重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终8128号上诉人（原审被告）：刘娟，女，1983年3月4日出生，汉族。委托诉讼代理人：周建勋，重庆聚兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯雪，重庆聚兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘佳金，男，1996年5月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：米峡圭，重庆雄明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婷，重庆雄明律师事务所实习律师。上诉人刘娟因与被上诉人刘佳金房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初14514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人刘娟的委托诉讼代理人周建勋、冯雪，被上诉人刘佳金的委托诉讼代理人米峡圭、李婷到庭参加诉讼。刘娟上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回刘佳金的全部诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由刘佳金负担。事实和理由：1、一审法院认为刘娟通过证人向刘佳金交还钥匙的行为不构成解除合同的意思表示，且认为刘佳金关于室外活动场地的承诺缺乏事实依据，系认定事实错误，证据不足。2、因刘佳金未能按照约定保证诉争房屋配套的幼儿园室外活动场地能够正常使用，导致刘娟开办幼儿园的合同目的无法实现，刘娟有权解除《房屋租赁合同》。且刘佳金对此也表示了认可，一审判决刘娟向刘佳金支付租金及利息、物业服务费、电费+0等系适用法律错误。3、刘娟在法定期限内就确认《房屋租赁合同》已于2018年8月31日解除、刘佳金对刘娟的损失进行赔偿等向一审法院提起反诉，并提交了相应的证据。但一审法院不仅在开庭时称未收到刘娟提交的反诉材料，且在未出具任何书面说明的情况下，就对刘娟的反诉不予受理，一审法院的行为严重违反法定程序。同时，刘娟在反诉证据中举示了刘佳金向刘娟送达的《关于于惠英、刘佳金与刘娟房屋租赁纠纷的律师函》，在该函中刘佳金也认可了双方解除《房屋租赁合同》一事。刘佳金辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，刘娟的上诉请求无法律依据，请求驳回刘娟的上诉请求。刘娟未按租赁合同约定支付租金，刘佳金可以单方解除合同。解除合同的时间点为刘娟收到刘佳金的起诉状副本之日。因刘娟未按时足额缴纳租金，导致合同解除，刘佳金有权要求其赔偿损失，并支付相应的违约金。刘佳金向一审法院起诉请求：1.解除刘佳金与刘娟于2018年5月20日签订的《房屋租赁合同》；2.刘娟支付刘佳金2018年9月15日至2019年5月29日期间拖欠的租金242143元以及退房前按合同约定标准计算的租金；3.刘娟支付刘佳金违约金46080元；4.刘娟支付刘佳金垫付的物业服务费和电费7274.45元；5.本案诉讼费由刘娟负担。一审法院认定的事实：2018年5月20日，于惠英委托代理刘佳金与刘娟签订《房屋租赁合同》，约定刘佳金作为出租方将座落于重庆市南岸区涂山镇涂山路580号1单元幼儿园，建筑面积471平方米，产权性质为小区配套幼儿园，出租给承租方刘娟使用。房屋租赁期间为10年，从2018年9月15日起至2028年9月14日止。刘佳金于2018年7月1日将房屋交付刘娟使用，刘娟于2018年7月1日至2018年9月14日期间进行装修；又约定，2018年9月15日至2019年9月14日的租金为每年360000元、2019年9月15日至2020年9月14日的租金为每年380000元、2020年9月15日至2021年9月14日的租金为每年400000元，此后每年租金以2万元递增。第一次签订合同当日支付2018年7月15日至2018年9月15日两个月的租金60000元，之后按照半年支付，每年3月15日和9月15日支付；再约定，刘佳金保证对房屋享有所有权，该房屋用途为小区配套幼儿园并有权向刘娟出租。刘佳金不得将刘娟租用的物业租给任何第三方。刘娟逾期交付房租的，刘佳金有权要求对方每逾期一天支付违约金为月租金额的千分之六。如刘娟逾期一个月未交付房租，刘佳金有权单方解除合同并要求赔偿损失。刘娟必须服从物业管理公司的管理，所有应缴纳的费用（如物管费、水电气滞纳金等）由刘娟自行承担。合同签订后，刘娟依约向刘佳金支付了2018年7月15日至2018年9月15日的租金60000元并进场装修，筹备开办幼儿园事宜。2018年8月15日，重庆市南岸区城市管理综合行政执法局下发《责令（限期）改正通知书》，以诉争房屋使用人擅自占用居民区绿地为由责令限期恢复绿化原始地貌。2018年8月30日，诉争房屋所在社区基层组织对幼儿园室外场地扩建过程中侵占业主所有的建筑物公共有部分进行处理，未能达到一致。刘娟此后未再交纳租金，刘佳金于2018年11月6日向诉争房屋地址投寄了《租金催告书》，邮政部门反馈“收件人已离开此地”信息后将邮件退回。一审另查明，位于重庆市南岸区涂山镇涂山路580号1单元幼儿园的物业系刘佳金单独所有，属性为教育和科教用地。2019年5月9日，刘佳金作为业主向物业服务企业交纳2019年2月至6月的物业服务费每月1176.47元，合计5882.35元和2019年1月的电费215.60元。一审庭审中，双方当事人关于合同是否已经解除以及系何方解除分歧较大。一审法院应刘娟的申请传唤证人代露出庭作证。证人述称，其系诉争房屋筹办幼儿园的园长。2018年8月30日，幼儿园在对室外活动场地扩建过程中与小区业主关于是否侵占公用部分绿地产生争议。其应刘娟的要求将诉争房屋钥匙交还于惠英，并告知其自行协调处理，但当时并未明确提出解除租赁合同。刘娟认为，证人交还钥匙的行为已经代表解除租赁合同的意思表示。刘佳金否认收到钥匙，证人代露对此也无其他证据证明。一审法院认为，承租人应当按照合同约定的期限支付租金，无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。行为人可以明示或者默示作出意思表示，但沉默只有在法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意见表示。本案中，刘佳金与刘娟于2018年5月20日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思，内容具备房屋租赁合同的必要内容且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人具有法律上的约束力。非经法律程序，不得擅自变更或者解除。现刘佳金与刘娟均主张解除合同，并且时间和理由不一。对于所主张解除事由是否发生法律上的效力，不仅要从解除权利的行使是否符合法律规定，而且还要甄别一方当事人是否已经具备法律规定或者合同约定的解除权。只有解除权成立，才能发生合同解除的法律后果。根据双方当事人主张合同解除的时间先后顺序，刘娟辩称其于2018年8月31日就已经通过证人代露向刘佳金提出解除合同，但证人在一审庭审作证时述称其只是受命交还钥匙并没有作出解除合同的意思表示。证人所称交还钥匙的行为充其量只能构成对诉争房屋占有使用的变化，并不能构成解除合同的意思表示。此外，证人对于其交还钥匙的事实，还缺乏其他证据佐证，尚未达到法律要求的证明标准，故对刘娟辩称合同已于2018年8月31日解除的反驳理由不予支持。根据双方订立的合同内容，只是着重约定了幼儿园建筑物的建筑面积，以及要求刘佳金对诉争房屋产权和用途的瑕疵担保，并无关于室外活动场地的具体约定。经一审询问，刘佳金与刘娟也认可所谓的室外活动场为诉争房屋外毗邻小区公共绿地的空地。该部分用地，并未包含在刘佳金的产权范围之内。当事人订立合同，采取要约、承诺的方式。承诺的内容应当与要约的内容一致，合同的内容以承诺的内容为准。刘娟辩称刘佳金关于室外活动场地的承诺缺乏相应的事实依据，其在扩建过程中擅自占用共有绿地受到行政机关处罚并不能归因于刘佳金。刘佳金以刘娟未按时交纳租金行使单方解除权，符合双方约定和法律规定，故认定刘娟于2019年7月6日收到起诉状副本之日为租赁合同的解除时间。同时，刘娟作出承租人仍然应当按照合同约定支付刘佳金合同解除前的租金，其中于2018年9月15日之前支付2018年9月15日至2019年3月14日期间的租金180000元，于2019年3月15日之前支付2019年3月15日至2019年7月6日的租金＝360000元÷12个月×3个月+360000元÷12个月÷30天×22天＝112000元，合计292000元。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，刘佳金与刘娟之间的租赁合同于2019年7月6日解除后，刘佳金有权收回诉争房屋。现刘佳金并未提供刘娟拒不交付妨害其恢复所有权的相关证据，故对刘佳金要求刘娟支付合同解除后租金的主张不予支持，但刘佳金可以对刘娟逾期支付合同期内租金主张损害赔偿。双方当事人关于逾期支付租金约定日千分之六的利率明显过高，刘佳金亦无证据证明其实际损失，参照有偿合同的一般规定对资金占用损失的大小进行认定，故对刘佳金要求刘娟以欠付租金中180000元为基数从2018年9月15日起、另以112000元为基数从2019年3月15日起分别按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至付清为止的主张予以支持。此外，关于刘佳金主张的物业管理费和电费，根据合同约定也应由刘娟对合同解除前部分予以承担，故对刘佳金要求刘娟支付其垫付的2019年1月的电费215.60元以及2019年2月至6月物业服务费5882.35元的主张予以支持。据此，判决：“一、确认原、被告签订《房屋租赁合同》已经于2019年7月6日解除；二、被告刘娟于本判决生效后十日内支付原告刘佳金拖欠的租金292000元，并以其中180000元为基数从2018年9月15日起、另以112000元为基数从2019年3月15日起分别按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至付清为止；三、被告刘娟于本判决生效后十日内支付原告刘佳金垫付的物业服务费5882.35元和电费215.60元；四、驳回原告刘佳金的其他诉讼请求。”本院二审审理过程中，刘娟举示了律师函复印件，聊天记录截图，拟证明刘娟与刘佳金之间就解除合同达成的合意。刘佳金认可上述证据的真实性，但认为聊天的双方系刘娟的丈夫与刘佳金的母亲，二人并非合同相对方，不能证明双方就解除合同达成了合意。且从聊天记录可以反映出刘娟存在一直拖欠租金的行为。刘娟举示了EMS回单、邮单及一审开庭传票，拟证明刘娟在法定期限内提出了反诉并提交了相应证据，但一审法院未受理反诉请求，程序违法。刘佳金不认可该证据的真实性，且认为与本案无关。刘娟举示了（2019）渝0108民初8612号民事裁定书及传票，拟证明于惠英有权代表刘佳金与刘娟协商处理租赁房屋相关事宜。刘佳金认可该证据的真实性，但认为无法达到刘娟的证明目的。刘娟举示了与彭建林签订的装修合同，并申请了彭建林出庭作证，拟证明2018年10月底刘娟就已经腾空了案涉房屋。刘佳金不认可装修合同与证人证言的真实性。本院二审审理查明：刘佳金的母亲于惠英于2019年3月19日通过微信向刘娟送达律师函，通知刘娟解除刘佳金与刘娟于2018年5月20日签订的《房屋租赁合同》，该通知即时到达刘娟一方。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，于惠英代刘佳金与刘娟于2018年5月20日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。刘娟主张刘佳金出租给其的房屋没有配套的户外活动场地故而无法实现合同目的，其有权拒绝支付租金并解除双方的房屋租赁合同，但刘娟与刘佳金之间的《房屋租赁合同》并未约定出租方刘佳金需向刘娟提供固定规模的户外活动场地，刘娟所举示的重庆市南岸区城市管理综合行政执法局下发的《责令（限期）改正通知书》仅能证明刘娟占用了居民区绿地，无法证明刘佳金所提供的场地不具备配套的户外活动场地，刘娟以案涉房屋不具备配套户外活动场地无法实现合同目的为由要求解除合同缺乏相应的事实依据，对其该项上诉理由本院不予采信。刘娟无理由未按约定向刘佳金支付租金构成违约，刘佳金履行了催告程序后，刘娟仍然未按约支付租金，刘佳金有权要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》。刘佳金的母亲于惠英于2019年3月19日通过微信聊天向刘娟的配偶发出律师函，该律师函载明刘佳金通知刘娟解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，解除合同的通知即时到达刘娟一方，即可发生解除合同的法律效果。刘佳金认为其母亲无权代理刘佳金通知对方解除合同，但案涉《房屋租赁合同》的签订即是刘佳金的母亲代其进行签订，合同的履行过程中亦是刘佳金的母亲代其与刘娟一方进行的联系与沟通，刘娟有理由相信刘佳金的母亲有权代理刘佳金向刘娟发出解除合同的意思表示，刘佳金母亲的行为构成表见代理，其法律后果应当由刘佳金承担，故刘佳金与刘娟之间所签订的《房屋租赁合同》自刘佳金母亲代刘佳金发出解除合同通知到达刘娟一方即发生解除合同的法律效果，本院认定双方《房屋租赁合同》解除时间为2019年3月29日。刘娟上诉认为其2018年8月即已从承租房屋中搬离，但刘娟不具有法律规定或合同约定的解除权，其在未取得刘佳金同意的情况下擅自搬离不产生解除合同的法律效果，双方《房屋租赁合同》解除之前的租金与物业服务费应由刘娟负担，其中于2018年9月15日之前支付2018年9月15日至2019年3月14日期间的租金180000元，于2019年3月15日之前支付2019年3月15日至2019年3月19日的租金=360000元÷12个月÷30天×5天=5000元，合计185000元。因刘娟违约迟延支付租金，应当向刘佳金承担相应的违约责任，因刘佳金与刘娟之间签订的《房屋租赁合同》所约定的违约金过高，刘娟在本案一审审理过程中亦请求对违约金进行调减，一审认定违约金按照中国人民银行同期同类贷款款利率计算至付清为止较为适宜，故刘娟应支付的违约金为以欠付租金中180000元为基数从2018年9月15日起，另以5000元为基数从2019年3月15日起分别按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清为止。关于刘佳金主张的物业管理费和电费，根据合同约定应缴纳的费用（如物管费、水、电、气滞纳金等费用）由刘娟自行承担，故对刘佳金请求合同解除之前其代为支付的2019年1月电费215.60元以及2019年1-3月的物业服务费3529.44元的主张予以支持。刘娟上诉认为一审程序违法，未受理其反诉，但其所举示的证据不足以证明一审违法未受理其提起的反诉的事实，且其针对该部分主张可以另行协商或诉讼予以解决，一审程序适当。综上所述，刘娟的上诉请求部分成立，应予支持。结合本院二审审理查明的新事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初14514号民事判决；二、确认刘佳金、刘娟签订的《房屋租赁合同》于2019年3月19日解除；三、刘娟于本判决生效后十日内支付刘佳金拖欠的租金185000元，并以其中180000元为基数从2018年9月15日起、另以5000元为基数从2019年3月15日起分别按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至付清为止；四、刘娟于本判决生效后十日内支付刘佳金垫付的物业服务费3529.44元和电费215.60元；五、驳回刘佳金的其他诉讼请求。一审案件受理费2889元，由刘娟负担1900元，由刘佳金负担989元；二审案件受理费5777元，由刘娟负担3800元，由刘佳金负担1977元。本判决为终审判决。审判长  芦明玉审判员  陈 华审判员  苏致礼二〇二〇年三月十七日（院印）书记员  王丽丽