广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初21245号原告：蔡建琼，女，1974年7月29日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：梁齐可，广东金丰华律师事务所律师。被告：陈景阳，男，1989年5月28日出生，汉族，住广东省信宜市，原告蔡建琼与被告陈景阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蔡建琼的委托诉讼代理人梁齐可、被告陈景阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡建琼向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2017年8月1日签订的《租赁合同书》；2.判令被告支付拖欠的租金9000元；3.判令被告已交付的租赁保证金5000元由原告没收；4.判令被告赔偿商铺修复费用149190.8元、租金损失9700元。事实与理由：被告于2017年8月1日与原告签订《租赁合同书》向原告承租中山市××村××路（××）南侧商铺24-25号使用，约定租赁期限为3年，即从2018年8月1日起至2020年7月30日止，月租金为1600元，租赁保证金为5000元；合同还约定了与租赁相关的其他事项。合同签订后，原告依约将商铺交付给被告使用，被告后在该商铺设立中山市板芙镇洪辰包装材料经营部进行经营。2019年2月11日，被告承租的商铺发生火灾事故，造成被告承租的商铺及相邻商铺受火灾事故损坏。火灾事故经中山市消防支队三乡大队调查，认定事故原因是被告的经营部电线短路引起。经原告委托中山市品谦装饰设计工程有限公司现场勘察后就火灾事故损坏的商铺修复造价报价，所需费用为145090.8元；加上商铺卷闸及电线线路维修费用4100元，总修复费用为149190.8元。另，因相邻商铺(22-23卡及26卡)受火灾事故损坏，原租户已在火灾事故发生后退租，已造成蔡建琼租金损失9700元，而被告承租的商铺租金自2019年3月至今已5个月租金共9000元亦未付。原告曾于2019年5月底委托律师就赔偿事宜向被告发出律师函，但被告一直未与原告协商处理。为此，特向法院提起诉讼，希望法院依法判决以维护原告的合法权益。原告蔡建琼围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.房屋租赁合同4份；2.火灾事故简易调查认定书；3.照片及视频资料；4.商铺修复报价表、中山市品谦装饰设计有限公司企业信息；5.启发南路驻地合同书及证明。被告陈景阳辩称：希望法院驳回原告的全部诉讼请求，不同意原告没收保证金5000元，被告要求原告双倍返还保证金。被告陈景阳就其辩解提交如下证据：光盘两张（视频、照片各1份）。经审理查明，2012年12月17日，中山市板芙镇深湾经济联合社作为甲方与冯建生作为乙方签订《土地租赁合同书》，约定：甲方将位于板芙镇××村××路旁边南面集体的土地租赁给乙方使用；租赁期限由2012年12月17日起至2027年12月16日止，为期15年；经营范围为商业和服务业。合同还约定其他事项。合同甲方落款处盖中山市板芙镇深湾经济联合社章，乙方落款处签冯建生名。2013年3月4日，中山市板芙镇住房和城镇城乡建设局出具《证明》，内容为：兹有冯建生位于中山市××村××路（××）两侧租地兴建有临街商铺，其中启发南路北侧商铺1至28卡，启发南路南侧1至40卡，因历史遗留问题一直未能办理土地使用权证，为支持村的经济发展，该建筑物可暂作商业之用。2015年1月1日，冯建生（甲方、出租方）与蔡建琼（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方自愿将座落于中山市××村××路（××）北侧的商铺共40卡出租给乙方使用、经营；租赁期限自2015年1月1日起至2027年12月16日止；双方议定上述商铺月租金30000元；租赁期间，乙方有权整体或部分转租，但乙方仍应履行协议承租人的义务。合同还约定其他事项。合同甲方落款处签冯建生名，乙方落款处签蔡建琼名。2017年8月1日，蔡建琼（甲方、出租方）与陈景阳（乙方、承租方）签订《租赁合同书》，约定：甲方将位于中山市××村启发南××24-25卡租赁给乙方使用（维修、饮食行业需甲方书面同意方可），租赁物面积经甲、乙方确定为108平方米；租赁期限为3年，即从2017年8月1日起至2020年7月30日止；租赁保证金为5000元，租赁期届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金和租赁行为所产生的一切费用，并按合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等约定的责任后七日内，甲方将乙方无条件退还租赁保证金；每月租金1600元；未经甲方书面同意乙方不得提前终止合同，如乙方确需提前解约，须提前三个月书面通知甲方，且履行完毕向甲方交回租赁物，交清承租期的租金及其他所产生的费用，甲方在乙方履行方可提前解约，甲方在乙方履行完毕上述义务后乙方的租赁保证金不予退还，如甲方违约应双倍退还定金10000元。合同还约定其他事项。合同甲方落款处签蔡建琼名并捺印，乙方落款处签陈景阳名并捺印。2019年2月11日，涉案商铺发生火灾。中山市消防支队三乡大队于2019年2月12日作出《火灾事故简易调查认定书》，案号为山应急D消火认简字[2019]第0001号，经调查：起火单位为中山市板芙镇洪辰包装材料经营部，着火区域为中山市板芙镇洪辰包装材料经营部（启发南路24、25卡商铺），起火原因为电线短路，引燃仓库内的可燃物，蔓延成灾。后原告称，其委托中山市品谦装饰设计工程有限公司进行商铺维修，由此产生维修费用149190.8元。庭审中，为了减少诉累，避免扩大损失，原、被告双方一致同意确认涉案商铺的修复费用为85000元。双方均确认被告支付租金至2019年1月31日止，且原告确认已收到租赁保证金5000元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告陈景阳签订的《租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自义务。双方主要争议焦点有：一、原告是否有权解除租赁关系；二、原告是否有权没收租赁保证金；三、商铺修复费用的金额及承担。关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，被告确认从2019年2月1日起拖欠原告租金未付，已构成违约，故原告主张解除双方于2017年8月1日签订的《租赁合同书》的诉求，合法有据，本院予以支持。关于租金金额的问题。原告主张被告尚欠2019年3月1日至2019年8月19日期间的租金未支付，并提供了租赁合同书、土地租赁合同书、证明、商铺租赁合同等证据予以佐证，并保证全部证据及陈述的真实性、合法性，被告亦确认从2019年2月1日起未再支付原告租金，原告只主张2019年3月1日至2019年8月19日期间的租金，系原告对自身权利的自主处分，故被告应向原告支付尚欠的2019年3月1日至2019年8月19日期间的租金8981元[1600元/月×5个月+（1600元/月÷31天）×19天]。关于焦点二，双方签订的《租赁合同书》约定如被告提前解约，被告的租赁保证金不予退还。但本案系原告主张提前解除合同，合同并未明确约定被告违约，原告有权没收押金的情形。且保证金的性质为履约合同的担保，是在违约时用于弥补守约方损失，本案中，本院支持了原告租金及修复费用，原告也暂无证据证明其他损失，故本院认为保证金5000元应用于抵扣被告未付租金。关于焦点三，原告主张被告赔偿商铺修复费用，并提交火灾事故简易调查认定书、商铺修复报价表等予以佐证。《租赁合同书》明确约定被告对于租赁物附属物负有妥善使用及维护之责任，并负责租赁物内的防火安全，避免一切可能发生的隐患。由于涉案商铺在被告租赁期间发生火灾，起火原因为电线短路，由此造成了原告的商铺维修产生损失，被告应承担赔偿责任。庭审时原、被告一致同意涉案商铺的修复费用为85000元，故被告应向原告支付因火灾造成的商铺修复费用85000元。关于原告主张租金损失的问题。原告主张相邻商铺因火灾事故被毁坏，原租客退租，导致原告产生租金损失，但原告就其主张并没有提交证据予以佐证，原告应承担举证不能的不利后果，故原告主张被告支付租金损失的诉求，于法无据，本院不予支持。关于被告要求原告双倍返还保证金，因被告并未就双倍返还保证金问题在本案中提起反诉，故本院对被告主张双倍返还保证金不予处理。被告可另寻合法途径主张自己的合法权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告蔡建琼与被告陈景阳于2017年8月1日签订的《租赁合同书》；二、被告陈景阳应于本判决生效之日起七日内向原告蔡建琼支付2019年3月1日至2019年8月19日期间的未付租金3981元（已抵扣保证金5000元）；三、被告陈景阳应于本判决生效之日起七日内向原告蔡建琼支付商铺修复费用85000元；四、驳回原告蔡建琼的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3758元（原告已预交），由原告蔡建琼负担1934元，由被告陈景阳负担1824元（被告负担部分应于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  唐 群人民陪审员  郑秀琼人民陪审员  张 静二〇二〇年三月二十三日书 记 员  洪艺华冯莹