广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0222民初75号原告：始兴县太平镇白石坪村茶头村民小组。住所地：广东省始兴县**************。法定代表人：赖香粤，系该村民小组小组长。被告：陈庆桃，女，1974年9月5日出生，汉族，住广东省始兴县**************。公民身份号码：440************544。委托诉讼代理人：赖香荣，男，1973年9月12日出生，汉族，住广东省始兴县**************。公民身份号码：440************717。系被告陈庆桃的丈夫。原告始兴县太平镇白石坪村茶头村民小组与被告陈庆桃租赁合同纠纷一案，本院于2020年01月08日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告始兴县太平镇白石坪村茶头村民小组法定代表人赖香粤、被告陈庆桃及其委托诉讼代理人赖香荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告始兴县太平镇白石坪村茶头村民小组向本院提出诉讼请求：1.追回按《承包文化楼隔壁空地合同书》上所欠租金合计16000元，及按合同条款“违约责任”载明的违约金30000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告茶头村民小组2017年5月换届，到2018年1月财务账务交接完成后，原告村小组财务账目显示：本小组陈庆桃女士已签订承租本组空地合同书即《承包文化楼隔壁空地合同书》，自承租以来已有三年未履行合约缴交租金。2018年1月原告发告知书给被告，但被告以种种理由不予支付租金。2018年8月原告又发告知书给被告，也未果。后又到镇政府信访维稳办上访，调解未果。至今被告欠《承包文化楼隔壁空地合同书》2016年8月至2020年7月的租金，合计16000元。综上所述，被告违反了相关法律法规，原告的村民强烈要求维护村民权益，2019年4月28日原告村小组户代会决定通过法律途径追回被告所欠租金16000元和被告违反合同的违约金30000元，合计46000元。被告陈庆桃辩称：被告作为承包人，对本案承包地的租金是承认的，但由于被告所承包的另一块土地（即看守所空地）已被征收，其合同已注明若土地被征收不属于违约……即这合同已终止，其承包押金及剩余的租金应与本案所承包的土地租金进行折抵后多还少补，但原告持不同意见。在村小组会上，被告已向原告说明会一分不少的缴纳，故被告觉得原告是针对被告。第一、原告要求被告按《承包文化楼隔壁空地合同书》（以下简称“合同书”）支付租金16000元。首先，上述合同书是被告与原告签订的，被告予以认可。其次，2020年的租金被告只要在当年7月30日前支付即可，还未到支付租金的时间。所以，被告只拖欠2016年8月到2019年8月三年租金，共计12000元。再者，被告之所以不支付本合同书的租金是有原因的。之前政府于2015年9月征收了村小组看守所地块的时候，被告与原告就看守所地块签订的承包合同因为政府征收地不能继续履行，只能解除合同，双方都不属违约。故原告应将看守所地块涉及的承包合同的押金和租金退回给被告，原告一直不予退还。所以被告认为本案合同书的租金应该先与2015年看守所地块承包合同的租金相抵，多退少补。第二、原告要求被告支付违约金30000元，于法无据，被告不认可。被告作为一个村民，并不了解法律关于违约金的法律规定，不知道合同书中关于违约金的约定已经违反了相关的法律规定。现经咨询得知，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”另最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据以上法律规定，支付违约金的前提必须是因一方违约，造成了另一方的损失，本案中原告并未有任何损失，何来违约金一说，所以被告认为原告要求被告支付违约金于法无据，应予驳回。综上，被告认为原告的诉讼请求部分于法无据，请求法院依据事实和法律作出公正裁决，驳回原告于法无据的诉讼请求，维护被告的合法利益。本院经审理认定事实如下：2015年6月29日，被告陈庆桃与原告始兴县太平镇白石坪村茶头村民小组签订了《承包文化楼隔壁空地合同书》。该合同书约定：1、被告承包位于该村民小组1000平方米荒地，承包期限5年即2015年8月1日至2020年7月30日，约定承包款每年4000元，在每年7月30日前付清当年的承包款；2、首年租金在签订合同时付清，并交付押金4000元；3、双方应当严格履行合同，若一方违约，则应向守约方赔偿30000元违约金。双方在签订合同后，被告向原告支付了首年（2015年8月1日至2016年7月30日）租金4000元以及押金4000元。双方因另一块空地的租赁产生纠纷，被告未支付2016年7月30日至2020年7月30日的租金16000元。在庭审中，被告明确表示对合同约定的违约金约定过高，仅同意支付逾期付款的相应利息。以上事实，有原告提供的《承包文化楼隔壁空地合同书》、被告提供的收款单据以及本院的庭审笔录予以证明，本院依法予以确认。本院认为，本案立案的案由是房屋租赁合同纠纷，但从本院查明的事实分析，双方因租赁村民小组空地产生纠纷，因此案由应当是租赁合同纠纷。原、被告签订的《承包文化楼隔壁空地合同书》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，是合法有效的合同。该合同是双方履行权利义务的依据。被告在承包荒地后，负有支付承包款的义务，现原告诉请被告支付16000元承包款，即2016年7月30日至2020年7月30日的承包款，双方合同约定每年承包款应当在当年7月30日前予以支付，故原告该项诉请符合法律规定，本院依法予以支持。关于原告诉请被告支付违约金30000元，根据法律规定，一方认为违约金过高的，可以提出调整。被告在庭审中已经明确表示违约金过高。原告未举证证明违约方造成的实际损失，本院结合合同的约定及履行情况、当事人过错程度，调整违约金为未支付租金的20%即3200元（16000元×20%）。对原告合理部分的请求，本院依法予以支持。关于被告提出的本案应当就双方另外一租赁地块的租金结算后，再多还少补本案租赁地块的租金，因双方争议的另外一租赁地块已经另案进行诉讼，且与本案属于不同的诉讼标的，故本案不予一并处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告陈庆桃于本判决生效之日起七日内支付原告始兴县太平镇白石坪村茶头村民小组租金16000元以及违约金3200元，合计19200元；二、驳回原告始兴县太平镇白石坪村茶头村民小组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元，减半收取计475元，由被告陈庆桃负担。此款已由原告始兴县太平镇白石坪村茶头村民小组预交，由被告陈庆桃在履行本判决判项一的期限内迳付原告始兴县太平镇白石坪村茶头村民小组。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  陈方涛二〇二〇年四月二日书记员  张 娴