重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初22451号 原告：重庆渝高新兴科技发展有限公司，住所地重庆市北部新区星光大道1号，统一社会信用代码915000000709374173D。 法定代表人：李继鸿，董事长。 委托诉讼代理人：刘秋耘，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李建新，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆市博恩科技（集团）有限公司，住所地重庆市北部新区高新园黄山大道中段9号（木星科技大厦5楼），统一社会信用代码91500000202859809X。 法定代表人：熊新翔，董事长。 委托诉讼代理人：李安果，男，系公司工作人员。 原告重庆渝高新兴科技发展有限公司（以下简称渝高公司）与被告重庆市博恩科技（集团）有限公司（以下简称博恩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理。被告于答辩期内提起管辖权异议申请，本院依法裁定驳回其管辖权异议申请。被告依法提起上诉，重庆市第一中级人民法院于2019年11月15日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院遂依法适用简易程序于2020年1月8日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘秋耘、李建新，被告的委托诉讼代理人李安果到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年4月10日至2018年10月9日欠付租金1194930元及逾期付款违约金，计算方式为：以597465元为基数，按年利率24%分别从2018年3月25日、2018年6月25日起算至付清之时；2.被告以6638.5元/日为标准向原告支付2018年10月10日至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费；3.被告立即向原告返还重庆市渝北区金开大道西段xx号xx幢第2-3层1-8号、第4-12层1-6号房屋；4.被告支付律师费39200元；诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年11月原被告双方签订《房屋租赁合同》，原告将案涉房屋出租给被告办公使用，租期从2015年10月10日至2018年10月9日等。合同签订后，原告依约履行了义务，被告确欠付2018年4月10日至2018年10月9日的租金，为维护合法权益，起诉来院。 被告答辩称：本案的租赁合同关系系基于被告与重庆市两江新区管理委员会的合作协议，合作协议约定重庆市两江新区管理委员会需促使被告购买案涉房屋，因被告具有购房意愿，故投入大量装修费用，现未按约促使被告购房，致使被告已经支付的装修费用造成损失，为避免损失扩大被告遂暂缓支付租金，被告不具有主观过错。希望就租金及装修费用进行调解。 本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法进行了举证质证，对当事人无异议之证据，重庆渝高新兴科技发展有限公司房屋租赁合同、渝兴租（互联网产业园房屋）【2015】年第013号房屋租赁合同补充协议、渝（2016）两江新区不动产权第000680xxx号不动产权证书、发票、汇兑来账、律师函、EMS单及投递记录、回函、网上银行电子回单、2-12层欠付租金违约金计算表、战略合作协议、北部新区互联网产业园工作推进会会议纪要，本院予以确认并在卷为凭。 对当事人有异议之证据，即原告举示的法律事务委托合同、收款回单、发票，拟证明原告为本案委托了律师提供法律服务；被告举示的《关于购买数字产业园1号楼的情况说明》，拟证明被告曾于2019年4月向重庆两江新区管理委员会要求购买产业园1号楼。因原被告举示的均为原件，本院对其真实性均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于重庆市渝北区金开大道西段xx号x幢房屋系原告所有。 2015年5月，重庆市北部新区管理委员会（甲方）、被告（乙方）签订《战略合作协议》。第2条合作内容约定：为更好促进甲乙双方合作目的，为服务平台、孵化园、投资基金提供更加便捷、安全的互联网支付结算渠道，更好地适应科技创新型企业的支付需求，乙方同意将下属子公司重庆易极付科技有限公司迁入渝兴互联网产业园1号楼，作为易极付的新办公地址；第3条约定：甲方同意乙方为旗下所属易极付公司购置互联网产业园1号楼，建筑总面积11137平方米（以最终测绘报告为准），购房价为7000元/平方米（建筑面积），此房价3年内有效；在签订购房合同前，每月以20元/平方米缴纳租金，总房款分2年支付，第1年缴纳40%，第2年缴纳60%；购房时涉及土地调规的相关费用由甲方承担，甲方负责落实房产情况及出售条件的内容，确保乙方按本协议约定的条件成功购得渝兴互联网产业园1号楼；乙方承诺易极付搬迁入园区后，预计2015年至2019年，易极付将实现交易流水204.4万元，总利润30.357万元，向地方财政上缴税收16.561万元，预计到2019年解决社会就业10000人左右；易极付将按战略发展目标，做成全国一流的互联网支付公司，并承诺10年内不搬离北部新区。 2015年11月26日，原告（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方）就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，第3.1条约定：租期从2015年10月10日至2018年10月9日；第3.2条约定：租金按房屋建筑面积计租。从签订租房合同之日起，房屋租金给予20元/平方米/月的优惠租金，乙方享受优惠租金期间，每年由北部新区管委会科技创新局组织对上一年度项目的实施情况按照《北部新区互联网产业园项目入驻管理办法》相关规定进行考核，按考核结果确定是否继续或调整优惠租金。租金单价中不含物业管理费、水费、电费、停车费及其他相关费用等，以上费用由乙方自行向物业公司缴纳。租赁期间，第2至3层1至8号房屋建筑面积2774.06平方米，租金为55481元/月，第4至12层1至6号房屋建筑面积7178.74平方米，租金为143575元/月；第3.4条约定：租金每季度支付一次（每季度为一个租金支付期），乙方需至少提前15日将每期租金支付给甲方，在本合同签订时乙方支付保证金和第一期租金给甲方；第4.1条约定：交房时间2015年10月10日，若乙方逾期解放，则本合同约定的交房时间即为起租时间；第4.2条约定：交房条件：乙方承租的房屋为清水房，按现状交付房屋；第6条约定：为保证乙方合理地使用该房屋及其配套设施，在本合同签订时，乙方应向甲方缴纳2个月租金作为保证金，合计398112元，此款需在签订本合同时缴清，退房手续办理完成后，甲方将保证金不计利息退还给乙方；第7.3条约定：乙方在本合同租赁期满之日起10日内或收到甲方《解除合同通知》规定解除合同之日起10日内未搬离本合同项下房屋的，则乙方同意，无论乙方对本合同自然终止或者解除是否持有异议，甲方届时均有权处置乙方在本合同项下房屋内的一切财产并收回该房屋，乙方放弃房屋内所有财产的所有权，后果由乙方自负；第8.5.3条约定：乙方应按合同约定按时间向甲方支付租金，如逾期未缴纳租金或相关款项超过30日，甲方有权解除合同，将房屋收回另行处置，并将乙方缴纳的保证金作为违约金不再退回，如乙方造成的损失金额大于保证金，甲方对差额部分享有追偿权。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付租金期限之日起至实际支付租金之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之三的违约金；第8.7条约定：如因乙方违约导致甲方采取诉讼方式追偿债权，相关律师费、差旅费、调查费等实现债权的费用由乙方承担。 2016年，原被告双方签订《房屋租赁合同补充协议》。第2条约定：房屋租赁面积由原合同中的9952.8平方米调整为9957.74平方米；第3条约定：面积调整后租金做相应调整，第2至3层1至8号房屋建筑面积2892.16平方米，租金为57843元/月，第4至12层1至6号房屋建筑面积7065.58平方米，租金为141312元/月，第一期租金结算后的余额或差价部分在缴纳第二期租金时直接抵扣房屋租金或补齐房屋租金；第4条约定：合同第3.4条约定在本合同签订的当日内，乙方向甲方支付保证金398310元和2015年10月10日至2016年1月9日租金597465元，甲方应向乙方开具保证金收据及房屋租赁发票。 2019年7月3日，北京市炜衡（重庆）律师事务所受原告委托向被告发函称：双方签订租赁合同后，自2018年4月10日起即拖欠租金，现合同已到期，被告仍继续占用房屋，且于2019年4月拖欠物业费用。故根据合同约定请被告于2019年7月10日前支付欠付租金及房屋占用费总计3106000元，欠付租金的违约金840000元，欠付的物业水电费94022元，若未能限期完成义务，将按合同约定追究违约责任。 2019年7月10日，被告向原告回函称：1.2015年5月，重庆北部新区管理委员会与我司签订的战略合作协议约定管理委员会同意我司旗下所属重庆易极付科技有限公司购置互联网产业园1号楼，建筑总面积11137平方米，在签订购房合同签，按相关标准缴纳租金，管理委员会负责落实“房产情况及出售条件”的内容，确保我司按协议约定条件成功购得渝兴互联网产业园1号楼，后我司对1号楼进行装修，至今为装修已投入2565万元，且在2018年4月前，按约支付租金698万元，物业费208万元，其他项目费用241万元。2018年3月，我司按约向贵司提出购买现数字产业园1号楼的要求，贵司回复向两江新区领导汇报后答复，我司未得到贵司履约购楼的确切回复，为防止损失扩大，故于2018年4月10日暂停支付贵司租金；2.现提出如下解决方案：启动签订购买数字产业园1号楼房产的合同流程，完善相关手续，结算相关费用；若因管委会违约，不愿出卖数字产业园1号楼房产，导致我司损失装修款3000多万元，我司提出用已付装修款抵偿全部租金，待双方结算后，退回我司剩余装修款。 另查明：原告就与被告的纠纷委托了北京德恒（重庆）律师事务所提供法律服务，律师服务费总计98000元。现原告支付了39200元律师服务费。 还查明：被告2019年4月26日向重庆市两江新区管理委员会提交了《关于购买数字产业园1号楼的情况说明》称：1.根据2015年5月我司与北部新区管理委员会签订的《战略合作协议》，我司为旗下易极付公司购置互联网产业园1号楼，实行先租用，3年内购买的政策；2.为迎接当年10月互联网产业园（现数字产业园）的开园，我司租楼后立即进行装修，在开园前装出了1号楼的1层和13号楼的1、2层，获得了迎检领导的好评；3.互联网产业园13号楼完成了1-5楼的装修，1号楼的装修前期按合同的装修量已完成了80%，我司为此支付了装修款2565万元，同时支付了租房款等；4.2018年3月我司向渝高公司提出了购房要求，渝高公司回复需向两江新区领导汇报后才能回复，至今仍未回复，我司暂停装修，待签订购楼合同后才能启动；5.我司投资和旗下公司投资注册在两江新区的企业共有54家，均会安排入住产业园1号楼；6.希望尽快签订购楼合同，签订后尽快启动装修，让旗下在两江新区的企业尽早入住，同时也一并支付前期待付租金，我司也同意所购楼房土地性质为工业用地。 审理中，双方均认可案涉房屋即为战略合作协议中的互联网产业园1号楼，2018年4月10日前的租金已付清，案涉租赁合同的保证金并未缴纳。原告另陈述因租期届满要求被告返还房屋，虽合同约定的逾期付款违约金乃是日千分之三，现其自行调低为按年利率24%计算；被告则认为违约金标准过高，保证金应当予以返还，至于房屋的返还问题，被告确实没有归还房屋，但并未强行占用，因房屋没有装修完成，没有实际投入使用，原告也未就房屋返还及后续事宜与被告达成一致意见。 本院认为：原被告签订租赁合同及补充协议真实、合法、有效，双方均应按照合同约定履行义务。 被告作为承租人，理应支付租金，2018年4月10日至2018年10月9日的租金1194930元（199155元/月*6个月）无证据证明被告已支付，故本院对此项诉讼请求予以支持。 对于逾期付款违约金，被告逾期支付租金存在违约行为，应当支付违约金，然合同约定的违约金标准过高，被告亦提出了违约金标准过高的抗辩，本院依法予以调整，以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为标准计算。根据合同约定2018年4月10日至2018年7月9日的租金597465元应于2018年3月25日支付，2018年7月10日至2018年10月9日的租金597465元应于2018年6月24日支付，故违约金计算方式为：以597465元为基数，分别从2018年3月26日、2018年6月25日计算至付清时止；标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。 合同约定，因被告违约导致原告采取诉讼方式维护权利而产生的律师费由被告负担，现被告存在违约行为，原告为本案亦支付了律师费39200元，该笔费用被告应予负担，本院对此项诉讼请求予以支持。 对于还房与房屋占有使用费，根据合同约定“本合同租赁期满之日起10日内或收到甲方《解除合同通知》规定解除合同之日起10日内未搬离本合同项下房屋的，则乙方同意，无论乙方对本合同自然终止或者解除是否持有异议，甲方届时均有权处置乙方在本合同项下房屋内的一切财产并收回该房屋，乙方放弃房屋内所有财产的所有权，后果由乙方自负”，故在合同期满后被告具有10日的宽限期以搬离归还房屋，如超期未履行义务，原告有权直接收回房屋，审理中被告表示因案涉房屋未装修完毕未实际投入使用，现亦无证据证明存在阻碍原告自行收回房屋的情形，故因原告未自行收回房屋，履行减损义务而导致的扩大损失，被告不应承担，本院对其要求被告支付2018年8月10日之后的房屋占有使用费不予支持。至于还房，如上所述原告可自行收回房屋，故被告返还房屋的基础不存在，本院对此项诉讼请求亦不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告重庆市博恩科技（集团）有限公司于本判决生效之日起立即支付原告重庆渝高新兴科技发展有限公司2018年4月10日至2018年10月9日的租金1194930元； 二、被告重庆市博恩科技（集团）有限公司于本判决生效之日起立即支付原告重庆渝高新兴科技发展有限公司违约金，计算方式为：以597465元为基数，分别从2018年3月26日、2018年6月25日计算至付清时止；标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍； 三、被告重庆市博恩科技（集团）有限公司于本判决生效之日起立即支付原告重庆渝高新兴科技发展有限公司律师费39200元； 四、驳回原告重庆渝高新兴科技发展有限公司的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费15907元，减半收取7953.5元，由被告重庆市博恩科技（集团）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  欧春利 二〇二〇年三月十二日 书记员  符 爽