四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初9785号 原告（反诉被告）：四川爱家居商业管理有限公司，住所地：成都市高新区双柏路68号。 法定代表人：陈敏，系总经理。 委托诉讼代理人：张强，男，1986年10月16日出生，汉族，住成都市高新区，系公司员工，特别授权代理人。 被告（反诉原告）：宋琼，女，1972年10月1日出生，汉族，住四川省安县。 委托诉讼代理人：张云帆，四川永靖律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：王雪，四川永靖律师事务所律师，一般授权代理人。 原告（反诉被告）四川爱家居商业管理有限公司（以下简称爱家居公司）与被告（反诉原告）宋琼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，由审判员吴希孝适用简易程序审理，因被告宋琼下落不明，本院裁定转为普通程序，由本院审判员吴希孝担任审判长，并与人民陪审员安宁、张荣组成合议庭进行审理。后，被告宋琼于2019年11月15日就本案向本院提起反诉，本院受理反诉后，于2020年1月15日公开开庭进行了本反诉的合并审理。原告爱家居公司的委托诉讼代理人张强到庭参加诉讼，被告宋琼与其委托诉讼代理人张云帆到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告（反诉被告）爱家居公司的诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的运营管理费89,507.25元、物业管理费785.15元、水费274.82元、空调能耗费942.18元以及违约金37,875.672元；2、判令被告承担本案诉讼费。原告主张的事实与理由：2015年4月8日，原被告双方就被告接受原告提供位于成都市高新区双柏路68号［晨明·爱家居总部港］2号楼第2层第2B01号运营管理服务之事宜签订了《物业综合管理服务协议》。租赁期限为36个月，自2015年5月1日起至2018年4月30日止。原告按照合同约定，履行了运营管理服务义务，但被告至今尚欠原告运营管理费89,507.25元、物业管理费785.15元、水费274.82元、空调能耗费942.18元以及违约金未支付，原告多次催讨未果，故诉至法院。 被告（反诉原告）宋琼的诉讼请求：1、请求反诉被告退还质量保证金15,000.00元；2、请求反诉被告退还物业服务费916.00元；3、反诉被告承担本案诉讼费。被告（反诉原告）宋琼主张的事实与理由：反诉原告宋琼于2015年4月11日与被告四川爱家居商业管理有限公司签订《物业综合管理服务协议》，并向反诉被告缴纳质量保证金15,000.00元，因合同目的不能实现，上述合同于2018年2月25日已实际解除，根据合同约定，反诉被告应当退还反诉原告缴纳的质量保证金15,000.00元；并退还反诉原告多缴纳的35天物业服务费916.00元。 被告（反诉原告）宋琼针对本诉答辩称：一、被答辩人存在严重的违约行为：1、私自缩短营业时间；2、被答辩人无故关闭答辩人店铺外走廊灯，影响答辩人正常经营，且长期经营管理混乱导致答辩人无法正常营业。答辩人签订《综合协议》的目的无法实现；3、被答辩人拒绝向答辩人出具已经缴纳的运营管理费、质量保证金、物管费、水电费等费用合法正规的发票；4、未按照《综合协议》第6－1约定提供统一收银，造成了答辩人额外的支出；5、消防未验收合格。根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十五条的规定，消防未验收合格的情况使商场经营存在严重的安全隐患；6、晨明爱家居商场的土地性质属于工业用地的情况，致使答辩人无法通过工商行政审批程序办理营业执照，严重影响答辩人的经营活动。二、关于费用计算：1、答辩人和被答辩人之间的《综合协议》已于2018年2月25日解除，故答辩人不应承担违约金及解除合同以后的任何费用。2、答辩人按约享受免租期。3、答辩人与被答辩人之前的合同已经于2018年2月25日解除，被答辩人应该按照合同约定向答辩人全额退还质量保证金15,000元。4、答辩人不应承担2016年5月－2016年11月期间的任何费用。2016年5月－2016年11月期间，晨明爱家居商场四周一直处于政府打围修路的状态，致使刚修建不久的商场生意寡淡，无法盈利。政府修路的情况属于不可抗力导致在此期间合同不能正常履行，故答辩人可以免除在此期间交付运营管理费、物管费、水电费等相关费用的责任。5、根据相关法律规定，合同价款应酌情下调。另，双方签订的《综合协议》只约定了被答辩人的权利及答辩人的义务，被答辩人作为强势方，拟定的合同条款让双方的权利义务严重不对等。该《综合协议》的合同目的在于销售经营以盈利，而被答辩人内部管理混乱，频繁更换运营人员以及上述诸多违约行为导致合同目的根本无法实现。包括答辩人在内的几十户被诉商家在晨明爱家居商场内经营期间全是亏损，各商家先后向商家提出撤场请求，而被答辩人故意置之不理，甚至非法扣押店铺内样品，致使各商家店内物品损坏丢失，损失更加惨重。 原告（反诉被告）爱家居公司针对反诉的答辩如下：同意退还15,000元的质保金。关于物业费的退费，按照合同约定的期间，还有补充协议约定期间是从2015年10月1日至2018年9月30日，实际离场时间公司也发函了确实是2月25日，但一个长期的商铺要经过长期的时间才能确认是否继续经营，我方主张4月30日合同终止，被告实际缴纳物业费到2018年3月31日，因此还欠缴我们一个月的物业管理费780.15元。 经审理查明：2015年4月8日，案外人成都晨辉汽车有限公司作为出租方（甲方）与被告（反诉原告）宋琼作为承租方（乙方）签订了《物业租赁合同》，主要约定：1、成都晨辉汽车有限公司将位于成都市高新西区68号晨明?爱家居总部港项目2号楼第2层第2Ｂ01号物业出租给被告（反诉原告）宋琼使用；2、签署本合同时，乙方须一并和甲方委托的原告（反诉被告）爱家居公司签订《综合协议》，由原告（反诉被告）爱家居公司负责晨明·爱家居总部港项目的日常经营管理。 同日，原告（反诉被告）爱家居公司作为甲方与被告（反诉原告）宋琼作为乙方签订了《综合协议》，主要约定：1、案外人成都晨辉汽车有限公司委托原告（反诉被告）爱家居公司对晨明·爱家居总部港项目整体提供物业综合运营及公共管理服务，并已充分授权原告（反诉被告）爱家居公司行使物业运营管辖权限（包括但不限于对晨明·爱家居总部港项目整体进行物业租赁管理、代收物业租金等）；2、本协议有效期与上述《物业租赁合同》约定的有效期限一致，即从2015年5月1日起至2018年4月30日止；3、乙方须一次性向甲方缴纳15,000元作为质量保证金；4、乙方须向甲方缴纳运营管理费的标准为28.5元/月/平方米、物业费标准为5元/月/平方米，承租的物业面积157.03平方米计算，每月应缴纳运营管理费4,475.36元、物业服务费为每月785.15元，运营管理费、物业费的缴纳方式按照乙方和晨辉公司所签订物业租赁合同中物业租金的缴纳约定执行。 2017年9月27日，原告（反诉被告）爱家居公司作与被告（反诉原告）宋琼作签订了《补充协议》就双方于2015年4月8日签订的《综合协议》涉及的物业优惠一事达成以下补充协议：1、甲方同意乙方将其在《综合协议》中的运营管理服务费合约优惠由原来优惠8个月调整为优惠13个月，物管费无任何优惠，具体合约年度付款明细为：第一年：2015年10月1日至2016年3月31日应交运营管理服务费17,901.42元、2016年4月1日至2016年9月30日应交运营管理服务费17,901.42元；第二年：2016年10月1日至2017年3月31日应交运营管理服务费4,475.36元、2017年4月1日至2017年9月30日应交运营管理服务费8,950.71元；第三年：2017年10月1日至2018年3月31日应交运营管理服务费26,852.13元、2018年4月1日至2018年9月30日应交运营管理服务费26,852.13元。以上2015年10月1日至2017年9月30日期间的租金合计49,228.91元。 2018年3月15日，原告（反诉被告）爱家居公司向被告（反诉原告）宋琼发出《函告》，以案涉商铺于2018年2月25日起长期闭门无人经营，且拖欠房租和运营管理费为由，要求被告于2018年3月22日前开店并正常经营，如超出规定时间将终止双方签订的《物业租赁合同》。但被告并未按期恢复经营。 另查明：1、被告（反诉原告）宋琼已缴纳至2017年9月30日前的运营管理服务费、及缴纳了2017年10月1日至2018年3月31日的物业费4710.9元；2、原告（反诉被告）爱家居公司对于退还被告（反诉原告）宋琼15×××××元的质量保证金无异议。3、本案的关联案件（2019）川0191民初9818号案件的民事判决书已经生效。 上述事实，有原告（反诉被告）爱家居公司提交的原、被告身份证明、《综合协议》、《补充协议》、被告提交的《物业租赁合同》及《补充协议》、收据、微信聊天记录、晨明爱家居商场照片、原被告当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原被告签订的《综合协议》、《补充协议》，合法有效，双方应按照上述协议切实履行各自的权利义务。针对案涉合同的解除时间，本院认为，本案的合同解除系守约方的通知解除，解除时间依据《函告》载明的时间为2018年3月22日。该解除时间及依据与本院已经生效的（2019）川0191民初9818号民事判决书中认定的关联事实保持一致。又因双方认可被告（反诉原告）宋琼已经缴纳运营管理服务费至2017年9月30日，依双方签订的《补充协议》的约定“2017年10月1日至2018年3月31日应交运营管理服务费为26,852.13元，因此被告（反诉原告）宋琼应支付原告2017年10月1日至2018年3月22日期间的运营管理服务费25,553元（4,475.36元/月×5个月＋4475.36元/月÷31天×22天），被告（反诉原告）宋琼要求原告（反诉被告）爱家居公司支付运营管理服务费89,507.25元的诉讼请求予以部分支持25,553元。又因被告（反诉原告）宋琼已经缴纳物业费至2018年3月31日，因此对于被告（反诉原告）宋琼多缴纳的从2018年3月23日至2018年3月31日共计9天的物业费228元（785.15元/月÷31天×9天）原告（反诉被告）爱家居公司应予以退还，因此对于被告（反诉原告）宋琼要求原告（反诉被告）爱家居公司退还物业服务费916元的诉讼请求予以部分支持228元。 因原告（反诉被告）爱家居公司同意退还被告（反诉原告）宋琼缴纳的质量保证金15,000元，因此对于被告（反诉原告）宋琼要求原告（反诉被告）爱家居公司退还质量保证金15,000元的诉讼请求予以支持。 对于原告（反诉被告）爱家居公司要求被告（反诉原告）宋琼支付水费274.82元、空调耗能费942.18元的诉讼请求，由于原告（反诉被告）并未提供证据予以证明，因此不予支持。 关于原告（反诉被告）爱家居公司要求被告（反诉原告）宋琼支付违约金37,875.672元的主张。本院认为，根据原告（反诉被告）爱家居公司受到的损失、截至法庭辩论终结时被告尚未履行等因素，酌情违约金以欠付运营管理服务费25,553元的20%计算，即5,111元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十三条第一款第五项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下： 一、被告（反诉原告）宋琼于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）四川爱家居商业管理有限公司支付运营管理服务费25,553元及违约金5,111元； 二、原告（反诉被告）四川爱家居商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）宋琼退还质量保证金15,000元； 三、原告（反诉被告）四川爱家居商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）宋琼退还多支付的物业费228元； 四、驳回原告（反诉被告）四川爱家居商业管理有限公司、被告（反诉原告）宋琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件本诉受理费2,888元，由原告（反诉被告）四川爱家居商业管理有限公司承担1,444元、被告（反诉原告）宋琼承担1,444元；本案案件反诉受理费99元由原告（反诉被告）四川爱家居商业管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  吴希孝 人民陪审员  安 宁 人民陪审员  张 荣 二〇二〇年三月三日 书 记 员  何啟锐