重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初5685号原告：重庆群联物业管理有限责任公司，住所地重庆市南岸区江南大道9号，统一社会信用代码91500108203156996T。法定代表人：赵劲风，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：代建新（特别授权），重庆法谷誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张显松（特别授权），男，1963年3月18日出生，汉族，重庆群联物业管理有限责任公司员工，住重庆市九龙坡区被告：张妮曼，女，1973年6月1日出生，汉族，无业，住重庆市涪陵区委托诉讼代理人：龚燚，重庆宽博律师事务所律师。第三人：重庆市布客酒店管理有限公司，住所地重庆市南岸区法定代表人：张妮娅，执行董事兼总经理。原告重庆群联物业管理有限责任公司（以下简称“群联公司”）诉被告张妮曼、第三人重庆市布客酒店管理有限公司（以下简称“布客公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员曹蓓蓓适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告群联公司的委托代理人代建新，被告张妮曼及其委托代理人龚燚，第三人布客公司的法定代表人张妮娅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告群联公司向本院提出诉讼请求：1、被告张妮曼、第三人布客公司立即向原告群联公司按照起诉时租赁房屋现状返还位于重庆市南岸区X号房屋；2、被告张妮曼自2018年6月8日起至实际返还房屋之日止按照4050元/天向原告群联公司支付逾期交房违约金；3、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2010年4月30日，原告群联公司为甲方，马磊、李文生、郑怀周为乙方，双方签订了《房地产租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市南岸区X号区域内的北楼办公室二至八层、底楼第7号、第8号、第18号三个商业门面、食堂厨房、餐厅及屋顶花园、北楼于南楼间场院、群联公司二楼第二、三会议室出租给马磊、李文生、郑怀周。2010年10月15日，马磊、李文生、郑怀周为甲方，被告张妮曼为乙方，原告群联公司为丙方，三方签订了《房屋转租合同》，约定本合同生效之日起的《房地产租赁合同》中承租人的权利义务由乙方张妮曼承享，马磊、李文生、郑怀周不再享有承租人的权利和履行承租人的义务。《房屋转租合同》对房屋用途、租赁期限、租金、房屋返还时的状态、违约责任等内容进行了约定，其中张妮曼负有向群联公司支付房屋租金及合同期满后向群联公司返还房屋的合同义务。张妮曼签订合同后注册成立重庆市布客酒店管理有限公司使用租赁房屋进行经营管理。《房屋转租合同》约定的租赁期限至2018年6月7日止，群联公司于2017年12月7日向张妮曼及第三人发出不再续租的书面通知，但张妮曼及第三人在租赁期限届满后拒绝向群联公司返还租赁房屋，经多次书面及现场催促仍拒绝返还房屋。故原告群联公司认为张妮曼、第三人布客公司应当返还租赁房屋以及支付逾期交房违约金，故起诉至法院。被告张妮曼辩称：1、张妮曼及第三人在房屋租赁合同约定期限到后没有搬离的原因是在合同到期前群联公司副总敖剑昆承诺暂时不签订书面的租赁合同但可以继续租赁2-3年，租金按原标准每月支付一次。且群联公司分别在2018年7、8、9、10四个月分别向第三人出具盖有办公室公章的收款通知单收取涉案房屋租金。基于对原告群联公司的信任，第三人先后投入20万元对酒店进行的布草、消防和内部设施进行了更新和维护。被告张妮曼及第三人没有搬离涉案房屋是履行新达成的协议，不存在违约行为；2、即便认定张妮曼违约，在张妮曼及第三人支付房屋租金后群联公司并无其他损失，其违约金不应当得到支持。若法院认定被告违约且应当承担违约金，群联公司主张的违约金过高，请求法院予以调减。第三人布客公司辩称：同意张妮曼的意见。原告群联公司口头承诺可以继续租赁，且布客公司也存在损失，要求继续履行合同收回投入成本。本院经审理认定事实如下：2010年4月30日，甲方群联公司与乙方马磊、李文生、郑怀周签订《房地产租赁合同》约定：甲方将坐落在重庆市南岸区X号区域内北楼办公室二至八层、底楼第7号、第8号、第18号三个商业门面、食堂厨房、餐厅及屋顶花园、北楼与南楼间场院、公司二楼第二、第三会议室出租给乙方使用；租赁期限为八年零一个月，从2010年5月8日起至2018年6月7日止（含1个月不收租赁费的装修期限），合同还约定了交付时间、计租时间、权利义务等内容。合同附件载明了甲方提供物品清单。2010年10月15日，马磊、李文生、郑怀周作为甲方、张妮曼为乙方与丙方群联公司签订了《房屋转租合同》，约定：甲方依法承租的上述丙方的房屋已征得丙方同意，由甲方将上述承租房屋全部转租给乙方使用；房屋用途经改造后用于酒店经营；乙方保证在转租期间未经丙方同意不得擅自改变该房屋使用用途；甲方于2010年10月15日前向乙方交付该房屋，转租期自2010年10月7日起至2018年6月7日止，甲方保证该转租期限未超出原租赁合同的租期；转租期满，丙方有权收回该房屋，乙方应如期返还，在租赁合同约定的期满后，乙方需继续承租该房屋，则应于转租期届满前3个月向丙方提出续租书面要求，在同等情况下具有优先租赁的权利；甲、乙、丙三方约定，自2010年12月7日后的房屋租金由乙方直接向丙方支付，乙方于2010年11月7日前向丙方支付2010年12月8日至2011年6月7日房租150000元整，乙方自2011年6月8日至2018年6月7日每年度向丙方支付一次该房屋租金，自2011年6月7日起，以300000元为基础，每年增加15000元；乙方每缴租年度应提前一个月向丙方交付租金；在乙方与甲方签订本合同时，向甲方缴纳履约保证金70000元，待租赁期满，丙方验收房屋合格后，由丙方将原甲方缴纳的履约保证金70000元不计息退还乙方；合同期间或期满，乙方不得拆除装修的一切设备设施，乙方按本合同约定返还该房屋时，须经丙方验收认可，方可办理履约保证金的退给手续；租金逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按年租金的1%向丙方支付违约金，逾期交付该房屋，每逾期一日，按年租金的1%支付赔偿金，2010年12月7日后，由乙方向丙方支付等内容。合同签订后，第三人注册成立并使用该租赁房屋至今。2017年12月27日，群联公司向张妮曼发出《关于工行房产不再续租的函》，内容为：“工行重庆分行位于重庆市南岸区X号的房产，日常交由重庆群联物业管理有限责任公司使用管理。群联公司于2010年4月将房产区域内的（1）北楼办公室二至八层；（2）底楼第7号、第8号、第18号三个商业门面、食堂厨房、餐厅及屋顶花园；（3）北楼与南楼间场院；（4）群联公司二楼第二、第三会议室出租给你。该房产租赁协议将于2018年6月8日到期，现因工行业务发展需要，租赁协议到期后，我公司将收回该房产，请你及时安排退房事宜。”该函件由第三人布客公司的大堂经理接收。合同到期后，被告张妮曼、第三人布客公司至今未将该租赁房屋交还原告群联公司。另查明，2018年5月8日，第三人布客公司向租赁房屋产权人中国工商银行股份有限公司重庆市分行转账405000元，用途为房租费。2018年7月18日，中国工商银行股份有限公司重庆市分行将405000元退还布客公司，载明用途为退合同到期后租金。2018年7月23日至2018年10月12日，布客公司分四次向群联公司支付了租赁房屋2018年6月8日至10月7日四个月的租金共计135000元。庭审中，群联公司、张妮曼、第三人布客公司均同意交还涉案租赁房屋时，第三人装修的没有形成附着可移动部分张妮曼、布客公司均可自行带走。上述事实，有《房地产租赁合同》、《房屋转租合同》、《关于工行房产不再续租的函》、电子银行回单、及当事人的陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原告群联公司与案外人马磊、李文生、郑怀周以及被告张妮曼之间签订的《房地产租赁合同》、《房屋转租合同》均系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法真实有效，合同当事人应依约全面履行义务。合同到期后，双方未再签订书面租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，被告张妮曼陈述合同到期后，双方形成了新的租赁关系，系不定期租赁，但未举示证据证明，且原告群联公司亦予以否认，结合群联公司举示的函件能够证明双方未就租赁涉案房屋达成新的合意，双方并未存在不定期租赁关系，故对被告张妮曼的该项抗辩意见本院不予采信。合同到期后，被告张妮曼作为承租人、第三人作为实际使用人应按照合同的约定将租赁房屋及时返还原告群联公司，现原告要求被告、第三人按照起诉时租赁房屋的现状返还涉案房屋，符合双方合同约定，本院予以支持。庭审中，双方均同意交还涉案租赁房屋时，第三人装修的没有形成附着可移动部分被告张妮曼、第三人布客公司均可自行带走，本院予以确认。对于房屋占用损失，合同解除后，被告张妮曼和第三人布客公司负有及时搬离并交还涉案房屋之义务，双方亦在合同中明确约定逾期交付房屋，每逾期一日，按年租金的1%支付赔偿金，故逾期交付被告张妮曼应承担房屋占用损失费，而被告与第三人至今尚未搬离租赁房屋，现原告群联公司请求按照4050元/天的标准支付该项损失，被告认为其请求标准过高，本院酌情按照合同到期时月租金的标准33750元/月予以支持。合同到期后第三人布客公司支付的4个月租金共计135000元应予以抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张妮曼、第三人重庆市布客酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内交还原告重庆群联物业管理有限责任公司位于重庆市南岸区X号区域内的租赁房屋（按照起诉时该房屋现状交还）；二、被告张妮曼于本判决生效之日起十日内支付原告重庆群联物业管理有限责任公司房屋占用损失（以月租金33750元为标准从2018年6月8日起计算至实际交还房屋止，其中先行抵扣已支付的4个月租金135000元）；三、驳回原告重庆群联物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4640元，由被告张妮曼承担（此款原告群联公司已垫付，被告于支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 曹蓓蓓法官助理 詹睛宇二〇二〇年三月二十五日书 记 员 陈婷婷