广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终430号 上诉人（原审被告）：肖其祥，男，1985年8月13日出生，汉族，个体工商户，住广西壮族自治区桂林市象山区。 被上诉人（原审原告）：郑铁生，男，1962年7月19日出生，汉族，居民，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 原审被告：唐泽荣，男，1964年8月21日出生，汉族，居民，住广西壮族自治区全州县。 上诉人肖其祥因与被上诉人郑铁生、原审被告唐泽荣房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区全州县人民法院（2019）桂0324民初2237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人肖其祥上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判上诉人支付被上诉人2月、3月租金8400元及一个月房租违约金4000元；2.判令被上诉人向上诉人赔偿冷库损失38000元，电动三轮车一辆4800元；3.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人于2019年3月因经营状况不佳，将门面腾空交给被上诉人，货物已经全部清理，在上诉人拆除冻库过程中被上诉人予以制止，并扣押了上诉人的冻库和电动三轮车。二、上诉人曾与被上诉人协商解除合同一事，被上诉人同意解除，且门面实际已经由被上诉人控制，双方只是就赔偿问题没有达成一致意见。三、被上诉人没有向上诉人提出过协商，上诉人认为门面已经由被上诉人掌控了，货物也被扣押了，不应当再支付房租。四、案涉租赁合同于2019年8月18日就已到期，双方没有续签合同，因此被上诉人无权要求上诉人交纳房租。综上，请求二审法院依法判决。 被上诉人郑铁生答辩称：一审判决认定事实清楚。上诉人在搬空门面时未提前告知被上诉人要提前退租，不存在上诉人在拆除冷库时被上诉人制止的事实，上诉人把门面钥匙放在桌子上，被上诉人拿到钥匙但并未收回门面，上诉人的冷库等设备仍在门面内占用门面，不管上诉人是否使用门面，当然应当支付占用租金。因此，请二审法院查明事实，依法维持原判。 原审被告唐泽荣未提交答辩意见。 被上诉人郑铁生向一审法院起诉请求：1.请求依法判令两被告给付2019年2月至10月租金37800元；2.判令两被告支付违约金10000元；3.判令两被告在七日内拆除并搬走房屋内冷库设备及其他杂物，腾空房屋交还给原告。 一审法院认定事实：2016年两被告合伙做食材生意需承租门面作经营场所，同年8月原告作为房东蒋燕英的委托代理人与两被告就位于全州镇和平街241号门面租赁事项协商一致，并于2016年8月18日订立了《门面房屋租赁合同书》，两被告作为合同的乙方。合同载明：租赁期限为3年，从2016年9月1日至2019年8月31日止；租金为每月4200元，合同订立时交首月租金，以后每月的租金在上月末的5日内交付。此外，合同还对双方的违约应承担的责任作了约定：逾期交租金，按欠缴租金的3%支付违约金；如乙方提前退租，所交的租金及押金不予退还。如乙方逾期7日不交租金，出租方有权单方解除合同。合同订立后，两被告承租到2017年2月底，被告唐泽荣退出合伙，并告诉原告其退出了租赁，以后房租由被告肖其祥单独负担，原告当时没有提出异议。后被告肖其祥一个人按合同履行至2019年1月，因生意不景气，从2019年2月起未按合同交付租金。同年3月被告肖其祥自行将货物等东西搬离门面，原告报案后，出警人员予以制止，被告肖其祥尚有冷库及一些杂物没有搬离。公安部门制止后，门面由原告实际管理，原告找到被告唐泽荣要求其出面协调。被告唐泽荣作了被告肖其祥的工作，肖其祥表示愿意将尚欠的二个月租金付给原告，结清水电费用（1637.45元）并补偿原告3600元，双方解除合同。而原告要求被告在交足2个月租金及结清水电费后再补偿4000元，双方没有达成协议。协商未果后肖其祥也没有再使用该门面经营，留下的冷库及杂物至今尚在门面内。后原告多次发信息要求肖其祥来协商解决未果。 一审法院认为，根据原、被告诉辩主张归纳本案的争议焦点如下：1.2017年2月后是两被告承租的还是肖其祥个人承租的；2.合同权利义务的终止时间；3.违约责任如何承担。 依法成立的合同自成立起生效，当事人应按合同的约定履行自己的全部合同义务。本案中双方自愿订立租赁合同，内容符合法律规定，系合法有效的合同，合同当事人双方应本着诚实信用的原则履行自己的全部合同义务。 关于焦点一2017年2月后是肖其祥个人承租还是两被告共同承租问题。2017年2月底，被告唐泽荣退出了合伙，并将门面由肖其祥个人承租的事实告诉了原告，原告没有提出异议，事后也没有向唐泽荣主张房租，证明原告同意被告唐泽荣退出租赁了，2017年2月以后的门面是由被告肖其祥个人承租的，租金应由其个人交付。 关于争议焦点二合同权利义务的终止时间如何确定问题。合同法第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。从本案事实来看，被告肖其祥虽然有不愿意继续履行合同的意思表示，原告也知道并找到被告唐泽荣作中间人协调双方退租事项，但双方没有达成一致意见，且被告肖其祥在原告多次短信通知协商解决纠纷的情形下，不理不睬，没有和原告达成协议解除合同把设备搬走，到开庭审理时，被告的设备还在原告门面内。因此，被告肖其祥主张的租赁合同已于2019年3月底解除没有事实和法律依据。 关于争议焦点三违约责任的承担问题。从本案事实来看，被告肖其祥未按合同约定交付租金，构成了违约，应按合同约定承担违约责任，即支付违约金：应交租金数额×3%×逾期天数，至原告起诉时止，被告肖其祥尚欠的租金为8月×4200元/月，在被告没有主张违约金过高的情形下，原告将违约金主动降低为10000元，予以支持。 由于合同期限届满，被告应将门面里的设备及杂物搬走腾空门面归还给原告，原告要求被腾空设备及杂物将门面归还的请求有正当理由，应予以支持。 综上所述，原告要求被告肖其祥给付租金37800元、支付违约金10000元、腾空设备及杂物将门面归还的请求有事实和法律依据应予支持；要求唐泽荣承担连带责任因无事实依据而不予支持，被告唐泽荣的辩称有正当理由，其抗辩主张予以采纳；被告肖其祥的辩称无事实和法律依据，其抗辩主张不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告肖其祥应在本判决发生法律效力后十日内给付原告郑铁生房屋租金37800元、支付违约金10000元；二、被告肖其祥应于判决书送达之日起，十日内将冷库设备及相关的杂物搬离，将门面腾空交还给原告。本案案件受理费890元，适用简易程序减半收取445元，由被告肖其祥负担。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。 综合诉辩双方的意见，本院对一审判决查明的各方均无异议的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案合同的解除时间如何确定？二、被上诉人的损失应当如何计算？上诉人与被上诉人应当如何承担责任？ 一、涉案合同是双方在平等协商的基础上自愿签订的，未违反法律和行政法规规定，为合法有效合同。双方按合同约定履行了自己的合同义务，并无损害对方合法权利的行为。上诉人因各种原因导致无法继续经营，遂于2019年3月准备结束经营。在上诉人于2019年3月21日、22日派工人搬走承租门面内的物品和设备时，被上诉人予以制止并要求上诉人出面协商，上诉人未到场与被上诉人协商，但其以实际行动表示解除合同的意愿，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，属于法定可以解除合同的情形。而被上诉人在本案中作为解除合同的主动方，在收回上诉人的工人交回的出租门面钥匙时，以信息的方式通知上诉人在同年3月31日12时前来与之办理解除合同事宜，由此可以确定，双方就解除涉案合同表达了一致的意愿，本院确认涉案合同于2019年3月31日解除。被上诉人起诉认为涉案合同解除时间应确定至合同期限届满的2019年8月31日，与事实不符，一审对此事实认定不当，本院予以纠正。 二、上诉人于2019年2月离开承租的门面，当时已欠2019年1、2月的租金共8400元，至涉案合同解除时，上诉人共欠被上诉人3个月租金计12600元，应由上诉人支付给被上诉人。另外，上诉人虽然于2019年3月将承租门面实际交还给被上诉人，但因其承租期间安装使用的冷库为专用设备，体积庞大，需要专业技术才能拆除，因而影响被上诉人及时将门面出租，由此造成被上诉人的租金损失，上诉人有不可推卸的责任。但是，被上诉人收回涉案门面钥匙后，在与上诉人电话通话时，上诉人明确表示可以由被上诉人自行拆除处理冷库及处理留下的电动三轮车抵偿租金的情况下，仍未积极请专业人员拆除冷库，或者及时起诉主张权利，同时申请人民法院对冷库及时清除处理，扩大了损失，被上诉人对此亦应当承担相应的责任。根据民事活动应当遵循公平和诚实信用原则，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不能就扩大的损失要求赔偿。”本院认为，涉案门面2019年4月1日到2019年8月31日共5个月损失，参照涉案合同的月租金计算为21000元，该损失由上诉人与被上诉人承担同等责任，即各负担10500元，因此，上诉人应向被上诉人支付租金及赔偿损失共计23100元。 根据双方在涉案合同第五条之1约定，上诉人逾期交租金，按欠交租金每天3%支付违约金，上诉人提前解除合同的，押金10000元不退还。但本案合同的解除，是在上诉人与被上诉人意思表示一致确定解除的，所以不属于上诉人单方提前解除合同，且被上诉人起诉时并未主张不退还押金，上诉人则在一审抗辩时请求予以抵扣租金，因此，上诉人签约时向被上诉人交纳的押金10000元，应当抵扣租金。两项抵扣后，上诉人应支付被上诉人租金及损失共计13100元。关于违约金问题。上诉人欠交3个月租金，构成违约，应当支付违约金，但双方在合同关于违约金原约定，不符合中国人民银行关于违约金的计算方法，上诉人对此亦提出异议，因此，违约金的支付，应当参照中国人民银行颁布的关于逾期利息计算规定，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基准利率，以上诉人应付租金13100元为基数，按上述利率计算违约金。 此外，上诉人上诉请求判令被上诉人赔偿其冷库损失及电动三轮车损失，因上诉人在一审未就此提出反诉，其在上诉时提出此上诉请求，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，本院不予处理，上诉人可另行主张权利。 综上所述，上诉人请求确认涉案合同解除时间为2019年3月31日的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定涉案合同解除时间为2019年8月31日及未对押金进行处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区全州县人民法院（2019）桂0324民初2237号民事判决第二项； 二、撤销广西壮族自治区全州县人民法院（2019）桂0324民初2237号民事判决第一、三项； 三、上诉人肖其祥于本判决生效后10日内给付被上诉人郑铁生租金及经济损失共计13100元及违约金（违约金计算：以本金13100元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基准利率计算至付清时止）； 四、驳回被上诉人其他诉讼请求。 一审案件受理费445元，二审案件受理费890元，共1335元，由上诉人负担1000元，被上诉人承担335元。 上述应付债务，如果义务人未按本案生效判决规定的期限履行完毕，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 霞 审 判 员  丁 勇 审 判 员  刘媛媛 二〇二〇年三月二十四日 法官助理  黄 赟 书 记 员  叶菁华