山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终799号 上诉人（原审原告）：徐恩赟，男，1976年11月7日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：时圣华，山东胜华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李天凌，山东海达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛市农村商业银行股份有限公司市南支行，住所地山东省青岛市市南区东海西路10号1栋。 负责人：姜秀娟。 委托诉讼代理人：尹梦雪，山东众诚清泰（西海岸）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高昌，山东众诚清泰（西海岸）律师事务所律师。 原审第三人：青岛市崂山区土地交易有限公司，住所地山东省青岛市崂山区同安路906号401室。 法定代表人：吕超，董事长。 委托诉讼代理人：冯保刚，男，该公司员工。 上诉人徐恩赟因与被上诉人青岛市农村商业银行股份有限公司市南支行（以下简称农村商业银行市南支行）、原审第三人青岛市崂山区土地交易有限公司（以下简称崂山土地公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02民初896号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 徐恩赟上诉请求，1.撤销一审判决，支持其诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件受理费用由农村商业银行市南支行承担。事实和理由：一、徐恩赟与崂山土地公司之间的房屋买卖合同已经在房地产交易部门办理了网签登记，该等网签行为具有公示性和排他性，且案涉房屋合法交付并为徐恩赟所占有使用。故法院应当依法确认徐恩赟对于案涉房屋享有所有权。徐恩赟与崂山土地公司签署房屋买卖合同并办理网签登记，支付全额价款，实际交付并占有使用案涉房屋，均有无可争辩的公示性和排他性，具有物权的特征。况且未能办理房屋转移登记的原因在于案涉房屋被查封所导致，徐恩赟一方对此并无过错。所以不论从案件的基本事实，还是从维护合同交易的稳定性和保护普通消费者利益的角度考量，均应当支持徐恩赟享有案涉房屋所有权的诉请。二、一审法院错误解释《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，并由此判令徐恩赟不能对抗本案的抵押权申请执行人。依照一审法院的逻辑，是“不动产”和“商品房”具有严格的区分，“买受人”和“消费者”具有严格的区分的。但按照通俗的理解，不论是商业网点房还是居住用房，都属于不动产的范畴，且只要能上市交易，就具有商品的属性，而不能说不动产买受人就一定不是商品房消费者。况且，根据徐恩赟一审中提交的自崂山不动产登记中心取得的《证明》可知，农村商业银行市南支行在2013年5月29日，向崂山区房地产开发管理局声明：同意该项目办理预售许可证并对外销售。该声明的本质，在于抵押权人同意抵押人出售抵押财产，此时抵押权人通过使抵押物提前变现的方式，将其支配权的客体从抵押物转移到变现价金上来实现抵押权。因此，农村商业银行市南支行同意转让抵押物，应视为放弃抵押权，此时，徐恩赟对于涉案房屋已不再享有抵押权，其只能对徐恩赟支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。故徐恩赟已经取得了案涉房屋的完整权利，案涉房屋已不再有抵押权的权利负担，徐恩赟的申请排除执行行为，完全可以对抗农村商业银行市南支行的申请执行行为。由于农村商业银行市南支行已经通过明示的方式同意崂山土地公司对外出售已经设定抵押的房屋，徐恩赟也已经全额支付了价款，物上抵押权已经转移到变现价金的情况下，农村商业银行市南支行只能去查封崂山土地公司名下账户资金，而不能再去查封案涉的抵押房屋。三、徐恩赟在案涉房屋被查封以前就签署房屋买卖合同，支付了全部购房价款，实际占有了案涉房屋，且未能办理过户手续亦非原告过错，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，不存在其他无法适用本条规定的法定缘由，足以排除农村商业银行市南支行对案涉房产的强制执行及查封措施。 农村商业银行市南支行辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。 徐恩赟向一审法院起诉请求：1.确认徐恩赟对崂山土地公司名下的青岛市崂山区同安路908-1号108户房产享有所有权；2.请求排除对涉案房屋的强制执行，并予以解除查封；3.本案诉讼费由对方负担。 一审法院查明事实： 一、执行依据：农村商业银行市南支行与崂山土地公司金融借款合同纠纷一案，于2015年6月9日作出（2015）青金初字第217号民事判决书，判决主文如下：“一、被告青岛市崂山区土地交易有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告青岛农村商业银行股份有限公司市南支行借款本金9000万元、利息2153149.14元（暂计至2015年4月7日，其后的利息、罚息、复利按照合同约定计算至实际给付之日止）；二、被告青岛市崂山区土地交易有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告青岛农村商业银行股份有限公司市南支行律师费872265元；三、原告对被告青岛市崂山区土地交易有限公司名下位于崂山区同安路908-1号的土地使用权及在建工程（权证号码：青房地权市字第201147449号、他项权证号码：青房地建市字第20154645号）经折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费506927元，保全费5000元，由被告青岛市崂山区土地交易有限公司负担。上述款项原告已预交，被告于本判决生效后十日内将上述款项支付给原告。”该判决发生法律效力后，因崂山土地公司未在该判决确定的期限内履行还款义务，农村商业银行市南支行向一审法院申请执行。 二、查封情况：2015年3月17日，（2015）青民保字第14号民事裁定书裁定：“冻结被申请人青岛市崂山区土地交易有限公司的银行存款9260万元或查封、扣押等价值的其他财产。”并依据该裁定书作出（2015）青民保字第14号协助执行通知书，查封了包含涉案房屋在内的21处房产。2018年3月12日的（2015）青执字第698号之一执行裁定书，继续查封该21套房产。 三、诉讼来源：（2015）青金初字第217号民事判决书在执行过程中，徐恩赟对涉案房屋的执行提出执行异议。经审查，一审法院于2019年4月25日作出（2019）鲁02执异192号执行裁定书，驳回徐恩赟的执行异议申请。徐恩赟不服该裁定，向一审法院提起诉讼，形成本案。 四、房屋基本情况：涉案房屋为商业网点，登记权利人为崂山土地公司。2013年1月14日办理在建工程抵押权登记，抵押权利人为农村商业银行市南支行。崂山土地公司主张涉案房屋尚未办理初始登记，未竣工验收备案。 五、徐恩赟主张排除执行的事实：2015年3月12日徐恩赟与崂山土地公司之间签订房屋购买合同，约定徐恩赟向崂山土地交易公司购买涉案房屋，总价款为3800472元。2017年3月13日的银行转账凭证及崂山土地交易公司出具的收据，显示徐恩赟在当天向崂山土地公司转款3800472元。2015年3月17日，徐恩赟缴纳住宅专项维修资金，并于同日网签备案《青岛市商品房预售合同》。 徐恩赟与崂山土地公司共同主张涉案房屋在2015年3月13日交纳3800472元之后，即将钥匙交付给徐恩赟，2016年2月5日，徐恩赟将房屋对外出租。房屋未进行装修。对于房屋的交付过程，徐恩赟与崂山土地公司均未提交证据予以证实。 对于3800472元的款项来源情况，徐恩赟主张部分属于其自有，部分通过亲属、朋友筹集，对于筹款过程，其未提交证据予以证实。 六、其他事实。徐恩赟在崂山土地公司开发的涉案项目中，购买了包含涉案房屋在内的4套房屋。本案争议房屋的网签时间与查封时间均在2015年3月17日，具体网签时间为2015年3月17日11时55分，涉案房屋查封时间为2015年3月17日11时31分。 上述事实，有双方当事人提交的证据及当庭陈述在案佐证。 一审法院认为，本案争议焦点问题为：1.徐恩赟对涉案房屋是否享有所有权；2.徐恩赟请求排除对涉案房屋的强制执行能否成立。 首先，徐恩赟主张其与崂山土地公司之间存在商品房买卖关系，但并未就涉案房屋办理过户登记,故无论其房屋买卖关系是否真实有效，均不能直接产生不动产的物权权利，其依据商品房买卖合同所享有的权利为债权请求权。因此，对于徐恩赟要求确认其对涉案房屋享有所有权的诉讼请求，一审法院不予支持。 其次，崂山土地公司为涉案房屋所在项目的开发商，徐恩赟以其与崂山土地公司之间存在商品房买卖关系为由，申请排除执行。对此，一审法院认为，涉案房屋的性质为商业网点，徐恩赟一次性购买了包括涉案房屋在内的4套房屋，购房之后，徐恩赟自认房屋并非自用居住，而是对外出租谋利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十九条规定了商品房消费者排除执行的审查标准，因徐恩赟的购房目的并非满足基本居住需求，因此，不符合第二十九条规定的审查标准，其以第二十九条排除执行，不能得到支持。执行异议复议规定第二十八条规定了一般不动产买受人排除执行的审查标准，但本案的申请执行人系抵押权人，属于执行异议复议规定第二十七条的优先受偿权利人。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，商品房消费者的权利优先于建设工程价款优先权、抵押权等优先权利人，但执行异议复议规定第二十八条的一般不动产买受人，有别于商品房消费者，其权利并不优先于建设工程价款优先权、抵押权等优先权利，因此，徐恩赟以第二十八条排除执行，不能对抗本案的抵押权申请执行人。 综上所述，徐恩赟的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第二百二十七条之规定，一审法院判决如下：驳回徐恩赟的诉讼请求。案件受理费37204元，由徐恩赟负担。 本院二审期间，当事人没有提交新的证据。 本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，本案的核心是徐恩赟就涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益。 首先，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”上述规定确定了抵押人经抵押权人同意，方可转让抵押物的规则。如果抵押权人同意转让，则不应由受让人代为清偿，应由抵押人清偿债务，抵押权人则在抵押物的价值实现之日即丧失了对抵押物的物上追及权，抵押权的效力仅及于抵押物的变价款。本案中，农村商业银行市南支行向崂山区房地产开发管理局提供证明同意该项目办理预售许可证并对外销售，据此可以认定抵押权人农村商业银行市南支行同意抵押人崂山土地公司向社会不特定第三人公开出售涉案房产。崂山土地公司收取购房款后应当及时向农村商业银行市南支行清偿债务或者提存，农村商业银行市南支行作为专业金融机构应对其同意转让抵押物的风险应有清醒认知，其对于崂山土地公司出售抵押房屋收取购房款的行为应当采取必要的监管措施。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非抵押物的所有权。在徐恩赟全额支付购房款后，农村商业银行市南支行对于涉案房屋不再享有物上追及权，只能对其变价款即徐恩赟支付的购房款行使代位权。 其次，崂山土地公司公开对外出售涉案房产，徐恩赟作为普通购房者并无能力审查所购房屋背后的债权债务关系、开发商偿债能力等情况。在核实涉案房屋已经取得预售许可的情况后，徐恩赟在查封前与崂山土地公司签订了合法有效的书面买卖合同并办理了网签，全额支付了购房款，未办理房产证也不能归因其自身原因，徐恩赟对此并无过错，其对于所购房产有合理之期待，享有的民事权益应当依法予以保护。而本案中农村商业银行市南支行在向房地产管理部门证明同意该项目对外销售后，再以享有抵押权为由，申请人民法院查封已经办理网签手续的涉案房屋，显然有悖诚实信用原则，其主张依法不能成立。 关于徐恩赟要求确认其享有涉案房屋所有权的诉讼请求。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”徐恩赟并未提交证据证实涉案房屋已经具备办理房产登记的条件，要求确定涉案房屋归其所有的条件尚不成就，故该项诉讼请求本院不予支持。 综上所述，徐恩赟的部分上诉请求成立，予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下： 一、撤销山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02民初896号民事判决； 二、不得执行崂山土地公司名下的青岛市崂山区同安路908-1号108户房产。 三、驳回徐恩赟的其他诉讼请求； 本案一审案件受理费37204元，二审案件受理费37204元均由青岛市农村商业银行股份有限公司市南支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  岳彩林 审判员  娄勇军 审判员  曹 毅 二〇二〇年三月三十日 法官助理刘耀逊 书记员董彤