广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初160号原告：韶关市浈江区禾辰物业服务有限公司，住所地：韶关市浈江区**************物业用房。法定代表人：陈永秀，该公司经理。委托诉讼代理人：潘俊亮，韶关市浈江区太平法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：郑学文，韶关市浈江区太平法律服务所法律工作者。被告：邹瑞萍，女，汉族，1968年12月28日出生，住广东省韶关市浈江区。原告韶关市浈江区禾辰物业服务有限公司（以下简称禾辰物业公司）与被告邹瑞萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告禾辰物业公司的委托诉讼代理人潘俊亮，被告邹瑞萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告禾辰物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2016年8月至2019年9月物业服务费2671.4元和计算至2019年9月30日的违约金156.3元；2、请求判令被告承担本案诉讼费用及其他费用。事实和理由：2016年7月起，原告与韶关市浈江区*******启明花苑业委会签订物业服务合同，为启明花苑住户进行物业服务至今。从2016年8月1日起至2019年9月，被告已经拖欠38个月物业服务费等费用没有给付。被告总共拖欠原告费用2671.4元和违约金156.3元，经原告多次追讨，被告以各种理由拒绝付款，故原告提起本案诉讼。被告邹瑞萍辩称，原告所说的事实不符，被告并不是以各种理由拒绝付款，由此至终都是因为一个原因：被告住在二楼，一楼商铺是做配菜、冷藏的冰库公司，天还没亮（工人凌晨四点左右上班），汽车声、绞肉机、敲冰块、工人搬运东西的噪音不断，还有难闻的烧猪毛的气味，被告客厅、房间的窗户根本不敢打开，他们冷藏库的三台大功率外机就靠在被告主人房和客房的外墙安装，启动时声音特别大和刺耳，地面也像地震一样振动，导致被告严重睡眠不足、困倦、天天疲乏、四肢无力、人老是萎靡不振、烦躁、易怒、记忆力减退、反应退钝、对睡觉很恐惧，同时对被告家人的身体、心理也造成极大的影响，被告儿子为了有充足的睡眠，宁可在外租房子住也不在家住。多次向原告反映，从来不见原告帮忙找商家协商处理，如果物业干预，冰库根本不可能在居民小区开业。原告服务期间不称职，自己不搞好卫生也不监督冰库的工人搞好清洁，导致小区鼠、蚁、蚊虫很多，物业合同约定每月必须的消毒、灭虫、灭鼠根本没有完成。被告是一个做事很较真的人，自入住以来一直准时交纳物业费和各种费用，从冷库开张确实影响到被告全家人的生活，同物业多次交涉无果，才以暂缓交物业费来要求物业处理，被告该交每月的水费、卫生费、梯灯等公摊费用都已经足额交齐给原告，就是因为原告服务质量差，还想提高物业费和停车费，启明花苑业主委员会也认为原告服务水平不到位，也终止了原告的服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主有正当理由，物业公司又履行合同存在重大瑕痕，业主有权拒绝缴纳物业费。所以被告希望法院可以公正的审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告禾辰物业公司系具有资质的物业服务公司。被告邹瑞萍系韶关市浈江区*******************（属步梯住宅）的业主，该房屋的建筑面积为117.19平方米。201*年7月26日，原告（乙方）与****业主委员会（甲方）签订一份《物业服务合同书》，约定甲方选聘乙方对启明花苑小区提供物业管理服务。合同书第三条约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：商业物业为1.5元/月/平方米；写字楼物业为1.5元/月/平方米；电梯楼住宅为1元/月/平方米；步梯住宅为0.6元/月/平方米；步梯夹层为0.4元/月/平方米。第五条约定，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人在每月的10-18日履行交纳上月物业服务费的义务。第十八条约定，乙方应做好消除影响小区噪音，管理好车辆秩序，做好物业区域范围的清洁工作。第三十三条约定，甲方业主或物业使用人违反本合同第三条、第七条约定的，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，乙方有权从逾期之日起每日按所欠交费用的0.1‰的标准向业主或物业使用人收取违约金。第三十七条约定，合同期限为壹年，自2016年8月1日起至2017年7月31日止。双方还就物业基本情况、服务费用、物业的经营与管理、违约责任、其他事项等进行了约定。原告认为，被告拖欠2016年8月至2019年9月的物业服务费，其多次催追无果，为此诉至本院。诉讼过程中，原告禾辰物业公司陈述其有就被告邹瑞萍提出的问题寻找一楼商铺的业主进行协调，但对方以原告没权管理为由拒绝配合。原告还提供相关欠费清单，显示被告房屋欠交费用的情况如下：一、2016年8月至2019年9月的物业服务费人民币2671.4元（117.19平方米×0.6元/月/平方米×38个月）。二、物业服务费违约金人民币156.3元【70.3元×[（1+38）÷2]×38×（0.01％天×30天）】。上述事实有营业执照、物业服务合同书、常住人口个人信息表、通知、照片、投诉书等证据及法庭笔录予以证实。本院认为，原告禾辰物业公司与启明花苑业主委员会签订的《物业服务合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。当事人双方均应认真遵守履行。合同签订后，原告为被告邹瑞萍的物业履行了物业服务的义务，被告接受了原告的物业服务，双方之间建立了物业服务关系。被告应按合同约定履行交纳相关费用的义务。但被告拖欠2016年8月至2019年9月的物业服务费，经原告催收，至今也未交纳，由此引发本案的纠纷，被告应承担全部责任。现原告要求被告付清上述费用合计人民币2671.4元，符合法律规定，理由成立，本院予以支持。关于原告要求被告承担违约金人民币156.3元，因双方合同约定：“业主或物业使用人在每月的10-18日履行交纳上月物业服务费的义务，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，乙方有权从逾期之日起每日按所欠交费用的0.1‰的标准向业主或物业使用人收取违约金”。故原告主张2016年8月至2019年9月止拖欠物业服务费所产生的违约金应分别从次月的19日起开始按每日0.1‰计算，即违约金为70.3元×0.1‰×20681天（累计）=145.39元，超出部分本院不予支持。由于物业服务公司提供物业服务涉及物业小区全体业主的公共服务，如果部分业主以各自理由不交纳物业服务费，将影响物业小区的整体公共服务，损害已缴费业主的合法权益。而原告在进行物业服务过程中，也应广泛听取业主就物业服务所提出的建议和意见，对业主提出的合理要求宜及时协调解决以减少物管与业主之间、业主与业主之间的矛盾。如被告认为楼下业主存在制造噪音和污染环境，属另一法律关系，可另案依法主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十一条规定，判决如下：一、被告邹瑞萍应于本判决生效之日起五日内支付2016年8月起至2019年9月期间的物业服务费共计人民币2671.4给原告韶关市浈江区禾辰物业服务有限公司；二、被告邹瑞萍应于本判决生效之日起五日内支付上述所欠物业服务费计至2019年9月30日的违约金共计人民币145.39元给原告韶关市浈江区禾辰物业服务有限公司；三、驳回原告韶关市浈江区禾辰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告邹瑞萍负担。本判决为终审判决。审判员  严桥洋二〇二〇年三月十六日书记员  陈 茹