中华人民共和国 四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初528号 原告：李驰，男，回族，1987年7月30日出生，工作单位及职务不详，住成都市金牛区。 被告：寇玉梅，女，1974年5月25日出生，工作单位及职务不详，住香港。 第三人：寇小兰，女，汉族，1961年7月8日出生，工作单位及职务不详，住成都市成华区。 原告李驰诉被告寇玉梅、第三人寇小兰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年3月2日公开开庭进行了审理。原告李驰、被告寇玉梅、第三人寇小兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李驰向本院提出诉讼请求：1.判令寇玉梅继续履行2017年8月19日签订的《房屋买卖合同书》，并于判决生效后立即在成都市城乡房产管理局为李驰办理房屋过户手续；2.寇玉梅支付逾期交付房屋的违约金33750元；3.案件受理费、保全费由寇玉梅承担。事实和理由：李驰因购买寇玉梅位于成都市青羊区的房屋，因寇玉梅身在外地，于是向寇小兰出具了公证授权委托书，寇小兰代寇玉梅办理签订房屋买卖合同、收取款项及产权变更等手续。双方于2017年8月19日签订了《房屋买卖合同》，房屋交易总价为675000元。之后李驰在按照合同约定支付了购房定金人民币3万元。根据合同约定，寇玉梅应于2017年10月30日前办理房屋过户并向李驰交付房屋，但经李驰和中介方多次催促，寇玉梅、寇小兰均以各种理由推诿拖延。李驰已做好履行合同的全部准备，可在房屋过户后将剩余房款（但需扣除寇玉梅应承担的责任部分）支付至寇玉梅，若寇玉梅拒收，可提请公证提存，但相关费用应由寇玉梅负担。李驰认为，双方签订的《房屋买卖合同》真实有效，且不违反法律的禁止性规定，合同具备履行条件，为维护社会诚实信用原则和保护交易的稳定性，保护李驰的合法权益，请求法院判如所请。 寇玉梅辩称，1.寇玉梅已完成《房屋买卖合同书》约定的义务。寇玉梅已于2017年9月25日按照成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司（以下简称富房经纪公司）的要求提交了全部过户手续所需材料，办理房屋过户手续的义务应由富房经纪公司承担。寇玉梅不应为富房经纪公司未及时办理房屋过户手续的后果承担责任。2.已满足合同约定的解除条件，应当解除合同并免除各方责任。在寇玉梅提交了所有资料之后，富房经纪公司才告知房管部门还要求出具寇玉梅离婚公证书，由于寇玉梅于2004年即在内地离婚，后移民香港，已放弃其大陆身份证，香港委托公证人无法核实情况为寇玉梅办理公证书。因此，寇玉梅认为该情形已经符合合同约定的解除条件，应当解除合同并免除各方责任。寇玉梅不应当承担履行合同和支付违约金的责任。3.起诉书所主张的实施与实际情况不符。寇玉梅在得知要补办公证书后，便立即联系香港委托公证人进行办理。在了解到无法办理公证书后，寇玉梅也立即将应当解除合同的情况告知了李驰和富房经纪公司，同时提醒李驰提供银行账号并签订解除合同协议以便其退回定金。但李驰不予配合。寇玉梅一直在积极配合各方工作，在合同履行遭遇客观障碍时也积极处理，不存在推诿情况。因此，请求驳回李驰的全部诉讼请求。 寇小兰述称，1.请求法院驳回李驰要求继续履行合同的要求。双方在签《房屋买卖合同书》之前已经预见到办理相关手续的复杂性，因此双方专门就无法办理的情形进行了约定。合同签订后，寇玉梅一直积极配合履行相关义务，在办理过户过程中，房管局要求出具出卖人的身份证明公证，但因寇玉梅已经移民香港，已无大陆身份证件，而涉案房屋系寇玉梅用大陆的身份证购买登记，房管局要求证明涉案房屋的所有权人与现已移民香港的寇玉梅系同一人。因寇玉梅在大陆办理的身份证及港澳通行证已经丢失，且寇玉梅经常居住且工作在香港，一直办理不下来证明自己身份的公证书。李驰虽然支付了三万元定金，但是并未支付任何购房款，寇玉梅因无法办理证明自己身份的公证书，房屋无法过户给李驰。因此，合同约定的主要义务未履行，且出现了合同约定的解除条件，请求法院组织调解解除合同或驳回李驰要求继续履行合同的要求。2.请求法院驳回李驰要求寇玉梅支付违约金的要求。按约定，因寇玉梅证明自己身份的公证书无法办理，三方免责，不应支付违约金，寇玉梅退还李驰定金。3.对于退还定金也不应当返还相应利息。4.诉讼费用由法院依据审判结果判决承担。 本院经审理，认定事实如下：2017年8月19日，卖方寇小兰代表寇玉梅（即甲方）与买方李驰（即乙方）、经纪机构富房经纪公司（即丙方）签订《房屋买卖合同书》，约定：1.由寇玉梅将其名下的位于青羊区房屋（以下简称北东街房屋）出售给李驰；2.房屋总价为675000元，在合同签订当日，李驰向寇玉梅支付定金3万元，合同签订后在三方约定时间内到房管局办理过户递件，房管局受理当日内，李驰将首付款47万元支付给寇玉梅，剩余房款175000元由放贷银行直接支付给寇玉梅，若银行实际贷款额不够支付房款，则由李驰在支付首付款时不足差额；3.寇玉梅在签订合同当日将该房屋办理产权过户所需房产证原件交于富房经纪公司，寇玉梅、李驰则应在2017年10月30日之前向富房经纪公司提供办理产权过户以及按揭贷款各自相关证件与证明资料。富房经纪公司负责协助办理房屋交易网上备案和产权过户手续，李驰、寇玉梅应积极予以配合。4.寇玉梅在首期房款当日内将房屋交付给李驰，并负责结清交房当日之前的水、电、气、物管费及其他有关该房屋的使用费。此外，合同违约责任还约定有“十、违约责任：1.甲、乙双方约定，除第十一条外其他致使合同无法履行或合同解除的，违约方应按照房屋成交价的5%作为违约金支付给守约方，同时违约方支付本合同第八条中甲乙双方应当支付给丙方的佣金，并支付本次交易已发生的所有费用。若实际损失大于违约金时，违约方还应承担赔偿责任。……十五、特别约定：……③甲方如出现委托书（公证书）办理不下来，三方免责同时解除合同。甲乙双方不支付违约金，丙方退还乙定金。④因房东（寇玉梅）在外地，经三方协商，由姐姐（寇小兰）代签合同。……”。合同签订当日，李驰向复方经纪公司支付了3万元定金。 2017年9月1日，寇玉梅向寇小兰出具《委托书》，由寇玉梅委托寇小兰办理北东街房屋出售事宜，委托期限为2017年9月1日至2018年9月1日。该《委托书》经广东省深圳市罗湖公证处公证确认。 2017年9月25日，富房经纪公司将李驰支付的3万元定金交付给了寇小兰。 另查明，1.北东街房屋的房屋信息查询记录显示，房屋具体位于青羊区，规划用途为住宅，建筑面积为54.7平方米，所有方式为单独所有，所有权人为寇玉梅，证件号码为××，取得时间为2011年2月25日。 2.2014年12月29日，寇玉梅取得香港居民身份，其香港居民身份证证件号为R968207（3）。 3.庭审中，寇玉梅、寇小兰确认系因办理产权过户过程中房屋登记主管部门要求提供寇玉梅的身份证明的公证文件，但因寇玉梅的港澳通行证遗失，公证机关无法为其办理身份证明公证书。因无法取得该公证书，导致房屋无法办理过户。 上述事实，有当事人当庭陈述，《房屋买卖合同书》、（2017）深罗证字第30583号《公证书》，《委托书》、房屋产权证、房屋信息查询记录、收条、支付宝交易记录等证据及庭审笔录在案为证。 本院认为，寇小兰代寇玉梅与李驰签订的《房屋买卖合同书》经当事人确认，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方争议焦点在于该《房屋买卖合同书》的解除条件是否成就。 李驰要求继续履行合同，而寇玉梅、寇小兰均认为案涉合同解除条件已经成就，应于解除。对此，本院认为，首先从《房屋买卖合同书》的约定来看，在签约时，双方确明确约定由若因“委托书（公证书）办理不下来，三方免责同时解除合同”，而从查明事实来看，关于委托书的公证书在2017年9月1日已经办理成功，且北东街房屋无法过户并非因该委托书原因导致，因此，寇玉梅、寇小兰主张的该合同约定解除情形并未成就。现李驰按约履行了支付定金的义务，寇玉梅应当按约继续履行合同，配合李驰办理过户手续。因此，对于李驰主张继续履行合同，符合法律规定及双方约定本院予以支持。因李驰同意支付全部剩余购房款，故继续履行的具体内容包括寇玉梅配合李驰办理北东街房屋过户手续，李驰支付全部剩余购房款，寇玉梅收到全部购房款之后向李驰交付北东街房屋及其他《房屋买卖合同书》约定内容。 关于李驰主张寇玉梅支付逾期交付房屋的违约金的问题。从身份情况来看，虽然寇玉梅在购买案涉房屋办理登记时系持有的大陆身份证件（证件号码××），而之后2014年移民香港则取得香港居民身份证，因寇玉梅无法取得证明其身份的证明文件从而导致北东街房屋无法过户，因此，富房经纪公司、李驰、寇小兰无法依据《委托书》办理过户的原因在寇玉梅一方。但是，从实际情况来看，无法办理身份证明的公证文书并非寇玉梅的主观恶意导致。结合本案实际情况，李驰除了定金之外，亦未向寇玉梅支付购房款，因此交付房屋的条件亦未成就。故对李驰主张寇玉梅支付逾期交付房屋的违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，对李驰的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、寇玉梅继续履行2017年8月19日签订的《房屋买卖合同书》，并于本判决发生法律效力之日起三十日内协助李驰办理位于成都市青羊区房屋的不动产权属证书变更登记至李驰名下； 二、李驰于本判决发生法律效力之日起三十日内向寇玉梅支付购房款645000元； 三、寇玉梅于收到上述第二项购房款之日起十日内向李驰交付成都市青羊区房屋； 四、驳回李驰其余诉讼请求。 如果李驰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费550元，保全费3895元，共计4445元，由寇玉梅承担。 如不服本判决，原告李驰、第三人寇小兰可在判决书送达之日起十五日内、被告寇玉梅可在判决书送达之日起三十日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长 罗 维 审判员 李盈昊 审判员 李 娜 二〇二〇年三月四日 书记员 赵蔚宁