江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0922民初169号原告：栾中宝，男，1987年10月12日生，汉族，居民，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：乔成根、陆亚洲（实习律师），江苏强仕律师事务所律师。被告：滨海县丰盛农贸市场，住所地在江苏省滨海县蔡桥镇中山路北侧与新民路东侧交界处。投资人：张志国，该市场经理。委托诉讼代理人：江仁如，滨海县五汛法律服务所法律工作者。原告栾中宝与被告滨海县丰盛农贸市场（以下简称农贸市场）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告栾中宝的委托诉讼代理人乔成根、陆亚洲、被告农贸市场的委托诉讼代理人江仁如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告栾中宝向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方签订的原《农贸市场租赁合同》于2018年5月25日解除；2.判令被告农贸市场退还租房保证金5万元、剩余租金7万元，合计12万元，诉讼过程中，原告栾中宝变更诉讼请求为：支付违约金5万元、剩余租金7万元；3.资金占用利息（自2018年11月1日起至款项还清之日止按年利率4.35%计算）；4.判令本案的诉讼费用由被告农贸市场负担。事实与理由：2016年12月1日，原告栾中宝和被告农贸市场签订《农贸市场租赁合同》，约定原告栾中宝承租被告农贸市场的内室创办游乐园，租赁期限自2016年12月1日起至2022年11月31日止，租金为六年20万元、保证金为5万元。合同签订后，原告栾中宝支付了前三年的租金和保证金，被告农贸市场将案涉内室及物品交接给原告栾中宝使用。合同履行过程中，原、被告协商一致决定解除租赁合同，并于2018年5月22日签订《解除合同协议书》，约定租赁合同自2018年5月25日解除，被告农贸市场于解除协议生效时退还保证金5万元，剩余租金7万元于2018年10月30日前退还，逾期付清尾款，则已付款项视为违约金，租赁合同继续履行。后被告农贸市场仅于2018年5月22日退还原告栾中宝5万元，剩余款项至今未付，且被告农贸市场已经将案涉内室租赁给第三方使用，被告农贸市场已经严重违约，故向法院提起诉讼，请求判如所请。被告农贸市场辩称，1、依照双方的约定，原告栾中宝应该继续履行租赁合同，理由在解除协议第三条已经说明；2原告栾中宝陈述市场租赁给其他人使用，不属实。经审理查明，2016年12月1日，原告栾中宝（乙方）和被告农贸市场（甲方）签订《农贸市场租赁合同》，约定原告栾中宝承租被告农贸市场的场地创办游乐园，租赁期限自2016年12月1日起至2022年11月31日止，租金为6年20万元、保证金为5万元；并约定合同签订时，原告栾中宝支付前三年的租金10万元和保证金5万元、在2019年10月31日前支付后三年的租金10万元。租赁合同第六条还约定，本合同由甲、乙双方签字后生效，如一方违约将承担对方违约金4万元，并赔偿对方的直接损失。合同签订后，原告栾中宝于2016年12月1日向被告农贸市场支付前三年的租金10万元、于2017年1月27日向被告农贸公司支付保证金5万元。被告农贸市场将案涉租赁场地交付原告栾中宝使用。2018年5月22日，原告栾中宝（乙方）和被告农贸市场（甲方）签订《解除合同协议书》，协议第1条约定，案涉租赁合同于2018年5月25日解除，自解除之日起，租赁合同中约定的权利义务终止；第2条约定，甲方将保证金5万元于解除协议生效时退还给乙方；第3条约定，甲方将乙方已交纳未发生的租金7万元于解除协议生效后于2018年10月30日前退还给乙方。如甲方逾期（2018年10月30日未付清尾款，则甲方已付款项视为违约金，原合同甲乙双方继续履行）。第6条约定，本协议由甲乙双方签字盖章后生效，本协议生效之日，原《农贸市场租赁合同》解除，双方互不承担违约责任。当日，原、被告双方在解除协议上签字盖章。后被告农贸市场未能及时支付剩余租金7万元，原告栾中宝诉至本院。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人协商一致，可以解除合同。1、关于案涉租赁合同是否解除的问题。原、被告双方于2018年5月22日签订的解除合同协议书第6条明确约定，本协议在双方签字盖章后生效，协议生效之日，案涉租赁合同解除。当日，该解除合同协议已经生效，因此可以认定原、被告已经双方达成解除案涉租赁合同的合意，案涉租赁合同于2018年5月22日解除。被告农贸市场辩解，既然原告栾中宝按照解除合同协议第3条主张违约金，则应按照第3条的约定继续履行合同。本院认为，按照该条的约定，如果在2018年10月30日前，被告农贸市场未付清返还的租金70000元，原租赁合同继续履行。实际上，被告农贸市场未返还该70000元租金，在相当长的时间内也一直未通知原告栾中宝继续履行合同，直到原告栾中宝向法院起诉在答辩时被告农贸市场才辩称要求继续履行合同。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）履行的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”根据该条规定，首先原告栾中宝租赁场地用于经营游乐园，需接收房屋、进行装修、开办经营等一系列持续性的行为，对于这些行为，显然难以强制履行，故构成以上“履行的标的不适于强制履行”的规定；其次被告农贸市场在相当长的时间内一直未通知原告栾中宝继续履行合同，构成以上“债权人在合理期限内未要求履行”的规定。综上，对被告农贸市场的辩解，本院不予采信。2、关于被告农贸市场是否应支付剩余租金7万元、违约金5万元及利息的问题。原、被告双方签订的解除合同协议约定被告农贸市场于2018年10月30日前退还剩余租金7万元给原告栾中宝，但其至今未退还，侵犯了原告栾中宝的合法权益，故对原告栾中宝要求被告农贸市场支付剩余租金7万元的诉讼请求，本院予以支持。原告栾中宝主张按照解除合同协议第3条约定，被告农贸市场应支付违约金5万元。根据该条约定，被告农贸市场在2018年10月30日前未付清款项，已支付的部分视为违约金，但原租赁合同继续履行。既然原告栾中宝在本案的请求是不继续履行合同，也就不适宜再要求被告承担违约金。原、被告双方约定被告农贸市场应于2018年10月30日前退还剩余租金7万元给原告栾中宝，但被告农贸市场未能及时支付该款项，给原告栾中宝造成利息损失，原告栾中宝主张自2018年11月1日按年利率4.35%支付利息，不超过相关规定的限额，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告滨海县丰盛农贸市场于本判决生效之日起十日内返还原告栾中宝租金7万元及利息（自2018年11月1日起至履行完毕之日止按年利率4.35%计算）；二、驳回原告栾中宝的其他诉讼请求。案件受理费2807元，减半收取1403.5元，由原告栾中宝负担619.5元、被告滨海县丰盛农贸市场负担784元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，并预交上诉费2807元。审 判 员  杨 黎二〇二〇年三月十八日法官助理  黄丽君书 记 员  郭轩同附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）履行的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。