贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终101号上诉人（原审被告）：安顺市平坝区鸿泰房地产开发有限公司，住所地贵州省安顺市平坝区鼓楼办事处杨家坝，统一社会信用代码：9152042105905226X2。法定代表人：罗振兴，执行董事。委托代理人：雷毅，贵州贵黄叶律师事务所律师。委托代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李德艳，女，汉族，1994年7月22日生，户籍地址：贵州省修文县。现住贵州省安顺市平坝区。上诉人安顺市平坝区鸿泰房地产开发有限公司（以下简称“鸿泰公司”）因与被上诉人李德艳商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院作出的（2019）黔0403民初1926号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人鸿泰公司上诉诉请：撤销原审判决，并依法改判。事实及理由：1、一审法院适用法律错误。未充分考虑案涉房屋不能交付的原因。上诉人与被上诉人约定的交房时间为2016年12月18日，交房条件为：建设工程竣工合格证明文件，商品房面积测绘报告书等。案涉房屋在2016年8月就已经满足交房条件，上诉人也提交了其他业主签收表册予以佐证，上诉人在满足交房条件后已通知业主收房。但是被上诉人未来办理交房手续。上诉人在2017年12月27日办理完毕案涉工程竣工备案手续，案涉工程委托有资质的评估公司出具了《房屋面积测绘报告书》，房管部门出具了《商品住宅质量保证书》《商品住宅使用说明书》，以满足合同约定条件，房屋不能如期交付的过错在于被上诉人无故拖延，其后果不应由上诉人承担。2、违约金应予以调整，双方签订的合同第四页第11条规定违约金的计算应当和原告的损失相符合，被上诉人存在恶意扩大损失的行为，其案涉房屋从实体上提前满足房屋交付使用条件，上诉人认为，购买房屋的目的在于使用，后续手续办理的滞后并未给被上诉人带来巨大损失，其所主张的违约金计算标准明显过高。被上诉人李德艳未作答辩。二审中，双方当事人均未提交新证据。李德艳向原审法院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付自2016年12月18日起至被告实际向原告交付房屋之日止的违约金（以购房款308544元为基数，按购照房款的每日万分之三标准计算，暂计算至2019年6月27日，共计85251元）。2.依法判令被告支付自2018年6月30日起至被告实际取得商品房所有权初始登记之日止的违约金（以购房款308544元为基数，按照购房款的每日万分之一标准计算，暂计算至2019年6月27日,共计11169元）。3.依法判令被告返还原告三通费2000元。4.本案诉讼费由被告承担。一审经审理查明：2016年3月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（简称合同）（合同编号分别为：天御3号楼2-22-6）约定：原告向被告购买被告开发建设的丽景华庭天御第3号楼2单元22层6号房，建筑面积128.56平方米，套内面积为110.34平方米，按照套内面积计算，每平方米2796.30元，总价款308544元，付款方式为银行按揭方式付款，买受人在合同签订之日前交付首期房款93544元，余款215000元以银行按揭支付。合同第十一条（一）约定被告2016年12月18日前交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；满足第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺保险范围和保修期限必需符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第十二条（一）约定：1.上水、下水交付时达到使用条件；2.供电交付时达到使用条件；3.供暖：/达到X；4.燃气：/达到X；5.电话通信交付时线路敷设到户；6.有限电视交付时线路敷设到户；7.宽大网络交付时线路敷设到户。以上第5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照国家相关规定执行。合同第十三条约定，逾期交房的违约责任：除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人按照：①、逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）中的时限），自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）中的比率，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；②、逾期超过90日（该期限应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3（该比例应当不小于本条第1（1）项中的比率的违约金。并于实际交付之日起30日向买受人支付违约金。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项转移登记，（一）出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。（二）约定“出卖人不能在前款约定期限内给付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任。约定日期起90日以后，买房人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按已付房款的万分之一支付违约金。合同签订后，原告支付被告房屋首付款93544元，于2016年4月25日将银行按揭215000元余款支付被告。另，2016年3月18日，双方在平坝区房产事业管理局办理商品房预售合同备案登记，载明“竣工时间2016年9月18日，交房时间2016年12月18日”。同时查明，被告于2017年12月27日进行竣工验收备案，2016年12月底被告方以邮寄方式通知原告接收房屋，但双方就涉案房屋是否达到交付条件未能达成一致意见，事后2017年、2018年、2019年，原、被告就交付房屋进行沟通，但就涉案房屋是否达到交付条件未能达成一致意见，致使至今被告未将房屋向原告进行交付。同时涉案房屋至今未办理产权证书。另查明，被告于2016年3月12日收取原告三通费2000元，并出具收据。一审法院认为：被告是依法设立的专门从事商品房建设、销售的企业法人，被告将其开发建设的商品房向原告出售，原告支付了购房款，由此可知，双方签订的《商品房买卖合同》均系双方之真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦无损社会公序良俗，属有效合同。原告依约定支付被告购房款后，被告应当将具备经验收合格，并符合合同约定条件的商品房交付原告使用并交付房屋转移登记证书，但被告至今办理交接房屋手续和办理房屋转移登记证书，应当承担相应的违约责任。（一）关于逾期交房违约金的问题。原告依约定向被告交付购房款后，被告应当将具备经验收合格，并符合合同约定条件的商品房交付原告使用。双方约定于2016年12月18日交付房屋，但被告至今未按照合同约定办理交接房屋手续，也未完成交房义务，应当承担相应的违约责任。根据合同第十一条（一）约定被告2016年12月18日前交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；满足第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺保险范围和保修期限必需符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规定的要求。被告抗辩涉案房屋已达到交付房屋条件，也通知了原告方接收房屋，系原告拒绝接收房屋才导致逾期交房。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”及《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”故在原告在被告取得竣工验收备案表之前进行交付，原告方可以拒绝接受房屋。根据被告提交的竣工验收备案表，被告方于2017年12月27日进行备案登记验收合格，应认定此时才符合交付条件。至于原告方主张被告未按合同第十一条约定出示或提供商品房实测技术报告书、《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，被告取得竣工验收备案表后，达到了原告正常入住、使用的合同目的，可以视为房屋符合交付条件，关于合同约定商品房面积实测报告书，其目的在于保障原告对涉案房屋实测面积的知情权，《商品房销售管理办法》第三十四条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。因此商品房实测技术报告书是用于交付房屋后办理产权证书时需要，交付房屋与办理产权证书具有一定的时间差距，且被告也出示了2016年11月16日作出的预测技术报告书，涉案房屋是否具备房屋实测报告书并不影响原告方接收房屋及入住，如预测面积小于实测面积的可根据法律规定主张面积差额权利，超出也可以按照法律规定及双方合同约定进行处理。对于《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》应是原告在验收完房屋后办理交接手续时原告向被告主张提供，原告未提供证据证明其在验收房屋后，发现涉案房屋存在质量等相关问题，并要求被告提供上述证书但被告拒不提供或不能提供的证据，且庭审中，被告方也表示验收后可交付上述证书，故原告方以被告未出示和提供合同约定上述证书拒绝收房的理由不成立。故逾期交房应截止至被告取得竣工备案表之日止，原告在被告取得竣工验收备案表后继续拒绝验收房屋无事实和法律依据，被告从取得竣工验收备案表通知原告收房之日起即2017年12月27日起不再承担逾期交房的违约责任。关于违约金计算标准的问题，根据合同约定违约金按已交付房价款的日万分之三计算，被告抗辩违约金过高，应予以调整，但未能提供相关支持其抗辩证据材料。被告未能按期交付房屋，已构成违约，且影响了原告方对房屋的居住使用，必然给原告方带来一定的损失，原告方要求被告支付逾期交房的违约金理由正当，依法应予支持。根据上述陈述，计算逾期交房违约金的时间从2016年12月18日-2017年12月27日止，具体金额为308544元×0.03%×374天=34618.63元。（二）关于原告请求判令被告支付自2018年6月30日起至被告取得商品房所有权初始登记之日止的违约金（以购房款308544元为基数，按照购房款的每日万分之一标准计算，暂计算至2019年6月27日，共计11169元的诉讼请求问题。根据《商品房买卖合同》第二十二条二项“初始登记”：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。合同第二十二条三项“转移登记”：约定（一）出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。（二）约定“出卖人不能在前款约定期限内给付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任。约定日期起90日以后，买房人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按已付房款的万分之一支付违约金。从《商品房买卖合同》上述约定来看，双方只是就逾期交付转移登记有关文书约定了违约金，并未就被告取得商品房所有权初始登记是否应承担违约责任及计算标准进行约定，故原告方起诉被告支付实际取得商品房所有权初始登记之日的违约金无事实和法律依据，不予支持。（三）关于原告主张退还三通费2000元诉请。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定，“前述约定的商品房价格包括水、电建设安装以及是否双方约定的附件5所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，第十二条约定，“房屋交付时上水、下水、供电、应达到使用条件，电话通信、有线电视线路、宽带交付时敷设到户”。故根据合同约定“水、电、网络等”建设安装费用应包含在房屋总价款中。同时根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。同时国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。故根据合同约定及上述规定，被告另行收取费用，明显属于加重对方责任的情形，无合法依据，被告抗辩收取上述费用系立户费，如相关部门、单位确需业主缴纳相关立户费用，可由其自行按照收费标准收取，故被告另行收取费用无事实和法律依据，应予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1、被告平坝区鸿泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李德艳支付逾期交房违约金人民币34618.63元。2、被告平坝区鸿泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李德艳支付的三通费2000元。3、驳回原告李德艳其他诉讼请求。案件受理费减半收取1130元，由被告安顺市平坝区鸿泰房地产开发有限公司负担。二审经审理查明，确认一审查明事实。本案的争议焦点：上诉人应否对逾期交房承担责任；逾期交房违约金应否调减。本院认为：一、上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》系真实有效的合同。合同约定了交付房屋应当符合的条件，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，双方均应按照合同约定严格履行自身义务。上诉人主张2016年8月已经符合交房条件，已实现被上诉人购房用于使用的目的。但是被上诉人作为购房人，其签订合同的目的是为了获得经过竣工验收合格，依法取得建设、城乡规划等有关部门出具的文件或者准许使用文件并在房地产主管部门备案的房屋。而上诉人明知房屋并不具备合同约定的交付条件，也不能出示满足合同约定的证明文件，在此情况下仍通知买受人交付房屋存在过错，被上诉人有权拒绝接受不符合合同约定的交付条件，没有竣工验收合格并依法取得行政部门准许使用的房屋。直至2017年12月27日，上诉人才办理完毕案涉工程交房手续，故在合同约定的交房时间至2017年12月27日之间，被上诉人拒绝接收房屋，系其对自身合法权利的维护。上诉人认为被上诉人应当在案涉房屋符合交付使用条件时就应接房无法律及事实依据。故上诉人在未办理完毕案涉工程竣工备案手续前，应当承担逾期交房的责任。另外，因原审认定自2017年12月27日起上诉人不再承担逾期交房的违约责任，也未计算2017年12月27日后的逾期交房违约金，故对2017年12月27日后的逾期交房责任，不予审查。第二、对于违约金应否调减的问题，因购房人购买房屋的本意是在合同约定的时间，获得竣工验收合格，并能使用的房屋，逾期交房致使其无法获得并使用房屋，已造成了根本性违约，双方之间签订的合同约定了逾期交房的责任及违约金的计算方式，因此，应当按照合同约定进行计算，上诉人主张的《商品房买卖合同》第四页11条约定的内容，应为第三页11条的内容，系“根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，上诉人主张违约金计算标准过高，但未提交证据予以证明违约金过分高于被上诉人的实际损失，且被上诉人在2017年12月27日前拒绝接收房屋并无过错。故上诉人的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费666元，由上诉人安顺市平坝区鸿泰房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 李德江审判员 辜贤莉二〇二〇年三月二十日法官助理张婕书记员曹佳慧（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。