福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初3380号 原告：吉德利（厦门）工贸有限公司，住所地福建省厦门市同安区工业集中区建材园108栋211之一。 法定代表人：许德锋，总经理。 委托诉讼代理人：张军、卢江雄，福建汇丰联盟律师事务所律师。 被告：厦门市富永兴贸易有限公司，住所地福建省厦门市同安区工业集中区建材园108（A32）211号。 法定代表人：潘晓春，执行董事。 委托诉讼代理人：潘耀斌,男，1989年12月7日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：赖海田，福建民丰律师事务所律。 吉德利（厦门）工贸有限公司（以下简称吉德利公司）与厦门市富永兴贸易有限公司（以下简称富永兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。吉德利公司之法定代表人许德锋及委托诉讼代理人张军，富永兴公司之委托诉讼代理人潘耀斌、赖海田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉德利公司向本院提出诉讼请求：1.富永兴公司立即将厦门市建材物流园物流配送中心项目建材仓储用房108幢（A32）113单元、211单元、213单元、312单元、314单元的产权过户登记至原告名下；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年5月1日，吉德利公司（乙方）与富永兴公司（甲方）签订《购房合同》，双方约定甲方将坐落于厦门市建材物流园建材物流配送中心项目建材仓储用房108幢（A32）、113、211、213、312、314的仓储用房卖给乙方（即原告）。合同第二条约定“（1）购房付款方式：实行分期付款，首期于2013年5月1日将支付叁拾万元整；（2）第二期于2013年月日将剩余壹佰万元整的购房款一次性付清给甲方。（甲方在产权办理期间，乙方应付甲方每月柒仟元整），乙方在产权办理和银行贷款按揭期间，乙方应付甲方每月壹万元整。”合同签订当日，吉德利公司即向富永兴公司支付首付款300000元，富永兴公司同时将房屋交付给吉德利公司使用。因双方在签订合同之时，富永兴公司尚未办理上述仓储用房的产权证，因此双方在合同中约定在富永兴公司产权办理期间，吉德利公司应每月支付富永兴公司利息7000元作为尚欠购房款1000000元的利息；在富永兴公司办理产权后，富永兴公司将产权登记至吉德利公司名下及吉德利公司向银行贷款期间，吉德利公司每月应向富永兴公司支付利息10000元。2013年6月1日起，吉德利公司按照合同约定向富永兴公司支付每月7000元。2016年5月，富永兴公司办理了上述仓储用房的产权证。但经吉德利公司多次协商，富永兴公司均拒绝办理产权变更手续。吉德利公司认为富永兴公司现在已具备履行产权变更手续的条件，但富永兴公司始终拒绝履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的约定，吉德利公司有权要求富永兴公司立即将厦门市建材物流园物流配送中心项目建材仓储用房108幢（A32）113、211、213、312、314室的产权登记至吉德利公司名下。 富永兴公司辩称：1.吉德利公司没有按照买卖协议的约定最迟在2013年年底之前支付购房尾款100万元，其行为已经构成根本违约；2.吉德利公司从2014年1月1日起给富永兴公司相应的款项都是用于支付租金；3.2019年7月11日富永兴公司向吉德利公司发了关于讼争房产买卖的律师函，吉德利公司已经于2019年7月12日收到富永兴公司发出的关于解除讼争房产买卖协议的律师函，双方关于讼争房产买卖的法律关系已经解除。 吉德利公司为支持其诉讼请求提交了以下证据：订金收条、《购房合同》、银行流水、往来明细表、银行流水、短信记录、微信聊天记录、企业信息、不动产信息查询结果、银行交易流水。被告为支持其答辩意见提交了以下证据：律师函、EMS全球邮政特快专递1018147763024、物流详情、微信聊天记录、通话录音。上述证据经当庭举证、质证，本院审查核实，相应的证明力予以确认。 根据上述经审核确认的证据及当事人庭审陈述，本院认定事实如下：2013年5月1日，吉德利公司（乙方）与富永兴公司（甲方）签订《购房合同》，合同约定：“一、房屋状况房屋坐落：厦门市建材物流园建材物流配送中心项目建材仓储用房108幢（A32）113、211/213、312/314，共计面积515.72平方米。二、甲乙双方以买卖自由，并经协商。甲方愿意将建材仓储用房出售给乙方并经乙方同意的前提下确立本合同。（1）购房付款方式：实行分期付款，首期于2013年05月01日将支付叁拾万元整（￥300000元）；（2）第二期于2013年月日将剩余壹佰万元整（￥1000000元）的购房款一次性付清给甲方。（甲方在产权办理期间，乙方应付甲方每月（￥7000.00元），乙方在产权办理和银行贷款按揭期间，乙方应付甲方每月壹万元整（￥10000.00元）。……四、在甲方的同意下，乙方将大写元（￥元）的首付款给甲方后，甲方将原来的房产证交与乙方办理过户手续并同意在公积金管理中心抵押贷款，同时乙方拥有该套住房的房屋产权的使用权。……”合同落款处“甲方”有富永兴公司原法定代表人潘便成签名并加盖公司公章，“乙方”有吉德利公司法定代表人许德锋签名并加盖公司公章。至2013年8月21日，吉德利公司共计向富永兴公司支付购房首付款300000元。自2014年1月至2017年12月，吉德利公司按每月7000元的标准向富永兴公司支付款项；自2018年1月至2018年9月，吉德利公司按每月8000元标准向富永兴公司支付款项；自2018年10月起，吉德利公司按每月10000元的标准向富永兴公司支付款项。至2018年12月13日，吉德利公司共计向富永兴公司支付422000元。上述款项先由许德锋支付给富永兴原法定代表人潘便成，潘便成于2016年9月份去世后，由许德锋支付给潘便成的儿子即富永兴公司的法定代表人潘晓春、潘便成的配偶潘秀也。2017年5月22日，富永兴公司办理了涉案房屋即同安区工业集中区建材园108号113单元、211单元、213单元、312单元、314单元的产权登记。 根据吉德利公司提供的短信记录，许德锋于2016年10月12日收到一则来自“物流108潘便”的短信，内容为“你好我是房东潘便成的儿子，麻烦以后转款转到这个账号……潘晓春”。根据原被告双方提供的富永兴公司的委托诉讼代理人潘耀斌（为原法定代表人之子、现法定代表人兄）与吉德利公司法定代表人许德锋微信聊天记录，双方聊天消息如下：2018年8月份，许德锋向潘耀斌询问案涉厂房贷款事宜。2018年9月27日，潘耀斌问：“你那个款还没转吗”。2019年1月12日，许德锋应潘耀斌要求发送《与潘总往来明细表》。2019年5月12日，潘耀斌说：“许总你好！我听我妈妈说你那里房租还欠8.6万啊！你要尽快安排过来啊”，许德锋答：“好好”。2017年7月1日，潘耀斌向许德锋发送了一份“租金来往明细”，载明至2019年7月9日，富永兴公司尚欠租金86000元。潘耀斌说：“我是按你发给我的这4张去算的，你看下对不对”。许德锋答：“好”。根据富永兴公司提供的潘耀斌与许德锋于2019年8月13日的通话录音，潘耀斌说：“喂，小许，你那租金还没有交。”许德锋答：“还没交还没交。” 2019年7月11日，富永兴公司委托福建民丰律师事务所向吉德利公司邮寄律师函，通知吉德利公司因其未依合同约定支付购房余款、累计拖欠租金86000元，故与其解除双方签订的《厦门市建材物流园建材物流配送中心项目建材仓储用房转让合同》、《购房合同》及所有补偿协议，解除双方的租赁关系。该邮件于2019年7月12日签收，签收人为“他人”。 庭审中，吉德利公司陈述，合同上之所以写余款“2013年月日”付清是因为富永兴公司说产权很快就能办出来，但不敢写在合同上，合同是2013年签订的所以写2013年，当时约定产权证办出来后过户给吉德利公司，吉德利公司再通过银行贷款付清购房余款；吉德利公司所支付的款项均系依合同约定支付的购房余款利息；确认富永兴公司邮寄律师函的收件人信息无误，但否认法定代表人收到该邮件。富永兴公司陈述，根据合同约定，最迟支付购房余款的时间是2013年年底，购房合同并未约定购房余款需待吉德利公司用涉案厂房贷款才能支付；吉德利公司自2014年1月份起支付的款项为租金并非利息，因吉德利公司无法在2013年年底付清购房余款，故双方协商转为每月付租金，形成口头租赁关系；富永兴公司之所以直至2019年才向吉德利公司发出律师函，是因为许德锋与潘便成系关系非常好的朋友，富永兴公司碍于情面未发律师函，之后因吉德利公司拖欠租金时间很长故咨询律师才发出律师函。 本院认为，吉德利公司与富永兴公司签订的《购房合同》，未违反法律强制性规定，依法成立并生效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《购房合同》第二条约定：“（2）第二期于2013年月日将剩余壹佰万元整（￥1000000元）的购房款一次性付清给甲方。（甲方在产权办理期间，乙方应付甲方每月（￥7000.00元），乙方在产权办理和银行贷款按揭期间，乙方应付甲方每月壹万元整（￥10000.00元）”。第四条约定：“在甲方的同意下，乙方将大写元（￥元）的首付款给甲方后，甲方将原来的房产证交与乙方办理过户手续并同意在公积金管理中心抵押贷款，同时乙方拥有该套住房的房屋产权的使用权。”本院认为，虽结合上述两条规定可看出吉德利公司与富永兴公司约定的本意应是富永兴公司在办理涉案房屋产权后过户给吉德利公司，吉德利公司再贷款以付清购房余款，但合同同时约定购房余款于“2013年月日”付清，虽因签订合同时不确定富永兴公司产权证何时能办理故未明确具体日期，但应推定至迟于2013年12月31日付清购房余款。后因非富永兴公司过错原因，至2013年12月31日涉案房屋产权证仍未能办出，故吉德利公司自2014年1月起向富永兴公司支付相应的款项。关于这些款项的性质，富永兴举示了微信聊天记录、通话录音等欲证实款项为租金。本院认为，根据吉德利公司举示的短信记录、微信聊天记录，2019年5月份前，富永兴公司提到这些款项时均未使用“租金”“房租”等字眼，而自2019年5月12日起方使用上述字眼，无法排除富永兴公司因咨询法律专业人士后为取证之需使用上述字眼，且许德锋非法律专业人士，不能据其未对“租金”“房租”等字眼的表述提出异议就认定款项性质为租金。本院认为，吉德利公司自2014年1月份起支付的款项性质不宜仅根据双方对其称谓作出认定，而应结合合同约定及双方交易惯例予以认定。首先，关于款项的支付标准，吉德利公司自2014年1月至2017年12月均按月7000元的标准向富永兴公司支付款项，符合《购房合同》第二条第（2）项的相关约定。其次，富永兴公司称因吉德利公司未能按合同约定在2013年年底付清购房余款，故双方口头协商终止买卖关系转为租赁关系，本院认为，吉德利公司已付首付款达30万元，若双方已解除买卖关系，在合同解除之后的数年里双方却始终未对30万元首付款作出处理，且30万元明显远超过吉德利公司2013年使用涉案房屋按照月7000元的标准所应支付的使用费，另富永兴公司庭审中确认其原法定代表人潘便成与许德锋系关系很好的朋友，富永兴上述相关意见有违常理，明显与事实不符，本院不予采纳。综上，本院认为，吉德利公司自2014年1月起支付的款项应认定为购房余款的利息而非租金。虽吉德利公司未能按合同约定于2013年年底向富永兴公司付清购房余款100万元，但吉德利公司自2014年1月起按合同约定向富永兴公司支付购房余款利息，富永兴公司于潘便成在世期间始终未提出异议并接受相应款项，应视为双方对购房余款的支付时间作出变更，即吉德利公司待涉案房屋产权办理过户后贷款以向富永兴支付购房余款，此亦符合双方合同约定之本意。虽富永兴公司原法定代表人潘便成于2016年9月份过世，但富永兴公司仍应循双方之约定履行合同义务，不得擅自变更或者解除合同，以保护合同相对人吉德利公司基于合同所产生的信赖利益。富永兴公司于2017年5月22日办理了涉案房屋产权，其本应依约定及时办理产权过户但并未办理，却以吉德利公司未在2013年年底付清购房余款为由向吉德利公司发出解除购房合同及租赁合同的《律师函》，本院认为，《购房合同》并未就合同解除进行约定，富永兴公司亦不具有法定合同解除权，其所发送的解除购房合同的通知并不产生解除合同的效力。综上，吉德利公司主张富永兴公司立即将涉案房屋的产权登记至其名下，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 厦门市富永兴贸易有限公司应于判决生效之日起十日内协助吉德利（厦门）工贸有限公司向房屋登记管理部门办理厦门市建材物流园物流配送中心项目建材仓储用房108幢（A32）113、211、213、312、314单元的产权过户手续。 本案案件受理费人民币16500元，适用简易程序，减半收取计人民币8250元，由厦门市富永兴贸易有限公司负担，限于本判决生效之日起三日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 叶采惠 二〇二〇年三月二日 法官助理康钰祺 代书记员 叶婉瑜 附：适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 附：执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。