四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终713号 上诉人（一审被告）：刘万，男，汉族，1969年5月7日生，住四川省南充市顺庆区。 被上诉人（一审原告）：南充一品天下物业服务有限公司，住所地四川省南充市顺庆区丝绸路185号3幢1、2层13号，统一社会信用代码91511302MA6296XD1M。 法定代表人：侯静，执行董事。 上诉人刘万与被上诉人南充一品天下物业服务有限公司（以下简称一品天下公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初5678号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘万上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、请求二审法院判决被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实及理由：一、一审法院认定的事实错误。（一）被上诉人签订《服务合同》时，不具有合法的主体资格。小区服务合同2016年5月28日签订，被上诉人2017年5月15日才取得物业服务企业资质证书。（二）现所谓的“香榭春天小区业主委员会”成立也系非法，无权代理小区全体业主与不具有物业服务资质的企业签订《香榭春天小区服务合同》。1、所谓的“香榭春天小区业主委员会”系非法成立，从其成立时起就不具有合法性。上诉人所在小区从未召开过业主大会，也未依法成立业主委员会，上诉人对此不知情，现业主委员会成立自始至终都是非法的，不能代表全体业主行使任何权利。2、非法的小区业委员无权代表全体业主选聘物业服务企业，双方签订的物业服务合同违法无效。（三）被上诉人非法签订物业服务合同后，也从未提供有效的物业服务，在服务过程中，管理不善，虽经多方反映，却又投诉无门。1、被上诉人收费标准应符合法律规定。（1）上诉人所居住的北三区大门长期处于无人看守状态。上诉人女儿自行车被盗，多次要求门卫赔偿损失，至今未解决。（2）小区内车辆乱停乱放。（3）单元门禁经常损害，可视系统故障。（4）公共设施如楼道灯等损坏后无人更换。（5）小区内经营户，长期在小区内从事电、氧焊、修理等作业。还有娱乐经营户，长期超时营业，甚至有几户商业户作为酒类仓库。（6）小区路面长期不维护，乱挖乱填，路面凹凸不平，长期积水。（7）单元消防器材过期，管理不善，有火灾隐患。2、被上诉人在未提供有效的物业服务的同时，还肆意侵犯业主权益。（1）小区原绿化被强制占用改为停车位及建筑垃圾堆放场所。（2）被上诉人长期占用消防通道，消防车、救护车等无法进入。二、一审审理违反法定程序，损害上诉人的合法权利。上诉人一审要求被上诉人提交其与业委会签订的《物业服务合同》，被上诉人未提交，一审法院对上诉人该项合法请求却不支持，认为与本案无关。三、一审判决违法，严重损害上诉人的合法权益。一审判决上诉人给付90%物管费用于法无据。四、一审法院认定被上诉人管理有瑕疵，是明显的偏颇行为。而且为何不要求被上诉人整改后再要求上诉人交纳物业费。只要整改好，上诉人愿意交纳100%的物管费，而不是90%的物业费。一审以最高法院相关解释判决错误，为何不以《物业管理条例》作出公正、公平判决。上诉人系普通业主系弱势，多次反映无果，才以暂时拒缴物管费作为斗争，请二审予以考虑。 一品天下公司一审诉请：1.请求判令刘万支付拖欠的物业管理费2470元(0.4元/㎡/月×155.26㎡×36月+垃圾处置费6.5元/月×36月,从2016年6月计算至2019年5月31日,具体费用计算至物业费付清之日止)；2.判令刘万从欠费之日起按每日3‰标准向一品天下公司支付违约金（计算至物业费付清之日止）；3.判令刘万承担本案诉讼费用。 一审法院查明，一品天下公司成立于2016年5月3日，于2016年8月26日取得营业执照，营业期限为2016年5月3日至长期；于2017年5月15日取得物业服务企业资质证书，资质等级为三级，准予从事物业管理活动时间为2016年5月。一品天下公司于2016年5月28日与香榭春天小区业主委员会签订了《香榭春天小区服务合同》，约定合同期限从2016年5月28日起至2021年5月27日止；物业服务费收取标准为多层住宅0.6元／平米/月，垃圾处置费6.5元／户/月；物业服务费按半年交纳，业主应在每年1月15日前交纳上半年的物业服务费，6月15日前交纳下半年物业服务费；业主经物业服务公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3‰的标准向物业服务公司支付违约金。该小区第27、28、29、30栋楼的物业服务费实际是按0.4元／平米/月标准执行。香榭春天小区28栋一层是商业铺面，有经营户在小区内从事各种经营。刘万系香榭春天小区28幢2单元5层2号业主，其所有的房屋登记产权建筑面积为155.26平方米。从2016年6月起至今，刘万一直未向一品天下公司交纳物管费、垃圾处置费，一品天下公司向刘万发出《催缴物管费通知》后，刘万仍未交纳，截止2019年5月31日共欠物业服务费2235.74元(0.4元/㎡/月×155.26㎡×36月)，垃圾处置费234元（6.5元/月×36月）。 另查明，一品天下公司对香榭春天小区的物业管理和服务的确存在一定的瑕疵。 一审法院认为，根据一品天下公司提供的营业执照和物业服务企业资质证书可知,一品天下公司自2016年5月3日起即可营业,自2016年5月起即具有从事物业服务的资质,故其与香榭春天小区业主委员会于2016年5月28日签订《香榭春天小区服务合同》时是可以营业并具有物业服务企业资质的，该合同合法有效。香榭春天小区部分业主认为一品天下公司是先签订合同、后成立公司,其与香榭春天小区业主委员会签订的物业服务合同无法律效力的主张没有事实和法律依据,不予采纳。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，该合同对香榭春天小区全体业主具有法律约束力。一品天下公司自合同签订后即对香榭春天小区进行了物业管理和服务，刘万作为该小区的业主，已享受一品天下公司提供的管理和服务，应当按照合同约定按时向一品天下公司交纳物业管理服务费和垃圾处置费。从一审法院审理的涉及香榭春天小区系列物业服务合同纠纷案件中其他业主所提供的证据来看，一品天下公司对该小区的物管服务确实存在一些瑕疵，但刘万所在的小区28栋楼因地理位置特殊，加之一楼规划设计的是商业铺面，进出该楼所在地区人员复杂是必然的，该楼下面因各种经营户经营活动造成的环境较混乱也非一品天下公司所能控制，且业主如认为物业企业未尽到管理职责，可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能拒交物业服务费。一品天下公司已向刘万发出《催缴物管费通知》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”之规定，一品天下公司要求刘万支付2016年6月至2019年5月31日期间的物业管理费的诉讼请求合法有据，予以支持，但因一品天下公司服务存在瑕疵，对此期间的物业服务费用应予以调减。一审法院根据本案实际情况酌定由刘万承担该期间90%的物业服务费即2012.17元的给付责任，并不再支付违约金。垃圾处置费是由物业管理人代为收取后向环卫部门缴纳，应由垃圾生产的单位及人员负担，故对一品天下公司要求刘万支付欠缴的2016年6月1日至2019年5月31日期间的生活垃圾处置费234元的诉讼请求予以支持。对一品天下公司“具体费用计算至物业费付清之日止”的诉讼请求，因该诉讼请求不具体明确,不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、刘万于判决生效后五日内向一品天下公司支付2016年6月1日至2019年5月31日期间的物业服务费2，012.17元、生活垃圾处置费234元，合计2，246.17元；二、驳回一品天下公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由刘万承担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审查明一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”之规定，本院对上诉人有关上诉请求作如下评判： 关于上诉人要求认定香榭春天业委会与物业公司签订的合同无效问题。物业公司与小区业主委员会签订的服务合同未被依法撤销，且物业公司已经事实上提供了服务，根据权利义务对等原则，一审认定物管服务合同对上诉人具有约束力并无不当。上诉人提出的业委会成立及签订物业服务合同程序等不合法的问题，不属于本案审理范畴。上诉人可根据物权法等相关法律规定另行主张权利。 关于上诉人提出的小区娱乐经营户扰民、有业主从事其他电、氧焊等作业，有业主将房屋作酒类仓库使用、自行车有被盗等情况。上述情况无论真实与否，直接侵权人均并非被上诉人，被上诉人并不具有强制执行等权利，仅有一定的管理责任，上诉人可另行要求相关侵权人承担相应的责任。结合本案及其他案件中查明的被上诉人物业服务工作确有瑕疵的情况，一审已酌情扣减了物业服务相关费用，并免除了迟延支付物管费用的违约金，本院予以维持。物业公司提供物业服务是事实，以物业服务未达标为理由暂拒缴物业服务费用的行为不符合法律规定，也对其他已交纳物业费用的业主不公平。对刘万的上诉请求，本院均不予支持。 综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人刘万负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 张梓欣 二〇二〇年三月十七日 书记员 张 佳