山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0891民初4492号原告（反诉被告）：林红，女，1982年12月7日出生，汉族，住济宁市高新区。委托诉讼代理人：薛文文（特别授权），山东恒正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王健（特别授权），山东恒正律师事务所律师。被告（反诉原告）：济宁九巨龙天顺房地产开发有限公司，住所地济宁市任城区（龙行路）水岸盛世K+楼座。法定代表人：徐衍博，总经理。委托诉讼代理人：仲伟华（特别授权），山东同章律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘兴晨（特别授权），山东同章律师事务所律师。原告（反诉被告）林红与被告（反诉原告）济宁九巨龙天顺房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林红的委托诉讼代理人薛文文和王健、被告济宁九巨龙天顺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人潘兴晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林红向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还租赁保证金、押金共计20400元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月12日原被告双方签订了房屋租赁合同，即被告将座落在济宁市高新区玖玺小区南门东天鹅堡超市上下两层租赁给原告，同日原告将租金、保证金押金合计54554元，其中，保证金和押金计20400元，2017年10月15日，原告与被告将该商品房签订买卖合同，并经网购房屋备案，即日起，原告所租赁的济宁市高新区玖玺小区（天鹅堡超市）6号楼125号营业房所有权归原告所有，为此，原告在租赁时缴纳的保证金、押金共计20400元，被告理应退还给原告，但经多次协调退还保证金、押金至今未果，为维护原告的合法经济利益，特诉法院，请依法支持原告的主张。济宁九巨龙天顺房地产开发有限公司辩称，签订买卖合同时九巨龙公司已买断涉案房屋2017年8月11日至2020年8月30日三年的使用收益权，并一次性将租赁收益折抵原告购房款335838.62元，又免了原告2017年8月12日至2019年8月11日两年的房租，九巨龙公司已同意原告墙体改造押金和履约保证金20400元冲抵2019年8月12日至2020年10月29日的房租136175元，由于原告得寸进尺，执意起诉，现九巨龙公司现提出反诉，要求原告应继续履行合同，如原告不同意继续租赁，我公司同意原告行使抵消权，冲抵20400元后，原告还应支付九巨龙公司115775元。本案诉讼费由原告承担。济宁九巨龙天顺房地产开发有限公司（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、2019年8月12日至2019年11月11日的房屋使用权收益费抵销被反诉人押金和履约保证金；2、判令被反诉人支付反诉人自2019年10月12日至2020年10月30日满屋使用收益费115775元；3、本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人基于涉案房屋租赁关系又于2017年10月15日签订《商品房买卖合同》，双方约定反诉人享有的该房屋自2017年10月15日至2020年10月30日期间的使用收益权，优惠价款335838.62元折抵三年使用收益费。为照顾被反诉人，在被反诉人一年租期届满后，又让被反诉人免费使用了两年涉案房屋，没有让被反诉人返还两年的使用收益费（即被反诉人未支付反诉人享有使用收益期间的房租），但前提是被反诉人应放弃改造押金和履行保证金20400元，对此被反诉人是同意的。在两年使用期满后，反诉人要求被反诉人交付房屋租金，被反诉人却拒绝交付，并提出退还20400元的改造押金和履行保证金。反诉人拒绝了这个请求。被反诉人竟然先提出了诉讼。由于双方没有书面的20400元抵付两年使用收益的书面合同，反诉人只能要求以合法有据的2019年8月12日至2020年10月30日的使用收益费136175元抵销被反诉人同等数额的改造押金和履约保证金。其余使用收益费用被反诉人应继续向反诉人支付。特提出如上反诉。林红（反诉被告）辩称，反诉人不享有涉案房屋的收益权，反诉人的请求无事实及法律依据，请求法庭驳回反诉人的反诉请求。其他意见同辩论和质证意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月12日，原被告签订《营业房租赁合同》，约定被告将位于济宁市高新区营业房（6#楼125号营业房一二层建筑面积约129.96平方米）出租给原告从事合法的商业经营，经营业态为超市。合同期限壹年，自2016年8月12日起至2017年8月11日。2016年8月12日前将6#楼125营业房交付原告使用。2016年8月12日至2017年8月11日租金为22768元，管理费为11368元，共计34154元。合同履约保证金14000元，合同期满后返还，若续签，继续作为履约保证金在被告处留存。同日，被告向原告出具《承诺书》一份，载明：“我公司的玖玺皇后大道项目6楼1-2层125号商铺，同意交由林红（身份证号/营业执照号）试使用，期限自2017年8月12日至2019年8月11日。2016年8月12日至2017年8月11日的租金标准及相关租赁内容执行林红与我公司签订的《租赁合同》。”同日，原告与济宁龙城广场商业管理有限公司签订《协议》一份，约定如下：原告租赁济宁龙城广场商业管理有限公司位于济宁营业房，共2间，总面积：259.92㎡，经营业态：超市。原告租赁房屋需要装修改造，租赁房屋改造费用由原告承担，原告向济宁龙城广场商业管理有限公司交纳墙体改造和楼梯改造押金共计6400元。改造押金作为双方解除租赁关系时原告将租赁合同改造部分恢复原状的保证金。同日，原告向被告交纳租金和管理费34154元和履约保证金14000元。原告向济宁龙城广场商业管理有限公司交纳改造押金6400元和服务费22768元。后被告按约将涉案房屋交付给原告使用。2017年10月15日，原告与被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定被告将位于济宁高新区房屋出卖给原告，预测建筑面积129.95平方米，总价款为1336857元。后原告按合同约定付清购房款。2018年4月23日，上述房屋备案至原告名下。本院认为，依法成立的合同应当受法律保护。被告将涉案房屋出租给原告，原告向被告支付2016年8月12日至2017年8月11日的租金和管理费共计34154元，履约保证金14000元。被告承诺由原告试使用涉案房屋自2017年8月12日至2019年8月11日止，免除该期间两年租金。2016年8月12日起，原告占有使用涉案房屋，在被告承诺免除租金的期间，原告购买涉案房屋，并已将房款付清，应视为被告已将涉案房屋交付给原告，原告享有涉案房屋使用收益权，原被告之间的租赁合同已经终止履行。被告应将履约保证金14000元返还给原告。至于被告反诉主张的双方之间存在房屋使用收益直接冲减买受人应交房款的约定，被告提交的证据上均未载明双方存在该约定，对被告该主张，本院不予支持。原告主张返还改造押金6400元，因原告与济宁龙城广场商业管理有限公司签订的《协议》，且该款亦是向济宁龙城广场商业管理有限公司交纳，故原告主张由被告返还的诉求，本院不予支持，原告可以另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）济宁九巨龙天顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林红（反诉被告）返还保证金14000元；二、驳回原告（反诉被告）林红的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）济宁九巨龙天顺房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费155元，由原告（反诉被告）林红负担80元，由被告（反诉原告）济宁九巨龙天顺房地产开发有限公司负担75元。反诉案件案件受理费1512元，由被告（反诉原告）济宁九巨龙天顺房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或对方代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  谢振平二〇二〇年三月二十日书记员  卢奕帆