广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终23号上诉人（原审原告）：韶关市住房和城乡建设管理局，住所地：广东省韶关市******。负责人：谢天友，局长。委托诉讼代理人：欧阳若诗，广东众同信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肖明，男，1971年7月20日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。被上诉人（原审被告）：刘敏艳，女，1973年2月13日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区*************。被上诉人（原审被告）：陈景辉，男，1977年8月15日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区*********************。上诉人韶关市住房和城乡建设管理局（以下简称韶关住建局)、上诉人肖明因与被上诉人刘敏艳、陈景辉房屋租赁合同纠纷一案，均不服韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初1720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人肖明、被上诉人韶关住建局的委托诉讼代理人欧阳若诗、被上诉人陈景辉、被上诉人刘敏艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韶关住建局上诉请求：1.改判刘敏艳、肖明、陈景辉连带向韶关住建局支付2018年3月至2018年10月的租金89034.40元及利息，利息从2018年11月起按月利率2%计至实际清偿所有租金之日止（暂计算至2019年6月为14245.50元）；2.本案诉讼费用由刘敏艳、肖明、陈景辉负担。事实和理由：一、一审法院未判令刘敏艳承担租金及利息支付责任错误。虽然刘敏艳与韶关住建局签订《韶关市直管公房（非住宅）租赁合同》时，刘敏艳与肖明为夫妻关系，因该合同产生的债务应属刘敏艳与肖明的夫妻共同债务，且肖明一直愿意对涉案房屋尚欠的租金承担清偿责任，但肖明并不是涉案房屋租赁合同的相对人，涉案房屋租赁合同的相对人应当是刘敏艳，一审法院在没有任何证据证实韶关住建局同意将涉案房屋租赁合同相关债权债务转让给肖明的情况下，仅以韶关住建局知道涉案房屋系肖明使用，刘敏艳告知韶关住建局其与肖明已离婚并要求转移合同相对人，就推定韶关住建局同意变更合同相对人，显然缺乏事实和法律依据。二、一审法院未判令陈景辉支付租金错误。韶关住建局对陈景辉行使的是代位求偿权。因刘敏艳、肖明未及时要求陈景辉支付涉案房屋的租金，导致韶关住建局未能及时收到租金，根据《中华人民共和国合同法》第七十三条：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。”的规定，韶关住建局可以行使代位求偿权，要求陈景辉承担连带支付租金的责任。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判。肖明辩称，韶关住建局要求刘敏艳承担本案租金及利息的支付责任没有法律依据。刘敏艳辩称，一审法院未支持韶关住建局对刘敏艳的诉讼请求的实体处理正确，但适用法律错误。2003年,涉案房屋就一直由肖明经营管理。2008年前，涉案房屋租赁合同的相对方也都是肖明，只是在2008年重签租赁合同时，肖明在北京培训，所以以刘敏艳的名义签订了新的涉案房屋的租赁合同，但实际上涉案房屋对外经营管理、转租，都是肖明操作。2018年1月31日刘敏艳与肖明离婚时，涉案房屋的经营管理权也给了肖明。2018年2月5日，刘敏艳就以申请更名的形式告知了房管所，房管所的领导也多次找刘敏艳和陈景辉谈涉案房屋更名的事情。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，刘敏艳已履行告知义务，肖明欠租给韶关住建局造成的损失不应该由刘敏艳承担，韶关住建局也应对其未采取适当措施防止损失扩大承担相应的责任。请二审法院驳回韶关住建局的上诉请求。陈景辉辩称，韶关住建局对陈景辉行驶代位求偿权不能成立。陈景辉不拖欠肖明和刘敏艳夫妇租金，且按韶关市住建局于2018年11月4日强制收回涉案房屋算起，陈景辉还多支付了1506元的租金给肖明和刘敏艳夫妇，肖明应予以退还。韶关住建局在没有证据证实陈景辉尚欠刘敏艳和肖明租金的情况下，就对陈景辉行使代位求偿权，没有事实和法律依据，也违反法律程序。希望二审法院驳回韶关住建局对陈景辉的上诉。肖明上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判陈景辉与肖明共同承担向韶关住建局支付尚欠租金的责任；3.本案诉讼费用由陈景辉负担。事实和理由：肖明一直愿意向韶关住建局支付涉案房屋尚欠的租金，但该租金的拖欠行为是陈景辉拖欠肖明租金造成，并非肖明的主观意愿。陈景辉拖欠肖明的租金已经远远超过肖明拖欠韶关住建局的租金，陈景辉作为实际承租人，应当承担支付涉案拖欠租金的法律责任。韶关住建局辩称，按照肖明的陈述，虽然肖明、刘敏艳拖欠韶关住建局租金是因为陈景辉未及时向其支付租金所致，但不能成为肖明、刘敏艳不向韶关住建局支付租金的理由。刘敏艳辩称，与前述对韶关住建局的答辩意见一致。陈景辉辩称，陈景辉从来没有拖欠肖明租金，肖明拖欠韶关住建局租金是其主观故意行为。实际在肖明欠租期间，陈景辉多次协助韶关住建局向肖明催收租金。为避免肖明欠租导致双方损失扩大，陈景辉还找到韶关住建局的工作人员协商变更涉案房屋承租人事宜，但被韶关住建局工作人员拒绝，还被威胁要收回涉案房屋。现涉案房屋被强制收回，导致陈景辉损失惨重，希望二审法院驳回肖明对陈景辉的上诉。韶关住建局向一审法院起诉请求：1.解除韶关住建局与刘敏艳签订的《韶关市直管公房(非住宅)租赁合同》；2.刘敏艳、肖明、陈景辉向韶关住建局支付2018年3月至2018年10月的租金89304.40元及利息，利息从2018年11月起按月利率2%计至实际清偿所有租金之日止（计至2019年6月为14245.50元）；3.本案诉讼费由刘敏艳、肖明、陈景辉负担。一审法院认定事实：韶关市浈江区******的房屋系韶关住建局管理的直管公房（非住宅）。2009年12月20日,韶关市房产管理局（出租人、甲方）与刘敏艳（承租人、乙方）签订《韶关市直管公房（非住宅）租赁合同》，由刘敏艳作为承租人向韶关市房产管理局承租涉案房屋，约定：甲方同意将坐落在韶关市浈江区******的房屋出租给乙方做工商业使用；建筑面积100.79平方米；甲乙双方应共同遵守国家、省、市有关法律、法规及公房管理的各项规定；租赁期限自2010年1月1日起至2019年12月31日止，共计120个月，租赁期内第一年租金标准为5191.90元，从第二年起每年递增10%；乙方向甲方交纳8743.60元作为租赁保证金，租赁期满或非双方责任终止合同，乙方无违约现象并退回房屋之日，甲方将保证金本金退回乙方；违约责任：乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方按月租金额的2%收取违约金，乙方逾期三个月不交付租金，甲方除追收所欠租金和违约金外，有权提前解除合同，收回房屋，由此造成的一切损失由乙方负责等内容。另查明，刘敏艳与肖明于2003年8月13日登记结婚，涉案房屋在刘敏艳、肖明婚姻关系存续期间承租。2014年2月9日，肖明将涉案房屋转租给陈景辉，并由肖明(出租人)与陈景辉(承租人)签订《房地产租赁合同》、《店铺租赁补充协议》、《关于提请预支房租的相关协议》。此外，肖明转租给陈景辉时并未书面通知韶关住建局，转租期间,次承租人陈景辉向承租人肖明交租，未向韶关住建局交过租金。2018年1月31日，刘敏艳与肖明登记离婚，双方签订《离婚协议》，协议对双方夫妻关系存续期间承租的直管公房的权益约定为“位于韶关市******的商铺租赁使用权、经营权、管理权归男方肖明”。离婚后，2018年2月5日，刘敏艳向韶关住建局的工作人员陈华凤递交离婚证复印件及承租人更名申请书，并告知韶关住建局涉案房屋一直以来由肖明实际管理，现与肖明已离婚，协议约定涉案房屋的租赁使用权、经营权、管理权归肖明，因此要求变更承租人为肖明。庭审中，韶关住建局表示确实收到了刘敏艳的更名申请，但称变更需刘敏艳、肖明双方共同申请，而肖明一直未能前来履行手续。此后，因刘敏艳、肖明、陈景辉拖欠2018年3月至2018年10月租金共89034.40元，经韶关住建局催收后未果，提起本案诉讼。庭审中，肖明表示自己是实际履行承租合同一方，对韶关住建局诉请拖欠租金金额无异议，并愿意承担。陈景辉则称并不拖欠肖明、刘敏艳任何租金，根据合同相对性，应向承租人主张权利，不能向次承租人主张权利，并要求判决确认韶关住建局与其建立租赁合同关系，解除韶关住建局与刘敏艳、肖明租赁合同关系，及要求刘敏艳、肖明赔偿停业损失、装修损失等。此外，韶关住建局称涉案房屋因维修问题，自2019年7月起已由陈景辉交付给韶关住建局。一审诉讼过程中，韶关住建局向一审提交了一份中共韶关市委文件《韶关市人民政府机构改革方案》，该文件载明“组建市住房和城乡建设局。将市建设（市房产管理局）的职责划入市住房和城乡建设局。不再保留市建设局（市房产管理局）。”一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。首先,涉案《韶关市直管公房（非住宅）租赁合同》是在刘敏艳、肖明婚姻关系存续期间，由刘敏艳作为承租人签订，作为承租人刘敏艳的配偶肖明，因该民事法律行为享有相关的民事权利。其次，刘敏艳在2018年2月5日已向出租人即韶关住建局提出书面申请更名，告知根据其与肖明的《离婚协议》，涉案房屋的使用权、经营权、管理权已归肖明。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，韶关住建局自2018年2月起收到刘敏艳书面变更申请，知晓涉案房屋实际由肖明占有、使用的情况下，未向刘敏艳或肖明明示不得变更，韶关住建局亦未按合同约定，要求解除合同，收回房屋，导致未能变更承租人的原因是刘敏艳、肖明未同时到场确认的主观原因，而不存在不能变更的客观情形。之后，肖明因婚姻关系的解除实际占有涉案房屋，并将涉案房屋转租给次承租人陈景辉经营商铺，并从中受益。此外，肖明在庭审时亦认可其是实际承租人，对韶关住建局诉请的自2018年3月至2018年10月所欠租金89034.40元无异议，并愿意承担。综上，该院认定，自2018年2月起肖明作为涉案租赁合同的实际承租人，依法应承担交租的义务。肖明自2018年3月至2018年10月，长期拖欠租金不付，已构成根本违约，韶关住建局依法有权解除涉案租赁合同，并要求肖明支付拖欠的租金。关于利息（即合同约定的违约金），涉案租赁合同约定“逾期交付租金，每逾期一日，甲方按月租金额的2%收取违约金”，此诉请过分高于造成的损失，该院予以适当调整，违约金应以逾期支付租金89034.40元为基数按年利率24%计算为宜。刘敏艳作为原承租人，其与实际承租人肖明已于2018年1月31日离婚，且自2018年2月起从未享受涉案租赁合同权利，故韶关住建局要求名义承租人刘敏艳承担合同违约责任，有悖法理，该院不予支持。陈景辉作为次承租人，根据合同相对性原则，并不是涉案租赁合同主体一方当事人，转租期间，陈景辉向肖明交租，从未向韶关住建局交租，韶关住建局认为基于行使代位求偿权要求陈景辉承担拖欠租金及利息，于法无据，该院不予支持。至于陈景辉提出的要求与韶关住建局建立租赁合同关系并要求肖明、刘敏艳赔偿停业损失、装修损失等主张，与本案属不同法律关系，陈景辉可另循途径解决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年10月16日作出（2019）粤0204民初1720号民事判决：一、解除韶关市住房和城乡建设管理局与刘敏艳于2009年12月20日签订的《韶关市直管公房（非住宅）租赁合同》；二、肖明于判决生效之日起十日内给付韶关市住房和城乡建设管理局2018年3月至2018年10月的租金89034.40元及利息（利息从2018年11月1日起以所欠租金金额89034.40元为本金，按月利率2%计至还清之日为止）；三、驳回韶关市住房和城乡建设管理局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1183元，由肖明负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘敏艳向本院提交了以下证据：2018年4月12日的电话录音材料，拟证明刘敏艳已履行告知义务，不应由刘敏艳承担尚欠租金的支付责任。陈景辉向本院提交以下证据：1.陈景辉通过微信转账向肖明支付租金的记录以及陈景辉与肖明于2018年3月21日的微信聊天记录，拟证明陈景辉已向肖明支付2017年7月11日至2018年3月10日的租金，并通过电话、微信告知肖明自2018年3月份起的租金从陈景辉前期预付租金10万元中逐月抵扣，扣完为止；2.陈景辉与肖明于2018年2月1-2日、3月21日、4月9日、4月25日的微信聊天记录，拟证明陈景辉多次协助韶关住建局向肖明催交租金，陈景辉并没有拖欠肖明、刘敏艳任何租金；3.陈景辉与肖明于2018年11月19日的微信聊天记录及水电费缴费凭证，拟证明陈景辉在涉案店铺2018年11月4日被强制关闭后，与肖明就停业后包括水电费在内的所有费用及事项做了交接，陈景辉也缴清了所有水电费，关店后产生的任何费用与陈景辉无关；4.陈景辉与肖明于2019年7月24日电话录音及录音文字记录，拟证明陈景辉并不拖欠肖明、刘敏艳任何租金，本案是因肖明、刘敏艳拖欠韶关住建局租金引起的。韶关住建局对刘敏艳提交的证据质证称：证据的真实性由法院确定，对证据的关联性有异议。录音中两个主任的身份需要刘敏艳明确说明，且从整个电话录音内容来看，刘敏艳只是进行了告知，但并没有得到韶关住建局关于变更合同主体的同意。肖明、陈景辉对刘敏艳提交的证据真实性、合法性、关联性均无异议。韶关住建局、刘敏艳、肖明均未在本院指定的期间内对陈景辉提交的证据向本院提交质证意见。对于当事人二审提交的证据，本院认定如下：对刘敏艳提交的证据，虽然难以核实录音中所谓“主任”、“副主任”的身份，对于证据的真实性，本院不予确认，但由于韶关住建局在一审、二审中均未否认刘敏艳曾向其提交过更名申请，对于刘敏艳主张其履行过告知义务的事实，本院予以确认。至于刘敏艳是否需要承担本案欠付租金的支付义务，本院将在下文进行论述。对于陈景辉提供的证据，因陈景辉作为次承租人，并不是涉案租赁合同的合同相对方，陈景辉是否尚欠肖明、刘敏艳租金，属于陈景辉与肖明、刘敏艳履行转租合同产生的纠纷，与本案属不同法律关系，双方应另循法律途径解决。对于陈景辉提供的证据是否真实、能否达到证明陈景辉并不拖欠肖明、刘敏艳租金的目的，本院在本案中不作认定与评判。对于一审法院认定的事实，本院予以确认。本院另查明，韶关住建局在二审中明确其与刘敏艳签订涉案租赁合同后，租金一直由肖明向韶关市房管所风度办事处通过现金进行支付。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕韶关住建局、肖明上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、刘敏艳应否承担本案尚欠租金的支付责任；二、陈景辉应否承担本案尚欠租金的支付责任。一、关于刘敏艳应否承担本案尚欠租金的支付责任问题。本案中，韶关住建局以刘敏艳系与其签订房屋租赁合同的相对方为由，要求刘敏艳与肖明连带承担本案尚欠租金的支付责任。对此，本院认为，虽然涉案《韶关市直管公房（非住宅）租赁合同》是刘敏艳作为承租人与韶关住建局签订的，但刘敏艳自述其实际是代肖明签订且在2018年2月5日刘敏艳已向韶关住建局提出书面的更名申请，告知韶关住建局其与肖明已离婚，根据双方的《离婚协议》，涉案房屋的使用权、经营权、管理权已归肖明。而根据本案查明的情况，韶关住建局在收到了刘敏艳的更名申请后，并未明确拒绝，只是称更名手续需要刘敏艳、肖明共同前来办理，且实际上涉案房屋的租金也一直由肖明交纳。结合涉案房屋实际由肖明占有使用，肖明亦认可其是实际承租人，对韶关住建局诉请的自2018年3月至2018年10月所欠租金89034.40元无异议，并愿意承担的情况来考虑，一审法院认定韶关住建局已以其实际行为同意刘敏艳的更名申请符合实际，本院予以认同。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”的规定，一审法院认定涉案租赁合同自2018年2月起实际合同相对人为肖明，刘敏艳无需承担2018年2月起的涉案房屋租金支付责任并无不当，本院予以维持。二、关于陈景辉应否承担本案尚欠租金的支付责任。本案中，韶关住建局以其对陈景辉享有代位求偿权为由要求陈景辉对其承担尚欠租金的支付责任，但韶关住建局并未能提供充分证据证明肖明对于陈景辉享有到期债权。在肖明与陈景辉对于陈景辉是否欠付肖明租金的事实存有争议的情况下，韶关住建局认为其对于陈景辉享有代位求偿权的主张不能成立。对于韶关住建局要求陈景辉承担本案尚欠租金支付责任的主张，本院不予支持。至于肖明以其拖欠韶关住建局租金系因陈景辉拖欠其租金造成，要求陈景辉与其共同向韶关住建局承担本案尚欠租金支付责任的主张。因肖明、韶关住建局之间的租赁合同关系与肖明、陈景辉之间的转租合同关系属不同的法律关系，即使陈景辉欠付肖明租金，也不构成肖明拖欠韶关住建局租金的理由。更何况，目前陈景辉是否欠付肖明租金的事实并未得到确认。如肖明认为陈景辉存在拖欠其租金的行为，肖明可另循法律途径解决。对于肖明认为陈景辉应与其共同承担本案尚欠租金支付责任的主张，本院亦不予支持。综上所述，韶关住建局、肖明的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4391.45元，由韶关市住房和城乡建设管理局负担2365.59元，肖明负担2025.86元。本判决为终审判决。审 判 长 邓小华审 判 员 李 罡审 判 员 黄颖红二〇二〇年三月二十七日法官助理 杨 瑜书 记 员 李 娟