山东省齐河县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1425民初255号原告：泮正杰，男，汉族，住齐河县。原告：赵亭亭，女，汉族，住齐河县。两原告共同委托诉讼代理人：泮宜志，山东杨宜广律师事务所律师。被告：王公庆，男，汉族，住齐河县城区。被告：赵春英，女，汉族，住齐河县城区。被告：齐河县顺心房产中介信息服务部，住所地：齐河县。经营者：王辉，女，汉族，住齐河县。原告泮正杰、赵亭亭诉被告王公庆、赵春英、齐河县顺心房产中介信息服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泮正杰、赵亭亭及其委托诉讼代理人泮宜志，被告王公庆、赵春英、齐河县顺心房产中介信息服务部均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。泮正杰、赵亭亭共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还购房首付款300000元及按合同约定支付违约金；2、判令被告返还中介服务费6000元；3、判令被告赔偿因违约行为给原告造成的利息损失（以300000元为基数，自2018年5月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日）；4、因诉讼产生的各项费用由被告承担。事实和理由：2018年5月6日，原告经第三被告介绍与第一、二被告签订房屋买卖合同，购买登记在第二被告赵春英名下的位于齐河县城区齐贸大街外卖公司2#商住楼1单元602室，总价款600000元，首付款300000元，余款于房屋办理完产权变更登记后由原告按揭贷款支付。被告承诺房屋没有任何产权纠纷或有按揭贷款、债务抵押等事项，若遇因产权不明晰或上述事项导致房屋无法正常变更的情况，原告有权退房。原告依约支付了首付款300000元年后，发现被告隐瞒了该房屋已抵押事实，致使房屋无法办理过户手续。经原告多次催促，双方于2019年11月3日达成补充协议，约定45日内被告完成房屋解押手续，否则原告有权解除购房合同，被告退还首付款、中介费。补充协议到期后被告未履行约定，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院。王公庆、赵春英共同答辩称，我的房屋是2017年11月份在齐河农商行办理了抵押贷款。在将房屋出售给原告时将房屋的所有情况都如实告知了原告，不存在欺骗和隐瞒。根据山东省二手房限售限购政策，我的房子必须满两年才能正常过户。原告交了首付款后即使用了我的房子，因此他不论是居住还是出租都不会有损失。2019年10月19日房产证满两年后我去办理解押手续，因银行政策，直至2020年1月16日才解押完毕。晚解押一天，原告就少拿一天的利息，而我就晚一天得到余款，原告不存在任何损失。补充协议是原告逼我写的，且房产证载产权人赵春英不知情。综上请求驳回原告的诉讼请求。齐河县顺心房产中介信息服务部无答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对泮正杰、赵亭亭提交的证据1、房屋买卖合同一份；2、收到条一份；3、补充协议一份；4、保全费单据一份；5、录音一份。王公庆、赵春英对证据一无异议，认为合同签订时原告知晓房屋有抵押，也看过了房产证，上面记载情况原告是知情的。对证据二无异议。对证据三有异议，赵春英对此不知情，协议不成立。对证据四无异议。对证据五认为录音是在不知情的情况下偷录的，录音有剪辑，且原告威胁的话没有录，赵春英不在现场也不知情。齐河县顺心房产中介信息服务部对证据均无异议。本院经审查认定，对当事人无异议的证据二、四，本院予以确认。对证据一房屋买卖合同，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，合同中约定了各方权利义务，均应遵守并履行。证据三补充协议为王公庆向两原告出具的承诺，赵春英是否知情还应进一步查明。对于证据五录音是在齐河县顺心房产中介信息服务部内，原被告对于案涉房产解押过户事宜进行的沟通和协商，录音内容清晰，语境平和、轻松，在庭审中原告播放了原始载体，未发现剪辑、拼接痕迹，是各方当事人的真实意思表示，未见王公庆被威胁、恐吓的内容，能够作为证据使用。王公庆、赵春英提交不动产权证书一份。泮正杰、赵亭亭质证称签订合同时并没有出示该证书，对抵押情况不知情。该房产是赵春英婚后购买，属于两被告共同财产。齐河县顺心房产中介信息服务部无异议。本院经审查认定，该证书是由不动产登记部门依法颁发的所有权证书，根据证书记载权利人为赵春英。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月6日，泮正杰、赵亭亭作为乙方与赵春英、王公庆作为甲方在齐河县顺心房产中介信息服务部介绍下签订房屋买卖合同，赵春英、王公庆将位于齐河县城区齐贸大街外贸公司2#商住楼1-162室房产出售给泮正杰、赵亭亭。双方约定总价款600000元，首付款为300000元，剩余300000元为银行按揭。合同第四条第四款约定“自本合同签订之日起，甲方协助乙方到房屋产权登记机关办理变更手续，甲方确保该房屋没有任何产权纠纷或有关按揭贷款、债务抵押、税项等事宜，如遇因甲方产权不明晰或牵扯本款上述事项而造成房屋产权无法正常进行变更的情况，乙方有权提出退房，乙方之行为不构成违约；且甲方在乙方提出退房之日起日内将乙方已支付给甲方有关该房屋买卖的款项全部退给乙方，同时甲方必须独自承担甲乙双方由该房屋买卖而引起的其他费用，并且甲方必须承担乙方当事人由此产生的一切损失”。合同第七条约定“总房款陆拾万元甲方负责全部过户费用，如果当时无法过户总房款按伍拾捌万元整算，甲方收到首付款将房子交给乙方”。合同签订后，泮正杰、赵亭亭依约交纳了首付款300000元，王公庆、赵春英出具了收到条并将房屋交付泮正杰、赵亭亭实际使用。因王公庆将案涉房屋办理了抵押贷款，至2019年11月3日尚未办理房产过户手续。泮正杰、赵亭亭找王公庆到齐河县顺心房产中介信息服务部协商处理此事。后经协商一致，王公庆向泮正杰、赵亭亭出具补充协议一份，约定45日内将抵押贷款还清，如未完成则原告有权解除购房合同，退还首付款，房租归乙方所有，并退还乙方中介费。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是：1、原被告之间签订的补充协议是否成立并生效，被告是否应当返还原告的购房首付款300000元；2、中介费6000元是否应当返还；3、原告主张的违约金及利息有无法律依据。针对第一个争议焦点，泮正杰、赵亭亭与王公庆于2019年11月3日签订的补充协议中没有赵春英的签字确认，且事后未取得赵春英的追认，赵春英作为房屋产权登记人未在补充协议中签字的行为表示对其不产生法律效力，该补充协议存在明显瑕疵。因此，原被告应继续以2018年5月6日的房屋买卖合同为约束双方权利义务的依据。泮正杰、赵亭亭已根据合同约定支付了房屋首付款300000元，王公庆、赵春英也予以认可。被告负有协助原告办理房屋产权变更登记的义务。因被告将案涉房屋在山东齐河农村商业银行股份有限公司办理了抵押贷款，在两原告同意给予王公庆45日的宽限期后仍未消除房屋抵押，该行为违反了双方合同第四条四款的约定，构成违约。原告泮正杰、赵亭亭有权行使合同解除权，也即有退房的权利。根据合同约定，王公庆、赵春英应退还泮正杰、赵亭亭已支付的款项即首付款300000元，同时泮正杰、赵亭亭应将案涉房屋交还王公庆、赵春英。针对争议焦点二，根据房屋买卖合同第六条约定，中介费由双方各承担6000元，泮正杰、赵亭亭已交付给齐河县顺心房产中介信息服务部。同时根据合同第四条第四款的约定，因王公庆、赵春英的行为导致房屋产权无法变更的，由违约方承担因房屋买卖而引起的其他费用。因此，泮正杰、赵亭亭主张王公庆、赵春英支付已交纳的中介费6000元于法有据，本院予以支持。针对争议焦点三，根据合同第四条约定，如一方违约，则违约方按双倍总房款的标准向对方支付违约金。该约定明显超出合理必要的范围，也远超出泮正杰、赵亭亭的实际损失，同时考虑到泮正杰、赵亭亭在交纳首付款后即占有、使用了案涉房屋至今，其主张的违约金可因占有使用房屋而抵销。泮正杰、赵亭亭主张的利息损失可自本判决生效后按年利率6%计算。综上所述，王公庆、赵春英违反了合同约定，泮正杰、赵亭亭有权要求退还房屋首付款并要求被告承担中介费，但同时泮正杰、赵亭亭亦应将案涉楼房及相关设施交还王公庆、赵春英。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九第二款、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告王公庆、赵春英于本判决生效后七日内一次性返还原告泮正杰、赵亭亭购房首付款300000元及利息损失（以300000元为基数，自本判决生效之日起至实际支付之日止，按年利率6%计算）；二、原告泮正杰、赵亭亭于本判决生效后七日内将齐河县城区齐贸大街外贸公司2#商住楼1-162室的房屋及屋内设施（空调一台、床一张）交还给被告王公庆、赵春英；三、被告王公庆、赵春英于本判决生效后七日内一次性给付原告泮正杰、赵亭亭购房中介费6000元；四、驳回原告泮正杰、赵亭亭的其他诉讼请求。案件受理费2945元、保全费2020元，由被告王公庆、赵春英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  张玉成二〇二〇年三月二十四日法官助理周玉迪书记员王岳