山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0402民初5764号 原告：枣庄农村商业银行股份有限公司，住所地山东省枣庄市薛城区巨山街道武夷山路2066号。统一社会信用代码：913704003128784961。 负责人：吴加军。 委托诉讼代理人：许慕泉，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：李琳琳，山东德衡（枣庄）律师事务所律师。 被告：邢艳婷，女，汉族，1973年7月26日出生，住山东省枣庄市市中区(枣庄市市中区大明眼镜胜利路店)。 委托诉讼代理人：李纬华，山东信雅律师事务所律师。 枣庄农村商业银行股份有限公司（以下简称“农商行”）与邢艳婷房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。农商行委托诉讼代理人许慕泉、李琳琳，被告邢艳婷委托诉讼代理人李纬华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 农商行向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告之间的租赁合同；二、判令被告支付原告欠付的房屋租赁费用65600元变更为51200元；三、判令被告支付自2019年11月1日起至实际搬出腾空房屋之日止的租金(每月按租金1600元计算)；四、判令被告搬离、腾空涉案房屋并恢复原状；五、案件受理费及保全费用由被告承担。事实与理由：2016年6月1日，被告邢艳婷租赁原告所有的位于枣庄市市中区胜利东路xxx号房屋，用于经营大明眼镜，一直使用至今。被告经原告多次催要，拒不支付租金。为维护原告的合法权益，诉至法院请求法院依法判决。 邢艳婷辩称：1、被告主体不适格。原告在诉状中已经载明被告系枣庄市市中区大明眼镜胜利路店，因该店系个体工商户，应以该字号为被告；2、本案原告请求判令解除与被告之间的租赁合同不属于人民法院职权范围，该请求没有法律依据。同时，原、被告之间尚未签订房屋租赁合同。因此，原告请求解除合同没有事实依据；3、被告主张租赁费用超过诉讼时效，依法不应予以支持。 农商行为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、房屋产权证书（枣权证市中字第xxxxxxx号）、不动产权证书（鲁（2018）枣庄市不动产权第xxxxxxx号）。证明原告作为涉案房屋的所有权人，对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利；2、房屋租赁合同、三方协议。证明1、2015年8月27日，原告与被告之间签订的《三方协议》就自房屋产权归原告所有后，原告与被告应另行签订《房屋租赁合同》，成立房屋租赁合同关系达成一致意见，被告知晓承租房已转让给原告。2、按照《房屋租赁合同》、《三方协议》约定，被告于2016年6月1日原租赁期限届满。自2016年6月2日起，原告继续出租涉案房屋给被告使用，被告亦持续占有使用原告的房产，应当足额支付房屋租赁费用。3、现场照片、营业执照。证明被告至今仍在实际租赁占有使用原告的房屋，且未支付租金，已构成根本违约。导致合同目的无法实现，原告有权解除双方的不定期租赁合同，搬离房屋并要求支付租金。被告质证认为：对不动产证登记权属证书真实性无异议，该证据显示原告取得本案涉案房屋所有权的时间为2018年2月11日；对证据2房屋租赁合同的真实性无异议。但是该合同不能作为本案确定租赁关系的依据。对于三方协议的真实性无异议。依据三方协议，本案涉案房屋的租赁合同已于2018年2月11日原告取得所有权证书而作废。同时，依据该协议第四条甲方已放弃取得原租赁期限内租金的协议。由于本案双方及原房东在三方协议中约定，原告取得权属证书后，另行签订房屋租赁合同。因此，原告应当就双方重新订立租赁合同进行举证，如原告不能提供相关证据，不应认定原、被告之间系租赁合同关系。由于双方尚未建立租赁合同关系，原告诉请解除租赁关系没有事实依据；对证据3的真实性、关联性有异议。原告应当提供现场照片的原始载体，以及现场照片的制作说明。对于营业执照的真实性无异议。原告主张被告作为经营者租赁涉案房屋用于经营枣庄市市中区大明眼镜胜利路店。如果该主张成立，邢艳婷作为经营者不应成为本案被告，应当由该字号作为被告，本案被告的主体不适格。同时，由于本案原告已收取他人2019年2月至2019年11月份的租金，已将该房屋交给案外人使用，其主张请求判令被告搬离该房屋并恢复原状没有事实依据。 邢艳婷为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、个人活期存款支取凭证、活期查询。证明本案原告已收取案外人李猛2019年2月1日至2019年12月31日房租16000元，原告无权向被告主张上述期间内的租赁费；2、照片。证明被告主体不适格。原告下属的振兴支行向被告作为经营人的枣庄市市中区大明眼镜胜利路店索要租金，索要租金的期间是自2015年6月起，索要的租金是57600。该证据证明该房屋的承租人是大明眼镜胜利路店，而非本案被告。本案原告应当就其诉讼请求的计算期间及租金标准进行举证。农商行质证认为：对证据1的支取凭证真实性无异议。转账时间是2019年12月20日，是在原告起诉后发生的转账，该凭证不能证明原告与李猛建立的租赁关系。根据原告提交的第二组证据及大明眼镜店营业信息，可以相互印证本案的实际承租人为邢艳婷，其租赁该房屋至今仍在经营大明眼镜店。至于案外人李猛与被告之间存在的转租关系与原告无关，况且次承租人在承租人不按期交纳租金的情况下向出租人代为交纳租金符合法律规定。对活期查询是复印件，对真实性、合法性、关联性均有异议。因为这个是原告的活期存款凭证，我们认为该证据取得不具有合法来源，不能作为认定事实的依据；对证据2的照片的真实性有异议。原告方主张的租金以我们本次起诉的租金为主，而且即使该通知为真，那么也证明原告多次向被告催要租金，被告均未支付。鉴于被告多次提出被告主体不适格的问题，我们申请追加被告枣庄市市中区大明眼镜胜利路店参加诉讼。 上述证据经审查，对当事人无异议的本院确认为有效证据，其证明力本院予以确认。 依据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院确认如下事实：2015年6月1日，王永豪等（甲方）与邢艳婷（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将坐落于胜利东路109号房屋出租给乙方使用，租赁期限为自2015年6月1日至2016年6月1日止，年租金为19200元。合同签订后，邢艳婷使用该房屋用于经营“枣庄市市中区大明眼镜胜利路店”。在租赁期间，因案涉房屋所有权转移登记至农商行名下。2015年8月27日，农商行（甲方）与王永豪（乙方）、邢艳婷（丙方）签订《三方协议》。协议约定：鉴于乙方已于丙方签订《房屋租赁合同》，将位于枣庄市市中区胜利路xxx号的房屋租赁给了丙方使用，现乙方已与甲方达成房屋转让意向。三方就相关事宜经平等协商，自愿达成如下协议：一、甲、乙双方办理房产过户手续完毕后，乙方与丙方签订的《房屋租赁合同》自动废止。二、从房屋产权归甲方所有后，甲方与丙方另行签订《房屋租赁合同》。三、本协议一式三份，各方各执一份，自签订之日起生效。四、甲方承认丙方原租赁合同约定的权利并不再收取原租赁期限内的租金。农商行在协议上盖章，王永豪、邢艳婷分别在合同上签字。此后，农商行与邢艳婷一直未再另行签订《房屋租赁合同》。农商行多次向其催要租金未果，遂诉来本院，以致成讼。 本院在审理过程中，案外人李猛向农商行支付案涉房屋租金16000元。 本院认为，王永豪等与邢艳婷签订的《房屋租赁合同》，农商行与王永豪、邢艳婷签订的《三方协议》均是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。合同当事人均应按合同约定履行各自的义务。农商行与邢艳婷自《三方协议》签订后，虽然双方一直未再另行签订《房屋租赁合同》，但是双方之间的租赁关系是一直存在并持续至今的。被告抗辩本案已超过诉讼时效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。农商行依据原《房屋租赁合同》约定的月租金数额向其索要租金的诉讼请求，本院予以支持；由于邢艳婷不按时缴纳房屋租金，经农商行催要后仍未交纳，从而导致农商行因此不能实现合同目的。因农商行与邢艳婷没有签订租赁合同，但是双方一直存在事实上的租赁关系。因此，农商行请求解除租赁合同与事实不符，应予纠正。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十二条之规定，判决如下： 一、解除枣庄农村商业银行股份有限公司与邢艳婷之间的租赁关系； 二、邢艳婷于本判决生效后十日内给付枣庄农村商业银行股份有限公司自2016年6月2日至2019年1月31日止共计32个月的房屋租金51200元（按1600元/月计算）； 三、邢艳婷于本判决生效后十日内将坐落于枣庄市市中区胜利东路xxx号房屋腾空并返还枣庄农村商业银行股份有限公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1440元，由邢艳婷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判长 张 涛 审判员 郭方泉 审判员 马菲菲 二〇二〇年三月六日 书记员 靳梦娇