安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终153号上诉人（原审原告）：张海燕。委托诉讼代理人：武自强，安徽宇浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：芜湖赛格市场经营管理有限公司。法定代表人：陈志宾，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：芜湖居然之家家居建材市场经营管理有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区天门山东路与弋江北路交叉口信源商业城3#楼。法定代表人：陈志宾，该公司总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：沈曙光，安徽银佳律师事务所律师。上诉人张海燕诉因与被上诉人芜湖赛格市场经营管理有限公司（以下简称赛格公司）、芜湖居然之家家居建材市场经营管理有限公司（以下简称居然公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院于2019年12月4日作出的（2019）皖0207民初6017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，因当事人双方均未提交新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张海燕上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持张海燕一审全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由赛格公司、居然公司负担。事实与理由：一、一审事实认定错误，适用法律不当。三方协议未约定张海燕不及时进场装修，居然公司即享有合同解除权；且张海燕已购买了装修材料，是居然公司以缴纳4万元装修保证金方可进场为由，阻碍张海燕进场装修。张海燕一审提交的《关于芜湖店日历电器收回摊位告知函》足以证明居然公司违约在先。居然公司在不享有合同解除权的情况下，发出解除合同的通知不发生解除合同的法律效力。二、一审判决认定赛格广场C区已于2016年7月30日开业，C区4层4C016、006、007三间商铺的租期应自2016年7月30日起计算至2019年7月29日届满，系事实认定错误。根据合同约定：C区4层4C016、006、007三间商铺的租期共36个月，自2015年10月1日起到2018年9月30日止，具体的租赁期限的起始之日以芜湖赛格建材.灯具.家具广场开业之日开始计算，租赁期限终止日则相应调整。一审张海燕出示的现场照片等证据足以证明赛格建材.灯具.家具广场C馆直至目前尚不具备开业条件。一审中赛格公司出具的现场图片、宣传资料等证据材料，不能证明“芜湖赛格建材.灯具.家具广场”已于2016年7月30日开业。张海燕与赛格公司签订合同时正值市场经营业态调整，赛格公司明确表示C馆的经营业态将从“五金、机电、电子、数码、家具”调整为“建材、灯具、家具”，赛格公司一审提供的开业宣传资料是“五金机电电子数码家具广场开馆”，而非“建材、灯具、家具广场”开馆。赛格公司、居然公司辩称：2016年7月30日开业的赛格广场，出售的货品包括家具、灯具、电子等产品，就是合同约定的开业。张海燕认为现在商场经营得不好就不具备开业条件不符合实际。三方协议约定张海燕应该遵从居然公司的管理，2017年4月26日后，居然公司多次通知张海燕进场装修，装修要办理一些手续也是合理的，张海燕不按要求进场装修违反合同约定。张海燕称居然公司砸了他存放在店铺的装修材料玻璃证据不足。居然公司2019年5月19日已经告知张海燕解除协议收回摊位，张海燕主张2019年5月27日砸坏玻璃无法装修，因解除协议在前，故张海燕的该抗辩理由不能成立。张海燕向一审法院起诉请求：1.判令确认居然公司单方通知解除“三方协议”的行为无效；2.判令居然公司违约并赔偿张海燕经济损失共计226800元；3.判令赛格公司单方通知解除《赛格建材、灯具、家具广场商铺租赁及管理合同》的行为无效；确认“C区四层4C016、006、007”三间商铺的租赁期限尚未到期；4.案件受理费由赛格公司、居然公司承担。一审法院认定事实：2015年9月3日，张海燕（承租方、乙方）与赛格公司（出租方、甲方）签订《芜湖赛格电子市场商铺租赁及管理合同》，约定由张海燕承租赛格公司所有的位于芜湖市九华北路和天门山东路东北侧信源商业城的芜湖赛格电子市场内2层B区2B003号建筑面积为148.35平方米的铺位，用于经营电器产品。合同约定：租期为2015年4月1日起至2017年3月31日止，共计24个月；租金为593元/月，张海燕享受交1年租金使用2年的优惠政策，合同期内租金共计7116元；铺位的市场管理费为6元/平方米/月，张海燕享受交1年市场管理费使用2年的优惠政策，合同期内市场管理费共计10686元；赛格公司向张海燕收取经营保证金3000元；张海燕必须于2015年9月3日前付清租金、管理费、保证金共计20802元。合同另对双方的权利义务、合同的转让、租金退还、约定解除条件、违约责任等进行了约定。张海燕交纳了租金、市场管理费和经营保证金后，对商铺进行了装修并开展经营活动。后因芜湖赛格电子市场要进行业态调整，张海燕与赛格公司、居然公司协商商铺腾让、置换事宜。2016年6月，张海燕（乙方）与居然公司（甲方）、赛格公司（丙方）签订《三方协议》，约定居然公司将市场内四层B区009号铺位出租给原告用于经营日立电器，建筑面积为180平方米；租期自居然之家开业时起算36个月；租期内的铺位租金、物业管理费、市场管理费由丙方代替乙方向甲方结算，其他费用乙方自行向甲方缴纳；乙方在租赁期内应与甲方签订统一的《居然之家招商合同》，服从甲方统一管理，大型活动促销期间，乙方与其他商户一起配合甲方统一调配，若出现不配合情况，甲方有权按照公司的规定，采取包括但不限于断电、封门、收回摊位等措施。《三方协议》签订后，张海燕接到装修通知后即购买部分材料准备装修。2016年12月底至2017年5月17日，居然公司工作人员多次催促张海燕办理进场手续开始装修，但张海燕迟迟未能开始装修。2017年4月26日，居然公司向各商户出具《居然之家建材馆开业通知》，载明居然之家拟定于2017年5月31日正式营业，装修期至2017年5月26日。2017年5月19日，居然公司向张海燕出具《关于芜湖店日立电器收回摊位告知函》，载明张海燕应在《三方协议》签订后的2017年4月28日前进场装修，在5月26日完成装修，并保证与居然之家芜湖店在5月28日同步试营业，截止5月19日前，居然公司已多次与张海燕交涉，但张海燕迟迟未能进场施工，现居然公司正式通知张海燕，此摊位收回并重新招租，望张海燕悉知。后该摊位由大金空调专卖店承租。2017年5月27日，张海燕因其存放在居然之家B区四楼的玻璃被毁损而报警，该玻璃经鉴定价值为13560元。2016年6月13日，张海燕（承租方、乙方）与赛格公司（出租房、甲方）签订《芜湖赛格建材·灯具·家具广场商铺租赁及管理合同》，约定甲方将市场内四层C区4C016、4C006、4C007号面积为321.63平方米的铺位，出租给乙方用于经营三菱电器产品；租期为36个月，自2015年10月1日起到2018年9月30日止，具体租期自芜湖赛格灯具·家具广场开业之日起算，租赁期限终止日相应调整；租赁期满，乙方如要续租，须在租赁期满前45日向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后，重新签订租赁合同，否则视作乙方放弃优先承租权；甲方仅向乙方收取经营保证金3000元，免收租金和物业管理费；乙方应于租赁期满日将承租铺位按甲方要求腾空，交付甲方验收并交还钥匙，未能交付验收或未能交还钥匙，逾期则甲方每天按经营保证金总额的百分之五向乙方收取违约金，乙方留剩在铺位内的物品视为其放弃物品所有权，甲方有权自行收回商铺。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。张海燕承租上述三个铺位后即对铺位进行装修并使用。芜湖赛格市场家具馆（即C馆）于2016年7月30日开业，该馆系电子、五金、机电、数码、安防、家具、建材一站式采购平台。2019年7月1日，赛格公司向张海燕出具《告知函》，载明依据双方签订的合同约定，张海燕承租的铺位已到期，请张海燕三日内将铺位腾空交还赛格公司，同时将铺位内的物品一并带走，逾期赛格公司将自行收回，一切损失由张海燕承担，并保留诉讼的权利。2019年9月9日，赛格公司向张海燕出具《通知》，载明张海燕承租的4C006、C007、4C016号铺位已到期，请张海燕于2019年9月12日前把四楼铺位和所有公共通道、消防通道、空置铺位及地下车库的货物及杂物全部清理完，逾期将作废品处理。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。张海燕与赛格公司、居然公司签订的《三方协议》及张海燕与赛格公司签订的《芜湖赛格建材·灯具·家具广场商铺租赁及管理合同》均是各方真实的意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同已经成立并生效，双方均受合同条款的约束。本案涉及赛格市场B区和C区的多个铺位，一审法院将在下文依据双方在合同中的约定依次分析评判张海燕的诉讼请求。一、关于市场内四层B区009号铺位，张海燕与赛格公司、居然公司签订《三方协议》，约定居然公司将该180平方米的铺位出租给张海燕使用36个月，租期内的租金、物业管理费、市场管理费由赛格公司向居然公司结算，其他费用由张海燕自行向居然公司交纳，同时约定，张海燕在租赁期内应与居然公司签订统一的《居然之家招商合同》，服从居然公司统一管理，大型活动促销期间，张海燕与其他商户一起配合居然公司统一调配。张海燕承租该商铺后，虽购买了相关装修材料，但迟迟未能开始装修，居然公司工作人员多次催促无果。《三方协议》虽未明确约定张海燕应在2017年5月26日前完成装修，但《三方协议》签订的目的是让张海燕经营，且要服从居然公司的统一管理和调配。自2016年6月《三方协议》的签订至2017年4月居然公司向各商户出具《居然之家建材馆开业通知》，已近一年的时间，张海燕均未能开始装修工作，无法按照居然公司要求完成装修并同步开业，显然未服从居然公司的统一管理和调配，也致使《三方协议》的合同目的（即开展经营活动）无法实现。张海燕称其未能装修系因居然公司违反合同约定要求其交纳装修保证金，该院认为，纵观张海燕提交的所有证据，及张海燕与居然公司工作人员的微信聊天记录，均未能反映居然公司曾要求张海燕交纳装修保证金之事，故对张海燕的该意见，该院不予采纳。张海燕未按居然公司要求完成装修并同步开业，已构成违约，致使《三方协议》的合同目的不能实现，居然公司享有合同的法定解除权，张海燕在收到居然公司出具的《关于芜湖店日立电器收回摊位告知函》后,未在法律规定的三个月内请求人民法院确认解除合同的效力，故对张海燕于2019年9月起诉要求该院确认居然公司单方通知解除《三方协议》的行为无效并要求居然公司赔偿损失的主张，该院不予支持。二、关于市场内四层C区4C016、4C006、4C007号铺位，张海燕与赛格公司签订的《芜湖赛格建材·灯具·家具广场商铺租赁及管理合同》约定租期为36个月，自2015年10月1日起到2018年9月30日止，具体租期自芜湖赛格灯具·家具广场开业之日起算，租赁期限终止日相应调整。张海燕认为该市场C区远未达到开业条件，至今尚未正式开业，故租期尚未开始起算。该院认为，张海燕并未举证证明市场开业需要达到何种条件，而赛格公司已提供证据证明该市场C区已于2016年7月30日开业，赛格公司不仅在芜湖市广播电视台交通经济广播发布赛格家装建材产品广告，还制作宣传单页、举办现场活动等，宣传市场开业。张海燕作为该市场内的一位经营商户，对该开业应是明知的。故该市场内四层C区4C016、4C006、4C007号铺位的租期应自2016年7月30日起算，至2019年7月29日届满。张海燕并未在租赁期满前45日向赛格公司提出续租申请，故赛格公司于2019年9月9日向张海燕发出要求张海燕腾空铺位的《通知》具有解除合同的法律效力。故对张海燕要求确认赛格公司单方解除合同的行为无效及C区4C016、4C006、4C007号铺位租赁期限尚未届满的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：驳回张海燕的诉讼请求。一审案件受理费减半收取2431元，由张海燕负担。二审中各方均未提供新证据。经询问及阅卷，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点主要有两点：一、张海燕未在居然公司规定的期限内装修涉案门面是否构成违约，居然公司是否有权解除合同。二、赛格广场是否已开业及具体开业日期，张海燕与赛格公司签订的合同是否已到期。关于争议焦点一、张海燕与居然公司、赛格公司签订的《三方协议》第五条明确约定，“乙方（张海燕）在租赁期内应与甲方（居然公司）签订统一的《居然之家招商合同》，服从甲方统一管理……”。居然公司计划于2017年5月31日正式开始营业，并提前通知张海燕需在5月1日前进场装修。因涉案门面不能及时完成装修工作必然会影响商场开业，导致合同目的不能实现，故依据合同约定，张海燕应服从居然公司管理及时装修。张海燕主张居然公司以缴纳装修保证金为由阻止其进行装修，但并未提供充分证据予以证明；张海燕提供的报警记录反应的是其向公安人员陈述涉案门面内的玻璃被砸，但不能证明系居然公司人员所为。综上，张海燕上诉称未及时装修涉案房屋系居然公司导致，以及未按居然公司要求装修涉案房屋不构成违约的上诉意见不能成立，本院不予采纳。关于争议焦点二、张海燕与赛格公司签定的《芜湖赛格建材.灯具.家具广场商铺租赁及管理合同》约定，“本合同租赁期共36个月，自2015年10月1日起到2018年9月30日止，具体的租赁期限的起始之日以芜湖赛格灯具.家具广场开业之日起开始计算。”一审中赛格公司提供的广告发布业务代理合同、广告宣传页等足以证明芜湖赛格市场系2016年7月30日开业，该日期应为计算租赁期限的起始日期。关于张海燕称广告宣传页上记载的是“电子/五金/机电/数码/安防/家具/建材一站式采购平台”，而非合同约定的“芜湖赛格灯具.家具广场”，故不是合同约定的开业的上诉意见。本院认为，宣传页上记载的经营地点包含涉案商铺，经营范围包含灯具、家具，且张海燕在与赛格公司签定合同时其约定的经营项目是电器，亦不属于灯具或家具，故合同约定的“芜湖赛格灯具.家具广场开业”只是一种概括的表述，不能以实际开业的市场宣传与合同约定有出入即认定涉案赛格市场未开业。关于张海燕提交的赛格市场现状照片，仅能证明该市场目前的经营状况，亦不能证明市场未曾开业。综上，对于张海燕的该点上诉理由，本院不予采纳。一审判决认定赛格市场于2016年7月30日开业正确，截止2019年7月30日，赛格公司与张海燕签定的租赁合同已到期，赛格公司通知张海燕返还租赁商铺合理，不构成违约。综上所述，张海燕的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4862元，由张海燕负担。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇二〇年三月二十四日书记员  陈少哲附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。