浙江省杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初2915号 原告（反诉被告）：浙江中杭电子有限公司，住所地浙江省杭州市。 法定代表人：王宝文。 委托诉讼代理人：吴建平，浙江求德律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州宇控机电工程有限公司，住所地浙江省杭州市。 法定代表人：顾临怡。 委托诉讼代理人：唐月梅，浙江天册律师事务所律师。 原告浙江中杭电子有限公司（以下简称中杭电子）诉被告杭州宇控机电工程有限公司（以下简称宇控机电）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年1月23日向本院起诉，经诉前调解不成，本院于2019年3月13日立案受理。宇控机电在举证期限内提起反诉，本院依法予以受理并合并审理，并适用普通程序于2019年7月9日公开开庭进行了审理。中杭电子的诉讼代理人吴建平和宇控机电的诉讼代理人唐月梅到庭参加诉讼。因本案承办人调整，于2020年3月24日再次公开开庭进行了审理，中杭电子的诉讼代理人吴建平和宇控机电的诉讼代理人唐月梅到庭参加诉讼。诉讼过程中，双方当事人申请庭外和解，但未能达成和解协议。中杭电子于2020年3月25日申请撤回本诉，本院依法予以准许。因案情复杂，本案经院长批准延长审限六个月。本案现已审理终结。 反诉原告宇控机电向本院提出反诉请求：1、判决解除双方于2016年11月17日签订的《租赁合同》；2、判决反诉被告支付拖欠的租金325639.57元；3、判决反诉被告支付滞纳金39049.69元（暂算至2019年4月30日，实际算至清偿之日止）；4、判决反诉被告支付2018年期间的水电费10万元；5、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，宇控机电变更反诉请求为：1、判决解除双方于2016年11月17日签订的《租赁合同》；2、判决反诉被告将上城科技工业基地标准厂房3期1号楼3-5层腾退并交还反诉原告；3、判决反诉被告支付拖欠滞纳金12965.37元（暂算至2020年3月24日，实际以未付租金为基数，日千分之一计算至实际支付完毕之日止）；4、判决反诉被告按照合同约定支付租金至判决解除之日租金（目前已支付至2019年12月6日）；5、判决反诉被告按照合同约定的租金标准支付自判决确定的解除之日起至实际腾退期间的房屋占有使用费）；6、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2016年11月17日，反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》，约定，反诉原告将坐落于上城科技工业基地标准厂房3期1号楼3-5层出租给反诉被告，租赁期限为10年，自2017年1月1日起至2026年12月30日止。双方约定，反诉被告应先付租金后使用房屋，房屋租金半年支付一次；付款的时间节点为每年的1月1日前、7月1日前；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电费、物业管理费、电梯维护费由反诉被告承担；水电费按每月进行结算，反诉被告在收到反诉原告出具的水、电费收据或发票时应在5日内支付。合同同时约定，租赁期间，反诉被告应按合同约定，及时支付房租及水电费等应付费用，如逾期未付，反诉原告有权按应付款项总额的日千分之一收取滞纳金，逾期满50日未付，反诉原告有权终止租赁合同，反诉被告按应付款项总额的20%承担违约责任；因反诉被告违约行为造成反诉原告损失的，由反诉被告承担赔偿责任。合同签订后，反诉原告依约将厂房提供给反诉被告使用。但反诉被告经常拖欠租金，未按照合同约定如期支付租金。2018年期间，反诉被告使用的水电费为100214元，反诉原告于2019年1月14日提供相应的发票，但反诉被告仅仅支付其中的214元，其行为已违反合同约定，严重损害反诉原告的合法权益。诉讼过程中，反诉被告于2019年6月18日支付拖欠的电费10万元，于2019年6月28日支付416152.8元，于2020年2月20日、2月28日合计支付436960.44元。反诉原告为维护自身的合法权益，特提起反诉，恳请人民法院支付反诉原告的全部诉讼请求。 反诉被告中杭电子辩称，双方签订的《租赁合同》合法有效。反诉被告违约事实主要发生在2017年。2018年时，双方协商由反诉被告购买本案房屋，反诉被告支付了一个季度的租金作为购房意向金。之后双方未能就房屋买卖达成一致，反诉被告已支付的购房意向金抵作房租。但反诉原告在2018年底主张滞纳金，主张反诉被告已支付的房租应先抵扣按日千分之一计算的滞纳金。反诉原告实际上是想解除合同，把房价卖高一点。反诉被告在2018年基本上是按合同约定付租金的，2019年完全是按合同约定付的。反诉被告希望继续履行合同。合同约定的滞纳金过高，应调整为按银行同期贷款利率计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人各自提交的证据，对方当事人对真实性均无异议，本院对真实性均予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年11月17日，出租方、甲方宇控机电与承租方、乙方中杭电子签订《租赁合同》一份，约定，甲方出租给乙方的房屋坐落在，上城科技工业基地标准厂房3期1号楼3-5层，面积为3015.6平方米的厂房及办公场地租给乙方使用，用于研究开发、生产经营和仓库；房屋租赁自2017年1月1日起，至2026年12月30日止，租赁期10年；甲、乙双方约定，乙方应先付租金后使用房屋，房屋租金半年支付一次；甲、乙双方约定，出租厂房面积为3015.6平方米，租赁单价按比例递增，租金（含税）总计人民币8835027.98元，约定付款时间节点如下表： 租金支付时间节点 使用面积 涨幅比例 单价 租金金额 2017年1月1日前 3015.6 416152.80 2017年7月1日前 3015.6 416152.80 2018年1月1日前 3015.6 416152.80 2018年7月1日前 3015.6 416152.80 2019年1月1日前 3015.6 416152.80 2019年7月1日前 3015.6 416152.80 2020年1月1日前 3015.6 5% 24.15 436960.44 2020年7月1日前 3015.6 24.15 436960.44 2020年7月1日前 3015.6 24.15 436960.44 2021年1月1日前 3015.6 24.15 436960.44 2021年7月1日前 3015.6 24.15 436960.44 2022年1月1日前 3015.6 24.15 436960.44 2022年7月1日前 3015.6 24.15 436960.44 2023年1月1日前 3015.6 5% 25.3575 458808.46 2023年7月1日前 3015.6 25.3575 458808.46 2024年1月1日前 3015.6 25.3575 458808.46 2024年7月1日前 3015.6 25.3575 458808.46 2025年1月1日前 3015.6 25.3575 458808.46 2025年7月1日前 3015.6 25.3575 458808.46 2026年1月1日前 3015.6 5% 26.625375 481748.89 2026年7月1日前 3015.6 26.625375 481748.89 合计 8835027.98 租赁期间，使用该房屋所产生的水、电费、物业管理费、电梯维护使用费由乙方承担，电价由于损耗，甲、乙双方约定，如总电表与分电表之间产生表损，由总表的所有用户按用电量进行分摊，水、电费按每月进行结算，乙方在收到甲方出具的水、电费收据或发票时应在5日内付款；租赁期间，乙方应按本合同约定，及时支付房租及水电费等应付费用，如逾期未付，甲方有权按应付款项总额的日0.1%收取滞纳金，逾期满50日未付，甲方有权终止租赁合同，乙方按应付款项总额的20%承担违约责任，因乙方违约行为造成甲方损失的，由乙方承担赔偿责任。合同签订后，宇控机电按约将房屋交付给中杭电子使用。 中杭电子于2017年12月27日支付租金936343.8元，于2018年2月8日支付租金208076.4元，于2018年3月30日支付租金208076.4元，于2018年7月2日支付租金208076.4元。 因双方有将本案房屋出售给中杭电子的意向，中杭电子于2018年7月2日还支付给宇控机电购房意向金208076.4元，但最终双方未能就房屋买卖达成一致意见。 2018年12月28日，宇控机电发《催告函》给中杭电子，主要内容为“贵公司于2017年1月1日至2018年12月28日期间，因延期支付房租，产生滞纳金324807.26元（后附计算表），贵公司于2018年7月支付的购房意向金208076.4元，抵扣滞纳金后，仍需支付滞纳金116730.86元及2018年4季度房租208076.40元，合计324807.26元。根据我公司与贵公司于2016年11月17日签订的房屋租赁合同，贵公司应于2019年1月1日前支付2019年上半年房租416152.80元。综上所述，贵公司如于2019年1月7日前未能支付所欠房租及滞纳金共计740960.06元，我公司将依据租赁合同第四条第2点的约定终止该租赁合同。”中杭电子于2019年1月2日支付给宇控机电416152.8元。宇控机电于2019年1月8日开具了金额总计为208076.4元的房租滞纳金的浙江增值税专用发票两份，该发票备注为购房意向金转为房租滞纳金，当天还开具了金额总计为117563.17元的房租滞纳金的浙江增值税专用发票两份。双方由此产生争议。中杭电子遂于2019年1月23日向本院起诉，请求将《租赁合同》第四条第2款逾期支付房租及水电费的违约责任变更为按同期银行贷款基本利率计算。诉讼过程中，宇控机电明确其诉请的滞纳金为逾期付款违约金。 宇控机电于2019年1月14日向中杭电子开具金额为100214元的电费的浙江增值税专用发票。中杭电子于2019年1月30日向宇控机电支付电费214元，于2019年6月18日支付电费10万元。中杭电子于2019年6月28日支付给宇控机电416152.8元，于2020年2月20日支付20万元，于2月28日支付236960.44元。 本院认为，本案《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。宇控机电已按约将本案房屋交付给中杭电子使用。根据合同约定，中杭电子先付租金后使用房屋，租金半年一付。中杭电子存在迟延支付租金的情形，但对于其2018年7月2日之前所支付的除购房意向金之外的款项，宇控机电均已开具了租金的浙江省增值税专用发票，该些付款均应认定为支付租金。本案《租赁合同》约定了逾期付款违约金，但中杭电子存在逾期支付租金情形，故应支付逾期付款违约金。但宇控机电未举证证明其因中杭电子逾期支付租金所遭受的损失数额，而其因中杭电子未按期支付租金所遭受的损失主要是利息损失，故合同约定的逾期付款违约金的计算标准过高，中杭电子亦要求调整，本院酌情予以调整为在2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算逾期付款违约金，并酌定计至2018年7月2日中杭电子应支付逾期付款违约金39418.54元。本案成讼之前，虽中杭电子在完全支付前三期租金时均已超过50日，但宇控机电并未行使合同约定的解除权。在双方就本案房屋买卖事宜未能达成协议后，双方就中杭电子支付的购房意向金是否应优先抵扣违约金及抵扣数额产生争议，并致诉讼。因双方对该购房意向金在房屋买卖不成时是转为租金还是优先抵扣违约金没有约定，故应优先抵扣违约金39418.54元，剩余款项168657.86元则抵扣租金。对于此后中杭电子所付款项，除了中杭电子支付的电费100214元之外，其余款项双方也没有约定是支付租金还是优先支付违约金，故亦应优先抵扣违约金，如有剩余则抵扣租金。但宇控机电主张抵扣的违约金过高，应予调整，本院酌定至2019年8月19日止的违约金按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起则按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算。故对于中杭电子于2019年1月2日支付的416152.8元，应先予抵扣尚欠的2018年下半年租金39418.54元及其逾期付款违约金953.63元，及以应于2019年1月1日前支付的该期租金416152.8元为基数计算至2019年1月2日的逾期付款违约金75.44元，合计40447.61元，剩余375705.19元则抵扣2019年上半年租金。中杭电子于2019年6月28日支付的416152.8元，应先予抵扣尚欠的2019年上半年租金40447.61元及其逾期付款违约金1124.59元，以及电费的逾期付款违约金2340.89元，合计43913.09元，剩余372239.71元则抵扣2019年下半年租金。对于中杭电子于2020年2月20日支付的20万元，应先予抵扣尚欠的2019年下半年租金43913.09元及其逾期付款违约金1538.65元，及以应于2020年1月1日前支付的该期租金436960.44元为基数计算至2020年2月20日的逾期付款违约金3274.17元，合计48725.91元，剩余151274.09元在抵扣2020年上半年租金后，中杭电子尚欠2020年上半年租金285696.35元。对于中杭电子于2020年2月28日支付的236960.44元，应先予抵扣以285696.35元为基数计算至2020年2月28日的逾期付款违约金334.26元，剩余236626.18元抵扣尚欠的2020年上半年租金后，还尚欠2020年上半年租金49070.17元。 因中杭电子对宇控机电扣收过高违约金之行为存在异议并提起诉讼，在诉讼过程中双方对中杭电子实际尚欠租金数额亦存在争议，故虽经综合计算中杭电子尚欠部分租金，以及中杭电子存在迟延支付2020年上半年租金的情形，但该行为不应认定为违约。因此，宇控机电有关解除《租赁合同》及返还租赁房屋之反诉请求，本院不予支持。但对于中杭电子尚欠的2020年上半年的租金及相应违约金，本院判决其应予支付给宇控机电。对于此后的租金，中杭电子应当按约履行，以避免产生新的纠纷。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、浙江中杭电子有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州宇控机电工程有限公司2020年上半年租金49070.17元，并支付以未付租金为基数自2020年2月29日起至租金清偿之日止的按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算的逾期付款违约金； 二、驳回杭州宇控机电工程有限公司的其他反诉请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 反诉案件受理费减半收取2714元，由浙江中杭电子有限公司负担566元，杭州宇控机电工程有限公司负担2148元。 反诉原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；反诉被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  姜新农 人民陪审员  胡 敏 人民陪审员  俞美娟 二〇二〇年三月二十九日 法官助理  贾昱泓 代书 记员  陈晓玲