宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初10978号 原告：邹昊，男，1981年6月2日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市西夏区。 委托诉讼代理人：余慧，宁夏宁竞达律师事务所律师。 被告：宁夏银基房地产开发有限责任公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：韩建华，该公司经理。 委托诉讼代理人：程燕，北京德恒（银川）律师事务所律师。 原告邹昊与被告宁夏银基房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人余慧，被告的委托诉讼代理人程燕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 邹昊向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告向原告支付逾期交房违约金99047元(从2015年11月1日计算至2018年7月18日止)；2.本案诉讼费、保全费等所有费用由被告承担。事实及理由：2014年10月8日，原、被告双方签订了《新区医院住宅小区房屋销售合同》。合同中，双方对房屋价款、房屋面积、交付期限、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告即按照约定的时间将购房款支付给了被告，被告收到购房款后向原告出具了收据。根据合同约定，被告必须于2015年10月30日之前将房屋交付给原告，且该商品房的交付必须符合交付条件，但双方的约定交付期限到期后，被告一直迟迟不能交付房屋，原告认为，被告不按照合同约定的时间和条件交付房屋，已构成违约。现为维护原告的合法权益，故诉至法院，判如所请。 宁夏银基房地产开发有限责任公司辩称，一、被告认为银川市金凤区人民法院作出的（2018）宁0106民初2835号民事裁定书认定事实清楚、适用法律正确，涉案房屋的性质为限价商品房即政府福利房，购买人主体特殊身份，系政府部门核准的公务员或事业单位人员，销售价格报政府有关部门审批，且购买人仅享有涉案房屋的部分产权，故涉案房屋引起的纠纷不属于人民法院受理的民事诉讼范围；二、即使本案属于人民法院受理的范围，人民法院也应依法驳回被答辩人的诉讼请求。第一，涉案房屋为限价房屋，由被告和××人民医院（以下简称“区医院”）合作建设，被告在本案中的法律地位仅是委托代建人，并非商品房的开发商。本案中原告等人购买的新区医院住宅小区房屋并非商品房，该房屋系职工福利住宅房屋。在建设过程中，区医院全程参与规划、设计方案审定；确定建设周期、建设标准和环境设施标准，确定、交房时间和标准；组织安排医院职工选房、交纳购房款等，协助完成房屋买卖的交易。被告完全按照银川市住房主保障部门和区医院的要求履行代建合同的义务，但对于建成后房屋购买人的主体、房屋价格、产权比例、房屋面积、购买人交款时间、交款方式等不具有任何权利。第二、案涉《新区医院住宅小区房屋销售合同》系被告与区医院签订的相关定向开发合同的从合同，主合同与从合同不应割裂。被告与区医院分别于2012年7月5日、2013年1月25日、2013年4月26日签订《自治区人民医院职工住宅小区项目定向开发协议》、《限价商品房代建协议》、《宁夏回族自治区人民医院与宁夏银基房地产开发有限责任公司房地产定向开发合同》系主合同。主合同系从合同签订的前提和基础，签订从合同的目的主要为了履行主合同。第三、区医院及原告等购房人在购房过程中均未按相关协议履行义务，严重违约，被告保留向区医院和原告等购房人索要违约金的权利。综上，涉案限价房屋建设过程中，区医院及职工均存在严重违约，按照相关合同约定，区医院及购房人均应承担相应的违约责任，被告保留向其追索违约金的权利。第四、涉案项目交房时间已进行变更，原告等人起诉无事实依据。基于上述第三条原因，区医院及职工未及时、足额缴纳购房款，造成涉案项目的工期滞后，故区医院组织被告、职工代表召开工作会议，明确将涉案项目的房屋交付时间确定为2016年6月30日，即各方对交房时间进行了变更，原告等购房人起诉无事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提交的房屋销售合同、销售不动产发票、银川市新建商品房配套设施交付使用证，本院对上述证据真实性予以采信。银基公司提交的《自治区人民医院职工住宅小区项目定向开发协议》、《限价商品房代建协议》、《宁夏回族自治区人民医院与宁夏银基房地产开发有限责任公司房地产定向开发合同》、银川市人民政府银政土批字[2012]11号文件批复、《国有建设用地使用权出让合同》、银川市住房保障局银房发（2014）92号文件、购房资格职工名单公示及缴纳购房订金通知、银发改核准字[2013]31号《关于“新区医院住宅小区”建设项目的核准意见》《商品房预售许可证》、抽签通知、抽签结果确认单、宁银基房（2014）14号文件、关于《新区医院住宅小区房屋销售合同》的说明、宁银基房函发（2015）15号函、发文登记薄、《关于医院限价性住宅有关事宜的通知》《2014年医院建房分房专题会议纪要》区医院OA系统限价商品有关文件目录等证据的真实性，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2012年7月5日，被告与区医院签订一份定向开发协议，协议约定，双方共同确认在区医院职工住宅小区定向开发、房屋购买项目中，双方关系为项目启动、实施、完工的合作关系；项目前期设计、规划、工程施工图手续工作由被告负责完成，并推荐具体设计、规划单位，并经双方商议确定后实施；区医院确定有购房资格职工交纳认购定金，定金全部存入被告开设的银行专户，被告向购房者出具收据。 2012年7月10日，区医院根据制定的分配方案开始分批次组织具有限价房购房资格职工购房。 2013年1月25日，被告作为代建方与区医院作为建设方签订一份代建协议，协议约定，由被告代建设区医院新区医院住宅小区，由区医院代表购房人与被告签订团购协议，向被告提供具体购房人名单并按照区医院提供的购房人名单与购房人直接签订商品房买卖合同，并按国家规定提供办理房屋产权登记的相关手续。房屋交付时间为2014年12月31日前；区医院作为监管人及购房人代表，有权处理在本项目开发建设销售过程中出现的所有事项；房屋达到交付使用条件后，先行由区医院进行交接查验，交接查验合格后再由被告交付购房人。 2013年4月26日，被告与区医院签订一份定向开发合同，合同约定，涉案工程由被告中标取得房屋开发权；本项目开发的住宅由区医院依据合同及附件规定的价格统一组织本院职工向被告购买；被告未能按期交房，每逾期一天按购房者已支付款项的万分之三计算违约金，并支付购房者。区医院未按合同约定向被告付款，每逾期一天按应付款总额的万分之三计算违约金支付被告，工期相应顺延。双方对房屋价格及房屋面积、违约金的支付及其他事项作了约定。 2013年5月10日被告以出让的方式取得了国有建设用地使用权，2013年6月20日、2014年4月3日取得建设用地规划许可证，2014年8月11日取得商品房预售许可证。 2014年10月8日，原被告签订一份房屋销售合同，合同约定，原告购买新区医院住宅小区6-1-104号房屋，面积为127.19平方米，单价为3933元，总价款为500238元，被告于2015年10月30日前将符合合同约定房屋交付买受人使用，住宅交付使用条件：取得《银川市新建住宅交付使用证》；出卖人逾期交付的违约责任：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款项万分之二的违约金。合同同时对其他事项作了约定。同时双方签订一份房屋销售补充协议，约定：“邹昊购买房屋性质为政府限价商品房，政府与邹昊共同享有该房屋产权。其中政府享有产权的份额比例为8%，邹昊享有产权份额比例为92%，购买该房屋未满5年的，不得上市交易。”合同签订后，原告累计支付购房款582577元，被告向其出具收据。 2016年6月28日，区医院与被告就交房事宜进行协商后，当日，区医院下发（2016第二号）《关于我院职工限价性住宅小区进展情况的通报》，内容为：区医院与被告协商交房时间：按照督促、商定时间，6月30日陆续开始发放房间钥匙。后区医院通过OA系统通知购房者于2016年6月30日陆续开始发放房间钥匙。邹昊于2017年7月份收房。 本院认为，原告的起诉属于平等民事主体之间的民事纠纷，故属于民事诉讼受理范围。原被告双方签订的房屋销售合同是基于区医院与被告签订的定向开发合同、代建协议书及区医院提供的购房者名单所签订的购房合同。被告代建区医院住宅小区房屋的买受人仅为符合有关限价性住宅购买人资格的区医院内部职工，且涉案房屋系政府与购买人共同享有房屋产权。因此，原被告签订的涉案房屋销售合同系定向开发合同、代建协议书的延续，是上述合同的从合同。作为从合同的房屋销售合同履行应服从代建协议书、定向开发合同，虽原被告签订的房屋销售合同对交房日期及违约金作了约定，但代建协议书约定区医院作为监管人及购房人代表，有权处理在本项目开发建设销售过程中出现的所有事项。区医院在履行合同过程中存在未按照定向开发合同约定的方式及时、足额向被告缴纳购房款，按照定向开发合同约定，工期应当顺延。作为涉案项目的监管人及购房职工代表的区医院与被告通过会议纪要的形式，对房屋的交付时间重新确定为2016年6月30日，该行为视为区医院与被告对之前所签订合同约定房屋交付时间进行了变更。被告在变更后的时间内向区医院交付房屋，区医院通过OA系统通知职工收房的行为，表示其同意接受被告交付使用房屋的条件，因此，被告不存在违约的行为，故原告以被告违反房屋买卖合同约定主张逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定，判决如下： 驳回原告邹昊的诉讼请求。 案件受理费2276元，由原告邹昊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。 审 判 长  常云超 人民陪审员  邓伟忠 人民陪审员  陆金娣 二〇二〇年三月二十七日 书 记 员  汪 娟 附：相关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第三条人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼活动实行法律监督。