河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初680号原告：洛阳泉舜物业服务有限公司，住所地：河南省洛阳市新区永泰街以东、展览路以南泉舜财富中心沁泉苑1幢1单元101，统一社会信用代码：91410300752276632A。法定代表人：吴水林，董事长。委托诉讼代理人：郭世斌，河南蓝锐律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：肖晨，河南蓝锐律师事务所律师，一般代理。被告：郭子铭，女，汉族，1987年12月23日出生，住河南省偃师市。原告洛阳泉舜物业服务有限公司（以下简称泉舜物业公司）诉被告郭子铭物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泉舜物业公司的委托诉讼代理人肖晨到庭参加了诉讼，被告郭子铭经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告泉舜物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2013年10月1日至2020年6月30日的物业服务费14047元及违约金（违约金的计算按银行同期贷款利率，以14047元为基数，自2013年10月1日起计算至被告实际履行之日止）；2、判令被告支付自2013年10月1日至2020年6月30日的车位费4050元，垃圾处理费78元。3、本案诉讼费、公告费等一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与厦门泉舜集团洛阳置业有限公司签订《前期物业服务协议》，约定由原告对泉舜财富中心润泉苑提供前期物业服务管理事宜，收取物业服务费，另原告受有关部门委托，可提供水费、电费、采暖费等代收代缴服务。2011年6月24日，被告与厦门泉舜集团洛阳置业有限公司签订《商品房预售合同》，协议约定被告若未按约定办理房屋交接手续的，应承担自交房通知发出之日起的第31日至实际办理交接手续之日所应缴纳的物业管理费，被告未按协议约定的时间缴纳有关费用，原告有权要求被告补交所欠费用逾期之日起按银行同期贷款利率的二倍交纳违约金。协议签订后，原告尽职履行物业服务义务。自2013年10月1日开始，被告无故不向原告缴纳相关费用，经原告多次催缴无果，为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支持原告诉求。被告郭子铭经本院合法传唤，无正当理由未到庭，未向法庭提交书面答辩状及证据。原告围绕其诉讼请求提交了证据，依据原告提交证据，结合庭审情况，本院确认本案事实如下：一、2010年4月8日，原告泉舜物业公司（乙方）与厦门泉舜集团洛阳置业有限公司（甲方）签订泉舜财富中心沁泉苑《前期物业服务协议》一份，约定：1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为：高层住宅1.35元/月.平方米；2、业主应于以交房通知书确定日期为准的次月之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）；3、物业服务费用以6个月为缴费周期，业主或物业使用人应在每年1月1日-10日和7月1日-10日缴纳上、下半年的物业服务费；代有关部门收取的水电费应于每月1日-5日交纳上月水电费；4、甲方业主或者物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起应按欠费总额为基数，以银行同期贷款利率的二倍的标准向乙方支付违约金。二、2011年6月24日，被告郭子铭与厦门泉舜集团洛阳置业有限公司（出卖人）签订一份《商品房预售合同》（合同编号：YS0111852）约定：买受人购买的商品房用途为住宅，坐落位置为洛阳新区长兴街以西、展览路以南泉舜财富中心14-2地块第4幢1单元1-2504号房，建筑面积为128.93平方米。第十一条第二款由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：见补充协议第八条规定。被告郭子铭与厦门泉舜集团洛阳置业有限公司同日签订的《商品房预售合同》补充协议第八条第2项约定“在该商品房具备原合同第八条约定交付条件的情况下，买受人不得拒绝接收。……自出卖人的交房通知发出之日起30日内，买受人仍未办理房屋交接手续的，则买受人应承担该商品房自交房通知发出之日起的第31日至其实际办理交接手续之日所应缴纳的物业管理费、房屋保管费，自出卖人交房通知发出之日起的第31日起计算该商品房保修期，并视为出卖人履行完毕交付房屋义务，该商品房的风险责任（含毁损、灭失、延期办理房屋权属登记等）由买受人承担。”第十三条第1项约定“原合同及本协议指通知或告知均采用书面形式并通过挂号信、邮局特快专递及在《洛阳晚报》或《洛阳日报》公告的任一多种方式。……特快专递自投邮之日起的第3日即视为送达；报纸公告自该公告首次刊登之日起的第3日即视为送达。……任何一方向对方发出的通知和信函均应送达原合同注明的地址或经该方书面通知变更后的地址。”第5项约定“根据《物业管理条例》及相关实施细则的规定，在该项目的业主委员会成立之前，前期物业服务企业由出卖人选聘为洛阳泉舜物业服务有限公司，并与其签订《前期物业服务协议》。买受人同意《前期物业服务协议》内容。买受人承诺自办理该商品房交接手续之日起旅行缴交物业管理服务费、房屋公共维修金等费用的义务及业主应尽的其他义务。……若买受人未按期办理房屋交接手续，则物业管理服务费从交房期限届满之日起计算。”三、2013年8月20日，厦门泉舜集团洛阳置业有限公司在《洛阳日报》发布《泉舜财富中心交房公告》通知业主办理交房手续。本院认为，原告与厦门泉舜集团洛阳置业有限公司签订的《前期物业服务协议》、被告郭子铭与厦门泉舜集团洛阳置业有限公司签订的《商品房预售合同》、《商品房预售合同》补充协议均系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”厦门泉舜集团洛阳置业有限公司已按《商品房预售合同》、《商品房预售合同》补充协议公告交房并由原告泉舜物业公司按合同约定提供了物业服务，被告作为使用人未按时足额缴纳物业服务管理费等，已构成违约，应当承担民事责任。故对于原告诉求的物业服务费14047元，本院予以支持。因《前期物业服务协议》对未交纳物业服务费的违约金进行了约定“物业服务费用以6个月为缴费周期，业主或物业使用人应在每年1月1日-10日和7月1日-10日缴纳上、下半年的物业服务费；”“未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起应按欠费总额为基数，以银行同期贷款利率的二倍的标准向乙方支付违约金。”因合同约定物业费以6个月为缴费周期，6个月应缴纳的物业费为1040.53元（128.46㎡＊1.35元/㎡/月＊6月=1040.53元），故原告关于违约金的诉求应按中国人民银行公布的同期同类贷款利率分段计算：自2013年10月1日起至2013年12月31日止以520.27元（3个月物业费）计算利息至实际履行完毕之日；自2014年1月1日起至2020年6月30日止每半年以1040.53元为基数、计算利息一次，分13次计算至被告实际履行完毕之日止。原告主张的车位费和垃圾费未能提供相关依据，本院不予支持。被告郭子铭经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，放弃了自己的诉讼权利，法律规定的不利后果，依法由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条之规定，判决如下:一、被告郭子铭应于本判决生效之日起十日内向原告洛阳泉舜物业服务有限公司支付物业服务费14047元及违约金（违约金按中国人民银行公布的同期同类贷款利率分段计算：自2013年10月1日起至2013年12月31日止以520.27元计算利息至实际履行完毕之日；自2014年1月1日起至2020年6月30日止每半年以1040.53元为基数，分13次计算至被告实际履行完毕之日止。）；二、驳回原告洛阳泉舜物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取127元，由被告郭子铭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  赵拥军二〇二〇年三月三十一日书记员  苏君淼