广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7183号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡锦兴，男，1962年12月2日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*************。委托诉讼代理人：袁文明，广东邦杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗玉巧，女，1970年2月15日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区**************。委托诉讼代理人：慈安宁，广东益诺众承律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵雪娴，广东益诺众承律师事务所律师。上诉人胡锦兴因与被上诉人罗玉巧房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初23168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。胡锦兴上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第五项，改判支持胡锦兴的反诉请求。事实和理由：《定金合同》是双方真实意思表示且没有违反法律强制性规定。一审中双方也多次确认合同有效，否则双方都不会要求解除。《物业分配法律意见书》由中山市嘉实丰房地产咨询有限公司（以下简称嘉实丰公司）的盖章确认，胡锦兴作为股东有自行处分其涉案房产权益的权利，嘉实丰公司也认可各股东以自己名义去售卖房产。嘉实丰公司出具的《情况说明》再次明确了嘉实丰公司确认《定金合同》的效力。认定合同无效必须严格根据合同法第五十二条之规定，本案合同不存在法律规定的无效情形，依法有效。一审法院认定合同无效没有事实和法院依据。一审法院一方面认为合同无效，一方面又判决解除该合同显然是错误的。涉案房屋早在2017年11月25日前就可以办理权属证书，涉案房屋不存在无法过户的情形。根据合同约定，罗玉巧应在2018年11月25日前向胡锦兴支付完尾款，但罗玉巧在合同签署当日支付100万元后，其余应付购房款至今未付。《定金合同》第七条明确约定“该物业房产交易环节的全部税费由乙方即罗玉巧承担”罗玉巧也没有根据约定缴纳涉案房屋的税费。胡锦兴多次要求罗玉巧支付购房款和缴纳税费，并明确告诉罗玉巧支付了购房款和缴纳税费后就可以办证，但罗玉巧一直拒绝，《房屋购买协议》也因罗玉巧的违约行为没有签署。根据合同约定，罗玉巧先支付购房款和涉案房屋的税费后，胡锦兴才配合订立《房屋购买协议》和办理归过户手续。罗玉巧没有先履行义务，胡锦兴有先履行抗辩权。本案中是罗玉巧根本违约。本案没有证据证明罗玉巧支出装修工程费的金额。胡锦兴无违约行为，即使存在装修费，该费用也应由罗玉巧承担，罗玉巧要求胡锦兴承担涉案房屋的装修费没有事实和法律依据。罗玉巧辩称，涉案房产由嘉实丰公司开发所有，胡锦兴出售时需要有嘉实丰公司的书面认可，涉案合同至一审庭审辩论终结前都没有得到嘉实丰公司的书面认可。《物业分配法律意见书》只是股东之间的内部约定，对外部不发生法定效力。我国现行法律并未明文规定被解除的合同必须是已经生效的合同，效力待定的合同也应允许解除，否则，效力待定的合同一直没有得到权利人的追认将使得交易一直处于不稳定状态。根据合同约定，等胡锦兴办完所有手续，且将房产过户到罗玉巧名下后100万定金才转为房价款，房产过户时罗玉巧才需支付首期款。本案定金转为首期款以及支付首期款的条件尚未成就，不存在支付剩余房款问题。《定金合同》只约定涉案房屋交易环节税费的承担主体是罗玉巧，但是并没有约定涉案房屋税费的支付时间。在涉案房屋不是胡锦兴所有，双方未签署正式合同的情况下，要求买方支付大部分房款并支付全部55套房屋的税费明显不符合常理。胡锦兴主张罗玉巧根本违约没有事实依据，一审判决事实查明清楚，适用法律正确，二审法院应予以维持。罗玉巧于2018年10月31日向一审法院起诉请求：1.解除双方于2017年5月25日签订的《定金合同》；2.胡锦兴向罗玉巧返还购房定金100万元；3.胡锦兴向罗玉巧支付违约金30万元；4.胡锦兴向罗玉巧支付装修工程费用139770.5元；5.胡锦兴向罗玉巧支付委托律师费用33000元（上述诉请合计1469770.5元）。胡锦兴反诉请求：1.解除胡锦兴与罗玉巧于2017年5月25日签署的《定金合同》；2.胡锦兴没收罗玉巧支付的购房定金100万元；3.罗玉巧向胡锦兴支付将已装修的房屋恢复原状的费用30000元；4.罗玉巧向胡锦兴支付已发生的律师费10000元。一审法院认定事实：2014年4月18日，嘉实丰公司出售中山市三乡镇泰兴楼1幢1座203房办理了中山市商品房销售登记备案表。2017年5月15日，建设单位嘉实丰公司开发的泰兴楼取得了中山市住房和城乡建设局颁发的建设工程竣工验收备案登记证。2017年5月25日，甲方（卖方）胡锦兴与乙方（预购方）罗玉巧签订《定金合同》，约定：第一条:乙方预定中山市******泰兴楼商品房，共55套公寓房（附房清单）（以下简称案涉房产）；第二条:乙方预订的该房屋总价为1000万元，乙方采取分三期付款方式，乙方给付售房首期款300万元，含已付定金100万，签订合同之日起半年(6个月)给付二期款项300万元，第三期付款时间为签订合同之日起1年半后（18个月）付购房尾款400万元；第三条：乙方同意签订本合同时，支付定金100万元，作为甲、乙双方当事人订立房屋购买协议担保，等甲方办完所有手续，且将甲方名下55套房产过户到乙方公司名下后，支付的定金转为房价款；第四条：预订期365天，乙方于2018年5月25日前与甲方签订《房屋购买协议》；第五条：甲方收取定金100万元当日将物业交楼、交钥匙给乙方，乙方进行装修；第七条：该物业房产交易环节的全部税费由乙方负担，甲方为实收价（包括甲方开发在内营业税，在55套内按公司定价开发票交税，税金由乙方负责）；第八条：本合同第四条约定的预订期内，因司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利或因其它原因造成无法办理房产过户，甲方要退还乙方定金100万元，同时支付给乙方30万元利息；第九条：本合同第四条约定的预订期限内，已经可以办理房产过户，但甲方违约拒绝签订房屋买卖协议的，三倍赔偿已收取的定金即300万元，以及第十条出现情况的损失费用。注：在甲方可办过户房产给乙方名下时，乙方应给甲方付首期款300万元，否则甲方不退回定金给乙方；第十条：有第八条、第九条情况出现，甲方必须负责乙方已装饰样板房、售楼部所有装修工程或工程预定材料的所有费用，向乙方赔偿损失；第十一条：物业过户可由乙方指定过户到个人或公司名下。合同甲方落款处签胡锦兴名并捺印，乙方落款处签罗玉巧名并捺印。合同附胡锦兴名下（泰兴楼）房号清单。2017年5月25日，罗玉巧两次通过中国建设银行向胡锦兴转入各50万元，共计100万元。胡锦兴出具收条一份，内容为：今收到罗玉巧收购泰兴楼胡锦兴名下股份共55套房子，合计面积贰仟肆佰零叁平方，总价税后实收1000万，现收到定金100万元整。2017年6月3日，发包方（简称甲方）罗玉巧与承包方（简称乙方）珠海市蓝泰装饰设计工程有限公司签订《室内装饰合同》，约定：工程地点中山三乡泰兴楼B座309、310房，工程承包方式包工包料，工程期限从本合同生效之日起60个工作日，工程价款139770.5元。2017年9月18日，珠海市蓝泰装饰设计工程有限公司出具收据，收到中山三乡泰兴楼B座309、310房装修工程款139770.5元。2017年11月16日，中山市国土资源局向嘉实丰公司颁发不动产权证，位于中山市*************************登记为嘉实丰公司所有。2017年12月6日，甲方胡锦兴、乙方珠海市生利能源科技有限公司张锦生、丙方黄美然、丁方杨力、已方嘉实丰公司签订《物业分配法律意见书》，约定了甲乙丙丁四方的分配确认的商铺和住宅。2018年2月8日，泰兴楼1幢1座323、325、420房被中山市第一人民法院根据薛晨的申请查封，2018年7月27日胡锦兴珠海横琴新区人民法院轮候查封，分别于2018年9月6日、2019年6月19日解封。2018年4月11日，中山市国土资源局向**义颁发（2018）中山市不动产权第0071902号不动产权证，中山市***********************登记为**义所有。后罗玉巧、胡锦兴在履行协议的过程中发生纠纷，协商无果，罗玉巧起诉。2018年10月19日，甲方罗玉巧与乙方广东益诺众承律师事务所签订委托代理合同，约定：甲方因与胡锦兴买卖合同纠纷一案，委托乙方代理，乙方指派慈安宁为甲方上述案件代理人，代理费33000元。2018年10月22日，罗玉巧向广东益诺众承律师事务所转账33000元。2018年11月1日，广东益诺众承律师事务所开具发票，购买方罗玉巧服务名称律师费33000元。2018年11月14日，甲方胡锦兴与乙方广东邦杰律师事务所签订民事案件委托代理合同，约定：甲方接受乙方委托，指派本所律师袁文明在甲方与罗玉巧房屋买卖合同纠纷一案的一、二审程序中担任甲方代理人。代理费10000元。一审法院认为，罗玉巧与胡锦兴签订的《定金合同》约定的预定对象是中山市******泰兴楼商品房中的55套公寓，该泰兴楼由中山市嘉实丰房地产咨询有限公司开发，虽然胡锦兴占有嘉实丰公司的股份，享有案涉的55套公寓的权益，但该合同仍需嘉实丰公司同意并确认后才能发生法律效力，故罗玉巧、胡锦兴所签合同尚未生效，系效力待定合同；至本案一审庭审辩论终结前，胡锦兴仍未取得嘉实丰公司确认该合同效力的书面意见，且罗玉巧、胡锦兴双方均要求解除该合同，故对罗玉巧要求解除定金合同、胡锦兴反诉要求解除定金合同的请求予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失，因合同取得的财产应予返还；故胡锦兴应返还罗玉巧已付定金100万元，并支付该资金占用期间的利息，该利息从2017年5月25日开始至付清之日止，按中国人民银行同期同类存款利率计付利息；罗玉巧已装修样板间，拆除装修有损其价值，故装修归胡锦兴所有，胡锦兴返还罗玉巧装修费139770.5元，罗玉巧、胡锦兴签订该合同均没有尽到审慎义务，均有过错，故各自承担各自损失；因合同未生效，对罗玉巧关于依据合同约定要求胡锦兴承担违约金30万元的请求不予支持，互不承担对方律师费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除罗玉巧与胡锦兴于2017年5月25日签订的《定金合同》；二、胡锦兴返还罗玉巧定金100万元，并从2017年5月25日起，至付清之日止，按中国人民银行同期同类存款利率计付利息；三、胡锦兴返还罗玉巧装修费139770.5元；上述第二、三项，于一审判决生效之日起七日内付清；四、驳回罗玉巧的其他诉讼请求；五、驳回胡锦兴的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费18028元（罗玉巧已预交），由罗玉巧承担2250元，胡锦兴承担15778元。财产保全费5000元（罗玉巧已预交），由胡锦兴承担。反诉费7080元（胡锦兴已预交），由胡锦兴承担7030元，罗玉巧承担50元。分别于一审判决生效后七日内向迳付对方。二审中，胡锦兴向本院提供情况说明一份，拟证明涉案房屋交易经过嘉实丰公司的同意。罗玉巧质证意见为：确认该证据的真实性，不确认该证据的合法性，对其内容及内容解释的真实性不予确认。双方约定于2018年5月25日签订正式的房屋购买协议，但截至一审法院作出判决嘉实丰公司都没有追认涉案房屋出售。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，二审应当围绕当事人上诉请求进行审理。二审双方争议的主要焦点：一、一审法院关于《定金合同》效力认定是否正确；二、罗玉巧是否存在违约；三、一审判决胡锦兴承担涉案装修款是否正确。关于焦点一，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”胡锦兴与罗玉巧签订《定金合同》，将登记在嘉实丰公司名下的涉案房产转让给罗玉巧。根据上述规定，胡锦兴的缔约行为无论是否经过嘉实丰公司同意，涉案合同均为有效合同。一审法院认定涉案合同为效力待定合同不当，本院予以纠正，但鉴于双方当事人均主张解除《定金合同》，一审法院判决解除该合同并无不当。关于焦点二，《定金合同》约定房屋总价为1000万元，罗玉巧分三期付款，首期款300万元（含定金100万），罗玉巧在签订本合同时支付定金100万元，定金待胡锦兴将涉案房产过户到罗玉巧公司名下后转为房价款，合同注明在胡锦兴办房产过户时罗玉巧支付首期款。本案没有证据证明胡锦兴为罗玉巧办理房产过户，故罗玉巧支付首期款的条件未成就，胡锦兴就此主张罗玉巧违约不成立。《定金合同》虽约定涉案房屋交易环节税费由罗玉巧承担，但双方签订《定金合同》后并未签订正式的购房合同，胡锦兴也没有为罗玉巧办理房产过户，罗玉巧不存在应交而不交税费的情形，胡锦兴因此主张罗玉巧违约亦缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。关于焦点三，双方签订《定金合同》后，罗玉巧对涉案房屋进行了装饰装修。胡锦兴没有为罗玉巧办理房产过户手续，双方也均同意解除涉案合同，在此情况下，一审法院依据装饰装修收据，判令胡锦兴承担装饰装修费用并无不当。综上所述，上诉人胡锦兴的上诉理由部分成立。一审判决关于合同效力的认定虽然有误，但处理结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15058元（上诉人胡锦兴已预交），由胡锦兴负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  刘 通二〇二〇年一月二十一日书记员  杨婉婷