上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初19718号原告：上海碧珈圣科技有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：黄珊珊，执行董事。委托诉讼代理人：李昱辉，福建天凯(广州)律师事务所律师。被告：上海晟予实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：黄蒙蒙，总经理。委托诉讼代理人：刘宇宽，上海市协力律师事务所律师。被告：黄蒙蒙，男，1989年10月8日生，汉族，住河南省永城市。原告上海碧珈圣科技有限公司(以下简称“碧珈圣公司”)与被告上海晟予实业有限公司(以下简称“晟予公司”)、黄蒙蒙房屋租赁合同一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序分别于2020年1月10日、2020年3月20日公开开庭进行审理。原告的法定代表人黄珊珊以及委托诉讼代理人李昱辉，被告黄蒙蒙并作为被告晟予公司的法定代表人，被告晟予公司的委托诉讼代理人刘宇宽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧珈圣公司向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原告与被告晟予公司签订的《厂房租赁合同》；2.判令被告晟予公司、黄蒙蒙退还原告2019年9月17日至2020年3月16日期间的租金110,814元以及押金16,790元；3.判令被告晟予公司、黄蒙蒙退还原告2019年9月17日至2020年3月16日物业费的11,040元；4.判令被告晟予公司、黄蒙蒙退还原告因面积差多收取的租金17,268.15元；5.判令被告晟予公司、黄蒙蒙退还原告因面积差多收取的物业费1,892.4元；6.判令被告晟予公司、黄蒙蒙支付原告违约金36,938元；7.判令被告晟予公司、黄蒙蒙赔偿原告因欺诈造成的损失66,300元。事实与理由：2018年9月15日，原告与被告晟予公司签订了《厂房租赁合同》(以下简称“涉案合同”)，约定被告晟予公司将坐落于上海市松江区鼎盛路XXX号XXX幢XXX楼仓库(以下简称“系争房屋”)出租给原告，面积920平方米(含公摊)，租赁期限为5年，租金为0.6元/天/平方米，物业费为2元/月/平方米。涉案合同并未载明系争房屋是否存在抵押等情况，载明收款账户为被告黄蒙蒙的银行账户。合同签订后，原告向被告黄蒙蒙支付了押金、租金及物业费，并进场进行装修，花费装修费及搬迁费共计37,500元。2019年9月16日，被告黄蒙蒙向原告催讨6个月的租金及物业费合计121,854元。原告要求被告黄蒙蒙依约提供系争房屋的产权证复印件，被告晟予公司与房屋原业主签订的租房合同以及原业主出具的同意转租声明。被告黄蒙蒙向原告提供了被告晟予公司与案外人即房屋原业主上海君蕾汽车配件有限公司(以下简称“君蕾公司”)签订的《厂房租赁合同》以及盖有君蕾公司公章的编号为沪房地松字(2015)第022253号上海市房地产权证以及编号为沪房地松字(2007)第000683号上海市房地产权证。同时，原告向被告黄蒙蒙支付了6个月的租金及物业费。2019年10月12日，原告发现系争房屋所在园区张贴有编号为(2016)沪02执74号上海市第二中级人民法院公告(以下简称“公告”)。公告载明，该院于2019年6月11日拍卖了系争房屋所在园区，买受人为案外人上海惜雅企业管理咨询有限公司(以下简称“惜雅公司”)，并要求占有园区之人在公告张贴之日起20日内自行搬离，逾期将采取强制措施。至此，原告才得知系争房屋早已抵押。原告还从公告中得知，系争房屋实际面积仅为841.15平方米，而非合同载明的920平方米。两被告一直系按照920平方米向原告收取租金及物业费。综上，两被告刻意隐瞒房屋已被抵押的重要事实、虚构房屋面积提供失效产权证的行为已构成欺诈，原告有权撤销合同并主张赔偿损失。故原告诉至本院，望判如所请。被告晟予公司、黄蒙蒙共同辩称，两被告同意共同返还原告2020年1月1日至2020年3月16日期间的租金46,172.5元、物业费4,600元以及押金16,790元。不同意原告其余诉讼请求。因被告晟予公司向案外人君蕾公司承租房屋时并不知晓房屋被抵押之事实，两被告也是看见法院公告之后才知道房屋被拍卖的情况，两被告对原告签订合同不存在欺诈故意。关于系争房屋面积，不能简单地以房屋总面积除以层数确定每一层的租赁面积，合同明确载明920平方米是包括公摊面积，一楼的配电房、水泵房、电梯房均属于所有楼层共用，该部分公用面积应分摊到其他楼层。因两被告事先不清楚房屋已经通过拍卖变更产权至惜雅公司名下，故还是将盖有君蕾公司公章的产权证复印件交付给原告，不存在欺诈故意。经审理查明：案外人君蕾公司于2015年8月4日登记成为坐落于上海市松江区鼎盛路XXX号工业厂房的产权人。其中8幢厂房建筑面积为6,729.17平方米，总层数为8层。2015年3月19日，被告晟予公司与案外人君蕾公司签订《厂房租赁合同》一份，约定被告晟予公司向案外人君蕾公司承租坐落于上海市松江区鼎盛路XXX号8号楼，厂房建筑面积为6,800平方米，租赁期限为15年，自2015年3月20日起至2030年3月19日止。合同另对其他相关事项进行了相应约定。2015年8月5日，被告晟予公司与案外人君蕾公司重新签订《厂房租赁合同》一份，租赁标的物仍为坐落于上海市松江区鼎盛路XXX号8号楼，租赁期限为15年，自2015年8月5日至2030年8月4日止。合同另对其他相关事项进行了约定。2018年9月15日，原告(承租方、乙方)与被告晟予公司(出租方、甲方)签订涉案合同。合同第一条约定，甲方将上海市松江区鼎盛路XXX号XXX幢XXX楼仓库租赁给乙方使用，面积920平方米(含公摊)。合同第二条约定，租赁期限为5年。正式起租时间为2018年9年15日合同截止日期为2023年9月14日止。双方约定租金为0.6元/每平方米/每天(不含税)，2018年9月15日至2019年9月15日每年租金为贰拾万零壹仟肆佰捌拾元(201,480元)，2019年9月15日至2021年9月15日每年租金为贰拾贰万壹仟陆佰贰拾捌元(221,628元)……。合同第三条约定，甲乙双方签订合同时，乙方向甲方支付保证金人民币壹万陆仟柒佰玖拾元和6个月租金(2018年9月15日至2019年3月15日)壹拾万零柒佰肆拾元。合同第五条约定，乙方完成支付租金外，还需支付电费1.4元/度。物业费每平方米2元/月，6个月支付一次(物业费不含生产垃圾)。合同第九条约定，乙方应保持厂房的原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备。如乙方需改建或维修建筑物，须经甲方同意方能实施……。合同另对其他相关事项进行了约定。原告按照涉案合同约定向被告黄蒙蒙支付了押金16,790元以及截至2020年3月16日止的租金、物业费。2019年10月12日，上海市第二中级人民法院作出(2016)沪02执74号公告，载明该院在相关执行案件中，于2019年6月11日拍卖了被执行人君蕾公司名下位于上海市松江区鼎盛路XXX号1-10幢房地产，买受人为惜雅企业公司。现依据有关法律规定，责令占用上述房地产的人或单位在该公告张贴之日起20日内自行搬离，逾期不搬将采取强制执行措施。2019年12月31日，原告(乙方)与案外人惜雅公司(甲方)签订《厂房返还协议》一份，约定：经双方友好协商，达成协议，以资共同遵守。协议第一条约定，乙方应于2019年12月31日前将该厂房清理并将该厂房恢复原状后移交甲方……。协议第二条约定，乙方应于2019年12月31日前向甲方移交该厂房前，将所有物品及时搬离并清理，否则甲方有权清理乙方遗留的全部物品……。协议第三条约定，乙方向甲方返还该厂房所产生的前期装修及搬迁的损失，由乙方自行承担，与甲方无关。协议另对其他相关事项进行了约定。原告于2019年12月31日搬离系争房屋后将房屋返还给了案外人惜雅公司。审理中，原告提供其法定代表人与被告黄蒙蒙微信聊天记录一份，证明其于2019年9月18日向被告黄蒙蒙索要系争房屋产权证，此时系争房屋产权已通过拍卖形式变更登记在惜雅公司名下，但被告黄蒙蒙还表示待案外人君蕾公司在产权证复印件上盖章之后再给原告，该行为为欺诈行为。两被告对聊天记录的真实性无异议，被告黄蒙蒙向原告催讨租金和物业费时，原告索要产权证复印件，被告黄蒙蒙其实存有多份案外人君蕾公司已盖章的产权证复印件，为了能让原告尽快付款，被告黄蒙蒙才借口称需要案外人君蕾公司盖章，被告黄蒙蒙此时并不知道房屋已被拍卖之事实，不能称之为欺诈。原告另提供发票、收据，证明其搬进、搬离、装修系争房屋花费共计66,300元。两被告对此均不予认可。审理中，被告晟予公司提供其于2020年1月1日与案外人惜雅公司签订的《合作合同》以及惜雅公司于2020年1月8日出具的《厂房租赁情况说明》，证明被告晟予公司已经与案外人惜雅公司达成一致，如若被告晟予公司的承租人同意继续承租房屋的，惜雅公司同意以一楼按1.1元/平方米/天，二楼及以上按0.7元/平方米/天的价格继续租赁，该价格有效期限为2020年1月1日至2020年3月31日。原告表示该两份证据的真实性无法确认，案外人惜雅公司确实曾与原告协商，要求原告或在宽限期内搬离，或以0.8元单价继续承租系争房屋。因原告系生产消毒水的企业，系争房屋为仓库，无法办理环评，原告营业地址无法变更至系争房屋，故原告遂要求搬离系争房屋，并与惜雅公司签订了《厂房返还协议》。以上事实，有厂房租赁合同、(2016)沪02执74号公告、《厂房返还协议》及当事人的陈述予以证明，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈一方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。受欺诈人所实施的法律行为，其可撤销行应具备欺诈行为、因果关系与故意三项要件。第一，须存在欺诈行为，告知对方虚假情况或者隐瞒危及契约目的之实现甚至落空之真实情况。第二，相对人因欺诈而陷于错误，因错误而作出意思表示；第三，欺诈须基于故意。本案中，原告主张两被告存在欺诈要求撤销涉案合同，主要理由有三：一则两被告在签订涉案合同时未告知原告系争房屋存在抵押事实；二则被告黄蒙蒙向原告提供了已作废的产权证复印件；三则系争房屋面积计算错误。本院逐一分析如下：第一，虽然两被告确实在涉案合同签订时未告知原告系争房屋存在抵押之事实，但是两被告并未告知原告系争房屋不存在抵押的错误事实，原告亦未提供证据证明被告明知系争房屋存在抵押而刻意隐瞒且存在欺诈故意。另，系争房屋存在抵押并不必然导致原告房屋租赁合同目的不能实现。根据买卖不破租赁之原则，即便系争房屋因抵押权人实现抵押权导致产权变更，原告亦可按照法律规定要求新的产权人继续履行原租赁合同。系争房屋存在抵押并非危及原告合同目的实现之重要情况，即便两被告未告知原告抵押情况，原告不可以此主张两被告实施了欺诈行为。第二，在原告履行合同过程中，被告黄蒙蒙向其提供的产权证复印件确因产权人已变更而作废，然原告未提供充分证据证明两被告对于系争房屋通过司法拍卖变更产权人之事实系明知，且此发生在合同履行过程中，与原告签订涉案合同之意思表示并无关联，原告不得以此主张撤销涉案合同。第三，被告晟予公司交付给原告的租赁标的物确为合同约定的5楼仓库，只是原告认为系争房屋的面积应为841.15平方米，而非合同载明的920平方米。然，涉案合同已载明920平方米系包括公摊面积。被告对于面积的计算方式给出了合理解释，且即便系争房屋的面积计算确实存在误差，不影响原告根据系争房屋的现场实际状况决定以何种价格承租。原告以此主张被告晟予公司存在欺诈主张撤销合同，本院难以支持。故对于原告以撤销合同为请求权基础主张的各项诉讼请求，本院均不予支持。鉴于两被告自愿同意返还原告2020年1月1日至2020年3月16日期间的租金46,172.5元、物业费4,600元以及押金16,790元，于法不悖，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告上海晟予实业有限公司、黄蒙蒙于本判决生效之日起十日内返还原告上海碧珈圣科技有限公司自2020年1月1日至2020年3月16日期间的租金46,172.5元；二、被告上海晟予实业有限公司、黄蒙蒙于本判决生效之日起十日内返还原告上海碧珈圣科技有限公司自2020年1月1日至2020年3月16日期间的物业费4,600元；三、被告上海晟予实业有限公司、黄蒙蒙于本判决生效之日起十日内返还原告上海碧珈圣科技有限公司自2020年1月1日至2020年3月16日期间的押金16,790元；四、驳回原告上海碧珈圣科技有限公司的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,874元，减半收取2,437元，财产保全申请费1,711元，合计诉讼费4,148元，由原告上海碧珈圣科技有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 方美玲二〇二〇年三月三十日法官助理 张树腾书 记 员 张树腾附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈一方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……