四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终190号 上诉人（原审被告）：四川暨阳置业有限公司，住所地四川省德阳市区泰山北路三段385号，统一社会信用代码915106005632598689。 法定代表人：严世国，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈科，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：白林，男，1990年10月10日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：付祥斌，四川乾盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁晓敏，四川乾盾律师事务所律师。 上诉人四川暨阳置业有限公司（以下简称“暨阳置业公司”）因与被上诉人白林商品房销售合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2019）川0603民初4664号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 暨阳置业公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉小区系小二楼改造工程，拆迁工期跨度长，修建期间有人为干扰和国家环境治理等不可抗力因素导致合同延迟履行，应免除出卖人延迟交房的责任；二、一审判决认定的违约金金额过高，延迟交房并未给买受人造成实际损失，且买受人因房价持续上涨而获利，应当适当调低违约金数额。 白林答辩称：一、上诉人的上诉理由不能成立，延期交房违约金合同有约定；二、关于违约金的约定符合法律规定，不明显过高；三、上诉人主张的情形不属于不可抗力。 白林向一审法院起诉请求：一、判令支付逾期交房违约金41,580.43元（庭审中，明确计算标准为298,710元×0.02%/天×696天）；二、本案诉讼费由对方承担。 一审法院认定以下事实：2016年7月27日，白林（买受人）与暨阳置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要内容为：1．买受人购买“亲亲里”项目4幢第28层1-28-5号房屋，总价款298,710元；2．第十一条交付条件：出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房，该商品房应当符合下列1、2、4项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；3．第十三条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在九十日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起十日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过九十日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三十日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金；4．第十五条交接手续：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或为满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。 2018年8月21日，暨阳置业公司向成都市绿都物业管理有限公司德阳分公司出具《交房通知单》，载明：业主白林购买的《亲亲里》项目4栋1单元28-5号已委托我公司办理分户产权证事宜，购房款已结清，符合交房条件，请在你办理完毕物业管理相关手续后，予以交房。2019年1月3日，德阳市城市管理行政执法局向暨阳置业公司发出《行政执法询问调查通知书》，载明：你单位涉嫌将未组织竣工验收的商品房擅自交付使用的行为，涉嫌违反了《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，为查明案情，请你单位负责人于2019年1月9日9时30分到德阳市城市管理行政执法局执法支队旌阳区接受相关事宜的调查。2019年2月21日，白林向德阳市住房保障和房屋管理局缴纳住宅专项维修资金7285.6元。2019年2月25日，白林向成都市绿都物业管理有限公司交纳垃圾清运费、物业管理费等共计1507元，并自认于该日收房。 庭审中，暨阳置业公司代理人陈述，案涉工程消防验收合格的时间为2019年1月31日。由于暨阳置业公司逾期交房，白林遂向法院提起诉讼。 一审法院认为，双方之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按合同约定履行权利、义务。现白林以暨阳置业公司逾期交房为由主张违约金，暨阳置业公司辩称因环保治理和人为阻挠等因素导致逾期交房的时间应予扣除。一审法院认为，双方在合同中仅约定因不可抗力的影响，暨阳置业公司方能部分或全部免除责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款之规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”，暨阳置业公司未提交证据证明政府部门向其直接发出了停工指令，且暨阳置业公司建房本应符合相关环保规范。暨阳置业公司虽称存在人为阻挠施工的情形，但并未举证证明，且该理由并非双方约定可以免除暨阳置业公司违约责任的情形。故，对暨阳置业公司的上述辩称理由不予采纳。白林认为暨阳置业公司未按约定的条件向其交付房屋，违约金应自2017年3月31日起计算至实际交房之日止，共计696天，由于双方均未举证证明白林实际接收房屋的时间，且暨阳置业公司对白林自认的收房时间并无异议，经核算，逾期交房的天数应为694天。为此，依据《商品房买卖合同》第十三条“逾期超过九十日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金”之约定，暨阳置业公司应向白林支付违约金41,460.95元（298,710元×0.02%／天×694天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告四川暨阳置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告白林违约金41,460.95元；二、驳回原告白林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半征收案件受理费420元，由四川暨阳置业有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审的争议焦点为：一、上诉人逾期交房是否是不可抗力造成的；二、双方约定逾期交房违约金是否过高。针对双方争议焦点分别评判如下： 关于上诉人逾期交房是否是不可抗力造成的问题。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款之规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。本案中，现上诉人主张因国家环境治理和人为阻挠等不可抗力因素应免除其逾期交房的责任。本院认为，国家环境治理等系列措施系政府部门针对违反环境保护法律法规的行为进行的查处行为，系合法履行其行政职能的行为，上诉人也无其他证据证明政府部门向上诉人发出了停工指令，不属于上诉人不能避免且不能克服的情况。上诉人主张案涉小区系小二楼改造工程，修建期间存在人为阻挠施工的情形，但并未举证证明，且该理由并非双方约定可以免除违约责任的情形。故，对上诉人主张的因不可抗力导致交房迟延的主张，本院不予支持。 关于双方约定逾期交房违约金是否过高的问题。案涉《商品房买卖合同》约定的交房时间为2017年3月31日前，依据现有证据查明的事实，上诉人逾期交房系事实，依据该合同的约定，上诉人应按日向被上诉人支付已付购房款万分之二的违约金。上诉人辩称该违约金标准过高，但未提交相应的证据予以证明，且该合同系由上诉人提供的格式合同，该合同对买卖双方逾期付款、交房均约定了相同比率的违约金计算标准，双方权利义务责任并非不对等，故，对上诉人的该项主张，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费840元，由上诉人四川暨阳置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李玉兰 审判员  张时春 审判员  毛文婷 二〇二〇年三月十日 书记员  张惋瑜