山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁15民终14号上诉人（原审被告）：苏建忠，男，1977年8月12日出生，汉族，农民，住莘县。委托诉讼代理人：胡明飞，山东德衡（聊城）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭心学，男，1975年12月15日出生，汉族，农民，住莘县。委托诉讼代理人：冯宗国，莘县莘城法律服务所法律工作者。上诉人苏建忠因与被上诉人郭心学房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莘县人民法院（2019）鲁1522民初2271号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。苏建忠上诉请求：撤销原判，改判驳回郭心学的全部诉讼请求或发回重审；一审及二审诉讼费用由郭心学承担。事实和理由：一审法院对部分事实没有查清，对基本事实认定不清。一、一审法院没有查明涉案《商铺转租协议书》的效力问题，涉案协议书应为无效合同。2016年3月7日，上诉人与郭心学签订《商铺转租协议书》，据此协议，上诉人向郭心学转租的是房屋、商铺、货物等。一审法院对涉案房屋的情况没有查清。涉案房屋系城镇临时性建筑，没有取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《商铺转租协议书》应属于无效合同。故一审法院应驳回郭心学要求解除合同的诉讼请求。二、假设涉案协议书有效，一审法院未对涉案协议书具体解除的时间予以查明或列明。一审庭审中，郭心学自述于2019年3月7日不再营业，并将商品拉走。2019年6月16日，上诉人为减少损失，不得不与郭心学协商，就上诉人所有的货架等商铺用品进行处理。2019年6月20日，涉案房屋由实际所有人予以收回。根据上述事实，假设涉案协议书有效，那么实际解除的时间应该是2019年6月20日，一审法院判决中未列明具体的解除时间，请二审法院予以明确。三、一审法院判决上诉人返还郭心学200631元款项没有事实和法律依据。假设涉案协议书合法有效，一审法院没有查清涉案协议书解除系单方违约所造成的，郭心学存在严重过错。郭心学自述其自2019年3月7日搬离涉案房屋，之后所产生的租金问题应视为上诉人的经济损失。郭心学没有证据证明搬离的原因系他人所造成。因此，在此期间所产生的租金损失即2019年3月7日至2019年6月20日，共计87500元的损失应由郭心学承担，故应在30万元的保证金中予以扣除。郭心学辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，苏建忠的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。具体事实：关于本案转租协议书的效力，苏建忠在一审时对关联性、合法性、真实性已完全认可。关于我方关门停业的时间，一审时已经主张2019年3月7日不再营业，这个时间点与双方的协议书签订时间相吻合，可印证我方因对方过错关门停业的具体时间。郭心学向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的商铺转租协议书；2.判令苏建忠返还保证金30万元；3.判令苏建忠赔偿经济损失5万元；4.诉讼费用由苏建忠承担。一审法院认定事实：2016年3月7日郭心学（协议乙方）与苏建忠（协议甲方）签订商铺转租协议书，约定：甲方自愿将王奉家多好生活广场转租给乙方使用，面积2415平方米，时间;2016年3月7日至2022年12月1日，商铺一年租金为30万元，商铺租金第一年为四个月一支付，以后于每年3月份一次性付清，原房租租赁期内仍由甲方支付给房东。乙方负责监管和维护甲方提供的各种设施，设施以清单为准，店内所有设施损坏由乙方负责维修和赔偿。……。七、甲方将盘点货物总价值433365元不计算归乙方使用，乙方向甲方支付货物保证金30万元，不计息，合同终止日，甲方向乙方退还保证金30万元，乙方向甲方返还盘点货物总价值433365元，实际库存减供货商未付款等于实际数目。八、盘点包括（金卡、工人工资、服装、金银首饰、电费、奶粉等其他收入从承包金扣除）以上其他收入归乙方所有。九、盘点包括：过期、过时、临期全部由甲方协作退货、换货，之后由乙方接受，合同终止日盘点包括过期、临期全部由乙方协作退、换货物，由甲方接受。……。附加条款约定：甲方供货商未付款由乙方全部接受，结合供货商付供应货款，乙方接受；合同终止日，乙方未付款由甲方接受。2016年3月6日，郭心学向苏建忠交付货物保证金300000元。之后，郭心学接受经营王奉家多好生活广场。2019年2月28日，经双方对账，确认郭心学为苏建忠清偿转租前苏建忠未付款407496元，由苏建忠在商铺转租协议书附加条款下书写“甲方未付款肆拾零柒仟玖拾陆元整（407496元整）”予以确认。2019年6月16日郭心学与苏建忠均到协议约定的王奉家多好超市，就超市内租赁设备进行协商，商定超市内的租赁设备以8万元的价格，归郭心学所有，郭心学为苏建忠出具欠条一张，内容为“今欠到超市设施款8万元整郭心学再次签字生效证明人章生郭心学2019年6月16号”。诉讼中，郭心学同意与苏建忠应返还款项相互抵销。双方均认可房东将商铺房屋收回时间为2019年6月20日。另外，诉讼中，郭心学自认2019年3月7日因房东关门，其将商铺内自己所有的货物商品拉走。郭心学认可租金支付到2019年3月份，苏建忠仅认可租金支付到2018年3月份。庭审中，郭心学提交2019年2月28日对账算账时遗漏的单据16张，欲证明郭心学尚有替苏建忠支付的苏建忠未支付的款项452645元，苏建忠仅认可其签字的两张单据，对其他单据与本案的关联性等不认可。苏建忠书写的单据有两张，内容分别为“欠立白洗化押金伍佰元整（500元整）王奉家多好苏建忠2013.1.20号”、“今欠到奥利奥货款货款玖仟元整（9000元整）进货时间2012.12月31号苏建忠2014.5.18号”，在该欠条的下部注有“已付3000元2015年2月17张双双”。一审法院认为，郭心学、苏建忠签订商铺转租协议书，系双方的真实意思表示，且不违法法律规定，合同合法有效。诉讼中，郭心学自认已于2019年3月7日因房东关门而将商铺内所有的货物商品拉走，双方于2019年6月16日就超市内设备进行协商折价80000元归郭心学，2019年6月20日房东将协议承租房屋收回。从上述事实看，双方当事人已经事实上协商解除了商铺转租协议书，因此双方签订的商铺转租协议书应予以解除。郭心学、苏建忠双方签订协议时，苏建忠将盘点货物总价值433365元不计算利息归郭心学使用，郭心学向苏建忠支付货物保证金300000元，以及郭心学再接手承租经营期间，为苏建忠偿还之前其所欠货款407496元，事实清楚；对郭心学主张的双方对账算账时遗漏的单据中，苏建忠认可其书写两张单据，合计金额为6500元。诉讼中，双方当事人就超市内租赁设备达成协议，以80000元折价归郭心学所有，郭心学并为苏建忠出具欠条，事实清楚，且双方当事人均同意将折抵苏建忠应返还郭心学的款项，因此苏建忠尚欠郭心学200631元（300000元+407496元+6500元-433365元-80000元=200631元），依法应当给付郭心学。对于郭心学主张的经济损失50000元，苏建忠不认可，郭心学未向法院提交充足证据予以证明，法院依法不予支持。对郭心学主张的其他未付款，苏建忠不认可，有的单据未注明时间，有的时间在签订协议之后等，法院认为，该单据不足以证明郭心学的主张，郭心学可待有充足证据证明后另行主张权利。对苏建忠辩述的要求郭心学给付租金，郭心学主张已经给付至2019年3月份，苏建忠在第一次开庭时提出反诉，但经法院释明后，苏建忠未按时交纳反诉费用，法院依法不予审理。如确实存在租金纠纷，苏建忠可以另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，本案经合议庭合议，判决：一、解除原告郭心学与被告苏建忠签订的商铺转租协议书。二、被告苏建忠于本判决生效后十日内返还原告郭心学200631元。三、驳回原告郭心学的其他诉讼请求。案件受理费6550元，由被告苏建忠承担4309元，原告郭心学自行负担2241元。本院二审期间，郭心学提交了2019年10月23日苏建忠向莘县人民法院起诉郭心学的民事起诉状一份，证明苏建忠在此诉状中从未提到2019年3月至2019年6月的内容，而是欲向我方主张2018年3月至2019年3月份的年租金，虽然我方不欠对方任何租金，但是从其主张的时间段可印证双方协议解除时间为2019年3月份。苏建忠质证认为，对证据的真实性无异议，但对证明内容有异议。我方向莘县人民法院提起的关于租金的诉讼，要求租金时间为2018年3月到2019年3月，因本案二审期间我方的上诉理由涉及到2019年3月至2019年6月的租金问题，故我方视本案二审结果再决定是否对2019年3月到2019年6月的租金另案主张。本院二审查明的其他事实同一审查明的一致。本院认为:关于涉案《商铺转租协议书》是否有效的问题。苏建忠称本案房屋系城镇临时性建筑，未取得建设工程规划许可证，但苏建忠并未举出充足的证据证明该事实主张。另外，双方当事人签订的《商铺转租协议书》的合同标的主要为货物及超市内设备，转让该标的并未违反法律、法规的强制性规定，故一审认定《商铺转租协议书》为有效合同，并无不当。关于一审判决苏建忠返还郭心学200631元款项是否正确的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”郭心学在一审中自认于2019年3月7日因房东关门而将商铺内所有的货物商品拉走。郭心学于2019年3月7日即对涉案房屋不再占有使用，故苏建忠上诉称2019年3月7日至2019年6月20日之间的租金损失应在30万元的保证金中予以扣除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于2018年3月至2019年3月期间涉案房屋的租金问题。2019年10月23日，苏建忠诉至莘县人民法院要求郭心学支付其2018年3月至2019年3月期间的房屋租金，莘县人民法院于2020年1月19日作出一审判决，判决郭心学支付苏建忠2018年3月至2019年3月的商铺租金300000元。另案判决已对此期间的租金作出处理，本案不再处理。综上所述，苏建忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4309元，由上诉人苏建忠负担。本判决为终审判决。审判长  孙久强审判员  石 鑫审判员  郭召勇二〇二〇年三月二十日法官助理马征书记员王倩倩