吉林省汪清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2424民初105号 原告：管恩兰，女，汉族，1965年10月2日出生，个体，住汪清县。 被告：于建军，男，汉族，1970年8月1日出生，个体，住汪清县。 被告：杜秀云，女，汉族，1970年5月16日出生，公务员，住汪清县。 二被告委托诉讼代理人：魏昌玲，吉林林海律师事务所律师。 原告管恩兰与被告于建军、杜秀云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告管恩兰、被告于建军及二被告的委托诉讼代理人魏昌玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告管恩兰向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令二被告返还给原告管恩兰购房款4万元及9年的利息按2分利计算；二、依法判令二被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：一、2010年8月23日原告管恩兰见到被告于建军的房子贴着卖房，与其取得联系，双方约定房屋价款为4万元，并于当日签订协议书一次性付清4万元房款，因过户费较高，双方约定待一年后再办理过户手续；二、原告管恩兰于2017年春天4、5月份找到二被告要求过户，被告杜秀云说没有时间，之后原告管恩兰发现房证丢失，找到二被告进行协商，要求办理挂失手续。二被告说：“房证丢了得找证明人，否则不给挂失”。此前原告管恩兰找过大兴沟房产所所长要求挂失，所长说：“必须得于建军夫妻本人来”。二被告未协助办理过户手续，原告管恩兰将房屋对外出租，并收取了一年租金。事隔一年以后原告管恩兰再次找到二被告要求过户，二被告答复房子已经过户给他人，让原告管恩兰与买主协商；三、2019年二月份左右原告管恩兰再次找到二被告，请求挂失房证办理新房证过户，二被告再次表示有人拿着二被告的房证请求过户，征得大兴沟房产所所长同意后给予过户，被告杜秀云曾说该房产所所长是其亲属。过户后一周，原告管恩兰找二被告理论，问二被告“你给过户的人给你卖房的钱了吗？”二被告说没有，又问“你们与过户的人有合同吗？”二被告说“没有合同书和协议书，在房产所现写的”；四、为维护我的合法权益，请求法院判令二被告返还我的购房款4万元及9年利息按2分利计算。 被告于建军辩称，原告起诉的事实与实际不符。一、买卖合同是答辩人与原告管恩兰妹妹管恩芳一起商谈，不是原告买房。据此答辩人收了原告管恩兰妹妹管恩芳现金1,000元后签订书面协议，管恩芳说到银行结清余款，答辩人在银行将房屋钥匙及房证、土地证交付给原告管恩兰妹妹管恩芳；二、在答辩人与管恩芳协议交付完毕之后，原告管恩兰曾单独找过答辩人说房证丢失，后来又说房证被烧要求挂失。答辩人让原告管恩兰与管恩芳一起来，之后没了下文。过了几年，原告管恩兰又找答辩人要求签字，答辩人没有同意。记得是原告管恩兰与管恩芳一起来到答辩人开办的诊所，原告管恩兰要求再签一份卖房协议书，并表示不影响管恩芳与答辩人签订的卖房协议书，答辩人见原告管恩兰在纸上只写了房屋位置和售价，并无其他内容，故签了字。该协议书并非原告管恩兰提供的协议书，答辩人对原告管恩兰的协议书真实性不予认可，据此双方的协议不成立；三、管恩芳告知答辩人涉案房屋已售与他人，买主凭房产证及土地证与答辩人联系办理过户；四、本案原、被告之间不存在买卖交易，原告管恩兰提供的协议根本不是答辩人的真实意思。综上，答辩人与管恩芳的房屋交易协议，答辩人没有过错或违约，本案中原告管恩兰提供的与答辩人签订的协议书系制假，且没有实际履行，不具有法律约束力，据此原告管恩兰起诉答辩人于建军的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求驳回原告管恩兰的诉讼请求。 被告杜秀云辩称，一、答辩人杜秀云与被告于建军系夫妻关系，答辩人与原告不存在买卖和真实交易事实。2010年8月23日原告管恩兰与其妹妹管恩芳一起为管恩芳购买答辩人家的房屋进行协商，没约定一年的过户期；二、答辩人认为原告管恩兰的起诉没有客观事实依据，原告管恩兰明知其妹妹管恩芳与答辩人丈夫于建军签订书面卖房协议书，并已履行交接，却又单独找于建军以房证丢失为名要求办理挂失，答辩人明确要求原告管恩兰与其妹妹管恩芳一起来直接办理过户或是向公安局备案为条件，否则不予配合，此后原告管恩兰未在联系答辩人；三、答辩人对之后原告管恩兰单独让被告于建军签字的事情不知情，原告管恩兰持有的卖房协议书，不能证明属答辩人和被告于建军共同的真实意思表示；四、原告管恩兰要求返还房款及利息没有事实和法律依据，原告管恩兰出具的卖房协议书只有一份，系原告管恩兰伪造，依法不成立，对原告管恩兰的诉求不予认可；五、其他答辩同于建军。 原告管恩兰向本院提供的证据有： 1、原告管恩兰的身份证复印件一份，证明原告管恩兰诉讼主体资格； 2、《买卖房协议书》复印件一份，证明原告管恩兰购买案涉房屋，2010年8月30日为交房日期，该份协议实际签署的时间为2018年，补签该份协议是为了确认之前被告于建军与管恩芳签订的协议作废，同时与原告管恩兰的口头协议生效，被告于建军在协议上签字捺印； 3、电话通话录音光盘一张及整理文字一份，证明被告于建军收了原告管恩兰的房款，把房证、土地证都给了原告管恩兰，原告管恩兰把房证、土地证丢失，找被告于建军办理挂失的事实； 4、现场对话录音光盘一张及整理文字一份，证明：（1）原告管恩兰已向大兴沟房产所和被告于建军声明房证丢失，并提出补办申请；（2）房产所和被告于建军明知房屋已出售给原告管恩兰，还给第三人过户；（3）证实被告杜秀云说的，房产所所长是被告杜秀云家亲属； 5、现场对话录音光盘一张及整理文字一份，证明：（1）大兴沟房产所所长是被告杜秀云家亲属；（2）房证丢失原告管恩兰多次找被告杜秀云要求挂失；（3）在原告管恩兰不知情的情况下，二被告没有收第三人房款将房屋过户给第三人； 6、存款明细单及账户交易明细各一份，证明原告管恩兰买房时交付1,000元定金及3.9万元房款，共计4万元； 7、2010年8月2日买卖房协议书复印件一份，证明管恩芳向原告管恩兰借款1,000元用于买房子； 8、证明复印件一份，证明3.9万元购房款是原告管恩兰给付的被告于建军； 9、借条复印件一份，证明管恩芳向原告管恩兰借款4万元买了被告于建军的房屋； 10、声明复印件一份，证明管恩芳与管恩兰、于建军口头协议生效，这个房子与管恩芳没有关系，原告管恩兰与被告于建军的买卖协议生效； 11、租房协议及存款明细单各一份，证明该房屋为原告管恩兰所有，原告管恩兰有权对外出租。 被告于建军、被告杜秀云向本院提供的证据有： 1、2010年8月23日买卖房协议书复印件一份，证明：（1）证明卖房人于建军与买房人管恩芳、证明人姜广利、管恩兰在场签字画押的一式三份协议书；（2）证明姜广利起草的这份协议书； 2、卖房协议书复印件一份，证明管恩芳把该房屋卖给了案外人黄虎； 3、申请证人姜某出庭作证，证明被告于建军与管恩芳买卖房屋协议是其现场起草的； 4、申请证人管某出庭作证，证明案涉房屋被告于建军出售给证人管某，原告管恩兰在场并是买卖房屋的证明人，当时证人管某支付给被告于建军定金1,000元，之后证人管某与原告管恩兰、姜广利一同到被告于建军出售的房屋内签订买卖房协议，被告于建军将房屋房产证、土地证交付给证人管某，证人管某通过银行转账支付被告于建军房款3.9万元。2017年12月份，原告管恩兰找证人管某一起去被告于建军开办的诊所，让被告于建军签字，并没有说明真实意思，证人管某看见原告管恩兰走到被告于建军身前，拿出事先写好的纸张让被告于建军签字，被告于建军生气问道“这不是一房两卖吗”，之后原告管恩兰将纸张撕掉，并重新写了一张，表示签了这份协议并不影响被告于建军与证人管某的交易，被告于建军签字时，证人看了一眼内容是：大兴沟政府楼于建军门市房，已售价肆万元（40,000.00元）整。“买卖房协议书”以及后面“卖给管恩兰，现金交易，不赊不欠”“买房人管恩兰”“卖房人”“2010年8月30日”均是原告管恩兰后加上的。原告管恩兰向法院提交的买卖房协议书是管恩兰虚构的事实，如果当时于建军签字时是现在的内容，证人管某坚决不会同意。 经庭审质证、认证： 1、原告管恩兰提供的1号证据，二被告均无异议，本院对该份证据的真实性予以采信、证明目的予以确认；二被告提供的1号证据和证人姜某出庭作证的证言，原告管恩兰无异议，本院对1号证据和证人姜某证言的真实性予以采信、证明目的予以确认； 2、原告管恩兰提供的2号证据，二被告对证据的真实性及证明目的均有异议。被告于建军认为其与原告管恩兰没有口头协议，签字过程与原告管恩兰所述不符，且协议内容只有房屋位置和价格，其他内容均是后填写的；被告杜秀云认为对与原告管恩兰的买卖合同不知情，但对与管恩芳的买卖合同知情并认可，房产证和土地证均交给管恩芳。本院认为，原告管恩兰提供该份证据证明此前被告于建军与管恩芳签订的《买卖房协议书》作废与原告管恩兰口头达成的协议生效，均为单方主张，签订该份协议时未再次支付房款，也未得到管恩芳的确认或追认，且被告于建军对口头协议事宜不予认可，故对该份证据的真实性不予采信，对证明目的不予确认； 3、原告管恩兰提供的3号证据，二被告对证据的真实性无异议，对证明目的均有异议。被告于建军认为该份证据只能证明原告管恩兰找到被告于建军要求申请房产证挂失，未能反映原告管恩兰购买房屋；被告杜秀云认为，该份录音未能反映房屋买卖的真实过程，房产证丢失是虚假事实。本院认为，该份证据中被告于建军以买受人为管恩芳向原告管恩兰提出质疑，未同意协助原告管恩兰办理房证挂失，不能反映原告管恩兰主张的证明目的，故对该份证据的真实性予以采信，对证明目的不予确认； 4、原告管恩兰提供的4号证据，二被告对证据的真实性和证明目的均有异议。被告于建军认为房证原件在原告管恩兰的妹妹管恩芳手里，并未丢失，且原告管恩兰主张的大兴沟镇房产所所长系其亲属并非事实；被告杜秀云认为该份证据与本案无关，且均系原告管恩兰单方意愿，该份证据系无效证据，不能证明原告管恩兰的主张。本院认为，证据应与案件事实具有关联性，原告管恩兰提供的该份证据与本案争议事实缺乏关联性，且房权证挂失需按照行政管理程序办理，应由当事人或相关权利人提起，并非单方声明而产生效力，故对该份证据不予采纳； 5、原告管恩兰提供的5号证据，二被告对证据的真实性无异议，对证明目的均有异议。二被告认为原告所述大兴沟镇房产所长系其亲属不予认可，对其他事实予以认可。本院认为，大兴沟镇房产所长是否系二被告亲属与本案无关联性，故对该份证据的真实性予以采信，对证明目的部分予以确认； 6、原告管恩兰提供的6号证据，二被告对证据的真实性无异议，对证明目的均有异议。被告于建军认为原告管恩兰取款的事实与交纳房款无关，原告管恩兰与其妹妹管恩芳一起在银行办理的付款手续；被告杜秀云认为房屋交易是与原告管恩兰妹妹管恩芳签订的协议，协商时原告管恩兰与其妹妹管恩芳都在场，交易时将房产证、土地使用权证、钥匙都交给了管恩芳，交易中只收到管恩芳一份房款。本院认为，原告管恩兰取款的事实与其是否是本案购房主体，没有事实和法律上的直接联系，故对该份证据的真实性予以采信，对证明目的不予确认； 7、原告管恩兰提供的7号证据，二被告对证据的真实性无异议，对证明目的均有异议。二被告认为该份证据不能证明管恩芳向原告管恩兰借款买房的事实。本院认为，该份证据恰好证明与二被告进行房屋交易的主体实为案外人管恩芳，原告管恩兰作为中间人在该份协议中签字，至于案外人管恩芳是否向原告管恩兰借款购房系另一法律关系，与本案争议事实缺乏关联性。故对该份证据不予采纳； 8、原告管恩兰提供的8号证据，被告于建军对证据的真实性和证明目的均无异议，被告杜秀云对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。被告杜秀云认为二被告与案外人管恩芳进行房屋交易，至于原告管恩兰与管恩芳之间的关系与二被告无关。本院认为，房屋买卖合同的主体是合同签订的双方，原告管恩兰对该份证据中“管恩兰为管恩芳买的”字样的解释为管恩芳向原告管恩兰借款购买该房屋，实际购房人应系案外人管恩芳。故对该份证据的真实性予以采信，对证明目的不予确认； 9、原告管恩兰提供的9号、10号证据，二被告对证据的真实性和证明目的均表示不清楚。本院认为，上述两份证据均体现原告管恩兰与案外人管恩芳之间的债权债务关系，与本案缺乏关联性，故对上述两份证据不予采纳； 10、原告管恩兰提供的11号证据，二被告对证据的真实性和证明目的均有异议。二被告认为原告管恩兰与其妹妹管恩芳之间的债权债务关系与本案无关，二被告与管恩芳之间的买卖关系与原告管恩兰无关。本院认为，该份协议未得到承租人确认，证据形式上有瑕疵，且该份证据与本案中原告管恩兰的主张缺乏直接证明的效力。故对该份证据的真实性不予采信，对证明目的不予确认； 11、二被告提供的2号证据，原告管恩兰对证据的真实性和证明目的均有异议。原告管恩兰认为管恩芳没有权利出售案涉房屋，因为该房屋被告于建军已于2010年8月30日出售给原告管恩兰。本院认为，该份证据仅证明管恩芳对外出售房屋的事实，未得到买受人确认，证据形式上有瑕疵，且与本案诉争事实缺乏关联性，故对该份证据不予采纳； 12、二被告提供的证人管某出庭作证的证言，原告管恩兰对证人管某的证言有异议，原告管恩兰认为其提供的2号证据《买卖房协议书》是在被告于建军看到管恩芳出具的声明后，同意签字的。本院认为，证人管某证明购买房屋的过程与原、被告提供的证据所证实的部分内容一致，原告管恩兰对自己的抗辩理由未能提供证据加以证明，故对证人管某的证言部分予以确认。 根据当事人的庭审陈述及以上确认的证据，本院综合认定如下事实： 2010年8月2日，被告于建军与案外人管恩芳签订《买卖房协议书》，双方协商被告于建军将位于大兴沟镇政府楼下门市房（房权证号为吉房字第28号，地号为21-40-06/11）以4万元价格出售给案外人管恩芳，并收取定金1,000元。2010年8月23日，被告于建军与案外人管恩芳在案涉房屋内签订《卖房协议书》，被告于建军在该协议书卖房人栏签字，案外人管恩芳在买房人栏签字，证人姜某和原告管恩兰在证明人栏签字。当日，被告于建军收取剩余房款3.9万元，将案涉房屋交付案外人管恩芳。此后，原告管恩兰以房权证、土地使用权证丢失为由，要求二被告协助其办理证照挂失手续，二被告以上述证照在案外人管恩芳处为由未予办理。2017年12月份，原告管恩兰与案外人管恩芳找到被告于建军再次签订一份《买卖房协议书》，被告于建军在买房人栏签字，落款日期为2010年8月30日，被告于建军以该《买卖房协议书》原件中只有房屋位置和价格，其他内容均为事后填写为由予以抗辩，原告管恩兰承认该协议书日期为补签日期，购房款4万元是当时被告于建军与案外人管恩芳签订购房协议时分两次交付（其中定金1,000元，购房款3.9万元），未再次付款。庭审中，原告管恩兰举证证明案外人管恩芳因购买被告于建军案涉房屋向其借款4万元，声明案涉房屋于2011年8月30日已抵债给原告管恩兰。原告管恩兰认为其与被告于建军在2010年8月30日签订《买卖房协议》之日起，被告于建军与案外人管恩芳的《买卖房协议》无效，原告管恩兰与被告于建军、案外人管恩芳之间的口头协议生效，被告于建军对于原告管恩兰所述口头协议不予认可，案外人管恩芳作为证人出庭时对于三方口头协议及以房抵债事宜均不予认可。 另查明，被告于建军与被告杜秀云系夫妻关系；原告管恩兰与案外人管恩芳系亲姐妹关系。原告管恩兰与案外人管恩芳之间债务纠纷正在汪清林区基层法院审理。 本院认为，被告于建军与案外人管恩芳签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，该协议成立并有效。双方在交易过程中，按约支付价款交付房屋及房权证照（因买受人原因未办理房屋产权变更手续），对该协议已实际履行。原告管恩兰以落款日期为2010年8月30日的《买卖房协议书》提出此前被告于建军与案外人管恩芳签订的《买卖房协议书》无效及与其达成的口头协议生效的主张，但未能提供其他证据相佐证，未得到案外人管恩芳追认，且证据本身存在瑕疵，故对原告管恩兰的主张不予支持；原告管恩兰以二被告未履行交付房屋义务为由，要求返还购房款及利息的主张，因原告管恩兰未与被告于建军形成事实上的房屋买卖关系，故对原告管恩兰的主张不予支持；原告管恩兰在提供的其他证据中，承认案外人管恩芳向其借款购买房屋，后因无法偿还欠款协商以房抵债的事实，证实原告管恩兰与案外人管恩芳之间的债权债务中发生争议，与本案房屋买卖无关。原告管恩兰提供的证据之间相互矛盾，无法印证其主张，其以未实际履行的协议向被告于建军、被告杜秀云主张权利，于法无据。 综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告管恩兰的诉讼请求。 案件受理费400元，由原告管恩兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  潘庆鑫 二〇二〇年三月三十日 书记员  赵 云