上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初90836号原告：康冬冬，男，1987年7月1日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：韩佳珺，上海合呈律师事务所律师。被告：上海和铭餐饮管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：曾晓容。原告康冬冬与被告上海和铭餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康冬冬的委托诉讼代理人韩佳珺到庭参加诉讼。被告上海和铭餐饮管理有限公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。康冬冬向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《享吃享喝美食广场租赁合同》；2.被告返还原告入场费人民币(以下币种相同)30,000元(按实际经营8个月比例计算)、卫生保证金20,000元；3.被告赔偿原告经营损失、设备损失等合计30,600元。事实和理由：原、被告于2018年10月5日签订《享吃享喝美食广场租赁合同》，约定原告向被告承租位于上海市浦东新区金湘路XXX号一楼享吃享喝美食广场内的17号铺位(以下简称系争房屋)，租金自2018年12月12日起算，租期为两年，每月租金7,000元，每月物业管理费1,000元。原告另需支付入场费45,000元、履约保证金14,000元、卫生保证金20,000元。合同签订后，原告按约履行付款义务。但因被告原因导致自2019年5月起，物业数次至系争房屋锁门，造成原告停业损失。经了解，被告为系争房屋的二房东，被告与大房东之间因租赁合同的履行产生纠纷，大房东欲收回系争房屋。2019年6月起原告多次询问被告双方间的租赁合同能否继续履行，原告在被告预期违约的情况下只能暂停支付租金。2019年8月6日，原告收到大房东上海中新国闻文化传播有限公司(以下简称中新公司)发送的告知函，称因被告欠付中新公司租金未付，中新公司已通知解除与被告的租赁合同，故通知原告等租户搬离系争房屋。同月，原告被迫搬离系争房屋。此后原告多次与被告沟通，被告不愿退还原告相关费用。被告在合同期限内未履行提供经营场地的义务，导致原告客观上无法营业，该行为已构成违约，应承担违约责任。上海和铭餐饮管理有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年10月5日，原告康冬冬作为承租方(乙方)与作为出租方(甲方)的被告上海和铭餐饮管理有限公司签订《享吃享喝美食广场租赁合同》，约定被告将位于上海市浦东新区金湘路XXX号一楼106号、108号、109号、110号、111号享吃享喝美食广场(中新传媒大厦金桥店)内17号铺位出租给原告用于经营餐饮项目使用，租用面积约12平方米。租期为二年，自2018年11月1日起至2020年10月31日止；租金自场地交付日后15日起开始计算，场地交付日为2018年11月28日；租金起算日为2018年12月12日。租金为每月7,000元，综合物业管理费为每月1,000元，租金和物业管理费采取先付后租、按季度结算的付款方式，按季度提前15个自然日支付；付款银行账号开户名为李勤勤。该协议第4.5条约定：“入场费(基础装修设备及行政审批补贴费用)：甲、乙双方经协商同意，乙方签订本协议同时，一次性向甲方支付基础装修设备及行政审批补贴费用45,000元，日后乙方与甲方解除、终止租赁关系时，甲方无需退还该笔费用。……”第5条约定：“5.1乙方须于本协议签订同时，向甲方一次性缴纳铺位租赁履约保证金14,000元。5.2乙方须于本协议签订同时，向甲方一次性缴纳食品安全卫生保证金20,000元。5.3当乙方完全履行本协议，本协议贰年期满，乙方与甲方正常解除租赁关系时，甲方应在30个自然日后，无息返还以上两项履约保证金……”第9.1.4条约定：“甲方必须按本协议的规定向乙方提供经营场地，保证该场地内的水、电的正常供应……”第11.2条约定：“由于甲方原因给乙方造成经济损失的,甲方承担乙方损失的赔偿。”协议还约定了其他事宜。协议签订后，被告按约向原告交付了系争房屋。原告于2018年10月15日向被告支付入场费45,000元、食品安全保证金20,000元、押金14,000元、第一季度物业管理费3,000元、每一季度租金18,000元。被告出具了收款收据。其中租金的收据上写明“第一季度租金三个月优惠1,000元/每月”。2019年3月18日，原告向被告方李勤勤转账支付21,000元。2019年7月初，原告通过微信与被告方李勤勤商讨租金优惠及支付事宜。2019年8月6日，中新公司向原告等商户发送告知函，告知系争房屋系被告向中新公司承租，因被告欠付中新公司租金未付，中新公司已于2019年7月4日向被告发送解除合同的通知，并将于近期对系争房屋在内的商铺进行清场并收回房屋。2019年8月8日，被告向原告等商户发送通知，通知决定将“享吃享喝美食广场”内经营的商铺迁移至集团公司旗下所在静安中心的“妙喈美食广场”，“享吃享喝美食广场”营业至2019年8月18日终止。此后，因原告不同意迁移租赁地址，被告亦未能按照约定向原告提供经营场地，原告于2019年9月20日向本院提交起诉状，诉请如前。审理中，原告提供了其于2019年8月20日拍摄于系争房屋处的照片一组，证明彼时系争房屋处的商铺已全部搬离。原告称由于被告与中新公司间的纠纷，自2019年5月起系争房屋处经常被物业锁门而影响经营，2019年3月18日原告支付的是2019年3月12日至6月11日期间的租金和物业费(第二季度优惠后的费用)；原告于2019年8月10日停止营业，于2019年8月15日左右陆续搬离，8月20日前已搬离，因联系被告未果，未能办理房屋交接手续。原告另提供收据一份，证明其为了在租赁地点使用炉灶于2018年11月9日支付押金2,000元，收款事由标注“2019年11月9日退还，未满一年不退”，现因被告原因导致经营未满一年，该笔押金未退还，系原告损失；美团外卖的营业额明细，原告称其主张的损失中包括二个月利润损失24,000元，另包括店铺装修改造损失10,000元。原告另称其在被告处的租赁押金14,000元，原告同意抵作2019年6月12日起的二个月租金，故在本案中原告未主张退押金。原告于本案庭审结束之后，向本院提供了由案外人上海新同联世家房地产经纪有限公司出具的中介费收据一份，金额为7,000元。原告购买厨房设备的单据一组。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《享吃享喝美食广场租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。根据法律规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，由于被告与案外人之间的上位租赁合同发生纠纷，致使被告未能按照原、被告之间的合同约定提供经营场所，原告被迫于2019年8月中旬搬离系争房屋，合同目的不能实现，原告据此要求解除租赁合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告应根据合同约定退还食品安全卫生保证金。由于被告违约致使涉案合同提前解除，原告缴纳被告的入场费，原告依据其在系争房屋处的实际经营天数和合同期限的占比，在扣除相关比例的费用后，诉请被告退还入场费30,000元，本院予以照准。根据合同约定，由于被告原因给原告造成经济损失的,被告承担原告损失的赔偿。原告提供了因合同履行不满一年、炉灶押金不能退还的凭证，该部分损失系因合同提前终止而引起，本院予以支持。原告提供的美团外卖明细并不能证明其存在经营利润损失24,000元。原告于庭审结束之后提交的证据超过了举证期限，并且该部分证据亦不能证明其在诉请中主张的损失。故对原告主张的其他设备损失、经营损失，本院不予支持。原告同意以其在被告处的押金14,000元抵付其2019年6月12日以后的未付租金，故不要求被告退还租赁押金，本院予以照准。被告经本院公告传唤未到庭应诉，视为其放弃应诉抗辩的权利，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告康冬冬与被告上海和铭餐饮管理有限公司于2018年10月5日签订的《享吃享喝美食广场租赁合同》解除；二、被告上海和铭餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告康冬冬入场费30,000元;三、被告上海和铭餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告康冬冬卫生保证金20,000元；四、被告上海和铭餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告康冬冬损失2,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,815元，由原告康冬冬负担215元，被告上海和铭餐饮管理有限公司负担1,600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  何绍辉审 判 员  沈晨玲人民陪审员  张群兰二〇二〇年三月十二日书 记 员  沈 嬿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。