广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初189号原告：珠海市康诚物业管理有限公司。住所：珠海市人民西路833号701号办公-02。统一社会信用代码：914404005779402839。法定代表人：吴大银，总经理。委托诉讼代理人：钟晓琳，女，系原告公司员工。被告：钟春连，女，汉族，1967年11月10日出生，住江西省萍乡市湘东区老关镇油塘村牛趾岭43号，身份证号码360313196711102044。原告珠海市康诚物业管理有限公司与被告钟春连物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法由审判员林雯适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟晓琳到庭参加诉讼。被告钟春连经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.被告给付2015年11月至2019年9月物业管理费、分摊电费、代收水费以及维修分摊费共7591.03元（其中管理费5596.76元、代收水费1186.5元、分摊电费702.58元、维修分摊费用105.19元）；2.被告截止2019年9月30日应支付物业管理费及分摊电费的违约金共为7591.03元；以上两项合计金额为15182.06元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的诚丰水晶座的业主。被告与原告于2015年9月30日签订《前期物业管理服务协议》，全面委托原告即珠海市康诚物业管理有限公司对其所购物业“诚丰水晶座”2栋1701房进行物业管理。根据物业管理服务协议，按建筑面积2.8元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费，逾期付款应根据欠款金额按欠费金额×逾期天数×3‰的标准向原告支付违约金。被告所欠管理费应按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2019年9月30日应支付违约金为11753.91元；被告所欠代付水费应按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至缴清全部代缴水费，截止2019年9月30日应支付违约金2143.63元；被告所欠分摊费用应按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至缴清全部分摊电费之日止，截止2019年9月30日应支付违约金为1550.57元；被告所欠维修费分摊费用应按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至缴清全部维修费分摊费之日止，截止2019年9月30日应支付违约金为89.52元。因按照《前期物业管理服务协议》的计算方式，违约金达到15177.62元，远远超出本金7591.03元，所以，原告要求被告支付与本金同样数额的违约金7591.03元。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2015年11月至2019年9月，被告共欠物业费及分摊电费等其他费用7591.03元，违约金7591.03元，合计金额15182.06元。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《前期物业管理服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告将此事诉至法院，望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。原告提供如下证据：1.业主身份证（复印件），业主使用人资料登记表、房屋买卖合同；2.收楼清单；3.诚丰水晶座物业管理服务合同；4.前期物业管理服务协议、业主临时管理规约；5.诚丰水晶座1-1701房欠费明细表、EMS邮单、欠费催缴函；6.2015年11月-2019年9月电费发票、2015年10月-2018年11月水费发票、2015年10月-2018年11月供水二次加压电费；7.诚丰水晶座2016年-2019年公共用电抄表明细表；8.公示照片；9.维修分摊公告；10.维修分摊发票；11.二次供水设施管理权移交协议、前山供水所说明；12.不动产权登记表；13.2016年-2018年水表抄表明细、转账通知单。被告未答辩，亦未提交证据。经本院审理查明：2013年6月28日原告（乙方）与珠海市财信投资有限公司（甲方）签订《诚丰水晶座物业管理服务合同》约定，甲方选聘乙方对坐落于珠海市香洲区明珠北路2288号实施前期物业管理；高层住宅按建筑面积按每月每平方米2.8元收取（不包含公共能源分摊费），乙方应在本合同生效后2013年7月1日开始实施物业服务工作，并从2013年7月1日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月5日前；服务期限为5年，自2013年7月1日起至2018年6月31日止等。2014年7月16日被告与珠海市财信投资有限公司签订《商品房买卖合同》，被告向珠海市财信投资有限公司购买珠海市香洲区前山明珠南路2288号2栋1701房，房屋建筑面积为42.53㎡。2015年9月30日被告签收了涉案房产的相关收楼文件，并接收了相关物业。2015年9月30日原告与被告签订《前期物业管理服务协议》约定，原、被告双方就前期物业管理服务达成该协议，原告为被告提供房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生等物业服务内容；被告应当在开发商通知业主交楼期限内办理交楼手续的，从办理交楼手续次月第一天起，开始向原告交纳物业管理服务费，住宅按产权登记建筑面积每月每平方米2.8元收取，小区公共用电费用由小区全体业主按房屋建筑面积分摊，楼宇内公共水电费用，由该栋楼的业主按房屋建筑面积分摊，住宅楼内电梯等共用设备的运行电费，由本楼业主按房屋建筑面积分摊，交纳费用时间为每月10日前交纳当月费用；业主（住户）未按时缴纳物业管理服务费用的，按逾期每日加收欠缴金额3‰的滞纳金；受有关部门或单位的委托，原告可提供公共水电费、燃气费、垃圾处理费、污水处理费及二次加压费等费用的代收代缴服务（代收代缴服务费用不属于管理服务费用），收费标准执行政府规定；小区供水、供电设施移交给供水、供电公司之前水电费由原告代收、代缴，原告代收被告应付水电费的标准按供水、供电公司所开具发票的收费标准另加损耗费用执行；公用水电费按实际发生额由被告按产权登记建筑面积分摊等。同日被告与原告还签订《业主临时管理规约》，就物业管理区域内物业的使用、维护、管理，业主应当履行的义务及违约责任等进行了约定。原告主张被告从2015年11月开始拖欠物业管理费、代收水费、分摊电费和维修分摊费用。根据原告提交的被告欠费清单显示，被告从2015年11月至2019年9月期间共计拖欠分摊电费702.58元；维修分摊费用105.19元；代收水费1186.5元；物业管理费（按照每月119.08元收取）5596.76元。原告称分摊电费按实际发生的费用计算，分摊至每户住户，且该分摊的费用均在楼道里进行公示，并提交电费分摊明细表和电费缴纳发票予以证明；维修分摊费用则是小区内消防自动报警系统检查、电梯维修及更换电梯钢丝绳等产生的费用，原告提交了维修或更换零配件时发给业主的函件，以及更换零配件、检修费用的报价单、发票用以证明上述费用已实际发生。另外，珠海市水务集团有限公司前山供水所于2018年11月20日与原告签订《二次供水设施管理权移交协议》，珠海市水务集团有限公司前山供水所于2018年11月开始对诚丰水晶座进行正式抄表，2018年11月起的水费由珠海市水务集团有限公司前山供水所开始收取。原告主张其代被告交纳了2015年12月至2018年11月期间的水费共1186.5元，原告提交了水表抄表明细以及转账通知单，用以证明原告已代被告交纳了上述水费。原告还主张被告未按期支付物业管理费和分摊费，还需支付违约金，依照合同约定按日千分之三的标准计算，但按照上述计算标准计算的违约金达到15177.62元，远超出本金7591.03元，故原告按照本金金额要求被告支付截止2019年9月30日的违约金7591.03元。本院认为：被告作为珠海市香洲区前山明珠南路2288号2栋1701房的所有权人，其与原告签订的《前期物业管理服务协议》为双方的真实意思表示，合同内容合法成立，双方应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。原告为被告提供了物业服务，被告也应当按照合同约定向原告支付合同约定的相关费用。根据合同约定被告应当在当月10日前缴纳本月的物业管理费，物业管理费按照每月每平方米2.8元的标准收取，被告应当按照合同的上述约定向原告缴纳物业管理费。虽然原告与珠海市财信投资有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定原告的服务期限至2018年6月31日截止，但原告在合同到期后并未撤离涉案小区，继续为涉案小区提供物业服务，与被告之间存在物业服务合同关系，原告要求被告支付2015年11月至2019年9月止的物业管理费5596.76元有事实和合同依据，本院予以支持。对原告主张的分摊电费、分摊维修费用和代收水费，原告提交了支付电费或维修费的票据、代为支付水费的转账通知单以证明其已实际支出上述费用，并提交了其向小区业主公示相关费用的证据和水表抄表记录，证明原告在支出上述费用时已向业主进行公示及代收水费的依据，故依据《前期物业管理服务协议》的约定，上述分摊电费和分摊维修费用应由被告承担，原告代交的水费为被告使用的费用也应由被告承担，原告要求被告支付分摊电费702.58元、分摊维修费用105.19元、代收水费1186.5元，有事实依据，本院亦予支持。对于原告主张的滞纳金，按照合同约定被告若逾期未交纳物业管理费原告有权按照每日千分之三的标准收取滞纳金，但该条款约定的滞纳金计算标准明显过高，本院酌情将滞纳金的计算标准调整至按照每日千分之一的标准计算,故被告应当向原告支付截止至2019年9月30日物业管理费、电费、分摊费、代收水费的滞纳金共5059.21元。综上，依照，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告钟春连于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市康诚物业管理有限公司支付物业管理费、分摊电费、维修分摊费用共计7591.03元；二、被告钟春连于本判决发生法律效力之日起十日内原告珠海市康诚物业管理有限公司支付截止至2019年9月30日的滞纳金5059.21元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取90元，由原告珠海市康诚物业管理有限公司负担15元，由被告钟春连负担75元。本判决为终审判决。审判员 林 雯二〇二〇年三月十九日书记员 陈丽婷