广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初121号原告：梁锦英，女，1981年5月12日出生，汉族，住广东省信宜市**********，公民身份证号码：440************865。被告：广东中都卫浴城建设管理有限公司，住所地：广东省开平市水口镇龙塘东路1号1区*****位。法定代表人：洪某1。委托诉讼代理人：骆小红、林镇海，广东朱甲斌律师事务所律师。原告梁锦英与被告广东中都卫浴城建设管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年2月11日公开开庭审理了本案。原告梁锦英，被告广东中都卫浴城建设管理有限公司的委托诉讼代理人骆小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁锦英向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同(预售)》（合同编号：HY201701200005）,解除；2、判令被告向原告退还购房款410681元及被告违约利息53445元，利息计算日期（2017年1月20日至2020年1月2日），因被告造成的误工费车旅费律师咨询费等10000元，总计人民币474126元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月，原告在开平市水口镇（以下简称水口镇）向被告支付定金人民币50000元，用于预定开平市水口镇龙塘东路1号1区*****位（以下简称1118铺）。2016年12月24日，原告在水口镇向被告支付人民币163382元，款项用于购买1118铺。2017年1月20日，原告在水口镇向被告支付人民币197299元，款项用于购买1118铺。至此，原告已付清全部购房款项，同时签订商品房预售合同（编号：HY201701200005）。2017年7月10日，被告向原告开具购房款收款发票，发票总金额人民币410681元。根据原告与被告双方签订的合同中第十一条约定，被告应当于2017年12月31日前向原告交付该商品房。合同中第二十条约定，交付之日起360日内取得商品房的房屋所有权证书。原告多次咨询被告相关情况，均无法确定具体时间。秉着友好协商的态度，原告于2019年6月25日邮寄书面催告书至被告，希望被告能在三个月的合理期限内履行合约，办理房屋所有权登记。被告未作出任何答复。原告为了保护自身权利不再受到侵犯，于2019年9月24日邮寄解除合同通知书至被告，要求被告退还原告已付房款及利息。9月28日，被告吴姓销售经理与原告协商失败。被告的行为已经违反合同约定，且被告相关负责人态度消极，双方不能达成一致。迫于无奈，故原告向法院起诉。被告广东中都卫浴城建设管理有限公司辩称：1、双方应当按照合同约定解决产权登记问题；中都公司和梁锦英签订的《商品房买卖合同》第20条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理，即买受人同意不解除合同，但有权要求出卖人计付逾期办证违约金，按已付房价款的万分之一每日计算利息。2、本案合同目的仍可实现，现中都公司正在积极准备办理房产证所需的相关的手续，一旦手续备齐就可为梁锦英办理房屋产权登记，预计4月份下旬可为其办理房产证。3、九民会议纪要明确规定“即使合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确认合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”，更何况本案的双方当事人明确约定同意不解除合同，因此，恳请法院考虑本案的实际情况，且办证时间在即，驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：1、江门市12345政府热线网页打印件2页、《催告通知书》原件一份、《解除合同通知书》原件一份、快递单原件两份、开平市自然资源局书面回复复印件一份、宣传单复印件一份、完税证明复印件一份，该证据由原告提供。经核证，被告对证据不予认可。因上述证据能相互印证，且被告无证据加以推翻，故本院予以采纳，并根据证据规则认定其证明力。2、挂号信收据复印件一份，该证据由被告提供。经核证，原告对证据不予确认。因该证据无法确定邮寄地址，且无其他证据予以印证，故本院不予采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月，原告向被告购买开平市水口镇龙塘东路1号1区*****位，并向被告支付定金50000元。2016年12月24日，原告向被告支付了163382元。2017年1月20日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的开平市水口镇龙塘东路1号1区*****位（预售许可证号为开预许字第2017006号），该铺位建筑面积为51.03平方米，总价款为410681元，原告应当在2017年1月20日前支付该商品房全部价款；又约定被告应当在自2017年12月31日前向原告交付该商品房，因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按以下方式处理：原告同意不解除合同，但有权要求被告给付逾期办证违约金，按已付房款的万分之一每日计算利息。同日，原告向被告支付了197299元。2018年8月22日，原告向被告交付《函》，该《函》载明原告于2018年7月22日接到被告物业的电话通知办理交房手续，原告于2018年8月20日办理交房手续时，实地查看预交付的1118号铺位，发现该铺位与销售员所述有很大差异，主要表现在“一、商铺整栋主体与叙述不符，根据贵司销售员叙述的6#整栋为三层设计，1118号商铺为两层设计，但合同中所述该商品房，总层数为五层，经实地查看后，整栋共两层，1118号商铺为一层。二、车道设计与叙述不符，贵司销售员所述车道是从1118商铺的第二层楼顶经过，车辆过往的噪音不会影响到一楼的1118商铺。经实地查看后，车道是从一楼的楼顶经过，出现了最初购铺时，最担忧的情况，当车辆经过楼顶时，会产生路面噪音问题，对此很是失望。三、铺口宽度不符，贵司销售员所述商铺实际开口为3.6米，经实地查看后，商铺实际开口约为3.3米，存在误差极大。四、根据与贵司签订的合同，交付使用日期为2017年12月31日前，实际电话通知日期为2018年7月22日，贵司对此未作任何说明，基于以上原因，对贵司电话通知交房，物业费从8月份开始计算缴纳一说，表示拒绝。”。2019年6月25日，原告向被告邮寄《催告通知书》，载明“根据双方签订合同约定：出卖人应当自2018年12月31日前向买受人办理房屋所有权登记，因出卖人违约至今仍未履行，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，买受人依法行使合同权利，通过邮政寄送，书面通知出卖人违约，自本通知送达之日起生效。”。2019年9月24日，原告向被告邮寄《解除合同通知书》，载明“经催告后，出卖人至今仍未能履行房屋所有权转移登记，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，商品房买卖合同违约催告书超过三个月，买受人有权行使合同解除权。现正式通知出卖人：自本通知书送达之日起，双方签订的合同正式解除……”。经协商无果，原告以确认合同已解除为由向本院起诉，遂成诉讼。另查明：涉案铺位无首次登记（初始登记）记录。需要涉案铺位的建设单位提交首次登记申请材料，办理了首次登记后，业主才能申请所有权转移登记。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于确认合同的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，《商品房买卖合同（预售）》并未约定因被告的原因导致原告未能在约定期限内取得房屋所有权证书时，原告享有合同解除权，故此，本案不存在原告按约定解除合同的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，原告据此通知被告解除合同，应对因被告的原因导致原告无法在合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年仍无法办理房屋所有权登记承担举证证明责任。《商品房买卖合同（预售）》约定原告有权在该商品房交付之日起360日内办理房屋所有权证书，因原告主张该商品房一直未交付，故原告不能据此享有合同解除权；即使从被告确认的通知交付商品房的时间（即2018年7月22日）起算，原告的情形也不符合上述规定。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，原告提供的证据不足以证实其享有合同解除权，且被告愿意继续履行合同，故此，原告请求确认其已以逾期办证为由通知解除了双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，本院不予支持。对原告的其他请求，本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，判决如下：驳回原告梁锦英的诉讼请求。案件受理费4205.95元，（已由原告梁锦英预交），由原告梁锦英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  吴锦鹏二〇二〇年三月十七日书记员  李瑞云黄超嫦