广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终83号上诉人（原审被告）：端州区阅海酒店，经营场所广东省肇庆市**********。经营者：王晓军，该酒店总经理。委托诉讼代理人：朱国民，广东安达信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：云浮市云城区**信用合作联社，住所地广东省云浮市*******。法定代表人：宋云鹰，该社理事长。委托诉讼代理人：何雅婵，广东翔浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁钧然，广东翔浩律师事务所律师。上诉人端州区阅海酒店因与被上诉人云浮市云城区**信用合作联社（以下简称云城区农信社）返还原物纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初4082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人端州区阅海酒店的经营者王晓军及委托诉讼代理人朱国民，被上诉人云城区农信社的委托诉讼代理人何雅婵、梁钧然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。端州区阅海酒店上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回云城区农信社全部诉求。2.一、二审诉讼费用由云城区农信社承担。事实与理由：一、端州区阅海酒店对涉案物业享有合法的承租权，一审判定端州区阅海酒店不具备承租人资格值得商榷。1.涉案物业的产权在以物抵债转让给云城区农信社之前，案外人(原权属人)刘赞华在2017年2月17日、12月10日与肇庆市端州区阅海酒店签订《房屋租赁合同》《房屋出租合同补充协议书》，该酒店实际是由王晓军与肖骐松、肖成香、周保元、彭刚桥、彭彩虹、彭文华、彭爱华、彭喜华等九人共同合伙经营，且上述合同从协商到签订、履行，均由王晓军负责。也就是说，在2017年与刘赞华签订合同的实际承租人是王晓军。2.肇庆市端州区阅海酒店的法定经营者彭珍华早在《房屋租赁合同》《房屋出租合同补充协议书》之前，已于2016年7月5日死亡，也就是说，实际上肇庆市端州区阅海酒店在上述合同签订时已经不具备经营主体资格。刘赞华在签订上述合同时，也明确知道彭珍华已经死亡以及该酒店实际经营者发生变更的事实。由此也可以看出，在2017年与刘赞华实际发生租赁合同关系的并非彭珍华及肇庆市端州区阅海酒店而是王晓军。3.端州区阅海酒店自2017年12月15日领取营业执照后，直至云城区农信社起诉时止，一直按照上述《房屋租赁合同》以及《房屋出租合同补充协议书》的约定履行承租人义务，并按月缴纳租金给云城区农信社。并且，端州区阅海酒店的营业执照及经营者信息等均在承租酒店的大堂显著位置对外公示，在履行合同过程中，端州区阅海酒店与云城区农信社指派的物业管理员陈厚锭也保持了密切沟通和交流，云城区农信社不可能不知道端州区阅海酒店就是涉案物业的实际承租人。而且，如果云城区农信社认为端州区阅海酒店不具备承租人资格而是非法侵占了涉案物业，为何云城区农信社自以物抵债受让涉案物业的产权以来，一直未对端州区阅海酒店的承租人资格提出异议?由此可见，云城区农信社在双方讼争之前对端州区阅海酒店的承租人资格是完全认可的。云城区农信社起诉主张端州区阅海酒店非法侵占了其涉案物业，完全是为了满足其提前收回物业的诉讼需要，明显与事实不符。一审判决在忽视涉案物业长达一年多时间一直由端州区阅海酒店使用的事实和涉案酒店实际经营状况的情况下，判定端州区阅海酒店不具备承租人资格错误，端州区阅海酒店对此无法接受。二、一审判决端州区阅海酒店按照《房屋租赁合同》约定向云城区农信社支付房屋占用费，缺乏事实和法律依据。首先，端州区阅海酒店与云城区农信社存在房屋租赁合同关系，不存在非法侵占云城区农信社物业的事实存在，因此，一审判决端州区阅海酒店向云城区农信社支付房屋占用费，缺乏事实和法律依据。其次，退一万步说，即便一审法院认定端州区阅海酒店与云城区农信社双方之间不存在租赁合同关系，端州区阅海酒店非法侵占云城区农信社物业的事实成立，一审判决一方面认定端州区阅海酒店与云城区农信社双方之间不存在租赁合同关系，一方面却判令端州区阅海酒店仍受原《房屋租赁合同》的约束，需按照《房屋租赁合同》约定的金额缴纳占用费，这显然自相矛盾。综上所述，端州区阅海酒店认为一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法改判。被上诉人云城区农信社辩称，1.端州区阅海酒店一直主张其享有刘赞华与肇庆市端州区阅海酒店之间的租赁合同的承租权，但是端州区阅海酒店必须证明其与肇庆市端州区阅海酒店之间存在继承关系才能享有承租权，肇庆市端州区阅海酒店的工商登记信息为个体工商户，经营者为彭珍华，现彭珍华已经去世，那么肇庆市端州区阅海酒店的财产及附属的财产权利属于彭珍华的个人遗产，在没有遗嘱分配的情况下应当由其法定继承人继承。而端州区阅海酒店没有任何证据证明其是彭珍华的法定继承人，所以两个阅海酒店之间不存在继承关系。且端州区阅海酒店是于2017年12月15日注册成立的一个独立的个体经营户，在工商登记信息上也与肇庆市端州区阅海酒店没有任何关系。2.一审判决的占用费仅仅是参照租赁合同计算，而并非是要求端州区阅海酒店受原租赁合同的约束，两者是不同的法律关系，所以并不矛盾。综上所述，请求二审法院驳回其上诉，维持一审判决。云城区农信社向一审法院起诉请求：1.判令端州区阅海酒店立即腾退位于肇庆市********和六至八层的房屋给云城区农信社；2.判令端州区阅海酒店支付2019年1月至腾退房屋之日止的占用费给云城区农信社，暂计至2019年7月8日为136796.67元；3.本案诉讼费用全部由端州区阅海酒店负担。一审法院认定事实：云城区农信社通过以物抵债的形式取得案涉房屋，2018年2月28日，广东省云浮市云城区人民法院作出（2017）粤5302执1378号之一执行裁定书（以下简称1378号裁定），裁定：“一、解除对被执行人刘赞华位于肇庆市端州区********至三层、五至八层【房地产权证号：粤房地权证肇字第0100008755号；国有土地使用权证号：肇府国用（2013）第0011052号】的查封；二、将上述被执行人刘赞华位于肇庆市端州区********至三层、五至八层房地产权证号：粤房地权证肇字第0100008755号；国有土地使用权证号：肇府国用（2013）第0011052号】作价30650000元抵债（2017）粤5302民初2112号民事调解书确定的部分债务。三、上述位于肇庆市端州区********至三层、五至八层房地产权证号：粤房地权证肇字第0100008755号；国有土地使用权证号：肇府国用（2013）第0011052号】归申请执行人云浮市云城区**信用合作联社所有。该财产所有权自本裁定送达申请执行人云浮市云城区**信用合作联社时起转移……”。该裁定书于2018年3月5日送达云城区农信社。2019年5月6日，云城区农信社取得了上述房地产的不动产权证书【不动产权证号：粤（2019）肇庆市不动产权第0030569号】。不动产权证书载明肇庆市********至三层、五至八层的权利人为云浮市云城区**信用合作联社。另查明，肇庆市端州区阅海酒店在2009年6月9日登记成立，工商登记的企业类型为个体户，经营者是彭珍华。该酒店在2017年12月12日注销，注销原因是经营者死亡。案外人刘赞华与肇庆市端州区阅海酒店在2017年2月17日签订《房屋租赁合同》，合同约定将坐落于天宁南路1号【阅海大厦】；位于第6-8层用作旅业使用。约定租赁期限为2017年2月16日至2021年12月30日止。其中约定2018年6月16日至2020年6月15日月租金为23425元。后双方在2017年12月10日再次签订《房屋出租合同补充协议书》，约定“因出入口被道路施工拆除，双方协商每月租金减至2500元/月，时间为2017年12月16日至2018年12月31日”。端州区阅海酒店抗辩其一直按照2500元/月缴纳租金给云城区农信社至2019年7月，其中，2019年1月至7月共计缴纳租金17500元，云城区农信社确认收到17500元的租金，但因端州区阅海酒店所出示的缴款凭证并未显示缴款人为端州区阅海酒店，云城区农信社认为该租金属于肇庆市端州区阅海酒店缴交。此外，云城区农信社主张肇庆市端州区阅海酒店在2019年1月开始应按照月租金23425元缴纳租金。再查明，肇庆市端州区阅海酒店在2019年5月23日向云城区农信社提交《申请调整房租的报告》，请求从2019年6月1日起，将原房租调整至每月8000元。云城区农信社主张一直以为承租人是肇庆市端州区阅海酒店，至起诉前方知道实际占有人为端州区阅海酒店。端州区阅海酒店在庭审中承认一直使用肇庆市端州区阅海酒店的公章直至云城区农信社起诉后，才注销肇庆市端州区阅海酒店的公章，并申领端州区阅海酒店的公章。因无法实际取得上述房产的实际使用权，且云城区农信社认为端州区阅海酒店属于非法占有，故云城区农信社向一审法院提起诉讼，要求判如所请。一审法院认为，本案为返还原物纠纷。一、关于房屋的权属。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”1378号裁定确定案涉房屋的所有权及相应的其他权利归买受人云城区农信社所有。1378号裁定已经发生法律效力，并于2018年3月5日送达云城区农信社。因此，案涉房屋的所有权已于2018年3月5日转移归云城区农信社所有。二、关于肇庆市端州区阅海酒店和端州区阅海酒店关系的认定。首先，根据上述查明事实，肇庆市端州区阅海酒店和端州区阅海酒店同为个体工商户，在工商登记中为两个不同的主体。其次，端州区阅海酒店抗辩其承继了肇庆市端州区阅海酒店相应债权债务，但并未进行有效举证，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，端州区阅海酒店应承担举证不能的法律后果，故端州区阅海酒店的抗辩，一审法院不予采信。再次，根据端州区阅海酒店出具的《申请调整房租的报告》中盖章仍为肇庆市端州区阅海酒店，云城区农信社认为其不清楚实际使用人为端州区阅海酒店的主张，一审法院予以采信。三、关于承租人认定。首先，案外人刘赞华与肇庆市端州区阅海酒店在2017年2月17日所签订的《房屋租赁合同》，及在2017年12月10日双方所签订的《房屋出租合同补充协议书》中，承租人的盖章均为肇庆市端州区阅海酒店，并非端州区阅海酒店；在2019年5月23日向云城区农信社出具的《申请调整房屋的报告》落款盖章也是肇庆市端州区阅海酒店。其次，云城区农信社作为善意受让的债权人，取得案涉房产的物权后，一直遵循原权属人刘赞华与肇庆市端州区阅海酒店签订的《房屋租赁合同》及《房屋出租合同补充协议书》收取租金，也认可减免租金的行为。云城区农信社的行为符合《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”再次，上述租赁合同的承租人主体应为肇庆市端州区阅海酒店，并非阅海酒店端州区阅海酒店，且云城区农信社并不认可实际承租人为端州区阅海酒店。虽然端州区阅海酒店出具了相应缴纳租金的凭证，但该凭证并未有明确转款人为端州区阅海酒店，端州区阅海酒店亦未举证证明云城区农信社已经知悉案涉物业的实际使用人为端州区阅海酒店。结合端州区阅海酒店出示落款日期为2019年5月23日的《申请调整房租的报告》落款单位仍为肇庆市端州区阅海酒店，更印证了端州区阅海酒店并未告知实际使用房产为端州区阅海酒店。云城区农信社认为实际发生租赁关系的承租人为肇庆市端州区阅海酒店的主张，一审法院予以采信；对于端州区阅海酒店抗辩其与云城区农信社发生实际的租赁关系，一审法院不予采信。端州区阅海酒店应将案涉房产腾退返还云城区农信社。四、关于占用费。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，云城区农信社依法对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。端州区阅海酒店未经云城区农信社许可，占有使用上述房产，其行为侵害了云城区农信社的合法权利，应向云城区农信社支付相应的房屋占用费。云城区农信社主张占用费参照原租赁合同约定每月23425元标准计算，合法有理，一审法院予以支持。结合本案的实际情况，端州区阅海酒店已经实际支付了2019年1月至7月共计17500元的费用，应予扣减。计算至2019年7月8日端州区阅海酒店应向云城区农信社支付129095.16元【23425*6+(23425/31*8)-17500=129095.16】，端州区阅海酒店按照每月23425元向云城区农信社支付房屋占用费，从本案起诉之日即2019年7月22日开始计算至端州区阅海酒店实际腾退案涉房产之日止，其中2019年7月已经支付了2500元，7月应支付的占用费为20925元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、端州区阅海酒店于该判决发生法律效力之日起十日内将肇庆市********和六至八层腾退并将上述房屋交付给云城区农信社；二、端州区阅海酒店于该判决发生法律效力之日起十日内向云城区农信社支付2019年1月1日至7月8日期间的房屋占用费129095.16元（此后按每月23425元的标准，从2019年7月9日起计至上述房屋交付给原告云城区农信社之日止；其中7月9日至7月31日期间的占用费为20925元，2019年8月1日起按照23425元每月计算）；三、驳回云城区农信社的其他诉讼请求。本院二审期间，端州区阅海酒店提交了：祁丰社区居委会出具的《证明》、刘赞华出具的《证明》及其身份证复印件，拟证明肇庆市端州区阅海酒店原经营者彭珍华已于2016年7月5日去世，阅海酒店一直由王晓军及其他几个合伙人一起经营，酒店的物业是由王晓军从刘赞华手中承租使用。云城区农信社认为这两份证据已经超过了举证期限，且不属于法律规定的新证据，因此对上述证据的三性均不予认可。一审判决查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案是返回原物纠纷。结合端州区阅海酒店的上诉意见和云城区农信社的答辩意见，本案争议的焦点为：1.端州区阅海酒店是否享有合法的承租权；2.涉案的占用费如何确定。关于端州区阅海酒店是否享有合法的承租权。本案中，端州区阅海酒店上诉认为其具备承租人资格，不存在非法侵占云城区农信社房产的事实。但根据2017年2月17日所签订的《房屋租赁合同》及在2017年12月10日签订的《房屋出租合同补充协议书》显示，两份合同的签订主体均为肇庆市端州区阅海酒店，并非端州区阅海酒店。根据本案查明事实，肇庆市端州区阅海酒店和端州区阅海酒店虽同为个体工商户，但在工商登记中为两个不同的主体，且本案中并无证据证明肇庆市端州区阅海酒店与端州区阅海酒店之间存在债权债务承继的关系。因此，端州区阅海酒店并非合同约定的承租人，对案涉物业无合法的承租权。端州区阅海酒店抗辩其是案涉场地的实际承租人，但其使用案涉场地未获得云城区农信社的许可，亦无证据显示云城区农信社在知悉案涉物业的实际使用人为端州区阅海酒店后仍继续允许其使用。故端州区阅海酒店占有使用案涉房产没有合法依据，端州区阅海酒店该项上诉主张理据不足，本院不予采纳。关于涉案物业的占用费如何确定。基于前述论述，端州区阅海酒店对案涉房产无合法的承租权，其在未经云城区农信社许可的情况下占有使用案涉房产，应向云城区农信社支付占用费。一审法院按云城区农信社主张参照原租赁合同约定每月23425元标准计算端州区阅海酒店应付的占用费并无不当，本院予以支持。参照原租赁合同约定的租金标准计算占用费与认定端州区阅海酒店与云城区农信社之间不存在租赁合同关系并不矛盾，端州区阅海酒店认为一审判决其应参照原租赁合同约定支付占用费缺乏事实和法律依据的主张不成立，本院不予支持。综上所述，端州区阅海酒店的上诉请求理据不足，本院依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3036元，由上诉人端州区阅海酒店负担。本判决为终审判决。审 判 长 李小冬审 判 员 李升文审 判 员 黄春歌二〇二〇年三月二十日法官助理 江雪莲书 记 员 梁 燕