广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7615号上诉人（原审原告）：吴进坚，男，1957年6月3日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***************。上诉人（原审原告）：王耀辉，女，1959年8月29日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***************。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：张玉香，广东中元律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：蔡丹，广东中元（中山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：詹华，男，1968年3月16日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区***************。委托诉讼代理人：陈信行，广东德疆律师事务所律师。委托诉讼代理人：马校培，广东德疆律师事务所律师。上诉人吴进坚、王耀辉因与被上诉人詹华建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初10880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吴进坚、王耀辉上诉请求：撤销一审判决，改判支持吴进坚、王耀辉的诉讼请求。事实和理由：吴进坚、王耀辉对涉案报建事宜不知情。涉案报建日期为2018年5月7日，但当日吴进坚根本不在国内，根本不可能办理报建手续。吴进坚的身份证在2018年期间一直由王耀辉保管，报建使用的吴进坚身份证原件不是吴进坚、王耀辉提供的。报建资料及委托手续上的签名也不是吴进坚本人所签，吴进坚从未委托黎淑娴办理过业务，也未出具过授权委托书。吴进坚、王耀辉在2016年由于急需用钱，曾同意过卢汉标先报建后过户的提议，希望尽快收取余款，但詹华一直拖着不去办理，2017年后双方未再就报建问题进行过任何联系及协商。除卢汉标的证言，没有任何证据证明双方达成先建房后过户的口头协议。王耀辉在2017年5、6月份期间将吴进坚身份证寄给卢汉标，用于向国土局咨询土地过户事宜，一审凭此就认定吴进坚、王耀辉配合詹华办理报建手续、双方达成建房后办理土地过户的口头协议是错误的。2014年10月中山市政府出台限制空地转让的政策。双方签订合同时均认为该政策是临时性的，期待该政策取消后再办理过房手续。但该政策是否取消是政府行为，对于双方而言是不可抗力。双方在《土地使用权有偿转让合同书》第四条明确约定，因不可抗力（含政府法规等）因素影响，导致本合同延迟履行或不能履行时，双方互不承担违约责任，甲方退回乙方全部款项。吴进坚、王耀辉基于上述约定解除合同，而非基于合同法第九十四条的约定解除合同。事实上双方签订合同后政府一直实施限制空地转让政策，双方的合同目的不可能实现。根据约定，吴进坚、王耀辉有权解除合同且不需承担违约责任。詹华辩称，涉案合同合法有效，涉案土地已经取得建设工程规划许可证，且限制空地转让的政策只是限制并非禁止，合同可以变更履行，该变更也没有增加吴进坚、王耀辉的负担，其应当按照合同约定履行。吴进坚、王耀辉没有任何理由解除合同，吴进坚、王耀辉的上诉没有事实的依据。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴进坚、王耀辉于2019年4月23日向一审法院起诉请求：1.解除吴进坚、王耀辉与詹华于2015年8月2日签订的《土地使用权有偿转让合同书》，詹华接受吴进坚、王耀辉返还的购地款700000元。一审法院认定事实：位于中山市*******，土地证号为国（2009）易338071，使用面积为216平方米的土地，使用权人为吴进坚。2015年8月2日，吴进坚、王耀辉与詹华签订《土地使用权有偿转让合同书》，约定将上述土地使用权作价1252800元转让给詹华。付款方式：合同签订之日支付700000元；吴进坚、王耀辉与詹华双方到国土部门签订正式过户转让合同并办理有关转让过户手续，吴进坚领取办证回执后支付300000元；詹华正式领取土地使用权证后支付252800元。合同还约定了其他内容。合同尾部有吴进坚、王耀辉与詹华及见证人卢汉标签名。合同签订当日，詹华向吴进坚转账700000元。2018年5月7日，吴进坚向中山市城乡规划局申请办理建筑工程建设工程规划许可证，拟在涉案土地上建设商业住宅，建设规模732.42平方米。5月23日，中山市城乡规划局出具建字第081********0010号建设工程规划许可证。詹华向一审法院申请由卢汉标出庭作证，一审法院予以准许。卢汉标称，在签订合同时，双方均知道空地是限制转让的。后，吴进坚向证人传达是否通过建房的方式尽快履行合同，詹华表示同意建房后一并过户，建房完税后就结付合同余款。收到可以报建的消息后，王耀辉将吴进坚身份证原件邮寄给证人，证人将谢开发介绍给詹华，詹华委托谢开发办理报建手续。一审庭审中，吴进坚、王耀辉与詹华均确认涉案土地现为空地。吴进坚确认其于2016年确实通过见证人建议双方通过先报建符合转让条件的时候再过户，但针对具体的报建细节、责任分担等方面双方未达成一致意见；若以吴进坚身份报建，相关的施工合同及施工责任都是由吴进坚承担，吴进坚不同意。詹华述称，涉案建设用地已报建（即取得建设工程规划许可证），但未取得施工许可。一审法院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷，吴进坚、王耀辉与詹华签订土地使用权转让合同，转让涉案建设用地用于商业住宅建设，该建设用地至今仍为空地。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定，未完成开发投资总额的百分之二十五的土地使用权不得转让。但该条款属于管理性规定而非效力性规范，即虽然涉案建设用地未经开发，但转让该土地使用权并不违反法律、行政法规的强制性规定，涉案合同的签订是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。限制空地转让的政策系涉案合同签订前《中华人民共和国城市房地产管理法》的明确规定,并非属于不可抗力,故一审法院对吴进坚关于因政府出台政策限制空地转让导致合同不能履行的主张不予支持;且根据当事人提交的证据及法庭陈述，吴进坚、王耀辉与詹华签订书面合同后，达成口头协议，约定建房后与土地使用权一并过户，即为涉案土地使用权转让合同的履行排除了法律上的障碍。本案现有证据不能认定詹华存在违约行为，而《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除权系在合同一方当事人违约时赋予守约方的权利,故吴进坚要求解除合同的主张，因缺乏依据,一审法院不予支持。双方应本着诚实信用原则，信守承诺，推动合同最终履行完毕，以维护交易秩序，保障交易安全。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条判决：驳回吴进坚、王耀辉的诉讼请求。一审案件受理费10800元，减半收取计5400元(吴进坚、王耀辉已预交），由吴进坚、王耀辉负担。二审期间，吴进坚、王耀辉向本院提供如下证据：中华人民共和国护照、中国农业银行明细清单、微信聊天记录以及批复领取单等资料，证明如下事实：2018年5月7日吴进坚不在国内，当日申请规划许可证的身份证不是吴进坚提供的，吴进坚也没有委托黎淑娴办理报建手续。涉案土地使用权证一直由见证人保管，吴进坚于2018年5月8日向詹华借回土地使用权证。詹华质证意见为：护照是复印件，不确认其真实性、关联性及合法性；确认中国农业银行清单的真实性，但不确认其关联性，不能证明对方想证明的内容；对微信聊天记录的真实性不予确认，聊天记录有过删除，该证据不合法；确认批复领取单等资料的真实性、关联性及合法性，该证据不能证明对方想要证明的内容。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。本案二审争议的主要焦点为涉案合同应否予以解除。吴进坚、王耀辉与詹华签订土地使用权转让合同转让涉案土地，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律效力性禁止规定，合法有效，双方均应恪守履行。现吴进坚、王耀辉以合同约定因不可抗力（含政府法规等）因素导致本合同不能履行时可解除合同为由要求解除合同。对此，本院认为，涉案合同签订于《中华人民共和国城市房地产管理法》及中山市政府相关限制空地转让政策之后，本案没有证据显示存在不可抗力因素，吴进坚、王耀辉的主张缺乏事实与法律依据。王耀辉自认其在2016年同意先报建后过户,这与证人卢汉标一审中的证人证言相吻合，一审法院再结合其他证据，认定双方达成建房后再过户的口头协议并无不当。如双方能够继续友好协商，根据口头协议约定，将涉案土地进行开发建设，待开发程度达到法律规定的转让条件，涉案土地转让是能够继续履行的，故吴进坚、王耀辉要求解除合同，一审法院不予支持并无不当。综上所述，上诉人吴进坚、王耀辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10880元（吴进坚、王耀辉已预交），由上诉人吴进坚、王耀辉负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  刘 通二〇二〇年三月十日书记员  杨婉婷