江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终27号上诉人（原审原告）：俞士芳,女,汉族,1966年2月12日生,住安徽省巢湖市无为县。委托诉讼代理人：李珍珍，江苏惟勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁莉莉，江苏惟勤律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：陈磊，男，汉族，1984年8月2日生，住安徽省凤台县。委托诉讼代理人：邱鹏，上海徐伟奇律师事务所律师。上诉人俞士芳、陈磊因房屋租赁合同纠纷一案，均不服江苏省昆山市人民法院作出的（2018）苏0583民初19469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。俞士芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由陈磊负担。事实和理由：一审法院依据明显不公平、不公正的宁价公估(2019)第SZ-09G190002号公估鉴定报告认定上诉人房屋财产损失为69291元，事实依据认定错误。(一)公估鉴定报告的鉴定机构和鉴定人员不具备相关的鉴定资格。从公估该经营范围可以看出，该保险公估公司对于保险所涉及的检验估价、风险评估有相应的资质，但对于价格评估是否有相应的资质无从得出，该公估公司并没有价格鉴定的相应资质。2019年4月30日，鉴定人员姜峰和薛海强、以及俞士芳和陈磊在涉案火灾内进行现场查勘。然而，公估报告中所附现场鉴定人员姜峰的证件有效开始日期为2019年5月1日。另外，审核人员卓宇的执业证有效截止日期为2018年11月24日，现场鉴定时鉴定人员无资质，评估审核时审核人员无资质，俞士芳对此份公估鉴定报告的合法性合理性公正性予以严重质疑。虽然公估公司在回复说明函中进行了资质更正说明，但是俞士芳无法得知鉴定人员执业证更新时间。（二）公估鉴定报告的鉴定程序严重违法。俞士芳认为公估鉴定报告在评估火灾房屋损失时遗漏项目严重，并立即于现场鉴定人员回司后，通过微信现场查勘公估人员姜峰予以提醒和补充。由于鉴定人员一味坚持他们已经登记了所有受灾项目，对俞士芳未予理睬，并在此后直接出具了公估鉴定报告。（三）公估鉴定报告的鉴定结论明显依据不足。本次评估选用成本法并结合市场法定损违背公平常理；鉴定评估价格不是按照涉案火灾房屋整体装修翻新进行计算，而是部分房间和房间的部分装修进行修复，按照修补的标准评估受损价格，不应在重置价格上再计算折旧打折俞士芳的损失；鉴定机构建筑物装修折旧按20年计算缺乏科学性。二、一审法院认定俞士芳租期内的租金损失计算至鉴定报告送达之日并给予俞士芳维修期限3个月没有合理依据，应计算至终审判决生效之日并给予维修期限3个月，否则不足以弥补俞士芳的真实租金损失。法院在认定关于涉案房屋租期以外的损失时，针对租金损失得出结论：在双方约定的租赁期届满后，本案的损失评估尚未结束，俞士芳仍无法取得房屋租赁的收益，对此期间的租金收益损失，陈磊仍应当赔偿。俞士芳等待法院终审判决作出后才开始修缮房屋并不属于人为扩大损失，陈磊应赔偿俞士芳截止终审判决生效日再给予合理维修期的租金损失。陈磊上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项，改判驳回俞士芳的诉讼请求，支持陈磊在一审中的全部抗辩意见；俞士芳承担本案全部诉讼费用。事实和理由：第一，俞士芳的第一项请求没有依据。1.俞士芳要求陈磊赔偿损失归责不清，陈磊是否应当承担赔偿损失的责任也没有官方明确的责任认定，俞士芳无权要求陈磊承担赔偿损失的责任；2.俞士芳主张损失的依据不足，俞士芳仅仅凭借自己事先单方委托第三方作出的“评估报告”主张损失，该份评估报告的作出是所有依据的评估范围、评估依据严重偏离实际情况、严重夸大受损范围、超出必要的评估依据，后来在案件审理过程中一审法院委托了第三方专业的鉴定机构进行科学公正的鉴定，陈磊虽然对鉴定的报告的金额没有异议，但是该鉴定报告并不能证实房屋的损失必然由陈磊承担。第二，俞士芳的第二项请求没有依据。1.发生火灾事故的时间是5月份，当时陈磊的租金已经支付到7月份，陈磊在涉案房屋的火灾发生后的两个多月时间里一直与俞士芳积极沟通处理，同时陈磊在火灾发生后一直也没有再继续使用房屋，而是将房屋交给俞士芳，房屋完全由俞士芳占有和控制，双方之间的租赁合同关系已经终止，双方之间只存在结算的相关事宜；2.即便俞士芳房屋存在租金损失的情形，也是因为俞士芳怠于行使使用房屋的权利造成的；3.陈磊没有违约责任，俞士芳不得要求陈磊承担违约责任，一审法院判决俞士芳无须将保证金4000元返还是错误的。第三，俞士芳的第三项、第四项请求没有依据。双方之间此前是基于房屋租赁合同关系发生的纠纷，律师费的支付不是当事人必然的开支，俞士芳诉请与事实不符、无法律依据，另外诉讼费和鉴定费的主张与事实不符且无法律依据。俞士芳向一审法院起诉请求：1、判令陈磊赔偿俞士芳损失237858.05元；2、请求法院判决陈磊支付俞士芳昆山市租期以内的租金损失23000元(自2018年8月1日开始计算至合同期满2019年4月30日)、违约金（每日115元从2018年8月1日起计算至租金实际给付之日）以及租期以外的租金损失(自2019年5月1日开始，按照每个月租金2300元计算至本案房屋隐患消除恢复原状为止)；3、判令本案律师费25000元、诉讼费用、鉴定费3000元（本案起诉之前产生的鉴定）由陈磊负担。一审法院认定事实：俞士芳系昆山市房屋的不动产权利人。2017年4月28日，俞士芳、陈磊签订了一份《昆山市房屋租赁合同》，约定俞士芳将其位于昆山市的房屋出租给陈磊使用，月租金为2300元，租赁期限24个月，自2017年5月1日起至2019年4月31日止，保证金为4000元，于合同期满陈磊办理退租时返还陈磊。双方还约定若陈磊逾期支付租金以及本合同约定的应由陈磊支付的任何一项费用，每逾期一日按月租金5%支付违约金，逾期超过15日俞士芳有权解除本合同，没收保证金和剩余房产租金。如因合同纠纷诉至人民法院，违约方应当承担守约方其他合理支出费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、误工费、保全费、执行费等）。2018年5月19日，在陈磊使用租赁房屋的过程中，租赁房屋发生火灾，造成该房屋装修及内部家具、日用品等受损，无人员伤亡。昆山市公安消防大队作出苏昆公消火认字（2018）第0051号火灾事故认定书，对起火原因认定如下：该起大灾起火部位在该户南面东房价内西北角部位，火灾原因为可排除电气系统故障或外来火源引燃周边可燃物引发火灾的可能性，不排除遗留火种引燃周边可燃物引发火灾的可能性。火灾发生后，双方就赔偿问题协商未果，遂引起本案纠纷。一审另查明，陈磊支付给俞士芳租赁保证金4000元，并将房屋租金支付至2018年7月底，自2018年8月1日起未支付租金。火灾发生后，陈磊离开涉案房屋，未与俞士芳进行交接，涉案房屋空置至今。一审再查明，在本案起诉前，俞士芳委托中衡保险公估股份有限公司对涉案房屋火灾损失价值进行了评估，该公司出具31ZH2FCFB2018100591号评估报告，对涉案房屋火灾损失价值认定为237858.05元。陈磊对此评估结论不予认可，并申请法院对涉案房屋的损失情况进行评估，经双方同意，一审法院依法委托江苏宁价保险公估有限公司苏州分公司对涉案房屋火灾受损情况进行评估，该公司出具宁价公估(2019)第SZ—09G190002号公估鉴定报告，最终确定委估标的损失金额共计69291元，陈磊为本次鉴定支出鉴定费6000元。在本案诉讼过程中，俞士芳还申请对涉案房屋结构安全性损失进行评估鉴定，之后又撤回了该鉴定申请。一审又查明，在本案鉴定过程中，俞士芳曾向鉴定机构江苏宁价保险公估有限公司苏州分公司工作人员微信转款2000元，称用于请吃饭，但鉴定机构工作人员未接收该笔转款，被系统自动退回俞士芳处。一审法院认为，双方当事人之间的租赁合同系双方真实意思表示，所约定的内容并不违反法律规定，双方之间的租赁合同关系合法有效，双方均应依法履行各自义务。俞士芳应当按约将租赁物交付给陈磊，陈磊亦应当按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物。在陈磊承租期间，租赁房屋发生火灾，给俞士芳造成了损失，陈磊应当向俞士芳承担赔偿责任。关于损失金额，在本案审理过程中，经双方同意一审法院委托第三方鉴定机构对此进行了评估，双方在评估过程中的现场查勘环节均来到评估现场，且均在评估机构制作的损失情况、受损物品情况清单上签字确认，虽然俞士芳存在可能影响评估结论的行为，但未对评估结果造成影响，宁价公估(2019)第SZ—09G190002号公估鉴定报告的评估结论应当予以采纳，一审法院对俞士芳房屋因火灾所受损失认定为69291元。关于俞士芳主张的租期内的租金损失，俞士芳因火灾造成了房屋受损，无法继续对外出租，对该部分损失陈磊亦应当赔偿给俞士芳。本案租赁合同约定的租赁期满日为2019年4月30日，已经支付租金至2018年7月底，故2018年8月1日起至2019年4月30日的租金损失20700元（2300元/月×9个月），陈磊应当支付给俞士芳。关于租期以外的损失，在双方约定的租赁期届满后，本案的损失评估尚未结束，俞士芳仍无法取得房屋租赁的收益，对此期间的租金收益损失，陈磊仍应当赔偿给俞士芳。本案鉴定报告于2019年7月17日送达双方，此后俞士芳可径行对受损房屋进行修理、维护等，结合涉案房屋实际受损情况，一审法院给予合理的维修期限3个月，据此2019年10月17日之后扩大的损失应当由俞士芳自行承担，陈磊应当自2019年5月1日起至2019年10月17日，亦按照2300元/月的标准，向俞士芳支付租赁期满之后的租金损失，金额为12956.67元（2300元/月÷30天×169天）。综上，陈磊共应当赔偿俞士芳租金损失合计33656.67元（20700元+12956.67元）。关于违约金，陈磊在租赁过程中发生火灾，对租赁物造成了损害，且陈磊在火灾后自行离开涉案房屋，未与俞士芳进行交接，其行为已经构成违约，但俞士芳主张的违约金计算标准过高，同时一审法院已经对俞士芳要求陈磊赔偿租金损失的诉请予以支持，故对俞士芳要求陈磊支付违约金的诉请不再支持，俞士芳亦无需将保证金4000元退还给陈磊。关于俞士芳主张的律师费，双方合同明确约定由违约方承担，一审法院对该项诉请予以支持，但俞士芳主张金额过高，一审法院依法调整为10000元。关于俞士芳主张的起诉之前的鉴定费，该鉴定系俞士芳单方委托，其要求陈磊承担该费用于法无据，对此不予支持。本案诉讼过程中的鉴定费6000元，应当由陈磊负担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十六条的规定，判决：一、陈磊应于判决生效后十日内赔偿俞士芳房屋财产损失69291元。二、陈磊应于判决生效后十日内赔偿俞士芳租金损失33656.67元。三、陈磊应于判决生效后十日内赔偿俞士芳律师费10000元。四、驳回俞士芳其他诉讼请求。案件受理费5633元，保全费1920元，合计7553元，由俞士芳负担4000元，陈磊负担3553元。鉴定费6000元，由陈磊负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，俞士芳与陈磊之间存在房屋租赁法律关系，在租赁关系存续期间，陈磊使用租赁房屋发生火灾造成俞士芳损失，陈磊应当承担赔偿责任。关于俞士芳主张的相关损失鉴定，一审法院经双方当事人同意委托鉴定机构进行鉴定，鉴定报告出具后，俞士芳对报告内容提出异议，鉴定机构已经给出答复，一审法院亦组织双方当事人对于鉴定机构的答复进行了质证。俞士芳虽仍持有异议，但未能提供充分反驳证据，对其异议本院不予采信。俞士芳认为一审法院委托的鉴定机构鉴定人员缺乏资质，对此鉴定机构在公估鉴定报告说明函中对鉴定人员的资质更正予以明确说明。俞士芳认为鉴定机构不具备鉴定资质以及鉴定程序严重违法的主张，缺乏充分依据，本院难以采信。一审法院结合鉴定报告，认定俞士芳的各项损失数额，并无不当，本院予以确认。关于俞士芳主张的租金损失，一审法院对于合同期内以及合同期满后至鉴定报告送达双方当事人期间的租金损失予以认定，另酌情认定3个月的维修期间租金损失，尚属合理，本院予以维持。陈磊在租赁合同履行期间存在违约行为，一审法院认定陈磊向俞士芳支付的4000元保证金俞士芳不再予以返，以及陈磊负担相应律师费用，符合双方合同约定内容，本院亦予以维持。综上所述，俞士芳、陈磊的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11266元，由俞士芳、陈磊各负担5633元。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  徐 辉审判员  杨 兵二〇二〇年三月二十四日书记员  闻 艺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。