湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初1212号原告：彭恒新，男，1989年4月2日出生，汉族，住广东省海丰县。委托诉讼代理人：解德辉，湖南金州律师事务所律师。被告：湖南鸿纵置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区红莲路266号城南故事家园4栋308房。法定代表人：张喜全。委托诉讼代理人：张磊，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志刚，湖南麓邻律师事务所律师。原告彭恒新（以下简称原告）与被告湖南鸿纵置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人解德辉到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人张磊、李志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还多收取的房款102250元，并支付自起诉之日起至实际退清之日止的利息(按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：原、被告签订长沙市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的长沙市雨花区洞井中路122号南城印象商品房一套，合同对房屋面积、单价、总价款、首付款等事项均进行了约定。事后原告按约定交纳了首期房款及其他代收费用，同时应被告要求（采用承诺书等形式）在明码标价即合同单价之外另行交纳房屋差价款102250元，后来原告发现被告的做法已严重违法。原告认为，为了抑制商品房价格过快上涨，相关法律和政策对商品房价格进行了严格限制，国务院、国家发改委及地方各级政府也出台了系列规范措施，而被告却利用掌握房源信息等优势，变相在政府监管价格外加价销售，已构成价格违法，系无效。被告上述行为经业主举报后，长沙市雨花区物价局已经对被告作出了处罚。为维护原告合法权益，根据关于经营者因价格违法行为致使消费者多付价款的，应当退还的规定提起诉讼，请求依法判决。被告辩称：1、《兆丰园认购协议》、《承诺书》与《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，且已经履行完毕。被告主张原告补缴差价，符合双方真实意思表示，且原告已经补交了差价，现原告诉请退款有违诚实信用原则；2、《承诺书》及《认购协议》没有违反国家和地方政府对房地产市场调控政策的规定。涉案兆丰园楼盘获得预售许可时间为2015年，双方签订认购协议、《承诺书》是2017年3月18日之前，此时长沙未出台任何商品房限价调控政策。而且，2017年3月18日出台的《长沙市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称3.18政策）系针对未取得预售许可的楼盘，涉案楼盘不属于该调控政策的调控范围；3、雨花区物价部门没有支持业主要求退还房款的请求。综上，原告诉请无事实和法律依据，应予以驳回。经审理查明：2017年3月12日，原告与被告签订《兆丰园认购协议》，约定原告认购被告开发的兆丰园（原名南城印象）4栋1903房屋一套，原告应在签订认购协议当日向被告交纳定金1万元，签署正式的《商品房买卖合同》后，本认购协议自动失效，定金转化为房款。同日，原告向被告出具《承诺书》一份，载明：“本人彭恒新，于2017年3月12日认购南城印象兆丰园4栋1903房，面积89.2平方米，房屋总价842878元，由于房地局在询价过程中，如果网签价格高于9449.3元每平方米，客户不须补差价，如果网签价格低于9449.3元每平方米，本人同意网签价格签约差额，总价按现金支付给开发商”。此后，原告彭恒新（买受人）与被告签订《长沙市商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于长沙市雨花区房屋一套，建筑面积89.2平方米，单价为8303元每平方米，总价款740628元；原告以公积金贷款方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款150628元，剩余房款59万元向长沙市公积金中心申请贷款；合同还对交房、违约责任等其他事项进行了约定。合同签订后，原告按照约定交纳了购房首付款及相关代收费用，后因网签备案价格低于9449.3元每平方米，原告按被告要求实际交纳“房屋差价款”97381元，并向被告出具《收据》一份，载明“今收到湖南鸿纵置业有限公司兆丰园4栋1903认购差价（本人同意不开发票，只开收据）税额4869元”。另查明，因涉案小区业主对被告加价销售行为不满，部分业主向长沙市雨花区物价局进行了举报。2017年7月26日，长沙市雨花区物价局作出（2017）249号《价格举报处理结果告知书》，认定被告上述销售行为违法了《中华人民共和国价格法》第十三条关于“经营者不得在标价之外加价出售商品”的规定，对被告罚款82000元。在本案审理过程中，被告提交了原告彭恒新出具的《收条及确认书》一份，内容为原告确认收回涉案房屋差价款（金额未写明），被告据此佐证被告已将涉案房屋差价款退还给原告。原告对此质证认为，被告未提供该款项支付凭证，实际上原告并未收到该款项，该《收条及确认书》系原告应被告要求所写，否则被告称将不给原告办理按揭贷款及收房等手续。以上事实，有原、被告的身份资料、《承诺书》、《兆丰园认购协议》、《长沙市商品房买卖合同》、《收款证明》、《价格举报处理结果告知书》以及原、被告双方的陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，为抑制商品房价格过快上涨，促进房地产市场持续健康发展，国家对房地产市场出台严格的调控政策，网签备案价格即对预售商品房价格的一种监管措施，开发商不能高于网签备案价格销售商品房。本案中，被告以要求原告出具《承诺书》的形式在网签备案价格之外加价销售，违反了国家抑制房价过快上涨的调控政策，系以合法形式掩盖加价销售的非法目的，故《承诺书》应认定为无效，被告应当将多收取的房款退还给原告。原告主张退还金额为102250元，但原告在交纳差价同时出具《收据》确认收到差价税额4869元，故退还金额应认定为扣除该部分后的原告实际交纳金额即97381元。原告主张计算利息，本院认为依据不足，依法不予支持。被告辩称关于《承诺书》系双方真实意思表示且已经实际履行、涉案楼盘不适用长沙市对房地产市场的调控政策的抗辩意见，本院认为该抗辩意见与政府对于房地产市场价格调控的政策原则相悖，本院依法不予采信。被告辩称已将差价款全部退还原告，本院认为涉案楼盘加价销售情况普遍存在，被告收取加价销售金额巨大，如被告确已退还该款项应提交相应支付凭证进行佐证，故结合原告对此的质证及陈述意见，被告所举证据不能证明其已经退还该款项，故本院对其抗辩意见依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的规定》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南鸿纵置业有限公司于本判决生效后7日内退还原告彭恒新房款97381元；二、驳回原告彭恒新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2345元，因适用简易程序减半收取1172.5元，由被告湖南鸿纵置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张松杰二〇二〇年三月十八日书记员  顿 梁附：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的规定》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。