河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初15679号原告：董春影，女，1962年3月15日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：郭新会，河南彭友律师事务所律师。被告：河南德润置业有限公司，住所地郑州市二七区马寨镇东方路6号马寨产业集聚区管委会办公用房2号楼，统一社会信用代码91410100775104489Y。法定代表人：李爱国,该公司董事长。委托诉讼代理人：王红波，北京华泰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张若冰，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被告：聂德才，男，1990年5月10日出生，汉族，住江苏省沛县。原告董春影与被告河南德润置业有限公司（以下简称德润公司）、被告聂德才房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董春影及委托诉讼代理人郭新会、被告德润公司的委托诉讼代理人王红波、张若冰到庭参加了诉讼。被告聂德才经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董春影向本院提出诉讼请求:1.判令原告与被告德润公司之间的《商品房买卖合同》（合同编号分别为：180××××8371、180××××8401、180××××8387、180××××8429）于2019年6月28日解除；2.判令被告德润公司赔偿原告已付购房款、平台服务费等各项损失1652112元，并判令被告德润公司赔偿原告已付款项的利息损失（以本金1188688元为基数，自2018年1月24日起至2018年5月16日止，按银行同期贷款年利率4.75%计算利息；以本金1652112元为基数，自2018年5月17日起至判决生效之日止，按银行同期贷款年利率4.75%计算利息）；3.判令被告德润公司向原告支付四套商铺在2019年6月28日以前的租金补贴122400元，支付延期交房违约金16521元，赔偿四套商铺维修基金损失7196元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告德润公司在郑州市××大学××、××附近开发建设了一个楼盘，名称为“红星国际广场”，房屋用途是商业。原告计划购买被告出售的2号楼的四套商铺（3层3304号、3层3305号、4层4312号、4层4313号）。为购买该四套商铺，原告支付了1652112元。原告向被告德润公司缴纳房款后，被告德润公司向原告出具了两种收据，一种收据是德润商铺房款1177130元，另一种收据是平台服务费474982元。原告询问将购房款分开的原因，被告德润公司销售工作人员解释：“将购房款分成两部分，一部分是购房款，另外一部分是平台服务费；其中，平台服务费不被国家监管，被告对该部分款项可以不交税。这样做，对业主的利益不会产生任何损害。”2018年1月24日，原告与被告德润公司签订了四份《商品房买卖合同》。2018年1月24日，原告和被告德润公司签订了四份《借款协议书》，双方约定：“被告德润公司共借给原告463424元，用于向被告德润公司缴纳四套商铺20%的购房款。”当时，原告向被告德润公司出具了借据，被告德润公司向原告交付了收款收据。交易过程中，被告德润公司没有向原告交付现金。2018年5月17日，原告向被告德润公司偿还了四套商铺的全部借款463424元，双方借款关系自此终止。被告德润公司向原告提供了一张《红星国际广场2号楼商场项目销售政策告知函》，该文书说明：购买20㎡以上商铺，每月可享受1800元的租金补贴，补贴起算日为客户向被告交付首付款之日，截止日期为商场实际开业之日。由于原告在2018年1月24日向被告缴纳了四套商铺的首付款，并且商场至今没有实际开业（红星美凯龙至今没有入住商场），按照被告德润公司的承诺，截至合同解除前（2019年6月28日前），被告德润公司应该向原告支付租金补贴122400元。在购房过程中，原告需要贷款。被告德润公司告知原告，原告只需提供夫妻双方证件，其他所有贷款手续都由被告德润公司负责。2018年2月，被告德润公司没有办下贷款，原告催促被告德润公司，被告德润公司说不用着急，让原告耐心等待。2019年3月21日，开发商一位姓福的工作人员，用手机号码为182××××3029的手机，给原告发信息说：“2019年6月，银行集中办理，准备下资料，具体时间等通知。”到2019年6月，开发商仍然没有人通知原告去办理贷款事情。因此，没有办下贷款的责任在被告德润公司，不在原告。2019年3月27日，被告德润公司向建设行政部门报送了竣工验收材料。2019年3月29日，被告德润公司取得建设行政主管部门竣工备案表。《商品房买卖合同》约定，出卖人应在2018年5月1日前，将依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表等条件的房屋交给原告使用。逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告德润公司应当退还全部已付款，并按累计已付款的1%支付违约金。因被告德润公司在2019年3月29日才取得竣工验收备案表，被告德润公司未能按照合同约定在2018年5月1日前交付房屋，原告依照合同约定有权解除合同。2019年6月28日，原告委托河南彭友律师事务所律师郭新会，以原告的名义通知被告德润公司：双方的《商品房买卖合同》在2019年6月28日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据该规定，合同解除后，被告德润公司应当依照法律规定赔偿原告的损失。原告认为，被告德润公司委托原河南掌房网络科技有限公司（已注销）对涉案商铺代理销售，并且原河南掌房网络科技有限公司员工均是以被告德润公司的名义开展销售工作，双方是委托代理关系，被告德润公司应对原河南掌房网络科技有限公司的代理销售行为承担法律责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告德润公司辩称，1.双方签订的商品房买卖合同合法有效，原告请求解除合同不符合法律规定，合同应当继续履行。原告在签订房屋买卖合同的同时与案外人郑州星润房屋租赁有限公司（以下简称星润公司）签订了托管协议，约定由星润公司代收代验房屋并出租使用，将房屋的接收、使用权利转让给了托管方星润公司，根据该协议规定，星润公司有权代原告接受商铺，故原告购买目的在于出租商铺从而收取租金补贴及租金收益。星润公司自2018年5月1日之后开始为原告计算租金收益，但原告至今未按照商品房买卖合同约定办理按揭贷款手续，未履行其支付购房款的义务，并拒绝按托管经营协议约定承担税费，阻却了合同履行，收益未能领取责任在原告，应视为被告德润公司已经履行了交付房屋的义务。被告德润公司享有先履行抗辩权，即使未交付房屋，也不属于违约，原告无权要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与被告德润公司在商品房买卖合同第八条中约定房屋交付日期为2018年5月1日，但此条同时还约定了“由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力因素，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定。”合同还约定如果逾期超过60日，原告有权解除合同。涉案合同所属工程项目自2015年3月21日开工，施工期间郑州市为贯彻河南省蓝天工程实施方案，开展河南省大气污染防治攻坚战，将2016年下半年度列为攻坚阶段，2017年列为巩固提高和建立长效机制阶段。2017年度开展了“封土行动”（2017年11月15日至2018年3月15日），2018年又实施“停工令”（2018年10月1日至2019年3月31日），期间还因举行十九大、全国两会、河南省两会、上合组织总理会议等政治活动，导致项目工程施工断断续续，累计停工时间长达388天，被告德润公司因上述不可抗力因素蒙受了巨大损失，故合同约定的交付期限应予顺延，被告德润公司并未逾期交房，合同约定的解除条件不成就。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。具体到本案，首先不存在合同目的不能实现事由，原告签署商品房买卖合同的目的是为获取投资收益，星润公司愿意按照合同约定支付租金收益，但原告不履行开具发票的义务，星润公司暂未向其支付租金收益，暂时未获得收益的原因在原告。其次，自2018年5月1日起，星润公司已向大部分客户支付投资收益，故本案不存在因不可抗力及被告德润公司原因致使合同目的不能实现的事由。2.原告要求被告德润公司返还购房款、利息、维修基金、平台服务费、违约金等的理由不成立，应予驳回。双方签订的房屋买卖合同尚在履行中，合同约定的解除条件未成就，原告不享有合同解除权，被告德润公司亦不存在其他违约行为，所以原告要求返还购房款并支付利息、违约金的诉讼请求无事实依据。另外，原告维修基金的交付对象为房屋行政管理部门，平台服务费的交付对象为其他主体，均与被告德润公司无关。另外，原告缴纳的购房款为1177130元，其起诉状中所述1188688元与事实不符，故原告上述诉讼请求应予驳回。3.原告主张支付租金补贴122400元，不应予以支持。根据德润公司相关销售政策，租金补贴仅应计算至2018年4月30日，应为25120元，因原告未办理贷款手续，故此款暂未发放，所以原告此诉讼请求与事实不符。综上，原告请求解除合同不符合法律规定，合同仍在履行期间，请法院在查清事实的基础上依法驳回原告的全部诉讼请求，维护被告德润公司的合法权益。被告聂德才未到庭，也未向法庭提交任何证据。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，对到庭各方无异议的证据，本院予以确认，并记录在卷佐证，结合双方当事人提交的证据，本院认定事实如下：被告德润公司开发的位于二七区大学××、××南红星国际广场项目，该楼盘的物业形态为商铺，被告德润公司委托河南掌房网络科技有限公司销售。2017年5月1日，德润公司为甲方与原河南掌房网络科技有限公司为乙方签订了《红星国际广场项目销售协议》，协议约定：包销期限为2017年5月1日至2018年12月31日。乙方为包销服务，展示中心装修、展示中心软装、展示中心家具置办、项目宣传推广费用、项目活动费用、项目媒体推广费用等，包括且不限于上述与项目有关的各营销费用由乙方承担。销售所使用的户型图、楼层图、单页、折页等销售物料费用由乙方承担。甲方仅提供该项目图纸及销售证件，销售费用均由乙方承担。2018年1月24日，德润公司为出卖人与买受人董春影在售楼中心签订了四份《商品房买卖合同》，合同约定：董春影购买德润公司开发的位于二七区大学××、××南××、××、××、××套商品房，用途均为商业服务。该四套商品房的建筑面积分别为25.91㎡、25.91㎡、29.43㎡、29.43㎡，单价分别为21999元/㎡、21999元/㎡、19999.01元/㎡、19999.01元/㎡，总金额分别为569994元、569994元、588571元、588571元；付款方式和期限：约定于2018年1月24日以现金方式分别支付289994元、289994元、298571元、298571元，于2018年2月24日以商业贷款方式分别支付280000元、280000元、290000元、290000元。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同约定，房屋的交付时间为2018年5月1日前。商品房交付时符合的条件为：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实。出卖人逾期交房的违约责任是逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同第十一条约定了商品房的交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。该商品房买卖合同还附有附件二、附件三、附件四等。在签订上述《商品房买卖合同》的同时，原告董春影（乙方、借入方）与被告德润公司（甲方、借出方）在售楼中心签订了四份《借款协议书》。乙方购买甲方开发项目房屋，并已按甲方要求足额交纳了最低首付款（即：所购房总款的30%）。首付款20%不足部分乙方向甲方申请借款。经友好协商，双方达成该借款协议。协议主要内容：借款金额：乙方向甲方借款金额分别为人民币113998元整、113998元整、117714元整、117714元整（即本协议上述所示乙方所购甲方房屋的首付款不足部分）；借款利息：无息；乙方借款期限：自商品房买卖合同签定之日起两年内；还款时间及方式：乙方需在2018年5月1日前按照本协议一次性足额偿还以上借款；保证及违约条款：签订本协议前，乙方需向甲方缴纳所购房屋甲方限定的最低的首付款；开业满三年，客户可选择由公司按《商品房买卖合同》签定价格回购所购商铺，相关税费按政策各自承担。2018年1月24日，原告董春影（乙方）与郑州星润房屋租赁有限公司（甲方）在售楼中心签订了四份《托管经营协议书》（适用于红星国际广场客户），该协议均约定：乙方同意将购买的商品房由甲方全权经营和管理。甲方引入红星美凯龙品牌进行统一经营，经营期限为10年，暂定开业时间为2018年3月底前（最终以甲方通知的正式开业日期为准）。协议第十条约定，在合同有效期内，甲方对乙方委托经营商铺统一招商运营，运营费用由甲方收取并按以下方式向乙方支付商铺托收益：第一年、第二年运营收益按第十一条计算方式合计乙方收益。第三年至第十年运营收益：按照该商铺年度运营收益的2：8比例进行返还，即：商铺运营收益的80%返还客户，20%作为商场运营管理费用。本合同年是自开业之日起累计12个月为一个合同年。自然年以公历计算的一个完整的年度，即1月1日至12月31日。协议第十一条约定，商铺收益的计算方式：第一年租金保底，即1F：135元/㎡/月×12个月×实测面积；2F：115元/㎡/月×12个月×实测面积；3F：100元/㎡/月×12个月×实测面积；4F：90元/㎡/月×12个月×实测面积。第二年租金保底，即1F：150元/㎡/月×12个月×实测面积；2F：125元/㎡/月×12个月×实测面积；3F：110元/㎡/月×12个月×实测面积；4F：100元/㎡/月×12个月×实测面积。第三年至第十年的运营收益，经第三方会计事务所核对后对业主进行公布整栋楼收益，按照本协议中第十条之约定进行收益分配。协议第十三条约定，商铺当年收益计算至当年12月31日，并于次年3月31日前向乙方支付上年度的年度收益（开业当年收益从开业之日计算至当年12月31日）。甲方将乙方的收益划转到乙方指定的银行账户。因甲方原因导致迟延给付乙方应收的托管收益的，每延迟一天，乙方有权向甲方按日万分之一收取违约金。第二十四条约定，自合同生效起，乙方同意甲方代为办理该商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续，必要时乙方予以协助，甲方的签收行为对乙方具有法律效力。该商铺的开发单位向甲方交付该商铺，视为乙方履行了向甲方交接该商铺的义务。被告德润公司给原告发放了“红星国际广场”2号楼商场项目销售政策告知函，主要内容为：1.商铺开业前补贴：（1）补贴标准：购买20㎡以下的，每月可享受1600元租金补贴；购买20㎡－30㎡的，每月可享受1800元租金补贴；购买30㎡以上的，每月可享受2000元租金补贴。（2）补贴计算起止日期：补贴起算日：客户向德润公司支付首付房款（占比30%以上）之日起计算；补贴截止日：以商场实际开业之日为截止日（暂定于2018年3月31日前开业）；该补贴不足一个月超过15天的，按一个月计算，不足15天的，按半个月计算。（3）补贴支付：该补贴将于实际开业后30日内，一次性支付（或直接冲抵总房款）。2.回购政策：三年回购，开业满三年，客户可选择由公司按《商品房买卖合同》签定价格回购客户所购商铺，相关税费按政策各自承担。按照上述协议约定，2018年1月24日，原告分四次共缴纳的474982元由河南掌房网络科技有限公司出具平台服务费收据。2018年1月24日，原告分四次向被告德润公司支付房款共计1177130元（其中463424元是德润公司借给原告的）及维修基金7196元。2018年5月17日，原告偿还了向被告德润公司的借款463424元。剩余的购房款未办理商业贷款，原告至今也未向被告德润公司缴纳。2019年3月29日，郑州市城乡建设局对被告德润公司开发的涉案商铺进行竣工验收并登记备案。被告德润公司未向原告支付自首付款支付之日起至2018年5月1日之前的租金补贴。2019年6月28日，原告以被告德润公司没有按照合同约定的交房期限交房为由，委托河南彭友律师事务所律师郭新会向被告德润公司发出《解除合同通知》。在本院审理期间，被告德润公司向本院提交因政府开展的大气污染防治工作影响施工工期的证据有2017年9月22日郑州市人民政府下发的有关《郑州市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动实施方案》及2018年8月份停止施工通知等。另查明，原河南掌房网络科技有限公司为一人公司，股东为聂德才，该公司现已经注销。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。根据原告与被告德润公司签订的房屋买卖合同约定，被告德润公司应在2018年5月1日前将符合交付条件的房屋交给原告，但被告德润公司未在约定的交房期限内将涉案房屋完成建设工程竣工验收并登记备案等约定条件，被告德润公司存在违约行为。但是，原告在签订房屋买卖合同的同时，又与郑州星润房屋租赁有限公司签订了托管经营协议，印证原告购买涉案房屋的目的是为了出租商铺从而收取租金补贴和租金收益。被告德润公司虽然有违约行为，但不影响原告对签订房屋买卖合同目的的实现。故原告请求解除合同的主张，不予支持。关于原告要求被告德润公司支付逾期交房违约金问题。房屋买卖合同第八条约定出卖人应当在2018年5月1日前将符合交付条件的商品房交给原告；如遇特殊原因，出卖人可以据实予以延期。德润公司也提交的有关2017年－2018年河南省郑州市政府大气污染综合治理等有关规定及通知的相关证据，而原告与被告德润公司签订的合同是在2018年1月24日，被告德润公司在签订合同时应当预见到有可能逾期交房，其仍与原告约定2018年5月1日交房，存在过错，应当承担违约责任。但是，原告购买商铺的房款至今还有部分没有缴纳，按照合同约定，原告也存在违约行为。在本合同履行过程中，原、被告均有违约行为，故原告要求被告德润公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告德润公司支付自首付款支付之日（2018年1月24日）起至2019年6月28日止的租金补贴问题。被告德润公司在销售房屋时，承诺租金补贴的起算日为：客户向河南德润置业有限公司支付首付房款（占比30%以上）之日起计算；补贴截止日：以商场实际开业之日为截止日（暂定于2018年3月31日前开业）。据此原告应取得自2018年1月24日起至2018年5月1日前的租金补贴为25200元，但被告德润公司因原告未办理商业贷款，未向原告发放，该部分租金补贴被告德润公司应予以支付。但因被告德润公司于2019年3月29日才取得了“红星国际广场”项目的竣工验收备案登记手续，现原告选择要求被告德润公司支付租金补贴的权益，故原告自2018年5月1日至2019年3月31日的租金补贴79200元，予以支持，以上合计104400元。2019年4月1日之后，涉案房屋符合交房条件，原告再要求被告德润公司支付租金补贴，缺乏事实依据，不予支持。关于原告主张的与解除房屋买卖合同后的法律后果有关的诉讼请求，因本案未判令解除合同，故不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告河南德润置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告董春影2018年5月1日前未支付的租金补贴25200元及2018年5月1日至2019年3月31日的租金补贴79200元，以上合计104400元；二、驳回原告董春影的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20984元，原告董春影负担10492元，被告河南德润置业有限公司负担10492元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  崔瑞玲人民陪审员  梁立勇人民陪审员  赵新玲二〇二〇年三月三十日书 记 员  王冬丽