吉林省白城市洮北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0802民初4146号 原告：韩淑琴，女，1966年1月30日生，汉族，退休工人，住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。 委托诉讼代理人：董春生，内蒙古湖格金律师事务所律师。 被告：孙海龙，男，1975年4月12日生，汉族，岭下镇供电所职工，住吉林省白城市。 委托诉讼代理人：孙宝权，男，1954年2月2日生，汉族，无职业，住吉林省白城市。 委托诉讼代理人：张文东，吉林创领律师事务所律师。 第三人：柳宽勇，男，1968年6月11日生，汉族，住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。 委托诉讼代理人：柳宽宇，男，1991年8月10日生，汉族，住内蒙古乌兰浩特市。 第三人：白杰，女，1970年8月16日生，住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。 原告韩淑琴与被告孙海龙、第三人柳宽勇、白杰执行异议之诉一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告韩淑琴及其委托诉讼代理人董春生、被告孙海龙委托诉讼代理人孙宝权、张文东、第三人柳宽勇委托诉讼代理人柳宽宇到庭参加诉讼，第三人白杰经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 韩淑琴向本院提出诉讼请求：1.确认原告韩淑琴与第三人柳宽勇、白杰于2013年6月5日签订的《房屋买卖协议》合法、有效；2.依法解除对乌兰浩特市滨河经典小区5号楼5－6－102室59.22平方米楼房的查封扣押。事实和理由：第三人柳宽勇、白杰系夫妻关系。2013年6月4日看到第三人在出售的楼房上贴着出售的信息，便与其联系买房，联系达成协议后签订了房屋买卖合同，当时交定金20,000.00元，第三人为我出具了收到条，房屋价款为475,000.00元，余款定于2013年6月11日付清，2013年6月11日我在包商银行三个存折内取款（002576045900039取款50,077.53元、002576045900050存折取款302,145.00元、002576045900060存折取款100,057.75元，三个存折均取款后均清折）后付清全部房款当日第三人将房屋交付给我，然后我一直将买的房屋进行出租，由我缴纳取暖费，有收据和租房合同为证。买完房屋后一直联系二第三人要求配合办理这户手续，第三人迟迟不配合，电话不是关机就是无法接通，致使现在未过户，后来得知该房屋柳宽勇因交通肇事被被告孙海龙申请诉讼保全，被白城市法院扣押，无法过户。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。我是该房屋的合法所有权人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在法院扣押之前我已经与第三人柳宽勇、白杰签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前我已合法占有该不动产；已支付全部价款；非因我自身原因未办理过户登记。完全符合排除执行该楼房的条件，故请求法院依法解除该楼房的查封扣押和评估拍卖。我是一名下岗工人，靠开出租车维持生活，后来年纪大了身体不好，将经营多年的出租车卖掉，买了第三人的房子，现在靠出租房屋维持生活，请法院还我公道。 孙海龙辩称，不同意原告的诉求，因在第三人名下的案涉楼房不存在原告享有的能够排除执行的法定情形，因此请法庭驳回原告的诉求。 柳宽勇、白杰未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：韩淑琴出示下列证据：1.房屋买卖协议、收条、包商银行兴安盟分行营业部银行交易明细、兴安×××产权证。孙海龙对产权证无异议，对房屋买卖协议、收条、交易明细有异议。本院认为，房屋买卖协议、收条为韩淑琴与柳宽勇、白杰自愿签订和出具，孙海龙虽对此有异议，但未对证据的真实性有异议，并且房屋买卖协议未违反法律规定，故本院对上述证据予以确认。银行交易明细为复印件，无法确认其真实性，故本院不予确认；2.2013年－2019年供热发票。孙海龙对2013年、2014年票据有异议，对其他票据本身无异议，对证明问题有异议。本院认为，2013年票据付款单位为白静，而非韩淑琴或柳宽勇、白杰，故本院不予确认。其他票据付款单位为白杰，不能以此确认实际交款人，故本院不予确认；3.房屋租赁合同、个体工商户开业登记申请书、光盘。孙海龙有异议。本院认为，孙海龙虽认为房屋租赁合同系伪造，但未提交证据予以证明，故本院对房屋租赁合同予以确认。个体工商户开业登记申请书中载明的经营场所系本案诉争房屋位置，经营者为范某，庭审中范某出庭作证，证明韩淑琴将诉争房屋出租给其经营，故本院对该份证据予以确认。光盘内容为证人证言，但该证人未出庭作证，未经双方当事人质询，故本院对该份证据不予确认；4.（2019）内2201执异86号执行裁定书。孙海龙对裁定书本身无异议，对证据证明问题有异议。本院认为，该裁定书是韩淑琴与金向军、柳宽勇、白杰之间的执行异议裁定书，与本案不具有关联性，故本院不予确认。5.韩淑琴申请证人范某出庭作证。韩淑琴对证人证言无异议，孙海龙对证人证言有异议。本院认为，该证人证言符合证据规则，本院予以确认。6.韩淑琴申请证人赵某出庭作证。韩淑琴对证人证言无异议，孙海龙对证人证言有异议。本院认为，该证人证言符合证据规则，本院予以确认。 本院认为，2013年6月5日，韩淑琴与柳宽勇、白杰签订《房屋买卖协议》，购买柳宽勇、白杰共同共有的位于乌兰浩特市××区房屋。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”规定，该房屋买卖协议为双方自愿签订，未违反法律规定，故该合同合法有效。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，韩淑琴的房屋买卖行为需要同时符合上述四个条件才能够排除法院的执行。 关于韩淑琴是否符合“人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；”的规定，本院认为，韩淑琴与柳宽勇、白杰于2013年6月5日签订合法有效的书面买卖合同。柳宽勇、白杰为韩淑琴出具收据，确认收到购房定金20,000元、购房款475,000元，并向韩淑琴交付了房屋所有权证书，韩淑琴将房屋出租给范某、赵某等人经营，可以确认韩淑琴合法占有使用诉争房屋。韩淑琴于2013年购买诉争房屋，并合法占有使用，经双方庭审确认，法院于2017年12月查封诉争房屋，可以确认韩淑琴在法院查封前合法占有使用诉争房屋。 关于韩淑琴是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。韩淑琴于2013年6月购买诉争房屋，至2017年12月法院查封，韩淑琴未办理过户登记，其陈述原因为柳宽勇太忙，未配合过户，其后联系不上柳宽勇，故一直未办理过户登记。本院认为，判断是否属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，应从三点进行认定：“1、是否存在法律、政策上的登记障碍；2、是否存在着如抵押权、共有等他人权利的登记障碍，而买受人未加以合理注意的；3、是否已经满足了登记条件，而买受人未积极主张办理登记的。”从本案看，诉争房屋不存在法律、政策上的登记障碍，也不存在抵押权、共有等他人权利的登记障碍，符合房屋登记条件。韩淑琴在取得房屋后至本院查封前有4年半的时间一直未办理过户登记，韩淑琴虽称系因柳宽勇太忙，未配合过户，但韩淑琴未提交证据证明其曾向柳宽勇积极主张过过户登记，并且即使柳宽勇不配合过户登记或者韩淑琴联系不上柳宽勇，韩淑琴亦可通过诉讼等其他合法方式向柳宽勇主张民事权利，进行产权过户登记，但韩淑琴提交的证据不足以证明其积极主张办理过户登记，故本院确认韩淑琴不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。 综上，韩淑琴不符合法律规定的上述排除执行的情形，故本院对韩淑琴要求解除对诉争房屋查封扣押的诉讼请求不予支持。 综上所述，为维护当事人合法权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、原告韩淑琴与第三人柳宽勇、白杰于2013年6月5日签订的《房屋买卖协议》合法有效； 二、驳回原告韩淑琴的其他诉讼请求。 案件受理费8,425元，由韩淑琴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 审 判 长  黄海鹰 人民陪审员  陈书琴 人民陪审员  张立伟 二〇二〇年三月十九日 书 记 员  孙赛飞