江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0214民初6068号 原告（反诉被告）：杨文新，男，1974年1月26日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。 原告（反诉被告）：裴燕敏，女，1974年10月24日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。 共同委托诉讼代理人：王凤民，江苏神阙律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王月艳，女，1979年7月28日生，汉族，住江苏省沛县。 委托诉讼代理人：翟照安，江苏开明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋荧荧，江苏开明律师事务所实习人员。 原告（反诉被告）杨文新、裴燕敏与被告（反诉原告）王月艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨文新、裴燕敏的委托诉讼代理人王凤民，被告（反诉原告）王月艳的委托诉讼代理人翟照安、宋荧荧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨文新、裴燕敏向本院提出本诉诉讼请求：1、判令王月艳继续履行2019年4月2日签订的《房屋买卖居间合同》，协助杨文新、裴燕敏办理房屋所有权转移登记手续，登记至杨文新、裴燕敏名下；2、请求判令王月艳向杨文新、裴燕敏支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金22万元；3、本案诉讼费、保全费由王月艳承担。事实和理由：2019年4月2日，杨文新、裴燕敏与王月艳签订《房屋买卖居间合同》，约定王月艳将其位于无锡市新吴区出售给杨文新、裴燕敏，房屋面积为113.99平方米，合同约定总价为220万元。2019年4月2日，杨文新、裴燕敏向王月艳交付了定金20万元，2019年5月24日支付了首付款83万元，剩余房款通过贷款方式支付。现贷款资金已经打入双方约定的资金监管账户，但王月艳拒绝配合房屋过户。故为维护杨文新、裴燕敏的合法权益，特向法院起诉，请求判如所诉。 王月艳辩称，杨文新、裴燕敏未能按照合同约定按时支付房款，其行为已经构成根本性违约，故要求驳回杨文新、裴艳敏的诉讼请求。 王月艳向本院提出反诉诉讼请求：1、判令解除签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令杨文新、裴燕敏支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金22万元；3、本案诉讼费用由杨文新、裴艳敏承担。事实和理由：2019年4月2日，王月艳与杨文新、裴艳敏签订《房屋买卖居间合同》，合同约定王月艳将位于无锡市新吴区的房屋出售给杨文新、裴艳敏，房屋面积为113.99平方米，总价220万元，于2019年8月10前过户。现因杨文新、裴艳敏未能在合同约定的时间支付房款，导致案涉房屋无法正常交易过户，严重影响了王月艳的合法权益，故向法院起诉，请求判如所诉。 杨文新、裴艳敏对王月艳的反诉请求辩称，1、根据双方签订的合同约定，王月艳应在2019年8月10日前配合办理过户手续，但其在2019年8月6日即通过中介告知不同意卖房，该行为已构成根本性违约，故其作为违约方，依法不享有单方解除合同的权利；2、杨文新、裴艳敏在本案中不存在违约情形，无须支付违约金。退一步讲，即使法院认定存在违约，王月艳主张的违约金数额过高，应当予以调整，违约金按照银行同期贷款利率计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，确认事实如下： 2019年4月2日，王月艳作为售房人（甲方）与杨文新、裴艳敏作为购房人（乙方）以及无锡灵源置业有限公司（以下简称灵源置业公司）作为居间方（丙方）签订房屋买卖居间合同，约定：1、甲方将坐落于无锡市新吴区室房屋出售给乙方；2、甲、乙双方经协商一致确认房屋成交价为2200000元；3、乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金200000元，乙方应于做贷款当天资金监管向甲方支付房款800000元，剩余房款1200000元乙方委托丙方办理商业贷款，此款于乙方办理完房屋所有权抵押手续后由银行直接支付给甲方，最终的贷款金额以银行确定的金额为准，如果贷款不能办理或银行确定的贷款金额少于本合同约定的金额，乙方应于过户前一次性补足；4、本次交易产权过户日期为2019年8月10日前；5、房屋交易税费承担方式：个人所得税由乙方承担，契税由乙方承担，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担，贷款的相关费用由乙方承担，该房屋的配套设施过户的相关费用由乙方承担；6、甲方承诺于过完户腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方，并于过户前办理完毕户口迁移手续；7、违约责任：①如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且由违约方承担丙方佣金（总房款的3%）且佣金不低于人民币壹万元整；若甲、乙双方协商解除合同的，由乙方承担丙方佣金；②甲方不履行办理房屋所有权证、房屋交接、户口迁移、缴纳约定税和费、房屋抵押注销手续或乙方不履行付款、缴纳约定税和费、办理房屋按揭贷款以及房屋交接均视为违约，未按约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的1‰作为违约金，逾期三十日守约方有权要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；③守约方有权在履行义务期届满后30个工作日解除合同；8、其他约定事宜：甲方承诺产权清晰无纠葛，且共有人同意出售此房，若因甲方原因导致无法正常交易过户，甲方承担违约责任；甲方承诺此房价包含一个车位且在过户前办理车位过户手续。合同签订当天，杨文新向王月艳支付房屋定金200000元。2019年5月24日，杨文新、裴艳敏向王月艳支付购房首付款830000元。 2019年5月31日，杨文新、裴艳敏与王月艳签订《无锡市存量房买卖合同网上签约申请书》。2019年6月4日，杨文新、裴艳敏（乙方）与王月艳（甲方）及无锡市房屋交易管理中心（丙方）签订《存量房交易资金监管协议》，约定：1、甲、乙双方委托无锡市房屋交易管理中心监管的资金额度为510000元；2、丙方开设以下交易资金监管专用账户，通过监管账户划转交易资金，乙方同意将购房款存入此监管账户：户名：无锡市房屋交易管理中心，开户银行：中国农业银行；监管账户：10×××18。同日，裴艳敏向资金监管账户汇入10000元。2019年9月17日，无锡市住房公积金中心向资金监管账户转入500000元。 另查明，2019年7月10日，王月艳通过微信向灵源置业公司中介人员询问“贷款怎么还没下来”，中介人员回复“嗯，公积金是要慢点”。2019年8月6日，王月艳通过微信向中介人员表示“也不要催了房子我不卖了”。2019年9月23日，中介人员微信联系王月艳“你好，你的房子已经放款了，包括过户资料我已经拿回来了，你们什么时候有空？可以随时安排你们过户的”。同日，王月艳回复“我跟你说过了，我这边不卖了”。后在2019年9月26日，王月艳前往灵源置业公司商谈案涉房屋履行事宜，但双方未能达成一致意见。 又查明，2019年10月8日，王月艳通过微信向灵源置业公司中介人员发送了《解除函》，其中载明：“杨文新、裴艳敏：我们于2019年4月2日签订的《房屋买卖居间合同》，因你严重违约，未于合同第五条约定的过户日期付清房款并办理过户手续，现在根据合同第九条第5项通知你解除合同。你应当按照合同约定承担违约责任，已收房款不予退还”。中介人员于2019年10月9日向杨文新、裴艳敏转发了上述解除函。后杨文新、裴艳敏于2019年10月10日提起本案诉讼。 本案审理中，王月艳向本院表示如果法院判决杨文新、裴艳敏承担违约责任，并支付违约金220000元，其同意继续履行合同，否则其要求解除案涉合同。 本院认为，杨文新、裴艳敏与王月艳于2019年4月2日签订的《房屋买卖居间合同》真实、合法、有效，当事人双方均应按约全面履行合同义务。根据合同约定，买受人应于2019年8月10日前付清房款，如买受人不履行付款义务则视为违约，每逾期一日，违约方应当向守约方支付该房屋成交价的1‰作为违约金，逾期三十日守约方有权要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。本案中，杨文新、裴艳敏在2019年8月10日前仅支付了房款1040000元，后其虽在2019年9月17日另支付了房款500000元，但已过合同约定的付款期限，且逾期超过三十日，其行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于杨文新、裴艳敏主张王月艳存在违约行为，要求其承担违约金的诉请。本院认为，王月艳虽在2019年8月6日通过中介表示不愿卖房，但之后其又于2019年9月26日到中介处商谈继续履行合同事宜，现仅凭2019年8月6日王月艳与中介的聊天记录尚不足以认定其存在违约的行为，而杨文新、裴艳敏亦无其他证据证明王月艳存在违约，故对杨文新、裴艳敏主张王月艳支付违约金的诉讼请求，不予支持。 关于案涉合同是否应当继续履行。庭审中，杨文新、裴艳敏表示逾期付款系因贷款政策原因所致，在2019年9月17日贷款审批完成后，其通过中介联系王月艳要求继续履行合同，说明其在主观上并无过错，目前剩余房款660000元其可以随时支付，故要求继续履行合同。王月艳虽反诉要求解除合同，但表示如果法院认定杨文新、裴艳敏违约并判决其承担违约金，则同意继续履行合同。考虑到杨文新、裴艳敏已经支付了大部分的购房款且双方当事人均有继续履行合同的现实意愿，故从鼓励交易、促进合同履行、维护交易稳定安全考虑，本院认定案涉合同应当继续履行。 关于杨文新、裴艳敏应当承担的违约金。庭审中，王月艳主张按照房屋成交价10%计算违约金，杨文新、裴艳敏认为其仅有部分房款未予支付，故王月艳主张的违约金数额过高。本院认为，杨文新、裴艳敏目前已支付了大部分的房款，且诉讼中其明确表示愿意支付剩余房款。现王月艳并未提供证据证明其实际损失，故本院从当事人的违约过错程度、二手市场涨价预期利益等方面考量，依据公平原则和诚实信用原则衡量，酌定由杨文新、裴艳敏支付王月艳违约金100000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、杨文新、裴艳敏与王月艳继续履行2019年4月2日签订的《房屋买卖居间合同》。 二、杨文新、裴艳敏于本判决发生法律效力之日起十日内支付王月艳购房款660000元、违约金100000元。 三、王月艳于收到杨文新、裴艳敏支付的上述款项后十日内将无锡市新吴区室房屋过户至杨文新、裴艳敏名下，因过户产生的税费等费用由杨文新、裴艳敏负担。 四、驳回杨文新、裴艳敏的其他诉讼请求。 五、驳回王月艳的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取13080元（此款已由杨文新、裴艳敏预交），由王月艳负担6100元，由杨文新、裴艳敏负担6980元（杨文新、裴艳敏同意其预交的诉讼费中的6100元不要求法院退还，由王月艳于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给杨文新、裴艳敏）。 反诉案件受理费减半收取13080元（此款已由王月艳预交），由王月艳负担11730元，由杨文新、裴艳敏负担1350元（王月艳同意其预交的诉讼费中的1350元不要求法院退还，由杨文新、裴艳敏于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给王月艳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 员 赵玥珑 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 陈 莹 书 记 员 俞亦乐 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。