福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0502民初4419号 原告（执行案外人）：吴有源，男，汉族，1963年10月14日，住福建省泉州市鲤城区。 原告（执行案外人）：林少军，男，汉族，1974年9月4日，住福建省泉州市鲤城区。 上述二原告共同委托诉讼代理人：黄晓琪、郑婉琼，北京中银（泉州）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：陈炜珍，女，汉族，1989年12月2日，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：林海滨，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 第三人(被执行人）：吴端富，男，汉族，1965年11月15日，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：姜小燕，福建志立律师事务所律师。 原告吴有源、林少军与被告陈炜珍、第三人吴端富案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴有源、林少军的委托诉讼代理人黄晓琪、郑婉琼，被告陈炜珍及其委托诉讼代理人林海滨，第三人吴端富的委托诉讼代理人姜小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴有源、林少军向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销（2018）闽0502执1827号裁定中有关吴端富名下位于泉州市鲤城区产（下简称案涉房产）的查封、拍卖措施。2.判令陈炜珍承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、泉州市鲤城区人民法院（下简称鲤城法院）执行查封、拍卖的吴端富名下的案涉房产为林少军所有，而不属于吴端富所有。2014年2月18日，吴有源与吴端富签订的《房屋买卖合同》，购买吴端富名下的案涉房产，该合同合法、有效，根据该合同约定，吴端富将上述房屋及权利转让给吴有源，每平方米计款4100元，该房屋计541364元。双方约定购房款分两部分支付，吴有源向吴端富支付其中的购房款人民币359031元，另因吴端富上述房屋尚有差价人民币182333元需向开发商泉州市浮桥房地产开发公司支付，吴端富尚未支付，吴有源直接向该房地产开发商支付差价款182333元。故，吴有源依约支付了购房款，吴端富向吴有源出具了相应的收条，并将房产交付吴有源，房屋所有权已归属于吴有源。2017年7月29日，吴有源与林少军签订《房屋转让合同协议》,吴有源将涉案房产转让给林少军，经双方友好协商总房屋金额为520000元。林少军依约支付了购房款，吴有源将房产交付林少军，且林少军已装修入住涉案房产。故，该房产现已属于林少军所有，而非吴端富所有。二、陈炜珍对属于林少军房产申请执行系错误的，其行为无任何法律依据。鲤城法院应当对林少军所有的案涉房产依法予以解除查封和拍卖措施。吴端富与吴有源的房产买卖是真实、合法、有效的，吴有源已向吴端富支付了购房款，吴端富已完成交付涉案房产，吴有源实际取得涉案房产的所有权。后吴有源将房产转让给林少军，林少军实际取得涉案房产的所有权。林少军对涉案房产的取得是合法有效的，陈炜珍无权对林少军已给付对价并且取得所有权的财产申请执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款规定“查封、扣押、冻结案外人财产的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人”。因此，鲤城法院对吴有源、林少军作出的执行异议不予采纳是完全错误的。三、因吴端富迟迟未办理房屋产权证导致吴有源、林少军不能办理房产过户登记手续，吴有源、林少军对此并无过错，故法院应解除对涉案房产的查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”同时根据《民诉法司法解释》第312条规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”。本案中吴端富将涉案房产出售给吴有源，后吴有源将涉案房产转让给林少军，均已支付了全部价款并实际占有该房产，涉案房产系因吴端富迟迟未办理房屋产权证导致吴有源、林少军不能办理房产过户登记手续，吴有源、林少军未办理过户登记手续并无过错，其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，因此法院不得查封、拍卖涉案房产。 陈炜珍辩称：一、1.吴有源、林少军并未主张共同向吴端富受让涉案房屋，故该二人在本案中不具备共同原告的诉讼主体资格。案涉房屋至今未登记在吴有源、林少军名下，且其在诉状中自认案涉房屋归林少军所有。吴有源、林少军主张的排除执行的权利不具有真实性及合法性。吴有源与吴端富系同村宗亲，二人关系密切，吴有源本身亦获得政府的拆迁补偿安置房屋，无论是基于投资、投机或自住的目的，其向吴端富购买没有权利保障的拆迁安置房屋没有合理性。2017年泉州市区二手房价格是近几年来的高位，但吴有源在该年与林少军签订的合同转让价格竟然还低于其2年半前向吴端富“受让”的价格，如此违背市场行情的行为可以看出，吴有源与吴端富之间不存在对价真实的房屋转让交易，而是以“转让”房产的合法形式以达到转移资产、逃避债务的非法目的。2.《民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。《合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益或以合法形式掩盖非法目的的合法无效。吴端富在吴有源尚未向其支付购房款的情况下就违背常理地向吴有源出具收到全部转让款的收款收据，出具收据时并未看到实际付款线索，这足以证明二者之间并不存在真实的交易，在此情况下吴有源对涉案房屋主张权利不具有合法性。同理，吴有源也无权再将涉案房屋转让他人即林少军。吴有源、林少军对涉案房屋所主张的权利不能排除强制执行。吴有源、林少军并非涉案房屋权利人，在涉案房屋被人民法院查封、扣押、冻结前，吴有源、林少军关于涉案房屋也无任何另案生效法律文书可支持其权利存在，依照相关法律规定，吴有源、林少军对涉案房屋所主张的权利不能排除强制执行。二、吴有源、林少军不具备对涉案房屋主张执行异议的法定条件，案外人执行异议之诉中，案外人对其享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任且需达到高度盖然性标准，但吴有源、林少军均未能充分证明其具有符合相关法律规定的异议能够成立的情形。（1）林少军与吴端富之间无书面买卖合同，吴有源与吴端富之间的买卖合同不具有合法性：泉州市人民政府早在2012年2月1日就在《泉州市人民政府关于印发泉州市中心市区安置房交易管理规定的通知》（泉政〔2012〕13号）中规定泉州市中心市区的安置房须在取得房屋所有权证、土地使用权证后方可以依法上市交易。且在安置房办理交易过户前，权属证书附记栏标注“该房屋为安置房”的房屋所有权人即吴端富应先到市国土资源局缴交土地出让金，再持缴交土地出让金的有关手续到市房地产管理部门办理交易过户。涉案房屋至今未办理房屋所有权证、土地使用权证，不具备上市过户的法定条件，故吴有源与吴端富之间的买卖合同不具有合法性。吴有源、林少军并未向吴端富支付案涉房屋的全部价款。吴有源与吴端富在签订买卖合同前即存在诸多款项往来，双方之间存在其他交易，故合同签订前的汇款不能认定为涉案房屋转让款，吴有源主张在合同签订前即支付转让款有悖常理；买卖合同签订后吴有源并未依照其合同约定向吴端富足额支付转让款，故其对涉案房屋不具有物权期待权。三、吴有源并未合法占有涉案房屋。四、涉案房屋未办理过户手续系因买受人自身原因造成无论是吴有源还是林少军，在签订房屋买卖合同时均充分知晓涉案房屋系安置房，且未办理房屋土地使用权证及房屋所有权证，尚不具备上市交易的法定条件，更不具备过户条件，仍然签订相关买卖合同，应认定其对涉案房屋不能过户存在过错。请求驳回其诉讼请求。 吴端富述称：2013年11月5日与2014年11月23日，其分别向吴有源借款20万元和55万元，后因无力还款，将案涉房屋出让给吴有源。双方签订了相关的买卖合同，其与吴有源的买卖过程真实，其余的由法院依法认定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.吴有源与吴端富关于涉案房产的买卖交易的效力问题。吴有源、林少军提供的银行汇款记录、《房屋买卖合同》（吴有源与吴端富于2014年2月18日签订）、《收条》、已生效的（2019）闽0502民初4421号民事判决书、法律文书生效证明及当事人的当庭陈述等证据，充分证明了吴端富与吴有源均确认吴端富分别于2013年11月25日、2014年1月23日向吴有源借款20万元、55万元，后双方达成以吴端富取得的案涉安置房产权利（延陵安置小区1号楼1903、1904）作价抵偿尚欠吴有源的借款，吴端富并于2014年2月18日以向吴有源出据《收条》方式确认前述以房抵债的合意，随后双方于同月28日就前述房产签订《房屋买卖合同》，对双方之前的协议以书面形式进行约定，而该《房屋买卖合同》亦于已经法院生效判决（2019年11月）确认为合法有效。陈炜珍对前述《房屋买卖合同》真实合法性提出异议，但却未能提供反证，其异议意见缺乏依据，不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年4月28日，泉州市晋江下游堤防工程建设开发有限公司（甲方）与吴端富（乙方）、泉州市浮桥房地产开发公司（丙方）签订《房屋拆迁补偿安置补偿协议书（安置类）》一份，约定乙方同意拆除乙方址在泉州市鲤城区浮桥办事处延陵社区的住宅，由甲方给予乙方相应的安置房及相应的补偿费等事项。安置小区建成后，三方又签订《拆迁补偿安置补充协议书》一份，约定甲方拆除乙方址在浮桥街道社区住宅，应安置建筑面积128.77㎡，甲方委托丙方对乙方进行安置；乙方选定址在安置小区的1#1903、1904室房屋（每套建筑面积各132.04㎡）实行产权调换；房屋补偿安置甲乙双方各种费用互补结算后，乙方应付甲、丙方房款364666元等。 吴端富自认其于2013年11月25日、2014年1月23日，分别向吴有源借款20万元、55万元，共计75万元。后吴端富与吴有源经协商后，约定吴端富以其取得的前述安置房作价718062元抵偿尚欠吴有源的借款，吴端富并于2014年2月18日向吴有源出具一张《收条》，《收条》载明吴端富收到其转让给吴有源的延陵安置小区1号楼1903、1904二套安置房款共计718062元。2014年2月28日，吴端富作为出卖人与买受人吴有源签订《房屋买卖合同》二份（本案讼争房产即其中之一），约定吴端富将延陵泉州市延陵安置小区1号楼1903、1904室两套房屋及相关安置权利出卖给吴有源，每套房屋建筑面积为132.04㎡；每套房屋总价款均为541364元，总计1082728元，其中吴端富尚欠泉州市浮桥房地产开发公司的差价款每套182333元，两套总计364666元，由吴有源支付；吴有源实际每套房屋应支付吴端富的价款为359031元，两套总计718062元（1082728元－364666元）等。 2016年12月22日至2017年1月16日，吴有源向泉州市浮桥房地产开发有限公司支付延陵安置小区1号楼1903、1904室房款共计364666元及征迁附属物补偿款2190元。其间，吴端富与吴有源共同向泉州市浮桥房地产开发公司办理了交房手续，前述二套安置房亦交由吴有源掌管。 吴有源与王丽英系夫妻关系（双方于1990年4月17日登记结婚）。2017年7月29日，吴有源（转让人，王丽英亦在落款的“转让人签章”处共同签名）与林少军（受转让人）签订《房屋转让合同协议》，约定吴有源将其拥有的案涉房屋及相应安置的权利转让给林少军，房屋建筑面积为132.04㎡；该套房屋房款为52万元，林少军于合同签订时先将转让房款的3万元支付给吴有源作为定金，吴有源应出具相应的收款收据，林少军先支付的定金在缴纳转让款给吴有源时，抵交相应的转让款。2017年7月29日，林少军通过其父林世然转账支付给吴有源（其妻王丽英）49万元。之后，吴有源将案涉房产交付林少军，林少军则对案涉房产进行装修、居住至今。 另查明，2017年8月25日，本院受理了陈炜珍与吴端富等民间借贷纠纷一案，并于2018年4月12日作出（2017）闽0502民初2307号民事判决，判决第一、二项为：吴端富应于判决发生法律效力之日起十日内偿还陈炜珍借款本金431000元及相应利息、292500元及相应利息。后当事人提起上诉，泉州市中级人民法院于2018年8月30日作出（2018）闽05民终3842号民事判决：驳回上诉，维持原判。（2018）闽05民终3842号民事判决生效后，陈炜珍于2018年10月9日向本院申请强制执行，本院予以受理，案号：（2018）闽0502执1827号。本院于2018年10月20日作出（2018）闽0502执1827号执行裁定书后，于2019年4月19日查封了案涉房产。之后，吴有源、林少军作为案外人对（2018）闽0502执1827号执行裁定向本院提出异议，请求解除对案涉房产的查封、拍卖措施。2019年7月29日，本院作出(2019)闽0502执异22号执行裁定，驳回吴有源、林少军的异议请求。之后，吴有源、林少军不服该裁定，向本院提起本案之诉。 又查明，2019年8月15日，本院受理了吴有源与吴端富确认合同有效纠纷两案。2019年11月13日，本院作出（2019）闽0502民初4421号、4422号判决，判决吴有源与吴端富于2014年2月18日签订的关于泉州市鲤城区延陵安置小区1#1903室、1904室房产的《房屋买卖合同》有效。该两判决均于2019年11月29日发生法律效力。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，审查的核心问题在于作为案外人的吴有源、林少军，其享有的实体权利是否足以阻却本院对案涉房产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据查明的事实可知，吴有源与吴端富于2014年2月18日签订的关于案涉房产的《房屋买卖合同》真实有效，吴有源实际向吴端富支付了所有购房款（包括以债权抵扣部分购房款及代吴端富向泉州市浮桥房地产开发公司支付安置房产差价款）并合法占有案涉房产，这一切均发生在案涉房产被法院查封之前。之后，林少军与吴有源于2017年7月29日签订《房屋转让合同协议》，由吴有源将案涉房屋转让给林少军，而林少军亦依约向吴有源支付了全部购房款，合法占有案涉房产并进行装修及居住使用，这一切亦均发生于案涉房产被法院查封之前。由于案涉房产所在的泉州市鲤城区延陵安置小区1-16号楼的所有安置房直至2019年8月25日仍未办理房屋产权证，导致案涉房产也一直无法办理相应的房屋权属登记手续。对此，吴有源、林少军均无过错。故吴有源、林少军对案涉房产提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的各项条件，其提出的阻却执行的请求，具有充分的事实和法律依据，应予以支持。 执行异议之诉是一种具有复合性的新类型诉讼，案外人提起执行异议之诉，除符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件外，还应具备三个条件：1.案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；2.有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求且与原判决、裁定无关；3.自执行异议送达之日起十五日内提起。而本案中，吴有源、林少军系在提起执行异议被人民法院裁定驳回后于15日提起本案之诉，且提出了明确的排除对案涉执行标的执行的诉讼请求，未违反法律的相关规定，陈炜珍关于其不具备诉讼主体资格的抗辩意见缺乏依据，不予采纳。陈炜珍提出吴端富与吴有源存在虚假转让案涉房产、吴有源与林少军未签订书面买卖合同不具有合法性等抗辩主张，但未能提供充分的证据及法律依据予以证明，其抗辩主张均缺乏事实和法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下: 停止对泉州市鲤城区产的执行。 本案受理费100元，由陈炜珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  张文俊 人民陪审员  许自伟 人民陪审员  江军猛 二〇二〇年三月二十日 书 记 员  康青霞 书 记 员  李 岚 判决书引用的主要法律条文及执行申请提示 一、判决书引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理: (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。