广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初979号原告：广州鑫荙森企业管理有限责任公司，住所地广东省广州市南沙区丰泽东路106号（自编1号楼）X1301-D397（JM），统一社会信用代码91440115MA59BA7L8P。法定代表人：胡吉谋，职务经理。委托诉讼代理人：李锐敏，广东合众拓展律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗倩，广东合众拓展律师事务所实习律师。被告：广州市南沙区大岗欧奈美甲店，住所地广东省广州市南沙区大岗镇兴业路31号达森商业广场1号楼1层1F020、1F021，统一社会信用代码92440101MA5AK8YU87。经营者：王波。被告：王波，女，1987年8月5日出生，汉族，住湖南省平江县，原告广州鑫荙森企业管理有限责任公司（下称“鑫荙森公司”）与被告广州市南沙区大岗欧奈美甲店（下称“欧奈美甲店”）、王波房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫荙森公司的委托诉讼代理人李锐敏、罗倩到庭参加诉讼，被告欧奈美甲店、王波经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫荙森公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告王波于2017年8月21日签订的《商铺租赁合同》（合同编号为：XDSZL2017029）已于2019年10月8日解除；2.两被告将广州市南沙区大岗镇兴业路31号达森广场编号为1F020、1F021号商铺腾空交给原告；3.两被告向原告支付的合同履约保证金5840元归原告所有；4.两被告向原告支付拖欠2018年5月1日至2018年6月30日、2019年1月1日至合同解除之日即2019年10月8日止的租金【（1）2018年5月1日至2018年6月30日，租金按照1533元/月的标准计算；（2）2019年1月1日至2019年2月28日，租金按照657元/月的标准计算；（3）2019年3月1日至2019年9月21日，租金按照2190元/月的标准计算；（4）2019年9月22日至2019年10月8日，租金按照2409元/月的标准计算】；5.两被告向原告支付自2019年10月9日起计至实际交还商铺之日止的租金（按照2409元/月的标准计算）；6.两被告向原告支付拖欠的2019年1月至2020年2月的电费376元、2019年2月至2020年2月的水费4元；7.被告向原告支付逾期支付2018年5月1日至2019年10月8日租金的滞纳金【（1）2018年5月1日至2018年6月30日，以每月拖欠的租金1533元为本金；（2）2019年1月1日至2019年2月28日，以每月拖欠的租金657元为本金；（3）2019年3月1日至2019年8月31日，以每月拖欠的租金2190元为本金；（4）2019年9月1日至2019年9月21日，以拖欠的租金1533元为本金；（5）2019年9月22日至2019年9月30日，以拖欠的租金722.7元为本金；（6）2019年10月1日至2019年10月8日，以拖欠的租金621.68元为本金，均从每月6日起按每日0.1%的标准计至款项付清之日止，各阶段滞纳金均以本金为限】；8.被告向原告支付逾期支付2019年10月9日至2020年3月18日租金的滞纳金【（1）2019年10月9日至2019年10月31日，以拖欠的租金1787.32元为本金；（2）2019年11月1日至2020年2月29日，以每月拖欠的租金2409元为本金；（3）2020年3月1日至2020年3月18日，以拖欠的租金1398.77元为本金，均从每月6日起按每日0.1%的标准计至款项付清之日止，各阶段滞纳金均以本金为限】；9.两被告支付原告已支付的律师费5000元；10.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告（甲方）与被告王波（乙方）于2017年8月21日签订《商铺租赁合同》（合同编号为：XDSZL2017029），双方约定原告将位于广州市南沙区大岗镇兴业路31号达森广场编号为1F020/1F021号的商铺出租给被告用于经营美甲使用，经营品牌为“欧奈·甲艺”，涉案租赁商铺计租建筑面积为29.2平方米，使用面积为14.6平方米，租期从2017年9月22日至2020年9月21日止，现阶段月租金为2409元/月，乙方须于每月5日前向甲方支付当月度的租金和上月度的水电费。合同签订之日，乙方向甲方支付履约保证金5840元。若乙方未按合同约定的时间及金额缴纳租金及其他应付费用，除补交拖欠款项外，每逾一天，按拖欠款总额的0.3%支付滞纳金。逾期十天，视作乙方根本违约，甲方除向乙方追偿租金及其他费用外，有权收回商铺、解除合同并没收履约保证金。若所欠费用未缴清，乙方铺内所有设备及货物等归甲方所有或进行抵债，甲方有权变卖处理且无需通知乙方，所有款项用于抵偿乙方的欠款。若财产不足以抵扣欠费的情况下，甲方仍有权向乙方追偿租金及其他费用。乙方经营期间应当办理相应证照及税务登记，乙方公司未成立，以个人名义签订本合同的，则乙方租赁该商铺后据以工商注册成立的公司主体作为商铺的共同承租人并承担相应责任。另，双方同意按《商铺租赁合同》第7.2.1条约定，被告违反合同约定给原告造成的损失，包括但不限于律师费、公证费、审计费等，均由被告承担。签订合同后，被告本应切实履行合同，按期支付应付租金及水电费，然被告自2018年5月开始，拖延支付相关费用，原告分别于2019年7月22日、2019年7月26日、2019年8月27日、2019年9月11日向被告出具《催缴函》；于2019年9月27日委托律师向被告出具《律师函》，内容均是告知被告要足额支付拖欠款项，否则将解除合同并追究被告的违约责任，然截止至今，被告仍拖欠原告租金、场地使用费、水电费暂合计24908元，显然，被告的行为已构成违约。另，原告于2019年12月4日与广东合众拓展律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师费5000元，根据约定，该律师费由被告承担。原告认为，被告的长期拖欠相关费用的行为已构成违约，原告有权解除合同，并依据合同约定向被告主张违约责任。现原告依法提起诉讼，恳请法院查清事实，判决原告所请。被告欧奈美甲店、王波无答辩。经审理查明：鑫荙森公司为证明涉案商铺有合法产权，在庭审中向本院提交8份《房地产权证》（粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号），均载明地址为番禺市（现南沙区）大岗镇兴业路，土地权属性质为国有，登记权属人为广州番禺大兴制鞋实业有限公司。2017年8月21日，鑫荙森公司（甲方、出租方）与王波（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》。合同约定：“甲方将座落于广州市南沙区大岗镇兴业路31号达森广场的编号为1F020/1F021号的商铺出租给乙方使用，乙方租赁该商铺的用途为美甲，经营品牌为‘欧奈·美甲艺’，乙方应以‘欧奈·甲艺’的名义营运……乙方公司未成立，以个人名义签定本合同的，则乙方租赁该商铺后据以工商注册成立的公司主体应作为该商铺共同承租人并承担相应责任；租期从2017年9月22日至2020年9月21日止；从2017年9月22日至2017年11月21日止为免租期，从2017年11月22日至2019年9月21日商铺月租金为2190元/月，从2019年9月22日至2020年9月21日商铺月租金为2409元/月；本合同签订之日，乙方需一次性向甲方缴纳5840元作为本合同的履约保证金，另需预付首月租赁费用2920元；租金支付方式为每个月缴纳一次，按照先付款后使用原则，乙方须于每月五日前向甲方交纳当月应付租金；乙方因经营所发生的水、电、燃气费用自负，乙方按商铺所附水电表的计量费用增加8%水电损耗向甲方交纳水电费，须于每月五日前向甲方缴纳上月水电费；租赁期届满或者解除合同的，乙方应及时清理并按原状恢复商铺，或经甲方认可的现状交还给甲方。在交还商铺过程中乙方不得损坏建筑物本身及其固有设施，否则乙方须修复至原状，若有损坏须照价赔偿；若乙方违反本合同或《商场管理服务合同》任何一条约定，甲方均有权解除合同、收回商铺、没收履约保证金并追究因此造成的一切损失（该损失包括但不限于律师费、公证费、审计费、调查取证费、诉讼费、向第三人支付的违约金、赔偿费、补偿费等）；未按合同规定时间和金额缴纳租金及其他应付费用，除补交拖欠款项外，每逾期一天，按拖欠款项总额的3‰向甲方支付滞纳金，逾期十天，视作乙方根本违约，甲方除追偿租金及其他费用外，有权收回商铺、解除合同并没收履约保证金；租赁期满逾期不续约又不迁出商铺或解除本合同后又不迁出商铺的，乙方应按本合同期满前一个月租金标准及商场综合服务费标准的十倍向甲方缴纳惩罚性租赁费用，并赔偿甲方因此造成的损失外，甲方有权采用一切强制措施收回商铺。”王波于2017年6月6日向鑫荙森公司支付履约保证金5840元。鑫荙森公司于2019年7月22日向王波寄出《催缴通知函》、分别于2019年7月26日、2019年9月3日、2019年9月11日向王波寄出《催缴函》，要求王波足额缴纳费用，否则追究王波的违约责任。2019年9月27日，鑫荙森公司委托的广东合众拓展律师事务所指派李锐敏律师向王波发出（2019）穗合律函字第31号《律师函》，要求王波于收到《律师函》之日起5日内向鑫荙森公司支付拖欠款项总计20049元，若未在上述期限内支付该款项，李锐敏律师将根据委托人的授权，采取法律途径进行追讨，依据《商铺租赁合同》之约定，解除合同，没收履约保证金，要求交还商铺，支付所欠款项20049元及滞纳金等。根据中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司出具的妥投证明显示，该律师函已于2019年10月2日妥投，签收人为“低恣态”。鑫荙森公司在庭审中陈述“低恣态”就是王波本人，并认为上述《律师函》已明确作出要求解除合同的意思表示。2019年11月2日，鑫荙森公司向王波寄出涉案商铺相关费用的《收款通知单》，载明：2017年3月1日至2017年5月1日的历史水电费为186元；2019年2月25日抄表至2019年8月25日抄表的水费为0元；2019年2月25日、2019年3月25日、2019年4月26日、2019年5月27日、2019年6月27日、2019年7月29日、2019年8月25日、2019年9月25日、2019年10月25日抄表的电费分别为21元、19元、0元、0元、9元、18元、20元、19元、22元；2018年5月、2018年6月各欠付月租金为1533元；2019年1月、2019年2月各欠付月租金为657元（备注：2019年1月和2019年2月为部分租金）；2019年3月至2019年8月各欠付月租金为2190元；2019年9月1日至2019年9月21日欠付租金为1533元；2019年9月22日至2019年9月30日欠付租金为723元；2019年10月、11月各欠付月租金为2409元。根据中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司出具的妥投证明显示，上述《收款通知单》已于2019年11月3日妥投，签收人为“南湾”。鑫荙森公司在庭审中陈述其诉请中主张的水费4元包含在上述《收款通知单》历史水电费186元中。2020年3月2日，鑫荙森公司向王波寄出《收款通知单》，载明：2019年11月25日、2019年12月25日、2020年1月20日、2020年2月27日抄表的电费分别为24元、23元、19元、0元。根据中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司出具的妥投证明显示，该《收款通知单》已于2020年3月6日妥投，签收人为“王波”。2019年12月4日，鑫荙森公司（甲方）与广东合众拓展律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定甲方应向乙方支付律师代理费5000元，广东合众拓展律师事务所于同日向鑫荙森公司开具5000元律师费发票。鑫荙森公司在庭审中陈述上述律师已经支付。庭审中，鑫荙森公司陈述其于2017年8月25日将涉案商铺交付给王波，王波在涉案商铺地址成立个体工商户欧奈美甲店，经营者为王波，两被告共同经营使用涉案商铺；两被告经鑫荙森公司同意对涉案商铺进行了简单的装饰装修，涉案租赁合同约定合同解除后王波应将涉案商铺恢复原状后交还，但鑫荙森公司只主张王波将涉案商铺腾空交还即可，不同意利用已经形成附作物的装饰装修物；双方在实际履行合同过程中将租赁周期调整为自然月周期；鑫荙森公司主张欧奈美甲店承担责任的依据为涉案合同约定王波租赁涉案商铺后据以成立的公司主体应作为该商铺共同承租人并承担相应的责任；确认除上述合同约定外，王波没有通过其他方式向鑫荙森公司表示欧奈美甲店共同承担涉案合同的权利义务及责任。以上事实，有鑫荙森公司提交的《商铺租赁合同》、房产证复印件、收款收据、收款通知单、催缴通知函、催缴函、律师函、快递底单、妥投证明、民事委托代理合同、律师费发票、电费发票及鑫荙森公司陈述予以佐证。本院认为：鑫荙森公司与王波签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于涉案合同的解除问题。因鑫荙森公司并未提出相应证据证实王波已经收到其邮寄的《律师函》，且该《律师函》并未明确作出解除上述合同的意思表示，故鑫荙森公司诉请确认涉案合同于2019年10月8日解除，理据不足，本院不予支持。因王波迟延支付租金、水电费逾期超过十天，达到合同约定解除条件，鑫荙森公司在2020年3月18日的庭审中提出解除涉案合同，依法行使合同解除权，因两被告未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，本院予以准照，故涉案合同于2020年3月18日解除。关于涉案商铺是否应返还的问题。因涉案合同已于2020年3月18日解除，尚未履行部分终止履行，王波对涉案商铺不再享有占有使用权，故王波应当将涉案商铺腾空交还给鑫荙森公司。鉴于欧奈美甲店在涉案商铺经营使用，欧奈美甲店负有协助王波返还涉案商铺的义务。关于合同履约保证金的问题。涉案合同因王波根本违约而解除，鑫荙森公司依据合同约定有权没收王波支付的履约保证金5840元，故鑫荙森公司诉请履约保证金5840元归其所有，符合合同约定，本院予以支持。关于租金问题。鑫荙森公司主张王波拖欠2018年5月1日2018年6月30日、2019年1月1日至2020年3月18日的租金，其中2018年5月1日至2018年6月30日每月拖欠1533元；2019年1月1日至2019年2月28日，每月拖欠657元；2019年3月1日至2019年9月21日，每月拖欠2190元；2019年9月22日至2020年3月18日，每月拖欠2409元。王波未出庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院予以采信。因此，王波应当向鑫荙森公司支付2018年5月1日2018年6月30日、2019年1月1日至2020年3月18日的租金为33219.47元。因涉案合同于2020年3月18日解除，故鑫荙森公司主张王波支付的2020年3月19日至实际返还商铺之日止的租金实际上应当为占用费，鑫荙森公司主张参照涉案合同约定的每月2409元的标准支付合理，本院予以支持。关于租金滞纳金的问题。涉案合同关于租金支付方式和滞纳金约定乙方应于每月五日前向甲方支付当月租金，每逾期一日按拖欠款项的3‰向甲方支付滞纳金，鑫荙森公司诉请将上述违约金的标准调整为0.1%，系对自身权利的处分，王波未出庭对此标准进行抗辩，本院予以照准。根据王波拖欠租金的情况，王波应当向鑫荙森公司支付租金滞纳金计算标准如下：2018年5月1日至2018年6月30日，以1533元/月为基数；2019年1月1日至2019年2月28日，以657元/月为基数；2019年3月1日至2019年9月21日，以2190元/月为基数；2019年9月22日至2020年3月18日，以2409元/月为基数；滞纳金均从每月6日起按每日0.1%的标准计至上述款项付清之日止，各阶段滞纳金均以本金为限。关于水电费问题。根据鑫荙森公司陈述及其提供的收款通知单显示，王波拖欠2017年3月1日至2017年5月1日的电费182元和水费4元，2019年2月25日至2020年2月27日抄表电费金额为194元，即鑫荙森公司诉请2019年1月至2020年2月期间的电费应当为194元，2019年2月至2020年2月期间的水费为0元，涉案合同约定水电费应由王波承担，故王波应当向鑫荙森公司支付2019年1月至2020年2月期间的电费194元。对于2017年3月1日至2017年5月1日期间的电费182元和水费4元，应由鑫荙森公司另循法律途径解决。关于律师费的问题。涉案合同约定因乙方违约甲方有权向乙方要求支付因此支出的律师费，鑫荙森公司因本案诉讼向广东合众拓展律师事务所支付律师费5000元，故鑫荙森公司主张王波支付上述律师费5000元，符合合同约定，本院予以支持。虽然涉案合同约定王波以个人名义签订合同，王波租赁涉案商铺据以成立的公司主体作为共同承租人，但欧奈美甲店系王波成立的个体工商户，并非约定成立的公司性质，且欧奈美甲店成立后，并未向鑫荙森公司表示同意作为共同承租人，故鑫荙森公司诉请欧奈美甲店共同支付租金、水电费、滞纳金及律师费等诉请，依据不足，本院不予支持。欧奈美甲店、王波经本院合法送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广州市南沙区大岗欧奈美甲店、王波应于本判决发生法律效力之日起十五日内将广州市南沙区大岗镇兴业路31号达森广场编号为1F020、1F021号的商铺腾空交还给原告广州鑫荙森企业管理有限责任公司；二、被告王波向原告广州鑫荙森企业管理有限责任公司支付的合同履约保证金5840元归原告广州鑫荙森企业管理有限责任公司所有；三、被告王波应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州鑫荙森企业管理有限责任公司支付拖欠的2018年5月1日至2018年6月30日、2019年1月1日至2020年3月18日的租金33219.47元及滞纳金（计算标准为：2018年5月1日至2018年6月30日，以1533元/月为基数；2019年1月1日至2019年2月28日，以657元/月为基数；2019年3月1日至2019年9月21日，以2190元/月为基数；2019年9月22日至2020年3月18日，以2409元/月为基数；滞纳金均从每月6日起按每日0.1%的标准计至上述款项付清之日止，各阶段滞纳金均以本金为限）；四、被告王波应按每月2409元的标准向原告广州鑫荙森企业管理有限责任公司支付2020年3月19日至实际交还商铺之日止的占用费，本判决发生法律效力之日前的占用费于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付，本判决发生法律效力之日后的占用费于次月1日逐月支付；五、被告王波应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州鑫荙森企业管理有限责任公司支付拖欠的2019年1月至2020年2月的电费194元；六、被告王波应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州鑫荙森企业管理有限责任公司支付律师费5000元；七、驳回原告广州鑫荙森企业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费407元，由原告广州鑫荙森企业管理有限责任公司负担25元，被告王波负担382元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 王 健二〇二〇年三月三十日书记员 陈洁莹