广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初294号原告（反诉被告）：王堂利，男，汉族，1968年10月8日出生，身份证住址河南省获嘉县************，公民身份号码410************51X。委托诉讼代理人：黄艳磊，广东中晟律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘光友，男，汉族，1970年8月28日出生，身份证住址广东省珠海市香洲区*****************，公民身份号码510************714。委托诉讼代理人：卢培超，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。原告（反诉被告,以下以本诉原告称）王堂利与被告（反诉原告,以下以本诉被告称）刘光友合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月12日公开开庭审理了本案。原告王堂利及其委托诉讼代理人黄艳磊、被告刘光友的委托诉讼代理人卢培超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王堂利向本院提出诉讼请求：1.判令刘光友向王堂利支付转让费262000元；2.判令刘光友向王堂利支付违约金（以分期未付款项为基数从协议约定应付款次日起，按每日千分之一计算至实际付清为止，暂算至起诉之日的违约金为65660元）；3.判令刘光友承担本案的案件受理费。事实和理由：王堂利与珠海市*******“综合服务楼”主楼3层302号店铺（以下简称店铺）签订租赁协议，王堂利对店铺进行了装修并购买电器、家具等，主要从事足浴、按摩等（原店铺名称为珠海市**********）。2018年5月10日王堂利与刘光友签订《转让合同》，协议约定王堂利将店铺装修、装饰及店铺内的所有设备、商品及店铺押金全部转让给刘光友，刘光友应支付王堂利转让费440000元，该笔转让费共分五次，其中2018年5月10日首付100000元；2018年9月付40000元；2018年12月付100000元；2019年3月付100000元；2019年6月付100000元；2019年9月付100000元。如果刘光友逾期交付转让金的，刘光友应每日向王堂利支付转让费的千分之一作为违约金。合同签订后，王堂利依约将案涉店铺交付给刘光友之后，刘光友于2018年5月21日在该地址成立珠海市吉之康按摩保健有限公司，开始经营。刘光友由其合伙人胡玉美代为支付首期转让款10万元，扣除原垫付的38000元租金和消防设施配套费40000元后，剩余262000元转让费，刘光友拒绝支付剩余转让费。王堂利多次要求刘光友履行合同义务，但刘光友均拒绝履行，为此，王堂利为维护合法权益，特依据《民事诉讼法》之规定，提起诉讼。王堂利提供的证据有：证明三份，微信聊天记录（胡玉美与刘光友的微信聊天记录），短信（胡玉美与刘光友的短信），转让合同，（2019）粤0402民初1262号《民事判决书》，营业执照信息，微信聊天记录（王堂利与刘光友的聊天记录），2019年1月7日与祝则堂之间的资产转让合同及收据。刘光友答辩称，一、王堂利无权要求刘光友支付转让费及违约金。本案中，根据刘光友与王堂利双方签订的《转让合同》约定的内容来看，虽然名为“转让合同”，其实质是“转租合同”，刘光友承租该店铺的目的是用于商业经营。王堂利与出租方签订的租赁合同于2018年6月20日到期，而王堂利将房屋转租给刘光友约定的使用期限为2018年5月10日至2020年5月10日，并且在合同中约定如不能与出租方续签合同，则承担所有的经济损失。但是王堂利在与出租方的《租赁合同》到期后，未能与出租方续签租赁合同，并且因拖欠租金，出租方要求收回房屋，导致刘光友的店铺无法经营，合同目的无法实现。根据《合同法》第九十四条“有下列情形的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，因王堂利的违约行为导致出租方收回涉案房屋，致使刘光友不能实现合同目的，刘光友可以解除合同，并且有权要求王堂利承担相应的违约责任。二、王堂利应向刘光友承担违约责任，支付违约金并且赔偿相应的损失。根据王堂利与刘光友签订的《转让合同》第二条的规定：王堂利承租该店铺的租期截止至2018年6月20日，如王堂利不能与出租方续签租赁合同，导致刘光友后续装修及增加设备所有经济损失由王堂利负责。合同第七条约定：如果由于王堂利的原因导致转让终止，王堂利同样承担违约责任，并向刘光友支付转让费的10%作为违约金。综上，本案系王堂利违约产生的纠纷，其应向刘光友承担相应的违约责任。王堂利的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。刘光友提供的证据有：租赁合同，临时协议，转让合同，装修合同、装修费用收据，吉之康股东解散协议。刘光友向本院提出反诉请求：1.判令王堂利向刘光友返还垫付的租金38000元及消防设施配套费40000元；2.判令王堂利向刘光友支付违约金44000元；3.判令王堂利向刘光友支付后续装修及增加设备的损失150000元；4.判令王堂利承担全部诉讼费用。事实和理由：2018年5月10日，王堂利与刘光友签订《转让合同》（以下简称“合同”），合同第一条约定，王堂利将其承租的位于珠海市*******“综合服务楼”主楼第三层之302号店铺（以下简称“该店铺”）转让给刘光友用于经营，使用期限为2018年5月10日至2020年5月10日。合同第二条约定，王堂利承租该店铺的租期截止至2018年6月20日，如王堂利不能与出租方续签租赁合同，导致刘光友后续装修及增加设备所有经济损失由王堂利负责。合同第五、第七条约定，转让费440000元，分期支付；如果由于王堂利原因导致转让终止，王堂利同样承担违约责任，并向刘光友支付转让费的10%作为违约金。基于上述事实，刘光友认为，刘光友已经按照合同约定履行了支付首期转让款10万元及其他相关义务，但是王堂利却未能按合同约定与出租方续签租赁合同，并且王堂利在将该店铺转让给刘光友之前已经拖欠出租方租金38000元，导致刘光友在经营不久后即遭到出租方停水停电及要求收回该店铺（王堂利并未告知刘光友存在拖欠出租方租金这一事实，在出租方停水停电后刘光友才得知）。刘光友迫于无奈，为了继续经营，只能与出租方协商并为王堂利垫付拖欠的租金。王堂利的违约行为直接导致了刘光友的经营陷于被动，并最终导致了刘光友的合伙企业被迫解散，刘光友损失惨重。王堂利的上述违约行为，已经严重违反了合同约定，严重侵犯了刘光友的合法权益。综上所述，本案系王堂利违约引起的纠纷，王堂利起诉状所述没有事实根据，应依法驳回其全部诉讼请求；并且，基于上述事实，王堂利应承担违约责任。王堂利对刘光友的反诉答辩称，就解除转让合同，首先是刘光友违反了约定未按期足额支付转让费用，引起了本案的发生。第二，王堂利已按照约定将涉案的商铺及设备设施交付给刘光友，刘光友也按照合同约定将租金直接转账给房屋的实际管理人保群力，王堂利已经履行完毕合同约定的义务。第三，2019年1月17日，刘光友在未通知王堂利情况下将涉案的合同及相应的设备整体转让给祝则堂，现在据了解祝则堂又将涉案商铺再次进行了转让，从实际履行的角度出发，刘光友已经将涉案商铺转让，实际上王堂利的解除权按照法律规定，解除的要恢复原状，但事实上是无法履行的。第四，刘光友在转让获得20万元的转让费，但实际上刘光友并未对涉案商铺进行过实际上的装修和增添设备，从公平角度讲，在刘光友未向王堂利支付转让款的情况下，在刘光友未通知王堂利的情况下再次转让，且转让合同（租赁的截止日期是2020年5月10日），所以王堂利认为刘光友所谓解除的理由不能成立，在事实上刘光友已经实际经营并使用涉案商铺，其所称的未能使用的原因是刘光友未支付2018年11月、12月的租金才导致了停水停电，而并非王堂利所谓的未支付租金，刘光友所说的3.8万元租金，事实上并不是王堂利转让后产生的费用，与本案中所述的租金不是一回事。应驳回刘光友的反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月10日，王堂利与刘光友签订一份《转让合同》，合同约定，王堂利将位于珠海市*******“综合服务楼”主楼第三层之302号的店铺“华轩足浴保健中心”转让给刘光友使用，建筑面积为786平方米，使用期限为2018年5月10日至2020年5月10日，如刘光友合同到期，刘光友享有房屋租赁优先权并保证刘光友同等享有王堂利在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务；王堂利与房东签订的租赁合同到2018年6月20日止，如王堂利不能与房东续签合同，导致刘光友后续装修及增加设备所有经济损失由王堂利负责，现月租金为40674.8元，租金为每月交付一次；店铺转让给刘光友后，刘光友同意代替王堂利向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每月定期交纳租金及该合同所约定的应由王堂利交纳的水电费及其他各项费用；转让后店铺现有的装修装饰及其他所有设备、商品全部归刘光友所有；刘光友向王堂利支付转让费44万元，于2018年5月10日支付10万元、9月支付4万元、12月支付10万元、2019年3月支付10万元、6月支付10万元，上述费用包括押金6万元和第三条所述装修费、装饰、设备及其他相关费用，此外王堂利不得再向刘光友索取任何其他费用；刘光友接手前该店铺所有的一切债权、债务、商品欠款均由王堂利负责，接手后的一切经营行为及产生的债权债务由刘光友负责；刘光友逾期交付转让金，除王堂利交铺日期相应顺延外，刘光友应每日向王堂利支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30天，王堂利有权解除合同，并且由刘光友按照转让费的10%向王堂利支付违约金，如果由于王堂利原因导致转让终止，王堂利同样承担违约责任，并向刘光友支付转让费的10%作为违约金等内容。合同签订后，王堂利将商铺及财产交付刘光友使用，刘光友按约向王堂利支付了转让费10万元、4万元（用于支付消防设施配套费）。刘光友接手商铺后，由珠海市吉之康按摩保健有限公司（2018年5月21日注册成立，股东为韦成守、谢康，以下简称吉之康公司）使用该商铺。王堂利提交了（2019）粤0402民初1262号《民事判决书》，证明刘光友是吉之康公司的法定代表人。刘光友提交一份2019年1月16日的《吉之康股东解散协议》，内容为将吉之康公司转让给祝则堂。2019年1月17日，刘光友作为甲方与祝则堂签订一份《珠海市吉之康按摩保健有限公司及资产转让合同》，约定甲方将位于珠海市*******综合服务楼主楼第三层之302号的店铺以20万元转让给祝则堂等内容。甲方的落款签名由刘光友等四人签名，并盖吉之康公司的印章。祝则堂分期支付转让费，由吉之康公司盖章出具收条。2016年9月1日，王堂利与出租人保群力签订《租赁合同》，合同约定王堂利向保群力租赁位于珠海市*******综合服务楼主楼第三层，合同期限至2018年6月30日止，每月租金及管理费为40674.8元等内容。2019年1月2日，房屋出租人向王堂利发出一份《违约告知函》，称王堂利拖欠2018年11月、12月的商铺租金和水电费用，要求王堂利交纳水电费。2019年1月4日，刘光友与保群力签订一份《临时协议》，约定吉之康公司拖欠2018年12月房租40675元（之前王堂利拖欠房租38000元），现已发函知会承租人王堂利违反合约，出租方按违反合约进入法律程序停供水电及收铺，鉴于实际经营人刘光友提出的意见，出租方考虑实际经营者的切身利益和店内员工利益和稳定，与实际经营人刘光友达成以下方案：实际经营人刘光友于2019年1月4日支付拖欠租金40675元，另代原承租人王堂利支付以往拖欠的房租38000元作为实际经营人刘光友重新承租华储精品酒店三楼现“吉之康”经营场所的诚意金，同时出租方同意恢复水电临时供应；待出租方与原承租方解除合同关系后，按照实际经营人的履约情况另行签订铺位租赁合同。王堂利与刘光友确认，刘光友代王堂利交纳了王堂利承担的房租38000元，因此刘光友共向王堂利支付的转让费为17.8万元（10万元+4万元+3.8万元），余额为262000元（44万元-17.8万元）。庭审中，刘光友当庭通知王堂利解除合同。王堂利认为是刘光友违反了约定未按期足额支付转让费用，引起了本案的发生。本院认为，王堂利与刘光友签订的合同是双方的真实意思表示，双方应当全面履行合同义务。王堂利按照合同约定向刘光友交付了标的物，刘光友未按合同约定支付转让费，构成违约，王堂利要求刘光友支付拖欠的转让费262000元及逾期付款违约金，符合合同约定，本院予以支持。合同约定的违约金为每日千分之一，为约定过高，应当予以调整，本院酌情调整为按照年利率12%计算。刘光友主张双方的合同名为“转让合同”，实质为“转租合同”，理由不成立。双方转让的标的物主要是财产，44万元转让费购买的是“上述费用包括押金6万元和第三条所述装修费、装饰、设备及其他相关费用”，因财产的使用涉及到房屋租赁关系，该合同也未经出租人书面认可转租，因此不能认定为转租合同。刘光友主张解除合同，其理由是王堂利的行为构成根本违约，分析如下：一、关于王堂利拖欠租金38000元是否构成根本违约。根据合同性质，即便是王堂利拖欠出租人38000元也不构成根本违约，不能造成合同的不能履行。刘光友在2018年12月就应当向王堂利支付转让费24万元，而刘光友此前仅支付了14万元，即使刘光友在2019年1月份代王堂利向出租人交纳了38000元租金，也是刘光友违约在先，且支付的款项尚不足以抵扣其到期债务。王堂利已在刘光友应当支付的转让款中抵扣了38000元，刘光友依然构成逾期付款的违约。二、刘光友拖欠2018年12月的租金在先，引起与出租方的矛盾。出租方在2019年1月2日后才主张王堂利拖欠的租金38000元，此后刘光友与出租人签订《临时协议》，已经解决了相关矛盾，不构成合同的不能履行。三、刘光友等人将吉之康公司及租赁物再次转让给他人，并非王堂利行为造成。涉案财产的转让属于重大、复杂的民事行为，合同当事人在签订合同前当然会对标的物的情况经过充分的考察、协商，包括为维持继续使用的场地租赁关系。在刘光友使用场地及转让给祝则堂的行为看，均没有因为出租方禁止使用经营场地的原因而终止，而是因为刘光友拖欠租金及经营不善，造成财产贬值。祝则堂继续在涉案场地进行经营，可见出租人并没有终止租赁合同的意思表示。因此，在双方履行合同的过程中，王堂利没有违约，刘光友逾期支付转让费的行为构成违约。刘光友无权解除双方的合同，故刘光友通知王堂利解除合同的行为不具有法律效力，刘光友要求王堂利返还垫付租金38000元及消防设施配套费4万元、支付违约金44000元、赔偿损失的理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告刘光友于本判决生效之日起十日内，向原告王堂利支付转让费262000元；二、被告刘光友于本判决生效之日起十日内，按年利率12%向原告王堂利支付转让费262000元从2019年1月1日起至款项付清之日止的逾期付款违约金（从2019年1月1日起按本金62000元计算、从2019年4月1日起按本金162000元计算、从2019年7月1日起至清偿之日止按本金262000元计算）；三、驳回被告刘光友的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3107元（原告王堂利预交），由被告刘光友负担；反诉受理费2690元，由被告刘光友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  蔡卫星二〇二〇年三月二十五日书记员  赖家铭蒋如意