福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终104号 上诉人（原审被告、反诉原告）：姚玉琼，女，1976年8月23日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。 委托诉讼代理人：危志强（姚玉琼的丈夫），住广东省佛山市南海区。 委托诉讼代理人：林迎星，广东泰扬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王建武，男，1984年6月17日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：游洪，男，1967年9月2日出生，汉族，住福建省浦城县兴浦路300-6号怡源Ｃ区。 上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：王丰，北京大成（福州）律师事务所律师。 上诉人姚玉琼与被上诉人王建武、游洪房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初1165号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姚玉琼上诉请求:1.撤销一审判决；2.判令王建武、游洪退回租赁押金41600元，赔偿违约金43680元，赔偿装修写字楼款222052元；3.判令王建武、游洪承担本案诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.姚玉琼签订《写字楼租赁合同》首要目的是开办公司，其多次向王建武、游洪索要《房产证》或其他相关资料，至一审也从未收到《房屋竣工验收备案表》。王建武、游洪在开庭时多次讲明“南星商城”所有商户均不能办理营业执照，却仍提出违约赔偿，是恶人先告状。2.根据姚玉琼提供的王建武的微信语音记录，同时结合王建武、游洪在诉状称“2018年11月30日，王建武为追讨租金专门去了一趟写字楼，才发现姚玉琼偷偷搬走”，充分证明姚玉琼是依照王建武的要约先行转租再把钥匙放在隔壁且王建武已经收到写字楼钥匙，王建武、游洪同意姚玉琼搬离写字楼、解除租赁关系。二、一审法院适用法律错误。1.王建武、游洪作为出租方，应当就已提供开办公司的所有证明材料这一事实承担举证责任。一审法院却认定由姚玉琼承担举证责任，逻辑倒置、不合常理，违反最高人民法院关于证据的若干规定。2.一审认定姚玉琼违约属于《写字楼租赁合同》第十四条第二项情形且主观过错较大，是错误判决的根源。姚玉琼即使违约，也属于合同第十三条第八项“乙方逾期支付租赁押金或租金累计超过三十天”情形。一审法院所谓守约方提前通知违约方，把姚玉琼视为守约方，在事实和逻辑上是不成立的。3.退一步来说，根据《合同法》第一百一十三条的规定，姚玉琼缴纳的租赁押金不予退还已足以弥补王建武、游洪因合同解除所遭受损失。本案所谓空租损失是王建武、游洪故意不取回钥匙所造成，应自行承担，一审判决姚玉琼支付违约金300,000元是错误的。 王建武、游洪共同辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回姚玉琼的上诉请求。一、《写字楼租赁合同》最后一条补充条款约定“承租人享有转租权”，已经给姚玉琼很大的自由度。如果姚玉琼不想承租该写字楼，可以选择转租，而不是欺骗、恶意拖欠租金并擅自搬离写字楼，造成写字楼空置租金损失几十万元。姚玉琼不遵守商业规则、极不诚信，主观过错极大，应对王建武、游洪的所有损失承担赔偿责任。二、根据福州市台江区市场监督管理局的复函，讼争写字楼可以办理工商营业执照。因此，合同履行期间王建武、游洪没有违约行为。姚玉琼因个人原因擅自搬离写字楼构成违约，不享有合同约定的解除权。姚玉琼主张2018年11月已经完成退租手续并要求王建武、游洪承担违约责任，没有事实依据。三、姚玉琼要求王建武、游洪赔偿装修款没有法律及事实依据。本案系姚玉琼违约，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款的规定，现王建武、游洪明确不同意利用，姚玉琼无权要求赔偿任何装修款。四、姚玉琼主张其行为属于合同第十三条第八项约定情形，不符合客观事实。 王建武、游洪向一审法院起诉请求：1.判令于判决生效之日起解除王建武、游洪与姚玉琼于2015年5月7日签订的《房屋租赁合同》；2.判令姚玉琼向王建武、游洪支付至合同解除之日的租金，现租金暂计至2019年6月合计174720元；3.判令姚玉琼向王建武、游洪赔偿因姚玉琼擅自解除合同而产生的违约金300,000元；4、判令姚玉琼向王建武、游洪赔偿因姚玉琼拖欠租金而产生的违约金78,624元（2018.11.8--2019.1.22,75天；2018.12.8-2019.1.22,45天；合计120天，每天21,840元*3%），该违约金暂计至2019年1月22日，姚玉琼应继续支付该违约金直至清偿全部租金为止。 姚玉琼向一审法院反诉请求：1.判令王建武、游洪向姚玉琼赔偿装修写字楼款222,052元；2.判令王建武、游洪退还姚玉琼租赁押金41,600元；3.判令王建武、游洪赔偿二倍月租金的违约金为43,680元。 一审法院认定事实：2015年5月7日，王建武、游洪为甲方、姚玉琼为乙方，双方签订《写字楼租赁合同》，主要约定：一、甲方将坐落于福州市台江区后洲街道台江路南侧南星商城地块B9层02、03、04、05房屋出租给乙方作为办公使用，乙方愿意承租，甲方保证乙方可将该房屋作为公司住所或者经营场所办理工商登记。二、租赁期限自2015年7月8日至2015年7月7日止，其中免租期自2015年5月7日至2015年7月7日止。三、租赁押金41,600元在签订合同后1日内，乙方向甲方支付，甲方出具相应的收据，租赁押金不计利息。在返还房屋当日，经甲方验收房屋且甲乙双方相互结清水、电、有线电视以及物业等相关费用后，甲方将租赁押金退还给乙方。四、2015年7月8日至2018年7月7日月租金为20,800元，2018年7月8日至2021年7月7日，月租金为21,840元，2021年7月8日至2024年7月7日月租金为22,932元，乙方应当每月8日前支付一次租金，在签订合同之日起1日内乙方应当向甲方支付首期租金。五、甲乙双方选择银行转账方式支付租金。六、甲乙双方约定，任何一方有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应向守约方支付月租金两倍金额的违约金，支付的违约金低于守约方实际损失的，违约方还应赔偿守约方实际损失与违约金的差额部分：1、甲方未按时交付该房屋，超过十日的；2、甲方交付的房屋存在缺陷并危及安全或健康的；3、甲方违背保证，该房屋不能作为乙方公司住所或经营场所办理工商登记的；4、该房屋被查封或存在权属争议致使乙方无法利用该房屋正常办公的；5、乙方使用不当或不合理使用致使该房屋主体结构损坏的；6、乙方未经甲方书面同意擅自改变房屋用途、进行装修或转租的；7、乙方利用该房屋进行违法活动的；8、乙方逾期支付租赁押金或租金累计超过三十天的。七、在非本合同第十三条（即前述第六项）约定的情形下，一方擅自解除合同的，应提前三个月告知对方并向对方支付300,000元的违约金，支付的违约金低于对方实际损失的，还应赔偿对方实际损失与违约金的差额部分。乙方应按约支付租金，否则，每逾期一日，甲方有权按月租金金额的百分之三向乙方收取违约金。乙方应按约支付租赁押金，否则，每逾期一日，甲方有权按租赁押金金额的百分之三向乙方收取违约金；甲方应按约退还租赁押金，否则每逾期一日，乙方有权按租赁押金金额的百分之三向甲方收取违约金。八、在租赁期间内，乙方使用水、电、有线电视及物业等费用由乙方及时支付。九、承租人拥有转租权。合同还约定了其他事项。《写字楼租赁合同》签订后，王建武、游洪向姚玉琼交付了诉争房屋，姚玉琼亦向王建武支付租赁押金41,600元，并依约支付房屋租金至2018年11月7日止，之后未再支付房屋租金，租赁期间，姚玉琼对诉争房屋进行了装修。2018年11月、12月，王建武给姚玉琼方的林某发送微信信息，要求其支付11月、12月的租金，期间林某表示“那我就把钥匙放在吴健那边，然后我这一时也帮你挂了中介，本来说有个中介今天会过来看，然后。我再帮你联系一下吧，好不好，那具体你要怎么租我到时候。那中介给你联系嘛，好吗。”此后王建武表示“合同期内你们该转租转租，7号房租付给我啊”。2018年12月12日，姚玉琼给王建武发送微信信息，双方微信沟通记录如下：姚玉琼：“王总您好！前段时间因太忙所以一直是让林某经理同你对接，我们11月初已开始陆陆续续搬走，11月30日那天已完全搬离，林经理也有告诉你，锁匙亦按照你要求放在隔壁女装店，怎么你还要追我12月租金？”王建武：“他说放隔壁。我没有回答，我过去时候也没有碰到她，至今也没有拿到钥匙，11月租金也没有给，12月租金也到期了也没有给。”姚玉琼：“那是你不去拿的问题。”王建武：“合同没到期，物业，水电，房租都没弄清楚。不要扯这些，11月房租就开始骗我说在出差。财务有事情，之类种种。”姚玉琼：“我有两个月的压金在你那里，怎么扣都扣得完，能租下去我怎么会搬走呢？花了几十万的装修，你以为我想啊！” 一审诉讼过程中，王建武陈述其于2019年7月才从吴健处取回钥匙。王建武、游洪同时陈述诉争房屋每月物业费固定为2565.76元，2018年11月30日之前物业及水电费用姚玉琼已缴清，2018年12月公推电费、水费9.66元、2019年1月公推电费347.57元、水费12.04元、2月公推电费299.13元、水费10.79元、3月公推电费306.38元、水费11.04元，物业尚未将之后的公推水电费明细告承王建武及游洪。姚玉琼对王建武、游洪陈述的数额没有异议，并确认其已缴清2018年11月30日之前物业及水电费用，但提出之后的费用因其未实际使用而与其无关。另，一审法院依姚玉琼申请，向福州市台江区市场监督管理局函询，福州市台江区市场监督管理局函复称，经营场所未办理房屋产权登记的，可以《房屋买卖合同》与《房屋竣工验收备案表》作为经营场所证明材料。 一审法院认为：王建武、游洪与姚玉琼于2015年5月7日所签订的《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应当全面履行合同义务。《写字楼租赁合同》约定，王建武、游洪保证诉争房屋可作为公司住所或者经营场所办理工商登记。现姚玉琼反诉称，其租赁诉争屋系为成立销售公司，但王建武、游洪无法提供房产证致使其无法开展业务已构成违约。对此一审法院分析认为，福州市台江区市场监督管理局函复表示，房屋产权证并非办理工商登记的必要材料，同时姚玉琼就曾向王建武、游洪要求提供房屋产权证或《房屋竣工验收备案表》用于办理工商登记手续的事实负有举证责任，但姚玉琼未尽到举证义务，故姚玉琼反诉称王建武、游洪无法提供房产证构成违约缺乏事实依据，一审法院不予支持。《写字楼租赁合同》约定，在非约定解除合同情形下，一方擅自解除合同的，应提前三个月告知对方并向对方支付300,000元的违约金。2018年11月，林某微信告知王建武姚玉琼公司已搬走并将钥匙放在吴健处，虽未明确解除租赁合同，但姚玉琼于2018年12月12日微信向王建武表示“能租下去我怎么会般走呢？”，即姚玉琼明确表示不再履行双方签订的《写字楼租赁合同》，据此可以确认姚玉琼于2018年12月12日向王建武提出解除双方签订的《写字楼租赁合同》。但姚玉琼解除合同不符合《写字楼租赁合同》中约定的守约方可解除合同的情形，故王建武、游洪主张姚玉琼支付违约金300,000元符合《写字楼租赁合同》中关于违约金支付条件的约定，且不违反法律强制性规定，一审法院予以支持。《写字楼租赁合同》约定姚玉琼享有转租权，但姚玉琼不再继续使用诉争房屋时未选择转租而选择提前解除合同，且有拖欠房屋租金的情形，其主观过错较大，姚玉琼主张上述违约金过高于法无据，一审法院不予支持。由于《写字楼租赁合同》约定一方擅自解除合同的应提前三个月告知，而上文中一审法院已认定姚玉琼于2018年12月12日向王建武提出解除合同，且不符合《写字楼租赁合同》中约定守约方可解除合同的情形，为此一审法院认定双方合同于2019年3月12日解除。在合同履行过程中，姚玉琼仅支付租金至2018年11月7日止，为此姚玉琼还应向王建武、游洪支付2018年11月8日至2019年3月12日期间房屋租金，合计91,000元（21,840元/月×4个月+21,840元/月÷30天/月×5天）。姚玉琼告知王建武解除合同后并告知其钥匙存放吴健处，王建武未及时取回钥匙接收房屋，其自身存在过错，因此造成的损失应由其自行承担，王建武、游洪诉请2019年3月12日之后的房屋租金缺乏事实依据，一审法院不予支持。虽《写字楼租赁合同》约定姚玉琼未按约定支付利息，每逾期一日，王建武、游洪有权按月租金金额的百分之三向姚玉琼收取违约金，但约定违约金数额明显超过王建武、游洪因姚玉琼拖延支付房屋租金所造成的损失，故王建武、游洪主张因姚玉琼拖欠租金而产生的损失本院不予支持。《写字楼租赁合同》约定水、电、有线电视及物业等相关费由姚玉琼负担。如上文中一审法院认定，《写字楼租赁合同》自2019年3月12日起解除，为此2018年12月1日至2019年3月12日期间的水、电及物业费用应由姚玉琼负担。一审庭审中双方确认姚玉琼自2018年12月起未缴纳水、电及物业费，结合双方庭审确认2018年12月至3月期间产生的水、电及物业费数额，一审法院确定姚玉琼应负担的水、电及物业费用合计9936元[2565.76元×3个月+406.34元+9.66元+347.57元+12.04元+299.13元+10.79元+（2565.76元+306.38元+11.04元）÷30×12，取整数]。对于姚玉琼反诉请求王建武、游洪赔偿装修写字楼款222,052元及二倍月租金的违约金43,680元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继承履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，一审法院已在上文认定王建武、游洪未构成违约，在此一审法院不再赘述。现姚玉琼主张王建武、游洪违约而要求赔偿无事实依据，一审法院不予支持。对于姚玉琼已付租赁押金的处理。一审庭审中王建武、姚玉琼同意已付租赁押金扣除水、电及物业费用外用于抵扣所拖欠租金，姚玉琼则只同意抵扣2018年11月、12月拖欠的租金，认为其他费用于其无关。一审法院对此分析认为，《写字楼租赁合同》约定双方相互结清水、电、有线电视以及物业等相关费用后，王建武、游洪将租赁押金退还给姚玉琼。现一审法院已在上文中认定姚玉琼应负担水、电及物业费合计为9936元，为此，姚玉琼已支付租赁押金41,600元应按约定抵扣上述费用后，剩余31,664元用于抵扣所拖欠租金。抵扣后，姚玉琼还应支付拖欠的租金59,336元（91,000元-31,664元）。综上所述，王建武、游洪本诉请求解除双方签订的《写字楼租赁合同》及姚玉琼赔偿解除合同产生的违约金，一审法院予以支持；王建武、游洪本诉请求姚玉琼支付租金一审法院部分予以支持；驳回王建武、游洪的其他诉讼请求及姚玉琼的全部反诉诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、王建武、游洪与姚玉琼于2015年5月7日签订的《写字楼租赁合同》于2019年3月12日解除；二、姚玉琼应于本判决生效之日起十日内一次性向王建武、游洪支付拖欠的房屋租金59,336元及解除合同产生的违约金300,000元；三、驳回王建武、游洪的其他诉讼请求；四、驳回姚玉琼的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7634元，由王建武、游洪共同负担2677元，由姚玉琼负担4957元；反诉案件受理费2955元，由姚玉琼负担。 二审中，姚玉琼向本院提供A1.王建武的微信语音一份，证明2018年11月30日林某经王建武要求和同意把钥匙放在隔壁处；提供A2.林某与姚玉琼丈夫危志强的微信聊天记录、A3.报警回执，证明存储王建武微信语音的手机已遗失。此外，应姚玉琼申请，本院准许证人林某二审作证。林某证称：2018年11月30日，林某微信联系王建武告知公司已搬离案涉房屋，王建武让林某将钥匙放在隔壁，表示会来查看搬离与否；王建武事前对退租一事不知情，违约处理是姚玉琼和王建武协商。王建武对A1的真实性不予认可，对A2、A3的关联性不予认可，对林某的证言不持异议。本院认为，在没有原件予以核对的情况下，A2、A3不足以证明A1的真实性，对该三证据不予采纳；王建武对姚玉琼申请的证人林某的证言不持异议，本院予以采纳。 双方当事人对一审查明事实不持异议，本院依法予以确认。另查明，双方当事人确认案涉房屋于2019年11月重新出租。 本院认为，案涉《写字楼租赁合同》合法有效，双方当事人均应依约履行。姚玉琼已承租案涉房屋三年，未提供证据证明其曾要求王建武协助办理工商登记，且据案涉房屋所在地市场监督管理局回复，经营场所房屋产权登记并非办理工商登记的必要条件，故姚玉琼以案涉房屋无房产证无法办理工商登记为由主张王建武构成违约并反诉诉请王建武赔偿违约金、退还押金，缺乏依据，一审未予支持并无不当，本院予以维持。 根据查明事实，2018年11月30日，在事前未经协商的情况下，林某受姚玉琼委托单方面通知王建武公司已搬离并将房屋交由中介出租。姚玉琼主张系与王建武协商一致解除合同，与事实不符，本院不予采纳。至于钥匙的交付，首先，姚玉琼提供的证据不能证明是王建武指示林某将钥匙存放于隔壁；其次，即使姚玉琼提供的微信语音证据属实，确系王建武指示林某将钥匙存放在隔壁，按照语音内容及林某的证言，王建武也是为了能够进入案涉房屋确认搬离事实，不足以证明王建武已无条件同意姚玉琼退租并按现状接收房屋。事实上，在收到林某通知后，王建武当即询问违约如何处理并强调姚玉琼在合同期内享有转租权，但姚玉琼、林某均未予以回复，后王建武仍继续催缴11月、12月租金，直到2018年12月12日姚玉琼才向王建武发送微信确认不继续租赁。故一审认定2018年12月12日为姚玉琼提出解除合同之日并无不当，本院予以确认。 姚玉琼于租赁期内提前解除合同，构成违约，应当按照合同第十四条约定承担违约责任。姚玉琼上诉主张其违约行为属于租赁合同第十三条约定的逾期支付租金累计超过三十天的情形，与事实不符，本院不予采纳。姚玉琼抗辩合同第十四条系针对出租人违约情形、对承租人无效，并无任何依据，本院不予采纳。按照合同第十四条的约定，无约定事由单方解除合同，应提前三个月告知并向对方支付300,000元违约金。故一审认定案涉合同于2019年3月12日解除，姚玉琼应支付租金、水、电、物业费用至2019年3月12日并向王建武、游洪支付违约金300,000元，符合合同约定。在二审询问中，双方当事人对合同第十四条约定目的均进行陈述，可以确认该条款约定的违约金数额系双方充分协商确认，且案涉房屋2019年11月才得以重新出租，仅以案涉合同约定的租金、物业、水、电费用计算损失即约200,000元，尚不论其他损失，故姚玉琼以违约金过分高于实际损失为由上诉主张仅需赔偿两个月租金损失，依据不足，本院不予采纳。经抵扣押金，一审判决姚玉琼向王建武、游洪支付拖欠的房屋租金59,336元并支付解除合同违约金300,000元，并无不当，本院予以维持。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”本案系姚玉琼违约导致合同解除，其反诉请求赔偿装修款，缺乏依据，且王建武明确表示不同意利用装修，故一审未支持姚玉琼的该项反诉诉请，并无不当，本院予以维持。 综上所述，姚玉琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审本诉案件受理费4957元、反诉案件受理费2955元，均由姚玉琼负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  金光玉 审判员  黄 锋 二〇二〇年三月九日 书记员  郭梦铃