上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初23384号原告：王贤郎，男，汉族，住江西省抚州市。委托诉讼代理人：陈支平，上海汉路律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎森亮，上海汉路律师事务所实习律师。被告：刘东进，男，汉族，住江苏省如皋市。原告王贤郎与被告刘东进间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王贤郎的委托诉讼代理人陈支平、被告刘东进均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告支付商铺租金,从2019年5月8日起至2019年9月7日共43666.7元;2、被告支付原告逾期交还房屋的占用使用费60000元(计算时间自2019年9月8日计算至实际归还之日止,暂计至2019年12月17日);3、被告支付免租期的租金10000元;4、被告支付违约金30000元;5、被告按年利率24%支付欠缴租金的滞纳金共计6770.8元(计算至2020年1月7日);6、被告支付物业管理费4198.6元(自2019年6月8日至实际交付房屋日止，暂计至2020年1月7日);7、被告支付原告律师费10000元；8、被告将涉案房屋恢复原状，拆除二楼隔层。事实与理由：2018年4月8日,原告王贤郎与被告刘东进签订《租赁合同》,原告将上海市嘉定区白银路XXX号的商铺出租给被告，作为宠物店使用。租赁期限从2018年4月8日至2023年5月7日止，月租金10000元,年租金120000元，免租期从2018年4月8日至2018年5月7日,同时注明“如乙方未租满合同期,租金壹万元”;物业费由被告全额支付。合同另对租金支付方式及违约责任进行了明确约定。《租赁合同》签订当日,原告向被告交付房屋,被告也一直在上述房屋正常经营,并支付房租。但从2019年4月8日起,被告无故拖欠租金,经原告方多次催要,至今仍未支付。后原告委托律师于2019年9月函告被告,提出解除合同,要求支付租金和违约金等合同约定的全部费用,但至今却未得到解决,因此原告不得不提起诉讼。被告刘东进辩称：对于诉请1和诉请2，被告没有拖欠原告的房租，房租付至2019年7月8日。被告于7月3日左右已经将钥匙交给了原告。被告6月底已经告知原告不租了。对诉请3，原告已同意第一个月减免租金，故被告不同意该诉请。诉请4的违约金，被告已经提前一个月通知原告不租了，所以不存在违约金，如果法院认定被告构成违约，被告认为违约金过高，希望法院调整。诉请5滞纳金，被告没有欠钱，不存在滞纳金。诉请6的物业管理费被告已经交至6月份，7、8、9三个月的物业费不应该被告付，被告已经搬离。诉请7，被告不同意承担律师费。诉请8，被告同意将房屋恢复原状。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月8日,王贤郎(甲方)与刘东进(乙方)签订《物业租赁合同》,约定将甲方将其合法拥有处置权之物业(以下简称涉案房屋)租赁给乙方，租赁物业所在地：上海市嘉定区白银路XXX号的商铺,面积为133.3平方米。乙方承租租赁物业作为宠物店使用。租赁期限为5年1个月,从2018年4月8日至2023年5月7日止。租金标准为月租金10000元,年租金120000元,前两年不变，后三年逐年递增5%。其中免租期从2018年4月8日至2018年5月7日,如乙方未租满合同期,租金壹万元。物业费由乙方全额支付。租金支付方式为：先付后用,每三个月支付一次，提前一个月支付。乙方应于本协议签订生效之日起当日向甲方一次性支付二个月租金作为租赁保证金和三个月租金共计50000元。合同5-2约定，本合同保证金2万元，不视为预付的租金及管理费或其他费用。关于违约责任：合同约定，乙方逾期支付租金的,逾期不超过3天的,自逾期之日起每逾期一天,应缴付欠缴部分租金总额百分之三的滞纳金;逾期超过3天的,自逾期之日起每逾期一天,应缴付欠缴部分租金总额百分之五的滞纳金;逾期支付租金超过7天的甲方有权单方面解除本合同,且乙方应在本合同解除后3日内按本合同约定交还租赁物业,视为乙方违约,甲方有权单方面解除本合同并追究乙方相应的违约责任和罚没租赁保证金。造成甲方损失的,还应承担相应的赔偿责任。合同5-2-3约定，甲方有权在乙方违反、不遵守、不履行本合同时，罚没租赁保证金并向乙方追偿因乙方违约而造成的一切损失。合同12-1约定，有下列情况之一的，甲方有权单方面提前解除本合同，在甲方发出发出《解除合同通知书》的送达之日,本合同自行终止,甲方不作任何经济补偿,乙方应支付甲方违约金,违约金为3个月的租金。同时乙方应支付租赁行为所产生的全部费用及合同解除之日所发生的各类费用(包括物业占用使用费)。合同第12-1-1条约定，乙方违反5-2中关于租赁保证金相关约定或乙方未能按照本合同约定支付租金及其他费用,且在收到甲方发出书面催款通知之日起3天内仍未支付的。……合同第12-2条约定，因上述原因乙方违约的,甲方有权要求乙方承担甲方为实现合同约定权利而支出的所有费用,包括但不限于乙方应当承担的甲方为此支付的律师费,差旅费,诉讼费,保全费,资产处置费及其他合同约定权利的费用。《租赁合同》签订当日,王贤郎向刘东进交付房屋。刘东进向王贤郎支付了2018年5月8日至2019年5月7日的房屋租金，并支付了租赁保证金2万元。2019年9月16日，王贤郎委托律师向刘东进发函,要求刘东进支付2019年5月8日至2019年9月8日的租金及6月8日至9月8日的物业费。另查明，1、2019年1月6日，承办法官与原告代理人及被告一起去涉案商铺所在地进行现场勘查，涉案房屋的现状是已经腾空，房屋内靠近最里面有被告搭建的二楼隔层未拆除。对于被告搬离的时间，双方存在争议，据涉案商铺所在地的居委会白银坊居委会工作人员王玥陈述：“我电脑里登记的时间是2019年7月7日，我值班经过路边商铺，如果发现有变化就会登记，1467号商铺在2019年7月7日已经搬空了。”据原被告宠物店员工于梅陈述：“2019年7月5日左右，因原宠物店老板不做了，欠我的工资，将店里物品抵给我，我搬到隔壁1465号商铺继续经营，1467号商铺的钥匙我在7月5日搬好后就交给房东王贤郎本人了。1467号门锁王贤郎换过两次了，之后王贤郎欲另行将1467号商铺出租，有人来看房子，他小姨子还曾把钥匙放在我店里，但该商铺至今未出租出去。”2、2019年6月底之前的物业费，被告已经付清，物业费的支付标准是599.80元/月。3、原告认可其在被告搬离后，在涉案房屋上加了一把锁。本院认为，原告王贤郎与被告刘东进签订的《物业租赁合同》系双方当事人真是意思表示，合法有效，双方当事人应当依约履行。被告缴纳租金至2019年5月7日，之后未继续支付租金，经原告催告后仍未支付，构成违约。被告称其与原告已协商解除合同，并经原告同意用租赁保证金抵做2019年5月8日至2019年7月7日的租金，原告对此不予认可，被告又无书面证据可以证明，故本院无法采信。对于被告何时搬离及是否返还房屋，被告称其于2019年7月初已经搬离并向原告返还了房屋钥匙，根据法院现场调查的情况，结合涉案房屋所在居委会工作人员及原被告宠物店员工的陈述，可以证实被告的陈述基本符合事实，本院确认被告在2019年7月7日搬离。双方的《租赁合同》于2019年7月7日解除。被告应当向原告支付2019年5月8日至2019年7月7日的租金20000元。被告逾期支付租金并提前退租构成违约，根据合同约定，原告有权没收被告支付的保证金2万元。对于原告主张的逾期支付租金的滞纳金，合同约定的标准是日万分之五，原告主张的支付标准是年利率24%，被告抗辩过高，本院酌情调整为日万分之五。被告应付的滞纳金应以2019年5月8日至2019年7月7日的租金2万元为基数，从2019年4月8日计算至2020年1月7日，金额为2700元。对于原告主张的免租期租金1万元，根据合同约定，被告未租满租赁期限应当支付免租期租金，故本院予以支持。关于原告主张的违约金3万元，因原告没收的保证金2万元，其本质上也是被告承担的违约金，且相当于两个月租金的违约金已经可以弥补原告的损失，故对原告诉请的违约金3万元，本院不再支持。关于原告主张的律师费，符合合同约定，本院予以支持。对于原告诉请的房屋恢复原状，有合同依据，本院予以支持。对于原告主张的物业费，被告应支付2019年7月1日至7月7日的物业费139.96元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王贤郎与被告刘东进于2018年4月8日签订的《物业租赁合同》于2019年7月7日解除；二、被告刘东进应于本判决生效之日起十日内支付原告王贤郎2019年5月8日至2019年7月7日租金20000元、免租期租金10000元，共计人民币30000元；三、被告刘东进应于本判决生效之日起十日内支付原告王贤郎逾期支付租金的滞纳金人民币2700元；四、原告王贤郎有权不予退还被告刘东进支付的租赁保证金人民币20000元；五、被告刘东进应于本判决生效之日起十日内支付原告王贤郎律师费人民币10000元；六、被告刘东进应于本判决生效之日起十日内将房屋恢复原状(拆除被告搭建的二楼隔层部分)；七、被告刘东进应于本判决生效之日起十日内支付原告王贤郎物业管理费人民币139.96元；八、驳回原告王贤郎的其余诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3200元，减半收取1600元，由原告王贤郎负担916.25元，由被告刘东进负担683.75元。被告刘东进负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  韩颖二〇二〇年三月三日书记员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。