北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初48722号原告：北京将军苑房地产有限公司，住所地北京市朝阳区将台路2号。法定代表人：张庆，董事长。委托诉讼代理人：陈磊，天津津北斗律师事务所律师。被告：馨月汇母婴度假酒店（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：曹伟，董事长。委托诉讼代理人：闵长征，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓野，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。第三人：北京和睦家医院有限公司，住所地北京市朝阳区将台路2号。法定代表人：李碧菁(ROBERTLYNNLIPSON)，董事长。委托诉讼代理人：马潇，北京天霜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凌军，女，1972年11月15日出生，汉族，北京和睦家医院有限公司职员。原告北京将军苑房地产有限公司（以下简称原告）与被告馨月汇母婴度假酒店（北京）有限公司（以下简称被告）、第三人北京和睦家医院有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈磊，被告的委托诉讼代理人闵长征，第三人的委托诉讼代理人马潇、王凌军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告就北京市朝阳区将台路2号和乔丽晶写字楼C、D栋楼房及地下车库签订的《租赁合同》；2.被告及第三人将北京市朝阳区将台路2号和乔丽晶写字楼C、D栋楼房及地下车库交还原告使用。事实与理由：原告与朱海发于2010年3月8日签订《租赁合同》，约定原告将北京市朝阳区将台路2号和乔丽晶写字楼C、D栋楼房（以下简称C栋、D栋）租赁给被告使用，合同期15年，从2010年4月1日到2025年3月31日。被告公司当时处于筹备阶段，计划成立公司名称为：馨月汇母婴专护服务（北京）有限公司，实际成立后公司名称即为被告公司，朱海发是当时的法定代表人。被告需要向原告缴纳租金、向物业公司直接支付物业服务费，租期内每满五年，可以上涨不超过5%租金。合同还约定被告未按照租约约定的金额和方式及时、足额向原告缴纳租金和其他实际发生费用，且此违约行为达到30天的，或者未经原告许可，以被告之外的名义（被告关联公司除外）经营房屋，原告有权解除合同，收回房屋。合同履行期间，被告经常出现拖欠租金、物业费情况，已经违约。更为严重的是被告私自将D栋交给第三人使用。所以原告要求解除合同，收回房屋。被告辩称：不同意原告诉讼请求。被告将D栋转租给第三人是经过原告同意的。被告和第三人有合作关系，符合合同补充协议约定的转租条件，不存在违法转租。被告至今不拖欠房租或物业费，没有违约行为。第三人述称：不同意原告诉讼请求。第三人和被告于2013年11月30日签订房屋租赁合同，约定将D栋转租给第三人，租期自2014年1月1日起至2025年3月31日。被告在该合同里声明且保证其转租已经获得原告同意。该合同现在履行中，没有发生纠纷。原告曾向第三人发函称其发现D栋实际使用方是第三人并要求说明使用房屋的依据，第三人接函后次日回函说明了转租的情况，原告收到回函后未提出异议。2018年6月1日，原告又发出了内容基本一致的问询函，第三人再次回复了相同的内容。原告知晓转租情况但在6个月内没有提出异议，已经丧失了解约权。第三人与被告签订转租合同时有业务上的合作关系，故转租合同合法有效。原告就其主张向本院提交以下证据：1.《租赁合同》;2.租赁房屋产权人北京无线电仪器二厂出局的出租证明和房屋产权证复印件。被告及第三人对原告提交证据的真实性均无异议。被告就其主张向本院提交以下证据：1.《租赁合同》的《补充协议》复印件，欲证明原告与被告约定被告可以将承租房屋转租给被告的合作经营单位，并且明确合作经营的形式及比例不限，故被告有权转租房屋；2.《团体会员合同》复印件，欲证明被告与第三人之间系合作经营关系；3.被告法定代表人曹伟与原告员工张军的谈话录音，欲证明原告早就知道被告转租给第三人的情况。4.《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》，欲证明以合同协作式经营也是合作经营的方式；5.第三人2014年9月10日给原告的协调函复印件、和睦家医疗管理咨询（北京）有限公司企业信用信息公示报告，欲证明第三人曾于2014年9月10日向原告发函要求把自己的关联公司的注册地址迁移到被告承租的房屋，该公司地址在2014年确实迁移到被告承租房屋，故原告至少于2014年9月10日起就知道了被告与第三人之间的转租事实；6.原告和北京无线电仪器二厂发给被告的付款指令，欲证明产权方知道并同意被告由原告处租赁房屋。原告就被告提交证据的质证意见如下：对证据1的真实性认可，证明目的不认可，补充协议约定可以转租给合作经营单位或关联公司，被告和第三人既不是关联公司，也不是合作经营单位，合作经营应该指的是联营，不是两家公司有合同或经济往来就认为是合作经营，被告和第三人并没有实际的联营体，连松散联营也达不到；对证据2的真实性无法核实，证明目的不认可，该合同已经过期，且合同性质不属于合作经营单位的效果，实际上只是居间的性质，由被告向第三人介绍客户、拿去提成，不构成联营，原告几次向被告及第三人发函询问两者之间的关系但都得不到确定的答复；对证据3的真实性无法核实，张军是原告员工，但现在联系不上，录音内容就是说如果是联营就需要向原告提交相关的东西，无法体现原告事先知道并同意转租；对证据4的真实性认可，但合同不能扩大解释为合作经营，联营要有最基本的联营体；对证据5中协调函的真实性、合法性、关联性均不认可，上面没有原告盖章，原告也没有印象曾经收到过，对企业信息的真实性认可，但不能证明原告对转租知情；对证据6无异议。第三人对被告提交证据的质证意见如下：对证据1的真实性以原、被告意见为准，第三人不发表意见；对证据2、4、5无异议；对证据3因与第三人无关故不发表意见；对证据6未发表意见。第三人就其主张向本院提交以下证据：1.第三人和被告签订的《房屋租赁合同》；2.原告向第三人发出的两份问询函及第三人的回函，并称其中第二份回函上有原告员工李坤的签字，问询函与回函都是由员工直接送达的。原告就第三人提交证据的质证意见如下：对证据1的真实性无法核实，以被告意见为准，对合法性及证明目的不认可，原告并未同意转租；对证据2中两份问询函的真实性认可，但称并未收到过回函，对两份回函均不认可，两份问询函时间分别在2016年12月和2018年6月，如果原告第一次得到了回函就没有必要第二次发函了，原告主张解除合同不是因为不知道转租，原告不知道的是转租是否符合原告与被告的约定，所以发函想要知道第三人与被告是否是关联公司，而回函里并没有提到这一点。被告对第三人提交的证据均无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将依法作出认定。本院根据现有证据依法确认如下事实：C栋、D栋房屋的登记所有权人为北京无线电仪器二厂。北京无线电仪器二厂将C栋、D栋出租给原告。2010年3月28日，原告作为出租方（甲方），与合同列明的承租方（乙方）为馨月汇母婴专护服务（北京）有限公司（筹），法定代表人为朱海发签订《租赁合同》一份，合同乙方落款处有朱海发的签字。该合同约定：甲方向乙方出租、乙方向甲方承租房屋（即C栋、D栋），租赁C栋建筑面积为7043.5平方米（含地下一层车库970平方米），租赁D栋建筑面积为5735平方米；租期为15年，即从2010年4月1日起至2025年3月31日止；在租期内，乙方不得对房屋进行全部或部分转租，但转租给乙方的关联公司除外，在本条中，关联公司指乙方的母公司或乙方直接持有50%或以上股份的公司或实体；乙方未经甲方许可，以乙方之外的名义（乙方的关联公司除外）经营房屋，或未经甲方许可擅自将房屋或其部分转让或转交于第三方使用或与第三方共同使用（乙方的关联公司除外），经甲方书面通知30天内拒不改正的，甲方有权单方面终止或解除本租约，收回房屋而无须向乙方作出任何赔偿，乙方应以全部押金来赔偿甲方因此遭受的损失。后原告与被告又签订了一份《租赁合同补充协议》，约定：原协议中乙方为馨月汇母婴专护服务（北京）有限公司（筹），现乙方正式核准的公司名称为馨月汇母婴度假酒店（北京）有限公司，原《租赁合同》中乙方的权利义务由被告继受；在租赁期内，乙方不得对房屋进行全部或部分转租，但转租给乙方的合作经营单位或乙方的关联公司使用除外，乙方的合营形式及比例、或在关联公司中的股份不受原合同1.7条款的限制。2013年11月30日，被告作为出租方（甲方）与第三人作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方在此声明并保证其合法承租C、D栋楼并已获得原告的书面同意将其承租的建筑面积为5395.8平方米的D栋楼转让给其合作经营单位乙方使用、乙方也愿意从甲方处承租该房屋；租期从2014年1月1日起至2025年3月31日止。被告与第三人另签订了《团体会员合同》。约定被告加入第三人的团体会员计划，协议自2013年11月1日起生效，双方合作期限为协议生效之日起二年。原告曾分别于2016年12月20日和2018年6月1日向第三人发出问询函，函件中称：原告一直是C/D栋房屋的合法经营方，近期经原告了解发现，D栋目前实际的使用方为第三人，因此现向第三人了解核实相关情况，请第三人说明合法使用D栋房屋的法律依据。第三人收到两份问询函后，分别于2016年12月21日、2018年6月4日向原告回函，回函中称：第三人与被告签订了《房屋租赁合同》，被告将D栋转租给第三人；被告在《房屋租赁合同》中书面声明并保证其合法承租C、D栋并已获得原告书面同意将D栋转租给第三人使用；由此第三人系根据与被告签订的《房屋租赁合同》而合法使用D栋。第二份回函上有“李坤2018.6.7”的签字。原告主张其向被告和第三人都发过问询函，但只保存了发给第三人的两份记录；从未从被告或第三人处收到过回函，李坤曾系原告员工，但无法确认其签字时是否在职。审理中，原告确认被告不存在违约欠付租金的情况。被告和第三人就其双方之间的合作方式解释为：第三人原本没有产后康复业务，所以和被告合作开发了产品，产妇在第三人处分娩后在被告处做产后康复会有优惠；在第三人有了产后康复业务后双方就没有公司之间的合作了。原告未向被告发送解除双方租赁合同关系的书面通知。2019年4月9日，本院收到原告的起诉状。本院认为，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告与被告签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依法依约全面履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。《租赁合同补充协议》约定了被告可以将房屋转租给合作经营单位，合营形式及比例不受原合同条款限制。被告与第三人签订的《团体会员合同》证明双方曾经以被告加入第三人的团体会员计划的形式开展过合作经营，故在《团体会员合同》约定的合作期限内，被告将D栋转租给第三人符合《租赁合同补充协议》的约定。《团体会员合同》约定的合作期限虽已于2015年10月31日到期，但原告2016年12月20日发给第三人的问询函说明原告在此之前已经知道D栋实际由第三人使用；即便如原告所称从未收到过第三人的回函，在长时间未收到回函的情况下，原告亦未举证证明其以任何方式表示异议。2016年12月20日距原告起诉时已经超过六个月的时限，故原告要求解除《租赁合同》、腾退房屋的诉讼请求依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：驳回原告北京将军苑房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费283919元，由原告北京将军苑房地产有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 史 震审判员 白星晖审判员 张燕钧二〇二〇年三月十六日书记员 邓嘉男