河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初9820号 原告：河北某某房地产开发有限公司，住所地石家庄市高新区。 法定代表人：张某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高某某，河北北华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张某2，该公司员工。 被告：河北某某教育科技有限公司，住所地石家庄市长安区。 法定代表人：刘某，该公司总经理。 被告：北京某某教育科技有限公司，住所地北京市石景山区。 法定代表人：刘某，该公司总经理。 以上二被告委托诉讼代理人：张某某，河北某某律师事务所律师。 以上二被告委托诉讼代理人：张某3，该公司员工。 原告河北某某房地产开发有限公司（以下简称“某某公司”）与被告河北某某教育科技有限公司（以下简称“河北某某”）、被告北京某某教育科技有限公司（以下简称“北京某某”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河北某某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高某某、张某2，被告河北某某教育科技有限公司的法定代表人刘某及其委托诉讼代理人张某某、张某3，被告北京某某教育科技有限公司的法定代表人刘某及其委托诉讼代理人张某某、张某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告河北某某房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告北京某某于2016年2月27日签订的《租赁协议书》（编号：2016001）；2、判令被告河北某某及北京某某共同偿还拖欠的租金本金2934477元；3、判令被告河北某某及北京某某共同向原告支付违约金880343元；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2016年2月27日，原告与被告北京某某签订了《租赁协议书》，双方对租金、租期、违约责任等进行了明确约定。后原告同被告北京某某及被告河北某某又签订了《补充协议》，约定由被告北京某某及被告河北某某共同履行其在《租赁协议书》中的权利和义务。《租赁协议书》签订后，被告未按约定支付租金，截止到2019年9月1日已拖欠租金本金2934477元，经原告多次催要无果，故诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告河北某某教育科技有限公司、被告北京某某教育科技有限公司辩称：1、双方签订的《租赁协议》无效，不应支付违约金，且该租赁协议已经于2019年1月1日终止履行。根据《最高人民法院答复云南省高级人民法院》第一条规定，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。因此，该租赁合同因在双方签订租赁合同时原告没有消防验收合格而无效，合同中的违约条款也因合同无效而不受法律保护。并且在2018年年底双方经协商同意，自2019年1月1日起由被告代原告收取租金，然后将租金直接支付给原告，因为该租赁物是以被告的名义招商，商户基于对“某某教育”品牌的认可才承租，因此为了商户的稳定，虽然双方签订的租赁合同双方同意终止履行，但仍然以被告的名义代原告收取租金。2、被告应缴租金的起算时间应为2017年3月1日。3、被告的实际租赁面积是7340平方米，应当以该面积作为计算租金的依据。4、原告起诉被告所欠租金数额错误，所述内容与事实严重不符，根据被告提交的证据，截止2018年12月31日被告欠租金805534元，而2019年1月1日至2019年8月9日，被告共计向原告又支付了租金1548397元，扣除代原告收的租金1057749元，被告补交了以前所欠租金490648元，实际欠租金314886元。5、被告在租赁过程中，原告存在严重违约行为，给被告造成了极大损失，被告保留反诉的权利，租赁物是临水临电、未办理消防验收合格手续，导致商户拒交租金，原告未经被告同意擅自将租赁给被告的三处房屋以自己的名义对外出租，并收取租金，该擅自出租的面积对应的租金应当从被告应交租金中予以扣除。 当事人围绕诉讼请求依法交换了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定事实如下：2016年2月27日，原告某某公司与被告北京某某签订《租赁协议书》，约定被租赁物是位于石家庄市长安区的某某华苑商业部分整体3-4层局部5层，租赁面积10000ｍ2，租赁期限10年，自2016年10月1日至2026年9月30日，免租期自2016年2月3日至2016年9月30日，同时双方还约定了租赁价格、租金支付时间、违约责任等条款。后后原告某某公司与被告北京某某、被告河北某某又签订了《补充协议》，约定由被告北京某某、被告河北某某双方共同履行约定的全部内容，享有和承担《租赁协议书》中的权利和义务。 原告提交《解除租赁协议书通知函》、特快专递存根，主张根据《租赁协议书》的约定，被告迟延支付租金等超过15日原告有权解除合同，原告已于2019年8月16日通知被告解除合同。被告对《租赁协议书》的真实性、关联性无异议，对合法性不予认可，辩称租赁物无消防验收合格手续，因此租赁协议书无效，被告提交结婚证、微信聊天记录，证明张某3系二被告法定代表人的妻子及被告公司员工，在与原告公司员工的聊天中显示，该租赁协议已经于2019年1月1日终止履行，不存在解除合同的问题，且在实际履行中租赁时间、租赁面积都与约定不符。原告提交2016年12月29日消防验收手续，证明租赁物消防验收合格，主张租赁协议书是双方真实意思表示，内容合法有效，被告一方面否认合同效力，一方面又主张在履行合同，前后陈述不一致，对于被告提交的结婚证无异议，对于聊天记录的关联性、证明力不予认可，原告称被告抗辩租赁协议于2019年1月1日终止履行应当提供证据，原告认可租赁面积为7340平方米，称其主张的租金亦是按此计算。被告辩称原告取得消防验收的时间晚于签订合同的时间。原告主张合同中有约定，2016年10月1日之前将消防手续验收完毕，虽然晚了两个月，但是原告实际取得了消防验收合格手续，不影响合同效力。 原告主张按照合同约定截止到2019年8月31日，按照租赁7340平方米计算，被告应付租金9133242元，实付租金6556143元，欠付租金2577099元应予支付，其中原告于2019年3月到5月期间收回1877平方米的租赁权，该1877平方米的租金已经予以扣除，同时按照合同约定被告迟延支付租金，应当支付逾期期间的违约金按照日3‰计算为5234283元，原告放弃部分违约金，按照欠付租金额的30%计算，主张违约金880343元。被告对于实际交付的租金6556143元和租赁面积无异议，对于原告收回1877平方米的租赁权的时间不予认可，辩称为2018年12月至2019年3月期间，提交微信聊天记录、对账单证明2019年1月31日双方对账均认可截止到2018年12月31日被告所欠租金为805534元，2019年被告向原告支付租金1548397元，扣除代收租金1057749元，被告尚欠原告租金314886元。原告不予认可，称微信聊天记录中的对账单不符合实际情况，所以双方没有盖章、签字确认，关于聊天记录中的还款承诺书只是被告公司及法定代表人的单方承诺，原告不予认可。 以上事实有《租赁协议书》、《补充协议书》、《解除通知函》、特快专递存根、结婚证、聊天记录、现房验收手续及庭审笔录予以佐证。 本院认为，关于合同效力问题，2016年2月27日签订的《租赁协议书》系原告某某公司与被告北京某某双方的真实意思表示，应为合法有效。涉案租赁房屋是否取得消防验收合格手续并不必然导致合同无效，且原告实际已经取得消防验收合格的手续，原、被告双方亦实际履行了《租赁协议书》，故被告认为本案《租赁协议书》无效，本院不予采信。因被告迟延支付租金，原告已经以书面形式通知被告解除合同，因此对于原告解除合同的主张，本院予以支持。关于实际租赁面积，《租赁协议书》中约定的租赁面积为10000㎡，庭审中，原、被告均认可实际租赁面积为7340㎡，本院予以采信。关于租金的起算时间，《租赁协议书》第一条约定租赁期限为10年，计租期自2016年月10月1日至2026年9月30日，免租期自2016年2月3日至2016年9月30日，被告称租金应当自2017年3月1日开始起算，但未能提供证据且原告不予认可，故本院不予采纳。关于已付租金，庭审中，原告称被告已付租金为6556143元，被告予以认可，本院予以采信。关于被告河北某某和被告北京某某共同责任的问题，原告与二被告签订的《补充协议》约定，被告河北某某和被告北京某某共同履行《租赁协议书》约定的全部内容，享有和承担《租赁协议书》约定的权利和义务，各方对该证据无异议，本院予以采信。庭审中，被告提供的对账单并无原、被告双方的签字或盖章，被告提供的承诺书亦没有原告签章确认，系被告单方出具，且原告当庭不予接受，被告提供的证据不足以证实其主张，本院不予采纳。另外，自2019年1月1日开始，有部分商户与被告终止租赁合同关系，与原告直接签订租赁合同，涉及面积1877㎡，应当在计算租金时予以扣减，原、被告均无异议，本院予以确认。经核算，自2016年10月1日计租期开始至原告起诉之日，扣减相应的退租面积后被告应付租金9133242元，被告已付租金6556143元，被告尚欠原告租金2577099元，应付违约金5234283元，但原告实际主张的违约金为880343元。被告未依照合同约定向原告支付租金，是以自己的行为表明不履行主要义务，故对原告的主张本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下： 一、解除原告河北某某房地产开发有限公司与被告北京某某教育科技有限公司于2016年2月27日签订的《租赁协议书》； 二、被告北京某某教育科技有限公司、河北某某教育科技有限公司自本判决生效之日起十日内向原告河北某某房地产开发有限公司支付租金2577099元； 三、被告北京某某教育科技有限公司、河北某某教育科技有限公司自本判决生效之日起十日内向原告河北某某房地产开发有限公司支付违约金880343元。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。 本案诉讼费37319元，由被告北京某某教育科技有限公司、河北某某教育科技有限公司负担37319元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费37319元及缴费票据（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出申请的，按自动撤回上诉处理。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，申请执行期限为二年。 审 判 长  周 健 人民陪审员  秦建堂 人民陪审员  李延萍 二〇二〇年三月二十三日 书 记 员  靳淙钰 ——