贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终1340号上诉人（一审原告）：陈秋兰，女，汉族，1989年7月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人（一审原告）：樊国陶，男，蒙古族，1987年3月19日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：陈秋兰，身份信息同上，系樊国陶之妻。上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。上诉人樊国陶、陈秋兰因与上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13490号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告樊国陶、陈秋兰支付逾期交房违约金18836.80元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告樊国陶、陈秋兰支付逾期办证违约金4850.70元；三、驳回原告樊国陶、陈秋兰的其他诉讼请求。案件受理费379.00元，由原告樊国陶、陈秋兰负担193.30元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担185.70元。上诉人樊国陶、陈秋兰上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持上诉人的第二项诉讼请求。事实及理由：被上诉人收取上诉人三通费无法律依据，应当退还，一审以诉讼时效驳回上诉人的诉请适用法律错误。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判上诉人仅支付被上诉人逾期交房违约金，驳回被上诉人要求支付逾期办证违约金的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、双方合同约定应于2016年10月30日交房，被上诉人于2017年7月22日交房，违约时间263天，逾期交房违约金5315.53元，被上诉人主张5295.32元，一审支持18836.80元超过被上诉人的诉请。二、双方已达成被上诉人委托上诉人代办产权证的合意，根据双方所签《补充协议》第八条的约定，上诉人于被上诉人提交完办证资料之日起360内办理转移登记，超过该时间才构成违约，本案被上诉人交齐办证所需资料的时间为向上诉人出具委托书的时间，至今未超360日，上诉人并未违约。即便认定上诉人违约，根据双方在合同中的约定，设置违约的主要目的是为了赔偿被上诉人的损失，现上诉人已将案涉房屋交付被上诉人使用，被上诉人实质上并无任何损失。且《商品房买卖合同》的出受人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，在七星关辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人即上诉人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。房子是用来住的，本案中，涉案房屋已经交付给被上诉人使用，被上诉人已实现了其合同目的，应根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当減少。”之规定，应当结合上诉人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，办证政策调整等因素，调整逾期办证违约金至10%进行支付。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据双方所签《商品房买卖合同》约定，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司应于2016年10月30日向上诉人樊国陶、陈秋兰交付案涉房屋，其实际于2017年7月22日才交付，已构成违约，违约时间已超过60日，上诉人樊国陶、陈秋兰未主张退房，故上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司依法应当以已付房款为基数，按日万分之零点五的标准向上诉人樊国陶、陈秋兰支付违约金。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司违约时间为265天，违约金应为404223元×0.5/10000×265天=5355.95元，上诉人樊国陶、陈秋兰诉请5295.32元，从其主张。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司关于一审判决超过被上诉人诉请的上诉理由成立，本院予以采纳。根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交买受人应当提交的办证资料，以用于办理案涉商品房的转移登记。虽然双方未对被上诉人履行提交办证资料义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，上诉人樊国陶、陈秋兰在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对买受人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司，除了要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向上诉人樊国陶、陈秋兰告知提交具体办证资料的义务，上诉人樊国陶、陈秋兰据此得以向上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司提交以用于上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司代为办理产权转移登记，而上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司既要求上诉人樊国陶、陈秋兰在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司亦应于上诉人樊国陶、陈秋兰办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于上诉人樊国陶、陈秋兰及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人樊国陶、陈秋兰于2017年7月22日办理入住手续，但上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司未举证证明其于上诉人樊国陶、陈秋兰办理入住前履行了告知义务，上诉人樊国陶、陈秋兰未在办理入住手续前提交办证资料系上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的原因所致，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司以上诉人樊国陶、陈秋兰未提交办证资料作为其迟延履行办证义务的抗辩理由不能成立。据此，一审认定上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司应当于上诉人樊国陶、陈秋兰办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内交付办理商品房转移登记有关文书给上诉人樊国陶、陈秋兰，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司未如期履行构成违约，并无不当。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司逾期未履行义务构成违约，应当承担违约责任，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司关于其未违约的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审法院根据双方当事人的约定，确定本案逾期办理房屋产权证书的违约金计算标准，符合法律的规定。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司主张该违约金标准过高，但未提供证据予以证明，对其该上诉理由本院不予采纳。根据在案事实，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司违约时间为123天，违约金计算为404223元×1/10000×123天=4971.94元，一审认定错误，但因上诉人樊国陶、陈秋兰未就此提出上诉，本院在此不作处理。根据双方合同约定，樊国陶陈秋兰以各项开户费、交易费的名义向贵州碧阳恒通置业有限公司缴纳电入户费、燃气入户费、有线电视开户费，系委托贵州碧阳恒通置业有限公司代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，贵州碧阳恒通置业有限公司举示证据不能证明已经代樊国陶、陈秋兰完成了委托事项，樊国陶、陈秋兰在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，贵州碧阳恒通置业有限公司无须再代樊国陶、陈秋兰缴纳上述费用，应予退还。上诉人樊国陶、陈秋兰主张退还“三通费”的上诉理由成立，本院予以支持。但因双方未就贵州碧阳恒通置业有限公司持有上述款项期间应向樊国陶、陈秋兰支付利息进行约定，亦无贵州碧阳恒通置业有限公司应支付利息的相关法律规定，故对上诉人樊国陶、陈秋兰主张支付利息的请求，本院不予支持。综上，对二上诉人上诉理由成立的诉请，本院予以支持；不能成立的部分，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13490号民事判决第二项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告樊国陶、陈秋兰支付逾期办证违约金4850.70元”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13490号民事判决第一、三项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告樊国陶、陈秋兰支付逾期交房违约金18836.80元；驳回原告樊国陶、陈秋兰的其他诉讼请求”；三、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人樊国陶、陈秋兰逾期交房违约金5295.32元；四、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还上诉人樊国陶、陈秋兰各项开户费3020元；五、驳回上诉人樊国陶、陈秋兰的其他诉讼请求；六、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费379元，由上诉人樊国陶、陈秋兰负担199元，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担180元；二审案件受理费808元，由上诉人樊国陶、陈秋兰负担100元，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担708元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 郭少华二〇二〇年三月二十六日法官助理 任云娇法官助理 胡伟科书 记 员 邓 千