贵州省凯里市人民法院民 事 裁 定 书（2020）黔2601民初363号原告饶菁，女，1984年5月24日出生，侗族，贵州省榕江县人，住贵州省榕江县。委托代理人（特别授权）陆淼、龙继坤，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市金山大道2号金泉国际新城销售中心，统一社会信用代码：915226007705567349。法定代表人方加民，该公司总经理。委托代理人（特别授权）杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市,系公司职员。原告饶箐（以下简称原告）诉被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告饶箐的委托代理人陆淼、龙继坤，被告的委托代理人杨晓燕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：我与被告于2012年5月31日共同签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012001384，下称《合同》），原告向被告购买凯里市仰阿莎广场金泉国际新城18栋402号商品房，购房款513746.00元已付清。《合同》第二十二条第三款约定：“（一）出卖人承诺于2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）2、②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”被告从应当为原告办理房屋所有权证至今未向原告交付办理，至2018年4月16日，被告应当向原告支付逾期办证违约金106500.00元（从2014年1月1日计算至2018年4月16日）。综上，被告已违反合同约定的义务，依法应当按照合同约定向原告支付逾期违约金。现为维护原告的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定，向贵院提起诉讼，请依法判决。被告辩称：一、被答辩人提起本案诉讼时，诉讼时效已届满，且并无中止、中断、延长事由，被答辩人已依法丧失了本案胜诉权，其诉讼请求应依法予以驳回。本案被答辩人向法院提起本案诉讼时，已超过本案诉讼时效，其已经丧失了本案胜诉权，其诉讼请求依法应全部驳回。二、对于答辩人未能按期办理商品房所有权初始登记，是有正当抗辩客观原因等理由所致，而不是答辩人的过错所致。1、答辩人在建设施工时遇到多方原因导致工程竣工延期，从而使得房产证初始登记的办理也顺势延期；2、因政府部门出台不合法文件又不提前向社会公示，导致答辩人办理房屋初始登记受阻；3、关于此合同的实际履行与实际变更形式上，原告主张逾期办证事实并不能依法成立。对于本案中被答辩人诉讼请求中逾期办理房产证违约金计算至2018年4月1日，答辩人不认可，因为被答辩人的房产初始登记证已于2016年5月10日就已取得，而被答辩人领取办理商品房转移登记有关文书的时间是由被答辩人自己确定的，并且答辩人在2016年对将要取得房产初始登记证的楼栋，于当年4月19日以短信方式通知过业主。之后到2017年9月25日，答辩人在黔东南日报上刊登了一份总的办证公告，再次通知业主前来办理产权登记。综上，本案已超过诉讼时效，被答辩人均已丧失本案胜诉权，依据合同履行事实答辩人并无主观过错，反而在积极履行合同约定义务并及时告知；根据合同公平原则，答辩人在合同履行中遇阻属商业风险，故应当变更或延缓合同约定的履行时间，不存在违约行为；当事人约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院于以适当减少。并且被答辩人就早已领取了办理商品房转移登记的有关文书去办理转移登记，且饶菁这户之前是判过的。所以为维护社会主义市场经济公平的交易规则，维护我国法律的正确实施，请求依法驳回被答辩人的诉请，公正审理。根据原、被告双方诉辩意见，本院归纳双方争议的焦点如下：1、原告主张被告支付逾期办证违约金106500.00元，有无事实和法律依据；2、原告起诉是否超过诉讼时效。双方对归纳争议的焦点无异议。原告提交的证据有：1、原告的身份证复印件，证明原告主体适格；2、企业信用信息公示报告复印件，证明被告的身份信息；3、商品房买卖合同、购房款发票复印件复印件，证明原告向被告购买商品房，并已付清购房款的事实；4、收款收据、物业费发票复印件，证明被告于2017年10月22日将商品房交付给原告；5、短信截图复印件，证明原告于2018年4月16日领取大证的事实；6、凯里市人民法院2018年的受理案件通知书、（2018）黔2601民初3832号判决书、（2019）黔26民终716号判决书，证明案件的诉讼时效已中断。被告提交的证据有：1、《营业执照》、法定代表人身份证明、法人身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；2、贵州省建设厅《关于加强民用建筑节能部分工程施工质量验收工作的通知》，3、《台州市泰基建筑装饰有限公司交工延迟说明》，证明因国家政策变化、承包人拖延支付分包工程款等，导致工程竣工延期的事实；4、凯里市人民政府（凯府发[2010]48号文件）、关于请求督促凯里市人民政府依法撤销不合法文件的紧急报告、凯里市人民政府办公室（凯府办发[2016]36号文件）等文件的通知、《黔东南州人民政府法制办公室关于终止规范性文件异议审查的通知》复印件各一份，证明①2014年5月10日，房产部门违法要求答辩人提供施工单位缴纳砂石税的完税凭证，并出示通知等砂石税文件，违法拒绝办理房屋初始登记；②2016年7月18日，经答辩人努力，通知等砂石税文件因违法被废止，房产部门才同意办证，房产部门违法导致房屋初始登记逾期；③通知等砂石税文件没有向社会公示，答辩人直到办理初始登记时才知道，企业没有义务预见违法的文件，砂石税文件是否先于合同存在与上诉人无关；④砂石税文件被取消是随机的，是答辩人积极办证的体现，砂石税文件具有不可抗力的性质，答辩人不能预见且不能避免克服；（5）砂石税文件2010年实施，2016年7月18日因违法被废止，期间被答辩人因延期办证受到的损失，是政府违规行为造成的，应当由相关主体承担责任，与答辩人无关；5、《承诺书》、《关于完善金泉国际新城一期三个标段砂石税的承诺》、《凯里市国家税务局关于清退砂石税保证金的函》复印件各一份共3页，证明答辩人为了能够及时办理房屋产权初始登记，于2015年8月6日和2016年3月28日向凯里市国税局作出关于砂石税的承诺并交纳了50万元保证金后房管局才同意为答辩人办理商品房产权的初始登记，之后在砂石税文件废止后，被告所交纳的“砂石税”保证金也才给予退还的事实；6、金泉国际新城办理房产总证情况说明复印件，证明被告办理金泉国际新城一期项目的房产初始登记是2014年4月13日就开始申请办理的事实；7、房产证初始登记证样本复印件，证明原告所属楼栋房产证初始登记取得的初始登记时间为2016年5月10日以及原告领取的时间的事实；8、《金泉国际新城领取房产证楼盘登记表》复印件，证明原告已领取房产证初始登记证和领取时间；9、收楼证明书复印件，证明原告已办理交房和交房时间；10、短信截图复印件，证明被告通知业主领取初始登记证和领取时间的事实；《办证公告》复印件，证明被告在黔东南日报于2017年9月26日刊登公告，证明办理完毕第一期住宅共计964户产权初始登记予以公告通知业主前来办理产权转移登记的事实。经庭审质证，本院对原被告提交的证据认证如下：原被告双方提交的证据材料来源形式合法，内容客观真实，可以作有效的证据使用。根据上述有效证据，结合双方当事人的陈述，本院予以确认以下案件事实：2012年5月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：1.原告向被告购买被告开发的“金泉国际新城”第18幢4层402号房；2.出卖人在2013年4月13日前向买受人交付所售商品房，如逾期超过15日交付房屋的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从合同约定交付房屋期限届满的次日起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。3.出卖人承诺于2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。在签订合同后，双方又签订了《补充协议》，约定：“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，由出卖人统一为买受人办理《房屋所有权证》，买受人给予必要配合”，“本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同，抵触或冲突的，以本补充协议规定为准”。合同签订后，饶菁根据房屋实际面积于2017年5月23日向恒丰房地产公司支付完全部购房款513746.00元，恒丰房地产公司出具了《销售不动产统一发票》。2017年10月22日，恒丰房地产公司将该商品房买卖合同所涉房屋交付给了饶菁。庭审中，原、被告不同意调解，本案调解未果。另查明，2018年6月21日原告曾向本院提起诉讼，要求判令本案被告：一、向原告支付逾期交房违约金84922.21元（从2013年4月14日计算至2017年10月22日），逾期办理商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记有关文书的违约金80504.00元（从2014年1月1日暂计算至2018年4月16日，应计算至实际办理商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记有关文书之日），合计165426.21元。二、案件受理费由被告承担。本院受理后，于2018年12月28日作出（2018）黔2601民初3832号民事判决书，判决结果为：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告饶菁从2015年9月30日至2017年10月22日的逾期交房违约金38685.07元。二、驳回原告饶菁的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取1805.00元，由被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担415.00元，由原告饶菁负担1390.00元。被告不服提出上诉，黔东南州中级人民法院作出（2018）黔26民终716号民事判决书，维持原判。本院（2018）黔2601民初3832号民事判决书已发生法律效力。本院认为，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》约定：“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》……本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。上述约定已经对《商品房买卖合同》“转移登记，出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人……”的约定进行了变更，即由原来由房开商“将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”变更为“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”。因此，原告饶菁提出“被告应当向原告支付逾期办证违约金（从2014年1月1日计算至2018年4月16日）”的诉讼请求所依据事实已由原约定房开商“将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”变更为“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”。原告饶菁仍以变更前的事实为基础行使请求权，其请求不符合《补充协议》的约定。同时本院已对此项请求作出判决，驳回了原告的诉讼请求，并经二审判决予以维持，本院判决已发生法律效力，原告不服，可以申请再审。现原告再次起诉，已构成重复诉讼，依法应当驳回原告的起诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，裁定如下：驳回原告饶菁的起诉。案件受理费已减半收取1215.00元，退还原告饶菁。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本裁定发生法律效力。审判员  滕新红二〇二〇年三月二十七日法官助理石娟书记员杨昌堡