辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终597号上诉人（原审被告）：刘卫星，男，1979年5月15日出生，汉族，辽建集团沈煤总院医生，住沈阳市沈北新区。被上诉人（原审原告）：沈阳瑞京立诚企业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区。法定代表人：余万钦，该公司董事长。委托诉讼代理人：高巍，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：李玲，该公司工作人员。原审被告：谢娜，女，1982年3月31日出生，汉族，沈煤集团职员，住沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：刘卫星（谢娜丈夫），男，1979年5月15日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市东风区。上诉人刘卫星因与被上诉人沈阳瑞京立诚企业管理有限公司（以下简称“瑞京物业公司”）、原审被告谢娜物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初13004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘卫星上诉请求：1.撤销一审判决，本案发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担；3.被上诉人承诺出租回报率8%，被上诉人在约定期间，未能完全履行该处建筑的物业管理责任，导致档口始终无法出租，赔偿上诉人6.6年出租费用共61,585元（116,640元X8%X6.6年）。事实和理由：上诉人于2013年购买瑞京汽配城BF-040档口（21.6平方米），2013年4月22日入驻，并与被上诉人签订《临时管理规约》，由被上诉人负责该建筑及档口的物业管理。被上诉人在约定期间，未能完全履行该处建筑的物业管理责任，致使建筑内环境脏乱、人员混杂、设施设备得不到良好的维护，导致上诉人无法按计划将该物业出租，严重侵犯上诉人合法收益。上诉人多次沟通未果后，因被上诉人违反合约在先，而暂停支付相关物业管理费用。后被上诉人起诉至铁西区人民法院，要求上诉人履行物业费缴纳义务。上诉人被侵犯合法权益在先，却要承担违约责任，实在有失合约公平的精神。同时，上诉人认为原审法院的判决未能认清事实，理清合约责任。瑞京物业公司辩称，原审判决事实清楚，证据确实充分，应予维持。上诉人所述要求被上诉人赔偿档口无法出租61,585元费用无事实及合同依据。我方与相关业主签订的商铺委托租赁协议已经于2018年12月末由市法院予以维持，即判决驳回相关业主要求8％回报率的诉请。业主的商铺委托租赁协议已于2016年到期，公司并未再与其签订相应委托合同。购买商铺本身系大额房地产投资行为，本身具有较高的市场风险，且具有相当长期限无法得到回报的周期风险。上诉人投资商铺目前暂无法收回投资，但尚不构成不缴纳物业费的法定事由，物业费缴纳涉及园区业主整体利益。物业公司虽对其购买的商铺并没有法定及约定的出租义务，但物业公司全体工作人员都希望整个市场红火热闹，每年进行多次招商活动，为活跃市场积极努力。综上，请求人民法院依法维持原审判决，维护物业公司合法权益，以维持市场的良性正常运转。谢娜述称，同意上诉人意见。瑞京物业公司向一审法院起诉请求：请求人民法院判令刘卫星、谢娜给付自2016年11月8日至2019年8月31日33个月零22天的物业服务费11,639元(16元/平/月×21.57m2x33个月零22天=11,639元)；请求人民法院判令刘卫星、谢娜给付延期交付物业服务费逾期滞纳金1164元(11,639元×10%=1164元)；以上物业服务费、滞纳金共计12,803元；判令刘卫星、谢娜承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：刘卫星、谢娜系沈阳市铁西区北二西路29号“瑞京时代汽配广场”业主，其房屋为沈阳市铁西区，建筑面积21.57平方米。2011年7月1日瑞京物业公司与沈阳瑞京房地产开发有限公司签订了《瑞京时代汽配广场(一期)前期物业服务协议》，约定“瑞京时代汽配广场”的物业管理服务由瑞京物业公司负责，收费标准：门市及档口物业费为16元/月/平方米。2013年5月17日瑞京物业公司与刘卫星、谢娜签订了《临时管理规约》，约定刘卫星、谢娜所有的位于沈阳市铁西区的档口的物业管理服务由瑞京物业公司负责，收费标准：16元/月/平方米；缴付方式：第一个物业管理财政年度，各业主在入住前首次应付12个月物业服务费。以后各业主应于每三个月的首五日内按规定向物业服务中心预付其单元下三个月应付的服务费用，按三个月的标准缴纳物业服务费。2013年11月9日，瑞京物业公司与刘卫星、谢娜签订《商铺委托租赁管理协议》，托管期自2013年11月9日至2016年11月8日，共三年。合同签订后瑞京物业公司按约提供了相关物业服务。瑞京物业公司主张自2016年11月8日至2019年8月31日期间未交纳物业服务费合计11,639元，经瑞京物业公司催要无果后，瑞京物业公司至一审法院提起民事诉讼。一审法院认为，瑞京物业公司与沈阳瑞京房地产开发有限公司签订的《瑞京时代汽配广场(一期)前期物业服务协议》、瑞京物业公司与刘卫星、谢娜签订的《临时管理规约》不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”依法签订的合同具有法律约束力，双方均应恪守履行。协议签订后，瑞京物业公司为档口提供了物业服务，刘卫星、谢娜作为业主享受了物业服务应当履行交纳服务费的义务。刘卫星、谢娜自2016年11月8日至2019年8月31日期间共欠缴物业费11,639元，故对瑞京物业公司要求刘卫星、谢娜支付拖欠物业费的诉讼请求，一审法院予以支持。关于瑞京物业公司主张刘卫星、谢娜支付逾期滞纳金的问题。由于刘卫星、谢娜辩称物业公司提供的物业服务存在服务不到位等诸多问题，导致刘卫星、谢娜对于缴纳物业费产生较大对抗情绪，而且在履行物业服务的过程中，作为物业服务企业的瑞京物业公司未积极与业主沟通交流，解决存在的问题。综合本案的实际情况，刘卫星、谢娜以迟延交纳物业管理费，以此进行救济和抗辩，不宜认定为违约，故瑞京物业公司主张刘卫星、谢娜支付逾期交纳物业管理费的滞纳金，依据不充分，一审法院不予支持。关于刘卫星、谢娜提出的物业服务中存在的瑕疵，一审法院认为有些情况的存在瑞京物业公司应在今后的服务当中加以改进，并不必然导致减免瑞京物业公司应收取的物业费。刘卫星、谢娜为维护自身的权利应当依法采取正确的方式，而不应采取拒交物业费的方式，刘卫星、谢娜拒交物业服务费会使物业服务标准随之降低,造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对档口的正常管理会造成影响，影响商业区全体业主的利益。一个商业区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、商业区的自然老化、商业区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响商业区良好环境的运转并有可能导致商业区环境质量的下降。刘卫星、谢娜认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，但不应拒交物业费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告刘卫星、谢娜于本判决生效后十日内给付原告沈阳瑞京立诚企业管理有限公司自2016年11月8日至2019年8月31日期间欠缴的物业费总计11,639元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告沈阳瑞京立诚企业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取60元，由被告刘卫星、谢娜承担(原告已预交，由被告直接给付原告)。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘卫星、谢娜提交证据一：光盘一张，证明：物业公司不作为，没有达到承诺的卫生条件、基础环境条件等、坏的不管，消防栓放东西，导致商场无法进行，我租不出去，影响我收益。证据二：2019年10月24日、2017年1月6日照片，证明：物业公司没有达到管理要求，影响我出租收益。证据三：被上诉人的宣传照片，证明：被上诉人虚假宣传，诱导消费者，当时承诺代租回报率8%，没有达到。被上诉人划分的一些区域没有按照当时的图纸履行职责，给我造成一定经济损失。证据四：商铺委托租赁管理协议书，证明：签订合同时被上诉人说给招租，但被上诉人一次也没有给租出去，属于欺骗。证据五：2013年1月11日及2014年瑞京公司出具的物业费收款收据。证明：当时我交了一年物业费，给一年半。我不是恶意拖欠物业费，物业公司没有履行责任导致我后期才不交的。瑞京物业公司质证意见：对证据一关联性不认可，物业服务是持续整体动态过程，以某个时间点的局部情况无法认定小区的整体情况，且相关业主的乱堆放问题，物业公司请示铁西区启工派出所及消防部门于2019年9月中旬进行了一次联合检查，对相关业主的乱堆放问题进行了集中整治。对证据二，上诉人提供的照片明显能够证明物业公司相关管理行为已有效果，2019年即使相关业主在门外堆放其原料、油漆等展示物品，也是摆放整齐，因每个档口面积为30—50平方米，相关业主不仅在此经营商铺，有些还需要现场加工，在小面积商铺中要求所有业主均把原料放在自己商铺中，物业公司也已多次提出要求，但客观上因经营需要，部分业主仍不听劝阻。对证据三，对除百度图片以外的三张图真实性无异议，该宣传行为系开发公司所为，开发公司并未在合同中明确约定8%回报，且此问题已经过2018年12月市法院相关判决予以维持，即维持原判决，驳回业主关于8%回报的诉请。对证据四：真实性无异议，但此委托协议截止期限为2016年11月8日，该协议已经失效，且双方未委托新的协议。对证据五：真实性无异议，上诉人说的相关优惠，我公司已为其提供，本次诉讼期限没有重合，我公司仅要求自2016年11月8日以后的物业费。谢娜质证意见：同上诉人意见。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《瑞京时代汽配广场（一期）前期物业服务协议》、《临时管理规约》均系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。现被上诉人作为物业管理服务单位，为业主提供物业服务即有权利依照约定收取物业费。上诉人作为案涉档口业主，享受了物业公司提供的物业服务，即应按照合同约定履行交纳物业费的义务。故一审法院判决上诉人继续履行缴纳物业费义务并无不当。关于上诉人以物业公司的物业服务不到位，未达到合同约定标准为由不同意支付物业费的上诉主张，本院认为，虽二审庭审中，上诉人向法庭提供现场照片、光盘等证据材料，用以证明物业公司的物业服务不到位，未达到合同约定标准等问题，但即便上诉人所反映的上述问题存在，也只能说明被上诉人的服务管理存在瑕疵，并未构成根本违约，上诉人不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。如业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；也可就此问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出被上诉人承诺出租回报率8%，但被上诉人在约定期间未能履行物业管理责任，导致档口无法出租，要求被上诉人赔偿6.6年出租费用共计61,585元的上诉主张,本院认为，因被上诉人所提供的物业服务系面向商业区全部业主、全部区域，即便上诉人未实际经营，但亦在园区环境、公共设施、安全保卫等诸多方面实际享受了被上诉人提供的物业服务，故上诉人以此为由拒付物业费无法律依据。另，本案系属物业服务合同纠纷，与双方之间的委托租赁管理纠纷并非同一法律关系，故对上诉人要求被上诉人赔偿出租费用的主张，本案不予审理。综上，上诉人刘卫星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费171元，由上诉人刘卫星负担。本判决为终审判决。审判员 李 妍审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇二〇年三月二十七日法官助理史舒畅书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。