福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初3490号 原告：福建世欧投资发展有限公司，住所地福建省福州市晋安区福新路中段。 法定代表人：余丽娟，职务总经理。 委托诉讼代理人：陈玲，福建名仕律师事务所律师。 被告：严团，男，1988年5月12日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：谢琼书，福建天福律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张如海，福建天福律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司福州仓山支行，住所地福建省福州市仓山区南江滨西大道。 负责人：林文成，职务行长。 委托诉讼代理人：张音，系银行职员。 原告福建世欧投资发展有限公司与被告严团、第三人中国工商银行股份有限公司福州仓山支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。审理中，原告福建世欧投资发展有限公司申请财产保全，本院依法作出（2019）闽0111民初3490号民事裁定，对本案合同项下被告严团购买的房屋采取了保全措施。原告福建世欧投资发展有限公司的委托诉讼代理人陈玲、第三人中国工商银行股份有限公司福州仓山支行的委托诉讼代理人张音到庭参加诉讼，被告严团经公告传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告福建世欧投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议于2017年6月3日解除；2.被告返还坐落于福州市晋安区；3.被告立即将原告开具的上述房产的《销售不动产统一发票（自开）》原件交还给原告；4.被告配合办理坐落于福州市晋安区的合同备案登记和预告登记的注销手续；5.被告向原告清偿因原告承担保证责任所支付的款项275832.86元（该款项暂计至2019年10月31日，具体金额以第三人实际扣收金额为准）并确认上述款项从被告收取的购房款中直接抵扣;6.被告向原告支付逾期清偿款项的利息（按第三人实际扣收金额的日万分之五计算，款项自实际扣收之日起，均计至被告实际还清全部款项之日止）；7.被告以购房总价的20%为标准向原告支付违约金325816.8元，原告有权没收被告支付的购房定金100000元；8.被告赔偿原告为本案支出的律师费10000元；9.被告向原告支付房屋使用费（自2015年1月14日起以房屋所在地租金5000元每月计算至被告返还房屋之日止）；10.确认原告有权在被告已付购房款中直接扣减前述第5-9项诉讼请求的款项；11.解除原、被告与第三人签订的《个人购房借款／担保合同》；12.确认原告有权将其收取的购房款直接支付给第三人，用以清偿被告的贷款本息（具体金额以第三人出具的结算金额为准）；13.被告承担本案诉讼费、公告费、财产保全费等原告实现本案债权的费用。事实与理由：2012年9月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，由被告向原告购买位于福州市晋安区的房产，购房总价为1629084元，其中购房首付款为509084元（含购房定金100000元），剩余购房款1120000元以银行按揭贷款方式付款。同时，合同附件六合同补充协议中约定：被告同意在获得贷款后按个人住房借款主合同约定足额按时归还贷款本息，若因被告未及时还本付息而导致贷款银行向原告扣收贷款本息及费用的，被告应于接到原告还款通知之日起10日内到原告处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起至被告向原告实际还清款项之日止的利息（按日万分之三的标准计算）。在上述约定时间内如仍未归还的，被告应按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起至被告向原告实际还清款项之日止的利息。被告累计6个月不交或少交按揭款项，或不到原告处归还款项并支付相应利息的，原告有权解除合同，收回商品房另行出售，届时被告除应按本款约定向原告归还相应款项并支付相应利息外，还应按照购房款总价20％的标准向原告支付违约金，因此而产生的各项费用和损失均由被告承担。2012年12月3日，原、被告及第三人签订《个人购房借款／担保合同》，约定被告向第三人申请按揭贷款1120000元，原告为借款合同项下被告的还款义务提供阶段性连带责任保证担保。合同生效后，第三人已依约向被告发放贷款1120000元，原告依约将上述房产交付给被告使用。但被告未按照约定偿还贷款本息，导致第三人要求原告履行担保责任，为被告清偿所欠本金、利息、罚息和复利等。原告多次替被告清偿所欠本金、利息、罚息和复利，暂计至2019年10月31日共计275832.86元。后原告向被告发函要求偿还代垫款项，但被告不予理睬，导致原告向被告发出《销售合同解除函》，该函件于2017年6月3日送达至被告处，即《商品房买卖合同》及相应补充协议已解除。同时，在合同依法解除后，借款合同也应依法予以解除，且原告有权将其收取的购房款直接支付给第三人，用以清偿被告尚欠的贷款本息。 被告严团未到庭参加诉讼，但其庭后提交书面答辩状，称原告在履行本案商品房买卖合同过程中亦存在违约，原告未按约定交付符合合同约定条件的房屋，并未按约定办理初始登记导致被告无法在约定时间内取得房屋权属证书，被告保留追究其违约责任的权利。被告现无能力偿还按揭贷款，法院如判决解除商品房买卖合同及个人住房借款合同，则应同时判决原告应返还被告已支付的购房款（应扣除被告尚欠第三人贷款本息及原告为被告代偿的本息）。原告要求被告支付律师费以及房屋使用费两项请求没有任何法律、事实和合同依据，不应得到法院支持。原告主张被告向其支付逾期清偿款项的利息以及主张被告以购房总价款20%标准向其支付违约金明显过高，本案原告如选择违约金条款则违约金予以减少。本案中原告并没有举证其因被告违约行为造成的实际损失，不能适用以购房总价款20%标准支付违约金条款。原告既主张被告向其支付逾期清偿款项的利息又主张没收定金属于重复主张违约责任。 第三人中国工商银行股份有限公司福州仓山支行述称，被告严团已经累计6个月没有偿还贷款，达到解除借款担保合同的条件，同意原告关于解除商品房买卖合同的诉请，被告严团应当清偿所欠款项。原告请求解除合同应当代被告先行清偿第三人的债务。原告所述代垫款金额无误。 本院经审理认定事实如下：2012年9月26日，原告福建世欧投资发展有限公司与被告严团签订备案编号为201235180064的《商品房买卖合同》（含附件，以下简称买卖合同），由被告购买原告开发的坐落福州市晋安区（以下简称讼争房屋），建筑面积136.93平方米，总价款1629084元。买卖合同约定，买受人应于“认购协议书”签订后7日内付清首期购房款计509084元（其中定金100000元），剩余购房款1120000元由买受人通过申请银行商业按揭贷款的方式支付给出卖人。附件六合同补充协议第四条第七项约定，买受人同意在获得贷款后按《个人住房借款主合同》约定足额按时归还贷款本息，若因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于接到出卖人发出的还款通知之日起十日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息（按日万分之三的标准计算）。在上述约定时间内如仍未归还的，买受人应按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息。买受人累计6个月不交或少交按揭款项，或不到出卖人处归还款项并支付相应利息的，出卖人有权解除合同，收回商品房另行出售，届时买受人除应按本款约定向出卖人归还相应款项并支付相应利息外，还应按照购房款总额的20％的标准向出卖人支付违约金，因此而产生的各项费用和损失均由买受人承担。合同附件六合同补充协议第十六条约定，出卖人依据主合同或补充协议解除主合同时，买受人如已实际接收的了商品房，则买受人应承担实际接收该商品房期间的房屋使用费，使用费标准按照同时期、同地点的市场平均公允租金标准确定。主合同解除之日起7日内，买受人负责到银行处办理贷款合同的解除事宜并注销抵押登记，如买受人尚欠贷款本息的，买受人授予出卖人直接以买受人所交付的购房款向贷款银行偿付。买卖合同还对原、被告双方的其他权利、义务作了约定。 买卖合同签订后，被告依约付清了讼争房屋的首付款合计509084元，并办理了讼争房屋的预告登记证明（证号：榕房预ＹＲ字第××号）。此后，被告严团作为借款人、第三人中国工商银行股份有限公司福州仓山支行作为贷款人、原告作为保证人三方签订了《个人购房／借款担保合同》，约定被告严团以讼争房屋为抵押向第三人借款1120000元，用于向原告支付讼争房屋的剩余购房款，原告对被告的借款承担阶段性连带保证责任，保证期间至抵押登记办妥且抵押财产他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日。2012年12月3日，第三人依约发放贷款1120000元，至此被告付清了买卖合同项下讼争房屋的全部购房款。 原告就讼争房屋的购房款分别于2012年7月14日、2012年9月26日、2012年12月11日开具发票编号为00425309、00438921、00449520的《销售不动产统一发票（自开）》。 后原告将讼争房屋交付被告。因被告未能按时向第三人偿还借款本息，致使原告向第三人承担保证责任，截止2019年11月19日，原告代被告向第三人垫付按揭款合计275832.86元（具体垫付时间及金额见附表）。 2017年6月1日，原告依买卖合同约定的联系地址向被告寄发《销售合同解除函》，载明：截止至本函发出之时，被告不交或少交按揭款项已累计达6期以上，且仍未向原告归还上述款项。通知原告双方签订的协议已经解除。要求原告在收到函件后五日内归还原告代偿的贷款本息，并付清协议项下约定的逾期还款违约金、解除违约金，同时配合原告办理协议备案注销等相关手续等。后该函件被退回，被告未向原告偿还代垫款。原告因本案诉讼支出律师费10000元、财产保全申请费5000元。 以上事实，有《商品房买卖合同》（含附件）、《个人购房/借款担保合同》、《销售不动产统一发票（自开）》、《销售合同解除函》、邮政快递退件面单、委托代理协议、律师费发票、中国建设银行单位客户专用回单、扣款凭证及原告、第三人的陈述等证实，本院予以认定。 原告主张讼争房屋于2015年10月31日交付被告，但其举证的房屋交接单未经被告签字确认交付时间，其庭后提交用以核实的业主（住户）基本情况登记表载明的交房时间亦与原告主张的时间不符，故不能确认原告交付讼争房屋的时间是2015年10月31日，但可以认定原告已经交付房屋。 原告举证及时偿还贷款催告函及邮政快递底单，用于证明其曾催告被告偿还原告代付款项，但邮政快递底单并未体现明确的邮寄时间和邮件收寄情况，本院对原告主张的上述事实不予认定。 原告举证编号为1018679718024的邮政快递退件面单证明其于2017年6月1日寄出的《销售合同解除函》于2017年6月3日送达被告处。经查，原告举证的上述证据为退件凭证，退件面单未记载邮件退回时间，但载明6月2日投递“上门无此人，电联空号”，考虑该邮件系同城邮件，原告主张上述邮件于2017年6月3日退回合理，可以认定。 本院认为，被告严团经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。本案买卖合同依法成立并生效，对原、被告双方具有约束力，双方均应依约履行。被告未按时偿还按揭贷款致使原告向第三人承担保证责任，已经构成违约，买卖合同约定的解除条件成就，原告按照约定地址向被告寄出的解除合同通知已于2017年6月3日退回，可以确认双方签订的买卖合同于2017年6月3日解除。合同解除，原告请求被告返还讼争房屋可以支持。买卖合同解除后，被告应协助原告办理买卖合同备案登记及讼争房屋的预告登记注销手续。根据本案合同的履行程度及商品房买卖交易习惯，可以认定原告已经向被告提供了《销售不动产统一发票》，现合同解除，原告可以要求被告退还讼争房屋的《销售不动产统一发票（自开）》。原告主张被告偿还代垫的按揭款，于法有据，应予支持。买卖合同因被告违约而解除，原告可以主张被告支付违约金，但原告主张被告按合同总价款的20%支付违约金标准过高，综合本地商品房买卖市场状况，在无证据显示原告因解除合同产生高额损失的情况下，本院酌情调整违约金金额为合同总价款的10%，即162908.4元。本案购房款已经全部付清，定金已经转化为购房款，且原告已请求被告支付违约金，不能再适用定金罚则，原告关于没收定金的诉讼请求不予支持。原告2017年6月解除合同后，长时间未主动行使权利清理与房屋买卖相关的债权债务关系，扩大了自身因垫付按揭贷款及房屋被占用产生的损失，在被告已经承担合同解除违约金162908.4元的情况下，原告再请求被告支付代垫按揭款利息及房屋使用费，不予支持。原告请求被告赔偿律师费、承担公告费，没有明确约定为据，不予支持。原告主张确认被告应支付原告的各项款项直接从被告已付购房款中抵扣，属于具体履行方式问题，且可能涉及案外人权利，本院不予处理。原告请求解除《个人购房/借款担保合同》没有合同和法律依据，不予支持，原、被告及第三人三方应在买卖合同解除后及时就《个人购房/借款担保合同》及担保责任进行清理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告福建世欧投资发展有限公司与被告严团于2012年9月26日签订的编号为201235180064的《商品房买卖合同》于2017年6月3日解除。 二、被告严团应于本判决生效之日起十日内向原告福建世欧投资发展有限公司返还坐落福州市晋安区房屋。 三、被告严团应于本判决生效之日起十日内配合原告福建世欧投资发展有限公司办理坐落福州市晋安区房屋的合同备案登记及预购商品房预告登记的注销手续。 四、被告严团应于本判决生效之日起十日内返还原告福建世欧投资发展有限公司发票编号为00425309、00438921、00449520的《销售不动产统一发票（自开）》原件。（本项由当事人自行履行。） 五、被告严团应于本判决生效之日起十日内偿还原告福建世欧投资发展有限公司为其代垫的按揭款（截止2019年11月19日为275832.86元，具体金额以第三人中国工商银行股份有限公司福州仓山支行实际扣收金额为准）。 六、被告严团应于本判决生效之日起十日内支付原告福建世欧投资发展有限公司违约金162908.4元。 七、驳回原告福建世欧投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19462元，由被告严团负担。财产保全申请费5000元，由被告严团负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李蓓蓓 人民陪审员  杨 峰 人民陪审员  黄文钗 二〇二〇年三月二十六日 书 记 员  郑倩雯 附表：                            时间                       代偿金额（元）                       时间                       代偿金额（元）                               2016/3/31                       14955.09                       2017/4/26                       6042.71                               2016/4/29                       6046.43                       2017/5/23                       6039.02                               2016/5/31                       6048.88                       2017/6/22                       6037.79                               2016/6/29                       6046.42                       2017/7/26                       6042.71                               2016/7/29                       6046.42                       2017/9/30                       12133.56                               2016/8/31                       6048.88                       2018/1/2                       18266.68                               2016/9/22                       6037.78                       2018/3/28                       18243.14                               2016/11/24                       6078.48                       2018/6/28                       18249.31                               2016/11/25                       6041.49                       2018/9/30                       18258.01                               2016/12/26                       6042.70                       2018/12/28                       18248.10                               2017/1/24                       6040.24                       2019/3/15                       18194.89                               2017/2/24                       6040.25                       2019/6/29                       18253.08                               2017/3/27                       6043.94                       2019/9/30                       18257.97                                                                           2019/10/31                       6048.89                               截止2019年11月19日已代偿按揭贷款本息总额275832.86元                附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。