甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终897号上诉人（原审被告）：尤某某。委托诉讼代理人：王华，甘肃优加律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兰州富翔置业发展有限公司。法定代表人：王德福，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁雅清。委托诉讼代理人：俞友钧，甘肃律华律师事务所律师。原审第三人：兰州方圆房地产代理有限责任公司。法定代表人：尤俊晰，该公司总经理。委托诉讼代理人：安清栋，甘肃得舍律师事务所律师。上诉人尤某某因与被上诉人兰州富翔置业发展有限公司（以下简称富翔公司）、原审第三人兰州方圆房地产代理有限责任公司（以下简称方圆代理公司）所有权确认纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2019）甘0105民初2422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。尤某某上诉请求：1.请求依法撤销兰州市安宁区人民法院（2019）甘0105民初2422号民事判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案被上诉人起诉要求确认房屋为其所有无基础事实，也无任何证据支持，其诉求不具有请求权基础，不应得到支持。涉案房屋系上诉人2008年合法购买所得，上诉人已经向被上诉人支付全部购房款，2010年11月29日办理产权登记已长达九年。被上诉人在过去九年的时间中没有对涉案房屋提出过任何异议，其在一审提供的证据并不能证明其是目前涉案房屋实际产权人。被上诉人与第三人之间签订的代理销售合同、补充协议、对账单及承诺书更不可能证明权属问题。只能证明被上诉人与第三人之间的债权债务关系，并不涉及上诉人。《补充协议》、《承诺书》、《对账单》均没有上诉人的签字确认，同时签订时间均在2010年上诉人房屋登记以后，时间点上明显相互矛盾。《承诺书》是第三人出具给被上诉人的相关过户方面的承诺，仅表达了第三人愿意全力积极配合过户事宜，但过户什么房屋，从谁过户给谁均没有陈述。《对账单》是被上诉人与第三人之间就代理销售房屋期间的房屋款项、撤押等相关事宜的对账约定，不能作为认定本案确认房屋所有权的有效证据。至于对账单中6414198.85元的数字问题，完全是被上诉人偷换概念，故意将方圆物业公司和上诉人缴纳的房款与被上诉人和第三人结算代销房款混淆，达到欺骗法庭的目的。被上诉人出具的涉案房屋产权证及税金票据，该组证据不但不能证明涉案房屋系被上诉人所有的事实，反而能够充分证明涉案房屋产权系上诉人所有的事实。关于被上诉人出具的28张票据，根据该票据显示，收款人为被上诉人，交款人大部分为方圆物业公司，少部分为其他购房人。恰好证明了方圆物业公司支付自己的房款和上诉人房款的事实。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。《最高人民法院关于适用物权法若干问题解释一》第二条的规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应当支持。结合本案，被上诉人起诉请求确认涉案房屋产权系自己所有，但其根本无法证明涉案房屋产权系其所有的事实，法庭应当依法驳回其诉讼请求。二、一审判决混淆本案基础法律关系，认定事实明显错误。首先，一审判决混淆了方圆物业公司和第三人方圆代理公司的名称和主体。方圆物业公司和方圆代理公司系完全不同的两个公司。上诉人提供的9张票据的收款人为被上诉人，交款人为方圆物业公司，由于上诉人系原方圆物业公司的法定代表人，故涉案房屋购房款是以方圆物业公司的名义支付，由被上诉人向方圆物业公司出具收据。然而一审判决在被上诉人提供的收据中交款人明确为方圆物业公司的情况下，毫无根据的将该收据的交款人认定为第三人，混淆了方圆物业公司和第三人的概念。其次，一审判决对双方当事人举证责任的划分违背举证基本规则，导致认定证据及事实发生根本性错误。本案上诉人系涉案房屋所有权人，被上诉人要求确认自己为涉案房屋的所有权人，其负有举证责任。但其提供的证据没有一份证据能够证明其系涉案房屋所有权人的事实。一审法院将举证责任错误的分配给上诉人，要求上诉人举证证明自己系房屋所有权人并支付购房款的事实。举证责任分配错误，导致判决认定事实错误。综上所述，本案被上诉人的起诉完全违背事实，其提交的证据无法证明其是涉案房屋的权利人。一审判决认定事实错误。望二审法院在依法查明事实的基础上，撤销一审判决并改判驳回被上诉人的诉讼请求。富翔公司辩称，一、1993年8月16日，答辩人与安宁公安分局签订了联建刘家堡派出所办公及住宅综合楼协议，约定由答辩人出资建设该综合楼工程。该综合楼工程完工后，1995年6月9日双方签订补充协议，对各自分配该综合楼面积进行了明确约定。2005年8月11日，兰州经济技术开发区房地产管理局向安宁公安分局和答辩人出具了《房屋面积界定书》（兰经开界字（2005）第004号），界定该综合楼总建筑面积5833.98㎡，其中属于安宁公安分局总建筑面积：办公1-2层502.69㎡，属于答辩人总建筑面积5331.29㎡。涉案房屋在分配面积中，答辩人基于建设取得涉案房屋物权。二、本案不存在答辩人向尤某某出售涉案房屋的事实。上世纪90年代初期，政府关于房地产开发的政策法规尚不完善，导致之后办理涉及政府机关联建房的产权证成为历史遗留问题。正因为办理涉案房产证存在一定的难度，故答辩人委托第三人代销41套住宅房（建筑面积3236.37㎡，总代售住宅房款3236.37m2*2130元/m2=6,893,468.10元），2间商铺房（建筑面积228.68m2，商铺总代售房款228.68m2*7000元/m2=1,600,760元）。第三人委托兰州方圆物业管理有限责任公司等人向答辩人支付了其代售的住宅房款。答辩人在收到代售住宅房款后向方圆物业公司等人开具了28张收款“收据”，金额为6,414,198.85元（不含原告自收的13万元售房款和第三人直接扣除的295,400元代理费）。对未委托代销的办公房和商铺房的房产证办证事宜，答辩人与第三人于2011年1月6日补签了“补充协议”，约定由第三人将办公房和商铺房的产权证办理登记在第三人指定的人名下，办理产权证涉及的税、费及房产过户费由答辩人承担。2012年8月3日，答辩人与第三人就代售房屋事宜对账并签署《对账单》，确认了以下事实：一是第三人委托方圆物业公司等人向答辩人支付代售住宅房款6,414,198.85元（由28张“收据”印证）。二是第三人为答辩人代售了尤某某名下的2间228.68m2的商铺房（产权证登记在尤某某名下，房产证建筑面积508.54m2，代售2间商铺房后房管局扣减核销了229.04m2,剩余面积279.50m2）。三是答辩人已向第三人付清了41套住宅房和2件商铺房的代理费。四是确认了答辩人没有委托第三人代售尤某某名下剩余面积为279.50m2的商铺房。五是第三人认可了方圆物业公司支付给答辩人的款项系其代售的住宅房款，而非尤某某声称的商铺房购房款。答辩人向法庭提交的《房产代理销售合同书》、《房产销售补充协议》、《补充协议》、《承诺书》、商铺所有权证原件及办理产权证所支出税、费票据的原件、28张“收据”、《对账单》和答辩人给第三人支付代理费的财务凭单。上述证据相互印证，形成完整的证据链，足以证实答辩人与尤某某根本不存在买卖279.50平方米的商铺的事实。对尤某某提出为何长达9年不向其主张权利的质疑，答辩人回复如下：第三人按照2011年1月6日的协议约定将登记在尤某某名下的商铺房产权证原件交由答辩人保管，答辩人未预料到尤某某会挂失房产证。第三人承诺将刘家堡（派出所）商铺房和办公房产权过户到答辩人名下。且登记在尤某某名下的商铺房一直由答辩人占有使用，答辩人连年催促第三人协助办理房产过户手续，第三人以尤某某不在兰州为由拖延，到后来向答辩人索要20万的所谓代理费。2019年答辩人委托律师办理本案，经查询房屋档案后方知尤某某已恶意挂失了答辩人所保管的房产证。基于上述答辩理由，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。方圆代理公司述称，一、本案诉争房屋系方圆代理公司基于房屋销售代理合同代理富翔公司出售于尤某某，尤某某支付房屋购买价款并取得房屋产权证的事实清楚。2008年，答辩人就富翔公司与安宁区公安分局联建开发的住宅楼的销售代理事宜，先后签订三份代理协议，分别是：2008年1月14日《房产代理销售合同书》、《房产销售补充协议》、2008年9月26日《补充代理合同》。其中《房产代理销售合同书》中约定的代理销售范围为富翔公司被界定面积5331.29平方米中的42套住宅；《房产销售补充协议》中约定的代理销售范围将《房产代理销售合同书》中约定的42套变更为41套（一套用于物业办公），并约定代理销售商业用房两间为228.68平方米；2008年9月26日的《补充代理合同》中约定的代理销售范围是位于一楼的本案涉案商铺委托给代理公司进行代理销售。代理人基于代理权，将涉案房屋代理出售于尤某某，尤某某委托方圆物业公司将涉案房款支付与富翔公司，并依法登记取得房屋产权证。二、富翔公司诉求认为其是涉案房屋实际权利人的主张没有充分有效的证据支持，诉求不成立。其向法庭提交的《对账单》是方圆代理公司与富翔公司之间就代销刘家堡41套住宅及部分商铺的结算事宜，其提交的28张收据系其出具给方圆物业公司和王发良、孙凌云等人的收款收据，该收款收据中的部分票据已经由尤某某和方圆物业公司认可，是方圆物业公司支付其办公用房的房款和代尤某某支付涉案房屋购房款的款项。该28张票据与方圆代理公司和富翔公司之间的《对账单》涉及的代销款无关。《对账单》涉及的金额6414198.85元，部分款项是涉及17户房屋的撤押事宜，撤押17户房屋期间方圆代理公司偿还银行贷款金额就是1426055.10元，不存在方圆代理公司直接向富翔公司支付6414198.85元代销款的问题。富翔公司提供的28张票据中，部分票据是出具给王发良、孙凌云等人的收据，富翔公司将出具给该部分个人的收款收据和方圆物业公司支付其办公用房的房款以及代尤某某支付的涉案房屋购房款收据等混合拼凑在一起，谎称28张票据是方圆代理公司委托方圆物业公司支付的代销款，意图否定尤某某向其缴纳涉案房款的事实，其观点缺乏证据支持，不能成立。28张收据中所涉及的数额涉及41套房屋与被上诉人提交的证据矛盾。承诺书没有承诺将房产证办理给富翔公司名下。方圆代理公司认为，一审判决认定事实错误，应当支持尤某某的上诉请求。富翔公司向一审法院起诉请求：一、请求确认被告名下位于兰州市安宁区房屋（房屋编号620105002Ｓ47005003001000012，所有权证书号：兰房权证【安宁区】字第××号,建筑面积279.50㎡）所有权为原告所有；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告与兰州市公安局安宁分局合资联建了刘家堡派出所的办公及住宅综合楼，其中属于原告的总建筑面积为5331.29㎡。2008年1月14日，原告与第三人签订《房产代理销售合同书》及《房产销售补充协议》，约定由第三人代售上述原告所有的房屋（包括住宅41套及商业用房2间），原告按比例给予第三人销售代理费。合同签订后，第三人依约履行了代理义务出售上述房屋。其中位于兰州市安宁区的涉案房屋（房屋编号为：620105002Ｓ47005003001000012；房屋所有权证号为：兰房权证历经字第××号）系以被告尤某某的名义办理的房产证，办理房产证所需的相关费用均由原告在2010年11月30日至12月30日期间支付完毕。涉案兰州市安宁区房屋的房产证原件由原告持有。2011年1月6日，原告与第三人就上述房屋买卖签订《补充协议》一份，载明：原告授权第三人在办理产权证过程中由第三人制定产权人的名称，由此所产生的的税费等由原告承担。2011年3月22日第三人向原告出具《承诺书》一份，承诺关于上述房产证过户一事，第三人会全力积极配合将其顺利过户到原告名下。2012年8月3日，原告与第三人再次就双方代销的房款进行对账，并签署《对账单》确认：双方各款项全部对清，没有欠款。第三人共计向原告转交房屋代销款6414198.85元，原告向法庭提交第三人以兰州方圆物业管理有限责任公司的名义交付原告的共计28张收款收据予以证明，被告对此予以认可。庭审中，被告向法庭提交了9张原告出具的收款收据，拟证明被告通过方圆物业公司向原告共计支付房款2085319.6元，该9张票据（2008年7月4日0023732号、2008年6月24日0023729号、2008年6月23日0023728号、2008年5月3日0072339号、2008年4月29日0023724号、2008月4月30日0023725号、2008年1月30日0072330号、2008年1月28日0072327号）均包含在上述第三人向原告支付的房屋代销款6414198.85元的票据中。后被告尤某某以房产证遗失为由，补办了涉案房屋兰州市安宁区的产权证（房屋编号为：620105002Ｓ47005003001000012，坐落位置：兰州市安宁区西路街道安宁西路824、826号第一层001室），该房屋所有权证号为：兰房权证（安宁区）字第××号。另查明：兰州市安宁区房屋（原房产证载明房屋位置）与兰州市安宁区西路街道安宁西路824、826号第一层001室（被告尤某某补办的房产证载明房屋位置）系同一套房屋。一审法院认为，本案争议的焦点在于被告尤某某购买涉案房屋支付了相应的购房款。庭审中，被告尤某某向法庭提交了9张原告出具的收款收据，拟证明被告通过方圆物业公司向原告共计支付房款2085319.6元，该9张票据（2008年7月4日0023732号、2008年6月24日0023729号、2008年6月23日0023728号、2008年5月3日0072339号、2008年4月29日0023724号、2008月4月30日0023725号、2008年1月30日0072330号、2008年1月28日0072327号）均包含在上述第三人向原告支付的房屋代销款6414198.85元的票据中，被告的该组证据无法证明其向原告支付了相应的购房款，在被告尤某某未支付购房款的情形下，其作为涉案房屋合法的所有权人的证据不足。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。据此可知，不动产登记仅具有权利推定的效力，并非是不动产归属的绝对依据，当事人如有相反证据的，仍然可以推翻。即原则上，不动产的所有权依据不动产登记来确认和保护，但如果有足够的证据表明实际权利人与登记权利人不一致的，可以认定该物权归实际权利人所有。在该案件中，虽然争议房屋登记在尤某某名下，但被告未向法庭提交其与原告之间就涉案房屋签订了的《房屋买卖合同》，亦无法证明其向原告支付了相应的购房款，且涉案房屋的所有税费等费用均是由原告支付，涉案产权证的原件亦由原告持有，加之，涉案房屋一直由原告实际占用并使用至今，以上证据足以证实纠纷诉争房屋的实际权利人系原告而非被告尤某某，故兰州市安宁区房屋（即兰州市安宁区西路街道安宁西路824、826号第一层001室）的所有权人应为原告。综上所述，为保护公民生命、财产不受侵犯，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决：兰州市安宁区房屋（即兰州市安宁区西路街道安宁西路824、826号第一层001室）归原告兰州富翔置业发展有限公司所有。案件受理费100元，已减半收取50元，由被告尤某某负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩主张及本院查明的事实，本案上诉争议的焦点是涉案房屋归富翔公司所有还是归尤某某所有的问题。富翔公司和尤某某均主张对涉案房屋享有所有权，富翔公司对涉案房屋主张物权的基础是基于其与兰州市公安局安宁分局签订的《合资联建住宅楼协议书》、《合资联建住宅楼补充协议书》，因投资建设取得物权。该取得方式符合《中华人民共和国物权法》的规定。尤某某上诉称富翔公司起诉要求确认涉案房屋所有权无基础事实的理由不成立，本院不予支持。尤某某对涉案房屋主张物权的基础是基于其从富翔公司购买取得物权，并经房地产管理部门登记办理了房屋所有权证。房屋买卖是买受人支付价款，出卖人转移房屋所有权于买受人的合同。涉案房屋虽然登记在尤某某名下，但实际一直由富翔公司占有使用，并未交付。房屋所有权证是权利人享有该不动产物权的证明，但不具有绝对的证明力。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。如何认定房屋的所有权人，就要对双方提供的证据分析评判。富翔公司对涉案房屋主张所有权的证据是《合资联建住宅楼协议书》、《合资联建住宅楼补充协议书》，证明房屋系联建分割取得。并提交了与第三人方圆代理公司的《房产代理销售合同书》、补充协议、承诺书、对账单、出具给方圆代理公司的收据，证明涉案房屋并未出售，所有权人是富翔公司，自此完成了举证证明责任。尤某某反驳对方诉讼请求所依据的事实，举证责任转移至尤某某。其为证明自己是涉案房屋所有权人，向法庭提交了2008年富翔公司出具给方圆物业公司的9张收据，拟证明自己以方圆物业公司的名义交房款的事实。出示了房屋所有权证书，拟证明通过第三人方圆代理公司购得涉案房屋并取得产权，是合法的所有权人。本院认为，尤某某提交的9张收条，正好包含在富翔公司提交的证明富翔公司与方圆代理公司关于《房产代理销售合同》结算票据之中，尤某某或方圆代理公司并未提交其他与富翔公司结算的票据予以推翻富翔公司提交的28张收据及对账单。结合富翔公司与方圆代理公司2011年1月6日签订的补偿协议（对商铺及办公楼产权证事宜的约定），2011年3月22日出具的承诺书（对商铺及写字楼房产证过户的承诺），2012年8月3日的对账单（既然2008年已将涉案房屋委托出卖给尤某某，2012年对账时确不记载出卖的事实），以及涉案房屋自始至终没有交付尤某某使用的事实。结合房屋所有权证的取得分析，涉案房屋2010年办理的房屋所有权证原件至今富翔公司保管，2015年的房屋所有权证是尤某某通过挂失2010年的房屋所有权证取得。房屋所有权证书是权利人享有该不动产物权的证明，但不具有绝对的证明力。根据双方出示证据的优势性综合判断，富翔公司提交的证据从客观性、逻辑性推理，其证明力明显优于尤某某提交的证据，因此，尤某某上诉称自己是涉案房屋所有权人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，裁判结果正确。综上所述，尤某某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由尤某某承担。本判决为终审判决。审判长  张秉德审判员冯稼耘审判员张煜枫二〇二〇年三月二十七日法官助理王荔书记员王柏斌