黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民初238号原告：刘兴君，男，1961年6月21日出生，汉族，中北建筑公司经理，住齐齐哈尔市龙沙区委托诉讼代理人：宋敏芹，黑龙**天律师事务所律师。被告：张学信，男，1941年12月5日出生，汉族，农民，住杜尔伯特蒙古族自治县。被告：张柏山，男，1957年7月29日出生，汉族，退休干部，住齐齐哈尔市龙沙区。被告：依安县平安房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省依安县西北新街80组C149-3号。法定代表人：王志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：张晓丽，黑龙江之信律师事务所律师。原告刘兴君与被告张学信、张柏山、依安县平安房地产开发有限责任公司（以下简称平安房地产公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘兴君及其委托诉讼代理人宋敏芹、被告张学信、张柏山及依安县平安房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人张晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘兴君向本院提出诉讼请求：1.依法判决对坐落在黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县腰新乡馨城苑5单元401室房产许可执行，并用查封的房产依法拍卖、变卖价款优先偿还原告借款125,000.00元；2.诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告诉被告张柏山、平安房地产公司借款纠纷一案，贵院依法作出了（2018）黑02民初197号民事判决书，后被告张柏山上诉，经（2019）黑民终135号民事裁定书裁定按照被告张柏山自动撤诉处理。原告依据该生效民事判决书向贵院申请强制执行，贵院依法查封了杜尔伯特蒙古族自治县腰新乡馨城苑5单元401室房产。在执行过程中，被告张学信作为案外人对查封的涉案房屋提出了执行异议。2019年8月5日，贵院作出了（2019）黑02执异180号执行裁定，中止对涉案房屋执行。原告认为，虽然张学信与平安房地产公司签订了商品房买卖合同，但没有证据证明被告张学信交付了全部购房款，也没有证据证明张柏山与谢银凤依据工程量结算的抵账协议是否真实以及谢银凤的实际施工工程量是多少，那么出具抵账协议抵顶工程款，该行为明显侵犯其他债权人利益。且申请人主张是也存在过错，虽不能办理过户登记手续，但为什么不到当时的建设部门进行备案。平安房地产公司也不能出具收到房款的发票或入账凭证。涉案房屋的所有权依然归属于平安房地产公司即张柏山所有。虽然被告张学信与平安房地产公司双方签订了商品房买卖合同，这仅表明双方之间形成了一重债权债务关系。被告张学信不享有该执行标的的所有权，因此无权提出案外人执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，法院裁定中止执行时不当，故请求法院判决许可执行该房产，用依法拍卖、变卖价款优先偿还原告借款，并承担本案诉讼费用。张学信辩称，本人于2016年10月5日购买案涉房产，此房产是开发商张柏山抵账给谢银凤和马德峰的农民工工资款的抵债楼。当时有张柏山和谢银凤2015年10月16日签的用房抵账协议书一份，农民工向谢银凤讨要工资，谢银凤在万般无奈的情况下低价出售抵账住宅楼。当时此楼房没有房产证，还是临时物业，在没有一点保证下，谢银凤不低价出售，根本就没有人买。我是在谢银凤那买的住宅楼，楼价为125,000.00元。我先付了100,000.00元，剩下的25,000.00元待房产证下来付清（有收据为证），当时张柏山在场，由其本人亲笔签的平安房地产公司法人王志强、委托代理人张柏山签订的《商品房屋买卖合同》一份。本人购买的是5单元401室，自2016年10月5日购买，到2016年12月1日装修完成，入住至今（有电费收据和2017年9月取暖费收据一张为证）。我买楼在先，刘兴君起诉在后，我购买的住宅楼合法有效，我买楼时张柏山在现场，亲手签的合同，刘兴君起诉，张柏山不应诉不反诉不符合常理，是两人先合伙开发，后合伙虚假诉讼，侵犯我的合法权益，请法院查实后维护我的合法权益。张柏山辩称，当时为了保证农民工工资的发放，经与施工单位，也就是大包方与清包队（谢银凤）商量同意，用现有房子抵给清包队（谢银凤）用于保证农民工工资发放（有房源表）。案涉房屋就是购买谢银凤的抵账房。没有在建设局备案的原因是由于建设工程手续均没有办理，所以不能办理备案手续，当时县里对于乡镇建设开发还不是很规范，乡镇的不动产2019年9月才纳入不动产登记部门。另外，在我们施工期间，没有办理任何手续，2017年1月8日签订土地出让合同，2017年1月20日取得土地证，然后才开始办理其他四证，建设局对于没有任何手续的建设工程是不给办理任何备案的。此项目工程都是在刘兴君保全之前得行为，对建设工程完善、达到该楼使用功能、竣工验收作用重大，刘兴君是合伙共同开发腰新乡馨城苑商服住宅楼，做该项目前都和刘兴君沟通过，他对此过程都是知情的。所以我不同意刘兴君的诉讼请求，此套房产归张学信所有，刘兴君应赔偿错误保全而造成的损失。平安房地产公司辩称，1.我公司与张柏山之间属于借用资质、执照，由他个人负全责的开发工程关系。对于腰新乡的房产项目，张柏山自筹资金，用我公司的资质开发，张柏山自己不能给我公司造成损失，否则需要承担法律责任；2.张柏山签订的售房合同和以房源抵债协议均是个人行为，合同盖章也没有回公司申请，我公司不知情。他的合同上所盖的公章也不是我公司的，对这些协议，我公司不负责。张柏山前期办理的开发等相关手续确实是用的公司公章和资质，但是后期所谓的销售和以房抵债等公司根本不知情，公司的公章也一直在公司，张柏山没有回公司申请用章，也没有回公司备案合同，其行为完全是个人行为，对公司无效；3.张柏山未经公司授权却以公司的名义签订合同，造成我公司的重大损失，使公司在法院被起诉数十次，也被列入被执行人，我公司将要追究其法律责任。综上所述，请求法院查明案件事实，依法驳回原告对我公司的诉讼请求。原告刘兴君为证实自己的主张提供如下证据：（2018）黑02民初197号民事判决书、张柏山承诺书、还款承诺、房产面积分摊分户汇总表、与杨亚兵谈话录音、还款协议书、齐齐哈尔市中级人民法院送达回证、拍卖预公告及通知、房地产销售代理协议书、刘国华、田冠贵、吕志强、孟雅君等人作为买受人等也与依安县平安房地产开发公司签订的商品房买卖合同。被告张柏山为证实自己的主张提供如下证据：土地国有建设用地使用权出让合同、协议书一份及补充协议、行政处罚书一份、建设工程规划许可证。被告张学信为证实自己的主张提供如下证据：张学信与平安房地产公司签订的《商品房屋买卖合同》、张学信交纳10万元购房款收据及物业费、水费票据。庭后，张学信向本院提交腰新乡中心村村委会证明及银行流水明细。被告平安房地产公司未向本院提交证据。根据当事人的举证、质证、法庭调查，本院认定事实如下：刘兴君与张柏山、平安房地产公司民间借贷纠纷一案，2018年10月18日，依据刘兴君财产保全申请，本院作出(2018)黑02民初197号民事裁定，冻结张柏山、平安房地产公司银行存款1621万元或查封其等价值的财产。2018年10月29日，依据刘兴君的申请，本院向杜蒙县不动产登记中心送达上述财产保全民事裁定书和（2018）黑02执保43号协助执行通知书，查封张柏山名下腰新乡中心村馨城苑商服住宅楼面积6355.10平方米的国有建设用地使用权；本院向杜蒙县住建局送达财产保全民事裁定书和（2018）黑02执保43号协助执行通知书，查封位于杜蒙县腰××城××商××、××套住宅的房产。同年11月19日，本院作出(2018)黑02民初197号民事判决书，判决：被告张柏山、平安房地产公司于本判决生效后十日内偿还刘兴君本金688.3万元，利息677.13万元（利息计算至2018年9月6日，之后以688.3万元为基数，按照月利率2分计算至实际给付之日）。后张柏山不服，提起上诉。2019年2月26日，因张柏山逾期未预缴上诉案件受理费，黑龙江省高级人民法院作出（2019）黑民终135号民事裁定，按张柏山自动撤回上诉处理。判决生效后，因张柏山、平安房地产公司未自动履行还款义务。2019年3月18日，刘兴君向本院申请执行。2019年3月20日，本院立案执行，执行案号为（2019）黑02执57号。2019年4月11日，本院发布（2019）黑02执57号评估拍卖预公告，拟评估拍卖杜蒙县腰××城××商××、××套住宅，其中包括张学信提出异议的5单元401室房产。另查明，张学信购买腰新乡馨城苑住宅5单元401室房产，此房产系张柏山抵顶谢银凤工程款，谢银凤又将此房出卖给张学信。经本院向谢银凤进行调查核实，谢银凤称张柏山欠其钢筋、木工、砌砖等工程款，共计抵顶他17套房产，他接收房产后对外出卖了15套，其中张学信购买了5单元401室，买卖合同载明房产建筑面积79.27平方米，合同约定总价款174,394.00元。张学信于2016年10月5日向谢银凤交纳首付款100,000.00万元，收据注明尚欠25,000.00元尾款未付，双方约定房本到手一次性付齐。2018年7月，张学信对该房产装修并实际入住至今，因手续不全，尚未办理房产过户手续。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”故本案争议的焦点问题是张学信对坐落于杜尔伯特蒙古族自治县腰新乡馨城苑住宅5单元401室房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。因平安房地产公司开发争议楼盘欠谢银凤工程款，张柏山将案涉房屋抵顶谢银凤的工程款，谢银凤又将该房屋卖予张学信，张学信与平安房地产公司签订了《商品房屋买卖合同》的事实存在。本案在审理期间，张学信向本院提交《商品房买卖合同》、谢银凤收取购房款的收据以及张学信交纳物业费、水费票据，能够证实案涉房屋系张学信在本院查封前已购买的房产。张学信交纳了大部分购房款，且对该房产已实际占有、使用，房产未办理过户登记亦非张学信自身原因造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，张学信对坐落于杜尔伯特蒙古族自治县腰新乡馨城苑住宅5单元401室享有足以排除强制执行的民事权益。刘兴君的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回刘兴君的诉讼请求。案件受理费2,880.00元，由原告刘兴君负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 于 丹审判员 李宏艳审判员 刘 颖二〇二〇年三月十一日书记员 刘 东