吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0204民初3498号 原告：吉林银行股份有限公司吉林吉营支行，住所地吉林省吉林市船营区解放大路15号。 代表人：齐志勇，行长。 委托诉讼代理人：赵晨宇，男，该行工作人员。 委托诉讼代理人：江玥颖，吉林恒正达律师事务所律师。 被告：杨春梅，女，1971年4月27日出生，汉族，住吉林市龙潭区。 委托诉讼代理人：杨国栋，男，1973年5月7日出生，汉族，住吉林市龙潭区。 被告：吉林省兴田置业有限公司，住所地吉林市昌邑区四川路4555号伊利雅居园72号楼4号网点。 法定代表人：刘湃，总经理。 原告吉林银行股份有限公司吉林吉营支行（下称吉林银行吉营支行）与被告杨春梅、吉林省兴田置业有限公司（下称兴田公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉林银行吉营支行的委托诉讼代理人赵晨宇、江玥颖、被告杨春梅及其委托诉讼代理人杨国栋到庭参加诉讼，被告兴田公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林银行吉营支行向本院提出诉讼请求：1.判令杨春梅清偿借款本金192626.90元，利息21586.97元（计算至2019年4月21日），以上合计214213.87元，及自2019年4月22日起至借款本息付清之日止的利息、复利及罚息，按《个人房屋按揭借款合同》约定标准计算；2.判令杨春梅支付吉林银行吉营支行因主张权利发生的律师费2347.80元；3.判令兴田公司对诉请1.2项承担连带保证责任；4.判令吉林银行吉营支行对位于吉林市昌邑区某某小区X-X-X-XX号房屋及其占用范围内的土地拍卖、变卖所得价款优先受偿；5.本案全部诉讼费用由各被告承担。事实和理由：2014年5月29日，吉林银行吉营支行与杨春梅、兴田公司签订《个人房屋按揭借款合同》，借款合同约定杨春梅借款金额为21万元，借款期限自2014年5月29日起至2034年5月29日止，还款方式为等额本息，每月还款日直接扣划还款，借款用途为购买房产，借款年利率6.55%，逾期贷款罚息利率以借款利率为基础上浮50%，对借款人不能按期支付的利息，借款到期日（含当日）前按照借款利率计收复利，借款逾期后按罚息利率计收复利。违约责任为借款人逾期归还借款本息，应提前偿还全部借款、利息和罚息。借款合同另约定，借款人以借款合同项下借款资金所购房屋作为抵押，自借款合同生效之日起至抵押房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续之日止，兴田公司对杨春梅所有应付款项承担连带给付责任（即阶段性担保）。借款合同签订后，吉林银行吉营支行依约将上述借款发放至兴田公司银行账户。借款合同履行期间，杨春梅未如约清偿借款本息，吉林银行吉营支行多次催收未果。截至2019年4月21日，杨春梅拖欠借款本息214213.87元。吉林银行吉营支行为维护合法权益，诉至法院。 被告杨春梅辩称：1、吉林银行吉营支行起诉杨春梅构成违约，无法律依据，且不符合事实，其诉讼请求不成立。2、杨春梅于2014年4月23日在吉林市昌邑区中兴街兴田上城与兴田公司签订了一套精美装房买卖合同，总金额为30万元，交房日期为2014年6月30日，并由兴田公司指定吉林银行吉营支行为借款方。杨春梅接到吉林银行吉营支行电话后到该银行签字，同时兴田公司作为借款合同保证人签字。吉林银行吉营支行于2014年6月13日为杨春梅开始放贷。一个月后由于兴田公司未能按购房合同约定日期交房，并且长期恶意违约拖延交房，至今仍未履行其义务。四年间经广大业主不断上访维权，最终经昌邑区人民政府重新帮助投资建设完成房屋，以毛坯房入住，但至今仍不具备办理产权证条件，杨春梅无奈于2018年11月末接收了该房。因此兴田公司实质上构成房屋买卖合同诈骗，借款合同实质上也构成欺诈，而且吉林银行吉营支行对兴田公司保证金抵押和贷款资金监督措施的缺失，造成了杨春梅极大的精神和经济损失。3、杨春梅自还贷之日起，即自2014年7月13日起至2016年3月21日止，在兴田公司一再拖延交房日期的情况下一直坚持还贷。由于不断上访维权，身心蒙受极大伤害，由于丧失了工作能力，已无经济来源，无奈杨春梅向吉林银行吉营支行告知停止偿还借款至2019年8月。2019年8月15日，杨春梅接到船营区人民法院应诉通知书，便与吉林银行吉营支行协商形成《杨春梅欠款说明》，并于2019年9月1日起继续偿还贷款。4、杨春梅2016年4月至2017年8月借款由兴田公司保证金代偿，2017年8月至2019年8月共计24个月处于拖欠状态，是由于兴田公司保证金金额不足，无法代偿。现吉林银行吉营支行提出让杨春梅偿还，无法律依据，因此杨春梅拒绝偿还这24个月的借款本息共计41609.88元（其中本金26126.18元，利息15483.70元），因为这是兴田公司恶意违约和吉林银行吉营支行对兴田公司保证金抵押不足造成的。5、另外，杨春梅请求吉林银行吉营支行、兴田公司出具杨春梅借款资金帐目及流转明细，因为兴田公司恶意违约和吉林银行吉营支行对杨春梅借款资金的使用及兴田公司违约监督措施的缺失，对杨春梅继续履行购房合同和借款合同仍然构成严重威胁和伤害，而且这四年维权、因购房及借款也给杨春梅造成了巨大损失，也应得到赔偿，因此，希望法院公平、公正审理此案。 被告兴田公司未出庭，亦未向本院提交书面答辩意见。 针对自己的主张，原告吉林银行吉营支行向本院提供的个人房屋按揭借款合同、房屋预告登记证明、吉林银行个人贷款提款申请书、吉林银行个人贷款支付委托书、吉林银行个人借款凭证（附零售贷款业务出账通知书）、对公账户对账单（兴田公司）、银行信息系统查询表均内容真实，来源合法，于本案具有证明力，本院予以采信；委托代理合同、律师费计算明细，因该费用尚未实际发生，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月29日，杨春梅（借款人、甲方）与吉林银行吉营支行（贷款人、乙方）、兴田公司（保证人、丙方）签订个人房屋按揭借款合同，约定：乙方根据甲方的申请向甲方发放借款金额21万元；借款期限自2014年5月29日起至2034年5月29日止，实际放款日以借据为准；借款年利率7.86%；结息方式为按月结息，每月的20日为结息日，21日为付息日；逾期贷款罚息利率以借款利率为基础上浮50%；对借款人不能按期支付的利息，贷款到期日（含当日）前按照借款利率计收复利，贷款逾期后按逾期罚息利率计收复利；如遇中国人民银行调整基准利率，则合同项下的合同借款利率自人民银行确定的调整日次年1月1日起，按照当时的基准利率浮动；甲方已向乙方足额支付首付款9万元；甲方授权乙方在经审查同意发放借款后，将借款划入杨春梅账户，同时甲方授权乙方按照双方签订的支付委托书中的约定，将款项划转至交易对家的账户即兴田公司在吉林银行开户的账户；还款方式为等额本息还款；扣款方式为委托扣款，委托账户名为杨春梅；借款担保为抵押加保证，对甲方取得该房屋的所有权证并办理完毕抵押登记之前所产生的所有甲方应付款项，丙方提供连带责任保证；本合同中的抵押物是指甲方向乙方借款所购买的房屋，坐落于某某小区X-X-X-XX号住房，建筑面积为38.45平方米，单价7802.34元，总价或评估价为30万元，抵押率为70%；保证期间为合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将房屋他项权证及其他有关资料交乙方持有之日止；违约情形包括甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还借款本息及甲方未按本合同约定及时偿还借款本息等；发生违约情形时，乙方有权采取按照本合同的规定计收罚息和复利，要求甲方立即提前偿还部分或全部借款、利息和罚息，或以合法程序处分本合同项下的抵押房产以清偿全部借款、利息和罚息，或要求丙方履行保证责任，要求甲方赔偿因其违约而给乙方造成的损失；借款采用受托支付形式。合同还约定了其他权利义务。 2014年6月3日，抵押房屋（位于吉林市昌邑区某路XXXX号某某小区X商住楼X幢X单元XXXX室、建筑面积38.45平方米）办理了预购商品房抵押权预告登记。 2014年6月13日，吉林银行吉营支行按照杨春梅签订的个人贷款支付委托书发放贷款21万元。在借款合同的履行过程中，杨春梅仅按合同约定偿还部分当期应还借款本息，自2016年4月后未再履行还款付息义务。截至2019年4月21日，杨春梅尚欠借款本金192626.90元，利息19230.95元，罚息885.55元，复利1470.47元。吉林银行吉营支行催收贷款未果，于2019年8月4日向本院提起诉讼。自2019年9月19日起，杨春梅继续还款，至2020年2月21日止，杨春梅尚欠借款本金185126.90元，利息27930.85元，罚息1826.55元，复利3270.81元。 本院认为，杨春梅与吉林银行吉营支行、兴田公司签订的个人住房按揭借款合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。合同当事人均应按合同的约定全面履行合同义务。吉林银行吉营支行已按合同约定履行了提供借款的合同义务。杨春梅未按借款合同的约定按期足额偿还当期应还借款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任。杨春梅以其购买的房屋为其借款提供抵押担保，并办理房屋预告登记，吉林银行吉营支行有权请求以约定抵押的房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款予以受偿。因杨春梅尚未取得所购买房屋的所有权证并办理完毕抵押登记，尚处于双方约定的保证期间，故兴田公司应按合同约定承担连带保证责任。关于律师费用问题，因尚未实际发生，对此本院不予支持。综上，吉林银行吉营支行的合理诉讼请求，应予支持。杨春梅抗辩称因未得到房子才不予还款，本院认为，本案系金融借款合同纠纷，吉林银行吉营支行履行了出借义务，杨春梅应按约定履行还款付息义务，杨春梅与兴田公司形成房屋买卖合同关系，与本案分属不同法律关系，杨春梅不能以兴田公司未履行约定为由拒绝履行其与银行之间的合同义务，故对杨春梅的抗辩意见本院不予采纳。另杨春梅抗辩称吉林银行吉营支行于2019年9月11日出具杨春梅欠款情况说明，双方已达成协议，由杨春梅只归还交付房屋后的月供还款一节，吉林银行吉营支行出具的该份材料仅为就杨春梅欠款一事的概括说明，并非双方签署的和解协议，其中并未包含吉林银行吉营支行放弃部分贷款的意思表示，且于审理中吉林银行吉营支行仍坚持要求杨春梅全额还款的诉讼请求，因此对杨春梅此项抗辩主张本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨春梅于本判决生效后七日内偿还原告吉林银行股份有限公司吉林吉营支行借款本金185126.90元，利息27930.85元，罚息1826.55元，复利3270.81元（利息、罚息及复利计算至2020年2月21日，自2020年2月22日起借款本金185126.90元的利息、罚息、复利按《个人房屋按揭借款合同》约定的利率标准计付至还清借款之日止）； 二、被告杨春梅逾期不履行第一项确定的义务，原告吉林银行股份有限公司吉林吉营支行有权以被告杨春梅所抵押的房屋（位于吉林市昌邑区某某路XXXX号某某小区X号商住楼0X幢X单元XXXX室、建筑面积38.45平方米）折价或者以拍卖、变卖所得价款予以受偿； 三、被告杨春梅逾期不履行第一项确定的义务，由被告吉林省兴田置业有限公司承担连带责任。被告吉林省兴田置业有限公司承担保证责任后，有权向被告杨春梅追偿； 四、驳回原告吉林银行股份有限公司吉林吉营支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费6266元（案件受理费4548元、保全费1598元、公告费120元）由被告杨春梅、吉林省兴田置业有限公司共同负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  吴 艳 人民陪审员  寇吉发 人民陪审员  孙丽华 二〇二〇年三月十三日 书 记 员  姜 帆