江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初10095号原告：王静怡，女，1995年7月22日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：顾豪，江苏荆溪律师事务所律师。被告：周九皋，男，1957年12月9日生，汉族，住宜兴市。被告：汪文华，女，1955年8月17日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：戴山源，江苏谋盛律师事务所律师。原告王静怡与被告周九皋、汪文华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王静怡及其委托代理人顾豪，被告周九皋、汪文华以及委托代理人戴山源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王静怡向本院提出诉讼请求，请求判令周九皋、汪文华：1.继续履行2019年6月30日签订的《房产买卖合同》；2.支付违约金40000元；3.支付房屋中介费8800元。事实和理由：2019年6月28日，其通过中介陈亚娟等联系到周九皋、汪文华欲购买二人名下位于东贤花苑4幢303室的房屋。2019年6月30日，双方签订了《房产买卖合同》一份，约定由其以63.58万元的总价购买涉案房屋、车库及附属设施等。并约定了付款方式、违约金等。当日，双方通过中介口头约定贷款额度30万元至38万元之间，房款总额减去贷款即首付款，首付款中部分走托管账户，另部分现金（大概180000元）左右给周九皋、汪文华。之后其向周九皋、汪文华支付了20000元定金，二人也将房产证、土地证交付给中介陈亚娟保管。2019年7月4日，中介将付款具体数额发给了汪文华，双方同意于7月15日共同办理网签手续。之后汪文华要求房屋交付时间改为2年之后，其不同意，故未网签成功。后双方约定于当月30日办理网签手续，但周九皋、汪文华又单方面推翻约定，要求其付清全款后配合办理手续，导致双方未办理成功。之后，其又两次要求二人配合办理网签，均因二人提出过分要求未办理成功，故诉至法院。审理中，王静怡变更诉讼请求1为判令解除双方于2019年6月30日签订的《房产买卖合同》并返还定金2万元。被告周九皋、汪文华辩称：其同意继续履行合同。由于合同中对于首付款金额等约定不明确，导致争议产生，但合同应受到法律保护，其同意继续履行，不同意解除合同；其二人不存在违约行为。其两次均到银行配合网签，因王静怡并未按照商定的时间与金额支付首付款，故其享有同时履行抗辩权。请求驳回王静怡的诉讼请求。如存在违约，则王静怡主张的违约金也过高，要求调整。经审理查明：周九皋系宜兴市丁蜀镇东贤花苑4#303室的房屋登记产权人。周九皋、汪文华系夫妻关系。2019年6月30日，周九皋（甲方）与王静怡（乙方）签订房屋买卖合同一份，由王静怡购买周九皋名下东贤花苑4#303室房屋，总金额为635800元。付款方式约定为：2019年6月30日付定金20000元，二次付款于2019年7月31日前做网签时付清首付款，余额贷款等审批决定金额一次性打给甲方银行卡。合同并约定一方违约，支付双倍定金。中介费8800元，已收5000元，余款在过户当天一次性付清。合同对何时交付房产未有约定。此外，陈亚娟、应建英分别作为中介方与经手人在合同上签字。后王静怡支付了定金20000元。2019年7月4日，陈亚娟通过微信告知汪文华首付款为185800元，具体组成方式：总价635800元-贷款300000元-定金20000元-托管资金130000元。其中托管资金是在丁蜀地区二手房买卖中执行的政策：如买方需办理银行贷款，应先向政府资金托管账户打入首付款，银行才能发放贷款，待双方办理了房产过户手续后再将该笔款项打给卖方。后因双方对首付款金额、何时交房未达成一致意见，王静怡分别两次向周九皋、汪文华发送律师函，要求其办理网签手续。但因双方争议较大，三次去网签现场均未网签成功。对于为何未网签成功，汪文华认为，按照合同约定，首付款金额应为总价-贷款金额-定金，当时商定好为315800元，直至7月4日，其通过中介得知首付款中还需要扣除托管资金。且，因银行何时放贷时间不确定，导致办理网签时其无法收到全部的首付款；根据中介的答复，其甚至要在3个月之后才能收到全部首付款。该行为违背了合同约定，故其不同意配合办理网签手续。审理中，中介陈亚娟出庭作证时称，涉案合同条款系应建英口述，其书写的。在签订合同时，因贷款金额不确定，所以没有写明托管资金，但其与应建英均和汪文华说过托管资金的事情，并约定9月底交房。7月4日其告知汪文华首付款的组成，汪文华在语音电话中对首付款及托管费用表示同意，并约定15日网签。而7月14日汪文华又称房屋交付时间改为2年之后。王静怡不同意。7月15日汪文华又提出1年后交付，王静怡仍不同意，双方未能网签成功。7月24日汪文华要求增加首付款至285800元，7月31日去网签。而到7月31日又要求付全款。王静怡不同意故又未网签成功。之后双方又于8月12日去办理网签，汪文华要求一次性付60万，未能谈成。之后汪文华又同意按照最初商定的方式付款，但因王静怡已经起诉，故其未同意。中介应建英出庭作证时称，签订合同前，其和汪文华解释了托管资金的政策，需要3个月放款。交房时间是口头协议，出卖方拿到全款后交房。因贷款金额未定所以未写，但写了7月31日网签。后7月14日因交房产生矛盾，后双方一直也在协商，但因汪文华到场后临时变卦导致未能协商一致。周九皋、汪文华对陈亚娟、应建英的证人证言不予认可，其认为，因中介工作失误，对合同付款金额及交付时间均未有明确约定，导致涉案合同履行困难。并且两中介在合同签订前均未告知其托管资金的情况。其提供了微信聊天记录及电话录音，微信聊天记录显示7月下旬陈亚娟和汪文华交流托管资金等政策及银行放贷时间。审理中，周九皋同意在王静怡付清首付185800元后办理网签手续，并于网签后3日内交付房屋。以上事实，由王静怡提供的合同、律师函、证人证言等，周九皋、汪文华提供的微信记录等及本院庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：1.王静怡是否有权解除合同；2.本案违约责任如何确定。对于争议焦点一，合同法规定当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。本案中，王静怡不具有合同解除权，理由如下：1.周九皋、汪文华在庭审中明确表示不同意解除合同，要求继续履行，故双方无法达成解除合同的一致意见；2.双方在合同履行中就首付款金额及何时交付房屋产生争议，但该二者在合同中约定不明确或并未约定。且从双方之后一系列沟通和商议过程来看，双方也正积极就该两个问题努力协商、表达观点，仅是未能达成一致意见。不能就此认定周九皋、汪文华具有恶意违约的主观故意；3.合同虽然约定周九皋、汪文华有义务于2019年7月31日配合网签，同时也约定王静怡应同时付清首付款。在首付款金额存在争议情形下，周九皋、汪文华有权拒绝配合网签的要求；4.王静怡虽称在签订合同前已经明确告知汪文华首付款应扣除托管资金，并提供了两个中介的证言。但因涉案合同系该中介二人经手，本案争议的产生与二人直接相关，故该二人就托管资金是否事前告知这节事实的证明力较弱。且从合同签订后汪文华与陈亚娟的微信记录看，汪文华始终对托管资金以及银行放贷时间存在疑惑，这与证人陈述在合同签订前已明确告知存在矛盾。故本院认定在合同签订前双方并未就托管资金的事项达成一致意见。综上，就首付款金额尚不能确定的情形下，周九皋、汪文华拒绝网签系履行同时抗辩权，不构成迟延履行主要义务。王静怡就此要求解除合同并返还定金的请求，本院不予支持。周九皋、汪文华表示，同意王静怡支付185800元首付款的同时配合办理网签手续，并于3日内交付房屋，因此合同可以继续履行。关于争议焦点二，合同法规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。在协议过程中，双方应秉持诚实信用原则。本案中，双方在合同签订后确实在积极地就合同约定不明的事项进行协商，但协商过程中，周九皋、汪文华一方存在反复情形，也是至今双方就争议事项未达成一致意见的主要原因，对此，周九皋、汪文华具有过错。但鉴于合同客观上约定不明确，且合同可以继续履行，该过错较为轻微，并不影响王静怡一方合同目的的实现。王静怡主张违约金40000元明显过高，本院根据过错、合同履行等情况，酌情确定违约金为5000元。对于房产中介费，系支付给中介的费用，在房屋买卖合同已经生效且合同约定买方负担的情况下，王静怡要求周九皋、汪文华承担没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十六条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告周九皋、汪文华于本判决发生法律效力之日起十日内支付王静怡违约金5000元；二、驳回原告王静怡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费800元，由周九皋、汪文华负担100元，由王静怡负担700元。（王静怡预交的超出其应负担部分的诉讼费可在判决书生效之日起十日内向本院申请退回，周九皋、汪文华应缴纳的诉讼费在本判决生效之日起十日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  盛 熹人民陪审员  黄慧敏人民陪审员  汪心怡二〇二〇年三月四日书 记 员  顾依婷