北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初24431号原告：江楠，男，1976年5月13日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：北京聚能房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区榆西一街1号院4号楼5层501-223号。法定代表人：高威，职务不详。原告江楠与被告北京聚能房地产经纪有限公司（以下简称聚能公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。江楠到庭参加诉讼，聚能公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江楠向本院提出诉讼请求：1、确认江楠与聚能公司于2016年12月18日签订的《大棚承包合同》无效；2、聚能公司退还江楠承包费15万元；3、本案诉讼费用由聚能公司承担。事实和理由：江楠与聚能公司于2016年12月18日签订《大棚承包合同》（以下简称《承包合同》），约定江楠承包北京市通州区宋庄镇xx村xx号农业大棚。合同签订过程中，聚能公司带领江楠参观了园区内的样板间，并承诺可以照此样板间建居住设施。2018年5月25日，宋庄镇政府下发通知，告知大棚是农用设施，不得建房居住。江楠认为，聚能公司在销售过程中存在虚假宣传，其宣传承诺以及搭建的样板间最终促使江楠签订了《承包合同》，双方签订的合同属于以合法形式掩盖非法目的，应属无效。江楠为维护其合法权益，特提起本案诉讼。聚能公司未答辩，亦未到庭参加本院庭审。本院经审理认定事实如下：2016年12月18日，江楠作为乙方与聚能公司作为甲方签订《承包合同》，约定：“一、承包标的物与期限：甲方将位于通州区宋庄镇xx村xx号大棚及其地上物给乙方作为种植承包使用，使用年限为10年，自2016年12月18日起至2027年5月31日止，10年后如甲方继续续租土地，乙方在同等条件下有第一承包权。二、占地面积与说明：乙方承包的上述该大棚的占地面积400平米，大棚种植面积为220平米，露天种植面积为180平米。三、承包费用与付款方式：双方同意上述农业大棚的承包费用为15万元，合同签订之日，乙方将上述约定承包费用一次性汇入甲方指定收款账户。四、交工日期：2017年4月30日。五、甲方权利和义务：1、甲方有权按照合同的约定向乙方收取土地及地上物承包费；2、甲方的管理中心对乙方使用土地上的物业具有管理权，并收取相关费用，如乙方6个月未缴纳物业费，甲方有权利解除合同并收回大棚，承包费用不退；3、甲方按合同约定有偿为乙方提供服务义务；4、甲方有义务保障园区水电的正常供给，提供适当的服务设施；5、甲方有义务保障园区的环境卫生和安全；6、甲方有义务在乙方需要对所承包的土地及地上物进行转让时，积极协助乙方办理相关手续；7、甲方有义务保证建筑质量，按时交付使用；8、按照甲方设计装修标准，由甲方施工，装修费用按乙方选取装修规格材料收取相关费用；9、甲方有义务对乙方进行免费农业技术指导。六、乙方权利和义务：1、乙方享有在约定的承包期内对上述土地及地上物在承包期内的使用权、收益权、转让权和遗赠的权利；2、乙方享有使用甲方园区提供的供给服务设施的权利；3、乙方如需转让、遗赠所承包的土地及地上物时，必须提前告知甲方并办理相关手续。4、乙方有义务按照《物业服务合同》的约定向甲方物业管理中心缴纳物业管理费、水电费等费用；5、乙方有义务按照本合同的约定及时足额交纳土地及地上物的租金；6、乙方自己不得随意改变大棚结构，大棚外形，如有更改提前和物业管理中心沟通告知，得到文字性批示后才允许更改，如擅自更改所有后果由乙方自己负责；7、乙方不得改变农业用地性质，不得进行违法经营；8、乙方不进行影响集体生活的种植项目和经营活动，不圈养大型宠物。七、物业收费项目及标准……八、甲方违约责任除本合同规定的不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定规定的时间将大棚交付乙方使用，按下列方式处理（不做累加）。1、逾期在30日内，自本合同规定的最后交付期限之第二日起至实际交付使用大棚之日止，甲方按日向乙方支付承包费万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日，乙方有权解除合同，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计交纳费用的万分之一向乙方支付延期违约金。乙方愿意继续履行合同的，甲方同意合同继续履行，自本合同规定的应交付使用之第二日起至实际交付使用之日止，甲方按日向乙方支付承包费万分之一的违约金，合同继续履行。九、乙方的违约责任：乙方如未按本合同的规定时间交纳费用，按下列方法处理（不做累加）。1、逾期30日内，自本合同规定的期限之第二日起至实际交纳费用之日止，乙方按日向甲方支付逾期应交纳费万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日，甲方有权解除合同。乙方按累计应交纳费用的万分之一向甲方支付延期违约费用。乙方愿意继续履行本合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应交纳费用止第二日起至实际交纳费用之日止，乙方按日向甲方支付延期应交纳费用万分之一的违约金。3、乙方出现违法行为并对甲方构成重大威胁时，甲方有权解除合同，不退还剩余承包金。十、不可抗力……十一、合同期满与续约……十二、征地拆迁与赔偿……十三、其他事项……十四、温室棚交付标准1、主体砌筑、内外抹灰饰面。2、温室棚内上下水及强弱电入户。3、每户均设有渗水井一座。4、每户外露地均设有铁艺围栏。江楠向聚能公司交纳了承包费15万元，聚能公司为江楠出具了收据。2018年5月25日，北京市通州区宋庄镇人民政府（以下简称宋庄镇政府）向包括本案江楠在内的承包大棚的人员及大棚的建筑所有权人发出公告，认为大棚建筑存在看护房超标、改变种植大棚外观、硬化地面、室内装有家电器材等，改变了种植大棚用途等情况，已构成违法大棚房行为，要求大棚所有权人及承租户在3日内自行拆除整改上述建筑，恢复种植用途，逾期不自行整改的，将予以强制拆除整改，导致的一切损失自行承担。2018年6月18日，江楠承包的大棚被拆除。本案在审理过程中，江楠称其通过短信和朋友圈得知聚能公司对外发包大棚的消息，当时聚能公司宣传涉案大棚为新开盘的农家小院，且由聚能公司的销售人员带着去看了样板间，样板间明显有别于传统农业大棚，误导不特定的当事人“承包”农业大棚后对大棚进行装修改建。涉案的园区还规划了超市、食堂等。另聚能公司在园区内还设有物业，提供水、电、网络宽带、有线电视等服务，物业还承诺进行燃气管道的铺设及超市建设。因此聚能公司对外发包的大棚是用于居住，而非农业种植。江楠为证明其所述事实，向本院提供了样板间照片、园区图等证据。另江楠称聚能公司2017年4月30日通知其交付大棚，但是去了后，发现未能具备承诺交付的条件，故未办理交付手续，涉案大棚一直未能向其交付。另查一，涉案大棚所在土地为设施农用地。另查二，与江楠相继提起诉讼的其他大棚承包人在案件审理过程中提供了大棚销售人员的朋友圈及微信聊天记录，相关记录可以显示聚能公司提供的大棚样板间内有房屋、橱柜、家具以及地面硬化等。在对外发包大棚时聚能公司称大棚为“新开盘农家小院”、“独门独院，环境优雅，配套完善，垂钓园、高尔夫、私人会所等，休闲、度假、养老、种植、养殖、仓库、仓储、工作室等好去处”，“可做画室、库房、花房、农家乐、超市、健身等”，“水、电、暖、网天然气入户，生活配套全”，还同意大棚承包人按样板间进行设计装修。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案聚能公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地用途使用土地。涉案土地为一般农用地，依照法律规定，不得用于建造、出租、出售房屋。但根据江楠提供的证据及其他同类案件中原告提供的证据材料，可以认定聚能公司在对外发包大棚时宣传其经营的是农家小院，具备居住、养老、休闲、度假等功能。根据江楠及提起诉讼的其他大棚承包人提交的相关宣传内容足以认定聚能公司进行了上述宣传，由此可以认定聚能公司系以出售、出租“农家小院”为目的对外发包大棚，亦可认定江楠与聚能公司以售买“农家小院”为目的签订《承包合同》，违反了法律的强制性规定，应属无效，故江楠要求确认其与聚能公司于2016年12月18日签订的《承包合同》无效的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故聚能公司应将已收取的承包费退还江楠，因双方一直未能办理涉案大棚的交付手续，大棚未能实际交付江楠使用，故聚能公司应将江楠交纳的全部承包费15万元返还给江楠。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告江楠与被告北京聚能房地产经纪有限公司于2016年12月18日签订的《大棚承包合同》无效；二、被告北京聚能房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告江楠承包费15万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费（以公告费发票为准），由被告北京聚能房地产经纪有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费3300元，由被告北京聚能房地产经纪有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  周艳娟陪审员  张国林陪审员  鲁长芹二〇二〇年三月三日书记员  冯文倩