天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终7903号上诉人（原审原告）：孙利，男，1971年4月1日出生，汉族，天津津阳律师事务所律师，住天津市河东区。委托诉讼代理人：周长龙，天津津阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴永林，男，1983年8月28日出生，汉族，天津市河东区爱琴海艾镜眼镜店经营者，住天津市河东区。委托诉讼代理人：林宏亮，男，1978年8月13日出生，汉族，天津市河东区爱琴海艾镜眼镜店员工，住天津市河东区。上诉人孙利因与被上诉人周永林房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2019）津0102民初6190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙利上诉请求：1.依法撤销天津市津南区人民法院（2019）津0112民初9173号民事判决第一项、第二项，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，或者裁定发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定基本事实缺乏证据，应依法予以纠正。上诉人与被上诉人之间微信聊天记录不能证明双方就解除租赁合同协商达成一致意见。原审法院认定上诉人与被上诉人于2019年2月12日双方曾三次电话联系，不能认定双方协商一致解除租赁合同。原审法院认定2019年2月14日上诉人到涉诉房屋检查了屋内设施并从吴永林同事处取回了钥匙，属于认定事实错误。被上诉人手中仍有房屋钥匙。水表数、电表数未一并查验交接，电表卡、空调遥控器未一并交接，说明双方就房屋租赁问题仍未协商解除并办理交接手续。二、一审法院适用法律错误，应依法予以纠正。双方的租赁合同明确约定合同违约金为总房款的20%。原审法院认定被上诉人违约不退押金，无需承担20%的违约金，有违公平原则。周永林辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉人的全部诉讼请求。“根据合同约定，在1月14日微信通知过孙利，由于我们经营不善，准备要退租。按照合同约定，我们已经提前1个月进行过申请。1月26日我们又重复一遍。2月11日时，孙利给我们回复什么时间办理腾房和交接。我们认为可以撤租了。2月12日，我们把所有的办公设备搬空。2月14日孙利去检查。所有的水表、电表当时都是在现场和孙利进行的交接。当时孙利说我们的房屋押金要退还给吴永林本人。当时电费里还有100多元，直接抵扣了水费。当时把遥控器都放在了屋内，孙利也同意。按照合同约定，我们一年的房租是3.6万余元，现在有8000多元的押金没有退给我。如果按照上诉人的主张，我们要赔偿对方5万元或6万元，远远超出了总房款的20%。在交接之后，吴永林再找孙利要押金时，孙利就不同意了。从2月14日我们搬走以后，房屋具体是什么情况我们也不了解。我们按照正常流程交接的房屋。”孙利向一审法院起诉请求：1.判令吴永林向孙利支付房屋租金39600元；2.判令吴永林向孙利支付违约金23760元；3.判令诉讼费由吴永林承担。一审法院认定事实：坐落天津市河东区房屋的产权人为孙大勇，2014年5月孙大勇与孙利签订《房屋租赁协议》，约定孙大勇将上述房屋出租给孙利用于办公，租赁期限自2014年5月1日至2034年5月1日；经孙大勇同意，孙利可以将承租的房屋转租给第三人使用。2017年2月20日，孙利（甲方）与吴永林（乙方）签订《租赁合同》，约定：孙利将坐落天津市河东区房屋出租给吴永林；租赁期限为3年，自2017年3月1日至2020年2月29日，月租金为3300元；双方议定租金按年支付，自合同签订后次日乙方向甲方支付首期房租人民币39600元，以后每年结算一次，结算日期分别为2018年2月1日、2019年2月1日。合同第十二条违约条款约定：甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约的则向对方支付违约金，违约金为总房款20%。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同签订后，孙利收取了吴永林押金8000元，并按约定交付了房屋。2019年1月14日，吴永林向孙利发微信称：“孙律师，你好！今天上午我去直沽园看一下，去年整体店铺效应非常差，减员增效办公室合并、降低成本是活下去的根本，我去年年中已经不在哪里办公，由于提前结束合同，给你带来不便万分抱歉，希望你能通融，同意在这个合同年到期日结束合同！（即2019年2月28日）谢谢。祝好”。1月24日再次发微信称：“孙律师，上午好！你考虑好了吗”。2019年2月11日，孙利回复吴永林微信称：“吴永林，关于河东大直沽租赁房屋什么时候办理腾房和交接”。转日双方曾三次电话联系，2月14日，孙利到涉诉房屋检查了屋内设施并从吴永林的同事处取回了涉诉房屋的钥匙。一审法院认为，孙利与吴永林签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。按照合同第十二条的约定，双方均享有提前解除合同的权利，吴永林按照合同的约定在合同第一年度到期前一个月提出了解约，孙利对此并未表示异议，而是在其后的沟通中直接询问了腾房及房屋交接手续的办理问题，且在2019年2月14日接收了吴永林返还的房屋钥匙，足以证明双方就提前解除合同一事已经协商一致，双方之间签订的《租赁合同》已于2019年2月14日解除，且吴永林履行了返还涉诉房屋的义务，故孙利要求吴永林支付2019年3月1日至2020年2月29日期间的租金，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。关于孙利要求吴永林支付合同总标的20%违约金一节，双方在合同第十二条中明确约定了“乙方违约则甲方有权不予退还押金”，押金是一种质押担保，用于支付因一方违约给另一方造成的损失，现双方合同解除后，孙利并未返还吴永林押金，且其不能提供证据证明提前解除合同给其造成的损失超过其扣除的押金，故孙利的该主张缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条规定，判决如下：驳回孙利的诉讼请求。案件受理费1384元，减半收取692元，由孙利负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的基本事实与一审法院查明的基本事实一致，本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，关于孙利和吴永林之间是否就解除租赁合同问题达成了一致，以及双方是否办理完毕房屋交接问题。吴永林向孙利发出的表示“在这个合同年到期日结束合同”的微信、孙利回复“吴永林，关于河东大直沽租赁房屋什么时候办理腾房和交接”，以及孙利到涉诉房屋检查屋内设施并取回钥匙的行为，是一个完整的一方当事人针对合同解除提出意思表示，另一方作出回应并共同到现场进行交接的过程。上述事实足以证明双方就提前解除租赁合同问题达成了一致，否则孙利不可能向吴永林询问腾房交接时间，以及到涉诉房屋查看设施情况并取回钥匙。孙利到达涉诉房屋检查屋内设施后，如果双方就水电费和遥控器等物品未能核对和清点完毕，孙利在收取钥匙的同时不可能不明确提出，要求对方结清水电费和返还遥控器等物品，否则不予接收钥匙。但孙利并未提供相关证据证明其向吴永林一方提出了上述主张。因此，根据生活日常经验来看，双方已就解除租赁合同达成了一致并完成了房屋交接。既然租赁合同已经解除，孙利要求吴永林支付第三年租金的诉讼请求亦无合同依据，不应予以支持。孙利主张吴永林按照三年租金总金额的20%支付违约金23760元，因其不能证明其损失已经超过其所扣除的押金，因此原审法院不予支持该项请求并无不当。上诉人的上诉理由不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人孙利的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1384元，由上诉人孙利负担。本判决为终审判决。审判长 崔 军审判员 王 新审判员 刘建奇二〇二〇年三月九日书记员 邢 晨