湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初5540号 原告：冯菁，女，1997年10月28日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。 委托诉讼代理人：盛柏林，湖南崇民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余定波，女，1973年7月13日出生，汉族，住长沙市岳麓区。 被告：国药控股长沙大药房有限公司，住所地湖南省长沙市开福区龙福路2号金霞湘绣园办公楼716房。 法定代表人：刘天尧。 原告冯菁与被告国药控股长沙大药房有限公司（以下简称国药公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人盛柏林到庭参加了诉讼，被告国药公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令终止合同；2、判令被告支付其占有原告门面房屋的租金、租金滞纳金及相应的物业管理费用（暂计算至2019年9月10日）共计24348.58元，其中租金19833.8元、租金滞纳金3966.76元、物业费548.02元；判令被告支付自2019年9月10日至实际腾房之日间的房屋租金、租金滞纳金及物业管理费；3、判令被告支付违约金57582元；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告冯菁与陈彦如、黄泰实共有长沙市望城区月亮岛街道东方明珠小区40栋127号门面，为管理方便，陈彦如、黄泰实委托冯菁负责对外招租，2016年4月8日冯菁与湖南湘雅同升大药房连锁有限公司就此门面签订了五年的房屋租赁合同。2018年冯菁因出国留学，遂全权委托原告代行其权利。2018年3月31日，湘雅同升公司、长沙大药房公司、原告及余定波在原告家，在被告承诺全面承担第三人租赁合同义务的前提条件下，余定波同意第三人的请求，换被告继续租赁该门店，当日，余定波与被告签订了租赁合同及房屋租赁补偿协议，余定波签字后，被告方代表人孙宇(系长沙大药房公司股东湖南大康普惠医疗运营服务有限公司法定代表人)称没带公章，需回公司签字盖章后再将合同给原告，余定波次日发现合同中关于税收方面没有完全承载原合同的内容，遂提出若国家出台房产持有税，双方应予事前予以约定。经多番协商，被告同意在合同中予以附加内容，即:如因国家法律政策调整，导致本物业税费出现大的增减，双方另行协商解决。被告在原告一直催要租赁合同的情况下，一直以公司工商登记没有审批下来等理由搪塞。但客观事实是被告早起异心，被告于2018年5月29日经工商登记审批成立，被告下属的金星分店于6月26日经望城区食品药品工商质量监督管理局审批成立，在被告金星分店的申报资料中，房屋租赁合同不是双方协商一致的合同，而是被告杜撰出的假合同。自2018年4月8日至2019年7月8日，被告按合同支付了租金，一直占用该门面经营，余定波也积极协助被告经营，期间曾多次协调物业解决漏水等管理问题。2019年6月被告称其公司改变经营战略，可能关闭金星分店，余定波要求对方忠实履约，承担相应责任，还同意其对外招租寻找下家接手租赁房屋，以减少被告损失。2019年6月5日余定波等三人至被告公司主张权利，被告提供给原告的合同书仍然是没有被告签字盖章的双方协商一致的合同书，被告以原经办人离职为由推卸责任，在后续协商中，被告以不接电话、不回短信、不付租金、不履约并继续占有房屋不予合作。根据相关法律规定，特将被告诉至法院。 被告国药公司未作答辩。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下： 1、房屋产权证一份；2、委托书一份；3、企业信息四份；4、原告与湖南湘雅同升大药房连锁有限公司的租赁合同一份；5、原告与被告的租赁合同一份；6、被告向望城区食品药品工商质量监督管理已是出具的租赁合同一份；7、被告支付的租金凭证五份；8、微信及短信记录五张；9、被告对外招租的照片两张、占有原告房屋的照片一张；10、长沙新地酒店物业管理有限公司关于欠交物业费的情况说明一份。 被告未向法庭提交证据。 经庭审举证质证，本院对原告所举证据1、2、3、6、7、8、9、10符合证据的三性要求，且与本案相关联，本院予以采信；对原告所举证据4，该证据与本案并无关联性，不予采信；对原告所举证据5，虽然该合同未加盖被告公司印章或签名，但结合证据6、7、8以及原告的庭审陈述，可以认定原、被告就房屋租赁达成书面一致的情况，本院对此予以采信。 根据原告的庭审陈述及本院采信的证据，本院认定案件事实如下：原告冯菁与案外人陈彦如、黄泰实系长沙市望城区星城镇金星大道旁新地东方明珠40栋127号房屋的共有权人。2016年2月15日，陈彦如、黄泰实委托原告冯菁全权负责三人共有的前述房屋的招租事宜。2018年3月10日，原告委托其母亲余定波全权代为负责前述房屋的招租及纠纷处理等事宜。2018年3月31日，余定波（甲方）作为冯菁的委托代理人与被告国药公司（乙方）的工作人员签订房屋租赁合同（编号20180401），合同约定甲方将坐落于长沙市望城区月亮岛街道东方明珠小区40栋127号房屋租赁乙方使用，房屋用途为商业经营，租赁期限自2018年4月8日至2021年4月8日止，租金及支付方式为在2018年4月8日至2019年4月8日期间每月租金7640元/月，2019年4月8日至2020年4月8日期间每月租金8228元/月，2020年4月8日至2021年4月8日期间每月租金为10364元/月；租金采取每三个月结算一次，并预先提前二十天交付；付款方式采取转账方式，且指定账户收款人余定波；该房屋租赁押金为3000元，在本合同期满或合同终止后的三日内，且乙方无违约或无赔偿情况下，甲方一次性将租赁押金退还给乙方；乙方经营过程中所产生的费用、税收、债务、劳资纠纷、物业管理、卫生费等均由乙方自行承担；乙方租用承租门面进行违法活动，或拖欠租金累计达二十天以上，甲方可终止合同并收回门面，造成损失由乙方赔偿，并有权拒绝退还押金；违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，需按上月租金的6倍向守约方支付违约金，由于一方违约造成对方损失超过违约金的，还应赔偿超过部分的损失；乙方如拖欠租金在二十天内，甲方按当期应付款的20%加收滞纳金；合同还对其他内容进行了约定。2018年4月7日，余定波（甲方）作为冯菁的委托代理人与被告国药公司（乙方）的工作人员签订房屋租赁补充协议（编号20180401），协议约定基于双方于2018年3月31日签属的房屋租赁合同，就租金在原合同基本上作如下补充调整：1、该房屋在2018年4月8日至2019年4月8日期间每月租金为8886元/月；2、2019年4月8日至2020年4月8日期间每月租金9597元/月；3、2020年4月8日至2021年4月8日期间每月租金为10364元/月；4、本协议为原房屋租赁合同的附件，且为原合同不可分割的一部分，与原合同具有同等法律效力。上述房屋租赁合同及补充协议中，有出租方（甲方）余定波的签字，承租方（乙方）未签字、也未盖章。庭审中，原告陈述被告未签字、未盖章的原因系签订合同之时被告工作人员称未携带公司印章，需回公司签字盖章后再将合同退给原告。 另查明，余定波于2018年4月3日收到租金26658元，2018年6月19日收到租金26658元，2018年9月12日收到租金26658元，2018年12月19日收到租金26658元，2019年3月19日收到租金28791元；在上述租金付款方中，2018年12月19日及2019年3月19日付款人为国药控股长沙大药房有限公司，其余三笔付款人为自然人。此外，2018年6月1日，被告为办理国药控股长沙大药房有限公司金星分店的工商登记，向长沙市望城区食品药品工商质量监督管理局提交了房屋租赁合同一份，该租赁合同载明出租方为冯菁，承租方为国药控股长沙大药房有限公司，租赁期限为3年，从2018年6月1日起至2021年4月8日止，房屋租金为7640元/月，按半年一交，下次交房租提前20天，交押金3000元。被告在此份房屋租赁合同中加盖了公司印章。庭审中，原告陈述该份租赁合同系伪造的，甲方签字冯菁并非其本人所书写。另，长沙新地酒店物业管理有限公司于2019年9月10日出具情况说明一份，载明东方明珠40栋商铺127号门面每月按建筑面积每平方2元收取物业费（235.08元/月），国药控股长沙大药房有限公司已交物业费至2019年6月30日，至今日欠物业费548.02元。 2019年6月，因被告未按时支付下一期的租金，原告向被告主张权利无果，原告认为被告不支付租金且仍然占用该房屋，侵害其合法权益，故诉至法院。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有法律约束力。本案中，虽然原告冯菁提供的房屋租赁合同及其补充协议中没有被告国药公司工作人员的签名或加盖公司印章，但根据原告提交的租金支付记录、被告国药公司办理工商登记递交的房屋租赁合同以及微信聊天记录，可以认定原、被告已经达成了租赁协议，且租赁协议中关于租金计算标准、支付方式、支付日期等内容均与被告实际支付租金的情况完全吻合。故本院对于原告提交的房屋租赁合同及补充协议予以采信。根据合同约定，被告应当按时支付租金，现被告仅支付了截至2019年6月的租金，自2019年7月8日起被告未支付租金，且被告未按照合同约定将房屋退还给原告，已构成违约，原告按照合同约定有权终止合同并收回房屋。房屋租赁合同及补充协议终止前，被告未支付租金，原告有权按照合同约定的租金标准要求被告支付；房屋租赁合同及补充协议终止后，因被告未将房屋退回原告，被告实际占用房屋期间应向原告支付逾期腾房占有使用费，该占有使用费可以参照合同约定的租金标准计算。同时，根据合同关于违约责任的约定，被告逾期支付租金的违约行为应承担违约金，合同中约定按应付款的20%计算，本院予以支持。经核算，截至2019年9月10日，被告应支付租金19833.8元，逾期支付租金的违约金3966.76元。对于原告主张的物业管理费用，房屋租赁合同中约定了承租期间的物业费由被告承担，且原告提交了证据物业管理公司的证明材料证实该房屋截至2019年9月10日拖欠物业费548.02元，该物业费应由被告承担，至被告实际腾房之日止的后续物业管理费亦应由被告承担。对于原告主张的违约金57582元，虽然被告逾期支付租金构成违约，但在被告承担了支付租金及逾期支付租金期间的违约金的情况下，另行要求按照上月租金的6倍支付违约金，加重了被告的义务，且超过了原告的实际损失，故对于此项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条（三）项、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告冯菁与被告国药控股长沙大药房有限公司签订的房屋租赁合同及补充协议； 二、被告国药控股长沙大药房有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告冯菁截至2019年9月10日的租金19833.8元、逾期支付租金的违约金3966.76元、物业管理费损失548.02元，合计24348.58元（自2019年9月10日起被告实际腾房之日止的房屋租金、逾期支付租金的违约金、物业管理费损失按照合同约定另行计算）； 三、驳回原告冯菁的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1848元、公告费560元，合计2408元，原告冯菁负担924元、被告国药控股长沙大药房有限公司负担1484元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  袁金平 人民陪审员  刘干红 人民陪审员  陈 坚 二〇二〇年三月二十七日 代理书记员  何昕霖 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。