黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民初225号原告：沈杰，男，1953年3月21日出生，汉族，农民，住黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县。委托诉讼代理人：沈宏明（沈杰儿子），1977年9月5日出生，汉族，工人，住黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县。被告：刘兴君，男，1961年6月21日出生，汉族，中北建筑公司经理，住齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：王雷，黑龙江岩雷律师事务所律师。被告：张柏山，男，1957年7月29日出生，汉族，退休干部，住齐齐哈尔市龙沙区。被告：依安县平安房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省依安县西北新街80组C149-3号。法定代表人：王志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：张晓丽，黑龙江之信律师事务所律师。原告沈杰与被告刘兴君、张柏山、依安县平安房地产开发有限责任公司（以下简称平安房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈杰的委托诉讼代理人沈宏明、被告刘兴君及其委托诉讼代理人王雷、张柏山及依安县平安房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人张晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈杰向本院提出诉讼请求：1.停止对黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县腰新乡馨城苑十号商服楼（1-2层），面积115.01平方米房产的查封；2.请求确认黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县腰新乡馨城苑十号商服楼（1-2层），面积115.01平方米房产为原告所有，标的价值345,030.00元；3.诉讼费由被告共同承担。事实和理由：被告刘兴君申请执行原告依法享有所有权的争议房产，严重侵害原告合法权益。齐齐哈尔市中级人民法院执行裁定书（2019）黑02执异175号认定事实及适用法律错误。因2016年10月19日，被告张柏山、平安房地产开发公司已将该房产作价345,030.00元出卖给原告，原告以消灭相应债权的形式，对该笔购房款完成实际付款，并且该房屋亦完成实际交付。根据《中华人民共和国合同法》之规定，该协议签订时，双方意思表示真实，内容不违反法律的强制性规定，应认定合法有效，应受法律保护。且自该房屋交付之日起，原告进行了实际装修并使用至今，迟迟未能过户是被告原因导致，过错不在原告。故争议房产实际所有权人为原告，被告无权申请查封。刘兴君辩称，1.答辩人与张柏山之间的债务纠纷经过齐齐哈尔市中级人民法院及黑龙江省高级人民法院的生效判决确认，合法有效。而案外人的买卖合同或者以房抵债合同未经过备案和司法确认，案外人主张无法备案显然是谎言，因为法院查封房产时，已经有16套房产在房产管理部门备案，所以案外人的合同系法院查封后后补的，不能对抗已经生效的判决；2.张柏山的挂靠行为是违法的，案涉房产的所有权属于平安房地产开发公司，而该公司不认可张柏山的销售行为，其个人签订的合同无效。本案原告提供的与张柏山签订的商服楼买卖协议就是张柏山个人代表甲方签署的，协议上没有平安房地产公司的签章，不能发生物权变动效力；3.张柏山的销售人员孟雅君在2016年至2017年12月担任销售工作期间，张柏山没有出售任何一套房产也没有抵债的行为，所以现在拿出来的购房合同、抵债协议都是后签的，是在法院查封之后为了对抗刘兴君对张柏山的执行行为的产物；4.张柏山是开发公司的代表，而房地产施工是建筑公司的工作范畴，张柏山无法越过建筑公司直接组织施工。没有建筑公司出面，预算、图纸、审批、备案、监理工程师的意见、决算等，政府不会验收通过。本案中张柏山主张的发包工程给个人等均是无法实现的，是编造的。综上，请法院查明事实，依法驳回原告对刘兴君的诉讼请求。张柏山辩称，我和刘兴君是合作开发，他负责资金，我负责现场，利润分成，风险共担，后来刘兴君感觉不赚钱了，就说是借贷关系。关于用商服楼10号（最初东数17号）抵账给沈杰材料款（江沙、河流石、水泥）。时间是2013年8月-2016年7月末，此供料时间正是施工主体的关键时期，由于资金的原因给付了一部分现金，把这套商服抵给了沈杰，在2016年10月签完协议就把房子交给了沈杰。有材料欠据、抵账房协议和抵账房合同为证，我同意沈杰的诉讼请求。平安房地产公司辩称，1.我公司与张柏山之间属于借用资质、执照，由他个人负全责的开发工程关系。对于腰新乡的房产项目，张柏山自筹资金，用我公司的资质开发，张柏山自己不能给我公司造成损失，否则需要承担法律责任；2.张柏山签订的售房合同和以房源抵债协议均是个人行为，合同盖章也没有回公司申请，我公司不知情。他的合同上所盖的公章也不是我公司的，对这些协议，我公司不负责。张柏山前期办理开发等相关手续确实是用的公司公章和资质，但是后期所谓的销售和以房抵债等公司根本不知情，公司的公章也一直在公司，张柏山没有回公司申请用章，也没有回公司备案合同，其行为完全是个人行为，对公司无效；3.张柏山未经公司授权却以公司的名义签订合同，造成我公司的重大损失，使公司在法院被起诉数十次，也被列入被执行人，我公司将要追究其法律责任。综上所述，请求法院查明案件事实，依法驳回原告对我公司的诉讼请求。原告沈杰为证实自己的主张提供如下证据：沈杰与张柏山签订的《商服楼买卖协议》及对案涉房屋装修及出租的证人证言、张柏山欠沈杰材料款的票据及用其中部分欠款抵顶购房款的收据等。被告刘兴君为证实自己的主张提供如下证据：（2018）黑02民初197号民事判决书及评估拍卖预公告及送达回证、房地产销售代理协议书及孟雅君证言、还款协议书、与案外人杨亚兵、邓云的谈话录音、刘国华、田冠贵、吕志强等人作为买受人也与依安县平安房地产开发公司签订的商品房买卖合同。被告张柏山为证实自己的主张提供如下证据：土地国有建设用地使用权出让合同、协议书一份及补充协议、行政处罚书一份、建设工程规划许可证及一份说明。被告依安县平安房地产开发公司未向本院提交证据。根据当事人的举证、质证、法庭调查，本院认定事实如下：2013年4月5日，刘兴君与张柏山签订《关于杜蒙腰新乡工程合作开发协议》。2018年2月7日，双方签订《借款合同》。后刘兴君起诉张柏山及平安房地产公司，要求上述当事人偿还借款本金及利息，齐齐哈尔市中级人民法院于2018年11月19日作出（2018）黑02民初197号民事判决，判令张柏山与平安房地产公司偿还刘兴君借款本金及利息。判决生效后，因张柏山、平安房地产公司未履行判决，2019年3月18日，刘兴君向本院申请执行。2019年3月20日，本院立案执行，执行案号为（2019）黑02执57号。2019年4月11日，本院发出（2019）黑02执57号评估拍卖预公告，拟评估拍卖杜尔伯特蒙古族自治县腰新乡馨城苑26套商服、60套住宅另查明，沈杰在争议楼盘施工期间，为张柏山提供建筑材料（江沙、河流石、水泥）核款726,470.63元，张柏山只给付了部分材料款。2016年10月，张柏山将案涉商服抵给了沈杰，核款345,030.00元，签订了商服楼买卖协议并将房屋交付给沈杰。沈杰占有使用至今。沈杰因手续不全，尚未办理房产过户手续。本院认为,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对一般不动产买受人基于所享有的合法的物权期待权，依法能够排除执行的规定。不动产买受人应同时具备下列条件可阻却执行：即查封前已订立合法有效的书面合同、合法占有案涉不动产、已经付清全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，沈杰与张柏山签订的商服楼买卖协议在查封之前，张柏山作为案涉楼盘的实际开发人，足以使沈杰相信其具有出售案涉房屋的权利，张柏山的行为构成表见代理。同时，沈杰提供了其与张柏山商服楼买卖协议及对案涉房屋装修及出租的证人证言、张柏山欠沈杰材料款的票据及用其中部分欠款抵顶购房款的收据等证据，可以证明其已对案涉房屋合法占有，案涉房屋因故不能办理过户登记也并非作为买受人沈杰的原因所造成。本案争议的焦点问题为，沈杰和张柏山之间的“以房抵债”行为是否有效。本案中，平安房地产公司开发争议楼盘，欠沈杰材料费的事实客观存在，即冲抵房款的债权真实存在、合法有效。本案中也不存在合同“倒签”，双方当事人之间也不存在恶意串通、逃废债务等问题。以房抵债确系双方当事人终止原欠款法律关系，而建立商品房买卖法律关系的真实意思表示。双方签订的《商服楼买卖协议》具有以房抵债所达成的合意。以房抵债的权利人沈杰已对案涉房屋进行了实际占有，具备准物权的性质，其应优先于普通债权，可以依法排除执行。综上所述，原告沈杰的的诉讼请求应当予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：一、沈杰对位于杜尔伯特蒙古族自治县（腰新乡）馨城苑小区十号（1-2层）商服房屋享有物权期待权；二、不得执行位于杜尔伯特蒙古族自治县（腰新乡）馨城苑小区十号（1-2层）商服房屋。案件受理费6,476.00元，由刘兴君负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。本院（2019）黑02执异175号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 于 丹审判员 刘 颖审判员 李宏艳二〇二〇年三月十一日书记员 历 杨