广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初191号原告：深圳市德业基物业管理有限公司，深圳市南山区深南大道12038号东方新地苑裙楼201，统一社会信用代码914403007261516411。法定代表人：杨友江，总经理。委托诉讼代理人：王潘锋，广东金唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李峰，广东金唐律师事务所律师实习律师。被告：万勤，男，1982年8月20日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，原告深圳市德业基物业管理有限公司诉被告万勤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王潘锋、被告万勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付拖欠的物业管理费2579.04元以及水费315.4元、专项维修资金201.51元以及违约金236.26元（违约金以未缴纳的物业管理费为基数，自逾期之日起按照每日万分之五的标准支付至缴清全部物业管理费之日止，暂计至2017年9月30日）；2.本案的诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：2014年5月28日，深圳市南山区德意名居业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，约定由原告为深圳市德意名居小区全体业主或物业使用人提供物业服务管理，服务期限为3年，自2014年5月28日起至2017年5月27日止，并可在到期后继续提供服务。依据双方所签订的《物业服务合同》第六章第二十一条第一条约定，小区业主或物业使用人每月应按其拥有的建筑面积向原告缴纳物业管理服务费，其中，住宅物业按照每平方米3.2元/月的标准计算，商业住宅按照每平方米6元/月的标准计算，每月缴纳物业管理费为当月10日前，逾期缴费的应以逾期未缴的物业管理费为基数，自逾期之日起按照每日万分之五的标准计算违约金。同时由原告代缴相关物业的水费、电费、专项维修资金等费用。被告是深圳市南山区德意名居小区一期3栋B座6B房屋的业主或使用者，但未按照上述《物业服务合同》的约定缴纳2017年1月至9月期间的物业管理费2579.04元、专项维修资金201.51元，以及未缴纳2017年4月至9月水费315.4元，并因此而产生的违约金236.26元。依据《物业管理条例》第六十七条以及《深圳经济特区物业管理条例》第九十三条的规定，被告作为德意名居小区的业主，依法负有缴纳物业管理费的义务，其拖欠物业管理费的行为已经构成严重违约，依法应继续缴纳未缴纳的费用并承担违约责任。综上，被告拒不缴纳拖欠的物业管理费的行为已严重侵害了原告的合法权益，并己构成违约，现原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请！被告辩称：1、小区业主公共收益由原告非法占用、侵吞，从未向包括被告在内的全体业主征求收取、使用意见，以及履行必要的公示。2014年4月28日，原告与深圳市南山区德意名居第一届业主委员会签订了包干制物业服务合同，依据合同约定物业费归属被告，公共收益并未与其有任何约定。依据国务院2007年实施的《物业管理条例》第五十五条规定，属于小区业主所有的公共收益，首先作为本体基金（物业专项维修资金）补充使用，也可以由业主大会决定其他使用用途。但一直以来，原告从不公示，被告亦毫不知情，曾多次要求亦未得到原告的明示。原告不仅违反了法律规定，也严重违反物业合同约定，侵害了被告的知情权，以及依法可以以房屋产权面积明确区分的公共收益权；2、原告没有按照法律规定及时、足额地缴纳被告名下房屋的物业专项维修资金，导致被告无法进行房屋的正常交易、办理抵押贷款及买卖过户手续。依据2008年颁布实施的《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条规定，日常收取的物业专项维修资金由业主随物业费缴纳，由物业公司按月存入物业专项维修资金专户，物业公司应按月缴纳存入政府监管的基金账户内。直到被告发现后并停止再缴纳日期为止，被告虽然履行了缴纳物业费及物业专项维修资金的应尽义务，而原告却未依法履行代缴义务，并未按月存入小区物业专项维修基金账户，造成被告的房屋基金分户信息一直显示未足额缴纳状态，导致被告因违反《深圳经济特区物业管理条例》规定无法交易、抵押、过户等，严重侵害了被告依法应享有的业主物权及正常市场交易而产生的收益权；3、原告严重违约的同时，亦严重侵害全体业主利益，擅自改变架空层政府主管部门批准的初始规划功能。作为一家与业主大会签订了物业服务合同的管理公司，应当按照合同法履行约定义务,其不但没能尽到物业服务合同的服务义务，反而自2016年7月以来,对为维护全体业主利益的多名业主进行多次殴打、威胁恐吓、迫害，且拒不道歉及赔偿医药费。并且长期怠于管理，小区脏乱差，老鼠成窝，蟑螂蚊子成群。电梯亦没有及时维护，经常关人、夹人。二栋、三栋架空层属于规划内公共场所，但原告擅自把三栋架空层做宿舍等出租他用（此违建在2019年1月份桃源街道办才予以拆除，根据预算将要花60万元左右来修复，其必须依法恢复原始规划公共用途的功能），引起被告的强烈不满，且其态度野蛮霸道，对于包括被告在内的业主基本诉求拒不理会，三番五次殴打业主，偷抢业主大会的投票票箱。2017年5月27日，其与上届业委会所签订物业服务合同到期。经业主大会依法换届选举产生第二届业主委员会，并经2017年4月23日业主大会会议决定不再续聘原告。德意名居第二届业委会依法与选聘的物业在2017年9月签订了物业服务合同，但原告拒不撤场，拒不缴纳小区资料及公共设施，甚至想方设法破坏管理设施设备，殴打、威胁、恐吓多名包括被告在内的业主，也殴打新物业保安人员，多次被南山区警方处理，也被深圳市物业管理协会公开谴责、处理，其行为受到过相关部门的惩处。综上所述，原告在公共收益、物业专项维修基金、物业管理、业主知情权、擅自改变原始规划区域内共有区域功能等方面存在严重的违法、违规、违约情形，存在过错在先，事实清楚，应当首先予以纠正，停止侵害、排除妨害、恢复答辩人正常的房屋状态、恢复包括架空层在内的建筑区划内的原始规划功能。请求法院依据法律规定，依法保护被告的合法权益，驳回原告全部诉讼请求。若有证据证明被告欠缴物业费，则判令原告主张的物业费三折缴纳，并判令原告就小区公共收益的收取、使用、处分的情况给予解释说明，满足被告依法应享有的业主知情权，返还被告2016年12月19日至2017年9月工资35467元和办公经费1867元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市××动物园路德意名居（一期）3栋B-6B房（涉案房产）于2011年5月19日登记至被告名下，建筑面积89.55平方米。2014年5月28日，深圳市南山区德意名居业主委员会（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对德意名居花园（商、住一、二期）进行物业管理服务；委托管理期限为3年，自2014年5月28日起到2017年5月27日止；物业服务费实行包干制，由业主（物业使用人）按其拥有建筑面积每月向乙方缴纳，住宅物业3.2元/月/平方米，商业物业6元/月/平方米，物业管理服务费每月交纳一次，每次交纳时间为当月10日前；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应缴管理服务费万分之五交纳违约金；及其他内容。原告提交了《桃源街道大学城社区德意名居小区新老物业交接协调会会议纪要》，以证明在2017年10月17日召开的新老物业交接协调会上，确认了德意名居小区部分业主欠缴物业费。被告认为该会议纪要无相关人员的签名以及组织协调会的政府部门盖章，真实性无法确认，关联性不予认可。原告提交了2017年4月至9月的深圳增值税专用发票、广东省污水、垃圾处理费专用收据，以证明原告已代缴涉案小区上述期间的水费。被告对上述证据的关联性不予认可，认为并未载明被告欠缴费用及欠缴费用金额。被告提交了物业专项维修资金欠费金额截图，以证明原告未缴纳涉案房产专项维修资金。原告对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。被告提交了：1、房屋建筑公用面积分类汇总表、限期拆除催告书、照片，以证明3栋架空层属公共场所，相关部门要求拆除架空层违建部分；2、深圳财经生活频道《经济生活报道》的视频和截图、德意名居换物业前后情况说明、《关于对深圳市德业基物业管理有限公司给予公开谴责的决定》，以证明原告未履行合同义务，违规违约。原告对房屋建筑公用面积分类汇总表的真实性予以认可，对其他证据的真实性、合法性、关联性不予认可。本院认为，原告与德意名居业主委员会签订的《物业服务合同》不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同到期后，原告继续为涉案小区提供物业管理服务，故原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。原告为涉案小区提供物业管理服务至2017年9月，现原告主张被告欠付2017年1月至9月期间的物业管理费2579.04元、专项维修资金201.51元以及2017年4月至9月期间的水费315.4元，被告未提交证据证明其已支付相关费用，应承担举证不能的不利后果。被告辩称原告在提供服务过程中严重失职、未按约定履行合同义务，但物业服务企业是对小区进行管理并提供服务，其收取的物业管理费、专项维修资金是用于整个小区设施的维修、养护、管理等，业主拒交物业管理费、专项维修资金，不仅损害了物业服务企业的利益，也是对其他业主利益的侵害，业主如对物业服务质量不满意应通过其他合法途径解决，故对于被告的上述抗辩，本院不予采纳，被告应向原告支付上述欠付费用。同时，原告作为物业管理服务的提供者，亦应当不断提高服务质量，以维护全体小区业主的合法权利。被告未按合同约定缴纳物业管理费，其行为构成违约，应承担相应的违约责任，原告主张违约金，符合合同约定，本院予以支持。被告应按每月欠付物业管理费286.56元（3.2元/月/平方米×89.55平方米）的日万分之五的标准，分别从欠缴物业费当月11日起向原告支付违约金，计至本院判决确定的付款之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告万勤应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市德业基物业管理有限公司支付2017年4月至9月期间的水费315.4元、2017年1月至9月期间的专项维修资金201.51元和物业管理费2579.04元及违约金（以286.56元为基数，按每日万分之五的标准，分别从欠缴当月11日起，计至本院判决确定的付款之日止）。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费25元，原告深圳市德业基物业管理有限公司已预交，由被告万勤负担。本判决为终审判决。审判员  赖晖二〇二〇年三月二十三日书记员  习思附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各盛自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。