江苏省东海县人民法院民 事 裁 定 书(2019)苏0722民初7869号原告：张家桂，男，1963年11月13日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：张延好，江苏善典律师事务所律师。被告：冯寿顺，男，1968年9月10日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人:倪廷伟，何文怡（实习律师），江苏东方金牛律师事务所律师。被告：霍正广，男，1963年2月23日生，汉族，住东海县。被告：宁春义，男，1966年5月27日生，汉族，住东海县。被告：东海县天缘置业有限公司。住所地：东海县牛山街道和平西路76号。统一社会信用代码：91320722663836255A。法定代表人：霍晓琼，总经理。被告霍正广、宁春义、东海县天缘置业有限公司共同委托诉讼代理人：周雪森、张伟，江苏润鑫律师事务所律师。原告张家桂与被告冯寿顺、霍正广、宁春义、东海县天缘置业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年8月20日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张家桂及其委托诉讼代理人张延好、被告冯寿顺的委托诉讼代理人倪廷伟、何某及被告霍正广、宁春义、东海县天缘置业有限公司共同委托的诉讼代理人周雪森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张家桂向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告冯寿顺、霍正广、宁春义、东海县天缘置业有限公司给付原告拆迁安置代付款1050444元（庭审时变更为1253655元）；2.请求判令被告冯寿顺、霍正广、宁春义、东海县天缘置业有限公司给付原告土地出让款256000元（庭审时变更为322582元，庭审中撤回该项诉讼请求）；3.诉讼费由1、2、3、4承担。事实和理由：原告与被告冯寿顺、霍正广、宁春义、东海县天缘置业有限公司合作开发金某项目，依据签订的《房地产开发协议》、《房地产联合开发合作协议》、《房地产联合开发合作协议》合作项目(补充协议)、《房地产开发协议》签订(补充协议书)，至起诉之日被告冯寿顺、霍正广、宁春义、东海县天缘置业有限公司欠原告土地转让款256000元，被告冯寿顺、霍正广、宁春义、东海县天缘置业有限公司欠原告拆迁安置代付款1050444元。2012年12月5日原告与被告霍正广、宁春义、东海县天缘置业有限公司就开发建设白塔镇宗地编号为DH20112-12地块事宜，签订《房地产开发协议》:项目名称:金城家园规划建设面积约90000平方米的商业住宅区(最终以规划许可证为准)土地价格为2986万元。开发方式:“甲、乙、丙三方按51%、39%、10%的比例出资拿地，地上建筑物建设各方自己出资，任何一方不得影响整个项目的进度，甲方土地投资金额1522.86万元、乙方土地投资金额1164.54万元、丙方土地投资金298.6万元。”被告东海县天缘置业有限公司按销售款0.5%收取管理费，被告霍正广为被告东海县天缘置业有限公司提供担保。该协议对各方的权利义务及出资及比例做了明确约定。2015年5月15日被告东海县天缘置业有限公司与被告冯寿顺签订《房地产联合开发合作协议》合作项目，项目名称:金某，合作方式“双方以东海县天缘置业有限公司作为该项目的操作平台。乙方出资(计3567平方米*370元/平方米=1319790元)购得，17楼自行建设、销售。甲方提供16楼最西户200平方米左右的门面房，作为对乙方的补偿。乙方在签订本协议十五日内，负责完成对白塔村冯某1、冯某2、冯某3、冯某4、冯军人、冯某5、冯某6、冯某7、冯某8(冯忠)(注冯某6、冯某7、冯某8为一户)七户的土地征收。”该协议中拆迁对象冯某9、冯军人、冯某6三户，用原告金某26号楼2单元302室(面积96.22平方米)，金某30号楼2单元202室(面积115.05平方米)及29-26#车库(面积:28.84平方米)，金某25号楼3单元102室(面积116.42平方米)解决。2015年12月3日被告东海县天缘置业有限公司与被告冯寿顺签订《房地产联合开发合作协议》合作项目(补充协议)“根据双方2015年5月15日签订的房地产联合开发合作协议内容作以下调整:一、原面积3567㎡计算现按3125.56㎡*370元/㎡调整为1156457.2元(此款在冯某10家房屋销售合同签订后交付)；二、甲方另外补偿乙方50万元(从乙方上交甲方土地款中扣除)；三、冯某4、冯某10、冯某6、冯某7、冯某8，乙方负责提供五套住宅，其中一套99.88㎡,其余四套、每套约87㎡,甲方安置赔偿；四、本协议与房地产联合开发协议具同等法律效力，与原协议有冲突按本补充协议为准。”注:因面积调整被告冯寿顺支付的土地款实际为1156457.2元，该土地款应当由原告与被告霍正广、宁春义按39%、51%、10%比例进行分配。2016年6月12日原告与被告冯寿顺、霍正广、宁春义、东海县天缘置业有限公司就《房地产开发协议》签订(补充协议书)“17#楼房的土地是由资方冯寿顺出资获得，土地上的建筑由乙方张家桂负责开发管理并承担相应责任。”2017年7月11日原告与被告冯寿顺签订《协议》“经双方协商同意，冯寿顺同意将位于金某17#楼2-102、2-302、2-402,每套面积为86.84平方米的住宅转给张家桂，此三套住宅由张家桂自行安排。在首付款进账后，冯寿顺负责打出商品房买卖合同。销售三套房屋首付款，冯寿顺负责返还张家桂。由冯寿顺负责在办证之前开出三套房屋全额发票，冲抵冯寿顺欠张家桂金某小区安置债务。”注:在协议签订后被告冯寿顺将金某17#楼2-102、2-302、2-402签转给原告，最终也没有履行。综上所述:原告在金某项目合作过程中严格按协议履行义务，被告冯寿顺、霍正广、宁春义、东海县天缘置业有限公司的违约行为严重侵害了原告的合法权益。原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告冯寿顺辩称，原告与答辩人及另三位被告系合伙关系，原告在合伙事项尚未终止并经清算的情况下，要求答辩人及三位被告向其给付安置款、土地出让款无事实及法律依据。一、原告与答辩人冯寿顺、被告霍正广、宁春义、东海县天缘置业有限公司合作投资开发金某项目，在开发过程中，因项目需求，各方合伙人支出了土地转让款、垫付款、工程款等各项费用，均应属合伙支出费用。现该合伙项目尚处于开发阶段，远不属于能够终止合伙的情形。在最高院(2017)最高法民再158号判决书中，明确写道:“合伙财产的分割应以合伙终止并经清算为前提”。而本案中，合伙项目尚未终止，收入和支出也未进行具体结算，此种情形下，如何明确安排合伙人的款项支付及返还？二、2018年9月17日，原告曾就相同事实以房屋买卖合同纠纷为由向贵院提示诉讼，经审理判决，在(2018)苏0722民初7905号判决中，原告诉求被予以驳回。现原告在无新事实、新证据的情况下仅更换案由再次起诉，其诉求显然缺乏事实依据及证据支撑。综上，原告要求返还其对项目的支出款，无事实及法律依据，望法院驳回原告诉求。被告霍正广、宁春义共同答辩：原告所诉没有事实依据，其诉讼请求不能成立，依法应当予以驳回。理由：一、原告诉称的支付拆迁安置代付款及土地出让款均没有依据。二、原告所起诉的只是拆迁安置代付款及土地出让款，但事实和理由中又涉及四方、五方所签订的所有合作开发的内容。三、涉及的合作开发的房地产账目到目前为止还在合作之中，没有进行清算。因此，本案的诉求明显是事实不清，证据不足。就本案而言，实质是原告与被告冯寿顺之间的纠纷，双方清算即可。而涉案的土地款从账面上看已经全部付清。四、既然土地款付清，原告与答辩人之间就无债权债务关系，更不存在应当支付安置代付款之说。被告东海县天缘置业有限公司（下称天缘公司）辩称，原告要求答辩人给付安置代付款及土地出让款无事实和法律依据。依法应当予以驳回。理由：一、原告要求给付安置代付款及土地出让款均没有依据。二、该款即使存在，但与答辩人之间没有任何权利义务关系。因原告是在使用答辩人即被告天缘公司的平台进行开发，被告天缘公司只收取0.5%的管理费。三、本案原被告之间的账务并没有完全清算，原告只拿安置代付款及土地出让费进行诉讼，是事实不清，证据不足。经审理，本院认定如下事实：2012年12月5日，原告张家桂（乙方）与被告霍正广（甲方）、宁春义（丙方）、天缘公司（丁某1）签订《房地产开发协议》一份，协议主要约定：一、开发项目，1.项目名称为金城家园，规划建设面积约90000平方米的商业住宅区。2.项目地址为白塔镇大道东侧、兴隆北侧地块；二、开发项目基本情况，宗地编号DH20112-12，土地价格为2986万元；三、开发方式，1.甲、乙、丙三方按51%、39%、10%的比例出资拿地，地上建筑物建设各方自己出资，任何一方不得影响整个项目的进度，甲方土地投资金额1522.96万元、乙方土地投资金额1164.54万元、丙方土地投资金额298.6万元。甲、乙、丙三方没有横向合作，三方自负盈亏，一方开发结束即对一方清算。三方承诺以个人及家庭财产做担保，担保本协议履行；3.因丁某1对外签署合同，履行合同风险，甲、乙、丙三方向丁某1承诺并以个人及家庭财产做担保，在开发的全过程中不做出任何损害丁某1利益的行为，保证在全开放过程中不损害丁某1对本协议开发项目土地及开发房屋的所有权及销售处置权。4.丁某1向甲、乙、丙三方承诺，不因本协议开发项目之外的债务影响本协议开发项目的实施。否则，丁某1以全部资产赔偿三方损失，甲方作为丁某1的担保人向乙、丙二方承诺，甲方为丁某1提供担保。5.甲、乙、丙三方任一方向其他两方及丁某1保证，若因甲、乙、丙三方任一方原因造成丁某1损失，并影响到其他两方的开发，其他两方只追究原因造成方，不追究丁某1及非造成方责任。6.丁某1除总账外，对甲、乙、丙三方都单独建账核算，甲、乙、丙三方任一方不予配合建账的丁某1可暂停管理，后果由不配合方承担。甲、乙、丙三方以各方自有资金开发建设，不得对外借高利贷。8.开发完成后除去管理费、税金等应由甲、乙、丙三方负担的费用外，各方利润各方自己领取，个人所得税由丁某1代扣代缴。9.遭遇不可抗力清算终止、三方同意清算终止、项目运作完毕清算终止。协议中还约定了退出开发、违约责任、协议生效等内容。2015年5月15日，被告冯寿顺（乙方）与天缘公司（甲方）签订《房地产联合开发合作协议》，双方就联合开发建设金某达成以下共识：天缘公司拍得金某地块建设商业住宅小区，乙方出资1319790元购得项目17#楼自行建设、销售权利，同时甲方提供16#楼最西户200平方米左右的门面房作为补偿，乙方出资必须在甲方取得土地证后交于甲方；17#楼以天缘公司名义办理规划许可证、开工许可证、房屋销售等房地产开发手续，本着共同开发、分工不分家、相互制约、事事协商原则，由甲方负责办理一切施工手续，并保证乙方正常施工；甲方保证将18#楼按包工包料形式承包给乙方，承包方式同其他施工队一致（协议另行签订）；乙方在签订本协议十五日内，负责完成对白塔村冯某9、冯军人、冯某6等七户的土地征收，按村里其他村民补偿标准，该费用由白塔村村委会支付；对于17#楼所办理的销售、税收、分期付款等事宜由甲方配合乙方负责办理，所产生的费用由乙方负责，甲方必须保证乙方正常售房，否则负责相关法律责任；项目运作过程中，双方同意清算后协议终止；项目正常运作清算完毕协议终止。协议结尾处甲方处有原告张家桂签字并加盖天缘公司印章，乙方处有被告冯寿顺签字并捺印。2015年12月3日，天缘公司（甲方）与冯寿顺（乙方）签订《补充协议》，协议约定：“根据双方2015年5月15日签订的房地产联合开发合作协议内容作以下调整：一、原面积3567㎡计算现按3125.56㎡*370元/调整为1156457.2元（此款在冯某10家房屋销售合同签订后交付）。二、甲方另外补偿乙方50万元（从乙方上交甲方土地款中扣除）。三、冯某4、冯某10、冯某6、冯某7、冯某8，乙方负责提供五套住宅，其中一套99.88㎡，其余四套每套约87㎡，甲方负责安置赔偿。四、本协议与房地产联合开发协议具同等法律效力，与原协议有冲突按本协议为准”。该协议的结尾“甲方签章处”为原告张家桂签名。2016年6月12日，霍正广（甲方）、张家桂（乙方）、宁春义（丙方）、天缘公司（丁某1）、冯寿顺（戊方）就分配金某项目各方权益签订《补充协议书》。协议书约定乙方张家桂对23#、25#、26#、27#、28#、29#、30#栋楼房负责开发管理，按照四方协议的约定享有相关权益和责任；17#楼房的土地系由戊方冯寿顺出资获得，土地上建筑由乙方张家桂负责开发管理并承担相应责任，除戊方冯寿顺与丁某1有特别的约定外，戊方承诺遵守甲、乙、丙、丁某2于2012年12月5日签订的开发协议，乙方及戊方连带向其他三方负责；根据2012年12月5日协议第三条约定，丁某1对协议项目土地、房产拥有所有权，未经丁某1同意，甲、乙、丙三方任何处置行为及对外担保均无效。2017年7月11日，原、被告签订《关于张家桂与冯寿顺18#楼部分工程款结算清单》：一、根据双方协商，张家桂同意18#楼部分工程款暂定价为270万（最后以工程结算为准），支付给冯寿顺。二、支付方法，双方友好协商约定，张家桂用金某30#106（165.81平方米）30#107（62.15平方米）30#108（115.18平方米）三套门面房合计房价为贰佰贰拾叁万元（223万）30#16、17、18号车库（38.02平方米）三间，暂定价为247130元，冲抵给冯寿顺工程款。三、根据以上（270万元-223万元-247130元）张家桂欠冯寿顺工程款为222870元。四、此欠款（222870元），张家桂用金某30#3-302室，房款为370112元（115.66㎡*3200元/平方米）冲抵。冯寿顺倒欠张家桂142652元，等18#楼工程竣工决算后，双方结算全款。六、本协议由双方签字后生效，协议一式两份，双方各持一份。因本案各方合作项目中需拆迁安置的冯某9、冯某10、冯某6三户，系用原告张家桂享有权利的金某26号楼2单元302室(面积96.22平方米)、金某30号楼2单元202室(面积115.05平方米)及29-26#车库(面积:28.84平方米)、金某25号楼3单元102室(面积116.42平方米)予以安置补偿。2017年7月11日，原告张家桂和被告冯寿顺达成《协议》：“经双方协商同意，冯寿顺同意将位于金某17#楼2-102、2-302、2-402，每套面积为86.84平方米的住宅转给张家桂，此三套住宅由张家桂自行安排。在首付款进账后，冯寿顺负责打出商品房买卖合同。销售三套房屋首付款，冯寿顺负责返还张家桂。由冯寿顺负责在办证之前开出三套房屋全额发票，冲抵冯寿顺欠张家桂金某小区安置债务。”2018年9月17日，原告张家桂就其与被告冯寿顺于2017年7月11日签订的《协议》中有关三套住宅向本院提起诉讼，诉求：解除被告冯寿顺出售给原告位于东海县两套房屋的买卖协议，并双倍返还购房款1378106元。本院经审理后依法作出了（2018）苏0722民初7905号民事判决书，判决：一、解除原告（即张家桂）、被告（即冯寿顺）于2017年7月11日签订的协议；二、驳回原告张家桂的其他诉讼请求。现原告张家桂就其代为安置的三套住宅的费用承担向本院提起诉讼，诉求四被告连带给付拆迁安置代付款1253655元。庭审中，本案各方当事人均认可案涉合作开发的房地产项目尚未进行清算（或结算）。以上事实，有各方当事人的庭审陈述以及当事人提交的2012年12月5日签订的《房地产开发协议》、2015年5月15日签订的《房地产联合开发合作协议》、2015年12月3日签订的《补充协议》、2016年6月12日签订的《补充协议》、2017年7月11日签订的《协议》、冯寿顺与冯某10签订的《协议》、《土地补偿协议》、本院（2018）苏0722民初7905号庭审笔录及民事判决书、东海县物价局普通商品住房价格备案回复表、付款凭证等证据予以证实。本院认为，本案原、被告各方就合作开发金某项目而分别于2012年12月5日签订的《房地产开发协议》、2015年5月15日签订的《房地产联合开发合作协议》、2015年12月3日签订的《补充协议》、2016年6月12日签订的《补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，且符合法律规定，合作各方应按约全面履行义务。合作各方在协议中约定由冯寿顺负责拆迁户的安置，系对合作（或合伙）事务（事项）的内部分工或安排，属合作项目中诸多内部事务的一部分。故，合作各方在项目合作开发过程中，作为合作人之一的原告张家桂代为安排了冯某9、冯军人、冯某6三户的拆迁安置，当然也属于处理合作项目内部事务的范畴。本院认为，合作人（或合伙人）就合作项目内部债务的承担或财产的分配应以清算为前提。现原告张家桂仅就合作项目中拆迁安置费用的承担向本院提起诉讼，而案涉合作项目不仅尚未清算，且合作开发的由原告张家桂享有权利的18#楼的建设工程款的结算等合作事项尚未处理完毕，所以原告张家桂应在合作项目清算后再根据实际情况主张权利，现尚未达到诉讼时机。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，判决如下：驳回原告张家桂的起诉。案件受理费16558元，退还给原告张家桂。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。审 判 长  丁铁生审 判 员  侯书宇人民陪审员  王小勤二〇二〇年三月五日法官 助理  朱 琪书 记 员  刘 平