山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0213民初6104号原告：青岛昀兴工贸有限公司，住所地：青岛市李沧区京口路1号，统一社会信用代码：913702137940118001。法定代表人：任鹏。委托诉讼代理人：王海涛，山东康海律师事务所律师。被告：山东鼎学荟教育科技有限公司，住所地：山东省临沂市兰山区天基黄金水岸6号楼1704室，统一社会信用代码：91371302MA3EWUPQ3P。委托诉讼代理人：冯松洋，山东元鼎律师事务所律师。原告青岛昀兴工贸有限公司与被告山东鼎学荟教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛昀兴工贸有限公司的委托诉讼代理人王海涛、被告山东鼎学荟教育科技有限公司的委托诉讼代理人冯松洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方之间房屋租赁合同；2、被告立即交回所承租的房屋；3、履约保证金5万元不予返还；4、被告支付自2019年7月1日至房屋交回之日的房屋租赁费及占有使用费；5、被告赔偿再行出租损失；6、被告返还自2019年7月1日至2019年12月31日的房屋租赁费发票；7、诉讼费由被申请人承担。事实和理由：2018年11月20日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告位于青岛市李沧区房屋（以下简称涉案房屋）一处，租赁期限6年，租赁价格48万元，每年递增。2019年6月28日，被告单方通知原告终止租赁合同，原告不同意。现原告为被告开具了2019年下半年的发票，但被告拒绝支付下半年租金及相应电费。被告辩称，其确已收到原告开具的自2019年7月1日至2019年12月31日房屋租赁费发票，并同意退还，但被告已经在2019年6月30日将涉案房屋交还给原告，原告在被告交还房屋以后即将涉案房屋所在的楼层电梯封锁，该房屋实际由原告占有控制，除原告以外任何人无法入内，现其诉请被告交付房屋及支付房屋租赁费或占有使用费没有事实及法律依据；被告解除合同的重要原因是涉案房屋周边烧烤店音乐分贝较大，学生家长不满；被告已按照约定支付了履约保证金，即使被告违约，也不应再承担其他违约责任；被告在承租房屋内添置的空调、家具等物品被原告非法扣留，被告保留要求赔偿损失的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对原告提交的房屋租赁合同、合同终止告知书、限期交费通知书，被告提交的房屋租赁合同、协商解除合同函、发票及转账凭证无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人对如下证据及事实存在争议：一、原告主张被告曾分别于2019年6月28日、7月18日向原告发送了协商解除合同函、合同终止告知书，但原告并未同意，双方的租赁合同并未解除，但因被告的违约，原告要求自原告在本案中主张时解除双方之间的租赁合同。被告主张其于2019年6月28日向原告发送了协商解除合同函，并于2019年6月30日之前人员撤离了涉案房屋，故双方的租赁合同已经于2019年6月30日之前解除。二、原告主张因被告未按约定支付租金而导致合同解除，故被告应当按照合同约定的标准（48万元/年）支付自2019年7月1日起至实际交还之日的租金及占有使用费，并赔偿3个月的空租损失，且被告已支付的履约保证金5万元不予退还。被告对计算方式无异议，但双方已经协商解除合同，且根据租赁合同第14.1条约定，单方面终止合同，违约金为5万元，被告已经实际扣留了履约保证金5万元，故要求被告承担其他违约责任，没有合法依据。且被告认为，原告之前一直交纳房租，只是因为噪音问题无法解决，所以被告不得不解除合同，并提交关于解决噪音问题的函及回执单复印件共3份，予以证实。原告对证据的真实性不认可。解决噪音问题的函及回执单均系复印件，且原告不认可，本院不予确认。三、原告主张其为被告开具的总额为24万元的增值税发票（2019年7月1日至2019年12月31日的房屋租赁费发票）原件3张，被告应当返还，并提交发票复印件3张，予以证实。被告承认其确已收到原告开具的自2019年7月1日至2019年12月31日房屋租赁费发票，并同意退还。原告提交的发票虽系复印件，但可与被告提交的复印件相印证，且被告同意归还，本院予以确认。二、原告主张被告尚欠其电费3016元，并提交电费缴费通知书2份，予以证实。被告对证据的真实性无异议，但通知书系被告单方制作的，不能证明被告拖欠原告电费。电费缴费通知系原告自制件，数额未经被告认可，本院不予确认。四、被告主张2019年6月30日被告人员撤离涉案房屋，并于2019年7月1日搬离时交还钥匙，但物品（总额约20万元）仍在涉案房屋内，当时双方协商以上述物品折抵原告的相关损失，目前涉案房屋所在的楼层电梯已被原告封锁，该房屋实际由原告控制，被告无法使用，被告一直同意原告自行进入房屋，若涉案房屋内设备物品保存完善，被告会在3日内将设备物品运出。并提交家居采购合同及发票共4份、聊天记录1宗、视频资料1份，予以证实。虽经本院释明，被告在本案中未提起反诉。原告对合同、发票及视频资料不认可，对聊天记录的真实性无异议，被告提出以空调折抵违约金并且不再给付其他赔偿，但原告不同意；原告要求被告搬离之前将房屋损害部分进行修复，但被告不同意；原告从未阻碍被告搬离，被告也没有实际搬离，没有将房屋实际交付给原告，如被告执意解除合同，希望被告搬离房屋，恢复原状，交回房屋。聊天记录的真实性经原告认可，本院予以确认；视频资料与现场情况一致，但其中谈话人的身份无法核实，对被告的证明事项，本院不予采信。因被告并未在本案中反诉，故对合同、发票，本案不予认定。根据上述确认的有效证据及当事人陈述一致的笔录，可以认定如下事实：2018年11月20日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将涉案房屋（计租面积500平方米）出租给被告，期限6年（2018年11月20日至2024年12月31日），前两年租金为48万元/年（4万元/月，2.63元/天/平方米），第三年—第六年租金分别为50400元、529200元、555660元、583443元，半年付，合同签订后5个工作日内支付24万元，以后每个缴租期最后一个月的25日前支付。履约保证金5万元，在本合同期满时，若被告无拖欠甲方租金及相关费用时，并将承租房屋清理干净且注销工商及税务登记并将注销登记手续提报给原告审查无误后5日内，不计利息退还。合同第13.4条约定，合同履行期间，如被告遇经营困难，可提前3个月书面通知解除合同，履约保证金不予退还。合同第14.1条约定，除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约，违约方应向守约方支付5万元违约金。合同签订后，被告向原告支付了履约保证金5万元及2019年6月30日前的租金。2019年6月28日，被告向原告发送了通知函，载明“因我司经营业务发展的需要，无法继续租赁此场地……我司将在2019年6月30日前搬离租赁场所，并完成所有退租相关事宜，交还房屋。望贵司收到此函后及时联络我司正式签署租赁合同终止协议。”2019年7月2日、3日，被告提出要将空调拆走，家具搬走。原告要求拆卸之前必须交纳修复保证金1.5万元，拆卸之后恢复原状，否则不同意被告将物品搬离。被告同意拆卸之后恢复原状，但不同意支付保证金。2019年7月18日，被告向原告发送了合同终止告知书，载明“我司已于2019年6月28日提出退租申请，提议2019年6月30日前搬离，但贵司至今未予答复，现我司正式发出合同终止通知，如贵司不同意我司拆运空调、家具，我司同意将空调、家具折价作为合同终止给予贵司的赔偿。”被告同意返还发票3张（编号分别为00655153、00655154、00655155）。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同是双方的真实意愿，没有违反法律规定，合法有效，双方均应当按照合同约定行使权利并履行义务。被告主张其单方面解除合同是因为涉案房屋周边的噪音问题，但其提交的证据不足以证实噪音问题的存在，也未证明解决噪音问题是原告的义务，本院不予采信。被告在2019年6月28日的函中，自认“因我司经营业务发展的需要，无法继续租赁此场地”，故被告属于违反合同约定单方解除合同，其应当按照合同第13.4条约定提前3个月书面通知原告，且所交纳的履约保证金5万元不退。2019年6月28日的函是协商函，2019年7月18日的函才是正式的合同终止告知书，故双方之间的租赁合同应当自2019年10月18日解除，在此之前的租金163670元（4万元/月×3个月+2.63元/天/平方米×500平方米×18天），被告应当支付给原告。原告要求被告返还发票3张（编号分别为00655153、00655154、00655155），被告也同意返还，本院予以支持。被告同意将物品搬离并将涉案房屋交还给原告，因此对于原告主张的被告返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告害怕被告搬离时破坏房屋现状可以理解，但其应当通过财产保全等方式，而不应当通过不同意被告搬离物品等方式，维护自己的权利，否则对于扩大的损失应当由其自行承担不利后果。故对于原告主张的被告支付自2019年7月1日至房屋交回之日的房租及占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告青岛昀兴工贸有限公司与被告山东鼎学荟教育科技有限公司于2018年11月20日就青岛市李沧区（计租面积500平方米）签订的房屋租赁合同，于2019年10月18日解除。二、被告山东鼎学荟教育科技有限公司，于本判决生效之日起三日内自涉案房屋内迁出。三、原告青岛昀兴工贸有限公司收取被告山东鼎学荟教育科技有限公司的履约保证金5万元，不予退还。四、被告山东鼎学荟教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告青岛昀兴工贸有限公司支付截止2019年10月18日的租金163670元。五、被告山东鼎学荟教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告青岛昀兴工贸有限公司返还发票3张（编号分别为00655153、00655154、00655155）。六、驳回原告青岛昀兴工贸有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4945元（原告已预交），原告青岛昀兴工贸有限公司负担597元，被告山东鼎学荟教育科技有限公司负担4348元；诉讼保全费520元（原告已预交）、诉前保全费1270元（原告已预交），由被告负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  于永攀人民陪审员  孙国晓人民陪审员  郭秀珍二〇二〇年三月九日法官助理杨仲举书记员匡文