广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初219号原告：张海英，女，1961年7月27日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县***************，公民身份号码440************024。委托诉讼代理人：梁刚培，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莹芬，广东聚理律师事务所实习律师。被告：刘佳斌，男，1988年9月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*******************，公民身份号码450************81X。被告：陈华聪，男，1973年3月3日出生，汉族，住广东省连州市*************，公民身份号码441************610。两被告共同委托诉讼代理人：陈浩竺，广东维永律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：陈慧婵，广东维永律师事务所律师。原告张海英与被告刘佳斌、陈华聪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张海英的委托诉讼代理人梁刚培，被告刘佳斌、陈华聪的共同委托诉讼代理人陈浩竺、陈慧婵均到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同向原告支付购房款77万元；2.判令两被告共同向原告支付延迟履行违约金158620元（违约金以77万元为基数，按照每日千分之一的标准计算，自2019年5月31日起，暂计至2019年12月23日，合计206天，以后继续计算至两被告支付全部购房款为止）；3.判令两被告共同承担原告因追索本案债务所产生的律师费3万元；4.判令本案诉讼费用由两被告共同负担。事实和理由：原告与被告刘佳斌在2019年1月25日签订《房屋买卖合同》，合同约定原告将自有的坐落于佛山市顺德区****办事处细滘社区居民委员会容桂大道中125座（粤顺豪庭）三期23B座603号房产出售给被告刘佳斌，房产总价款为人民币106万元。其中，合同签订当天支付定金3万元，完成过户交易手续当天支付13万元，取得房产证后支付90万元，逾期按每天千分之二的标准计算延迟履行违约金。合同签订后，被告刘佳斌支付合同定金3万元和第一期购房款16万元，共计19万元。2019年5月13日，原告按照被告刘佳斌的指示将上述房屋过户至被告陈华聪名下；被告陈华聪也于2019年5月30日取得新《不动产权证书》，但银行贷款未能审批通过，从而导致原告未能收取剩余购房款87万元。为重新办理银行贷款手续，2019年7月22日，原告与被告刘佳斌、陈华聪重新签订一份《补充协议》和《授权委托书》，共同确认被告刘佳斌指定原告将上述房产过户至被告陈华聪名下，并由被告刘佳斌、陈华聪共同承担剩余购房款87万元及相应的合同责任，但银行贷款依然未能办妥。原告曾多次向两被告催促支付剩余购房款87万元，但被告刘佳斌仅于2019年11月20日支付购房款10万元，并表示剩余购房款77万元已无力再支付，此行为显然已构成严重违约，应当承担相应的违约责任。因此，为维护自身合法权益，原告特具状贵院，望依法公正裁决，支持原告的全部诉讼请求。被告刘佳斌、陈华聪辩称，一、两被告不存在违约行为无需承担违约责任。首先，两被告与原告签订《房屋买卖合同》后，已严格依照合同约定支付订金、首期楼款等款项并办理银行贷款手续，且获得银行的同贷书。根据该合同第四条第6项规定，余下楼款应当由贷款银行直接转入卖方的账户，但在成功办理完过户手续后，银行一直迟延发放贷款，这并非两被告主观能控的。余下楼款未能按时支付是由于第三方（银行）违约所致，两被告已严格依照合同约定履行合同义务不存在违约行为。其次，两被告在银行迟延放贷的情况下，积极地寻求解决办法，并且于2019年7月22日与原告达成补充协议。但由于银行的原因仍未发放贷款，而房屋的余款77万是一笔较大的金额，两被告至今依然在筹款促进合同的履行。二、两被告无需向原告支付购房余款。《房屋买卖合同》由于合同外第三方（银行）的原因，导致贷款无法发放，两被告实在无力支付剩余楼款77万元。根据两被告与原告于2019年7月22日签订的《补充协议》第四条的约定，两被告只需将房屋过户回原告名下，剩余楼款两被告无需再支付。原告主张两被告支付购房余款缺乏依据。三、关于违约金的问题。首先，如上所述，两被告不存在违约行为，无需支付违约金，仅需按《补充协议》将房屋过户回原告名下。其次，原告主张以77万元为基数按照每日千分之一计算违约金，已明显过高，远远超出了原告的实际损失，显然违反公平原则。若法院确认为两被告需支付违约金的，请法院依法降低违约金计算标准。再次，原告主张违约金时间自2019年5月31日起计算存在不妥。两被告与原告于2019年7月22日签订的《补充协议》关于支付购房余款的期限已作出根本性的变更，延至2019年8月30日，不应以原合同期限计算违约金。且在《补充协议》约定的期限届至后，两被告同意将房屋过户回原告名下，但原告表示愿意继续延长付款期限。因此，两被告在不断推进银行发放贷款的同时，于2019年11月20日支付了10万元的楼款给原告。两被告认为双方对于付款期限已达成一致进行了延长，若法院确认为两被告需支付违约金的，违约金的计算起始时间，应从原告起诉之日起算更为合理。四、两被告无需承担原告的律师费。原告聘请律师支付律师费是其行使其权利，但并非必要费用，律师费应由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原、被告对真实性没有异议的证据，本院对证据真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下，原告提供的新不动产权证与被告提供的不动产权证首页信息一致，本院予以确认。原告提供的新不动产登记信息查询结果、《民事委托代理合同》、律师费发票客观真实，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年1月25日，原告张海英（卖方）与被告刘佳斌（买方）及中介方佛山市顺德区鼎盛房地产中介有限公司签订《房屋买卖合同》一份，约定：原告将位于佛山市顺德区****办事处细滘社区居民委员会容桂大道中125座（粤顺豪庭）三期23B座603号房以106万元出售给被告刘佳斌；合同签订当日，被告刘佳斌向原告支付3万元作为定金。首期楼款13万元，应当在办理交易过户手续完成当天支付给原告，以银行到账为准，余下楼款90万元于取得房产证原件后，由贷款银行直接转入原告提供的账户。交易过户手续需在2019年5月31日前完成。买方不能按本合同约定支付购房款的，应当向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金，定金不予退还，本合同自动解除。卖方逾期交付该物业或买方不能按期付清购房款的，每逾期一天违约一方需按该物业成交价的2‰向对方支付迟延履行违约金；逾期超过三天，则当违约处理。若由于买方个人原因，例如诚信不良、黑名单等导致银行银行贷款审批不通过的，则属买方违约。本合同在执行的过程中如有争议由双方协商解决，解决不成，应当向该物业所在的人民法院提起诉讼。因诉讼产生的律师费、诉讼费等相关费用，均由违约方承担。合同签订后，被告刘佳斌于2019年1月25日向原告支付定金3万元、2019年4月22日支付购房款16万元。2019年5月13日，原告与被告陈华聪办理涉案房屋过户手续，佛山市顺德国土城建和水利局于2019年5月30日向被告陈华聪出具了不动产权证书。2019年7月22日，原告张海英（卖方）与被告刘佳斌、陈华聪（买方）及中介方佛山市顺德区鼎盛房地产中介有限公司签订《补充协议》一份，该协议约定：买卖双方于2019年1月1月25日签订房屋买卖合同，并且买方已向卖方支付人民币3万元作为购房定金，于2019年4月22日买方向卖方支付人民币16万元，用于偿还卖方银行贷款，买方合计已付人民币19万元。买卖双方于2019年5月13日到房管部门办理交易过户手续，过户产权人陈华聪。由于银行放款需要卖方同意配合买方与产权人到贷款银行洽谈放款问题。现因银行核对需要，于2019年7月23日签订的房屋买卖合同，仅做银行核对使用，不做真实成交使用，合同内容：成交价192万元，首付含定金人民币77万元，贷款金额为115万元，真实成交价以买卖双方于2019年1月25日签订的房屋买卖合同为准。若2019年8月30日前，卖方仍未收到购房尾款87万元，产权人必须在2019年9月15日前将该物业过户给回卖方，过户所产生的所有的交易费、过户费等均由买方刘佳斌与产权人陈华聪负责承担。买方与产权人需共同承担违约责任及相关的法律责任。（违约责任以买卖双方于2019年1月25日签订房屋买卖合同为准）。另查1，2019年4月16日，中国银行股份有限公司东山支行向被告陈华聪发送案涉房产《个人住房贷款意向书》，并于2019年5月13日办理了案涉房屋的抵押登记手续。后中国银行股份有限公司东山支行没有向被告陈华聪发放贷款，并于2019年9月6日办理了案涉房屋的抵押注销手续。另查2，被告刘佳斌于2019年11月20日支付购房款10万元。再查，原告委托广东聚理律师事务所提起本案诉讼，支付了律师费3万元。本院认为，本案中,原告与被告刘佳斌于2019年1月25日自愿签订《房屋买卖合同》。后因被告刘佳斌不能按合同约定办理银行贷款，经双方协商,将案涉房屋过户至被告陈华聪名下，原告与被告刘佳斌、陈华聪于2019年7月22日签订《补充协议》,对涉案房屋购房尾款的支付时间、违约责任等相关内容进行补充及变更。上述《房屋买卖合同》及《补充协议》为各方当事人真实意思表示,且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之合同无效的情形,应认定为合法有效。本院将围绕上述《房屋买卖合约》及《补充协议》的约定对于本案争议焦点问题进行分析与处理：一、关于两被告应否继续支付购房余款的问题。首先，根据《补充协议》第四条约定可知，原告在2019年8月30日前未收到购房尾款，被告陈华聪应在2019年9月15日前将案涉房屋过户回原告，而实践中被告陈华聪不但没有在上述约定的时间内将案涉房屋过户回原告，被告刘佳斌还在2019年11月20日继续支付了购房款10万元，由此，可知此后双方达成了继续履行合同的意思表示，而现在两被告又以银行不能发放贷款，无力支付购房尾款为由,主张将案涉房屋过户给回原告,无需继续支付购房余款，违反诚实信用原则，本院对两被告上述主张不予采纳。其次，根据本案实际情况，要求两被告继续支付剩余购房款，更有利于维护市场交易的稳定性及保障守约方的合法权益。综上，被告刘佳斌、陈华聪应向原告支付购房余款77万元。二、关于两被告是否存在违约行为，应否承担违约责任的问题。原告将案涉房产出售给被告，并已办理了过户登记手续，两被告则应按双方约定的时间支付购房款，两被告未能从银行贷到款,非原告的过错,双方也未明确约定此行为可以免责,且支付房款本就是两被告应该履行的义务,银行贷款并非支付房款的唯一途径,故两被告迟延付款的行为已构成违约，两被告应向原告支付逾期付款违约金。原告主张以77万元为基数，按日千分之一从2019年5月31日起计算至实际付清全部购房款之日止，但违约金应以弥补实际损失为主，原告没有提交两被告违约造成其实际损失的证据材料,从公平原则出发,本院调整违约金按日万分之五计算。另原告与两被告在2019年7月22日签订的《补充协议》已协商一致将购房尾款支付时间变更为2019年8月30日，故违约金应从2019年8月31日起计算。两被告虽主张2019年8月30日后原、被告双方又就购房尾款付款期限进行延长达成一致意见，但并未提供证据予以证实，本院对两被告上述主张不予采纳。综上，两被告应向原告支付逾期付款违约金（违约金计算方法：以77万元为基数，按日万分之五，从2019年8月31日起计至实际履行完毕之日止）。三、关于律师费，原告与两被告已约定由违约方承担守约方因诉讼所产生的律师费、诉讼费等，且原告客观上委托了广东聚理律师事务所为本案纠纷提供法律服务，也支出了律师费3万元，故原告请求两被告支付律师费3万元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘佳斌、陈华聪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张海英支付购房款77万元及逾期付款违约金（违约金计算方法：以77万元为基数，按日万分之五，从2019年8月31日起计至实际履行完毕之日止）；二、被告刘佳斌、陈华聪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张海英支付律师费3万元；三、驳回原告张海英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为6693.10元，财产保全费5000元，合共11693.10元（原告张海英已预交），由原告张海英负担1399.46元、被告刘佳斌、陈华聪负担10293.64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  付小燕二〇二〇年三月十二日书记员  胡大兴