河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终107号上诉人（原审被告）：常芥利，女，1986年9月5日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：孙开封，任美玲，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范小合，男，1966年11月8日出生，汉族，住济源市。被上诉人（原审第三人）：济源市千城房地产中介服务有限公司，住所地：济源市长基六号楼最东户。法定代表人：李茂茂，该公司总经理。原审被告：李普林，男,1983年9月4日出生，汉族，住济源市。上诉人常芥利因与被上诉人范小合、被上诉人济源市千城房地产中介服务有限公司（以下简称千城中介公司）、原审被告李普林房屋买卖合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2019）豫9001民初7601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人常芥利的委托诉讼代理人孙开封、任美玲，被上诉人范小合、被上诉人千城中介公司的法定代表人李茂茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常芥利上诉请求：撤销一审判决第二项，发回重审或改判常芥利返还定金20000元。事实和理由：一、常芥利在本案中不存在过错，原审认定常芥利存在过错并判决双倍返还范小合定金依据不足。在该起房屋买卖合同纠纷中，常芥利严格按照千城中介公司的要求准备了相关资料，千城中介公司没有告知应该提供户口本。常芥利也配合办理房屋过户手续，并将房产证交给了千城中介公司，后来到房管局办理过户登记后，千城中介公司才告知房管局需要提供户口本，但因为常芥利的户口在郑州，不在济源，同户口本上的他人出国办理相关手续将户口本带到国外，其无法提供户口本办理房屋过户手续。《房屋居间买卖合同书》中关于常芥利保证同户籍、相关亲属及房产共有人同意出售，因常芥利原因造成涉案房屋不能办理产权登记或发生债务纠纷，由常芥利承担责任的条款，则是千城中介公司单方提供的格式条款，并不是常芥利的真实意思表示，不能作为本案裁判的依据。二、千城中介公司在本案中存在严重过错，为了达到收取居间服务费目的，恶意怂恿范小合提起诉讼，千城中介公司应当向范小合承担损失赔偿责任。千城中介公司作为专门经营二手房房屋买卖的中介机构，明知办理过户需要提供户口本，但却没有将该事情告知常芥利，不然不会致使涉案房屋无法办理过户手续。同时，千城中介公司明知常芥利不是涉案房屋产权人，为了收取居间服务费，恶意促成房屋买卖交易，并恶意造成常芥利违约的假象，具有严重过错，应当承担房屋不能交易的主要责任，并向范小合赔偿损失。三、原审认定范小合对于房屋不能交易存在过错事实认定正确，但没有判决范小合承担过错责任存在错误。既然范小合在房屋买卖中存在过错，就应当承担相应的过错责任，但原审法院没有判定范小合承担责任，却对常芥利适用定金罚则，要求常芥利返还双倍定金错误。范小合辩称，一、常芥利了解《房屋买卖居间合同》内容后，在合同上签字按印并收取了范小合定金，就表明常芥利同意合同条款内容，常芥利认为合同条款是千城中介公司单方提供的理由不能成立，双方签订的合同不违反法律禁止性规定，为有效合同。二、从范小合与常芥利签订合同后一直到范小合提起诉讼期间，常芥利不按照合同约定，提出各种不合理要求，并亲口说出房屋不卖了要把定金退给范小合，并且通过亲属给范小合打电话说房屋就是不卖了，真正的原因是因为房屋涨价，常芥利不愿履行合同，其他都是找借口。从2019年5月23日签订合同到2019年8月6号起诉两个多月时间房价一直上涨，每平方米上涨600多元，房价涨了7万余元，范小合支出的律师费、诉讼费、食宿费、误工费等加起来其损失了8万余元，其只有通过法律程序解决问题，并非是常芥利所说受人恶意怂恿。三、常芥利上诉认为原审没有判定范小合承担过错责任，与事实不符，一审判决让范小合承担千城中介公司收取的居间服务费3000元，并非没有让其承担责任。千城中介公司辩称，本案房屋买卖合同产生纠纷一直是由于常芥利不配合，常芥利签订合同前答应把家具给范小合，但第一次准备过户时又想把家具拉走，范小合不同意，所以没有办理过户手续；第二次准备办理过户时，常芥利没有带户口本，说户口本在郑州，房管局需要户口本查询是否是唯一住房，没有提供户口本需多交4000元费用，常芥利不愿意交，导致不能办理过户手续。之后双方到千城中介公司多次协商，常芥利说李普林不同意卖房，不准备再卖房，同意退还定金，但是范小合要求买房。一审判决之后，千城中介公司已经退还范小合中介服务费3000元和定金10000元。李普林提交书面答辩意见，内容如下：一、其同意一审判决李普林不承担责任的内容。二、常芥利与范小合签订的房屋买卖合同属于无效合同，千城中介公司、范小合明知常芥利不是房屋的登记权属人，仍然让常芥利与范小合签订房屋买卖合同。三、范小合、千城中介公司在房屋买卖过程中均存在重大过错，应承担与其过错相当的责任。1.千城中介公司作为房屋买卖的专业机构，明知房屋买卖需要房屋产权人签订合同，却让产权人之外的人签订合同；千城中介公司没有将涉案房屋过户时需要提交的完整资料告知卖房人，导致范小合因多交费用而不愿履行合同。2.原审认定范小合对于房屋交易不能存在过错，但却没有判定范小合承担责任。3.范小合存在根本违约，没有按合同支付房款，且不按合同交付费用。范小合向一审法院起诉请求：1.解除范小合与常芥利、李普林签订的房屋买卖合同；2.常芥利、李普林双倍返还定金60000元，赔偿其支付的居间费6000元；3.千城中介公司承担补充赔偿责任。一审法院认定事实：常芥利、李普林系夫妻关系。济源市北潘商住楼小区南单元3楼南户的房屋登记所有权人为李普林。2019年5月23日，经千城中介公司介绍，范小合与常芥利及千城中介公司签订了房屋居间买卖合同，载明，千城中介公司为居间人（丙方）、李普林和常芥利作为出售人（甲方）、范小合作为受让人（乙方），合同主要内容为：甲方同意将其拥有的济源市北潘商住楼小区南单元3楼南户的房屋（含配套房）以603000元的价款转让给乙方，此房证件为不动产证，甲方保证同户籍、相关亲属及房产共有人、所有人同意出售，因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债务纠纷的，由甲方承担相应责任；乙方保证对房产状况做了充分了解和察看，自愿购买此房；此合同签订当日，乙方向甲方支付30000元购房定金，甲方向乙方交出房产证明，转交丙方保管，乙方承诺于2019年6月25日前将剩余首付款570000元支付甲方。鉴于丙方为甲乙房产交易所提供的中介咨询，信息等服务，在本合同签订当日，甲乙双方同意向丙方交付佣金。房屋内现有家具家电，甲方带走一台洗衣机、四把凳子、一套挂机空调，乙方付尾款当日去办理过户手续。常芥利代李普林在合同上签了名字。合同签订当日，范小合按约定向常芥利交付了定金30000元，常芥利收到30000元后，将其中的10000元交千城中介公司保管。常芥利将房产证交给了千城中介公司，千城中介公司让范小合进行了审查。后因常芥利没有带户口本、李普林也不同意卖房等原因，双方交易没有成功。审理中，范小合也明确表示不再购买该房。一审法院认为：2019年5月23日，经千城中介公司介绍，常芥利与范小合签订的房屋买卖合同，该合同不违背法律的禁止性规定，对范小合与常芥利而言，为有效合同，双方应当依约履行。因常芥利对房屋没有所有权、房屋所有权人即李普林也不同意卖房，等原因无法履行合同，审理中，范小合也明确表示不再购买该房，范小合要求解除合同，一审法院予以支持。范小合认为常芥利、李普林违约，要求双倍返还定金，因根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。本案中涉及的房屋居间买卖合同虽然出卖方是常芥利、李普林，但合同是常芥利一人与范小合签订，并无李普林的签名，而常芥利并非涉案房屋的登记产权人，没有房屋所有权人的授权，应当知道其是否有处分权，但未充分了解，擅自以李普林名义与范小合签订买卖合同，事后也没有得到李普林的追认，致使合同无法履行，其行为存在过错；且双方的合同明确约定，甲方保证同户籍、相关亲属及房产共有人、所有人同意出售，因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债务纠纷的，由甲方承担相应责任，所以，常芥利对于合同的不能履行有明显过错；所以，范小合该请求，一审法院予以支持。范小合要求赔偿居间服务费6000元，因千城中介公司在促成房屋买卖过程中，常芥利已经将房产证交于千城中介公司，千城中介公司明知涉房屋登记的产权人是被告李普林，但在促成双方签订不动产买卖合同时却未让涉案房屋登记的产权人参与合同签订，千城中介公司作为从事房地产中介服务的单位，未尽到必要的审慎注意义务；对于涉案房屋不能完成交易也有过错；但千城中介公司确实为促成合同成立提供了居间服务，根据公平原则，酌定千城中介公司收取居间服务费3000元，扣除3000元服务费后剩余的3000元应返还范小合。因签订合同当日，范小合也审查了房产证，明知该房屋的所有权人不是常芥利仍同意购买，对于房屋不能交易也有过错；千城中介公司收取范小合的居间服务费3000元由范小合自己承担。李普林在本案中没有过错，范小合要求李普林承担责任，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第（四）条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决：一、解除2019年5月23日范小合与常芥利及千城中介公司签订的房屋居间买卖合同；二、常芥利于判决生效后十日内返还范小合定金50000元；三、千城中介公司于判决生效后十日内返还范小合定金10000元；四、千城中介公司于判决生效后十日内返还范小合居间服务费3000元；四、驳回范小合的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，减半收取725元，范小合负担365元，常芥利负担200元；千城中介公司负担160元。范小合二审提供两段通话录音，证明：常芥利以及常芥利的亲戚给范小合明确说不愿意卖房。常芥利对范小合提供证据质证意见如下：两段录音时间在一审开庭之前，不属于新证据，且内容与本案无关，不能作为有效证据使用。千城中介公司对范小合提供的证据无异议。本院对范小合提供的证据分析认证如下：范小合提供的与常芥利亲戚的录音不能明确具体通话人员的身份，对该证据效力不予认定；对于范小合与常芥利的录音，录音内容能表明双方曾就房屋买卖事宜联系协商，结合常芥利一二审陈述，可以认定常芥利曾向范小合明确表示不再卖房。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明事实一致。另查明：千城中介公司陈述其在一审判决后向范小合退还了10000元定金和3000元居间服务费，范小合予以认可。本院认为，范小合通过千城中介公司与常芥利签订房屋居间买卖合同，所交易的房屋登记在李普林名下，李普林与常芥利系夫妻关系，该房屋居间买卖合同所载明的出售方是李普林，合同明确约定：“甲方保证同户籍、相关亲属及房产共有人、所有人同意出售，因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债务纠纷的，由甲方承担相应责任”，该约定并不违反法律禁止性规定，常芥利作为从事交易的完全民事行为能力人，应当可以理解约定的内容及后果。但房屋居间合同是由常芥利与范小合签订，常芥利在甲方签章处签署“常芥利代李普林”，居间房屋合同并无李普林的签名也无李普林的授权委托，从各方的陈述以及李普林的答辩意见分析，在常芥利与范小合签订房屋买卖合同后，房屋登记产权人李普林表示不同意出售房屋，所以常芥利对房屋的出售、处分行为事后并没有得到李普林的追认，这是导致本案合同无法履行的根本原因。常芥利上诉提及的千城中介公司未告知其带户口本等问题，仅是双方在办理房屋过户手续时所需要提供的资料和费用承担问题，完全可以通过补充提供资料或协商费用承担来解决，并不是导致本案合同无法履行的根本原因，因此，常芥利对于合同的不能履行具有明显过错，常芥利认为其不应承担双倍返还定金责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。千城中介公司作为从事房产中介的专业机构，未让涉案房屋登记的产权人李普林参与合同签订，未尽到必要的审查注意义务；而范小合在签订合同时已经审查房产证，仍同意与常芥利签订合同购买房屋，综合各方对本案房产不能交易的过错程度，结合合同不能履行的原因，一审酌定千城中介公司返还范小合居间服务费3000元和定金10000元，由范小合自行承担3000元的居间服务费用，一审判决确定各方所应承担的责任并无不当，千城中介公司已履行义务部分在判决生效后不再履行。综上所述，常芥利的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人常芥利负担。本判决为终审判决。审判长  翟宏伟审判员  董 慧审判员  石 林二〇二〇年三月二十六日书记员  张凌霄