湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初255号原告：湘潭市阀门厂，住所地湘潭市雨湖区平政路214号。法定代表人：刘植芳，厂长。委托诉讼代理人：姚小平，男，1957年10月5日出生，该厂职工。委托诉讼代理人：唐恒，湖南惟明律师事务所律师。被告：罗志德，男，1962年5月3日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：胥乐健，湘潭市岳塘区岳塘法律服务所法律工作者。原告湘潭市阀门厂诉被告罗志德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，于2019年9月2日作出（2019）湘0302民初1720号民事裁定书，裁定驳回原告湘潭市阀门厂的起诉。原告湘潭市阀门厂不服该裁定，向湘潭市中级人民法院提起上诉。湘潭市中级人民法院经审理后，裁定本案指令本院审理。本院于2020年1月9日重新立案后，依法适用简易程序，于2020年3月6日、3月30日两次公开开庭进行了审理。原告湘潭市阀门厂的法定代表人刘植芳及其委托诉讼代理人姚小平、唐恒，被告罗志德及其委托诉讼代理人胥乐健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湘潭市阀门厂向本院提出诉讼请求：1、请求解除租赁合同关系；2、责令被告腾退湘潭市雨湖区房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告自2006年以来，就着手破产改制的前期工作，2009年，召开了职工大会，会上通过了企业破产方案和职工安置方案，2014年，潭企改办发［2014］02号文件将湘潭市阀门厂纳入第二批改制企业资产收储对象。2016年，因建设精美湘潭的需要，政府将原告的改制纳入“精美湘潭”建设征拆中协同推进市属集体企业改制工作，相继下发了多个配套文件，明确了集体企业资产征收的具体办法和细则。同年10月31日，原告召开了全厂职工大会，会议在市工业企业改制办领导的参与指导下通过了“关于企业征拆改制工作的报告”，目前征拆腾退工作127户与政府征拆部门进行了腾退签约，仅余下4户未按政府改制要求进行腾退签约，严重损害了企业集体利益。本案中被告系阀门厂职工，享受企业福利直管公房，使用湘潭市雨湖区熙春路2号阀门厂职工宿舍4单元102号房屋无偿居住至今。目前，由于企业改制和政府要求，原告从2016年起多次要求被告腾退，被告经原告、市工业改制办及社区领导多次上门做工作，通知、谈话，被告均无正当理由，拒不配合原告的腾退房工作，严重妨碍了企业的改制进度，影响企业职工的安置分配。由此，被告虽享受企业福利用房，原告因改制需要及政府多次要求加快进程，原告上门做工作无果，特诉诸法院请求解除租赁关系，责令被告限期腾退房屋。被告罗志德辩称，一、答辩人现住房屋现并非案涉房屋。被答辩人湘潭市阀门厂以熙春路2号4单元102号住房房屋租赁合同纠纷为由提起诉讼，但答辩人现居住的是熙春路4号4单元102号，而非被答辩人主张的上述房屋，因此，答辩人认为自己现住房屋并非案涉房屋，请求人民法院查明事实，依法驳回被答辩人湘潭市阀门厂的诉讼请求，还答辩人一个公道。二、答辩人现住房屋的居住权，非因法定事由不能被收回。答辩人现住的房屋是以福利分房的形式入住，到目前为止，答辩人既未享受过被答辩人个人的住房补贴，也未与被答辩人签订过住房租赁合同，答辩人对现住的湘潭市雨湖区房屋仍有居住权，故被答辩人非因国家法律及政策规定，不能随意收回房屋，被答辩人以企业破产改制为由要求答辩人腾退房屋单方行为，于法无据。三、被答辩人破产改制程序违法。2017年10月13日，湘潭市工业企业改革办公室文件“潭工企改办［2017］10号，关于对市阀门厂改制的批复”第二项，企业迅速制定符合改制政策和企业实际的改制及职工安置方案，改制及职工安置方案需经职代会通过，上报批准后实施。到现今为止，被答辩人既未按程序依法向法院申请破产，也未依据上述文件的批复召开职工代表大会通过改制方案。所以被答辩人着手破产也好，改制也罢都是被答辩人的一厢情愿，程序违法。四、福利分房性质不因原告的改制而改变。即使企业改制有他人出价接收房屋，也代表对该房屋现状的接受，理当承接原企业的权利义务，负有妥善解决历史遗留问题的责任，给予被告安置住房。综上所述，原告的主张于法无据，恳请人民法院依据潭企改办公发［2017］10号批复“二”规定，驳回被答辩人的起诉。本院经审理认定事实如下：被告罗志德及其父母均为原湘潭市阀门厂职工。原告于1983年左右将湘潭市雨湖区熙春路4号（房产证登记为2号）4单元102号房屋作为员工福利住房分配给被告母亲。被告母亲于1999年去世，案涉房产即由被告居住至今。2014年，湘潭市企业改革改制工作领导小组办公室文件《关于2014年第二批改制企业资产收储工作的通知》中写明“二、……市阀门厂等15户企业由城乡投资集团负责收储”。2016年，湘潭市企业改革改制工作领导小组办公室文件《关于印发的通知》附件中明确市阀门厂属于棚户区改造的市属集体企业。潭征拆联字［2016］5号《关于进一步明确市属集体企业征收工作具体操作办法的通知》中写明：“1．……如房屋征收项目红线范围外有该企业自有房产，由该征收项目业主同步予以收购，收购价格参照现行房屋征收补偿标准执行。6．租赁集体企业自管住房或直管公房住宅的职工，符合住房保障条件的，在具备房源的前提下，优先安排”。湘潭市人民政府常务会议纪要第50次中记载：“3．明确市属集体企业征收支持政策：①涉及征收的市属集体企业有多处资产，但未全部在征收范围内的，可以将其余不在征收范围内的资产由业主单位一并收购。”2016年，原告召开全厂职工（代表）大会通过了《关于企业征拆改制工作的报告》，决定关闭改制。被告后着手将全部住房收回，并按直管公房征收的标准给予各住户补偿。被告未能与原告就腾退房屋一事达成一致意见，拒绝签订腾退协议书，故原告诉来本院。庭审中，原告陈述在企业正常运转时案涉房屋是按照最低标准收取的房租，房租直接每月在被告工资中予以扣除。自2000年8月起，因企业不景气就没再收过房租。被告对此予以部分认可，表示自他1995年下岗后原告就没有在工资中扣过房租。下岗后自己就把房屋改造成饭店和前妻一起经营至今。另查明，被告与前妻于2008年购买了熙春路西园小区1栋2单元4楼房屋一套。2017年被告与前妻离婚后，该套房屋归被告前妻所有。现被告已通过湘潭市住房和城乡建设局公共租赁住房保障的资格审核，并通过摸号的方式确定了一套公共租赁住房。上述事实，有原、被告陈述、原、被告身份信息、情况说明、关于请示针对我厂熙春路宿舍少数无理拒绝腾退房住户进行法律诉讼的报告、湘潭市人民政府办公室文处理单、关于请求明确“精美湘潭”建设征拆中集体企业红线外资产征收主体的请示、国有土地使用证、房屋所有权证、关于企业征拆改制工作的报告、关于对市阀门厂改制的批复、工作记录、送达通知书、照片、证明、公共租赁住房保障申报审核名单、阀门厂职代会纪要等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告在上世纪80年代以福利住房的名义将单位所有的案涉房屋分配给被告一家居住，后按月在被告工资扣取租金的形式符合房屋租赁合同的实质要件，原、被告之间形成了事实上的房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。原、被告未订立书面房屋租赁合同，应视为不定期租赁。现原告面临关闭改制，房屋不再具备出租的条件，原、被告之间的房屋租赁合同无法继续履行。被告在租赁期间改变了房屋结构、部分改变了房屋用途，原告在2018年至2019年已多次通知被告腾退房屋，现被告已分得保障性住房一套，基本解决了住房需求。故对原告要求解除与被告之间房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。房屋租赁合同解除后，被告应当及时腾退房屋。被告腾退房屋，原告应支付给被告的相应补偿现暂未明确具体数额，如有纠纷，双方可另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十九条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告湘潭市阀门厂与被告罗志德之间的房屋租赁合同关系；二、被告罗志德在本判决生效之日起一个月内腾退湘潭市雨湖区熙春路4号（房产证登记为2号）4单元102号房屋给原告湘潭市阀门厂。本案受理费2,350元，减半收取计1,175元，由原告湘潭市阀门厂负担500元，被告罗志德负担675元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  张湛二〇二〇年三月三十日法官助理尹婧书记员陈嘉韧附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。