甘肃省高级人民法院民事判决书（2020）甘民终13号上诉人（原审被告、申请执行人）：兰州市七里河区富力小额贷款股份有限公司。住所地甘肃省兰州市七里河区瓜州路1号。法定代表人：朱彩云，该公司总经理。委托诉讼代理人：白树军，甘肃昶泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：赵苍禄。委托诉讼代理人：李俊明，甘肃正锦信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张英彬，甘肃正锦信律师事务所律师。原审被告（被执行人）：甘肃长业房地产开发集团有限公司。住所地甘肃省兰州市城关区闵家桥230-236号。法定代表人：李汉忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘琼。原审第三人：兰州强华农生物科技有限公司。住所地甘肃省兰州市红古区花庄镇河咀村。法定代表人：代积全，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘琼。原审第三人：代积文。委托诉讼代理人：刘琼。原审第三人：甘肃明德伟业生物科技有限公司。住所地甘肃省兰州市城关区雁滩南面滩268号。法定代表人：张恩辰，该公司总经理。委托诉讼代理人：金军淇，甘肃融通律师事务所律师。原审第三人：张恩辰。委托诉讼代理人：金军淇，甘肃融通律师事务所律师。上诉人兰州市七里河区富力小额贷款股份有限公司（以下简称富力小贷公司）因与被上诉人赵苍禄，原审被告甘肃长业房地产开发集团有限公司（以下简称长业公司），原审第三人兰州强华农生物科技有限公司（以下简称强华农公司）、甘肃明德伟业生物科技有限公司（以下简称明德伟业公司）、代积文、张恩辰案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省兰州市中级人民法院(2019)甘01民初459号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人富力小贷公司委托诉讼代理人白树军，被上诉人赵苍禄委托诉讼代理人李俊明、张英彬，原审被告长业公司、原审第三人强华农公司、代积文委托诉讼代理人刘琼，原审第三人明德伟业公司、张恩辰委托诉讼代理人金军淇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。富力小贷公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回赵苍禄的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由赵苍禄承担。事实和理由:1.一审判决认定事实不清，赵苍禄与长业公司签订的购房合同无效，购房合同至今未进行网签备案，涉案房屋登记在长业公司名下，该交易违背商品房正常交易原则和惯例。赵苍禄的付款收据没有银行流水证明，无法证明赵苍禄实际支付房款，长业公司无证据证明房款进入其公司账户。赵苍禄提供的物业费票据无法证明是涉案房产的物业费，也无法证明涉案房屋为赵苍禄实际占有。赵苍禄凭长业公司出示的收据无法证明其目的，长业公司与赵苍禄有利害关系，长业公司出具的收据不具有证明力。赵苍禄未向长业公司主张过权利，赵苍禄没有提供证据证明案涉房屋未过户的原因不在自己。2.一审判决适用法律错误，长业公司作为房地产开发商，赵苍禄作为购房消费者，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十九条规定，赵苍禄名下还有两套房产，赵苍禄不享有足以排除强制执行的民事权益。3.富力小贷公司提出司法鉴定，一审法院未予理会。赵苍禄辩称，1.赵苍禄与长业公司签订了《商品房买卖合同》，该合同并不存在违反效力性规定的情形，有付款凭证、房屋交接单、入住证明、物业费、电费、水费、采暖费收据等证据，赵苍禄已履行了付款义务，接收了房屋并占有使用至今，赵苍禄签订合同、付款、占有房屋均先于人民法院查封，赵苍禄多次要求长业公司过户，由于长业公司自身原因未能过户。2.依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，赵苍禄的诉讼请求有事实和法律依据，富力小贷公司认为适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条不能成立，第二十八条与第二十九条不是排他适用关系，而是选择适用关系，是一般条款与特殊条款的关系，由购房者选择适用，法律并未规定被执行人是开发商就不能适用第二十八条，第二十八条是对案外人物权期待权的保护，第二十九条既是对案外人物权期待权的保护，也是对消费者倾斜性保护，第二十九条中对案外人的保护强于第二十八条，况且案涉房屋是办公用房，不是居住用房，也不应适用二十九条。3.关于富力小贷公司提出的司法鉴定问题，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条规定，富力小贷公司申请鉴定的时间已超出了法律规定的期限，其申请对合同真实性进行鉴定不具有鉴定的必要性，赵苍禄提交的《商品房买卖合同》、购房款收据，销售不动产统一发票已经能够证明案件事实。长业公司述称，同意赵苍禄的意见。强华农公司、代积文述称，同意赵苍禄的意见。明德伟业公司、张恩辰述称，富力小贷公司并没有针对明德伟业公司、张恩辰提起上诉，故不发表意见。赵苍禄向一审法院起诉请求：1.终止甘肃省兰州市中级人民法院（2018）甘01执626号民事执行裁定书的执行，解除对兰州市西固区福利路街道公园路129号16层06室的查封；2.判令赵苍禄与长业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，长业公司在上述房产解除查封后将该房产过户到赵苍禄名下；3.诉讼费由富力小贷公司和长业公司承担。一审法院查明事实：2006年7月赵苍禄与长业公司签订《商品房买卖合同》，约定赵苍禄购买由长业公司开发的位于兰州市西固区房屋（后由于政府道路规划，该房屋地址现更名为××）建筑面积36.03平方米住房一套。购房单价为2800元／平方米，合同总价100884元。嗣后，赵苍禄分别于2006年8月4日、2008年6月6日、11月25日向长业公司交付款项99736元，长业公司于2012年4月9日向赵苍禄开具《销售不动产统一发票》（票号为00025401）。2006年7月28日，赵苍禄与长业公司办理了入住交接手续，并将上述房屋与崔天奎等其他案外人的房屋一并用以商业出租。在出租期间均由租赁户实际缴纳采暖费、水电费、物业费等费用至诉争时。在此期间因长业公司拖欠相关税费导致房屋产权证办理未果。2017年5月16日，一审法院基于富力小贷公司与明德伟业公司、强华农公司、代积文、张恩辰的民间借款、担保合同纠纷一案做出（2017）甘01民初134号民事裁定，依法查封了涉案房屋。赵苍禄遂提起执行异议之诉。一审法院认为，案件争议焦点为：赵苍禄提出的对案涉不动产排除执行的请求有无事实及法律依据。关于赵苍禄对执行标的是否享有足以排除执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，案涉房屋查封前，赵苍禄与长业公司已签订购房合同，交易各方当事人意思表示真实，且不违反法律规定，应认定为合法有效；其次，赵苍禄收到房屋后按物业公司规定办理入住手续，且将涉案房产出租给案外人并由案外人交纳了房屋水、电、暖等相关费用，充分证实了涉案房产在被法院查封前就已实际由赵苍禄支配使用；再次，赵苍禄所提证据充分证明案涉房款已全额支付；最后，根据预售商品房交易习惯及在案证据，未办理房屋所有权登记亦非赵苍禄的自身原因，其对案涉房屋未办理登记手续并无过错。综上，赵苍禄对诉争房屋享有足以排除人民法院对该标的继续执行的民事权益，其要求对涉案房屋停止执行的诉讼请求符合前述司法解释的规定，故对其的该部分诉讼请求予以支持。富力小贷公司认为案涉房产登记在长业公司名下，房产的权利人亦应是长业公司，且房屋至今未办理产权证，赵苍禄没有采取积极有效的措施存在过错等意见，无事实和法律依据，不能成立，不予采纳。赵苍禄请求确认双方所签《商品房买卖合同》合法有效及判令长业公司为其办理房屋产权过户的问题，因办理房屋产权过户不仅涉及双方在前述合同中的具体约定内容，还应符合国家产权部门的相关要求，显与诉争焦点不是同一法律关系，赵苍禄可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二百四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项及第二款、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：1.不得执行位于西固区××的房屋；2.驳回赵苍禄的其他诉讼请求。案件受理费2293元由富力小贷公司承担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为：赵苍禄对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。关于一审判决认定事实是否清楚的问题。从双方提交的证据来看，案涉房屋查封前，赵苍禄与长业公司已经签订购房合同，该合同系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同，购房合同是否经过网签备案并影响合同的效力。赵苍禄全额支付了房款，不光有收款收据为证，还有长业公司给赵苍禄开具的不动产统一发票，且开具该发票的时间在法院查封房屋之前。赵苍禄付款房款的方式为现金，不可能存在银行流水，富力小贷公司以赵苍禄没有提供银行流水证明赵苍禄未实际支付房款的主张不能成立。赵苍禄接收房屋并按物业公司规定办理入住手续，赵苍禄将案涉房产出租给案外人并由案外人交纳了房屋水、电、暖等费用，均有相关证据，能够证明案涉房屋在法院查封前已由赵苍禄占有使用，富力小贷公司认为赵苍禄与长业公司法定代表人系朋友关系，进而推断长业公司给赵苍禄开具的票据不能成为证据，无法律依据，不能成立。赵苍禄在购买房屋后，多次向长业公司提出办理过户登记，长业公司对此亦予以认可，赵苍禄对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。一审法院根据证据认定事实并无不当，富力小贷公司虽不认可赵苍禄提交的证据，但未能提交足以推翻一审判决的有效证据。关于本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定还是第二十九条的问题。第二十八条和第二十九条是一般条款与特殊条款的关系，在适用情形上存在交叉，可以选择适用，购房人购买开发商名下商品房只要符合其中任何一条规定即可排除申请执行人对不动产的执行。从第二十八条和第二十九条规定保护的侧重点来看，第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，第二十九条主要针对建设工程优先受偿权对房屋消费者物权期待权的保护，本案并不涉及建设工程优先受偿权的问题，一审法院就本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定并无错误，富力小贷公司主张本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条而非第二十八条的上诉理由，本院不予支持。关于司法鉴定的问题。富力小贷公司在一审庭审中对《商品房买卖合同》签字的时间有异议，但并未提交鉴定申请，一审法院未进行鉴定并无不当。综上所述，富力小贷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2293元，由兰州市七里河区富力小额贷款股份有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 康天翔审判员 李 静审判员 李元博 二〇二〇年三月二十五日书记员 王 贵