云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0602民初6982号原告马绍荣，男，回族，1935年5月6日生，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。原告马利平，男，回族，1982年12月18日生，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人马勇，云南国奉律师事务所律师（特别授权）。被告吴学恩，男，汉族，1965年3月15日生，贵州省水城县人，住贵州省水城县。委托代理人邓钦元，水城县中心法律服务所法律工作者（特别授权）。被告马光发，男，回族，1953年5月27日生，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。原告马绍荣、马利平诉被告吴学恩、马光发案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年12月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告马绍荣、马利平及其委托代理人马勇，被告吴学恩及其委托代理人邓钦元，被告马光发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马绍荣、马利平诉称，原告与马光发、陈洪双方于2005年5月15日签订《卖房文契》，合同约定马光发、陈洪将自己所有的昭阳区房屋（房屋所有权证号：00××53）转让给原告，转让价款为人民币116000元。在合同签订当日，原告向马光发、陈洪现金支付了房屋转让款，马光发、陈洪将房屋所有权证原件和房屋交付给原告。原告于2019年10月31日接到昭阳区人民法院执行局电话通知，告知昭阳区人民法院将要执行昭阳区房产。原告于2019年11月11日向昭阳区人民法院提出《执行异议申请》，昭阳区人民法院于2019年11月28日向原告送达（2019）云0602执异47号裁定“驳回马绍荣、马利平的异议申请”。为维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》的相关规定向人民法院提起诉讼，请求：一、判决立即停止对原告购买的位于昭通市昭阳区（房产所有证号：00××53）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；二、判决并确认位于昭通市昭阳区（房产所有证号：00××53）归原告所有；三、判决被告马光发立即协助和配合原告办理昭通市昭阳区（房产所有证号：00××53）的产权过户登记；四、本案的案件受理费由被告承担。被告吴学恩辩称，第一，请求依法驳回原告的全部诉讼请求，理由：被告马光发与二原告之间的房屋买卖关系，我方并不知情，且也不认可。即使双方存在买卖关系也只是一种债权、债务关系，根据物权法的规定，对于不动产的买卖应以实际过户登记才能取得房屋所有权，因该涉案房屋现在均是马光发所有，因此，原告的诉请不应得到支持；第二，本案遗漏诉讼主体，根据原告在事实理由方面的陈述，本案还遗漏陈洪，应当追加陈洪作为被告参加诉讼。被告马光发辩称，当时卖房子的原因是我的侄女有点事情，我们卖房去给她用，当时契约是由马祥万写的，钱116000元是分文不差的得到了，名字上的手印是我摁的。签订卖房文契后我就把房屋腾出给原告，还剩两个柜子，后来我就出远门了，直到鲁甸地震那年才回来。没过户的原因可能是我出远门联系不上了或者是他们没有联系我，当时马祥万说了，房屋手续都交给他们了，就不要我管了。今天是从我卖房子给原告后的第一次见面。原告马绍荣、马利平为了支持自己的主张，向本院提交了以下证据：一、二原告身份证原件，证明原告的诉讼主体资格；二、卖房文契原件，证明原告同被告马光发经过合意签订卖房文契的事实；三、00××53号昭通市私房房产所有证原件，证明原告同马光发签订卖房文契后，马光发将房屋的产权证交付给原告的事实；四、昭通市昭阳区人民法院（2019）云0602执异47号执行裁定书，证明因被告吴学恩申请执行本案争议的标的物，原告提出执行异议的事实；五、中国农业银行存折，证明原告在2005年5月15日签订房契之前向农业银行取款55000元支付给被告马光发的事实；六、原告马利平的户口册一本，证明原告马利平读书毕业后在2006年7月10日由云南国土资源职业学校将户口迁到所购买的房屋处；七、云南省劳动合同书，证明原告马利平与昭通市通力资源服务中心签订劳动合同的时候所使用的地址也是所购买房屋处；八、门面租赁协议，证明从2011年一直到现在房屋租赁给承租人使用，其出租方均是原告马利平。被告吴学恩质证如下：对第一份证据无异议；第二组证据，由于我方未在场，对证据三性持有异议，该协议陈洪的签字我方认为是无效行为，因为陈洪不是房屋所有权人，且陈洪未参加诉讼，所以对三性不予认可；对第三组证据的三性均予认可，因为该产权证至今还是马光发的所有人，并未变更为本案原告；对第四组证据三性无异议；对第五组证据真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，取款在前，买卖房屋在后；对第六组证据真实性、合法性无异议，但与我方无关联性；对第七组证据的关联性有异议；对第八组证据三性均持有异议，理由是原告马利平并未取得该房屋的所有权，因此我们对该证据的合法性有异议。被告马光发质证如下：对原告提交的二、三、五组证据的三性无异议；第一组证据身份证，当时卖房我只认识马绍荣，马利平在读书没有在场，其余证据由于我文化低，我就不发表质证意见了。本院认为，原告马绍荣、马利平提交的第一组证据能够证明其主体资格，本院予以采信；第二、三组证据能够证明原告与被告马光发签订《卖房文契》及被告马光发将房屋所有权证交付原告的事实，本院予以采信；第四组证据本院对其三性予以采信；第五组证据经被告马光发当庭核实无异议，本院对其真实性予以采信；第六、七、八组证据能够相互印证原告马利平对昭通市昭阳区房屋管理和使用的事实，本院予以采信。被告吴学恩、马光发未向本院提交证据。经过庭审，本院确认以下法律事实：2005年5月15日，二原告与马光发、陈洪签订《卖房文契》，合同约定马光发、陈洪将自己所有的昭阳区房屋（房屋所有权证号：00××53）转让给二原告，转让价款为人民币116000元。在合同签订当日，原告向马光发、陈洪结清了房屋转让款，马光发、陈洪将房屋所有权证原件和房屋交付给原告。2018年8月7日，本院在审理吴学恩诉马光发民间借贷纠纷一案中，吴学恩向本院申请财产保全，本院作出（2018）云0602民初879号民事裁定书，查封马光发名下位于昭阳区（产权证号：00××53）房屋。2019年5月6日，本院作出（2018）云0602民初879号民事判决书，判令马光发偿还借款本金人民币五十万元及相关利息。判决生效后，因马光发未履行判决书确定的给付义务，吴学恩向本院申请执行，案件执行中拟对上述被查封房屋进行拍卖，期间，马绍荣、马利平向本院提出异议，认为该房屋系其购买，并请求依法停止对（2018）云0602执879号裁定书的执行。本院于2019年11月28日作出（2019）云0602执异47号裁定：驳回马绍荣、马利平的异议申请。原告起诉来院，请求：一、判决立即停止对原告购买的位于昭通市昭阳区（房产所有证号：00××53）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；二、判决并确认位于昭通市昭阳区（房产所有证号：00××53）归原告所有；三、判决被告马光发立即协助和配合原告办理昭通市昭阳区（房产所有证号：00××53）的产权过户登记；四、本案的案件受理费由被告承担。本院认为，二原告对本院作出的（2019）云0602执异47号裁定不服提起案外人执行执异之诉，经庭审查明，二原告已于2005年5月15日与被告马光发和陈洪签订了《卖房文契》，并交付了全部购房款，且实际占有该房至今，未办理过户登记系被告马光发卖房后外出难以联系，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，对原告的第一项诉讼请求：“立即停止对原告购买的位于昭通市昭阳区（房产所有证号：00××53）的强制执行，并解除对上述房屋的查封”，本院予以支持。对于原告的第二、三项诉讼请求，不属于本案审理的范围，原告可通过另案处理。被告吴学恩辩称，本案遗漏被告陈洪，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”之规定，本案被执行人未反对案外人对执行标的所主张的实体权利，原告列马光发为被告，本院确认马光发在本案中的关系是第三人，故本案未存在遗漏案件当事人。综上所述，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、立即停止对原告马绍荣、马利平购买的位于昭通市昭阳区（房产所有证号：00××53）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；二、驳回原告马绍荣、马利平的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告吴学恩承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在判决书规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请执行,申请执行的期限为二年。审 判 长  徐礼义人民陪审员  马 丽人民陪审员  赵 菁二〇二〇年三月二十五日书 记 员  彭铮煜