四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20459号 上诉人（原审被告）：张小娟，女，1988年9月10日出生，汉族，住四川省简阳市。 上诉人（原审被告）：杨红平，男，1980年2月6日出生，汉族，住四川省双流县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：汪旭，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李建萍，女，1970年4月27日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：植艳君，四川永靖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙宗林，四川永靖律师事务所律师。 上诉人张小娟、杨红平与被上诉人李建萍房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2019）川0180民初2640号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张小娟、杨红平共同上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李建萍的全部诉讼请求。 事实和理由：1.张小娟、杨红平有权行使可撤销合同的抗辩权。案涉交易存在李建萍串通中介方欺诈张小娟、杨红平的情形，张小娟、杨红平的真实目的是委托中介将房屋出售给第三方，而非出售给中介方。李建萍事实上是中介方的一员，虽然案涉合同系以李建萍的个人名义签订，但实质的买方是中介方，因此该交易违反了张小娟、杨红平的真实意愿，其作为卖方有权撤销本次交易。此外，中介方既收取了居间费，又作为买方支付购房款，如果交易成功，则等同于房屋售价42万元又减少了4200元，明显不符常理。更有甚者，李建萍还与中介方恶意串通，冒用张小娟、杨红平的名义再次将房屋出售案外人，该串通炒房行为违反中央禁令，应属无效。2.张小娟、杨红平不存在违约行为，不应承担违约金。在张小娟、杨红平作为原告提起的确认合同无效纠纷一案作出生效判决之时，案涉房屋上尚有按揭贷款未还清，因此不具备履行产权过户的客观条件。而张小娟、杨红平作为出卖人，仅负有办证协助义务，但直至本案一审开庭审理之日，张小娟、杨红平从未接到任何关于办理协助过户义务的通知。可见，张小娟、杨红平并无拒绝过户的行为。3.李建萍仅支付了16万元，尚欠26万元未付，根据合同法第一百六十七条关于分期付款买卖合同中未付金额达到总价五分之一时对方可以选择解除合同或支付全款的规定，张小娟、杨红平据此享有解除合同的抗辩权。 李建萍辩称，1.案涉房屋买卖合同合法有效，张小娟、杨红平关于李建萍串通中介方欺诈的主张，并无任何证据佐证，事实上是张小娟、杨红平见房价上涨而不愿继续履约。2.张小娟、杨红平不配合办理产权过户以及另案提起确认合同无效之诉等种种行为，已表明其不愿继续履行合同，李建萍有权要求其承担违约责任，即合同约定的双倍返还定金责任。3.本案中不存在张小娟、杨红平有权行使约定或法定解除权的情形，李建萍按约履行作为买受人的义务，而张小娟、杨红平未履行出卖人义务，作为违约方，张小娟、杨红平无权行使合同解除权。请求驳回上诉，维持原判。 李建萍向一审法院起诉请求：1.判令张小娟、杨红平继续履行合同，协助李建萍办理房屋（合同备案号：××号）房产的过户登记手续；2.判令张小娟、杨红平支付李建萍违约金60000元。 一审法院认定事实：李建萍（乙方）与张小娟、杨红平（甲方）于2017年5月3日在简阳市房好家房地产中介服务有限公司服务部处签订房屋买卖合同，张小娟、杨红平将其所购买的位于简阳市商品房（合同备案号2××1）出售给李建萍，约定房屋总价款420000元。合同第一条付款方式约定“乙方第一次支付部分购房定金及（大写）叁万元（￥30000元），第二次在产权监理所将此产权证交产权监理处受理同时（或者办理产权公证时）乙方再付给甲方叁拾叁（万）元，第三次余款待办完过户手续后乙方拿到新产权证及钥匙的同时付清。……”在备注部分双方明确尾款为60000元；第五条约定违约责任“1.甲方收到定金后，不得反悔，不得以任何理由提高房价和无故不卖，否则，甲方按定金双倍赔偿乙方……”，当日张小娟、杨红平按照合同第一条约定支付了30000元定金，并于2017年7月3日又支付李建萍房款130000元。 2018年4月27日，双方因案涉房屋的余款的支付方式发生分歧，进而发生纠纷。张小娟、杨红平以李建萍虚假意思表示和投机炒房行为不符合合同缔结的真实意思和目的，利用对房屋了解的优势，以盈利为目的，哄抬房价、赚取差价，严重干扰房屋交易市场的行为是违背法律、行政法规定等为由，要求确认案涉合同无效，予以解除。一审法院于2018年7月23日作出判决，确认案涉合同合法有效不存在法定解除合同的情形，且案涉合同未约定解除权，故而驳回了张小娟、杨红平的诉讼请求。张小娟、杨红平不服该判决结果向本院提起上诉，要求撤销一审判决，确认合同无效。本院于2018年11月7日作出判决驳回上诉，维持原判。且该判决确认案涉合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的无效情形，张小娟、杨红平关于李建萍购房具有非法目的、损害社会公共利益、违反国务院关于住房调控政策对炒房禁止性规定的理由不能成立。同时，该判决确认案涉合同不适用约定解除，且在张小娟、杨红平明确不愿意履行合同的情况下，只有作为相对人的李建萍享有解除权。 一审法院另查明，关于中国建设银行股份有限公司简阳支行与张小娟借款合同纠纷一案，一审法院于2019年3月5日向李建萍作出（2019）川0180执280号之一协助执行通知书，于同年4月23日依法提取了被执行人张小娟在李建萍处的应收款260000元，汇入一审法院案款账户，用于偿还张小娟在该行的案涉房屋按揭贷款。同年6月18日一审法院向简阳市不动产登记中心作出（2019）川0180执280号之二协助执行通知书，协助事项一为解除了一审法院对案涉房屋的查封，二为：“现因张小娟在中国建设银行股份有限公司简阳支行的贷款合同已履行完毕，现注销张小娟的抵押登记”。 同时，根据房屋信息查询记录显示，张小娟已于2019年4月25日取得案涉房屋的单独所有权，案涉房屋的权属证号为川（2019）简阳不动产权第0021984号，且无抵押信息、无限制登记信息。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《房屋买卖合同》、收条、（2018）川0180民初1922号民事判决书、（2018）川01民终14118号民事判决书、中国建设银行还款明细、中国农业银行银行卡交易明细清单、（2019）川0180执280号之一协助执行通知书、（2019）川0180执280号之二协助执行通知书、房屋信息查询记录、庭审笔录以及各方当事人的陈述。 一审法院认为，案涉合同经两级法院确认合法有效，合同双方均应按照合同履行义务。张小娟、杨红平所提案涉合同存在欺诈情形，属可撤销合同的抗辩意见，与其前次诉讼请求解除合同的理由基本一致，且在本次诉讼仅有口头陈述，未提交证据予以证明,对该抗辩意见一审法院不予采纳。关于张小娟、杨红平所提案涉合同付款方式为分期付款，李建萍在支付16万元房款后未再支付剩余20余万房款，属违约，张小娟、杨红平有权选择解除合同的抗辩意见。就双方所签合同来看，张小娟、杨红平抗辩中所述的余款20余万元的付款条件为“第二次在产权监理所将此产权证交产权监理处受理同时（或者办理产权公证时）”，案件审理过程中张小娟、杨红平并未就付款条件已成就进行举证证明，不能得出李建萍为案涉合同的违约方，张小娟、杨红平有权解除合同的结论，对张小娟、杨红平的该项抗辩一审法院不予支持。同时，在案涉合同履行过程中双方已就付款方式发生了纠纷，进而本案张小娟、杨红平诉至法院要求解除合同。另，通过张小娟与中国建设银行股份有限公司简阳支行借款纠纷一案，李建萍已实际履行了支付房款260000元的义务。现李建萍已履行了付款义务，案涉房屋亦不存在权属争议及不能办理过户登记的情形，李建萍有权要求案涉合同的相对方协助办理案涉房屋的过户登记手续，故对李建萍的该项诉讼请求，一审法院予以支持。 关于违约责任承担问题。在案涉合同所涉的两次诉讼过程中，张小娟、杨红平均以明示方式表明其不愿意继续履行合同。在一审法院给予双方的和解时间内，张小娟、杨红平亦不愿履行协助办理案涉房屋过户登记义务，系案涉合同的违约方，按照双方合同约定应承担违约责任，即“按定金双倍赔偿乙方”，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定。故李建萍的该项诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。 综上所述，对李建萍的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百四十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、张小娟、杨红平于判决生效之日起二十日内协助李建萍将位于简阳市（不动产权证号：川（2019）简阳市不动产权第××号）的房屋过户至李建萍名下；二、张小娟、杨红平于判决生效之日起十日内向李建萍支付违约金60000元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取650元，案件申请费4020元，共计4670元,由张小娟、杨红平负担。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、案涉《房屋买卖合同》效力的认定，以及李建萍要求张小娟、杨红平协助将房屋产权过户至李建萍名下的主张能否成立。 庭审已查明，张小娟、杨红平于2018年4月27日向一审法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，请求确认案涉《房屋买卖合同》无效，同时主张解除该合同。一审法院于2018年7月23日作出（2018）川0180民初1922号民事判决，判决驳回张小娟、杨红平的诉讼请求。针对张小娟、杨红平提起的上诉，本院于2018年11月7日作出（2018）川01民终14118号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书已发生法律效力。本院认为，案涉《房屋买卖合同》已经生效判决认定合法有效；本案中，张小娟、杨红平亦未针对前述生效判决中其已主张的合同无效事由提出新的事实或法律依据。基于此，本院对张小娟、杨红平关于合同无效的意见，不予支持。至于张小娟、杨红平抗辩认为案涉《房屋买卖合同》属于可撤销合同以及其有权主张合同解除的意见，因张小娟、杨红平在本案中并未主张撤销合同或解除合同，故，合同是否应撤销或应解除的问题，不属于本案二审审理范围，张小娟、杨红平可另行主张权利。 根据一审已查明事实，李建萍在合同签订当日支付30000元，于2017年7月3日支付130000元，另于2019年4月23日基于一审法院的（2019）川0180执280号之一协助执行通知书，将被执行人张小娟在李建萍处的案涉应收购房款260000元汇入一审法院案款账户。上述事实，能够证明李建萍已付清420000元购房款的事实。同时，基于280号案件的执行情况，一审法院依法解除了对案涉房屋的查封措施，抵押权人中国建设银行股份有限公司简阳支行亦注销了抵押登记。在此情况下，李建萍请求办理案涉房屋产权过户登记的主张，不存在事实上或法律上的障碍，一审法院对此予以支持，正确，本院予以维持。 二、李建萍要求张小娟、杨红平支付违约金60000元的主张能否成立。 二审中，李建萍明确其关于违约金主张的合同依据，是《房屋买卖合同》第五条，即：“违约责任：1.甲方（张小娟、杨红平）收到定金后，不得后悔，不得以任何理由提高房价和无故不卖，否则，甲方按定金双倍赔偿乙方（李建萍）。并足额扣除中介方本次交易中介费后归乙方。……”同时明确，其认为张小娟、杨红平的具体违约行为，主要在三个方面：一是另案提起确认合同无效之诉，明显是不愿继续履行合同；二是不配合李建萍办理更名手续；三是因张小娟与他人之间的借款合同纠纷导致房屋被查封，影响合同继续履行。 关于张小娟、杨红平在合同履行过程中是否存在违约行为的问题。本院认为，当事人有权提起诉讼依法主张权利，张小娟、杨红平另案请求确认合同无效的诉讼行为，不能当然认定为其拒绝履行主要债务；而李建萍关于张小娟、杨红平不配合办理更名手续即构成违约的主张，并无对应合同依据。故，本院对李建萍主张的该两项事由不予采信。但，《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”庭审已查明，因张小娟与案外人之间的借款合同纠纷，致使案涉房屋被人民法院采取查封措施，影响本案中李建萍作为买受人的产权过户请求权实现，基于此，能够认定张小娟、杨红平在案涉合同履行过程中存在违约行为的事实。 案涉《房屋买卖合同》第五条的内容，实质上是定金罚则，而非双方之间约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，或约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，故，该条款并非是案涉双方关于违约金的约定。而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“当事人可以依照〈中华人民共和国担保法〉约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，案涉《房屋买卖合同》第五条的约定，应系同时担保张小娟、杨红平履行作为出卖人义务及李建萍作为买受人义务的履约保证金。由于本案对李建萍基于合同继续履行主张的产权过户请求予以支持，因此，不存在合同无法履行情况下适用定金罚则的情况。故，李建萍依据该条约定主张违约金60000元，缺乏事实依据，亦与法律规定不符，本院不予支持。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。 综上，张小娟、杨红平的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。李建萍关于违约金的主张虽无合同依据，未得到支持，但张小娟、杨红平在案涉合同履行过程中的违约行为客观存在，本院综合案件情况及当事人的过错程度，酌情确定本案一、二审诉讼费均由张小娟、杨红平承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十五条、第一百五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持四川省简阳市人民法院（2019）川0180民初2640号民事判决第一项； 二、撤销四川省简阳市人民法院（2019）川0180民初2640号民事判决第二项； 三、驳回李建萍的其他诉讼请求。 一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费1300元，由上诉人张小娟、杨红平负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年三月十六日 书记员 王朝阳