重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终586号上诉人（原审被告）：王建平，女，1979年1月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：任涛，重庆广贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫燕，重庆广贤律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黎安平，男，1974年10月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：任涛，重庆广贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫燕，重庆广贤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东中奥物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市九龙坡区黄杨路10号（杨坪一社）奥园康城1栋负4楼，统一社会信用代码91500107559037496N。法定代表人:刘娟，职务总经理。委托诉讼代理人：周桂生，系公司员工。上诉人王建平、黎安平与被上诉人广东中奥物业管理有限公司重庆分公司（以下简称“中奥物业重庆分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初16751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王建平、黎安平的委托诉讼代理人任涛，被上诉人中奥物业重庆分公司的委托诉讼代理人周桂生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建平、黎安平上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。中奥物业重庆分公司伪造证据、伪造合同进行虚假诉讼，未举示证据证明其具有物业服务资质，未举示证据证明其提供了物业服务。中奥物业重庆分公司诉讼主体资格不适格，其诉请缺乏法律和事实依据，依法应驳回。中奥物业重庆分公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人是具有资质的物业公司，也不存在合同无效的情形，且一审法院在案涉小区另外几起案件中均确定了物业合同的效力，公司提供物业服务的事实在一审法院其他生效判决中已查明。公司在本案起诉前进行了合法催收。中奥物业重庆分公司向一审法院起诉请求：1、判令王建平、黎安平支付自2016年7月1日至2019年6月30日期间拖欠的物业服务费、水电公摊费共计4064.4元，并从欠费之日到付清之日按照每日千分之三的标准支付滞纳金；2、本案诉讼费由王建平、黎安平承担。一审法院认定事实：王建平、黎安平系重庆市九龙坡区谢家湾黄杨路16号2幢14-X#房屋业主，该房屋建筑面积79.15平方米。2008年10月5日，王建平、黎安平与广东雅博物业管理有限公司重庆奥园物业分公司签订《奥园康城前期物业服务协议》，约定电梯高层物业按建筑面积+赠送面积1.5元/平方米/月计收（其中业主支付1.3元，开发商补贴0.2元，含电梯运行费用），开发商补贴物管费时段：2009年6月1日-2012年5月31日，2012年5月31日后物管费由业主全额承担。公摊水电费根据政府规定的据实摊销及核算从简原则计费，物业服务费、公摊水电费应按月缴纳，在当月15日之前缴清，逾期将按日加收3‰的滞纳金。2011年9月21日，广东雅博物业服务有限公司重庆分公司作为原告起诉被告杨琴物业服务合同纠纷一案中，在该案已经生效的（2011）九法民初字第9750号民事判决书中载明：“2010年9月1日，广东中奥物业管理有限公司发出物业公司的更名通知，因公司业务发展需要，即日起公司正式更名为广东中奥物业管理有限公司重庆分公司。……审理中，原告提出当时原告与广东中奥物业管理有限公司重庆分公司正在商谈合并事宜，故原告使用了广东中奥物业管理有限公司重庆分公司的名称，但实际仍是原告人员在提供服务。”一审法院遂在该案中判决被告向广东雅博物业服务有限公司重庆分公司给付2010年1月至2011年7月期间的物业服务费及水电公摊费。2015年11月12日，中奥物业重庆分公司向奥园康城B区全体业主发出《奥园康城B区闭路监控系统改造项目物业专项紧急维修资金使用方案》，针对B区闭路监控设备改造需紧急动用小区维修资金发出通知，其后又以其名义向重庆市九龙坡区物业专项维修资金管理中心发出《物业专项维修资金使用申请承诺书》，该中心于2015年12月2日向中奥物业重庆分公司发出《告知书》，就中奥物业重庆分公司申请动用奥园康城B区的物业专项维修资金的事宜进行了告知，实际支付维修资金154167.39元。2015年12月2日，中奥物业重庆分公司向奥园康城B区1栋全体业主发出《奥园康城B区1栋客梯物业紧急专项维修资金使用方案》，针对该栋房屋电梯控制柜P1板损坏需紧急动用小区维修资金问题发出通知。2015年12月9日，九龙坡区物业专项维修资金管理中心向中奥物业重庆分公司发出《告知书》，就中奥物业重庆分公司申请动用奥园康城B区16号1栋的物业专项维修资金的事宜进行了告知，实际支付维修资金12020.02元。为维修前述客梯，中奥物业重庆分公司与案外人重庆渝迅电梯有限公司签订《电梯修理换件合同》。2018年5月12日，中奥物业重庆分公司向奥园康城B区1栋全体业主发出《奥园康城B区1栋外墙排危维修物业紧急专项维修资金使用方案》，针对该栋房屋外墙砖开裂存在脱落危险需紧急动用小区维修资金问题发出通知，2018年7月6日中奥物业重庆分公司又以其名义向重庆市九龙坡区物业专项维修资金管理中心发出《物业专项维修资金使用申请承诺书》，其后九龙坡区物业专项维修资金管理中心向中奥物业重庆分公司出具《告知书》，就中奥物业重庆分公司申请动用奥园康城B区1栋的物业专项维修资金的事宜进行了告知，实际支付维修资金641435.16元。为维修前述外墙，中奥物业重庆分公司与重庆市三兄弟清洗有限公司签订了《外墙排危维修合同》。2019年2月20日，中奥物业重庆分公司与重庆市九龙坡区谢家湾街道杨坪社区居民委员会、上海三菱电梯有限公司重庆分公司共同向重庆市九龙坡区质量技术监督局（重庆市九龙坡区市场监督管理局）共同发出《电梯部件现场查勘申请》，申请对重庆奥园康城B区3栋货梯存在严重事故隐患进行实地查勘，2019年5月16日，九龙坡区物业专项维修资金管理中心向中奥物业重庆分公司出具《告知书》，就中奥物业重庆分公司申请动用奥园康城B区3栋的物业专项维修资金的事宜进行了告知，实际支付维修资金113298.37元，为维修前述货梯，中奥物业重庆分公司与上海三菱电梯有限公司重庆分公司签订了《奥园康城B区3栋货梯修理合同》。本案审理中，中奥物业重庆分公司举示了重庆市渝中区大坪街道天灯堡社区居民委员会出具的《证明》复印件，重庆市九龙坡区谢家湾街道杨坪社区居民委员会出具的《证明》复印件，其内容均为证明中奥物业重庆分公司于2010年9月1日开始在奥园康城小区提供物业服务。王建平、黎安平认为前述证据为复印件，对其真实性不予认可。另，一审法院于2019年8月14日前往谢家湾街道杨坪社区走访调查，经询问该社区党委书记，其称前述《证明》确系该社区出具，其自2016年5月从九龙镇接手杨坪社区后就知晓奥园康城小区的物业服务企业就是中奥物业重庆分公司，并且据其了解该小区的物业标准为1.5元/月/平方米。一审法院又于2019年8月16日前往九龙镇物管科走访调查，经询问物管科工作人员，其称自2012年1月到杨坪社区工作时，就知晓中奥物业重庆分公司在奥园康城小区提供物业服务。同日，一审法院还走访了谢家湾街道办事处人大办公室工作人员，其称自2016年5月九龙镇代管杨坪社区时，中奥物业重庆分公司即在奥园康城小区提供物业服务。2019年6月24日，广东雅博物业服务有限公司出具《广东雅博物业服务有限公司关于奥园康城小区提供物业服务情况说明》，称其公司于2010年8月31日因公司内部问题退出奥园康城小区，同年9月1日，中奥物业重庆分公司开始在小区提供物业服务，2009年3月左右，其公司与中奥物业重庆分公司商讨合并事宜，2010年5月8日起公司形成股东会决议，确定其公司与广东中奥物业管理有限公司合并，但最终没有合并成功，其公司撤销了奥园康城小区重庆分公司物业服务项目部，公司原班物业工作人员一并并入广东中奥物业管理有限公司。2010年9月1日，中奥物业重庆分公司开始以分公司名义正式在奥园康城小区提供物业服务，广东雅博物业服务有限公司与中奥物业重庆分公司最终于2011年10月16日完成了奥园康城小区物业交接以及工作人员人事交接。2019年4月2日，中奥物业重庆分公司曾诉至一审法院要求王建平、黎安平缴纳物业服务费，后该案因中奥物业重庆分公司经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭，由一审法院裁定按撤诉处理。2019年8月，中奥物业重庆分公司通过EMS向王建平、黎安平邮寄了书面催缴函，但被退回。庭审中，中奥物业重庆分公司称其公司自2010年9月1日进入奥园康城小区后，即为该小区提供物业服务至今，现要求王建平、黎安平按照1.5元/月/平方米的标准缴纳2016年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费，并按照10元/月/户的标准缴纳公摊水电费，并要求以前述金额为基数，按照每日3‰的标准，自王建平、黎安平逾期之日计算滞纳金。王建平、黎安平认为中奥物业重庆分公司没有在小区提供物业服务，对前述费用均不予认可。且举示了照片一组，拟证明奥园康城小区目前的物业服务状况。中奥物业重庆分公司对于该组照片的真实性及证明目的均不予认可。一审法院认为，根据本案庭审中查明的事实，可以认定在中奥物业重庆分公司所起诉的2016年7月1日至2019年6月30日期间，事实上在奥园康城小区提供物业服务的即为中奥物业重庆分公司，其理由为：一、根据一审法院已经生效的（2011）九法民初字第9750号民事判决书中所认定的事实以及奥园康城小区前期物业服务企业广东雅博物业服务有限公司所出具的情况说明能够基本证明中奥物业重庆分公司与广东雅博物业服务有限公司曾就二公司的合并开展了相应的工作，虽二公司最终未能合并，但中奥物业重庆分公司进入奥园康城小区并为该小区提供物业服务存在一定事实上的原因。二、2015年至2019年期间，中奥物业重庆分公司以奥园康城物业服务企业的名义就动用大修基金事宜对内及对外开展工作，并得到了相应行政主管部门的回应。三、奥园康城小区所在社区的工作人员对于中奥物业重庆分公司在该小区提供物业服务的事实提供了证明和确认。综上，虽中奥物业重庆分公司进入奥园康城小区提供物业服务在进场手续上存在瑕疵，但不宜据此径行否定中奥物业重庆分公司在其所诉称的2016年7月至2019年6月期间为该小区提供了物业服务这一事实，根据权利义务相一致的原则，一审法院对于中奥物业重庆分公司要求王建平、黎安平缴纳前述期间物业服务费的主张依法予以支持。就中奥物业重庆分公司所主张的物业服务费的收费标准问题，王建平、黎安平于2008年10月5日与广东雅博物业管理有限公司重庆奥园物业分公司签订的《奥园康城前期物业服务协议》中约定了1.5元/月/平方米的收费标准，中奥物业重庆分公司现要求参照该标准向王建平、黎安平主张物业服务费，一审法院对此认为，中奥物业重庆分公司的此项主张并无不妥，且综合考虑到涉案小区目前的现实状况，一审法院对于中奥物业重庆分公司的此项主张予以支持，王建平、黎安平应当缴纳的2016年7月至2019年6月期间的物业服务费为4274.1元（1.5元/月/平方米×36月×79.15平方米）。就中奥物业重庆分公司所主张的公摊水电费，中奥物业重庆分公司现要求按照10元/月/户的标准进行主张，一审法院认为，公摊水电费系小区日常运行中必然产生的支出，该费用应由小区全体业主共同承担，中奥物业重庆分公司的此项主张并无不妥，且综合考虑到涉案小区目前的现实状况，一审法院对于中奥物业重庆分公司的此项主张予以支持，其金额应为360元（10元/月/户×36月）。就中奥物业重庆分公司所要求的按照每日千分之三主张滞纳金，一审法院认为，中奥物业重庆分公司的此项主张没有事实及法律依据，一审法院依法不予支持。据此，由于中奥物业重庆分公司对于2016年7月至2019年6月期间的物业服务费、公摊水电费共计主张4064.4元，此金额低于前述物业服务费、公摊水电费之和，系中奥物业重庆分公司对于自身权利的处分，一审法院予以尊重。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“一、被告王建平、黎安平于本判决生效后十日内向原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司支付2016年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费、公摊水电费4064.4元。二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告王建平、黎安平共同负担。”二审中，上诉人王建平、黎安平向本院提交如下新证据：1、案涉小区业主起诉中奥物业重庆分公司确认合同无效诉讼材料；2、案涉小区业主起诉中奥物业重庆分公司知情权诉讼材料；3、重庆市九龙坡区住房和城乡建设委员会对案涉小区业主申请政府信息公开的答复；4、关于企业质证的相关网站截图；5、案涉小区业主聚集反映的视频及照片；6、社区工作人员否认其出具证明的视频。中奥物业重庆分公司质证均不认可前述证据的关联性和证明力。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，被上诉人中奥物业重庆分公司进入案涉小区提供物业服务未经过多数业主同意并与业主之间建立正式物业管理合同关系，故其管理案涉小区缺乏法律依据。但根据本案一、二审庭审中查明的事实，可以认定在2016年7月1日至2019年6月30日期间，中奥物业重庆分公司事实上在奥园康城小区提供了物业服务，一审判决已经详细阐述理由，本院不作赘述。上诉人于二审中提交的新证据均不能达到否认前述事实的目的，故该证据依法不予采信。中奥物业重庆分公司已经事实上提供了物业管理服务，物业服务能够满足业主日常生活需要，并且没有依照法律规定形成业主多数决议正式通知被上诉人退出小区。因此，中奥物业重庆分公司与业主之间形成了事实上的物业服务关系，根据权利义务一致性原则和公平原则，业主应当交纳服务费。一审法院酌情参照该小区前期物业服务合同的价格予以主张物业服务费并无不当。业主可以按照法律、法规的规定形成多数意见，决定是否聘请被上诉人继续提供物业服务，决定服务价格等事项。上诉人以合同无效进行抗辩，但该理由不影响本案处理结果，故依法不予支持。上诉人以中奥物业重庆分公司未提供物业服务的抗辩理由，因缺乏事实依据，本院依法不予支持。综上所述，上诉人王建平、黎安平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王建平、黎安平负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡智勇审 判 员 樊 群审 判 员 陈 华二〇二〇年三月二十七日法官助理 康 佳书 记 员 张远馨