广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终633号上诉人（一审被告）：珠海市高新区金德丰建材商行。住所地：珠海市高新区唐家湾镇后环码头8号，统一社会信用代码92440400MA4X7UEC1F。经营者：龙长明，男，汉族，1965年8月13日出生，户籍住址湖南省桃源县*********屋组，居民身份证号码432************719。委托诉讼代理人：郭泾亮，广东泾亮事务所律师。上诉人（一审被告）：卓凤萍，女，汉族，1962年10月8日出生，住珠海市香洲区***********，居民身份证号码440************828。委托诉讼代理人：刘英，广东谨行事务所律师。委托诉讼代理人：王雪飞，广东谨行事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：珠海高华市政综合管理有限公司。住所地：珠海市高新区********科技创新海岸服务中心3号楼一层，统一社会信用代码914************958。法定代表人：郑灼全，执行董事。委托诉讼代理人：张帆，广东显德律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。一审被告珠海市高新区金德丰建材商行（下称高新区金德丰商行）、一审被告卓凤萍因与一审原告珠海高华市政综合管理有限公司（下称高华公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初965号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院审理查明的事实2016年3月22日出租方高华公司与承租方珠海市唐家金德丰建材商行（下称唐家金德丰商行）签订《高新区后环填海区临时用地租赁合同》，约定唐家金德丰商行承租高华公司位于珠海市高新区后环临时场地4800平方米，主要用途为工程材料临时转运、混凝土搅拌，租赁期限自2016年4月1日起至2017年5月31日止，高华公司须于3月15日前向唐家金德丰商行交付租赁场地的使用权；租金标准为不含水电费每月每平方米5元，每月租金24000元，合同总金额336000元，水费、电费另外按月支付，付款方式为按月支付，高华公司于每月5日前将发票交给唐家金德丰商行，唐家金德丰商行于10日内支付上月费用；唐家金德丰商行应于合同签订之日交纳保证金48000元，在合同解除或终止时，唐家金德丰商行应依约退还场地并结清各项费用，唐家金德丰商行若有欠款现象（包括租金、水电等应向高华公司支付的其他款项），高华公司有权在保证金中扣除，保证金不足以支付上述欠款的，唐家金德丰商行应及时补足，若无任何欠款，高华公司应在合同终止后15天内无息返还唐家金德丰商行保证金，如因唐家金德丰商行原因导致合同解除、终止的，高华公司将不予返还保证金；合同第六条“甲方（高华公司）权利与义务”约定，……“3、按约定为乙方（唐家金德丰商行）提供场地及相关配套设施，保障乙方正常转运工程材料。……“5、应对场地公共区域进行物业管理……；公共区域道路管理。”合同第八条“合同解除”第5款约定，“甲方提前三个月通知乙方，即可以提前解除合同，乙方不得异议，但乙方在三个月搬迁期内可免租金，乙方不得要求甲方做其他赔偿，乙方逾期不搬的，甲方权停供水电，并按租金双倍收取场地占用费。”合同第九条“其他违约责任”第2款约定，“乙方未按照约定支付租金的，应每日向甲方支付迟延租金0.3%的违约金。”合同落款乙方栏“陈建民”在“代表人”处签名，并加盖唐家金德丰商行印章。高华公司称，合同约定的场地实际已在合同签订前的同年3月15日交付唐家金德丰商行使用。同年8月4日，高华公司向唐家金德丰商行出具收到“后环沙场8号地块押金”48000元的收据。唐家金德丰商行注册经营者卓凤萍案中提交2016年8月7日《尽快修好道路顺延租期申请》，称唐家金德丰商行曾要求高华公司采用正规建设方法而非填土尽快建设好通行道路，并自道路铺设完毕之日起计算租期且租期顺延。高华公司否认收到该申请，表示案涉场地租赁期间不定时对公用道路进行了平整和维修。高华公司提交了修路付费的凭证及道路照片，证明修路的情况。同年11月29日唐家金德丰商行通过银行向高华公司付款96000元，高华公司取得的该款银行电子回单注明“金德丰商行（陈健民）7，8，9，10月租金”。高华公司称唐家金德丰商行此后未再支付款项，欠付2016年11月始的租金等费用。2017年3月16日、4月22日，高华公司分别向唐家金德丰商行发出《催款函》，催讨2016年11月1日至2017年2月28日的租金96000元，及2016年11月1日至2017年4月30日的租金144000元。同年5月16日唐家金德丰商行向高华公司送达《申请书》，称8号码头的租赁合同至2017年5月31日到期，现申请续租。案中高华公司称当时同意唐家金德丰商行续租的申请，但未签订新的合同而是延用原合同约定继续履行。案中，卓凤萍提交了2017年9月7日唐家金德丰商行与珠海隆禧装饰设计有限公司（下称隆禧公司）签订《协议书》，及2017年10月17日龙长明与卓凤萍签署的《确认书》，称龙长明受让了案涉场地的租赁权及地上财产的所有权。其中《协议书》约定唐家金德丰商行将承租高华公司代政府管理的位于珠海市高新区后环临时场地（8号地块）的所有权益以120万元的价格转让给隆禧公司。协议第二条约定，隆禧公司应在签订协议之日支付唐家金德丰商行定金10万元，待8号地块更名至隆禧公司名下且完成所有转让手续后三日内隆禧公司应一次性支付唐家金德丰商行转让款110万元；协议第三条约定，8号地块按现状转让移交，包括但不限于8号地块上的沙、两台铲车、集装箱板房、三台空调、办公家私等及相关的合同资料，唐家金德丰商行保证在签订协议时8号地块上的租金、水电费、工程款及货款等费用已全部缴清（包括本月租金、水电费等），如未缴清，隆禧公司可从转让价款中予以扣除；协议第四条约定，唐家金德丰商行应无条件配合隆禧公司向高华公司办理变更手续及其他相关手续，直至相关权利义务全部转移至隆禧公司名下。隆禧公司和唐家金德丰商行分别在《协议书》落款处加盖印章，“陈峰”代表隆禧公司签名，“陈建民”代表唐家金德丰商行签名。《确认书》中称“鉴于乙方（卓凤萍）已将高华公司位于珠海市高新区后环临时场地（8号地块）的所有权益全部转让给甲方（龙长明），现经甲乙双方友好协商确认如下事宜：一、甲乙双方共同前往工商部门由乙方注销原投资经营的唐家金德丰商行，同时由甲方成立高新区金德丰商行。二、甲乙双方一致确认在签订本确认书之日起二日内办理8号码头的交接事宜，交接前所形成的债权债务由乙方承担，交接后所形成的债权债务由甲方承担。三、甲乙双方就8号码头所涉其他事宜依照2017年9月7日签订的协议书执行”。《确认书》落款处“龙长明”代表甲方签名，“陈建民”代表乙方签名并加盖唐家金德丰商行印章。一审庭审中，高新区金德丰商行确认龙长明系隆禧公司法定代表人，不认可《确认书》中“龙长明”签名的真实性，但对此未申请司法鉴定。2017年11月23日高华公司收到高新区金德丰商行送达的《函件》，该函称“我商行珠海市唐家金德丰建材商行承租了贵司位于珠海市高新区后环临时场地（8号地块）。现我商行的名称已变更为‘珠海市高新区金德丰建材商行’”。该《函件》落款处加盖了高新区金德丰商行印章及“龙长明”私章。高华公司称该《函件》送达时，还附有加盖了高新区金德丰商行印章的高新区金德丰商行《营业执照》复印件、2017年11月23日在“商事主体登记许可及信用信息公示平台”查询打印的唐家金德丰商行主体登记信息。其中营业执照显示高新区金德丰商行经营者为龙长明，成立于2017年10月17日，经营场所为“珠海市高新区唐家湾镇后环码头8号”；唐家金德丰商行的主体登记信息显示唐家金德丰商行已于2017年10月17日核准注销。高新区金德丰商行确认《函件》及《营业执照》的真实性，称“当时有承租土地的意向”，但不知道唐家金德丰商行注销的情况。高华公司案中提交了2019年9月4日本案一审第一次开庭审理后向市场管理机关查询取得的唐家金德丰商行、高新区金德丰商行的商事登记信息，及“陈建民”与“龙长明”于2017年10月1日签订的《高新区后环填海区用地租赁合同》，称唐家金德丰商行于2017年10月17日注销当日，高新区金德丰商行使用该租赁合同将案涉场地作为注册经营场所登记成立。高新区金德丰商行确认“龙长明”签名的真实性，称“陈建民”非土地权利人、非唐家金德丰商行的代理人，租赁合同仅用于高新区金德丰商行的注册登记，是无效合同。唐家金德丰商行不认可“陈建民”签名的真实性。卓凤萍提交了2017年11月27日其作为收款人出具的《收据》，同日致龙长明的《确认书》，及2017年11月30日确认人“陈峰”出具的《交接确认书》，证明唐家金德丰商行与高新区金德丰商行就案涉场地租赁权的转让与高华公司对接成功后，龙长明当日支付转让款余款，双方完成了债权债务交割。《收据》称收到隆禧公司代龙长明支付的唐家8号地块转让款857867元；《确认书》称“鉴于我卓凤萍（商行名称：珠海市唐家金德丰建材商行）已将珠海市高华市政综合管理有限公司位于珠海市高新区后环临时场地（8号地块）的所有权益全部转让给您，现向您确认：8号地块于2017年10月17日前形成的所有债权债务由我卓凤萍承担；另，我卓凤萍将无条件配合您办理变更手续及其他相关手续。”《交接确认书》记载，“就（珠海市唐家金德丰建材商行），位于珠海市高新区后环临时场地8号地块上的沙、两台铲车、集装箱板房、三台空调、办公家私等及相关的合同资料（包括和高华公司合同、按金单）。现移交给龙长明。”高华公司对上述《收据》和两份确认书的真实性、合法性及关联性不持异议，但表示不清楚其双方的协商，且龙长明在扣除卓凤萍相应租金后并未向高华公司交纳租金，其双方的交割不能免除租赁期间交付租金的责任。高新区金德丰商行对《收据》的真实性予以认可，称是隆禧公司和卓凤萍之间履行合同的凭据；否认《确认书》和《交接确认书》的真实性、合法性及关联性，称“陈峰”不是其人员，亦不是其代理人。对于上述《收据》中的款项，卓凤萍称其截至2017年10月17日欠高华公司12个月租金计28.8万元，另欠电费2133元，尚有押金48000元，转让价款120万元与上述款项抵扣后再减去定金10万元，故隆禧公司代龙长明支付了转让款差额857867元。2018年5月10日高华公司委托律师向高新区金德丰商行发出《律师函》，称2016年4月1日双方签订合同后，租赁期满高新区金德丰商行未与高华公司达成新的租赁协议并继续占用场地，自2016年11月1日至2018年4月30日共欠433068元，其中租金432000元，电费1068元，要求高新区金德丰商行立即缴清欠款并于同年5月25日前完成清场。高华公司提交的《珠海市唐家金德丰商行建材商行用电明细》显示，高华公司自行核算案涉场地2018年3月用电265.5度，应收电费531元；2018年4月用电268.5度，应收电费537元；2018年5月用电834度，应收电费1668元；2018年6月用电1762.5度，应收电费3525元。高新区金德丰商行和卓凤萍对上述明细均不予认可，认为不能证明实际用电，应以电力部门读数为准。高华公司表示其于后环沙场设有10块出租场地，场内设置有两个总电表，每个总电表各分出5个分电表，8号场地的分电表是从第二个总电表内接通使用，高华公司每月派工作人员抄写电表读数并拍照存档，抄表后制作《电表确认单》交由8号场地工作人员进行确认，工作人员确认当月电表读数后由高华公司制作《用电明细》交由对方签收，由于8号场地电表已拆除，目前无法拍摄8号场地的电表读数。高华公司未能提交2018年3-6月期间有相关人员签收记录的《电表确认单》或《用电明细》。高华公司就案涉场地的现状提交了相关照片。高华公司就其有权出租案涉场地提交了珠海市高新建设投资有限公司与珠海国家高新技术产业开发区管委会签署的珠高新（临）字[2015]08号、[2017]09号《高新区临时用地合同书》以及珠海市高新建设投资有限公司向高华公司出具的《委托书》和《关于继续委托管理后环填海区临时沙场的函》。高华公司提起本案诉讼，请求判令高新区金德丰商行、卓凤萍1.立即将珠海市高新区后环临时场地（8号地块）4800平方米临时用地腾退交还高华公司；2.支付租金456000元（按24000元的月租金标准支付，自2016年11月至2018年5月，共19个月）；3.每日按租金0.3％的标准支付迟延租金违约金（自2016年12月11日起至付清之日止，暂计至2018年12月31日为651816元）；⒋按月租金双倍支付场地占用费（按48000元的双倍月租金计算，自2018年5月26日起至腾退之日止，暂计至2018年12月31日为350400元）；⒌支付使用承租场地产生的电费（2018年3月-2018年6月）6261元。一审判决的理由与结果一审法院认为，结合本案证据和当事人的诉辩意见进行分析，本案的争议焦点可归纳为以下几个方面：一、关于高华公司与唐家金德丰商行、高新区金德丰商行之间的关系。根据高华公司与唐家金德丰商行签订的《高新区后环填海区临时用地租赁合同》及相关押金收据，高华公司已就案涉8号场地与唐家金德丰商行之间成立租赁合同关系，租赁合同期限于2017年5月31日届满后，双方没有签订新的租赁合同，但唐家金德丰商行继续使用租赁场地，高华公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。唐家金德丰商行系个体工商户，其已于2017年10月17日办理注销登记，其债务应由经营者卓凤萍承担。根据隆禧公司与唐家金德丰商行签署的《协议书》、龙长明与唐家金德丰商行签署的2017年10月17日《确认书》，可以认定龙长明与唐家金德丰商行之间已就龙长明从唐家金德丰商行处受让案涉8号场地包括场地租赁合同缔约机会、场地上材料及物品等整体权益用于成立高新区金德丰商行进行经营达成一致，龙长明与唐家金德丰商行之间系场地转让的合同关系，高新区金德丰商行未在法庭指定期限内对龙长明在2017年10月17日《确认书》上的落款签名申请司法鉴定，其关于该签名真实性的抗辩主张，一审法院不予采信，从该《确认书》结合后续《收据》等材料内容可以看出已明确龙长明为案涉8号场地转让的实际受让主体，高新区金德丰商行关于隆禧公司系案涉场地受让主体、其与案涉场地租赁无关的抗辩意见，一审法院不予采信。转让协议达成后，唐家金德丰商行于2017年10月17日办理了注销手续，高华公司于2017年11月23日收到落款人为高新区金德丰商行的“名称变更函件”以及能够明确显示唐家金德丰商行注销时间和高新区金德丰商行成立时间的有关登记信息资料，其理应知晓高新区金德丰商行与唐家金德丰商行系法律意义上完全不同的民事主体，但未有就此提出异议，卓凤萍主张高华公司对案涉场地转让知情的事实，一审法院予以采信，高华公司虽未与高新区金德丰商行签订书面的租赁合同，双方已就案涉8号场地形成事实上的租赁合同关系，但未明确租赁期限，为不定期租赁合同，除此以外，双方应受高华公司与唐家金德丰商行所签租赁合同权利义务条款约束。二、关于案涉场地的腾退。根据卓凤萍提交的《交接确认书》，案涉8号场地及场地上材料及物品等已于2017年11月30日移交予龙长明，《交接确认书》上签名确认的陈峰与代表龙长明为法定代表人隆禧公司签署2017年9月7日《协议书》的陈峰姓名一致，卓凤萍提交的《收据》和2017年11月27日《确认书》内容亦能印证案涉8号场地已经由卓凤萍交付予龙长明，高新区金德丰商行关于其与高华公司不存在租赁合同关系、未使用过案涉场地的抗辩主张，一审法院不予采信。龙长明接收案涉场地后用于设立高新区金德丰商行进行生产经营，如前所述，高华公司与高新区金德丰商行之间已就案涉8号场地形成事实上的不定期租赁合同关系，高华公司有权随时解除合同，高华公司请求高新区金德丰商行腾退案涉8号场地并交还高华公司，有事实和法律依据，一审法院予以支持，卓凤萍将案涉场地转让交付龙长明后，其与高华公司的租赁合同关系已自然解除，高华公司请求卓凤萍对腾退场地承担连带责任，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。三、关于欠付租金和场地占用费。如前所述，高华公司就案涉8号场地先与唐家金德丰商行（卓凤萍）成立租赁合同关系，唐家金德丰商行将案涉场地转让后，高华公司与高新区金德丰商行成立新的租赁合同关系，没有直接证据显示高华公司确认案涉租赁转让的时间，应以高华公司收到《函件》及相关企业信息资料的时间即2017年11月23日为准，虽然卓凤萍提交的《协议书》、《确认书》等材料可以显示其与龙长明协议双方就场地转让前唐家金德丰商行（卓凤萍）拖欠高华公司的租金等债务存在安排，但未有证据显示高华公司有同意该债务转移，高华公司对案涉场地转由高新区金德丰商行承租经营的默示同意不能代表其对前面与唐家金德丰商行（卓凤萍）租赁合同已确定债务的转移表示同意，故卓凤萍应就2017年11月23日以前的欠付租金承担责任，高新区金德丰商行应就2017年11月23日之后的欠付租金承担责任。经计算，案涉场地于2017年11月23日前未付租金金额为306480元（自2016年11月1日计至2017年11月23日，24000×12.77），卓凤萍已确认其原缴纳的押金48000元已包含在场地转让范围内，无权主张将该押金与未付租金进行抵扣，故卓凤萍应向高华公司支付2017年11月23日前的欠付租金306480元，之后的租金及本案判决生效后的场地占用费应由高新区金德丰商行向高华公司支付。至于卓凤萍认为高华公司未尽道路维护义务的抗辩意见，一审法院认为，案涉场地系填海区尚未开发的临时用地，场地内未作封闭，出入主要为工程车辆，合同未就道路硬化进行约定，承租人在签订租赁合同前对场地情况应有较为详细的了解，高华公司已就合同约定的道路场地管理维护义务提交了相应证据，没有证据表明案涉场地有由于高华公司原因导致无法使用的情况，卓凤萍的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。四、关于违约责任。高新区金德丰商行和卓凤萍逾期支付租金，应当向高华公司支付逾期支付租金的违约金。关于逾期付款违约金的计算标准，在没有证据证明高华公司就此相关损失的情况下，合同约定按欠付租金日3‰计算的标准明显过高，不符合违约金“以补偿性为主、惩罚性为辅”的原则，根据法律规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，综合双方的合同约定和合同履行情况，考虑当事人的过错程度、实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌情调整该逾期付款违约金计算标准为以欠付租金为基数按年24%标准自逾期之日起计至付清之日止。高华公司关于双倍支付场地占用费的主张系根据案涉租赁合同第八条第5款的约定，该约定实际是指合同履行期间内甲方提前通知解除合同后乙方不履行条件下的承租人违约责任，并不适用于本案当事人的违约情形，结合前面所述，高华公司主张高新区金德丰商行和卓凤萍自2018年5月26日起按租金双倍标准支付场地占用费，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。五、关于高华公司主张的电费。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。高华公司陈述了其每月抄表交承租人确认后制作用电明细的工作流程，却不能提供由相关承租方人员签名确认的《电表确认单》或是《用电明细》，亦无法提供案涉8号场地的电表以供核实当事人用电情况，高华公司应对其相关电费的主张承担举证不利的责任，对高华公司关于2018年3-6月欠缴电费的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条，《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决一、高新区金德丰商行（经营者：龙长明）于判决发生法律效力之日起十日内腾退珠海市高新区后环临时场地（8号地块）并将其交还高华公司；二、卓凤萍于判决发生法律效力之日起十日内向高华公司支付2016年11月16日至2017年11月23日期间的欠付租金306480元；三、卓凤萍于判决发生法律效力之日起十日内向高华公司支付上述租金款项的逾期支付违约金（以每月欠付租金为基数，自逾期之日起按年24%标准计至付清之日止）；四、高新区金德丰商行（经营者：龙长明）于判决发生法律效力之日起十日内向高华公司支付欠付租金及场地占用费（按24000元/月标准，自2017年11月24日起计至实际腾退之日止）；五、高新区金德丰商行（经营者：龙长明）于判决发生法律效力之日起十日内向高华公司支付欠付租金的逾期支付违约金（以每月欠付租金为基数，自逾期之日起按年24%标准计至付清之日止）；六、驳回高华公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29364元，由高华公司负担6000元，卓凤萍负担7000元，高新区金德丰商行（经营者：龙长明）负担16364元。当事人二审的意见一审被告高新区金德丰商行不服一审判决，上诉请求1.撤销一审判决第一项、第四项、第五项；2.驳回高华公司对高新区金德丰商行的诉讼请求。事实和理由如下：一、一审判决认定事实错误。1.根据高华公司与唐家金德丰商行签订的合同，唐家金德丰商行无权将案涉场地租赁、转租、转借给第三人。有鉴于此，作为出租人的高华公司在合同期限内及合同期满后从未表示过同意转租、转让，而根据租赁合同的本义，这种表态应当是明确明示的，绝不是默示的，况且一审法院及唐家金德丰商行的所谓默示同意根本不成立，也缺乏证据支持。实际上，高华公司根本不知道案涉场地有转租、转让嫌疑，而一直误认为是承租人名称的变更。直到起诉时，还诉称唐家金德丰商行变更登记为高新区金德丰商行，这说明其一直以为是承租人名称的变更。2.一审判决认定租赁合同到期后，与唐家金德丰商行形成不定期租赁关系错误。本案中的合同到期后，高华公司一再要求收回场地，不同意续签合同，并指责唐家金德丰非法侵占场地拒不腾退，这怎么能认定是不定期租赁关系？在此前提下，如何推导出高华公司与高新区金德丰商行存在事实的租赁关系呢？一审判决没有认定转租无效错误。3.唐家金德丰商行在合同期满达三个多月后，无视高华公司勒令腾退的催促，还与隆禧公司签订协议，显属商业欺骗和无权处分。其协议第4条的约定充分说明将租赁合同的权利义务全部转移到隆禧公司名下，而并非高新区金德丰商行。龙长明出具的确认书也说明其高华公司与隆禧公司签订的合同执行，这与高新区金德丰商行无关。案外人陈峰与卓凤萍签署的交接确认书也与高新区金德丰商行无关，陈峰不代表高新区金德丰商行，龙长明的行为仅代表隆禧公司。4.一审判决认定高华公司与高新区金德丰商行形成事实上的租赁合同关系，受高华公司与唐家金德丰商行所签合同权利义务的约束，属推理性认定，存在事实不清、证据不足的错误。二、一审判决适用法律错误，高华公司无权起诉高新区金德丰商行，无权向高新区金德丰商行主张任何权利。依据合同法及合同相对性的原则，高华公司与高新区金德丰商行没有签订合同，高华公司也没有将案涉场地交高新区金德丰商行使用，也没有证据证明高新区金德丰商行使用了案涉场地。至于其他法律关系，则应另案处理。高华公司不分对象，导致本案法律关系混乱。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，显失公平，请求二审法院查明事实依法改判，支持高新区金德丰商行的上诉请求。一审被告卓凤萍不服一审判决，上诉请求1.撤销一审判决；2驳回高华公司对卓凤萍的诉讼请求（涉及金额人民币306480），判由龙长明向高华公司支付全部未付租金及电费。事实与理由如下：一、一审法院遗漏了本案有关事实，欲探究高华公司是否“同意”债务转移，应结合高华公司前后行为来判断，才诚信客观。2016年4月1日高华公司出租场地给卓凤萍使用，卓凤萍正常交租7个月后，于2016年11月1日起拒绝交租。2017年9月7日，卓凤萍将租赁合同及部分实物一并转让给龙长明，签有《协议书》，约定收取龙长明转让款120万元。因高华公司告诉龙长明截至转让时（2017年10月底）前卓凤萍欠12个月租金计288000元及电费2133元，另有押金48000元，故龙长明付款时扣除了288000+2133-48000=290133元，只支付957867元（含定金10万元），与卓凤萍结算完毕。龙长明为方便设立与卓凤萍同一字号的个体工商户“高新区金德丰商行”，故向工商局提交了落款时间为2017年10月1日的《高新区后环填海区临时用地租赁合同》，显示两者为租赁关系。卓凤萍与龙长明于2017年10月17日签署的《确认书》显示两人继续执行2017年9月7日签署的《协议书》，也即继续履行转让租赁合同的协议，故工商局的转租合同未实际履行。租赁合同转让后，卓凤萍退出租赁关系，龙长明主动告知了高华公司租赁合同转让事实以及租金债务转移事实，高华公司未提异议，并在之后向龙长明发《律师函》催租时，主张的租金包含卓凤萍所欠租金在内。高华公司本案起诉龙长明，追讨的也2016年11月1日起（也即卓凤萍欠租之日起）至实际腾退之日的租金。一审第一次开庭时龙长明否认租赁合同转让事实，主张自己与卓凤萍各自独立，当初签署租赁合同是卓凤萍，故高华公司告错被告。对此，高华公司称龙长明于2017年11月23日递函通知租赁合同主体变更，即属于合同权利义务的整体转让。证明高华公司起诉前就对租赁合同转让知情且同意。由于龙长明始终否认租赁合同转让以及债务转移的事实，苦无书面证据的高华公司经查询龙长明所设“高新区金德丰商行”的工商档案，发现前述用于办理执照的“转租合同”，故申请追加卓凤萍为共同被告，请求权依据是转租双方为连带义务人，并变更诉讼请求为“两被告支付租金”。一审第二次开庭审理中，高华公司、卓凤萍、龙长明三方参加庭审，卓凤萍提交了与龙长明签署的《协议书》和《确认书》，充分证明两者为合同转让及债务转移关系。高华公司不再坚持认为卓凤萍与龙长明是转租关系，更确信是合同转让关系，也正是高华公司最初只起诉龙长明却追讨全部租金的原因。高华公司对追加卓凤萍，基于“被告越多越有利”的考虑，矢口否认曾同意债务转移，但回答为何仅起诉龙长明却追讨全部租金时，高华公司的解释是基于合同相对性，该说法与法律常识矛盾，明显说不通。合同相对性的常识显示，高华公司恰恰不能要求龙长明承担卓凤萍租赁时段的租金，除非高华公司接受了债务转移，又或者两者是转租连带关系。一审法院认定卓凤萍与龙长明之间并非转租关系，而是租赁合同整体转让关系，如是高华公司的初始诉讼行为说明其在起诉前已经接受了债务转移的事实。一审法院不能仅凭高华公司随口一句“没有同意债务转移”，判令卓凤萍重复支付租金。二、高华公司追加卓凤萍的请求权依据是转租事实，“不同意债务转移”只是随口否认，一审法院既已查明卓凤萍与龙长明之间不是转租关系，判卓凤萍对已经转移的租金债务担责，缺乏事实依据。高华公司申请追加卓凤萍的理由是转租关系，确实，如果卓凤萍与龙长明是转租关系，司法实践中通常判转租人与次承租人对拖欠的租金连带担责，这也是高华公司在第二次庭审中强调自己追加被告的原因，表示“是否转租由法院认定”。故该请求权缺乏事实依据。三、本案的租金债务无专属性，有可转移性，高华公司在一审首次开庭前从未否认其同意卓凤萍的租金债务转移。相反，高华公司在诉讼中还积极论证为何龙长明应对属于卓凤萍的租金义务担责。一审法院忽略了高华公司发《律师函》催促龙长明缴纳2016年11月1日起至腾退日止的租金债务这一事实，忽略了高华公司开始仅起诉高新区金德丰商行却追讨2016年11月1日起至腾退日止的租金债务这一事实，也忽略了高华公司申请追加卓凤萍前当庭劝告龙长明应对卓凤萍与高华公司之间的租赁合同关系承担起义务这一事实，还忽略了高华公司没有对为何起诉龙长明却主张属于卓凤萍的债务这一问题给出合理解释这一事实。一审法院忽略上述事实，僵化地要求卓凤萍应举证出书面证据，为判决错误的原因，法院经常将债权人的特定行为“视为同意”，此种判断方法并不是滥用默示规则，而是践行“实质重于形式”，法律依据是我国《合同法》第三十六条“当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定。本案中，高华公司不仅接受了卓凤萍的2016年11月1日至2017年11月23日的租金债务转移给龙长明这一事实，且向龙长明全面催租甚至提起诉讼，根据“同案同判思维”，也应当视为同意债务转移，才体现诚实信用原则。四、一审法院简单按民间借贷利率的司法保护上限24%调整违约金，此举恰好是最高院“会议纪要”强调应当避免的行为。卓凤萍与高华公司签署租赁合同虽约定欠租按日千分之三计违约金，但其一该合同已失效，其二格式条款中违约金标准过高。一审法院也认可该标准过高并予以调整，但一审法院将逾期付款违约金计算标准简单调整为以欠付租金为基数按年24%标准，仍然不妥，且被最高院强调应当避免。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本案非借贷纠纷，高华公司的损失无非是资金被占用的利息，应调整为以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（12月20日公布4.15%）的1.3倍来计算。综上，一审判决未能从高华公司的行为去探究其意思，在“同意”的证据认定上过于僵化，导致认定事实错误。恳请二审法院及时纠正，避免后续不必要的追偿案件，化解纠纷，案结事了。一审原告高华公司对于高新区金德丰商行的上诉答辩称，1.通过一审查明的事实，高华公司认可唐家金德丰商行与高新区金德丰商行间系场地转让的合同关系。在高华公司与唐家金德丰商行合同期满后，未继续与唐家金德丰商行续签，根据合同法的规定，应视为不定期租赁。一审中，卓凤萍提交了与隆禧公司签订的协议书和龙长明出具的确认书，以及2017年11月23日高华公司收到的函件，高华公司认为唐家金德丰商行已经将合同的权利义务转移给高新区金德丰商行，高新区金德丰商行已经成为案涉场地的实际使用人。据此高华公司与高新区金德丰商行形成事实上的租赁合同关系，且受高华公司和唐家金德丰商行间租赁合同条款的约束。2.通过高华公司调取的高新区金德丰商行的工商登记资料，高新区金德丰商行提供了与卓凤萍场地租赁合同作为工商登记的备案材料，且高新区金德丰商行的登记场所为涉案场地。一审庭审中，卓凤萍也认可场地转让的交易对象是龙长明，龙长明是隆禧公司的法定代表人、场地移交的对象和场地转让款的付款方、场地的实际接收人，即龙长明作为高新区金德丰商行的经营者，就是案涉场地的实际使用人。对卓凤萍的上诉主张，高华公司答辩如下。1.先澄清一审追加卓凤萍为本案被告的情况。根据合同法解释一第二十九条的规定，高华公司在一审中曾考虑将卓凤萍追加为本案的第三人，予以查明事实。但在查询高新金德丰商行的主体信息时，发现了一份转租合同，该合同签约主体是陈建民与龙长明，而陈建民是唐家金德丰商行与高华公司签订租赁合同时的签约代表。鉴于该转租合同已经过工商机关的备案，效力较高。高华公司认为唐家金德丰商行与龙长明之间存在转租行为的高度可能性。正是因为如此，高华公司追加卓凤萍为本案被告。后经一审法院查明，判令两上诉人责任的承担方式，高华公司予以认可。3.追加卓凤萍为被告后，卓凤萍一审中承认向龙长明转让了涉案场地，但并无任何证据显示龙长明或卓凤萍明确告知了高华公司。关于租金债务转移的事实，2017年11月23日高华公司收到内容为“现我商行的名称变更为珠海高新金德丰建材商行”函件，卓凤萍作为完全民事行为能力人，大可直接了当的向高华公司告知租金债务由新的义务主体承担的事实，而函件中告知的是名称变更，因此不能直接推断出高华公司必然知道两上诉人间的内部转让行为。4.通过卓凤萍一审中提交了协议书、确认书，是其与龙长明之间的内部约定，对外无效。其中卓凤萍与龙长明在2017年10月17日签署的确认书，以及卓凤萍2017年11月27日出具的确认书，表明其本人承诺承担场地转让前的债务，该债务应包含拖欠的租金，该承诺仅对卓凤萍本人有效，即使协议书和收据证明龙长明的转让款中已扣除了卓凤萍承租期间所拖欠的租金，但龙长明并未实际支付于高华公司。对于龙长明的违约行为，卓凤萍可另行通过法律途径向龙长明主张。5.违约金不应做调整。因上诉人长期占用场地，造成高华公司无法使无法利用、无法对外出租而且上诉人长期拖欠租金数额较大，该违约行为对高华公司生产经营产生了巨大的影响。一审判决判定的违约金计算标准不足以弥补高华公司的损失，且本案的租赁合同纠纷是系列案件，一审判决认定违约金标准，已有同类生效判决予以确认，如2019粤04民终2176号判决。因此本着同案同判的原则，高华公司认为违约金不应再做调整。综上，高华公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法判决驳回两上诉人的全部上诉请求，维持一审判决。本院判决的理由与结果本院认为，案已查明高新区金德丰商行的经营者龙长明，系与唐家金德丰商行签订案涉场地“租赁权及地上财产所有权”转让的隆禧公司法定代表人。隆禧公司与唐家金德丰商行2017年9月7日签订该协议书后，龙长明与唐家金德丰商行于10月17日签署《确认书》，约定唐家金德丰商行注销，龙长明成立高新区金德丰商行，双方在该《确认书》签署后两日内办理案涉场地的交接，该《确认书》第三条更明确约定就案涉场地的其他事实依据上述2017年9月7日隆禧公司与唐家金德丰商行签订的协议书执行。而后高新区金德丰商行甚至向市场管理机关提交龙长明与曾代表唐家金德丰商行和高华公司签订合同的“陈建民”签订的租赁案涉场地合同，从而最终高新区金德丰商行以案涉场地为“经营场所”得以登记注册成立，故高新区金德丰商行称其与隆禧公司和唐家金德丰商行2017年9月7日签订的协议书无关的主张，不符合事实。再者，上述代表隆禧公司与唐家金德丰商行签订协议书的“陈峰”，还于2017年10月30日签署《交接确认书》将案涉场地及地上财产移交龙长明，故高新区金德丰商行上诉所称没有租赁案涉场地、没有使用案涉场地的主张，与事实相悖，本院不予采信。卓凤萍上诉称高新区金德丰商行的龙长明主动告知了高华公司“租金债务转移的事实”，且债务转移已成立。但依据《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人，应当经债权人同意”规定，“经债权人同意”转移的债务，应当由对债权人负有债务的债务人，而不是受让债务的第三人或其他人告知债权人，且“债务的转移”的达成应当建立在债务人向债权人明确作出了债务转移的表达，而债权人也明确作出同意债务转移的意思表示之上。本案中，并没有证据显示唐家金德丰商行或卓凤萍与高华公司达成了这样的一致意思表示。卓凤萍上诉认为高华公司诉讼前后的表述，可以判断高华公司已认可了“债务的转移”。但案中事实可见，高华公司2017年11月23日收到了高新区金德丰商行的《函件》及其营业执照，但该《函件》中却在陈述唐家金德丰商行承租高华公司场地的事实后，称“现我商行的名称已变更为珠海市高新区金德丰建材商行”，显然意图混淆视听，不明确说明卓凤萍为经营者的唐家金德丰商行经已注销，龙长明已新成立高新区金德丰商行的事实，亦不向高华公司告知唐家金德丰商行与隆禧公司签订协议书，或卓凤萍上诉所称“租赁合同转让”的事实，而是故意使高华公司误解“我商行”――唐家金德丰商行与高新区金德丰商行间仅系名称之变更登记，导致高华公司对唐家金德丰商行与高新区金德丰商行的民事主体关系存在认知上的错误。这一点从2018年5月10日高华公司委托律师向高新区金德丰商行发出《律师函》，称双方于2016年4月1日――即与唐家金德丰商行签订合同之日――与高新区金德丰商行签订合同――实与唐家金德丰商行签订――后，高新区金德丰商行租赁期满后未签订合同仍继续占用场地，从而认为高新区金德丰商行欠付2016年11月1日始计的租金及电费的表述，及高华公司提起本案诉讼伊始仅起诉高新区金德丰商行，诉讼中高新区金德丰商行就主体问题提出异议后，才于在一审第一次开庭审理后2019年9月4日向有关市场管理机关查询唐家金德丰商行、高新区金德丰商行注册登记信息，并申请追加卓凤萍为本案被告主张实体权利的事实亦可佐证。故本院不予采信卓凤萍上诉认为债务已转移的主张，一审判决对此认定正确，予以维持。高华公司2017年11月23日收到《函件》及高新区金德丰商行的营业执照后，理应查清高新区金德丰商行与唐家金德丰商行的主体关系，以确定与该两商行的权利义务，但在高新区金德丰商行及唐家金德丰商行的误导下未厘清事实，应承担由此产生的法律后果。一审判决认定高华公司主张的租金，2017年11月23日前由卓凤萍承担，之后由高新区金德丰商行承担并无不当，对此高华公司未提出上诉，视为服判。至于卓凤萍上诉认为一审判决遗漏处理唐家金德丰商行交纳的押金48000元，基于卓凤萍案中所述及上述与高新区金德丰商行误导高华公司的事实，一审判决已认定该押金48000元已实际成为高新区金德丰商行占有使用案涉场地形成的租赁法律关系的押金，故一审判决认定该押金不予从卓凤萍应予的租金中抵扣并无不当。唐家金德丰商行与高华公司签订的合同合法有效，双方均应恪守，该合同约定的租赁期满后，双方未再签订合同，依法视为双方形成不定期的租赁关系，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，在不定期租赁关系期间“原租赁合同继续有效”，双方仍应按原合同的约定享有权利和履行义务。即使在此不定期的租赁关系期间，唐家金德丰商行予以注销，卓凤萍作为其经营者也应承担合同中的义务。对于该合同约定的违约金标准，一审法院依据卓凤萍及高新区金德丰商行的申请，酌情调整违约金的计算标准合法有据，并无不当。卓凤萍上诉认为一审判决确定的违约金标准不妥的主张，没有法律依据，本院不予支持。二审诉讼中，高华公司已确认在高新区金德丰商行及卓凤萍在一审开庭审理中表示已未占用案涉场地后，已实际接收控制了案涉场地，故一审判决判令高新区金德丰商行腾退场地应予撤销。综上，高新区金德丰商行与卓凤萍的上诉请求没有事实和法律依据，本院邓以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、维持广东省珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初965号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；二、撤销广东省珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初965号民事判决第一项；三、驳回上诉人珠海市高新区金德丰建材商行、上诉人卓凤萍的上诉请求。珠海市高新区金德丰建材商行自行承担交纳的二审案件受理费16364元，卓凤萍自行承担交纳的二审案件受理费5897元。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  王 芳审判员  庹 佳二〇二〇年三月二十七日书记员  陈瑞祥