四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终13595号 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：成都京宏晟园林景观工程有限公司，住所地：成都市高新区天韵路150号1栋1层104号。 法定代表人：李木先，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：姜瑶，四川发现律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：四川省东楠建设有限责任公司，住所地：成都市锦江区驿都大道静明路988号。 法定代表人：叶三银，董事长。 委托诉讼代理人：张宇恒，四川迪泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁平，四川迪泰律师事务所律师。 原审第三人：成都中新悦蓉文化旅游发展有限公司，住所地：成都市金堂县赵镇会馆路660号附1号。 法定代表人：何亚雄，职务不详。 委托诉讼代理人：雷大宁，四川世正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁山淮，四川世正律师事务所律师。 上诉人成都京宏晟园林景观工程有限公司（以下简称京宏晟公司）因与被上诉人四川省东楠建设有限责任公司（以下简称东楠公司）、原审第三人成都中新悦蓉文化旅游发展有限公司（以下简称中新悦蓉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初11011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 京宏晟公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回东楠公司一审本诉全部诉讼请求，支持京宏晟公司一审反诉中的全部诉讼请求；2.一审本诉、反诉诉讼费，二审诉讼费由东楠公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足。（一）东楠公司无证据证明京宏晟公司完成了“营业房”地上一至四楼房屋交接手续，“营业房”负一楼也未完成交付，且不能简单推论“营业房”地上一至四楼已完成交付而认定负一楼也完成了交付。（二）错误指定权属人的责任在中新悦蓉公司，该责任仍应由东楠公司承担，一审判决以未履行纳税义务为由认定“营业房”负一楼未办理权属证书的责任由东楠公司承担与事实不符，该责任亦仍应由东楠公司承担。二、一审判决适用法律错误：（一）京宏晟公司关于办证的诉求合理、合法且具有操作性，一审法院调换了《营业房转让协议》第二条第4款约定的履行顺序，一审判决第12页关于“就办理负一楼权属证书的问题，京宏晟公司可在条件成就时另行主张，东楠公司及中新悦蓉公司应积极配合”认定适用法律错误。（二）京宏晟公司不存在不当行为阻止付款条件成就的情形，在京宏晟公司已超额履行了《营业房转让协议》的付款义务且京宏晟公司不存在任何责任的情况下，不应判令京宏晟公司在“营业房”负一楼办理完权属证书前支付尾款，一审判决第13页关于“因京宏晟公司消极履行纳税义务，导致负一楼车位权属证书未能成功办理，在此情形下，因京宏晟公司的不当行为阻止付款条件成就，应视为付款条件已成就……京宏晟公司应支付东楠公司房款292.5万元”认定适用法律错误。（三）东楠公司有足够时间履行签约备案义务，“营业房”整体未交房、负一楼未办理权属证书的责任应由东楠公司承担，一审判决第14页关于京宏晟公司提出的200万元违约金请求的认定适用法律错误，该违约金应当全部支持。 东楠公司辩称，一、关于营业房交付问题。1.从房屋交易流程来看，交付往往发生在权属登记变更之前，结合案涉合同的履约情况来看，在案涉房屋至今未交付的前提下，京宏晟公司已支付超过90%的房款也不符合合同的约定及履行实际。京宏晟公司在本案涉诉前从未就营业房交付事宜向东楠公司、中新悦蓉公司提出过任何主张，其在期间发出的律师函也仅主张了产权登记事宜。因此，京宏晟公司关于房屋未交付的主张无论从交易习惯、逻辑常理抑或合同约定来看，均不能成立。2.从案涉公司涉诉情况来看，在一审法院已生效的（2018）川0191民初3537号判决书中已明确，2016年2月14日，成都金色天堂商贸有限公司（以下简称金色天堂公司）将营业房1楼部分房屋抵押至中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行（以下简称农行高新支行）。同日，成都壹飞商贸有限公司（以下简称壹飞公司）将营业房3楼部分房屋抵押至农行高新支行。若营业房如京宏晟公司所言，至今尚未交付，则上述两家公司及在该贷款中的相关方已涉嫌骗取贷款罪。另有成都百洲园林工程有限公司（以下简称百洲园林公司）与农行高新支行的相关判决已进入执行程序（执行案号：2019川01执305号，判决书案号：2018川01民初646号），在该案中也有百洲园林公司将营业房抵押至农行高新支行的认定。3.2014年11月3日，金色天堂公司、百洲园林公司、壹飞公司、成都壹鸣商贸有限公司（以下简称壹鸣公司）四家公司与中新悦蓉公司签订《商品房买卖合同》时，约定营业房的交付时间为2014年8月27日，而2014年8月23日成都博林园林工程有限公司（审注：“博”错误，应为“愽”，以下简称愽林园林公司）与中新悦蓉公司就负一层停车位签订的《商品房买卖合同》约定的交付日期也是2014年8月27日。4.从《营业房转让协议》约定及京宏晟公司付款情况可以看出：在京宏晟公司支付1500万元购房款后，约定的营业房移交日期应当为2015年1月15日。在2015年1月23日，金色天堂、百洲园林、壹飞、壹鸣四家公司缴纳公共维修基金等税费时，京宏晟公司尚余1300万元左右的房款尚未支付。2015年1月31日，因营业房已交付，且金色天堂公司已取得1层房屋产权证。基于此，上述四家公司向东楠公司分别出具了总额为1200万元欠条和借条。5.关于负一层停车位的交付问题，京宏晟公司在与东楠公司的沟通中仅表示要求办理负一层停车位的权属登记，从未主张过交付，且在金色天堂、百洲园林、壹飞、壹鸣四家公司中，只有壹鸣公司尚未涉诉，而京宏晟公司在一审中确定将负一层停车位的办证主体由愽林公司变更为壹鸣公司。二、关于负一层房屋权属登记问题。1.根据《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条“纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续”之规定，京宏晟公司未缴纳契税将必然导致权属登记无法进行。在本案一审过程中，一审法院已多次向京宏晟公司释明缴纳契税等税费系其法定义务，并给予了充分合理的纳税时间，但京宏晟公司在要求办理权属登记的同时却怠于履行纳税义务，导致负一层房屋无法办理权属登记。2.关于愽林园林公司发票名称的问题。首先，发票名称开具错误并非东楠公司导致。其次，相关发票于2014年9月25日开出，而京宏晟公司在2016年4月5日才将发票退回。根据我国关于税收申报征管的规定，京宏晟公司或愽林公司至少应在每个会计年度终结后清缴汇算其企业所得税，而案涉发票作为抵扣企业所得税的成本票据也应当纳入清缴汇算范围。企业在汇算清缴税务时应当负有审慎义务，基于此，应当认定京宏晟公司知道或应当知道发票名称错误问题。最后，在本案一审开庭前，交易各方从未将该问题作为阻却权属登记的原因。3.关于非业主不得购买车位的问题。首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定”以及《成都市物业管理条例》第五十一条第二款“机动车停放位在优先满足业主停车需要的前提下有空余的，可以临时出租给建筑区划外的单位、个人”，已明确非业主没有购买车位的权利，且上述法律、司法解释、地方性法规均系在营业房转让协议签订前已公布实施多年。其次，京宏晟公司以其系普通购房者，不知晓相关法律法规为由的抗辩不能成立。京宏晟公司作为一家法人，不具有消费者的身份，而其对营业房分别设立多家公司持有，且从上述公司存在贷款涉诉、多次股权转让来看，京宏晟公司对商业房屋的持有、运营、融资、转让也有充分的经验，而从一审法院询问笔录来看，在金堂县政务服务大厅即可咨询车位购买事宜，京宏晟公司有获取相关信息的能力和客观条件。最后，案涉合同及一审中各方均确认，东楠公司对权属登记的义务系对中新悦蓉公司的督促义务，而关于政策的解读和告知，不属于东楠公司的义务。三、营业房合同备案、权属办理时间及东楠公司应承担违约金问题。1.营业房合同未能及时备案系京宏晟公司指定买受公司延迟设立导致。首先，根据合同约定来看，京宏晟公司的指定公司最晚在2014年6月3日成立，严重压缩了京宏晟公司的履约期限。其次，京宏晟公司指定公司的设立期限仅是工商行政管理部门准予设立的时间，其领取营业执照的时间必然在该时间之后，而其取得刻制公章的时间更是远远滞后于该时间。也就是说，2014年6月3日时，京宏晟公司的指定公司也未能满足随时进行合同备案的条件。这从愽林园林公司（2014年6月3日设立）与中新悦蓉公司于2014年8月23日签订的《商品房买卖合同》中可以明确，在该合同的首页注明买受人为愽林园林公司法定代表人彭珺（系京宏晟公司时任法定代表人彭晖的姐姐），合同抬头处仅注明愽林园林公司，未注明公司地址，载明证件号码也为彭珺身份证号码而非营业执照号，这说明虽然愽林园林公司在2014年6月3日设立完成，但在2014年8月23日签订合同时，该公司的相关信息仍未能在合同中明确。2.京宏晟公司指定公司与中新悦蓉公司签订的《商品房买卖合同》已变更了营业房的权属办理时间。从前述的《商品房买卖合同》来看，营业房的房产证办理时间约定为2015年8月26日，土地证办理时间约定为2017年8月25日。在东楠公司督促中新悦蓉公司办理权属登记的过程中，京宏晟公司自愿与中新悦蓉公司就权属变更登记时间达成了其他约定，一方面应当视为对东楠公司督促义务履行时间的变更，另一方面，东楠公司在《营业房转让协议》中的督促义务也将因该变更时间的约定而无法实质履行。3.京宏晟公司在知晓非业主不能购买车位的情况下，仍坚持以愽林园林公司作为车位买受人，要求将权属变更至该公司名下，直至2017年7月4日，其代理人方在一审法院的质询下回复确认由壹鸣公司买受车位。其怠于变更买受主体的行为也对车位的权属登记造成了实质性阻却。4.京宏晟公司怠于履行纳税义务导致权属登记无法进行。四、法律适用问题。1.《营业房转让协议》的付款条件不能成立系因京宏晟公司消极不作为所导致，因此，一审法院关于付款条件成就的认定正确，但东楠公司认为付款条件成就的时间点不应以一审法院释明后的合理时间作为起算点，而应以2017年7月27日后三个月，即2017年10月26日作为起算点更为符合履约实际。2.关于东楠公司违约金问题。在京宏晟公司指定公司与中新悦蓉公司签订的《商品房买卖合同》已变更了营业房的权属办理时间的前提下，营业房的权属登记时间均符合《商品房买卖合同》的约定时间，因此，东楠公司不存在违约行为，不应承担违约责任。故二审法院应驳回京宏晟公司的上诉，维持原判。 中新悦蓉公司述称，就开票的问题，从一审证据可以看出首先是愽林园林公司开票在先。所有开票公司的指定及单位的安排是由京宏晟公司安排，东楠公司仅仅是卖房之后带人去开票，中新悦蓉公司不能安排开票的问题。关于愽林园林公司开票时“愽”字的错误，中新悦蓉公司意见与东楠公司方意见一致，中新悦蓉公司没有任何过错。当中新悦蓉公司发现开票错误时，京宏晟公司一直未做处理。在京宏晟公司向中新悦蓉公司退票的过程中，京宏晟公司将发票遗失了一张，导致票和税的问题无法处理。后面在一审法院督促之下去办理换票系因为京宏晟公司指定不了车位的分配方案导致不能完成匹配。而中新悦蓉公司才知道那时候案涉房屋已经全部被查封，所以不能完成匹配的原因不在中新悦蓉公司。 东楠公司向一审法院提出本诉请求：1.判令京宏晟公司支付房屋受让款305万元；2.判令京宏晟公司支付违约金，违约金的计算方式为以欠付305万元为基数，自2015年7月27日起至付清之日止，按照每日0.66‰计算；3.诉讼费由京宏晟公司承担。 京宏晟公司向一审法院提出反诉请求：1.东楠公司立即将《营业房转让协议》约定的地下车位的不动产证办理完毕并交付给京宏晟公司；2.东楠公司立即将《营业房转让协议》约定的地下车位交付给京宏晟公司；3.东楠公司向京宏晟公司支付违约金200万元；4.本案诉讼费由东楠公司承担。 一审法院认定事实：2014年10月8日，成都中新悦蓉置业有限公司（开发商，2016年9月14日更名为中新悦蓉公司）与东楠公司（施工方）签订《工程款抵购房款协议》，约定东楠公司向中新悦蓉公司购买位于金堂县，总价款27585582元，从东楠公司在中新悦蓉公司应结算的工程款中予以扣除。 2014年4月18日，成都金翮贸易有限公司（2016年4月14日更名为京宏晟公司）（甲方、购买方）与东楠公司（乙方、出卖方）签订《营业房转让协议》，主要约定东楠公司将成都市金堂县赵镇西家坝东西干道北侧的“中国会馆三期集中商业”2#单体（独幢）营业房（现为成都市金堂县赵镇观岭大道674号）转让给京宏晟公司，“营业房”共五层加局部屋顶，包括地下一层，地上四层加局部屋顶。营业房转让总价款为3200万元，本协议签订后5个工作日内，京宏晟公司向东楠公司支付购房定金200万元，该定金为签约及履约定金。自京宏晟公司支付定金之日起30个工作日内，东楠公司确保中新悦蓉公司与京宏晟公司正式网签《商品房买卖合同》，并完成合同备案。合同备案完成后，5个工作日内京宏晟公司向东楠公司支付第一笔购房款1500万元，自支付第一笔购房款之日起90个工作日内，但最迟不得超过2014年10月30日，东楠公司及中新悦蓉公司必须完成规划、建设和消防等全部验收事项，并将办理好的分户《房屋产权证》《国有土地使用权证》及“营业房”移交给京宏晟公司，东楠公司移交完成的同日，京宏晟公司向东楠公司一次性付清第二笔购房款1500万元，同时，京宏晟公司已支付的定金200万元转为购房款。《营业房转让协议》第三条第3款约定，《商品房买卖合同》网签备案完成后，东楠公司须督促中新悦蓉公司迅疾办理“营业房”分户“产权双证”，确保分户《房屋产权证》最迟于2014年10月30日前办好并移交给京宏晟公司，分户《国有土地使用权证》最迟于2014年12月30日前办好并移交给京宏晟公司。办理产权双证应缴纳的税费由中新悦蓉公司、京宏晟公司按政策规定承担各自应缴部分，产权双证的证载户名为京宏晟公司提供的法人或自然人，与“营业房”产权分户方案一并于测绘前书面提交给东楠公司。《营业房转让协议》第四条第1款约定，若京宏晟公司不能按约支付房款，每逾期一日，向东楠公司支付应付款金额每日0.66‰的利息。《营业房转让协议》第四条第2款约定，东楠公司及中新悦蓉公司不能按约办理完毕规划、建筑、消防等各项验收并交付“营业房”或不能按约办理并移交产权双证，每逾期一日，东楠公司向京宏晟公司支付已付款金额每日0.66‰的利息，任何一方严重违约，均承诺无条件向对方支付200万元违约金。 2014年8月23日，中新悦蓉公司与愽林园林公司签订《商品房买卖合同》，约定由愽林园林公司购买案涉“营业房”车库，车位交付时间为2014年8月27日。 2014年9月30日，案涉营业房共计5层（含地下1层）登记为中新悦蓉公司所有（金房权证监证第0××1号）。 2014年9月25日，中新悦蓉公司以“成都博林园林工程有限公司”（审注：“博”错误，应为“愽”）为付款人，开具了12张销售不动产统一发票，并由京宏晟公司原法定代表人彭晖于同日签字领取。 2014年9月25日，中新悦蓉公司以“成都金色天堂商贸有限公司”为付款人，开具了8张销售不动产统一发票，并由京宏晟公司原法定代表人彭晖于同日签字领取。 2014年9月26日，中新悦蓉公司以“成都金色天堂商贸有限公司”为付款人，开具了7张销售不动产统一发票，并由京宏晟公司原法定代表人彭晖于2014年9月28日签字领取。 2014年11月3日，中新悦蓉公司与金色天堂公司（2014年5月21日成立）、百洲园林公司（2014年6月3日成立）、壹飞公司（2014年5月30日成立）、壹鸣公司（2014年5月30日成立）分别签订《商品房买卖合同》，约定由金色天堂公司购买案涉“营业房”1层1号房屋、由百洲园林公司购买案涉“营业房”房屋、由壹飞公司购买案涉“营业房”房屋，由壹鸣公司购买案涉“营业房”所有房屋，前述房屋约定的交房时间为2014年8月27日，同时约定交房后365日（即2015年8月26日）内取得房屋所有权证书，在交房后1095日（2017年8月25日）内办理分户国有土地使用权证。 2014年11月3日，金色天堂公司缴纳了案涉“营业房”1层1号契税、维修金、印花税、产权登记费等费用。 2014年11月5日，中新悦蓉公司办理了案涉营业房1层1号房屋的网签备案。 2014年11月6日，中新悦蓉公司办理了案涉营业房2层1号、3层1号、4层1号房屋的网签备案。 2015年1月23日，百洲园林公司缴纳了案涉“营业房”2层1号契税、维修金、印花税、产权登记费等费用。 2015年1月23日，壹飞公司缴纳了案涉“营业房”3层1号契税、维修金、印花税、产权登记费等费用。 2015年1月23日，壹鸣公司缴纳了案涉“营业房”4层1号契税、维修金、印花税、产权登记费等费用。 2015年1月28日，案涉“营业房”1层1号房屋所有权人登记为金色天堂公司所有；2015年2月5日，案涉“营业房”3层1号房屋所有权人登记为壹飞公司所有；2015年2月5日，案涉“营业房”4层1号房屋所有权人登记为壹鸣公司所有；2015年4月21日，案涉“营业房”2层1号房屋所有权人登记为百洲园林公司所有。 2015年1月31日，百洲园林公司（营业房2层业主）、壹飞公司（营业房3层业主）、壹鸣公司（营业房4层业主）向东楠公司出具《欠条》，载明：今欠东楠公司中国会馆2号楼房款捌佰万元整，定于2015年3月6日付清，如未付清，按日息3%计算。同日，百洲园林公司、壹飞公司、壹鸣公司向东楠公司出具《借据》，载明：今借到叶三成四百万元整，月利率3%，期限暂定为二个月，利随本清。 2015年7月27日，案涉“营业房”1层1-8号土地使用权人登记为金色天堂公司所有；案涉“营业房”2层1-17号土地使用权人登记为百洲园林公司所有；案涉“营业房”3层1-26号土地使用权人登记为壹飞公司所有；案涉“营业房”4层1-16号土地使用权人登记为壹鸣公司所有。 2016年4月5日，第三人中新悦蓉公司出具《收条》，载明：今收到成都博林园林工程有限公司不动产发票十一张，金额合计2300000元，发票号码：00639262-00639267、00639269-00639273。 2018年4月10日，愽林园林公司在西南商报刊登遗失公告，载明号码为00639268的发票遗失，特公告作废。 一审另查明，2014年4月25日，京宏晟公司向东楠公司转款200万元；2014年7月9日，京宏晟公司向东楠公司转款500万元；2014年7月10日，京宏晟公司向东楠公司转款7.50万元；2014年8月29日，京宏晟公司向东楠公司转款200万元；2014年9月4日，京宏晟公司向东楠公司转款500万元；2014年9月7日，京宏晟公司委托彭珺（原法定代表人彭晖的姐姐）向叶小可（东楠公司员工）转款330万元（该转款业务回单用途载明为：付中国会馆商2幢房款）；2014年11月4日，京宏晟公司委托成都首创金翮投资有限公司向叶小可（东楠公司员工）转款100万元；2015年3月12日，案外人马筱筠向叶小可（东楠公司员工）转款180万元（2015年6月24日，东楠公司向马筱筠转款80万元，备注称还借款）；2015年3月12日，京宏晟公司向东楠公司转款200万元；2015年3月18日，京宏晟公司向叶小可转款12.50万元；2015年4月15日，京宏晟公司向叶小可转款12.5万元；2015年8月31日，京宏晟公司向东楠公司转款300万元；2015年11月4日，京宏晟公司向东楠公司转款100万元；2015年11月13日，京宏晟公司向东楠公司转款100万元；2015年11月26日，京宏晟公司向东楠公司转款100万元；2015年12月9日，京宏晟公司向东楠公司转款50万元；2016年1月6日，京宏晟公司向东楠公司转款50万元；2016年1月11日，京宏晟公司向东楠公司转款57.50万元。综上，京宏晟公司共计支付3000万元。 再查明，一审法院依据东楠公司申请，向成都市金堂县房地产管理所就车位办理事宜进行询问，成都市金堂县房地产管理所回复称，非业主不能购买车位。 截止一审法庭辩论终结，案涉“营业房”负一楼1-36号车位的登记所有人为中新悦蓉公司。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人均具有约束力，双方均应恪守履行。 关于案涉“营业房”是否交付的问题。首先，根据《营业房转让协议》的约定，“自支付第一笔购房款之日起……90个工作日内，营业房移交”，截止2014年9月7日，京宏晟公司已支付定金200万元及第一笔购房款1500万元，则约定的营业房移交日期为2015年1月15日，但自2015年1月15日至本纠纷诉讼前，京宏晟公司并未向东楠公司主张过交房权利，若东楠公司逾期交房，而京宏晟公司不予主张权利，该做法明显与常理不符。其次，从中新悦蓉公司开具的不动产发票可知，案涉“营业房”的不动产发票已开具且由京宏晟公司原法定代表人彭晖签收，该行为证实京宏晟公司与中新悦蓉公司已着手办理营业房的权属登记，若东楠公司并未交付营业房，则京宏晟公司应主张交付房屋而非着手办理权属证书，该做法亦明显不符合房屋买卖的交易习惯。最后，虽然负一楼的车位因为错误指定主体、税票等问题未能最终成功办理权属证书，但其余楼层的权属证书均已办理完毕，东楠公司在已经按照法律规定转移了所有权且营业房为现房的情形下，东楠公司没有理由拒不交房。综上，无论从交易习惯或是常理逻辑而言，京宏晟公司称东楠公司未交付案涉“营业房”的主张均不成立，故对京宏晟公司要求东楠公司交付案涉“营业房”负一楼车位的反诉请求，一审法院不予支持。 关于案涉“营业房”负一楼未办理车位权属登记的责任及办证问题。根据房屋信息摘要及《工程款抵购房款协议》可知，东楠公司以抵扣工程款的方式从中新悦蓉公司购得案涉“营业房”，但并未办理房屋权属的转移登记。在东楠公司与京宏晟公司进行再次交易后，中新悦蓉公司仍为权属转移登记的法定义务人，而东楠公司的义务则为督促协调。京宏晟公司原法定代表人彭晖于2014年9月25日签收了案涉“营业房”负一楼的不动产发票，该行为证实，权利义务双方已在积极履行办证手续。但由于京宏晟公司指定的车位权属人愽林园林公司（不动产发票付款人）不符合《中华人民共和国物权法》第七十四条之规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，导致该次办证行为未能继续进行。同时，因案涉“营业房”负一楼的不动产发票已开具给愽林园林公司，在重新指定负一楼车位的权利人后，为避免重复缴纳税费，需要核销原不动产税票后进行主体更正。但因用以更换的原12张税票又出现遗失1张的问题，办证事宜再次遇阻。东楠公司作为《营业房转让协议》的合同相对方，理应受合同约束，督促办证事宜，但不论是错误指定权属人还是税票遗失，责任均不在东楠公司。一审审理中，京宏晟公司指出，在本次诉讼中代理人发现中新悦蓉公司就负一楼开具的不动产发票名称为成都博林园林工程有限公司，正确的名称应为愽林园林公司，该不动产发票名称虽错误，但在此之前各方均未将此作为负一楼办证阻却事由，故该名字错误不作为本次违约责任的评断原因。需要说明的是，京宏晟公司作为案涉“营业房”负一楼的合法权利人，其欲获得权属证书，理应依法履行纳税义务。在出现更正税票、遗失税票等问题时，京宏晟公司可以先履行在税务机关的缴税义务，再就重复缴纳税费问题依法向责任方主张权利，但京宏晟公司并未采取相应措施，而是消极等待。经一审法庭释明，截止法庭辩论终结，京宏晟公司仍未履行纳税义务，故案涉营业房负一楼未办理权属证书的责任由京宏晟公司自行承担。同时，因京宏晟公司消极履行己方义务导致办证不能，对京宏晟公司要求办理案涉“营业房”负一楼权属证书并支付逾期办理负一楼权属证书而产生的违约金的反诉请求，一审法院不予支持。就办理负一楼权属证书的问题，京宏晟公司可在条件成就时另行主张，东楠公司及中新悦蓉公司应积极配合。 关于京宏晟公司已付购房款数额的认定问题。根据银行交易记录，京宏晟公司（原金翮贸易公司）通过公司账户、委托首创金翮公司、彭珺、马筱筠代为付款等方式，共计向东楠公司转款3000万元。一审审理中，东楠公司提出，京宏晟公司于2015年3月18日向叶小可转款12.50万元、2015年4月15日向叶小可转款12.50万元，前述款项均系京宏晟公司依据《欠条》《借据》向东楠公司支付的利息。因2015年4月15日京宏晟公司转款的12.50万元，京宏晟公司自行备注为“利息”，故该笔款项不作为购房款予以计算，但该12.50万元究竟为何性质，可由京宏晟公司与东楠公司另行解决。对于剩余争议12.50万元款项，一审法院认为，虽然本案中存在书面的《欠条》《借据》，但东楠公司并未提供转款凭证证明其实际履行了出借义务，同时东楠公司亦无法说明其所称的“利息”的具体计算方式，故其余款项均应视为京宏晟公司支付的购房款。另，东楠公司称，2015年3月12日，马筱筠向叶小可转款180万元，其中有80万元系东楠公司的借款，另外100万元系京宏晟公司支付的房款。经一审法院向京宏晟公司核实，京宏晟公司书面回复称“如东楠公司确实已退还马筱筠80万元，则对应的80万元房款我司尚未支付”，根据银行交易明细显示，东楠公司已于2015年6月24日向马筱筠转款80万元，网上银行电子回单也备注称还借款，故东楠公司称该80万元不属购房款的意见，一审法院予以采纳。综上，京宏晟公司虽通过自付、代付的方式共计转款3000万元，但对于2015年4月15日首创金翮公司转款的12.50万元（备注为利息）、马筱筠向叶小可转款中的80万元应予以扣除，则京宏晟公司实际支付购房款为2907.50万元（3000-92.50）。 关于案涉营业房剩余尾款的支付问题。《营业房转让协议》约定在东楠公司将“产权双证”及营业房移交给京宏晟公司后，京宏晟公司向其支付剩余房款。现东楠公司已向京宏晟公司移交营业房并交付一至四层房屋的权属证书，但因京宏晟公司消极履行纳税义务，导致负一楼车位权属证书未能成功办理，在此情形下，因京宏晟公司的不当行为阻止付款条件成就，应视为付款条件成就，即东楠公司不应承担京宏晟公司消极不作为所产生的不利后果，故对东楠公司要求京宏晟公司支付剩余房款的诉讼请求，一审法院予以支持。根据前述分析，京宏晟公司已支付的购房款为2907.50万元，则京宏晟公司还应支付东楠公司房款292.50万元（3200-2907.50）。 关于案涉营业房尾款的违约金问题。一审法院分别于2018年10月12日、2018年11月4日向京宏晟公司释明纳税义务，一审法院认为，自2018年11月4日后的3个月时间内，京宏晟公司足以完成纳税义务，但京宏晟公司消极不作为，故一审法院认定，2019年2月4日应视为付款条件成就，京宏晟公司应自2019年2月5日起至付清之日止，以欠付292.50万元为基数，按照《营业房转让协议》约定的每日0.66‰的标准支付违约金。 关于京宏晟公司主张违约金200万元的问题。①根据2014年4月18日签订的《营业房转让协议》可知，支付定金之日起30个工作日内即2014年6月10日内完成签约备案。但由于京宏晟公司指定了百洲园林公司、壹飞公司、壹鸣公司、金色天堂公司作为一至四楼的房屋所有权人，而根据工商登记信息可知，金色天堂公司于2014年5月21日设立，壹鸣公司于2014年5月30日设立，壹飞公司于2014年5月30日设立，百洲园林公司于2014年6月3日设立，前述四家公司设立的滞后，明显压缩了东楠公司的履约时间，在此情形下，要求东楠公司于2014年6月10日前完成签约备案明显违背了公平原则，故对京宏晟公司反诉要求东楠公司承担逾期签约备案违约金的主张，一审法院不予支持。②根据前述分析可知，东楠公司不存在逾期交付营业房的违约行为，故对京宏晟公司反诉要求东楠公司承担逾期交房违约金的主张，一审法院不予支持。③根据前述分析可知，案涉营业房负一楼车位未办理权属证书的责任不在东楠公司，故对京宏晟公司反诉要求东楠公司承担逾期办理负一楼车位权属证书违约金的主张，一审法院不予支持。④根据《营业房转让协议》约定，东楠公司至迟不超过2014年10月30日办理房产证，2014年12月30日办理国土证，而京宏晟公司一至四楼的房产证分别在2015年1月28日、2月5日、4月21日办理，国土证在2015年7月27日办理，则东楠公司应承担违约责任。综合考虑京宏晟公司的损失，以及因京宏晟公司指定的权属人工商设立的滞后、东楠公司的过错程度，一审法院酌定东楠公司应向京宏晟公司支付因逾期办理一至四楼权属证书而产生的违约金40万元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十五条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、京宏晟公司于一审判决生效之日起十日内向东楠公司支付剩余购房款2925000元及违约金，违约金的计算方式为：自2019年2月5日起至付清之日止，以未付2925000元为基数，按照每日0.66‰计算；二、东楠公司于一审判决生效之日起十日内向京宏晟公司支付违约金400000元；三、驳回东楠公司其他本诉请求；四、驳回京宏晟公司的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费14600元，由东楠公司负担；反诉案件受理费11400元，由京宏晟公司负担。 本院二审期间，东楠公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。东楠公司举出的证据1：房屋信息查询记录，拟证明案涉房屋均在2015年办理了抵押登记，因抵押登记办理均需现场核验房屋，因此，可以认定在抵押登记办理之前案涉房屋已完成交付；证据2：一审法院（2018）川0191民初3537号民事判决书，拟证明2016年2月14日，壹飞公司与金色公司将案涉营业房一层和三层房屋抵押给农行高新支行，且农行高新支行已对上述房屋主张优先受偿权；证据3：《关于京宏晟公司与愽林公司、金色公司、百洲公司、壹飞公司、壹鸣公司存在关联关系的说明》及附件、六家公司工商企业登记档案信息查询记录，拟证明京宏晟公司与愽林公司、金色天堂公司、百洲园林公司、壹飞公司、壹鸣公司存在关联关系；证据4：〔中国会馆〕商品房买卖合同补充协议，拟证明中新悦蓉公司与愽林公司在2014年8月23日签订车位补充合同。京宏晟公司质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，关联性及证明内容有异议，东楠公司并未提供证据证明抵押登记需现场核验房屋，即使进行了房屋现场核验，也无法证明房屋已经交付京宏晟公司；对证据2的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该且证据应形成于一审之前，根据证据规则不属于新证据；证据3中的说明系东楠公司单方面制作，对其三性不予认可，对六家公司工商企业登记档案信息查询记录的真实性、合法性无异议，但对其关联性不予认可；证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，商品房买卖合同补充协议系2014年8月23日由愽林园林公司与中新悦蓉公司签订，用作办理负一层车库权证，但在其后因中新悦蓉公司明确告知愽林园林公司不能作为负一层车库的办证主体，故该协议实际未使用，且各方已于本案一审中确认负一层车库办证主体为壹飞公司及壹鸣公司，故该协议与本案无关。中新悦蓉公司质证认为，对证据1的三性均予以认可；证据2与中新悦蓉公司无关，不予质证；证据3中的说明的真实性无法查实，对六家公司工商企业登记档案信息查询记录真实性、关联性、证明目的予以认可；对证据4的真实性、合法性、关联性均予以认可，该协议是为案涉车位办证之用而签订，仅用于办证。 京宏晟公司、东楠公司、中新悦蓉公司对一审查明的事实均无异议、无补充。除案涉营业房1层1号、2层1号、3层1号、4层1号房屋分别登记为金色天堂公司、百洲园林公司、壹飞公司、壹鸣公司的时间与一审法院查明不一致之外，本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。 本院另查明，中新悦蓉公司与愽林园林公司2014年8月23日签订的《商品房买卖合同》中约定，车位交付时间为2014年8月27日。同日，双方在《〔中国会馆〕商品房买卖合同补充协议》中约定，中新悦蓉公司应与愽林园林公司办理交房手续的365日（即2015年8月26日）内，为愽林园林公司办理并取得分户房屋所有权证，并在交房手续办理完毕后经双方协商在1095日（2017年8月25日）内，由中新悦蓉公司协助愽林园林公司办理房屋分户的国有土地使用权证。二审调查中，京宏晟公司、东楠公司、中新悦蓉公司均表示中新悦蓉公司与愽林园林公司签订该《商品房买卖合同》及补充协议仅用于办证。 2014年11月3日，中新悦蓉公司与金色天堂公司签订的《商品房买卖合同》中约定的商品房为案涉“营业房”1层1号房，建筑面积共1245.05平方米。2014年11月7日，金色天堂公司取得案涉“营业房”1层1号房的产权证书，产权证号为权2××4，建筑面积为1245.05平方米。经金色天堂公司申请进行同一所有权人分割登记，2015年1月28日、1月29日，案涉“营业房”1层1号房分割登记为“营业房”1层1-8号房，产权证号分别为：权2××3、权2××6、权2××9、权2××2、权2××5、权2××7、权2××8、权2××4，该1层1-8号房的建筑面积共计1245.05平方米。该1层1-3号房的抵押信息载明，抵押件号：抵0××4，抵押面积：486.39平方米，约定期限为：2016年2月14日至2019年2月13日，抵押权人：农行高新支行，债务人：成都花奕园林工程有限公司。该1层4-8号房的抵押信息载明，抵押件号：抵0××3，抵押面积：758.66平方米，约定期限为：2015年11月9日至2018年11月8日，抵押权人：农行高新支行，债务人：成都煌熠园林工程有限公司。该1层1-3号房的限制登记信息有两项，第一项载明，限制登记号：3××1，限制登记单位：成都高新技术产业开发区人民法院，限制登记文号：（2018）川0191执保682号、（2018）川0191民初3537号，限制登记时间：2018年4月26日，限制解除时间：2021年4月25日；第二项载明，限制登记号：39108，限制登记单位：成都高新技术产业开发区人民法院，限制登记文号：（2018）川0191执5988号，限制登记时间：2019年1月8日，限制解除时间：2022年1月7日。该1层4号房的限制登记信息载明，限制登记号：33484，限制登记单位：成都高新技术产业开发区人民法院，限制登记文号：（2017）川0191执保2246号、（2017）川0191民初14632号，限制登记时间：2017年11月21日，限制解除时间：2020年11月20日。该1层5-8号房的限制登记信息载明，限制登记号：35346，限制登记单位：成都高新技术产业开发区人民法院，限制登记文号：（2018）川0191执保541号、（2017）川0191民初14632号之一，限制登记时间：2018年4月9日，限制解除时间：2021年4月8日。 2014年11月3日，中新悦蓉公司与百洲园林公司签订的《商品房买卖合同》中约定的商品房为案涉“营业房”2层1号房，建筑面积共1273.76平方米。随后，百洲园林公司取得案涉“营业房”2层1号房的产权证书，产权证号为权2××8。经百洲园林公司申请进行同一所有权人分割登记，2015年4月21日，案涉“营业房”2层1号房进行同一所有权人分割登记，分割登记为“营业房”2层1-17号房的产权证书，产权证号分别为：权2××0、权2××1、权20××3、权2××4、权2××5、权2××6、权2××7、权2××8、权2××9、权2××2、权2××5、权2××8、权2××9、权2××1、权2××2、权2××3、权2××5，该2层1-17号房的建筑面积共计1273.76平方米。该2层1-17号房的抵押信息载明，抵押件号：抵0××6，抵押面积：2263.58平方米，约定期限为：2015年7月6日至2018年7月6日，抵押权人：农行高新支行，债务人：成都天晖园林工程有限公司。该2层1-17号房的限制登记信息载明，限制登记号：35645，限制登记单位：四川省成都市中级人民法院，限制登记文号：（2018）川01执保130号之三、（2018）川01执保130号，限制登记时间：2018年5月3日，限制解除时间：2021年5月2日。 2014年11月3日，中新悦蓉公司与壹飞公司签订的《商品房买卖合同》中约定的商品房为案涉“营业房”3层1号房，建筑面积共1291.82平方米。2015年1月30日，壹飞公司取得案涉“营业房”3层1号房的产权证书，产权证号为权2××9，建筑面积为1291.82平方米。经壹飞公司申请进行同一所有权人分割登记，2015年2月5日，案涉“营业房”3层1号房分割登记为“营业房”3层1-26号房，产权证号分别为：权2××2、权2××3、权2××4、权2××5、权2××6、权2××8、权2××9、权2××0、权2××1、权2××2、权2××3、权2××5、权2××8、权2××0、权2××2、权2××4、权2××6、权2××8、权2××9、权2××0、权2××1、权2××2、权2××3、权2××4、权2××5、权2××7，该3层1-26号房的建筑面积共计1291.82平方米。该3层1-26号房的抵押信息载明，抵押件号：抵0××6，抵押面积：2263.58平方米，约定期限为：2015年7月6日至2018年7月6日，抵押权人：农行高新支行，债务人：成都天晖园林工程有限公司。该3层1-26号房的限制登记信息载明，限制登记号：35645，限制登记单位：四川省成都市中级人民法院，限制登记文号：（2018）川01执保130号之三、（2018）川01执保130号，限制登记时间：2018年5月3日，限制解除时间：2021年5月2日。 2014年11月3日，中新悦蓉公司与壹鸣公司签订的《商品房买卖合同》中约定的商品房为案涉“营业房”4层1号房，建筑面积共976.96平方米。2015年1月30日，壹鸣公司取得案涉“营业房”4层1号房的产权证书，产权证号为权2××4，建筑面积为976.96平方米。经壹鸣公司申请进行同一所有权人分割登记，2015年2月5日，案涉“营业房”4层1号房分割登记为“营业房”4层1-16号房，产权证号分别为：产权证号分别为：权2××8、权2××9、权2××0、权2××2、权2××5、权2××6、权2××9、权2××0、权2××2、权2××8、权2××0、权2××1、权2××2、权2××4、权2××6、权2××8，该4层1-16号房的建筑面积共计976.96平方米。该4层1-7号房的抵押信息有两项，第一项载明，抵押件号：抵0××0，抵押面积：516.12平方米，约定期限为：2015年2月15日至2018年2月14日，抵押权人：南充市嘉陵区农村信用合作联社，债务人：彭晖；第二项载明，抵押件号：2××6，抵押面积：516.12平方米，约定期限为：2018年12月10日至2021年7月9日，抵押权人：南充市农村商业银行股份有限公司天庐支行，债务人：彭晖。该4层8-16号房的抵押信息有两项，第一项载明，抵押件号：抵0××8，抵押面积：460.84平方米，约定期限为：2015年2月15日至2018年2月14日，抵押权人：南充市嘉陵区农村信用合作联社，债务人：张亮；第二项载明，抵押件号：2××2，抵押面积：460.84平方米，约定期限为：2018年12月11日至2021年7月10日，抵押权人：南充市农村商业银行股份有限公司天庐支行，债务人：张亮。 已生效的一审法院（2018）川0191民初3537号民事判决中查明事实部分载明：2016年2月14日，农行高新支行（抵押权人）与壹飞公司（抵押人）签订《最高额抵押合同》《房地产抵押清单》《房产（单证）抵押补充协议》，抵押物为壹飞公司所有的位于成都市金堂县（权2××0）、（权2××1）、（权2××2）、（权2××3）、（权2××4）、（权2××5）、（权2××7）商业用房。同日，农行高新支行（抵押权人）与金色天堂公司（抵押人）签订《最高额抵押合同》《房地产抵押清单》《房产（单证）抵押补充协议》，抵押物为金色天堂公司所有的位于成都市金堂县（权2××3）、（权2××6）、（权2××9）商业用房。该生效判决中载明的抵押物分别为壹飞公司、金色天堂公司所有的本案案涉“营业房”。 本院再查明，在一审法院2017年4月7日的询问笔录中载明，金堂县政府政务服务中心工作人员就本案涉及的车位办理相关政策回答“中新悦蓉公司来咨询过非业主能否办理车位的问题。根据物权法第74条及物权法司法解释，车位应优先满足于业主的需要，所有我们回复：1.非业主不能购买车位；2.小区业主要购买只能按配比购买。该政策自物权法出台后一直运用执行”。 在一审法院2018年10月12日证据交换笔录第17页载明，京宏晟公司反诉要求东楠公司支付违约金的违约事项包括：第一、办理一至四层双证逾期；第二、负一楼双证未按约办理；第三、负一楼至四层整栋交付义务未履行以及一至四层国土证交付逾期。第18页中载明，根据一审庭审过程可知，就遗失的税票问题，京宏晟公司已经进行了公告挂失，中新悦蓉公司提出，根据房屋权属登记的流程，下一步先由京宏晟公司明确车位的买受人、订立买卖合同、签合同，再凭买卖合同以及开具的税票及公告到税务机关将原来成都博林园林工程有限公司的票据转到新的买受人名下，重新开具票据后缴纳契税，再到房管局办理相关的转移登记手续。对此流程，东楠公司、京宏晟公司均无异议。一审中合议庭要求京宏晟公司于2018年10月17日回复案涉车位的买受人，并向有关部门核实后确认车位分配比例。 在一审法院2018年11月14日法庭审理笔录第9-10页中载明，对于接下来的根据买卖合同进行再一次税务申报问题中的税票处理，中新悦蓉公司提出，针对原来36个车位开到实为愽林园林公司的成都博林园林工程有限公司名下的36张税票，需向税务机关申请进行主体的更换，将已缴纳的税金更换到壹鸣公司和壹飞公司名下，同时进行税额补差。一审法院向京宏晟公司释明，对于税票遗失或者税费差额部分，京宏晟公司作为买方首先是纳税主体，建议积极纳税办理权属证书，再就遗失税票或税款差额另行主张，不要再一次使得办证程序进行搁置。京宏晟公司明确表示“清楚”。 二审调查中，东楠公司、京宏晟公司、中新悦蓉公司均陈述，中新悦蓉公司分别与愽林园林公司、金色天堂公司、百洲园林公司、壹飞公司、壹鸣公司签订的《商品房买卖合同》系为履行《营业房转让协议》而签订，实际履行主体为东楠公司与京宏晟公司。东楠公司、京宏晟公司、中新悦蓉公司对“营业房”交付时间应为2015年1月15日均无异议，对京宏晟实际支付购房款2907.50万元无异议。东楠公司主张其于2015年1月已将案涉“营业房”交付给京宏晟公司原法定代表人彭晖，仅交钥匙，没有办理交接手续；而京宏晟公司则认为案涉“营业房”整栋楼均未交付。 根据各方诉辩观点，本院对本案争议焦点分别评判如下： 一、关于案涉“营业房”负一楼车位是否交付的问题 首先，根据《营业房转让协议》的约定，“营业房”包括地下一层和地上四层。2014年8月23日，中新悦蓉公司与京宏晟公司指定的愽林园林公司签订《商品房买卖合同》，约定“营业房”负一楼车位交付时间为2018年8月27日；2014年11月3日，中新悦蓉公司分别与京宏晟公司指定的金色天堂公司、百洲园林公司、壹飞公司、壹鸣公司签订《商品房买卖合同》，均约定应于2014年8月27日交付对应1-4层房屋。但鉴于上述《商品房买卖合同》均系为履行《营业房转让协议》而签订，实际履行主体为东楠公司与京宏晟公司，且东楠公司、京宏晟公司、中新悦蓉公司均认可“营业房”交付时间应为2015年1月15日。故一审法院认定2015年1月25日为“营业房”交付时间并无不当，本院依法予以确认案涉“营业房”负一楼车位的交付时间为2015年1月25日。 其次，根据《营业房转让协议》中“……东楠公司及中新悦蓉公司必须完成规划、建设和消防等全部验收事项，并将办理好的分户《房屋产权证》《国有土地使用权证》及‘营业房’移交给京宏晟公司，东楠公司移交完成的同日，京宏晟公司向东楠公司一次性付清第二笔购房款1500万元……”的约定，移交“营业房”与办理分户《房屋产权证》《国有土地使用权证》系并列义务，并非京宏晟公司在二审中主张的先办证后交房顺序，故京宏晟公司的该主张不成立。 第三，根据一审查明事实，自2014年4月25日至2016年1月11日期间，京宏晟公司向东楠公司共计支付3000万元，一审法院认定京宏晟实际支付购房款2907.5万元，二审中各方对此均无异议。根据《营业房转让协议》“营业房转让总价为3200万元，本协议签订后5个工作日内，京宏晟公司向东楠公司支付定金200万元……合同备案完成后，5个工作日内京宏晟公司向东楠公司支付第一笔购房款1500万元……东楠公司移交完成的同日，京宏晟公司向东楠公司一次性付清第二笔购房款1500万元，同时，京宏晟公司已支付的定金200万元转为购房款……”的约定，案涉“营业房”地下一层和地上四层总价为3200万元，京宏晟公司履行的付款义务系附条件的付款义务，其分三次付款的条件分别为：《营业房转让协议》签订后5个工作日内支付定金200万元、合同备案完成后5个工作日内支付第一笔购房款1500万元、东楠公司移交完成的同日一次性付清第二笔购房款1500万。根据京宏晟公司实际支付购房款的时间及金额可以看出，京宏晟公司于2014年4月25日一次性支付200万元、2014年7月9日至9月7日分五笔共计支付1537.5万元、2014年11月4日至2016年1月11日分十一笔共计支付1170万元。也就是截止2014年9月7日，京宏晟公司在按约向东楠公司支付完定金200万元和第一笔购房款1500万元后，仍分十一笔支付共计1170万元。若东楠公司一直未交付，京宏晟公司却在《营业房转让协议》约定的第三次付款条件未成就的情况下陆续支付约定的购房款，不符合房地产交易惯例及一般生活常理。另外，京宏晟公司在一二审调查中均主张“营业房”整栋楼未交付，但自各方认定的“营业房”移交日期2015年1月15日的次日至本纠纷诉讼前，京宏晟公司并未向东楠公司主张过“营业房”地下一层和地上四层房屋的交房权利，且在一审反诉中其仅要求交付负一楼车位而未要求交付一至四层房屋，若东楠公司未交付或逾期交房，而京宏晟公司却不予主张权利，该做法与常理不符。 第四，本院另查明，金色天堂公司、百洲园林公司、壹飞公司、壹鸣公司分别与中新悦蓉公司签订《商品房买卖合同》后均已取得案涉“营业房”对应一至四层房屋产权，并分别在2015年1月28日及1月29日、2015年4月21日、2015年2月5日、2015年2月5日将各自楼层的房屋进行同一所有权人分割登记，且分割登记后的该1-4层的所有房屋上均有抵押信息或限制登记信息，结合一审查明的该一至四层房屋已于2015年7月27日分别登记至金色天堂公司、百洲园林公司、壹飞公司、壹鸣公司名下，即有充足证据证明东楠公司及中新悦蓉公司已履行为京宏晟公司办理“营业房”1-4层房屋《房屋产权证》《国有土地使用权证》的义务。而从一审查明的中新悦蓉公司向愽林园林公司开具的十一张不动产发票可知，案涉“营业房”负一楼车位的不动产发票已开具且由京宏晟公司原法定代表人彭晖于2014年9月25日签收，该行为证实京宏晟公司与中新悦蓉公司已着手办理负一楼车位的权属登记，即在积极履行为京宏晟公司办理“营业房”负一楼车位《房屋产权证》《国有土地使用权证》的义务。前已论述，移交“营业房”与办理分户《房屋产权证》《国有土地使用权证》系并列义务，东楠公司与中新悦蓉公司在已按约定积极为京宏晟公司指定的公司办理负一楼车位的权属登记情况下却不向京宏晟公司交付车位，确与常理不符。 综上，虽然东楠公司没有直接证据证明其已向京宏晟公司交付案涉“营业房”负一楼车位，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款关于“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”之规定，东楠公司二审提交的房屋信息查询记录与审理查明的事实相结合，已能认定“营业房”负一楼车位已交付这一事实。故一审法院的认定并无不当，本院依法予以确认。 二、关于案涉“营业房”负一楼车位未办理权属登记的责任问题 根据《营业房转让协议》的约定，对于“营业房”负一楼车位未办理权属登记，东楠公司的义务为督促中新悦蓉公司办理产权分户并确保将分户产权证按期移交给京宏晟公司。前已论述，京宏晟公司原法定代表人彭晖于2014年9月25日签收案涉“营业房”负一楼不动产发票的行为已证实权利义务双方已在积极履行办证手续。但办证事宜却两次遇阻，一次系因京宏晟公司指定的车位权属人愽林园林公司不符合《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”之规定所致；第二次系因京宏晟公司在一审中重新指定负一楼车位的权利人并确认车位分配比例后，需核销变更的原12张不动产税票遗失1张，且京宏晟公司并未履行向税务机关的缴税义务所致。第一次阻却事由从一审法院向金堂县政府政务服务中心工作人员的询问笔录中可以印证。第二次阻却事由从一审证据交换笔录、法庭审理笔录中可以印证，一审法院向京宏晟公司释明，对于税票遗失或者税费差额部分，京宏晟公司作为买方首先是纳税主体，建议积极纳税办理权属证书，再就遗失税票或税款差额另行主张，不要再一次使得办证程序进行搁置。京宏晟公司明确表示“清楚”。但在一审法院释明后至一审法庭辩论终结，京宏晟公司并未采取相应措施，故一审法院认定案涉“营业房”负一楼未办理权属证书的责任由京宏晟公司自行承担并无不当。且在二审期间，京宏晟公司仍未履行其义务，故对于一审法院的认定，本院依法予以确认。而无论是错误指定权属人、税票遗失和变更、缴税过程中，东楠公司均无过错，故案涉“营业房”负一楼车位未办理权属登记的责任不在东楠公司。 三、关于东楠公司是否应当支付200万元违约金 根据京宏晟公司向一审法院提起的反诉请求，其主张的200万元违约金的违约事项包含三部分：办理一至四层双证逾期、负一楼双证未按约办理、负一楼至四层整栋交付义务未履行。第一，根据《营业房转让协议》的约定，办理“营业房”分户“产权双证”的责任主体在中新悦蓉公司，分户《房屋产权证》最迟于2014年10月30日前办好并移交给京宏晟公司，分户《国有土地使用权证》最迟于2014年12月30日前办好并移交给京宏晟公司，东楠公司负有督促义务。根据中新悦蓉公司与愽林园林公司、金色天堂公司、百洲园林公司、壹飞公司、壹鸣公司签订的《商品房买卖合同》以及补充协议，负一楼车位及一至四层房屋的交付时间均为2014年8月27日，交房后365日（即2015年8月26日）内取得房屋所有权证书，在交房后1095日（2017年8月25日）内办理分户国有土地使用权证。根据各方在二审调查中的陈述，该五份《商品房买卖合同》的实际履行主体为东楠公司与京宏晟公司，故办理并移交分户《房屋产权证》《国有土地使用权证》的最迟时间为2014年10月30日、2014年12月30日。根据二审另查明事实，金色天堂公司案涉“营业房”1层房屋的产权证书的时间为2014年11月7日、百洲园林公司取得案涉“营业房”2层房屋的产权证书的时间为2015年4月21日前、壹飞公司和壹鸣公司取得案涉“营业房”3、4楼层房间的产权证书的时间均为2015年1月30日，该一至四层房屋均于2015年7月27日分别登记至金色天堂公司、百洲园林公司、壹飞公司、壹鸣公司名下，东楠公司确应承担办理一至四层双证逾期的违约责任。一审法院综合考虑京宏晟公司的损失、京宏晟公司指定四家公司的设立时间以及东楠公司的过错程度，酌定东楠公司应向京宏晟公司支付因逾期办理一至四楼权属证书而产生的违约金40万元并无不当。第二，关于逾期办理车位产权双证，前已论述，东楠公司及中新悦蓉公司已在履行办理房屋及车位分户《房屋产权证》《国有土地使用权证》的义务，而负一楼未办理车位权属登记的原因系更正税票、遗失税票所致，而目前车位办证不能的原因在于京宏晟公司消极履行己方义务，东楠公司、中新悦蓉公司在车位权属登记中并无过错，故东楠公司不应承担逾期办理车位“产权双证”的违约金。第三，关于负一楼至四层整栋交付义务未履行的违约责任，前已论述，东楠公司已交付包括地下一层和地上四层的“营业房”，不存在逾期交付的违约行为，故东楠公司不应承担逾期交付的违约金。 综上所述，京宏晟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费43000元，由成都京宏晟园林景观工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  白福群 审判员  冯 璐 二〇二〇年三月三十一日 书记员  胡晓红