上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初14124号原告：上海逸璟商业经营管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：彭惠珍，执行董事。委托诉讼代理人：赵颖，上海盈仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈弘，上海盈仑律师事务所律师。被告：孙渊，男，1988年9月8日生，汉族，住上海市金山区。原告上海逸璟商业经营管理有限公司诉被告孙渊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈弘到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、确认原告与被告签订《盛街时光里物业租赁、管理合同》于2019年8月23日解除；2、判令被告立即搬离上海市金山区龙皓路东平路盛街时光里商业项目1768号一层、(1766、1768号二层)商铺给原告；3、判令被告支付原告2018年11月15日-2019年2月14日租金16985.50元、2019年5月15日-2019年8月23日未付租金57507.42元,共计74492.92元；4.判令被告支付原告滞纳金11173.86元；5、判令被告支付原告违约金34853元；6、判令被告按照双倍租金标准34853元每月向原告支付房屋使用占用费自2019年8月24日起至实际搬离之日；7、判令被告承担本案诉讼费用。后原告增加下述两项诉请：8、判令被告支付免租期的租金34853元；9、原告为主张债权而支付的律师费10000元由被告承担。庭审中，原告将第2项诉请增加为：判令被告立即搬离并交还上海市金山区龙皓路东平路盛街时光里商业项目1768号一层、(1766、1768号二层)商铺给原告。事实与理由：2018年9月29日，原、被告签订《盛街时光里项目物业租赁、管理合同》，由被告向原告租赁位于上海市金山区龙皓路东平路盛街时光里商业项目1768号一层、(1766号、1768号二层)商铺及附属设施，建筑面积约142.65㎡，用于经营房屋中介装修，租赁期限自2018年9月15日起至2021年9月14日止。合同签订后，原告按约交付房屋，但被告未按合同约定足额、及时支付租金、使用费及管理费。2019年5月20日，被告出具欠条，承诺于2019年6月20日付清拖欠款项，但逾期未支付。原告于2019年7月22日向被告发出《催款通知书》，要求被告付清租金、管理费及相应滞纳金，另于2019年8月23日发出《合同终止通知书》，通知双方合同予以终止，并要求被告支付欠款，后又于2019年8月26日委托律师发出《律师函》，但至今被告仍在使用商铺并拒付相应款项。因被告未履行合同义务，致使原告的合法权益收到损害，故诉至本院，请求依法审理。被告未提交书面答辩亦未到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩权利。经审理查明：2018年9月29日，原、被告签订《盛街时光里项目物业租赁、管理合同》(以下称《合同》)，被告承租了位于上海市金山区龙皓路东平路盛街时光里商业项目1768号一层、(1766号、1768号)二层商铺及附属设施(以下称案涉房屋)，建筑面积约142.65㎡，用于经营房屋中介装修，租赁期限为2018年9月15日至2021年9月14日，租金标准为17426.50元/月(含商业管理费10元/月/㎡，不含税)，租金及管理费每3个月支付一次，于“前一缴费期届满前30日内”支付。《合同》第五条约定，被告应于本合同签署日后7个工作日内向原告支付保证金34853元，保证金用于抵扣租金及其他费用，到期终止后无息返还，若因被告原因提前解除或终止，原告将没收保证金。并约定，原告有权从保证金中扣减如下款项：被告或被告相关人员的过错给原造成的损失、应支付的违约金、滞纳金、滞留金，为追讨前述款项产生的费用(包括诉讼费、律师费、公证费)。《合同》第九条约定，被告如未按合同约定支付租金、管理费及其他费用，逾期未超过30日的按每日0.5%支付滞纳金。超过30日的，原告有权收取相当于租赁保证金的违约金，书面通知解除本协议。《合同》第十条约定，因被告原因造成原告不能支配该物业的，每延迟一天，被告按照合同终止前租金及相关费用标准双倍支付租金及其他相关费用。2018年11月15日至2019年2月14日的租金，被告未足额支付，欠付金额为16985.50元。2019年5月15日后的租金未支付。2019年5月20日，被告出具欠条，承诺于2019年6月20日付清拖欠款项，但逾期未支付。2019年8月26日，原告向被告邮寄《律师函》，提出于2019年8月23日解除合同。被告于当月27日签收该邮件。《合同》签订后，被告并未实际交纳租赁保证金。法庭辩论终结时，案涉房屋由被告占有使用。案涉房屋系原告与所有权人签订《委托经营管理合同》后整体出租给被告。以上事实，由原告提交的《合同》、律师函及快递单查询信息、欠条、《委托经营管理合同》、《不动产权证书》等证据及本院制作的庭审笔录所证实。本院认为，原、被告签订的《合同》系双方真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应认定合法有效，双方均应按合同约定，诚实信用的全面履行合同。支付租金系承租人的主要合同义务，被告延迟支付租金超过30天，现原告主张解除合同，符合合同约定，本院予以支持。原告主张，2019年7月22日向被告发出了《催款通知书》，但提交的证据上没有原告印章或相应权利人签字，也没有证据证明被告收悉该通知书，故本院对原告主张的该部分事实不予确认。原告主张的合同解除时间为其向被告寄送《合同终止通知书》的时间，即2019年8月23日，但未能提交证据证明被告签收了该邮件，故本院对其主张的解除时间不予支持。因被告于2019年8月27日签收了原告明确主张解除合同的律师函，故本院确认《合同》于该日解除。合同解除后，被告基于合同取得的租赁物应予以返还。租赁物实际返还之前，被告应向原告支付占有使用费。原告主张，依据《合同》第十条，被告应按照双倍租金标准支付占有使用费。但本院认为，《合同》第十条约定适用的前提是合同期满被告不续租，其实质是对该前提下被告不及时履行合同终止后租赁物返还义务的违约责任的约定。而占有使用费，是租赁合同关系终止后，原承租人丧失约定依据却继续占有原租赁物给原租赁物权利人造成损失的赔偿。据此，本院认为，本案并非《合同》第十条约定的情形，原告不能基于第十条要求被告按照双倍租金支付占有使用费，被告应参照合同解除前的租金标准(17426.50元/月)向原告支付占有使用费。合同解除前的租金，被告应予以支付。原告自行计算的租金欠付金额为74492.92元，未超出本院按照《合同》及解除日期确定的金额，予以支持。原告诉请被告支付欠付租金的逾期付款违约金11173.86元，符合《合同》第九条约定，亦未超出本院按照该约定计算的金额，予以支持。原告诉请被告支付2个月租金(金额为34853元)及免租期租金(金额为34853元)作为违约金，符合《合同》第九条约定，本院予以支持。原告主张依据《合同》第五条，被告应负担其律师费。本院认为，第五条约定的情形是符合某些条件下从保证金中抵扣律师费。本案中，被告并未实际交纳保证金，原告跨越保证金交纳环节，直接主张原告负担律师费，缺少合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海逸璟商业经营管理有限公司与被告孙渊签订的编号为(YJ-SJSGL00032)的《盛街时光里项目物业租赁、管理合同》于2019年8月27日解除；二、被告孙渊应于本判决生效之日起三十日内搬离位于上海市金山区龙皓路东平路盛街时光里商业项目1768号一层、(1766号、1768号)二层142.63㎡的房屋并将前述房屋返还给原告上海逸璟商业经营管理有限公司；三、被告孙渊应于本判决生效之日起十日内向原告上海逸璟商业经营管理有限公司支付租金74492.92元；四、被告孙渊应于本判决生效之日起十日内向原告上海逸璟商业经营管理有限公司支付逾期付款违约金11173.86元；五、被告孙渊应于本判决生效之日起十日内向原告上海逸璟商业经营管理有限公司支付上海市金山区龙皓路东平路盛街时光里商业项目1768号一层、(1766号、1768号)二层142.63㎡房屋的占有使用费(计算方式为：按照145,058.30元/月的标准，计算自2019年8月28日起至其实际返还之日止的费用)；六、被告孙渊应于本判决生效之日起十日内向原告上海逸璟商业经营管理有限公司支付解除合同违约金69706元；七、驳回原告上海逸璟商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1959元，由原告上海逸璟商业经营管理有限公司负担1703元，被告孙渊负担256元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 赵宪章二〇二〇年三月十一日法官助理 庄玲燕书 记 员 孙匆匆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。