山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终1718号 上诉人（原审被告）：刘宝峰，男，1976年1月27日出生，汉族，住潍坊市潍城区。 被上诉人（原审原告）：李宪营，男，1965年3月31日出生，汉族，住山东省临朐县。 委托诉讼代理人：侯玉林，山东北海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鞠柏胜，山东北海律师事务所律师。 上诉人刘宝峰因与被上诉人李宪营房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2019）鲁0702民初2508号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘宝峰上诉请求：一、撤销潍坊市潍城区人民法院（2019）鲁0702民初2508号民事判决，查清事实；二、一、二审费用全部由被上诉人承担；三、被上诉人支付上诉人首付款580000元的资金占用利息（以580000元为基数自上诉人付款之日起至2019年5月1日止按银行同期贷款利率计算）；四、被上诉人支付上诉人2019年1月1日至交付房屋止涉案房屋的物业费；五、被上诉人支付上诉人代垫燃气费95元。事实和理由：一、上诉人一直执行合同，银行己受理贷款，现30万贷款已放款到被上诉人李宪营卡上，上诉人无任何违约，被上诉人起诉不合法。二、一审判决完全未考虑事情的起因是被上诉人恶意不缴纳应由被上诉人承担的涉案房屋所欠多年物业费、水费、燃气费等费用所引起的。三、一审判决违反法律的公平、公正原则。一审法院判决上诉人支付被上诉人购房款304905元及滞纳金，上诉人一直在按合同办理银行贷款且银行己受理贷款，现30万贷款已放款到李宪营卡上，并且合同未写明支付期限，上诉人未违约故不应支付。被上诉人恶意拖延不缴纳合同约定应由被上诉人承担的涉案房屋所欠多年物业费、水费、燃气费等，恶意占用上诉人首付款资金580000元长达半年，一审判决没有考虑，违反法律公平公正原则。一审判决不具备交付房屋的条件，合同中约定交付房屋前物业、水、电、燃气等费用由被上诉人承担，一审判决也没有考虑，违反法律的公平、公正原则。四、未履行法定义务。法官本应是打击违法犯罪、维护正义的职业，一审法官在明知被上诉人恶意占用上诉人资金且一审判决不具备交付房屋的条件，判决时既没有判被上诉人支付上诉人资金占用利息，也没有判被上诉人支付上诉人交付房屋前应由被上诉人承担的物业费，并且在上诉人没有违约的情况下判上诉人十日内支付本应由银行放款支付的尾款，而且判定诉讼费用由上诉人承担。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。 李宪营未提交书面答辩意见。 李宪营向一审法院起诉请求：1、依法判令刘宝峰向李宪营支付购房款305000元。2、判令刘宝峰向李宪营支付滞纳金5490元（滞纳金按每日未付房款的1‰暂计算至2019年6月18日，后期滞纳金另行计算至实际剩余房款付清之日止）。3、诉讼费用由刘宝峰承担。 一审法院认定事实：2018年7月30日，经潍坊恒信房产营销中心介绍，李宪营（房屋出售人甲方）与刘宝峰（房屋买受人乙方）签订《房屋买卖合同》。合同约定，甲方将位于潍坊市潍城区向阳路1566号24号楼3-302室房屋出售给乙方，房屋建筑面积119.2平方米，房屋成交价格885000元；2018年7月30日乙方付给甲方购房定金20000元，甲乙双方共同协商甲方把房产证拿出来后七日内甲乙双方共同到银行办理贷款审批手续，等乙方贷款审批通过后，乙方用首付款32万元整（含定金）协助甲方提前到银行办理还款解押手续，等甲方解押归档网签后三日内，共同到房管局办理过户手续，过户同时乙方付清剩余首付款，剩余房款由乙方到银行抵押放款之后一次性付清（首付款共计585000元，含定金）；在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、卫生费等一切费用由甲方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担；甲乙双方协商一致，甲方在房款全部付清时，将房屋交付乙方；乙方不能按期向甲方付清房款（包括乙方贷款无法通过审批等）或甲方不能按期向乙方交付房产及办理过户的，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于房产价款千分之一的滞纳金。 2018年7月30日，刘宝峰向李宪营出具“收到条”，载明：收到李宪营购房契税发票、购房不动产发票、房屋钥匙一套（共5把）。 2018年10月20日，李宪营、刘宝峰办理了房屋过户手续，将房屋产权办理到刘宝峰名下。 2018年10月24日，刘宝峰给李宪营出具欠条2份，分别写明“今欠李宪营购房款现金5000元整，于交接物业之日一次性付清。（全部费用），欠款人刘宝峰。”“今欠李宪营购房尾款30万元整，于银行放款之日一次性付清，银行放款后此欠条作废。欠款人刘宝峰。” 刘宝峰电话催促李宪营结清物业管理费等费用。李宪营于2019年2月12日向华安物业交纳了至2018年12月的水费、垃圾处理费、物业管理费。 刘宝峰称虽然于2018年7月30日打的收到房屋钥匙等的收到条，但钥匙是2018年10月20日过完户两三天后从恒信中介拿的，因为李宪营欠物业费，涉案房屋小区的物业不让刘宝峰搬入，直到李宪营交完物业费，刘宝峰才于2019年5月1日入住涉案房屋。2019年4月19日刘宝峰代李宪营交纳燃气费95元。 一审法院认为，李宪营、刘宝峰签订的房屋买卖合同，是当事人的真实意思表示，除滞纳金计算比例过高外，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，李宪营于2018年10月20日将房屋过户到刘宝峰名下，刘宝峰已支付李宪营房款58万元。李宪营、刘宝峰在房屋买卖合同及刘宝峰给李宪营出具的欠条中约定，购房尾款30万元于银行放款之日一次性付清。现无证据证明刘宝峰已收到银行贷款，所以付款日期不能确定，因此不能证明刘宝峰逾期付款。虽然贷款没放下来，但房屋已经过户到刘宝峰名下，刘宝峰已入住涉案房屋，刘宝峰享有了该房屋的权利，按照公平原则，刘宝峰应履行支付李宪营房款的义务，所以李宪营要求刘宝峰支付购房尾款30万元合理，应予支持。刘宝峰出具尚欠李宪营首付款5000元的欠条，写明于交接物业之日一次性付清（全部费用）。刘宝峰于2019年4月19日代李宪营交纳燃气费95元，其它物业管理费等费用李宪营于2019年2月12日结清，所以刘宝峰应支付李宪营剩余首付款4905元（5000元-95元）。因刘宝峰没有违反双方约定逾期付款，所以李宪营要求刘宝峰按日1‰支付逾期付款滞纳金，证据不足不能成立。结合本案具体情况（房屋已过户至刘宝峰名下、刘宝峰已于2019年5月1日入住），所以刘宝峰应自李宪营入住之日按人民银行同期贷款利率支付滞纳金为宜。刘宝峰称其多次催促李宪营交纳物业费等费用，李宪营直至2019年2月12日才结清至2018年12月的物业费、垃圾处理费、水费，刘宝峰违反了合同约定。因合同中约定“在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、卫生费等一切费用由甲方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担。甲乙双方协商一致，甲方在房款全部付清时，将房屋交付乙方。”因刘宝峰未将房款全部付清，按上述约定，不具备交付房屋的条件，不交付房屋，李宪营未结清物业费等，也就没有违反合同约定。刘宝峰提出因李宪营违反合同约定，要求李宪营赔偿2500元损失的问题，可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条之规定，判决如下：刘宝峰支付李宪营购房款304905元及滞纳金（以304905元为基数自2019年5月1日起至债务付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算），于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5957.35元，减半收取2978.68元，财产保全费2072元，合计5050.68元，李宪营负担25元，刘宝峰负担5025.68元。 本院二审期间，上诉人刘宝峰提供银行贷款合同复印件一份，证明贷款已在2020年1月1日发放。本院认为，上述证据不影响本院事实的认定。本院二审查明的其他事实与原审法院认定一致。 本院认为，依法成立的合同，在合同当事人之间具有法律上的效力，当事人必须严格按照合同的约定，行使自己的权利，履行自己的义务，如果违反合同约定，就要承担违约责任。本案中，双方合同约定“甲乙双方协商一致，甲方在房款全部付清时，将房屋交付乙方；乙方不能按期向甲方付清房款（包括乙方贷款无法通过审批等）或甲方不能按期向乙方交付房产及办理过户的，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于房产价款千分之一的滞纳金。”一审法院据此判决刘宝峰支付李宪营剩余购房款并按中国人民银行同期贷款利率计算滞纳金，并无不当。上诉人主张被上诉人支付其首付款580000元的资金占用利息，没有合同依据，本院不予支持。至于贷款的发放属于履行合同义务，不影响本案事实的认定。关于物业费和燃气费问题，一审法院已经充分说理，认定事实清楚，适用法律正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5957.35元，由上诉人刘宝峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  张国良 审判员  崔福涛 审判员  王 峰 二〇二〇年三月十九日 书记员  郑 伟