广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初15810号 原告：罗寿吉，男，1956年12月23日出生，壮族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：邓贵珍，女，1963年9月15日出生，壮族，住南宁市青秀区。 被告：南宁市和德佳信投资有限责任公司，住所南宁市高新区高新大道西段20号，统一社会信用代码：91450100576839677G。 法定代表人：黄伟刚，总经理。 委托诉讼代理人：韦娇，广西众维律（南宁）师事务所律师。 被告：南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组，住所南宁市安圩路西乡塘区心圩街道办和德村民委员会办公室。 负责人：刘金培，队长。 原告罗寿吉与被告南宁市和德佳信投资有限责任公司（以下简称“和德佳信公司”）、南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组（以下简称“和德村一组”）商铺买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告罗寿吉及其委托诉讼代理人邓贵珍，被告和德佳信公司的委托代理人韦娇，被告和德村一组的负责人刘金培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗寿吉向本院提出诉讼请求：1、确认原告与两被告签订的《嘉信时代广场商铺使用权转让合同》为无效合同；2、判令两被告共同返还原告购铺款51257元，并承担因被告过错导致的利息损失（利息计算方式：以购铺款为基数，自2014年9月29日起计至被告返还购铺款之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率分段计算）；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2014年9月29日，原告与两被告签订《嘉信时代广场商铺使用权转让合同》，约定原告向两被告购买位于南宁市高新区铺，合同签订当日，原告向两被告交纳51257元的购铺款。原告认为双方签订的合同真实意图在于转移商铺所有权，双方之间形成商铺买卖合同关系。涉案商铺的土地规划用途载明为“商服”，土地仍属农民集体所有，被告利用该土地建设房产后在未取得商品房预售许可证明的情况下，违反土地规划用途，将房产作为商品房出售，违反了相关法律的禁止性规定，原被告签订的合同应属无效，故诉至法院。 被告和德佳信公司辩称，1、原告主张利息损失没有依据，原告交付转让款的时间为2014年10月17日，即便法院认定被告需支付利息损失，也应从次日起算；2、涉案《嘉信时代广场商铺使用权转让合同》合法有效，涉案工程已经依法取得项目立项批复，和德嘉信公司转让的是商铺使用权，符合新土地管理法的规定，商铺已经于2016年交付，原告使用几年后提起诉讼，有违诚信原则；3、如果法院认定合同无效，返还购房款的责任应当由和德村一组承担，两被告之间签订的相关合同已经由法院判令解除，和德佳信公司收取的房款已经全部投入涉案商铺建设，但不能享有管理和经营权，和德村一组是土地使用权人、项目建设方，没有投入资金却是最终实际收益人，应由其返还。原告也知道涉案项目的土地性质，应自行承担合同无效的责任，原告使用商铺获得的利益远大于购房款利息损失，获益部分足以弥补因合同无效造成的损失。综上，请求驳回原告的全部诉请。 被告和德村一组辩称，1、和德村一组是涉案商铺的所有权人，和德佳信公司只是承租方，和德村一组未授权任何人转让村小组资产，涉及和德村一组商铺买卖的行为都是违法的；2、和德村一组没有签订过《嘉信时代广场商铺使用权转让合同》，2014年7月份以后刘五九不是和德村一组的法人，合同上并没有和德村一组法人的签名和盖章；3、涉及村民重大资产的转让需经过村民大会中的大部分同意，涉案转让合同上的盖章该组村民并不知晓；4、和德村一组没有收到原告任何款项。 本院经审理认定事实如下：2014年9月29日，罗寿吉（受让人）与和德佳信公司、和德村一组（转让人）签订《嘉信时代广场商铺使用权转让合同》，合同第一条约定：转让人以批准拨用企业用地方式取得位于高新大道西段20号的地块土地使用权。该地块土地面积为18000㎡，规划用途为商服。转让人经批准，在上述地块上建设商铺，现定名嘉信时代广场。建设工程规划许可证号为建字第：450107201410129，施工许可证号为450112201310150101。第二条约定：使用权转让的商铺（以下简称该商铺）为本合同第一条规定的项目中的：第1幢2层11号铺。该商铺的用途为商服，属框架结构，层高4.8米，建筑层数地上21层，地下1层。该商铺合同约定建筑面积13.06平方米，其中，套内建筑面积6.21平方米，公共部位与公用商铺形成分摊建筑面积6.85平方米。第三条约定：双方约定该商铺使用权转让期限为，自该商铺交付之日起至2044年7月30日。第四条约定：该商铺使用权转让单价为3924.73元/平方米，合计该商铺使用权转让总价款为51257元。第五条约定：实际测量面积与合同约定面积发生差异在±5%之内的，双方当事人同意按实际测量面积重新结算该商铺总价款，多还少补（不计利息）。实际测量面积与合同约定的面积发生差异在±5%之外的，由转让人承担超出±5%之外部分的面积差价款。第六条约定：受让人按一次性付款方式支付使用转让款，受让人于签订本商铺使用权转让合同时，付清全部使用权转让款51257元。第八条约定：转让人应于2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商铺交付受让人使用：该商铺经建设、施工、监理、设计四方验收合格。第十七条约定：1、使用期内，受让人如需将该商铺使用权转让给第三方，必须征得转让人同意，同时向转让人缴纳200元/㎡的本合同更名手续费……6、使用期内，如因政府因素对该商铺、土地进行征收拆除，则该商铺补偿款归受让人所有。土地补偿款归转让人所有。7、使用期内，不因法定代表人及法人变更而影响本合同的法律效力。合同还约定了其他事项。合同首页以打印的方式列明转让人为和德佳信公司、和德村一组，和德村一组负责人为刘五九。合同末页落款处“转让人”栏除加盖和德佳信公司印章、刘五九印章外，还加盖南宁市西乡塘区心圩街道和德村民委员会印章。 2014年10月17日，罗寿吉向和德佳信公司支付了51257元。和德佳信公司向原告出具了相应的收据。2016年6月，和德佳信公司将上述商铺交付给罗寿吉。 另查明：2011年6月19日，和德村一组与和德佳信公司签订两份《联合开发三产用地协议书》及一份《合作合同》、一份《承包合同》，前述合同的主要内容为，约定被告和德村一组已征得本组全体成员同意并本着互惠互利的原则，将政府规划给和德村一组的18000平方米商服用地（宗地号450107201010061）其中的一定区域的商服用地交由和德佳信公司联合开发，由和德佳信公司出资建设，和德村一组负责三产用地的政府核准文件，协助办理发改委的立项手续、规划用地和建筑用地的规划许可手续等。建筑实体完成后，和德村一组分得相应面积的楼层建筑，其他建筑归被告和德佳信公司免费处置、使用70年。和德村一组委托和德佳信公司对和德村一组分得的相关物业进行经营管理，被告和德村一组有权获得固定金额的相关红利。 本院于2019年7月作出的（2018）桂0107民初1183号、1189号民事判决书，判令解除被告和德村一组与被告和德佳信公司签订的两份《联合开发三产用地协议书》及一份《合作合同》、一份《承包合同》。 还查明：涉案商铺所在土地的使用权人为被告和德村一组，用地性质为商服用地，用地项目名称为“第三产业”。目前，被告和德村一组尚未取得前述土地的不动产权属证书，但已办理建设用地批准书、建设用地规划许可证并办理三产综合楼项目的立项手续。 原告罗寿吉非南宁市西乡塘区心圩街道和德村村民。 截止法庭辩论结束，被告未提交土地通过行政审批转为国有建设用地及取得商品房预售许可证明等相关证据。 本院认为，关于合同相对人的确定。原告作为受让人，被告和德佳信公司作为转让人在商铺使用权转让合同上签字、盖章并完成了款项的交易，该二人均为商铺使用权转让合同的相对人。被告和德村一组亦作为转让人在商铺使用权转让合同中罗列合同地位，并在合同第一条明确其以批准拨用企业用地方式取得位于高新大道西段20号的地块土地使用权，根据和德村一组与和德佳信公司签订的《联合开发三产用地协议书》，和德村一组与和德佳信公司为合作开发关系，和德村一组按合同约定负有提供土地使用权的义务，其亦应认定为商铺使用权转让合同的相对人。至于被告和德村一组主张其并未参与签约，商铺使用权转让合同上刘五九的印章系被告和德佳信公司私自伪造后加盖，故被告和德村一组无须承担民事责任，对此，本院不予支持，理由为：1、被告和德村一组和被告和德佳信公司签订《联合开发三产用地协议书》、《合作合同》、《承包合同》，联合开发三产用地，被告和德村一组从中获取建筑物和分红的固定利益，按照权利、义务相统一的原则，作为合作方，即被告和德佳信公司对于土地的投资、开发、利用而与第三方产生的法律关系，被告和德村一组应承担连带责任。2、被告和德佳信公司及被告和德村委在庭审中的陈述相互印证，均主张商铺使用权转让合同上刘五九的印章为刘五九本人加盖，村委会再予以见证确认，被告和德村一组单方予以否认，本院难以采信。3、即便商铺使用权转让合同上刘五九的印章确为他人私自伪造加盖，原告作为一般的买受人，并不具备识别印章真伪的能力，基于被告和德村一组系土地所有权人、售楼部建设于项目土地上、被告和德佳信公司对其与被告和德村一组存在的合作关系已在合同上向原告披露、刘五九为被告和德村一组的负责人、刘五九的印章形式上不存在明显瑕疵等事实，足以给原告形成刘五九代表被告和德村一组签约的表象，对此，无论刘五九的印章真实与否、刘五九何时离任，均不妨碍刘五九构成表见代理，被告和德村一组对此应承担民事责任。因此，被告和德村一组作为本案被告主体适格，应依法承担相关民事责任。 关于合同性质。当事人双方签订之合同名为商铺使用权转让合同，但综合考量房产的交付日期、交付标准、使用期限以及计价方式、付款时限、违约责任、办证条件等条款，商铺转让人须根据作为受让人的原告的特定需求建设相关的商铺并定期交付，原告作为受让人通过支付固定价款的方式将长期、稳定、排他地使用商铺，且双方明确约定在商铺征收时，商铺补偿款亦归受让人所有，可见原、被告之间的真实缔约意图在于转移商铺所有权，与租赁合同的表现明显不符，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，应确认原、被告双方之间形成商铺买卖合同关系。并且，被告系向不特定的公众发售房产，意图通过商铺的出售获取利益，房产的性质定性为商品房，其出售应受相关法律之调整。被告和德佳信公司意图通过以“使用权转让合同”的名义逃避法律规制，本院依法不予支持。 依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，被告将讼争的房产向原告出售，应依法办理相关土地利用、审批手续，将土地转为国有建设用地，在预售房产时亦应取得商品房预售许可证明。而商铺使用权转让合同中土地规划用途载明为“商服”，土地仍属农民集体所有，被告利用该土地建设房产后在未取得商品房预售许可证明的情形下，违反土地规划用途，将房产作为商品房出售，违反了前述法律之禁止性规定，损害了正常的房地产市场交易秩序。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项之规定，原告与被告和德佳信公司、和德村一组签订的《嘉信时代广场商铺使用权转让合同》因违反法律、行政法规的禁止性规定并损害社会公共利益而无效。 关于合同无效的过错责任问题。被告和德佳信公司作为房产销售方，应当知道商铺建设和销售需要依法办理相关行政审批手续，但其明知相关手续欠缺，仍向社会销售商铺，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。和德村一组同作为合同相对方，与和德佳信公司共同向包括原告在内的不特定公众出售商铺，对前述情况亦应明知，其应与和德佳信公司共同承担本案债务。原告作为商铺购买者，未尽到审查商铺建设及销售是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告和德佳信公司、和德村一组共同承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，原告诉请被告返还购房款共计51257元合法有据，本院依法予以支持。 关于利息损失问题。原告因本案合同无效而产生的损失即为购房款的利息，应由被告和德佳信公司、和德村一组负担70%，原告自担30%。原告要求被告自按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率计算至被告全额返还购房款项之日止，系其对权利自行处分，且符合法律规定，本院予以尊重，但利息起算日期应以实际交款次日起算。据此计算所得利息由被告和德佳信公司、和德村一组承担其中70%的利息损失。被告和德佳信公司主张原告使用商铺获得的收益足以弥补因合同无效造成的损失，但原告主张该商铺一直未能出租，和德佳信公司也未能举证证实原告利用商铺经营获益，故对和德佳信公司上述主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告罗寿吉与被告南宁市和德佳信投资有限责任公司、南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组于2014年9月29日签订的《嘉信时代广场商铺使用权转让合同》无效； 二、被告南宁市和德佳信投资有限责任公司、南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组共同向原告罗寿吉返还51257元； 三、被告南宁市和德佳信投资有限责任公司、南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组共同向原告罗寿吉赔偿利息损失（计算方式：以51257元为基数，自2014年10月18日起按中国人民银行同期贷款基准利率计至2019年8月19日，2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率；计算得出利息总额后，由被告南宁市和德佳信投资有限责任公司、南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组承担其中70%的利息损失）。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费541元（原告罗寿吉已预交），由被告南宁市和德佳信投资有限责任公司、南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时应自上诉期届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选“古城支行”，再在备注栏注明“竹溪支行”）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  陈 实 二〇二〇年三月十七日 法官助理  韦若彬 书 记 员  黄 方