河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0327民初2687号原告：鲁春生，男，汉族，1963年4月3日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：鲁晟珲，系原告之子。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签、代收法律文书等。委托诉讼代理人：路东亚，河南明耀律师事务所律师。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签、代收法律文书等。被告：洛阳华芳置业有限公司。住所地，洛阳市宜阳县城关镇人民北路。统一社会信用代码，914103275516498261。法定代表人：王淑芳，总经理。委托诉讼代理人：魏俊卿，河南金晖律师事务所律师。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签、代收法律文书等。委托诉讼代理人：李振杰，河南金晖律师事务所律师。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签、代收法律文书等。原告鲁春生与被告洛阳华芳置业有限公司（以下简称“华芳公司”）合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理，于2019年11月5日第一次公开开庭审理，原告鲁春生委托诉讼代理人鲁晟珲、路东亚，被告华芳公司委托诉讼代理人郭少选到庭参加了诉讼；于2020年1月6日第二次公开开庭审理，原告鲁春生委托诉讼代理人鲁晟珲、路东亚，被告华芳公司委托诉讼代理人魏俊卿、李振杰（被告华芳公司变更委托诉讼代理人，解除了对郭少选的委托）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鲁春生向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告开发的位于宜阳县红旗路的现“万客来服装超市”所在位置的一、二层商业面积3862.12㎡（从西向东丈量，价值770万元左右）为原告所有；2.要求被告为上述商业面积办理不动产权证书至原告名下；3.要求被告承担本案的诉讼费等一切费用。事实与理由：2010年6月28日，原告和被告签订了《国有土地转让开发合同》(以下简称《合同》)，《合同》约定，原告将自己拥有的原“阳光生活量贩”的土地使用权和宜阳县盐务管理局的国有土地使用权一并交付给被告开发，被告开发建设后，按照55:45的比例，从西向东平行丈量，一、二层商业用房归原告所有，原告享有的比例为55％，交付时间为房屋经有关部门验收合格后十日内。然而，时至今日，被告仍未按照《合同》约定将应当属于原告的房产交付给原告。为此，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条等法律规定，特诉至法院，望判如所请，以切实维护原告的合法权益。被告华芳公司辩称：结合事实，按照原告土地范围的一二层商业面积交付。本院经审理认定事实如下：2010年6月28日，以原告鲁春生为甲方、被告华芳公司为乙方，双方签订《国有土地转让开发合同》一份，约定：为了更好的开发利用空闲土地，响应宜阳县委、县政府号召，按照“红旗大道综合改造指挥部”有关文件精神，综合甲乙双方实际情况，甲方将自有的国有土地的开发事宜转让给乙方。一、根据甲方与宜阳县盐务（业）管理局签订的《国有土地转让合同》，甲方对宜阳县盐务（业）管理局所转让的土地依法享有使用权，并有对该土地进行转让、出租等权利，该土地面积约为2623㎡，出让价格为399万元，同时甲方拥有原“阳光生活量贩”土地使用权，该土地面积为2769㎡。甲方自愿将上述土地使用权转让给乙方开发利用。二、甲方对上述土地使用权转让期限为土地使用证上批准使用的期限，甲乙双方自本合同签订后30日内将两宗地块一并办理挂牌出让手续。土地出让金及相关报建费用有乙方承担，并确保乙方充分享受旧城改造相关优惠政策。三、甲方与宜阳县盐务（业）管理局签订的《国有土地使用权转让合同》项下的全部权利义务转由乙方履行。乙方具体付款办法为：直接交付给宜阳县盐务（业）管理局指定账户。四、乙方该地块的开发，必须符合城市规划，设计图纸必须经甲方签字认可。严格按设计、施工规范建设。五、乙方开发建设后，按照55:45的比例，从西向东平行丈量，一、二层商业用房归甲方所有，甲方享有的比例为55%,含设备用房及楼上房屋所需通道面积。交付时间为房屋经有关部门验收合格后十日内。同时，乙方应按规定为甲方办理一、二层商业用房房产证提供必要资料。六、除第五条约定的房产面积外，其余全部房产由乙方自行处置。七、房屋交付后，一、二层商业用房永久合并使用，统一招商，一体经营，收益按各自面积分配。具体经营办法双方另行协商。交房标准为毛墙、毛地坪，电梯、消防、场地装修等与商场经营相关的费用按面积均摊。八、乙方在三个月内未动工开发的，甲方有权无偿收回该土地使用权，并不退还乙方已付土地转让款；但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。2010年6月29日，以原宜阳县盐业管理局为甲方、原告鲁春生为乙方，双方签订《房产转让协议书》一份，约定：甲方转让给乙方的国有土地位于宜阳县城关镇××（××号盐业局仓库）,面积约为2623㎡（不含临街商住楼面积）。土地范围内的办公楼、仓库等建筑物计1600㎡，所有权与土地使用权一并转让给乙方。甲方临街商住楼现有门洞由双方共用，产权仍归盐业局所有。甲方将本单位的土地2623㎡、房产1600㎡转让给乙方，乙方向甲方给付土地转让费、房屋拆迁费、补偿安置费共计为叁佰玖拾玖万元（399万元）。协议签订时，乙方应先向甲方指定的账户上打入贰佰万元（200万元）,否则甲方不予签订协议。甲方收到贰佰万元(200万元）后，在二十日内必须把本协议项下的动产全部搬出。第四条，如果甲方在规定时间内提前搬迁，按实际搬迁完毕后两个工作日内，乙方要把剩余的壹佰玖拾玖万元（199万元）全部打入甲方指定的账户，甲方收到全部款项后，同乙方办理资产交接手续。第五条，乙方负责办理并承担变更土地使用证、房产所有证等相关手续及费用，甲方予以协助；因办两证所需缴纳的土地出让金以及规划拟建等相关费用由乙方承担；税费按国家现行政策执行，并享受红旗大道改造优惠政策。本协议项下转让的国有土地，按照批准的总体规划是建设商住楼项目。新开发建设应服从城市规划要求。乙方根据本协议受让的土地使用权在使用年限内，依有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。可以自主开发，也可以与他人联合开发建设。2010年9月28日，郭少选代表华芳公司向鲁春生出具《证明》一份，载明：取走宜阳县盐业局《国有土地使用证》（2000第114100140号）和鲁春生《国有土地使用证》（98第114100123号），阳光量贩地块改造项目工地挂牌出让用。2011年6月29日，以原宜阳县盐业管理局为甲方、被告华芳公司为乙方，双方签订《房产拆迁补偿安置协议》，约定：甲方将位于县城红旗中路24号（原盐业局办公楼及仓库的地块交由乙方开发建设，该项目享受县旧城改造优惠政策，乙方负责向甲方支付房屋拆迁费、绿化、树木等地面附属物拆除赔偿，搬迁过渡安置费及新址征地建设费共计450万元，全部用于盐业局选址重建。付款方式及形式：(1)协议签订后，乙方将享受县旧城改造相关优惠政策与返还资金。（2)待甲方新址选定开工前，乙方应将仓库拆迁补偿、过渡安置费200万元转入甲方指定账户上，使甲方用于新址建设。（3)甲方新址工程主体完工前，乙方要把剩余250万元款项全部结算完毕。如不按期付款，应向甲方支付违约金50万元。盐业局临街商住楼的拆迁补偿由乙方与商住户协商，并承担补偿安置等全部费用。（其中盐业局的三间153.84㎡商业用房归乙方，作为乙方对现有租赁户、经营商户的拆迁补偿、经济损失补偿）。甲方要积极配合乙方做好商住户的搬迁安置工作，不承担其他任何责任。被告华芳公司又同上述2011年6月29日《房产拆迁补偿安置协议》约定的盐业局临街商住楼的商住户就拆迁事宜进行了协商，并达成了协议。2011年9月15日，华芳公司通过竞拍取得编号为70JY-2011-22号地块的国有土地使用权，成交价格为每亩592000元，总价为3108000元，华芳公司与原宜阳县国土资源局签订《成交确认书》。2011年9月23日，华芳公司同原宜阳县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：出让宗地面积为3309.36㎡，坐落于宜阳县××路南侧，用途为城镇混合住宅用地，出让价款为2938688元。被告华芳公司在取得位于宜阳县红旗路南侧的原阳光生活量贩和原宜阳县盐业管理局的所占用土地的使用权后，开发建设了“华芳名典”商住楼。华芳公司一直未向原告鲁春生交付华芳名典相关商业用房，原告鲁春生也未取得华芳名典相关商业用房的所有权。2019年12月20日，宜阳县盐业有限责任公司（原宜阳县盐业管理局）出具《证明》一份，载明：“我单位与鲁春生于2010年6月29日签订《房产转让协议书》一份，由于鲁春生未按协议约定向我单位支付任何费用，该《房产转让协议书》没有实际履行，并已自行终止。终止后，我单位在2011年6月29日与洛阳华芳置业有限公司另行签订了《房产拆迁补偿安置协议》。我单位与洛阳华芳置业有限公司另行签订的《房产拆迁补偿安置协议》和我单位与鲁春生于2010年6月29日签订的《房产转让协议书》没有关系，内容也不一样。洛阳华芳置业有限公司已按与我单位签订的《房产拆迁补偿安置协议》履行了合同义务。”另查明：1.从宜阳县不动产登记中心的档案查询显示，原宜阳县盐业管理局原先对位于宜阳县城关镇红旗东路9号的3501.5㎡的土地拥有使用权，该地块的性质为划拨的国有土地使用权。2.原告鲁春生提交的土地使用证显示其原先在宜阳县城关镇××对××3437.5㎡的土地拥有使用权，该地块的性质为企业综合用地。3.被告华芳公司提交的关于华芳名典的规划图载明总规划建设用地面积为6041.7㎡。4.被告华芳公司提交的关于阳光生活量贩部分的“宜阳县土地储备中心储备用地勘测定界图”载明面积为2732.37㎡，该地块在华芳公司开发华芳名典前鲁春生拥有使用权。5.在本案审理中，原告鲁春生委托诉讼代理人路东亚向本院申请调查令，本院依法出具了调查令。宜阳县盛苑房地产测绘有限公司出具了“华芳名典实测面积计算单”，该计算单载明：一层商业建筑面积2965.22㎡,二层商业建筑面积3146.12㎡。6.被告华芳公司提交了华芳公司为所有人的华芳名典一层商业用房1202.47㎡的房产证书，以及华芳公司为所有人的华芳名典二层商业用房1538.54㎡的不动产权证书。本院认为：2010年6月29日，原告鲁春生与原宜阳县盐业管理局签订《房产转让协议书》，约定涉及的土地面积为2623㎡、房产1600㎡，并约定土地转让费、房屋拆迁费、补偿安置费共计为399万元。原告鲁春生和被告华芳公司签订的《国有土地转让开发合同》约定鲁春生与原宜阳县盐业管理局所签订合同相关全部权利义务转让给华芳公司。被告华芳公司与原宜阳县盐业管理局于2011年6月29日签订了《房产拆迁补偿安置协议》，约定华芳公司支付房屋拆迁费，绿化、树木等地面附属物拆除赔偿款，搬迁过渡安置费及新址征地建设费共计450万元，该《房产拆迁补偿安置协议》约定相关费用的项目、数额与鲁春生与原宜阳县盐业管理局签订的《房产转让协议书》均不一致。宜阳县盐业有限责任公司（原宜阳县盐业管理局）出具《证明》称其与原告鲁春生签订的《房产转让协议书》未实际履行。上述能够证明原告鲁春生与原宜阳县盐业管理局签订《房产转让协议书》未实际履行。关于原告鲁春生与被告华芳公司签订的《国有土地转让开发合同》的效力问题。原、被告签订的《国有土地转让开发合同》约定转让的土地包括原宜阳县盐业管理局拥有使用权的2623㎡和原告鲁春生拥有使用权的2769㎡，对于原宜阳县盐业管理局拥有使用权的2623㎡土地原告鲁春生始终未取得使用权，该部分土地的性质为国有划拨土地，原告鲁春生的转让行为违反了法律规定，属无效转让行为；对于原告鲁春生拥有使用权的土地，原来该部分土地为商业综合用地，在被告华芳公司取得土地使用权时已经变更为商业用地，该部分土地的转让行为合法有效。原告鲁春生与原宜阳县盐业管理局签订的《房产转让协议书》未实际履行，但原告鲁春生原先对位于宜阳县××路南侧的一块土地拥有使用权，被告华芳公司取得该地块的土地使用权，却未向原告鲁春生支付取得土地使用权的价款，双方签订的《国有土地转让开发合同》约定华芳开发建设后的一、二层商业用房中部分归鲁春生所有，原告鲁春生主张对华芳公司建成后的位于宜阳县红旗路的现“万客来服装超市”所在位置（即华芳名典）的一、二层商业部分归其所有，符合原、被告双方约定，不违反法律规定，理由正当，本院予以支持，但应以合理的部分为限。关于被告华芳公司建成后的华芳名典一、二层商业用房中归原告鲁春生所有的面积如何确定。第一，原告鲁春生和被告华芳公司签订的《国有土地转让开发合同》约定华芳公司开发建设后的一、二层商业用房的55%归鲁春生所有，约定的归鲁春生所有的商业用房占比系合同双方真实意思表示，应以该比例来确定原告鲁春生所有的商业用房面积。第二，原告鲁春生和被告华芳公司签订的《国有土地转让开发合同》约定鲁春生拥有使用权的土地面积为2769㎡，原宜阳县盐业管理局拥有使用权的土地面积为2623㎡。原告鲁春生与原宜阳县盐业管理局于2010年6月29日签订的《房产转让协议书》并未实际履行，但能证明关于位于宜阳县××路南侧的原宜阳县盐业管理局及阳光生活量贩地块的开发由鲁春生先期参与，鲁春生后来没有进行开发建设，由华芳公司进行了开发建设。最终该地块的开发建设是在规划面积6041.7㎡的土地上进行的，包含了原宜阳县盐业管理局拥有使用权的3309.36㎡土地和原告鲁春生拥有使用权的2732.37㎡土地。因原、被告在《国有土地转让开发合同》中约定的土地面积和最终实际开发建设的土地面积发生了变更，应根据变更后的实际使用土地面积来确定可供原被告分配的商业用房面积。第三，在原宜阳县盐业管理局拥有使用权的3309.36㎡土地中，有部分属于原盐业局临街商住楼所占的面积，该部分面积按686.36㎡（3309.36㎡-2623㎡），该686.36㎡不属于原告鲁春生和被告华芳公司约定的土地范围,该686.36㎡在总规划的6041.7㎡的土地中占比为11.36%。被告华芳公司实际取得原来原告鲁春生拥有使用权的土地面积为2732.37㎡，比原、被告签订的《国有土地转让开发合同》约定转让2769㎡土地减少了36.63㎡，36.63㎡在总规划的6041.7㎡的土地中占比为0.61%。上述两项土地在总规划的6041.7㎡的土地中占比为11.97%。建成后的华芳名典一、二层商业用房面积共计6111.34㎡（2965.22㎡+3146.12㎡），在确定原告鲁春生所有的房产面积时应在总面积减去11.97%的基础上进行确定，即5397.81㎡(6111.34㎡×88.03%)的华芳名典一、二层商业用房面积中来确定原告鲁春生拥有所有权的面积。综上，华芳名典一、二层商业用房的2958.9㎡（5397.81㎡×55%=2958.9㎡，从西向东丈量，含设备用房及楼上房屋所需通道面积）为原告鲁春生所有，本院予以确认。关于原告要求被告华芳公司办理不动产权证书至原告鲁春生名下。首先，原告鲁春生和被告华芳公司签订的《国有土地转让开发合同》约定建成后的房产交付时间为房屋经有关部门验收合格后十日内，被告华芳公司并未按约定向原告鲁春生交付；该《国有土地转让开发合同》还约定华芳公司应按规定为鲁春生办理一、二层商业用房房产证提供必要资料，但被告华芳公司已经将华芳名典一、二层商业用房办理了其为所有权人的证书，被告华芳公司的行为对原告鲁春生构成了违约。其次，被告华芳公司辩称其仅有提供办理房产证资料的义务，没有为原告办理房产证的义务，但因被告华芳公司已经办理其为所有权人的证书，仅向原告提供资料，原告根本无法完成产权登记，故被告华芳公司该辩称不能成立。再次，被告华芳公司不是办理不动产登记证书的机构，原告要求被告华芳公司办理不动产证书至原告名下不符合实际，但被告华芳公司有协助原告鲁春生办理不动产所有权人变更登记的义务。综上，被告华芳公司应协助原告鲁春生就本院确定的归鲁春生所有的房产办理不动产所有权人变更登记的手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十一条之规定，判决如下：一、位于宜阳县城关镇红旗路南侧的华芳名典一、二层商业用房的2958.9㎡（从西向东丈量，含设备用房及楼上房屋所需通道面积）为原告鲁春生所有。二、限被告洛阳华芳置业有限公司于本判决生效之日起二十日协助原告鲁春生办理上述第一项所确定房产的不动产所有权人变更登记的手续。三、驳回原告鲁春生的其他诉讼请求。本案受理费减半收取32850元，由被告洛阳华芳置业有限公司负担25167元，原告鲁春生负担7683元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  梁高峰二〇二〇年三月三十日书记员  马田田附本文书引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。