四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0781民初77号 原告（反诉被告）：刘菊，女，汉族，生于1969年4月4日，住四川省江油市。 原告（反诉被告）：杨朔，男，汉族，生于1993年12月9日，住四川省江油市。 共同委托诉讼代理人：郭丽，四川太白律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：胡男，四川太白律师事务所律师。 被告（反诉原告）：段时（曾用名段小毛），男，汉族，生于1963年5月19日，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：张涵，上海段和段（成都）律师事务所律师。 被告：纪文，女，汉族，生于1964年3月31日，住四川省江油市。 刘菊、杨朔与段时、纪文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理，本院依法适用简易程序，由审判员**独任审理。审理中，被告段时提起反诉，本院依法合并审理。本院于2020年1月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘菊，原告刘菊、杨朔的共同委托诉讼代理人郭丽、胡男，被告（反诉原告）段时的委托诉讼代理人张涵到庭参加诉讼，被告纪文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告刘菊、杨朔向本院提出诉讼请求：1.判令段时、纪文立即向原告偿还购房款480000元；2.判令段时、纪文向原告支付资金利息440800元（从2016年9月19日起至2019年11月18日止，月息2%）；3.本案的诉讼费、保函费、保全费由段时、纪文承担。在诉讼中，原告刘菊、杨朔变更其第2项诉讼请求为判令段时、纪文向原告支付资金利息按照本金58万元的月息2%计算至原告收到全部款项时止。事实与理由：二原告与段时达成协议购买段时、纪文所有的位于江油市，原告分别于2016年9月18日、2017年10月13日向段时支付定金加购房款合计680000元，段时在收到该款后将二楼办公用房交付给二原告，门面在2019年交给了二原告。二原告在房屋买卖合同签订后，多次催促段时办理房屋权属凭证，均被段时以种种理由推脱、搪塞，至今没有办理。后经过双方协商，另行达成《协议》一份，由段时、纪文退还二原告的购房款及定金，并承诺在2019年9月18日前全部退还，否则段时自愿承担以所欠金额按月息2%计算利息。为此，原告特提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 反诉原告段时向本院提出诉讼请求：1.判令刘菊、杨朔向段时支付“金牛苑”小区临时门面房屋占有使用费45000元、附属二楼房屋占有使用费250000元；2.判令刘菊、杨朔承担本案反诉费。事实与理由：段时和刘菊、杨朔于2016年2月8日、2016年4月7日分别约定，将段时所开发的“金牛苑”小区附属一层119.01平方米、附属二层房屋159.48平方米、临时门面约55平方米出售给刘菊、杨朔。2016年3月1日，段时将159.48平方米的附属二层房屋移交给刘菊、杨朔使用。2016年9月2日，段时将约55平方米的临时门面移交给刘菊、杨朔使用。至今未收取房屋占有使用费。经计算房屋占有使用费295000元。段时收取刘菊、杨朔的定金及购房款680000元，段时已退还其623587元，仅剩下本金56413元，不应当支付其诉称的480000元本金及利息440800元。第三人纪文既非原房屋买卖协议的合同相对人，也非协议的合同相对人，纪文本人与本案无关，刘菊、杨朔因错误申请法院冻结其银行存款，应赔偿对纪文所造成的重大损失。根据民事诉讼法的规定段时提起反诉，望判如所请。 被告段时对原告刘菊、杨朔的本诉答辩：段时已退还原告623587元，仅剩下本金56413元，不应当支持原告的诉请。原告主张的440800元利息，该利息计算的本金和起算期间都不对，利息应以实际发生的本金和期间为基础，且不能倒算没有溯及的利息，不能支持原告主张的利息，原告主张的利息超高、不合理、不合法。 经审理查明：2001年,段时挂靠四川省江油市金城房地产开发有限公司开发建成江油市，该小区附属一层1、2、4号营业用房、二层房屋（监证字第××号、建筑面积159.48平方米）及临时门面（约55平方米）归段时所有。2009年6月16日，刘菊个人举办江油市星宝贝昂立幼儿园，后更名江油市朗硕昂立幼儿园。2015年9月2日，刘菊承租段时位于江油市临时门面，双方签订房屋租赁合同一份，约定租赁期限三年，从2015年9月2日起至2018年9月2日止，年租金分别为14000元、15400元、16400元，临时门面现仍由刘菊占有使用。2019年7月10日，段时（甲方）和刘菊、杨朔（乙方）为处理购房退款，双方经协商签订协议一份,协议约定：一、双方确认乙方为购买甲方位于，分别于2016年9月18日、2017年10月13日预付甲方购房定金28万元、40万元。应乙方请求，甲方已于2019年6月18日退给乙方10万元；二、双方同意2019年9月18日前，甲方应向乙方退还购房尾款58万元；三、甲方同意不收取乙方2016年9月2日至2019年9月18日“金牛苑”小区临时门面使用费、乙方2016年3月1日至2019年9月18日“金牛苑”小区附属二层房屋使用费；四、乙方同意不收取2019年9月18日前甲方预收乙方所付购房款68万元的资金占有费；五、2019年9月18日前，乙方将“金牛苑”小区附属二层房屋及小区临时门面退还给甲方。退还原则乙方将设施、设备及可移动物品拆除，撤离后原装移交退还甲方，乙方在结清物管费用及水、电费后甲方即退给乙方临时门面押金1000元。如双方有租赁意愿，须在2019年9月10日前签署新的租赁文件；六、如2019年9月18日前，甲方未退还乙方购房尾款58万元，或者不能如数退还，视为违约。发生违约后，从2016年9月19日起，乙方有权按甲方所欠资金总额及月利息2%的标准计算资金利息，直至乙方收到全部款项为止；七、如乙方未按照约定退还使用的临时门面及二楼房屋和未结清使用期间的物管费、水电费，即视为违约，自2019年9月19日开始，除乙方应按照初始双方议定的价格支付租金外，甲方还将暂不全额退还乙方购房款。2019年8月1日，段时（甲方）和江油市朗硕昂立幼儿园（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将其“金牛苑”小区附属二层房屋出租给乙方使用，租赁期6年，从2019年9月10日起至2025年9月9日止，第一年租金4万元，第二年租金上浮5%，第三、四、五、六年每年租金按4.4万元执行。2019年11月6日，段时退还刘菊10万元。2019年12月3日，段时退还刘菊423587元。 另查明，段时和纪文系夫妻关系。 上述事实，有双方当事人的陈述、当事人提供的户籍信息、协议、短信截屏、江油市朗硕昂立幼儿园的登记信息、房屋租赁合同、收条、付款凭证、房屋所有权证书、证人唐某某出庭证言等在卷佐证，足以认定。 本院认为，刘菊、杨朔和段时为处理购房退款、用房等事宜，双方于2019年7月10日签订协议，该协议未违反法律法规禁止性规定，合法有效。段时未按协议退还刘菊、杨朔购房尾款，依法应当承担退还责任。经查明，段时尚欠刘菊、杨朔购房尾款本金56413元，故对刘菊、杨朔提出的段时退还其购房尾款诉讼请求，本院予以部分支持。 对于刘菊、杨朔主张的退还购房款资金利息，根据双方2019年7月10日签订协议情形及内容,当时段时已退还刘菊、杨朔购房款10万元、尚欠尾款58万元，刘菊、杨朔占有使用段时“金牛苑”小区临时门面及附属二层房屋。双方在协议中约定，以段时2019年9月18日退还刘菊、杨朔58万元购房款尾款为界，该日前刘菊、杨朔的资金占用费（利息）与段时的两处房屋使用费（房租）互不收取，如段时逾期支付尾款，则构成违约，承担从2016年9月18日收款之日起按2%月利息计算的违约利息。意即在2019年9月18日段时违约前，刘菊、杨朔的利息与段时的房租相互抵偿；在签约日刘菊、杨朔的58万元购房款尾款资金占用费（利息）折抵段时的两处房屋使用费（房租）。因协议对刘菊、杨朔的资金占用费（利息）、段时的两处房屋使用费（房租）均未约定具体数额。对于段时的两处房屋使用费，本院根据双方已签订的两处租赁合同，以三年租金的平均数酌定为年使用费，即“金牛苑”小区临时门面年使用费为15266元、附属二层房屋年使用费为42000元。临时门面、二层房屋的使用费从协议确定的占用时间起至2019年9月18日止，分别为46509元、149243元，合计195752元。根据刘菊、杨朔的资金占用费与段时的二处房屋使用费互不收取、相互抵偿的协议约定，视为二者数额相当。段时在逾期退款违约前应付刘菊、杨朔的资金占用费（利息损失）为195752元（从2016年9月18日起至2019年9月18日止）。因本案的基础法律关系为房屋买卖合同关系，并非民间借贷合同关系，因此，协议约定因一方违约而承担的利息损失，其中超过实际利息损失的部分属于违约金，对刘菊、杨朔主张的段时逾期退款违约，应承担资金利息440800元（2016年9月18日起至2019年11月18日止，月息2%），段时已在诉讼中提出因违约承担的利息过高，可视为其要求调整过高违约金，根据合同法及相关司法解释规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决，本院予以调整双方约定的违约金不超过造成其损失的百分之三十，即从2016年9月18日起至2019年9月18日止，段时应支付刘菊、杨朔的购房退还款资金利息损失为195752元及违约的资金利息损失58725.60元（195752元×30%）；从2019年9月19日起，按段时当时所欠刘菊、杨朔购房退还款58万元的年资金利息损失57266元及违约的资金利息损失17179.80元（57266元×30%），刘菊、杨朔的购房退还款年资金利率为12.835%。 因涉案债务明显超过家庭日常生活需要所负债务，刘菊、杨朔仅证明了纪文与段时系夫妻关系，未举证证明段时所负该债务用于其夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示，故刘菊、杨朔对纪文提出的诉讼请求，本院不予支持。 因双方协议约定了段时交付刘菊、杨朔的“金牛苑”小区临时门面2016年9月2日至2019年9月18日期间的使用费、附属二层房屋2016年3月1日至2019年9月18日期间的使用费，且二处房屋为其实际占有使用，针对刘菊、杨朔的本诉请求，段时据此提出反诉，但反诉主张的房屋使用费（房租损失）与本院查明的损失额不符，以查明的损失额，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《最高人民法院审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，判决如下： 一、被告段时在本判决生效后十日内支付原告刘菊、杨朔购房款56413元； 二、被告段时在本判决生效后十日内支付原告刘菊、杨朔的购房款资金利息195752元及违约的资金利息58725.60元； 三、被告段时在本判决生效后十日内支付原告刘菊、杨朔购房款资金利息（按年资金利率12.835%，从2019年9月19日起按本金58万元计算至2019年11月6日；从2019年11月7日起按本金48万元计算至2019年12月3日；从2019年12月4日起按本金56413元计算至付清时止）； 四、原告刘菊、杨朔（反诉被告）在本判决生效后十日内支付段时（反诉原告）房屋使用费195752元； 五、驳回原告刘菊、杨朔的其他诉讼请求； 六、驳回段时（反诉原告）的其他诉讼请求。 本案本诉案件受理费减半征收4532元，保全费3152元，反诉案件受理费2862.50元，共计10546.50元，由原告刘菊、杨朔承担7998元，被告（反诉原告）段时承担2548.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  ** 二〇二〇年三月二十四日 书记员  刘菲