天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0102民初1074号原告：中远酒店物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市滨海新区塘沽津塘公路7016号。负责人：张量，经理。委托诉讼代理人：李亚辉，公司职员。委托诉讼代理人：吴丹，公司职员。被告：祁颖，女，1981年10月7日生，汉族，无职业，住天津市河西区。原告中远酒店物业管理有限公司天津分公司与被告祁颖物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中远酒店物业管理有限公司天津分公司的委托诉讼代理人李亚辉，被告祁颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中远酒店物业管理有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：1.判令祁颖立即支付自2019年1月18日起至今的物业管理服务费，暂计至2019年7月17日为人民币1018.6元；2.判令祁颖支付自逾期之日起至实际履行支付义务之日止的违约金，暂计至2019年7月17日为人民币30.55元；3.判令祁颖承担本案全部诉讼费用。庭审中，中远酒店物业管理有限公司天津分公司增加诉讼请求为：1.判令祁颖立即支付自2019年1月18日起至今的物业管理服务费，暂计至2020年1月17日为人民币2037.2元；2.判令祁颖支付自逾期之日起至实际履行支付义务之日止的违约金，暂计至2020年1月17日为人民币60元；3.判令祁颖承担本案全部诉讼费用。事实和理由：中远酒店物业管理有限公司天津分公司与天津市远驰房地产开发有限公司签订《天津市非住宅前期物业服务合同》及《补充协议》（以下统称“合同”），约定由中远酒店物业管理有限公司天津分公司为位于天津市河东区提供物业服务，业主应按照3.9元／建筑平方米／月的标准于每月10日前交纳物业服务资金，中远酒店物业管理有限公司天津分公司每月按应收物业服务资金数额10%的比例提取酬金；并约定业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之三比例交纳违约金。祁颖购买了位于天津市河东区房屋（以下简称“该房屋”），中远酒店物业管理有限公司天津分公司已按照合同约定提供相应的物业服务，但自2019年1月18日起祁颖迟延交纳自2019年1月18日至今的物业服务资金及物业管理服务费，经中远酒店物业管理有限公司天津分公司多次催收，祁颖仍拒绝支付。综上，中远酒店物业管理有限公司天津分公司原告为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、第三十四条之规定，诉至法院。祁颖辩称，不同意中远酒店物业管理有限公司天津分公司的诉讼请求。2018年12月4日，天津市第二中级人民法院作出判决解除该房屋买卖合同，认为在该判决作出后的所有物业费均不应由本人负担。2019年4月2日，天津市高级人民法院裁定“驳回祁颖的再审申请”。故自2019年1月起本人不应缴纳物业费。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月31日，祁颖与案外人天津市远驰房地产开发有限公司就坐落天津市河东区房屋签订《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，《天津市商品房买卖合同》第十四条就前期物业管理问题进行了约定。2017年2月20日，祁颖以案外人天津市远驰房地产开发有限公司为被告，案外人招商银行股份有限公司天津分行为第三人向本院提起民事诉讼，请求“1.依法认定被告故意出售主体不合格房屋的事实属于欺诈行为；2.解除原被告的房屋买卖合同，将诉争房屋退还被告；3.由被告赔偿（退还）购房总价款及税费765100.84元；4.赔偿房屋租赁损失费用60000元；5.赔偿购房款利息320526.05元；6.赔偿房屋增值价款509648元；7.法定赔偿损失2221056元；8.赔偿侵占本楼层公共卫生间面积价款27935.14元；9.本案诉讼费用、鉴定费用由被告负担”。本院于2017年2月20日受理后，于2018年6月27日作出（2017）津0102民初1582号《民事判决书》，判决“一、解除原告祁颖与被告天津市远驰房地产开发有限公司于2012年7月31日就天津市河东区新浦路2号2-1-818号房屋签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》；二、解除原告祁颖与第三人招商银行股份有限公司天津分行就天津市河东区新浦路2号2-1-818号房屋于2012年11月14日签订的《个人购房贷款借款合同》以及于2012年11月6日签订的《个人授信最高额抵押合同》；三、被告天津市远驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告祁颖购房首付款人民币318830元及利息（以购房首付款318830元为基数支付自2012年7月31日至2013年10月30日止、以316934元为基数支付自2013年10月31日至实际给付之日止的利息）；四、被告天津市远驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告祁颖已偿还第三人招商银行股份有限公司天津分行贷款本金及利息（自原告祁颖偿还贷款日至实际付款日止的金额，具体以第三人出具为准），因逾期还款产生的罚息由原告祁颖负担；五、本判决生效之日起三十日内，被告天津市远驰房地产开发有限公司偿还第三人招商银行股份有限公司天津分行剩余贷款本金及利息（剩余贷款本金及利息以银行出具的最终金额为准）；六、被告天津市远驰房地产开发有限公司对上述第三、四、五项履行完毕之日起三十日内，原告祁颖与被告天津市远驰房地产开发有限公司共同到涉讼房屋管理部门办理解除合同相关手续，如一方逾期，对方可自行办理上述手续；七、被告天津市远驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告祁颖装修损失100418元、差价损失300000元，共计400418元；八、上述三、四、五、七项履行完毕，同时原告祁颖将坐落天津市河东区新浦路2号2-1-808号房屋腾空交还被告天津市远驰房地产开发有限公司；九、驳回原告祁颖的其他诉讼请求”。祁颖与案外人天津市远驰房地产开发有限公司均对该判决不服，向天津市第二中级人民法院提起上诉，天津市第二中级人民法院于2018年8月8日受理后，于2018年12月4日作出（2018）津02民终6099号《民事判决书》，判决“一、维持天津市河东区人民法院（2017）津0102民初1582号民事判决第一项；二、撤销天津市河东区人民法院（2017）津0102民初1582号民事判决第二项至第九项；三、上诉人天津市远驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还上诉人祁颖购房首付款318830元；四、上诉人天津市远驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿上诉人祁颖装修损失100418元、差价损失410000元；五、驳回上诉人祁颖的一审其他诉讼请求及其他上诉请求；六、驳回上诉人天津市远驰房地产开发有限公司的其他上诉请求”。2019年1月11日，祁颖向天津市高级人民法院申请再审，2019年4月2日，天津市高级人民法院作出（2019）津民申188号《民事裁定书》，裁定“驳回祁颖的再审申请”。现该房屋尚未办理产权变更手续，自2018年12月4日天津市第二中级人民法院作出判决解除涉案房屋买卖合同后，该房屋至今亦未再行出售。另查，中远酒店物业管理有限公司天津分公司作为乙方于2011年11月28日与案外人天津市远驰房地产开发有限公司（甲方）签订《天津市非住宅前期物业服务合同》，又于2014年1月8日与案外人天津市远驰房地产开发有限公司（甲方）签订《天津市非住宅前期物业服务合同补充协议》第四条“甲方权利义务（一）在销售物业时，应当向购房人明示本合同的内容，并组织购房人对本合同的内容和临时管理规约予以书面确认；......（七）按时交纳物业管理服务费”第五条“乙方权利义务（三）依照本合同约定向甲方、业主收取物业管理服务费”第六条“物业管理服务费用（七）已竣工但尚未出售或者尚未交给购房人的物业，物业管理服务费用由甲方交纳”。再查，祁颖于2013年10月收房后将该房屋作为办公使用,至2018年底均正常交纳物业服务费，自2019年1月起祁颖未再交纳物业服务费。2019年4月30日，中远酒店物业管理有限公司天津分公司向祁颖邮寄《催款通知书》，该信件被拒收退回。2019年5月25日，中远酒店物业管理有限公司天津分公司向祁颖邮寄《律师函》，该信件于2019年5月26日由他人签收。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，将本案争议焦点为：在祁颖与案外人天津市远驰房地产开发有限公司就涉案房屋所签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》被依法解除后，尚未办理产权变更手续前，祁颖是否应继续交纳物业服务费。本院认为，根据《物业管理条例》的规定，房屋的所有权人为业主。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，中远酒店物业管理有限公司天津分公司与祁颖，依据中远酒店物业管理有限公司天津分公司与案外人天津市远驰房地产开发有限公司签订的《天津市非住宅前期物业服务合同》、《补充协议》及祁颖与案外人天津市远驰房地产开发有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》、《补充合同》形成物业管理服务合同关系，祁颖作为涉案房屋的物业买受人，成为物业管理服务合同关系中的业主。但由于祁颖与案外人天津市远驰房地产开发有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》、《补充合同》已于2018年12月4日被依法判决解除，而该买卖合同中所包含前期物业服务合同约定的内容随之解除，由此，维系中远酒店物业管理有限公司天津分公司与祁颖之间物业管理服务合同关系的基础依据灭失，双方原物业管理服务合同关系的权利义务终止。关于尚未办理产权变更手续的问题，祁颖系依照《天津市商品房买卖合同》取得涉案房屋并登记在自己名下，在该合同被生效法律文书判决解除后，祁颖已不再是涉案房屋的所有权人，亦不再是涉案房屋的业主。因合同履行问题所引起的房屋产权变更登记应属涉及物权归属的内部纠纷，现涉案房屋虽尚登记在祁颖名下，但不能以此来确认其就是涉案房屋真实的所有权人。综上所述，中远酒店物业管理有限公司天津分公司的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第七项，国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十一条规定，判决如下：驳回中远酒店物业管理有限公司天津分公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由中远酒店物业管理有限公司天津分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  徐新海二〇二〇年三月二十日法官助理**书记员宋晓曦附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。