广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2244号上诉人（原审被告）：佛山市三联房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：郭洪振，总经理。委托诉讼代理人：何国基，广东提德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈启明，男，汉族，1953年2月28日出生，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：胡止波，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟其，广东泽康（顺德）律师事务所律师。上诉人佛山市三联房地产开发有限公司（以下简称三联公司）因与被上诉人陈启明商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初24614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年10月21日作出判决：“一、被告佛山市三联房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈启明支付逾期办证违约金11815.45元；二、驳回原告陈启明的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取44元，由被告佛山市三联房地产开发有限公司负担。”三联公司不服上述判决，向本院提起上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回案涉业主的所有诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由案涉业主承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，三联公司于2017年9月前已履行办证的协助义务。根据三联公司与案涉业主签订的《商品房买卖合同》约定，三联公司协助办证的义务是向办证部门提交齐备的办证资料，只要三联公司向办证部门提交了齐备的办证资料，三联公司的协助义务即已履行完毕。三联公司对案涉房地产开发项目已领取了国有土地使用权证、规划用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，对房屋进行预销售时亦已取得预售许可证等，三联公司与案涉业主亦签订了《商品房买卖合同》且依法进行了网上备案。2016年8月17日，案涉房屋所属工程竣工，次日进行了备案登记。2017年7月24日，佛山市禅城区国土城建和水务局向三联公司发函同意对案涉11号办公楼竣工验收的不动产进行登记。至此，原则上只要三联公司提交申请，政府部门即须对案涉11号楼进行首次登记确权以及向各购房人出具案涉房屋宗地图和分户图，继而让购房人办理不动产权证书。三联公司已于2017年9月将齐备的办证资料向佛山市禅城区国土城建和水务局提交，故三联公司已于2017年9月履行了协助办证的义务。三联公司于2017年9月向佛山市禅城区国土城建和水务局提交了办证申请和所需资料，该局仅对案涉11号楼3-15层房屋进行确权并出具宗地图和分户图，其余楼层以须厘清产权为由暂不予确权和办理不动产登记手续。三联公司一审诉讼中提交的证据足以证明案涉11号楼符合办证条件，虽然一审证据仅看到3-15层完成首次确权，但三联公司不可能当时没有提交资料申请案涉11号楼首层、二层和16-28层的办证，因此应推定三联公司于2017年9月提交了案涉房屋的办证资料申请，已经履行协助办证义务。二、一审判决适用法律错误，三联公司在协助办证的事项上不存在违约行为，无须承担违约责任。案涉业主主张三联公司支付违约金的依据是《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、如由于出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在房屋交付使用后720日仍无法办理《国有土地使用权证》、《房屋权属证书》的，自该期满日起，出卖人应按买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。”须同时具备两个条件，三联公司才需承担违约责任：第一，出卖人未能按照约定提交资料报产权登记机关备案；第二，买受人在房屋交付使用后720日仍无法办理《国有土地使用权证》、《房屋权属证书》。三联公司于2017年9月将资料报产权登记机关备案，故三联公司不承担违约责任。三、案涉房屋迟迟未能办理不动产权证书的原因在于政府部门。案涉房地产开发项目属于“三旧”改造项目，由三联公司与某某村经济社共同合作开发，项目建成的部分房屋归三联公司，部分房屋归某某村经济社。案涉11号楼准备预售期间，某某村经济社不是开发商，其持有的物业无法进行预销售，故某某村经济社协议委托三联公司对其11号楼的物业进行预销售。但当三联公司向政府部门申请对11号楼进行确权和办证时，政府部门认为预售单位与首次确权单位不一致而拒绝对首层、2层和16-28层进行首次确权和办证，该行为产生的法律后果和社会影响不应由三联公司承担。一审判决认定三联公司未尽协助义务构成违约显然是错误的。针对三联公司的上诉，陈启明辩称，一、三联公司存在逾期协助办证的行为，应承担违约责任。案涉业主的代理人在一审庭审前向政府有关部门核查情况了解，佛山市禅城区国土城建和水务局于2017年11月办理了盛某公馆3-15层商品房首次登记，首层、2层、16-28层均未向该局申请办理首次登记。三联公司迟延办证的原因包括但不限于：三联公司提供的证照、资料存在问题，税收未缴足，延迟申请，因此案涉房产迟迟不能申领房产证。经过业主多次投诉，政府多部门投入大量资源协调尽快办证事宜，才取得成果。经与不动产登记中心工作人员核实，本案办理房屋权属证所需三联公司提交的资料在2019年7月（一审起诉后）才递交给不动产登记中心，三联公司声称在2017年9月已经尽了办理房地产证的协助义务不属实。三联公司一审提交的11号楼3-15层首次登记确权清单是政府部门出具的，若三联公司在2017年即向政府有关部门完整递交案涉楼层的办证资料，按照政府有关部门的办事方式，肯定会就三联公司递交情况出示书面签收文件或补充材料文件，三联公司亦肯定会将办证情况告知业主。但案涉楼层却无相应的登记确权文件或补充资料文件，恰恰可以反映三联公司对于案涉楼层怠于履行协助办理房产证的义务。三联公司在2019年7月15日才通知业主可以领取办证资料，也反映了三联公司迟延履行办证义务，导致业主在约定时间内不能领取房产证。二、根据合同相对性，只要存在逾期办证的情况，三联公司应承担违约责任，若因第三人过错导致逾期办证，三联公司在支付业主违约金后可向第三人主张赔偿。业主认为三联公司逾期履行协助办证义务的情况并非基于不可抗力或政府原因，否则同一栋楼不可能存在部分楼层当时可以办理房产证、部分楼层当时不能办理房产证的情况，很显然三联公司对于不能办证的楼层存在过错。同时，案涉业主已经领取房产证，亦可反映房产证并非不能办理，而三联公司怠于协助办理，应承担违约责任。综上，三联公司存在逾期协助办理房产证的行为，导致案涉业主领取房产证严重超期，三联公司违反了《商品房买卖合同》约定，应承担违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。三联公司的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。三联公司向本院提交一份《调查证据申请书》，请求调取《盛某公馆办证有关问题协调会议纪要》。经审查，本院认为，三联公司申请本院调取的证据不影响本案处理、没有调取相关证据的必要,根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十五条的规定，本院不予准许。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，三联公司确认其在一审诉讼中提交的首次登记确权清单中的有关办公用房并不包括案涉办公用房在内。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。三联公司与案涉业主签订的关于案涉商品房买卖的合同系双方当事人的真实意思表示,内容并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方当事人均具有法律约束力。《商品房买卖合同》第十五条约定，三联公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，导致买受人在房屋交付使用后720日仍无法办理《国有土地使用权证》、《房屋权属证书》的，自该期满日起，三联公司应按买受人已付房价款的每日万分之一支付违约金。本案中，三联公司并未按照合同约定的期限履行协助办证义务，导致业主逾期取得案涉房屋的权属证书，三联公司构成违约，应承担相应的违约责任。三联公司上诉主张其于2017年9月已向政府相关部门申请案涉房屋的首次登记确权,因政府相关部门原因造成迟延办证，该行为产生的法律后果和社会影响不应由三联公司承担。经审查，三联公司并未提交充分证据予以证实，三联公司以此为由主张其不承担逾期办证违约责任的理由不成立,本院不予支持。一审判决认定三联公司应按照合同约定向案涉业主支付逾期办证违约金，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，三联公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人佛山市三联房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔景诚审 判 员 张雪洁审 判 员 张 莹二〇二〇年三月三十日法官助理 李晓霖书 记 员 梁诗欣书 记 员 李雅倩