甘肃省敦煌市人民法院   民事判决书   （2020）甘0982民初214号   原告：方某,住甘肃省高台县。   委托诉讼代理人：王某，系甘肃飞天律师事务所律师。   被告：张某,住敦煌市，现住敦煌市。   委托诉讼代理人：李某，系甘肃古郡律师事务所律师。   原告方某与被告张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告方某及其委托诉讼代理人王某、被告张某及其委托诉讼代理人李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   方某向本院提出诉讼请求：请求判令解除我与张某之间签订的房屋转让合同并要求张某立即返还位于敦煌市××区东户楼房一套(价值328000元);2、请求判令张某向我给付占有使用上述房屋期间的使用费40500元。(自2017年11月至2020年2月期间每月1500元共计27月×1500元＝40500);3、请求判令张某向我给付违约金32800元。以上三项合计:401300元。事实与理由:2016年11月2日，我与张某经协商后签订了房屋转让合同，合同约定我将敦煌市万盛源安置小区1号楼4单元4楼东户楼房一套出售转让给张某，总价款328000元。合同还约定了签订时合同，张某向我支付房屋总价款的30%（即98000元）作为首付款，首付款支付后的两个月内由张某办理银行按揭贷款向我支付剩余23000元购房款。合同签订后，我按照合同约定将上述楼房交付给张某，但张某并未按照合同约定在银行办理按揭贷款并拒绝支付剩余购房款。后经我多次向张某催要均未果，故将张某诉至法院。   张某辩称，我不同意解除合同，也不同意向方某支付占有使用费和违约金，法院应当驳回方某的诉讼请求。首先，方某的陈述与事实不符，双方签完房屋转让合同后，我严格按照合同约定向方某支付了30%的首付款，但方某并未按照合同约定将房屋交付与我，房屋转让合同是在2016年11月签订的，但是方某在2018年6月才向我交付房屋。其次，我同意购买该楼房的前提是万盛源售楼部同意我办理银行按揭，我是基于对售楼部的信任才向售楼部交纳各种费用20000元，并对房屋进行了装修，直至2020年1月份，我去售楼部询问何时办理按揭手续，却被售楼部告知不予办理。最后，售楼部向我作出的该房屋可以办理按揭的承诺是我与方某签订房屋转让合同的前提，也是我履行合同的关键，现在合同无法正常履行是售楼部的不诚信行为导致，与我无关。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据及事实，本院认定如下：   1、方某向本院提交的敦煌市二建古建分公司与方某签订的售房合同协议书3份、2017年11月8日房款收据，拟证实方某对上述楼房有处分权与所有权的事实。经质证，张某对2016年6月8日售房合同协议书的真实性无异议，对另外2份售房合同协议书及收据的真实性不认可，认为张某与方某签订合同是方某并未向张某出示。本院认为，该组证据具有客观性、合法性及关联性，能够证实方某的待证事实，本院予以采信。   2、方某向本院提交的2016年11月2日方某与张某签订的房屋转让合同，拟证实合同约定的房屋总价款为328000元，但张某未履行合同约定的义务向方某支付剩余房款，张某应当承担违约责任的事实。经质证，张某对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为张某并无违约。本院认为，该组证据的真实性本院予以采信，对证明目的本院综合全案证据进行认定。   3、方某向本院提交的与张某的通话记录、微信聊天截图及通话内容书面材料，拟证实由于张某的违约行为导致合同无法继续履行，方某在起诉前已经向张某多次催要房款的事实。经质证，张某对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，张某并未拒绝支付剩余房款，张某一直在筹集房款。本院认为，该组证据的真实性本院予以采信，对于张某是否存在违约行为本院综合全案证据进行认定。   4、张某向本院提交的2016年11月2日与方某签订的房屋转让合同，拟证实双方签订转让合同时明确由张某向方某先支付30%的首付款，剩余购房款由张某以办理银行按揭的方式支付，同时约定方某对该房产的合法性以及权属负有保证责任，在张某支付首付款后，方某应积极配合张某签订正式的售房合同，但方某未按合同履约的事实。经质证，方某对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为是张某违约在先。本院认为，该组证据的真实性本院予以采信，对证明目的本院综合全案证据进行认定。   5、张某向本院提交的房屋入户费明细表、售楼部装修钥匙领取表、张某入户费明细说明，拟证实方某于2018年8月20日才向张某交付房屋，此前张某并未占有、使用该套房屋，同时证实方某未按合同约定履行合同义务的事实。经质证，方某认为房屋入户费用明细表没有售楼部和有关人员的盖章或签字，对其真实性不认可。对售楼部出具的张某入户费明细说明与装修钥匙领取表无异议，张某于2018年8月20日才拿到钥匙的主要原因是张某没有及时交纳物业费等相关费用。本院认为，该组证据系敦煌市沙州房地产开发有限责任公司万盛源分公司加盖公章后出具，对其真实性本院予以采信，能够证实其待证事实。   根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认以下事实：   2016年6月8日，方某与敦煌市二建古建分公司签订售房合同协议书，合同约定敦煌市二建古建分公司将其开发的位于敦煌市××区东户房屋出售给方某，建筑面积为96平方米，每平方米3880元。2017年11月8日，经敦煌市房管部门对上述房屋进行测量后，上述房屋的实际建筑面积为99.06平方米，敦煌市二建古建分公司与方某重新签订了关于上述房屋的售房合同协议书，将合同第一条约定的房屋建筑面积确定为96.06平方米。2016年11月2日，方某与张某签订了房屋转让合同，合同约定，方某将上述房屋转让给张某，建筑面积96平方米，房屋总价款为328000元，付款方式为签订合同时支付房屋总价款30%（98000元）的首付款，支付首付款之日起2个月内办理银行按揭，剩余230000元购房款通过办理银行按揭的方式支付。合同还约定了方某要保证该房产合法、权属清楚，张某在支付首付款后，方某积极配合张某与售楼部签订正式的售房合同，并协助办理有关房产证等事宜。签订合同后，张某向方某支付了98000元的首付款，张某在办理按揭贷款过程中，因敦煌市第二建筑工程公司古建分公司未给张某提供办理按揭贷款所需材料，张某按揭贷款未果。方某于2018年8月20日在售楼部向张某交付了上述房屋钥匙，张某对该房屋进行装修且居住至今，剩余购房款因按揭贷款未果拖欠至今，方某于2020年1月14日向本院提起诉讼，要求解除与张某之间签订的房屋转让合同，张某立即返还位于敦煌市××区东户楼房一套(价值328000元);并要求张某给付占有使用上述房屋期间的使用费40500元(自2017年11月至2020年2月期间每月1500元共计27月×1500元＝40500);以及要求张某给付违约金32800元。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同，方某与张某签订的房屋转让合同，系双方的真实意思表示，符合法律规定，双方应当按照合同履行各自的义务。2016年11月2日，方某与张某签订了房屋转让合同，签订合同当日张某向方某支付98000元首付款，余款约定在合同签订后2个月内办理银行按揭给付，由于张某办理银行按揭贷款未果而未给方某付余款。2018年8月20日，方某与张某共同到万盛源售楼部将合同项的房屋钥匙交付给张某，张某对该房屋进行装修后居住，该房屋买卖行为已实际履行。诉讼中，法庭向方某释明可以变更诉讼请求，方某明确表示拒绝变更，坚持解除合同等诉讼请求，张某在庭审中表示愿意继续支付剩余230000元购房款，该房屋买卖合同不存在约定或法定解除的情形，故对于方某的诉讼请求本院予以驳回。在庭审中，张某表示愿意继续支付剩余230000元购房款，合同不存在约定或法定解除的条件。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：   驳回原告方某的全部诉讼请求。   案件受理费7320元，减半收取3660元（方某已交纳），由方某负担。   如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。   审 判 员 张 军     二〇二〇年三月三十一日   法官助理 马艳霞   书 记 员 张 娇