浙江省温州市中级人民法院 （2019）浙03民终7350号 民 事 判 决 书 上诉人（原审原告）：瑞安市汀田街道汀六村股份经济合作社。统一社会信用代码：91330381784406171C。住所地：瑞安市汀田街道汀六村邮电南路70号。 法定代表人：夏寿荣，社长。 委托诉讼代理人：潘东海、金权勇，北京德恒（温州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张朝胜，男，1970年2月21日出生，汉族，户籍所在地：瑞安市。 被上诉人（原审被告）：陈小燕，女，1974年5月2日出生，汉族，户籍所在地：瑞安市。 委托诉讼代理人：林德洧，浙江安瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：叶维东，男，1973年10月30日出生，汉族，户籍所在地：瑞安市。 第三人：瑞安市汀田街道汀六村村民委员会。住所地：瑞安市汀田街道汀六村。 法定代表人：**，村主任。 上诉人瑞安市汀田街道汀六村股份经济合作社（以下简称汀六村经济合作社）因与被上诉人陈小燕、张朝胜、叶维东以及第三人瑞安市汀田街道汀六村村民委员会（以下简称汀六村村委会）合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2019）浙0381民初1056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人金权勇、被上诉人陈小燕及其委托诉讼代理人林德洧、第三人法定代表人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汀六村经济合作社上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求；诉讼费由被上诉人陈小燕、张朝胜、叶维东承担。事实和理由：双方在第一次签订协议时，明确为承包协议，实质内容为幼儿园经营权一定期限内的转让、承包，属承包合同关系。此后采取租赁合同的形式文本，是基于承包合同的计费标准可采取租金的形式。原判直接认定双方属租赁合同关系，定性错误。双方自2003年开始陆续签订数份协议，租金标准已构成明显低价，也未经村委会民主决策程序，部分年份租赁合同缺失，部分年份又存在多份合同不一致的情形，故可推定原签订协议的双方存在恶意串通，损害集体利益的情形，应认定合同无效。案涉租赁物未取得建设规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案合同应认定无效。一审中，上诉人申请对案涉幼儿园资产于2003年1月1日至2018年7月5日的租金或占有使用费进行鉴定。之后，一审法院委托第三方鉴定，鉴定单位以本案鉴定范围在年限上跨度过长，其无力胜任，予以退件。对此，一审法院没有重新委托选择新的鉴定机构，而以该鉴定机构退件说明作为不鉴定的理由，明显不当。 陈小燕辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。双方属租赁合同关系，有些协议名称虽是承包合同，但协议中明确是租金，原判对本案法律关系认定正确。双方租赁合同关系长达十几年，上诉人申请鉴定缺乏依据，鉴定机构也认为无法鉴定，不存在一审法院限制上诉人申请鉴定权利的问题。上诉人认为合同无效的理由均不能成立。上诉人滥用诉权，应予以驳回。 张朝胜、叶维东未答辩。 汀六村村委会述称，同意上诉人汀六村经济合作社的上诉意见。 汀六村经济合作社于2019年1月14日向一审法院起诉请求：（1）确认原、被告于2003年1月1日至2016年12月30日签订的承包协议、租赁协议无效；（2）判令被告向原告支付上述期间占用汀田镇中心幼儿园的占有使用费（费用计算标准：依法委托评估机构对占有使用费进行评估，扣除已支付部分，剩余为诉请金额）；（3）判令被告支付2017年1月1日至2018年7月5日间占用汀田镇中心幼儿园的占有使用费（暂按140万元/年标准，计算19个月，扣减已经支付的35万元，为186.67万元）及其利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自每年到期应付之日起算至实际履行完毕之日止）；（4）本案诉讼费、鉴定费等费用由被告承担。 一审法院认定事实：瑞安市汀田镇中心幼儿园系瑞安市汀田街道汀六村村集体投资设立。被告张朝胜和陈小燕系夫妻关系。2003年开始，第三人汀六村村委会与被告陈小燕签订《承包合同》（甲方：汀六村村委会，乙方：陈小燕、叶维东）。该合同记载：甲方拥有瑞安市汀田镇中心幼儿园壹座（计前后2幢），座落在汀六村地段育苗路，现经汀六村两委会、村民代表会研究决定，支部会通过，以竞投取高方式，承包给乙方经营幼儿教育事业。经甲、乙双方共同协议，一致同意如下几点：一、承包方式及时间：乙方应交纳押金15万元，方可得承包权，承包期定为3年，即2003年1月至2005年12月。承包期满，甲方退还押金给乙方。二、承包款及交款时间：2003年承包费定为15万元，交款时间为2003年1月份；2004年承包15万元，交款时间为2004年1月份；2005年承包费15万元，交款时间为2005年1月份。乙方要每年按规定时间一次性交足租金给甲方。三、乙方承担责任，在承包期内只准从事幼儿教育事业，不准作其他行业使用。（1）不得擅自更改“汀田镇中心幼儿园”名称，服从镇府有关指示，积极配合镇工作，逐步树立“汀田镇中心幼儿园”知名度，给广大群众好形象。（2）在幼儿园内的政务及人事从业人员（包括幼教师、幼儿等人身安全和人身保险全部由乙方自行负责）。（3）财产使用规定，乙方在承包期间，固定资产（附固定资产清单）使用旧了，甲方不计较。但用坏要修理，如果损坏不修理、损失数量要按价赔偿。若人为灾害（包括火灾）所造成的损失，由乙方负责全额赔偿。（4）幼儿园原有两辆汽车只能用于接送幼儿，不准另行他用（包括接送幼儿的行程中所及交通事故或其他原因责任全部由乙方自行负责，汽车在用期间的修理费用（包括汽车自身的一切费用）都由乙方自负。（5）幼儿园在承包期内所有关部门交纳费及其他费用都由乙方自行负担。四、甲方承担责任：（1）幼儿园财产在承包期间，由不可抗拒的自然灾害所造成的损失，由甲方负责修理。（2）幼儿园内政务人事都由乙方自行作主安排，甲方不得参与干扰。合同签订后，由第三人在合同上面盖章并由负责人签字确认。2005年12月26日，汀六村经济合作社成立。之后，原告汀六村经济合作社作为出租方（甲方）和被告张朝胜或陈小燕作为承租方（乙方）签订若干份《租赁合同》，直至双方解除合同。期间，有些年份双方有签订书面合同，有些年份双方未签订书面合同。在一审庭审中经双方确认，2003年至2017年间，被告向原告支付历年的承包费或租金情况如下：2003年为15万元；2004年为15万元；2005年为15万元；2006年为18万元；2007年为18万元；2008年为20万元；2009年为20万元；2010年为20万元；2011年为312700元；2012年为312700元；2013年为311868元；2014年为311868元；2015年为35万元；2016年为332500元；2017年为35万元。2016年10月28日，原告退还被告缴纳的15万元押金。2018年5月30日，原告发函给被告，要求被告于2018年7月5日前搬迁腾空涉案房屋并支付尚欠2017年度租金180万元及2018年1月至6月半年租金90万元。后，被告向原告汇款2018年度租金35万元，但原告不同意接受该租金。2018年6月26日，被告搬出涉案幼儿园。故原告诉至一审法院。 一审法院认为，民事法律关系的性质应当根据民事合同权利义务及实际的内容来识别。汀六村村委会或汀六村经济合作社与陈小燕、张朝胜订立的合同，该些合同主要内容为涉案幼儿园的房屋及固定资产租赁，本案应属于租赁合同关系。关于该些合同是否存在租赁双方“恶意串通，损害集体利益”的情形，根据“谁主张，谁举证”原则，应由原告方举证证明，原告仅根据实际租赁价格与市场上房屋租赁有价格差，以及2017年租金价格与2018年出租方另租第三方的价格差，推定出租赁合同双方存在恶意串通，一审法院认为该主张不能成立。理由如下：1、幼儿园具有公益性质，幼儿园的创办不仅为汀六村幼儿入学提供优惠，而且带来了上下学的便利，这些因素无法以市场价格衡量。因此，即便本案房屋及资产的租赁价格与市场价格存在差距，亦不能证明双方存在恶意串通。2、被告陈小燕等人从2003年开始在同一地点创办幼儿园，形成了一定的品牌效应，这显然会对原告于2018年将幼儿园场地和资产另租第三方时的议价产生影响，且影响租赁价格的还有合同签订时的其他市场因素，以及合同双方当事人自身的特定因素。虽然2018年另租第三方的价格与原合同价格存在差距，但也不能证明原合同当事人之间存在恶意串通。3、租赁房屋用于创办幼儿园，租赁事宜是公开的，村级财务也是公开可查的，因此涉案租赁物的租赁价格也公开的。陈小燕等人租用场地及资产长达十五年之久，汀六村委会与该村经济合作社数次换届，原告主张陈小燕与数届村干部恶意串通不符合情理，如果数届村干部与陈小燕存在恶意串通，村民代表大会完全有权行使职权，停止续签合同或追究相关责任人员。综上，原告第一项关于确认承包协议、租赁协议无效的请求，应不予支持。原告的第二、三项诉讼请求基于合同无效为前提，一并予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告瑞安市汀田街道汀六村股份经济合作社的诉讼请求。案件受理费21600元，由原告瑞安市汀田街道汀六村股份经济合作社负担（定于本判决生效后10日内向一审法院缴纳）。 二审中，各方当事人均没有提交新证据。经审核当事人一审提供的证据，本院对原判认定的事实予以确认。 本院认为，汀六村村委会或经济合作社与陈小燕、叶维东于2003年至2016年期间订立多份合同，既有《承包合同》、又有《租赁合同》，主要内容均为汀田镇中心幼儿园的承包或“租赁”事项。从2003年首份《承包合同》内容上看，双方在合同首部即明确约定“以竞投取高方式，承包给乙方经营幼儿教育事业”，并约定“乙方承包期内只准从事幼儿教育事业，不得更改‘汀田镇中心幼儿园’名称”，“应逐步树立‘汀田镇中心幼儿园’知名度”，并在合同后附有幼儿园固定资产清单，可见是对幼儿园办学的承包，并非仅是幼儿园房屋、资产的“租赁”，且陈小燕接手幼儿园后亦是以“汀田镇中心幼儿园”的名义对外办学，故双方当事人之间应属承包合同关系。一审法院认定本案属租赁合同纠纷，定性不当，本院予以纠正。双方后续订立的合同名称虽是《租赁合同》，实际上仍是承包关系的延续，并不改变双方承包合同关系的事实，支付的“租金”实质上属于承包费的性质。鉴于合同法分则中对此类合同没有明文规定，属无名合同，故本案应定为合同纠纷。 2003年至2016年期间订立的上述合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，汀六村经济合作社提供的证据无法证明上述合同存在恶意串通的情形，故一审法院对其主张上述合同无效的请求不予支持，并无不当。汀六村经济合作社认为上述期间约定的承包费过低，并请求对涉案幼儿园于2003年1月1日至2018年7月5日期间产生的“租金”或者“占用使用费”予以鉴定。本院认为，双方当事人之间属承包合同关系，承包费系由双方协商确定，难以幼儿园资产的租金或占有使用费作为承包费的衡量标准，故本院对汀六村经济合作社该项鉴定申请不予准许。汀六村经济合作社与他人订立租赁合同约定的租金标准亦不能作为认定本案承包费的标准，对汀六村经济合作社关于本案承包费过低的主张，不予采纳。并且，在上述承包期间，陈小燕、张朝胜已按约支付承包费，汀六村村委会或经济合作社收取相应承包费后亦未提出异议，可见上述合同已实际履行。一审法院对汀田村经济合作社主张上述期间占有使用费的请求不予支持，亦无不当。 汀六村经济合作社虽于2016年10月28日向陈小燕退还15万元押金，但此后陈小燕、张朝东继续在汀田镇中心幼儿园办学，汀六村经济合作社没有提出异议，故应视为双方继续保持承包关系。直至2018年5月30日，汀六村经济合作社向陈小燕发函，请求解除双方之间的合同关系。后陈小燕于2018年6月26日搬出涉案幼儿园，应视为合同解除。现汀六村经济合作社起诉请求陈小燕、张朝东、叶维东支付2017年1月1日至2018年7月5日的占有使用费，结合汀六村经济合作社对双方属承包关系的主张，应视为其对该期间承包费提出了主张。经审查，2016年度承包费为35万元，汀六村经济合作社因优惠规定减免17500元，实际收取了332500元。2017年度，在双方继续保持承包关系的情况下，陈小燕参照2016年度承包费标准向汀六村经济合作社支付了2017年度承包费35万元。本院认为，汀六村经济合作社于2018年5月30日发函称陈小燕尚欠2017年全年“租金”180万元及2018年1月至6月半年“租金”90万元，但此前其已收取了陈小燕支付的2017年度承包费35万元。现汀六村经济合作社没有提供证据证明其在收取该笔承包费时提出异议，结合上一年度承包费为35万元的事实，应视为其对2017年度承包费35万元没有异议，故对其主张陈小燕一方支付2017年度承包费的请求，本院不予支持。鉴于陈小燕已于2018年6月26日搬离涉案幼儿园，综合考虑本案实际情况，参照2017年度承包费的标准，本院酌定陈小燕、张朝胜应向汀六村经济合作社支付2018年半年的承包费17.5万元。此前，陈小燕已向汀六村经济合作社支付2018年度承包费35万元，因汀六村经济合作社不同意收取而退回，故不能因此认定陈小燕存在违约，汀六村经济合作社以此主张相应的利息损失，本院不予支持。经审查，汀六村经济合作社与陈小燕一方后续订立的承包合同均没有叶维东的签字，结合叶维东一审辩称其已退股的事实，故本院对汀六村经济合作社要求叶维东承担责任的诉讼请求不予支持。 综上所述，对汀六村经济合作社的其他上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销浙江省瑞安市人民法院（2019）浙0381民初1056号民事判决； 二、陈小燕、张朝胜于本判决生效之日起十日内向瑞安市汀田街道汀六村股份经济合作社支付承包费175000元； 三、驳回瑞安市汀田街道汀六村股份经济合作社的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费21600元，由瑞安市汀田街道汀六村股份经济合作社负担19575元，陈小燕、张朝东负担2025元。二审案件受理费21600元，由瑞安市汀田街道汀六村股份经济合作社负担19575元，陈小燕、张朝东负担2025元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨宗波 审 判 员 刘宏杰 审 判 员 曾 慧 二〇二〇年三月××日 法官助理姜岳良 代书记员 蔡瑞洁