北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初31642号原告：中物物业管理开发有限公司，住所地北京市西城区月坛北街25号。法定代表人：王爱党，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋奇，北京市亿胜律师事务所律师。被告：北京全心全意医疗科技有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院路广源闸5号广源大厦B1层H区-124。法定代表人：张建麟，经理。委托诉讼代理人：张文庆，男，1972年2月7日出生，该公司法务，住朝阳区。原告中物物业管理开发有限公司（以下简称：中物物业公司）与被告北京全心全意医疗科技有限公司（以下简称：全心全意公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中物物业公司的委托诉讼代理人宋奇、被告全心全意公司委托诉讼代理人张文庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中物物业公司向本院提出诉讼请求：1．被告支付2018年7月1日至2018年12月8日物业费130429元；2．被告支付第一季度物业费（2018年1月1日至3月31日，应缴费日2018年1月20日，实际缴费日2018年5月11日）逾期支付损失费978．53元（按中国人民银行同期贷款利率一年期的标准4．35%计算）；被告支付第二季度物业费（2018年4月1日至6月30日，应缴费日2018年4月20日，实际缴费日2018年10月15日）逾期支付损失费1606．94元（按中国人民银行同期贷款利率一年期的标准计算）；被告支付第三季度物业费（2018年7月1日至9月31日，应缴费日2018年7月20日，至今未支付）、第四季度物业费（2018年10月1日至12月31日，应缴费日2018年10月20日，至今未支付）自逾期之日起至2019年8月20日逾期支付损失费共计5359．46元（按中国人民银行同期贷款利率一年期的标准计算）；3．被告以123825元为基数向原告支付自2019年8月21日起，至物业费实际付清之日止的逾期损失费（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；4．由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年，原告为被告租用的位于北京市西城区月坛北街xx房屋（建筑面积576平方米）提供物业服务，期限为2018年1月1日至2018年12月31日，付款方式为按季度付款，每季度物业服务费74295元，每年物业服务费297180元。双方协商一致后预签订《办公房屋物业管理合同》，原告已将该合同文本交付被告，待被告盖完章之后返还原告，但被告至今未将该合同返还原告，被告已将前两季度物业服务费148590元付清。按双方约定，2018年7月20日前和2018年10月20日前，被告应付第三季度、第四季度的物业服务费，但被告未按约定履行至今未付。期间，原告多次向被告催要，但被告以各种理由拖延付款。原告为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。被告全心全意公司：我公司确实与中物物业公司签订过物业合同，对于原告手中的合同文本没有公章一事不清楚，我方手里的合同是有中物物业公司盖章签字及我方法人签字的，日期是2018年5月份，合同文本内容与原告提供的一致。前两个季度的物业费我公司已经缴纳，之所以缴纳时间晚了，是因为我公司自2011年就与原告沟通电费一事，2011年我公司与国务院国有资产监督管理委员会物资机关服务中心（以下简称：国务院机关服务中心）签订租赁合同，国务院机关服务中心与原告的负责人是一人，之前原被告双方没有单独签订物业合同。自2018年才开始单独签订物业合同。因我方一直在与原告及原告的上级单位沟通交电费的事宜，而且他们的主管领导也承诺我们会彻查此事，故物业费交费时间比合同约定时间晚。按照物业管理条例的44条物业管理区域的供水、供电、供暖、供热、通讯、有线电视及等单位应向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。我们依据这一条一直与原告及原告的上级单位在沟通。2018年1月至2018年12月8日我方正式撤离租赁房屋期间，我们也是交过电费的，但是没有证据向法院提交。对于逾期损失这一块，我方认为，原告没有在合同法规定的默认期之内追要，从7月份以后两个季度之所以没有交物业费，是因为我们一直跟原告磋商电费的事，因最后没有结果，所以才导致我们没有交费。认可自2018年7月1日至2018年12月8日的物业费确实没有支付，因双方之前的纠纷没有解决，也不同意缴纳。逾期损失费已经过了合理周期，不应支持该诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月1日，委托方（甲方）国务院机关服务中心与受托方（乙方）中物物业公司签订《委托合同》，合同约定甲方将其所有的位于北京市西城区月坛北街xx委托乙方管理，委托管理期限自2018年1月1日至2018年12月31日。2018年1月3日，国务院机关服务中心作为甲方与全心全意公司作为乙方签订《办公房屋租赁合同》，合同约定甲方将坐落于北京市西城区月坛北街xx租给乙方使用，租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日，房屋租金964260元，租金中只含房租，不含水电费、暖气费及物业管理费。庭审中，原告提供一份没有双方签字、盖章的《办公房屋物业管理合同》，合同约定服务期限自2018年1月1日至2018年12月31日，涉案房屋年物业服务费及代收代缴费用297180元，全心全意公司分4次付2018年度物业服务费给中物物业公司，于当年1月20日前、4月20日前、7月20日前、10月20日前付清该季度物业服务费74295元；全心全意公司欠物业服务费及代收代缴费时间超过一个月以上的，应承担合同约定两个月物业服务费及代收代缴金额的违约金责任。原告自述双方协商一致后预签订《办公房屋物业管理合同》，原告签字盖章后将该合同文本交付被告，待被告签字盖章后返还原告，但被告至今未将该合同文本返还原告，故无法提供有被告签字盖章的合同文本，被告对原告所述不予认可。被告亦提供《办公房屋物业管理合同》一份，合同内容与原告所提供一致，但落款处盖有中物物业公司公章及其法人签字，并有全心全意公司法人签字，签约日期为2018年5月2日。经询问，原、被告双方均认可物业合同签订时间为2018年5月2日。全心全意公司分别于2018年5月11日、2018年10月17日足额缴纳前两季度物业服务费。因认为中物物业公司不应额外收取电费，全心全意公司至今尚未支付后续物业服务费，但未向法院提交其缴纳电费的凭证。另查，因房屋租赁纠纷，国务院机关服务中心于2019年1月将全心全意公司诉至本院，要求解除租赁合同，全心全意公司腾空房屋后交还给物资机关服务中心，并要求全心全意公司支付欠缴租金及逾期支付滞纳金、违约金。本院于2019年7月4日作出判决，确认国务院机关服务中心与全心全意公司的租赁合同于2018年12月8日解除，要求全心全意公司腾空房屋后交还给物资机关服务中心，并支付欠缴租金663576元及逾期付款滞纳金。宣判后，全心全意公司不服一审判决提出上诉，后北京市第二中级人民法院于2019年9月6日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，根据双方提交的《办公房屋物业管理合同》及当庭陈述，虽然原告无法提供带有被告签字盖章的合同文本，但被告方向本院提交了一份与原告合同文本内容一致的带有双方签字并盖有原告方公章的物业管理合同，证明双方确实签订过物业合同，只是签订过程存有瑕疵，且被告已足额支付前两期物业费，也是以实际行为对双方物业服务关系的认可，故本院认定《办公房屋物业管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为真实有效合同，双方均应按合同约定履行相应的权利义务。因全心全意公司与国务院机关服务中心签订的《办公房屋租赁合同》已于2018年12月8日解除，自该日起全心全意公司不再享受中物物业公司提供的物业服务，全心全意公司应支付该日之前的物业费，故原告要求被告支付2018年7月1日至2018年12月8日物业费的诉讼请求符合双方合同约定，本院予以支持。被告未按合同约定时间支付物业服务费，确会对原告资金造成损失，且原告所要求的逾期支付损失费计算标准亦在法律规定的允许范围内，本院予以支持。原告所要求的损失费计算基数低于尚欠物业费金额，本院对此不持异议。因双方已在合同中约定逾期缴纳物业费所应承担的违约金为两个月物业服务费，故原告所要求的逾期支付损失费的总金额不能超过上述违约金数额，即49530元。被告所述原告额外收取电费一节，因双方约定的物业费金额包含代收代缴费用，现被告无法向本院提交其缴纳电费的凭证，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。被告所述原告追要逾期损失费超过法律规定默认期一节，根据法律规定，诉讼时效为三年，双方合同履行期为2018年1月至12月，在产生纠纷后，被告于2019年向本院递交本案起诉状，未超过法律规定的诉讼时效，且被告也未向本院提交诉讼时效中止、中断的法定理由，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告北京全心全意医疗科技有限公司给付原告中物物业管理开发有限公司2018年7月1日至2018年12月8日物业费130429元。二、自本判决生效之日起七日内，被告北京全心全意医疗科技有限公司给付原告中物物业管理开发有限公司第一季度物业费逾期支付损失费978．53元、第二季度物业费逾期支付损失费1606．94元、截至2019年8月20日的第三季度、第四季度物业费逾期支付损失费5359．46元。三、自本判决生效之日起七日内，被告北京全心全意医疗科技有限公司给付原告中物物业管理开发有限公司第三季度、第四季度物业费逾期支付损失费（以123825元基数，自2019年8月21日起至物业费实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，计算所得逾期支付损失费上限为41585．07元）。如被告北京全心全意医疗科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2909元，由被告北京全心全意医疗科技有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 喆人民陪审员  霍艳平人民陪审员  刘 凤二〇二〇年三月二十四日法官 助理  任旋旋书 记 员  郑思宇