四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川13民终366号 上诉人（原审原告）：南充市森林时代烧烤店，住所地：四川省南充市顺庆区北湖购物休闲中心5幢1层18号。 经营者：陈苗，女，1973年2月10日生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：何健，四川泰宇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王静，女，1975年9月10日生，汉族，住四川省南充市高坪区 被上诉人（原审被告）：胡远洋，男，1975年1月14日生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 二被上诉人委托诉讼代理人：张明秋，四川果城律师事务所律师。 上诉人南充市森林时代烧烤店（以下简称森林烧烤店）因与被上诉人王静、胡远洋房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院(2019)川1302民初5382号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 森林烧烤店上诉请求：1.依法撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初5382号民事判决第三项，改判森林烧烤店租用王静、胡远洋面积48.49㎡房屋的装饰装修补偿费26,029.43元，由王静、胡远洋支付给森林烧烤店；2.判令全案诉讼费、保全费由王静、胡远洋承担。事实与理由：1.一审法院认定事实不清。首先，一审法院仅凭王静、胡远洋的单方陈述认定王静、胡远洋是2017年退出森林烧烤店，没有事实依据，实际上王静、胡远洋是2015年就退出经营。其次，陈苗接手森林烧烤店后，即在2017年5月花费了巨资对原店进行了装修，有装修合同、转款凭证佐证，一审法院没有认定森林烧烤店对店面装修的事实，属于事实不清。2.一审法院适用法律错误。一审中，森林烧烤店已经举证证明，陈苗接手店面单独经营后，花费大量资金对店面进行了升级改造装修，且装修后不久就被政府征收，虽然双方在租赁合同中没有对因政府征收行为导致合同终止装修问题进行约定，但一审法院却引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，没有支持森林烧烤店主张的装修损失，是错误适用法律。本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定。由王静、胡远洋支付给森林烧烤店装饰装修补偿费26,029.83元，。综上，请求二审支持森林烧烤店的上诉请求。 王静、胡远洋答辩称:一、森林烧烤店的上诉理由不成立。1.森林烧烤店认为事实不清的问题，与法庭查明的事实不符。首先，王静一直与森林烧烤店的经营者陈苗共同经营到2015年10月，其后，因经营效益不好，就决定转让，但直到2017年3月都没有转让出去。陈苗因银行贷款需要经营主体，遂提出由其个人经营，由陈苗之夫王俊与包括王静、胡远洋在内的相关房屋出租方重新签订租赁合同，一审法院因此认定王静、胡远洋系2017年退出经营正确。森林烧烤店主张是2015年退出没有任何证据支持。其次，森林烧烤店称在2017年5月1日到7月30日花巨资对森林烧烤店进行装修不是事实。陈苗于2O17年3月将门面承租自己经营时，所有的装修都是合伙经营时的装修，一审中提供了证据证明。森林烧烤店在2017年3月签订门面租赁合同后仅买了部分桌椅板凳、空调和厨房的设备开始营业（桌椅板凳和厨房设备及空调在政府要求搬迁后他已经将其全部搬走）。2.本案不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条第（四）项的规定。王静、胡远洋在一审中提供的微信、短信记录反映案涉租赁合同虽然租期到2020年4月30日，但合同约定的是租金须每年一交，而且是提前一年交纳；但森林烧烤店在2018年3月获知北湖公园将要改造，便于2018年5月擅自将租金年付改为半年一付，对此王静、胡远洋虽未认同，但也没有要求解除合同。随后，森林烧烤店经营者于2018年10月提出“因北湖公园政府改造，具体时间不晓得，将合同改为用好久给好久的租金，先用后付租金”。2019年1月，南充市顺庆区人民政府作出征收决定后，森林烧烤店才通过银行转账支付使用期间的租金，王静、胡远洋因一些原因遂拒收租金。2019年2月18日，王静、胡远洋向森林烧烤店发出《房屋租赁终止合同通知书》。综上，本案不是合同未到期解除合同，而是终止合同。从《中华人民共和国合同法》对不定期合同的规定可以看出，森林烧烤店主张的事实与适用上述司法解释第十一条规定不符。二、一审判决王静、胡远洋承担责任属于认定事实和适用法律错误，存在同案不同判，王静、胡远洋只是因为判决金额较小才没有上诉。1.一审在引用王静、胡远洋答辩意见时即载明“本案合同在2018年11月已经将租赁合同通知王静、胡远洋变更为不定期合同，双方约定的租金是一年一付，是随时可以解除的合同，租赁合同达到解除的时候就应终止。停产停业补偿搬迁补偿等是对对出租人的补偿，既然是不定期合同，随时都可以终止，森林烧烤店无权主张相关损失，王静、胡远洋无违约行为，请求驳回森林烧烤店诉请”，双方均提供了关于该项事实的微信或短信记录，但一审判决对双方提供的该部分证据不作任何评价，没有对该项事实作出认定，审法院漏列了案涉合同的变更问题。一审法院选择性的漏列，否认本案合同已经由定期的租赁合同变更为不定期的租赁合同，为不公正的判决埋下伏笔。2.一审法院判决王静、胡远洋支付森林烧烤店停业损失及搬迁费属于适用法律错误。本案因拆迁发生的纠纷，就拆迁补偿来说，承租人是否应当享有停业损失及搬迁费用等没有法律根据，在没有法律规定的情况下，应当根据当事人的约定；没有约定才根据民法原理，运用逻辑规则和相关案例进行处理。一审法院狭隘理解停产停业损失，将王静、胡远洋应当获取的停产停业损失判决支付部分给承租人没有法律根据。森林烧烤店只是租赁经营，合同约定了租赁期限，而且双方也预见到合同不能按期履行，将定期变更成了不定期。森林烧烤店经营的品牌与行业仅仅只需换个场地即可经营，何来停业损失，一审判决王静、胡远洋支付其停业损失适用法律错误。3.双方签订的租赁合同已经变成不定期的租赁合同，王静、胡远洋有权依据《中华人民共和国合同法》的规定随时解除合同。王静、胡远洋于2019年2月18日向森林烧烤店发出《房屋租赁终止合同通知书》时，双方的租赁合同即已经解除，在合同没有约定对森林烧烤店予以补偿的情况下，一审判决给付补偿明显违反法律规定和合同约定。4.假设本案应当支付部分停产停业损失及搬迁补偿，一审判决也没有任何根据。5.一审法院审理北湖拆迁案件，对出租人起诉补偿及装修损失的案件超过十件，除本案相关联的另两件外，其余全部没有判决承担责任。 森林烧烤店向一审法院提出诉讼请求：1.判令森林烧烤店租用王静、胡远洋面积48.49㎡房屋的停产停业损失费164,497.48元，由王静、胡远洋支付给森林烧烤店；2.判令森林烧烤店租用王静、胡远洋面积48.49㎡房屋的装饰装修补偿费用，由王静、胡远洋支付给森林烧烤店；3、判令森林烧烤店租用王静、胡远洋面积48.49㎡房屋的搬迁费（含空调移机费）3,309.4元，由王静、胡远洋支付给森林烧烤店；4.本案诉讼费、保全费由王静、胡远洋承担。 一审法院审理查明的事实：2017年3月30日，王静与森林烧烤店经营者陈苗之夫王俊以甲、乙双方名义续签《门面租赁合同》一份，约定将王静、胡远洋所有的位于顺庆区门面（建筑面积48.49平方米）出租给森林烧烤店，双方书面合同约定的租期从2017年5月1日起至2020年4月30日止，第一年租金为26900元，第二年租金为29000元，第三年租金为31400元。合同第五条约定，租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋，乙方添置的用于经营的所有可移动、拆除的设施、设备归乙方所有，由乙方自行处理。合同第十条约定，在租赁期间内，乙方承租的门面被征收、征用或被拆迁等情形的，双方均可变更或解除合同；除上述原因之外，在租赁期间，如有单方面终止合同并造成对方损失的，应按年租金的三倍向对方支付违约金；但该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用或者拆迁等情况除外。合同还对续租及双方其他权利义务等进行了约定。王俊租赁上述门面房后，以其妻陈苗名义登记的森林烧烤店从事个体经营。 2018年3月23日，南充微报报道北湖片区将进行改造提升工程，森林烧烤店于2018年5月1日向王静、胡远洋支付了半年房租，王静、胡远洋未提出异议。 2019年1月9日，南充市顺庆区人民政府作出了房屋征收决定书及征收公告，将森林烧烤店承租的门面划入北湖公园综合提升改造工程征收范围；要求划入征收范围内的房屋产权人自房屋征收评估报告公示期满20日内与中城街道办事处签订征收补偿安置协议。 2019年2月18日，王静、胡远洋向森林烧烤店发出通知，称终止双方房屋租赁关系并要求森林烧烤店立即搬出，王俊遂诉至法院请求确认王静、胡远洋终止合同通知书无效，该院经审理于2019年5月21日作出民事判决书，判决驳回其诉讼请求。2019年2月20日，征收单位对划入征收范围内的区域封园，原与王静、胡远洋租赁合同因此实际终止。 2019年4月14日，王静、胡远洋与南充市顺庆区人民政府中城街道办事处签订《房屋征收货币补偿安置协议》，确定王静、胡远洋被征收房屋面积为48.49㎡，由征收单位给予王静、胡远洋房屋价值补偿2,693,134.6元、搬迁费补偿2,909.4元、停产停业损失补偿161,588.07元及其他搬迁奖励补偿等。2019年6月13日，通过签订补充协议给予被征收房屋超标准装饰装修费26,029.43元。征收单位现已按协议履行完其支付义务。 庭审中，森林烧烤店提交了该店2017年5月5日与装饰公司签订的《装饰装修施工承包合同》及装修报价表。 一审法院另查明，王静、胡远洋系夫妻关系，王静此前与陈苗、王俊合伙经营森林烧烤店多年，2017年因故退伙。 一审法院认为，本案《门面租赁合同》虽由王俊与王静签订，但王俊与森林烧烤店经营者陈苗系夫妻关系，个体工商户可以家庭经营，且双方均明知案涉房屋实际用于森林烧烤店经营，因此可以确认本案《门面租赁合同》系森林烧烤店与王静、胡远洋的真实意思表示，该合同不违反法律法规的规定，合法有效。双方在履行租赁合同约定租期时，遇政府征收不可归责于双方当事人的事由，不得不终止合同的履行，属非双方原因导致房屋租赁合同无法继续履行，对此双方均不存在违约情形。但合同解除后，客观上给王静、胡远洋造成了损失，王静、胡远洋亦从政府拆迁部门领取了房屋拆迁补偿费用，故森林烧烤店可以依据房屋租赁合同，要求王静、胡远洋对合同解除后给森林烧烤店造成的损失进行一定补偿。由于双方在房屋租赁协议中，未对因政府征收导致合同解除后，损失如何承担进行约定，根据公平原则，并综合双方租赁期限、租金金额、其他合同约定条款以及森林烧烤店实际产生损失的客观情况，并适当参照《房屋征收货币补偿安置协议》相关标准予以确定。第一，关于森林烧烤店要求王静、胡远洋给付停产停业损失费164,497.48元的请求，按照房屋征收补偿方案之规定，停产停业损失的补偿主体应为房屋所有权人，但是这并不妨碍作为租赁法律关系的承租人依法向出租人主张停产停业相关损失，因房屋的征收与评估发生在租赁合同有效期内，政府征收导致租赁终止，确实给森林烧烤店造成了实际的停产停业损失，故出租人应给予承租人相应的补偿，本案中，王静原较长时间系森林烧烤店的合伙人，对该店经营管理亦有贡献，对此王静、胡远洋未提出异议，此后森林烧烤店经营者陈苗单独租赁王静房屋并经营的期限较短，鉴于该特殊情况，根据公平原则，酌定由王静、胡远洋支付给森林烧烤店停产停业损失5,000元；第二，关于森林烧烤店主张的装饰装修费，因其装修损失依据不足，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，对该项请求不予支持；第三，关于森林烧烤店请求搬迁费3,309.4元，森林烧烤店因政府征收无法继续承租涉案房屋，必然要对房屋内归其所有的设施进行腾空，双方合同第五条对此也作出了约定，结合本案实际，确认由王静、胡远洋支付森林烧烤店1,000元搬迁费为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、王静、胡远洋于判决生效之日起十日内，给付森林烧烤店停产停业损失5,000元；二、王静、胡远洋于判决生效之日起十日内，给付森林烧烤店搬迁费1,000元；三、驳回森林烧烤店的其他诉讼请求。本案案件受理费1,828元，保全费1,342元，合计金额3,170元，由森林烧烤店负担3,120元，王静、胡远洋负担50元。 二审审理查明，森林烧烤店的工商注册资料载明，经营性质为个体工商户，经营者为陈苗。 一审中，王静陈述称：2015年前王静与经营者陈苗之夫王俊共同经营森林烧烤店，各占50%份额，合伙经营有十几年；森林烧烤店是2012年装修的，空了一年没有经营，但没有租给其他人。王俊实际单独经营只有一年。 二审同时查明，王俊于2019年4月3日向一审法院起诉王静房屋租赁一案，系请求确认王静于2019年2月18日向其出具的《房屋租赁终止合同通知书》无效，一审法院对该案作出（2019）四川1302民初2771号民事判决，该判决认定以下事实：《门面租赁合同》签订后，王俊向王静支付了一年的房租。2018年3月23日，南充微报报道北湖片区将进行改造提升工程，一年期满后，王俊于2018年5月1日向王静支付了半年的房租，王静未提出异议......。2018年11月6日，王俊向王静发短信，内容为“北湖改造政府要拆迁，计划明年七月底全部完工，现在在做设计方案，具体时间我也不晓得。我的意思是我用好久给好久的租金，先用后付租金。我前期租期为三年，装修也投入了五十来万，现在都晓得要拆迁，生意也不好做。你们觉得我说的方案不妥，你们也可以自己租出去”，王静未回复。2019年2月18日，王静向王俊发出《房屋租赁终止合同通知书》，载明“我们双方于2017年3月30日签订的门面租赁合同，租期三年，租金于每年提前一个月支付，租赁期间，你不按合同约定支付租金，擅自将2018年租金改为半年一付，且2018年10月没有支付下半年租金，并单方要求因北湖公园政府改造，将合同改为用好久给好久的租金，先用后付租金，但未获我方同意。假设你的理由成立，双方存在不定期合同，出租方有权随时解除租赁关系，现因政府对北湖公园提升改造，上述房屋纳入征收范围，你我租赁合同必须解除而终止。现依法通知你自本通知函发出之日起，你我之间的房屋租赁关系终止，在收到本书面通知后即按照政府征收要求搬出顺庆区北湖休闲服务中心第5幢10号门面房屋”。该判决认为，王俊承租的案涉房屋已经被政府征收，双方签订的租赁合同事实上已无法履行，现王静依据合同约定向王俊发出《房屋租赁终止合同通知书》，拟解除双方签订的《门面租赁合同》，终止双方的租赁合同，符合法律规定和合同约定。 二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为，根据当事人的上诉及答辩，本案焦点为王静、胡远洋是否承担装饰装修补偿费26,029.43元。 案涉《门面租赁合同》在履行过程中，南充市顺庆区人民政府于2019年1月9日作出了房屋征收决定，王静、胡远洋于2019年2月18日向王俊发出《房屋租赁终止合同通知书》，房屋租赁合同不能继续履行，合同的终止非双方原因导致；《门面租赁合同》中对因社会公共利益或城市建设需要被依法征用或拆迁后，相关费用如何处理未作约定；同时陈苗夫妻租赁案涉房屋经营森林烧烤店多年，在经营中对房屋进行装饰装修客观存在，现因被政府征收而解除租赁合同，客观上给承租人造成相应的损失，且王静、胡远洋已得到政府相关部门的拆迁补偿；虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，被征收人界定为房屋所有权人，征收补偿协议的相对方是国家与房屋所有权人，但是不妨碍作为租赁法律关系的承租人依法向出租人主张停产停业而造成的相关损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定，本案是不可归责于双方的事由导致合同解除，根据公平原则，本院酌定由房屋出租人王静、胡远洋向森林烧烤店支付装饰装修补偿费5,000元。 综上，森林烧烤店的部分上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市顺庆区人民法院(2019)川1302民初5382号民事判决第一项、第二项，即“王静、胡远洋于判决生效之日起十日内给付南充市森林时代烧烤店停产停业损失5,000元；王静、胡远洋于判决生效之日起十日内给付南充市森林时代烧烤店搬迁费1,000元”； 二、撤销四川省南充市顺庆区人民法院(2019)川1302民初5382号民事判决第三项，即“驳回南充市森林时代烧烤店的其他诉讼请求”; 三、王静、胡远洋于判决生效之日起十日内给付南充市森林时代烧烤店装饰装修补偿费5,000元； 四、驳回驳回南充市森林时代烧烤店的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费702.46元，由南充市森林时代烧烤店负担652.46元，王静、胡远洋负担50元；一审案件受理费1,828元，保全费1,342元，合计金额3,170元，由南充市森林时代烧烤店负担3,070元，王静、胡远洋负担100元。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  蒙琼梅 二〇二〇年三月二十三日 书记员  任珍波