广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初8269号 原告：广西保利置业集团有限公司，住所：南宁市兴宁区厢竹大道63号附楼6楼608号房，统一社会信用代码：91450000690217556D。 法定代表人：吴光明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王伟占，广西南望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈诚，广西南望律师事务所律师。 被告：刘玉峰，男，1978年9月13日出生，汉族，住新疆呼图壁县。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区南宁市分行，住所：南宁市青秀区民族大道56-1号星湖小区配套综合楼1楼102号铺面、9楼903房、10楼全层、11楼全层、12楼全层，统一社会信用代码：914501036697462268。 负责人：许生勇，该行行长。 委托诉讼代理人：朱飞华，男，该行法律与合规部职员。 原告广西保利置业集团有限公司（以下简称保利公司）与被告刘玉峰、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区南宁市分行（以下简称邮政南宁市分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案后，依法适用普通程序进行审理。原告保利公司的委托诉讼代理人陈诚，第三人邮政南宁市分行的委托诉讼代理人朱飞华到庭参加诉讼。被告刘玉峰经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告保利公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的合同编号为YS00420828的《商品房买卖合同》及其补充协议已解除；2.判令被告于本案判决生效之日起七日内协助原告办理坐落于南宁市保利·爱琴海9号楼1单元3303号房的预告登记及《商品房买卖合同登记备案证明》的注销手续；3.判令被告赔偿原告承担保证责任已产生的费用24718.21元；4.判令被告向原告支付违约金242967.2元（购房总价款1214836元的20%）；5.判令被告将南宁市保利·爱琴海9号楼1单元3303号房交还原告；6.被告向原告支付房屋折旧费207687元（计算方式：按购房总价款4%的年折旧率，自2015年8月3日暂计至2019年11月10日，最终计至合同备案登记等相关手续注销完毕止，1214836元×4%÷365天×1560天=207687元）；7.判令被告向原告支付逾期办理房屋预告登记及合同备案登记注销手续等相关手续违约金430051元（计算方式：每日按房屋总价款的万分之三自2016年8月17日暂计至2019年11月10日，最终计至合同备案登记等相关手续注销完毕止）；8.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2014年3月7日，原、被告签订合同编号为YS00420828的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定被告向原告以1214836元的购房总价购买原告开发的位于南宁市保利·爱琴海9号楼1单元3303号房，购房总价的30%即364836元作为首期房款被告须在签订该合同当日付清，剩余70%房款850000元由被告向银行申请按揭贷款付清。上述合同签订后，由原告提供保证担保，被告向第三人按揭贷款850000元支付上述剩余房款。此后，因被告未按借款合同的约定偿还第三人借款本息，导致第三人要求原告承担保证责任，原告于2016年6月27日代被告偿还（含通过保证金账户划扣）第三人贷款本息24718.21元，抵偿被告拖欠第三人的按揭贷款债务。第三人扣划原告上述保证金后，原告即于2016年8月12日按照购房合同补充协议第三条第3项第（8）“在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续、出卖人担任买受人贷款担保人期间，如买受人不能按借款约定如期偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同。出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续。如买受人已入住的，须在前述时间内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（折旧费按总价款4%的年折旧率计算），房屋如有损毁，买受人还应另行给予赔偿。同时买受人须按照本合同约定的总价款的20%向出卖人支付违约金，并向出卖人支付因履行担保责任所产生的各项费用。”的约定，向被告发出《关于解除合同及办理撤销购房相关手续的通知》，通知被告解除购房合同，要求被告承担相应违约责任。原告发出的上述通知，在合同约定“如果是信函，则为挂号发出5个工作日”视为被送达后，被告仍拒不履行相应义务。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告刘玉峰未作答辩。 第三人邮政南宁市分行未陈述意见。 根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月7日，原告保利公司（出卖人）与被告刘玉峰（买受人）签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00420828），约定被告向原告购买南宁市保利•爱琴海9号楼1单元3303号房（以下简称3303号房），建筑面积143.91平方米，其中套内建筑面积116.52平方米，按套内建筑面积计价，单价每平方米10425.99元，总金额1214836元。 其中合同附件六：《合同补充协议》第三条第3款约定：买受人须在签订本合同当日付清30%合同总价款作为首期房款，计364836元，剩余70%房款，计850000元由买受人向银行申请贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款付清。第三条第3款第（8）项约定：如买受人向银行申请银行按揭贷款或个人住房公积金贷款支付房款的，在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续、出卖人担任买受人贷款担保人期间，如买受人不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同。出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续，逾期未办理，每逾期一日，买受人按日向出卖人支付合同总房款的万分之三违约金。如买受人已入住的，须在前述时间内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（折旧费按总价款4%的年折旧率计算），房屋如有损毁，买受人还应另行给予赔偿，同时买受人须按照本合同约定的总价款的20%向出卖人支付违约金，并向出卖人支付因履行担保责任所产生的各项费用。买受人购房支付的税费及装修、入住的各项支出损失，由买受人自行承担。第十五条第3款约定，有关本合同的任何通知、付款要求或各种通讯联系，出卖人只要按照买受人的通讯地址发送，或以报纸公告形式告知，即应视作下列日期被送达：（1）如果是信函，则为挂号发出5个工作日……。 2014年3月25日，原告为被告办理了《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201403131987）。2014年5月7日，原、被告办理了3303号房的《房屋预告登记证明》（邕房预字第1412527号）。 2015年2月10日，原告作为保证人、被告作为借款人与第三人签订《个人购房/购车借款及担保合同》，约定被告向第三人借款850000元，借款期限336个月，原告承担阶段性连带保证责任。 原告已收到被告支付的首付款364836元以及第三人发放的按揭贷款850000元。原告于2015年7月15日向被告发出《入伙通知书》，被告于2015年8月3日办理入伙手续。 此后，因被告逾期未归还第三人借款本息，第三人根据《个人购房/购车借款及担保合同》约定于2016年6月27日在原告开设的账户中扣划24718.21元，用于偿还被告拖欠的贷款本息。 2016年8月12日，原告向被告发出《关于解除合同及办理撤销购房相关手续的通知》，决定解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告腾空房屋、支付房屋折旧费、违约金等。当日，原告通过EMS全球邮政特快专递向被告在合同登记之住址邮寄前述通知。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告刘玉峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》出自双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并依法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》的交易目的在于，原、被告分别享有并履行作为买卖双方确定的房屋的出卖人和买受人的权利和义务，被告的主要合同义务为支付房屋对价，被告已经采取首付款及银行按揭贷款的方式支付完毕房屋全部价款，原告也已将房屋交付被告，合同的基本权利义务已履行完毕。因被告未按期偿还贷款，原告基于借款担保合同的担保责任被第三人扣划保证金。原、被告在《合同补充协议》第三条第3款第（8）项约定：“在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续、出卖人担任买受人贷款担保人期间，如买受人不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同。出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续，逾期未办理，每逾期一日，买受人按日向出卖人支付合同总房款的万分之三违约金。如买受人已入住的，须在前述时间内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（折旧费按总价款4%的年折旧率计算），房屋如有损毁，买受人还应另行给予赔偿，同时买受人须按照本合同约定的总价款的20%向出卖人支付违约金，并向出卖人支付因履行担保责任所产生的各项费用。”该约定是以原告履行了原、被告及第三人签订的《个人购房/购车借款及担保合同》的担保责任而要求解除商品房买卖合同，且约定合同解除后被告每日应按合同总价款的万分之三向原告支付逾期办理房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销手续的违约金、被告应按房屋总价款4%的年折旧率向原告支付房屋折旧费、被告应按合同总价款的20%向原告支付违约金，上述约定实际加重了被告的责任，应认定为无效的格式条款。现原告依据上述无效的合同条款要求解除合同，并要求被告支付房屋折旧费、违约金等，没有事实及法律依据，本院均不予支持。但原告已被第三人扣划的24718.21元，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，原告可行使追偿权。现原告要求被告偿还其因履行保证责任而被第三人扣划的24718.21元，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十条、《中华人民共和国担保法》第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告刘玉峰向原告广西保利置业集团有限公司支付代偿款项24718.21元； 二、驳回原告广西保利置业集团有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费23763元（原告广西保利置业集团有限公司已预交），由原告广西保利置业集团有限公司负担23486元，被告刘玉峰负担277元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  陈 涛 人民陪审员  陈 英 二〇二〇年三月十八日 书 记 员  唐 敏