大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初730号原告：孙宏璞，男，1982年3月7日生，汉族，住大连市中山区。委托代理人：李视春，系辽宁社和律师事务所律师。被告：卢红亮，男，1978年4月2日生，汉族，住大连市。被告：刘庆玲，女，1978年11月26日生，汉族，住址同上。被告：刘世颢，男，1954年2月1日生，汉族，住大连市中山区。委托代理人：王书军，系辽宁中霖律师事务所律师。委托代理人：李欣桐，系辽宁中霖律师事务所律师（实习）。原告孙宏璞与被告卢红亮、刘庆玲、刘世颢房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙宏璞的委托代理人李视春，被告卢红亮，被告刘世颢的委托代理人王书军、李欣桐到庭参加诉讼。被告刘庆玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孙宏璞提出如下诉讼请求：1、判令解除房屋买卖协议；2、三被告共同退还房款230,000元；3、三被告支付违约金（自2020年1月9日起计算至付清之日止，按照日千分之三计算）；4、三被告支付律师费12,500元。事实与理由：原告与被告卢红亮、刘世颢达成房屋买卖合同，约定由原告购买被告卢红亮所有的位于大连海珠花园Ｅ区房屋。合同约定总房款1,230,000元，原告支付230,000元首付款，其余由被告卢红亮完成贷款赎证后，原告办理抵押贷款。但是被告卢红亮一直未办理抵押赎证，导致原告无法办理银行贷款，故原告请求保护合法权益。被告卢红亮辩称，不同意原告的诉讼请求。被告卢红亮认为无法办理贷款赎证的过错在于被告刘世颢。被告刘世颢辩称，不同意原告的诉讼请求，被告刘世颢认为，房屋买卖协议合法有效，应当继续履行；违约金约定过高，应当作出调整，调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；本案被告卢红亮、刘庆玲主体不适格，案涉房屋的所有权人是大连海珠花园有限公司，被告卢红亮系房屋的代持人，本案的适格主体应当是大连海珠花园有限公司。被告刘庆玲未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：原告（乙方、买方）与被告卢红亮（甲方、卖方）、被告刘世颢（丙方、保证方）、案外人大连吉宝母婴护理有限公司（丁方、保证人）于2018年10月28日签订《房屋买卖协议》。协议约定如下：乙方购买甲方房屋一套，坐落于大连海珠花园Ｅ区，建筑面积97.88平米；房屋转让总房款1,230,000元；合同签订当日，乙方第一笔付款给甲方为100,000元，2018年11月1日，乙方第二笔付款给甲方为130,000元，前二笔付款甲方指定丙方刘世颢收款，其余1,000,000元乙方以银行贷款方式支付给甲方；从银行审贷之日起一个月内，因乙方征信等各种原因银行申请没通过，则双方解除本协议，甲方不追究乙方任何责任，从银行贷款申请通过之日起一个月内，甲方须在一个月内将案涉房屋原有贷款本息全部还清，完成还款赎证，超过一个月甲方未办完还款赎证，则乙方可以单方解除本协议。因上述二个原因解除本协议，甲方三十日内退还乙方支付的前二笔房款230,000元，逾期退还，甲方向乙方承担每日百分之三的违约金；履行本协议产生纠纷，违约方应当承担守约方的律师费、公证费等维权费用；丙方、丁方知悉本协议的内容，自愿为甲方承担连带保证责任，保证范围包括但不限于主债权、违约金、利息、律师费等一切债务。被告刘世颢于2018年10月28日出具收条一张，确认收到原告支付的购房款100,000元；被告刘世颢于2018年11月1日出具收条一张，确认收到原告支付的购房款130,000元。中国建设银行股份有限公司大连市分行营业部于2020年3月17日出具说明一份，说明记载：“购房人孙宏璞因购买旅顺口区海珠花园E区1号1层1号房屋，于2018年11月12日向我行提出个人再交易住房贷款申请，该笔贷款申请于2018年11月14日获我行审批通过。因不满足借款发放条件（卖方未将上述房屋过户到买方），该笔贷款未予发放。”原告提供委托律师合同一份，合同记载辽宁社和律师事务所受原告委托，指派李视春律师担任原告买卖合同纠纷案代理人。原告出具的发票显示，发生法律咨询、律师代理费12,500元。被告卢红亮提供被告卢红亮、刘庆玲与案外人丹东银行股份有限公司制作于2019年6月5日的执行和解协议复印件一份，该协议书记载，丹东市振兴区人民法院作出（2017）辽0603民初3453号民事调解书，内容为：被告卢红亮、刘庆玲于2018年3月1日前偿还丹东银行股份有限公司2,000,000元及利息、债权追索费用23,192.98元等；丹东银行股份有限公司对被告卢红亮、刘庆玲坐落于大连市旅顺口区海珠花园E区1号1层1号房屋（大房权证旅私字第××号、大房他证旅抵字第2015003725）房屋享有抵押权。在执行过程中，双方当事人达成共识，被告卢红亮、刘庆玲于2019年6月30日前给付丹东银行股份有限公司2,000,000元及利息100,000元、诉讼费48,546.98元。原告及被告刘世颢均对该协议的真实性没有异议。被告卢红亮、刘庆玲系夫妻关系。以上事实有《房屋买卖协议》、说明、执行和解协议复印件以及本院的庭审笔录在案为凭。这些证据经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。本案中，原告与被告卢红亮、刘世颢达成房屋买卖协议，由原告购买被告卢红亮名下的房屋，被告卢红亮应当按照合同约定履行相应义务，被告刘世颢应当履行相应保证责任。现原告已经按照约定完成第一笔、第二笔房款共计230,000元的给付，并于2018年11月14日通过贷款审批，被告卢红亮应于2018年12月14日前偿还房屋贷款、完成案涉房屋的还款赎证。中国建设银行股份有限公司大连市分行营业部明确表明因卖方未将房屋过户至买方，故贷款未发放，结合执行和解协议复印件记载的内容，可以认定因被告卢红亮未按期偿还案外人丹东银行股份有限公司的贷款，无法完成还款赎证，故原告无法获得银行贷款，被告卢红亮存在违约行为。按照合同约定，原告有权要求解除《房屋买卖协议》，故对于原告的该诉请，本院予以支持。因被告卢红亮的违约行为导致协议解除，应当向原告退还已付房款230,000元，对于原告的该诉请，本院予以支持。关于原告主张的违约金，《房屋买卖协议》中明确约定违约金，且原告的主张属于合理范围，本院予以支持。关于原告主张的律师费，因《房屋买卖协议》中约定违约方需承担守约方的律师费等，故对于该诉请，本院予以支持。被告刘庆玲与被告卢红亮系夫妻关系，故应当与被告卢红亮共同承担付款责任。被告刘世颢作为房款的代收人和连带责任保证人，对于以上诉请，承担连带给付责任。被告刘庆玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对诉讼权利的放弃。根据《中华人民共和国民法总则》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下：一、解除原告孙宏璞与被告卢红亮、刘世颢及案外人大连吉宝母婴护理有限公司于2018年10月28日签订的《房屋买卖协议》。二、被告卢红亮、刘庆玲于本判决发生法律效力之日起十日内共同退还原告孙宏璞房款230,000元及并支付利息（自2020年1月9日起，按照日千分之三计算至付清之日止）。三、被告卢红亮、刘庆玲于本判决发生法律效力之日起十日内共同给付原告孙宏璞律师费12,500元。四、被告刘世颢对以上债务承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行上述项金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,935元，由被告卢红亮、刘庆玲、刘世颢共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审判员 张 禾二〇二〇年三月二十六日书记员 胡淞岚本案引用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第六十条法人以其全部财产独立承担民事责任。第九十三条设立捐助法人应当依法制定法人章程。捐助法人应当设理事会、民主管理组织等决策机构，并设执行机构。理事长等负责人按照法人章程的规定担任法定代表人。捐助法人应当设监事会等监督机构。第九十七条有独立经费的机关和承担行政职能的法定机构从成立之日起，具有机关法人资格，可以从事为履行职能所需要的民事活动。第一百一十四条民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。