沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0102民初8536号原告：马丽婷，女，1967年11月18日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：路畅，辽宁联胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凯强，辽宁联胜律师事务所律师。被告：曲贵田，男，1970年10月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：李春丽，辽宁铭迅律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建，辽宁铭迅律师事务所律师。被告：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路17号（9门）二层，统一社会信用代码:91210111760063688B。（经合法传唤未到庭）法定代表人：董长安，系该公司总经理。被告：张志勇，男，1963年5月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区，（经合法传唤未到庭）原告马丽婷与被告曲贵田、张志勇、辽宁联合房地产开发有限公司（以下简称“联合房地产公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。于2017年12月14日作出（2017）辽0102民初7641号民事判决。马丽婷不服该判决，向沈阳市中级人民法院提起上诉。沈阳市中级人民法院于2018年4月25日作出（2018）辽01民终2382号民事裁定，撤销沈阳市和平区人民法院(2017)辽0102民初7641号民事判决，发回沈阳市和平区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，由审判员乔英杰担任审判长并主审，人民陪审员林华、人民陪审员魏晓萍参加评议，并于2019年2月25日、7月15日两次公开开庭进行了审理。原告马丽婷的委托诉讼代理人王凯强及被告曲贵田的委托诉讼代理人李春丽到庭参加诉讼，现已审理终结。马丽婷诉讼请求：1.立即解除对原告购买居住的沈阳市苏家屯区房屋的查封、执行；2.请求法院确认该房屋的所有权归原告所有，被告联合房地产公司协助办理过户；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告2010年8月13日和被告联合房地产公司签订房屋买卖合同，约定将位于沈阳市苏家屯区，面积130.04平米房屋卖给原告。原告于2010年8月13日一次向被告联合房地产公司缴纳了全部房款436943元，原告装修入住多年。多次找开发商办理房证被故意拖延。原告后得知自己的住房被沈阳市和平区法院2016年2月22日作出的（2015）沈和民三初字第1381-1号《协助执行通知书》查封。原告对被告联合房地产公司和被告张志勇的借款行为一无所知。原告向和平区法院递交了解除查封的书面异议，后和平法院作出（2017）辽0102号执异81号民事裁定，驳回原告的异议。该裁定与法律规定相违，合同和交款都是在2010年，而查封是在2016年2月22日，不开正规发票，部分房款转到被告张志勇是开发商的过错，开发商开具三联据违法，不能否定原告缴纳全款的事实。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告交全款，实际占有该房屋是不争事实，被告张志勇作为被告联合房地产公司实际法人，他让把房款转至他人帐号，联合房地产公司出具了发票就是对收到款项事实的确认，希望法院维护原告的合法权益，判决立即对原告房屋解除查封。曲贵田辨称：原告并没有与被执行人联合房产公司签订合法有效的统一版本的备案合同，不能证实双方存在购房的真实意思表示，并且原告没有提供正规的购房发票，现有收款收据不能证实其已经实际支付购房全款。并且其主张购房多年，但在此之前从未以任何形式要求备案登记，维护其权益，对于该房屋未登记事实存在明显过错，其并不适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》的第29条规定，对于现有房屋占有使用情况证据亦不充分，并且，其尚有其他住房，其主张不符合排除执行的法律规定。原告诉讼请求没有事实及法律依据，恳请法院驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的事实和证据，本院认定如下：1、原告马丽婷提供的其与联合房地产公司签订《商品屋买卖合同》。虽然《商品屋买卖合同》没有记载签订日期，但从合同第6条付款方式及期限的约定：“2010年8月13日付清全部房款的100％，即436934元；第8条交付日期的约定：出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第五种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用…；5、该商品房所在楼宇经四方验收合格。…”结合原告给证人张某的转款时间、被告房屋交付时间以及联合房地产公司为原告出具的购房款收据的时间、之后的合同履行情况，可以确认该合同的签订日期在案涉房屋被查封之前。被告曲贵田虽然否认该合同真实性，但未能提供充分的证据予以证明，故对原告提供的《商品屋买卖合同》的真实性，本院予以确认。2、证人张某的证言，证实原告将购房款转至其个人账户后，将该款转至公司账户的情况。结合原告提交的银行流水、联合房地产公司为原告出具的购房款收据、原告已实际入住案涉房屋的事实，可以确认原告已实际向联合房地产公司支付了购房款。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：原告马丽婷与被告联合房地产公司《签订商品房买卖合同》一份。合同约定，原告购买被告联合房地产公司开发建设的位于沈阳市苏家屯区房屋，建筑面积130.04平方米，单价为3360元/平方米，总金额为436934元。并约定2010年8月13日前付清全部价款，房屋交付期限为2010年12月31日。2009年9月27日马丽婷以胡志学（马丽婷配偶）的账户向张某转款438400元。2010年8月13日，被告联合房地产公司向原告开具了收款收据。另查明，2015年7月8日，曲贵田（反诉被告）以民间借贷纠纷将联合房地产公司（反诉原告）、张志勇（反诉原告）诉至本院。2016年4月28日，本院作出（2015）沈和民三初字第01382号民事判决：“一、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款本金2,000万元；二、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款利息850万元（2014年5月起至2016年4月止）；三、被告张志勇对被告辽宁联合房地产开发有限公司拖欠原告的上述欠款承担连带责任；如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回反诉原告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇的反诉请求。”宣判后，联合房地产公司不服，向沈阳市中级人民法院提出上诉。2016年9月12日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终7220民事判决书，判决内容为：“一、维持辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决的第五项；二、撤销辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第三项、第四项；三、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院[2015]沈和民三初字第01382号民事判决第一项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款本金1,580万元；四、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第二项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款利息850万元（2013年11月起至2016年4月止）；五、张志勇对辽宁联合房地产开发有限公司拖欠曲贵田上述欠款承担连带责任；六、驳回当事人其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”。诉讼中，本院于2016年2月22日作出（2015）沈和民三初字第1382-2号《协助执行通知书》，预查封联合房地产公司位于沈阳市苏家屯区产，案涉房产在此抵押物清单（明细）内。后该案进入执行程序，本案原告提出书面异议，要求解除对案涉房屋的查封。2017年5月22日，本院作出（2017）辽0102执异81号执行裁定，驳回案外人马丽婷的异议，故原告马丽婷诉至本院。再查明，沈阳市苏家屯区人民政府沈苏政发（2018）14号《沈阳市苏家屯区人民政府关于准予唯美尚品权属登记的通知》载明：我区“唯美尚品”项目位于，是由辽宁联合房地产开发有限公司开发建设。业主2010年至2012年办理入住，该项目共32栋，总建筑面积144657.01平方米。因开发商与施工方联系不上的原因，导致该项目无法办理竣工验收手续，业主无法办理《房屋所有权证》。2015年3月6日市领导批示将“唯美尚品”项目29栋，计1065套房屋列入市解遗办证范围。本次准予登记房屋11栋，共计503套。案涉房屋在该办证范围内。被告联合房房产公司在开发建设“唯美尚品”开发项目时，将该工程抵押给盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告联合房地产公司、张志勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告马丽婷、被告曲贵田提供的证据及其当庭陈述对案件事实予以确认。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第311条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案为案外人执行异议之诉，审理中既要依法审查案外人对执行标的物是否享有受法律保护的实体权利，又要对该实体权利是否能够阻却强制执行进行判断，结合各方当事人的意见。本案的争议焦点为：1、原告马丽婷对案涉房屋是否享有受法律保护的实体权利；2．该权利是否能够排除强制执行。3、案涉房屋的所有权能是否归原告所有。一、关于原告马丽婷对案涉房屋是否享有受法律保护的实体权利的问题。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依照司法解释的规定，结合本案查明的事实，从以下四点进行分析：第一，原告马丽婷与被告联合房地产公司在法院查封案涉房屋之前就签订了《商品房买卖合同》，该合同中对双方当事人的姓名、商品房的房号、建筑面积、总价款、付款时间、交房期限等合同主要条款均进行了约定，双方签订的《商品房买卖合同》上虽未载明签订日期，但不足以否定原告马丽婷与被告联合房地产公司达成合意、订立合同的真实性。故，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。第二，诉讼中，原告提供了被告联合房地产公司为原告出具的收款收据、证人张某的证言及被告联合房地产公司、张志勇在二审庭审中亦承认收到全部购房款。被告联合房地产公司作为出卖人已向原告交付了房屋。故，可以认定原告已向被告联合房地产公司支付了全部购房款，双方就《商品房买卖合同》已履行完毕。第三，原告主张其在案涉房屋长期居住，并提供了《商品房准住通知》、《入住手续书》、预交水费、电费、供暖费、物业费等收款收据，本院到案涉房屋现场进行了核查，房屋属精装修、家具、生活设施齐全，系长期居住的状态。可以认定原告马丽婷对案涉房屋已实际占有使用。第四，本案由于被告联合房地产公司的原因，致使该案涉房屋无法办理房屋所有权证。原告对未办理房屋所有权证并无过错。综上，原告马丽婷与被告联合房地产公司之间签订了合法有效的房屋买卖合同，马丽婷按照合同的约定履行了支付全部购房款的义务，并已实际占有案涉房屋。虽未办理房屋所有权登记，马丽婷不是房屋所有权人，但其因合法有效的《商品房买卖合同》而对案涉房屋享有物权期待权，该权利依法应受法律保护。二、关于原告马丽婷享有的实体权利是否能够排除强制执行的问题。本案中，被告曲贵田申请查封案涉房屋，系基于其与被告联合房地产公司、张志勇之间的民间借贷纠纷案件。该案中，联合房地产公司应对曲贵田承担金钱给付义务，张志勇则对联合房地产公司的金钱给付义务承担连带清偿责任。查封行为的基础为一般金钱债权，而马丽婷在案涉房屋被查封之前，已享有应受法律保护的物权期待权。从权利性质上而言，物权期待权属于债权范畴，但该债权不同于一般的债权。马丽婷已经依照合同履行了支付对价的义务，且已实际占用使用案涉房屋。房屋所有权将确定无疑地登记至其名下。在与曲贵田申请执行实现一般债权发生冲突时，应优先保护马丽婷的物权期待权。该权利能够排除曲贵田针对案涉房屋，对联合房地产公司、张志勇金钱债权的实现。故，原告马丽婷就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告请求停止对案涉房屋的执行，具有事实和法律依据，本院应予支持。三、关于案涉房屋的所有权是否归原告所有的问题。虽然原告马丽婷享有应受法律保护的物权期待权，但由于案涉房屋在原告马丽婷与被告联合房地产公司签订合同前，被告联合房地产公司就将包括案涉房屋在内的在建工程，抵押给盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行。在案涉房屋还存在抵押登记的情况下，不宜在本案中对案涉房屋所有权予以司法确认。故，对原告马丽婷请求确认案涉房屋所有权，并判令被告联合房地产公司协助办理房屋所有权证的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、停止对本案所涉执行标的沈阳市苏家屯区房屋的执行；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费7854元，公告费1200元，由被告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  乔英杰人民陪审员  魏晓萍人民陪审员  林 华二〇二〇年三月二十日法官助理任英杰书记员孙盈本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。