天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终223号上诉人（原审原告）：韩学军，男，1965年11月30日出生，汉族，住天津市宁河区。被上诉人（原审被告）：天津宁基置业有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇光明路72号。法定代表人：李德福，总经理。委托诉讼代理人：叶舟，天津易道律师事务所律师。上诉人韩学军因与被上诉人天津宁基置业有限公司（以下简称宁基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宁河区人民法院（2019）津0117民初4046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。韩学军上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持韩学军一审诉讼请求；2.本案上诉受理费由宁基公司承担。事实和理由：一审法院歪曲认定事实，宁基公司应当按照合同约定和法律规定交付房屋，否则不能视为房屋交付。宁基公司在订立合同时，应当充分考虑影响工程进度的不利因素，预留好建设时间和办理相关验收手续时间，避免延期交房。从宁基公司一审中提交的材料看，其只是内部自认房屋合格，实际上未正式取得验收部门的正式验收批文，而一审法院认定房屋具备交付条件系错误认定，规避宁基公司责任。宁基公司称其2019年4月22日发送了延迟交付通知，但韩学军确未收到过通知。2019年7月中旬就有业主陆续拿到钥匙装修。宁基公司明知不具备交房条件，采用欺骗隐瞒手段，并由其工作人员口头告知不算正式交房，使业主在不明真相的情况下领取钥匙。该行为不属于法定和约定交付行为。宁基提供的主合同及补充协议相互矛盾，且补充协议内容繁琐、字迹小，难以看清。一审法院认定合同目的已经实现，宁基公司只是轻微违约是偏袒宁基公司。宁基公司称其逾期交房系因市建委、宁河区委下发的治理文件，而政府文件从未规定不准建设施工，而是要求企业合理安排工期更好完成开发。企业完全有能力有责任调整计划，按期完工。政府文件不是不可抗力。宁基公司不能将责任推给政府，损失转嫁给业主。政府文件下发后，项目正常销售，约定的交房时期没有改变，说明宁基公司未将政府文件当回事或者有把握按期交房。宁基公司所称业主到售楼处交涉导致逾期交房，与韩学军无关。宁基公司存在恶意欺诈、缺乏诚实守信，广告中写了绿城字样，交房时却没有绿城的事。2019年6月售楼处说能领钥匙，但后果自负。门口通知写7月底交房没有交。又贴出通知8月30日正式交房，还是没交。迟延交付的过错完全在于宁基公司。宁基公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：韩学军与宁基公司签订合同后，宁基公司因政府各类文件总共停工183天，一审中已经提交了停工文件、施工日志等证明该事实。双方在合同第三条及补充协议中约定了不可抗力免责条款，非因出卖人原因且出卖人无法预见和控制的其他客观原因导致的延误应给予宁基公司免责。免责条款在订立合同时进行了重点标注和充分解释说明，系双方真实意思表示，合法有效。宁基公司作为普通民营企业，对政府停工政策情况无法预见，属于因不可抗力导致的逾期交房，有权顺延交房时间，免于承担利息和违约赔偿责任。2019年9月4日宁基公司向韩学军发送入住通知，次日韩学军办理入住手续，宁基公司在顺延的交房期内完成交付义务，不应再承担责任。韩学军向一审法院起诉请求：1．请求判令宁基公司赔偿韩学军逾期交房所应承担的利息损失12309.38元；2．请求判令宁基公司按合同约定赔偿韩学军延期交房违约金10187.07元，以上两项总计22496.45元；3．本案诉讼费用由宁基公司承担。一审法院认定事实：2017年7月15日，韩学军作为乙方与宁基公司作为甲方签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2017-0103559），约定韩学军购买宁基公司开发建设的位于天津市宁河区，房屋价款795865元，合同第三条约定商品房交付及交付日期：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，甲方于2019年4月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按照下列第3种方式处理：……3、详见附件六补充协议；……第五条约定甲方逾期交付商品房的处理：除不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率标准计算；如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定追究甲方违约责任：……1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息。利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率标准计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。……《补充协议》为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签订前，详细阅读并充分理解《商品房买卖合同》及相关补充条款、附件等合同全部条款及内容。若有解释和说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释和说明。商品房买卖合同及相关补充条款、附件一经签订即对双方均具有约束力。出卖人、买受人双方经平等、自愿协商，在双方签订《商品房买卖合同》的基础上，就买受人向出卖人购买商品房未尽的相关事宜，达成如下补充协议：一、关于……五、关于房屋交付、质量异议处理的约定：1.下列日期起，即视为出卖人已将房屋交付使用；ａ.买受人按出卖人通知的交付日期来办理房屋交接的，以交接单上注明的日期为该房屋交付日期。ｂ.自出卖人发出的通知书上的交付期限届满后，买受人未办理房屋交接手续的书面通知书上指定的交付期限的最后一日即为该房屋交付日期，交付期限届满视为房屋交付。ｃ.如买受人未收到出卖人通知，买受人应在合同约定交付期限的最后一日到现场办理房屋交接，如买受人未到现场办理或逾期未办理完毕房屋交付手续的，且届时该商品房已具备交付条件的，双方同意以合同约定的交付期限的最后1日作为该房屋实际交付日期，即合同约定的交付期限届满视为房屋已交付。……十四、其他约定：……10.如遇下列情况导致出卖人延期交房，出卖人免予承担任何利息支付及违约、赔偿责任，且交房时间、产权登记时间根据工期延误的期限均相应顺延：ɑ.凡举办博览会、重大节日活动及运动会等大型活动，政府相关部门采取限制或者禁止施工的；……ｄ.非出卖人原因且出卖人无法预见和控制的其他原因导致的延误。……12.在本合同（含补充协议）签署前，出卖人已就本合同（含补充协议）的全部条款，包括涉及免除或减轻出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利等内容的条款，向买受人进行了充分说明和解释，买受人对此并无异议。补充协议与商品房买卖合同主文不一致的，以补充协议为准。韩学军依约向宁基公司交付全部购房款。2017年8月25日美丽天津一号工程指挥部发布美丽天津一号工程（2017）9号《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》、天津市宁河区建设工程质量安全监督管理支队发布《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》，要求2017年8月25日至2017年9月10日期间辖区内所有工程项目停止施工工地的土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）。全面禁止建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆上路行驶除重大民生工程及应急抢险任务外，全面停止使用各类非道路移动机械。所有水泥粉磨站、渣土存放点全面停止生产、运行，全市混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止生产、站内堆放的散体物料全面苫盖，增加洒水降尘频次。2017年8月25日至2017年9月10日，宁基公司按政府要求宁基花园二期项目停工17天。2017年9月21日天津市城乡建设委员会发布津建工程（2017）362号《市建委2017-2018年秋冬季建设工程施工现场扬尘治理攻坚行动方案》规定“㈤限制施工要求与特许施工管理：限制施工要求：2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程土石方作业。对于重大民生工程、重点项目和事关技术安全项目，涉及的土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，确实无法停工的，可以申请特许施工”。2017年10月20日天津市宁河区建设工程质量安全监督管理支队发布建质安支（2017）33号《关于加强2017-2018秋冬季建筑工地施工现场扬尘治理工作的紧急通知》，要求按照市级相关部门的规定，自2017年10月至2018年3月，停止各类土石方、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程土石方作业。2017年10月1日至2018年3月15日宁基公司按照政府要求对宁基花园二期项目停工。2018年9月3日政府行政审批改革过程中，将《新建住宅商品房准许交付使用证》审批取消，不再颁发此证。2019年4月22日，宁基公司向宁基花园二期项目的业主发送《关于宁基花园二期项目延迟交付的通知》，申明由于按照政府有关部门文件要求，本项目受影响工期约200余天，故宁基花园二期项目交房日期相应顺延，具体交房日期另行书面告知。宁基公司建设的宁基花园（Ａ地块）于2019年9月2日竣工验收合格。2019年9月3日宁基花园（Ａ地块）二标段5号楼完成竣工验收备案。2019年9月4日宁基公司向韩学军发送《宁基花园入住通知书》。2019年9月5日韩学军已经办理入住手续。一审法院认为，韩学军与宁基公司在平等自愿的基础上订立的天津市商品房买卖合同和补充协议，是双方真实意思表示，未违反相关法律及行政法规的强制性规定，亦未侵犯他人的合法权益，均合法有效。宁基公司应按照合同约定日期向韩学军交付商品房，双方约定商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，本案中，宁基公司在2019年9月4日向买受人发出入住通知书时，涉案房屋已经竣工验收合格，因政府审批部门不再颁发《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，因此宁基公司主张其向买受人交付房屋行为合法的主张，理据充足。宁基公司未按合同约定于2019年4月30日前交付商品房，但是在宁基公司施工建筑期间政府发布停工令，规定2017年8月25日至2017年9月10日、2017年10月至2018年3月在各建成区内停止各类建设工程土石方作业，水泥搅拌及浇筑等施工内容，宁基公司按照要求2017年8月25日至2017年9月10日、2017年10月1日至2018年3月15日停止施工，因此在停止施工期间必然造成合同延迟履行，此种情形属于宁基公司执行政府通知且不可归责于宁基公司的情形，按照双方主合同补充协议的约定，逾期交付商品房违约责任中应将该部分责任免除，那么宁基公司的交房日期相应地向后顺延至2019年10月30日以前，故韩学军要求宁基公司给付逾期交房已付款利息损失及逾期交房违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。因双方于主合同补充协议第十四条其他约定中将非出卖人原因且出卖人无法预见和控制的其他客观原因导致的延误，明确约定出卖人免予承担任何利息支付及违约、赔偿责任，且交房时间、产权登记时间根据工期延误的期限均相应顺延，现宁基公司执行政府部门文件、通知导致不能按期交付商品房的情况下，允许宁基建公司将商品房交付时间顺延，因此宁基公司提出按照该条约定顺延交房时间并无不当，韩学军所述，双方签订合同时，宁基公司知悉国家的环保政策已经收紧，已经知晓冬季停工事宜，其订立合同时应预估其中的风险，且在政府发布停工令的情况下，宁基公司可以调整施工方案，避免在停工期间实施停工令禁止的施工行为，可以进行其他允许的施工行为，从而可以防止延期交房，现宁基公司以此为由顺延交房时间的行为违约的主张，与双方补充协议的约定相悖，一审法院不予支持。宁基公司提出政府部门于2018年7月19日至2018年10月15日限制施工项目延误工期，交房日期应相应顺延，因宁基公司就此未向本院提交确实因此影响施工方面的证据，且政府部门的限制措施只针对小部分施工内容，故对宁基公司的该抗辩理由不予采信。宁基公司所述因业主上访、在售楼处聚集等行为影响其交房进度，导致交房日期相应顺延，因宁基公司无证据证实韩学军参与此事，故一审法院对宁基公司的该抗辩意见亦不予采信。宁基公司所述因增加相关施工内容导致工期延长，交房日期应相应顺延，因宁基公司与韩学军之间未就该增项问题签订新的合同，也未就顺延交房时间另行达成新的协议，故一审法院在此案中对此不予审理。韩学军提出宁基公司与业主签订合同日期不同，自2017年上半年始至2018年下半年止，时间跨度较大，但交房日期均约定在2019年4月30日前，其中有的业主签订合同时政府要求停工的期限已过，因此可以证实宁基公司施工根本不受政府停工令的影响，宁基公司对迟延交房应承担违约责任的主张，因本案审理的是韩学军与宁基公司之间的争议，韩学军、宁基公司均应按照双方所签订合同约定享有权利、承担义务，故韩学军的该主张，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回韩学军的诉讼请求。案件受理费362元，减半收取181元，由韩学军负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，天津宁基建设投资有限公司现已更名为天津宁基置业有限公司。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，宁基公司与韩学军签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同合法有效，双方均应遵照履行。韩学军已经如约支付全部购房款，宁基公司应当如约交付房屋。按照双方约定，宁基公司应将竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的涉案房屋交付韩学军。但涉案房屋因政府审批部门不再颁发《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》不能取得该证。双方未就此再行协商，亦未因此解除合同。故涉案房屋竣工验收合格时，即具备一般交付条件。宁基公司在2019年9月4日向韩学军发出入住通知书时，房屋已经竣工验收合格，该日为宁基公司可以交付合格房屋之日。双方订立房屋买卖和补充协议后，因政府陆续发布停工政策，导致宁基公司开发的涉案房屋建设进度受阻，该情况属于双方订立合同时无法预见、无法克服、不可归责于宁基公司的情形，宁基公司主张交付日期应顺延，并免除其相应责任的抗辩意见，符合双方合同约定及法律规定，一审法院予以采信并无不当。经核，诉争房屋的逾期交付期间为自2019年5月1日始至2019年9月4日止，总计127天。而宁基公司主张其因政府停工政策停工183天，提交了证据予以证实，该天数多于逾期交房天数，故宁基公司逾期交房可予免责。至于韩学军上诉所述的房屋是否有绿城字样、数次通知交房未果及业主聚集问题，未证明与本案争议相关，本院不予置评。综上所述，韩学军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费362元，由上诉人韩学军负担。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  王 晶审判员  薛东超二〇二〇年三月二十五日法官助理郑昌明书记员翟畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……