四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4920号 上诉人（原审原告）：吴俊林，男，生于1988年8月14日，汉族，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：刘旭，四川罡兴律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：仪陇县文旭房地产开发有限公司，住所地四川省仪陇县新政镇滨江大道三段1号。 法定代表人：马小兵，董事长。 委托诉讼代理人：许洪滔，四川金粟律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：南充市三友房地产营销策划有限公司，住所地四川省南充市顺庆区文化路89号“锦绣北湖”2栋1单元22层4号。 法定代表人：王林，总经理。 委托诉讼代理人：程邦建，仪陇县德帅法律服务所法律工作者。 上诉人吴俊林与上诉人仪陇县文旭房地产开发有限公司（以下简称文旭房产公司）、上诉人南充市三友房地产营销策划有限公司（以下简称三友营销公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服四川省仪陇县人民法院（2019）川1324民初2238号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴俊林上诉请求：1．撤销原判第一项，改判文旭房产公司向吴俊林退还房款173,081元及利息（以173,081元为基数，按年利率6%从2018年6月15日起计至退还房款之日止），支付交通费、误工费3,000元，并承担逾期交房违约金4,860元；2．本案一、二审案件受理费由文旭房产公司承担。事实及理由：（一）原审酌定以单价4,490元为参照标准计算房屋差价，属认定事实不清。案涉房屋与同栋其他房屋相比，除了楼层不同，房屋面积、位置等基本一致。同时，根据市场规律，低层住宅的一楼价格相对于其他楼层更低。因此，应参照同栋房屋成交的平均单价3,933.10元计算房屋差价，更符合案涉房屋的实际价值。（二）上诉人多支付的部分房款被占用，该部分房款的资金占用利息属于上诉人的实际损失，应得到赔偿。（三）上诉人在外地务工，因本案曾多次回仪陇主张权利（包括向相关部门举报、邀请媒体采访、参与调解、提起诉讼等），因此产生的交通食宿费、误工费属于上诉人的损失，应当进行赔偿。综上，请求依法改判。 文旭房产公司上诉请求：1．撤销原判，依法改判；2．本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：（一）原审认定房屋买卖合同中约定价格过高，否定了双方实际交易价格，有违公平交易原则。文旭房产公司全权委托三友营销公司承包销售，销售行为与文旭房产公司无关，且文旭房产公司仅按每平方米3,200元价格收取房款，超额部分归三友营销公司所有。吴俊林系在三友营销公司介绍下以每平方米5,788.40元单价在文旭房产公司处购买房屋，原审认定由文旭房产公司向吴俊林支付房屋差价，违背基本事实，且显失公平。原审以房屋销售价格平均值进行计算，违背市场公平原则。销售价格未超过房管部门备案价格，且虽然吴俊林认为三友营销公司在销售中作出了所谓住改商的虚假承诺，但是案涉证据无法证明该事实。同时，原审认定文旭房产公司承担全部责任不当，如果认为销售价格过高，那么三友营销公司亦应承担连带责任。（二）原审认定文旭房产公司存在延期交房违约行为不当。延期交房存在两方面原因，一是吴俊林对房价有异议而迟迟不愿接受房屋，二是周边一直存在严重山体滑坡，延期交房具有不可抗力原因。房价是受市场调控，仪陇县城的商品房均价都是在每平方米5,000元以上，只要未超过备案价格就应得到支持。综上，原审认定事实不清，请求依法改判。 三友营销公司上诉请求：撤销原审就三友营销公司销售人员在销售时作出了商品房具有改造成临街商铺的便利条件的承诺的相关事实认定。事实及理由：吴俊林提供的与敬华东的聊天视频资料不能证明双方提及的房屋即为案涉商品房，无证据证明敬华东就是接洽和销售案涉房屋的工作人员，亦无其他证据证明销售人员承诺可将商品房改成临街商铺。电视节目的报道内容及相关部门的调查核实，均是依据“与工作人员敬华东的聊天视频资料”展开，但并无证据证明销售人员作出了住改商的承诺。 吴俊林向一审起诉请求：1．要求文旭房产公司、三友营销公司连带支付房屋差价241,434元及利息（以241,434元为基数，按照年利率6%从2018年6月15日起计至付清之日止）；2．要求文旭房产公司、三友营销公司连带赔偿误工费、交通食宿费10,000元；3．要求文旭房产公司、三友营销公司支付逾期交房违约赔偿金16,200元（以已付房款54万元为基数，按年利率6%，从2019年1月1日计至2019年7月1日止）；4．本案诉讼费由文旭房产公司、三友营销公司承担。 一审法院认定事实，文旭房产公司开发建设位于仪陇县项目，现已竣工。2018年1月13日，文旭房产公司与三友营销公司签订仪陇县文铭农贸市场6＃、7＃、8＃楼承包销售合同，约定文铭农贸市场项目6＃、7＃、8＃楼住房共计96套由三友营销公司承包销售，双方以每平方米3200元的价格进行结算，合同期为2018年1月14日至2018年10月13日。合同期限届满未完成销售任务，合同到期30日内，如双方均未提出反对意见，合同期限顺延6个月。三友营销公司自主经营、自负盈亏，超出每平方米3200元的溢价归三友营销公司所有，合同期届满后，剩余的全部房源由三友营销公司以每平方米3200元价格购买。2018年2月12日，吴俊林向文旭房产公司支付了2万元购房定金，同时，经三友营销公司销售，双方于2018年6月15日签订了《四川省商品房买卖合同》（预售）。合同约定吴俊林购买文旭房产公司开发的位于仪陇县，该商品房规划用途为成套住宅，房屋建筑面积93.29平方米，每平方单价为5788.40元（按照建筑面积算），总价款为54万元；出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房；出卖人在交付日期届满前，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料；双方未明确约定逾期交房责任。吴俊林2018年7月17日与四川仪陇惠民村镇银行有限责任公司德龙支行（以下简称惠民银行德龙支行）签订了《个人客户购房抵押担保借款合同》，向文旭房产公司支付了全部房屋价款。2018年6月5日，仪陇县国土资源局出具了《仪陇县新政镇城东农贸市场南侧滑坡体勘查意见书》，载明坡脚工程建设方（仪陇县文旭房地产开发有限公司）对滑坡所在斜坡坡脚进行切坡开挖，工程施工未按相关建筑技术规范及时进行支护和预防，最终引发本次滑坡灾害。文旭房产公司出具了一份短信复印件，主要内容为“尊敬的文铭农贸市场‘文铭．学府’小区的业主您好，首先对未按时交房给您一个解释，实因7号楼背后山体滑坡，多次处理仍未杜绝隐患，又因其已在我司购买用地红线之外，不能随意动工，与政府数次协商未收到妥善解决方案，故延误工期。若业主需要提前装修的，可以联系”。该短信收件人为田单。吴俊林提供了一份与三友营销公司工作人员敬华东的聊天视频录像，敬华东在视频录像中陈述了如下内容：案涉房屋吴俊林在接房后可以自行改成商铺使用，那个没得哪个管你，政府都管不了你。同时查明，案涉房屋与文铭农贸市场相邻，房屋墙体面向市场方向依次为小型绿化带、停车位、水泥路、市场摊位，房屋到停车位路面的垂直距离约1米。通过文旭房产公司与三友营销公司于2018年9月4日签章的《文铭农贸市场6、7、8号楼签约台账明细》可以发现：委托销售的96套住房已全部成交，交易时间为2018年2月至8月期间，6栋一层成交单价最低为5365.96元／平方米，7、8栋一层最高成交单价为4159.07元／平方米；6栋最高成交单价（1层除外）为4697.07元／平方米，平均成交单价为3933.10元／平方米。以上案件事实有双方当事人提交的证据及在庭陈述足以认定。 一审法院认为，文旭房产公司与三友营销公司签订的《仪陇县文铭农贸市场6#、7#、8#楼承包销售合同》系商品房包销合同，双方就案涉小区房屋包销的约定明确具体，在该包销合同履行期间，文旭房产公司与三友营销公司之间形成委托代理关系，文旭房产公司系委托人（被代理人），三友营销公司系受托人（代理人），三友营销公司依合同约定所为销售行为的后果应当由委托人文旭房产公司承担，在代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示时，被代理人和代理人应当承担连带责任，本案中吴俊林所举出的证据并不能证明文旭房产公司与三友营销公司存在前述情形，应当承担举证不能的不利后果，故对吴俊林要求文旭房产公司与三友营销公司承担连带责任的诉讼请求，不予支持。吴俊林与文旭房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。结合双方签订的《商品房买卖合同》以及双方的当庭陈述和证据，可以认定双方对所交易的商品房的属性为住房均是明知的。在市场交易中价值是凝结在商品中无差别的人类劳动，价格是商品价值的货币表现，价值决定价格，价格表现价值，价格的高低与商品价值的大小成正比。案涉商品房的成交单价5,788.40元/平方米远远超出相邻楼栋一层最高成交单价4,159.07元/平方米和同栋其他楼层最高成交单价4,691.07元/平方米，根据市场交易中平等以及公平、等价有偿、诚实信用等原则，这种成交价格的差异对应的应是案涉商品房有别于或者显著高于同栋其他楼层商品房和相邻楼栋同层商品房的价值（如作为商铺使用的便利条件），然而三友营销公司辩称的案涉房屋离绿化近，采光好等因素不足以支持其高昂的售价。结合三友营销公司工作人员敬华东在视频录像中的陈述以及本案其他证据和仪陇县当地房地产交易市场中交易习惯等因素，可以认定三友营销公司在销售时作出了案涉商品房在接房后具有改造成商铺的便利条件的承诺，该允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，虽未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。现已修建完工的案涉商品房离地面垂直距离约1米，且其面文铭农贸市场一侧紧邻小型绿化带和停车位，改造成商铺的便利条件大大减弱，文旭房产公司在履行合同约定的义务时不完全符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，案涉《商品房买卖合同》并未约定该事项的违约责任，吴俊林有权要求文旭房产公司承担减少价款的违约责任。考虑到双方在合同签订及履行过程中的主观因素和客观行为，同时兼顾本案裁判可能对商品房交易市场稳定带来的挑战，结合仪陇县房地产交易市场的行情等因素，酌定综合案涉房屋同栋（除一楼外）其他商品房最高成交单价、平均成交单价及相邻楼栋一层最高成交单价确定一计算减少价款的计算依据为4,490元/平方米，吴俊林已付房款超出该部分的，文旭房产公司应当予以退还，则退还的款项计算为540,000元-4,490元/㎡×93.29㎡=121,128元，吴俊林主张按照3,200元/平方米计算房屋单价，既无双方约定也无事实及法律上的依据，故吴俊林主张退还款项中的超出部分及利息，不予支持。吴俊林主张误工费、交通食宿费，但未向法庭提交证据，不予支持。吴俊林与文旭房产公司签订的《四川省商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2018年12月30日，文旭房产公司至今未向吴俊林交付房屋，依据双方约定，文旭房产公司应当书面通知吴俊林接收房屋，文旭房产公司并未提供此方面的证据；文旭房产公司辩称延期交房系山体滑坡所致，系不可抗力，但依据仪陇县国土资源局出具的勘查报告，山体滑坡系文旭房产公司施工所致，故文旭房产公司不能因此免责，文旭房产公司辩称延期交房系多方面原因造成，也未提供证据，其应当承担举证不能的不利后果，因此，文旭房产公司应当承担延期交房的违约责任，因案涉《商品房买卖合同》中并未明确约定逾期交房的违约责任，因此参照仪陇县新政镇同类同地段同期房屋租金及吴俊林的诉求等因素，酌定逾期交房的违约责任为从2019年1月1日起至2019年7月1日（吴俊林主张的计算期间）止按日计算吴俊林已付房款万分之零点五的违约金为5,670元，吴俊林该项请求中的超出部分，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、文旭房产公司于判决生效之日起十五日内向吴俊林退还房屋价款121,128元，给付逾期交房违约金5,788.40元；二、驳回吴俊林其他诉讼请求。本案受理费2,769元，由吴俊林负担830元，由仪陇县文旭房地产开发有限公司负担1,939元。若未在判决书确定的期限内履行金钱给付义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院经审理，对原审查明的事实予以确认。 本院认为，文旭房产公司与三友营销公司建立商品房包销合同关系，买受人吴俊林系与出卖人文旭房产公司建立商品房买卖合同关系。吴俊林提交了包销人三友营销公司工作人员允诺案涉商品房具有改造成商铺的便利条件的相关视听资料等证据，结合案涉商品房的出售价款在同比情形下明显较高，且实际上不具有改造成商铺便利条件的客观事实，足以认定包销人三友营销公司所作出的关于商品房具有改造成商铺的便利条件的允诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定存有重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，出卖方违反允诺，属于履行合同义务不完全符合合同约定，应承担相应违约责任。本案中，吴俊林与文旭房产公司形成直接合同关系，且购房款系由文旭房产公司直接收取，文旭房产公司属直接的责任主体。且三友营销公司虽然系代理销售房屋，但系以被代理人文旭房产公司名义对外缔约，法律后果亦理应由被代理人承担。同时，本案中，并无证据证明代理人与被代理人之间存在连带担责的法定情形。故承担违约责任的主体应是文旭房产公司。 房屋买卖成交价款系案涉商品房买卖合同的主要内容，系合同当事人缔约时的意思表示，在合同有效且当事人未对合同内容作出变更的情形下，不应对合同约定的交易价款强制调整。且本案中，案涉房屋销售单价并未超过房管部门的备案价格，亦不具有其他违反法律规定的情形。文旭房产公司存在违约行为，其所承担的应是赔偿损失的违约责任。原审对买卖双方约定的交易价款予以变更，认定文旭房产承担减少价款的违约责任，缺乏法律依据。本案中，可以原审认定的同等条件房屋的平均交易价格等参照因素作为计付该违约损失的依据。 吴俊林关于误工费、交通食宿费的诉讼主张，其并未提供证据予以证明，不予认定。文旭房产公司与吴俊林明确约定了商品房交付期限，文旭房产公司未按期交付房屋，应承担相应违约责任。文旭房产公司称因买受人未接收房屋且存在其他不可抗力原因，缺乏相应证据支持。原审参照同类同地段同期房屋租金等确定逾期交房违约损失具有事实和法律依据。 综上，上诉人文旭房产公司、吴俊林、三友营销公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，不予支持。原审认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省仪陇县人民法院（2019）川1324民初2238号民事判决第二项，即“驳回吴俊林的其他诉讼请求”； 二、变更四川省仪陇县人民法院（2019）川1324民初2238号民事判决第一项，即“仪陇县文旭房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向吴俊林退还房屋价款121,128元，给付逾期交房违约金4,860元”变更为“仪陇县文旭房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向吴俊林赔偿损失121,128元，支付逾期交房违约金4,860元”。 若未按判决确定期限履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2,769元，由吴俊林负担1,384元，仪陇县文旭房地产开发有限公司负担1,385元；二审案件受理费6,811元，由吴俊林负担1,173元，仪陇县文旭房地产开发有限公司负担5,538元，南充市三友房地产营销策划有限公司负担100元。 本判决为终审判决。 审判长 黄 东 审判员 何顺红 审判员 陈智慧 二〇二〇年三月十三日 书记员 刘佰燕