广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初2748号 原告：广西防城港市华汇房地产开发有限公司，住所：广西防城港市港口区港湾街188号晨华御府12号楼一楼。统一社会信用代码：91450600685179938E。 法定代表人：覃怀二。 委托诉讼代理人：潘志山，广西海狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱尉瑞，广西海狮律师事务所实习律师。 被告：罗红艳，女，1978年10月22日出生，土家族，住湖北省恩施市。 原告广西防城港市华汇房地产开发有限公司（以下简称华汇公司）与被告罗红艳商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告罗红艳无法直接送达，需公告送达，本案依法转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华汇公司的委托诉讼代理人潘志山、朱尉瑞到庭参加诉讼，被告罗红艳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华汇公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.被告协助原告办理注销案涉商品房预告登记手续以及撤销《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续；3.被告向原告支付原告代为支付给中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行（以下简称工行港口支行）的银行贷款本息18618.63元（暂计至2019年7月5日，2019年7月5日之后的贷款本息计至《个人购房/担保合同》解除为止，以原告最终实际代为支付的为准)；4.被告向原告支付解除合同违约金130026.60元(按合同总价款30%计算），以及承担担保责任违约金3723.73元（按已承担担保责任金额的20%计算）；5.本案律师费20004元由被告承担。事实与理由：2016年4月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告开发的位于广西防城港港口区，总金额为433422元，首期款为133422元，余款30万元向工行港口支行办理贷款手续。《商品房买卖合同（预售）》附件四第3条第（7）款约定：“如买受人不能按借款合同约定如期偿还贷款本息，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除该合同并按合同总价款百分之三十计算违约金。出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续、合同备案登记注销、预告登记注销等相关手续。同时出卖人有权在承担担保责任的范围内向买受人追偿，出卖人因实现该债权所支付的诉讼费、律师费及其他费用全由买受人承担，且买受人还应按出卖人已承担担保责任金额的20%向出卖人支付违约金。”上述合同签订后，被告在合同履行过程中未按借款合同约定履行还款义务，原告作为连带保证责任人，代被告偿还借款本息、逾期罚息，导致工行港口支行从原告的保证金账户中扣款18618.63元（暂计至2019年7月5日）。原告认为，因被告没有全面履行归还借款本息的义务，致使原告承担担保责任，解除《商品房买卖合同（预售）》的条件已经成就，原告有权解除合词。合同解除后，被告有义务搬离案涉房屋，原告有权向被告追偿已向银行履行的借款本息、逾期罚息以及各项损失。同时要求被告承担违约责任。另外，《商品房买卖合同（预售）》和《个人购房担保借款合同》解除后，被告负有协助办理注销涉案商品房的预购商品房贷款抵押登记、预告登记和撤销《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续、并搬离房屋、支付该房屋年折旧费用的义务。 被告罗红艳未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年4月19日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告购买防城港港口区北环路4号晨华星园小区2号楼15层1505号房，房屋建筑面积108.90平方米，单价为每平方米3980元，总价款计433422元；买受人须在签订本合同当日支付30.78％的合同总价款作为首期房款，计133422元，剩余69.22％房款计30万元由买受人向银行申请贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款付清；出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十五条约定“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起30日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。”合同中记载买受人的通讯地址为“湖北省恩施市红土乡天落水村郭家坝组8号”。合同附件4第3条第（7）款约定“如买受人向银行申请银行按揭贷款或个人住房公积金贷款支付房款的，在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续，出卖人担任买受人贷款担保人期间，如买受人不能按借款合同约定如期偿还贷款本息，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除本合同，并按合同总价款百分之三十计算违约金。出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续、合同备案登记注销、预告登记注销等相关手续。同时出卖人有权在承担担保责任的范围内向买受人追偿，出卖人因实现该债权所支付的诉讼费、律师费及其他费用全由买受人承担，且买受人还应按出卖人已承担担保责任金额的20%向出卖人支付违约金。买受人购房支付的税费及装修、入住的各项支出损失，由买受人自行承担，该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究其他的违约责任。”合同还约定了其他事项。2016年5月3日，原告将案涉《商品房买卖合同（预售）》报防城港市房产管理局登记备案。2016年6月26日，防城港市不动产登记局就案涉商品房办理了预告登记手续【《不动产登记证明》编号：桂（2016）防城港市不动产证明第0000955号】，其上记载了预告登记权利人（申请人）为被告，义务人为原告。 2016年5月31日，原告（保证人）与被告（借款人、抵押人）、工行港口支行（贷款人）签订了一份《个人购房借款/担保合同》（以下简称《借款合同》），约定被告向工行港口支行贷款30万元用于购买案涉商品房，贷款期限为240个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10％确定；借款人按照按月等额本息偿还贷款本息，每月15日为还款日；本笔贷款的担保方式为抵押＋阶段性保证担保，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，在合同约定的正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人对之后到期的借款人的债务免除保证责任。合同还约定其他事项。合同签订后，工行港口支行依约向被告发放了贷款。 另查明，在《借款合同》履行过程中，因被告未按约还款，导致工行港口支行从原告的保证金账户中扣收保证金，并于2019年7月24日向原告出具了一份《关于从保证金账户中扣收违约贷款的函》，表明因被告在工行港口支行的个人按揭贷款有欠款及相应的罚息，工行港口支行已从原告的按揭保证金账户扣收该欠款及相应的罚息，截止至2019年7月23日，共扣收了10期贷款本息，扣收本息金额共计18618.63元。 再查明，2019年7月1日，广西海狮律师事务所向被告出具了一份《律师函》，表明受原告的委托，就被告拖欠银行按揭贷款而导致原告按揭保证金款项被扣收事宜致函，因被告没有按时支付银行的按揭贷款本息共计14520.68元的违约行为，导致银行在原告开立的专项保证金账户中已将上述款项扣除，经多次催促，被告至今未向原告偿还被扣除的保证金，现依法敦促被告于2019年7月15日前履行还款义务或与原告协商解决，如继续消极拖延，届时将依法解除商品房买卖合同，原告因实现债权所产生的费用由被告承担。同日，广西海狮律师事务所通过邮政快递向被告在《商品房买卖合同（预售）》中预留的通讯地址邮寄上述《律师函》，该邮件于2019年7月9日显示已签收。2019年7月15日，原告（甲方、委托人）与广西海狮律师事务所（乙方、受委托人）签订了一份《委托代理合同》，约定原告就与被告的纠纷一案委托乙方的律师进行代理，律师服务费为20004元。2019年11月11日，广西海狮律师事务所向原告开具了5份《增值税专用发票》，载明律师代理费共计42628元，其中备注为“罗红艳”的发票金额为9250元。2019年11月18日，原告向广西海狮律师事务所转账支付42628元，并注明“律师费”。2020年2月18日，原告向本院出具了一份《情况说明》，表明原告委托广西海狮律师事务所代理诉讼案件共5起，其中代理本案的律师费经协商后收取9250元，连同其余4个案件费用总共42628元，均于2019年11月18日统一支付完毕。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按约履行义务。因被告未按约向工行港口支行偿还案涉商品房的按揭贷款，导致工行港口支行从原告的保证金账户中扣收保证金，截止至2019年7月23日已扣收了10期贷款本息共计18618.63元，依照《商品房买卖合同（预售）》附件4第3条第（7）款“如买受人不能按借款合同约定如期偿还贷款本息，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除本合同，并按合同总价款百分之三十计算违约金。出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续、合同备案登记注销、预告登记注销等相关手续。同时出卖人有权在承担担保责任的范围内向买受人追偿，出卖人因实现该债权所支付的诉讼费、律师费及其他费用全由买受人承担，且买受人还应按出卖人已承担担保责任金额的20%向出卖人支付违约金。”的约定，被告在原告催告偿还贷款人从原告保证金账户中扣缴被告所拖欠的贷款本息后在指定期限内仍未履行，故原告请求解除案涉《商品房买卖合同（预售）》有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告应协助原告办理注销案涉商品房的备案登记手续及商品房预告登记手续。同时，原告有权在承担担保责任的范围内向被告追偿，故原告请求被告支付原告已代为偿还的贷款本息18618.63元，本院予以支持。2019年7月24日后如工行港口支行继续从原告的保证金账户中扣收贷款本息，原告可在实际发生后另行主张。 关于违约金的问题。根据《商品房买卖合同（预售）》附件4第3条第（7）款的约定，被告应按合同总价款百分之三十向原告支付解除合同违约金，同时，应按原告已承担担保责任金额的20%向原告支付违约金。被告在本院公告应诉材料后未应诉答辩，亦未向本院对违约金的计付标准提出异议，故本院予以支持原告主张被告支付解除合同违约金130026.60元（433422元×30％）及承担担保责任违约金3723.73元（18618.63元×20％）的诉讼请求。 关于律师费的问题。案涉《商品房买卖合同（预售）》附件4第3条第（7）款约定出卖人因实现该债权所支付的律师费由买受人承担，原告为实现债权与广西海狮律师事务所签订了《委托代理合同》并实际支付了律师费9250元。根据《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》（桂价费〔2013〕41号）及《广西壮族自治区律师服务收费标准》中有关民事案件的收费标准，结合本院已支持原告的诉请标的额，本院予以支持原告律师费7356.60元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告广西防城港市华汇房地产开发有限公司与被告罗红艳于2019年4月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、被告罗红艳在本判决生效之日起三十日内协助原告广西防城港市华汇房地产开发有限公司办理注销案涉《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续、注销案涉商品房预告登记手续【《不动产登记证明》编号：桂（2016）防城港市不动产证明第0000955号】； 三、被告罗红艳在本判决生效之日起十日内偿还原告广西防城港市华汇房地产开发有限公司代为支付的贷款本息18618.63元； 四、被告罗红艳在本判决生效之日起十日内向原告广西防城港市华汇房地产开发有限公司支付解除合同违约金130026.60元及承担担保责任违约金3723.73元； 五、被告罗红艳在本判决生效之日起十日内向原告广西防城港市华汇房地产开发有限公司支付律师费7356.60元； 六、驳回原告广西防城港市华汇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费4047.46元、公告费390元，两项合计4437.46元（原告广西防城港市华汇房地产开发有限公司已预交），由原告广西防城港市华汇房地产开发有限公司负担325.59元，被告罗红艳负担4111.87元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4047.46元，户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13。 审 判 长  李明娟 审 判 员  宁 菲 人民陪审员  罗 芝 二〇二〇年三月十九日 法官 助理  罗 茜 书 记 员  梁 滢 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。