河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初375号原告：河南隆安房地产开发有限公司，地址：洛阳市西工区上阳路上阳华府小区内小二楼，统一社会信用代码：914103007218362540（1-1）。法定代表人：杨丽军，经理。委托代理人：杨涛，男，汉族，1986年4月24日生，住河南省渑池县，系公司员工，一般代理。被告：洛阳在水一方文化发展有限公司，住所地：洛阳市伊滨区开拓大道隆安东方明珠商务区A座一层，统一社会信用代码：91410300MA3X4KJBX6（1-1）。法定代表人：郭幸卫。（缺席）原告河南隆安房地产开发有限公司（隆安公司）诉被告洛阳在水一方文化发展有限公司（在水一方公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告状诉来院，本院受理后，依法于2019年11月25日公开开庭进行审理。原告委托代理人杨涛到庭参加诉讼，被告在水一方公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间租赁合同；2、判令被告立即将原告所有的位于洛阳市伊××区××大道隆安东方明珠商务区A、B座底商一楼商铺（建筑面积2897.82㎡）恢复原状，并将恢复后的房屋完好无损交付给原告；3、判令被告支付房屋占有使用费756334元（暂从2018年6月1日计算至2019年7月15日，房屋占有使用费每月数额参照月租金标准即每月52161元，余后按实际交房之日止计付）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月1日，被告与原告签订《房屋租赁协议》一份，承租了原告开发建设的位于洛阳市伊××区××大道隆安东方明珠商务区A、B座底商一楼部分商业（建筑面积2897.82㎡）用于商业经营。协议约定：1、租赁期限自2015年9月15日至2020年9月14日；2、第一年月租金为18元/㎡，合计月租金为52161元，前三年租金保持不变，第四年开始采取每年递增10%的办法计取租金；3、租金以年为单位缴纳，采取“先交费后后使用”原则，被告需在每一次房租到期日前二个月向原告交纳次年全年房租；4、被告拖欠租金累计超过30日的，原告有权解除合同；5、合同违约一方需承担年租金20%的违约金。协议签订后，原告即向被告交付了租赁房屋；但被告自使用房屋以来，并未按约履行交租义务，租赁期间多次拖欠租金，给原告造成了巨大的经济损失。2018年6月以来直至今日，被告以各种理由拒不缴纳，原告于2018年底向洛龙区人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的租赁协议、支付拖欠租金并赔偿违约金；被告以房屋未经消防验收、未办证等为由主张合同无效。洛龙区人民法院作出（2019）豫0311民初2953号判决，合议庭采信被告部分答辩意见，以签协议时涉案房屋未进行消防验收，违反法律强制性规定为由，认定原被告签署的租赁协议无效，并驳回了原告的诉求。涉案的房屋一直由被告占有使用至今，双方在签署租赁协议时，原告也已明确告知房屋属于在售项目，被告认可并同意租赁；被告在明知房屋现状的情况下，继续选择租赁但却拒绝按约定支付租金，在原告起诉维权后，被告在占有使用房屋过程中存在严重恶意，被告应当承担因自己错误带来的不利后果。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一半应予支持”，因此，被告应当按照租赁合同确定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。另根据法律规定，原告有权要求被告对房屋恢复原状。据此根据我国相关法律规定，特诉至贵院，请人民法院依据事实和法律，依法公断，维护原告的合法权益。被告在水一方公司未提交任何答辩意见。经审理查明，2015年9月1日，原告隆安公司即甲方与被告在水一方公司即乙方签订《房屋租赁协议》一份，由乙方承租原告开发建设的位于洛阳市伊××区××大道隆安东方明珠商务区A、B座底商一楼部分商业（建筑面积2897.82㎡）用于商业经营，该房屋为毛坯房。协议有效期5年，从2015年9月15日至2020年9月14日。房屋第一年月租金单价为18元/㎡，月租金为52161元，乙方在2015年9月15日前一次性付清6个月租金共计311966元整。经甲乙双方协商同意乙方后续租金按年为单位缴纳。按照“先交费、后使用”的原则，乙方应在每一次的房租到期日前二个月向甲方缴纳次年全年房租。合同租金计取，前三年租金保持不变，第四年开始采取递增10%的年租金的办法计取，依此类推；甲方一次性免收乙方90天装修期租金共计156483元；在乙方向甲方第一次缴纳租金的同时，乙方须另行向甲方缴纳租赁担保金，共计104322元；除房屋租金外，乙方承诺接受甲方选聘的物业管理公司，并及时向物业公司缴纳水、电、物业费等相关费用；涉及经营场所内乙方的卫生、治安、保安、消防、环保等费用由乙方自行承担。合同还约定合同到期，甲方继续出租时，在同等条件下乙方有优先承租权；合同到期，如甲方或乙方不再续约，应于合同到期前40天书面通知对方，否则视为自动续约。合同约定甲方有权解除合同的情形有：1、乙方拖欠租金累计超过30日；2、乙方擅自将房屋转租、转让或者转借的；3、乙方利用承租房屋进行非法活动，损坏公共利益；4、乙方未经甲方书面同意，对房屋主体结构进行改造，或有其他危害房屋安全行为的。终止合同时，提出终止方应提前三个月通知对方，乙方应在约定期内将清理完毕的房屋完好交给甲方，房屋内不可拆除的装修物归甲方所有，乙方不得拆除；如有乙方在租赁过程中有改变房屋结构，则在交给甲方前，须将该房屋恢复原状。甲方应将剩余的房租退还乙方。但因乙方单方提前终止合同甲方收取的租金不退。由于甲方租赁给乙方的房屋属于在售项目，且甲方已明确告知乙方，并已取得乙方同意，甲乙双方同意签订以下特别约定：1、甲方正常销售乙方租赁的房屋，如有第三方购买，则甲方及时告知乙方，在同等销售价格条件下，乙方拥有优先购买权；2、如乙方不考虑购买，则在甲方有权将该房屋正常销售给第三方，但同时确保乙方租赁期限执行到期；到期后，后续租金、租赁协议由乙方和该商铺买受人协商解决，甲方不再负责；3、在合同履行期内如乙方转租转让合同约定的房屋，必须经过甲方书面同意。双方约定违约责任为：1、凡违反本协议约定的行为皆属违约行为；2、违约方需按照本协议规定的年租金20%的违约金，向守约方支付；3、若违约金不能弥补违约行为给对方造成的损失，违约方还应赔偿损失。2018年8月9日，原告隆安公司向被告在水一方公司出具《解除合同通知书》一份，因被告自2018年5月至今一直拖欠房屋租金未付，决定自2018年8月9日解除双方签订的《房屋租赁协议》，并支付截止2018年8月9日的房屋租金114153.3元，并于2018年9月15日前腾退房屋，否则隆安公司将采取必要的法律措施。2018年9月26日，隆安公司向在水一方公司出具《通知书》一份，请在水一方公司于2018年9月30日前向隆安公司支付所欠114153.3元，并办理交房手续。否则，隆安公司将强行收回房屋，并按日千分之三收取拖欠租金期间的滞纳金。以上事实由当事人出具的协议、通知书、当事人陈述等证据在卷资证。本院认为，债务应当清偿。原被告签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，本院依法予以认定。虽然双方协议约定的房屋租赁期为五年，截止目前尚未到期。但被告在水一方公司多次拖欠租金，从2018年6月至今未再支付租金，符合合同约定的解除情形，因此原告要求解除双方签订的租赁合同符合法律规定，本院予以准许。根据双方租赁合同约定：终止合同时，提出终止方应提前三个月通知对方，乙方应在约定期内将清理完毕的房屋完好交给甲方，房屋内不可拆除的装修物归甲方所有，乙方不得拆除；如有乙方在租赁过程中有改变房屋结构，则在交给甲方前，须将该房屋恢复原状。因此原告要求将涉案房屋恢复原状、交付原告的诉讼请求，本院予以支持。原告于2018年8月9日通知被告解除合同并腾退房屋，但截止到原告起诉时被告仍然占用涉案房屋，且未将机械设备完全搬离涉案房屋。被告应当承担支付原告房屋占有使用费的责任，原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院依法予以支持。被告仅支付租金到2018年5月31日，从2018年6月1日截止到目前被告未再支付房屋占有使用费，原告要求从2018年6月1日按合同约定的月租金52161元计算房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。被告在水一方公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告河南隆安房地产开发有限公司与被告洛阳在水一方文化发展有限公司于2015年9月1日签订的《房屋租赁协议》；被告洛阳在水一方文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内将原告河南隆安房地产开发有限公司所有的位于洛阳市伊滨区开拓大道隆安东方明珠商务区A、B座底商一楼商铺（建筑面积2897.82㎡）恢复原状，并交付原告河南隆安房地产开发有限公司；三、被告洛阳在水一方文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告河南隆安房地产开发有限公司支付房屋占有使用费（房屋占有使用费按每月52161元从2018年6月1日计算至本判决指定的交房之日止）。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11363元，减半收取5682元，由被告洛阳在水一方文化发展有限公司承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 张 静二〇二〇年三月二日书记员 高梦雅