温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0302民初2451号 原告：吴文理，男，1976年8月27日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：邵必忠，浙江海昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林晓洁，浙江哲昌律师事务所律师。 被告：曾贤俊，男，1973年10月14日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 被告：戴爱菊，女，1973年1月16日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 被告：戴曼瑞，女，1974年2月17日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：胡慧凯，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 原告吴文理与被告曾贤俊、戴爱菊、戴曼瑞确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，并于2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告吴文理及其委托诉讼代理人林晓洁、邵必忠、被告戴曼瑞及其委托诉讼代理人胡慧凯到庭参加诉讼，被告曾贤俊、戴爱菊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告吴文理向本院提出诉讼请求：一、确认被告曾贤俊、戴爱菊、戴曼瑞于2013年12月4日签订的房屋买卖合同无效；二、要求被告戴曼瑞将温州市鹿城区五马街道垟儿路金谷景园6幢904室的房屋返还给曾贤俊、戴爱菊；三、诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告与被告曾贤俊、戴爱菊系亲戚关系。被告曾贤俊、戴爱菊系夫妻关系。2010年年初，被告曾贤俊、戴爱菊以工程所需购买机器设备为由向原告借款750万元。后被告曾贤俊、戴爱菊未偿还，原告于2019年1月24日向浙江省瑞安市人民法院起诉。审理期间，发现被告曾贤俊、戴爱菊在借款期间恶意将其坐落于温州市鹿城区以明显低于市场价（交易价格151万元，市场价600多万元）转让给被告戴曼瑞，致使原告的债权无法实现，同时低房价的交易逃避了国家应纳的税款，也损害了国家利益和社会公共利益。故被告曾贤俊、戴爱菊与被告戴曼瑞之间的房屋买卖合同无效。 为证明其所述的事实，向本院提供如下证据： 1、身份证、户籍证明，证明原、被告的身份情况； 2、婚姻查询信息，证明被告曾贤俊、戴爱菊婚姻状况； 3、借条，证明原告与被告曾贤俊、戴爱菊之间的债权、债务关系； 4、受理通知书，证明原告与被告曾贤俊、戴爱菊借款纠纷已经瑞安市人民法院立案受理； 5、不动产登记信息查询、房屋买卖合同，证明被告曾贤俊、戴爱菊与被告戴曼瑞恶意串通，低价转让房产的事实； 6、工商登记信息，证明被告曾贤俊、戴爱菊与被告戴曼瑞系利害关系人的事实； 7、温州银行股份有限公司的交易凭证明细账单，证明被告曾贤俊、戴爱菊于2011年4月12日至2015年1月12日转给被告戴曼瑞5527000元，通过兰州泓皓建筑工程有限公司转给被告戴曼瑞5099500元，合计10626500元；被告戴曼瑞于2011年4月12日至2015年1月12日转给被告曾贤俊、戴爱菊5266483元；被告曾贤俊、戴爱菊转给被告戴曼瑞的金额大于被告戴曼瑞转给被告曾贤俊的金额，差额为5360017元； 8、房屋产权信息查询证明，证明坐落于温州市鹿城区于2005年5月23日登记在被告戴爱菊名下； 9、房屋买卖合同，证明2013年12月4日，被告曾贤俊、戴爱菊作为出卖方将坐落于温州市鹿城区以每平方米9000元出卖给被告戴曼瑞，总价款为1519290元，于2013年12月4日前付清房款的事实； 10、温州市房屋登记申请书，证明2013年12月4日，被告曾贤俊、戴爱菊与被告戴曼瑞在该房屋登记申请书中签字的事实； 11、住房管理费、电梯费、水电费登记表，证明2015年至2018年涉案房屋的水电费、管理费、电梯费均由被告戴爱菊缴纳的事实； 12、股东出资转让协议书、股东会决议、公司章程修正案，证明2014年6月16日，被告曾贤俊拥有的兰州泓皓建筑工程有限公司的50%出资计25万元转让给被告戴曼瑞的事实； 13、瑞安市人民法院（2019）浙0381民初1965号民事判决书、温州市中级人民法院（2019）浙03民终4088号民事判决书、生效证明，证明原告与被告曾贤俊之间的民间借贷案件已经一、二审判决生效，被告曾贤俊欠原告458万元多；被告曾贤俊、戴爱菊称相互之间经济独立虚假，双方之间资金往来频繁； 14、中国建设银行股份有限公司个人账户信息--新一代（户名戴爱菊），证明2010年4月至2013年10月被告戴爱菊转给被告戴曼瑞的资金金额大大超过戴曼瑞转给戴爱菊资金金额，被告戴爱菊一直处于债权人地位的事实；2010年8月18日至2012年5月30日，被告曾贤俊转给被告戴爱菊2991949元，而被告戴爱菊转给被告曾贤俊只有207000元，被告曾贤俊转给被告戴爱菊的资金多出了2784949元；被告曾贤俊向外举债的资金大量流向被告戴爱菊； 被告曾贤俊辩称（第一次庭审中）：一、原告吴文理不具有原告主体资格，《合同法》第五十二条规定的第三人并非任意第三人，而是明确享有债权的第三人，原告的债权未经法院确认；二、处置房产的行为并不存在恶意串通，是正常的交易行为，其中部分款项抵偿了被告戴曼瑞的债权；三、被告曾贤俊处置财产的行为并未影响原告的利益，被告曾贤俊名下尚有大量财产，即使原告与被告曾贤俊之间的债权债务关系成立，被告曾贤俊也有能力偿还。 为证明上述辩称事实，被告曾贤俊提供如下证据： 青海阿俊矿业有限公司营业执照及失信信息查询，证明被告曾贤俊存在还款能力，即使债务存在，其处置房产的行为也完全不会损害原告的利益。 被告戴曼瑞辩称：一、原告是否享有原告主体资格无法确认。本案中，原告提供的相关资料仅为起诉资料，对原告是否享有债权，债权是否成立、债权的数额均无法确认，故原告的主体资格存疑；二、被告戴曼瑞曾借款给被告曾贤俊，被告戴曼瑞以正常方式取得房产，未损害他人利益，没有与他人恶意串通；被告曾贤俊因无法偿还债务，故以受让房产的方式抵债，且本案房产受让的方式经过被告戴爱菊同意，被告戴曼瑞系善意取得房产。 为证明上述辩称事实，被告戴曼瑞向本院提供如下证据： 1、银行凭证，证明自2011年5月14日起，被告戴曼瑞向被告曾贤俊汇款共计408.5万元（房款）； 2、水电三局记账凭证、水电三局账簿（节选），证明2013年7月15日汇款给被告戴曼瑞的款项并非被告曾贤俊打款，而是水电三局票据承兑的款项； 3、银行凭证，证明2013年2月4日汇款的167万元、2013年6月10日汇款的60万元系被告戴爱菊打款给被告戴曼瑞，并非被告曾贤俊； 4、银行凭证，证明2013年7月14日，被告戴曼瑞打款1.9万元给被告曾贤俊； 5、情况说明，证明2019年8月10日，被告曾贤俊出具情况说明，说明被告曾贤俊转让给被告戴曼瑞的房产系用于抵债； 6、公司设立文件，证明兰州泓皓建筑工程有限公司设立时的签字并非被告曾贤俊本人签字； 7、证人陈某证言，证明证人与被告曾贤俊、戴爱菊自2001年始在兰州做工程时认识。2008年至2015年证人与被告戴爱菊合作做水电三局工程，证人将挖掘机设备租赁给被告戴爱菊经营的兰州泓皓建筑工程有限公司使用，兰州泓皓建筑工程有限公司多次用被告戴曼瑞的个人账户支付给证人租赁费。 被告戴爱菊未作答辩，亦未提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院因案件所需和当事人申请调查以下证据：中国移动温州分公司出具的关于被告戴爱菊名下的手机号码、被告戴曼瑞名下贷款账号（62×××09）交易明细、中国建设银行股份有限公司温州分行卡号手机绑定号码查询回执，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告的主体问题；2.涉案房产的交易价格问题。关于争议焦点一，原告的主体问题。原告提供的浙江省瑞安市人民法院（2019）浙0381民初1965号民事判决书、温州市中级人民法院（2019）浙03民终4088号民事判决书能证明原告与被告曾贤俊之间的民间借贷案件已经一、二审审理终结，经浙江省瑞安市人民法院（2019）浙0381民初1965号民事判决书、温州市中级人民法院（2019）浙03民终4088号民事判决书判决认定，原告对被告曾贤俊享有债权为本金458.235万元及利息损失。故本案原告的主体资格适格。关于争议焦点二，坐落于温州市鹿城区交易价格问题。第一次庭审中，被告戴曼瑞提供若干银行凭证，银行凭证记载“2011年5月14日戴曼瑞转给黄国雪102.1万元、2012年5月2日转给曾贤俊30万元、2013年5月1日转给曾贤俊50万元、2013年5月4日转给曾贤俊20万元、2013年5月6日转给曾贤俊50万元、2013年7月17日转给曾贤俊6.4万元”，合计258.5万元，被告戴曼瑞陈述这部分款项系借款给曾贤俊，后抵作房款；另外的银行凭证记载“2013年11月30日戴曼瑞转给曾贤俊50万元，2013年12月1日转给曾贤俊50万元，2013年12月2日转给曾贤俊40万元，2013年12月18日转给曾贤俊10万元”，合计150万元，被告戴曼瑞陈述系支付涉案房屋的房款，涉案房产房款总价408.5万元。第二次庭审中被告戴曼瑞又陈述“涉案房屋单价27000元，房屋总价为465万元左右，其中被告曾贤俊借款金额为280万元（在以上258.5万元的基础上又增加了2013年7月14日其支付给曾贤俊的1.9万元和其自述利息19万元）以及利息30万元多抵作房款，另支付尾款150万元”；对价值四、五百万元房屋的买卖，于被告或其家庭而言，也算大事情，但被告戴曼瑞对交易金额前后陈述不一致，其所述单价27000元，与其所称的总房价465万元或408.5万元均不符，而作为“出卖方和债务人”的被告曾贤俊却陈述交易价格不清楚；且被告戴曼瑞对被告曾贤俊到底欠其多少债务、如何抵销房款前后陈述不一致，也未能提供其他证据予以证明被告戴曼瑞与曾贤俊之间的借款关系。可见，被告戴曼瑞系从双方大量的交易往来中选取几笔款项加以拼凑用以证明房款或借款，其陈述的事实明显不符常理。综上，本院认为被告戴曼瑞提供的证据不能证明涉案房产的交易价格为465万元左右或408.5万元。 本院经审理认定事实：原告与被告曾贤俊、戴爱菊系亲戚关系。被告曾贤俊、戴爱菊系夫妻关系。被告戴爱菊、戴曼瑞系同学关系。2010年至2011年间，被告曾贤俊多次向原告吴文理借款，并就借款进行了利息约定，被告曾贤俊陆续结清部分借款本息，原告吴文理与被告曾贤俊于2012年5月5日就借款进行结算，被告曾贤俊结欠原告吴文理借款670万元。后被告曾贤俊通过现金存款、转账等方式于2012年5月23日、6月18日、6月29日、9月26日、12月7日、2013年4月22日、5月21日、8月7日、10月25日、2014年1月25日分别向原告吴文理偿还5万元、3万元、3.05万元、10万元、17万元、15万元、50万元、50万元、20万元、20万元，合计193.05万元，后原告吴文理于2018年1月22日通过短信方式向被告曾贤俊催讨未果。原告就上述借款于2019年1月24日向瑞安市人民法院起诉，2019年7月瑞安市人民法院以（2019）浙0381民初1965号民事判决书判决“被告曾贤俊于判决生效之日起十日内偿付原告吴文理借款458.235万元及利息损失（自2019年1月24日起按年利率6%计算至实际履行之日止）”。原告吴文理不服判决，上诉于温州市中级人民法院，温州市中级人民法院于2019年9月以（2019）浙03民终4088号民事判决书判决“驳回上述，维持原判”。审理期间，原告因申请财产保全于2019年2月28日向房管部门查询得知，原登记在被告戴爱菊名下的坐落于温州市鹿城区房屋已于2013年12月13日变更登记为被告戴曼瑞。原告遂向本院提起确认合同无效之诉。 另查明，2013年12月4日，被告曾贤俊、戴爱菊与戴曼瑞签订一份《房屋买卖合同》，约定：被告曾贤俊、戴爱菊将其共有的坐落于温州市鹿城区（建筑面积168.81平方米）出卖给被告戴曼瑞所有，单价9000元，总价1519290元，被告戴曼瑞于2013年12月4日前付清房款，被告曾贤俊、戴爱菊应于收到全部价款之日起将房屋交付被告戴曼瑞管业、使用，并在90日内办理产权转移手续等。2013年12月13日，上述房屋产权变更登记为被告戴曼瑞。之后，被告戴爱菊（在温州期间）及其儿子（在出国之前）仍居住上述房屋，上述房屋的水电费、电梯费户名一直系被告戴爱菊。 被告曾贤俊与戴爱菊于2000年1月12日办理结婚登记手续，于2014年3月14日办理离婚登记手续，又于2015年8月19日办理了结婚登记手续，于2017年3月31日办理了离婚登记手续。 以上事实有原告提供浙江省瑞安市人民法院（2019）浙0381民初1965号民事判决书、温州市中级人民法院（2019）浙03民终4088号民事判决书、房屋买卖合同、水电费、电梯费缴费清单等以及当事人的陈述为证。 本院认为，本案主要争议焦点为：被告曾贤俊、戴爱菊与戴曼瑞之间关于坐落于温州市鹿城区房屋买卖是否真实有效。 本院从以下几个方面分析：一、根据原告提供的户名为戴曼瑞、账号为62×××98、62×××08、62×××80温州银行银行卡交易明细记载：2011年8月始至2012年6月，被告戴曼瑞每月向被告曾贤俊支付各2.3万元；自2012年7月始至2013年7月，被告戴曼瑞每月向被告曾贤俊支付各1.5万元；2013年8月至9月被告戴曼瑞每月向被告曾贤俊支付各1.3万元；10月被告戴曼瑞向被告曾贤俊支付1.1万元；从支付的规律和金额分析，该时间段支付的款项系利息；可反映该时间段系被告戴曼瑞向曾贤俊借款，并非被告曾贤俊向戴曼瑞借款，更无从谈起以房抵债；且被告戴曼瑞只提供转账凭证证明该时间段曾贤俊向其借款258.5万元或280万元，未提供借据等其他证据予以证明；本院认为转账凭证只能证明当事人之间存在资金往来，并不能证明基础债权关系的性质及成立，单凭转账凭证无法确定双方的借贷事实；本案被告戴曼瑞与被告曾贤俊之间自2011年至2013年款项往来频繁，在被告戴曼瑞无其他证据相印证的情况下，提取其中几笔汇款作为借款或房款，本院无法据此认定被告曾贤俊向被告戴曼瑞借款的事实；同理，被告戴曼瑞主张以借款抵房款的事实亦不能成立。二、从被告戴曼瑞关于涉案房屋贷款（账号62×××09）账户交易明细记载：从2016年11月起至2019年1月止每月支付的利息3万元来源于户名为“叶金如”的建设银行卡上，之后每月利息由被告戴曼瑞支付。“叶金如”的建设银行卡手机银行绑定的电话号码为“188××××0667”，该手机机主为被告戴爱菊，叶金如系被告戴爱菊之母，被告戴曼瑞在庭审中亦承认银行利息系被告戴爱菊支付，但认为利息的款项来源系兰州泓皓建筑工程有限公司的分红。众所周知，公司分红不可能每月金额相等，退一步讲，即使是公司分红，但却在2019年1月原告吴文理诉被告曾贤俊、戴爱菊民间借贷案件起诉后就停止支付；显然被告戴曼瑞的陈述不符常理。可见，涉案房屋的贷款利息一直由被告戴爱菊支付。三、被告戴曼瑞在庭审中认可其与被告曾贤俊、戴爱菊的大量交易往来中部分交易系被告曾贤俊、戴爱菊借用其银行卡进行转账，被告曾贤俊将本由其与被告戴爱菊一起持有股权的兰州泓皓建筑工程有限公司的股权转让给被告戴曼瑞。可见，被告戴曼瑞与被告戴爱菊之间关系密切。 综上，本院认为，被告曾贤俊、戴爱菊与戴曼瑞之间签订的《房屋买卖合同》约定交易价格1519290元，但涉案房屋实际市场价格远远高于1519290元，被告戴曼瑞又无证据证明其已支付了合理的房屋对价，亦无证据证明以房抵债；且签订涉案房屋买卖合同并转移房产发生在被告曾贤俊在向原告出具巨额债务借据后不久；再说，房屋产权转移之后至今，被告曾贤俊均未偿还原告吴文理的借款；反而，在房屋产权转移后，涉案房屋仍由被告戴爱菊和其儿子居住，房屋的水电费、电梯费、贷款利息等仍由被告戴爱菊缴纳和支付。而被告戴曼瑞与被告曾贤俊、戴爱菊就涉案房屋转让的合理性、合法性均无证据予以证明，则被告之间转让房产的行为存在恶意串通，足以损害了债权人即原告的合法权益。因此，被告曾贤俊、戴爱菊与戴曼瑞之间就涉案房屋买卖行为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认被告曾贤俊、戴爱菊与被告戴曼瑞于2013年12月4日签订的关于坐落于温州市鹿城区房屋（权证号：温房权证鹿城字第××号，计建筑面积168.81平方米）的《房屋买卖合同》无效； 二、被告戴曼瑞于本判决生效之日起十日内将坐落于温州市鹿城区房屋（权证号：温房权证鹿城字第××号，计建筑面积168.81平方米）返还给被告曾贤俊、戴爱菊。 案件受理费44000元，财产保全费5000元，由被告曾贤俊、戴爱菊、戴曼瑞共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  陈 琼 人民陪审员  周尚丹 人民陪审员  阮兴杰 二〇二〇年三月十日 书 记 员  徐恩珍