四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终757号 上诉人（原审被告）：成都中德红谷投资有限公司。住所地：四川省成都市高新区中和会龙路365号。 法定代表人：汪斌，系公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓越律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高剑，男，1979年8月1日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 被上诉人（原审原告）：安杰，女，1987年2月15日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 共同委托诉讼代理人：李秋甜，四川仁厚律师事务所律师。 上诉人成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德红谷公司）因与被上诉人高剑、安杰商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初10964民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中德红谷公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。 事实和理由：中德红谷公司承担违约责任过重，有违公平原则。按照一审判决，中德红谷公司承担的逾期办证违约金过高，已远远超过高剑、安杰的实际损失，且高剑、安杰并无实际损失，中德红谷公司承担的违约责任过重，有违公平原则，应予酌情减轻。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院在查明事实基础上，正确适用法律，依法纠正一审错误判决。 高剑、安杰答辩称，一审判决违约金标准公平、合理。理由如下：（1）关于逾期交房的违约金，判决标准是房款的5%，已经严重低于高剑、安杰的实际损失，因此，该判决标准不应当被削减。（2）本案关于逾期办证的违约金标准，按照房款每日万分之一进行计算，低于银行同期贷款利率。 高剑、安杰向一审法院起诉请求：一、中德红谷公司向高剑、安杰支付逾期办理所在楼栋初始权属证明的违约金39360.67元；二、中德红谷公司向高剑、安杰支付逾期交付车位的违约金11214元；三、中德红谷公司向高剑、安杰支付逾期办理车位权属证明的违约金1008元；四、中德红谷公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：一、高剑、安杰与中德红谷公司于2013年9月28日签订了《商品房买卖合同》，约定高剑、安杰向中德红谷公司购买其开发的位于成都市高新区房屋，总价款749727元。双方于合同中约定，出卖人应当在2016年11月15日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。之后，中德红谷公司于2018年4月25日取得该商品房所在楼栋的权属证明。 二、高剑、安杰与中德红谷公司还签订了《商品房买卖合同》，约定高剑、安杰向中德红谷公司购买其位于成都市高新区车位，总价款为70000元。双方于合同中约定，出卖人应当在2016年12月1日前向买受人交付该车位。双方还约定：除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间向买受人交付该商品房（车位）的，双方同意按照下列方式处理：逾期超过60日的，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。补充协议还约定，出卖人承担的该违约金总额不超过已付房价款总额的5%。之后，中德红谷公司于2018年5月19日才向高剑、安杰交付该车位。双方约定于2017年12月1日前取得初始产权，逾期按全部房款每日万分之一计算违约金，但中德红谷公司于2018年4月25日才取得所在楼栋的权属证明。 一审法院认定以上事实，有高剑、安杰提交的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、《收据》，中德红谷公司提交的《中德项目相关要素表》等证据及当事人陈述在案为证。 结合查明的事实，一审法院对高剑、安杰的诉讼主张评判如下： 关于高剑、安杰要求中德红谷公司支付逾期办理商品房所在楼栋初始权属证明的违约金39360.67元的主张。一审法院认为，合同约定，中德红谷公司公司应当在2016年11月15日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能按时取得权属证明，高剑、安杰不退房，合同继续履行，自中德红谷公司应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德红谷公司应当按日计算向高剑、安杰支付已付房款万分之一的违约金。本案中，中德红谷公司实际取得案涉房屋所在楼栋的权属证明时间为2018年4月25日，逾期525天，其应承担的违约金为39360.67元（749727元×0.0001×525天）。对于中德红谷公司要求对逾期取得楼栋权属证明违约金进行调低的答辩意见，一审法院认为，中德红谷公司并未举证证明双方约定的违约金标准过高，且该违约金计算标准以年计仅有3.65%，相较于初始产权登记对于购房人的重要性，约定的违约金并不过高，不应当减少，故对于其该项答辩意见一审法院不予采纳。 关于高剑、安杰要求中德红谷公司支付逾期交房违约金11214元以及车位所在楼栋初始权属证明的违约金1008元的主张。一审法院认为，合同约定的交付车位时间为2016年12月1日前，高剑、安杰应当自2016年12月1日起知道其权利受到侵害，2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行，其第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。一审法院认为，2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之后，高剑、安杰向人民法院请求中德红谷公司支付逾期交房违约金请求权的诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，应当适用三年诉讼时效期间的规定，高剑、安杰向人民法院请求中德红谷公司支付逾期交房违约金请求权的诉讼时效，应至2019年11月30日届满。故高剑、安杰的主张未超过诉讼时效，按双方的约定，中德红谷公司应支付高剑、安杰逾期交付车位的违约金总额不超过总价款的5%,故中德红谷公司应支付高剑、安杰逾期交付车位的违约金3500元(70000元×5%)。双方约定中德红谷公司公司应当在2017年12月1日前取得该车位所在楼栋的权属证明，如未能按时取得权属证明，高剑、安杰不退房，合同继续履行，自中德红谷公司应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德红谷公司应当按日计算向高剑、安杰支付已付房款万分之一的违约金。本案中，中德红谷公司实际取得案涉房屋所在楼栋的权属证明时间为2018年4月25日，按高剑、安杰主张的逾期144天，其应承担的违约金为1008元（70000元×0.0001×144天）。对于中德红谷公司要求对逾期取得楼栋权属证明违约金进行调低的答辩意见，一审法院认为，中德红谷公司并未举证证明双方约定的违约金标准过高，且该违约金计算标准以年计仅有3.65%，相较于初始产权登记对于购房人的重要性，约定的违约金并不过高，不应当减少，故对于其该项答辩意见一审法院不予采纳。 另，本案纠纷系因中德红谷公司违约而产生，故本案诉讼费用应由中德红谷公司承担。 一审法院据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百六十条之规定，判决如下：一、中德红谷公司于本判决生效之日起十日内支付高剑、安杰逾期取得商品房所在楼栋初始权属证明违约金39360.67元；二、中德红谷公司于本判决生效之日起十日内支付高剑、安杰逾期交付车位违约金3500元以及逾期取得车位所在楼栋初始产权的违约金1008元。三、驳回高剑、安杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取545元，由中德红谷公司（该款项高剑、安杰已预交，中德红谷公司履行上述给付义务时一并向高剑、安杰支付）。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人中德红谷公司的上诉请求和被上诉人高剑、安杰的答辩意见，本案二审争议焦点为：一审法院认定中德红谷公司逾期取得楼栋权属证明的违约金是否过分高于因违约行为给守约方造成的实际损失。对此本院认定如下：根据最高人民法院《关于适用民事诉讼法的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，中德红谷公司并未举证证明双方约定的违约金标准过高，也未举证证明其违约金远远高于因其违约给高剑、安杰带来的损失，因此，中德红谷公司关于其承担的违约责任过重，有违公平，应予酌减的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费897元，由成都中德红谷投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年三月十六日 书记员 龙春光