黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑03民终54号上诉人（原审原告）：温明江，男，1965年4月26日出生，锡伯族，无职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：唐静波，黑龙江惠源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鸡西市成业房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区东风路2号。法定代表人：刘成，董事长。委托诉讼代理人：栗有田，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：霍华柏，男，1966年3月10日出生，汉族，无职业，户籍地湖北省云梦县，现住黑龙江省鸡西市鸡冠区。上诉人温明江与被上诉人鸡西市成业房地产开发有限公司（以下简称成业公司）、被上诉人霍华柏合同纠纷一案，不服鸡冠区人民法院（2019）黑0302民初1896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。温明江上诉请求：1、上诉人不服（2019）黑0302民初1896号民事判决，请求撤销一审判决，发回重审或改判。2、一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定上诉人与被上诉人成业公司不存在商品房买卖合同关系是错误的。双方签订的《购销合同》明确约定上诉人用同等价值的商品与被上诉人成业公司进行置换房屋，从而达到取得房屋所有权的目的，是典型的房屋买卖合同关系，而非是一种单纯的买卖砖的合同关系。2、上诉人与被上诉人霍华柏均未实际占有该房屋，并且上诉人合同签订时间在先，上诉人权益优先。3、未能给上诉人履行房屋入户手续的责任在被上诉人成业公司，上诉人无责任。4、上诉人依法享有物权期待权。上诉人通过商品置换取得该诉争房屋，其性质为房屋买卖合同关系，被上诉人成业公司是以诉争房屋抵顶被上诉人霍华柏的劳务人工费用，属于以物抵债，不是买卖合同关系，根据物权法的规定，不动产以物抵债的受让人不享有物权期待权。综上所述，一审法院认定事实不清，判决缺乏依据，请求二审依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。被上诉人鸡西市成业房地产开发有限公司未答辩。被上诉人霍华柏未答辩。温明江向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原告与被告鸡西市成业房地产开发有限公司房屋认购协议有效。2、请求依法判令被告鸡西市成业房地产开发有限公司为原告办理入户手续，并交付红运大厦1号楼1单元403室的房屋。3、承担本案诉讼费及其他费用。一审法院认定事实：原告温明江系鸡西市磐基建筑材料厂经营者，该厂类型为个体工商户，于2011年5月17日注册，于2016年12月9日注销。2014年7月6日成业公司将红运大厦综合住宅楼（项目名称）1标段发包给宁鑫公司。2015年5月18日鸡西市磐基建筑材料厂作为乙方（落款处无公章，温明江在负责人处签名）与落款处甲方打字为宁鑫公司（但无宁鑫公司公章，盖的成业公司公章，有董金钢签名）签订“购销合同”，约定甲方用红运大厦高层楼房换乙方建筑材料大块砖（免烧砖）；楼层按每平方米造价3,800元为准（含层次费、配套费等）；所选楼层均在5层以下；乙方用大块砖按每立方米200元为准（含运费），水泥标准砖0.35元/块（含运费）．乙方负责将材料运送到甲方现场；甲方共计需要约6000多立方米建筑材料，按方计数，一定数量开具房票；多退少补；乙方每送到现场1000立方米时，甲方支付给乙方材料款的5万元现金。2016年5月5日成业公司与温明江签订“红运大厦内部认购协议”，内容为“认购方：温明江；认购房屋：红运大厦1号楼1单元403室；预测建筑面积：86.33平方米；单价3,800元；总价328,054元；付款方式：砌砖款（抹账）；认购方为取得本认购房屋的购买权，在填写本协议时自愿交付定金328,054元整，本认购协议签订后，已付定金将全部转入购房款内。”同日，成业公司为温明江出具收据，其中记载“今收到温明江红运大厦1-1-403室面积86.33平方米，86.33平方米X3800人民币328,054元”。2016年8月15日成业公司与霍华柏签订“抹灰施工合同”，约定成业公司将红运大厦（A、B、C三栋楼、商服、地下车库）抹灰工程给霍华柏施工，承包人工费，一口价总计280万元。2016年8月22日成业公司取得了其建设的红运大厦综合住宅楼“商品房预售许可证”，嗣后，成业公司将案涉房屋为霍华柏办理了“房屋预售合同”。一审庭审中，1、温明江称其与宁鑫公司无关，是与成业公司签订的合同，当时刘成想让温明江与宁鑫公司签订合同，但温明江未同意，因只有开发商才有房与温明江结算，故成业公司授权董金钢与温明江签订的合同、盖的章。成业公司称因宁鑫公司无权出具抵账房屋的法定手续，便于砖款用房抵账，成业公司按宁鑫公司要求在内部认购协议及收据上加盖了成业公司公章；但成业公司未提交证据证实其系按宁鑫公司要求所为。2、成业公司称董金钢不是其单位人员，但在法院指定期限内成业公司文能提交证据证实董金钢不是代表成业公司而是代表宁鑫公司签订“购销合同”。3、温明江称2015年5月18日至2015年年末，一共送了1670立方米的大块砖、6万多小块砖，与成业公司进行了结算，温明江将送砖的票据交给了成业公司，成业公司出具了收据，砖款大概35万元左右，收据开完后还欠点砖款至今未算。成业公司称“购销合同”只是订货协议，但因温明江经营的砖厂中途倒闭，未能按协议供货，违约在先，成业公司和宁鑫公司及时通知温明江解除“购销合同”和不能继续履行“红云大厦内部认购协议”的相关事宜，并告知“红云大厦内部认购协议”和收据不具有法律效力；温明江与成业公司未进行结算，应是宁鑫公司与温明江进行结算，与成业公司无关；如果温明江能够按照“购销合同”的内容履行，宁鑫公司会通知成业公司为温明江出具正规的房屋预售合同，因温明江违约，故宁鑫公司通知成业公司将该户房屋开具给了霍华柏。但成业公司未向法院提交其所为系宁鑫公司授意，及已及时通知温明江解除“购销合同”和不能履行“红云大厦内部认购协议”相关事宜的证据。4、霍华柏提交“房屋买卖协议”，证实霍华柏于2016年11月5日将案涉房屋出售给了车银梅。因无其他证据佐证，本院不予确认。5、经法庭释明温明江表示不同意将诉讼请求变更为索要砖款，坚持现诉讼请求。一审法院认为，因“购销合同”虽打印甲方为宁鑫公司，但宁鑫公司并未实际签订该合同，即落款处无公章亦无相关人员签字；而被告成业公司在甲方处盖有公章，且其未在法院指定期限内提交证据证实董金钢不是代表成业公司签订“购销合同”，亦未提交证据证实系授意于宁鑫公司加盖的成业公司公章，故成业公司辩解不是本案主体的理由不成立，故“购销合同”应认定系被告成业公司与鸡西市磐基建筑材料厂所签；又因鸡西市磐基建筑材料厂现已注销，故温明江具有本案诉讼主体资格。因“购销合同”的实质内容是砖的买卖协议，系双方真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规强制性规定，故合法有效。“红运大厦”内部认购协议及收据是成业公司与温明江阶段性的结算，“红运大厦”内部认购协议是双方真实意思表示，内容亦不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，故温明江要求确认“红运大厦”内部认购协议有效的诉讼请求成立；但“红运大厦”内部认购协议的订立系基于双方之间砖款抵账行为，该协议的目的在于消灭成业公司欠温明江的砖款而非单纯的房屋买卖，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是欠款人履行所欠砖款义务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动。因双方并未就砖款进行最终结算且签订房屋买卖协议，亦未对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出约定，本案温明江亦未提交证据证实与成业公司协商一致终止砖的买卖合同关系，建立商品房买卖合同关系，故原告温明江与被告成业公司双方存在的仍是买卖砖的合同关系，非房屋买卖关系，故温明江主张成业公司为其办理入户手续，并交付案涉房屋的诉讼请求不能成立，不予支持。因经法庭释明，本案温明江只主张房屋，不主张购砖款，故成业公司欠温明江的购砖款，温明江可另行主张。因该案原告温明江诉讼请求属物权纠纷，不适用诉讼时效，故其辩解已过诉讼时效的理由不成立，一审法院不予采信。综上所述，本案的焦点是温明江与成业公司之间签订的原告温明江主张确认红运大厦内部认购协议有效的诉讼请求成立；其主张成业公司为其办理入户手续，并交付红运大厦1号楼1单元403室房屋的诉讼请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、原告温明江与被告鸡西市成业房地产开发有限公司签订的“红运大厦内部认购协议”有效。二、驳回原告温明江要求被告鸡西市成业房地产开发有限公司为原告温明江办理入户手续，并将交付红运大厦1号楼1单元403室房屋的诉讼请求。二审期间，上诉人和被上诉人均未提交新证据。本院二审认定事实与一审认定事实一致。本院认为，本案中，温明江与成业公司之间签订的“红运大厦内部认购协议”，是否属于房屋买卖关系的问题。温明江在该案一审庭审中承认其未向成业公司支付过购房款现金，是以砖抹账方式支付房款，证明形式在购销合同及收据中均有体现。成业公司将涉案房屋出售给温明江之目的，实为抵偿其给成业公司的砖款，根据双方签订的购销合同及“红运大厦”内部认购协议可以认定，成业公司至今未与温明江结算砖款。亦未对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出约定，也未签订商品房买卖合同。双方签订的“红运大厦”内部认购协议及收据并没有引起涉案房屋权属的变动，故温明江与成业公司双方存在的是买卖砖的合同关系，非房屋买卖关系。因成业公司欠霍华柏人工费，2016年8月15日成业公司与霍华柏签订商品房买卖合同，成业公司将涉案房屋为霍华柏办理了“房屋预售合同”，该房屋已在房屋登记部门备案。成业公司事实上与上诉人温明江已不能履行“红运大厦”内部认购协议，造成合同目的不能实现，一审法院向温明江释明应向成业公司主张砖款，因上诉人不同意，一审法院驳回上诉人要求成业公司交付涉案房屋的诉讼请求正确，上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。综上所述，温明江的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6220元，由温明江负担。本判决为终审判决。审判长 邱 艳审判员 侯广东审判员 吕 洋二〇二〇年三月三十一日书记员 冯 琳