黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民初254号原告：刘兴君，男，1961年6月21日出生，汉族，齐齐哈尔中北建筑工程有限公司经理，住齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：宋敏芹，黑龙**天律师事务所律师。被告：王利富，男，1978年12月2日出生，汉族，农民，住黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县，被告：张柏山，男，1957年7月29日出生，汉族，原齐齐哈尔市工民建筑工程有限责任公司副经理（已退休），住齐齐哈尔市龙沙区，被告：依安县平安房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省依安县西北新街80组G149-3号。法定代表人：王志强，该公司经理。委托诉讼代理人：张晓丽，黑龙江之信律师事务所律师。原告刘兴君与被告王利富、张柏山、依安县平安房地产开发有限责任公司（以下简称平安房地产公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘兴君及其委托诉讼代理人宋敏芹、被告王利富、被告张柏山、被告平安房地产公司的委托诉讼代理人张晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘兴君向本院提出诉讼请求：1.对坐落在黑龙江省杜尔伯特××自治县腰新乡馨城苑1号楼4单元502室房产许可执行，并用查封的房产依法拍卖、变卖价款优先偿还刘兴君借款；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：刘兴君诉张柏山、平安房地产公司借款纠纷一案，齐齐哈尔市中级人民法院作出（2018）黑02民初197号民事判决书，后张柏山上诉，经（2019）黑民终135号民事裁定书裁定按照张柏山自动撤诉处理。刘兴君依据该生效民事判决书向齐齐哈尔市中级人民法院申请强制执行，该院依法查封了杜尔伯特××自治县腰新乡馨城苑1号楼4单元502室房产。在执行过程中，王利富作为案外人对查封的涉案房屋提出了执行异议。2019年8月5日，齐齐哈尔市中级人民法院作出了（2019）黑02执异180号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。刘兴君认为，虽然王利富与平安房地产公司签订了商品房买卖合同，并出具70,000.00元房款收据，但是没有证据证明王利富交付了全部购房款，仅凭70,000.00元的三联单收据，无法认定买卖行为合法性。而且建筑面积为八、九十米的房产只交纳70,000.00元房款，该房款明显低于政府指导价及成本价格。没有证据证明张柏山与谢银凤依据工程量结算的抵账协议是否真实，也没有证据证实谢银凤的实际施工工程量是多少，仅凭随便出具抵账协议就抵顶工程款，该行为明显侵犯其他债权人利益。且申请人主观上也存在过错，即使不能办理过户登记手续，也应当到建设部门进行备案。平安房地产公司不能出具收到房款的发票或入帐凭证。涉案房屋的所有权依然归属于平安房地产公司即张柏山所有。虽然王利富与平安房地产公司双方签订的商品房买卖合同，仅表明双方之间形成了一种债权债务关系。王利富不享有该执行标的的所有权，因此无权提出案外人执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，法院裁定中止执行是不当的，故请求法院支持刘兴君的诉讼请求。王利富辩称，王利富于2018年5月12日在腰新乡馨城苑购买一套住宅楼，此住宅楼是开发商张柏山抵账给谢银凤和马德峰的抵账楼，用以抵顶农民工工资款。当时有张柏山和谢银凤2015年10月16日签的以房抵账协议书一份，农民工向谢银凤讨要工资，谢银凤在万般无奈的情况下低价出售住宅楼。当时案涉房屋没有房产证，物业公司也是临时的，在没有任何保证的情况下，谢银凤不低价出售，根本就没人买。当时王利富和王利芳在谢银凤手里一共购买4个住宅楼分别是3单元401室、4单元302室、4单元502室、5单元301室。付款方式为现金转账共计贰拾捌万元整，有收据和汇款小票为证。并在张柏山在场的情况下与谢银凤和马德峰签订买卖住宅楼合同书，并签订了正式的商品房买卖合同一份。王利富购买的是4单元502室，该房于2018年7月1日完成装修，后王利富入住该房至今。王利富买楼在先，刘兴君起诉在后，王利富购买的住宅楼是合法有效的。张柏山与刘兴君先合伙开发，后合伙虚假诉讼，侵犯王利富的合法权益。请求法院查明事实，维护王利富的合法权益。平安房地产公司辩称，一、平安房地产公司与张柏山之间属于借用资质、执照，由张柏山个人负全部责任的开发工程关系。对于腰新乡的房产项目，张柏山自筹资金，用平安房地产公司的资质开发，张柏山若给平安房地产公司造成损失，需要承担法律责任。二、张柏山签订的售房合同和以房抵债协议均是其个人行为，合同盖章也没有向公司申请，公司不知情，合同上所盖的公章也不是公司的，对这些协议公司不负责。张柏山前期办理开发相关的手续等确实是用公司公章和资质，但后期所谓的销售和以房抵债等行为公司根本不知情，公司的公章也一直在公司保管，张柏山没有回公司申请用公章，也没有回公司备案合同，其行为完全是个人行为，对公司无效。三、张柏山未经公司授权却以公司的名义签订合同，造成公司的重大损失，使公司被起诉数十次，也被列为被执行人，公司将要追究其法律责任。综上，请求法院查明案件事实，依法驳回刘兴君对平安房地产公司的诉讼请求。张柏山辩称，由于欠承包人谢银凤人工费等费用，张柏山用房子抵顶给谢银凤后，谢银凤又把房子卖给王利富，该情况属实。当时为了保证农民工工资发放，经与施工单位大包方与清包队（谢银凤）商量，用现有房子抵给清包队（谢银凤）用于保证农民工工资发放（有房源表）。4单元502室的房屋就是购买谢银凤的抵账房。没有在建设局备案的原因是当时建设工程手续都没有办理，当时县里对于乡镇建设开发管理不是很规范，对于乡镇的不动产2019年9月才纳入不动产登记部门。在工程施工期间，没有办理任何手续，2017年1月8日签订土地出让合同，2017年1月20日取得土地证，然后才开始办理其它四证。建设局对没有任何手续的建设工程是不给办理任何备案的。张柏山与刘兴君是合伙开发腰新乡馨城苑商服住宅楼，做该项目施工前张柏山和刘兴君沟通过，刘兴君对此过程是知情的。张柏山不同意刘兴君的诉讼请求，此套房归王利富所有，刘兴君应赔偿错误保全而造成的损失，本案应按照（2019）黑02执异190号裁定书执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告刘兴君提交九组证据：证据一、判决书、张柏山承诺书、还款承诺。证明刘兴君与张柏山之间的借款纠纷已经过贵院判决完毕，并且已经发生法律效力；还能证明刘兴君与张柏山之间存在借贷纠纷，双方之间不存在合伙关系。从刘兴君处的借款用于投资腰新乡住宅楼工程建设。王利富质证认为，该组证据与王利富购买房屋无关。张柏山质证认为，该组证据跟本案无关。平安房地产公司质证认为，对该组证据没有异议上述证据与本案不具有关联性，本院不予采信。证据二、房产面积分摊分户汇总表、（2018）黑执保43号协助执行通知书。证明在贵院查封涉案争议房产时只有16户房产在该房产部门办理了抵押备案登记，还有部分房产被法院查封相关手续。即在抵押备案与法院查封后，剩余26套商服、60套住宅在法院查封时没有争议。张柏山虽有买卖或置换或抵顶工程款行为，但无论哪种形式张柏山都没有办理备案登记手续，该行为对申请人执行人刘兴君不发生公示公信效力，即该买卖、置换、抵顶工程款行为不能阻却法院对涉案争议房产的执行。虽然涉案争议房产没有产权手续，但不影响到产权部门备案。王利富质证认为，不知道该组证据。张柏山质证认为，该组证据和本案没有关联性。平安房地产公司质证认为，对该组证据无异议。本院对上述证据的真实性予以确认。证据三、与杨亚兵谈话录音、与张柏山负责动迁现场的邓云通话录音。证明刘兴君在所有的案外人执行异议中，杨亚兵也作为案外人起诉，但杨亚兵并不知情，异议人签字也不是本人书写，而是张柏山冒用杨亚兵身份，到贵院提出异议申请，且当时受托人房淼向法院出具授权委托书中委托人并不是杨亚兵本人书写，但贵院还支持了杨亚兵异议请求。邓云的录音能证实动迁房款65万元已经给付完毕，不再主张动迁房产事宜。该两份录音进一步佐证案外人与张柏山之间不排除恶意串通嫌疑，来阻却法院执行。王利富质证认为，王利富不清楚，与其无关。张柏山质证认为，与本案无关，不存在恶意窜通。平安房地产公司质证认为，对该组证据没有异议，但与平安房地产公司无关。上述证据与本案不具有关联性，本院不予采信。证据四、还款协议书及剩余房源表。2017年7月30日刘兴君与张柏山达成还款协议证实张柏山为了尽快偿还借款，将其所有的腰新乡馨城苑一期工程(41套住宅、7套门市房、地下室4套)和2期工程所建楼房用于偿还借款，并附有剩余房源表，当时张柏山没有提出抵账、出卖、置换事宜，说明房子还在，没有被销售给外人。现在刘兴君要求执行，王利富提出异议，该行为不排除张柏山与王利富之间恶意串通，损害刘兴君作为债权人合法权益，来拖延执行。王利富质证认为，该组证据与王利富无关。张柏山质证认为，此房源表跟本案无关，这个只能作为预售楼大致的明细，张柏山和刘兴君原是合作开发，现在变成借贷了，房源表作为售楼参考使用。平安房地产公司质证认为，对该组证据没有异议，但与平安房地产公司无关。本院对上述证据的真实性予以确认。证据五、齐齐哈尔市中级人民法院送达回证。证明贵院在依法查封该争议房产时，在送达回证上备注栏体现了税务系统上的体现的住宅价格每平米1,800.00元、商服价格每平米3,000.00元。但张柏山与谢银凤无效抵顶行为的房产价格如果按照每户70,000.00元，那么每平方米的价格都低于政府指导价格、低于成本价。即使抵顶有效，该价格也显示公平。王利富质证认为，房屋价格和王利富没有关系。张柏山质证认为，张柏山是按照每平方米2,000.00元的平均价格抵顶给谢银凤的，商服按照总价300,000.00元抵顶给谢银凤。平安房地产公司质证认为，对该组证据没有异议，但与平安房地产公司无关。上述证据与本案不具有关联性，本院不予采信。证据六、齐齐哈尔市中级人民法院拍卖预公告、齐齐哈尔市中级人民法院（2019）黑02执57号通知书。证明该涉案争议房产已经通过贵院依法查封后，现已经进行预拍卖阶段。王利富质证认为，该组证据与王利富无关。张柏山质证认为，该组证据与张柏山无关。平安房地产公司质证认为，该组证据与平安房地产公司无关。本院对上述证据的真实性予以确认。证据七、房地产销售代理协议书、孟雅君证言。证明刘兴君作为张柏山的债权人与张柏山共同对张柏山开发的腰新乡房产委托第三方孟雅君进行出卖，张柏山在委托期间无权进行处分，进一步佐证被告张柏山对涉案争议房产无权销售、无权用涉案争议房产抵顶工程款。委托期间2016年6月至2017年12月6日，张柏山没有出售任何一套房产，也没有抵债行为，现在出具的购房合同，抵债协议都是后签订的，是法院查封之后为了阻却刘兴君的执行签订的。王利富质证认为，该组证据与王利富无关。张柏山质证认为，该组证据与本案无关。平安房地产公司质证认为，对该组证据没有异议，但与平安房地产公司无关。本院对上述证据的真实性予以确认。证据八、刘国华、田冠贵、吕志强、刘兴君作为买受人等与张柏山、依安县平安房地产开发公司签订的商品房买卖合同。证明张柏山为了担保债权能够实现，不止与异议人也与刘兴君提供的多名买受人也以类似的形式签订商品房合同，该合同本身不是作为买卖房产的凭证，而是一种非典型担保的一种凭证，依据民间借贷司法解释规定，应当按照债务主张，不能按照买卖合同主张物权。如认定涉案查封房产买卖手续有效，那么刘兴君提供商品房买卖合同的买受人与平安房地产公司、张柏山签订商品房买卖合同也是合法有效的。张柏山还存在一房二卖现象（2号王秋林与19号张萍商服）。田冠贵持有19号商服和刘兴君诉请的存在重合，刚才提到的一房三卖问题。王利富质证认为，该组证据与王利富无关。张柏山质证认为，该组证据与本案无关。平安房地产公司质证认为，对该组证据没有异议，但与平安房地产公司无关。上述证据与本案不具有关联性，本院不予采信。证据九、2019年3月27日对张柏山调查笔录。证明张柏山给回迁户和农民工售楼协议的时间是2017年10月份，且一户房产也没有出售出去，房屋又卖了3个月，到2018年1月还是一户都没卖出去，该份调查笔录与部分异议人提出买房时间与张柏山陈述一户没卖出去相矛盾，进一步佐证在贵院查封争议的房产时，不存在争议。证人上一个案件已经出庭，该案不出庭，按照王金兆案件对该证据依法予以认定。王利富质证认为，该组证据与王利富无关。张柏山质证认为，该组证据与本案无关，案涉房屋是在查封之前抵债的，查封之后张柏山没有卖房子。平安房地产公司质证认为，对该组证据没有异议，但与平安房地产公司无关。上述证据与本案不具有关联性，本院不予采信。被告王利富提交了三组证据：证据一、买卖合同。证明涉案房屋是王利富正常买卖取得。刘兴君质证认为，对该证据的真实性、合法性和证明内容均有异议。虽然合同签订的时间是2018年5月12日，但跟合同书前几页书写的笔迹和书写的笔都不是同一支笔，无法证实买卖的时间发生在涉案房产查封之前。张柏山质证认为，对该组证据无异议。平安房地产公司质证认为，该合同没有在平安房地产公司备案登记，公司对该合同不认可，认为是无效合同，公司不承担任何责任。本院对上述证据的真实性予以确认。证据二、王利富与谢银凤签订住宅楼买卖合同以及汇款小票。证明王利富是在谢银凤手中买下该房屋并且汇款给谢银凤。刘兴君质证认为，对银行小票的真实性无异议，对证明内容有异议。该证据无法证实是对涉案争议的房产进行汇款行为。对住宅楼买卖合同真实性、合法性和证明内容均有异议。谢银凤没有提供与实际施工单位的施工合同，亦未提供实际施工量、工程量是多少，且没有进行工程结算。对于谢银凤的个人行为签订的合同属于无权处分。张柏山质证认为，对该组证据无异议。张晓丽质证认为，对该证据有异议，与平安房地产公司无关。本院对上述证据的真实性予以确认。证据三、水电费和取暖费票据。证明王利富始终在居住涉案房屋。刘兴君质证认为，对该组证据的真实性、合法性均有异议。张柏山质证认为，对该组证据无异议。平安房地产公司质证认为，对该组证据有异议，与平安房地产公司无关。本院对上述证据的真实性予以确认。被告张柏山提交了三组证据。证据一、与平安房地产公司签订的挂靠协议书，证明与该公司是借用关系。刘兴君质证认为，对该组证据没有异议。王利富质证认为，对该组证据无意见。平安房地产公司质证认为，对该组证据没有异议，但与平安房地产公司无关，没有到公司备案。本院对上述证据的真实性予以确认。证据二、与平安房地产公司签订的补充协议，证明张柏山有销售权，与开发公司没有经济利益关系，张柏山只是借用开发资质，开发公司不能参与开发销售。王利富质证认为，对该组证据无意见。刘兴君质证认为，对该组证据真实性无异议，但是销售行为应当到公司去备案。平安房地产公司质证认为，关于售房合同，抵账协议以及相关的手续需要到公司备案登记，否则公司不认可，合同是无效的。本院对上述证据的真实性予以确认。证据三、建设工程规划许可证、土地出让合同交款票据、行政处罚事先告知书。证明张柏山在2017年后才补办开发手续，因此无法在建设局备案。抵账行为都是在办理这些手续这之前发生的。王利富质证认为，对该组证据无意见。刘兴君质证认为，对该组证据的真实性无异议，对证明内容有异议，虽然涉案房产没有手续，但并不影响备案，从刘兴君提供的第二组证据可以证实，房产测绘表中，已经有16套进行了备案。所以进一步佐证，张柏山的陈述不属实。平安房地产公司质证认为，对该组证据有异议，即使办理房产相关的手续不齐全，并不影响到公司备案登记，合同未备案登记无效。本院对上述证据的真实性予以确认。被告平安房地产公司未提交证据。经过对证据的举证、质证，本院认定事实如下：2013年4月5日，刘兴君与张柏山签订《关于杜蒙腰新乡工程合作开发协议》，2018年2月7日，双方签订《借款合同》，后刘兴君起诉张柏山及平安房地产公司，要求上述当事人偿还借款本金及利息。在该案审理过程中，依据刘兴君财产保全申请，本院于2018年10月18日作出（2018）黑02民初197号民事裁定书，裁定冻结张柏山、平安房地产公司银行账户存款1621万元或查封其等价值的财产。2018年10月19日，依据刘兴君的申请，本院作出（2018）黑02执保43号协助执行通知书，查封张柏山名下腰新乡中心村馨城苑商服住宅楼面积6355.10平方米的国有建设用地使用权，查封期限为三年，并将上述裁定和协助执行通知书向杜尔伯特蒙古族自治县不动产登记中心送达；同时，本院作出（2018）黑02执保43号协助执行通知书，查封平安房地产公司位于杜尔伯特××自治县腰新乡馨城苑商服住宅楼房产26套商服、60套住宅，并向杜尔伯特蒙古族自治县住房和城乡建设局送达查封裁定及协助执行通知书。本院于2018年11月19日作出（2018）黑02民初197号民事判决，判决张柏山、平安房地产公司于该判决生效后十日内偿还刘兴君借款本金688.30万元及利息677.13万元。判后，张柏山不服上诉至黑龙江省高级人民法院，因张柏山逾期未按照规定预缴上诉案件受理费，黑龙江省高级人民法院于2019年2月26日作出（2019）黑民终135号民事裁定书，裁定该案按张柏山自动撤回上诉处理，一审判决自该裁定书送达之日起发生法律效力。该裁定生效后，2019年3月18日，刘兴君向本院申请执行。2019年3月20日，本院立案执行，执行案号为（2019）黑02执57号。2019年4月11日，本院发出（2019）黑02执57号评估拍卖预公告，拟评估拍卖杜尔伯特××自治县腰新乡馨城苑26套商服和60套住宅（其中包括案涉房屋1号楼4单元502室）。本院执行期间，王利富以案外人的身份提出执行异议。本院对王利富提出的执行异议进行了审查，于2019年7月29日作出（2019）黑02执异190号执行裁定，裁定中止对坐落于黑龙江省杜尔伯特××自治县腰新乡馨城苑1号楼4单元502室房产的执行。之后，刘兴君向本院提起申请执行人执行异议之诉。张柏山以平安房地产公司名义开发建设腰新乡案涉工程的过程中，因欠谢银凤工程款，将工程中的部分房屋顶账给谢银凤。2018年5月12日，王利富及其姐王利芳与马德峰、谢银凤签订了住宅楼买卖合同，约定王利芳与王利富以280,000.00元的价格从谢银凤处购买腰新乡馨城苑1号楼3单元401室、4单元302室、4单元502室、5单元301室共计4套房产，建筑面积共计约为320平方米，其中王利富购买的房产为4单元502室。合同签订后，王利芳通过中国邮政储蓄银行向谢银凤转账280,000.00元购房款。同日，王利富与平安房地产公司签订《商品房买卖合同》，平安房地产公司在该合同上加盖公章，张柏山作为开发公司的委托代理人、王利富作为买受人均在合同上签字。张柏山对谢银凤将该房产卖给王利富的事实亦予以认可。王利富对案涉房产进行了装修并实际入住。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，对一般不动产买受人基于所享有的合法的物权期待权，依法能够排除执行。不动产买受人应同时具备下列条件可阻却执行：即查封前已订立合法有效的书面合同、合法占有案涉不动产、已经付清全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张柏山开发争议楼盘，欠谢银凤工程款的事实客观存在，即冲抵房款的债权真实存在、合法有效。本案中也不存在合同“倒签”，双方当事人之间也不存在恶意串通、逃避债务等问题。以房抵债确系双方当事人终止原欠款法律关系，而建立商品房买卖法律关系的真实意思表示。谢银凤与王利富签订了住宅楼买卖合同，将抵顶给其的案涉房屋出卖给王利富。王利富与平安房地产公司签订的合同在法院查封之前，张柏山作为案涉楼盘的实际开发人，足以使王利富相信其具有出售案涉房屋的权利，因此王利富与平安房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。在王利富与平安房地产公司签订《商品房买卖合同》当天，王利富通过其姐姐王利芳向张柏山以银行转账方式一次性交付房款。王利富提供了其交纳电费、取暖费的票据，并且其房屋已进行装修，可以证明其已对案涉房屋合法占有，案涉房屋不能办理过户登记也并非作为买受人的王利富的原因所造成。王利富在人民法院查封之前已与平安房地产公司签订合法有效的书面合同，并已实际占有和使用购买的房产，已支付全部价款，又非王利富的自身原因未办理产权登记。因此，王利富对该房屋享有的权利应优于刘兴君的一般债权，其对涉案房屋的物权期待权应予保护。综上所述，原告刘兴君的的诉讼请求没有事实和法律依据，不应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回刘兴君的诉讼请求。案件受理费1,550.00元，由刘兴君负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  梁铁滨审判员  李颖莉审判员  刘 雪二〇二〇年三月十三日书记员  王鹤霏