浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1445号上诉人（原审原告）：杨玉香，女，1966年6月24日出生，汉族,住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：叶茂活,浙江越人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许道权，男，1966年5月14日出生，汉族，住浙江省瑞安市。被上诉人（原审被告）：陈国凤，女，1973年7月3日出生，汉族，住浙江省瑞安市。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：许方良，上海浩信（杭州）律师事务所律师。原审第三人：任永远，男，1970年8月22日出生，汉族，住浙江省平阳县。上诉人杨玉香因与被上诉人许道权、陈国凤以及原审第三人任永远房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2019）浙0326民初6046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨玉香上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由许道权、陈国凤承担。事实与理由：第一，在杨国香不知情的情况下，涉案房屋于2014年4月11日办理了产权登记，产权人登记为陈应用。2017年7月19日，因陈应用与案外人借款纠纷，平阳县人民法院依法查封陈应用名下的涉案房屋。杨国香就此提出了执行异议之诉，一、二审均因无法证明购房款支付及实际使用情况，被驳回诉请，丧失了对涉案房屋的所有权利。第二，杨国香认为原审判决内容中“原告现无法证明被告何时得知涉案房屋可办理产权登记，合同中约定的被告通知办证义务何时起算无从确定，不能就此认定被告构成根本违约”是错误的。涉案房屋于2013年7月23日交易时已建设完毕，但是因政策原因尚不能办房产证，所以双方约定了“卖方得到房产公司通知领取产权证后，必须通知买方”等内容，即卖方有及时通知买方安排时间办理产权登记手续的义务，因此杨国香认为应当由许道权承担举证已通知买方及时办证的责任。原审法院将举证责任倒置给买方不仅与双方约定内容不符，也不符合社会常理。第三，许道权的违约行为与合同目的无法实现之间有必然的因果性，杨国香依法享有解除权。首先，房屋被平阳法院查封后，杨国香已提起执行异议之诉，历经二审而败诉，已经丧失正常诉讼途径取回房屋产权的可能性，应认定已经丧失合同目的。其次，诉争房屋被法院另案执行的原因，主要是产权登记上是“陈应用”名字，足以说明合同目的无法实现主要是由于许道权未及时通知杨国香并协助办理过户的违约行为所致。最后，根据《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，因此杨国香要求解除合同，于法有据。第四，许道权、陈国凤应退还购房款38万元并支付利息，合法有据。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此杨国香要求退还购房款38万元并支付利息的主张合法有据，且该债务发生在许道权、陈国凤婚姻期间，且系共同财产的处分，因此许道权、陈国凤承担共同偿还责任，符合《中华人民共和国婚姻法》夫妻共同债务的规定。当庭补充意见如下：不动产交易是以转移登记为交付，过户登记系履行合同的主要义务。一审认定许道权交付房屋已履行合同主要义务是错误的。许道权、陈国凤辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，杨国香主张解除合同没有事实与法律依据。本案房产从2013年签订合同后多年，杨国香怠于办理过户手续，才导致房屋被案外人申请强制执行。杨国香是知晓房屋前手买卖情况的。房屋交付给杨国香后已经被使用至今，许道权已经履行合同义务，杨国香不具备解除合同的条件。本案延迟过户的过错在杨国香，请求二审法院依法驳回上诉。任永远述称，房屋从第一手买卖至今都是有凭有据的，不是空卖空买。房屋过户不了，杨国香也有一定责任。杨国香拖延的时间太久，当时房屋是具备过户条件的，只是杨国香没有申请过户。杨玉香向一审法院起诉请求：1.判决解除杨玉香与许道权签订的房屋买卖合同；2.判决许道权、陈国凤立即共同退还购房款38万元整并支付利息暂计125602元（按中国人民银行同期基准贷款利率自2013年7月23日起计算至款项还清之日止）；3.判决许道权、陈国凤承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年7月23日，杨玉香经平阳县蓓蕾房产中介服务有限公司介绍向许道权购买坐落于平阳县房屋（实际产权证登记为601，产权登记人为陈应用），约定价格为41万元整，签订合同时支付38万元，剩余3万元在过户手续后付清，《房屋卖尽契约》载明“该房产权清楚，四至界清。。。，因此给买方人造成的经济损失，应由卖方人负责赔偿，与买方无涉”。杨玉香向许道权支付了38万元，许道权出具《收条》对上述事实予以确认。另查明，双方还在房屋卖尽契约中约定：“……卖方（被告）得房产公司通知领取产权证后，必须通知买方（原告），一个月内由买方安排日期，卖方夫妻双方到齐办理产权公证或产权过户手续。……”。许道权出售给杨玉香的涉案房屋系从任永远处购得，杨玉香购入涉案房屋后已进行了简单的装修。涉案房屋于2014年4月11日办理了产权登记，产权人登记为陈应用。2017年7月19日，因陈应用与案外人借款纠纷，平阳县人民法院判决陈应用偿还借款149500元,因陈应用未履行，平阳县人民法院依法查封了陈应用名下的涉案房屋。杨玉香就此提出了执行异议之诉，平阳县人民法院根据当时的证据经审查认为杨玉香尚无法证明购房款支付及实际使用情况，遂判决驳回杨玉香的诉请，现该判决已生效。一审法院认为，杨玉香与许道权签订的房屋卖尽契约系双方当事人真实意思表示，并且不违背法律的强制性规定，双方应予遵守，不得擅自变更或解除合同。在本案中，许道权已向杨玉香交付涉案房屋，且杨玉香也进行了简单装修，至此应视为许道权已履行了合同主要义务。至于双方在合同中约定了许道权协助办证的义务，因涉案房屋可办理产权登记的时间在买卖关系成立之后，杨玉香现无法证明许道权何时得知涉案房屋可办理产权登记，合同中约定的许道权通知办证义务何时起算无从确定，不能就此认定许道权构成根本违约。同时，杨玉香也无法证明涉案房屋被查封系许道权过错导致，杨玉香房屋买卖合同目的无法实现不能归咎于许道权。因此，杨玉香主张解除与许道权签订的房屋买卖合同于法无据，不予支持。至于杨玉香因涉案房屋被查封所造成的损失，可依法向相关当事人主张赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回杨玉香的诉讼请求。案件受理费8856元，减半收取4428元，由杨玉香承担。本院二审期间，当事人均未提供证据。经审核当事人向一审法院提供的证据及当事人陈述，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，许道权与杨玉香签订的《房屋卖尽契约》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同履行各自权利义务。本案中，涉案房屋因产权登记人陈应用与案外人的借款纠纷已被法院查封。虽然涉案房屋在签订《房屋卖尽契约》后已交付杨玉香占有使用，但涉案房屋最终将被司法处置，杨玉香将无法继续占有、使用涉案房屋，也无法取得涉案房屋的所有权和土地使用权。杨玉香的合同目的无法实现。现杨玉香主张解除合同并要求许道权、陈国凤返还购房款，于法有据，本院予以支持。但涉案房屋已交付杨玉香占有、使用多年，故对于杨玉香要求许道权、陈国凤支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，杨玉香的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销浙江省平阳县人民法院（2019）浙0326民初6046号民事判决；二、解除杨玉香与许道权于2013年7月23日签订的《房屋卖尽契约》；三、许道权、陈国凤于本判决生效之日起十五日内返还杨玉香购房款380000元；四、驳回杨玉香的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8856元，减半收取4428元，由杨玉香负担928元，由许道权、陈国凤负担3500元；二审案件受理费8856元，由杨玉香负担1856元，由许道权、陈国凤负担7000元。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年三月三十一日法官助理陈黛锦代书记员  蔡瑞洁