浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1272号上诉人（原审被告）：池昀节，女，1977年3月26日出生，汉族，住温州市鹿城区。被上诉人（原审原告）：周海辉，男，1982年10月15日出生，汉族，住温州市瓯海区。委托诉讼代理人：包建海，浙江泽商律师事务所律师。上诉人池昀节因与被上诉人周海辉房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初10591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。池昀节上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回周海辉一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由周海辉承担。事实和理由：第一，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让，周海辉与程垣签订的《房屋买卖合同》违反法律强制性规定，应认定为无效。第二，池昀节并非房屋的出售方，与周海辉未建立房屋买卖关系，不具有返还款项的义务。第三，池昀节与程垣已经办理了离婚手续且未收取任何购房款项，池昀节不应当承担共同还款的责任。第四，周海辉与程垣之间名为房产买卖，实为借贷法律关系，系程垣个人债务。周海辉在明知厂房无法过户的情况下，仍陆续将全额的购房款支付给程垣，不符合房产买卖的习惯。第五，周海辉前案起诉程垣、池昀节的过程中，撤回了对池昀节的起诉并单独与程垣达成调解，应视为周海辉已放弃对池昀节主张权利，现另案主张没有依据。当庭补充如下意见：一审未追加程垣为第三人，属于程序违法。程垣是本案的利害关系人，签订房屋买卖合同的时候是三方，解除合同也应该是三方。当时解除房屋买卖合同的时候根本没有通知池昀节，违反法律程序。综上，请求二审予以改判。周海辉辩称，第一，一审程序合法，追加程垣为本案第三人没有必要。程垣与周海辉之间的房屋买卖合同纠纷已经经过调解，双方对解除合同及赔偿损失已经达成一致意见。本案判决结果不影响程垣的实体权益，故没有必要追加程垣为本案第三人。第二，涉案《房屋买卖合同》合法有效。首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》是一部行政管理性的法律，其立法目的是为了解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题，它主要规范的是房地产开发经营企业的经营行为，而不是调整民事关系，其第三十八条第二款规定也并非效力性强制性规定。其次，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该条规定对无权处分的买卖合同作了有效认定。涉案房屋在合同签订时只是被诉讼查封，法院查封行为仅仅是限制房地产权利，而非否定权利，依“举重明轻”的法理，本案买卖合同更应有效。第三，涉案房屋登记在程垣与池昀节名下，为其二人共同所有，房屋买卖合同由程垣与池昀节共同签字确认，不能单从字面去理解池昀节的合同地位，从实际看，合同签订时涉案房屋为程垣与池昀节共同财产，当时购买的是涉案房屋90%的份额，并与其二人签订合同，其二人当然是作为共同的出卖人，购房款也是用于偿还夫妻共同的抵押债务以及用于夫妻关联企业。现涉案房屋因程垣与池昀节共同债务被法院司法拍卖，导致房屋买卖合同无法继续履行，池昀节与程垣应当承担共同还款责任。第四，周海辉在合同签订时根本不知道房屋被查封的情况，反而在签订合同之后，支付了前期100万元定金及244.9万元首期款项，池昀节及程垣公证委托周海辉与南汇街道签订安置补偿协议，签订安置补偿协议时均顺利办理，从未告知查封的事情，尾款1000余万元也是签订安置补偿协议之后进行支付，因此双方之间的房屋买卖合同真实有效。第五，池昀节在本案中一直表示涉案房屋为程垣个人所有，但是在房屋被拍卖的执行案件中，在法院认定涉案房屋为程垣个人所有的情况下，又提出异议主张涉案房屋系夫妻共同财产，执行异议案件中对此进行了认定，将涉案房屋作为其夫妻共同财产予以处理，池昀节还能取得多余的处置款。池昀节的行为明显违背诚实信用的基本原则，完全是为了逃避法律责任，两个案件两种说辞，应当对其不诚信的行为进行处罚。第六，周海辉在另案中撤回对池昀节的诉讼，并不代表放弃对池昀节的权利，周海辉人通过本案对池昀节主张权利完全符合法律规定。正是因为池昀节不诚信的诉讼行为，才导致周海辉不得不行使自身应有的权利。综上，请求法院依法驳回池昀节的上诉请求，维持原判。周海辉向一审法院明确变更后的诉讼请求：1.判令池昀节对（2019）浙0302民初6534号民事调解书确定的第二项调解主文“被告程垣于本调解生效之日起七日内返还原告周海辉购房款13959000元”承担共同还款责任；2.本案诉讼费由池昀节承担。一审法院认定事实：2017年2月20日，温州启源文化教育产业有限公司（作为乙方）与程垣、池昀节（作为甲方）签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方将位于温州市鹿城区（建筑面积：1700.35平方米）三层厂房出卖给乙方所有，房屋总价款15510000元。合同第三条约定，乙方于签订本合同时当日支付定金1000000元，2017年3月15日前支付2449000元，2017年5月11日前支付10510000元，甲方不将上述厂房所有权剩余份额（即剩余款项1551000元）出售给乙方，该厂房所有权由双方约定按份额比例共有，甲方占上述厂房10%所有权，乙方占上述厂房90%所有权。合同第四条约定，鉴于交易厂房已经纳入政府拆迁安置范围暂时无法办理过户登记，目前拆迁政策系采用房屋置换补偿的方式进行拆迁安置，双方同意于办理拆迁安置获得相应房产后办理产权变更登记。乙方付清第三条第2点款项后，甲方通过公证方式全权委托乙方或乙方指定的人办理上述厂房拆迁谈判等事宜。合同中亦明确载明，厂房已纳入当地政府拆迁征收范围，但未签订拆迁补偿协议；厂房已设定抵押，抵押权人为吴笑海，债权金额10000000元。池昀节作为共有人在合同上签字确认。合同签订后，温州启源文化教育产业有限公司分别于2017年2月20日支付定金1000000元，3月16日支付2449000元，5月10日分三笔共支付2510000元，5月11日支付8000000元，以上款项合计13959000元（占房屋总价90%比例）均支付至程垣账户。2017年3月18日，程垣（又作为池昀节的代理人）委托周海辉代办上述厂房的拆迁安置手续并经温州市中信公证处公证。2017年3月20日，温州市鹿城区人民政府南汇街道办事处（作为温州市鹿城区住房和城乡建设局代理人）与周海辉（作为程垣、池昀节代理人）签订一份《温州市鹿城区国有土地上工业用房征收与补偿协议书》，约定上述厂房征收补偿金额为14380217元，给予等值住宅用房安置。目前尚未安置到位。案外人何凡玲与程垣、池昀节民间借贷纠纷一案，经何凡玲提出诉讼中财产保全申请，一审法院于2017年1月10日作出（2016）浙0302民初16641号民事裁定书和协助执行通知书，后于2017年1月16日向温州市不动产登记服务中心送达了上述法律文书，查封了涉案厂房。一审法院于2017年3月9日向何凡玲送达了查封的民事裁定书，后该厂房被依法征收，故该裁定书效力及于征收补偿权益。一审法院于2017年8月28日作出（2016）浙0302民初16641号民事判决，确认程垣、池昀节共同偿还何凡玲借款本金550000元及利息。该案进入执行。周海辉得知上述情况后，向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年4月18日作出（2019）浙0302执异303号执行裁定，认为涉案厂房查封时间早于双方签订房屋买卖合同时间，故驳回周海辉的执行异议。2019年6月25日，该厂房经拍卖成交价为26100000元。后上述拍卖所得款项进入执行分配阶段。2019年6月，周海辉以程垣、池昀节为被告提起房屋买卖合同纠纷之诉，要求解除房屋买卖合同并返还购房款、赔偿经济损失等，审理期间，周海辉申请撤回对池昀节的起诉，一审法院依法予以准许，并组织周海辉、程垣签订调解协议，依法作出（2019）浙0302民初6534号民事调解书，解除温州启源文化教育产业有限公司与程垣、池昀节于2017年2月20日签订的《房屋买卖合同》；程垣于本调解生效之日起七日内返还周海辉购房款13959000元并赔偿经济损失9522000元。现周海辉以池昀节为被告再次诉至一审法院。另查明：关于上述购房款的去向问题，经（2019）浙0302民初6534号一案查明，周海辉支付的购房款13959000元，其中10000000元转入程垣账户后用于偿还抵押权人吴笑海（抵押期限：2016年11月7日至2017年5月6日），剩余大部分款项转账至浙江科士达科技有限公司（程垣系法定代表人），款项流转未见异常。再查明：2017年1月26日，程垣与池昀节签订一份《离婚协议书》，明确对子女抚养和财产分配进行约定，其中登记在双方名下位于温州市鹿城区厂房（建筑面积：1700.35平方米、土地使用权面积1253.93平方米）及其上负债归程垣所有。2019年8月9日，一审法院依法作出（2018）浙0302执5070号之二《程垣执行款分配方案》，提取涉案厂房拆迁安置权益执行拍卖款26100000元，扣除诉讼费、执行费、评估费外，剩余25774118.27元，因执行款不足以全额支付所有债权，故普通债权人的参与分配标的按债权本金予以计算。后池昀节对该执行分配方案提出异议，主张涉案厂房及产生的拆迁安置权益的50%应归其个人所有，不应作为程垣的个人财产列入执行。一审法院于2019年11月5日作出（2019）浙0302执异1058号执行裁定书，认为根据分配方案表显示，参与分配的案件共有12个，其中程垣、池昀节均为被执行人的案件只有5个，而涉案厂房系程垣、池昀节共同共有，该厂房拆迁安置权益应属于二人共同享有，在池昀节并非被执行人的案件中，一审法院对池昀节享有的一半拆迁安置权益进行分配，显属不当，应予纠正，故裁定撤销（2018）浙0302执5070号之二《程垣执行款分配方案》。又查明：温州启源文化教育产业有限公司于2018年10月15日召开《股东会决议》，经表决同意公司对向程垣、池昀节购买的拆迁安置权益归属法定代表人周海辉个人所有，后该公司于2019年1月21日经工商核准注销。一审法院认为，温州启源文化教育产业有限公司与程垣、池昀节于2017年2月20日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。虽涉案厂房查封时间早于房屋买卖合同签订时间，结合目前证据尚不足以证明双方签订合同时存在恶意串通的情形，故并不影响该合同效力，但该查封事项可能阻碍合同履行。因涉案厂房进入执行分配阶段，周海辉曾提出执行异议被驳回，经一审法院（2019）浙0302民初6534号民事调解，解除该合同，依法予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。池昀节作为房屋共有权人在该合同上签字，虽在本案庭审陈述中辩称涉案厂房与其无关，系程垣的个人财产，但在（2019）浙0302执异1058号执行异议中主张涉案厂房系夫妻共同财产，该案亦予以采信，并裁定撤销原分配方案，故周海辉在本案中主张要求池昀节共同承担返还购房款13959000元，有事实与法律依据，依法予以支持。需要特别说明的是，在前案调解过程中，周海辉申请撤回对池昀节的起诉，系其程序性主张，但未明确表示放弃对池昀节的主张，故在本案中仍可对其实体权利进行主张。考虑到（2019）浙0302民初6534号民事调解时，（2018）浙0302执5070号之二《程垣执行款分配方案》已经作出，且将涉案厂房作为夫妻共同财产由债权人统一分配，故周海辉在该案调解时出于诉讼程序的考虑撤回对池昀节的起诉，但因其他债权人且池昀节本人亦对该分配方案提出异议，要求将夫妻财产予以分开执行并对应各自债权人予以分配，故周海辉再次起诉池昀节要求其承担合同责任，于法有据，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十七条的规定，判决：池昀节对（2019）浙0302民初6534号民事调解书确定的第二项调解主文“被告程垣于本调解生效之日起七日内返还原告周海辉购房款13959000元”承担共同还款责任。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105554元，减半收取52777元，由周海辉负担。本院二审期间，当事人均未提供证据。经审核当事人向一审法院提供的证据，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，涉案《房屋买卖合同》系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋因被查封而导致无法办理过户手续，属于物权变动问题，不影响《房屋买卖合同》的效力。池昀节作为涉案房屋共有人在合同上签字，现主张自己非房屋的出售方，与事实不符。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。涉案《房屋买卖合同》已经解除，池昀节亦对解除合同没有异议，买受人为履行合同而支付的款项，程垣、池昀节依法应予以返还。买受人已按照合同约定将款项支付至指定账户，池昀节是否为购房款的收款人，均不影响其负有与程垣共同返还购房款的义务。池昀节主张周海辉与程垣之间实为高息借贷关系，缺乏相应依据，本院不予采信。在（2019）浙0302民初6534号案件审理过程中，周海辉并未明示放弃对池昀节主张权利。周海辉申请撤回对池昀节的起诉，诉讼程序上应视为周海辉未对池昀节提起诉讼，并非周海辉放弃其实体权利。而本案中周海辉要求池昀节承担共同返还购房款的责任并不包括（2019）浙0302民初6534号民事调解书中确定的经济损失9522000元，故池昀节以调解书确定的经济损失没有依据为由主张自己不承担还款责任，理由不能成立。关于涉案的房屋买卖合同纠纷，程垣已经与周海辉就返还购房款和赔偿经济损失达成调解。本案的处理结果与程垣并无法律上的利害关系。池昀节以一审法院未追加程垣作为第三人参加本案诉讼为由主张一审程序违法的理由不能成立。综上所述，上诉人池昀节的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费105554元，由上诉人池昀节负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年三月二十日法官助理陈黛锦代书记员  蔡瑞洁