内蒙古自治区阿荣旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0721民初3273号原告：孙齐，住内蒙古自治区。被告：阿荣旗坤泰房地产开发有限责任公司。法定代表人：钱凤霞。委托诉讼代理人：王敏丽。原告孙齐与被告阿荣旗坤泰房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙齐、被告阿荣旗坤泰房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人王敏丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙齐向本院提出诉讼请求：1.解除孙齐与阿荣旗坤泰房地产开发有限责任公司签订的内蒙古自治区××区车库、阿荣旗那吉镇坤泰小区四期×号楼×单元201室住宅楼的分期付款协议书；2.判令阿荣旗坤泰房地产开发有限责任公司返还孙齐交付的××旗车库购房款本息22,484元，违约金42,915.6元，共计65,399.6元；3.判令阿荣旗坤泰房地产开发有限责任公司返还孙齐交付阿荣旗那吉镇坤泰小区四期×号楼×单元201室住宅购房款本息23,866元，违约金78,898.8元，共计102,764.8元。诉讼过程中，孙齐增加诉讼请求：判令阿荣旗坤泰房地产开发有限责任公司赔偿孙齐损失20,000元。事实和理由：2018年10月10日，孙齐购买阿荣旗坤泰房地产开发有限责任公司开发的的位××旗车库，建筑面积为27.51㎡，单价为5,200元/㎡，房产总价款为143,052元，付款方式为：首付款13,052元，在售楼处办理公证分期付款60,000元，剩余房款在办理银行按揭贷款。公证分期付款60,000元分五年十期给付完毕，每年给付2次，按月利率5‰计息；银行按揭贷款双方口头约定由被告负责办理，同时约定，如一方违约须按房屋总价款的30%给付对方违约金。2018年10月10日，孙齐购买阿荣旗坤泰房地产开发有限责任公司开发的的位××旗住宅，建筑面积为88.85㎡，单价为2,960元/㎡，房产总价款为262,996元，付款方式为：首付款12,996元，在售楼处办理公证分期付款70,000元，剩余房款在办理银行按揭贷款。公证分期付款70,000元分五年十期给付完毕，每年给付2次，按月利率6‰计息；银行按揭贷款双方口头约定由被告负责办理，同时约定，如一方违约须按房屋总价款的30%给付对方违约金。同日，双方办理了该协议的公证手续。协议签订后，原告按协议交付了该房产首付款13,520元，并于2019年4月1日给付第一期公证贷款8,160元，但被告在原告提供了银行按揭贷款相关材料后未按协议给予办理银行按揭贷款，其行为已构成违约。另外，因被告未按期履行交付房屋的义务，导致原告将原居住的房屋出卖后无法履行与第三人的房屋买卖合同，造成原告损失20000元。因双方就上述事宜协商未果，故诉至法院。阿荣旗坤泰房地产开发有限责任公司辩称，原告的诉讼请求不成立，请求法院予以驳回。一、孙齐存在民事欺诈行为。原告在与被告订立合同时故意隐瞒其没有工作单位，没有固定收入的事实，其所提供的收入证明是虚假的，且按照提供贷款银行的要求，原告应提供6个月以上的工资明细，而孙齐根本就没有工资明细，故其无法办理银行按揭贷款；二、双方于2018年10月10日签订的协议已变更，按照变更后的商品房买卖合同，被告无违约行为，无赔偿违约金的责任。因原告的上述过错，双方于2018年10月14日，重新形成了两份商品房买卖合同。在变更后的合同中约定：17号车库的首付款为73,052元，余款70,000元办理银行贷款；201室住宅首付款为82,996元，余款180,000元办理银行贷款。同时约定乙方未交清房款和相关费用以及贷款未通过银行或公积金审批放款的，甲方不予交房。原告至今未按变更后的合同约定将首付款交清；三、原告的第4项诉讼请求无法律依据，不予认可；四、原告的行为系虚假诉讼。原告多次在阿荣旗地区以购买房屋为幌子，以欺诈、骗取开发商违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据：孙齐提供的收据六张、公证书两份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、孙齐为证明其诉讼主张提供的证据。1、录音光盘四张，证明被告承诺负责给原告办理银行贷款，原告提交了相关手续后，被告未能给原告办理银行贷款且在签订合同三个月内没有及时告知原告无法办理贷款的原因。被告质证称，光盘的内容不能全部听清楚，通话人员无法确定是其公司的职员，对其光盘内容不予认可。经本院审查认为，原告提交的该组证据客观真实，能够与其他证据相互佐证，故予以确认。2、微信支付交易明细（2018年11月1日至2019年10月31日）一份，证明原告的收入情况。被告质证称，对该明细的真实性无异议，但对证明问题不认可，该明细系2018年11月1日以后的交易明细，该明细的目的性不明确，与本案无关联性。经本院审查认为，原告提交的该组证据客观真实，故对该证据的真实性予以确认。3、房屋买卖合同一份、收到条一份，证明原告与被告达成买房协议，原告将原住房屋出卖，已经与买方达成协议，被告没有履行合同约定按期交付楼房，导致原告没有及时给第三方按约定交付房屋造成违约的事实。被告质证称，该组证据无法证明是否与本案有关，是否有利害关系，系单一证据，无其他证据佐证。经本院审查认为，该组证据与本案不存在关联性，故对该组证据不予确认。4、收据复印件（原件经双方核对无异后退回）两张，证明为了办理房屋贷款，被告于2018年10月8日给原告出具假的收据。被告质证称，对此证据认可，但是为了办理银行贷款事宜，原告并未实际交付。经本院审查认为，双方均认可该证据系用于办理房屋贷款而出具的虚假手续，内容上不具有客观真实性，故对该证据的待证事实予以确认。二、被告为其抗辩主张提供的证据。1、说明一份，证明原告收入证明是虚假的，所以银行贷款审批不下来，是原告方的过错。孙齐质证称，对该证据的证明问题不认可，其是按照被告的要求提交的收入证明，被告未要求其提交工资流水明细，而是说帮助为其做工资流水明细。经本院审查认为，该证据客观真实，与本案具有关联性，故予以确认。2、收入证明复印件一份，证明原告提供的收入证明是虚假的。孙齐质证称，对该证据的客观性无异议，但在提交该证明时被告称月工资金额由他们填写。经本院审查认为，该证据系当事人双方为办理涉案房产的银行贷款而形成的虚假文件，故仅对该事实予以确认。3、商品房买卖合同两份，证明原、被告签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性。孙齐质证称，该组证据中的签名部分由其本人书写，但当时是在空白合同上签字的，涉案房产买卖合同应当以经公证的购房协议为准。经本院审查认为，从该组证据与孙齐提交的公证书中协议书的形成时间，双方对涉案房产首付款的约定、履行情况以及当事人双方就办理涉案房产的银行贷款交涉情况，可以看出该组证据亦属于当事人双方为办理涉案房产的银行贷款而形成，被告所称该组证据系双方真实意思表示，但无其他证据予以佐证，被告也没有依据该组证据中的约定向孙齐催收涉案房款或通知解除涉案合同。故对该证据的真实性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月10日，孙齐与阿荣旗坤泰房地产开发有限责任公司签订分期付款购房协议书，协议中约定：1、孙齐购买由阿荣旗坤泰房地产开发有限责任公司开发的内蒙古自治区××区住宅，总价款为262,996元，首付款为12,996元，在阿荣旗坤泰房地产开发有限责任公司处办理公证分期贷款70,000元，剩余购房款办理银行按揭贷款。2、购房首付款由孙齐一次性给付，公证分期贷款分五年给付，并按月利率6‰支付所欠公证分期贷款的利息，并作出了详细的还款明细表。3、阿荣旗坤泰房地产开发有限责任公司不按期交房或退款另卖视为违约，孙齐如连续两期未按期偿还房款的本息视为违约，双方约定任何一方违约须按房屋总价款的30%向对方支付违约金。4、已交付使用的住宅、商服、车库在交清首付款七日内交付居住、使用；未交付使用的住宅、商服、车库在交付使用七日内交付居住、使用。双方还在协议中对其他事项进行了约定。2018年10月10日，孙齐与阿荣旗坤泰房地产开发有限责任公司签订分期付款购房协议书，协议中约定：孙齐购买由阿荣旗坤泰房地产开发有限责任公司开发的内蒙古自治区××区车库，总价款为143,052元，首付款为13,052元，在阿荣旗坤泰房地产开发有限责任公司处办理公证分期贷款60,000元，剩余购房款办理银行按揭贷款。双方约定的其他事项除还款明细及违约金的金额略有区别外，与前述分期付款购房协议书内容事项相同。另外，双方口头约定由阿荣旗坤泰房地产开发有限责任公司代孙齐办理涉案两处房产的银行贷款。上述两个分期付款购房协议书均在内蒙古自治区阿荣旗公证处办理了公证。另查明，为办理涉案两处房产的银行贷款，阿荣旗坤泰房地产开发有限责任公司仅提供了商品房买卖合同中的签字页，即商品房买卖合同第8页，交由孙齐签字，并按此合同中约定的应实际交付的首付款金额出具了收据。孙齐向阿荣旗坤泰房地产开发有限责任公司提供了由呼伦阿荣旗那吉屯工商所荣兰翔装饰材料店出具的未填写月工资收入金额的收入证明。2019年8月29日，内蒙古银行呼伦贝尔阿荣旗支行出具说明：因借款申请人（孙齐）未能提供我行要求的工资流水，不符合我行“个人一手房屋贷款”发放条件，将借款申请人借款申请退回。再查明，孙齐已按分期付款购房协议书约定向阿荣旗坤泰房地产开发有限责任公司交付涉案住宅首付款12,996元、分期公证贷款9,520元，交付涉案车库首付款13,052元、分期公证贷款8,160元，以上合计43,728元。还查明，阿荣旗坤泰房地产开发有限责任公司未向孙齐交付涉案两处房产。本院认为，双方签订的两份分期付款购房协议书系双方真实的意思表示，不违反法律规定，双方形成合法、有效的买卖合同关系。当事人双方均同意解除涉案房产的买卖合同，本院予以支持。在双方解除涉案房产买卖合同关系后，因涉案房产均未交付，故阿荣旗坤泰房地产开发有限责任公司应返还孙齐已交付的购房款。关于涉案房产未能办理银行按揭贷款，阿荣旗坤泰房地产开发有限责任公司是否应承担违约责任。众所周知，借款申请人在银行申请办理贷款时，应向银行提供其本人真实、有效和完整的贷款申请资料，并经银行审查通过后决定是否向借款申请人提供贷款。本案中，阿荣旗坤泰房地产开发有限责任公司在孙齐本人明确无法申请到银行按揭贷款时承诺由其办理银行按揭贷款，在销售涉案房产过程中未向孙齐明确说明申请银行贷款所应具备的条件和所应提供的手续，在银行退回贷款申请后未将有关情况及时通知孙齐，故其存在过错。阿荣旗坤泰房地产开发有限责任公司提出孙齐的行为系欺诈行为的抗辩主张，本院不予以支持。孙齐作为借款申请人应知阿荣旗坤泰房地产开发有限责任公司承诺的“办理贷款”实际为“代为申请贷款”，是否提供贷款的决定权在于银行，以及提供本人真实、有效和完整的贷款申请资料仍是其基本义务，在其经济状况发生变化后，应根据要求补充相关的贷款申请资料，且孙齐未提供证据证明其已提供真实、有效和完整的贷款申请资料，以及在其提供后银行同意向其提供贷款，从实际上情况看，孙齐未履行其基本义务是导致涉案房产未能办理贷款的前提，故孙齐亦存在过错。双方在分期付款购房协议约定违约金为涉案房产总价款的30%，但孙齐所受损失主要是已付购房款的利息损失，且未提供充分证据证明其实际损失，按上述双方的过错程度，结合本案实际，本院酌情调整按已付购房款的30%计算。原告主张在购买涉案房产后将原住宅出售而产生损失20,000元，根据原告向阿荣旗坤泰房地产开发有限责任公司咨询时称系其侄子欲购涉案小区房产以及在涉案房产均未交付的情况下即将原住宅出售，其行为与日常生活习惯不符，且未能提供充分证据证明其购买涉案房产与其出售原住宅存在必然的联系，应承担举证不能的法律后果，故本院对该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、解除原告孙齐与被告阿荣旗坤泰房地产开发有限责任公司签订的内蒙古自治区××区车库、阿荣旗那吉镇坤泰小区四期×号楼×单元201室住宅楼的分期付款协议书；二、被告阿荣旗坤泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内返还原告孙齐购房款43,728元，支付违约金13,118.40元；三、驳回原告孙齐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,663.29元（原告已预交），由原告孙齐负担2,424.95元，被告阿荣旗坤泰房地产开发有限责任公司负担1,238.34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  何立刚人民陪审员  王贵文人民陪审员  张海洲二〇二〇年三月十日书 记 员  刘之冰