广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1659号上诉人（原审原告）：佛山市顺德区诚顺资产管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：华敏，广东本务律师事务所律师。委托诉讼代理人：周李明，广东本务律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东慧聪家电城投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：张某1。上诉人佛山市顺德区诚顺资产管理有限公司（以下简称诚顺公司）因与被上诉人广东慧聪家电城投资有限公司（以下简称慧聪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初21073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。诚顺公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判慧聪公司向诚顺公司支付逾期交付商品房的违约金428815.89元；2.本案全部诉讼费用由慧聪公司承担。事实与理由：一审判决认定事实及适用法律错误，应依法改判。（一）一审判决认为慧聪公司的通知形式为诚顺公司能准确知悉内容即不限于书面形式，认定慧聪公司已履行合同约定的通知义务，而不能将非书面方式的通知均视为构成违约，是认定事实错误。1.根据《收楼通知书》显示，慧聪公司只是在2016年12月电话告知诚顺公司的负责人验楼，之前没有任何书面通知收楼的文件。《房屋买卖合同》第十二条已明确约定慧聪公司必须以书面方式通知诚顺公司办理商品房交付手续，该合同是慧聪公司提供且确认，即书面通知收楼既是收楼必备的形式要件也是慧聪公司需履行的合同义务。且鉴于电话通知的内容缺乏完整性、不确定性，该形式的通知未能使诚顺公司准确知悉收楼的具体内容及相关事项，无法达到通知收楼的实质性效果。显然，慧聪公司未按《房屋买卖合同》第十二条的约定履行通知义务。2.虽然《佛山市顺德区诚顺资产管理有限公司关于尽快整改慧聪家电城收楼存在问题的函》中提到诚顺公司根据慧聪公司的收楼通知先后6次对慧聪家电城物业进行验收工作，但此处的收楼通知只是慧聪公司的口头通知，不能等同于合同约定的书面收楼通知。现实中，许多开发商都是在房屋未达到交楼条件或交付时间前就以电话通知的方式通知买方提前查验房屋，但并非是正式收楼。虽然慧聪公司在2016年3月已有通知预收楼的行为，但电话通知也只是简单地通知收楼，未涉及具体的收楼事项，客观上无法将收楼流程、所需资料文件、相关交楼文件是否齐全等内容完整准确表达出来。故不能以诚顺公司收到电话通知前去查验房屋就推定慧聪公司完成了通知收楼的义务。且诚顺公司作为业主，即使没有收到通知，也有权前往查验房屋的进展情况。因此，一审判决以此推定慧聪公司已履行通知义务且诚顺公司能准确知悉慧聪公司口头通知的内容，显然与事实不符，更不符合办理收楼手续形式要件。（二）一审法院将证明慧聪公司无法或逾期出示《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》的举证责任分配给诚顺公司，加重了诚顺公司的举证责任。首先，慧聪公司若已将《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《竣工验收备案表》等相关文件出示或移交诚顺公司，一般会制作相应的送达凭证给诚顺公司签名或盖章确认，但慧聪公司未能提供上述材料的签收回执，无法证明其已履行合同义务。其次，《佛山市顺德区诚顺资产管理有限公司关于尽快整改慧聪家电城收楼存在问题的函》已指出慧聪公司未提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《竣工验收备案表》等相关文件，慧聪公司确认收到该函件，即证明发函当日慧聪公司仍未提供上述文件。最后，虽然《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》显示的制作日期为2016年11月22日，但均是慧聪公司单方制作，落款时间可任意填写，因此，不能仅凭该时间点即推定慧聪公司已向诚顺公司出示或提交了《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。退一步讲，即使诚顺公司需承担举证责任，诚顺公司亦已提供函件足以证明诚顺公司未有按合同约定提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，慧聪公司未能提供证据予以反驳。故在诚顺公司已完成举证责任的情况下，一审法院仍要求诚顺公司提供证据证明慧聪公司无法出示或提供相关文件，显然加重了诚顺公司的举证责任，于法无据。慧聪公司未作答辩。诚顺公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令慧聪公司向诚顺公司支付逾期交付商品房的违约金428815.89元（按已交房款、日利率万分之五，自2017年1月1日起计至2018年6月27日，具体计算见附件）；2.判令慧聪公司向诚顺公司退回面积差异部分的房款11033.94元（具体计算见附件）；以上两项合计439849.83元；3、本案全部诉讼费用由慧聪公司承担。诉讼中，诚顺公司自愿撤回第2项诉讼请求。一审法院认定事实：2015年6月30日，慧聪公司（合同称：出卖人、甲方）与诚顺公司（合同称：买受人，乙方）签订一份《商品房买卖合同》(合同编号：Y232340)，约定乙方向甲方购买位于顺德区北滘镇某房，所购商品房的用途为商业、金融、信息，房屋总价款1576529元，付款方式为乙方于2015年7月10日前付清全部房款1576529元。合同中第九条“商品房交付期限”约定，甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指己取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付诚顺公司使用。第十条“甲方逾期交付商品房的违约责任”约定，逾期超过30天后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之五的违约金。第十二条“商品房的交接办法”约定，商品房竣工验收合格后，甲方应当书面通知乙方办理商品房交付手续。双方进行验收交接时，甲方应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；属非住宅的应参照《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》另行提供质量保证书和使用说明书。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接验收，由此产生的延期交房责任由甲方承担。合同中《附件二》约定，装饰、设备标准：1.外墙：双层中空LOW-E玻璃幕墙；2.内墙：砂浆批荡；3.顶棚：砂浆批荡；4.地面：水泥砂浆地面；5.门窗：铝合金玻璃门；6.厨房：X；7.卫生间：X；8.阳台：X；9.电梯：品牌电梯；10.其他：供电、网络、固定电话提供指定接入点。双方签订上述合同后，诚顺公司依约向慧聪公司支付了全部购房款。2015年12月22日，佛山市公安消防支队顺德区大队就慧聪公司开发的“慧聪家电城”1座、2座楼出具了顺公消验字[2015]第0394号《建设工程消防验收意见书》。2016年8月29日，慧聪公司开发的“慧聪家电城”1座、2座楼取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2016年3月1日，慧聪公司向诚顺公司发出书面《通知书》，通知诚顺公司于2016年3月7日至2016年3月12日前来办理提前验房相关手续。2017年6月18日，慧聪公司向诚顺公司发出书面《收楼通知书》，内容：“……您所购买的物业已竣工验收合格，满足交付条件。我司已于2016年12月致电贵公司相关负责人员告知收楼事宜，但截至本函发送日，贵公司依然未派员办理手续，遂我司致函催促：请贵方持本通知派员到我司售楼中心（广东慧聪家电城博物馆一楼）办理商品房交接手续……。”诚顺公司收到上述通知后，认为其购买的全部商铺均未通过验收，遂拒绝办理收楼手续。2018年3月19日，诚顺公司向慧聪公司、佛山顺浙物业发出《佛山市顺德区诚顺资产管理有限公司关于尽快整改慧聪家电城收楼存在问题的函》，内容：“根据贵司的收楼通知，我司分别于2016年12月，2017年3月、5月、7月，2018年1月、3月7日先后六次组织进行慧聪家电城物业验收工作，但全部商铺均未通过验收。为此，我司将存在问题的情况汇总如下:（一）27间铺位未安装不锈钢钛金字门牌；（二）27间商铺未提供消防验收证明文件、《建筑工程质量认定证书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》及物业移交所需的其他相关资料；（三)其他铺位另行需整改的问题，具体详见下表：……2座104：面积62.73平方米，地面有检修口，影响地面铺贴。……”此后，因诚顺公司认为慧聪公司迟延交付商品房，遂向一审法院提起诉讼。庭审中，诚顺公司确认于2018年6月27日收到《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《消防验收备案证明》，并办理了涉案商品房的《不动产权证书》。慧聪公司在庭审中出具的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，显示填发日期为2016年11月22日。一审法院认为，诚顺公司、慧聪公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号：Y232340)，属双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律强制性规定，依法应属有效，双方当事人应依法履行各自义务。诚顺公司、慧聪公司签订的《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件为“依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指己取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付诚顺公司使用。”涉案房屋于2015年12月22日取得《建设工程消防验收意见书》，并于2016年8月29日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。上述事实表明，涉案房屋于合同约定交付日期即2016年12月31日前已办妥竣工验收手续。诚顺公司主张的涉案房屋存在“未安装不锈钢钛金字门牌”、“地面有检修口，影响地面铺贴”的问题不属于双方合同附件二中约定的“装饰和设备标准”，即诚顺公司主张房屋的存在问题不属于不符合双方约定的交房条件。因此，一审法院确认涉案房屋在2016年12月31日前符合合同约定的交付条件。诚顺公司认为不符合质量要求的主张，缺乏理据，一审法院不予采纳。诚顺公司于2018年3月19日出具的《佛山市顺德区诚顺资产管理有限公司关于尽快整改慧聪家电城收楼存在问题的函》，证实慧聪公司于2016年12月31日前向诚顺公司发出收楼通知，且诚顺公司在收到通知后确实去慧聪公司处进行验收工作，但没有办理房屋收楼和交接手续；此后，诚顺公司也确认慧聪公司多次发出收楼通知，诚顺公司也分别于2017年3月、5月、7月和2018年1月、3月7日再次到慧聪公司处进行验收工作，但仍没有办理房屋收楼和交接手续。上述事实表明，慧聪公司在合同约定的交付日期即2016年12月31日前已履行通知诚顺公司办理收楼手续的义务，诚顺公司也确实收到通知并前往了慧聪公司处，因此应视为慧聪公司已在2016年12月31日前向诚顺公司发出收楼通知，且通知已到达诚顺公司，该通知形式为诚顺公司能准确知悉内容即不限于书面形式，故应认定慧聪公司已履行合同约定的通知义务，而不能将非书面方式的通知均视为构成违约，诚顺公司的该主张理由不充分，一审法院不予采纳。关于诚顺公司认为慧聪公司在诚顺公司验收房屋时没有出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等资料的认定及是否构成违约的问题。根据慧聪公司提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》足以证明涉案房屋属于经验收合格的房屋，且房屋内的装饰和设备标准符合《附件二》的约定标准。根据《商品房买卖合同》第十二条“商品房竣工验收合格后，甲方应当书面通知乙方办理商品房交付手续。双方进行验收交接时，甲方应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；属非住宅的应参照《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》另行提供质量保证书和使用说明书。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接收，由此产生的延期交房责任由甲方承担。”的约定，诚顺公司在收到收楼通知书去办理收楼手续时应签署房屋交接单，慧聪公司才向诚顺公司出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关的证明文件，现诚顺公司收到收楼通知后只对房屋进行查验但一直未到慧聪公司处办理收楼手续，且慧聪公司当庭出示的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》也显示制作日期为2016年11月22日，诚顺公司提供的证据不足以证明慧聪公司在诚顺公司验收房屋时无法或逾期出示、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故诚顺公司据此认为慧聪公司未达到交付条件，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，涉案房屋在合同约定的交付时间前已符合法律规定和合同约定的交付条件，慧聪公司已在合同约定的交付时间前履行通知诚顺公司办理收楼手续的义务，诚顺公司拒绝办理收楼手续的理由不属于合同约定有权拒绝的情形，故诚顺公司主张慧聪公司支付逾期交付商品房违约金的请求，缺乏理据，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回诚顺公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取3866.12元，退回诚顺公司82.76元，由诚顺公司负担3866.12元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为慧聪公司应否向诚顺公司承担逾期交楼违约金428815.89元。对此，本院作如下分析：其一，涉讼房屋于2016年12月31日前已符合合同约定的交付条件。诚顺公司与慧聪公司签订的涉讼《商品房买卖合同》系双方平等、自愿协商的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应予保护。双方当事人均应依约履行合同义务。涉讼《商品房买卖合同》第九条约定涉讼房屋的交付条件为依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合涉讼合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付诚顺公司使用。涉讼房屋所在的慧聪家电城2座于2015年12月22日取得《建设工程消防验收意见书》，2016年8月24日，涉讼房屋所在的慧聪家电城2座经过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收，所有验收单位出具意见均为“同意验收、合格”，并于2016年8月29日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。以上事实足以证明涉讼房屋于合同约定的交付日期2016年12月31日前已符合交付条件。诚顺公司主张的房屋存在的问题不属于不符合双方约定的交房条件，一审对于诚顺公司所述涉讼房屋不符合质量要求的主张不予采纳并无不当。其二，慧聪公司已向诚顺公司履行通知交楼义务，且诚顺公司已知悉通知内容。诚顺公司于2018年3月19日出具的《佛山市顺德诚顺资产管理有限公司关于尽快整改慧聪家电城收楼存在问题的函》中载明根据慧聪公司的收楼通知，诚顺公司分别于2016年12月、2017年3月、5月、7月，2018年1月、3月7日先后六次组织进行慧聪家电城物业验收工作，但仍未办理收楼和交接手续，结合前述第一点涉讼房屋已符合交付条件之事实，足以证明诚顺公司于2016年12月31日前已向诚顺公司发出收楼通知，该通知已到达诚顺公司，一审认定慧聪公司已采取诚顺公司能准确知悉的方式对其履行了通知义务并无不当。其三，慧聪公司在诚顺公司验收涉讼房屋时未出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等资料不构成违约。《商品房买卖合同》第十二条房屋交接办法约定，双方进行验收交接时，诚顺公司应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。属非住宅的应参照《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》另行提供质量保证书和使用说明书。据此，诚顺公司在收到收楼通知办理收楼手续时应当签署房屋交接单，符合此两项前提条件时，慧聪公司方向诚顺公司出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。现因诚顺公司收到收楼通知后只对房屋进行查验而一直未办理收楼交接，据慧聪公司在一审出示的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》显示制作日期为2016年11月22日，慧聪公司已完成其举证责任。且按常理推断，慧聪公司作为上述文件资料的制作者和出示方，在房屋符合交楼条件的前提下，作为理性市场经营主体就其自身利益衡量，具有依约制作并出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的主观积极性。一审根据诚顺公司的主张，将反证举证责任分配给诚顺公司，由其承担举证不利的后果，认定慧聪公司不构成违约并无不当。综上所述，涉讼房屋于2016年12月31日前已符合法律规定和合同约定的交付条件，且慧聪公司在合同约定的交付时间前向诚顺公司履行了通知收楼义务，诚顺公司拒绝办理收楼手续的理由不属于合同约定有权拒绝的情形，一审对于诚顺公司主张慧聪公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。综上，上诉人上诉理由不成立，不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7732.23元，由上诉人佛山市顺德区诚顺资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年三月三十一日法官助理  邱雪碧书 记 员  钟勉力