河北省隆化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0825民初281号 原告：赵东生，男，1979年10月28日出生，满族，农民，住隆化县。 被告：隆化县众鑫房地产开发有限公司，住所地隆化县隆化镇西环城景泰世纪新城1期30号底商。 法定代表人：李文国，经理。 委托诉讼代理人：闫树民，男，1970年7月12日出生，汉族，该公司法务顾问，住隆化县。 原告赵东生与被告隆化县众鑫房地产开发有限公司（以下简称众鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告赵东生、被告众鑫公司委托诉讼代理人闫树民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵东生向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金10.01万元，并自2020年2月29日起按日万分之三计算支付违约金至房屋交付之日止；2.由被告承担本案的诉讼费用；3.判令被告履行合同约定的交房义务。事实和理由：2016年11月19日，原被告双方签订了商品房买卖合同，被告将位于隆化镇丽海名园小区2幢1单元2503号房屋出卖给原告，房屋面积为113.16㎡，单价4948.74元/㎡，房屋总价款56万元，原告分别于2016年3月8日向被告支付购房款10万元，于2016年11月19日支付40万元。双方约定交房日期为2017年5月31日前，被告如逾期交房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自合同约定的最后交房之日的第二日起，按日万分之三支付已交房款违约金。被告未能按期交房，原告多次要求按照合同约定支付逾期交房违约金，并履行交房义务。至2020年2月29日被告已逾期交房1003天，应支付违约金15.045万元，为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告众鑫公司辩称，1.原告不同意支付违约金，因双方的合同还在履行当中，是否给原告造成损失还没有定论。2.造成被告不能交房的原因有政府规划变更和遇雨季等不可抗力所致，不应属于被告违约。3.原告主张的违约金过高，被告不同意支付。4.原告没有按约定交付购房款，被告已于2020年1月15日通知原告交付剩余的6万元购房款，并向其交付房屋，但原告至今没有交付，所以违约责任应由原告自行负担。 根据当事人的陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系从事房地产开发企业，其开发的位于隆化县商品房，经隆化县住房和城乡规划建设局批准，取得隆房预售证第2015007号商品房预售许可证，获准丽海名园二期房屋销售。2016年11月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发的丽海名园二期2幢1单元25层2503号建筑面积113.16㎡房屋，每平方米4948.74元，付款方式为分期付款，即出卖人预售商品房或现售配套设施未全部竣工验收交付使用的商品房，收取买受人的购房款最多不超过其总额的90%，其余的10%待配套设施全部竣工、经有买受人代表参加的验收并确认合格后方予收取，出卖人应当在2017年5月31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三违约金。 原告于2016年3月8日向被告交付购房款10万元，于2016年11月19日交付购房款40万元，合计50万元。被告众鑫公司没有按约定的交付日期将商品房交给原告，该公司工作人员陈向杰于2020年1月15日电话通知原告交房，并交付尾款6万元，因原告要求以被告应支付其15万余元违约金来抵顶，双方没有达成一致意见，截止至开庭之日，被告未向原告履行交房义务。 本院认为，本案的争议焦点为：一、本案案由应如何确定？二、被告是否应向原告支付违约金，如支付数额如何计算？ 关于第一个争议焦点,本案虽然立案时确定为房屋买卖合同纠纷，但经审理，本案案由应确定为商品房销售合同纠纷。 关于第二个争议焦点，依照双方所签订的《商品房买卖合同》第八条约定的被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，并自约定的交房日2017年5月31日第二天起向原告支付违约金，但至本案法庭辩论终结时被告未向原告交付经验收合格的房屋，已构成违约，所以被告应当向原告支付违约金。但双方约定的按日万分之三计算违约金约定过高，且被告对此提出异议，应适当降低，参照同地段同类房屋租金水平标准（每月12元/㎡）等因素，酌定本案违约金按已付购房款的日万分之一计算。因被告于2020年1月15日通知原告向其交房并交付尚欠尾款6万元，而原告并未按合同第六条约定向被告交付余下10%的尾款，自此造成房屋未交付的原因不在被告，被告无需再向原告支付违约金。因此，被告应向原告支付违约金的数额为4.79万元（即自2017年6月1日始至2020年1月15日止958天×50万元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百条、第一百零七条、第一百一十四条一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告隆化县众鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵东生逾期交房违约金4.79万元； 二、驳回原告赵东生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2302元，减半收取计1151元，由原告负担600元，被告负担551元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  郭英杰 二〇二〇年三月十八日 法官助理陈明丽书记员李伟 附页： 一、判决适用的法律 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。 第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确认违约金数额。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 5、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、上诉权和上诉期限 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。预交上诉费2302元，逾期未交上诉状或者提交上诉状后七日内未预交上诉费，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力。 三、申请执行的期限 在本判决生效后，如被告未按判决规定的期限履行判决书确定的给付义务，原告应在二年内向本院申请强制执行。 ——