陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终12746号 上诉人（原审原告）:乔冬梅，女，1958年1月4日出生，汉族，住西安市。委托诉讼代理人：胡晓萍，女，1981年11月29日出生，汉族，住陕西省商南县，系乔冬梅之女。委托诉讼代理人：蔺文财，男，1953年6月3日出生，汉族，系陕西盛世宏润农业发展有限公司法务部副主任，住长春市南关区永新村上齐家屯。被上诉人（原审被告）:冯明，男，1972年11月14日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：罗军锋，陕西君璟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:张婧，女，1986年11月05日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：罗军锋，陕西君璟律师事务所律师。原审第三人:西安市雅嘉房地产营销策划有限公司,住所地西安曲江新区。法定代表人：杨帆，该公司总经理。委托诉讼代理人：李小青，陕西东瑞律师事务所律师。上诉人乔冬梅因与被上诉人冯明、张婧及原审第三人西安市雅嘉房地产营销策划有限公司（以下简称雅嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔人民法院（2019）陕0113民初867号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。乔冬梅上诉请求：1、撤销一审判决，将案件发回重审或者改判支持其诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审庭审中明确3日内补证，补证后未经双方举证、质证的证据作为定案依据的行为违法；2、一审法官和书记员应当自行回避而不回避构成违法审判；3、一审既不支持张婧起诉确认涉案房屋买卖合同无效和解除合同的请求，又不支持乔冬梅起诉张婧、冯明继续履行房屋买卖合同的请求，把双方诉讼当事人拦截在司法救济途径门外。请求二审法院撤销一审判决发回重审或改判冯明、张婧继续履行合同义务。冯明、张婧辩称，原审判决事实认定正确，证据确实充分，原审法院适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。雅嘉公司述称，案涉纠纷系房屋买卖合同纠纷，其公司不是本案当事人，一审法院认定作为无独立请求权的第三人的其公司有过错存在程序违法，其公司只是提供订立合同的媒介义务，其公司已经尽到中介居间义务，一审认定其公司存在过错违法。乔冬梅向一审法院起诉请求：1、判令冯明、张婧继续履行2017年9月21日签订的《房屋买卖三方合同》的未履行部分；2、判令冯明、张婧依法将位于陕西省西安市XX路XX号XX幢XX室房屋一套及附属一间过户给其；3、判令雅嘉公司无条件配合其履行办理过户所需全部手续；4、判令冯明、张婧承担本案的诉前财产保全费用（包括诉前申请受理费用及诉前保全费用）即21500元；5、判令冯明、张婧承担第一次保全费用16500元；6、本案诉讼费用由冯明、张婧承担。一审法院认定事实：乔冬梅、冯明与雅嘉公司于2017年9月21日签订了《房屋买卖三方合同》约定：乔冬梅购买冯明与张婧共有的位于西安市曲江新区XX小区XX号楼XX单元XX号房屋（房屋购房合同编号为X16089865）及车库，建筑面积共207平方米，成交价格5800000元。该房屋未设定抵押，冯明未将该房屋出租。合同对付款方式的约定为：乙方应于2017年9月向甲方冯明支付定金580000元，上述款项和剩余购房款共5800000元，双方应于过户前存入以上房产交易结算资金专用账户。甲乙双方应在4个月内办理房屋权属转移登记手续，如遇政府行为或其他不可抗拒因素导致过户时间延期，双方当事人均表示认可，同意过户期限延长直至过户完成，双方互不承担违约责任。另查，冯明、张婧系夫妻关系，于2011年登记结婚，上述合同中房屋共有人“张婧”签字系冯明所签，冯明在签订合同时未持有张婧的授权委托手续，且签订合同时雅嘉公司知晓冯明婚姻状态。张婧曾就此向一审法院另案请求解除涉案合同，经一审法院审理后作出了（2018）陕0113民初10945号民事裁定书，以“被告张婧并非涉案合同相对方，不应作为原告主张解除合同”为由，裁定驳回了张婧的起诉。上述裁定作出后，各方当事人均未提起上诉。又查，乔冬梅委托案外人赵某某于2017年9月22日向冯明支付580000元。经询，冯明称其已将上述580000元退还至赵某某账户，并就此向一审法院提交中国民生银行业务受理单一份，载明：“2018年12月4日，冯明账户向赵某某尾号4132的西安银行账户转账580000元，摘要：退代交房款乔冬梅”。再查，2017年6月28日，西安市人民政府办公厅发布《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》，的限购政策，该通知第一条载明“2017年4月18日以前，在…曲江新区…等开发区规划区域范围内，购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易…”。2018年6月24日，西安市人民政府办公厅发布《西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》的限购政策，该通知第一条第（三）项载明“住房限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易…”，经一审法院核实，冯明、张婧购买涉案房屋的时间为2016年6月16日，网签备案登记时间为2016年6月24日，涉案房屋至今仍不符合西安市二手房上市交易条件。2018年12月10日，乔冬梅向一审法院申请财产保全，申请查封冯明名下位于西安市曲江新区XX小区XX号楼XX单元XX号房屋即涉案房屋，并以中国平安保险股份有限公司陕西分公司出具的财产保全保函作为担保，一审法院于2018年12月17日作出（2018）陕0113财保647号民事裁定书，将涉案房屋查封。乔冬梅为此支出保险费16500元，保全费5000元。经一审法院向乔冬梅询问，乔冬梅称其第五项诉请中的保全费是指2018年6月乔冬梅另案申请诉前保全时购买保函所缴纳费用，后因张婧向法院起诉，所以已经撤诉，并就此向一审法院提交保单保函及民事裁定书佐证。一审法院认为，首先，结合已查明的事实来看，乔冬梅欲购买的涉案房屋及车库系冯明、张婧共同所有，冯明在与乔冬梅及雅嘉公司签订《房屋买卖三方合同》时并未持有张婧出具的授权委托书，此时冯明与乔冬梅及雅嘉公司签订上述合同的行为应系无权处分行为。但在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移物权变动结果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或处分权。故虽冯明在签订《房屋买卖三方合同》时虽系无处分权人，但三方签订的买卖合同应属合法有效。其次，从涉案合同履行条件上看，乔冬梅虽依约向冯明、张婧支付了购房款580000元，但冯明已于2018年12月4日向乔冬梅退还。况且无论是依据合同签订时西安市二手房市场实施的交易政策，还是依据合同签订后西安市于2018年6月24日新发布实施的现行二手房交易政策，涉案房屋均不符合出售条件，乔冬梅与冯明无法在合同约定的期限内正常办理涉案房屋的网签备案及转移登记手续。至于涉案合同虽约定了“如遇政府行为或其他不可抗拒因素导致过户时间延期”，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，本案中，双方签订涉案合同前限购政策业已实施，显不属于不能预见的不可抗力，故乔冬梅、冯明、雅嘉公司均对涉案合同不能履行负有一定程度过错，应在过错范围内承担各自责任。再次，从涉案房屋及车位的权属状态上看，因涉案房屋及车位系冯明、张婧共同所有，冯明在处分涉案房屋及车位时未取得张婧的授权，且张婧在合同履行中也未追认该合同，更是以诉讼方式曾向一审法院主张解除涉案合同，故涉案合同因欠缺房屋共有人意思表示而存在无法产生物权变动之后果，对此冯明负主要过错，乔冬梅及雅嘉公司也未尽到审查义务，特别是雅嘉公司，其作为专业的房地产经纪机构，熟知房地产交易政策，既未履行居间方全面审查房屋权属的义务，又为不符合交易条件的房屋提供经纪服务，应对合同不能履行负严重过错。总结以上三点可知，涉案房屋存在事实上及法律上的履行障碍，故乔冬梅诉请冯明、张婧继续履行合同即办理过户项下的全部诉请及主张雅嘉公司配合办理过户手续的诉请，依法不予支持。但从合同签订及履行的整个过程来看，签约时冯明明知涉案房屋系其与张婧的夫妻双方共同财产，却仍在未取得共有人授权情况下与乔冬梅签订买卖合同，且在合同履行中未及时获得共有人张婧追认，现又以共有人张婧不同意为由拒绝履行合同，主观违约意图明显，故乔冬梅可另案向冯明主张其承担违约责任。至于乔冬梅主张冯明、张婧支付诉前保全费用一节，因涉案合同并未对保全保险费作出约定，乔冬梅基于诉讼风险的不确定性而为自己购买财产保全责任保险，支付相应保全保险费用16500元，该费用并不属于诉讼必须发生的费用，故乔冬梅的上述请求依法不予支持。又因乔冬梅所主张的第一次保全费用16500元（实为保全保险费）并非其在本案诉讼过程中申请财产保全所支出的费用，也不属于诉讼必须发生的费用，故乔冬梅的上述请求依法不予支持。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，遂判决：驳回原告乔冬梅的全部诉讼请求。本案案件受理费49740元，保全费5000元，由原告乔冬梅自行承担。经审理查明，原审认定事实属实。本院认为，冯明、张婧系夫妻，于2011年登记结婚，涉案房屋系双方共同共有。2017年9月21日，乔冬梅、冯明及雅嘉公司签订了《房屋买卖三方合同》，约定乔冬梅购买冯明与张婧共有的位于西安市曲江新区XX小区XX号楼XX单元XX号房屋（房屋购房合同编号为X16089865）及车库，建筑面积共207平方米，成交价格5800000元。从该合同中“张婧”签名系冯明所签以及在合同履行过程中张婧向法院起诉请求解除该合同可以看出，张婧对该买卖行为不知情，并且事后未予以追认。根据《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按分共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”之规定，冯明在未取得张婧授权的情况下对涉案房屋进行处分，该行为系无权处分，不能引起涉案房屋的物权变动效果，且根据西安市二手房交易政策，涉案房屋不符合交易条件。一审法院据此判决驳回乔冬梅请求冯明、张婧继续履行合同即办理过户项下的全部请求及主张雅嘉公司配合办理过户手续的诉请于法有据，本院予以确认。冯明在明知自己无权处分的情况下与乔冬梅签订房屋买卖合同，又以张婧不同意为由拒绝履行合同存在明显违约，对于冯明的违约责任，乔冬梅可另案起诉。关于乔冬梅上诉请求判令冯明、张婧、雅嘉房地产承担本案诉前财产保全费用及另案保全费用一节，因涉案合同并未对保全保险费用作出约定，诉前财产保全费用并不属于诉讼必须发生的费用，且另案保全费用并非其在本案诉讼中所支出的费用，故对乔冬梅的该项上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49740元，乔冬梅已预交，由乔冬梅承担。本判决为终审判决。     审 判 长  邹  守  鸣审 判 员  杨  晓  昱审  判  员    张      楠二○二○年三月二十三日  法 官 助 理   孙  静  文                     书 记 员    崔  诚  浩  1