辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终544号上诉人(原审被告)：大连瑞家房屋开发有限公司。住所地：大连市沙河口区万岁街99B-4号。法定代表人：曲德柱，该公司经理。委托诉讼代理人：李香亭，辽宁雍海律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫忠英，辽宁雍海律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：中国农业银行股份有限公司大连瓦房店支行。住所地:瓦房店市新华路五号。负责人：孙爱华，该行行长。委托诉讼代理人：王绍学，辽宁金刚石律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，辽宁金刚石律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王仁江，男，汉族，1974年1月18日生，住瓦房店市。被上诉人（原审被告）：宋冬梅，女，汉族，1972年12月18日生，住瓦房店市。上诉人大连瑞家房屋开发有限公司（以下简称瑞家公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称农行瓦房店支行）、王仁江、宋冬梅金融借款合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初5675号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。瑞家公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判驳回被上诉人农行瓦房店支行对上诉人的全部诉讼请求；二、本案诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。案涉《个人购房担保借款合同》签订后，被上诉人农行瓦房店支行与被上诉人宋冬梅、王仁江已根据合同约定在房屋管理部门办理了房屋预告登记及预告商品房抵押登记，被上诉人农行瓦房店支行已取得预抵押他项权证。根据我国物权法第二十条规定，预抵押登记是一种特殊的担保。被上诉人农行瓦房店支行应依法对案涉房屋享有优先受偿权。一审判决对此未予认定错误。2.案涉房屋具备办理产权证及抵押登记他项权证的全部条件，且上诉人已提供证据证明了瓦房店市文兰办南共济街三段37号业主已经办理了不动产权登记。被上诉人宋冬梅、王仁江怠于办理相关权属手续，被上诉人农行瓦房店支行在明知的情况下怠于催办，故，案涉房屋没有办理产权证及他项权证的责任不应由上诉人承担，上诉人不应再承担担保责任。农行瓦房店支行、王仁江、宋冬梅均未提交书面答辩意见。农行瓦房店支行向一审法院起诉请求：一、王仁江、宋冬梅立即偿还余欠农行瓦房店支行贷款本金214841.1元（截止到2019年4月欠款之日起至还清之日止，按约定的计息方式计算利息、罚息）；二、判令农行瓦房店支行对王仁江、宋冬梅抵押的房屋享有优先受偿权；三、瑞家公司承担连带保证责任；四、宋冬梅、王仁江承担共同保证责任；五、本案的一切费用由王仁江、宋冬梅、瑞家公司承担。一审法院认定事实：2010年12月15日，宋冬梅与瑞家公司签订《商品房买卖合同》，购买位于瓦房店市房屋，建筑面积90.49平方米。2011年6月17日，宋冬梅作为借款人、王仁江（宋冬梅丈夫）作为抵押人、瑞家公司作为保证人与农行瓦房店支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定，借款金额为29万元，用于购买位于瓦房店市房屋，并用该房屋作抵押，贷款期限20年，自2011年6月21日至2031年6月20日。借款利率执行浮动利率;还款方式：等额本息；担保方式为阶段性保证+抵押，由瑞家公司提供保证担保，阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同签订后，农行瓦房店支行按照约定向宋冬梅发放贷款。现尚欠农行瓦房店支行贷款本金214841.1元，自2019年4月开始欠息。另查，案涉房屋在瓦房店房屋管理办公室办理预抵押登记手续。尚未办理抵押登记手续。目前房屋尚未办理不动产权证书。一审法院认为，借款合同是指借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。农行瓦房店支行依约给付宋冬梅借款29万元，宋冬梅应按照合同约定偿还本息，宋冬梅违反合同约定不及时偿还本息，故对于农行瓦房店支行请求宋冬梅偿还所欠借款本金214841.1元以及利息、罚息，一审法院予以支持，利率均按合同约定执行。王仁江作为夫妻另一方，应对该借款承担共同还款责任。关于农行瓦房店支行请求瑞家公司对借款本息承担连带保证责任，因案涉房产未办理抵押登记，农行瓦房店支行未取得抵押权，按照借款合同约定，瑞家公司应对借款本息承担连带保证责任至抵押房产办妥抵押登记之日止，故对于农行瓦房店支行该请求，一审法院支持瑞家公司应对借款本息承担连带保证责任至宋冬梅取得房地产权证书，并办妥以农行瓦房店支行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。因案涉抵押房产仅办理了预抵押登记，尚未办理房屋所有权证及抵押登记，农行瓦房店支行尚未取得抵押权，故对于农行瓦房店支行请求判令对案涉房屋享有优先受偿权，一审法院不予支持。宋冬梅经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对其享有权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、宋冬梅、王仁江于本判决生效后十日内偿还中国农业银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金214841.1元；二、宋冬梅、王仁江于本判决生效后十日内给付中国农业银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金214841.1元的利息、罚息（计算方式：自2019年4月起至借款清偿之日止，利率均按合同约定执行）；三、大连瑞家房屋开发有限公司对上述第一、二项承担连带保证责任至宋冬梅取得房地产权证书，并办妥以中国农业银行股份有限公司大连瓦房店支行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止；四、驳回中国农业银行股份有限公司大连瓦房店支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4523元（原告已预交），由宋冬梅、王仁江、大连瑞家房屋开发有限公司负担（支付时间同上）。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院经审查，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人王仁江、宋冬梅、农行瓦房店支行签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。本案二审的争议焦点为，上诉人是否应就被上诉人王仁江、宋冬梅所负的案涉债务向被上诉人农行瓦房店支行承担阶段性连带保证责任。按照上述合同的约定，上诉人为被上诉人宋冬梅购买的案涉房屋向被上诉人农行瓦房店支行提供阶段性连带责任保证，保证范围为“贷款本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金及为实现债权所支出的所有费用”，保证期间为“自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止”。被上诉人宋冬梅的案涉债务系其购买前述范围内商品房所欠付被上诉人农行瓦房店支行的贷款、利息、罚息，而案涉房屋至今尚未办理房屋产权登记手续及抵押登记手续，故，协议约定的保证期间并未超过，因此，案涉债务属于前述《个人购房担保借款合同》所约定的上诉人应承担阶段性连带保证责任的担保范围。一审法院判令上诉人对案涉债务承担阶段性连带保证责任并无不妥，本院予以维持。关于被上诉人农行瓦房店支行对案涉房屋是否享有抵押权的问题，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。案涉房屋未办理抵押登记，一审法院认定被上诉人农行瓦房店支行对案涉房屋不享有抵押权，于法有据，上诉人此节上诉请求，本院不予支持。综上所述，瑞家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4532元（上诉人已预交），由上诉人大连瑞家房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王慧莹二〇二〇年三月三日书记员 黄月妍