陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院                                                    民 事 判 决 书(2019)陕01民终14289号上诉人(原审被告):汪海磊，女，1982年6月20日出生，汉族，住河南省项城市。委托诉讼代理人：任航，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐垚，陕西仁和万国律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告):刘瑞，男，1978年11月25日出生，汉族，住陕西省米脂县。委托诉讼代理人：徐全喜，陕西泾渭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张钺，陕西泾渭律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：陕西晟联房地产信息咨询有限公司，住所地陕西省西咸新区。法定代表人：李佼，该公司总经理。委托诉讼代理人：王甲，男，1985年12月28日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区，该公司员工。委托诉讼代理人：王敏杰，男，1991年2月26日出生，汉族，住陕西省合阳县，该公司员工。原审第三人：西安市双生世合家房地产中介服务部，住所地西安市莲湖区。经营者：陈文婷，女， 1984年XX月XX日出生，汉族，住西安市莲湖区XX环XX段XX号XX栋XX单元XX层XX号。上诉人汪海磊因与被上诉人刘瑞、陕西晟联房地产信息咨询有限公司（以下简称晟联公司），原审第三人西安市双生世合家房地产中介服务部（以下简称双生世合家服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初16616号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。汪海磊上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，并驳回刘瑞诉讼请求。2、本案一、二审案件受理费由被上诉人刘瑞承担。事实与理由：一、一审判决超出被上诉人刘瑞的诉讼请求范围，混淆不同法律关系。一审原告的诉讼请求为：1、解除原告委托朱某某与汪海磊签订的《晟联房产买卖居间合同》；2、汪海磊双倍返还定金60000元，承担按揭代理费300元，按揭及其他代收费13381元；3、汪海磊向刘瑞赔偿涉案房屋涨幅部分的损失500000元。据此，本案是以诉请第一项要求“解除原告委托朱某某与被告签订的《晟联房产买卖居间合同》”为主诉，围绕"((晟联房产买卖居间合同》是否应当解除”为主要争议焦点和涉案标的，以及合同解除后是否应当由汪海磊承担因《晟联房产买卖居间合同》直接产生的“双倍返还定金等其他损失赔偿责任”进行审理做出裁判。其他与《晟联房产买卖居间合同》无关的合同和请求都不在本案审查与裁判的范围之内。一审判决认为“对于原告所述其委托朱某某签订该房屋买卖居间合同的主张，本院不予采信。同时对于原告要求解除其委托朱某某与被告签订的《晟联房产买卖居间合同》的请求，本院依法不予支持。”同时认为因所交定金是基于上述房屋买卖居间合同约定缴纳且与原告无关，故对于原告要求双倍返还定金的请求不予支持。据此，1、如果按揭代理费及其他收费，房屋涨幅部分损失是基于《晟联房产买卖居间合同》支付，则因为此合同系上诉人与朱某某签订，被上诉人刘瑞对此合同不具有任何权利而应驳回其诉讼请求。2、如果按揭代理费及其他收费，房屋涨幅部分损失是基于上诉人与被上诉人刘瑞签订的《西安市存量房买卖合同》支付，则此事实和请求己经超出了本案诉讼请求范围亦应予驳回其诉讼请求。 二、一审判决认定上诉人违约责任事实错误，导致最终裁判结果错误。一审中被上诉人出示所谓“谈话录音”证据显系孤证，与客观事实不符。被上诉人并不能说明录音的合法来源和事发地点、时间，无法证明该录音制作于合同失效之前，录音内容亦无法直接证明是上诉人存在违约行为。房屋按揭代理费来源不清，并无其他证据印证系因涉案合同所支付的直接费用。综上所述，上诉人认为一审判决超出被上诉人刘瑞的诉讼请求范围，混淆不同法律关系，认定上诉人违约责任事实错误，导致最终判决错误，应予撤销。刘瑞答辩称， 一、《晟联房产买卖居间合同》与《西安市存量房买卖合同》有密不可分的关联关系，不可分割，一审判决没有超出刘瑞的诉讼请求范围，法律关系认定正确。双方签约时明知本案实际购房人为刘瑞。2017年5月11日网签合同时各方对刘瑞的资格无任何异议。合同的实际履行人是刘瑞。汪海磊毁约赔偿也是和刘瑞协商的。二、原审判决认定上诉人违约事实正确，裁判结果合理合法，应予以维持。被上诉人一审提交的录音证据与事实相符，并非孤证，录音与中介公司王敏杰、王甲在法庭的陈述均能证明上诉人单方违约的事实。被上诉人为了履行合同支付首付款，通过晟联公司向永诚担保公司支付按揭代理费300元，按揭及其他代收费13381元，一审中提交相关票据，系为履行合同所支出的直接费用，该损失应由上诉人承担赔偿责任。上诉人违背诚信原则，为追求高利单方违约，给被上诉人造成重大经济损失。一审法院认定上诉人违约并判令其承担违约赔偿责任，事实清楚，适用法律正确，判决没有超出刘瑞诉讼请求范围，判决结果错误，应予维持。晟联公司答辩称，最初是朱某某看房的，居间买卖合同也是朱某某签订的，朱某某称其虽签订了合同，有可能以其他人的名义购买该房屋，但朱某某并未说明具体是哪个人购买该房屋。办理网签手续时，朱某某给刘瑞打电话，并表示以刘瑞名义办理买房的手续。因为房东没有钱还按揭贷款，所以中介给房东找了几家担保公司办理撤押手续，但之后房东表示其不再需要担保公司，就把手续给撤走了，之后房东表示由于其亲戚要使用该房屋，将不再出售该房屋。当时房屋是有抵押的，合同中也约定了由汪海磊自行撤押。双生世合家服务部未答辩。 刘瑞起诉至一审法院请求判令：1、解除刘瑞委托朱某某与汪海磊签订的《晟联房产买卖居间合同》；2、汪海磊双倍返还定金60000元、承担按揭代理费300元、按揭及其他代收费13381元；3、汪海磊向刘瑞赔偿涉案房屋涨幅部分的损失500000元；4、本案诉讼费由汪海磊承担。一审经审理查明，2017年4月8日，案外人朱某某作为买受人与汪海磊在晟联公司的居间下签订《晟联房产房屋买卖居间合同》，约定汪海磊将位于西安市高新区XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX室房屋出售给朱某某，该房屋成交价格为1000000元。当日，汪海磊向朱某某出具定金收条，载明收到晟联公司转来朱某某购买该房屋的定金30000元。同时晟联公司向朱某某出具收据载明收到朱某某佣金10000元。一审庭审中，朱某某出庭表示刘瑞委托其购买该房屋，但刘瑞并未向其出具授权委托书，因中介公司称在办理网签前可以办理更名，故其未在代理人处签字。汪海磊对此不予认可，其表示朱某某作为买方在房屋买卖居间合同上签字，汪海磊认为就是朱某某购买其房屋，并不是刘瑞。同时晟联公司亦表示在签订房屋买卖居间合同时，朱某某并未告知其实际购房人为刘瑞，但在办理房屋网签手续时，朱某某提出由刘瑞与汪海磊办理房屋网签手续，汪海磊及其丈夫均在场，且并未提出异议。2017年5月11日， 刘瑞、汪海磊在双生世合家服务部签订《西安市存量房买卖合同》，约定汪海磊将涉案房屋出售给刘瑞，该房屋成交价为970000元，合同签订之日起90日内刘瑞将房屋转让价款及时存入资金监管账户，该房屋已设定抵押，房屋所有权转移登记需在抵押登记注销后方可办理，自该合同签订之日起90日内，买卖双方应当到资金监管窗口办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续的，合同网签备案状态自动失效，如需交易，应另行网签合同。刘瑞提交了西安永诚置业担保有限公司出具的2017年5月9日及2017年5月26日的收款收据两张，证明其通过晟联公司向西安永诚融资担保有限公司支付按揭代理费300元和按揭及其他代收费13381元，汪海磊及晟联公司对此予以认可，但汪海磊表示该费用不能直接证明是因未履行存量房买卖合同所产生的费用。庭审中，刘瑞提交了汪海磊及黄向峰与晟联公司员工王敏杰的电话录音，显示在办理网签后汪海磊提出由其归还该房屋剩余按揭贷款，后汪海磊表示其姐姐的女儿要购买该房屋不愿再出售该房屋。另查明，双方未办理该房屋买卖资金监管手续。本案审理过程中，刘瑞申请对涉案房屋相关时点的价值进行鉴定，经西安市中级人民法院委托陕西金达房地产评估有限公司进行鉴定后作出陕金达评报字﹝2019﹞第5-1001号房地产估价报告显示在价值时点2017年7月24日该房屋市场价值总额为1393400元。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。本案中，刘瑞提交了朱某某与汪海磊签订的《晟联房产房屋买卖居间合同》，该合同明确载明出卖人为汪海磊，买受人为朱某某，且晟联公司出具的佣金收据及汪海磊出具的定金收条均载明是收到朱某某支付的相关款项。刘瑞表示其委托朱某某与汪海磊签订上述房屋买卖居间合同，但朱某某表示刘瑞并未向其出具授权委托书，且晟联公司亦表示签订房屋买卖居间合同时，朱某某并未告知其实际购房人为刘瑞。故对于刘瑞所述其委托朱某某签订该房屋买卖居间合同的主张，依法不予采信。同时对于刘瑞要求解除其委托朱某某与汪海磊签订《晟联房产房屋买卖居间合同》的请求，依法不予支持。对于刘瑞要求汪海磊双倍返还定金60000元的请求，因购房定金30000元是基于上述房屋买卖居间合同的约定缴纳，但该合同约束的买卖双方为汪海磊及朱某某，汪海磊表示朱某某所交的定金与刘瑞无关，刘瑞亦未提交相关证据证明汪海磊同意将朱某某缴纳的定金转化为刘瑞缴纳的购房定金，故依法对此不予支持。对于刘瑞要求汪海磊承担按揭代理费300元、按揭及其他代收费13381元的请求，虽然签订《晟联房产房屋买卖居间合同》的买卖双方为汪海磊及朱某某，但办理该房屋网签手续时买受人为刘瑞，汪海磊并未对此提出异议，且刘瑞、汪海磊签订了《西安市存量房买卖合同》，该合同对双方均具有约束力。庭审中，刘瑞提交了汪海磊及黄向峰与与晟联公司员工王敏杰的电话录音，显示在办理网签后汪海磊表示其姐姐的女儿要购买该房屋不愿再出售该房屋，汪海磊对此不予认可，但并未申请鉴定，故依法对该证据予以采信。从该录音显示在办理房屋网签手续后，汪海磊存在违约行为，不愿再向刘瑞出售该房屋，导致该存量房买卖合同失效，故汪海磊应向刘瑞承担相应的违约责任。对于刘瑞因购买该房屋产生的按揭代理费300元、按揭及其他代收费13381元应由汪海磊承担。对于刘瑞要求汪海磊赔偿该房屋涨价部分的损失500000元的请求，经鉴定，该房屋在价值时点的市场价值总额为1393400元，双方签订的存量房买卖合同中约定的房屋价款为970000元，故对于该房屋溢价部分损失423400元应由汪海磊承担。一审遂判决：一、汪海磊应于本判决生效之日起十日内向刘瑞赔偿按揭代理费300元、按揭及其他代收费13381元、房屋涨幅部分损失423400元，以上共计437081元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回刘瑞的其余诉讼请求。本案案件受理费13800元，由刘瑞承担3800元，汪海磊承担10000元。鉴定费5900元，由汪海磊承担。因刘瑞已预交，故汪海磊应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费及鉴定费直接给付刘瑞。二审中，当事人无新证据提交。经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，虽然就涉案房屋买卖于2017年4月8日签订的《晟联房产房屋买卖居间合同》系案外人朱某某与汪海磊以及晟联公司签订，但就涉案房屋买卖于2017年5月11日签订的《西安市存量房买卖合同》系刘瑞作为买受人与汪海磊及双生世合家服务部签订，签订合同时，汪海磊作为卖方对刘瑞买受人身份并未提出异议，该《西安市存量房买卖合同》为当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，为合法有效合同。又因《西安市存量房买卖合同》约定自合同签订之日起90日内，买卖双方应当到资金监管窗口办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续的，合同网签备案状态自动失效，而双方并未在90日内办理资金监管等手续，故该合同网签备案状态已经失效。故虽然一审中刘瑞主张解除《晟联房产房屋买卖居间合同》、双倍返还定金，原审判决未予支持，但也不应认为刘瑞关于汪海磊构成违约要求赔偿其损失的请求仅是基于解除《晟联房产房屋买卖居间合同》的请求。双方签订《西安市存量房买卖合同》后，刘瑞为履行合同付款义务通过晟联公司向西安永诚融资担保有限公司支付按揭代理费300元和按揭及其他代收费13381元办理借款事宜。而汪海磊并未办理涉案房屋抵押登记注销事宜，且一审中刘瑞提交的汪海磊及黄向峰与晟联公司员工王敏杰的电话录音中显示在办理网签后汪海磊称其姐姐的女儿要购买该房屋不愿再出售该房屋。故汪海磊关于一审法院审理超出刘瑞诉讼请求范围的上诉理由不能成立。汪海磊不愿继续履行合同向刘瑞出售涉案房屋构成违约，应当向刘瑞承担相应的违约责任。汪海磊关于一审判决认定其违约事实错误的上诉理由亦不能成立。原审法院判令汪海磊赔偿刘瑞的损失按揭代理费300元、按揭及其他代收费13381元，赔偿房屋价格上涨后涨幅部分的损失423400元，判处并无不当。综上，本院对汪海磊的上诉请求不予支持，原审判决依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7856元（汪海磊已预交），由汪海磊承担。本判决为终审判决。  审判长  邹守鸣审判员  杨晓昱审判员  张  楠二〇二〇年二月二十六日 法官助理  孙静文书 记 员 崔诚浩    1