文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0243民初392号原告:向丹贵，男，1944年12月15日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：王新廷（系向丹贵女婿），1973年7月24日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。被告：陈立，男，1979年6月20日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。原告向丹贵诉被告陈立房屋租赁合同纠纷一案，重庆市石柱土家族自治县人民法院于2019年8月29日立案受理，后该院报请重庆市第四中级人民法院指定管辖，重庆市第四中级人民法院于2019年10月24日作出（2019）渝04民辖74号民事裁定书，将该案指定本院审理。本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告向丹贵的委托诉讼代理人王新廷、被告陈立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向丹贵向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告陈立向原告向丹贵发出的解除合同通知无效；2.判决被告陈立支付原告向丹贵门面租金92500元及利息（从合同约定支付租金之日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.判决被告陈立承担本案诉讼费用。事实和理由：原告向丹贵为石柱县XX街道XX片区拆迁安置户，2012年9月9日与重庆平宇房地产开发有限公司签订了《XXX片区房屋拆迁安置补偿及产权条换安置协议》。2017年10月5日，重庆平宇房地产开发有限公司依约定将石柱县XX街道XX大道XX号附XX号门面交付给了原告向丹贵。原告对该门面进行了置业前基础装修后，于2018年5月1日与被告陈立就涉案门面签订了《房屋租赁协议》。2018年6月26日，被告陈立以原告向丹贵隐瞒门面有争议，将不是其合法的门面租赁给他，导致装修期间受到案外人干涉，不能对门面正常置业为由，诉至法院，请求解除双方签订的《房屋租赁协议》，返还已交纳的租金和保证金，并赔偿有关损失。彭水县人民法院受理该案，并于2019年3月16日作出（2018）渝0243民初5289号民事判决书，驳回了陈立的全部诉讼请求，现该案已发生法律效力。被告陈立应向原告支付第一年未付的租金30000元和第二年的应付租金62500元，被告陈立不但不履行合同义务，反而又向原告发出解除合同通知。原告认为被告对原告不享有合同解除权。故此，特依法向人民法院提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告陈立辩称，1.根据《房屋租赁协议》的约定，被告陈立享有合同的约定解除权，该协议第八条第4、5点已明确，被告提前退租的，只需承担已经交纳的资金不能返还和不能拆除装修的责任，人民法院认为被告陈立没有解除权与整个协议的内容是矛盾的，也是与法律规定和全国民商事审判工作会议纪要第48条相矛盾的；2.所租赁的房屋存在权属争议，因为原告无法出具法定登记机构出具的权属登记凭证。总的意见，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年9月9日，原告向丹贵和向清平作为被拆迁人（乙方）与重庆平宇地产开发有限公司作为拆迁人（甲方）签订《XXX片区城市房屋拆迁补偿及产权调换安置协议》，对乙方房屋进行产权调换拆迁，被拆迁房屋用地面积88.2平方米，建筑面积四层，性质为门面和住房，拆迁后无偿还给乙方房屋面积720平方米，住房六套600平方米、门面两间120平方米，门面临街宽度8米，门面深度15米。应还门面的位置按原房拆除位置相邻住户的门牌顺序对应确定所还门面位置。2017年10月5日，原告向丹贵作为乙方与重庆平宇房地产开发有限公司作为甲方签订《XXXX拆迁户门面接房协议书》，约定：“甲方安置乙方的门面位置为XX镇XX大道XX号附XX号（沿XX路往下临街右边第一个门面），面积134.08平方米，按18000元/平方米补差价。”重庆平宇房地产开发有限公司将上述房屋交付原告向丹贵，后原告向丹贵向物业公司缴纳公摊能源费、装修垃圾费、物业费等费用后，对上述门面进行基础装修后于2018年5月1日与被告陈立签订《房屋租赁协议》，约定，原告向丹贵将上述XX大道XX号附XX号门面出租给被告陈立使用，租期三年，租金标准及支付时间：第一年租金59900元，第二年租金62500元，第三年租金62500元；第一年租金于2018年5月支付29900元，2018年10月支付30000元，每年交纳租金时间在租期当年的前一个月交清；被告陈立租赁期间交纳保证金1000元。被告陈立于2018年5月1日向原告向丹贵交纳保证金1000元、第一年第一期租金29900元，原告向丹贵向被告陈立交付房屋后，被告陈立开始装修房屋，在装修房屋过程中，案外人邓学辉及家人以涉案门面有纠纷为由多次强行干涉阻挠被告陈立施工，被告陈立于2018年6月5日停止装修。截止本案一审法庭辩论终结前，除前述已支付的第一年第一期租金和保证金外，被告陈立未支付其他租金。2018年11月15日，本院受重庆市第四中级人民法院指定管辖，立案受理被告陈立提起的双方于2018年5月1日签订的《房屋租赁协议》的解除合同纠纷，以所租赁的房屋存在权属争议，且经多方协调无果，导致无法继续装修、经营为由要求解除《房屋租赁协议》。本院经审理后于2019年3月26日作出（2018）渝0243民初5298号民事判决书，驳回陈立的诉讼请求。该判决作出后，双反均未上诉。后被告陈立就前述判决书向本院申请再审，本院经审查后于2019年10月30日作出（2019）渝0243民申2号民事裁定书，裁定驳回陈立的再审申请。另查明：2019年6月（落款时间为2019年6月13日，对于收到的时间，原告向丹贵在庭审中均表示不清楚，被告陈立对此亦未举证予以证明），被告陈立以其有权提前退租和有权单方提前解除合同为由，向原告向丹贵发出《解除合同通知书》。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点在于：1.被告陈立向原告向丹贵发出的《解除合同通知书》的效力；2.被告陈立是否应当向原告向丹贵支付租金及利息。关于争议焦点一，被告陈立是否有权单方通知解除合同。首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”本案中，被告陈立因案外人阻挠无法使用租赁房屋的客观事实存在，但该情形并不是前述规定的承租人享有解除权的情形。本案中，案外人阻止被告陈立使用涉案房屋，并无证据证明其对涉案房屋享有权属，其干涉被告陈立使用涉案房屋是侵权行为，不能据此认定涉案房屋存在权属争议，不属于上述司法解释规定的情形。本案中，原告向丹贵举示的证据足以证明，涉案房屋是开发企业按《XXX片区城市房屋拆迁补偿及产权调换安置协议》及《XXXX拆迁户门面接房协议书》向其交付涉案房屋，原告向丹贵享有该房屋的占有、使用、收益权利，这并不以其取得涉案房屋的不动产登记权利证书为前提。原、被告之间签订的《房屋租赁协议》合法有效，原、被告之间的租赁合同关系，应当受到法律的保护，案外人无正当理由干涉被告陈立占有使用租赁房屋，侵害被告陈立的合法权益，被告陈立应当向案外人主张侵权责任。因此，被告陈立不享有单方的法定解除权。其次，被告陈立主张，其依据《房屋租赁协议》的约定享有解除权。本院认为，《房屋租赁协议》第八条明确系“违约条款”，并非对合同解除的约定，被告陈立的该理由在对（2018）渝0243民初5298号民事判决的申诉中也曾提出，但并未得到采纳。故此，被告陈立并不能基于合同的约定取得解除权。最后，被告陈立在诉讼解除合同未得到支持，人民法院已对合同是否解除作出了生效裁判的情况下，却再次书面通知原告向丹贵解除合同，明显挑战生效裁判的既判力。综上所述，被告陈立不具有法定或者约定的合同解除权，且原告向丹贵在规定的期间内向人民法院起诉对解除通知提出异议，原告请求确认被告陈立向其发出的解除合同通知无效的理由成立，本院依法予以支持。关于争议焦点二，被告陈立是否应当向原告向丹贵支付租金及利息。原、被告双方签订的房屋租赁协议合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。按照《房屋租赁协议》约定的租金支付时间，被告陈立应在2018年10月支付第一年第二期租金30000元，在2019年5月31日前支付第二年（2019年5月1日至2020年4月30日）的租金62500元，被告陈立至今未支付，现原告向丹贵请求被告陈立支付前述租金，被告陈立应当予以支付。关于利息，《房屋租赁协议》并未约定被告陈立未按时交纳租金的违约责任是支付利息。故此，对原告向丹贵主张的利息请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认被告陈立向原告向丹贵发出的落款时间为2019年6月13日的《解除合同通知书》无效；二、被告陈立在本判决生效后十日内向原告向丹贵支付第一年第二期房屋租金、第二年房屋租金共计92500元；三、驳回原告向丹贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2112.5元（原告向丹贵已预交1056.25元），减半收取为1056.25元，由被告陈立承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  文元兴二〇二〇年三月三十日书记员  黄文剑