广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申11658号再审申请人（一审第三人）：唐朝晖，男，1979年7月11日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：陈思远，广东深超律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，广东深超律师事务所律师。再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：深圳市天安汇餐饮有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区龙城街道黄阁北路龙岗天安数码创新园三号厂房A座A104、A203单元。法定代表人：刘永强，该公司总经理。委托诉讼代理人：敖翔，广东生龙律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：深圳市龙岗天安数码新城有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区龙城街道中心城龙岗天安数码创新园一号厂房A201。法定代表人：杜灿生。再审申请人唐朝晖因与再审申请人深圳市天安汇餐饮有限公司（以下简称天安汇餐饮公司）、被申请人深圳市龙岗区天安数码新城有限公司（以下简称天安数码新城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2018）粤03民终9908号民事判决，向本院申请再审。本院再审申请审查期间，天安汇餐饮公司亦向本院申请再审，本院将其再审申请合并审查。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。唐朝晖申请再审称，（一）二审判决的内容存在严重错误，应当改判。二审法院判决确认涉案合同已于2017年2月21日解除，那么其后所产生的逾期腾退房的费用不再是“租金”而应当是“占有使用费”，二审法院未区分“租金”与“占有使用费”的性质及区别，属于错误判决。本案实际负有腾房义务的承租人是一直占有使用涉案房屋的天安汇餐饮公司，唐朝晖自退出天安汇餐饮公司后便不再享有合同约定的权利，也未再履行租赁合同约定的义务。二审法院已查明上述事实，却最终判决唐朝晖支付租金，属认定事实不清，适用法律错误。（二）从公司法发起人合同责任的角度看，唐朝晖作为天安汇餐饮公司的发起人之一，与天安数码新城公司签订的租赁合同明确约定了该房屋租赁的目的是成立后的天安汇餐饮公司经营所用。天安汇餐饮公司成立后按照租赁合同继续使用租赁房屋并向天安数码新城公司交付租金，天安数码新城公司向天安汇餐饮公司开具发票的行为表明天安汇餐饮公司已经实际享有合同权利并履行合同义务，上述情况符合最高人民法院关于适用公司法若干问题的规定（三）第二条关于发起人合同责任的相关规定，因此二审判决事实认定及法律适用存在错误，在天安汇餐饮公司成立后，天安汇餐饮公司及天安数码新城公司继续履行租赁合同并未提出异议，唐朝晖不再是涉案租赁合同的承租人，故唐朝晖无需就天安汇餐饮公司向天安数码新城公司支付租金的义务承担连带责任。二审法院将唐朝晖和天安汇餐饮公司均视作承租方，要求唐朝晖清场撤离、返还房产以及支付租金的判决属事实认定不清，适用法律错误。（三）从合同的实际履行看，涉案租赁合同虽然是唐朝晖与天安数码新城公司签订，但实际的合同承租方及使用人都是天安汇餐饮公司，因唐朝晖是天安汇餐饮公司的发起人及股东，租赁该场地就是提供给天安汇餐饮公司进行经营，所以未形成转租合同，但在实际履行过程中，唐朝晖就租赁合同的权利义务全部转由天安汇餐饮公司享受及履行，天安汇数码新城公司对此也予以默认。上述情况符合合同法规定的概括转让，所以涉案租赁合同的实际承租人已由唐朝晖转移至天安汇餐饮公司，故唐朝晖无需再继续就支付就天安汇餐饮公司向天安数码新城公司支付租金的义务承担连带责任。（四）二审判决存在严重的程序问题，法律文书均未能合法有效送达，导致唐朝晖未能参与二审庭审，亦未能收到二审判决书，影响了唐朝晖辩论等诉讼权利，从而致使二审法院缺席作出唐朝晖承担撤离、返回房产以及支付租金的不当判决。综上，请求再审本案。天安汇餐饮公司申请再审称，（一）天安数码新城公司严重违约。1.根据合同法第二百一十六条、第六十六条的规定，出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。在租赁房屋因年久失修无法实现约定用途的情况下，天安汇餐饮公司依据合同约定先后三次请求批准对租赁房屋进行装修或修缮，天安数码新城公司虽确认收到了申请，却没有尽到合同主体的协助义务，以消极的方式拒不回应，导致天安汇餐饮公司无法继续履行合同。2.天安数码新城公司恶意阻拦天安汇餐饮公司履行合同，导致天安汇餐饮公司无法正当使用租赁房屋，自2017年11月1日起，租赁房屋已实际处于天安数码新城公司的控制之下。天安数码新城公司为强行收回租赁房屋，再高价转租，在没有正式解除租赁关系的情况下强行阻止天安汇餐饮公司工作人员进入租赁房屋。天安数码新城公司是否阻拦天安汇餐饮公司进入租赁房屋这一事实，对于确定当事人的权利义务和民事责任有影响，天安汇餐饮公司在二审期间提交了报警回执予以证明，二审法院忽略该事实，未做任何细致调查。（二）天安汇餐饮公司没有违约行为。1.天安汇餐饮公司是否停业、停业多久、属于经营自主权，不构成原审法院认定的违约。2.天安汇餐饮公司在租赁房屋无法正常使用，申请装修或修缮未果而被迫停业后，没有于11月开始装修。3.保证房屋的正常使用是出租人应尽的最基本义务，因天安数码新城公司违约在先，天安汇餐饮公司才依法行使先履行抗辩权，缓交租金。（三）原审法院没有任何证据证明天安汇餐饮公司于11月即开始装修，原审法院仅根据天安数码新城公司的三次申请，即“可以看出，天安汇餐饮公司提出装修申请的目的实际在于变更经营项目”是主观臆断。即使天安汇餐饮公司未经协商自行装修完毕，天安数码新城公司届时也可依据合同，在天安汇餐饮公司“实际变更”经营项目后，再行使解约权。法律没有赋予天安数码新城公司享有是否同意涉案房产变更经营项目的合同权利，天安数码新城公司没有正当理由，不得任性同意或否决天安汇餐饮公司对涉案房产装修改造的申请。（四）原审认可天安汇餐饮公司的承租人，天安汇餐饮公司自然享有承租人的权利，可以自身名义向天安数码新城公司主张合同履行中的有关权益，天安数码新城公司应对天安汇餐饮公司递交装修或修缮租赁房屋的申请予以回应，但天安数码新城公司一口拒绝，不作任何回应。原审对天安数码新村公司的违约事实不作认定，否认天安汇餐饮公司合法权利的正当性，前后矛盾。（五）天安数码新城公司单方解除租赁关系没有事实和法律依据。在合同履行过程中，出租人理应对承租人正当、合理、合法的请求予以积极配合，在承租人没有达到合同法第九十四条规定的严重违约的情况下，出租人不应动辄解约，因天安数码新城公司严重违约，导致天安汇餐饮公司无法继续经营，造成了营业损失、员工工资、租金等直接经济损失，天安数码新城公司应当赔偿。综上，请求再审本案。本院经审查认为，本案系民事再审申请审查案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条的规定，本院对再审申请人唐朝晖、天安汇餐饮公司主张的再审事由进行审查。关于唐朝晖是否是涉案合同承租人的问题。2011年5月，唐朝晖作为承租方，与出租方天安数码新城公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定将涉案房屋出租给唐朝晖作商业用途使用。2012年5月，天安汇餐饮公司成立，唐朝晖是公司股东之一。2012年10月，天安汇餐饮公司以其名义向天安数码新城公司提交《申请书》，载明其因做账需要，申请天安数码新城公司把店面租金发票收款单位由原来的唐朝晖改为天安汇餐饮公司。在涉案争议发生前，一直由天安汇餐饮公司向天安数码新城公司交纳租金。2017年1月、2月间，天安数码新城公司向唐朝晖发出催收租金函件、解除合同通知书。基于以上事实，唐朝晖是涉案合同签订时的承租人，在未有证据显示天安数码新城公司同意唐朝晖将其关于涉案合同的权利义务概括转让至天安汇餐饮公司的情况下，二审判决认定唐朝晖仍是涉案合同承租人，并无不当。关于违约方的确认问题。涉案合同约定，承租人对涉案房屋进行装修或变更经营项目，需取得出租人的同意，否则视作违约并应承担违约责任。二审法院据此认为天安数码新城公司对承租人能否装修涉案房屋、可否变更经营项目的申请具有决定权，并无不当。2016年10月、11月、12月，天安汇餐饮公司三次向天安数码新城公司提交申请，第一次申请装修为湘菜馆、第二次申请修缮并称经营项目不改变、第三次申请装修为老树餐厅（主营中餐并保留吧台咖啡和部分西餐产品），天安数码新城公司均口头表示不同意。天安汇餐饮公司向一审法院起诉称，其向天安数码新城公司提出修缮申请，天安数码新城公司不同意其装修且安排员工到租赁房屋内阻止装修公司作业。二审庭审中，法庭询问天安汇餐饮公司在合同履行过程中后来是否自己进行了装修，天安汇餐饮公司称其不认为是装修，是维护，因为装修申请天安数码新城有限公司一直没有批。根据涉案合同的约定及履行情况，二审判决认定天安汇餐饮公司未经天安数码新城公司同意即开始装修构成违约，并无不当；对天安汇餐饮公司主张的因停业装修导致的损失不予支持，亦无不当。涉案合同还约定，承租人拖欠租金超过15日仍未付清的，出租方有权单方解除合同。在天安数码新城公司于2017年2月17日发出解除合同通知书时，承租人逾期支付2017年1月的租金已超过15天，二审判决认定天安数码新城公司主张解除合同具有事实依据和法律依据，确认涉案合同于解除合同通知书被签收之日解除，并无不当。关于租金与占有使用费的问题。涉案补充协议第18条规定，因承租方原因导致租赁合同提前终止或出租方依约行使单方解除租赁合同权利的，若承租方逾期未清场撤离、将物业恢复原状移交出租方，承租方除需按实际租赁天数结清各项相关费用外，还需按当时实际日租金标准（月租金/30天）的2倍向出租方支付逾期期间的租金。在涉案合同的权利义务因出租方天安数码新城公司行使单方解除权而终止的情况下，二审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定和涉案补充协议的上述约定，认定补充协议中约定的逾期还房期间按双倍日租金标准支付租金系关于逾期还房应付违约金标准的约定，进而综合合同履行情况、考量各方过错程度，依公平诚信原则将该违约金标准调整为按照解除合同时日租金标准的60%向出租人支付租金，并无不当。关于二审法院的送达是否违法的问题。唐朝晖参加了一审庭审，在一审法院给唐朝晖的诉讼文书送达地址确认书中，唐朝晖填写的优先送达地址为“龙岗中心城天安数码新城1栋B1104”、联系电话为133××××5358。二审法院按照唐朝晖填写的诉讼文书送达地址确认书中的优先送达地址寄送法律文书，并注明其在诉讼文书送达地址确认书填写的联系电话，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百三十七条“当事人在提起上诉、申请再审、申请执行时未书面变更送达地址的，其在第一审程序中确认的送达地址可以作为第二审程序、审判监督程序、执行程序的送达地址”的规定，送达程序并无不当。综上所述，、唐朝晖、天安汇餐饮公司的再审申请均不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回唐朝晖、深圳市天安汇餐饮有限公司的再审申请。审判长  张永明审判员  谭 甄审判员  何曲伟二〇二〇年三月三十一日法官助理艾荣书记员林芳华