北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初18182号原告（反诉被告）：北京牧新科技有限责任公司，住所地北京市丰台区贾家花园15号院7号楼一层西侧（东铁匠营企业集中办公区）。法定代表人：孙爱利，执行董事。委托诉讼代理人：贺利芳，北京市中唐律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京盛鑫成汽车修理有限责任公司，住所地北京市大兴区黄村镇京开铁路桥北北京市大兴区物资总公司院内10幢5号。法定代表人：张云升，副总经理。委托诉讼代理人：赵海红，河北滦河律师事务所律师。原告（反诉被告）北京牧新科技有限责任公司（以下简称牧新公司）与被告（反诉原告）北京盛鑫成汽车修理有限责任公司(以下简称盛鑫成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）牧新公司之委托诉讼代理人贺利芳与被告（反诉原告）盛鑫成公司之委托诉讼代理人赵海红均通过法院视频庭审平台参加开庭庭审。本案现已审理终结。原告（反诉被告）牧新公司向本院提出诉讼请求：1．依法解除双方签订的《合作经营合同》及《合作经营合同补充协议》；2．盛鑫成公司向牧新公司支付2019年6月22日至《合作经营合同》及《合作经营合同补充协议》解除之日止的合作费，按每日2531．5元计算，计算方式：800000元×(1+5%)/365天+80000元×(1+5%)/365天；3．盛鑫成公司支付牧新公司未结电费77856．11元；4．盛鑫成公司支付牧新公司垃圾清运费15354元；5．盛鑫成公司支付牧新公司违约金88000元；6．诉讼费由盛鑫成公司承担。事实与理由：2018年6月，双方签订《合作经营合同》，约定牧新公司向盛鑫成公司提供位于北京市朝阳区王四营乡五方桥东道口西x米售后车间二层东侧以黄线为标记（不含电梯南侧办公室）的房屋，合作期限自2018年6月22日至2026年6月21日止，合作费用80万元/年，每六个月支付一次，合作费用每年递增一次，增幅为前一年度合作费的5%。2018年8月9日，双方签订《合作经营合同补充协议》，约定牧新公司向盛鑫成公司提供位于北京市朝阳区王四营乡五方桥东道口西100米展厅二楼楼梯左侧至客户休息室之间的两间办公室，合作期限自2018年6月22日至2026年6月21日止，合作费用8万元/年，每六个月支付一次，合作费用每年递增一次，增幅为前一年度合作费的5%。同时对其他相关费用支付方式进行了约定。上述协议签订后，盛鑫成公司多次拖延支付电费及垃圾清运费，未依约于2019年5月22日支付未来半年的合作费，经牧新公司催告后，盛鑫成公司仍未支付，构成违约。被告（反诉原告）盛鑫成公司针对前述本诉请求辩称：1．双方之间系房屋租赁合同关系；2．牧新公司违反诚实信用原则，隐瞒其无权出租的事实，导致合同无法履行，应当承担合同解除违约责任；3．合同解除之后牧新公司主张的租赁费缺乏事实根据；4．我方已经结清所有费用，牧新公司主张的电费和垃圾清运费没有依据。被告（反诉原告）盛鑫成公司向本院提出反诉请求：1．牧新公司承担违约责任，向我方支付违约金88000元；2．牧新公司退还合同押金80000元。事实与理由：合同签订后，我方履行合同义务，缴纳了各项费用，投资对房屋进行了装修，添置了烤漆房等各项设备并投入使用，合计投入超过四十八万二千元。牧新公司违反诚实信用原则，隐瞒无权转租的事实，误导我方签署长达八年的租赁合同。因合同目的无法实现，为保证经营延续和避免损失扩大，我方依约解除合同并搬离房屋。按照约定，出租方违约导致合同不能履行应退还剩余费用并承担相应违约金，故提起反诉。原告（反诉被告）牧新公司针对反诉请求辩称：1．双方之间关系是合作经营关系，双方之间经营中存在经济往来；2．我方不存在隐瞒转租的事实，盛鑫成公司明知出租的情况，合同无法履行原因是对方没有缴纳第三笔租金。盛鑫成公司搬家时我们进行阻拦，双方没有交接，电费、垃圾费对方有拖欠。盛鑫成公司和我们解约之后和庞大公司签约进行重新租赁。因此，对方主张的违约金和押金退还没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定。本院经审理查明：牧新公司作为甲方，盛鑫成公司作为乙方，共同签订《合作经营合同》，约定如下主要内容：甲方保证所提供合作的房屋符合国家有关规定。合作地点基本状况（位置、面积、装修实施情况）：房屋坐落于北京市朝阳区王四营乡五方桥东道口西100米。提供合作房屋面积为北京牧新科技有限责任公司内售后车间二层东侧以黄线为标记(不含电梯南侧办公室）面积约为（空白）(平米）……合作期限自2018年6月22日起至2026年6月21日止。房产用途：乙方向甲方承诺，该房产仅作小型客车维修用途使用。合作费用，合作费用的支付方式：合作费用以800000元/年（不含税），双方约定该合作费用每六个月支付一次，具体缴纳日期为2018年6月22日，第二次缴费日期2018年11月22日，第三次缴纳日为2019年5月22日，并于第一次缴纳合作费时一次性收取10%的押金80000元，甲方于合同终止日全额返还押金。自合作期开始，每一年合作费递增一次，递增幅度为前一年合作期每年合作费5%。双方签订本合同后当日支付80000元作为订金，甲方需在3日内将场地腾出并交付乙方，如未按时交付需向乙方支付违约金每日0．5%作为补偿……租赁期间电费，电话费，水费，网费等可划分清楚的费用一切费用由乙方缴纳。其他费用如物业管理费、房产税、土地租赁税包含在租金内，其他不可清晰划分各项费用如垃圾清运费需承担甲方支付50%……签订合同之后，双方又另行签订一份《合作经营合同补充协议》，约定如下主要内容：甲方保证所提供合作的房屋符合国家有关规定。合作地点基本状况（位置、面积、装修实施情况）：房屋坐落于北京市朝阳区王四营乡五方桥东道口西100米，提供合作房屋面积为北京牧新科技有限责任公司展厅二楼楼梯左侧至客户休息室之间的两间办公室。合作期限：合作期限自2018年6月22日起至2026年6月21日止。房产用途乙方向甲方承诺，该房产仅作小型客车维修办公用途使用。合作费用，合作费用的支付方式：合作费用以80000元/年（不含税），双方约定该合作费用每六个月支付一次，具体缴纳日期为2018年6月22日，第二次缴费日期2018年11月22日，第三次缴纳日按照主合同一并缴纳。自合作期开始，每一年合作费递增一次，递增幅度为前一年合作期每年合作费5%……租赁期间电费，电话费，水费，网费等可划分清楚的费用由乙方缴纳。其他费用按主体合同按期规定缴纳。合同签订之后，双方依约履行。后盛鑫成公司自行搬离涉诉租赁物。关于搬离日期，双方均认可2019年6月21日。关于合同效力，经本院释明之后，双方当事人均表示，如果法院经审查认定合同无效，亦不再变更各自本诉、反诉请求。关于盛鑫成公司实际使用的部位和面积，牧新公司表示：盛鑫成公司使用车间二层超过50%部分的区域，面积无法精确；展厅一层的工位和一个办公室，展厅二层两个办公室，客户休息区和卫生间部分共用。盛鑫成公司表示：自己使用车间二层的50%部分的区域，面积约500平方米，展厅一层一个工位，展厅二层两个办公室，客户休息区和卫生间部分共用。双方均认可租赁物整体包括两块电表，一个控制车间，一个控制展厅。牧新公司提供2018年12月份至2019年6月份期间的牧新电费交费通知单，费用合计171667．73元。牧新公司还提供2018年4季度至2019年2季度垃圾清运费催款函，费用合计30712．5元。上述事实，有双方当事人提交的证据及双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点如下：1．双方当事人之间的法律关系以及涉诉合同效力；2．盛鑫成公司是否应向牧新公司支付电费、垃圾清运费以及前述费用具体数额的认定；3．牧新公司是否应向盛鑫成公司退还押金。本院具体分析如下：对于争议焦点一，本院认为，双方当事人签订涉诉合同名称虽然系“合作经营合同”，但判定合同性质应当根据协议的具体内容，而不拘泥于名称用词。根据双方约定的主要权利、义务内容以及实际履行情况，双方实质构成房屋租赁合同关系。牧新公司虽主张双方系合作经营法律关系，并提交车辆维修保险结算单、任务委托书等证据予以佐证，但前述证据未能明确显示双方当事人名称以及合作内容。退一步讲，即便双方当事人存在合作关系，因合作内容未包含在书面合同之中，不宜在本案审查的房屋租赁法律关系中一并处理，故本院对牧新公司的意见不予采信。关于合同效力，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。截止本案庭审辩论终结前，双方均未能提交涉诉房屋合法有效的建设工程规划手续、相关主管部门批准建设手续、产权证明文件等，故双方当事人之间的房屋租赁合同关系应属无效。对于争议焦点二，关于电费一节，牧新公司主张位于库房、洗车工位、办公室的部分由盛鑫成公司独自使用，产生电费盛鑫成公司独自负担，位于展厅、气泵房部分双方共同使用，由盛鑫成公司和牧新公司各自负担50%。前述计算方式本院不予采信，原因如下：涉诉合同系整体无效，故关于电费的结算条款也无效；即便参照涉诉合同的约定，根据表述，双方共同承担50%的结算方式仅适用垃圾清运费，而非针对电费部分；即便牧新公司主张盛鑫成公司曾按牧新公司要求支付过电费，但牧新公司未进一步举证证明就电费具体计算方式向盛鑫成公司明示且盛鑫成公司予以认可，故不能视为盛鑫成公司于纠纷发生时必须执行牧新公司的单方计算方式；双方当事人、案外人在同一租赁物内办公、经营，且使用部分面积有所区分，即便存在交叉、公用部分，也应主要参照各自实际使用面积占整体租赁物比例确定电费为宜。综上，关于盛鑫成公司实际使用租赁场地的具体部位、面积，本院根据双方当事人在合同中的约定以及后续实际履行过程中双方当事人的陈述，适用公平原则，酌情认定盛鑫成公司向牧新公司支付的电费数额。关于垃圾费一节，牧新公司主张的数额合理，本院不持异议。对于争议焦点三，法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。据此，盛鑫成公司关于反诉请求牧新公司退还押金的主张，与法有据，本院不持异议。同时，合同无效之后，涉及的违约金条款亦无效，故本院对双方当事人在本诉、反诉请求中关于违约金的主张，均不予支持。同时，因合同无效，本院对牧新公司本诉关于解除涉诉合同的主张，也不予支持。另需指出，根据查明事实，牧新公司与盛鑫成公司均认可盛鑫成公司已于2019年6月21日搬离涉诉租赁物，且牧新公司作为在同一租赁物内办公、经营的主体，对此亦应明知。无效的合同自始没有法律约束力。盛鑫成公司的搬离行为与合同无效的法律后果并不相悖。故牧新公司主张盛鑫成公司继续支付2019年6月22日之后的费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京盛鑫成汽车修理有限责任公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京牧新科技有限责任公司支付电费34333．5元；二、被告（反诉原告）北京盛鑫成汽车修理有限责任公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京牧新科技有限责任公司支付垃圾费15354元；三、原告（反诉被告）北京牧新科技有限责任公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京盛鑫成汽车修理有限责任公司退还押金8万元；四、驳回原告（反诉被告）北京牧新科技有限责任公司其他本诉请求；五、驳回被告（反诉原告）北京盛鑫成汽车修理有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27460元，由原告（反诉被告）北京牧新科技有限责任公司负担26935元（已交纳）；由被告（反诉原告）北京盛鑫成汽车修理有限责任公司负担525元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费1830元，由原告（反诉被告）北京牧新科技有限责任公司负担915元（于本判决生效之日起七日内交纳）；由被告（反诉原告）北京盛鑫成汽车修理有限责任公司负担915元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  云 凝二〇二〇年三月十七日法官助理  陈逢源