四川省筠连县人民法院 民 事 判 决 书 （2020)川1527民初90号 原告：王筠（反诉被告），女，1964年11月27日出生，汉族，住四川省筠连县。 委托诉讼代理人：李宗正，四川瑞龙律师事务所律师，特别授权代理。 被告：谢运香（反诉原告），女，1980年8月5日出生，汉族，住四川省筠连县。 被告：王容江（反诉原告），男，1981年11月28日出生，汉族，住四川省筠连县。 原告王筠（反诉被告）与被告谢运香（反诉原告）、王容江（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告王筠（反诉被告）及其委托诉讼代理人李宗正，被告谢运香（反诉原告）、王容江（反诉原告）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王筠向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋买卖合同》有效；2.判决解除原、被告于2015年11月19日签订的《房屋买卖合同》并由被告返还原告该房屋；3.判决被告支付原告自2018年10月原告申请办理房屋过户手续时起至本案判决生效时止违约金65620元；4.判决被告赔偿原告相关损失17000元；5.由被告承担诉讼费用。事实和理由：2015年11月19日，经协商一致，原告王筠与被告谢运香、王容江签订《房屋买卖合同》，合同约定：原告将位于筠连县.09平方米的房屋以386000元的总价款卖给二被告，二被告下欠原告50000元房款，在案涉房屋房产证办理下来时结清余款。2018年，原告通知二被告办理过户手续并结清余款时，二被告拒绝支付。2019年8月，原告在筠连县不动产登记机构办结房屋过户手续后，二被告采用种种借口对剩余房款50000元拒绝支付给原告。经原告申请，暂定办理案涉房屋过户手续，案涉房屋的产权证原件由筠连县不动产登记中心保管。现原告为维护其自身合法权益，遂依法提出诉讼。诉讼过程中，原告将诉讼请求第二项变更为：要求被告谢运香、王容江继续履行原、被告于2015年11月19日签订的《房屋买卖合同》并支付剩余购房款50000元给原告。 被告谢运香、王容江共同辩称，1.原告与二被告于2015年11月19日签订的《房屋买卖合同》已经对案涉房屋的过户登记费用作出明确约定，该笔费用超过4.1%的部分应当由原告承担；2.原告与二被告签订前述《房屋买卖合同》后，原告已经将案涉房屋实际交付给二被告居住使用，距今已有5年之久，故二被告不同意解除合同返还原告案涉房屋；3.前述《房屋买卖合同》对原、被告的权利及义务已经明确约定，二被告不存在违约行为，原告主张的违约责任、违约金及赔偿原告其他损失17000元的诉讼请求，二被告不予认可。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告谢运香、王容江向本院提出反诉诉讼请求：1.请求原告支付二被告垫付的案涉房屋过户税费11901.5元；2.判令原告协助二被告办理案涉房屋过户登记手续；3.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2015年11月19日，原被告签订的《房屋买卖合同》明确约定了案涉房屋税费超过4.1%部分由原告负担。合同履行中二被告向原告支付了336000元购房款，并向筠连县税务局缴纳了案涉房屋的全部税费共计25267.5元。当二被告与原告向筠连县不动产登记中心申请办理案涉房屋过户登记时，原告拒绝承担超过4.1%部分的过户税费，便独自向筠连县不动产登记中心申请暂缓办理案涉房屋过户登记，导致案涉房屋至今未办理完毕过户登记，故二被告亦未将案涉房屋剩余房款50000元支付给原告。后经多次协商，原告未将应承担的案涉房屋税费11901.5元支付给二被告，遂依法提出反诉。 反诉被告王筠辩称，1.二被告的反诉诉讼请求及事实和理由并不成立，案涉《房屋买卖合同》的第二项已对案涉房屋过户税费的负担做了明确约定即由二被告负担，至于前述《房屋买卖合同》第三条中的补充约定“过付费超过4.1%由甲方即本案原告承但”系附条件的约定，条件是原告与二被告是母子、母女关系时，原告才承担超过4.1%部分的过户费，原告与二被告不是母子、母女关系，所以超过4.1%部分的过户费原告不应承担。二被告已向税务机关缴纳了全部过户税费，该行为亦证明了二被告认可前述《房屋买卖合同》中第二项中“过户费由二被告承担”的约定；2.原告与二被告于2019年8月12日，共同到筠连县不动产登记中心，申请办理案涉房屋的过户登记手续，并将相关材料交予该中心工作人员，原告已履行了合同义务，但二被告拒绝支付案涉房屋的剩余房款50000元，已构成违约，应承担《房屋买卖合同》中约定的违约责任。综上，请求驳回二被告的反诉诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对以下案件事实，双方当事人无异议，本院予以确认。 2009年10月23日，原告与筠连县景阳粮食购销公司签订《售房协议》，购买了位于筠连县砖混结构房屋1套，后因被拆迁，2015年4月15日，原告与筠连县城市投资有限责任公司签订《房屋调换协议》，调换了北环路215号1号楼3单元201号130.09平方米的住宅1套。2015年11月19日，原告将该套房屋出售给二被告，双方签订《房屋买卖合同》，合同约定：“卖方姓名：王筠（以下简称甲方）买方姓名：谢运香（以下简称乙方）第一条甲方所售房屋：1.城关粮站内，返还给原拆迁户王筠的安置房。2.房屋坐落于筠连县1号楼3单元201号。3.房屋建筑面积130.09平方米，房屋结构为框架结构。第二条该房的价格及其他费用：1.甲乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额386000元，大写叁拾捌万陆仟元正整。2.甲乙双方协商一致，该产权买卖双方所产生的相关过户费用由乙方承担。第三条付款方式：签订该房买卖协议时，乙方首次付款336000元，大写叁拾叁万陆仟元正整。余款50000元，大写伍万元正整待甲方产权证办理完毕，双方申请产权过户之日一并付清。过户费超过4.1%由甲方承但（王筠提交的合同中该句后面还多了“原则是自己的子女享受这4.1的待遇”，庭审中王筠陈述是为了减轻被告的税费负担，签订合同时口头约定的，在诉讼中自己在自己持有的合同上添加的）。第四条乙方逾期付款的违约责任：乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照售房总金额的1%，支付违约金。逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有限解除合同，并向甲方支付该房总金额的1%的违约金。第五条.本合同一式两份，甲乙双方各执一份。第六条本合同自甲乙双方签字之日生效。产权办下来如有平方面积有异责任由甲方承担一切费用。甲方签字：王筠（签名并捺印）乙方签字：谢运香（签名并捺印）乙方共有人签字：王容江（签名）”。合同中涉及的过户费，庭审中原被告双方均认为是含税费在内的相关费用。合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋，被告向原告支付了购房款336000元。2018年10月8日，王均取得了案涉房屋的产权证（产权证号：川2018筠连县不动产权第××号），案涉房屋产权登记在原告王筠名下。2019年7月23日，原被告双方在筠连县房产管理局签订了《存量房买卖合同》（诉讼中双方均称没有实际履行该合同）并提交备案，2019年8月12日，原被告共同向筠连县不动产登记中心申请办理案涉房屋的产权转移登记，双方以326000元为房屋的交易价格申报纳税，二被告向税务机关缴纳税款25267.5元，筠连县不动产登记中心受理了案涉房屋产权转移登记。因双方对税费的负担发生争议，被告认为原告应承担超过4.1%部分的税费即11899元，才支付购房余款50000元给原告，后经协商原告同意承担7000元税费，但被告不同意也未支付购房余款，故原告便于2019年8月20日向筠连县不动产登记中心申请撤销房屋产权转移登记，筠连县不动产登记中心已暂停办理案涉房屋的产权转移登记。原告便于2020年1月6日提起诉讼。2020年2月13日，原告以被告未按合同履行给付尾款义务为由向被告邮寄送达了《解除房屋买卖合同通知书》。 本院认为，2015年11月19日，原被告签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方争议的问题：一是购房余款50000元被告应该什么时候给付原告？二是案涉房屋过户费用原告是否应当承担？三是双方是否存在违约的问题？ 首先，对于余款的给付问题。双方在《房屋买卖合同》第三条付款方式中已约定“余款50000元，大写伍万元正整待甲方产权证办理完毕，双方申请产权过户之日一并付清”，对“待甲方产权证办理完毕，双方申请产权过户之日一并付清”的理解有争议。原告认为因案涉房屋属拆迁安置调换房屋，2015年11月19日原被告签订《房屋买卖合同》时，房屋的产权证还没有办理登记在原告名下，直到2018年10月8日，案涉房屋才登记在原告名下，所以合同签订时无法确定原告何时取得产权，才约定待案涉房屋产权办理登记在原告名下，原被告双方申请产权过户之日，被告就应当向原告给付余款。被告认为不仅是双方申请产权过户之日，还应在原告的产权办理登记在被告方名下后，才给付余款。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯、以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”的规定，原告的理由更符合客观实际和正常的词句表达逻辑，而被告的理由不符合正常的词句表达逻辑，所以合同中“余款50000元，待甲方产权证办理完毕，双方申请产权过户之日一并付清”应理解为：被告应当于案涉房屋产权登记在原告名下，原被告双方向房屋产权登记机关申请产权过户之日给付原告购房余款50000元。2019年8月12日为原被告双方共同向产权登记机关申请办理产权过户之日，二被告应当于该日向原告付清购房余款。 其次，对过户费如何承担的问题。对4.1%以内的过户费由被告方承担，原被告双方均无异议，应予确认。对超过4.1%部分的过户费由谁承担原被告双方发生争议。被告认为应当由原告承担，原告认为自己若承担超过4.1%部分的过户费是有条件的，条件是“二被告需是原告的子女”，客观上二被告并非是原告的子女，所以原告不承担超过4.1%部分的过户费。本院认为双方虽然在合同第二条第二款中约定了过户费由被告方承担，但双方持有的合同第三条的末尾处又手书载明“过户费超过4.1%由甲方承担”。结合两条的内容看，第三条涉及的过户费承担是对第二条的补充，故超过4.1%部分的过户费应当由原告承担。虽然原告认为自己承担超过4.1%部分的过户费是附有条件的，但是从双方持有的合同内容上看，被告方持有的合同上并无此内容，原告也认可所附的条件内容“原则是自己的子女享受这4.1的待遇”是在诉讼中，独自在自己持有的合同上添加。原告添加该内容不符合客观实际，即便所附的条件成就，对被告也不具有约束力。所以对超过4.1%部分的过户费应当由原告承担，鉴于被告方已经向税务机关缴纳，原告应当直接给付二被告。 再次，双方是否存在违约的问题。在合同的履行中，基于以上原因，原告应当给付被告超过4.1%部分的过户费，被告也应当给付原告购房余款，原被告双方互负债务，且没有先后履行顺序，本应同时履行相互义务，但因发生争议，相互拒绝履行给付义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，原被告双方的行为属于同时履行抗辩权，均无违约行为。 综上，原告要求二被告继续履行双方于2015年11月19日签订的《房屋买卖合同》并给付剩余购房款50000元给原告的请求应予支持。对二被告反诉主张要求原告给付被告垫付的税费326000元×（7.75%-4.1%）=11899元及协助被告完成案涉房屋产权移转登记，应予支持。对原告主张要求被告给付自2018年10月原告申请办理房屋过户手续时起至本案判决生效时止的违约金65620元及赔偿相关损失17000元的请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告王筠与被告谢运香、王容江于2015年11月19日签订的《房屋买卖合同》有效，继续履行； 二、被告谢运香、王容江给付原告王筠购房余款50000元，原告王筠给付被告谢运香、王容江垫付的过户税费11899元，品迭后被告谢运香、王容江应给付原告王筠38101元，限于本判决生效后十日内给付； 三、原告王筠在本判决生效后十日内协助被告谢运香、王容江将案涉房屋（产权证号：川2018筠连县不动产权第××号）的产权移转登记办理在被告谢运香、王容江名下； 四、驳回原告王筠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7184元，反诉案件受理费98元，共计7282元，减半收取计3641元，由原告王筠负担1820.5元，被告谢运香、王容江负担1820.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  曹正楷 二〇二〇年三月二十三日 书记员  陈 洪 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。