广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终57号 上诉人(原审原告）：李黎，女，1963年9月21日出生，汉族，住辽宁省辽阳市宏伟区。 委托诉讼代理人：王满志，广西济顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王粒冲，广西济顺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西粤华房地产开发有限公司。住所：广西防城港市港口区公车新城沙企一级路旁江滨小区二期（粤同·江滨雅轩一期）4#楼116号房。统一社会信用代码：91450600782138353H。 法定代表人：钟荣华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑毓才，广西桂成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄雪英，广西桂成律师事务所律师。 上诉人李黎因与被上诉人广西粤华房地产开发有限公司（以下简称粵华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。上诉人李黎及其委托诉讼代理人王满志，被上诉人粤华公司的委托诉讼代理人郑毓才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李黎上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持李黎的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费、保全费、律师费等诉讼的必要费用由粤华公司承担。事实和理由：一、原判决认定涉案房屋的《商品房买卖合同》不成立，不支持李黎提出的双倍返还购房款的诉讼请求，属对事实的认定不正确，从而导致适用法律完全错误。(1)双方争议涉案房屋的《商品房买卖合同》依法成立。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案属《商品房买卖合同》纠纷，在商品房买卖合同中，买方的主要义务是支付购房款。本案中买方已经按双方的约定支付了全部购房款4,242,490元人民币，履行了买方的主要义务，且对方也已接受。这是本案不争的事实，且原审判决对这一事实也给予了充分的认定，因购房款的缴纳，故该案争议的《商品房买卖合同》依法已经成立。原审法院以双方未就房屋的交付、房屋所有权属证书的办理等合同主要内容达成一致合意为由，认定合同不成立是没有事实和法律依据的。因为本案的涉案房屋是房地产开发商直接出售的商品房，不是个人买卖的二手房。开发商出售商品房使用的是统一的格式合同，所以说一审法院认为没有就房屋的交付、房屋所有权属证书的办理等主要内容达成一致合意的说法是对事实认识的错误。事实上，在商品房买卖中，只要客户同意买房就等于同意了开发商一方格式合同的条款，根本不存在未达成合意之说。(2)合同既已成立，双倍返还购房款的主张自然有法可依。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，李黎请求双倍返还购房款有事实和法律依据，应当得到法院的支持。二、关于李黎主张赔偿再次购房的差价损失的请求，一审的说法与事实和法律不符。一审认为，李黎没有提供证据证明已实际发生了再次购房的差价损失，故不予支持李黎该项诉讼请求。事实上，李黎提交了多分最有代表性的房地产公司的房价证明，包括粤华公司售楼部2019年商品房销售价格证明。从李黎提交的多份证明中可以看出2015年到2019年防城港的房价涨幅已超过100%，李黎再次购房的损失不言而喻；李黎要求赔偿再次购房的差价损失理应得到法律的支持。三、关于律师费的问题，根据《中华人民共和国合同法》一百一十三条关于的规定，因合同一方违约，合同另一方为此聘请律师提供专业法律服务而支出的合理费用，属于违约方违约给守约方造成的损失，理应由违约方承担。本案是因粤华公司违约，故意不与李黎签订书面的购房合同，并不顾法律的严惩实施一房二卖，整个案件的形成都归结为粤华公司不讲诚信的严重违约造成。根据以上法律，因本案产生的一切损失及合理费用都应由被上诉方承担，故律师费的诉讼请求合理合法应得到法律的支持。综上，一审法院认定事实不正确导致适用法律严重错误，请求二审法院依法查明事实，依法改判。 粵华公司辩称，一、李黎与粤华公司之间没有就涉案两套房屋签订合法有效的书面商品房买卖合同，双方之间的商品房买卖合同关系并没有依法成立。1、《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，李黎与粤华公司之间并没有就涉案的粤同·江滨雅轩4栋1层121号房屋、4栋1层122号房屋签订书面的《商品房买卖合同》，李黎预付购房款后，双方之间没有约定具体的房屋交付使用条件及日期、房屋产权办理、违约责任等主要内容，不能根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，认定双方之间成立合法有效的商品房买卖合同关系。因此。李黎认为双方争议涉案房屋的《商品房买卖合同》依法成立属于错误的。2、《商品房销售管理办法》第二十二条第二款规定：“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”本案中，双方没有签订书面的商品房买卖合同，李黎预交的“所谓”购房款实质上是预付款，是对涉案两套商品房预交房款进行预约认购，依据上述法律规定，故粤华公司只退还李黎已预交的购房款。二、双方之间的商品房买卖合同关系并没有依法成立，不存在商品房买卖合同解除的前提，李黎主张粤华公司双倍返还购房款、赔偿损失的上诉请求不成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖入承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖个第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”根据上述司法解释规定，不超过已付购房款一倍的赔偿责任规定仅仅适用于商品房买卖合同签订后这一前提条件。本案中，双方未就涉案两套房屋签订书面的商品房买卖合同，因此李黎主张粤华公司双倍返还购房款的上诉请求不成立。同样，李黎主张赔偿损失的上诉请求也不成立。三、李黎主张粤华公司承担律师费也无法律依据。综上所述，李黎所述事实与实际不符，且适用相关法律错误，粤华公司依法不承担双倍返还购房款及赔偿责任，不承担李黎的律师费。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院在查明事实的基础上，依法驳回上诉，维持原判。 李黎向一审法院起诉请求：1.解除李黎购买粤华公司的江滨雅轩小区4栋121、122号商品房买卖合同；2.粤华公司向李黎双倍返还购房款8,524,980元；3.粤华公司向李黎支付购房款利息841,118.08元（按年利率6％自2015年12月18日起暂计至2019年5月18日，其余利息支付至还清购房款之日止）；4.粤华公司赔偿李黎损失4,262,490元；5.粤华公司承担李黎的律师费35万元。 一审法院认定事实：2015年11月27日，粤华公司向李黎出具一份《收据》（编号：5007795），表明收到李黎交来江滨雅轩4-122号购房款20万元，并注明“此款汇入希旺公司”。2015年12月16日，粤华公司向李黎出具一份《收据》（编号：5007834），表明收到李黎交来江滨雅轩4-121、5-108、5-109号购房款3万元。2015年12月18日，粤华公司向李黎出具一份《收据》（编号:5007839），表明收到李黎交来江滨雅轩4-122号购房款100万元。2015年12月30日，粤华公司向李黎出具一份《收据》（编号：5007841），表明收到李黎交来江滨雅轩4-121号购房款19万元。2016年3月23日，粤华公司向李黎出具了四份《收据》（编号分别为：5007925、5007927、5007928、5007929），表明收到李黎交来江滨雅轩4-121号购房款1,643,335元、5-109号购房款1230685元、5-108号购房款1,230,325元、4-122号购房款1,199,155元。2018年11月29日，李黎作为买受人与粤华公司作为出卖人签订了两份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号分别为：FCG2018080948、FCG2018080956），分别约定李黎向粤华公司购买防城港市港口区公车新城沙企一级路旁江滨小区二期（粤同江滨雅轩）5栋1层108号及109号房，其中108号房房屋建筑面积314.98平方米，单价为每平方米4,500元，总价款计1,417,410元；109号房房屋建筑面积384.23平方米，单价为每平方米4,500元，总价款计1,729,035元。同日，粤华公司将上述两份合同报防城港市住房保障和房产管理局备案。 另查明，2019年4月18日，防城港市住房保障中心向李黎出具了一份《房屋信息查询证明》，表明截止至2019年4月18日11时30分，李黎名下无江滨小区（粤同江滨雅轩）4栋项目商品房买卖合同登记备案信息。其中该项目二期4栋1层121、122号房的房屋均已于2017年3月15日登记备案到他人名下。2019年5月10日，防城港市住房和城乡建设局向李黎出具了一份《关于李黎信访事项的复函》，其中第一项调查核实情况处载明：“（一）您确有购买粤华公司名下‘江滨雅轩’项目商品房，并交付了相关款项，粤华公司予以认可；（二）您所购买的商品房已取得商品房预售许可证。”第二项协调处理情况处载明“经我局协调，粤华公司表示：1.您购买的商品房目前暂备案在粤华公司一名股东亲戚名下，其本人在国外，短时间内尚未能来办理撤案手续；2.粤华公司会积极与您沟通协商换房或退款事宜”。 再查明，庭审过程中，原、粤华公司均认可编号为5007834的《收据》载明的4-121、5-108、5-109号房的3万元款项分别为每套房1万元。 一审法院认为，依照《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”规定，李黎与粤华公司未就案涉江滨雅轩小区4-121、4-122号房屋签订书面的《商品房买卖合同》，虽李黎就上述两套商品房向粤华公司交纳了购房款且粤华公司亦出具了相应房款的《收据》，但双方未就房屋的交付、房屋所有权属证书的办理等合同主要内容达成一致合意，而上述事项属出卖人在商品房买卖中应履行的主要合同义务，故李黎主张双方已就案涉4-121、4-122号商品房成立了买卖合同关系，一审法院不予采纳。因合同尚未成立，现李黎主张解除上述两套商品房的买卖合同没有事实和法律依据，一审法院不予支持。同理，因原、粤华公司双方未订立商品房买卖合同，现李黎主张依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定请求粤华公司双倍返还购房款没有依据，一审法院不予支持，粤华公司应将收取案涉两套房屋的款项退还李黎并支付占用资金期间的利息。根据粤华公司向李黎出具的《收据》，粤华公司就案涉4-121、4-122号房屋共计收取了李黎4,242,490元（包括编号为5007834的《收据》中的1万元），编号为5007795的《收据》中载明的20万元虽粤华公司辩称是李黎直接支付给希旺公司，其未实际收到该笔款项，但粤华公司未能就其向李黎开具该笔20万元款项的《收据》作出合理说明，一审法院不予采纳粤华公司该项抗辩。至于案涉江滨雅轩5-108、5-109号房是否已交清购房款的问题，双方应另行协商处理，在李黎不予认可的情况下，粤华公司主张将收取本案4-121、4-122号房屋的款项抵扣5-108、5-109号房购房款，一审法院不予支持。故粤华公司应将收取李黎的4,242,490元返还给李黎并按中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用期间的利息，对2015年期间收取的款项，李黎主张利息统一自2015年12月18日起算，一审法院予以支持，其余款项则自收款之日起算利息，故本案利息的计算方法为：以140万元为基数，自2015年12月18日起、以2,842,490元为基数，自2016年3月23日起按照中国人民银行同期同类贷款利率分别计算至实际清偿完毕之日止。 关于李黎主张粤华公司赔偿购房差价损失4,262,490元的问题。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，现李黎未能举证证明已实际发生了再次购房的差价损失，故一审法院不予支持李黎该项诉讼请求。 关于李黎请求粤华公司承担律师费的问题。因双方未签订合同就律师费的承担作出约定，且李黎亦未提交证据证明已实际支出了律师费，故李黎该项诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 依照《商品房销售管理办法》第十六条、第二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、粤华公司在判决生效之日起十日内向李黎返还购房款项4,242,490元并支付资金占用利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算：以140万元为基数，自2015年12月18日起；以2,842,490元为基数，自2016年3月23日起分别计算至实际清偿完毕之日止）；二、驳回李黎的其他诉讼请求。案件受理费105,671.53元，减半收取计52,835．76元，保全费5,000元，两项合计57,835．76元（李黎已预交），由李黎负担37,543.53元，粤华公司负担20,292．23元。 本院二审期间，上诉人李黎向本院提交发票作为证据，拟证明其律师费支持情况。经开庭质证，被上诉人粤华公司对证据的关联性不予认可，认为双方未就本案解决纠纷的律师费达成合意。本院对上述证据不予认证，理由在下文予以论述。 双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。 本院另查明，粤华公司在一审庭审中陈述：在2018年具备预售条件协商签订商品房买卖合同是，双方先就5栋109、108两套商品房签订商品房的具体条款达成一致意见并签约，但房屋价差每套有20万左右，至今未付清，后在协商4栋两套的单价时发生分歧而导致一直未正式签订商品房买卖合同，也未对退款达成一致意见。 本院认为，一、关于双方是否已就涉案4-121、4-122两套房屋成立商品房买卖合同关系的问题。首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。因此，本案双方当事人协商商品房买卖，应依法采用书面形式订立合同。李黎提交的《收据》属于用以证明粤华公司收取房款的证据，而不具有书面合同的形式。其次，李黎上诉主张其已经按双方的约定支付了全部购房款4,242,490元，履行了买方的主要义务，且对方也已接受，合同成立。粤华公司不认可李黎已付清涉案两套商品房的全部购房款，且认为双未就房屋交付使用条件及日期、房屋产权办理、违约责任等主要内容达成合意，合同不成立。本院认为，李黎提交的证据不足以证明双方已就涉案两套房屋的价款达成合意且其已付清全部价款，粤华公司对此予以否认，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，李黎应承担举证不能的不利后果。双方当事人未就商品房的价款、交付条件及日期、面积差异的处理方式、房屋所有权属证书的办理等商品房买卖合同主要内容达成一致合意。一审判决认定双方未就案涉4-121、4-122号房屋成立商品房买卖合同关系正确，本院予以确认。 因双方未就案涉4-121、4-122号房屋成立商品房买卖合同关系，故一审判决驳回李黎主张解除上述两套商品房的买卖合同及双倍返还购房款的诉请正确，本院予以维持。 因双方未就案涉4-121、4-122号房屋成立商品房买卖合同关系，一审判决粤华公司向李黎返还购房款项4,242,490元并支付资金占用利息，并无不当，本院予以维持。需要指出的是，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，中国人民银行不再公布贷款基准利率，故原审判决第一项利息部分在2019年8月20日之后的利率应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于李黎请求粤华公司承担律师费的问题。因双方未签订合同就律师费的承担作出约定，李黎的该项诉讼请求没有事实和法律依据，一审判决驳回李黎的该项诉请正确，本院予以维持。因不支持李黎的该项诉请，故对其二审提交的票据不予认证。 综上所述，李黎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费105,671.53元，由上诉人李黎负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 李元东 审 判 员 刘帅武 二〇二〇年三月三十一日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪