安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0191民初303号 原告（反诉被告）：安徽百商置业有限公司，住所地安徽省合肥高新技术产业开发区香樟大道151号,统一社会信用代码91340100796427420R。 法定代表人:徐德平，总经理。 委托诉讼代理人：徐启文，安徽皖和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许业圣，安徽皖和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孙某，男，汉族，2008年10月13日出生，住安徽省合肥高新技术产业开发区。 法定代理人：刘晓红，系孙某母亲。 被告（反诉原告）：孙剑，男，汉族，1980年9月7日出生，户籍地乌鲁木齐市新市区，现住安徽省合肥高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：刘晓红，系孙剑配偶。 被告（反诉原告）：刘晓红，女，汉族，1980年8月29日出生，户籍地乌鲁木齐市水磨沟区，现住安徽省合肥高新技术产业开发区。 原告（反诉被告）安徽百商置业有限公司（以下简称百商公司）与被告（反诉原告）孙某、孙剑、刘晓红商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）百商公司的委托诉讼代理人徐启文，被告（反诉原告）孙某法定代理人及孙剑委托诉讼代理人刘晓红，被告（反诉原告）刘晓红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）百商公司向本院提出诉讼请求：1、判令孙某、孙剑、刘晓红向百商公司支付购房款200000元并支付逾期付款违约金（自2016年5月11日至2019年11月7日起，以536295元为基数，按每日万分之二计算为136755元；2019年11月8日以后的违约金，以200000元为基数，按每日万分之二计算，自2019年11月8日至款清之日止，暂总计336755元）；2、本案诉讼费用由孙某、孙剑、刘晓红承担。 2020年3月11日，原告（反诉被告）百商公司又向本院提出将上述诉讼请求变更为：一、判令孙某、孙剑、刘晓红向百商公司支付逾期付款违约金137475元（2016年5月11日至2019年11月7日，以536295元为基数，按每日万分之二计算为136755元；2019年11月8日至2019年11月26日，以200000元为基数，按每日万分之二计算为720元）；二、本案诉讼费用由孙某、孙剑、刘晓红承担。 原告（反诉被告）百商公司诉称的事实和理由：2016年5月11日，百商公司与孙某签订《商品房买卖合同》，合同约定商品房总房款为536295元，孙某于2016年5月11日前一次性付清全款，若孙某未按时付款,自应付款之日的第二天起,按应付款的万分之二支付违约金。孙某、孙剑、刘晓红于2019年11月7日支付了336295元。基于上述事实,百商公司认为孙某、孙剑、刘晓红未按合同付款,违反了合同约定,应立即付款并支付违约金。 被告（反诉原告）孙某、孙剑、刘晓红共同辩称：1、我方不认可百商公司诉请的违约金额，本案已经起诉过两次，在第一次起诉之前，我方一直认为我方支付过200000元的房款后，无须再支付其他房款，所以我方亦无须支付违约金；2、百商公司已经提起过诉讼，我方积极组织证据，但其在庭审后申请撤诉，浪费司法资源，属于恶意诉讼，故我方不应承担诉讼费用；3、百商公司成立于2006年12月，其在2018年9月19日之前的出资人为新疆百商投资集团有限公司，持有百商公司股东100%的股权。新疆百商投资集团有限公司的执行董事为李华的丈夫王军，监事为李华，股东为昌都市祥泰实业有限公司。而昌都市祥泰实业有限公司的股东为李华及其儿子王乐，执行董事为李华，总经理和监事分别为李华之姐李萍、李良兰。由此可知，百商公司的实际控制人及最终受益人为李华及其家人。2012年，李华主动提出给姐姐李良兰一套房产，该房产由其实际控制的百商公司所有，即位于合肥高新技术产业开发区的案涉房屋。李良兰考虑到自己年岁较高，房子以后也是留给子孙辈，后期再变更过户、办理相关手续比较繁琐，就与李华沟通将案涉房屋直接登记在其孙子即孙某名下。出于亲戚关系，双方当时并未签订任何合同，也未沟通过需支付任何购房款。后李良兰及孙某的母亲刘晓红认为，即便双方系亲戚关系，房屋这类标的额较大的赠予也不能随意收受，愿意为该房产支付对价。因此，从2014年7月开始，刘晓红及祖母李良兰分别于2014年7月14日、2015年1月16日、2015年1月21日、2015年2月28日累计向李华还款200000.35元。李华在收受上述房款后，也从未向孙某的监护人催告过其他购房款。2016年5月11日，为办理商品房买卖网签登记的需要，孙某与李华实际控制的百商公司签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定将案涉房屋以买卖的方式进行正常商品房交易流程。故而，本案孙某向百商公司实际控制人李华的还款，应视为对案涉房屋价款的支付。3、请求法院综合考虑本案案情，对违约金数额进行核减。 被告（反诉原告）孙某、孙剑、刘晓红向本院提出反诉请求：一、百商公司立即协助将位于安徽省合肥高新技术产业开发区的房屋产权变更登记至孙某名下；二、百商公司按已付房款的0.5%的标准向孙某支付违约金共计2681.475元；三、百商公司向孙某全额开具真实有效的购房发票，并交付《商品房买卖合同》原件；四、反诉费等费用由百商公司承担。 被告（反诉原告）孙某、孙剑、刘晓红反诉的事实和理由：2016年5月11日，百商公司（出卖人）与孙某（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定孙某购买位于安徽省合肥高新技术产业开发区商品房一套，总房款为536295元，合同同时约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应当按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，孙某的母亲刘晓红分别于2019年11月7日支付购房款336295元、于2019年11月26日支付购房款200000元，且刘晓红及李良兰（孙某祖母）于2014年至2015年期间曾陆续向百商公司实际控制人李华支付房屋价款累计达200000.35元。因此，孙某、孙剑、刘晓红支付的款项已远超过案涉房屋总价款及违约金之和。百商公司并未履行为孙某办理房屋产权变更登记义务，导致孙某至今未取得案涉房屋的房地产权证书。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定如下事实：2016年5月11日，百商公司（出卖人）与孙某（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定买受人以总价536295元，购买出卖人开发的位于安徽省合肥高新技术产业开发区商品房。合同约定：“买受人于2016年5月11日前一次性付清全款”、“买受人逾期付款的，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应累计付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”、“合同第十五条约定：出卖人应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。合同签订进行了网签备案，备案单号为160xxx85。 2019年11月7日，刘晓红向百商公司支付购房款336295元；2019年11月26日，刘晓红又向百商公司支付购房款200000元，共计536295元。 另查明，2014年至2015年期间，刘晓红与李良兰（系孙某祖母）累计向案外人李华支付200000.35元。 百商公司同意协助孙某、孙剑、刘晓红获取《商品房买卖合同》原件。 本院认为：孙某、孙剑、刘晓红辩称案涉商品房系百商公司最终受益人李华赠予其家人，但该内容仅由孙某等单方陈述，其并未提供百商公司赠予的相关证据，百商公司对此亦不予认可，仅凭孙某等的单方陈述，本院对存在赠予事实无法采信。孙某、孙剑、刘晓红辩称刘晓红与李良兰于2014年至2015年期间累计向李华支付200000.35元，系案涉商品房购房款，但李华与百商公司系完全不同的主体，权利义务各自独立。百商公司亦否认200000.35元与百商公司存在关联性。孙某等提供的转账证据也仅为转账回单、存款回单，无法体现任何与百商公司、案涉商品房之间的关联，故对此项辩称意见，本院亦无法采信。 百商公司与孙某于2016年5月11日签订的《商品房买卖合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约全面履行各自的权利义务。合同约定了房款支付的时间为2016年5月11日前，但孙某等未能在约定时间完成支付行为，且无法提供未按时支付的合理证据。现双方均认可合同应当继续履行，根据合同第七条约定“……逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应累计付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”，根据孙某等对于房款的支付时间，其逾期支付房款违约金应为137515.23元（自2016年5月12日起至2019年11月7日止，以536295元为基数，自2019年11月8日起至2019年11月26日止，以200000元为基数，按每日万分之二的标准计算）。百商公司诉请违约金137475元，本院予以支持。孙某等辩称违约金应当予以核减，但合同约定标准并未过高，且起始时间进行了明确约定，孙某主张曾经存在赠予事实，却无法向法院提供证据，故对此辩称，本院无法采纳。 刘晓红已于2019年11月26日付清全部房款，孙某、孙剑、刘晓红反诉要求百商公司协助办理产权证并开具全额购房发票的诉请，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。百商公司同意协助孙某、孙剑、刘晓红获取《商品房买卖合同》原件，故对此项反诉请求，本院予以支持。 关于孙某、孙剑、刘晓红反诉要求逾期办证违约金，合同第十五条约定虽约定“出卖人应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”，本案中，百商公司将案涉房屋交付给孙某后未在合同约定期限内办理产权证的原因是孙某并未按约支付全部房屋价款，故逾期取得房地产权证书的责任不属于百商公司，孙某、孙剑、刘晓红反诉要求百商公司支付违约金，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十四条、第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）孙某、孙剑、刘晓红于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）安徽百商置业有限公司支付违约金137475元； 二、原告（反诉被告）安徽百商置业有限公司于本判决生效后十日内协助被告（反诉原告）孙某、孙剑、刘晓红将位于安徽省合肥高新技术产业开发区商品房产权变更登记至被告（反诉原告）孙某名下； 三、原告（反诉被告）安徽百商置业有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）孙某开具购房发票，并向被告（反诉原告）孙某交付《商品房买卖合同》原件； 四、驳回被告（反诉原告）孙某、孙剑、刘晓红的其他反诉请求。 若本案给付义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6351元，由被告（反诉原告）孙某、孙剑、刘晓红共同负担；反诉费50元，减半收取为25元，由被告（反诉原告）孙某、孙剑、刘晓红共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  孙宗欣 二〇二〇年三月二十七日 法官助理李讷 书记员吴晶晶 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百五十四条民法所称的期间按照公历年、月、日、小时计算。 规定按照小时计算期间的，从规定时开始计算。规定按照日、月、年计算期间的，开始的当天不算入，从下一天开始计算。 期间的最后一天是星期日或者其他法定休假日的，以休假日的次日为期间的最后一天。 期间的最后一天的截止时间为二十四点。有业务时间的，到停止业务活动的时间截止。 第一百五十五条民法所称的“以上”、“以下”、“以内”、“届满”，包括本数；所称的“不满”、“以外”，不包括本数。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。