陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终284号 上诉人（原审被告）：刘某，男，1990年10月28日出生，汉族，某有限公司职员，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）：李某，男，1987年6月26日出生，汉族，某公司员工，住西安市新城区。上诉人刘某因与被上诉人李某房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初5942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘某上诉请求：1.撤销一审判决并发回重审或改判驳回李某一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由李某承担。事实与理由：1.李某实际搬离时间是2018年的7月31日而非2018年6月17日，未支付租金期间为2018年3月15日到2018年7月31日，共计租金700×4.5个月=3150元。李某称其损失20000元未提交任何证据。其所提供的“欠条”是复印件，无证据原件，不应当作为法院裁判的依据。无证据证明刘某承诺给李某18000元赔偿。按照合同约定赔偿1万元，是基于刘某自愿的情况下才给的，实际双方也是这么履行的，李某虽然提出过不同意见但双方并没有达成其他数额的赔偿合意。刘某已经将赔偿金10000元全部抵扣物业费及房租，具体是：2018年5月3日微信支付1000元；2018年5月3日支付宝转账支付2000元；2018年6月17日代交物业费802.5元；2018年7月21日微信转账1447.5元；2018年7月给付现金2600元；李某未付2018年3月15日到搬离日2018年7月31日，共计拖欠租赁费3150元，以上合计11050元人民币，减去全部赔偿额10000元，李某还欠刘某1050元的租赁费。退一步讲，即使李某不承认收到现金2600元，刘某应支付1550元。2.一审中李某所提供的“欠条”是复印件，无证据原件没有证据效力，不应当作为法院裁判的依据，一审在刘某不认可复印件真实性的情况下，采信该证据是违法的。一审法院适用法律错误。3.一审法院判决结果显失公平，租赁费一个月700元，一年才8400元，但一审法院判决刘某承担近21700元的损失，而李某根本没有这么多的损失，显失公平。4.一审法院严重程序违法。李某辩称，1.其搬离时间为2018年6月份，可以查询物业放行记录。且在搬离当日和刘某一起去交的物业费802.5元。一审认定的搬离时间和费用计算正确。2.双方已经达成了赔偿18000元的约定。微信聊天记录里面支付宝转账2000元和微信转账1000元可以证实微信记录的真实性。刘某给其转款1447.5元和802.5元，刚好是约定的2250元。关于欠条的真实性有微信聊天记录可以作证，而且微信上刘某也提到过其给刘某拍过欠条的照片，刘某看完之后才转账，记录清晰可查。3.李某实际收到刘某5250元，尚欠13500元，因为刘某称手头没有钱，提出做分期，双方约定按照13500元，分6期还清，每期2250元，违约金按照欠条约定计算。4.关于房租问题，因为刘某在2018年5月份刚提出退房时约定支付李某2万，后刘某称住到6月底搬离扣除2000元，只退还18000元，在双方签订欠条时已经计算过租金，无须扣除。李某向一审法院起诉请求:1.判令刘某支付李某租房违约欠款12697.5元；2.判令刘某支付违约金22500元（2018年8月份至2019年8月份）；3.本案诉讼费由刘某承担。一审法院认定事实：2016年3月15日，李某（承租方）与刘某（出租方）签订《租房合同》，约定刘某将位于西安市XX路XX小区XX号楼XX号房屋出租给李某居住使用，租赁期限自2016年3月15日至2022年3月15日，共6年，月租金为700元，按年结算，每年3月内，李某向刘某支付全年租金；合同第八条违约处理约定，双方如有特殊情况，需提前终止合同，必须提前一个月通知对方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金10000元。合同签订后，刘某将毛坯房交给李某，李某对涉案房屋进行装修，2016年3月份，李某交纳2年租金16800元，交纳至2018年3月15日，之后再未缴纳，李某搬出涉案房屋时欠802.5元物业费未交纳。庭审中，李某称因房屋系其装修，实际居住不满一年刘某便提出要卖房，其装修花费20000元，经与刘某协商，刘某答应赔偿18000元，并支付了3000元，于2018年5月3日微信转账1000元，支付宝转账2000元，其于2018年6月17日从涉案房屋搬出。2018年7月21日，刘某通过微信向其支付1447.5元，因其欠物业费802.5元，刘某在7月份应付款2250元时予以扣除，实际支付1447.5元。扣除上述费用后，剩余12750元应付，因分6期，加了几百元，欠条写成13500元。并提交2018年6月17日刘某出具的欠条复印件一份，载明：本人现欠李某（房客）赔偿金13500元，分六期还款，每月还款2250元，从7月起至12月底还清，每月月底之前付，如按期还款，在此期间无任何利息，如不能按时还款，当月加收月还款额的20%作为违约金，每逾期超过一个月加收20%，连续累计。后备注已从七月还款中，收到802.5元还款，李某签字确认已收到802.5元。庭审中，刘某对此欠条不予认可，称虽像其签字，但未签过此欠条。关于欠条原件，李某称2018年8月份，刘某称涉案房屋已出售，约李某去雅逸新城结算欠款，李某就将欠条原件给了刘某，刘某当场将欠条撕毁，其向桃园路派出所报警。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李某、刘某签订的《租房合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。本案中，涉案房屋系李某进行装修，合同履行过程中，因刘某出售房屋，导致合同无法继续履行，双方经协商解除合同；庭审中，刘某亦认可于2018年5月3日向李某微信转账1000元，支付宝转账2000元，2018年7月21日微信转账1447.5元，并认可李某拖欠物业费802.5元，结合双方微信记录及2018年7月21日转账数额，能够认定2018年6月17日双方就合同解除赔偿事宜达成协议，刘某赔偿李某18000元并向李某出具欠条的事实；庭审中，李某认可2018年3月15日之后未交纳租金，2018年6月17日搬离涉案房屋，故李某应支付2018年3月15日至2018年6月17日的租金2100元，扣除2100元及刘某已支付的4447.5元及物业费802.5元后，刘某应向李某支付10650元；关于李某主张的违约金过高，调整为以10650元为基数，自2019年1月1日起至履行完毕之日止，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；刘某辩称向李某现金支付2650元，但其未举证证明，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、本判决生效后七日内，被告刘某支付原告李某10650元；二、本判决生效后七日内，被告刘某支付原告李某违约金，具体计算方法：以10650元为基数，自2019年1月1日起至履行完毕之日止，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费475元，由原告李某负担288元，由被告刘某负担187元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李某、刘某签订《租房合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。该合同约定刘某将位于西安市XX路XX小区XX号楼XX号房屋出租给李某居住使用，租赁期限自2016年3月15日至2022年3月15日，共6年。但在合同履行过程中，因刘某出售房屋，导致合同无法继续履行，双方经协商解除合同，刘某给予李健健一定的赔偿。经查，刘某认可2018年5月3日向李某微信转账1000元，支付宝转账2000元，2018年7月21日微信转账1447.5元并认可李某拖欠物业费802.5元，在一审审理中认可李健健于2018年6月17日搬离涉案房屋，据此本案结合双方的微信聊天记录及转账记录，可以认定2018年6月17日李某、刘某双方就合同解除赔偿事宜达成协议，刘某赔偿李某18000元并向李某出具欠条的事实。因李某2018年3月15日之后未交纳租金，2018年6月17日搬离涉案房屋，故李某应支付2018年3月15日至2018年6月17日的租金2100元，综上扣除李某应支付的租金2100元及刘某已支付的4447.5元及物业费802.5元后，刘某应向李某支付10650元；刘某在一审认为违约金过高，据此一审判决以10650元为基数，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算并无不当。关于刘某上诉称向李某现金支付2650元，无证据证明，本院不予采信。经审查，一审程序合法。综上所述，刘某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费77元由刘某负担。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   涛审 判 员  李   刚 二O二O年三月二十六日 书 记 员  李   艳法 官助 理  王   坤