河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终348号 上诉人（原审原告）：郭长勇，男，1979年12月23日出生，汉族，住河北省邢台市威县。 委托诉讼代理人：段宪华，河北孙福江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：河北昊博建筑工程有限公司，住所地河北省石家庄市深泽县深泽县真武路38号。 法定代表人：杨保录，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吉占欣，该公司员工。 委托诉讼代理人：王茂生，河北英汇律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：河北康顺房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区西二环南路166号16栋1单元602。 法定代表人：张力威，该公司董事长。 上诉人郭长勇因与被上诉人河北昊博建筑工程有限公司（以下简称昊博公司）、河北康顺房地产开发有限公司（以下简称康顺公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省晋州市人民法院（2019）冀0183民初3485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 郭长勇上诉请求：1、撤销晋州市人民法院作出的（2019）冀0183民初3485号民事判决，依法进行改判或发回重审。2、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审事实认定不清。（一）上诉人善意取得涉案房产，原审第三人假意同被上诉人在执行程序中和解，恶意一房二卖，造成法院在执行中出现偏差，使上诉人的合法权益受损。1.上诉人于2014年12月27日到邢台新发地房地产开发有限公司售楼部购买了威县文苑水榭小区4号楼3单元301室，签订了正规商品房买卖合同，邢台新发地房地产开发有限公司出具了收款收据，现上诉人实际占有该房屋，后因开发商更换、售楼人员撤离等原因致使无人协助上诉人办理房产登记，上诉人自己毫无过错。2.邢台新发地房地产开发有限公司销售部由邢台新发地房地产开发有限公司威县分公司进行销售。新发地威县分公司同原审第三人是同一法人，实质是一个实际控制人。邢台新发地房地产开发有限公司由原审第三人控制后，售楼部原本就在其控制之下。上诉人在售楼部购买的威县文苑水榭小区4号楼3单元301室，原审第三人是知情的。但是，原审第三人在同被上诉人一案判决执行中，有逃避执行，干扰法院办案，将已经出售的威县文苑水榭小区4号楼3单元301室写在和解协议中，拖延时间干扰办案，造成今日之执行异议之诉。（二）一审法院对执行中涉案房屋的权属性质认定不清，错误执行了本应属于上诉人的房产。涉案的房屋没有进行不动产登记。在上诉人签订合同，结清房款，实际占有涉案房屋之后，被上诉人和原审第三人才在执行中签订执行和解协议，将一房二卖，拖延时间，干扰法院办案。根据一房二卖的法院裁判规则，上诉人先签订买卖合同，支付合理对价，实际占有，上诉人有优先权办理不动产登记，被上诉人应通过其他途径寻求法律救济，而不应申请法院执行不属于原审第三人的财产。一审法院对此并未查明上述事实，忽略了上诉人作为善意第三人和优先享有办理不动产登记、对房屋享有准物权的法律事实，错误的执行了已不属于原审第三人的房产。二、适用法律不当。一审法院适用《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条错误。本案系执行异议之诉，法院应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》作为判决依据。根据上诉人提交的商品房买卖合同、购房款收据等相关证据可以证明已满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条的规定的全部情形，上诉人的权利已经可以排除执行。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第164条之规定，向贵院提起上诉，望贵院依法支持上诉人的上诉请求。 河北昊博建筑工程有限公司答辩称，郭长勇的上诉请求缺乏事实与法律依据，案外人无足以排除对执行标的的事由和权益，上诉人的房屋买卖合同、收据不具有真实性和合法性，上诉人与第三人恶意串通。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 郭长勇向一审法院起诉请求：1.判令立即停止对原告购买的位于威县文苑水榭小区4号楼3单元301室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年6月30日，河北省深泽县人民法院作出（2016）冀0128民初279号民事判决，判决康顺公司返还昊博公司履约保证金200万元。该判决生效后，康顺公司未自动履行。2016年11月1日，昊博公司向深泽县人民法院申请强制执行该生效判决。2017年1月20日，深泽县人民法院作出（2016）冀0128执391号执行裁定书，裁定查封了康顺公司在邢台新发地房地产开发有限公司名下的13套房产（含本案诉争的威县文苑水榭小区4号楼3单元301室）。2017年4月14日，昊博公司与康顺公司在深泽县人民法院达成执行和解，主要内容为：康顺公司分期返还昊博公司160万元为清，昊博公司同意康顺公司出售深泽县人民法院查封的登记在邢台新发地房地产开发有限公司名下的康顺公司的13套房产，康顺公司将销售的房价款按每套12.5万元交到深泽县人民法院办案人员手中后，由法院负责解除售出房产的查封，在销售到第9套时将160万元的余款全部交到法院，法院将剩余的房产全部解除查封。康顺公司法定代表人张力威对上述协议承担保证责任，如康顺公司不按上述协议履行，昊博公司可以要求按原判决书执行。2017年5月2日，深泽县人民法院裁定终结本次执行程序。 2017年11月16日，该案恢复执行。2017年11月20日，河北省石家庄市中级人民法院作出（2017）冀01执监405号执行裁定书，指定该案由晋州市人民法院执行。2018年1月24日，本院作出（2018）冀0183执85号公告，拟对深泽县人民法院查封的康顺公司在邢台新发地房地产开发有限公司名下的13套房产进行司法处置（评估、拍卖）。原告郭长勇向本院提出执行异议，请求依法解除对威县文苑水榭小区4号楼3单元301室房产的查封措施。2019年7月12日，本院作出（2019）冀0183执异55号裁定，驳回了原告郭长勇的异议请求。 又查明，2014年12月27日，原告郭长勇与邢台新发地房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定：郭长勇购买邢台新发地房地产开发有限公司建设的威县商品房，总房款为295916元。出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付买受人使用。该合同第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，邢台新发地房地产开发有限公司向原告出具了购房款的收款收据。 一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案原告作为执行异议之诉的案外人，需承担证明其“享有足以排除强制执行的民事权益”并由其承担举证不能的不利后果。《合同法》第一百三十三条规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。不动产变更登记是不动产物权转移的实质要件，但不动产物权的买卖或转让不登记并不能必然导致合同的无效。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案原告郭长勇与邢台新发地房地产开发有限公司虽然签订了商品房买卖合同，并提供了收款收据，但购房款是否实际支付存疑，且原告称其已在2017年实际入住诉争房产，但其提供的装修、水电押金收据显示日期为2018年3月3日，原告证据不足以排除强制执行。由于诉争房产的物权并未发生变动，该房屋买卖协议不能产生对抗合同双方之外的第三人的效力。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、第十九条之规定，判决：驳回原告郭长勇的诉讼请求。案件受理费5739元，由原告郭长勇负担。 本院二审期间，上诉人郭长勇提交了以下证据：1、邢台新发地公司、河北康顺公司、张毅三方签订的《借款协议之补充协议书》复印件；2、张毅出具的收取郭长勇文苑水榭小区4-3-301购房款的收条；3、郭长勇爱人刘艳辉尾号为86262银行卡流水一份；4、郭长勇购买文苑水榭小区4-3-301视频光盘一张。被上诉人河北昊博建筑公司质证称，上诉人郭长勇在庭审结束提交材料不属于新证据，且上述证据不具有真实性，与案件无关联，不能作为定案的依据来使用。经审理查明的案件其他事实与一审查明无异，本院予以确认。 本院认为，根据当事人的上诉理由、答辩意见，本案的主要争议焦点为：上诉人郭长勇对位于威县执行标的物提出的异议和权利主张能否成立。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”经查，深泽县人民法院于2017年1月20日作出（2016）冀0128执391号执行裁定书，裁定查封了康顺公司在邢台新发地房地产开发有限公司名下的13套房产（含诉争标的物）。上诉人与邢台新发地公司的商品房买卖合同显示的签订日期为2014年12月27日，该买卖合同合法有效，且在法院查封之前。上诉人郭长勇亦提交了诉争房屋的燃气使用凭证及用电缴费等证据证实其已实际用于家庭成员居住。购买该房产是对居住环境进行必要的改善，仍属于满足家庭成员生存权的合理消费范畴。 一审法院判决驳回郭长勇诉讼请求的关键原因是对是否交付房款存疑，根据“谁主张，谁举证”的证据规则，上诉人郭长勇应承担举证责任。为了证明其主张，上诉人郭长勇提交了张毅、邢台新发地房地产公司威县分公司、河北康顺房地产公司在2014年12月18日三方签订的《借款协议之补充协议书》复印件，内容约定张毅可以对外销售诉争标的物以偿还邢台新发地房地产开发有限公司威县分公司欠张毅的借款，邢台新发地房地产开发有限公司威县分公司为张毅售出的诉争标的物提供商品房销售合同和收款收据。基于此，张毅为郭长勇出具了205000元的购房收条，该收条出具的时间与金额均与郭长勇爱人刘艳辉2014年12月27日尾号为86262银行卡流水发生额相一致。虽然郭长勇提交的证据是在举证期限之后，但经审查，上诉人对此并非故意逾期且提交的证据与案件基本事实有关，本院予以采纳。对此，上诉人主张其实际支付购房款事实作出了合理的解释，证据已形成相对完备的证据链条。被上诉人河北昊博建筑工程有限公司虽对以上证据不认可，但并未提供充分证据佐证。故本院对上诉人郭长勇已购买诉争标的物并实际支付合同约定房款的事实予以认可,且已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 综上所述，郭长勇的上诉请求成立，本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省晋州市人民法院（2019）冀0183民初3485号民事判决； 二、不得执行邢台市威县朝阳路文苑水榭4栋3单元301号商品房。 一审案件受理费5739元，由河北昊博建筑工程有限公司负担；二审案件受理费5739元，由河北昊博建筑工程有限公司、河北康顺房地产开发有限公司各自负担2869.5元。 本判决为终审判决。 审判长  许毅鹏 审判员  王淑芳 审判员  卢 亮 二〇二〇年三月十一日 法官助理任晓刚 书记员侯轶凡