北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初24056号原告：北京思达优尼物业管理有限公司，住所地北京市房山区燕山迎风南路甲6号。法定代表人：高军，总经理。委托诉讼代理人：李铁，男，该公司经理。委托诉讼代理人：梁金平，女，该公司会计。被告：朱建霞，女，1971年7月21日出生，汉族，住北京市房山区。原告北京思达优尼物业管理有限公司（以下简称思达优尼公司）与被告朱建霞物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告思达优尼公司之委托诉讼代理人李铁、梁金平，被告朱建霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。思达优尼公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告缴纳2016年1月1日—2016年12月31日期间拖欠的物业费571.8元；2.判令被告缴纳2017年1月1日-2017年8月16日期间拖欠的物业费381.33元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：思达优尼公司成立于2003年10月10日，原名北京某某物业管理有限公司，2013年4月15日变更为现名称，并自2003年负责被告所在小区北京市房山区某某小区的物业服务。被告经原告催缴后，无正当理由拖欠2016年1月—2017年8月16日的物业费共计953.13元。根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》的相关规定，业主接受物业服务，应缴纳相关费用，被告无正当理由拒不缴纳物业费的行为违反法律规定，故提起诉讼，望法院判如所请。朱建霞辩称：不同意原告的诉讼请求。我是涉诉房屋的业主，房屋登记在我名下。首先，原告不是一个合法的物业管理企业，没有资格在某某小区从事物业管理。一、原告陈述其自2003年起就开始负责小区的物业服务了，但是小区业主一直以来都是与北京某某物业管理有限公司（简称某某物业）签的合同，我只承认是某某物业在为业主服务。我和思达优尼公司并没有签订任何合同，不存在服务关系。且思达优尼公司张贴的退出通知上清楚写着是2011年进入某某小区服务的，前后矛盾，可见原告并非合法的物业公司。二、原告称其系某某物业于2013年4月15日变更为思达优尼公司，公司名称变更等多项事项变更，属于重大事件，应当召开业主大会通过，并在小区主要位置张贴公示。这些原告都没有做到位，严重剥夺了业主的知情权和监督权。三、企业变更的原始材料涉嫌造假，请求进行行政复议。四、原告出示的证据造假，原告曾在法庭上公然欺骗法庭说小区的大门和围栏是他们安装更换的，与事实不符。原告提交的测温记录明显造假，没有测温时间和测温人。原告提供的物业服务不符合相应的等级资质规定。其次，原告这几年在小区提供的物业服务存在多处不到位的情况。一、我自2002年入住某某小区以来我只与某某物业签订过合同，我只与某某物业存在物业服务合同关系。我从未与原告签过任何合同，我们之前不存在合同关系。二、物业公司私自将小区7号楼和8号楼之间的草坪和14号楼以北的草坪改建为停车场，收取停车费，获得非法收入。小区的绿地属于业主所有，原告无权私自改建和扩建。三、物业公司不作为，只管收钱。对小区内枯死的树木，该修剪的野草视而不见。某某小区曾被评为北京市花园式小区，曾经枝繁叶茂，在原告的管理下都枯死了，草坪也减少了，夏天的时候野草半人高，经常有蛇、刺猬、野猫、野狗等藏身在里面，已经威胁到了居民的人身安全。四、垃圾分类和废弃物清理很不到位。小区里垃圾废弃物随处可见，没有人清理。尤其是夏天，垃圾桶破裂，垃圾脏水满地，臭味难闻，一楼业主都不能开窗，不知道员工收取的垃圾清运费干什么去了。五、物业公司没有对小区的照明设施进行维修。小区里路灯年久失修，电线裸露，存在触电危险，物业没有进行修理以恢复照明，且道路坑坑洼洼，对老人、儿童及业主晚间出行带来了诸多不便。六、物业公司对楼门的门禁没有进行检修维护。小区里很多单元门的门禁已经不管用，物业也没有进行修理，发广告的、推销等闲杂人等出入随意，给不法分子可乘之机，给业主带来极大的安全隐患。七、物业公司对小区的道路养护维修不到位。小区里地面损害严重，无人维修，给出行的居民带来不便。八、物业公司对消防设施的配备没有任何管理。大门口的消防设施已经空空如也，一旦遇到火情将束手无策。九、无正当理由关闭小区的治安监控设施，治安巡逻也不到位。车辆在停车场被剐蹭，去物业公司查监控，物业公司竟回复监控没开。物业收取停车费，车辆被剐蹭却不赔偿，不能保证业主的财产安全。物业公司不作为，广大业主不满多次上街维权。思达优尼公司没有按照物业服务收费管理办法的规定对小区进行服务，各种管理不到位，给某某小区带来灾难性毁灭，我们业主请求思达优尼公司承担相应的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.思达优尼公司提交的企业信息及名称变更通知，显示思达优尼公司原名称为北京某某物业管理有限公司，于2013年4月17日经北京市工商行政管理局某某分局核准，名称变更为思达优尼公司。本院对该证据予以采信。2.思达优尼公司提交协议书、清掏服务合作协议、北京市非居民生活垃圾收集运输服务合同、北京市居民生活垃圾收集运输服务合同和支出凭单、发票，以证明其代收垃圾清运费的用途，并将部分专项服务外包，以履行物业服务义务。该组证据各证据材料之间相互印证，本院予以采信。3.思达优尼公司提交的劳动合同、员工离职申请表、工资表、记账凭证、照片等，显示思达优尼公司聘用了保洁员、保安等，以证明其为某某小区提供了保洁、安保等基本的物业服务义务。该组证据各证明材料之间相互印证，本院予以采信。4.朱建霞提交的照片，照片显示小区部分公共设施破损、路灯损坏、树木干枯等，以证明思达优尼公司提供的物业服务不到位。本院对该组证据的真实性予以采信，但物业服务具有全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务特点，该组证据能够证明思达优尼公司提供的物业服务存在多处不足，但不能全面、客观地反映思达优尼公司提供物业服务的全部内容。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京某某物业管理有限公司（以下简称某某物业公司）自2003年左右为北京市房山区某某小区（以下简称某某小区）提供物业服务，物业管理费标准为每月0.5元/平方米，垃圾清运费30元/年。2013年4月17日，某某物业公司更名为思达优尼公司，并继续为某某小区提供物业服务。2017年8月15日，思达优尼公司办理交接手续并退出某某小区的物业管理。诉讼中，思达优尼公司主张2017年加收生活垃圾处理费每户36元/年，对此，朱建霞不予认可。朱建霞系某某小区业主，计费面积为90.3平方米。朱建霞未交纳2016年1月1日至2017年8月15日期间的物业管理费及垃圾清运费927.41元。思达优尼公司提供物业服务期间，在小区绿化、公共设施维护等方面存在不足。本院认为，某某物业公司自2003年起为朱建霞所居住的某某小区提供物业服务，双方形成了物业服务合同关系。后某某物业公司于2013年4月更名为思达优尼公司，不影响双方当事人对原物业服务合同关系的继受。现思达优尼公司已经实际为某某小区提供了物业服务，朱建霞应向思达优尼公司交纳相应的物业费用，故思达优尼公司要求朱建霞支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于思达优尼公司主张2017年加收生活垃圾处理费每户36元/年一节，缺乏相关依据，本院不予支持。关于朱建霞主张思达优尼公司履行物业管理和服务不到位一节，通过双方的举证质证，本院可以认定思达优尼公司在小区绿化、公共设施维护等方面提供的服务确实存在一定瑕疵，故本院对朱建霞应缴纳的物业服务费予以适当减免，减免金额由本院根据质价相符原则，结合思达优尼公司的收费标准、提供的服务状况及本案具体情况予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条规定，判决如下：一、朱建霞于本判决生效后七日内给付北京思达优尼物业管理有限公司2016年1月1日-2017年8月15日期间的物业费、垃圾清运费共计741.92元；二、驳回北京思达优尼物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由朱建霞负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 万 青二〇二〇年三月十六日书记员 徐子焱