西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院   民 事 判 决 书                  （2019）陕0113民初14720号   原告：何鑫，男，1981年7月14日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。   委托诉讼代理人：刘惠妮，陕西简能律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王保亮，陕西简能律师事务所律师。   被告：向玉花，女，1989年11月15日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。   委托诉讼代理人：黄莹，陕西瀛久律师事务所律师。   第三人：西安博朗房地产开发有限公司，住所地：西安曲江新区大都市生活体验馆。   法定代表人：林宇，该公司总经理。   委托诉讼代理人：王伟键，该公司员工。   委托诉讼代理人：韩若琛，该公司员工。   原告何鑫诉被告向玉花、第三人西安博朗房地产开发有限公司（以下简称：博朗公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何鑫的委托诉讼代理人刘惠妮，被告向玉花的委托诉讼代理人黄莹、第三人博朗公司的委托诉讼代理人王伟健、韩若琛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告何鑫诉称，原告何鑫与被告向玉花于2018年12月30日签订《转让协议》，约定将西安市曲江新区XX路XX号XX环XX广场XX楼XX号云盖茶商铺转让给原告，店铺转让费158000元，并约定将商铺租赁协议、营业执照、食品安全许可证及收款渠道信息等变更至原告名下。转让协议签订后，原、被告再次协商转让费158000元降为138000元，原告于转让协议签订当日向被告支付转让费138000元，但是截至2019年6月被告都未将商铺租赁协议、营业执照、食品安全许可证及收款渠道信息等变更至原告名下，导致原告在经营过程中出现各种障碍，无法正常经营。原告曾多次联系被告要求解决上述事宜，但被告都置之不理，原告于2019年6月14日通过邮政专递向被告送达了《合同解除通知函》，解除与被告签订的《转让协议》。被告不履行合同的主要义务行为，已经构成根本违约。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的《转让协议》；2、被告返还原告转让费138000元；3、本案诉讼费由被告承担。   被告向玉花辩称，第一，其不同意解除双方签订的《转让协议》。转让协议实际上是双方之间为转让案涉店铺的承租权及屋内设施设备而设定的权利义务关系，原告应支付转让费158000元即是受让该承租权及屋内设施设备的合理对价，双方的意思表示真实，约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定。因此，《转让协议》为合法有效合同，双方均应严格遵守并履行。第二，原告所述不属实，被告不存在违约行为，原告无权要求返还转让费。被告将收款渠道及实际经营权限于签订合同当日已交接，其他执照的办理需要过渡期，而该项义务并非是决定双方合同关系的主给付义务，属于从给付义务范畴，并不必然导致合同目的无法实现。原告在2019年1月1日开始经营，经营的半年里证照问题并未给原告经营造成任何影响，且被告还要以自己名义对外承担责任的情形显然对原告有利。双方约定涉店铺转让费158000元，而原告未全额支付，故被告享有先履行抗辨权，在原告未支付完所有转让费前暂不予变更相关执照。同时，合同约定被告变更相关证照需要过渡期，在转让店铺时被告也明确告知原告办理变更登记需要先变更品牌加盟商，再进行租赁合同变更，后变更营业执照，原告知情也表示同意过渡期并决定利用被告的证照经营。2019年2月25日，被告约原告及代理负责店铺的员工邹兴龙见店铺云盖茶品牌负责人吴某某，原告均不出面且随后不在云盖茶品牌加盟商处采购货品。2019年5月20日，被告告知原告商场同意更名，需要原告写申请办理，但原告仍然置之未理，违反了合同义务。因此，在过渡期内被告一直协助联系各方办理更名，但原告始终不愿配合办理。虽被告将涉案店铺转租给原告时并未取得第三人同意，而原告对此是知情的，第三人后知晓被告的转租行为也未提出异议，并没有阻止被告继续经营，因此不影响原告经营。若合同目的无法实现，应当是因被告原因导致原告无法经营，本案案涉店铺不能经营却是因为原告主动不经营，与被告无关，该损失应由原告自行承担。现原告恶意行使合同解除权，企图将经营风险转移给被告，被告从上家接收180000元转让给原告150000元，本身是低价转让，现原告将解除合同退至给被告，不符合法律规定。综上，《转让协议》为合法有效合同，双方均应严格遵守并履行，未办理变更工商执照不影响原告实体经营，不能成为原告解除合同的法定事由。   第三人博朗公司述称，其并未参与原、被告之间的转让事宜，本案系原、被告双方私下转租产生的纠纷，故本案与其无关。其公司与被告签订租赁合同，后因被告欠付租金及物业各项费用严重违约，其遂已于2019年5月底与被告终止租赁合同关系。   经审理查明，2018年8月23日，被告向玉花（乙方）与第三人博朗公司（甲方）签订《商业租赁合同》，由被告租赁位于陕西省西安市曲江新区XX路XX号XX环XX广场XX楼XX号商铺（以下简称：案涉店铺）经营餐饮，面积为36.2平方米，租赁期限为2018年6月1日至2021年5月31日共3年，第1年月租金为4947.45元，第2年月租金为7792.05元，第3年月租金为8181.56元，以一个自然月为一个交租期，交款时间为装修期届满前20日，以后每期租金交款时间为上一期最后一个月的20日之前，若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天。未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租、转让、转借、联营、入股、抵押、与他人调剂交换或以其他任何方式变相转租、分租、转让、转借、联营、入股、抵押、与他人调剂交换租赁场地全部或部分之权益于第三者，如果乙方违反本条约定，则视为违约行为，甲方将按合同约定追究乙方违约责任。上述租赁协议签订后，被告向玉花使用该商铺经营“云盖茶”。   2018年12月30日，原告何鑫（乙方）与被告向玉花（甲方）签订《转让协议》，约定被告向玉花将其租赁经营的案涉商铺以158000元的价格转让于原告。该转让协议约定，乙方于2019年1月1日开始正式接手该店铺，乙方将继续使用云盖茶品牌经营，同时受让店内所有设备及原材料。该店铺的转让费158000元，包括店铺与商场的经营押金、店内的装饰装修、设备设施以及全部原材料。甲乙双方签订此协议后3日内，乙方通过银行转账方式一次性向甲方支付转让费用，同时甲方在收到费用后3日内将店铺、附属设备以及货物等生财器具一次性交给乙方。甲方须按时将商铺、附属设施以及货物交付给乙方，同时甲方保证所有店铺权责清楚，无使用纠纷；甲方保证乙方同等享受甲方在原有商铺租赁协议合同中所享受的权利和义务；甲方同意商铺转让后，现有的装修装饰及其他设施设备归乙方所有；甲方在与乙方交接之前需要和商铺业主结清租金、水电、物业等各项费用；乙方受让该店铺前的所有债券、债务由甲方负责、受让后的一切经营行为及产生的债券、债务由乙方负责；乙方保证在受让商铺后，从事的一切生产活动均合乎法律法规的规定，不做任何违法之行为；乙方应按照约定，按时足额的支付所有转让费用；乙方同意受让商铺后，按照原本甲方与商铺租赁方的合约，履行租资合约内容，按期足额缴纳租金、水电、物业等费用。该转让协议还约定“过渡期相关事宜”，乙方受让甲方店铺后，与商铺租赁房的协议、营业执照、食品安全许可证以及收款渠道信息等都需要进行变更，若以上事宜在乙方2019年1月1日正式受让时未能全部处理完毕，则2019年1月1日起至以上事宜全部处理完毕的整个周期，称为过渡期。在此期间，该店铺的营收所得以及各项成本费用支出归乙方所有，与甲方不再相关。发生的任何全责事宜，由乙方承担。上述协议签订当日，被告向玉花向原告何鑫告知转让案涉店铺需经第三人博朗公司同意，原告向被告支付商铺转让费138000元。2019年1月1日，被告将案涉商铺、商铺内的设施及货品交付于原告，原告开始经营。后原、被告多次协商进行案涉店铺的租赁协议、营业执照等更名，但因未取得第三人博朗公司的同意并未变更成功，原告何鑫遂一直以被告向玉花的名义经营至2019年5月18日，并自行承担经营期间的物业管理费、水电费等相关费用及房屋租金。   2019年5月下旬，被告向玉花与第三人博朗公司、案外人金辉物业公司签订《三方终止协议》，确认三方之间的租赁合同、物业管理服务协议于2019年5月31日终止，被告向玉花于该日交还租赁场地。2019年5月24日，因拖欠商铺租金，第三人博朗公司向被告向玉花发出《关于解除合同并要求清欠租金及物业费的律师致函》提出，在合同履行过程中，被告向玉花多次存在违约，不能按照约定时间及金额支付租金及综合服务管理费，截止2019年5月20日18时，被告向玉花仍拖欠租金和物业费共计27700元未支付，故要求双方签订的《商业租赁合同》于2019年5月31日解除，被告向玉花应于该日交还租赁场地并交纳欠付的租金及物业费。2019年6月3日，第三人博朗公司向被告向玉花发出《关于“云盖茶”违约通知的函件》，提出因被告向玉花截止至2019年6月3日仍未退还租赁场地，现场经营设备设施、桌椅柜台等物品均未清理拆除，故要求被告向玉花支付场地占用费并将租赁场地恢复原状。后被告向玉花自行将案涉店铺部分物品清理，第三人博朗公司收回案涉商铺。2019年6月14日，原告何鑫通过EMS向被告向玉花发出《合同解除通知函》，提出因被告向玉花未按照约定将案涉商铺的租赁协议、营业执照、食品安全许可证等未变更至其名下，故自该日起解除双方的转让协议，但该邮件显示“他人签收”。   本案在审理中，原告称其于2019年5月18日离开店铺，被告向玉花称其并未收到原告邮寄的解除函。第三人博朗公司称原、被告曾于2019年4、5月前往其公司要求办理租赁合同更名，其公司并未同意，且其公司要求于2019年5月31日收回案涉商铺，而被告向玉花一直未按要求恢复原状交回场地，收回前商铺租金已经结清至该日。   以上事实，有《商业租赁合同》、转账凭证、《转让协议》、银行流水、票据、邮件交寄单、微信聊天记录、《关于解除合同并要求清欠租金及物业费的律师致函》、《关于“云盖茶”违约通知的函件》、《合同解除通知函》、《三方终止协议》等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。   本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方签订《转让协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当依约严格履行各自的合同义务。但是，双方签订的转让协议不仅涉及店铺物品设备、装饰材料等财产、经营权的转让，还涉及房屋租赁转租问题，且案涉商铺的继续租赁使用亦系原告对案涉店铺继续经营的客观基础。由于被告向玉花与案涉店铺的业主即第三人博朗公司签订《商业租赁合同》时已明确约定，承租方未经第三人博朗公司书面同意，不得将案涉商铺转租、分租、转让、转借、联营、入股、抵押等。而原、被告在签订《转让协议》时，被告向玉花就转让未征得第三人博朗公司的书面同意，且第三人博朗公司在双方转让案涉商铺后亦明确表示不同意将案涉商铺由原告租赁使用，从而原告与第三人博朗公司不能签订商铺租赁合同，影响其经营案涉店铺。加之，被告向玉花于2019年5月下旬就与第三人博朗公司、案外人金辉物业公司达成终止协议，确认了三方之间的租赁合同、物业管理服务协议于2019年5月31日终止，并于该日交还租赁场地，且之后被告向玉花也向第三人博朗公司交回案涉店铺。因此，原告受让的店铺实际也无法经营，双方之间《转让协议》因此不能完全履行，原告已无法实现合同的根本目的，原告据此要求解除双方签订的转让协议，有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方的合同依法已予以解除，故被告理应返还收取原告的转让费。但是，因被告向玉花未征求第三人博朗公司的书面同意将案涉商铺转让于原告，原告对此明确知晓仍继续受让，导致双方的转让协议因第三人博朗公司不同意而不能继续履行，双方对此均存在过错。且双方的合同已经履行5个月，被告向玉花也已经实际收回部分设备设施，结合以上过错及合同履行的实际情况，酌情认定被告向玉花应向原告返还转让费70000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：   一、解除原告何鑫与被告向玉花之间于2018年12月30日签订的《转让协议》。   二、被告向玉花于判决生效之日起十日内向原告何鑫返还店铺转让费70000元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   三、驳回原告何鑫的其他诉讼请求。     本案案件受理费3460元，由被告承担1730元，原告承担1730元。因原告已预交，被告于支付上述款项时将该款一并支付原告。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审判长  叱红梅      人民陪审员  杨    希   人民陪审员  郗    斌      二〇二〇年 三 月二十五日                   书记员  马    琪     打印：相丽华   校对：冉旭      2020年月日送达          1