广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申13991号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：刘崴，男，1978年5月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：蒋智勇，广东润科律师事务所律师。委托诉讼代理人：周鼎，广东润科律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：薛云华，男，1963年8月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。一审第三人：中海物业管理广州有限公司，住所地广东省广州市越秀区先烈中路69号2821房。法定代表人：刘忠。一审第三人：江小霞，女，1987年6月12日出生，汉族，住广东省五华县。一审第三人：丁双庆，男，1977年4月6日出生，汉族，住广东省中山市。再审申请人刘崴因与被申请人薛云华及一审第三人中海物业管理广州有限公司、江小霞、丁双庆租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民终13913号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。刘崴申请再审称，一、原审法院未查清涉案店铺在拍卖过程中是否存在隐瞒相关信息等瑕疵，原审法院未对该情况予以查明。薛云华只向拍卖法院提供了其与原业主签订的《广州市房屋租赁合同》，并未有相关证据证明其真实性，拍卖法院在拍卖时未对合同是否真实有效进行认定，原审法院尚未查明涉案合同是租赁合同还是以租赁合同名义实施的其他法律关系。刘崴依法通过法院拍卖获得涉案店铺的所有权，应当享有涉案店铺是否出租及收取租金的权利。虽然涉案店铺是不交吉拍卖，但刘崴可以要求实际占有人支付相应的占有费用，同时刘崴认为涉案房屋的《房地产评估报告》并未将涉案店铺存在结清租金及转租的情况考虑进去，评估价格与实际不符，刘崴在拍卖过程中不知晓涉案店铺存在租金已经一次性支付完毕及存在转租情况，也未看到《广州市房屋租赁合同》，参照善意取得原则，原审法院不应当认定刘崴承担薛云华与原业主签订涉案租赁合同的权利义务。二、薛云华与原业主签订的租赁合同可能存在恶意串通损害刘崴合法权益的情形，原审法院对此认定事实不清，证据不足。涉案租赁合同与客观事实不符，存在多处修改。租赁合同应依约遵循正常交易规则按年或按月支付租金，涉案合同却在合同签订时就约定租金已结清，薛云华2016年2月5日支付优惠租金的金额与实际应付总租金相差巨大，且支付时间过于接近涉案店铺查封时间，刘崴有理由认为薛云华和原业主是利用买卖不破租赁原则，在失去涉案店铺所有权后还能继续合法占有使用涉案店铺的出租收益权，严重损害了刘崴的出租权及收益权。根据合同法第五十二条的规定，涉案租赁合同明显是恶意串通损害刘崴作为第三人的利益。三、原审法院未对薛云华与第三人的转租合同及实际情况进行查明，适用买卖不破租赁原则错误。薛云华在已知道涉案店铺被查封的情况下与第三人丁双庆签订转租合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定推断，刘崴有权不予继续履行该转租合同。同时，刘崴发现丁双庆在工商管理行政部门备案的租赁合同与薛云华提供的不一致，备案的租赁合同出租人为原业主，刘崴有理由认为原业主通过转租等形式，妨碍法院查封，损害当事人利益，刘崴申请法院调查取证。四、原审法院判决薛云华从2018年6月4日至2018年7月23日按8000元/月支付租金，适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款的规定，涉案店铺的所有权应当以刘崴交付了拍卖款时间为准，原审法院依据刘崴办理过户登记时间认定薛云华开始交付租金的时间，法律适用错误。五、涉案店铺租赁合同约定明显租金明显低于该块地店铺市场租金价格，原审法院适用买卖不破租赁严重损害刘崴利益。刘崴对涉案店铺租金委托评估，评估价格与涉案租赁合同中约定的租金差距巨大，同时薛云华转租的总租金价格已远高于涉案租赁合同的租金价格，刘崴作为新业主现有的涉案店铺收益权被薛云华侵占。刘崴作为现所有权人，应当赋有变更合同租金的权利，刘崴在拍卖过程中无法预见薛云华与第三人的转租合同，再继续按原租赁合同价格履行，对刘崴明显不公，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，刘崴可请求对合同进行变更或解除。刘崴已依法取得涉案房屋物权，薛云华以原涉案租赁合同主张其对涉案房屋享有的权利可对抗刘崴的所有权明显不符合公平原则。原审法院认定事实和适用法律错误，对需要调查取证的事实没有调查取证，违反程序，综上，请求再审本案。本院经审查认为，本案系民事再审申请审查案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条的规定，本院对再审申请人刘崴主张的再审事由进行审查。关于薛云华与朱燕华签订的《广州市房屋租赁合同》对刘崴是否有约束力的问题。薛云华与朱燕华签订的《广州市房屋租赁合同》显示的签订时间是2011年12月16日，该时间早于涉案商铺设立抵押权及查封的时间。广州市从化区人民法院在拍卖涉案商铺时，拍卖公告中特别提醒该商铺带有租赁，租赁期限自2011年12月15日至2027年12月15日。刘崴在竞拍前，未向广州市从化区人民法院申请查阅、了解租赁合同的内容。本案中，在刘崴无确切证据否定薛云华与朱燕华签订的《广州市房屋租赁合同》真实性的情况下，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，认定该租赁合同有效，并对薛云华提出的刘崴继续履行该合同的诉请予以支持，并无不当。关于调查取证的问题。上述薛云华与朱燕华签订的《广州市房屋租赁合同》对刘崴是否有约束力的问题是本案一、二审的焦点问题。为查明相关事实，一审法院向广州市从化区人民法院调取了与涉案商铺相关的《广州市房屋租赁合同》共三份，第一份是朱燕华（出租人，甲方）与薛云华（承租人，乙方）于2011年12月16日签订的《广州市房屋租赁合同》，第二份是薛云华（出租人，甲方）与江小霞签订的《广州市房屋租赁合同》，第三份是薛云华（出租人，甲方，转租）与丁双庆（承租人，乙方）签订的《广州市房屋租赁合同》。一审期间，第三人江小霞、丁双庆均确认从薛云华处租赁了涉案商铺的部分，即薛云华与江小霞、丁双庆之间存在转租关系，而朱燕华与薛云华签订的《广州市房屋租赁合同》亦约定薛云华有转租权。刘崴申请再审称，其通过工商管理行政部门查询到丁双庆备案的租赁合同的出租人为原出租人朱燕华，与薛云华提供给原审法院的租赁合同不一致。即便丁双庆备案的租赁合同的出租人为原出租人朱燕华，亦不足以推翻原审法院查明的薛云华与丁双庆签订的《广州市房屋租赁合同》的真实性，更不足以推翻原审法院查明的朱燕华与薛云华签订的《广州市房屋租赁合同》的真实性，刘崴主张的该再审事由不成立。关于薛云华应向刘崴支付涉案商铺租金的起算时间和标准的问题。刘崴主张薛云华按周边商铺市场租金向其支付2018年3月24日至2018年7月23日的租金。2018年3月24日，刘崴在涉案商铺公开竞价中以最高价胜出。2018年6月4日，涉案店铺的权利人变更为刘崴。二审法院据此认定薛云华应从2018年6月4日起向刘崴计付租金，符合物权法关于不动产物权的规定，并无不当。二审法院在认定薛云华与朱燕华签订的《广州市房屋租赁合同》对刘崴有约束力的情况下，认为刘崴主张按周边商铺市场租金计算的理据不充分，对刘崴主张的租金标准不予支持，按照薛云华与朱燕华签订的《广州市房屋租赁合同》约定的租金金额计付自2018年6月4日至2018年7月23日的租金，并无不当。综上所述，刘崴的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回刘崴的再审申请。审判长  张永明审判员  谭 甄审判员  何曲伟二〇二〇年三月十八日法官助理艾荣书记员林芳华