广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初5603号原告：邓燕芬，女，1973年9月18日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：徐科，广东荣韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓雪莹，广东荣韬律师事务所实习律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市从化江埔街御景路2号，统一社会信用代码：91440101786092161T。法定代表人：杨林森，职务：经理。委托诉讼代理人：舒辉、陈淮，均系广东金桥百信律师事务所律师。原告邓燕芬与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐科、邓雪莹，被告的委托诉讼代理人舒辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付2019年4月17日至2019年6月13日违约金11021元（按照每日总房价1900191元万分之一的标准计算，自2019年4月17日起暂计至2019年6月13日）及2019年6月14日至2019年11月30日违约金64606元（按照每日总房价1900191元万分之二的标准计算，自2019年6月16日起暂计至2019年11月30日），合计75627元；二、本案全部诉讼费由被告承担。本案庭审时，原告变更诉讼请求：原告在2019年12月13日收楼，违约金暂计至2019年12月13日，终计至符合交楼条件之日，金额80567.5元，其他不变。事实和理由：原告方于2017年12月10日到被告处买房，由于政府限价原因，被告要求将房价分拆，一部分为购房款，超过限价的购房款约定成装修款，装修款本质上是购房款。双方签订了《雅居乐名门半岛花园认购书》（以下简称“认购书”）约定，甲方认购位于中国××名门半岛花园××房，建筑面积116.8平方米，该物业毛坯售价1069420元，装修总价830771元，并约定装修款分三期支付。2017年6月22日，双方签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》以下简称“预售合同”，主要约定由原告购买被告出售的从化区雅居乐沙贝三期4组团自编L-125栋1梯302房（简称“该商品房”）；该商品房建筑面积共118.8平方米，套内面积103.36平方米；按每平方米单价10346.56元计算，总房价为1069420元。《预售合同》第十三条之约定，被告应在2017年9月15日前将符合《预售合同》约定交房条件的商品房交付原告使用。同日，被告要求原告签订装修合同，装修合同一直由被告持有，未提供给原告。合同签订后，原告按约定全面履行合同义务，向被告支付了全部购房款1900191元。然而，被告拟向原告交付的房屋用电类别为临时用电，不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付原告必须具备的基本居住要求，不符合使用条件，没有达到交楼标准。以上事实均已经（2019）粤0117民初1634号生效判决认定。根据《预售合同》第十四条第2款之约定，被告应向原告支付2019年4月17日至2019年6月13日违约金11021元（按照每日总房价1900191元万分之一的标准计算）及2019年6月14日至2019年11月30日违约金64606元（按照每日总房价1900191元万分之二的标准计算），合计75627元。根据《预售合同》第三十条之约定，合同履行过程的纠纷，依法向人民法院起诉，即本案由不动产所在地法院广州市从化区人民法院管辖。对此，为维护自身合法权益，原告现根据相关法律规定提起诉讼。被告辩称，原告的诉请不能成立，应依法予以驳回。具体理由为：一、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定，建筑工程经竣工验收并经备案后即可交付使用，也即法定的交付标准是竣工验收备案，涉案房产已经竣工验收备案，符合法定交付标准。二、原被告间《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第六条约定，双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条补充约定为：被告在向原告发出《收楼通知书》后，且在办理交楼手续时出示了竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书后即视为符合交付标准，原告应同意办理收楼手续。如果小区内用水、电、燃气等居住条件因为市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意以临时设施或服务取代，不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。该《补充协议》是原被告双方真实意思表示，签约前亦向原告解释说明，合法有效，也即原被告双方关于涉案房产所约定的交付标准为被告具备竣工验收备案、住宅质量保证书、住宅使用说明书，原告也已承诺不因为其他原因主张退房、赔偿或拒绝收楼，现其背离承诺，违背契约精神。三、涉案装修合同不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，其与商品房买卖合同各自独立存在，装修款不属于购房款的组成部分。1.装修合同是在原被告双方平等自愿的情况下签订，无侵犯原告的自主选择权和公平交易权，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。2.商品房卖卖合同约定毛坯交楼，后为实现装修目的才签订装修合同，两者为不同目的，独立存在、分别履行的合同，原告清楚知晓不同合同项下款项的用途和性质。3.商品房买卖合同约定涉案房产每平方米为110346.56元，完全符合当时的市场行情，客观上也不可能包括装修费用。四、原被告双方的商品房买卖合同约定2017年9月15日前毛坯交楼，原告在2017年6月11日已经毛坯收楼，被告不存在逾期交房的违约行为。同时，原告毛坯收楼后即自愿委托被告装修，《装修合同》约定装修后房产的交楼时间为2018年12月15日。五、涉案房产在2019年9月20日已经具备永久用电条件，同时也完成一户一表安装，符合交楼条件。被告在2019年10月10日再次通知原告于2019年10月13日收楼，原告在2019年10月11日签收后并未到现场收楼直到2019年12月13日才收楼，所以计算违约金应计算至2019年10月11日。另外，原告分阶段标准计算万分之一、万分之二，我方对此有异议。本院经审理认定事实如下：2017年12月10日，原告作为认购方、被告作为出售方双方签订《雅居乐名门半岛花园认购书》，认购物业：雅居乐名门半岛花园-三期四组团-L125栋1梯302房，建筑面积约为116.8㎡，该物业（毛坯）售价为1069420元，于2017年9月15日前交付使用；付款办法：先支付购房定金20000元，再以银行按揭付款：定金20000元，第一期楼款519420元须于2017年6月24日前付清，同时办理530000元的银行按揭手续。并约定原告自愿选择豪华装修的装修标准，原告在毛坯房收楼后即委托被告进行装修，装修总价为830771元，装修的交楼时间为毛坯房交楼后的15个月；装修支付方式为分期付款：第一期装修款249231元须于2017年6月24日前付清，第二期装修款332308元须于2017年12月17日前付清，第三期装修款249232元须于2018年6月17日前付清。2017年6月22日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称：《商品房买卖合同》），约定原告购买被告开发的位于从化区雅居乐名门半岛花园-三期四组团-L125栋1梯3层302房（以下简称“302房”）；建筑面积共116.8平方米；总金额为1069420元；以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的50.44%，金额为539420元；除首期款外，剩余房款金额530000元须于2017年6月24日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。《商品房买卖合同》第十二条约定交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。《商品房买卖合同》第十三条约定房屋交付：被告应当在2017年9月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。《商品房买卖合同》第十四条约定延期交房的违约责任：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）被告按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天被告按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止，（但原告未付清房价款及面积差价款时，不得要求被告承担逾期交房的违约责任），合同继续履行。《商品房买卖合同》第十五条约定房屋交付时的有关材料：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供已加盖公章的原件给原告；（八）项应交由原告填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。《商品房买卖合同》附件七《补充协议》《商品房买卖合同》补充协议第五条约定：5.5关于交付标准的变更：双方一致同意该商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖被告公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即符合交付标准，原告同意办理收楼手续。第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：6.3小区内用水、电、燃气等居住条件若因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意以临时设施或服务取代，以不影响原告使用为前提。在提供临时服务的期限内，被告向原告补贴临时服务与永久服务的费用差额（由被告直接将差额支付给相关单位，不直接支付给原告），原告同意不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。同日，原告与被告签订《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》（以下简称：《装修合同》），就涉案302房的装修事宜进行约定。《装修合同》第二条委托事项约定：由被告及被告聘请的第三方以包工包料的方式对该商品房进行装修，原告与被告聘请的第三方不发生直接的经济及法律关系，被告与第三方的权利义务关系由被告享有和承担，与原告无关，以包工包料的方式进行装修。《装修合同》第三条总价款、付款方式及逾期付款违约责任约定：1.本装修工程的总价款为830771元，以分期付款方式支付：第一期装修款249231元须于2017年6月24日前付清，第二期装修款332308元须于2017年12月17日前付清，第三期装修款249232须于2018年6月17日前付清。《装修合同》第六条装修工程期限交楼期限约定：1.原、被告双方确认装修交楼时间为2018年12月15日；2.被告在《商品房买卖合同》约定的交付日之前向原告发出《收楼通知书》，通知原告对该商品房收楼；为保证后续装修工程进度，原告应当及时按通知收楼，逾期收楼除被告的装修交楼时间顺延外，原告承担因延期装修而给被告造成的经济损失。3.被告应在上述第1款确定的交付日前完成装修工程，并向原告发出《装修交楼通知书》，原告应按被告发出《装修收楼通知书》确定的日期前来办理交付手续，否则自该日期届满之日起视为原、被告双方已完成交接，且原告对装修工程质量无异议。《装修合同》第九条违约责任约定：2.原告接受被告交付该商品房或本合同中约定视作被告已交付装修工程的，原告即放弃解除本合同的权利，并放弃追究本合同履行时被告应承担的责任。5、因被告原因导致原告不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）被告按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天被告按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止，（但原告未付清房价款及面积差价款时，不得要求被告承担逾期交房的违约责任），合同继续履行。《装修合同》第十条其他约定：2.原告已清楚了解认购本物业为毛坯交楼，之后委托被告进行装修，原告的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，认购方在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，原告对前述文件内容已完全理解，无异议。买卖合同和装修合同是不可分割，是互附中止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除；如因原告原因，引致《商品房买卖合同》或《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为原告同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。原告分别按《商品房买卖合同》和《装修合同》约定承担合同中止、解除的违约责任。《装修合同》中并没有对装修材料、装修标准等进行明确具体的约定。同日，原告签署《毛坯收楼确认书》，内容为：本人已接收雅居乐名门半岛三期四组团L125栋1梯302单位的毛坯房，因毛坯收楼后即委托被告进行装修，该单位的物业管理费从2018年12月15日（装修合同约定时间内）开始计算。2017年10月17日，被告给原告开具金额为1069420元的房款发票；2018年1月16日，被告给原告开具金额为830771元的房款发票。原告已支付购房款、装修款合计1900191元。另查明，涉案房屋于2017年6月29日取得竣工验收备案表。被告提供2019年9月20日广州供电局有限公司从化供电局出具的《客户受电工程竣工检验意见书》，认为涉案楼盘已于2019年9月20日取得永久用电。该意见书中显示预计送电时间为2019年9月23日。被告于2019年10月10日向原告邮寄《催收楼通知书》，通知原告于2019年10月13日前办理收楼手续，原告于2019年10月11日签收。原告于2019年12月13日收楼。2019年12月15日，广州供电局有限公司从化供电局针对本院（2019）粤0117民初5251号案关于被告是否达到永电标准的调查询问回复如下：“1、2019年9月20日竣工验收合格所包含房产详见雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单（附件1）。2、雅居乐房地产开发有限公司用电报装时所提供的用户清单所包含房产10KV高压已完成送电工作，目前低压表后线混乱，存在安全隐患，不具备送电条件，雅居乐房地产开发有限公司整改中，具体送电时间需根据整改完成情况而定。”再查明，原告曾于2019年4月16日起诉被告支付逾期交房违约金，本院作出（2019）粤0117民初1634号民事判决书，判决：“被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力十日内支付逾期交房违约金（违约金每日按照总房款1900191元的万分之一为标准，从2018年12月16日起计算至2019年4月16日止）给原告邓燕芬；二、驳回原告邓燕芬的其他诉讼请求。”本院已生效的同系列案件查明，涉案楼房存在多次停电情形，影响居民正常生活使用。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的商品房买卖合同除交易价款外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均有约束力。本案主要涉及以下三个问题：一、关于《装修合同》的性质问题。涉案房屋的《装修合同》并非单纯的装修合同，而是存在以下特殊情况：（1）本案的《商品房买卖合同》、《装修合同》、《毛坯收楼确认书》、《沙贝三期四组团豪华装修交楼标准》均为格式合同，其装修标准并未体现一般单纯的装修合同的双方协商意志。（2）本案的《商品房买卖合同》与《装修合同》约定为不可分割，是互附中止、解除条件的合同。（3）被告提供的《装修合同》明确了原告的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成。可见，原告必须同时付清买卖合同和装修合同约定的全部价款后，涉案房屋才能交付原告。再者，结合当时的房地产调控限价政策，本院据以认定，涉案房屋实际上是带装修出售，买卖合同的标的物实际上是带装修的商品房。开发商有意将总房价拆分为购房款和装修款两部分，并人为地将房屋买卖合同拆分为房屋买卖合同和装修合同。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”根据该规定，涉案《装修合同》中双方关于部分购房款约定为装修款的合意行为无效，其余约定属于房屋买卖合同的交付内容，为房屋买卖合同的一部分，对买卖双方均有拘束力，故涉案《装修合同》实际上具有部分房屋买卖合同性质。根据上述分析，涉案房屋购房总价款应为《商品房买卖合同》和《装修合同》中约定的房价款与装修款之和，即涉案房屋购房总价款应为1900191元（房价款1069420元+装修款830771元）。二、关于涉案房屋是否符合交付标准问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条第一、二款规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其适用于基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电的情形，而房屋是以居住为目的的，具备永久性用电是居住生活的必备条件，临时用电不能用作居民的日常生活用电。虽然被告在《补充协议》中变更交楼标准，删除了原合同对永久性供水、供气、供电、通邮的相关要求，但该变更损害了原告的合法利益，违背了合同订立与履行的公平原则。且，开发商因行业监管部门的强制要求而必须承担的永久性供电义务并不因补充协议中供电条件的删除而免除。被告作为格式条款的提供方，免除了其应承担的提供用永久用电的责任，排除了原告本应享有的不同意使用临时用电以及因临时用电而主张退房或赔偿的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故该《补充协议》上述约定无效。即便雅居乐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但被告提供临时用电期间不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，涉案房屋在此期间不符合交楼条件。被告提供2019年9月20日广州供电局有限公司从化供电局出具的《客户受电工程竣工检验意见书》，认为涉案楼盘已于2019年9月20日取得永久用电，但根据广州供电局有限公司从化供电局于2019年12月15日向本院出具的《关于对的复函》，涉案房屋目前低压表后线混乱，存在安全隐患，不具备送电条件，由此可见，涉案房屋迄今仍不符合交楼条件。三、关于逾期交房违约金的计算问题。涉案房屋不符合交楼条件，由此产生的逾期交付违约责任由被告承担。原、被告双方在《装修合同》中约定，将房屋交付时间变更为2018年12月15日，为双方合意变更，故本案逾期交房违约金计算起始时间应为2018年12月16日，因原告已于2019年12月13日收楼，故本案逾期交房违约金计算截止时间应为2019年12月13日，由此，对原告诉请逾期交房违约金终计至符合交楼之日止的诉讼请求，本院不予支持。根据双方合同，被告如未能按本合同规定的期限交付房屋，自最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）被告按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，超过180天被告按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付之日止。自2018年12月16日起，逾期180天（含180天）的截止日期为2019年6月13日，经计算，自2019年4月17日至2019年6月13日的违约金11021元（按总房价1900191元的每日0.1‰标准支付），自2019年6月14日至2019年12月13日的违约金69547元（按总房价1900191元的每日0.2‰标准支付），共计80568元，现原告主张自2019年4月17日起至2019年12月13日止的违约金共计80567.5元，不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金80567.5元给原告邓燕芬。二、驳回原告邓燕芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费907元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担。原告邓燕芬已预交845元，予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  梁岸岚二〇二〇年三月二十日书记员  胡 蔚