辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终1474号上诉人（原审被告）：王春玲，女，1950年5月16日出生，汉族，沈阳五十四中学退休教师，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：栗孝华（王春玲儿子），男，1976年8月17日出生，汉族，个体业者，住沈阳市于洪区。上诉人（原审被告）：栗龙江，男，1949年11月7日出生，汉族，沈阳三十一中学退休教师，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：栗孝华（栗龙江儿子），男，1976年8月17日出生，汉族，个体业者，住沈阳市于洪区。被上诉人（原审原告）：沈阳瑞京立诚企业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区。法定代表人：余万钦，该公司董事长。委托诉讼代理人：高巍，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。上诉人王春玲、栗龙江因与被上诉人沈阳瑞京立诚企业管理有限公司（以下简称“瑞京物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初13288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王春玲、栗龙江上诉请求：请求收回一审判决，重新审理；要求瑞京物业公司承担本案上诉的费用。事实和理由：上诉人拒交物业费的理由是瑞京物业公司违约和管理混乱，造成负一层经营瘫痪，造成我家商铺连续六年空置。根据国务院《物业管理条例》第35条规定：物业服务企业未能履行服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应承担相应的法律责任。上诉人认为，相应的法律责任包括赔偿。一审法院的判决书判令上诉人向被上诉人瑞京物业公司交第一个“托管期”后，即2016年11月18日-2019年9月30日的物业费，共计19,296元。但上诉人为配合瑞京汽配广场开业曾在托管期内预交了一年的物业费，上诉人认为应从物业费总数中扣除这一年的物业费，即19,296元-6725.76元=12,570.24元。物业公司在交付商铺时，曾一次性收取“诚信经营履约金”，每户10,000元（收房时实际缴纳每户3000元）。物业公司违约，没有“诚信履行”，根据签约的对等原则，我的物业费实际是负数。物业公司整改后可以缴纳物业费。瑞京物业公司辩称，原审判决事实清楚，证据确实充分，应予维持。瑞京物业公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判令王春玲、栗龙江给付自2014年12月1日至2019年9月30日58个月的物业服务费32,508元（16元/平/月×35.03平方米×58个月=32,508元）；2.请求人民法院判令王春玲、栗龙江给付延期交付物业服务费逾期滞纳金3251元（32,508元×10%=3251元）；3.判令王春玲、栗龙江承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：王春玲、栗龙江系沈阳市铁西区沈阳瑞京时代汽配广场负一层CF区031号商铺的业主，商铺的建筑面积为35.03平方米。2013年5月26日，瑞京物业公司、王春玲签订《临时管理规约》，约定商业楼物业服务费为16元/月/平方米，合同约定，各业主或使用人应按时支付物业服务费，物业服务费收入主要用于维持物业管理良好运作，包括但不限于以下开支：管理服务人员的招聘、工资、社会保险和按规定提取的福利费及解聘赔偿费用等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、能源及维护费用；物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域绿化养护费用；物业管理公共区域秩序维护费用；办公费用及法律诉讼、审计费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用及其他相关保险；该项目的供暖、供冷费用和公共区域给排水费用；物业管理酬金；其他有关本项目物业管理开支及临时管理规约中载明费用。不论商铺是否空置，该商铺业主或使用人须负责缴交全数物业服务费及其他应付费用。缴付方式为第一个物业管理财政年度（即由建设单位向首位业主发出交付单元通知书之日起计算至12月31日），各业主在入住前首次应付12个月物业服务费。以后各业主应于每三个月的首五日内按规定向物业服务中心预付其单元下三个月应付的服务费用，按三个月的标准缴纳服务费。所有业主应当按时缴付物业服务费，逾期缴付将采取收缴滞纳金（未付款部分的千分之三/天）方式或采取法律方式追缴，因此引致的相关费用如律师费/仲裁费等由物业管理账户内支付。本临时规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主规约》生效之日终止。瑞京物业公司庭审时认可王春玲、栗龙江已支付物业服务费至2014年11月，王春玲、栗龙江对该时间未提出异议。瑞京物业公司一直为沈阳瑞京时代汽配广场提供物业服务至今，而沈阳瑞京时代汽配广场至今未成立业主委员会。一审法院另查明，2014年11月18日瑞京物业公司与王春玲签订《商铺委托租赁管理协议》一份，瑞京物业公司为甲方、王春玲为乙方，该合同约定乙方向开发商购买坐落于沈阳市铁西区内的物业：CF-031号铺位，甲方为经营管理方；统一经营管理分成若干个连续的托管期限，第一个托管期从本协议签订之日起至2016年11月17日止。庭审后瑞京物业公司提交申请，明确仅向王春玲、栗龙江主张2016年11月18日至2019年9月30日期间的物业费19,296元，滞纳金1930元。一审法院认为，瑞京物业公司、王春玲、栗龙江之间签订的《临时管理规约》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。瑞京物业公司为王春玲、栗龙江商铺所在的瑞京时代汽配广场提供了物业服务，王春玲、栗龙江作为业主应承担交纳物业服务费的义务，否则构成违约，应承担违约责任。王春玲、栗龙江主张瑞京物业公司未按合同约定提供物业服务，但因物业服务是一种综合性、专业性、全天候、全方面、不间断的服务，对于物业服务的质量应从物业服务的长期情况和整体水平进行评价，不能仅以局部瑕疵否认物业服务的整体水平。业主拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括瑞京物业公司自己在内的全体业主的利益。同时，物业公司作为物业服务者，也应当根据法律规定及合同规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。根据瑞京物业公司、王春玲、栗龙江之间签订的《临时管理规约》，约定物业服务费为16元/月/平方米，无论王春玲、栗龙江商铺是否空置，都应按双方约定缴纳物业服务费。审理过程中瑞京物业公司明确仅向王春玲、栗龙江主张2016年11月18日至2019年9月30日期间的物业费19,296元，符合法律规定，一审法院予以支持。关于瑞京物业公司主张王春玲、栗龙江支付滞纳金的诉讼请求，因瑞京物业公司在履行物业服务时确实存在瑕疵，王春玲、栗龙江非恶意拖欠物业费，对瑞京物业公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于王春玲、栗龙江辩称销售商以虚假欺骗的方式将商铺出售给其，购买商铺的经营环境与出售时承诺的不一致，购买商铺是为了投资使用，但是没有实现投资价值，至今无法经营、出租，一直空置等原因作为不交纳物业费的理由，因王春玲、栗龙江所称的购买商铺的投资目的是否能够实现，与其是否应该交纳物业费之间没有必然的关联性，且瑞京物业公司、王春玲、栗龙江之间签订的《临时管理规约》约定不论商铺是否空置，该商铺业主或使用人须负责缴交全数物业服务费及其他应付费用，故王春玲、栗龙江此项辩论意见，一审法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，一审法院判决：一、被告栗龙江、王春玲于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳瑞京立诚企业管理有限公司2016年11月18日至2019年9月30日的物业服务费19,296元（16元×35.03平方米×34个月+16元×35.03平方米×12个月÷365天×13天）；二、驳回原告沈阳瑞京立诚企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费694元，减半收取347元，由原告沈阳瑞京立诚企业管理有限公司承担206元，由被告栗龙江、王春玲承担141元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交照片，证明：其收到档口后，物业管理属于荒废状态。被上诉人质证意见：对该组证据关联性有异议，该组照片基本都拍摄于2017年，真实性我方无法予以核实，不能仅凭照片证明物业公司的服务的整体性和连续性。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《瑞京时代汽配广场（一期）前期物业服务协议》、《临时管理规约》均系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。现被上诉人作为物业管理服务单位，为业主提供物业服务即有权利依照约定收取物业费。上诉人作为案涉档口业主，享受了物业公司提供的物业服务，即应按照合同约定履行交纳物业费的义务。故一审法院判决上诉人继续履行缴纳物业费义务并无不当。关于上诉人以物业公司的物业服务不到位，未达到合同约定标准为由拒绝交纳物业费的上诉主张，本院认为，虽二审庭审中，上诉人向法庭提供现场照片等证据材料，用以证明物业公司的物业服务不到位，未达到合同约定标准等问题，但即便上诉人所反映的上述问题存在，也只能说明被上诉人的服务管理存在瑕疵，并未构成根本违约，上诉人不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。如业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；也可就此问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出其与被上诉人签署委托租赁协议期间，涉案商铺一直处于闲置状态，导致其并未取得收益，据此要求将预交的物业费从2016年11月18日-2019年9月30日的物业费中予以扣除的问题，因被上诉人所提供的物业服务系面向商业区全部业主、全部区域，即便上诉人未实际经营，但亦在园区环境、公共设施、安全保卫等诸多方面实际享受了被上诉人提供的物业服务，故上诉人以此为由扣减物业费无法律依据。同时，本案系属物业服务合同纠纷，亦与双方之间的委托租赁管理纠纷并非同一法律关系。本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。综上，上诉人王春玲、栗龙江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费347元，由上诉人王春玲、栗龙江负担。本判决为终审判决。审判员 李 妍审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇二〇年三月二十七日法官助理史舒畅书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。