安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民终66号上诉人（原审原告）：闻友红，女，1977年1月30日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。上诉人（原审原告）：许培超，男，1973年12月20日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：王湘，安徽会峰律师事务所律师。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：王锐，安徽会峰律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：滁州合信置业有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区襄河路333号（易景?凯旋城）商业中心南区办公室201室，统一社会信用代码91341102MA2MXC0G4G。法定代表人：陈辉阳，系该公司经理。委托诉讼代理人：王宇光，滁州市琅琊区西涧法律服务所法律工作者。上诉人闻友红、许培超因与被上诉人滁州合信置业有限公司（以下简称合信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2019）皖1102民初3717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闻友红、许培超上诉请求：1.改判合信公司赔偿闻友红、许培超损失77107.05元；2.合信公司承担一审、二审诉讼费。事实和理由：闻友红、许培超购买的涉案房屋层高不足（误差达到9.3%），原审判决酌定依照房屋总价的2%赔偿闻友红、许培超损失不合理，远远不能弥补因合信公司欺诈行为给闻友红、许培超造成的损失，严重违反公平原则。1.赔偿责任比例应当以房屋使用空间所受影响的大小来确定。土地分摊的价值、交易契税税率的高低、住宅专项维修资金的数额等，并不是影响使用空间大小的因素，也不应作为减免合信公司赔偿比例的因素；2.虽然购买房屋都是以面积计算价格，但是每平方面积对应相应的层高，购买面积的同时也购买了相应的层高。层高缩小的同时每平方米的使用空间也同时缩小。层高是业主空间权益的主要体现，层高降低对房屋尤其是商业用房使用功能和实际价值造成了一定的影响；3.合信公司交付房屋的层高不足，也违背了购房者购房时的意愿，存在欺诈行为。根据公平合理原则及诚实信用原则，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，合信公司应当赔偿损失77107.05元；4.2019年9月11日《全国法院民商事审判会议纪要》的引言部分明确指出，要注意树立同案同判思维，通过检索类案的方式统一裁判尺度，有效防止滥用自由裁量权。同地区的生效判决均是参照面积误差的赔偿方法判决开发商对业主进行赔偿。本案中，一审法院仅按总房款的2%认定违约金，属滥用自由裁量权。合信公司辩称，1.合信公司并无违约行为，其交付的房屋符合部颁标准；2.合信公司系按照3.9米层高收取房款且与闻友红、许培超曾共同查看并确认房屋层高，闻友红、许培超对此未提出任何异议；3.合同中层高4.3米系公司销售人员的笔误，合信公司曾向房产部门要求变更，但房管部门称已录入系统不方便变更；4.房屋价格系以面积计算，并非以体积计算，合信公司交付房屋时房屋面积并无减少，故不应该承担赔偿责任。闻友红、许培超请求支付赔偿款的计算方式无事实及法律依据，显失公平；5.同地区的生效判决与本案没有关联性，《全国法院民商事审判会议纪要》的引言不能被引用。闻友红、许培超向一审法院起诉请求：1.判令合信公司赔偿闻友红、许培超77107.05元；2.诉讼费用由合信公司承担。一审法院认定事实：2018年6月7日，合信公司（甲方、卖方）与闻友红、许培超（乙方、买方）签订一份《滁州市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买位于滁州市琅琊区，政府批准的规划用途为商业服务，建筑面积为35.74平方米，其中套内建筑面积为33.44平方米、公用分摊建筑面积为2.3平方米，建筑层高为4.3米。该房屋每平方米建筑面积单价为13829.77元，房屋总价款494276元，于2019年6月30日交付房屋。合同中对其他事项也作出了相关约定。合同签订后，闻友红、许培超向合信公司支付购房款492340元。案涉房屋交付后，闻友红、许培超发现层高不符合合同约定，双方经协调无果，闻友红、许培超提起诉讼。另查明，案涉房屋建筑层高为3.9米。一审法院认为，合信公司与闻友红、许培超签订的《滁州市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方应依诚实信用原则全面履行合同义务。《滁州市商品房预售合同》系合信公司单方面制作的格式合同，合同内容中明确载明闻友红、许培超购买的房屋层高为4.3米，而涉案房屋实际层高为3.9米，实际层高与合同约定层高相差0.4米，层高差距明显超出合理误差范围，故合信公司违反了相关合同约定，应承担瑕疵履行的损害赔偿责任。购房者在购买房屋时往往难以看到相关的设计图纸、施工方案等，只能依据合同约定来确认其所购买房屋的层高,而合信公司作为有资质的房地产开发企业，对自身所开发的房产情况应是充分了解的，也不缺乏房地产交易经验及合同制作经验，对其单方面制作的格式合同的内容有审查义务，关于其主张合同约定的商品房层高为4.3米属于销售人员笔误，并非合信公司真实意思表示的辩称意见，不予采信。闻友红、许培超依据双方签订的合同而信赖合信公司在合同中约定的层高系其真实意思表示，基于期待利益的丧失可向合信公司主张赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案房屋层高不足已无法补救，合信公司应向闻友红、许培超赔偿因层高不足导致的损失。对于损失的计算方法，因目前相关法律法规及司法解释对层高误差的赔偿标准尚无相应规定，合同中亦未进行约定，闻友红、许培超主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于房屋面积误差的处理原则计算损失，因层高与面积对于房屋而言是不相同的决定性因素，例如案涉房屋是按面积计算单价而非按层高计算单价，单位面积的房屋价值不仅包括使用空间的价值，还包括土地分摊的价值、面积的大小还决定着商品房交易契税税率的高低和住宅专项维修资金的数额等等；同时，在符合建筑规范要求的前提下，层高对房屋使用功能影响不大，故对于案涉房屋层高误差的处理不宜直接类推适用上述司法解释中面积误差处理原则。因此，根据实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，考虑到商品房层高不足，客观上会对使用人使用空间及使用感受造成一定影响，酌定合信公司依照房屋总价款的2%赔偿闻友红、许培超的损失，即492340元×2%＝9846.8元，对闻友红、许培超超出上述部分的诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、滁州合信置业有限公司于本判决生效后十日内向闻友红、许培超支付因房屋层高不足造成的损失9846.8元；二、驳回闻友红、许培超的其他诉讼请求。案件受理费1730元，减半收取865元，由闻友红、许培超负担755元，由滁州合信置业有限公司负担110元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：闻友红、许培超主张的损失数额如何确定。2018年6月7日合信公司与闻友红、许培超签订的《滁州市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方应当按照合同约定履行自己的义务。合同约定涉案房屋建筑层高为4.3米。合信公司向闻友红、许培超交付的涉案房屋实际建筑层高为3.9米，与合同约定不符，合信公司已构成违约。双方签订的合同对房屋出现层高误差的赔偿标准未作约定。闻友红、许培超上诉称，应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定作为损失的计算标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理…。该条款系对开发商交付的房屋因面积误差产生纠纷诉至人民法院后如何处理所作的规定。房屋的建筑面积与层高系两个概念，故闻友红、许培超主张的赔偿计算依据不适用于本案。一审法院根据合同的履行情况等综合因素，酌定合信公司按房屋总价款的2%赔偿闻友红、许培超的损失并无不当。涉案房屋总价款为492340元，闻友红、许培超的损失为9846.8元（492340元×2%）。综上，闻友红、许培超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1728元，由闻友红、许培超负担。本判决为终审判决。审判长 王 敏审判员 王 铖审判员 刘先勇二〇二〇年三月三十一日书记员 王倩倩附：本案二审处理适用的主要法律规定第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。