陕西省西安市中级人民法院  陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终12571号上诉人（原审原告）：李兴旺，男，1987年9月10日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：马德龙，上海市XX城（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：余涵，男，1992年5月4日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：李大年，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱育，陕西至正律师事务所实习律师。原审第三人：李从福，男，1952年2月8日出生，汉族，陕西省军区军械修理所退休干部，住西安市莲湖区。原审第三人：陕西佳和商业运营管理有限公司。住所地：陕西省西安市莲湖区。法定代表人：陈明亮，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭珂，男，1992年6月15日出生，该公司部门经理，住该公司上诉人李兴旺因与被上诉人余涵，原审第三人李从福、陕西佳和商业运营管理有限公司（以下简称佳和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初7659号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李兴旺上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令被上诉人继续履行合同，配合上诉人办理位于西安市未央区XX环XX城XX幢XX室房屋网签及资金监管手续；3、判令被上诉人配合上诉人办理位于西安市未央区XX环XX城XX幢XX室房屋的过户手续；4、判令被上诉人赔偿上诉人支付的涉案房屋保全费8130元；5、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院判决认定的事实是片面的，并非本案全部事实，对下列重要且影响最终判决结果的事实未做认定。 2018年5月17日，被上诉人委托李从福办理涉案房屋缴纳税款、办理涉税事项。李从福将授权书直接交予佳和公司员工郭珂，并通知郭珂尽快办理相关税费手续以便将来为上诉人办理房屋过户手续。2018年11月7日，郭珂帮被上诉人办理取得涉案房屋产权证书后，联系被上诉人配合上诉人办理房屋网签登记手续。被上诉人以在广州工作无法离开为由，让郭珂代为办理，并将其身份证原件通过邮寄的方式寄给郭珂。2018年12月25日，郭珂代上诉人与被上诉人在西安市XX房网签。此后，郭珂多次催促被上诉人回西安配合上诉人办理资金监管手续，被上诉人告知郭珂自己房子卖的便宜了，现在同一位置类似大小的房子至少能卖到120万，让中介告诉上诉人现在这个房子加价15万元，如果上诉人同意，他就立即回西安办理过户手续。因上诉人不同意，被上诉人让郭珂计算自己的违约成本大概是多少。当郭珂告知其违约成本较高，建议被上诉人继续按照约定履行合同时，被上诉人态度开始转变为消极敷衍，对于佳和公司员工与上诉人的电话、微信催促，反复强调“年后再说、有消息通知你，让李（叔）沟通”等一再拖延。并且直到一审开庭前，被上诉人也从未否认过自己委托李从福出售涉案房屋一事。二、原审法院法律适用错误。原审法院认为，李从福并未取得被上诉人授权委托出售涉案房屋，上诉人及原审第三人亦无证据表明被上诉人对三方签订的房屋买卖定金合同及补充协议进行追认，故上诉人与第三人签订的合同及协议无效。上诉人认为，原审法院上述法律适用错误，理由如下：首先，从客观层面来讲，上诉人在专业房屋中介的见证下签订了涉案房屋买卖合同，李从福向上诉人交付了房屋钥匙，让上诉人可以提前装修住进去。李从福亦向佳和公司提供了被上诉人就涉案房屋与开发商签订的购房合同原件及委托人为余涵的授权委托书。被上诉人还将其身份证原件邮寄给佳和公司员工郭珂，委托其办理涉案房屋网签手续。此后，被上诉人又要求上诉人再增加房款15万元，并且在整个过程中对于李从福代理其出售涉案房屋一事未提出任何异议。因此，被上诉人给佳和公司及上诉人以李从福具备有权代理的的客观表象。其次，就主观方面而言，根据一审法院查明的事实，李从福提供给佳和公司的授权书系被上诉人父亲余某某代被上诉人所签。2009年12月1日，被上诉人（买受人）与案外人西安中顺置业开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》时被上诉人尚未成年，亦不其备购房的经济能力，实际购房人为其父。上诉人在整个购房过程中属于善意且无任何过错，因此，根据《合同法》第四十九条之规定应当认定李从福构成表见代理。在前后近两年的沟通过程中，被上诉人从未否认过李从福的代理权，直到开庭时突然提出来自己没有授权李从福出卖房屋。请二审法院本着公平、公正、合理原则，依法作出裁判。余涵答辩称，上诉人上诉理由不能成立，二审应驳回上诉，维持一审判决。1、一审判决认定事实清楚，证据确实充分。上诉人所称不是事实，涉案房屋为余涵个人合法财产。李兴旺与李从福及佳和公司签订房屋买卖定金合同是2017年12月23日，与李从福签订房屋买卖定金合同补充协议是2018年5月5日，而余涵给李从福的授权委托书是2018年5月17日，且授权仅为交纳税款、办理涉税事项，并无出售房屋事宜。李从福未取得余涵出售房屋的授权。李从福与李兴旺签订的房屋买卖定金合同及补充协议均为无权代理。上诉人无证据证明余涵对房屋买卖定金合同及补充协议进行了追认。该房屋买卖定金合同及补充协议对余涵不产生法律效力。2、原审判决适用法律正确。余涵自始至终未授权李从福处分涉案房屋。根据《合同法》第四十八条第一款的规定，合同对余涵不产生法律效力。李兴旺所谓的余涵交付房屋钥匙、承诺其提前装修等均为李从福的无权代理行为。本案自定金合同之后，上诉人与被上诉人并未签订房屋买卖合同，没有形成房屋买卖关系，不存在交付房屋或者支付房款的权利义务行为。房屋买卖定金合同及补充协议无效，李兴旺不得要求被上诉人签订房屋买卖合同并进行房屋买卖交易。佳和公司答辩称，余涵称其未给李从福授权，与事实不符。房屋网签时其若没有给李从福授权，是无法办理网签手续的。事实上是余涵自己将身份证原件寄给佳和公司，让帮忙办理网签的。网签办理完毕后，李从福让公司直接联系余涵，公司员工郭珂联系余涵让其尽快办理后续手续，其微信表示让郭珂计算一下违约的成本，其违约的意思表示真实，并表示要对房屋加价，若上诉人不同意加价其就表示不再履行合同。之后郭珂再联系余涵时，就联系不上了，之后再次联系时余涵就以各种手段推诿或让郭珂等待消息。之后公司联系李从福，李从福表示若房款可以一把付，就愿意配合办理手续，之后李从福表示十日后协商，之后再次联系李从福、余涵时就再联系不上了。李从福未答辩。李兴旺诉至一审法院请求依法判令：1、余涵立即配合其办理位于西安市未央区XX环XX城XX幢XX单元XX室房屋网签及资金监管手续；2、余涵立即配合其办理位于西安市未央区XX环XX城XX幢XX单元XX室房屋的过户手续；3、余涵赔偿其支付涉案房屋保全费8130元；4、余涵赔偿其支付的律师费2万元。一审经审理查明，余涵之父余某某与李从福系战友关系。2009年12月1日，余涵（买受人）与案外人西安中顺置业开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买西安中顺置业开发有限公司开发建设的位于西安市未央区XX环XX段XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋一套。2017年余某某让李从福帮忙将上述房屋出售，并将房屋钥匙交给李从福。同年12月23日，李兴旺（乙方）与李从福（甲方）及佳和公司（丙方）签订《房屋买卖定金合同》约定，甲方所售房屋位于西安市未央区XX环XX城XX幢XX单元XX室，建筑面积105平方米；甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为80万元整，乙方在签订本合同时应向甲方支付购房定金5万元整，向丙方缴纳售房保证金1万元整，做资金监管当日甲、丙双方将各自收取的定金与保证金共同存于由监管银行提供的资金监管账户，付款方式为银行贷款，乙方在办理上述房产交易过户手续前，将首付款存入资金监管账户。贷款用于支付房屋转让价款的余额，甲、乙双方需应于乙方按揭审批通过并放款后五个工作日内在房地产产权登记机关办理完成该房产权属过户手续。甲、乙双方在房地局交易所办完过户手续15日内，甲方应将房屋交付乙方。甲方承诺有关上述房屋的信息客观、真实，《房屋所有权证》或销售合同上记载的权利人即为该房屋的所有人。甲、乙双方协商一致，等房产证加急办下来后再办理过户手续等。签订合同时，李兴旺及佳和公司知晓李从福非涉案房屋所有权人。签订合同当日，李兴旺如约付给佳和公司定金5万元，李从福给李兴旺出具收条载明收到定金5万元。签订合同后，佳和公司通知李从福提交相关手续办理房产证及银行按揭。2018年1月份，余某某给李从福邮寄了购房合同原件，并用手机微信给李从福发了一份2018年1月16日其代余涵签名的打印授权委托书。李从福将此授权委托书转发给佳和公司工作人员郭珂，同时将购房合同原件亦交于郭珂。李从福多次催款，李兴旺于2018年3月31日给佳和公司转账5万元，给李从福指定收款人李欣阳转账10万元。2018年5月5日，李兴旺（买方）、李从福（卖方）又签订了一份《房屋买卖定金合同》补充协议约定：1、买卖双方协商一致，继之前买房支付给卖方的定金和部分房款预付款10万元，后再追加房款10万元，付款总额共计20万元。买卖双方协商一致，本次房产交易中途如因卖方原因单方面违约或不积极配合乙方履行本次交易所有交易事项，则必须在买方书信形式告知卖方违约后三个工作日内全额退还买方已向卖方缴纳的全部款项20万元，并赔付买方所缴纳金额20万元的双倍违约金。买卖双方协商一致，卖方在本次交易需作资金监管当日，将收取的20万元退入资金监管账户。佳和公司系合同见证方。2018年5月17日，余涵委托李从福办理涉案房屋缴纳委托方税款、办理涉税事项。2018年11月7日，余涵取得了涉案房屋的不动产权证书。佳和公司通知余涵办理涉案房产网签及贷款手续时，余涵拒绝配合，双方遂起纠纷。李兴旺于2019年4月3日申请诉前财产保全，一审法院同日做出（2019）陕0112财保196号民事裁定书，查封余涵名下位于西安市未央区XX环XX段XX号XX幢XX室房屋[不动产权证号陕（2018）西安市不动产权第1485700号]，期限为三年。李兴旺缴纳申请费4530元。李兴旺于2019年4月23日诉至法院，请求如前所述。一审法院认为，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。公民的个人合法财产受法律保护。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。当事人对自己的诉讼主张，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明自己的诉讼主张的，应自行承担相应法律后果。本案中，涉案房产系余涵的个人合法财产，李从福并未取得余涵授权委托出售房屋。李兴旺及李从福亦无证据证明余涵对三方签订的房屋买卖定金合同及补充协议行为进行追认。故李兴旺与原审第三人签订的上述合同及协议无效。综上，李兴旺的诉讼请求于法无据，依法不予支持。一审遂判决：驳回李兴旺的诉讼请求。 案件受理费503元、诉讼保全费4530元，共计5033元（李兴旺已预交），由李兴旺负担。二审中，当事人无新证据提交。经审理查明，双方《房屋买卖定金》约定，双方按规定交纳办理房屋过户手续所需要缴纳的税费，经双方协商，交易税费由甲、乙双方承担。一审中，李兴旺提交的佳和公司工作人员郭珂与余涵的微信记录显示：2019年1月26日，郭珂：“余先生，您那边考虑怎么样了？”余涵：“我直接跟你推的那个人（买方）沟通吧，然后把结果告诉你”。2019年1月27日，郭珂：“余先生，您这边沟通怎么样，下一步怎么协商的”。余涵：“年后再说吧”。郭珂：“我意思您这边年前做个决定，我这边也好给客户有个准信儿”。余涵：“跟他聊过了，对方不是一个积极解决的态度”、“年后再说吧”。郭珂：“那您这边打算是要不按照之前签署的价位继续履行，要违约么？”余涵：“年后再说吧”。郭珂：“我的建议是您继续履行合同，别考虑违约，您认真考虑一下”。郭珂：““年后再说吧”。之后二人于2月19日、2月21日也进行了沟通。2019年3月20日，郭珂：“我的意思是李叔这边给我们和客户说的是您跟家人沟通好了，而您这边我一直知道的消息是您要违约不按80万出售，要给客户赔钱，您一直在计算违约成本的问题”、“所以今天客户让我问问你们这边到底打算怎么处理接下来的事情”。余涵：“我这边还没消息“、”“这不牵扯违约不违约的问题”。郭珂：“继续与买方按照签署的合同成交价80万办理相关过户手续的话就不是违约，如您单方面原因导致交易不能顺利继续进行的做法都是您违约！”2019年3月25日，郭珂：“余先生，请您一会方便了给我回个电话。”余涵：“有什么事微信说吧”、“看到我回你”。在之后以及3月27日、3月28日郭珂询问余涵与家人商量结果，无回复。其余事实与原审认定一致。本院认为，依法成立的合同对当事人有法律约束力。本案中，涉案《房屋买卖定金》及补充协议是当事人双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案争议的焦点在于李从福以余涵代理人的名义与李兴旺及佳和公司签订《房屋买卖定金合同》及补充协议，这一民事法律行为的后果是否应由余涵承担。本案中，首先，李从福系余涵父亲余某某在西安的战友，余某某将涉案房屋钥匙交与李从福委托李从福出售涉案房屋，在李从福作为余涵的代理人签订合同后，李从福提交了涉案房屋原买卖合同原件，也提交了余某某代为签名的余涵的委托书，并将涉案房屋钥匙通过佳和公司交给了买受人李兴旺。其次，在合同履行过程中，2018年5月17日余涵向李从福出具委托书，委托李从福缴纳涉案房屋税款、办理涉税事项。第三，在涉案房屋《不动产权证书》取得后，为继续履行合同，在佳和公司工作人员与余涵通过微信联系中，余涵并未否认委托李从福出售房屋。综合以上事实，应当认定余涵对李从福代理其与李兴旺、佳和公司签订《房屋买卖定金合同》及补充协议是知情并同意的，余涵与李从福之间就涉案房屋出售一事存在委托代理关系。该委托代理行为的法律后果应由余涵承担。涉案《房屋买卖定金合同》及补充协议对余涵具有约束力，余涵应当按照合同约定履行合同义务。故李兴旺要求继续履行合同的上诉理由成立。现李兴旺已经支付了20万元购房款，其要求余涵配合其办理涉案房屋的过户手续的请求应予支持，同时，李兴旺亦应履行支付剩余房款的合同义务。经向询问李兴旺，其表示愿意一次性向余涵支付剩余房款60万元。因在签订《房屋买卖定金合同》及补充协议时，李兴旺对李从福的代理人身份审查不严，对造成本案纠纷也存在一定过错，故本院对李兴旺要求余涵赔偿其律师费的诉讼请求不予支持。综上，李兴旺的上诉请求部分成立，原审判决依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初7659号民事判决；二、李兴旺于本判决生效后20日内向余涵支付剩余房款60万元，余涵协助李兴旺将位于西安市未央区XX环XX段XX号中顺家园项目（金仕华城）第1幢2单元11层21102号房屋过户至李兴旺名下；三、驳回李兴旺其余诉讼请求。一审案件受理费503元、诉讼保全费4530元，共计5033元（李兴旺已预交），由余涵承担。二审案件受理费9881元（李兴旺已预交），由余涵承担8000元，由李兴旺承担1881元。本判决为终审判决。 审 判 长  邹  守  鸣审 判 员  杨  晓  昱审  判  员    张      楠二○二○年三月十一日 法 官 助 理   孙  静  文书 记 员  崔  诚  浩  1