陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异63号案外人：马兵文，男，汉族，1970年7月1日出生，住西安市临潼区。申请执行人：晟元集团有限公司，住所地浙江省金华市解放西路233号。法定代理人应某，该公司董事长。被执行人：西安海粤股份有限公司，住所地西安市高新路25号瑞欣大厦21D。法定代表人李百灵，该公司董事长。晟元集团有限公司（以下简称晟元公司）与西安海粤股份有限公司（以下简称海粤公司）建筑工程施工合同纠纷一案，西安市中级人民法院作出的（2014）西中民四初字第00219号民事判决书已发生法律效力，因被执行人海粤公司未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人晟元公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行中，现案外人马兵文以法院执行中查封、拍卖的登记在被执行人海粤公司名下的位于西安市莲湖区沣惠北路5号“百欣花园”6-2-1501号房产系其购买为由，向本院提出了执行异议，本院受理后，依法进行了书面审查，现已审查终结。案外人马兵文提出执行异议称：2014年5月，其与海粤公司签订了《百欣花园住房买卖合同》团购了位于西安市××“××花园”××楼××单元××号住房一套，并已经交付使用入住，但申请人在购买后，得知法院已将该房屋查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。目前我已经支付全部价款，并从2018年开始实际占有入住，但非我本身原因未办理过户登记手续，我对此没有过错，所以，法院不应当查封并拍卖我购买的房产。综上所述，法院查封、拍卖的上述财产没有法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零八条、第二百三十四条（二）项规定，请求法院立即中止对上述财产的执行，解除查封，中止拍卖。异议人马兵文为支持其异议请求向法院提交了购买合同、收据、房屋交接书等。申请执行人晟元公司辩称:一、涉案房产的所有权人为海粤公司,人民法院采取查封措施符合法律规定。海粤公司作为被执行人,因未按期履行生效法律文书确定的义务,西安市中级人民法院于2016年5月依法裁定,查封了其名下位于安市××花园××套房产，并现场张贴查封封条，查封裁定已送达海粤公司，海粤公司也从未向法院提出涉案房产存在其他权利人。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》，人民法院对涉案房产的查封符合法律规定。二、异议人对涉案房产不享有排除强制执行的民事权益。1、异议人与海粤公司恶意串通损害晟元公司的合法权益。执行法院于2016年5月即依法裁定,查封了海粤公司名下位于西安市××花园××套房产，并现场张贴查封封条，裁定已送达海粤公司，海粤公司也从未向法院提出涉案房产存在其他权利人。从2016年5月执行法院对涉案房产采取查封措施后至拍卖成交之前，异议人马兵文从未就该房产提起过要求排除执行的异议请求。直至拍卖成交后，才提出执行异议称其在2017年7月知道法院查封了上述房产，随后法院又将上述房产在网上进行了公开司法拍卖，故此提出执行异议。后又表示异议人与海粤公司于2014年5月签订《百欣花园住房买卖合同》，在购买后即知晓人民法院已查封了该房产。由此可见，案外人马兵文在明知涉案房产已被人民法院查封、拍卖的情况下，直至拍卖成交后才主张对涉案房产享有排除执行的权益有悖常理，以此只能证明其所谓的购房是虚假不存在的。足以证明异议人马兵文与海粤公司存在恶意串通，其目的是为抗拒执行而采取伪造证据等恶劣手段，提起所谓的执行异议，以达到规避执行损害晟元公司的合法权益。我公司对异议人提交的购房合同及相关证据的合法性、真实性均不予认可。2、异议人在人民法院查封之前并未与海粤公司签订合法有效的书面买卖合同。异议人马兵文虽主张其与海粤公司于2014年5月13日即签订《百欣花园住房买卖合同》购买涉案房产，但被执行人海粤公司开发的“百欣花园”为经济适用房项目，根据国家政策规定，如需取得购买经济适用房的资格，须经政府相关部门核准，经核准取得政府发放的资格证后，才能购买经济适用房。“百欣花园”项目凡是已经取得购买经适房资格者所购房产在房管部门均办理了网签备案登记手续，异议人马兵文未办理网签手续，就证明其不具有购买经济适用房的资格，那么该房屋买卖合同也不具备合法有效性。现涉案房产仍登记在海粤公司名下，异议人马兵文对涉案房产不享有物权。3、异议人在人民法院查封前并未合法占有该房产。法院对涉案房产的查封时间是在2016年5月，异议人马兵文所提交的证据材料显示直至2018年9月11日，其才与西安盛友物业管理服务有限公司办理了收楼手续以及房屋交接书，该时间远远晚于法院对涉案房产采取查封措施的时间，因此异议人在人民法院查封之前并未合法占有该不动产。4、异议人虽主张其已支付全部购房款，但并无实际转款凭证。本案涉案房产系异议人马兵文仅仅提供了海粤公司出具的购房款发票，并无已支付全部购房款的转款凭证，该证据的真实性我公司不予认可，因此异议人马兵文不能证明其已支付全部购房款。综上，异议人马兵文提出的执行异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形，应当依法予以驳回其异议申请。经审理查明，被执行人海粤公司开发建设的“百欣花园”系经政府批准的经济适用房项目，2016年5月13日，本院作出（2016）陕01执642号之四执行裁定书，依法查封海粤公司名下“百欣花园”68套房产，同年5月16日、8月1日、9月30日，将查封裁定书分别送达西安市房屋产权产籍管理中心和申请执行人晟元公司及被执行人海粤公司。依法查封后，本院依法委托评估单位对案涉房产进行了评估，并于2017年10月1日至2017年10月2日在淘宝网上公开拍卖上述房产，本次拍卖成交一套，剩余房产均流拍；2017年7月17日本院对查封的上述房产在现场张贴了查封封条，之后，本院再次委托评估单位对查封房产进行了评估，陕西建业房地产估计有限公司于2018年1月12日出具了陕建业房评（2017）第01115号、0101215号、0101415号房地产评估报告。2019年1月5日至2019年1月6日在淘宝网上对上述67套房产进行了二次拍卖，本次拍卖公告期间，案外人刘彦军等对其中的4套房产提出执行异议，本院遂中止了该4套房产的拍卖，最终拍卖成交61套。案涉6-2-1501号房产被买受人李培军竞得，2019年2月19日本院作出（2018）陕01执恢346号之五十二执行裁定书，将“百欣花园”6-2-1501号房产确权给买受人李培军。因案外人马兵文一直拒绝腾交，故案涉房屋未能交付竞买人。另查，案外人马兵文提交身份证明户籍为西安市临潼行者办下朱村水刘东组，其提交的执行异议申请书落款时间为2019年1月14日，其本人在该异议书落款处备注：“此异议书本人于2018年12月24日和2019年1月份两次递交给法官。”2019年2月8日，本院与马兵文谈话笔录中，马兵文明确称其没有购房资格。同年6月5日的谈话笔录中，马兵文称：“我今天来问问执行异议的情况，4月底交的材料，具体哪天记不清，问下进展情况。”再查，马兵文提交的购房证据中没有转账凭证，所提交的房屋交接书载明交房时间为2018年6月11日。案涉房屋未办理商品房买卖合同网签登记备案。上述事实有执行裁定书、送达回证、谈话笔录等证据在卷予以佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案执行中，于2016年5月作出查封裁定并先后送达相关案件当事人及房地产管理部门，后本院在查封房产的现场张贴了查封封条，通过淘宝网两次发布了拍卖公告，对已提出异议的4套房产中止了拍卖。案外人马兵文未在上述期间内提出异议且在本院的谈话笔录中其自认是4月底（2019年）提交的异议材料，故应认定案外人马兵文在拍卖处置案涉房屋之前未提出执行异议。本院虽已作出确权裁定书和协助执行通知书，但案涉房屋权属变更登记未完成，执行程序未结束，故对案外人马兵文所提出的执行异议予以审查，以确保当事人权利平衡。本案中，被执行人海粤公司开发建设的“百欣花园”系经济适用房项目，《西安市经济适用房管理办法》第二十三条规定：“符合下列条件的家庭可以购买经济适用房（一）具有本市城镇户口（包括符合当地安置条件地军队人员）……”。西安市住房保障中心公布西安市保障性住房购买资格审核的新标准申请条件为，申请人应具有本市城六区（新城、莲湖、碑林、雁塔、未央、灞桥）或长安区非农业户口，案外人马兵文户籍地为临潼。此外，案涉房屋未办理商品房买卖合同网签登记备案，故马兵文提交房屋买卖合同的真实性存疑，本院不予采信。另，本案审查中，马兵文未提交支付购房款的转账凭证，其提交房屋交接书中载明交房时间是在执行法院查封之后，故不能认定马兵文已全部支付购房价款且在人民法院查封前合法占有案涉房屋。综上，案外人马兵文对案涉房屋主张权属，请求排除执行的异议理由于法无据且证据不足，不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：驳回案外人马兵文提出的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 童 超审判员 冯 健审判员 黄金华二〇二〇年三月二十四日书记员 王 文