河北省昌黎县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0322民初276号 原告河北科技师范学院，住所地秦皇岛市海港区河北大街360号，统一社会信用代码：12130000401705036B。 法定代表人郭鸿湧，该校校长。 委托代理人吴艳娟，河北吴秀萍律师事务所律师。 委托代理人孟晓刚，该校教师。 被告秦皇岛高升商贸有限公司，住所地秦皇岛市昌黎县四街学院路，统一社会信用代码：911303227777412706。 法定代表人许添，该公司经理。 委托代理人许高升，该公司员工，系许添父亲。 原告河北科技师范学院（以下简称科师学院）与被告秦皇岛高升商贸有限公司（以下简称高升公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告科师学院委托代理人吴艳娟、孟晓刚，被告高升公司的委托代理人许高升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北科技师范学院向本院提出诉讼请求：1、被告搬离原告位于昌黎校区1号学生食堂南7号门市房，并支付违约金110000元；2、被告依法支付不定期租赁期间（2019年7月1日至2019年7月11日）租金45205元；3、被告依法支付其占用期间原告的租金损失275000元，支付至实际搬离之日止（按每年55万元计算，暂计期间为2019年7月11日至2020年1月10日）；4、被告承担案件受理费用。事实和理由：原被告双方于2017年7月15日签订《房屋租赁合同》，双方约定原告将昌黎校区1号食堂7号门市（面积360平方米）租赁给被告经营超市，租赁期限从2017年7月16日至2018年12月31日止，年租金550000元。合同签订后原告即将房屋交付被告使用，被告拖延时间不交租金，后经多次催要，被告于2017年7月31日交齐了2017年度租金252083元，2018年9月25日交齐了2018年度的租金550000元。2018年12月31日，合同到期后，原告告知被告如果继续履行合同，请签署书面合同，并按原标准交付租金。但被告置之不理，一直占用房屋。在原告的函告下，被告分四次给付原告租金302500元（包含保证金27500元），双方于2019年4月28日补签了书面租赁合同，租赁期限至2019年6月30日止。原告2019年6月24日向被告发出房屋租赁合同到期通知书，告知被告继续租赁的话，需将租金和保证金在2019年6月30日前打入原告账户，但被告未予执行。2019年7月9日，原告通知被告腾退房屋，并按不定期租赁关系支付租金及违约金，2019年7月11日解除不定期租赁关系。 根据双方合同约定，被告多次拖欠租金构成违约，违约金按年租金20%计算，被告应支付违约金数额为110000元。另原告已经通知被告7月11日解除不定期租赁关系，不定期租赁期间租金按原租金3倍计算，被告应支付拖欠的不定期租金45205元，原告书面多次要求被告腾退房屋，被告拒绝并一直占用房屋，被告应依法赔偿非法占用期间原告的经济损失，按年租金550000元计算至实际搬离之日止。 被告租赁房屋建筑面积实为362.25平方米，与被告提出不足360平米不符，其中大屋315.7平方米，小屋是32.96平方米，走廊为13.59平方米，该三个区域是被告经营超市的三个区域，被告所称在超市两侧的律师事务所及水果店，不再其承租的案涉面积当中。被告提出超市东北侧的库房不让其使用是因为该库房不再案涉租赁房屋的面积中，被告无权占有使用，被告承租原告的房屋，时间是从2017年7月16日开始，7月16日之前原告未向其收取任何租金；被告所经营超市在迁至案涉所租赁房屋之前，也在科师昌黎校区的翰科楼中经营超市，校方不存在缔约过失的情节。 根据双方签订的房屋租赁合同，约定租赁合同面积为360平米，虽未明确是建筑面积还是使用面积，但是在司法实践或者说是租赁房屋的惯例当中，面积均是建筑面积，本案中被告称该面积是使用面积，但未提供相应证据予以证实，因此原告认为应当认定合同当中所约定的面积为建筑面积。被告怠于履行交付租金义务，双方于2017年7月15日签订合同时，其仅缴纳了履约保证金11万元，首笔房屋租金是在2017年7月21日缴纳，缴纳10万元，届时被告已经入住涉案房屋开始超市经营，在2017年7月31日被告才交纳至2017年12月31日的租金；2018年直至2018年6月12日才支付15万元租金，已经严重违约，给原告带来巨大的经济损失，后期陆陆续续缴纳的租金，也是通过原告再三通知通告才缴纳，因此被告行为构成违约，应当按合同约定扣除保证金再另行支付年租金的20％作为违约金支付给原告。 秦皇岛高升商贸有限公司代理人许高升辩称，一、超市东北角原有一个库房，以前作为超市附属物均由超市占有使用；我向校方索要库房钥匙时，原承租人拒不交付钥匙，校方不但未予解决，甚至于2018年4月拆除了该库房，校方称该库房不在承包区域，但该库房钥匙一直在上一个超市经营者手中，学校不愿为要回库房钥匙得罪人，在我们坚持要求下学校不得不拆除该库房。二、但拆除库房后，我实际测算超市使用面积只有300平方米，校方原来说是使用面积，后来又说是建筑面积，拒绝与我方共同测量具体面积，多次与校方交涉未果；因租赁房屋投标和合同面积（360平方米）与实际使用面积（300平方米）不符，对方涉嫌合同欺诈。三、合同临时变更，校方单方决定随意增加保证金的比例，增加10%的保证金与原协议不符，属于校方强行增加，多次交涉无果。学校在我已经交纳部分租金和原保证金的情况下，于2019年1月11日给超市断电，使超市停止营业3个半月，给被告造成营业损失。按学校要求补足全部款项后，学校从2019年4月28日给予供电，此间与校方多次协商遗留问题，协商以学校欠我的货款抵顶等，校方有关人员推诿不作为，均未协商成功。四、中标书明确要求必须于2017年4月1日起30日内签署租赁协议，我方多次催促，被告几次推迟，一直到7月15日学生放假结束签约，耽误了被告3个多月的经营时间，另允许其他人在校园内违规经营，给被告造成巨大的经营损失。五、校方行为属不作为、不诚信。2017年的租金和6月26日的保证金不是在校方催要我们才交付的，是我们自行交付的，并不是原告所说的这种情况，我方并未在7月1日前进入涉案房屋经营超市，当时因内部设施损坏，无法经营；我向学校提出的门窗破损等问题，房屋交付时门窗等破损需要维修，校方不给我解决，就知道找我要钱。别人租赁使用的门市是按使用面积出租的房屋，为什么单单就我自己租赁的是按建筑面积计算？当时投标时库房说给我用，投标完毕后库房拆除，不给我用了。房屋租金的多少不是按面积的大小来收取房屋租金，但我方是按360平方米使用面积投的标。六、2019年6月27日，被告根据原告通知要求，向校方递交了房屋续租申请书，校方指定我方于6月30日之前支付租金和保证金，否则不予续约、要求腾退房屋、断水断电等。我方认为校方只要给我解决相关遗留问题，我一定按时交租金，但几届领导都没有给过我们准确的答复，双方多次协商不成，2019年10月7日许添向校方转账一万元作为续租定金，校方未提出异议，但就存在问题双方仍未达成一致意见。 本院经审理认定事实如下：被告许高升系原告科师学院的退休教师，退休前开始参与其儿子许添为法人的高升公司经营活动，主要在原告昌黎校区内从事食品行业和超市经营。2017年经统一招投标，2017年4月1日原告向被告发出中标通知书，确定被告为原告昌黎校区1号食堂南7号门市的中标人，门市面积360平方米，中标价格550000元每年，出租年限到2018年12月31日，被告接到通知后应于中标后30日内与原告签订租赁合同。 原被告双方于2017年7月15日签订《房屋租赁合同》，双方约定原告将昌黎校区1号食堂7号门市（面积360平方米）租赁给被告经营超市，租赁期限从2017年7月16日至2018年12月31日止，年租金550000元。双方约定2017年的租金自合同签订7日内一次性交付；2018年的租金于2018年1月10日前一次性交清。被告每年向原告交纳保证金110000元。双方合同约定，被告拖欠租金构成违约，违约金按年租金20%计算，租赁期满被告逾期不归还房屋，视为不定期租赁关系，不定期租赁期间租金按原租金3倍计算。 合同签订后原告即将房屋交付被告使用，被告于2017年7月31日交齐了2017年度租金252083元，2018年9月25日交齐了2018年度的租金550000元。 2019年4月28日，双方签订新的《房屋租赁合同》，租赁期限为到2019年1月1日至2019年6月30日，租金支付日期为2019年1月9日前，其余约定同原合同。被告分四次给付原告租金302500元（包含保证金27500元）。 原告2019年6月24日向被告发出房屋租赁合同到期通知书，告知被告继续租赁的话，需将租金和保证金在2019年6月30日前打入原告账户，被告未予执行。2019年7月9日，原告通知被告腾退房屋，并按不定期租赁关系支付租金及违约金，2019年7月11日解除不定期租赁关系。 原告于2019年1月11日给超市断电，从2019年4月28日恢复供电，使超市停止营业3个半月。被告按学校要求补足2019年上半年全部租金和保证金款项后，与校方协商其反映的遗留问题均未成功。 超市东北角原有库房一个，招标以前作为超市附属物由超市开办人占有使用，被告中标后向校方索要库房钥匙未果，校方于2018年4月拆除该库房。经本院现场勘查，涉案租赁房屋建筑面积360平方米，实际使用面积300平方米。 2019年10月7日许添向校方转账一万元作为续租定金，校方未提出异议，但就存在问题双方仍未达成一致意见。 上述事实有原被告的陈述和原告提交的中标通知书及被告投标文件、原被告双方签订的河北省省直行政事业单位资源（房屋）租赁合同书二份（租赁期限2017年7月16日至2018年12月31日、2019年1月1日至2019年6月30日）、工商银行业务回单12张、催缴租金通知书3份、房屋租赁期满通知书、房屋续租申请书一份、续租事项通知书一份、2019年7月9日原告向被告发出通告一份和被告提交的2017年4月1日中标通知书复印件、2018年6月4日河北科技师范学院后勤与国有资产管理处出具的通知一份、2018年6月26日河北科技师范学院出具的告知函一份、2018年9月13日河北科技师范学院后勤与国有资产管理处出具的通告一份、2019年1月10日河北科技师范学院后勤与国有资产管理处出具的通告一份、2019年3月11日河北科技师范学院后勤与国有资产管理处出具的通告复印件、2019年6月24日河北科技师范学院后勤与国有资产管理处出具的房屋租赁合同期满通知书一份、2019年6月27日被告的房屋续租申请书一份、2019年6月28日河北科技师范学院后勤与国有资产管理处出具的通告一份、2019年7月9日河北科技师范学院后勤与国有资产管理处出具的通告一份、2017年9月8日至2019年2月26日被告向科师学院昌黎校区关于院内乱设经营摊点的举报信、反映的问题、事实陈述、诉求书等材料一组、河北科技师范学院房屋场地出租招标文件（招标编号：HXZB-2017-0085-009）复印件一份、涉案房屋面积的示意图一份经质证审核随卷佐证。 本院认为，原告经委托招投标程序与被告公司所签订的二份河北省省直行政事业单位资源（房屋）租赁合同（租赁期限2017年7月16日至2018年12月31日、2019年1月1日至2019年6月30日）是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，均为有效合同。双方在交付标的物、交纳租金、保证金和使用过程中存在一定分歧，但最终均履行了合同基本义务。 2019年6月30日合同到期前，原告通知被告如果想续租必须提前申请并交纳租金及保证金，被告于2019年6月27日递交了续租申请书。2019年7月9日原告河北科技师范学院后勤与国有资产管理处通告被告：按不定期租赁关系支付租金及违约金，2019年7月11日解除不定期租赁关系，7月11日后10日内被告腾退房屋。2019年10月7日许添向校方转账一万元作为续租意向金，校方未提出异议，但就被告反映的问题双方未达成一致意见，被告未及时交纳2019年7月1日以后的租金及保证金。鉴于上述事实，被告已经交纳1万元意向金，校方未提出异议，被告现仍在经营使用该超市房屋，可以认定被告有意根据校方2019年3月11日的通告续约至2020年7月15日。根据招标中标后合同签订和履行过程综合审查，原告方作为行政管理方兼合同平等当事人，在签约和合同履行、行政管理方面存在一定的瑕疵，让被告感觉校方作为管理方有失公允，应承担相应的管理不当的责任；校方作为合同当事人未完全履行合同义务，对被告违约延迟交纳租金等行为应承担相应的合同责任，故被告的违约行为与原告的管理和权利处分行为有关，不宜认定为被告的单方违约。被告代理人系科师学院退休教师，与原单位同气连枝，双方应就存在问题妥善协商处理。被告一直占用该超市经营使用，为了维护合同稳定性和解决遗留问题，校方应与被告协商落实合同签约问题，对双方的权利义务加以更明确的约定，被告应及时交纳正常的租金，积极履行合同义务。综上，对原告的诉讼请求第一项、第二项本院不予支持，对诉讼请求第三项本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条、第一百零九条、第一百二十条、第二百一十五条、第二百二十六条之规定，判决如下： 被告秦皇岛高升商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告河北科技师范学院房屋租金人民币275000元（2019年7月11日至2020年1月10日）。 驳回原告其它诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3877元，由被告承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  齐俊春 二〇二〇年三月二十九日 书记员  陈 鹏