河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终5989号 上诉人（原审原告）：胡瑞超，男，1974年10月8日出生，汉族，住河南省固始县。 委托诉讼代理人：唐文琴、胡占龙，河北燕祥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：大厂回族自治县中基首业房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市大厂回族自治县大福北路南侧、首创大街东侧。统一社会信用代码：91131028067039161L。 法定代表人：刁露，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田姜平，该公司法务总监。 委托诉讼代理人：李云海，北京市中伦文德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：大厂回族自治县亿坤房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市大厂回族自治县天骄园普通商品住宅小区第2幢01单元1层0110号。统一社会信用代码：91131028347680658Q。 法定代表人：刘立新，该公司经理。 委托诉讼代理人：郭大龙，该公司员工。 上诉人胡瑞超因与被上诉人大厂回族自治县中基首业房地产开发有限公司（以下简称中基首业）、大厂回族自治县亿坤房产经纪有限公司（以下简称亿坤公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初1657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月27日对本案当事人进行了询问。上诉人的委托诉讼代理人唐文琴、胡占龙，被上诉人中基首业的委托诉讼代理人田姜平、李云海，被上诉人亿坤公司的委托诉讼代理人郭大龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡瑞超上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误，应予以纠正。1、胡瑞超与被上诉人亿坤公司从未约定收取的800000元购房意向金为亿坤公司的居间服务报酬，亿坤公司在一审中认可800000元款项为购房意向金，而购房意向金的性质为房款。亿坤公司也没有提交任何证据能够证明其收取的购房意向金为居间服务报酬。根据上诉人与亿坤公司的约定，该购房意向金是由亿坤公司替开发商中基首业代收，在签订正式购房合同后，该意向金直接转为购房款。上诉人也没有将800000元购房意向金作为亿坤公司居间服务报酬的意思表示。根据《商品房销售明码标价规定》第八条、第十三条的规定，商品房销售明码标价实行一套一标，商品房经营者不得在标价之外加价销售，不得收取任何未予标明的费用。二被上诉人仅有权按照《商品房买卖合同》的约定从上诉人处收取相应的房款，其他未予标明的费用二被上诉人无权收取，收取了亦应当予以返还。亿坤公司作为房屋中介公司，其也无权将所收取的房款作为其酬劳。2、一审认定为居间服务费，严重不符合行业标准。《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条规定：“房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%”。胡瑞超购房总价款为1493121元，即使按成交价格3%的标准缴纳居间费，金额应为44793.63元。3、二被上诉人为代理关系，对于收取的800000元购房意向金应当承担连带返还责任。根据上诉人向亿坤公司缴纳购房意向金后，上诉人在亿坤公司居间下从中基首业处成功购房的事实，能够证明二被上诉人系代理关系。亿坤公司在上诉人未与中基首业签订《商品房买卖合同》时，就已知晓房屋的坐落、面积、单价等合同内容，进一步印证了双方为代理关系。上诉人的购房没有得到任何的优惠，800000元购房意向金应予返还。对于上诉人为何在购房意向金未抵扣房款的情况下按照《商品房买卖合同》约定交纳房款、办理贷款的原因，在支付房款前，上诉人向中基首业提出交纳给亿坤公司的购房意向金应折抵房款，但中基首业称上诉人交纳意向金的数额需要核实，如果多收了钱后面会退还，并称案涉楼盘房源紧张，如不立即交纳房款，已选房屋可能会售予他人，在此情况下上诉人才向中基首业交纳了房款。 中基首业辩称，该公司与上诉人是房屋买卖合同关系，而上诉人与亿坤公司是居间服务合同关系，系两个独立的法律关系。上诉人基于与亿坤公司之间的居间服务合同，向中基首业主张返还费用没有事实及法律依据。 亿坤公司辩称，上诉人在亿坤公司了解房源信息，之后与中基首业签订《商品房买卖合同》，对付款行为有自己的认知及判断能力，上诉人是完全行为能力人。亿坤公司向上诉人提供房源并促成上诉人与中基首业签订合同，已经完成居间义务。现在距离上诉人成功购买该商品房已两年有余，过了法定的撤销权与解除权期限。 胡瑞超向一审法院起诉请求：1、判令二被告连带向原告返还购房意向金800000元；2、判令二被告连带向原告支付利息暂计82650元（以800000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，给付自2017年4月5日至实际返还之日止）；3、本案诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：2017年4月5日，原告向被告亿坤公司支付购房意向金800000元。2017年4月7日，原告与被告中基首业公司签订商品房买卖合同及补充协议一份，合同编号为20170407030。约定原告（买受人）购买被告中基首业公司（出卖人）开发的首钢圣拉斐尔小镇东区四期-1、-2项目第0003幢02单元19层1901号商品房，该房为预售房，建筑面积为94.62平方米，每平方米单价为15780.18元，总价款为1493121元。关于付款方式及期限，商品房买卖合同第六条约定“买受人按其他方式按期付款：其他方式付款：买受人向出卖人支付房价款的50.44%计人民币柒拾伍万叁仟壹佰贰拾壹圆整，（小写：￥753121.00）作为首付款，剩余房款以银行按揭形式支付……”。商品房买卖合同签订后，原告向被告中基首业公司支付首付款753121元，被告中基首业公司向原告出具收据一份。后原告通过银行按揭方式向被告中基首业公司支付了剩余房款。庭审中，被告中基首业公司表示其与原告签订的关于首钢圣拉斐尔小镇东区四期-1、-2项目第0003幢02单元19层1901号商品房买卖合同已进行网签备案。 一审法院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为，民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。民事法律行为自成立时生效，行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除该行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”的规定，本案中，原告先从被告亿坤公司处获取首钢圣拉斐尔小镇东区四期-1、-2项目第0003幢02单元19层1901号商品房房源信息，并向被告亿坤公司支付购房意向金800000元。后与被告中基首业公司签订关于首钢圣拉斐尔小镇东区四期-1、-2项目第0003幢02单元19层1901号商品房买卖合同，并按照商品房买卖合同约定价格支付753121元首付款，办理银行按揭贷款，其先后向被告亿坤公司支付800000元，向被告中基首业公司支付753121元首付款并与被告中基首业公司签订商品房买卖合同的行为，均系其作为民事行为能力人在对自己行为有正常理解、认知、判断前提下，而作出的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应为有效的民事法律行为。原告虽未与被告亿坤公司签订书面居间合同，但从其向被告亿坤公司了解房源信息，并支付购房意向金，及被告亿坤公司向原告提供房源信息，促成原告与被告中基首业公司签订商品房买卖合同，原告成功购买到涉案房屋的一系列民事法律行为来看，原告与被告亿坤公司已形成居间合同关系，该合同系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同关系。被告亿坤公司作为居间人已完成向原告作为委托人报告订立合同机会并促成合同成立居间服务义务，原告亦通过向被告亿坤公司支付购房意向金的形式履行了作为委托人支付报酬的义务，双方关于购买涉案房屋的居间合同关系的权利、义务已终止，故原告在居间合同关系已终止两年有余，且未提交证据证明其享有法定撤销权或解除权的情形下，主张被告亿坤公司返还已付购房意向金800000元并给付利息的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。原告与被告中基首业公司签订的商品房买卖合同及补充协议，系当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。商品房买卖合同及补充协议对于房屋坐落、价款、支付方式等均作出了明确、具体的约定，未有原告向被告亿坤公司支付的800000元作为代收房款或折抵房款的约定内容；被告亿坤公司非商品房买卖合同及补充协议的合同相对人，原告亦未提供证据证明其向被告亿坤公司支付的800000元，系被告亿坤公司代替被告中基首业公司收取，故对原告主张被告中基首业公司承担连带返还800000元的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百四十三条、第一百五十一条、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告胡瑞超的诉讼请求。案件受理费减半收取6315元，由原告胡瑞超负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，关于本案诉争款项性质，上诉人与亿坤公司之间并无书面合同约定，仅收款收据记载为“购房意向金”。上诉人主张该款项系亿坤公司代中基首业收取，在签订购房合同后转为购房款。但从上诉人与中基首业签订《商品房买卖合同》及补充协议，并按合同约定支付了全部购房款的过程看，无法体现存在该约定。上诉人也未提供证据证明亿坤公司曾作出过相关承诺及其曾就此向亿坤公司或中基首业主张过权利。本案诉争款项金额较大，上诉人在购房成功后两年才诉请返还亦不合常理。故上诉人向亿坤公司支付诉争款项应属于双方的真实意思表示。上诉人与亿坤公司之间系居间合同关系，亿坤公司为上诉人提供订立购房合同的机会及媒介服务，上诉人支付服务报酬。上诉人主张亿坤公司违反了《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》的规定，而该通知并非法律及行政法规的效力性强制规定，相关条款亦不涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗，亿坤公司的收款行为不足以认定无效，上诉人主张返还诉争款项缺乏事实及法律依据。另，亿坤公司与中基首业之间是否为代理关系缺乏证据佐证，与本案诉争款项是否应当返还亦无直接关联。 综上所述，胡瑞超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12626元，由胡瑞超负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年三月十八日 书记员 牛紫薇