山东省淄博市博山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0304民初226号原告：淄博金钥物业管理有限公司。住所地博山区五岭路46号。统一社会信用代码：91370304780759199J。法定代表人：赵江，总经理。委托诉讼代理人：王华章，男，博山区。被告：孙海涛，男，1973年1月23日出生，汉族，住博山区。委托诉讼代理人：孙海峰，男，系被告孙海涛之兄长。原告淄博金钥物业管理有限公司（以下简称金钥物业公司）与被告孙海涛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金钥物业公司的委托诉讼代理人王华章，被告孙海涛的委托诉讼代理人孙海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金钥物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付物业管理费2219.52元；2．判令被告支付违约金3000.00元以及自2020年1月1日起至实际支付物业费之日止的违约金（按照日千分之三计算）；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与博山丽水嘉苑小区的建设单位博山恒泰怡景房地产开发有限公司签订前期物业服务管理合同，原告自2011年5月起提供物业服务管理，物业费按照0.45元/平方米/月标准向业主或物业使用人收取，每月10号至20号交纳物业费，逾期缴纳物业费的，自逾期之日起每日按应缴物业费的千分之三收取违约金。合同签订后，原告按照物业合同约定对涉案小区实际物业服务管理至2016年4月30日。被告自2012年5月至2016年4月欠缴物业费48个月共计2219.52元。经原告多次催要被告拒付。根据物业合同约定被告应当支付违约金12698.40元，原告仅主张3000.00元。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告孙海涛辩称，1．物业公司对小区10号楼前的公共设施围墙没有维护，存在安全隐患亦不美观。业主入住时楼前无任何绿化，所见部分系由业主自行购买栽种，原告对小区绿化带没有任何管理，具有违约行为；2．被告入住后发现房屋内墙面存在大面积脱落与鼓包等问题，向物业公司反映后物业公司没有直接正面拒绝说不归公司管理，期间还带领人员进入屋内检测承认是质量问题，但至今无任何修补。物业公司故意给开发商换取更多时间，待房屋全面超出保修期后直接造成无人负责无人管的局面，伤天害理；3．物业公司出租小区内两间公共设施获益6260.00元，收益应属业主共有；4．小区治安形同虚设。全小区只有两个摄像头，且其中一个还常年不能使。2012年6月小区内住户财物被盗，汽车被划，家中玻璃被打，均无法查看监控录像。小区虽然配备保安两名，但均系60岁以上退休工人，且一人长期工作时间饮酒，另一人上班时间中午回家吃饭睡午觉，还出去赶集，经常脱岗，具有违约行为；5．自2012年5月至2016年5月，原告从未对被告楼内的共用部分楼梯、扶手楼宇门以及楼外环境进行卫生清扫；7．原告自2016年5月1日搬出至2018年12月20日左右，该期间从未向被告进行催收，原告起诉超过诉讼时效；8．物业服务合同的孙海涛签名是由实际房屋所有人孙海峰所签。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告金钥物业公司提供以下证据：1．金钥物业公司的营业执照、资质证书各一份；2．前期物业服务合同一份；3．金钥物业公司与孙海涛签订的物业服务合同一份；4．房屋产权产籍一份；5．金钥物业公司向博山区房管局提交的申请一份；6．博山区山头街道颜山社区证明信一份；7．收款收据五份、工资表九份。被告孙海涛提供以下证据：1．小区围墙视频录像一份；2．小区围墙照片三张；3．小区绿化照片三份；4．公共用房照片三份；5．孟凡军、柯鲁、阎卫、韩某共同出具的证明一份、证人韩某在金钥物业公司于2019年1月2日诉孙海涛（2019）鲁0304民初37号物业服务合同纠纷一案审理过程中的当庭证言；6．房屋内墙壁照片六张；7．治安门卫照片四份；8．托管交接证明复印件一份；9．承租户出具的证明一份、租赁合同照片一份；10．物业合同一份。对原告提交的上述证据，本院认定如下：1号、2号、4-7号证据真实合法有效，与本案具有关联性，本院予以确认；原告主张双方之间的权利义务关系以前期物业服务合同即2号证据为准，3号证据与本案无关，本院不予采信。对被告提供的证据，本院认定如下：1至3号、7号证据系金钥物业公司终止物业服务后形成，不能证实金钥物业公司提供物业服务时的状况，本院不予采纳；4号、6号、8号、9号证据与本案无关，不予采纳；5号证据中的证明不属于证人证言，本院不予采纳。证人韩某证言本院予以采信；10号证据与金钥物业公司提供的3号证据一致，且被告自身亦不认可，本院不予采信。根据当事人的陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：金钥物业公司系经工商行政管理部门依法核准登记的物业管理、服务企业，三级资质。孙海涛系博山区新博路15号丽水嘉苑10号楼1单元2层西户业主，房屋建筑面积102.76平方米。2011年4月30日，金钥物业公司与丽水嘉苑小区开发单位淄博博山恒泰怡景房地产开发有限公司签订前期物业服务合同一份，双方约定由金钥物业公司为丽水嘉苑小区提供物业服务，服务内容包括：制定物业服务工作计划并组织实施；房屋共用部位的日常维修养护和管理；共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、园林的养护；清洁服务、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理；协助做好安全防范工作；消防服务；负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护方案并公示；按照法律、法规、规章或者《管理规约》的有关规定对房屋装修提供服务。物业服务标准为：物业区域内清洁卫生、公共卫生区域、楼道内卫生定时清理，垃圾箱垃圾日产日清；物业区域内秩序维护，对外人及出租车进入小区进行管理；物业区域内绿化养护，定时养护、浇水、施肥、修剪；协助相关部门做好小区内安全防范工作，定时巡逻。物业服务期限约定为9年，自2011年5月1日至2020年4月30日，物业服务收费标准为0.45元/平方米/月。业主应在每月10日至20日按月缴纳物业服务费，逾期缴纳物业费的，自逾期之日起按应缴物业费的千分之三收取违约金。合同签订后，金钥物业公司提供物业服务至2016年4月30日。孙海涛入住时预交一年物业费，2012年5月至2016年4月期间的物业费欠交。金钥物业公司在提供物业服务期间存在监控设施不完善、小区绿化服务不到位等情况。另查明，金钥物业公司于2019年1月2日向本院起诉孙海涛催要物业费，2019年3月20日向本院申请撤诉，本院予以准许。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务的对象系小区全体业主，具有公共性，个别业主对物业服务合同履行所持的异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。孙海涛主张的金钥物业公司关于住房内墙壁质量的处理问题，不属于物业服务合同约定义务，其以此拒交物业费，理由不成立，本院不予采纳。孙海涛主张公共设施的出租收益问题，不属于本案审理范围。关于诉讼时效。金钥物业公司自2016年5月1日起终止物业服务即知道权利受到侵犯，催要诉讼费的诉讼时效应自2016年5月1日起算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。金钥物业公司于2019年1月2日向本院起诉主张权利，构成诉讼时效中断。2019年3月20日金钥物业公司申请撤诉，诉讼时效重新起算。至本案每次起诉，未超过诉讼时效。孙海涛欠缴的物业费应予支付。关于孙海涛欠交的物业费金额。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。国家发展和改革委员会、建设部制定的《物业服务收费管理办法》（发改价格（2003）1864号）第七条规定：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”《淄博市物业服务收费管理实施细则》（淄价字[2005]86号）第七条规定，住宅小区物业管理公共性服务收费实行政府指导价。第十条规定，新建的商品房在销售时，建设单位或其选聘的物业管理企业可与物业买受人通过合同约定管理期限内的物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，并报价格主管部门备案。合同涉及的前期物业管理公共性服务收费标准，应当在政府指导价范围内约定，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。依据上述规定可以看出，物业服务收费应采取政府指导价格。根据淄博市物价局、淄博市房产管理局联合制定的淄价字（2005）166号《关于淄博市住宅小区物业管理公共性服务费政府指导价和浮动幅度的通知》（2005年8月10日实施），淄博市住宅小区物业管理公共性服务费政府指导价格一、二、三级收费标准分别为0.65元／月／平方米、0.45元／月／平方米和0.25元／月／平方米，并有20%的浮动幅度。物业合同约定收取的标准为0.45元/月/平方米，不符合上述规定。综合本案实际情况，本院按照最低等级服务标准三级收费标准予以调整。孙海涛应支付2012年5月至2016年4月期间共计48个月的物业服务费数额应为1233.12元（0.25元×102.76平方米×48个月）。关于违约金。金钥物业公司自2016年5月1日终止物业服务，参照物业服务合同关于每月10日至20日缴纳物业费的约定，孙海涛至迟应当在2016年5月20日之前交清所欠物业费。其逾期未交，应当支付违约金。双方约定按照日千分之三收取违约金明显过高，本院予以调整为按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。以1233.12元为基数，自2016年5月21日起计算至2019年12月31日止，违约金数额为214.61元。之后的违约金以1233.12元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日。综上，对金钥物业公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告孙海涛自判决生效之日起十日内支付原告淄博金钥物业管理有限公司物业费1233.12元；二、被告孙海涛自判决生效之日起十日内支付原告淄博金钥物业管理有限公司违约金214.61元以及自2020年1月1日起至实际给付之日止的违约金（以1233.12元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告淄博金钥物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由被告孙海涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员  **二〇二〇年三月二十五日法官助理袁媛书记员焦萍