江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终12号上诉人（原审原告）：凌桂宏，男，1982年10月20日出生，汉族，住江苏省东台市。被上诉人（原审被告）：李华章，男，1971年12月7日出生，汉族，住江苏省灌云县。上诉人凌桂宏因与被上诉人李华章房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初15610号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人凌桂宏上诉请求：撤销一审判决，改判为：1.终止原《房屋租赁合同》，李华章将房屋恢复原状交于凌桂宏；2.李华章赔偿凌桂宏违约金5000元、中介费800元、交通费、住宿费、误工费估计4000元；3.李华章支付房租、水电费至履行完毕之日（暂未产生）；4.李华章交还凌桂宏房卡三张及门锁钥匙一套；5.一审、二审所有诉讼费用由李华章承担；6.李华章自2019年12月13日起房租按现价2000元每月支付，李华章支付凌桂宏一个月重租期租金。事实和理由：一审判决认定责任不清。2019年6月14日至2019年9月13日期间的租金，李华章于2019年6月19日支付，拖欠达5日。按照合同约定，拖欠租金达3日即视为李华章违约，协议因违约而终止，李华章需承担违约所造成的全部损失。被上诉人李华章辩称，要求维持一审判决。原审原告凌桂宏向一审法院起诉请求：1.终止原《房屋租赁合同》的租赁关系，李华章将房屋交还凌桂宏；2.判令李华章赔偿凌桂宏违约金5000元、中介费800元、交通费、住宿费估计1000元；3.判令李华章支付房租、水电费等至李华章履行完毕之日（暂未发生）；4.判令李华章交还凌桂宏房卡三张；5.判令诉讼费由李华章支付。一审庭审中，凌桂宏明确第三项诉讼请求为：判令李华章支付合同解除前的房租及解除后的占有使用费以每月1600元的标准计算至实际交房之日。一审法院认定事实：2017年11月13日，凌桂宏（出租方、甲方）与李华章（承租方、乙方）、昆山利万家房产咨询有限公司（中介费、丙方）签订一份《房屋租赁合同书》，凌桂宏将位于昆山市房屋出租给李华章，租赁期为三年，共36个月，自2017年12月14日起至2020年12月13日止。合同还约定：“一、房屋的坐落、面积及装修、设施1-2……乙方认可后，向甲方支付壹仟陆佰元押金。……四、租金及支付方式4-1.该房屋每月租金为人民币壹仟陆佰元（小写￥1600）；付款方式为付三押一，乙方在每期租金到期前15日，支付下一期租金。4-2……使用该物业时发生的水电费、电话费、煤气费、有限电视费均由乙方承担。4-3.该房屋租金三年内不变。4-4……第一期房租乙方于2017年11月13日前付给甲方，甲方于2017年11月13日前交房给乙方。五、双方责任……5-2.乙方若于租期内违反本协议之规定，致使甲方未能如期收取租金或因而发生费用。甲方可以扣除部分或全部押金作为补偿。若押金不足以抵付有关费用，乙方需在接到甲方通知书十天内补足。……5-5.租赁期间，乙方不按时交租，甲方即通知乙方。乙方如拖欠租金达3日，从租金实际到期之日算起或欠交管理费、水电费等费用达3日视为乙方违约，协议因违约而告终止。乙方需承担因违约所造成的全部损失。5-6.本协议签定后，交房前如若甲乙双方中任何一方终止协议，毁约方需提前通知对方，并支付违约金人民币伍仟元，同时负担甲乙双方的中介佣金。……六、佣金基于丙方在租赁中所提供之服务，于签署本协议的同时，甲方需一次性支付丙方人民币捌佰元整作为佣金；乙方需一次性支付丙方人民币捌佰元整作为佣金。……八、备注……门卡三张、钥匙一套”。合同签订后，李华章于2017年11月13日通过邵国军向凌桂宏支付租金及押金共计5600元。之后，李华章以每月1600元的标准通过邵国军将房租转账给凌桂宏。2019年6月1日，凌桂宏通过邵国军向李华章催要房租，邵国军说好的，但之后李华章一直未付。后凌桂宏于2019年6月17日再次催要房租，李华章后于2019年6月19日通过邵国军向凌桂宏支付房租4800元。另凌桂宏陈述，2019年3月14日至2019年6月13日的租金李华章于2019年3月17日支付，也存在逾期支付。现凌桂宏以李华章未按约支付房租，存在违约，遂诉至法院，由此引起本案纠纷。一审另查明，位于昆山市房屋登记所有权人系凌桂宏。一审庭审中，凌桂宏、李华章确认，房租租金支付至2019年9月13日，因凌桂宏起诉至法院，故李华章后续的租金未支付。李华章陈述，涉案房屋实际承租人是邵国军，房屋租赁合同是李华章代邵国军签的，房屋租金都是邵国军支付给凌桂宏，租金催讨也是直接和邵国军催讨，李华章认可邵国军代表其向凌桂宏支付租金，也认可凌桂宏向邵国军催讨租金等同于向其催讨。案外人邵国军到庭陈述，涉案房屋实际由我租住，租金均是由我支付给凌桂宏，凌桂宏也通过微信向我催讨房租。一审审理期间，李华章通过邵国军向凌桂宏支付了2019年9月14日至2019年12月13日期间的房租4800元。上述事实，有房屋租赁合同书、银行账户交易流水、微信聊天记录、转账记录及一审法院庭审笔录、当事人陈述等予以证实。一审法院认为：凌桂宏与李华章签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法应当受到保护。合同签订后，凌桂宏将涉案房屋交付给李华章使用，李华章也需按约向凌桂宏支付租金。本案中，根据房屋租赁合同书的约定，“乙方在每期租金到期前15日，支付下一期租金”、“租赁期间，乙方不按时交租，甲方即通知乙方。乙方如拖欠租金达3日，从租金实际到期之日算起或欠交管理费、水电费等费用达3日视为乙方违约，协议因违约而告终止。乙方需承担因违约所造成的全部损失”。本案中，2019年6月14日至2019年9月13日期间的租金，李华章于2019年6月19日支付，逾期达3日，存在违约，但该违约行为程度较小，属于瑕疵履行，不构成根本违约，故凌桂宏要求与李华章解除合同，一审法院不予支持。房屋租赁合同书约定，“本协议签订后，交房前如若甲乙双方中任何一方终止协议，毁约方需提前通知对方，并支付违约金人民币伍仟元，同时负担甲乙双方的中介佣金”，因本案合同并未终止，故凌桂宏要求李华章支付违约金及佣金等诉请，于法无据，一审法院不予支持。但李华章逾期支付房租确实给凌桂宏造成一定损失，一审法院酌定李华章赔偿凌桂宏损失1000元。对于凌桂宏的其他诉讼请求，没有依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、李华章于判决生效之日起十日内赔偿凌桂宏损失1000元。二、驳回凌桂宏的其他诉讼请求。案件受理费480元，减半收取240元，由李华章负担。二审中，上诉人凌桂宏提交了数份交通费、住宿费发票。被上诉人李华章未发表质证意见。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，凌桂宏与李华章签订的《房屋租赁合同书》合法有效，双方均应按约履行。2019年6月14日至2019年9月13日期间的租金，李华章于2019年6月19日支付，存在逾期支付，但李华章的该违约行为程度较轻，属于瑕疵履行，尚不足以导致凌桂宏的合同目的不能实现，不构成根本违约，故凌桂宏要求解除合同，本院碍难支持。对李华章逾期支付房租给凌桂宏造成的损失，一审法院已酌定李华章赔偿凌桂宏损失1000元，凌桂宏还要求李华章赔偿违约金、中介费、交通费、住宿费、误工费，于法无据，本院不予支持。因双方合同并未解除，凌桂宏要求李华章交还房卡及门锁钥匙，亦不应支持。双方应按《房屋租赁合同书》的约定继续履行，凌桂宏要求李华章自2019年12月13日起按2000元每月支付房租，与合同约定不符，本院不予支持。综上，凌桂宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费720元，由上诉人凌桂宏负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二〇年三月五日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。