云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终113号上诉人（原审原告）：自贤钦，男，1956年9月14日生，汉族，住弥渡县。被上诉人（原审被告）：余云仙，女，1968年4月28日生，汉族，住弥渡县。委托诉讼代理人：熊志红，云南兴祥律师事务所律师，特别授权代理。上诉人自贤钦因与被上诉人余云仙房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省弥渡县人民法院（2019）与2925民初962号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。自贤钦上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.判决被上诉人承担违约金30万元；3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定案件事实错误，认定被上诉人已经交清了2016年10月13日至2019年10月12日的房屋租金，与一审判决第二项被上诉人承担租金4109.59元矛盾，被上诉人在一审时将合同第4页删除，一审查明后没有对被上诉人及其代理人进行处罚；2.一审判决被上诉人支付违约金50000元不公平，双方在合同里明确约定了违约金，上诉人一审起诉时主张的违约金只是第二期租金的100%，而不是总租期租金，上诉人主张的违约金不属于合同法规定的较高的范围；3.一审确定原告承担2000元的案件受理费违法。被上诉人余云仙辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。自贤钦向一审法院起诉请求：1.依法判令被告承担违约金30万元；2.判决被告支付2019年10月至12月三个月的租金7.5万元；3.由被告承担本案诉讼费。一审法院认定案件事实：2016年10月13日，被告余云仙与原告自贤钦签订了《商铺租赁合同》，租用自贤钦、杨翠芬夫妇名下坐落于171号1-2层建筑面积约为600平方米的铺面房。双方签订的《商铺租赁合同》中约定：“……第二条租赁期限及周期：1.租赁期为六年，每三年为一个周期。2016年10月13日至2019年10月12日为一个周期；2019年10月13日至2022年10月12日为第二个周期。第三条租金交纳期限：1.第一期租金为每年28万元，租金在周期内不变，租金一年一付，于每年的10月13日前一次性付清当年租金，先付款后用房；2.第二期租金为每年30万元；交付期限与前条相同。第四条保证金：双方约定，甲方交付该房屋时乙方应向甲方支付房屋租赁保证金10000元。租赁期满时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定在租赁期间的损坏的房屋及各种设施由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。……第八条违约金和违约责任：1.若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金为总租期的100%。2.若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，负责赔偿违约金为总租期租金的100%。……”合同签订后，被告依约向原告支付了10000元保证金，并开始在所租房屋内经营百货超市。2018年11月17日，原、被告又补充约定“第二个周期必须在每年10月12日前付清下年房租费，否则按合同违约执行。”2019年10月12日，被告向原告发出《解除〈商铺租赁合同〉通知》，2019年10月13日，该通知到达原告处。2019年10月16日，被告从承租原告商铺处搬离，同年10月17日，原告收到了被告退还商铺的钥匙、电费卡。至今，被告已向原告交清了2016年10月13日至2019年10月12日的房屋租金，现尚欠原告电费92元。一审法院认为，原、被告于2016年10月13日签订的《商铺租赁合同》确系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的民事合同，原、被告应当严格按照合同的约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，被告于2019年10月12日向原告发出解除通知，2019年10月13日，原告收到该通知，故本院确认合同解除时间为2019年10月13日。被告提前解除合同的行为已构成根本违约，其应承担相应的违约责任。经审理查明，被告将商铺的钥匙、电费卡、商铺交还原告的时间是2019年10月17日，故被告应按《商铺租赁合同》约定的租金标准向原告支付自合同解除之日起至被告实际腾房之日止的房屋占用费，即被告应当依约向原告支付2019年10月13日至2019年10月17日共计5天的房屋租金4109.59元（300000元÷365天×5天＝4109.59元）。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”被告违反合同约定提前解除合同，应当依照双方所签合同向原告承担违约责任。相比原、被告合同履行完毕后，原告可以收取的租金，原、被告在《商铺租赁合同》中约定赔偿违约金为总租期租金的100%的金额已经超过被告提前解除合同的违约行为导致合同解除给原告造成的损失30%，故结合现今房屋租赁市场的行情及根据公平原则将本案中被告因提前解除合同应向原告承担违约金的数额调整为被告向原告支付违约金60000元，考虑被告已向原告支付了10000元保证金，该笔费用应在违约金中作相应抵扣，故被告实际应向原告支付违约金50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、原告自贤钦与被告余云仙于2016年10月13日签订的《商铺租赁合同》于2019年10月13日解除；二、由被告余云仙于本判决生效之日起十日内支付原告自贤钦房屋租金4109.59元、电费92元，合计4201.59元；三、由被告余云仙于本判决生效之日起十日内支付原告自贤钦违约金50000元。案件受理费6926元，减半收取计3463元，由原告自贤钦负担2000元，被告余云仙负担1463元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，自贤钦与余云仙之间签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在履行过程中，余云仙擅自向自贤钦发出通知要求解除合同，且已经搬离、交还案涉商铺，构成违约，应当向自贤钦承担违约责任。双方对解除《商铺租赁合同》无争议，争议的主要是余云仙承担违约金的数额，一审结合合同约定与履行利益、实际损失等情况，综合认定双方约定的总租期租金的100%的违约金过分高于造成的损失，并根据现今房屋租赁市场的行情及公平原则，将违约金调整为60000元符合本案实际，抵扣10000元保证金后，余云仙仍需向自贤钦支付50000元。自贤钦上诉称判决余云仙支付50000元不公平，应当按照其诉请的300000元计算，该请求与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定不符，不予支持。关于自贤钦诉称的一审查明的事实错误问题，一审认定余云仙已经交清了2016年10月13日至2019年10月12日的房屋租金，与判决余云仙支付2019年10月13日至2019年10月17日的房屋租金不矛盾。一审判决根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额并无不当；法院对当事人的诉讼行为是否处罚，不属于当事人上诉的范畴。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百八十条规定，判决如下：一、维持云南省弥渡县人民法院（2019）云2925民初962号民事判决第二项、第三项，即“二、由被告余云仙于本判决生效之日起十日内支付原告自贤钦房屋租金4109.59元、电费92元，合计4201.59元”、“三、由被告余云仙于本判决生效之日起十日内支付原告自贤钦违约金50000元”；二、撤销云南省弥渡县人民法院（2019）云2925民初962号民事判决第一项；三、驳回自贤钦的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计3463元，由自贤钦负担2000元，被告余云仙负担1463元；二审案件受理费5050元，由自贤钦负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年三月十六日法官助理刘国放书记员杨泽