西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终148号上诉人（原审被告）：拉萨仙足岛房地产开发有限公司，住所地拉萨市生态路仙足岛开发区，统一社会信用代码:9154010078354795XX。法定代表人：扎西建才，该公司总经理。委托诉讼代理人：李阳，西藏宏伟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吾某，男，藏族，1970年6月6日出生，现住西藏自治区巴青县。委托诉讼代理人：洛桑平措，西藏冈仁律师事务所律师。上诉人拉萨仙足岛房地产开发有限公司（以下简称仙足岛公司）因与被上诉人吾某房屋买卖合同纠纷一案，不服拉萨市堆龙德庆区人民法院（2019）藏0103民初2286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人仙足岛公司的委托诉讼代理人李阳，被上诉人吾某的委托诉讼代理人洛桑平措到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仙足岛公司上诉请求：1.依法撤销拉萨市堆龙德庆区人民法院（2019）藏0103民初2286号民事判决书第一项和第三项判决,并依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审已经查明,涉案房屋和院子的合同签订时间和交付时间均为2014年,交房时双方之间签订了《接房单》,查验之后签字确认。作为业主签署接房单必须尽到审慎的注意义务，涉案院子的面积误差有80多个平方米,不用测量,用肉眼都可以目测出面积明显不对，吾某却在接房5年内都未提出异议,应当承担过错责任。2016年5月12日房产证下来时,还认为自己不知道房屋面积有重大误差,那就是纯属狡辩。法律规定诉讼时效的目的,就是告诉民事行为人民事行为是有风险的,既要尽到足够的审慎义务,也要及时行使自己的诉权。本案中被上诉人的起诉已超过法定诉讼时效。2.被上诉人并无证据证明上诉人交付院子面积不符合合同约定,双方签订了《接房单》,《接房单》表明被上诉人收房时院子面积符合合同约定,认可上诉人交房符合合同约定,该证据为书证,系具有完全证明力的证据。被上诉人装修入住使用几年后才对院子面积提出异议,在上诉人提供了交付院子符合合同约定证据的情况下,应由其承担交付面积与合同约定面积不一致的举证责任,但一审判决认为上诉人未提供证据证实被上诉人改动缩小了院子,加大了上诉人的举证责任。涉案院子外还是一大片空地,上诉在已提出不排除当时交房时院子的面积是足够的但被上诉人在装修时把院子缩小了的情况。3.一审判决书适用双方所签《商品房买卖合同》中关于“产权面积”差异处理的相关约定,来处理本案中院子面积差异,是完全错误和不公平的。本案中双方合同第五条只是对“产权面积”误差作出了处理约定,并未对院子面积误差作出约定。院子面积的法律定义既不是产权面积,也并非建筑面积。事实上其也不在被上诉人的房产证登记内,所以其只是户外面积,不在产权登记面积内。双方当事人当初将其写在合同之中,只是表明双方当事人具有将院子交给被上诉人使用的合意，但最终能否合法使用,必须经过政府主管部门的最终审批和认可，而本案的院子最终没有在房产证上体现。这是国家政策的原因属政府行为,非双方当事人能够主宰和左右的。因此,上诉人是没有过错的。而且,在没有合同约定的情况下,如果院子的面积确实少了,按公平原则应该只是退还多收取的费用,而不能随便参照产权面积误差进行赔偿。因为产权面积是套内面积,是关系业主切身利益和所有权的,所以其惩罚力度和院子应该是有区别的。从销售价格就可以看出来两者悬殊3400多元。案涉院子无合法手续,房产证上也只登记了建筑面积而无院子,那么上诉人通过反诉要求被上诉人返还所占院子是有法律依据，与公序良俗没有关系。4.被上诉人已经将涉案的房屋和院子卖给了第三人,那么第三人与本案的处理显然具有利害关系。同时为了查明院子面积误差问题有无在转让过程中实际损害被上诉人的利益等。人民法院都应当依法追加第三人参加诉讼,但一审法院没有追加存在法律程序上的错误。被上诉人吾某辩称：2018年通过测量发现所购房屋院子面积有极大误差，根据最高人民法院关于诉讼时效问题解释规定，被上诉人的起诉未超过法定诉讼时效。上诉人认为被上诉人在装修房屋时有缩小院子面积的可能，但涉案房屋院子是按面积单独支付了款项，并非上诉人无偿赠送，故上诉人该主张既无证据证明也不符合正常的逻辑。上诉人所销售商品房面积严重缩水，侵犯买房人合法权益，双倍返还购房款是合同第五条里明确约定的，也是双方真实意思表示，上诉人应当按约履行违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持一审判决，驳回上诉人的全部上诉请求。吾某向一审法院起诉请求：1.判令仙足岛公司返还吾某所购商品房院子面积误差比在3%（含3%）部分的价款45682.9元（计算方式：566㎡×3%×2690.4元）；2.判令仙足岛公司双倍返还吾某所购商品房院子面积误差比超过3%部分的价款365463.8元（计算方式：84.9㎡-566㎡×3%×2690.4元×2）；3.判令仙足岛公司向吾某支付测绘鉴定费5500元；4.判令仙足岛公司承担本案诉讼费用。仙足岛公司向一审法院反诉请求：1.判令吾某依法向仙足岛公司返还所购商品房的院子；2.判令本案的诉讼费用由吾某承担。一审法院认定事实：2014年7月5日，吾某与仙足岛公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定吾某购买仙足岛公司开发的坐落于金珠西路以北、和平路以南日月湖水景花园西区住宅一套。合同约定了双方的权利义务，其中在合同第四条中约定的计价方式与价款为：主体216.8㎡×4796元/㎡=1039773元；院子350㎡×1380元/㎡=483000元；围墙76.8m×450元/m=34560元；大门4000元；总金额1561333元。在合同第五条中约定的产权登记面积误差处理方式为：“面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价由出卖人双倍返还买受人。”合同签订后，吾某交付了房款，仙足岛公司交付了房屋。案涉房屋不动产权证书（拉房权证监证字第XXXX号）中“房屋状况”一栏载明：“总层数X，建筑面积XXX㎡，套内建筑面积XXX㎡。”吾某拿到不动产权证书后，于2018年将该房屋出售给了案外人。拉萨盛世恒通测绘信息咨询有限公司受一审法院委托对争议房屋院子面积进行了测量，于2019年11月23日出具《测绘技术报告书》，测量结果为院坝占地面积265.10平方米。吾某为该司法鉴定支付鉴定费5500元。以上事实，由当事人提交的《商品房买卖合同》、《不动产权证书》（拉房权证监证字第XXXX号、藏2018拉萨市不动产权第XXXX号）、《测绘技术报告书》、《预交鉴定费通知》、《银行客户回执》以及庭审笔录在卷予以证实。一审法院认为，双方当事人之间的房屋买卖合同关系合法有效，应受法律保护，双方当事人应依约履行各自义务。对于双方当事人的诉讼请求，一审法院评析如下：一、对于吾某要求仙足岛公司返还院子面积误差款411146.7元的诉请。仙足岛公司认为吾某的该项诉请已超过诉讼时效且不符合合同约定；吾某装修时可能改动缩小了院子；吾某已将房屋已出售给案外人，无诉讼主体资格。吾某不认同仙足岛公司上述辩解，并认为合同第五条关于产权登记面积差异处理的约定应当适用于未作产权登记的院子。一审法院认为，（一）《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，根据商品房买卖交易习惯，买方通常不会在接收房屋时对面积进行实测，吾某在2018年将涉案房屋出售给案外人时测得院子面积存在误差，并在本案诉讼中经司法鉴定最终确定院子的实际面积，此时吾某才最终确认其权利受到损害，故吾某的该项诉请未超过诉讼时效。（二）吾某作为买受人与仙足岛公司签订了《商品房买卖合同》，并将包括院子在内的全部房款支付给了仙足岛公司，吾某按照其与仙足岛公司合同约定的面积将房屋出售于案外人，如果由此引发吾某与案外人之间产生纠纷，可由案外人与吾某另行解决，不影响吾某根据其与仙足岛公司之间的合同约定在本案中向仙足岛公司主张权利。（三）《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，双方当事人在庭审中均表示签订合同时并不知道院子不能办理产权登记，都希望院子也能够办理产权登记。据此，一审法院认为，双方在合同第五条中关于产权登记面积与合同约定面积存在误差时的处理办法的适用范围包括院子，这是双方签订合同时的真实意思，且不存在其他无效情形，故仙足岛公司应当按照合同第五条中约定的计算方式向吾某返还院子面积误差款。经司法鉴定，院子实际面积为265.10㎡，比合同约定的面积350㎡少了84.9㎡。仙足岛公司认为吾某装修时可能改动缩小了院子，但未提供证据予以证实，且鉴定时亦在现场，故该项辩解不能成立。故，仙足岛公司应当向吾某返还以下误差款：1.误差比在3%以内（含3%）部分的误差款14490元（350㎡×3%×1380元/㎡）；2.误差比超过3%部分的误差款205344元[（84.9㎡-350㎡×3%）×1380元/㎡×2倍）]，以上共计219834元；超出部分不符合双方合同约定，一审法院不予支持。二、对于吾某要求仙足岛公司支付鉴定费5500元的诉请。仙足岛公司认为该鉴定费应由双方分担。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，案涉房屋院子实际面积少于合同约定面积，属于仙足岛公司的违约行为，吾某为确定院子实际面积而产生的鉴定费损失应由仙足岛公司承担，故对于吾某的该项诉请，一审法院予以支持。三、对于仙足岛公司要求吾某返还院子的反诉请求。仙足岛公司认为院子出售不合法，应予返还。吾某认为仙足岛公司自身违约，该反诉请求不能成立，请求驳回。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第八条规定：“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗”；第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”结合上述分析，本案中，双方当事人关于房屋院子交易的合同约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，为有效民事法律行为，不动产权证书未记载院子面积不影响吾某依约享有对院子的占有使用权利；仙足岛公司要求返还院子将导致吾某无法正常使用房屋，违背公序良俗原则，故仙足岛公司的反诉请求不能成立，一审法院不予支持。综上所述，吾某的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持；仙足岛公司的反诉请求不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条、第一百四十三条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、拉萨仙足岛房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向吾某支付购房面积误差款219834元、鉴定费5000元，以上共计224834元；二、驳回吾某的其他诉讼请求；三、驳回拉萨仙足岛房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费7549.70元（原告已预交），减半收取计3774.85元，由本诉原告吾某负担1737.84元，由本诉被告拉萨仙足岛房地产开发有限公司负担2037.01元（限于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。反诉案件受理费100元（反诉原告已预交），由反诉原告拉萨仙足岛房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。针对上诉人的上诉请求，结合本案的证据，本案二审争议焦点系：1.吾某的起诉是否超过法定的诉讼时效问题；2.院子面积误差部分的计算方式问题；3.是否应当追加案涉房屋现买主为本案第三人的问题。本院认为，涉案房屋《商品房买卖合同》签订时间和交付时间均为2014年,双方之间亦签订了《接房单》，但2018年吾某将涉案房屋出售给案外人时经测量得知院子面积存在误差，经向一审法院起诉并经过司法鉴定最终确定院子的实际面积与合同约定面积存在误差，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”之规定，认定吾某起诉未超过法定诉讼时效于法有据，本院予以确认。上诉人主张双方所签的《接房单》表明被上诉人收房时院子面积符合合同约定,并认可上诉人交房符合合同约定,被上诉人装修入住使用几年后才对院子面积提出异议,不排除当时交房时院子的面积是足够的但被上诉人在装修时把院子缩小了的情况。本院认为，根据查明的事实，案涉房屋院子实际面积确实与双方所签订商品房买卖合同上记载面积少84.9平方米，且根据商品房买卖合同，案涉房屋院子是按面积出售给被上诉人，故上诉人的该项上诉理由与事实不相符，本院不予支持。上诉人主张当初将院子的面积及价格写在合同之中,只是表明双方当事人具有将院子交给被上诉人使用的合意，并不是对院子面积误差作出约定。在没有合同约定的情况下,如果院子的面积确实少了,按公平原则应该只是退还多收取的费用,而不能随便参照产权面积误差进行赔偿。案涉院子无合法手续,房产证上也只登记了建筑面积而无院子,上诉人通过反诉要求被上诉人返还所占院子是有法律依据，与公序良俗没有关系。一审法院以《商品房买卖合同》中关于“产权面积”差异处理的相关约定,来处理本案中院子面积差异,是完全错误和不公平的。本院认为，双方所签商品房买卖合同第四条计价方式与价格中载明的商品房单价、总金额中包含院子面积及单价，第五条中明确约定，产权登记面积误差处理方式，一审法院根据双方所签合同约定，认定双方在合同第五条中关于产权登记面积与合同约定面积存在误差时处理办法的适用范围包括院子，本院认为，该认定与合同约定相符，本院予以确认，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人以院子出售不合法为由要求返还的主张，一审法院根据查明的事实，认定双方当事人因房屋买卖所签订合同约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，系有效民事法律行为，认定不动产产权证书未记载院子面积不影响吾弟弟依约享有对院子的占有使用权利，而驳回上诉人该项反诉请求于法有据，本院予以确认。上诉人要求追加现买受人为本案第三人的主张，一审法院根据合同相对性原则，当庭予以驳回于法有据，不存在程序错误，本院予以确认。综上所述，上诉人拉萨仙足岛房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，第六十四条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4672.51元（上诉人已预交），由上诉人拉萨仙足岛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 索朗德吉审 判 员 四朗多杰审 判 员 尼玛卓嘎二○二○年三月三十一日书 记 员 次仁达娃