广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终7250号上诉人（原审被告）：惠州市惠阳福稻农业发展有限公司，住所：惠阳区沙田镇高速路口左侧。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：黄海新，系公司员工。被上诉人（原审原告）：东莞市品发五金模具有限公司，住所：东莞市长安镇上沙社区*************。法定代表人：江某1。委托诉讼代理人：谭光达，系广东宝锋律师事务所律师。上诉人惠州市惠阳福稻农业发展有限公司与被上诉人东莞市品发五金模具有限公司租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初689号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人惠州市惠阳福稻农业发展有限公司委托诉讼代理人黄海新、被上诉人东莞市品发五金模具有限公司的委托诉讼代理人谭光达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠州市惠阳福稻农业发展有限公司上诉请求：1、请求二审依法撤销（2019）粤1303民初689号《民事判决书》；2、予以改判被上诉人补偿(因双方签订的租赁合同无效而造成上诉人直接、间接损失、占有使用费)上诉人（相当于三个月的厂房租金）共计402600元；3、予以改判被上诉人承担一审诉讼费6876元；4、承担本案的诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不正确，实体处理不得当，依法应予撤销并依法进行改判。一、双方签订《租赁合同》的初心是双方出于公平、诚信基础上而进行签订了该份合同。但一审法院的判决结果却反而“助长”了类似于被上诉人东莞市品发五金模具有限公司作为二手“房东”有违公平、诚信原则这样的运营企业，作为被上诉人是二手房东，应该对租赁市场进行充分了解并自行承担相应风险，而不应借各种理由把其应当承担的风险而“转嫁”在上诉人身上。从双方订立合同开始，上诉人本着诚信为原则积极履行合同义务，投入人力、物力进行清空厂房并配合被上诉人进行招商引资工作。现由于被上诉人的违约导致厂房空置厂房至今长达一年有多，造成上诉人多方面的经济损失。这两年随着大众经营环境的不理想，才导致被上诉人租赁的厂房租赁不好出租出去就想反悔，这才是被上诉人解除本合同的真正原因。然而，一审法院却只“考虑”双方所签订的是否有效，不综合考量双方在履行合同时是否有过错，不考虑上诉人在履行合同时是否有造成经济损失。这样的判决绝对是对上诉人显失公平，同时也助长了被上诉不诚信经营的行为。二、一审法院己然采信了上诉人申请证人出庭作证证言的真实性又不采用证人的证明内容显然也是自相矛盾。因为证人证言所证明内容就是证明上诉人已将租赁厂房清空好后己交付给被上诉人“招商引资”以供被上诉人做二手房东，因此，上诉人要求被上诉支付占有使用费也是合符情理于法的请求理应被准予，但一审法院在审查案件事实时却“遗漏”上诉人因此造成的实际经济损失，显然对上诉人极为不公平。三、一审法认定事实把双方对租赁物的交付方面认定不清，因此导致不能支持上诉人请求被上诉人支付占有期间的使用费及其它损失。因按双方合同书面约定上诉人认为只要上诉人清空好厂房和具备315变电压即作为具备对厂房的交付条件，并且被上诉人己经在厂房内现场进行招商引资则应视为对厂房进行交付，并且上诉人没有继续使用厂区了则应被视为已对租赁物的交付，然而，令人遗憾的是一审法院却“张冠李戴”地把双方对免租期而需书面确认地认定为双方对租赁物交付而需书面确认显然是对上诉人显失公平。综上所述，一审法院在审理本案未查清事实只认定双方合同无效情况之下作出判决，只顾被上诉人因此造成的损失而完全不顾上诉人因此造成的损失当然是不被上诉人所认同，为维护自己的合法权益，请求二审依据《中华人民共和国合同法》58条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一款、第一百四十六条的规定判准上诉人前述上诉的诉讼请求。上诉人惠州市惠阳福稻农业发展有限公司庭审补充上诉意见：第一、依据最高人民法院审判委员会在2019年7月3日召开的全国法院民商事审判工作会议上的讲话，第四部分的要求，在确定合同无效后，返还责任或者折价补偿范围时，要依据当事人的诉讼请求，结合应于返还的财产性质，根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配责任，不能不诚信的当事人因合同无效或获益，原告请求确认合同无效，并要求被告返还原物，或者赔偿损失，被告基于合同也有给付行为的，人民法院同样应向其释明告知其可根据恢复原状原则提交提出反诉或者抗辩，即使被告未就合同无效的相应后果提出抗辩或者反诉，人民法院可以依职权认定合同无效的相关事实以及法律后果，并在判决中就有相互返还事实作出裁判。一审法院未予释明，二审法院认为应当返还或者相互返还事宜作出判决的，可以直接释明并改判，从本案事实来看，上诉人确实有履行合同义务的事实，为交付租赁厂房，从而投入人力物力导致上诉人不能继续使用该厂房等等，足以证明上诉人确实由于与被上诉人之间签订租赁厂房实际受到的经济损失，现上诉人要求被上诉人给付适当的占有使用费，也是合乎情理的行为，应当被二审支持。第二点，关于厂房有关实际交付的事实情况，第一从双方签订的租赁合同中有明确的约定，第三条二项约定交付标准为315千伏的变压器，作为一个交付的条件，签订合同，签订租赁合同，除此。被上诉人是怕上诉人的厂房没有达到315的高压电，但事实是上诉人原先就具备被上诉人的用电要求。第二，上诉人直接组织人力搬迁清空厂房，被上诉人也是在租赁厂房进行招商引租工作，由于被上诉人租赁厂房是用来转租给他人使用从而获利，因此被上诉人有招租等行为，从而实际对上诉人的厂房就有占有行为。上诉人要求被上诉人支付合理的占有费用、使用费及其他因双方签订合同时合理的损失也是应当被予支持。被上诉人东莞市品发五金模具有限公司辩称，上诉人要求被上诉人补偿损失，以及要求上诉人补偿支付占用费，均没有事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，证据充分，应当驳回上诉人的上诉请求。一审原告向一审法院起诉请求：1、请求判决被告退还原告押金、租金共536800元；2、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年7月24日，原被告双方签订《租赁合同》，合同约定被告将位于惠州市惠阳区******口左侧的物业（以下简称“租赁物”）出租给原告使用，出租面积为6100平方米。原告租赁厂房的期限自2019年1月1日起至2028年12月31日止，如延期交房则租赁期顺延，租赁期从被告以书面形式交付租赁物给原告的当天开始计算，同时双方签署关于具体租赁期限以及递增的补充协议。免租期1个月，被告将租赁物达到交付标准后，以书面形式交付给原告后计算免租期。租赁物的租金定为：每月每平方米22元，共计人民币134200元。合同签订后，原告于2018年7月24日支付押金402600元、2019年1月租金134200元合共536800元给被告，被告出具了两张收据给原告收执。另查明，涉案房屋没有相关的权属证书，至庭审辩论终结前，原被告均未能提供证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。一审法院认为，合同的效力问题是法院审理合同纠纷案件首先应当确认的事实，法院应当对合同有无法定无效的情形进行审查。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二款：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”以及第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房屋属于城镇规划内的房屋，应当按照法律规定办理相应的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。截至辩论终结前，涉案房屋尚未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。故原告品发公司与被告福稻公司于2018年7月24日签订的《厂房租赁合同》无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条之规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故原告请求被告返还押金402600元，本院予以支持。本案中，被告抗辩涉案租赁物已经交付给原告使用，根据双方签订的《租赁合同》的第2.1条及第3.1条的约定，原被告双方约定租赁物的交付方式为书面交付，被告提交书面的《通知书》证明已将租赁物交付原告使用，但该通知书并未经原告签收，原告当庭亦不予认可。且被告亦未提供有效的证据证明涉案房屋已实际交付给原告使用，故对被告的抗辩不予采信。综上，对原告主张合同签订后被告未交付租赁物，本院予以采信，被告应返还已收取的2019年1月租金134200元给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告惠州市惠阳福稻农业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还536800元（押金402600元、一个月租金134200元）给原告东莞市品发五金模具有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费9168元（原告已预交诉讼费4584元），由被告惠州市惠阳福稻农业发展有限公司负担。本案二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据：一份被上诉人与他人原来有签订的租赁合同的一个民事判决书，案号为（2015）东二法朗民一初字第1067号。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为：本案是租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案房屋未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，双方当事人签订的《厂房租赁合同》应当认定无效。原审法院对于合同效力的认定问题，双方二审均未提出异，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：上诉人惠州市惠阳福稻农业发展有限公司（以下简称福稻公司）主张的占用费是否应当予以支持的问题。具体判析如下：依据双方当事人签订的《租赁合同》约定：“租赁物的免租期1个月，甲方将租赁物达到交付标准后，以书面形式交付乙方后计算免租期。”本案中，上诉人主张涉案的租赁厂房于2018年10月28日前已经清空完毕，于2019年10月30日向被上诉人交付使用。但是，上诉人未能的交证据证明租赁物在此期间达到合同约定的交付条件以及未按照合同约定以书面的形式告知被上诉人。因此，上诉人主张被上诉人已经使用租赁厂房并请求房屋占用费，缺乏事实依据，不予支持。另，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，福稻公司因无效合同收取被上诉人的财产应当予以返还，同时上诉人二审提出的因租赁合同产生的租赁物清场费用135140元以及中介费用134200元，按照上述法律规定，属于无效合同造成的损失赔偿问题，鉴于上诉人福稻公司原审未提出反诉，该部分损失可另行诉讼解决。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用9168元，由上诉人惠州市惠阳福稻农业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年二月二十八日法官助理 黄晓娜书 记 员 苏敏娜附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更