湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初1185号原告：廖美容，女，1960年7月24日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。委托诉讼代理人：肖洋洋，湖南居安律师事务所律师。被告：湖南金圣达空中医院信息服务有限公司，住所地湖南省长沙高信开发区麓松路与麓泉路交汇处延农大楼14楼。法定代表人：曾秋桥，董事长。委托诉讼代理人：余志锋，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告廖美容与被告湖南金圣达空中医院信息服务有限公司（简称金圣达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案以后，依法适用简易程序，于2020年3月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖洋洋律师、被告金圣达公司的委托诉讼代理人余志锋律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖美容的诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付租金173766元（6个月租金）、违约金25543.5元（违约金暂算至2020年1月31日，应计算至款项付清之日止），合计199309.6元；2、由被告承担本案全部诉讼费。原告廖美容提出的事实及理由：2018年1月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将名下位于雨花区商务综合楼10层10001房（房屋建筑面积：244.14㎡）出租给被告使用：租赁期限自2018年1月26日起至2026年1月26日止，租金从2018年1月26日起按现租金标准含税3.9元／平方米，每月租金含税为28961元，此后，每两年在前两年租金标准上递增5%，按每三个月为一期支付，签署合同之日3天内支付首期租金，以后被告需提前十天支付下一期房屋租金；逾期支付资金，每逾期一天，则需按欠付款项的千分之一向原告支付违约金。合同签订后原告依约履行合同。被告却逾期数月欠付租金，原告多次催告，被告任以各种理由拖延，现原告为维护自身合法权益，根据相关法律之规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。原告廖美容提供的证据：证1、原告身份证复印件、被告营业执照复印件，证明原、被告具备诉讼主体资格；证2、《商品房买卖合同》，证明出租房屋系原告名下财产；证3、《租赁合同》，证明合同已明确约定租赁期限、租金标准及支付方式、违约金等内容；被告未及时依约支付租金；证4、微信聊天记录，证明被告曾多次承诺支付租金，仍未兑现，已违反合同约定；被告已复工，尚在经营中。对原告廖美容提供的上述证据，被告金圣达公司对证据真实性、关联性、合法性没有异议，但是对证3的《租赁合同》认为显示公平。被告金圣达公司辩称，公司因经营困难无力继续支付租金，已通过书面方式履行了告知义务，且于2019年7月30日搬出，未继续使用该房屋。自被告搬出之日起，原告有权将房屋另行出租，但原告未及时止损，因自身原因所造成的扩大的租金损失应由其自身承担；而且双方约定的违约金标准过高，要求调整；恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告金圣达公司提供的证据：证1、2017年度--2019年度利润表，证明被告连续三年亏损，经营状况困难；证2、《退租函》、微信聊天记录，证明被告在2019年7月18日已经向原告发出了退租函，并且原告已经收到了该退租函。被告已将生产经营状况困难，无力支付房租的事实告知原告，扩大的损失应由原告承担。对被告金圣达公司提供的上述证据，原告廖美容认为证1与案件无直接关联性；对证2除微信外，没有收到《退租函》，认为真实性有异议。根据当庭质证核实，除被告金圣达公司提供的证1与案件无直接关联性外，其他双方提供的证据符合证据规则，本院认定作为定案依据。根据当事人陈述及有关证据，本院查明以下事实：原告廖美容系长沙市雨花区商务综合楼10层10001房业主。2018年1月29日，原告廖美容与被告金圣达公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将该房屋出租给被告金圣达公司使用；租赁期限自2018年1月26日起至2026年1月26日止，租金为每月36491元，此后，每两年在前两年租金标准上递增5%，按每三个月为一期支付，签署合同之日3天内支付首期租金每期提前十天支付；逾期支付租金，每逾期一天，则需按欠付款项的千分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告廖美容依约履行合同将房屋交付给被告金圣达公司使用。被告金圣达公司将计算至2019年7月底的房屋租金支付给原告廖美容；2019年7月18日，被告金圣达公司的工作人员通过微信，向原告廖美容发送《致廖美容女士的退租函》，通知原告廖美容要求解除双方的合同。但是原告廖美容则认为双方没有达成一致，不同意解除合同，被告金圣达公司也没有将房屋移交给原告廖美容。因为被告金圣达公司未再交付2019年8月--10月（根据合同约定应当于2019年7月21日以前支付）的房屋租金86883元和2019年11月至2020年1月（根据合同约定应当于2019年10月21日以前支付）的房屋租金86883元，双方因此发生纠纷。本院认为，原告廖美容与被告金圣达公司签订《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，被告金圣达公司也未提出显示公平的理由，双方应当依法履行。在原告廖美容并未违约的情况下，被告金圣达公司既无约定的合同解除权，也无法定合同解除权的事由。故2019年7月18日，被告金圣达公司向原告廖美容发送《致廖美容女士的退租函》并不能产生合同解除的效力，双方合同应当继续履行。而且被告金圣达公司也没有移交房屋，因此应当依照合同约定支付租金；逾期支付租金应当承担违约金，但是双方约定的违约金标准过高，被告金圣达公司要求调整，本院酌定为2%/月。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、二百二十七条的规定，判决如下：一、被告湖南金圣达空中医院信息服务有限公司应当于判决生效之日起十五日内，支付原告廖美容2019年8月--10月的房屋租金86883元和逾期付款违约金（以86883元为本金，自2019年7月22日起，按照2%/月的标准计算至付款之日止）；二、被告湖南金圣达空中医院信息服务有限公司应当于判决生效之日起十五日内，支付原告廖美容2019年11月--2020年1月的房屋租金86883元和逾期付款违约金（以86883元为本金，自2019年10月22日起，按照2%/月的标准计算至付款之日止）；三、驳回原告廖美容的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4286元，因为适用简易程序，根据诉讼费用交纳办法的规定，决定减半收取2143元，由原告廖美容负担43元，被告湖南金圣达空中医院信息服务有限公司负担2100元。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  蒋忠良二〇二〇年三月二十六日书记员  张 艺附：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。