中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终125号 上诉人（原审被告，执行案外人）:周姗,女,1987年11月11日出生,汉族,住上海市虹口区。 委托诉讼代理人：熊进光，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：帅康康，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：新华信托股份有限公司，住所地重庆市江北区创富路3号1幢1层、5层至13层。 法定代表人：李桂林，董事长。 委托诉讼代理人：赵阳，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：屈浩，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：宁波市强人置业发展有限公司，住所地浙江省宁波市奉化区锦屏街道南山路184号。 法定代表人：叶忠真，该公司总经理兼执行董事。 上诉人周姗因与被上诉人新华信托股份有限公司（以下简称新华信托公司）及原审被告宁波市强人置业发展有限公司（以下简称强人置业公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院（2019）渝高法民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。 周姗上诉请求：1.撤销一审判决，并判决驳回新华信托公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由新华信托公司承担。事实和理由：案涉房屋至今未办理过户系因强人置业公司拖延办证、法院诉前查封案涉房产所致，周姗对此没有过错。一、为案涉房屋办理过户手续是强人置业公司义务。强人置业公司收取的1000元办证费、周姗举示的《南昌湾里罗马假日小区开发商跑了，房产证悬了》等证据可证实，强人置业公司将案涉小区众多业主缴纳的近500万元的契税、维修基金挪作他用后跑路，致使案涉房屋客观无法办理过户登记手续。二、江西省统计局的官方文件及人民网、央广网的新闻报导均可证实，南昌市在2014年8月12日全面放开限购政策。案涉房屋未办理过户登记系法院诉前保全所致，与限购政策无关。案涉房屋于2014年6月18日因新华信托公司与强人置业公司另案金融借款纠纷案被重庆高院诉前查封，于2016年5月27日被重庆市高级人民法院继续查封。2014年8月12日南昌市即已全面放开限购政策。此时新华信托公司与强人置业公司另案金融借款纠纷案尚未经法院审理，更未进入执行程序。案涉房屋至今未办理过户登记系因法院诉前保全，客观上无法办理房产证所致，周姗对案涉房产未办理过户登记并无过错。三、根据周姗的户籍信息、婚姻关系证明及南昌市不动产登记中心出具的《南昌市不动产登记信息查询结果》可知，周姗2012年3月11日与强人置业公司签订《罗马假日内部购房协议》时名下仅有一套住房，具备购买案涉房屋的资格。根据《南昌市贯彻落实的意见规定》第五条规定“在本市市区暂时试行限定居民家庭购房套数政策，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）、能够提供在本市满1年以上纳税证明或1年以上社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供在本市满1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停在本市购房”的规定，周姗签订《内部购房协议》时已成年且未婚，无未成年子女，结合《南昌市不动产登记信息查询结果》可知，周姗名下仅有一套住房且无任何卖方或办理房产变更登记历史记录，所以周姗在购买案涉房屋时具备购房资格。四、南昌市政府为案涉小区众多不符合限购政策的业主办理过户登记手续，也进一步证实案涉房产未办理过户登记与南昌限购政策无关。南昌市湾里区政府为消除案涉小区众多业主因不能办证信访对南昌市造成的不利影响，并考虑罗马假日小区多为二套房的实际情况，遂协调区房管局、太平镇政府等部门成立专门工作组进驻太平镇，并要求强人置业公司派员工留守，协助众多不符合限购政策的业主办理房屋过户手续，能证实案涉房产至今未办理房屋过户手续客观上与南昌限购政策无关。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，周姗对案涉房产享有足以排除执行的物权期待权。 新华信托公司辩称，周姗上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 强人置业公司未作答辩。 新华信托公司起诉请求：1.准许对江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所5号楼240室房屋继续查封并继续执行；2.本案诉讼费用由周姗、强人置业公司承担。 一审法院经审理查明：在新华信托公司与叶罕嗣、叶忠真、强人置业公司金融借款合同纠纷一案中，重庆市高级人民法院于2014年6月18日作出（2014）渝高法民保字第00014号民事裁定书，对强人置业公司名下江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所的相关房屋（包括案涉房屋）予以查封。在执行申请执行人新华信托公司与被执行人叶罕嗣、叶忠真、强人置业公司金融借款合同纠纷一案中，重庆市高级人民法院依据2015年4月8日作出的已经发生法律效力的（2014）渝高法民初字第00045号民事判决书，于2016年5月27日作出（2015）渝高法民执字第00015号执行裁定书，继续查封了案涉房屋。在执行过程中，周姗就案涉房屋提出书面执行异议。一审法院经审查后，作出（2018）渝执异70号执行裁定书，裁定中止案涉房屋执行。 另查明，2012年3月11日，周姗与强人置业公司签订《罗马假日内部购房签约协议》主要载明：甲方（出卖人）强人置业公司与乙方（买受人）周姗、黄天本经友好协商，在平等、自愿、互惠互利的基础上，周姗购买强人置业公司位于南昌市湾里区太平镇架头村罗马假日会所5号楼2层40号房屋，面积42.14平方米，因国家限购，暂不做房管局备案手续，待湾里区解除限购后再办理房管局备案手续，房屋总价150,735元，周姗已付房款150,735元。该协议文尾甲方处有强人置业公司的印章，乙方处有黄天本代周姗签字纳印。 再查明，周百宜、黄天本是周姗之父母。2012年3月11日周百宜在其招商银行账户取款49,000元，同日，周百宜通过其银行账户向强人置业公司南昌分公司银行账户支付分别支付120,000元、39,771元。 2012年3月11日，强人置业公司南昌分公司向周姗出具了150,735元的房款收据、6039元的契税和1507元的维修基金收据、1000元的办证费和500元的有线电视初装费收据，江西迦南美地酒店物业管理有限公司向周姗出具了605元（2012年4月1日-2013年3月31日）的物管费收据、300元的水电备用金收据。江西迦南美地酒店物业管理有限公司分别于2015年6月26日、2015年6月27日向周姗出具了400元的代收电表材料费和605元（2015年6月1日2016年5月31日）的物业费收据。2016年6月22日，强人置业公司南昌分公司向周姗出具了150,735元的案涉房屋的江西省地方税务局通用机打发票，发票载明房屋面积42.14平方米、单价3577.01元。 庭审中，周姗陈述案涉房屋并非其名下唯一住房，其系依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定主张排除强制执行。 一审法院认为，本案的争议焦点是：周姗对江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所5号楼240室房屋是否享有排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，周姗与强人置业公司于2012年3月11日签订了《内部购房签约协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，周姗在签订该协议时虽不符合南昌市当时限购政策所确定的购买人条件，但不能因此而认定该协议违反法律、行政法规的强制性规定，新华信托公司关于该协议无效的主张不能成立，应当认定周姗与强人置业公司在人民法院查封之前已就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同。此外，周姗于2012年3月11日开始就案涉房屋缴纳了物管费、水电备用金和有线电视初装费，足以证明其在人民法院查封前合法占有了案涉房屋，且周姗亦举示了其家人通过刷卡方式支付全部购房款的证据，强人置业公司向周姗出具了相应收据和发票，足以证明周姗已支付了案涉房屋的全部价款。但周姗在签订《罗马假日内部购房签约协议》时明知根据南昌市的限购政策其不符合购房人条件，仍购买案涉房屋，存在对政策限制的忽略，应当认定其对不能办理过户登记手续存在过错。周姗虽在本案中举示了标题为《南昌湾里罗马假日小区开发商跑了房产证悬了》的网络新闻报道打印件，但该证据仅系网络新闻报道，不能证明案涉房屋非因其自身原因不能办理过户登记手续。 综上，周姗虽在人民法院查封之前与强人置业公司签订了书面买卖合同、支付了购房款，并合法占有案涉房屋，但其在购买房屋时便不符合购房人条件，应当认定其对不能办理过户登记手续存在过错，故其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项之规定，一审法院判决：准许执行江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所5号楼240室房屋。案件受理费4300元，由周姗负担。 二审中，周姗向本院举示五组证据作为二审中的新证据，分别为：第一组，南昌市人民政府办公厅2011年1月20日印发的《关于我市进一步贯彻落实国家宏观调控政策促进房地产市场平稳健康有序发展的补充意见的通知》（洪府厅发【2011】9号）、南昌市人民政府办公厅2011年2月20日印发的《南昌市贯彻落实的意见》（洪府厅发【2011】17号）；第二组，周本宜、黄天本、周姗的户口本，上海外国语大学2019年3月1日出具的《户口迁移联系单》、上海市公安局出具的《户口迁移证》、南昌市不动产档案信息中心出具的权利人为周姗的《南昌市不动产登记信息查询结果》；第三组，《南昌市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》（洪府厅发〔2016〕108号）《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》、陈雷和文靖各自的《不动产权证书》；第四组，江西省统计局2015年11月27日在江西省人民政府官网发布的文件《前三季度江西省房地产开发市场总体平稳、销售下降》、人民网《南昌全部区域取消限购》新闻报道、央广网《南昌限购限贷双松绑，跌落“中部六省房价第一”》新闻报道；第五组，《关于请求对罗马假日小区备案业主办理不动产登记证书予以支持的函》《关于重新出具罗马假日小区房屋面积测绘报告的申请》。新华信托公司质证认为上述证据均达不到证明目的，不构成二审新证据。本院经审查认为，上述证据中周姗的户口以及迁移关系与案涉周姗户籍及住所地存在关系，本院予以认定。其余证据在一审期间均已经存在，周姗未说明其一审未及时提供的理由，且上述证据不能达到其证明目的，不属于二审新证据，本院不予认可。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：周姗对江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所5号楼240室房屋是否享有排除强制执行的民事权益。 周姗依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定主张排除对案涉房屋的强制执行，本院认为该主张不能成立。周姗虽在人民法院查封之前与强人置业公司签订了书面买卖合同、支付了购房款，并合法占有案涉房屋，但案涉房屋未能过户的原因中包括买受人周姗的自身原因，因此其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。具体理由如下： 首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”所称“原因”，一般是指发生于人民法院查封案涉不动产之前的事实或情形。本案中，周姗称南昌市在2014年8月12日全面放开了限购政策。但该政策调整发生于人民法院查封案涉房屋之后，无论周姗当时是否仍受限购政策限制，案涉房屋已实际处于无法办理过户登记的状态，因此，上诉人所称的南昌市限购政策调整，不属于适用上述条文对未办理过户登记的“原因”进行审查认定的范围，相应主张不能成立。 其次，周姗在案涉房屋被人民法院查封之前，对于案涉房屋办理过户登记存在懈怠行为。虽然双方约定由强人置业公司办理房屋过户登记事宜，但在强人置业公司未能积极履约情况下，周姗自身应积极进行督促。周姗并未举示证据证明其在2012年3月11日同强人置业公司签订《罗马假日内部购房签约协议》至案涉房屋于2014年6月18日被查封这一期间曾向强人置业公司或者房屋登记部门积极主张过户权利，应承担举证不能的不利法律后果。 再次，周姗在购买房屋时不符合购房条件是案涉房屋未能办理过户登记的主要原因。周姗与强人置业公司签订的《罗马假日内部购房签约协议》中明确约定：“因国家限购，暂不做房管局备案手续”，可见，在购买案涉房屋时，周姗对于限购政策对不能办理过户登记可能产生的风险采取忽略、放任态度。周姗还主张，其购买案涉房屋时已经成年，且未婚无子女，虽然当时户口在上海，但已于2019年3月将户口迁回南昌，周姗父母一直为南昌户口且长期在本地工作，周姗本人属于“已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（成员包括购房人、配偶以及未成年子女）”，购房时具备购房资格，不受限购政策影响。本院认为，周姗购买案涉房屋时已经成年，户口已经迁出其原家庭户并迁往上海市，属于非南昌市户籍居民，其亦未举示证据证明当时已经在南昌市纳税一年以上。虽然周姗提供证据证明目前其名下在南昌市只有一套房屋，但未提供证据证明其购买案涉房屋时名下是否有其他房屋，且该份证据同周姗在一审中关于其名下不止一套住房的陈述相矛盾，应承担举证不能的不利法律后果。根据以上事实，正是由于周姗购房当时不符合南昌市购房条件，无法对案涉房屋办理过户登记，才导致案涉房屋作为强人置业公司财产被重庆市高级人民法院于2014年6月18日予以查封。如前所述，虽然在人民法院查封案涉房屋之后，南昌市曾经调整限购政策，但无论政策调整后周姗是否具备购房资格，案涉房屋不能办理过户登记的主要原因仍系周姗在人民法院查封前不符合购房条件导致。周姗还主张，政府为其他不符合办证条件的购房人办理了过户登记，因无证据证明该事实具有普遍性或与本案具有直接关联，本院对此不予审查。 综上，周姗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由周姗负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 岚 审判员 王海峰 审判员 司 伟 二〇二〇年三月二十五日 法官助理张东一 书记员王钰婷