广东省广州市白云区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0111民初31076号原告：张俊英，女，1969年8月15日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：古少栋，广东安国律师事务所律师。被告：梁锐邦，男，1952年9月26日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被告：广州市金晏物业管理有限公司，住所地广州市白云区沙贝南街自编1号13楼。法定代表人：梁锐邦。两被告共同委托诉讼代理人：陈敏毅，广东法丞汇俊律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：许志成，广东法丞汇俊律师事务所律师。第三人：张广宏，男，1975年9月2日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈慧婷，广东安国（深圳）律师事务所律师。第三人：广州市白云区石井沙凤经济发展公司，经营场所广州市白云区金沙街沙凤路自编1号。负责人：方远达。委托诉讼代理人：钟静宜，国浩律师（广州）事务所律师。委托诉讼代理人：许冰雯，国浩律师（广州）事务所律师。原告张俊英诉被告梁锐邦、广州市金晏物业管理有限公司（以下简称“金晏公司”），第三人张广宏、广州市白云区石井沙凤经济发展公司（以下简称“沙凤公司”）委托合同纠纷一案，本院于2019年9月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张俊英及其委托诉讼代理人古少栋，被告梁锐邦、金晏公司的共同委托诉讼代理人陈敏毅、许志成，第三人张广宏的委托诉讼代理人陈慧婷，第三人沙凤公司的委托诉讼代理人钟静宜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张俊英向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令两被告立即将沙凤市场大楼二层至十二层及附属停车场立即交还给原告经营管理，并配合移交与次承租人之间签订的所有租赁合同及相关租赁凭证；二、请求法院判令两被告立即将沙凤市场大楼二层至十二层次承租人收取的押金200万元退还给原告（截止2019年9月1日止的押金，以次承租人缴纳的为准）；三、请求法院判令两被告将2019年9月1日开始收取的租金、水电费、管理费、停车费全部归还给原告；四、两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2008年沙凤公司（现名为广州市白云区金沙街沙凤经济联合社，以下简称：“沙凤经联社”）拟在村内兴建一栋商业大厦用于出租，沙凤经联社找到原告人张俊英，希望建成后原告方能够承租，原告方当即表示同意承租，并向沙凤经联社支付了52万元的定金，2009年5月1日，在该大楼建成后，原告用还在自己公司工作的同胞弟弟张广宏的名字与沙凤经联社就沙凤市场大楼二层至十层的商铺租赁事宜签订了《市场大楼租赁合同》（张俊英签上张广宏名字的方式）。约定：“原告方向沙凤经联社承租沙凤市场大楼二层至十二层，出租物业的时间为十五年，由2009年5月1日起至2024年4月31日止……，1.7本合同签订的同时，原告方向沙凤经联社交纳相当于两个月租金及管理费、协办费总额50万元作为保证金……，2.4沙凤经联社允许原告方对物业进行转租、分租，沙凤经联社不干涉原告方的合法自主经营权……，3.7在合同期内，原告方有权将物业进行转租、分租，但转租、分租不得超过本合同期限。”又于2009年7月1日就沙凤市场大楼附属的停车场签订了《市场大楼停车场配套使用补充协议》（也是张俊英签上张广宏名字的方式），合同签订后，原告也依约向沙凤公司支付了50万元的保证金，在此期间，一直都是张俊英与沙凤公司的人员见面洽谈承租事宜，交纳款项。后由于原告的公司经营发生了意外，暂时无法对沙凤市场大楼二层至十二层的商铺进行经营，在梁锐邦的胁迫下就以口头的形式委托梁锐邦开设物业管理公司进行管理时间从2009年9月1曰至2019年8月31日（共十年），该十年间所得收益问题原告方将循其它法律途径解决（因梁锐邦近日涉嫌涉嫌组织、领导、参加黑社会性质组织罪于被公安机关抓捕归案。该团伙涉嫌故意伤害、非法侵占集体资产、非国家工作人员受贿、寻衅滋事、容留他人吸毒、破坏生产经营、聚众扰乱社会秩序、破坏生产经营等违法犯罪）。梁锐邦得到原告的口头委托后，即于2009年7月21日正式成立金晏公司对涉案物业进行管理，并以原告方的名义向沙凤经联社缴纳租金。2019年8月，原告方口头委托两被告管理期限即将届满，原告方（张俊英及张广宏）即以书面形式向金晏公司、出租人沙凤经联社发出书面通知，主要通知内容为：“根据《中华人民共和国民法总则》第173条的规定，我有权在委托期限届满之日或委托期限内单方解除委托。故我正式通知贵司，自2019年9月1日起解除对贵司的委托，由我收回白云区金沙洲街沙风路沙贝南街1号商业综合大楼（与沙凤市场大楼二层至十二层的商铺同址）的经营权，向沙凤公司及次承租人行使承租人（承租人）的权利、履行承租人（出租人）的义务”。但两被告对原告方的上述主张不理不睬，蛮横地继续霸占经营涉案场地，并明确向原告方表示不归还白云区金沙洲街沙风路沙贝南街1号商业综合大楼的经营权，2019年8月17日，原告方又向白云区金沙洲街沙风路沙贝南街1号商业综合大楼全体租户发出《重新委托物业管理的通知》，主要通知内容为：“我是向沙凤公司承租了广州市白云区金沙洲街沙风路沙贝南街1号商业综合大楼的张广宏，租赁期限从2009年5月1日至2024年4月30日，我原委托了金晏公司代为管理，现我根据《中华人民共和国民法总则》第173条的规定，我有权在委托期限届满之日或委托期限内单方解除委托，我也于2019年8月8日书面通知了沙凤公司、金晏公司，从2019年9月1日起解除对金晏公司的委托，另行委托广州云海物业管理有限公司对广州市白云区金沙洲街沙风路沙贝南街1号商业综合大楼经营管理，请各租户根据本通知的要求与广州云海物业管理有限公司做好交接工作，原承租期限、租金标准不变，从2019年9月1日开始租金的缴纳以广州云海物业管理有限公司（原告张俊英注册成立的公司）通知为准，请各租户配合为盼。请各租户收到本书面通知后不要再向金晏公司缴纳租金,自行向法律人士咨询，以免因错误缴纳租金给您带来不必要的损失。如有担忧亦可向公证处提存租金的方式履行您的义务。”但两被告仍一意孤行，不向原告方交还涉案场地，也不向原告方移交与次承租人之间签订的所有租赁合同及相关租赁凭证及收取的押金，并超越委托权限继续向次承租人收取2019年9月1日以后的租金、水电费、管理费、停车费。严重侵害原告方作为合法承租人的合法权益，并给原告方造成了极大的经济损失。原告张俊英与第三人张广宏系同胞姐弟关系，与沙凤经联社接触、洽谈、签订《市场大楼租赁合同》、交纳费用均是张俊英，与本案被告梁锐邦、金晏公司接触、联系、商谈亦是张俊英，现与梁锐邦、金晏公司产生本案纠纷，经张俊英、张广宏协商一致，张广宏将《市场大楼租赁合同》承租人的全部权利义务明确由张俊英享受和承受，张广宏不再另行向沙凤经联社、梁锐邦、金晏公司及次承租人主张。现原告依据《中华人民共和国民法总则》第173条、《中华人民共和国合同法》第410条、《中华人民共和国物权法》第34、37条及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，诉至贵院，依法支持原告的全部诉讼请求。被告梁锐邦、金晏公司共同辩称：第一，本案原告张俊英的主体不适格，应当裁定驳回起诉。本案所签订的全部合同主体及落款名称均为第三人张广宏一人，和2019年8月期间向金晏公司以及第三人沙凤公司发出解除委托通知，向案涉大楼租户发出的重新委托物业管理的通知等文件当中所列的通知人仍然为张广宏，并未显示原告张俊英的签名。原告张俊英在本案中将张广宏仅列为第三人参加诉讼。原告在起诉状称经张俊英、张广宏协商一致，张广宏将案涉合同承租人的全部权利义务明确由张俊英享受以及承受，但是在2019年的纠纷处理期间，张广宏从未出现也从未向法院出具任何书面说明，以证明其放弃主张合同权利，故根本无法证明原告张俊英在起诉状当中所述的内容为事实。且张广宏在与我方进行谈判以及本次案件开庭庭审当中均未出庭，所列的代理人与原告的代理人为同一律所，故希望法院就张广宏本人个人的真实意思进行调查。我方认为原告张俊英仅为张广宏的代理人。当年双方在洽谈转让案涉物业租赁合同的时候，代理的权限仅是张广宏与我方协商转让案涉物业租赁合同的权利义务以及收取相关的转让款。但原告并非合同的实际承租人，无权以自己的名义向我方主张超过其代理权限的其他权利。再次，即使原告在起诉状当中主张张广宏已将其全部的权利义务转让由其承受，但是按照合同法第88条的规定，权利义务一并转让的应经对方就是第三人沙凤公司的同意，但是事实上张广宏当年已经将合同的全部权利义务转让给金晏公司，所以根本无权再向第三方进行转让。退一步说，即使张广宏有权转让也须通知第三人沙凤公司并得到其同意。因此，原告自始无承租权，其在本案当中的诉讼主体不适格；第二，张广宏当年无力经营案涉物业，故张广宏将案涉物业的租赁权利义务一并转让给金晏公司，并于2009年12月15日代金晏公司到第三人沙凤公司处，要求沙凤公司出具委托证明，委托金晏公司对案涉物业进行出租以及管理，期限为2009年5月1日至2024年4月31日。本案当中第三人张广宏与沙凤公司签订了合同以后，后面无力进行开发经营，在合同免租期之后就开始拖欠案涉物业的租金、物业管理费以及协办费用，相应的费用后面都是由金晏公司交纳的。故张广宏与被告协商将案涉物业的租赁合同权利义务进行了转让，并称因为这个合同书不能重签，所以在合同首页乙方处手写添加了金晏公司，并在第六页落款处加盖金晏公司的公章即视同租赁期内的所有合同权利义务已经一并转让给金晏公司。而张广宏方也将该份合同原件交给了金晏公司进行保管，合同转让以后金晏公司向第三人沙凤公司清偿了张广宏之前所拖欠的全部租金以及滞纳金等。自承租案涉物业以后，金晏公司投入了大量的金钱对案涉物业进行装修，且十年期间均由金晏公司独立以自己的名义履行缴纳租金以及行使合同的权利，同时办理相关的经营证照，承担消防等行政责任，符合典型的合同权利义务概括转让的法律特征。而且在金晏公司经营期间，原告或者张广宏也从未对案涉物业进行投资、交租、参与经营等行为，也未曾取得收入，不符合委托的法律关系特征。因此原告所主张的口头委托合同法律关系以及委托期限仅为十年的说法，根本不成立，且无事实以及法律依据。综上，请求法院依法驳回原告诉请。第三人张广宏辩称：同意原告在诉状所陈述的事实。对于被告刚才所称的在2009年12月15日带金晏公司去出具委托证明，这不是事实。张广宏不认识梁锐邦，也没有接触过梁锐邦和金晏公司的任何人。第三人沙凤公司辩称：我方对案涉的相关事实陈述如下，我方作为案涉租赁物业的出租方，于2009年5月1日与张广宏签订了市场大楼租赁合同书。租赁的期限是2009年5月1日至2024年的4月31日。随后又于2009年7月1日与张广宏签订了市场大楼停车场配套使用补充协议。期限是2009年5月1日至2024年4月30日。在我方与张广宏签署了前述的两份协议后，2009年12月15日张广宏要求我方出具了一份委托证明，该份委托证明的内容是委托金晏公司出租及管理，期限为从2009年5月1日至2024年4月31日止。因此，从案涉的签署合同的事实情况来看，我方没有与原告张俊英建立过租赁合同的法律关系。至于张广宏与金晏公司之间的法律关系，请求法院依法查明予以认定。本院经审理认为，第一，无论从原告提交的《市场大楼租赁合同》、《市场大楼停车场配套使用补充协议》还是从两被告提交的《市场大楼租赁合同》来看，合同的甲方（出租方）均为第三人沙凤公司，乙方（承租方）处均有第三人张广宏的签名，而上述合同中均无原告签名；第二，从第三人沙凤公司于2007年11月9日、12月13日出具的“新市场2至12楼”订金收据来看，交款人处均记载第三人张广宏的姓名；第三，两被告为证明其向第三人张广宏支付了受让上述租赁合同权利义务的款项，提交了广州农村商业银行账户流水、中国农业银行进账单，显示被告梁锐邦分别于2019年3月20日、9月3日向第三人张广宏名下银行账户转账支付500000元、380000元；第四，根据原告提交的通知对象为被告金晏公司、第三人沙凤公司的《解除委托通知》及通知对象为次承租人的《重新委托物业管理的通知》，通知人均为第三人张广宏；第五，诉讼中，第三人沙凤公司陈述：经核实，当时曾与沙凤公司就案涉物业进行磋商的人员并没有名为“张俊英”之人，沙凤公司作为出租方是与第三人张广宏之间建立了租赁合同法律关系；2009年12月15日第三人张广宏要求沙凤公司出具了一份委托证明，该份委托证明的内容是委托金晏公司出租及管理涉案物业；两被告亦陈述：是由第三人张广宏与其协商涉案物业项目，并由张广宏带其去与沙凤公司进行磋商。在原告未提交相反证据予以推翻的情况下，上述证据可以共同证明与第三人沙凤公司以及与被告金晏公司存在合同关系的合同相对方均应为第三人张广宏。虽原告主张第三人张广宏将《市场大楼租赁合同》承租人的全部权利义务转由其享受和承受，但在庭审中，第三人张广宏及沙凤公司均表示张广宏未就上述事项通知过沙凤公司并取得沙凤公司的同意，且在诉讼中，第三人张广宏申请作为共同原告参加诉讼。综上，原告提交的证据不足以证明其是本案的合同相对方，故其并非本案适格原告，不符合起诉条件。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告张俊英的起诉。本案受理费22800元，全部退回原告张俊英。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  曹曼琦人民陪审员  庄舜琴人民陪审员  张 芬二〇二〇年三月三日书 记 员  刘艳珍