松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0702民初5677号 原告：前郭尔罗斯蒙古族自治县某房地产经纪有限公司（原前郭县前郭某房产交易咨询中心），住所地吉林省松原市前郭县。 法定代表人：杨佳慕，总经理。 被告：杜金华，女，1963年2月13日出生，汉族，住宁江区。 委托代理人：赵景羽，男，汉族，1975年4月17日生，现住宁江区。 第三人：张金雨，男，1993年12月13日出生，汉族，现羁押于河北省深州监狱。 原告前郭尔罗斯蒙古族自治县某房地产经纪有限公司（以下简称某房地产公司）与被告杜金华、第三人张金雨执行异议之诉一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某房地产公司、被告杜金华委托代理人赵景羽、第三人张金雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某房地产公司向本院提出诉讼请求：一、判决立即停止对原告购买的位于松原市经济技术开发区某地123幢504室房屋（丘地号：22XXXX0141，备案合同号：YS2XXXX4101号）的强制执行，并解除查封。二、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月8日，原告与第三人签订了《房屋买卖合同》约定第三人将自有产权，位于松原市经济技术开发区某地123幢504室卖给原告。房屋价款为28万元整，分三次交付。合同签订后，原告按合同约定交付了两次房款。第三人为原告出具了收据并按约将房屋钥匙，房屋买卖合同、购房发票等所有原物和原件交付了原告。截止目前原告在该房居住。2018年7月20日，因被告杜金华与第三人张金雨民间借贷纠纷一案，贵院作出了（2018）吉0702财保156号民事裁定书，对上述房屋予以查封。为了确定房屋归属，原告到贵院起诉第三人，贵院下发了宁江区人民法院（2018）吉0702民初5003号民事判决书，判决原告与第三人2018年5月8日签订的《房屋买卖合同》合法生效。被告杜金华与第三人张金雨民间借贷纠纷进入执行程序后，原告依法提出了执行异议，贵院下发了（2019）吉0702执异93号民事裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为：原告系该房屋的买受人，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定情形且权利能够排除执行，故原告依据《民事诉讼法》227条提出执行异议之诉，望贵院判如所请，以维护原告人的合法权益。 杜金华辩称，1、原告起诉的主体有问题，应驳回原告的起诉。与张金雨发生买卖合同，起诉张金雨，对我执行案件提出异议的均为前郭县前郭镇某房地产交易咨询中心（以下简称为咨询中心），而不是原告。原告非诉争房屋的买受人，无权提起诉讼。2、咨询中心与张金雨之间真实法律关系是借贷而不是买卖。咨询中心借款给张金雨，双方对争议房屋未办理抵押登记也没有办理保全。咨询中心与张金雨恶意串通签订虚假合同，企图推翻我与张金雨之间的（2018）吉0702民初4818号民事判决书。3、宁江区法院（2018）吉0702民初5003号民事案件审理时，我认为判决结果可能与我有法律上的利害关系，故申请参加诉讼，但未经法庭允许。该案件确认咨询中心与张金雨之间的买卖关系有效，并没有认定物权的转移事实和判令交房，协助产权过户等结果，故该判决也只是确认了咨询中心与张金雨至今的买卖关系，没有确认咨询中心对诉争房屋享有物权。4、宁江区法院关于咨询中心提出的执行异议审查结论正确。而咨询中心与张金雨至今的买卖行为虚假，建议对（2018）吉0702民初5003号民事案件进行再审。 张金雨述称，我的房屋确实出售给原告了，当时该房屋所在的小区都不能办理房屋产权证，所以没有办理过户。我的房屋已经交给了原告。我和杜金华之间没有借贷关系，我是在松原市中珩金融有限公司借的钱，借款金额是17万元，我在收到借款后，当天又返还给杨荔荔（中珩公司的法人）2万元。我还偿还了几个月的利息，都是还给的杨荔荔，有还款记录。我在中珩公司借款时，办理的手续都是空白的，就签了个名字。关于我借款的情况有中间人能够证实，他在原审案件审理时也阐明了事实，但是原审没有确认。如果杨荔荔同意，我也可以将欠款偿还给杜金华，但是我只能偿还一次。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.杜金华以张金雨拖欠借款17万元未还为由起诉至本院，2018年11月30日本院作出（2018）吉0702民初4818号民事判决书，判决认定：一、被告张金雨于判决生效后立即给付原告杜金华借款本金17万元，并自2018年9月30日起至给付之日止按约定月利率1.86%计算支付利息。二、被告冯贵锋、吴伟承担连带给付责任；2.杜金华申请诉前财产保全，2018年7月20日本院作出（2018）吉0702财保156号民事裁定书，对张金雨所有的位于经济技术开发区某街123幢，5层，504室，丘地号220XXXX0141、备案合同号YS20XXXX101号、建筑面积88.19平方米的住宅房产一处，予以查封。3、2018年5月8日前郭县前郭镇某房产交易咨询中心（以下简称某咨询中心）与张金雨签订买卖协议，某咨询中心以28万元的价格购买诉争房屋，约定某咨询公司中心先期交付20万元，尾款8万元在该房照下发后90天内，过户当日交付。4、因张金雨未配合办理过户，某咨询中心起诉至本院要求确认原、被告之间于2018年5月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效；判令被告继续履行合同，被告配合原告办理房屋产权过户手续，并由被告承担本案的诉讼费用及保全费用。2018年10月25日本院作出（2018）吉0702民初5003号民事判决，判决：一、原告前郭县前郭镇某房产交易咨询中心与被告张金雨于2018年5月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、驳回原告前郭县前郭镇某房产交易咨询中心的其他诉讼请求。5、某咨询中心对本院作出（2018）吉0702财保156号民事裁定书有异议，认为其与张金雨之间的买卖合同由法院确认有效，足以对抗杜金华的保全行为。6、2019年7月20日本院作出（2019）吉0702执异93号民事裁定书，认为某咨询中心没有证据证实在人民法院查封之前已经合法占有该不动产及非自身原因未办理过户手续。故驳回某咨询中心的异议请求。7、张金雨现羁押于河北深州监狱，庭审时张金雨对与某咨询中心的买卖行为无异议，张金雨对房屋自买卖协议签订后就已经交付给某咨询中心，同时表示因房屋没有办理过户手续某咨询中心还欠8万元房款没有交付，同意以此8万元偿还欠款。8、前郭尔罗斯蒙古族自治县市场经济管理局出具“个体工商户转型升级为企业证明”，证明某咨询中心于2019年8月2日转型升级为公司制企业，转型升级后企业名称为：前郭尔罗斯蒙古族自治县某房地产经纪有限公司。9、杜金华称某咨询中心的人与张金雨恶意串通，杜金华到诉争房屋时某咨询中心的工作人员在室内为杜金华、张金雨等人开的门，目的是为了欺骗杜金华的钱款。并提供了某咨询中心工作人员在诉争房屋内的照片。 本院认为，诉讼中原告前郭县前郭某房产交易咨询中心经前郭尔罗斯蒙古族自治县市场经济管理局办理合法手续后由个体工商户转型升级为企业，企业名称为原告前郭尔罗斯蒙古族自治县某房地产经纪有限公司，现企业是原企业的承继，故本案原告主体适格。最高人民法院关于《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十八条规定：金钱债券执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行。（四）非买受人自身原因未办理过户登记。某咨询中心与张金雨之间的买卖合同效力经本院作出的（2018）吉0702民初5003号民事判决确认合法有效，无需另行举证证实。张金雨陈述在收到原告给付的20万元房款后即将钥匙交付给原告，杜金华提供的房屋照片显示原告单位工作人员在诉争房屋内，庭审时杜金华代理人也口述是原告单位的工作人员在室内为杜金华、张金雨等人开的门，这一情况也可以证明原告对诉争房屋在杜金华借款前已经有诉争房屋的钥匙，对房屋合法占有。原告支付的20万元购房款有汇款凭证及张金雨的收据为凭，尚有尾款8万元，此款由原告交付给本院提存（本判决生效后十日内交付）。因张金雨原因双方没有按照约定时间办理过户，原告无过错。原告的实际情况符合《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十八条的规定，原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告的异议请求成立，应停止本院（2018）吉0702财保156号民事裁定书的执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十二条，最高人民法院关于《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十八条的规定，判决如下： 一、解除对位于松原市经济技术开发区某地123幢504室房屋（丘地号：2207XXX141，备案合同号：YS2XXXX101号）的查封。 二、原告前郭尔罗斯蒙古族自治县某房地产经纪有限公司（原前郭县前郭某房产交易咨询中心）将购楼尾欠款80,000元在本判决生效后十日内提存至松原市宁江区人民法院。 案件受理费100.0元由被告杜金华承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判长  狄英雪 审判员  姚春媛 审判员  张殿臣 二〇二〇年三月六日 书记员  刁冬艳