云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云06民终2419号上诉人（原审原告）昭通云岺房地产经纪有限公司。住所地：云南省昭通市昭阳区团结路教师小区44号门面。统一社会信用代码：91530602316240027J。法定代表人马殿恩，公司经理。被上诉人（原审被告）吴俊琦，女，汉族，1970年2月3日生，云南省昭通市昭阳区人，大学文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。原审被告彭毅，男，汉族，1972年7月18日生，云南省昭通市昭阳区人，大专文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。上诉人昭通云岺房地产经纪有限公司（以下简称云岺房地产公司）因与被上诉人吴俊琦及原审被告彭毅居间合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2019）云0602民初4749号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审人民法院经审理确认的本案法律事实是：2019年5月1日，经原告云岺房地产公司居间介绍，被告吴俊琦与被告彭毅签订《房屋买卖合同》，约定：“房屋情况：甲方（被告吴俊琦）自愿将座落于房屋出售给乙方（被告彭毅），该房屋产权面积为127.53㎡。成交价格：甲乙双方约定上述房屋成交总价为人民币（大写:柒拾柒万叁仟捌佰元整。小写773800.00元，该转让价款不含税费。产权过户：甲乙双方约定在2019年5月30日前办理《房屋所有权证》手续，并委托云岺房地产经纪有限公司协助办理。居间服务：居间方提供如下服务：1.接受买方购房委托并为买方提供房地产信息，陪同买方看房；2.向买方如实传达或报告卖方的真实意图（包括但不限于房地产权属、现状、房价、付款方式、违约责任等事项）；3.接受卖方售房意向并为卖方联系合适的买方；4.协助办理房地产交接事宜等）”。同时三方在合同中对税费承担、付款方式、佣金收取、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，合同当事人未能在合同约定的期限内办理产权过户手续，合同未能履行，二被告未向原告缴纳居间服务费。本案在审理过程中，原告云岺房地产公司明确表示放弃对被告彭毅的诉讼主张。现原告起诉来院，一、请求人民法院依法判决被告立即向原告支付居间服务费11000元。二、本案案件受理费用由被告承担。原审人民法院经审理认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。居间人云岺房地产公司虽促成合同成立，但合同当事人未按照合同约定的期限办理《房屋所有权证》过户手续，原告云岺房地产经纪有限公司未履行协助办理的合同义务，导致合同未能实际履行。原告云岺房地产经纪有限公司未能提交充分有效的证据证明合同未能实际履行系被告吴俊琦存在违约行为所致，需向原告支付居间服务费的事实，原告需承担举证不能的法律后果，对原告要求被告支付居间服务费的诉讼主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”、《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第四百二十四条：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”、参照国务院《诉讼费交纳办法》第二十九条第（一）款“诉讼费由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”之规定，判决如下：驳回原告昭通云岺房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费75.00元，减半收取37.50元，由原告昭通云岺房地产经纪有限公司负担。一审判决书送达后，原告昭通云岺房地产经纪有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销云南省昭通市昭阳区人民法院（2019）云0602民初4749号民事判决，并改判由被上诉人向上诉人给付居间服务费11000元；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。上诉的主要理由是：一、一审判决认定上诉人未履行协助办理《房屋所有权证》过户手续的合同义务，导致合同未能实际履行是错误的，与事实不符。本案房屋没有在合同约定的期限内办理过户手续是因为该房屋的建房用地性质为划拨，需先缴纳土地出让金再办理过户，便由于政策性原因相关部门不能及时收取土地出让金，导致不能在合同约定的期限内办理房屋过户手续，这个原因不能归咎于上诉人。二、根据《合同法》第424条及426条规定，居间人取得报酬只需具备两个条件：一是所介绍签订的合同成立，二是合同的成立与居间人的介绍有因果关系，只要两个条件同时具备，委托人就应当支付报酬，不以标的物的实际交付为要件，本案《房屋买卖合同》第九条明确约定合同签订完成就应当支付中介服务费，而不是办理房屋过户后再支付。三、被上诉人一审出示的《微信聊天记录》能证明上诉人是在不能办理房屋过户手续的客观原因消除后的第一时间就及时通知了被上诉人办理过户手续，此时才仅仅超过合同约定的期限10日，而且买方彭毅当时仍然还是要购买此房，合同目的是能实现的，被上诉人单方解除合同，拒绝配合办理过户，已违约，应当支付中介服务费。被上诉人吴俊琦及原审被告彭毅二审未作答辩。在二审诉讼中，除上诉人昭通云岺房地产经纪有限公司提出本案房屋没有在合同约定的期限内办理过户手续是因为该房屋的建房用地性质为划拨，需先缴纳土地出让金再办理过户，但由于政策性原因相关部门不能及时收取土地出让金，导致不能在合同约定的期限内办理房屋过户手续及不能办理过户手续的客观原因消除后，被上诉人拒绝配合办理过户，已违约，被上诉人应支付中介服务费外，对原审法院认定的其余事实，双方当事人未提出异议，对无异议的部分，本院予以确认。在二审诉讼中，经昭通云岺房地产经纪有限公司申请，本院向昭阳区自然资源局不动产登记中心和昭阳区住建局房屋交易评估管理所调查取证，昭阳区房产交易评估管理所和昭阳区自然资源局不动产登记中心分别向本院出具了回复函。经质证，昭通云岺房地产经纪有限公司以两份回复函均无意见，吴俊琦对两份回复函没有意见，但认为其与上诉人签订的合同约定办理房屋过户手续的时间是2019年5月30日，到时间后上诉人没有办，也没有提出是因为政策原因请求续签合同，拖了十二天才叫其去不动产中心交土地出让金，其就跟上诉人说已超时间，其不卖了，后上诉人还恐吓其。彭毅经本院传票传唤未到庭发表质证意见，也未提交书面质证意见，视为放弃质证权利。本院认为，对昭阳区房产交易评估管理所和昭阳区自然资源局不动产登记中心出具的回复函，昭通云岺房地产经纪有限公司和吴俊琦均没有意见，且系国家职能机关出具，本院予以采信。归纳上诉人的上诉主张，本案争议的焦点是：被上诉人吴俊琦是否应支付上诉人昭通云岺房地产经纪有限公司中介服务费。针对本案争议焦点，本院评判如下:《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中，昭通云岺房地产经纪有限公司作为吴俊琦与彭毅之间房屋买卖合同的中介，为吴俊琦与彭毅提供了订立合同的机会，促成了吴俊琦与彭毅签订了房屋买卖合同，为吴俊琦与彭毅提供了中介服务，根据上述法条的规定，昭通云岺房地产经纪有限公司按约应获得报酬。虽然三方签订的《房屋买卖合同》第九条约定，合同签订完成，昭通云岺房地产经纪有限公司向彭毅收取佣金11000元，但该房屋买卖合同第十条还约定，除不可抗力因素外，彭毅与吴俊琦不可悔约，若任何一方违约，应承担违约金和支付昭通云岺房地产经纪有限公司的中介服务费；如彭毅与吴俊琦协商解除合同，由彭毅与吴俊琦双方自行承担带来的后果。本案根据吴俊琦提供的《微信聊天记录》载明的内容、时间及吴俊琦在一审庭审的陈述看，昭通云岺房地产经纪有限公司未能按合同约定时间协助办理完房屋过户手续的事实存在，但吴俊琦提供的证据也不能充分证明昭通云岺房地产经纪有限公司不能在5月30日前协助办理房屋过户手续的原因应归咎于昭通云岺房地产经纪有限公司，结合在庭审中吴俊琦与彭毅均明确表示不愿意履行合同的情况可见，应视为吴俊琦与彭毅也达成解除合同的合意，因此，根据上述三方签订的《房屋买卖合同》第十条第三项的约定，吴俊琦与彭毅应共同承担中介服务费。即各承担一半。由于昭通云岺房地产经纪有限公司在一审中明确表示放弃对彭毅的诉讼，系其自行处分自己的民事权利，本院予以准许。但原审未判决吴俊琦承担其应承担的中介费不当，本院予以改判。上诉人昭通岑房地产经纪有限公司的上诉理由部份成立，本院予以支持。综上所述，原判认定事实清楚，但适用法律不当。本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四百二十四条、第四百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省昭通市昭阳区人民法院（2019）云0602民初4749号民事判决；二、由被上诉人吴俊琦自本判决书送达之日起十五日内一次性支付上诉人昭通云岺房地产经纪有限公司中介服务费5500元。三、驳回昭通云岺房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。一审诉讼费按一审判决执行；二审诉讼费75元由被上诉人吴俊琦承担。本判决为终审判决。本判决自送达之日起生效。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。本案当事人申请强制执行的期限为二年。审判长  王正云审判员  肖荣蓉审判员  杨稳香二〇二〇年三月二十日书记员  文 栋