广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初16号原告：黄伟玲，女，回族，1982年6月6日出生，住广东省佛山市三水区****沙头奥林匹克花园12座1303，公民身份号码430************464。被告：梁毅，男，汉族，1975年1月30日出生，住广东省佛山市三水区**************，公民身份号码452************017。原告黄伟玲与被告梁毅财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年1月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告黄伟玲、被告梁毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄伟玲提出诉讼请求：1.被告赔偿原告2019年10月至12月租金4500元和物业服务费500元，合共5000元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告是佛山市三水区***************************屋（以下简称1303号房屋）业主，被告是楼上佛山市三水区***************************屋（以下简称1403号房屋）住户。2019年7月5日开始，原告的租户向原告反映楼上房屋漏水，致原告的房屋客厅顶、厨房天花、小卧室天花板和墙面浸湿，客厅角落和天花也陆续出现滴水现象。7月9日，原告前往房屋查看，确实出现几处漏水和滴水现象。次日，原告联系小区物业蔡经理，蔡经理联系1403号房屋业主，即被告。经过几番协调，被告关闭了1403号房屋的进户水阀门。7月15日，被告、原告租户以及物业部蔡经理一同进入1403房屋查看漏水原因，经查看现场得知，由于1403号房屋业主几个月不在家居住，水管和阀门使用和维修不当，厨房内洗碗盆下右侧水阀损坏漏水，厨房内积水达一公分深，上下楼房屋有不同程度受损，经现场人员协商确定，被告现关闭水阀，待一两个月渗水墙体干透后，被告立即检查维修自家水管，然后尽快协助原告房屋维修，并承担损失。此后两个月，被告并未联系原告处理房屋维修问题。2019年9月中旬，原告的租户提出因厨房电路故障，无法使用抽油烟机和厨房电灯，卧室内发霉等问题，无法正常使用房屋，且租户为高龄孕妇，提出提前解除合同的要求。原告处于安全考虑同意于9月底提前解除合同，为此造成原告三个月租金损失4500元。9月下旬，原告先后联系被告维修房屋，被告拒绝联系原告。10月26日，经居委会联系，被告开始维修自家房屋的水管。其后，经过居委会和物业多次联系，被告于11月26日开始为原告房屋进行修复，对原告房屋有渗水和滴水位置的墙体和天花进行刮塑和刷漆处理，对厨房电路进行了修复，修复作业于12月3日完工。被告自身房屋水管渗漏导致原告房屋受损，影响了原告房屋出租和使用，产生了相应租金和物业服务费损失，为此，原告特提起本案诉讼。被告梁毅辩称：一、答辩人房屋修缮工程稍长并非故意拖延。（1）要遵循工程规律。答辩人判断被答辩人房屋受损是隐蔽水管破损导致渗漏，所以地板积水需要较长时间自然排干和蒸发，方可以进行修复，避免二次渗漏，且需要先进行楼上水管安装再进行楼下修缮。（2）对原告在本案中所主张的事实及诉讼请求没有异议。被答辩人隐瞒了信息，7月中旬，原告、被告、原告租户和物业蔡经理到现场查看时，原告的租户以及妻子表示因许垂棉的妻子怀孕，明确表示在10月份之前不允许施工，要求在10月份之后再施工，当时在场人员均无异议，故答辩人没有在10月前进行维修，答辩人没有恶意拖延施工。（3）原告信息沟通渠道不畅。纠纷发生至今，被答辩人委托他人与答辩人联系，10月24日，答辩人已经告知物业管理人员检修水管，10月26日至31日安装期间，1303号房屋租户也到现场查看了解。10月31日，答辩人完成了自己房屋的修缮工程，告知了被答辩人并希望对1303号房屋修缮，但因为1303号房屋代管人出差在外，未及时回复原告，导致被答辩人误会答辩人故意拖延，并在11月26日投诉到居委。经过居委会协调，答辩人于12月3日完成房屋的修缮工程，履行了恢复房屋原状的责任。二、被答辩人租金损失与答辩人的房屋渗水问题无直接因果关系。（1）被答辩人夸大房屋受损严重程度。2019年7月，物业公司通知答辩人1303号房屋住户反映渗水，答辩人立即关闭房屋内水阀，作断水处理，防止渗漏。从照片看，损害情况仅有局部天花和墙面小面积水迹，约11平方米。具体是客厅天花板西南角0.5平方米、客厅西侧天花处局部1平方米、客房北墙部分墙面和西墙部分墙面8平方米、阳台天花1.5平方米。被答辩人陈述厨房电路故障和抽油烟机损坏，检修过程中无法判断。检修过程中厨房开关和插座可以使用，仅厨房照明灯烧坏，答辩人作了更换后可以正常使用。（2）被答辩人租客许垂棉退租是由于自身原因不是因为房屋无法继续居住。许垂棉妻子怀孕期间在1303号房屋居住两个半月，可见局部墙体渗水未影响房屋使用。答辩人没有履行修复义务主要原因是被答辩人的租户要求其妻子在怀孕期间不能进行修缮和维修，退租是因为其预产期在九月份，生产后不再租房，其退租行为与房屋损害行为无关。三、被答辩人已在本次纠纷中获得超额的赔偿。（1）答辩人超过范围实施了修缮行为。被答辩人要求答辩人对天花和墙面一整面墙进行翻新而不是局部修复。答辩人同意并超范围修缮。实际翻新面积80平方米：客厅天花25平方米、客厅西侧墙体25平方米、客房北面和西面墙体25平方米、阳台天花5平方米。按照翻新市场价格25元/平方米，实际修复面积80平方米，共计费用2100元，被答辩人额外受益1725元。依照《中华人民共和国侵权责任法司法解释》基于同一事实受损害并受益的，请求赔偿金额可以扣除受利益。（2）被答辩人已经向租户收取了退租违约金。被答辩人与租户许垂棉签订《房屋租赁合同》，每月租金1500元，租赁保证金3000元。租户退租后，被答辩人扣除了一个月租金的保证金1500元，退回租户保证金1500元。既然被答辩人认为租户违约并收取保证金，即租赁合同解除的违约责任在于租户一方，不是被答辩人，更不是答辩人的房屋渗漏造成。答辩人据此起诉理据滑稽。四、被答辩人索要1303号房屋的物业管理费毫无道理。被答辩人与租户许垂棉签订《房屋租赁合同》，未约定租户承担物业服务费，原告要求被答辩人赔偿物业管理费毫无道理。综上，答辩人请求驳回原告诉讼请求。原告黄伟玲在诉讼中提交如下证据：1.粤（2017）佛三不动产权第0010576号不动产权证一份，证明原告是佛山市三水区**************************屋所有权人；2.房屋租赁合同、物业交接清单各一份，证明原告将1303号房屋出租给许垂棉，租期2018年12月1日至2019年12月31日，租金1500元每月，租赁保证金3000元；3.微信往来截图四页，证明租户因为房屋渗水、墙体发霉等原因提前退租，每月租金为1500元以及相应物业管理费；4.照片五张，证明原告房屋因为楼上渗水导致客厅、卧室和厨房墙体渗漏、发霉；5.通话记录截图四页，证明原告向居委会和物业管理公司投诉的经过。被告梁毅在诉讼中提交如下证据：1.短信往来截图一页，证明被告与小区物业蔡经理联系，确认是1303号房屋租户要求被告延迟维修；2.微信往来截图一页，证明被告与1303号房屋租户联系，确认是租户的原因要求延迟维修，原告在租户退租时已经没收一个月租金1500元的保证金；3.微信往来截图二页、通话记录截图一页、短信截图一页，证明被告积极与物业水电维修人员联系，主动承担维修责任；4.短信截图一页，证明被告房屋水费支出较少，已经主动关闭水阀减少损害；5.照片四张，证明1303号房屋维修前状况，当时1303号房屋损坏情况轻微，且双方确认需要修缮的位置；6.照片五张，证明1303号房屋维修后状况，被告已超范围履行义务；7.微信往来截图二页，证明被告委托水电维修师傅对原告房屋进行修缮，并支付修缮费用2100元。本院组织双方当事人对上述证据进行交换和质证，对当事人无异议的证据，即原告提交的证据1、2、4和被告提交的证据3、4、6、7，本院予以确认并在卷佐证。对原告的证据3，系原告与其租户的微信往来，内容没有反映租户提前退租的原因，故不足以证明原告主张的待证事实，本院不予采信；对原告的证据5，没有通话相对人身份以及通话内容佐证，本院不予采信；对于被告提供的证据1、2，原告认可因其租户的原因致被告的修缮工程作业延至2019年10月后，故被告于2019年10月之后开始修缮作业的责任不在被告，本院对该证据采信；对于被告的证据5，原告有异议，认为拍摄时间在2019年9月之后，经审查，该照片拍摄地点虽为1303号房屋，但没有显示拍摄时间，难以证明被告主张待证事实，本院不予采信。根据本院采信的证据、综合当事人陈述，本院认定如下事实：原告黄伟玲是1303号房屋业主，被告梁毅是1403号房屋业主，原告与被告是上下楼业主关系。2019年7月，原告得知1303号房屋的客厅天花和墙壁、小卧室墙壁、阳台天花出现渗漏水、发霉等情况，遂经过小区物业管理人员与被告联系并反映情况。7月中旬，原告、被告、原告租户和小区物业管理人员到现场查看，发现1303号房屋渗漏原因是1403号房屋厨房水阀处漏水并造成室内积水，被告当即关闭其室内和室外水阀。10月24日，被告开始对1403号房屋水管检修并对房屋水管进行重新铺设施工，于10月31日完工。被告陈述对重新铺设水管的1403号房屋的渗漏情况进行检测后，该房屋没有出现渗漏。2019年11月底，被告开始对1303号房屋开展修缮施工，施工内容为客厅天花、客厅部分墙体、小卧室部分墙体和阳台天花刮塑和刷漆，修缮工程于12月3日完工。另查明，2018年12月1日，原告将1303号房屋出租给许垂棉，双方签订《房屋租赁合同》，约定每月租金1500元，租期至2019年12月31日。租赁保证金为3000元。2019年9月下旬，原告与许垂棉约定，租赁合同于2019年9月30日解除，合同解除后，原告收取许垂棉1500元租赁保证金，退还保证金1500元。本院认为，本案为财产损害赔偿纠纷。被告认可原告1303号房屋内墙壁和天花多处出现渗漏和发霉系其1403房屋水管损坏导致渗漏所致。事发后，被告采取了关闭水阀、对1403号房屋水管重新铺设，并完成了对原告1303号房屋内受损墙壁和天花进行刮塑和刷漆等恢复原状的补救措施，对此原、被告双方无争议，本院对上述事实予以确认。本案的争议问题是被告应否赔偿原告2019年10月至12月租金损失4500元和对应物业管理费500元。原告提供与其租户的微信聊天往来记录拟证明因房屋渗漏和墙体发霉、电灯损坏问题导致租户提前三个月解除租赁合同，因此产生三个月的租金损失。该微信聊天记录内容未反映租户解除合同的真正原因，且房屋渗漏出现后至合同解除前，该租户一直使用房屋，可见1303号房屋渗漏、墙体发霉等情况未严重影响房屋使用功能致使根本不能使用，故原告以此为由主张租金损失，理据不充分。但因被告疏于对1404号房屋妥善管理导致1303号房屋渗漏、天花和墙体受损，被告除了及时采取排除妨害、停止侵害、恢复原状的补救措施外，对因房屋修缮导致原告不能占用、使用房屋而产生租金损失的，该损失属于原告的预期可得利益损失，被告还应给予赔偿。被告完成1403号房屋修缮后理应及时对原告1303号房屋进行修复，但其于11月26日方才开始1303号房屋修复施工，在此期间存在一定的延误，从被告完成1403号房屋修缮工程之日起至完成1303号房屋的修复施工之日，是原告为修缮工程准备、施工以及检测作业的合理期限，本院酌情确定因房屋修缮工程影响原告对房屋占有、使用的合理期限为1个月，参照原告房屋租金标准1500元/月，相应的租金损失为1500元。对于原告主张合理的租金损失，本院予以支持。对原告主张的其他期限的租金损失，没有充分证据系因被告侵权行为造成，故本院不予支持。被告辩解原告从修缮工程中受益、受益部分予以扣减，本院认为，对于房屋修复除了达到修复目的外还需要兼顾美观，故对一定范围的刮塑、刷漆不能视为被侵权人的受益，被告辩解无据，本院不予采纳。对于原告主张物业管理费损失500元。原告主张的物业管理费实际是物业服务费，所谓物业服务费是房屋业主依照物业房屋企业签订的物业服务合同约定交纳的享受物业服务的对价。可见，支付物业服务费用是房屋业主依照物业服务合同约定享受物业公司提供的服务同时应该履行的合同义务，该费用的产生与被告房屋水管损坏以及被告对原告1303号房屋的修缮行为无关，原告该项主张缺乏与被告侵权行为的因果关系，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告梁毅于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄伟玲租金损失1500元；二、驳回原告黄伟玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即25元（原告黄伟玲已经预交），由被告梁毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁淑平二〇二〇年三月十三日书记员  李秀娟