大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0204民初5625号原告（反诉被告）：大连大学创想产业投资管理有限公司，住所地大连市西岗区长春路210号，统一社会信用代码91210200777252653K。法定代表人：沙宪宏，董事长。委托诉讼代理人：邵惠南，男，该公司总经理，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：张秋景，辽宁胜诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：房云蛟，女，1981年8月21日出生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：周长瑞，北京市世纪（大连）律师事务所律师。原告（反诉被告）大连大学创想产业投资管理有限公司（以下简称“大连大学创想公司”）与被告（反诉原告）房云蛟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告提出反诉，本院受理后依法与本诉合并进行审理，根据案件审理的需要，转为普通程序，公开开庭进行了审理。大连大学创想公司的委托诉讼代理人邵惠南、张秋景，房云蛟及其委托诉讼代理人周长瑞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。大连大学创想公司向本院提出诉讼请求：一、判令房云蛟立即腾退房屋；二、判令房云蛟向我方支付所欠的房屋租金38万元及违约金38万元；三、判令房云蛟支付房屋占有使用费（自2019年5月18日至实际腾退之日，按520.54元/日计算）；四、判令房云蛟承担本案的诉讼费、鉴定费。事实和理由：受大连大学的委托，大连大学创想公司对大连大学所有的位于大连市沙河口区房屋进行管理和经营，并有权对外出租。2015年12月31日，双方签订《房屋租赁合同》，将大连市沙河口区房屋(建筑面积227.96平方米)出租给房云蛟使用。合同约定租赁期限为三年，自2016年5月18日至2019年5月17日，年租金第一年17万元，第二年19万元，第三年19万元，房云蛟应在2016年5月17日前向大连大学创想公司支付第一年租金，在2017年5月17日前支付第二年租金，在2018年5月17日前支付第三年租金。被告逾期支付租金，每逾期一日，须按应付租金总额的2%支付违约金。租赁期满后，被告必须在租赁期满之日搬出属于被告的全部物件，如在租赁期满后，房屋内仍有余物，视为被告放弃所有权，归原告所有，原告可自行处理。被告逾期交还房屋，每逾期一日，应按租金总额的1%向原告支付违约金。合同签订后,原告依约向被告提供了该房屋，而被告仅支付了第一年的租金，后并未再支付租金。2018年3月21日、2018年5月9日，原告分别向被告发出《催交租金通知书》，要求被告支付租金，但被告至今未支付。租赁期满后，原告向被告发出《腾退通知书》，要求被告按期腾退案涉房屋，但被告至今未腾退，仍非法占有使用案涉房屋，应参照合同约定的租金标准向原告支付占有使用费。经原告多次催要，被告一直无理拖延、拒不支付租金，并拒绝支付占有使用费。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望予以支持。房云蛟辩称，不同意原告的诉讼请求，租期内因房屋漏水，该公司在履约过程中未尽正常的房屋自然维修义务构成违约，应当承担与其违约过错相适应的民事赔偿责任。由于该公司上述行为，我方才未付租期后两年的租金。另外，即使我方构成违约，其主张的逾期付款违约金标准过高，应按照法律规定调整为银行同期贷款的利息损失。房云蛟提出反诉请求，判令大连大学创想公司赔偿因漏水造成其存货损失209312元、固定资产机械设备损失206983元、鉴定费23800元，合计440095元。事实与理由：鉴于双方房屋租赁合同中“租赁期间，甲方应保证出租房屋达到正常使用状态；甲方负责出租房屋在本合同签订时状态下的正常自然维修”及“甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，致使乙方无法使用；（2）甲方未尽本合同约定的房屋维修义务，导致乙方无法正常使用”等约定，合同履行期间，大连大学创想公司未履行保证出租房屋达到正常使用状态之事实，造成承租房屋多处漏水致财产损失，申请司法估价鉴定，确定我方财产损失金额，故提出诉请，请依法支持。大连大学创想公司对反诉辩称，房屋发生漏水属实，经我方多次派人查看，系因楼房的主下水管渗漏造成，经过维修已将原告所称饰品柜附近下水管漏点解决，进门处的漏水问题我方向被告提出维修方案，但双方未形成一致意见。至于漏水造成被告物品损失的事实我方认可，若有证据证明其因漏水所致受损的物品和损失金额，符合法律规定的我方同意赔偿，但是漏水并未影响房云蛟对房屋的正常使用，根据合同法的减损规则，房云蛟亦可自行进行维修，防止损失扩大，而其未采取有效措施的，对其损失扩大部分，不应由我方承担。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，大连大学创想公司提供《大连市城乡规划局文件关于新建集体宿舍位置的批复》（大规建发【1985】580号）、《大连师专综合楼平面位置图》、土地使用权证（大国用（2007）第03069号）、施工执照（大规建发【1985】580号）、大连市公安局建筑防火审核证书、授权委托书、《房屋租赁合同》、收据、记账凭证、发票、《催交租金通知书》两份、《腾退通知书》、照片、EMS快递单；房云蛟提供《房屋租赁协议》、企业信用信息公示报告、《情况说明》、漏水毁损货物现场照片、电话录音、司法评估报告及鉴定费发票。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并载卷佐证。根据当事人陈述和经审查所确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月31日，大连大学创想公司（甲方）与房云蛟（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方位于大连市沙河口区房屋，房屋建筑面积227.96平方米，房屋所有权人为大连大学，已授权甲方对该房屋进行管理和经营，乙方承租用于家居饰品展示、销售；房屋租赁期限为三年，自2016年5月18日至2019年5月17日，年租金第一年17万元，第二年19万元，第三年19万元，合计三年租金55万元，乙方应在合同签订时支付第一年租金17万元，在2017年5月17日前支付第二年租金19万元，在2018年5月17日前支付第三年租金19万元。同时，在该合同第12.4条约定，“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，须按应付租金总额的2%支付违约金”；第10.2条约定，“乙方应于租赁期满或合同解除之当日，将承租房屋及附属设施、设备按原样交还甲方”；第10.3条约定，“租赁期满或合同解除后，乙方必须在租赁期满或合同解除之日搬出属于乙方的全部物件。如期满后，房屋内仍有余物，视为被告放弃所有权，归原告所有，原告可自行处理。”第12.5条约定，“乙方逾期交还房屋，每逾期一日，应按租金总额的1%向甲方支付违约金”等内容。合同签订后,大连大学创想公司按约向房云蛟提供房屋，房云蛟向大连大学创想公司按约支付了第一年的租金，并以该房屋作为其投资成立的大连米米雅室内设计有限公司（以下简称“米米雅公司”）的经营场所，从事室内外装饰装修工程设计及施工等业务。2017年5月17日，房云蛟未如期支付第二年租金19万元。2017年12月28日，房云蛟以米米雅公司的名义向大连大学发出《情况说明》，反映“房屋于2017年2月发现天棚漏水，室内办公区和商品展区被淹，有多处漏水点，报学校后勤处后，虽经后勤处调查发现系楼上管道漏水，但以楼上住户不好协调等为由至今未能解决，并要求评估损失和补偿”等内容。此后，大连大学创想公司多次对该房屋漏水情况察看并进行维修，对漏水处已基本修复。后虽经双方沟通，对房云蛟提出的“进门处漏水还没有解决”及赔偿损失等问题未能协商一致。2018年3月21日、2018年5月9日，大连大学创想公司向房云蛟发出通知，要求其立即交纳欠付的第二年租金。2018年5月17日，房云蛟亦未支付第三年租金19万元。2019年5月24日，大连大学创想公司在租期届满后向房云蛟发送《腾退通知书》，要求房云蛟于收件5日内腾空并交还房屋，并支付租金、违约金及占用期间的各项费用。案涉房屋由房云蛟经营使用至今，其欠付自2017年5月18日至2019年5月17日两年租金，合计38万元，租期届满后房屋亦未予腾退。为此，大连大学创想公司于2019年7月3日诉讼来院。诉讼过程中，房云蛟向本院提交《店内商品、货品损失表》，申请对上述因漏水致物品受损价值进行估价鉴定。经大连市中级人民法院委托大连北方天健资产评估有限公司对上述物品进行估价鉴定，于2019年12月31日出具〔2019〕第026号、027号、028号、029号《司法评估报告》共计四份，026号结论为：店内沙发等装饰饰品序号1-28（固定资产-机器设备清查评估明细表评估基准日2017年2月27日），共计33件，受损前净值245210元；027号结论为评估基准日2017年3月1日，上述装饰饰品受损后净值38227元；028号结论为窗帘、壁纸货品序号1-6（存货-产成品清查评估明细表评估基准日2018年11月27日），受损前估价金额209394元；029号结论为上述货品报废，估价金额82元。反诉原告为此支付鉴定费23800元。本院认为，大连大学创想公司受大连大学的委托与房云蛟签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，主体适格，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应严格按约履行各自的义务。关于原告主张被告欠付两年租金共计38万元，被告对此不持异议。本案中，尽管案涉房屋在租赁期间因楼房主下水管道渗漏发生屋顶漏水，客观上对被告经营、环境产生一定影响，但原告亦采取维修措施解决漏水问题，且被告并未提供证据证明漏水严重而无法正常经营，其逾期支付租金构成违约，应当承担相应的违约责任，故被告应当支付自2017年5月18日至2019年5月17日期间租金38万元。原告此项诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。至于被告称“进门处屋顶的漏水问题仍未解决”，经查，原告就此亦向被告提出“需要拆除被告棚顶附近装修”等维修方案，但未能与被告达成一致。关于原告主张违约金的问题，双方合同约定，“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，须按应付租金总额的2%支付违约金”以及“合同解除或租赁期满，乙方逾期交还房屋，每逾期一日，乙方应按租金总额的1%支付违约金”，原告诉请中自愿放弃部分违约金，仅主张违约金38万元。被告认为违约金标准过高，请求法院予以调整，以同期银行贷款利率计算。违约金本质上兼具惩罚性和赔偿性的双重属性，本院结合合同履行情况、双方的过错程度及资金占用损失大小等因素，综合酌情确定被告赔偿原告违约金的计算标准，其中自2017年5月18日至2018年5月17日止以19万元为基数；自2018年5月18日至款项全部清偿之日止以38万元为基数（2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。原告的此项诉请中，本院对合理部分予以支持。被告的相关辩解，合理部分亦予采纳。关于原告主张房屋占有使用费一节，被告在租赁合同期限届满后，未与原告达成续租协议，理应按照合同约定租金标准支付占用期间房屋占用使用费，故被告应自2019年5月18日起按照每日520.54元（19万元/365天）标准支付原告房屋占用使用费至房屋腾退之日止。被告亦应当在合理期间内及时将案涉房屋腾退返还给原告。对原告的相关诉请，本院予以支持。关于反诉原告主张其物品损失赔偿的问题。反诉原告提供《情况说明》、照片、视频资料等，拟证明房屋漏水及毁损货品的事实，反诉被告对漏水致被告物品损失事实无异议。结合大连北方天健资产评估有限公司出具的司法评估报告，经审查，鉴定机构及鉴定人员具备资产评估资质，经现场勘验，评估报告业经双方当事人的质证，且经本院庭前告知，双方均未提交鉴定人员出庭申请，故该估价报告对本案事实具有证明力。据此，对反诉原告主张的物品损失价值，应认定为416295元（受损前净值245210元-残值38227元+受损前净值209394元-残值82元）。对此，合同约定，“在租赁期间，甲方应保证出租房屋达到正常使用状态；甲方负责出租房屋在本合同签订时状态下的正常自然维修”，房屋发生漏水并致反诉原告物品经济损失，反诉被告应承担主要过错责任。同时，合同法规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施防止损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，而本案中，当反诉被告未及时履行维修义务时，反诉原告亦可自行采取适当措施予以减损，而其未能采取措施防止损失扩大，亦有过错。结合双方均有过错等实际情况，本院酌定双方对反诉原告的物品损失按照二、八比例分担，即由反诉被告承担反诉原告的经济损失333036元（416295元×80%）。至于反诉被告称“评估报告的评估基准日距离评估机构现场鉴定间隔时间较长、是否存在二次损坏不清楚及估值不准确”等，其未提供足够证据予以佐证，故不予采信。反诉原告主张的司法鉴定费23800元，系合理费用，亦应根据上述责任比例由双方分担，即由反诉被告承担鉴定费19040元，反诉原告自负4760元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条、第二百二十一条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告房云蛟（反诉原告）于本判决生效之日起15日内向原告（反诉被告）大连大学创想产业投资管理有限公司腾退并返还位于大连市沙河口区房屋；二、被告房云蛟（反诉原告）于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）大连大学创想产业投资管理有限公司自2017年5月18日至2019年5月17日的租金38万元；三、被告房云蛟（反诉原告）于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）大连大学创想产业投资管理有限公司违约金，其中自2017年5月18日至2018年5月17日止以19万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2018年5月18日起以38万元为基数（2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）至款项全部清偿之日止；四、被告房云蛟（反诉原告）于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）大连大学创想产业投资管理有限公司支付自2019年5月18日起按照每日520.54元（19万元/365天）标准的房屋占用使用费至房屋腾退之日止；五、原告（反诉被告）大连大学创想产业投资管理有限公司赔偿被告（反诉原告）物品损失费333036元；六、原告（反诉被告）大连大学创想产业投资管理有限公司支付被告（反诉原告）鉴定费19040元；七、驳回原告（反诉被告）大连大学创想产业投资管理有限公司其余的诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）房云蛟的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12667元（大连大学创想产业投资管理有限公司已预付），反诉费3951元（房云蛟已预付），合计16618元，由原告（反诉被告）负担5000元，被告（反诉原告）负担11618元，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  唐利群人民陪审员  王敬君人民陪审员  阎 艳二〇二〇年三月二日书 记 员  王志伟