云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云0502民初92号 原告:孙金燕，女，1984年8月22日生，汉族，保山市隆阳区人，个体工商户，住隆阳区。 委托诉讼代理人：黄定新，云南天利达律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告:保山恒益投资有限责任公司，住所地保山市隆阳区兰城街道太保南路西侧。 统一社会信用代码：91530502597103570T。 法定代表人：张大斯，任公司董事长。 委托诉讼代理人：邱建国，云南兰城律师事务所律师。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：李亚玲，云南兰城律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告孙金燕与被告保山恒益投资有限责任公司（以下简称“恒益投资公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙金燕及其委托诉讼代理人黄定新，被告委托诉讼代理人邱建国、李亚玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙金燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告所购商品房面积误差比在3%部分的房价款62800元及利息（利息计算以62800元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率4.9%计算，从2016年11月22日起至实际清偿之日止）；2、判令被告双倍返还原告所购商品房面积误差比超过3%部分的房价款共计69280元；3、判令被告返还原告契税、管理费、维修基金等费用共计2219.5元；4、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2016年8月13日，原、被告签订了一份商品房购销合同，原告为商品房买受人，被告为商品房出卖人。合同约定买受人所购商品房为第Ｌ22幢第1-4层1号房属框剪结构。该商品房合同约定建筑面积为261.51平方米（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积），合同对计价方式与价款及面积误差的处理等事项作了约定。合同签订后，原告依合同交付给被告购房款2092080元，被告也交付房屋给原告。2019年9月24日，原告取得云（2019）隆阳区不动产权第××号不动产权证书后，发现所购商品房的登记建筑面积为249.33㎡，比双方合同约定的建筑面积261.51㎡，减少了12.18㎡。面积误差比绝对值为4.66%，按照合同约定，被告应当返还原告部分房价款，原告多次找被告协商未果。被告按照合同建筑面积向原告多收取契税1391.99元、管理费365.4元及维修基金等462.11元，上述共计2219.5元，应当退还原告。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款：面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。（面积误差比＝【（产权登记面积-合同约定面积）／合同约定面积】×100%）。被告交付使用的商品房实际建筑面积小于合同约定的面积，面积误差比绝对值为4.66%，面积误差比超过3%，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的相关规定，双倍返还购房款。故原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告恒益投资公司辩称，原、被告在《商品房购销合同》约定的商品房参考建筑面积与产权登记面积有误差，误差比绝对值为4.66%是事实。但是原告依据上述面积误差的事实，在本案中所主张的诉讼请求，不符合双方《商品房购销合同》的约定和法律规定，具体理由如下：一、双方在《商品房购销合同》中已约定了面积误差处理方式。双方在2016年8月13日签订的《商品房购销合同》第四条约定：“双方按套（单元、幢）计价，该商品房总价款为人民币2092080元整（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格），房屋的参考套内建筑面积为261.51平方米”。第五.二条明确约定：“按套(单元、幢)计价销售的,合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的,总价款不作调整”。根据上述双方合同约定的面积误差的处理方式，原告所购买的商品房是按套计价的，无论合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积是否有误差,总价款不作调整”。二、处理面积误差的法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”。在本案中，由于双方《商品房购销合同》已经明确约定参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的,总价款不作调整，不存在对面积误差没有约定或者约定不明确的情形。因此，依据上述法律规定，在双方合同有明确约定的情况下，应当按照合同约定的方式进行处理。综上所述，在原、被告双方事先已经对面积误差的处理方式有约定的情况下，原告以《商品房购销合同》约定的参考建筑面积与产权登记面积建筑面积误差为由，向贵院提起诉讼的诉讼请求，不符合双方《商品房购销合同》的约定以及法律规定。故请人民法院根据事实和法律,驳回原告的全部诉讼请求。 综合原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、原告要求被告返还商品房因面积误差比所产生的购房款价差的请求是否符合双方合同“关于面积误差的处理”的约定？二、被告应否返还原告多缴纳的相关税费？ 原告针对其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 1、《商品房购销合同》一份，证实2018年8月13日原告孙金燕与被告恒益投资公司签订《商品房购销合同》，原、被告存在商品房买卖合同关系，合同对房屋的基本概况、房屋价款、付款方式、违约责任等均进行了规定，原告于2016年9月29日交付购房首付款632080元的事实。 2、《贷款支付凭证》、《发票》各一份，证实原告孙金燕于2016年11月22日已履行购房款付款义务的事实。 3、《不动产权证书》一份，证实保山市自然资源和规划局于2019年9月24日颁发了云（2019）隆阳区不动产权第××号《不动产权证书》后，原告才知晓房屋实际面积为249.33平方米，比合同约定建筑面积261.51平方米少了12.18平方米，超出了合同约定3%面积误差比。 4、《接房确认表》、《收据》各一份，证实原告于2018年1月11日所交付管理费、维修基金、土地测绘费等都是按照合同约定建筑面积261.51平方米进行缴纳，产权证面积比合同约定面积小，并超出合同约定面积误差比3%，被告应退还多收取的部分。 5、《契税发票》一份，证实原告于2018年1月12日所交契税都是按照合同约定建筑面积进行缴纳，产权证面积比合同约定建筑面积小，并超出合同约定面积误差比3%，被告应退还多收取的部分。 经质证，被告对原告提交的第1、2组证据的真实性、关联性及证明目的无异议；对第3、4、5组证据的真实性、合法性及关联性均无异议，但对原告的证明目的持有异议，被告认为，双方在合同中没有约定3%的面积误差比，合同约定是按套销售，不是按照面积销售的。另外，至于原告所缴纳的相关税费，被告仅代收了维修基金，契税和物管费都是原告自行去缴纳的，被告没有退款的义务。 本院认为，被告恒益投资公司对原告提交的上列第1、2组证据不持异议，本院予以确认。至于第3、4、5组证据，双方虽对证明目的持不同意见，但该三组证据来源合法，内容客观真实，能证实本案案件事实，本院予以确认。 被告恒益投资公司针对其答辩，向本院提交了如下证据： 1、《商品房预售许可证》一份，证实被告于2016年7月及取得涉案房屋的预售资格。 2、《商品房购销合同》一份，证实原、被告双方2016年8月签订合同时已经就面积误差的处理方式进行了约定，双方应当按照合同约定的方式进行处理。 3、《接房确认表》一份，证实2018年1月11日涉案房屋尚未进行规划实测，双方对涉案商品房合同建筑面积仍然按照261.51平方米进行确认。 4、《保山市规划局房产测绘面积表》一份，证实2018年5月11日，保山市规划局测量后才确定涉案商品房建筑面积为249.33平方米，原告于2018年1月份按照261.51平方米缴纳管理费、维修基金、契税等，对多交部分的损失被告没有过错。 经质证，原告对被告提交的第1组证据无异议；对第2组证据的真实性、关联性无异议，但对合法性及证明目的不认可。原告认为，双方签订的合同中关于面积误差的处理方式属格式条款，是无效的；对第3组证据的三性认可，但对证明目的不认可。原告认为，接房确认表不能证实原告在接房的时候知道房屋面积是249.33平方米，只能证明原告在接房时双方共同确认房屋面积为261.51平方米，接房表恰好说明了在交付的时候都是按照套内面积交付的；对第4组证据的三性予以认可，对证明目的不认可。原告认为，测绘表只能说明原告的房屋实际面积为249.33平方米，被告在销售中存在过错，且向原告多收取了相关费用。 本院认为，原告对被告提交的上列第1组证据不持异议，本院予以确认。至于第2、3、4组证据，双方虽对证明目的持不同意见，但该三组证据来源合法，内容客观真实，能证实本案案件事实，本院予以确认。 根据庭审和举证、质证、认证，本院认定案件事实如下： 2016年8月13日，原、被告签订了一份《商品房购销合同》，由原告向被告购买其开发的“九岭叠翠”预售商品房一幢，双方合同约定：原告所购商品房为第Ｌ22幢第1-4层1号房属框剪结构；该商品房的计价方式采用合同约定的第2种方式（第1种方式为按套内建筑面积计价），即按幢计价，房屋总价款为2092080元（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格），房屋的参考套内建筑面积为261.51平方米；合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，总价款不作调整等。合同签订后，原告依约向被告交付了购房款2092080元，被告也交付房屋给原告。2019年9月24日，原告领取了该商品房的云（2019）隆阳区不动产权第××号不动产权证书，证书中载明所购商品房的登记建筑面积为249.33㎡，与双方合同约定的建筑面积261.51㎡相比，减少了12.18㎡，面积误差比绝对值为4.66%。合同履行期间，原告按照合同建筑面积261.51㎡向税务部门缴纳了契税29886.86元，并向物业公司交纳了相应的物管费用。同时，被告按照合同建筑面积261.51㎡向原告代为收取了公共维修基金9414.36元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告双方已在合同中明确约定该商品房系按幢计价销售，且在出现面积误差时，合同总价款不作调整。该约定系双方的真实意思表示，属双方在签订合同时对商品房按套内建筑面积计价或按幢计价两种方式的自愿选择，双方应按该约定确定各自的权利义务。故对原告提出该约定属格式条款，因免除了被告的义务而无效的主张，本院不予采纳。不过对于双方就面积误差的处理约定“按幢计价销售的，合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，总价款不作调整”，因法律对商品房销售中的面积误差已有明确规定，即面积误差比绝对值在3%以内（含3%）。故对双方在该条款中约定的“误差”，也应适用法律规定的面积误差比绝对值为正负3%的范畴。即双方约定的该条款应理解为：合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积面积误差比绝对值在3%以内（含3%），双方的合同总价款不作调整；但面积误差比绝对值超过3%，双方应就超出部分对合同价款进行多退少补。因本案的面积误差比绝对值超过了3%，被告应就超出部分返还原告购房款。鉴于被告在销售该商品房时，实际上是按2092080元÷261.51㎡=8000元/㎡的单价计算，故本案中，被告应返还给原告的购房款为：[（261.51㎡-249.33㎡）-（261.51㎡×3%）]×8000元/㎡=34640元。庭审中，原告明确表示放弃要求被告退还多收的物管费的请求，本院予以确认。至于原告主张返还的相关契税和公共维修基金，被告虽不是收缴主体，但原告的缴费源于被告的销售行为，原告为此多缴纳的费用，被告应承担赔偿责任。故被告应赔偿原告的费用为：契税（29886.86元÷261.51㎡）×（261.51㎡-249.33㎡）=1392元；公共维修基金（9414.36元÷261.51㎡）×（261.51㎡-249.33㎡）=438.48元。对于原告在本案中主张的相关利息，因双方在合同履行过程中均无违约情形且双方也未在合同中进行约定，故本院不予支持。据此，对于原告在本案中所主张的诉讼请求，本院予以部分支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、由被告保山恒益投资有限责任公司于判决生效后十五日内返还原告孙金燕购房款34640元。 二、由被告保山恒益投资有限责任公司于判决生效后十五日内赔偿原告孙金燕多缴纳的契税1392元、公共维修基金438.48元，合计1830.48元。 三、驳回原告孙金燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2986元，减半收取计1493元，由原告孙金燕负担1137元，被告保山恒益投资有限责任公司负担356元 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。 审判员 陈 斌 二〇二〇年三月十七日 书记员 李嘉嘉