辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终600号上诉人（原审被告）：张俊峰，女，1980年4月10日出生，汉族，沈阳市信息工程学校教师，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）：沈阳瑞京立诚企业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区。法定代表人：余万钦，该公司董事长。委托诉讼代理人：高巍，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：李玲，该公司工作人员。上诉人张俊峰因与被上诉人沈阳瑞京立诚企业管理有限公司（以下简称“瑞京物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初12998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张俊峰上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或查清事实后依法改判；2.一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。本人在一审中列举了大量物业管理服务存在的诸多问题，一审仅以“可以看出原告在提供物业管理服务时存在瑕疵”，使被上诉人逃避了违约责任。二、为业主提供物业管理服务是物业管理单位的应履行的义务，收取物业管理服务费是其应行使的权利，不能把其怠于行使权利影响其义务的履行的责任归咎于业主。任何一个业主拒交物业费都是有不同原因的，如不分清是由，因惧怕业主拒交物业费，导致物业单位资金不足，使服务质量下降形成恶性循环的话，就会导致物业管理单位干好干坏一样收费，就不会再物业服务质量上有所改进，真正变成了“不干活、只拿钱”的企业，这才真正形成了恶性循环。中国实行的是社会主义市场经济，既然是市场经济就应引入竞争机制，优者胜、劣者汰，以牺牲业主利益求得良性循环只能说是一厢情愿。三、物业无权擅自中断对业主供电，应该承担相应的责任。物业公司不是供水、供电的合同当事人，其无权擅自中断对业主供水、供电。物业对我强行停止供电应当承担相应的责任。四、因消防管道问题，没验收房屋。在我业主现场验房时因消防管道问题，我没有认可收房，并在通知单上已经写明，这种情况在开发商没有维修完成或你没有验收通过之前你可以不交管理费，期间产生的管理费由开发商交给物业。要求被上诉人返还我收取的取暖费。瑞京物业公司辩称，上诉人认为物业服务是一项持续、整体的动态过程，物业服务瑕疵不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。综合全案情况，上诉人所述的物业瑕疵服务问题并不足以构成不缴纳物业费的合法理由。且物业公司已虚心听取一审法院法官以及相关业主的合理意见，不断提升自身服务管理能力，不断为营造良好的市场环境而积极努力。物业公司并未中断对业主供电，业主自身即有供电卡，其卡内余额充足，随时均可插入进行供电。上诉人提出的消防管道问题，因房屋设计时即有消防管道，涉案房屋已经过合法批建手续。且上诉人已办理完房产证，以此为由拒交物业费没有法律依据。关于上诉人提出返还采暖费问题，没有事实及法律依据，不同意返还。综上，请求人民法院依法维持原审判决，维护物业公司合法权益，以维持市场的良性正常运转。瑞京物业公司向一审法院起诉请求：请求人民法院判令张俊峰给付自2015年4月1日至2019年8月31日53个月的物业服务费18,198元(16元/平/月×21.46m2x53个月=181,98元)；请求人民法院判令张俊峰给付延期交付物业服务费逾期滞纳金1820元(18,198元×10%=1820元)；以上物业服务费、滞纳金共计20,018元；判令张俊峰承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：张俊峰系沈阳市铁西区北二西路29号“瑞京时代汽配广场”业主，其房屋为沈阳市铁西区，建筑面积21.46平方米。2011年7月1日瑞京物业公司与沈阳瑞京房地产开发有限公司签订了《瑞京时代汽配广场(一期)前期物业服务协议》，约定“瑞京时代汽配广场”的物业管理服务由瑞京物业公司负责，收费标准：门市及档口物业费为16元/月/平方米。2014年4月11日瑞京物业公司与张俊峰签订了《临时管理规约》，约定张俊峰所有的位于沈阳市铁西区的档口的物业管理服务由瑞京物业公司负责，收费标准：16元/月/平方米；缴付方式：第一个物业管理财政年度，各业主在入住前首次应付12个月物业服务费。以后各业主应于每三个月的首五日内按规定向物业服务中心预付其单元下三个月应付的服务费用，按三个月的标准缴纳物业服务费。合同签订后瑞京物业公司按约提供了相关物业服务。张俊峰自2015年4月1日至2019年8月31日期间未交纳物业服务费合计18,198元，经瑞京物业公司催要无果后，瑞京物业公司至一审法院提起民事诉讼。一审法院认为，瑞京物业公司与沈阳瑞京房地产开发有限公司签订的《瑞京时代汽配广场(一期)前期物业服务协议》、瑞京物业公司与张俊峰签订的《临时管理规约》不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”依法签订的合同具有法律约束力，双方均应恪守履行。协议签订后，瑞京物业公司为档口提供了物业服务，张俊峰作为业主享受了物业服务应当履行交纳服务费的义务。张俊峰自2015年4月1日至2019年8月31日期间共欠缴物业费18,198元，故对瑞京物业公司要求张俊峰支付拖欠物业费的诉讼请求，一审法院予以支持。关于瑞京物业公司主张张俊峰支付逾期滞纳金的问题。由于张俊峰辩称物业公司提供的物业服务存在服务不到位等诸多问题，导致张俊峰对于缴纳物业费产生较大对抗情绪，而且在履行物业服务的过程中，作为物业服务企业的瑞京物业公司未积极与业主沟通交流，解决存在的问题。综合本案的实际情况，张俊峰以迟延交纳物业管理费，以此进行救济和抗辩，不宜认定为违约，故瑞京物业公司主张张俊峰支付逾期交纳物业管理费的滞纳金，依据不充分，一审法院不予支持。关于张俊峰提出的物业服务中存在的瑕疵，一审法院认为有些情况的存在瑞京物业公司应在今后的服务当中加以改进，并不必然导致减免瑞京物业公司应收取的物业费。张俊峰为维护自身的权利应当依法采取正确的方式，而不应采取拒交物业费的方式，张俊峰拒交物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对档口的正常管理会造成影响，影响商业区全体业主的利益。一个商业区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、商业区的自然老化、商业区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响商业区良好环境的运转并有可能导致商业区环境质量的下降。张俊峰认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，但不应拒交物业费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告张俊峰于本判决生效后十日内给付原告沈阳瑞京立诚企业管理有限公司自2015年4月1日至2019年8月31日期间欠缴的物业费总计18,198元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告沈阳瑞京立诚企业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取150元，由被告张俊峰承担(原告已预交，由被告直接给付原告)。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张俊峰提交证据一：瑞京房产公司于2014年4月11日出具的缴纳采暖费1103元收款收据，证明：没有达到采暖要求，因为管理规约上写的是商场为空调采暖，所以被上诉人应返还我采暖费。证据二：光盘一张，证明：物业公司不作为，没有达到承诺的卫生条件、基础环境条件等、坏的不管，消防栓放东西，导致商场无法进行，我租不出去，影响我收益。商场运营范围不是按照宣传上进行的，商场运营服务、秩序维护服务、楼内管理服务、维护修理服务都没有。证据三：2019年10月24日、2017年1月6日照片，证明：物业公司没有达到管理要求，影响我出租收益。证据四：副本，证明：至今我也未领取物业钥匙，我没有收房，不应收取我物业费。证据五：2018年5月14日登记的不动产权证，证明：因为管道问题没有解决及我欠物业费通知我无法办理房证。证据六：2014年4月11日缴纳物业费3102元收款收据及1034元物业费收款收据，证明：我以前交过物业费，但物业未达到标准后我未缴纳。瑞京物业公司质证意见：对证据一：真实性无异议，该采暖费是我公司向华发热力供暖有限公司代缴的采暖费。对证据二：对该证据关联性不予认可，上诉人的相关证据无法证明物业公司服务的整体状况。对证据三：上诉人提供的照片明显能够证明物业公司相关管理行为已有效果，2019年即使相关业主在门外堆放其原料、油漆等展示物品，也是摆放整齐，因每个档口面积为30—50平方米，相关业主不仅在此经营商铺，有些还需要现场加工，在小面积商铺中要求所有业主均把原料放在自己商铺中，物业公司也已多次提出要求，但客观上因经营需要，部分业主仍不听劝阻。对证据四：该证据无法证明其未接收商铺，且未接受我公司服务的事实，相反2014年4月11日上诉人与物业公司已签订了临时管理规约，上诉人也已经办理房产证，现在档口是放货状态。对证据五：真实性无异议。对证据六：真实性无异议，与本次诉讼期限未重合。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《瑞京时代汽配广场（一期）前期物业服务协议》、《临时管理规约》均系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。现被上诉人作为物业管理服务单位，为业主提供物业服务即有权利依照约定收取物业费。上诉人作为案涉档口业主，享受了物业公司提供的物业服务，即应按照合同约定履行交纳物业费的义务。故一审法院判决上诉人继续履行缴纳物业费义务并无不当。关于上诉人提出物业公司的物业服务不到位，未达到合同约定标准的问题，本院认为，虽二审庭审中，上诉人向法庭提供现场照片、光盘等证据材料，用以证明物业公司的物业服务不到位，未达到合同约定标准等问题，但即便上诉人所反映的上述问题存在，也只能说明被上诉人的服务管理存在瑕疵，并未构成根本违约，上诉人不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。如业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；也可就此问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人上诉提出要求被上诉人返还采暖费的主张是否应予支持的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解;调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”本案中，上诉人在一审中并未提出上述请求，且瑞京物业公司公司并未对上诉人上述请求提出调解意向，亦未同意二审对此一并审理，故本院对此不予审理。关于上诉人上诉所提物业公司擅自中断供电应承担相应责任的问题，因上诉人并未提供相应证据，故对上诉人以此为由拒绝交纳物业费，本院无法支持。关于上诉人上诉提出因消防管道问题未予验收房屋问题，系属房屋交付问题，上诉人以此为由拒绝交纳物业费，本院无法支持。综上，上诉人张俊峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人张俊峰负担。本判决为终审判决。审判员 李 妍审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇二〇年三月二十七日法官助理史舒畅书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。