及理由，其实质是主张对涉案物业享有合法的承租权和使用权，实际上是对涉案物业提出阻止交付的请求，系案外人异议。根据查明的事实，天河法院对涉案物业拍卖并不附带租约，即拍卖成交后，买受人可以依据其取得的房屋所有权要求交付。因此，天河法院应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查，天河法院适用该法的第二百二十五条进行审查，适用法律错误，应予纠正。综上所述，天河法院异议裁定认定事实不清，适用法律错误，审查程序存在瑕疵，本院予以撤销，发回重新审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第二十三条的规定，裁定如下： 一、撤销广州市天河区人民法院（2019）粤0106执异617号执行裁定； 二、本案发回广州市天河区人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审判长 黄 征 审判员 胡伟东 审判员 刘 皓 二〇二〇年三月二十四日 书记员 陈洁雅 莫乔珍