贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1271号上诉人（原审原告）：遵义市住投物业管理有限责任公司，住所地贵州省遵义市红花岗区凤凰山科技馆2楼，统一社会信用代码：91520302MA6H0D3K1K。法定代表人：郑劲峰，董事长。委托诉讼代理人：袁龙波，贵州上善律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨小娇，女，1984年6月1日出生，汉族，住遵义市川区。委托诉讼代理人：叶家勇，贵州新长征律师事务所律师。上诉人遵义市住投物业管理有限责任公司（以下简称住投公司）因与被上诉人杨小娇房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初8870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。住投公司上诉请求：1.维持原审判决第一项;2.撤销原审判决第二项、第三项，并改判被上诉人支付拖欠上诉人截止2019年7月31日的租金172099.31元，并从2019年8月1日起按照合同约定的租金支付租金至房屋之日止，另支付违约金。事实和理由：本案涉案物业的维修义务已经约定由被上诉人承担，上诉人基于友好合作关系均上门进行了相应的对接处理，但并不代表处理无果的责任就转嫁到上诉人名下，维修义务依然由被上诉人承担。基于被上诉人装修后漏水的情况实际产生，上诉人多次通知被上诉人解除合同，交还物业，但被上诉人无合理理由继续占用该物业，导致后续损失的扩大，责任在于被上诉人自身。因此，原审法院调整租金为30%,并无事实和法律依据，依法应予纠正。杨小娇辩称，案涉房屋租赁合同第6条系格式合同，房屋漏水的责任不应当由被上诉人承担。即便合同约定了房屋维修义务由被上诉人承担，但仅限普通维修义务，不应当无限制扩大。住投公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判决解除原、被告于2015年10月26日签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告支付拖欠的租金172099.31元(扣除租金以及保证金)以及违约金（违约金从2017年1月6日开始起算，以60548.4元为基数，每月2%的标准计算至付清之日止，从2018年1月6日以66603.24元为基数，每月2%的标准计算至付清之日止，从2019年1月6日以54947.67元为基数，每月2%标准计算至付清之日止）；3.判决被告在租赁合同解除后立即搬离原告物业（遵义市红花岗区东路四层楼房整体，面积约350平方米），并支付从2019年7月12日起至实际返还租赁物业之日止的租金损失，租金损失计算参照原合同标准；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年10月26日，被告杨小娇（乙方）与遵义市新世纪资产营运有限责任公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于遵义市红花岗区嘉怡小区外阳光房出租于乙方，面积约200.1平方米（室内面积117平方米、室外面积83.1平方米），租金为室内25元／平方米／月，室外20元／平方米／月，房屋性质为毛坯。租赁期限五年，自2015年11月1日起至2020年10月31日止。双方协商免租装修期为3个月，自2015年11月1日至2016年1月30日止。若甲方国家法律和政策的需求，需要收回出租房屋乙方承诺无条件将租用房屋归还甲方，甲方只给予乙方退还多缴部分的租金。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还，乙方要求续租，则必须在期满一个月之前书面通知甲方。租金从签订合同之日起按照每年10%的比例递增。租金按年支付，合同履行期间每年的第一个月前5日前缴纳当年租金给甲方。如有逾期，乙方按每日租金的千分之五交付滞纳金，以此类推。拖欠天数不得超过10日，否则视乙方单方提前终止协议而违约。乙方还应交纳保证金10000元。合同签订后，遵义市新世纪资产营运有限责任公司向被告杨小娇交付了房屋，被告杨小娇缴纳了租金41283元以及保证金10000元。案涉租赁物为阳光花房，楼上并无建筑物，至今，被告杨小娇仍占有房屋，但处于闲置状态，并未办理退房交接手续。因被告拖欠房租，遵义市新世纪资产营运有限责任公司曾经向被告于2016年12月20日发出《租金催缴通知书》以及于2017年11月9日《解除合同通知书》，被告在收到《租金催缴通知书》时备注房屋存在严重漏水问题，且未妥善处理。庭审中原告亦认可案涉房屋存在漏水问题，并派员解决漏水问题，但其认为漏水原因不明，且漏水问题系房屋质量问题，应由建筑方或者使用维修基金解决漏水，但被告认为原告应在合理赔偿原告的装修损失后方可交回房屋并交付租金，酿成讼争。另查明，依据政府相关文件，整合国有资产，现案涉租赁物由遵义市保障性住房建设投资开发有限责任公司委托隶属于其的一级子公司遵义市住投物业管理有限责任公司即本案原告代管经营性资产运营事宜。一审法院认为，遵义市新世纪资产营运有限责任公司与被告杨小娇系双方自愿签订租赁合同，且未违反有关规定，双方租赁合同关系成立并有效。双方在租赁合同关系成立后，原告按约向被告交付了租赁物，被告亦履行了部分交付租金的义务。现依据政府相关文件，涉案租赁物由原告住投公司代管运营事宜，故由原告承接遵义市新世纪资产营运有限责任公司在《房屋租赁合同》中的权利义务。关于房屋租金的问题，至今被告杨小娇依然占有案涉租赁物，但庭审中，原告方亦认可案涉租赁物存在漏水问题，且在2016年催缴租金时就已经知晓漏水情况，原告曾经派出工作人员解决漏水问题未果，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，被告杨小娇应当向原告支付租金，但因原告负有维修租赁物的义务而一直未履行，租金应当减少。《房屋租赁合同》约定月租金为4587（117平方米×25元／平方米／月＋83.1平方米×20元／平方米／月），2015年11月1日至2016年10月31日扣除免租期租金为41283元，租金按年递增10%，故至2019年7月31日，按照合同约定租金总计为223382.31元。但结合租赁物漏水状态，原告亦未积极履行维修义务，酌情将截止至2019年8月1日的租金调整为67014.69元（223382.31元×0.3）。经原审庭审查明，被告杨小娇在签订合同后交纳了租金41283元以及保证金10000元，故被告杨小娇还需向原告交付租金15731.69元（67014.69元-41283元-10000元）。关于《房屋租赁合同》的履行问题，被告未按按期交付租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条之规定，对原告要求解除双方于2015年10月26日签订的《房屋租赁合同》的诉请予以支持，且被告杨小娇应当向原告腾退租赁物，同时还应从2019年8月1日起按照双方在《房屋租赁合同》中约定的租金的30%交付租金至原告直至房屋腾退之日止。双方在履行合同过程中存在沟通不善，对于漏水问题双方均存在过错，故对原告要求支付拖欠违约金的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告遵义市住投物业管理有限责任公司与被告杨小娇于2015年10月26日签订的《房屋租赁合同》，由被告杨小娇于本判决生效后十日内向原告遵义市住投物业管理有限责任公司腾退位于遵义市红花岗区嘉怡小区外阳光花房（面积200.1平方米）；二、被告杨小娇于判决生效后十日内支付原告遵义市住投物业管理有限责任公司截止2019年7月31日的租金15731.69元，并从2019年8月1日起按照原告遵义市住投物业管理有限责任公司与被告杨小娇于2015年10月26日签订的《房屋租赁合同》中约定的租金的30%向原告交付租金直至房屋腾退之日止；三、驳回原告遵义市住投物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费1870元（已减半收取），由原告遵义市住投物业管理有限责任公司负担950元，被告杨小娇负担920元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：1.针对房屋漏水的维修义务应当由谁承担；2.被上诉人是否应当对漏水导致房屋空置的损失承担部分责任。关于房屋漏水维修义务应当由谁承担的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”、第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，本案出租人住投公司具有保持租赁房屋符合约定用途的责任，虽然双方《房屋租赁合同》第六条第二款约定：“在使用过程中，房屋设施设备如发生损坏，维护维修责任由乙方全部承担”，但该条约定仅为一般的维修义务，针对房屋漏水等严重的维修义务，仍然应当由出租人维修，以保证房屋处于符合约定用途。在本案被上诉人向上诉人反映后，上诉人未履行维修义务，应当承担违约责任。关于被上诉人是否应当对漏水导致的损失承担部分责任的问题。房屋漏水后，虽然上诉人没有及时予以维修，存在违约行为，但被上诉人应当及时采取措施，自行进行房屋的维修或者及时解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，被上诉人应当承担房屋漏水后的部分损失，毕竟房屋漏水后，致使被上诉人装修的房屋不能使用，装饰装修本身受损，且不能营业，故综合来看，不仅有房屋空置的损失，被上诉人自身也受有损失，在双方均有导致损失的行为情况下，一审法院判决被上诉人承担30%的租金，已经包含了对房屋空置损失的分担，并无不当，本院予以维持。上诉人主张被上诉人应当按照合同约定支付租金，本院不予支持。综上所述，遵义市住投物业管理有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1900元，由遵义市住投物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  文小琼审判员  何 亮审判员  张 睿二〇二〇年三月十二日法官助理徐星星书记员麻国林