杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初4095号 原告（反诉被告）：杭州兴门第资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区。 法定代表人：张文伟，执行董事兼总经理。 委托代理人（特别授权代理）：林行杭、刘顺云，浙江滔腾律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李强，男，1963年9月19日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 委托代理人（特别授权代理）：汪德明，杭州市下城区众大法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）杭州兴门第资产管理有限公司（以下简称兴门第公司）为与被告（反诉原告）李强合同纠纷一案，兴门第公司于2019年2月15日向本院提起诉讼，经诉前调解未果，本院于2019年4月18日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因李强对本案提起反诉，本院审查受理后，将本诉与反诉合并审理。本院于2019年8月8日、2020年1月15日公开开庭审理。兴门第公司的委托代理人林行杭，李强及其委托代理人汪德明到庭参加诉讼。本院依法进行审理。本案现已审理终结。 本诉原告兴门第公司诉称:2018年7月24日，兴门第公司与李强签订了《房屋转让委托代理合同》(合同编号：XMD-20180724-016)，约定：李强委托兴门第公司寻找装修公司对李强自有房屋望江新园一园5幢3单元501室重新进行设计、装修并代理出售，委托期限自2018年7月24日起至2018年12月23日止。2018年7月26日，兴门第公司依约指令其法定代表人张文伟向李强支付保证金80000元。2018年8月2日，兴门第公司与杭州吉杭装饰工程有限公司(以下简称吉杭公司)签订了《杭州市住宅装饰装修施工合同》(合同编号：XMDJC-2018-028)，委托吉杭公司对李强的房屋进行装修。截至2018年10月10日，张文伟向吉杭公司支付了装修款106000元。现《房屋转让委托代理合同》的履行期限已经届满，兴门第公司虽然勤勉尽责地履行合同义务，但依然未能在合同期限内转让案涉房屋。《房屋转让委托代理合同》第六条第一款约定，若兴门第公司在委托期限内未能出售标的房屋，应在委托期限到期日后的5个工作日内再向李强支付房款3050000元，兴门第公司必须与李强办理过户手续。但是依据2018年6月26日杭州市住房保障和房产管理局发布的通知，在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品房和二手房)。现因该政策的原因，兴门第公司无法履行委托合同第六条第一款所约定的义务，不构成对李强的违约。因此，在委托期限届满后，兴门第公司已履行完毕合同约定的义务且无违约行为。李强应向兴门第公司归还保证金80000元、装修款106000元及相应利息。另外李强至今未向兴门第公司支付保证金和装修款构成对兴门第公司的违约。依据《房屋转让委托代理合同》第七条第三款，任何一方出现违约行为，守约方因其违约行为支付的费用(包括但不限于装修费、律师费、诉讼费、差旅费、鉴定费等费用)由违约方承担。李强还需承担本案兴门第公司支出的律师费8000元。《房屋转让委托代理合同》第九条第二款约定，因本合同产生的争议，双方应友好协商解决，协商不成的，由兴门第公司所在地人民法院管辖。兴门第公司所在地为杭州市拱墅区矩阵国际中心4-1003室。因此，兴门第公司所在地法院拱墅区人民法院有权管辖本案。综上，兴门第公司认为李强的行为已严重损害了兴门第公司的合法权益。故诉至法院，请求判令：1、李强向兴门第公司归还保证金80000元并支付自逾期还款之日2018年12月24日起暂计至2019年1月31日止按照中国人民银行同期贷款基准年利率4.35%计算的逾期还款利息377元，此后继续计付至全部款项结清之日止；2、李强向兴门第公司支付装修款106000元及自逾期还款之日2018年12月24日起暂计至2019年1月31日止按照同期贷款年利率4.35%计算的逾期还款利息500元，此后继续计付至全部款项结清之日止；3、李强承担本案兴门第公司支出的律师费8000元；4.本案诉讼费用由李强承担。 审理中，兴门第公司根据《合同法》第四百一十条的规定，认为其可以随时解除合同，故其向李强发出了解除合同通知书。并增加诉讼请求：解除双方签订的《房屋转让委托代理合同》。 本诉被告李强辩称：一、兴门第公司未按合同约定履行义务的行为已构成违约。2018年7月24日，兴门第公司与李强签订了案涉《房屋转让委托代理合同》，约定：李强委托兴门第公司独家代理出售自有房屋望江新园一园5幢3单元501室房屋；委托期限自2018年7月24日起至2018年12月23日止；双方约定在此期间以不低于305万元人民币的价格出售给第三人，并由兴门第公司支付给李强80000元作为保证金；若到期后，房屋未能售出，则在到期后5个工作日内兴门第公司支付给李强3050000元房款，并与李强办理过户手续，已经支付的保证金作为违约金赔偿，装修费用由违约方承担。时至2018年12月23日，兴门第公司未能出售案涉房屋，并于12月26日向李强发了《关于合同履行完毕的通知书》，告知李强合同已到期，李强自此可自行出售、出租该房屋。当李强要求兴门第公司履行《房屋转让委托代理合同》第六条约定时，兴门第公司却明确表示不再履行该约定。兴门第公司未按合同约定履行义务的行为已构成违约。二、兴门第公司以限购政策为由主张不承担违约责任的理由不能成立。兴门第公司与李强签订《房屋转让委托代理合同》是在2018年7月24日，而杭州市住房保障和房产管理局发布的关于“在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品房和二手商)”的通知，是2018年6月26日。那就充分说明限购通知时间在先，而委托代理合同订立时间在后。依据这一事实，兴门第公司绝不能再以政策变更作为违约抗辨的理由。案涉限购通知的发布时间早于双方订立合同的时间，兴门第公司又系专注房地产的企业，理应充分了解和掌握国家和地方政府对房地产的政策，能在限购通知发布后还在《房屋转让委托代理合同》中约定第6.1条的内容，说明并非不能预见，而是为了利益低估了风险。兴门第公司的违约行为既不属于不可抗力，也不属于情势变更。因为我国法律规定的免责行为，不论是不可抗力，还是情势变更都具有共同特征，就是在订立合同时不能预见、无法预见。因此，兴门第公司理应承担违约责任。三、案涉房屋的装修是兴门第公司所需，理应由兴门第公司承担装修费用。案涉房屋的装修从表象上看是因李强需要而所为，因为《房屋转让委托代理合同》第1.3条规定，李强委托兴门第公司寻找装修公司进行设计、装修；对装修工作与进度进行监督、协调；对工程进行竣工验收。但事实上并非李强所需，而是兴门第公司所需，是兴门第公司借用李强名义。当初，兴门第公司与李强做出以不低于305万元的价格出售给第三人的约定后，兴门第公司对李强说要将案涉房屋进行装修，李强明确表示房屋装修时间不长，无需装修。兴门第公司告知李强装修费用由兴门第公司承担，与李强无关。但因房屋所有权是李强的，所以，《房屋转让委托代理合同》中出现了第1.3条的规定。从客观上来说，作为出让方的李强，3050000元已到达了可以出让的心里价位，而双方均确认在任何情形下李强都只能得到3050000元的转让价，不装修李强可得到的转让价是3050000元，装修也只能是3050000元，所以，李强绝不可能再投入资金进行装修。其次，从房屋装修的起因到实施都是由兴门第公司一手操作，如果真正是李强所需，李强不可能从头到尾不闻不问。四、兴门第公司滥用诉讼权利，其律师费理应自行承担。兴门第公司见利忘义，弃契约精神于不顾，在明显不按合同履行义务、明知已违约的情况下却无端起诉李强，导致司法资源的浪费，违反禁止滥用权利原则，构成滥用权利型恶意诉讼，故其律师费理应自行承担。五、兴门第公司已经向法院提起诉讼，在诉讼过程中，案涉《房屋转让委托代理合同》的效力和履行情况应该由法院来确认，兴门第公司不能改变本案诉讼前已经确立的合同情况，故兴门第公司的解除合同通知书不发生法律效力。况且，案涉《房屋转让委托代理合同》在2018年12月份已经自然终止，不存在解除合同的情形。李强不清楚兴门第公司要解除什么。另，《合同法》第四百一十条明确规定除非能够排除责任，否则解除方应当赔偿因解除合同给对方造成的损失。李强要求兴门第公司赔偿，是因为兴门第公司违约，是按照合同约定来的。综上所述，兴门第公司未按合同约定履行义务行为已构成违约，其以限购政策为由主张不承担违约责任的理由不能成立。因此，依据《房屋转让委托代理合同》的约定，兴门第公司已经支付的80000元保证金作为违约金赔偿给李强，案涉房屋的装修费用由违约方兴门第公司承担，兴门第公司的律师费应由其自行承担。同时，兴门第公司须偿付李强为实现债权支付的律师代理费20000元(含反诉)。为了维护李强的合法权益，请求驳回兴门第公司的诉讼的请求。 反诉原告李强诉称：2018年7月24日，兴门第公司与李强签订了案涉《房屋转让委托代理合同》，约定：李强委托兴门第公司独家代理出售自有案涉房屋；委托期限自2018年7月24日起至2018年12月23日止；双方约定在此期间以不低于305万元人民币的价格出售给第三人，并由兴门第公司支付给李强80000元作为保证金；若到期后，房屋未能售出，则在到期后5个工作日内兴门第公司支付给李强3050000元房款，并与李强办理过户手续，已经支付的保证金作为违约金赔偿，装修费用由违约方承担。时至2018年12月23日，兴门第公司未能出售案涉房屋。当李强要求兴门第公司履行合同第六条的约定时，兴门第公司却明确表示不再履行该约定。为此，李强于2019年2月25日将案涉房屋以264万元的低价出售，扣除80000元保证金，李强的经济损失达33万元(房屋低价转让的损失)。正当李强准备起诉兴门第公司主张违约赔偿时，没有想到兴门第公司倒打一耙，先行起诉李强。李强认为，双方签订的合同，意思表示真实，合法有效，兴门第公司未按合同约定履行义务的行为，已构成违约，应当承担违约责任。为维护李强的合法权益，故提起反诉，请求判令：1、兴门第公司赔偿李强经济损失330000元。2、兴门第公司偿付李强为实现债权支付的律师代理费20000元；3、兴门第公司承担本案全部诉讼费用。 反诉被告兴门第公司辩称：一、兴门第公司无需承担李强房屋低价转让的损失。案涉《房屋转让委托代理合同》中并未约定，在委托期限结束后，若李强出售房屋价格低于305万元，兴门第公司需向李强支付房屋低价转让的损失。现委托期限已到期，李强在2018年12月23日后自行处置案涉房屋的风险与收益跟兴门第公司无关。换言之，若李强以高于305万元的价格出售案涉房屋，李强也不可能与兴门第公司分享案涉房屋高价出售所得的收益。二、兴门第公司不存在违约行为，无需承担李强的律师费。双方虽在《房屋转让委托代理合同》第6.1条中约定，若兴门第公司在委托期限内未能出售标的房屋，应在委托期限到期日后的5个工作日内再向李强支付房款305万元。但是依据2018年6月26日杭州市住房保障和房产管理局发布的通知，在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品房和二手房)。因该政策的原因，案涉房屋不可能完成向兴门第公司的过户。现委托期限已到期，兴门第公司已履行完毕委托合同中约定的义务，不存在任何违约行为，无需承担李强的律师费。三、退一步讲，李强亦无法证明案涉房屋的售价是公平合理的。在委托期限届满后，兴门第公司于2018年12月26日发通知书告知李强可自行出售、出租案涉房屋。此后兴门第公司便未再参与案涉房屋的出售事宜。李强出售案涉房屋的售价是否符合当时的市场行情，兴门第公司也无从知晓。案涉房屋的售价未经专业机构评估，李强也不是通过拍卖等方式出售房屋。因此，案涉房屋的售价可能有失公允，存在李强故意低价转让案涉房屋的可能性。四、李强实际取得的售房款存疑。李强提供的《杭州市房屋转让合同》、《杭州市房地产经纪服务合同》均显示，李强以210万元的价格将案涉房屋转让给了严传庆，而李强在反诉状中称房屋的转让价格为264万元。虽然李强提供的个人财物明细及信用卡交易明细显示，李强于2019年2月28日收款70万元，于2019年3月8日收款140万元。但交易明细中有一笔54万的收款记录也被李强认定为售房款，该笔54万元没有在《杭州市房屋转让合同》中约定的，交易明细中也无付款方的账户信息。兴门第公司无从认定类似于该54万元的售房款还有多少，存在李强实际取得售房款高于264万元的可能性。兴门第公司对李强提供的《杭州市房屋转让合同》、《杭州市房地产经纪服务合同》、交易明细等证据的真实性、合法性、关联性均表示怀疑。另外，李强也未提供案涉房屋已过户及案涉房屋相关税费交纳完毕的证明材料。兴门第公司对案涉房屋的转让是否系真实的交易也表示怀疑。综上，请求法院查明事实，依法驳回李强的所有反诉请求，以维护兴门第公司的合法权益。 兴门第公司向本院提交以下证据： 1、《房屋转让委托代理合同》，证明（1）2018年7月24日，李强和兴门第公司签订《房屋转让委托代理合同》，约定：李强委托兴门第公司寻找装修公司对李强自有的案涉房屋重新进行设计、装修并代理出售，委托期限自2018年7月24日起至2018年12月23日止；（2）兴门第公司应在2018年7月24日前向李强支付履约保证金80000元；（3）任何一方出现违约行为，守约方因其违约行为支付的费用(包括但不限于装修费、律师费、诉讼费、差旅费、鉴定费等费用)由违约方承担；（4）因本合同产生的争议，兴门第公司、李强双方应友好协商解决，协商不成的，由兴门第公司所在地人民法院管辖。兴门第公司所在地为杭州市拱墅区矩阵国际中心4-1003室。因此，兴门第公司所在地法院拱墅区人民法院有权管辖本案。 2、《杭州市住宅装饰装修施工合同》，证明2018年8月2日，兴门第公司与吉杭公司签订了装修合同，委托吉杭公司对李强房屋进行装修，工程合同价款为106000元。 3、分户明细对账单，证明2018年7月26日，兴门第公司法定代表人张文伟向李强支付保证金80000元；截至2018年10月10日，张文伟向吉杭公司支付装修款106000元。 4、履约保证金收条，证明李强于2018年7月26日收到兴门第公司支付的履约保证金80000元。 5、关于九龙仓珑玺公证摇号的情况（网页截图打印件）、杭州市住房保障和房产管理局网页（截图打印件），证明2018年6月26日，杭州市住房保障和房产管理局发布通知，在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品房和二手房)。 6、《委托代理合同》、代理费发票，证明兴门第公司委托律师代理此案的代理费为8000元。 7、企业信用信息公示报告（打印件），证明张务涛为吉杭公司的法定代表人。 8、金华银行网上银行凭证（网页打印件），证明兴门第公司支付了律师费8000元。 9、照片（打印件），证明吉杭公司不仅对案涉房屋的墙体、地板、吊顶等进行了硬装修，还为案涉房屋购置了指纹锁、油烟机、燃气灶、风管机等软装设备；吉杭公司的装修工程达到了预期标准。 10、微信聊天记录（打印件），证明2018年12月，兴门第公司已通过华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦公司）员工将房产证交还给李强，李强收到了房产证并更换了房屋钥匙。 11、《装修施工合同》，证明李强曾于2018年7月24日与兴门第公司签订了一份装修施工合同，委托吉杭公司对案涉房屋进行装修。 12、装修预算书，证明吉杭公司不仅对案涉房屋的墙体、地板、吊顶等进行了硬装修，还为案涉房屋购置了指纹锁、油烟机、燃气灶、风管机等软装设备，装修预算为115278元。 13、竣工验收单，证明案涉房屋的装修工程已于2018年9月10日竣工验收。 14、工程保修单，证明吉杭公司对案涉房屋的装修工程出具了工程保修单，基础工程保修期限为2018年9月10日至2020年9月10日，水电工程保修期限为2018年9月10日至2023年9月10日。 15、营业执照，证明兴门第公司的成立时间；公司的经营范围并没有从事房地产业务，不是专业的公司；本案是特殊复杂的委托代理关系，而不是简单的委托代理关系。 16、《关于解除合同的通知书》，证明根据合同法第四百一十条的规定，兴门第公司有随时解除案涉《房屋转让委托代理合同》的权利；合同第4.1条虽然规定了委托期限，但是整个合同不仅仅是委托的内容，还有其他内容。 17、快递物流信息记录单，证明2019年8月11日李强签收了解除合同通知书。 李强向本院提交以下证据： 1、《房屋转让委托代理合同》，证明李强与兴门第公司的权利义务和违约须承担的责任。 2、《关于合同履行完毕的通知书》，证明兴门第公司明确表示不按《房屋转让委托代理合同》第6条约定履行义务。 3、《杭州市房屋转让合同》、《杭州市房地产经纪服务合同》，证明李强出售案涉标的房屋的事实。 4、信用卡交易明细、个人账户明细，证明李强出售案涉标的房屋价格为264万元的事实。 5、《房屋转让委托代理合同》、代理费发票，证明李强委托代理人办理此案的代理费为20000元。 6、杭州市区住房情况查询记录表，证明李强已将案涉房屋转让给严传庆的事实。 7、中国光大银行阳光卡活期账户交易明细，证明李强出售案涉房屋的转让价为2640000元的事实。 审理中，兴门第公司申请对案涉房屋在2019年2月25日的市场价格进行评估。本院予以准许，并依法委托深圳市世联土地房地产评估有限公司杭州分公司进行司法评估。深圳市世联土地房地产评估有限公司杭州分公司于2019年10月28日出具估价报告书，评估结果如下：案涉房屋（含室内固定装饰装修）的市场价值为2900000元。经质证，本院对该评估结果予以采信。 经质证，本院认证如下： 对兴门第公司提供的证据：证据1、2、3、4、5、6、7、8、11，李强对真实性均无异议，本院予以采信。对证据9，李强虽对真实性有异议，但认为案涉房屋装修后的场景与此差不多，本院予以采信。证据10，因系打印件，又系兴门第公司股东与案外人之间的聊天记录，而李强又对真实性有异议，在未能核实的情况下，本院不予采信。证据12、13、14，李强虽然有异议，但根据案涉房屋确已装修完毕、且李强在诉讼前亦未提出过异议的情况，本院对该证据予以采信。证据15，真实性予以确认，能够证明公司的成立时间，但经营范围中有房地产信息咨询等业务，本案的特殊复杂在于包含了不只一个法律关系。证据16、17，真实性予以确认，但兴门第公司能否解除案涉合同，应结合案情另行认定。 对李强提供的证据：证据1、2，兴门第公司对真实性无异议，本院予以采信。证据3、4，结合证据6，真实性及证明力均予以确认。证据5，真实性及证明力均予以确认。证据7，真实性予以确认。 综合上述有效证据及双方当事人陈述，本院查明事实如下： 2018年7月24日，兴门第公司与李强签订了案涉《房屋转让委托代理合同》，主要约定：第一条、委托事项：李强（甲方、委托方）委托兴门第公司（乙方、受托人）独家代理出售自有房屋望江新园一园5幢3单元501室房屋；经乙方推荐，甲方委托乙方寻找装修公司对标的房屋重新进行设计、装修，甲方委托乙方对装修的工作与进度进行监督、协调，并在施工完成后对工程进行竣工验收，就装修事项，由甲乙双方另行与装修公司签署《装修施工合同》；委托期限自2018年7月24日起至2018年12月23日止，乙方在委托期限内将标的房屋向第三方出售，第三方与甲方签署了房屋买卖合同并支付购房定金（或意向金）的，视为乙方完成本合同项下的委托事项；等等。第二条、转让价格、履约保证金的约定：甲乙双方一致同意，标的房屋转让的总价格不低于3050000元；乙方应在2018年7月24日前向甲方支付履约保证金80000元；等等。第三条、售房款的分配以及保证金的退还、委托报酬的支付：标的房屋向第三方出售后，无论售房款一次性或分期支付，标的房屋出售所获得的实际售房款均按照如下顺序使用、分配：向乙方退还全部保证金80000元；向乙方返还垫付的装修款155000元；向甲方分配等同于“最低价”3050000元的售房款，房款不足“最低价”的部分由乙方补足；在支付完上述款项后仍有剩余的，按甲方0%、乙方100%的比例进行分配，乙方分配所得部分即为乙方的委托报酬；等等。第六条、关于乙方在委托期限内未能出售标的房屋的约定：若乙方在委托期限内未能出售标的房屋的，乙方应在委托期限到期日后的5个工作日内再向甲方支付房款3050000元，乙方必须与甲方办理过户手续，否则视为违约。第七条、违约责任：甲方出现以下情形之一，应承担违约责任……；乙方出现以下情形之一，应承担违约责任，乙方已经支付的保证金作为违约金向甲方赔偿：……乙方未按照本合同约定转让标的房屋给甲方造成损失的……；任何一方出现违约行为，守约方因其违约行为支付的费用（包括但不限于装修费、律师费、诉讼费、差旅费、鉴定费等费用）由违约方承担。等等。同日，李强与兴门第公司还签订了一份《装修施工合同》，李强委托吉杭公司对案涉房屋进行设计装修，同时委托兴门第公司对装修进行监督、协调与竣工验收等等。 上述两份合同签订后，兴门第公司于2018年7月26日通过其法定代表人张文伟的账户向李强支付了80000元保证金。李强向兴门第公司交付了案涉房屋。2018年8月2日，兴门第公司与吉杭公司签订了《杭州市住宅装饰装修施工合同》，由吉杭公司对案涉房屋进行装修，工程价款为106000元。房屋装修于2018年9月10日完成，兴门第公司于该日进行了验收，吉杭公司出具了工程保修单。兴门第公司通过其法定代表人张文伟的银行账户陆续向吉杭公司的法定代表人张务涛支付了装修款106000元。 2018年12月23日，《房屋转让委托代理合同》的委托期限到期后，兴门第公司未能出售案涉房屋。2018年12月26日，兴门第公司向李强发送了一份《关于合同履行完毕的通知书》，告知李强：《房屋转让委托代理合同》的合同履行期限已届满，兴门第公司未能在合同期限内转让案涉房屋；因合同已到期，李强可自行出售、出租该房屋；公司将当面归还案涉房屋的不动产权证书和钥匙；在收到本通知后3日内，李强向兴门第公司退还履约保证金、偿还装修费用106000元；等等。李强要求兴门第公司履行《房屋转让委托代理合同》第六条的约定，但兴门第公司明确表示不再履行。后李强通过华邦公司的居间将案涉房屋出售给了严传庆，并于2019年2月25日签订了《杭州市房屋转让合同》、《杭州市房地产经纪服务合同》，房屋转让合同价为2100000元，严传庆再在合同价外另行支付李强540000元，总计房款2640000元。2019年3月6日，案涉房屋转移登记至严传庆名下。 兴门第公司因案涉纠纷委托律师向本院提起诉讼，花费律师代理费8000元。李强因案涉纠纷委托律师应诉，花费律师代理费20000元。 另查明，杭州市住房保障和房产管理局曾发布限住房限购政策，在住房限购区域范围内，自2018年6月26日起暂停向企事业单位出售住房。兴门第公司成立于2018年4月28日，其经营范围为：接受企业委托从事资产管理，私募股权投资，投资管理，投资咨询（除证券、期货）（上述经营范围未经金融等监管部门批准，不得从事向公众融资存款、融资担保、代客理财等金融服务）；不动产租赁；房地产信息咨询；房地产营销策划；经济信息咨询（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 本院认为，兴门第公司与李强之间的争议焦点为：案涉《房屋转让委托代理合同》的性质；兴门第公司是否有权单方解除案涉《房屋转让委托代理合同》；案涉《房屋转让委托代理合同》未能按约履行完毕的原因及双方是否应承担违约责任；李强的损失应如何认定以及案涉房屋的装修款应由谁承担。 关于案涉《房屋转让委托代理合同》的性质问题。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。因此，决定合同的性质的是合同内容所涉的民事权利义务关系而非合同的名称。从该合同约定的内容来看，该合同既对李强委托兴门第公司代理装修并出售案涉房屋的事项进行了约定；又对委托代理期限终止后，案涉房屋如未出售，兴门第公司应当购买案涉房屋的事项进行了约定。因此，虽然该合同的名称仅为委托代理合同，但该合同的内容实质包含了委托代理和房屋买卖两个法律关系，故案涉合同的性质是委托合同与房屋买卖合同的结合。因此，本案案由应适用委托合同纠纷与房屋买卖合同纠纷的上级案由，即合同纠纷，故本院变更本案案由为合同纠纷。 关于兴门第公司是否有权单方解除案涉《房屋转让委托代理合同》的问题。因该合同实质包含委托合同与房屋买卖合同，故应分开进行分析。对于委托合同部分，因合同约定的委托期限为自2018年7月24日起至2018年12月23日止，该委托合同已因到期而失效，2018年12月23日之后，双方之间已经不存在委托关系，故兴门第公司在本案诉讼过程中行使解除权缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。对于房屋买卖合同部分，兴门第公司未按合同约定履行其义务，其要求单方解除合同亦缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 关于案涉《房屋转让委托代理合同》未能按约履行完毕的原因及双方是否应承担违约责任的问题。该合同中的委托合同部分，已因委托期限届满而失效；该合同中的买卖合同部分，按照合同约定，兴门第公司应在委托期限到期日后五个工作日内向李强支付房款3050000元，然兴门第公司拒绝履行该义务，反而向李强发送《关于合同履行完毕的通知书》，要求李强自行出售、出租案涉房屋。因此，合同未能按约履行完毕的原因在于兴门第公司。兴门第公司辩称其未能购买案涉房屋系住房限购政策造成，其不应承担违约责任。然有关“自2018年6月26日起暂停向企事业单位出售住房”的住房限购政策发布时间早于案涉《房屋转让委托代理合同》的签订时间，且兴门第公司的经营范围包含房地产信息咨询、房地产营销策划等业务，其作为专业咨询公司在签订案涉合同时理应对该限购政策予以了解。兴门第公司在明知其无资格购买案涉房屋的情形下，仍与李强签订案涉《房屋转让委托代理合同》，作出支付房款并办理过户的约定，其不能再以政策变更作为其违约抗辩的正当事由。故兴门第公司的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于李强的损失应如何认定以及案涉房屋的装修款应由谁承担问题。根据案涉《房屋转让委托代理合同》约定的内容，不管案涉房屋是否由兴门第公司代为出售给他人、出售的价格为多少、是否进行装修，李强始终能够且仅能够获得的房款为3050000元，且最迟应于委托期限到期后的五个工作日内（即2018年12月28日前）收到。现兴门第公司不按约履行支付房款义务，造成李强只能另行出售，李强因此受到的损失，应由兴门第公司承担。虽然李强提供的出售材料中显示案涉房屋另行出卖给他人的价款为2640000元，但因为案涉房屋系出售给他人，房屋出售价格受主、客观多重因素的影响，李强也未举证证明其将案涉房屋后续的出售情况与兴门第公司进行了沟通，因此，本院对兴门第公司认为案涉房屋的售价可能有失公允，在计算李强损失时，应以案涉房屋在实际出售之日的评估价作为比较基准的意见予以采信。经评估，案涉房屋在该日的评估价为2900000元。故本院认定兴门第公司应赔偿李强的房款损失为150000元，扣除兴门第公司已经支付的履约保证金80000元，兴门第公司还应赔付李强70000元。因该3050000元为李强最终应得的房款，故案涉房屋的装修款应由兴门第公司自行承担，无权要求李强支付。 《房屋转让委托代理合同》约定，任何一方出现违约行为，守约方因其违约行为支付的费用（包括但不限于装修费、律师费、诉讼费、差旅费、鉴定费等费用）由违约方承担。故兴门第公司还应承担李强因本案而支出的律师代理费。但因李强的诉请未获全部支持，本院认定兴门第公司承担的律师代理费为15000元。兴门第公司的诉请，不符合合同约定和法律规定，本院均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四十五条、第四十六条、第六十条、第一百四十四条、第一百三十条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、杭州兴门第资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿李强经济损失70000元，并承担李强支出的律师代理费15000元，合计85000元。 二、驳回杭州兴门第资产管理有限公司的本诉请求。 三、驳回李强的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4198元，由杭州兴门第资产管理有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计3275元，由杭州兴门第资产管理有限公司负担2479元，由李强负担796元。 李强于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，杭州兴门第资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  曾碧莲 人民陪审员  王春英 人民陪审员  陆荣荣 二〇二〇年三月二日 法官助理樊笑婧 代书 记员  王建凤