四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0411民初57号 原告：沈海燕，女，1973年8月8日出生，汉族,住四川省攀枝花市仁和区。 被告：善自琼，女，1953年12月14日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 被告：攀枝花市鑫宇房地产经纪有限责任公司，住所地：攀枝花市仁和区仁和镇大河村四组122号，统一社会信用代码：91510411MA6213804G。 法定代表人：王宏堂，该公司总经理。 委托诉讼代理人：覃舸瑞，四川川高律师事务所律师。执业证号：15101201410721776。 原告沈海燕与被告善自琼、攀枝花市鑫宇房地产经纪有限责任公司（以下简称鑫宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案因疫情防控于2020年2月3日至3月5日中止诉讼。2020年3月10日，原告沈海燕申请撤回对被告鑫宇公司的起诉，本院依法予以准许。本案现已审理终结。 原告沈海燕向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告善自琼退还定金20000元；2.判决被告鑫宇公司退还中介费5000元；3.本案诉讼费由二被告承担。本案在审理过程中，原告沈海燕申请撤回对被告鑫宇公司的起诉,变更诉讼请求为：1.判令解除沈海燕与善自琼之间的《房地产买卖及居间合同》《补充协议》；2.判令被告善自琼退还定金20000元。事实和理由：2019年6月原告通过鑫宇公司介绍购买善自琼位于仁和区迤沙大道1316号13幢9-2号房产。原告于6月20日与二被告签订《房地产买卖及居间合同》《补充协议》，原告在当天支付善自琼定金20000元，支付鑫宇公司中介费5000元。支付费用后，原告了解到该房产处于开发商与建筑商的诉讼中，属诉讼标的物。原告打电话给138××××9281与善自琼联系，但该电话不是善自琼本人，且不回答该房产真实情况。原告感觉被骗多次要求二被告退还定金及中介费，二被告拒不退还。原告后来无奈之下，决定交钱购买该房屋，但善自琼不出面，只通过中介公司向原告发送了银行账号，要求原告将购房款转账到该账号。因善自琼不到场，也未能提供房屋的买卖合同、契税发票、维修资金收据等资料，原告担心被骗，未将购房款转账。后双方协商未果，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第四百二十五条之规定，原、被告之间的合同为无效合同。现请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告善自琼辩称，原告去看了房子，在签合同前，已经告知原告要考虑清楚，然后双方才签了合同。后了过了几天，原告就反悔，打电话说要退房子，但说不出来退房的原因。双方是通过鑫宇公司签的合同，应当以合同为准，善自琼不同意退定金20000元。 原告沈海燕在审理过程中申请撤回对被告鑫宇公司的起诉，有关鑫宇公司的答辩意见，本院不再写明。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。本院认为原告提交的《房地产买卖及居间合同》《补充协议》《收据》《商品房预售合同网上备案表》具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的微信记录、原告及家人与鑫宇公司工作人员张礼的对话录音，经本院询问张礼，其表示微信记录、录音是其本人的记录和声音，内容完整，张礼微信发送给原告的银行卡是善自琼之子岑先宝在2019年7月30日下午到鑫宇公司提供给张礼的。本院认为原告提交的微信记录、与张礼的对话录音具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的另一段录音无法证明录音场所、对话人员，不具有真实性、合法性、关联性，证据的证明效力本院不予确认。 本院经审理认定事实如下：原告（买方）与善自琼（卖方）、鑫宇公司（居间方）于2019年6月20日签订《房地产买卖及居间合同》，合同约定原告购买善自琼位于仁和区迤沙拉大道1316号13幢9-2号房产，合同备案号为96613，成交价为306000元。合同载明：12.违约责任②买方中途悔约，买方不得向卖方索还定金及向居间方索还服务报酬。卖方中途悔约，卖方应在悔约之日起当日内将定金退还给买方，另付买方相当于定金数额的双倍违约金。违约方赔偿居间方壹万元整作为违约金。13.基于居间方促成本合同的成立，居间方有权向买卖双方收取居间服务报酬。其中，卖方须向居间方支付居间服务报酬／元。买方须向居间方支付居间服务报酬5000元，上述居间服务报酬买卖双方应在签订本合同时支付完毕。合同载明善自琼的联系电话为：138××××9281。当天，原告与善自琼另行签订《补充协议》，协议载明：“因卖方持有的房产目前还未办理产权登记，故买卖双方友好协商，就原合同（攀枝花市仁和区迤沙拉大道1316号13幢9-2号房地产买卖合同及居间合同0001149号）作如下补充约定：1.付款方式及交房时间：经买卖双方协商，买方在2019年7月30日前支付首付款（含定金）人民币286000元，在付款当日卖方需交付房屋给买方使用，并配合办理交房手续。卖方将房屋资料（购房合同、购房收据或发票、网签备案表、契税发票、维修资金收据或证明）交由买方保管，交付后如有遗失由买方承担后果。卖方需要办理产权证时，买方需积极配合提供资料给卖方。2.经买卖双方协商，双方同意押尾款人民币40000元在产权或契税发票满2年后30日内办理产权过户（不动产权证下发日期或契税发票开票日期为准），过户当天买方支付剩余房款给卖方……5.买方在2019年7月30日前未支付首付款（含定金）合计人民币286000元给卖方，视为买方自动违约，卖方可不退还定金，合同自动解除，买方无权追究……”2019年6月20日当天，原告支付给善自琼定金20000元，支付给鑫宇公司中介费5000元。 原告于2019年6月25日发送微信“房子不想要，你挂起卖”给鑫宇公司工作人员张礼，此后原告与张礼有多次微信交流，张礼回复“看房子时说了房子没有下证，只能下证过户……可以把房东约过来协商”等内容。2019年7月29日，原告向张礼发送微信“明天下午3点到你们中间”（此处应当是：到你们中介），7月30日沈海燕及家人来到鑫宇公司，找到张礼，要求付房款，并要求通知善自琼的家人在半小时内到场。经张礼联系，善自琼的儿媳在电话中告知沈海燕在医院来不了。当天下午，善自琼之子岑先宝在18时左右到鑫宇公司找到张礼，提供了善自琼的银行卡，要求原告必须在当天晚上把购房款转到银行卡上。18时51分，张礼用微信给原告发送了善自琼的银行卡照片、卡号及“房东刚从华坪赶回来的，昨天你说来我们店子又不说要给房东转账”，“刚刚房东来给卡号，说你们今天不转算你们违约”，“本来你们来店子的时候给房东打电话，她都说在医院，老人又在华坪的，晚一两天都没得事，你们一定要喊房东马上到，还是只给半小时”。《房地产买卖及居间合同》载明善自琼的联系电话138××××9281并非本人电话。善自琼自2019年7月28日起到了昆明，7月30日期间并不在攀枝花。 张礼在本院询问时另陈述原告与岑先宝最后一次协商是8月几号，原告说不要房子，要退定金。并且原告及家人五次到鑫宇公司进行吵闹，公安机关民警多次到场。 岑先宝在庭审中陈述与原告共计见过四次面，第一次是在签合同时，第二、三次是在2019年7月30日前，第四次是在2019年8月几号，后面三次都是原告要求退钱，并没有说要付款。原告陈述最后一次与岑先宝见面，要求出示相关的契税发票、维修基金票据等资料后付款，但岑先宝未提供。 被告善自琼认可，在2019年7月30日后，善自琼未通知沈海燕支付房款或解除合同，善自琼在2019年12月已将案涉房屋另行转卖。 本案在审理中，本院认为原告沈海燕与被告善自琼之间的《房地产买卖及居间合同》《补充协议》是当事人的真实意思表示，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项虽然规定了“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让，但该内容在性质上属于管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定签订的合同，才属无效。因此沈海燕与善自琼之间的《房地产买卖及居间合同》《补充协议》合法、有效。原告沈海燕主张的合同无效不成立，原告应当变更诉讼请求。经本院释明，原告变更诉讼请求为：1.判令解除沈海燕与善自琼之间的《房地产买卖及居间合同》《补充协议》；2.判令被告善自琼退还定金20000元。 在沈海燕变更诉讼请求后，沈海燕、善自琼均表示不需要举证期限。善自琼辩称，解除合同没有意见，沈海燕拖了善自琼近四个月，不同意退还定金20000元。 经本院释明，如果沈海燕未在2019年7月30日前交付房款不构成违约，善自琼可能需要退还沈海燕定金20000元，善自琼是否还有其他意见或要求原告赔偿损失时，善自琼表示没有其他意见。 沈海燕在庭审中表示,如果法院判决，原告自愿要求善自琼只退还15000元。善自琼则表示一分钱都不退。 本院认为，原告沈海燕与被告善自琼之间的《房地产买卖及居间合同》《补充协议》是当事人的真实意思表示，合法、有效。沈海燕在合同签订后多次表示不再购买该房屋，与其家人多次到鑫宇公司进行吵闹，要求退还定金，致鑫宇公司多次报警，其行为方式确有不当，但当事人之间未能达成协议。善自琼在2019年7月30日之前沈海燕要求退还定金时，善自琼未明确表示要解除合同或沈海燕应继续履行合同。因此，在2019年7月30日前，沈海燕仍然有权选择继续履行合同。沈海燕在7月29日通知张礼7月30日要到中介公司，2019年7月30日，沈海燕到鑫宇公司找到张礼要求付购房款，要求善自琼到场并提交合同、契税发票、维修基金票据等资料。但善自琼或家人未能到场，只通过鑫宇公司向原告提供了银行卡，要求转账付款。在2019年的8月沈海燕与岑先宝最后一次见面时，是沈海燕要求岑先宝出示相关的契税发票、维修基金票据等资料才付房款还是直接要求退房，双方陈述不一致。虽然张礼有沈海燕要求退房的陈述，但张礼不能完整陈述当时的过程。依据双方约定的在付款当日卖方需交付房屋给买方使用，并配合办理交房手续，卖方将房屋资料（购房合同、购房收据等）交由买方保管。当日是本日，同一天的意思，按照上述约定，双方负有在同一天履行合同的义务，即原告在付款的同一天，善自琼负有交付房屋及相关资料的义务。原告与善自琼虽约定了付款金额、付款时间，但未约定付款地点、付款方式。仅从交付时间认定，原告构成违约，但双方负有在同一天履行义务，双方不能就履行地点、履行方式达成其他协议的情形下，原告在7月30日到中介公司要求付款，善自琼未能到达，只提供了银行卡的行为，不能认定原告未交付购房款的行为构成违约。 根据双方当事人的陈述和当庭举证质证，双方签订合同时，善自琼只向沈海燕提供了《商品房预售合同网上备案表》，是否提供了契税发票、维修基金缴纳收据等资料没有证据证明。上述资料对交易具有实质性影响，从保证交易安全的角度出发，原告沈海燕要求善自琼出示契税发票、维修基金缴纳收据等才付款有其合理性，也是合同约定的义务。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行主要债务；”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”在善自琼从未通知沈海燕要解除合同时，双方的合同关系仍然存在。善自琼在与沈海燕之间的房屋买卖合同是否解除未明确前，已将该房屋另行转卖，致双方合同目的无法实现。现沈海燕与善自琼均表示要解除双方之间的《房地产买卖及居间合同》《补充协议》，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，原告不再负有交付房款的义务。原告交付的定金20000元，依据《房地产买卖及居间合同》第12条第2项及《补充协议》的约定，现无法认定沈海燕未在7月30日前交付购房款的行为构成违约，沈海燕交付的定金20000元善自琼应予退还。对有关善自琼不同意退还定金20000元的辩解意见本院不予采信。沈海燕在庭审中表示如果判决，自愿要求善自琼只退还15000元，是对其权利的处分，本院予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告沈海燕与被告善自琼于2019年6月20日签订的《房地产买卖及居间合同》《补充协议》； 二、被告善自琼应于本判决生效之日起十日内退还原告沈海燕定金15000元； 三、驳回原告沈海燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费426元，减半收取213元，由原告沈海燕负担107元，被告善自琼负担106元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 本判决生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满次日起二年内。 审判员  李仕荣 二〇二〇年三月十二日 书记员  蒲 杨