四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18202号 上诉人（原审被告）：匡凤英，女，1968年12月6日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：薛建中，男，汉族，1963年2月20日出生，住四川省都江堰市，系社区推荐。 被上诉人（原审原告）：都江堰市新美居市场经营管理有限公司，住所地：成都市都江堰市灌温路80号。 法定代表人：马越，董事长。 委托诉讼代理人：张琴，都江堰市高新法律服务所法律工作者。 原审第三人：都江堰兴堰投资有限公司，住所地：四川省成都市都江堰市幸福镇联盟村四组1幢。 法定代表人：李素梅，董事长。 上诉人匡凤英因与被上诉人都江堰市新美居市场经营管理有限公司（以下简称“新美居公司”）、原审第三人都江堰兴堰投资有限公司（以下简称“兴堰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初1765号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。原审第三人都江堰兴堰投资有限公司经本院依法传唤，据不到庭参与诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 匡凤英上诉请求：对一审判决第二、三、四项予以依法改判。事实和理由：一是案涉房屋的租金标准应当按照21每平方米进行计算。新美居公司在市场上宣传、广告、营销与当初招商时给商家的承诺相差甚远，不作为已造成对商家的欺骗，商家投入大量的资金装修，存货，人员培训管理，结果因新美居公司的不作为而惨淡经营甚至亏本经营，管理也谈不上。房屋租金应按照21平方米计算的理由可详见《商铺租赁合同补充协议》中第三条第三款。二是匡凤英不应当支付案涉房屋的杂费。《商铺租赁合同》第三条第二项第九款（因）“敏知”公司退出，其《商铺租赁合同补充协议》第三条第四款的“代收”不成立。三是案涉商铺面积应按建筑面积177.86平方米计算，其公摊面积8.9平方米计算不合理。因房屋问题漏水其匡凤英垫资的维修费及直接损失因市场方新美居公司的不作为，故应由市场方新美居公司承担。四是对于2016年1月30日支付的房租63000元应当于欠付租金总额中抵扣。匡凤英于2016年1月30日转账支付了房租63000元。2015年11月1日至2018年2月18日应交租金。另外，应减免六个月租金。匡凤英于2019年2月份拟与匡凤英的债务人及市场方新美居公司签一个房屋转租协议，匡凤英的债务人以抵债匡凤英装修费的协议（转租前房屋租金由匡凤英负责，转租后房屋租金由匡凤英的债务人负责，抵扣费用于支付所欠房租）但市场方新美居公司无理阻扰，致使匡凤英抵债付房租不成。匡凤英至今没缴完房租，故市场方新美居公司有责任。 新美居公司辩称，一、杂费已被成都市中级人民法院已生效判决认定，并得到了法院支持，故匡凤英应支付杂费。案涉E区虽未签订协议，但新美居公司于一审中已举证证明其履行广告义务，故一审判决正确，应予以支持。二、关于面积的问题。该面积及租金的计算方式，符合双方的约定，故不应支持匡凤英的请求。三、关于是否应减免6个月租金的问题。6个月租金的减免是指在2012年3月15日前租入商铺的商家可享受减免6个月的租金，本案不符合减免条件，新美居公司起诉要求匡凤英支付从2013年7月1日欠付的租金。四、关于租金单价。案涉补充协议第三条载明优惠期为2013年1月1日起至2014年12月31日止，新美居公司已给予优惠，故不应当再下调租金，匡凤英起诉请求下调租金无事实和法律依据。五、关于63000元是否抵扣的问题。该笔款项是匡凤英打给马越的私人账户，马越的银行流水明细上显示马越并未打入新美居公司的对公账户，故63000元并未到新美居公司账户上。 兴堰公司未发表陈述意见。 新美居公司向一审法院起诉请求：一、依法判令匡凤英将位于都江堰市房屋返还新美居公司；二、依法判令匡凤英支付欠新美居公司商铺房屋从2015年11月1日起至2016年10月31日止的租金53789.76元和杂费（广告费、管理费）11206.2元；三、依法判令匡凤英承担违约责任，赔偿支付新美居公司违约金5000元；四、依法判令匡凤英承担支付给新美居公司商铺房屋从2016年11月1日起至房屋归还时止的房屋使用费（按149.42元／天计算）和杂费（按31.12元／天计算）；五、本案诉讼费用由匡凤英承担。 一审法院认定事实：位于都江堰市产权为兴堰公司所有。兴堰公司与案外人都江堰市装饰协会签订合作协议（合作期限至2021年2月18日止），由都江堰市装饰协会对上述商铺进行招商经营。合作协议签订后，上述协议中的权利义务实际由新美居公司在履行，上述商铺亦由新美居公司实际进行招商经营。 2015年12月2日，新美居公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）匡凤英签订《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》。该合同中与本案有关的约定有：1．甲方将兴堰丽景（美安居装饰建材市场）经营场地租赁给乙方经营装饰装修材料类商品；2．乙方经营使用期从2015年11月1日起至2016年10月31日止，其中甲方给予乙方租金免租期0月，即从2015年11月1日起开始计算房租；3．租金单价为24元/平方米/月，摊位计价面积为186.77平方米，租金4482.48元/月，租赁期租金合计为53789.76元，租赁保证金为5000元/户（该保证金经营期间不退，也不计息，乙方办理退场手续后壹月内无息退还）。乙方向甲方缴纳租金每陆个月为壹个付款周期，租赁保证金新商家一次性交纳，续签商家由上一年度结转；乙方合同费用必须于合同付款日前一次性向甲方足额预付该阶段费用作为合同履行费用，即提前一月支付下半年租金，先付后用。第一周期租金26894.88元，租赁保证金5000元，第一次交款合计31894.88元。乙方第一次交款时间为2015年11月1日前，交款金额为31894.88元；第二次交款时间为2016年4月1日前，交款金额为26894.88元。4．逾期未付或未足额支付：逾期在60日之内，按逾期天数每天甲方有权按每天房租单价双倍的金额向乙方收取滞纳金。逾期超过60日，则视为乙方单方面解除合同，甲方有权单方面解除合同，甲方有权无偿收回所租商铺摊位另行租赁，并向乙方追缴所欠租金、滞纳金，乙方承担违约责任，并按应交保证金双倍的金额支付给甲方违约金。5．甲方的权利和义务：在市场内的所有承租方缴纳整体广告费后，甲方提供市场的对外整体广告及促销活动策划及实施，如有专项促销以及额外出现的广告费用由乙方另行支付给甲方；乙方在本合同期满前两个月内书面通知甲方续租，本合同租期届满乙方未书面通知的，视为乙方放弃续租权，甲方有权确定新租户。6．乙方的权利和义务：乙方有权对所租赁商铺进行装饰、装修，其费用由乙方自行承担，装修前乙方须将装修效果图和施工方案报甲方审批，需报城管局的由乙方自行申报，在征得甲方同意并与甲方签订《装修及消防安全责任书》后方可施工；无论什么原因，乙方若不续租甲方商铺，在不损坏租赁物及公共区域装修的前提下，乙方应当对所租场地的内部装修进行拆除，并负责清运拆除的杂物，清理拆除的场地，并恢复到二次可租状态，相关费用由乙方承担；乙方的经营应遵守甲方制定的市场管理规定，按时向各所在片区的物业公司缴纳物业管理费用。7．违约条款：本合同到期或提前解除时，乙方无权要求甲方赔偿或补偿因装修该租赁场地而发生的费用，以及进场时所发生摊位协调费。8．合同附件包括：《美安居装饰建材广场管理协议》、《美安居装饰建材市场装修及消防安全责任书》，以上协议作为合同附件与合同正本同居法律效力。该合同落款处有新美居公司在甲方处加盖公章，匡凤英在乙方处签名并捺印。合同签订后，新美居公司向匡凤英交付商铺。 2019年2月15日，匡凤英作为申请人向新美居公司提交《申请书》，载明：我方租用铺面后因为经营周转资金困难，因此欠贵公司应交的租金及杂费，从2013年7月1日至2015年10月1日欠租63498元，2015年11月1日至2019年1月31日欠费为174816.7元，合计金额为238315元，现向管理公司申请缓交。匡凤英委托员工马利在该申请书上签字并捺印。 四川省成都市中级人民法院（2015）成民终字第3993号《民事判决书》系新美居公司与案外人杨玮之间的房屋租赁合同纠纷案件。该案件中认定新美居公司在案外人成都敏知企业管理有限公司撤场后对案涉市场进行了一定的广告和管理服务。因新美居公司存在广告宣传及管理服务不足的问题，法院酌情将新美居公司主张按5元/平方米/月计算的杂费调减为按3.6元/平方米/月计算。 一审法院另查明，案涉商铺现由匡凤英占有。 一审法院认为，一、《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”兴堰公司将案涉商铺委托新美居公司招商经营，新美居公司有权将案涉商铺对外出租。新美居公司与匡凤英签订的《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，属合法有效。 二、关于解除合同及返还案涉商铺的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”新美居公司与匡凤英签订的商铺租赁合同中约定租赁期限为2015年11月1日至2016年10月31日，但到期后匡凤英仍在继续使用案涉商铺，故该商铺租赁合同继续有效。该合同约定若承租人拖欠租金超过60日的出租人有权单方面解除合同。匡凤英自2015年11月1日起未支付租金，一审庭审中匡凤英亦认可案涉商铺使用至2018年12月13日，新美居公司对此亦未提出异议，故对新美居公司要求解除《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持，匡凤英应向新美居公司返还案涉商铺。一审法院认定双方于2018年12月13日解除《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》。 三、关于商铺租金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”新美居公司按约向匡凤英交付了商铺，匡凤英应按约向新美居公司支付租金，故其应付租金为自2015年11月1日至2018年12月13日共计167794.17元［186.77平方米×24元/平方米/月×（37月＋13/30月）］。匡凤英提交的证据不足以证明案涉商铺漏水，故对匡凤英关于租金应当降低的抗辩，一审法院不予支持。 四、关于杂费的问题。新美居公司在一审庭审中确认其所主张的杂费包含广告费和管理费，鉴于案涉租赁合同中约定新美居公司提供市场的对外整体广告及促销活动策划及实施，如有专项促销以及额外出现的广告费用由匡凤英另行支付，新美居公司亦就此提供了其支付广告费的票据，因此，一审法院酌情认定匡凤英对广告费应在1.5元/平方米/月范围内承担责任，即10487.14元［186.77平方米×1.5元/平方米/月×（37月＋13/30月）］。 五、关于匡凤英从案涉租赁合同解除后至退房期间的房屋使用费问题。如前所述，一审法院认定《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》于2018年12月13日解除，鉴于匡凤英一直占有使用案涉商铺，故对新美居公司主张的案涉租赁合同解除后至退房期间的房屋使用费应予支持，其计算方式为实际使用天数×186.77平方米×24元/平方米/月÷30天，计算至匡凤英腾退案涉房屋之日。 六、关于违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”商铺租赁合同中约定逾期超过60日支付租金时，应承担违约责任，按应缴保证金双倍的金额支付违约金。根据一审庭审查明事实，匡凤英确实存在超过60日支付租金的违约情形，因此匡凤英应向新美居公司支付违约金。新美居公司主张违约金5000元，一审法院予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条、第二百一十二条、第一百一十四条第一款、第二百三十六条之规定，判决：一、匡凤英于判决生效之日起十日内向新美居公司腾退位于都江堰市房屋；二、匡凤英于判决生效之日起十日内向新美居公司支付自2015年11月1日至2018年12月13日止的租金167794.17元；三、匡凤英于判决生效之日起十日内向新美居公司支付房屋使用费，计算方式为：从2018年12月14日起至匡凤英向新美居公司腾退案涉房屋止，实际使用天数×186.77平方米×24元／平方米／月÷30天；四、匡凤英于判决生效之日起十日内向新美居公司支付广告费10487.14元；五、匡凤英于判决生效之日起十日内向新美居公司支付违约金5000元；六、驳回新美居公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1650元，减半收取825元，由匡凤英负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院对案涉的争议焦点问题认定如下： 关于案涉房屋租金标准及商铺面积的问题。本案中，匡凤英对一审认定的房屋的租金标准和面积均提出异议。经本院核实，案涉《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》中约定案涉经营场地“租金单价为24元/平方米/月，摊位计价面积为186.77平方米，租金4482.48元/月”。对于匡凤英认为依双方补充协议第三条第三款可以得出租金标准为21元/平方米/月的问题，经本院当庭核实，匡凤英所指的该补充协议系其他租房协议的补充协议，而非本案租赁合同的补充协议，故对其该上诉理由，本院不予采纳。另，关于商铺面积的问题，匡凤英系认为不应计算公摊面积，对此，本院认为，双方对于案涉租赁房屋的计租标准，每月租赁价格均有清楚约定，有约定时应按约定执行，故仍应以双方约定的计租面积核定租金。对该上诉理由，本院不予采纳。 关于案涉杂费的问题。本院认为，鉴于双方合同第三条约定“在市场内的所有承租方缴纳整体广告费后，甲方提供市场的对外整体广告及促销策划及实施，如有专项促销以及额外出现的广告费用由乙方另行支付给甲方。”，故一审结合新美居公司支付广告费的票据酌情认定并无不当。 关于案涉63000元的个人收款是否应抵扣租金的问题。匡凤英认为，其向马越个人支付了63000元，应抵扣其欠付的租金。对此，新美居公司不予认可，否认已收取该款项。本院认为，对于金钱债务的抵销，以相同当事人之间互负债务为前提，而本案中匡凤英主张抵销的债务系针对马越个人，而非对新美居公司。同时，依匡凤英2019年2月15日提交的缓交申请，其自行计算的2015年11月1日至2019年1月31日期间欠付房租为174816.7元，按该期间39个月及案涉合同约定的4482.48元/月租金标准计算，金额能够吻合，故其关于该6300元租金已付的陈述亦与上述证据事实相悖。故本院对匡凤英该抵销主张不予支持。另，关于匡凤英认为因新美居公司阻挠，导致其转租抵债之目的不能实现的问题，本院认为，该上诉理由与案涉争议焦点问题无关，本院不予审查。 综上所述，匡凤英的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1650元，由匡凤英负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年三月二十日 书记员  符 莎