江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民初361号原告（案外人）：庞恒熹，男，1990年2月1日出生，汉族，住浙江省天台县。委托诉讼代理人：李巧，江苏君中律师事务所律师。委托诉讼代理人：于银银，江苏君中律师事务所律师。被告（申请保全人）：昆山深国际综合物流港发展有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇金阳东路333号2号房204室。法定代表人：林江，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖经纬，广东君言律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘园园，广东君言律师事务所律师。被告（被保全人）：江苏白杨湾物流中心有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇金阳东路333号2号房。法定代表人：徐粉扣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：**，江苏柏庐律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙嘉，江苏柏庐律师事务所实习律师。被告（被保全人）：昆山白杨湾物流专线园有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇金阳东路333号1号房。法定代表人：徐彪，该公司执行董事。原告庞恒熹与被告昆山深国际综合物流港发展有限公司（以下简称深国际公司）、江苏白杨湾物流中心有限公司（以下简称江苏白杨湾公司）、昆山白杨湾物流专线园有限公司（以下简称昆山白杨湾公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告庞恒熹委托诉讼代理人李巧、于银银，被告深国际公司委托诉讼代理人刘园园及江苏白杨湾公司的委托诉讼代理人**、孙嘉到庭参加诉讼，被告昆山白杨湾公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞恒熹向本院提出诉讼请求：1．依法解除对昆山市陆家镇陆丰西路68号白杨湾物流中心4号楼504室采取的查封措施，依法中止对该房屋的执行；2．确认昆山市陆家镇陆丰西路68号白杨湾物流中心4号楼504室归原告庞恒熹所有；3．本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：一、庞恒熹与江苏白杨湾公司在案涉不动产查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同。案涉房屋查封日期是2018年10月23日，2016年9月21日庞恒熹与江苏白杨湾公司签订了《昆山市商品房购销合同》一份，约定江苏白杨湾公司将其开发的昆山市陆家镇陆丰西路68号白杨湾物流中心4号楼504室，以222000元的价格出售给庞恒熹。二、庞恒熹在案涉不动产查封之前已经实际占有该不动产。庞恒熹在签订《昆山市商品房购销合同》当天就与苏州犇犇网络科技有限公司签订了《房屋出租委托合同书》，委托其将房屋对外出租。2017年3月25日，庞恒熹与物业公司签订了物业服务合同，该房屋实际于2017年4月17日交付庞恒熹使用，庞恒熹缴纳该房屋的水费、电费、物业费等。三、庞恒熹已按约支付了部分房款，剩余房款未支付是因被告江苏白杨湾公司未为其办理银行贷款手续，现庞恒熹愿意按照法院要求支付剩余11万元的购房款。合同签订后，庞恒熹按照合同约定支付了112000元的购房款，剩余110000元的购房款按照合同约定，通过银行按揭贷款的方式进行支付，因江苏白杨湾公司未为庞恒熹办理贷款手续，故导致剩余房款未支付，庞恒熹愿意按照法院要求支付剩余购房款。四、未办理过户登记手续非因庞恒熹自身原因造成。按照庞恒熹与江苏白杨湾公司签订的购销合同，剩余11万元的购房款通过银行贷款方式支付，因江苏白杨湾公司一直未为庞恒熹办理贷款手续，且因该房屋2018年10月被法院查封，故房屋产权证未能办理并非庞恒熹的原因。被告深国际公司辩称：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，案外人提出执行异议，应充分证明其具备阻却对房产强制执行的权利，而庞恒熹提供的证据并未充分证明其已支付了全部购房款项，也未列明房屋的实际交付时间。同时，庞恒熹未举证证明合同签订后为何迟迟未办理房屋过户登记手续，也未证明其在未办理过户登记手续中不存在过错。因此，庞恒熹无充分证据证明其具有强制排除被告执行案涉房屋的权利，对其诉讼请求应予驳回。被告江苏白杨湾公司辩称：房屋确实是由庞恒熹购买并支付部分房款，房屋已经交付。江苏白杨湾公司服从法院的判决。被告昆山白杨湾公司未作答辩。为支持其诉辩意见，原被告双方提交了相应的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认。本院认定的事实：申请人深国际公司与被申请人江苏白杨湾公司、昆山白杨湾公司仲裁程序中的财产保全一案，本院根据深国际公司的申请，于2018年9月30日作出（2018)苏05财保76号民事裁定：冻结被申请人江苏白杨湾公司、昆山白杨湾公司名下银行资金30256675.06元或查封其相应价值的其他财产。根据深国际公司的申请，本院于2018年10月23日向昆山市不动产登记中心送达上述裁定及（2018）苏05执保171号协助执行通知书，对包括涉案江苏白杨湾公司名下位于昆山市陆家合丰西路68号第4幢504号房产在内的不动产进行了查封，查封期限为2018年10月23日至2021年10月22日。庞恒熹作为案外人对本院查封江苏白杨湾公司名下位于昆山市陆家合丰西路68号第4幢504号房屋，向本院提出书面执行异议。本院于2019年6月12日作出（2019）苏05执异34号执行裁定书，裁定：驳回庞恒熹的异议。庞恒熹遂向本院提起本案诉讼。另查明，2016年9月21日，江苏白杨湾公司（甲方、卖方）与庞恒熹（乙方、买方）签订一份编号为2016059445的《昆山市商品房购销合同》，载明：出卖人以出让方式取得位于昆山市的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为3205832011CR0034。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名白杨湾物流中心，建设工程规划许可证号为建字第320583201331325④号，施工许可证号为3205832013073002；买受人购买的商品房为现房，销售商品房批准机关为昆山市建设局，商品房销售许可证号为2016129，房号为第4幢504号房，合同约定建筑面积44.68平方米，单价每平方米4968.67元，总价为222000元，2016年9月21日支付62000元，2017年3月18日支付50000元，一共支付了112000万元，余款110000元以银行按揭方式支付；出卖人应当在2017年3月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。落款处加盖有江苏白杨湾公司合同专用章和庞恒熹签名。合同签订后，2016年9月21日庞恒熹向江苏白杨湾公司支付购房款62000元。江苏白杨湾公司向庞恒熹出具了一份编号为4111842收据，内容载明交款人庞恒熹，收款方式为POS，金额为62000元，收款事由为白杨湾物流中心4#504室购房款。2017年3月18日，庞恒熹向江苏白杨湾公司支付购房款50000元。江苏白杨湾公司向庞恒熹出具了一份编号为2018178收据，内容载明交款人庞恒熹，收款方式为POS，金额为50000元，收款事由为白杨湾物流中心4#504室购房款。2017年3月25日，庞恒熹向江苏白杨湾公司支付产证代办费300元、维修基金5585元、契税及其他办证费用8104元，合计13989元，江苏白杨湾公司向庞恒熹出具收款收据。在本案审理过程中，根据法院要求，庞恒熹于2019年12月23日将剩余11万元购房款支付到本院。还查明，江苏白杨湾公司与江苏昆利洋物业管理有限公司签订了一份《昆山市前期物业管理委托合同》约定，江苏白杨湾公司将白杨湾物流中心委托江苏昆利洋物业管理有限公司实行物业管理服务。2017年3月25日，江苏昆利洋物业管理有限公司向庞恒熹出具编号为773619的收款收据，内容载明：客户名称庞恒熹4#504室，物业费半年（2017.3.25-2017.9.25）402.12元，垃圾清运费134.04元，一共536元；2019年5月21日，出具编号为9568219的收款收据，内容载明：客户名称4#504庞恒熹，物业费（2018.9.25-2019.9.25)804元。在本案庭审中，江苏白杨湾公司确认收到了原告庞恒熹代理办理产权登记的费用，并表示系因其与税务局税务方面的争议，影响了案涉等房产的产证办理。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”上述法律规定明确，对于案外人提出执行异议之诉，如果案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，对于案外人提出的不得执行该执行标的诉请，法院应予支持。具体就本案而言，在本院查封案涉江苏白杨湾公司名下房产之前，庞恒熹已与江苏白杨湾公司签订《昆山市商品房购销合同》，并且向江苏白杨湾公司支付的房款、契税、维修基金等费用，还向物业公司支付相应的物业费用，证实庞恒熹在本院查封之前就案涉房产已签订合法有效的商品房购销合同，支付相应价款并合法占有房产。在本案诉讼中，庞恒熹将剩余购房款支付至法院，由此支付了全部购房价款。而就未能办理过户的原因来看，在合同签订后庞恒熹支付购房款，并向江苏白杨湾公司交纳了产证代办费，系江苏白杨湾公司原因未能及时办理过户，故未能办理过户的责任亦不能归结于庞恒熹。因此，本案庞恒熹作为购房人对于执行标的享有足以排除执行的民事权益，对其排除执行的诉请，本院予以支持。关于庞恒熹要求确认案涉房产归其所有的诉请，本院认为，本案目前没有证据表明案涉房产在解封后不能办理过户登记，庞恒熹不能免除将其自身基于财产保障而应履行的申请登记责任和义务，故对其该项诉请本院不予支持。综上，原告庞恒熹的诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下：一、不得执行昆山市陆家镇陆丰西路68号白杨湾物流中心4号楼504室房产；二、驳回原告庞恒熹其他的诉讼请求。案件受理费4630元，由被告昆山深国际综合物流港发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行账号：10×××75）。审判长  高小刚审判员  陈 婧审判员  谢 坚二〇二〇年三月十七日书记员  李 洁