巴彦淖尔市临河区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0802民初6728号原告刘某，住内蒙古自治区磴口县。公民身份号码×××。被告田某，退休，住内蒙古自治区。公民身份号码×××。被告内蒙古新天房地产开发有限公司。法定代表人辛某。统一社会信用代码79715579-7。被告辛某，现住巴彦淖尔市。公民身份号码×××。原告刘某与被告田某、内蒙古新天房地产开发有限公司（下称新天公司）、辛某案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告刘某，被告田某、新天公司的法定代表人辛某，被告辛某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘某向本院提出诉讼请求：1、停止对磴口县巴镇阳光新居9号楼1单元301室房屋的执行查封；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年11月27日，被告新天公司与何玉龙签订了《商品房认购书》，约定将其开发的××县房屋以144210元的出售给原告何玉龙，何玉龙交付购房款后新天公司向何玉龙出具了收据。2009年12月1日经新天公司同意，原告与何玉龙签订了《房屋买卖协议合同书》，何玉龙以144210元的价款将案涉房屋出售给原告，并将房屋交付给原告。2012年10月14日，原告给新天公司交纳了契税、大修基金、评估费、产权证工本等费用4628元，后给新天公司又交纳了装修押金、天然气入网费，同时一直交纳取暖费、电费等费用，并居住至今。但新天公司一直没有给办理网签及不动产登记。2019年5月21日，临河区人民法院执行田某与新天公司、辛某民间借贷纠纷一案，作出了（2017）内0802执恢410号之一执行裁定书，对案涉房屋予以查封。原告提出执行异议申请后，2019年11月14日临河区人民法院作出（2019）内0802执异438号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，案涉房屋原告购买后，已经交清了全部购房款及各项费用，并且对房屋进行装修后，一直使用至今，期间被告并没有向原告主张该房屋任何权利和提出异议，没有签定网签合同的原因是新天公司网被房屋管理部门关闭导致。因此原告与何玉龙签订的房屋买卖协议合同书真实有效，故应停止对磴口县巴镇阳光新居9号楼1单元301室房屋的执行措施。田某辩称，1、2013年7月22日，临河区人民法院就田某与新天公司、辛某民间借贷一案作出（2013）临民初字第1330号民事判决书，判决新天公司返还田某借款75万元及利息；辛某承担连带清偿责任。田某作为债权人，向法院申请执行登记在债务人辛某名下的案涉房屋，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不存在过错。2、原告认为临河区人民法院（2019）内0802执异438号执行裁定书适用法律错误，请求撤销该裁定。根据民诉法规定，应按照审判监督程序办理。3、原告对案涉房屋提出执行异议，仅向法院提供了《商品房预定书》、《房屋买卖协议合同书》、收据等证据，以证明其为案涉房屋的权利人，根据最高人民法院对《执行异议和复议规定》第二十九条规定，《商品房预定书》其法律属性是立约定金合同，不能等同于《商品房买卖合同》，因此，该《商品房预定书》不具有合法有效的书面买卖合同的效力。4、磴口县巴镇阳光新居小区是经济适用房项目，按照《经济适用住房管理办法》建住房〔2007〕258号第三十条规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得上市交易等规定。何玉龙将案涉房屋出售给原告，时间不满5年，应属无效合同。新天公司、辛某辩称，涉案房屋9号楼1单元301室以工程抵顶的方式抵顶给石勇，由石勇又抵顶给其手下的包工头刘继生，由刘继生出售给刘某还是何玉龙看手续才能知道。该房屋确实已出售，由于2012年至2019年9月我公司网上房屋销售系统被房屋管理部门关闭，导致辛某名下网签的房屋在提出退房申请后，未能正常办理退房手续。所以网签在辛某名下的房屋一直处于退房审批状态。网签在辛某名下的房屋辛某并未办理商品房权属登记，该房屋不属于辛某所有，法院查封该房屋错误。本院查明的事实，2009年11月27日,何玉龙（乙方）与新天公司（甲方）签订了《商品房认购书》，约定，乙方购买甲方开发建设的××县房屋，建筑面积101.7平方米，认购价144210元，给甲方作为认购该物业的订金等内容。同日，新天公司出具收据1张，主要内容：“交款单位何玉龙，收款方式现金，人民币144210元，收款事由，阳光新居9-1-301购房款。”2009年12月1日经新天公司同意何玉龙将阳光新居9号楼1单元301室房屋以人民币144210元价款出售给原告刘某，双方并签订了《房屋买卖协议合同书》。2012年10月14日原告向新天公司交纳了契税、大修基金、测绘费、评估费、产权登记费天然气、取暖费、电费等费用，并领取了房屋钥匙，并对房屋进行装修。2013年10月原告入住至今。磴口县阳光新居为经济适用型住房项目，涉案房屋于2012年网签至辛某名下，网签合同编号2009-0000395。2012年10月11日，辛某在内蒙古商品房销售管理系统中提出申请退签涉案房屋，因新天公司的网上房屋销售系统从2012年被房屋管理部门关闭至2019年9月，此期间涉案房屋一直处于退房审批状态，导致新天公司无法与原告签订案涉房屋的商品房买卖合同及办理房屋产权手续。诉讼中辛某称，其是新天公司的股东，没有参与公司的经营，未与公司签订涉案房屋的纸质合同，也未交付购房款，不清楚涉案房屋如何网签其名下，该房屋属于新天公司。田某与新天公司、辛某民间借贷纠纷一案，2013年7月22日本院作出（2013）临民初字第1330号民事判决，判决新天公司返还田某借款750000元并支付利息，辛某承担连带清偿责任。该判决生效并已立案执行。执行中，2019年5月21日本院作出（2017）内0802执恢410号之一执行裁定书，裁定对位于××县房屋予以查封，原告提出书面异议，请求本院中止对涉案房屋的执行。2019年11月14日本院作出（2019）内0802执异438号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。本院认为，何玉龙与新天公司签订的《商品房认购书》属预购协议书，该《商品房认购书》约定了何玉龙购买新天公司开发建设的阳光新居9-1-301室房屋，又约定了房屋面积、价款、付款方式等内容，已经具备了商品房买卖合同的主要内容，新天公司出具的房屋收款收据证明了该公司收到了何玉龙的全部房款，故案涉《商品房认购书》应认定为商品房买卖合同的本约，属有效合同。因案涉房屋经新天公司同意何玉龙出售给原告刘某后，原告刘某向新天公司交纳了相关费用并领取了房屋钥匙，且居住至今，故原告刘某系案涉房屋的实际买受人。涉案房屋于2019年5月21日被查封，在查封之前，原告已交付了全部房款，并占有使用了房屋，未能办理过户登记是因新天公司的网上房屋销售系统被关闭，非原告的自身原因导致，故原告对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其不得执行涉案房屋的诉讼请求予以支持。被告田某称磴口县巴镇阳光新居小区是经济适用房项目，按照《经济适用住房管理办法》的规定，购买经济适用住房不满5年，不得上市交易，何玉龙将案涉房屋出售给原告，时间不满5年，应属无效合同。因《经济适用住房管理办法》属管理性规定，故被告的抗辩不能成立。依照《最高人民法院关于关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下：不得执行位于××县房屋。案件受理费100元，由被告田某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审 判 长  张庆国审 判 员  杨利文人民陪审员  董彩欣{文书日期}书 记 员  李 陶附相关法律条文：《最高人民法院关于关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：一案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。