四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4790号 上诉人（原审原告）：刘良友，男，汉族，生于1970年9月24日，住四川省仪陇县。 上诉人（原审原告）：胥秀华，女，汉族，生于1973年6月23日，住四川省仪陇县。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：刘旭，四川罡兴律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：仪陇县文旭房地产开发有限公司。住所地：四川省仪陇县新政镇滨江大道三段1号。统一社会信用代码91511324MA63RJPE3U。 法定代表人：马小兵，董事长。 委托诉讼代理人：许洪滔，四川金粟律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：南充市三友房地产营销策划有限公司。住所地：四川省南充市顺庆区文化路89号“锦绣北湖”2栋1单元22－4号。统一社会信用代码91511302694824556N。 法定代表人：王林，总经理。 委托诉讼代理人：程邦建，仪陇县德帅法律服务所法律工作者。 上诉人刘良友、胥秀华与上诉人仪陇县文旭房地产开发有限公司（下称文旭房产公司）、南充市三友房地产营销策划有限公司（下称三友营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服四川省仪陇县人民法院（2019）川1324民初2241号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘良友、胥秀华上诉请求：1.撤销原判第一项，改判文旭房产公司向刘良友、胥秀华退还房款133,081元及利息（以133,081元为基数，按年利率6%从2018年6月13日起计至退还房款之日止），支付交通费、误工费3,000元，并承担逾期交房违约金4,850.80元；2.本案一、二审案件受理费由文旭房产公司承担。事实及理由：（一）原审酌定以单价4,361.06元为参照标准计算房屋差价，属认定事实不清。案涉房屋与同栋其他房屋相比，除了楼层不同，房屋面积、位置等基本一致。同时，根据市场规律，低层住宅价格相对于其他楼层更低。因此，应参照同栋房屋成交的平均单价3,933.10元计算房屋差价，更符合案涉房屋的实际价值。（二）刘良友、胥秀华多支付的部分房款被占用，该部分房款的资金占用利息属于实际损失，应得到赔偿。（三）刘良友、胥秀华在外地务工，因本案曾多次回仪陇县主张权利（包括向相关部门举报、邀请媒体采访、参与调解、提起诉讼等），一审酌定500元交通费明显低于实际发生的费用损失。综上，请求依法改判。 针对刘良友、胥秀华的上诉意见，文旭房产公司答辩称，（一）原审认定三友营销公司在销售过程中存在所谓售价虚高，而判令文旭房产公司承担责任是错误的。1.刘良友等人均在诉状中称是三友营销公司以商铺价格出售住房，三友营销公司承诺允许进行所谓的住改商，造成了购房人的误解，存在欺诈嫌疑。但本案基本事实是刘良友、胥秀华等人均系与文旭房产公司签订商品房买卖合同，合同也明确约定是购买住房而非商铺，文旭房产公司也明确指出是销售住房。刘良友、胥秀华等人最高支付的价格单价不过5,000多元，而在仪陇县新政镇目前商铺的最低单价均是在1万元至15,000元。2.文旭房产公司早与三友营销公司签订了承销合同，约定全部由三友营销公司进行销售，文旭房产公司不参与实际销售行为，且刘良友、胥秀华等人在一审中也明确是三友营销公司对其进行宣传销售，文旭房产公司未进行任何宣传及销售。同时，文旭房产公司系委托住房销售，商铺未包括在内。文旭房产公司不属于本案的责任主体。3.刘良友、胥秀华等人坚持要求按每平方米3,200元的价格购买住房，并要求文旭房产公司退还差价，显然不合理。文旭房产公司将全部住房均以打包价每平方米3,200元交与三友营销公司进行销售，表明三友营销公司出售房屋的最低价格是每平方米3,200元，但最高价格不得超过在房管部门的备案价格。文旭房产公司在房管部门的备案价格是实行的每栋每户单独进行备案，而争议房产的备案价格是每平方米5,980元。根据文旭房产公司与三友营销公司的承销合同，超过每平方米3,200元的溢价利益归属于三友营销公司，文旭房产公司早已按合同约定将超出部分全部交付三友营销公司。若要求文旭房产公司退还差价，则争议房屋的建筑成本价都达不到，显然不公平。（二）关于三友营销公司在出售房屋时是否存在虚假宣传可以住房改商铺，即是否存在欺诈行为的问题。一审中刘良友、胥秀华所举录音资料无法证明三友营销公司存在欺诈嫌疑，该录音证据来源不合法，录音的主体无法有效证明是三友营销公司工作人员，且录音内容根本没有实质性价值，无法达到证明目的。案涉商品房买卖合同合法，购房人明知购买的住房，无任何证据能够表明三友营销公司承诺能够住改商。房屋买卖受市场经济调控，出售给不同的买受人，其价格自然不同，不可能要求出售价格均一直不变，且出售价格未超出备案价格，故不应退补差价。（三）因刘良友、胥秀华认为房价过高，要求退补差价，故其一直不愿接收房屋，故不存在延期交付房屋问题。且其他住户均按时接收房屋，并早有入住。原审认定逾期交房违约，显属不当。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判或将本案发回重审。 针对刘良友、胥秀华的上诉意见，三友营销公司答辩称，案涉房屋销售合同有效，且对价格进行了明确约定，刘良友、胥秀华要求按3,933.10元单价计付房款的理由缺乏依据。且刘良友、胥秀华在一审中提供的证据并不能证明销售人员作出了可将商品房改造成临街商铺的承诺。刘良友、胥秀华向相关部门举报、邀请媒体采访的行为系无理取闹，其目的意欲通过媒体介入以影响法院裁判。南充电视台的报道为虚假报道，根据报道时依据的情况不能得出媒体归纳出的如“买受人误信销售代表的承诺”等结论。案涉房屋买卖合同合法有效，合同未被撤销或变更。综上，刘良友、胥秀华的上诉理由不能成立，请求予以驳回。 文旭房产公司上诉称，（一）原审认定房屋买卖合同中约定价格过高，否定了双方实际交易价格，有违公平交易原则。文旭房产公司全权委托三友营销公司承包销售，销售行为与文旭房产公司无关，且文旭房产公司仅按每平方米3,200元价格收取房款，超额部分归三友营销公司所有。刘良友、胥秀华系在三友营销公司介绍下以每平方米5,359.63元单价在文旭房产公司处购买房屋，原审认定由文旭房产公司向刘良友、胥秀华支付房屋差价，违背基本事实，且显失公平。原审以房屋销售价格平均值进行计算，违背市场公平原则。销售价格未超过房管部门备案价格，且虽然刘良友、胥秀华认为三友营销公司在销售中作出了所谓住改商的虚假承诺，但案涉证据无法证明该事实。同时，原审认定文旭公司承担全部责任不当，如果认为销售价格过高，那么三友营销公司亦应承担连带责任。（二）原审认定文旭房产公司存在延期交房违约行为不当。延期交房存在两方面原因，一是刘良友、胥秀华对房价有异议而迟迟不愿接受房屋，二是周边一直存在严重山体滑坡，延期交房具有不可抗力原因。房价是受市场调控，仪陇县城的商品房均价都是在每平方米5,000元以上，只要未超过备案价格就应得到支持。综上，原审认定事实不清，请求依法改判。 针对文旭房产公司的上诉意见，刘良友、胥秀华答辩称，三友营销公司工作人员在房屋销售过程中进行虚假允诺，一审中已进行充分举证，且达到高度盖然性证明标准。文旭房产公司作为被代理人，应当承担责任。逾期交房原因在于文旭房产公司，应由其承担相应违约责任。 针对文旭房产公司的上诉意见，三友营销公司答辩称，文旭房产公司委托三友营销公司对仪陇县新政镇紫东街城东文铭农贸市场进行销售，双方签订了承包销售合同，合同对佣金、权利义务等进行了约定。三友营销公司履行了义务，双方进行了销售结算，并签订结算单。购房者持由文旭房产公司开具的票据，将购房款转入文旭房产公司账户，三友营销公司未收取房款。文旭房产公司与三友营销公司按每平方米3,200元作为结算佣金的依据，与房屋销售价款无关。因文旭房产公司砌筑护坡、将绿化改成车位，引发案涉纠纷。请求驳回文旭房产公司对三友营销公司的上诉请求。 三友营销公司上诉请求：撤销原审就三友营销公司销售人员在销售时作出了商品房具有改造成临街商铺的便利条件的承诺的相关事实认定。事实及理由：刘良友、胥秀华提供的与敬华东的聊天视频资料不能证明双方提及的房屋即为案涉商品房，无证据证明敬华东就是接洽和销售案涉房屋的工作人员，亦无其他证据证明销售人员承诺可将商品房改成临街商铺。电视节目的报道内容及相关部门的调查核实，均是依据“与工作人员敬华东的聊天视频资料”展开，但并无证据证明销售人员作出了住改商的承诺。 针对三友营销公司的上诉意见，刘良友、胥秀华答辩称，三友营销公司的工作人员在销售过程中进行虚假允诺，刘良友、胥秀华已充分举证予以证明。三友营销公司的上诉理由不成立，应予驳回。 针对三友营销公司公司的上诉意见，文旭房产公司答辩称，文旭房产公司虽然收取了刘良友、胥秀华的购房款，但文旭公司已经将购房款中超过每平方米3,200元的溢价部分支付给了三友营销公司。 刘良友、胥秀华向一审起诉请求：1.要求文旭房产公司、三友营销公司连带支付房屋差价201,413元及利息（以201,413元为基数，按照年利率6%从2018年6月13日起计至付清之日止）；2.要求文旭房产公司、三友营销公司连带赔偿误工费、交通食宿费1万元；3.要求文旭房产公司、三友营销公司支付逾期交房违约赔偿金15,000元（以已付房款50万元为基数，按年利率6%从2019年1月1日计至2019年7月1日止）；4.本案诉讼费由文旭房产公司、三友营销公司承担。 一审查明的事实，文旭房产公司开发建设位于仪陇县项目，现已竣工。2018年1月13日，文旭房产公司与三友营销公司签订仪陇县文铭农贸市场6＃、7＃、8＃楼承包销售合同，约定文铭农贸市场项目6＃、7＃、8＃楼住房共计96套由三友营销公司承包销售，双方以每平方米3200元的价格进行结算，合同期为2018年1月14日至2018年10月13日。合同期限届满未完成销售任务，合同到期30日内，如双方均未提出反对意见，合同期限顺延6个月。三友营销公司自主经营、自负盈亏，超出每平方米3200元的溢价归三友营销公司所有，合同期届满后，剩余的全部房源由三友营销公司以每平方米3200元价格购买。 2018年6月15日，经三友营销公司销售，刘良友、胥秀华与文旭房产公司签订了商品房买卖合同，约定刘良友、胥秀华购买文旭房产公司开发的位于仪陇县，该商品房规划用途为成套住宅，房屋建筑面积93.29平方米，每平方米单价为5359.63元（按建筑面积算），总价款50万元。并约定出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房，出卖人在交付日期届满前，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。双方未明确约定逾期交房责任。2018年6月13日，刘良友、胥秀华向文旭房产公司给付了全部房款。 2018年6月5日，仪陇县国土资源局出具了仪陇县新政镇城东农贸市场南侧滑坡体勘查意见书，载明“坡脚工程建设方（文旭房产公司）对滑坡所在斜坡坡脚进行切坡开挖，工程施工未按相关建筑技术规范及时进行支护和预防，最终引发本次滑坡灾害。” 文旭房产公司提交的短信复印件主要内容为“尊敬的文铭农贸市场文铭.学府小区的业主，首先对未按时交房给您一个解释，实因7号楼背后山体滑坡，多次处理仍未杜绝隐患，又因其已在我司购买用地红线之外，不能随意动工，与政府数次协商未收到妥善解决方案，故延误工期。若业主需要提前装修的，可以联系。”该短信收件人为田单。 刘良友、胥秀华提交了与三友营销公司工作人员敬华东的聊天视频资料，敬华东在视频中陈述了如下内容：案涉房屋在接房后可以自行改成商铺使用，没得哪个管你，政府都管不了你。 原审同时查明，案涉房屋与文铭农贸市场相邻，房屋墙体面向市场方向依次为小型绿化带、停车位、水泥路、市场摊位，房屋至停车位路面的垂直距离约1米。 文旭房产公司与三友营销公司于2018年9月4日签章的文铭农贸市场6、7、8号楼签约台账明细载明：委托销售的96套住房已全部成交，交易时间为2018年2月至8月期间，6栋一层成交单价最低为每平方米5,365.96元，7栋、8栋一层最高成交单价为每平方米4,159.07元，6栋最高成交单价（一层除外）为每平方米4,697.07元。平均成交单价为每平方米3,933.10元。 原审认为，文旭房产公司与三友营销公司签订商品房包销合同，双方形成委托代理关系，文旭房产公司系委托人（被代理人），三友营销公司系受托人（代理人），三友营销公司依合同约定所为销售行为的后果应当由委托人文旭房产公司承担。在代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示时，被代理人和代理人应当承担连带责任。本案中刘良友、胥秀华所举证据并不能证明文旭房产公司与三友营销公司存在前述情形，故对其要求文旭房产公司、三友营销公司承担连带责任的请求，不予支持。 刘良友、胥秀华与文旭房产公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。结合双方签订的商品房买卖合同等证据及当庭陈述，可以认定双方对所交易的商品房的属性为住房均是明知的。市场交易中价值决定价格，价格表现价值，价格的高低与商品价值的大小成正比。案涉商品房的成交单价每平方米5,359.63元大大超出相邻楼栋一层最高成交单价每平方米4,159.07元和同栋其他楼层最高成交单价每平方米4,691.07元，根据公平、诚信原则，该成交价格的差异对应的应是案涉商品房有别于或者显著高于同栋其他楼层商品房和相邻楼栋同层商品房的价值（如作为商铺使用的便利条件），然而案涉房屋离绿化近、采光好等因素不足以支持其高昂售价。结合三友营销公司工作人员敬华东在视频中的陈述以及本案其他证据和当地房地产交易市场交易习惯等因素，可以认定销售方在销售时作出了案涉商品房在接房后具有改造成商铺的便利条件的承诺，该允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，虽未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反约定的，应承担违约责任。案涉商品房离地面垂直距离约1米，且其面向文铭农贸市场一侧紧邻小型绿化带和停车位，改造成商铺的便利条件大大减弱，文旭房产公司在履行合同约定的义务时不完全符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉商品房买卖合同并未约定该事项的违约责任，刘良友、胥秀华有权要求文旭房产公司承担减少价款的违约责任。考虑到合同双方在合同签订及履行过程中的主观因素和客观行为，同时兼顾本案裁判可能对商品房交易市场稳定带来的挑战，结合仪陇县房地产交易市场行情等因素，酌定综合案涉房屋同栋（除一楼外）其他商品房最高成交单价、平均成交单价及相邻楼栋一层最高成交单价确定计算减少价款的计算依据为每平方米4,361.06元，刘良友、胥秀华已付房款超出该部分的，文旭房产公司应予以退还，退还款项计算为50万元-4,361.06元/㎡×93.29㎡=93,157元，刘良友、胥秀华主张按每平方米3,200元计算房屋单价，既无约定也无事实及法律依据。 刘良友、胥秀华主张误工费、交通食宿费1万元，未提交相应证据。考虑到其主张权利确会发生一定费用，酌定其交通费为500元。 商品房买卖合同约定的房屋交付时间为2018年12月30日，文旭房产公司至今未向刘良友、胥秀华交付房屋，依据双方约定，文旭房产公司应书面通知刘良友、胥秀华接收房屋，文旭房产公司并未提供此方面的证据。文旭房产公司称延期交房系山体滑坡所致，系不可抗力，但依据仪陇县国土资源局出具的勘查报告，山体滑坡系文旭房产公司施工所致，故文旭房产公司不能因此免责。文旭房产公司称延期交房系多方面原因造成，也未提供证据，其应承担举证不能的不利后果。故文旭房产公司应当承担延期交房的违约责任。因案涉商品房买卖合同中并未明确约定逾期交房的违约责任，参照仪陇县新政镇同类同地段同期房屋租金及刘良友、胥秀华的诉求等因素，酌定逾期交房的违约责任为从2019年1月1日起至2019年7月1日（刘良友、胥秀华主张的计算期间）止按日计算已付房款万分之零点五的违约金为4,850.80元。 依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、仪陇县文旭房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向刘良友、胥秀华退还房屋价款93,157元，给付交通费500元、逾期交房违约金4,850.80元；二、驳回刘良友、胥秀华的其他诉讼请求。若未在判决确定期限履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,441元，由刘良友、胥秀华负担732元，仪陇县文旭房地产开发有限公司负担1,709元。 本院经审理，对原审查明的事实予以确认。 本院认为，文旭房产公司与三友营销公司建立商品房包销合同关系，买受人刘良友、胥秀华系与出卖人文旭房产公司建立商品房买卖合同关系。刘良友、胥秀华提交了包销人三友营销公司工作人员允诺案涉商品房具有改造成商铺的便利条件的相关视听资料等证据，结合案涉商品房的出售价款在同比情形下明显较高，且实际上不具有改造成商铺便利条件的客观事实，足以认定包销人三友营销公司所作出的关于商品房具有改造成商铺的便利条件的允诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定存有重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，出卖方违反允诺，属于履行合同义务不完全符合合同约定，应承担相应违约责任。本案中，刘良友、胥秀华与文旭房产公司形成直接合同关系，且购房款系由文旭房产公司直接收取，文旭房产公司属直接的责任主体。且三友营销公司虽然系代理销售房屋，但系以被代理人文旭房产公司名义对外缔约，法律后果亦理应由被代理人承担。同时，本案中，并无证据证明代理人与被代理人之间存在连带担责的法定情形。故承担违约责任的主体应是文旭房产公司。 房屋买卖成交价款系案涉商品房买卖合同的主要内容，系合同当事人缔约时的意思表示，在合同有效且当事人未对合同内容作出变更的情形下，不应对合同约定的交易价款强制调整。且本案中，案涉房屋销售单价并未超过房管部门的备案价格，亦不具有其他违反法律规定的情形。文旭房产公司存在违约行为，其所承担的应是赔偿损失的违约责任。原审对买卖双方约定的交易价款予以变更，认定文旭房产承担减少价款的违约责任，缺乏法律依据。本案中，可以原审认定的同等条件房屋的平均交易价格等参照因素作为计付该违约损失的依据。 刘良友、胥秀华关于误工费、交通食宿费的诉讼主张，其并未提供相应证据予以证明，原审结合本案实际对交通费酌情予以认定并无不当。文旭房产公司与刘良友、胥秀华明确约定了商品房交付期限，文旭房产公司未按期交付房屋，应承担相应违约责任。文旭房产公司称因买受人未接收房屋且存在其他不可抗力原因，缺乏相应证据支持。原审参照同类同地段同期房屋租金等确定逾期交房违约损失具有事实和法律依据。 综上，上诉人文旭房产公司、刘良友、胥秀华、三友营销公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，不予支持。原审认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持四川省仪陇县人民法院（2019）川1324民初2241号民事判决第二项，即“驳回刘良友、胥秀华的其他诉讼请求”； 二、变更四川省仪陇县人民法院（2019）川1324民初2241号民事判决第一项，即“仪陇县文旭房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向刘良友、胥秀华退还房屋价款93,157元，给付交通费500元、逾期交房违约金4,850.80元”变更为“仪陇县文旭房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向刘良友、胥秀华赔偿损失93,157元，支付交通费500元，支付逾期交房违约金4,850.80元”。 若未按判决确定期限履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2,441元，由刘良友、胥秀华负担732元，仪陇县文旭房地产开发有限公司负担1,709元；二审案件受理费5,982元，由刘良友、胥秀华负担1,000元，仪陇县文旭房地产开发有限公司负担4,882元，南充市三友房地产营销策划有限公司负担100元。 本判决为终审判决。 审判长  李卫东 审判员  杨 辉 审判员  雷发军 二〇二〇年三月十日 书记员  廖志宏