浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初1313号原告（反诉被告）：温州创客产业园开发有限公司，住所地：温州市鹿城区九山南路11号2幢301室。法定代表人：夏念忠，董事长。委托诉讼代理人：张付钢,浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑卓辉，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被告（反诉原告）：温州市鹿城区开元业余学校，住所地：温州市十七中路69号。法定代表人：叶锡聪，校长。被告（反诉原告）：叶锡聪，男，1968年1月7日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。以上二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：姜旭萍，浙江六和（温州）律师事务所律师。原告（反诉被告）温州创客产业园开发有限公司（以下简称创客公司）与被告（反诉原告）温州市鹿城区开元业余学校（以下简称开元学校）、叶锡聪房屋租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院依法立案受理。在本案审理过程中，开元学校、叶锡聪提起反诉。本院依法适用普通程序于2019年7月10日公开开庭进行了审理。创客公司的委托诉讼代理人张付钢、郑卓辉，叶锡聪及其与开元学校的委托诉讼代理人姜旭萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。创客公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认创客公司与开元学校签订的“工协字”编号为XY-20180611-3-XNZ《协议书》于2018年11月23日依法解除；2.判令开元学校支付九山南路11号6#楼302室的租金8846.5元（按1.9元/㎡/天为基准，计算至合同期满），及逾期付款违约金1672元；3.判令开元学校按照《协议书》约定向创客公司支付剩余费用（剩余费用按0.7元/㎡/天计算到2018年11月14日）；4.判令开元学校支付年总费用违约金11042元；5.判令开元学校支付水电费1020元；6.判令开元学校对九山南路11号6#楼303室墙面恢复原状；7.判令开元学校向创客公司支付律师代理费2850元；8.判令开元学校已经支付的协议履约金3000元归创客公司所有；9.判令叶锡聪对上述开元学校应承担的责任承担连带清偿责任；10.本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：因开元学校经营需要，2018年6月11日，创客公司与开元学校、叶锡聪签订“工协字”编号为XY-20180611-3-XNZ的《协议书》。协议第一条约定：创客公司同意坐落于九山创客广场“国家级众创空间”，地址温州市九山南路11号6#楼302室、303室合计12个工位，77.6m交由开元学校开展科技研发及办公使用。开元学校对创客公司办公室使用情况已做充分了解，愿意使用该办公室，并向创客公司交纳租金、服务费、履约金和保洁服务费等。协议第二条约定：1.工位费用，1.9元/m/天，开元学校自签订本协议之日，向创客公司预先支付1.2元×77.6m×365天，计33989元，保洁服务费1.5元/平米/月，计1397元。剩余费用0.7元/m/天，见“本协议第七条特别约定”。协议履约金3000元。2.半年一付、先付后用。开元学校自签订本协议之日，向创客公司支付第一期费用16994.5元、保洁服务费698.5元、协议履约金3000元，合计人民币20693元。2018年11月15日前支付第二期费用16994.5元、保洁服务费698.5元，合计人民币17693元。3.创客公司与开元学校约定上述办公室，使用期限由2018年6月15日起至2019年6月14日止……协议第五条约定：开元学校发生的全部债务，包括但不限于租金、服务费、保洁服务费（物业费）、水电费、逾期金额的违约金、财物损失维修与赔偿、违法经营造成的创客公司损失、第八条第一款约定的内容，及创客公司实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、通知费、催告费、交通费等），叶锡聪承担连带清偿责任。协议第六条约定：任何一方未能履行本协议规定的条款，另一方有权提前解除本协议，解除本协议所造成的损失由责任方承担；叶锡聪逾期交付协议金额、保洁费、水费、电费，则按逾期金额的万分之九/天，向创客公司支付违约金。协议第七条约定：协议期间或期满，开元学校不支付费用或不履行本协议约定的，自违约之日起，按151.32元/天（即费用147.44元+保洁费3.88元）向创客公司支付费用，并按年总费用的20%向创客公司支付违约金；开元学校违反本协议约定的，需支付剩余费用。开元学校不履行本协议约定的，协议履约金不退还。2018年6月11日，创客公司与开元学校均以签字盖章的形式确认原告已将《协议书》第一条约定的租赁房屋按《入驻移交确认表》载明的房屋现状移交至开元学校。并且，开元学校以盖章形式确认入驻时间以协议书时间（即2018年6月15日）为准。2018年11月21日，因开元学校未按协议书的约定于2018年11月15日前支付第二期费用计17693元，创客公司致函《关于收回九山南路11号302室、303室办公室使用权的通知》给开元学校、叶锡聪。通知的部分内容如下：收回温州市九山南路11号6#楼302室、303室办公室使用权，限你户于2018年11月27日内腾空办公室、移交办公室及大门钥匙等办理结算手续。2018年11月22日，创客公司分别向开元学校、叶锡聪寄出上述通知书，并于同年11月23日送达至开元学校经营地址即涉案租赁房屋处，于同年11月26日送达至叶锡聪住所地。创客公司认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定以及《协议书》的约定，创客公司有权解除《协议书》，要求开元学校立即腾空租赁房屋及支付腾空租赁房屋完毕前的占有使用费，支付《协议书》中约定的第二期费用、剩余费用、逾期付款违约金、年总费用违约金、违约产生的费用、创客公司为本案诉讼支出的律师代理费，没收《协议书》中约定的协议履约金。同时，叶锡聪应按照《协议书》的约定对上述所有费用承担连带清偿责任。针对创客公司的本诉，开元学校、叶锡聪共同辩称，1.创客公司作为违约方，无权解除涉案合同。根据合同，要在一方存在严重违约的情况下，才可以行使单方解除权。合同中，开元学校希望通过租赁变更学校注册地，达到办学目的，但现在涉案房屋已经被其他公司注册，合同目的无法实现。因此，开元学校将停止使用涉案房屋的报告及302室的钥匙交给创客公司。2018年12月15日，开元学校已经腾空302室。因为创客公司将302室注册的权利让与其他公司，致使开元学校变更学校注册地址的目的无法实现，故该份协议的违约方是创客公司，开元学校有权解除涉案合同。2.开元学校已经按约支付租金及费用的情况下，创客公司擅自关闭电闸，要求开元学校腾空302、303室房间，使得开元学校无法使用涉案租赁房屋。关闭电闸时间是2018年11月22日。协议书约定开元学校于2018年11月15日前支付第二期费用合计17693元。开元学校系于2018年6月11日支付302、303室第一期租金及保洁费用17693元，第二期开元学校仅使用303室。2018年11月15日遇到员工外出开会，开元学校与创客公司法定代表人沟通，希望在第一期结束时支付第二期租金。之后，开元学校于2018年12月16日即第一期租金结束第一天立即支付303室租金。如按创客公司所说拒绝接受，收到租金时就应该退还，但是其接受了该笔租金。开元学校认为，对于303室房间，违约不成立。创客公司收到第二期租金的情况下，于2018年11月22日擅自关闭电闸，致使开元学校无法使用涉案房屋。3.开元学校在2019年2月28日腾空303室房屋。创客公司无权要求开元学校支付房屋占有使用费，违约金和律师费。合同约定的违约金过高。鉴于创客公司的法定代表人通过口头或微信要求开元学校将房屋腾空，开元学校在2019年2月28日将303室房间腾空。开元学校已经按照合同约定支付租金及相关费用至2019年6月14日。开元学校不但无需支付占有使用费，应由创客公司返还开元学校未实际使用租赁房屋的租金，并按照合同约定支付开元学校违约金。4.因创客公司的违约行为，致使合同目的无法实现，应该返还协议履约金3000元。5.因创客公司的违约行为，叶锡聪无需承担连带清偿责任。6.本案诉讼费用应由创客公司负担。开元学校、叶锡聪向本院提出反诉请求：1.判令解除与创客公司签订的编号为XY-20180611-3-XNZ《协议书》；2.判令创客公司返还303室剩余租金5209.6元（计算天数为106天，自腾空之日2019年2月28日至租金到期之日2019年6月15日止，基数以303室第二期缴纳的租金8846.5元计算）；3.判令创客公司返还协议履约金3000元；4.请求创客公司按照《协议书》约定向开元学校支付违约金11042.52元；（参照协议书第七条特别约定，按年总费用的20%计算违约金，年总费用基数参照创客公司计算值55212.6元，55212.6×0.2=11042.52元）。5.请求创客公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：开元学校为开展学校教育活动以及变更学校注册地址的需要，与创客公司协商一致，于2018年6月11日签订了编号为ＸＹ-20180611-3-ＸＮＺ的《协议书》。合同约定：创客公司将其位于温州市使用，合同期限为一年，自2018年6月15日至2019年6月14日止。合同签订当日，开元学校即向创客公司缴纳了302室、303室第一期租金（租金付至2018年12月15日止）、保洁费用以及协议履约金，共计20693元。合同履行后，开元学校在温州市鹿城区地址变更手续时，发现302室房间已经被其他公司登记注册，经开元学校与教育局的协商沟通后，教育局领导要求开元学校另行选择其他地址变更，从而导致开元学校签订租赁房屋合同目的无法实现，于是开元学校在2018年10月29日，向创客公司送达《停止租用302室的申请报告》，报告中指明因302室被其他单位注册，造成开元学校无法正常开展教育工作，故在302室第一期租金到期时，即2018年12月15日，停止租用。2018年11月15日，因开元学校组织员工外出学习，与创客公司协商第二期租金于第一期租金到期之日支付，但创客公司在第一期租期内，且有协议履约金3000元的前提下，立即要求开元学校腾空两间办公室。2018年12月10日左右，开元学校将302室房屋腾空，并由叶锡聪与员工庄秀娥一起将302室钥匙面交创客公司。2018年12月16日，开元学校交纳303室第二期租金。2019年12月19日，开元学校发现温州市鹿城区人民法院贴出告示，因创客公司拖欠九山南路11号各幢大楼租金，原出租人温州市机关事务管理局要求九山南路相关租户腾空房屋；2019年2月28日，开元学校将303室腾空，并将房间钥匙通过面交、顺丰快递方式给创客公司，但均被拒收。综上，在合同履行期内，创客公司将办公室租给他人注册公司，擅自要求开元学校腾空房屋，且私自关闭办公室电闸的行为，属于严重的违约行为，违反了商业惯例和商业道德。因此，为维护合法权益，根据《合同法》和《民事诉讼法》的相关规定，开元学校、叶锡聪要求解除合同，判决创客公司返还剩余租金、协议履约金并承担违约责任。针对开元学校、叶锡聪的反诉，创客公司辩称，1.开元学校、叶锡聪作为合同违约方，没有提出解除合同的权利。2.开元学校逾期支付租金，租金支付到了2019年6月15日（合同期满）。虽然开元学校现在已经腾空了302、303室，但具体的腾空时间创客公司并不清楚。开元学校并未与创客公司办理交接手续，没有结清水电费和租金，没有向创客公司移交钥匙等，应当视为开元学校已经对该两间房屋一直占有使用到合同期满。开元学校反诉要求退还租金5209.6元，缺乏事实依据。3.合同签订之后，开元学校向创客公司交付了协议履约金3000元，由于开元学校逾期付款构成违约，根据协议约定，该履约金应当由创客公司没收。4.关于违约金。创客公司没有任何违约行为，开元学校认为创客公司违约的理由是302室已经被其他单位注册登记。但双方合同中并没有关于租赁标的物必须没有被注册的约定。根据政府文件，对创客公司所在的创业园区是一照多址，或一址多照。如果开元学校符合有关规定，可以注册成功，且开元学校还有303室可以注册。开元学校提出由于注册不成功，无法开展教学，没有提出证据材料。开元学校应当提供被有关部门不予许可的证明。实际上，开元学校是由于租赁使用面积没有达到开办教育机构的要求，才无法开展教学。根据文件，必须要达到300平方米才可以注册。因此，未注册成功的原因在开元学校。当事人围绕诉讼请求提交了证据。当事人提供的营业执照、法定代表人身份证明书、民办非企业单位登记证书、身份证、入驻移交确认表、关于收回九山南路11号302室、303室办公室使用权的通知、邮件全程跟踪查询，重要商务函件投递单、照片、2017年年度国家备案众创空间工位号清单、2017年年度国家备案众创空间工位号注册管理办法（鹿城区市场监管局）、温州市人民政府关于加强民办学校教学管理的意见、302室办公室注册公司信息、收款收据、收款凭证、微信聊天记录、水电费收款收据、视频等证据的形式合法，与本案事实具有关联性，本院予以认定。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：关于开元学校是否损坏了303室的墙面。创客公司提供的入驻移交确认表、及303室墙面照片，用以证明墙面被损坏的事实。开元学校质证称墙面与原来一致，交接单没有仔细看。本院认为，入驻移交确认表载明“303室墙面（四周）全新喷乳胶漆”，开元学校亦在确认表上签字盖章予以了确认。照片反映了303室墙面存在损坏。因此，创客公司主张开元学校在使用期间损坏了墙面的事实，本院予以采纳。开元学校主张墙面与原来一致，却未提供证据佐证，本院不予采纳。关于302、303室断电的原因。根据双方的庭审陈述，双方对于两间房屋停电的事实没有异议，但对停电的原因存在异议。创客公司称因开元学校未缴纳电费导致停电。开元学校称因创客公司不愿继续出租房屋，故将房屋用电切断不予恢复。本院认为，1.用电管理由创客公司负责，应当保障开元学校的正常用电。开元学校停电后，没有证据表明创客公司已经修复了供电，或者向开元学校通知停电的原因以及恢复用电的条件。2.2018年9月，开元学校用电方式改为预充值电表。开元学校于2018年9月27日预存了100度电。用电管理由创客公司负责，创客公司认为涉案房屋因开元学校欠缴费用导致停电，应当提供开元学校预存电费不足的证据，但创客公司未提供该证据；且开元学校有履约金3000元在创客公司处，足以保障用电。3.开元学校于2019年12月16日缴纳了303室房屋的租金，可见其希望继续租用涉案房屋。创客公司认为是开元学校不愿意缴纳电费，显然不合常理。综上理由，本院对开元学校的说法予以采信。关于创客公司是否收到了开元学校书写的停止租用302室办公室的申请报告、关于恳请恢复用电的申请报告、以及2019年3月15日快递。创客公司质证称其未收到上述材料。本院认为，上述两份报告系开元学校单方制作，在没有其他证据佐证的情况下，不能证明创客公司已经收到上述二份报告。2019年3月15日快递系由开元学校方所寄，在本案庭审过程中，开元学校现场打开快递包装，内有不同钥匙二把，申请报告一份。根据快递流水单显示，开元学校向创客公司的法定代表人夏念忠邮寄了上述快递，但快递退回给寄件人，不能证明创客公司已经收到快递。关于创客公司提供的结算票据、增值税发票。结算票据反映了创客公司支付电费的情况，增值税发票反映了创客公司支付水费的情况，上述证据与本案有关。其中，增值税发票反映了2019年1月21日抄度本期用水72立方米，共计327.6元。至于开元学校是否需要承担相关费用，本院将在下文中予以阐述。关于创客公司提供的法律服务委托合同、浙江省增值税普通发票，网银电子回单，因律师费并非实现债权的必要费用，本院对上述证据不予认定。关于开元学校提供的法院公告。该公告并未涉及本案所涉房屋，与本案不具有关联性，本院不予认定。经审理，本院认定事实如下：2018年6月11日，创客公司（甲方）与开元学校（乙方）、叶锡聪（丙方）签订《协议书》，协议书主要约定了以下内容：1.甲方将温州市九山南路11号6#楼302室、303室合计12个工位，77.6平方米交由乙方开展科技研发及办公使用；2.工位费用为1.9/平方米/天，乙方自签订本协议之日，向甲方预先支付1.2元×77.6㎡×365天计33989元，保洁服务费1.5元/㎡/月，计1397元。剩余费用0.7元/平米/天，见“第七条特别约定”；协议履约金3000元；3.费用半年一付、先付后用。乙方自协议之日，向甲方支付第一期费用16994.5元、保洁服务费698.5元、协议履约金3000元，合计20693元；2018年11月15日前支付第二期费用16994.5元、保洁服务费698.5元，合计17693元；4.办公室使用期限为2018年6月15日起至2019年6月14日止；5.乙方有义务向甲方交纳协议费用，水费按面积分摊（时价4.55元/度+误差1元/度）、电费时价1.05元/度，按读数计收，乙方应按月将水电费交由甲方，由甲方代缴；6.乙方发生的全部债务，包括但不限于租金、服务费、保洁服务费、水电费、逾期金额违约金、财物损失维修等，及甲方实际债权费用，丙方承担连带清偿责任；7.乙方逾期交付协议金额、保洁费、水费、电费，则按逾期金额的万分之九/天，向甲方支付违约金；8.协议期间或届满，乙方不支付费用或不履行本协议约定的，自违约之日起，按151.32元/天（即费用147.44元+保洁费3.88元）向甲方支付费用，并按年总费用的20%，向甲方支付违约金；9.以下情况，乙方需支付剩余费用：获得政府租金补助的（以政府补助金额为准）、乙方违反本协议约定的；10.乙方不履行本协议约定的，协议履约金不退还。11.任何一方未能履行本协议规定的条款，另一方有权提前解除协议，解除协议造成的损失由责任方承担。合同签订当日，开元学校向创客公司缴纳了302、303室第一期租金、保洁费用以及协议履约金共计20693元。其中协议履约金3000元。创客公司移交房屋时，双方于2018年6月11日签订了《九山创客广场企业（团队）入驻移交确认表》，该表载明了房屋移交时的电表、水表抄见度，办公区情况303室墙面（四周）全新喷乳胶漆。入驻时间以协议书时间为准。创客公司于2018年9月6日向开元学校代收2018年6月、7月水电费289元。2018年9月10日，涉案房屋电表改为预充值电表。创客公司于2018年9月27日向开元公司代收电费267.75元（包括本期电费）。改为预充值电表后，开元公司向创客公司预充值电费100度。后，开元公司未按约支付第二期费用。创客公司于2018年11月21日向开元学校、叶锡聪发送《关于收回九山南路11号302室、303室办公室使用权的通知》。通知载明：经多次催告（分别于2018年11月15日、2018年11月21日等时间，通过当面沟通、微信等途径告知如下情况）你户拒不履行支付义务，已严重违约，现再次函告如下：1.限你户于2018年11月22日前，到九山.创客广场运营商办公室，协商解决违约事宜及办理（领取）公司注册登记手续（依政府政策规定，302室、303室均可以注册登记8家新公司）；2.支付剩余费用0.7元/㎡/天，起算日期2018年6月15日至2018年11月14日，计8311元；按年总费用的20%支付违约金，计11042.52元；协议履约金不退还；自2018年11月15日起按151.32元/天计算至腾空及费用结清日止，并依据协议书约定追究违约责任。3.收回温州市九山南路11号6#楼302室、303室办公室使用权，限开元学校于2018年11月27日腾空办公室、移交办公室及大门钥匙等办理结算手续。开元学校、叶锡聪分别于2018年11月23日、26日收到上述通知。之后，涉案302室、303室办公室电源被创客公司切断。2018年12月16日，开元学校向创客公司缴纳了303室房屋第二期费用及保洁服务费共计8846.5元。开元学校于2018年12月20日将302室的钥匙交还给创客公司法定代表人夏念忠。后，开元学校又将303室房屋腾空。303室墙面有损坏痕迹。2019年3月15日，开元学校以“邵先生”名义向夏念忠发送一份邮寄，该邮件内容为一份申请报告和不同钥匙二把。申请报告载明：“因我校在您公司无法注册新地址，再说302室已被其他单位注册。特别是在2018年11月20日以后停止供电，303室无法照明，造成我单位无法上班，直接影响正常工作。根据以上实际情况，303室在2月25日至27日全部腾空。今寄给贵公司三楼大门及303室钥匙各一把，敬请领导及时查收。现申请减免相关费用并及时退回我校。”夏念忠未收到该邮件，邮件退回。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条的规定，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。按照约定，开元学校应在2018年11月15日前支付第二期费用，但开元学校没有按期支付。可见，开元学校已经构成违约。创客公司以开元学校未按约支付第二期费用为由，主张自开元学校收到《关于收回九山南路11号302室、303室办公室使用权的通知》时，租赁协议解除。开元学校认为创客公司无权单方解除合同。本院认为，虽然《协议书》约定任何一方未能履行本协议规定的条款，另一方有权提前解除协议。而开元学校未按约支付费用，已构成违约。但创客公司送达上述通知时，第一期费用对应的租期尚未届满，且开元学校已有履约金在创客公司处。开元学校的违约行为显著轻微，不影响创客公司合同目的的实现。因此，创客公司无单方解除权。关于302室房屋的租赁关系是否解除。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人协商一致，可以解除合同。虽然创客公司没有单方解除权，但其解除租赁关系的通知已经到达开元学校。开元学校于2018年12月20日将302室房屋钥匙还给创客公司法定代表人夏念忠。可见，双方就解除302室房屋的租赁关系达成了一致。因两间房屋具备独立使用价值，不具有附属性和整体性，故双方协商一致解除302室房屋的租赁关系符合法律规定。302室的租赁关系于2018年12月20日解除。开元学校以302室房屋不能注册登记为由要求解除《协议书》。本院认为，1.合同中并未约定302室房屋被他人注册登记属于创客公司违约事项；2.开元学校实际租用了302室、303室两间房屋，即使302室已被他人登记，其仍可使用303室进行注册。3.开元学校并未向本院提供其曾向工商部门递交要求变更注册地被拒绝的证据。因此，开元学校该主张，本院不予采纳。关于303室房屋的租赁关系是否解除。首先，创客公司无权单方解除租赁关系，而开元学校向创客公司缴纳了303室房屋的第二期费用8846.5元，可见，开元学校没有解除303室房屋租赁关系的意思表示。双方当时没有解除租赁关系。其次，创客公司后将电源切断的行为，导致开元学校无法正常使用303室，故创客公司亦存在违约，且其违约行为致使开元学校的合同目的无法实现，开元学校有权解除303室的租赁关系。但开元学校向创客公司送达的邮件最终被退回。可见，创客公司并未接到开元学校解除租赁合同的通知。再次，开元学校腾空了303室房屋。腾空房屋不等同于解除租赁关系，腾空后房屋仍可有其他用途。因此，303室房屋的租赁关系并未解除。综合上述认定，本院结合双方当事人的诉讼请求，评析如下：一、关于开元学习、叶锡聪主张解除《协议书》。本院认为，在合同期内双方已经协商一致解除了302室房屋的租赁关系；虽未解除303室房屋的租赁关系，但303室房屋的履行期限已经届满，开元学校要求解除合同没有必要。故开元学校、叶锡聪要求解除《协议书》的诉讼请求，本院不予支持。二、关于创客公司主张的302室房屋至合同期满的费用，及开元学校要求返还303室剩余费用。因302室房屋于2018年12月20日解除，第一期相关费用支付至同年12月14日止，故开元学校需向创客公司支付6天（2018年12月15日至20日）的工位费用和保洁费用，共计291元。鉴于303室房屋没有解除租赁关系，租赁关系当事人应按约履行义务。其自行腾空了303室房屋不等同于解除租赁关系，303室房屋仍由开元学校使用，故其主张返还其腾空之日起的剩余费用于法无据，本院不予支持。三、关于创客公司主张逾期付款违约金、剩余费用、年总费用违约金、履约金归创客公司所有。根据《协议书》的约定，工位费用为1.9元/平方米/天，开元学校预先支付1.2元/平方米/天，获得政府租金补助的（以政府补助金额为准）、开元学校违反本协议约定的，开元学校需支付剩余费用。可见，不论开元学校是否获得政府补助，其支付的实际费用按1.2元/平方米/天计算，除非开元学校存在违约。故该约定实则系开元学校的违约责任条款。另外，《协议书》还约定了以下违约责任条款：1.开元学校不支付费用或不履行本协议约定的，自违约之日起，按151.32元/天（即费用147.44元+保洁费3.88元）向创客公司支付费用，并按年总费用的20%，向创客公司支付违约金。2.开元学校不履行本协议约定的，协议履约金不退还。3.开元学校逾期交付协议金额、保洁费、水费、电费，则按逾期金额的万分之九/天，向甲方支付违约金。4.乙方不履行本协议约定的，协议履约金不退还。本案中，但创客公司的实际损失仅为开元学校逾期支付费用期间的利息损失。开元学校亦主张创客公司违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，本院调整违约金按100元计算。对于创客公司主张的其他逾期付款违约金、剩余费用、履约金归创客公司所有等，本院均不予支持。开元学校主张创客公司返还协议履约金3000元，本院予以支持。四、关于创客公司要开元学校支付水电费。根据《协议书》的约定水费按面积分摊，但未约定电费按面积分摊。开元学校提供的收款收据仅能证明其交付了2018年6月、7月的水费。因此，创客公司主张开元学校支付其余水费，本院予以支持。结合两个房间的腾空时间，参考创客公司提供的2019年1月份的水费缴纳情况，本院酌情认定开元学校应当支付创客公司水费150元。另，开元学校在2018年9月27日向开元学校代收了电费（包含本期），又收取了100度预充值电费，302、303室已经改为预充值电表，创客公司没有证据证明开元学校尚欠电费。因此创客公司要求开元学校支付电费没有事实依据，本院不予支持。五、关于创客公司主张要求开元学校恢复303室墙面原状。本院认为，双方在移交303室房屋时，已经确认303室墙面（四周）全新喷乳胶漆，但开元学校腾空房屋后，墙面确有污损。因此创客公司的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。若开元业余学校不履行恢复原状义务，创客公司可自行恢复原状，相关合理费用由开元学校负担。叶锡聪在协议中自愿为财物损失维修承担连带责任，故被告叶锡聪对该项义务承担连带责任。六、关于创客公司请求开元学校支付律师代理费2850元。律师费用不是实现债权的必要费用，该请求本院不予支持。七、关于开元学校、叶锡聪主张创客公司支付违约金。虽然创客公司存在断电的违约行为，但《协议书》未约定创客公司违约时的违约金，故开元学校、叶锡聪主张创客公司按年总费用的20%支付违约金没有合同依据和法律依据，本院不予支持。创客公司、开元学校的互负债务相互折抵后，创客公司还需返还开元学校2459元。另，叶锡聪系保证人，并非租赁合同关系的当事人，其主张返还剩余租金、履约金、支付违约金等于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）温州创客产业园开发有限公司与被告（反诉原告）温州市鹿城区开元业余学校、叶锡聪签订编号为XY-20180611-3-XNZ的《协议书》所涉302室房屋的租赁关系于2018年12月20日解除。二、原告（反诉被告）温州创客产业园开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）温州市鹿城区开元业余学校2459元。三、被告（反诉原告）温州市鹿城区开元业余学校于本判决生效之日起三十日内恢复温州市九山南路11号6#楼303室房屋墙面原状；若被告（反诉原告）温州市鹿城区开元业余学校逾期不履行恢复原状义务，原告（反诉被告）温州创客产业园开发有限公司可自行恢复原状，相关合理费用由被告（反诉原告）温州市鹿城区开元业余学校负担；被告叶锡聪对该项义务承担连带责任。四、驳回原告（反诉被告）温州创客产业园开发有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）温州市鹿城区开元业余学校的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）叶锡聪的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1467元，由原告（反诉被告）温州创客产业园开发有限公司1417元，被告（反诉原告）温州市鹿城区开元业余学校、叶锡聪负担50元；反诉案件受理281元，由原告（反诉被告）温州创客产业园开发有限公司负担25元，由被告（反诉原告）温州市鹿城区开元业余学校、叶锡聪负担256元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  叶 珺人民陪审员  尤国莹人民陪审员  程素莲二〇二〇年三月六日书 记 员  黄乐怡