安徽省合肥市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）皖01民终1737号 上诉人（原审原告）：洪礼才，男，1967年12月15日生，汉族，住安徽省巢湖市。 委托诉讼代理人：夏立冬，安徽年代律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许华德，安徽年代律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）:刘铠瑞，女，汉族，1998年1月22日出生，住齐齐哈尔市建华区。 委托诉讼代理人：马金梅，铁锋区南浦法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：马金玲，女，汉族，1975年1月7日出生，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。 委托诉讼代理人：刘新刚（系马金玲配偶），住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。 原审被告：拜泉县鑫海房地产开发有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市拜泉县拜泉镇星火街202国道东侧。 法定代表人：李有贵，该公司总经理。 原审被告：齐齐哈尔市万达房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区迈特广场六楼。 法定代表人：高万林，董事长。 上诉人洪礼才因与被上诉人刘铠瑞、马金玲，原审被告拜泉县鑫海房地产开发有限公司（以下简称鑫海公司）、齐齐哈尔市万达房地产开发有限责任公司(以下简称齐齐哈尔万达公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2019）皖0181民初2993号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法适用独任制审理了本案。本案现已审理终结。 洪礼才上诉请求：撤销一审民事裁定书，依法改判。事实和理由：原审法院基于《还款计划》、《借据》和《协议书》认定洪礼才与林某产生房屋买卖合同关系，属认定事实和适用法律错误。1、《还款计划》及《借据》本质上属于附条件的合同，若所附条件未成就则该合同也不成立。按照《还款计划》约定“2015年6月支付25万，7月支付25万，8月支付25万，9月支付余款，支付完毕后，洪礼才退回此计划及借据”，此约定属于附条件的民事法律行为，即林某将房款付清后，双方的房屋买卖合同才成立。但林某至今未向洪礼才支付任何款项，即该合同所附条件未成就，因此该《还款计划》不生效。客观上来说洪礼才与林某、林德富并不相识，若林某不支付房款，洪礼才不会将房屋交付给林某，因此双方在《还款计划》中附了一个条件，即款项付清后洪礼才才退回此计划和借据，这符合正常的交易习惯。但林某自始至终从未向洪礼才支付任何价款，在此种情形下认定洪礼才与林某之间产生房屋买卖合同关系既不符合房屋买卖交易习惯，也与事实不符。因此原审法院认定洪礼才与林某之间产生房屋买卖合同关系属于事实认定错误。2、针对本案证据中的《协议书》，该《协议书》约定“如2015年5月10日前付给刘新刚100万则退回贰套房票（清馨雅居、盛和湾），如2015年5月10日前未能归还刘新刚100万元则贰套房票归刘新刚所有”，根据该约定，若林某在2015年5月10日之后未还给刘新刚100万，则刘新刚有权实现以约定的房屋抵债。但是根据《盛和湾更名审批单》显示，盛和湾10号楼1单元2102室于5月4日被更名至刘铠瑞名下，即洪礼才与刘铠瑞于2015年5月4日已经发生房屋买卖合同的法律关系，并非法院认定的洪礼才以涉案房屋为林某作抵押，因此该案中房屋买卖合同的相对人应当是刘铠瑞，而非林某。因此原审法院相关事实认定错误。3、《协议书》中约定“如2015年5月10日前未能归还刘新刚100万元，则贰套房票归刘新刚所有”该约定不合法。洪礼才于2015年5月4日将房屋变更给刘铠瑞时，已经对房价进行了约定为94569元。按照刘新刚自己陈述，林某欠其本息约100万元，按理说上述一套房产的价格已经接近所欠本息。刘新刚约定以两套房屋抵偿100万本息严重损害了债务人的权益，因此该《协议书》应属无效。4、盛和湾10号楼1单元2102室所有权的每次变更均有书面凭证加以证明，且需要在房屋开发公司办理变更手续。而原审法院认定洪礼才与林某之间存在房屋买卖合同关系却并无书面凭证，且未在房屋开发公司办理变更手续，原审法院仅靠推定认定洪礼才与林某之间产生房屋买卖合同关系成立，无事实和法律依据。5、本案的证据中有洪礼才与刘铠瑞签订的盛和湾定购单，该定购单本质上是一份房屋买卖合同，其足以证明洪礼才与刘铠瑞之间存在房屋买卖合同关系。6、原审裁定中对于林德富所出具的借据与还款计划，林某在事后出具了文字及视频资料表示认可。根据证据规则规定，证人应当出庭接受对方当事人的质询，本案中林某作为本案证人未能出庭接受各方质询，仅凭其出具的文字及视频资料即表示认可林德富所出具的借据与还款计划，真实性仍有待核实。且洪礼才从未看到林某提供的书面证言，原审法院用有争议的书面文字及视频资料作为证据不仅程序错误，而且使用法律错误。综上，本案中洪礼才的合同相对人应当是刘铠瑞，而非林某。原审裁定认定事实错误，程序违法，请二审法院依法改判。 刘铠瑞、马金玲辩称，1、《还款计划》及《借据》是刘铠瑞、马金玲在一审举证期内提交法庭经过质证的证据，刘铠瑞、马金玲手中没有原件，刘铠瑞、马金玲在尊重事实的基础上将证据形成了完整的证据链，以至于洪礼才无可辩驳地承认了该《还款计划》及《借据》的存在。该《还款计划》及《借据》是基于洪礼才与林某双方真实的意思表示、符合交易习惯、不违反法律法规签订的合法有效的合同，因此原审法院认定洪礼才与林某之间产生房屋买卖合同关系事实认定正确。至于洪礼才所述此《还款计划》及《借据》是附条件的合同是对于合同条款理解上的错误，任何合同都是有条款的，该项条款只是明确了买方的义务而已，而不是成就该合同的附加条件，林某没有给付约定房款只是其构成违约，不能影响该合同的效力，事实上此条款也没有成为洪礼才履行该协议的必要条款。2、《协议书》是刘铠瑞的父亲刘新刚与林德富（林某之子）基于双方真实的意思表示、符合交易习惯，不违反国家法律法规的基础上签订的合法有效的协议，此协议约定2015年5月10日前给付现金100万的条款，在林某履行不能的情况下于此约定期限前即2015年5月4日将其具有处分权的涉案房产更名至刘铠瑞名下符合交易习惯，而洪礼才配合刘铠瑞将涉案房产更名至刘铠瑞名下的行为是基于与林某房屋买卖合同的履约行为，完全符合交易习惯，不违背公序良俗，所以原审认为洪礼才应向合同的相对方林某主张权利的认定完全正确。3、《协议书》约定两套房产的价值为100万元是符合当时本地区本地段的市场行情，洪礼才与林某之间将涉案房产的价格约定为944569元，是基于买方迟延付款的考虑，才将房价定为高于市场价格的，并没有损害任何一方的权益，是合法有效的协议。4、《还款计划》、《借据》及《协议书》已经完整的展现了涉案房产从洪礼才到林某再到刘铠瑞、马金玲的整个过程，完全符合建筑行业的交易习惯，再加上洪礼才向苏中集团借款时的备注更证明其对与林某房屋买卖合同及欠款事实的认可，原审法院并不只是靠推定认定的事实，而是基于不争的事实和强有力的证据依法作出的认定。5、洪礼才与刘铠瑞之间的更名过程没有房屋买卖合同、没有付款凭证、没有欠据，不但不符合交易习惯，更有违常理，所以只有一种解释，那就是二者之间根本没有发生房屋买卖关系。6、原审中证人林某因刑事案件保外就医不能出庭作证，出具的视频资料是林某本人亲口所述，并经洪礼才质证，不违反证据规则的规定，所以原审在审理程序和适用法律上都正确。综上，本案洪礼才的合同相对人应当是林某，而不是刘铠瑞。 鑫海公司、齐齐哈尔万达公司未陈述意见。 洪礼才向一审法院起诉请求：1、刘铠瑞、马金玲、鑫海公司、齐齐哈尔万达公司立即交付购房款944569元以及逾期利息170022元，共计1114591元；2、被告承担本案诉讼费。 一审法院查明，2015年1月25日，齐齐哈尔万达公司（甲方）与洪礼才（乙方）签订《盛和湾定购单》，约定订购房屋为盛和湾10号楼1单元2102室，建筑面积暂测为117.46㎡，总价为1032316元，定金为50000元。备注：抵账（苏中）甲方正常结账。 2015年4月30日，林德富代林某出具借据，载明今借到洪礼才944169元，此款系盛和湾小区10＃楼一单元2102房产一套。林德富亦出具还款计划，载明盛和湾小区10＃楼一单元2102室房产一套，人民币944169元。经双方协商同意，此房款分期支付：时间2015年6月付25万元，7月支付25万，8月支付25万，9月支付余款，支付完毕后，洪礼才退回此计划及借据给林某。 后洪礼才将《盛和湾定购单》交出。同日，林德富出具《协议书》，载明今有林某两套房票（清馨雅居、盛和湾）押给刘新刚。如2015年5月10日前付给刘新刚现金100万元，则退回2套房票；如2015年5月10日前未能归还刘新刚100万元，则2套房票归刘新刚所有。注：清馨雅居Ａ区6＃2单元203室，约97㎡；盛和湾10＃1单元2102室，约117㎡。 后因林某未按时还款，刘新刚取得上述两张房票。洪礼才协助将房屋变更至刘铠瑞（刘新刚女儿）名下。 2015年5月4日，刘铠瑞取得案涉房屋订购单。后因房屋质量问题，刘铠瑞申请换房并将调换后的房屋转至其母亲马金玲名下。 2016年初，洪礼才因劳务合同纠纷起诉丁林山，后申请撤诉。2017年9月27日、10月24日，2018年2月10日洪礼才分三次自丁林山处共支取40000元，并在借据上注明：此借款等林某还款后一次付清。 2019年10月27日，林某出具文字及视频资料表示认可林德富所出具的借据与还款计划。 庭审中，刘新刚陈述曾于2012年4月5日、4月7日借款700000元给林某，并出具银行流水予以佐证。林德富出具的《协议书》上的1000000元包含了利息款。 一审法院经审查认为，本案为房屋买卖合同纠纷，洪礼才应向合同相对方主张其权利。林德富代林某出具了借据和还款计划，洪礼才收取了该借据和还款计划，应视为洪礼才认可该借据与还款计划，该借据与还款计划得到林某的追认，可以认定洪礼才与林某之间产生房屋买卖合同关系。刘铠瑞获得该房产系其父亲刘新刚与林某之间的债权债务关系，林某从洪礼才处获得案涉房票，以该房票向刘新刚抵押借款及利息，后因还款不能，致刘新刚获得房票，洪礼才协助将案涉房屋转给刘铠瑞，刘铠瑞获得案涉房屋有事实依据。洪礼才应向房屋买卖合同的相对方，即向林某主张案涉房款，洪礼才起诉被告主体错误，该院予以驳回。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定：驳回洪礼才的起诉。洪礼才已交纳的案件受理费7415元予以退还。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原裁定所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，从本案现有证据来看，2015年1月25日洪礼才取得了案涉房屋的定购单（即房票）。2015年4月30日，案外人林德富（代林某）向洪礼才出具了借据及还款计划，约定案涉房屋房款由林德富分期支付，案外人丁林山作为证明人签字确认，当日洪礼才也将案涉房屋房票交付给丁林山，此后在2018年5月4日配合刘铠瑞办理了案涉房屋更名审批。因林某事后也对林德富代其出具的《借据》及《还款计划》予以认可，一审法院结合本案的现有证据，认为洪礼才与林某之间构成房屋买卖合同关系并无不当，本院予以支持。洪礼才称其与林某、林德富并不认识，未见过该《借据》和《还款计划》，故其与林某之间不存在房屋买卖合同关系。但从本案现有证据来看，洪礼才在本案一审审理期间，其在法院的调查笔录中陈述“4月30日晚上丁林山把借据和还款计划给我了”，现洪礼才又称其不知晓该《借据》及《还款计划》，据此否认与林某存在房屋买卖合同关系，其该节意见，本院不予采信。一审法院结合本案现有证据及已查明的事实，认为洪礼才在本案中起诉的被告主体错误，在此情况下裁定驳回洪礼才的起诉并无不当，本院予以维持。 综上，洪礼才的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判员  董江宁 二〇二〇年三月二十六日 书记员  曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。