陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2019）陕01民初2013号原告（执行案外人）：宋千惠，女，1997年9月10日出生，汉族，住河北省涿州市。委托诉讼代理人：范文娟，陕西耀轩律师事务所律师。被告（申请执行人）：李爱华，女，1956年3月25日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：杨过，陕西泽界律师事务所律师。第三人（被执行人）：汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司，。法定代表人：曾克剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨萍，女，1973年5月15日出生，汉族，该公司行政副总，住该公司。委托诉讼代理人：牟丹，女，1985年9月28日出生，汉族，该公司行政主管，住该公司。原告宋千惠与被告李爱华、第三人汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司（以下简称汇通公司西安分公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋千惠的委托诉讼代理人范文娟，被告李爱华的委托诉讼代理人杨过，第三人汇通公司西安分公司的委托诉讼代理人杨萍、牟丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋千惠向本院提出诉讼请求：1.不得执行西安市XX区XX城XX路XX号XX小区XX号房屋；2.确认西安市XX区XX城XX路XX号XX小区XX号房屋系宋千惠购买，属于宋千惠所有；3.诉讼费由杨某某负担。事实和理由：2017年4月18日，宋千惠在汇通公司西安分公司处购买涉案5-10502号房屋，并签订《商品房认购书》。2017年4月30日，宋千惠向汇通公司西安分公司支付了全部购房款，共计1376819元。汇通公司西安分公司也依约将房屋交付给宋千惠。2017年5月9日，宋千惠开始装修涉案房屋并入住至今。2018年9月1日，西安市中级人民法院发出公告，宋千惠得知其购买的房屋被法院查封，遂向法院提出异议申请。法院于2019年8月30日作出执行裁定:驳回宋千惠的异议申请。宋千惠于2019年9月4日提出案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，法院执行裁定适用法律不当。本案系宋千惠与汇通公司西安分公司之间签订房屋买卖合同，汇通公司西安分公司系房地产开发商，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，而不是第二十八条。执行法院认定宋千惠与汇通公司西安分公司签订的《商品房认购书》不是合法有效的房屋买卖合同，系歪曲理解。首先，《商品房认购书》属于宋千惠与汇通公司西安分公司真实意思表示，不违反国家法律强制性规定，合法有效。其次，《商品房认购书》具备合同的基本要素，属于买卖双方之间的合意，并且宋千惠已经支付全部价款并入住。再次，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百三十条规定及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，宋千惠已取得该房屋的所有权。综上，宋千惠在涉案房屋查封之前已经签订了合法有效的合同、支付了全部价款并实际占有使用，依法已经取得涉案房屋所有权。为了维护自身合法权益，请求法院支持其诉请。被告李爱华辩称，西安市中级人民法院查封汇通公司西安分公司名下位于西安市XX区XX城XX路XX号XX小区三套房产（其中两套房产预售证号为200XXXX，房号及建筑面积分别为5-10502号、180平方米，2-22702号、98平方米；第三套房产预售证号为201XXXX，房号及建筑面积为3-13101、130平方米）执行并无任何不当，于法有据，且程序合法。1.宋千惠并未与汇通公司西安分公司签订合法有效的书面买卖合同，宋千惠与汇通公司西安分公司签订的仅系《商品房认购书》，且该认购书内容较为简单，亦不符合商品房买卖合同的合同要件，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，宋千惠并不具备法定的排除执行要件。2.宋千惠并未举证证明涉案查封房屋系其唯一住房，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，宋千惠提供的证据均不能证明其支付的购房款已经过半，且该房屋系其唯一住房，结合上述观点，宋千惠目前情况不满足排除执行的任何条件。3.宋千惠并未举证证明其实际占有涉案房屋。李爱华有合理理由怀疑此执行异议系汇通公司西安分公司恶意规避执行的违法行为，请求依法查明并予以惩戒。4.宋千惠至今未签订涉案房屋的正式合同，过户手续明显自相矛盾，涉案房屋分别已于2009年、2010年即已取得《房屋预售许可证》，而宋千惠主张的与汇通公司西安分公司签订认购书的时间均为2017年，根据商品房交易流程，其在2017年完全可以与汇通公司西安分公司签订网签备案合同，且距离查封涉案房屋近一年之久，宋千惠仍均未与汇通公司西安分公司办理正式网签备案合同。综上，应当依法驳回宋千惠的诉讼请求。第三人汇通公司西安分公司述称，其与宋千惠所签订的购房协议属实。因汇通公司西安分公司资金链出现问题，尚欠李爱华执行案件款一直未履行，致李爱华查封了宋千惠所购买的XX城XX苑XX房屋。目前，李爱华本人已于2019年9月7日通过法院从汇通公司西安分公司开户的齐商银行划走款项1670393.98元，与李爱华本人的执行款项基本划完;而李爱华所查封的涉案房屋也已经远远超出了其执行范围。待汇通公司西安分公司年底资金问题解决之后，将结清李爱华执行案件余款，并将上述涉案房屋解封，后续的遗留问题一并解决。综上，汇通公司西安分公司同意宋千惠的诉讼请求，认可其陈述的事实和理由。经审理查明，李爱华与汇通公司西安分公司商品房买卖合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年4月17日作出西仲裁字（2018）第249号仲裁裁决已发生法律效力。后因汇通公司西安分公司未履行上述生效裁决确定的给付义务，李爱华向本院申请强制执行。本案在执行过程中，2018年5月18日，本院作出（2018）陕01执921号之一执行裁定：查封被执行人汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司在西安市XX区XX城XX路XX号XX小区三套房产(其中两套房产预售证号为200XXXX，房号及建筑面积分别为5-10502号、180平方米；2-22702号、98平方米)，第三套房产预售证号为201XXXX、房号及建筑面积为3-13101、130平方米；上述房产查封期限为三年，房产查封期间不得办理移转过户手续。2018年5月24日，本院向西安市不动产登记服务中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。宋千惠作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权的5-10502号房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异798号执行裁定：驳回宋千惠的执行异议申请。宋千惠遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，2017年4月18日，汇通公司西安分公司（出卖人）与宋千惠（认购人）签订《汇通太古城商品房认购书》，约定宋千惠认购陕西省西安市[汇通·太古城]XX组XX号楼XX单元XX层XX号房，预测面积为183.2平方米，单价为7816元/平方米，总价1376819元。付款方式为一次性付款,于2017年4月30日前付清所有房屋总价款（含定金）。该认购书还对其他事项进行了约定。合同签订后，宋千惠于2017年4月24日分别通过中国银行账户向汇通公司西安分公司支付274000元、邮政储蓄银行账户向汇通公司西安分公司支付82819元；于2017年4月30日分别通过工商银行账户向汇通公司西安分公司支付310000元、建设银行账户向汇通公司西安分公司支付690000元。2017年4月18日，汇通公司西安分公司向宋千惠出具《收据》（NO.1044822）显示：收到宋千惠交来4-5-10502房款人民币为20000元；2017年4月24日，汇通公司西安分公司向宋千惠出具《收据》（NO.1044906）显示：收到宋千惠交来4-5-10502房款人民币为356819元；2017年4月30日，汇通公司西安分公司向宋千惠出具《收据》（NO.3044214）显示：收到宋千惠交来4-5-10502房款人民币为100万元。2017年5月9日，宋千惠与陕西大美汇通物业管理投资有限公司签订《前期物业管理服务协议》及收费证明。经本院核实，涉案5-10502号房屋已装修完毕。2019年8月20日，西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市住房情况查询结果证明》显示：申请人宋千惠在该中心数据库中无有效房产信息。又查，2017年10月30日，汇通公司西安分公司内部《工作联系单》显示：主题为信达抵押已售需撤押房源明细，其中有涉案5-10502号房屋,在信达审核意见栏有签字。2019年11月25日，西安市不动产登记服务中心出具关于涉案5-10502号房屋的《西安市不动产登记簿》显示：涉案房屋于2016年8月12日被抵押给案外人南洋商业银行（中国）有限公司上海分行，被担保主债权76.81万元。2019年9月17日，本院依据（2018）陕01执字第921号执行裁定，分别扣划汇通公司西安分公司名下齐商银行股份有限公司西安西大街支行（账户为XXXXXXXXXXXXXX0049）金额：1660456.61元、9937.37元。2019年9月24日，齐商银行股份有限公司西安分行向本院提出执行异议申请。本案审理过程中，宋千惠于2019年11月22日向本院申请撤回其第二项的诉讼请求。上述事实，有（2019）陕01执异798号执行裁定书、《商品房认购协议》、银行交易明细、收据、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议的焦点为宋千惠就位于西安市XX区XX城XX路XX号XX小区XX号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，宋千惠与汇通公司西安分公司于2017年4月18日签订《商品房认购协议》，明确约定宋千惠认购陕西省西安市[汇通·太古城]XX组XX号楼XX单元XX层XX号房，预测面积为183.2平方米，单价为7816元/平方米，总价1376819元。付款方式为一次性付款,于2017年4月30日前付清所有房屋总价款（含定金）。合同尾部加盖汇通公司西安分公司公章及签署日期。宋千惠举证证明其已通过转账向汇通公司西安分公司按协议约定支付了全部购房款，汇通公司西安分公司予以认可，该协议已实际履行。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，该协议明确了当事人的名称、商品房基本状况,明确了具体的位置、房号、价款、交付方式,且宋千惠已经按照认购协议的约定支付全部购房款项，该认购协议已经具备商品房买卖合同的基本要素，应当认定为商品房买卖合同，该协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。庭审中，宋千惠并进一步举证证明其已将涉案房屋装修并入住，涉案商品房系其唯一住房。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，虽2016年8月12日，汇通公司西安分公司将涉案房屋抵押于案外人南洋商业银行（中国）有限公司上海分行，致使涉案房屋无法办理过户登记手续，但涉案房屋未办理过户登记系汇通公司西安分公司的原因，并非宋千惠的自身原因导致，且宋千惠作为商品房消费者，已经支付全部购房款，其享有的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护房屋买受人宋千惠的权利，其对涉案房屋享有的权利优先于抵押权人的抵押权。再参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过总价款的百分之五十”之规定，宋千惠对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其就涉案房屋主张不得执行西安市XX区XX城XX路XX号XX小区XX号房屋，符合上述规定之情形，本院依法予以支持。在本案审理过程中，宋千惠向本院申请撤回其第二项诉请，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，宋千惠主张不得执行涉案房屋，证据充分，与法不悖，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、并参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，判决如下：不得执行位于西安市XX区XX城XX路XX号XX小区XX号房屋。案件受理费17191元，由原告宋千惠负担17091元，由被告李爱华负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  马  延  环                             审  判  员  秦  燕  燕 二○二○年三月十一日 书 记 员  孙  婉  侠 1