湖南省冷水江市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1381民初908号原告（反诉被告）：湖南宜化化工有限责任公司，住所地湖南省冷水江市禾青镇。法定代表人：周世大，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林盈，湖南天润人和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明仁，湖南天润人和律师事务所律师。被告（反诉原告）：冷水江市华峰药业有限责任公司，住所地冷水江市禾青镇。法定代表人：陈伯适。委托代理人：伍向红，湖南波月律师事务所律师。原告（反诉被告）湖南宜化化工有限责任公司（以下至判决主文前简称为“湖南宜化”）向本院提出诉讼请求：1、被告支付租金及水电汽欠款770743元（计算至2018年12月31日止）；2、被告从2019年1月1日起至返还租赁物之日止按合同约定的租金数额支付占用费用；3、解除原、被告签订的《租赁协议》，被告向原告返还租赁的厂房及占用的土地；4、诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）冷水江市华峰药业有限责任公司（以下至判决主文前简称为“华峰公司”）辩称：1、原告未履行租赁义务，有权拒绝缴纳租赁费；2、安置费15万元及其他应收款110693元应当抵扣租金；3、租金及水电气费计算有误。被告（反诉原告）华峰公司向本院提出反诉请求：1、确认原、被告于2009年3月13日签订的《租赁协议》合法有效；2、减半收取租金或者延长租期五年；3、原告未履行租赁义务，承担水、电安装工程款206200元，并赔偿农药车间房屋、机械设备折旧等损失150万元及水费等损失2.1万元、电费固定损失36万元；4、反诉费由原告承担。原告湖南宜化（反诉被告）针对被告华峰公司（反诉原告）的反诉请求辩称：1、双方签订的合同有效，满足解除合同的条件，租金计算至合同解除之日止；2、减半收取租金或者延长租期五年没有法律依据；3、租赁协议约定有偿提供水电汽等服务不属于租赁义务，当具备提供的条件才提供，故对水电安装款应由被告承担，其他损失没有依据且没有证明损失金额的证据。在审理过程中，华峰公司向本院申请撤回第3项反诉请求中的“赔偿农药车间房屋、机械设备折旧等损失150万元及水费等损失2.1万元、电费固定损失36万元”，本院予以准许。经审理查明：2009年3月13日，原告（反诉被告）湖南宜化（甲方）与被告（反诉原告）华峰公司（乙方）签订《租赁协议》，约定：1.甲方将标准厂房和公棚改造而成房产出租给乙方使用；2.租赁期限为20年，自2009年1月1日至2028年12月31日止；3.乙方向甲方共计缴纳租金4760000元。第一年缴纳20万元，以后每年增加4000元；4.租金按年支付，每年开始前五天内甲方出具发票，乙方于收到发票当日将租金汇入甲方账户；5.在租赁期间，甲方向乙方提供水、电、汽、气等产品，并按双方协商确定的价格收费。从2016年开始，湖南宜化经营状况开始恶化，时有停电现象发生。2016年6月份，湖南宜化正式停止生产，便完全停止向华峰公司提供水电汽等服务。在全面停水停电前，湖南宜化没有书面通知华峰公司停水停电持续的时间亦没有采取恢复供水供电的措施。2016年底，湖南大乘医药化工有限公司安装S15-500KVA变压器及水表管道，总共花费206200元。华峰公司利用前述变压器及新安装的水表管道，于2017年1月开始恢复生产。经双方核算确认，按合同约定的租金计算，2016年1月1日至2018年12月31日，华峰公司共拖欠租金696000元及水电费66220元，合计762220元。因华峰公司未支付租金及水电费，湖南宜化遂诉至本院。另查明，湖南宜化停产前，华峰公司的电费按每月实际用电量*单价向湖南宜化支付电费。华峰公司与湖南大乘医药化工有限公司的工作人员相同，办公地点均在本案所涉租赁场地内。安装变压器后华峰公司的每月电费由基本电价与生产电价组成（即500KVA*20元/千伏安月+每月用电量*单价）。上述事实，有湖南宜化提交的《租赁协议》、单位三栏帐，华峰公司提交的企业营业执照、施工承包合同、勘验设计合同、发票、会议记录、国网电力公司的情况说明以及当事人的陈述等予以佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告（反诉被告）湖南宜化和被告（反诉原告）华峰公司签订的《租赁协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。1、双方签订的《租赁协议》是否应当解除?湖南宜化于2016年开始，经营状况开始恶化，不能正常供电，华峰公司因此未按协议约定支付租金，而湖南宜化亦未按协议约定向华峰公司出具发票。2016年6月，湖南宜化正式停产，不能按租赁合同约定向华峰公司供水供电，致使华峰公司不能进行正常生产。故华峰公司延迟支付租金的行为属于在根本违约。《租赁协议》尚不满足解除的条件，故对湖南宜化要求解除《租赁协议》的诉讼请求，本院不予支持。2、华峰公司应付租金及水电费的金额是多少？根据双方的核算结果，按《租赁协议》约定的金额计算，自2016年1月1日起至2018年12月31日止，华峰公司尚欠湖南宜化租金696000元及水电费66220元。华峰公司辩称因湖南宜化没有按约定提供水电汽，违反租赁义务，应当核减租金减半收取或者延长五年租赁期限。根据合同约定湖南宜化有义务有偿向华峰公司提供水电汽等产品，因租赁物用于工业生产，湖南宜化不能按约定提供水电汽，会影响租赁物的继续使用，增加租赁物使用的成本。结合华峰公司现在使用租赁物的成本、湖南宜化停止供电前使用租赁物成本及合同签订的目的，本院认为，湖南宜化停产停电前即2016年1月1日至2016年5月31日，华峰公司应按租赁协议约定支付租金，协议约定2016年全年租金为228000元，按5个月计算，共计95000元。因停水停电尚未恢复生产，华峰公司作为一家生产企业，没有水电，无法正常开殿工作，故2016年6月停水停电后至恢复生产前即2017年1月前的租赁费应予免收。湖南宜化停水停电后，未对华峰公司的租赁场地采取任何供水供电的措施，亦未告知华峰公司停水停电的持续时间，致使华峰公司未能提前采取补救措施，导致生产中断，合同目的未能全部实现。华峰公司为防止损失扩大自行安装变压器供电，但电费每月固定增加了1万元，较装变压器之前，租赁物使用成本大大增加，对华峰公司明显不公平。故对华峰公司要求减少租金的请求，本院予以支持。本院酌情认定自2017年1月1日起，华峰公司按租赁协议约定租金数额的60%支付租金。出租人有保持租赁物符合约定用途的义务，华峰公司安装水电工程是为了恢复水电，使租赁物能正常用于生产，故水电安装工程款206200元应当由出租人湖南宜化承担，在合同期满后，华峰公司应将该水电工程设备交给湖南宜化。至2018年12月31日止，华峰公司应当支付租金375800元【95000+（232000+236000）*60%】、水电费66220元，合计442020元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）〉》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）冷水江市华峰药业有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）湖南宜化化工有限责任公司442020元（其中租金375800元，水电费66220元）；二、驳回原告（反诉被告）湖南宜化化工有限责任公司的其余诉讼请求；三、被告（反诉原告）冷水江市华峰药业有限责任公司自2019年1月1日起按租赁协议约定租金数额的60%向原告（反诉被告）湖南宜化化工有限责任公司支付租金；四、限原告（反诉被告）湖南宜化化工有限责任公司在本判决生效之日起七日内支付水电安装工程款206200元给被告（反诉原告）冷水江市华峰药业有限公司；五、驳回被告（反诉原告）冷水江市华峰药业有限责任公司的其余反诉请求。本案本诉案件受理费11507元，由被告冷水江市华峰药业有限责任公司负担6240元，原告湖南宜化化工有限责任公司负担5267元。本案反诉案件受理费4393元，由反诉原告冷水江市华峰药业有限责任公司负担2000元，由反诉被告湖南宜化化工有限责任公司负担2393元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  廖淑娴人民陪审员  唐福姣人民陪审员  杨尊民二〇二〇年三月十日书 记 员  刘桂林