广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初26174号原告:倪博通，男，1993年6月21日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码130************631。被告：刘彩英，女，1964年10月1日出生，汉族，住广东省台山市***********，公民身份号码442************389。委托诉讼代理人：刘俊琰，女，1995年8月3日出生，汉族，住广东省台山市****************，公民身份号码440************549。系被告女儿。原告倪博通诉被告刘彩英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判。后因被告下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员罗婉文担任审判长，与人民陪审员王永红、周小莎组成合议庭于2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告、被告及其委托诉讼代理人刘俊琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.被告违约，并按合同约定给付违约金1300元；2.被告支付2019年9月的房租1300元,2019年7月8日-2019年9月30日的水费400.88元、2019年8月1日-2019年9月30日的电费800.81元，2019年7月21日-2019年9月30日的煤气费214.20元；3.被告承担本案的诉讼费费用。事实和理由：2018年2月25日，原、被告签订了《租房合同》并约定：原告将位于佛山市禅城区************租给被告，租期为一年，支付方式为押一付一，并备注“下一年双方如无特殊，按此合同续约一年，届时双方签字确认。”合同签订后被告向原告支付了租金1300元、押金1300元。之后每月被告都委托其女向原告支付房租。合同一年到期后，因被告未向原告提出异议且继续居住，并继续按时支付租金，原告便视为合同继续履行，被告继续按月给付房租。2019年9月始，被告在未通知原告的情况下，未按时给付房租，且无故拖欠水费、电费、煤气费等。原告多次催促被告给付房租，均被被告以各种理由拒绝，或置之不理，并在口头明确表示不再给付房租。在未给付拖欠费用的情况下，被告已经构成单方面违约，原告主动登门与被告协商均未能达成协议。虽然原租房合同一年期限已满，但被告在一年合同期满后继续居住且履行了给付房租的义务，应当视为构成合同法第37条规定：“采取合同书面形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”故应当认为原、被告之间就续租房屋达成了合意，原、被告双方未签字确认不影响合同的成立。被告拒付房租并拖欠原告房租的违约行为，严重影响了原告的合法权益。协商无果后起诉至法院，请求支持原告全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告辩称：2018年2月25日，原、被告协商签订租赁合同，当时被告是要求租期两年，但原告不同意，所以双方签订了为期一年的租赁合同，但被告在合同补充约定了“下一年双方如无特殊按此合同续约一年，届时双方签字确认”，且被告与原告口头约定租金是不变的。合同期满前的两三日，被告要求续签合同，但原告一直推脱不同意重新签订合同，所以在合同到期后双方没有再订立新的合同，但被告一直有向原告支付租金、水电费、煤气费。直到2019年9月上旬，被告通知原告，被告租至9月底止，不再续租。被告要求以押金折抵最后一个月租金，但原告提出需要没收押金，要求被告先行支付租金，理由是被告迟延告知原告退租的事宜。所以双方产生了纠纷。被告认为应当将押金折抵最后一个月的租金，再由被告支付水电费、煤气费。原、被告相约在2019年9月30日核对水电表等读数，双方确定了读数之后，被告提出如果原告同意以押金折抵最后一个月租金，则被告马上支付水电费等费用，但原告不同意。因水电部门是两个月结一次数，所以双方约定等水电部门出具最后一次账单后再结算。被告于2019年9月30日搬走，但此后原告没有再通知过被告交纳水电费、煤气费，后原告直接起诉被告。被告认为被告已交纳的押金折抵9月的租金，不同意支付违约金。对于原告主张的水电费、煤气费金额，被告无异议。由于被告没有拒绝支付水电费、煤气费，所以不同意向原告支付案件的诉讼费。诉讼中，原告提供以下证据：1.原告身份证、被告人口信息查询资料。证明原、被告诉讼主体资格。2.《房屋租赁合同》。证明原、被告双方于2018年2月25日签订《房屋租赁合同》。3.电子回单。证明被告已支付租金及水电煤气费。4.账户明细。证明原告已收到租金及水电煤气费。5.原告与刘俊琰的微信聊天记录。证明被告居住在涉案房屋，并于2019年9月违约。6.原告与刘俊琰的微信聊天记录。证明被告违约后，原告主动沟通无果。7.2019年水电煤气费交费清单及缴费凭证。证明原告已垫付水电费用，被告未支付费用明细。8.不动产权证。证明原告拥有涉案房屋的所有权。9.短信截图、微信聊天截图。证明被告退房及搬离涉案房屋的时间。10.录音及文字说明（附光盘一张）。诉讼中，被告无提交证据。经庭审质证，本院认证如下：被告对原告证据的真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年2月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将劳动小区A座404房出租给乙方居住，租期从2018年3月1日至2019年2月28日，租期一年。每月租金1300元，乙方交纳1300元作为按金。每月1日前交下期租金。……合同期满后，乙方结清水、电等费用后甲方免息退还按金……10、下一年，双方如无特殊，按此合同续约一年，届时双方签字确认。另查明，佛山市禅城区************为原告所有。原告陈述，租赁合同到期前后，被告没有联系过原告协商续签合同的事宜。此前被告曾经有迟延支付租金的情况，但原告都没有追究。因被告一直有交租也未提出异议，故原告视为合同继续履行。被告是于2019年9月15日通知原告要求解除合同，原告同意。双方在2019年9月30日核对了水电表、煤气等读数，交接房屋。因为原告起诉在前，得知费用金额在后，故此后原告没有告知被告水电费、煤气费产生的金额。原、被告对于押金1300元的归属有争议。被告陈述：关于超期支付租金，被告每次不能按时支付租金，都会询问原告，原告同意能逾期支付的情况下，被告才逾期支付的。本院认为:本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为原《房屋租赁合同》到期之后双方有无就新的租赁期限重新约定。涉案《房屋租赁合同》第十点约定：“下一年双方如无特殊，按此合同续约一年，届时双方签字确认”。按照上述约定，如续租一年，则原被告应当重新签订合同，签字确认为续租一年合同的生效条件，但事实上，双方在合同期满后并无重新签订合同，故上述约定一年期续期的条款并未实际生效。本案中，《房屋租赁合同》已于2019年2月28日到期，被告继续向原告交纳租金，双方未约定租赁期间，故依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，双方可以就不定期租赁合同随时提出解除合同，被告在2019年9月15日通知作为出租人的原告解除合同，故原、被告的《房屋租赁合同》已于2019年9月15日解除。原、被告确认已于2019年9月30日交接房屋，故被告应向原告支付9月的租金，原告诉请9月租金有合同依据，本院予以支持。被告主张以押金折抵租金，如前所述，涉案《房屋租赁合同》为不定期租赁合同，当事人可随时提出解除合同，故被告并非提前解除租赁合同，不构成违约，被告提出的以押金折抵租金有理，本院予以采纳。经折抵后，被告无需再另行向原告支付2019年9月的租金。关于原告陈述被告部分月份有迟延交纳租金，构成违约。庭审中，被告确认每一次迟延交租都有与原告协商一致，原告也确认没有追究被告迟延交租的行为，应视为原告放弃主张被告该部分违约责任，对原告该项主张不予支持。关于原告诉请的水费、电费、煤气费。因被告对于原告主张的水电费、煤气费金额无异议，故对原告该项诉请予以支持。关于受理费。因原告是在起诉后才得知各项费用产生的实际情况，且并未告知被告，结合前文所认定被告并没有拖欠租金以及水电费、煤气费故意的情节，故本院确认受理费由原告自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：一、被告刘彩英于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告倪博通支付佛山市禅城区************2019年7月8日-2019年9月30日的水费400.88元、2019年8月1日-2019年9月30日的电费800.81元，2019年7月21日-2019年9月30日的煤气费214.20元，上述合计1415.89元；二、驳回原告倪博通的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取50元，由原告倪博通负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  罗婉文人民陪审员  王永红人民陪审员  周小莎二〇二〇年二月十六日书 记 员  黄帼文附引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。