营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0804民初4908号原告：吕景新，男，1967年3月18日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市阳明区。委托诉讼代理人：何吉平，辽宁瀛桥律师事务所律师。被告：辽宁金伟实业集团有限公司（历史名称：辽宁金伟实业有限公司，营口金伟房地产开发有限公司），住所地营口市鲅鱼圈区闽江路东段（东城怡景19#楼办公楼3楼）法定代表人：唐玉伟，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：李森，辽宁维典律师事务所律师。原告吕景新与被告辽宁金伟实业集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员王宇明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕景新及其委托诉讼代理人何吉平、被告辽宁金伟实业集团有限公司的委托诉讼代理人李森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、被告履行合同，交付门禁卡共两道；2、被告承担2014年至2019年度租赁费2万元；3、被告承担2014年至2019年物业费1395元4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月22日，原、被告签订《东城怡景?金伟御都地下车库租赁协议》，约定被告将位于东城怡景?金伟御都小区地下编号为51#地下西数第一号车位租给原告。根据协议约定，该车位租赁价格96000元，一次性付款，租赁期限至2077年12月29日，并明确约定乙方（原告）付清租金后，即取得相应地下车位的使用权。2014年4月23日，原告依约支付给被告租金96000元，并由被告出具专用收款收据。但从协议签订之日起，被告一直未给予原告相应车库的门禁卡，导致原告一直无法正常使用该车位，迫于无奈原告暂时另寻他处将自己的车辆进行存放，并就办理门禁卡一事多次与被告相关负责人沟通，希望能得到解决。在此期间原告依然承担并缴纳了物业费等相关费用。但截至起诉之日止，被告仍未积极处理该问题，原告迫于无奈，将之诉至法院，望法院依法裁判，支持原告的请求。被告辩称，1、原告与答辩人签订地下车位租赁协议后，答辩人将车位交付原告使用，原告在其租赁的车位上焊接铁架子，已经取得车位使用权，但不知什么原因原告的车位始终没有停放车辆。2019年5月原告才向答辩人反映车辆不能进入车库，要求停放车辆，且据答辩人了解，原告没有缴纳过车位物业费，原告第二、三项诉讼请求无事实及法律依据。另外，车位长时间未停放车辆，且原告现居住地也不在金伟小区。2、答辩人于2014年4月22日将案涉51#地下车库西数第1号车位租赁给原告。2017年4月11日将51#地下车库除西数第1号车位外的其他车位抵顶给案外人李国亮，后李国亮在51#地下车库外个人修建一道卷帘门，并于2018年4月1日将除案涉车位外的车库内其他区域租赁给案外人李媛，由李媛存放卫浴厨具产品，后增加的卷帘门钥匙由李媛保管。原告在2019年5月份找到答辩人后，答辩人曾对此事进行协调，要求李媛配合原告车辆进出车库，但没有成功。根据双方订立的租赁合同，答辩人确属违约，但现在答辩人无法取得后增加的车库卷帘门钥匙，事实上已经无法完成原告诉讼请求第一项即向原告履行合同、交付门禁卡，在此前提下答辩人同意解除合同。经审理查明，2014年4月22，原告吕景新与被告辽宁金伟实业集团有限公司签订《东城怡景金伟御都地下车库租赁协议》，协议内容为：乙方（原告）租赁的地下车位使用权，其位置位于东城怡景?金伟御都小区地下，车位编号为51#地下西数第1号，其功能主要用于停放家用轿车、小型旅行车等小型汽车，非机动车不得停放；地下车位使用权租赁价格96000元/个；租赁期限自签订协议之日起至2077年12月29日，一次性租赁；乙方付清租金后即取得相应地下车位的使用权；乙方须按时交纳物业费及相关费用；在规定期限内，乙方拥有该地下车位的使用权，甲方无权再将该车位租赁他人，否则引起的一切纠纷由甲方负责。2014年4月23日，原告向被告交纳租赁费96000元。2019年6月10日，原告向营口泰和物业服务有限公司交纳物业费1395元。该物业公司向原告出具专用收款收据，并在该收据“交款人”处标注“51#地下西数第1车库吕景新”，在“收款事由”处标注“物业费2014年4月22日至2019年12月31日，25平电费200元”。2017年4月11日，被告辽宁金伟实业集团有限公司与案外人李国亮签订《金伟集团拨付李国亮51#地下车库结算单》，确认将51#地下车库（原告庭审时称抵顶的车位范围不包括原告的车位，原告对此未提异议）都抵顶给案外人李国亮用于清偿双方之间债务。2018年4月1日，案外人李国亮与案外人李媛签订《房屋租赁合同》，约定将前述抵顶来的51#楼地下一层车库租赁给李媛，租赁期限自2018年4月1日至2028年4月1日，租赁金额为5万元/年。本院认为，原、被告之间签订的《东城怡景金伟御都地下车库租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律法规规定，该协议合法有效。原告吕景新已经依照协议约定向被告辽宁金伟实业集团有限公司交纳车位租金96000元，被告亦应按照协议约定向原告履行交付地下车位的义务。从原告提交的证据及庭审调查可知，被告未完全履行交付义务，其行为构成违约，因此对原告主张被告履行合同的请求，本院予以支持，并应保证原告享有的车位通行权。关于被告提出的协议中约定的租赁期限已超过20年因此合同无效的答辩意见，本院认为，根据合同法规定，租期超过20年的，超过部分应属无效，因此合同租期应为20年。关于原告主张被告承担2014年至2019年期间租赁费2万元的请求，本院认为，原告提供的证据未能证明其另租车位的必要性，亦无法证明该损失为直接损失，但考虑被告的违约行为给原告的车位使用造成了一定的影响，本院酌定支持5000元。关于原告主张的被告承担2014年至2019年期间物业费1395元的请求，本院认为，案外人营口泰和物业有限公司依据规定收取物业费，并未违反相关法规条例规定，原告未提供证据证明该费用的产生系不合法、不合理的，对原告的该项主张本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十四条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告辽宁金伟实业集团有限公司应按照其与原告吕景新签订的《东城怡景金伟御都地下车库租赁协议》约定继续履行合同义务（租赁期限截至2034年4月21），并保证原告吕景新享有进入营口市鲅鱼圈区金伟御都小区51#地下车位的通行权。二、被告辽宁金伟实业集团有限公司于本判决生效之日起5日内给付原告2014年2019年期间因租赁车位造成的损失5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、驳回原告吕景新的其他诉讼请求。案件受理费335元（原告已垫付），由被告辽宁金伟实业集团有限公司负担50元，由原告负担285元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  王宇明二〇二〇年三月二十日书记员  李凯博附：本案所依据的法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。