辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民初1117号原告（案外人）：刘琴琴，女，1990年6月4日出生，汉族，无职业，住四川省梓潼县。原告（案外人）：张程，男，1990年5月10日出生，汉族，无职业，住四川省仪陇县。委托诉讼代理人：邓士旦，辽宁蓝月律师事务所律师。委托诉讼代理人：路亚菊，辽宁蓝月律师事务所律师。被告（申请执行人）：沈阳铁西房地产开发有限公司，住所地沈阳市铁西区。法定代表人：梅军，该公司董事长。委托诉讼代理人：张雅娟，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王岚，北京大成（沈阳）律师事务所律师。第三人（被执行人）：沈阳鹏臣房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区。法定代表人：王晓平，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡术丹，女，1974年8月23日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市沈河区。第三人（被执行人）：张纯放，男，1957年11月10日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：蔡术丹，女，1974年8月23日出生，汉族，鹏臣公司推荐，住沈阳市沈河区。第三人（被执行人）：刘玉萍，女，1958年7月4日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：蔡术丹，女，1974年8月23日出生，汉族，鹏臣公司推荐，住沈阳市沈河区。第三人（被执行人）：杨寅臻，男，1950年6月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：蔡术丹，女，1974年8月23日出生，汉族，鹏臣公司推荐，住沈阳市沈河区。原告刘琴琴、张程与被告沈阳铁西房地产开发有限公司（以下简称“铁西房产”）、第三人沈阳鹏臣房地产开发有限公司（以下简称“鹏臣公司”）、刘玉萍、张纯放、杨寅臻案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月2日公开开庭对本案进行了审理。原告张程、刘琴琴的委托诉讼代理人邓士旦、路亚菊，被告铁西房产的委托诉讼代理人张亚娟，鹏臣公司、刘玉萍、张纯放、杨寅臻的共同委托诉讼代理人蔡术丹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘琴琴、张程向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销（2018）辽01执异2310号执行裁定书，并解除对位于沈阳经济技术开发区房屋的查封，终止对房产的执行；2.确认以上房屋归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年沈阳市中级人民法院对原中国长城资产管理公司沈阳办事处与鹏臣公司、张纯放、刘玉萍、杨寅臻借款合同纠纷一案，依据辽宁诚信公证处（2015）辽诚证执字第31号执行证书，于2015年8月26日立案执行，执行案号为（2015）沈中执字第548号。在执行中，沈阳市中级人民法院于2015年9月18日查封鹏臣公司名下位于沈阳经济技术开发区房屋（包括原告房屋）；另，沈阳市中级人民法院于2018年2月6日作出（2017）辽01执异2014号执行裁定书，裁定变更铁西房产为（2015）沈中执字第548号案件的申请执行人。原告作为案外人对执行标的提出书面异议。沈阳市中级人民法院于2019年9月27日作出(2018)辽01执异2310号执行异议裁定：驳回案外人马琼英的异议请求。原告不服上述执行异议裁定，理由如下：一、原告对其所涉房屋是通过合法的方式而取得，并且办理了相关商品房买卖合同、收款收据、书面证明等材料，均可以证实案涉房屋归原告所有；二、原告持有的鹏臣公司于2015年4月11日向原告开具金额为411,447元的“收款收据”真实有效，可以证明原告已支付全部购房款。根据最高法的裁判案例，以抵账方式进行的房屋交易，可认定为买受人已实际支付了购房款。三、原告已实际占有涉案房屋，符合法律规定排除执行条件。从法律适用上看《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议中的请求也未必不能成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的权利作出比较综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。本案中，虽然原告实际占有案涉房屋，且在法院查封涉案房屋之前，原告已与本案第三人鹏臣公司签订商品房买卖合同，并交付了相应房款,该合同合法有效。虽未办理房屋过户登记手续，但并非原告过错。综上所述，执行裁定书驳回了原告作为案外人的执行异议缺乏事实和法律依据。根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的规定》的相关规定以及民事诉讼法第227条规定提起诉讼，原告依法在收到《执行裁定书》后15日内起诉，请法院支持原告的诉求。铁西房产辩称，原告提供的证据不能证明其在法院查封之前就已合法占有涉案房屋，且未提供与被执行人之间存在债权债务的证据材料，因此原告的异议不符合法院关于办理执行异议和复议案件司法解释第28条第二、三项规定的内容，原告对执行标的不享有排除强制执行的权利，请求驳回原告诉请。鹏臣公司、刘玉萍、张纯放、杨寅臻述称：同意原告意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋系鹏臣公司开发，案外人杨大明作为实际施工人于2013年3月21日与鹏臣公司签订《建设工程施工合同补充协议》，明确A1-G01#、A1-G02#、A1-G03#、B-G01#、B-G02#五栋楼的责任和义务，之后鹏臣公司与杨大明签订《房屋顶账协议》，鹏臣公司将包括案涉房屋在内的13套商品房作价5,403,507元抵顶所欠杨大明的部分工程款。2015年4月11日，鹏臣公司与案外人杨大明签订《同意书》，内容为：根据鹏臣公司与杨大明签订的《房屋顶账协议》内容，杨大明同意将“乐城”小区B-G03号1单元11楼4号，销售建筑面积为79.43平方米住宅，指定在张程、刘琴琴名下，该住宅单价为每平方米5180元。总金额为411,447元。同意书签订后视为杨大明收到鹏臣公司工程款金额411,447元。协议手写载明：“调整至B-G031-16-4号”。协议注明：“2015年1月25日签的同意书作废，原名为王琳娜房号B-G03、1-11-4”。协议落款处由李志文代杨大明签字。张程、刘琴琴出具《变更声明》，内容为：张程、刘琴琴原房屋栋号B-G031-11-4号，现经本人同意调整至B-G031-16-4号。杨大明到庭陈述系拖欠张程、刘琴琴抹灰人工费，将案涉房屋顶账给张程、刘琴琴。鹏臣公司（甲方）与原告张程、刘琴琴（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：乙方拟购买甲方开发的沈阳经济技术开发区沈辽西路61号第B-G03幢1单元16层4号住宅一套。该住宅属钢混结构，层高为2.9米，建筑层数地上18层，地下0层。该商品房单价为每平方米5180元，总金额411,447元整。乙方选择的付款方式为一次性全额付款，于签订《商品房买卖合同》当日支付房屋总价款人民币411,447元整。该《商品房买卖合同》附件四补充协议中落款处鹏臣公司签署时间为2013年10月13日。鹏臣公司于2015年4月11日为原告张程、刘琴琴出具收款事由为“顶账房B-G03#1-16-4”、收款金额为411,447元的收款收据。张程、刘琴琴提供乐城物业管理处于2015年4月11日收取案涉房屋入住费用2803元的收款收据，张程、刘琴琴另提供2016年4月1日交纳涉案房产水费、电梯费的收据及2016年-2019年交纳采暖费的收据。另查明，鹏臣公司于2012年11月30日取得开发区沈辽西路9号B-G03#项目的《商品房预售许可证》。2012年5月29日，沈阳经济技术开发区地名办公室出具《沈阳鹏臣房地产开发有限公司“乐城”项目门牌地址变更情况说明》，内容：“根据区域划分重新审定，沈阳鹏臣房地产开发有限公司“乐城”项目原地址沈阳经济技术开发区沈辽西路9号变更为沈辽西路61号。……”张程提交沈阳市不动产登记中心出具的查询时间为2019年12月19日的《无查询结果证明》，内容为未查询到房屋信息记录。刘琴琴提交沈阳市不动产登记中心出具的查询时间为2019年12月23日的《无查询结果证明》，内容为未查询到房屋信息记录。又查明，根据铁西房产提供的辽宁诚信公证处于2015年8月19日作出的（2015）辽诚证执字第31号执行证书载明：被执行人鹏臣公司偿还中国长城资产管理公司沈阳办事处债务本金160,000,000元及相应利息和违约金若干，就相应抵押物在担保范围内享有优先受偿权，刘玉萍、张纯放、杨寅臻分别在担保合同项下的全部债务清偿承担连带保证担保责任。本院于2015年8月26日立案执行，执行案号为（2015）沈中执字第548号。在执行中，本院于2015年9月8日查封鹏臣公司名下位于沈阳经济技术开发区产，其中包含本案争议的位于沈阳经济技术开发区房屋。本院于2018年2月6日作出（2017）辽01执异2014号执行裁定书，裁定变更本案铁西房产为本院（2015）沈中执字第548号案件的申请执行人。落款日期为2018年8月14日的（2015）沈中执字第548号协助执行通知书记载，沈阳市规划和国土资源局告知本院查封的319套房屋“有在建工程抵押”。张程、刘琴琴作为案外人向本院就涉诉房屋提出执行异议，本院于2019年9月23日作出（2018）辽01执异2310号执行裁定，驳回张程、刘琴琴的异议。张程、刘琴琴不服，提起本案诉讼。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查重点为案外人张程、刘琴琴就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求能否得到支持的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，张程、刘琴琴与鹏臣公司签订的《商品房买卖合同》中附件四补充协议落款处鹏臣公司签署时间为2013年10月13日，该《商品房买卖合同》的签订时间应为2013年10月13日。从案外人杨大明与鹏臣公司签订的《建设工程施工合同补充协议》、《房屋顶账协议》、《同意书》、张程、刘琴琴出具的《变更声明》及杨大明出庭陈述来看，应当认定张程、刘琴琴与鹏臣公司签订该《商品房买卖合同》的真实合法性，能够证明张程、刘琴琴在人民法院查封之前已订立合法有效的书面买卖合同。其次，从张程、刘琴琴提供的办理入住手续及交纳各项费用的收款收据所载明的时间来看，可以证明张程、刘琴琴在人民法院查封之前已合法占有案涉该房屋；再次，从张程、刘琴琴提供的杨大明与鹏臣公司的《房屋顶账协议》以及鹏臣公司为张程、刘琴琴开具的收款收据来看，能够证明张程、刘琴琴已支付全部购房款，且鹏臣公司对此予以认可，故可以认定张程、刘琴琴已经支付案涉房屋的全部价款；最后，由于涉诉房屋存在在建工程抵押，不具备办理过户登记的条件，故可以认定未办理过户登记非因买受人的自身原因。故此，张程、刘琴琴符合上述规定，其享有的民事权益可以排除涉诉房屋的强制执行，对其该项诉讼请求，本院予以支持。关于张程、刘琴琴请求确认涉诉房屋归其所有的主张，根据我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。张程、刘琴琴在其与鹏臣公司签订的《商品房买卖合同》履行完毕后，方能取得涉诉房屋所有权，现涉诉房屋所在楼盘尚不具备办理不动产权属登记的条件，故对于张程、刘琴琴要求确认涉诉房屋归其所有的主张，不宜在本案中通过所有权确认方式一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳经济技术开发区房屋；二、驳回原告张程、刘琴琴的其他诉讼请求。本院（2018）辽01执异2310号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费7472元，由沈阳鹏臣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判员 李 妍审判员 姜会军审判员 金 鑫二〇二〇年三月二十三日法官助理史舒畅书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权利的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。