河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终81号 上诉人（原审被告）：崔洪勃，女，1987年6月17日出生，汉族，住廊坊市永清县。 委托诉讼代理人：李福清，河北厚天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李文兰，女，1964年1月29日出生，汉族，住廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：高榕，河北泰科律师事务所律师。 原审被告：郑福瑭，男，1957年4月8日出生，汉族，住廊坊市安次区。 上诉人崔洪勃因与被上诉人李文兰、原审被告郑福瑭房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2017）冀1003民初6362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年1月16日对本案当事人进行了询问。上诉人的委托诉讼代理人李福清，被上诉人李文兰及委托诉讼代理人高榕到庭参加诉讼。原审被告郑福瑭经本院依法通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崔洪勃上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判案涉房屋归上诉人所有；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，上诉人取得涉案房屋为善意取得。一审法院认定上诉人明知被上诉人在案涉房屋内居住属于主观推测。上诉人在签订两份房屋买卖合同时，并不知道房屋卖给了被上诉人，也不知道被上诉人在案涉房屋内居住。上诉人与被上诉人不存在任何法律关系，被上诉人请求上诉人协助其过户房屋没有法律依据。上诉人并非本案适格主体。上诉人与田宝英、郑福瑭签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，依法应该认定为有效。签订两份合同也充分说明郑福瑭、田宝英夫妻都同意将涉案房屋出售给上诉人。上诉人已全额支付房款，并于2017年4月10日取得了案涉房屋的《不动产权证书》，依法拥有了该房屋的所有权。被上诉人主张上述房屋归其所有没有法律依据。一房多卖情况下，原则上已经办理房屋所有权转移登记的买受人可以优先取得房屋。被上诉人至今没有全额支付房款，也没有办理房屋产权过户、备案等相关手续。 李文兰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案涉房屋登记在郑福瑭名下，并于2006年卖给李文兰。一审证据显示，崔洪勃在购买案涉房屋时不清楚产权登记在谁名下，没有去房屋实际查看，而是在过户后，直接起诉李文兰要求搬出案涉房屋。崔洪勃在2017年4月10日已取得产权证，却在好几个月后来找李文兰。从被上诉人调取的房管局档案来看，崔洪勃签订案涉房屋买卖合同日期为2017年3月17日，崔洪勃在此日期之后未向郑福瑭支付任何购房款。郑福瑭系与崔洪勃恶意串通，故意损害李文兰的合法权益。李文兰在2006年1月1日与郑福瑭签订房屋买卖协议后，自2007年至今一直在案涉房屋居住，根据一审法院民事调解书显示郑福瑭尚欠李文兰181.6万元未还，在此情况下郑福瑭又将案涉房屋卖给崔洪勃并过户到崔洪勃名下，属于极端主观恶意。 郑福瑭未作陈述。 李文兰向一审法院起诉请求：1、原告李文兰与被告郑福瑭签订的廊坊市城市旺点小区8-4-1002室《房屋买卖合同》合法有效，被告郑福瑭与被告崔洪勃关于廊坊市城市旺点小区8-4-1002室房屋交易合同无效；廊坊市城市旺点小区8-4-1002室房屋依法归原告所有，被告崔洪勃应立即协助原告将上述房屋过户至原告名下；2、本案的诉讼费用由两被告承担。 一审法院认定事实：廊坊市广阳区原登记在被告郑福瑭名下。2006年1月1日，甲方（即被告郑福瑭）与乙方（即原告李文兰）签订《房屋买卖协议》，协议约定：因甲方急需资金，将自己所有的城市旺点小区8号楼4单元1002室售予乙方。甲方以15万元的价格出售给乙方，银行贷款26万元由乙方负责按月交纳（贷款自2005年11月1日至2020年11月1日止），房屋售价合计41万元。该房屋于2016年7月1日交付给乙方，该时间后发生的物业费、水、电、暖费由乙方交纳，以前的费用由甲方负责交纳。该房屋在办理过户时，甲方应提供身份证等必要证件，必须协助乙方办理过户手续。被告郑福瑭在《合同》上写明已收到李文兰房款15万元。2018年1月3日，城市旺点小区物业出具证明：李文兰自2007年至今一直在城市旺点小区8-4-1002室房屋内居住，所有物业产生的费用均由李文兰支付。2017年2月20日，郑福瑭之子郑鸣川因拖欠崔洪勃丈夫李艳清的借款，双方签订《协议书》。甲方郑鸣川与乙方李艳清，协议书约定：因甲方拖欠乙方欠款时间过久，经协商将自家名下城市旺点房产过户于甲方，用于抵顶债务归还欠款捌拾万元。总房款贰佰万元，甲方如外支付乙方现金壹佰贰拾万元。过户费用、契税等杂项费用均为甲方负责。签订协议后，甲方将乙方欠条归还于乙方，待甲方支付全部房款后，甲乙双方再无债务关系。2017年3月10日，被告郑福瑭之妻田宝英（甲方）与被告崔洪勃（乙方）签订《二手房买卖合同》，乙方同意购买甲方拥有的坐落在廊坊市广阳区房屋，交易价格120万。付款方式：因此房屋在中国工商银行有房贷未结清，双方协商决定房贷由乙方负责偿还。贷款未结清金额为49万元，此款包括在房价内，乙方需支付甲方现金71万元。甲房在合同签订之日起30日内将房产交付乙方使用，并应在交房当日将水费、电费、物业费等费用结清。甲方应于本合同签订之日起10日内办理完成房权过户手续，交易税费等费用由乙方承担。2017年3月10日，被告崔洪勃向郑鸣川支付定金贰万元（郑鸣川出具收条）；3月15日，崔洪勃向郑鸣川转账27万元，又偿还贷款214498.36元；3月18日，崔洪勃向田宝英支付房款预付款10万元（田宝英出具收条）；3月23日，崔洪勃向田宝英转账57.5万元、向郑鸣川支付现金20501.64元。上述共计120万元。2017年3月16日，被告郑福瑭与被告崔洪勃签订《廊坊市存量房买卖合同》，约定郑福瑭将涉案房屋以120万元的价格出售给崔洪勃，付款方式为一次性付清。2017年3月31日，廊坊市国土资源局不动产登记中心将不动产权利人变更为崔洪勃，并于2017年4月10日向崔洪勃发放冀（2017）廊坊市不动产权第0004939号证书。 一审法院认为，涉案房屋原登记在被告郑福瑭名下，郑福瑭与原告李文兰签订《房屋买卖协议》并交付了房屋，双方房屋买卖合同合法有效。郑福瑭违背了诚实信用原则，为了给儿子郑鸣川偿还借款，田宝英、郑鸣川和郑福瑭和被告崔洪勃夫妻签订多份房屋买卖协议，以达到房屋过户的目的，其行为存在主观恶意，损害了原告的合法权益，被告崔洪勃明知原告在涉案房屋内居住，未核实情况即与被告郑福瑭等人办理房屋过户手续，其取得房屋的行为非善意取得，因此，被告崔洪勃与郑福瑭之间签订的《房屋买卖合同》系无效合同，原告要求被告崔洪勃协助其办理房屋过户手续的主张，本院依法予以支持。虽然是郑福瑭的原因致使原告一直无法偿还房屋贷款、办理房屋过户，但原告一直未采取积极有效的措施及时止损亦存在过错，因此，原告除应依合同约定支付贷款外，还应自约定期限起始时间支付剩余房款26万元的利息，至被告还清贷款日止。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条规定，判决：一、被告郑福瑭与被告崔洪勃签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告崔洪勃协助原告李文兰将位于廊坊市广阳区变更登记到原告李文兰名下；三、原告李文兰按约定向被告郑福瑭支付剩余房款26万元并支付利息（自2005年11月1日至2017年3月15日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。案件受理费1000元，由二被告负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，郑福瑭违背诚实信用原则，在李文兰签订《房屋买卖协议》并交付了案涉房屋的情况下，为给儿子郑鸣川偿还债务，又将案涉房屋卖予崔洪勃，并办理了房屋过户手续，其行为主观恶意明显。而崔洪勃在明知案涉房屋由他人居住的情况下，主张在签订房屋买卖合同时对案涉房屋状况不知情，明显不合常理，且其在房屋过户后数月才直接找到李文兰要求腾房，亦与一般房屋买卖交易习惯相悖，故其行为不能认定为善意。一审判决的相关认定并无不当。另，在一房数卖的情况下，即使数份合同均为有效，已办理登记的买受人，其权利也不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。 综上所述，崔洪勃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1000元，由崔洪勃负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年三月十一日 书记员 牛紫薇