北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初8483号原告（反诉被告）：北京赛智科融投资管理有限公司，住所地北京市海淀区青云里满庭芳园小区9号楼青云当代大厦22层2203。法定代表人：段明，总裁。委托诉讼代理人：李君升，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘静，北京市中闻律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州美生元信息科技有限公司，住所地苏州市高铁新城南天成路58号。法定代表人：余海峰，执行董事。委托诉讼代理人：杨娇，北京大成律师事务所律师。原告（反诉被告）北京赛智科融投资管理有限公司（以下简称赛智科融公司）与被告（反诉原告）苏州美生元信息科技有限公司（以下简称美生元公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赛智科融公司委托诉讼代理人李君升、潘静、被告美生元公司委托诉讼代理人杨娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赛智科融公司向本院提出诉讼请求：1．判令美生元公司向我公司支付北京市海淀区中关村大街11号北科置业大厦×号房屋（以下简称×号房屋、×号房屋）租金174524元，并按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍标准向我公司支付上述款项自2018年5月27日起至付清之日止的违约金；2．判令美生元公司向我公司支付逾期腾房占有使用费79674元，并按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍标准向我公司支付上述款项自2018年5月27日起至付清之日止的违约金；3．判令美生元公司向我公司支付违约金115384元；4．判令美生元公司向我公司支付本案的律师费20000元；本案的诉讼费由美生元公司承担。事实和理由：2017年9月8日，美生元公司因办公需要与我公司签订《房屋租赁协议书》（以下简称涉案租赁协议），约定我公司将涉案房屋出租给美生元公司，租期为2017年9月8日至2018年9月7日，年租金692304元，月租金57692元，美生元公司采用预付租金的方式，每三个月为一个付款周期，首期租金应在涉案租赁协议成立之日即向我公司支付，以后每期租金应在已付租金对应的租期届满前的十日前向我公司支付。涉案租赁协议成立之日，对方应向我公司缴纳2个月租金标准的保证金，金额为115384元。未履行本协议约定的支付义务的，每逾期一天，应向我公司支付逾期未付金额的3‰的违约金，该违约金不包含因对方原因造成我公司其他损失所应承担的赔偿责任。逾期支付本协议约定的其应付各项费用（包括但不限于租金、物业费及各项违约金等）累计达到保证金金额的25%的；或逾期支付上述各项费用超过15天的，应向我公司支付两个月租金标准的违约金，违约金不足以弥补我公司损失的，对方应予补足，同时我公司有权解除本合同并收回租赁房屋。除本协议特别约定外，由于对方违约给我公司造成损害的，对方应承担相应的损害赔偿责任，即直接损失与间接损失，包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费、担保费等的赔偿责任。另双方于当日签订附件一《物业费缴纳协议书》（以下简称物业费协议），约定每月的物业费为1849元，每月的能源费为4315元，支付方式为美生元公司同意将本协议约定的费用直接支付给我公司，由我公司代收并代付给物业管理服务单位。未经我公司事先书面同意，美生元公司不得擅自向物业管理服务单位直接支付费用，否则，因此造成的我公司损失由对方承担。合同签订后，美生元公司在租赁期内未按期支付租金和物业费、能源费费用，已构成根本性违约，严重损害我公司合法权益。我公司于2018年9月12日向对方发出催缴通知书，但其仍未缴纳。我公司于2018年9月19日向其发出《腾退通知函》，通知解除涉案租赁协议，并要求搬离涉案房屋。在美生元公司先行违约，与我公司协议已经终止的情况下，我公司的租赁权交还业主北京亿世界商业经营管理有限公司（以下简称亿世界公司），但我公司与亿世界公司达成一致，2018年9月28日前的租金、物业费等还是由我公司继续收取，我公司诉请具有合法有效的依据，故诉至法院，望判如所请。美生元公司辩称，不同意赛智科融公司的诉讼请求，理由如下：一、赛智科融公司存在严重违约行为，导致我公司无法正常使用租赁房屋，无法实现合同目的，给我公司造成了严重的损失和影响，我公司依法行使抗辩权，不存在违约。二、赛智科融公司向产权人发出《解约通知函》的行为导致赛智科融公司与我公司之间签署的涉案租赁协议存在效力终止的情形。赛智科融公司向物业方发出《解约通知函》的行为导致其代收代缴物业费及其相关费用的主体资格丧失。三、赛智科融公司所主张的违约金没有事实和法律依据。我公司不存在违约行为，故不应向对方支付违约金，且对方在其诉请中重复计算违约金金额和项目，不符合法律和合同的约定；涉案租赁协议12．2条及11．3．4条同时针对延期付款约定多种违约责任方式，包括（1）延期罚金；（2）两个月租金的违约金；（3）扣罚保证金。针对同一情形下违约金的多重适用，严重违反了公平原则，同时也导致约定的违约金金额远高于造成的实际损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，故该项违约金计算导致所主张的违约金金额过分高于造成的损失，亦不应当得到支持；四、我公司并不存在违约行为，不应向赛智科融公司支付其律师费损失。而且，本案中赛智科融公司仅向受委托的律师事务所实际支付了1万元律师费，按照损失实际发生的原则，赛智科融公司对于尚未实际发生的损失无权主张，其要求我公司赔偿2万元的律师费的主张没有事实依据。美生元公司向本院提出反诉请求：1．确认双方2017年9月8日签订的涉案租赁协议于2018年9月29日解除；2．判令赛智科融公司向我公司返还保证金115384元；3．判令赛智科融公司向我公司赔偿律师费2万元；反诉案件受理费由赛智科融公司负担。事实和理由：我公司与赛智科融公司于2017年9月8日签署涉案租赁协议，对方将涉案房屋出租给我公司用于办公，租期自2017年9月8日起至2018年9月7日止，我公司已缴纳涉案租赁协议的保证金115384元。双方在2018年9月7日租赁协议到期后虽然没有续签书面的涉案租赁协议，但是依据合同法第二百三十六条规定，在2018年9月7日后，双方之间的租赁合同继续有效。在整体租赁期间，赛智科融公司存在严重的违约行为，包括：1．赛智科融公司收取我公司租金后，却不向产权人交付租金，导致我公司作为次承租人的权利无法得到保障。2．由于赛智科融公司拖欠产权人租金，导致我公司被产权人要求腾退房屋，赛智科融公司与与我公司之间的涉案租赁协议尚未到期即无法履行。3．赛智科融公司未履行涉案租赁协议之从协议物业费协议中约定的代付物业费及能源费的义务。4．由于赛智科融公司拖欠北京龙城兴业物业管理有限公司（以下简称龙城物业）的物业费、能源费，造成龙城物业采取停止供冷以及全面停止物业服务的措施，导致我公司无法正常使用租赁房屋，给我公司经营造成了严重的影响。并且产权人于2018年9月29日从赛智科融公司处收回了合同项下的租赁房屋，房屋腾退后已无继续履行的法律基础,且我公司无法正常使用租赁房屋，对方应赔偿由此给我公司造成的装修费用损失，并返还保证金。故提起反诉，望判如所请。赛智科融公司对美生元公司的反诉辩称，不同意美生元公司的反诉请求，理由如下：一、美生元公司要求确认涉案租赁协议于2018年9月29日解除毫无事实和法律依据。由于美生元公司拖欠支付租金已经达到合同约定的解约标准，双方合同已在2018年9月20日美生元公司签收解约通知时解除。美生元公司根本违约在先，导致涉案租赁协议解除，我公司后续在2018年9月29日与亿世界公司关于房屋交接的事项与合同是否解除无关。双方合同已于2018年9月20日解除，按照合同约定其缴纳的保证金不予以退还。二、对于美生元公司反诉状所列举的我公司违约行为，由此作为拒付租金的理由毫无事实和法律依据。1、关于美生元公司所提第1、2点违约行为，从合同相对性而言，无论我公司与业主之间因何发生纠纷，均与美生元公司无关，而美生元公司在合同解除前均已正常占有使用房屋，就应根据合同约定支付租金。2、关于美生元公司所提龙城物业履约问题，不构成我公司严重违约。首先，龙城物业履约问题，应由龙城物业承担，不构成我公司的严重违约。其次，龙城物业短暂停冷情况未影响美生元公司正常占有、使用该房屋。再次，美生元公司于2018年12月25日直接向龙城物业交纳物业费的行为表明，其认可龙城物业服务，其自行放弃向龙城物业追索赔偿权利的行为，与我公司无关。三、美生元公司要求支付律师费缺乏事实和法律依据。首先，美生元公司逾期支付租金、物业费，已构成根本违约，符合我公司行使合同解除权的基本条件，且我公司已按照法律规定行使解除权；其次，在美生元公司违约的情况下，其主张的律师费损失没有法律依据，且合同也未约定其具有追索律师费的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月19日，亿世界公司（出租方，甲方）、赛智科融公司（承租方，乙方）、赛伯乐投资集团有限公司（担保方、丙方）（以下简称赛伯乐公司）与亿世界（北京）电子市场有限公司（收款方，丁方）签订《房屋租赁协议书》（以下简称原协议），有关内容：1．1写字间房屋坐落：北京市海淀区中关村大街11号北科置业大厦（中关村亿世界财富中心）；3．1租赁期限：租赁期限为五年，自第一批空置房屋交付之日（即2014年3月1日）起至2019年2月28日止（第二批及以后写字间的交付以《写字间交接确认单》为准）；9．1租赁期限内，甲方同意乙方将租赁房屋转租给第三方，新引进租户的业态需要符合中关村西区政府产业规划；9．3甲方出售租赁房屋给第三方的，不影响本协议的效力。本合同附件《亿世界出租给赛伯乐所有房屋清单》中包含×、×号房间，面积分别为×㎡、×㎡。2016年7月7日，赛智科融公司（甲方）与龙城物业（乙方）签署《应急物业服务合同书》，有关约定如下：1．1甲方就承租的房屋面积委托乙方为甲方提供应急物业服务；2．1乙方为甲方提供应急物业服务的期限为3个月，自2016年4月12日起；2．3应急物业服务期内未出现上述能够解除应急委托物业服务情形的，甲方如未在应急物业服务期满前向乙方提出期满不再委托乙方提供物业服务的通知，则视为在委托期满后甲方已再次应急委托乙方提供物业服务，本合同自动延续3个月，依此类推，延续次数无限制；4．2物业服务费的支付方式：物业服务费由甲方按月度支付，根据实际物业服务天数和双方约定标准进行计算。2016年7月19日，亿世界公司（出租方，甲方）、赛智科融公司（承租方，乙方）、赛伯乐公司（担保方、丙方）与亿世界（北京）电子市场有限公司（收款方，丁方）签订《关于的补充协议》（以下简称原补充协议），有关约定如下：第一条原协议的租赁期限自2014年3月1日起至2019年2月28日止；经乙方提议与小业主委托出租期限一致，甲、乙、丙三方同意租赁期限延长至2025年2月28日止。分批次交付的租赁面积的租赁期限自当批次租赁面积交付完成之日起至2025年2月28日止。交付完成之日经甲乙双方确认的《写字间交接确认单》中的交接日期为准；第八条甲方作为租赁房屋的业主，就现在和将来出租给乙方的租赁面积，在原协议及本补充协议有效期内，不可撤销的同意并授权乙方并配合乙方行使下列权利：乙方可根据整体经营的需要代表甲方就更换和选聘物业服务企业行使业主表决权，本补充协议即视为甲方授权。乙方应与该物业服务企业签订物业服务合同并直接向该物业服务企业缴纳物业费，包括甲方所有交付给乙方租赁面积的物业费，因乙方拖欠物业服务企业物业费，导致物业服务企业停止物业服务的后果，由乙方承担全部责任。2017年7月19日，北京市海淀区人民法院立案受理亿世界公司起诉赛智科融公司和赛伯乐公司房屋租赁合同纠纷案，并于2018年4月2日判决由赛智科融公司支付亿世界公司欠付租金12411138．8元并偿付该笔款项逾期付款违约金，赛伯乐公司对上述付款义务承担连带保证责任。赛智科融公司不服，上诉至北京市第一中级人民法院，该院于2018年7月9日作出终审判决，维持原判。2017年9月8日，赛智科融公司（出租方，甲方）与美生元公司（承租方，乙方）签订涉案租赁协议，有关约定如下：租赁期限为12个月，自2017年9月8日至2018年9月7日，租赁房屋年租金为692304元，月租金为57692元；3．2乙方应于租赁期限届满前三个月，向甲方提出书面续租申请，经甲方同意后，甲、乙双方在租赁期限届满前二个月内重新签订房屋租赁协议，乙方未能在上述期限内向甲方提出续租申请，视为乙方放弃续租权利（优先承租权）；4．2乙方采用预付租金的方式，每3个月为一个付款周期向甲方支付一次租金，首期租金应在本协议成立之日即向甲方支付，以后每期租金应在已付租金对应的租期届满前的十日前向甲方支付；4．3本协议成立之日，乙方即向甲方缴纳2个月租金标准的保证金，金额为115384元；4．4非经甲方书面同意，乙方缴纳的保证金不得用于抵交乙方应缴纳的租金、物业费、能源费及其他费用；4．5本协议解除或终止，且甲方根据本协议的约定应退还乙方保证金时，甲方在甲、乙双方办理完房屋交接手续及乙方结清租金等乙方应付费用后的一个月内，将保证金余额无息退还乙方；4．6出现以下情形之一时，甲方不予退还乙方已缴纳的保证金：4．6．1乙方违反本协议的规定条款或违反法律、法规及其他规范性文件规定时，甲方要求乙方限期改正而乙方逾期未改正的，甲方有权解除本协议并不退还保证金；4．7若乙方未完全履行本协议项下的义务，甲方有权决定将乙方应付而未付费用（包括但不限于租金、物业管理费、能源费等与使用租赁区域相关的一切费用，以及乙方应向甲方支付的违约金、赔偿金等）从履约保证金中扣除，但应事前通知乙方。若该保证金不足扣除乙方应付费用，乙方应在收到甲方通知后三日内补足，否则每逾期一天，乙方应按照应补足金额的千分之三的标准向甲方支付逾期补足违约金。八、转租、转让和归还租赁房屋：8．5乙方应在本协议解除或终止前搬离租赁房屋并与甲方办理租赁房屋的交接手续，否则，乙方的保证金不予以退还，同时乙方应按照日租金的贰倍标准向甲方支付租赁房屋使用费，直至乙方履行完上述搬离义务。九、甲方的权利和义务：9．2甲方有义务保持共用设备、设施运行的良好状态。十、乙方的权利和义务：10．1乙方应按本协议的约定支付租金、物业费、能源费、保证金及其他相关费用；10．9本协议解除或终止的，乙方归还租赁房屋时，应派代表与甲方或甲方委托的物业管理机构人员一起查看租赁房屋及附属设施、设备，经甲方验收认可，办理交接手续后方可视为归还；10．15由乙方增加的装修（包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后会损坏室内状况的）不得拆除。对于乙方的装修费用，甲方不承担补偿义务。十一、解除、终止：11．3有下列情形之一的，乙方应向甲方支付两个月租金标准的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应予补足，同时甲方有权解除本协议并收回租赁房屋：11．3．4乙方逾期支付本协议约定的乙方应付各项费用（包括但不限于租金、物业费及各项违约金等）累计达到保证金金额的25%的；或乙方逾期支付上述各项费用超过15天的；11．6租赁期限届满之日，本协议自行终止。十二、违约责任：12．1任何一方未能履行本协议规定的条款或者违反国家法律、法规及规范性文件的规定，应按本协议规定承担违约责任；12．2乙方未履行本协议约定的支付义务的，每逾期一天，应向甲方支付逾期未付金额的千分之三的违约金。该违约金不包含因乙方原因造成甲方其他损失所应承担的赔偿责任；12．4除本协议特别约定外，由于乙方违约给甲方造成损害的，应承担相应的损害赔偿责任，即直接损失与间接损失，包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费、担保费以及甲方因乙方违约给第三人造成的赔偿责任。十三、其他：13．2本协议自甲、乙双方签字或盖章并且乙方按本协议第4．2条、第4．3条规定缴纳租金、保证金后生效；13．3本协议附件及补充协议均为本协议不可分割的组成部分。物业费协议作为本协议书附件；13．4甲、乙双方因本协议及其在履行过程中所发生的争议，应通过协商解决；协商解决不成的，任何一方均有权向北京市海淀区人民法院提起诉讼；13．5甲、乙双方中一方向对方发送通知应以书面形式经当面递交或以邮寄方式送达到本协议首部所列明的甲、乙双方的通讯地址，经甲方相关负责人或乙方及其相关第三人签收后即视为已经送达。合同附件一系赛智科融公司与美生元公司签订物业费协议，相关内容为：一、费用承担范围1．1乙方使用该租赁房屋和接受物业管理服务单位提供的物业服务而应承担和支付租赁房屋的物业费、能源费及其他约定的费用。二、费用标准2．1物业费标准：每月的物业费为1849元；2．2能源费标准：每月的能源费为4315元。三、费用支付方式3．1支付方式：乙方同意将本协议第1．1条约定的费用直接交付给甲方，由甲方代收并代付给租赁房屋的物业管理服务单位。未经甲方事先书面同意，乙方不得擅自向租赁房屋的物业管理服务单位直接支付费用，否则，因此造成的甲方损失由乙方承担；3．2乙方采用预付费的方式，每3个月为一个付款周期向甲方支付一次费用，首期费用应在本协议生效之日即向甲方支付，以后每期费用应在已付费用对应的使用期届满前的十日前向甲方支付。五、特殊约定5．1空调供冷日期为每年的5月15日起至当年的9月30日止；5．2乙方未按照本协议的约定支付各项费用的，每逾期一天，应向甲方支付逾期未付金额的千分之三的违约金。六、其他约定6．1本协议的有效期限为主协议约定的租赁期限，本协议在主协议解除或终止时，同时解除或终止。2017年9月15日，美生元公司向赛智科融公司支付301261元，包括保证金115384元，以及三个月的租金、物业费和能源费。2018年1月5日，亿世界公司将赛智科融公司、赛伯乐公司和亿世界（北京）电子市场有限公司诉至本院，请求解除其与其他三方签署的涉案租赁协议及《关于的补充协议》,并主张相应的欠付租金、占用费及违约金。2018年5月3日，龙城物业向赛智科融公司发送《关于尽快缴纳物业服务费用的申请》，称对方累计至2018年4月份已拖欠物业服务费5479451．73元；按约定其于2018年5月15日开始试供冷，希望对方在该日前支付相关费用。2018年7月3日，龙城物业向赛智科融公司的承租户发送《关于北京赛智科融投资管理有限公司承租户暂停部分物业服务项目的通知》，称赛智科融公司长期拖欠应缴物业服务费，至今仍未缴纳2018年3月12日至6月11日及2016年11月27日至12月11日时间段物业服务费，累计达400余万元，已对其正常运营及亿世界项目正常维护构成严重影响，现无力垫付成本支出；依据《北科置业大厦中关村e世界财富中心业主/承租户临时公约》及《管理手册》的有关条款，自即日起赛智科融自用楼层及其出租房间承租户将暂停及限制部分物业服务项目。2018年8月9日，赛智科融公司向亿世界公司发送《解约通知函》，以亿世界公司不配合其进行大厦招商、管理、大厦改造工作，不提供次租户办理工商注册所需的房屋产权证等相关资料，违反双方于2016年7月19日签订的原补充协议第6、10条构成根本性违约为由，解除双方签订的原协议、原补充协议，请对方继续履行其与次租户之间签订的《租赁协议》，直至合同期限结束。2018年9月3日，赛智科融公司向龙城物业发送《解约通知函》，以合同签订以来，对方提供的物业服务质量存在诸多问题，且经常采取限制甚至是停止供冷、供电、供水等恶劣手段，扰乱其公司及大厦租户的正常经营活动为由，告知如下内容：一、立即终止双方签订的《应急物业服务合同》《关于＜应急物业服务合同＞的补充协议》及其相关协议，上述协议不再履行；二、其公司不再提供代收代缴物业费及其相关费用的服务，请对方自行向业主或物业实际使用人收取。2018年9月13日，赛智科融公司向美生元公司发出《通知书》，要求对方于2018年9月16日前支付2018年6月8日至2018年9月16日的租金190146．48元、物业费6094．2元、能源费14222．1元，合计210462．78元。2018年9月17日，亿世界公司向赛智科融公司、赛伯乐公司发送《腾退房屋通知书》，称：鉴于我公司已于2018年1月5日向北京市海淀区人民法院起诉要求解除双方签订的房屋租赁合同并主张相应的欠付租金、占用费及违约金，你公司亦于2018年8月9日向我司发函要求解除双方签订的上述房屋租赁合同，并承诺将腾退相关房屋，退出中关村E世界大厦。尽管双方解约理由不同，且尚存解约后费用结算纠纷，但对于E世界房屋租赁合同的解除本身双方无争议，你公司已开始了房屋腾退工作。为最大限度降低各方经济损失，同时也为了维护我司合法权益，我司经研究同意对于剩余租赁房屋的腾退设置为期30日的过渡期。现通知你公司：2．你公司及你公司招租的次租户应于收到本函后30天内完成全部租赁房屋的腾退工作，按照原合同约定履行返还租赁房屋义务；我公司将于2018年10月22日收回贵司承租的我司名下的所有房屋；3．逾期未完成腾退的，我司将采取一切必要措施（包括但不限于停水停电、封门）收回出租房屋；4．因你公司或次租户、其他违法占用人未及时主动腾退房屋，影响我司后续整体招租经营的，由此产生的一切损失我司将依法向相关责任方追偿和索赔。本函已抄送全体已知次租户，并在E世界公共区域张贴。2018年9月19日，赛智科融公司向美生元公司发出《腾退通知函》，有关内容：2018年9月13日，我公司向贵司发送通知书，要求贵司支付拖欠的相关费用，并商谈续租事宜，截至目前，贵司仍未与我司重新签署房屋租赁协议并结清相关费用。据此，特正式函告贵公司：一、请贵公司于2018年9月21日支付完毕拖欠的租金、房屋使用费、物业费、能源费等所有费用；二、请贵司于2018年9月23日立即腾退，并归还完毕租赁的房屋；三、逾期未完成腾退的，我司将采取一切必要措施，包括但不限于封门、自行处置房屋内遗留的所有设施设备等；如因贵公司未及时腾退给我司造成的一切损失，我司将按照国家法律法规向贵司追偿。2018年9月28日，赛智科融公司向亿世界公司发送《通知函》，有关内容如下：一、我司根据法律法规规定及合同约定，解除了与美生元公司、北京聚力互动信息技术有限公司、北京聚力互信教育科技有限公司的《房屋租赁协议书》；二、2018年9月27日已给贵司送达《第四次面积交接清单》告知贵司验收接房，请贵司于2018年9月29日前完成交接工作，逾期产生的任何费用或纠纷，我司概不负责。2018年9月29日，赛智科融公司与亿世界公司签订《赛智科融公司交还亿世界公司第四次面积交接清单》，显示赛智科融公司于该日将涉案房屋返还给亿世界公司。2018年10月25日，赛智科融公司与亿世界公司签订《承诺函》，主要内容为：1、赛智科融公司承诺于2019年1月31日全部搬离E世界，在此期间按照此次会上确定的方案与次租户正常履行租赁协议至2019年1月31日，在2019年1月31日以前到期的次租户正常履行完毕（与次租户自然终止，不再续约）；在2019年1月31日以后到期的次租户顺利签订终止协议，2019年1月31日以后的租期，由亿世界与该次租户洽商签约，与赛智科融公司无关。2、亿世界公司承诺在2019年1月31日以前，不得对赛智科融公司及次租户采取或变相采取任何干扰措施，包括但不限于强制搬离、发布张贴任何类似公函和消息等，以保证大厦内办公环境的安定和平静，维持正常的办公秩序。2018年12月5日，中国执行信息公开网发布失信被执行人名单，被执行人名称：赛智科融公司；执行法院为北京市海淀区人民法院，立案日期为2018年8月1日，执行标的：13110529元，终本日期：2018年12月10日，未履行金额：13110529元。2018年12月17日，赛智科融公司向龙城物业发送《沟通函》，有关内容如下：贵司于2018年7月3日向我司及E世界大厦的次租户发函告知，停止大厦供冷，此行为给我司次租户造成极大恐慌，纷纷向我司投诉质问，造成大楼商业环境极度不稳定，贵司实际停止供冷累计达21天，给我司及次租户造成了各方面损失。2018年12月25日，美生元公司向龙城物业公司支付涉案房屋物业费2229元。2019年3月13日，赛智科融公司（甲方）与北京市中闻律师事务所（乙方，以下简称中闻律所）就本案诉讼代理签署《委托代理协议》，约定：第五条：法律服务费及办案费的收取：1、法律服务费：根据案件所处阶段采取基础法律服务费+风险代理费的形式收取相应的法律服务费用（1）一审阶段：基础法律服务费每个案件为人民币20000元，共计6个案件，合计为120000元，由甲方在2019年3月18日前向乙方支付6万元，剩余金额在每个案件审结之后七日内支付，本阶段不收取风险代理费。2019年3月14日，中闻律所向赛智科融公司出具金额为10000元的律师费发票。次日，赛智科融公司向中闻律所转账10000元，用于支付代理费。2019年7月23日法庭询问时，赛智科融公司称龙城物业对E大厦有两次停冷时间，第一次是2018年7月10日至22日,涉及5、11、16至18层，但这些是其公司自用面积，不包括涉案房屋；第二次是2018年8月27日至9月3日，涉及5、11至13、16至18层，9月3日后其公司自用面积一直停冷，主要是12、15至18层；停冷原因是双方就物业费问题存在争议；物业公司还有限电情况，其公司自用部分是每次只能充够一周使用的电，次承租户的限电情况不清楚。2019年8月19日本案庭审中，美生元公司称其自2018年4、5月左右知道赛智科融公司与产权人之间纠纷；由于赛智科融公司拖欠龙城物业物业费、能源费行为，导致龙城物业停冷、限电、停止物业服务，对其生产经营造成影响：停冷导致员工无法在办公室办公，公司很多数据都是在办公室，需要在办公室办公，无法办公导致了经营损失；三次限电，更是导致无法正常办公，这都影响了经营；龙城物业还有全面停止物业服务的行为，有一次停止了电梯运营，丧失基本物业服务；2018年9月29日前的租金愿意支付。赛智科融公司称限电问题，对方之前没有主张过，不清楚该情况；停电情况并未有过；停冷涉及到对方的只有2018年8月27日当周，但这周虽然存在停冷情况，对方没有向其进行过主张，无法证明所在楼层存在停冷情况。本院认为，赛智科融公司与美生元公司签订的涉案租赁协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院确认合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应严格遵守履行。根据本案查明事实，美生元公司逾期超过15日未向赛智科融公司支付租金、物业费、能源费，其辩称赛智科融公司与亿世界公司和龙城物业存在纠纷，导致其权利无法保障，故不交纳上述费用，但上述纠纷在其逾期时并未影响其正常使用涉案房屋，其在2018年4、5月份知道上述纠纷后亦未及时通知赛智科融公司其因行使不安抗辩权而拒付上述费用，故其抗辩缺乏依据，本院不予支持。涉案租赁协议于2018年9月7日到期终止后，美生元公司拒不腾房，直至2018年9月29日被亿世界公司收回，关于赛智科融公司主张的租金、逾期腾房占有使用费及相应违约金，根据本案查明事实，涉案房屋系于2018年9月29日被亿世界公司收回，美生元公司亦同意支付2018年9月29日前的租金，故本院对于赛智科融公司主张的上述租金予以支持;赛智科融公司依据涉案租赁协议8．5条约定按日租金2倍标准计算逾期腾房占有使用费，但其已同时主张了逾期付款违约金，且其与龙城物业、亿世界公司的纠纷也影响了美生元公司在上述期间对于涉案房屋的正常使用，2倍日租金标准亦严重高于其实际损失，违反公平原则，考虑到美生元公司同意支付2018年9月29日前的租金，故本院酌定按日租金标准计算逾期腾房占有使用费;关于上述租金和逾期腾房占有使用费的逾期付款违约金，涉案租赁协议12．2条对此有约定，赛智科融公司主张的违约金计算标准和起始日期合理，本院予以支持。关于赛智科融公司主张的违约金，涉案租赁协议第11．3条虽对此予以约定，但美生元公司辩称该违约金金额过分高于损失，本院认为该违约金与前述逾期付款违约金均系针对美生元公司逾期付款的违约行为，该违约金金额已过分高于逾期付款所造成的利息损失，而本院已支持逾期付款违约金，故对于该项违约金不予支持。关于赛智科融公司主张的律师费，涉案租赁协议第12．4条对此有约定，本院予以支持，虽然其中的1万元尚未发生，但根据《委托代理协议》系可预见费用支出，故本院亦予以支持。关于反诉一节，美生元公司对涉案房屋的正常使用确因赛智科融公司与亿世界公司、龙城物业的纠纷而受到一定影响，赛智科融公司对此虽存在违约行为，但未达到根本违约程度，故美生元公司不享有合同解除权，且涉案租赁协议于2018年9月7日到期终止，美生元公司请求确认涉案租赁协议于2018年9月29日解除的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。美生元公司请求判令赛智科融公司赔偿律师费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。美生元公司请求判令赛智科融公司返还保证金，根据涉案租赁协议第4．7条约定，上述保证金应抵扣其应付而未付租金、违约金等费用，故对于美生元公司要求返还保证金的反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、苏州美生元信息科技有限公司于本判决生效后七日内向北京赛智科融投资管理有限公司支付房屋租金174524元（扣除苏州美生元信息科技有限公司已支付的履约保证金115384元，还应支付房屋租金59140元），并按中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准向北京赛智科融投资管理有限公司支付上述款项自2018年5月27日起至付清之日止的逾期付款违约金；二、苏州美生元信息科技有限公司于本判决生效后七日内向北京赛智科融投资管理有限公司支付逾期腾房占有使用费39837元，并按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍标准向北京赛智科融投资管理有限公司支付上述款项自2018年9月8日起至付清之日止的违约金；三、苏州美生元信息科技有限公司于本判决生效后七日内向北京赛智科融投资管理有限公司支付律师费2万元；四、驳回北京赛智科融投资管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回苏州美生元信息科技有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8047元，由北京赛智科融投资管理有限公司负担2194元，由苏州美生元信息科技有限公司负担5853元。反诉案件受理费1504元，由苏州美生元信息科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  胡 光人民陪审员  孙焕云人民陪审员  华 静二〇二〇年三月十七日书 记 员  崔 丽