广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0303民初2012号 原告：曾华明，女，1958年3月24日出生，汉族，住广西桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：蒋林艳，广西桂强律师事务所律师。 被告：秦国栋，男，1975年4月17日出生，汉族，住桂林市象山区。 被告：邓艳丽，女，1978年8月25日出生，汉族，住桂林市象山区。 原告曾华明诉被告秦国栋、邓艳丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月2日公开开庭进行了审理。本院经审理，依法变更案由为欠款纠纷。原告曾华明的委托诉讼代理人蒋林艳、被告秦国栋到庭参加诉讼。被告邓艳丽经本院公告送达出庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告曾华明向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决两被告返还定金2万元、购房款13万元及利息24750元（利息从2016年12月11日起按年利率6%暂时计算至起诉时，之后利息另计至被告还清以上款项为止）；2、诉讼费用由两被告承担。事实及理由：原告依照被告的售房广告联系了邓艳丽和其母亲，并随其进屋看了欲出售的房屋。2016年7月25日，二被告决定将其拥有的位于桂林市灵川县的房产出卖给原告。原告当即付给被告定金2万元整。2016年7月27日，双方自愿签订了购房合同，原告当即如约付给被告购房款13万元整。可是两被告以没有时间为由，迟迟不与原告办理过户手续，原告天天催促，五天后两被告就通知原告他们不卖该房产，原告则要求按合同约定由两被告承担违约责任，立即退还购房款以及支付违约金。2016年10月11日，两被告写下欠条；2016年12月11日原告与被告邓艳丽签订还款协议，约定邓艳丽应还款17万元，利息按年利率6%支付至还款为止，被告秦国栋以其房产作为该欠款的担保。可是两被告一直以各种理由拖欠，两被告支付了2万元违约金后，至今仍未支付购房款。故原告向法院起诉，提出上述诉讼请求。 被告秦国栋辩称，1、诉争房屋是其个人财产，被告秦国栋从未有将房屋出卖给原告的意思表示，也未收取过被原告任何购房款，原告与被告秦国栋之间也未签署房屋买卖合同，故双方未成立房屋买卖合同关系；2、原告与被告邓艳丽之间形成的借贷关系，系被告邓艳丽的个人借款，被告邓艳丽所欠的15万元为借款本金，应由被告邓艳丽独自承担还款责任，原告诉请被告秦国栋承担还款责任缺乏事实依据，不符合法律规定；综上，请法院驳回原告对被告秦国栋的诉讼请求。 被告邓艳丽未提交书面答辩，亦未提供任何证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对本案无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据，本院经审查，对其真实性亦予以认可。当事人的证据能否证明各方的诉辩主张，将在说理部分论述，此处不再赘述。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告曾华明（乙方）作为买方及被告邓艳丽（甲方）作为卖方于2016年7月27日签订《二手房买卖合同》，该合同的卖方及落款的“甲方”处除被告邓艳丽的签字外，还有“秦国栋”字样的签名。合同约定乙方购买甲方拥有的座落在桂林市灵川县的房产（建筑面积144平方米），单价为2083元/平方米。总价为300000元。合同签订之日，乙方支付甲方150000元（含定金20000元），余款150000元在合同签订之日起一个月内（或者办理房产证递交审核资料通过之日，以二者在前者为准）支付。原告于2016年7月25日支付给被告邓艳丽20000元，于合同签订当日支付给邓艳丽130000元。 庭审中，被告秦国栋对上述合同中“秦国栋”的签字不予认可。原告认为被告邓艳丽是受被告秦国栋的委托签订合同。 另查明，二被告原系夫妻关系，于2002年结婚，于2016年6月28日离婚。涉案房屋于2003年由被告秦国栋及他人共同购买地块所建。二被告离婚后，双方在离婚协议在约定涉案房屋归被告秦国栋一人所有。双方因婚后财产纠纷曾在桂林市象山区人民法院提起诉讼，该院于2017年7月17日作出（2017）桂0304民初961号民事判决，判决涉案房屋归被告秦国栋所有，该判决已经发生法律效力。本案所涉《二手房买卖合同》上“秦国栋”签字并非秦国栋本人所签，该合同亦未得到被告秦国栋的追认。 再查明，被告邓艳丽于2016年10月11日向原告出具《欠条》一张，载明：“本人受秦国栋委托于2016年7月27日与曾华明达成房屋买卖协议，购买房屋坐落在灵川县，并且于2016年7月25日曾华明给付定金贰万元，后于2016年7月27日付购房款壹拾叁万元。在2016年8月5日由于本人单方面违约，决定不卖该房，因此欠曾华明购房款定金及购房款共计壹拾伍万元整（￥150000元），违约金贰万元整（￥20000元），总共欠曾华明壹拾柒万元整（￥170000元）。（房子土地房屋权证书20041839号），产权人为秦国栋……”.被告邓艳丽在欠款人处签名，被告秦国栋在该欠条上注明“该欠条知晓”。该欠条中“受秦国栋委托”几个字是在欠条出具后用插入符号加写的，被告秦国栋庭审中表示签名知晓该欠条时欠条上没有“受秦国栋委托”的字样。 2016年12月1日，被告邓艳丽与原告曾华明就上述欠款签订《还款协议》，协议约定被告邓艳丽应还款给原告共计170000元，其中含违约金20000元。被告邓艳丽于2016年11月18日已支付违约金20000元，原告同意将剩余欠款150000元作为计息本金按年利率6%计息，利息按月支付，被告邓艳丽每月30号前支付下月利息750元给原告，利息支付从2016年12月1号计算至还款完毕。被告秦国栋自愿将本案房屋为被告邓艳丽作还款担保，保证在该房子拆迁补偿款到账后优先偿还曾华明全部欠款共计150000元，如该房被法院拍卖或者被出卖则保证偿还曾华明全部欠款共计150000元。还款期限为自该协议签订起到该房拆迁补偿款到账或者法院依法拍卖后十日内还完款为止。被告邓艳丽在该协议的欠款人处签名，被告秦国栋在担保人处签名。 根据庭审，本案原告及被告秦国栋争议的焦点为：一、本案的房屋买卖合同关系是否存在？二、被告秦国栋在本案中是否应承担保证责任？若承担保证责任的范围是多少？ 关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。根据本案相关证据及庭审查明的事实，可确认涉案房产为被告秦国栋所有，原告与邓艳丽签订的买卖合同未有被告秦国栋的签字，亦未得到其追认，故本案的《二手房买卖合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”。本案原告基于对被告邓艳丽的信赖而签订《二手房买卖合同》，现合同无效，被告邓艳丽存在过错。被告邓艳丽应退还原告支付的购房定金及购房款。依据邓艳丽出具的《欠条》及原告和二被告签订的《还款协议》，本院认为本案案由应更改为欠款纠纷。 本案的《还款协议》的签订是原告及二被告真实的意思表示，还款协议的内容不违反法律的强制项规定，且与被告邓艳丽的《欠条》相互印证，本院对《还款协议》的效力予以认定。故原告及二被告应按《还款协议》的约定履行义务。故本院对被告邓艳丽应偿还原告欠款共计170000元予以确认，被告邓艳丽已支付原告20000元，故原告要求被告邓艳丽偿还剩余欠款150000元的诉讼请求，符合原告和被告邓艳丽还款协议的约定，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告邓艳丽支付利息诉讼请求，符合双方《还款协议》的约定及法律规定，本院亦予以支持。 关于争议焦点二，被告秦国栋是否应对被告邓艳丽的欠款承担还款责任的问题。《还款协议》约定被告秦国栋以本案房屋为被告邓艳丽的150000元欠款作还款担保，该协议未约定保证方式，故应为连带责任保证。原告有权要求被告邓艳丽还款，亦有权要求被告秦国栋在其保证范围内承担保证责任。被告秦国栋在《还款协议》上作为保证人签字，应按协议约定以其名下的本案房屋对被告邓艳丽欠原告的150000元款项承担偿还责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告邓艳丽偿还原告曾华明欠款150000元及利息24750元（利息暂计至2019年9月11日，之后利息计算：从2019年9月12日起，以本金150000元为基数，按年利率6%计算至欠款清偿之日止）； 二、被告秦国栋以其名下的位于桂林市灵川县的房屋（灵川县房权第××号，建筑面积144平方米）对被告邓艳丽欠原告曾华明的借款150000元范围内承担连带偿还责任； 三、驳回原告曾华明的其他诉讼请求。 本案案件受理费3795元，公告费700元，由被告邓艳丽负担。 上述应付款项，义务人应在判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者被执行的财产所在地的同级法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费3795元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  吴 奇 人民陪审员  张勇平 人民陪审员  曾爱华 二〇二〇年三月三十日 法官 助理  陆颖贞 书 记 员  王曼珺 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。