吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉民再43号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：长春市绿园区省二建小区业主委员会。住所：吉林省长春市。 负责人：张洪彦。 委托诉讼代理人：柳占洲，男，1947年9月14日出生，汉族，住吉林省长春市。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吉林省第二建筑公司。住所：吉林省长春市。 法定代表人：董伟。 再审申请人长春市绿园区省二建小区业主委员会（以下简称二建业委会）因与被申请人吉林省第二建筑公司（以下简称二建公司）物权纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2018）吉01民终4758号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月12日作出（2019）吉民申2548号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。 二建业委会申请再审称，（一）一、二审判决适用法律错误，违反“以事实为依据、以法律为准绳的”的办案规则。1.本案是物权纠纷，应以《国务院物业管理条例》、《中华人民共和国物权法》等法律为依据判案，关于锅炉房是“公用设施属于业主”、“办证违法”、“转移违法”都是依据事实和《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规提供给法庭的，但一审判决中一次也不适用《物业管理条例》中“公用设施属于业主”相关条款。2.一审判决认为“（2017）吉01民终2761号民事判决书认定，涉案锅炉房在建造之初虽系小区公共设施但产权属于省二建公司而非小区全体业主，虽然后颁布实施的《中华人民共和国物权法》规定小区公共设施归业主共有，但不具有溯及力。”锅炉房办证时间是2004年，就算2007年实施的《中华人民共和国物权法》无溯及力，那么2001年长春市人大颁布《长春市城市住宅小区物业管理条例》和2003年正式实施的国务院《物业管理条例》都有“公用设施和物业服务用房，属于业主共有”相同的规定及相应的法则，一审判决选择适用“无溯及力”的《中华人民共和国物权法》，而为什么不使用不需“溯及”的《长春市城市住宅小区物业管理条例》和国务院《物业管理条例》为法律依据。3.一审判决中“现原告要求确认案涉锅炉房系小区业主的共同财产，享有所有权，但其向法庭提供的证据证明，该锅炉房登记在被告名下（二建公司）且被告认可已于2006年将该锅炉房移交给长春市伟达物业管理有限公司（以下简称伟达公司），该锅炉房归属于伟达公司”，一审法院无视我小区提供2001年开发商在售房时发给业主每户份的《业主须知》的法律效力，另外一审法院还无视我小区提供的开发商（省二建公司）“以小区国拨住宅土地证”办理锅炉房产权的证据，我方提供的产权证是证明二建违法办证，该证据也同时表明了二建违法的事实，一审对我方证据评价是不公正的。一审判决对锅炉房“权属”属于伟达公司的描述是未经二建公司主管部门国资委批准，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》。（二）一、二审判决认定事实错误。1.我方提供的事实证明锅炉房属全体业主所有，2001年业主购房时每户发放一份开发商的《业主须知》，明确规定业主的权利和义务。其中明确说锅炉房是“公用设施”有使用的权利，业主须“交维修款”的义务。锅炉房有供热、供水设施，属物业管用房。《业主须知》是小区的前期物业管理合同。该《业主须知》的规定符合《市条例》第十一条的规定，也符合2003年实施的国务院《物业管理条例》第二十七条的规定，2001年就已经在法律层面确立锅炉房属全体业主所有的事实。2.吉林省第二建筑公司第二分公司（以下简称二建二分公司）办理锅炉房产权证系非法。二建二分公司2004年办证时《市条例》已公布实施，第十一条明确规定“物业管理用房为全体业主共同所有，由物业管理企业出资养护维修。物业管理用房不得改变用途”。2003年实施的《物业管理条例》第二十七条“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”。以二建公司名义办证是违法的。同时二建二分公司在为业主办分户手续时，在申请报告上除了各业主房屋外，还填写了锅炉房一并办理。国家无偿划拨住宅专用土地面积为140365平米，锅炉房所使用土地就位于14036.5平米内，属于无偿国拨住宅用地。在锅炉房没有二建专用土地使用权证书情况下，以长春市省二建小区（以下简称二建小区）住宅专用土地，骗取了房产证。《中华人民共和国城市房地产管理法》六十一条“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”二建公司无合法的土地使用权证书，办理房产证是非法的。锅炉房产权证在二建公司不知情情况下骗来的，所以锅炉房在二建公司没有登记，二建公司在国企改时，二建公司交给国资委的财产清单中也无二建小区锅炉房，这就为具有二建二分公司及伟达公司双重法人身份的王忠伟窃取留下机会。二建小区属于职工集资建房，锅炉房建设成本完全计入职工房价。二建公司没有投资，不具备拥有锅炉房产权的前提条件。3.二建二分公司以非法合同进行锅炉房产权转移。二建二分公司法人兼伟达公司法人的王忠伟，在2005年国企改革前骗取了产权证，并在2006年进行了锅炉房产权转移。省建二分公司法人兼伟达公司法人王忠伟与二建公司签订了《移交协议书》，在前期物业合同《业主须知》存续条件下又签订《移交协议书》，企图否定有效合同，为锅炉房变为私产制造“合法”法律和事实依据。签字人王忠伟在国企改制（2005年6月）完成后，2006年3月以二建二分公司和伟达公司双重法人签订合同，把锅炉房产权转移到自己的伟达公司名下，违反国资委（2005）37法规“改制企业不得非正常压价出售财产、突击分配财产不得隐匿、私分或者转移财产”的规定。违反《中华人民共和国合同法》。移交协议违反《物业管理条例》公共设施属业主，开发商不得擅自处分的规定。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合”。开发商以2006年的合同否定2001年的前期物业合同《业主须知》，另签以锅炉房“为标的物”的新合同与已生效并正在生效的合同相矛盾，后一合同必然无效。再审请求：1.依法撤销一、二审判决；2.将本案依法改判或发回重审，判决案涉锅炉房所有权归全体业主所有。 二建业委会一审诉请：要求确认二建小区内锅炉房系小区业主的共同财产，享有所有权。一审法院查明：二建业委会于2015年11月11日在绿园区主管单位备案。案涉锅炉房（建筑面积235.84平方米）坐落在该小区内，于2004年2月24日办理房屋所有权证书，产权人为二建公司。2006年3月18日，二建公司与当时为省二建小区提供物业服务的伟达公司签订移交协议书，将锅炉房无偿移交给伟达公司，移交协议书载明归属权是伟达公司。二建业委会与伟达公司于2015年12月30日解除物业服务合同。锅炉房现由二建业委会与伟达公司分别占有使用部分面积。二建业委会因对锅炉房等设施所有权及使用权有争议，于2016年、2018年先后两次以建筑物区分所有权纠纷提起诉讼，经（2016）吉0106民初1403号民事判决书、（2017）吉01民终2761号民事判决书、（2018）吉0106民初1092号民事裁定书先后裁判。现二建业委会要求确认案涉锅炉房系小区业主的共同财产，享有所有权。一审法院认为：（2017）吉01民终2761号民事判决书认定，案涉锅炉房在建造之初虽系小区公共设施，但产权属于省二建公司而非小区全体业主，虽然后颁布实施的《中华人民共和国物权法》规定小区公共设施归业主共有，但不具有溯及力。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”现二建业委会要求确认案涉锅炉房系小区业主的共同财产，享有所有权，但其向法庭提供的证据证明，该锅炉房登记在二建公司名下，且二建公司认可已于2006年将该锅炉房移交给伟达公司，该锅炉房归属于伟达公司，故上述证据不能充分证明案涉锅炉房系小区业主的共同财产，二建业委会的诉讼请求依法不予支持。一审判决：驳回二建业委会的诉讼请求。 二审法院认定事实与一审法院认定事实一致。 二审法院认为，案涉锅炉房于2004年2月24日办理房屋所有权证书，产权人为二建公司。2006年3月18日，二建公司与伟达公司签订移交协议书，将锅炉房无偿移交给伟达公司，移交协议书载明归属权是伟达公司。二建业委会与伟达公司于2015年12月30日解除物业服务合同。锅炉房现由二建业委会与伟达公司分别占有使用部分面积。现二建业委会要求确认案涉锅炉房系小区业主的共同财产，享有所有权，但其向法庭提供的证据证明，该锅炉房登记在对方名下，且二建公司认可已于2006年将该锅炉房移交给伟达公司，归属伟达公司。故二建业委会所举证据不足以证明案涉锅炉房系小区业主的共同财产，一审判决未予支持二建业委会的诉请适当。二审判决：驳回上诉，维持原判。 本院再审审理查明的事实与一、二审查明的事实基本一致。 本院经再审认为，案涉锅炉房产权登记的所有权人为二建公司，2006年3月18日二建公司与伟达公司签订《移交协议书》，将案涉锅炉房移交给伟达公司，二建业委会对伟达公司物业服务不满意，双方于2015年12月30日解除物业服务合同，本案纠纷因此而发生，在《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》施行后，应适用上述法律和司法解释。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”本案涉案小区为吉林省第二建筑公司施工建设，根据《城市居住区规划设计规范GB50180》（2002年版），施工方应当为小区建设提供地热采暖设施，故建造锅炉房系履行施工合同中供暖义务的通常做法，属于建设小区的附随义务，锅炉房为小区的附属设施，属于小区公用设施。另外，根据一审时二建业委会提交的《吉林省第二建公司第二分公司住宅小区业主须知》，二建公司虽修建锅炉房及供热设备设施并承担维修责任，但不实际负担更新改造费用，供热设施折旧费来源于供暖费的按期计提，也就是由全体业主负担，即供热设施持续发挥使用效能的资金来源于集资建房的初始出资和全体业主的持续投入，两者缺一不可。依照上述事实及法律规定，应确认案涉锅炉房的所有权为二建小区业主共有。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，处分建筑共有部分，应由业主共同决定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”国务院颁布的《物业管理条例》第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”根据上述法律、行政法规规定，二建业委会要求确认二建小区内锅炉房系小区业主的共同财产，享有所有权，有事实及法律依据。再者，二建公司客观上也不能享有案涉锅炉房的所有权权能。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。但小区供热设施系为特定目的存在和使用，建设单位不能任意使用和处分。故二建公司无权处分案涉锅炉房，即使是使用权。 综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误。二建业委会的再审请求应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销吉林省长春市中级人民法院（2018）吉01民终4758号民事判决及长春市绿园区人民法院（2018）吉0106民初2219号民事判决； 二、确认长春市省二建小区内锅炉房的所有权人为省二建小区全体业主。 本案一、二审案件受理费200元由吉林省第二建筑公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阎道清 审 判 员 李钟华 审 判 员 寇承魁 二〇二〇年三月十七日 法官助理 宫钦周 书 记 员 张梦泽