广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终14139号上诉人（原审原告）：彭深意，女，汉族，住广东省佛山市。委托诉讼代理人：黎静贤，广东言法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈祯辉，广东言法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏慧中，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：苏学良，系苏慧中的父亲。被上诉人（原审被告）：郭健铭，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人彭深意因与被上诉人苏慧中、郭健铭房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初7905号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭深意上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判苏慧中、郭健铭支付违约金400000元；2.撤销一审判决第四项，改判苏慧中、郭健铭承担彭深意支付的律师费75000元；3.一审、二审诉讼费由苏慧中、郭健铭承担。事实与理由：一、一审法院根据郭健铭关于调低合同约定的违约金请求酌定按中国人民银行规定同类同期逾期贷款利率计算违约金缺乏法律依据。（一）双方在合同中约定了按合同总价20%的违约金比例，在郭健铭没有充分理由的情况下，法院行使自由裁量权将违约金计算标准调低对彭深意不公。（二）双方合同约定的20%比例违约金是有法律依据的，没有超过法律规定的范围。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的“过分高于造成的损失”。本案中，苏慧中、郭健铭一方不愿意履行合同将房子过户给彭深意，是违约过错方。因苏慧中、郭健铭违约造成彭深意的直接损失和可得利益等间接损失无法具体计算。因违约金具备惩罚性质，应按双方合同约定的标准计算苏慧中、郭健铭应付的违约金。双方约定按合同总价的20%计算违约金不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。二、一审判决不支持彭深意律师费的诉讼请求理据不足。（一）诉讼产生律师代理费是合理的，而且双方在合同中约定了诉讼费、律师费由违约方承担，诉讼标的额将近2400000元，75000元律师收费没有超过收费标准。（二）彭深意已经提供代理合同、收费发票作为证据，足以证明彭深意已经以现金支付律师费。相关律师代理费纠纷的案例也很多都是提供了代理合同和收费发票都获得了法院支持。苏慧中辩称，郭健铭向顺德区汇某源小贷公司贷款300000元，该小贷公司一直未催促还款却介绍郭健铭到另外一家小贷公司贷款600000元，称在汇某源小贷公司的贷款即作还清。得知郭健铭无力偿还贷款后，小贷公司要求借款增加至1500000元，并将涉案房屋进行合法的房屋买卖。上述情况在房产证的他项权项有载明。一审期间，苏慧中向一审法院申请法院协助调取证据，但一审法院未予准许。郭健铭辩称，对一审判决没有异议。彭深意向一审法院起诉请求：1.判令解除彭深意与苏慧中、郭健铭签订的《房屋买卖合同》；2.判令苏慧中、郭健铭向彭深意返还已付购房款1870000元；3.判令苏慧中、郭健铭向彭深意双倍返还定金100000元；4.判令苏慧中、郭健铭赔偿彭深意400000元；5.判令苏慧中、郭健铭赔偿彭深意损失522983.49元；6.判令苏慧中、郭健铭承担彭深意支付的律师费75000元、财产保全费担保费2500元；7.本案诉讼费保全费由苏慧中、郭健铭承担。一审法院认定事实：2018年12月13日，彭深意（买方）与郭健铭（出卖人）、佛山市顺德区涛某晟房地产中介服务部（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》(NO：1791215)，约定彭深意向郭健铭购买位于佛山市顺德区的房屋（合同上填写“不动产权证号为1116xxx50”，以下简称涉案房屋），房屋总价款2000000元，付款方式为：三方签订合同当天，买方支付卖方购房定金50000元，2019年3月1日前，买、卖双方带齐相关资料一起到房地产交易中心办理该房屋的交易过户递件手续，过户当天，先缴纳房屋交易税费，再由双方向房地产交易中心递交房屋过户材料，之后买方向卖方支付购房余款195万元；合同签订后，若卖方反悔，拒绝转让该房屋，则视为违约，卖方必须双倍返还定金，并按本合同约定的总成交价的20%赔偿给买方，违约方还需承担诉讼费、律师费等，本合同自动解除；若卖方虚假陈述或权属存在纠纷，导致房屋无法转让，则视为违约，卖方必须双倍返还定金，并按本合同约定的总价的20%赔偿给买方，本合同自动解除；另外，在合同中的其它约定事项内容为：①关于购房余款的约定：2018年12月10日客户先付壹佰捌拾贰万协助业主赎契，并于2018年12月18日，买卖双方一起办理房产证入押客户名下的手续，并同时办理补地价手续，补地价费用中买方承担。剩余壹拾叁万元（130000）于办理过户当天付清。②家私家电以家私清单为准。③该房屋过户所需缴纳的契税，个人所得税及相关一切费用由买卖双方各承担一半。上述合同有彭深意及苏慧中、郭健铭的签名及指印和经纪方加盖印章。2018年12月13日，彭深意的丈夫严某崇通过银行转账支付购房定金5万元至郭健铭的银行账户；2018年12月14日，彭深意的丈夫严某崇通过银行转账100万元、82万元至郭健铭的银行账户；2019年1月3日，彭深意的丈夫严某崇通过银行转账5万元至郭健铭的银行账户。2019年3月5日，彭深意向税务机关缴交了上述房屋的补缴土地价款的印花税54.2元、契税6508.81元。2019年3月8日，彭深意向佛山市顺德区国土城建和水利局缴交了上述房屋的补缴土地价款433920.48元。另外，彭深意为涉案房屋的交易于2018年12月13日向经纪方佛山市顺德区涛某晟房地产中介服务部支付了佣金5000元。位于佛山市顺德区的房屋登记于苏慧中、郭健铭名下（共同共有），不动产产权序列号分别为：粤（2016）顺德区不动产权第11160XXX0号（郭健铭）、粤（2016）顺德区不动产权第11160XXX1号（苏慧中）。在彭深意、郭健铭、苏慧中签订上述《房屋买卖合同》时，该房屋抵押给案外人梁明辉，后注销了该抵押登记。2019年2月14日，苏慧中、郭健铭为上述房屋办理了以彭深意为权利人的抵押登记手续，双方在庭审中确认已经解除了该抵押登记。彭深意、苏慧中、郭健铭未能于《房屋买卖合同》中约定的时间即2019年3月1日办理权属过户登记手续；郭健铭称与彭深意口头约定过户时间变更为2019年4月9日，但因苏慧中没有到场故无法办理过户手续。彭深意因未能取得上述房屋权属，遂向一审法院提起诉讼。另查，苏慧中、郭健铭原为夫妻，双方于2018年11月22日签订《离婚协议书》，其中约定上述房屋归郭健铭所有，该房屋的债务由郭健铭负责偿还。双方签订上述协议后当天办理了离婚登记手续。又查，彭深意因本案诉讼于2019年4月11日与广东言法律师事务所签订一份《委托代理合同》，约定彭深意委托该所律师为本案提供法律服务，约定律师费为75000元。彭深意在庭审辩论终结前尚未能提供缴交律师费的凭据。彭深意因本案诉讼申请财产保全，并向佛山市汇融衡担保有限责任公司缴交了诉讼保全担保费2500元。佛山市顺德区国土房产管理所出具《佛山市个人住房信息查询资料》，证实彭深意符合在佛山市顺德区实施住房限购措施区域内购房的条件。诉讼中，苏慧中、郭健铭均于2019年4月29日收到一审法院送达的起诉状、开庭传票等应诉材料。一审法院认为，彭深意与苏慧中、郭健铭签订的《房屋买卖合同》，双方就涉案房屋交易的意思表示真实，内容没有违反法律规定，且彭深意与苏慧中、郭健铭均在合同上签名用加盖指印，故双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，一审法院予以确认。苏慧中、郭健铭均为涉案房屋的权属人，在彭深意、苏慧中、郭健铭签订《房屋买卖合同》后，苏慧中、郭健铭涂销原有以梁明辉为抵押权人的抵押登记手续，再重新办理了以彭深意为抵押权的抵押登记手续，后又再次涂销该抵押登记手续。苏慧中在《房屋买卖合同》上签名确认，后又协助办理了抵押登记涂销、重新登记等手续，苏慧中认为对涉案房屋买卖不知情的抗辩意见与其上述行为不相符，一审法院对该意见不予采纳。关于合同应否解除的问题。彭深意与苏慧中、郭健铭签订《房屋买卖合同》后，彭深意依约向郭健铭支付购房款项1920000元（含定金），但苏慧中、郭健铭没有依约为彭深意办理房屋权属过户登记手续，且苏慧中在庭审中也表明不愿意办理房屋过户手续，根据《房屋买卖合同》中“合同签订后，若卖方反悔，拒绝转让该房屋，则视为违约，卖方必须双倍返还定金，并按本合同约定的总成交价的20%赔偿给买方，违约方还需承担诉讼费、律师费等，本合同自动解除。”的约定，苏慧中、郭健铭的行为构成违约，彭深意请求解除合同有理，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除。因彭深意在起诉前没有向苏慧中、郭健铭发出解除合同通知，苏慧中、郭健铭均于2019年4月29日收到彭深意的起诉状，故涉案合同以2019年4月29日起解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依前述认定，因双方签订的《房屋买卖合同》应予解除，且苏慧中、郭健铭均为合同的一方当事人且存在违约行为，故苏慧中、郭健铭应向彭深意承担相应的违约责任。苏慧中认为对买卖合同不知情故不承担违约责任的抗辩意见，缺乏理据，一审法院不予采纳。彭深意已向苏慧中、郭健铭支付购房款1920000元（含定金），并为涉案房屋支付了印花税54.2元、契税6508.81元、补缴土地价款433920.48元、中介费（佣金）5000元，故苏慧中、郭健铭应将收取的购房款1920000元（含定金）返还给彭深意，并赔偿彭深意因合同不能履行造成的损失（印花税、契税、补缴土地价款、佣金）共445483.49元，彭深意主张合理部分，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因苏慧中、郭健铭的违约行为致使彭深意无法取得涉案房屋的所有权，故彭深意请求苏慧中、郭健铭承担相应的违约金有理，一审法院予以支持。双方签订的《房屋买卖合同》约定违约金按合同总成交价的20%计算，郭健铭提出调整请求，一审法院依据以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定调整违约金以2000000元（合同总成交价）为本金，从彭深意起诉之日即2019年4月15日起至欠款清偿之日止，按中国人民银行规定同期同类逾期贷款利率计算，但应以400000元为限。关于律师费、财产保全费的承担问题。依双方签订《房屋买卖合同》的约定，违约方应承担守约方支出的诉讼费、律师费等费用，故彭深意该主张有理，一审法院予以支持。又因彭深意在本案中仅提供支出诉讼保全担保费2500元的凭据，而未能提供支出律师费75000元的真实有效凭据，故一审法院仅确认彭深意已实际支出的诉讼保全担保费2500元，该费用应由苏慧中、郭健铭向彭深意承担返还责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、确认彭深意与郭健铭、苏慧中于2018年12月13日签订的《房屋买卖合同》(NO：1791215)自2019年4月29日解除；二、郭健铭、苏慧中应于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向彭深意支付购房款1920000元、赔偿款445483.49元及违约金（违约金计算方法：以2000000元为本金，自2019年4月15日起至欠款清偿之日止，按中国人民银行规定同期同类逾期贷款利率计算，但应以400000元为限）；三、郭健铭、苏慧中应于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向彭深意支付诉讼保全担保费2500元；四、驳回彭深意的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取14771.93元，财产保全费5000元，两项合共19771.93元，由彭深意负担3271.93元，由郭健铭、苏慧中共同负担16500元。二审期间，彭深意向本院提交新的证据：2019年12月6日顺德农商银行支票账户的75000元现金存入凭条，拟证明彭深意实际以支票进账的方式支付75000元律师费。二审期间，苏慧中向本院提交新的证据：录像一份，拟证明郭健铭与彭深意恶意串通、虚假诉讼，因此苏慧中不同意将涉案房屋过户予彭深意。二审期间，郭健铭未向本院提交新的证据。本院组织各方当事人对上述证据进行证据交换和质证。经本院核查，彭深意于一审庭审中陈述律师费已经以现金形式支付且彭深意于一审庭审中明确其不存在虚假诉讼和虚假陈述的情况。广东言法律师事务所在一审期间（2019年6月5日）出具《证明》确认已收取彭深意以现金支付的75000元律师费。彭深意此后又称其于一审判决后的2019年12月6日向广东言法律师事务所的银行账户现金存入75000元作为本案律师费，与上述陈述及《证明》相互矛盾。加之该现金存入凭条未载明系为本案支出的律师费。苏慧中对该新证据的关联性不予确认。故本院不将该现金存入凭证作为本案定案证据。苏慧中提交的录像证据与本案没有关联性，不作为定案证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.苏慧中、郭健铭是否应向彭深意支付违约金400000元；2.苏慧中、郭健铭是否应向彭深意支付律师费75000元。一、关于苏慧中、郭健铭是否应向彭深意支付违约金400000元的问题彭深意与苏慧中、郭健铭签订的《房屋买卖合同》，各方意思表示真实，内容没有违反法律规定，且彭深意与苏慧中、郭健铭均在合同上签名并捺印，故各方签订的《房屋买卖合同》合法有效，对各方当事人均有约束力。据《房屋买卖合同》约定：“合同签订后，若卖方反悔，拒绝转让该房屋，则视为违约，卖方必须双倍返还定金，并按本合同约定的总成交价的20%赔偿给买方，违约方还需承担诉讼费、律师费等，本合同自动解除。”因苏慧中一审庭审中明确不协助彭深意办理房屋过户手续，应视为卖方拒绝转让涉案房屋，已构成违约，应当向彭深意承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。在《房屋买卖合同》同时约定定金罚则和违约金时，彭深意仅能择一主张，据彭深意的上诉请求，彭深意行使选择权主张苏慧中、郭健铭按合同约定标准向其支付违约金。因郭健铭提出违约金按照《房屋买卖合同》约定标准计算过高，应予调整。同时，苏慧中、郭健铭的违约行为主要导致彭深意遭受资金占用损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审法院综合考虑各方当事人的过错程度、合同履行情况和预期利益等因素，根据诚实信用原则和公平原则，酌定苏慧中、郭健铭应向彭深意支付的违约金以合同总成交价2000000元为本金，从彭深意起诉之日即2019年4月15日起至欠款清偿之日止，按中国人民银行规定同期同类逾期贷款利率计算，并以400000元为限，符合法律及本案实际，本院依法予以维持。二、关于苏慧中、郭健铭是否应向彭深意支付律师费75000元的问题。虽彭深意、苏慧中、郭健铭签订的《房屋买卖合同》约定，违约方应承担守约方支出的诉讼费、律师费等费用。但因彭深意未能举证证明其因本案诉讼实际支付律师费75000元。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。彭深意未能提供支出律师费75000元的真实有效凭据，应承担举证不能的不利后果，一审法院不支持彭深意要求苏慧中、郭健铭支付律师费75000元的主张，处理妥当，本院予以维持。综上所述，彭深意的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8425元，由上诉人彭深意负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇二〇年三月十八日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏