四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019川01民终19780号 上诉人（原审原告、反诉被告）：成都华川电装有限责任公司，住所地：四川省成都经济技术开发区（柏合镇）合灵路7号。 法定代表人：耿辉雄。 委托诉讼代理人：李永生，四川英济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤堂美，四川英济律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川桐蒽辰商业管理有限公司，住所地：成都市新都区新都街道新东路15号。 法定代表人：黄新波，总经理。 委托诉讼代理人：田勇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何娴，四川公生明律师事务所律师。 上诉人成都华川电装有限责任公司（以下简称华川公司）因与上诉人四川桐蒽辰商业管理有限公司（以下简称桐蒽辰公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初3164号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华川公司上诉请求：1.判令撤销成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初3164号民事判决书第三项，改判华川公司不赔偿桐蒽辰公司损失；2.本案诉讼费用由桐蒽辰公司承担。事实和理由：一、一审判决认定华川公司应赔偿桐蒽辰公司750000元装修损失属于事实认定错误。1.根据《房屋租赁合同》第五条约定，桐蒽辰公司的装修损失不应由华川公司承担；2.桐蒽辰公司以《承诺书》的方式确认:“如政府通知移交土地，严格按照政府要求及与华川公司签订的协议执行，无偿退出，并配合贵司土地移交事宜的推进。”桐蒽辰公司的上述承诺真实有效，桐蒽辰公司无权违反承诺，要求华川公司赔偿损失；3.桐蒽辰公司所举关于损失的证据存在违反合同约定租赁用途的装修、违约转租、证据造假、区域混同等问题，并不能证明真实损失；4.一审法院在认定桐蒽辰公司合同解除后产生的装修损失属于商业风险范畴，应当由双方按照合同约定由桐蒽辰公司自行承担的前提下，以华川公司可以向土储中心提出履行抗辩而未抗辩为由，判决华川公司承担750000元的赔偿责任，属于事实认定错误；二、一审法院判决华川公司承担赔偿损失没有法律依据。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，桐蒽辰公司并未提供证据证明其对房屋进行装修的行为已经按照合同约定经过了华川公司的书面同意，所以原审判决酌定华川公司赔偿桐蒽辰公司750000元没有法律依据。 桐蒽辰公司辩称，华川公司对本案基本事实的阐述与客观事实不符，造成本案纠纷的根源在于华川公司出租时并未告知土地被土储中心收储、房屋的产权证已经被注销的事实。本案的租赁合同因违反了土地收储的管理办法以及相关资产出租的相关规定而无效。即使合同有效，因华川公司欺诈，属于可撤销的合同，华川公司因此应当承担相应的赔偿责任。 桐蒽辰公司上诉请求：1.判令撤销成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初3164号民事判决，改判支持桐蒽辰公司全部反诉请求并驳回华川公司全部诉讼请求，或发回重审；2.一、二审诉讼费用由华川公司承担。事实与理由：一、一审法院遗漏认定本案的重要事实，基本事实未查清，导致作出错误判决。一审法院未查明案涉土地、房屋的权属证书已实际注销及注销时间、华川公司出租案涉房屋是否采取招投标程序、桐蒽辰公司以及所招商家是否办理有关证照及未办理原因、案涉房屋及土地移交条件、华川公司隐瞒权属证书被注销而招租等事实。一审法院认定案涉房屋租金大幅低于同地段类似场地价格、桐蒽辰公司在签署租赁合同时对土地收购的事实明知属认定事实错误；二、一审法院适用法律错误。1.根据《合同法》第五十一条关于无权处分的规定，华川公司对案涉房屋、土地的出租未经土储中心追认，且改变了土地用途违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条的规定，应属无效；2.即便合同有效，华川公司作为欺诈的一方，不享有解除权；桐蒽辰公司主张撤销合同应予以支持；一审法院认定桐蒽辰公司在签署租赁合同时对收购的事实明知，属主观臆测，且违反基本常理；3.无论合同效力如何，华川公司作为出租方，未保证对案涉租赁物享有所有权，且未尽到充分的披露告知义务，致使本案纠纷发生的过错方在华川公司，华川公司应当对桐蒽辰公司因此遭受的损失予以全部赔偿。一审法院认定有关装修损失属商业风险范畴，由桐蒽辰公司自行承担错误。 华川公司辩称：1.桐蒽辰公司主张案涉房屋租赁合同属于无效合同的上诉理由不能成立，对案涉房屋进行出租是负担行为而非处分行为，不能适用《合同法》第五十一条无权处分的规定；案涉房屋租赁合同没有《合同法》第五十二条规定的情形，没有违反法律、行政法规的强制性规定，不属于无效合同；2.华川公司在订立合同的过程中没有欺诈行为，华川公司在订立合同时明确告知桐蒽辰公司案涉房屋为被收储土地上的房屋，华川公司向桐蒽辰公司提供的房屋符合租赁用途，桐蒽辰公司对案涉房屋租赁合同不享有撤销权；3.房屋租赁合同有效，华川公司有权依照合同约定行使合同解除权，双方的权利义务应以租赁合同的约定为准，华川公司在合同签订及履行过程中没有过错，桐蒽辰公司无权向华川公司主张损失赔偿。综上，请求驳回桐蒽辰公司的上诉请求。 华川公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年2月22日解除；2.判令桐蒽辰公司立即腾退并返还租赁房屋；3.桐蒽辰公司支付房屋占用费（以月租金142506元为基数，从2019年2月23日至2019年4月15日为247010元，并应计算至实际腾退之日止）；4.一审案件诉讼费用由桐蒽辰公司承担。一审诉讼过程中，华川公司放弃了第二项诉讼请求，并明确第三项诉请中的占用费计算至2019年6月5日。 桐蒽辰公司向一审法院反诉请求：1.撤销双方于2018年9月30日签署的《房屋租赁合同》；2.华川公司返还租金1710072元；3.华川公司赔偿直接经济损失8807763.76元；4.诉讼费用由华川公司承担。 一审法院认定事实：2015年8月5日，成都市龙泉驿区土地储备中心（甲方，收购方，以下简称土储中心）与中国兵器装备集团公司（乙方，以下简称兵装集团）及中国兵器装备集团公司下属或相关企业[丙方，被收购方：含华川公司、雅马哈公司等八家公司]签订《国有土地收购合同》〔龙土储[2015]第1号〕，约定，甲方收购丙方的国有工业建设用地使用权及收购宗地上的构筑物、附着物（含案涉土地及地上的构筑物、附着物）。收购包干总价款为26.7亿元，其中80%按照进度情况审批后支付，丙方被收购的标的物具备移交条件并办理移交手续后，由甲方向乙方支付剩余20%。第四条约定，乙方、丙方应于本合同签订后10日内，将《国有土地使用证》、《房屋产权证》等涉及土地、房产的相关全部原件资料移交甲方。乙方、丙方在丙方具备整体移交条件时，先将地上建（构）筑物移交甲方和成都市龙泉驿区国有资产和机关事务管理局。乙方、丙方在完成对原厂址进行环境调查及风险评估、环境治理修复等相关工作后，将原厂土地（含地上建构筑物、附着物）移交甲方统一管理。 2018年9月29日，华川公司（甲方，出租方）与桐蒽辰公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》一份。该合同约定甲方将位于成都市龙泉驿区的联合工房、装配楼、物资库房、成品库房等房屋整体出租给乙方，房屋建筑面积合计33852平方米，租期为一年，从2018年9月30日至2019年9月30日止，合同到期前一个月续约。租金共计1710072元。用途为体育文化活动产业。第四条房屋的附属设施及费用的承担，租赁期间厂房恢复使用的一切费用（包括水、电、气等管道铺设、基础维修或装修及其他产生的直接费用），由乙方自行承担。第五条租赁期间房屋修缮，租赁期间房屋的装修及修缮由乙方自行负责。合同期满或解除时，房屋装修由甲方无偿保留。第六条甲方权利和义务：1.乙方不得将土地转借、转租给第三方使用；2.甲方正常情况下保证乙方的正常使用，因龙泉政府要求甲方移交厂房，甲方有权在乙方租赁期内终止本合同，甲方负责提前15天通知乙方，乙方必须在甲方要求时间内退出，自乙方正式完全退出之日起计算，退回乙方未使用期限的租金，甲方不承担由此造成的任何损失；3.乙方需使用的能源，甲方可以协助乙方办理，一切费用由乙方承担；4.甲方不承担乙方的经营风险及责任。第七条，乙方权利和义务，5.乙方对租赁区进行清理或装修前，必须将实施方案报甲方制造部备案，经甲方书面同意后方可实施。同时，双方另对违约责任及其他事宜进行约定。 合同签订后，桐蒽辰公司向华川公司支付了一年的租金共计1710072元，华川公司随即将案涉房屋交付给了桐蒽辰公司。桐蒽辰公司随后以“V89运动文化园”项目名义在案涉土地和厂房上展开恢复修缮、装饰装修，并开始进行分租。 2019年1月16日，华川公司向与其签订租赁合同的各企业发出《函告》载明：1.合法使用土地（房屋），不能从事违反国家法律法规的活动。2.龙泉驿区政府即将对含案涉土地地块（包括房屋）进行处置，已要求华川公司加快与相关部门衔接。3.龙泉驿区政府即将收回含案涉土地地块及房屋，请企业对自身的经营活动谨慎考虑，否则后果自负。桐蒽辰公司法定代表人黄新波于2019年1月18日签收该函。 2019年1月18日，土储中心在案涉地块张贴了《告知书》，其主要内容为：案涉土地已收储，华川公司的土地使用权已注销，华川公司不得将土地使用权及附着建构筑物用于抵押或出租，任何企业或个人不得在该土地上进行任何经营行为。并向华川公司发出了《关于交付收购土地相关事宜的函》，要求移交收购土地。 2019年1月21日，桐蒽辰公司向华川公司发出《承诺书》，其主要内容为：桐蒽辰公司收到《关于交付收购土地相关事宜的函》及华川公司发出的相关土地交付事宜的函，桐蒽辰公司已对此项风险进行评估，并配合华川公司进行整改，并已将土地移交函相关精神传达到各分租供应商，为保证土地及时移交，桐蒽辰公司承诺如下：1.积极配合华川公司土地移交工作。政府如通知移交土地，严格按照政府要求及与华川公司签订的合同执行，无偿退出，并配合华川公司土地移交事宜的推进。2.与已签订协议的项目相关合作方，亦按照政府通知时间，确保分租方无偿及时退出，并配合华川公司土地移交事宜的推进。 2019年1月30日，华川公司向土储中心发出《成都华川电装有限责任公司关于的复函》载明：1.因土储中心还有土地收储款2.8亿元未按约予以支付，华川公司难以正常经营。已向土储中心和龙泉驿区政府提出支付该款要求无果。2.根据《国有土地收购合同》及《国有土地收购合同补充协议》的约定，虽国有土地使用证、房屋产权证已移交土储中心，但华川公司对原厂址及地上建构筑物在移交前仍有占有权和使用权。目前原厂址还不具备移交条件，华川公司将原厂房以库房用途部分对外出租，不认为是违约。3.华川公司承诺，若土储中心尽快支付土地收储款2.8亿元。华川公司将积极配合土储中心工作，按时对租赁单位进行清理，按合同要求开展迹地恢复工作，使案涉土地及地上建构筑物达到移交条件后立即移交土储中心。 2019年2月18日，土储中心向华川公司发出《关于交付收购土地相关事宜的通知》，通知要求因推进2021成都大运会主场馆建设，兵装集团收储土地将于今年4月上市，根据《国有土地收购合同》约定，收储土地权属已注销，华川公司有义务完成土地整体移交。请在2019年3月10日前完成收储土地移交的相关工作。华川公司于2019年2月21日签收该通知，并于2019年2月22日将该通知送给了桐蒽辰公司。 2018年2月18日，华川公司向包括桐蒽辰公司在内的土地承租单位发出《关于催退十陵老厂租赁土地及厂房通知》，通知要求各承租单位：1.根据合同约定，华川公司提前15天通知各承租单位及个人，在接到通知后，于2019年3月10日完成租赁场地清退工作。清退过程中产生的垃圾及其他废弃物清理干净，将各租赁场地完整、干净地交付给华川公司。2.根据合同约定，华川公司不承担由此产生的一切损失及费用。所有清退费用由各承租方自行承担。请各承租单位接到通知后立即开展清退工作。桐蒽辰公司于2月22日签收该通知。 2019年4月19日由四川省成都市律政公证处作出的（2019）川律公证内民字第17040号《公证书》载明：华川公司于2019年3月20日下午十五时向桐蒽辰公司送达《催告函》，桐蒽辰公司工作人员林优良拒绝接收。该《催告函》告知事项如下：由于土储中心要求华川公司移交土地，再次函告桐蒽辰公司如下事项：1.华川公司已于2019年2月18日按照《房屋租赁合同》的约定以通知方式解除合同，该合同已于通知送达之日解除。2.限各承租人在2019年3月25日前按照各承租人与华川公司签订的《房屋租赁合同》的约定向华川公司返还租赁房屋。3.如各承租人未在本通知截止的日期前腾退房屋，由此造成的财产损失由各承租人自行承担。 2019年3月27日，土储中心向华川公司发送《移交土地通知书》，明确根据土储中心与华川公司签订的《国有土地收购合同》相关约定，华川公司应当全面履行交付土地义务。华川公司应及时完成水、电、气、通信等的销户工作，完成土地上建构筑物的清场工作，排除任何第三方的占有、妨碍，保证收购土地及地上建筑物的完全交付。此后案涉房屋于2019年6月5日开始撤除。 一审另查明，土储中心应付华川公司的收购款至今仍未付清。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《国有土地收购合同》、《房屋租赁合同》、《函告》、《告知书》、《承诺书》、《成都华川电装有限责任公司关于的复函》、《关于交付收购土地相关事宜的通知》、《关于催退十陵老厂租赁土地及厂房通知》、《公证书》、《移交土地通知书》，工程收方表及工程款支付凭证及当事人陈述。 一审法院认为，桐蒽辰公司对案涉《房屋租赁合同》是否享有撤销权是本案的主要争议焦点。桐蒽辰公司主张华川公司在与桐蒽辰公司签订《房屋租赁合同》时，隐瞒了案涉房屋及土地已被政府收购的事实构成欺诈，故其享有合同撤销权。华川公司以其履行了告知义务，桐蒽辰公司对收购事实是明知的作为抗辩。根据在案证据，一审法院确认桐蒽辰公司在签订《房屋租赁合同》时对收购的事实是明知的，其理由是：1、租赁合同第六条第二款明确约定：因龙泉政府要求华川公司移交厂房，华川公司有权在租赁期内终止本合同。该约定表明在双方签订租赁合同时龙泉驿区的权利，此合同明确约定内容对华川公司主张的其履行了告知义务具有证明力；2、双方租赁的面积达3万余平方米，承租后投入巨大却仅约定了一年的较短租期；双方约定租金空地为每月每平方米2.5元，房屋为每月每平方米不足5元，均大幅低于同地段类似场地市场价格，不合情理。桐蒽辰公司对此未作出合理解释，华川公司主张其原因系基于案涉房屋已被收购，存在随时被政府通知移交的风险具有合理性，应予采纳；3、在土储中心张贴公告、发出《关于交付收购土地相关事宜的函》，告知案涉土地、房屋已于2015年被收购的事实后，桐蒽辰公司仍于2019年1月21日向华川公司出具承诺书，承诺政府通知移交时会无偿退出，并未提出其受到了欺诈的异议。如华川公司在签订合同时隐瞒了房屋已被政府收购的事实，则桐蒽辰公司在投入巨大的情况下不可能不提出相应赔偿，而作出无偿退出的承诺。桐蒽辰公司解释称出具承诺是为了办证开业，不具有合理性。综上，桐蒽辰公司主张其享有撤销权，没有事实根据，不能成立。其据此提出的撤销合同的反诉请求，一审法院不予支持。 桐蒽辰公司与华川公司签订的租赁合同是双方的真实意思表示，合同内容不违反相关法律强制性规定，属于有效合同，对双方当事人具有约束力。华川公司在双方合同约定的解除条件成就时，以通知的方式解除合同，符合法律规定。华川公司主张合同自通知到达桐蒽辰公司时解除，合法有据，本院予以确认。合同解除后，华川公司应当将剩余未使用期限的租金退还给桐蒽辰公司，从合同解除之日计算，则应当退还的租金为1211301元。至于华川公司主张的合同解除后的占有使用费问题，考虑到案涉租赁面积较大，桐蒽辰公司装修投入较多及分租后涉及人员众多等因素，华川公司应当给予适当的腾退期间，该期间不应计算使用费，故对华川公司的该项主张，一审法院不予支持。 关于合同解除后产生的装修损失，属于商业风险范畴，本应按双方合同约定由桐蒽辰公司自行承担，但考虑到华川公司在土储中心未按约定支付收购款的情况下，对移交土地要求本可提出履行抗辩，暂缓移交以保证租赁合同继续履行，此也属桐蒽辰公司在订约时的合理信赖，即相信华川公司在此情形下会拒绝移交。华川公司放弃抗辩选择解除租赁合同，该行为损害了桐蒽辰公司信赖利益，并导致桐蒽辰公司在租赁合同生效期间即因解除租赁合同造成巨大损失，华川公司对此应当适当承担一定的赔偿责任。一审法院综合装修投入情况、租赁期限、风险因素及过错等情况，酌情确定华川公司赔偿桐蒽辰公司750000元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条第二款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认华川公司与桐蒽辰公司签订的《房屋租赁合同》于2019年2月22日解除；二、华川公司于判决生效后十日内退还桐蒽辰公司租金1211301元；三、华川公司于判决生效后十日内赔偿桐蒽辰公司损失750000元；四、驳回华川公司的其余诉讼请求；五、驳回桐蒽辰公司的其余反诉请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取2502.5元，反诉案件受理费减半收取18364元，以上合计20866.5元。由华川公司负担4866.5元，桐蒽辰公司负担16000元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 华川公司提交证据：1.《项目建设补偿协议书二》，拟证明华川公司无权对土储中心移交土地的要求提出履行抗辩；2.桐蒽辰公司向次承租人出具的一份合同，拟证明桐蒽辰公司招商产生的损失由桐蒽辰公司自行承担，与华川公司无关。 桐蒽辰公司质证认为：1.对证据《项目建设补偿协议书二》的真实性、合法性无异议，对其关联性和证明目的有异议，该证据形成时间是2019年5月17日，发生在本案争议之后，与本案无关，无法达到华川公司证明目的，应该以最开始的收储合同为准；2.对桐蒽辰公司与次承租人订立合同的三性有异议。桐蒽辰公司存在对外分租的事实，并且分租的情况得到了华川公司的认可；华川公司领导在装修过程中到现场进行检查，表明华川公司清楚整个装修进程；该合同期限与华川公司和桐蒽辰公司签订的合同不冲突，租赁合同约定可以续约，缔约时华川公司许可桐蒽辰公司至少经营5年以上，故达不到华川公司的证明目的。 本院经审查认为，1.对《项目建设补偿协议书二》的真实性、合法性予以认可，但与本案不具有关联性，本院不予采信；2.租赁合同系复印件，桐蒽辰公司对真实性也不予认可，本院不予采信。 桐蒽辰公司提交新证据：1.文创园区拆迁前后照片记录,拟证明本案在诉讼期间，华川公司在未进行清点、未对桐蒽辰公司作出任何赔偿的情况下，即强制拆除破坏涉案租赁物的所有装饰装修、并强制腾退所有物品，给桐蒽辰公司造成了巨大损失；2.文创园区商家出具的“文创园区惨遭强拆”的信访资料，拟证明华川公司的欺诈行为造成的负面影响较大、直接涉及到众多商家的切身利益；3.《公证书》，拟证明涉案租赁物被强拆前，桐蒽辰公司以及华川公司共同委托公证处对涉案租赁物的状况进行保全。 华川公司质证认为：1.照片不能反映出拍摄时间，对其真实性不予认可；2.信访资料是由第三人签名的资料，第三人的签名无法核实，所以对其真实性不予认可，同时该证据也能够证明桐蒽辰公司违反租赁合同约定，有对涉案房屋进行转租的行为；3.《公证书》真实性无异议，但是不能达到桐蒽辰公司的证明目的，不能证明由于华川公司欺诈，给桐蒽辰公司造成了直接经济损失。 本院经审查认为，照片、信访资料的真实性无法确认，不予采信。公证书的真实性、合法性予以认可，关联性结合争议焦点综合评述。 二审另查明，华川公司于2019年12月25日向本院提交《说明》一份，自认案涉土地的国有土地使用权证在2014年1月份注销，房屋所有权证在2017年5月份注销。 本院认为，本案争议焦点为：一、涉案《房屋租赁合同》的效力问题；二、一审确认华川公司赔偿75万元损失结论是否正确。 本案中，桐蒽辰公司上诉认为案涉合同所涉国有土地使用权证及房屋所有权证早已被注销，华川公司对案涉房屋、土地的出租未经土储中心追认，且改变了土地用途，因此案涉《房屋租赁合同》属无效合同。对此本院认为，案涉《房屋租赁合同》订立时虽然房屋所有权证书已注销，案涉土地尚未完成收储土地移交工作，此时产权登记并未发生转移，华川公司对外出租土地、房屋，系行使其所有物收益、处分的权利，其缔约时所签订的《房屋租赁合同》，并未违反相关法律强制性规定，属于有效合同。 本案中，华川公司上诉认为根据案涉《房屋租赁合同》第五条约定，以及桐蒽辰公司出具的《承诺书》，均明确自认放弃要求华川公司赔偿损失的权利，故一审判决确认华川公司赔偿75万元损失结论错误。本院认为，案涉《房屋租赁合同》进入履行僵局后，人民法院应综合订立合同的前后因素综合进行判断，避免出现利益失衡现象。虽然桐蒽辰公司做出过放弃要求华川公司赔偿损失的意思表示，但这一意思表示的基础显然是基于对双方《房屋租赁合同》所涉场地租赁期限长短的判断，否则在双方2018年9月29日订立合同后，桐蒽辰公司直接支付一年的租金，并在案涉土地和厂房上展开恢复修缮、装饰装修，开始进行分租的行为，显然不符合一般民事主体对正常商业风险的判断。因此一审判决确认桐蒽辰公司在订约时存在合理信赖，基于桐蒽辰公司装修投入情况、租赁期限、风险因素及过错等情况，华川公司酌情应当适当承担一定的赔偿责任的结论并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，华川公司、桐蒽辰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审成都华川电装有限责任公司预交案件受理费5005元，由成都华川电装有限责任公司负担，四川桐蒽辰商业管理有限公司预交案件受理费5005元，由四川桐蒽辰商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 夏 伟 审判员 曹 洁 审判员 张卫敏 二〇二〇年三月二十四日 书记员 马 莉