广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1202民初224号原告：罗静芳，女，1979年4月9日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区建设二路城东三区******。被告：肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司，住所地肇庆市端州区****侧109区，统一社会信用代码914************861。法定代表人：卜某1。委托诉讼代理人：杜石新，该公司销售主任。原告罗静芳诉被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，于同年3月17日公开开庭进行了审理。原告罗静芳，被告的委托诉讼代理人杜石新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、顺宝公司返还房屋面积差价33039.98元及暂计至2020年1月6日利息13974.87元，共47014.8元，起诉日后产生的利息连续计算至顺宝公司全部赔付日止（利息计算方式：套内面积差5.11平方米×合同约定套内面积单价6465.75元∕平方米×五年以上贷款年利率6.55%÷365天×暂计占用购房款时间2357天=13974.87元；暂计占用购房款时间自贷款发放日2013年7月25日起至2020年1月6日为2357日）。事实和理由：1、关于房屋面积差价及利息，2012年12月12日，原告与顺宝公司签订《商品房买卖合同》（以下简称涉案合同），以套内面积6465.75元/平方米（建筑面积5262.46元/平方米）的价钱购买顺宝公司出售的商品房骏景豪庭一期第三幢第七层之二701房屋（以下简称涉案房屋），涉案合同记载该房屋的套内面积为105.53平方米，建筑面积为129.66平方米，并据此计算得出购房款总价为682331元。签订涉案合同当曰，原告已支付首期购房款（含定金）212331元。2013年7月5曰及同月25日，银行分别发放贷款24万、23万元，总共发放47万元至顺宝公司。至此，原告已支付全部购房款682331元。2017年8月，原告收到涉案房屋房产证，发现房产证上记载该房屋的套内面积仅为100.42平方米，建筑面积仅为123.37平方米，与涉案合同约定的面积相比，套内面积少了5.11平方米，建筑面积少了6.29平方米，故顺宝公司应退还多收的购房款33040元（套内面积差5.11平方米×合同约定套内面积单价6465.75元/平方米=33039.98元）及占用购房款期间的利息13974.87元（利息暂计至2020年1月6日，此后产生的利息连续计算至顺宝公司全部赔付日止），暂计47014.8元。2、关于顺宝迟延办理房产证，原告已于2015年12月12曰交完办理房产证的资料，但顺宝公司未在规定期限内向房管部门递交办证的资料和手续，显属违约。根据涉案合同第十五条第2款“出卖人应按已付房款的0.5%支付违约金”的规定，顺宝公司应向原告支付3246元【(682331-33040)×0.5%】违约金。被告辩称：对于原告诉求一主张返还差价款我公司没有异议，但对其主张利息有异议，根据合同第五条第3点的约定，由于原告并没有要求退房，本案应采取多退少补的方式处理,且在测绘报告出具后，我公司已在2016年初通过电话形式通知原告前来办理退还面积差价，后又发出通知，我公司已尽到告知义务，原告没有前来办理是其自身的原因，故不应该支付利息补偿。经审理查明：2012年12月12日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于肇庆市端州区****侧“骏景湾豪庭”第三幢七层之二701房预售商品房一套，合同约定建筑面积129.66㎡，其中套内建筑面积105.53㎡，公共部位车公用房屋分摊建筑面积24.13㎡。其中合同第四条“计价方式与价款”约定,该商品房属预售,按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币6465.75元/㎡，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币5262.46元/㎡，总金额为人民币682331元。合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定(当事人选择按套计价的，不适合本条约定),该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积与合同约定计价面积发生差异的双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值为±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房,选择退房的,出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息(以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算)；面积差异百分比=（产权登记套内建筑面积-合同约定计价套内建筑面积）/合同约定计价套内建筑面积×100%。合同第六条“付款方式及期限”约定,买受人选择第3种方式(其他方式)付款：按揭贷款方式付款,买受人已付首期款(人民币)212331元整,余款(人民币)470000元整办理银行按揭,自签订合同之日起3日内办理好银行按揭申请手续，并按照银行规定的按揭方式付款。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定,出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。双方在合同中还对交付期限、违约责任等进行了约定。此外，在合同附件一“房屋平面图中”所附所售房屋的平面图中标注了套型、房屋内部结构及尺寸等，但并未标注尺寸的误差范围。合同附件二“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”则为空白。合同附件三“装饰、设备标准”对房屋外墙、内墙、门窗等的装饰、设备标准进行了约定。合同附件四则为“合同补充协议”，其中“补充协议”的第十条“关于办理《房地产权证》的补充约定”，买受人委托出卖人办理房地产权证，自买受人交付全部办理登记的资料、交付办理房地产权登记所需的契税、印花税、交易登记费等政府部门收取的一切税费之日起365日内,出卖人向登记部门提交完整的登记资料，提交资料的时间以登记部门的收件单的日期为准，出具房地产权证的时间由登记部门确定；在买受人向出卖人提交了全部的办证文件与资料并交清所有购房款和相关税费的前提下，出卖人应及时为买受人办理房地产权证，出卖人将办理买受人房地产权证的有关文件与资料交给政府主管部门的，因主管部门原因不能在双方约定或法定的期限内取得房地产权证的，出卖人不承担责任；如买受人迟延签署或提交上述文件与资料或不按时交清所有购房款及办证税费的，则办证时间相应推后，出卖人不承担延迟办证的责任，因此导致的一切损失和责任均由买受人承担。合同签订后，原告于2013年7月25日付清了案涉的购房款。此后，原告在2015年12月12日向被告提交了办理房产证的资料，被告则于2016年10月8日送件到肇庆市房产交易管理所。原告于2017年8、9月间领取了案涉房屋的《不动产权证书》。2017年7月15日，被告通过特快专递向原告发出通知，要求原告前来办理有关面积差异退款手续及签署相关协议书。此后，由于双方对处理面积差异的方式存在分歧，以致一直未能妥善解决纠纷，原告遂诉至本院。诉讼中，双方对应退还的房屋差价款33039.98元是没有异议。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告于2012年12月12日签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，其主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，双方均应全面履行约定的义务。一、关于对案涉商品房存在面积差异的处理的问题。由于被告在诉讼中对于原告主张返还房屋面积差价款33039.98元并没有争议，故本院对原告的该项请求予以支持。二、关于原告要求被告支付占用多付房款的利息的请求。《商品房买卖合同》第五条约定，对于“差异值为±3%以上（不含本数）的”，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。本案中，原告选择“多退少补”的方式处理面积差异，虽然在《商品房买卖合同》中对选择“多退少补”的方式处理面积差异并未约定有支付利息的条款，但由于合同约定计价面积与产权登记面积发生差异而致原告多交了房款，被告确实因此占用了该部分款项。因此，根据被告占用款项的期间，原告主张从付清全部房款之次日即2013年7月26日起按照中国人民银行同期五年以上金融机构人民币贷款基准利率计付该期间利息的请求合理合法，本院予以支持,但其计算适用的利率有不当之处，应予纠正。上述利息应以33039.98元为基准,从2013年7月26日起按中国人民银行同期五年以上金融机构人民币贷款基准利率计付，据此计至2019年8月19日为10919.22元，2019年8月20日起至上述款项付清之日止的利息另行按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。被告对此所提之抗辩，由于理据不足，本院不予采纳。三、关于迟延办理房地产权证的违约金问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，但在附件四“合同补充协议”第十条约定“买受人委托出卖人办理房地产权证，自买受人交付全部办理登记的资料、支付办理房地产权登记的契税、印花税、交易登记费等政府部门收取的一切税费之日起365日内，出卖人向登记部门提交完整的登记资料，提交资料的时间以登记部门的收件单的日期为准”，此应视为双方对办理房地产权登记期间的变更，本案应以“合同补充协议”第十条约定的期间来衡量违约情形。本案中，原告已于2015年12月12日将办理登记的资料交付了被告，被告送件到房管部门的时间则为2016年10月8日。由于被告提交办证资料给房管部门后，有关房屋所有权证书的核发属于行政部门的行政行为，并非被告可以控制之情形，被告送件到房管部门即应视为已履行了合同约定的办证义务，故被告不存在迟延办理房地产权证的违约行为。因此，原告主张逾期办理房产证违约金的依据不足，本院不予支持。被告对此所提之抗辩，理由成立，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内退还面积差异的购房款人民币33039.98元给原告罗静芳。被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日支付上述购房款的利息10919.22元给原告罗静芳[上述利息已计至2019年8月19日，2019年8月20日起至上述款项付清之日止的利息另行按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。]。三、驳回原告罗静芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币528元(已由原告预交)，原告承担60元，被告承担468元。被告应承担之受理费在在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审案件判决部份的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 梁凯文二〇二〇年三月三十日法官助理 钟 敏书 记 员 卢诗瀚