云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终15号上诉人（原审原告、反诉被告）：字平，男，1978年7月28日生，彝族，住巍山县。委托诉讼代理人：杨天相，大理苍海仁法律服务所法律工作者，特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：徐建波，男，1978年7月11日生，汉族，住巍山县。上诉人（原审被告、反诉原告）：徐志国，男，1949年9月17日生，汉族，住巍山县，系徐建波父亲。二上诉人共同委托诉讼代理人：徐强，云南富达律师事务所律师，特别授权代理。上诉人字平与上诉人徐建波、徐志国房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服云南省巍山彝族回族自治县人民法院（2018）云2927民初841号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。字平上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，改判由徐建波、徐志国承担装饰装修租赁房屋经济损失90%的责任，赔偿字平装饰装修工程款人民币931775.4元，字平出资承担的10%的装饰装饰物折价50%归被上诉人所有；3.撤销一审判决第三项，改判由徐建波、徐志国承担装饰装修租赁房屋工程价款评估费经济损失90%责任，赔偿字平装饰装饰工程价款评估费人民币30600元；4.撤销一审判决第四项，改判由徐建波、徐志国承担因房屋租赁合同无效，导致承租人无法正常使用房屋所造成的经济损失90%责任，由字平支付给徐建波、徐志国房屋实际占有使用期间10%的费用，并以2018年1月至2018年10月为计算期间；5.按照本案双方过错责任，依法承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一审认定租赁合同无效正确，但对双方责任的划分错误，没有支持上诉人在装修过程中借贷款项所支出的利息损失，以及房屋装饰物、设施设备的折旧损失，却又对被上诉人的预期收益房屋租金100%予以保障让上诉人承担了全部经济损失；被上诉人通过签订无效合同，不仅获得了租金，还以远低于成本的装修款，装修好了自己的违法建筑；一审参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，结果是支持了违法和不诚信行为，显失司法公平。徐建波、徐志国上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，维持一审判决第四项；2.改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.诉讼费由被上诉人负担。徐建波、徐志国上诉并答辩称，一审认定事实错误，本案所涉租赁合同合法有效，案涉房屋所在地至今仍然属于集体土地，不在城镇、乡、村规划范围；2.一审采纳大理华诚房地产评估有限公司的《评估报告》，认定估价对象现值1035306元背离客观事实，一审中，上诉人已经提出被上诉人伪造的单据，一审受伪造单据的干扰，导致评估报告结论错误，不能作为本案证据使用；3.被上诉人对于该房屋没有房产证的情况是明知的，被上诉人的投入并非上诉人造成，不应当由上诉人承担；4.一审对认定合同无效后的财产处置方式不当，对于附合财产没有处置，没有判决被上诉人交回涉案房屋，对上诉人投入的三相电、电梯价值没有处理。字平辩称，徐建波、徐志国明确知道其所建盖的房屋是必须要有建设规划许可证才可以建设的，但二人却于2014年未经批准，擅自拆旧建新，违反了当地人民政府规划控制的若干规定，属于非法建筑，且巍山彝族回族自治县自然资源局确认“徐志国户宗地所在区域属于我县规划管理区域”，徐建波、徐志国认为案涉房屋不在规划范围内的主张错误；本案争议的房屋装修及附属设施的采购是包工包料完成的，进行本案诉讼时才由装修承包商提供，案涉评估报告并不是以一审原告委托装修的单位、装修材料及附属设施销售单位出具的票据为依据进行的评估，具有公正性与客观性；字平对于案涉房屋没有房产证不知情，本案对于已经附合房屋的部分，应当作价归属于一审被告所有，非附合部分应由一审原告撤走。一审法院认定以下案件事实：2017年7月20日，字平与徐建波、徐志国通过协商，徐建波、徐志国将位于巍山县大场20号自建房一栋共五层租给字平经营酒店使用，订立了《租赁合同》，载明：“房屋作为经营酒店使用，租期为十年，租期从2017年12月1日起至2027年11月30日止。每年租金为壹拾贰万元整。租金为一年一付，每年12月1日以前付清下一年房租。（注第一年房租在第二年上半年内一次性付清两年房租贰拾肆万元整）。字平、徐建波、徐志国均有签名手印。”《租赁合同》签订后，徐建波、徐志国将出租房屋交付给字平，字平开始进行装修。2017年12月1日字平完成酒店装修，向巍山县市场监督部门登记注册了泰昕主题酒店，领取了《营业执照》。后字平向巍山县公安机关申请办理酒店的《特种行业经营许可证》时，因未能提供《房屋所有权证》或《建设工程规划许可证》，至今未领取酒店的《特种行业经营许可证》，为此双方发生纠纷。2018年12月6日，字平以双方签订的《租赁合同》无效为由，要求徐建波、徐志国赔偿相应损失，并于2019年5月16日向法院申请委托大理华诚房地产评估有限公司对泰昕主题酒店的房屋装修工程价款及房屋装修折旧价值进行鉴定。2019年6月6日，大理华诚房地产评估有限公司作出华诚评估2019第081号《房屋装修及附属设施评估报告》，确定估价对象（详见评估报告）房屋装修及附属设施的现时市场价值为1035306元。字平支付鉴定费34000元，至今未支付过房屋租金。另查，《租赁合同》中的租赁房屋原为旧房，领取了巍集建（1997）字第0635号《集体土地建设用地使用证》。2014年徐建波、徐志国拆除旧房建盖了一栋五层房屋，至今未领取《房屋所有权证》及取得《建设工程规划许可证》。字平向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《租赁合同》无效；2.要求二被告赔偿我方损失1035306元；3.要求二被告赔偿我方利息，按照月利率1.7%，从2017年12月1日开始计算至起诉之日；4.要求赔偿我方鉴定费34000元；5.诉讼费用由二被告承担。徐建波、徐志国一审反诉请求：1.要求原告按照《租赁合同》的约定向被告支付房屋租金人民币24万元；2.反诉案件受理费由原告负担。一审法院认为，本案中，二被告在一审法庭辩论终结前也未提供取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，故原告要求确认双方订立的房屋《租赁合同》无效，予以支持。二被告认为原告未有证据证明该房屋所在地属城镇、乡、村规划范围，不适用解释的规定，该辩解与现行巍山县城镇、乡、村规划不符，不予确认。原告作为承租方未审查租赁物的合法性而承租，具有一定过错，应承担次要责任；被告将未取得《建设工程规划许可证》的房屋出租，至今仍未办理相应的补救手续，应承担主要责任。原告认为签租房合同时二被告隐瞒了无证建房的事实，具有严重过错，应对其的各项损失承担90%赔偿责任；二被告辩解签订合同时已经明确告知原告租赁房屋未办理新的房产证，认为其不应承担责任。法院认为，原告的主张及二被告的辩解均未有证据证明，均不予确认。确认原告承担40%的责任，二被告承担60%的责任。关于租赁房屋已形成附合的装修及附属设施的现时市场价问题，大理华诚房地产评估有限公司根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选取科学的评估方法，在现有资料基础上，对影响此次估价对象的价格因素认真分析，求得委托评估对象的重置价格，在此基础上扣除折旧，得出估价对象在2019年5月27日的现时市场价值为1035306元的评估结论，比较客观，予以采信。被告方认为评估报告受到原告伪造单据的干扰，评估报告丧失客观性，不能作为本案证据使用，未提供能证明原告伪造提供评估单据的证据，亦未能提供能证明评估报告不能作为证据使用的证据，且不申请重新鉴定，故被告方的上述主张不成立，不予确认。原告接受租赁房屋后进行了装修，二被告提出原告装修房屋并未征得其同意，原告不认可，且被告在答辩中所称“合同签订后，我们及时按照合同约定给被答辩人交付房屋让其装修”，与其陈述不符，二被告的辩解不成立，视为二被告同意原告对租赁房屋进行装修。因原告价值为1035306元的装饰装修物属于已形成附合的装修物，依据解释规定，承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时，已形成符合的装饰装修物，可折价归出租人所有或由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。故双方应根据各自的过错承担现值损失，即原告承担414122.4元，二被告承担621183.6元。原告要求被告方赔偿鉴定费34000元，只能根据各自的过错承担，原告另要求被告方赔偿利息，无法律依据，不予支持。本案中的《租赁合同》虽然无效，但原告对承租的房屋已实际占有使用，应支付相应的占有使用费，原告认为双方签订的《租赁合同》无效，且由二被告未能提供规划许可证及房屋产权证，致使其未能办理特种行业许可证，酒店不能按期经营，加之被告无权要求支付租金的辩解，无法律依据，不予确认。因此，二被告反诉要求原告支付租金，予以支持。但只能依据解释规定按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告（反诉被告）字平与被告（反诉原告）徐建波、徐志国于2017年7月20日签订的《租赁合同》无效。二、原告（反诉被告）字平装饰装修租赁房屋的损失1035306元，由被告（反诉原告）徐建波、徐志国赔偿621183.6元，其余损失由原告（反诉被告）字平承担。三、由被告（反诉原告）徐建波、徐志国支付给原告（反诉被告）字平鉴定费20400元。四、由原告（反诉被告）字平支付给被告（反诉原告）徐建波、徐志国从2017年12月1日起至租赁房屋归还之日止的房屋占有使用费，按每年120000元计算。五、驳回原告（反诉被告）字平、被告（反诉原告）徐建波、徐志国的其他诉讼请求。案件受理费16934元，由字平负担6774元，徐建波、徐志国负担10160元；反诉案件受理费4900元，减半收取2450元，由字平负担2000元，由徐建波、徐志国负担450元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，根据查明的事实，本案租赁合同所涉房屋位于规划管理区域，因未取得建设工程规划许可证，徐建波、徐志国与字平就该房屋签订的租赁合同无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。字平应将案涉房屋清空后交还徐建波、徐志国，形成附合的装饰装修部分应当由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。一审结合案情认定出租人徐建波、徐志国承担60%的责任，承租人字平承担40%的责任符合客观情况，本院予以维持。关于形成附合的装饰装修部分的现时市场价问题，一审根据第三方出具的评估报告确定为1035306元正确，徐建波、徐志国一审称该评估报告受到字平伪造单据的干扰而丧失客观性，但因其并未提供证据证明，且不申请重新鉴定，故一审采信该评估报告的证明力正确，徐建波、徐志国在上诉过程中重新提出此点上诉理由，本院不予采信。关于房屋占有使用费的问题，合同无效的情况下，请求支付房屋占有使用费的基础是不当得利请求权，本案中字平虽然占有房屋，但因未能正常经营，所以不存在明显的获利，一审判令字平支付房屋占有使用费不当，本院予以改判。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省巍山彝族回族自治县人民法院（2018）云2927民初841号民事判决第一项、第二项、第三项，即“一、原告（反诉被告）字平与被告（反诉原告）徐建波、徐志国于2017年7月20日签订的《租赁合同》无效；二、原告（反诉被告）字平装饰装修租赁房屋的损失1035306元，由被告（反诉原告）徐建波、徐志国赔偿621183.6元，其余损失由原告（反诉被告）字平承担；三、由被告（反诉原告）徐建波、徐志国支付给原告（反诉被告）字平鉴定费20400元”；二、撤销云南省巍山彝族回族自治县人民法院（2018）云2927民初841号民事判决第四项、第五项；三、字平于本判决生效后十日内清空案涉房屋内未形成附合的物品并将案涉房屋移交徐建波、徐志国；四、驳回字平的其他诉讼请求；五、驳回徐建波、徐志国的其他反诉请求。一审案件受理费16934元，由字平负担6774元，徐建波、徐志国负担10160元；反诉案件受理费4900元，减半收取2450元，由徐建波、徐志国负担。二审案件受理费19382元，由字平负担5928元，由徐建波、徐志国负担13454元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年三月二十日法官助理刘国放书记员杨泽