成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初4655号 原告：成都合能兴进达房地产开发有限公司，住所地：成都市温江区涌泉清泉南街399号1栋附224号。 法定代表人：侯进桥，总经理。 委托诉讼代理人：翁发清，四川显卓律师事务所律师。 被告：蒋巧灵，男，1990年2月22日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被告：姚春香，女，1993年10月6日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 原告成都合能兴进达房地产开发有限公司（以下简称合能兴进达公司）诉被告蒋巧灵、姚春香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告合能兴进达公司的委托诉讼代理人翁发清到庭参加诉讼。被告蒋巧灵、姚春香经本院合法传唤未到庭参加庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告合能兴进达公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》、商品房买卖合同补充协议及附件；2．请求判令被告协助原告办理注销本案商品房预告登记及商品房买卖合同备案登记（备案号：256092）；3．请求判令被告向原告返还位于成都市温江区房屋；4．请求判令被告支付原告违约金93174.4元；5．请求判令被告承担原告因此案支付的律师费40000元；6．请求判令被告承担本案诉讼费、保全费、保险费、公告费等全部费用。庭审中原告放弃上述第3项关于“请求判令被告向原告返还位于成都市温江区房屋”的诉讼请求。事实与理由：2015年10月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及附件、商品房买卖合同补充协议，合同约定被告购买原告开发建设的位于成都市温江区房屋，该房屋总价款为465872元。合同签订后，原告为被告就该房屋在城乡房产管理局办理了合同签约备案登记（备案号：256XXX）。合同签订后，被告向中国工商银行股份有限公司成都滨江支行贷款326000元用以支付部分购房款，原告为该贷款提供了连带保证责任担保。因被告逾期未偿还按揭贷款，致使中国工商银行股份有限公司成都滨江支行要求原告承担担保责任。根据原被告双方签订的商品房买卖合同附件四第（三）条第一项的规定，原告合能兴进达公司承担了担保责任，代为归还被告蒋巧灵、姚春香的按揭贷款及利息。根据原被告签订商品房买卖合同附件四第（三）条第1款“如果出卖人为买受人向银行申请办理按揭贷款提供保证担保的，在担保期间，如因买受人未能按期偿还银行贷款，导致出卖人接到银行要求出卖人履行担保义务的通知或出卖人承担担保责任的，出卖人有权单方面书面通知买受人解除《合同》或要求买受人偿还出卖人所承担担保责任的金额并支付违约金。若出卖人解除《合同》的，买受人应当在收到解除《合同》通知之日起10日内，偿还出卖人所承担担保责任的金额，并配合出卖人到房管局办理撤销《合同》预售备案登记手续，同时买受人应当按照商品房总价款20%的金额向出卖人支付违约金。”综上所述，被告不按时偿还银行贷款，致使原告承担了担保责任，已构成严重违约，为维护自身的合法权益，现依法向法院提起诉讼，请求法院判如所诉。 被告蒋巧灵、姚春香未到庭，且未在法定答辩期内提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2015年10月27日，被告蒋巧灵、姚春香与原告合能兴进达公司签订《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同补充协议》，约定被告蒋巧灵、姚春香购买原告开发的位于成都市温江区房屋，房屋总价465872元；付款方式为买受人于2015年10月27日前支付首期房价款139872元，占全部房价款的30%；余款326000元向中国工商银行股份有限公司成都滨江支行申请贷款支付，期限为20年。 双方签订的《商品房买卖合同》附件四第（三）条第一项约定，如果出卖人为买受人向银行申请办理按揭贷款提供保证担保的，在担保期间，如因买受人未能按期偿还银行贷款，导致出卖人接到银行要求出卖人履行担保义务的通知或出卖人承担担保责任的，出卖人有权单方面通知买受人解除《商品房买卖合同》或要求买受人偿还出卖人所承担担保责任的金额并支付违约金。若出卖人解除《商品房买卖合同》的，买受人应当在收到解除《商品房买卖合同》通知之日起10日内，偿还出卖人所承担担保责任的金额，并配合出卖人到房管局办理注销《商品房买卖合同》登记备案、预告登记、抵押预告登记等手续，同时买受人应当按照商品房总价款20%的金额向出卖人支付违约金；买受人不配合的，出卖人可以相关文件单方申请房管局注销《商品房买卖合同》登记备案、预告登记、抵押预告登记等，可以在买受人已付款中扣除所承担保证责任的金额，同时有权向买受人收取商品房总价款30%的违约金，且买受人应另行承担出卖人支出的律师费等所有实现该债权的费用。若出卖人要求买受人偿还出卖人所承担保证责任的金额并支付违约金的，买受人应在收到通知之日起10日内，偿还出卖人所承担保证责任的金额并向出卖人支付商品房总价款20%的违约金。 双方签订的《商品房买卖合同补充协议》中第十四条第2项约定，买卖双方签署的《商品房买卖合同》及补充协议等解除的，买受人同意出卖人在扣除完毕《商品房买卖合同》约定的所有费用后将应退购房款优先并直接支付给贷款银行以结清银行贷款。 2015年12月4日，被告蒋巧灵、姚春香购买的成都市温江区预告登记手续（备案号：256XXX）。 2019年4月1日，中国工商银行股份有限公司成都滨江支行向原告发出《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》，告知合能兴进达公司被告蒋巧灵、姚春香截至2019年3月31日已连续3期未按约定还款，共拖欠银行贷款本息5215.19元，要求合能兴进达公司督促借款人还款或承担连带保证责任或其他第三方担保责任。2019年5月20日，合能兴进达公司合能兴进达公司向中国工商银行股份有限公司成都滨江支行转款10300元为蒋巧灵、姚春香偿还贷款。2020年1月20日，合能兴进达公司再次代蒋巧灵、姚春香向中国工商银行股份有限公司成都滨江支行还款261702.77元。中国工商银行股份有限公司成都滨江支行向合能兴进达公司出具个人贷款结清通知书，证明蒋巧灵、姚春香申请的贷款已于2020年1月20日全部结清。 合能兴进达公司与四川显卓律师事务所签订《委托代理合同》，约定合能兴进达公司委托四川显卓律师事务所处理与蒋巧灵、姚春香商品房买卖合同纠纷一案的法律事务，服务费40000元。四川显卓律师事务所于2020年1月16日向合能兴进达公司出具金额为40000元的增值税发票。 另查明，位于成都市温江区房屋于2019年6月5日被成都市武侯区人民法院查封。 上述事实，有原告的当庭陈述、原被告的身份信息、房屋登记查询信息、《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同补充协议》、中国工商银行个人逾期贷款催收通知书、个人贷款结清证明、还款证明、《委托代理合同》及增值税发票、网签合同信息查询记录等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，原告合能兴进达公司和被告蒋巧灵、姚春香签订的《商品房买卖合同》及附件和《商品房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。根据《商品房买卖合同补充协议》附件四第（三）条第一项关于“如果出卖人为买受人向银行申请办理按揭贷款提供保证担保的，在担保期间，如因买受人未能按期偿还银行贷款，导致出卖人接到银行要求出卖人履行担保义务的通知或出卖人承担担保责任的，出卖人有权单方面通知买受人解除《商品房买卖合同》或要求买受人偿还出卖人所承担担保责任的金额并支付违约金。若出卖人解除《商品房买卖合同》的，买受人应当在收到解除《商品房买卖合同》通知之日起10日内，偿还出卖人所承担担保责任的金额，并配合出卖人到房管局办理撤销《商品房买卖合同》预售备案登记手续，同时买受人应当按照商品房总价款20%的金额向出卖人支付违约金；买受人不配合的，出卖人可以相关文件单方申请房管局注销《商品房买卖合同》登记备案、预告登记、抵押预告登记等，可以在买受人已付款中扣除所承担保证责任的金额，同时有权向买受人收取商品房总价款30%的违约金，且买受人应另行承担出卖人支出的律师费等所有实现该债权的费用”的约定，被告蒋巧灵、姚春香的行为已构成违约，原告合能兴进达公司有权解除《商品房买卖合同》。但因位于成都市温江区房屋已被人民法院查封并限制登记，故对合能兴进达公司要求蒋巧灵、姚春香协助办理商品房预告登记及商品房买卖合同备案登记、网签等所有相关手续的诉讼请求，本院依法不予支持。原告要求被告承担支付总房价20%的违约金93174.4元，未超过上述合同约定的标准，本院予以支持。原告因此案产生的律师费40000元，有原告提交的《委托代理合同》及增值税发票为证，且符合双方合同的约定，故本院对原告要求被告承担律师费40000元的诉讼请求予以支持。 按照双方签订的商品房买卖合同补充协议第十四条第2项关于“买卖双方签署的《商品房买卖合同》及补充协议等解除的买受人同意出卖人在扣除完毕《商品房买卖合同》约定的所有费用后将应退购房款优先并直接支付给贷款银行以结清银行贷款”约定，被告蒋巧灵、姚春香前期已支付的购房款不足以结清银行贷款，原告是否应退还被告前期已付购房款的问题在本案中不予处理，被告可自行与原告结算，若有争议可以另行起诉。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、成都合能兴进达房地产开发有限公司与蒋巧灵、姚春香于2015年10月27日签订的购买成都市温江区商品房的《商品房买卖合同》及附件和《商品房买卖合同补充协议》（合同签约备案号：256XXX）于本判决生效之日起解除； 二、蒋巧灵、姚春香于本判决生效之日起十日内支付成都合能兴进达房地产开发有限公司违约金93174.4元； 四、蒋巧灵、姚春香于本判决生效之日起十日内支付成都合能兴进达房地产开发有限公司因本案产生的律师费40000元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8288元，财产保全费2870元，公告费260元以及后续因送达本判决书发生的公告费用均由蒋巧灵、姚春香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 鲜 明 人民陪审员 熊 冰 人民陪审员 姜培林 二〇二〇年三月十三日 书 记 员 陈丽玉