河北省廊坊市安次区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1002民初3409号 原告：符莉萍，女，1974年11月29日出生，汉族，住河北省廊坊市安次区。 被告：廊坊市大家商业城房地产开发有限公司，住所地廊坊市安次区杨税务乡北小营村。 法定代表人：马金刚，该公司经理。 委托诉讼代理人：郑立果，河北天枢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李默涵，河北天枢律师事务所律师。 原告符莉萍与被告廊坊市大家商业城房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告符莉萍、被告的委托诉讼代理人郑立果、李默涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 符莉萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房产所有权证；2、判令被告向原告支付逾期未办理房产证的违约金6万元；3、判令被告立即赔偿原告在2017年5月因不能过户给买受人，直接造成原告双倍赔偿给买受人定金的经济损失10万元；4、判令被告因该房屋质量问题给原告造成的直接经济损失和误工费共计3万元；5、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告符莉萍于2013年4月11日与被告签订《商品房合同书》，向被告购买大家新城小区的房屋。商品房合同签订后，原告依约履行了付款义务，合同约定于2013年6月11日前交付入住，被告有义务责任及时为原告办理房产证，但被告至今未办理，实属严重违约在先（附国家办理产权单位证明）。房屋质量问题，请求法院依法委托第三方对该房屋进行鉴定，原告积极配合并出示相关证据，原告在该房屋交付钥匙后发现该房屋存在严重的质量问题时（原告每年分3、4次邀请被告的物业公司领导和工程部人员对该房屋现场拍照并进行了登记），但是被告一直拖延至今、不予理睬，实属严重违约在先。原告在万般无奈之下每年在雨季之后自己进行维修维护。原告在2017年5月18日与李兴斌（买受人）签订的该商品房买卖协议时，买受人李兴斌向原告交付了该房屋购房款定金5万元，因该房屋没有房屋产权证导致不能过户给李兴斌，造成原告双倍赔偿给买受人李兴斌10万元人民币（附：房屋买卖合同）。综上所述，被告作为房屋买卖的出售方，原被告在签订购房合同后，原告立即交付购房款履行了付款义务后，被告应当在合同订立之日起60日内按约定办理房屋所有权证。被告六年来至今未办理，被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金。为维护原告的合法权利，请求法院依法受理审理判决。 房地产公司辩称，1、因原告尚未缴纳契税及公共维修基金，故产权证尚未办理，我公司同意在原告缴纳契税及公共维修基金后，协助原告办理房屋所有权证；2、原告向我公司主张违约金没有依据。原被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。《合同补充协议》第十一条约定：“在本合同中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料报送产权登记机关备案，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务”。上述条款约定的60日是被告将办理权属登记须由其提供的资料报送产权登记机关备案的期限，不是我公司协助原告办理案涉房屋权属证书的期限。原告所购房屋交付使用后，我公司按合同约定向产权登记机关报送了初始登记所需资料，已经履行合同义务，不存在违约行为，因此不应支付违约金。另外，原告主张违约金数额为6万元没有依据。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.0005%向买受人支付违约金。原告所购房屋总价款为707376元。按上述约定不能计算出6万元的违约金数额；3、原告无权要求我公司赔偿所谓“定金损失”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让；第39条规定，转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。如原告将案涉房屋卖给李兴斌的情况属实，原告在没有取得房屋权属证书的情况下，与他人签订买卖合同，其行为违反了上述法律规定，应自行承担缔约过失责任；如卖房并收取定金一事不属实，则原告涉嫌虚假诉讼，我公司保留向原告追究责任的权利；4、原告主张房屋存在质量问题并要求被告赔偿损失没有依据。案涉房产出售前经竣工验收，不存在质量问题，符合合同约定的交房条件，原告也未提出存在质量问题的证据，故主张存在质量问题并要求被告赔偿损失没有依据。综上，请求法庭驳回原告的第二至第五项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对证据和事实认定如下： 2013年4月11日原告符莉萍与房地产公司签订《商品房买卖合同》，该合同含有包括《合同补充协议》在内的4个合同附件。《合同补充协议》第十七条约定：补充协议条款为本合同不可分割之组成部分，与本合同具有同等法律效力，自本合同签订之日起生效。上述房屋买卖合同及其补充协议约定如下：原告符莉萍购买房地产公司开发建设的位于廊坊市安次区。建筑面积139.9平方米，总价款707376元；首付款217376元，商业按揭贷款49万元。 出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（指该商品房所属地块上所有商品房开发建设完成并使用后60日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案）。出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料报送产权登记机关备案，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务；如因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则本合同第十四条有关产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担相应责任。 买受人须在出卖人通知后七日内将办理产权所需的相关资料、费用和应补交的房价款送交出卖人，由出卖人统一向房管部门申请办理该商品房的产权证书。买受人如逾期提交上述办证资料、费用应补交的房价款，本合同第十四条有关产权登记备案时间相应顺延。 专项维修基金应由买受人按国家法规、政策的规定负责实际缴纳。按现行有效规定，专项维修基金的缴交比例为总房价款2%，买受人同意于签订本合同时由出卖人代为收取上述比例金额的款项，并由出卖人代为向房地产管理部门缴交。因买受人的原因造成房屋产权无法登记的，由买受人承担全部责任，出卖人不承担责任。 2013年1月17日原告与被告签订‘借款协议’。该协议相关内容为：原告购买被告开发建设的大家新城小区第B6幢1-701室房产，由于原告资金紧张，致使所签定《商品房买卖合同》项下的付款方式无法履行。为保证履约，被告应原告的申请，同意免息借给原告7万资金，仅用于支付所购房的首付款。原告最迟于2015年1月17日归还被告。原告郑重承诺同意将《房屋权属证书》与《商品房买卖合同》交予被告保管并作为抵押，待原告还清借款后归还。2013年1月17日原告为被告出具“借条”，原告符莉萍认可已经收到被告房地产公司款7万元整。之后，符莉萍没有归还房地产公司该笔借款。房地产公司为索要该笔借款诉至本院，本院于2019年9月12日立案，并于2019年11月7日出具了本院（2019）冀1002民初2705号民事判决书，判决符莉萍偿还房地产公司借款本金7万元及相关利息。 原被告双方上述《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》和‘借款协议’签订后，原告向被告支付了全部购房款。被告于2013年7月9日向原告符莉萍交付了涉案房产。原告符莉萍至今没有按照合同约定及被告的通知向被告交付应由被告代收的涉案房屋公共维修基金、契税等费用，由此原告已构成违约。 原告涉案房屋所在楼宇所属地块上所有商品房开发建设完成并投入使用后，被告按约已将包括原告涉案房屋在内的所在楼宇所属地块上所有商品房的权属登记，需由被告提供的资料提供给产权登记机关进行了备案。被告提交的廊坊市房权证廊字第××号房产证，系原告涉案房屋所在的大家新城小区第Ｂ6整幢楼宇的“大房权证”，该证据能够证明：廊坊市房产交易登记管理中心于2016年9月10日为包括原告涉案房屋在内的所在大家新城小区第Ｂ6整幢楼宇的权属办理了初始登记。由此按原被告双方所订合同及其《合同补充协议》的相关规定，被告房地产公司就产权登记中的全部合同责任和义务已经按约履行完毕，被告不存在违约行为。 原告符莉萍提交了房屋照片及2013年至2017年送货单5张（所有送货单上无送货单位及其公章）。原告陈述系原告本人于2013年6月拍摄的涉案房屋照片；关于“送货单5张”，原告陈述称“个人送货，个人开具的票据，不知道送货人名称”。原告依据上述材料诉求被告应支付原告因涉案房屋质量问题所造成的直接经济损失和误工费共3万元。被告质证意见为：对原告证据的真实性、关联性均不认可。照片的拍摄时间和地点均不能确定，原告称照片于2013年6月拍摄，但原告所购房屋的交房时间是2013年7月9日，因此该照片不能证明房屋有质量问题；送货单不是正式发票，也没有送货人的签字或盖章，因此对真实性不认可。不能证明送货单上的物品用于涉案房屋的维修，因此与本案没有关联性。从送货单上物品的用途上看，不能证明用于涉案房屋维修，不能证实房屋质量存在问题。 庭审中，原告提交“房屋买卖合同”一份，该合同相关内容：2017年5月18日原告与案外人李兴斌签订；原告将涉案房产出售给李兴斌；李兴斌支付原告定金5万元，如原告违约，应赔偿李兴斌定金10万元。原告陈述称：“因为被告没有按期限办理房屋产权证给原告带来双倍赔偿案外人定金10万元的损失”。被告质证意见为：“对证据真实性、合法性、关联性均不认可。原告没有提供收取定金的打款记录或收条等佐证。另外原告与李兴斌的合同是2017年5月18日签订，原告在没有取得房产证书的情况下出售房屋，其行为不合法，因此原告提交的合同违反了法律规定。也不能证实该合同签订人是李兴斌”。 另外，原告向本院提交了采暖炉照片，原告陈述称：该照片系原告2013年、2014年、2015年三年在自家拍摄。拟欲证明：原告入住后，涉案房屋的燃气没有达到合同约定的正常使用标准。被告质证意见为：原告的证据不能确定照片拍摄的时问、地点，也反映不出燃气未达到标准，该证据与本案没有关联性，达不到原告的证明目的。 以上事实有如下证据可证：1、《商品房买卖合同》及其包括《合同补充协议》在内的4个合同附件；2、原告符莉萍与房地产公司签订‘借款协议’、原告为被告出具“借条”；3、本院（2019）冀1002民初2705号民事判决书；4、被告提交的廊坊市房权证廊字第××号房产证：5、原告符莉萍提交了房屋照片、2013年至2017年送货单5张、采暖炉照片；6、原告提交“房屋买卖合同”一份；7、原被告庭审笔录。 本院认为，原告与被告签订的上述《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、‘借款协议’均系双方真实意思的表示，且不违背相关法律法规的规定，均合法有效，对原被告双方具有法律效力，当事人双方应按照相关约定履行自己的合同义务。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定：被告在涉案房产所属地块上所有商品房开发建设完成并使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，即视为被告履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。如因为其他非被告自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担相应责任。 上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。被告亦向原告交付了涉案房产。原告符莉萍至今没有按照合同约定及被告的通知向被告交付应由被告代收的涉案房屋公共维修基金、契税等费用，由此原告已构成违约。被告可以依据合同第十四条相关规定，就有关原告涉案房产产权登记备案时间相应顺延。事实上，在原告违约的前提下，在原告涉案房屋所在楼宇所属地块上所有商品房开发建设完成并投入使用后，被告已按约将包括原告涉案房屋在内的所在楼宇所属地块上所有商品房的权属登记需由被告提供的资料提供给廊坊市不动产登记中心进行了备案。廊坊市房产交易登记管理中心于2016年9月10日为包括原告涉案房屋在内的所在大家新城小区第B6整幢楼宇的权属办理了初始登记。由此按双方所订合同及其《合同补充协议》的相关规定，被告就产权登记中的全部合同责任和义务已经履行完毕，不存在违约行为。鉴于，原告至今迟延未向被告交付涉案房屋公共维修基金、契税等费用的实际情况，依据合同规定：“因买受人的原因造成房屋产权无法登记的，由买受人承担全部责任，出卖人不承担责任”。由此，原告诉求被告立即为其办理房产所有权证并支付其逾期未办理房产证违约金60000元，并无事实和法律依据，本院予以驳回。 至于原告诉求被告赔偿其因涉案房屋质量问题所造成的直接经济损失和误工费共计3万元一节，鉴于，其一、依据合同约定，被告将案涉房屋交付原告使用之前，对于该房产质量已经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格且原告接收房产之时予以认可；其二、对于原告提供的房屋照片，被告于2013年7月9日交付原告涉案房屋，原告称照片于2013年6月拍摄，即原告提交的照片系被告交付原告涉案房屋之前拍摄，不能证明原告接受涉案房屋之后，该房产存在质量问题；原告提供的送货单5张，鉴于所有送货单上无送货单位及其公章。原告亦称“个人送货，个人开具的票据，不知道送货人名称”。被告质证意见为：对原告证据的真实性、关联性均不认可。因此原告提供的送货单5张，不能证明送货单上涉及的物品用于涉案房屋的维修，不能证实涉案房屋质量存在问题。加之，原告提交的采暖炉照片，亦不能证明涉案房屋的燃气没有达到合同约定的正常使用标准。故此原告所提供的证据，不能作为支持其上述诉求的依据。原告的诉求缺乏事实和法律依据，本院应予驳回。 另，原告依据其提交的“房屋买卖合同”一份，即诉求被告赔偿其所谓因不能过户造成双倍赔偿案外人定金的经济损失10万元，其一、原告仅提交了“房屋买卖合同”，并没有提供收取案外人5万元定金的相关证据。同时被告对原告证据的真实性、合法性、关联性均不认可。故原告所提证据不足以作为支持其上述诉求的依据；其二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书。本案中，涉案房屋系以出让方式取得土地使用权。原告在没有取得涉案房屋权属证书的前提下，与案外人签订房屋买卖合同的行为，亦违反了上述法律规定，原告应自己承担缔约过失责任。综上二点，本院对原告的该项诉求不予支持。 2013年1月17日原告与被告签订‘借款协议’，原告向被告借款7万元，用于支付涉案房产的首付款。符莉萍郑重承诺同意将涉案房产的《房屋权属证书》与《商品房买卖合同》交予被告处保管并作为抵押，原告对于该笔借款至今没有归还被告，原告已经违背‘借款协议’的约定，构成违约。在原告未偿还借款的前提下，被告有权按照‘借款协议’的约定，将尚未办理、将来能够办理的涉案房产《房屋权属证书》保管在被告处。但协助原告办理房地产权属证书是被告的合同义务，被告不能因原告至今未偿还其借款而拒绝履行合同义务，故被告应当协助原告办理涉案房产权属证书。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，判决如下： 一、在原告符莉萍向被告大家商业城房地产开发有限公司交付应由被告代收的涉案房屋公共维修基金、契税等费用的前提下，被告大家商业城房地产开发有限公司在涉案房产具备办理房地产权属证书条件之日起30日内，协助原告符莉萍办理该涉案房产权属证书。 二、驳回原告符莉萍的其他诉讼请求。 案件受理费2150元，由原告符莉萍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  扈文海 二〇二〇年三月三十日 书记员  杨博莹 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 ——