广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初949号原告：梁友，男，1946年6月27日出生，汉族，住茂名市电白区，委托诉讼代理人：宋玉才、王逢，北京德和衡（广州）事务所律师。被告：广州市驰东混凝土有限公司，住所地广州市南沙区大岗镇庙青村，统一社会信用代码914401157475620449。管理人团队诉讼代表：杨广新，北京天驰君泰（广州）律师事务律师。原告梁友诉被告广州市驰东混凝土有限公司（以下简称驰东公司）普通破产债权确认纠纷一案，经上级法院指定管辖，本院于2020年1月16日立案受理，并于2020年3月17日依法适用简易程序开庭审理，原告委托诉讼代理人宋玉才、王逢，被告驰东公司管理人团队杨广新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2015年8月15日，原告与被告签订《土地使用权租赁合同》（续租赁合同），约定由原告租赁被告位于南沙区××××村面积共计10241平方米的土地，租赁期为2015年10月9日至2035年10月8日，合同第五条明确规定原告可根据需要建设地上建筑物并转租给第三方使用。2017年6月1日，原、被告与案外人梁汝恒签订《租赁经营合同》，原告将案涉土地及地上不动产租赁给梁汝恒，合同各方依约履行。现由于被告经营不善于2018年12月21日由广州市中级人民法院裁定受理被告公司破产申请并指定破产管理人接管被告公司。2019年6月6日，被告管理人解除了案涉《土地使用权租赁合同》（续租赁合同），该行为直接导致原告无法向梁汝恒履行《租赁经营合同》，给原告造成利益损失。原告对案涉土地投入大量资金进行生产线改建装修。原告生产线属于案涉租赁地块上的添附物，搬迁成本极高。若被告单方面解除合同会使原告整个生产线丧失价值，并导致被告无法进行混凝土生产从而丧失相应资质，损害被告全体债权人的利益。另根据合同法230条的规定，出租人出卖租赁物时，承租人再同等条件下享有优先购买权。原告承租租赁地块后对其上建筑物、生产线进行改建翻新，对此原告投入大量成本以形成添附关系，并对此享有合法权益。据此，原告起诉至法院，请求判令：1.被告继续履行《土地使用权租赁合同》（续租赁合同）；2.确认原告对南沙区××××村面积10241平米的土地及地上建筑物、构筑物享有优先购买权。被告辩称：1.本案确定的案由是债权确认之诉，但原告起诉的诉求里面并没有含有任何确认债权的内容，而是要求继续履行合同及主张优先购买权。原告的主张缺乏依据。2.广州市中级人民法院作出（2018）粤01破申118号民事裁定书及（2019）粤01破21号指定管理人决定书，被告驰东公司已进入破产清算程序，在这过程中管理人明确向原告告知不继续履行合同，根据破产法第18条的规定，双方合同已解除。3.驰东公司在2015年已欠下巨额债务，这从南沙区法院将2015穗南法执字第1834号案移送广州市中级人民法院进行破产审查可看出，债权债务的发生早于2015年。2015年8月之后原告才签订本案所称的租赁合同，其租赁权、租赁关系以及后续的履行状况真实性都难以查证。4.本案进行破产清算程序，是驰东公司多年的债务以及多个债权人的权利均无法实现的情况下，通过执转破程序进行了，而如果支持继续履行合同，将使驰东公司没有价值的部分失去意义，无法进行处理，整个破产程序以及多个债权人的利益无法得到维护。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。另外，对于原告的第二项诉讼请求同样是没有依据的，驰东公司名下土地及不动产登记时间是在2006年前后。而原告所称的添附事实并没有依据，且原告主张土地优先购买权的请求在法律上无法实现，我国土地不允许进行买卖。经审理查明：2015年8月15日，原、被告签订《土地使用权租赁合同（续租赁合同）》，约定被告作为出租方将位于大岗镇××村面积为10241平方米的土地出租给原告使用，租赁期限为20年，从2015年10月9日起至2035年10月8日止。在租赁期内，原告可根据需要建设地上建筑物转租给第三方使用。合同期满后，在同等条件下原告享有优先租赁权。如不续租，原告所建地上建筑物由原告自行处理，被告无权干涉。2017年6月1日，原告作为出租人与案外人梁汝恒（承租人）、被告驰东公司（业主）签订《租赁经营合同》，约定自2016年5月16日起，原告将其承租的被告土地及设备转租给梁汝恒使用，被告也同意梁汝恒借用其混凝土生产资质进行预拌混凝土生产和销售，承包期自2016年6月1日至2026年5月30日。因在承包经营期间，三方一致确认梁汝恒系租赁原告转租的被告土地及生产线，并非承包经营，故签订此《租赁经营合同》，废除原承包经营合同。本租赁经营合同的租赁范围包括用于预拌混凝土生产所必须的两条生产线、场地、办公用房及其他附属生产设备、设施。租赁期限自合同签署之日起至2026年5月30日止。租赁期间，被告转让土地或其他资产的，梁汝恒在同等条件下有优先购买权。梁汝恒第一年度的租赁费为22.5万元/月，以后每年在上年度基础上月租赁费固定递增1.08万元。租赁费按月支付，于每月10日前支付本月租金至原告指定收款账户。在违约责任方面，三方约定如原告未按照约定将租赁标的交付给梁汝恒或因原告或被告的原因造成梁汝恒无法正常经营或停产的，原告按照实际损失支付梁汝恒违约金，且梁汝恒有权停止支付应付租金。停产期间超过三个自然天以上的，原告应免除当月的租金。如原告提前解除合同的，应双倍返还押金给梁汝恒，并赔偿其实际损失和间接利益损失（包括但不限于梁汝恒已投入的资金费用及对客户违约的损失、经营利润损失，主张债权所产生的律师费、诉讼费、保全费、保函费、鉴定费损失等），不可抗力情形除外。2018年12月21日，广州市中级人民法院根据王彬南、韩宏锋、黄锦耀的申请，裁定受理被告驰东公司破产清算一案，案号为（2019）粤01破21号，并经摇珠指定北京天驰君泰（广州）律师事务所为驰东公司管理人。2019年6月6日，驰东公司管理人向原告发出《解除合同通知书》，载明原被告作为案涉《土地使用权租赁合同（续租赁合同）》双方，均未履行完毕上述合同。根据企业破产法第十八条的规定，管理人决定解除上述合同，并限令原告于2019年7月6日前撤场并将承租场地恢复原状，包括但不限于拆除原告附着于驰东公司地上生产线和临时建筑等。若未按期执行，视为原告放弃承租场地内所有生产线、车辆和临时建筑等财产的所有权，管理人可自行处理。同时告知原告可就因上述合同解除所产生的损害赔偿请求权向管理人申报债权。2019年8月28日，因收到原告24693600元的无担保普通债权申请，驰东公司管理人向原告发出《不予确认债权通知书》，载明因案涉《土地使用权租赁合同（续租赁合同）》已解除，原告按照转租的租金收入计算债权没有依据，对原告的上述债权申请不予确认。如原告对该债权审查有异议，可于收到债权核查表之日起3日内向管理人提出书面异议，在收到管理人异议复核意见之日起15日内向广州市中级人民法院提出诉讼。因对管理人不予确认债权持有异议，原告向被告驰东公司提起普通破产债权确认纠纷之诉，广州市中级人民法院于2019年10月12日立案受理，并于2019年10月17日作出（2019）粤01民初1242号民事裁定书，裁定由本院审理该案。诉讼中，原告明确其第二项诉讼请求中的“地上建筑物、构筑物”系指除原告受让所得的两条生产线【详见2017年1月25日广州市南沙区人民法院作出的（2016）粤0115民初2885号民事判决书】以外的其他建筑物和构筑物。本院认为：本案为普通破产债权确认纠纷。被告驰东公司破产申请业经法院裁定受理，案涉《土地使用权租赁合同（续租赁合同）》成立生效于法院裁定受理破产申请之前，原、被告双方作为合同相对方尚未履行完毕合同项下的权利义务。现北京天驰君泰（广州）律师事务所依照法定程序作为驰东公司管理人，对案涉《土地使用权租赁合同（续租赁合同）》决定予以解除，并向原告发出解除合同通知书的行为，符合企业破产法第18条的规定。原告主张被告继续履行案涉合同于法无据，本院不予支持。至于原告主张确认其对案涉合同项下的租赁土地及地上建筑物、构筑物享有优先购买权的问题，本院认为，因承租人在同等条件下行使优先购买权是以双方之间存在合法有效的租赁合同关系为前提，现案涉租赁合同业经管理人依法解除，原告要求对合同项下的租赁物行使优先购买权已无权利基础，据此，对原告的该项诉讼请求本院亦不予支持。对于因被告解除合同而给原告造成经济损失，原告可另寻法律途径予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告梁友的全部诉讼请求。案件受理费82634元由原告梁友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  崔剑二〇二〇年三月二十六日法官助理刘慧娟书记员**