甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0702民初10305号 原告：妙某，女，汉族，1985年1月23日出生，住甘肃省山丹县。 委托诉讼代理人：宋某，系甘肃正峰律师事务所律师。 被告：薛某，男，汉族，1981年11月28日出生，住甘肃省民乐县。 被告：吴某，男，汉族，1981年8月10日出生，住甘肃省兰州市。 以上二被告共同委托诉讼代理人：窦某，系甘肃正峰律师事务所律师。 原告妙某与被告薛某、吴某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告妙某委托诉讼代理人宋某，被告薛某、吴某共同委托诉讼代理人窦某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告妙某向本院提出诉讼请求：1.要求被告退还房屋押金12000元；2.要求被告支付原告为被告房屋上安装电力设备、地暖、更换门及装修费等81798.50元，以上合计93798.50元；3.要求被告承担本案诉讼费。事实及理由：2018年6月1日，原告与二被告签订了《房屋出租合同》一份，约定由被告将坐落于张掖市××区店出租给原告，租赁期三年，自2018年6月1日至2021年6月1日，每年租金100000元。合同签订后，原告按照合同约定向被告交纳房屋押金12000元。后因客观原因，双方于2019年5月23日协议解除了《房屋出租合同》，原告给被告交付了房屋。被告现已将房屋租赁于他人，但原告要求被告退还房屋押金并支付相关费用，被告推诿拒付，原告遂诉讼来院。 被告薛某、吴某未作书面答辩，其委托诉讼代理人在庭审中辩称：1.原告所诉双方于2018年6月1日签订租赁合同，约定了租赁期限、租金及原告交纳12000元押金的事实均属实。2.2019年5月23日，原告提出不再租赁该房屋，被告予以同意，原告向被告交付了房屋。现原告还拖欠被告2018年6月1日至2019年5月23日的房屋租赁费，该笔款项被告保留诉权，另案主张权利。3.根据合同第十三条的约定承租方不得改建房屋，不得进行永久性的装饰和装潢，原告诉讼请求第二项属于永久性的装饰和装潢，且原告装修没有经过被告的同意，按照合同约定，原告构成了违约。另外，原告收取押金符合法律规定，根据合同第十四条的约定，双方不得违约，否则违约方向另一方支付违约金5000元。现合同终止，原告从押金中扣除5000元的违约金，剩余的7000元被告在房屋租赁费100000元中予以扣除。4.涉案房屋在租赁给被告前已经向他人出租经营了六年，原来的房屋装修设备、暖气、门窗都是齐全的，不存在需要改造的问题，但原告交付的房屋经已将原来的设备进行了破坏、改造，根据公平原则，原告把被告的装修全部破坏，故被告不承担装修费用。现房屋已租赁于他人，不具备恢复原状的条件，如果恢复原状，造成的损失由原告自行承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年6月1日，被告薛某、吴某作为出租方（甲方）、原告妙某作为承租方（乙方），双方签订房屋出租合同一份，约定甲方位于××街店，面积184平方米出租给乙方，租期为三年，自2018年6月1日至2021年6月1日，年租金100000元，付款方式为一年一付，每年房租金提前两个月支付；乙方如需改变房屋现状结构（包括房屋墙壁、屋顶、地面、打洞及拆装），都应与甲方协商同意后进行，租赁关系终止时，将其房屋恢复结构不变；本合同签订后乙方向甲方交纳押金12000元；乙方承租后应保证甲方房屋的主体结构不受损坏，不得改建，不得进行永久性装饰装潢；房屋承租后，在遵守上述条款的情况下，双方不得违约，否则违约方向另一方付违约金5000元，本合同予以终止；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告给被告交纳房屋押金12000元，房屋租金100000元，被告薛某在合同第二页背面书写了内容为“今有薛某收到妙某欧式街房子押金壹万元整（?12000），房租金壹拾万元整（?100000）”的收条一张。租赁期间，原告对承租房屋安装了电力设备、铺设了地暖、更换了门窗，并进行了装修。2019年5月23日，双方协商一致解除了房屋出租合同，原告将房屋交付与被告。2019年9月6日，被告将房屋出租于案外人马进春。 上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的房屋出租合同、收条等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与被告签订的房屋出租合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同，对双方当事人均具有约束力，各方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定向被告交纳了12000元押金，由被告出具的收条予以证实。现双方已协商解除了合同，被告理应向原告返还已收取的押金，其至今未返还的行为已构成违约，违背了民事活动中的诚实信用原则，应承担继续履行的民事清偿责任。庭审中，被告辩称原告对房屋进行的改造破坏了房屋主体结构受损，且属于永久性装饰装潢，其行为已构成违约，故应从原告所交纳的押金中扣除5000元的违约金，剩余的7000元押金应从原告未支付的100000元房租中予以扣减。本院认为，首先，被告在双方解除合同原告交付房屋时，其对原告对房屋作出的改造并未提出异议，说明原告对房屋的现状是认可，现房屋已由被告租赁于他人，被告又提出原告的行为构成违约，本院对此不予支持。其次，原告所提交的收条足以证实其已向被告交纳了2018年-2019年的租金100000元，被告在庭审抗辩原告未交纳租金，但并未提供相应证据予以证明，因承担举证不能的法律后果。综上，对被告的抗辩理由本院不予采信，对原告要求被告返还押金12000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付安装电力设备、地暖、更换门及装修等费用81798.50元的诉讼请求，本院认为，首先，原告在庭审中提交了销售单及微信转账记录拟证明其所支出的装修费用，但上述证据均无法证明原告所购买的材料及所支付的款项全部用于涉案房屋，故对上述证据本院不予认定。其次，根据庭审中原告的陈述，其对租赁房屋的部分改造例如电力设施的安装及根据工商局及食药监局的要求铺设地暖等工程均属于出租人的维修义务，而原告在签订合同时未要求被告进行必要的维修，视为其自愿负担相关费用。最后，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”根据上述规定，本案原告主张其改造及装修涉案房屋经过了被告的同意，被告对此不予认可，原告又未提供相关证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故原告对涉案房屋进行改造及装修的费用应由其自行承担。本院对原告的该项诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告薛某、吴某返还原告妙某押金12000元，于判决生效后五日内一次性付清； 二、驳回原告妙某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2145元，减半收取1072.5元，由原告妙某负担935.5元，被告薛建雄、吴某负担137元。原告已交纳，被告负担的部分直接给付原告，本院给原告退还案件受理费1072.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 员 康文玥 二〇二〇年三月二十日 法官助理 万 英 书 记 员 符晓婷