浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终7140号上诉人（原审原告、反诉被告）：温州市众顺鞋材有限公司。住所地：温州市瓯海区瞿溪街道瞿任路1-5号第一幢第5层。统一社会信用代码：91330304MA29A8UQ99。法定代表人：徐有顺，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：毛毅坚、姜永可，浙江光正大律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：温州市康泰皮革化工有限公司。住所地：温州市瓯海区瞿溪街道瞿任中路8号。统一社会信用代码：91330304254486880G。法定代表人：陈淑霞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：贺君，浙江震瓯律师事务所律师。上诉人温州市众顺鞋材有限公司（以下简称众顺公司）、温州市康泰皮革化工有限公司（以下简称康泰公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市瓯海区人民法院（2019）浙0304民初1552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。众顺公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，并依法改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：首先，双方于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效。2017年6月才签订该份租赁合同，是因为康泰公司与案外人中凌鞋业公司之间的租赁合同在此前尚未到期。合同中约定的是厂房的租赁面积，并未包括宿舍面积，约定的租金标准为每平方米每月10元，税费不计算在内。关于租赁期限，双方在微信聊天中提到租赁期为3年，与合同约定的租赁期是一致的。因此，一审法院以该合同与实际租赁情况有差异为由认定该合同无效是错误的。其次，一审判决认定的租金标准错误。众顺公司支付的全部款项包括租金与税费，一审法院将全部款项作租金计算，以此得出月租金标准是错误的。第三，一审判决认定康泰公司恶意断电的行为属行使合同解除权，缺乏事实和法律依据。根据《房屋租赁合同》约定，租期应当自合同签订之日起计算3年，故双方之间并非不定期租赁合同关系，康泰公司不享有合同任意解除权。且康泰公司在断电前从未主张过解除合同，其直接采取断电方式破坏承租人的正常生产经营活动，不应视为合理行使解除权。康泰公司辩称，《房屋租赁合同》约定的租赁面积、租金标准、租赁期限等内容与实际租赁情况完全不符，并非双方当事人真实意思表示，应属无效。一审法院认定双方形成不定期租赁合同关系，并以实际租赁情况认定租金标准，适用法律正确。众顺公司因其自身安全不规范而要求解除租赁关系，并保证于2018年12月30日前搬离，其要求出租人承担违约赔偿责任没有事实与法律依据。众顺公司因拖欠电费而遭其他租户临时断电，与出租人无关。康泰公司上诉请求：（1）撤销一审判决第一项，改判驳回众顺公司全部诉讼请求；（2）撤销一审判决第三项，改判众顺公司支付占有使用费90351.84元和水电费、物业费等费用，合计110219元。事实和理由：首先，众顺公司于2016年11月1日开始承租涉案厂房，其所付款项扣除保证金后仍不足以清偿应付的租金，故我方无需退还租金或保证金。双方商定众顺公司于11月1日开始承租涉案厂房并支付租赁费用，后因众顺公司迟迟未按约付款，我方才添加微信催款。根据2016年12月9日的微信聊天记录我方陈述的“你这个地产房税今天必须要到位，不然过来把电拉下来”，再结合众顺公司的付款时间，可证明众顺公司11月就已承租涉案厂房。众顺公司与原4楼租户中凌鞋业公司签订的《中凌鞋业与五楼公司分租厂房协议》记载的所付费用计租时间为2016年11月1日至2017年11月1日，足以证明众顺公司自2016年11月1日开始承租的事实。第二，众顺公司直至2019年1月才腾空完毕，应当支付2018年11月至2019年1月的占有使用费。第三，众顺公司拖欠的水电、物业等费用最终系由康泰公司承担，温州创和新材料有限公司实际上是为康泰公司代垫款项。现该公司已在2019年应付租金中扣减代垫款项，故康泰公司有权要求众顺公司清偿上述款项。众顺公司辩称，一审判决驳回康泰公司全部反诉请求是正确的。从康泰公司自身提供的证据“电费沟通协议”及电费缴费记录中可以反映，各楼层的水电费、物业费均是交由温州创和新材料有限公司缴纳。康泰公司不具有收取水电费的权利，租赁合同中也从未约定众顺公司应向康泰公司缴纳水电费、物业费。即便康泰公司取得了该笔款项的债权，温州创和新材料有限公司未通知该债权转让，对众顺公司也不发生效力。众顺公司向一审法院起诉请求：（1）判令康泰公司返还租金、保证金共计376450元；（2）判令康泰公司赔偿因搬迁支出的费用30500元、额外增加的租金189600元、装修费用43359元、停工期间工资支出60171元、委外加工额外支出10000元，共计333630元。康泰公司向一审法院提起反诉请求：（1）判令众顺公司支付占用使用费90351.84元；（2）支付水电费、物业费共计110219元。一审法院认定事实：众顺公司因经营所需向康泰公司承租坐落于温州市瓯海区，共计2355.12平方米。众顺公司于2016年11月2日支付定金5万元，于2016年11月11日、11月12日、12月3日分别支付租金20万元、5万元、39120元，共计金额339120元。后又于2016年12月19日、20日支付保证金8万元、2万元，共计10万元。期间，众顺公司搬迁至案涉厂房内，又分别于2017年10月16日、10月31日、11月5日、2018年7月31日、10月31日支付租金20万元、10万元、78000元、58940元、43890元，共计480830元。2018年11月29日，因众顺公司未及时足额缴纳电费，康泰公司指示他人将众顺公司的电源剪断，众顺公司因此搬离案涉厂房，引发本案诉讼。一审法院认为，关于本诉。争议焦点一为双方签订的《房屋租赁合同》是否有效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。民法总则第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，双方于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》载明的租赁面积、租金标准、租期等关键内容与实际租赁面积、支付租金金额、租赁时间均不一致。结合众顺公司2017年11月1日微信聊天过程中提及“如果你去年说要涨价，我肯定不会租，我肯定跟你签三年合同”等内容，可认定《房屋租赁合同》并非双方关于厂房租赁约定的真实意思表示，而是用于纳税或其他用途，故《房屋租赁合同》约定无效，众顺公司与康泰公司之间应属于不定期租赁合同关系。争议焦点二为双方租期的实际起算时间。众顺公司主张自2017年1月1日起算，康泰公司主张自2016年11月1日起算。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，交付租赁物系出租人的合同义务，故出租人应对交付日期承担举证责任。从在案证据来看，双方于2016年11月2日微信聊天时，康泰公司主张“还没收到定金”，而定金作为债务人履行债务的担保，一般于租赁合同关系建立前支付，且康泰公司申请的证人杨某出庭作证时，亦称众顺公司实际搬入时间可能为2017年初。故康泰公司未能提供有效证据证明租期起算的具体时间，不利后果应由康泰公司承担。一审法院酌情以众顺公司主张的2017年1月1日作为双方租期的实际起算时间。争议焦点三为案涉厂房的租金标准。众顺公司主张为每月每平方米10元（即每年282614.40元），康泰公司主张首年每月每平方米12元（即每年339137.28元）、次年每月每平方米19元（即每年536967.36元）。一审法院认为，康泰公司的主张更具合理性。首先，从在案证据来看，众顺公司于首年租期开始前后陆续支付的租金总额为339120元，与每月每平方米12元的租金标准基本一致。其次，众顺公司在第二次庭审中自认康泰公司曾向其提出次年租金标准为每月每平方米19元，但并未同意，再结合双方2017年11月1日的微信聊天来看，众顺公司多次表示经济困难希望半年一交，但均未对租金标准提出异议，且众顺公司表示租赁初期如果租别家的话可以15块的价格租三年时，康泰公司回应“你反正就是15块，19块、12块合起来多少”也可看出双方约定租金标准为首年每月每平方米12块、次年每月每平方米19块的可能性更大。再次，如双方约定租金标准为每月每平方米10元，众顺公司于2017年10月支付30万元，已超出次年应付的租金总额，却仍于2017年11月1日表示没钱，提出希望半年付一次租金的请求，明显不符合常理。综上，一审法院认定案涉厂房的租金标准为首年每月每平方米12元（即每年339137.28元）、次年每月每平方米19元（即每年536967.36元）。争议焦点四为康泰公司于2018年11月29日指示他人将众顺公司断电是否违约。众顺公司已支付的租金总额为819950元，根据双方的租期起算日、租金标准进行计算，众顺公司实际仅可使用案涉厂房至2018年11月23日。此后众顺公司未继续支付租金或足额缴纳水电费，且双方属不定期租赁合同关系，康泰公司有权随时解除合同。故在众顺公司未支付剩余租金11390.08元（536967.36元÷12×11-480830元）的情况下，康泰公司于2018年11月29日采取断电行为，视为履行合同解除权，解除双方租赁关系，不属于违约，但应给予对方合理期限，不得向对方主张合理搬迁期内的占用使用费。双方租赁关系解除后，康泰公司应当返还众顺公司保证金，因众顺公司尚欠11390.08元租金未支付，直接扣减后应当返还的保证金金额为88609.92元。因康泰公司不存在违约行为，众顺公司诉请要求康泰公司赔偿其因搬迁产生损失的意见，一审法院不予支持。关于反诉。首先，康泰公司有权行使合同解除权，但应给予对方合理期限。从在案证据来看，康泰公司断电后，众顺公司在合理期间内腾空，康泰公司不得向其主张该期间内的占用使用费。其次，双方均确认除租金、税费之外各项费用的收缴主体并非房东康泰公司，且实际收缴主体也未将其享有的权利转让给康泰公司并通知众顺公司，故康泰公司不得直接向众顺公司主张要求支付水电费、物业费等各项费用的权利。综上，康泰公司的反诉诉讼请求，一审法院均予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、康泰公司于本判决生效之日起十日内返还众顺公司保证金88609.92元；二、驳回众顺公司的其他诉讼请求；三、驳回康泰公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费10231元，由原告（反诉被告）众顺公司负担8215元，由被告（反诉原告）康泰公司负担2016元。案件反诉受理费2154元，由被告（反诉原告）康泰公司负担。二审中，众顺公司未提交新证据。康泰公司提交了房屋租赁合同、账户交易明细回单、个人交易明细，以证明涉案水电、物业费用已由温州创和新材料有限公司垫付并从其与康泰公司租金中抵扣。对上述证据，众顺公司质证认为，对真实性、合法性有异议，无法证明康泰公司的待证事实。本院经审查认为，上述证据涉及水电费、物业费垫付等相关事实，本院在说理部分一并阐述。经审理，本院认定，众顺公司自2016年11月1日起使用涉案租赁房屋。其他事实与一审判决认定的一致。本院认为，一审中，众顺公司提供的《房屋租赁合同》虽有双方签字盖章，但双方确认的租赁房屋实际面积与该合同约定不符。并且，在租赁关系履行过程中，双方对租赁物实际使用时间，以及从微信聊天有关租金标准交涉内容来看，若双方订立有书面租赁合同，仍存上述争议，显不合常理。足见，双方实际履行的租赁合同与该合同不一致，故该合同并非双方真实意思表示。根据民法总则第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，因双方未订立书面租赁合同，根据合同法第二百一十五条规定，视为不定期租赁。关于租金标准。因双方未订立书面合同明确约定租金标准，应当根据合同法第六十一条、第六十二条第（二）项规定确定合同价款。首先，从诉争租赁物市场价格上看，本案诉争租赁房屋原由温州中凌鞋业有限公司承租，且系在原租赁期限届满前交由众顺公司承租，而康泰公司与温州中凌鞋业有限公司租赁合同约定月租金为13.5元/㎡，故众顺公司主张月租金10元/㎡，不符合常理；其次，从众顺公司租金支付情况来看，首租赁年度其累计支付的款项金额，与月租金12元/㎡基本一致；第三，从微信聊天记录上看，聊天内容无法明确认定双方就次年度租金标准达成一致，众顺公司在微信中虽对康泰公司提出月租金19元/㎡有异议，并以企业困难难以支付高额租金为由要求“半年一交”，但是，在此后的租赁合同履行中，继续分次支付租金，从未明确提出减少租金或者解除合同的意思表露，可视为其在行为上认可该租金标准。此外，从民事诉讼证据盖然性上讲，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定，双方对同一事实的主张或者证据，人民法院应当结合案件情况，判断证明力大小。从上述分析来看，康泰公司有关月租金标准首年度12元/㎡、次年度19元/㎡的盖然性较大。一审判决对此认定，并无不当。众顺公司主张月租金标准10元/㎡的上诉理由，本院不予采纳。关于租赁房屋使用期限。房屋租赁合同属诺成性合同，自双方约定的房屋租期开始计算租金。本案中，双方未订立书面租赁合同，且就租赁物实际使用始日发生争议。从微信聊天记录上看，双方自2016年11月2日即开始建立微信朋友关系，此后均以微信方式就租金等事项进行沟通与磋商；从定金等款项支付时间上看，众顺公司自2016年11月2日支付定金50000元。此后，分别于同月11日、12日、13日共计支付租金289120元；从微信内容上看，11月12日，众顺公司催告康泰公司“有空过来把那个合同搞一下”，以及此后康泰公司多次催告支付税款；从证人证言来看，杨某在一审庭审中称“大概是2017年初左右”，在时间表述上并不确定；从康泰公司提供的分租厂房协议来看，一审中，康泰公司虽未提供该协议原件，但为“中凌鞋业与五楼公司分租厂房协议”，协议尾部有“徐有顺”签名字样，且协议中记述“所付费用租用时间为2016.11.01-2017.11.01”，该内容与中凌鞋业提前退租后由众顺公司承租的事实相符。从上述四个方面分析，结合待证事实盖然性原则，本院认为，众顺公司自2016年11月开始实际使用租赁房屋的可能性较大。一审判决酌定租赁物实际使用始于2017年1月1日，不当，二审予以纠正。因此，众顺公司应当自2016年11月1日开始计付租金。关于租赁合同解除及其责任认定。二审中，双方对租赁关系已经解除的事实没有争议，二审予以确认。合同法第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”一方面，本案一审中，康泰公司并未提供在合理期限之前通知众顺公司解除合同的相关证据材料。同时，在众顺公司已于2018年11月12日出具书面保证书，承诺2018年12月30日前搬离的情况下，康泰公司于2018年11月29日指示他人剪断电源，该行为明显不当。另一方面，在双方未订立书面合同，未明确约定租金标准的情况下，从法律认定的角度上讲，属于租金标准与欠付租金事实尚存争议未经认定的情形。康泰公司以剪断电源的方式强行解除合同，属滥用合同任意解除权，由此造成的法律责任，应由康泰公司承担。一审判决认定康泰公司属合法行使合同解除权，理由不当，二审予以纠正。关于水电、物业费用。在房屋租赁合同法律关系中，租赁期间发生的水电、物业等费用，理应由承租人承担。根据双方口头约定及交易习惯，众顺公司所在楼层的租赁房屋水电费、物业费，统一由该楼一层承租人温州创和新材料有限公司收取。可见，众顺公司负有向温州创和新材料有限公司履行支付义务，结合康泰公司二审提供的证据，鉴于众顺公司水电、物业费用已由温州创和新材料有限公司垫付并从其与康泰公司租金中抵扣，故康泰公司主张众顺公司支付水电费、物业费的反诉请求，一审法院不予支持，并无不当。综上所述，众顺公司应付租金为：2016年11月1日至12月31日租金56522.88元（2355.12㎡×12元/㎡·月×2）、2017年租金339137.28元（按12元/㎡·月计）、2018年1月1日至11月29日租金488419.63元（2355.12㎡×19元/㎡·月×12÷365天×332天），合计884079.79元。双方一致确认众顺公司已付租金819950元、保证金10万元，合计919950元，故康泰公司尚应退还众顺公司35870.21元。显见，截至2018年11月29日，众顺公司累计支付租金及保证金总额，事实上已经超过应付租金，更进一步说明康泰公司以断电方式行使合同解除权，于法于理均无据。一审中，众顺公司据此请求康泰公司赔偿搬迁费用、额外增加的租金、装修费、停工工资及委托外加工等损失，具有相当合理性。鉴于其一审提供的收款收据、销货清单、工资清单、加工费清单均系单方制作，且多数属间接损失，二审经酌定后，加上康泰公司应退还款额35870.21元，可对一审判决主文第一项确定的金额予以维持。一审判决认定事实及法律适用部分错误，众顺公司与康泰公司的上诉请求及理由部分成立，但综合考虑案件事实及责任，对一审判决结果可以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2016元，由温州市众顺鞋材有限公司与温州市康泰皮革化工有限公司各半负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二〇年三月五日法官助理姜岳良代书记员 徐彬妮