广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终118号上诉人（原审原告）：梁健彬，男，1982年9月25日出生，汉族，住广东省封开县***************。上诉人（原审原告）：董桂嫦，女，1983年8月24日出生，汉族，住广东省封开县***************。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：董展庆，广东引力律师事务所律师。上诉人（原审被告）：封开县晨辉隆房地产开发有限公司，住所地：广东省封开县********。法定代表人：罗敏峰，该公司经理。委托诉讼代理人：姚文杰，广东金羊律师事务所律师。上诉人梁健彬、董桂嫦因与上诉人封开县晨辉隆房地产开发有限公司（以下简称晨辉隆公司）商品房预售合同纠纷一案，不服封开县人民法院（2019）粤1225民初616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁健彬、董桂嫦的委托诉讼代理人董展庆、上诉人晨辉隆公司的委托诉讼代理人姚文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁健彬、董桂嫦上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为晨辉隆公司向梁健彬、董桂嫦支付逾期交房违约金35869元（以梁健彬、董桂嫦已交付全部房价款按日万分之三从2018年7月1日起暂计算至2019年3月14日，共254天，应计至实际交房之日止）；2.本案一、二审诉讼费用由晨辉隆公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，判决不当，应予改判，具体理由如下：一、一审判决认定晨辉隆公司支付逾期交房违约金的起始时间为银行放贷时间不当，应予纠正。1.双方签订的案涉商品房买卖合同第十二条对出卖人逾期交房支付违约金的计算方式进行了明确约定，起始时间为案涉商品房买卖合同第八条规定的最后交付期限的第二天，即2018年7月1日。2.一审判决以银行放贷的时间即2018年8月2日起算晨辉隆公司应支付逾期交房违约金明显与上述合同约定不符。二、一审判决认定梁健彬、董桂嫦拒绝收楼的理由不当错误，应予纠正。1.按照双方签订的案涉商品房买卖合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。2.合同第十一条约定：交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的延期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。本案中晨辉隆公司在2019年6月22日梁健彬、董桂嫦前去收楼时，并未能出示上述全部证明文件，特别是未能出示案涉商品房的房屋测绘报告及符合要求的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。因此，梁健彬、董桂嫦拒绝收楼理由充分，由此产生的延期交房责任应由晨辉隆公司承担，晨辉隆公司支付逾期交房违约金的计算截止日期按照案涉商品房买卖合同第十二条约定应为晨辉隆公司实际交房之日。3.一审法院认定《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是收楼的附属文件，没有盖章只是手续未完善，显然与案涉商品房买卖合同第九条、第十一条约定不符，属认定事实错误，应予纠正。综上所述，一审判决认定事实不清，导致判决在计算晨辉隆公司应支付的逾期交房违约金数额不准，请二审法院依法改判。晨辉隆公司答辩称，案涉房屋的交付因政府及相关部门基础设施、公共配套设施延误，以及用地调整方案的变化导致延期交付房屋，因此案涉楼盘交付日期应延迟至2019年4月12日。梁健斌、董桂嫦已经于2019年3月14日提前收楼，故晨辉隆公司无需支付任何违约金。晨辉隆公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一审、二审诉讼费用均由梁健彬、董桂嫦承担。事实与理由：一、一审法院无视案涉商品房买卖合同关于交付日期顺延的约定，认定晨辉隆公司逾期交付房屋而存在违约行为的事实错误。案涉商品房买卖合同条款虽约定了房屋具体交付日期，但案涉商品房买卖合同补充协议第十一条第二款明确约定：“如因政府及相关部门基础设施、公共配套设施延误，楼宇基本设施、公共配套的约定交付日期应顺延”。一审判决认定根据该约定，就算供水、供气的基础设施延误，也只能是楼宇的基础设施、公共配套相应顺延交付。一审判决认定属于断章取义。因为晨辉隆公司必须在楼盘综合验收合格及获得封开县住房和城乡建设局同意后才能交付房屋，楼盘综合验收合格的前提必须水、电、气等楼宇的基础设施、公共配套都验收合格。晨辉隆公司不可能因基础设施、公共配套相应顺延而交付未通水、电、气的房屋。可见，案涉商品房买卖合同约定的具体交付日期是申请预售许可的预定交付日期，而不是实际应交付日期。案涉楼盘因发生案涉商品房买卖合同约定的基础设施、公共配套延误造成交付延期，属于合同约定的延期交付情形。根据晨辉隆公司与封开县自然资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定，案涉楼盘土地出让之时，土地现状需宗地外五通（供水、排水、通路、通电、通讯），但实际上晨辉隆公司一直在用临时水、电，而市政道路封开县****（江口镇中学—贺江二桥段）市政工程是在2017年6月23日开工，2019年1月5日才竣工。［注：江口镇中学便是案涉楼盘所在地］“佰隆山河”小区一期至河南水厂路段DN300(DN600)球墨管项目，是从封开县*********路封开县****、需开挖桥底涵洞、存在一定难度的地下敷设管线基础工程，是需要与市政道路****工程统一设计、统一规划、统一报建的。晨辉隆公司与肇庆市肇水水务发展有限公司封开供水分公司签订了《给水管网工程施工承包合同》《供水管道工程施工合同》，该两合同约定的供水工程竣工日期均先于案涉商品房买卖合同约定交付日期；晨辉隆公司亦在签订合同后五天内支付了80%工程款，完全履行了供水工程合同的义务。晨辉隆公司是无法掌控市政工程竣工时间的，对供水基础工程的延期竣工没有任何过错。同理，供电工程、天然气管道等配套工程也是同样原因而延期交付使用。二、政府用地调整方案的变化属于法律上的“不可抗力”或“情势变更”，政府用地调整方案的变化导致晨辉隆公司延期交付房屋，不应归责于晨辉隆公司违约。2012年，封开县政府为完善县*****工程建设，调整了江滨堤路规划设计，致使江滨堤路工程丰沙段（备注：即****路段）占用了晨辉隆公司案涉楼盘的部分土地，面积共5713.59平方米，同时又因晨辉隆公司有部分土地太近居民点，动工时居民有意见，根据县城乡建设测绘设计中心提出的相邻居民区不小于3米规划设计的要求，又致晨辉隆公司按要求退线而减少可实际使用的土地面积837.45平方米。以上二项因政府原因造成晨辉隆公司案涉楼盘的土地实际可使用土地面积共减少6551.04平方米。另由于晨辉隆公司2013年在向县住建局申请报建时，将因江滨堤路设计变更而未使用的部分政府储备用地纳入了报建范围（已经县住建局《建设工程规划许可证》（封城规建字第〔2013〕030号）批准同意），且实际已投入建设使用，该部分涉及占用政府储备土地面积为3648.28平方米，晨辉隆公司因政府原因导致减少的土地面积与其占用政府储备土地的面积差额为2902.76平方米。故此，于2017年8月25日，封开县******与晨辉隆公司签订了一份《国有建设用地使用权有偿收回、调整协议》，因案涉用地使用权有偿收回、调整，令案涉建设用地红线变动，导致市政工程、整个楼盘规划设计、地下管网都有变动，进而导致了供水、供电、天然气管道等配套工程无法如期竣工，最终导致晨辉隆公司延期交付房屋，政府行为造成的结果不应归责于晨辉隆公司违约。基于上述可预见情况，早在案涉商品房买卖合同，双方才会约定因政府及相关部门基础设施、公共配套设施延误，属于合同约定的延期交付情形，不属于晨辉隆公司违约。三、案涉楼盘交付日期应为2019年4月12日，梁健彬、董桂嫦已经于2019年3月14日提前收楼，故晨辉隆公司无需支付任何违约金。肇庆市肇水水务发展有限公司封开供水分公司就案涉楼盘公共供水设施与2019年3月8日才通过验收交付晨辉隆公司使用；封开新奥燃气有限公司就案涉楼盘的天然气管道工程，在2019年3月20日才通过竣工正式通气验收交付晨辉隆公司使用。案涉楼盘公共配套设施竣工验收后，晨辉隆公司迅速向封开县住房和城乡建设局等主管部门申请办理综合验收备案手续，主管部门于2019年4月11日书面函告晨辉隆公司同意案涉楼盘交付使用。因此根据案涉商品房买卖合同补充协议第十一条第二款约定，案涉楼盘交付日期应认定为2019年4月12日。由于梁健彬、董桂嫦已经于2019年3月14日提前收楼，故晨辉隆公司无需支付任何违约金。综上所述，一审判决认定事实不清，应予撤销并改判。梁健彬、董桂嫦答辩称，一审判决对于本案违约金的起止时间认定错误，但对本案其他事实及处理正确，晨辉隆公司的上诉没有理据，应予以驳回。梁健彬、董桂嫦向一审法院提出诉讼请求：1.判令晨辉隆公司立即向梁健彬、董桂嫦支付逾期交房违约金35869元（以梁健彬、董桂嫦已交付全部房价款按日万分之三从2018年7月1日起计算至2019年3月14日止，共254天）。2.本案诉讼费由晨辉隆公司承担。一审法院认定事实：2018年1月26日，梁健彬、董桂嫦（买受人）与晨辉隆公司（出卖人）签订了案涉商品房买卖合同，合同约定：“梁健彬、董桂嫦向晨辉隆公司购买位于封开县********************屋;预测建筑面积共122.85平方米，其中套内面积106.10平方米，分摊共有建筑面积16.75平方米;按建筑面积计算该商品房单价为每平方米3831.75元，总价470731元;原告应于2018年1月19日前支付首付款141731元，余款329000元向中国农业银行股份有限公司封开县支行申请贷款支付”。合同第九条约定商品房交付条件：“商品房交付时应当符合下列第1、2项所列的条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”。第十条约定商品房相关设施设备交付条件：“1.交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，供水于商品房交付使用时达到使用条件。2.交付时纳入城市供电网络并正式供电，供电于商品房交付使用时达到使用条件。3.交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。以上基础设施在约定期限内未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任”。第十一条约定交付时间：“出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房”。合同第十二条约定了逾期交付责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理〔（1）和（2）不作累加〕。（1）逾期在90日内〔该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限〕，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金〔该违约金比率应当不低于第八条第1项（1）项中的比率〕。（2）逾期超过90日〔该期限应当与本条第（1）项中的期限相同〕后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.03%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3〔该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率〕的违约金”。补充协议中第六条约定:“买受人必须付清全部房价款与各项应付款及办妥所有手续后，房屋才交付买受人使用，买受人应按交楼通知书确定的交楼时间前来办理收楼手续，收楼时应向出卖人交齐办理房产证所需的资料，缴清房款、违约金（如有）、办理房产证费用、专项维修资金，否则，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼时间和相应顺延办理房地产权证。因买受人原因，包括但不限于未依时付清各项应付款或未及时填写产权登记所需要委托书或其他资料文件，造成商品房不能办理产权登记/逾期办理产权登记的，由买受人承担全部责任，如因房地产登记部门不能及时办理的与出卖人无关”。第十一条第二款约定：“如因政府及相关部门基础设施、公共配套设施延误，楼宇基本设施、公共配套的约定交付日期应顺延”。案涉商品房买卖合同与补充协议中均有梁健彬、董桂嫦签名与晨辉隆公司的盖章。2018年2月6日，梁健彬、董桂嫦向晨辉隆公司支付首期房价款141731.00元，余款329000元则向中国农业银行股份有限公司封开县支行申请贷款且已于2018年8月1日放款。至此，梁健彬、董桂嫦已经履行了支付房价款的义务。另查明，案涉楼盘主体工程于2019年1月8日经五方主体竣工验收合格，案涉楼盘于2019年4月11日经综合验收合格并在行政主管部门备案，梁健彬、董桂嫦于2019年6月22日进行了收楼。在诉讼中，晨辉隆公司向一审法院提交了《肇水发展封开供水分公司给水管道竣工验收鉴定表》《封开县新奥燃气有限公司天然气管道竣工验收表》和封开县住房和城乡建设局于2019年4月11日出具的《关于同意“佰隆山河”商住小区一期A区工程交楼的函》三份证据，拟证明案涉楼盘逾期交楼是因供水、供气基础设施的延误所造成的，主张交楼日期应予延期。经审查以上证据，供水管道竣工验收鉴定表只可以证实“佰隆山河”小区一期至河南水厂路段DN300（DN600）球墨管项目于2015年5月13日开工至2019年1月2日竣工，2019年3月8日验收合格；天然气管道竣工验收表可以证实“佰隆山河”小区一期（240户）天然气管道工程于2018年4月26日开工至2018年10月25日竣工，2019年3月20日验收合格；封开县住房和城乡建设出具的函可以证实“佰隆山河”商住小区一期A区于2019年4月11日经综合验收合格，可以将楼盘交付使用。但以上证据不能证实供水、供气工程合同约定的施工工期和是否存在施工工期延误及延误的原因等事实。一审法院认为，本案争议焦点为：一、晨辉隆公司是否存在逾期交楼的违约行为；二、若逾期交楼该承担多少违约责任。案涉商品房买卖合同及补充协议的效力的问题。梁健彬、董桂嫦与晨辉隆公司双方基于真实的意思表示签订了上述买卖合同与补充协议，不存在合同无效的情形，应属有效合同。晨辉隆公司是否存在违约行为。根据梁健彬、董桂嫦与晨辉隆公司所签订的案涉商品房买卖合同约定交付商品房时间为2018年6月30日前，而梁健彬、董桂嫦于2018年8月1日才向晨辉隆公司付清全部房价款，已超出合同约定的交付商品房时间，按照交易习惯，交付房屋时间理应顺延至梁健彬、董桂嫦付清房价款时间即2018年8月1日。但案涉楼盘于2019年4月11日才通过综合验收备案，梁健彬、董桂嫦在未经验收备案情况下于2019年3月14日提前收楼。晨辉隆公司实际交付商品房的时间已明显超过应交付商品房时间，已经构成违约。至于晨辉隆公司辩称其不存在主观故意的违约行为，延迟交房是因供水、供气设施竣工的延误造成，根据约定应据实延期交楼时间。对此，一审法院认为晨辉隆公司提供的水管道竣工验收鉴定表及天然气管道竣工验收表仅证明了供水、供气设施竣工验收的时间，却未能证明供水、供气设施工程是否延误及工期延误的原因。且案涉楼盘的主体工程于2019年1月8日才竣工验收，已明显超过约定的交付房屋时间，晨辉隆公司亦未能提供证据证明主体工程的延误存在不可抗力的因素。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，晨辉隆公司提供的证据不足以证明其主张的事实，应当承担不利的法律后果，其主张顺延交楼日期的理据不足，一审法院不予采纳。因此，按照合同的约定，晨辉隆公司构成违约依法应当承担违约责任。关于违约责任承担的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，晨辉隆公司逾期交楼构成违约，梁健彬、董桂嫦要求继续履行合同并根据合同约定要求晨辉隆公司支付违约金依法有据，应予支持。案涉商品房买卖合同中约定晨辉隆公司应于2018年6月30日前向梁健彬、董桂嫦交付商品房，但梁健彬、董桂嫦于2018年8月1日才交清房价款，商品房交付时间应顺延至2018年8月1日。根据案涉商品房买卖合同第十二条的约定，逾期交付商品房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金，故晨辉隆公司应当支付从2018年8月2日起每日按照全部房价款即470731元的万分之三计算至梁健彬、董桂嫦收楼之日即2019年3月14日的违约金，即晨辉隆公司应当支付470731元×224天×0.03%=31633.12元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、封开县晨辉隆房地产开发有限公司在该判决生效之日起五日内向梁健彬、董桂嫦支付逾期交房违约金31633.12元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费696.72元减半收取348.36元，由封开县晨辉隆房地产开发有限公司承担。二审中，晨辉隆公司提交了证据1《建设工程竣工验收报告》，证据2《供水管道工程施工合同》，证据3《给水管网工程施工承包合同》，证据4《国有建设用地使用权出让合同》，证据5《封开县人民政府办公室关于县土地储备中心、县晨辉隆房地产开发有限公司位于贺江一路用地调整方案的批复》，证据6《国有建设用地使用权有偿收回、调整协议》，上述证据拟证实封开县贺江一路市政工程是在2017年6月23日才开工，2019年1月5日才竣工验收，且案涉项目土地被依法调整，使得市政工程、整个项目规划设计、地下管网有变动，导致供水、供电、天然气等配套工程无法如期竣工，最终导致延期交楼，该情形由政府行为造成，不应归责于晨辉隆公司。梁健彬、董桂嫦质证认为，因证据1没有原件，对其真实性、合法性、不予认可，且该报告反映的建设单位并非晨辉隆公司，该道路工程与案涉工程亦无直接的关系，故对其关联性亦不予认可；对证据2、3的真实性和合法性予以确认，但该证据并不能证实晨辉隆公司在履行案涉商品房买卖合同中履行了相应的义务，其逾期交楼不存在过错，其可按合同约定另行追究施工方的责任，而不能免除其对业主承担逾期交楼的责任；对证据4的真实性和合法性予以确认，土地出让合同签订长达8年时间，晨辉隆公司如认为因土地出让问题影响开发应向出让方追责，而不能以此作为本案的免责事由；证据5、6的真实性和合法性予以确认，但该证据涉及的土地并非案涉房屋所在土地，而是该项目其他部分土地，与本案并无直接关联性，晨辉隆公司无法证实该用地方案调整对案涉楼盘开发建设及逾期交楼造成影响。对上述证据的认定采信，本院在下述论述中进行处理。本院另查明，晨辉隆公司提供的证据1《建设工程竣工验收报告》载明封开县****市政工程开工日期为2017年6月23日，单位（子单位）工程质量验收证明文件发出日期为2019年1月5日，工程验收时间为2019年5月9日；证据2、3的签订时间分别为2018年2月和2014年12月，总工期分别为100天和六个月；证据4《国有建设用地使用权出让合同》的签订时间为2012年2月6日；证据5《封开县人民政府办公室关于县土地储备中心、县晨辉隆房地产开发有限公司位于贺江一路用地调整方案的批复》落款时间为2017年8月15日；证据6《国有建设用地使用权有偿收回、调整协议》的签订时间为2017年8月25日。而案涉商品房买卖合同及《补充协议》签订的时间为2018年1月26日。一审查明的其他事实基本正确，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同及《补充协议》是双方真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按约履行。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.晨辉隆公司是否需要承担逾期交楼的违约责任；2.本案逾期交楼违约金的起止时间。本案中，双方签订案涉商品房买卖合同时间为2018年1月26日，该合同明确约定交楼时间为2018年6月30日，现晨辉隆公司并未按照合同约定时间交楼。晨辉隆公司上诉认为因政府原因导致案涉楼盘的配套设施未能如期完工，案涉楼盘无法竣工验收，故未能按照约定时间交楼是由政府原因导致，其无需承担相应的逾期交楼的违约责任；即使需要承担违约责任，梁健彬、董桂嫦已于2019年4月2日提前收楼，早于案涉楼盘应交付的日期，即2019年4月12日，故无需支付任何违约金。因晨辉隆公司一、二审提供的证据无法显示政府的相关行为如何影响案涉楼盘的建设及竣工验收，且该政府相关行为为唯一原因影响案涉楼盘建设及竣工验收，反而该相关证据显示晨辉隆公司在签订案涉商品房买卖合同时已知悉相关政府行为，虽然晨辉隆公司在《补充协议》中笼统约定“如因政府及相关部门基础设施、公共配套设施延误，楼宇基本设施、公共配套的约定交付日期应顺延”，但该约定无法认定其已向购房者充分提示已存在的政府原因会导致延期交楼的风险，现晨辉隆公司仍然明确具体的交楼时间，该情形应视为晨辉隆公司对相应商业风险的自行承担。晨辉隆公司该上诉主张理据不足，本院不予采信。而对于梁健彬、董桂嫦上诉认为逾期交楼违约金起止时间认定为银行放贷时间和晨辉隆公司通知收楼届满之日错误的主张。因案涉《补充协议》明确约定付清购房款后才交付房屋，故一审判决确定本案的违约金起算点为梁健彬、董桂嫦付清购房款之日即银行放款之日恰当，本院予以维持；同时，因当地住建部门出具文件确定案涉楼盘已竣工验收备案可交付使用，应认定案涉房屋已符合可交付使用的条件，梁健彬、董桂嫦仅以《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》等相关文件不符合合同约定为由拒收房屋的依据不足，本院不予采信。故一审判决认定的违约金起止时间正确，本院依法予以维持。对于当事人没有提出上诉和请求的问题，本院不作审查和处理。综上所述，封开县晨辉隆房地产开发有限公司和梁健彬、董桂嫦的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费746.72元，由上诉人封开县晨辉隆房地产开发有限公司负担696.72元、由梁健彬、董桂嫦负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  唐 强审 判 员  张秀丽审 判 员  陈卓杰二〇二〇年三月三十日法官助理  黎颖诗书 记 员  陆贤妍