重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初27351号原告：范吉中，男，汉族，1977年9月11日出生，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：宋亚玲，重庆雄明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浪，重庆雄明律师事务所律师。被告：重庆朝天门国际商贸城股份有限公司，住所地：重庆市南岸区玉马路8号科技创业中心融英楼6楼44号，统一社会信用代码915001085761993230.法定代表人：谭春联，职务:董事长。委托诉讼代理人：杨利，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧玉洁，重庆索通律师事务所律师。原告范吉中与被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司（以下简称：“朝天门公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范吉中的委托诉讼代理人宋亚玲，被告朝天门公司的委托诉讼代理人欧玉洁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告范吉中向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还购房面积差价款32250元；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金（违约金每日按已交房款528567元的万分之五计算，从2016年6月30日起计至2016年8月22日止），共计14007.0255元；3、判令被告向原告支付逾期向土地房屋登记机构代为申请办理《房地产权证》的违约金57613.803元（违约金每日按已交房款528567元的万分之五计算，从2017年8月9日起计至2018年3月15日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方就房屋位置、面积、单价、交房时间、逾期交房违约金计算方式、办理房地产权证时间、逾期办证违约金计算方式等事项明确约定。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告却违反合同约定交付房屋存在面积差、延迟交房、延迟办理产权证。根据合同约定及法律规定，故起诉至法院提出前述诉讼请求。被告朝天门公司辩称，1、关于面积差额款，原告诉求的计算标准应当符合合同及补充协议的约定；2、关于逾期交房违约金。被告不认可原告主张的逾期交房违约金的计算期间，被告于2016年6月30日向原告发出接铺通知书，原告因自身原因未能及时接铺，应自行承担不利后果，被告不存在逾期交房的情况；3、关于逾期办证违约金，原告诉求逾期办证违约金的计算时间和标准应当符合合同及补充协议的约定。经审理查明，2015年12月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告购买被告开发的位于重庆市南岸区茶园组团X分区XX-X/XX地块XX-XX幢XX-X-X-XXX号房屋，建筑面积25.42平方米，成交价为528567元，套内建筑面积单价为20793.35元/平方米；乙方于2015年12月29日一次性付清房款528567元；其中合同第六条约定，在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。2、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的……。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值在超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方，产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值在超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=（产权登记套内建筑面积-合同约定房屋套内建筑面积）/合同约定房屋套内建筑面积×100%。合同第七条对交房期限及交付条件进行了约定：属预售商品房的，甲方应当在2016年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条对交房手续的办理进行了约定：双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应当签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。补充协议第十三条约定，在产权登记面积最终确定前，一切与商铺面积相关事宜的办理均以本合同约定的商铺面积为准；在产权登记面积经有关部门最终确定后，相关事宜的办理均以产权登记的商铺面积为准。双方同意按本合同第六条之规定缴纳或退还面积补差款的，双方均不计息。合同第十三条及补充协议第八条对办理产权登记进行了约定：如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的受理单之日起30日内向乙方支付违约金。如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。另约定，甲方开始代为产权登记时间：在乙方付清全部铺款及相关税费和大修基金、完成办理《房地产权证》所需手续、提交齐备办理《房地产权证》所需资料且商铺交付使用后，甲方开始代为办理产权登记。在上述时间之日起240个工作日内向商铺所在地土地房屋登记机构代为申请办理《房地产权证》，取得登记受理单，《房地产权证》办理完毕的时间，以登记机构实际办理周期为准。第二十五条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。补充协议约定，属预售商铺的，甲方按本合同正文第七条（一）、2款约定的日期交铺，如果在约定的交铺日期前乙方尚未付清全部款项，则自乙方付清全部款项之日起20个工作日内交铺。属现售商铺的，甲方在乙方付清全部款项之日起20个工作日内交铺。根据买卖合同第二十六条的约定，合同附件与买卖合同具有同等法律效力，为此甲方特提示乙方应注意和认真审阅本补充协议条款。甲方在签署买卖合同及本补充协议之前已向乙方明示《重庆市商品房买卖合同》……，甲方承诺上述文件、依据的内容、信息符合国家相关法律法规的要求，同时甲方已按照乙方要求做出了合理解释、说明，乙方完全知晓并全面理解买卖合同及补充协议等文件条款及其对双方权利义务的影响；……乙方系基于自身独立的认识与判断自愿签订买卖合同及其附件，承诺遵守买卖合同和补充协议的约定。补充协议第二十一条约定，补充协议与合同的正文内容如有冲突，以本补充协议为准，甲方特别提示乙方应注意和认真审核本补充协议。另查明，合同签订后，原告已于2016年6月30日前向被告交纳全部购房款及相应税费、大修基金等。2016年8月22日,被告取得涉案房屋的建设工程竣工验收备案登记证。涉案房屋《不动产登记受理通知单》载明受理时间为2018年3月15日。涉案房屋《不动产权证书》载明的专有建筑面积（套内面积）为24.34平方米。审理中，原被告均确认了逾期交房违约责任期间从2016年6月30日计算至取得竣工验收备案登记证之日2016年8月22日止；同时确认了被告逾期办理房地产权证的违约期间为2017年8月9日至2018年3月15日。上述事实，有原被告双方当事人陈述及商品房买卖合同及补充协议、销售不动产统一发票、税收完税证明、重庆市物业专项维修资金专用收据、不动产权证、不动产登记受理通知单等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是原、被告双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的合同义务。原告作为买方已向被告付清房款并纳清了契税、大修基金等，履行了付款义务；被告作为卖方，应当按照合同约定履行房屋交付及办理涉案房屋房地权证的义务。关于原告主张面积差的诉讼请求,根据双方合同的约定，套内建筑面积为25.42平方米，套内建筑面积单价为20793.35元／平方米，现产权登记套内建筑面积为24.34平方米，面积误差比为（25.42-24.34）平方米÷25.42平方米=4.25%，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值在超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。故被告应当退还原告误差比绝对值在3%以内（含3%）的面积差款为（25.42平方米×3%×20793.35元／平方米）=15857.01元，被告应当双倍返还原告误差比绝对值超出3%部分的面积差款为（25.42-24.34）平方米-（25.42平方米×3%）平方米×20793.35元／平方米×2=13199.62元，共计29056.63元，原告诉请中超过29056.63元的部分，本院不予支持。关于原告主张逾期交房违约金的诉讼请求，本院认为，原被告均确认了被告逾期交房违约金从2016年6月30日计算至取得竣工验收备案登记证之日2016年8月22日止，共计逾期53天，故违约金共计528567元×0.05％×53天=14007.0255元，原告该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告辩称无逾期交房的违约行为，与本院查明事实不符，本院对此辩称意见不予采纳。关于原告主张逾期办理房地产权证违约金的诉讼请求，本院认为，原被告均确认了被告逾期办理房地产权证的违约期间为2017年8月9日至被告取得《不动产登记受理通知单》之日即2018年3月15日，共计逾期219天，违约金共计528567元×219天×0.05%=57878元，现原告只要求57613.803元，系其对权利的处分，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第六条、第十条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内向原告范吉中支付面积差款29056.63元；二、被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内向原告范吉中支付逾期交房违约金14007.0255元；三、被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内向原告范吉中支付逾期办理房地产权证违约金57613.803元；四、驳回原告范吉中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1157元，由被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司负担（此款原告范吉中已垫付，限被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内向原告范吉中付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  黄 薇法官助理  徐 晴二〇二〇年三月二十五日书 记 员  漆隽宏