江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终13号上诉人（原审被告）：宋萍，女，1974年11月17日出生，汉族，住上海市长宁区。上诉人（原审被告）：袁伟杰，男，1973年12月1日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：高靖靖、徐菲，上海市经纬律师事务所律师，代理上列两上诉人。被上诉人（原审原告）：张琳术，女，1989年1月24日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。被上诉人（原审原告）：喻冬，男，1989年11月24日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：汪太元、卞有飞，江苏普邦律师事务所律师，代理上列两被上诉人。上诉人宋萍、袁伟杰因与被上诉人张琳术、喻冬房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初9075号民事判决，向本院提出上诉。本院2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宋萍、袁伟杰上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，并依法改判；2.本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，显失公平。一、涉案定金并未交付给上诉人。三方签订的《昆山市房屋买卖合同》约定，上诉人应在收到购房定金的同时，将房产证原件交由中介方保存。因上诉人未带房产证原件，被上诉人委托中介方保管定金，三方另行签订了《定金保管书》。上诉人未交出房产证原件，则被上诉人自始至终未交付定金。三方签订的合同并未生效，且未实际履行，被上诉人要求上诉人承担违约责任明显依据不足。二、上诉人不将房产证原件交给中介保管系三方共同约定。上诉人未交付房产证原件，产生的法律后果应当是中介方在2019年2月25日退还定金给被上诉人，合同终止履行。上诉人已提前告知中介其无法交付房产证，应将定金退还被上诉人。中介未按约退还定金，被上诉人亦未按约定要求中介退还定金，应属双方自由处分权利义务的行为，上诉人无权干涉。三、双方2019年2月17日签订的合同已于2019年2月25日解除。上诉人于2019年2月23日晚开始联系中介，2月24日多次明确要求中介依约定将定金退还被上诉人。上诉人已及时履行告知义务，提前终止了双方的交易，双方买卖合同解除的时间节点应是2019年2月25日。中介拖延两个月退还定金，被上诉人亦未主张退还定金，均与上诉人无关。四、被上诉人主张的违约金没有事实和法律依据。针对三方约定的情形出现，仅间隔一周时间，被上诉人应当预见并完全能够承受这一后果，各方互不承担违约责任。即使认定上诉人存在违约情形，一审裁判的80万违约金亦过分高于被上诉人的实际损失以及上诉人可以预见到的损失。被上诉人张琳术、喻冬二审未作答辩。原审原告张琳术、喻冬向一审法院起诉请求：一、解除双方于2019年2月17日签订的《昆山市房屋买卖合同》；二、判令宋萍、袁伟杰向张琳术、喻冬支付违约金80万元；三、判令宋萍、袁伟杰承担本案诉讼费用（受理费、保全费）等。一审法院认定事实如下:2019年2月17日，张琳术、喻冬、宋萍、袁伟杰以及案外人上海轩阳房地产经纪有限公司（中介方，以下简称轩阳公司）共同签订了一份《昆山市房屋买卖合同》，约定宋萍、袁伟杰将其位于昆山市的房屋出售给张琳术、喻冬，双方约定本次交易的定金为100000元，张琳术、喻冬于签订本协议时将上述定金支付至宋萍、袁伟杰指定银行账户，款项到账，视为宋萍、袁伟杰收到。宋萍、袁伟杰收到定金后，保证不再向第三方出售，同时宋萍、袁伟杰的房地产权利证明原件交由中介方保存，若宋萍、袁伟杰收到定金后违约，宋萍、袁伟杰应当支付本次交易定金的双倍赔偿张琳术、喻冬作为违约金，若张琳术、喻冬违约，宋萍、袁伟杰收到张琳术、喻冬的定金全部没收不予偿还。宋萍、袁伟杰已经取得该房屋房地产权证，房屋类型为住宅。该房地产出售总价为400万元，宋萍、袁伟杰应于张琳术、喻冬付清全部房款当日将该房屋交付张琳术、喻冬。张琳术、喻冬应于2019年2月25日前支付宋萍、袁伟杰房款160万元，银行贷款发放后再支付房款238万元，余款2万元于宋萍、袁伟杰将该房地产交付张琳术、喻冬并办妥物业更名手续当日再支付，该笔款项在支付首付款当日存于中介方保管，交房当日由中介转交宋萍、袁伟杰。双方还约定，若有任何一方未按照本合同的约定内容全面履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的万分之三作为滞纳金，逾期超过15个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。如因政策问题导致人才引进无法办理完成，双方互不承担违约责任。该合同签订后，三方又签订了一份《定金保管书》，约定张琳术、喻冬于2019年2月17日通过中介购买房屋，由于宋萍、袁伟杰未带产证原件的原因，现张琳术、喻冬支付给宋萍、袁伟杰的购房定金10万元保管于中介方，待宋萍、袁伟杰将原件交于中介方保管时，该笔定金由中介方支付给宋萍、袁伟杰，如果宋萍、袁伟杰未将产证原件保管于中介方，中介方于2019年2月25日将该定金退还张琳术、喻冬。另，双方允许付款时间延迟到2019年3月1日。2019年2月17日，张琳术、喻冬向中介轩阳公司支付了定金100000元。2019年2月24日,宋萍、袁伟杰通知中介方,称自己拿不出产证,要求中介方向张琳术、喻冬退还上述100000元定金,张琳术、喻冬不同意退还定金，双方产生矛盾,遂引起本案纠纷。另查明，2019年3月底，涉案房屋由宋萍、袁伟杰出售给案外人，并办理了不动产登记。2019年5月24日，中介方轩阳公司将100000元定金退还给张琳术、喻冬。一审法院认为：涉案房屋已经办理了不动产登记变更手续，现登记在案外人名下，张琳术、喻冬支付的100000元定金也已退还张琳术、喻冬，本案房屋买卖合同已经不具备履行条件，故一审法院对张琳术、喻冬要求解除双方之间《昆山市房屋买卖合同》的诉请依法予以支持。关于违约金，双方在《昆山市房屋买卖合同》中签字系双方真实意思表示，双方签字后该合同生效，双方均受该合同的约束。宋萍、袁伟杰已按约支付定金，虽然双方合同约定的定金支付方式为转款至宋萍、袁伟杰指定银行卡，但双方会同中介方又另行签订了《定金保管书》，对定金的支付方式重新作出了约定，故宋萍、袁伟杰以张琳术、喻冬支付定金的方式与房屋买卖合同约定不符的理由辩称自己从未收到定金，该依据不足，一审法院对其该项抗辩意见不予采纳。现宋萍、袁伟杰已将房屋另行出售给他人，本案房屋买卖合同无法履行的责任在宋萍、袁伟杰，宋萍、袁伟杰应当向张琳术、喻冬支付违约金。张琳术、喻冬主张违约金80万元，系根据双方合同的明确约定，该违约金不仅具有对违约方的惩罚性，亦具有对守约方损失的补偿性，根据本地房地产市场一般行情，综合本案实际情况，一审法院对张琳术、喻冬该项诉请依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国继承法》第十条、第十五条的规定，一审法院判决：一、张琳术、喻冬与宋萍、袁伟杰之间的《昆山市房屋买卖合同》于2019年5月24日解除。二、宋萍、袁伟杰应于判决生效后十五日内支付张琳术、喻冬违约金800000元。案件受理费38800元，保全措施申请费4520元，合计43320元，由宋萍、袁伟杰负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。二审中，宋萍、袁伟杰向本院申请开具调查令，向昆山市人力资源和社会保障局调取张琳术、喻冬在昆山市的社会保险缴纳情况，以确定张琳术、喻冬是否具有购房资格。本院认为，2019年2月17日张琳术、喻冬与宋萍、袁伟杰及中介方轩阳公司签订的《昆山市房屋买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。虽然该合同签订当日，三方又签订《定金保管书》一份，约定如果宋萍、袁伟杰未将房产证原件交于中介方保管，中介方应将定金退还给张琳术、喻冬，但并未约定该情形下房屋买卖合同就予以解除，且张琳术、喻冬放弃向宋萍、袁伟杰主张违约责任；同时《定金保管书》还约定“双方允许付款时间延迟到2019年3月1日”，证明双方的合意还是要继续履行房屋买卖合同。宋萍、袁伟杰上诉认为本案房屋买卖合同已于2019年2月25日解除，双方互不承担违约责任，本院不予采纳。涉案房屋已由宋萍、袁伟杰出售给案外人并办理了不动产变更登记手续，本案房屋买卖合同已经不具备继续履行的条件，故张琳术、喻冬要求解除合同，依法应予支持。本案房屋买卖合同解除系宋萍、袁伟杰的根本违约所致，宋萍、袁伟杰应当承担违约责任。合同约定的解除合同违约金为总房款的20%即80万元，鉴于违约金兼具补偿性和惩罚性功能，一审判决支持张琳术、喻冬主张的80万元违约金，属合理裁量，本院予以确认。另，关于二审中宋萍、袁伟杰的调查取证申请，本院认为，本案系宋萍、袁伟杰根本违约导致合同解除，与张琳术、喻冬是否具有购房资格并无关联，故对宋萍、袁伟杰的申请，本院不予准许。另，本案系房屋买卖合同纠纷，一审判决适用《中华人民共和国继承法》显属不当，本院予以纠正。本案应适用《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条的规定。综上，宋萍、袁伟杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38800元，由上诉人宋萍、袁伟杰负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二〇年三月五日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。