河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终344号 上诉人（原审原告）：王瑞爽，女，1976年1月2日出生，汉族，住邢台市威县。 委托诉讼代理人：段宪华，河北孙福江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：河北昊博建筑工程有限公司，住所地河北省石家庄市深泽县真武路38号。 法定代表人：杨保录，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吉占欣，该公司员工。 委托诉讼代理人：王茂生，河北英汇律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：河北康顺房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区西二环南路166号16栋1单元602。 法定代表人：张力威，该公司董事长。 上诉人王瑞爽因与被上诉人河北昊博建筑工程有限公司(以下简称昊博公司）、河北康顺房地产开发有限公司（以下简称康顺公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省晋州市人民法院（2019）冀0183民初3476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王瑞爽上诉请求：1、撤销晋州市人民法院作出的（2019）冀0183民初3476号民事判决，依法进行改判或发回重审。2、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实不清。一审中上诉人提交了张毅与邢台新发地房地产开发有限公司威县分公司、康顺公司签订借款协议之补充协议书、商品房买卖合同、支付购房款收据，现上诉人也搬进了该房屋居住，实际占有该房屋。上诉人已经提交了收款收据，且被上诉人（原审原告）河北昊博建筑工程有限公司虽对此证据不认可，但其并未提交任何证据。一审法院判决书中称该抵债行为的合法性及原告购房款是否实际支付存疑，可见，一审法院对事实认定不清楚，上诉人在与张毅签订购房协议后，又与邢台市新发地房地产开发有限公司签订了正式的商品房买卖合同，说明了新发地公司对抵债行为是认可的，是双方真实的意思表示。2、一审法院适用《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条错误。本案系执行异议之诉，法院应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》作为判决依据。根据上诉人提交的商品房买卖合同，购房款收据、威县不动产登记证明，三项证据可以证明已满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第29条的规定的全部情形，上诉人的权利已经可以排除执行。 昊博公司答辩称，王瑞爽的上诉请求缺乏事实与法律依据，案外人无足以排除对执行标的的事由和权益，上诉人的房屋买卖合同、收据不具有真实性和合法性，上诉人与第三人恶意串通。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 王瑞爽向一审法院起诉请求：1.判令立即停止对原告购买的位于威县文苑水榭小区4号楼3单元201室房屋的强制执行，并解除对述房屋的查封；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年6月30日，河北省深泽县人民法院作出（2016）冀0128民初279号民事判决，判决康顺公司返还昊博公司履约保证金200万元。该判决生效后，康顺公司未自动履行。2016年11月1日，昊博公司向深泽县人民法院申请强制执行该生效判决。2017年1月20日，深泽县人民法院作出（2016）冀0128执391号执行裁定书，裁定查封了康顺公司在邢台新发地房地产开发有限公司名下的13套房产（含本案诉争的威县文苑水榭小区4号楼3单元201室）。2017年4月14日，昊博公司与康顺公司在深泽县人民法院达成执行和解，主要内容为：康顺公司分期返还昊博公司160万元为清，昊博公司同意康顺公司出售深泽县人民法院查封的登记在邢台新发地房地产开发有限公司名下的康顺公司的13套房产，康顺公司将销售的房价款按每套12.5万元交到深泽县人民法院办案人员手中后，由法院负责解除售出房产的查封，在销售到第9套时将160万元的余款全部交到法院，法院将剩余的房产全部解除查封。康顺公司法定代表人张力威对上述协议承担保证责任，如康顺公司不按上述协议履行，昊博公司可以要求按原判决书执行。2017年5月2日，深泽县人民法院裁定终结本次执行程序。 2017年11月16日，该案恢复执行。2017年11月20日，河北省石家庄市中级人民法院作出（2017）冀01执监405号执行裁定书，指定该案由晋州市人民法院执行。2018年1月24日，本院作出（2018）冀0183执85号公告，拟对深泽县人民法院查封的康顺公司在邢台新发地房地产开发有限公司名下的13套房产进行司法处置（评估、拍卖）。原告王瑞爽向本院提出执行异议，请求依法解除对威县文苑水榭小区4号楼3单元201室房产的查封措施。2019年7月25日，本院作出（2019）冀0183执异79号裁定，驳回了原告王瑞爽的异议请求。 又查明，2014年12月18日，张毅与邢台新发地房地产开发有限公司威县分公司、康顺公司签订借款协议之补充协议书，协议约定：邢台新发地房地产开发有限公司威县分公司将威县水榭项目中的4-3-201、4-3-301、4-3-601三套房产按每套24万元价格抵顶所欠张毅的借款本息，张毅有权对上述所抵顶的房屋进行销售，邢台新发地房地产开发有限公司威县分公司、康顺公司给张毅提供上述三套房产的销售合同和收款收据。2015年1月23日，原告王瑞爽与邢台新发地房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定：王瑞爽购买邢台新发地房地产开发有限公司建设的威县商品房，总房款为298618元。出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付买受人使用。该合同第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，原告王瑞爽与张毅签订购房补充说明，主要内容为：文苑水榭4号楼3单元201号房屋成交价格为人民币210000元，王瑞爽实际支付203000元，剩余房款7000元待买方入住满意后另行支付。如买方不满意，买方可以不支付。 一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案原告作为执行异议之诉的案外人，需承担证明其“享有足以排除强制执行的民事权益”并由其承担举证不能的不利后果。《合同法》第一百三十三条规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。不动产变更登记是不动产物权转移的实质要件，但不动产物权的买卖或转让不登记并不能必然导致合同的无效。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案原告王瑞爽虽然与邢台新发地房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，但其实质是以房抵债后的房产转让，该抵债行为的合法性及原告购房款是否实际支付均存疑，不能认定作为购房人的原告存在善意和无过错，不足以排除强制执行。由于诉争房产的物权并未发生变动，该房屋买卖协议不能产生对抗合同双方之外的第三人的效力。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、第十九条之规定，判决：驳回原告王瑞爽的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，经审理查明的案件其他事实与一审查明无异，本院予以确认。 本院认为，根据当事人的上诉理由及答辩意见，本案的主要争议焦点为：上诉人王瑞爽对位于威县执行标的物提出的异议和权利主张能否成立。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”经查，深泽县人民法院于2017年1月20日作出（2016）冀0128执391号执行裁定书，裁定查封康顺公司在邢台新发地房地产开发有限公司名下的13套房产（含诉争标的物）。上诉人王瑞爽与邢台新发地房地产开发有限公司的商品房买卖合同显示签订日期为2015年1月23日，所签订的商品房买卖合同合法有效，且在查封之前。王瑞爽提交的民用燃气使用证证实其已实际居住，邢台市威县不动产登记中心亦未查询到王瑞爽在威县辖区内有其他房产用于居住。关于房屋价款是否真实支付的问题，根据“谁主张，谁举证”的证据规则，上诉人王瑞爽应举证证明。上诉人王瑞爽提交了张毅、邢台新发地房地产公司威县分公司、河北康顺房地产公司在2014年12月18日三方签订的《借款协议之补充协议书》复印件，内容约定张毅可以对外销售诉争标的物以偿还邢台新发地房地产开发有限公司威县分公司欠张毅的借款，邢台新发地房地产开发有限公司威县分公司为张毅售出的诉争标的物提供商品房销售合同和收款收据。王瑞爽亦提交了郭茂（系王瑞爽丈夫）于2015年1月23日向张毅转入203000元的银行转账凭证，张毅于当天出具收到203000元购房款的“购房补充说明”。且郭茂转账的时间与王瑞爽、邢台新发地房地产开发有限公司2015年1月23日签订的商品房买卖合同的时间一致。邢台新发地房地产开发有限公司亦于2015年1月23日为王瑞爽出具“收据”。综合以上证据，上诉人对实际支付购房款事宜作出了合理的解释，已形成相对完备的证据链条，被上诉人昊博公司虽对以上证据不认可，但并未提供充分证据佐证。故本院对上诉人王瑞爽已购买诉争标的物并实际支付合同约定房款的事实予以认可,且已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 综上所述，王瑞爽的上诉请求成立，本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省晋州市人民法院（2019）冀0183民初3476号民事判决； 二、不得执行邢台市威县朝阳路文苑水榭4栋3单元201号商品房。 一审案件受理费4450元，由河北昊博建筑工程有限公司负担；二审案件受理费4450元，由河北昊博建筑工程有限公司、河北康顺房地产开发有限公司各自负担2225元。 本判决为终审判决。 审判长  许毅鹏 审判员  王淑芳 审判员  卢 亮 二〇二〇年三月十一日 法官助理任晓刚 书记员侯轶凡