黑龙江省龙江县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0221民初4400号原告黑龙江省鑫瑞房地产开发有限公司（反诉被告），地址黑龙江省黑河市五大连池青山镇二道街农电家属楼。法定代表人张振伟,男，1968年6月8日出生，汉族，经理，委托诉讼代理人徐照民（反诉被告），男，1968年4月18日出生，汉族，个体，住黑龙江省龙江县，委托诉讼代理人胡世民，黑龙江民新律师事务所专职律师。委托诉讼代理人赵福林，男，1962年7月11日出生，汉族，铁锋区站前法律服务所法律服务工作者。被告李春喜（反诉原告），男，1951年6月2日出生，汉族，农民，住黑龙江省龙江县，诉讼委托代理人冯宝林，男，1970年3月3日出生，汉族，黑龙江夙生律师事务所专职律师，身份证号码230225197003035210。被告李林，男，1979年9月24日出生，汉族，农民，住黑龙江省龙江县，原告黑龙江省鑫瑞房地产开发有限公司（以下简称鑫瑞房地产公司）诉被告李春喜、被告李林合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员王俊峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鑫瑞房地产公司（反诉被告）委托诉讼代理人、被告李林（反诉原告）及被告李春喜的委托诉讼代理人均到庭参加了本诉及反讼，本案现已审理终结。原告鑫瑞房地产公司诉称（反诉被告）:被告李春喜系被告李林的父亲。2011年8月9日,他公司(以下简称甲方)与被告李春喜(乙方)签订房屋置换合同书,乙方将座落于龙江县山泉镇柳树村92.8平方米砖木结构的房屋,土地面积326平方米的房屋及土地置换甲方一楼带二楼商服,结算时以房产测绘面积为准,多退少补。双方约定被告在签订合同后于2012年3月1日前搬迁完毕,由于被告在搬迁或其它原因而影响甲方正常施工,所造成的经济损失,由被告即李春喜系李林父亲按房价的50%赔偿甲方(有房屋置换合同书和房照为证)。现被告李林从合同签订之日至今未搬迁,原告找二被告协商多次未果，故要求1、二被告继续履行置换合同交换房屋；2、赔偿违约金208,800元、3、要求赔偿经济损失（待对被告名下房屋价值评估后确定），同时承担本案诉讼费。原告鑫瑞房地产公司诉称（反诉被告）提供了以下证据：1.2011年8月9日房屋置换合同原件一份，用以证明房屋置换合同就是财产交换的意思，当时张洪军、徐照民都是原告公司的委托代理人，他们签订的任何合同都是公司同意的，当时五大连池公司存在笔误，因为原告黑龙江省鑫瑞房地产开发公司公司所在地是五大连池市，其中新锐也是存在笔误的，应该是鑫瑞。所以当时都接受合同内容后，在签订合同后，被告将房屋产权证及该房屋土地使用证都交给原告，所以被告不履行合同，该行为属于违约应当依法承担法律责任；2、李春喜的房屋产权证出示原件（留存复印件），证明当时在2011年8月9日签订合同后被告自愿交给原告，当时都是双方自愿意思表达，所以双方行为均是合法有效的；3、2011年8月9日乙方李井和（李某和）房屋安置合同、2011年11月25日乙方江郁生房屋置换合同、房契一份，甲方佟广和、妻子刘金香、女儿佟西月，用以证明李井和（李某和）合同与被告合同一致，现在仍然没搬家，是因为被告没有搬家，因为被告家处中心地段，但因被告未搬家，所以无法进行；江郁生房屋现以置换完毕，并且已经搬家至新房屋；佟广和购买后房契已签，过户手续也完成了，综上证明其他置换合同住户已有搬走的剩下几户是因为被告没有搬家，所以无法进行；4、他公司的企业法人代表人营业执照，用以证明原告合法身份，依法成立的公司包括经营范围、全程、住址、营业资本；5、证人江某到庭作证，用以证明徐照民开发房产证人用自己的房屋换的楼房，置换房屋我现已居住进去了，被告离我家有两三户人家，我的老房子现在还没有拆迁，在金柳小区，置换的住宅楼，当时约定一平换一平，而且房屋过户手续都完成了；6、证人刘某到庭作证，用以证明当时他在原告处上班时，原、被告研究过换房子的事，具体他不清楚没参与，后期我就辞职了；7、证人李某和到庭作证，用以证明徐照民是他姑爷，与被告是同村居民。证明我的房子已经置换完成了。被告李春喜（反诉原告）答辩：1、原告合同与被告合同主体不具有同一性，针对原告鉴定申请所承认的事实公章是后盖的，那么原告手中的合同所后加盖的公章属于合同主体的变更，未取得被告同意，所以原告手中的合同对被告不具有约束力，同时合同中约定的损失因原告没有进行开发的合法的审批手续，也没有进行实际开发，该损失并不存在，原告将违约条款与损失条款混淆，以一项请求提出两项赔偿，原告虚构合同主体，虚构损失事实向法院提出诉讼，损害司法公正，已经构成虚假诉讼，请法院将该案件移送司法机关。2、原告私自在自己一方房屋置换合同上盖上公章的行为未得到李春喜的追认,对李春喜不产生合同约束力。黑龙江省鑫瑞房地产开发有限公司与五大连池市新锐房地产开发有限公司为不同主体,且无论新锐房地产开发有限公司是否真实存在,按照合同法第十二条:合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:(一)当事人的名称或者姓名和住所:（二)标的:(三)数量:(四)质量;(五)价款或者报酬:(六)履行期限、地点和方式:(七)违约责任;(八)解决争议的方法。第十三条【订立合同方式】当事人订立合同,采取要约、承诺方式。2011年8月9日签订的《房屋置换合同》是特定主体当事人五大连池市新锐房地产开发有限公司与李春喜就房屋置换合同当时达成的要约和承诺而成立的,李春喜与五大连池市新锐房地产开发有限公司之间的约定而成立的。原告在双方的合同鉴定之后,未经李春喜的认可,私自在自己合同上盖上了黑龙江省鑫瑞房地产开发有限公司的公章,将合同主体由五大连池市新锐房地产开发有限公司改成了另外一个主体,黑龙江省鑫瑞房地产开发有限公司。对于合同主体的变更,未经李春喜的同意或追认盖有黑龙江省鑫瑞房地产开发有限公司公章的房屋置换合同对李春喜不产生法律约束力。二、原告既然承认私自在房屋置换合同上盖房地产开发公司的公章,涉嫌虚假诉讼,人民法院应将该案移送公安机关追究原告人的刑事责任。李春喜在庭审中针对原告出具的盖有五大连池市新瑞房地产开发有限责任公司公章的房屋置换合同提出鉴定申请后,原告自认五大连池市新瑞房地产开发有限责任公司的公章是原告在被告签定合同之后未经被告允许私自盖上去的。原告涉嫌虚假诉讼,原告既伪造合同主体和进行房地产开发及造成损失的事实,以没有开发事实的虚假理由提起诉讼,意图勒索李春喜巨额赔偿金,根据《最高人民法院最高人民检察院关于办理虚假诉讼刑事案件适用法律若干问题的解释》第一条第七项、第二条第二项、第三条第二项的规定,人民法院应将该案移送公安机关追究原告的刑事责任。三、房屋置换合同第5条约定的合同作废条件已经成就，张洪军无权要求李春喜交付房屋。《房地产管理法》第二十六条：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。原告在2011年即以开发柳树乡综合楼项目为由与李春喜签定了《房屋置换合同》,但直至2018年7月,原告都没有取得建设项目立项及规划审批手续,即使原告取得了土地开发权,经过6年的时间其土地使用权也会作废,所以,原告以李春喜不履行其开发房屋置换合同,造成其无法施工的损失,是虚构事实的虚假诉讼行为,请求人民法院一方面依法判决驳回原告的诉讼请求,另一方面依法确认原告虚假诉讼的事实,依法移送公安机关追究刑事责任。反诉原告李春喜诉称：2011年,张洪军代表黑龙江省五大连池市新锐房地产开发有限责任公司与原告签定了《房屋置换合同》一份,合同约定黑龙江省五大连池市新锐房地产开发有限责任公司有其开发的柳树乡综合楼一带二商服楼与原告的92.8平方米的住宅进行置换,但合同签定后,被告一直没有取得在原告住房原址进行房地产开发有行政许可,也没有向原告提供其已进行或取得商品房开发的手续,甚至在《房屋置换合同》签定后一直没有出面,更没将原告的房屋所有权证书返还。现张洪军一直没有下落,2018年7月25日原告收到黑龙江省鑫瑞房地产开发有限责任公司不适格诉原告合同纠纷案件中,原告发现房照和集体土地使用权证书被与原告没有合同关系的第三人非法占有。为了维护原告作为合法物权的利益,故依法向人民法院起诉,要求依法判令被告返还山泉房权证字第××号房屋所有权证书和集体土土使用权证书各一本。1、依法判令被告交还原告山泉房权证字第××号房屋所有权证书和集体土地使用权证书;2、本案的诉讼费用由被告承担。被告李春喜（反诉原告）提交的证据：1、出示房屋置换合同原件一份（留存复印件），该份合同与原告出示不同，被告签订合同时是与五大连池市新锐房地产开发公司签订的房屋置换合同，合同性质属于房屋开发回迁安置性质，而且甲方并没有黑龙江鑫瑞房地产公司公章，原告出示的合同与被告出示合同相矛盾，证实原告虚构法律关系，伪造合同，虚构损失的事实，存在虚假诉讼行为；2、孙玉峰、孙伟两份证人证言，用以证明与被告是同一地方住户，证明签订合同后新锐开发商没有要求被告搬家，当时说是原址回迁。经审理查明，被告李春喜系被告李林的父亲。2011年8月9日,原告鑫瑞房地产公司（甲方）与被告李春喜(乙方)家签订房屋置换合同书,合同约定：1、乙方将座落于龙江县山泉镇柳树村房屋面有证面积92.8平方米，结构为砖木房屋,土地面积326平方米证件合法的房地宅，经甲乙双方协商，乙方房屋及所有拆迁费（包括土地补偿费用）以商服一带二楼房92.8平方米置换房屋92.8平方米，结算时以房产测绘面积为准,多退少补。2、甲乙双方在签定合同后，乙方于2011年3月1日前搬迁完毕,乙方在搬迁完毕后，将房照、土地证、购电证等交与甲方。乙方所欠各种费用均由乙方负责结清。3、乙方在搬迁时，乙方房租、搬迁费及任何费用由乙方承担。4、由于乙方在搬迁或其它原因而影响甲方正常施工,所造成的经济损失,由乙方按房价的50%赔偿甲方。5、如果由于规划局、政府干涉或不可抗拒自然等原因而造成甲方无法开发合同作废。合同签订后，被告李春喜(乙方)家将房权证字第××号房屋所有权证书和集体土地使用权证书交给原告代理人徐照民。后二被告以对合同内容有异议为由拒绝履行至今。本院认为，原、被告的合法权益应受法律保护。原、被告所签订的房屋置换合同系双方真实意思表示，合同自签订之日起成立，但双方所签合同内容涉及集体土地，故此其成立的条件需要一定的法定条件，原告在诉讼中未提供其在签订合同时能就该集体土地进行置换的相关证据，故此本案合同成立但未生效。原告要求被告继续履行合同，并承担违约责任及申请通过鉴定确定赔偿经损失的诉讼请求本院一并不予支持。因合同未生效，反诉原告要求反诉被告返还涉案房屋的相关证件并无不妥，故此本院对其诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第十三条之规定，判决如下：一、驳回原告鑫瑞房地产公司的全部诉讼请求；二、反诉被告鑫瑞房地产公司、徐照民于本判决生效后3日内将房权证字第××号房屋所有权证书和集体土地使用权证书返还反诉原告李春喜。案件受理费4,432元，减半收取2,216元，由原告黑龙江省鑫瑞房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费2,216元,由原告黑龙江省鑫瑞房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。审判员  王俊峰二〇二〇年三月二十日书记员  刘洪伟