广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初15867号原告：何广瑞。法定代表人：**迪。被告：广州市奇观置业有限公司。被告：**迪，男，1962年8月12日出生，汉族，住广州市海珠区南景街44号1301房。原告何广瑞诉被告广州市奇观置业有限公司（以下简称奇观公司）、**迪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告到庭参加了诉讼，被告奇观公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。被告**迪下落不明，经本院公告送达起诉状副本、传票等，现公告期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。原告诉称：2018年12月1日，原告与被告奇观公司签订《租赁合同》，双方约定：由原告承租广州市海珠区泰沙路323号自编D栋1-4层（以下简称“涉案物业”），租赁期限从2018年12月1日起至2026年6月28日止，被告每月向原告支付租金人民币33718元。另双方签订《补充协议》，约定由原告委托被告将涉案物业对外转租并进行管理，但被告签订租赁合同后，拒不履行合同的约定，只交了2019年1月份的租金，从2月份开始至现在没有向原告支付租金收益。原告多次催要，被告仍置之不理。现在还继续将该涉案物业分租和转租给其他的用户。被告收取别人的租金也不向原告交租，被告已严重违约。由于被告**迪是被告奇观公司的法定代表人，也是经营者，其收取租金据为所有。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉要求判令：1、解除原告与被告奇观公司于2018年12月1日签订的《租赁合同》；2、两被告共同连带向原告返还2019年8月至2020年1月期间广州市海珠区泰沙路323号自编D栋1-4层的租金，每月租金收益为33718元；3、两被告承担本案全部诉讼费用。另补充：原告起诉后被告**迪的家属通过转账支付190000元给原告，该款项抵扣2019年2月至2019年7月的租金。两被告没有提交答辩意见及举证。经审理查明：2018年12月1日，原告（甲方）与被告奇观公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将座落在海珠区泰沙路323号自编D栋1-4层的厂房/商铺出租给乙方，用于厂房、仓库的项目使用；厂房/商铺的建筑面积为617平方米，共用分摊面积为／平方米，两面积共为617平方米；租赁期限从2018年12月1日开始至2026年6月28日；每月计总租金为33718平方米；乙方须在每个月的五号前向甲方交纳当月租金和应交的费用，交费开发票，乙方负责税费；如当月的十号前还没交清费用，甲方除按乙方欠费的5%每天加收乙方滞纳金外，还即时作停水停电处理；拖欠租金和应交的费用达壹个月作乙方违约处理，甲方没收乙方所交的保证金，留置乙方的物品和设备；在四十天内还不交清费用，则甲方视作乙方的物品和设备作弃物处理，物品和设备归甲方所有；如交清费用，需开通水、电，甲方应当收取乙方200元/每次的人工费，作为罚金，予以警告！厂房/商铺的产权属甲方所有，甲、乙双方仅为租赁关系，乙方法人为该厂房/商铺的防火、安全生产、经营、卫生、治安、环境、环保第一责任人，乙方对该厂房/商铺发生的事故负全部责任，乙方必须在国家允许范围内经营和生产；使用厂房/商铺期间所产生的一切工商、税务、消防、卫生、治安、环境、环保等必要的支出和责任均由乙方负责；乙方在租赁期内：如要把厂房/商铺转租或转让给他人（单位），要经甲方同意方可进行，并且乙方要交每次改立他人（单位）合同改名手续费，手续费按现时厂房/商铺一个月租金的20%元计算；等。原告为证明其主张还提交了以下证据：1、原告（乙方）与被告奇观公司（甲方）于2009年6月28日签订的《租赁合同》，约定：甲方将座落在广州市海珠区泰沙路323号自编D幢1-4层的厂房租给乙方，用于按楼房使用性质使用的项目使用；厂房建筑面积和共用分摊面积共为617平方米；租赁期限从2009年7月1日开始至2026年6月28日；每月计总租金为4902平方米；合同签定时，乙方须向甲方交纳补充协议作为履行本合同的押金，作为乙方工人劳资纠纷的保障金，收取押金和保障金的收据须连同本合同同时使用方为有效；乙方须在每个月的五号前向甲方交纳当月租金和应交的费用，交费开发票，乙方负责税费；如当月的十五号前还没交清费用，甲方除按月租金的10%每天加收乙方滞纳金外，还即时作停水停电处理；拖欠租金和应交的费用达壹个月作乙方违约处理，没收乙方所交的押金，留置乙方的物品和设备；在四十天内还不交清费用，则甲方视作乙方的物品和设备作弃物处理，物品和设备归甲方所有；如交清费用，需开通水、电，甲方应当收取乙方200元/每次的人工费，作为罚金，予以警告！厂房的产权属甲方所有，甲、乙双方仅为租赁关系，乙方法人为该厂房的防火、安全生产、经营、卫生、治安、环境、环保第一责任人，乙方对该厂房发生的事故负全部责任，乙方必须在国家允许范围内经营和生产；注意：本合同由乙方自愿以一次性预交完17年总租金基础上签订，否则合同无效；等。同日，原告（乙方）还与被告奇观公司（甲方）签订《补充协议》，约定：甲方现时收取各客户的押金，共95520元将转移给何广瑞作押金保留到本公司与何广瑞的合同期满终止，计算清应交的费用后，无息把押金退还给何广瑞，那么我公司与现时租户所签合同所收的押金，合同届满时，押金由何广瑞负责退还；现时本公司与各租户合同期内的租金，由本公司在当月的20号前收转给何广瑞；合同期满后，本公司把地方交由何广瑞自行处理，何广瑞每月到本公司收取租金见附表：2009、7、1——2010、12、30租金为15173元；2011、1、1——2014、6、28租金为11333元；2014年、7、1——2014、9、15租金为333元。被告奇观公司出具的《收据》，主要内容为：今收到何广瑞交来租广州市海珠区泰沙路323号自编D幢1-4层厂房租金，租金时间从2009年7月1日开始，至2026年6月28日终止，共计204个月，因何广瑞一次性预付款方式付款……我公司实收何广瑞1000000元；作为何广瑞交齐2009年7月1日至2026年6月28日终止的总租金；注：本收据和租赁合同同时使用方为有效。2、原告名下的《中国农业银行个人明细对账单》，显示**顶从2019年1月6日至2019年11月9日共向原告转账190000元。另经法院向广州市规划和自然资源局查询，没有广州市海珠区泰沙路323号或广州市海珠区泰沙路323号自编D栋1-4层的登记情况。原告于2019年7月10日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：涉案场地的产权人是中南食品公司，该公司将场地出租给被告奇观公司，但原告没有证据证明被告奇观公司与中南食品公司签订了租赁合同；被告逾期支付租金后，原告通过打电话和上门寻找被告的形式进行追缴；原告原来起诉时也要求收回涉案场地1-4层的经营管理权，后经法院释明后，原告表示若法院认定原告和被告奇观公司的租赁合同无效的前提下，同意法院依法处理。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张涉案场地的产权人为中南食品公司，但就此没有举证证明，故对该事实，本院不予确认。经本院向广州市规划和自然资源局查询，也没有涉案场地的登记情况。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条第一款规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。由于涉案场地没有合法的产权登记情况，故原告和被告奇观公司签订的《租赁合同》是无效的合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故合同无效，被告奇观公司应将涉案场地的经营管理权交还给原告。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告和被告奇观公司签订的《租赁合同》虽然无效，但被告奇观公司实际占有使用涉案场地，故被告奇观公司应参照双方的合同约定的租金标准向原告给付房屋占有使用费。原告主张被告奇观公司没有向其缴纳从2019年2月至2020年1月的占有使用费，被告奇观公司就此没有提出否定抗辩，应承担不利的后果，故对原告该事实的主张，本院予以采信。故原告要求被告奇观公司支付上述期间的占有使用费（每月为33718元），合理合法，本院予以支持。原告自认被告**迪的家人代付了2019年2月至2019年7月的租金190000元，并同意将上述款项抵扣被告奇观公司所欠付的占有使用费，该意见是原告行使处分权，并无不当，本院予以准许。190000元抵扣后，被告奇观公司仍需向原告支付214616元。原告主张被告**迪是被告奇观公司的实际经营者，且被告**迪收取租金据为己有，但就此未能举证证明，故对原告的该主张，证据不足，本院不予采纳。原告以被告**迪是被告奇观公司的法定代表人为由，要求被告**迪与被告奇观公司承担连带清偿责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十六条、第二百一十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市奇观置业有限公司在本判决生效之日起15日内向原告何广瑞支付从2019年2月至2020年1月的房屋占有使用费214616元。二、被告广州市奇观置业有限公司在本判决生效之日起15日内将广州市海珠区泰沙路323号自编D栋1-4层的经营管理权交还给原告。三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费4335元由被告奇观公司负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告奇观公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  侯文卿人民陪审员  王君碧二〇二〇年三月××日书 记 员  招佐文冯琬晴陆永桥