四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终112号 上诉人（原审被告）：西南城控股有限公司，住所地四川省德阳市广汉市经济开发区（深圳路东一段），统一社会信用代码91510681694822294M。 法定代表人：周伟，执行董事。 委托诉讼代理人：陈小东，四川和创律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈忠新，男，汉族，1972年12月15日生，住四川省广汉市。 被上诉人（原审原告）：刘得兰，女，汉族，1969年1月28日生，住四川省广汉市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：谢帮伍，四川万寿律师事务所律师。 上诉人西南城控股有限公司（以下简称“西南城公司”）因与被上诉人陈忠新、刘得兰房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广汉市人民法院（2019）川0681民初3164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 西南城公司上诉请求：一、撤销原判第一项，改判西南城公司按每日万分之0.2的标准向陈忠新、刘得兰支付逾期交房违约金；二、判决陈忠新、刘得兰承担本案诉讼费。事实和理由：西南城公司对一审查明的案件基本事实无异议，但对一审判决未对违约金计算标准进行调低，显失公平，应当予以调整。如果按日万分之二的标准计算违约金，违约金金额超过购房款的31.56%，请求二审法院参照西南城公司与其他大部分业主约定的日万分之0.2的标准计算违约金，更利于西南城公司完成开发工作，也利于维护社会稳定。 陈忠新、刘得兰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。 陈忠新、刘得兰向一审法院起诉请求：一、请求判令西南城公司支付陈忠新、刘得兰逾期交房违约金，以247096元为基数，从2014年6月28日起每日按万分之二的标准计算至交房之日止，暂计算至2019年10月25日止的违约金为96120.92元；2、请求判令西南城公司支付陈忠新、刘得兰逾期办理产权违约金，以247096元为基数。自2015年6月30日起按每月万分之二的标准计算至办证之日止，暂计算至2019年10月25日止的违约金为77983.97元，两项合计174104.89元。 一审法院认定事实，1、陈忠新、刘得兰与西南城公司在2014年3月3日签订的《商品房买卖合同》，约定陈忠新、刘得兰购买西南城公司开发的位于广汉市经济开发区，单价为每平方米8688.34元，为预售商品房，建筑面积共29.01平方米，其中套内建筑面积为28.44平方米，总价247096元，陈忠新、刘得兰已向西南城公司支付购房款247096元。合同第十一条约定，出卖人应当在2014年6月28日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件。1、该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书。2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条的约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第一种方式处理……，逾期超过90日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十四条约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据…，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第二种方式处理…根据实测建筑面积结算房价款面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算房价款…。合同第十五条约定，该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的违约交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理…。双方同意按照下列第二种方式缴纳税费…。买受人同意委托出卖人代交专项维修期资金、契税、办理房产证的其他相关费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。合同第二十条约定，初始登记，出卖人应当在2015年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第二种方式处理…，买受人不退房，自2015年6月30日次日起至实际取得该商品房所在楼栋的权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金。转移登记。商品房交付使用后，双方同意按照下列第二种方式处理，买受人同意委托西南城控股有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。…如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第二种方式处理…。买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金。 2、案涉房产已经于2018年4月25日竣工验收。德阳市精诚房地产测绘有限责任公司于2016年7月15日就案涉房产进行测绘，形成测绘报告,案涉房产套内建筑面积为28.44平方米，共有分摊面积为3.94平方米，产权面积为32.38平方米。2019年2月26日，被告就本案涉及建设项目所在楼栋完成初始产权登记。 3、西南城公司于2018年10月24日向陈忠新、刘得兰发出收房通知书，书面通知陈忠新、刘得兰办理房屋交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，但陈忠新、刘得兰至今未办理收房手续。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1、陈忠新、刘得兰主张的逾期交房和逾期办证违约金是否可同时主张的问题；2、违约金是否予以调整的问题。关于陈忠新、刘得兰主张的逾期交房和逾期办证违约金是否可同时主张的问题，陈忠新、刘得兰与西南城公司在2014年3月3日签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应当依约履行合同义务。西南城公司未在2014年6月28日前按照《商品房买卖合同》的约定向陈忠新、刘得兰交付案涉房产，直到2018年10月24日才通知陈忠新、刘得兰办理交房手续，西南城公司逾期交房，已构成违约。但西南城公司于2018年10月24日通知陈忠新、刘得兰收房，陈忠新、刘得兰至今未收房，应自行承担后期未收房所产生的扩大损失，故一审法院认定陈忠新、刘得兰主张的逾期交房违约金从2014年6月29日起按每日按万分之二的标准计算至2018年10月24日，对陈忠新、刘得兰主张的其余逾期交房违约金，一审法院不予支持。关于逾期办证违约金，根据双方《商品房买卖合同》第二十条第二项“转移登记”的约定，西南城公司应当在商品房交付使用后，由陈忠新、刘得兰委托西南城公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。现陈忠新、刘得兰接到西南城公司交房通知后，没有前往西南城公司处及时履行交接房产的义务，西南城公司办理房屋权属转移登记中需由西南城公司提供的资料报产权登记机关备案的起始时间尚未开始，故陈忠新、刘得兰提出的要求西南城公司支付逾期办理产权违约金的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，一审法院不予支持。 关于逾期交房违约金是否予以调整的问题，陈忠新、刘得兰与西南城公司双方在《商品房买卖合同》中约定逾期交房超过90日后，陈忠新、刘得兰有权退房，陈忠新、刘得兰也可以选择不退房而继续履行合同，两种不同的选择，陈忠新、刘得兰与西南城公司之间约定了不同的违约责任。在西南城公司逾期交房超过90日后，陈忠新、刘得兰选择继续履行合同，以请求支付违约金的形式弥补其损失，双方签订《商品房买卖合同》对该违约金的计算方式不违反法律的规定，应根据合同约定优先原则适用合同中关于违约金的约定。故对西南城公司提出的违约金过高、要求按房款总价每日万分之零点二计算逾期交房违约金的辩解意见，一审法院不予采纳。 至于西南城公司主张的陈忠新、刘得兰购买的房产已经符合交房条件，且根据《测绘报告》，陈忠新、刘得兰应当向西南城公司支付房产面积补差款，为减少诉累，请求在本案中一并解决，但西南城公司在庭审中明确表示不提起反诉。一审法院认为，房产面积补差为陈忠新、刘得兰办理产权时需履行的对应义务，该义务与本案无涉，故对房产面积补差款本院不予处理。。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，经本院审判委员会讨论，判决：一、西南城公司在本判决生效后十日内支付陈忠新、刘得兰逾期交房违约金，逾期交房违约金的计算方式：以247096元为基数，按每日万分之二的标准，自2014年6月29日起计算至2018年10月24日止；二、驳回陈忠新、刘得兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费1891元，由陈忠新、刘得兰承担1200元，西南城公司承担691元。 二审中，当事人未提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，二审的主要争议焦点为：双方当事人约定的违约金是否过高。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）法》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方当事人在商品房买卖合同中约定逾期交房超过90日后，陈忠新、刘得兰可以选择不退房继续履行合同。在西南城公司逾期交房超过90日后，陈忠新、刘得兰选择继续履行合同，以请求支付违约金的形式弥补其损失。本院认为，商品房买卖合同一般系格式文本，且由开发商一方提供，违约金的数额一般为日万分之二至日万分之五之间，这样的明确约定一般不存在重大误解或显失公平的可能性，应当尊重当事人的意思表示，故不应轻易否定双方约定的违约金的合理性。西南城公司主张违约金过高，但未提交证据予以证明，不予支持。至于西南城公司要求按房款总价的每日万分之零点二计算逾期交房违约金的主张，无合同及法律依据，不予采纳。 综上，西南城公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3782元，由上诉人西南城控股有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 邵 敏 审判员 张时春 审判员 毛文婷 二〇二〇年三月二十七日 书记员 廖雪丽