广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终330号上诉人（原审原告、反诉被告）：周焕霞，女，1975年12月19日出生，汉族，住广东省中山市*********。委托诉讼代理人：高焕珍，广东衡德律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴浩枝，男，1969年7月17日出生，汉族，住广东省中山市*********。委托诉讼代理人：梁煜明，广东六道律师事务所律师。上诉人周焕霞、吴浩枝因居间合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初13652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周焕霞上诉请求：撤销一审判决第三项，判决解除周焕霞与吴浩枝之间的居间合同关系，吴浩枝向周焕霞退还中介费15.2万元并支付利息（从起诉之日起至清偿之日止，按中国人民银行逾期贷款利率计算）。事实和理由：（一）吴浩枝没有完成15.2万元所对应的居间义务。吴浩枝主张其为土地评估支付了4000元评估费、往来油费，已经证明吴浩枝不仅仅只有提供交易机会的义务。一审法院以吴浩枝提供订立合同的机会即可收取15.2万元的中介费的理解，违背双方约定及行业常规。签订买卖合同只是交易的前期准备，属于交易的一部分，中介机构收取2%-3%的居间费需要为买卖双方提供合同条款（法律咨询）、还贷款赎证（过户后按揭）、报建手续、办房产证、协助交税、过户等专业配套服务。吴浩枝收取巨额中介费15.2万元却无任何附带义务，明显不符合行业常规，双方权利义务也不对等，有失公平。二手工业土地转让机会到处都有，吴浩枝提供的交易机会并不是紧缺、高技术、高价值的，双方刚开始口头约定是过户递件才给中介费的，吴浩枝多次向周焕霞保证一定能过户，以家里急用钱建房为由让周焕霞提前支付15.2万元的巨额费用，支付行为并不等于居间合同义务已经全部完成。（二）促成交易不能简单等同于提供交易机会，促成交易前提是交易能够完成，吴浩枝所推介的土地存在不可修复的缺陷，即土地规划与土地证不一致，无法报建地上建筑物，更无法过户。如果吴浩枝早跟周焕霞说他只是提供交易机会就要收15.2万元，不保证能过户成功，没有人会超出市场价格给吴浩枝巨额费用。《房屋买卖合同》《买卖合同补充协议》中，周焕霞支付转让款是以土地过户为最终目的的，即土地达到占有、使用、收益、处分的状态，至今周焕霞没有实现以上物权，主合同因无法过户被判决解除，吴浩枝的居间合同也就履行不能，吴浩枝收取的费用就应退还。（三）2018年11月签订《买卖合同补充协议》注明因“规划有问题、锌铁硼有问题”土地交易价格减20万，证明周焕霞在2018年4月9日签订《房屋买卖合同》时根本不知道土地存在土地证与规划不符的问题，吴浩枝作为土地推介人，推介无法过户的土地仍全额收取巨额中介费，则中介方无须承担交易风险，对土地信息不清楚的买方单方承担所有风险。这样低价值、无责任的居间服务不值15.2万元。既然一审法院以《收款证明》内容显失公平、工商局常规自助办理变更法人业务费用远低于25万元判决撤销合同，退回10万元，那么吴浩枝仅仅提供交易机会就收取15.2万元也是同样道理，明显违反公平、等价有偿、诚实信用原则，应当解除居间合同关系。（四）《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第53条规定：“房屋买卖合同签订后，因房地产调控政策的实施导致合同无法继续履行，居间人以已经促成合同订立为由请求支付报酬的，一般不予支持，但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予支持。居间人违反居间义务，故意隐瞒重要信息，恶意促成合同订立，如果房屋买卖合同不能履行，居间人请求委托人支付报酬的，不予支持。”无论是政府行为导致无法过户，还是吴浩枝恶意隐瞒土地性质与规划不一致，吴浩枝作为居间人不能完全不承担交易风险，吴浩枝要求全额收取居间费不应得到支持，即使要支持也仅能支持其从事居间活动支出的合理费用，即吴浩枝所支付的4000元评估费。吴浩枝辩称，（一）不同意退还15.2万元，吴浩枝的服务已经完成。（二）25万元服务费的对价是吴浩枝办理有关事项。周焕霞称办理手续简单，却收取过多款项，是错误的。综上，请求法院驳回周焕霞的上诉请求，支持吴浩枝的上诉请求。吴浩枝上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，改判周焕霞向吴浩枝支付手续费15万元。事实和理由：（一）一审法院认为办理红盛公司的申办成立、法定代表人变更等手续简单及费用远低于25万元，存在显失公平，是错误的。事实上，这是一个系统工程，涉及多个方面，周焕霞也是中介人员，经办过多个事项，知道各项办事流程及复杂性及费用开支，其亦办理过此事，但未能成功，因此才自愿将此事委托吴浩枝办理，愿意办理相应费用，此费用亦不是如此简单及不费钱，而是涉及方方面面的事务开支及劳务费用，不能轻视并简单的认为工商办证的便利性及费用，应切实从合同、章程、保证约定、财务安排、税务报账、资产安全、个人责任、资产评估的委托及办理、事项办理的优先安排、办证递件等方面考虑，每个程序及事项均涉及费用开支及劳务费用。（二）一审判决没有确认各项费用开支，是错误的。在一审庭审中，周焕霞亦确认开支事项及收取的资料，确认各项办理事项文件的签署等，这些均是确确实实存在的，所有的资料及收据等均已移交给周焕霞，周焕霞不能故意不认。（三）一审法院没有确认服务合同关系（委托办理过户手续）是周焕霞主动叫停的，没有确认责任的转移及承担。周焕霞主动叫停委托办理，责任应由周焕霞全部承担，应由周焕霞完全支付承诺的所有费用及开支，因此，不能归责于吴浩枝。（四）吴浩枝在周焕霞叫停委托后，已将所有资料单据移交给周焕霞，因此，法院应责令周焕霞向法院提供所有的涉及委托办证的资料单据备查，如其不提供，属于隐藏证据故意不提供，应承担举证不能的法律后果。（五）一审法院适用《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条的规定，是错误的。周焕霞辩称，（一）吴浩枝混淆中介服务收费所对应的义务，否认其隐瞒土地性质与规划不一致的重大过失行为。（二）吴浩枝加重周焕霞的责任，不符合等价有偿原则。（三）吴浩枝强调其收取25万元办理红盛公司变更法定代表人事务的合理性，其收费标准缺乏证据支持。综上，请求法院驳回吴浩枝的上诉请求，支持周焕霞的上诉请求。周焕霞向一审法院起诉请求：吴浩枝向周焕霞退还中介费15.2万元并支付利息（从起诉之日起计至清偿日止按中国人民银行同期逾期贷款利率计算），退还手续费10万元并支付利息（从起诉之日起计至清偿日止按中国人民银行同期逾期贷款利率计算）。一审诉讼中，周焕霞变更诉讼请求为：解除周焕霞与吴浩枝之间的居间服务关系，吴浩枝向周焕霞退还中介费15.2万元并支付利息（从起诉之日起计至清偿日止按中国人民银行同期逾期贷款利率计算），撤销周焕霞与吴浩枝之间的服务合同，吴浩枝向周焕霞退还手续费10万元并支付利息（从起诉之日起计至清偿日止按中国人民银行同期逾期贷款利率计算）。吴浩枝向一审法院提出反诉请求：周焕霞支付代办手续费用15万元给吴浩枝。一审法院认定事实：在吴浩枝的居间介绍下，周焕霞与案外人吴妹叶就吴妹叶名下位于广东省中山市*******的国有土地使用权[土地证号：中府国用（2000）字第091096号，用途：工业，使用权面积：1387.09平方米]的转让事宜达成一致意见。在吴浩枝的见证下，双方于2018年4月9日签订《房屋买卖合同》一份，约定吴妹叶将上述土地使用权以实收价384.8万元转让给周焕霞，过户的交易税费、评估、测量图纸费用由周焕霞承担。物业状况：临时锌铁硼带租约、按现状。房款分三期支付，第一期房款于2018年4月9日支付定金100万元；第二期房款于双方办理产权过户成功递件当天支付250万元；第三期房款于双方到国土部门领取周焕霞的《土地使用证》当天支付尾数34.8万元。双方约定于2018年7月10日前到税局及国土局办理产权过户相关手续，并由周焕霞确定产权过户方式。若在约定期限仍未能办理产权过户的，周焕霞仍须支付第二期款项给吴妹叶。上述合同签订后，双方开始履行。周焕霞于2018年7月11日向吴浩枝支付了双方协商确定的居间费用15.2万元。2018年9月4日，周焕霞诉至一审法院，以吴妹叶迟迟未能办理地上建筑物房产证并去国土部门办理过户手续，现无法办理房地产权证而无法过户为由，请求判决解除上述《房屋买卖合同》，并由吴妹叶向其返还定金100万元、第二期款项150万元，赔偿利息损失，另返还代垫的税款309388.83元及利息。吴妹叶则以其在合同签订后一直按照周焕霞要求积极配合办理产权过户手续，但周焕霞仍未按照合同约定按时支付第二期款项250万元，已经构成违约为由，提起反诉，请求判令解除上述《房屋买卖合同》，吴妹叶没收定金100万元。在该案审理过程中，吴浩枝于2018年10月18日向周焕霞出具《收款证明》一份，确认其收到周焕霞委托代办上述土地的产权转入红盛公司，然后将该公司的法人更名为周焕霞，并已收取相关资料，已收取代办手续费10万元。待办妥上述相关手续后将尾款15万元付完。预计办好的时间为签字之日起15天内，若不能办好将预收的10万元立即返还给周焕霞。同日，周焕霞向吴妹叶出具委托书一份，周焕霞委托吴妹叶将红盛公司的法人由吴妹叶变更为周焕霞（但出资者仍为吴妹叶），将上述地块办证到红盛公司名下，一切税费由周焕霞支付。本委托书自签订之日起15个工作日内有效。2018年10月22日，红盛公司（系吴妹叶于2018年5月8日投资设立的一人有限责任公司）的法定代表人由吴妹叶变更为周焕霞。2018年11月9日，周焕霞与吴妹叶签订《协议书》一份。该《协议书》载明，双方仍继续寻求能和平解决交易的办法，在处理上述事宜过程中周焕霞代吴妹叶向东升镇税务局垫付了2015年至2018年的土地使用税22442.95元、办理交易税费286945.88元（该交易税费因双方未能完成交易终止办理，按税局规定只能退回到吴妹叶账户）。上述两笔款项合计309388.83元吴妹叶确认在收到税局退回后的3天内返还给周焕霞。同年11月15日，在吴浩枝的见证下，双方又签订了《买卖合同补充协议》一份。该协议载明，原本双方签订的《房屋买卖合同》为吴妹叶实收384.8万元，但由于在处理交易事宜过程当中出现些特殊情况（规划有问题、锌铁硼有问题），现双方自愿将上述转让价减20万元，即为吴妹叶实收364.8万元。2019年7月4日，一审法院就上述周焕霞与吴妹叶之间的房屋买卖合同纠纷一案作出（2018）粤2072民初11160号民事判决，以“在合同履行过程中，涉案土地因地上建筑物没有产权证而无法过户，且双方现仍未通过其他方法进行过户，现周焕霞诉求解除合同，吴妹叶亦反诉解除合同”等为由，判决确认该合同于吴妹叶提起反诉之日（2019年1月3日）解除，吴妹叶向周焕霞返还定金100万元及第二期房款150万元，并支付利息；返还税金309388.83元并支付利息。一审法院认为，根据一审法院查明的上述事实可知，周焕霞与吴浩枝之间建立了居间合同关系和服务合同关系。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，作为居间人，吴浩枝已经促成周焕霞与吴妹叶签订了上述《房屋买卖合同》，即其已履行了居间合同的义务，理应获得报酬。现周焕霞以案涉土地土地证与规划不一致导致交易不成功为由，要求解除居间合同，无事实和法律依据，不予支持。因吴浩枝已经履行了居间合同项下的义务，交易是否成功系周焕霞与吴妹叶之间《房屋买卖合同》的履行问题，不影响吴浩枝收取居间报酬的权利。周焕霞主张，吴浩枝明确清楚周焕霞支付巨额费用的目的是为了实现占有使用土地，吴浩枝所写的《收款证明》故意回避股权转让事宜，混淆概念，以工商部门的自助常规业务骗取周焕霞巨额手续费，双方权利义务明显违反公平、等价有偿的原则，周焕霞有权撤销双方之间的服务合同关系。双方均确认因上述土地上的建筑物未能取得产权证书，故案涉土地使用权不能直接由吴妹叶变更登记至周焕霞名下。因周焕霞急于办理案涉土地使用权的过户登记手续，吴浩枝又与周焕霞协商以“将案涉土地过户登记至吴妹叶投资设立的红盛公司，再将红盛公司的法定代表人变更登记为周焕霞”的形式取代上述过户登记手续，由周焕霞向吴浩枝支付报酬25万元。很显然，办理上述手续所需费用远低于25万元，《收款证明》项下的服务合同权利义务对于周焕霞是显失公平的。吴浩枝利用周焕霞急于办理产权过户手续的心理，以并不能实现周焕霞合同目的的形式换取周焕霞支付高额报酬，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”的规定，周焕霞有权请求撤销双方之间的上述服务合同关系，并要求吴浩枝返还已收取的手续费10万元及支付利息。周焕霞的该部分诉讼请求，理据充分，予以支持。在此情况下，吴浩枝反诉要求周焕霞支付手续费15万元，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、撤销吴浩枝于2018年10月18日出具的《收款证明》项下周焕霞与吴浩枝之间的服务合同关系；二、吴浩枝于判决发生法律效力之日起3日内向周焕霞返还手续费10万元并支付利息（以实欠手续费数额为计算基数，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率，自2019年9月12日计至清偿完毕之日止）；三、驳回周焕霞的其他诉讼请求；四、驳回吴浩枝的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2540元，由周焕霞负担1390元，吴浩枝负担1150元；反诉案件受理费减半收取1650元，由吴浩枝负担。二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为居间合同纠纷及服务合同纠纷。结合双方诉辩意见，本案的争议焦点是：一、周焕霞主张解除其与吴浩枝之间的居间合同关系，吴浩枝向其退还中介费15.2万元并支付利息，理由是否成立；二、吴浩枝主张其与周焕霞之间的服务合同关系合法有效，周焕霞向其支付剩余手续费15万元，周焕霞则主张撤销其与吴浩枝之间的服务合同关系，吴浩枝向其退还已付手续费10万元并支付利息，双方各自的理由是否成立；关于焦点一。（一）周焕霞与吴妹叶已于2018年4月9日在吴浩枝的见证下签订《房屋买卖合同》，后又于2018年11月15日在吴浩枝的见证下签订《买卖合同补充协议》，故吴浩枝已促成周焕霞与吴妹叶达成涉案土地的买卖交易，周焕霞亦已向吴浩枝支付了居间报酬15.2万元，周焕霞与吴浩枝之间的居间合同关系已经成立并生效，并且已经履行完毕，周焕霞要求解除居间合同，既无合同依据，又于法无据，本院不予支持。（二）一审法院已于2019年7月4日作出（2018）粤2072民初11160号民事判决，以“在合同履行过程中，涉案土地因地上建筑物没有产权证而无法过户，且双方现仍未通过其他方法进行过户”为由，判决确认周焕霞与吴妹叶之间的土地买卖交易已于2019年1月3日解除，且吴妹叶应向周焕霞返还相关款项并支付利息。本案中，尽管吴浩枝已促成周焕霞与吴妹叶达成涉案土地的买卖交易，但周焕霞与吴妹叶之间的土地买卖交易最终没有完成，周焕霞的合同目的没有达到，且吴浩枝仅完成了提供交易机会的居间义务，未能完成协助办理过户登记手续的居间义务，其全额收取居间报酬15.2万元显失公平，本院酌情认定吴浩枝应收取的居间报酬金额为3万元，则吴浩枝应将其余居间报酬金额12.2万元（15.2万元-3万元）退还给周焕霞，并支付利息（以12.2万元为基数，自周焕霞提起本案诉讼之日即2019年9月12日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第五十三条第一款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”如前所述，涉案土地因地上建筑物没有产权证而无法过户，而红盛公司系吴妹叶于2018年5月8日投资设立的一人有限责任公司，基于此，吴浩枝与周焕霞协商一致，周焕霞向吴浩枝支付代办手续费25万元，周焕霞委托吴浩枝将涉案土地过户登记至红盛公司名下，再将红盛公司的法定代表人变更为周焕霞。之后红盛公司的法定代表人已于2018年10月22日由吴妹叶变更为周焕霞，即吴浩枝已履行《收款证明》项下的义务。但是，一方面，周焕霞与吴浩枝建立服务合同关系，其合同目的系取得相当于将涉案土地过户登记至周焕霞名下的法律效果，但在本案中，即使涉案土地能过户登记至红盛公司名下，仅将红盛公司的法定代表人由吴妹叶变更为周焕霞，不将红盛公司的一人股东由吴妹叶变更为周焕霞，并不能实现周焕霞的合同目的。而周焕霞误以为仅将红盛公司的法定代表人由吴妹叶变更为周焕霞，就能取得相当于将涉案土地过户登记至周焕霞名下的法律效果，属于重大误解。另一方面，有限责任公司法定代表人变更登记所需费用远低于25万元，《收款证明》项下的服务合同权利义务对于周焕霞来说是显失公平的。综合以上两项分析，本院认为，周焕霞基于重大误解及订立合同时显失公平，主张撤销吴浩枝于2018年10月18日出具的《收款证明》项下其与吴浩枝之间的服务合同关系，有事实和法律依据，本院予以支持。故吴浩枝应向周焕霞返还已收取的手续费10万元，并支付利息（以10万元为基数，自周焕霞提起本案诉讼之日即2019年9月12日之日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。在此情况下，吴浩枝反诉主张周焕霞支付剩余手续费15万元，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，周焕霞的上诉请求部分成立。吴浩枝的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十三条第一款、第五十八条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初13652号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初13652号民事判决第二项、第三项、第四项；三、上诉人吴浩枝与本判决发生法律效力之日起3日内向上诉人周焕霞返还居间报酬12.2万元并支付利息（以12.2万元为基数，自2019年9月12日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、上诉人吴浩枝与本判决发生法律效力之日起3日内向上诉人周焕霞返还手续费10万元并支付利息（以10万元为基数，自2019年9月12日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回上诉人周焕霞的其他诉讼请求；六、驳回上诉人吴浩枝的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十天条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取2450元，由周焕霞负担1230元，吴浩枝负担1310元；一审反诉案件受理费减半收取1650元，由吴浩枝负担。二审案件受理费8390元，由周焕霞负担2681元，吴浩枝负担5709元。本判决为终审判决。审判长  陈亦和审判员  伍青花审判员  刘运充二〇二〇年××月××日书记员  曾 鑫