广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终4号 上诉人（原审原告）：余小楷,男，汉族，1969年11月3日出生，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：卢文德，广西佰纳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：毛应其，男，汉族，1962年11月10日出生，住浙江省义乌市江东街道青岩刘村A区32幢1号，现住贺州市。 委托诉讼代理人：毛飞，男，汉族，1987年12月17日出生，住浙江省义乌市江东街道青岩刘村A区32幢1号，现住贺州市。系被上诉人儿子。 委托诉讼代理人：梁健安，贺州市法律事务中心法律工作者。 被上诉人（原审被告）：罗金堂，男，汉族，1949年6月5日出生，住贺州市八步区园林街96号，现住贺州市。 原审第三人：贺州市金旗市场开发有限公司。住所地：贺州市城西区（原食品公司园地）。 法定代表人：陆金生，该公司董事长。 上诉人余小楷因与被上诉人毛应其、罗金堂，原审第三人贺州市金旗市场开发有限公司（以下简称金旗公司）返还原物纠纷一案，不服贺州市平桂区人民法院（2019）桂1103民初559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 余小楷上诉请求：请求撤销平桂区人民法院（2019)桂1103民初559号民事判决书，依法改判确认上诉人与原审第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效，并判令两被上诉人立即迁出贺州市八步区金旗市场12栋3单元402号房屋。 事实和理由：一、一审仅处理第二项诉讼请求，不处理第一项诉讼请求，是错误的。上诉人起诉的二项诉讼请求，不矛盾，不冲突，且相互关联，第一项诉讼请求，是第二项诉讼请求是否成立的前提条件，因此上诉人起诉的二项诉讼请求应当合并审理，才能准确处理本案的纠纷，况且上诉人的《民事诉状》中的二项诉讼请求，也经平桂区人民法院立案审查并受理，现一审平桂区人民法院审判庭法官却认为不能合并处理，于法无据。二、一审判决将上诉人的第二项诉讼请求定性为返还原物纠纷，是错误的。上诉人的第二项诉讼请求是“请求判决二被告立即迁出贺州市金旗市场12栋3单元402号房屋”，即明显属于排除妨害纠纷，并非物权纠纷，也非返还原物纠纷。正是因为一审定性错误，才导致判决结果错误。三、上诉人提起排除妨害纠纷，与上诉人是否取得不动产权证书无关。一审以涉案房屋仅仅进行了商品房买卖合同备案登记为由，认定上诉人主张物权不成立，并以此为由驳回上诉人的诉讼请求，是完全错误的。上诉人向第三人购买的涉案房屋，于2009年8月9日签订《商品房买卖合同》，上诉人交清了购房款并交纳契税，原审第三人也到房屋行政管理机关办理了《商品房买卖合同》备案登记。根据我国《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”之规定，《商品房买卖合同》一经备案登记即具有准物权的法律效力,即具有排他性，未经预告权利人余小楷同意，任何人任何单位均不得占有、使用和处分该商品房，否则构成侵权，否则余小楷就有权向人民法院起诉，要求排除妨害。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”之规定，标的物的所有权转移以交付为准。本案中，《商品房买卖合同》于2009年8月26日备案登记，第三人贺州市金旗市场开发有限公司于2012年7月23日让上诉人签收了《交房通知书》，并将涉案房屋的钥匙交给上诉人，并要求上诉人与前期物业公司签订《前期物业管理服务协议》，物业公司也向上诉人收取了物业管理费，这些事实和证据足以证实涉案房屋的所有权或者管理权已经于2012年7月23日转移给了上诉人。即便涉案房屋还没有取得不动产权证书，上诉人亦可行使排除妨害的权利，即亦有权请求人民法院判令两被上诉人迁出涉案房屋。四、一审以上诉人没有提供证据证明将购房款交给毛应其为由，驳回上诉人的诉讼请求，也是完全错误的。1、如果购房款没有交给毛应其，那么毛应其为何不提起反诉，为何长达十年之久，毛应其都不向上诉人催要购房款？2、涉案商品房是由原审第三人开发的，上诉人是与原审第三人签订《商品房买卖合同》的，且商品房买卖合同约定签订合同当日付清全部房款，如果上诉人在签订《商品房买卖合同》当日没有付清购房款，那么原审第三人会同意上诉人交纳契税吗？会给《交房通知书》给上诉人吗？会交付涉案房屋的钥匙给上诉人吗？会与上诉人签订《前期物业管理服务协议》吗？会对《商品房买卖合同》进行备案登记吗？物业公司会向上诉人收取物业管理费吗？3、购房款是否交纳，属于另外一个法律关系，可由被上诉人或原审第三人另行主张权利，但是被上诉人和原审第三人均未向上诉人催要购房款，在诉讼中，被上诉人亦未反诉要求上诉人给付购房款。一审存在办案程序违法的情形。在一审庭审中，一审法官问上诉人方是否可以提供涉案房屋的钥匙，上诉方当庭表示一个星期内提供，后来上诉人在一个星期内拿房屋钥匙给主审法官，主审法官却以房屋钥匙不能证明涉案房屋的物权权属归上诉人为由，不予接收。六、从本案事实来看，毛应其入住涉案房屋的时间应当是2017年左右，一审认定“毛应其于2013年底2014年初装修涉案房屋居住至今”，无证据证明，与事实不符。一审不采信上诉人提交的证据5中的13张票据也是错误的。综上所述，一审定性错误，认定事实错误，适用法律错误，判决错误，恳请二审依法撤销一审判决,支持上诉人的诉讼请求。 毛应其辩称，一、一审判决完全正确，应当依法维持。二、毛应其坚持一审诉讼中提出的民事答辩意见。三、余小楷的上诉请求和事实理由不成立。余小楷在一个案件中同时提出两项诉讼请求：第一，请求一审法院判决其与第三人贺州市金旗市场开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；第二，请求一审法院判决毛应其、罗金堂立即迁出该《商品房买卖合同》指向的房屋。余小楷提出的两项诉讼请求涉及到两个完全不同性质的法律关系，权利主体和义务主体都不同，不符合合并审理的条件，涉案当事人也不同意合并审理。余小楷既然请求一审法院确认《商品房买卖合同》的合法有效性，就应当将合同的相对方列为被告，却坚持列为第三人，故其诉求被一审法院依法驳回，是正确的。2．备案登记不能等同权属登记和确定所有权。3．涉案房屋，余小楷是否已经享有所有权，从其提供的全部证据材料来看，并不能加以证实，据此，其主张享有该房屋所有权，该房屋遭到毛应其、罗金堂非法侵占，是毫无事实根据和法律依据的，不应采信和支持。四、对涉案房屋，毛应其有确实充分的证据能够证明享有合法所有权，依法应当受到法律的保护。综上所述，一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，余小楷的上诉请求和事实理由不成立，请求二审驳回其上诉请求，维持一审判决。 原审被告罗金堂、原审第三人金旗公司未参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。 余小楷向一审法院起诉请求：1.判决确认原告与第三人金旗公司签订的商品房买卖合同合法有效;2.判决二被告立即迁出贺州市金旗市场12栋3单元402号房屋。 一审法院认定事实：第三人金旗公司成立于2004年7月23日，当时股东为陆金生和毛应其。贺州市金旗市场12栋由金旗公司开发。被告毛应其陈述贺州市金旗市场12栋土地实际上由陆金生、毛应其、周发权三人共有。12栋3-402号房由毛应其出售，以金旗公司名义对外签订合同出售。毛应其与余小楷商谈好涉案房屋的出售（价格是1200元/平方米）后，余小楷与第三人金旗公司于2009年8月9日签订商品房买卖合同，原告购买第三人开发的金旗市场12栋3单元402号房，建筑面积122.01平方米，每平方米单价为1200元，总价款146412元。合同第六条约定签订本合同当日内一次性付清全部房款。逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。约定交房时间在2009年6月31日前。贺州市房屋交易管理中心2017年3月15日出具证明：金旗市场12栋3单元402号房买受人是余小楷，备案日期2009年8月26日，未办证，无抵押，无查封。2009年9月10日被告毛应其以余小楷名义交纳契税2196.18元。被告毛应其交纳金旗市场12栋3单元402号房2017年3月至2018年6月的物业管理费。被告毛应其在2013年底2014年初装修涉案房屋居住至今，并在2018年3月安排被告罗金堂入住该房。受原告余小楷委托，2018年7月7日，贺州市金旗物业管理有限公司李波出具《重要通知》“贺州市金旗市场12栋3单元402房不明身份住户，因你们未经过房主余小楷同意，已经在此处居住了一段时间，属于强住业主房子。现该房主余小楷本人委托贺州市金旗物业管理有限公司通知此处强住的住户，在3天之内自行打开房门，搬走个人家具及物品，离开此处。否则，物业管理人员将其进行停水停电处理，并对强住此处的不明身份的住户进行清场处理。”因处理不成，贺州市金旗物业管理有限公司林彩凤报警，公安部门对相关人员进行询问。2018年9月17日，原告向该院提起民事诉讼。该院于2018年12月14日作出（2018）桂1103民初1419号民事判决书。原告余小楷不服判决提出上诉。贺州市中级人民法院于2019年4月1日作出（2019）桂11民终283号民事裁定书，裁定撤销该院判决，将案件发回该院重审。 一审法院认为，原告两个诉讼请求是否在本案一并处理的问题，即被告毛应其辩称的本案程序问题。原告的第一个诉讼请求是确认原告与第三人金旗公司签订的商品房买卖合同合法有效，是合同之诉，主体是原告和第三人金旗公司。原告的第二个诉讼请求是二被告立即迁出贺州市金旗市场12栋3单元402号房屋，这是物权之诉，主体是原告和二被告。二者的主体不同，性质也不一样。根据合并审理的规定，原告两个诉讼请求不能在本案中一并处理。原告陈述，原告与第三人金旗公司没有纠纷，故只列金旗公司为第三人而不列为被告。究原告之意，原告提起本案诉讼是原告以物权人的身份保护其物权。故对原告的第一个诉讼请求即确认原告与第三人金旗公司签订的商品房买卖合同合法有效在本案不予处理，本案只处理原告与二被告之间的物权纠纷。本案案由亦应定为返还原物纠纷。房屋所有权的取得途径之一是购买取得。原告不因其与第三人金旗公司签订的商品房买卖合同有效成立而当然取得房屋所有权。原告与第三金旗公司签订的商品房买卖合同于2009年8月26日在贺州市房屋交易管理中心备案登记。原告认为进行备案登记，原告取得房屋的准物权，根据物权法规定，原告已付清房款，就享有涉案房屋的物权。原告的上述主张不能成立。备案登记是行政管理部门的行政管理行为，并无物权的确认性质。关于原告是否付清房款的问题。原告认为商品房买卖合同第六条付款方式及期限约定“签定本合同当日内一次性付清全部房款”具有付款凭证的性质。该条约定显然是对付款方式及期限的约定，不能说明原告已付清全部房款，原告的上述主张不能成立。至于原告认为房屋备案登记在原告名下、第三人金旗公司向原告交房、原告交付物业费等等均可从反面证明原告已付清房款。原告的上述主张在逻辑上显然不能成立。原告认为其是交付现金给被告毛应其，再由毛应其交给金旗公司。但原告没有任何证据证明其交付现金给毛应其。毛应其否认原告向其付款，并陈述正是因为原告没有付款，才不将房屋卖给原告，要求与原告对质。经本院通知原告到庭（不到庭应承担相应后果），但原告仍只出具书面报告，并声称已全权委托律师，有事找其律师，拒不到庭。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原告应承担举证不能的法律后果，对原告关于其已付清全部房款从而享有房屋所有权的主张，不予采纳;对原告基于房屋所有权人的身份而提出的要求二被告立即迁出贺州市金旗市场12栋3单元402号房屋的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回原告余小楷的诉讼请求。一审案件受理费200元（原告已预交100元），由原告余小楷负担。 二审中，当事人没有提交新证据。综合诉辩双方的意见及全案证据，一审认定的主要事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：1.上诉人的两个诉请在本案中是否应当合并审理？如合并审理，诉讼主体应当如何确定？2.上诉人主张排除妨害的诉求是否合法有据？ 关于上诉人的两个诉求是否合并审理的问题。本院认为，涉案商品房买卖合同的主体是上诉人和金旗公司，上诉人请求确认该商品房买卖合同有效，应以合同的相对方金旗公司为被告。一审认为上诉人诉讼的根本目的是为了实现其物权，故在本案中不处理该合同效力问题，只处理上诉人与被上诉人之间的物权效力纠纷，并未不当，本院予以确认。 关于上诉人主张排除妨害的诉求问题。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，不动产物权经依法登记才能发生物权变动的效力，交付不能发生不动产物权变动的效力。本案中，上诉人与原审第三人金旗公司签订了商品房买卖合同并在贺州市房屋交易管理中心备案登记，之后，金旗公司也与上诉人办理了房屋交付手续，但金旗公司与上诉人未办理涉案房屋产权过户登记，未将涉案房屋产权登记在上诉人名下，且涉案房屋至今仍在被上诉人占有使用和控制之下，商品房买卖合同备案登记和办理房屋交付手续不具有不动产物权变动的效力，上诉人还未取得涉案房屋的产权。故，上诉人主张排除妨害，请求被上诉人立即迁出涉案房屋的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。一审判决驳回上诉人的诉讼请求，合法有据，实体处理得当，本院予以维持。上诉人可在取得涉案房屋产权后依法主张权利，至于上诉人未取得涉案房屋产权的归责问题，不属于本案的处理范围，上诉人可依据合同另行主张权利。 综上所述，余小楷的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人余小楷负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈立峰 审 判 员 黄义奎 审 判 员 陈小坤 二〇二〇年三月十日 法官助理 贺昌盛 书 记 员 刘晓玲