中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）最高法民申6932号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：林明思，男，1976年8月19日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：陈光华，福建合众天成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈琳，福建合众天成律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：平安银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市鼓楼区五四路109号东煌大厦1-4层。 负责人：何宏，该行行长。 委托诉讼代理人：黄榕城，福建知信衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯一红，福建知信衡律师事务所律师。 一审第三人：谢忠行，男，1970年10月15日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 再审申请人林明思因与被申请人平安银行股份有限公司福州分行（以下简称平安银行福州分行）、一审第三人谢忠行案外人执行异议之诉一案，不服福建省高级人民法院（2018）闽民终1448号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 林明思申请再审称：林明思提交的证据足以证明其与谢忠行之间的房屋买卖行为真实合法，原审判决认定事实缺乏证据证明，适用法律错误。一、林明思与谢忠行签订的《房产买卖协议》真实、合法、有效，林明思对案涉房屋享有占有、使用、处分和收益的民事权益。2014年4月23日，林明思通过房屋中介与谢忠行签订《房产买卖协议》，以460万元购买案涉房屋。因该房屋当时尚不具备办理产权证的条件，双方约定谢忠行应于2014年6月5日前到厦门市公证处给林明思或者林明思指定的受托人办理授权委托书，由受托人自行办理过户给林明思指定任何第三人作为产权人的相关手续。2014年6月5日，林明思与谢忠行及其配偶办理委托公证手续，将案涉房屋的所有权益全权委托给林明思，并将《商品房买卖合同》《商品房买卖合同备案证明》《购房发票》《前期物业服务合同》《交付业主物品清单》等原件交付给林明思。2014年6月20日，林明思办理入住手续，后又将案涉房屋出租给案外人使用并收取租金。据此，原审判决未支持林明思关于确认其对案涉房屋享有所有权的主张，缺乏事实和法律依据。二、林明思对案涉房屋享有的民事权益，足以排除强制执行。案涉《房产买卖协议》合法有效，林明思已依约支付了全部购房款，谢忠行也已将案涉房屋钥匙及其购房发票等材料原件交给林明思，林明思在原审中提交了《入住证明》以及缴纳水、电、物业费等证据，足以证明林明思已合法占有案涉房屋。因税务局于2014年11月11日才向谢忠行出具案涉房屋的完税证明，案涉房屋才开始具备办理产权证条件，而此时案涉房屋已被查封，因此未能办理过户登记并非林明思的过错。三、本案系案外人执行异议之诉，原审法院仅依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认定林明思就案涉房屋享有足以排除强制执行的主张不能成立，存在错误。本案应当适用《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》相关规定。首先，林明思与谢忠行签订的《房产买卖协议》自订立时生效，生效时间早于案涉房屋被查封的时间，因此《房产买卖协议》应当继续履行。其次，林明思已经依约履行了合同，原审判决认定有关林明思已支付全部购房款并实际占有房屋的证据不足，显属错误。第三，林明思系在查封前购买并占有案涉房屋的善意第三人，故一审法院查封的效力不得对抗林明思，应依法解除查封。第四，案涉房屋没有办理过户登记只是物权未设立。平安银行福州分行的债权指向的是谢忠行的一般责任财产，而林明思的债权指向的是案涉房屋这一特定财产，林明思除依法享有要求办理过户登记的物权期待权外，作为合法占有人还依法享有所有权人能够主张的排他性权利。第五，原审判决违背“民事权益受法律保护”“诚实信用”“公序良俗”“尊重社会公德”等法律基本原则。综上，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形，应予再审。 平安银行福州分行提交意见称：一、林明思提交的证据形成的时间均在2015年，案涉房屋于2014年10月已被法院查封，不属于新证据。原审判决认定林明思没有实际占有使用案涉房屋正确。二、原审判决认定林明思未支付全部价款正确。对于360万元银行转账款项，林明思仅提供了银行转账凭证，不能证明上述款项的性质为案涉房屋购房款。另外100万元仅有收条，与现实交易习惯不符，林明思也不能证明现金交付的事实。三、案涉房屋为预售房产，至今尚未取得房屋产权证，物权效力尚未形成，不具备再次转让的条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。即使案涉《房产买卖协议》合法有效，林明思享有的也仅是合同债权，而非物权。四、林明思在明知谢忠行没有产权证的情况下仍然进行交易，其对于案涉房屋未能办理过户登记手续存在过错。五、林明思拒绝提供其名下的银行流水，综合本案证据，有充分的理由怀疑林明思与谢忠行之间是借贷关系。综上，请求驳回林明思的再审申请。 本院经审查认为：根据原审判决查明的事实，2014年4月23日，林明思、谢忠行签订《房产买卖协议》，约定谢忠行将其购买的案涉房屋转让给林明思，转让价460万元。林明思于同年4月23日、6月5日分别向谢忠行转账59万元、300万元。另，谢忠行向林明思出具了5张金额分别为20万元，合计100万元的收条。2015年5月14日，案涉房屋的物业服务中心出具《入住证明》，载明林明思于2014年6月20日入住案涉房屋。同日，该物业服务中心还出具一份《证明》，证明其对案涉房屋业主林明思应缴纳的2014年下半年物业管理费予以减免。案涉房屋至今未办理过户登记手续。2014年10月16日，一审法院因平安银行福州分行诉谢忠行金融借款合同纠纷一案，根据平安银行福州分行的申请，依法作出（2014）榕民保字第459号民事裁定，查封了案涉房屋。据此，关于林明思是否已经缴纳全部购房款的问题。案涉房屋总价款为460万元，林明思提供证据证明其以银行转账方式向谢忠行支付360万元，另现金支付100万元。但由于林明思提供的银行转账凭证中未注明转款原因，不能证明其转账的款项系用于支付案涉房屋价款。而现金100万元的支付，仅有谢忠行出具的收条，林明思未能提供有关该100万元的来源以及该笔款项已实际交付给谢忠行的证据。故原审判决认定林明思主张其已付清全部购房款缺乏证据证明，并无不当。关于林明思是否已经在法院查封前实际占有案涉房屋的问题。林明思主张谢忠行已于2014年6月5日向其交付案涉房屋，并提供了案涉房屋的物业服务中心出具的《入住证明》以及减免物业费的《证明》，但因林明思未能提供交接案涉房屋的凭证，而物业服务中心上述证明系在案涉房屋被查封之后出具，原审判决认定上述证据不足以证明林明思在法院查封之前已实际占有案涉房屋，并无不当。林明思向本院申请再审中新提交的《房屋租赁合同》、中国建设银行股份有限公司银行流水、物业管理费、公共维修基金、水电费发票等证据，形成时间均在案涉房屋被查封之后，因此该组证据不属于法律规定的足以推翻原判决的新证据。林明思未能提供充分的证据证明在人民法院查封案涉房屋之前，其已付清购买该房屋的款项并实际占有该房屋，原审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认定林明思不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，适用法律并无不当。 综上，林明思的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回林明思的再审申请。 审判长  张爱珍 审判员  尹颖舜 审判员  肖 峰 二〇二〇年三月十六日 法官助理潘琳 书记员黄哲