广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1971民初32237号原告：姚建标，男，1993年6月12日出生，汉族，住广东省东莞市。委托代理人：苏崎，广东百勤律师事务所律师。委托代理人：程鸣，广东百勤律师事务所律师助理。被告：黄信运，男，1980年11月18日出生，汉族，住广东省陆丰市。被告：陈淑卿，女，1979年6月4日出生，汉族，住广州市越秀区。第三人：东莞市盈家房地产中介服务有限公司。住所地：东莞市企石镇杨屋村东江豪门28栋01商铺。统一社会信用代码：91441900351983248F。法定代表人：姚绍银。第三人：广发银行股份有限公司东莞分行。住所地：东莞市南城街道石竹路3号广发金融大厦商铺101-103、109、110及办公207、401-801、902。负责人：陈若鹏，行长。委托代理人：刘李，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托代理人：赖增生，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。原告姚建标诉被告黄信运、被告陈淑卿、第三人东莞市盈家房地产中介服务有限公司(以下简称盈家公司)、第三人广发银行股份有限公司东莞分行(以下简称广发银行)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。因案涉物业在（2019）粤1971执5762号案件中被轮候查封，姚建标对此提出执行异议，本案于2019年6月18日裁定中止诉讼，于2019年10月18日恢复诉讼。后因案涉物业在（2019）粤1971执26927号案件中被轮候查封，姚建标对此提出执行异议，本案于2019年11月20日裁定中止诉讼，于2020年3月6日恢复诉讼。原告姚建标及其委托代理人苏崎、程鸣，第三人盈家公司的法定代表人姚绍银、第三人广发银行的委托代理人刘李、赖增生均到庭参加了诉讼。被告黄信运及被告陈淑卿经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚建标诉称，2017年12月4日，姚建标购买黄信运、陈淑卿名下共有的位于东莞市××镇××豪门××室房屋，并与黄信运、陈淑卿、盈家公司共同签署了《房地产买卖合同》。合同约定，黄信运、陈淑卿将案涉物业以155万元的价格按套转让给姚建标。2017年12月4日当天，姚建标依照合同约定以银行转账方式向黄信运、陈淑卿支付了第一笔定金85万元，黄信运、陈淑卿向姚建标出具了定金收款收据。2018年2月12日，姚建标以银行转账方式向黄信运、陈淑卿支付了第二笔首期款50万元，并约定该笔首期款专用于办理案涉房屋的赎楼手续，黄信运、陈淑卿不能擅自挪作他用。但黄信运、陈淑卿却擅自挪用首期款，无故拖延交易时间。由于黄信运、陈淑卿的资金不足以办理赎楼，经协商，姚建标同意于2018年9月5日向黄信运、陈淑卿提前支付部分第三笔首期款13万元用于赎楼。但直至2018年9月30日，黄信运、陈淑卿仍未办理赎楼手续。2018年9月30日，盈家公司向黄信运、陈淑卿发出《继续履行合同通知函》，要求黄信运、陈淑卿十日内继续履行合同相关义务，自筹资金办理赎楼过户手续。但黄信运、陈淑卿收函后仍然拒绝履行合同义务，违反了合同第二条第2款及第六条的约定。姚建标有权要求黄信运、陈淑卿继续履行合同，并有权要求黄信运、陈淑卿支付违约金、诉讼费、保全费等。姚建标为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、黄信运、陈淑卿继续履行《房地产买卖合同》（具体包括：1、黄信运、陈淑卿到贷款银行申请办理提前还贷手续，并配合姚建标向广发银行清偿案涉物业的贷款债务，领取案涉物业注销抵押登记手续相关资料；2、黄信运、陈淑卿于领取案涉物业注销抵押登记手续相关资料后到案涉物业所在地房管部门办理解除案涉物业不动产权证书抵押手续；3、黄信运、陈淑卿于案涉物业抵押注销登记后配合姚建标到房管部门办理递件过户手续；4、若黄信运、陈淑卿逾期不配合办理，姚建标可代为向广发银行申请提前还贷，广发银行需配合出具相关结清贷款证明资料，以注销抵押登记，赎楼的相关费用可在姚建标应支付给黄信运、陈淑卿的购房款中予以抵扣，并可向法院申请强制执行，直至案涉物业过户至姚建标名下）；二、黄信运、陈淑卿向姚建标支付违约金（以房屋总价款为基数，按照每日1‰的标准，自2018年10月10日起计至案涉房屋办理完毕过户登记之日止）；三、本案诉讼费、保全费由黄信运、陈淑卿共同承担。被告黄信运、被告陈淑卿经本院合法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状及证据。第三人广发银行在第一次庭审中述称，黄信运、陈淑卿于2013年8月9日与广发银行签订贷款合同，广发银行于2013年8月20日发放贷款。案涉房屋在抵押登记期限，黄信运、陈淑卿未经广发银行同意，不得转让案涉房产。关于姚建标起诉的事实，若法院认为姚建标、黄信运、陈淑卿双方签订的房屋买卖合同真实有效，姚建标愿意代黄信运、陈淑卿偿还所有欠款的，广发银行同意姚建标向广发银行一次性结清所有欠款。广发银行收到欠款后，同意协助姚建标依法办理解除抵押手续。第三人广发银行在第二次庭审中述称，广发银行于2019年10月28日与姚建标自行达成和解协议。姚建标已代黄信运、陈淑卿归还了全部欠款共计504005.02元（含贷款本金余额470208.15元、利息29849.72元、罚息2361.96元、复利1585.19元），该笔款项已经全部实际支付完毕。广发银行已经在办理案涉房屋的解除抵押手续，预计一周内可将相关解除抵押手续的材料交给黄信运、陈淑卿，但需要黄信运、陈淑卿去广发银行领取材料，并由黄信运、陈淑卿亲自去房管部门办理解除抵押手续。第三人盈家公司述称，盈家公司同意姚建标的诉讼请求。第三人广发银行于2019年1月31日在本案中提出独立的诉讼请求，后于2019年10月29日申请撤诉。本院于2019年11月18日作出民事裁定书，裁定准许广发银行撤诉。经审理查明，黄信运、陈淑卿是东莞市××镇××豪门××室房屋的共同所有人。2013年8月9日，黄信运、陈淑卿与广发银行签订个人房屋按揭贷款合同，约定黄信运、陈淑卿向广发银行借款61万元用于购买上述房屋，并以上述房屋为该笔借款提供抵押，于2014年3月28日办理了抵押登记。2017年12月4日，姚建标与黄信运、陈淑卿、盈家公司共同签署一份《房地产买卖合同》，约定姚建标向黄信运、陈淑卿购买位于东莞市××镇××豪门××室房屋，房屋总价款为155万元。合同第二条约定，姚建标应当在签订合同当日向黄信运、陈淑卿支付定金85万元；黄信运、陈淑卿向按揭银行申请赎楼、银行要求存款当天，姚建标应将第二笔首期款50万元转账支付至黄信运、陈淑卿按揭银行账户内，该款项专用于赎楼；黄信运、陈淑卿办妥注销抵押手续后五个工作日内，黄信运、陈淑卿与姚建标双方到房管部门办理过户递件手续、地税完税，姚建标应于地税办税手续当天向黄信运、陈淑卿支付第三笔首期款19万元；办妥姚建标的不动产权证书五个工作日内，姚建标应将第四笔尾款支付至黄信运、陈淑卿指定的银行账户内。合同第六条约定，因黄信运、陈淑卿或姚建标违反合同约定的，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方以总楼价为基数，按照每日1‰的标准支付违约金。该合同落款处有黄信运、陈淑卿、姚建标的签名及捺印，并有盈家公司的盖章确认。2017年12月4日，姚建标通过姚雪萍的银行账户向黄信运的银行账户转账支付购房定金85万元。黄信运、陈淑卿向姚建标出具了收款收据，确认收到姚建标支付的购房首期款合计85万元；该收款收据落款处有黄信运、陈淑卿二人的签名及捺印。2017年12月19日，姚建标通过姚海棠的银行账户向黄信运的银行账户转账支付购房款10万元。2018年2月12日，姚建标通过姚海棠的银行账户向陈淑卿的银行账户转账支付购房款40万元。2018年2月12日，陈淑卿向姚建标出具收款收据，确认收到姚建标支付的购房首期款合计50万元；该收款收据落款处有陈淑卿的签名及捺印。2018年9月5日，姚建标通过姚雪萍的银行账户向陈淑卿的银行账户转账支付购房款13万元。2018年9月5日，陈淑卿向姚建标出具收款收据，确认收到姚建标支付的购房首期款合计13万元；该收款收据落款处有陈淑卿的签名及捺印。因黄信运、陈淑卿未按合同约定办理提前还贷、赎楼手续，盈家公司于2018年9月30日向黄信运、陈淑卿发出《继续履行合同通知函》，要求黄信运、陈淑卿十日内继续履行合同义务，自筹资金办理赎楼过户手续。黄信运、陈淑卿至今未办理提前还贷、赎楼手续，故姚建标提起本案诉讼。本案中，姚建标于2018年10月22日向本院申请查封黄信运、陈淑卿价值合计1554650元的财产；本院于2018年10月26日作出（2018）粤1971民初32237号民事裁定书，裁定：查封、冻结、扣押黄信运、陈淑卿价值合计1554650元的财产。本院于2018年11月7日依据该民事裁定书实际查封了黄信运、陈淑卿名下的案涉房屋。广发银行于2019年1月31日在本案中提出独立的诉讼请求，要求黄信运、陈淑卿归还借款本金470208.15元、利息16294.29元、罚息642.53元、复利420.06元（均暂计至2019年1月28日，后续本息计至实际清偿之日止）；并要求确认广发银行对案涉物业享有抵押权，对其折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。广发银行后于2019年4月31日向本院申请查封黄信运、陈淑卿价值合计487565.03元的财产；本院于2019年5月7日作出（2018）粤1971民初32237号之二民事裁定书，裁定：查封、冻结、扣押黄信运、陈淑卿价值合计487565.03元的财产。本院于2019年5月16日依据该民事裁定书轮候查封了黄信运、陈淑卿名下的案涉房屋。诉讼中，姚建标发现案涉房屋于2019年4月17日被案外人黎泽芳申请执行，执行案号为（2019）粤1971执5762号。姚建标就该执行案件向本院提出执行异议，并申请中止本案诉讼。2019年7月23日，本院作出（2019）粤1971执异246号执行裁定书，该裁定书显示姚建标于2019年7月19日将案涉房屋的剩余购房款7万元交付至本院执行账户，裁定中止执行（2019）粤1971执5762号案件对案涉房屋作出的轮候查封。本案于2019年10月18日恢复诉讼。2019年10月28日，姚建标与广发银行达成和解协议，姚建标代黄信运、陈淑卿向广发银行清偿剩余借款本金470208.15元、利息29849.72元、罚息2361.96元、复利1585.19元，合计504005.02元，并因此向广发银行支付本案广发银行起诉部分的诉讼费4306.74元、广发银行申请财产保全的财产保全费2957.82元。2019年10月29日，广发银行以姚建标已代黄信运、陈淑卿清偿所欠全部款项为由，向本院申请撤回本案的诉讼请求，并申请解除查封。2019年11月4日，本院作出（2018）粤1971民初32237号之四民事裁定书，裁定解除对黄信运、陈淑卿名下价值合计487565.03元财产的查封（仅限广发银行申请查封的部分）。广发银行在本案第二次庭审中明确表示不对案涉房屋主张抵押权，并表示同意由黄信运、陈淑卿自行处置案涉房屋。后姚建标发现案涉房屋于2019年10月28日被案外人王金龙申请执行，执行案号为（2019）粤1971执26927号。姚建标就该执行案件向本院提出执行异议，并再次申请中止本案诉讼。2020年1月7日，本院作出（2019）粤1971执异493号执行裁定书，裁定中止执行（2019）粤1971执26927号案件对案涉房屋作出的轮候查封。本案于2020年3月6日恢复诉讼。2019年11月18日，姚建标向本院出具情况说明，并在情况说明中确认已获得广发银行出具的办理注销抵押登记的相关资料（含结清证明），但因陈淑卿、黄信运的原因无法在房管部门办理注销抵押登记手续。以上事实，有姚建标提供的房地产买卖合同、结婚证复印件、收款收据、银行转账记录、继续履行合同通知函及其快递记录、中止审理申请书、执行裁定书、不动产登记信息查询结果、情况说明，广发银行提供的商品房买卖合同、广发银行个人贷款申请表、个人房屋按揭贷款合同、个人贷款支付申请书、借款借据、商品房合同备案登记证明书、商品房他项权登记证明、欠款明细、对账单、房地产他项权证、和解协议，以及本院的问话笔录、法庭笔录、民事裁定书等书证附卷为据。本院认为，黄信运、陈淑卿经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状及证据，视为放弃答辩及质证的权利，由此产生的法律后果，由黄信运、陈淑卿自行承担。姚建标与黄信运、陈淑卿、盈家公司三方就姚建标向黄信运、陈淑卿购买位于东莞市××镇××豪门××室房屋签署了《房地产买卖合同》，该合同是各方的真实意思表示。广发银行在诉讼中明确表示不再主张该房屋的抵押权，并表示同意黄信运、陈淑卿自行处置案涉房屋，故上述合同不存在违反法律、行政法规的情形，姚建标与黄信运、陈淑卿均应当切实履行案涉合同约定的义务。根据合同第二条约定，黄信运、陈淑卿向广发银行申请赎楼、银行要求存款当天，姚建标应将第二笔首期款50万元支付至黄信运、陈淑卿的按揭银行账户内，该款项专用于赎楼。现根据姚建标提供的银行转账记录及陈淑卿出具的收款数据，姚建标在2018年2月12日已向黄信运、陈淑卿付清第二笔首期房款50万元，但黄信运、陈淑卿至今未办理案涉房屋的注销抵押手续，导致案涉房屋无法办理过户手续。黄信运、陈淑卿的行为已构成违约。现姚建标在诉讼过程中已代黄信运、陈淑卿向广发银行清偿全部欠款，广发银行明确表示不再主张案涉房屋的抵押权，并表示同意黄信运、陈淑卿自行处置案涉房屋。姚建标在诉讼中也确认已获得广发银行出具的贷款结清证明，故对于姚建标要求黄信运、陈淑卿配合办理案涉房屋注销抵押手续的请求，本院予以支持。姚建标要求黄信运、陈淑卿支付按照每日1‰的标准支付违约金，符合合同第六条的约定，本院予以支持。结合姚建标的主张，本院认定，黄信运、陈淑卿向姚建标支付的违约金应当以155万元为基数，按照每日1‰的标准，自2018年10月10日起计至案涉房屋办理完注销抵押手续之日止。根据姚建标的付款情况，姚建标实际已向黄信运、陈淑卿支付全部购房款155万元（含已支付至本院执行账户的款项7万元），并另代黄信运、陈淑卿向广发银行清偿借款本息合计504005.02元，因此，黄信运、陈淑卿在配合姚建标办理完案涉房屋的注销抵押手续之后，应当按照合同约定在五个工作日内配合姚建标办理案涉房屋的过户手续，将案涉房屋过户至姚建标名下。故对于姚建标要求黄信运、陈淑卿配合办理案涉房屋过户手续的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告黄信运、被告陈淑卿于本判决生效之日起三日内共同办理东莞市企石镇振兴路233号东江豪门21栋1801室房屋的注销抵押登记手续；二、限被告黄信运、被告陈淑卿于自东莞市企石镇振兴路233号东江豪门21栋1801室房屋注销抵押登记后五个工作日内共同与原告姚建标办理该房屋的过户手续；三、限被告黄信运、被告陈淑卿于本判决生效之日起三日内共同向原告姚建标支付违约金（违约金计算以155万元为基数，按照每日1‰的标准，自2018年10月10日起计至案涉房屋办理完注销抵押手续之日止）；四、驳回原告姚建标的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18791.85元、财产保全费5000元（原告均已预交），由被告黄信运、被告陈淑卿共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈渭强审 判 员  李铮铮人民陪审员  吴凤如二〇二〇年三月九日书 记 员  黎嘉慧