北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初58128号原告（反诉被告）：金海兰，女，1986年5月20日出生，朝鲜族，无业，住内蒙古呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：马凤惠，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘翊，男，1995年9月19日出生，汉族，北京市中闻律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京丰盈鲜商贸有限公司，住所地北京市朝阳区石佛营西里12号楼A座1层6号。法定代表人：柳金利，总经理。委托诉讼代理人：魏全记，北京京师（天津）律师事务所律师。原告（反诉被告）金海兰（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京丰盈鲜商贸有限公司（以下简称丰盈鲜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。金海兰的委托诉讼代理人马凤惠、刘翊，丰盈鲜公司的法定代表人柳金利及委托诉讼代理人魏全记到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金海兰向本院提出诉讼请求:1．确认双方签订的《房屋租赁合同》在2018年4月14日解除；2．丰盈鲜公司退还多收的租金207910．58元、退还押金45000元、退还多收的水电费11311．9元、支付违约金108000元、赔偿因停业造成的损失10000元。事实与理由：2016年7月15日，我与丰盈鲜公司签订《房屋租赁合同》，约定我承租丰盈鲜公司位于北京市朝阳区石佛营西里12号楼A座-1-6号房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积150平方米（实际含上下二层楼，一层面积约70平方米，二层约80平方米），用于经营餐饮项目（实际名称为“朝鲜小吃”），租赁期自2016年7月20日至2019年7月19日止。营业执照由丰盈鲜公司办理，办理完成营业执照前每月房租38000元；办理营业执照后每月房租45000元。水电费由我自行承担，但约定了高于供水、供电部门的收费标准。合同还约定，任何一方无正当理由不得提前终止本合同。任何一方需提前解除本合同，除本合同另有约定外，应提前2个月书面通知对方，违约方应向守约方支付年租金总额20%的违约金。我于2016年7月15日开始按约支付押金，房租、水电费也从无拖欠，但我向丰盈鲜公司交付的水电费较合同约定的标准计算，多出11311．9元。2016年12月13日，丰盈鲜公司取得北京市朝阳区食品药品监督管理局颁发的《食品经营许可证》，其自2016年12月20日起，按每月45000元收取房租。2017年7月20日开始，丰盈鲜公司通知我，将房租涨至每月46500元，我不得不按其要求支付房租。在承租期内，丰盈鲜公司经常以各种理由多次要求我停止营业，我也多次停业，停业期间员工工资、房租等费用仍需支付，损失巨大。2018年4月9日，丰盈鲜公司通知我立即停业。2018年4月12日，北京市朝阳区东风乡人民政府派人临时现场检查小吃店，我才得知丰盈鲜公司营业执照上的注册地址实际仅包含一楼，并不包含二楼，二楼实际上是丰盈鲜公司私自建造，属违建房，该违建房从未办理过营业执照，已被当地政府有关部门要求立即停业、限期拆除。2018年4月24日，我向涉案房屋物业服务部门北京市丰苑物业管理有限责任公司了解，2018年4月12日，北京市朝阳区东风乡督查向该公司下达督办单，督办事项是，“在朝阳区石佛营西里小区南门便民市场内，违建人柳金厉（原文如此，应为“柳金利”）在此搭建了一个二楼，大概60-70平米左右，用于经营正宗朝鲜小吃，彩钢板结构的，已经持续一年多了，市民表示走在里边，感觉都发颤，存在很大的安全隐患，来电反映违法建筑问题”。这应该是2018年4月9日丰盈鲜公司通知我立即停止营业的真正原因。2018年4月9日，我接到丰盈鲜公司公司通知后，被迫从二楼撤出，4月13日彻底搬离。2018年5月13日，丰盈鲜公司再次派人擅自拆除一楼卫生间等房屋设施设备，逼迫我解除合同，尽快搬离。自《房屋租赁合同》签订之日起至我被要求搬离之日止，我从未拖欠押金、房租、水电费，全面、适当地履行了房屋租赁合同。但丰盈鲜公司自始隐瞒涉案房屋二楼是违建房的事实，并一直以一楼的营业执照诱骗我支付二楼房租，且不断涨价。我实际多交付房租207910．58元。丰盈鲜公司在收到相关部门通知后，要求我撤离，并擅自拆除涉案房屋设施设备，实际已解除了与我达成的房屋租赁合同，但拒绝向我退还押金及多收的房租、水电费。由于涉案房屋属违法建筑违反了我国法律关于房屋使用条件的强制性规定，并且丰盈鲜公司严重违反合同约定，拒不退还押金及多收的房租、水电费给我造成巨大的经济损失，已根本违约。为维护我的合法权益，特提起诉讼丰盈鲜公司辩称并反诉称：我方同意解除合同，不同意金海兰其他的诉讼请求。我方提出反诉：1．金海兰支付拖欠的水费270元、电费5783．5元；2．金海兰支付我方支付的食药监局罚没款72362．79元；3．金海兰支付违约金108000元。事实和理由：2016年7月15日我方与金海兰达成房屋租赁合同，我方向其提供涉案房屋用于经营，月租金为38000元，乙方用于经营餐饮服务，借用甲方营业执照。租赁期间我方禁止未经我方同意私下转租、分租，不得存放危险物品或进行违法活动等行为。2018年4月金海兰因违反存放危险物品（罐装煤气）被朝阳区东风乡派出所治安拘留五日；在金海兰租赁经营期间因超范围在网络上经营，于2017年8月10日被举报人投诉至食药监局，经查证后食药监局于2018年6月4日作出行政处罚决定书，决定：没收违法所得2362．79元，罚款70000元。其对于行政机关的调查询问也不配合，我方无奈先行垫付该笔罚没款。在金海兰经营期间，将店外三包区域外租给张洪志用于经营烤串。烤串因属于店外违法经营，被他人举报多次，多次被相关行政部门通知停止经营，金海兰仍然拒绝改正，继续允许经营。近一年来，我方多次与金海兰协商解除合同，停止店外转租，停止不合法经营，金海兰一再拖延。因金海兰违法经营，遭到多个行政部门的多次查处，被要求立即停止经营，因此金海兰在没有结清水电费的情况下自行搬离。鉴于以上金海兰的违法行为，应当承担相应的行政处罚责任。根据双方签订租赁协议约定，金海兰已构成根本违约，应该承担相应的违约责任。涉案房屋内一直有金海兰未搬离的物品，房屋被占用的情况一直存在，金海兰的租金交付至2018年7月19日，已经用尽了，不存在退还的问题。金海兰对于反诉辩称：丰盈鲜公司的行政处罚意见书与本案不具备牵连关系。行政处罚决定书不真实，没有编号，经核实朝阳药监局没有出具过该文件。行政处罚没有现场勘查，没有给我申诉权，实体上存在错误。我实际经营的是拌菜，我不认可在行政处罚书作出后没有行使救济的情况交纳罚款。丰盈鲜公司没有提供转账凭证，我方不认可其实际缴纳了罚款。且处罚决定书还在行政复议的期限内，本案处理行政处罚决定书将会影响双方就处罚决定书行使救济的权利。丰盈鲜公司要求我交纳的水电费均是其装修期间使用的，我并没有使用，其主张的水电费与我无关。涉案房屋没有转租，仅是根据时间段将房屋交由其他主体经营。我承租房屋时丰盈鲜公司同意我使用煤气罐，且存放煤气罐的棚子是丰盈鲜公司盖的，另外2018年4月14日搬离时，我通知了柳金利查看房屋，其表示给我退款，此后却拒绝退款。金海兰就其主张向本院提交以下证据：1．《房屋租赁合同》；2．丰盈鲜公司的营业执照副本复印件；3．丰盈鲜公司的食品经营许可证复印件；4．督察督办单的照片打印件；5．金海兰与柳金利的对话录音；6．押金收据；7．房租、水电费的支付记录；8．丰盈鲜公司收取水电费的记录表格照片打印件；9．涉案房屋照片打印件；10．水电费收据；11．房租收据；12．金海兰与东风乡食药所的电话录音光盘；13．北京食药局行政处罚数据库的网站截图打印件；14．丰盈鲜公司的市场内、收取水电费明细表、金海兰店铺内照片的打印件；15．金海兰搬家当日房屋状况录像光盘；16．晚餐烤串的录像光盘；17．金海兰与案外人祁述军签订的早餐业务承包合同。丰盈鲜公司对金海兰提交证据的质证意见如下：对证据1-3的真实性均认可；对证据4的真实性认可，证据来源及证明目的不认可；对证据5的真实性认可，证明目的不认可，只能证明双方就租金退还存在争议；对证据6的真实性认可；对证据7的租金支付情况无异议，仅认可金海兰交清了2018年3月25日之前的水电费，3月25日至6月1日的没有交清；对证据8的真实性认可；对证据9的真实性认可，认可金海兰主要经营范围在涉案房屋的二楼，2018年4月12日之后就没再使用二楼了；认可拆除一楼的卫生间，但已经和烤串店协商好了；对证据10的真实性认可，但不能证明我方还欠金海兰的水电费，烤串店实际经营到2018年6月1日；对证据11的真实性认可；对证据12的真实性不认可，也不认可处罚决定书内容与网站公示内容不符，电话不能确定是朝阳区食药局的电话；对证据13的真实性无法核实，即便查询不到也不能证明处罚决定是虚假的；对证据14的真实性认可，只能证明当时的营业情况；对证据15的真实性认可，只能证明2018年4月14日时房屋的使用情况，而一层烧烤店的经营时间在夜间，对证明目的不认可；对证据16的真实性认可；对证据17的真实性认可，认为其能够证明金海兰未经丰盈鲜公司同意将房屋转租，构成违约。被告就其主张向本院提交以下证据：1．《房屋租赁合同》；2．《安全责任书》；3．《食品卫生、市容环境补充协议》（金海兰）；4．《食品卫生、市容环境补充协议》（祁蓉-早餐）；5．《食品卫生、市容环境补充协议》（张洪志-烤串）及金海兰与张洪志的租赁合同的照片打印件；6．北京市朝阳区食品药品监督管理局2018年6月4日做出的（京朝）食药监食罚【2018】xxxxxx号《行政处罚决定书》复印件；7．北京市非税收入一般缴款书；8．柳金利与金海兰微信聊天记录截屏；9．房租清算单；10．百度外卖平台照片打印件；11．露天烧烤被投诉的网站截屏；12．水电费发票；13．东风地区“六包”责任书；14．安全生产现场检查记录；15．北京市丰苑物业管理有限责任公司就三毛烤串店被有关部门检查及煤气罐被城管拉走所出的说明；16．柳金利与金海兰父亲的微信聊天记录；17．柳金利与三毛烤串店经营者的聊天记录；18．涉案房屋内物品的照片打印件；19．涉案房屋一层照片打印件；20．丰盈鲜公司市场视频监控记录；21．柳金利与金海兰短信记录；22．北京市丰苑物业管理有限责任公司就水电费收费标准所出的证明；23．北京市朝阳区食品药品监督管理局2018年6月4日做出的（京朝）食药监食罚{2018}420670号《行政处罚决定书》；24．金海兰签字的房租及押金的清算单；25．证人柏某关于丰盈鲜公司制止烤串店露天摆摊的证言。金海兰就丰盈鲜公司提交证据的质证意见如下：对证据1的真实性认可，证明目的不认可，我并没有对外进行转租，只是将早餐和晚餐两个时段的业务承包出去，没有违约行为；对证据2的真实性认可，证明目的不认可，我在承租期内遵守了安全责任书的规定，一直按照丰盈鲜公司的指示使用煤气，摆放煤气罐的凉棚就是丰盈鲜公司搭建的，在租赁期内丰盈鲜公司从未指出存在违反安全责任书的行为；对证据3至证据5中三份补充协议的真实性认可，关联性及合法性不认可，三份协议是2018年4月3日丰盈鲜公司要求我及早、晚餐的经营者分别签署的，否则立即搬走，被逼无奈之下才签订的，丰盈鲜公司作为餐饮经营主体，不能将其法定责任通过协议的形式由他人承担，该约定无效，不能产生由我承担罚款等行政处罚责任的效果；对证据5中租赁合同的真实性不认可，我未曾与张洪志签订过房屋租赁合同，只签署过业务承包合同；对证据6的真实性、合法性、关联性均不认可，行政公文没有正式编号，我向东风乡食药局（所）电话咨询了公文的证书编号，但登录网站查询不存在该公文号，因此这份处罚决定书是不真实的，而且文中接到投诉举报距离出具该处罚书中间长达近一年，期间我从未听说、丰盈鲜公司也从未告知有此行政处罚，我经营的是拌菜而非处罚书中所载的凉菜，丰盈鲜公司在接到处罚后没有进行任何救济就缴纳了罚款，该处罚的主体并不是我的“朝鲜小吃”，而是丰盈鲜公司的凉菜摊位；对证据7的真实性、合法性、关联性均不认可，丰盈鲜公司没有提供银行转账凭证；对证据8的真实性、合法性、关联性均不认可；对证据9的真实性、合法性、关联性均不认可，我从未出具过此清算单；对证据10真实性认可，恰恰说明我经营的是拌菜而非凉菜，行政处罚决定书没有查清事实；对证据11的真实性、合法性、关联性均不认可，晚餐时段的烧烤从2018年4月14日开始就经常处于停业状态，与投诉显示的时间不符，且烧烤不是露天的，而是在一层室内，丰盈鲜公司本身也是经营者，有义务向执法机关说明实际情况，而不是指责我存在经营安全问题；对证据12的真实性认可，关联性不认可，无法证明该费用与我有关；对证据13的真实性、合法性、关联性均不认可，该责任书是丰盈鲜公司与郑龙英所签，与我无关，且责任书尾部的日期被涂改、印鉴模糊，也缺少具体期限；对证据14的真实性认可，丰盈鲜公司是经营主体，应对经营的合法性、安全性负责，如果存在存放煤气罐、消防通道不安全等隐患，丰盈鲜公司应负责整改，与我无关，丰盈鲜公司应向我提供合法、安全的经营场所及手续；对证据15的真实性不认可，应属于证人证言性质，证人没有出庭作证，即便属实也没有说我转租的事情；对证据16的真实性认可，因涉案房屋既不能用煤气也不能用电，丰盈鲜公司不能提供合法的经营环境，导致我无法继续经营；对证据17的真实性不认可；对证据18的真实性认可，但我2018年4月4日曾让丰盈鲜公司来看过，其表示没有问题；对证据19的真实性认可，我不是转租，而是分时段让不同主体经营；对证据20未发表意见；对证据21的关联性不认可，短信发送于2018年4月25日，但是我在4月14日就已经搬走了，4月25日丰盈鲜公司是装修期间，丰盈鲜公司自己用的水电，行政处罚决定书是处罚丰盈鲜公司公司的，与我无关；对证据22的真实性认可，关联性不认可，证明上盖的是物业客服部的章，客服部没有权利规定水电费收费标准，也不能证明这个标准曾经向我告知；对证据23的真实性和关联性不认可，行政处罚的问题不应在民事案件中解决，丰盈鲜公司被处罚后没有采取任何救济措施或告知有关人员就缴纳了罚款，被处罚人也不是我，丰盈鲜公司经营的是一个大市场，有其他商户卖凉菜，处罚行为不是发生在我身上；对证据24即便属实，也仅是关于二楼的清算；对证据25的真实性、关联性均不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将依法作出认定。本院根据现有证据依法确认如下事实：2016年7月15日，金海兰作为乙方（承租方）与丰盈鲜公司作为甲方（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积150平方米；房屋租赁期限自2016年7月20日至2019年7月19日止；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属设备设施，甲乙双方应对房屋和附属设备设施及水电使用情况进行验收，乙方结清相关费用；租金标准为每月38000元，按押1付3支付，提前一个月支付下次房租；租赁期内水费8．50元/吨、电费1．35元/字由乙方承担；租赁期间的防火安全、门前三包、综合治理及安全保卫等工作，乙方应执行本市有关部门规定，并承担全部责任；甲方保证出租房屋应具备安全使用的基本条件；甲方每年按5%-10%递增房租；营业执照办理完成时房租为45000元/月，营业执照办理完之前为38000元/月；乙方因生产、经营而承担的社会责任和经济责任由乙方承担，甲方不承担任何责任；承租期间乙方必须遵守国家食品安全卫生法，出现任何问题责任由乙方承担；任何一方无正当理由不得提前终止本合同，任何一方需提前解除本合同，除本合同另有约定外，应提前2个月书面通知对方，违约方应向守约方支付年租金总额20%的违约金；未经甲方同意，乙方擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股、交换使用及擅自改变租赁用途，或利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动的，甲方有权解除本合同，收回出租房屋，不退还租赁保证金。双方还签订了《补充食品卫生、市容环境补充协议》，注明：如店外经营扰民，政府或城管综治丰苑物业进行处理处罚，本公司不承担任何责任，由此给公司造成的损失由经营者负责赔偿。2016年12月22日，金海兰交纳了涉案房屋押金45000元。丰盈鲜公司于2016年12月13日取得涉案房屋的《食品经营许可证》，经营项目为：热食类食品销售；预包装食品销售，不含冷藏冷冻食品。丰盈鲜公司提交的落款日期为2018年6月4日的两份《行政处罚决定书》，文号分别为（京朝）食药监食罚{2018}xxxxxx号和420670号。对此，丰盈鲜公司称前一份文书系食药局工作人员工作失误所以发了一份没有文号的，后来前一份文书被收回，重新出具了后一份文书。两份文书主要内容为：经查丰盈鲜公司经营的“正宗朝鲜小吃（石佛营店）”存在超范围经营凉菜的行为，故对丰盈鲜公司处以没收违法所得2362．79元、没收食品原料以及罚款70000元的行政处罚。丰盈鲜公司另提交了金额为72362．79的罚款缴款书。审理中，双方均确认以下事实：金海兰的租金支付至2018年7月19日；金海兰共计支付水电费100970．55元（金海兰表示其中包含了2016年8月22日之前即由丰盈鲜公司收取水电费之前的费用5186元），期间原电表显示使用20846字，新电表显示使用34133字，水表显示使用1206字；金海兰于2018年4月14日搬离涉案房屋；涉案房屋二楼是隔层，没有产权证。关于租金，金海兰主张在丰盈鲜公司曾口头表示涉案房屋在取得营业执照后一层、二层的月租金分别为21000元和24000元，按照这个比例计算取得营业执照前二层的月租金应为20266．7元；金海兰认为因二层属于违建不可能办理营业执照，故应一直按照每月20266．7元的标准收取二层的租金，丰盈鲜公司每月多收取的二层租金3733．3元应予退还。丰盈鲜公司主张涉案房屋的租金是整体计算的，不认可金海兰分开计算的主张。本院认为，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中金海兰与丰盈鲜公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，虽然涉案房屋二层属于未经批准的临时建筑，相关的部分合同条款无效，但对于合同有效的部分，双方仍应依法依约全面履行各自义务。因涉案房屋二层属于未经批准的临时建筑，金海兰的合同目的无法实现，而其实际于2018年4月14日搬离涉案房屋，以其行为表示解除合同，故对于金海兰要求确定《房屋租赁合同》于当日解除的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方合同于2018年4月14日解除，而金海兰租金交付至2018年7月19日，故其有权要求退还此期间的房租。关于金海兰主张丰盈鲜公司就涉案房屋二层多收取的租金，因双方合同仅就整体租金进行了约定，丰盈鲜公司亦不认可一、二层租金是分开计算的，故金海兰仍应按照合同约定标准支付涉案房屋一层的租金及二层的使用费。关于押金，因金海兰在承租期间将涉案房屋的早餐及晚餐转给他人经营，其行为名为转让经营，实为转让房屋的部分使用权，应认定为存在转租的行为，金海兰的转租行为违反了双方合同的约定，已经构成违约，故丰盈鲜公司在合同解除后有权不退还金海兰交纳的押金，并以此作为违约金。关于水电费，双方合同已约定了收费标准，现有证据无法证明双方就水电费涨价达成过一致，故丰盈鲜公司仍应按照合同约定的标准收取水电费。结合水表和电表的统计金海兰应支付的水电费总额为84472．65元，而金海兰实际支付给丰盈鲜公司的水电费共计95784．55元，差额11311．9元应予退还。关于丰盈鲜公司反诉要求金海兰支付的水电费，因本院已确认合同于2018年4月14日金海兰搬离之日解除，其后产生的水电费与金海兰无关，故本院不予支持。关于食药监局罚没款，（京朝）食药监食罚【2018】420670号《行政处罚决定书》显示丰盈鲜公司系因金海兰经营的“正宗朝鲜小吃（石佛营店）”超范围经营而受到处罚，双方合同亦约定了金海兰因生产、经营而承担的社会责任和经济责任应由其自行承担，丰盈鲜公司不承担责任，故丰盈鲜公司在缴纳了相应罚没款项后，有权向金海兰主张该笔款项。现丰盈鲜公司要求金海兰给付罚没款的诉讼请求，于法有据，故本院予以支持。对于金海兰和丰盈鲜公司均要求对方向其按照合同年租金20%的标准支付违约金的主张，本院认为，因涉案房屋二层为临时建筑，明显不符合同约定，合同解除系丰盈鲜公司原因所致，故对于金海兰要求丰盈鲜公司支付违约金的诉讼请求本院予以支持，但其数额本院根据现有证据及查明的事实予以酌定。丰盈鲜公司要求金海兰支付违约金的反诉请求因已采纳丰盈鲜公司不返还押金的主张，故本院不再支付其要求金海兰支付违约金的请求。关于金海兰主张的停业损失，因本院已判处丰盈鲜公司向金海兰支付违约金，且考虑到金海兰在合同履行中的违约行为等因素，故本院对金海兰的该项请求不再另行判处。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）金海兰与被告（反诉原告）北京丰盈鲜商贸有限公司二〇一六年七月十五日签订的《房屋租赁合同》于二〇一八年四月十四日解除；二、被告（反诉原告）北京丰盈鲜商贸有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）金海兰租金148800元、水电费11311．9元；三、被告（反诉原告）北京丰盈鲜商贸有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）金海兰违约金30000元；四、原告（反诉被告）金海兰于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京丰盈鲜商贸有限公司罚没款72362．79元；五、驳回原告（反诉被告）金海兰的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京丰盈鲜商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7033元，由原告（反诉被告）金海兰负担2931元（已交纳）；由被告（反诉原告）北京丰盈鲜商贸有限公司负担4102元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉受理费2014元，由原告（反诉被告）金海兰负担805元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告（反诉原告）北京丰盈鲜商贸有限公司负担1209元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 史 震审判员 陈 扬审判员 李 珑二〇二〇年三月二日书记员 邓嘉男