湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初574号原告：谢丰江，男，1967年12月6日出生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省郴州市北湖区。原告：李淑琴，女，1974年3月13日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区，系谢丰江之妻。原告：陈春辉，男，1987年1月9日出生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省桂阳县。原告：田娟，女，1987年1月12日出生，汉族，湖南省桂阳县人,住湖南省桂阳县，系陈春辉之妻。上列四原告共同委托诉讼代理人：刘建平，湖南星河律师事务所律师。被告：曾艳，女，1983年2月4日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：周克芳，郴州市北湖区华通法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：廖柏旺，湖南锐鹏律师事务所律师。被告：郴州天鹰房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市燕泉路65号。法定代表人:雷实友，该公司执行董事。原告谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟与被告曾艳、被告郴州天鹰房地产开发有限公司（以下简称天鹰公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢丰江、田娟及其四原告的委托诉讼代理人刘建平，被告曾艳及其委托诉讼代理人周克芳、廖柏旺到庭参加诉讼。被告天鹰公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告曾艳与被告天鹰公司就坐落在燕泉路65号天鹰综合楼203号房的《商品房买卖合同》不是在2003年10月15日签订的，该合同属无效合同；2.诉讼费由被告承担。被告曾艳的答辩要点：一、本案合同是否有效与原告没有直接利害关系，依法应驳回起诉或在审理后驳回其诉讼请求。（一）原告不是涉案《商品房买卖合同》的双方当事人，根据合同相对性原则，其无权主张权利。合同是当事人之间设立、变更或终止债权债务关系的协议，合同关系只发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼，这也是我国《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”的特有涵义。本案系确认合同无效纠纷，涉案的《商品房买卖合同》的双方当事人仅为答辩人与天鹰公司，原告不是合同当事人，该合同内容对其不具有法律约束力，合同当事人以外的第三人无权主张合同无效。虽（2019）湘10民终3091号民事裁定书认定原告属于合同法第五十二条规定的“第三人”，但自始至终原告方并未有提供对涉案房屋享有权利的相关证据，也未提供答辩人与天鹰公司恶意串通的有效证据。因此，上述裁定认定依据不足，原告方不能突破合同相对性主张涉案合同无效。（二）涉案《商品房买卖合同》并未侵犯原告的合法权益和国家公共利益，与原告也不具有利害关系，其也无权提起诉讼主张合同无效。本案中，原告提起诉讼的依据为与陈英明、郴州市自信房地产开发有限公司（下称自信公司）签订的《房屋买卖合同》中注明的“就现状买一楼送二楼”条款。原告权利从案外人陈英明处继受取得，但根据另案答辩人与李辛芽的生效判决认定及北湖区法院依职权对陈英明的调查，以及陈英明的答辩，陈英明并不认可“买一楼送二楼”的事实，其也无权处分涉案203号房屋。另依据原告方与陈英明签订的《郴州市二手房买卖及交易资金监管合同》，原告从陈英明处购买的也仅为103房屋，并不涉及203房屋。因此，答辩人与天鹰公司签订的《商品房买卖合同》并未侵犯原告的合法权益，原告购买房屋的合同相对方为陈英明，且陈英明也自认未承诺买一送一，如原告认为自己合法权益受到损害，主张的对象应是陈英明，而不是答辩人和天鹰公司。二、答辩人与天鹰公司2003年10月15日签订的《商品房买卖合同》，属双方之间真实意思表示，且答辩人已履行了合同约定的房款支付义务，该合同合法有效，涉案房屋属于答辩人的合法财产。2003年10月15日，答辩人与天鹰公司签订涉案的《商品房买卖合同》，合同约定：答辩人购买天鹰公司开发的燕泉路65号天鹰综合楼202和203房，建筑面积共332.95平方米，总价格为368000元，其中涉案的203号房面积为266.36平方米。该房款在签订合同时支付了68000元定金，当时双方约定是在2003年底一次性付清房款，但由于答辩人经济紧张，在双方协商下，2003年底答辩人又支付了100000元房款，剩余200000元直到2007年11月20日才支付完毕。但变更付款期限均是答辩人与天鹰公司重新协商的结果，正因为如此，天鹰公司在答辩人付完余款后才将2005年开具的涉案房屋不动产发票交付给答辩人。原告在诉状中称答辩人未支付购房款，完全是主观臆测，与事实不符。另，涉案《商品房买卖合同》涉及的202号房屋，在另案答辩人与李辛芽返还原物纠纷诉讼中，生效的（2019）湘10民终48号民事判决书已经确认涉案《商品房买卖合同》属有效合同。因此，更加能够证明涉案203号房屋属于答辩人的合法财产。三、本案不存在合同无效的法定事由。我国合同法第五十二条明确规定了合同无效的法定情形，本案中，原告起诉确认合同无效的理由是涉案合同是事后伪造，而合同的签订时间与落款时间不一致并不是合同无效的法定事由，不属于合同法第五十二条有关合同无效的法律规定。具体结合到本案，原告起诉的最终目的是确认涉案203号房屋属于其所有，但原告方并未有主张所有权的相关证据，仅以实际占有、使用和管理主张物权，但该理由并不导致物权的转移。退一步讲，即使本案确定涉案合同无效，那么涉案203号房屋也会恢复登记至天鹰公司名下，属于天鹰公司合法财产，怎么处置属于天鹰公司决定，而无法导致认定涉案房屋属于原告财产的结果。即，涉案合同是否有效均不对不动产权利人产生实质影响，物权法第十五条也体现了合同效力和物权效力的区分。因此，本案不存在涉案合同无效的法定事由。综上所述，涉案《商品房买卖合同》于答辩人与天鹰公司之间的真实意思表示，合法有效，答辩人作为涉案合同的守约方，合法权益应当受到保护，而原告起诉的事实与理由完全不能成立。故恳请贵院查明事实，依法驳回原告的起诉或者在审理后驳回原告的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。被告天鹰公司未到庭，未答辩，亦未举证。查明的事实根据原、被告的诉辩主张及举证、质证情况，结合庭审中原、被告陈述，本院确认如下案件事实：2003年10月15日，以天鹰公司为出卖人、曾艳为买受人签订了《商品房买卖合同》，约定：“根据……有关法律法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据：出卖人经批准，在上述地块上建设商品房……天鹰综合楼……。第二条商品房销售依据：买受人购买的商品房为现房……。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的燕泉路65号2幢202号、203号房。……该商品房建筑面积共332.95平方米……注：202、203号房建筑面积分别为66.59㎡、266.36㎡。第四条计价方式与价款：……3、按套（单元）计算，该商品房总价款为368000元（人民币）叁拾陆万捌千零百零拾零元。……第六条付款方式及期限：买受人按下列第1中方式按期付款：1、一次性付款。第八条交付期限：出卖人应当在2003年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”合同签订后，曾艳分多次向天鹰公司支付了购房款，直至2007年11月20日购房款支付完毕。天鹰公司协助曾艳经房产登记部门办理所购房屋的产权登记。2003年12月30日，以天鹰公司为出卖人、案外人陈英明为买受人签订了《商品房买卖合同》，约定：“根据……有关法律法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据：出卖人经批准，在上述地块上建设商品房……天鹰综合楼……。第二条商品房销售依据：买受人购买的商品房为现房……。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：天鹰综合楼第壹层102、103号房。……该商品房产权登记建筑面积共299.28平方米……。第四条计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算商品房价款：1、按建筑面积计算，……总金额人民币壹百捌拾伍万伍千伍佰叁拾陆元整。……第六条付款方式及期限：买受人按下列第2种方式按期付款：2、分期付款。……第八条交付期限：出卖人应当在2001年12月31日前……交付买受人使用。”案外人陈英明购买了天鹰综合楼一楼102、103号门面后，经房产登记部门办理了产权登记手续，后将门面出租。2007年3月23日天鹰公司被吊销营业执照，公司股东李宏云、李宏海合计控股94.25%。李宏云、李宏海系兄弟关系，曾艳与李宏海系夫妻关系。2015年4月，案外人陈英明要求中介公司郴州市自信房地产经纪有限公司（下称自信经纪公司）出售其所有的郴州市北湖区天鹰综合楼一楼103号门面。2015年6月15日，自信经纪公司员工陈文峰与谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟就郴州市北湖区天鹰综合楼建筑面积为239.42平方米的103号房屋签订《房屋买卖合同》，自信经纪公司员工陈文峰在合同上书“注：就现状买一楼送二楼”的字样。2015年6月17日，案外人陈英明与谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟签订了《郴州市二手房买卖及交易资金监管合同》，约定案外人陈英明将103号门面（面积239.42平方米）转让给谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟，谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟为103号门面办理了产权过户登记手续。谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟购买103号门面后，于2015年7月14日内部签订了《分房协议》，约定：“谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟共同拥有位于郴州市门面，……经协商，产权分配为下：1:103号（59.85㎡）归谢丰江所有。2：103-1号（59.85㎡）归李淑琴所有。3：103-2号归陈春辉所有。4:103-3号（59.85㎡）归田娟所有。”2016年6月13日，曾艳持其与天鹰公司于2003年10月15日签订的商品房买卖合同，向郴州市房产局提出申请办理了天鹰综合楼203号门面的郴房权证北湖字第××号房屋所有权证。后因国家政策变化改为办理不动产登记，曾艳向郴州市国土资源局提出申请，于2017年2月13日办理了郴州市北湖区天鹰综合楼203号门面的湘（2017）北湖不动产权第××号不动产权证书（产权面积：266.36平方米）。2017年6月2日，曾艳、谢丰江因郴州市北湖区天鹰综合楼二楼203号门面权属发生争议，经郴州市北湖区联合人民调解委员会调解未能达成一致。2019年5月，谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟以曾艳利用其丈夫及丈夫的亲弟是开发商天鹰公司股东的优势与当时的开发商天鹰公司签订了不真实的《商品房买卖合同》，且在没有支付购房款的情况下向不动产权登记部门办理了所有权变更登记为由诉至本院。判决的理由与结果本院认为，本案为确认合同无效纠纷。本案争议焦点是：被告曾艳与被告天鹰公司签订的《商品房买卖合同》是否有效？经庭审查明，两被告于2003年10月15日签订《商品房买卖合同》，系被告曾艳、被告天鹰公司的真实意思表示，被告曾艳按照合同履行了支付购房款的义务，《商品房买卖合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形。原告谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟未能举证被告曾艳与被告天鹰公司之间签订的合同不是在2003年10月15日签订，亦未能举证证明两被告签订合同的具体时间。且该合同的签订，两被告均予以认可，天鹰综合楼二楼203号房系天鹰公司的房产，亦未出售给陈英明，陈英明无权处分该财产。故被告天鹰公司与被告曾艳签订的《商品房买卖合同》在签订时间上没有实质影响。故对原告谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟诉请确认合同无效本院依法予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告谢丰江、李淑琴、陈春辉、田娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  陈建国人民陪审员  侯水平人民陪审员  黄仁志二〇二〇年三月二十七日法官助理袁文舟书记员李晴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。