福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终675号 上诉人（原审原告、反诉被告）:林新基，香港特别行政区居民，男，1961年5月10日出生，汉族，住香港特别行政区新界。 委托诉讼代理人：郑阳春，福建大涵律师事务所专职律师，委托权限为特别授权。 上诉人（原审被告、反诉原告）：林丽红，女，1968年8月22日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：陈叶，福建骁腾律师事务专职律师，委托权限为特别授权。 上诉人林新基因与上诉人林丽红农村房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2019）闽0303民初1969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林新基上诉请求：依法撤销莆田市涵江区人民法院（2019）闽0303民初1969号民事判决，直接改判林丽红立即支付给林新基购房款余款75万元，并自2016年9月9日起至还清之日止按人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算支付逾期付款违约金，或发回重审。事实与理由：一、原审法院认定涉案房屋不属于合法建造的房屋，林新基与林丽红签订的房屋买卖合同因违反法律强制性规定而无效，存在事实认定不清，适用法律错误。1.从林新基提供的荔集用（2000）字第010109号集体土地使用证可以证明，林新基为翻建房屋于2000年9月26日办理了集体土地使用证，涉案房屋所在的宗地在该集体土地使用证上。由于现阶段农村的建房几乎都没有办理建设规划许可证，因此农村的房屋仅办理集体土地使用权证。2.林新基建设的涉案房屋未办理建设规划许可证，只是违反了相关行政审批的管理规定，但林新基对建设的房屋仍然拥有所有权。根据《城乡规划法》的规定，未取得建设工程规划许可证进行建设的房屋，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门根据情况分别处理。由于涉案房屋已经建设多年，在城乡规划主管部门尚未对涉案房屋作出具有法律效力的处理结论的情况下，原审法院无权认定涉案房屋的建造行为是否合法。况且，《物权法》第二条第三款规定，本法所称物权，是指权利人依法对特定物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。由于林丽红也认可涉案房屋系林新基从荔集用（2000）字第010109号集体土地使用证上建造的，且不存在其他人对涉案房屋主张权利，因此原审法院认定涉案房屋因建造行为不合法而未取得物权的理由不能成立。3.根据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规和现行政策，宅基地使用权只可在本集体经济组织内部有条件转让。根据我国房地一体原则，宅基地上的房产亦只可在本集体经济组织内部有条件转让。因林丽红具有房屋所在地集体经济组织成员身份，林新基与林丽红之间的房屋买卖行为并未导致讼争农村宅基地使用权流转至非本集体经济组织成员处。因此，林新基与林丽红签订的《房屋买卖合同书》符合法律法规和现行政策。4.林新基与林丽红在签订《房屋买卖合同书》时，林丽红已经知悉涉案房屋所涉土地为集体土地且自愿购买。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。涉案房屋买卖系林新基与林丽红双方真实意思表示，未办理物权登记不影响合同效力。5.该买卖行为也未违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条明确规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条有关建设单位申请办理建设规划许可证的规定，是行政机关在规范建筑领域内的管理性强制规定，该规定对私法领域内的商品房买卖合同效力不产生直接影响。林新基未办理审批手续建造房屋的行为违反的只是管理性规定。二、林新基已经按合同约定交付涉案房屋给林丽红，林丽红接收房屋后也支付了大部分购房款，林丽红以交付的房屋不符合合同约定为由拒付购房款余款不能成立。双方签订的《房屋买卖合同》约定，林新基以580万元的价款将涉案房屋转让给林丽红，合同约定林丽红在合同签订七日内交100万元作为定金，待工程全部完工，经双方按约定的条件验收合格后，林丽红15天内将余款480万付清给林新基，林新基把土地证交给林丽红并交付使用。林丽红于2015年10月22日支付定金100万元，2016年4月12日林新基通知林丽红交房，林丽红提出对所有楼层的入户大门以及1-3层按其要求进行改造，2016年4月27日林丽红支付给林新基购房款100万元，截止2016年9月9日又陆续支付给林新基300万元。合同约定林丽红在工程全部完工、经双方按约定条件验收合格后才支付工程款余款480万元，从林丽红于2016年4月27日开始支付第一笔购房款100万元，可以证明涉案工程已经全部完工并验收合格，否则林丽红不可能陆续向林新基支付大部分的购房款。庭审中林丽红也自认林新基交房时其要求更换入户门，以及2-3层内隔墙的拉磨由林丽红自己请人做，林新基同意扣减5万元，因此只欠林新基购房款余款75万元，且林新基当庭也同意变更诉讼请求要求林丽红支付购房款余款75万元。结合林丽红于2016年9月9日签收门牌证、店门遥控器、各楼层门房钥匙、电梯监督检验报告、电梯合格证等复印件的《移交材料清单》，可以证明2016年9月9日林新基向林丽红正式移交涉案房屋的事实。根据《房屋买卖合同》约定，林丽红负有向林新基支付购房款余款75万元的合同义务。三、本案在一审时林新基与林丽红均主张房屋买卖合同有效，原审法院经审查认定合同无效但未事先释明，违反法律规定，应当发回重审。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。原审法院没有告知林新基与林丽红变更诉讼请求，径行作出房屋买卖合同无效判决，违法了法定的释明程序。如果二审法院也认定林新基与林丽红签订的《房屋买卖合同书》无效，依法应当将本案发回重审。 林丽红辩称：一、林丽红虽然按林新基的要求支付了大部分的购房款，但涉案房屋并未交付给林丽红。1.双方签订的合同明确约定了涉案房屋交付时要达到的条件，但涉案房屋现状并未达到合同约定的交付条件，可以证实涉案房屋并未交付。（1）《房屋买卖合同书》第三点，关于房屋交付使用的标准：“楼梯道和电梯室为公共共同部分[与隔壁荔集用（2000）字第010108号共用]，由甲方负责完善后交付使用。”当中“由甲方负责完善”实际就是由林新基将涉案房屋一层通向电梯的通道进行更改，在涉案房屋与隔壁的中间再开一处通道，对于公共部分达到左右各占一半的公平状态。因为现状是该通道达10平方米，且完全是在涉案房屋这一侧，隔壁人家也均是从这里通行的。相当于将林丽红购买的私人场地变为公共通道使用，明显对林丽红不公平，所以当时签订合同时，双方已明确了林新基要负责改造完善，林新基也同意改造完善。但涉案房屋现状是林新基仍未对该处进行改造。而且，实际在林新基起诉之前，林新基也找过林丽红，希望林丽红接收房屋并将尾款付清。双方谈到该处通道如何解决，后协商达成林新基同意在尾款中抵扣40万元，由林丽红自行叫师傅改造。由此也可以证实，涉案房屋并未交付给林丽红。（2）《房屋买卖合同书》第四点“围栏：北面自墙体向外1.8米做一道铁件护栏，并安装一个门”，对于该处的要求林新基至今仍未落实到位。2.林新基对于何时交付房屋都无法说出具体的时间，原来说推定是2016年4月12日，后面又说2016年9月9日移交钥匙，可以反证实际涉案房屋并未交付。（1）一审时，林新基最初说涉案房屋的交付时间“推定是4月12日交房”，因为林丽红在2016年4月27日支付了购房款100万元。虽然合同约定房屋交付后支付剩余购房款，但因为双方原是同乡，且二人是通过关系很好的朋友所介绍，合同签订后林新基一直催林丽红付剩余购房款，说资金有缺口，希望林丽红提前付款以便于房屋能够尽早完工、尽早交付，出于信任林丽红支付了大部分的购房款，并不是林新基所说的因为房子交付了才付的购房款。从林新基自己提供的《电梯监督检验报告》也可证实林新基所述不实，电梯于2016年8月5日才验收合格，在2016年4月12日如何交付涉案房屋。（2）林新基移交涉案房屋的部分钥匙也不能证明涉案房屋已经交付给林丽红。林丽红所订购的入户门钥匙分别有装修钥匙和正式钥匙。安装后入户门正式钥匙由林丽红保管，装修钥匙每个门均有两把，分别由林丽红保管一把，林新基保管一把。最后一层有扇门的钥匙都在林新基处，一把都没有移交给林丽红。从移交材料清单来看，林新基也没有将钥匙全部交付给林丽红，只是移交了部分钥匙。2-8层的钥匙，每层是2把装修钥匙，林新基每层只移交1把，还有7把未移交；一层进户不锈钢钥匙、侧面店面不锈钢门钥匙、屋面都配有6把钥匙，但只移交了10把，还有8把钥匙没有移交；最顶层有扇门的钥匙1把都没有移交给林丽红。之所以先移交部分钥匙，是因为林丽红已经支付了大部分的购房款，林丽红要求监督对方的工程质量及进展速度，对方才同意先移交部分钥匙让林丽红放心。当时涉案房屋仍未完工，仍有在施工，所以林新基仍保留部分钥匙。而且至今，这剩下的钥匙也未移交给林丽红，可以证实林新基主张涉案房屋于2016年9月9日已交付也是不实的。（3）从林新基本人对于房屋交付时间陈述的变更，也可以反证涉案房屋并未交付。原审时两次开庭，林新基对于涉案房屋的交付时间两次陈述了不同的时间，而且该时间均没有证据予以证实，均只是林新基自己推测出来的。3.“锦江一号”小区竣工验收的时间，也可以证实涉案房屋并未交付给林丽红。林新基主张涉案房屋于2016年9月9日交付，但当时林新基所开发的“锦江一号”小区仍未通过竣工验收，涉案房屋东面有高60公分的绿化带，完全将侧面堵住，当时无法通行，该状态下的房屋如何交付？林丽红会接收这样的房屋？从常理角度考虑都是不可能的。虽然林丽红无法提供“锦江一号”小区的具体竣工验收时间，但是一审时，林丽红也多次向法院强调，请求法庭向相关部门核实涉案房屋后面的“锦江一号”小区的竣工验收时间，但法院并未调查核实。其实，结合林丽红一审时所提交的郑国新的手写稿，可以证实在“锦江一号”小区竣工验收前，涉案房屋并未交付给林丽红。手写稿的内容均为对涉案房屋要达到的交付条件进行注明，而且还写明“本次验收应该在9月底完成，待验收后照现状做好走廊”。说明只能在验收完成了才能将涉案房屋恢复、改造到符合交付的条件，而验收起码在9月底才完成。二、林丽红并不存在拒付余款的事实。1.涉案房屋并未交付给林丽红，林丽红暂不支付尾款合情合理合法。2.涉案房屋未达到交付条件。3.林丽红要求更改通道，也是经林新基同意的。郑国新的手写稿中第一条“电梯房边改造，可按你们要求预估造价由公司做”。请求驳回林新基要求支付尾款75万元及相应利息的上诉请求。 林丽红上诉请求：撤销莆田市涵江区人民法院（2019）闽0303民初1969号民事判决第二项，改判支持林丽红的反诉请求。事实与理由：一、一审法院直接以林新基未取得涉案房屋的物权、未取得建设规划许可为由认定《房屋买卖合同书》为无效合同系适用法律错误。1.一审法院直接认定林新基未取得涉案房屋的物权，认定事实错误且超出其职能范畴。涉案房屋是建在林新基所取得的集体土地使用权证的范围内的，农村房屋的大部分现状就是只有一个集体土地使用权证而没有房产证，且在建设过程中也没有相应的审批手续，并不能因此就认为林新基对涉案房屋没有物权。而且林新基是否对涉案房屋享有物权，应是由相应的行政职能部门来认定，这并不属于法院的职能范畴。2.涉案《房屋买卖合同书》系林丽红与林新基间的真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，合法有效。第一，涉案房屋的买卖是经双方协商一致达成的，系双方的真实意思表示，双方对该事实均予以认可。第二，《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属于农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看，法律并未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅，只是对买卖主体进行限制，允许同一集体的进行卖产。本案中，林丽红与林新基系同一集体经济组织，也符合法律规定。第三，涉案《房屋买卖合同书》并未违反法律禁止性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。即必须违反效力性强制规定才会导致合同无效。一审判决所根据的《中华人民共和国建筑法》第七条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条关于建设应当向有关主管部门申请办理建设工程规划许可证属于行政机关规范建筑领域的管理性规定，该规定不属于《合同法》第五十二条第五项规定的情形，违反该规定对《房屋买卖合同书》的合同效力不产生影响。二、林新基应当按照《房屋买卖合同书》约定，对涉案房屋进行整改并向林丽红交付房屋。目前，林丽红已向林新基支付了500万元的购房款，按合同约定林新基应向林丽红交付符合合同约定的房屋，但目前房屋现状并不符合合同约定。《中华人民共和国合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在林丽红已经支付了500万元购买款的情况下，本着公平交易、诚实互信原则，林新基也应按照合同约定履行自己义务，向林丽红交付符合合同约定的房屋。三、林新基未按合同约定交付房屋已构成违约，林丽红要求林新基支付资金占用期间的费用符合法律规定。林丽红已支付了500万元购房款，涉案房屋至今未交付给林丽红，该笔款项在林新基处已有四年多的时间，这期间的资金成本损失很大，林新基依法应当赔偿损失。 林新基辩称：林丽红上诉理由不能成立。一、《房屋买卖合同书》明确约定楼梯道和电梯前室为公共公用部分[与隔壁荔集用（2000）字第010108号共用]，由林新基负责完善后交付使用，因此林丽红主张其是按照土地证面积交易，房屋一楼公用楼梯占用其土地面积，要求将一楼通往各楼层的楼梯进行改向，完全是无理取闹。二、《房屋买卖合同书》明确约定水电由林丽红立户，假设林丽红有需要，林新基可以帮忙解决。林新基不负有为林丽红办理水电立户的责任，当时从一审法官现场勘察可以看到林新基已经将水电全部安装到房屋门口，且林新基还应林丽红要求已经将电表分户到林玮、黄亚顺、陈剑侠名下，因此林丽红主张其多次要求林新基配合办理水电过户手续，林新基置之不理，现在连基本的水电都没有，根本不符合客观事实。三、林新基将涉案房屋交付给林丽红之前确有在侧门修建绿化带，但是在正式交房时因林丽红提出异议，林新基就已经将该绿化带拆除，从原审法官现场勘察也可以看到侧门是水泥地而不是绿化带。因此林丽红主张在侧门位置修建了绿化带堵了其侧门根本不能成立。四、涉案房屋的各入户门是由林丽红定购回来交林新基安装的（房屋买卖合同有约定），入户门钥匙有装修钥匙和正式钥匙，该两种钥匙本来都在林丽红手中，林丽红只是为了各个入户门的安装需要，才将每个门的装修钥匙交一把给林新基暂时保管，因此各个入户门的全部正式钥匙都是由林丽红保管，而且在林新基将门安装完毕后，林丽红又将各个门的装修钥匙也拿走。因此，入户门从订购到安装完毕这期间，林新基从来没有保管该入户门的正式钥匙，入户门安装后的全部钥匙（含装修钥匙和正式钥匙）也均由林丽红保管。原审法官去勘察现场时，林丽红丈夫林国宝持有所有购买房屋的入户门钥匙并由其开门给法官和林新基进屋。请求驳回林丽红的反诉请求。 林新基向一审法院提出诉讼请求：判令林丽红立即支付给林新基购房款余款800000元，并自2016年4月27日起至还清之日止按照人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%计算逾期付款违约金。庭审时，林新基变更诉讼请求为：判令林丽红立即支付购房款余款750000元并自2016年9月9日起至还清之日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮50%计算逾期付款违约金。 林丽红向一审法院提出反诉请求：一、请求林新基立即对涉案房屋按合同约定进行整改（屋顶做隔离带；2-3层要参照7-8层砌墙打底；一楼的通道要界线分清楚；北面墙体外要建有铁件的护栏，长度为1.8米，高度为2.2米；林新基立即协助林丽红办理水电立户）并向林丽红交付房屋；二、林新基向林丽红支付已付购房款5000000元资金占用期间的费用，自支付之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，暂计至反诉之日为1108625元。 一审法院认定事实：2000年9月，原莆田县人民政府向林新基颁发集体土地使用证一本，该土地坐落于，用途为住宅，使用面积为170.63平方米。2015年，林新基在上述土地上建造一幢八层房屋。2015年10月21日，林新基作为出卖人（甲方），林丽红、林金垒、李志明作为购买人（乙方），签署《房屋买卖合同书》一份（乙方处仅有林丽红签名并加盖指印，林金垒、李志明未签章）。合同约定：甲方同意将坐落在正车路97号的一处房产（土地证号：荔集用（2000）字第010109号）共8层转让给乙方，并达成以下几点共识：一、成交总价为5800000元人民币；二、付款方式：1、乙方在签订本合同七日内交1000000作为订金。2、待甲方工程全部完工后，经双方按合同商定的条件验收合格后，乙方15天内将余款4800000元付清给甲方，甲方把土地证交给乙方并交付使用。…三、房屋交付使用的标准：1、楼梯道和电梯前室为公共公用部分，由甲方负责完善后交付使用：①墙体漆涂料②阶梯用大理石、不锈钢扶手③电梯前室：大理石门套，墙体贴瓷砖、地面铺地板砖④入户门和顶层防盗门，由甲方出资20000元包干给乙方自己购买并安装⑤公共部分安装照明线路、灯光。2、屋内墙体砌墙打底（按现有的4-7层样本做）。3、外墙按现有的南面样本施工。4、水电由乙方立户，假如乙方有需要，甲方可以帮忙解决。5、电梯品牌为三洋。6、屋顶：防水、保温、铺砖。四、其他要求：1、围栏：北面自墙体向外1.8米做一道铁件护栏，并安装一个门。2、甲方负责安装、完善外墙体及所有入户门窗。…4、今后乙方若需要办理房屋变更、过户及其他相关手续，甲方应无条件协助。…五、小区出口可供乙方出入。…合同签订后，林丽红在自2015年10月22日起至2016年9月，先后向林新基支付购房款5000000元。2016年9月9日，林新基向林丽红移交了门牌××登记户名为林新基）、店门遥控器、各楼层房门锁匙、电梯监督检验报告（复印件）、电梯合格××复印件）。后林丽红以林新基交付的房屋不符合合同约定的条件为由，拒不支付剩余购房款致纠纷。另查明，林新基建造上述房屋未取得相应的建设规划许可。 一审法院认为，林丽红以本人及案外人林金垒、李志明的名义与林新基签订房屋买卖合同，现有证据无法证实林金垒、李志明有委托林丽红购买房屋或者事后追认林丽红有代理权，且林丽红庭审时陈述林金垒、李志明只是挂名买房，不是真实意思要买房，而是其怕单独买房面积太大而加上另外两个人的名字，因此，林丽红无权代理林金垒、李志明签署房屋买卖合同，其代理行为对林金垒、李志明无效。结合本案合同的签订以及履行情况，本案的房屋买卖合同当事人双方应为林新基与林丽红。林新基虽取得涉案房屋的土地使用权，但其在在集体土地上建造八层房屋，该建造行为未取得建设规划许可，林新基因建造房屋的行为不合法而未取得涉案房屋的物权。林新基转让的涉案房屋因不属于合法建造的房屋，其与林丽红签订的房屋买卖合同书因违反法律强制性规定而无效。现林新基要求林丽红支付剩余的购房款及逾期付款违约金，该主张于法无据，应予驳回。林丽红要求林新基交付房屋及办理水电立户的反诉主张缺乏依据，不予支持。林丽红以林新基违约为由要求林新基支付已付购房款的资金占用费，该主张不予支持。林丽红可另行基于合同无效提出相应的主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国建筑法》第二条、第七条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条规定，判决：一、驳回林新基的诉讼请求；二、驳回林丽红的反诉请求。案件受理费14142元，由林新基负担；反诉受理费7389元，由林丽红负担。 二审期间，林丽红向本院申请证人陈某出庭作证，以证实“郑国新手写稿”系郑国新亲自书写的。因林丽红未能向本院提供陈某具体身份信息，本院依法不予处理。 林新基对一审认定的事实没有异议。林丽红对一审认定“后林丽红以林新基交付的房屋不符合合同约定的条件为由，拒不支付剩余购房款致纠纷”有异议，认为涉案房屋并未交付给林丽红，在房屋未交付的情况下，林丽红有权不支付剩余购房款，不存在拒不支付的事实。对双方当事人均无异议的原审认定事实，本院予以确认。林丽红的异议涉及本案争议焦点，本院将在判决理由部分予以分析认定。 本院认为，我国现行法律并未禁止同一农村集体经济组织成员间相互买卖房屋。林新基于2000年9月合法取得坐落于涵江区的讼争住宅用地使用权，其将该住宅用地使用权断卖给同村的林丽红并不违反法律规定。林新基在上述住宅用地上翻建讼争房屋虽未取得相应的建设规划许可证，但取得建设规划许可仅是城乡建设规划管理需要的管理性规定，民事活动如违反该管理性规定，行政机关应按照相应法律规定进行处罚，但不影响其所签订的房屋买卖合同的效力。原审认定讼争房屋买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定与法不符，本院予以纠正。 讼争房屋买卖合同明确规定了房屋交付使用的六条标准，该标准是判断房屋是否可以交付的合同依据。第一条标准规定楼梯道和电梯室为公共共同部分[与隔壁荔集用（2000）字第010108号共用]，由甲方负责完善后交付使用”，对如何完善明确规定了五项内容，林丽红主张“由甲方负责完善”实际就是“由林新基将涉案房屋一层通向电梯的通道进行更改，在涉案房屋与隔壁的中间再开一处通道，对于公共部分达到左右各占一半的公平状态”并不在五项完善内容之内，亦与规定内容相矛盾，本院不予采纳。第二条标准规定屋内墙体砌墙打底，但林丽红并未举证证明2-3层没有砌墙打底，本院对其该项主张不予采信。第四条标准规定水电由林丽红立户，假如林丽红有需要，林新基可以帮忙解决，但林丽红没有举证当前讼争房屋的水电立户状况，亦没有举证其需要林新基帮忙解决的内容，其诉求林新基立即协助其办理水电立户没有事实依据，本院不予支持。林丽红对第三条、第五条、第六条标准没有提出异议，可以视为这三条标准已经达成。综上，讼争房屋已经符合合同约定交付使用的标准。 不动产物权的变更，经依法登记后发生效力，但由于我国农村未实行房产登记制度，故讼争房屋的交付应当以控制权的转移为依据。而对房屋的控制通常以掌握门户钥匙为判断标准。林丽红认可“所订购的入户门钥匙分别有装修钥匙和正式钥匙。安装后入户门正式钥匙由林丽红保管，装修钥匙每个门均有两把，分别由林丽红保管一把，林新基保管一把”，故林丽红应当对购门后交付给林新基的钥匙数量负举证责任。林丽红于2016年9月9日签字接收的移交材料清单显示，林丽红接收了8份门牌××个店面遥控器、一层进户不锈钢门钥匙3把、侧面店面不锈钢门钥匙6把、楼层钥匙7把等，并未提出还有其他钥匙的异议，故依法应当认定钥匙已全部交付，讼争房屋交付完毕，亦可视为双方对该房屋验收合格。按照讼争房屋买卖合同约定，林丽红应当在15天内即2016年9月24日前将余款付清给林新基。林新基要求林丽红支付购房款余款75万元有合同依据，本院予以支持，但其要求自2016年9月9日起按人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算支付逾期付款违约金没有依据，本院依法调整为自2016年9月25日起按年利率6%计算资金占用期间的利息。因讼争房屋已交付，林丽红以房屋未交付为由要求林新基支付500万元购房款的资金占用利息不能成立，本院不予支持。林丽红一审提供所谓郑国新的手写稿，既没有郑国新签名或郑国新出庭作证认可，又没有证据证明林新基授权郑国新参与协商，一审对该证据的真实性不予认定符合法律规定，本院予以支持。林丽红主张该手写稿能证明涉案房屋在“锦江一号”小区竣工验收前并未交付及林新基同意楼梯道改造缺乏依据，本院不予采信。 讼争房屋买卖合同第四条其他要求中约定，北面自墙体向外1.8米做一道铁件护栏。林新基主张是林丽红以影响美观为由不让安装该护栏却没能提供证据证明，本院不予采信。林丽红要求建设护栏有合同依据，本院予以支持。该合同没有约定护栏高度，但林丽红主张按2.2米高度建设符合安全防护要求，本院亦予以支持。讼争合同没有约定在屋顶做隔离带，林丽红的该主张没有依据，本院不予采纳。 综上，林新基、林丽红的上诉请求部分成立，本院对成立的部分予以支持，对不成立的部分予以驳回。原审适用法律错误，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省莆田市涵江区人民法院（2019）闽0303民初1969号民事判决； 二、林丽红应在本判决生效之日起十日内向林新基支付剩余购房款75万元及该款自2016年9月25日起至还清之日止按年利率6%计算的利息； 三、林新基应在本判决生效之日起十日内在讼争房屋北面建设自墙体向外长1.8米、高2.2米的铁件护栏； 四、驳回林新基的其他上诉请求； 五、驳回林丽红的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费14142元，由林新基负担1661元，由林荔红负担12481；反诉受理费7414元，由林丽红负担7389元，由林新基负担25元；二审案件受理费21556元，由林新基负担1686元，由林丽红负担19870元。 本判决为终审判决。 审判长  谢志健 审判员  陈 凡 审判员  吴伟凡 二〇二〇年三月九日 书记员  林子娟 附：本案相关法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。