四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初1283号 原告：刘怡宗，男，1986年3月17日出生，台湾地区居民。 委托诉讼代理人：孙君，北京盈科（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：成都格睿特资产管理有限公司。住所地：成都高新区仁和街39号1栋1层1号。 法定代表人：闫佳强。 委托诉讼代理人：何萍，四川致顺律师事务所律师，一般授权代理人。 原告刘怡宗与被告成都格睿特资产管理有限公司（以下简称“格睿特公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，由审判员熊秋艳独任审理，于2020年3月25日、2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告刘怡宗的委托诉讼代理人孙君及被告格睿特公司的委托诉讼代理人何萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘怡宗向本院提出的诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年7月30日签订的《委托经营管理合同》；2.判令被告向原告支付经营管理收益255000元整；3.判令被告向原告赔偿逾期支付经营管理收益的违约金至实际支付之日止（按每日万分之五的标准计算，暂计至2020年1月10日为132125元整，大写：壹拾叁万贰仟壹佰贰拾伍元整）；4.判令本案诉讼费及相关费用由被告承担。事实与理由：2015年7月30日，原、被告签订《委托经营管理合同》，原告将其位于成都高新区房屋委托被告经营管理。双方约定经营管理期限为5年，自2015年7月31日起至2020年7月30日止，经营管理收益自2015年7月31日起支付，每季度支付一次。双方同时对管理权限、支付方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约完全履行合同义务，但被告自2016年2月至今未履行支付经营管理收益之义务，经原告多次催收无果。原告认为，被告已构成违约，故诉至法院。 被告格睿特公司辩称，被告同意解除双方签订的《委托经营管理合同》，对原告的第一项诉讼请求予以认可；但认为原告方所购买的房屋到目前为止仍然没有取得消防许可，不具备经营使用功能，未达到合同约定的交付条件，因此被告不存在任何违约行为，不应当向原告支付经营管理收益及违约金，请求驳回原告的第二、三项诉讼请求。 经审理查明，2015年7月30日，成都新成国际经济发展有限公司（出卖人）与原告刘怡宗（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同）及《补充协议》（以下简称补充协议）。买卖合同第一条“商品房项目建设依据”中约定：出卖人以出让方式取得位于成都市高新区地块的建设用地使用权；买受人购买的商品房所占用的土地规划用途为商业用地；签订本合同时，出卖人经批准在上述地块上建设的该商品房所在建筑区划的核准名称为新成国际。第四条“商品房基本情况”约定：该商品房为预售许可证10080号下第10幢14层15号房（以下简称案涉房屋）；该商品房的预测建筑面积共45.06平方米，其中套内建筑面积35.32平方米，分摊的共有建筑面积9.81平方米。第八条“计价方式与价款”约定：按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11096.32元，总价为500000元整。第九条“付款方式及期限”约定：买受人采取一次性付款方式付款。第十八条“交付时间和手续”约定：出卖人在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。前述合同签订后，原告向成都新成国际经济发展有限公司支付了案涉房屋的购房款。 2015年7月30日，原告刘怡宗（委托方、甲方）与被告格睿特公司（受托方、乙方）签订《委托经营管理合同》，其中第一条“房屋基本情况”约定：房屋位于成都高新区，建筑面积为45.06平方米。第二条“租赁期限”约定：甲乙双方约定，委托经营管理期限为5年，即从2015年7月31日起至2020年7月30日止。第三条“委托经营管理权限”约定：在本合同有效期内，甲方将该房屋不可撤销的特别授权委托给乙方全权经营管理，且甲方不参与经营管理，乙方在委托期内的盈亏与甲方无关；委托权限包括但不限于：1.决定该物业的经营定位及范围；2.租金及其他费用的收缴；3.租赁权及转租权；4.功能布局改造及装修；5.其他相应的权限。第四条“委托经营管理期间经营管理的收益、费用及支付方式”约定：甲乙双方约定，该房屋委托经营管理期间的经营管理收益，采用按固定标准的支付方式。无论本合同约定的房屋为空置或经营使用，乙方均按本条款约定向甲方支付经营管理收益。甲方收取的该房屋经营管理收益不因实际经营管理收益增加或减少而发生变化。在委托经营期内，乙方按照下述计算方式向甲方支付经营管理收益：（1）2015年7月31日起至2016年7月30日止，每年乙方支付的经营管理收益为该房屋购房总价款×10%／年，即50000元／年；（2）2016年7月31日起至2017年7月30日止，每年乙方支付的经营管理收益为该房屋购房总价款×10%／年，即50000元／年；（3）2017年7月31日起至2018年7月30日止，每年乙方支付的经营管理收益为该房屋购房总价款×11%／年，即55000元／年；（4）2018年7月31日起至2019年7月30日止，每年乙方支付的经营管理收益为该房屋购房总价款×12%／年，即60000元／年；（5）2019年7月31日起至2020年7月20日止，每年乙方支付的经营管理收益为该房屋购房总价款×13%／年，即65000元／年。乙方支付经营管理收益至甲方银行账户：户名：刘怡宗，开户行：中国工商银行会德丰支行，账号：62×××18。上述经营管理收益自2015年7月31日起支付，每季度支付一次，在每季度初15个工作日内支付。第七条“甲方的权利义务”约定：按本合同第四条的约定收取乙方支付的经营管理收益；拥有对该房屋的所有权；甲方认可并接受乙方或承租户对委托管理的房屋进行的功能布局及装修的改造；甲方承诺不干涉乙方对该房屋的具体经营管理。第八条“乙方的权利义务”约定：按本合同第四条的约定向甲方按时足额支付经营管理收益；有权享有实际经营管理该房屋所得收益；对该房屋布局进行合理的装修和改造；享有自主决定经营方式的权利；在本合同约定的委托经营管理期限内，乙方全权代甲方妥善管理该房屋。第十一条“违约赔偿”约定：如乙方未能按合同第四条约定如期向甲方支付该房屋经营管理收益，每逾期一天，乙方应向甲方按每天未付款的万分之五支付违约金。逾期超过90日，甲方有权单方面终止合同。 同日，原告就案涉房屋向被告出具《授权委托书》，授权被告行使业主权利，主要包括：1.办理该房屋的房屋交接手续、代交税费、招商、出租、签订租赁合同、收取租金、办理相关营业手续、办理房屋装修手续等，提供所需的相应资料；2.选聘、解聘物业管理企业；3.提议召开业主大会，制定议事规则；4.享有选举权和被选举权；5.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；6.法律、法规或业主公约（业主临时管理规约）规定的业主所享有的所有权利。 在委托经营管理合同履行中，原告指定的银行账户（账号：62×××18）于2015年8月11日收到蒋颖转入的12500元，分别于2015年10月10日、2016年3月14日、2016年4月27日收到闫佳强转入的三笔款项，每笔均为12500元，于2016年7月15日和2016年11月1日收到成都新城国际经济发展有限公司转入的两笔款项，每笔均为12500元。在法庭审理中，原、被告对于由成都新城国际经济发展有限公司、被告法定代表人闫佳强转入的五笔款项共计62500元，系被告支付的经营管理收益无异议。对于由蒋颖在2015年8月11日转入的12500元，原告不予认可，被告称蒋颖系其财务人员，该笔款项系代被告向原告支付的经营管理收益。 另查明，原告刘怡宗因成都新成国际经济发展有限公司逾期交付案涉房屋，以成都新成国际经济发展有限公司为被告、格睿特公司为第三人向本院提起商品房预售合同纠纷之诉。本院经审理后于2019年11月29日作出（2018）川0191民初13762号民事判决书，该生效判决认定案涉房屋于2016年5月12日达到交房条件，格睿特公司未代刘怡宗办理交接案涉房屋手续，但格睿特公司已进场装修。该生效判决对原告刘怡宗要求成都新成国际经济发展有限公司支付逾期交房损失的主张未予以支持，其理由系原告刘怡宗与格睿特公司签订了《委托经营管理合同》，收取了经营管理收益，逾期交房并未给原告刘怡宗造成损失，如格睿特公司未按《委托经营管理合同》约定支付，原告刘怡宗可以另案主张相应权利。 在法庭审理过程中，原告刘怡宗陈述其于2020年1月6日领取了案涉房屋的钥匙、水、电卡及缴纳水电费和垃圾清运费，实际接收了案涉房屋，被告对此不持异议。 以上事实，有当事人在法庭审理中的陈述与答辩意见、买卖合同及其补充协议、房款支付凭证、委托经营管理合同、授权委托书、原告账户交易明细、（2018）川0191民初13762号民事判决书、案涉房屋现状图片、业主物品领取表及四川青禾物业管理有限公司财务专用收据等证据材料在卷佐证。上述证据能够相互印证，具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案待证事实，故本院予以采信。 本院认为，根据合同法的相关规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，受托人因处理委托事务而产生的法律后果由委托人承担，包括处理受托人处理委托事务所获得的权利与应产生的义务等。就本案来看，原告通过与被告签订《委托经营管理合同》的方式将案涉房屋交由被告经营管理；在整个经营活动中，原告的主要义务是按照约定将案涉房屋交付被告并在约定时间内保持案涉房屋符合约定的用途，其除收取收益外，并不承担因被告执行委托事务而产生的义务；而被告可以依照合同的约定对案涉房屋进行占有、使用和收益，其最主要的义务是按照约定支付固定的经营收益。且原告通过签署《授权委托书》的形式将包括办理房屋交接手续在内的应由业主行使的相关权利授权给了被告行使。因此，双方围绕案涉房屋签订的协议虽名为《委托经营管理合同》，但实际围绕案涉房屋建立的是租赁法律关系，即本案的案由应为房屋租赁合同纠纷。 原告签订买卖合同，购买案涉房屋，其可以就案涉房屋的经营管理事项与被告格睿特公司签订实质为租赁性质的《委托经营管理合同》。《委托经营管理合同》系双方当事人在平等、自愿、协商基础上所形成的真实意思表示，合同的内容清楚、条款明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。双方均应按照委托经营管理合同的约定享有相应权利和履行各自的义务。 关于合同的解除问题。根据委托经营管理合同的约定，被告应当在合同期间内的每个季度初15个工作日向原告支付对应的经营收益。双方当事人对于被告已支付的5笔收益无争议，本院予以确认；对于由蒋颖向原告账户转入的12500元，被告主张蒋颖系其财务人员，该款项系代被告支付的收益，在原告不予认可的情形下，被告并未提供证据对该主张加以证明，故本院不予采信。因此，本案中被告已向原告支付的收益为62500元。原告同意已收取的收益，按被告应付时间顺序优先抵充前期应当支付的收益，即格睿特公司已支付的5笔收益应为前5个季度的收益，即已支付2015年7月31日至2016年10月30日期间的收益；则被告格睿特公司应当根据约定，在2016年11月开始的15个工作日内向原告支付下一个季度的经营收益。截至原告刘怡宗提起诉讼时，被告格睿特公司已逾期支付超过90日，达到双方约定的合同解除条件，故原告刘怡宗享有解除合同的权利。在《委托经营管理合同》签订后，原告通过授权的方式将包括交接房屋在内的有关业主的权利授予给了被告格睿特公司行使，但其在提起本案诉讼前已于2020年1月6日直接向开发商成都新城国际经济发展有限公司进行了收房并与物业管理公司办理相关的收房手续，实际掌控案涉房屋。即原告以自己的行为明确表示不再将案涉房屋交由被告进行经营管理。因此，委托经营管理合同的解除时间应当认定为原告实际收取案涉房屋的时间即2020年1月6日。 关于经营收益的支付问题。被告在法庭审理中称，由于其至今未收到案涉房屋，因此其不再支付经营收益系行使抗辩权，其不存在违约行为。根据委托经营管理合同第四条的约定，无论案涉房屋为空置或经营使用，被告均按约定支付经营管理收益；且原告在自己亲自收房之前已经将收取案涉房屋的权利授予给了被告，（2018）川0191民初13762号生效民事判决书亦认定案涉房屋于2016年5月12日达到交房条件，被告虽未代原告办理交接案涉房屋手续，但被告已进场装修的事实。因此，本院对被告提出的上述答辩主张，不予采纳。根据前述分析，被告已将经营收益的支付至2016年10月30日，则其还应当向原告支付2016年10月31日至2020年1月6日期间的经营收益。根据委托经营管理合同第四条约定的标准，上述期间包括了2016年10月31日至2017年7月30日期间的经营收益37500元（50000元/年×¾年）、2017年7月31日至2018年7月30日期间的经营收益55000元、2018年7月31日至2019年7月30日期间的经营收益60000元和2019年7月31日至2020年1月6日期间的经营收益28360元，共计180860元。 关于违约金的支付问题。双方在委托经营管理合同中对违约金的约定系双方在平等、自愿协商基础上所形成的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该约定对双方均具有拘束力。违约金主要适用于因违约方的违约行为给守约方所造成的损失；被告迟延支付收益的行为违反合同约定，属于根本性违约，该违约行为将导致原告应获得的收益被占用期间的利益的损失。被告表示其不存在违约行为，未对合同约定的违约金标准提出适当调减的主张。故本院对原告提出的按照委托经营管理合同约定的标准支付违约金的诉讼请求，予以支持。根据《委托经营管理合同》约定的支付收益时间和违约金的支付标准，结合双方前期支付收益的习惯，本院对于每季度支付当季度收益的合理期限确定为15天，从当季度计算周期的第16日开始计付违约金。被告应当向原告支付的违约金按季度分段计算至合同解除之日2020年1月6日为52768元，具体明细见下表格；2020年1月7日至付清之日止的违约金，以欠付的收益80860元为基数，按日万分之五的利率计算。                            时间段                       计算周期                       天数                       当期收益（元）                       计算标准                       违约金（元）                               2016.10.31–2017.1.30                       2016.11.15-2020.1.6                       1148                       12500                       0.0005                       7175                               2017.1.31-2017.4.30                       2017.2.15-2020.1.6                       1056                       12500                       0.0005                       6600                               2017.5.1-2017.7.30                       2017.5.16-2020.1.6                       966                       12500                       0.0005                       6037.5                               2017.7.31-2018.10.30                       2017.8.15-2020.1.6                       875                       13750                       0.0005                       6015.625                               2017.10.31-2018.1.30                       2017.11.15-2020.1.6                       783                       13750                       0.0005                       5383.125                               2018.1.31-2018.4.30                       2018.2.15-2020.1.6                       691                       13750                       0.0005                       4750.625                               2018.5.1-2018.7.30                       2018.5.16-2020.1.6                       601                       13750                       0.0005                       4131.875                               2018.7.31-2018-10.30                       2018.8.15-2020.1.6                       510                       15000                       0.0005                       3825                               2018.10.31-2019.1.30                       2018.11.15-2020.1.6                       418                       15000                       0.0005                       3135                               2019.1.31-2019.4.30                       2019.2.15-2020.1.6                       326                       15000                       0.0005                       2445                               2019.5.1-2019.7.30                       2019.5.16-2020.1.6                       236                       15000                       0.0005                       1770                               2019.7.31-2019.10.30                       2019.8.15-2020.1.6                       145                       16250                       0.0005                       1178.125                               2019.10.31-2020.1.6                       2019.11.15-2020.1.6                       53                       12110                       0.0005                       320.915                                                                                                       合计：180860                                               合计：52768元                综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第七项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告刘怡宗与被告成都格睿特资产管理有限公司签订的《委托经营管理合同》于2020年1月6日解除； 二、被告成都格睿特资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘怡宗支付2017年10月31日至2020年1月6日期间的收益180860元及违约金52768元（违约金已计算至2020年1月6日；2020年1月7日至付清之日止的违约金，以180860元为基数，按日万分之五的利率继续计付）； 三、驳回原告刘怡宗的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费3553元，由被告成都格睿特资产管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  熊秋艳 二〇二〇年三月三十一日 书记员  程靖洋