江苏省泰州市海陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1202民初4656号 原告：龚朝晖，男，1968年8月12日生，汉族，住上海市徐汇区。 委托诉讼代理人：陈桂根，江苏律友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈旭旗，江苏律友律师事务所律师。 被告：夏成莹，女，1982年11月2日生，汉族，住江苏省兴化市。 委托诉讼代理人：刘师阳，泰州医药高新区技术产业开发区寺巷法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：鞠小敏，泰州医药高新区技术产业开发区寺巷法律服务所法律工作者。 第三人：泰州市海陵区大开发房产经纪有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区阳光盛景11幢103室2层。 法定代表人：庞建江。 委托诉讼代理人：李向阳，该公司工作人员。 原告龚朝晖与被告夏成莹，第三人泰州市海陵区大开发房产经纪有限公司（以下简称大开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龚朝晖及其委托诉讼代理人陈桂根，被告夏成莹的委托诉讼代理人鞠小敏，第三人大开发公司的委托诉讼代理人李向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龚朝晖向本院提出诉讼请求：1、判令解除被告与原告于2019年3月12日签订的《江苏省存量房买卖居间合同》；2、判令被告给付原告违约金408000元；3、判令被告承担原告支出的律师费26000元；4、判令第三人返还暂收的原告不动产权证原件（证号：2018-0060999）；5、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月12日，原告的委托代理人龚南香（系原告姐姐）与被告在第三人的居间介绍下签订了《江苏省存量房买卖居间合同》，合同约定被告购买原告位于海陵区阳光盛景5幢2204室一套，总成交价为人民币1359000元整，原、被告双方约定，被告于合同签订当日支付原告购房定金人民币20000元整，同时约定2019年4月10日前被告支付原告首付款人民币389000元。合同签订后，被告却未按合同约定支付原告首付款，在原告及中介方的一再催促下被告仍未履行合同义务。原告认为被告的行为已构成了违约，按照合同第八条第三款约定，原告现主张解除合同并要求被告支付违约金408000元。为此，原告为维护自身的合法权益，特具状诉讼，请求人民法院依法判准原告之诉请。 被告夏成莹辩称，1、原、被告所签订的房屋买卖合同由于原告违约在先，事实上该合同在2018年4月10日已经解除，被告不存在违约行为，原告要求被告承担违约责任没有事实和法律依据，原告应当将收取的购房定金退还给被告。在双方签订买卖合同之前，原告故意隐瞒房屋存在质量问题的事实。签订合同后，被告发现质量问题，随即通过中介告知原告，原告也通过中介多次表达了愿意承担维修漏水质量问题的责任，但原告却迟迟未能履行维修义务。在2019年4月10日之前，由于原告迟迟未能履行完毕维修义务，被告具有不安抗辩权或先履行抗辩权，故而被告通过中介多次向原告表达了如果原告在4月10支付首付款之前原告不能将涉案房屋维修完好的话，则解除合同的意思表示。故双方所签订的合同在2019年4月10日已解除，且事后原告的行为亦证实上述合同实际亦已经解除。本案实为原告违约在先，被告没有违约行为。2、原告要求被告给付违约金408000元，承担律师费26000元没有事实和法律依据。本案系原告的过错违约在先方才导致合同解除，故无需承担前述费用，被告保留向原告追究其违约责任的诉讼权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人大开发公司述称，我公司代理人李向阳是该合同的经手人。今年3月份签订合同时，约定在4月10日完成存量房交易，后期导致没有履行应当是在次日或第三日，被告方告知李向阳该房有漏水，李向阳至现场确认的确在进门的地方有水渍，其同时告知了原告方，又当天中午与原告方一起去了物业公司要求维修。但该维修持续了很长一段时间，直至4月10日还没有修缮好，所以被告就没有缴纳首付款，原告要求按照合同继续履行并由其继续维修，被告正式提出要求解除合同，不再履行，李向阳也通知了原告方，大概时间在付首付款前后几天，之后双方对于解除合同达成一致，仅就2万元定金没有协商一致，原告只同意退还2000元，但是被告要求原告退还18000元，只同意补偿原告2000元，最后没有谈成导致诉讼。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月11日，被告在第三人的介绍下至泰州市海陵区阳光盛景5栋2204号房屋内看房。2019年3月12日，原告（甲方、卖方）、被告（乙方、买方）及第三人大开发公司（丙方、中介方）签订《江苏省存量房买卖居间合同》一份，约定甲方所售房屋坐落于泰州市海陵区阳光盛景5栋2204号，建筑面积95.19平方米，成交价1359000元，本合同签订后当日内，乙方向甲方支付定金20000元，乙方于2019年4月12日前与银行签订贷款合同，2019年4月18日前向甲方支付首付款389000元，双方同意该首付款存入当地房产交易主管部门指定的资金监管账户，待房屋产权转移登记结束后按照当地房产交易主管部门的规定向甲方支付，乙方同意甲方提取首付款的70%，由乙方承担双方的税费；三方于2019年4月10日前共同前往存量房交易中心办理房屋网签、资金监管手续；甲方于收到全款当日向乙方移交房屋钥匙；关于违约责任：本合同违约金为房款总价的30%，即408000元；关于争议解决方式：履行本合同发生争议时，由甲、乙、丙三方协商解决，协商不成的，向泰州市海陵区人民法院提起诉讼，守约方因追索债权所发生的律师费、诉讼费、鉴定费等费用均由违约方承担。龚南香作为原告的委托代理人在甲方处签名，被告夏成莹在乙方处签名，第三人的委托诉讼代理人李向阳在丙方处签名，第三人盖章。 协议签订后，被告向原告缴纳定金20000元。2019年3月15日左右，被告发现案涉房屋内的墙面有渗漏的水渍，遂通知第三人要求原告进行维修，并主张若未能在2019年4月10日前维修完毕，则解除合同，第三人转告原告，原告不同意解除，但表示会与小区物业公司沟通，并由物业公司组织维修，至2019年4月18日，原告通知第三人已维修完毕。第三人转通知被告时，被告明确表示不同意继续履行买卖合同，并称因原告未能将案涉房屋渗漏问题处理完毕导致双方无法在4月10日进行过户，原告违约在先。第三人随即将被告要求解除合同的意思表示告知原告，原告认为被告违约在先，并向第三人提出将案涉房屋另行出售。后原、被告双方就定金20000元应否退还产生分歧，经第三人多次调解仍未果，原告遂诉来本院。 关于被告所缴纳定金20000元，原告同意在其主张的违约金408000元中予以扣减。 本院认为，原被告双方已成立合法有效的房屋买卖合同关系，现被告以原告未能在合同约定支付首付款及办理过户登记的时间内将房屋渗漏问题维修完毕，原告已构成违约为由要求解除合同，并要求原告退还定金20000元，原告同意解除，但认为系被告违约在先，不同意返还定金，故双方就房屋买卖合同的解除已达成一致，但就导致合同解除的违约方产生分歧，故本案的争议焦点为：导致合同解除的违约方如何确定？ 本院认为，首先，在双方签订买卖合同后，被告主张原告需在2019年4月10日前履行渗漏的维修义务，否则要求解除合同，原告不同意解除，但表示积极配合维修，因此双方就被告提出的附期限解除条件并未达成一致；其次，原告所售房屋系二手现房，双方签订买卖合同前，被告至房屋内看房时并未发现渗漏问题，而原告亦不存在故意隐瞒的情形；再次，案涉房屋的渗漏并未达到合同法所规定的法定解除条件中的不能实现合同目的或原告应负担的主要债务等情形，被告不能据此行使法定解除权。故在原告于2019年4月18日通知被告已维修完毕，要求其继续履行合同时，被告提出终止履行，原告据此认同致合同解除，则被告为导致合同解除的违约方。 鉴于被告坚持要求解除合同，原告虽表示同意，但并未放弃要求被告承担违约责任，现原告起诉要求被告承担违约金，依法应予支持。关于违约金的数额，考虑因被告违约导致原告房屋至辩论终结前仍未能完成再次交易，结合交易完成后原告占有资金所带来的预期利益等综合因素，原告主张408000元明显过高，本院根据公平原则酌定减少为28000元，扣除被告已缴纳的定金20000元，被告尚需支付原告违约金8000元。 关于律师代理费一节，被告作为违约方应当按照合同约定承担，现原告主张以408000元为标的收取26000元，本院认为，被告应承担的违约金已从408000元调整为28000元，且被告已支付20000元，被告尚需支付的违约金为8000元，故律师代理费的收费标的也应相应调整，根据江苏省律师服务收费标准，本院确定为2500元。至于原告要求第三人返还的产权证明，与本案非同一法律关系，原告可另案主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除双方于2019年3月12日签订的《江苏省存量房买卖居间合同》； 二、被告夏成莹于本判决生效之日起十日内支付原告龚朝晖违约金8000元、律师代理费2500元； 三、驳回原告龚朝晖的其他诉讼请求。 本案受理费17031元，保全费2690元，合计19721元，由原告龚朝晖负担2624元，由被告夏成莹负担17097元（此款原告龚朝晖已预交，被告夏成莹于本判决生效之日起十日内迳交原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  严丽娟 人民陪审员  周 榕 人民陪审员  王镇海 二〇二〇年三月二十五日 书 记 员  马 鑫