四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1492号 上诉人（原审原告）：吉力尔古，男，1970年12月12日出生，彝族，住四川省喜德县。 上诉人（原审原告）：阿尔阿支，女，1971年10月8日出生，彝族，住四川省喜德县。 共同委托诉讼代理人：卞长超，四川元众律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：简海，四川元众律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都中德红谷投资有限公司。住所地：四川省成都市高新区中和会龙路365号。 法定代表人：汪斌，系公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓越律师事务所律师。 上诉人吉力尔古、阿尔阿支因与上诉人成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德红谷公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初12232号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吉力尔古、阿尔阿支上诉请求：一、请求撤销一审判决第二项，改判中德红谷公司支付吉力尔古、阿尔阿支逾期交房违约金31084元；二、中德红谷公司承担一、二审诉讼费用。 事实和理由：一、一审判决错误认定吉力尔古、阿尔阿支关于逾期交房违约金的主张超过诉讼时效。根据吉力尔古、阿尔阿支与中德红谷公司签订的《商品房买卖合同》第十二条第1款第（2）项的约定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”因此本案吉力尔古、阿尔阿支主张的逾期交房违约金债权是有履行期限的债权，只有中德红谷公司未按合同约定的期限履行违约金支付义务，吉力尔古、阿尔阿支的权利才遭受侵害，诉讼时效才能起算，否则有违诉讼时效制度的意义。同时，该条款所指的“实际交付”是指符合合同条件的交付。本案中，中德红谷公司于2016年7月28日取得房屋面积实测报告，2017年1月24日取得建设工程规划验收合格证，因此符合合同约定条件的实际交房日期应是2017年1月24日。逾期交房违约金的支付期限是此后10日内即2017年2月3日前，2017年2月3日前中德红谷公司未履行违约金支付义务，吉力尔古、阿尔阿支权利才遭受侵害，此时才能起算诉讼时效，诉讼时效在2020年2月3日才届满，吉力尔古、阿尔阿支的起诉在诉讼时效期间内，人民法院应予支持。请求二审法院在查明事实的基础上依法改判，支持吉力尔古、阿尔阿支的上诉请求。 中德红谷公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回吉力尔古、阿尔阿支的上诉，维持原判。理由如下：一、案涉预售合同明确约定交房日期和交房条件，中德红谷公司未按时交付符合合同约定的房屋，吉力尔古、阿尔阿支于约定交房之日的次日就知道自身权利被侵犯，在吉力尔古、阿尔阿支未举证证明时效存在中断或中止的情形时，时效已经过。二、吉力尔古、阿尔阿支诉请的违约金依托于中德红谷公司逾期交房的行为，属于整体性的权利，不是若干权利的集合，不能按日单独计算每日违约金的时效。 中德红谷公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。 事实和理由：中德红谷公司承担违约责任过重，有违公平原则。按照一审判决，中德红谷公司承担的逾期办证违约金过高，已远远超过吉力尔古、阿尔阿支的实际损失，且吉力尔古、阿尔阿支并无实际损失，中德红谷公司承担的违约责任过重，有违公平原则，应予酌情减轻。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院在查明事实基础上，正确适用法律，依法纠正一审错误判决。 吉力尔古、阿尔阿支答辩称：一审判决违约金标准公平、合理。理由如下：（1）关于逾期交房的违约金，判决标准是房款的5%，已经严重低于吉力尔古、阿尔阿支的实际损失，因此，该判决标准不应当被削减。（2）本案关于逾期交房违约金和逾期办证的违约金标准，按照房款每日万分之一进行计算，低于银行同期贷款利率。 吉力尔古、阿尔阿支向一审法院起诉请求：1、中德红谷公司向吉力尔古、阿尔阿支支付逾期交房违约金31084元（以房屋总价为基数，按每日万分之三自2015年11月16日起计算至实际完成房屋交付条件之日止即实际取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告书之日，但不超过已付房款的5%）；2、中德红谷公司向吉力尔古、阿尔阿支支付逾期取得楼栋权属证明违约金32701元（以房屋总价为基数，按每日万分之一自2016年11月16日起计算至2018年4月25日）；3、本案诉讼费由中德红谷公司承担。 一审法院认定事实：2013年8月24日，吉力尔古、阿尔阿支与中德红谷公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，与本案有关的约定为：1、吉力尔古、阿尔阿支购买中德红谷公司开发的位于成都高新区房屋，套内建筑面积59.17㎡，总价621688元，中德红谷公司交付房屋时应向吉力尔古、阿尔阿支公示商品房面积实测报告，如套内建筑面积误差比在3%以内的，据实结算房款。2、交付条件：中德红谷公司应当在2015年11月15日前向吉力尔古、阿尔阿支交付该商品房，该商品房交付时应当已取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告书，同时中德红谷公司还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。3、逾期交房责任：中德红谷公司未按照约定的期限、条件将该商品房交付给吉力尔古、阿尔阿支的，按照逾期时间分别处理，其中逾期超过60日后，吉力尔古、阿尔阿支有权退房。吉力尔古、阿尔阿支要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，中德红谷公司按日计算向吉力尔古、阿尔阿支支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向吉力尔古、阿尔阿支支付违约金，中德红谷公司承担逾期交房违约赔偿责任总金额最高不超过吉力尔古、阿尔阿支已付房价款的5%。4、初始产权登记：中德红谷公司应当在2016年11月15日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能按时取得权属证明，吉力尔古、阿尔阿支不退房，合同继续履行，自中德红谷公司应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德红谷公司应当按日计算向吉力尔古、阿尔阿支支付已付房款万分之一的违约金。 合同签订后，吉力尔古、阿尔阿支向中德红谷公司支付房款621688元，之后根据面积补差，补交了1786元房款，已付房款共计623474元，中德红谷公司对此予以确认。2015年11月24日，吉力尔古、阿尔阿支在【中德·K区】收房确认书上签字。 2016年7月28日，成都度量诚测绘有限公司出具案涉房屋《房屋建筑面积测绘成果报告》。2017年1月24日，成都市规划管理局出具涉中德英伦世邦K区7、8号楼的建设工程规划合格证。2018年4月25日，中德红谷公司取得案涉楼栋房屋不动产权证书，吉力尔古、阿尔阿支及中德红谷公司均确认该时间即为商品房买卖合同中约定的楼栋权属证明的取得时间。 另查明，2019年8月9日，吉力尔古、阿尔阿支通过成都法院网上诉讼服务中心网上立案功能向一审法院递交民事起诉状等诉讼资料，其当日提交的民事起诉状中的诉讼请求已向中德世纪公司主张逾期交房违约金。 再查明，涉案房屋属中德英伦世邦K区。 一审法院认为，本案争议焦点为：1、吉力尔古、阿尔阿支要求中德红谷公司支付逾期交房违约金的请求权是否已经超过诉讼时效。2、逾期取得楼栋权属证明违约金的计算标准及金额。 关于吉力尔古、阿尔阿支要求中德红谷公司支付逾期交房违约金的请求权是否已经超过诉讼时效。一审法院认为，合同约定的交房时间为2015年11月15日，吉力尔古、阿尔阿支应当自2015年11月16日起知道其权利受到侵害，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”之规定，吉力尔古、阿尔阿支要求中德红谷公司支付逾期交房违约金的请求权在适用三年诉讼时效的情况下，应至2018年11月15日届满。本案中，吉力尔古、阿尔阿支于2019年8月9日通过成都法院网上诉讼服务中心网上立案功能向一审法院递交民事起诉状，向中德红谷公司提出逾期交房违约金的权利主张，其向人民法院请求保护民事权利已经超过诉讼时效期间，中德红谷公司的抗辩理由成立，故对吉力尔古、阿尔阿支要求中德红谷公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。 二、关于逾期取得楼栋权属证明违约金的计算标准及金额问题。一审法院认为，合同约定，中德红谷公司应当在2016年11月15日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能按时取得权属证明，吉力尔古、阿尔阿支不退房，合同继续履行，自中德红谷公司应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德红谷公司应当按日计算向吉力尔古、阿尔阿支支付已付房款万分之一的违约金。结合中德红谷公司实际取得案涉房屋所在楼栋的权属证明时间为2018年4月25日的事实，一审法院认定中德红谷公司逾期526天，其应承担的违约金为32795元（623474元×0.0001×526天=32794.73元），故对吉力尔古、阿尔阿支的第二项诉讼请求超过一审法院认定的部分不予支持。中德红谷公司并未举证证明双方约定的违约金标准过高，故对于中德红谷公司要求对逾期办理初始产权登记违约金进行调低的答辩意见不予采信。本案纠纷系因中德红谷公司违约产生，诉讼费用由中德红谷公司全部负担。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、成都中德红谷投资有限公司于本判决生效之日起十日内向吉力尔古、阿尔阿支支付逾期办理初始产权登记违约金32795元；二、驳回吉力尔古、阿尔阿支的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取697元，由成都中德红谷投资有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明：吉力尔古、阿尔阿支与中德红谷公司签订的商品房买卖合同第十二条“逾期交房责任”第1款（2）项中约定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”。 本院认为，根据上诉人吉力尔古、阿尔阿支和中德红谷公司的上诉请求和答辩意见，本案二审争议焦点为：一、吉力尔古、阿尔阿支主张中德红谷公司给付逾期交房违约金是否已经超过诉讼时效；二、一审法院认定中德红谷公司逾期取得楼栋权属证明的违约金是否过分高于因违约行为给守约方造成的实际损失。对此本院认定如下： 关于吉力尔古、阿尔阿支主张中德红谷公司给付逾期交房违约金是否已经超过诉讼时效的问题。首先，关于吉力尔古、阿尔阿支主张诉讼时效期间从案涉房屋实际交付之日起算的问题。本院认为，第一，当事人约定逾期交房违约金，诉讼时效期间应从约定或者法定期限届满之次日起开始计算。根据合同约定，中德红谷公司应当向吉力尔古、阿尔阿支交付案涉房屋的时间为2015年11月15日之前。故中德红谷公司超过该日未交付房屋，则吉力尔古、阿尔阿支应知晓自己的合同权利遭受侵害、可向中德红谷公司主张继续履行和逾期交房违约金。第二，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，案涉违约金的诉讼时效期间应当从案涉合同约定的交付期限届满之次日起计算。故案涉逾期交房违约金的起算时间，根据合同约定和法律规定，应从2015年11月16日起算。吉力尔古、阿尔阿支提出的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 其次，关于吉力尔古、阿尔阿支主张逾期交房违约金应当按日计算并从其起诉之日起倒推三年的问题。本院认为，第一，逾期交房的违约行为一旦发生，其侵害了买受人合同权利的事实即已确立。且合同中对违约金的约定为按日计算，系针对如何确定出卖人应当承担违约金数额的标准或计算方式的约定，并非因为有该约定而重新产生了新的债务。合同约定的逾期交房违约金，系基于中德红谷公司未按照合同约定交付房屋而产生。按照双方当事人的合同约定，中德红谷公司如迟延交付，则应按日计算向吉力尔古、阿尔阿支支付全部已付款万分之三的违约金。从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而累计，即于吉力尔古、阿尔阿支而言逾期交房违约金，是合同中所确定的一个整体的合同权利，而非根据逾期天数将违约金分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，吉力尔古、阿尔阿支在该项整体权利未得以实现时即提出主张。若将逾期交房违约金请求权分割为若干独立的请求权，并各自起算的诉讼时效予以限制，则改变了双方当事人在合同中约定的违约金按日累计的本意，违背当事人意思自治的基本原则。第四，关于吉力尔古、阿尔阿支主张诉讼时效期间应当为三年。本院经审查认为，根据最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，案涉诉讼时效期间在《民法总则》实施前即已经届满，故应适用两年诉讼时效。故吉力尔古、阿尔阿支的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 再次，关于吉力尔古、阿尔阿支提出合同中约定违约金给付条件的认定问题。本院认为，双方签订的合同中关于逾期交房违约金“于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”，系对逾期交房违约金在何种条件成就时予以给付的约定。第一，该约定在实际履行中限制了当事人的法定权利，亦不利于商业活动的经济原则。若违约方以此约定的存在，抗辩因房屋未实际交付故支付条件尚未成就而获支持，则将出现违约方将违约行为持续而逃避给付违约金的义务的情况，必然有悖于诚信履行原则；同理，若买受人以此条款的存在而怠于行权，则将出现搁置合同权利导致违约金进一步增加的情况，必然有悖于经济履行原则。故对该条款，不应予以肯定性评价。第二，该合同条款系约定给付违约金的条件，而非对违约金诉讼时效起算时间的约定。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条“当事人违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可”的规定，该合同中关于逾期交房违约金“于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”的约定不能视为双方当事人对诉讼时效予以另行约定。在诉讼时效期间按照法律规定或合同约定已予确定的情况下，应当根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，判定违约金是否应当给付。第三，根据本院在上文的论述，逾期交房违约金的诉讼时效应从买受人知道或应当知道其合同权利遭受损害之日起计算。按照双方合同约定，诉讼时效期间应从2015年11月15日起算至2018年11月14日届满，且逾期交房违约金系整体合同权利，在超过诉讼时效后当事人提出给付主张，应不予支持。故吉力尔古、阿尔阿支的该项上诉理由亦不成立，本院不予支持。 关于一审法院认定中德红谷公司逾期取得楼栋权属证明的违约金是否过分高于因违约行为给守约方造成的实际损失的问题。根据最高人民法院《关于适用民事诉讼法的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，中德红谷公司并未举证证明双方约定的违约金标准过高，也未举证证明其违约金远远高于因其违约给吉力尔古、阿尔阿支带来的损失，因此，中德红谷公司关于其承担的违约责任过重，有违公平，应予酌减的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；吉力尔古、阿尔阿支上诉的二审案件受理费577元，由吉力尔古、阿尔阿支负担；成都中德红谷投资有限公司上诉的二审案件受理费620元，由成都中德红谷投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年三月十六日 书记员 龙春光