黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黑02民初249号原告：崔博，男，1986年12月20日出生，汉族，个体，住黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县。委托诉讼代理人：何亮玉，黑龙江晟义律师事务所律师。被告：刘兴君，男，1961年6月21日出生，汉族，中北建筑工程有限公司经理，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：王雷，黑龙江岩雷律师事务所律师。被告：张柏山，男，1957年7月29日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。被告：依安县平安房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省依安县西北新街80组G149-3号。法定代表人：王志强，该公司经理。委托诉讼代理人：张晓丽，黑龙江之信律师事务所律师。第三人:张晓辉，女，1971年12月2日出生，汉族，住黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县。委托诉讼代理人：周荣，黑龙江陈山律师事务所律师。原告崔博与被告刘兴君、张柏山、依安县平安房地产开发有限责任公司（以下简称平安开发公司）、第三人张晓辉案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔博及其委托诉讼代理人何亮玉、被告张柏山、被告刘兴君及其委托诉讼代理人王雷、被告平安开发公司委托诉讼代理人张晓丽、第三人张晓辉及其委托诉讼代理人周荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔博向本院提出诉讼请求：1、请求确认崔博与张晓辉签订的房屋买卖合同合法有效，并继续履行（开庭时增加的请求）。2、确认张晓辉与平安开发公司签订的合同合法有效；3、判决位于大庆市××自治县腰××楼××号商服归崔博所有；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与张晓辉之间有书面楼房买卖合同，是双方真实意思表示，合法有效。2016年9月30日，第三人张晓辉与平安开发公司之间的商品房买卖合同合法有效，在法院没有查封之前就已经出售给张晓辉，张晓辉是以全款购买该套商服，张晓辉有权利向崔博出售该房产。崔博购买商服后，2018年10月份就已装修进户，并使用至今。崔博没有办理产权证没有过错，是开发商相关手续不全，无法办理产权证。法院认定平安开发公司不予认可是错误的。平安开发公司已将该套楼房抵给谢银风的人工费，双方之间有协议，由谢某出售张晓辉，平安开发公司明确表示认可。综上，原告提出的异议申请符合《最高人民法院关于执行异议和复议申请若干问题规定》的第二十八条之规定，请求法院支持原告的诉讼请求。被告刘兴君答辩称，一、名义上本案是案外人和申请执行人之间的诉讼，但是事实上却是执行案件的延伸。答辩人与张柏山之间的债务经过了中级法院及黑龙江省高级人民法院的生效判决确认，合法有效，而案外人所提供的买卖合同或者以房抵债合同未经过备案和司法确认，不能对抗答辩人的执行。案外人主张的无法备案显然是谎言，因为法院查封房产时，已经发现有16套房产在房产管理部门备案，所以案外人的买房合同等系查封后后补的，不能对抗已经生效的判决。二、张柏山的挂靠行为是违法的，房产的所有权属于平安房地产开发公司，而公司不认可其销售行为、抵账行为，其个人签订的合同无效。三、张柏山的销售人员孟雅君在2016年至2017年12月担任销售工作期间，张柏山没有出售任何一套房产也没有抵债的行为，张柏山在执行局的笔录中说一直到2018年1月一套房都没有卖出去。所以现在拿出来的购房合同，抵债协议都是后签的，是在法院查封之后为了对抗刘兴君对张柏山的执行行为的产物。四、张柏山是开发公司的代表，而房地产施工是建筑公司的工作范畴，张柏山无法越过建筑公司直接组织施工。没有建筑公司出面，预算、图纸、审批、备案、监理工程师的意见、决算等，政府不会验收通过的。本案中张柏山说的发包工程给某某人，某某个人在提出实际参与施工，用房产抵顶工程款等等均是无法实现的，并且违背法律的施工惯例的，该事实是编造的。综上，答辩人只认可回迁房和已经备案的购房合同，其他均为造假。根据我国法律案外人异议之诉不仅要提供购房合同、转账凭证、付款凭证等，还应当就购买价格的合理性承担举证责任，以证明其系善意取得的事实。对于不动产而言，案外人还应当就已经或正在行使不动产的物权能提供相应的证据，本案中案外人显然不属于善意购买人，请法院查明事实，依法驳回原告对刘兴君的诉讼请求。被告张柏山答辩称，当时为了保证农民工工资的发放，经施工单位大包方与清包队商量同意，将现有房子抵给清包队用于保证农民工工资。崔博的房子就是购买谢某的抵账房。没有建设局备案是当时建设工程手续都没有办理所以不能办理备案，当时县里对于乡镇建设开发还不规范，对于乡镇的不动产今年下半年才纳入不动产登记部门。我和刘兴君是合伙共同开发案涉住宅楼，同意崔博的诉讼请求，此套房归其所有。被告平安开发公司答辩称，公司与张柏山属于借用资质，由他个人负全责。张柏山签订的售房合同和以房抵债协议均是其个人行为，合同盖章也没有向公司申请，公司不知情，合同上所盖的公章也不是公司的，对这些协议，公司不负责任。张柏山未经公司授权却以公司的名义签订合同，造成公司重大损失，公司将追究其法律责任。第三人张晓辉答辩称，2016年9月30日在谢某手中购买的该楼房是东数7门20号商服，谢某是该工程的清包人工费承包人，谢某是通过工程款人工费的抵顶取得该套商服的所有权，后转卖给本人的，我方向谢某全额支付房屋的价款29万元，通过谢某找到平安开发公司于2016年10月2日同公司签订了制式的商品房买卖合同，并由谢某、张柏山给我方出具了购楼的全款票据，我方有相应的银行转账凭证，据此我方已经实际取得该房屋的所有权并实际占有该房。我方对该房屋享有法律上的处分权。2018年9月20日，我方将该房屋卖给崔博，双方签订了书面的买卖合同，崔博按照合同约定给付房屋价款15万元，余款27万元。我方认为我方已经实际取得该房屋的处分权。我方与崔博签订的房屋买卖合同应该是合理有效的。崔博没有缴纳全部房屋价款是因为我们双方有约定按照协议履行，我方提出独立请求要求确认我方与谢某签订的房屋买卖合同有效。我方与崔博签订的房屋买卖合同有效。崔博按照合同约定给付剩余房屋价款。当事人围绕诉讼请求依法提交了下列证据。原告崔博提供的证据有：证据1、2018年9月20日张晓辉和崔博签订的房屋买卖合同一份（原件）。证明房屋买卖签订的时间、房屋价款、全款款数及分期付款数额、房屋所在的位置、房屋的面积。证据2、张晓辉收到崔博的房屋款收据3张，总价款15万元整（微信转账截图）。证明第1张是2018年9月20日，第2张是2019年3月7日，第3张是2019年3月21日。证据3、杜尔伯特××自治县腰新乡中心村村民委员会证明（原件）。证明崔博2018年10月正式入住争议楼房，由书记的签字刘延广。证据4、5张照片。证明崔博在争议楼房内开办校外托管班。证据5、收据5张（原件）。证明崔博2018年开始就交付了争议楼房的物业费、水费、电费，收款单位是馨城苑物业服务公司。证据6、证人谢某出庭证言。证明2013年至2015年末，我给张柏山干人工费，总造价450多万元，3年给我197万多，剩余255万元用涉案房屋顶给我的，17套住宅1套商户，其中包括今天开庭的住宅和商服，我在2016年8月30日左右商服以29万通过银行转账我卖给张晓辉的，给农民工开工资，还有一套是1单元的302,我以7万元卖给张晓辉的。她是现金交给我的，7、8个工人等着开工资。崔博是2018年9月末，张晓辉说我把你卖给我的商服卖给崔博了，我还说跟我没关系，爱卖给谁就卖给谁，他说不行，崔博让我找你和张柏山，说崔博想要房照，我电话联系张柏山，应该是重阳节左右，约张柏山到杜尔伯特××自治县腰新乡。当面和张晓辉还有崔博说的房照的事，张柏山说五证出来了，就差税钱，交上就可以办理房照。2018年10月法院就查封了，就办理不了房照了。被告刘兴君提供的证据有：1、判决书、张柏山承诺书、还款承诺。证明刘兴君与张柏山之间的借款纠纷已经贵院判决完毕，并且已经发生法律效力；还能证明刘兴君与张柏山之间存在借贷纠纷，双方之间不存在合伙关系。从刘兴君处的借款用于投资腰新乡住宅楼工程建设中。2、房产面积分摊分户汇总表、2018黑执保43号协助执行通知书。证明在贵院查封涉案争议房产时只有16户房产在该房产部门办理了抵押备案登记，还有部分房产被法院查封相关手续。即无论抵押备案与法院查封后，剩余其他房产26套商服、60套住宅在法院查封时没有争议。异议人虽有买卖或置换或抵顶工程款行为，但无论哪种形式张柏山并没有办理备案登记手续，该行为对申请执行人刘兴君不发生公示公信效力，即该买卖、置换、抵顶工程款行为不能阻却法院对涉案争议房产的执行。虽然涉案争议房产没有产权手续，但不影响到产权部门备案。3、与杨亚兵谈话录音、与张柏山负责动迁现场的邓云通话录音。证明刘兴君在所有的案外人执行异议中，杨亚兵也作为案外人提起了，但杨亚兵并不知情，异议人签字也不是本人书写，而是被告张柏山冒用杨亚兵身份，到贵院提出异议申请，且当时受托人房淼向法院出具授权委托书中委托人并不是杨亚兵本人书写，但贵院还支持了杨亚兵异议请求。邓云的录音能证实动迁房款65万元已经给完了，不在主张动迁房产事宜。该两份录音进一步佐证案外人与被告张柏山之间不排除恶意串通嫌疑，来阻却法院执行。4、还款协议书。2017年7月30日刘兴君与张柏山达成还款协议证实被告张柏山为了尽快偿还借款，将其所有的泰康县腰新乡馨城苑一期工程(41套住宅、7套门市房、地下室4套)和2期工程所建楼房用于偿还借款，并附有剩余房源表，当时被告张柏山都没有提出抵账、出卖、置换事宜，说明房子还在，没有被销售给外人。现在刘兴君要求执行了，提出异议，该行为不排除张柏山与原告之间恶意串通行为，来损害刘兴君作为债权人合法权益，来拖延执行。5、中级法院送达回证。证明贵院在依法查封该争议房产时，在送达回证上备注栏体现了税务系统上体现的住宅1800元、商服3000元。但张柏山与谢云凤无效抵顶行为的房产价格如果按照每户7万元，那么每平方米的价格都低于政府指导价格、低于成本价。即使抵顶有效，该价格也显失公平。6、中级人民法院拍卖预公告、中级人民法院（2019）黑02执57号通知书。证明该涉案争议房产已经通过贵院依法查封后，现已经进入预拍卖阶段。7、房地产销售代理协议书、孟雅君证言。证明刘兴君作为张柏山的债权人与张柏山共同对张柏山开发的腰新乡房产委托第三方孟雅君进行出卖，被告张柏山在委托期间无权进行处分，进一步佐证被告张柏山对涉案争议房产无权销售、无权用涉案争议房产抵顶工程款。证明委托期间2016年6月至2017年12月6日，被告张柏山没有出售任何一套房产，也没有抵债行为，现在出具的购房合同，抵债协议都是后签订的，是法院查封之后为了阻却刘兴君的执行签订的。8、刘国华、田冠贵、吕志强、刘兴君作为买受人等也与张柏山、平安开发公司签订的商品房买卖合同。证明被告张柏山为了担保债权能够实现，不止与异议人也与刘兴君提供的多名买受人也以类似的形式签订商品房合同，该合同本身不是作为买卖房产的凭证，而是一种非典型担保的一种凭证，依据民间借贷司法解释规定，应当按照债务主张，不能按照买卖合同主张物权。如认定涉案查封房产买卖手续有效，那么刘兴君提供商品房买卖合同的买受人与开发公司、张柏山签订商品房买卖合同也是合法有效的。还存在一房二卖现象（2号王秋林与19号张萍商服）。9、2019年3月27日对张柏山调查笔录。证明被告张柏山给回迁户和农民工售楼协议的时间是2017年10月份，且一户房产也没有出售出去，房屋又卖了3个月，到2018年1月还是一户都没卖出去，该份调查笔录与部分异议人提出买房时间与张柏山陈述一户没卖出去相矛盾，进一步佐证在贵院查封争议的房产时，是不存在争议。证人上一个案件已经出庭，该案不出庭，按照王金兆案件对该证据依法予以认定。被告张柏山提供的证据有：1、跟平安开发公司的挂靠协议书。证明是借用关系。2、补充协议。证明跟平安开发公司我有销售权，与开发公司没有经济利益关系，我只是借用开发资质，开发公司不能参与开发销售。3、建设工程规划许可证，证明我为什么没在建设局备案。4、土地国有建设用地使用权出让合同，在2017年1月4日取得。5、土地出让合同交款票据。6、行政处罚事先告知书。证明为什么没有备案的原因。第三人张晓辉提供的证据有：1、2016年9月30日谢某与张晓辉签订商品楼买卖合同，谢某将该争议楼房以29万元价格卖给张晓辉，同时该合同经张柏山签字和张晓辉和谢某的转款票据共29万元，共三张。证明谢某和张晓辉签订房屋买卖的事实，张晓辉已经全额给付的事实，张晓辉已取得房屋所有权。2、2016年10月2日张晓辉通过谢某与平安开发公司、张柏山签订的制式的商品房买卖合同和张柏山、谢某为张晓辉出具的收到全部价款29万元的原始票据。证明张晓辉在谢某购买房屋后又与平安开发公司签订了正规的合同，取得开发公司的认可，买卖合同依法成立，给付全部房屋价款。平安开发公司将房屋交给张晓辉，张晓辉实际占有到2018年9月。3、2018年9月20日张晓辉与崔博签订的房屋买卖合同。证明张晓辉取得房屋两年后又将该房屋卖给崔博，双方签订了买卖合同，及收到了购房款15万元的事实。平安公司未提供证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告崔博提供的证据，刘兴君及平安开发公司对其实性不予认可，但张柏山、张晓辉无异议，本院认定崔博提供的证据客观真实，予以采信。对被告刘兴君提供的证据3、7、8、9因与本案没有关联性，不予采信。对被告张柏山提供的证据，各方对其真实性无异议，本院予以采信。对张晓辉提供的证据，张柏山对此无异议，上述证据客观、真实，本院予以采信。根据证据的采信及各方当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2018年10月18日，就刘兴君与张柏山、平安开发公司民间借贷纠纷一案，依据刘兴君财产保全申请，本院作出(2018)黑02民初197号民事裁定，冻结张柏山、平安开发公司银行存款1621万元或查封其等价值的财产。2018年10月29日，依据刘兴君的申请，本院向杜蒙县不动产登记中心送达上述财产保全民事裁定书和（2018）黑02执保43号协助执行通知书，查封张柏山名下腰新乡中心村馨城苑商服住宅楼面积6355.10平方米的国有建设用地使用权；本院向杜蒙县住建局送达财产保全民事裁定书和（2018）黑02执保43号协助执行通知书，查封位于杜蒙县腰××城××商××、××套住宅的房产。同年11月19日，本院作出(2018)黑02民初197号民事判决书，判决：被告张柏山、平安房地产公司于本判决生效后十日内偿还刘兴君本金688.3万元，利息677.13万元（利息计算至2018年9月6日，之后以688.3万元为基数，按照月利率2分计算至实际给付之日）。如果被告张柏山、平安房地产公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费119,078.00元，由原告刘兴君承担18,793.00元；被告张柏山、平安房地产公司承担100,285.00元，并承担5,000.00元保全费。张柏山不服，提起上诉。2019年2月26日，因张柏山逾期未预缴上诉案件受理费，黑龙江省高级人民法院作出（2019）黑民终135号民事裁定，按张柏山自动撤回上诉处理。判决生效后，因张柏山、平安房地产公司未自动履行还款义务。2019年3月18日，刘兴君向本院申请执行。2019年3月20日，本院立案执行，执行案号为（2019）黑02执57号。2019年4月11日，本院发布（2019）黑02执57号评估拍卖预公告，拟评估拍卖杜蒙县腰××城××商××、××套住宅，其中包括崔博提出异议的1号楼20号商服。本院另查明，张柏山是以平安开发公司名义开发建设杜蒙腰新乡工程，张柏山为负责人。平安公司欠谢某案涉工程人工费及部分材料款，用17套房屋顶抵给谢某的上述款项，其中包含案涉20号商服。张晓辉在谢某处购得20号商服，并于2016年10月2日与平安公司签订了《商品房屋买卖合同》。崔博于2018年9月20日与张晓辉签订《房屋买卖合同》，并占有使用案涉房屋至今。崔博与张晓辉的房屋买卖采取分期付款方式，依双方合同约定，崔博已向张晓辉支持购房款15万元。因该房手续不全，尚未办理房产过户手续。本院认为，2016年10月2日，第三人张晓辉在谢某处购买抵债房后，又与平安公司签订商品房买卖合同，并实际占有涉案房屋，因此张晓辉已实际取得了涉案房屋的所有权。刘兴君主张张柏山与谢某之间抵顶人工费的行为侵权了其他债权人权利，因其未提供证据证实，本院不予支持。张晓辉与原告崔博签订《房屋买卖合同》，采用分期付款方式将案涉房屋卖与原告崔博，其交易行为不违反法律规定，崔博按约定已支付了部分款项，并实际占有使用案涉房屋，因此双方签订《房屋买卖合同》合法有效，应继续履行。崔博享有对涉案房屋的物权期待权，足以排除强制执行，应不得执行涉案房屋。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一项之规定，判决：不得执行大庆市杜尔伯特蒙古族自治县腰新乡馨成苑1号楼20号商服。案件受理费7,600.00元，由刘兴君负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  董春良审判员  李立新审判员  王红娜二〇二〇年三月十二日书记员  林 昕