四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初14756号 原告：四川中原物业顾问有限公司成都分公司，营业场所四川省成都市武侯区火车南站西路27号“英联国际商务中心”楼盘1栋楼1510号。 负责人：庄泽宝，董事。 委托诉讼代理人：罗玲，四川原友信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋燕，四川原友信律师事务所律师。 被告：四川招港置业有限公司，住所地成都市成华区龙绵街1666号。 法定代表人：倪斌，董事长。 委托诉讼代理人：杨杰，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周瑞君，泰和泰律师事务所律师。 原告四川中原物业顾问有限公司成都分公司（下称中原物业成都分公司）与被告四川招港置业有限公司（下称招港公司）合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中原物业成都分公司的委托诉讼代理人罗玲，被告招港公司的委托诉讼代理人杨杰、周瑞君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中原物业成都分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告居间服务费共计193257.6元；2.判令被告向原告支付资金占用利息（以193257.6元为基数，按照年利率4.35%从2019年5月16日起计算至所有款项付清为止，暂计算至2019年9月30日为3155元）。事实及理由：原告与被告签署了《经纪代理服务合同（写字楼）》及补充协议，约定由原告为“招港.青龙广场”项目提供销售推介服务，在推介成功后被告支付物业实际成交金额*8%给原告作为服务费用。按照合同约定，原告积极履行合同义务。但至今日，被告仍有193257.6元服务费用未支付。原告多次催促无果，故原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院。 被告招港公司答辩称，根据合同约定，本案诉争的客户不应当认定为原告带访客户，原告无权向我方主张结算服务费，理由如下：因案涉项目并非仅有原告一家销售代理公司，且案涉房屋经纪服务费比例较高，为防止销售代理公司通过向客户“返利”以损害其他销售代理公司及我方利益的行为发生，并更好地界定各个销售代理公司推介及我方的客户，双方签订的《经纪代理服务合同（写字楼）》第7.2条约定“若客户在原告提交《客户带访确认书》前60日以内到访或致电过我方项目、或前60日以内有客户的跟进记录的（以我方后台数据为准）、我方已成交客户，认定为我方客户，实际确认以我方授权代表在《客户确认书》签字为依据”，第7.5条约定“直系亲属包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女”，在《青龙广场中介分销机构带访管理制度》第2.3.2.2条约定“在带访有效期内，我方发现该客户直系亲属在该客户到访前，已由其他中介分销机构带访或经由其他途径来访的，且该客户的直系亲属来访时间或最后一次跟进时间在该客户到访前60日以内的，该客户的带访确认书自动失效”。本案中，客户李庭虎、陈彩超于2019年3月21日即就购房事宜到青龙广场售楼部进行咨询与访问，并由我方工作人员带其现场看房。2019年3月23日，陈彩超与我方工作人员进行电话通话，当日下午，彭丽与郭俊到访并签订案涉三套房屋的《商品房认购书》。此后，经过我方工作人员核实，彭丽与陈彩超系夫妻关系，郭俊与李庭虎系夫妻关系。因此，根据前述合同约定，彭丽、郭俊二人丈夫之前有到访记录，且前后到访时间不超过60日，故本案所涉房屋交易不应当认定为原告带访的客户，更不应向其结算服务费，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2018年12月25日，招港公司与中原物业成都分公司签订《经纪代理服务合同（写字楼）》，委托中原物业成都分公司就“招港.青龙广场”项目写字楼物业提供销售推介服务，双方约定，合同有效期为自2019年1月1日至2019年6月30日止，期满后双方可根据具体情况决定是否续约，具体事宜由双方另行约定后重新签订《经纪代理服务合同》；招港公司委托中原物业成都分公司提供推介服务的销售物业范围及该物业内各单位出售价格等均由招港公司确定，招港公司需据销售节点以书面形式向中原物业成都分公司通报该物业可出售单位清单及出售条件，亦有权随时调整出售条件；中原物业成都分公司推介、带客、报备、有效性界定等，以招港公司《青龙广场中介分销机构带访管理规定》为准；接到中原物业成都分公司推介客户并认可有效时，招港公司授权代表当场负责对《客户确认书》进行审核并签字确认后交中原物业成都分公司一份，若招港公司授权代表未在上述期限内签字返还中原物业成都分公司确认书原件一份，亦未在该期限内向中原物业成都分公司提出书面异议，则视为招港公司认可中原物业成都分公司推介客户有效；招港公司授权代表负责在收到中原物业成都分公司提交的《经纪代理服务费结算单》3日进行审核并签字确认后交中原物业成都分公司一份，若招港公司授权代表未在上述期限内签字返还中原物业成都分公司结算单原件一份，亦未在该期限内向中原物业成都分公司提出书面异议，则视为招港公司认可该结算单，招港公司应据此向中原物业成都分公司支付服务费；招港公司应负责与中原物业成都分公司推介客户签署《认购书》和《商品房买卖合同》，并且按本合同约定向中原物业成都分公司支付经纪代理服务费；关于“中原物业成都分公司推介客户的认定和成交认定”，双方约定以招港公司《青龙广场中介分销机构带访管理规定》为准，若客户在中原物业成都分公司提交《客户带访确认书》前60日以内到访或致电过招港公司项目、或前60日以内有客户的跟进记录的（以招港公司后台数据为准）、招港公司已成交客户，认定为招港公司客户，实际确认以招港公司授权代表在《客户确认书》签字为依据。客户到访、致电或最后一次跟进记录在60天以上的，再由中原物业成都分公司推介成交并符合《青龙广场中介分销机构带访管理规定》的均视为中原物业成都分公司客户，招港公司不得拒绝确认。中原物业成都分公司推介客户成交，中原物业成都分公司带访客户符合《青龙广场中介分销机构带访管理规定》，且客户签署《商品房买卖合同》且按合同约定付清首付房款为标志，认定为中原物业成都分公司成功推介客户成交。中原物业成都分公司推荐的客户转介绍的客户与其直系亲属（包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女），在委托期内形成本项目来访或在招港公司处办理客户登记手续，应认定为中原物业成都分公司推荐客户，招港公司应协助通知中原物业成都分公司并向中原物业成都分公司出具该客户《客户确认书》。双方还就经纪代理服务费标准及支付方法等作出约定。 2018年12月26日，中原物业成都分公司签章确认招港公司的《青龙广场中介分销机构客户带访管理制度》，该制度规定了中原物业成都分公司客户带访流程为“客户报备-客户带访登记-客户带访确认”，双方明确，中原物业成都分公司工作人员需提前客户到访20分钟以上将客户信息报备至招港公司建立的微信群，招港公司在后台系统记录核查报备信息的真实有效性，并作为核发《客户带访确认书》和《成交客户确认书》的依据；中原物业成都分公司带客户到访售楼部当时，持《客户确认书》到青龙广场物管处签字以确认到访时间，并将《客户确认书》交由负责接待的置业顾问签字；在带访有效期（60日，含客户带访当日）内，招港公司发现该客户直系亲属在该客户到访前，已由其他中介分销机构带访或经由其他途径来访的，且该客户的直系亲属来访时间或最后一次跟进时间在该客户到访前60日以内的，该客户的带访确认书自动失效；招港公司发现客户直系亲属在该客户到访前，已由其他中介分销机构带访或经由其他途径来访的（不含项目自然来访），且该客户的直系亲属来访时间或最后一次跟进时间在该客户到访60日以内的，该客户的成交确认书自动失效。 后，中原物业成都分公司与招港公司又签订《青龙广场项目补充协议（写字楼）》，约定2019年1月1日至2019年6月30日期间，中原物业成都分公司成交1号楼办公类房源经纪代理服务费标准为实际成交金额的8%（实际成交金额为《商品房买卖合同》约定的购房款总价）；中原物业成都分公司推荐成交客户在完成签约并付清首付房款后，招港公司应结算经纪代理服务费，中原物业成都分公司应在该客户完成签约手续之日起10日内按照合同规定向招港公司提交《经纪代理服务费结算单》，招港公司应在收到中原物业成都分公司的《经纪代理服务费结算单》之日起3个工作日内完成审核，如首次审核通过，招港公司应在收到中原物业成都分公司提供的合法有效的等额正式发票后15日内以转账方式全额向中原物业成都分公司结算。如招港公司逾期未完成审核，则视为审核通过。如首次审核未通过，须等待中原物业成都分公司修改或双方协商一致并再次审核通过后15日内以转账方式向中原物业成都分公司结算。中原物业成都分公司未提供符合招港公司要求发票的，招港公司有权暂缓付款且不承担任何逾期付款的违约责任，中原物业成都分公司自行承担损失。 上述协议签订后及期间，中原物业成都分公司在“招港.青龙广场”项目开展客户推介工作。2019年3月23日15时50分，中原物业成都分公司经纪人秦辉通过微信在“青龙广场中原报备群”内报备后，于当日16时20分带客户郭俊到访招港.青龙广场，招港公司置业顾问张艺在《客户带访确认书》上签字确认。2019年3月22日16时19分，秦辉又在“青龙广场中原报备群”内报备后，于当日17时带客户彭丽到访招港.青龙广场，张艺作为置业顾问在《客户带访确认书》上签字确认。2019年3月23日，彭丽、郭俊分别作为买受人与招港公司签署《青龙广场商品房认购协议》，彭丽认购1栋1单元6层602号办公用房，购买总价为805240元，郭俊认购1栋1单元6层603、604号办公用房，购买总价为1610480元。2019年3月24日，张艺作为置业顾问签署《客户成交确认书》，载明彭丽、郭俊分别认购上述房屋并选择一次性支付房款。2019年3月25日，招港公司分别出具《房屋销售专用收据》，载明收到二人分别购买上述房屋的房款及相应费用。中原物业成都分公司据此出具《青龙广场经纪代理服务费结算单》，载明上述三套房屋的经纪代理服务费应按成交总价的8%计算，共计193257.6元。 另查明，上述房屋成交过程中，招港公司获取了彭丽、郭俊二人为购房提交的结婚证，据此知悉彭丽与案外人陈彩超于2012年4月5日登记结婚，郭俊与案外人李庭虎于2014年11月11日登记结婚。因接待彭丽、郭俊的置业顾问张艺对陈彩超、李庭虎二人存在印象，随即调取了售楼中心的监控录像，显示2019年3月21日，陈彩超、李庭虎曾至青龙广场售楼部就购房以开办公司事宜进行咨询，张艺接待该二人，了解其需求并推荐该楼盘6层办公用房。2019年3月23日，陈彩超致电张艺继续询问购房事宜。招港公司获悉上述情形后，认为彭丽、郭俊的直系亲属在中原物业成都分公司提交《客户带访确认书》前60日以内到访过案涉项目，根据合同约定彭丽、郭俊非属中原物业成都分公司带访客户，故其授权代表未在中原物业成都分公司提交的案涉房屋《客户带访确认书》、《客户成交确认书》上签字、盖章。本案审理过程中，本院根据招港公司提供的电话号码致电陈彩超、李庭虎二人了解购房具体情况，李庭虎对二人曾于彭丽、郭俊购房前到访售楼中心了解楼盘情况予以认可。 还查明，成都尹伊企业管理有限公司于2019年7月18日成立，股东为陈彩超、李庭虎，该公司注册登记地址为成都市成华区龙绵街1666号1栋1单元6楼603号即案涉三套房屋之一所在地。 以上事实，有原、被告在庭审中的陈述，以及原告提交的《经纪代理服务合同（写字楼）》《青龙广场项目补充协议（写字楼）》微信群截图、《客户带访确认书》《青龙广场商品房认购协议》《客户成交确认书》《房屋销售专用收据》，被告提交的《经纪代理服务合同（写字楼）》《青龙广场项目补充协议（写字楼）》《青龙广场中介分销机构客户带访管理制度》《客户带访确认书》《客户成交确认书》《经纪代理服务费结算单》、结婚证、监控录像、证人证言、通话详单等证据予以佐证。 本院认为，原告中原物业成都分公司与被告招港公司签订的《经纪代理服务合同（写字楼）》及补充协议系双方真实意思表示，内容不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违法情形，应属合法有效，对签约方均具有约束力。上述合同约定，原告中原物业成都分公司推介客户的认定和成交认定以《青龙广场中介分销机构客户带访管理制度》为准，原告中原物业成都分公司亦在该制度上签章，故该制度亦属双方合同约定内容。本案中，原告中原物业成都分公司主张的服务费193257.6元所对应的推介房屋即为客户彭丽、郭俊购买的三套房屋，对此，被告招港公司对于相关服务费用的计算标准不持异议，但辩称案涉房屋购买客户非属原告中原物业成都分公司推介，故不应向其支付服务费及资金占用利息。本院认为，根据被告招港公司提交的视频及其工作人员张艺的陈述，结合本院对相关案外人的询问情况，足以认定彭丽、郭俊的配偶即案外人李庭虎、陈彩超曾于购房前60日以内到访案涉项目，结合其购房需求对案涉出售房屋进行了解，被告招港公司在房屋成交过程中发现该情形后即未授权代表确认原告中原物业成都分公司提交的《客户带访确认书》及《客户成交确认书》，上述情形符合《经纪代理服务合同（写字楼）》、《青龙广场中介分销机构客户带访管理制度》中有关客户不应认定为原告中原物业成都分公司客户的约定，故原告中原物业成都分公司据此主张服务费无事实依据，本院不予支持。 综上所述，本院对于原告中原物业成都分公司要求被告招港公司支付服务费193257.6元及资金占用利息的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告四川中原物业顾问有限公司成都分公司的全部诉讼请求。 案件受理费2114元，由原告四川中原物业顾问有限公司成都分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 董淼 二〇二〇年三月二十五日 书 记 员代智鹏