广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初804号原告（反诉被告）：梁伦玮，男，1993年3月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告（反诉被告）：吴敬昌，男，1971年4月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。两原告的共同委托诉讼代理人：项宇，广东聚理律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：卢丽玲，广东聚理律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：罗志成，男，1969年1月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告（反诉原告）：苏伟彬，男，1990年1月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。两被告的共同委托诉讼代理人：李平，广东本宗律师事务所律师。原告梁伦玮、吴敬昌与被告罗志成、苏伟彬因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，两被告提出反诉，本院予以受理。本院依法适用简易程序公开开庭对本案进行了审理。本案开庭时，两原告的共同委托诉讼代理人项宇，两被告的共同委托诉讼代理人李平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与两被告于2019年6月7日签订的《房屋买卖合同》；2.两被告向两原告支付的定金5万元归两原告所有；3.两被告向两原告赔偿中介费损失12000元；4.两被告向两原告赔偿律师费损失8000元；5.诉讼费由两被告承担。事实与理由：2019年6月7日，两原告与两被告以及中介方即佛山市顺德区宏创房地产代理有限公司共同签订了《房地产买卖合同》，两原告将位于顺德区***房产以165万元的价格出售给两被告。合同签订后，两被告向两原告支付了5万元定金，同时两原告向中介方支付了中介费12000元。上述合同约定双方应于2019年6月25日前办理银行贷款手续，签订银行按揭贷款合同，后于2019年8月30日前办理过户手续，如银行批准的贷款金额低于申请贷款金额，两被告应在办理过户手续之时补齐相差金额。两原告收取定金后已多次配合两被告到三家不同的银行办理贷款手续，该三家银行均因两被告个人信贷问题拒绝贷款，两被告至今未获得任何一家银行的同贷书。此后两原告多次通过短信、邮寄书面催告函等方式要求被告办理过户手续并补齐尾款，但两被告均以各种理由拒不办理，从而导致上述合同无法继续履行。综上所述，两原告已给予两被告充足且合理的履行期限，但两被告仍拒不履行合同义务的行为明显违约，其延迟履行的行为导致上述合同目的不能实现，应为根本违约。两被告辩称，一、同意解除双方签订的《房屋买卖合同》，因两原告已经于2019年10月31日单方面变更了合同的约定，且表明不再履行合同。二、已支付的定金不应当归两原告所有。三、两被告不应向两原告支付中介费、律师费。是两原告违约，应当由两原告向两被告承担违约责任，两被告在本案提出反诉。两被告提出反诉请求：1.两原告向两被告双倍返还定金10万元；2.两原告向两被告支付中介费1万元；3.两原告向两被告支付律师费1万元；4.反诉费由两原告承担。事实与理由：双方于2019年6月7日签订《房地产买卖合同》，约定两原告将案涉房产出售给两被告。双方约定：买方房产登记名苏伟彬，案涉房产已设定抵押，由卖方共同出售方即抵押权人协助卖方在过户前注销他项权证；买方先付5万元定金；付款方式为按揭贷款；2019年6月25日前到银行办理按揭贷款；2019年8月30日前办理过户手续；卖方拒绝出售的应赔付双倍定金；违约方应承担中介费；若非本合同三方中任何一方原因而导致本合同未能按期完成，本合同三方均同意有关交易日期相对顺延；违约方应承担律师。原告梁伦玮配合被告苏伟彬分别向中国银行、农业银行、邮政银行申请购房按揭贷款，但三家银行因当时银行贷款政策变动，且案涉房产的抵押未解除导致三次贷款均未成功。两被告积极与其他银行沟通贷款事项，但两原告表示不再配合办理贷款、要求一次性付款。原告梁伦玮于2019年10月31日单方面发出律师函，要求两被告于2019年11月15日前以现金支付的方式支付购房款及办理过户手续，否则将由两被告承担违约责任。两原告单方面变更合同的约定，且表明不再履行合同，其行为已构成违约。两原告违约，依照合同约定两被告支付的中介费、律师费应由两原告承担。两原告对两被告的反诉答辩称，反诉没有任何事实及法律依据，导致合同无法继续履行的原因详见起诉状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对本案证据，本院认定如下：两原告提供的证据1（身份信息资料），两被告无异议，本院予以采信。两原告提供的证据2、3、4、5、6（房地产买卖合同、产权证、中介费的转账回执截图及收据、履行通知函及相应邮寄凭证、委托代理合同及律师费发票），两被告均对真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认；关于哪方违约、费用的承担等争议，是本案认定问题。两被告提供的证据1（个人信用报告机读查询），两原告虽有异议，但未提供反证推翻该证据的真实性，本院对真实性予以确认；但从该证据所记载的内容不能证实两被告所称的不能贷款原因（银行政策变动及没有注销他项权证）。两被告提供的证据2、3（定金收据及中介费收据、民事委托代理合同及律师费发票），两原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：位于佛山市顺德区***房产登记的产权人是原告梁伦玮。据两原告称他们之间存在债权债务关系，案涉房产抵押给原告吴敬昌。两被告自称是一起合作投资购买案涉房产。2019年6月7日，两原告（作为出卖方）与被告罗志成（作为买方，被告苏伟彬作为买方房产登记名之人）关于案涉房产的买卖事宜签订了《房地产买卖合同》。该交易的中介方是佛山市顺德区宏创房地产代理有限公司（以下简称中介方）。《房地产买卖合同》第一条第4款约定：该物业已设定抵押，由卖方共同出售方即抵押权人协助卖方在过户之前注销他项权证。《房地产买卖合同》第二条第1款约定：案涉物业成交价为165万元。第二条第2款约定：双方同意采用银行按揭付款；（1）买方应在签订本合同当天支付购房定金3万元、于2019年6月13日前再支付2万元定金给卖方；（2）按揭办理：买卖双方在2019年6月25日之前提供完整的银行贷款所需资料，共同于交易递件前到银行办理按揭贷款手续，签署银行按揭贷款合同；（3）首期房款：买卖双方在2019年8月30日之前到当地房管部门签署《广东省房地产买卖合同》及相关交易文件；买方在房管部门成功受理本次交易递件前向卖方支付首期房款5万元；如银行批准的贷款金额少于买方申请贷款金额，二者相差金额买方必须在完成本次交易过户手续同时以现金补足给卖方；如银行批准的贷款金额多于买方申请贷款金额，二者相差金额买方在首期房款中冲减；（4）尾期房款：买方申请贷款额155万元，等过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方银行账户。《房地产买卖合同》第五条第1款中约定：若一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的，即视为违约；若一方拒绝出售或购买案涉房产的，即视为违约；若卖方违约的，需按实际收取定金金额的双倍定金赔付买方；若买方违约的，买方实际所支付的定金，卖方不予退回。第五条第2款中约定：若买卖双方任何一方出现本条第1款的违约行为时，守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。《房地产买卖合同》第六条约定：若非本合同三方中任何一方原因而导致本合约交易未能按期完成，本合同三方均同意有关交易日期相对顺延。《房地产买卖合同》第九条约定：本合同执行过程中如有争议就协商解决，协商不成可向物业所在地法院提起诉讼解决；由此产生的诉讼费、律师费等由违约方承担。合同签订后（当天），两原告即向中介方支付了中介费12000元。两被告亦即向两原告支付了定金5万元，向中介方支付了中介费1万元。两原告已配合两被告向多家银行申请贷款，但其申请的贷款未能获批。原告梁伦玮于2019年10月31日发出《催促履行通知函》，认为被告罗志成多次申请贷款至今未获批准，要求被告罗志成在2019年11月15日前准备好房款160万元到顺德区房地产交易中心办理过户手续，否则由此引起的一切违约责任均由被告罗志成承担。被告罗志成于2019年11月3日收件后，未按通知函履行。两原告认为两被告违约，遂委托律师事务所指派律师代理（合同约定代理服务范围：一审、二审、执行）提起本案诉讼，因此支出了律师费8000元。两被告亦委托律师事务所指派律师代理（合同约定的代理服务范围：一审及一审反诉）本案诉讼，因此支出了律师费1万元。本院认为，原、被告之间的《房屋买卖合同》合法有效，应受法律保护。两原告请求解除合同，两被告同意解除合同，因此本院对两原告第1项诉讼请求予以支持。关于哪方违约的争议。两被告认为两原告未按约定注销案涉房产的他项权证。然而，合同约定的是“在过户之前注销他项权证”，而两被告既未在合同约定的2019年6月25日前办妥银行按揭贷款手续，收到《催促履行通知函》后亦未履约，可见是两被告违约。两被告声称不能办理银行按揭贷款原因之一是案涉房产上设定了他项权，但两被告未提供证据证实银行规定必须注销他项权登记后才能申请获得同贷书，故本院对两被告该抗辩意见不予采纳。两被告又声称是因为银行贷款政策变动导致不能贷款。首先，两被告并未举证证实银行取消了所有二手房地产买卖的按揭贷款，如未取消，只是因为申请不到两被告预期想申请的金额155万元，两被告完全可以通过降低申请额度获得银行贷款，差额以现金方式补足。按期支付购房款本就属于两被告的合同义务，两被告不能仅提供征信报告就认为自己没有违约。因此两被告认为本案属于“非任何一方原因而导致本合约交易未能按期完成”的情形，缺乏事实依据，本院不予采纳。两原告已协助两被告多次办理申请贷款事宜，但两被告申请的贷款未获得批准，因此两原告于2019年10月底发函催促并要求两被告准备好购房款办理过户手续，不属于原告擅自变更合同约定。综上，是两被告违约，应承担违约责任。根据合同约定，两被告所支付的定金，两原告要求没收符合法律规定。两原告所产生的中介费、律师费损失，两被告均应予以赔偿。两被告主张两原告支出的律师费包括了一审、二审、执行，应按每个阶段计算，本案未进入二审、执行，因此一审律师费应为2666元。鉴于该代理合同并未约定分阶段收费，合同约定的服务范围实质上是包括了案件“审、执”整体，法律并未禁止这种约定，因此对两被告该答辩意见不予采纳。两被告的反诉请求均缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原、被告于2019年6月7日签订的《房屋买卖合同》；二、被告罗志成、苏伟彬已向原告梁伦玮、吴敬昌支付的定金50000元归原告梁伦玮、吴敬昌所有；三、被告罗志成、苏伟彬应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁伦玮、吴敬昌赔付律师费8000元、中介费12000元，两项合共20000元；四、驳回被告罗志成、苏伟彬全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为9825元（两原告已预交），由被告罗志成、苏伟彬共同负担（应连同上述款项一并支付给两原告）；本案反诉受理费减半收取为1350元（两被告已预交），由被告罗志成、苏伟彬共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁逵二〇二〇年三月二十七日书记员  范文