浙江省温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0302民初4666号 原告：温州市房地产公司，住所地：温州市鹿城区百里西路工会大厦1、2幢301-6室。 法定代表人：郑温冰，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：华微茸，浙江海昌律师事务所律师。 被告：温州飞之速健身有限公司，住所地：温州市鹿城区环城东路113号海坦广场地下一层10室-18室。 法定代表人：金卫国，总经理。 委托诉讼代理人：李俊伟，浙江人民联合律师事务所律师。 被告：严晓红，女，1973年3月28日出生，汉族，住温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：陈珍文，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈砚，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 原告温州市房地产公司与被告温州飞之速健身有限公司（以下简称飞之速公司）、严晓红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行了审理，后发现本案有不宜适用简易程序情形，本院裁定转为普通程序再次公开开庭进行了审理。原告温州市房地产公司的委托诉讼代理人华微茸、被告飞之速公司的委托诉讼代理人李俊伟、被告严晓红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告温州市房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除房产租赁合同，被告飞之速公司立即腾空、搬离涉案房产交还原告温州市房地产公司，并支付自合同解除之日起至实际搬离之日止的占用费（按每天1642元的标准计算）；2.判令被告飞之速公司支付租金（暂算至第二年第1期止为670753元）及违约金（均按日万分之五计算，其中租金以85559元，自2018年6月20日起计算至2019年9月30日为20020.8元；租金289700元，自2018年11月26日起计算至2019年9月30日为44758.7元；租金295494元，自2019年5月26日起计算至2019年9月30日止为18911.6元，以上违约金小计暂为83691元）；3.判令被告飞之速公司向原告温州市房地产公司支付违约金57940元（按首年租金的10%向原告支付）；4.判令被告严晓红对被告飞之速公司的支付义务承担连带责任；5.本案的诉讼费、保全费、公告费等诉讼费用由二被告承担。 事实与理由：2018年6月11日，被告飞之速公司与原告温州市房地产公司签订了一份《房产租赁合同》，合同约定由原告温州市房地产公司将位于温州市鹿城区（以下简称涉案房屋），共1126.68平方米的商业用房出租给被告飞之速公司。首年租金579400元，半年一付，先付后用；扣除半月免租期被告飞之速公司应在2018年6月20日前缴纳265559元的租金；被告飞之速公司逾期未足额缴纳，原告温州市房地产公司将竞价保证金用于冲抵租金后，还欠租金85559元。此外，第一年第2期租金289700元应于2018年11月26日前付清，经过原告温州市房地产公司多次电话和书面催告，被告飞之速公司均未足额缴纳。第二年第1期租金295494元已于2019年5月26日到期，但二被告并未履行。被告飞之速公司逾期支付租金已构成违约。根据《房产租赁合同》约定，被告飞之速公司除须支付应付租金外，还须支付逾期之日起每天万分之五的违约金。被告飞之速公司长期拒付租金，应按照双方合同约定，向原告温州市房地产公司支付相当于首年租金10%的违约金。被告严晓红作为合同的担保人应对被告飞之速公司的全部债务承担连带担保责任。 被告飞之速公司辩称，1、原告温州市房地产公司要求按每天1642元标准计算合同解除后的占有使用费过高，没有法律依据。2、原告温州市房地产公司主张的违约金过高，第一项违约金按日万分之五计算，年利率是18%，诉讼请求第三项违约金按首年租金的10%计算，两项加起来违约金达到28%。出租方的主要义务是交付租赁物，承租方的义务是支付租金，按照合同约定，支付违约金10%，该违约金与按日万分之五计算的违约金是重叠的，不应支持。根据合同的约定，该项适用的条件是解除合同，本案是延期支付租金，原告温州市房地产公司提出解除合同，被告飞之速公司没有提出解除合同。3、180000元的履约保证金，考虑款项已经由原告温州市房地产公司占有使用，应将该180000元冲抵租金，不应支付该部分的违约金。本案原告温州市房地产公司提交的证据证明前份合同的违约金是按照日万分之二进行认定的，等于说是交易习惯已经改变了合同的约定，本案的违约金也应按日万分之二进行计算。 被告严晓红辩称，当时其是被告飞之速公司的法定代表人，故在合同上作为担保人签字。后其离开公司时，其让被告飞之速公司解除该租赁合同，但被告飞之速公司没有解除。拖欠租金系被告飞之速公司的经营的行为。被告飞之速公司承认该笔债务。 经审理，本院认定事实如下：2018年6月11日，原告温州市房地产公司（甲方）与被告飞之速公司（乙方）、严晓红（丙方）签订一份《房产租赁合同》（合同编号：环指租2018015），约定原告温州市房地产公司将涉案房屋出租给被告飞之速公司，建筑面积：1126.68平方米。租赁期限为三年，自2018年6月12日至2021年6月11日止，首年租金为579400元，第二年开始每年租金在上一年的基础上逐年递增2%，并在上一年度租赁期限届满的15天前付清租金，半年一付，先付后用。租金及交付期限：首年租金伍拾柒万玖仟肆佰元整，第二年开始每年租金在上一年的基础上逐年递增2%，并在上一年度租赁期限届满的15天前付清租金，半年一付，先付后用。1.第一年（2018年6月12日至2019年6月11日）租金伍拾柒万玖仟肆佰元整（￥579400.00元），平分两次支付，贰拾捌万玖仟柒佰元整（￥289700.00元），因本宗租赁房产设有半个月的免租期，应减去半个月的租金，实付租金贰拾陆万伍仟伍佰伍拾玖元整（￥265559.00元）。应于2018年6月20日前付清，另贰拾捌万玖仟柒佰元整（￥289700.00元），应于2018年11月26日前付清；2.第二年（2019年6月12日至2020年6月11日）租金伍拾玖万零玖佰捌抬捌元整（￥590988.00元），平分两次支付，贰拾玖万伍仟肆佰玖拾肆元整（￥295494.00元），应于2019年5月26日前付清，另贰拾玖万伍仟肆佰玖拾肆元整（￥295494.00元），应于2019年11月26日前付清；3.第三年（2020年6月12日至2021年6月11日）租金陆拾万零贰仟捌佰零捌元整（￥602808.00元）……履约保证金：乙方须向甲方支付首年租金的30%作为履约保证金（取整数）即壹拾捌万元整（￥180000.00元）；乙方在履约期间如有拖欠租金、违约金或其他相关费用等情形，甲方可以在上述保证金中扣除或先予支付。租赁合同的变更、解除和终止：（一）双方协商一致可以变更本合同；未经双方同意，均不得单方违约；否则，由违约方承担责任。凡对本合同进行修改、补充或变更的，须以书面形式经双方法定代表人或授权的委托代理人签字并加盖公章后生效，并作为本合同的组成部分，具有同等效力。（二）合同双方任何一方因故不能继续履行合同，需提前2个月以书面形式通知对方，经双方协商一致后，方可办理合同解除手续。（三）租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除租产赁合同：1.乙方未经甲方书面同意，擅自将租赁房产全部或部分转租的；2.乙方未经甲方书面同意擅自对房产进行装饰装修、改造、增设他物、改变房产使用性质或房产结构的；3.乙方利用承租房产进行非法活动或损害公共利益的；4.经甲方书面催告乙方仍拖欠租金超过2个月的……（四）租赁期间，有下列情形之一的，乙方有权单方解除租赁合同：1.甲方未按本合同约定将房产交付乙方使用，超过规定交付时间2个月的，乙方可单方解除合同并要求返还已向甲方缴纳的租金和费用；2.法律规定的其它情形。违约责任：（一）乙方因违反本合同约定事项造成甲方或第三方经济损失、侵害第三方合法权益的，乙方除负责赔偿甲方或第三方因此所造成的经济损失，承担相应的法律责任外，还应按照首年租金额（首年成交价，下同）的10%向对方支付违约金。（二）合同期满或合同解除的次日前，乙方应腾空并退还租赁房产，乙方逾期仍未腾空退还的，除支付房产租金外，还应按租金的2倍向甲方支付违约金。乙方逾期未清理的物品视为乙方放弃其所有权，甲方有权自合同终止之日起处理上述物品，无需承担任何责任，且因处理上述物品发生的费用，由乙方承担。（三）乙方未在合同约定的期限内全额支付房产租金，除支付应付租金外，还应从逾期之日起，每天按应付租金的万分之五计算向甲方支付违约金。（四）甲方未在约定的期限内将房产交付乙方使用，除退还逾期天数的租金外，还应从逾期之日起，每天按本期已付租金的万分之五计算向乙方支付违约金。（五）甲、乙双方在合同期限内因自身原因提出解除合同的，经双方协议同意后，除按实际租期结算租金外，提出方还应按照首年租金额的10%向对方支付违约金。其他约定：丙方作为本合同的担保人，自愿对本合同项下乙方的全部债务承担连带担保责任，保证期间包含整个合同期及期满后两年等。后，被告飞之速公司使用涉案房屋。因被告飞之速公司未按约在2018年6月20日前支付265559元的租金，原告温州市房地产公司将被告飞之速公司的竞价保证金180000元进行抵扣。 2018年8月3日，原告温州市房地产公司向二被告发出律师函，函告被告飞之速公司收到函后七日内将拖欠的租金85559元及违约金交给原告温州市房地产公司，并补足履约保证金。如逾期不交租金和违约金、不补足履约保证金，原告温州市房地产公司将通过法律手段追究责任。同年12月29日，原告温州市房地产公司再次向二被告发出律师函，函告被告飞之速公司收到函后七日内将拖欠的租金欠租金375259元（85559元+289700元）及违约金交给原告温州市房地产公司，并补足履约保证金。如逾期不交租金和违约金、不补足履约保证金，原告温州市房地产公司将通过法律手段追究责任。被告严晓红在庭审中确认有收到上述律师函。后二被告均未支付剩余租金。 另查明：1、被告飞之速公司已向原告温州市房地产公司支付履约保证金、竞价保证金各180000元。2、被告飞之速公司于2018年9月30日向原告温州市房地产公司提出退租报告一份，申请自2018年10月1日起不再租赁涉案房屋，但双方未达成书面一致意见。3、原告温州市房地产公司与被告飞之速公司均确认被告飞之速公司于2019年8月30日腾空涉案房屋。4、被告飞之速公司与原告温州市房地产公司曾于2015年12月15日签订《房产租赁合同》，租赁期限为2015年12月12日至2018年6月11日止。后被告飞之速公司向原告温州市房地产公司按日万分之二支付违约金。 以上事实由原告温州市房地产公司提供的营业执照、企业信用信息公示报告、人口基本信息、《房产租赁合同》、安全责任书、回单、《退租申请报告》、律师函、邮寄快递回单等证据及当事人陈述予证明。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同签订后，原告温州市房地产公司按约将涉案房屋交付给被告飞之速公司使用，被告飞之速公司应按约支付租金，但被告飞之速公司仅支付了180000元，剩余租金至今未支付，经原告温州市房地产公司书面催告后已超过2个月，原告温州市房地产公司有权按合同约定解除合同。双方约定，凡对本合同进行修改、补充或变更的，须以书面形式经双方法定代表人或授权的委托代理人签字并加盖公章后生效。现原告温州市房地产公司通过诉讼的形式要求解除合同，本院予以支持，本院按照法律规定向被告飞之速公司、严晓红送达起诉状副本等诉讼文书，故《房屋租赁合同》自起诉状副本送达之日即2019年6月18日解除，已到期未付租金截止日亦为该日。被告飞之速公司应付原告温州市房地产公司2018年6月12日至2019年6月11日第一期租金85559元，第二期租金算至2019年6月18日止计301033元（289700元+590988元÷365天×7天），上述两项合计386592元。关于原告温州市房地产公司要求被告飞之速公司支付每日万分之五违约金，被告飞之速公司抗辩双方约定违约金过高，且在前一个租赁期内其已按每日万分之二支付，交易习惯改变了合同约定，本案也应调整为每日万分之二。本院认为，原告温州市房地产公司要求被告飞之速公司按日万分之五支付违约金，符合合同约定，且并不存在明显过高，本院对其主张予以支持。经核算，被告飞之速公司应付但未支付的违约金为46084元，具体为：以85559元为基数，按每日万分之五从2018年6月21日起至2019年6月18日止，违约金为15529元（85559元×363天×0.5‰）；以301033元为基数，按每天万分之五计算，从2018年11月27日起至2019年6月18日止，违约金为30555元（301033元×203天×0.5‰元）。合同约定，乙方在履约期间如有拖欠租金、违约金或其他相关费用等情形，甲方可以在保证金中扣除或先予支付。故被告飞之速公司交纳的履约保证金180000元应先抵扣违约金46084元，抵扣之后尚余133916元（180000元-46084元）。被告飞之速公司尚欠原告温州市房地产公司租金386592元，扣除剩余履约保证金133916元后，还需支付252676元。被告飞之速公司抗辩该180000元的履约保证金已经由原告温州市房地产公司占有使用，应将该180000元冲抵租金，不应支付该部分的违约金的意见，于法无据，本院不予采纳。《房屋租赁合同》解除后，基于公平原则，被告飞之速公司应向原告温州市房地产公司支付自2019年6月19日至2019年8月30日止的占有使用费。原告温州市房地产公司主张占有使用费应按每天1642元（590988元÷360天）计算，本院确定按每天1619元（590988元÷365天）计算，即占有使用费为116568元（1619元×72天）。关于原告温州市房地产公司请求被告飞之速公司腾空涉案房屋。因被告飞之速公司在诉讼期间已腾空涉案房屋，原告温州市房地产公司亦无异议，故本院对该请求不再作处理。关于原告温州市房地产公司要求被告飞之速公司支付违约金57940元，被告飞之速公司抗辩该违约金与按日万分之五计算的违约金系重叠计算，不应支付。本院认为，因被告飞之速公司的违约行为给原告温州市房地产公司造成的损失主要为租金及逾期违约金，本院已确定对合同解除前未按期支付的租金分别从逾期之日起按日万分之五计算逾期违约金，故对原告温州市房地产公司该诉请，本院不再予以支持。被告该抗辩理由成立，本院予以采纳。被告严晓红对被告飞之速公司提供担保时，对保证方式没有约定，依法应按照连带责任保证承担保证责任。当事人申请证人出庭作证，应当在举证期限届满前十日内提出，并经人民法院许可。被告严晓红在两次开庭后向本院申请证人出庭作证，已过举证期间，本院依法不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十四条的规定，判决如下： 一、原告温州市房地产公司与被告温州飞之速健身有限公司、严晓红于2018年6月11日签订的租赁合同于2019年6月18日解除。 二、被告温州飞之速健身有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州市房地产公司剩余租金252676元； 三、被告温州飞之速健身有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州市房地产公司占有使用费116568元； 四、判令被告严晓红对被告温州飞之速健身有限公司的上述第二、第三项支付义务承担连带责任； 五、驳回原告温州市房地产公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12400元，财产保全费3520元，合计15920元，由原告温州市房地产公司负担5561元，由被告温州飞之速健身有限公司、严晓红共同负担10359元。 如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  叶宇锞 人民陪审员  程素莲 人民陪审员  郑秀珍 二〇二〇年三月二日 书 记 员  陈 婵