湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初403号原告：湘潭经开区焱成房地产中介服务中心，经营场所湘潭经开区。经营者：赵芳，女，1981年2月18日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。被告：欧林华，女，1982年10月14日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。被告：刘耀，男，1982年9月13日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。两被告共同委托诉讼代理人：匡帅，湖南绥之律师事务所律师。原告湘潭经开区焱成房地产中介服务中心（以下简称焱成中介）与被告欧林华、刘耀居间合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告焱成中介的经营者赵芳与被告欧林华、刘耀的共同委托诉讼代理人匡帅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焱成中介向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付居间服务费63600元；2、判令被告支付违约金19000元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告因买房需求，于2019年4月8日首次找到原告为其介绍房源。原告带被告看了九华经开区学府路28号五矿万境水岸E区XX栋XX号别墅，并签订了《看房确认承诺书》，后期陆续带被告看了几处别墅。2019年9月17日下午，原告又带被告看了九华经开区宝马路8号富瑶天下礼宾府彩虹湾四街XX栋（以下简称涉案房屋）的独栋别墅，并签订了《看房确认承诺书》并拍摄了带看的视频。在被告给出诚意要原告与房主洽谈，原告顺利谈好价格，买卖双方认可以318万元成交后，被告为了省下居间服务费，跳过原告，直接联系了房主，并于2019年12月将该房屋过户到了被告名下。基于上述事实，原告认为被告应当按约定的成交价的2%向原告支付居间服务费并支付30%的违约金。被告欧林华、刘耀辩称：1、被告对本案居间标的物没有进行居间活动的权利，因为该居间标的物的原权利所有人没有授权原告进行居间活动，原告无权要求就被告与原户主的房屋买卖合同收取居间费。双方甚至面者没有见，也没有签订任何居间合同；2、原告提供的看房确认承诺书在法律性质上属于要约要请，只有被告向原告提出签订正式居间合同的要约且原告同意的情况下双方之间的居间合同关系才成立，权利义务才产生，签订合同有效的居间合同是居间人收取居间费的前提和法律的强制性规定。居间合法的法律性质决定了居间人必须基于居间合同的明确约定才能依约收取居间费，且居间人对居间标的物进行居间活动的合法权利。就本案而言，原、被告之间没有居间合同关系，原告也没有对居间标的物享有居间活动的权利，故原告的诉讼请求没有法律依据；3、从证据上来看可以证明，原告开始就是向被告推荐万境水岸的房屋，没有推荐涉案房屋。本案涉案房屋同时有多家中介机构介入，且也有其他中介机构向被告推荐过涉案房屋，原告非独家代理中介，从聊天记录可以证明原告连看房的钥匙也没有，连最基本的房屋售价也不知情。经过原告向被告陈述，其已经和原房主确认，原房主已经明确表示因长沙地铁将通至九华，房屋有升值空间，不再对外出售。此后被告才得知与原房主早已相识，被告完全可以与原房主达成购房事宜，也正是因此原房主才同意将房屋出售给被告。原、被告围绕诉讼请求依法提供了证据，本院认定如下：对于原告提交的两份看房确认承诺书及微信聊天记录、看房视频，能够证实与涉案房屋原房主授权原告进行居间活动、原告带被告看房及促成涉案房屋买卖合同成立的事实，故本院对其证据三性予以认定。对于被告提交的与涉案房屋原房主的聊天记录，根据原告提交的与涉案房屋原房主的微信聊天记录能证实涉案房屋原房主授权原告进行居间活动，故本院对被告此份证据的证明目的不予认可。对于被告提交的与其他两中介的聊天记录，从此两份聊天记录来看无法证实其他中介带被告看过涉案房屋，故本院对此组证据不予认定。本院根据认定的证据及当事人在庭审中的陈述依法认定本案事实如下：2019年3月21日起，涉案房屋原房主通过微信委托原告对房屋买卖进行居间活动。2019年9月17日原告带被告看涉案房屋，被告在《看房确认承诺书》上签字，《看房确认承诺书》中载明被告特委托居间方焱成房产提供信息服务，在承诺人与物业权利人签订合同时，如房价在20万元以上，按成交价的2%收取居间服务费。如承诺人与物业权利人私下交易或通过第三方交易的承诺人除支付居间服务费外需要另行支付居间服务费的30%作为违约金。看房后在原告通过微信与双方沟通好房款后原告即约被告与涉案房屋原房主签订购房合同。此后，在2019年10月16日被告与涉案房屋原房主通过微信沟通好房屋买卖事宜并最终达成买卖合同。原告认为被告跳过原告与涉案房屋原房主签订买卖合同损害了其合法权益，故诉诸法院。本院认为，原告通过与涉案房屋原房主微信沟通达成了由原告进行居间活动的合意，虽然原告负责人与涉案房屋原房主未见过面，但在微信聊天记录中对中介费的约定、带购房人看房及对购房款从中协商均能体现原告在进行居间活动。而根据被告向原告出具的《看房确认承诺书》，系原、被告双方的真实意思表示，被告辩称在看涉案房屋前所签订的此份《看房确认承诺书》系空白，笔写部分由原告事后填写，但根据原告提交的看房视频，原告确实按《看房确认承诺书》载明时间带被告看房。故被告签订的《看房确认承诺书》属于居间合同性质。承诺书中关于禁止承诺人私下与物业权利人交易，否则承担违约责任，属于房屋买卖居间合同常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介机构提供的房源信息却“跳”过中介机构购买房屋，从而使得中介机构无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了中介机构提供的房源信息、机会等条件。本案中，原告在带被告看房后与涉案房屋原房主及被告均对购房价款进行了沟通，但到原告与被告约定签订合同时间后被告称没有空。此后被告与涉案房屋原房主通过微信沟通，私下成交。被告辩称，其是通过熟人及其他中介机构与涉案房屋原房主达成买卖合同，但不能提供充分的证据证明，且该信息的获取途径，也不属于“通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息”，故对被告该答辩意见，不予采纳。因此，被告“跳单”的事实清楚，依法应承担相应的违约责任。关于违约责任的承担，原告为买卖双方谈好的涉案房屋的成交价为318万元，依据《看房确认承诺书》约定，被告应按房屋实际成交总额的2％作为佣金补偿给原告。本院认为，被告与涉案房屋原房主最终未按318万元的价格成交，对于居间服务费本院酌情调整为40000元，违约本院酌情认定5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第四百二十四条的规定，判决如下：一、被告欧林华、刘耀在本判决生效之日起十日内支付原告湘潭经开区焱成房地产中介服务中心居间服务费40000元及违约金5000元；二、驳回原告湘潭经开区焱成房地产中介服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1866元，减半收取933元，由被告欧林华、刘耀负担。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  李育君二〇二〇年三月二十六日代理书记员  杨 韬附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。