中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终123号 上诉人：（原审被告、案外人）：张道清，男，1964年9月17日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区上沙窝97号3号楼1单元201室。 委托诉讼代理人：熊进光，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪镇龙，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：新华信托股份有限公司，住所地重庆市江北区创富路3号1幢1层、5层至13层。 法定代表人：李桂林，董事长。 委托诉讼代理人：赵阳，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：屈浩，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：宁波市强人置业发展有限公司，住所地浙江省宁波市奉化区锦屏街道南山路184号。 法定代表人：叶忠真，该公司总经理兼执行董事。 上诉人张道清因与被上诉人新华信托股份有限公司（以下简称新华信托公司）及原审被告宁波市强人置业发展有限公司（以下简称强人置业公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院（2019）渝民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张道清上诉请求：1.请求撤销一审判决，并判决驳回新华信托公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由新华信托公司承担。事实和理由：一、《罗马假日签约缴款单》应当被认定为书面买卖合同。首先，该缴款单具备签约时间、房款金额、付款时间、付款方式、房号等房屋买卖合同的全部基本要素，且有张道清和强人置业公司主管吴红辉的签字，应当认定为书面买卖合同。案涉房屋系张道清通过团购方式购买，强人置业公司未单独与张道清签订备案格式的购房合同，仅出具了《罗马假日签约缴款单》，该缴款单既是缴款凭证，同时也是签约凭证，具备买卖合同中关于标的物及合同价款的基本要素。其次，（2013）洪仲字第145号仲裁裁决书、《申请报告》等证据可证实，吴红辉系强人置业公司负责房屋销售的副总经理，其在《罗马假日签约价款单》上签字系代表强人置业公司的职务行为，实际代表强人置业公司对签约缴款单的确认。再次，团购房的交易模式在强人置业公司销售案涉房产中大量存在。同时，张道清与强人置业公司双方签约后，足额支付购房款，强人置业公司也将案涉房屋交付使用，双方均认可《签约缴款单》属于完全合法有效的房屋买卖合同。二、案涉房屋至今未办理过户系因强人置业公司拖延办证、法院诉前查封案涉房产所致，张道清对此没有过错。首先，为案涉房屋办理过户手续是强人置业公司义务。强人置业公司收取的1000元办证费、张道清举示的《南昌湾里罗马假日小区开发商跑了，房产证悬了》等证据可证实，强人置业公司将案涉小区众多业主缴纳的近500万元的契税、维修基金挪作他用后跑路，致使案涉房屋客观无法办理过户登记手续。其次，江西省统计局的官方文件及人民网、央广网的新闻报导均可证实，南昌市在2014年8月12日全面放开限购政策。案涉房屋未办理过户登记系法院诉前保全所致，与限购政策无关。案涉房屋于2014年6月18日因新华信托公司与强人置业公司另案金融借款纠纷案被重庆高院诉前查封，于2016年5月27日被重庆市高级人民法院继续查封。2014年8月12日南昌市即已全面放开限购政策。此时新华信托公司与强人置业公司另案金融借款纠纷案尚未经法院审理，更未进入执行程序。案涉房屋至今未办理过户登记系因法院诉前保全，客观上无法办理房产证所致，张道清对案涉房产未办理过户登记并无过错。再次，南昌市政府为案涉小区众多不符合限购政策的业主办理过户登记手续，也进一步证实案涉房产未办理过户登记与南昌限购政策无关。南昌市湾里区政府为消除案涉小区众多业主因不能办证信访对南昌市造成的不利影响，并考虑罗马假日小区多为二套房的实际情况，遂协调区房管局、太平镇政府等部门成立专门工作组进驻太平镇，并要求强人置业公司派员工留守，协助众多不符合限购政策的业主办理房屋过户手续，如张道清举示的案外人陈雷、文靖，能证实案涉房产至今未办理房屋过户手续客观上与南昌限购政策无关。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，张道清对案涉房产享有足以排除执行的物权期待权。 新华信托公司辩称，张道清上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 强人置业公司未作答辩。 新华信托公司起诉请求：1．准许对江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所5号楼242室房屋继续查封并继续执行；2．本案诉讼费用由张道清、强人置业公司承担。 一审法院经审理查明：在新华信托公司与叶罕嗣、叶忠真、强人置业公司金融借款合同纠纷一案中，重庆市高级人民法院于2014年6月18日作出（2014）渝高法民保字第00014号民事裁定书，对强人置业公司名下江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所的相关房屋（包括案涉房屋）予以查封。2016年5月27日重庆市高级人民法院作出（2015）渝高法民执字第00015号执行裁定书，继续查封了案涉房屋。在执行过程中，张道清就案涉房屋向一审法院提出书面执行异议。一审法院经审查后，作出（2018）渝执异76号执行裁定书，裁定中止案涉房屋执行。 另查明：2011年10月28日，张道清就案涉房屋签订了《罗马假日签约缴款单》，该缴款单文尾客户签名处有张道清签字、开发商主管审核处有“吴红辉”签字。 2013年6月20日张道清通过其银行账户向强人置业公司南昌分公司银行账户支付124,748元。同日，强人置业公司南昌分公司向张道清出具了115,474元和40,000元的房款收据、6219元的契税和1555元的维修基金收据、1000元的办证费和500元的有线电视初装费收据，江西迦南美地酒店物业管理有限公司向张道清出具了605元（2013年7月1日-2014年6月30日）的物管费收据、300元的水电备用金收据。2016年6月22日，强人置业公司南昌分公司向张道清出具了155,474元的案涉房屋的江西省地方税务局通用机打发票，发票载明房屋面积42.14平方米、单价3689.46元。 一审庭审中，张道清陈述案涉房屋并非其名下唯一住房，其系依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定主张排除强制执行，其自认在购买案涉房屋时不符合南昌市当时限购政策所确定的购房人条件。 一审法院认为，本案的争议焦点是：张道清对江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所5号楼242室房屋是否享有排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，张道清于2013年6月20日开始就案涉房屋缴纳了物管费、水电备用金和有线电视初装费，足以证明其在人民法院查封前合法占有了案涉房屋，且张道清亦举示了其通过刷卡方式支付部分购房款的证据，强人置业公司向张道清出具了收据和发票，足以证明张道清已就案涉房屋支付了价款155,474元。但张道清未举证证明其与强人置业公司就案涉房屋签订了买卖合同，应当认定其在人民法院查封之前未就案涉房屋与强人置业公司签订合法有效的书面买卖合同。张道清举示的《罗马假日签约缴款单》虽载明了案涉房屋价款，但无强人置业公司印章，也不具备商品房买卖合同应明确的主要内容，不能视为案涉房屋的买卖合同。此外，张道清自认在购买案涉房屋时不符合南昌市当时限购政策所确定的购房人条件，其存在对政策限制的忽略，应当认定其对不能办理过户登记手续存在过错。张道清虽在本案中举示了标题为《南昌湾里罗马假日小区开发商跑了房产证悬了》的网络新闻报道打印件，但该证据仅系网络新闻报道，不能证明案涉房屋非因其自身原因不能办理过户登记手续。 综上，张道清虽支付了相应购房款，并合法占有案涉房屋，但在人民法院查封之前其未与强人置业公司签订书面买卖合同，且对不能办理过户登记手续存在过错，故其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项之规定，判决：准许执行江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所5号楼242室房屋。案件受理费4300元，由张道清负担。 二审中，张道清向本院举示6份共三组证据作为二审中的新证据，分别为：第一组，《南昌市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》（洪府厅发〔2016〕108号）《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》、陈雷和文靖各自的《不动产权证书》；第二组，江西省统计局2015年11月27日在江西省人民政府官网发布的文件《前三季度江西省房地产开发市场总体平稳、销售下降》、人民网《南昌全部区域取消限购》新闻报道、央广网《南昌限购限贷双松绑，跌落“中部六省房价第一”》新闻报道；第三组，《关于请求对罗马假日小区备案业主办理不动产登记证书予以支持的函》《关于重新出具罗马假日小区房屋面积测绘报告的申请》。新华信托公司质证认为上述证据均达不到证明目的，不构成二审新证据。本院经审查认为，上述证据在一审期间均已经存在，张道清未说明其一审未及时提供的理由，且上述证据不能达到其证明目的，不符合二审新证据的条件，本院不予认可。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：张道清对江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所5号楼242室房屋是否享有排除强制执行的民事权益。 张道清依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定主张排除强制执行，本院认为该主张不能成立，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下： 一、张道清在人民法院查封案涉房屋前未与强人置业公司签订合法有效《商品房买卖合同》。张道清提交了于2011年10月28日就案涉房屋签订的《罗马假日签约缴款单》，该缴款单虽然写明了案涉房屋房号、单价、总价款等内容，但是并没有强人置业公司时任法定代表人的签字或者公司的盖章，无法认定《罗马假日签约缴款单》系张道清与强人置业公司签订。张道清主张，签订《罗马假日签约缴款单》系其采取团购方式购买案涉房屋所致，但即使采取该种交易模式，该缴款单亦应由强人置业公司盖章或者由法定代表人及其授权人予以确认，但在该缴款单既无强人置业公司盖章，缴款单上签字的“吴红辉”又非强人置业的法定代表人，张道清亦未举示证据证明“吴红辉”签字系代表强人置业公司的职务行为，应承担举证不能的不利法律后果。综上，《罗马假日签约缴款单》不符合书面商品房买卖合同的内容及形式要件。虽然张道清在2011年10月28日之后向强人置业公司支付了一定金额的款项，但在缺乏书面商品房买卖合同的情况下，无法仅从该付款行为推论出张道清与强人置业公司建立了真实、合法、有效的商品房买卖关系。因此，一审法院认定张道清未在人民法院查封之前未与强人置业公司签订书面买卖合同，并无不当。 二、案涉房屋未能过户系因买受人张道清自身原因。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”所称的“原因”，一般是指发生于人民法院查封案涉不动产之前的事实或情形。本案中，张道清称南昌市在2014年8月12日全面放开了限购政策。但该政策调整发生于人民法院对案涉房屋查封之后，无论张道清当时是否仍受限购政策限制，案涉房屋已实际处于无法办理过户登记的状态，因此，上诉人所称的南昌市限购政策调整，不属于适用上述条文对未办理过户登记的“原因”进行审查认定的范围，相应主张不能成立。其次，张道清在案涉房屋被法院查封之前，对于案涉房屋办理过户登记存在懈怠行为。虽然双方约定由强人置业公司办理房屋过户登记事宜，但在强人置业公司未能积极履约情况下，张道清自身应积极进行督促。张道清并未举示证据证明其在案涉房屋被查封之前曾向强人置业公司或者房屋登记部门积极主张过户权利，应承担举证不能的不利法律后果。再次，张道清在购买房屋时不符合购房条件是案涉房屋不能过户主要原因。根据张道清陈述，其自认在购买案涉房屋时名下不止一套房屋，不符合南昌市当时限购政策所确定的购房人条件。可见，张道清对于因限购政策不能办理过户登记可能产生的风险采取忽略、放任态度。正是由于张道清购房时不符合南昌市购房条件，无法对案涉房屋办理过户登记，才导致案涉房屋作为强人置业公司财产被重庆市高级人民法院于2014年6月18日予以查封。如前所述，虽然在人民法院查封案涉房屋之后，南昌市曾经调整限购政策，但无论政策调整后张道清是否具备购房资格，案涉房屋不能办理过户登记的主要原因仍系张道清在人民法院查封前不符合购房条件。张道清还主张，政府为其他不符合办证条件的购房人办理了过户登记，因无证据证明该事实具有普遍性或与本案具有直接关联，本院对此不予审查。 张道清及其代理人在本案庭审询问结束后提交《民事代理词》，提出根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，张道清对案涉房屋请求权可以排除法院强制执行。本院认为，虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定并非排斥适用关系，但根据张道清在一审阶段的陈述及《上诉状》载明内容，张道清已经明确选择依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条主张排除对案涉房屋的执行。因此，本院对张道清目前又依据第二十九条排除执行的主张不予审查。此外，张道清在一审庭审过程中已自认其名下不止一套住房，属于当时南昌市限购对象，其实际亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项“（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定。张道清还主张，其对案涉房屋的物权期待权同新华信托公司债权相比更值得法律保护，并举示类案一则，因该类案同本案案情并不相同，不能直接作为本案裁判依据，本院对其该主张不予支持。 综上，张道清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由张道清负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 岚 审判员 王海峰 审判员 司 伟 二〇二〇年三月二十七日 法官助理张东一 书记员王钰婷