湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0702民初129号 原告（反诉被告）：马君，女，汉族。 委托诉讼代理人：潘高峰，湖南云济律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：贵丹丹，湖南云济律师事务所律师，一般授权代理。 被告（反诉原告）：廖国华，男，汉族。 委托诉讼代理人：彭国军，湖南开旗律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：傅蓉，湖南开旗律师事务所律师，一般授权代理。 第三人：常德市楠竹山农贸市场服务中心。 投资人：周远云。 委托诉讼代理人：毛宏权，湖南劲鸣律师事务所律师，特授权代理。 原告（反诉被告）马君与被告（反诉原告）廖国华、第三人常德市楠竹山农贸市场服务中心（以下简称楠竹山农贸市场）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，于2019年8月8日作出（2019）湘0702民初2048号民事判决，马君不服判决，上诉至常德市中级人民法院，该院作出（2019）湘07民终2290号民事裁定，裁定撤销原判决，发回重审。本院依法组成合议庭，于2020年3月3日公开开庭进行了审理。马君及其委托诉讼代理人潘高峰、贵丹丹，廖国华及其委托诉讼代理人彭国军、傅蓉，楠竹山农贸市场的委托诉讼代理人毛宏权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马君向本院提出诉讼请求：一、判令廖国华支付门面买受价款余额30万元及逾期付款违约金5.2282万元（系按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍的标准计算自2016年7月12日至2019年4月23日的违约金，此后仍按该标准计算至偿清买受价款余额之日止）；二、由廖国华负担诉讼保全担保费及本案全部诉讼费用。 廖国华答辩称：一、双方签订的《门面转让协议》已经依法解除。1.廖国华享有法定的合同解除权。2.双方已经形成合同僵局，只有解除《门面转让协议》才能打破僵局。3.廖国华于2019年6月20日庭审时行使合同解除权，没有超过合同解除权的行使期限，产生合同解除的效力。二、廖国华没有对《门面转让协议》的违约行为，不应承担违约责任。1.廖国华未向马君支付剩余价款的行为是行使《合同法》第66条规定的同时履行抗辩权，不是对《门面转让协议》的违约行为。2.廖国华向第三人支付房款及取得不动产证书的行为是履行另一合同义务的行为。 廖国华向本院提出反诉诉讼请求：一、请求确认解除《门面转让协议》的行为有效；二、本案诉讼费用由马君承担。 马君针对反诉答辩称：反诉不应当得到法庭的支持。1.被告与原告签订《门面转让协议》的目的已经实现，其解除合同没有事实和法律依据，解除理由不能成立。2.即使被告解除合同的理由成立，其解除权亦消灭。3.即使被告解除合同的理由成立，其诉讼期间发出解除合同通知，不能产生解除合同的法律效力。 楠竹山农贸市场陈述称：1.第三人与原告签订的《租赁协议》性质是协议本身的性质，即租赁协议而不是房屋买卖协议。2.根据租赁协议的约定，承租人对房屋的处置要经过第三人的同意，原告对该房屋没有处置权，原告将房屋转让给被告，既未取得第三人同意，事后也未得到第三人追认。3.第三人与被告签订的合同是独立的买卖合同关系，是双方真实意思表示，而不是基于原告的委托。4.原告认为第三人取得土地使用权后，原告与被告之间合同约定的条件就可以成就的观点是错误的，实际上被告取得所有权时基于第三人与被告的合同，是双方独立的意思表示，与原告没有关系。 根据当事人陈述、举证、质证情况，本院确认下列案件事实： 一、2011年9月6日，楠竹山农贸市场与马君签署了《租赁协议》，该协议约定：楠竹山农贸市场将武陵区三闾路楠竹山农贸市场XX门面租赁给马君，租赁期限为40年，自2011年10月30日起至2051年10月29日，租赁总价计人民币70万元；马君取得该租赁物使用权后，如需转让，必需经楠竹山农贸市场同意并办理过户手续，否则转让无效；楠竹山农贸市场在取得国有土地出让权后，马君具有优先购买权，马君需在楠竹山农贸市场取得《商品房预售许可证》后三天内与甲方签订《商品房预售合同》，本协议所体现所缴纳租金全部转为购房款。 常德XX兴房地产营销策划有限公司与楠竹山农贸市场曾有销售合同关系，常德XX兴房地产营销策划有限公司为楠竹山农贸市场销售房屋，楠竹山农贸市场向常德XX兴房地产营销策划有限公司支付代理费。上述《租赁协议》中的价款70万元即以常德XX兴房地产营销策划有限公司应收楠竹山农贸市场的代理费充抵，楠竹山农贸市场于2011年9月6日向马君出具了“门面113#”70万元的收款收据一张。 另，2017年8月，常德XX兴房地产营销策划有限公司与楠竹山农贸市场因代理费金额发生争议，楠竹山农贸市场对抵扣上述《租赁协议》中70万元价款的代理费亦有异议。 二、2012年3月2日，马君与廖国华签署了《门面转让协议》，协议约定：1、马君以人民币80万元的价格将武陵区三闾路楠竹山农贸市场XX门面转让给廖国华，廖国华首付50万元（在签订转让协议的当天廖国华已支付马君门面首付款50万元），待开发商取得土地出让手续后再支付30万元；2、双方对所售商铺之权属等约定均按马君与楠竹山农贸市场所签《租赁协议》之一切内容；3、若开发商最终未取得土地出让手续，马君负责退还廖国华人民币10万元。 三、此后，楠竹山农贸市场取得武陵区三闾路楠竹山农贸市场XX的土地使用权证（权属证号为：常国用2016商第XX号）。2016年12月19日，楠竹山农贸市场为廖国华出具70万元的增值税发票。2017年9月28日，廖国华向楠竹山农贸市场支付涉案门面款25万元。2017年10月10日，楠竹山农贸市场与廖国华签订《常德市存量房买卖合同》，楠竹山农贸市场将坐落于武陵区三闾路楠竹山农贸市场1幢113号门面出售给廖国华，房屋成交价格为70万元。2017年10月26日，廖国华获得湘（2017）常德市不动产权第XX号武陵区三闾路楠竹山农贸市场XX的不动产权证书。马君知晓此情后，要求廖国华支付剩余房款30万元，协商未果，马君遂诉至本院，要求判如所请。 马君起诉后，廖国华于2019年6月20日向马君发出解除《门面转让协议》通知，此后寄送了相关通知书，马君签收。 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据材料：原被告身份信息、第三人营业执照、《租赁协议》、《门面转让协议》、收款收据、微信聊天记录、土地使用权证复印件、常德市房产档案馆出具的《房屋信息查询证明》、湖南增值税普通发票、非税收入电子缴款收据、非税收入一般缴款书、非住宅类不动产登记收费发票、印花税完税证明、契税完税证明、《常德市存量房屋买卖合同》、不动产权证书复印件、证人李XX证言、《解除通知书》及签收回单。 本院认为，本案争议焦点如下： 一、本案三方当事人的法律关系。因本案中三方当事人围绕涉案门面相互订立了合同，为查明当事人订立合同时的真实意思表示，以倒推方式进行。 1、廖国华与楠竹山农贸市场之间系房屋买卖合同关系。楠竹山农贸市场在既未与廖国华签订合同、亦未收到相关购房款的情况下，即于2016年12月19日向廖国华出具了70万元的增值税发票，并在廖国华仅支付购房款25万元的情况下配合廖国华办理了相关产权登记手续；廖国华在未签订合同的情况下，即向楠竹山农贸市场支付了“购房尾款”25万元，其行为的基础即楠竹山农贸市场与马君签订的《租赁协议》及马君与廖国华签订的《门面转让协议》。 2、马君与楠竹山农贸市场名为“租赁”实为房屋买卖合同关系。根据《租赁协议》的约定，双方约定的租赁期限为40年，这一期限与商业用地的土地使用期限一致，明显超过合同法规定的最长租赁期限20年；且协议中约定楠竹山农贸市场“在取得国有土地出让权后，乙方（即马君）具有优先购买权”、“本协议所体现所缴纳租金全部转为购房款”，上述约定表明协议双方在签订协议时已有买卖房屋的合意，但因楠竹山农贸市场尚未取得国有土地出让权，不具备买卖房屋条件，待条件成就时，即将此“租赁”关系转换为“买卖”关系，也就是说，马君在楠竹山农贸市场取得了国有土地出让权时，也相应有取得涉案门面所有权的期待权利。 至于马君与楠竹山农贸市场所签订合同是否符合法律规定，因本案中无须对该合同效力进行单独认定，且无论合同效力如何，楠竹山农贸市场已经基于《租赁协议》、《门面转让协议》与廖国华签订房屋买卖合同并办理产权登记手续，楠竹山农贸市场出售门面获得价款、廖国华取得门面所有权、马君赚取差价的各方合同目的已经实现，无须再行返还。 3、马君与廖国华系房屋“转让”合同关系。根据马君与廖国华的《门面转让协议》，廖国华作为接受“转让”的一方，受让的是马君在《租赁协议》中的所有权利，其需要向马君支付的对价为80万元，且实际已支付50万元，并取得了马君向楠竹山农贸市场支付70万元价款的原始收据一张。此后，廖国华以马君提供的这张面值70万元的收据，由楠竹山农贸市场出具相应面值发票，为办理相关产权登记证书，廖国华与楠竹山农贸市场以70万元的价款订立《常德市存量房买卖合同》，并以已支付给马君的50万元为基础，仅向楠竹山农贸市场支付了25万元“购房余款”。 作为转出的一方，马君所转让的是带有缺陷的所有权，是一种取得涉案门面所有权的期待权利，需要在条件成就时才能取得，而关于这一权利的风险，双方也在合同第三条予以了明确表述“若开发商最终未取得土地出让手续，甲方（即马君）负责退还乙方（即廖国华）人民币壹拾万元”，所以才在合同第一条约定了“待开发商取得土地出让手续后再支付叁拾万元”。 廖国华、楠竹山农贸市场虽然系房屋买卖合同关系，但廖国华与马君的《门面转让协议》、马君与楠竹山农贸市场的《租赁协议》是该房屋买卖合同关系的基础关联点，不能孤立、片面的理解这三份合同。 综上所述，三方在订立合同时，指向的都是门面的所有权，廖国华即使与楠竹山农贸市场单独签订了房屋买卖合同，仍受《门面转让协议》的限制。 二、廖国华向楠竹山农贸市场支付25万元价款是否应当抵销《门面转让协议》中未支付的30万元？ 根据马君与廖国华签订的《门面转让协议》，廖国华在“开发商取得土地出让手续后再支付叁拾万元”；廖国华称不付款的原因是马君不能向其转让房屋所有权，根据上述分析，廖国华虽与楠竹山农贸市场签订《常德市存量房买卖合同》并办理过户手续，但其所有权的取得与《门面转让协议》、《租赁协议》密切相关，“开发商取得土地出让手续”是尾款支付条件，现条件已成就，且廖国华已办理不动产权证书，廖国华应当支付剩余款项30万元。廖国华在已知马君向楠竹山农贸市场支付全款70万元的情况下，另行向楠竹山农贸市场支付25万元，侵害了马君的权益，廖国华因此产生的相关损失应当另行主张权利。 对于马君主张的违约金，因《门面转让协议》中未约定违约责任，本院酌定以30万元为基数，自马君起诉之日2019年5月13日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至廖国华付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 三、关于廖国华要求确认解除《门面转让协议》的行为有效的问题。 廖国华在马君起诉后、原审第一次庭审时向马君提出解除合同，并提起反诉，要求确认解除行为有效，本院不予支持：其一，马君与廖国华之间《门面转让协议》未约定解除合同的条件，廖国华在诉讼期间发出解除合同通知，该通知即使马君签收，也不能改变本案诉讼前已经确定的合同效力及履行状态，廖国华解除合同的行为亦有违诚实信用原则，不能产生解除合同的法律效力；其二，廖国华以《合同法》第九十四条为依据，认为马君未取得所有权致使标的物所有权不能转移，而实际上，廖国华直接从楠竹山农贸市场处取得门面所有权而不必先由马君取得门面所有权再行过户给廖国华，是符合廖国华取得门面所有权时三方共同利益的，廖国华已实际占有、使用涉案门面，并办理了不动产权证书，合同目的已实现，不符合法律规定解除合同的条件。 楠竹山农贸市场主张马君与廖国华的房屋转让合同因未经其同意而无效，本院认为，自2012年廖国华从马君处获得门面使用权后，一直以廖国华名义交纳相关物业管理费、水电费，且楠竹山农贸市场的原工作人员作为见证人在马君与廖国华的转让协议上签字，并在此后向廖国华开具增值税发票，应当视为楠竹山农贸市场对转让一事是知晓并认可的，故对该主张本院不予采纳。 综上所述，廖国华应当向马君支付剩余转让款30万元并支付相应利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条、第二十四条第四款之规定，判决如下： 一、廖国华于本判决生效之日起十日内向马君支付转让款300000元及利息（以30万元为基数，自2019年5月13日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至廖国华付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回廖国华的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6584元，保全费2770元，反诉案件受理费100元，合计9454元，由廖国华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 长  胡学东 人民陪审员  石 妍 人民陪审员  盛泽菊 二〇二〇年三月九日 法官 助理  王孟星 书 记 员  陈 镇 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。 《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。