江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民终557号上诉人（原审原告）：周小健，男，1994年6月1日出生，汉族，住江苏省仪征市。被上诉人（原审被告）：扬州联成置业有限公司，住所地扬州市邗江区西湖镇经圩村蜀秀花园南门。法定代表人：谢永志，该公司董事长。委托诉讼代理人：江如蓝，该公司员工。委托诉讼代理人：朱志恒，扬州市广陵区新宇法律服务所法律工作者。上诉人周小健因与被上诉人扬州联成置业有限公司（以下简称联成置业）车位纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院（2019）苏1003民初6626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周小健上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持周小健的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由联成置业负担。事实和理由：一审判决驳回周小健的诉讼请求的理由不能成立。一、《商品房买卖合同补充协议》第十五条约定的“小区建筑区划内的地下车位、车库不属于全体业主共有，甲方有权以出售、出租等形式自行处置。”条款依法应认定为无效条款。1.《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》包括第十五条在内的所有条款与其他所有购房的业主签订的合同条款均完全一致，由此可见，该第十五条款均是联成置业预先拟定的、与包括周小健在内的每一位业主签订合同时重复使用的、且在订立合同时未与包括周小健在内的每一位业主进行协商的条款，应当认定为格式条款。2.《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，周小健在一审中己经举证的扬州市发展和改革委员会《情况说明》等证据足以证明联成置业开发销售的联发-星领地花园1-13幢向原扬州市物价局（现因机构调整并入扬州市发展和改革委员会）价格报送时报送的商品房每平方米的价格均是包含地下车位的，且联成置业至今亦未就该项目地下车位进行价格备案，由此可见，联成置业开发销售的联发-星领地花园商品房销售价格中实际己经包含了所附地下车位的价格，即每一位购房的业主均有权利在无需再支付对价的情况下获得地下车位。且周小健举证的联成置业与该项目其它业主签订的《联发.星领地地下机动车位转让合同》及联成置业在一审庭审中已自认的“其它业主取得的车位都是联成置业赠送的”等亦可以印证周小健所购商品房的价款确实是己经包含了地下车位的，即周小健正常购买一套商品房后就有权免费获得地下车位一个。但联成置业却在《商品房买卖合同补充协议》第十五条约定“小区建筑区划内的地下车位、车库不属于全体业主共有，甲方有权以出售、出租等形式自行处置。”，该格式条款显然剥夺（即排除）了周小健作为格式条款相对方本应享有的免费获得地下车位的重要权利，依据上述规定依法应当认定为无效条款，对合同当事人不具有任何法律约束力。二、周小健签订的《承诺书》系受联成置业欺诈而作出的错误意思表示，依法应予撤销。1.《中华人民共和国合同法》五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。上述规定中的“欺诈”是指在设立、变更、终止民事权利和民事义务的过程中，故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方做出错误的表示的行为。2.如前所述，联成置业在向原扬州市物价局价报送的商品房每平方米的价格均是包含车位的，且联成置业在一审庭审中亦自认该项目所有车位转让给业主均未向业主收取任何转让价款，由此可见，联成置业对于其销售的商品房价格实际已经包含地下车位价款是明知的。3.在一审庭审中，主审法官询问双方“签承诺书的同时，开发商有无告知不签承诺书，可以不要补钱，再拿一个车位”时，联成置业回答“我们在承诺书己经写清楚，不需要我们口头陈述”，由此可见，联成置业让周小健签承诺书并未如实告知周小健商品房价款已包含地下车位（即购买商品房即有权无偿受让地下车位）的真实情况，且联成置业所抗辩的承诺书中仅载明房屋与地下车位配比为1:0.9,但并未载明一审主审法官所问的“签承诺书的同时，开发商有无告知不签承诺书，可以不要补钱，再拿一个车位”等内容。4.周小健已经举证的联成置业销售人员邵兴亮的微信语音聊天记录足以证明联成置业在向周小健销售商品房时非但未向周小健告知真实情况，反而故意告知地下车位是要卖的虚假情况。由此可见，周小健完全是在联成置业故意隐瞒真实情况并恶意告知周小健虚假情况下被诱使才签订《承诺书》的，即周小健是在受到联成置业欺诈的情况下所做出的错误表示的行为，依法应予撤销。三、鉴于本案所涉商品房价格实际已经包含地下车位的事实及《承诺书》因联成置业欺诈应依法撤销的情形，联成置业理应将地下车位无偿转让给周小健，但联成置业因地下车位配比原因无法转让，则联成置业依法应向周小健返还或赔偿地下车位市场价12万元。联成置业辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉理由与事实不符、缺乏法律依据，请求驳回上诉、维持原判。周小健向一审法院起诉请求：判令联成置业立即返还汽车位价值款12万元。一审法院认定事实：2017年10月31日，双方当事人签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定：“周小健购买联成置业开发的星领地花园5幢（公安幢号5）2单元704室。建筑面积110.57平方米，其中套内建筑面积85.39平方米，分摊共有建筑面积25.18平方米，每平方米8541.48元，总价款944431元。出卖人于2019年6月30日前交付该商品房。规划的车位、车库归出卖人所有，出卖人有权通过转让、出租等方式合法处置。”《商品房买卖合同补充协议》第十五条约定：“小区建筑区划内的地下车库、车位不属于全体业主共有，甲方有权以出售、出租等形式自行处置。”甲方即为联成置业。上述合同价款为扣除每平方米400元优惠后的价格。签订合同后，周小健出具《承诺书》一份，载明：“关于星领地项目房屋与地下车位配比数为1：0.9情况本户已明确知晓。综合本户实际情况，本户确认不需要星领地项目地下车位，贵司给予本户购房优惠400元/平米。本户对上述事项做出承诺，由此产生的一切问题由本户自行承担。”2019年3月，联成置业在业主群里发出通知：“尊敬的业主您好：我是联发星领地销售员，……。本着就近选车位的原则，我们已经提前规划好了各楼栋车位选区，基本都是靠近本楼栋的。此次开盘时我们将采用乒乓球抓阄的形式进行车位的选择，每个客户只可购买一个车位。……本次星领地车位开盘不收取车位款，选好车位后直接签订车位转让协议，…”周小健提供联成置业作为甲方与案外人金梅作为乙方签订的《联发星领地地下机动车位转让合同》一份。该合同第一条转让事项载明：“1、鉴于乙方已购买了甲方房产4幢2503室商品房，甲方现转让该小区停车位一个给乙方，车位号：1277。2、车位费用包含在乙方购买商品房的费用内，不另行支付。乙方仍按照规定和要求缴纳和支付车位的公维金、物业管理费、水电公摊等费用。3、该车位为商品房附属使用，仅限本小区业主享有。4、该车位转让的期限与土地使用权年限同步期满终止。……”2019年7月2日，扬州市发展和改革委员会出具材料一份，载明：“经查，扬州联成置业有限公司开发建设的联发-星领地花园于2017年4月11日来原物价局第一次价格报送，价格报送流程表显示含车位；4月24日第二次价格报送未显示是否含车位。经与当时的经办人员熊显衡副处长了解，第二次备案价格也是含车位的。”该材料附2019年7月2日熊显衡出具的《关于联发星领地报送价格的情况说明》一份，载明：“扬州市发改委价格处：现对联发星领地报送价格作如下说明：1、2017年4月11日，第一批次高层7、8、9#（工程幢号），报送价格为9300元/平方米（含车位）；2、2017年4月24日，第二批次高层1-6#、10-13#（工程幢号），报送价格为9300元/平方米，承诺书中虽未注明包含车位，但实际报送价格中包含车位。3、2017年4月至2019年1月31日，未对该项目地下车位进行价格备案。”案涉地下停车位非人防工程。现该小区的地下停车位未能办理产权证。一审争议焦点为：周小健主张返还车位款12万元应否支持？一审法院认为，根据《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”案涉小区的地下停车位非占用业主共有的道路或者其他场地建造，且双方当事人签订的《商品房买卖合同补充协议》明确约定小区建筑区划内的地下车库、车位不属于全体业主共有，联成置业有权以出售、出租等形式自行处置，故该小区的地下停车位的原始所有权应归联成置业所有。联成置业虽暂未取得停车位所有权登记证书，但联成置业作为开发建筑单位，并不因车位尚未进行所有权登记就丧失对涉案车位作为专有部分的所有权。现联成置业将其所有的停车位附赠给需要车位的业主，系对自身权利的处分，不违反法律规定。扬州市发展和改革委员会出具的材料表明案涉小区备案的房价含车位价，但该备案行为属于行政机关的管理行为，并不能决定双方当事人签订的民事合同的效力。周小健签订的承诺书“不需要星领地项目地下停车位，联成置业给予购房优惠400元/平米”，系周小健真实意思表示，表明周小健已认可优惠的房价即为对所放弃的车位价款的补偿。因地下停车位具有独立的空间，亦能单独计算价值，无论在空间或价值上均能够与商品房明确区分，周小健认为该优惠款系因房屋未能附带车位造成房屋价值贬损的补偿，且要求联成置业参照周边小区车位的市场价12万元返还车位款，无事实依据及法律依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回周小健的诉讼请求。案件受理费2700元，依法减半收取1350元，由周小健负担（已交）。二审中，双方当事人均没有提交新证据。一审判决认定的事实除“2019年3月，联成置业在业主群里发出通知……”应为“2019年3月，联成置业业主在业主群里转发联成置业通知……”，其余事实无误，本院予以确认。二审争议焦点为：周小健主张联成置业返还车位款12万元有无事实和法律依据？本院认为，周小健主张联成置业返还车位款12万元没有事实和法律依据。理由如下：其一，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条不应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条虽为格式条款，但该条款并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，且周小健所提交的证据也不足以证明该条款存在免除联成置业责任、加重周小健责任、排除周小健主要权利的情形，故周小健主张该条款无效，缺乏法律依据，本院不予采信。其二，周小健主张联成置业隐瞒了房价包含了车位价的事实，其受联成置业欺诈而出具《承诺书》“不需要星领地项目地下停车位，联成置业给予购房优惠400元/平米”，该《承诺书》应予撤销，缺乏依据。《承诺书》字面含义为周小健放弃地下停车位，联成置业给其购房优惠每平方米400元。周小健主张因房屋未能附带车位造成房屋价值贬损，联成置业给予购房优惠400元/平米，该理解与《承诺书》的字面含义并无冲突。即便案涉商品房的备案价包含了车位，备案系与行政机关发生的关系，不直接约束双方当事人。本案双方当事人系民事纠纷，确认双方的权利义务以合同约定为准。依双方合同约定的房屋总价不包含车位，此约定对双方当事人具有约束力。周小健若认为联成置业违反行政管理规定，可另行解决。综上所述，周小健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人周小健负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  莫俊秀审判员  陈少君审判员  韩 冰二〇二〇年三月三十一日书记员  蔡瑾文