吉林省珲春市人民法院民事判决书（2019）吉2404民初3196号原告：陈跃，男，1970年1月21日出生，汉族，户籍住址浙江省台州市，现住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：张保华，吉林华烁律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘佳璇，吉林华烁律师事务所律师。被告：卢洲，男，1997年11月22日出生，汉族，户籍住址湖北省天门市，现住珲春市。委托诉讼代理人：金美燕，吉林何晓明律师事务所律师。第三人：马立忠，男，1972年3月21日出生，汉族，住吉林省珲春市。第三人：杨有新，男，1966年3月25日出生，汉族，住吉林省珲春市。原告陈跃与被告卢洲，第三人马立忠、杨有新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告陈跃的委托诉讼代理人潘佳璇，被告卢洲的委托诉讼代理人金美燕，第三人杨有新到庭参加了诉讼。第三人马立忠经传票唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈跃向本院提出诉讼请求：1.请求确认卢洲与马立忠之间的房屋买卖合同无效；2.请求确认陈跃与王永胜签订的房屋买卖合同有效，判令卢洲协助陈跃办理坐落于珲春市靖和街4-3-134-112，建筑面积为88.17平方米，房屋所有权证号为珲房权证珲字第XXXX号的房屋过户手续；3.判令卢洲向陈跃返还上述房屋。事实和理由：涉案房屋原实际所有人为王永胜，根据王永胜指示登记在马立忠名下。2010年3月18日，陈跃与王永胜签订协议书，约定王永胜将位于珲春市××公寓、113号门市房以总价65万元出售给陈跃。协议签订后，王永胜将房屋交付给陈跃占有使用。上述房屋价款，陈跃以王永胜欠付陈跃的材料款、工程款以及陈跃名下位于珲春市信德花园一套住宅进行折抵。2015年10月28日，王永胜持马立忠公证授权委托书与卢洲签订房屋买卖合同并将房屋过户至卢洲名下。2019年8月20日凌晨，卢洲将陈跃放置在涉案房屋的物品擅自搬出，强行占有房屋。涉案房屋的房款均由卢洲父亲卢三忠支付，只是登记在卢洲名下，而整个房屋的买卖事宜及付款事宜由卢洲父亲全部委托杨有新一手操办。但杨有新在2009年末购买了与涉案房屋紧邻的门市，与陈跃都是经营地板生意，双方之间往来频繁，且也曾向陈跃提出过购买涉案房屋，因此杨有新是明确知晓陈跃已向王永胜购买涉案房屋并一直占有使用的情况。陈跃认为，卢洲与房屋的原实际所有人王永胜在明知陈跃购买并占有诉争房屋的情况下以远低于市场的价格进行房屋买卖交易，属于恶意串通损害陈跃合法权益，合同应属无效，卢洲并非善意第三人，故特向贵院提起诉讼，望贵院支持陈跃诉讼请求。卢洲辩称，我父亲卢三忠与杨有新有多年生意往来，在杨有新处得知隔壁两个门市房欲出售，故与出售人协商购买房屋事宜，卖方说两个门市均被抵押，解除抵押方能过户。经过一段时间考虑，卢洲决定解除抵押后再购买，商定价格为60万元。2015年10月20日，卢三忠与王永胜签订买卖合同，卢三忠提出房屋所有人与合同签订人不一致，但王永胜主张实际所有人为其本人，仅是登记在他人名下，并出具公证书及委托书。卢三忠反复确认委托事项及公证书，排除代理人为无权处分情形。2015年10月28日，双方在不动产登记中心再次签订买卖合同，该合同系不动产登记中心提供，当日签订后办理过户登记。过户后，卢三忠分两次把所有房款60万元支付给王永胜的债权人崔某。签订房屋买卖合同是双方真实意思表示，现合同已经履行完毕。卢洲并不知情陈跃主张的其已购买该房屋的情况，也不认可房屋为陈跃所有。卢洲得到房屋所有权后多次找陈跃协商腾房事宜，陈跃不仅拒绝卢洲的合法要求，还要求卢洲返还房屋，严重侵害了卢洲的合法权益。该房屋合同签订过程合法有效，价格合理，应受到法律保护，请求法院驳回陈跃的诉讼请求。杨有新述称，我认为卢洲与马立忠的买卖合同有效，双方之间有买卖房屋的意向，亦交付房款，并在房产部门办理过户登记。马立忠未作陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.陈跃提供2010年3月18日陈跃与王永胜签订的协议书，证明陈跃与王永胜签订房屋买卖协议，约定王永胜将位于碧云公寓门市房112、113号以总价65万元出售给陈跃。卢洲、杨有新对该证据的真实性有异议，王永胜的签名与其他字据上的签名不一致，并对证明内容有异议。王永胜曾接受公安局调查时，陈述他与陈跃之间没有债权凭证，所以不认可该协议书。本院对该证据的真实性及证明内容结合其他证据予以评判。2.陈跃提供欠条、《陈跃窗工程量》、《商品房销售合同》，证明房屋价款65万元折抵分别为王永胜欠付陈跃的部分材料款33万元、昆仑宾馆工程中欠付的工程款14.5万元，并将陈跃所有的的位××园住宅折价17.5万元。卢洲、杨有新对欠条的真实性没有异议，对证明目的有异议。陈跃与王永胜签订买卖协议是2010年3月18日，但欠条发生在2015年6月7日，不能证明该欠条系涉案房屋的欠条。对《陈跃窗工程量》的真实性没有异议，对证明目的有异议。《陈跃窗工程量》日期亦晚于购房协议日期，不能证明王永胜以涉案房屋折抵欠付陈跃的货款和工程款。对《商品房销售合同》的真实性没有异议，但不能直接证明用该房屋抵债。本院对该组证据的证明内容结合其他证据予以评判。3.陈跃提供公证授权委托书、《房产买卖契约》及房产证，证明王永胜于2015年10月28日持马立忠的公证授权委托书与卢洲签订房屋买卖合同，并过户至卢洲名下。卢洲、杨有新对该证据的真实性及证明内容没有异议，认为该组证据恰恰证明王永胜有权代为出售并办理解除抵押，房屋登记等委托事项没有越权代理。本院对该组证据的真实性及证明内容予以采信。4.陈跃提供2016年6月6日杨有新夫妻与陈跃夫妻的录音资料，证明杨有新知晓陈跃从王永胜处顶账购买房屋的过程，杨有新曾向陈跃提出过购买房屋；杨有新在通过抵押权人崔某购买涉案房屋前杨有新夫妻也曾向崔某表示要向陈跃询问或告知该事情，但崔某威胁杨有新夫妻不能告诉，故二人没有告知陈跃，录音中杨有新多次陈述如果是别人买房子不是杨有新买房子他也会告诉陈跃，所以杨有新承认房屋所有权人为陈跃，杨有新夫妻是因房屋价格低廉才动心购买房屋。综上，杨有新受卢三忠委托购买房屋，但杨有新之前已知该房屋系陈跃购买并占有，因此杨有新理应将房屋实际情况告知卢三忠，卢三忠作为买受人也应了解房屋实际情况，所以卢三忠与杨有新并非善意购买，我方认为属于恶意串通合同应属无效。卢洲对该证据的真实性没有异议，对证明内容有异议。一是该录音只能体现陈跃是房屋使用人，并不体现陈跃系房屋所有人；二是该录音系陈跃与杨有新妻子的谈话，录音中并未提到卢洲，所以陈跃称卢洲知晓房屋所有权人系推测，没有直接证据，并不能证明卢洲有恶意串通行为。杨有新认为该录音90%与本案无关，2010年前我购买的涉案房屋的隔壁房屋，该录音大部分涵盖内容为我买房子时的事情，我和卢洲并无恶意串通，录音资料第九页内容可以说明过完户我才知道王永胜欠陈跃款项，亦能说明我不是串通的。本院对该证据的真实性予以采信，对其证明内容结合其他证据予以评判。5.卢洲提供房屋买卖合同及中国邮政储蓄银行交易明细，证明2015年10月20日，卢三忠与王永胜签订房屋买卖合同，约定涉案房屋价格为60万元，分两次付款，先办理过户登记再支付房款。2015年10月28日变更房屋登记，卢三忠当日转账给崔某38.5万元，并给付现金1.5万元。次日，卢三忠再次转账给崔某剩余房款20万元。因王永胜以涉案房屋向崔某抵押借款，所以签订房屋买卖合同时由三方签订，并约定房款由卢三忠直接交付给崔某。转账给崔某房款及支付现金时王永胜均在场并知晓。陈跃对该组证据的真实性没有异议，但认为卢洲与王永胜明知陈跃已购买并占有涉案房屋，仍签订该买卖合同，且价格远低于市场价格，所以该房屋买卖合同无效。本院对该组证据的真实性及证明内容予以采信，对该房屋买卖合同效力结合其他证据予以评判。6.卢洲提供个人借款抵押合同及房屋登记申请表，证明2014年6月26日王永胜向崔某借款45万元，马立忠用涉案房屋提供担保，并于2015年10月26日解除该抵押合同，以此证明王永胜为房屋实际所有权人，王永胜为偿还崔某借款，指示卢洲将房款支付给崔某的行为合理。陈跃对该组证据的真实性没有异议，但该抵押借款发生在陈跃与王永胜签订买卖协议之后。签订该借款合同及抵押合同前陈跃已合法占有并使用房屋，且崔某在抵押前应查实抵押物状况，因此崔某无法作为善意抵押权人。本院对该组证据的真实性及证明内容予以采信。7.卢洲申请法院调取的珲公（经）受案字【2016】3543号公安卷宗中2016年6月14日及2016年8月25日对崔某的询问笔录，证明崔某与王永胜确有借贷关系，卢洲确将房款交付给崔某，卢洲对王永胜与陈跃之间的一切经济往来并不知情。陈跃对该证据的真实性无异议，并对卢洲将房款直接交付给崔某的事实无异议，但该证据并不明确体现卢三忠及崔某是否知道房屋权利人及占有人为陈跃，根据我方录音资料，崔某与杨有新知晓房屋实际权利人为陈跃的事实。杨有新对该证据的真实性及证明问题没有异议。8.卢洲申请法院调取的珲公（经）受案字【2016】3543号公安卷宗中2016年6月29日及9月20日公安局对王永胜询问笔录，证明王永胜卖房屋时已通知陈跃，陈跃知晓房屋被卖一事。该笔录中详细说明了王永胜没有履行与陈跃协议的原因。陈跃对该证据的真实性无异议，2016年6月29日询问笔录中陈述“我把这两个门市房直接卖给陈跃，用两个房子抵顶装修款和建筑材料的欠款，当时这两个门市房的市场价为65万元，我欠陈跃装修款和材料款30万元左右，之前还有一套他的六楼房票在我这，这样我还欠陈跃47万元左右，具体没有详细计算”，按照这部分陈述可以证明王永胜在最早的公安机关询问时认可其与陈跃存在房屋买卖并且用材料款和信德花园房屋抵债的事实，之后对其否认只是为了规避可能涉嫌诈骗的刑事责任，并不是对真实情况的陈述。卢洲提出王永胜口供中详细说明有过还款并且多次让陈跃交付尾款，但是陈跃没有履行，因此协议无效，王永胜还陈述陈跃的债务是有能力偿还的。王永胜当时仅是涉嫌诈骗，笔录内容矛盾不能证明没有效力。杨有新对该证据的真实性及证明内容没有异议。2010年张丽娟还没有委托授权给王永胜，是2014年委托的，因此2010年王永胜与陈跃签订的房屋买卖协议是无效的。陈跃提出珲公（经）受案字【2016】3543号公安卷宗中2016年6月29日王永胜询问笔录第二页最后一段，证明王永胜认可与陈跃存在房屋买卖，并用房屋折抵材料款、工程款的事实及陈跃用信德花园六楼房屋折抵涉案房屋差价的事实。2016年10月24日王永胜的会计金丽娟的询问笔录，金丽娟作为王永胜的会计其陈述是按照王永胜与陈跃的意思起草的购房协议，信德花园的房屋更名也是由金丽娟办理，她在公安局询问中回答陈跃没有以现金方式支付房款，作为王永胜欠陈跃的工程材料款，所以王永胜用门市抵顶给陈跃，门市价格有差额，因此陈跃将信德花园的楼房抵顶给王永胜。金丽娟作为王永胜会计全程参与房屋购买，其陈述能够证明案件事实，也可以证明王永胜与陈跃之间的房屋买卖事实存在。卢洲提出王永胜第二次公安笔录中明确否认了用材料款和工程款抵顶的事实，王永胜在法律上没有任何处分权，事后马立忠也没有对王永胜的行为进行追认，因此不予认可这份合同。杨有新提出2010年张丽娟还没有委托授权给王永胜，是2014年委托的，因此2010年王永胜与陈跃签订的房屋买卖协议无效。本院对7、8、9号证据的证明内容结合其他证据综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年12月22日，涉案的珲房权证字第XXXX号房屋（丘地号：4-3-134-112）登记在马立忠名下。2010年3月18日，陈跃与王永胜签订《协议书》，协议内容为“甲方：王永胜，乙方：陈跃，甲方位于碧云公寓门市房112、113号一层出卖给乙方，以总金额为650.000.00元。地下室由甲方使用，甲方不用的情况下给乙方使用，甲方不得转让地下室或出租。双方签订后生效。甲方：王永胜（签字），乙方：陈跃（签字），2010年3月18日。”签订上述协议后，珲春市碧云公寓112号、113号门市一直由陈跃占有使用。2014年6月26日，王永胜、马立忠与案外人崔某签订《个人借款抵押合同》，内容为“出借人（甲方）：崔某；借款方（乙方）：王永胜；担保人（丙方）：马立忠；一、乙方向甲方借款，借款金额为人民币450000元（大写肆拾伍万元整）。用于流动资金，借款期限：自2014年6月26日至2014年9月26日止，双方约定借款利息为2分。二、乙方或者丙方自愿将自有房屋做借款抵押担保，房屋产权人姓名马立忠，房屋丘地号4-3-134-112，房屋面积88.17平方米，…出借人：崔某（签字并捺手印）…借款方王永胜（签字并捺手印）…担保人：马立忠（签字并捺手印）…合同签订时间：2014年6月26日。”同日，崔某对涉案房屋办理了他项权（房屋他项权证为0015584号）。2014年9月25日，王永胜、崔某、马立忠签订《借款协议书》，内容为“借款人：王永胜；出借人：崔某；抵押人：马立忠；马立忠同意将自己名下林建碧云公寓一楼门市房房屋所有权证珲字第061765号，面积88.17平方米，所在层1曾，用途商业房。丘地号：4-3-134-112，土地证号：珲国用2006第240404311号，继续抵押给崔某三个月（借款金额肆拾伍万元人民币整），房产抵押手续继续由崔某保管。如借款方违约所抵押房屋归崔某自行拆除。利息提前扣除。借款人：王永胜（签字并捺手印）；出借人：崔某（签字并捺手印）；抵押人：马立忠（签字并捺手印）；2014年9月25日。”次日，马立忠书面委托王永胜处理珲房权证珲字第XXXX号房屋有关解除抵押登记、出售、贷款有关的事宜，并对上述委托办理了公证。2015年10月20日，王永胜、卢洲、卢三忠、崔某签订《房屋买卖合同》，内容为“双方协商签订以下房屋买卖合同：4-3-134-112。一、甲方将碧云公寓一层门市出售乙方，价格人民币陆拾万元整。二、过户费由甲方承担。三、付款方式：1.签订合同后，乙方付购房款叁拾万元整，余款叁拾万元整，办完过户手续甲方拿到房照办抵押货款后付清。2.购房款付给丙方，丙方收到购房款后由甲方出具收条。3.合同签订后，丙方付乙方过户保证金伍万元整。如乙方收不到房照，保证金不返。四、甲方按房屋现状交给乙方，之前房屋所欠供热，水电等费用，由乙方承担（包括清退在该房存放商品的用户）。五、本合同一式三份，三方各持一份。甲方：王永胜（签字并捺手印）；乙方：卢洲（签字并捺手印）、卢三忠（签字并捺手印）；丙方：崔某（签字并捺手印）；2015年10月20日”，该合同下方手写备注“房款两清；崔某（签字捺手印）”。2015年10月26日，马立忠、崔某在珲春市房屋产权管理中心办理了涉案房屋他项权的注销登记，崔某同意解除抵押。2015年10月28日，珲房权证珲字第XXXX号房屋登记在卢洲名下，同日卢洲以银行汇款的方式向崔某支付38.5万元，现金支付1.5万元；次日，卢洲再次汇款给崔某20万元。另查明，2016年5月31日，陈跃以王永胜涉嫌合同诈骗为由，向珲春市公安局经济犯罪侦查大队报案。珲春市公安局经济犯罪侦查大队于2016年6月29日立案侦查。王永胜于2018年10月29日因病死亡，故珲春市公安局经济犯罪侦查大队于2019年9月17日作出珲公（经）撤案字[2019]5号撤销案件决定书，撤销20160629珲春市王永胜合同诈骗案。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，陈跃与王永胜于2010年3月18日签订《协议书》，约定王永胜将登记在马立忠名下的涉案房屋出售给陈跃，而马立忠于2014年9月25日书面委托王永胜处理该房屋买卖的相关事宜并进行了公证，王永胜基于上述委托于2015年10月20日和卢洲签订《房屋买卖合同》并于2015年10月28日办理物权变更登记，卢洲亦根据合同约定支付了购房款，现陈跃提供的证据不足以证明卢洲购买涉案房屋时与王永胜存在恶意串通等上述法定无效情形，故陈跃要求确认卢洲与马立忠之间的房屋买卖合同无效，要求卢洲协助变更房屋登记，以及要求卢洲返还涉案房屋的主张依据不足，本院不予支持。关于陈跃向卢洲主张确认其与王永胜签订的房屋买卖合同有效的问题，因诉讼主体不适格，在本案中不予评判。第三人马立忠经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回陈跃的诉讼请求。案件受理费6175元，由陈跃负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 吴锡哲人民陪审员 张莲英人民陪审员 郑小兰 二〇二〇年三月二十四日书 记 员 姜欣鑫