黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民初241号原告：刘兴君，男，1961年6月21日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区，委托诉讼代理人：王雷，黑龙江岩雷律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋敏芹，黑龙**天律师事务所律师。被告：付佳民，男，1983年5月26日出生,蒙古族，农民，住杜尔伯特蒙古族自治县。被告：张柏山，男，1957年7月29日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区，被告：依安县平安房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省依安县西北新街80组G149-3号。法定代表人：王志强，该公司经理。委托诉讼代理人：张晓丽，黑龙江北盛律师事务所律师。原告刘兴君与被告付佳民、张柏山、依安县平安房地产开发有限责任公司（以下简称平安开发公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘兴君及其委托诉讼代理人王雷、宋敏芹、被告付佳民、被告张柏山、被告平安开发公司的委托诉讼代理人张晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘兴君诉称，一、请求法院依法判决对坐落在黑龙江省杜伯尔特蒙古族自治县腰新乡馨城苑25号楼商服房产许可执行，并用查封的房产依法拍卖、变卖的价款优先偿还原告借款585,200.00元；二、诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告诉被告张柏山、依安县平安房地产开发有限责任公司借款纠纷一案，贵院依法作出了（2018)黑02民初197号民事判决书，后被告张柏山上诉，经(2019）黑民终135号民事裁定书裁定按照被告张柏山自动撤诉处理。原告依据该生效民事判决书向贵院申请强制执行，贵院依法查封了杜尔伯特××自治县腰新乡馨城苑25号楼商服房产。在执行过程中，被告付佳民作为案外人对查封的涉案房屋提出了执行异议。2019年8月5日，贵院作出了（2019）黑02执异167号执行裁定，中止对涉案房屋执行。原告认为。虽然付佳民与平安房地产公司签订了商品房买卖合同，但没有证据证明被告付佳民交付了全部购房款，且申请人主观上也存在过错，虽不能办理过户登记手续，但为什么不到当时建设部门进行备案。平安开发公司也不能出具收到房款的发票或入账凭证，涉案房屋的所有权依然归属于平安房地产公司即张柏山所有。虽然被告付佳民与平安开发公司双方签订的商品房买卖合同，仅表明双方之间形成了一种债权债务关系。被告付佳民所出具的买房合同和价款凭证等，均没有经过平安开发公司的确认，并且合同签章也不是平安开发公司的公章，所以合同属于无效合同。被告付佳民不享有该执行标的的所有权，因此无权提出案外人执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第17条，法院裁定中止执行是不当的，故请求法院判决许可执行这个房产，并用依法拍卖价款优先偿还原告借款，并承担本案诉讼费用，望法院给与公判被告付佳民辩称，房屋是在李长志那里买的，与张柏山签订的合同，收据是张柏山开的，盖有开发公司的公章。张柏山用此房屋顶给李长志的工程款，李长志在工程里做屋面防水和保温的工程。答辩人2017年就装修入住了，应当驳回刘兴君的诉讼请求，诉讼费由刘兴君承担。被告张柏山辩称，关于腰新乡馨城苑商服25号楼（原东数2号），是在施工该楼房屋面保温和防水时抵账给李长志后卖给付佳民的，情况属实。此工程是在刘兴君保全前2016年的行为。当时该项目还没有开始办理任何手续，所以建设局不给办理备案手续。李长志施工屋面保温防水时刘兴君也在现场，刘兴君知道这件事。现在付佳民已经入住，并由刘兴君和吕志强在售楼处给更换的买卖合同。此房屋归付佳民所有，不同意刘兴君的诉讼请求。平安开发公司辩称，一、平安开发公司与张柏山之间属于借用资质、执照，由张柏山个人负全责任的开发工程关系，对于泰康腰新乡的房产项目，张柏山自筹资金，用平安开发公司的资质开发，张柏山自己不能给平实公司造成损失，否则需要承担法律责任；二、张柏山签订的售房合同和以房抵债协议均是其个人行为，合同盖章也没有回公司申请，平安开发公司不知情，张柏山的合同上所盖的公章也不是平安开发公司的，对这些协议，平安开发公司不负责。张柏山前期办理的开发相关手续等确实是用的平安开发公司公章和资质，但是后期所谓的销售和以房抵债等平安开发公司根本不知情，公司的公章也一直在公司，张柏山没有回公司申请用章，也没有回公司备案合同，其行为完全是个人行为，对公司无效；三、张柏山未经公司授权却以公司的名义签订合同，造成平安开发公司的重大损失，使平安开发公司在齐齐哈尔市中级人民法院被起诉数十次，也被列入被执行人，平安开发公司将要追究其法律责任。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告付佳民对平安开发公司的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的主要证据，本院归纳认定如下：1.刘国华、田冠贵、吕志强等作为买受人与平安开发公司签订的商品房买卖合同、房地产销售代理协议书，与本案缺乏关联性；2.杨亚兵谈话录音，缺乏证明力；3.房产面积分摊分户汇总表、还款协议书，对真实性予以确认但与本案缺乏关联性；4.付佳民与张柏山签订的商品房买卖合同、交款收据、物业费、取暖费收据，对真实性及关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月5日，刘兴君与张柏山签订关于杜蒙腰新乡工程合作开发协议，约定共同开发腰新乡商服与住宅工程项目。在开发建设过程中，张柏山借用了平安开发公司的资质，挂靠平安开发公司。2016年8月21日，平安开发公司给付佳民出具了腰新乡馨城苑2号商服房屋的《商品房买卖合同》，该商品房买卖合同中体现房屋买受人为付佳民，房屋价款为585,200.00元。付佳民购买杜尔伯特××自治县腰新乡馨城苑2号商服（后定为25号商服）1-2层的房产，此房产系张柏山抵顶农民工工程款的房产，张柏山给付佳民出具了585,200.00元的交款收据，收据上盖有平安开发公司的财务专用章及张柏山签字。2017年12月5日，付佳民交纳取暖费5,258.00元。付佳民购买案涉房屋后占有使用至今，案涉房屋因开发手续等问题至今未能办理房屋产权证。另查明，刘兴君因与张柏山、平安开发公司民间借贷纠纷一案，本院受理后，根据刘兴君的申请，于2018年10月18日作出（2018）黑02民初197号民事裁定书，并于2018年10月29日作出（2018）黑02执保43号协助执行通知书，查封平安开发公司位于杜尔伯特××自治县腰新乡馨城苑商服住宅楼房产26套商服、60套住宅。后本院于2018年11月19日作出（2018）黑02民初197号民事判决书，判决张柏山、平安开发公司偿还刘兴君本金688.3万元，利息677.13万元。判后，张柏山不服，上诉至黑龙江省高级人民法院。后因张柏山逾期未按规定预交上诉案件受理费，被省高院裁定按张柏山自动撤回上诉处理。一审判决生效后，刘兴君于2019年3月18日向本院申请强制执行。本案在执行过程中，付佳民向本院提出案外人执行异议，以案涉房屋是其合法购买的，并全额支付购房款且实际占有为由，要求确认该房产归其所有，并要求解除查封，停止执行。本院于2019年8月5日作出（2019）黑02执异167号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。刘兴君不服，向本院提起申请执行人执行异议之诉，要求许可对案涉房产的执行。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”故本案争议的焦点问题是付佳民对本案争议的坐落于杜尔伯特××自治县腰新乡馨城苑2号商服（后定为25号商服）1-2层的房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。付佳民与张柏山签订的《商品房买卖合同》是2016年8月21日，是在人民法院作出查封裁定之前；签订合同当日张柏山给付佳民出具了房款收据。刘兴君虽怀疑该合同为查封后补签的，但无证据证实。故本院认为，该《商品房买卖合同》系付佳民与张柏山的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，该房屋买卖合同合法有效。另外，付佳民提供了2017年12月5日交纳取暖费5,258.00元的收据，该日期在2018年10月29日查封之前。根据上述证据，可以认定付佳民在人民法院查封之前，对案涉房产已经实际占有，并交付了全部房屋对价。在人民法院查封案涉房产之前，由于开发商张柏山未办理建设工程相关手续等原因导致该房屋无法办理产权登记，因此，非因付佳民自身原因未办理产权登记。本案中，付佳民在人民法院查封案涉房屋之前已与张柏山签订了合法有效的书面合同，并已实际占有和使用购买的房产，已支付全部价款，又非付佳民的自身原因未办理产权登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中付佳民提交房屋买卖合同、交款收据，能够证实在法院查封前付佳民张柏山签订了房屋买卖合同，并全额支付了购房款的事实。付佳民提交的交纳房款收据、交纳取暖费收据等证据能够证实其在购买房屋后即对房屋进行了占有使用的事实。根据上述司法解释的规定，付佳民对坐落于杜尔伯特××自治县腰新乡馨城苑2号商服（后定为25号商服）1-2层的房产（即案涉房屋）享有足以排除强制执行的民事权益。刘兴君的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告刘兴君的诉讼请求。案件受理费9,652.00元，由原告刘兴君负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  董春良审判员  李立新审判员  王红娜二〇二〇年三月十七日书记员  杨 洋