湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0702民初4228号原告（反诉被告）：王某，男，1985年10月19日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。原告（反诉被告）：李某，男，1992年8月21日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。共同委托诉讼代理人：段建民，常德市法学会法律工作者，特别授权代理。共同委托诉讼代理人：刘芝香，系王某之母，一般授权代理。被告（反诉原告）：肖忠民，男，1964年8月15日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：杜凯，湖南天声律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：汤伟，系肖忠民儿子，一般授权代理。原告王某、李某与被告肖忠民租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，被告肖忠民于2019年9月20日向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，于2020年1月3日公开开庭进行了审理。王某、李某的委托诉讼代理人段建民、刘芝香，肖忠民的委托诉讼代理人杜凯、汤伟到庭参加诉讼。被告肖忠明于2019年10月10日向本院提出鉴定申请，后以合同已明确约定违约金数额提出撤回鉴定申请。原被告双方于2020年2月10日向本院提起庭外和解申请。本案现已审理终结。王某、李某向本院提起诉讼，请求判令：一、解除王某、李某与肖忠民签订的租赁合同，肖忠民将承租的房产交还王某、李某；二、肖忠民按照商铺租赁合同约定向王某、李某支付从2018年1月1日至2019年9月1日的租金1166666元（其中2018年已付租金35万元，2019年5月已付租金6万元，尚欠租金756666元）；三、判令肖忠民支付迟延支付租金的违约金466900元，2018年1月1日至2019年9月1日即70万×10%×（20个月/3）=466900元；四、肖忠民承担保险公司保单费、诉讼费及保全费。肖忠民答辩称：一、肖忠民系常德力斯坦健身管理有限公司法人代表，以公司名义与两原告签订合同且由公司加盖公章，肖忠民职务行为的法律后果由具备法人资格的公司承担，因此肖忠民不是本案适格被告；二、王某、李某违反合同约定迟延交付租赁标的物、交付租赁标的物的消防不合格，不符合合同约定，致使租赁物被迫停止使用，且王某、李某也不履行维修义务，致使不能正常使用租赁标的物，过错在于王某、李某；三、在合同履行过程中，肖忠民不存在违约行为，合同之所以无法继续履行是因为原告方的欺诈行为，原告方隐瞒了租赁物大部分系违章建筑且所有权并非是原告方的事实，才致使无法交付符合合同约定的标的物。四、肖忠民正常使用租赁物仅3个月，所付租金已经超过应付租金的额度，不存在拖欠租金的问题。肖忠民向本院提起反诉，请求判令：一、解除反诉原告肖忠民与反诉被告王某、李某于2017年9月26日签订的《商铺租赁合同》；二、王某、李某返还肖忠民押金20万元；三、王某、李某返还肖忠民多付的租金213904元；四、王某、李某对因不履行《商铺租赁合同》造成肖忠民的全部经济损失100万（含罚款3万元，其他损失以人民法院委托鉴定的金额为准）承担赔偿责任。（当庭变更反诉请求为：王某、李某承担五百万违约金，因逾期未补交案件受理费，视为放弃该增加部分的反诉请求，按原反诉请求审理）；五、王某、李某承担本案诉讼费用。王某、李某答辩称：同意解除《商铺租赁合同》；但合同一直在履行，而且需要给我们交押金，不同意返还押金和租金；要求王某、李某赔偿损失没有事实根据和理由，不符合法律的规定。本院经审理认定案件事实如下：2013年10月31日，王某、李某与常德市假日大厦开发有限责任公司签订《常德市商品房预售合同》，购买了假日大厦8幢7楼701房，建筑面积为935.5平方米。2017年9月26日，李某、王某（甲方）与肖忠民（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：一、商铺概况……2、甲方将座落于湖南省常德市武陵区府坪街道办事处光明巷社区人民路1958号（假日大厦七楼）房出租给乙方使用，整层7楼所有面积（室内3间办公室除外）；3、室内现有经营场地均为甲方所有；4、关于商铺的规划消防许可，甲方只负责室内场地的规划消防合格，室外场地所搭建的经营场所甲方有协调的义务；……二、租期和交付1、租赁时间从2017年10月1日至2026年1月1日，租赁期为8年，甲方同意在签订合同后15日内将该商铺按现状移交给乙方，乙方支付第一期款租金后方可使用。2、商铺于2018年1月1日开始计租，前期为免租期。三、租金及支付方式1、租金计算：第一年年租金70万元，押金20万，合计90万元，签定本合同首期款为55万元，乙方当日支付甲方定金10万元，余款45万元（其中含押金贰拾万元），乙方在2017年11月5日前补齐，否则甲方收回租赁权，并且定金不予退还。2、租金递增：商铺第一、第二年年租金为70万元，第三年年租金在上两年年租金的基础上增加5%，即第三年、第四年年租金在第一、第二年年租金的基础之上递增5%，依此类推。3、租金支付：商铺年租金分两次支付，每半年支付一次，支付金额为年租金额的50%，实行先支付后使用商铺的原则，乙方应提前一个月缴纳每期租金（每年6月1日前支付）。……6、租金收取：6.1乙方未能如约交纳租金，或违反本合同约定，给甲方造成损失，甲方有权从押金中直接扣除所欠租金或损失赔偿金，不足部分仍有权向乙方追索，乙方应在接到甲方通知后5日内补齐押金，逾期以三个月为周期累加，每周期按年租金10%予以处罚。6.2如乙方逾期三个月未足额支付租金，或甲方通知乙方使用押金抵扣租金后，乙方未在前款规定的期限内补齐押金，甲方有权解除本合同，停止乙方的经营，收回商铺。……四、甲、乙双方对于商铺使用权的权利和责任……4、对于产权面积以外的额外搭建玻璃房区域（约1100平方），甲方承诺所有手续均得到假日酒店的允许，如出现任何违章、违规责任甲方有协调的义务。……六、合同终止与解除……3、如甲、乙双方任意一方提前终止合同，违约导致合同解除，则赔偿对方伍佰万人民币。另查明，2018年5月1日，徐莉莉、李智、徐光（甲方）与刘芝香（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：坐落在常德市（现称假日大厦三区）六层房屋299.48㎡及其设施设备租赁给乙方，房屋及其设施设备的维修费，全部由乙方承担；甲方依法享有的六楼产权中的露天平台、游泳池等设备设施（备注：即本案诉争的室外场地），甲方免费提供给乙方使用。租赁时间：从2018年5月1日至2028年4月30日止。乙方头两年租金，每年支付6万元，以后8年每年5万元，作为甲方对乙方经营的扶持。……7、甲方对于乙方与“力斯坦健身公司”转租行为中，对属于甲方物权的部分，予以确认；乙方以后转租属于甲方物权的部分，须向甲方提供其所签合同、对方身份证及其电话号码、营业执照等全部材料的复印件，否则视为违约。常德力斯坦健身管理有限公司的成立日期为2018年3月15日。2018年6月9日，常德市公安消防支队对常德力斯坦健身管理有限公司进行消防监督检查，发现存在未经消防安全检查擅自营业的消防安全违法行为，于当日下达《责令立即改正通知书》；2019年3月15日，常德力斯坦健身管理有限公司向原告出具告知书，要求协调解决有关消防事宜；2019年5月24日，常德市公安消防支队作出《行政处罚决定书》，因常德力斯坦健身管理有限公司未经消防安全检查擅自营业，决定给予该公司责令停止使用，并处罚款人民币叁万元整的处罚。根据原告的当庭陈述，肖忠明已支付押金20万元，支付2018年租金35万元，2019年5月21日和22日，刘芝香的账户先后收到肖忠民的转款共计6万元。以上事实有身份证复印件及营业执照复印件、《商铺租赁合同》、房屋分层分户平面图、《房屋租赁合同》及转账凭证、《常德市商品房预售合同》、刘芝香银行个人活期账户交易明细、《责令立即改正通知书》、《行政处罚决定书》及一般缴款书、告知书、收条、照片、视听资料、房屋漏水说明等以及当事人当庭陈述为据。判决生效证明、公告、肖忠民出示的装修设计合同及图纸真实性采信，但证明目的不予采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，王某、李某与肖忠民签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，双方均应依约履行。根据合同约定，承租方逾期三个月不足额缴纳租金，出租方有权解除合同，故对原告方请求解除租赁合同及将承租的商铺交还原告的诉讼请求本院予以支持。原告未提供保险公司保单费的相关证据，对该项诉讼请求本院不予支持。关于被告辩解称主体不适格的问题，租赁合同于2017年9月26日签订，且合同上列明的甲乙双方均是自然人，被告辩称应当承担责任的常德力斯坦健身管理有限公司，是在租赁合同签订以后2018年3月15日才成立，故对该辩解本院不予采纳。关于被告辩解称原告方没有露天平台所有权的问题，在涉案租赁合同签订后，原告王某的母亲刘芝香与露天平台所有权人徐莉莉、李智、徐光三人签订了房屋租赁合同，徐莉莉等人将其所有的露天平台、游泳池等设施设备免费提供给原告方使用，且所有权人对于在他们签订房屋租赁合同之前原告方转租处分露天平台、玻璃房的行为予以确认，根据《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，不影响涉案租赁合同的效力；被告辩解称露天平台的玻璃房属于未报建的违章建筑，原被告双方对平台玻璃房租金未特别约定，即便平台玻璃房是违章建筑，被告方亦不能无偿使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的相关规定，出租方亦可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。故对该辩解本院不予采纳。关于租赁房屋漏水造成的被告损失，根据被告提供的证据，可认定房屋漏水的事实存在，但被告未能提供证据证明房屋漏水给其造成的具体损失；关于消防整改停业问题，租赁合同约定的原告方对于露天玻璃房消防的义务只有协调义务，对于消防整改停业造成的损失，应该由原被告双方承担，2018年6月9日下达的《责令立即整改通知书》只责令立即整改，并未停业，直到2019年5月24日下达的《行政处罚决定书》才责令停业整顿，对于停业整顿后的租金、行政处罚的罚款，本院认为原被告双方各自承担50%。被告请求原告方承担100万经济损失的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于本案的租金：被告辩解称原告方整体交付租赁标的物的时间为2018年9月12日，但未提供相关的证据予以证明，而合同明确约定于2018年1月1日开始计租，2019年5月24日，常德力斯坦健身管理有限公司被责令停止使用，故2018年1月1日至2019年5月24日的租金为：合同约定第一、第二年年租金为70万，被告总共应付租金为978055元，扣除被告已经支付的押金200000元（合同约定从押金中扣除所欠租金）及已经支付的租金410000元，被告仍需向原告方支付租金368055元；2018年1月1日至2019年5月24日（16个月零23天）逾期支付租金的违约金为：根据合同约定，承租方应每年6月1日前支付每期租金，被告方付完首期款后，2018年6月1日前未支付剩余年租金额的50%，“逾期以三个月为周期累加，每周期按年租金10%予以处罚”，被告应向原告支付逾期支付租金的违约金700000元×10%×（12个月/3）=280000元。停业整顿后的租金、行政处罚的罚款，原被告双方各自承担50%，故2019年5月24日至2019年9月1日（3个月零8天）的租金约为80000元(190000元×50%－15000元的行政罚款），逾期支付租金的违约金700000元×10%×1个周期×50%=35000元。综上，2018年1月1日至2019年9月1日，被告应支付租金合计为368055元＋80000元=448055元，应支付的逾期支付租金的违约金为280000元＋35000元=315000元。据此，根据《中华人民共和共合同法》第五十一条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、解除王某、李某与肖忠民签订的租赁合同，肖忠民在判决生效后十五日内将承租的商铺交还王某、李某；二、肖忠民在判决生效后十五日内向王某、李某支付从2018年1月1日至2019年9月1日尚欠的租金448055元；三、肖忠民在判决生效后十五日内支付逾期支付租金的违约金315000元；四、驳回王某、李某的其他诉讼请求；五、驳回肖忠民的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15812元、减半收取7906元，反诉费8762元，保全费5000元，王某、李某承担8049元，肖忠民承担13619元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员  龚洪波二〇二〇年三月十六日法官助理齐娟娟代理书记员  苏 杭附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。