贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0302民初11490号 原告：王坚权，男，汉族，1983年2月9日出生，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：王星人，男，1991年9月10日出生，住贵州省遵义市红花岗区，系原告之胞弟。 被告：梁健，男，汉族，1985年11月14日出生，住贵州省遵义市红花岗区。 被告：文雯，女，汉族，1989年2月1日出生，住四川省射洪县。 被告：遵义吉聚房地产经纪有限公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区外环路紫颖富丽东方小区D2栋3-2-4号，统一社会信用代码：91520302MA6DLF03XP。 法定代表人：肖兴华，总经理。 委托诉讼代理人：喻随彬，贵州尊达律师事务所律师。 原告王坚权诉与被告梁健、文雯、遵义吉聚房地产经纪有限公司（以下简称“吉聚房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理，依法组成合议庭于2020年3月23日公开开庭进行了审理，原告王坚权及其委托诉讼代理人王星人，被告吉聚房产公司的法定代表人肖兴华、委托诉讼代理人喻随彬均到庭参加了诉讼，被告梁健、文雯经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告王坚权向本院提出诉讼，请求：要求三被告配合原告完善贵州省遵义市红花岗区房的变更过户登记手续。审理中，原告将诉讼请求变更为：要求三被告共同返还原告购房款700000元及违约金160000元，合计860000元；并承担原告所交的诉讼费。并经本院释明后增加诉讼请求为：要求解除原告与三被告之间签订的《房屋买卖合同》。 事实和理由：经被告3居间服务，介绍原告购买被告1、2所有的坐落于贵州省遵义市红花岗区房（建筑面积122.27平方米，预告登记证号遵2014517364号），经原告与三被告协商，实际成交价为80万元。原告多次通知要求三被告办理该房的权属变更登记手续，但被告1、2一直拖延不配合。由于被告1已经失联，所以至今不能办理产权变更手续，原告认为本合同缺乏公平、公正性，纯属欺骗性合同。因三被告另有隐情，合谋欺骗原告，被告1、2在银行由贷款未还，却未告知原告，在合同中也未注明在银行有贷款及多少贷款、如何还清贷款等情况。根据合同法第四百二十五条之规定，原告认为被告3应当承担主要责任，应当与被告1、2共同返还原告购房款700000元及违约金160000元。并承担原告所交诉讼费。 被告梁健、文雯未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 被告吉聚房产公司辩称：1、原告陈述隐瞒涉案房屋属于按揭贷款房屋不是事实，在介绍该房屋信息时被告公司是向购买方披露了该房屋为按揭买房的客观事实，被告有录音为证，而且买卖双方在签订合同之后双方就过户的事情进行了协商，双方达成协议，就本案应当属于撤销合同，原告原本就知道该房屋按揭房，从2017年5月8日起，撤销权的期限为1年；2、本案购房款的收取是卖房方收取的，被告公司只是介绍双方完成合同签订，只是见证和信息的提供，因此原告要求被告公司返还购房款于法无据，作为合同的相对方是卖房方，对于违约责任是买卖双方自行约定，因此违约责任由卖房方承担，与我公司无关，综上，请驳回原告对被告公司的诉讼请求。 经审理查明：被告吉聚房产公司原名称为“遵义兴华安盛房地产策划有限公司”，该公司于2019年6月13日进行名称变更登记。因被告梁健、文雯在“58同城”上公布其出卖房屋的信息，原告王坚权亦有购买房屋的意向，被告吉聚房产公司知道以上信息后介绍双方看房论价，之后于2017年5月8日，被告梁健、文雯（甲方、卖方）与原告王坚权（乙方、买方）及遵义兴华安盛房地产策划有限公司签订《房屋买卖合同》，约定：乙方实地看房愿意购买甲方位于遵义市红花岗区房屋的建筑面积122.27㎡合同编号：2014517364号。“房屋成交价及付款方式”为：成交价800000元，中介费等为16000元，乙方分期四次付款，第一次在签订合同当日支付购房定金50000元，第二次于2017年5月20日前付款150000元，第三次于2017年6月10日前付款300000元，第四次于2017年9月10日前若甲方完成房产产权变更手续乙方支付剩余房款300000元；若甲方原因未完成房产变更手续则乙方再支付甲方200000元后甲方搬出、乙方搬入，待甲方完成变更手续后乙方支付甲方100000元；甲方于9月10日前将该房屋内的家具和加点清单当面（甲、乙、丙三方）交于乙方。丙方有义务积极协助并见证甲乙双方办理产权合同变更手续。“甲乙双方的义务和责任”约定：“二、因该房屋产权证未办理，一手房购房发票变更手续及相关费用由甲方负责，其余费用及相关手续由乙方负责。三、若甲方原因造成产权合同无法完成变更，该合同自然终止。己方双倍返还乙方所交低领100000元及房价总价的5%人民币小写40000元及乙方说教育甲方的全额购房款给乙方，在甲方支付完赔偿金后，乙方无条件搬出。若乙方违约，甲方将不再返还乙方所支付定金及所交购房款。中介费由违约方承担该房屋成交价2%。四、丙方只见证和协助甲乙双方购房过程的完成。不负责该合同的法律责任和经济责任。五、甲方保证该房屋无权属争议。若发生权属争议按照本合同条款的第三条之规定执行。六、甲方一年时间内（2017.9.10-2018.9.10）未完成产权变更，甲方若需购汇该房屋则需额外支付该房的成交总价的20%人民币小写160000元赔偿给乙方。七、若甲方原因未能于2017年9月10日前完成房产产权变更，则乙方应等待甲方产权证书下来两年之后进行房产产权正常过户。” 以上合同签订当日，原告王坚权向被告梁健、文雯支付购房定金50000元，并按期向被告梁健、文雯支付了购房款650000元，分别为：于2017年5月19日支付150000元，于2017年6月9日支付300000元，于2017年9月11日支付200000元。被告梁健于2017年9月11日向原告出具了手写的《收条》一份，载明：“今收到王坚权交来第四次购房（中华路世贸华庭A2804号）款200000.00（大写：贰拾万元整），合计四次共收到购房款700000.00（大写：柒拾万元整）。收款人：梁健。2017年9月11日。”同时，在被告吉聚房产公司员工邹园园的见证下，被告梁健、文雯将案涉房屋交由原告王坚权入住。在该《收条》的左下角，手写注明“中介见证是实。邹园园。2017年9月11日。”之后，原告王坚权多次要求被告梁健、文雯及被告吉聚房产公司协助办理房屋产权变更登记未果，遂诉至本院。 2018年1月4日，原告王坚权与被告吉聚房产公司对中介费用进行协商后，原告王坚权向被告吉聚房产公司支付中介服务费8000元，且被告吉聚房产公司出具的收款收据中注明“已清”。 另查明：本案所涉房屋系被告梁健、文雯从案外人遵义广信房地产开发有限责任公司购买所得，双方于2014年9月19日签订了《商品房买卖合同》，合同第八条约定的付款方式为银行按揭付款510000元；该合同已经办理备案登记，该登记表中载明了银行按揭情况；且双方于2014年10月27日办理了遵房预监字第××号预购商品房预告登记证。之后，被告梁健、文雯以案涉房屋为抵押，向招商银行股份有限公司遵义分行贷款，并于2015年4月2日办理了预售商品房抵押权预告登记（不动产登记证明号：2015505404）。目前，案涉房屋在遵义市不动产登记事务中心登记的权利人为遵义广信房地产开发有限责任公司，不动产权证号为黔（2017）遵义市不动产权第××号，且分别于2019年9月2日及2019年11月2日被本院查封及轮候查封。 庭审中，原告王坚权称与三被告签订《房屋买卖合同》时，被告吉聚房产公司并未告知案涉房屋有抵押等情况。被告吉聚房产公司称已经告知原告抵押情况，且已将案涉房屋的《商品房买卖合同》、商品房预售合同登记备案表、房屋预告登记证明等交给了原告父亲王元让，王元让后来将以上资料返还给被告吉聚房产公司。但双方均无充分证据证明其观点。 审理中，原告王坚权向本院申请财产保全，并缴纳保全申请费4820元，本院在保全过程中依法对案涉房屋进行了轮候查封。 上述事实，有当事人提交的《房屋买卖合同》、收款收据、银行转款凭证、《商品房买卖合同》、商品房预售合同登记备案表、房屋预告登记证明、通话录音、证人证言、不动产登记查询结果等证据在卷佐证，结合当事人陈述，并经庭审质证，足以认定。 本院认为：原被告之间于2017年5月8日签订的《房屋买卖合同》，系当事人之间的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，该合同有效，对原被告具有法律约束力。 原告王坚权要求解除《房屋买卖合同》，根据合同中“甲乙双方的义务和责任”第三条之约定，结合案涉房屋目前存在抵押、且登记在案外人遵义广信房地产开发有限责任公司名下，而被告梁健、文雯至今未还清银行贷款以解除抵押，且怠于将产权变更登记到本人名下等原因，导致案涉房屋的产权无法变更登记到原告王坚权名下，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，本院对原告要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持。被告梁健、文雯基于《房屋买卖合同》收取原告购房款共计700000元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，被告梁健、文雯应当将购房款返还原告，本院对原告要求被告梁健、文雯返还购房款700000元的诉讼请求予以支持。 原告要求被告梁健、文雯支付违约金160000元，根据双方《房屋买卖合同》中的约定及本案实际情况，系因被告梁健、文雯的原因导致产权无法变更登记到原告王坚权名下，二被告已经构成违约，应当根据合同中“甲乙双方的义务和责任”第三条之约定，由被告梁健、文雯书房返还原告定金共计100000元，并支付原告总房价的5%即40000元作为违约金。双方返还定金中有50000元包含在购房款内，因此被告梁健、文雯应当支付原告王坚权的违约金等共计为90000元。原告主张160000元，因本案并不存在甲方（被告梁健、文雯）回购房屋的情况，不能依据合同中“甲乙双方的义务和责任”第六条之约定予以认定。 原告要求被告吉聚房产公司与被告梁健、文雯共同承担本案责任的问题。首先，双方对在签订《房屋买卖合同》时是否明确告知案涉房屋存在抵押情况各执一词，但均未提供充分证据证明其观点；其次，从《房屋买卖合同》中“甲乙双方的义务和责任”第二条、第七条的内容可以明确，在合同签订时被告梁健、文雯并未取得房屋产权证，需要先将案涉房屋的产权登记到二人名下后再变更登记到原告王坚权名下；第三，在《房屋买卖合同》明确注明了“编号2014517364号”，该编号系预购商品房预告登记证明的编号，同时，根据二手房买卖的常理来看，买方购房时必然要求卖方出示房产相关手续，而本案中的商品房预售合同登记备案表及《商品房买卖合同》中均注明有银行按揭贷款的相关情况，因此，原告王坚权在购房时应当审慎审核房屋产权相关情况，对于原告王坚权主张购房时不知晓案涉房屋存在银行按揭的情况本院不予认可，故原告据此要求被告吉聚房产公司承担责任，本院不予支持。根据《房屋买卖合同》中关于“中介费由违约方承担该房屋成交价2%”的约定，而本案中违约方并非原告王坚权、且原告王坚权支付中介费8000元的事实，结合本案中被告吉聚房产公司并未完全完成其居间服务的情况，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，被告吉聚房产公司应当向原告王坚权返还其收取的居间服务费用8000元。 被告梁健、文雯经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为对相关诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案缺席判决。 为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告王坚权与被告梁健、文雯、遵义吉聚房地产经纪有限公司之间于2017年5月8日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告梁健、文雯于本判决生效后十日内返还原告王坚权购房款700000元，并支付违约金等共计90000元，共计790000元； 三、被告遵义吉聚房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告王坚权居间服务费8000元； 四、驳回原告王坚权的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11780元，保全申请费4820元，公告费400元，共计17000元，由被告梁健、文雯承担16920元，由被告遵义吉聚房地产经纪有限公司承担80元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。 审 判 长  罗 静 人民陪审员  杨武强 人民陪审员  高德涛 二〇二〇年三月二十六日 法官助理马倢 书记员张露旭