朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1302民初4100号原告（反诉被告）傅景礼，男，1964年2月14日出生，汉族，身份证住址朝阳市双塔区，现住朝阳市双塔区。原告（反诉被告）郑建新，女，1964年11月9日出生，汉族，身份证住址及现住址均。二原告委托代理人张晓光，辽宁晟然律师事务所律师。被告（反诉原告）崔大力，男，1967年1月2日出生，汉族，住朝阳市双塔区。委托代理人刘春英，辽宁森盛律师事务所律师。原告傅景礼、郑建新与被告崔大力房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告傅景礼、郑建新委托代理人张晓光、被告崔大力委托代理人刘春英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅景礼、郑建新向本院起诉请求：1.判令被告按照约定解除双方的房屋买卖协议书将房屋无条件返还给原告；2.被告应该承担给原告造成的返还房屋后超过部分的损失2,552,000元（6,052,000-3,500,000）元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年起原告做生意搞房地产开发欠一友人现金690万元，利率为年息24%，截止到2017年因客观原因一直没有归还，且拖欠了二年的利息3,532,000元。为归还友人的借款，二原告商定出售自己的物业，经与友人协商议定：如若在2017年内将本金全部归还，免去拖欠二年的利息3,532,000元。此时原协议的担保人王辉、姜清虎因为被告找他们要买房产，原告将拖欠友人欠款准备出售物业的事告知了二人，在与被告签订协议时将合同目的及合同违约可预见的损失详实的做了介绍，在场人王辉、姜清虎，双方就此围绕合同目的的实现签订房屋买卖协议，约定房屋总价款800万元，合同签订后付款350万元（2017年9月9日合同签订当天），首次付款75天给付余款450万元，如果被告违约无条件将房屋产权归还原告。合同签订被告汇款给原告350万元，75天后原告要求被告履行协议，但被告以种种理由推脱，原告就欠款事宜找当时的担保人王辉、姜清虎和被告告知到2017年年末原告将面临逾期偿还友人借款的重大损失，直至起诉之日被告也没有履行房屋买卖协议约定的偿还450万元，给原告造成已经预见到的财产损失2,552,000元（原欠友人借款利息353.2万元加上2017年12月至原告起诉时的利息2,520,000元，合计6,052,000-3,500,000）。诉讼过程中，原告变更其诉讼请求为：1.判令被告继续履行合同给付尚欠房款450万元；2.被告承担逾期给付房款的违约金135万元；3.被告按月利率2%支付逾期给付房款的利息。后原告再次书面申请变更诉讼请求为：1.被告给付房款450万元；2.被告按月标准2%支付违约金损失至房款付清之日止。被告崔大力辩称，被告同意继续履行合同，支付尚欠房款450万元，但不同意支付违约金及逾期利息，根据双方合同，原告应在合同签订、被告交付350万元房款后，将房屋过户给被告，但原告未在被告交付350万元后如期解除抵押、变更、办理过户手续，导致被告不能如约交付余款，原告先违约，应承担违约责任；在原、被告签订的房屋买卖协议中没有约定逾期违约金及逾期付款利息，故被告不同意承担该两项费用，也不同意承担诉讼费用。反诉原告崔大力反诉请求：1.判令解除房屋买卖协议书；2.判令被反诉人赔偿房屋过户产生的税费198,111.27元；3.被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实理由：2017年9月9日，反诉人与被反诉人签订房屋买卖协议书，其中第二款约定被反诉人应当在收到反诉人350万元款项后10日内将房屋过户到反诉人名下；第四款约定不能如期过户的，退还购房款350万元，同时承担全部过户产生的费用。反诉人2017年9月9日将购房款打入被反诉人指定账户，但被反诉人占用该款他用，未按约定向中国银行偿还贷款，致使房屋未能及时解除抵押、未在10日内与反诉人办理过户手续，导致反诉人未能及时贷款及如约交付尾款，由于银行政策调整，至今不能使用该房贷款，已经不能达到购房的初始目的。诉讼过程中，反诉原告增加要求反诉被告返还已经交付的房款350万元。反诉被告傅景礼、郑建新辩称，房屋买卖协议应继续履行不能解除，因该协议已经实际履行，协议所涉及的房产已经全部过户到了反诉原告名下，没有解除买卖协议的依据。反诉原告所说的反诉被告的违约责任不能成立，根据双方协议，反诉被告收到反诉原告350万元起10日内是配合反诉原告将约定的房产过户到其名下，这10日约定的主动权在反诉原告手里，反诉原告要求反诉被告什么时间配合，反诉被告均都予以积极配合；超出10日的（责任）完全在反诉原告自己，因为反诉原告将房产要一分为四，是反诉原告分割房产造成的时间拖延，他要到房产登记管理中心找人测绘、出具测绘报告等一系列手续，反诉被告在此事上没有任何责任，同时该项约定也不是协议中的违约约定，协议第四项专门约定了违约责任，反诉被告已经履行了自己的义务，将房产过户到了反诉原告名下，没有违约情形。应依法驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，二原告傅景礼、郑建新系夫妻。坐落于朝阳市双塔区新华路三段75号、建筑面积1605.21平方米的华星大厦八层商场房产原为二原告共同共有，房产所有权证号为房权证所字第××号。2017年9月9日，二原告与被告崔大力及案外人王辉、姜清虎签订《房屋买卖协议书》一份，约定二原告将上述房产及附属设施、设备出售给被告，成交价为800万元，被告先付款350万元帮助二原告还清在中国银行的贷款，余款450万元由被告用购买的房产贷款后还给（应为付给）二原告，二原告在收到350万元房款之日起10日内配合被告将约定的房产过户到被告名下，过户所涉及的一切税金和费用全部由被告自行承担；二原告配合被告将房屋过户到被告名下，因二原告不签字等原因不能过户，二原告返还被告所交购房款350万元，对被告办理过户所产生的费用，二原告全部承担；被告保证在交款后75日内将欠款450万元给付二原告，如果超出75日，每日按欠款1%赔偿二原告损失，超出日达到75日，被告无条件把房屋所有权、使用权归还二原告，把房证过户给二原告；案外人王辉、姜清虎为原、被告上述内容的行为进行担保。协议签订后，被告于当日向二原告交付了协议约定的首期购房款350万元，二原告为被告出具了收款收据。2017年9月18日，二原告将房产所有权证正副本交付被告，被告为二原告出具了收条。被告接收房产后，欲将涉案房产“一分为四”，同年9月28日，接受委托的朝阳安居房产测绘有限公司出具了《调查测绘记录》；同年10月16日，被告向税务机关缴纳房屋产权转移印花税、契税共计198,111.27元；同年11月2日，原、被告双方将分割后的涉案房产转移登记至被告名下，并分别办理了四份产权证书。因被告始终未将剩余房款450万元交付原告，二原告诉至本院。另查，2014年7月24日，原告傅景礼、郑建新与中国银行股份有限公司朝阳分行签订《最高额抵押合同》，将涉案房产为案外人朝阳佳兴粮食收储有限公司在该行借款提供了抵押担保，并办理了抵押登记，2017年9月20日、9月22日及9月30日，朝阳佳兴粮食收储有限公司先后三次向该行偿还借款共计3,513,870.46元，同年10月9日，涉案房产解除抵押。上述事实，有房屋产权证书，《房屋买卖协议书》，收款收据，收条，《调查测绘记录》，房屋登记信息查询结果，税收缴款书，《最高额抵押合同》，解除抵押证明及当事人陈述载卷佐证，经当庭质证、辨证和本院审查，具有证明效力，本院予以采信。本院认为，原告傅景礼、郑建新与被告崔大力及案外人王辉、姜清虎签订的《房屋买卖协议书》，是当事人的真实意思表示，依法成立并有效。原告将涉案房产交付被告后，被告应按约在交付首期购房款75日内给付原告剩余房款，未按约给付，属违约行为，应承担违约责任。故原告诉请被告继续履行合同给付尚欠房款的主张，本院予以支持；其诉请被告按月标准2%支付违约金损失至房款付清之日止的主张，是对双方合同中被告“保证在交款后75日内将欠款450万元给付原告，如果超出75日，每日按欠款1%赔偿原告损失”的自行调整，该主张本院亦予支持。被告崔大力关于同意继续履行合同、支付尚欠房款的辩解理由，本院予以采纳；其关于原告应在合同签订、被告交付350万元房款后，将房屋过户给被告，但原告未在其交付350万元后如期解除抵押、变更、办理过户手续，导致其不能如约交付余款，原告违约在先，应承担违约责任及在房屋买卖协议中没有约定逾期违约金及逾期付款利息，故不同意承担该两项费用的辩解理由，虽然合同约定原告自收到350万元房款之日起10日内配合被告将约定的房产过户到被告名下，涉案房产在约定的过户期限内亦未解除抵押，但双方在实际履行合同过程中，因在合同未约定的情况下被告将房产“一分为四”，期间需对分割的房产分别办理测绘等相关手续，在约定的10日内办理产权转移过户手续不符合客观实际，事实上房产测绘机构出具《调查测绘记录》的时间为同年9月28日，故被告不同意支付逾期付款违约金的辩解理由，本院不予采纳，其不同意支付逾期付款利息的辩解理由，因原告对该主张已经放弃，故本院不予评价。反诉原告即被告崔大力反诉请求解除房屋买卖协议书、被反诉人即原告赔偿房屋过户产生的税费并返还其已经交付的房款350万元的主张，因双方合同已经实际履行、涉案房产已转移登记至被告名下，且其反诉主张与其辩解理由相互矛盾，故其主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告崔大力自本判决生效之日起10日内给付原告傅景礼、郑建新购房款450万元，并自2017年11月24日起至履行完毕之日止按月标准2%支付违约金；二、驳回被告崔大力的反诉请求。案件受理费27,216元、诉讼保全费5,000元(原告预交),反诉费2,131元（被告预交），合计34,347元，由被告崔大力负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。审 判 长  付春光人民陪审员  李 艳人民陪审员  王 娟二〇二〇年三月十九日书 记 员  刘晶赢