广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初343号原告：潘家梁，男。委托诉讼代理人：黎秀丽，广东金舵律师事务所律师。被告：庞伟坚，男。被告：庞炳坤，男。被告：冼润香，女。三被告的共同委托诉讼代理人：杜海平，广东连捷律师事务所律师。原告潘家梁诉被告庞伟坚、庞炳坤、冼润香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后,适用简易程序,于2020年3月24日公开开庭进行了审理。双方的诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘家梁起诉提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《物业租赁合同》；2.判令原告有权没收被告支付的租赁保证金30000元；3.判令三被告向原告支付租金及水电费211905元及按中国人民银行同期贷款利率向原告计付从起诉之日起至清偿之日止的利息；4.诉讼费由三被告承担。事实和理由：三被告自2017年12月开始实际租用原告位于佛山市禅城区******之一的店铺用于经营饭店，并向原告支付保证金30000元，被告庞伟坚与原告于2018年1月1日补充签订《物业租赁合同》，合同约定：租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，保证金为30000元，每月租金21068元于每月1号前支付，若不按期交付，按实欠金额每日千分之四支付滞纳金，若拖欠超过十日，则视为违约，原告有权收回物业、没收保证金并解除合同；被告庞伟坚与原告于2019年3月20日签订《物业租赁合同》，约定续租一年，租赁期限至2019年12月31日止。其他合同条款不变。原告认为三被告长期拖欠租金，按合同约定，原告有权收回物业、没收保证金并解除合同；虽然《物业租赁合同》是由原告与被告庞伟坚签订，但物业实际一直由三被告共同使用，三被告亦向原告出具书面的欠款确认书，因此租赁期间所欠租金和水电费应由三被告共同承担。原告为此起诉。三被告共同辩称，一、业主村委于2019年5月底要求收回物业，断水断电，查封租赁物，被告无法继续经营，无奈又找其他地方，于2019年12月在华艺装饰城附近重新经营，本想挣钱后支付所欠原告租金，刚有点起色，又突遇疫情而无法经营，被告目前经济很困难，无法付清所欠原告款项，请原告谅解。二、2017年12月份的租金不应计算。双方之间的租赁合同实际上早在2019年5月份就解除了，租赁物也由业主在2019年6月份出租给第三人了，双方之间的租赁合同关系事实上己解除，所以不存在由法院判决解除的问题，而应该由法院确认原告与被告庞伟坚之间的租赁合同己经于2019年6月份解除了。三、原告计算的所欠款项数额不正确。(一)原告与被告之间的租赁关系于2018年1月份才生效，2017年12月份的不应计算租金，故应当从所欠款项中扣除。(二）虽然合同中约定了保证金3万元，但根据担保法司法解释第118条的规定，当事人交付留着金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。原告无权没收被告交付的保证金30000元，被告交付的保证金应当用于冲抵租金的本金。(三）2019年6月份已支付款项20000元，而不是原告所说的仅支付8000元，有12000元的出入。本院经审理认定如下事实：2017年第四季度（原告称是2017年11月底，三被告则称是2017年12月底），原告将位于佛山市禅城区******之一的商铺（以下简称涉案物业）出租给三被告并交付使用。三被告于2017年12月向原告支付了租赁保证金30000元。之后，原告（出租方、甲方）与被告庞伟坚（承租方、乙方）于2018年1月1日签订《物业租赁合同》，约定甲方将涉案物业出租给乙方作商业用途，租赁期限从2018年1月1日起至2018年12月31日止；每月租金21068元；乙方须于合同签订之日向甲方支付保证金30000元；租赁期间产生的水、电费用等由乙方承担。等等。上述租赁合同约定期限届满后，被告庞伟坚继续承租涉案物业，并于2019年3月20日续签了《物业租赁合同》，约定租赁期间为从2019年1月1日起至2019年12月31日止，其他合同条款不变。2019年3月12日，三被告与原告签订《欠款确认书》,共同确认：从2017年12月至2019年2月期间，三被告应付原告的租金为273884元、应缴水电费为69701元、三被告已付204068.50元，尚欠139516.50元未付。诉讼中，经询问，原、被告双方陈述确认：三被告已于2019年6月初将涉案物业返还原告；从2017年12月至2019年6月间，三被告共计应付涉案物业的水电费为97389元；从2017年至2019年6月期间，三被告共计向原告支付了306708元（其中截止2019年6月4日共付294708元，此后被告于2019年6月10日和同月11日间又支付了12000元）。另查明，原告陈述，涉案物业为其从案外人佛山市禅城区******水股份合作经济联合社处承租而来，不清楚有无合法有效的规划报建手续。经本院要求，原告潘家梁也未能提供涉案物业的建设工程规划许可证明。以上事实，有原告潘家梁举证的两份《物业租赁合同》、《欠款确认书》、付款明细表、三被告举证的账单详情截图以及庭审笔录在卷为凭本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案《物业租赁合同》虽然仅是由原告与被告庞伟坚两人签订，但其后的《欠款确认书》中由被告庞伟坚和被告庞炳坤、被告冼润香三人共同以承租人的身份与原告订立，故应认定为三被告共同作为承租人与原告成立租赁合同法律关系。本案应首先审理涉案两份《物业租赁合同》的效力。一、合同效力问题涉案物业无证据证明已经取得建设工程规划许可证，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本院确认本案讼争的两份《物业租赁合同》应属无效。二、合同无效后的处理《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”兹就原告的各项诉请及其判断理由评述如下：1.要求解除涉案《物业租赁合同》的诉请。合同解除应以合同生效为前提。涉案《物业租赁合同》无效，自始没有法律效力，也不存在合同解除的基础，故本院对该诉请不予支持。2.要求没收租赁保证金的诉请。根据上述《合同法》第五十八条之规定，涉案《物业租赁合同》无效，原告依照该合同所受领的保证金无合法依据，构成不当得利，应予退还。原告该项诉讼请求于法不合，应予驳回。3.要求三被告支付租金、水电费用以及利息的诉请。关于租金问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，出租人有权参照租金标准请求承租人支付占有使用费用。涉案《物业租赁合同》无效，但依照上述规定，原告仍然有权参照该合同约定的租金标准，即21068元/月，要求被告支付从2018年1月1日至2019年5月的占有使用费。被告对此无异议，本院予以认定。至于2017年12月的占有使用费，根据查明事实，三被告早在2017年12月份对就涉案物业进行了占有使用，而原、被告各方在《欠款确认书》中明确约定三被告应付当月的租金21068元，按照上述司法解释的规定，原告亦有权要求被告支付该月占有使用费。因此，三被告应向原告支付从2017年12月至2019年5月的占有使用费数额为21068元/月×18个月＝379224元。关于水电费问题。各方确认从2017年12月至2019年6月间三被告共计应付涉案物业的水电费为97389元，本院予以认定。由于三被告已共计向原告支付了306708元，另外，三被告于诉讼中主张将原告应退还的保证金30000元抵扣所欠原告的占用费，故三被告还欠原告的占有使用费及水电费金额为379224元+97389元-306708元-30000元＝139905元。原告有权要求三被告支付，并支付从起诉之日起的利息。原告该项诉请超出的部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告庞伟坚、庞炳坤、冼润香于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘家梁支付占有使用费和水电费共计139905元及利息（利息的计算方式：以未付占有使用费和水电费为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率，从2020年1月3日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告潘家梁的其他诉讼请求。如三被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取计2464元（原告已经预交）,由原告潘家梁负担1039元，被告庞伟坚、庞炳坤、冼润香共同负担1425元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇二〇年三月二十七日书记员 胡会婷