甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终625号上诉人（一审原告）:周某某，男，1968年6月24日出生，汉族，住四川省简阳市，现住兰州市西固区。被上诉人（一审被告）:张某某，男，1960年7月29日出生，汉族，住甘肃省永登县。委托诉讼代理人:胡天舒，永登县城关第二法律服务所法律工作者。上诉人周某某因与被上诉人张某某房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省永登县人民法院(2019)甘0121民初2988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。周某某上诉请求：一、维持（2019）甘0121民初2988号民事判决书第一项；二、撤销（2019）甘0121民初2988号民事判决书第二项、第三项判决，依法改判;三、依法判令被上诉人向上诉人返还租金25000元，并赔偿给上诉人造成的直接经济损失49000元（包括装修费5000元，桌椅费3000元，厨具5000元，餐具5000元，原材料1000元，3个月营业损失30000元）;四、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决认定:上诉人经营过段时间，以及上诉人在签订合同时未尽到对商铺权属的审查义务，其应承担一定的责任明显错误，事实认定错误，导致判决错误。一审法院查清的部分事实错误，并且遗漏了部分关键事实。1.上诉人周某某与被上诉人张某某之间因上诉人周某某经营餐馆生意所需，同被上诉人张某某于2019年8月1日就位于永登县商铺签订《铺面租赁协议书》;协议首先明确约定:“甲方愿意将产权属于自己的商铺出租给乙方”;同时《补充协议》第三项明确约定:“合同为一年一签，甲方不得任意提高房租，如商铺因甲方原因造成的一切损失均由甲方赔偿。”;尤其在原判决中认定:“因商铺产权所有人已去世，周某某无法办理营业执照，合同无法履行”的事实。2.一审法院查明的事实中，涉案商铺的建筑面积约为40平米，但实际上该房屋建筑面积仅仅为32.58平米。3.一审法院对于房屋渗水一事并没有审查，遗漏了该部分事实。上诉人承租涉案房屋后，发现涉案房屋渗水严重，为此上诉人多次与被上诉人沟通，但被上诉人均置之不理。其次，一审过程中因房屋是不动产，上诉人只能提交证明房屋渗水的照片证据。该证据是符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十九条:“对书证、物证、视听资料进行质证时当事人有权要求出示证据的原件或者原物。但有下列情况之一的除外:（一）出示原件或者原物确有困难并经人民法院准许出示复制件或者复制品的；”之规定，同时《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条：“审判人员对单一证据可以从下列方面进行审核认定:证据是否原件、原物，复印件、复制品与原件、原物是否相符；（二）证据与本案事实是否相关;（三）证据的形式、来源是否符合法律规定;（四）证据的内容是否真实；（五）证人或提供证据的人与当事人有无利害关系。”之规定，审判人员对于照片等证据，应当审查与客观情况是否相符。但是一审法院没有勘验现场，仅凭被上诉人口述的房屋不存在渗水，就认定涉案房屋不存在渗水的情况，不符合法律规定，也遗漏了该部分造成上诉人合同目的不能实现的关键事实。3.一审法院仅凭被上诉人提交的一张照片就认定上诉人经营了一段时间的认定是错误的。一审中被上诉人向法院提交了一张上诉人装修后的店面照片，据以证明上诉人实际经营，但事实上该照片只能反映出上诉人装修的事实，无法反映上诉人的经营活动，更无法证明经营的时间。如要证明上诉人确实有经营行为，至少要提供经营现场的视频。但一审法院仅仅以一张照片，就认定上诉人有实际经营行为和经营到2019年10月30日之前的事实，完全不符合证据规则和日常生活经验。上诉人因为被上诉人的原因甚至连营业执照都无法办理，怎么可能会有经营行为？2019年8月21日，永登县市场监督管理局工作人员到现场查验，要求上诉人办理营业执照才准予营业，上诉人将商铺花巨资装修完备却无法经营的情形，判令被上诉人张某某仅仅返还上诉人18750元的房屋租赁费和500元押金与事实和常理不符。二、一审法院法律适用错误。1.根据一审法院查明的事实，被上诉人明知房屋所有人不是自己，而以欺骗的手段与上诉人签订合同将房屋出租给上诉人，并且直接导致上诉人无法办理营业执照，无法实现合同目的。由此造成上诉人损失的全部过错应归于被上诉人，是被上诉人违约致使上诉人遭受损失。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条:“承租人经出租人同意装饰装修合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”之规定。被上诉人应当全额赔偿上诉人的装修损失5000元。2.因被上诉人的违约行为，导致上诉人购买的桌椅、厨具、原材料等均无法使用，同时导致上诉人自合同签订后至少四个月的时间不能营业，该损失均是被上诉人违约导致的直接损失。同时，在上诉人与被上诉人签订《补充协仪》第三条也约定“合同为一年一签。甲方不得任意提高房租，如商铺因甲方原因造成的一切损失均由甲方赔偿”。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第八条:“依法成立义务不得擅自变更或者解除合同。”之规定，被上诉人的违约行为直接导致上诉人的各项损失，被上诉人应当承担违约责任。一审法院判决，明显违背以事实为根据，以法律为准绳的审判原则，进而导致判决错误，使上诉人的合法权益受损。综上所述，一审法院遗漏事实，部分证据认定不当，法律适用错误。恳请二审法院，在查明事实的基础上，正确适用法律，维护上诉人合法权益。张某某辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周某某向一审法院起诉请求:1.判令解除原、被告于2019年8月1日签订的《铺面租赁协议书》;并返还原告全部商铺租赁费25000元及押金500元，直接经济损失49000元(包括装修费5000元、桌椅费3000元、厨具5000元、餐具5000元、原材料1000元、3个月营业损失30000元)合计74500元;2.本案诉讼费由被告承担。一审法院审理认定事头:2019年8月1日，原告与破告签订铺面租赁协议书约定原告将位于永登县建筑面积约40平方米的商铺出租给被告租期一年租金25000元签订合同时交纳500元押金并就双方的其他权利义务进行了约定.原告承租该商铺后采购设备装修共计花费20223元.后原告在办理餐饮店营业执照过程中被永登县工商行政管理局城关分局于2019年10月25日书面告知原告应当提供房屋产权所有人与房屋出租人一致的租赁合同才可办理营业执照。因涉案商铺的产权所有人系被告的母亲，田爱霞已去世，现原告以合同目的无法实现为由要求解除合同并要求被告赔偿损失。本院认为周某某提出解除租赁合同的诉求张某某亦同意解除合同及退还押金500元对此本院予以确认。关于周某某诉求的25000元租金的问题，因商铺产权所有人已去世，周某某无法办理营业执照，合同已无法履行，张某某应当返还商铺租金。工商部门将不能办理营业执照的通知向周某某发放后，周某某于2019年10月30日将该通知向张某某转发，经过双方多次协商，周某某仍未能办理营业执照，但根据张某某提供的证据，周某某在承租商铺后经营过一段时间，故10月30日前的租金应当由周某某承担，其余租金18750元张某某应当向周某某返还。因周某某在签订合同时未尽到对商铺权属的审查义务，其应当承担一定的责任，故购买的所有设备及原材料归周某某所有购买设备、原材料的费用及装修费用均由周某某自行负担。综上所述张某某应返还周某某租金18750元押金500元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条规定判决:一、解除周某某与张某某签订的铺面租赁协议;二、张某某于本判决生效后十五日内向周某某返还房屋租金18750元、押金500元，合计19250元;三、驳回周某某的其他诉讼请求。案件受理费1662元减半收取831元，周某某负担691元，张某某负担140元。二审中，周某某提交新证据，证据一：手机微信截屏复印件，证明其因父亲病重回四川，在医院用微信缴费办理住院，并一直在医院陪护；证据二：被上诉人来电录音光盘一份，证明被上诉人打电话，说涉案商铺暖气试水，要求上诉人开门处理暖气漏水问题，当时上诉人在四川没有回兰州，并且涉案商铺一直关门。张某某对以上两证据发表质证意见认为：证据一，与本案无关，不发表质证意见；证据二，对真实性无异议，永登供暖时间是每年11月，对证明目的不认可，不能证明店面未经营。一审查明的事实本院予以确认。本院认为，周某某与张某某签订的《铺面租赁协议书》为双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。民事活动尊重自愿原则，在本案审理过程中，双方均同意解除该租赁合同，故应予支持。一、关于导致涉案租赁合同无法继续履行的过错问题根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。故作为出租人，张某某对出租物有交付和保持租赁物符合双方约定的用途的义务。根据涉案租赁合同内容显示，双方在签订时并未明确约定涉案房租承租的用途。而是在周某某承租后，办理营业执照时，发现因涉案房屋为张某某母亲所有，无法正常办理，双方酿成纠纷。周某某作为出承租人，在签订租赁合同时对租赁物权属负有审查义务，并且在签订合同时应明确告知出租人，承租房屋的具体用途。结合双方签订合同及合同履行情况看，酿成涉案纠纷，双方均有过错。二、关于周某某诉请全额返还缴纳租金的问题至今，涉案房屋仍由周某某占有控制，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，占有租赁物期间的使用费参照租金支付并无不当，并且支付占有使用费不以是否经营为前提条件，而是以租赁物处于承租人占有状态为前提。一审认定该费用计算截止时间为2019年10月30日，张某某对此并无提出上诉，视为认可截止计算的时间节点。故一审对退还租金的数额问题的处理并无不当。三、关于周某某主张解除合同损失的问题周某某主张直接经济损失49000元(包括装修费5000元、桌椅费3000元、厨具5000元、餐具5000元、原材料1000元、3个月营业损失30000元)。在庭审中，周某某明确陈述原材料1000元及营业损失30000元均为估算，并无直接证据。根据民事案件的证据规则，谁主张谁举证，现周某某对该主张未提交证据，应承担举证不能的不利后果。桌椅、厨具、餐具等均为可搬走或拆卸搬走的物品，不存在损失，故该主张本院不予支持。装修费周某某提供了一张2019年8月17日，皋兰天友木门加工部加盖印章的《销货清单》，销售内容为：门头字、吸顶灯、壁纸、后堂墙面、地板革、风机，共计5688元。因造成涉案租赁合同解除，双方均有过错，而装修已添附于租赁的房屋中，故本院酌定该费用由张某某承担2500元较为公平，一审对此处理欠妥，本院予以纠正。综上，周某某的部分上诉理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持甘肃省永登县人民法院(2019)甘0121民初2988号民事判决第一项、第二项及案件受理费部分；二、撤销甘肃省永登县人民法院(2019)甘0121民初2988号民事判决第三项；三、张某某于本判决生效后十五日之内向周某某赔偿装修损失2500元；四、驳回周某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。二审案件受理费1382元，由周某某负担1000元，张某某负担382元。本判决为终审判决。审判长  石浩审判员陈杰文审判员赵辉君二0二0年三月十二日法官助理丁健书记员耿瑞娇