广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初25804号原告：中山市华鸿物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区*******水云轩第20幢1卡，统一社会信用代码914***********290A。法定代表人：杨达强，公司总经理。委托诉讼代理人：罗丽香，公司员工。被告：郑舜芬，女，1973年7月28日出生，汉族，身份证住址广东省雷州市东方红农场十六队，公民身份号码440************922。原告中山市华鸿物业管理有限公司（以下简称华鸿物业公司）与被告郑舜芬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华鸿物业公司委托诉讼代理人罗丽香、被告郑舜芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华鸿物业公司向本院提出诉讼请求：被告支付物业服务费10843.98元、水费978.84元（暂计2016年1月至2019年6月）及逾期付款违约金6556.23元（暂计至2019年6月），合计18379.05元。事实与理由：原告与被告所在小区业委会签订物业服务合同约定：业主应在每月25日前缴纳当月的物业服务费及水电费用；若业主2017年5月31日前逾期缴纳，按每日千分之三计收违约金，自2017年6月1日起逾期缴纳，则按每日万分之五计收违约金。被告是广东省中山市************的业主，办理收楼手续后，未支付2016年1月起的物业服务费，且经原告多次催收仍不支付。被告郑舜芬辩称：1.被告将名下物业对外出租过一段时间，在租赁期间内，因租客搞乱房间，故其停止出租，但租客欠缴租金，因此其告知租客若未得到房东允许，物业公司将不允许其搬离自有物品，当时物业公司的某保安亦向其承诺不会允许租客私自将其自有物品搬走。但后来物业公司在未告知的情况下，允许租客在未经房东同意的情况下搬走了自有物品；2.物业内水龙头、灯曾有损坏，原告的维修人员经被告联系后上门查看，并告知被告自行购买新的水龙头及灯后可通知维修人员上门安装。但待被告于次日早晨通知其上门安装时，维修人员以下班休息时间为由收取维修费用，被告拒绝后，该维修人员对被告进行辱骂、恐吓，直至被告报警且在派出所工作人员到场情况下，该维修人员才向其道歉。上述两件事情，原告作为物业公司均未有妥善处理，故被告不同意支付物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：华鸿水云轩业主委员会作为甲方、华鸿物业公司作为乙方，签订物业服务合同，双方约定：甲方代表物业业主大会签订合同，物业全体业主和非业主使用人均应遵守合同；乙方为物业业主大会选聘提供物业管理的企业；乙方按建筑面积（含分摊面积）每月每平方米2.32元向业主或非业主使用人收取住宅物业服务费；乙方应在合同生效后的2017年6月1日起开始实施物业服务工作，以后每次收取物业服务费的时间为每月的15日；业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的万分之五计收违约金；合同服务期限自2017年6月1日起至2019年5月31日止。合同还约定了其他事项。郑舜芬是广东省中山市东区*******华鸿.水云轩11幢604房的业主，物业建筑面积111.29平方米，按照合同约定，郑舜芬每月应交物业服务费为258.19元（111.29平方米×2.32元/平方/月）。郑舜芬于2003年10月3日办理上述物业收楼手续后，未支付自2016年1月起的物业服务费。华鸿物业公司经催讨无果遂诉至本院，主张本案民事实体权利。郑舜芬确认未交纳2016年1月至2019年6月期间水费978.84元，但辩称其提供给华鸿物业公司的代扣银行账户有足够金额扣取每月应交水费。经查，华鸿物业公司提交的客户催款通知书显示郑舜芬2016年3月拖欠水费136元，之后有断续拖欠水费的情况产生；郑舜芬提交的个人活期明细信息-新一代显示郑舜芬代扣银行账号2016年3月21日账户余额为111.36元。庭审中，华鸿物业公司确认违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍自每月26日起计算。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”华鸿水云轩业主委员会与华鸿物业公司签订的物业服务合同，对包括郑舜芬在内的小区业主均具有约束力。华鸿物业公司应提供符合合同约定质量的物业服务，郑舜芬应按时足额交纳物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”，及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持……”，业主可以“正当理由”拒绝交纳物业服务费，本案争议焦点在于郑舜芬的抗辩事由是否符合可拒交物业服务费的“正当理由”。本院认为，尚不构成拒交物业服务费的“正当理由”，理由是：本条规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。首先，关于郑舜芬所辩称的租客擅自搬离导致其经济损失的问题。华鸿物业公司作为物业服务企业，不能清楚知悉郑舜芬与租客间的租赁合同关系，亦无法了解租客是否向业主支付完毕租赁费用等事项，且华鸿物业公司无权按郑舜芬要求采取禁止租客搬离等限制非业主使用人人身自由的措施，郑舜芬因租客擅自搬离所导致的租金损失应向租客主张权利，此外，郑舜芬未举证租客搬离时带走了属于业主所有的物品等财物损失；其次，更换业主物业内灯泡属于郑舜芬个人要求，物业企业可拒绝业主该请求，但其工作人员利用休息时间为郑舜芬更换灯泡并适当收取维修费用并无不当，虽然该工作人员在郑舜芬拒绝支付维修费用后的辱骂行为有失妥当，但已经公安人员进行教育并调停。综上，郑舜芬上述两项抗辩事由均不构成可拒交物业服务费的“正当理由”，郑舜芬亦未举证华鸿物业公司存在其他方面的物业管护不当行为，即华鸿物业公司提供的物业服务并不存在重大瑕疵，故在华鸿物业公司提供了相对全面的物业服务后，若仅以郑舜芬所抗辩的上述两项事由免除业主应交纳物业服务费的义务，有违诚实信用原则，故本院对郑舜芬拒交物业服务费的抗辩不予采纳，郑舜芬应向华鸿物业公司支付2016年1月至2019年6月期间的物业服务费10843.98元（258.19元/月×42个月）。关于水费问题。虽然郑舜芬辩称其代扣银行账户内余额可足额扣除每月水费，但从郑舜芬代扣银行账户内余额与每月应交水费金额对比来看（以2016年3月为例，2016年3月产生水费136元，代扣银行账户内余额为111.36元），代扣银行账户内余额不能足额支付当月水费，故郑舜芬该抗辩理据不充分，本院不予支持。原、被告对郑舜芬2016年3月至2019年6月期间产生水费978.84元无异议，故郑舜芬应予支付。关于违约金问题。华鸿物业公司将违约金标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5被为标准自每月26日起计算，系自愿处分自身民事权利，不违反法律法规强制性规定，本院予以照准，但自2019年8月20日起因中国人民银行取消该标准，故自该日起按其授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准计算。另，根据《物业管理条例》第四十四条规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”华鸿物业公司无权向郑舜芬收取额外费用，故违约金计算基数应为郑舜芬每月拖欠的实际物业服务费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑舜芬于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市华鸿物业管理有限公司支付2016年1月至2019年6月期间的物业服务费10843.98元及违约金（违约金计算方法：以每月物业服务费258.19元为基数，均从欠费当月的26日起计收，其中2016年1月26日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍为标准计算，2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准计算）、水费978.84元；二、驳回原告中山市华鸿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费129.74元（原告中山市华鸿物业管理有限公司已预交），由被告郑舜芬负担并于本判决生效之日起七日内径付原告中山市华鸿物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  龚竹梅二〇一九年十二月二十八日书记员  何惠怡书记员  练洪银