天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初82132号原告：张艳，女，1972年6月6日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王红艳，天津友汇律师事务所律师。被告：吴治毅，男，1990年6月16日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：徐强，天津立人律师事务所律师。原告张艳诉被告吴治毅房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告张艳的委托诉讼代理人王红艳，被告吴治毅的委托诉讼代理人徐强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金54万元；2.判令被告返还代垫款55万元；3、判令被告赔偿律师费5万元。事实与理由：2018年9月11日，原、被告及案外人签署了房屋买卖居间合同，约定被告出资540万元购买原告所有的坐落于天津开发区房屋。合同约定被告于2018年9月12日支付定金5万元，2018年10月12日前追缴定金55万元，共计定金60万元。同时约定买方未按约定付款的，逾期15日卖方有权视为买方拒绝履行合同，并有权要求买方支付该房屋成交价10%作为违约金，且即日起本合同解除，卖方有权将该房屋另行转让。合同签署后，被告仅于2018年9月12日支付定金5万元，其他定金因资金问题未能依约支付。鉴此，双方于2019年1月8日签署《补充协议》，约定由被告找垫资公司垫资55万元，所产生的全部利息月由被告承担。同时，被告承诺无论最终贷款或一次性付款保证原告在2019年2月28日前收到全部房款。若因被告原因不购买此房屋，55万元垫资款由被告负责还给垫资公司，原告概不负责。然而，付款期限届满，被告仍未能按照补充协议的约定履行，并在2019年3月15日明确告知因资金问题无力再购买涉案房屋。为此，原告于2019年3月16日向其发送解除合同通知函。原告认为，由于被告违约导致双方买卖合同解除，被告应承担相应违约责任。故原告起诉，请判如所请。被告辩称根据双方补充协议的约定，被告在2019年2月28日根本无法向原告支付全部房款，原告在本案所主张的合同解除不成立。根据原告的陈述，其在2019年3月27日即将房屋出售并完成过户手续，明显不符合常理，原告所述的房屋再次出售情况不属实。同时，被告认为即便其违约，原告所主张的违约金过高，应予调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据以上证据，本院认定以下事实：2018年9月11日，原、被告经案外人天津开发区万业源房地产经纪有限公司（以下简称万业源公司）居间介绍，三方签订了《房屋买卖居间合同》，约定被告购买原告所有的坐落于天津开发区房屋，价款为540万元，被告于2018年9月12日支付原告定金5万元，于2018年10月12日前追缴定金55万元，共计定金60万元。同时双方约定待原告平贷且产权证抵押注销完毕后7个工作日内签订《天津市存量房屋买卖协议》。关于违约责任，双方约定买方未按约定付款的，每逾期一日，应向卖方支付该房屋成交价格的3‰作为违约金，逾期十五日卖方有权视为买方拒绝履行合同，卖方有权要求买方支付该房屋成交价格10%作为违约金，且即日起本合同解除，卖方有权将该房屋另行转让。合同签订后，被告于2018年9月12日支付原告定金5万元，其他定金因资金问题未能依约支付。2019年1月8日，双方签订了《补充协议》，载明：由于被告购房资金未按时到位，以至于定金无法按时支付，被告出面找垫资公司垫资55万元，所产生的全部利息从始至终都由被告承担；被告承诺于2019年2月28日前同原告签订天津市房屋买卖协议并同时将足够银行规定首付存入银行指定的资金监管账户，如被告贷款资质出现问题，被告承诺保证一次性支付原告房款；无论最终贷款或一次性，必须保证原告在2019年2月28日前收到全部房款；若因被告原因不购买此房屋，55万元垫资款由被告负责还给贷款公司，原告概不负责。庭审中，双方确认在协议签订之前，经被告联系，案外人某借款平台于2018年12月29日向原告提供借款55万元，被告负责偿还该借款的利息。此后，原告使用该资金偿还了涉案房屋的银行剩余贷款，注销了抵押权手续。2019年2月28日，因被告原因，双方未能依约办理相关手续。2019年3月15日，原告和被告方协商合同履行、解除事宜。在协商过程中，原告向被告询问是否还购买房屋，被告答复“想买是想买，关键目前的状况是玄乎...目前是没戏了”。此后，双方协商解除合同，但未能达成一致意见。被告母亲为中介方万业源公司的管理人员，其在协商中提出三方签订合同解除协议，涉案房屋由万业源公司继续出售，被告承担延期出售期间的55万元的利息。对此，原告不同意，但未提出合同解除后的具体意见。2019年3月16日，原告向被告发出书面合同解除通知函，载明：...2019年3月15日，贵方明确告知因资金原因不再购买涉案房屋，故我方通知贵方解除《房屋买卖居间合同》及补充协议，由于贵方违约给我方造成的经济损失，我方将保留向贵方进一步追索的权利。被告确认收到该通知。2019年3月27日，原告同案外人刘治阳在房管部门签订了《天津市存量房买卖协议》，将涉案房屋出售。对此，原告主张房屋出售价格为500万元，并提供了和中介方的房屋买卖居间合同及相应银行流水。原告提供的房屋买卖居间合同显示原告系2019年3月27日与案外人签订合同，并于当日到房管局办理了相应手续。被告对原告提供的房屋买卖合同的真实性不予认可，认为签订居间合同当日即办理完毕相关手续，不符合常理，认为原告故意扩大损失。被告还认为涉案房屋在原告实际出售时的市场价格仍在540万左右，并申请对此进行评估。综合考虑案件情况，原告的该评估申请与案件缺少必要的关联性，本院未准许该申请。2019年3月26日，原告向案外人某平台偿还了借款55万元。期间，被告共计向该平台支付了利息41250元。原告还主张因诉讼发生律师费5万元，并提供了代理合同、汇款凭证等证据。本院认为，当事人应当按照约定履行各自义务，否则，违约方应承担相应违约责任。本案中，双方在买卖合同及补充协议中约定了相应的付款时间及对应的合同解除情形，被告方未依约付款，在双方的协商过程中，被告的行为已表明其不再购买房屋的意思，在该情况下，原告有权解除双方之间的房屋买卖合同，被告应承担相应违约责任。关于被告应承担的违约责任，双方在买卖合同中约定了违约金条款，同时，双方在补充协议中关于垫资款55万元由被告负责偿还的约定，其本质上亦属于同一性质违约责任的约定。原告已主张了违约金，其无权再同时主张55万元的违约责任，对原告返还垫资款55万元的主张，不予支持。关于原告主张的违约金，二手房的交易具有其特殊性，其价格受多种因素的影响，且不同购买个体的差异性较大，根据本案的情况，被告申请鉴定以便确定涉案房屋实际出售时的市场价格，缺乏必要的关联性，本院不予准许。尽管原告作为守约方，但其负有义务防止损失扩大。从通常二手房的交易流程、周期以及原告实际出售房屋的过程来看，原告所主张的交易情况具有不合常理的地方。同时，被告母亲即是双方交易中介公司的管理人员，其更具备销售涉案房屋的便利条件，也有能力使得涉案房屋出卖较好的市场价格，但原告未选择该方式，在未明确告知被告的情况下出售房屋，其行为有违诚实信用。综合考虑以上情形，结合合同履行过程中被告因55万元垫资款的受益情况、被告已交付的5万元定金不再返还情况，本院酌定被告再给付原告违约金18万元。对原告主张的多余部分，不予支持。同理，对于原告主张的律师费，已在违约金的补偿范围之内，不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告吴治毅于本判决生效之日起十日内给付原告张艳违约金18万元；二、驳回原告张艳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15060元，由原告负担12684元，被告负担2376元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  王玉强人民陪审员  邱卫红人民陪审员  孔凡娟二〇二〇年三月二十二日书 记 员  张宗芳