山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终284号上诉人（一审被告、反诉原告）：张宏举，男，1963年6月22日出生，汉族，户籍所在地哈尔滨市南岗区，现住莱州市。被上诉人（一审原告、反诉被告）：莱州市永安路街道果达埠村村民委员会。法定代表人：王岐良，主任。委托诉讼代理人：周君华、张宇鹏，山东生活帮律师事务所律师。上诉人张宏举因与被上诉人莱州市永安路街道果达埠村村民委员会租赁合同纠纷一案，不服山东省莱州市人民法院（2018）鲁0683民初194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人张宏举上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人自接到被上诉人拆迁要求后，于2012年9月27日起，开始陆续终止了租赁户的合同并进行了相应的赔偿，停止了经营，但并未解除合同。被上诉人在这种情况下强行断水断电，逼迫上诉人搬离租赁场地。一审判决上诉人支付2012年9月27日至2013年3月10日期间的租赁费无事实及法律依据。2.宋学文是被上诉人的原法定代表人，很清楚涉案的租赁事实，与之相关的录音材料能证明被上诉人违法解除合同的真实情况，且被上诉人应承担使宋学文出庭接受质证的义务，一审不采信录音材料是严重错误的。3.一审依据双方当事人签订的《租赁合同》第三条直接判决是错误的，因双方的合同并未到期，因此不适用该条款。被上诉人因提前解除合同及采用无赖手段逼迫上诉人离开租赁场地给上诉人造成了巨大损失，应对上诉人进行损害赔偿，而一审未对此予以认定，严重损害了上诉人的合法权益。4.一审适用法律错误。关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的相关司法解释实行时间是2009年9月1日，对本案无适用性，且本案的涉案房屋也不在适用范围内。5.一审判决上诉人向被上诉人缴纳占有使用费的同时不支持上诉人遭受的损失赔偿是双重标准，实属不当。6.上诉人曾多次要求对我方增添的建设装修等进行鉴定评估，一审法院均未许可，却在标的物被拆除后通知上诉人进行组织评估，并在上诉人无法评估的情况下认定上诉人举证不能，实属偏袒被上诉人，有失公正。被上诉人莱州市永安路街道果达埠村村民委员会答辩称，上诉人认为该期间租赁合同尚未解除，该期间双方就提前解除合同并进行补偿的事宜并未达成合意，未产生民事法律关系的变动效果，不影响占有涉案租赁物的事实认定。一方当事人提出的视听资料，对方当事人提出异议，该视听资料没有其他证据佐证的，人民法院不应确认其证明力。一审判决认定该租赁合同无效是符合相关法律规定的，与最高院有关判决书中的意见相统一的，本解释所称城镇房屋是指城市、镇规划区内的房屋，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。上诉人行使违约损害赔偿请求权的前提是基于合同的有效性，上诉人的违约赔偿请求没有法律依据。请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一审原告莱州市永安路街道果达埠村村民委员会向一审法院起诉请求：1.判令被告给付原告租赁费18万元、水费8356元，合计188356元；2.被告承担本案诉讼费。一审被告张宏举向一审法院提出以下反诉请求：1.判令原告赔偿因其单方终止租赁合同给被告造成的经济损失285779元；2.反诉费用由原告承担。一审法院认定事实如下：2000年8月1日，原、被告签订《租赁合同书》1份，约定：甲方（指原告）将在烟潍公路果达埠村口的场地一处（院内平房10间）、新建楼房31间（二层）及场地租给乙方（指被告）使用。一、---年租金第一年壹万元，第二年贰万元，自第三年起每年租金伍万元，租期15年，自2000年8月1日起至2015年7月31日止，每年的租金乙方必须一次性预交---三、租赁期内，乙方新建及装修等固定资产投入，合同期满后双方协商作价归甲方，协商不成乙方拆除。四、合同到期后，乙方应完整将甲方固定资产及场地交回甲方，损失部分双方协商作价补偿。五、合同期内，甲方房屋及场地乙方可转租，须经甲方鉴定同意。六、合同到期后，在同等条件下，乙方有优先承租权。七、在承包期内，甲乙双方不得随意终止合同。如单方要求终止合同，需双方协商解决，否则按违约论，单方违约，赔偿对方所造成的一切损失---。合同签订后，原告即将合同约定的租赁场地及房屋交付给被告租赁使用。2011年7月31日前的租赁费被告已向原告全部交清，2011年8月1日起至2012年7月31日止的租赁费5万元，被告于2012年1月8日向原告交纳了其中的2万元，之后再未交纳租赁费。庭审中，原告提供了上述《租赁合同书》。经质证，被告对真实性表示无异议。原告主张，被告租赁涉案场地、房屋至合同期满，至今欠交2011年8月1日起至合同期满即2015年7月31日止的租赁费18万元，还欠交2013年第3季度至2014年第二季度的水费8356元，两项合计188356元，要求被告给付。对自己关于被告使用租赁场地至合同期满的主张，原告提供了照片一宗，其中，载明拍摄日期为2015年7月30日的两张照片，一张照片所拍摄的是二层楼的局部照，一楼门头上方有“诚运配货”牌匾，另一张照片拍摄内容显示二层楼前停放有一辆轿车；载明拍摄日期为2015年9月7日的一张照片所拍摄的是村委“催缴房屋租金及水费通知”的张贴内容；对其他照片，原告称是2015年8月份拍摄的，拍摄的是涉案租赁楼房内的部分物品，用于证明2015年8月份前被告一直占有使用租赁场所。经质证，被告认为：有车辆停放内容的照片拍摄的是涉案租赁场所，但停放的车辆不是被告的，不知道是谁的；有“诚运配货”牌匾内容的照片不能确认拍摄的是涉案租赁房屋，“诚运配货”不是被告经营；对原告“催缴房屋租金及水费通知”张贴情况表示不清楚；被告表示，从2012年后租赁费就停止缴纳了，原告在被告搬出两年之后张贴通知，不排除其作假的嫌疑；认为其他照片没有拍摄时间，表示通过拍照内容看，房间内物品杂乱，有很厚的尘土，部分物品是被告的遗弃物，说明经营场地已经废弃很久，更能证实被告未实际使用。对关于欠交水费的主张，原告提供了载明填票日期分别为2013年10月8日、2014年1月6日、4月1日、7月4日、盖有“果达埠村自来水费收讫专用章”的销货发票（发票联）4份，水费合计8356元。经质证，被告认可4张销货发票（发票联）涉及的水费没有交纳，但认为2013年3月原告就断电断水，对被告搬走以后产生的水费表示不清楚，不应该由被告承担，并指出，原告提交的销货发票不是客户联，所以并未出具给被告。对自己主张，原告提供了徐秉吴的当庭证言。徐秉吴当庭作证称，自己为原告村的自来水抄表收费，原告提供的4张销货发票的相应水表是证人抄的字内容是证人填写的，抄水表时被告租赁场地是否还经营没在意，被告经营到什么时间不清楚，被告处后期停水了，具体哪一年要看账，又称，2015年8月份以前张宏举的租赁场所是否停过水电不知道，查水表的时候被告不在场。经质证，被告认为从2013年3月10日停水停电后，被告及其租赁户全部搬离，不会存在水电费，而且证人也提到在租赁期后期停水停电，因为村委要求交纳水费是到2014年的第二季度，也就是说存在停水停电的实际情况。被告主张：1、2013年3月10日被告即搬离租赁场地及房屋，搬离时水电费已经结清了。2、2011年的租金为5万元，被告已交付2万元，确实欠交2011年度租赁费3万元，但被告在向原告交纳尚欠3万元租金时遭到原告拒收。3、被告搬离租赁场地及房屋的原因是：2012年9月份开始，原告以要将被告所租赁地块开发房地产为由，多次与被告协商拆迁补偿事宜，最终双方未达成一致赔偿意见，原告于2013年3月份强行对涉案租赁场所断水、断电，上屋拆房，致使被告无法经营，因此，之后的租赁费不应交纳，而且被告缴纳时原告拒收；原告断水、断电后，不可能再产生水、电费，原告对此应提供证据予以证实。4、索要租赁费的诉讼时效是1年，如果2011年度就没交纳租赁费，那么原告应当知道其权利受到了侵害，至今已有5年的时间了，但原告并未向被告主张权利，因此其诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效，其诉讼请求应当予以驳回。原告对被告上述主张均不予认可。对自己关于搬离租赁场所的原因及时间的上述主张，被告提供了由德成的当庭证言及录音材料予以证明。原告提供了徐风积、刘丽春的当庭证言予以反驳。由德成当庭作证称，自己系果达埠村民，在果达埠村头开了一个小吃部，与被告租赁场所隔烟维路南北相邻。2013年三四月份，村委将证人的小吃部、被告的租赁场所都停水停电，说要搬迁盖楼，停到现在也没电没水。2012年5月下旬，证人受村委安排到被告租赁场所的东南处经营小吃部，2015年说要拆，证人就搬到了。不知道村委是否拆过被告的租赁房屋。2013年三四月份，村委说要拆迁，被告就不经营了，但村委现在还没拆迁。被告的租赁场所有开大修厂的，诚运配货在，是一个神堂的人租赁的，租谁的不清楚，是否在被告租赁范围内证人不清楚。对被告撤离租赁场所的时间不清楚。从2013年三四月份后，涉案租赁场所大门的东面一直没人，一直停水停电，院里和大门西有没有人不清楚。2012年5月份证人搬过去在被告租赁场所大门前经营是王岐良安排的，当时被告的租赁场所里面已经没人了。被告提供的2016年4月18日被告与证人的谈话录音内容是真实的。徐风积当庭作证称，自己系原告村民代表。2015年8月份之前，涉案租赁场所内有个“诚运配货”在经营，是被告转租的，还有个维修车的经营户宁旭光，他是怎么去的不知道，他也是转租被告的。2015年8月份，因为涉案租赁合同到期，下了通知，村里给被告大门堵了门，堵门之前，“诚运配货”和修车的经营户已经走了，堵门后有个看门的，是被告安排的，现在没人看门了。2012年5月份，被告门前有一个经营羊肉馆的是村委让去的。2015年8月份到期后对租赁场所断电断水，之前没有断过水电。配货部从2014年就干。刘丽春当庭作证称，自己于2015年1月1日以后在原告村委任现金，之前的事情不知道。2015年1月1日之后村委向被告要过租赁费，租赁场所内有个干配货的，就这一家，不知谁安排的，但不是村委安排的。经质证，原告对被告提供的由德成当庭证言认为，被告提供的证人证言对本案没有证明力，1、证人由德成不知道被告租赁的具体场地，也不知道被告在经营什么，对本案的诉讼标的一无所知，所以由德成说合同的解除与否，甚至被告什么时候搬离，都没有证明力。2、关于停水停电的证明，村里没有给被告本人通知，同时也没有看到过村里给被告的通知，而且被告的水电由德成本人根本没有接触过，所以，对停电停水的证词不可信，依法不能采纳。3、由于由德成自身的陈述前后矛盾，所以作为证人所应当具有的无利害关系人的中间性已经丧失。证人说在他去之前道南就没人了，实际在庭审中我们都清楚，包括张宏举本人陈述一直到2012年底也在找原告方交纳房租，而且也讲到2013年三四月份停水停电，从本人的陈述看，2012年之前道南就没有经营户存在，所以证人陈述前后矛盾，由此作为证人的诚实性已经丧失，证言不应采纳。被告对原告提供的徐风积、刘丽春的当庭证言认为：这两个证人都是原告的工作人员，从原告领取工资和报酬，与原告有利害关系，该二人的陈述不能作为证人证言使用，只能是原告单方的陈述，而不是证人，对本案无证明效力。被告主张，其经营过凯旋配货部。2011年底基本陆续都停了，凯旋轿车修理厂是其转租给别人的，到2013年3月10日最后一个搬走的。被告提供的录音证据中，被告所称录音时间为2013年1月1日的录音整理材料载明：王岐良告知三天的时间让被告将租赁场所里被告的东西搬出去，村里已开会了，准备去换锁。被告所称录音时间为2014年12月25日的录音整理材料载明：宋学文（系涉案原、被告签订《租赁合同书》时原告的村委主任，其任职原告村党支部书记至2014年11月份）称从2012年通知后，被告就停下没干，2013年一年也没干，到什么时候，村里也给解决，让原告准备拆迁行了。被告所称录音时间为2015年3月1日的录音整理材料载明：宋学文称，让被告律师去取证，将房子东面那块包括把瓦掀了，2012年五一之前将瓦掀了，包括现在的沿街房的形势，包括堵门的形势，拍个照，弄出个证明；被告称，修理厂是被告与宁某合伙，南平房投资是共同投资。被告所称录音时间为2015年3月22日的录音整理材料载明：宋学文说：2012年9月27日其给被告打电话说让被告将沿街房停下来，村里要改造，打电话说的东面那块沿街房是2012年5月1日以前停下的，实事求是说被告是2012年9月27日停下的，当时谈了两次准备结算，将被告所有基础设施投入的钱，按15年租出去收入多少钱，前两天王岐良说被告列了个表要多少钱不合理，被告原来订了15年的合同，到2015年8月8号到期，从2012年9月27日开始，一年收入多少钱，让被告列个表，减去村委6万元的租赁费，这样公平合理，这事不是王岐良和被告两人能定下来的，得作为议事议程提到党员联席会上，得到党员代表联席会的同意才行---2013年春天徐斌武他们到被告那清点东西—你现在就是这3年没经营；王岐良说：要审计；宋学文说：第一达成一个共识，什么时候通知你（指被告）村里旧村改造，然后你（指被告）就开始没干，第二就是赔偿方式，然后就是赔偿的钱让老百姓接受了---2012年9月27日王岐良叫我通知被告停下的，王岐良说：就照宋学文那么说，你（指被告）拿出个意见来---。被告所称录音时间为2015年5月20日的录音整理材料载明：王岐良说：宏举（指被告），你回去弄个依据，让我开会能开过去，你算出多少钱。被告所称录音时间为2015年8月1日的录音整理材料载明，宋学文称：从2012年9月27日其打电话通知被告停下的，通知三次了。被告所称录音时间为2016年4月18日的录音整理材料载明：被告问由德成：你在被告门前开的那个饭店盖板房是哪一年？由德成说是2012年，是村委安排去的，被告问，院里停水是什么时间，前面东边那块平房宋学文说是五一前后谁回来都给扒了，由德成说：对，五一，五一前后都收了，收了以后就停水停电了，你那个院也是2012年下半年停的，被告说，是2012年底左右，差不多，由德成说，自己从家里拉水进行经营。经质证，原告对2015年3月22日录音表示，该录音谈话发生在租赁合同履行期内，属于当事人之间的协商性质，并未达成有效的书面协议，故不能证明被告已于2012年9月27日经原告有效通知而办理租赁场地，从谈话内容看，原告法定代表人协商提前终止合同，因被告所提条件过高，原告基于集体利益没有同意，宋学文的谈话内容，需要其本人来证实，其作为村民，不能代表原告的意思。对2016年4月18日录音真实性表示不能确定，录音内容与合同的终止与否无关联，对本案不具证明力。对2015年5月20日录音认可有原告法定代表人的声音；对2014年12月25日、2015年3月1日录音，表示不能确定是否是宋学文的谈话。原告对被告主张的原告拒收被告2011年租金3万元一事不予认可，被告未提供相应证据证实。被告反诉主张的经济损失有两方面，其一是租金损失，另一损失是租赁物的装修损失。被告主张，莱州市永安街道顺德机械模具厂的租金损失44708元，宁某的租金损失为11.6万元，因提前与宁某终止合同被告赔偿宁某9.525万元，另外还有因原告提前终止合同给被告造成的宾馆装修费损失29821元。被告经营期间，与宁某于2011年7月1日签订了房屋租赁合同，与莱州市永安街道顺德机械模具厂（经营者为宋京斌）于2011年9月25日签订了房屋租赁合同，将被告承租的涉案部分租赁场地转租给该二人；宁某、莱州市永安街道顺德机械模具厂租期均至2015年9月30日；因原告提前提出解除合同，被告与宁某、莱州市永安街道顺德机械模具厂亦提前解除了合同。就宁某损失，被告称，2013年3月15日，宁某另租刘旭东场地，与刘旭东签订租赁合同。2015年12月20日，被告与宁某签订《赔偿协议书》，约定由被告赔偿宁某因另行寻找场地建设修理厂而给宁某造成一个月的经营损失3万元，赔偿未履行合同期的租金差价损失6.525万元，合计9.525万元；2015年12月25日，被告将该9.525万元支付给宁某，宁某向被告出具了收条1份。宁某原转租被告租赁场地为沿街楼房一层七间、院内十间平房，经营的大修厂名称为莱州市凯旋轿车修理厂，宁某向被告交纳租赁费交到2013年6月底。对此，被告提交了载明签订人为宁某与被告、签订时间为2011年7月1日的租赁合同1份，2015年12月20日的赔偿协议书1份，载明收款人为宁某的2015年12月25日收条1份，载明签订人为宁某与刘旭东、签订时间为2013年3月15日的房屋租赁合同1份。对莱州市永安街道顺德机械模具厂的租金损失，被告称，莱州市永安街道顺德机械模具厂是2013年3月10日搬离的，其转租场地为院内平房七间半，被告仅要求了从2013年3月10日至2015年7月31日期间的租赁费损失，一年为18500元，按照两年零五个月计算，解除了合同但是没有签订解除合同，尚未赔偿莱州市永安街道顺德机械模具厂损失。对此，被告提供了载明签订人为被告与莱州市永安街道顺德机械模具厂、签订时间为2011年9月25日的房屋租赁合同、莱州市永安街道顺德机械模具厂的个体工商户营业执照复印件各1份。经质证，原告对被告上述证据均不予认可。被告还要求原告赔偿2013年3月10日至2015年7月31日期间被告建设、装饰装修涉案租赁物而无法正常使用的损失。被告主张的建设、装饰装修费用为：沿街二层楼房、一层和二层的粉刷17000元；二层地面铺瓷砖、安装14扇门费用24500元；二层单间改造、装修包括吊顶费用45000元；二楼安装锅炉暖气费用26000元；二楼楼顶加装隔热保温板费用9000元；东平房10间建隔断、吊顶、地砖以及更换铝合金门窗、上下水管铺装费用27000元；建设修理厂内棚9间费用23300元；南平房装修包括安装锅炉暖气三间费用8000元；因为当时租赁的时候院子里面不平，深的地方有1米多，被告自己花钱垫平，花费13600元；院内整体上下水的铺装、挖水井三处、建设修车地沟、硬化路面费用15000元；食堂、洗澡间建设装修费用26000元；饭店、厨房的建设装修费用22000元；两间车库花费31000元；修建厕所6000元。被告主张，上述装修总花费293400元。原告对被告上述主张均不予认可。原审认为，双方争议的焦点问题为：一、被告腾退租赁房屋的具体时间问题。二、原告主张的水电费欠款问题。三、诉讼时效问题。四、被告反诉主张的损失问题。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十三条规定:双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则做出裁判。关于争议点一，双方签订的租赁合同于2015年7月31日到期。原告主张被告于合同到期后才搬迁，被告主张其于2013年3月10日即已搬迁。原告对自己主张提供的证据不能予以充分证实，结合被告提供的由德全当庭证言及有关录音内容，法院对被告主张予以认定。2011年8月1日至2013年3月10日（1年另222天）的租赁费应为80410.96元{5万元/年×【（222天÷365天）+1年】}，兑除原告已交纳租赁费2万元，被告现尚欠原告租赁费60410.96元，被告应向原告给付此欠款。关于争议点二，被告对原告主张不予认可，原告相应证据不能充分证实自己的主张，法院依法不予认定。关于争议点三，根据被告提供的相关录音，自2012月9月27日原告通过原村党支部书记宋学文向被告提出要求被告搬迁时起，双方为补偿事宜协商多次，故被告主张的诉讼时效抗辩理由不当，法院不予采纳。关于争议点四，原告对被告反诉主张的上述损失均不予认可。被告所诉的宁某租金损失，被告主张系转租给宁某部分租赁场地，而被告提供的2015年3月1日录音中，被告称其与宁某合伙经营修理厂，共同投资建设南平房，故被告主张宁某经营及租金损失，法院不予认定；被告所诉的莱州市永安街道顺德机械模具厂租金损失，现被告与莱州市永安街道顺德机械模具厂未就赔偿事宜达成协议，且被告也未支付相应赔偿款，故对被告主张的该项损失法院不予认定。被告所诉的建设、装饰装修损失问题，双方合同第三条约定：“租赁期内，乙方新建及装修等固定资产投入，合同期满后双方协商作价归甲方，协商不成乙方拆除”。现双方对此未能达成一致意见，故法院对被告该反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，判决一、被告张宏举给付原告莱州市永安路街道果达埠村村民委员会租赁费欠款60410.96元，限判决生效后十日内付清；二、驳回原告莱州市永安路街道果达埠村村民委员会的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张宏举要求原告（反诉被告）赔偿经济损失285779元的反诉请求。重审中，经过法院释明，原告变更诉讼请求，如果双方的合同无效，请求人民法院判令被告给付原告房屋占有使用费18万元，水费8356元，共计188356元，并承担诉讼费用。被告对原告变更后的诉讼请求辩称，原告提到的该司法解释实行时间是2009.9.1日，对本案租赁合同关系无适用性，而且该司法解释适用范围是城镇房屋，指的是城市、镇规划区内的房屋，本案的涉案房屋均不在此范围内，另外，根据该解释的第5条，并不是必须或应当支持原告的诉求，根据该司法解释的第9、13、14条，被告因原告强拆造成的经济损失应当承担赔偿责任。被告增加反诉请求：被告因原告提前解除合同而产生的被告的租房租赁费增加4.75万元，反诉请求变更为333279元。事实和理由：因为原告单方解除合同前，被告一家三口均居住于原告起诉的租赁场地内，因原告提前终止合同，被告方在外另行租赁房屋居住而增加的费用。租赁费每年19000元，按2年半计算一共4.75万元，加上原一审的反诉请求285779元，合计333279元。原告针对被告的反诉，辩称1、被告转租房屋系违约行为，依据双方签订租赁合同第5条约定，房屋转租需经原告同意，被告在未经原告同意的情况下对外转租房屋属违约行为，因此被告转租房屋所产生的一切民事责任均与原告无关。2、被告增加的反诉请求依法不成立，本案原告因旧村改造虽在2012年下半年向被告提出解除合同的协商意见，但由于双方未达成解除合同的一致意见，被告也未将租赁的房屋交付给原告，因此不存在被告再租赁房屋进行居住的事实，被告系本村村民，有自己的住宅，从客观上不需要对外出租房屋居住，因此被告增加的反诉请求没有事实根据。后经法院释明，被告变更诉讼请求，请求法院依法判令原告赔偿因合同无效给被告造成的经济损失333279元（原来的反诉请求数额）。事实与理由:按照司法解释第9条，关于已形成的附合的装饰装修物，出租人不同意利用按照过错承担现值损失，第14条对于被告经原告同意扩建的损失也应按此法律规定，由原告承担赔偿，根据司法解释第16条，结合被告占有使用该场地的事实及转租事实，原告是明知的，应当视为其同意。原告针对被告变更的反诉请求辩称，被告主张的扩建以及装修行为，并没有相应的证据予以证实，其反诉333279元，没有相应的依据。重审中，为证实自己的主张，原告提供了如下证据：1、证人官秉顺、王某当庭证言，证明被告搬出租赁房屋的真实时间是2015年8月，合同租赁期限届满后，被告仍占有租赁房屋，后村委采取了堵门逼迫其迁出房屋，村委堵门后，被告打了110，永安路街道派出所出警进行了处理，被告在2013年3月12日交付的房屋不是事实；2、受理报警登记表一份，证实2015年10月15日上午9时原告为了督促被告腾迁已到期的租赁房屋，采取了用土堵住租赁房屋大门的做法，房屋使用人进行了报警，报警主要内容是宁某与果达埠村委租房发生纠纷，根据该份证据证实了被告在2015年7月租赁房屋到期后并未将承租的房屋交付给原告。在原二审中代理人所叙述的2013年3月份控制租赁房屋是因不了解情况的错误陈述，根据该份证据也证实了原一审认定租赁房屋期限至2013年3月12日是对事实认定的错误；3、莱州市公安局永安路派出所出具的处警证明一份，提交该证据主要证实2015年10月15日9时51分，永安路派出所接受110指挥中心指令，到对面凯旋门汽修厂门口处理堵门事件。在处理中汽修厂老板宁某到场，反映了被石渣堵门的情况，经接警人员当场联系原告村主任王岐良，王岐良承认石渣是他派人开车倒的，原因是宁某租赁该村委凯旋门院内厂房而引起的纠纷。该证据证实了被告自2015年10月15日仍然占用承租原告的房屋，也印证了其将租赁的房屋擅自转租给宁某，成立凯旋门汽修厂，因此在本案中原告所主张与宁某签订的租房赔偿协议等均与事实不符。经质证，被告对证据1证人证言有异议，认为该两份证人证言是虚假的。第一、该二证人表述发生争执的时间不一致，官秉顺表述的是2015年9月，王某表述的是2015年10月；第二、通过对官秉顺的询问，官秉顺在现场没有看到王某；第三、王某在现场一个多小时，根据官秉顺表述是官秉顺先到达现场，派出所后来的，二人表述的报警时间、出警时间有矛盾，且该两份证言与原庭审由德成的证言相矛盾；第四、该两份证言与原告代理人在二审中自认控制租赁场地的时间相矛盾，原告方在原二审中明确承认原告方在2013年已经控制租赁场地，且该两份证言不能推翻原告自己认可的事实，依法不应采信；对证据2真实性、关联性、合法性有异议，第一、该证据为复印件，不认可；第二、不能证实警情发生地点为被告承租场地内；第三、原告方所称的报警人为宁某是错误的，根据该登记表记载，报警人为赵笋周，被告与该人无任何关系；第四、原告所称的证明内容不能推翻原一审法庭调查的真实情况，也不能证实被告方具体搬离承租场地的时间，更不能否定原告方在二审庭审中的自认；对证据3有异议，第一、没有出警民警的盖章或签字，无法证实该份证明的出处和具体办理人员；第二、不存在凯旋门汽修厂这一单位，被告方将场地租给莱州市凯旋汽修厂；第三、报警人不是原告陈述的宁某，证明中所说的报警人赵俊周与被告无任何关系，被告不认识该人，也没有委托该人报警；第四、根据该证明中王岐良陈述宁某是租赁原告的厂房，这一租赁关系与被告无关，因为在原庭审中被告多次陈述且已查明宁某在被告租赁场地之外与村委另行签订有场地租赁合同，与本案诉争的租赁场地无关，是另一个租赁关系，因此该证明与本案无关联性。被告提交了如下证据：1、租房协议一份、莱州市公安局永安派出所出具的被告的居住证明一份，证实了被告于2013年3月1日在搬离涉案租赁场地后的租赁情况及搬离前被告的居住地址；2、证人宁某的当庭证言，证明被告方及租赁物搬离的时间及搬离前原告村委的各种侵权情况；3、证人梁某的当庭证言，证明被告被迫搬离承租场地后另行租赁房屋的房屋租赁情况；4、莱州市地方税务局市区一分局，发票领购簿原件一份、发票一份，证实被告反诉请求中关于旅店经营损失的证据，在涉案土地上被告从事莱州市凯旋门旅店经营。经质证，原告对证据1租房协议真实性有异议，被告并未出具该房屋所有权证，首先对于出租人是否是该房屋的产权人有异议，其次被告方并没有提交履行该租房协议的任何证据，因此被告方提交的租房协议不能证实存在房屋租赁关系；对证据2认为，第一、证人宁某与被告因租赁关系之间存在利害关系，其证言不可信。第二、证人证明2013年3月份原告停电，但证人并未证实是原告停的电。第三、原告当庭已申请法院调取永安路派出所的出警记录，同时申请调取2015年9、10月份110报警记录，才能证实宁某的证言是否说的真话；对证据3梁某所出具的2018年2月的收款条真实性有异议，对梁某对2013年3月1日至2018年3月1日与被告签订的租赁协议的解释有异议；对证据4真实性有异议，首先发票领购簿首页有很多涂改的痕迹，包括微机编码和用票单位名称等，发票与本案无关，也无法反映被告的主张。审理中，原告申请法院到永安路派出所调取2015年9、10月份的出警记录，证实二证人所证明的派出所处警对原告用土堵住被告租赁房屋的大门，迫使被告腾迁房屋的事实。经办案人员李松波、书记员黄晓娟至永安路派出所查证，永安路派出所称没有相关的笔录。为查明案情，法院依法调取了（2017）鲁06民终4483号案件案卷中民事上诉状一份、调查笔录一份，以核实被告主张的原告真实占有该房屋的时间。经质证，原告对真实性无异议，但对于被告刚才所主张的事实有异议，其中“被上诉人真实的占用房屋是2013年”与前面一句话和后面的话均相矛盾，并不是承认被告在2013年把房屋交回；被告认为原告的说法完全不能成立，原告在二审中所说的这段话意思非常清楚、内容非常明确，上面非常清楚的写明了被上诉人也就是原告真实占有该房屋的时间，并不是像原告所说的前后矛盾，这句话非常通顺，意思表达非常清楚，非常明确说明了原、被告占用该租赁场地的时间段。审理中，针对原告主张的车库已经整体移出，放在村二层楼南面，法院依法进行了勘验，制作了勘验笔录、视频资料。经质证，双方对真实性无异议，被告主张车库是电动车库，应该有自动开启的设备。根据原、被告举证、质证，重审可以确认如下事实：2000年8月1日，原、被告签订了《租赁合同书》。原告主张没有建设工程规划许可证和房产证，被告不认可，但没有提供证据证实。在本案（2017）鲁06民终4483号上诉案件2017年12月15日调查笔录中，原告自认占用涉案租赁房屋是2013年。重审中，被告主张在原审中向法院提交了申请鉴定申请书，申请对装修部分进行评估，经查阅原审卷宗，卷宗里没有鉴定申请书。原告重新提交了鉴定申请书一份，申请对被告在承租场地内以下项目进行鉴定：1、自建厨房2间；2、洗澡间（含装饰装修）2间；3、车库2间（含电动门）；4、修理厂的钢棚9间；5、厕所2间；6、对于原承租房屋的装饰装修，包括对承租房屋的一、二层整体粉刷；7、一、二层地面的铺装及镶14扇门；8、二楼单间改造、装修、吊顶；9、二层安装锅炉暖气15间；10、二楼顶加装隔热保温板4间；11、东平房10间隔断、吊顶、铺设地砖、更换铝合金门窗、上下水铺装；12、南平房装修、安装锅炉暖气3间；13、垫院子2亩左右，深度1米左右；14、院内整体上下水铺装、挖深水井3处、修车地沟2个、硬化路面；15、整体院内监控安装。原告对被告的鉴定申请有异议，原告认为，一、以下财产属于原告出租房屋的一部分，是原有的房屋设施。1、现状存在的厨房、洗澡间各2间、厕所2间。2、全部房屋地面、瓷砖及墙面粉刷，现有全部门窗（包括14扇门）和吊顶、隔断，现楼顶隔热层。3、全部自来水管道均为原工程配套安装设施。二、申请的锅炉及暖气是被告安装，但被告在2015年底前搬离时，均已全部拆除，评估物已不存在。三、两间东车库属被告搭建，经查现场存在，但依据合同约定原告不需要，被告应拆除。四、修理厂钢结构间，不知何人私自搭建。因被告从未开过修理厂，该钢结构间不属于涉案争议财产，可由搭建人拆除。五、被告搬离时，从未通知原告接受租赁物，更未与原告办理房屋到期交接手续，房屋原告至今也未占用。根据上述事实，被告申请对资产进行评估，没有评估资产所有权的事实依据，人民法院不应准许。对于原告不认可的项目，被告没有提供证据证实是其建设、安装。对于双方共同认可的被告建设的车库被告主张申请鉴定，但在法院依法限其缴纳鉴定费的期限内未缴纳鉴定费。法院重审查明的其它案件事实与原审查明的案件事实相同。一审法院认为，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第（二）项之规定“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”，本案租赁房屋原告主张没有建设工程规划许可证和房产证，被告不能提供证据证实涉案房屋取得建设工程规划许可证和房产证，依据该解释第二条之规定，双方于2000年8月1日签订的租赁合同当确认无效。本案中，原告请求人民法院判令被告给付原告房屋占有使用费，符合该解释第五条的规定，法院依法予以支持，但原告主张的占用费18万元数额与事实不符，结合被告提供的证据及原告在（2017）鲁06民终4483号上诉案件调查笔录中自认原告真实的占用房屋是2013年，法院依法确认被告主张的2013年3月10日即已搬迁，原告占用了租赁物。原告在重审中的反言不能提供充分证据加以证实，法院依法不予采纳。2011年8月1日至2013年3月10日（1年另222天）的占有使用费应为80410.96元{5万元/年×【（222天÷365天）+1年】}，减去原告已交费2万元，被告尚应给付原告占有使用费60410.96元；原告同时要求被告给付水费8356元，被告不予认可，原告不能提供充分证据证实自己的主张，法院依法不予认定；被告主张诉讼时效已超过，原审中已经查明双方为补偿事宜协商多次，故法院不予采纳，本案诉讼时效并未超过。对于被告的反诉，原告对被告反诉主张的上述损失均不予认可。重审认为，被告主张的莱州市永安街道顺德机械模具厂的租金损失44708元和宁某的租金损失为11.6万元，因原、被告之间的租赁主合同无效，即使转租合同存在，亦是无效合同，不存在租金损失的问题，对于该损失法院依法不予支持。对于被告主张的因提前与宁某终止合同给其赔偿95250元，法院认为，一，因原、被告之间的租赁主合同无效，即使转租合同存在，亦是无效合同；二，被告既主张系转租给宁某部分租赁场地，又在其提供的2015年3月1日录音中主张其与宁某合伙经营修理厂、共同投资建设南平房，被告的陈述互相矛盾，法院对被告主张的事实不予认定，对其该反诉请求不予支持。对于被告主张的因原告提前终止合同给被告造成的宾馆装修费损失29821元，被告不能提供充分证据加以证实，被告主张装修总花费293400元，原告除了对被告建设的车库外，其它均不认可，被告不能提供证据证实装修系其装修的事实，被告主张对车库申请鉴定，但在法院依法限其缴纳鉴定费的期限内未缴纳鉴定费，故对被告的该主张法院依法不予支持，被告如有证据，可另行告诉。被告主张的因原告提前解除合同而产生的被告的租房租赁费增加4.75万元，要求原告赔偿，于法无据，法院依法不予支持。综上，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第（二）项、第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年6月22日判决：一、被告张宏举给付原告莱州市永安路街道果达埠村村民委员会占有使用费60410.96元，限判决生效后十日内付清；二、驳回原告莱州市永安路街道果达埠村村民委员会的其他诉讼请求；三、驳回被告张宏举对原告的的反诉请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉费4067元，由原告莱州市永安路街道果达埠村村民委员会负担2757元，被告张宏举负担1310元；反诉费3288元，由被告张宏举负担。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案依庭审查明的事实看，涉案租赁合同标的物烟潍公路果达埠村口的场地一处（平房10间）、新建楼房31间（二层）系乡、村庄规划区内房屋，当事人双方现有证据不能证明该租赁房屋具有建设工程规划许可证和房产证，且庭审辩论终结前也未能取得规划许可或经主管部门批准建设，一审据此认定双方所签订的租赁合同无效，于法有据，并无不当。《最高人民法院》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本院注意到双方所签订的租赁合同应于2015年7月31日到期，被上诉人因故于2013年3月10日通过断水断电的方式，已致涉案租赁合同的经营无法进行，并致上诉人及租赁户全部搬离，上诉人在一审庭审中已有明确的陈述和自认，一审据此认定涉案的租赁合同终止于2013年3月10日并以此核算租赁费，并无不当。关于上诉人的反诉主张问题。涉案的租赁合同无效，被上诉人存有过错，依法应予承担的责任系缔约过失责任而非合同责任，对上诉人的合理损失，被上诉人依法应予赔偿。本案依庭审查明的事实及当事人所提供的证据分析，上诉人主张的宁某租金损失，上诉人主张系转租给宁某部分租赁场地，而上诉人提供的2015年3月1日录音却称系与宁某合伙经营修理厂，共同投资建设南平房，这本身存有矛盾，依法不予认定。关于上诉人所主张的增建房屋、餐厅、修理厂、车库及装饰装修损失问题，庭审中，当事人双方认可对上诉人租赁期间部分所建及装饰装修的建筑物、构筑物现已被拆除，失去了评估的基础，并经相关部门立案处理，而对仅存的车库也未在限定的期限内交纳鉴定费，一审已于庭审向上诉人进行了释明，可待举证充分后，另案处理；关于上诉人所诉的莱州市永安街道顺德机械模具厂租金损失，现因上诉人与莱州市永安街道顺德机械模具厂未就赔偿事宜达成协议，该损失部分未支付也未实际发生，可待实际发生后，另行处理。综上，上诉人的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7886元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  付景波审判员  杨忠霞审判员  刘 腾二〇二〇年三月二十七日书记员  田欣琦