四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终252号 上诉人（原审被告）：杜霞，女，1971年7月15日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 上诉人（原审被告）：杜成皓，男，1993年8月26日出生，汉族，住四川省南部县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：吴洪伟，四川建春律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川海腾房地产开发有限公司管理人，住所地：四川省南部县南隆镇北环路中段。 负责人：曹爱武，董事长。 委托诉讼代理人：鲜柯，四川海腾房地产开发有限公司管理人工作人员。 上诉人杜霞、杜成皓因与被上诉人四川海腾房地产开发有限公司管理人（以下简称海腾公司管理人）请求撤销个别清偿行为纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2019）川1321民初5357号事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杜霞、杜成皓上诉请求：撤销原判并依法确认2015年4月5日之前的所有买卖合同全部成立，并判令被上诉人履行房屋过户义务。事实及理由：一审以2016年7月29日签订合同的时间来认定双方以物抵债行为发生时间错误。以物抵债行为实际发生于2015年7月6日至7月13日之间，此时双方的买卖关系已经成立，上诉人已经履行了全部义务，海腾公司也全部接受。2016年4月5日双方办理结算，当时海腾公司并未要求签订合同。2016年7月29日海腾公司才要求签订合同，是海腾公司蓄意制造的阴谋，当时上诉人并未意识到合同签订时间应当写成以物抵债行为实际发生时间，一审以此认定以物抵债行为发生在破产申请受理前六个月内是错误的。同时，依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定，上诉人购买的房屋为特定物且已支付完对价。案涉三套房屋中，2号房屋已经于2016年8月转卖给谢波，6号房屋于2016年9月转卖给周正实，二人已经装修入住三年之久。请求撤销原判，将已转卖的两套房屋确认给实际户主，余下一套判决归杜成皓所有。 被上诉人海腾公司管理人答辩称，本案系海腾公司管理人提起的撤销个别清偿行为之诉，上诉人的上诉请求是要求确认买卖合同全部成立，并要求海腾公司履行过户义务，该上诉请求应当针对海腾公司而非海腾公司管理人；2、上诉人与海腾公司签订的一系列预售合同或买卖合同实质是以房抵债，并非真正的买卖关系，从二审中上诉人提供的证据可见，即使上诉人与海腾公司签订了合同，所抵部分房屋仍然通过海腾公司进行转售，收取的房款是为了实现上诉人的债权。本案三套房屋是2016年7月29日在上诉人的要求下网签至杜成皓名下，海腾公司开具了全部票据，至此完成了对原民间借贷的清算。另外，上诉人称其在2016年对案涉房屋陆续进行了转售，而其在一审中陈述转售时间为2016年4、5月份，当海腾公司管理人对其转卖行为在前、网签时间在后提出质疑后，上诉人才在其上诉状中更改了转卖时间。同时管理人在接手海腾公司后，已申请南部县人民法院于2017年4月和2017月9月对案涉商品房及其他房屋采取了保全措施，案涉商品房在查封时处于空置状态，非上诉人所述房屋已装修入住，同时根据上诉人在二审中提交的购房清单部分房屋销售时间可见，上诉人在法院对房屋进行查封后仍然私自进行转卖，已形成非法占有、强行占有的事实。综上，案涉房屋签订正式买卖合同时间及开具票据时间均在海腾公司破产申请受理前半年内，符合撤销条件。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 海腾公司管理人一审起诉请求：1.撤销海腾公司于2016年7月29日以海腾云鼎商住小区2号楼1-2-2、1-2-3、1-2-6号商品房抵偿杜霞到期借款本息的个别清偿行为。2.杜成皓协助注销海腾云鼎商住小区2号楼1-2-2、1-2-3、1-2-6号商品房的预售签约登记手续。3.杜成皓立即腾退海腾云鼎商住小区2号楼1-2-2及1-2-6号商品房并恢复房屋原状。4.本案诉讼费用由杜霞、杜成皓共同承担。 原审认定事实如下：杜霞、杜成皓系母子关系。海腾公司的法定代表人吴贵益因开发建设“海腾云鼎”商住小区缺乏资金向杜霞借款。后双方经结算，海腾公司用“海腾云鼎”商住小区2号楼1-2-2、1-2-3、1-2-6三套房屋抵偿案涉部分债务。2016年7月29日，海腾公司根据杜霞的指示将案涉三套房屋网签至杜成皓名下，并签订《商品房买卖合同》三份，合同编号分别为2016005784、2016005785、2016005786号。海腾公司同日出具“财务收款专用收据”三张，载明收到购房款分别为344,182元、344,182元、357,238元。2016年4月5日，结算后海腾公司向杜霞出具“欠条”一张，载明：“四川海腾房地产开发有限公司欠到杜霞现金人民币1,296,701元，用于海腾云鼎项目开发使用”。海腾公司法定代表人吴贵益签章，海腾公司加盖公章。 海腾公司因经营管理不善，不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务，向原审法院申请破产清算，原审法院于2016年12月16日依法作出（2016）南破（预）字第1号民事裁定书，裁定受理申请人海腾公司的破产清算申请，并于2017年1月17日指定四川豪诚企业清算事务所有限公司为海腾公司管理人。经海腾公司管理人申请，原审法院于2017年4月20日查封案涉“海腾云鼎”商住小区2-1-2-2号房屋、于2017年9月30日查封2-1-2-2号、2-1-2-3号房屋，查封时案涉房屋均为空置状态，现案涉海腾云鼎”商住小区2-1-2-2号、2-1-2-6号两套房屋已被装修。 关于以房抵债时间的认定问题。杜霞辩称其与海腾公司法定代表人吴贵益于2015年7月完成以房抵债，向原审法院举出了房款收据复印件并申请证人陈某出庭作证。海腾公司管理人不予认可，认为根据商品房买卖合同抵债时间应为2016年7月29日。因杜霞举出的房款收据系复印件，原审法院无法核实其真实性，且案涉三套房屋的商品房买卖合同均签订于2016年7月29日，且即使双方于2015年7月达成以房抵债合意，但以签订案涉三份商品房买卖合同的形式实际履行以案涉三套房屋抵偿债务协议的时间是2016年7月29日。综上，杜霞、杜成皓未向原审法院举出充分证据证明双方于2015年7月进行以房抵债并交付案涉房屋，故原审法院对杜霞、杜成皓的抗辩意见不予采信。 原审法院认为，海腾公司因经营管理不善，不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务，向原审法院申请破产清算，原审法院已于2016年12月16日裁定受理。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十二条“人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有本法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。但是，个别清偿使债务人财产受益的除外。”的规定，本案中，海腾公司在明显缺乏清偿到期债务能力的情况下，仍将“海腾云鼎”商住小区2号楼1-2-2号、1-2-3号、1-2-6号房屋作价共1045602元向杜霞抵偿债务，进行个别债权清偿，该个别清偿行为发生在原审法院受理海腾公司破产申请前六个月内，且并未使海腾公司的财产得到受益，却使其他债权人平等受偿的权利受到了损害，因此管理人有权请求法院予以撤销。个别清偿行为被撤销，在法律上视为没有清偿，已领受债务人财产的应予返还，个别债权人的债权与其他债权人一起列入破产债权。海腾公司管理人自愿撤回要求杜成皓立即腾退海腾云鼎商住小区2号楼1-2-2及1-2-6号商品房并恢复房屋原状的诉讼请求，不违反法律规定，原审法院准许。 综上所述，海腾公司管理人的诉讼请求，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第三十二条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、撤销海腾公司于2016年7月29日以“海腾云鼎”商住小区2号楼1-2-2、1-2-3、1-2-6号房屋作价共1,045,602元向杜霞抵偿债务的个别清偿行为。二、杜成皓在判决生效后三十日内协助注销海腾云鼎”商住小区2号楼1-2-2号、1-2-3号、1-2-6号三套房屋的预售签约登记手续。案件受理费7105元，由杜霞、杜成皓负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年4月5日，海腾公司向杜霞出具欠条载明：“四川海腾房地产开发有限公司欠到杜霞现金人民币1,296,701元，用于海腾云鼎项目开发使用。杜霞两张借据共545万元，结息至2015年11月30日计472,878元；2015年7月6日抵房支付本金1,917,055元，2015年7月13日抵房支付本金2,109,122元，2015年10月1日抵扣辉腾车款600,000元”。杜霞主张，欠条上载明的“2015年7月13日抵房”包括案涉三套房屋在内的共六套房屋（分别为海腾云鼎商住小区2号楼1-2-1号、1-2-2号、1-2-3号、1-2-4号、1-2-5号、1-2-6号），并提供了以下证据证明其主张：1.落款时间为2015年7月13日的海腾公司财务收款专用收据复印件三份，内容分别为收到杜霞购房款344,182元、收到杜霞购房款344,182元、收到杜霞购房款357,238元；2.落款时间为2015年7月13日、甲乙双方分别为海腾公司、杜霞的《商品房预购合同》首尾页复印件一份，内容为：“经双方充分协商，就乙方向甲方购买商品房，达成如下协议条款：一、乙方所购商品房的基本情况：1.商品房位置：南部县北环路中段海腾云鼎小区2号楼1单元2楼1-6号。2.商品房建筑面积620.33平方米”。 杜霞陈述，涉及海腾公司与杜霞以物抵债的房屋共12套，分别于2015年7月6日抵偿6套（已网签至杜霞本人名下）、2015年7月13日抵偿6套（其中3套为案涉房屋，另三套杜霞已经转售给案外人并办理了网签手续）。海腾公司管理人称，之所以只对案涉3套房屋提起诉讼，是因其余9套中，有3套房屋以物抵债时间不在海腾公司破产申请受理前六个月内，不属于可撤销的范围，网签至杜霞名下的另外6套房屋海腾公司管理人尚在审查之中。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为：本案的争议焦点为海腾公司以案涉三套房屋抵偿欠付杜霞借款的行为是否系发生于南部县人民法院受理海腾公司破产申请前六个月内的个别清偿行为。虽然杜霞与海腾公司就案涉三套房屋签订《商品房买卖合同》的时间为2016年7月29日，但杜霞主张海腾公司以案涉三套房屋抵偿欠付杜霞借款的行为实际发生于2015年7月13日，并提供了落款时间为2015年7月13日的《商品房预购合同》首尾页复印件一份、落款时间为2015年7月13日的海腾公司财务收款专用收据复印件三份、海腾公司于2016年4月5日向杜霞出具的欠条一份以及证人证言等证据证明其主张。对于2016年4月5日向杜霞出具的欠条，海腾公司管理人认可其真实性，本院予以确认。从欠条载明的内容来看，2016年4月5日，海腾公司经对其向杜霞借款本息进行结算后，确认海腾公司欠付杜霞本金545万元、利息472,878元（至2015年11月30日），因2015年7月6日抵房支付本金1,917,055元，2015年7月13日抵房支付本金2,109,122元，2015年10月1日抵扣辉腾车款600,000元，还下欠1,296,701元，遂出具了1,296,701元的欠条。由此可见，杜霞与海腾公司确实存在分别于2015年7月6日和2015年7月13日两次达成以房抵债协议的事实，根据两次抵偿的借款总金额的差额（分别为1,917,055元、2,109,122元，差额仅192,067元）以及2016年7月29日三份《商品房买卖合同》反映的每套房屋总价（分别为344,182元、344,182元、357,238元）来看，2015年7月6日和2015年7月13日分别以6套房屋抵偿借款1,917,055元、2,109,122元具有高度可能性。而杜霞提供的落款时间为2015年7月13日的《商品房预购合同》首尾页、落款时间为2015年7月13日的海腾公司财务收款专用收据虽然仅有复印件，但该《商品房预购合同》和收据载明的内容与欠条内容，以及2016年7月29日《商品房买卖合同》及收款收据内容能够相互印证，对其真实性本院予以确认。虽然2015年7月13日签订的《商品房预购合同》名为预购合同，但该合同对房屋楼层、房号、以及总价款作出了明确具体的约定，应当视为本约合同。由此可以确认杜霞与海腾公司就案涉三套房屋实际达成以房抵债协议的时间为2015年7月13日，海腾公司亦未举证证明案涉房屋交付时间在海腾公司破产申请受理前六个月内，因此海腾公司主张对以案涉三套房屋抵偿欠付杜霞借款的行为予以撤销的理由不能成立，本院不予支持。 关于本案的案由。海腾公司管理人一审诉讼请求为要求判令撤销海腾公司于2016年7月29日以案涉三套住房抵偿杜霞到期借款本息的个别清偿行为，并要求杜成皓协助注销商品房预售签约登记手续等，依据其诉讼请求，本案案由依法应为请求撤销个别清偿行为纠纷，一审确定本案案由为买卖合同纠纷不当，本院予以纠正。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省南部县人民法院（2019）川1321民初5357号事判决； 二、驳回四川海腾房地产开发有限公司管理人的诉讼请求。 一审案件受理费7,105元，二审案件受理费7,105元，均由四川海腾房地产开发有限公司管理人负担。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  蒙琼梅 二〇二〇年三月十六日 书记员  胡沥文