四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4932号 上诉人（原审原告）：杨力，男，1989年12月17日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 上诉人（原审原告）：顾恒玉，女，1989年12月1日出生，汉族，住四川省仪陇县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：刘旭，四川罡兴律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:仪陇县文旭房地产开发有限公司，住所地四川省仪陇县新政镇滨江大道三段1号，统一社会信用代码91511324MA63RJPE3U。 法定代表人：马小兵，董事长。 委托诉讼代理人：许洪滔，四川金粟律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：南充市三友房地产营销策划有限公司，住所地四川省南充市顺庆区文化路89号“锦绣北湖”2幢1单元22层4号，统一社会信用代码91511302694824556N。 法定代表人：王林，总经理。 委托诉讼代理人：程邦建，仪陇县德帅法律服务所法律工作者。 上诉人杨力、顾恒玉与上诉人仪陇县文旭房地产开发有限公司（下称文旭房产公司）、上诉人南充市三友房地产营销策划有限公司（下称三友营销公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服四川省仪陇县人民法院（2019）川1324民初2240号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨力、顾恒玉上诉请求：1.撤销原判第一项，改判文旭房产公司向杨力、顾恒玉退还房款169081元及利息（以169081元为基数，按年利率6%从2018年6月15日起计至退还房款之日止），支付交通费、误工费3,000元，并承担逾期交房违约金4,850.80元；2.本案一、二审案件受理费由文旭房产公司承担。事实及理由：（一）原审酌定以单价4477元为参照标准计算房屋差价，属认定事实不清。案涉房屋与同栋其他房屋相比，除了楼层不同，房屋面积、位置等基本一致。同时，根据市场规律，低层住宅的一楼价格相对于其他楼层更低。因此，应参照同栋房屋成交的平均单价3,933.10元计算房屋差价，更符合案涉房屋的实际价值。（二）上诉人多支付的部分房款被占用，该部分房款的资金占用利息属于上诉人的实际损失，应得到赔偿。（三）上诉人在外地务工，因本案曾多次回仪陇县主张权利（包括向相关部门举报、邀请媒体采访、参与调解、提起诉讼等），一审酌定500元交通费明显低于上诉人实际发生的费用损失。综上，请求依法改判。 文旭房产公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：（一）原审认定房屋买卖合同中约定价格过高，否定了双方实际交易价格，有违公平交易原则。文旭房产公司全权委托三友营销公司承包销售，销售行为与文旭房产公司无关，且文旭房产公司仅按每平米3,200元价格收取房款，超额部分归三友营销公司所有。杨力、顾恒玉系在三友营销公司介绍下以每平米5745.52元单价在文旭房产公司处购买房屋，原审认定由文旭房产公司向杨力、顾恒玉支付房屋差价，违背基本事实，且显失公平。原审以房屋销售价格平均值进行计算，违背市场公平原则。销售价格未超过房管部门备案价格，且虽然杨力、顾恒玉认为三友营销公司在销售中作出了所谓住改商的虚假承诺，但案涉证据无法证明该事实。同时，原审认定文旭公司承担全部责任不当，如果认为销售价格过高，那么三友营销公司亦应承担连带责任。（二）原审认定文旭房产公司存在延期交房违约行为不当。延期交房存在两方面原因，一是杨力、顾恒玉对房价有异议而迟迟不愿接受房屋，二是周边一直存在严重山体滑坡，延期交房具有不可抗力原因。房价是受市场调控，仪陇县城的商品房均价都是在每平米5,000元以上，只要未超过备案价格就应得到支持。综上，原审认定事实不清，请求依法改判。 三友营销公司上诉请求：撤销原审就三友营销公司销售人员在销售时作出了商品房具有改造成临街商铺的便利条件的承诺的相关事实认定。事实及理由：杨力、顾恒玉提供的与敬华东的聊天视频资料不能证明双方提及的房屋即为案涉商品房，无证据证明敬华东就是接洽和销售案涉房屋的工作人员，亦无其他证据证明销售人员承诺可将商品房改成临街商铺。电视节目的报道内容及相关部门的调查核实，均是依据“与工作人员敬华东的聊天视频资料”展开，但并无证据证明销售人员作出了住改商的承诺。 针对三友营销公司的上诉意见，杨力、顾恒玉答辩称，三友营销公司的工作人员在销售过程中进行虚假允诺，杨力、顾恒玉已充分举证予以证明。三友营销公司的上诉理由不成立，应予驳回。 针对三友营销公司公司的上诉意见，文旭房产公司答辩称，文旭房产公司虽然收取了杨力、顾恒玉的购房款，但文旭公司已经将购房款中超过每平米3,200元的溢价部分支付给了三友营销公司。 杨力、顾恒玉向一审起诉请求：1.要求文旭房产公司、三友营销公司连带支付房屋差价237423元及利息（以237423元为基数，按照年利率6%从2018年6月13日起计至付清之日止）；2.要求文旭房产公司、三友营销公司连带赔偿误工费、交通食宿费10,000元；3.要求文旭房产公司、三友营销公司支付逾期交房违约赔偿金16080元（以已付房款536000元为基数，按年利率6%，从2019年1月1日计至2019年7月1日止）；4.本案诉讼费由文旭房产公司、三友营销公司承担。 一审法院认定事实，文旭房产公司开发建设位于仪陇县项目，现已竣工。2018年1月13日，文旭房产公司与三友营销公司签订仪陇县文铭农贸市场6＃、7＃、8＃楼承包销售合同，约定文铭农贸市场项目6＃、7＃、8＃楼住房共计96套由三友营销公司承包销售，双方以每平米3200元的价格进行结算，合同期为2018年1月14日至2018年10月13日。合同期限届满未完成销售任务，合同到期30日内，如双方均未提出反对意见，合同期限顺延6个月。三友营销公司自主经营、自负盈亏，超出每平米3200元的溢价归三友营销公司所有，合同期届满后，剩余的全部房源由三友营销公司以每平米3200元价格购买。 2018年6月15日，经三友营销公司销售，杨力、顾恒玉与文旭房产公司签订了商品房买卖合同，约定杨力、顾恒玉购买文旭房产公司开发的位于仪陇县，该商品房规划用途为成套住宅，房屋建筑面积93.29平方米，每平方单价为5745.52元（按建筑面积算），总价款536000元。并约定出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房，出卖人在交付日期届满前，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。双方未明确约定逾期交房责任。2018年7月18日，杨力、顾恒玉取得贷款后向文旭房产公司给付了全部房款。 2018年6月5日，仪陇县国土资源局出具了仪陇县新政镇城东农贸市场南侧滑坡体勘查意见书，载明坡脚工程建设方（文旭房产公司）对滑坡所在斜坡坡脚进行切坡开挖，工程施工未按相关建筑技术规范及时进行支护和预防，最终引发本次滑坡灾害。 文旭房产公司提交的短信复印件主要内容为“尊敬的文铭农贸市场文铭.学府小区的业主您好，首先对未按时交房给您一个解释，实因7号楼背后山体滑坡，多次处理仍未杜绝隐患，又因其已在我司购买用地红线之外，不能随意动工，与政府数次协商未收到妥善解决方案，故延误工期。若业主需要提前装修的，可以联系”，该短信收件人为田单。 杨力、顾恒玉提交了与三友营销公司工作人员敬华东的聊天视频资料，敬华东在视频中陈述了如下内容：案涉房屋在接房后可以自行改成商铺使用，没得哪个管你，政府都管不了你。杨力、顾恒玉还向提交了《收入证明》及务工单位营业执照复印件和8张过路费发票，以证实其月收入为5500元/月以及其支出金额合计为537元的过路费，工作单位注册地址为成都市武侯区，同时显示其提交了两张票面金额较大的过路费发票的地址却为绕东机场站。 同时查明：案涉房屋与文铭农贸市场相邻，房屋墙体面向市场方向依次为小型绿化带、停车位、水泥路、市场摊位，房屋到停车位路面的垂直距离约1米。 通过对文旭房产公司与三友营销公司于2018年9月4日签章的《文铭农贸市场6、7、8号楼签约台账明细》进行观察及分析查明：委托销售的96套住房已全部成交，交易时间为2018年1月至8月期间，6栋一层成交单价最低为5365.96元/平方米，7、8栋一层最高成交单价为4159.07元/平方米；6栋最高成交单价（1层除外）为4697.07元/平方米，平均成交单价为3933.10元/平方米。 一审法院认为，文旭房产公司与三友营销公司签订的《仪陇县文铭农贸市场6#、7#、8#楼承包销售合同》系商品房包销合同，双方就案涉小区房屋包销的约定明确具体，在该包销合同履行期间，文旭房产公司与三友营销公司之间形成委托代理关系，文旭房产公司系委托人（被代理人），三友营销公司系受托人（代理人），三友营销公司依合同约定所为销售行为的后果应当由委托人文旭房产公司承担，在代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示时，被代理人和代理人应当承担连带责任，本案中杨力、顾恒玉所举出的证据并不能证明文旭房产公司与三友营销公司存在前述情形，杨力、顾恒玉应当承担举证不能的不利后果，故对杨力、顾恒玉要求文旭房产公司与三友营销公司承担连带责任的诉讼请求，不予支持。 杨力、顾恒玉与文旭房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。结合《商品房买卖合同》以及当庭陈述和证据，可以认定双方对所交易的商品房的属性为住房均是明知的。在市场交易中价值是凝结在商品中无差别的人类劳动，价格是商品价值的货币表现，价值决定价格，价格表现价值，价格的高低与商品价值的大小成正比。案涉商品房的成交单价5745.52元/平方米大大超出相邻楼栋一层最高成交单价4159.07元/平方米和同栋其他楼层最高成交单价4697.07元/平方米，根据市场交易中平等以及公平、等价有偿、诚实信用等原则，这种成交价格的差异对应的应是案涉商品房有别于或者显著高于同栋其他楼层商品房和相邻楼栋同层商品房的价值（如作为商铺使用的便利条件），然而三友营销公司辩称的案涉房屋离绿化近，采光好等因素不足以支持其高昂的售价。结合三友营销公司工作人员敬华东在视频录像中的陈述以及本案其他证据和仪陇县当地房地产交易市场中交易习惯等因素，可以认定三友营销公司在销售时作出了案涉商品房在杨力、顾恒玉接房后具有改造成商铺的便利条件的承诺，该允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，虽未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。现已修建完工的案涉商品房离地面垂直距离约1米，且其面向文铭农贸市场一侧紧邻小型绿化带和停车位，改造成商铺的便利条件大大减弱，文旭房产公司在履行合同约定的义务时不完全符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，案涉《商品房买卖合同》并未约定该事项的违约责任，杨力、顾恒玉有权要求文旭房产公司承担减少价款的违约责任。考虑到双方在合同签订及履行过程中的主观因素和客观行为，同时兼顾本案裁判可能对商品房交易市场稳定带来的挑战，结合仪陇县房地产交易市场的行情等因素，综合案涉房屋同栋（除一楼外）其他商品房最高成交单价及相邻楼栋一层最高成交单价，在平均成交单价与案涉房屋合同单价之间酌定一计算减少价款的依据为4477元/平方米，杨力、顾恒玉已付房款超出该部分的，文旭房产公司应当予以退还，则退还的款项计算为536000元-4477元/㎡×93.29㎡=118340.67元，杨力、顾恒玉主张按照3200元/平方米计算房屋单价，既无双方约定也无事实及法律上的依据，故杨力、顾恒玉主张退还款项中的超出部分及利息，不予支持。 杨力、顾恒玉主张误工费、交通食宿费10000元，并提交了《收入证明》及务工单位营业执照复印件和8张过路费发票，但其提供的收入证明的公司住所地为成都市武侯区，其与过路费中两张较大面额的发票显示的地点绕东机场站相距较远，其主张的真实性有待证据补强，故不予采信。但考虑到杨力、顾恒玉主张权利确会发生一定费用，酌定其交通费为500元，杨力、顾恒玉主张中的超出部分交通费及误工费，因未提供充分的证据，不予支持。 杨力、顾恒玉与文旭房产公司签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2018年12月30日，文旭房产公司至今未向杨力、顾恒玉交付房屋，依据双方约定，文旭房产公司应当书面通知杨力、顾恒玉接收房屋，文旭房产公司并未提供此方面的证据；另文旭房产公司辩称延期交房系山体滑坡所致，系不可抗力，但依据仪陇县国土资源局出具的勘查报告，山体滑坡系文旭房产公司施工所致，故文旭房产公司不能因此免责，文旭房产公司辩称延期交房系多方面原因造成，也未提供证据，其应当承担举证不能的不利后果，因此，文旭房产公司应当承担延期交房的违约责任，因案涉《商品房买卖合同》中并未明确约定逾期交房的违约责任，参照仪陇县新政镇同类同地段同期房屋租金及杨力、顾恒玉的诉求等因素，酌定逾期交房的违约责任为以杨力、顾恒玉已付房款为基数从2019年1月1日起至2019年7月1日（杨力、顾恒玉主张的计算期间）止按日利率万分之零点五计算的违约金为4850.80元，杨力、顾恒玉该项请求中的超出部分，不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、仪陇县文旭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向杨力、顾恒玉退还房屋价款118340.67元，给付交通费500元、逾期交房违约金4850.80元；二、驳回杨力、顾恒玉的其他诉讼请求。本案受理费2736元，由杨力、顾恒玉负担1368元，由仪陇县文旭房地产开发有限公司负担1368元。若未在本判决书确定的期限内履行金钱给付义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院经审理，对原审查明的事实予以确认。 本院认为，文旭房产公司与三友营销公司建立商品房包销合同关系，买受人杨力、顾恒玉系与出卖人文旭房产公司建立商品房买卖合同关系。杨力、顾恒玉提交了包销人三友营销公司工作人员允诺案涉商品房具有改造成商铺的便利条件的相关视听资料等证据，结合案涉商品房的出售价款在同比情形下明显较高，且实际上不具有改造成商铺便利条件的客观事实，足以认定包销人三友营销公司所作出的关于商品房具有改造成商铺的便利条件的允诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定存有重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，出卖方违反允诺，属于履行合同义务不完全符合合同约定，应承担相应违约责任。本案中，杨力、顾恒玉与文旭房产公司形成直接合同关系，且购房款系由文旭房产公司直接收取，文旭房产公司属直接的责任主体。且三友营销公司虽然系代理销售房屋，但系以被代理人文旭房产公司名义对外缔约，法律后果亦理应由被代理人承担。同时，本案中，并无证据证明代理人与被代理人之间存在连带担责的法定情形。故承担违约责任的主体应是文旭房产公司。 房屋买卖成交价款系案涉商品房买卖合同的主要内容，系合同当事人缔约时的意思表示，在合同有效且当事人未对合同内容作出变更的情形下，不应对合同约定的交易价款强制调整。且本案中，案涉房屋销售单价并未超过房管部门的备案价格，亦不具有其他违反法律规定的情形。文旭房产公司存在违约行为，其所承担的应是赔偿损失的违约责任。原审对买卖双方约定的交易价款予以变更，认定文旭房产承担减少价款的违约责任，缺乏法律依据。本案中，可以原审认定的同等条件房屋的平均交易价格等参照因素作为计付该违约损失的依据。 杨力、顾恒玉关于误工费、交通食宿费的诉讼主张，其并未提供充分证据予以证明，原审结合本案实际对交通费酌情予以认定并无不当。文旭房产公司与杨力、顾恒玉明确约定了商品房交付期限，文旭房产公司未按期交付房屋，应承担相应违约责任。文旭房产公司称因买受人未接收房屋且存在其他不可抗力原因，缺乏相应证据支持。原审参照同类同地段同期房屋租金等确定逾期交房违约损失具有事实和法律依据。 综上，上诉人文旭房产公司、杨力、顾恒玉、三友营销公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，不予支持。原审认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省仪陇县人民法院（2019）川1324民初2240号民事判决第二项，即“驳回杨力、顾恒玉的其他诉讼请求”； 二、变更四川省仪陇县人民法院（2019）川1324民初2240号民事判决第一项，即“仪陇县文旭房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向杨力、顾恒玉退还房屋价款118340.67元，给付交通费500元、逾期交房违约金4,850.80元”变更为“仪陇县文旭房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向杨力、顾恒玉赔偿损失118340.67元，支付交通费500元，支付逾期交房违约金4,850.80元”。 若未按判决确定期限履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2736元，由杨力、顾恒玉负担1368元，仪陇县文旭房地产开发有限公司负担1368元；二审案件受理费6703元，由杨力、顾恒玉负担1131元，仪陇县文旭房地产开发有限公司负担5472元，南充市三友房地产营销策划有限公司负担100元。 本判决为终审判决。 审判长 黄 东 审判员 何顺红 审判员 陈智慧 二〇二〇年三月十三日 书记员 刘佰燕