山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0891民初4818号原告：刘超，男，1978年7月6日出生，汉族，住山东省兖州市。委托诉讼代理人：张社会（一般代理），山东旭邦律师事务所律师。被告：济宁市任城区利宁房产信息服务中心，住所地：山东省济宁市任城区铁塔寺小区19号楼东起12号营业房。经营者：倪夫宁，男，1978年4月27日出生，汉族，该服务中心负责人，住济宁市。委托诉讼代理人：王洋（特别授权），济宁任城洸河法律服务所法律工作者。被告：王琦，男，1983年2月28日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：王洋（特别授权）,济宁任城洸河法律服务所法律工作者。原告刘超与被告济宁市任城区利宁房产信息服务中心、王琦房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘超的委托诉讼代理人张社会，被告济宁市任城区利宁房产信息服务中心的经营者倪夫宁及其委托诉讼代理人王洋（同时为被告王琦的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘超向本院提出诉讼请求：1、请求两被告返还原告房屋中介费、购房款共计6万元（其中倪夫宁收取1万元、王琦收取5万元）及利息（其中以1万元为基数，从2019年5月17日起：以5万元为基数，从2019年5月27日起均计算至清之日止，按同期中国人民银行贷款利率计算利息）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告通过58同城查找到第二被告王琦通过第一被告济宁市任城区利宁房屋信息服务中心发布的售房信息（龙玺香醍溪谷2楼带院复式房产，该房产高新区科技新城泗水生态涵养区，3室2厅2卫房屋面积136平方米、免税），原告通过与被告协商同意118万元的价格购买，2019年5月17日被告济宁市任城区利宁房屋信息服务中心的倪夫宁先收取了原告1万元的费用，2019年5月27日被告王琦收取原告5万元的购房定金，原告在2019年与被告签订正式买卖合同时发现被告所销售的房屋面积为131平方米，实际面积与售宣传时的面积不符，原告要求降低购房款按实际面积付款，两被告均不同意，因原告因受到销售欺诈不同意再继续购房该房屋，要求两被告退还收取的原告的所有费用并要求承担损失，两被告拒不退还。原告为了维护自己的合法权益，特诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。王琦辩称，一、被答辩人所述房屋买卖的过程不属实。答辩人有位于济宁高新技术产业开发区科技新城泗河生态涵养区的龙玺香缇溪谷12楼住宅一套。现登记在答辩人女儿王雯萱的名下。2019年5月11日被答辩人委托济宁市任城区利宁房产信息服务中心（以下简称利宁房产）对上述房产在“58同城”发布房屋出售信息，售价为115万元，户型为3室2厅2卫的别墅，面积为136㎡。被答辩人于2019年5月15日联系利宁房产的负责人倪夫宁到上述房产所在地实地看房；2019年5月17日被答辩人又通过倪夫宁联系王志龙到上述房产所在地实地看房。2019年5月17日下午，被答辩人与答辩人通过口头约定达成购房意思表示。被答辩人交付中介费1万元。2019年5月26日在利宁房产办公室，三方通过协商，达成一致意见，答辩人向被答辩人出具收到条一张载明收到购房定金5万元，房款总计118万元，包括车位押金，房屋过户费用由被答辩人承担，房权证下证后签订正式合同并办理过户手续。2019年5月27日，被答辩人以手机银行的形式向答辩人转账5万元。被答辩人在诉状中称，在与答辩人签订正式买卖合同时发现所购买的房屋面积为131.2㎡，显然不属实。被答辩人多次到上述房产实地看房，多次与答辩人及利宁公司进行协商价格询问房产面积。各方对房产面积均认可以办理房产产权证明时的实测为准，不以房产出售信息的标识面积为准。被答辩人在交付中介费及购房定金后，对购房有反悔的意思，并以房产实测面积与房产出售信息的标识面积不符存在欺诈为由，要求降低房价。答辩人与被答辩人、利宁房产所认可的房产面积以及所达成售房合意，是答辩人与被答辩人真实意思表示，是在平等自愿的基础上做出的处分行为。答辩人所出具的收到条中也未确定房产的实际面积。虽然双方没有签订正式的房屋买卖合同，但是被答辩人交付中介费及购房定金的行为，作为先合同义务，已经予以了履行。被答辩人与答辩人的口头约定以及收到条所记载内容对双方具有约束力，均应予以遵守。二、答辩人不存在欺诈、违约的行为。答辩人在被答辩人的要求下，多次与被答辩人到实地看房，被答辩人也明确表示以实测面积为准。答辩人以及利宁公司不存在欺诈行为。被答辩人作出的反悔意思，是被答辩人违反了双方的约定。被答辩人在诉求中，只请求退换中介费及购房定金，并没有明确双方房屋买卖的法律关系是否解除。假设被答辩人与答辩人对售房发布面积与实测面积存在4.8㎡的误差，根据《合同法》的规定，该误差应属于合同变更的情形，并不足以导致合同目的无法实现，被答辩人就不能以此要求解除房屋买卖的约定。本案所争议的房产，为复式结构，一、二楼前后晾台均已全封闭，按照2000年8月1日执行的《房产测量规范》(GBT17986.1──2000)3.2.1F的规定，“全封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积计算，未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算”的规定，涉争房产的晾台面积应当按照全面积计算。换言之，不动产权证所记载的面积虽然为131.2㎡，但该房屋的实际面积远远大于该确权面积。在被答辩人多次看房时，对于该情况详细知情。如被答辩人明确表示不再购买该房产，应认定为被答辩人存在违约行为。况且，答辩人在与被答辩人达成房产买卖合意后，已经另行购买位于济宁市任城区“中南珑悦”的房产一套。被答辩人的单方违约行为，造成答辩人无法使用住房公积金贷款，导致答辩人只能通过商业贷款进行购买，已经给答辩人造成损失。对此，答辩人保留追究被答辩人违约责任的诉权。被答辩人单方违约行为，必然导致所付定金不予退还的法律后果，被答辩人所诉诉求就没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，被答辩人具有完全的民事行为能力，所作出的真实意思表示以及与答辩人所达成的房产买卖的合意，相对人知道其内容时即发生法律效力。对于双方的约定，均应依约遵守。为维护答辩人的合法权益，恳请人民法院在查清事实的基础上，依法驳回被答辩人的诉求。济宁市任城区利宁房产信息服务中心辩称，同意王琦的答辩意见，被答辩人存在违约行为，无权要求答辩人退还中介费。被答辩人通过答辩人提供中介服务，购买由王琦出资购买的位于济宁高新技术产业开发区科技新城泗河生态涵养区的龙玺香缇溪谷12楼住宅一套。答辩人作为中介方多次联系被答辩人进行实地看房，对房产面积及价格组织双方进行磋商。答辩人已经尽到了应负义务，促成了买售双方的交易行为，且答辩人不存在过错行为。即使被答辩人与王琦对于约定的履行存有不同意见，也只会导致房屋买卖约定的变更，并不影响答辩人所提供的有偿中介服务，更不导致中介费用的退还。答辩人恳请人民法院在查清事实的基础上，依法驳回被答辩人的诉求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王琦委托济宁市任城区利宁房屋信息服务中心出售位于济宁高新区房屋一套,购房合同载明房屋建筑面积为131.23平方米。济宁市任城区利宁房屋信息服务中心在58同城上发出该涉案房屋出售信息，标明房屋面积为136平方米，价格120万元。原告联系济宁市任城区利宁房屋信息服务中心经营者倪夫宁到涉案房屋实地查看，后经与被告王琦协商，双方达成口头协议，原告以118万元的价格购买涉案房屋。2019年5月17日，原告向被告济宁市任城区利宁房屋信息服务中心经营者倪夫宁交纳中介费1万元。原告向被告王琦支付50000元购房定金，2019年5月26日，被告王琦向原告出具收到条一张，载明：“今收到刘超给付的购房定金伍万元整，房款总计壹佰壹拾捌万元整118万元（包括车位押金壹万元），房产过户所有费用由买房刘超来承担，房产证下证后签订正式合同并办理过户。”原告刘超、倪夫宁和被告王琦在该收到条上签字按手印。2019年6月3日，被告王琦办理了涉案房屋不动产产权证书，该不动产产权证书载明权利人系王雯萱，单独所有，产权面积131.23平方米。王雯萱系被告王琦女儿，系未成年人。后在合同履行过程中，原被告双方产生纠纷，原告诉至本院。本院认为，出卖方应有义务详细向买受人披露涉案房屋实际建筑面积,但二被告提交的证据不足以证明出卖人王琦向原告详细披露,有故意隐瞒事实的行为，致使原告与被告王琦并未签订正式的房屋买卖合同，故被告王琦应向原告返还收取的50000元。涉案房屋交易未达成，被告济宁市任城区利宁房产信息服务中心未能促使该买卖合同成立，故济宁市任城区利宁房产信息服务中心应向原告返还中介费10000元。原告主张的利息，因在该交易磋商过程中，原告亦未尽购买人的谨慎审查义务，故对原告该主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第四百二十七之规定，判决如下：一、被告济宁市任城区利宁房产信息服务中心于本判决生效之日起五日内向原告刘超返还中介费10000元；二、被告王琦于本判决生效之日起五日内向原告刘超返还50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取650元，由被告济宁市任城区利宁房产信息服务中心负担100元，由被告王琦负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或对方代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  谢振平二〇二〇年三月二日书记员  卢奕帆