江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终27号 上诉人（原审被告）：南昌市伟文贸易有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区贤士湖住宅区19栋2单元503(第5层)，统一社会信用代码：91360102071818766X。 法定代表人：吴永传，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：江西省供销电子商务有限公司，住所地：江西省南昌市南昌高新技术产业开发区火炬五路899号高航大厦附属楼2楼，统一社会信用代码：913601063225582422。 法定代表人：金恩焘，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李小毛，江西盛宏律师事务所律师。 上诉人南昌市伟文贸易有限公司（以下简称伟文公司）因与被上诉人江西省供销电子商务有限公司（以下简称供销电子公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2019）赣0111民初1591号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 伟文公司的上诉请求：撤销一审判决第一项中解除2018年11月23日签订的《供销电商大楼一楼食堂租赁合同》，依法发回重审或改判。事实与理由：一、一审判决有失公允。对于判决解除2018年11月14日签订的《房屋租赁合同》无异议，但2018年11月23日签订的《供销电商大楼一楼食堂租赁合同》有失公允。由于食堂是伟文公司装修并购置所有厨房用具的，所以在签该合同时没有规定说供销电子公司可以解除合同，而且当时双方达成了以员工餐抵租金及水电费的口头协议。食堂装修完到2019年1月1日正式投入使用，我方使用未满一个月就被供销电子公司解除合同，并在2019年1月28日就不让进入食堂，谈不上伟文公司违约。二、一审判决认定事实错误。两份完全不同的合同，所规定条款也不同，一审法院只片面的把两份合同并为一体。 供销电子公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 供销电子公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告2018年11月14日签订的《房屋租赁合同》和2018年11月23日签订的《供销电商大楼一楼食堂租赁合同》；2、判令被告返还涉案房屋（供销电商大楼二楼（10、11、13号）和一楼食堂（含储藏间））；3、判令被告支付一楼2019年1月1日至起诉之日的租金14000元；二楼2018年11月8日至起诉之日的租金30132元、水电物管费3048元；以上共计47180元；4、判令被告支付一楼违约金5000元，二楼违约金10000元，以上共计15000元；5、判令被告按合同约定的租金标准支付从起诉之日起至交还房屋之日止的房屋占用费；6、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实如下：2018年11月14日，出租人供销电子商务公司为甲方，承租人伟文公司为乙方签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将座落于南昌市青山湖区民安路99号中国供销电商大楼二楼10、11、13号租赁面积合计121.92平方米的办公区租赁给乙方办公经营使用，租赁期为一年，自2018年11月8日至2019年10月7日止；房屋含税租金为45元/平方米，另自来水水费、日常照明电费、物管费用5元/平方米，合计50元/平方米，即房屋每月租金为6096元，租金从2018年11月8日开始计算，乙方应在合同签订后5个工作日内支付首次租金，按季支付；乙方向甲方支付18288元作为租赁保证金，待合同终止后，保证金无息一次性退还给乙方；逾期支付租金的，甲方有权要求乙方按应付未付款项的日百分之五支付违约金，逾期7天视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，乙方应按合同终止日时租金标准支付相当于三个月的租金给甲方作为违约赔偿。2018年11月23日，出租人供销电子公司为甲方，承租人伟文公司为乙方签订了《供销电商大楼一楼食堂租赁合同》，约定甲方将座落于南昌市青山湖区民安路99号中国供销电商大楼一楼食堂（含储藏间），共计283.83平方米的房屋出租给乙方，约定租金每月3000元，租赁期限为两年，自2019年1月1日至2020年12月31日；乙方需向甲方提供职工餐和接待用餐，餐费根据甲方实际就餐情况结算。如一方违约，违约方向守约方支付违约金十万元。两合同签订后，供销电子商务公司将两处案涉租赁房屋交给伟文公司使用，伟文公司未支付过租金、水电费及租赁保证金等款项。合同履行过程中，双方因租金迟延支付和食堂停火等问题发生纠纷。2019年1月30日供销电子公司向伟文公司发函，通知终止双方关于《供销电商大楼一楼食堂租赁合同》的合作，以及催要两份合同的租金和违约金等事项，伟文公司确认收到该通知。随后伟文公司即无法进入两处案涉租赁房屋，一楼食堂亦由他人实际经营。合同履行期间2019年3月11日双方曾就纠纷进行会议协商，后因双方多次沟通未果，供销电子公司因此诉至法院。 一审法院认为：供销电子公司与伟文公司签订的《房屋租赁合同》和《供销电商大楼一楼食堂租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且符合法律规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行。供销电子公司已交付租赁房屋履行了合同义务，但伟文公司使用两处案涉租赁房屋后从未支付过租金等费用，系构成违约，应承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，供销电子公司自2019年1月30日起多次要求伟文公司支付租金，伟文公司一直未支付，故对供销电子公司解除该两份合同的诉请予以支持。根据庭审查明的事实，伟文公司在合同履行期间已无法进入案涉租赁房屋，一审法院认为在供销电子公司发送终止合作通知之日，应视为其已经自行收回了两处案涉房屋，故本院对供销电子公司2019年1月30日以后的租金、房屋占用费和返还案涉房屋的主张不予支持。即伟文公司应支付供销电子公司二楼办公区2018年11月8日至2019年1月30日的租金16865.6元（6096元/月÷30天×83天）、一楼食堂2019年1月1日至2019年1月30日的租金3000元，两项合计19865.6元。本案《房屋租赁合同》第十条约定，租金按季支付，首次租金应在合同签订后5个工作日内支付，逾期支付租金7天以上的，甲方有权单方解除合同，乙方应按合同终止日时租金标准支付相当于三个月的租金给甲方作为违约赔偿；《供销电商大楼一楼食堂租赁合同》第七条约定，如一方违约，违约方向守约方支付违约金十万元。一审法院根据违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅的性质，结合本案损失实为租金损失的事实，酌情调整至按年利率24%的标准计算违约金。结合本案，对于《房屋租赁合同》，伟文公司应以未支付租金16865.6元为基数，按年利率24%支付供销电子公司自2018年11月19日至实际支付之日止的违约金；对于《供销电商大楼一楼食堂租赁合同》，伟文公司应以未支付租金3000元为基数，按年利率24%支付供销电子公司自2019年1月30日至实际支付之日止的违约金。伟文公司辩称对案涉租赁房屋一楼食堂进行了装修并要求补偿，但未提供充分证据证明其装修事实，一审法院不予采纳；其辩称一楼食堂租金应在餐费中予以扣除，但未提供相应证据，一审法院不予采纳，餐费的结算双方可另行主张解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告江西省供销电子商务有限公司与被告南昌市伟文贸易有限公司于2018年11月14日签订的《房屋租赁合同》、2018年11月23日签订的《供销电商大楼一楼食堂租赁合同》；二、被告南昌市伟文贸易有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告江西省供销电子商务有限公司租金19865.6元及违约金（第一笔违约金以16865.6元为基数，按年利率24%计算，自2018年11月19日至判决指定清偿之日止；第二笔违约金以3000元为基数，按年利率24%计算，自2019年1月30日至判决指定清偿之日止）；三、驳回原告江西省供销电子商务有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费677元（已减半已由江西省供销电子商务有限公司预交），由原告江西省供销电子商务有限公司负担424元，被告南昌市伟文贸易有限公司负担253元。 二审期间，上诉人伟文公司对一审法院关于供销电商大楼一楼食堂的认定提出异议，主张上诉人伟文公司完成了一楼食堂的装修，但不到一个月被上诉人供销电子公司就故意将上诉人伟文公司赶走，至今被上诉人供销电子公司还拖欠职工用餐费用未结算。本院向上诉人伟文公司释明，本案审理的是房屋租赁合同纠纷，因其未提起反诉，对装修损失无法一并解决，职工用餐费用也需双方另行结算。 本院查明的事实与一审法院查明的一致，对一审法院查明的事实本院予以认定。 本院认为，上诉人伟文公司与被上诉人供销电子公司签订的《房屋租赁合同》和《供销电商大楼一楼食堂租赁合同》合法有效，对双方均有约束力。2018年11月14日签订的《房屋租赁合同》，约定租金从2018年11月8日开始计算，上诉人伟文公司应在合同签订后5个工作日内支付首次租金，按季支付，并支付18288元作为租赁保证金。逾期7天视为根本违约，被上诉人供销电子公司有权单方解除合同。截止2019年1月30日上诉人伟文公司未按约支付租金和租赁保证金，被上诉人供销电子公司有权解除合同。2018年11月23日签订的《供销电商大楼一楼食堂租赁合同》关于租金的起算时间自2019年1月1日起，但租金的支付没有明确约定。按照租赁市场的惯例，租金应按月及时结清。2019年1月30日在上诉人伟文公司经营不到一个月，被上诉人供销电子公司单方面的解除《供销电商大楼一楼食堂租赁合同》依据不足。但由于2019年1月30日被上诉人供销电子公司发送终止合作通知之日，已经自行收回了两处案涉房屋，上诉人伟文公司在合同履行期间已无法进入案涉租赁房屋，故一审法院确认两份租赁合同已解除处理并无不当。合同解除后，上诉人伟文公司应支付使用涉案房屋期间的租金及拖欠租金所产生的违约金，故一审判决正确，本院应予以维持。至于上诉人伟文公司上诉主张的装修费和餐费可以另行解决。 综上所述，伟文公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1525元，由上诉人南昌市伟文贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 罗云奇 审 判 员 周中瑞 二〇二〇年三月二十五日 法官助理 吁拉拉 书 记 员 朱 谦