广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初179号原告：张明珠，女，1978年7月6日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区*********-1，公民身份号码230************229。委托诉讼代理人：肖进胜，广东敏胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖驰，广东敏胜律师事务所律师。被告：中山市荣基房地产有限公司，住所地广东省中山市***********，统一社会信用代码914************082。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：林文清，广东香山律师事务所律师。原告张明珠诉被告中山市荣基房地产有限公司（以下简称荣基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，由审判员何亦辉独任审判，于2020年3月9日公开开庭进行了审理。原告张明珠的委托诉讼代理人廖驰、被告荣基公司的委托诉讼代理人林文清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张明珠向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金471107元（以1670000元为基数，按日万分之一，从2012年3月30日起计算至实际办证之日止，暂时计算至2019年12月20日）。事实和理由：2009年12月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定：1.原告购买的商品房为被告开发的座落为中山市***************，建筑面积共230平方米，价款为1670000元。2.付款方式：原告于2009年12月14日以现金方式支付金额510000元，剩余房款1160000元以商业贷款方式支付。3.交付期限：被告应当在2010年3月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告。4.逾期办理产权登记的违约责任：被告应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告有权解除合同。无论原告是否解除合同被告均应按已付房价款每天万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了相应购房款，但被告至今仍未能办理房地产权属证书，违反了合同的约定，给原告造成了严重的经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院，提出前述诉讼请求。原告张明珠为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1.认购书、《中山市商品房买卖合同》；2.付款凭证；3.中山市商品房销售登记备案表；4.广东邦仁律师事务所见证书；5.中山市契税缴款通知书、契税完税证；6.住宅专项维修基金登记薄。经开庭质证，被告荣基公司对原告提交的证据1、2、3、4、6的三性确认，对证据5的真实性确认，关联性不确认，目前无法办理产权证的原因一是因政府政策原因，二是因为原告未配合办理相关办证手续。被告荣基公司抗辩称：一、被告逾期办理涉案房屋的权属证书主要原因为政府，系政策调整等原因导致被告未能按时办理涉案权属证书，原告清楚知悉上述情形。被告不存在过错，不应当承担逾期办证的违约责任；二、原告主张被告支付逾期办理房地产权属证书违约金按万分之一从2012年3月30日起计，已过诉讼时效，并且原告的违约金起算日期明显错误，原告的诉讼请求没有任何事实与法律依据；三、由于原告未按《买卖合同》的约定缴纳专项维修资金、物业管理费等费用，被告有权拒绝办理房地产权证，且不承担逾期办理房地产权证的违约责任。综上所述，原告的诉讼请求已过诉讼时效，并且被告逾期未能办理不动产权证的主要原因在于政府，被告不存在过错，不应当承担逾期办证的违约责任。原告的诉讼请求于法无据，应驳回原告的全部诉讼请求。被告荣基公司就其抗辩及主张的事实向本院提交了以下证据：1.《物业交接表》；2.《关于协助和完善办理房产证相关手续的通知》、快递单、快递签收回执；3.《合同补充协议一》；4.竣工验收报告；5.《2019年全市房地产领域涉稳楼盘排查表》；6.（2019）粤2071民初18650民事判决书。经开庭质证，原告对被告提供的证据1、3、4、6的真实性、合法性确认，对关联性及证明目的不确认，对证据2的三性均不确认，对证据5的三性均确认。本院认定事实如下：2009年11月19日，原告张明珠（作为认购方）与被告荣基公司（作为出售方）签订一份檀香山别墅区认购书，约定：原告认购被告开发建设的位于中山市******（檀香山别墅区）A1-5幢5号楼；建筑面积230平方米；房屋总价为167万元。认购书还约定了其他事项。出售方落款处盖被告荣基公司章，认购方落款处有张明珠的签名及捺印。2009年12月14日，原告（作为买受人）与被告荣基公司（作为出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.原告购买被告开发建设的位于中山市******（檀香山别墅区）A1-5幢5号楼，建筑面积230平方米，房屋总价为167万元；2.买受人按银行按揭付款：2009年12月14日支付51万元，剩余房款116万元通过银行按揭贷款支付；3.出卖人应当在2010年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；4.出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；5.如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人无法取得房地产权属证书的，买受人有权解除本《商品房房买卖合同》。无论买受人是否解除合同，出卖人均应按已付房价款的按每日万分之一向买受人支付违约金；6.买受人须按出卖人通知的时间提办理房地产权属证书所需的资料，因逾期提供办证资料等买受人原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任。上述商品房买卖合同还约定了其他事项。出卖人落款处盖荣基公司章，买受人落款处有张明珠签名及捺印。同日，原告张明珠（作为买受人）与被告（作为出卖人）签订一份《合同补充协议一》，约定：买受人的通讯地址和联系电话已记载在合同中，出卖人或其代理人，按揭银行或其代理人根据该通讯地址所寄出的函件，自发出之日起（以邮局的邮戳为准）视为通知。协议还约定了其他事项。出卖人落款处盖荣基公司章，买受人落款处有张明珠的签名及捺印。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款167万元。2010年12月6日，原告办理了涉案房屋的收楼手续。2019年1月17日，荣基公司出具《关于协助和完善办理房产证相关手续的通知》，载明：现在由于政府对我们办理房产星房产证提出了新要求，因此请收到本通知的业主阁下，请在7天内亲临我司销售中心（位于中山市***********君豪名居）补充和完善办理房产证的各项手续。通知还载明了其他事项。通知人落款处盖荣基公司章。2019年1月18日，荣基公司通过EMS单号为1058104336029的全球邮政特快专递向张明珠地址为珠海市***远大美域加洲阳光2栋1单元203房邮寄《关于协助和完善办理房产证相关手续的通知》。该邮件盖广东中山三乡EMS邮戳，时间为2019年1月18日。2019年1月26日，该邮件因收件人不在收件地址且无法联系收件人，退回妥投。原告截止至开庭之日，一直未按上述通知要求到被告处完善有关手续。庭审中，原告与被告均确认以下事实：1.涉案商品房已于2010年12月6日交付给原告使用；2.快递单载明的珠海地址及电话均为原告本人使用；3.截止至开庭之日，被告尚未持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。另外，被告荣基公司明确确认涉案商品房所在小区现因土地并证问题需要进行相关行政审批，目前暂不具备办证条件，现没有业主成功办理房地产权属证书，具体何时能够办理房地产权属证书尚不确定。本院认为，本案系商品预售合同纠纷。原告张明珠与被告荣基公司签订的《檀香山别墅区认购书》、《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议一》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照合同全面履行自己的义务。原告张明珠已依约向被告荣基公司支付了全部购房款167万元，已履行了合同的主要义务，被告应依约履行交付涉案商品房及持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的义务。庭审中，原告与被告均确认涉案商品房已于2010年12月6日交付给原告使用，对于该事实，本院予以认定。根据双方签订的商品房买卖合同约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，故被告应于2012年11月25日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。关于逾期办证违约责任的承担问题，原告张明珠主张因被告荣基公司自身原因导致涉案商品房未能在合同约定的时间内取得不动产权属登记证书，故被告应承担逾期办证的违约责任；被告荣基公司则抗辩称逾期办证原因一是因为政府政策原因导致，二是因为原告未配合办理办证所需的相关手续，被告不存在违约行为，不应承担违约责任。本院认为，根据双方签订的补充协议约定，被告按照合同中载明的通讯地址和联系电话向原告所邮寄的函件，自发出之日起视为送达。庭审中，原告亦确认合同中载明的通讯地址和联系电话均为其所有。被告于2019年1月18日按照合同中载明的通讯地址及联系电话邮寄函件，通知原告于收到通知后7天内到销售中心补充和完善办理房产证的各项手续，可视为被告已履行了相应的通知义务，而按政府部门的要求完善有关手续是办证的前提，原告未按被告的通知要求配合办理完善办证所需的相关手续，而且截止至庭审之日，原告仍未配合办理完善有关手续，客观上对办证的时间造成一定的延误。同时，虽然原告的行为对办证的时间造成一定的延误，但在庭审中，被告明确确认涉案商品房小区因土地证并证问题需要进行相关的行政审批，目前暂不具备办证条件，而且被告也确认此前已配合办理完善相关手续的其他业主均未能成功取得房地产权属证书，涉案商品房小区何时具备办证条件也不确定，从以上事实可知，涉案房屋至今未能办证的根本原因在于被告，而非原告延误办理完善相关的手续的行为。被告抗辩称未能办证是由于政策原因导致的，但被告提供的证据仅能证明涉案小区存在土地并证问题，不能证明该原因是由于政府政策调整导致的，亦不能证明该情形属于双方约定或法定的免责事由，故对于被告的上述抗辩理由，本院不予采信。被告未能按合同约定取得涉案房屋的权属证书，已构成违约，应承担相应的违约责任。对于计算逾期办证违约金的时间，正如前述，由于原告未按被告通知要求办理完善有关手续的行为对办证的时间造成一定延误，本院酌情认定原告的行为造成办证期限延误的合理时间为180天，该180天应从被告逾期办证的违约时间中扣除。关于逾期办证违约金的诉讼时效问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。根据合同的约定，逾期办证的违约金按日收取，每天的违约金属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故每日的逾期办证违约金应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。因民法总则自2017年10月1日起施行，故2017年10月1日之前产生的违约金应当适用民法通则关于诉讼时效的规定。原告于2020年1月3日向本院起诉，请求被告支付从2012年3月30日起计算逾期办证违约金。显然，2017年1月3日之前的违约金已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权。故原告请求被告支付逾期办证违约金的时间应从2017年1月3日起计算。另外，根据双方签订的商品房买卖合同约定，被告的办证义务为持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，故逾期办证违约金应计算至被告持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案之日止，原告主张逾期办证违约金计算至实际办证之日止，理据不足，本院不予支持，予以驳回。关于逾期办证违约金的计算标准问题，根据双方签订的商品房买卖合同约定，如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人无法取得房地产权属证书的，出卖人应按已付房价款每日万分之一向买受人支付违约金，且被告亦同意按上述标准向原告支付违约金，故对于原告主张被告按已付房价款每日万分之一向原告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市荣基房地产有限公司应向原告张明珠支付逾期办证违约金（以房价总款1670000元为基数，按每日万分之一，从2017年1月3日起计算至被告持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案之日止，其中原告造成办证期限延误的合理期限180天应从中予以扣除。从2017年1月3日起至本判决发生法律效力之日止的违约金于本判决发生法律效力之日起七日内付清；于本判决发生法律效力之次日起每隔六个月支付相应期间的违约金；最后计算期限不足六个月的违约金，则于被告持办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案之日止）；二、驳回原告张明珠的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8366元，减半收取为4183元（该款原告已预交），由原告负担2183元，由被告中山市荣基房地产有限公司负担2000元，被告应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费2000元返还给原告。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年三月二十日书记员  卢芷琪冯莹