湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民终871号上诉人（原审原告）：长沙市楚城房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路157号公交总公司办公楼。法定代表人：张欢，该公司总经理。委托诉讼代理人：马威祟，该公司员工。委托诉讼代理人：王娟，湖南纲维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙天心城建置业有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区赤岭路68号白沙花园1号楼4F。法定代表人：喻春光，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚勇，湖南清源律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗六清，湖南江荣律师事务所律师。上诉人长沙市楚城房地产开发有限公司（以下简称楚城公司）因与被上诉人长沙天心城建置业有限责任公司（以下简称天心城建公司）合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院（2018）湘01民初6361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人楚城公司的委托诉讼代理人马威祟、王娟，被上诉人天心城建公司的委托诉讼代理人罗六清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。楚城公司上诉请求：1、撤销湖南省长沙市中级人民法院（2018）湘01民初6361号民事判决；2、改判支持楚城公司所有诉讼请求。事实与理由：1、《项目合作开发合同》是房地产项目开发权承包经营性质的合同，并非一审认定的土地使用权转让合同。《项目合作开发合同》约定的主要内容是楚城公司提供土地，将本由楚城公司开发的项目承包给天心城建公司开发，天心城建公司支付固定回报，其余开发利益由天心城建公司享有的合同。双方约定的并非土地使用权转让的内容，相反在合同中明确约定了土地使用权不过户的内容，楚城公司按照合同约定除要提供土地外，还要承担项目部对外风险及参与实际经营。一审法院以楚城公司不承担经营风险为由，引用《最高人民法院关于涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，认定案涉合同系土地使用权转让合同错误。2、《项目合作开发合同》约定的终止履行条件已经成就，该合同及其补充协议应当终止履行。合同终止与合同解除在合同法上是两个不同的法律概念，一审法院将合同解除条件适用于合同终止错误；天心城建公司逾期付款超过60天，楚城公司依约有权终止合同，一审法院将合同约定的“全部应付款项”仅限定为土地及拆迁补偿款错误；认为天心城建公司未支付利润回报款是因楚城公司未及时搬迁造成没有依据，将天心城建公司未办理报建及规划手续的原因归结于楚城公司未及时搬迁门面、办公楼及租户动迁没有依据，公租房的动迁是由天心城建公司负责，楚城公司只有配合义务，在没有证据证明楚城公司未履行配合义务的情况下，判决不支持解除或终止合同理由不成立。《项目合作开发合同》无论从事实上还是法律上均无法继续履行，双方已缺乏信任基础，且继续履行将导致巨额国有资产流失。3、楚城公司在《项目合作开发合同》的履行过程中没有任何过错行为，一审法院判决的违约金远远不足以弥补楚城公司的损失。双方约定的违约金是1000万元，在楚城公司没有任何违约行为，合同未能履行是由于天心城建公司违约造成的情况下，该部分违约金应当全部得到支持，一审法院主动调整没有依据。楚城公司除可得利益损失外，天心城建公司迟延付款5134.8万元，该部分资金占用利息损失接近800万元，且案涉土地权属归于楚城公司，出租该土地上的办公楼获得的收益应归楚城公司。综上，一审事实认定不清，法律适用错误，请求二审法院依法予以纠正，支持楚城公司上诉请求。2019年10月29日，楚城公司提交补充上诉状，补充上诉理由为：《项目合作开发合同》即使认定为土地使用权转让合同，案涉土地使用权依照法律规定不能转让，从法律上亦不能履行，土地转让合同目的无法实现，加之双方已经缺乏合作必须具备的信任基础，无法继续合作，鉴于《项目合作开发合同》及补充协议从法律上、事实上均不能履行，故应予解除。天心城建公司辩称：1、涉案合同名为合作建房，实为土地使用权交易，一审判决认定为土地使用权转让合同，定性准确。涉案合同第四、七条明确约定，楚城公司提供项目开发用地，不承担投资和投资风险，只收取前期开发成本和固定利润回报，是典型的以1.29亿元价款转让土地使用权的合同行为，完全符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定的情形。2、楚城公司主张终止合同，没有合同依据。合同第十四条约定的“合同签订后５日内乙方应向甲方付清全部应付款项”，天心城建公司已经依合同约定按时足额支付了6650万元，楚城公司不能以该条约定解除终止合同。天心城建公司除向楚城公司支付土地成本6650万元外，还另外向楚城公司支付了预期回报近1200万元，楚城公司的土地成本已经完全收回，因楚城公司体制和工作方式影响开发进程，天心城建公司没有违约。合同第十四条第1款约定“乙方在合同生效之日起8个月内应办理好报建各项手续及建设工程规划许可证、施工许可证等”，表明双方对开发本项目、实现利润回报是有预期的。而楚城公司应履行的门面腾空、派出所搬迁等义务就拖到了2016年10月才解决，远远超过合同生效的8个月。楚城公司在履行配合公租房动迁、融资贷款等义务时，采取与上级开办单位踢皮球的方式一拖再拖，天心城建公司多次向楚城公司去函，多次请求商讨解决方案，楚城公司及上级单位一不签收、二不回复、一拖了之。因楚城公司自身拖延不履行合同义务，导致相关手续不能如期办理，并非天心城建公司蓄意违约造成的。故涉案合同也并不符合非甲方原因可解除合同的情形。3、双方完全可按照约定和法律规定实现合同目的。双方签订的《项目合作开发合同》是在国资委、市纪委、市国土局、市财政局等相关管理部门的监督下签订的，合法有效，对合同效力楚城公司在一审时也一直是肯定的，楚城公司所提及的相关法规，系管理性规定，并不因此导致合同无效，且对合同效力提出质疑也并非合同履行不能而解除的理由。一审已经明确涉案合同性质，并不影响楚城公司固定回报款的增减，楚城公司提出要参照2017年土地估值，且不说《预估函》能否作为证据，该要求本身既没依据，也违反起码商业常识。依照合同约定，楚城公司取得1.29亿元合同价款，现天心城建公司已支付7780万元，只要理顺相关法律关系，依照法律办理，天心城建公司有能力，更愿意将合同约定的价款支付到位，亦不存在非解除合同才能维护合同权益的问题。4、解除合同将引起众多纠纷，严重损害双方利益，得不偿失。天心城建公司前期投入已逾亿元，涉及权利主体众多，一旦解除合同，损失难以估计。请求驳回楚城公司上诉。楚城公司向一审法院起诉请求：1、判令终止《项目合作开发合同》以及补充协议，按现状移交场地（土地及原有办公楼、食堂、垃圾站、幼儿园等大小8栋房屋），预估大约为12900万元；2、判令天心城建公司支付违约金1000万元（延误完工60个月）；3、判令天心城建公司赔偿损失724.118万元、支付房屋租金328万元；4、天心城建公司承担本案的诉讼费用。庭审中，楚城公司明确第3项诉讼请求中的损失计算方式为以5134.8万元为基数，按银行同期贷款利率从2015年4月30日计算至2018年9月25日；房屋租金的计算时间段为2011年4月至2018年9月。一审法院认定事实：2010年，楚城公司通过受让取得了长沙市雨花区劳动路15号（野坡）宗地的国有土地使用权。后楚城公司以该宗地对合作开发企业进行招标，天心城建公司通过竞争性谈判获得该宗地开发经营权。2011年3月17日，楚城公司（甲方）与天心城建公司（乙方）签订《项目合作开发合同》，合同第二条约定：从红线内土地交接完毕后至获政府批准的项目综合竣工验收报告日止，总开发周期为820日。第三条项目合作形式：1、甲方提供综合出让地10230.44㎡与乙方合作开发，土地不过户，乙方以甲方的资质及名义进行运作，甲方协助乙方办理项目报建手续，项目开发及销售产生的全部税费、债务均由本开发项目承担，乙方承担连带责任；2、甲乙双方约定共同成立本项目运作管理机构即项目部，乙方负责项目部的运作。从项目合同生效日起设置双控账户。所有资金使用必须由甲乙双方指定授权代表审核，盖章生效；4、此项目需要贷款时，甲方同意乙方以甲方的名义，用甲方取得的本项目下的土地使用权和在建工程抵押方式，向银行进行贷款或融资，并由乙方负责提供担保。第四条补偿款的支付及税后利润回报约定：乙方支付给甲方的款项部分：第一部分为补偿款，包括垫付的部分前期土地款及地面建筑物的拆除补偿款；第二部分为税后利润回报。1、本项目合作合同签订后5日内乙方向甲方支付垫付的部分前期土地款5000万元，宗地地面建筑物拆除补偿款1650万元，两项合计6650万元；2、乙方向甲方支付合作开发税后利润回报为6264.8万元。此项回报可以用60%的现金和40%的本项目商业店铺的形式补偿给甲方，其中现金回报为3758.88万元，从红线土地交接完毕第一年内，乙方向甲方支付1127.664万元；第二年再次支付1127.664万元；第三年（从红线土地交接完毕700天内）将余款1503.552万元支付完毕。本项目商业店铺回报价值为2505.92万元，甲方可自主优先选择本项目商业店铺，并按销售时的市场价格优惠6%给甲方。第五条合同双方的权利和义务：1、甲方的权利和义务：……③负责该宗地附着物上门面、办公楼、仓库的腾空；④协助乙方协调该宗地周边关系，配合乙方做好用地范围内公有住宅的拆迁协调工作……；2、乙方的权利和义务：……⑤负责该宗地地面附着物的拆除和公寓楼34户住户（建筑面积为1012.38㎡）的拆迁和补偿并承担所有费用……。第七条：乙方向甲方承诺按照合同约定进行合作开发，并在合作期内承担项目运作各项责任。项目施工合同的签订及工程施工，甲方参与监督，乙方应办理好项目开发各项手续及建设工程施工各项手续，施工中出现房屋质量、人员伤亡、消防隐患等安全事故问题，由乙方承担法律责任并承担一切费用。第十三条违约责任：1、乙方应严格按照本合同约定期限和支付方式支付合同价款，若逾期，乙方应按拖延支付价款每日5‰向甲方支付违约金。超过60天，则甲方有权中止合同，由此造成的损失由乙方负责；2、除不可抗力以外的原因，在非甲方原因情况下，乙方未能在合同约定期限内完工，每逾期一个月，乙方应当向甲方支付延期完工违约金30万元；合同签订后，双方应积极履行合同，如违约，违约方支付违约金1000万元。第十四条终止合同的条件：合同签订后5日内乙方应向甲方付清全部应付款项，逾期60天甲方有权单方终止合同。1、乙方在本合同生效之日起8个月内应办理好报建各项手续及建设工程规划许可证、施工许可证等。如果未达到上述条件，延期一个月仍不具备上述条件的，在非甲方原因情况下，甲方可单方终止本合同。2、乙方在施工过程中由于资金周转不灵、决策失误，造成工程停工一个月以上，并仍不能复工，甲方有权单方终止合同。2011年5月3日，楚城公司将原宗地分割为10230.44㎡［国土证号为：长国用（2011）第××号］和1321.12㎡［国土证号为：长国用（2011）第××号］的两块土地。《项目合作开发合同》签订后，2011年4月25日成立了长沙楚城房地产开发公司野坡项目经营部（以下简称野坡项目部）。天心城建公司接管了涉案土地范围的开发场地，启动了项目开发前期工作。因天心城建公司对土地重新调整规划与设计，动迁项目花费了巨大的人、财、物力，推进进度与签订原合同时的预计有差异，楚城公司（甲方）与天心城建公司（乙方）又于2012年4月27日签订了《项目合作开发合同补充协议书》，将《项目合作开发合同》第四条第二款中的支付时间变更如下：1、将“红线土地交接完毕第一年内，乙方向甲方支付1127.664万元”变更为“乙方在2012年5月3日向甲方支付300万元，2013年4月30日前支付827.664万元”；2、将“第二年再支付1127.664万元”变更为“2014年4月30日支付1127.664万元”；3、将“第三年将余款1503.552万元支付完毕”变更为“2015年4月30日将余款1503.552万元支付完毕”。天心城建公司实际向楚城公司支付的款项如下：2010年12月28日2000万元，2011年3月24日4650万元，2012年5月8日300万元，2013年7月8日830万元，共计7780万元。上述合同签订后，楚城公司在2013年搬迁了涉案土地上的办公楼，2016年4月公交派出所搬离，2016年10月临劳动路门面搬迁。因涉案土地一直未完成拆迁，天心城建公司从2014年开始将楚城公司搬离的办公楼、门面对外出租，并收取租金。从2011年开始，天心城建公司和野坡项目部陆续与部分公租房住户签订了终止租赁协议，但截至2019年2月28日本案一审开庭之日，尚有十余户住户仍未搬离。待动迁房屋的产权主体为长沙市公共交通总公司，住户为长沙市公共交通总公司职工。2016年7月5日，长沙市雨花区政府曾组织征收办、建设局、住保局、街道办事处、长沙交通投资控股集团有限公司（以下简称交通集团）召开东塘1号项目调度会议，明确交通集团作为主体负责住户动迁补偿工作。另查明，2016年6月17日，天心城建公司向楚城公司的母公司交通集团提交了《关于项目开发相关事宜的请示报告》，申请交通集团配合天心城建公司完成项目融资，具体建议方案：1、楚城公司作为承贷主体，由交通集团提供担保向银行贷款不高于9000万元的资金；2、由交通集团委托银行贷款方式进行项目融资，承贷主体为天心城建公司，以项目土地进行抵押。但因交通集团不同意天心城建公司提出的融资方案而未能实施。之后，楚城公司、天心城建公司双方就项目融资、公租房住户的动迁等问题多次进行协商，但未能达成合意，致使涉案项目的开发停滞至今。2018年9月4日，楚城公司委托湖南国风德赛律师事务所陈忠律师向天心城建公司邮寄了《关于终止及其补充协议的律师函》，要求终止双方的《项目合作开发合同》及《项目合作开发合同补充协议书》。邮寄详单显示天心城建公司于2018年9月12日签收了上述函件。一审法院认为，楚城公司与天心城建公司签订的《项目合作开发合同》及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。本案的争议焦点：一、《项目合作开发合同》及补充协议的性质；二、楚城公司要求终止《项目合作开发合同》及补充协议的请求是否成立；三、天心城建公司是否应向楚城公司赔偿违约金、损失、房屋租金及具体数额。一、关于《项目合作开发合同》及补充协议的性质。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”本案中，根据《项目合作开发合同》第四条和第七条之约定，楚城公司作为提供土地使用权一方，在项目开发过程中不承担经营风险，并以现金回报和固定价值商业店铺回报的形式收取固定利益，故楚城公司与天心城建公司签订的《项目合作开发合同》及补充协议应当定性为土地使用权转让合同。二、关于楚城公司要求终止《项目合作开发合同》及补充协议的请求是否成立。楚城公司主张天心城建公司未按合同约定支付补偿款和利润回报，以及未在合同签订后的8个月内办理好各项报建手续及建设工程规划许可证、施工许可证，根据《项目合作开发合同》第十四条之约定，楚城公司有权解除合同。首先，《项目合作开发合同》第十四条约定“合同签订后5日内乙方（即天心城建公司）应向甲方（即楚城公司）付清全部应付款项，逾期60天甲方有权单方终止合同”。结合《项目合作开发合同》第四条的约定看，天心城建公司在合同签订后5日内即2011年3月22日前的义务是向楚城公司支付土地款5000万元和地面建筑物拆除补偿款1650万元，两项合计6650万元。因此《项目合作开发合同》第十四条所约定的楚城公司的解除权系针对天心城建公司未及时支付土地款和拆除补偿款而言，而未约定天心城建公司迟延支付利润回报款的解除权。由于天心城建公司于2011年3月24日即向楚城公司支付了6650万元，故楚城公司以天心城建公司迟延支付土地款和拆迁补偿款为由要求解除合同的主张不成立，不予支持。其次，根据《项目合作开发合同补充协议书》的约定，天心城建公司应在2013年4月30日前向楚城公司支付827.664万元利润回报款，但天心城建公司直到2013年7月8日才支付了830万元，且未按约定支付后续利润回报款。但天心城建公司未按期支付利润回报款与楚城公司未及时搬迁办公楼、门面有关，且楚城公司亦未提供证据证明其已向天心城建公司催收利润回报款而天心城建公司仍未在合理期限内支付。另外，天心城建公司在诉讼中明确表示只要楚城公司同意可以随时向其支付剩余利润回报款并提供了资金存款证明予以佐证，故楚城公司以天心城建公司迟延支付利润回报款为由要求解除合同的主张，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，亦不予支持。第三，《项目合作开发合同》第十四条约定：“乙方在本合同生效之日起8个月内应办理好报建各项手续及建设工程规划许可证、施工许可证等。如果未达到上述条件，延期一个月仍不具备上述条件的，在非甲方原因情况下，甲方可单方终止本合同。”虽然天心城建公司未在合同约定的期限内办妥各项报建及开工手续，已构成违约，但天心城建公司未及时办妥该手续与楚城公司未及时搬迁办公楼、门面以及公租房租户动迁未完成有关，且楚城公司与天心城建公司在签订《项目合作开发合同》13个月后还另行签订了补充协议，应视为楚城公司放弃了上述合同解除权，故楚城公司在本案中以天心城建公司未及时办妥报建及开工手续为由要求解除合同的主张，亦不予支持。综上，楚城公司要求终止《项目合作开发合同》及补充协议的请求均不成立。三、关于天心城建公司是否应向楚城公司赔偿违约金、损失、房屋租金及具体数额。首先，天心城建公司未按照《项目合作开发合同补充协议书》约定的期限及时向楚城公司支付利润回报款，以及因动迁工作至今未完成而未能在《项目合作开发合同》约定的开发周期内完成项目开发，已构成违约，虽然该结果的产生与楚城公司未及时搬迁办公楼、门面及未履行合同第三条第4项约定的“以楚城公司名义及项目土地融资贷款”义务有关，但亦不能完全免除天心城建公司应承担的违约责任。另，天心城建公司主张楚城公司未配合做好用地范围内公有住宅的拆迁协调工作构成违约。但动迁工作未能顺利推进的原因存在多元性，而天心城建公司未提供充分证据证明系因楚城公司未履行配合协调所致，故对天心城建公司的上述主张，不予支持。其次，《项目合作开发合同》第十三条约定：“合同签订后，双方应积极履行合同，如违约，违约方支付违约金1000万元。”由于楚城公司和天心城建公司均存在违约行为，且因涉案项目未能顺利开发，楚城公司与天心城建公司均存在损失，基于楚城公司的资金占用损失及未能及时取得商铺回报的损失，综合双方当事人的过错程度，根据公平原则，酌情确定天心城建公司赔偿楚城公司违约金800万元。对于楚城公司主张的房屋租金损失，因本案合同尚未解除，楚城公司要求天心城建公司返还因履行合同所获得的房屋租金收益，缺乏法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决：一、天心城建公司于判决生效之日起十五日内向楚城公司支付违约金800万元；二、驳回楚城公司的其他诉讼请求。如果天心城建公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费789406元，由楚城公司负担721606元，天心城建公司负担67800元。二审期间，楚城公司向本院提交一组4份证据，即证据1《预估函》，拟证明涉案土地预估当时价值已达2.4643亿元，相对于双方签订合同时案涉土地升值1亿以上。证据2《国有建设用地使用权出让合同》，拟证明根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（一）项以及第三十九条的规定，楚城公司受让土地后未完成投资25%以上，土地依法不能转让。证据3（2018）湘01民初5858号《民事裁定书》及立案通知等相关法律文书，拟证明天心城建公司先于楚城公司起诉，请求将案涉土地转让至其名下，双方已缺乏合作基础，案涉合同已经没有继续履行的必要。证据4《竞争性谈判备案资料、招标文件》，拟证明招标文件明确开发总周期为1095天，天心城建公司未在约定日期内完成开发并交付项目，构成违约，楚城公司依约可以解除合同。天心城建公司质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到楚城公司的证明目的。该评估系楚城公司单方委托，没有天心城建公司参与；预估函无鉴定人签名和评估公司盖章确认，不具备证据要件；与楚城公司一审诉请理由没有关联性，双方权利义务早已确定，不存在2017年对土地标的重新评估的问题。对证据2的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条系管理性规定，不是效力性规定，最高人民法院公报案例已经作出明确阐释。对证据3的真实性、合法性、关联性均无异议，但不能达到楚城公司证明目的，相反能证明合同不需要解除，双方可以遵循合同本意，依照法律规定，实现各自合同目的。对证据4的真实性、合法性、关联性均无异议，但不能达到楚城公司的证明目的。招标文件是涉案合同的附件，对工程的期限天心城建公司一直认可。本院审查认为，楚城公司提交的证据1《预估函》，系楚城公司单方委托评估，因天心城建公司不予认可，故不予采信;楚城公司的证据2、3、4，因天心城建公司认可其真实性、合法性，且与本案的审理具有一定的关联性，本院予以采信。本院对一审认定的事实予以确认，补充认定如下事实：2008年4月24日，楚城公司与长沙市国土资源管理局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该合同第四条约定，本合同项目宗地编号为01××07-1，宗地面积为16728.33平方米，出让宗地面积为1151.56平方米。第五条约定，本合同项下出让宗地用途为商业1042平方米，住宅10509.56平方米。第八条约定，合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币6647万元。第二十一条约定，受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的，应当符合本条第（二）项规定的条件：……（二）按照本合同约定进行投资开发，已形成工业用地或其他建设用地条件。2018年9月10日，天心城建公司向一审法院起诉楚城公司，请求：1、确认天心城建公司与楚城公司2011年3月17日签订的《项目合作开发合同》为土地使用权转让合同；2、楚城公司立即配合办理长沙市劳动东路157号野坡《长国用（2011）第××号》10230.44平方米宗地土地使用权过户手续，变更登记至天心城建公司名下。天心城建公司起诉认为《项目合作开发合同》约定以楚城公司名义进行，经济运行由天心城建公司主导和承担最终经济责任，造成在实际运作过程中双方对内对外经济责任实际纠缠在一起，无法回避和具体厘清，导致项目开发推进缓慢，迟迟难以实现各自的合同目的。双方签订的《项目合作开发合同》约定楚城公司不承担投资风险，只收取固定成本和固定利润回报，不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定的共同投资、共享利润、共担风险的合作开发房地产的合同性质，而属于该解释第二十四条界定的土地使用权转让合同，请求尊重合同性质和订约原意，依法办理土地使用权变更登记手续。该案天心城建公司起诉后又于2019年8月15日撤回起诉，湖南省长沙市中级人民法院于2019年8月15日作出（2018）湘01民初5858号民事裁定，准许天心城建公司撤回起诉。本院认为，本案的争议焦点：1、涉案《项目合作开发合同》及补充协议的性质应如何认定；2、涉案合同约定终止的条件是否成就；3、楚城公司主张的违约金、损失应否得到支持。关于焦点一。对一审就涉案《项目合作开发合同》性质的认定，楚城公司上诉认为应是房地产项目开发权承包经营性质的合同，并非一审法院认定的土地使用权转让合同。本院认为，对涉案合同性质的认定关乎双方当事人的重大权利义务，应由当事人双方充分发表诉辩意见。从本案楚城公司及天心城建公司在一审中的诉讼请求、答辩意见及基于的事实和理由看，双方均未针对《项目合作开发合同》的性质提出主张或反驳，庭审中双方列举的事实、提交的证据以及双方争议的焦点问题亦未围绕合同的性质而进行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十八条规定：“法庭审理应当围绕当事人争议的事实、证据和法律适用等焦点问题进行”，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，一审法院认为本案的合同性质与当事人主张的法律关系不一致时，应当向当事人释明，而一审法院在未向当事人释明，当事人也未变更诉讼请求的情况下，直接认定双方签订的《项目合作开发合同》及补充协议应当定性为土地使用权转让合同不当。而且，天心城建公司已就合同性质问题另案提起了诉讼，该案已作撤诉处理，但一审法院将另案的法律关系直接作为本案的争议焦点进行说理并予以阐述和认定不当。故对涉案合同的性质问题本案不作评判。关于焦点二。楚城公司上诉认为《项目合作开发合同》第十四条约定合同终止条件已经成就，合同应当终止。本院认为，从《项目合作开发合同》第十四条约定来看，首先约定合同签订后5日内天心城建公司向楚城公司付清全部应付款项，逾期60天楚城公司有权终止合同，因合同并未约定5日内要支付涉案合同全部款项的数额，故对“全部应付款项”的理解应结合对照合同第四条关于补偿款的支付及税后利润回报支付节点来看。合同第四条约定5日内天心城建公司应向楚城公司支付部分前期土地款5000万元和建筑物拆除补偿款1650万元，共计6650元，故合同第十四条约定的“全部应付款项”应是该前期土地款及补偿款6650万元。而该部分款项天心城建公司已经按约支付完毕，因而合同第十四条约定的终止条件并未成就。其次，合同第十四条还约定天心城建公司应在合同生效之日起8个月内办理好报建各项手续及建设工程规划许可证、施工许可证等，延期一个月（含一个月）仍不具备上述条件的，在非楚城公司原因情况下，楚城公司可单方终止合同。从双方提交的证据及庭审查明的情况来看，楚城公司于2016年10月完成门面腾空、派出所搬迁，但双方对公租房的动迁究竟是哪方的义务争议较大。因公租房的人员系交通集团的职工，双方经过多方努力仍有部分公租房至今未能拆迁，另双方合同约定的融资贷款方案至今未能实现，导致天心城建公司难以按照8个月时限办理好报建各项手续，可见项目推进迟缓系多方面原因造成。对此双方均负有一定责任，此非合同约定的“非楚城公司原因”条件，故楚城公司以天心城建公司未在合同生效之日起8个月办理各项手续为由单方终止合同缺乏事实依据，不构成合同第十四条约定的“终止条件”。另外，楚城公司提出的双方已经缺乏信任基础无法继续配合推进项目建设的理由，并非终止《项目合作开发合同》的法定或约定理由，在合同终止条件没有成就的情况下，双方应当积极推进合同的履行。综上，一审法院对楚城公司要求终止《项目合作开发合同》及补充协议的请求不予支持并无不当。关于焦点三。楚城公司上诉认为一审法院判决800万元违约金远不足以弥补其损失，但楚城公司并未提交充分证据证明其实际存在的损失。对于房屋租金的返还，双方在《项目合作开发合同》中没有相关约定，双方在履行《项目合作开发合同》的过程中，案涉土地上建筑物已实际移交项目部管理，获得的租金应由项目部享有，在《项目合作开发合同》并未终止的情况下，楚城公司主张返还房屋租金没有事实和法律依据。另外，楚城公司主张贷款未能办理是银行融资政策所致，并非楚城公司不愿意配合办理，同理贷款未能办理也不可归责于天心城建公司。如前所述，导致合作项目推进迟缓系多方面原因造成，一审法院在认定天心城建公司未按照《项目合作开发合同补充协议书》约定的期限及时向楚城公司支付利润回报款，以及因动迁工作至今未完成而未能在《项目合作开发合同》约定的开发周期内完成项目开发已构成违约的基础上，结合违约结果的产生与楚城公司未及时搬迁办公楼、门面，未实现合同约定的融资贷款有关，综合多方面因素酌定天心城建公司赔偿楚城公司800万元基本适当，应予维持。综上所述，一审判决虽然在说理部分将涉案合同性质问题确认为本案的争议焦点并予以阐述和认定不当，但在判项中并未体现实质内容，且对本案基本事实的认定清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费789406元，由长沙市楚城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 隽审判员 王 莉审判员 朱湘归二〇二〇年三月三十日法官助理程似锦书记员谢昊皓