成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0115民初3045号 原告：成都海科投资有限责任公司。住所地：成都市温江区创新中心三楼。 法定代表人：杨朝，总经理。 委托诉讼代理人：康祝，四川汇圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王春容，四川汇圣律师事务所律师。 被告：成都温江府都医院有限公司。住所地：成都市温江区杨柳河西岸（五洞桥路）柳岸锦城1-3号楼商铺。 法定代表人：孟德如，职务不详。 委托诉讼代理人：李欣，四川川达律师事务所律师。 原告成都海科投资有限责任公司（以下简称“海科公司”）诉被告成都温江府都医院有限公司（以下简称“府都医院”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海科公司向本院提出诉讼请求：1．解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》《＜房屋租赁合同＞补充协议（一）》《＜房屋租赁合同＞补充协议（二）》；2．被告向原告支付房屋租金6,433,969元；3．被告立即腾空房屋并交还原告；4．被告向原告支付加建部分房屋租赁保证金30万元；5．被告向原告支付逾期缴纳房屋租赁费的滞纳金4,547,961.00元。以上各项费用暂计至2018年6月14日，共计11,281,930元；6．本案诉讼费用、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第2项诉请房屋租金金额为6,272,354元（1．《补充协议一》的租金从2018年1月15日至2018年9月3日止为1,352,490元，《补充协议二》加建部分租金从2014年10月31日至2018年8月31日止为4,919,864元）；第5项滞纳金变更为3,606,328元（《补充协议一》滞纳金1,562,125元＋加建部分滞纳金2,044,203元），各项费用合计为10,178,682元。事实和理由：原、被告双方2012年11月30日签订《房屋租赁合同》，约定原告将杨柳河西岸（五洞桥路）“柳岸锦城”项目内1#、2#、3#楼商铺（房屋面积15173.15平方米）出租乙方商业经营及办公使用，租期10年（2013年3月30日起至2023年3月29日止），双方在《房屋租赁合同》中约定了租金为每平方每月10元，每年度租金在上年度基础上递增5％、保证金50万元、租金缴纳时间为前一年度租期到期前15天前支付、被告未按时交纳房租，则按欠款额每日千分之五支付滞纳金等，且在《房屋租赁合同》中明确约定“任何一期租金退延交付达三十天并经甲方书面催收仍不按期支付的，甲方有权单方解除本合同”。2014年12月2日，双方签订《房屋租赁合同〉补充协议（一）》（以下简称《补充协议一》），明确双方正式交付房屋的时间为2014年1月15日，并将房屋租赁期限调整为：2014年1月15日至2026年1月14日（共计12年），房屋租金未调整仍为10元/月/平方米。被告在使用租赁的房屋期间，因经营需要请求原告对1、2、3商铺进行加建，后原告经上报政府批准后对原房屋实施了加建工程。2014年10月31日，加建部分房屋经鉴定验收合格，被告于验收合格前已部分使用加建部分房屋，双方2017年4月28日签订《房屋租赁合同＞补充协议（二）》（以下简称《补充协议二》），约定原告将加建部分（房屋面积9957.98平方米）出租给被告用于商业经营及办公使用，加建部分的租赁时间为2014年1月15日起至2026年1月14日止（租期为12年），并书面约定了加建部分房屋租金18,171,465.89元、支付时间为签订协议之日起15日内、保证金30万元、逾期支付租金按欠款额每日万分之三支付滞纳金等。原告按约将商铺、加建部分房屋交付给被告使用后，被告一直未支付租金、保证金、违约金等费用。2016年7月25日，原告致函被告，要求及时支付欠付款的全部租金，被告不置可否；2017年8月9日，原告起诉要求被告支付截止2017年8月9日前原告拖欠的《房屋租赁合同》中商铺的租金、保证金、违约金，但被告仍未支付上述款项。被告一直不给付租金已构成根本性违约，为维护原告合法权益，特诉至法院请求判如所请。 府都医院辩称：对原告的诉请请求有异议，第一项诉请要求解除合同，第四项诉请要求支付租金，相互矛盾。对海科公司主张的1#、2#、3#楼商铺的租金1,352,490元（2018年1月15日至2018年9月3日）计算方式没有异议，但扣除设施修复的费用，因原告未按合同约定及时交付增值税发票，导致被告不具备支付租金的条件；对海科公司主张的加建部分租金4,919,864元（2014年10月31日至2018年8月31日）和滞纳金都不认可，房屋在投入使用过程中，消防等不完善，所有设施都是被告找人修复，修复费用应该由原告承担，应予以扣除。4-5层加建部分房屋由府都医院筹集资金建设完成，但至今未办理竣工验收手续和消防验收，因此被告垫付的加建部分工程款可以认定为被告预付的租金加建部分冲抵12年租金，被告不存在不支付租金的情况，因原告未按时提供增值税发票导致被告逾期缴纳租金的行为，不应由被告承担违约责任，所以原告无权解除《房屋租赁合同》《补充协议一》《补充协议二》，同时加建部分租赁期未到，被告不同意解除租赁合同，也不同意腾退房屋。虽然房屋租赁分成两部分，但该栋楼是一个整体，被告也不同意加建部分租赁合同解除，因被告不存在逾期缴纳租金的行为，所以也不存在滞纳金的问题。综上，原告主张解除合同的理由缺乏事实和法律依据，请求法院驳回。 本院经审理认定事实如下：2012年11月30日，海科公司（甲方）与府都医院（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定海科公司将位于温江区杨柳河西岸（五洞桥路）“柳岸锦城”项目内1#、2#、3#楼商铺（房屋面积15173.15平方米）出租给府都医院用于商业经营及办公，租期10年（2013年3月30日至2023年3月29日止），具体以海科公司实际交付房屋时起算。甲方暂定在2013年3月20日将出租的房屋交给乙方使用，甲方将房屋交付乙方之日起的八个月内为乙方的装修期，装修期内免收租金。前两年（含免租期）按每平方米每月10元的租金标准，即前两年每年租金总额为1,820,778元。第一年度租金扣除免租期后实际为606,926元。从第三年起至第十年度的租金，每年度按上年度租金标准的5%进行递增。租金按每年度支付一次，乙方应于甲方交付房屋且甲方向乙方出具租赁业专用发票或税务机关代开发票后10个工作日内支付第一年度租金。甲方收取第二年度及以后年度租金时须在前一年度租期到期前三十天前向乙方出具租赁业专用发票或税务机关代开发票，乙方在甲方如期出具前述发票的情况下应于前一年度租期到期前十五天前向甲方支付下一年度应付租金。租赁期间，乙方应按照合同约定交纳房租，若乙方未按时交纳房租，则按欠款额每日千分之五支付滞纳金，任何一期租金迟延交付达三十天并经甲方书面催收仍不按期支付的，甲方有权单方解除本合同。 府都医院在使用租赁房屋期间，因经营需要请求海科公司对1#、2#、3#商铺进行加建，2013年7月1日，成都市温江区国资金融工作办公室向海科公司发出《成都市温江区国资金融工作办公室关于成都海科投资有限责任公司引入社会资金加建柳岸锦城商铺有关事宜的批复》（温国资金办发【2013】69号）文件，内容为：你公司《关于成都海科投资有限责任公司引入社会资金加建柳岸锦城商铺有关事宜请示》收悉，根据十三届区委常委会第33次会议精神，经研究，就你公司引入社会资金对柳岸锦城项目的房屋进行加建，并与文件府都医院就加建的资金来源、项目建成后的使用时间等问题批复如下：一、建设业主：成都海科投资有限责任公司。二、建设内容：柳岸锦城1、2、3#商铺加建部分建筑面积9957.98平方米，建筑层数由二层（局部三层）调整为五层，结构形式不调整，具体以区规划局和区建设局行政审批为准。三、项目投资及来源：计划总投资1,750万元，由温江府都医院筹集。四、建设时间：约6个月。五、合作模式：通过预收温江府都医院租金的方式，由成都海科投资有限责任公司建设。建成后，对柳岸锦城1、2、3#商铺加建部分给予温江府都医院12年的经营期（按照租金10元/平方米/月，从第三年起，每年度租金按照上一年度租金标准的5%递增来计算）。经营期满后，温江府都医院在保证资产完好的前提下，将柳岸锦城1、2、3#商铺加建部分无偿移交给你公司，如政府确定将该资产予以出租或出售，在同等条件下，则该公司享有优先权。请你公司按照以上批复细化合作方案，对加建部分的建设标准和质量严格把关，保证加建部分的建设保值保量完成。经营期满后，确保资产完好移交。 2013年11月28日，成都市温江区发展和改革局向海科公司发出《成都市温江区发展和改革局关于成都海科投资有限责任公司申请建设“柳岸锦城社区公共服务配套用房加建工程”项目可行性研究报告的批复》（温发改投资【2013】121号）文件，同意海科公司申请，对柳岸锦城1、2、3号商铺加建公共服务配套用房约9958平方米，对原有建筑进行加固改造（加固建筑面积约409平方米），项目总投资估算1,999万元，所需资金由你公司筹资解决，建设期限约6个月。 2013年海科公司取得柳岸锦城1#、2#、3#商业楼（加层加建）建设工程规划许可证。 2014年1月15日，海科公司将案涉房屋交付给府都医院。府都医院自筹资金修建了案涉房屋的加建部分，在施工过程中由府都医院直接向施工单位支付工程款，海科公司并未支付工程款。 2014年1月26日，成都市温江区政府投资项目评审管理中心对海科公司发出《成都市温江区政府投资项目评审管理中心关于柳岸锦城社区公共服务配套用房加建工程预算的评审意见》（温评管【2014】6号）文件，对海科公司提交的“柳岸锦城社区公共服务配套用房加建工程”进行了预算评审，评审结论为柳岸锦城社区公共服务配套用房加建工程项目经评审后的招标控制价为17,205,149元（含暂列金82万元），较送审控制18,882,594元审减1,677,805元，审减率8.89%。 2014年10月31日，海科公司委托四川省科信建设工程质量检测鉴定有限公司对加建部分的工程质量进行鉴定，形成工程质量鉴定报告三份，该报告载明柳岸锦城社区公共服务配套用房1#楼、2#楼、3#楼加建工程，该房屋原结构型式为3层框架结构，现3层部分为加建，现4层和局部5层均为加建，加建部分均为框架结构。受检房屋建设单位为成都海科投资有限责任公司，设计单位为四川华泽建筑设计有限公司，施工单位为四川安元建筑工程有限该公司，监理单位为四川三信建设咨询有限公司。房屋于2013年6月开工，2014年2月竣工。四川省科信建设工程质量检测鉴定有限公司认定柳岸锦城社区公共服务配套用房1#、2#、3#楼加建工程质量能满足设计和验收规范要求。庭审中，双方均认可加建部分工程已于2014年10月竣工，但双方未办理竣工验收和结算。 2014年12月2日，海科公司（甲方）与府都医院（乙方）签订《补充协议一》，约定正式交付房屋的时间调整为2014年1月15日，租期调整为2014年1月15日至2026年1月14日（即12年）。前两年（含8个月装修免租期），按10元/月/平方米的租金标准，第三年度起每年租金在上年度基础上递增5%。第一年度租金：乙方应于甲方交付房屋且甲方向乙方出具租赁专用发票后10个工作日内一次性支付；第二年度租金：乙方应于当年度租期届满前30日内一次性支付；第三年度起，乙方应在上年度租期届满前30日内支付下年度租金的50%，剩余50%租金应在当年度租期过半前30日内支付完毕。租金迟延交付达30天并经甲方书面催收仍不支付的，甲方有权单方解除合同，乙方交付的保证金作为乙方违约金不予退还。本协议与原合同具有同等法律效力，不一致处以本协议为准。 后海科公司（甲方）与府都医院（乙方）签订《补充协议二》，约定海科公司将位于温江区杨柳河西岸（五洞桥路）“柳岸锦城”项目内1、2、3#商铺加建部分（9957.98平方米）出租给府都医院用于商业经营及办公，租期12年，从2014年1月15日起至2026年1月14日止。双方确定2014年1月15日作为房屋交付使用日期。加建房屋的租金按10元/平方米/月，从第三年起每年租金在上年度基础上递增5％，租赁期内租金总额为18,171,465.89元。自本协议签订之日起15个工作日内，乙方一次性向甲方支付12年全部租金，即18,171,465.89元。乙方在本合同签订之日起15个工作日内，向甲方支付房屋租赁保证金30万元。若乙方提前解除合同或违反本合同约定的，视为违约，保证金不予退还。乙方应按照合同约定交纳房租，若乙方未按时交纳房租，则按欠款每日万分之三支付滞纳金。租金迟延交付达180天并经甲方书面催收仍不按期支付的，甲方有权单方解除本合同和加倍要求滞纳金，同时乙方交纳的保证金不予退还。特别约定，鉴于本合同租赁物系乙方根据其经营需要请求甲方加建而成，故双方对该租赁物建设工程款的承担作如下约定：加建的房屋由甲方作为项目业主依法进行工程建设，乙方负责具体实施，工程建设内容以相关部门审核通过的工程量清单包含内容为准，如有增加，必须取得相关审批手续，否则不得进入工程结算。该工程建设工程款经区审计局审计确定金额后，若工程款不超过17,500,000元，由甲方全部承担；若工程款超过17,500,000元，由乙方全部承担超出部分的工程款，同时，由乙方提出合理酌情延长加建房屋租赁期限的申请，甲方依法依规协助乙方上报主管部门审批。乙方作为出租物业的承租人、使用人及受益人基于经营需要开展出租物业的加建工作，应确保加建投资及施工安全、质量合格且及时有序的进行。 2016年7月25日，海科公司向府都医院发出商务函，要求府都医院立即协助完善加建房屋建设手续，并及时支付欠付的全部租金。2017年4月21日，海科公司向府都医院发出《关于缴纳房屋租金相关事宜的函》,要求府都医院支付拖欠的租金5,343,224.7元及房屋租赁保证金500,000元。2017年9月7日，府都医院向海科公司出具《关于柳岸锦城租金欠款支付的承诺书》，承诺其按期支付租金634.7万元及租赁保证金80万元，后续租金将按照租赁协议按时、足额支付。 本院于2017年8月14日立案受理海科公司诉府都医院房屋租赁合同纠纷一案，于2018年7月30日作出（2017）川0115民初3345号民事判决书，判决：一、府都医院于判决生效之日起十日内向海科公司支付从2014年1月15日起至2018年1月14日止房屋租金6,346,928.64元；二、府都医院于判决生效之日起十日内向海科公司支付房屋租赁保证金500,000元；三、驳回海科公司的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力，该判决内容未包含加建部分的租金。 2018年10月31日，成都市中级人民法院作出（2018）川01民终13291号民事判决书，该判决书已发生法律效力，该判决书载明以下内容：2013年4月26日，府都医院（发包人）与案外人重庆市吉力建设集团有限公司（承包人，以下简称吉力建设公司）签订《成都温江府都医院建设工程合同协议书》、《施工总承包合作协议》约定，府都医院将位于成都市温江区的府都医院建设工程项目总建筑面积约1万平方米发包给吉力建设公司；工程承包范围为施工图内的所有施工内容；合同价款约13，000，000元等等。府都医院在上述两份协议书中发包人处加盖公章，杨应军在发包人委托代理人处签名；翁小明在上述两份协议书中承包人委托代理人处签名。上述协议所附附件《付重庆吉力建设集团公司-翁小明建设工程款时间明细》载明的收款人均为翁小明。并备注：翁小明代表吉力建设公司与府都医院签署《成都温江府都医院建设工程合同》，是项目负责人。2015年6月17日，杨应军接受成都市公安局温江区分局云溪派出所询问时的《询问笔录》载明，问：你的身份？答：我是成都市温江区五洞桥路府都医院的所有人；问：你讲一下府都医院建设的情况？答：我于2013年1月与重庆吉力建筑工程集团有限公司的翁小明签订建筑合同，由翁小明负责府都医院的加建工程，合同总价为13，000,000元，后来又由翁小明负责消防、装修，费用为5,000,000元，总共18,000,000元，2014年11月翁小明的工程结束，他报价22,000,000元，我们就发生分歧，我提出由第三方审计机构进行审计，他不同意，非要22,000,000元；问：你支付了翁小明多少工程款？答：工程款支付了16,700,000元，还垫付了商品混凝土费用910,000元、钢管租赁费500,000元、砖和砂石款400,000元、门的制作费88,000元，总共接近2，000,000元，等等。2016年4月26日，翁小明具状列府都医院、成都海科投资有限责任公司为被告，列吉力建设公司、四川安元建筑工程有限公司为第三人，向成都市温江区人民法院提起诉讼，其诉讼请求为：1.判令府都医院向其退还工程保证金1,500,000元；2.判令府都医院与成都海科投资有限责任公司向其支付拖欠的劳务工程款6,000,000元；3.判令第三人四川安元建筑工程有限公司配合翁小明在二被告处收取所拖欠的劳务工程款6,000,000元；等等。庭审中，翁小明、府都医院认可该案已撤诉结案。 案涉房屋加建部分的实际施工人是案外人翁小明，府都医院的实际控制人杨应军因修建加建部分资金不足，向案外人熊兴祥借款，2014年7月3日，翁小明向杨应军出具《收条》，记载“今收到温江府都医院加建工程款10,000,000元。大写（壹仟万元整）。注：由熊兴祥代付此款。”2014年1月29日、2014年4月14日，府都医院实际控制人杨应军分别向翁小明支付工程款100万元、100万元。 2018年7月9日，海科公司向府都医院开具6,346,928.64元增值税普通发票。海科公司对于本案中主张的租金，未向府都医院开具发票。 庭审中，府都医院对海科公司主张的租金计算方式无异议。 上述事实，有原被告的当庭陈述当事人身份信息、《房屋租赁合同》《补充协议一》《补充协议二》《成都市温江区国资金融工作办公室关于成都海科投资有限责任公司引入社会资金加建柳岸锦城商铺有关事宜的批复》《成都市温江区发展和改革局关于成都海科投资有限责任公司申请建设“柳岸锦城社区公共服务配套用房加建工程”项目可行性研究报告的批复》《成都市温江区政府投资项目评审管理中心关于柳岸锦城社区公共服务配套用房加建工程预算的评审意见》、工程质量鉴定报告三份、建设工程规划许可、商务函、《关于缴纳房屋租金相关事宜的函》《关于柳岸锦城租金欠款支付的承诺书》、（2017）川0115民初3345号民事判决书、（2018）川01民终13291号民事判决书、2014年7月3日《收条》、银行转账记录等证据予以证实。 本院认为，海科公司与府都医院签订的《房屋租赁合同》《补充协议一》《补充协议二》系双方当事人真实意思表示，不违背法律行政法规的强制性规定，合法有效，均应依约履行。上述协议相互关联，本案将一并处理。 关于案涉房屋（不含加建部分）租金。庭审查明府都医院未依约向海科公司支付2018年1月15日起至2018年9月3日的租金（不含加建部分）1,352,490元，府都医院对该笔租金的计算方式无异议，故本院对上述金额予以确认。 关于加建部分房屋租金的问题。根据《补充协议二》的约定，加建的房屋由海科公司作为项目业主依法进行工程建设，府都医院负责具体实施，工程建设内容以相关部门审核通过的工程量清单包含内容为准，如有增加，必须取得相关审批手续，否则不得进入工程结算。该工程建设工程款经区审计局审计确定金额后，若工程款不超过1,750万元，由海科公司全部承担；若工程款超过1,750万元，由府都医院全部承担超出部分的工程款。同时根据2013年7月1日成都市温江区国资金融工作办公室向海科公司发出的《成都市温江区国资金融工作办公室关于成都海科投资有限责任公司引入社会资金加建柳岸锦城商铺有关事宜的批复》：“项目投资及来源：计划总投资1,750万元，由温江府都医院筹集。合作模式：通过预收温江府都医院租金的方式，由成都海科投资有限责任公司建设。建成后，对柳岸锦城1、2、3#商铺加建部分给予温江府都医院12年的经营期。”海科公司与府都医院双方之间就加建部分并非单纯的房屋租赁关系，而是“以建代租”方式的合作关系。庭审查明案涉房屋加建部分已由府都医院筹集资金于2014年10月建设完成，虽然双方还未对工程款进行结算，但府都医院垫付的工程款可以转化为预付租金。从现有证据看，府都医院就加建部分所支付的工程款至少有1,200万元（1000万元＋100万元＋100万元），足以覆盖案涉房屋加建部分目前的租金和保证金。海科公司主张府都医院支付该部分租金和保证金，没有事实依据，本院不予支持。 关于案涉合同解除的问题。通观本案，本院认为《房屋租赁合同》《补充协议一》《补充协议二》不宜解除，理由如下：1.不论是柳岸锦城1、2、3号商铺，还是后来的加建部分，目前均由府都医院经营使用，物理上自成一体，功能上相互配合，若仅因府都医院存在部分违约行为而解除其中一份合同，则对租赁物价值的发挥造成较大影响。2.从查明的事实看，虽然府都医院在柳岸锦城1、2、3号商铺租金的支付上存在违约，但对于房屋加建部分并不存在迟延支付的行为。府都医院辩称以加建资金冲抵租金（包括柳岸锦城1、2、3号商铺的租金）具有一定的道理，只是在双方未最终完成结算的情况下，尚存在实施障碍。3.案涉房屋的加建行为得到有关职能部门的同意，双方也约定了工程款承担方式，即“该工程建设工程款经区审计局审计确定金额后，若工程款不超过17,500,000元，由甲方全部承担；若工程款超过17,500,000元，由乙方全部承担超出部分的工程款，同时，由乙方提出合理酌情延长加建房屋租赁期限的申请，甲方依法依规协助乙方上报主管部门审批。”故双方均有义务促成工程款的最终结算，若单以案涉工程未最终结算，便否认府都医院实际投入建设资金，对府都医院亦不公平。综上，本院对于海科公司提出解除《房屋租赁合同》《补充协议一》《补充协议二》的诉讼请求，本院不予支持。同时，对于海科公司要求府都医院腾退案涉房屋的诉讼请求，本院亦不予支持。 关于滞纳金的问题。通过庭审查明，海科公司与府都医院对房屋租金问题一直在协商，且海科公司也未向府都医院开具案涉租金发票，海科公司主张府都医院支付滞纳金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都温江府都医院有限公司于本判决生效之日起十日内向成都海科投资有限责任公司支付自2018年1月15日起至2018年9月3日止的房屋租金1,352,490元； 二、驳回成都海科投资有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费共计89,492元，由成都海科投资有限责任公司负担78,764元，成都温江府都医院有限公司负担10,728元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  汪仁可 审 判 员  薛晓娟 人民陪审员  王 琼 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  李雪原