广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终3247号上诉人（原审被告）：深圳市天佶投资担保有限公司，住所地：广东省深圳市南山区粤海街道科技南12路28号康佳研发大厦7楼，统一社会信用代码：91440300786566830T。法定代表人：宋俊杰，总经理。委托诉讼代理人：郝志峰，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市一体投资控股集团有限公司，住所地：广东省深圳市南山区西丽街道朗山二路洁净阳光园三楼A区，组织机构代码：74517780-4。法定代表人：刘丹宁，总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：马建伟，广东琅博律师事务所律师。原审被告：宋俊杰，男，汉族，1964年9月23日出生，身份证住址：河南省郑州市中原区，上诉人深圳市天佶投资担保有限公司（以下简称天佶公司）因与被上诉人深圳市一体投资控股集团有限公司（以下简称一体公司）、原审被告宋俊杰房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初5298号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。天佶公司上诉请求：一、一审部分事实认定错误，应当依法改判；二、一、二审诉讼费用应由一体公司承担。事实和理由：一、根据合同约定，一体公司应当支付第二笔5000万元款项的时间应为2015年7月14日前，该笔款项实质是天佶公司对一体公司的债权，一体公司是以第一笔3000万元的定金作为5000万元款项的担保，如果一体公司没在上述时间内履行约定的支付义务，则一体公司无权要求天佶公司返还定金。二、假如一体公司能在上述时间内支付第二笔5000万元款项，则涉案物业就不会查封，涉案合同无法履行的情形就不会出现。因此，涉案合同无法履行的原因在于一体公司未能及时支付第二笔5000万元款项，一体公司应当承担违约责任。三、签订合同之前，一体公司对天佶公司的财务状况是了解的，如果不能及时交易，涉案物业极有可能被第三方查封的，在此情形下，天佶公司多次以口头、电话的形式告知一体公司支付第二笔款项。关于这一点，根据生活经验和正常逻辑便可以推知，无需证明。退一步讲，即便天佶公司未催告，根据合同约定，一体公司也要及时支付第二笔款项。因此，一审法院认为天佶公司未尽到催告义务，认定天佶公司存在过错，天佶公司需向一体公司返还3000万元定金错误。四、宋俊杰不应承担连带责任。根据合同约定，宋俊杰在签订本协议的同时提供书面的“担保函”或者“担保协议”。也就是说，宋俊杰要成为担保人，需要另外签署书面的担保文件，宋俊杰未另外单独出具书面的担保文件，无需承担担保责任。宋俊杰仅在涉案合同法定代表人位置加盖私章，说明签署涉案协议的时候，宋俊杰未在现场。依据常理，假如宋俊杰在现场，根据涉案协议，宋俊杰肯定会另行出具担保文件，并亲自签名，该私章也并非宋俊杰加盖，宋俊杰并没有承诺担保的意思表示。从私章的位置来看，加盖的私章仅确认宋俊杰为法定代表人，而非担保人身份。因此，宋俊杰不应当承担保证责任。一体公司辩称，虽然一审部分认定事实与一体公司主张不一致，但一体公司不提起上诉，对一审判决予以认可。一体公司认为天佶公司的上诉请求和事实不成立。涉案合同未能履行的根本原因在于天佶公司的原因导致涉案房产被查封，无法进行过户变更登记。一体公司未如约在2015年7月14日支付第二笔房屋款项的原因是涉案房产在当时房产需要1.2亿元的资金作为抵押，双方约定由一体公司先行支付8000万元（首期支付3000万元定金和约定于7月14日支付的5000万元），由天佶公司自行筹措4000万元，但在此期间，一体公司发现天佶公司根本无力筹措该笔款项，于是一体公司行使了不安抗辩权，未在7月14日支付其5000万元。即便一体公司未能如期支付款项的行为也不构成房屋买卖合同的根本违约事实。基于上述事实和理由，一审将合同未能履行的原因归责于双方,天佶公司虽然不服该认定，但是接受了上述认定的事实。天佶公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回其上诉请求。宋俊杰未作答辩。一体公司向一审法院起诉请求：1、解除一体公司与天佶公司签订的《北京物业转让合同》；2、天佶公司、宋俊杰共同连带双倍返还一体公司定金6000万元；3、天佶公司、宋俊杰共同连带返还购房款本金100万元，支付自2015年6月18日至2016年6月17日止的利息36万元，小计136万元；4、天佶公司、宋俊杰连带承担本案律师费72.88万元；前述四项合计6208.88万元；5、本案诉讼费由天佶公司、宋俊杰共同承担。一审法院认定事实：2015年6月15日，天佶公司（甲方，转让方）与一体公司（乙方，受让方）签订《北京物业转让合同》，约定：甲方合法持有目标物业之编号为“京海国用（2011转）第5266号之《国有土地使用证》和编号为Ｘ京房权证海字第××号之《房屋所有权证》（见附件）”，该目标物业坐落于北京市××旗建材城××号综合服务楼，规划用途为办公用房，房屋面积为8724.76平方米，土地用途为商业出让用地，土地面积为4475.32平方米；现甲方同意把目标物业转让更名至乙方或乙方指定的第三人名下；截至本意向书签署之日，目标物业已经办理抵押登记，抵押担保主债权为日新盛龙向平安银行申请的贷款，实际贷款本金为1.2亿元，除上述抵押外，目标物业不存在查封、欠付工程款优先权或者其他任何权利限制措施；该物业经政府部门核准初始登记房屋面积8724.76平方米，甲方同意以19000万元整转让给乙方，（所有相关办理产权证的税、费由各自承担。其中13000万元以现金方式支付，其中8000万元甲方用于日新盛龙偿还该物业项下的抵押贷款），余下6000万元甲方同意乙方以持有泰宇盛嘉20%的股权以及对泰宇盛嘉850万元的债权作为对价支付；交易安排：1、签订本合同当日，乙方支付3000万元给甲方作为定金，该款甲方用于日新盛龙偿还平安银行到期的贷款；2、甲方同意在2015年7月14日前收到乙方第二笔5000万元预付款后，用于结清日新盛龙偿还平安银行的贷款，并配合乙方将目标物业过户到乙方或者乙方指定第三方名下；3、乙方同意在甲方将目标物业过户到乙方或者乙方指定第三方名下的同时，乙方应将持有泰宇盛嘉的20%股权以及泰宇盛嘉850万元的债权转让至甲方或者甲方指定第三方名下。4、余款5000万元乙方应在签订本协议之日起二个月内向甲方支付，如不能全额支付的，双方同意按未付金额占成交总价的比例来分享目标物业的收益权；本次交易最终因不能归结于双方任何一方的原因没有完成，甲方同意退还已收取乙方的全部款项，并按照本金9000万元，月息30%的标准向乙方支付资金占用期间的利息；本次交易最终完成后，甲方同意乙方以每平方米6万元价格认购深圳天佶湾广场任意可出售的公寓2套，以及以每平方米5万元的价格认购深圳天佶湾广场可出售的一层写字楼；保证担保：深圳天佶集团有限公司及其法定代表人宋俊杰、日新盛龙及其法定代表人沙利凯同意为甲方履行本协议义务提供连带责任保证担保，甲方应促成上述担保人在本协议签署的同时提供书面担保函或签署担保协议；由于一方违约，另外一方为追究违约责任而产生的律师、诉讼等费用由违约一方承担，及其他内容。该协议尾部由一体公司及天佶公司加盖公章，宋俊杰作为天佶公司的法定代表人加盖个人印章。2015年6月15日，一体公司向日新盛龙支付款项100万元，并备注为往来款。同日，一体公司委托一体数科向日新盛龙支付2900万元，一体数科于同日向日新盛龙支付2900万元，并备注为代付购买房产。同日，天佶公司出具《定金收据》，载明收到一体公司购买涉案房产的定金3000万元。2015年6月17日，一体公司向日新盛龙支付款项100万元，并备注为往来款。同日，天佶公司出具《借款收据》，载明收到一体公司借款100万元，在购买涉案房产中结算。一体公司提交了收付款业务回单及银行流水拟证明一体公司从2015年6月17日起至10月30日分8次向一体数科返还款项共计29781940元，一体数科亦出具《确认说明函》认可受一体公司委托向日新盛龙支付上述2900万元，亦收到一体公司返还款项。天佶公司对上述证据的关联性不予认可。一体公司提交了深圳法院网上诉讼服务平台关于天佶公司、宋俊杰、日新盛龙、深圳天佶绿能控股有限公司（股东为天佶公司、宋俊杰）涉及案件的查询打印单，拟证明天佶公司、宋俊杰及其关联公司在深圳涉及案件数百件，财务状况及履约能力极差。一审庭审中，一体公司陈述，因天佶公司未依约由担保人提供担保，解除涉案房产抵押需款1.2亿元，除一体公司依约支付定金3000万元及应支付5000万元预付款外，天佶公司尚需自筹资金4000万元；因天佶公司财务状况恶化，双方协商由一体公司于2015年6月18日、6月30日再次借款给天佶公司，以融资解决涉案房产解除抵押所需款项，但天佶公司一直未能筹集资金解除抵押，也未偿还一体公司后续借款，故一体公司行使先履行抗辩权和不安抗辩权暂停支付了2015年7月14日应当支付的款项。另查，一体公司以2015年6月18日向天佶公司支付借款496.5万元，天佶公司及担保人宋俊杰未归还为由向该院起诉，案由为民间借贷纠纷[（2016）粤0305民初5292号]。一体公司以2015年6月30日向天佶公司支付借款350万元，代天佶公司偿还其承担担保责任的银行贷款1800万元，天佶公司及担保人宋俊杰未归还为由向该院起诉，案由为民间借贷纠纷[（2016）粤0305民初5293号]。上述两案均在该院审理中。一体公司以2015年7月20日向天佶公司支付借款300万元，天佶公司及担保人宋俊杰、邱伟未归还为由向该院起诉，案由为民间借贷纠纷[（2016）粤0305民初951号]，该院已作出（2016）粤0305民初951号民事判决，判决天佶公司向一体公司偿还本金300万元及资金使用费，宋俊杰、邱伟承担连带清偿责任。天佶公司认为上述案件与本案无关，也不能证明天佶公司不能履行交付房屋的义务。2015年8月20日，涉案房产被河南省漯河市郾城区人民法院以（2015）郾民初字第1887-4号民事裁定查封；其后又于2015年10月23日被郑州市高新技术开发区法院以（2015）开民初字第11488号民事裁定查封，截止2018年1月8日，涉案房产上共有七个司法查封。一体公司提交了《委托代理合同》及律师费发票拟证明其律师费支付情况，即一审约定律师费479188元，实际支付14.5万元。天佶公司认为其主张的58.38万元律师费并未实际发生。一审法院认为，一体公司与天佶公司签订的《北京物业转让合同》为一体公司及天佶公司的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。宋俊杰虽然作为天佶公司的法定代表人在合同上盖章，但合同明确约定宋俊杰同意为天佶公司履行合同义务提供连带责任保证担保，宋俊杰的盖章行为亦表明其接受该条款的约束，故宋俊杰对天佶公司的上述合同义务应承担连带责任。依约，一体公司应向天佶公司支付3000万元定金，并于2015年7月14日前支付5000万元预付款，天佶公司应于收到上述款项后将涉案房产过户到一体公司或其指定第三方名下。本案中，一体公司支付定金3000万元及购房款100万元后，未依约于2015年7月14日前支付剩余预付款4900万元，一体公司以天佶公司财务状况极差为由，主张行使不安抗辩权和先履行抗辩权，未予支付剩余预付款。该院认为，天佶公司在一体公司支付预付款5000万元前，并无应先履行的合同义务，天佶公司对外债务较多，包括以涉案房产为关联公司作抵押1.2亿元等也系一体公司缔约时已知的情形，故一体公司以此为由，主张行使不安抗辩权和先履行抗辩权无事实依据，该院不予支持。一体公司未依约支付预付款，构成违约，但一体公司的上述违约行为并未导致合同根本不能履行。天佶公司亦未举证证明在一体公司未支付剩余预付款的情况下催告一体公司付款或解除涉案合同，至2015年8月20日，涉案房产被法院查封，其后被数次轮候查封至今，导致合同不能履行。故对于一体公司要求解除涉案合同的诉讼请求，该院予以支持，涉案合同于一体公司解除合同的诉讼请求送达天佶公司之日即2016年11月23日解除。该院认为，一体公司未依约支付预付款，构成违约，其后，涉案房产因被查封导致合同不能履行，故一体公司和天佶公司对涉案合同未能履行完毕均有过错。对于一体公司要求天佶公司双倍返还定金的诉讼请求，因一体公司违约在先，该院不予支持。涉案房产被司法查封，导致合同无法履行，故天佶公司亦无权没收定金及一体公司支付的购房款，天佶公司应向一体公司返还其收取的定金3000万元及购房款100万元。至于一体公司主张的购房款利息36万元，因一体公司对于合同未能履行完毕存在过错，故一体公司无权按照合同约定主张利息损失，因一体公司支付购房款确实存在利息损失，该院酌情判令天佶公司应按照中国人民银行同期贷款利率向一体公司支付购房款100万元的利息损失，自2015年6月18日起计至2016年6月17日止。至于一体公司主张的律师费，因一体公司对于合同未能履行完毕存在过错，一体公司的上述请求无合同依据，该院不予支持。因宋俊杰对天佶公司的合同义务应承担连带责任，故对于天佶公司的上述支付义务，宋俊杰亦应承担连带清偿责任。宋俊杰承担保证责任后，有权向天佶公司追偿。综上，该院经缺席审理，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，并经该院审判委员会讨论，判决，一、一体公司与天佶公司签订的《北京物业转让合同》于2016年11月23日解除；二、天佶公司应于该判决生效之日起十日内向一体公司返还定金3000万元；三、天佶公司应于该判决生效之日起十日内向一体公司返还购房款100万元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年6月18日起计至2016年6月17日止）；四、宋俊杰对天佶公司的上述支付义务承担连带清偿责任，宋俊杰承担保证责任后，有权向天佶公司追偿；五、驳回一体公司的其它诉讼请求。案件受理费352244元，保全费5000元，由一体公司负担178877元，天佶公司、宋俊杰负担178367元。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，天佶公司上诉称如果一体公司在2015年7月14日前将第二笔预付款5000万元支付给天佶公司，天佶公司即可将涉案房产转移登记至一体公司名下，而不会发生被案外人查封导致合同无法继续履行。但是，双方合同约定涉案房产抵押登记实际贷款本金为1.2亿，天佶公司对此解释称这仅是合同约定，实际贷款金额仅为5000万元。本院要求天佶公司提交相关证据证明在双方合同签订之日，涉案房产抵押贷款金额仅为5000万元。天佶公司提交的证据显示，贷款属于最高额抵押贷款，金额为3.5亿，且不能显示对应的是涉案房产；即使是在涉案房产上的抵押，因该抵押属于最高额抵押，天佶公司仅提交了几份贷款合同，不能就此认定平安银行对其实际放贷仅为5000万元。综合以上分析，本院对天佶公司的上诉主张不予支持。根据合同约定，天佶公司还应当自筹4000万元用以涤清涉案房产的抵押，但天佶公司未能就此提交相关证据。虽然一体公司未按合同约定在2015年7月14日前支付第二笔款项5000万元，但天佶公司并不能证明若一体公司按时支付该款项，涉案房产抵押即可以注销并完成过户登记。天佶公司关于一体公司构成根本违约的上诉主张不能成立，本院不予支持。天佶公司还上诉称宋俊杰不应承担连带责任，但宋俊杰本人并未提起上诉，故本院对天佶公司的该上诉请求不予审查。综上，天佶公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费352244元，由深圳市天佶投资担保有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 许  莹  姣二〇二〇年三月三十日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。