四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终373号 上诉人（原审被告）：南充东海实业有限公司，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路二段433号青年城二区1幢26层3号。 法定代表人：张夏星，总经理。 委托诉讼代理人：杜黎宏，男，公司员工。 被上诉人（原审原告）：谢汶倩（曾用名谢倩），女，1974年4月13日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被上诉人（原审原告）：胡建渝，男，1971年5月17日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：董尚太，四川首力律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：任明明，四川首力律师事务所实习律师。 上诉人南充东海实业有限公司（以下简称东海公司）因与被上诉人谢汶倩、胡建渝房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初7336号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东海公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：双方签订的《南充市房屋拆迁产权调换协议书》未对逾期办证违约金做出任何约定，但是对于逾期不能办理合法的房屋产权证双方约定改变安置方式，由还房安置变为货币安置，而且双方对货币安置的金额作出了明确约定。上诉人认为双方对不能办证的处理约定是改变还房形式而非以违约金来进行调整。一审判决上诉人给付违约金缺乏合同依据。双方约定办证时间为交房后180日内，超过180日被上诉人就应当知道其权利受到侵害，被上诉人应当在知道其权利受到侵害起两年内主张权利，否则超过诉讼时效期间。被上诉人没有向上诉人提出按合同约定转变还房方式属于怠于行使权利。 谢汶倩、胡建渝答辩称：案涉房屋权属证书办理未陷入履行不能，还房安置不能改变为货币安置。因上诉人的原因至今未能办理房屋权属证书，被上诉人也无法对房屋进行出让、抵押，导致融资困难，上诉人应承担违约责任。本案违约金系因上诉人未按照约定期限办理案涉房屋权属证书的违约行为而产生的。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，逾期办证的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即对于被上诉人来讲，主张自协议约定的逾期办证之日至实际办证之日的违约金，是一个整体权利。上诉人需要负担的是一个整体债务，每段期间的违约金都构成一个独立债务，连续不断的债务使诉讼时效发生中断的效力，且双方在《南充市房屋拆迁产权调换协议书》第二条第6款对于违约金的支付期限无明确约定。因此，该支付违约金的请求权属于未约定支付期限的债权，债权人随时均可主张，只有债务人明确表示不履行违约金时，才能认定债权人“知道或者应当知道其对违约金的权利受到侵害”诉讼时效才可依法计算。 谢汶倩、胡建渝向一审提出诉讼请求：1.东海公司向谢汶倩、胡建渝支付违约金1,127,422.79元（违约金以房屋总价款3,005,982元为基数，从2012年7月6日起按中国人民银行五年以上贷款基准利率暂算至2019年9月6日）；从2019年9月7日起按上述计算方式支付违约金至东海公司提供完整的办理不动产权资料之日止；2.本案诉讼费由东海公司承担。 一审认定事实如下：谢汶倩、胡建渝于1997年2月3日登记结婚。2006年6月19日，胡建渝取得了南充市房地产管理局颁发的《房屋所有权证》，房屋为座落于南充市顺庆区220号1层、共计267.21平方米的非住宅房，登记的房屋所有权人为胡建渝。2012年8月21日谢汶倩、胡建渝办理了离婚登记。2009年10月28日，谢汶倩（乙方）与东海公司（甲方）签订《南充市房屋拆迁产权调换协议书》，约定：甲方实施“泰合·城市首座”商住楼项目建设，需对属乙方所有的房屋进行拆迁安置，乙方自愿选择以产权调换方式实行拆迁安置。一、乙方原房基本情况：无产权建筑面积约30㎡、产权建筑面积267.21㎡的砖混结构房屋。二、甲方的权利和义务1.甲方在“城市首座”项目六号楼6.00米标高以下临北干道处修建二层楼安置给乙方，其房屋产权性质为商业用房。2.双方协商，甲方还产权建筑面积580平方米的房屋给乙方，在此面积范围内双方不找补房屋价差款。安置房经房管局测绘的实测面积与协议还房总建筑面积580平方米有差异的，甲乙双方按每平方米3800元找补给对方。新建还房面积超过600平方米的部分，乙方可选择不购买，由甲方自行处理。……4.甲方需在2011年3月31日交付该安置房给乙方。若甲方逾期交房，逾期在2个月内，由甲方按5元／㎡／月的标准，超过2个月后按10元／㎡／月的标准承担违约责任和损失至实际交付之日止；5.乙方在拆迁过渡期间所有按政策规定应得的各类拆迁补偿（含停业补助、搬家费、装修残值、附属设施补偿等）折算为还房面积，已计入应还房总面积（580平方米）中，甲方不再承担和支付乙方所有涉及到拆迁的各类补偿费（含上述费用）等。6.甲方在向乙方交付安置房起180天内，负责为乙方提供办理所建安置房的分户产权资料，乙方也可委托甲方代办。乙方原有产权建筑面积部分（267平方米）办证的相应税费由甲方承担。逾期办证由甲方按相关法律规定向乙方赔偿损失。……8.如果因甲方原因，该新建还房不能达到本协议第二条第三款约定要求，或无法办理合法的房屋产权证，则该房屋归甲方所有，由甲方一次性向乙方支付总额290万元（含各类补偿费用），作为对乙方原房屋的货币补偿，双方不再选择其他安置补偿方式。……四、违约责任协议签订后，甲乙双方必须履行本协议约定的全部事项，任何一方不履行或不完全履行的，给对方造成直接经济损失，则由违约方承担相应责任。2009年11月2日，胡建渝向东海公司出具《委托书》，委托谢汶倩代理其办理房屋拆迁的相关事宜，并向东海公司移交了房屋所有权证和国有土地使用证。后东海公司对被拆迁房屋进行拆迁并修建了“城市首座”项目。经双方结算确认，实际还房面积共计607.89平方米，对超出的27.89㎡按单价3800元计算，胡建渝应补交房款105982元。2012年6月13日，东海公司向四川恒丰物业管理有限公司发出《拆迁还房交接通知书》，称胡建渝暂已将房款结算清楚，办理产权证时进行最终结算，现通知胡建渝前往办理房屋交接手续。胡建渝于2012年6月15日在四川恒丰物业管理有限公司办理了接房手续。接房后至今，谢汶倩、胡建渝将安置还房用于谢汶倩担任法定代表人的南充天泉化工有限公司的办公用房。因房屋交付后东海公司一直未提供办理分户产权资料，谢汶倩、胡建渝遂诉至一审提出上述诉请。 另查明，因东海公司已拆迁的10,361.36平方米土地未办理相关用地手续，且未按期缴纳土地出让价金导致无法办理土地不动产登记，导致城市首座大部分业主未能办理不动产权证。一审庭审中，东海公司称尚无法确定何时能够办理土地不动产登记，也无法确定交付产权分户资料的时间。 一审认为，案涉《南充市房屋拆迁产权调换协议书》虽然以胡建渝的名义与东海公司签订，被拆迁房屋仅登记在胡建渝一人名下，但该房系胡建渝与谢汶倩婚姻关系存续期间取得所有权，且胡建渝认可该房系夫妻共同财产，故《南充市房屋拆迁产权调换协议书》的相对人为胡建渝和谢汶倩，谢汶倩有权作为原告主张违约责任，其主体资格适格。双方签订的协议合法有效，均应当按照约定全面履行自己的义务。协议中约定，东海公司在向胡建渝交付安置房起180天内，负责为胡建渝提供办理所建安置房的分户产权资料。但东海公司于2012年6月13日向胡建渝交付安置房后未在180天内向胡建渝提供分户产权资料，其未能履行该义务并非胡建渝造成，亦非不可抗力所致，为胡建渝办理不动产权属证书，是东海公司的法定义务。不动产权属证书办证迟延，限制了物的流转和融资功能，为不完全交付，东海公司构成违约，理应承担相应违约责任。东海公司抗辩称胡建渝主张2016年9月5日之前的违约金超过诉讼时效。对此，一审认为本案中双方当事人在合同中仅约定了“逾期办证由甲方按相关法律规定向乙方赔偿损失”，并没有约定违约金的支付期限。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，对于没有支付期限的债务，债权人可以随时主张，只有当债务人明确表示不履行的，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可起算，故东海公司的抗辩理由不能成立。因双方未约定违约金的计算标准，胡建渝亦未举证证明因东海公司逾期办证给其造成的实际损失，一审酌定按已付房款的日万分之零点五计算违约金。按照协议约定违约金的计算起止时间从2012年12月11日起计算至法庭辩论终结之日（2019年11月25日），共计2541天。对于已付房款的数额按照607.89平方米乘以单价3,800元/平方米计算，共计2,309,982元。按上述方式计算此期间的违约金总额为293,483.21元。从2019年11月26日起按上述计算方式支付违约金至东海公司提供完整的办理不动产权资料之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四） 项、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，一审判决：一、南充东海实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向谢汶倩、胡建渝支付2012年12月11日起至2019年11月25日止的迟延办证违约金293,483.21元；从2019年11月26日起至南充东海实业有限公司提供完整的办理不动产权资料之日止的违约金以2,309,982元为基数，按日万分之零点五的标准计算；二、驳回胡建渝、谢汶倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15,760元，由南充东海实业有限公司负担14,760元，谢汶倩、胡建渝负担1,000元。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，案涉房屋并非不能办理合法的产权证书，而是因上诉人的原因导致向被上诉人逾期交付完整的办理不动产权资料，进而逾期办理房屋产权证书，故上诉人称安置方式应由还房安置变为货币安置的上诉理由不能成立。本案中，双方当事人在合同中未约定违约金的计算方式，亦未约定违约金的支付期限。迟延交房的违约金是根据违约行为持续发生的状态而累加计算的，对于谢汶倩、胡建渝而言，主张自合同约定的逾期办证之日至实际办证之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，谢汶倩、胡建渝可以在该项整体权利没能实现时提出主张。另，没有约定支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人：知道或应当知道权利受到侵害”，诉讼时效期间才可依法起算。据此，上诉人东海公司上诉称被上诉人主张逾期办证违约金超过诉讼时效期间的理由亦不能成立。 关于逾期办证违约金的标准问题。案涉合同未约定逾期办证违约金的计算标准，本案中，谢汶倩、胡建渝未提供因东海公司迟延办理转移登记产生损失的证据，考虑到营业房办证后的融资功能等因素，一审酌定以已付房款为基数按日万分之零点五计算逾期办证违约金并无不当。 综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15760元，由上诉人南充东海实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 张梓欣 二〇二〇年三月六日 书记员 杜丝亚