福建省清流县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0423民初229号 原告：黄某，男，汉族，1984年1月1日出生，住福建省清流县。 原告：陈某真，女，汉族，1983年7月10日出，住福建省清流县。 委托诉讼代理人：黄某（系陈某真丈夫），男，汉族，1984年1月1日出生，住福建省清流县。 被告：三明市光明地产有限公司，住所地福建省清流县龙津镇水东路138号，统一社会信用代码：91350423557580022W。 法定代表人：罗黎明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：马仁芳，该公司职员。 原告黄某、陈某真与被告三明市光明房地产有限公司（以下简称光明公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄某、陈某真的委托诉讼代理人黄某，被告光明公司的委托诉讼代理人马仁芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄某、陈某真向本院提出诉讼请求：1.判令光明公司支付给原告逾期交房日万分之二的违约金，计156234.4元（违约金＝原告已交房款485200元＊逾期交房天数1610天即2015年10月8日起计算至2020年3月7日止计1610天＊0.0002元／天＝156234.4元）；逾期交付土地证、房产权证每日万分之壹的违约金，计73750.4元（违约金＝原告已交房款485200元＊逾期交证天数计1520天即2016年1月6日起计算至2020年3月9日止计1520天＊0.0001元／天＝73750.4元）；自2020年3月10日起至能够办证之日止的违约金另行计算；2.判令被告按规划设计要求完成清流县龙津镇光明城市广场小区内部的道路等公共配套设施建设，并组织竣工验收和消防验收；3.诉讼费用由光明公司承担。事实与理由：2012年5月23日，黄某、陈某真与光明公司签订了位于清流县的《商品房屋买卖合同》，房屋总价为485200元。合同约定：出卖人应于2015年10月8日前将验收合格的房屋交付买受人，逾期交房超过90天的，出卖人每日向买受人支付已付购房款万分之贰的违约金；同时合同约定，售卖人不能的房屋交付使用后的90天内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日向买受人支付已付购房款万分之壹违约金。合同签订后，原告按合同约定共交付给光明公司购房款485200元，履行了合同规定的全部义务，但光明公司时至2015年10月8日也未将未经质检、消防等项验收的商品交房给原告，且至今未办理房屋权属证书，规划设计的小区出行道路也尚未建设。现因光明公司原因致买受人无法在约定时间取得房屋权属证书，应依约支付逾期交房、办证违约金。为了维护自身的合法权益，特向法院起诉，请依法裁判。 光明公司口头答辩称，1、对原告提出的诉请计算交房违约金的时间应该往后推迟三个月，办证的违约金没有证据。2、原告没有提供交房的时间依据和交房款的依据。3.主合同约定光明公司应于2015年10月8日前交房，公司提前交房并不影响关于逾期办证违约的起点时间；4.因公司资金链断裂、亏损严重，买受人主张按购房款每日0.01%支付办证违约金明显过高，应当进行调整，同意由法院依法裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了举证、质证。 对当事人双方无异议的证据和事实：1.黄某、陈某真提供的身份证复印件各一份、结婚证复印件一份，证明其身份信息、诉讼主体资格及婚姻状况；2.《商品房买卖合同》复印件一份，证明双方于2012年5月23日签订《商品房买卖合同》及房屋交付条件与期限、出卖人交房时间及逾期交房、办证的违约责任等事实；3.销售不动产统一发票、个人贷款凭证等复印件，证明黄某、陈某真已交清全部购房款的事实；4.确认单、装修保证金、维修基金收款收据各一份，证明交房的具体时间；5.光明公司提供其营业执照（副本复印件）、法定代表人身份信息等。6、本院调取的房屋登记信息证明、不动产登记资料查询结果证明各一份。 对于黄某、陈某真及光明公司提供的上述证据和事实，不违反法律规定，并有相关证据证明，本院予以确认并在卷佐证。 依据上述有效证据及庭审记录的案件事实，本院可以确认案件事实如下： 2012年5月23日，黄某、陈某真与光明公司签署《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定：光明公司将位于清流县房屋出售给黄某、陈某真，房屋总价款为485200元。黄某、陈某真按约向光明公司支付了全部购房款，光明公司应按约定交付房屋，但在2014年8月27日已将所购房屋交付给黄某、陈某真。关于逾期办证违约金：根据合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下第2项：“买受人不退房，出卖人自逾期之日起，每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”处理。然而，截至本案起诉时，黄某、陈某真仍未能取得房屋权属证书。 本院认为，黄某、陈某真与光明公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。黄某、陈某真按照《商品房买卖合同》付款方式及期限的约定，付清了全部购房款，已全面履行了买受人的合同义务。本院认为，由于光明公司原因，在2014年8月27日已将所购房屋交付给黄某、陈某真，根据双方签订的商品房买卖合同第九条约定：出卖人应于2015年10月8日前将验收合格的房屋交付买受人，逾期交房超过90天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款0.02%的违约金。光明公司在履行该合同中提前交房尚未违约，黄某、陈某真要求光明公司承担逾期交房责任的诉请，本院不予支持；因光明公司至今仍未能办理房屋权属证书，根据合同第十四条关于产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下第2项：“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”处理，光明公司负责办理涉案房屋权属证书，有合同的约定在案为凭，本院予以认可。由于光明公司未能在合同约定的时间内办理讼争商品房的产权登记，其行为已构成违约，应承担违约责任。故黄某、陈某真要求光明公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。该诉讼请求中，关于计算逾期办证违约金的起点时间，光明公司于2014年8月27日已将黄某、陈某真所购商品房交付使用，其提前交房期间是应买受人要求提前交付装修使用的，不应计入办证违约期间之内。因该公司原因，买受人黄某、陈某真不能在合同约定的房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书，具体的违约起点时间应由合同约定的交房时间90日后即2016年1月8日起计算，至黄某、陈某真起诉之时即2020年3月9日为1521天。关于黄某、陈某真请求判令光明公司按日万分之一计算逾期办证违约金，光明公司提出因公司资金链断裂、亏损严重，违约金过高的问题。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度和预期利益、经济损失等综合因素，并参考清流县辖区房地产业的实际及逾期办证违约金的处理情况，依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》精神，本院酌定按日万分之0.5计算办证违约金为36,899.46元(即485,200元×0.005％×1521天)，超出部份本院不予支持。关于黄某、陈某真请求判令光明公司支付自2020年3月10日起至能够办证之日止的违约金，以购房款485,200元为基数、按0.01%向买受人支付违约金的请求，因该损失尚不确定，待条件成熟时另行解决，故该请求本院难以支持。关于黄某、陈某真请求判令光明公司按规划设计要求完成清流县龙津镇光明城市广场小区内部的道路等公共配套设施建设，并组织竣工验收和消防验收问题。因光明公司资金链断裂、亏损严重，处于瘫痪状态，且公共设施的完善及完成竣工验收属于光明公司应尽义务，因此黄某、陈某真的该项诉请应另案处理。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 一、三明市光明地产有限公司于本判决生效之日起十五日内，支付黄某、陈某真自2016年1月8日起至2020年3月9日止的逾期产权登记违约金36,899.46元。 二、驳回黄某、陈某真的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,749.7元，减半收取2,374.85元，由三明市光明地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审判员  江开万 二〇二〇年三月三十日 书记员  李 丹 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法通则》 第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 申请执行提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。