重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0107民初22198号原告(反诉被告)：李志辉，女，1971年11月22日生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：袁曾曾，重庆巴洲律师事务所律师。被告(反诉原告)：唐全中，男，1969年11月23日生，住重庆市渝中区。原告(反诉被告)李志辉诉被告（反诉原告）唐全中房屋租赁合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法由审判员李飞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李志辉的委托诉讼代理人袁曾曾，被告（反诉原告）唐全中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)李志辉诉称，2017年4月21日，原、被告签订了《巴山国际2栋1楼附20号门面租赁合同》，原告将位于重庆市九龙坡区石新路166号2幢附20号门面出租给被告，租赁期限自2017年5月20日至2022年5月19日，租金支付方式为半年一付，承租人提前15天交清下六个月租金，2017年5月20日至2018年5月19日每月租金为13000元、2018年5月20日至2021年5月19日每月租金为14000元。现被告自2018年11月起未交纳租金，故原告起诉来院，请求法院判令被告支付2018年10月20日至2019年7月19日的房屋租金126000元，被告承担本案诉讼费。被告(反诉原告)唐全中辩称，原、被告于2017年4月21日签订的门面租赁合同属实，涉案门面由被告承租。自2018年5月，原、被告沟通后协商一致，被告由于租金价格过高以及周边环境等因素不再继续租赁。2018年9月20日，原告同意被告不再继续租赁。被告于2018年9月底结清相关物业管理费后将门面钥匙放置于隔壁21号门面，原告对此知情并同意，故原、被告签订的门面租赁合同已于2018年9月30日解除，被告不应当再向原告支付任何租金。反诉原告唐全中诉称，原、被告于2017年4月21日签订的门面租赁合同属实，涉案门面由被告承租。被告承租门面时属于清水房，被告自行花费430080元进行装修。因原告在出租门面时隐瞒了周边环境的实际经营及消费情况，致使被告在重大误解的情形下以高于市场价格一倍的价格承租门面。后原、被告协商一直，原告同意租赁合同于2018年9月30日解除。现反诉原告提起反诉请求法院判令确认反诉原告、反诉被告签订的门面租赁合同于2018年9月30日解除，反诉被告赔偿反诉原告门面装修费用损失430080元(最终金额以司法鉴定意见为准)，反诉被告退还反诉原告履约保证金1万元，反诉被告承担本诉、反诉的诉讼费。反诉被告李志辉辩称，反诉被告并未与反诉原告协商一致同意解除合同，也不知道反诉原告何时搬走。反诉原告于2018年9月停止营业，但并未将涉案门面归还给反诉被告，反诉原告曾称生意不好想要转租，但一直没有找到新的承租人，也没有将门面归还给反诉被告，故反诉原告的反诉请求没有事实依据，请求法院驳回反诉请求。经审理查明，2017年4月21日，原告作为出租人与冉晓梅作为承租人签订了《巴山国际2栋1楼附20号门面租赁合同》，双方约定：原告将位于重庆市九龙坡区石新路166号2幢附20号门面出租给被告，租赁期限自2017年5月20日至2022年5月19日；租金每半年一付，承租人提前15天交清下六个月租金；2017年5月20日至2018年5月19日每月租金为13000元，2018年5月20日至2021年5月19日每月租金为14000元；被告在租赁期限一年内不得转让他人，一年后如有转让或转租他人必须取得甲方知情；被告在租赁期内向原告交纳履约金1万元，合同期满被告不再续后原告无息退款。前述门面租赁合同由被告代冉晓梅签字、捺印。合同签订后，原告将前述门面交付被告使用，被告向原告支付租金至2018年9月19日。另查明，被告于2018年8月31日向涉案门面所属物业管理公司交纳了2018年4月1日至8月31日的物管费2486元，收据中备注“装修保证金抵扣2486元物管费”。被告于2018年9月27日向物业管理公司交纳了2018年9月1日至9月30日的物管费497元，收据中备注“装修保证金抵扣497元物管费”。2019年7月12日，原告委托本案诉讼代理人向冉晓梅、唐全中邮寄了《律师函》，其上载明：自2018年9月起被告开始欠付租金，后原告多次与被告协商退租等事宜，被告均拒绝腾退商铺。按照租赁合同约定，被告应当按时足额支付房租，若提前退租，被告应当及时腾退商铺并承担违约责任。现致函于被告解除与被告签订的租赁合同，限被告于2019年7月20日前腾退租赁商铺，经商铺恢复原状，并不得损害商铺原有结构，若未按时腾退，商铺内的装饰装修及物品将按废弃物处理，造成的损失由被告自行承担，另支付截止2019年7月20日的租金。前述邮件的邮寄地址为被告的公民身份证地址：重庆市渝中区朝东路68号25-6，后邮件于2019年7月17日退回。另查明，被告于2018年6月15日通过他人向原告转款39000元。被告称前述款项系2018年6月20日至9月19日的租金，租赁合同原本约定的租金标准为14000元/月，但原、被告协商后同意被告按照13000元/月的标准支付租金，后被告于2018年9月底搬离商铺，故被告同意向原告支付2018年9月30日前的租金，之后的租金不同意支付。原告对被告于2018年6月15日转款39000元无异议，认可被告已支付了2018年6月20日至9月19日的租金，同时，原告称记不清楚被告交纳了多久的租金，大概是交到了2018年9月或10月，故起诉时从2018年10月20日起计算未交租金，原告同意不再本案中主张2018年9月20日至10月19日的租金。审理中，原、被告均认可前述门面的实际承租人系被告，冉晓梅并未承租门面。被告(反诉原告)自愿撤回要求原告（反诉被告）赔偿反诉原告门面装修费用损失430080元（最终金额以司法鉴定意见为准）的诉讼请求。被告称其与原告自2018年5月起开始协商退租事宜，后双方于2018年9月20日左右达成一致意见，原告同意被告退租，故被告于2018年9月底结清了2018年9月30日前的物管费，被告电话告知原告，原告要求被告将门面钥匙放置于隔壁21号门面，被告就按照原告要求将钥匙放置至该处。被告还称原告于2018年10月就将招租广告贴于门面玻璃门上，因手机出问题，被告提交的照片无法显示拍摄时间。原告称被告于2018年6月称生意不好想要转租，并向收取一定的转让费，但被告一直未找到新的承租人，也没有将门面交还原告。被告将钥匙房子于隔壁21号门面属实，一是为了原告找到的客户看房方便，二是为了被告找到的客户看房方便，但无论哪方找到的客户均须经过被告同意，与被告达成门面转让事宜。后直至2019年7月，双方仍未找到同意转租的客户，后原告要求被告支付租金，但被告不同意支付，故原告就发出解除通知将门面出租给了他人。被告于2018年9月停业后仍未将门面交还原告，原告不清楚被告何时搬走的，原告从未张贴过招租广告。本院至涉案门面勘查现场，门面已由原告出租给他人，门面玻璃门上未张贴招租广告。本院询问涉案门面隔壁21号门面的租户，该租户称被告确实于2018年9月底将门面钥匙放置于其门面处，后原告在其门面取钥匙带有意承租的人来看过门面，门面于2019年7月左右又出租出去了，具体时间不清楚。上述事实，有双方当事人的陈述、门面租赁合同、快递单、律师函、收据、照片、庭审笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告于2017年4月21日签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定行使权利与履行义务。按照合同约定，被告应当提前15天交清下六个月租金，但被告未按前述约定方式支付租金，被告陆续向原告支付租金至2018年9月19日后未向原告支付租金，且于2018年9月底将门面钥匙放置于隔壁21号门面后自行退租，原告认可被告在2018年9月与其协商退租事宜，亦知晓被告于2018年9月底停业，故原、被告签订的门面租赁合同在2018年9月30日后在客观上并未实际履行，故本院认定前述门面租赁合同于2018年9月30日解除。但被告与原告协商解除租赁合同时，被告并未取得原告的同意，被告于2018年9月30日退租时亦未与原告做门面交接，故被告前述单方解除合同的行为构成违约，应当向原告承担违约责任。现本院认定门面租赁合同于2018年9月30日解除，故原告请求2018年10月20日至2019年7月19日的租金实质上系门面因空置产生的租金损失。本院认为，被告的违约行为导致租赁合同于2018年9月30日解除，被告单方退租必然会导致涉案门面存在空置情况，从而导致原告产生一定的租金损失，但门面空置的时间应当按照客观合理时间计算，原告作为门面的所有人自身有义务减少门面的空置损失。综合考虑本案情况，本院酌情门面空置的合理时间为三个月，即2018年10月1日至2018年12月31日，现原告自愿不在本案中请求被告支付2018年9月20日至2018年10月19日的租金，本院予以尊重。被告称2018年6月20日至9月19日的租金双方协商按照13000元/月计算，但双方并未对2018年9月20日起的租金计算标准达成新的合意，故前述门面因空置产生的租金损失应当参照租赁合同约定的租金标准14000元/月计算，被告应当向原告支付2018年10月20日至2018年12月31日期间因门面空置产生的租金损失共计33419.35元。关于被告要求原告退还履约保证金1万元的问题，本院认为，门面租赁合同中约定被告在租赁期内向原告交纳履约保证金1万元，合同期满被告不再续后原告无息退款，并未约定在被告违约导致合同解除的情况下原告不退还履约保证金，故原告应当将被告交纳的履约保证金1万元退还被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)李志辉与被告（反诉原告）唐全中于2017年4月21日签订的《巴山国际2栋1楼附20号门面租赁合同》于2018年9月30日解除。二、被告(反诉原告)唐全中于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）李志辉支付2018年10月20日至2018年12月31日的租金损失共计33419.35元。三、原告(反诉被告)李志辉于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）唐全中退还履约保证金1万元。四、驳回原告(反诉被告)李志辉的其他诉讼请求。五、驳回被告(反诉原告)唐全中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1410元，由原告李志辉负担1092元，被告唐全中负担318元。反诉案件受理费3950元，由反诉原告唐全中负担3925元，由反诉被告李志辉负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 李飞二〇二〇年三月二十日法官助理 文婷书 记 员 边媛