广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0202民初3856号 原告：某某物业发展有限公司柳州分公司，住所地广西柳州市。 负责人：雷某，公司总经理。 委托诉讼代理人：韦寅，广西华震律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭广宇，广西华震律师事务所律师。 被告：陈某，女，汉族，1988年8月29日出生，住广西柳州市柳北区。 原告某某物业发展有限公司柳州分公司诉被告陈某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韦寅到庭参加审理。被告陈某经本院公告送达，未到庭参加诉讼，本院依法该案进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付2014年9月-2019年8月物业管理费6974.36元，代收电费0.98元，代收入户水费13.49元，代收污水处理费7.65元，代收二次加压电费1.2元，详见欠费明细表。2.依法判令被告立即支付2014年10月-2019年8月滞纳金18352.74元。以上合计为25350.42元。3.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。 事实与理由：被告拥有柳州市某某小区房产一套，房号为3栋25-9号，面积65.55㎡。根据《某某城市广场前期物业管理服务协议》之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2014年9月起至今拖欠物业管理费、滞纳金、各项代收费用等费用累计达人民币25350.42元。原告曾多次以电话、发通知、律师函等多种形式向被告催交相关费用，但其未予理睬。现根据《某某城市广场前期物业管理服务协议》第二十二条及《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。 被告陈某未到庭参加诉讼，在举证期限内也未向本院提交任何证据及书面答辩材料，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十二条、第十三条第二款、第六十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第一款的规定，视为被告放弃举证和质证的权利。 原告围绕诉讼请求依法提交了催费公告及催费记录、商品房买卖合同、业主身份证、住户资料卡、交房通知书、通知、企业变更通知书、前期物业服务合同、欠费明细表、广西电网公司文件、供电合同、代收代缴电费协议、关于（2018）桂02民终字第797号调查令的回复、协议书、授权委托书、供用水合同、中国建设银行客户回单及电子转账凭证、中国工商银行业务回单、水费发票、电费发票、水费说明等证据。被告未到庭亦未提交任何证据及质证意见。原告提供的证据有原件予以核实，符合法律规定，可以作为认定案件事实的依据。 综合庭审查明及全案证据，可以确定如下法律事实：被告陈某购买了柳州某某置业有限公司开发建设的某某城市广场3栋25-9号，建筑面积为65.15平方米。原告与开发商柳州某某置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定物业服务费按建筑面积每月每平方米1.8元的标准收取，电梯使用电费、二次加压供水电费等费用均由业主分摊；楼道内公区照明、单元安防对讲、消防设施用电、电费按实际支出由该单元业主平均分摊；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠费用的每日千分之三的标准向原告支付滞纳金。合同还就服务内容及质量、物业的经营和管理、物业的使用和维护等进行了约定。在原告提供物业服务期间，被告拖欠相关费用，原告采取短信及登报公告等方式向被告催收物业费及相关费用，催收费用的时间段为2013年5月-2019年4月。后被告未交纳相关物业费，故酿成本诉。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。结合本案，建设单位与具有物业管理资质的原告签订《前期物业服务合同》的行为符合法律规定，合法有效，对业主具有约束力。原告对被告所在小区提供了物业服务，被告享受物业服务后应当按照建设单位与物业公司签订的《前期物业服务合同》向物业公司交纳有关物业管理费用。关于各项具体费用问题，根据《前期物业服务合同》第七条约定物业服务费按建筑面积每平方米每月1.8元标准收取，原告主张从2014年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费6974.36元，但原告提供的证据显示其向被告催缴物业费用的时间至2019年4月止，故本院仅支持已书面催收期间的物业服务费6567.12元（56个月×65.15平方米×1.8元）。关于代收电费0.98元，代收入户水费13.49元，代收污水处理费7.65元，代收二次加压电费1.2元，合同约定等按实际发生金额向业主分摊收取，原告提供了代收水电费合同、上述费用实际使用量表及其已垫付的发票等证据予以证明，故本院对上述费用的主张予以支持。综上，各项物业费用合计6590.44元。 关于违约金问题，被告至今未支付2014年9月1日至2019年4月的物业服务费，已然构成违约。原告主张2014年10月至2019年8月的滞纳金18352.74元，每月欠费的滞纳金从次月1日开始计算至2019年8月31日止，按所欠物业服务费的每日千分之三的标准计算。经查，合同约定业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠费用的每日千分之三的标准向原告支付滞纳金。原告所称滞纳金实为违约金，且明显过高，该标准超过法律保护范围，本院酌情将违约金收取标准调整为中国人民银行同期贷款基准利率，违约金起算时间应以每期应交纳物业费之日的次日计算，即以每月应交物业服务费117.27元作为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，从次月1日起分别计算至2019年8月31日止。即2014年9月欠缴物业服务费的违约金以117.27元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率，自2014年10月1日起计算至2019年8月31日止；以此计算方式类推计算，2019年4月欠缴物业服务费的违约金以117.27元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率，自2019年5月1日起计算至2019年8月31日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陈某于本判决生效之日起十五日内向原告某某物业发展有限公司柳州分公司支付2014年9月1日至2019年4月30日物业服务费、代收电费、代收入户水费、代收污水处理费等各项费用共计人民币6590.44元； 二、被告陈某于本判决生效之日起十五日内向原告某某物业发展有限公司柳州分公司支付违约金（违约金以每月应交物业服务费117.27元作为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，从2014年9月至2019年4月期间每月的次月1日起分别计算至2019年8月31日止）； 三、驳回原告某某物业发展有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费434元、公告费560元（原告均已预交），由被告陈某负担689元，由原告某某物业发展有限公司柳州分公司负担305元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  许兰珍 人民陪审员  谢云秀 人民陪审员  罗周莲 二〇二〇年三月十三日 代书 记员  潘荣华