湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1321民初39号原告贺利群，男，1972年8月2日生，汉族，双峰县人，农民，住湖南省双峰县。被告双峰县双龙房地产开发有限公司，住所地：湖南省双峰县永丰镇新城开发区B2栋，统一社会信用代码914313210642058228。法定代表人彭华根，该公司经理。委托诉讼代理人戴晖，该公司员工。委托诉讼代理人陈伟，湖南定胜律师事务所律师。贺利群诉双峰县双龙房地产开发有限公司（以下简称“双龙房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用简易程序，于同年3月16日公开开庭进行了审理，贺利群与双龙房地产公司的委托诉讼代理人戴晖及陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺利群请求判令被告立即归还原告办证余款21885元，并自2017年1月1日起，按月利率5%计算利息至判决确定之日止。双龙房地产公司答辩要点：1.双龙房地产公司于2016年2月26日和贺利群签订《商品房买卖合同》，并且代收了60000元办理相关证件的费用。之后双龙房地产公司为贺利群支付了房屋维修基金、契税、印花税等费用合计49827.7元。因双龙房地产公司房建、办证周期较长，各职能部门收费后提供票据相对滞后，加之双龙房地产公司对办证事宜不太熟悉，所以原告才误以为是双龙房地产公司有意拖延结算并拒不退还费用；2.双龙房地产公司于2016年8月代收原告费用后，是根据房建情况及各职能部门收费要求陆续代原告支付相关费用，大部分费用均发生在2017年到2019年度，至今双方一直未予有效结算，且双龙房地产公司仅是代收代付，未从中谋取利益，被告愿意退回多收的费用给原告，但不应支付利息。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1.2016年2月26日，贺利群与双龙房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买国藩·锦绣城第1栋-111号商铺，建筑面积共109.50平方米，房价款1074076元，采取按揭方式付款，首付574076元，余款500000元由贺利群向银行申请按揭贷款。贺利群交清了首付，余款500000元向银行办理了按揭手续。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人承诺与该商品房下常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑以下日期达到使用条件：供电、给排水，道路于交房时达到使用条件；《商品房买卖合同》附件四商铺装饰、设备标准：1.……，2.……，3.……，4.……，5.……，6.供水：一铺一表，一个水龙头，开户费业主自理；7.供电：一铺一表，一个白炽灯，开户费业主自理；《商品房买卖合同》附件五代收的相关费用：1.水电开户费、预存的水电费，2.燃气、有线电视、电话及多媒体通信系统，由购房者入住后自行开通，并按规定向有关单位及部门缴纳相关费用，3.办理房屋产权证应交的发证费、印花税、契税、测绘费、交易费、房屋维修基金、评估费，4.办理国有土地使用权证应交的发证费、印花税、评估费、测绘费、价格调节基金，上述费用买受人须在房屋交付前全部交清，具体收费标准最终按政府政策及相关部门、单位的规定为准；《商品房买卖合同》附件六，《商品房买卖合同》补充协议：1.……，2.……，3.……，4.……，5.为便于及时办理产权证，买受人应于入户时按政府主管部门相关规定一次性交清办理产权所需的税费等费用，由出卖人代收代缴，多退少补。……，6.……，7.……，8.……，9.……；2.2016年8月30日，被告预收贺利群60000元，用于办理与所购商铺有关的各项证件及缴纳相关费用，包括契税、房屋维修基金、印花税、登记发证费、测绘费、水开通费、电开通费等项目；3.被告收取原告60000元后，代原告支付了房屋维修基金3832.5元、登记发证费550元，缴纳了契税33638.4元、印花税420.5元，支出了自来水安装费1533元、测绘费407.8元，合计40382.2元。二、双方当事人有争议的事实1.评估费5390元是否属实。被告提出，因原告购买商铺是以按揭方式付款，向银行办理贷款手续时，应当对作为抵押物的商铺的价值进行评估，2016年6月20日，被告代原告向双峰县平信房地产评估事务所（有限合伙）缴纳了评估费5390元。原告提出，原告向提供贷款的中国建设银行询问了，新房子即使按揭，也不用评估，不要出评估费，就是评估，评估费也只要几百元，新房子的购买价就是房屋的价值，对被告提出的评估费5390元不予认可。被告提交了双峰县平信房地产评估事务所（有限合伙）开具的收款收据及证明，对原告的商铺的价值所作的《房地产评估报告书》。本院为查明案件事实，到中国建设银行双峰支行查询了原告购房时办理按揭的相关资料，调取了《房地产评估报告书》，与被告提交的《房地产评估报告书》一致。结合被告提交的证据与本院调取的《房地产评估报告书》，可以认定在办理按揭手续时，评估机构对原告所购房屋的价值进行评估，出具了评估报告书，评估机构认可收取了评估费5390元；2.用电安装工程费4055.5元是否属实。被告提出，原告购买的商铺所在的国藩·锦绣城小区，被告向电力部门支付了工程款973316元，该小区总计商铺与住宅共240户，每户应分摊用电安装工程费4055.5元。原告提出，根据国家电网公布电力零散用户新装收费标准，最多认可用电新装费用990元。被告提交了国网湖南省电力公司娄底供电分公司开具的收取被告支付国藩·锦绣城工程款的发票973316元。本院向国网湖南省电力有限公司双峰县供电分公司客户服务中心了解，该公司证明：国藩·锦绣城所有电表费用均包含在国藩·锦绣城供电设施建设工程款中，客户收房时无需再缴纳电表费用；3.原告于2019年9月向被告提出要求将多收的款项退回，因双方对评估费等相关款项的支付有分歧，被告一直没有退款，原告遂诉至本院。本案争议的焦点是：1.评估费5390元原告应否承担；2.用电安装工程费4055.5元原告应否承担；3.本案该如何处理。判决的理由与结果本院认为：关于争议焦点1，评估费5390元原告应否承担。从目前被告提交的证据来看，原告办理按揭手续，确实对作为抵押物的商铺进行了价值评估，评估公司亦认可收取了评估费5390元。原、被告于2016年2月26日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》附件五，被告于同年8月30代收原告除房款外的60000元，明确约定用于办理《商品房买卖合同》附件五列举的项目所需的各项费用，《商品房买卖合同》附件五代收的相关费用包括：①水电开户费、预存的水电费，②燃气、有线电视、电话及多媒体通信系统，由购房者入住后自行开通，并按规定向有关单位及部门缴纳相关费用，③办理房屋产权证应交的发证费、印花税、契税、测绘费、交易费、房屋维修基金、评估费，④办理国有土地使用权证应交的发证费、印花税、评估费、测绘费、价格调节基金。被告辩称这5390元是用于为办理按揭手续而向评估机构缴纳的评估费，从《商品房买卖合同》附件五的内容来看，没有列举办理按揭手续的评估费由被告代收代付。此外，按正常程序，向银行办理按揭手续，应当由作为借款人的原告自行向贷款银行办理借款事宜，如需缴纳评估费，也应当由原告向评估公司缴纳，被告亦没有提交原告授权其代为办理按揭手续及代交评估费的证据。综上，对被告提出要在代收的60000元中核减评估费5390元的意见，因《商品房买卖合同》中没有约定办理按揭贷款的评估费由被告代收代付，被告也没有提交原告委托其代为支付的证据，原告对此又不予认可，因而对被告的这一意见，本院不予采纳，即评估费5390元不应由原告承担。关于争议焦点2，用电安装工程费4055.5元原告应否承担。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四商铺装饰、设备标准第7点供电：“一铺一表，一个白炽灯。开户费业主自理”，可以认定，被告作为商品房销售者有义务将电表安装到商铺，被告向电力部门支付工程款97万余元就是国藩·锦绣城小区供电设施建设工程的款项，该款项不属于用电开户费，而是基于《商品房买卖合同》的约定，被告在出售商铺时应履行的义务，故不应由原告承担，原告根据国家电网公布电力零散用户新装收费标准，认可用电新装费用990元，本院予以准许。关于争议焦点3，本案该如何处理。原、被告在《商品房买卖合同》补充协议中约定：相关费用由被告代收代缴，多退少补。原告预交60000元，被告已代缴40382.2元，加上原告认可的用电安装新表费用990元，共41372.2元，被告还应退回原告18627.8元。对原告要求被告按月利率5%支付利息的诉讼请求，因双方对应退金额存在争议，未进行结算，交款时双方未约定支付利息，故对原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告双峰县双龙房地产开发有限公司返还原告贺利群人民币18627.8元；二、驳回原告贺利群的其他诉讼请求。案件受理费347元，减半收取173.5元，由被告双峰县双龙房地产开发有限公司承担。上述款项限义务人在本判决生效后十日内自觉履行，将款汇入双峰县人民法院在华融湘江银行股份有限公司双峰县支行账号76×××75，并注明本案案号。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向湖南省娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  杜江永二〇二〇年三月二十六日法官助理胡幸书记员张菲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。