山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0902民初6030号原告：张成林，男，1956年出生，汉族，住泰安市泰山区委托诉讼代理人：杨永涛，山东泰润律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐传林，山东泰润律师事务所实习律师。被告：王为民，男，1965年出生，汉族，住泰安市泰山区。原告张成林与被告王为民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张成林及其委托诉讼代理人杨永涛、徐传林，被告王为民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张成林向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告拖欠的房租20000元，房屋占用费680元（按每天40元至2019年10月21日计算到2019年11月6日），剩余房屋占用费按照每天40元计算至实际清退给原告之日止；2.判令被告立即将原告所有的泰安宝龙城市广场A区酒店式公寓一号楼1004号营业房清空退还给原告；3.判令被告支付原告违约金10万元整；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年2月26日，原被告签订协议书，约定将原告所有的泰安宝龙城市广场A区酒店式公寓一号楼1004号营业房租给被告，租期从2017年9月20日至2019年10月20日。租期到期腾空房屋清场，被告保证房屋完整安全整洁设备完好交还原告，在租期内被告需向原告给付房租费总价30000元，协议签字生效，即付10000元，剩余20000元2019年6月30日前结清。如一方违约，支付另一方违约金100000元。合同签订后，被告仅支付10000元，但没有按照合同约定在2019年6月30日前支付剩余20000元，并且在约定租赁期满后拒不按照合同约定腾空房屋清场，原告多次主张权利未果，为此请求法院判如所诉。王为民辩称，对协议真实性无异议，但是协议并没有实际履行，没有向我交付房屋。签协议当天只交过10000元租金。本院经审理认定事实如下：2018年2月26日，原告作为甲方、被告作为乙方签订协议书一份，约定：“经双方友好协商，考虑到双方现状和各自困难，本着互助互让的情谊，达成以下约定条款内容，共同遵守执行。一、泰安宝龙城市广场A区酒店式公寓一号楼1004号营业房（70平方米）房主甲方张成林同意租给乙方王为民，租期从2017年9月20日至2019年10月20日止，共计25个月，租期到即腾空房屋清场，乙方保证房屋完整、安全、整洁、设备完好交还甲方。二、在租期内，乙方需向甲方给付房租费总价3万元，付款时间协议签字生效即付款1万元，剩余2万元2019年6月30日前结清。三、乙方在房屋租期内不得搞大型装修保证房屋原来结构，不得改动门窗、水电、管网，保证房屋安全、整洁、防火防盗设备完好，正常使用无损坏，租期内不得转租。四、如果一方违反协议约定条款内容，须向另一方支付违反协议约定条款内容的违约金10万元。以上约定条款内容双方自愿达成，要共同遵守执行签字生效，具有法律效力”。合同签订后，被告支付租金10000元，未支付剩余租金。关于房屋交付，原告称房屋本来是被告和其对象的房产，因为被告欠原告50万元借款本金，原告起诉被告之后，通过法院裁定将涉案房产抵顶给原告，原告办理产权登记之后，与被告补签了本案的协议书，涉案房屋一直是在被告实际控制之下，房产已经视同交付。原告提交（2015）泰山执字第1234号执行裁定书、泰安市国土资源局于2017年8月28日作出的不动产权证书作废公告和泰安市国土资源局于2017年9月19日颁发的涉案房屋的不动产权证书证明其主张。执行裁定书载明：“依照《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十七条、第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：一、将位于泰安市温泉路北段路西环山路以南宝龙广场A区酒店式公寓一号楼1004号房产（证号泰房权证泰字第××号）交付申请执行人张成林抵顶（2015）泰山民初字第314号民事判决书确定的全部债务。泰安市温泉路北段路西环山路以南宝龙广场A区酒店式公寓1号楼1004号房产的财产权及其他权利自本裁定送达申请执行人张成林时起转移。二、申请执行人张成林可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。本裁定书送达后即发生法律效力。”不动产权证书作废公告载明：“现我机构无法收回下列不动产权证书（泰房权证泰字第××号和泰土国用（2014）第T-1388号），根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十三条的规定，现公告作废。”被告对原告提交上述证据的真实性无异议，同时称涉案房屋之前是被告和张妍坤的，但是上次借款起诉前已经由被告出租给别人，租期为20年，租金40多万元，一次性支付，现在房屋由承租人占有，提交租赁协议复印件一份。原告对协议真实性有异议，出租人及承租人均没有列明身份证号，租赁期限通常与租赁经营项目相一致，该租赁合同一次性就租赁20年，不符合房屋租赁的常理，一次性支付20年租金，也不现实，合同约定的是租金按半年结算一次，并且一次性支付20年租金的话，一年36000元，20年是72万元，再加上每年5%递增，可远远超过40万元，与被告陈述相矛盾；涉案房屋已经通过拍卖抵顶程序，被告没有提及租赁使用，假使租赁事实存在，拍卖前必须通知承租人，对于维持原租赁的，拍卖公告中必须告知竞买人，但是涉案房屋拍卖没有在拍卖前通知，也没有在拍卖公告中体现有租赁行为；原被告签订协议时，被告也没有提及房屋出租给任婷婷的事实，据原告了解，目前涉案房屋不是任婷婷实际经营租赁，是一个姓赵的于2019年5月从一个姓吴的手中接手来的，基于上述理由，完全可以反证该租赁合同不是真实存在，并且假使该租赁合同真实存在，根据合同相对性原则，也不影响原告依据双方协议书向被告主张诉求。原告还提交吴建梅与赵玉会就涉案房屋于2019年4月30日签订的房屋租赁合同复印件说明现房屋占用情况，该租赁合同租期二年，自2019年5月15日至2021年5月15日。被告质证称不清楚。关于涉案协议签订原因，原告称原被告自己商定交付，只是签了一个协议，被告反租回去；被告称知道原告已经取得房屋所有权，因为有之前的租赁协议在，赶人家很困难，所以就缓一缓来做工作，就和原告签订了协议，当时都知道是拿不到房屋的。原告同时称拍卖时知道涉案房屋是他人使用，不是被告使用，具体什么人使用不清楚，至于使用人和被告什么关系不清楚。本院认为，原被告签订的协议书系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告作为原产权人，在房产过户原告前其对房屋有占有使用的权利，在房屋过户后其应向原告转移房屋占有使用的权利。鉴于被告并未将房屋交付原告，原被告签订了涉案协议，应当认定被告已经从所有权人转变为承租人，现被告辩称原告并未交付房屋，本院不予采信。被告未按照合同约定支付全部租金，已构成违约，原告主张被告支付剩余租金20000元及截止到本案起诉之前的房屋占用费680元，本院予以支持。虽然本案中可以认定原被告租赁合同已实际履行，但应明确的是，在签订合同时原被告均不直接占有涉案房屋，现被告也不实际占有房屋，从原被告各自提交的其他租赁协议来看，被告与现在的实际占有人也不存在直接的合同关系，在此情况下，原告仅向被告主张返还，本院不予支持；原告主张起诉之后的占用费，本院亦不予以支持。原告主张的违约金100000元，虽有合同约定，但其并未提交证据证实其损失，结合本案实际情况，本院依法调整为10000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、被告王为民于本判决生效之日起十日内支付原告张成林房租20000元及截止到本案起诉之前的房屋占用费680元；二、被告王为民于本判决生效之日起十日内支付原告张成林违约金10000元；三、驳回原告张成林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，由被告王为民负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  马翔二〇二〇年三月二日法官助理高文科书记员顾绍武