四川省绵阳市涪城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0703执异33号 异议人（案外人）：赵朗，女，1984年8月23日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托代理人：汪飞，四川春雷律师事务所律师。 申请执行人：绵阳市商业银行股份有限公司科教创业园区支行，统一社会信用代码91510700793988775F，营业场所：四川省绵阳市科教创业园区园艺东街北段58号奥林春天3-103#。 负责人：杨明，该支行行长。 委托代理人：黄静，女，该支行员工。 委托代理人：陈敏，四川誓贤律师事务所律师。 被执行人：绵阳市杰成电子有限公司，统一社会信用代码91510700797877941J，住所地：绵阳高新区普明南路东段89号。 法定代表人：郑芳。 被执行人：郑芳，女，1972年4月13日出生，汉族，身份证住址：四川省绵阳市涪城区，现住绵阳市游仙区。 被执行人：绵阳市银信盛世融资担保有限公司，统一社会信用代码915107036674440990，住所地：绵阳市体运村路2号安江名园4幢2单元12楼1号。 法定代表人：白家豪，该公司总经理。 委托代理人：李洪明，男，该公司员工。 被执行人：罗顺勇，男，1979年5月18日出生，汉族，身份证住址：四川省会东县，现住绵阳市高新区。 被执行人：李义波，男，1982年1月12日出生，汉族，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。 被执行人：江洪旺，男，1975年6月24日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 本院执行绵阳市商业银行股份有限公司科教创业园区支行（以下简称商行科创园区支行）申请执行绵阳市杰成电子有限公司（以下简称杰成公司）、绵阳市银信盛世融资担保有限公司（以下简称银信盛世公司）、郑芳、江洪旺、罗顺勇、李义波金融借款合同纠纷一案，案外人赵朗提出书面异议申请，本院受理后，依法组成合议庭召开听证进行审查，现已审查终结。 案外人赵朗向本院提出如下异议请求：请求停止（2020）川0703执219号执行裁定书中对位于绵阳市房屋的查封。事实和理由：异议人与被执行人郑芳、江洪旺及绵阳高新区华夏房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖经纪合同》，后于2018年6月20日又签订了《补充合同》，约定被执行人郑芳、江洪旺将位于绵阳市房屋出售给异议人，异议人按合同约定支付相应价款。现异议人已经按照合同约定支付了首付款和按揭款，双方也办理了房屋交接手续。由于双方签订合同时，被执行人尚未取得案涉房屋的不动产权证，双方约定在被执行人取得不动产权证后即办理过户手续。后双方前往不动产登记中心准备办理过户手续时，发现该房产因本案所涉执行案件被绵阳市涪城区人民法院予以查封。现异议人据相关法律规定提出异议申请，请求依法支持异议人的请求。 申请执行人商行科创园区支行称：异议人的异议理由不成立。1.案涉房屋至今登记的权利人仍然是被执行人郑芳；2.案涉房屋设定有抵押，若要转让需要经过抵押权人同意，故异议人与被执行人签订的房屋买卖合同无效；3.异议人与被执行人涉嫌逃避债务，双方所签订的合同及提供的相关证据不真实。 被执行人杰成公司、郑芳称，案涉房屋于2018年5月在中介公司的主持下签订买卖协议，协议签订后异议人按约支付了相应款项，并在物业办理了交接；房屋买卖合同签订后，异议人一直按约支付按揭款直至法院于2019年将案涉房屋予以查封；商行科创园区支行的起诉在房屋买卖合同签订之后，所以不存在转移资产的问题。 被执行人银信盛世公司称，不清楚本案情况。 被执行人罗顺勇称，与郑芳私交很好，郑芳一直称未出售案涉房屋，我考虑到通过处置该房屋能够偿还本案债务，但在商行科创园区支行起诉后，才知晓郑芳出售房屋的事；案涉房屋至今未办理过户登记，且房屋买卖协议无效，异议人的异议理由不能成立。 被执行人李义波称，与郑芳关系很好，听说其名下有案涉房屋，故我和罗顺勇都认为该房屋能够提供执行，但直到商行科创园区支行起诉后，才知晓郑芳出售房屋的事；案涉房屋至今未过户，所以产权人仍然是郑芳。综上，异议人的异议理由不能成立。 被执行人江洪旺未参与听证亦未发表意见。 查明：商行科创园区支行与杰成公司、银信盛世公司、郑芳、江洪旺、罗顺勇、李义波金融借款合同纠纷一案，因商行科创园区支行申请财产保全，本院以（2019）川0703执保1365号案件将被执行人郑芳、江洪旺等人名下的财产采取保全执行措施。后本院于2019年8月13日将位于绵阳市房屋（备案号：227254）予以查封。 2019年9月24日，本院经审理作出（2019）川0703民初6297号民事判决书，判决：“一、被告绵阳市杰成电子有限公司于本判决生效后十日内向原告绵阳市商业银行股份有限公司科教创业园区支行偿还借款本金1600080.19元、截止2019年7月2日的利息154952.67元、罚息51794元、复利11114.07元，四项合计1817940.93元，并承担2019年7月2日后的罚息、复息。计算方法为：以本金1755032.86元为基数，从2019年7月3日始计算至本判决确定的本金给付之日止，以年利率10.44%为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止。二、被告绵阳市银信盛世融资担保有限公司、郑芳、江洪旺、罗顺勇、李义波对上述第一项债务承担连带清偿责任。”因杰成公司、银信盛世公司、郑芳、江洪旺、罗顺勇、李义波未履行前述生效判决书确定的义务，商行科创园区支行向本院申请强制执行，本院于2020年1月19日作出（2020）川0703执219号执行裁定书，裁定对被执行人杰成公司、银信盛世公司、郑芳、江洪旺、罗顺勇、李义波的财产予以查扣。现案外人赵朗提出异议，要求停止对案涉房屋的执行。 另查明，案涉房屋于2016年4月18日登记备案在被执行人郑芳及江洪旺二人名下。 听证过程中，赵朗提交证据如下： 1.《房屋买卖经纪合同》、《补充合同》，用以证明异议人与被执行人在本院查封案涉房屋前已签订了房屋买卖合同。《房屋买卖经纪合同》落款时间为2018年6月10日，其中约定：卖方将位于绵阳市房屋及土地使用权出售给买方，总价款为126.5万元（此价包括车库）；签订合同当天，买方向卖方支付房款50万元，第二笔5万元在2018年6月20日前付清，2018年6月27日再付15万元，剩下56.5万元在2018年12月1日前办理商贷向卖方付清；补充条款中约定房子按正常过户，车库以更名的方式进行交易；卖方银行贷款和车库贷款由卖方支付完；卖方银行按揭月供房子和车库由买方在过户前买方付。《补充合同》落款时间为2018年6月20日，约定：卖方郑芳在收到买方首付款当日将钥匙、门禁卡、气卡、电卡已全部支付给买方，2018年6月30日前卖方将物业费结完，2018年7月1日后产生的物业费用由买方支付；2018年7月1日后卖方的工行按揭月供及车库按揭月供由买方每月支付；双方同意在卖方办理完不动产权证后，工行剩下的按揭余额款由买方转入中介进行监管，由中介去还按揭余款但卖方必须到场配合还款办理结清证明。 2.手机转账截屏、支付宝转账电子回单、杨镇宇中国建设银行个人账户支出交易明细、收条、微信转账截屏，用于证明：房屋买卖合同签订后，异议人共计向郑芳付款70万元；异议人从2018年7月起至2019年9月期间每月通过银行转账向郑芳或江洪旺账户支付按揭房款2938.16元及按揭车位款1827.02元，共计支付按揭款71477.7元。 3.物业费缴费收据，用于证明异议人支付2018年7月至2019年12月期间的物业费。 审查过程中，本院致电杨镇宇核实情况，其称与赵朗曾系夫妻关系，二人曾在郑芳、江洪旺处购房，杨镇宇名下银行账户支付给郑芳或江洪旺的款项系支付房款和按揭款。 本院认为，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需同时具备《最高人民法院》第二十八条所规定的四项条件，方能作为无过错不动产买受人以物权期待权排除执行。本案异议人并不符合排除执行的条件，理由如下：首先，虽然异议人与郑芳均陈述案涉房屋在支付首付款当日即交房，但仅凭《补充合同》及物业费缴费收据并不足以证明异议人在本院查封之前已合法占有该房屋；其次，异议人所举付款凭证仅能证明异议人已向郑芳、江洪旺支付部分房款并代替该二人向银行清偿部分按揭款，在本院对案涉房屋采取查封措施时，异议人尚未付清房屋全部价款，且在本院查封后，异议人也未将剩余价款交付本院执行；最后，异议人在购买案涉房屋时明知房屋系他人按揭贷款购得，即明知房屋上设有抵押之情况下，与出卖人约定以代偿按揭款的方式受让房屋,因此，因抵押贷款未能全部清偿导致房屋不能办理过户登记，系异议人自身原因所致。综上，即使异议人所举房屋买卖合同真实，其主张仍不符合上述司法解释所规定的（二）、（三）、（四）项法定要件，异议人主张案涉房屋归其所有并阻却执行没有法律依据，本院不予支持。 依照《最高人民法院》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回异议人赵朗的异议请求。 如果不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  张馨睿 审判员  周翠香 审判员  毛 琴 二〇二〇年三月二十三日 书记员  何 婧