山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初9205号原告:魏玉萍，女，1988年9月12日出生，汉族，无业，住济南市市中区，委托诉讼代理人：刘继柱，山东统河律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩峰，山东统河律师事务所律师。被告：石玉现，男，1981年12月19日出生，汉族，职业不详，住山东省沂水县，原告魏玉萍与被告石玉现房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏玉萍的委托诉讼代理人刘继柱到参加诉讼。被告石玉现经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏玉萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告为被告办理还款解押和抵押登记注销手续垫付的194167.95元；2、判令被告协助原告办理涉案房屋的过户手续，将涉案房屋过户至原告名下；3、判令被告支付原告根本违约金216000元；4、因本案产生的律师代理费2万元、交通费500元、保全担保费用2000元、诉讼费、保全费均由被告承担。事实与理由：2018年12月9日，经济南嘉园易居房地产经纪有限公司居间服务，原、被告签订了《济南市存量房屋买卖合同》，被告将坐落于济南市市中区融汇城（艾德公馆）×号楼×单元××室的房屋（原《商品房买卖合同》编号：销售（字）201624285868）出售给原告，售价110万元（后调整为108万元）。《济南市存量房屋买卖合同》第一条第（四）款第2项约定“该房屋已经设定抵押的，出售方应于2018年12月15日前向该房屋的原房贷机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出售方最迟应于2018年12月30日前办理完毕抵押登记注销手续”；该合同第一条第（四）款第3项约定“出售方使用购买方第二笔购房款用于还款解押……出售方不得将购买方已支付的该笔购房款（即用于还款解押的第二笔购房款）挪作他用，否则出售方未在约定期限内办理完毕抵押登记注销手续的，出售方应按照本合同第九条约定之标准承担违约责任”；该合同第九条约定“（一）出售方与购买方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）出售方如出现‘逾期履行本合同约定的义务超过15日的’，出售方构成根本违约……出售方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向购买方支付违约金。……（六）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方除了按约定承担违约责任外，还必须承担守约方追溯违约方责任所花费的诉讼费、保全费、保全保险费、执行费、律师代理费及交通费。”《济南市存量房屋买卖合同》签订后，原告依约向被告支付了70万元首付款（含定金5万元、第一笔购房款20万元、第二笔购房款45万元），2018年12月10日，被告将该房屋交付给了原告。其后，被告并未按合同约定将第二笔购房款用于还款解押，而是由被告挪作他用，导致被告未按期（2018年12月30日前）办理完毕抵押登记注销手续。为此，原告多次向被告催办，被告以缺少资金为由推脱，无奈，原、被告于2019年1月5日签订了《房屋买卖合同补充协议书》，基于该补充协议书，原告又向被告支付了第三笔购房款5万元，被告同时承诺将原成交总价由110万元变更为108万元。然而，被告在收取第三笔购房款5万元后，仍未办理抵押登记注销手续。依据《济南市存量房屋买卖合同》的约定，被告已构成根本违约。其后，在原告及中介多次催促下，被告又在2019年6月24日和2019年8月8日分两次与原告签订了两份《房屋买卖合同补充协议书》。其中，2019年6月24日的《房屋买卖合同补充协议书》约定由原告为被告出资3万元用于支付被告办证应缴纳的维修基金和契税。被告承诺将原告的3万元出资抵作5万元购房款，承诺剩余房款金额为28万元。在2019年8月8日签订的《房屋买卖合同补充协议书》中，被告再次承诺于2019年8月25日前处理完毕原房贷逾期，于9月1日之前办理完银行贷款解押手续，承担房屋过户中产生的税费。2019年12月17日，原告协助被告石玉现办理涉案房屋还款解押和抵押登记注销手续，因被告无力支付解押贷款，无法将房产证办理至被告名下，原告借遍亲朋，筹集474167.95元帮助被告偿还了贷款，扣除原告应支付被告的房屋尾款28万元后，被告石玉现还应返还原告194167.95元。综上，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。石玉现未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年12月7日，被告石玉现出具《房屋定金收条》一张，载明：今收到魏玉萍买位于济南市市中区××城××室房屋定金5万元整。原告魏玉萍通过其丈夫孙宁的个人银行账户向被告石玉现转账支付购房定金5万元。2018年12月9日，原告魏玉萍（购买方）与被告石玉现（出售方）签订《济南市存量房屋买卖合同》一份，载明：被告所售房屋坐落为济南市市中区×城××楼××单元××室，建筑面积为111.48平方米，房屋总价款为110万元，原告于2018年12月7日向被告支付定金5万元，于2018年12月9日将第一笔购房款20万元支付给被告，于2018年12月16日前将第二笔购房款45万元支付给被告，原告拟贷款40万元，买卖双方在本房屋下证后15个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，该部分款项由贷款机构按其规定直接支付给被告；被告于2018年12月10日将房屋交付给原告；买卖双方应当在原告按揭贷款拟审批通过后7个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该合同第一条约定：“……（四）该房屋的抵押情况及解押约定1、该房屋的抵押情况为：该房屋已经设定抵押，抵押权人为：天津银行，抵押金额为人民币（小写）472000.00元……2、该房屋已经设定抵押的，出售方应于2018年12月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出售方最迟应于2018年12月30日前办理完毕抵押登记注销手续。3、出售方解押款来源：……出售方使用购买方第2笔购房款用于还款解押；……出售方不得将购买方已支付的该笔购房款挪作他用，否则出售方未在约定期限内办理完毕抵押登记注销手续的，出售方应按照本合同第九条约定之标准承担违约责任。……”第九条违约责任约定：“（一）出售方与购买方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）出售方若出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，且购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、出售方提供的该房屋所有权证等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致购买方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致购买方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给购买方或者擅自提高房屋价格的；5、将该房屋出售给第三方的。出售方出现上述根本违约情形之一的，出售方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向出售方支付违约金；……（六）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方除按约定承担违约责任外，还必须承担守约方追溯违约方责任所花费的诉讼费、保全费、保全保险费、执行费、律师代理费及交通费。……”2018年12月9日，原告魏玉萍通过其丈夫孙宁个人银行账户分两笔向被告石玉现转账支付共计20万元，被告向原告出具《房屋首付款收条》一张。2018年12月10日，原告魏玉萍通过其丈夫孙宁个人银行账户向被告石玉现转账支付454464元，被告向原告出具《房屋买卖收条》一张，载明：今收到购买坐落于济南市市中区××城××楼××单元××室房屋首付款45万元整，房屋物业、水、电、装修押金等该房屋交房前产生的费用共4464.41元。2019年1月5日，原告魏玉萍（乙方、购买方）与被告石玉现（甲方、出售方）签订《房屋买卖合同补充协议书》一份，载明：“……鉴于甲方买房用钱，甲、乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商，依据实际情况，在原合同基础上变更合同条款部分内容，特订立以下补充协议。一、协议内容变更部分为：1、购买方在2019年1月5日将第三笔购房款人民币（小写）50000元整，大写五万元整以银行转账的方式向出售方支付，出售方承诺原成交总价格壹佰壹拾万元整变更为壹佰零捌万元整，贷款金额剩余叁拾叁万元整。二、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。……”同日，原告魏玉萍通过其丈夫孙宁的个人银行账户向被告石玉现转账支付5万元，被告向原告出具《房屋首付款收条》一张。2019年6月24日，原告魏玉萍及其丈夫孙宁（乙方）与被告石玉现（甲方）签订《房屋买卖合同补充协议》一份，载明：“由于甲方出售房办证违约需要资金经友好协商达成以下协议1、甲方出售方办证缴纳维修基金和契税资金不足现有乙方购买方为甲方出资三万元整所购房屋剩余金额为二十八万元整2、约定于2019年6月25日办理房产证提交资料3、下证之后配合贷款面签过户等所有手续自乙方通知之日三日内配合办理完毕如违约，违约责任每日违约金由甲方承担万分之五。”关于该《房屋买卖合同补充协议》中载明的3万元，原告陈述其通过孙宁个人银行账户于2019年6月25日为被告办理房产证代缴维修基金13376元、契税8922.35元，于2019年7月1日向被告转账支付7401元，另外还向房产证代办机构支付过300元的服务费，原、被告经协商一致同意该3万元折抵剩余购房款5万元后，原告剩余未支付购房款为28万元。2019年8月8日，原告魏玉萍及其丈夫孙宁（乙方）与被告石玉现（甲方）签订《房屋买卖合同补充协议》一份，载明：“由于甲方出售方办理房产证违约经友好协商达成以下协议1、甲方承担过户中房屋产生的税费2、甲方因房屋银行贷款产生逾期而无法办理房产证，甲乙双方约定甲方于8月25日前处理完毕逾期3、甲方于九月一日之前办理完银行贷款解押手续。”2019年12月17日，原告魏玉萍通过其丈夫孙宁的个人银行账户分三笔向被告石玉现转账支付471657.95元、2410元、100元，共计474167.95元。同日，被告出具《房屋尾款付款收条》一张，载明：本人石玉现今收到魏玉萍支付所购房屋位于济南市市中区××城××楼××单元××室房屋尾款28万元整。同日，被告出具《欠条》一张，载明：本人石玉现，因购买位于济南市市中区××城××楼××单元××室向天津银行贷款，现无力偿还，出现银行逾期还款，无法办理房产证，魏玉萍主动支付房屋尾款28万元，并借与本人194167.95元用于还天津银行贷款。现天津银行贷款全部归还完毕。2019年12月23日，被告石玉现取得位于济南市市中区××城××楼××室房屋的不动产权证书，产权证号为鲁（2019）济南市不动产权第0288896号。另查明，原告魏玉萍为本次诉讼支出律师费2万元、诉讼财产保全责任保险保费2000元。庭审中，原告魏玉萍表示其已按照《济南市存量房屋买卖合同》约定支付了第二笔购房款，但被告未按照该合同第一条第（四）款约定办理涉案房屋的抵押登记注销手续，根据该合同第九条第（二）款第3项，被告逾期履行合同约定义务超过十五日的，构成根本违约，故其主张被告应当按照第九条第（二）款规定向原告支付房屋总价款108万元的20%的违约金计216000元。以上事实，有济南市存量房屋买卖合同、房屋买卖合同补充协议、收条、银行转账明细、欠条、结婚证、不动产权证书、聘请律师合同、发票及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告石玉现在答辩期限和举证期限内，没有对原告的诉讼请求及所依据的事实和理由提出答辩意见，也没有提交证据材料，应视为放弃相应权利。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的济南市存量房屋买卖合同及房屋买卖合同补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原告已按约向被告支付了全部购房款，现原告要求被告协助其办理涉案房屋过户手续，将涉案房屋过户至原告名下，合法有据，本院予以支持。根据欠条及银行转账明细，可以证明原告为被告垫付了194167.95元用以办理涉案房屋解押及抵押登记注销手续，现原告要求被告偿还该194167.95元，合法有据，本院予以支持。因被告怠于履行合同义务，原告诉至法院主张权利，现原告要求被告承担律师费2万元、诉讼财产保全责任保险保费2000元，符合双方合同约定，本院予以支持。关于交通费，原告未举证证明，本院不予支持。关于原告主张的根本违约金216000元，本院认为，庭审时原告陈述其主张该根本违约金的合同依据为《济南市存量房屋买卖合同》第九条第（二）款，该条款约定内容为“出售方若出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，且购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……出售方出现上述根本违约情形之一的，出售方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向出售方支付违约金；”根据本案现有证据及原告诉求，本案所涉房屋买卖合同的合同目的并非无法实现，且原告亦要求继续履行合同，故原告主张根本违约金，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告石玉现于本判决生效之日起十日内偿还原告魏玉萍垫付款项194167.95元。二、被告石玉现于本判决生效之日起十日内协助原告魏玉萍办理位于济南市市中区融汇城三区1号楼701室房屋的产权过户手续，将该房屋过户至原告魏玉萍名下。三、被告石玉现于本判决生效之日起十日内支付原告魏玉萍律师费2万元。四、被告石玉现于本判决生效之日起十日内支付原告魏玉萍诉讼财产保全责任保险保费2000元。五、驳回原告魏玉萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16670元，财产保全费5000元，由被告石玉现负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  宋 芳人民陪审员  乔永欣人民陪审员  周宏雁二〇二〇年三月十一日书 记 员  宫尧尧