中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1439号 上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司大连天津街支行，住所地辽宁省大连市中山区天津街211号。 负责人：蔡佳，该支行行长。 委托诉讼代理人：康志彬，北京市京都（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭聪，北京市京都（大连）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄金荣，男，1966年12月16日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：刘刚，辽宁壹品律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛超，辽宁壹品律师事务所律师。 原审第三人：大连欧美亚房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区八一路159号。 法定代表人：西庆国，该公司经理。 原审第三人：大连海岸东方置地有限公司，住所地辽宁省大连市金州区友谊街道丘号32-461-7号。 法定代表人:朱清明，该公司经理。 原审第三人：西庆国，男，1951年2月19日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。 原审第三人：朱清明，女，1951年10月10日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。 上诉人中国建设银行股份有限公司大连天津街支行（以下简称天津街建行）因与被上诉人黄金荣以及原审第三人大连欧美亚房地产开发有限公司（以下简称欧美亚房地产公司）、大连海岸东方置地有限公司（以下简称海岸东方公司）、西庆国、朱清明案外人执行异议纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院（2017）辽民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。天津街建行委托诉讼代理人康志彬、郭聪，黄金荣及委托诉讼代理人刘刚、薛超到庭参加诉讼。欧美亚房地产公司、海岸东方公司、西庆国、朱清明经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 天津街建行上诉请求：1.撤销辽宁省高级人民法院（2017）辽民初36号民事判决，依法改判驳回黄金荣的诉讼请求，继续执行坐落于大连市西岗区长春路268、270、274号（产权证号：大房权证西单字第××号）和大连市西岗区八一路108号（产权证号：大房权证西单字第××号）房屋；2.判令黄金荣承担全部诉讼费。 事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。1.一审法院对授权问题的认定没有合法依据。黄金荣在一审中提交的《授权书》系复印件，也无法通过授权人核实真伪，该《授权书》不能单独作为认定案件事实的根据。《授权书》内容为手写，且公章未加盖在书写内容上，客观上存在先写授权内容后加盖公章的可能性。结合欧美亚房地产公司后期不予协助办理案涉房屋过户手续等情节，说明《授权书》的真实性存疑。黄金荣在一审时提交的（2014)大民二终字第01080号民事判决亦无法证明案涉《授权书》是真实的。西庆国并未在《授权书》上签字，一审法院认定欧美亚房地产公司法定代表人西庆国出具《授权书》无事实依据。即使《授权书》是真实的，欧美亚房地产公司授权西影以大连欧美亚投资集团有限公司（以下简称欧美亚投资集团）的名义处分其公司的财产，缺乏授权内容合理性和合法性，具有侵害欧美亚房地产公司及债权人利益的情形。如果《授权书》是真实的，该授权内容也只是欧美亚房地产公司对其财产部分的授权。2.一审法院对交易主体问题认定事实不清且不完整。《房屋买卖合同》的买卖双方是黄金荣和大连欧美亚集团有限公司（以下简称欧美亚集团），西影非合同主体，亦未代表欧美亚房地产公司参与案涉房屋的交易。根据《房屋买卖合同》第三条第2项的约定，案涉房屋交付的流程是先由欧美亚集团过户至西影名下，再由西影过户至黄金荣名下。一审法院对该节事实未予认定，属于认定事实不完整。3.一审法院对收取交易款的问题认定错误。现有证据不能证明欧美亚集团授权西影收取房屋交易款，根据黄金荣提交的证据，收款收据上只有西影的签字，没有欧美亚集团的公章。一审法院认定西影代表欧美亚集团向黄金荣出具案涉房产的2000万元购房款收款收据，属于认定事实错误。4.一审法院对租赁主体认定事实不清，欧美亚房地产公司、欧美亚投资集团在不同时期都使用过“大连欧美亚集团有限公司”的名称，根据工商档案资料，案涉房屋交易前的出租主体都是欧美亚房地产公司。（二）一审法院适用法律错误，黄金荣不符合排除执行的条件。1.黄金荣未在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。欧美亚房地产公司从未与黄金荣就案涉房屋签订房屋买卖合同。在不同时期，欧美亚房地产公司和欧美亚投资集团均使用过“大连欧美亚集团有限公司”的名称，房产证上的“大连欧美亚集团有限公司”是指欧美亚房地产公司，而与方浩浩签订《房屋销售委托合同》、与黄金荣签订《房屋买卖合同》的“大连欧美亚集团有限公司”是欧美亚投资集团。即欧美亚房地产公司从未与黄金荣就案涉房屋签订房屋买卖合同。欧美亚房地产公司亦未追认欧美亚投资集团的无权处分行为，案涉《房屋买卖合同》只能约束黄金荣与欧美亚投资集团。《房屋买卖合同》中出卖人是欧美亚集团，并未记载在《授权书》中，黄金荣在签订合同时未尽到审慎义务，未查询两家公司的历史名称的变更情况。从合同约定的案涉房屋的交付流程看，应认定黄金荣存在重大过失，黄金荣亦不能善意取得案涉房产。2.黄金荣未在法院查封之前合法占有案涉房产。黄金荣与欧美亚集团的房屋交接行为，是通过黄金荣与欧美亚集团、西影、承租人签订的转租协议，因房屋所有权人欧美亚房地产公司未对转租行为予以认可，即使黄金荣向承租人收取案涉房屋租金，其占有也属无权占有。3.黄金荣将购房款支付给西影属于重大过失。案涉《房屋买卖合同》《授权书》并未授权西影代收房款，黄金荣将案涉购房款交付给西影，存在重大过失。4.黄金荣受让的案涉房产未依照法律规定进行登记。案涉房屋至今登记在欧美亚房地产公司名下，根据案涉《房屋买卖合同》第三条约定：“甲方应于收到乙方支付的购房款之日起二个月内为乙方办理本合同项下房产过户手续”，但黄金荣并未办理房产变更登记，而在合同约定的两个月内并不存在因为人民法院查封等无法办理变更登记的情形。综上所述，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。一审法院判决认定事实和适用法律均有错误，请求依法改判驳回黄金荣的诉讼请求。 黄金荣辩称，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。第一，关于证据问题，一审法院关于《授权书》的认定符合法律规定。首先，证据的复印件不能单独作为证据使用，而非不能作为证据使用。且（2014)大民二终字第01080号民事判决能够证明西影以案涉《授权书》进行了两次房屋销售。其次，欧美亚房地产公司对销售行为并未提出异议，一直认可黄金荣的诉讼行为，黄金荣购买房屋后一直在出租，欧美亚房地产公司亦认可此行为。天津街建行以黄金荣未办理产权证为由认为欧美亚房地产公司不认可黄金荣购买案涉房屋的行为，缺乏依据。再次，欧美亚房地产公司并未对一审判决提出异议。最后，西影系有权代理，案涉《房屋买卖合同》是合法有效的，（2014)大民二终字第01080号民事判决亦可以佐证《授权书》是真实的。第二，关于交易主体的问题，首先，黄金荣在原审程序中提供的《授权书》已充分证明，欧美亚房地产公司及其法定代表人西庆国授权西影以欧美亚房地产公司或欧美亚投资集团全权处理欧美亚房地产公司名下房产，包括出售。因此黄金荣与具有代理权的西影就案涉房产签订房屋买卖合同并不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效合同。西庆国既是欧美亚房地产公司的法定代表人，也是欧美亚集团的法定代表人，其对外出具的授权委托书，对上述两个公司的任意一方均发生法律效力。《授权书》上加盖了欧美亚房地产公司的公章，且欧美亚房地产公司也向黄金荣交付了房屋。因此案涉房屋买卖合同为西影有代理权的情况下签订的有效合同。房屋买卖合同中使用“大连欧美亚集团有限公司”的名称，是因为该房屋产权证上所有权人的名称为“大连欧美亚集团有限公司”，因此案涉《房屋买卖合同》中的“大连欧美亚集团有限公司”的名称只能推断为欧美亚房地产公司的曾用名。对于欧美亚房地产公司及欧美亚投资集团均曾将公司名称变更为“大连欧美亚集团有限公司”的这种行为，是善意第三方无法分辨的。黄金荣在购买案涉房产时，已经尽到严格审查义务，确认交易主体与产权证上登记的所有权人一致后才签署房屋买卖合同。同时结合欧美亚房地产公司出具的《授权书》，足以认定黄金荣与案涉房屋的所有权人签订了合法有效的房屋买卖合同。第三，关于承租的问题，案涉《房屋买卖合同》签订后，欧美亚房地产公司立即将案涉房屋的产权证原件交给黄金荣，并在合同签订后一个月即将该房屋交由黄金荣管理，由黄金荣继续出租。因为当时租赁合同还没有到期，所提交的租赁合同都是从2013年开始正式收取租金，但并不影响买受人对房屋的占有。第四，关于房款支付问题，黄金荣结合欧美亚房地产公司的要求并根据其出具的《授权书》将全部购房款交付给西影，并不违反我国法律、行政法规等规定。西影也向黄金荣出具了收款收据，其是否将该房款交给欧美亚房地产公司并不影响黄金荣已支付全部房款的事实。第五，关于未办理过户的原因问题，案涉房屋未办理过户登记不可归责于黄金荣。根据案涉《房屋买卖合同》第三条约定，先将案涉房屋过户至西影名下，再由西影过户至黄金荣名下。按照上述合同约定，该房产的过户责任在欧美亚房地产公司及西影。由于欧美亚房地产公司设计的过户流程复杂，买卖合同签订之日起至被人民法院查封仅2个多月时间，根本不足以完成合同约定的过户登记手续。故案涉房产非因黄金荣自身原因未办理过户登记。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回天津街建行的上诉请求。 黄金荣向一审法院起诉请求：对坐落于大连市西岗区长春路268、270、274号（产权证号：大房权证西单字第××号）及大连市西岗区八一路108号（产权证号：大房权证西单字第××号）的房产不予执行，停止执行解除查封。 一审法院认定事实：欧美亚房地产公司成立于1993年。2004年5月20日，欧美亚房地产公司更名为欧美亚集团。2008年2月3日，欧美亚集团又更名为欧美亚房地产公司。 欧美亚投资集团成立于2008年1月8日。2010年10月11日，欧美亚投资集团更名为欧美亚集团。2012年11月7日，欧美亚集团又更名为欧美亚投资集团。 大连市西岗区长春路268、270、274号和八一路108号案涉房产，原登记的所有权人为欧美亚房地产公司。后经欧美亚集团申请，长春路268、270、274号案涉房产的所有权人于2008年2月20日变更登记为欧美亚集团；八一路108号案涉房产的所有权人于2008年2月25日变更登记为欧美亚集团。 2002年1月31日，欧美亚房地产公司将270号房屋出租给牟卫国，租期10年。 2006年6月16日，欧美亚集团将268号房屋中的45平方米房屋出租给王光，租期2年。同年6月26号，欧美亚集团又将268号房屋中的800平方米出租给丁毅，租期5年。 2007年9月26日，欧美亚集团将108号房屋出租给沈阳东北大药房连锁店，租期5年。 2008年3月，欧美亚房地产公司法定代表人西庆国出具授权书，授权其女儿西影以欧美亚房地产公司或者欧美亚投资集团的名义全权处理欧美亚房地产公司名下所有资产，可用于融资、抵押、出租、销售等事宜，有效期自2008年3月至2018年3月。 2012年4月14日，欧美亚集团和西影与案外人方浩浩签订房屋出售委托协议，委托方浩浩办理案涉房产的出售、交接和过户手续。同日，欧美亚集团和西影经方浩浩代理与黄金荣签订房屋买卖合同，约定黄金荣以2000万元的价格购买案涉房产，合同签订之日起一个月后进行房屋交接，欧美亚集团收到购房款后两个月内办理房屋过户手续。 2012年4月16日，黄金荣向西影银行卡转账500万元，向西影同一张银行卡转存现金1000万元，又通过林福春向西影同一张银行卡转账500万元。同日，西影代表欧美亚集团向黄金荣出具案涉房产的2000万元购房款收款收据。 2012年5月14日，方浩浩代理欧美亚集团与黄金荣进行了房屋交接。 2013年3月14日，黄金荣和欧美亚集团、西影分别与房屋承租人牟卫国、王光、丁毅、沈阳东北大药房连锁店签订租赁协议，将原房屋续租合同的出租方变更为黄金荣。 2014年9月20日，黄金荣与丁毅签订租赁合同，将268号房屋600平方米出租给丁毅，租期1年。 2014年10月17日，黄金荣与沈阳东北大药房连锁有限公司大连八一路店签订租赁合同，将108号房屋出租，租期1年。 一审法院在审理天津街建行与海岸东方公司、欧美亚房地产公司、朱清明、西庆国借款合同纠纷一案过程中，于2012年7月4日依法查封了登记在欧美亚集团名下的案涉房产，并于2012年11月12日作出（2012）辽民二初字第32号民事判决书。判决：海岸东方公司于判决生效之日起10日内偿还天津街建行借款本金22669万元及利息；海岸东方公司到期未履行给付义务，天津街建行有权对已设定抵押的位于大连市金州区友谊街道御海园的总计158100.61平方米的1740套在建房屋折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿；欧美亚房地产公司、朱清明、西庆国对上述第一项债务承担抵押物之外的连带保证责任，并有权向海岸东方公司追偿。该判决生效后，债务人未能按期履行，天津街建行遂申请强制执行案涉房产。 该案强制执行期间，黄金荣以房产买受人的身份向一审法院执行局提出了案外人执行异议。2017年2月20日，一审法院作出（2016）辽执异29号执行裁定书，驳回了黄金荣的异议请求。该执行裁定送达后，黄金荣于2017年4月7日提起本案外人执行异议之诉。 一审法院认为，本案的争议执行标的——大连市西岗区长春路268、270、274号房屋（产权证号：大房权证西单字第××号）和大连市西岗区八一路108号房屋（产权证号：大房权证西单字第××号），其所有权归属于欧美亚房地产公司或欧美亚房地产公司更名而来的欧美亚集团。2012年4月14日，黄金荣与经欧美亚房地产公司法定代表人西庆国授权的西影签订房屋买卖合同，购买案涉房屋，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应当认定为合法有效。 该房屋买卖合同中的另一卖方当事人——欧美亚集团，是由欧美亚投资集团更名而来，并非由欧美亚房地产公司更名而来的欧美亚集团，亦并非案涉房屋的所有权人。但西影以该主体的名义处分案涉房屋，符合欧美亚房地产公司法定代表人西庆国的授权范围。故该节事实并不能对合同效力形成实质性影响。 上述房屋买卖合同签订后，买受人黄金荣于2012年4月16日以银行卡转账或现金转存的方式向出卖人西影全额支付了2000万元购房款。 2012年5月14日，出卖方的委托人方浩浩与买受人黄金荣进行了房屋交接。此后，黄金荣、西影分别与承租人签订协议，由黄金荣继受了出租人权益。 案涉房屋的买受人黄金荣在案涉房屋于2012年7月4日被采取诉讼保全措施之前，已经与出卖人（被保全人）欧美亚房地产公司签订了有效的书面合同，支付了全额购房款，并且实际接受了房屋交付。 关于案涉房产未能办理所有权登记过户手续的归因问题。虽然房屋买卖合同约定，出卖人应在收到购房款后两个月内（2012年6月16日前）为购房人办理房屋所有权过户登记。但此间，房屋所有权仍登记在欧美亚集团名下，而该欧美亚集团已经又更名为欧美亚房地产公司。且签订合同的欧美亚集团并非登记的房屋所有权人。理顺相关手续需要一定的合理期间，但案涉房屋在2012年7月4日即被查封，丧失了办理所有权过户登记的客观条件。故，根据上述事实，无法认定案涉房屋未能及时办理所有权过户登记可归因于买受人黄金荣。 综上，本案黄金荣诉请排除案涉强制执行的理由，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的相关要件，应予支持。但黄金荣关于解除对本案争议执行标的的查封措施的请求，因不属案外人执行异议案件的审理范围，一审法院对此不予处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决：不得执行坐落于大连市西岗区长春路268、270、274号（产权证号：大房权证西单字第××号）和大连市西岗区八一路108号（产权证号：大房权证西单字第××号）房屋。案件受理费141800.00元（黄金荣已预交），由天津街支行负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，案外人黄金荣对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案审理的焦点问题。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，黄金荣与欧美亚集团及欧美亚房地产公司法定代表人西庆国授权的西影于2012年4月14日签订《房屋买卖合同》，购买大连市西岗区长春路268、270、274号房屋（产权证号：大房权证西单字第××号）。案涉房屋的所有权人系欧美亚房地产公司，该公司曾于2004年5月20日更名为欧美亚集团，又于2008年2月3日更名为欧美亚房地产公司。其在由欧美亚集团更名为欧美亚房地产公司后，向大连市房地产登记发证中心申请对案涉房屋进行变更登记，将大连西岗区长春路268、270、274号房产于2008年2月20日变更所有权人名称为欧美亚集团，八一路108号房产于2008年2月25日变更所有权人名称为欧美亚集团，客观上造成了案涉房屋所有权人是欧美亚房地产公司，而产权证上登记的房屋所有权人是欧美亚集团的混乱局面。虽然签订案涉《房屋买卖合同》时，欧美亚投资集团更名为欧美亚集团，而欧美亚房地产公司已由欧美亚集团再次更名为欧美亚房地产公司，但由于欧美亚投资集团与欧美亚房地产公司的法定代表人均为西庆国，且西庆国出具授权书，授权其女儿西影以欧美亚房地产公司或欧美亚投资集团的名义处理欧美亚房地产公司名下的所有资产，可用于融资、抵押、出租、销售等事宜。因此，西影以欧美亚集团的名义处理欧美亚房地产公司的房产，属于欧美亚房地产公司法定代表人西庆国的授权范围。黄金荣在诉讼中提供的《授权书》虽为复印件，但在案涉《房屋买卖合同》履行过程中，欧美亚房地产公司既未对西影出售案涉房屋及收取购房款的行为提出异议，亦未对黄金荣支付购房款后接收案涉房屋并收取租金等行为提出异议。原审法院结合上述事实，认定《授权书》内容真实、案涉《房屋买卖合同》系合法有效合同，并无不当。天津街建行关于一审法院对授权问题事实认定错误、黄金荣未在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的主张，事实依据不足，本院不予支持。 案涉《房屋买卖合同》签订后，黄金荣于2012年4月16日以银行转账或现金转存的方式向西影全额支付了2000万元购房款。因西影获得案涉房屋所有权人欧美亚房地产公司的授权，可以处理欧美亚房地产公司名下的所有资产，可用于融资、抵押、出租、销售等事宜，因此，黄金荣向西影支付购房款的行为应视为其履行了支付购房款的义务。天津街建行关于一审法院对收取交易款事实认定错误的主张不能成立，本院不予支持。 黄金荣于2012年5月14日接收了案涉房屋，由于案涉房屋处于对外出租状态，黄金荣和欧美亚集团、西影于2013年3月14日分别与案涉房屋的承租人牟卫国、王光、丁毅、沈阳东北大药房连锁店签订租赁协议，将原房屋续租合同的出租方变更为黄金荣，由黄金荣继受了出租人的权益。原审法院基于上述事实认定黄金荣在案涉房屋于2012年7月4日被查封之前支付了全额购房款并已实际接收了房屋，并无不当。天津街建行关于黄金荣未在法院查封之前合法占有案涉房产的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。 案涉《房屋买卖合同》约定，欧美亚集团、西影应于收到黄金荣支付的购房款之日起二个月内（即2012年6月16日前）办理本合同项下的房产过户手续，并明确先将案涉房产过户至西影名下，再由西影过户至黄金荣名下。由于案涉房屋所有权当时仍登记在欧美亚集团名下，而此时的欧美亚集团系欧美亚投资集团更名而来，并非房屋所有人欧美亚房地产公司。这种情形下，办理相关手续需要合理时间。而案涉房屋已于2012年7月4日被查封，客观上已不具备办理过户登记的条件。原审法院关于现有证据不能证明案涉房屋未办理过户系因买受人黄金荣原因所致的认定，并无不当。 综上所述，原审判决支持黄金荣排除案涉强制执行的诉讼请求，并无不当，应予维持；天津街建行的上诉理由不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费141800元，由中国建设银行股份有限公司大连天津街支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  余晓汉 审判员  宋春雨 审判员  丁俊峰 二〇二〇年三月二十日 法官助理王慧娴 书记员曹美施