河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初28348号原告刘叶茂，女，1977年11月12日出生，汉族，户籍地河南省安阳市文峰区，经常居住地郑州市金水区。委托代理人李晨毅，河南精与诚律师事务所律师。被告高纪周，男，1974年7月20日出生，汉族，住河南省林州市。委托代理人郝东杰，河南今鼎律师事务所律师。委托代理人崔乐乐，河南今鼎律师事务所实习律师。原告刘叶茂诉被告高纪周买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘叶茂委托代理人李晨毅、被告高纪周委托代理人郝东杰、崔乐乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告高纪周向原告刘叶茂给付购房款5390000元及违约金（自2016年3月24日至2016年4月22日按照未付房款日万分之一承担；自2016年4月23日至2019年8月19日按照未付房款以6%年利率的1.5倍承担；2019年8月20日之后按未付房款以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率【LPR】1.5倍计付至付清之日止；二、本案诉讼费用由被告高纪周承担。事实与理由：2016年3月23日出卖人海南尖峰置业有限公司与作为买受人的被告高纪周签订商品房买卖合同，约定被告高纪周购买出卖人海南尖峰置业有限公司开发建设的海南省澄迈县金碧海岸房产项目中的218-12（幢）1（单元）3（层）506（房号）商品房一套，合同约定该商品房价款5390000元。被告高纪周应于合同签订当日缴纳房款。合同还约定买受人缴款逾期在30日内每逾期一日，按未付房款万分之一承担违约金。合同对缴款逾期超出30日的违约金数额未载明。合同签订后，出卖人海南尖峰置业有限公司将该商品房交付给被告高纪周，被告高纪周缴纳了购买商品房相应税款，但是未支付房款。合同签订当日，出卖人海南尖峰置业有限公司将该合同收取房款等甲方权利转让给原告刘叶茂。多年来原告刘叶茂讨要房款，被告高纪周多次虚与推诿，甚至假意表示用其他房产顶账，但是其始终未履行支付房款义务。为维护原告合法权益，故诉至贵院，请求判如所请。被告辩称，首先，高纪周从来都没有收到过任何房产转让的通知或者交纳房屋款的转让通知，且经核实海南尖峰置业有限公司也从来没有向高纪周发出过相应的通知。其次，刘叶茂在诉状当中的陈述不属实，涉案别墅并不是尖峰置业公司与高纪周之间直接的房屋买卖关系，是尖峰置业公司将别墅抵给他人，他人抵给刘叶茂，刘叶茂与高纪周进行房屋置换，因此尖峰置业公司对高纪周并不享受债权，更不可能将不存在的债权进行转让。因此，在涉案别墅买卖及办理过户的过程当中，没有人对尖峰置业公司构成违约，尖峰置业公司也从来没有向任何人主张过违约责任。本案的真实情况为刘叶茂从他人处抵账获得涉案别墅，又将该别墅与高纪周担任法定代表人的三门峡浙商联盟置业有限公司的三门峡义乌国际商贸城商铺进行置换，置换内容为刘叶茂以海南海口金碧海岸218-12号别墅一套（作价539万元）置换浙商联盟公司三门峡义乌国际商贸城商业一4层4001号商铺（面积1585.1㎡，作价10303150元），房款差额部分由刘叶茂现金补齐给浙商联盟公司。随即双方便开始进行置换，浙商联盟公司将商铺交给了刘叶茂，刘叶茂接收商铺后并开始装修，用于经营启煌鼎音乐餐厅项目。同时，刘叶茂开始协助高纪周进行别墅的过户手续。浙商联盟公司多次催促刘叶茂补足剩余房款并办理商铺的过户手续，刘叶茂始终称经营餐厅资金紧张，让等一等。在此过程中，刘叶茂称资金紧张，希望用其置换所得的商铺抵押借款，经高纪周担保和介绍，刘叶茂用商铺做抵押从林州市合鑫铸业有限公司借款350万元。但之后刘叶茂还是没有能够扭转其资金短缺的局面，始终未能补足剩余房款。假如按照刘叶茂所述，高纪周欠其房款539万元，其在2016年直接要求高纪周支付房款即可，根本不必通过高纪周向合鑫公司借款。这也可以印证刘叶茂所称不属实，因双方是房屋置换关系，高纪周根本不需要向刘叶茂支付房款。而刘叶茂经营启煌鼎餐饮需要资金，是因为其资金链断裂导致其无法补足房屋差价，是刘叶茂违约。直至今天，所置换的商铺仍然保持刘叶茂所装修的状况。综上所述，尖峰置业公司对高纪周不享有任何债权，也不可能将债权进行转让，在刘叶茂与高纪周置换房屋的过程中，是刘叶茂资金紧张无法补足剩余房款而违约。故请求贵院依法驳回刘叶茂的起诉或驳回其诉讼请求。经审理查明：1、原告提交高纪周、海南尖峰置业有限公司于2016年3月23日签订的《澄迈商品房买卖合同》一份，主要载明：出卖人海南尖峰置业有限公司、买受人高纪周，购买商品为出卖人开发建设的金碧海岸218-12（幢）1（单元）3（层）506（房号）。该商品房所在楼宇的主体结构为框架架构，建筑物地上层数为3层，地下层数为1层，用途为别墅。商品房按建筑面积计价，总金额5390000元。付款方式为在签订本合同时一次性付款，逾期付款在30日之内，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之1支付违约金，合同继续履行。等。原告提交了《减免税备案登记表》、《税收完税证明》，主要载明高纪周于2016年7月21日申请减免契税金额80850元；2016年7月22日，高纪周缴纳契税80850元，海南省澄迈县地方税务局出具了完税证明。2、原告提交《房产转让通知》一份，主要载明：“海南尖峰置业有限公司：我叫刘叶茂，身份证号码：，我从孙明飞（身份证号码）受让的贵公司开发建设的海南省澄迈县金碧海岸房产项目的218-12（幢）1（单元）3（层）506（房号）商品房一套。现将该房屋出卖给高纪周（身份证号码：）。为了保证房屋转让顺利衔接，请贵公司与高纪周重新签订商品房买卖合同，协助办理房产登记等相关手续。刘叶茂承诺此前孙明飞已缴房款作为高纪周向贵公司的应交房款，孙明飞与刘叶茂书面承诺上述已经缴纳的房款不向贵公司讨要。同时为了保证刘叶茂与高纪周内部结算房屋转让价款，请贵公司为刘叶茂出具合同转让通知，内容是自即日起，买受人高纪周应当承担的支付购房款等合同义务向本合同受让人刘叶茂履行。签字：刘叶茂2016年3月23日”。该《房产转让通知》左下部有手写“通知高纪周你购买我公司房屋，买受人义务请向刘叶茂履行。我公司声明转让。特此通知。2016.3.23”。海南尖峰置业有限公司在该《房产转让通知》上的手写日期“2016.3.23”处加盖了公章。本院认为：原告提交《澄迈商品房买卖合同》、《房产转让通知》等证据主张被告欠其房款，被告主张其与海南尖峰置业有限公司之间不存在真实的房屋买卖关系，其与原告之间存在房屋置换协议且系原告违约。故原、被告之间真实的法律关系是本案的争议焦点。被告主张双方之间存在房屋置换关系，原告用海南的一套别墅（作价5390000元）置换被告担任法定代表人的三门峡浙商联盟置业有限公司的三门峡义乌国际商贸城商铺（作价10303150元），且原告尚需补被告差价款4913150元。原告当庭及其诉状中均认可双方曾谈及用房抵顶事宜，但是最终没有谈成。被告辩称双方存在房屋置换协议，但无证据证明。故对于被告的辩解意见，本院不予采信。原告从孙明飞处抵顶债务获得案涉房屋权利，后将案涉房屋出让于被告高纪周，故本案原、被告双方之间存在房屋买卖合同关系，本院予以确认。案涉房屋已经在海南尖峰置业有限公司配合下为高纪周办理了相应手续，刘叶茂履行了出卖人义务。被告高纪周至今未向原告支付房款，构成违约。故原告主张被告高纪周给付购房款5390000元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告主张被告高纪周给付违约金，并主张2016年3月24日至2016年4月22日的违约金按照未付房款日万分之一承担。该万分之一的约定系海南尖峰置业有限公司与高纪周之间的约定，且海南尖峰置业有限公司仅是配合刘叶茂、高纪周才签订该合同，故原告依据该合同主张违约金，本院不予支持。被告高纪周至今未向原告刘叶茂支付房款，应承当违约责任。因双方之间交付房款的具体时间约定不明，故本院确认按未付房款以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，自原告起诉之日即2019年9月20日起至付清之日止计付违约金。原告过高的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》帝六十条、第一百零七条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告高纪周于本判决生效后十日内支付原告刘叶茂购房款5390000元及违约金（按未付房款以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，自原告起诉之日即2019年9月20日起至付清之日止计付）；二、驳回原告刘叶茂其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已经减半收取28424元，由原告刘叶茂负担4619元，由被告高纪周负担23805元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 刘 瑞二〇二〇年三月三十日书记员 史慧芳