广州铁路运输中级法院行 政 裁 定 书（2019）粤71行终2836号上诉人（原审原告)：广州市天河区华景新城东区业主委员会，住所地广州市天河区***********（双数）。法定代表人：冉光德，该委主任。被上诉人(原审被告)：广州市规划和自然资源局，住所地广州市越秀区******。法定代表人：彭高峰，局长。委托代理人：卢绮晴，该局工作人员。委托代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。原审第三人：广州市天河区教育局，住所地广州市天河区*****。法定代表人：王海鸿。委托代理人：韩宇烈、赵东亮，均系广东连越律师事务所律师。上诉人广州市天河区华景新城东区业主委员会因诉被上诉人广州市规划和自然资源局房产登记一案，不服广州铁路运输法院（2018）粤7101行初6402号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理查明,1993年10月12日，原广州市城市规划局对广东省建筑工程总公司房地产开发公司作出（93）城规批248号《生物药厂内南片鱼塘地段住宅区规划方案批复》，批复原则同意所报方案中的总平面布局，并就有关问题复文，其中第4点记载：将方案中社区活动中心改为托儿所，其用地面积不少于600平方米，建筑面积不少于350平方米，并必须向所在区教育部门交缴教育设施配套费用。1994年5月4日，甲方广东省建筑工程总公司房地产开发公司与乙方广东珠江投资公司、丰顺县韩江建筑安装工程公司签订《合作开发协议书》，约定甲方将包括生物药厂项目的用地交由乙方承包开发经营，并将原《建设用地规划许可证》用地单位栏加具“广东珠江投资公司”，甲方原承诺的责任、权益全部由广东珠江投资公司承担，等等。1994年7月2日，原广州市国土局作为甲方与广东珠江投资公司、广东省建筑工程总公司房地产开发公司作为乙方签订《国有土地使用权出让合同》，记载：甲方出让乙方的地块位于中山大道以北省生物药厂南片鱼塘，面积为18877平方米，该合同附件记载乙方同意在用地红线范围内建造幼儿园，建筑面积350平方米。1994年9月，原广州市国土局核发穗国土建用字[1994]第597号《建设用地批准书》，记载：用地单位为广东珠江投资公司、省建总房地产开发公司，建设项目名称为商住楼，用地地点为省生物药厂内南片鱼塘，批准用地面积为18877平方米。1995年，原广州市城市规划局核发穗城规东片建字[1995]第175号《建设工程规划许可证》，记载：建设单位为为广东珠江投资公司、省建总房地产开发公司，建设项目名称为幼儿园一幢（以下简称涉案幼儿园），建设位置为广东省生物药厂内，建设规模为四层（部分三层），面积1411平方米。1996年9月25日，原广州市城市规划局对涉案幼儿园核发穗规验证字[1996]第212号《广州市城市规划局建筑管理验收合格证》，建设规模为四层（部分三层），1410平方米。1999年6月3日，广州市公安局天河区********批准门牌号为广州市天河区**********。2009年6月18日的《国有资产划转通知书》记载：划转项目为华景东区幼儿园，地址为中山大道华景新城粤生街102号，建筑面积1410m2（规划验收），房屋面积测量报告书显示的建筑面积1540.0275m2，用地面积1256.9162m2，接受部门处有第三人公章，财政主管部门处加盖广州市天河区财政局公章。2009年11月5日，广东珠江投资股份有限公司（甲方）与第三人（乙方）签订了《广州市天河区成片开发住宅小区教育设施配套建设移交、接收协议书》，约定：甲方在天河区中山大道地段华景新城东小区内配套建设幼儿园一所，甲方于2010年10月20日前完成本教育设施配套建设项目的房地产证办理工作，办证完成后，乙方正式接收建筑物和场地，等等。根据《广州市教育房产设施产权移交接收申请表》的表一记载：产权接收单位为第三人，拟接收产权所在学校为华景东区幼儿园，占地面积1256.9162平方米，建筑面积1540.02752平方米，备注记载住宅小区教育配套设施用地、建筑物实际移交面积以广州市国土、房管部门核发的《房地产权证》为准，并盖有第三人公章，日期为2009年11月5日；表二记载土地面积1256.9162平方米，总建筑面积1540.0275平方米，产权移交意见记载按穗天财[2007]8号和穗财事[2006]135号文要求移交，并盖有广东珠江投资股份有限公司公章，日期为2009年5月，主管部门审批处加盖广州市天河区财政局公章，日期为2009年11月16日。2011年1月6日，广州市房地产测绘所出具测字11021053801号《房屋面积测量成果报告书》，记载：涉案幼儿园用地面积1256.9162平方米，建基面积为436.4744平方米（余地面积820.4418平方米），总建筑面积为1540.0275平方米。该平面图附图显示，幼儿园周边的空地被纳入幼儿园的余地范围。诉讼中，原告表示其对幼儿园建基面积436.4744平方米部分归属第三人没有异议，但是对余地面积820.4418平方米部分有异议，认为该部分用地应属于小区业主共有，却被纳入幼儿园用地面积；但经法庭询问，原告确认涉案小区业主房地产权证上共用地登记面积只涉及所在楼房内的共用地，并未涉及小区业主的共有部分。第三人则表示小区内共用地部分首先应扣除公建配套范围，剩余用地才属于业主共有。2011年3月，第三人向被告申请办理涉案幼儿园（即广州市天河区***********）的初始登记（大确权），并提交了相关材料，其中包括广东珠江投资股份有限公司于2011年2月28日出具的《关于办理华景东区幼儿园确权手续的函》，记载：涉案幼儿园已完成建设，达到确权要求，根据幼儿园测量报告，幼儿园应确权占地面积为1256.9平方米，基建面积为436.5平方米，总建筑面积为1540平方米，建筑功能为公建配套（幼儿园），根据该司与第三人签订的幼儿园移交接收协议，该幼儿园的面积移交第三人所有。2011年4月29日，被告向第三人发出补正资料通知，告知因出让合同批准建筑面积为350平方米，实测1540平方米，请凭函件到估价所办理相关手续。2011年5月26日，广州市房地产估价管理所出具穗国房估函[2011]158号《关于协助查询土地出让金等情况的复函》，记载：涉案幼儿园建筑面积1190.03平方米，符合《划拨用地目录》第（五）条的有关规定，可按划拨用地处理。2011年6月3日，被告对涉案幼儿园作出产权登记，登记字号为11登记01013177，房地产证号为粤房地权证第0150074801号，权属人为第三人，房屋坐落天河区华景路粤生街102号，建筑面积1540.03平方米，房地产平面附图显示用地面积为1256.9162平方米，余地面积为820.4418平方米。2015年11月24日，广州市天河区********办事处对原告作出《业主委员会备案回执》，对华景新城东区管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员等进行备案，委员任期为2015年11月20日至2020年11月19日止。因原告不服涉案幼儿园的登记行为，向广州市人民政府申请行政复议，广州市人民政府于2018年11月5日作出穗府行复[2018]2164号《驳回行政复议申请决定书》，认为原告与涉案幼儿园登记行为没有利害关系，遂决定根据《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十八条第一款第（二）项的规定，驳回原告的行政复议申请。原告对粤房地权证第0150074801号房地产权证仍不服，提起本案之诉。另查，诉讼中，原广州市国土资源和规划委员会更名为广州市规划和自然资源局。原审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：(一)原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；(二)有明确的被告；(三)有具体的诉讼请求和事实根据；(四)属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。”本案中，根据涉案小区的报建资料，涉案小区在报建时已规划了涉案幼儿园作为公建配套，涉案小区的开发商广东珠江投资股份有限公司于2011年2月28日出具的《关于办理华景东区幼儿园确权手续的函》，已确认了涉案幼儿园应确权占地面积为1256.9平方米，基建面积为436.5平方米，总建筑面积为1540平方米，并将上述用地移交给第三人所有。被告于2011年6月3日对涉案幼儿园作出产权登记，权属人为第三人，建筑面积1540.03平方米，房地产平面附图显示用地面积为1256.9162平方米，余地面积为820.4418平方米。因此，虽然涉案幼儿园最终登记的面积与此前规划报建的面积不尽相同，但涉案幼儿园系广东珠江投资股份有限公司移交给第三人的，该移交人和接收人均确认上述面积无误，而原告并非该移交登记行为的相对人。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”现原告主张涉案幼儿园登记的余地面积820.4418平方米侵犯业主的共有地范围。对此，业主共用地范围首先应以登记为准，经登记才发生法律效力，而原告在诉讼中确认业主的房地产权证上共用地登记面积只涉及所在楼房内的共用地，并未涉及小区其他面积，因此原告主张的共用地并未经过登记；其次，根据上述规定，已明示属于个人的绿地等亦不属于业主共有范围，本案中，余地范围已登记在第三人名下，故无法证实属于业主共有范围。综上，原告并无证据证实涉案幼儿园侵犯业主的共用地范围，原告与涉案幼儿园登记行为亦不具有法律上的利害关系。依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项的规定，裁定：驳回原告广州市天河区华景新城东区业主委员会的起诉。上诉人广州市天河区华景新城东区业主委员会不服原审裁定，向本院上诉称，本案有《建设工程规划许可证》、《验收合格证》等证据证明涉案820.4418平方米土地是涉区的消防通道、绿化用地、儿童乐园用地，作为小区公共部分，应属于全体业主共有，房地产发展商广东珠江投资股份有限公司与原审第三人通过约定改变该部分土地权属并办理产权登记，侵犯上诉人合法权益，原审裁定不能仅以涉案违法产权证来证明原审第三人没有侵占上诉人的共有地，认定事实和适用法律错误，请求撤销原审裁定，指令原审法院依法审理本案。被上诉人广州市规划和自然资源局二审答辩称，上诉人与天河区华景路粤生街102号的产权登记没有利害关系，不享有诉权，原审裁定驳回其起诉，认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的请求没有事实和法律根据，请求二审法院依法予以驳回。原审第三人广州市天河区教育局陈述称，原审裁定认定事实清楚，适用法律法规正确，上诉人的理由不能成立，请求维持原审裁判，驳回上诉。经审理查明，原审裁定查明的事实清楚并有相应的证据予以证明，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为涉案幼儿园房地产登记的余地面积820.4418平方米是否属于小区业主公共用地。根据《中华人民共和国行政诉讼法>》第二十五条、第四十九条第(一)项规定，原告应与被诉行政行为有利害关系，才有权提起行政诉讼。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定：“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”业主购买的房屋建筑面积包括了房屋本身的套内面积及房屋分摊的公用面积，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。本案中，涉案幼儿园属于小区配套教育设施，由房地产开发商广东珠江投资股份有限公司建设，移交给原审第三人广州市天河区教育局，并经批准按划拨用地处理。在2009年6月18日《国有资产划转通知书》及2009年11月5日《广州市天河区成片开发住宅小区教育设施配套建设移交、接收协议书》中均记载涉案幼儿园建筑面积为1540.0275平方米，用地面积为1256.9162平方米，该用地面积是由建基面积436.4744平方米、余地面积820.4418平方米组成。2011年3月，被上诉人广州市规划和自然资源局向原审第三人核发房地产证，明确记载用地面积为1256.9162平方米，余地面积820.4418平方米。该余地面积从开发建设之时就已被列为涉案幼儿园的建设范围，建设用地使用权来源清晰，属于原审第三人所有，根据上述法律规定该余地面积不能视为公共绿地，不属于小区全体业主共有。上诉人与涉案幼儿园房地产权登记行为没有利害关系，原告主体不适格，其提起本案之诉不符合法定条件，原审法院裁定驳回上诉人的起诉，并无不当。上诉人的理由不能成立，本院不予采信。综上所述，原审法院裁定认定事实清楚，处理结果正确，本院应予维持。上诉人的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。(此页无正文)审 判 长 杨立志审 判 员 杨 芳审 判 员 石晓利二〇二〇年三月二日法官助理 汪姝丽书 记 员 陈土飞