成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初11880号 原告：人保投资控股有限公司，住所地北京市西城区西长安街88号7层东区。 法定代表人：白涛，董事长。 委托诉讼代理人：王艳，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告：四川蓉益酒店管理有限责任公司，住所地成都市武侯区棕北小区棕苑14幢。 法定代表人：胡小菊，执行董事兼总经理。 被告：钟贵勇，男，1979年9月15日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 原告人保投资控股有限公司（以下简称人保公司）与被告四川蓉益酒店管理有限责任公司（以下简称蓉益公司）、钟贵勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。人保公司的委托诉讼代理人王艳到庭参加诉讼，蓉益公司、钟贵勇经本院公告传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 人保公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认人保公司与蓉益公司签订的房屋租赁合同解除，蓉益公司及时腾退房屋；2.判令蓉益公司支付拖欠的租金368035元（暂计算至2019年6月30日，并要求计算至实际腾退房产之日止）、违约金5273871.25元（暂计算至2019年6月30日，要求计算至实际腾退房产之日止）、未达到减免条件应补充支付的租金160000；3.判令钟贵勇对第二项请求承担连带清偿责任；4.判令人保公司不退还租房保证金。事实与理由：钟贵勇与人保公司于2013年9月25日签订《房屋租赁合同》，约定人保公司将成都市武侯区的房屋租赁给钟贵勇使用，租期从2014年1月26日至2020年1月25日，前四年每年租金32万元，第五年租金33.6万元，第六年租金35.28万元，租金半年一付，于每半年的第一日支付。2014年6月10日，人保公司、钟贵勇、蓉益公司三方签订《合同主体变更三方协议》，约定在原《房屋租赁合同》权利义务不变的情况下，由蓉益公司承接钟贵勇与人保公司之间签订的《房屋租赁合同》中的权利义务。钟贵勇保证蓉益公司按照合同约定履行义务，就蓉益公司基于《合同主体变更三方协议》及《房屋租赁合同》对人保公司所负的一切债务提供连带责任保证，保证期间六年，担保期限从《合同主体变更三方协议》签订之日起算。截止2019年6月30日，蓉益公司拖欠租金金额巨大，经再三催告，蓉益公司至今仍未履行支付租金的义务。 蓉益公司、钟贵勇未作答辩。 人保公司围绕其诉讼请求提交了《房屋租赁合同》、房屋所有权证、《合同主体变更三方协议》、企业名称变更核准通知书、《当期租金调减确认书》、《租金催款函》、承诺书、银行回单作为证据。蓉益公司、钟贵勇未到庭参加诉讼，视为放弃对人保公司诉讼请求的答辩和对人保公司证据质证的权利，故本院对上述证据的真实性予以确认，对于证据与本案的关联性、证明力大小，本院将综合全案予以评定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 一、2013年9月25日，人保公司（甲方，出租方）与钟贵勇（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：由钟贵勇承租人保公司所有的位于成都市武侯区的房屋，建筑面积1280平方米；租期从2014年1月26日至2020年1月25日，装修期自2013年9月26日至2014年1月25日为装修期，无需支付租金；租金前四年每年32万元，第五年租金33.6万元，第六年35.28万元，半年一付，于每半年的第一日支付；租赁保证金10万元，租赁期满或合同终止后，甲方有权对收回的房屋进行验收，根据验收结果，甲方有权自租赁保证金中扣除乙方按照合同约定应承担而实际没有交纳的费用，包括但不限于租金、租赁房屋应缴纳的各项费用、违约金和损害赔偿金后，在乙方办理完毕退房手续后30日内一次性无息退还乙方；乙方应在租赁期限届满或合同终止后5日腾空房屋，并通知甲方查验租赁房屋；乙方拖欠租金、物业费、水电费等应付费用的，除应向甲方及第三方偿付所欠费用外，每逾期一日应按拖欠费用总额5%向甲方承担违约金，乙方逾期不归还租赁房屋或返还房屋不符合约定的，每逾期一日按照月租金5%的标准支付违约金。 二、2014年6月10日，人保公司（甲方）、钟贵勇（乙方）、蓉益公司（丙方）共同签订《合同主体变更三方协议》，各方同意丙方取代乙方成为前述《房屋租赁合同》（以下称租赁合同）的承租方，丙方按照租赁合同约定享受权利和承担义务，乙方就丙方基本本协议及租赁合同对甲方所负一切债务向甲方提供连带责任保证，保证期间六年，从本协议签订之日起算。 2017年4月1日，人保公司（甲方）与蓉益公司（乙方）签订《当期租金调减确认书》，乙方承诺按计划交纳2015年10月26日至2017年1月25日的欠付租金40万元：2017年4月6日支付10万元，2017年6月30日支付10万元，2017年9月30日支付10万元，2017年12月20日支付10万元；在乙方履行完上述承诺后，甲方调减2017年1月26日至2017年7月25日当期乙方的应付租金16万元，该调减系一次性行为，不具有延续性，调减效力不延续到后续的合同租期，乙方承诺以后的租金按照租赁合同计算按期足额支付，不作调整。 蓉益公司系由四川金芙酒店管理有限责任公司于2017年11月9日更名而来。 三、2017年12月27日，人保公司向蓉益公司发出《租金催款函》，称蓉益公司承诺在2017年12月20日前支付40万元，至今尚欠5万元未付，要求蓉益公司在2017年12月31日前付清。蓉益公司于2017年12月28日签收该函件，并承诺在2018年1月31日前付清5万元，2017年7月26日至2018年1月25日的租金16万元也会尽快支付。 2018年6月29日，蓉益公司的时任法定发表人欧志彬出具书面承诺书，称因公司转型，经营困难，造成27.8万元租金未按约支付，承诺在2018年7月20日前支付10万元，在2018年8月25日前支付17.8万元。 人保公司举示了蓉益公司向其转账支付租金的银行回单，确认自2014年2月26日至2018年12月28日期间，共收到蓉益公司支付的租金124万元，保证金10万元。 2019年4月12日，人保公司向蓉益公司邮寄发出租金催收函，蓉益公司欠付2018年5月至2019年7月的租金392400元，要求蓉益公司在2019年4月20日前付清，否则将影响《当期租金调减确认书》中有关利益的实现。 人保公司陈述，双方没有续签租赁合同，但蓉益公司一直没有腾退返还房屋，同意将保证金用于抵扣未付租金及其他费用。 本院认为，人保公司、钟贵勇签订的《房屋租赁合同》以及人保公司、钟贵勇、蓉益公司签订的《合同主体变更三方协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容真实有效。在签订该协议后，原房屋租赁合同的承租方变更为蓉益公司，蓉益公司应当按照租赁合同的约定履行义务。现租赁合同约定的租赁期限已经届满，合同已经终止，人保公司再行请求确认合同解除已无事实基础，故对该诉请本院不予支持。 双方没有续签新的租赁合同，蓉益公司作为承租人无权继续占有和使用租赁房屋，应当依约向人保公司返还房屋，故对人保公司提出的腾退返还房屋的请求本院予以支持。 对人保公司主张的租金，首先，根据蓉益公司没有按照《当期租金调减确认书》承诺的还款计划支付租金，因此其不能享受约定的调减当期租金16万元的优惠，蓉益公司仍应支付该期租金16万元。同日，蓉益公司至今仅支付了租金124万元，保证金10万元，而截止租赁期限届满，合同约定的应付租金为196.88万元，减去已付租金124万元，还应支付租金72.88万元。因人保公司同意将保证金用于抵扣欠付租金及费用，因此在抵扣保证金后，截止租赁期满的2020年1月25日，蓉益公司仍欠付租金62.88万元。故人保公司有权向其主张该部分未付租金。因保证金已经进行了抵扣，故人保公司再单独主张保证金不予退还已无必要，故本院对该请求不单独处理。因租赁期满后，蓉益公司仍在继续占有租赁房屋，应当支付房屋占有使用费，人保公司主张继续计算至房屋腾退之日止的租金实际应为房屋占有使用费，故对该房屋占有使用费的主张本院亦予以支持。 对人保公司主张的违约金，蓉益公司一直拖欠租金，已经构成违约，应当承担违约责任。但合同约定的逾期支付租金，按照每逾期一日按拖欠费用5%支付违约金的标准过高，本院酌情予以调整为以欠付租金62.88万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准自2019年7月26日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至租金付清之日止。对人保公司主张的逾期不归还房屋的违约金，因其已经对逾期不归还房屋的行为，主张了房屋占有使用费，故对该部分违约金不再予以支持。 因《合同主体变更三方协议》中钟贵勇承诺对蓉益公司在租赁合同项下的债务承担连带保证责任，因此人保公司主张钟贵勇对蓉益公司应付租金和违约金承担连带责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、四川蓉益酒店管理有限责任公司于本判决书生效之日起十五日内向人保投资控股有限公司腾退并返还位于成都市武侯区棕北小区棕苑14幢的房屋（建筑面积1280㎡）； 二、四川蓉益酒店管理有限责任公司于本判决书生效之日起十日内向人保投资控股有限公司支付租金62.88万元； 三、四川蓉益酒店管理有限责任公司于本判决书生效之日起十日内向人保投资控股有限公司支付房屋占有使用费，房屋占有使用费的计算方式为：按照每年35.28万元为基数，从2020年1月26日起计算至房屋实际腾退之日止； 四、四川蓉益酒店管理有限责任公司于本判决书生效之日起十日内向人保投资控股有限公司支付违约金，违约金计算方式为：以欠付租金62.88万元为基数，自2019年7月26日起，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至租金付清之日止； 五、钟贵勇对本判决第二、三、四项确定的四川蓉益酒店管理有限责任公司的债务承担连带责任； 六、驳回人保投资控股有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费52413元，公告费560元，共计52973元，由四川蓉益酒店管理有限责任公司、钟贵勇负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  杨 奕 人民陪审员  雷文慧 人民陪审员  王焕菊 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  杨钦钦