重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初14436号原告：刘某，女，汉族，1973年出生，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：鄢雨，重庆海力律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅光进，重庆海力律师事务所实习律师。被告：重庆满励城房地产经纪有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪桃花溪街A座1-4层部分。法定代表人：付尖兵。委托诉讼代理人：顾頠，北京市中银（重庆）律师事务所律师。原告刘某与被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司（以下简称满励城公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘某的委托诉讼代理人鄢雨、傅光进，被告满励城公司的委托诉讼代理人顾頠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某向本院提出诉讼请求：1、判令满励城公司支付刘慧丽租金22000元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付租金占用损失计至实际付款之日止；2、判令满励城公司向刘某支付物业管理费、水电气费、有线电视费、小区水电公摊费、垃圾处置费暂计1000元；3、判令满励城公司赔偿刘某租赁房屋卧室门一扇、厨房门一扇共计2000元；4、本案诉讼费由满励城公司承担。事实及理由：2017年4月9日，满励城公司弹子石分公司与刘某签订了《物业委托出租管理合同》，约定：刘某将自有的位于重庆市南岸区房屋出租给满励城公司弹子石分公司，租期从2017年4月10日至2020年7月10日，每月租金2000元，一年共计24000元。租赁期间，满励城公司弹子石分公司应承担与该房屋有关的物业费、水电气费、有线电视费、小区水电公摊费、垃圾处置费等在内的各项费用。租赁期间如果房屋设施属于人为损坏的，由满励城公司弹子石分公司及时修复，不能修复的照价赔偿。2018年6月10日起，满励城公司弹子石分公司拒绝支付租金及物业管理费等费用，刘某多次通过电话、微信等方式催缴但满励城公司弹子石分公司置之不理，其行为已经构成违约，严重损害了刘某的合法权益。满励城公司弹子石分公司系满励城公司的下设分公司，满励城公司应对此承担责任。满励城公司辩称，在2018年4月左右，在刘某的出租屋内发生命案，导致本案标的物不能按原来的安排对外出租。满励城公司认为标的物情况发生重大变更，符合法律相关规定，属于不可抗力、情势变更。满励城公司及时向刘某沟通，刘某也知晓了该情况，但刘某一直不愿与满励城公司沟通解除合约的事情。在满励城公司没有支付租金的情况下，也没有找过满励城公司，所以刘某的行为系故意拖延时间，已达到减少其损失的目的。请法院驳回刘某的诉求。刘某为证实其诉称事实，向本院举示了如下证据：物业委托出租管理合同1份，拟证明满励城公司从2018年6月10日起欠付租金至今，已超过24000元，且在租期内水电气等费用应由满励城公司承担。满励城公司质证意见为：对刘某的证据，三性均无异议，但不认可刘某的证明目的。合同中第7条第1款明确约定了房屋因不可抗拒的因素导致损毁或造成损失，双方互不承担责任。根据事实，房屋因发生命案，导致房屋不能出租出去，不属于满励城公司过错，属于不可抗力。因此，满励城公司不应该承担刘某租金的损失。满励城公司为证实其辩称理由，向本院举示了如下证据：1、物业委托代理租赁合同及房屋设施附属清单1份、黄小红身份证复印件1份，拟证明满励城公司在承租刘某的物业后，完成了所委托的租赁事宜。也在发生命案前，按时足额向刘某支付租金。以上证据能够证明满励城公司不付租金是因为本案房屋出现重大的情势变更，才导致满励城公司不能再向刘某支付租金，而要求解除合同。2、收据1份、收条1份、黄仁和身份证复印件1份，拟证明满励城公司于2018年4月16日将黄小红的押金退还给黄仁和，双方合同就此解除。刘某质证意见为：对证据1，真实性都不予认可，承租方黄小红的身份证系复印件，且物业委托代理租赁合同刘某没有参与，并不知情，所以不能达到满励城公司的证明目的。对证据2，真实性不予认可，关联性不予认可，不能达到满励城公司的证明目的。经审理查明，2017年4月9日，刘某作为甲方与满励城公司弹子石分公司作为乙方签订《物业委托出租管理合同》，主要约定：甲方自愿将位于重庆市南岸区房屋，交于乙方管理；管理期为3年3个月，自2017年4月10日起至2020年7月10日止，合同管理期满，根据客户需要，乙方有权原价续租每年不超过三个月时间；乙方管理甲方房屋，每月租金为2000元，一年共计24000元；在合同有效期内，房屋租金不予调整；甲方于2017年4月10日前将该房屋交付给乙方，如逾期交付，甲方每日承担日房租的双倍作为违约金；第四条中约定，在乙方付租日期内，房屋内所发生的水电气、有线电视费、物管费、小区水电公摊、垃圾处置费由乙方承担，其他费用由甲方承担；第六条中约定，乙方应按本合同规定，按时给甲方支付房屋租金。在管理期间，如房屋设施属人为损坏的，由乙方及时维修，不能修复的，由乙方照价赔偿；第七条中约定，房屋如因不可抗拒的因素导致损毁或造成损失，甲乙双方互不承担责任。在管理期间，因乙方努力工作，出租价格高于本合同规定价格，高出部分视为甲方付于乙方的管理费用，低出部分由乙方自行补齐；等其他内容。合同附表对房屋设备清单予以列明，水表接房底数174，电表接房底数2207，气表接房底数323，均已结清。物管费甲方当前已结至2017年12月31日。合同附件付款日期及金额列明：第一次付款2017年4月10日金额6441元（441物管费）；第二次付款2017年8月10日金额6441元（441物管费）；第三次付款2017年11月10日金额6441元（441物管费）；第四次付款2018年2月10日金额6000元＋147（物管费）；第五次付款2018年6月10日金额6000元；第六次付款2018年9月10日金额6000元；第七次付款2018年12月10日金额6000元；第八次付款2019年3月10日金额6000元；第九次付款2019年7月10日金额6000元；第十次付款2019年10月10日金额6000元；第十一次付款2020年1月10日金额6000元；第十二次付款2020年4月10日金额6000元。另查，满励城公司弹子石分公司系满励城公司下设分公司，已于2019年5月22日注销。庭审中，双方陈述，满励城公司支付租金至2018年6月10日，第五次租金没有支付。满励城公司支付水电气、有线电视费、物管费、小区水电公摊费、垃圾处置费至2018年6月10日。本院认为，刘某与满励城公司弹子石分公司签订的《物业委托出租管理合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。满励城公司弹子石分公司并非独立法人，是满励城公司的分支机构，且已经注销，满励城公司应承担满励城公司弹子石分公司的合同义务。刘某要求满励城公司支付从2018年6月11日起至2019年5月10日，每个月2000元，共计11个月的租金22000元。满励城公司辩称，涉案房屋发生命案，导致房屋不能出租，不属于满励城公司过错，属于不可抗力、情势变更情形，因此，满励城公司不应该承担租金损失。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，满励城公司应对其抗辩本案符合不可抗力或情势变更法定情形承担证明责任。满励城公司提供的证据其与案外人黄某某签订的租赁合同，租赁期限自2017年12月15日起至2018年12月14日止，租金为每月2510元。从租赁期限、租金情况及双方相关权利义务来看，刘某与满励城公司签订前述《物业委托出租管理合同》并不以满励城公司已实际对外出租房屋作为订立合同的基础。此外，满励城公司未对涉案房屋发生命案具体情形提供证据，亦未进一步举示证据证明其所述命案对其履行上述合同造成的实际影响，也未举示证据证明其以前述事实为由此前已通知刘某解除上述合同。故，仅凭涉案房屋承租人死亡的事实尚不足以认定本案符合不可抗力或情势变更之情形，满励城公司应承担举证不能的不利后果。故对于刘某主张的要求满励城公司支付2018年6月11日起至2019年5月10日共计11个月的租金22000元的诉讼请求，本院予以支持。对于刘某主张的租金占用损失，属于资金占用损失，本院酌情予以支持。关于刘某主张的物业管理费、水电气费、有线电视费、小区水电公摊费、垃圾处置费暂计1000元以及赔偿涉案房屋卧室门一扇、厨房门一扇共计2000元，因刘某未对其主张的金额提供证据予以证实，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起三日内向原告刘某支付租金22000元，以及相应的资金占用损失（从2018年6月11日起以6000元为基数，从2018年9月11日起以6000元为基数，从2018年12月11日起以6000元为基数，从2019年3月11日起以4000元为基数，以上均按照中国人银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起至付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费424元，由原告刘某负担74元，由被告重庆满励城房地产经纪有限责任公司负担350元（此款原告垫付，由被告于本判决生效之日起三日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  王 冲人民陪审员  余俊芬人民陪审员  潘光华二〇二〇年三月二十七日书 记 员  钟宇焱