河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异27号 案外人：刘春霞，女，汉族，1963年3月29日出生，住河北省武邑县。 申请执行人：河北银行股份有限公司体育街支行，住所地石家庄市体育大街176号。 负责人：郝嘉，该支行行长。 委托代理人：徐玉明，该行员工。 被执行人：河北凯隆固异特橡胶股份有限公司，住所地武邑县县城新区宁武路南侧。 法定代表人：王淑霞，该公司总经理。 被执行人：河北融投担保集团有限公司，住所地石家庄市槐安东路1号。 法定代表人：赵芝华，该公司董事长。 委托代理人：王占命、张志禄，河北济达律师事务所律师。 被执行人：故城县三豆产销专业合作社，住所地故城县方庄乡郑龙路南侧。 法定代表人：苏云桥。 被执行人：王淑霞，女，汉族，1966年12月11日出生，住武邑县县城新区宁武路南侧。 被执行人：林忠义，男，汉族，1968年9月15日出生，住武邑县县城新区宁武路南侧。 被执行人：林晓云，女，汉族，1990年1月15日出生，住武邑县县城新区宁武路南侧。 河北银行股份有限公司体育街支行（以下简称河北银行体育街支行）与河北凯隆固异特橡胶股份有限公司（以下简称凯隆固异特公司）、河北融投担保集团有限公司（以下简称融投担保公司）、故城县三豆产销专业合作社（以下简称三豆合作社）、王淑霞、林忠义、林晓云金融借款合同纠纷一案，本院作出（2017）冀01民初118号民事判决，河北银行体育街支行向本院申请执行。在执行中案外人对本院查封王淑霞名下位于衡水市的房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人刘春霞称，请求依法解除对王淑霞名下位于衡水市的房屋的查封，中止对涉案房产的执行。事实与理由： 衡水市的所有权归属于案外人。王淑霞因无力偿还案外人借款于2016年1月28日将位于衡水市车位转让给案外人所有，合同约定，转让价格为1190000元，剩余的银行贷款249600元由案外人偿还。该房屋自2016年1月28日交付给案外人后，案外人就将该房屋装修并一直在此居住至今，该房屋依法应归案外人所有，王淑霞已不是涉案房产的所有人，贵院不应依据（2017）冀01民初118号民事裁定对涉案房产采取保全措施，予以查封。案外人认为（2017）冀01民初118号民事裁定对衡水市的房产查封是错误的，损害了案外人的合法权益，故案外人不服，特根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》提出案外人异议，请求对解除对涉案房产的查封，中止对涉案房产的执行。 案外人刘春霞补充关于王淑霞欠款以房抵账的情况说明，其在县农业银行工作，于2014年分两次借给王淑霞资金共计200万元。到2015年底，王淑霞已偿还20万元，还剩180万元未还。期间我多次向王淑霞讨要借款。由于王淑霞的企业经营亏损，已无力偿还。在这种情况下，王淑霞于2016年1月28日自愿将自己名下一处房产转让给我用来抵偿部分欠款，我们双方并签订了房屋转让协议。该房产位于衡水市（包括储物间和两个地下车位）价值为119万元。该房产由于当初王淑霞购置时采取的按揭贷款方式，到转让给我时，王淑霞尚有24.96万元按揭贷款尚未还清。由于当时王淑霞无力按月偿还按揭，所以在转让协议中明确由我偿还每月按揭贷款。经核算最终转让房产抵偿欠款94.04万元（119万转让款减去欠中国银行的按揭贷款24.96万元），这期间王淑霞以10万元的价格用一辆天津吉利汽车抵账给我，到目前还欠我76万元没有归还。另外还需要说明的是：1.自我和王淑霞签订了房屋转让协议后，按约定从2016年3月我就开始履行协议中规定的替王淑霞偿还中国银行的按揭贷款，到现在已偿还了13.1932万元，剩余贷款11.7668万元，目前还在按月偿还中。2.自签订了转让协议后，我就将该房进行了装修，置办了家具，并开始缴纳物业费，车位费等（还包括王淑霞欠前两年的物业费和车位费），在此居住至今。3.关于当时没有办理过户手续是因为当时有银行按揭贷款没有还清，不能办理过户手续。 案外人为证明其主张，向本院提交以下证据： 证据1、2016年1月28日案外人刘春霞与被执行人王淑霞签订的房屋转让协议、案外人刘春霞与被执行人林忠义签订的车辆买卖协议各一份； 证据2、案外人刘春霞向被执行人王淑霞中国银行账户汇款申请单、汇款付款通知单及中国银行衡水河西支行证明借款人王淑霞，截止到2020年2月28日，贷款金额为117668.88元； 证据3、紫金花园XX号楼XX单元XX装修施工合同及收款收据； 证据4、衡水圣安物业管理有限公司证明及物业费收据，证明紫金花园XX号楼XX单元XX住户刘春霞，自2016年2月17日开始缴纳物业费，目前已交至2020年底。该房屋于2016年1月28日以转让给刘春霞，因有贷款原房主王淑霞未还，暂不能过户。 申请执行人河北银行体育街支行答辩称，案外人刘春霞提出的执行异议申请不符合法律规定。 一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可证、施工许可等相关证据判断； 我行在办理查封手续时不动产登记簿中所有权人为王淑霞且无任何登记瑕疵。根据我国《物权法》规定，不动产登记具有公示公告效力，因此我行对该不动产的查封合法有效。 二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 首先，2016年1月28日被执行人王淑霞将房屋转让给案外人刘春霞时，签订的《房屋转让协议》不是制式房屋买卖合同，且未在相关部门办理备案合同登记，协议双方具有恶意串通损害我行权益之嫌疑。根据我国《合同法》第52条规定，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。因此我行对房屋转让合同的有效性存在异议，请法院依法审查认定。 其次，根据案外人刘春霞提交的家庭居室装饰装修工程施工合同，施工期限为2017年4月28日至2017年6月28日。而我行查封日为2017年2月15日，因此不符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产。 再次，2016年1月28日被执行人王淑霞与案外人刘春霞签订《房屋转让协议》，对方凭证显示袁洪波在2014年4月25日转付王淑霞100万元整。1、“袁洪波”非本案异议人（案外人），对袁洪波与案外人之关系无法确定；2、双方《房屋转让协议》中明确约定转让价为119万元整，而转账金额为100万元，金额不符；3、如果此100万元系房屋房款的话，不应在房屋转让协议签订一年多前就支付房款，这不符合常理。4、通常按照二手房交易规则，转让或买卖房屋一般一次性交清全部房款或先交一定比例定金后，再分期交付剩余房款，但案外人刘春霞这100万元既不是本人所交，转款凭证也未注明为此房屋定金、且首付定金比例不符合常理。综上，案外人所提供证据实为其他借款交易行为，无法自圆其说为房款，不具有任何说服力，且存在伪证嫌疑。 最后，既然该房产有预告证号及合同备案号，由此可见该房产有相关部门可做变更和登记，无其他无法办理过户登记的事宜存在，但案外人刘春霞迟迟不去相关部门办理变更和登记，其心迹显而易见，意欲帮助他人解除该房屋的查封，这一切系案外人刘春霞自身行为所导致，与我行查封无任何关系。 综上所述，案外人刘春霞提出的执行异议不符合法律相关规定，双方签订的《房屋转让协议》系恶意串通损害我行权益的伪造合同，不具有任何法律效力。应依法驳回案外人刘春霞提出的执行异议，维护申请执行人权益。 申请执行人河北银行体育街支行针对案外人刘春霞提交的房屋转让协议、车辆买卖协议、转账交款凭证、家庭居室装饰装修工程施工合同及收款收据，作出以下质证意见： 对证据一、房屋转让协议、车辆买卖协议，真实性：有异议，不排除此案原审被执行人为达到名下资产逃避银行债务、解除房产查封为目的策划实施而特意将房屋、车辆进行转让或买卖。质证意见：房屋转让协议不是相关部门备案的制式合同，不排除原审被执行人为达目的而与他人合谋制作而成。1、2016年1月28日被执行人王淑霞与案外人刘春霞签订《房屋转让协议》，协议第一条中约定转让价格119万元，此协议生效时由乙方一次性支付给甲方。而协议第三条又提出此房尚有贷款24.96万元，刘春霞还清贷款后再办理过户。首先此协议前后矛盾；其次有意为案外人刘春霞不去相关部门办理变更和登记（非因买受人自身原因未办理过户登记）找说辞而埋下伏笔。2、按照案外人刘春霞提交的案外人执行异议书，本身双方就因信用问题发生纠纷，试想此房屋还剩余按揭房贷10年（资料显示每月还3500左右，按此计算上述本金还需偿还6年，加上利息预计10年左右），这10年不过户，难道案外人刘春霞天真地相信已经失信的被执行人会履行10年前的承诺、就相信在这长期间内自己的权益会有保障，因此不符合常理。3、金额有疑点。2016年1月28日被执行人王淑霞与案外人刘春霞签订房屋约定转让价格119万元，车辆买卖价格10万元，合计129万元。而凭证显示“袁洪波”非本案异议人（案外人）在2014年4月25日转付王淑霞100万元整后，应还剩欠款29万元，但协议中只提到尚有贷款24.96万元，对中间的差额4.04万元未作解释以及业务后续转账还款资料。由此可见上述协议及转账凭证是在别有用心的人匆忙中按协议套转款人转款记录形成的漏洞，因此存在伪证嫌疑。 对证据二、转账交款凭证，真实性：不予认可，存在转账凭证是在别有用心的人按协议套转款人转款记录形成，因此存在伪证嫌疑。关联性：不予认可。1、2016年1月28日被执行人王淑霞与案外人刘春霞签订《房屋转让协议》，凭证显示“袁洪波”非本案异议人（案外人）在2014年4月25日转付王淑霞100万元整。如果此100万元系房屋房款的话，不应在一年多以前就确定转让房屋并提前支付房款。通常按照二手房交易规则，转让或买卖房屋一般一次性交清全部房款或先交一定比例定金后，再分期交付剩余房款，但案外人刘春霞这100万元即不是本人所交，转款凭证也未注明为此房屋定金、且首付定金比例不符合常理。综上异议人所提供证据实为其他借款交易行为，无法自圆其说为房款，不具有任何说服力，且存在伪证嫌疑。2、根据案外人提供的中行国内汇款通知单记载的用途显示，付给王淑霞的款项均为货款，而非归还银行贷款，显而易见，此付款行为是他们双方存在其他交易而产生的支付行为，而非偿还银行按揭贷款，与异议人所要证明的案件事实无任何关联。 对证据三、家庭居室装饰装修工程施工合同及收款收据，真实性：不予认可，不排除为达到某种目的而制作。1、工程施工合同中甲方未签字。2、无乙方供应工程材料、设备明细表（材料单）。3、部分收据中显示史姓人员非本案案外人付款。由此可见，案外人刘春霞提交的工程施工合同要素不全且明显不完整，我行不认可此证据的真实性且更加不能排除该工程施工合同是为达到其目的而制作的。 被执行人融投担保公司答辩称，案外人所交证据并不能证明其与王淑霞之间存在真实的房屋买卖关系，未提交缴纳房款的付款凭证，也没有提交实际占有案涉房屋的证据，没有向物业公司交纳费用的证据，且证据存在矛盾之处，足以证明案外人并非案涉房产的所有者。案外人在异议书中所述因王淑霞无力偿还其借款于2016年1月28日将房屋、储间、车位转让给案外人所有。但在《房屋转让协议》及《车辆买卖协议》中均未提及借款情况，可见其前后所述并不一致。法院依据（2017）冀01民初118号民事裁定书对衡水市自强街728号紫金花园XX号楼XX单元XX层进行查封，程序合法，符合法律规定，请求根据《最高人民法院关于人法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十条等相关法律条款规定，依法驳回案外人的申请。 被执行人融投担保公司质证意见： 对证据房屋转让协议，三性均不认可。房产交易关乎买卖双方重大利益，仅凭交付购房合同及交款收据原件等凭证，不能证明买卖双方之间存在真实交易，无证据证明王淑霞与刘春霞之间存在真实房屋买卖关系，不排除为逃避执行而伪造该证据。 对证据车辆买卖协议，三性均不认可。该协议仅凭将车辆登记证、行驶证、保险凭证交付购买方的行为，不能证明车辆所有权即归刘春霞所有，也没有资金交付的证据，不排除为逃避执行而伪造该证据。 对证据农业银行武邑建设西路分理处银行卡取款凭条，该凭条签名为袁洪波与本案无关。 对证据专用收款收据，三性均不认可，1.并无对应的资金流水予以印证。2.其中只有1680630号收据盖有财务专用章，其他均是公司印章，不符合财务法规。3.其中1682504号收据预交水电款应由物业公司或者水电部门出具。4.该收据编号与日期错乱，其中1682037号出具时间是2017年6月份，而1682240、1682504号的开具时间却是2017年4月份，1682513的开具时间是2017年5月。 对证据家庭居室装饰装修工程施工合同，该合同多处空白，发包方名称处未填写，好多需要双方签字处均空白，家装工程保修单上甲方签字也非刘春霞，所以对该证据三性均不认可。 对证据个人客户境内人民币汇款申请书及国内付款通知单，真实性认可，关联性不认可，款项的性质不能证明是房屋交易款。 本院查明，河北银行体育街支行与凯隆固异特公司、融投担保公司、三豆产销合作社、王淑霞、林忠义、林晓云金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月27日作出（2017）冀01民初118号民事判决，该判决已发生法律效力。因被执行人未履行生效判决确定的义务，申请执行人河北银行体育街支行向本院申请执行。 另查明，本案在诉讼期间，原告河北银行体育街支行向本院提出诉讼财产保全的申请，本院于2017年2月9日作出（2017）冀01民初118号民事裁定，并于2017年2月15日作出（2017）冀01执保16号之二协助执行通知书。依法查封了王淑霞名下位于衡水市，预告证号为：XX号、合同备案号201210966号项下134.5平方米的房产。2019年12月24日作出（2017）冀01执538号执行裁定，对该房产续行查封。该房产在银行有按揭贷款已抵押。 还查明，案外人刘春霞（乙方）与被执行人王淑霞（甲方）于2016年1月28日签订房屋转让协议，约定一、甲方自愿将其名下的一套一商品住宅楼连同一个储间两个车位一并转让给乙方所有，转让价格为人民币119万元。本协议生效时由乙方一次性支付给甲方；二、该楼房位于衡水市户（XX室），建筑面积134.5平方米，储间面积13.63平方米，车位为XX号和XX号；三、乙方交清房款后，甲方将上述楼房、储间、车位交付乙方所有，该房尚有贷款249600元由乙方负责还清，贷款还清后，甲方将原始购房凭证及发票原件交付乙方持有，并协助过户到乙方名下。 此外，案外人刘春霞称，2014年分两次借给王淑霞资金共计200万元。到2015年底，王淑霞已偿还20万元，还剩180万元未还。期间多次向王淑霞讨要借款。由于王淑霞的企业经营亏损，已无力偿还。在这种情况下，王淑霞于2016年1月28日自愿将自己名下一处房产转让给我用来抵偿部分欠款，我们双方并签订了房屋转让协议。该房产位于衡水市（包括储物间和两个地下车位）价值为119万元。该房产在王淑霞购置时采取的按揭贷款方式，到转让给我时，王淑霞尚有24.96万元按揭贷款尚未还清。由于当时王淑霞无力按月偿还按揭，所以在转让协议中明确由我偿还每月按揭贷款。 该房屋自2016年1月28日交付给案外人后，案外人就将该房屋装修并一直在此居住至今。 本院认为，本案的焦点是案外人刘春霞主张其与被执行人王淑霞于2016年1月28日签订的房屋转让协议并已交付居住，是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。从其签订房屋转让协议及其履行情况看，涉案房产位于衡水市（包括储物间和两个地下车位）价值为119万元，该房产由于王淑霞购置时采取的按揭贷款方式，到转让时，尚有24.96万元按揭贷款尚未还清。案外人刘春霞一直仍以王淑霞的名义偿还按揭贷款，贷款尚未还清，其房产仍在王淑霞名下。其案涉房屋转让价款是通过以物抵债的形式，由被执行人王淑霞用案涉房屋抵顶案外人刘春霞部分借款。该案涉房屋已由案外人刘春霞装修入住。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可证、施工许可等相关证据判断；.....本案中，本院查封的位于衡水市在王淑霞名下，预告证号为：XX号、合同备案号：201210966号。该房产在银行有按揭贷款并抵押。虽然案外人刘春霞与被执行人王淑霞于2016年1月28日签订了房屋转让协议，但是案外人刘春霞并没有提交支付涉案房屋转让价款的证据，只是主张被执行人王淑霞以房抵顶欠款以及其以王淑霞的名义偿还部分按揭贷款的事实，并且该房产没有变更登记仍然登记在被执行人王淑霞名下。故其转让并非单纯的房屋买卖而是以物（房）抵债行为。 以物抵债完成房屋变更登记之前，作为案外人的债权人无法对抗债务人的其他债权人。以物抵债的目的在于消灭债务人对债权人的债权，而非单纯的房屋买卖。当事人之间的以物抵债协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，而只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动，且涉案房屋并未完成权属登记的变更手续，作为案外人的债权人只享有债权请求权而非物权。在完成房屋变更登记之前，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。 此外，案外人刘春霞的主张也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定情形。案外人刘春霞对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人刘春霞的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇二〇年三月二十日 书记员  贾胜杰