浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终7345号上诉人（原审被告）：温州安康投资管理有限公司。住所地：温州市瓯海经济开发区西经三路16号D14-202室。法定代表人：秦全伟，系董事长。委托诉讼代理人：陶建义、诸金律，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温州市瓯海区郭溪街道曹埭村股份经济合作社。住所地：温州市瓯海区郭溪街道曹埭村办公大楼。法定代表人：杨胜武，社长。委托诉讼代理人：刘学勤，浙江浙合律师事务所律师。上诉人温州安康投资管理有限公司（以下简称安康公司）与被上诉人温州市瓯海区郭溪街道曹埭村股份经济合作社（以下简称曹埭村经济合作社）因房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市瓯海区人民法院（2019）浙0304民初5938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。经审查，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。安康公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回曹埭村经济合作社一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：（1）安康公司已足额交纳2016年9月1日至2018年8月31日的租金，且已实际履行完毕，评估报告不能作为认定租金标准的依据。首先，租金标准不确定是因经济合作社过错造成。租赁合同约定2016年9月1日之后租金标准按届年市场价值由村委会大会决议为准，经济合作社无权以其未履行内部程序为由主张免责；其次，安康公司交纳2017年租金时，经济合作社并未对2016年的租金标准提出异议，故安康公司有理由相信经济合作社及村民大会已同意上述租金标准履行；第三，在长达两年内，经济合作社对租金标准异议也未在合理期限内提出。（2）一审判决计算占有使用费中未扣除经济合作社自行出租的房屋面积，是错误的。该三份合同2019年租金均已到期，该部分租金应在占有使用费中扣除。（3）一审判决安康公司支付违约金20万元，依据不足。因评估报告不能作为租金标准认定依据，故以此认定租金差额没有依据。安康公司已全部履行租金支付义务，不应承担违约责任。经济合作社辩称：租金标准的确认程序是租赁合同约定的，并非经济合作社的内部程序规定。租金标准未确认系安康公司单方造成。租金标准约定按市场参考价，但仍需要双方共同确认后，才能提交村民代表大会表决。经多次催告安康公司拒不配合，未确认市场参考价，导致经济合作社无法单方提交租金标准交村民代表大会表决。2016年9月1日之后，安康公司按合同约定租金标准支付，属其单方行为，应为预付款，不能视为经济合作社认可了此后的租金标准，不能适用默示推定。因此，在双方未就市场参考价达成一致合意的情况下，一审判决以评估报告为依据认定租金标准，公平合理。一审判决租赁合同于2019年7月23日解除后，安康公司应当支付占有使用费。安康公司上诉状所称三租户，已收租金均已计入安康公司的已付租金部分。一审中，安康公司对已付金额4278094元没有异议。安康公司至今未付清全部租金，已构成违约，一审判决其支付违约金20万元，于法有据。曹埭村经济合作社向一审法院起诉请求：一、确认双方于2015年6月1日签订的《房屋租赁合同》及2016年3月2日签订的《房屋租赁合同补充协议》已于2019年1月9日解除；二、支付截至2019年7月1日的租金5207681元并赔偿利息损失（自起诉之日起至实际支付完毕之日止，按中国人民银行同期年贷款利率4.35%计算）；三、支付违约金20万元；四、立即腾空坐落于温州市瓯海区郭溪街道曹埭村三溪工业园中心路北首（××）厂房；五、本案诉讼费及评估费8万元由安康公司承担。一审审理中，经济合作社撤回第四项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：支付截至2019年1月9日的租金3748331元及房屋占有使用费（以建筑面积14593.5㎡为基数，按月租金20元／㎡计算至判决合同解除生效之日止，暂计至2019年7月1日为1459350元）,并赔偿利息损失（以未支付租金3748331元与实际应付的房屋占有使用费之和为基数，自起诉之日起计至实际支付完毕之日止，按中国人民银行同期年贷款利率4.35%计算）。一审法院认定事实:坐落于温州市瓯海区郭溪街道曹埭村中心路北首之厂房（××）登记所有权人为经济合作社，总层数5层，规划用途为车间（登记面积为11545.22㎡）及综合楼（登记面积为3190.13㎡）。2015年6月1日，经济合作社（甲方）与安康公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的坐落在温州市瓯海区郭溪街道曹埭村三溪工业园中心路北首之厂房（××）出租给乙方（商业／工业）使用；租赁期为5年，自2015年9月1日起至2020年8月31日止，年租金为一年一计，按届年的市场参考价由村民代表大会决议为准，每年再签订一个简易的补充协议。2015年6月1日至8月31日为租赁装饰期，不计租金（因该厂房受9.2事件损坏，其中部分建筑结构需要修缮，且乙方需要将部分房产进行“退二进三”手续办理）。2015年9月1日起至2016年8月31日止的租金价格每平方米11.6元／月，共计2031415元，厂房设施与水电押金为20万元整。租赁期满后，乙方应完备移交租赁时厂房设施并结清水电费用，经甲方对水电费用及房屋结构验收确认后，甲方应将押金退还给乙方。双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方，待对方同意后，方可办理退房手续。如无特殊情况，必须租满租约期。如无故违约则向对方支付违约金20万元，若甲方违约，除退还乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金；若乙方违约则甲方有权不退还押金。若违约金不足弥补无过错方损失，违约方还需要就不足部分支付赔偿金。上述合同签订后，经济合作社将案涉厂房包括综合楼及车间均交付给安康公司占有使用。2015年6月8日，安康公司与案外人魏险环签订《房屋租赁合同》，约定出租建筑面积260㎡，租金46元/㎡，房屋租赁期5年，并约定两年后房屋租金每年递增8%、补“退二进三”费用7元/㎡；2015年8月21日，安康公司与案外人谢维忠签订《房屋租赁合同》，约定出租面积100㎡，租金50元/㎡；2015年9月18日，安康公司与案外人揭晓东签订《房屋租赁合同》，约定出租二层建筑面积共计930㎡，租金25元/㎡，租金自第三年开始每年租金递增7%，合同到期日为2020年11月18日。一审庭审中，安康公司确认其没有以公司名义使用案涉租赁物，截止2018年12月案涉租赁物厂房部分出租给案外人占有使用，涉及实际承租人约十四户。2016年3月2日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：一、厂房设施、水电押金由原合同规定20万元调整为30万元整。二、甲方原则上同意乙方将该厂房进行“临时退二进三”的手续办理，涉及费用及硬件设施均由乙方承担。……五、在租赁期间内，乙方如有转租的情况，必须事前向甲方作书面报告，经甲方同意后方可转租。……七、除本协议中明确所作修改的条款外，原合同其余部分应完全继续有效。八、本协议未尽事宜，双方协商一致可签订补充协议，补充协议双方签字盖章后作为合同附件，附件与合同具有同等法律效力。”2019年1月15日，经济合作社向一审法院提交民事诉状（诉状载明诉讼请求为自安康公司收到起诉材料之日起解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》等）。该院审查后进行引调（案号为[2019]）浙0304引调323号）。引调中，该院向安康公司送达了民事诉状等相关材料，安康公司向一审法院提交民事反诉状（请求事项为解除双方订立的《房屋租赁合同》）。2019年3月4日，因经济合作社申请鉴定，一审法院立（2019）浙0304立预40号案件，并委托温州天平房地产估价所有限公司对坐落于温州市瓯海区郭溪街道曹埭村（现门牌号：××）厂房自2016年9月1日至2019年8月31日期间的租金进行鉴定。同日，安康公司申请对案涉租赁物装修损失进行评估，该院一并委托温州天平房地产估价所有限公司进行评估。2019年4月16日，温州天平房地产估价所有限公司向该院发函称“当事人提出的内装修残值属于基础结构、造价的范畴，由于技术原因我单位无法鉴定当事人提出的内装修残值，与法院案件督办人沟通后，内装修残值的委托内容予以退件”。后一审法院依法委托浙江瑞扬工程咨询招标代理股份有限公司对安康公司申请的工程内装修重置造价进行鉴定。2019年5月15日，该公司发函要求鉴定方提供证据材料及由双方先行确认内装修涉及的工程量；2019年6月19日，一审法院与安康公司谈话告知鉴定机构发函的内容及若无法提供鉴定所需材料则鉴定机构无法进行鉴定。安康公司在谈话中申请撤回鉴定，经审查后予以准许并在谈话中予以告知。2019年4月25日，温州天平房地产估价所有限公司出具《鉴定报告》，载明：案涉租赁物2016年9月1日至2017年8月31日期间的月租金为14.5元/㎡（年租金为2539269元）、2017年9月1日至2018年8月31日期间的月租金为23元/㎡（年租金为4027806元）、2018年9月1日至2019年8月31日期间的月租金为20元/㎡（年租金为3502440元），租赁物评估建筑面积为14593.5㎡。2016年1月23日，安康公司缴纳租金231415元及厂房设施、水电押金30万元。2016年8月25日至2018年9月18日期间，经济合作社已收到安康公司及实际承租人支付的租金共计4278094元（其中2016年度为1980000元，2017年度为929710元，2018年度为1368384元）。庭审中，经济合作社确认2015年9月1日至2016年8月31日期间的租金已支付完毕。经济合作社分别于2019年7月1日、7月8日向安康公司及魏立中邮寄律师函，要求安康公司支付拖欠租金5207681元。一审法院认为，本案争议焦点归纳评析如下：一、关于安康公司是否存在根本违约。租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。按约支付租金是承租人最主要义务，获取租金是出租人核心目的。根据合同约定，2016年9月1日之后的租金标准按届年的市场参考价由村民代表大会决议为准，每年再签订补充协议，但之后双方就租金标准没有签订补充协议，说明2016年9月1日之后租金标准均处于不确定状态。安康公司辩称2016年9月之后租金标准未经双方协商应参照合同约定的第一年租金标准计算。一审法院认为，考虑到双方已约定2016年9月1日之后租金标准的程序要求，安康公司并无证据证明租金标准不确定系经济合作社过错所致，且双方已约定参考市场价决定之后租金。一般来说，租金随市场及周边环境变动而发生变动，故安康公司主张按第一年租金标准计算2016年9月1日之后的全部租金不符合情理，也不符合双方约定，故对其该抗辩意见不予采纳。庭审中，经济合作社确认第一年度即2015年9月1日至2016年8月31日期间的租金已付清，安康公司亦予以确认。可见，双方争议的租金期间为2016年9月1日起至今。有关2016年9月1日起至2019年3月的租金标准，经济合作社已申请评估，安康公司亦同时提出装修损失评估鉴定，庭审中安康公司对评估报告提出异议。对此，一审法院认为，安康公司全程参与了租金标准的评估程序，期间，安康公司可向评估机构反馈意见，也可提供租赁物2016至2019年度周边市场环境的相关材料。因此，租赁物租金评估程序合法，内容真实，对该评估报告予以确认。根据评估报告，租赁物2016年9月1日至2017年8月31日年租金为2539269元、2017年9月1日至2018年8月31日年租金为4027806元、2018年9月1日至2019年7月1日期间租金为2918700元。安康公司在2016年8月25日起至12月31日止、2017年度及2018年度仅分别支付租金1980000元、929710元、1368384元，剩余5207681元至今未付。2019年7月8日，经济合作社已发函向安康公司催讨，但安康公司仍未履行租金支付义务，显已构成根本违约。经济合作社主张于2019年1月9日解除《房屋租赁合同》及补充协议，考虑到2019年1月经济合作社向一审法院提交诉讼材料时租金标准尚未确定，安康公司实际应支付的剩余租金数额无法固定；另外，经济合作社也没有提供其与安康公司协商及催讨租金的相关证据，故经济合作社主张合同于2019年1月9日解除，依据不足，不予支持。考虑租金评估由法院委托，且安康公司亦就装修损失一并提交评估，说明安康公司知晓租金标准评估目的系为了计算实际租金数额，现经济合作社根据评估报告租金标准计算后分别于2019年7月1日、7月8日已就剩余租金向安康公司进行过催讨，在安康公司没有回复的情况下，经济合作社才于7月16日提起诉讼，并在诉讼请求中明确要求解除合同。经济合作社在明确租金标准后并在合理期内限向安康公司催告，安康公司仍未履行，故根据合同法第九十四条第三款规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同。因此，一审法院酌定案涉租赁合同及协议自安康公司收到本案诉讼材料之日即2019年7月23日解除。二、关于租赁期间的租金及合同解除后的占有使用费用。关于租金。因租赁合同已于2019年7月23日解除，故安康公司应支付截至2019年7月23日之前的剩余租金。根据评估报告，2016年9月1日至2017年8月31日年租金为2539269元、2017年9月1日至2018年8月31日年租金为4027806元、2018年9月1日至2019年7月23日期间租金为3135248.70元（建筑面积14593.5㎡×20元/㎡·月×10个月+建筑面积14593.5㎡×20元/㎡·月/31天×23天），合计9702323.70元，扣除安康公司已支付4278094元，剩余租金为5424229.70元。关于占有使用费用，经济合作社主张参照2018年9月1日至2019年8月31日租赁物租金评估标准20元/月计算至本判决生效之日，予以准许。三、关于逾期支付的利息。安康公司逾期支付到期租金构成违约，经济合作社主张按中国人民银行发布的同期同档次贷款利率计算利息损失，依法予以支持。经济合作社主张起算日为起诉之日即7月16日，因到期租金计算至法院判决确定的合同解除之日即7月23日，故逾期利息起算日应自合同解除次日起计算为宜，应予调整。关于计算基数，经济合作社主张按未付租金及实际应付占有使用费之和为基数。一审法院认为，占有使用费用仍未固定及部分费用尚未发生，现经济合作社主张逾期支付利息损失没有依据，不予支持。四、关于违约金及鉴定费用。安康公司逾期支付租金构成违约，经济合作社主张按租赁合同约定支付违约金20万元合法有据，予以支持。合同约定租金标准由村民代表大会决议为准，每年另行签订补充协议，说明双方可以协商确定租金标准，以避免评估费用的支出，故一审法院酌定鉴定费用8万元由双方各半负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百十四条、第二百二十七条的规定，判决：一、曹埭村经济合作社与安康公司于2015年6月1日签订的《房屋租赁合同》及2016年3月2日签订的《房屋租赁合同补充协议》自2019年7月23日起解除；二、安康限公司于本判决生效之日起十日内支付曹埭村经济合作社租金5424229.70元及利息（自2019年7月24日起按年利率4.35%计算至实际履行完毕之日止）；三、安康公司于本判决生效之日起十日内支付曹埭村经济合作社占有使用费用（以租赁物建筑面积14593.5㎡为基数，参照月租金20元/㎡，自2019年7月24日起计算至本判决生效之日止）；四、安康公司于本判决生效之日起十日内支付曹埭村经济合作社违约金20万元；五、驳回曹埭村经济合作社其他诉讼请求。案件受理费49654元，减半收取24827元，评估费40000元，合计64827元，由安康公司负担。二审中，安康公司提供了三份租赁合同，证明所涉租赁物部分房屋面积已由经济合作社与第三人签订租赁合同，并向其支付租金。经济合作社对真实性没有异议，确认收取了租金，并认可合同后的占有使用费应当扣除该三份租赁合同对应的租赁房屋面积。经审理，本院对一审判决认定的事实均予以认定。另认定：2018年5月5日，经济合作社将2号楼一层西首四间面积约308平方米出租给陈娒弟，年租金158928元；2018年7月10日，2号楼五层东首面积1350平方米出租给徐红，年租金243000元；2018年8月31日，2号楼公寓3、4、5层面积2114.2平方米出租给徐永富，年租金380556元。上述租赁房屋面积合计3772.2平方米。本院认为，双方对租赁合同解除均无异议，二审予以确认。有关租金标准的争议。本案诉争租赁合同采用租金年度不同标准计付的方式,约定首个租期年度租金每平方米11.6元/月，此后年度租金“按届年的市场参考价由村民代表大会决议为准，每年再签订一个简易的补充协议”。从该条款内容上看，双方明确约定租金采取“一年一计”，以“再签订简易补充协议”的方式确定此后年度租金。但首个租金年度届满后，双方未就租金签订补充协议。因此，该合同有关此后年度租金标准的内容属约定不明确，应当按照合同法第六十一条、第六十二条第（二）项规定予以处理认定。因租赁合同已经明确约定“按届年市场参考价”，显见，租金标准履行发生争议时，参考市场价确定租金标准，应为双方立约时之真实意思。安康公司主张按首年度租金标准履行的上诉意见，本院不予采纳。至于在签订“补充协议”前，是否经村民代表大会决议，以及决议是否应当前置履行等争议，并不影响租金协商；同时，现有证据也不足以证明双方进行过磋商，故尚不足以认定合同任何一方存在过错。一审中，经双方同意后由人民法院依法委托鉴定机构对租金标准进行评估，鉴定程序合法，鉴定人资质适格，且安康公司也没有充分证据证明该评估报告存在最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条、第七十一条规定之情形，故一审法院以该评估报告作为确定租金标准的定案依据，并无不当。安康公司主张不应认定评估报告的上诉理由，本院不予采纳。结合该评估报告确定的年度租金标准价，以及租赁房屋面积与已付款项，一审判决认定的租金欠付数额正确，二审予以确认。二审中，双方一致确认涉诉租赁合同部分房屋已由经济合作社出租并收取租金，且在一审判决中亦已将此部分房屋租金作为安康公司已付款予以认定。因此，在计算房屋租赁合同解除后的占用使用费中，应当扣除该部分房屋面积的占有使用费，故一审判决主文第三项有关租赁物建筑面积应当调整为10821.3平方米。如前述，导致合同租金标准约定不明确，以及履行过程中未进行磋商订立补充协议，双方均无过错。次租金年度开始后，经济合作社在接受安康公司租金款项时，也未明确提出异议；并且，在合同履行过程中，经济合作社也从未向安康公司提交村民代表大会有关租金的决议。在安康公司无法明确知道当时的租金标准的情况下，若以诉讼中的评估结论为依据，认定安康公司违约，客观上有失公平。因此，一审法院判决安康公司支付违约金20万元，不当，二审对一审判决第四项予以撤销。综上，原判认定事实清楚，因二审新证据，导致一审判决部分改判。安康公司部分上诉请求成立，二审予以支持，对其他上诉请求及理由，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持温州市瓯海区人民法院（2019）浙0304民初5938号民事判决第一项、第二项；二、撤销温州市瓯海区人民法院（2019）浙0304民初5938号民事判决第四项、第五项及一审案件受理费负担；三、变更温州市瓯海区人民法院（2019）浙0304民初5938号民事判决第三项为：温州安康投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付温州市瓯海区郭溪街道曹埭村股份经济合作社房屋占有使用费用（以租赁物建筑面积10821.3㎡为基数，参照月租金20元/㎡，自2019年7月24日起计算至本判决生效之日止）；四、驳回温州市瓯海区郭溪街道曹埭村股份经济合作社的其他诉讼请求本案一审案件受理费49654元，减半收取24827元，评估费40000元，合计64827元，由温州安康投资管理有限公司负担62427元，温州市瓯海区郭溪街道曹埭村股份经济合作社负担2400元；二审案件受理费36560元，由温州安康投资管理有限公司负担34595元，温州市瓯海区郭溪街道曹埭村股份经济合作社负担1965元。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二〇年三月六日法官助理姜岳良代书记员 徐彬妮