福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初3873号 原告：张亚福，男，1949年12月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：康丽生，福建厦金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王美华，福建厦金律师事务所律师。 被告：郭明宗，男，1968年6月19日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告张亚福与被告郭明宗物权保护纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告张亚福的委托诉讼代理人康丽生、被告郭明宗到庭参加诉讼。本案已审理终结。 张亚福向本院提出诉讼请求：1.判令郭明宗搬离厦门市海沧区屋（厦国土房证第××号）并将房产返还给张亚福；2.判令郭明宗向张亚福支付房屋占有使用费（以每月2500元为标准，自2017年9月8日起计算至返还之日止，暂计至起诉之日为65000元）；3.判令郭明宗向张亚福支付物业费10631.6元；4.判令郭明宗承担本案的诉讼费。在本案庭审过程中，张亚福当庭变更第3项诉求为：判令郭明宗向张亚福支付物业费11566.4元。事实与理由：张亚福系厦门市海沧区产所有权人，郭明宗因与张亚福发生房屋买卖合同纠纷，该纠纷双方已于2017年9月8日通过厦门市海沧区人民法院调解解决，但郭明宗却将该房产非法占为所有并居住生活。张亚福多次要求返还，郭明宗均拒之不理。 郭明宗辩称，之前关于案涉房屋买卖合同纠纷的案件确实是调解结案，在该案件中，张亚福需向郭明宗支付款项，而其当时允诺称在其未支付款项之前郭明宗还可以居住在案涉房屋中。后来张亚福没有按照调解协议履行支付款项义务，郭明宗屡次向其催讨均未果，至今张亚福仍分文未付。郭明宗目前经济窘迫，无法另外租赁房屋，只能一直居住在案涉房屋中。案涉房屋买卖合同纠纷的起源是郭明宗曾借款给张亚福50余万元，后来郭明宗偿还了5万元，余款偿还不了，张亚福便称剩下的钱就当作购房款。当时听说张亚福要卖房，郭明宗便将案涉房屋买下。2012年案涉房屋价值80余万元，按约定，房屋过户完郭明宗需再支付给张亚福30余万元。然拖了几个月后，张亚福才告诉郭明宗尚有贷款及二押的情况，无法过户。该案件调解结案后，郭明宗于2019年9月份才申请执行，张亚福从未与其协商过案涉房产如何处理就直接到法院起诉了。郭明宗几次到张亚福家里都找不到他，也通过朋友找张亚福，但张亚福就是不见面、不处理，只要求将房子返还。 本院经审理认定事实如下： 坐落于海沧区（厦国土房证第××号）房产所有权人系张亚福。 2012年8月15日，张亚福（甲方）与郭明宗（乙方）签订《购房协议》一份，载明：“经甲、乙双方协商，甲方张亚福自愿将本人名下位于厦门市海沧区产出售给郭明宗。……”张亚福出具《收据》一张给郭明宗收执，载明已收到郭明宗购房定金人民币50万元。 2017年6月15日，因未能如期办理房产过户手续，郭明宗以房屋买卖合同纠纷为由将张亚福诉至本院【案号（2017）闽0205民初2178号】。2017年9月8日，双方在本院组织下达成如下一致调解协议：一、解除双方于2012年8月15日就郭明宗向张亚福购买的位于厦门市海沧区产所签订的《购房协议》；二、张亚福同意返还郭明宗购房款50万元，并支付未如期过户违约金50万元，于2017年9月15日前支付给郭明宗；三、双方关于房屋买卖合同纠纷就此了结，再无其他争议。……上述调解协议经本院确认后，于同日发生法律效力。 庭审过程中，郭明宗述称：张亚福在2012年10月左右将案涉房屋钥匙交付给郭明宗，郭明宗在2012年春节期间搬进案涉房屋居住至今。居住期间，郭明宗未缴纳过物业费等与房子相关的费用，因为当时张亚福尚欠郭明宗利息，张亚福便说用利息抵房子的物业费。张亚福主张案涉房屋2017年的房租按2500元计算，郭明宗对该价格无异议，认为该房租价格合理。 另查明：张亚福举证一组物业费清单及水电费清单，拟证明案涉房产被郭明宗占用期间产生物业费11566.4元和水电费使用情况。郭明宗对该组证据的真实性无异议。 本院认为，本案系物权保护纠纷。双方当事人争议焦点为：郭明宗一直居住在案涉房屋的行为是否构成对张亚福的侵权。根据已经发生法律效力的（2017）闽0205民初2178号民事调解书内容可知，郭明宗与张亚福于2012年8月15日签订案涉房屋买卖合同，后于2017年9月8日正式解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。具体到本案，郭明宗作为房屋买受人，在房屋买卖合同解除前，其占有使用着案涉房屋，此时的占有是基于合同关系，属于合法占有；而在房屋买卖合同解除后，若双方有特别约定的，则郭明宗再无合同依据可占有房产，此时其依法应将房产返还给出卖人（产权人）。然从前述查明的事实可知，郭明宗在房屋买卖合同解除后并未交还房产，仍占有使用房屋至今，郭明宗虽辩称张亚福曾允诺其在张亚福未支付调解书确定的100万元款项之前仍可居住在案涉房屋中，但并未提供相应的证据予以证明，张亚福对此也不予认可，故本院对郭明宗的该辩称不予采信。郭明宗无证据表明其在房屋买卖合同解除后继续占有使用房屋的行为系经张亚福授权许可，其此种占有系无合同依据的无权占有，侵犯了房屋所有权人张亚福对房屋的支配使用权，构成侵权。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条关于“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物”的规定，张亚福作为房屋所有权人有权要求郭明宗归还房屋，故张亚福关于郭明宗搬离厦门市海沧区屋（厦国土房证第××号）并返还房产的诉求合法有据，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定:“侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任”。郭明宗非法占有案涉房屋的行为客观上会给张亚福造成无法占用使用房产的损失，对该损失郭明宗应予以赔偿。张亚福主张按每月2500元的标准计付自2017年9月9日起至郭明宗实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，郭明宗对此计算标准并无异议，张亚福所主张的起算点亦与郭明宗侵权的时间点相符，故本院对张亚福的上述主张予以支持。另，张亚福还要求郭明宗向其支付物业费11566.4元，然其仅提供了物业费明细清单，并无支付物业费的相关凭证，无法认定其所遭受的实际损失数额，应自行承担举证不能的法律后果，因此对于张亚福的物业费诉求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十四条、第三十七条、第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 被告郭明宗应于本判决生效之日起十日内搬离厦门市海沧区屋（厦国土房证第××号）并将上述房产返还给原告张亚福； 被告郭明宗于本判决生效之日起十日内支付原告张亚福房屋占有使用费（以每月2500元为标准，自2017年9月9日起计至被告实际返还房屋之日止）； 驳回原告张亚福的其余诉讼请求。 如被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1691元减半收取845.5元，由原告张亚福负担119元，由被告郭明宗负担726.5元。被告负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  郭碧娥 二〇二〇年三月二十日 法官助理林烨 书记员林斌煌 附：本判决所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。