河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0102民初547号原告:乔立刚，男，1974年2月25日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：张晨晨，河南格森律师事务所律师。被告:周坤，男，1989年6月9日出生，汉族，住河南省项城市。委托诉讼代理人：张高领，河南钟秀律师事务所律师。第三人：郑州点居房地产营销策划有限公司第九分公司，住所地郑州市中原区桐柏北路114号院7号楼3单元13号。负责人：职飞燕，系该公司店长。原告乔立刚与被告周坤房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年1月8日立案受理，后本院于2020年1月20日受理了（2020）豫0102民初750号周坤起诉乔立刚、第三人郑州点居房地产营销策划有限公司第九分公司房屋买卖合同纠纷一案，于2020年2月14日作出（2020）豫0102民初750号民事裁定书，裁定该案并入本案审理后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张晨晨，被告委托诉讼代理人张高领，第三人负责人职飞燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告乔立刚向本院提出诉讼请求：1.解除房屋买卖合同，并要求周坤承担违约金43200元（暂定至起诉之日，从2019年12月5日至2020年1月6日每日按0.1%计算）；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：乔立刚与周坤在2019年11月24日签订了房屋买卖合同，其中合同第一条第3项约定乙方保证在签订本合同10个工作日内办理完解押手续，周坤一直到2019年12月26日才开始办理贷款手续，严重违反了合同的约定，现乔立刚鉴于周坤不按照合同约定按时履行义务，乔立刚要求解除房屋买卖合同，并要求周坤承担相应的违约责任。被告周坤辩称:周坤与乔立刚房屋买卖合同纠纷一案，周坤同意解除2019年11月24日双方签订的房屋买卖合同。2019年12月26日实际上是乔立刚去其贷款银行申请办理解押手续，申请后也没有按照银行要求进行后续办理业务，乔立刚没有按照签订合同第3条的要求在10个工作日内全力配合办理房屋解押手续，是乔立刚违约，乔立刚应退还周坤的购房定金1万元，赔偿周坤购房佣金5万元，并支付周坤违约金13.5万元。以上共计19.5万元。1.双方于2019年11月24日签订房屋买卖合同第3条约定，该房屋已设定抵押，抵押权人为乔立刚，抵押金额为130万元，甲方应全力配合办理房屋解押手续，并保证签订本合同后10个工作日内办理完解押手续。解押款按以下第（2）情况分配,由买方为卖方解押130万元，剩余由甲方自行解押，支付时间为甲乙双方在银行面签之后且在甲方（乔立刚）之贷款银行确定扣款之前。2.第3条约定的前提是甲方（乔立刚）应全力配合办理完解押手续，并保证签订本合同后10个工作日内办理完解押手续。原贷款人乔立刚必须先去银行申请办理解押还款手续，填写郑州银行个人综合消费贷款提前还款凭证后，落实好贷款银行的客户经理是谁和还款时间。再根据银行的要求，乔立刚什么时候进行解押还款，什么时候扣款，具体还款金额是多少，有无违约金，滞纳金、罚息等都需要乔立刚先办理好、落实好，落实好以上信息后向第三人进行反馈，由第三人落实好卖方乔立刚反馈的信息真实无误，且卖方已向所贷款银行填写了郑州银行个人综合消费贷款提前还款凭证后，而后在第三人的主导下双方才在银行面签，贷款银行确定扣款之前，周坤才支付卖方的抵押金额130万元。而合同签订后，乔立刚在10个工作日内没有去贷款银行申请填写郑州银行个人综合消费贷款提前还款凭证，没有落实还款的具体数额和时间，没有申请办理解押申请手续，导致周坤的解押款不知道向谁支付，也不知道抵押的具体数额、不知道何时支付，如何支付。第三人郑州点居房地产营销策划有限公司第九分公司的工作人员也多次催促乔立刚配合办理房屋解押手续，但乔立刚一直推迟，导致后期合同无法履行。3.合同签订后，乔立刚说贷款时是通过水滴金服办理的，但是不知道对接客户经理是谁，每次还银行利息都是转给水滴金服后由水滴金服转给银行，不清楚如何办理解押手续，需要水滴金服办理为由，一直推迟。期间第三人方的职XX联系，多次要求乔立刚配合办理房屋解押手续，但乔立刚不接电话，不回信息，职XX去乔立刚家寻找，乔立刚故意躲避不见，直到2019年12月26日中午1点左右，第三人方人员在乔立刚家，要求配合办理解押手续，乔立刚无奈，才配合办理解押手续，才去郑州银行填写申请还款凭证，但申请后，乔立刚以各种理由，拒绝配合履行后期房屋解押手续。4.因乔立刚没有按照合同约定，不配合办理解押手续，导致合同无法履行，根据房屋买卖合同第8条、第10条第一项应赔偿周坤各项损失及违约金。综上，乔立刚没有按照合同约定，没有全力配合周坤办理房屋解押手续，导致后期合同无法履行，乔立刚构成根本违约，乔立刚应退还周坤的购房定金1万元，赔偿周坤购房佣金5万元，并支付周坤违约金13.5万元。以上共计19.5万元。被告周坤向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除乔立刚与周坤于2019年11月24日签订的房屋买卖合同；2.退还周坤购房定金1万元，赔偿周坤购房佣金5万元；3.乔立刚支付周坤违约金13.5万元。以上共计19.5万元；4.诉讼费用由乔立刚承担。事实与理由：2019年11月24日，周坤作为买方与乔立刚作为卖方及第三人作为中介方签订了《房屋买卖合同》，主要约定：乔立刚拥有位于中原区××田花园××单元××西户的房产（郑房权证字第××，房屋建筑面积171.88平方米，地下室面积22.14平方米）；上述房产及配套设施的总价款为135万元；周坤同意自本合同签订时支付人民币5万元，其中佣金1万元，4万为买方定金（其中3万元由中介保管，1万元交付给乔立刚），并约定由买方为该房屋解押，支付时间为乔立刚、周坤共同在银行面签之后且在乔立刚之贷款银行确定扣款之前，在房屋后期办理过户手续时，周坤支付的解押款直接充当本合同内房屋的房款，且合同明确约定了违约责任。合同签订后，乔立刚一直拒绝到银行办理面签手续，以至于合同无法履行，为维护周坤合法权益，特起诉，望判如所请。原告乔立刚针对被告周坤的诉讼请求辩称：1.周坤违约在先，乔立刚同意解除与周坤签订的房屋买卖合同。乔立刚与周坤双方在合同中，明确约定由周坤为乔立刚解押一百三十万元，剩余由乔立刚自行解押，支付时间为双方在银行面签之后且在乔立刚之贷款银行确定扣款之前，现由于周坤未在合同约定的签订本合同后10个工作日内办理完解押手续，乔立刚认为周坤未按照合同约定履行合同义务的行为，已经构成了违约，故乔立刚不应继续履行合同的义务，事实清楚、理由充分，符合合同法94条解除合同的规定。2.由于周坤违约在先，乔立刚不应退还周坤1万元的购房定金，剩余4万元佣金并未交予乔立刚。依据《中华人民共和国担保法》第八十九条关于定金的规定，周坤作为给付定金一方未按照合同约定履行义务，无权要求乔立刚返还1万元的购房定金。另外，周坤所说的4万元的购房佣金，并未交付给乔立刚，所以乔立刚更没有返还的义务。3.由于周坤违约在先，故周坤所要求的支付违约金的请求更不应得到支持。综上所述，由于周坤的违约行为，乔立刚不应退还周坤的购买定金，也不应承担本合同的违约金。反观以上事实，周坤应向乔立刚承担相应的违约责任。第三人郑州点居房地产营销策划有限公司第九分公司针对周坤的起诉辩称：对周坤起诉状所列情况无异议，都是真实情况，并认为该房屋交易无法进行的原因是乔立刚未办理好解押手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院确认各方无争议事实如下：1.2019年11月24日，原、被告及第三人签订编号为000000XXX的《房屋买卖合同》一份，主要约定：乔立刚拥有位于中原区××田花园××单元××西户的房产，房屋所有权证书号为1001030XXX，房屋所有权人为乔立刚，房屋建筑面积为171.88平方米，房屋所在楼总楼层为7层，该房产在6-7层，周坤自愿购买乔立刚上述房产；该房屋性质为商品房；房屋已设定抵押，抵押金额为130万元，乔立刚应全力配合办理房屋解押手续，并保证签订本合同后10个工作日内办理完解押手续，解押款按下述情况分配，即周坤为乔立刚解押130万元，剩余由乔立刚自行解押，支付时间为乔立刚、周坤双方在银行面签之后且在乔立刚之贷款银行确定扣款之前，在房屋后期办理过户手续时，周坤支付乔立刚的解押款直接充当本合同内房屋的房款；本合同房产及其配套设施的总价为135万元；第三人佣金占本合同约定房款的1%，周坤支付佣金1万元，现周坤于本合同签订时支付5万元，其中佣金1万元，余额作为第三人代为保管的定金，乔立刚同意该定金在办理完房产过户手续前由第三人保管；付款方式为按揭贷款，周坤应在房管局网签当日，付清首付款（监管、首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款），定金在冲抵首付款后转为物业交割保证金，该保证金由第三人保管，待物业交割完毕后，乔立刚凭买卖双方签字确认的交割完毕清单到第三人处领取物业交割保证金，剩余房款由银行放贷当日向乔立刚支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准；过户时间为乔立刚、周坤同意在签订本合同后（有解押款的解押后）30个工作日内，持本合同和相关证件到相关部门办理相关手续；佣金的承担，在签订本合同之时，第三人有权利全额收取佣金，本合同签订后，乔立刚、周坤任何一方单方解除合同，或双方均同意解除合同，以及法定、约定的终止履行，均不影响第三人佣金的收取，若支付佣金方为守约方，其佣金方面的损失由违约方承担，违约方需单就佣金一项承担五倍的支付义务；乔立刚若违反本合同第五条的约定（即不出售本合同内房屋或价位变动），视为其单方解除合同，应按本合同签订总房款的10%赔偿周坤，如周坤损失超过合同约定的，乔立刚应按周坤实际损失赔付周坤，并赔偿周坤所交的同额定金；周坤若违反本合同第五条的约定（即不再购买本合同内房屋或价位变动），视为其单方解除合同，应按本合同签订总房款的10%赔偿乔立刚，如乔立刚损失超过合同约定的，周坤应按乔立刚实际损失赔付乔立刚；若乔立刚、周坤任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款1‰违约金；乔立刚、周坤必须积极配合对方办理银行贷款，房产过户等一切手续。2.2019年11月24日，周坤向乔立刚支付定金1万元；同日，周坤向第三人支付4万元，其中包含1万元中介佣金和3万元定金；现第三人已将3万元定金退还给被告周坤。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.乔立刚向本院提交其与周坤的微信聊天记录，拟证明周坤未在合同约定的10个工作日内将解押手续办理完毕，构成违约，应承担违约责任。周坤对聊天记录真实性予以认可，但认为乔立刚是在2019年12月26日才到其贷款银行申请提前还款解押，没有按照合同约定在签订合同后10日内履行办理完毕解押手续的义务。2.周坤向本院提交其与职XX、申XX、乔立刚的微信聊天记录及乔立刚签字的郑州银行个人综合消费贷款提前还款凭证，拟证明乔立刚未在签订合同后的10个工作日内配合办理房屋解押手续，构成违约，应承担违约责任。乔立刚对上述证据真实性予以认可，但认为周坤未在约定的10个工作日内找到解押款，乔立刚无义务去银行办理相应的手续，而合同中约定的支付时间为甲乙双方在银行面签之后在甲方贷款银行确定扣款之前，是周坤为了降低自己的风险而约定的共同去银行面签，也是实际交易中的一种操作习惯，故周坤未在合同约定的10日内凑到款的前提下，乔立刚不配合周坤进行下一步动作，符合现实需要。本院认为：本案的争议焦点为何方违约导致合同无法继续履行。涉案房屋买卖合同第一条第三款约定“甲方（原告乔立刚）应全力配合办理房屋解押手续，并保证签订本合同后10个工作日内办理完解押手续。解押款按以下第(2)情况分配：……（2）由乙方（被告周坤）为甲方解押壹佰叁拾万元，剩余由甲方（原告乔立刚）自行解押，支付时间为甲乙双方在银行面签之后且在甲方（原告乔立刚）之贷款银行确定扣款之前，在房屋后期办理过户手续时，乙方（被告周坤）支付甲方（原告乔立刚）的解押款直接充当本合同内房屋的房款”。该条约定的履行办理解押手续义务的主体为乔立刚，解押款由周坤提供130万元，剩余由乔立刚提供，解押款的支付时间为乔立刚、周坤双方在银行面签之后且在乔立刚之贷款银行确定扣款之前。乔立刚提交的证据不能证明周坤存在丧失或者可能丧失履行支付130万元解押款能力的情形，故乔立刚应依约履行己方义务在房屋买卖合同签订后10个工作日内积极办理相关解押手续；周坤提交的郑州银行个人综合消费贷款提前还款凭证能够证明乔立刚于2019年12月26日申请提前还款，周坤提交的微信聊天记录能够证明乔立刚在周坤的告知及提示下未积极履行共同到银行面签的义务，致使合同不能继续履行，乔立刚的行为系违约，应承担相应的违约责任。鉴于乔立刚、周坤均主张解除房屋买卖合同，本院予以支持。关于乔立刚主张周坤向其支付违约金的诉讼请求，因其未提供证明周坤违约的有效证据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。周坤主张乔立刚退还定金1万元，有事实依据且符合法律规定，本院予以支持。周坤基于房屋买卖合同第十条第一款的约定主张乔立刚支付违约金，但房屋未解押未达到办理过户的条件，且周坤未提交证据证明乔立刚不出售合同内房屋或价位变动，故本院对周坤基于该条款计算的违约金数额不予支持，房屋买卖合同第十条第三款虽约定了相关的违约金计算方法，但根据周坤履行合同的实际情况即周坤已支付款项的数额及损失大小，综合考虑预期利益即郑州市房屋买卖市场房价现状等因素，如依该条款约定计算违约金明显不符合公平原则，故本院依据合同实际履行情况及周坤损失大小，综合考虑预期利益等因素，参照相关法律规定将该部分违约金酌定为1万元。关于周坤主张乔立刚赔偿其购房佣金5万元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，房屋买卖合同中佣金的承担条款约定“若支付佣金方为守约方，其佣金方面的损失由违约方承担，违约方需单就佣金一项承担五倍的支付义务”系对房屋买卖合同中包含的居间合同项下的佣金损失赔偿的约定，应符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，周坤关于居间条款项下的损失及居间合同履行后可以获得的利益即为居间媒介服务佣金1万元，故乔立刚应赔偿周坤购房佣金1万元，周坤主张高出部分因不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、原告乔立刚与被告周坤签订的编号为000000313的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、原告乔立刚于本判决生效后十日内退还被告周坤定金1万元；三、原告乔立刚于本判决生效后十日内向被告周坤支付违约金1万元；四、原告乔立刚于本判决生效后十日内向被告周坤赔偿购房损失佣金1万元；五、驳回原告乔立刚的其他诉讼请求；六、驳回被告周坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2540元，由乔立刚负担763元，由周坤负担1777元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  黄国华二〇二〇年三月二十六日书记员  刘金芳