吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民初363号原告：国某，吉林省国实酒业有限公司董事长，住吉林省长春市。被告：延边大洲房地产开发有限公司。法定代表人：安某。破产管理人：吉林延大律师事务所。委托诉讼代理人：崔某，吉林延大律师事务所律师。委托诉讼代理人：金某，吉林延大律师事务所律师。第三人：延边农村商业银行股份有限公司。法定代表人：周某，该公司董事长。委托诉讼代理人：焦某。委托诉讼代理人：尹某。原告国某与被告延边大洲房地产开发有限公司（以下简称“大洲公司”）及第三人延边农村商业银行股份有限公司（以下简称“延边农商行”）合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国彦斌，大洲公司破产管理人的委托诉讼代理人崔某、金某，延边农商行的委托诉讼代理人焦某、尹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国某向本院提出诉讼请求：1.确认国某与大洲酒店签订的《大洲国际酒店投资合同书》有效；2.判令大洲公司支付给国某收益款234503元；3.确认大洲公司与延边农商行的抵押贷款合同无效；4.判令大洲公司为国某购买的酒店房间C601、C603、C604办理房屋产权证；5.本案诉讼费由大洲公司负担。事实与理由：国某于2002年8月30日与大洲公司签订了大洲酒店产权房间购买合同，购买了大洲酒店四个房间C601、C602（该房于2016年6月24日办理了退房手续，另有协议）C603、C604，一次性交付了全额购房款并预付了办理产权证的契税款。合同约定大洲公司应在酒店正式投入运行起半年内为国某办理产权证，但至今仍未办理，因此请求法院支持国某的诉讼请求。大洲公司辩称：1.大洲公司与国某签订的《大洲国际酒店投资合同书》合法有效。2.国某要求支付收益款的诉讼请求不宜在本案中进行审理并作出判决，建议国某撤回对234503元收益款部分的诉讼请求。理由为：首先，大洲公司目前已进入破产程序，国某要求破产企业直接向其支付收益款的诉讼请求违反了《企业破产法》中关于破产债权应当依据破产程序按比例受偿的规定；其次，在第一次债权人会议提交核查的债权表中显示640655.49元（该债权数额中包含了234503元收益款债权）债权处于待确认状态，原因是国某申报债权时虽然登记的债权数额为754266.49元，但其要求办理产权执照及支付退房款和收益款，在此情况下，管理人仅确认其退房款部分113611元，剩余640655.49元债权处于待确认状态是为了充分保障国某的合法权益而待本案请求办证的判决结果作出后再进行确认。国某对于收益部分提起诉讼没有事实依据，只会徒增破产费用且对其他债权人的合法权益造成损害。3.延边农商行与大洲公司以及安某、黄仁子之间的金融借款合同纠纷，依据生效法律文书已向延边州中级人民法院申请执行，该部分楼层的房屋（包括国某要求办理房屋产权证的三个酒店房间）现已处于拍卖处置阶段。延边农商行述称：1.我行与大洲公司之间的抵押合同、借款合同依法有效并设立了抵押权，且已被延边州中级人民法院予以确认；2.国某的投资合同不能优先于我行的抵押权，国某投资不是基于居住，也不是唯一住宅，故国某的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。国某为证明自己的主张提交如下证据：证据1：大洲酒店投资合同书，证明国某与大洲公司签订了购买酒店房间的3份合同（C601、C603、C604），该合同有效，大洲公司未按合同17条约定给国某办理涉案房间的产权证。大洲公司对该份证据的真实性及证明目的均无异议。延边农商行质证称因不涉及农商行，故对真实性不清楚；该份证据是投资合同而不是商品房买卖合同，C603、C604两处房间已经转让给赵士雯，国某不具有诉讼主体资格，C601是国卫宁签订的合同转让给了国某，对转让行为我们不知情，即使合同成立，也应是国卫宁作为原告来进行诉讼，或者追加国卫宁为本案的第三人进行审理。证据2：转让协议一份，证明涉案C601房间购买人由国卫宁变更为国某。大洲公司对该份证据的真实性及证明目的均无异议。延边农商行质证称对真实性有异议，延边农商行不是合同相对人。证据3：收据4份，证明2002年12月5日，国某为购买涉案三个房间共支付414000元，包括办理产权证预交契税15000元。大洲公司对该份证据的真实性及证明目的均无异议。延边农商行质证称对真实性有异议，延边农商行不是合同相对人。证据4：审查债权告知书,证明大洲公司破产管理人于2019年11月27日向国某送达债权告知书，通知其15日内向延边州中级人民法院提起诉讼。大洲公司对该份证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，质证称审查债权告知书的内容是要求国某对C601、C603、C604号房间办证事宜向法院起诉，而非要求收益款234503元通过诉讼程序解决，且国某的诉请不是确认破产债权，而是直接要求支付该数额的债权，违反了企业破产法的相关规定。延边农商行对该份证据的真实性及证明目的没有异议。大洲公司为证明自己的主张提交债权表一份，证明国某诉请的234503元部分是待确认状态，而非不予确认状态，国某起诉要求确认或支付234503元收益款没有事实依据。国某质证称债权申报表中只记载了其申报债权的事实，并没有确认大洲公司认可该债权，且未同意给国某办理涉案三套房间的产权证。延边农商行质证称对该证据的真实性及证明目的无法确认。延边农商行为证明自己的主张提交：吉（2016）延吉市不动产权第XXXX号产权证，吉（2017）延吉市不动产证明第0025080号不动产登记证明，（2019）吉24民初51号民事调解书，（2019）吉24执155号之一执行裁定书各一份，证明2017年11月13日大洲公司向延边农商行申请贷款，并对包括本案诉争房屋在内的房屋办理了抵押登记手续，因大洲公司到期未能偿还贷款被诉至法院，延边州中级人民法院于2019年5月29日作出了（2019）吉24民初51号民事调解书，确认了上述抵押事实，该调解书生效后延边农商行申请强制执行，延边州中级人民法院于2019年11月6日作出了（2019）吉24执155号之一执行裁定书，该案因大洲公司破产而中止执行。国某对该证据的真实性和证明目的均无异议，但认为其购买涉案三套房间在先，故抵押是无效的。大洲公司对真实性和证明目的均无异议。本院认为，因被告大洲公司对涉案C601、C603、C604房间的合同相对人为原告国某的事实无异议，故对证据1、证据2、证据3的真实性及证明目的予以采信。原告国某提交的证据4系大洲公司破产管理人通知国某据此向法院起诉的告知，故对该证据的真实性本院予以采信。因国某对于被告大洲公司提交的债权表中债权申报的事实无异议，故对该份证据的真实性本院予以确认。国某、大洲公司对延边农商行提交的证据均无异议，因此对该证据的真实性本院予以采信。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年8月30日，国某与大洲公司签订大洲酒店投资合同书三份。C601合同约定：乙方国卫宁对甲方延边大洲房地产开发有限公司，即大洲酒店C601号客房（房屋建筑面积约为38㎡）进行投资，投资金额133000元，房屋契税已交5000元；乙方权益性质为物业产权所有，有效期为50年，自2002年8月30日至2052年8月29日，投资方式为一次性投资，无论酒店经营如何每月固定收益为1150元；酒店正式投入运营之日起半年内，大洲公司办理房屋产权证书；国卫宁在乙方处签名，国某在乙方代表人处签名;合同中另注明此房转让给国某。C603、C604合同分别约定：乙方国某对甲方延边大洲房地产开发有限公司，即大洲酒店C603、C604号客房（房屋建筑面积约为38㎡）进行投资，投资金额133000元，房屋契税已交5000元；乙方权益性质为物业产权所有，有效期为50年，自2002年8月30日至2052年8月29日，投资方式为一次性投资，无论酒店经营如何每月固定收益为1150元；酒店正式投入运营之日起半年内，大洲公司办理房屋产权证书；国某在乙方处签名。国某于2002年12月5日交付给大洲公司C601、C602、C603、C604的房款合计532000元，契税合计20000元。2016年6月23日,国卫宁、王丽波、赵士雯与国某签订转让协议，约定将大洲酒店产权房间国卫宁（C601）、王丽波（C602）、赵士雯（C603、C604）转让给原购买人国某。2019年9月17日，经大洲公司申请，延边州中级人民法院审查后作出（2019）吉24破申2号民事裁定，受理了大洲公司的破产清算申请。2019年10月11日，延边州中级人民法院作出（2019）吉24民破3号决定书，指定吉林延大律师事务所担任大洲公司的管理人。2019年5月29日延边州中级人民法院作出（2019）吉24民初51号民事调解书，即延边农商行诉大洲公司、安某、黄仁子金融借款合同纠纷一案，确认延边农商行对包括本案诉争房屋在内的房屋办理了抵押登记手续[吉（2016）延吉市不动产权第XXXX号产权证，吉（2017）延吉市不动产证明第0025080号不动产登记证明]。该调解书生效后延边农商行申请强制执行，延边州中级人民法院于2019年11月6日作出了（2019）吉24执155号之一执行裁定书，该案因大洲公司申请破产而中止执行。本院认为：结合本案的相关证据及大洲公司的自认，可以认定国某与大洲公司签订的投资合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定全面履行各自的义务。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，现国某已将购房款及办证契税款支付给大洲公司，大洲公司未按合同约定向国某支付收益款及办理涉案房屋产权变更登记，构成违约；对于收益款234503元，大洲公司虽主张在债权申报表中列为待确认债权，而非不予确认，但根据合同约定，无论酒店经营如何每月固定收益为1150元，故国某提出的要求大洲公司支付收益款234503元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于国某提出的确认大洲公司与延边农商行的抵押贷款合同无效的请求，本院认为，涉案抵押贷款合同已经由延边州中级人民法院（2019）吉24民初51号生效民事调解书予以确认，故对此本案不予审理。关于国某提出要求大洲公司办理C601、C603、C604房屋产权证的主张，因其不同意行使涤除权，即不能消除房屋上存在的他项权利障碍，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，本案中国某要求办理产权证的请求客观上无法履行，故对于该项主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认国某与延边大洲房地产开发有限公司签订的《大洲国际酒店投资合同书》有效；二、延边大洲房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日立即向国某支付收益款234503元；三、驳回国某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4818元，由延边大洲房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  池东波审判员  秦承兰审判员  申爱顺二〇二〇年三月九日书记员  安丽莲