广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初574号原告：王丽，女，1985年11月23日出生，汉族，住广州市南沙区，委托诉讼代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。被告：陈蓝，男，1975年6月23日出生，汉族，住广州市南沙区，被告：黄国秀，女，1986年5月17日出生，汉族，住广州市南沙区，原告王丽诉被告陈蓝、黄国秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日受理后，依法适用简易程序，于2020年2月24日公开开庭进行了审理。原告王丽的诉讼代理人杨金娜，被告陈蓝到庭参加诉讼。被告黄国秀经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告王丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还剩余租赁期的租金41612元（剩余租期自2018年8月14日起至2022年11月30日止，每月租金为808元）；2.判令被告返还押金1824元；3.判令被告赔偿原告违约金120000元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年8月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于广州市南沙区星盛西街X号XX房（以下简称为案涉房屋），租金为808元/月，租期自2016年12月1日起至2022年11月30日止。合同签订当天，原告向被告一次性支付租金58176元及押金1824元，被告于次日出具公证委托书，约定原告有权转租。2018年6月19日，被告告知原告要出售案涉房屋，要求原告搬离。原告只能与次承租人黎某解除租赁合同并于2018年7月实际搬离案涉房屋，但要求被告退还剩余租赁期的租金、押金及赔偿违约金，但被告至今未支付。原告认为，案涉的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，双方均应当履行，被告在租赁期内提前解除合同，已经构成违约，原告同意解除合同，但要求被告赔偿损失和承担违约责任，双方已经对合同解除达成了一致意见，故被告应当退还剩余租赁期的租金、押金及赔偿违约金。被告陈蓝辩称：不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同。具体答辩意见如下：一、关于本案的经过：原、被告于2016年签订《房屋租赁合同》，由中介方收取月租金50%的中介费。2018年6月，被告通知原告要出售案涉房屋，希望原告配合看房。原告表示其也有购买案涉房屋的客源，并称带租约的房屋不好卖，被告表示可以商量。之后至8月13日，原、被告通过微信、电话沟通解约的事情，但没有结果。2018年7月，原告通知被告称有买家要购买案涉房屋，但买家要求是不带租约。在此情况下，原、被告双方达成口头协议：如果交易完成，被告对于剩余租期按照1800元/月的标准补偿给原告；如果交易失败，则双方的租约继续履行。2018年8月13日，原告通知被告与买家见面并签订了《房屋买卖合同》，并由原告直接将案涉房屋交付给买家使用。2019年9月25日，法院判令解除《房屋买卖合同》，原告的丈夫蒋XX将案涉房屋钥匙交付给被告并表示要起诉被告。被告认为，因《房屋买卖合同》已经解除，没有完成交易，故而原、被告之间的《房屋租赁合同》尚未解除，也不存在任何履行障碍，应当继续履行。被告黄国秀未有答辩。本院经审理认定本案事实如下：案涉房屋为陈蓝、黄国秀所有。2016年8月23日，陈蓝、黄国秀（出租人、甲方）与王丽（承租人、乙方）、广州合赢房地产中介有限公司（经纪方，由蒋春义签名）就案涉房屋租赁一事而签订了《房屋租赁合同》。合同约定：月租金为808元，租期自2016年12月1日起至2022年11月30日止，租金六年一次性付清；乙方缴纳1824元作为房屋租金押金。另外，该合同约定：“七、违约责任：1.任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍作出赔偿，赔偿应以实际损失为准。……十四、双方约定的其他事项：……③业主方合同结束前六个月违约，则一次性赔偿给租客方12万元整。”合同签订当日，王丽支付了租金及押金共6万元。对于上述合同，陈蓝表示是广州合赢房地产中介有限公司的行为，只是以王丽的个人名义来签订。同时，陈蓝表示约定的违约金12万元过高且不合理，应当按照剩余租期租金总额的30%计算违约金。王丽确认其为广州合赢房地产中介有限公司的员工，但称上述合同为其个人行为。2018年6月，陈蓝通知王丽其要出售案涉房屋，之后双方通过微信等方式进行协商。陈蓝与王丽的微信聊天记录显示，陈蓝发出：“房子空了开始卖，效果会好，房子交易的时候，首期款就够还你们之前的钱，你看可否？”2018年7月5日，陈蓝问：“王小姐，租客交接完没？”王丽回复：“东西搬完了。”陈蓝答：“安排打扫卫生，放盘没？”2018年8月25日，王丽问：“还有4年2个月的，每个月1800元退回，老板们同意少两个月的，加上之前交给你的压金一共是88200元。”陈蓝答：“哦。”王丽问：“我同他们解释一下吧，下个月底前搞定吧。”陈蓝答：“好的，不是免了2个月的，就收4年整吗？”2018年9月30日，王丽问：“你这边安排的怎么样了，因为我上次跟领导承诺的9月底搞定这个事……”陈蓝答：“节后可以吧。”2018年8月3日，就案涉房屋的出售事宜，陈蓝、黄国秀与案外人舒官岚在广州合赢房地产中介有限公司的居间下，签订《房屋买卖合同》。后舒官岚因与陈蓝就案涉房屋买卖问题产生纠纷并向本院提起诉讼，本院经审理后作出（2019）粤0115民初3968号民事判决，该判决已发生法律效力。在该案庭审中，陈蓝陈述：“在与原告（即舒官岚）签订房屋买卖合同前，已与第三人（即广州合赢房地产中介有限公司）协商解除租赁合同的事宜，当时就解除后的款项以及交易不成则继续履行租赁合同进行了协商，但我方认为现在已与第三人解除了租赁合同。”第三人（广州合赢房地产中介有限公司）陈述：“我方尚未与被告签订解除协议，被告也尚未向我方支付解除款项。因为我方认为租赁合同尚未解除，所以钥匙由我方继续保管，我方在承租时已经一次性向被告支付租金。”本院于2019年9月25日作出（2019）粤0115民初3968号民事判决，该判决在事实查明部分载明：“2018年8月13日……两被告将案涉房屋交付给原告。……2019年5月15日，原告将案涉房屋钥匙交给第三人。第三人电话通知两被告领回案涉房屋钥匙。两被告认为合同仍在履行过程中，故未去领取钥匙。”在庭审中，陈蓝表示广州合赢房地产中介有限公司在上述案件中已经确认双方的租赁合同关系没有解除，且按照双方口头约定，双方的租赁合同关系应当继续履行。同时，陈蓝确认蒋春义于2019年10月份向其交还案涉房屋钥匙，案涉房屋现处于空置状态。在诉讼过程中，王丽表示其承租案涉房屋用于转租，而其与陈蓝协商解除租约的赔偿数额是以转租的租金标准作为依据。王丽为此提供了其与案外人黎某签订的《房地产租赁合同》，该合同的租期为2017年5月30日至2018年5月29日，租金为1800元/月。王丽称上述转租合同到期后，双方虽没有另行签订书面合同，但实际仍按照原租金标准继续履行。本院认为:原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点在于：一、《房屋租赁合同》是否已经解除；二、本案的违约责任应当如何确定。关于争议焦点一。根据本案查明的事实，陈蓝在租赁期间向王丽提出需要出售案涉房屋的要求，并与王丽就先行将房屋腾退清空以便出售及相关赔偿事宜协商一致，即由陈蓝一方向王丽一方支付88200元。其后，王丽按照被告的要求将案涉房屋直接交给舒官岚。上述事实足以证明原、被告就解除《房屋租赁合同》已达成了一致意见，本案属于双方协商一致解除合同的情形。陈蓝虽提出双方曾口头约定“如果交易失败，则租约继续履行”，但王丽不予确认，而陈蓝亦未能提供证据予以证实，故本院对此不予采信。而且，从陈蓝确认蒋春义向其交还案涉房屋钥匙的事实可知，王丽在《房屋买卖合同》解除后，也没有与陈蓝一方再重新建立租赁关系的意愿。综上，陈蓝主张租赁合同应继续履行的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点二。如前所述，本案属于双方协商一致解除合同的情形，且双方已就合同解除后的债权债务处理问题达成一致意见，即由陈蓝一方支付88200元给王丽一方，双方应当依此履行。鉴于双方已明确该款项包括了陈蓝一方应返还给王丽一方的剩余租赁期租金41612元及押金1824元，故余下的44764元实质为违约金的性质，故可视为双方所约定的违约金数额。虽然陈蓝一方未按照约定支付上述款项，但是王丽以此为由要求陈蓝一方按照《房屋租赁合同》的约定主张违约金，属于单方面变更双方已经约定的内容，本院对此不予支持。同理，本院对陈蓝提出的关于调整违约金的意见亦不予采纳。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，黄国秀经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈蓝、黄国秀于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王丽退还租金41612元、押金1824元；二、被告陈蓝、黄国秀于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王丽支付违约金44764元；三、驳回原告王丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1784元，由原告王丽负担822元，由被告陈蓝、黄国秀负担962元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇二〇年三月三十日法官助理廖活年书记员谢芝华