山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初9579号原告：烟台天安置业有限公司，住所地烟台市芝罘区卧龙中路1号。法定代表人：孙福建，董事长。委托诉讼代理人：王建文，山东鼎然律师事务所律师。委托诉讼代理人：张华顺，山东鼎然律师事务所律师。被告：胡克宏，男，1980年12月8日出生，汉族，住烟台市芝罘区。第三人：中国建设银行股份有限公司烟台分行，住所地烟台市芝罘区南大街9号。负责人：王谦明，行长。委托诉讼代理人：姜东辉，男，该分行工作人员。原告烟台天安置业有限公司诉被告胡克宏、第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王建文以及第三人的委托诉讼代理人姜东辉到庭参加了诉讼，被告胡克宏经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟台天安置业有限公司向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告签订的编号为芝预字第140715020063号《商品房买卖合同》及补充协议，被告协助原告办理该商品房买卖合同的登记备案撤销手续；2、撤销坐落于烟台市芝罘区天安山水龙城A-6#住宅楼2单元804号房（以下简称涉案房屋）的预抵押登记手续；3、撤销涉案房屋的预告登记手续；4、被告向原告支付违约金184153元；5、被告将涉案房屋返还原告。事实与理由：2014年7月15日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定：被告购买原告开发建设的涉案房屋，房屋总价款为920767元；除首付款外，被告以按揭贷款的方式支付剩余房款；因被告不履行贷款还款义务导致原告承担连带保证责任的，如自原告代为清偿贷款之日起计算超过60日，被告仍未向原告支付代偿款项及违约金的，则被告在房屋买卖合同中享有的权利终止，原告可将房屋收回，被告应向原告支付房屋总价款20%的违约金。上述合同签订后，被告向原告支付了涉案房屋的首付款340767元，第三人亦依约向被告发放了贷款580000元。但自2018年9月起，被告未依约向第三人偿还贷款本息，被告在房屋买卖合同享有的权利终止，原告可将房屋收回，被告还应支付原告房屋价款20%的违约金。被告胡克宏缺席，且未在法定期间内提交书面答辩状。第三人述称，同意原告诉请，但需在偿还第三人剩余的贷款本息后，第三人愿意配合原告办理涉案房屋的预抵押登记撤销手续。经审理查明：2014年7月15日，原告与被告在签订的编号为芝预字第140715020063号《商品房买卖合同》及补充协议中约定：被告购买涉案房屋，总价款920767元。首付款340767元，剩余580000元以按揭贷款方式支付。补充协议第三条第11项约定：若原告为被告银行按揭贷款提供保证担保，在担保期间因被告未按期履行偿还贷款本息义务而导致原告承担了相应的保证担保责任，双方同意按以下方式处理：双方同意按以下方式处理：（1）被告应于原告代为清偿贷款本息及罚息和相关费用10日内偿还原告代为清偿的贷款本息及罚息和相关费用，并向原告支付其代为清偿贷款本息及罚息和相关费用之和10%的违约金。（2）若被告在原告代为清偿贷款本息及罚息和相关费用60日内仍未偿还原告代为清偿的贷款本息、罚息和相关费用及违约金，双方同意按以下任意一种方式处理：a.原告有权持合同及有关代为清偿贷款的手续自行到房产管理部门办理该商品房预（销）售登记注销手续，被告享有的合同权利终止，原告可另行出售该商品房，同时原告有权继续追究被告的违约责任；b.原告将被告支付的首付款和已支付给银行的贷款在扣除房屋总价款20%的违约金后，全部无息返还被告，双方共同到房产登记机关将房产过户到原告名下。（3）在被告未偿还原告代为清偿的贷款本息、罚息及违约金时，双方不办理该商品房的交付手续。若该商品房已经交付，则原告持本合同（包括本附件）及有关代为清偿贷款的手续自行到房产管理部门办理商品房预（销）售登记注销手续以及终止办理房地产权属登记证书手续，被告享有的权利终止，被告予以配合，在原告通知被告搬出该商品房书面通知送达30日内被告无条件搬出，原告不承担因此而给被告造成的所有损失（如装修等），原告可另行出售该商品房，同时原告有权继续追究被告的违约责任。2014年8月22日，原告与被告及第三人在签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及附件中约定：被告向第三人举借人民币580000元用于购买涉案房屋，贷款期限360个月，自第三人实际放款日起算；采用浮动利率方式确定贷款利率，基准利率水平上浮5%，若被告未按期还款，自逾期之日起第三人在合同约定的贷款利率水平上上浮50%。被告不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，第三人有权解除与被告的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用。原告作为保证人向第三人提供连带责任保证。登记时间为2014年9月1日，烟台市房产交易中心审批下发的烟房预芝抵字第××号《房屋预告登记证明》载明：预告登记权利人为第三人，预告登记义务人为被告，房屋坐落为烟台市芝罘区房屋，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，第三人向被告指定的原告账户内发放了贷款本金580000元。自2018年9月起，被告未按期归还贷款本息，第三人遂分期扣划原告保证金账户内的款项，截止到2019年10月31日，第三人累计扣划了原告保证金账户内的保证金52321.47元。另查，2014年10月21日原告将涉案房屋交付给被告，现由被告占有使用。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及附件、《个人住房（商业用房）借款合同》、房屋抵押预告登记证、原告代被告偿还按揭贷款明细表、钥匙领取单、被告逾期未还款查询单等为证，还有原告及第三人的陈述笔录在案为凭。上述证据材料，均经本院开庭审核，可以采信。本院认为，（一）本案原、被告在2014年7月15日签订的编号为芝预字第140715020063号的《商品房买卖合同》及补充协议和原、被告与第三人于2014年8月22日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，且办理了涉案房屋的抵押登记手续，对各方均具有法律约束力。上述协议明确约定了原告代其偿还贷款本息60日内仍未清偿的，被告合同权利终止、办理商品房预售登记注销手续、另行出售房屋及追究被告违约责任权利的内容。履约中，被告至今未向原告清偿其代被告垫付的贷款本息52321.47元的事实清楚，现原告请求解除与被告在2014年7月15日签订的编号为芝预字第140715020063号的《商品房买卖合同》及补充协议，要求被告协助办理该商品房买卖合同登记备案撤销手续和房屋预告登记注销手续，并支付房屋总价款920767元的20%违约金184153元的主张，与约相符，本院依法予以支持。（二）被告在收取了第三人发放的贷款580000元后，自2018年9月21日起至今未按期足额归还贷款本息，截止到2019年10月31日，第三人分期自原告处扣划了贷款本息共计52321.47元的事实清楚。依据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，被告逾期归还贷款，第三人有权选择解除合同或宣布本合同项下的贷款本息全部提前到期，故第三人请求被告提前偿还剩余的全部贷款本金及利息，由原告承担连带保证责任的主张，与约相符，本院依法予以支持。（三）鉴于被告违约，原告与被告于2014年7月15日签订的编号为芝预字第140715020063的《商品房买卖合同》已解除，被告应协助原告办理登记备案撤销手续和预告登记注销手续，并将涉案房屋返还给原告，原告应当返还被告已支付的房款。在被告及原告偿还《个人住房（商业用房）借款合同》项下的全部贷款本息、诉讼费等相关费用之后，为了维护原告对涉案房屋的处分权，原告请求被告与第三人协助办理涉案房屋的预抵押登记注销手续的主张，本院予以支持；而被告已向原告支付的购房款920767元，原告应当在总款920767元的范围内扣除其用于提前清偿《个人住房（商业用房）借款合同》项下的贷款本息、诉讼费用、违约金及办理注销登记的手续费用后，及时将剩余的房款返还给被告，具体数额以原告实际偿还额为准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告烟台天安置业有限公司与被告胡克宏在2014年7月15日签订的编号为芝预字第140715020063号的《商品房买卖合同》及补充协议；二、限被告胡克宏于本判决生效之日起10日内向第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行提前清偿剩余的全部贷款本金及相应利息（按合同约定的利率标准计算，具体本息数额以实际清偿日为准），并由原告烟台天安置业有限公司承担连带保证责任；三、自被告胡克宏和原告烟台天安置业有限公司向第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行清偿了《个人住房（商业用房）借款合同》项下的全部贷款本息之日起10日内，限第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行与被告胡克宏协助原告烟台天安置业有限公司办理坐落于烟台市芝罘区房屋的预抵押登记撤销手续；四、限被告胡克宏自预抵押登记手续撤销之日起10日内协助原告烟台天安置业有限公司办理编号为芝预字第140715020063号《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续和房屋预告登记撤销手续；五、限被告胡克宏于本判决生效之日起10日内向原告烟台天安置业有限公司支付违约金184153元；六、原告烟台天安置业有限公司应自编号为芝预字第140715020063号的《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续和房屋预告登记撤销手续办理完毕之日起10日内，在已收取被告胡克宏的购房款920767元中扣除其代被告胡克宏向第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行偿付的贷款本息及撤销手续的相关费用（具体数额均以实际发生额为准）及违约金后，将剩余的购房款退还给被告，被告胡克宏于收款当日向原告腾退坐落于烟台市芝罘区房屋。如原告烟台天安置业有限公司、被告胡克宏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向权利人支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13008元，公告费520元，共计13528元，由被告胡克宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 于  克  晓人民陪审员 安    娜人民陪审员 车  汝  玲二〇二〇年三月十七日书 记 员 赵洪辉（代）