湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终166号上诉人（原审被告）：怀化湘中房地产开发有限公司，住所湖南省怀化市鹤城区迎丰中路411号四中新苑3号楼2单元1905号，统一社会信用代码：91431200553035553D。法定代表人：阳松亮。委托诉讼代理人：魏华，湖南诚怀律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨犇，湖南诚怀律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张鑫，男，土家族，1983年9月12日出生，住址湖南省溆浦县。上诉人怀化湘中房地产开发有限公司因与被上诉人张鑫商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初4389号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。怀化湘中房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初4389号民事判决第一项，维持该判决第三项；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：延迟交房系业主自身拖延收房和未按时交纳住宅专项维修资金所致，上诉人无需承担逾期交房责任。张鑫辩称：请求驳回上诉，维持原判。张鑫向一审提出诉讼请求：1、请求湘中房地产公司赔偿张鑫逾期交房的损失73756元（暂时计算至2019年5月28日，共逾期1033天，之后按实际发生计算，直至房屋交付使用）；2、请求湘中房地产公司向张鑫交付房屋；3、请求湘中房地产公司为张鑫办理房产证；4、诉讼费用由湘中房地产公司承担。在本案一审审理过程中，张鑫撤销第2项诉讼请求。一审法院查明：2016年7月1日，张鑫（买受人）与湘中房地产公司湘中房地产公司（出卖人）签订《怀化市商品房买卖合同》，约定：张鑫购买湘中房地产公司开发的四中新苑第5幢1006号房，建筑面积119.65平方米，每平方米3631.6元，总购房款434526元，首付款94526元于合同签订日支付，余款270000元采用公积金方式支付；湘中房地产公司应当在2016年7月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给张鑫，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。其中《怀化市商品房买卖合同》第七条第4项中对办理房产证和土地使用证的方式及费用承担列举有三种方式，即：1、买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用权证并承担所有费用，出卖人应积极配合提供相关办证资料和证明；2、出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；3、买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于约定时间前交清。但双方并未在上述三种方式中写明选择其中一项具体办证方式。同时双方在《怀化市商品房买卖合同》第十八条关于产权登记的条款涉及到的对出卖人应在商品房交付使用后完成初始登记的时间、初始登记后办妥买受人的房屋所有权证、办妥房屋所有权证后办好土地使用权证的时间以及因出卖人的责任或买受人的原因，致使未能在约定的期限内办理上述登记或手续的不同处理方式和逾期违约金等亦未作出明确约定。合同签订后张鑫于2016年7月7日和12月19日付清了全部购房款，于2018年9月30日缴纳契税6207.51元，2018年7月11日缴纳了专项维修资金11836元，张鑫至今未与湘中房地产公司办理交房手续。本案所涉房屋于2018年9月10日取得《竣工验收备案表》，于2018年12月15日完成房屋初始登记。期间，湘中房地产公司多次发出《通知》、《告示》及手机短信，告知可以办理权属证书及提交身份证复印件、契税和维修资金票据、授权委托书等资料，但张鑫未提供相应证据证实其按《通知》要求提交给湘中房地产公司相关资料。一审法院认为：张鑫与湘中房地产公司签订的《怀化市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。双方签订的《商品房买卖合同》约定，湘中房地产公司应在2016年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给张鑫，并约定交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。因此在湘中房地产公司所售商品房未在建设主管部门备案，并取得《竣工验收备案表》之前，湘中房地产公司未达到约定的交房条件，不论湘中房地产公司是否通知张鑫交房，其已经构成逾期交房，故该院对湘中房地产公司提交的证据怀化日报交房公告，不予采信，对湘中房地产公司辩称其已经在合同约定交付时间前通过公告形式通知张鑫办理收房手续，不应当承担逾期交房违约责任的抗辩意见，该院不予采纳。湘中房地产公司辩称张鑫未及时缴纳专项维修基金，其不应当支付逾期交房违约责任的理由，因湘中房地产公司不是专项维修基金的权利人，且缴纳专项维修基金不是合同的主要义务，湘中房地产公司以他人的权利来免除自己的义务，不符合先履行抗辩权的条件，该院对该辩称意见不予采纳。关于逾期交房损失的计算标准，因张鑫于2019年7月20日向该院提起诉讼，法律规定的诉讼时效为三年，其部分逾期交房损失超过诉讼时效，因张鑫于2016年12月19日才付清全部购房款，应从2016年12月19日起开始计算逾期交房损失。同时，该院酌情确定为已付购房款的每日万分之一，故2016年12月19日至取得竣工验收备案表之日（2018年9月10日）的逾期交房损失应为：434526元×631（天）×0.1‰=27419元。故对张鑫请求湘中房地产公司支付延期交房违约金27419元的诉讼请求，该院予以支持，超出部分，该院不予支持。湘中房地产公司辩称张鑫主张已过诉讼时效的理由不能成立，该院不予支持。因本案已具备张鑫自行办理权属证书的条件，张鑫应自行按相关要求办理权属证书，故张鑫要求湘中房地产公司办理房产证的诉讼请求该院不予支持。现涉诉房屋已符合交房条件，原、湘中房地产公司双方可自行办理相关交房手续。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、湘中房地产公司于本判决生效之日起十日内支付张鑫逾期交房损失27419元；二、张鑫、湘中房地产公司于本判决生效之日起十五日内办理四中新苑第5幢1006号房的交房手续；三、驳回张鑫的其他诉讼请求。案件受理费1644元，减半收取计822元，由张鑫负担577元，由湘中房地产公司负担305元。二审中，双方未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方签订的《商品房预售合同》约定，湘中房地产公司应在2016年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给张鑫，并约定交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。本案涉案房屋于2018年9月10日方取得《竣工验收备案表》，于2018年12月15日才完成房屋初始登记。可见上诉人逾期交房的事实客观存在，因张鑫于2016年12月19日才付清全部购房款，一审结合本案实情，判令上诉人承担自2016年12月19日起至取得竣工验收备案表之日止的逾期交房违约责任，并无不当。上诉人认为本案延迟交房责任不在上诉人，而是业主自身拖延收房所致的上诉理由，无事实与法律依据，依法应不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1644元，由上诉人怀化湘中房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  刘士平审 判 员  黄丽霞二〇二〇年三月二十三日法官助理罗雪花代理书记员  申雅梦