云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初16515号原告：成都忠信物业管理有限公司,住所地成都市武侯区星狮路511号1栋4层27、28号，统一社会信用代码915101077436184938。法定代表人：田永云，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：艾永辉，男，该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：郑岚，女，该公司员工，特别授权代理。被告：陆继标，男，汉族，1967年1月25日出生，住云南省宣威市。原告成都忠信物业管理有限公司与被告陆继标物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人艾永辉、郑岚到庭参加了诉讼，被告陆继标经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付拖欠的房屋物业服务费16035.12元，及违约金3004.18元；车位物业服务费360元及违约金67.45元，共计19466.75元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2005年7月我公司与云南官房土地房屋开发经营股份有限公司依法签订了《云康园前期物业服务合同》，合法进行云康园小区物业服务。并与绝大多数业主签定了《云康园前期物业管理协议》（以下称《前期物业服务协议》）。被告陆继标于2005年12月29日进行了云康园商品房交接手续的办理，签署了相关文件，正式成为云康园小区72幢104室的业主，由原告为被告提供位于昆明市五华区.43平方米住宅的前期物业服务。原告一直按照《云康园前期物业服务合同》和《前期物业管理协议》约定的服务范围、标准、要求等提供前期物业服务，从2005年原告进入云康园物业服务中心提供前期物业服务至今己13年多时间，被告也接受原告提供的物业服务，如保安服务、维修服务、公共区域绿化养护、公共部位清洁服务等，双方均认可存在的服务关系。按照《前期物业服务协议》第四条约定，被告应按建筑面积每平米1.4元／月交纳物业服务费；该条还约定，被告每半年第一个月15日前全额交纳下半年应付物业服务费。2012年底我公司经过合法程序完成云康园公共物业费的调整，并得到云康园业主委员会的签章确认，2013年1月1日起物业服务费上调至每平方1.9元／月。同时，第十一条第四小条约定“被告如违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及原告代缴代垫的有关费用的，原告有权要求被告支付从逾期之日起按应交金额每天3‰的违约金。被告欠缴物业服务费及违约金等费用累计金额19466.75元，其中：2017年1月1日至2019年12月31日期间，36个月的房屋物业服务费16035.12元、按0.3‰测算违约金3004.18元；2017年1月1日-2019年12月31日期间，36个月的车位物业服务费360元，按0.3‰测算违约金67.45元。上述费用原告多次电话、短信催告，但因被告房屋空置，长期找不到业主，一直无法收取，被告仍然拒绝交纳。被告陆继标未作答辩。原告为支持其诉讼主张，提交了以下证据：1.云康园前期物业管理服务委托合同；2.云康园前期物业管理服务协议；3.关于云康园物业服务费上调结果确认及物业服务合同续用前期物业服务合同的报告；4.催费相关记录表；5.欠费通知单以快递邮寄方式进行催收欠费通知；6.值班、巡视及设施备维养记录；7.业主欠费违约金计算表；8.欠费清单明细表。被告陆继标未提交证据。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃对原告所举证据进行抗辩的权利。原告提交的证据形式合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以采信并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陆继标系昆明市云康园一期72幢104号房屋的业主，房屋建筑面积234.43平方米。2005年7月6日，原告与案外人云南官房土地房屋开发经营股份有限公司签订《前期物业管理服务委托合同》，约定：云南官房土地房屋开发经营股份有限公司将自己开发建设的“云康园”小区委托给原告进行前期物业管理服务；联排住宅按1.4元/㎡·月收取物业管理综合服务费等主要内容。2013年4月7日，原告向云康园业主委员会提交《关于云康园物业服务费上调结果确认及物业服务合同续用前期物业服务合同的报告》，载明拟将联排别墅的物业服务费调至1.9元/月?㎡。昆明市云康园小区业主委员会于2013年5月8日在该报告下方签署“按照业主大会的决议执行，续用《云康园前期物业服务合同》条款”。2005年12月29日，原、被告双方签订《云康园前期物业管理服务协议》，约定：原告为被告提供物业管理服务；交纳费用的时间为每六个月交费一次（每次交费时间为每半年首月的15日前）；被告违反协议，不按本约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起，按日向被告收取拖欠费用3‰的违约金。2017年1月1日至至2019年12月31日，被告未按合同约定交纳物业服务费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中被告作为云康园小区的业主，2005年7月6日原告司与云南官房土地房屋开发经营股份有限公司签订的《云康园前期物业管理服务委托合同》对其具有法律约束力。被告接受了原告提供的物业服务，就应当支付相应费用。关于相关费用的具体数额，本院根据《云康园前期物业管理服务委托合同》、《云康园前期物业管理服务协议》、《关于云康园物业服务费上调结果确认及物业服务合同续用前期物业服务合同的报告》的约定及房屋面积（234.43㎡），结合原告的诉求，计算出物业管理费为16395.01元（其中房屋部分：2017年1月1日至2019年12月31日：1.9元/㎡/月×234.43㎡×36个月=16035.01元；车位部分：2017年1月1日至2019年12月31日：10元/月×36个月=360元，两项合计16395.01元）。根据合同约定被告不按本约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按日向被告收取拖欠费用3‰的违约金，现原告主张按每日0.3‰收取违约金的请求有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同约定，被告应每半年首月15日前交纳一次物业服务费，故被告于2017年1月16日开始违约，现原告主张房屋物业服务费违约金3004.18元、车位物业服务费违约金67.45元不违反合同约定和法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告陆继标于本判决生效之日起十日内向原告成都忠信物业管理有限公司支付自2017年1月1日起至2019年12月31日止的房屋物业服务费16035.01元及违约金3004.18元和自2017年1月1日起至2019年12月31日止的车位物业服务费360元及违约金67.45元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费287元，由被告陆继标负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长 杨 婷人民陪审员 李 泽人民陪审员 孙维新二〇二〇年三月五日书 记 员 余清净