辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)辽0281民初7031号 原告：中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行，住所地瓦房店市新华路14号。统一社会信用代码：912102818236226526。 负责人：张毅，该行行长。 委托诉讼代理人：冯玉崇，辽宁金刚石律师事务所律师。 被告:李艳杰，女，1970年11月30日出生，汉族，户籍地沈阳市东陵区。 被告：冯平，男，1973年8月19日出生，汉族，现住大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：李文豪，辽宁见道律师事务所律师。 被告:大连海天龙腾建设集团有限公司，住所地瓦房店市复州城镇永丰村。统一社会信用代码：9121020075607902XH。 法定代表人：赫兆刚，该公司经理。 委托诉讼代理人：王丽艳，女，该公司员工。 原告中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称建行瓦房店支行）与被告李艳杰、冯平、大连海天龙腾建设集团有限公司（以下简称海天龙腾公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行瓦房店支行的委托诉讼代理人冯玉崇、被告冯平及委托诉讼代理人李文豪、被告海天龙腾公司的委托诉讼代理人王丽艳到庭参加诉讼，被告李艳杰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行瓦房店支行向本院提出诉讼请求：1.由被告李艳杰、冯平偿还截至2019年10月25日止欠借款本金154741.79元、利息3240.17元、罚息111.41元（合计158093.37元）及至偿清全部借款本金之日止按合同约定的利息罚息；2.原告对抵押的房屋享有抵押优先受偿权；3.由担保人被告海天龙腾公司对李艳杰、冯平所欠上述借款债务，按担保条款约定承担连带保证责任；4.由上述被告承担诉讼费用。事实与理由：2012年5月7日，被告李艳杰与原告签订个人住房（商业用房）借款合同。合同约定，原告向被告李艳杰发放金额为人民币20万元的商品房按揭贷款，用于购买被告海天龙腾公司开发的位于瓦房店市商品房，借款期限为120个月，贷款利率为基准利率不浮动，借款逾期的，罚息利率为在贷款利率水平上上浮50%，采用等额本息还款方法。借款人以上述商品房作贷款抵押，并于2012年5月10日在瓦房店市房屋管理办公室办理抵押登记。合同生效后，原告于2012年5月10日依约向借款人指定的海天龙腾公司账户全额支付了20万元的购房贷款，但借款人在之后没有按约定履行还款义务。根据借款合同第十六条、第十七条规定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权提前宣告贷款立即到期，要求借款人立即清偿全部借款本息及相关费用。被告李艳杰、冯平系夫妻关系，所欠原告借款系二被告婚姻关系存续期间的共同债务。2012年1月9日，被告海天龙腾公司与原告签署《楼宇按揭合作协议》，约定同意购房人将其与开发商签订的商品房预购合同项下的房产及相关权益抵押给银行以取得贷款；保证全面、及时履行与购房人的购房合同义务，及时交付房屋使用；保证在购房人未履行借款合同项下还本付息义务时承担连带保证责任。约定保证期间为阶段性保证，即自每笔购房按揭贷款合同签订之日起，至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。担保范围等内容如该合同约定。被告海天龙腾公司未按约定履行相应责任和义务，至今未能将上述房屋抵押权利证书等文件交到原告收取。根据上述事实，原告请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告李艳杰未作答辩。 被告冯平辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1.案涉房屋系被告李艳杰购买，被告冯平对案涉房屋的贷款还款状况不知情，案涉房屋也是由被告李艳杰使用，被告冯平从未使用。2.被告冯平已经与被告李艳杰在2018年经法院判决离婚，被告李艳杰缺席参加离婚诉讼，致使共同财产在该次诉讼中未分割。3.本案中案涉房屋存在抵押担保，即便被告李艳杰没有还款的情况下也应当首先适用物保在前原则，而现在的案涉房屋价值已经足够弥补原告所主张的相应金额。 被告海天龙腾公司辩称，不同意原告诉讼请求，理由是：1.我们已经多次联系被告李艳杰和冯平办理产权证，但是均联系不上二被告，所以无法办理产权证。2.现在被告李艳杰房屋的价值可以抵顶原告的借款和利息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李艳杰与冯平于2004年1月5日登记结婚；大连市甘井子区人民法院于2018年9月18日作出（2017）辽0211民初9155号民事判决：一、准予原告冯平与被告李艳杰离婚。二、原、被告婚生女冯诗媛由被告李艳杰抚养，自2018年9月起原告冯平每月给付婚生女冯诗媛抚养费1500元至婚生女年满十八岁止，每月25日前给付。三、驳回原告冯平的其他诉讼请求。2019年4月2日，大连市甘井子区人民法院出具生效证明，证明（2017）辽0211民初9155号民事判决书已发生法律效力。 2012年1月4日，被告李艳杰（买受人）与被告海天龙腾公司（出卖人）签订合同编号WHT2012200008商品房买卖合同，约定买受人购买出卖人开发的位于瓦房店市房屋，建筑面积69.02平方米，每平方米4280.01元，总金额295406元整；首付款95406元，贷款200000元；出卖人应当在2012年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织竣工验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。商品房买卖合同于2012年5月7日在瓦房店市房屋管理办公室办理备案登记。 另查，2012年1月9日，原告建行瓦房店支行（乙方）与被告海天龙腾公司（甲方）签订《楼宇按揭合作协议》，约定乙方为甲方推荐购买其开发的位于瓦房店市复州城镇永丰村复州美郡小区的购房人（本案购房人为被告李艳杰）提供住房贷款，作为购房人向甲方支付的部分房价款，由于甲方原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括贷款本金及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按乙方对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。案涉房屋已办理抵押预告登记，未办理正式抵押登记，原告未取得抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本。 再查，2012年5月7日，原告与被告李艳杰签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告李艳杰向原告借款200000元，用于购买被告海天龙腾公司开发的位于瓦房店市商品房，借款期限120个月，自2012年5月7日至2022年5月7日；贷款利率在基准利率水平上不浮动；还款方法采用等额本息还款法；逾期还款的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮100％；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；被告李艳杰以所购买房屋作为借款抵押。被告冯平在该合同的抵押人处签名捺印。合同签订后，案涉房屋在瓦房店市房屋管理办公室办理了抵押预告登记。 2012年5月10日，原告依据约定将贷款200000元发放给被告海天龙腾公司。被告李艳杰已偿还贷款本金45258.21元、利息73909.73元后，自2019年5月始不再按合同约定偿还贷款本息。截至2019年10月25日，被告李艳杰欠原告借款本金154741.79元及利息3240.17元、罚息111.41元，合计158093.37元。 还查，案涉商品房已具备办理权属证书及他项权利证书条件，但至今尚未办理。 本院认为，被告李艳杰与被告海天龙腾公司签订的《商品房买卖合同》、原告与被告李艳杰签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及原告与被告海天龙腾公司签订的《楼宇按揭合作协议》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。各方当事人应当按照上述合同的约定全面履行各自义务。原告发放贷款后，享有收回贷款本息的权利。根据《个人住房（商业用房）借款合同》约定，被告李艳杰未按期足额偿还借款，原告有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。借款行为发生在李艳杰与冯平夫妻关系存续期间，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，被告冯平应对被告李艳杰的借款本息承担连带清偿责任。原告请求被告李艳杰、冯平偿还借款本金、利息、罚息，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告主张对涉案房屋享有抵押优先受偿权问题。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以建筑物或正在建筑的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，案涉房屋仅办理了抵押预告登记，该预告登记并不直接导致担保物权的设立或变更，而是原告对将来担保物权的设立享有请求权。在原告对案涉房屋并未取得现实抵押权的情况下，其主张抵押物优先受偿无法律依据，故本院不予支持。 关于被告海天龙腾公司应否对案涉贷款承担连带保证责任问题。被告海天龙腾公司作为保证人为涉案贷款提供的是阶段性保证，所谓阶段性保证，其本意就是让被告海天龙腾公司为被告李艳杰该阶段内（自借款合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续并将抵押物的他项权利证书交付原告止）向原告履行还款义务提供保证。当其协助被告李艳杰办理了商品房权属证书、办妥抵押人的抵押登记手续、原告收到案涉房屋他项权利证书，该阶段性保证的任务完成。现案涉房屋并未办理权属证书，亦未办理抵押权登记，根据物权法定原则，原告就抵押房屋处分并优先受偿的权利在要件上有所欠缺，被告海天龙腾公司阶段性连带保证的期限届满条件未成就，故被告海天龙腾公司理应按约定在案涉房屋办理权属证书、办理抵押登记及原告取得他项权利证书之前对上述债务仍承担连带保证责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条第一款、第一百零八条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下： 一、被告李艳杰、冯平于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金154741.79元及至2019年10月25日利息3240.17元、罚息111.41元，合计158093.37元； 二、被告李艳杰、冯平于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金154741.79元的利息、罚息（自2019年10月26日起至借款付清之日止，利率按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算）； 三、被告大连海天龙腾建设集团有限公司在原告中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行收到被告李艳杰购买的位于瓦房店市房屋他项权利证书之前对上述第一项、第二项借款本息承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3462元，公告费600元，合计4062元（均由原告中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行预交），由被告李艳杰、冯平、大连海天龙腾建设集团有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  张宝兰 人民陪审员  谷云华 人民陪审员  夏洪祥 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  刘晓红