广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初7904号原告：黄玉芬，女，1985年5月11日出生，汉族，户籍地址广东省惠东县***********，公民身份号码441************349。委托诉讼代理人：张宴闻，广东展豪律师事务所律师。被告：惠州市君益房地产开发有限公司，住所地惠东县平山镇南湖总工会大门左侧沿江路（平山镇高桥水）。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：林汉平，男，1978年12月5日出生，汉族，户籍地址湖南省石门县****************，公民身份号码430************916，系被告的员工。原告黄玉芬与被告惠州市君益房地产开发有限公司(以下简称君益房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告黄玉芬的委托诉讼代理人张宴闻、被告君益房地产公司的委托诉讼代理人林汉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄玉芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金（违约金以购房款人民币447346元为基数，按日万分之二的标准，从2015年11月1日起计至被告交付经验收合格的商品房之日止，暂计算至2019年9月23日为人民币127314.7元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月29日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》(合同编号：0083676，约定：1、原告购买被告开发建设的位于惠东县****办黄排云田村旱坑仔地段的“城市嘉园”预售商品房，总价款447346元；2、被告应当在2015年10月31日前将经验收合格的商品房交付给原告，如果逾期交房超过l80日，则按日向原告支付已付购房价款万分之二的违约金。然而，截至原告起诉之日，被告仍没有将经验收合格的房产交付给原告使用，更没有办理房产证。原告认为，双方签订《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，各方应遵照合同约定履行相应的义务，被告迟迟未能向原告交付合格的房产的行为，应承担相应的延期交房违约金。现原告为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》等规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告君益房地产公司辩称，一、原告诉请的违约金127314.7元过高，超过其损失的30%，超过部分依法应当减少。原告购买的房屋交易总价款为447346元，约定房屋交付使用期限为2015年10月31日前。被告逾期交付房屋给原告，原告的损失仅仅是房屋租金。依据惠东县房管部门的规定，涉案房屋地段范围的同类型房屋的租金约每月600元。依此计算出原告的房屋租金损失共为人民币22100元（每月租金600元，每年7200元）。违约金按总损失（22100元）的30%计算为6630元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，被告认为原告诉请的违约金已远远高于其损失的30%。为此，被告请求人民法院依法减少违约金。二、原告的诉讼请求，部分已超过诉讼期限。按合同约定，被告应当在2015年10月31日前交付房屋，如在此前未交付房屋，原告的权利已受到侵害，其依法应当在2017年10月31日前向人民法院提起诉讼，请求支付违约金。但原告却没有依法行使诉讼权利，在2019年11月21日才提起诉讼。请求从2016年11月20日起计算违约金。被告认为对于2015年11月1日至2016年10月31日期间的违约金已超过诉讼期限，法院应当驳回该部分的诉讼请求。原告黄玉芬围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：1、广东省商品房买卖合同；2、发票、惠东县不动产登记资料查询结果证明；3、（2019）粤13民终4272号民事判决书。被告君益房地产公司未向本院提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以采信，对有异议的证据，本院将依据上述已确认的证据，结合原、被告质证意见、庭审笔录等进行综合认定，并将采信的证据作为本案认定事实的根据。本院认定事实如下：被告君益房地产公司系于2011年8月4日注册成立的有限责任公司（自然人投资），经营范围：房地产开发。2015年11月27日，原告黄玉芬作为买受人与被告君益房地产公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号0083676），约定：“第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于平山街道办黄排云田村旱坑仔地段的土地使用权，取得《土地使用权证书》。土地使用权出让合同号为惠东国用（2012)第0011546号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名城市嘉园。……第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第11幢15层03号房。该商品房的用途为住宅……该商品房合同约定建筑面积共116.13平方米，其中，套内建筑面积97.29平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.84平方米。……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房属预售，按套出售，该商品房单价为每平方米3852元，总金额（人民币）447346元整。……第六条付款方式及期限。签订合同时支付首期款137346元，余款由买受人采用银行按揭的方式付清。……第八条交付期限。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1)逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2)逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之二的违约金……”。该合同于2015年12月9日在惠东县房产管理局办理了房屋预售登记备案。2017年10月22日、2019年10月31日，被告君益房地产公司出具编号分别为“29145208”、“03641675”的《发票》给原告黄玉芬收执，确认收到原告137346元、310000元。庭审时，被告君益房地产公司承认涉案房屋至今尚未通过竣工验收；双方确认涉案房屋至今没有交付。另查，2016年7月28日，城市嘉园的业主联名向被告发出《关于延期交付城市嘉园商品房催告函》，要求被告在接到本告知函之日起30日内向业主交付经过验收合格的商品房，并支付违约金，如被告不遵守合同约定，业主将向惠东县人民法院起诉。当天，被告出具《承诺书》，承诺在2016年8月1日至2016年11月1日完成城市嘉园工程验收标准，并在6个月内（2016年11月1日至2017年5月1日）完成所有交楼事项。因被告逾期未交楼等问题，城市嘉园的业主又于2017年5月17日向惠东县信访局投诉信访。惠东县住房和城乡规划建设局于2017年7月11日对上述信访事项作出处理意见，表示将催促开发商按时提交规划验收及竣工验收资料。但至今被告仍未将经过验收合格的商品房交付原告使用。2019年11月26日，原告黄玉芬向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。本院认为，被告君益房地产公司具备房地产开发资质，取得商品房预售许可证，原告黄玉芬向被告购买位于惠东县*****************，并签订《商品房买卖合同》（合同编号：0083676)，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性效力性规定，该合同合法有效，本院予以确认。原告按约定已履行付款义务。被告按约定应于2015年10月31日前交付涉案房屋给原告使用，但被告在没有正当理由或者不可抗力的情况下逾期至今未交付，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应承担违约责任。关于逾期交房违约金计付起点的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”的规定，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定交付涉案房屋的最后期限为2015年10月31日，从2015年11月1日开始逾期，原告就应当知道权利受到损害，诉讼时效期间从该日起开始计算三年，但城市嘉园的业主联名于2016年7月28日向被告催告交付房屋，被告于2016年7月28日承诺在2017年5月1日前完成所有交楼事项，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务……”的规定，本案的诉讼时效期间从被告承诺交房届满之日即2017年5月2日起重新计算三年，原告于2019年11月26日起诉主张权利，并未超过诉讼时效，因此，原告诉请逾期交房违约金从2015年11月1日起计付至实际交房之日止，理由充分，予以支持。关于逾期交房违约金计付标准的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第九条第（2)项约定，逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。被告至今未将涉案房屋交付原告，逾期交房已超过180天，原告要求继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被告应当向原告支付以已交付房款447346元为基数按日万分之二计算的违约金。被告辩称原告诉请的违约金远远高于其损失的30%，应当适当减少，没有事实依据，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：被告惠州市君益房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告黄玉芬支付逾期交房违约金（以447346元为基数，从2015年11月1日起至实际交房之日止按日万分之二的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2846元（原告黄玉芬已预交），由被告惠州市君益房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  吴国良人民陪审员  刘火荣人民陪审员  周志文二〇二〇年三月十八日法官 助理  柯嘉静书 记 员  林妙儿