文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0406民初216号原告：杨顺德,男,1949年7月16日出生,户籍地湖南省衡阳市石鼓区。委托诉讼代理人：杨昕（系杨顺德之子），男，1977年8月17日出生，户籍地湖南省衡阳市雁峰区。委托诉讼代理人：何龙华,湖南天戈律师事务所律师。被告：尹文,男,1962年1月19日出生,户籍地湖南省衡阳市雁峰区。委托诉讼代理人：唐发明，湖南居安律师事务所律师。委托诉讼代理人：向小春，湖南居安律师事务实习律师。原告杨顺德与被告尹文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告杨顺德的委托诉讼代理人何龙华、杨昕，被告尹文及其委托诉讼代理人唐发明、向小春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨顺德向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年6月17日签订的《门面租赁合同》；2、被告退还原告押金12000元；3、被告退还原告未使用租赁房屋预交租金25000元；4、被告退还原告一次性支付费用中的剩余部分123420元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月17日，原、被告签订了一份《门面租赁合同》，合同约定原告租赁被告位于衡阳市空门面，用于面馆餐饮行业，租期自2016年6月4日至2026年6月17日。合同还约定，被告除支付租金外，另一次性支付8万元，双方对租金的支付方式、装修期等进行了约定。合同签订后，被告依约将房屋交付给原告，原告按期交纳租金、押金。原告因经营需要装修房屋花费10万元，为开通煤气花费25700元。2020年元月份以来，因受新型冠状病毒疫情影响，原告经营的面馆不得不在政府号召下关门歇业至今。原告认为新型冠状病毒疫情属于不可抗力，并导致原告无法实现租赁门面用于经营的合同目的，依据法律规定，原告享有合同解除权，故诉至法院，请求判如所请。被告尹文辩称，不同意解除合同，双方合同继续履行，不同意退还押金和租金，原告主张的123420元，本就应当是原告承担的，不同意退还。原告杨顺德围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1、原、被告身份证明，2、门面租赁合同，3、2016年6月17日的收据及转账凭据，4、装修合同及转账记录，5、煤气费开通收据，6、2020年1月20日的转账凭据，7、通话录音、调查笔录、电话通话回单，8、湖南省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应的通知。对杨顺德提交的证据，尹文的质证意见为：对证据1-3、6、8无异议，对证据4、5认为与尹文无关，对证据7认为调查笔录系证人证言，被调查人无正当理由未到庭，对真实性关联性有异议，对通话录音和电话通话回单，对通话人的身份有异议，认为通话人不是涉案门面的人员，也不是合同的签订方或其代表。被告尹文向本院提交了如下证据材料：1、门面租赁合同，2、产权证复印件，3、湖南增值税普通发票，4、照片。对尹文提交的证据，杨顺德的质证意见为：对证据1-3均无异议，对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，认为门面虽然经营但是处于亏损状态。对双方当事人提交的证据，无异议的本庭予以确认，对于有异议的，本院作如下认定：杨顺德提交的证据4，系杨顺德与案外人的装修合同及装修款项，对于装修不论合同是否解除对于装修残值双方已经在租赁合同中作了约定，与尹文无关，故对该份证据的关联性，本院不予认定；杨顺德提交的证据5，系开通燃气的正式发票，对该份证据本院予以认定；杨顺德提交的证据7，系案外人与尹文的通话，案外人无正当理由未到庭，在与尹文通话前也未表明其系杨顺德委托，故对该份证据的关联性本院不予认定。本院依据审核确认的证据及双方当事人的庭审陈述，确认如下事实：2016年6月17日，尹文作为出租方与杨顺德作为承租方签订了一份《门面租赁合同》，双方就衡阳市空门面租赁达成协议。双方在合同中约定租赁用途为面馆等餐饮行业，租赁期限10年，自2016年6月18日起至2026年6月17日止。租金及支付方式为：二个门面总租金为12000元／月，一年后租金每年递增1000元，即从2017年6月18日开始租金为13000元／月、2018年6月18日开始租金为14000元／月，以此类推，租赁期内只能按此办法计算租金，不受周边门面上涨等行情影响，租金按季度支付至尹文银行账户内，在合同签订时杨顺德另需交纳租赁押金12000元，该押金在合同期满或解除时由尹文退还杨顺德。双方约定杨顺德在签订本合同时一次性支付杨顺德转让费80000元，在本合同租赁期内，杨顺德与尹文协商一致可转租该门面，尹文对杨顺德与受让人签订的转租合同（转租合同条款应与本合同条款一致）认可，如杨顺德转让费超过80000元部分，尹文、杨顺德对半各分50%。尹文给杨顺德一个月装修期，装修期免租金，即尹文从2016年7月18日开始计收租金。双方约定尹文负责开通水、电，杨顺德负责开通燃气。双方约定合同解除后，装修及设备都归杨顺德所有，杨顺德有权自由处置，未拆除部分的装修尹文不能要求恢复原状。双方约定违约责任为：如尹文违反合同第六条或提前终止合同或有其它导致杨顺德经营困难等行为的，尹文同意支付杨顺德违约金5万元；杨顺德未经协商同意单方提前解除合同，杨顺德同意向尹文支付违约金5万元。双方还对合同其他事项进行了约定。合同签订当天，杨顺德支付了尹文合同转让费80000元，押金12000元。尹文按合同约定将门面交付杨顺德，杨顺德按合同约定向尹文交纳租金。2016年7月15日，杨顺德为开通燃气花费25700元。合同签订后，双方均按合同约定正常履行各自义务。2020年1月20日，杨顺德向尹文交纳了2020年1月19日至4月18日的房屋租金45000元。另查明，2020年元月份以来我国暴发大规模新型冠状病毒疫情，病毒具有极强的传染性，并迅速在全国各地蔓延。2020年2月29日，杨顺德认为其通过店内员工电话通知尹文要求解除合同。2020年3月2日，杨顺德诉至本院。2020年3月11日，湖南省将新型冠状××疫情突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。庭审时，尹文同意减免部分租金，经当庭询问杨顺德，其拒绝变更诉讼请求。本院认为，依法成立的合同受法律保护。杨顺德与尹文签订的《门面租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：尹文与杨顺德之间的租赁合同是否应当解除。合同解除系合同双方权利义务的终止，必须有双方约定或者法律规定的情形。杨顺德主张合同解除的理由为新型冠状病毒疫情系不可抗力导致合同目的无法实现，故其享有法定的合同解除权。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”不可抗力包括四个构成要件，即：不能预见、不能避免、不能克服、属客观情况。此次新型冠状病毒疫情于2020年初暴发于武汉，病毒具有极强的传染性，迅速蔓延至全国各个省市，病毒具有致死风险，现代医疗尚无有效药物可以控制、治疗，面对疫情以防控为主，避免人员聚集。此次疫情的发生具有突发性，无法事先预见。病毒肉眼无法分辨，病毒感染具有潜伏期，病毒通过呼吸道传播，具有人传人的特点，特别是已经感染人群普通人无法识别，国家对此次疫情的应对级别是重大突发公共卫生事件一级响应。此次疫情的发生、传播不以人的意志为转移，属于客观情况，个人面对疫情无法避免和克服，故此次病毒疫情符合不可抗力的构成要件，属于法律规定的不可抗力。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故主张以不可抗力解除合同的应达到不可抗力使合同目的无法实现的程度。对不可抗力致使合同目的无法实现应综合考虑不可抗力的持续时间与合同剩余履行期间的长短，以及不可抗力对合同目的影响程度。本次病毒疫情虽为不可抗力，但并非不能控制与克服，通过医务人员的努力与全体人民的配合，病毒疫情已经得到有效的控制，2020年3月11日湖南省将新型冠状××疫情突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级也就说明了病毒疫情得到了极大的缓解。而杨顺德与尹文之间的剩余合同履行期还有6年多时间，病毒疫情期间对合同剩余履行期间而言影响很小。从不可抗力对合同目的影响程度而言，应将房屋租赁合同的目的与使用租赁房屋的目的进行区分。杨顺德租赁房屋的目的为是了餐饮经营，杨顺德使用租赁房屋的目的是为了经营营利。房屋能否餐饮经营是发挥房屋物的使用功能，而经营能否营利则涉及到管理、市场等各方面因素。本次病毒疫情并不妨碍房屋本身的使用功能，但影响了餐饮的消费市场，造成了营利目的无法实现，杨顺德混淆了房屋租赁合同的目的与使用租赁房屋经营目的。结合本次病毒疫情的持续时间、合同剩余履行期间、本次病毒疫情对合同目的的影响程度，本院认为，本次病毒疫情并不影响杨顺德与尹文房屋租赁合同目的的实现。本次病毒疫情属于当事人在签订合同时无法预见的，不属于商业风险的重大变化，当事人享有变更合同的权利。在庭审中尹文同意减免部分租金，经本庭释明，杨顺德不同意变更诉讼请求，故杨顺德以新型冠状病毒疫情系不可抗力为由要求解除合同，无法律依据，本院不予支持。对杨顺德主张合同解除之后的退还押金、租金等费用的请求，本院也不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（一）项的规定，判决如下：驳回原告杨顺德的诉讼请求。案件受理费3508元，减半收取1754元，由原告杨顺德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  高星宏二〇二〇年三月二十日法官助理张海清书记员贺萍            责任校对人：张 海 清      注：本案适用法律条款见附页附：本案适用法律条款《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条第（一）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。