河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1081民初5836号原告：安伦卷，男，生于1952年9月27日，汉族，住禹州市。原告：安长涛，男，生于1977年11月29日，汉族，住禹州市。二原告委托诉讼代理人：连迎宾，河南金鹏律师事务所律师。被告：禹州市大昌祥置业有限公司，住所地：禹州市夏都办南关社区。法定代表人：魏炎鑫。委托诉讼代理人：肖正英，河南名人律师事务所律师。被告：赵海涛，男，生于1972年12月8日，汉族，住禹州市。第三人：安魏涛，男，生于1979年3月19日，汉族，住禹州市。第三人：安瑛琳，男，生于1971年10月12日，汉族，住禹州市。第三人：靳国丽，女，生于1969年5月23日，汉族，住禹州颍川中路市。原告安伦卷、安长涛诉被告禹州市大昌祥置业有限公司（以下简称大昌祥公司）、赵海涛、第三人安魏涛、安瑛琳、靳国丽合同纠纷一案，本院受理后，于2018年10月8日作出（2018）豫1081民初3116号民事判决。被告大昌祥公司不服判决，提起上诉；2018年11月16日，许昌市中级人民法院作出（2018）豫10民终3883号民事裁定，裁定本案发回重审。本院于2019年7月3日作出（2019）豫1081民初116号号民事裁定书，原告安伦卷、安长涛不服裁定，提起上诉。2019年8月28日，许昌市中级人民法院作出（2019）豫10民终2098号民事裁定书，指令本院审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安伦卷、安长涛及其委托诉讼代理人连迎宾，被告大昌祥公司的委托诉讼代理人肖正英、被告赵海涛及第三人靳国丽到庭参加诉讼，第三人安魏涛、安瑛琳经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安伦卷、安长涛向本院提出诉讼请求：1、责令被告继续履行双方于2013年3月8日签订的房屋改造拆迁分配协议，交付其应当分配给原告的两间门面房（120平方米，位于禹州市鼎盛时代小区××北从××东××、七间）及一大套（140平方米，位于禹州市鼎盛时代小区××单元××东户）的套房；2、如果被告不能继续履行上述协议，请求依法判决被告应当按照拆迁补偿比例支付原告拆迁赔偿款160万元并按照拆迁赔偿协议约定日千分之二支付违约金（自2017年3月23日至赔偿款结清之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：安伦卷、安长涛系禹州市南关社区居民，并在该社区拥有246平方米的宅基地使用权面积及地上房屋。同时按照原告所拿的林权证原告还有荒园面积三分零陆。后以赵海涛为首的开发商以禹州市大昌祥置业有限公司的名义取得了位于南关社区居民委员会三组安庄自然村东段的“南关三组居民安置楼”的规划设计及建设权。经双方充分协商，赵海涛代表禹州市大昌祥置业有限公司与原告双方在2013年3月8日达成房屋拆迁改造补偿协议。内容为：1、被告对原告以上面积宅基地及房屋自愿补偿兑换安庄路门面房两间（共120㎡），兑换南1号楼大面积套房两套（137--144㎡），兑换小面积套房一套（112--117㎡，位置位于10层--12层间）。2、该房屋拆扒后，原告方自行安排住处，费用自理。3、工期为2013年3月8日至2016年3月8日竣工。4、违约金为原告违约则按工程总造价的日千分之二支付被告违约金，若被告违约延误工期，则被告按原告应分配房屋工程造价的日千分之二支付违约金。协议签订后，原告即腾空房屋，交给被告，完成了自己的义务。由于在签订上述协议时，被告没有告知原告要占用原告上述荒园，因此双方对上述荒原面积就没有按照约定比例进行协议补偿，后被告开工以后，开建售楼部及其他楼房建设，原告才知道被告要占用其荒园，经多次与被告协商，甚至阻挡其施工，但被告一直不同意补偿，原告就一直催要。后工程完工后，被告在分配房屋时，不按照协议约定给付原告房屋，在给付了原告一大套（140㎡）和一小套（112㎡）房屋后，剩余两间门面房（120㎡）及一大套（140㎡）的套房再不交付原告，也没有对原告所有的三分零陆荒园面积进行补偿，多次催要，被告均置之不理。综上所述，原被告双方自愿签订拆迁补偿协议，是双方真实意思表示，双方都应当完全履行，但该案中在原告履行协议后，被告在房屋竣工后迟迟不予充分完全履行，严重侵犯了原告的相关利益，同时被告对其所占原告所有的三分零陆荒园面积没有补偿，为此诉至法院，请依法判令被告继续完全履行合同。被告大昌祥公司辩称：二原告的诉讼请求没有事实依据。虽然二原告于2013年3月8日签订“房屋改造分配协议”，约定原告的宅基地面积246平米参与分配。但是，在2017年原告安伦卷给答辩人出具的“情况说明”中，原告安伦卷对该协议中的246平米的宅基地做出了明确的说明：该246平米的宅基地属于安伦卷、安小孬、安凤伦三兄弟所有，并非归安伦卷一人所有。同时，安伦卷在情况说明中明确说明了246平米的宅基地由其兄弟三人平分。该情况说明由安伦卷签名确认。这就说明，安伦卷对于“房屋改造分配协议”中的第八条约定的参与分配的土地面积由246平米变更为其中的三分之一，因为安小孬、安凤伦的下代子女安魏涛、安瑛琳分别按80平米、80平米参与了分配，所以，安伦卷对该246平米的宅基地只能按三分之一参与分配，被告已对二原告进行了实际补偿。无论是对二原告或是本案的第三人，答辩人均已经赔偿，因此，二原告的起诉是不成立的，应当予以驳回。被告赵海涛答辩意见同被告大昌祥公司的答辩意见。第三人靳国丽辩称：原告分配补偿协议中的246平方米土地有我们的一份，我们占了三分之一，且大昌祥公司已经对我们补偿完毕，原告也占了三分之一。第三人安魏涛、安瑛琳缺席无答辩。原告安伦卷、安长涛为支持自己的主张，向本院提交的证据有：1、赵海涛与安伦卷、安长涛签订的《房屋改造分配协议》一份。证明大昌祥公司及赵海涛自愿以其开发鼎盛时代小区安庄路门面房两间（约120平方米）、南1号楼套房两套（137--144平方米）、套房一套（112--117平方米）对原告家的246平方米宅基地进行拆迁安置兑换补偿；2、入住函两份、（鼎盛时代）小区业主分户登记表一份。证明2017年3月23日大昌祥公司按照协议约定仅仅交付履行了一套（137--144平方米）、一套（112--117平方米）套房，还有安庄路门面房两间（约120平方米）、南1号楼套房一套（137--144平方米）没有履行；3、判决书两份。证明大昌祥公司及赵海涛开发鼎盛时代小区事实及大昌祥公司和赵海涛互相承担连带责任事实；4、夏都××村××组宅基地平面图一份。证明原告安伦卷、安长涛在夏都××村××组有宅基地事实；5、照片一张、证人证言五份。证明第三人安小孬、安魏涛已经于1983年依法批划了新的宅基地，并且已经搬走好多年了；6、房屋买卖合同一份、58同城二手房交易截图二份。证明2013年鼎盛时代小区开发的商品房的价格是3105.75元/平方米、2018年是4200元/平方米事实；7、土地房产所有证一份，证明老宅基地土地面积是4分，合266.4平米，安瑛琳、靳丽丽补偿的那一部分不在这246平米之内。被告大昌祥公司为支持自己的主张，向本院提交的证据有：1、安伦卷出具的情况说明，证明安伦卷对于拆迁补偿协议中的246平米的宅基地向大昌祥公司做出了明确的说明，也即是原告只享有246平米中的三分之一参与拆迁分配的事实；2、安小孬、安凤伦、安伦卷三兄弟的分家字据，该证据与安伦卷出具的情况说明相互印证，证明了安伦卷无权按照246平米的面积单独参与拆迁分配的事实；3、安伦卷签名的“收房证明”，安长涛签名的“收条”各一份，证明原告已经得到了拆迁赔偿，包括两套套房和5万元货币补偿；4、第三人安魏涛、任利丽签名的“补偿协议”；第三人安瑛琳、靳丽丽签名的“协议”及收条，证明安小孬、安凤伦二人的后代安魏涛、安瑛琳已经按照各自享有246平米宅基地中的份额参与了拆迁补偿的事实；5、（2018）豫10民终3883号民事裁定书，证明原告主张的依据拆迁补偿协议已被认定无效的事实；6、（2019）豫10民终2098号民事裁定书，同样证明安伦卷、安长涛不能以“补偿协议”作为参与补偿的依据，而应当以实际享有的面积作为评判依据。7、南关三组部分地段“城中村改造拆迁补偿安置方案”的实施意见及分配协议一份。被告赵海涛、第三人安魏涛、安瑛琳、靳国丽未向本院提交证据。本院组织原、被告双方进行了证据质证。对原告提交的证据，被告大昌祥公司、赵海涛及第三人靳国丽的质证意见：对《房屋改造分配协议》的真实性无异议，但是不同意原告的证明目的，因为该协议违背事实，该份协议中的246平米的宅基地不属于二原告单独所有，事实上属于二原告与本案的两个第三人共同所有，各自占有其中的三分之一份额，因此原告依据该份协议所提主张没有事实依据，依法不能支持；对入住函两份、（鼎盛时代）小区业主分户登记表真实性无异议，但是不同意原告的证明目的，该两份入住函恰恰证明了被告大昌祥公司已经对二原告进行了实际的补偿，补偿义务已经完成而且已经超额补偿；两份判决书是复印件，不符合有效证据的形式要件且与本案没有关联性，不能证明原告的证明目的；对证据4平面图没有加盖夏都办南关村公章，真实性无法核实，出处不明，不能作为有效证据使用，更不能证明原告的证明目的；对证据5中的照片三性均有异议，不能证明原告的证明目的。对五份证人证言，有异议，首先证人应当出庭作证，证人证言不能证明安小孬、安魏涛已经于1983年依法批划了新的宅基地，第三人是否获得宅基地应当由有关部门证明，而不是由个人证明；证据6买卖合同为复印件，不符合证据有效形式，该组证据与本案没有关联性。对土地房产所有证一份有异议，真实性无法核实，该证日期是1951年2月12日，在土地管理法颁布之前，根据我国现行土地管理法，该证不能作为不动产权属证明。对被告大昌祥公司提交的证据，原告安伦卷、安长涛的质证意见为：对情况说明的真实性无异议，但对证明目的有异议。情况说明上很清楚说明原告所享有的246平方米与安小孬所享有的80平米没有任何关系；对分家协议有异议，没有安伦卷三兄弟的签名，原告不予认可，不能证明安魏涛分的80平米与安伦卷的246平米有关；对证据3中收房证明的真实性无异议，对5万元有异议，这5万元是拆迁租房用的费用；证据4是被告与第三人之间签的协议，与我方无关。另被告与安瑛琳、靳丽丽签订的协议显示是180平米，而不是被告及第三人说的246平米的三分之一80平米；对证据5、6许昌中院裁定书的真实性无异议，但对证明目的有异议，案件已经发回重审，应重新查明事实。对南关三组的安置补偿协议的真实性无异，但是具体到每家每户时，应该以双方签订合同上的具体兑换比例为准。对被告大昌祥公司提交的证据，被告赵海涛、第三人靳国丽均无异议。通过证据质证，本院对各方当事人无异议的证据，予以确认，并在卷佐证。对各方当事人有异议的证据，本院审查后认定如下：二原告提交的《房屋改造分配协议》，二原告在签协议时对大昌祥公司隐瞒了其老宅246平方米土地系安伦卷与安凤伦、安小孬兄弟三人共有的事实而对协议的效力有所影响，但因该协议所约定的补偿比例等内容与原告所在村组的其他村民的补偿比例相一致，《房屋改造分配协议》中关于补偿的比例应作为补偿的标准予以确认，协议中的补偿面积不予确认。原告提交的两份判决书，与本案审理无关联性，本院不作有效证据使用。宅基地平面图未加盖村组印章，无法核实其真实性，本院不作有效证据使用。原告提交的证据5照片及五份证人证言，因证人均未出庭作证，对该组证据中的证人证言，本院不予确认。证据6商品房买卖合同及二手房交易截图，与本案无关联性，本院不作有效证据使用。证据7土地房产所有证，系当时政府部门所颁发，对其真实性，本院予以确认。对被告大昌祥公司提交的情况说明的真实性，二原告无异议，本院对其真实性予以确认。对分家协议的真实性，作为当事人之一的安伦卷并无异议，其在庭审时对分家的事实亦予以认可，本院对该分家协议的真实性予以确认。安长涛出具的收条，原告虽认为是拆迁租房用的费用，但因收条上明确载明的是土地补偿款，故原告的异议不能成立。被告大昌祥公司与第三人安瑛琳、靳丽丽签订的协议虽显示的是老宅基地180平方米，但其实际得到的安置补偿款是43万元，根据当时的补偿标准，该180平方米实际上为其实际应得的房屋面积。对大昌祥公司提交的《关于南关三组部分地段“城中村改造拆迁补偿安置方案”的实施意见及分配协议》的真实性，各方当事人均无异议，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1976年6月18日，安小孬、安风伦、安（伦）卷经中证人安某1、安某2、安某3、段某、安基正见证签订“分家协议”，内容为：安小孬、安风伦、安（伦）卷兄弟三人，因意气不合分家，经宗亲说合，现将宅基东屋北两间、并由两间宽院子从东至西墙归安小孬管业，××担负百分之二十五，如果病故担三分之一。大门三人共管。2013年3月8日，被告大昌祥公司员工被告赵海涛（甲方）与原告安伦卷、安长涛（乙方）签订《房屋改造分配协议》，主要内容为：为搞好城市建设，加快城中村改造步伐，提高居民的生活品味，本着“以人为本、诚实守信，和谐改造，群众受益”的原则，经甲乙双方协商，自愿签订以下协议。一、工程名称、地址、结构：南关三组居民安置楼、南关社区居民会三组安庄自然村东段（禹神公路以南，安庄路以北，农业路以西，新规划平安路以东）、全框架、本地块工程建设由甲方自由规划设计，乙方不得干涉。二、分配方案：乙方以现有土地面积参加分配，每100㎡按35%的面积参与分配门面房，65%的面积参与分配套房，多着以此类推，乙方所分配门面房不足壹间，可多户结合或与开发商协商。三、门面房的分配比例沿禹神公路的门面房比例为1：0.9，其余三面（东面、西面、南面）方向的门面房比例为1：1。四、套房分配比例为1：2.2，乙方所分配的套房面积若不足整套的，不足部分按新建楼房销售合同同楼层价格补给甲方，若乙方放弃所分配的套房面积，甲方按新建楼房销售合同同楼层价格补给乙方，乙方所分得的套房，每套配一个储藏室（地下停车场、四面墙边位置所建储藏室分配给乙方，剩余所有储藏室、停车场归甲方自由买卖，乙方不得干涉、阻挠和侵占）。五、乙方所居住拆扒的二层以上房屋，按房屋的面积分配比例为1：1.1，不计室内装修费用，不参加门面房分配。六、乙方所分配的门面房及套房位置按乙方居住区域就近分配（套房六层以下分配实际面积和套房面积大小结合优先分配给住户）。七、工程建设标准：按“关于南关三组部分地段，城中村改造拆迁补偿安置方案”的实施意见及分配协议中的内容建设。八、甲乙双方共同认可，乙方现有土地面积246㎡（开发商承诺、赵海涛），按本协议规定的分配方案，246㎡兑换安庄路门面房两间（约120㎡），246㎡兑换南1栋套房约137-144㎡两套，约112-117㎡一套（位置在10层-12层间）。房屋拆扒后，乙方自行安排住处，费用自理。九、工期安排，工程按边拆边建的原则，工期从2013年3月8日至2016年3月8日竣工。（工程开挖日为准）但遇人力不可抗拒的因素工期相应顺延。十、工程建设相关费用全部由甲方承担。十一、双方责任：乙方未按协议及时提供建设用地或无故影响工程进度造成甲方延误工期的，按工程总造价的日千分之二支付甲方违约金。甲方若因自身原因延误工期，甲方按乙方应分配房屋工程造价的日千分之二支付乙方违约金……等条款。2013年3月8日，原告安长涛收到被告赵海涛土地补偿款5万元。2017年3月23日，被告大昌祥公司交付原告安伦卷鼎盛时代小区1号楼1单元403（112.27㎡）和404（140.21㎡）房屋两套。2013年3月11日，被告大昌祥公司（甲方）与安瑛琳（安凤伦）之子、靳丽丽（乙方）签订补偿协议，主要内容为：为保证神垕路顺利打通，现安庄三组村民安瑛琳、靳丽丽老宅基地180平方米，以及宅基地上附属物所有权（及土地使用权）。经双方自愿公平友好协商，我大昌祥置业有限公司一次性以肆拾叁万元整（430000）元补偿给乙方，原宅基地上附属物及房屋的所有权及土地使用权归禹州市大昌祥置业有限公司所有和使用。同日，安瑛琳收到大昌祥公司补偿款430000元。2013年3月13日，被告大昌祥公司（甲方）与安魏涛（安小孬儿子）、任利丽（乙方）签订补偿协议，主要内容为：一、乙方现有老宅屋及土地共80㎡交予甲方开发建设。二、甲方开发的南楼一单元套房224㎡无条件给乙方（及车位、储藏室）。甲方不再收取乙方任何款项，并给乙方办理房产证（乙方负责办理房产证费用）。三、甲方所给乙方套房（位置六层内）层数座向由乙方自选。四、甲方开发的鼎盛时代竣工后，若实际面积小于协商面积，小于部分按市场价补偿给乙方，若大于协商面积16㎡内乙方不再补差价等。被告大昌祥公司已交付乙方112.27㎡房屋一套及157500元的现金。2017年5月6日，原告安伦卷出具情况说明一份，其内容为：我叫安伦卷，与安小孬、安凤伦是兄弟关系。我家老宅土地面积共246㎡。在1976年6月18日，我们哥三在中证人的证明下进行了分家，246㎡土地我们三个人平分，安小孬有80㎡。在我与开发商禹州市大昌祥置业有限公司签订的《房屋改造分配协议》中，我要求分配的面积不包括安小孬享有的80㎡。禹州市大昌祥置业有限公司可以按照安小孬享有的80㎡面积对他进行补偿，我没有意见。以上情况属实，特此说明。另查明：大昌祥公司关于南关三组的补偿安置标准为：每100平方米按35%的面积参与分配门面房，65%的面积参与分配套房；门面房的分配比例沿禹神公路的门面房比例为1：0.9，其余三面（东面、西面、南面）方向的门面房比例为1：1；套房分配比例为1：2.2。所居住拆扒的二层以上房屋，按房屋的面积分配比例为1：1.1。本院认为：一、关于安伦卷、安长涛与大昌祥公司签订的《房屋改造分配协议》的效力问题。安伦卷、安长涛在签协议时对大昌祥公司隐瞒了老宅246平方米土地系其与安凤伦、安小孬兄弟三人共有的事实而影响协议的效力，但因该补偿所约定的补偿比例等内容与当时原告所在村组的其他村民的补偿比例相一致，《房屋改造分配协议》中关于补偿的比例应作为补偿的标准予以确认。二、关于安伦卷、安长涛是否依补偿比例获得补偿及安伦卷、安长涛与安魏涛、安瑛琳三家所得补偿是否超出协议中246平方米应得补偿总值问题。首先应查明二原告是否对其老宅246平方米宅基地全部享有使用权。根据分家协议中“父母……如果病故担三分之一，大门三人共管”及安伦卷2017年5月6日的情况说明可以看出，本案中，安伦卷、安长涛与大昌祥公司签订的《房屋改造分配协议》中案涉的老宅246平方米宅基地使用权系安伦卷与安凤伦、安小孬兄弟三人共同享有，原告安伦卷并不能全部享有案涉老宅246平方米的使用权，而只是享有其中三分之一的使用权，当然也只能按246平方米的三分之一进行补偿。而从安魏涛、安瑛琳两家与大昌祥公司的补偿情况看，其两家均是按宅基地80平方米进行的补偿，那么安伦卷、安长涛的宅基地补偿面积最多不应超过86平方米。本案，安伦卷、安长涛已分得112.27平方米和140.21平方米房屋两套及5万元的补偿款；安魏涛参与补偿的老宅基地土地面积80平方米，其实际为分得112.27平方米房屋一套及补偿款157500元；安瑛琳分得补偿款430000元，折合宅基地面积81平方米。说明安伦卷老宅土地面积246平方米已得到了全部的、足额的补偿。原告同大昌祥公司签订的分配协议的补偿标准及当时当地其他村民的补偿标准，246平方米的土地应分得套房的面积为541.2平方米，因该246平方米的土地归安凤伦、安伦卷、安小孬兄弟三人共有，分配后每家的土地面积均不足100平方米，不能参与门面房的分配。综上，安伦卷、安长涛已依分配协议的分配方案获得了足额补偿，且其与安魏涛、安瑛琳三家所得补偿已超出246平方米应得的补偿总值，故对二原告要求被告继续履行房屋改造拆迁分配协议，分配两间门面房及套房或支付原告拆迁赔偿款160万元及违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项、第九十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告安伦卷、安长涛的诉讼请求。本案受理费18300元，由原告安伦卷、安长涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  席应彪审 判 员  郭艳华人民陪审员  李 柱二〇二〇年三月九日书 记 员  杨凌霄