安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1322民初671号 原告：朱安长，男，1974年11月3日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人：陈雪刚，安徽汇龙律师事务所律师。 被告：安徽共济消防工程有限公司淮北分公司，住所地安徽省淮北市相山区濉溪路35号。 负责人：**，该分公司经理。 委托诉讼代理人：峰火，萧县丁里镇法律服务所法律工作者。 第三人：宿州华安置业有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇中山路与交通路交叉处。 法定代表人：朱长安，该公司董事长。 原告朱安长与被告安徽共济消防工程有限公司淮北分公司（以下简称共济淮北分公司）、第三人宿州华安置业有限公司（以下简称华安公司）执行异议之诉一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告朱安长的委托诉讼代理人陈雪刚、被告共济淮北分公司的委托诉讼代理人峰火到庭参加诉讼，第三人华安公司经传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱安长向本院提出诉讼请求：1．依法确认-1116铺、-1117铺的房产为朱安长所有，并请求对该两处房产停止执行；2．本案诉讼费由共济淮北分公司承担。事实和理由：共济淮北分公司与华安公司因建设工程合同发生纠纷，萧县人民法院于2018年6月21日作出（2018）皖1322民初3495号民事裁定书，裁定冻结华安公司的银行存款1,802,521.11元或者查封相当1,802,521.11元的其他财产。因华安公司未能履行判决义务，共济淮北分公司申请强制执行，萧县人民法院于2019年9月3日作出（2019）皖1322执246号之七执行裁定书，裁定拍卖位于安徽省萧县龙城镇国购广场购物中心地下商业街-1001铺、-1116铺、-1117铺三处房产。其中，-1116铺、-1117铺的房产是朱安长于2017年8月1日购买并全额支付了房款，并于2018年1月4日在萧县房地产管理局办理了登记备案手续。为此，朱安长就申请解除对该两处房产的查封，并停止拍卖程序提出执行异议。2019年11月14日，萧县人民法院作出（2019）皖1322执异57号执行裁定书，驳回了其执行异议请求。根据最高人民法院《执行异议复议规定》第二十八条规定，人民法院审理案外人系无过错不动产买受人执行异议之诉案件时，对买受人提出的阻却执行的诉讼请求，对符合该条规定四个条件的，应予支持。首先，2017年12月10日，朱安长与华安公司签订的商品房买卖合同合法、有效；华安公司收到朱安长的全额购房款后，在萧县房地产管理局为朱安长办理了商品房买卖合同登记备案，并且该房屋已交付，朱安长已实际占有。其次，案涉房产没有办理产权变更登记，是因华安公司拖欠税款，不能开具购房发票，无法办理不动产权登记，朱安长不存在过错。综上所述，朱安长在人民法院查封该涉案房屋之前就购买了该房产，支付了全部价款，并在萧县房地产管理局办理了商品房买卖合同登记备案，该涉案房屋为其合法所有，且其对没有办理变更登记不存在过错。因此，应依法停止对该房产的执行、解除查封并依法确认该涉案房产为朱安长所有。 共济淮北分公司辩称，应驳回朱安长的诉讼请求。朱安长与第三人华安公司签订的买卖合同是恶意串通，属于无效合同，从朱安长与第三人签订的买卖合同及买卖合同登记备案表可以看出，涉案房产2,000元一平方低于正常价格的十几倍，属于恶意串通，朱安长与第三人的法定代表人朱长安系兄弟关系。朱安长并没有提供证据证明给付该房款的全部价款，仅凭第三人出具的证明，不能说明该房产的价款已经全部履行完毕。 华安公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．对朱安长提供的证据2《商品房买卖合同》、《萧县商品房买卖合同登记备案表》、收据、客户收付款入账回单各1份，欲证明位于萧县龙城国购广场地下商街-1116铺、-1117铺的涉案房产，第三人华安公司已出售给朱安长，朱安长支付购房款后，并且在萧县房地产管理局办理了备案登记手续。共济淮北分公司对商品房买卖合同，认为从商品房买卖合同中说明了涉案房产的价款，属于恶意串通；对于收据，认为是第三人给朱安长所出具的，不能达到证明目的；对于转账记录，转账的时间是2017年7月31日，商品房买卖合同及买卖合同登记备案表中显示的时间是2017年12月10日，不能说明该转账系涉案房屋的购房款。经审核，共济淮北分公司未能提供相关证据予以反驳，其质证意见不成立，故对该组证据予以认定。对证据3证明1份，欲证明朱安长购买的位于萧县龙城国购广场地下商街-1116铺、-1117铺未能办理不动产登记的原因是华安公司拖欠税款，无法开具购房发票所致，朱安长没有过错。共济淮北分公司对真实性、合法性均有异议，认为不能达到证明目的。经审核，该证明加盖华安公司印章，共济淮北分公司未能提供相关证据予以反驳，故对该证据予以认定。2.对共济淮北分公司提供的证据1萧县房产网备案查询结果，欲证明朱安长拥有萧县龙城国购广场地下商铺五十多套，说明朱安长所说支付的房款并非是涉案房屋房款。证据2萧县房产网备案查询结果，欲证明涉案房款的价格有2,000元每平方，有13,800元每平方，说明朱安长与第三人签订的房屋买卖合同属于恶意串通，该合同应为无效合同。朱安长对证据1认为进一步证明了涉案房产为朱安长所有且在萧县管理局备案，至于多少套属于其合法财产，且与本案无关联性；对证据2认为与本案无关联性，买卖合同在萧县房管局办理了备案登记手续，合同合法有效。经审核，对上述证据的关联性不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月31日，朱安长通过银行转账方式向华安公司支付房款830,000元。2017年8月1日，华安公司给朱安长出具收据1份，载明：“交款单位朱安长，收款方式转，人民币586,380元，收款事由万尚城-1116、-1117、1118、-1119、-1120、-1121、-1122、-1123、-1124、-1125、-1126、-1127，经办朱凤侠，加盖华安公司财务专用章。”2017年12月10日，华安公司（出卖人）与朱安长（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定朱安长购买华安公司开发的位于萧县龙城镇交通路与中山路交叉处龙城国购广场地下商街-1116号至-1127号共计12间商铺，单价2,000元/平方米，总房款586,380元，一次性付款，买受人应当在2017年12月10日前支付该商品房全部价款；出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。合同签订后，华安公司依约将案涉-1116、-1117号等商铺交付给朱安长；2018年1月4日办理了房屋买卖合同备案登记。共济淮北分公司与华安公司因建设工程合同纠纷一案，本院于2018年6月21日作出（2018）皖1322民初3495号民事裁定，冻结华安公司的银行存款1,802,521.11元或者查封相当1,802,521.11元的其他财产。后因华安公司未能履行生效判决确定的义务，共济淮北分公司申请强制执行，本院于2019年9月3日作出（2019）皖1322执246号之七执行裁定，拍卖位于萧县龙城镇国购广场购物中心地下商业街-1001铺、-1116铺、-1117铺三处房产。2019年10月17日，朱安长提出执行异议申请，要求解除对案涉-1116铺、-1117铺房产的查封，并停止对该房产的拍卖程序。本院于2019年11月14日作出（2019）皖1322执异57号执行裁定，驳回朱安长的执行异议请求。朱安长不服该裁定，依法提起诉讼。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，朱安长与华安公司于2017年12月10日签订了合法有效的书面商品房买卖合同，并已支付全部房款，朱安长也实际占有案涉房产，且进行了备案登记；上述行为均发生在2018年6月21日涉案房产被查封之前，虽然涉案房产没有办理过户登记手续，但是并非买受人朱安长自身原因所导致，而是由于华安公司拖欠税款，无法开具购房发票所导致。因此，朱安长对案涉房屋足以享有排除强制执行的民事权益。 综上所述，朱安长的诉讼请求，于法有据，应予支持；共济淮北分公司辩称朱安长与华安公司签订的商品房买卖合同是恶意串通的辩解意见不成立，不予采信。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行登记在宿州华安置业有限公司名下的位于萧县龙城镇交通路与中山路交叉处龙城国购广场地下商街-1116号铺、-1117号铺房产； 二、确认位于萧县龙城镇交通路与中山路交叉处龙城国购广场地下商街-1116号铺、-1117号铺房产属朱安长所有。 案件受理费2,261元，由安徽共济消防工程有限公司淮北分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 本院（2019）皖1322执异57号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 孙 伟 人民陪审员 王 强 人民陪审员 张学光 二〇二〇年三月二十六日 书 记 员 晁晓晓 附本案适用的相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。