陕西省安康市汉滨区人民法院   民 事 判 决 书   (2020)陕0902民初62号   原告陕西安康江某某集团投资管理有限公司（反诉被告），住所地陕西安康市汉滨区。   统一社会信用代码：91610902059696233M。   法定代表人：李华江，系该公司董事长。   委托代理人：顾勇，系陕西恒典律师事务所律师。   委托代理人：陈瑶，系公司员工。   被告安康爱客源健身服务有限公司（反诉原告）办公地址：安康市汉滨区。   营业执照编号：91610902MA70QF4P2L。   被告刘福丽，女，汉族，出生于1961年8月4日，住安康市汉滨区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX，系安康市爱客源健身服务有限公司法律顾问。   委托代理人：龚涛，姨侄关系。   原告陕西安康江某某集团投资管理有限公司（以下简称江某某公司）与被告安康爱客源健身服务有限公司、刘福丽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陕西安康江某某集团投资管理有限公司及委托代理人顾勇、陈瑶，被告安康爱客源健身服务有限公司法定代表人杨竹美、被告刘福丽委托代理人龚涛均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告诉称， 2019年7月1日，原告与被告签订《兴安公园房屋租赁合同》（合同编号：JH2019-002，下称租赁合同），原告将兴安公园内紫阳茶楼（东28号）出租给被告用于健身服务经营使用。租赁合同约定：租赁期限共1年，自2019年7月1日至2020年6月31日止；租赁面积1630㎡。合同约定，第一年租金，应于合同签字之日起一次性交清。第十二条合同的变更、解除与终止约定，本合同有效期内，乙方（被告）有下列行为之一的，甲方（原告）有权解除合同，收回出租房屋（场地）：本合同签署后5日内未缴清第一年租金，或未按约定时间足额支付以后年度租金超过30天；第十四条乙方违约责任约定，租赁期间，乙方有下列行为之日的，甲方有权解除合同，收回出租房屋场地，乙方应按照租金总额的10%向甲方支付未约定：（1）逾期未按约定时间足额支付年度租金超过30天的；或逾期未缴纳租金之外的其他费用超过3个月的。租赁合同签订后，原告严格履行合同约定，但被告却经常违约，多次拖欠原告房屋租金。根据上述合同约定，原告租赁第一年届满期限为2020年6月31日，被告应于2019年7月1日前将第一年的租金共计308800元交齐。但截止原告起诉时，被告实际支付房屋租金为116000元（最后一次支付租金时间为2019年7月31日），拖欠原告房屋租金192800元。鉴于被告严重违约，原告曾多次向被告送达房屋租赁租金催款函，要求支付剩下房屋租金。但被告一直未支付。现原告将被告诉至法院要求判令：1.判令解除原告与被告签订的《兴安公园房屋租赁合同》（合同编号：JH-2019-002）2.判令被告于《兴安公园房屋租赁合同》（合同编号：JH-2019-002）解除后3日内，将租赁标的物紫阳茶楼（东28号）返还给原告。3.判令被告向原告支付拖欠的房屋租金192800元。4.本案的诉讼费用由被告承担。   原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：   证据一：《协议书》，收款收据，证明：原承租人张某乙拖欠原告房屋租金及物业管理费30万元，因张某乙没有履约能力，将其资产转让给被告，同时被告自愿承担张某乙拖欠原告的租金、物业管理费30万元，该30万元被告应当在协议签订日2019年7月1日一次性支付。被告违反了协议约定，没有向原告支付，而是于2019年7月16日、2019年9月30日分两次才将30万元支付完毕。   证据二：《物业合同服务合同》、2019年9月5日送达的《催款通知》及照片2张、2019年9月25日送达的《催款通知》及照片2张，证明：原被告于2019年7月1日签订《物业管理服务合同》原告为被告承租的提供物业管理服务。年物业费总额为391200元，第一年物业管理费、公共设施维护费、公园管理所工资基金及履约保证金应当在被告缴纳第一年租金时同时缴纳，即被告应当于2019年7月1日一次性将391200元物业向原告支付。物业合同第七条约定，本合同与租赁合同及补充协议的变更而相应的变更，解除或者终止。因被告严重违约，在《租赁合同》解除时，物业合同也随之解除。原告于2019年9月5日向被告催收租金及物业费，并将书面催款通知送达费安康爱客源健身服务有限公司法定代表人杨竹美，于2019年9月25日将催款通知在租赁标的物大门予以张贴公示。经原告多次书面及口头催要物业费，被告一直拒绝支付。物业合同的担保人为刘福丽,担保方式连带保证责任，应当对爱客源拖欠的物业费承担责任。   被告安康爱客源公司辩称：一、爱客源健身房前身是蓝岛健身房，于2019年6月中旬与蓝岛健身房实际所有人张某甲协商以50万元人民币的价格将健身房转让给爱客源，并向张某甲支付现金30万元。后被答辩人多次给答辩人做工作，向答辩人承担房租、物业管理费下调到每年60万元（每月缴纳5万元），并要求答辩人向被答辩人缴纳原蓝岛健身房尚欠被答辩人房租金、物业管理费30万元，且声称他们积极配合答辩人经营健身房，在双方这种友好的气氛下以及被答辩人的诚实信用态度，答辩人向被答辩人缴纳了原蓝岛健身房尚欠的租金、物业费30万元。答辩人向被答辩人缴纳房租、物业费116000元。现被答辩人以答辩人尚欠房租、物业费将答辩人状告至法庭，那么答辩人就没有义务为蓝岛健身缴纳欠原告的房租、物业费30万元，因此已缴纳的30万元应作为答辩人向原告缴纳的房租、物业费，所以答辩人现已向被答辩人共计缴纳房租、物业费416000元，按照双方的约定截止2019年12月份答辩人向被答辩人多支付了116000元。答辩人接手健身房后，又接纳了蓝岛健身房会员3590元，蓝岛收取了这些会员的费用，因此答辩人没有义务承担蓝岛健身欠被答辩人的房租、物业费30万元。请人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。二、双方签订了《兴安公园房屋租赁合同》《物业管理服务合同》前，爱客源健身房之前几任健身房老板逃跑对健身房的名声在社会上媒体留下了负面影响，答辩人接手后为了挽回这些负面效应，耗资予以挽救，起到了很好的效果，在此健身的会员对答辩人的热心周到的服务很满意，作为被答辩人当初的承诺应以积极配合共同搞好健身房的名声，但事得其反，被答辩人不但不配合，在短短几个月里，不念答辩人向被答辩人缴纳房租金、物业管理费、水、电费（这两项被答辩人收费都超过国家收费标准收费）等费用近60万余元，还每月发放员工工资近10万元（答辩人投资百余万元却分文未收益一分钱的利润，可以说是答辩人在做公益事业服务），答辩人在经济上出险了紧张状况，加之市场经济出现疲软，生意不好做，答辩人多次找被答辩人协商房租、物业费，请被答辩人给点时间缓交，被答辩人表示同意，但事后被答辩人就出尔反尔，经常给答辩人找茬、使绊子，光要求答辩人履行义务，不能使答辩人享受权利，说好给答辩人几个停车位，但至今也未也未给一个。答辩人对建设行业不太专业，也不懂行，答辩人就请多方朋友帮忙接受推荐娴熟健身行业业界团队带答辩人经营管理健身房并给答辩人培养这方面的专业人才，经多方好朋友介绍引荐了西安健身专业管理团队来安康，答辩人就耗资邀请该团队经营管理做二次销售，该团队于2019年9月起经营管理至2020年1月止，该团队于9月中旬开始作二次销售宣传广告，耗费了的大量人力物力，经过三个月做的大量宣传广告后，于2019年12月1日正式销售，答辩人怕被答辩人给健身房找茬、使绊子，在销售前主动找被答辩人给其讲明健身房进行二次销售是为了双方共赢，希望被答辩人予以配合，被答辩人口头答应。却于2019年12月2日销售正在进行时，组织其公司员工拉横幅，手持高音喇叭说答辩人要卷款潜逃，横幅上温馨提示“各位会员你好，请你慎重考虑，因欠我们房租很久了，我们已经起诉。请大家办卡时慎重！慎重！！！安康市江某某集团物业管理有限公司，2019年11月27日”在健身房门前游行后又在兴安公园内游行，在微信圈发抖音，使健身房的名声一落千丈，12月3日至5日无分文经济收入，买卡的会员纷纷要求退卡，健身房的员工要求辞职，直接给健身房造成经济损失近10万元。被答辩人又于2019年12月24日采取停电的软暴力方式不给答辩人充电，答辩人向公安报警，因被答辩人已将答辩人诉至法院，停电6天，给答辩人造成经济损失108480元（营业额每天15000元，员工工资25000元，办卡和私教工资15000元，营养餐每天580元）。后经法院干预，被答辩人才于12月30日给答辩人充电，却导致健身房停业状况，因员工和私教人员纷纷辞职，怕被答辩人又再次停电，导致危险事件发生。2020年1月5日，被答辩人又再次停电不给答辩人充电至今，由于被答辩人突然断电，导致游泳池电机室电机烧坏（5个水泵），三楼跑步机在5日这天没有会员跑步否则会发生人命关天的事件。由于被答辩人上述损害行为，给答辩人造成了巨大的经济70余万元，请求人民法院依法判决由被答辩人给予赔偿。三、双方在签订《兴安公园房屋租赁合同》《物业管理服务合同》时，口头约定由答辩人每月向被答辩人支付5万元房屋、物业费，一年总共支付60万元，此款项包括《兴安公园房屋租赁合同》《物业管理服务合同》中约定的租赁费及物业费等所有费用。答辩人于2019年7月1日与被答辩人签订合同截止2019年12月份，6个月总共向被答辩人支付了416000元，超过了口头约定数额。但被答辩人采取停水停电的方式向答辩人催收房租、物业费的行为，致使答辩人遭受了巨大的损失，答辩人已向人民法院提起反诉。答辩人认为既然被答辩人与答辩人达成了口头协议，就应该按照约定执行，不得无故反悔，至于双方所签订的《兴安公园房屋租赁合同》《物业管理服务合同》，双方签订时就明确表示是为了应付相关行政部门的检查才签订的，一切按照双方口头约定履行，且双方签订合同后一直按口头约定履行。四、被答辩人要求与答辩人解除房屋租赁合同的理由不成立。1.根据建设部1995年6月1日颁布的《城市房屋租赁管理 》第二十四条第四款之规定，拖欠租金累计6个月以上的，出租方有权终止合同，答辩人自2019年7月1日与被答辩人签订合同后一直在履行义务， 2019年9月份后因二次销售至2019年12月份，因这几个月健身房在半停业状态，且事前已经告知被答辩人，征得被答辩人同意缓交房租、物业费，故被答辩人无权提出解除租赁合同；2.被答辩人要求解除合同，经江某某公司同意自建游泳池面积370平方米，四楼阁楼加盖面积163平方米，自建两处造价158万元，装修游泳池10万元；3.安装智能人脸识别，1、2、3楼监控136374元；4、西安健身团队经营管理爱客源健身房9-11月份的员工工资353660元，二次销售入场费8万元，二次销售预售广告宣传费16920元；5.解除合同，健身房的这些会员4600元，被答辩人接收或给会员退费。五、按照《陕西省物业服务收费管理办法》（2019）924号，第十条规定，公共设施维护费应包含在物业管理费之中，不得单独收取，因此《物业管理服务合同》中约定的公共设施维护费每平方米每月10元，于法不合，应为无效条款；至于公园管理所工资基金每平方米每月5元，此款项应为被答辩人向公园管理所支付的，与答辩人无关，被答辩人将此款项转嫁给答辩人也应认定为无效条款。六、按照双方所签订的《兴安公园房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》，被告方也已经按合同项下约定的房租费全部支付原告，原告仍将被告告上法庭，并采取停电方式阻止其正常经营，已经违反双方所签订的租赁合同，构成违约，原告应承担因违约而给被告方所造成的一切损失。   被告安康爱客源公司未就其辩称向本院提交证据。   被告刘福丽辩称，答辩人系爱客源的三位股东之一，并兼法律顾问。2019年7月1日被答辩人与爱客源签订房屋租赁合同时，被答辩人以爱客源法人杨竹美是外地人怕携款逃跑为由，由被答辩人方签约代表人陈瑶经理与爱客源杨竹美在场一致推举答辩人对爱客源进行监督，答辩人作为该合同的见证人在合同上签字，如果答辩人不在合同上签字，双方就不会签署该合同，为了促成双方的合作，答辩人处于无奈只好与被答辩人与爱客源签订了上述租赁合同，自签订合同至今，答辩人按各方的口头约定一直在实际履行自己的义务，监督爱客源法定代表人，答辩人的监督义务已完成。现被答辩人违反当初约定，将答辩人追加为本案被告，要求答辩人承担连带清偿责任与事实不符，亦违背了诚实信用的原则，被答辩人的行为给答辩人在精神上带来了巨大的压力，故请求人民法院依法驳回被答辩人对答辩人的不实之诉，被告安康爱客源公司答辩内容属实。   被告刘福丽就其辩称向本院提交以下证据：   委托合同，证明：刘福丽是爱客源健身房的法律顾问，刘福丽在协议上签字不是担保行为，只是作为双方的见证人。   反诉原告安康爱客源公司反诉请求判令：1.被反诉人赔偿反诉人因停电、停水期间带来的经济损失41334元（每天损失按照20667元计算，直至开始供电。供水日止，现暂计算2天）；2.如果解除合同，请求法院依法判令被反诉人向反诉人赔偿损失为：转让费30万元，给蓝岛承担的蓝岛欠江某某的30万元房租费、物业管理费；经江某某公司同意自建游泳池面积370平方米，四楼阁楼加盖面积163平方米，自建两处造价158万元；装修游泳池10万元；安装智能人脸识别，1、2、3楼监控73687元；西安健身团队经营管理爱客源健身房9-11月份员工工资353660元；二次销售入场费8万元；二次销售预售广告宣传费16920元，反诉人所投资的营养餐6万元；被反诉人需接收健身房的会员4600人（其中蓝岛会员3950人，爱客源会员550人），如果不接受就由被反诉人给其退费；3.请求依法判令被反诉人赔偿反诉人2019年11月31日起至因停电停水导致反诉人停业期间的直接经济损失727650元。4.请求依法判令被反诉人承担本案的诉讼费用。反诉所依据事实理由与本诉爱客源答辩所依据的事实理由一致。   反诉原告安康爱客源公司就其诉称向本院提交以下证据：   证据一：实际明细投资转让费，安康爱客源健身服务公司开办的投资转让费。   证据二：被告向原告交款收款收据三份，健身缴纳的新租金，收款收据交新房租金416000元，证明：健身房按合同约定利息义务，被告没有违约。原告收取被告物业管理费与《陕西省物业管理条例》的相关规定不符合，明显违规。原告收取被告物业费后未提供正式票据，明显有违法行为。   证据三：水电费缴纳凭证，证明：爱客源健身房缴纳了水电费用。   证据四：被告安装设备费用票据，证明：被告安装设备73687元。   证据五：经营广告投资合同，证明：被告为了缓解淡季的经济压力花钱聘请销售团队做预售。   证据六：经营广告投资费用票据，证明：被告做广告宣传所产生的费用。   证据七，工资表，证明：被告在经营期间向员工发放工资的情况。   证据八，原告给被告在经营中所造成严重后果使被告不能正常经营的资料，证明：原告给被告经营造成巨大经济损失。   证据九，原告的违法行为逼使被告无法在经营造成会员退卡，严重损失的截图一份，证明：原告给原告经营造成的巨大经济损失。   证据十：被告经营明细表一份，证明：被告从原告处接收会员人数，收入全部用于向原告交房租水电费等开销，并未卷款携逃。   证据十一，原告停水停电及诽谤被告造成损失资料，证明扰乱被告经营的情况，给被告声誉上、经济上带来巨大的损失。   证据十二，被告经营一个月的收入明细，原告给被告造成的经济损失。   反诉被告陕西安康江某某公司辩称，一、反诉人的反诉不符合法律规定，应当驳回其反诉。1.被反诉人有两个主体，陕西安康江某某集团投资管理有限公司（下称投资公司）与陕西安康江某某集团物业管理有限公司（下称物业公司）。反诉人与投资公司之间系房屋租赁合同关系，反诉人与物业公司之间系物业服务合同关系。被反诉人基于两种不同的法律关系，在一案中提出反诉不符合民事诉讼一由一案原则，应当驳回起诉。2.反诉人没有明确的反诉请求，被反诉人为两个主体，反诉人并未明确由哪个主体承担何种赔偿责任，属于没有明确的诉讼请求，不符合民诉法119条的立案条件，应当驳回起诉。3.被反诉人基于停电、停水及名誉侵权等行为提出反诉，与本诉的诉讼请求并非基于相同的法律关系，诉讼请求之间也不具有因果关系、反诉与本诉的诉讼请求不是基于相同事实，不符合最高人民法院关系适用《中华人民共和国诉讼法》的解释233条之规定，应当驳回其反诉。4.反诉人第1项、第3项诉讼请求没有事实依据。《物业管理服务合同》第六条第3项约定：“如乙方拖欠租金或出租方存在其他纠纷，甲方有权应出租方要求停水停电。”因此，物业公司是因反诉人拖欠租金而应投资公司要求对反诉人停水停电，是依据《物业管理服务合同》约定予以行使，对于停水停电的后果应当由反诉人自行承担。并且反诉人主张的损失数额也没有事实依据。5.反诉人的第2项诉讼请求不明确，且逻辑混乱。赔偿转让费30万元没有事实及法律依据，游泳池及四楼阁楼、装修泳池是前承租人张某乙所建及装修，在答辩人与张某乙解除租赁关系后，该添附的游泳池及四楼阁楼属于答辩人所有，与反诉人无关，反诉人主张158万元及10万元装修没有事实及法律依据。安装智能人脸识别73687元与答辩人无关，该系统在解除租赁关系后，应当由反诉人将该系统拆走，西安健身团队工资353660元、二次销售入场费8万元、广告宣传费16920元、营养餐6万元与答辩人无任何法律关系，答辩人收回房屋系魏丽再次出租，并非用于开办健身房。答辩人与健身会员4600人没有任何关系，也未收取健身会员任何费用，答辩人没有义务接受会员4600人。二、反诉人的反诉事实均与事实不符，应当驳回其反诉请求。1.反诉人与答辩人、张某乙于2019年7月1日签订《协议书》，约定张某乙将资产转让给反诉人，反诉人承担张某乙拖欠答辩人的租金、物业管理费共计30万元。《协议书》生效后，投资公司于2019年7月1日与反诉人签订《兴安公园房屋租赁合同》（合同编号：JH2019-002），同日物业公司与反诉人签订《物业管理服务合同》。《协议书》是反诉人取得房屋承租权的基础合同，现反诉人认为没有义务缴纳拖欠的30万元房租及物业费显然与事实不符。2.反诉人极不诚信，反诉人自《协议书》、《兴安公园房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》签订当日就开始违约，拖欠答辩人房屋租金及物业管理费。之后经答辩宽限其缴纳相关费用，但宽限期满后仍拒缴房租、物业给。在这期间反诉人大肆宣传预售会员卡，收取会员卡费后仍不支付拖欠的房租及物业费。基于反诉人这种极不诚信行为，且答辩人为该房屋业主，有义务将反诉人上述违约的风险向第三人告知，并且答辩人也同时将该情况向公安机关等部门予以反映，防止反诉人跑路后其会员对答辩人造成不利影响。答辩人就反诉人的严重违约行为向社会予以公示的行为，是对反诉人违约行为的客观称述，并未虚构、捏造事实，不构成侵权。3.根据《协议书》约定，反诉人应当在2019年7月1日当日向答辩人支付张某乙拖欠的30万租金及物业费。但反诉人因资金紧张并未于当日支付。之后反诉人分别于2019年7月16日支付于当日支付。之后反诉人分别于2019年7月16日支付了20万元，于2019年9月30日支付了10万元，将该30万元支付完毕。根据《兴安公园房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》约定，租赁标的物一年的房屋租金、物业管理费共计70万元。合同约定反诉人应当于2019年7月1日一次性付清70万元房屋租金及物业管理费。但反诉人因资金紧张并未于当日支付。后经答辩人同意，宽限其2个月付一次房屋租金及物业费，2个月的房屋租金为物业费合计11.6万元。反诉人在2019年7月31日付了一次房屋租金及物业费共计11.6万元，再未向答辩人支付房屋租金及物业费。因此，反诉人称租金、物业费一年为60万元，并且已支付416000元房租完全与事实不符。   反诉被告安康江某某公司就其反诉辩称向本院提交以下证据：   证据一：协议书，20万元，10万元收据，证明：被告仅支付了租金11.6万元。   证据二：《物业管理服务合同》本诉已经提供过，《催款通知》及照片，《告知函》及张贴照片，证明：原被告于2019年7月1日签订合同编号为JH2019-002租赁租赁合同，由被告承租紫阳茶楼，年租金为30800元，租金实行按年计缴，第一年租金，应当于租赁合同签字之日一次性缴清。即被告应当于2019年7月1日一次性将308800元租金向原告支付，根据租赁合同第十二条约定，本合同签署后5日内未缴清第一年租金原告有权解除合同，收回房屋。被告仅于2019年7月31日支付了116000元租金，被告已经构成了严重违约，原告有权解除租赁合同，收回租赁标的物。原告多次书面口头催要租金，被告一直拒绝支付，被告构成违约，应当解除合同。租赁合同的担保人为刘福丽，根据《担保法》第十九条规定，刘福丽的担保方式为连带责任保证，刘福丽应当对爱客源公司拖欠原告的租金承担连带责任。   经审理查明：2019年7月1日，陕西安康江某某投资公司、江某某物业公司与张某乙、爱客源公司签订《协议书》，该协议约定：张某乙、江某某投资公司、江某某物业公司于2018年3月6日签订的《兴安公园房屋租赁合同》《物业合同》解除。原兴安公园内的紫阳茶楼承租人张某乙将拖欠江某某投资公司、江某某物业公司房屋租金及物业管理费共计30万元债务转让给爱客源公司。江某某投资公司、江某某物业公司同意该债务转让，并约定该30万元债务由爱客源公司于本协议生效当日一次性支付。2019年7月1日爱客源公司与江某某投资公司重新签订《房屋租赁合同》，合同约定:出租房屋建筑面积约为1630平方米，租赁期限为一年，自2019年7月1日至2020年6月30日止。年租金为308800元，租金在合同签订之日交清，合同第十二条约定合同的变更、解除与终止，在合同有效期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：本合同签署后5日内被告未缴清第一年租金;或未按约定时间足额支付以后年度租金超过30天，原告有权解除合同，收回出租房屋场地。合同第十四条约定，租赁期间，被告逾期未按约定时间足额支付年度租金超过30天的:或逾期未交纳租金之外的其他费用超过3个月的、拒不与原告选定的物业公司签订物业管理合同，不按时缴纳物业费及各项代收费用不服从物业管理，原告有权解除合同，收回出租房屋场地，被告应按照租金总额的10％向原告支付违约金。除此之外，双方还对各方权利义务、出租房屋场地的装饰装修、转租、房屋修缮与使用、房屋交付及或收回的验收、违约责任、争议解决等均进行约定。双方当事人在《兴安公园房屋租赁合同》上签字盖章予以确认，刘福丽在乙方爱客源公司签字（担保人）。租赁合同签订后，被告爱客源公司入住该房屋经营使用。爱客源公司于2019年7月1日向江某某投资公司支付20万元房租款，江某某投资公司向其出具收款收据一张：“载明今收到紫阳茶楼杨竹美现金20万元房租款。” 爱客源公司于2019年7月31日向江某某投资公司支付了116000元房租款，江某某公司向其出具收款收据一张“载明“今收到紫阳茶楼杨竹美现金116000元房租款。”后爱客源公司未向江某某公司支付剩余约定租金，江某某投资公司分别于2019年9月5日、2019年9月25日向爱客源公司和爱客源公司法定代表人杨竹美送达了催款通知并以张贴的方式进行公示，于2019年12月24日向江某某物业公司发布了《告知函》“我公司于2019年7月1日与安康爱客源公司签订《兴安公园房屋租赁合同》（合同编号：JH2019-002）现因安康爱客源公司自2019年9月1日起拖欠我公司房租 ，我公司请求你公司自2019年12月24日起对安康爱客源健身公司予以停水停电，请遵照执行。”因江某某投资公司要求爱客源公司缴纳房租费未果，现诉至法院要求：1.判令解除原告与被告签订的《兴安公园房屋租货合同》(合同编号:JH2019-002);2.判令被告于《兴安公园房屋租货合同》(合同编号:JH2019-002)解除后3日内，将租赁标的物紫阳茶楼（东28号）返还给原告;3.判令被告向原告支付拖欠的房屋租金192800元。本院受理后，原告江某某投资公司将刘福丽追加为本案被告，并申请将第三项诉讼请求变更为：判令被告安康爱客源公司向原告支付拖欠的房屋租金192800元，被告刘福丽对该租金承担连带清偿责任。本院受理后爱客源公司提起反诉，反诉要求：1.被反诉人赔偿反诉人因停电、停水期间带来的经济损失41334元（每天损失按照20667元计算，直至开始供电。供水日止，现暂计算2天）；2.如果解除合同，请求法院依法判令被反诉人向反诉人赔偿损失为：转让费30万元，给蓝岛承担的蓝岛欠江某某的30万元房租费、物业管理费；经江某某公司同意自建游泳池面积370平方米，四楼阁楼加盖面积163平方米，自建两处造价158万元；装修游泳池10万元；安装智能人脸识别，1、2、3楼监控73687元；西安健身团队经营管理爱客源健身房9-11月份员工工资353660元；二次销售入场费8万元；二次销售预售广告宣传费16920元，反诉人所投资的营养餐6万元；被反诉人需接收健身房的会员4600人（其中蓝岛会员3950人，爱客源会员550人），如果不接受就由被反诉人给其退费；3.请求依法判令被反诉人赔偿反诉人2019年11月31日起至因停电停水导致反诉人停业期间的直接经济损失727650元。4.请求依法判令被反诉人承担本案的诉讼费用。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             上述事实有《兴安公园房屋租货合同》、补充协议、解除合同通知书等证据证实。   本院认为，2019年7月1日原告陕西安康江某某集团投资管理有限公司与被告安康爱客源健身服务有限公司、案外人江某某投资公司、张某乙签订的《协议书》是债务转让合同，债务人张某乙将拖欠江某某投资公司、江某某物业公司的30万元债务转让给爱客源公司，经过了债权人江某某投资公司、江某某物业公司的同意，该债务转让协议是当事人的真实意思表示，不违反法律法规等强制性规定，合法有效，爱客源公司作为债务受让人应当按照协议内容向江某某物业公司，江某某投资公司履行还款义务。《协议书》签订后，爱客源公司与江某某投资公司、江某某物业公司签订了《房屋租赁合同》《物业服务管理合同》该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律法规等强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。原被告签订的《兴安公园房屋租赁合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同约定的内容履行各自的义务。原告将房屋交给被告使用，被告应按期支付房屋租金，依据双方签订的《房屋租赁合同》约定，被告有下列行为之一的原告有权解除合同，收回房屋：本合同签订后5日内未缴清一年租金，或未按约定时间足额支付以后年度租金超过30日。本案被告未按期限支付原告租金，且经过原告催缴仍未缴纳，实属违约，原告要求解除《房屋租赁合同》理由成立，且被告也同意解除，本院予以解除。合同解除后被告应按原合同约定的租金支付给原告。因新型冠状病毒爆发，危及到人们的身体健康及生命安全，我国已进入全民防疫状态，许多行业停止营业，被告爱客源健身公司所经营的健身活动中心属于人员聚集的活动场所，在疫情爆发期间，响应政府号召，停业停产受到一定的损失，且新型冠状病毒的产生，是双方在签订《房屋租赁合同》时无法预见且不可抗力的因素，依据《合同法》一百一十七条之规定:因不可抗力的因素，不能履行合的根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定除外，新型冠状病毒的爆发，是一种不可抗力因素，为体现公平，减轻企业因不可抗力因素所遭受的经济损失，可酌情减免爱客源健身公司的房屋租金，可减免两个月房屋租金约52000元。即被告爱客源健身有限公司应支付原告安康江某某投资管理有限公司房屋租金（192800－52000=140800元)。被告刘福丽作为担保人，承担连带清偿责任。爱客源公司反诉要求江某某投资公司赔偿因停电停水而停业所造成的损失41334元，因爱客源公司未向本院提供赔偿损失的相关事实依据，对此本院不予支持，对反诉原告要求江某某投资公司赔偿转让费300000元，人工工资353660元，广告费、二次销售入场费、会员费、因停电停水而停业等损失，因其未向本院提供充分证据，本院也不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第九十三条，一百一十七条，二百一十二条，及《最高人民法院关于＜适用中华人民共和国民事诉讼法＞》第九十条之规定，判决如下：   一、解除原告陕西安康江某某集团投资管理有限公司与被告安康爱客源健身服务公司于2019年7月1日签订的《兴安公园房屋租赁合同》。   二、安康爱客源健身服务公司在本判决生效十日内将租赁的房屋交还给原告陕西安康江某某集团投资管理有限公司。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             三、由被告安康爱客源健身服务公司在本判决生效十日内支付原告陕西安康江某某集团投资管理有限公司房屋租金140800元。   四、由被告刘福丽对上述欠款承担连带清偿责任。                                                              五、驳回反诉原告安康爱客源健身服务公司各项诉讼请求。                                             如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费415611077元，反诉费415611077元，由被告安康爱客源健身服务公司、刘福丽共同承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。       审判长张  波   审判员  黄  蓁       审判员  杨  娟     二〇二〇年三月二十七日     书记员黄奕萱