山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终379号 上诉人（原审被告）：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地威海经济技术开发区青岛中路96号A-1407室。 诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。 委托诉讼代理人：丛菡，女，1987年9月6日出生，汉族，住山东省荣成市，系威海广信房地产开发有限责任公司管理人工作人员。 被上诉人（原审原告）：丰硕，女，汉族，1979年5月14日出生，住上海市长宁区。 委托诉讼代理人：马晓君，山东华田律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张慧茹，山东华田律师事务所律师。 上诉人威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）因与被上诉人丰硕破产债权确认纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院（2019）鲁10民初100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广信公司上诉请求：撤销（2019）鲁10民初100号民事判决，驳回丰硕的诉讼请求；丰硕负担本案诉讼费用。事实和理由：一、涉案房款部分系以房抵债，丰硕并未履行完毕付款义务。双方之间的合同并没有履行完毕。抵顶部分融资款的行为系个别清偿行为，应当被撤销。丰硕不属于消费者，不具有优先于其他物权的期待权，依法不应予以优先保护。二、重整计划草案属于生效的法律文书，对全体债权人具有法律约束力。管理人根据《房产审查标准》编制的重整计划草案，业已经债权人会议表决通过后，并由法院裁定生效。破产重整案件，重整计划作为特殊的法律文书，经法院裁定生效后，对全体债权人具有法律约束力，并且具有强制执行的效力。因此，应该按照重整计划草案的标准执行，涉案房产不应当再交付。三、丰硕所享有的权利不具有优先于抵押权的效力。1.丰硕所交房款部分系抵顶融资款，并非真正意义上的消费者，因此不能对抗抵押权。且虽然在破产进程中涉案房屋已经解除抵押，但抵押权人所获得的清偿包含涉案房屋作价。在破产程序中，应该严格按照破产节点。在破产节点该涉案房屋办理了在建工程抵押，客观上不具备履行条件。况且，涉案商品房在破产时间点未办理所有权登记，不具备不动产所有权成立的要件，因涉案房产尚未办理物权转移手续、对方也未取得涉案商品房的物权。2.如果继续履行该协议，损害了广大债权人的合法权益。涉案的抵账房产所在小区在广信公司破产时未竣工，广信公司破产后，管理人需继续投资建设才能达到综合验收条件。公司破产后继续建设而投入的巨额资金，依法属于共益债务。在此情形下，如果涉案房屋买卖合同继续履行，实际上需要挪用广信公司的其他资产进行个别清偿，进而影响广大债权人的合法权益，违背了《中华人民共和国企业破产法》的核心原则——公平原则。 丰硕辩称，一、一审法院认定事实正确，广信公司称涉案部分房款系以房抵债，不符合消费者条件，没有任何依据。2014年10月25日，广信公司通知丰硕按核定面积需再交房款383588元，双方商定以丰硕对广信公司享有的39万元债权对丰硕所欠房款进行了抵销，至此房款已全部付清。百度城二期8号住宅楼于2015年1月4日竣工验收合格，1月8日交付丰硕入住。丰硕将房屋装修后一直居住至今。现广信公司认为该383588元的购房抵销款系个别清偿行为应当被撒销，没有任何法律依据。首先，根据《中华人民共和国合同法》的规定，抵销的意思告知债务人，抵销生效。故本案383588元债权、债务于2014年10月25日抵销就生效，丰硕支付购房款的义务已经履行完毕。其次，按照《中华人民共和国企业破产法》第二十一条、第二十二条规定，抵销行为发生在破产申请受理前一年的行为，都不能认定是个别清偿，而是不可撤销的行为。再次，退一万步讲，假若广信公司的抵销行为被撤销，在此之前丰硕交付的购房款已近50%，也应认定为符合消费者用房的条件。最高人民法院《民事审判会议纪要九》第125条第二款规定：对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。二、重整计划草案与涉案房屋法定的办证义务是两个不同的事实和法律关系。广信公司称重整计划草案对丰硕有拘束力，没有法律依据。重整计划对破产企业资产部分的划分和分类是一个总体的、概略的不确定的计划。它不是确定破产企业资产的依据，更不是最终确认结果。涉案房屋是企业破产5年前由丰硕购买，已交付房屋，仅因广信公司原因未办理产权登记。房屋产权登记证的办理是卖房人的法定义务。本案所涉房屋在破产重整计划表中记载是“审核中”，表明该资产不确定。再次，集体决议对个别债权无拘束力，更不能阻却当事人的诉权。三、广信公司称继续履行涉案房屋买卖合同损害了广大债权人合法权益没有事实和法律依据。百度城二期8号住宅楼房屋于2015年1月就竣工验收合格并入住，对该楼本身广信公司无需投入。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《最高人民法院关于建设工程价款优先权问题的批复》等解释规定，丰硕是消费性用房，广信公司继续履行办证附随义务是法定义务，并不损害广大债权人合法权益。综上所述。一审法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回广信公司的上诉请求，维持原判。 丰硕向一审法院起诉请求：判令广信公司继续履行涉案《商品房买卖认购书》，协助丰硕办理位于威海百度城二期项目5号楼1001号房屋的所有权变更手续；广信公司负担诉讼费用。 一审法院认定的事实： 2011年12月15日，丰硕与广信公司签订《广信百度城二期认购书》，约定由丰硕购买百度城二期8号楼1001号房屋，面积121.71平方米；享受75折优惠后总价款715415元，在签订认购书时交付购房定金及房款355000元，余款360415元在签订网签合同时付清；房屋建筑面积以预售合同中约定的面积为准，房款多退少补。该协议由丰硕之母梁树梅作为委托代理人签字。 后百度城二期8号楼变更为5号楼。2015年1月8日，广信公司为丰硕办理上述房屋的交接入住手续，威海长安荣信物业服务有限公司与丰硕签署业主（用户）基本情况登记表、房屋验收交接表、用户钥匙/IC卡领取登记表、百度城入住会签单。 2016年6月29日，一审法院裁定广信公司破产重整。广信公司主张在本案审理时涉案房屋因未办理综合验收不能办理所有权变更登记。 对有争议的事实认定如下： 1.丰硕主张已支付房款355000元，提交2011年2月17日、2011年12月15日，丰硕及其母梁树梅分别通过银行转帐、现金存款方式向张培兰账户支付3万元、225000元及10万元的凭证，并提交：广信公司于2011年10月18日出具收到丰硕3万元的收据，事由注明为“收百度城二期8#-1001室定金”、于2011年12月15日出具的收到325000元的收据，事由注明为“收百度城二期8#-1001室房款”。 广信公司主张公司财务记账中只有3万元存入张培兰账户的记载，其余325000元广信公司无上帐记录，财务平台上亦无此记载，但认可张培兰的账户确实是广信公司使用的账户。 对此，一审法院认为，对上述款项的支付，丰硕已提交付款凭证及收款收据予以证实。广信公司虽主张公司账中对325000元的收入没有记载，但对张培兰账户系由公司使用无异议，且对该款项广信公司已出具收款收据，故对丰硕已支付房款355000元的事实予以认定。 2.丰硕提交广信公司于2014年10月25日出具的收到丰硕及其母梁树梅383588元的收据，事由注明为“收百度城二期5-1001房款及定金转账”；并提交丰硕分别于2008年5月31日、2009年9月30日、2010年6月21日向广信公司支付借款共计39万元的凭证，证明抵销涉案房屋所余购房款383588元。 广信公司主张涉案房屋系以房抵债，提交广信公司2014年10月会计凭证一份。证明该房屋所涉的38万元款项，系顶融资款，并非真实的购房款。该凭证记载的向梁树梅退职工融资款，分别为4万元、3万元、20万元及11万元，所附退回收据的事由备注为借款。 对此，一审法院认为，双方所提交的证据均显示，对于涉案房屋购房款383588元，丰硕并未实际支付，而是以广信公司向其借款抵顶，故对该事实予以认定。 3.广信公司提交威房建字第T201408793号在建工程抵押登记证明及抵押合同复印件各一份，主张涉案房产以在建工程抵押给恒丰银行，但亦认可广信公司管理人于2018年8月为重整计划的执行已向法院申请解除广信公司所有的抵押财产，现涉案房屋的抵押登记已经解除，并以该房产的相应作价置换了抵押物抵偿给了恒丰银行。故对涉案房屋上已不存在抵押权的事实一审法院予以认定。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，丰硕与广信公司就涉案房屋签订的《广信百度城二期认购书》具备商品房买卖合同的主要内容，且广信公司已收取丰硕购房款，应当认定为商品房买卖合同。该认购书系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。 丰硕在与广信公司签订《广信百度城二期认购书》后，支付房屋总价款738588元中的355000元，剩余房款虽以借款抵顶，但已履行完毕。涉案房屋已由广信公司交付丰硕合法占有，未办理产权登记并非因丰硕自身原因。即使如广信公司主张涉案房屋曾抵押给他人，但在广信公司重整案件中权利人已获清偿，广信公司无需向抵押权人交付该房屋，故丰硕对涉案房屋所具有的物权期待权，应予保护。丰硕要求广信公司继续履行涉案商品房买卖合同的诉讼请求，于法有据，予以支持。涉案房屋目前尚不具备办理所有权变更手续的条件，广信公司应在条件具备时协助丰硕办理所有权变更手续。 综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条规定，判决：广信公司继续履行涉案《广信百度城二期认购书》，在条件具备时协助丰硕办理威海百度城二期5号楼1001号房屋的所有权变更手续。案件受理费100元，由广信公司负担。 二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，二审争议焦点：丰硕要求广信公司继续履行涉案商品房买卖合同的诉讼请求应否支持。 根据查明的事实，丰硕在与广信公司签订《广信百度城二期认购书》后，支付房屋总价款738588元中的355000元。剩余房款383588元系以2008年5月31日、2009年9月30日、2010年6月21日广信公司向其借款共计39万元予以抵销。广信公司于2014年10月25日向丰硕出具收到该383588元的收据，事由注明为“收百度城二期5-1001房款及定金转账”。至此，应当认定丰硕支付购房款的义务已经履行完毕。广信公司上诉主张丰硕并未履行完毕支付购房款的义务，理由不能成立。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十二条规定，“人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有本法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。”本案中，人民法院受理破产申请时间是2016年。2014年10月25日广信公司向丰硕出具收据，所以，应认定此日期为抵销时间。该抵销时间远远早于上述法律规定的“人民法院受理破产申请前六个月”。因此，广信公司上诉主张抵顶部分融资款的行为系个别清偿行为，应当被撤销，不符合上述法律规定的情形。关于涉案房屋抵押的问题，在广信公司重整案件中抵押权人已获清偿，广信公司无需向抵押权人交付该房屋。涉案房屋的抵押登记已经解除，故涉案房屋上已不存在抵押权。所以，本案中并不存在丰硕所享有的权利是否优先于抵押权的问题。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”本案中，丰硕支付购房款的义务已经履行完毕，房屋也已经交付丰硕实际入住使用，因此，并不属于上述法律规定中“债务人和对方当事人均未履行完毕”、管理人有权决定解除合同的情形。本院认为，一审法院对丰硕要求广信公司继续履行涉案商品房买卖合同的诉讼请求予以支持，对丰硕的物权期待权予以保护，于法有据，是正确的。 综上所述，广信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由威海广信房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 豪 审判员 栾建德 审判员 李守军 二〇二〇年三月十九日 书记员 郭玉淼