四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终231号 上诉人（原审被告）：税栋杰，男，1968年8月28日生，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：刘国兵，海南海新律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：黄顺琴，女，1969年1月15日生，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：刘国兵，海南海新律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泸州正力房地产开发有限公司，住所地：四川省合江县合江镇符节路法院大楼左侧，统一社会信用代码：91510522744664766T。 诉讼代表人：四川长江会计师事务所有限公司（泸州正力房地产开发有限公司破产管理人），住所地：四川省泸州市江阳区。统一社会信用代码：91510500708931628Ｎ。 法定代表人:林继祥。 委托诉讼代理人：苏首元，四川程信律师事务所律师。 上诉人税栋杰、黄顺琴因与被上诉人泸州正力房地产开发有限公司（以下简称：正力公司）确认合同无效纠纷一案，不服四川省合江县人民法院(2019)川0522民初1469号民事判决，向本院提出上诉，本院立案受理后依法组成合议庭，于2020年3月5日公开开庭进行了审理,上诉人税栋杰及其与黄顺琴的共同委托诉讼代理人刘国兵，被上诉人正力公司的委托诉讼代理人苏首元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人税栋杰、黄顺琴上诉请求：撤销四川省合江县人民法院（2019）川0522民初1469号民事判决书，确认上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》有效，被上诉人承担全部诉讼费用。主要事实和理由：一审法院立案受理以及审判违反法定程序，正力公司进入破产程序后，其所涉及的诉讼按照《中华人民共和国破产法》的规定，应当由正力公司的破产管理人进行诉讼或者是由破产管理人代表诉讼，正力公司无诉讼主体资格，一审法院应当驳回正力公司的起诉。一审法院认定事实错误，将商品房买卖法律关系认定为虚假意思表示于法无据。《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，并办理网签备案手续，已经实际履行，不能因为曾经签订的的《借款合同和担保合同》中存在流押条款而否认双方的真实意思表示，应当以《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定来判断合同的效力。另外，一审法院适用法律错误，《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，本案法律关系发生在该日期以前，不应当溯及既往。 被上诉人正力公司辩称，正力公司与税栋杰的债权性质系借款关系，签订《商品房买卖合同》的目的是，如正力公司不能按期还本付息的担保，商品房买卖不是双方真实意思表示，是虚假、无效民事法律行为，应属无效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 正力公司向一审法院起诉请求：依法判决确认正力公司与人税栋杰、黄顺琴2017年4月26日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS238224）无效，税栋杰、黄顺琴协助正力公司办理上述商品房买卖合同的签约备案登记解除事宜。 一审法院认定事实：正力公司系合江县正力太平洋楼盘项目开发商，税栋杰、黄顺琴系夫妻。2017年4月28日，税栋杰（甲方）与正力公司（乙方）签订一份《借款合同与担保合同》，合同约定：甲方出借给乙方借款本金350000元，借款利率为月利率2%，乙方按月向税栋杰指定银行账户支付利息，借款期限为12个月，期限届满，由乙方将还款汇入甲方指定账户。同时约定，乙方自愿以自有的房产合江正力太平洋购房广场1-4-81号房屋作为抵押财产，为借款本金及利息债权提供担保。双方将抵押财产以签订《商品房买卖合同》，并在合江县买卖合同网签手续的方式办理抵押手续。如乙方按期偿还本息，则双方签订的《商品房买卖合同》立即解除，如乙方不能按期偿还本息，抵押财产归出借方所有。《借款合同和担保合同》同时载明：补充协议附件《抵押房屋及商品房买卖合同购房价款明细》，抵押财产为合江正力太平洋购房广场1-4-81号房屋，建筑面积73.31㎡，购房总价350000元。一审法院另查明，在税栋杰与正力公司签订《借款合同与担保合同》之前的2017年4月26日，正力公司（出卖人）与税栋杰、黄顺琴（买受人）已就上述抵押财产签订了《商品房买卖合同》，合同约定，该商品房土地使用权已抵押，商品房总价款350000元，买受人采取一次性付款方式付款，于2017年4月27日前支付该商品房全部价款。合同编号ＹＳ238224，并在合江县房管部门办理了备案登记手续。双方签订的《商品房买卖合同》所涉的商品房与《借款合同与担保合同》所涉抵押物为同一标的物。一审法院同时查明，2017年4月23日，正力公司在收到税栋杰、黄顺琴30000元转款和2017年4月27日320000元转款后，并开具收据，载明收到税栋杰、黄顺琴的“融资款”，至正力公司被宣告破产时，正力公司已按照合同约定（2%月利率）计算利息，陆续向税栋杰、黄顺琴支付利息7000元。借款期限届满后，正力公司仍未按时清偿借款。 2018年6月8日，一审法院受理了案外人泸州市龙马潭区巨峰小额贷款股份有限公司对正力公司的破产重整申请，并指定四川长江会计师事务所担任破产管理人。税栋杰、黄顺琴就其借款向管理人申报了债权并向管理人发出《互负债务抵销通知书》，要求对本案诉争《商品房买卖合同》的购房款与其申报借款债权行使抵销权。 一审法院认为，本案争议主要在正力公司主体是否适格？双方所签《商品房买卖合同》是否双方真实意思表示从而影响合同效力？一审法院分析认定如下： 一、关于正力公司是否本案适格主体的问题。 税栋杰、黄顺琴认为，本案系因正力公司进入破产程序后，由其管理人行使管理职能而衍生的诉讼，正力公司作为破产债务人，依照破产法三十三条及其解释（二）十七条之规定，正力公司丧失诉讼主体资格，应由其管理人作为原告诉讼，故本案诉讼主体错误。一审法院认为，依照《中华人民共和国破产法》第三十三条规定，“债务人财产的下列行为无效：为逃避债务而隐匿、转移财产的；虚构债务或者承认不真实的债务的”。同时，最高人民法院关于适用《中华人民共和国破产法》若干问题的规定（二）第十七条亦规定，管理人依据企业破产法第三十三条的规定提起诉讼，主张被隐匿、转移财产的实际占有人返还债务人财产，或者主张债务人虚构债务或者承认不真实债务的行为无效并返还债务人财产的，人民法院应予支持。本案中，正力公司因资不抵债进入破产程序，但处于资产清理阶段，未清算分配财产，更未办理注销登记。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第十条，公司依法清算结束并办理完注销清算登记前，有关公司的民事诉讼，应当以公司的名义进行。故正力公司具有民事诉讼主体资格。本案破产管理人作为正力公司的诉讼代表人代表正力公司诉请确认与税栋杰、黄顺琴签订的商品房买卖合同无效，属确认之诉范畴，并非依照《中华人民共和国破产法》规定主张财产占有人返还财产的行为。合同效力只涉及合同双方当事人，依照合同的相对性原则，正力公司作为合同一方，主张确认已方与税栋杰、黄顺琴签订的《商品房买卖合同》无效，具有诉讼主体资格。 二、关于正力公司与税栋杰、黄顺琴签订的《商品房买卖合同》是否双方真实意思表示从而影响合同效力。 正力公司认为，税栋杰、黄顺琴向正力公司出借款项，系正力公司的债权人。双方签订《商品房买卖合同》目的是为借款提供担保，签订商品房买卖合同不是双方真实意思表示，是虚假、无效的民事法律行为，应属无效。税栋杰、黄顺琴认为，正力公司系房产开发商，税栋杰、黄顺琴去正力公司售楼处的目的系购房，经售楼处同志推荐引导，按正力公司要求将购房款以借款方式出借给正力公司使用。双方签订《借款担保合同》、《商品房买卖合同》对借款期限、利率及房号等进行了约定，《商品房买卖合同》系借款合同的担保，合同项下的房产系抵押物。依照双方约定，借款到期，正力公司还本付息，双方签订的《商品房买卖合同》解除，反之，则《商品房买卖合同》继续履行，借款本金冲抵购房款。《商品房买卖合同》与《借款合同及担保合同》相互联系，互为补充，独立存在，且经房管部门办理备案登记，不具有合同无效的法定事由，应属有效合同。一审法院认为，本案双方当事人基于同一笔款项，签订了《借款合同及担保合同》和《商品房买卖合同》两个合同。虽然《商品房买卖合同》在2017年4月26日签订，但在2017年4月28日双方签订的《借款合同及担保合同》中约定了正力公司以自有房产作为抵押财产，为借款本金及利息提供担保。且明确约定了将抵押财产以签订《商品房买卖合同》，并在合江县买卖合同网签手续的方式办理抵押手续。双方所签的《商品房买卖合同》所涉的商品房与《借款合同与担保合同》所涉抵押物为同一标的物。双方对此事实不持异议。首先，从双方签订两个合同后履行情况来看，税栋杰、黄顺琴向正力公司支付了款项，正力公司并未向税栋杰、黄顺琴出具收取购房款的发票，双方并未依照《商品房买卖合同》记载的内容履行收支房款手续。反而按《借款合同及担保合同》约定按月向税栋杰、黄顺琴支付利息，税栋杰、黄顺琴予以收取。即税栋杰、黄顺琴将其自有的资金作为借款向正力公司出借并收取利息，确认了税栋杰、黄顺琴系正力公司的债权人。其次《借款合同及担保合同》关于若正力公司不能按期还款，则抵押财产归税栋杰所有的约定，违反了法律上关于禁止流押的规定，从而不能实现税栋杰、黄顺琴关于“《商品房买卖合同》继续履行，借款本金冲抵购房款”的目的。再次，双方将签订《商品房买卖合同》在房监所进行了备案登记，商品房合同的登记备案，属于行政管理部门的一种合同管理措施，并非合同有效的证明，亦不具有物权公示的效力。它正是双方依照《借款合同及担保合同》中约定的方式履行抵押手续。故双方签订《商品房买卖合同》的真实意思表示并非买卖商品房，而是双方履行《借款合同及担保合同》约定义务的行为。故一审法院对税栋杰、黄顺琴的辩解意见，不予采纳。 综上，一审法院认为，法律保护当事人依据真实意思表示而成立的民事法律关系。正力公司与税栋杰签订的《借款合同及担保合同》中，关于借贷关系的约定是双方的真实意思表示，且该约定不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在双方签订的《借款合同及担保合同》中明确约定，以签订《商品房买卖合同》并办理网签手续的方式，为双方的借贷提供担保。因此，双方真实意图是借款，签订涉案《商品房买卖合同》及网签的意图在于担保双方债权债务的实现，并非建立真实的商品房买卖合同关系，而是借款担保。即正力公司与税栋杰、黄顺琴间签订《商品房买卖合同》并办理网签手续的行为系双方的虚假意思表示，无法产生房屋买卖的相应法律后果。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，正力公司与税栋杰、黄顺琴签订的《商品房买卖合同》应属无效合同。故正力公司要求确认商品房买卖合同无效的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于正力公司主张要求税栋杰、黄顺琴协助解除《商品房买卖合同》的网签备案手续的诉讼请求，因双方间《商品房买卖合同》已确认为无效合同，相应的网签手续已无实质意义，但该网签手续的继续存在，在事实上会影响对涉案商品房的处分，从方便当事人及全面解决本案纠纷的角度考虑，应由税栋杰、黄顺琴协助解除涉案商品房买卖合同的网签手续，故正力公司该诉讼请求，一审法院予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，一审法院判决：一、泸州正力房地产开发有限公司与税栋杰、黄顺琴于2017年4月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS238224）无效。二、税栋杰、黄顺琴于本判决生效后十日内协助泸州正力房地产开发有限公司办理前述《商品房买卖合同》的签约备案登记解除事宜。一审案件受理费100元，由泸州正力房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，双方均未向本院提供新证据，本院二审查明的案件事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，一审法院受理正力公司破产重整案件后，在破产案件未审结前，正力公司工商登记尚未注销，其法人主体资格仍然存在，正力公司作为本案诉讼主体，管理人代表正力公司参加诉讼，并无不当。另外，在上诉人与被上诉人签订的《借款合同及担保合同》中约定，上诉人向被上诉人出借350000元，被上诉人每月支付上诉人利息7000元，被上诉人正力公司用合江正力太平洋购物广场1-4-81房屋作为还本付息的抵押财产，同时约定，如正力公司按期偿还本息则《商品房买卖合同》解除，如不能按期偿还本息，则抵押财产归上诉人所有。从合同内容来看，双方在签订《商品房买卖合同》时的合同目的是为了保证《借款合同及担保合同》的履行，而非购买商品房的意思表示，并且，双方也实际履行了《借款合同及担保合同》，被上诉人正力公司按合同约定向上诉人支付了利息，后因公司经营不善，被上诉人正力公司才未再还本付息。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条:“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示不真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”的规定，因双方当事人签订《商品房买卖合同》的行为意思表示不真实，系效力存在欠缺的民事行为。且根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”之规定，虽然上诉人与被上诉人就案涉商品房办理了《商品房买卖合同》的网签备案手续，但该行为系非典型的担保关系，应当受物权法关于禁止流质原则的约束。故上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》因违反法律规定而无效。另外，双方签订《商品房买卖合同》的行为发生在《中华人民共和国民法总则》实施以前，一审法院适用《中华人民共和国民法总则》不当，本院予以纠正，但不影响本案的判决结果。上诉人税栋杰、黄顺琴的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人税栋杰、黄顺琴的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人税栋杰、黄顺琴负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 剑 审判员 钟 洁 审判员 曹天全 二〇二〇年三月十日 书记员 银 宇