浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民再2号 再审申请人（原审被告）:张红萍，女，1984年12月24日出生，汉族，住香港特别行政区。 委托诉讼代理人（特别授权）：尹晓钢，浙江大丰律师事务所律师。 被申请人（原审原告）：嵊州市平和物业管理有限公司，住所地：嵊州市三江街道仙湖路886号锦绣嘉园西苑小区会馆。 法定代表人：郁洪兴，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈余锋，嵊州市方圆法律服务所法律工作者。 再审申请人张红萍因与被申请人嵊州市平和物业管理有限公司（以下简称平和公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2018）浙0683民初6099号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月1日作出（2019）浙0683民申14号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人张红萍的委托诉讼代理人尹晓钢、被申请人平和公司的委托诉讼代理人陈余锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张红萍申请再审称，因再审被申请人在起诉时仅提交再审申请人系锦绣家园西苑23-2幢别墅住宅业主依据，而未能提交再审申请人已于2015年5月7日将该物业依法转让他人的依据，致使浙江省嵊州市人民法院(2018)浙0683民初6099号民事判决书作出判决：张红萍支付嵊州市平和物业管理有限公司自2014年9月1日至2018年1月8日的物业服务费10026元，并支付滞纳金3813.12元。事实上，再审申请人于2015年5月7日已将锦绣家园西苑23-2幢别墅住宅依法转让给胡瑰萍等，并已向房屋产权登记管理部门办理产权变更（转让）登记相关手续，随后产权转让给胡瑰萍，此后，再审申请人既非物业业主，亦非再审被申请人的服务对象和受益者，也非承担物业服务费的民事主体。但再审被申请人在起诉和向法院提交证据时，未履行诉讼参与人应尽的谨慎义务，未能向法院提供符合客观、合法、关联三性要求的证据，致使法院作出了（2018）浙0683民初6099号民事判决书。又因再审申请人长住香港，未能收到诉状副本、证据及判决书，也未能获悉公告信息，失去辩解及上诉机会。2019年5月底，判决生效进入执行程序冻结再审申请人银行账户后才知晓有此判决。又鉴于法院冻结给再审申请人带来了信誉问题及生活不便，故只能于2019年6月3日先行向法院缴纳全部款项（不意味对判决的认可）以求解封解冻，希望通过再审请求法院：1、依法撤销浙江省嵊州市人民法院（2018）浙0683民初6099号民事判决书；2、依法驳回被申请人嵊州市平和物业管理有限公司要求再审申请人支付自2015年5月8日至2018年1月9日的物业服务费及相应滞纳金的诉讼请求或依据查明的事实依法改判。 平和公司辩称，原审时并不清楚房产已转让的情况，张红萍应2014年9月1日至其承担房屋转让前的物业费及滞纳金。 平和公司原审向本院起诉请求：1.被告张红萍立即支付2014年9月1日至2018年1月9日的物业服务费10026元，并支付滞纳金3815.9元（2986元自2015年4月1日起、2986元自2016年4月1日起、2986元自2017年4月1日起均计算至2018年7月31日止按每日万分之五计算）；2.本案诉讼费由被告承担。本院原审认定事实：2014年8月21日、2017年8月21日，原告与嵊州市锦绣嘉园业主委员会签订《物业管理服务合同》各一份，约定由原告为嵊州市锦绣嘉园小区提供物业管理服务；管理期限分别自2014年9月1日零时起至2017年8月31日24时止、自2017年9月1日零时起至2019年8月31日24时许；物业服务费收费标准为多层住宅业主按建筑面积（包括阁楼）每月每平方米0.55元，别墅住宅业主按建筑面积（包括阁楼、夹层、架空层）每月每平方米0.80元交纳，一年交纳一次，交费时间分别为每年1-3月、1-7月，截止日分别为3月31日、7月31日；业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应交费金额的每日千分之三交纳滞纳金。被告系嵊州市锦绣嘉园小区业主，其所在锦绣嘉园西苑23-2幢系别墅住宅，建筑面积为311.07平方米。截至法庭辩论终结日，被告尚未交纳2014年9月1日至2018年1月8日的物业服务费。另查明，锦绣嘉园西苑23-2幢别墅的所有权人于2018年1月9日发生变更。本院原审认为，原告与嵊州市锦绣嘉园业主委员会签订的物业服务合同主体适格、意思表示真实、内容基本合法，应属有效，对小区全体业主具有约束力。原告已按约提供物业管理服务，被告应履行按时足额缴纳物业管理服务费的义务，因被告未履行合同义务，已构成违约，应承担违约责任，即支付物业服务费及相应违约金。根据本案查明事实，被告应分别于2015年的3月31日前、2016年的3月31日前、2017年的3月31日前各交纳2014年9月1日至2015年8月31日、2015年9月1日至2016年8月31日、2016年9月1日至2017年8月31日期间的物业服务费2986.27元（0.8元/平方米/月×311.07平方米×12个月），于2018年7月31日前交纳2017年9月1日至2018年1月8日的物业服务费1078.38元（0.8元/平方米/月(30日×311.07平方米×130天），合计应交纳物业服务费10037.19元，现原告诉请被告支付物业服务费10026元，本院予以支持；关于滞纳金，根据合同约定应自逾期之日起按欠费金额的每日千分之三计算，庭审中原告自愿降低为按每日万分之五分别自逾期日起计算，根据原告主张的计算基数、计算标准及起止期间，被告应交纳的滞纳金为3813.12元，本院对原告的请求中合理部分予以支持，其余部分依法予以驳回。本院原审判决：一、张红萍支付嵊州市平和物业管理有限公司自2014年9月1日至2018年1月8日的物业服务费10026元，并支付滞纳金3813.12元。款限本判决生效后十日内付清。二、驳回嵊州市平和物业管理有限公司其余诉讼请求。案件受理费146元，财产保全费159元，合计305元，由被告张红萍负担，限于本判决生效后十日内向本院交纳。 张红萍再审提供如下证据：1.张红萍身份证及港澳通行证一份，证明当事人申请再审的主体适格；2.房地产买卖契约一份，证明锦绣嘉园西苑23-2幢房屋已经于2015年5月7日转让；3.嵊州市房屋权属登记申请表一份，证明将房屋转让给案外人办理变更手续；4.嵊州市房屋权属登记询问表一份，证明了上述的事实；5.执行通知书及法院执行款收据各一份，证明张红萍依照执行通知书，缴纳了执行费和物业费。被申请人平和公司对证据2-4的真实性均无异议，但认为没有公示，不能达到再审申请人的证明目的。对证据1、5无异议。 平和公司再审没有提供证据。 张红萍对平和公司原审提供的物业管理服务合同没有异议，对物业缴费催交单、物业费欠费公示、最后催交通知书等表示未收到过，也不知情，且房屋已转让，物权已发生变动，不能达到其证明目的。 法院在审查过程中依职权调取的证据：6、嵊州市地方税务局的税收缴款发票2份、完税契证、嵊州国用（2015）第02144号国有土地使用证、浙嵊房权证嵊字第××号房屋产权证（均为复印件），证明锦绣嘉园西苑23-2幢房屋在2015年5月13日已登记在周晓国、胡瑰萍名下。7、《浙江省二手房买卖合同》、嵊州市地方税务局的税收缴款发票2份、契税完税情况联系单复印件各一份，证明马逖超、王少科于2018年1月9日从周晓国、胡瑰萍处购买了锦绣嘉园西苑23-2幢房屋并缴纳了契税，周晓国缴纳了房屋转让个人所得税。8、平和公司的收款收据、收条各1份、法院执行款发放审批单3份（均为复印件），证明张红萍已支付了执行费107.59元、原审案件受理费305元，平和公司于2019年6月3日收到张红萍的执行款13839.12元。 对证据6-8张红萍、平和公司均无异议。 围绕再审申请人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下： 张红萍原系嵊州市锦绣嘉园小区业主，锦绣嘉园西苑23-2幢房屋原属张红萍、卢海煜共有。2015年5月7日，张红萍、卢海煜将锦绣嘉园西苑23-2幢房屋转让给周晓国、胡瑰萍，周晓国、胡瑰萍于2015年5月13日办理了该房屋的国有土地使用证与房屋产权证。2018年1月9日，周晓国、胡瑰萍将该房屋转让给马逖超、王少科，同日马逖超、王少科缴纳了该房屋契税，周晓国缴纳了转让该房屋的个人所得税。 另查明，张红萍于2019年6月3日向本院缴纳执行款14251.73元，本院于2019年6月3日向平和公司发放张红萍的执行款13839.12元。 本院再审认为，对原审确定的张红萍应支付物业费及滞纳金的计算方式再审予以认可，但原审认定2018年1月9日物权发生变更有误，锦绣嘉园西苑23-2幢别墅的所有权人发生变更的时间为2015年5月7日，对张红萍应支付的物业费及滞纳金数额按再审查明的事实予以调整。再审中被申请人平和公司提出张红萍应承担自2014年9月1日起至其房屋转让前的物业费及滞纳金的请求本院予以支持。张红萍应于2015年的3月31日前交纳2014年9月1日至2015年5月6日（0.8元/平方米/月(30日×311.07平方米×246天），应交纳物业服务费2040.62元，滞纳金为36.73元。张红萍已于2019年6月3日支付给平和公司13839.12元，对超过2077.35元部分平和公司应退还给张红萍。因再审申请人提供新证据，原审判决认定事实部分错误，导致判决结果错误，本院再审予以纠正。再审申请人提出的再审请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）浙0683民初6099号民事判决； 二、张红萍支付嵊州市平和物业管理有限公司自2014年9月1日至2015年5月6日的物业服务费2040.62元，并支付滞纳金36.73元； 三、驳回嵊州市平和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 原审案件受理费146元，财产保全费159元，合计305元，由被告张红萍负担50元，嵊州市平和物业管理有限公司负担255元，再审案件受理费146元，由张红萍负担。限于本判决生效后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  王亚芳 人民陪审员  张晓波 人民陪审员  丁志春 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  范少杰 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。