江西省修水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0424民初395号 原告：杨国元，男，1970年4月24日出生，汉族，住江西省高安市。 委托诉讼代理人：卢大云，江西问章律师事务所律师。 被告：王余乐，男，1990年5月13日出生，汉族，住江西省九江市修水县。 被告：荣雪勤，女，1996年2月25日出生，汉族，住江西省九江市修水县。 二被告共同委托诉讼代理人：余于和，男，1979年11月28日出生，汉族，住江西省九江市修水县，由修水县上奉镇观前村民委员会推荐。 二被告共同委托诉讼代理人：黄治国，男，1958年4月11日出生，汉族，住江西省九江市修水县，由修水县上奉镇观前村民委员会推荐。 第三人：修水县金瑞福置业有限公司，住所修水县义宁镇珠江大酒店附属C栋六楼，统一社会信用代码91360424063455985W。 法定代表人：袁凤廷，男，1978年10月13日出生，汉族，住江西省高安市，系修水县金瑞福置业有限公司执行董事。 原告杨国元与被告王余乐、荣雪勤、第三人修水县金瑞福置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨国元的委托诉讼代理人卢大云、被告王余乐、荣雪勤的委托诉讼代理人黄治国、余于和到庭参加诉讼，第三人修水县金瑞福置业有限公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 杨国元向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行（2019）赣0424执1391号执行裁定书中修水县玉龙国际小区1栋104号商铺[权证号：赣（2018）修水县不动产权第0016114号]的执行标的；2.确认修水县玉龙国际小区1栋104号商铺[权证号：赣（2018）修水县不动产权第0016114号]为原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月13日，原告与第三人签订《定购书》，购买修水县玉龙国际小区1栋104号商铺。原告次日支付了定金460,040元，2015年8月12日付清了剩余购房款460,000元，第三人在原告付清房款后向原告交付了店铺，自2015年8月12日起就由原告占有、出租。因第三人原因，该店铺一直没有办理产权证。法院2020年1月16日作出（2020）赣0424执异4号执行裁定书，驳回原告的执行异议，原告认为该裁定认定事实不清，适用法律错误。 王余乐、荣雪勤共同辩称，虽然原告与第三人之间的商铺买卖合同在被告与第三人的诉讼之前已经订立，原告已支付全部价款，第三人也已在被告与第三人的诉讼之前已完成交付，但在被告等玉龙国际其他业主与第三人长达二年的诉讼过程中，原告和第三人都没有办理过户登记，二者存在恶意串通损害被告权益的嫌疑。原告没有缴纳契税的证据，商铺未办理登记的过错在于原告而不是第三人，本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四项）非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。原告不能以物权法第十五条的规定对抗法院执行本案标的。原告的诉讼请求没有法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。 修水县金瑞福置业有限公司未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2017年7月13日，原告与第三人签订《定购书》，约定原告购买第三人开发建设的修水县东城区工业大道玉龙国际小区1栋104商铺，商铺建筑面积为76.67平方米，单价12,000元/平方米，总价款920,040元。原告分别于当年7月14日、8月12日向第三人交纳了460,040元和460,000元。原告从2016年起委托刘光明、徐传福代为管理，将玉龙国际小区1栋104商铺先后出租给涂海雄、严建冬从事商品零售和餐饮经营。庭审后，经本院调查询问，刘光明到庭承认原告系其妹夫，陈述了杨国元、江文明（另案原告）委托其出租商铺以及每年过年时向二人支付租金的经过，其内容与原告主张的基本一致。 涉案玉龙国际小区1栋在2017年3月20日完成竣工验收签字盖章，2018年8月31日完成备案登记手续。第三人办理不动产登记时，将原告购买的玉龙国际小区1栋104号商铺登记在自己名下，权证号为赣（2018）修水县不动产权第0016114号。 2017年1月10日，被告王余乐、荣雪勤因购买修水县东城区工业大道玉龙国际小区1栋1单元17层1-1701号商品房，与第三人签订了《商品房买卖合同（预售）》。因第三人未按合同约定办理该房屋产权证书，被告王余乐、荣雪勤于2019年4月12日向本院提起诉讼，要求第三人支付逾期办证违约金。本院于当年4月24日作出（2019）赣0424民初1662号民事判决书，判决第三人向二被告支付逾期办证违约金22,420元。2017年至2019年期间，修水县东城区工业大道玉龙国际小区数百位业主因第三人违约，向本院提起二百余起民事诉讼，本院均已判决第三人向业主支付数额不等的违约金。 本院在强制执行第三人向玉龙国际小区业主支付违约金过程中，于2019年9月25日作出（2019）赣0424执1391号执行裁定书，依法查封了第三人名下包含涉案玉龙国际小区1栋104号商铺在内的50套房产。第三人于2019年10月24日提出书面申请，请求用其名下另外18套房产替换包括涉案玉龙国际小区1栋104号商铺在内的7套已查封房产。原告2020年1月3日提出书面执行异议，主张涉案玉龙国际小区1栋104号商铺所有人为原告，请求本院中止对该商铺的执行，并解除查封。本院于2020年1月16日作出（2020）赣0424执异4号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告于法定期限内提起执行异议之诉，提出前述诉讼请求。 本院认为，民事活动应遵循自愿、平等、等价有偿、诚实信用原则。涉案《定购书》系原告与第三人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应认定有效。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，明确交易的主要内容。涉案《定购书》对所出售商品房的坐落、面积、单价、总价款等商品房买卖核心条款作出约定，符合商品房买卖合同的基本特征。本案虽无证据证明原告与第三人签订了商品房买卖合同，但原告已支付全部价款，并从2016年开始委托刘光明对外出租，对商铺进行占有和收益，视为第三人已交付商铺，转移占有，双方均已履行主要合同义务，根据合同法规定，双方关于玉龙国际小区1栋104号商铺的买卖合同成立。为原告办理商铺不动产权登记，属第三人的附随义务，第三人在2017年才完成涉案房屋的竣工验收签字盖章，2018年才完成登记备案，第三人明知涉案房屋已售出交付，而将该房屋登记在自己名下，有违诚实信用原则，涉案房屋未能登记在原告名下，过错不在原告。 不动产权属的登记公示，虽具有权利推定的效力，但并非不动产权属的绝对依据，利害关系人有足够证据证明实际权利人与登记权利人不一致的，可以依据物权法第三十三条请求确认不动产物权的归属和实际权利人。涉案玉龙国际小区1栋104号商铺的权属应根据合同当事人的购买意思表示、房款的支付、房屋的转移占有等事实予以确定。原告支付了涉案商铺的对价，被告向原告交付商铺，转移占有后，原告即取得了该商铺的所有权，系该不动产的真实权利人，原告请求确认玉龙国际小区1栋104号商铺属原告所有，于法有据，本院予以支持。 原告非被告等玉龙国际小区业主与第三人商品房买卖合同纠纷案件的被执行人，其对玉龙国际小区1栋104号商铺所享有的民事权益，足以排除被告等玉龙国际小区业主与第三人商品房买卖合同纠纷强制执行案件中对该商铺的强制执行。原告请求不得执行该商铺，于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款规定，判决如下： 一、确认坐落于修水县东城区商铺［权证号：赣（2018）修水县不动产权第0016114号］属于杨国元所有； 二、不得执行修水县东城区工业大道玉龙国际小区1栋104商铺[权证号：赣（2018）修水县不动产权第0016114号]。 案件受理费13,000元，由杨国元、修水县金瑞福置业有限公司各半负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 本院（2019）赣0424执异4号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  冷跃晖 人民陪审员  朱拥军 人民陪审员  冷彬斌 二〇二〇年三月三十日 法官助理徐敏 书记员张芷若