湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初7866号 原告：周利希，女，1982年9月1日出生，汉族，住长沙市岳麓区。 原告：蔡芳良，男，1978年2月21日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。 委托诉讼代理人：孙虎，湖南爱法堂律师事务所律师。 被告：湖南省熙日实业投资有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道杨丰社区星月绿洲小区8栋A101号。 法定代表人：吴志成，公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：郭效雷，湖南淡远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴永新，湖南淡远律师事务所律师。 原告周利希、蔡芳良与被告湖南省熙日实业投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案后，依法适用简易程序，2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告蔡芳良及原告周利希、蔡芳良的委托诉讼代理人孙虎，被告湖南省熙日实业投资有限公司的委托诉讼代理人郭效雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周利希、蔡芳良向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告湖南省熙日实业投资有限公司向原告支付迟延交房违约金50189.49元;2、请求法院判决被告湖南省熙日实业投资有限公司向原告支付逾期办理不动产权证的违约金36865.26元；3、本案诉讼费用由被告湖南省熙日实业投资有限公司承担。事实和理由：2014年11月5日,原、被告协商一致，签订编号为201402171101号的《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的长沙市望城区房屋，建筑面积161.24平方米，单价每平方米2920元,总金额470820.8元。合同签订后,原告依约付款，不存在违约。合同第九条约定，被告应于2015年8月31日前将符合法律规定和约定的交房条件的房屋交付给原告使用,但被告未在约定期限内交付合格的房屋。合同第二十一条约定,被告应在2016年12月31日前办好不动产权证,但被告直到2019年2月22日才为原告办理好不动产权证。原告认为被告逾期交房和逾期办理不动产权证的行为构成违约,应承担违约责任。根据合同第十二条规定,被告应自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止,按日向原告支付总房款万分之一的违约金。根据合同第二十一条规定，被告逾期办理不动产权证的,应自合同约定的办证之日的次日起,至实际办证之日止,按日向原告支付总房款万分之一的违约金。原告多次与被告协商未果,诉至法院。 被告湖南省熙日实业投资有限公司（以下简称“熙日公司”）辩称，1、逾期交房违约金的逾期期限应当核减掉90日的宽展期，宽展期为双方约定的不承担违约责任的期限，逾期期限的截止时间均应当是2017年1月24日。2、原告未按照合同约定履行缴纳物业维修基金的义务，该义务作为被告交房的前置条件，被告在原告未履行相应义务的情形下享有后履行抗辩权，计算违约金时应当将竣工验收合格之日至原告履行缴纳物业维修基金这段时间予以扣除。3、逾期交房是因为市政道路的施工导致案涉房屋无法有效施工，拖延了施工时间，被告本身并不存在重大过错且未给原告造成较大的损失，逾期交房违约金标准过高，恳请依法予以降低。4、原告延迟交存物业维修基金，根据国家政策，没有交清契税和维修基金不能办理不动产权证，支付逾期办证违约金期间计算错误及标准过高，恳请依法予以调整降低。 经审理查明，2014年11月5日，原告周利希、蔡芳良（买受人）与被告熙日公司（出卖人）签订201402171101号《长沙市望城区商品房买卖合同》和《补充协议》。 《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于长沙市望城区，建筑面积161.24平方米，总金额470821元。合同第七条约定，合同签订当日付首期房款210821元，剩余房款26万元向银行申请贷款。第八条约定，买受人未按照合同约定时间付款，逾期超过90日，买受人愿意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第九条约定，交房时间为2015年8月31日前，交付时应当已经竣工验收合格。第十二条约定，出卖人逾期交房超过90日，合同继续履行的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。第二十条约定，买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在交房前交存物业维修资金；买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。第二十一条约定，出卖人应在2016年12月31日前办妥房屋所有权证，2017年8月31日前办好土地使用权证，如因出卖人的责任,未能在约定期限内办理上述登记，双方同意不解除合同,自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款0.1‰支付违约金。 《补充协议》约定：1、商品房“已经竣工验收合格”是指：该商品房所在楼宇经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格，且通过消防专项验收并合格。2、买受人出现下列情形之一，出卖人有权将交房时间顺延：（1）买受人的银行、公积金贷款手续未办妥的；（2）买受人未能按时付款或未按时办理入伙手续的；（3）买受人未付清相关税费、物业维修基金及合同约定的违约金等。3、《商品房买卖合同》的内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。 合同签订后，原告依合同向被告交付首期房款，余款于2016年4月18日付清；原告2018年7月2日收房并委托第三方管理房屋钥匙；2018年7月9日办妥入伙及装修申请；不动产权登记时间为2019年2月22日。2017年1月23日，包含涉案房屋在内的星月绿洲5号栋房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，2017年1月24日通过消防验收，2017年3月22日办理建设工程竣工验收备案。 另查明，为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，长沙市望城区从2016年8月1日起在全区范围内停止受理土地、房屋、林地等登记业务，从2016年8月8日起开始办理不动产统一登记业务。 以上事实有原告提交的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》、销售不动产统一发票、不动产权证复印件，被告提交的建设工程竣工验收备案表、消防验收意见书、业主入伙会签单、钥匙签收表、装修申请表、各部门情况说明、交房公告，双方当事人的陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告周利希、蔡芳良与被告熙日公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行。双方争议的焦点： 一、熙日公司是否存在逾期交房的违约行为？ 本院认为，熙日公司存在逾期交房的违约行为。《商品房买卖合同》约定被告应当在2015年8月31日前向原告交付该商品房，但涉案商品房直到2017年1月24日才竣工验收合格，达到交付标准，在此期间被告客观上不能向原告交付符合合同约定的商品房，实际交房时间为2018年7月2日，被告逾期交房应当承担违约责任。 关于逾期交房的期限，本院确认为从约定交房日期次日2015年9月1日起，计算至竣工验收合格之日2017年1月24日止，逾期天数共计512天。合同约定“买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人”，未按规定交存物业维修资金的，熙日公司有权不将涉案房屋交付给原告，交房时间相应顺延，因此产生的逾期交房责任由原告承担，熙日公司不承担责任，原告确认交存物业维修基金的时间为2018年7月2日，熙日公司予以认可，自房屋竣工验收合格具备交付条件至原告缴纳物业维修基金的期间予以扣除（2017年1月24日至2018年7月2日）。 二、逾期交房违约金的金额？ 从电力部门等相关主体出具的证明材料看，市政道路、轨道交通等基础设施的建设对涉案项目的竣工验收存在一定影响，基于熙日公司要求减少逾期交房违约金的主张，综合双方的过错程度、导致逾期竣工验收的原因及原告的预期利益损失等因素，在本案中酌情将逾期交房违约金标准调整为每日按总房款的万分之零点三计算，符合公平原则。故本案的逾期交房违约金为7232元（470821元*512天*0.3÷10000）。 三、熙日公司是否应当承担逾期办证责任？ 本院认为，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚,但弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度。原告未提供证据证明逾期办证的客观损失，在无法确定守约方客观损失的情况下，对违约金的约定过高或者过低，均会导致对违约方的惩罚不适度，而有违公平原则。按照合同约定熙日公司应在2017年8月31日前办妥买受人的房屋所有权证，但该期限为合同约定的交房时间后两年。因涉案房屋直至2018年才交付，必然会对后续的办证期限产生影响；且熙日公司已承担了相应的逾期交房违约金，故酌情认定熙日公司按总房款的0.5%向原告周利希、蔡芳良支付逾期办证违约金，较为公平合理，逾期办证的违约金调整为2354元（总房价470821元*0.5%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告湖南省熙日实业投资有限公司自本判决生效后十日内支付原告周利希、蔡芳良逾期交房违约金7232元； 二、被告湖南省熙日实业投资有限公司自本判决生效后十日内支付原告周利希、蔡芳良逾期办证违约金2354元； 三、驳回原告周利希、蔡芳良的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费因适用简易程序减半收取988元，由被告湖南省熙日实业投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  贾长俐 二〇二〇年三月十二日 代理书记员  唐 谆 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。