北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初15767号原告：北京市久筑物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：朱宝东，董事长。委托诉讼代理人：谭丽莉，北京海润天睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳鹏飞，北京海润天睿律师事务所律师。被告：李厍，男，1978年10月29日出生，住北京市石景山区。原告北京市久筑物业管理有限责任公司（以下简称：久筑物业）诉李厍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告久筑物业之委托诉讼代理人靳鹏飞，被告李厍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告久筑物业向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付全部欠缴物业管理费总计13670．34元；2、判令被告按人民银行一年期存款利率支付因逾期未缴纳物业费用所产生的滞纳金；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告为北京市石景山区双锦园小区物业服务机构，为小区及小区全体业主提供物业服务。被告为北京市石景山区双锦园小区住宅的房屋所有权人（或实际使用人），住宅建筑面积59．76平方米。2009年7月1日，原告与被告签订《物业管理合同》，约定由原告提供物业管理服务，被告按合同的约定如期交纳包括公共维修基金、小区综合管理费、日常管理服务费和代收费用在内的物业管理服务费用。上述合同签订后，原告依约向被告提供了相关物业管理服务并一直持续至今。但被告一直拖欠原告部分年度的物业费，原告曾多次向被告催要，但被告至今未付。被告的上述行为已严重损害原告合法权益，故诉至法院。被告李厍辩称，2010年至2014年7月1日部分，由于双方约定的合同期已结束，没有有效证据证明物业在合同期结束后两年内进行了书面催缴，已超过法律规定的诉讼时效期限，被告无需缴纳任何费用；对2014年7月1日至2019年部分的物业服务费，物业公司在物业服务期间，有大量不作为情况，物业卫生、安全管理都存在问题和隐患，物管收费与服务水平不相适应，严重损害了业主的合法权益，应减免部分物业费，按50%缴纳；违规收取滞纳金，诉讼费由原告承担。本院经审理查明的事实如下：涉案房屋位于北京市石景山区双锦园小区XX号楼XX门XX号（以下简称：涉案房屋），业主为李厍，房屋面积59．76平方米。2009年7月1日，李厍（委托方、甲方）与久筑物业（受托方、乙方）签订《物业管理服务协议》，约定：鉴于甲方已取得北京市石景山区双锦园XX号楼XX门XX号（建筑面积59．76平方米）房屋的合法产权，由甲方委托乙方全权负责其房产的各项管理服务工作。一、物业管理和服务的具体内容为：1、负责房屋共用部位的维修、养护和管理；2、负责共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、负责小区绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；4、负责小区公共环境的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运；5、负责维持小区内公共秩序，协助公安部门搞好小区的治安防范和消防工作；6、负责车辆停放秩序及小区道路交通秩序的管理；7、负责管理和本物业相关的工程图纸、竣工验收资料及住户档案资料；8、向产权人、使用人收取各项物业管理服务费和代缴费用；9、甲方房屋自用部位、自用设施、设备的小修（不包含甲方自行装修或更换的设施、设备）。……三、物业管理服务质量乙方须按北京市国土资源和房屋管理局颁布的京国土房管理[2003]127号文件中所规定的“普通商品房居住小区管理服务标准”提供规范化服务，实现目标管理。四、物业管理服务费用执行物价管理部门的有关政策（具体收费项目和标准详见附件二），由甲方按年交付，甲方每年应支付的物业管理费为1433．50元，甲方所交费用中，不包含房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新和改造的费用。……六、违约责任（一）甲方逾期缴纳本协议所规定的物业管理费用，乙方有权向其加收滞纳金，凡逾期一个月以上的，每逾期一日加收应付金额的1‰的滞纳金……十、本协议的有效期为伍年，自2009年7月1日至2014年7月1日止。……附件二：物业管理服务费明细表甲方每年应交物业管理费共计1433．50元，明细如下：1、小区综合管理费283．98元，其中包括：按2．40元／平米·年标准交纳管理费143．43元、按0．55元／平米·年标准交纳绿化费32．87元、按0．30元／平米·年标准交纳化粪池清掏费17．93元、按1．00元／平米·年标准交纳小区共用设施维护费59．76元、按30元／户·年标准交纳生活垃圾外运费30元；2、维修费339．44元，按5．68元／平米·年标准交纳；3、设备运行维护费726．08元：按9．86元／平米·年标准交纳电梯费591．03元、按1．06元／平米·年标准交纳水泵费63．34元、按1．20元／平米·年标准交纳消防设施日常运行维护费71．71元；4、日常管理服务费84元，其中包括：按2．00元／户·月标准交纳保洁费24元、按5．00元／平米·年标准交纳秩序维护费60元。合同签订后，李厍按约支付了2009年7月1日至2009年12月31日的物业费。2010年1月1日之后的物业费未付。本次诉讼，久筑物业按照59．76平方米、低于上述《物业管理服务协议》约定标准分两个时间段主张2010年1月1日至2019年12月31日的物业费共计13670．34元，即按照每年1373．79元的标准（其中包括综合管理费283．98元、中小修费339．44元、电梯水泵费654．37元、三费96元）主张2010年度至2013年度的物业费、按照每年1362．53元的标准（按照1．9元／平米·月）主张2014年度至2019年度的物业费。就上述物业费标准的差异，久筑物业称签订协议时物业费可能有歌华入网费，2014年之前电梯水泵费单独计算，2014年以后改为1．9元／平米·年。李厍认可久筑物业主张的欠费标准及数额，但主张未缴纳物业费的理由为：垃圾堆放不合理、绿化不到位、出入人员管理不善、物业为创城才粉刷小广告墙壁、私搭乱建、小区存在废品收购、停车位占用消防通道、楼道随意拉电线，并提交照片若干予以佐证。久筑物业对此不予认可，主张照片拍摄时间无法确定，且不存在占用消防通道、经营废品收购的问题；楼道电线是应市政府开通宽带要求的网线，不存在安全问题；停车位有审批手续、未占用消防通道；私搭乱建问题产权方有图纸，城管也查过了，属于小区外合法的；小区的维修保养需要住建委决定才能动用公共维修基金；垃圾堆放点的装修垃圾不是乱堆放，会被拉走的；小区系开放式小区，物业公司尽力维护不让闲杂人员进入、私刷小广告等，但无法完全避免。久筑物业另提交照片若干，证明物业公司投放灭鼠药、抢修自来水管、清理小广告、向独居老人讲解防火、灭火知识、清理小区环境、汛期帮助业主出行、业主对物业工作认可。就物业费的收取时间，久筑物业称按照惯例于每年1月1日收取当年的物业费，李厍认可2009年7月1日入住时因要入住，不交物业费无法装修，故提前交了2009年后半年的物业费。此外，久筑物业主张按照年度欠费金额×（同期人民币一年期存款利率／365天）×该利率持续的天数=该利率持续时间滞纳金金额，将各利率持续时间计算出的滞纳金相加，即为该年度欠费金额自欠费开始至2017年12月31日时滞纳金总额。李厍对此不予认可。就诉讼时效，久筑物业提交寄送律师函的EMS邮单、2002年10月8日、2004年11月7日、2006年10月9日、2008年10月8日、2010年9月28日、2012年9月28日、2014年11月1日、2016年10月10日、2018年9月29日的《交费通知》共计九份，证明未怠于行使催缴物业费的权利。李厍对此不予认可，主张邮单上没有收寄人的签字、名字不对、地址有涂改、2009年至2014年没有催缴的证据。诉讼过程中，本院前往被告所在小区进行现场走访，经调查，物业服务虽然存在一定瑕疵，但未发现物业服务在卫生保洁、公共设施维护、车辆进出管理、停车秩序、绿化养护等方面存在严重违约问题。上述事实，有物业管理服务协议、邮单、交费通知、照片及当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为，原被告签订的物业管理服务协议合法有效，原告实际提供物业服务，被告亦实际接受物业服务，双方存在物业服务合同关系，被告应依约交纳物业费。被告陈述物业服务存在不到位的情况，但未能提交充足的证据证实物业存在连续服务不到位，且对被告生活造成实质性的影响，同时考虑到物业服务的特性及物业服务的标准，不能苛求物业服务企业尽善尽美，因此被告应当支付相应物业费用。关于滞纳金，原告主张过高，本院结合合同履行情况、欠费时间、欠费金额等，酌情支持原告滞纳金400元。对于被告主张的原告诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见，本院认为，原告提交交费通知，证明未怠于行使权利，且原告在主张物业费的时间段一直在涉案小区中实际提供物业服务，物业费属于分期收取，原告提供服务一直处于持续状态，故本院对被告的该主张不予采纳。另指出，物业公司在小区内提供物业服务，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区业主即采取拒绝交纳物业服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金减少，从而导致物业服务水平与质量下降，如此恶性循环，不利于小区环境改善，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。当小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应对存在问题予以认真改正，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主的良好关系。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、李厍于本判决生效后七日内支付北京市久筑物业管理有限责任公司2010年1月1日至2019年12月31日的物业费13670．34元；二、李厍于本判决生效后七日内支付北京市久筑物业管理有限责任公司欠付2010年1月1日至2019年12月31日物业费的滞纳金400元；三、驳回北京市久筑物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，由北京市久筑物业管理有限责任公司负担26元（于本判决生效后七日内交纳），由李厍负担149元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  滕恩荣审判员  杨小花审判员  曾 扬二〇二〇年三月十二日书记员  金 辉