上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初18256号原告：上海新驰物业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张爱华，总经理。委托诉讼代理人：翟栋，男。委托诉讼代理人：邵新平，女。被告：吴励宁，男，1961年2月13日生，汉族，住上海市长宁区。被告：陈凝贤，女，1969年8月30日生，汉族。两被告之共同委托诉讼代理人：董仑楚，上海市和平律师事务所律师。原告上海新驰物业有限公司(以下简称新驰物业)诉被告吴励宁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月16日受理后，依法适用简易程序于2019年11月26日组织当事人进行证据交换，于2020年2月18日公开开庭进行审理。审理中，原告新驰物业申请追加陈凝贤为本案被告。原告新驰物业的委托诉讼代理人翟栋(仅参加证据交换)、邵新平，被告吴励宁、陈凝贤及其委托诉讼代理人董仑楚到庭参加诉讼。另，经双方当事人申请庭外和解，延长审限二个月。本案现已审理终结。原告新驰物业向本院提出诉讼请求：1.两被告支付原告2017年1月1日至2019年3月31日的物业费11,415.60元；2.两被告支付逾期付款的滞纳金3,682元。事实和理由：原告系上海市长宁区镇宁路XXX号东方剑桥小区的物业管理单位。两被告系该小区C101室的业主，其于2001年10月9日购得上述房屋，面积为130.09平方米。根据上海市长宁区东方剑桥御庭苑小区业主委员会(以下简称东方剑桥业委会)与原告达成的物业服务合同约定，原告一直积极履行相关职责，依法依约对两被告居住的小区实施规范管理，为其提供完善的物业管理服务。然，自2017年1月1日至2019年3月31日，两被告无故拖欠物业费共计11,415.60元，原告曾多次以多种方式向两被告催交物业费，但其未于理睬，故原告诉至法院，要求判如所请。被告吴励宁、陈凝贤辩称，不同意原告的诉讼请求。一、两被告并不存在无故拖欠物业费的行为。相反，原告未按合同约定履行义务并提供服务已构成违约。具体违约行为如下：1.小区公共区域垃圾随意堆放；2.小区车辆乱停乱放；3.地下车库四处可见水渍；4.外来人员随意进入小区；5.业主门外常被塞小广告；6.物业接到报修后未在半小时内赶至现场处理，存在拖延情况；7.小区值班人员工作时打瞌睡，有时擅自离岗；8.小区绿化管理差，绿地裸露地皮，到处有枯枝落叶；9.小区内频繁发生高空坠物事件，原告未尽安全管理义务，发生问题后拖延、敷衍了事，对业主人身安全带来极大危险；10.未保持小区内路灯亮灯率99%以上；11.小区的喷水池长期无人打理，既无法使用也丧失观赏性；12.原告擅自在公告栏、门禁车杆等位置放置商业广告牌，将小区地下室出租给他人，未向业主公布广告收益、公共维修基金收支情况等。综上，原告提供的物业服务质量过差，未达到合同约定的服务标准，两被告有权拒绝交纳或少交2017年1月至2018年12月的物业费。二、原告与东方剑桥业委会签订的物业服务合同已于2018年12月31日终止。原、被告之间不存在合同上的相对关系，因此，原告要求两被告支付合同期外的物业费缺乏依据。三、两被告拒交物业费系因原告不全面履行合同条款所致，故原告无权要求两被告支付滞纳金。另，原告主张的滞纳金标准过高，请求法院依法调整。四、根据原告与东方剑桥业委会签订的物业服务合同第二条第五、六、七项的规定，原告对高空抛物等禁止性行为具有监督和管理职责，属于物业应妥善管理并维护的公共秩序范畴。五、根据物业服务合同的约定，原告无权单方面调整物业费标准。原告提供的物业费调价材料形式和程序存在问题，两被告不予认可，并且其中仅有每平方米3.50元调整为3.80元的内容，并未涉及一楼住户的调价问题，与两被告无关。即便两被告应支付物业费，亦仅同意按每平方米2.95元的标准支付2017年1月1日至2018年12月31日的物业费，并在此基础上根据权利义务对等原则按70%的比例交纳。同时，原告应当退还两被告2016年4月至2016年12月按每平方米3.25元标准已支付的物业费中超付部分。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上海市不动产登记簿、《上海市物业服务合同》、《关于调整物业费收费标准的请求函》、《公告》、物业费缴费通知单、上海增值税普通发票、上海市公安局案(事)件接报回执单、《情况说明》、《温馨提示》、《友情提示》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告系上海市长宁区镇宁路XXX号2号楼101室房屋的产权人，房屋建筑面积为130.09平方米。2015年12月28日，东方剑桥业委会与原告签订《上海市物业服务合同》，其中约定，原告为长宁区镇宁路XXX号东方剑桥御庭苑提供物业管理服务。物业费按建筑面积向业主收取。高层为3.50元/月每平方米。上述物业服务收费分项标准(元/月每平方米)为，住宅物业：1.综合管理服务费；2.共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用；3.公共区域的清洁卫生服务费用；4.公共区域绿化养护费用；5.公共区域秩序维护服务费用。物业服务费用按季交纳，业主应在每季末月底前履行交纳义务。逾期交纳的，每逾期一日加收应缴纳物业费总额的千分之一作为滞纳金。本合同期为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。2016年3月1日，原告向东方剑桥业委会发送《关于调整物业费收费标准的请求函》，其中载明，原告为该小区提供物业服务已满七年。近年来，因政府不断调整员工最低工资，导致原告总支出增加。为了维持起码的日常运行，确保不降低服务标准和质量，现申请适当调高物业费标准。具体数额请业委会提议并提交全体业主审议通过。2016年4月1日，东方剑桥业委会向全体业主发出《公告》，其中载明，经业主委员会会议审议，原告提出的经营困难及其原因客观存在。为确保本小区物业服务人员配置的数量和服务标准内容不下降，提议从2016年4月1日起，将东方剑桥御庭苑物业费收费标准调整为每月每平方米3.80元。即在现在3.50元的基础上增加0.30元。同时约定，所增加的管理费收入必须专款专用，完全用于增加员工工资，且当年的余额部分转入下一年度使用，现将此议题交全体业主审议表决。2016年11月30日，上海市长宁区东方剑桥御庭苑业主大会向全体业主发出《公告》，其中载明，经过部分业主和业委会监督，小区物业针对业主的意见，在业委会监督下进行了整改，目前整改工作基本完成，并希望广大业主在今后工作中发现问题能及时与业委会或物业沟通，目的是为了建设一个和谐、安全、管理有序、业主满意的环境。根据本次征询意见业主大会投票结果，为进一步调动物业公司员工的积极性，望物业公司全体员工能为小区尽心尽责地工作，同意原告提出的调整物业费收费标准的请求，从2016年4月1日起，物业费从3.50元/平方米提高到3.80元/平方米，每平方米提高0.30元。2017年1月16日，原告以挂号信方式向两被告发送2016年1月1日至2016年12月31日的物业费缴费通知单，显示金额为4,956.60元。后，两被告向原告支付了该笔款项，原告向其开具上海市增值税普通发票，其中载明，2016年4月至12月，物业费金额331.13元，税额19.87元；2016年1月至12月，物业费金额4,344.91元，税额260.69元。被告陈凝贤在上述发票上签字。经计算，两被告支付的物业费标准分别为：2016年1月至3月，每平方米2.95元；2016年4月至12月，每平方米3.25元。2019年5月17日，原告又以挂号信方式向两被告发送2017年1月1日至2018年12月31日的物业费缴费通知单，其中显示，2017年度物业费5,073.60元，2018年度物业费5,073.60元。两被告并未支付。关于上述物业费的单价，原告表示，物业服务合同约定每平方米3.50元的标准适用于二楼以上住户，因两被告为一楼住户，不使用电梯，故为每平方米2.95元。后经业主大会讨论通过，整个小区的物业费均上调每平方米0.30元，该决定同样适用于两被告，故调价后两被告房屋的物业费单价变更为每平方米3.25元。另查明，2019年11月28日，原告出具《情况说明》，其中载明，自2019年1月1日至今，因东方剑桥小区新届业主委员会处于筹备选举过程中，尚未正式成立，新驰物业在上届物业服务合同(2016年至2018年)期限届满后，仍在继续履行物业管理服务事宜，特请南汪居委会确认新驰物业的上述物业服务行为。上海市长宁区江苏路街道南汪居民委员会在该份《情况说明》上写明“情况属实”并加盖印章。再查明，关于高空坠物事件，两被告曾于2016年至今报警十余次。根据上海市公安局案(事)件接报回执单显示，高空坠物主要为楼上居民阳台围栏玻璃爆裂数次，另有居民家中装修石材、铁扳手、花盆、窗框、女性用品等坠落以及外墙瓷砖脱落。对此，2016年至2019年期间，原告曾多次在小区内张贴《温馨提示》或《友情提示》，主要内容为：一、因本小区业主家阳台钢化玻璃老化严重，遇冷遇热都会自爆，为安全起见，建议楼上业主贴隔热膜，以避免玻璃破碎造成人身伤害。二、建议住户及家政服务人员、施工人员将杂物有序处理，不能扔出户外，不要向楼下泼水，给底楼住户一个安全的生活环境。三、台风天气，望住户将窗台、阳台、露台等部位的花盆、遮阳伞等更容易坠落、受损的物品移入室内。对此，两被告认为，原告除了有宣传告知义务外，还应协助两被告在一楼搭建安全防护措施，切实解决其人身安全问题。本院认为，原告与东方剑桥业委会签订的《上海市物业服务合同》对小区全体业主具有约束力，两被告作为涉案房屋的产权人，应按约缴纳合同期限内的物业费。上述合同于2018年12月31日到期后，原告与东方剑桥业委会虽未签订新的书面合同，但根据小区所属居委会确认的《情况说明》反映，直至目前原告仍在为该小区提供物业管理服务。鉴于两被告对上述《情况说明》的真实性予以认可，且未否认原告管理小区的客观事实，故本院结合在案证据认定2019年1月1日之后，原、被告之间形成事实上的物业管理服务关系，两被告应向原告支付2019年1月1日至2019年3月31日的物业费。对于物业费标准，原告已提供证据证明经业主大会审议通过，2016年4月1日起，该小区的物业费每平方米上调0.30元。因物业费调价约束全体小区业主，故根据实际楼层，两被告系一楼住户，物业费单价应从原每平方米2.95元变更为3.25元。两被告虽予以否认，但尚无充分证据推翻上述决议的效力。同时，本院注意到，2016年4月物业费调价后，两被告已按每平方米3.25元的标准向原告支付了2016年4月至12月的物业费且在原告出具的发票上签字确认，可视为其对该标准不持异议。因此，原告根据每平方米3.25元的标准向两被告主张2017年1月1日至2019年3月31日的物业费，并无不当，本院予以支持。庭审中，两被告表示，因原告在提供物业服务的过程中存在严重瑕疵，故即便两被告应当支付物业费，也应予以减免。对此，本院认为，两被告所述的高空抛物事件主要系因楼上住户的玻璃自爆、不文明抛物所致，原告并非直接的侵权责任方，且亦通过张贴告示的方式积极履行着宣传、警示工作。现两被告另要求原告协助其搭建一楼安全防护措施，显然不在《物业服务合同》约定的原告应尽义务范围内。关于原告有否公布小区广告收益、物业维修基金等公共费用的收支情况，此涉及业主知情权纠纷，两被告可另案解决。至于两被告提及的诸如停车、安保、绿化、保洁等物业服务不到位的问题，考虑到物业服务具有长久性、持续性等特点，服务内容和范围也较广泛，业主对物业服务需有一定的容忍度，因此两被告以此要求减免物业费的抗辩理由尚不充分，本院难以支持。至于滞纳金，双方在履行物业服务合同过程中，存在诸多矛盾和争议，两被告不付物业费旨在敦促原告提高物业管理水平并非恶意拖欠，属事出有因，故原告要求两被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。另需指出的是，营造和谐、整洁、优美的小区环境，既需要依靠物业服务企业的努力，也需要广大小区业主的支持与包容。如果物业服务企业能够认真履职，并自觉接受广大业主的监督，虚心听取业主的合理化建议，不断提高自身的管理和服务水平，就能与业主构建起和谐稳定的服务与被服务关系；如果业主在发现物业服务企业存在服务质量不达标的情形时，能通过积极沟通、协商等方式，督促物业服务企业改善其服务质量，就会使整个小区的物业服务关系步入一个良性循环的轨道。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告吴励宁、陈凝贤应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新驰物业有限公司2017年1月1日至2019年3月31日的物业费11,415.60元；二、驳回原告上海新驰物业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费人民币177.40元，减半收取计88.70元，由原告上海新驰物业有限公司负担21.60元,被告吴励宁、陈凝贤负担67.10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴丹二〇二〇年三月九日书记员  王宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。