山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2074号 上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛天皓瑞再生资源有限公司，住所地：山东省青岛市黄岛区长江路街道办事处两埠岸社区。 法定代表人：陈在龙，职务总经理。 委托诉讼代理人：王新志，山东康耀律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：于镇伟，男，1982年9月12日生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：高慧璇，山东文康律师事务所律师。 原审被告：陈在龙，男，1978年12月10日生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 上诉人青岛天皓瑞再生资源有限公司（以下简称天皓瑞公司）因与被上诉人于镇伟、原审被告陈在龙房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初13500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人青岛天皓瑞再生资源有限公司向本院提出上诉请求：请求二审法院依法查清事实、发回重审或者依法改判为上诉人不支付搬迁费3万元、不支付剩余租金1500元及自2018年4月26日至实际给付的利息，判令被上诉人给付上诉人租金48000元。事实和理由：一、一审法院判令上诉人支付搬迁费3万元、返还租金1500元是错误的。首先，搬迁费不应当支付。租赁合同第7条和第9条，均对本案纠纷做了约定，但一审法院却选择性的采用了租赁合同第7条是错误的。其次，租金不应当返还。具体表现在:1、拆迁过程中，被上诉人严重阻扰拆迁，影响拆迁进度，造成不良影响，该严重违约行为应当得到处罚。2、一审法院在判决书第7页，自2018年4月26日开始计算至2018年4月30日，认为应当返还1500元。是错误的。在本案中，被上诉人自2018年4月26日至2018年7月7日仍占有、使用该租赁房屋及厂房，应当向上诉人支付此期间的租金，不存在返还租金的情形。二、被上诉人应支付拖欠合同期内租金2.4万元、支付拖欠合同期外实际占用期间租金2.4万元（自2018年4月30日至2018年7月7日），一审法院认定被上诉人已经支付了全额租金是错误的。上诉人认为被上诉人合同期内的租金并没有全额支付，尚拖欠2.4万元，理由如下:（1）租赁合同约定租金为14.4万元，被上诉人提交的证据仅仅证明其已经支付的租金数额为12万元，故可以看出被上诉人未支付的租金数额为2.4万元。（2）被上诉人主张因租赁场地内有锅炉，上诉人口头免除合同期内租金2.4万元，但被上诉人并没有证据予以证明。根据举证规则，该免除2.4万元，应当由被上诉人承担举证责任，在没有相关证据的情况下，一审法院认定存在锅炉、存在免除租金是错误的。（3）一审法院基于上诉人与被上诉人存在加工费款项的往来，从而采信免除租金的观点是错误的。加工费8600元的支付，只能证明陈在龙依约履行了加工合同义务，不能证明被上诉人履行租赁合同义务，更不能证明租金免除情形，这才是真正的“日常生活经验法则”。但一审法院却偏信偏解了“日常生活经验法则”，恰恰如被上诉人所述，被上诉人首先应当证明存在32600元的加工合同，然后抵顶2.4万元租金，只支付8600元租赁费。而且，被上诉人也是一个商事主体，独资经营青岛名门世家工贸有限公司，也有着高于一般自然人的商业运营经验，一审法院却仅仅依据自然人“日常生活经验法则”判定合同期内2.4万元租金已经免除，是错误的。四、在被上诉人同其他案件的当事人均于2018年7月7日搬迁完毕的情况下、一审法院判令支付搬迁费利息、租金利息自搬迁开始日2018年4月26日给付是错误的。上诉人认为，一审法院判令支付利息是错误的，同时即使需支付利息，则利息应当从起诉之日起计算。1、双方对是否支付搬迁费、返还租金存在争议纠纷，在此情形下，没有达成一致给付意见，搬迁费、租金从搬迁开始日2018年4月26日就开始计算，没有事实依据。2、在租赁合同没有约定搬迁费、租金给付日期的情形下，一审法院认定搬迁费、租赁费从搬迁开始日2018年4月26日就开始计算，没有法律依据。3、本案中，被上诉人同其他案件的当事人一样，均是在2018年7月7日后才搬迁完毕的，被上诉人占用租赁房屋达3个月之久，一审法院却认定搬迁费、租赁费的利息从搬迁开始日计算，是错误的。综上，一审判决认定事实错误，显失公平，请求依法改判。 被上诉人于镇伟辩称:一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判。一、一审法院判决上诉人支付被上诉人搬迁费3万元、返还租金1500元，事实清楚，符合法律规定。1、虽然《房屋租赁合同》第九条约定所有补偿款和营业损失归出租方所有，但第七条明确规定:“赔偿给甲方的搬迁费由承租方所有”。根据《合同法》第一百二十五条第一款的规定，按照合同的体系解释原则，第七条相对于第九条，属于合同的特别或例外约定。一审法院认定应当以第七条的例外约定为准，由此判决上诉人支付被上诉人搬迁费，符合法律的规定和双方真实意思表示。被上诉人承租的门面房为150平方米、车间为600平方米，合计750平方米，按照《评估分户明细表》确定的评估单价40元/平方米，搬迁补助费为3万元，计算正确。因此，一审法院判决上诉人支付被上诉人搬迁费3万元事实清楚、证据确凿。2、2018年4月5日，原审被告陈在龙口头通知被上诉人政府拆迁事宜，2018年4月25日就强行断水断电，导致被上诉人无法正常有序使用租赁房屋。一审法院判决上诉人应当返还房屋不能正常使用期间的房租，即2018年4月26日至4月30日的房租1500元并无不当。二、一审法院在被上诉人没有提交相关证据的情况下，根据日常生活经验法则认定被上诉人已经支付了全部租金，事实清楚，符合法律的规定。《房屋租赁合同》约定年租金14.4万元，虽然被上诉人支付了12万元，但在第一年租赁期间届满前，原审被告陈在龙仍向被上诉人支付了门窗加工费。若被上诉人尚欠租金未付，租赁双方合意将该笔加工费冲抵部分租金，较为符合日常生活经验法则。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第（四）款的规定，根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实，当事人无须举证证明。在上诉人没有提交足以反驳该事实证据的情况下，一审法院由此认定被上诉人已经支付全部租金的事实清楚，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 原审被告于镇伟向一审法院提出诉讼请求：1、天皓瑞公司、陈在龙向于镇伟支付搬迁费50800元；2、天皓瑞公司、陈在龙向于镇伟退还剩余租金1500元；3、天皓瑞公司、陈在龙向于镇伟支付上述款项的同期银行贷款利息（自2018年4月25日起计算至实际支付之日止）；4、天皓瑞公司、陈在龙向于镇伟赔偿所支出的律师费0.5万元；5、天皓瑞公司、陈在龙承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年5月1日，于镇伟与天皓瑞公司签订《房屋租赁合同》，租赁期自2017年5月1日起至2020年4月30日止，每年租金14.4万元，按年支付至陈在龙个人银行账户。租赁合同约定，在承租期间因政府建设需要拆迁，天皓瑞公司、陈在龙终止合同时，应当提前一个月口头或书面通知于镇伟，并退还剩余租金。2018年4月5日，陈在龙口伟政府拆迁事宜，并于4月25日强行断水、断电，导致于镇伟无法正常使用租赁的房屋，且拒绝退还2018年4月26日至2018年4月30日的租金。租赁合同约定，租赁期间因政府需要拆迁，赔偿给天皓瑞公司、陈在龙的搬迁费由于镇伟所有。陈在龙于2018年4月份就与青岛市黄岛区灵山卫街道办事处（以下简称灵山卫办事处）签订《拆迁补偿协议书》并拿到拆迁补偿款，但一直拒绝向于镇伟支付搬迁费。据此，于镇伟为了维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。 天皓瑞公司、陈在龙在一审中共同辩称：1、于镇伟至今仍拖欠天皓瑞公司租金4.8万元。天皓瑞公司与于镇伟签订合同，就合同的终止情形及解决方案均作了约定，所有补偿款全部归天皓瑞公司。2、陈在龙系天皓瑞公司的法定代表人，陈在龙收取的租金实际上是代表天皓瑞公司，属于职务行为。综上，于镇伟所诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。 天皓瑞公司向一审法院提出反诉请求：1、于镇伟支付租金4.8万元；2、于镇伟承担本案反诉费用。事实与理由：2017年5月1日，天皓瑞公司与于镇伟签署了《房屋租赁合同》，约定年租金为14.4万元，但于镇伟使用至2018年7月14日，尚欠租金4.8万元未付。据此，天皓瑞公司依法反诉，请求法院判如所请。 针对天皓瑞公司在一审中提出的反诉，于镇伟在一审中辩称：于镇伟已向天皓瑞公司支付租金12万元，剩余2.4万元陈在龙已答应免除，因为陈在龙的锅炉放在于镇伟租赁的房屋内，导致于镇伟的实际使用面积比合同约定的面积小，并且如果存在于镇伟欠天皓瑞公司租金的情况，陈在龙不可能于2018年4月21日再向于镇伟支付做门货款8600元。 陈在龙在一审中述称：租赁合同双方当事人系天皓瑞公司与于镇伟，于镇伟在使用过程中已经知道租赁场地的面积及基本情况，没有免除部分租金一说。 一审法院查明事实如下，天皓瑞公司系一人有限责任公司，唯一自然人股东与法定代表人均为陈在龙，于2009年10月15日经工商登记依法注册成立，登记的经营范围为废旧物资回收、钢材销售等等。青岛名门世家工贸有限公司系一人有限责任公司，唯一自然人股东与法定代表人均为于镇伟，于2017年6月7日经工商登记依法注册成立，登记的经营范围为制造、销售、安装铝塑门窗、建筑幕墙、金属制品等等。2017年5月1日，天皓瑞公司作为出租方（甲方）、于镇伟作为承租方（乙方），经协商一致签订《房屋租赁合同》，就房屋租赁的相关事宜进行了约定。第一条约定：甲方将位于开发区交汇处门面房5间共约150平方米（6万元/年）、加车间600平方米（140元/平方米）租给乙方做门头房和生产加工车间使用；租赁期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止，共计3年，每年租金14.4万元；租金支付方式为现金支付，预先收取。第七条约定：在租赁期间，如遇到市场变化、政府建设需要、不可抗力因素等原因，甲方将终止合同，同时应提前一月作出口头或书面通知乙方，在承租期间因政府需要拆迁，赔偿给甲方的搬迁费由承租方所有，乙方的其他经济损失甲方不予赔偿，甲方只退还剩余租金。第九条约定：如有政府征用拆迁、修路、不可抗力的自然灾害等双方合同自行终止，所有补偿款和营业损失归出租方所有。当事人还约定了其他内容。该合同后附房屋所有权证复印件一份，载明的所有权人为青岛胶南富达沙发厂。合同签订后，天皓瑞公司按约向于镇伟交付了租赁物，于镇伟用于经营门窗加工、销售。于镇伟主张，实际使用至2018年5月1日，于5月10日左右开始搬迁，于6月1日搬迁完毕，但陈在龙曾经于4月25日强行断水、断电，导致不能正常使用，后期自4月26日起至4月30日止的租金1500元未返还；天皓瑞公司、陈在龙主张，于镇伟实际使用至2018年7月14日。2017年3月15日，天皓瑞公司向于镇伟出具收据一份，确认以现金方式收到房租预付款6万元；2017年5月24日，于镇伟向陈在龙个人的银行账户转账6万元。2018年4月8日，灵山卫办事处作为甲方、陈在龙作为乙方，签订《拆迁补偿协议书》，就甲方需对乙方实施整体拆迁的相关事宜约定如下：拆迁范围为拆除乙方位于上述范围内的建筑物、构筑物及地下设施等；赔付方式为采用货币补偿方式，补偿总金额为12879065元；乙方其建筑物、构筑物及地下设施等全部拆除后三日内一次性付清赔偿款。该协议书后附的《评估分户明细表》载明的资产类别包括房屋、附属物、机电设备、物资、苗木、经营性补贴、搬迁补助。机电设备包括了若干项，其中切割机1台、评估单价8000元、汇总8000元，控压机2台、评估单价800元、汇总1600元，数控切割机1台、评估单价5040元、汇总5040元，组角机3台、评估单价1600元、汇总4800元，仿形铣床2台、评估单价7000元、汇总14000元，自动切割锯1台、评估单价6800元、汇总6800元，搬迁补助为数量5303.38平方米，评估单价40元，搬迁补助费汇总212135元。于镇伟于一审法庭审理时主张，其拥有上述切割机、控压机、数控切割机、组角机、仿形铣床各1台的权利，但后来法庭调查时又主张，拥有上述控压机、自动切割锯、组角机、仿型铣床各1台的权利，已经由其搬走。天皓瑞公司、陈在龙不予认可。于镇伟主张，评估前清点物品时其并不在场，未在最终的明细表上签名。上述补偿总金额12879065元，已由陈在龙分三次自灵山卫办事处财政所领取完毕。2018年4月5日，陈在龙接到灵山卫办事处通知搬迁的书面公告，遂口头通知了于镇伟等承租人，要求于2018年4月25日前搬离案涉房屋。2018年4月21日，陈在龙向于镇伟银行转账8600元，用于支付门窗加工费。2018年5月14日，于镇伟等承租人与陈在龙协商退还租金事宜未果。2018年9月10日，于镇伟作为甲方、山东文康（青岛西海岸）律师事务所作为乙方，签订《委托代理合同》，约定乙方接受甲方委托，指派李玉木律师、高慧璇实习律师为甲方与天皓瑞公司、陈在龙租赁合同纠纷一案的承办人，甲方向乙方支付代理费0.5万元，并于本合同签订后3个工作日内支付。一审法庭审理中，天皓瑞公司提交照片二张，称其中一张的拍摄日期为2018年7月7日，欲证明于镇伟将租赁的网点房锁门以对抗搬迁，另一张的拍摄日期为2018年7月18日，欲证明在灵山卫办事处的主持下，于镇伟及另案两位原告刘衍华、况勇发搬迁了。陈在龙对上述证据的真实性无异议。于镇伟质证称：对真实性不予认可，应当提交原始载体；对证明事项不予认可，通过照片无法确认哪一个门头房由于镇伟承租，也不能证明于镇伟锁门系对抗搬迁，更不能证明拍摄日期。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人争议的焦点问题为：一、于镇伟提出的本诉请求应否得到支持；二、天皓瑞公司提出的反诉请求应否得到支持。对于本诉第一项请求。案涉房屋依法取得了房屋所有权证，天皓瑞公司与于镇伟签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。在合同履行过程中，2018年4月，因灵山卫办事处对案涉房屋实施拆迁，导致该合同在客观上无法继续履行，合同相对方均不负违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。“谁主张谁举证”原则系民事诉讼的基本原则之一。于镇伟主张拥有讼争机电设备的权利，但是其作为商事主体，提交的证据不足以证明该项主张，且前后两次的陈述互相矛盾，故应当承担举证证明不能的不利后果。于镇伟待搜集相关证据后，可以另行主张相关费用。虽然《房屋租赁合同》第九条约定所有补偿款和营业损失归出租方所有，但是第七条明确“赔偿给甲方的搬迁费由承租方所有”，在此情况下，应当以第七条的例外约定为准。于镇伟承租的门面房约为150平方米、车间为600平方米，合计750平方米，按照《评估分户明细表》确定的评估单价40元/平方米，搬迁补助费为3万元，一审法院予以确认。对于本诉第二项请求。《房屋租赁合同》约定年租金为14.4万元，虽然于镇伟仅仅支付了12万元，但是在第一年的租赁期间尚未届满时，陈在龙仍旧于2018年4月21日向于镇伟支付门窗加工费8600元。若于镇伟尚欠租金未付，租赁双方合意将该笔加工费抵充部分租金，较为符合日常生活经验法则。因此，于镇伟抗辩因陈在龙的锅炉放在于镇伟租赁的房屋内，导致实际使用面积比合同约定的面积小，陈在龙答应免除其余租金2.4万元，一审法院予以采信。陈在龙通知于镇伟要求于2018年4月25日前搬离案涉房屋，导致于镇伟此后不能正常有序使用，故于镇伟有权按照《房屋租赁合同》第七条之约定，诉求退还自2018年4月26日起至4月30日止期间的剩余租金。于镇伟自愿主张1500元，不违反法律规定，一审法院予以确认。对于本诉第三项请求。根据法律规定，于镇伟有权以31500元（3万元+1500元）为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，诉求自2018年4月26日起至实际给付之日止的利息。对于本诉第四项请求。天皓瑞公司与于镇伟签订的《房屋租赁合同》，并未约定律师代理费的负担问题，故于镇伟无权主张该项费用。此外，天皓瑞公司系一人有限责任公司，陈在龙作为唯一股东，未提交充足有效证据证明天皓瑞公司财产独立于股东自己的财产，故天皓瑞公司、陈在龙应当对上述一审法院业已确认的债务承担连带责任。对于反诉请求。通过以上分析与论述，陈在龙作为天皓瑞公司之法定代表人，答应免除于镇伟其余租金2.4万元，并且陈在龙通知于镇伟要求于2018年4月25日前搬离案涉房屋，导致于镇伟此后不能正常有序使用，故无权主张相应租金或者房屋占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第五十八条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、青岛天皓瑞再生资源有限公司、陈在龙于判决生效之日起十日内连带支付于镇伟搬迁费3万元；二、青岛天皓瑞再生资源有限公司、陈在龙于判决生效之日起十日内连带返还于镇伟剩余租金1500元；三、青岛天皓瑞再生资源有限公司、陈在龙于本判决生效之日起十日内连带支付于镇伟自2018年4月26日起至实际给付之日止的利息（以31500元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）；四、驳回于镇伟的其他诉讼请求；五、驳回青岛天皓瑞再生资源有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1251元，由于镇伟负担650元，青岛天皓瑞再生资源有限公司、陈在龙共同负担601元；反诉费500元，由青岛天皓瑞再生资源有限公司负担。 本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。 本院二审期间查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案焦点问题系一审法院判决上诉人向被上诉人支付搬迁费、返还租金1500元并驳回其关于租金48000元反诉请求是否正确。涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定。一审法院认定合法于法有据，本院依法予以确认。各方应依约履行依法成立的合同。双方在履行合同过程中，涉案房屋拟拆迁，导致合同无法继续履行。一审据此认定双方对于涉案合同无法履行均无过错符合法律规定。根据双方合同的约定，赔偿给甲方（即本案上诉人）的搬迁费由承租方（即本案被上诉人）所有。一审法院据此并根据拆迁协议约定的搬迁费标准判决上诉人给付被上诉人搬迁费3万元有事实及法律依据，本院依法予以确认。上诉人关于不应支付搬迁费的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。上诉人法定代表人陈在龙通知被上诉人要求于2018年4月25日前搬离案涉房屋，导致被上诉人此后不能正常有序使用，一审法院根据涉案房屋租赁合同第七条的约定判决上诉人退还被上诉人自2018年4月26日起至4月30日止期间的剩余租金有事实依据，符合法律规定，本院对此予以确认。上诉人关于不应返还租金1500元的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。涉案房屋租赁合同约定的年租金为14.4万元。双方均认可被上诉人在2017年3月15日、2017年5月24日各支付了6万元，共支付12万元。而在2018年4月21日，第一年租赁期限届满前，上诉人的法定代表人陈在龙向被上诉人银行转账8600元，用于支付门窗加工费。2018年5月14日，于镇伟等承租人与上诉人的法定代表人陈在龙还协商退还租金事宜未果。若被上诉人尚欠租金未付，租赁双方合意将该笔加工费冲抵部分租金，较为符合日常生活经验法则。被上诉人关于上诉人锅炉占用部分面积从而免除2.4万元租金的抗辩理由达到了民事案件的证明标准。一审法院根据经验法则认定被上诉人已经支付全部租金符合法律规定，本院对此予以确认。上诉人关于被上诉人扔欠缴租金的上诉理由不成立，故对于支持其反诉请求的上诉请求，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1101元，由上诉人青岛天皓瑞再生资源有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  于 梦 审判员  张晓华 二〇二〇年三月二十六日 法官助理 刘思涵 书记员王若怡