陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终12737号 上诉人（原审被告）：席智平，男，1974年8月25日出生，汉族，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告）：郭华妮，女，1972年2月21日出生，汉族，住西安市碑林区。被上诉人（原审被告）：西安栖地港房地产营销策划有限公司第一分公司。住所地：西安市雁塔区。负责人：邸高飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：艾玉，女，1974年6月13日出生，汉族，该公司员工，住西安市新城区。上诉人席智平因与被上诉人郭华妮、西安栖地港房地产营销策划有限公司第一分公司（以下简称栖地港第一分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初5664号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。席智平上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判，支持其上诉请求；2、上诉费由郭华妮、栖地港第一分公司承担。事实与理由：1、上诉人在出售房屋时已告知栖地港第一分公司房屋存在银行抵押及赠与儿子席某甲的情况。郭华妮及栖地港第一分公司以郭华妮需要卖房筹款支付首付款为由同意在2018年2月1日签订正式购房合同（三方协议）并付给其3万元。该合同约定2018年2月15日前，郭华妮应向其支付40万元，合计43万元作为首付款。但时至2018年2月15日，郭华妮未告知其的情况下未如约支付上述款项，明显违约。春节后，三方就合同履行达成共识，继续将房屋买卖手续推进。由于期间西安房价上涨，而导致过户相关费用增涨了近10万元，席智平、栖地港第一分公司同意由其及儿子沟通，以寻求合法合理途径以降低税费。2018年5月29日后，席智平与其儿子签订相关协议，以强制执行方式办理过户给其儿子，再过户给郭华妮，这一方案席智平、栖地港第一分公司都是认可的。然而，7月20日郭华妮突然以继续履行合同的诉求将其及栖地港第一分公司诉至西安市仲裁委，事实上造成了三方签署买卖合同的中止和违约，并给其造成巨大经济损失和名誉损失。2、栖地港第一分公司作为中介服务机构，刻意回避沟通，给其造成巨大损失和信誉损失，在诉讼中，不能本着诚实守信原则，刻意隐匿事实真相，应承担主要责任。3、一审中，买卖合同收费收条仅仅是唯一依据，而没有传唤有关当事人，以还原真相，故而作出了脱离事实的判断，有失公允和法律的严谨公正，造成原审确定性质不当。是郭华妮以仲裁起诉的方式违约在先，应赔偿其实际损失。是栖地港第一分公司信息沟通不及时、不到位、隐瞒重大信息，而不是其故意隐瞒。郭华妮辩称，其不存在违约行为。其依约向席智平支付了共计43万元的购房款，并承担了1.5万元的中介费，席智平违约事实清楚。席智平的上诉请求不能成立，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。栖地港第一分公司辩称，席志平违约事实清楚，其并未告知其公司案涉房屋赠与席智平之子一事，其故意隐瞒重大事实，违约事实清楚，请求驳回上诉维持原判。席智平未告知其将房屋赠与其子，赠与之后的税费不是因为房屋涨价导致的，是因为席智平赠与其子导致地税局收取的赠与税费。合同中席智平也明确陈述了保证房屋无房产纠纷，保证可以独立处分房屋。郭华妮向一审法院起诉请求：1、判令席智平归还其购房款430000元，席智平承担主要责任，栖地港第一分公司负连带责任；2、要求判令席智平赔付其违约金146000元及装修费用26880元，共计172880元；3、要求判令栖地港第一分公司归还其15000元（含中介费10000元和5000元担保费）；4、本案诉讼费用由席智平、栖地港第一分公司承担。一审法院认定事实：2018年2月1日，郭华妮（乙方）与席智平（甲方）、栖地港第一分公司（丙方）签订《存量房居间买卖合同》，约定甲方同意将位于西安市雁塔区XX园XX路XX段XX幢XX号房屋（房屋所有权证号：陕（2017）西安市不动产权第1237285号）出售给乙方，合同第二条约定：该房屋在交易前已经设定抵押，抵押权人为席智平，甲方应于乙方办理公积金贷款前办理抵押注销手续。第三条约定：经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为人民币730000元。本合同签订之日，乙方应向甲方支付定金30000元作为购房担保。购房首付款400000元，乙方应于2018年2月15日前给付甲方，剩余300000元申请贷款。乙方应于房屋产权证取出后5个工作日向贷款机构提交贷款申请的相关资料，在贷款机构放款3日内，共同携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。甲方应于过户当天腾出该房屋支付给乙方占有、使用。合同第七条约定：因甲方不配合造成乙方不能完全取得房地产权属证书的，乙方有权退房。甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款，并按该房地产成交总价的20%向乙方支付违约金，且承担此次交易中双方的全部交易税费。合同签订后，郭华妮依约履行了付款义务。其分别于2017年12月15日向席智平支付定金30000元，2018年2月1日向席智平支付购房款40000元，2018年2月28日向席智平支付购房款230000元，2018年4月9日向席智平支付购房款130000元，共计支付购房款430000元，并支付中介费15000元。同日，席智平向郭华妮出具补充情况说明，上载明：席智平与郭华妮达成一致意见，自今日起三日内协助郭华妮办理鑫龙天然居八号楼10804室的入住装修手续；二、自今日起至2018年5月29日席某乙满十八周岁与席某乙一同办理过户手续，席智平保证完成过户手续。如若意外出现席智平同意全额赔付郭华妮装修费并承担装修款总额20%的补偿款，在解除买卖协议三日内一次性处理完毕。另查，涉案房屋实际坐落于西安市雁塔区XX园XX路XX段XX幢XX室（房屋不动产权证号为：陕（2017）西安市不动产权第1237285号），席智平与其前妻离婚时，协议将该房屋赠与其子席某甲，2017年，席某甲向西安市莲湖区人民法院起诉，要求席智平协助其办理赠与房屋的产权过户手续。西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初6655号民事判决书判令席某甲年满十八周岁（2018年5月29日）后三十日内，席智平协助办理涉案房屋变更登记手续，将该房屋过户登记至席某甲名下。现该判决已生效，进入执行阶段。再查，因双方签订的《存量房买卖合同》未能继续履行，郭华妮向西安市仲裁委员会申请仲裁，要求席智平、栖地港第一分公司履行过户义务。西安市仲裁委员会西仲裁字（2018）第2388号裁决书裁决席智平、栖地港第一分公司在裁决书送达之日起十五日内将郭华妮购买的涉案房屋的产权过户至郭华妮名下。仲裁裁决生效后，郭华妮向西安市莲湖区人民法院提出执行异议以及案外人执行异议之诉，要求停止执行西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初6655号民事判决书中判令的席智平将涉案房屋过户至其子席某甲名下，但均被依法驳回其请求。郭华妮遂诉至法院，要求席智平、栖地港第一分公司退还其购房款并承担违约责任。一审法院认为，依法成立的合同合法有效，当事人均应按照合同约定履行。本案中，郭华妮与席智平、栖地港第一分公司就买卖房屋达成一致协议，约定由郭华妮购买席智平所有的位于西安市雁塔区XX园XX路XX段XX幢XX室房屋一套，栖地港第一分公司为双方提供居间服务。合同签订后，郭华妮依约向席智平支付购房款共计430000元，向栖地港第一分公司支付居间费15000元，但席智平自与郭华妮洽谈时，即向郭华妮隐瞒该房屋其以赠与案外人，且赠与合同已被生效判决确认合法有效，应当履行的事实。该行为直接导致三方签订的《存量房居间买卖合同》无法实际履行，郭华妮现主张要求席智平、栖地港第一分公司退还购房款，并承担交易总价20%的违约金计为146000元的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，依法予以支持。郭华妮另诉要求栖地港第一分公司退还居间费的诉请，栖地港第一分公司作为依法成立的专职居间公司，在促成双方交易时未尽到合理的审查义务，且并未能促成双方交易的完成，根据法律规定，其应将收取郭华妮的15000元居间费用予以退还。郭华妮另诉要求席智平赔偿其装修损失的诉请，因未向法庭提交其损失的相关证据，故举证不能的不利风险，应由郭华妮自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十七条，《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决：一、被告席智平于本判决生效之日起十日内向原告郭华妮退还购房款430000元。二、被告席智平于本判决生效之日起十日内向原告郭华妮支付违约金146000元。三、被告西安栖地港房地产营销策划有限公司第一分公司于本判决生效之日起十日内向原告郭华妮退还居间费15000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9979元，由被告席智平承担7000元，被告西安栖地港房地产营销策划有限公司第一分公司承担2979元，因原告已预交，故二被告在履行生效判决时将其承担的部分一并支付于原告。二审中，席智平提交一组证据，席智平与郭华妮、栖地港第一分公司员工的微信、短信记录截图，用于证明其已经在合同签订前就将房屋有赠与及房屋已被法院查封的情况告知了郭华妮，栖地港第一分公司也是清楚的。郭华妮、栖地港第一分公司均对证据真实性认可，证明目的不认可。郭华妮质证称，当时合同没有签订，其得知其席智平离婚，害怕房屋是夫妻共同财产，害怕房屋存在问题，故就向席智平在微信询问。关于赠与问题其是不知情的。若上诉人房屋存在赠与，存在查封其不可能给席智平付款40余万，其直到仲裁的时候才得知房屋有赠与。对席智平与其他人微信记录不发表意见。栖地港第一分公司质证称，席智平与其的聊天记录均是在3月份，与邸高雷的聊天记录均是约定看房时间之前的，其是在3月27日要垫资的时候才得知上诉人房屋有赠与，垫资公司要房屋共有人来，其才得知房屋有重大问题。且微信记录上没有任何有关其告知房屋有赠与。合同签订后，其公司要在网签系统过系统，因为合同是在年前签订的，中间因为上诉人欠别人15万元法院将房屋查封了，在年后过系统的时候其公司发现房屋有问题，而且其公司没有韩友这个人。经审理查明，其余事实与原审认定一致。本院认为，郭华妮与席智平、徐存掌、栖地港第一分公司于2018年2月1日签订《存量房居间买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对各方均具有约束力。合同签订后，郭华妮分别于2017年12月15日支付定金30000元，2018年2月1日支付购房款40000元，2018年2月28日支付购房款230000元，2018年4月9日支付购房款130000元，共计向席智平支付购房款430000元。郭华妮实际支付购房首付款的日期虽然已逾合同所约定的2018年2月15日，但从席智平于2018年4月9日出具的补充情况说明同意继续为郭华妮办理过户手续，可以看出，席智平对该逾期付款行为已接受。席智平隐瞒2017年其已将涉案房屋赠与案外人的事实，且该赠与合同已经西安市莲湖区人民法院生效判决所确认，致使涉案房屋无法进行买卖及办理转移登记手续，现涉案合同履行不能，席智平的行为已构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。一审根据郭华妮的诉请，判决席智平退还已收房款并承担房款总价款的20%的违约金计146000元于法有据，本院予以确认。关于席智平上诉称栖地港第一分公司应承担主要责任一节，虽然栖地港第一分公司在促成双方交易时未尽到审查义务，未能促成双方交易，但其行为并不直接导致合同的履行不能，故对于席智平该项上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3220元，席智平已预交，由席智平承担。本判决为终审判决。     审 判 长  邹  守  鸣审 判 员  杨  晓  昱审  判  员    张      楠二○二○年三月二十三日  法 官 助 理   孙  静  文                     书 记 员    崔  诚  浩  1