湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘12民终3215号上诉人（原审被告）：胡金菊，女，汉族，1963年7月12日出生，户籍地湖南省溆浦县。上诉人（原审被告）：唐思银，男，汉族，1957年3月10日出生，户籍地湖南省怀化市鹤城区。上诉人（原审被告）：张满芳，女，汉族，1967年8月7日出生，户籍地湖南省溆浦县。三上诉人共同委托诉讼代理人：杨学东，怀化市鹤城区星光法律服务所法律工作者，执业证号：31813011100196。被上诉人（原审原告）：杨满妹，女，汉族，1968年12月24日出生，户籍地湖南省中方县。委托诉讼代理人：刘智林（特别授权），湖南江山律师事务所律师，执业证号：14312201510715222。上诉人胡金菊、唐思银、张满芳因与被上诉人杨满妹房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初2687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月27日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1、撤销原判；2、原判遗漏诉讼主体，应将本案发回重审；3、确认上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》为有效合同。上诉理由：一、原判没有将双方签订合同时的中介方怀化市儒房房地产营销策划有限公司作为当事人，遗漏了诉讼主体，应当驳回原告的起诉。二、如果认定《房屋买卖合同》无效，则杨满妹应当承担主要过错。原判仅因此酌情减轻上诉人的赔偿责任，完全是偏袒被上诉人。三、本案所涉《房屋买卖合同》有效。理由有三：一是上诉人与当地村民杨昌荣、杨昌军联合建房，且经怀化市国土资源局杨村国土所批准；二是双方签订的合同只卖房屋不卖土地；三是国家征用农村集体土地的费用只有四大块。本案中建房没有损害国家、集体、个人的利益。被上诉人没有针对上诉人的上诉事实和理由进行书面答辩。被上诉人向一审法院起诉请求：1.判令确认杨满妹与唐思银、胡金菊、张满芳双方签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令唐思银、胡金菊、张满芳返还杨满妹已付购房款163200元；3.判令唐思银、胡金菊、张满芳返还杨满妹资金占用期间的利息19366元（按年利率24%的标准，自2018年10月27日起计算至2019年4月25日止，以后的另算至付清之日止）；4.诉讼费用由唐思银、胡金菊、张满芳承担。原审法院认定事实：杨满妹的户籍地为中方县新建镇，张满芳的户籍地是湖南省溆浦县，唐思银的户籍地是湖南省怀化市鹤城区嫩溪垅私房，胡金菊的户籍地是湖南省溆浦县。2018年10月26日，杨满妹与唐思银签订《房屋定金合同》，约定：唐思银自愿将坐落于怀化市鹤城区乡长泥坡大屋场2单元302的房屋出售给杨满妹，建筑面积120平方米；该房屋为小产权房，所有权人：唐思银、胡金菊、张满芳；房屋转让价格163200元；张满妹支付1万元定金。当日，杨满妹向唐思银支付1万元定金。2018年10月27日，杨满妹与唐思银、胡金菊、张满芳签订《房屋买卖合同》，约定：房屋坐落在怀化市鹤城区乡长泥坡大屋场（怀化名堂后面），私房2单元301室，共三层，住房下面有2层门面，建筑面积120平方米；该房屋为小产权房，由唐思银、胡金菊、张满芳共同出资修建，所有权人为唐思银、胡金菊、张满芳。该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押、债权债务及其他瑕疵；成交价格163200元；杨满妹已于2018年10月26日向唐思银、胡金菊、张满芳支付1万元定金，剩余房款153200元以银行转账形式支付；唐思银、胡金菊、张满芳保证并承诺对该房屋及土地拥有所有权；杨满妹对该房屋享有权利包括但不限于转让、出租等一切所有权基础上的附属权利；该房屋为小产权房，暂时不具备过户条件；本合同签订后，杨满妹有权将房屋转售给其他人，所售金额全部归杨满妹所有。当日，杨满妹将剩余购房款153200元支付给唐思银。唐思银、胡金菊、张满芳将房屋交付给杨满妹。之后，杨满妹将该房屋转卖给案外人瞿寸英、刘波。2019年4月，该两人向本院起诉杨满妹，要求其退还购房款及支付相应利息。另查明，2012年11月16日，唐思银（乙方）与案外人杨昌荣、杨昌军（甲方）签订《合伙开发协议》，约定：甲方拿位于怀化市，约3亩占有小产权的土地与乙方合作修建住宅楼，房屋修建费用由乙方全部承担；住房建筑面积按3:7比例分成，乙方占总建筑住房面积的70%；除甲方留自住房外统一按乙方商品房价格自行出售，首先出售乙方住房，满足施工所需费用。2013年9月，案外人杨昌军、杨海、杨伟、杨昌荣、杨涛向怀化市规划局出具《建房申请报告》，说明家里土地房屋被征收，现在住在长泥坡大屋场，住房条件差，急需在正清路怀化名堂旁的安置地建房。2013年9月4日，怀化市国土资源局杨村国土所在该报告上签字：“该处宅基地有杨昌军、杨昌荣两人父亲杨万成的集体土地建设用地使用证，证号为怀集建（89）字第216-1-4号。原审法院认为：关于涉案《房屋买卖合同》效力如何认定的问题。杨满妹与唐思银、胡金菊、张满芳存在房屋买卖合同关系。双方当事人所买卖的房屋所占用的土地为农村集体土地，而房屋买卖合同的当事人均不是该土地所在农村集体的成员。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。我国实行房地一体主义，因此涉案房屋的买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移，杨满妹非长泥坡村大屋村民小组的成员，其对该村的集体土地不享有使用权，其无资格购买该村集体土地的房屋。综上，涉案《房屋买卖合同》违背了上述效力性强制性规定，故该合同应认定为无效。关于唐思银、胡金菊、张满芳是否应向杨满妹返还购房款及支付资金占用损失的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”唐思银、胡金菊、张满芳基于《房屋买卖合同》收取了杨满妹的购房款，合同被确认无效后，唐思银、胡金菊、张满芳应向杨满妹返还购房款，并向杨满妹支付购房款的资金占用损失。因杨满妹在购房时明知该房屋系“小产权房”，因此酌情减轻唐思银、胡金菊、张满芳的赔偿责任。唐思银、胡金菊、张满芳应以未返还的购房款为基数，按照年利率4%，从2018年10月27日起向杨满妹支付资金占用损失，至唐思银、胡金菊、张满芳偿清购房款之日止，损失支付数额不超过19366元。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决：一、杨满妹与胡金菊、唐思银、张满芳于2018年10月27日签订的《房屋买卖合同》无效。二、胡金菊、唐思银、张满芳于本判决生效之日起十日内向杨满妹返还购房款163200元。三、胡金菊、唐思银、张满芳于本判决生效之日起十日内向杨满妹支付资金占用损失（该损失以未返还的购房款为基数，按照年利率4%，从2018年10月27日起支付至唐思银、胡金菊、张满芳偿清购房款之日止，支付数额不超过19366元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4031元，减半收取2015.5元，由胡金菊、唐思银、张满芳负担。经审理查明：原审法院认定的事实属实。本院二审查明的事实与原审判决所认定的事实相一致。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院认为：本案中，原审法院认定上诉人与被上诉人之间的《房屋买卖合同》无效的主要理由，是双方当事人所买卖的房屋所占用的土地为农村集体土地，而房屋买卖合同的当事人均不是该土地所在农村集体的成员。违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强制性规定，从而依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定认定合同无效。因为涉案房屋的买卖必然会导致房屋所占用土地的使用权发生转移。且杨满妹非长泥坡村大屋村民小组的成员，其对该村的集体土地不享有使用权，其无资格购买该村集体土地的房屋。原审法院的认定是完全正确的。本案的房屋建设实质是集体经济组织成员的建房，杨村国土所批准的是本集体经济组织成员的建房，而不是批准房屋买卖。集体经济组织成员经批准在本集体经济组织所建的房屋只能在本集体经济组织成员之间流转，非本集体经济组织成员无权买卖。所以本案的建房没有损害国家、集体和个人的利益，但房屋买卖损害了集体经济组织的利益。此外，本案房屋买卖必然导致集体土地使用权的违法变更和转移。所以上诉人认为合同有效的理由不能成立。合同无效涉及的后果，即为返还财产及根据过错大小赔偿因合同履行所造成的损失。本案所涉的返还财产，即为上诉人返还被上诉人的购房款，被上诉人返还上诉人的房屋。而本案的损失即为被上诉人因履行合同所造成的资金占用损失。原审法院判决上诉人按4％的年利率标准而不是按12％的年利率标准判决上诉人赔偿被上诉人的资金占用损失，已充分考虑了被上诉人签订和履行合同的过错，是公平合理的。本案房屋买卖的中介机构仅提供双方签订合同的中介服务，而是否进行房屋买卖及房屋买卖的权利义务均在上诉人与被上诉人之间。故本案所涉中介机构不是合同主体，故不是本案的诉讼主体。原审判决并没有遗漏诉讼主体。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4031元，由上诉人胡金菊、唐思银、张满芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰审 判 员  彭湘平审 判 员  欧晓林二〇二〇年三月十三日代理书记员  唐 菁附件：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。……