广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终303号 上诉人（本诉被告、反诉原告）：扶绥县碧园房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区扶绥县新宁镇双拥路。统一社会信用代码：91451421569060307K。 法定代表人：陈卫宇，董事长。 委托诉讼代理人：李安华，北京大成（南宁）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黎嘉雯，北京大成（南宁）律师事务所执业律师。 被上诉人（本诉原告、反诉被告）：黄琳任，男，1982年8月12日出生，壮族，住广西壮族自治区扶绥县。 被上诉人（本诉原告、反诉被告）：梁剑丽，女，1982年9月9日出生，壮族，住广西壮族自治区扶绥县。 上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：马婷梅，广西恒聚律师事务所执业律师。 上诉人扶绥县碧园房地产开发有限公司（以下简称碧园公司）与被上诉人黄琳任、梁剑丽因商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区扶绥县人民法院（2019）桂1421民初1422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 碧园公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判支持其反诉请求，驳回黄琳任、梁剑丽的诉讼请求。事实和理由：1.本案双方当事人对案件事实存在争议，需要调查取证才能查清事实，且在其提出反诉的情况下，一审法院仍适用简易程序审理，仓促结案，导致案件事实未能充分查明，程序违法。2.一审法院为查明《关于实施有关事项的通知》、《关于要求进一步加强商品房专项维修资金管理的通知》及一次性告知书是否依然有效问题，依职权向扶绥县房产管理所调查取证，但上述证据未向当事人出示亦未在判决书中记载，导致片面认定案件事实。3.一审法院采信不动产登记局出具的两份答复，即《关于扶绥县未来城商住楼1号楼、4号楼办理不动产权证书有关情况的答复》及《关于扶绥县不动产登记有关事项的答复》，导致事实认定错误。上述两份答复没有单位负责人及制作证明材料的人员签名，该证据的形式不符合法律规定，不具有合法性。4.崇左市人民政府颁发的《崇左市住宅专项维修资金管理暂行规定》第十四条及扶绥县房产管理所《关于实施有关事项的通知》、《关于要求进一步加强商品房专项维修资金管理的通知》均规定，业主需要交存专项维修资金才能交付房屋及办理相关产权证书，黄琳任、梁剑丽未按上述规定交存专项维修资金并办理新的委托办证手续，其暂缓办理不动产权证的行为合法有据。5.逾期办理不动产权证并没有给黄琳任、梁剑丽造成损失，即使有损失也应按照双方签订的合同约定进行计算，一审法院在黄琳任、梁剑丽没有举证证明其存在损失的情况下，将合同约定的已付房价款的0.1%调整至6%没有事实依据。综上，恳请二审法院依法支持碧园公司的上诉请求。 黄琳任、梁剑丽辩称，1.双方签订的《房屋买卖合同》附件四合同补充协议第三条的约定属于格式条款，为无效条款，且不动产登记中心亦明确办理不动产权登记不需要提供专项维修资金证明材料，其超过合同约定期限未获得房屋产权证书，系因为碧园公司跨占宗地建设导致，碧园公司应承担由此造成的违约责任，其无需承担违约责任。2.碧园公司至今未能办理房屋产权证书，已超过合同约定办证期限3年，其诉请按照已付购房款6%支付违约金符合法律的相关规定。3.一审判决适用简易程序进行审理符合法律规定。综上，请求二审法院依法驳回碧园公司的上诉请求，维持一审判决。 黄琳任、梁剑丽向一审法院起诉请求：判令碧园公司支付迟延交付房屋所有权证书违约金17741元。 碧园公司向一审法院反诉请求：判令黄琳任、梁剑丽支付违约金11273.15元（按总房款每日万分之一，自2018年8月1日起，暂算至2019年8月19日止，实际应算至黄琳任、梁剑丽配合办理不动产权证书之日止）。 一审法院认定事实：2013年11月6日，黄琳任、梁剑丽与碧园公司签订《扶绥县商品房买卖合同》，合同约定，黄琳任、梁剑丽购买碧园公司位于扶绥县新宁镇扶绥大道333号未来城商住楼①号楼A单元1A1504号商品房，商品房价总金额为294338元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；因买受人原因（含买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用等）造成该商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任。第十九条约定，买受人应当按照当地政府有关规定交纳专项维修资金，维修资金属于业主所有。买受人未交纳专项维修资金的，出卖人不得将商品房交付买受人。买受人自行交纳专项维修资金的，应当在商品房交付使用前，按照当地政府的有关规定将维修资金存入专项维修资金专户。补充协议第三条规定，如买受人不按要求提交有关材料及支付费用或其他因买受人的原因致使办证受阻的，每逾一日，出卖人有权要求买受人按实际总房款万分之一支付违约金。合同签订后，黄琳任、梁剑丽按照房屋实际面积全额支付购房款295679元。2014年11月26日，碧园公司将涉案房屋交付给黄琳任、梁剑丽使用。2015年4月24日，碧园公司收取黄琳任、梁剑丽交来1A1504号房办房产证登记费220元。2016年5月30日，涉案房屋进行初始登记，碧园公司取得房屋权属证明书。2018年6月20日，碧园公司向未来城长桥郡1、4号楼业主发出关于办理《不动产权证书》的函，告知业主于2018年7月31日前到扶绥县房产管理所缴存专项维修资金。至庭审时，黄琳任、梁剑丽仍未缴存专项维修资金，也未取得不动产权证书。 另查明，2016年6月15日，扶绥县人民政府发出《公告》，告知扶绥县不动产登记工作由扶绥县不动产登记局负责组织实施，扶绥县不动产登记中心负责具体办理不动产登记有关业务工作。自2016年6月20日17时起，国土、房管、林业部门停止办理土地、房屋、林权登记申请。6月20日17时前已受理登记申请未办结的，仍由原受理单位办结并核发原土地使用证、房屋所有权证、林权证和相关登记证明。 扶绥县不动产登记局于2016年6月28日挂牌成立。为方便群众办理不动产权证，扶绥县不动产登记局制作了一系列的告知书，其中《9国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记一次性告知书》《10国有建设用地使用权/房屋所有权转移登记一次性告知书》《不动产首次登记（抵押权首次登记）一次性告知书》《不动产转移登记（已取得不动产权证的商品房买卖）一次性告知书》《新建商品房首次登记一次性告知书》《新建商品房转移登记一次性告知书》等，要求办证提交的登记材料、申请材料、核验材料中，房屋专项维修资金不在要求提供材料的范围内。以上材料均无落款时间，均明示法定办结最长时限为30个工作日。扶绥县房产管理所制作的《房屋备案一次性告知单》要求办理商品房买卖转移备案申请人应提交的材料中虽要求提交房屋专项资金缴存证明，但该告知单在办理房屋产权证改为办理不动产权证后，扶绥县不动产登记局并未将其列为办理不动产登记业务所需提交的材料。 2019年10月11日，一审法院依另案当事人吴东明的申请向扶绥县不动产登记局询问碧园公司合并其名下未来城商住楼1号楼、4号楼国有土地使用权证的原因及取得1号楼、4号楼国有土地使用权证、不动产权证的时间。扶绥县不动产登记局复函如下：扶绥县碧园房地产开发有限公司于2011年4月19日和2011年6月10日分别取得未来城商住楼1号楼、4号楼所占地块的国有土地使用权证，证号分别为扶国用（2011）第（0159）648号和扶国用（2011）第（0159）1208号。2016年6月28日扶绥县不动产统一登记开始“停旧颁新”，该公司在咨询办理不动产登记业务时发现，在上述2宗土地规划建设未来城小区一期项目时，未注意楼幢跨占两宗土地问题，导致一期项目涉及楼幢跨宗而无法在不动产权籍调查管理系统上录入商品房的相关信息，暂时无法受理地块内商品房不动产登记业务，需要办理上述2宗土地合并登记后才能在不动产权籍调查管理系统中录入信息办理相关不动产登记业务。我局于2017年7月17日受理该公司申请办理上述2宗的土地合并登记，并于2017年7月27日办结发证，全部在办理时限内完成，目前扶绥县未来城小区业主可以按照不动产登记程序正常办理不动产权证。 庭审后，2019年10月28日，一审法院依职权调取扶绥县不动产登记局《关于扶绥县不动产登记有关事项的答复》，该答复明确：“……二、关于办理不动产权证是否须提交房屋专项维修资金缴存证明:自2016年6月28日不动产成立以来，根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》有关规定，对我县办理的不动产登记业务所需申请材料中，无需提交房屋专项维修资金缴存证明。” 一审法院认为，黄琳任、梁剑丽与碧园公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律强制性规定，该房屋买卖合同合法有效，当事人应依约定履行合同义务。 关于碧园公司对黄琳任、梁剑丽未取得商品房产权证书是否存在违约行为的问题。根据商品房买卖合同约定，碧园公司在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为黄琳任、梁剑丽申请房屋所有权登记，并将以黄琳任、梁剑丽为产权人的房屋所有权证书交付黄琳任、梁剑丽。2014年11月26日，碧园公司将涉案房屋交付给黄琳任、梁剑丽使用，按约定的720天计算，碧园公司应于2016年11月16日前将房屋所有权证交付黄琳任、梁剑丽。在交付房屋所有权证期限届满前，即2016年6月20日17时起，扶绥县房管部门就停止办理房屋登记申请，6月20日17时前已受理登记申请未办结的，仍由原受理单位办结并核发原房屋所有权证登记证明。碧园公司虽于2016年5月30日进行初始登记取得房屋权属证明书，但在2016年6月20日之前，碧园公司还没有为黄琳任、梁剑丽申办房屋所有权证，因此必定转为办理不动产权证。办理不动产权证的法定办结时限为30个工作日，碧园公司完全有足够的时间履行义务，也即在2016年11月16日前可以办理并取得不动产权证，但在2017年7月27日之前，碧园公司因未来城商住楼1号楼、4号楼所占的地块规划建设未来城小区一期项目时，未注意楼幢跨占两宗土地问题，导致一期项目涉及楼幢跨宗而无法在不动产权籍调查管理系统上录入商品房的相关信息，暂时无法受理地块内商品房不动产登记业务，需要办理上述2宗土地合并登记后才能在不动产权籍调查管理系统中录入信息办理相关不动产登记业务，即碧园公司不具备为业主按照不动产登记程序正常办理不动产权证条件，故黄琳任、梁剑丽未能在商品房交付使用后在720日内取得涉案房屋不动产权证，是碧园公司自身原因所致。碧园公司在合同约定期限内未完成房屋的所有权登记手续、交付不动产权证书给黄琳任、梁剑丽，已构成违约，应承担违约责任。碧园公司称因行政机构改革，房屋所有权证已被取消，改为房屋所有权与土地使用权合二为一的“不动产权证”，办理不动产权证的单位工作效率低的原因导致未能取得房产证，其对黄琳任、梁剑丽未能在交房后720日内取得房产证不具有过错，不应承担违约责任的辩解意见，不予采信。 关于本案逾期办证违约金如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，黄琳任、梁剑丽虽未提交证据证实逾期办证造成经济损失的具体数额，但碧园公司的违约行为事实存在，合同约定的按照已付购房款的0.1%计算逾期办证违约金明显偏低，黄琳任、梁剑丽请求碧园公司按照已付购房款总额的6%支付违约金，并没有超出中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准。因此，黄琳任、梁剑丽主张调整增加违约金于法有据，应予支持。碧园公司应按照已付购房款295679元的6%支付违约金17741元。 关于黄琳任、梁剑丽未提交缴纳专项维修资金证明是否应承担违约责任的问题。双方签订的合同第十九条约定：“买受人应当按照当地政府有关规定交纳专项维修资金，维修资金属于业主所有。买受人未交纳专项维修资金的，出卖人不得将商品房交付买受人”。黄琳任、梁剑丽在未缴纳专项维修资金前提下，碧园公司仍将房屋交付给黄琳任、梁剑丽使用，但并不是代表黄琳任、梁剑丽不需要缴纳专项维修资金，黄琳任、梁剑丽仍应依政策规定交纳专项维修资金。至庭审时，黄琳任、梁剑丽仍未缴存专项维修资金，因而未能向碧园公司提交缴存专项维修资金证明。依据扶绥县不动产登记局的答复及该局制作的一系列告知书，我县办理的不动产登记业务所需申请材料中，无需提交房屋专项维修资金缴存证明，黄琳任、梁剑丽未提交缴纳专项维修资金证明不成为碧园公司办理不动产权证的受阻理由。碧园公司关于“黄琳任、梁剑丽不能提交缴存专项维修资金证明以致碧园公司不能按照不动产登记程序正常办理不动产权证，黄琳任、梁剑丽的行为违反补充协议第三条规定，属违约行为”的反诉主张，没有法律和事实依据，不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、扶绥县碧园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付黄琳任、梁剑丽逾期办证违约金17741元；二、驳回扶绥县碧园房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费122元，反诉受理费减半收取计41元，共163元，由扶绥县碧园房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，碧园公司拟证实导致逾期办证的原因系因业主不按规定缴纳房屋专项维修资金导致，向本院提交一份由扶绥县房产管理所于2019年11月18日出具的《关于执行专项维修资金交存相关规定的复函》（扶房字[2019]36号）。本院组织双方当事人进行了举证质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.碧园公司主张一审判决认定“扶绥县房产管理所制作的《房屋备案一次性告知单》要求办理商品房买卖转移备案申请人应提交的材料中虽要求提交房屋专项资金缴存证明，但该告知单在办理房屋产权证改为办理不动产权证后，扶绥县不动产登记局并未将其列为办理不动产登记业务所需提交的材料。”表述错误。经查明，扶绥县不动产登记局制作的要求办证提交的登记材料、申请材料、核验材料中，房屋专项维修资金不在要求提供材料的范围内。而且碧园公司提供的扶绥县房产管理所出具的《关于执行专项维修资金交存相关规定的复函》没有将业主交存专项维修资金作为办理不动产权证的前提条件，故一审判决的上述认定正确，应予确认。2.碧园公司还主张，一审判决认定导致无法在不动产权籍调查管理系统上录入商品房的相关信息的原因系其公司未注意楼幢跨占两宗土地问题错误，且不是导致一期所有项目无法录入相关信息，而是1号楼和4号楼。经核实，一审判决的上述表述系对扶绥县不动产登记局复函内容的客观记载，故碧园公司的主张不成立，不予支持。综上，一审判决查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，一、关于逾期办证是碧园公司原因导致还是黄琳任、梁剑丽原因导致的问题。碧园公司与黄琳任、梁剑丽签订《扶绥县商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据合同约定，碧园公司应在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为黄琳任、梁剑丽申请房屋所有权登记并将房屋所有权证书交付黄琳任、梁剑丽。碧园公司对逾期办证的事实无异议，但辩称，其未能在合同约定的期限内完成不动产权证登记手续，系因为黄琳任、梁剑丽未按房产管理所的规定缴纳专项维修资金。首先，碧园公司为黄琳任、梁剑丽办理不动产权证是双方签订的合同约定的义务，碧园公司应按约定完全履行义务；其次，碧园公司于2014年11月26日将涉案房屋交付黄琳任、梁剑丽使用，本应在交付使用后720日内即2016年11月16日前将不动产权证交付黄琳任、梁剑丽，但截至2017年7月27日前，碧园公司因所涉楼幢在地块规划建设时跨占两宗土地问题，无法在不动产权籍调查管理系统上录入商品房的相关信息，无法办理商品房不动产登记业务；第三，扶绥县房产管理所出具的《关于执行专项维修资金交存相关规定的复函》没有将业主交存专项维修资金作为办理不动产权证的前提条件，扶绥县不动产登记局出具答复函也明确办理不动产登记业务所需申请材料中，无需提交房屋专项维修资金缴存证明。综上，碧园公司的上述抗辩不成立，对其诉请要求黄琳任、梁剑丽支付违约金的请求不予支持。碧园公司逾期办证，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。黄琳任、梁剑丽诉请碧园公司支付逾期办证违约金依法有据，应予支持。碧园公司主张一审法院采信的扶绥县不动产登记局出具的两份答复不具有合法性，本院认为，两份答复系有权机关在其职权范围内作出的，且内容与本案具有关联性，一审判决采信该证据并据此认定事实正确，应予确认。 %1、关于逾期办证违约金如何计算的问题。首先，双方签订的《扶绥县商品房买卖合同》对双方违约责任的约定显失公平。《扶绥县商品房买卖合同》第十五条约定，因碧园公司过错导致迟延办理不动产权证登记业务的，碧园公司按已付房价款的0.1%向黄琳任、梁剑丽支付违约金。补充协议第三条约定，如因黄琳任、梁剑丽的原因致使办证受阻的，每逾期一日，碧园公司有权要求黄琳任、梁剑丽按实际总房款万分之一支付违约金。其次，碧园公司逾期办证期间将近3年；第三，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上分析，本案中，黄琳任、梁剑丽虽然不能提供证据证实逾期办证造成的实际损失，但碧园公司逾期办证期间将近3年，由此造成的经济损失，按照《扶绥县商品房买卖合同》约定计算违约金明显过低，对黄琳任、梁剑丽不公平。一审判决综合碧园公司逾期时间等因素，依照法律规定支持黄琳任、梁剑丽诉请按照已付购房款总额的6%支付违约金符合客观实际，并无不妥，予以认定。 三、关于一审程序是否违法的问题。碧园公司主张一审法院适用简易程序审理本案属于程序违法。结合查明的事实，双方当事人对逾期办证的事实均无异议，双方签订的合同对违约情形及违约责任也约定明确，故一审法院结合案件实际情况，依照法律规定适用简易程序审理并无不当。 综上所述，碧园公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费285元，由扶绥县碧园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 冯英艳 审 判 员 谭 志 审 判 员 黄 秀 二〇二〇年三月二十六日 法官助理 郑贤文 书 记 员 黄翔俊 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。