海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   (2020)琼0108民初295号   原告：海口市国运置业发展有限公司，住所地：海口市龙华区龙昆北路30号宏源证券大厦12楼，统一社会信用代码：91460100201296426T。   法定代表人：郑某1，该司董事长。   委托诉讼代理人：潘某，女，1976年8月30日出生，汉族，海口市国运置业发展有限公司员工，住海口市美兰区,公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：徐某，女，1990年12月7日出生，汉族，海口市国运置业发展有限公司员工，住武汉市新洲区，公民身份号码：×××。   被告：郑某2，男，1971年11月25日出生，汉族，户籍地为海口市，现住海口市。公民身份号码：×××。   原告海口市国运置业发展有限公司（以下简称国运公司）与被告壮阳超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年3月5日公开开庭进行了审理。原告国运公司的委托诉讼代理人潘某、徐某，被告郑某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告国运公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原告与被告签订的的位××路整体（建筑面积约为229.91平方米）房屋的《房屋租赁合同》（合同编号：GY-ZC-201809-012）；2.请求依法判令被告向原告支付2019年5月1日至2019年9月30日的租金共计35000元（租金暂计至2019年9月30日，实际计算至被告将房屋交付原告之日止）；3.请求依法判令被告向原告支付违约金9025元（违约金按年利率24%计算，暂计至2019年9月30日，实际计算至租金付清之日止）；4.请求依法判令本案诉讼费全部由被告承担。   事实与理由：被告与原告于2018年10月16日签订了《房屋租赁合同》（合同编号：GY-ZC-201809-012），原告将坐落于海口市××路整体（建筑面积约为229.91平方米）的房屋租赁给被告使用。合同约定：租赁期限为3年，自2018年11月1日至2021年10月31日止，2018年11月1日至2019年10月31日期间的月租金标准为7000元，被告应向原告预付三个月租金，于每三个月结束前10日内预缴下个三个月的租金。合同签订后，被告未按合同约定支付租金。根据合同约定其应于合同生效之日起三日内（即2018年10月20日前）支付2018年11月1日至2019年1月31日的租金21000元，至今，被告仅支付了这两笔款项，合计42000元，尚拖欠5个月租金（2019年5月1日至2019年9月30日）共计35000元未支付，被告未按合同约定支付租金，属于严重违约行为。根据合同第七条第4款、第八条规定“被告拖欠应付租金超过2个月，原告有权单方终止合同并收回房屋，被告交纳的押金不予退还，且每逾期一天，被告应按应付金额的0.5%向原告支付违约金”，原告有权解除双方签订的租赁合同，且被告应按合同约定向原告支付违约金。被告拒不支付租金的行为，严重侵害了原告的合法权益，因此，原告特向法院提起诉讼，恳请法院依法判决，支持原告的诉讼请求。   被告郑辩称，我已交了9个月的租金，因碰到困难而拖欠，我仅要求原告可以给予时间，但我不同意解除双方签订的合同，我可交上剩余租金。且原告主张的违约金过高，应予以减免或减少。   本院经审理认定如下事实：2018年10月16日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于海口市××路，房屋编号为二楼整体，建筑面积约为229.91平方米，租赁期限为三年，自2018年11月1日至2021年10月30日止；租金、押金及支付方式为:1、2018年11月1日至2019年10月30日月租金按人民币7000元标准执行，往后每年递增5%，即第二年自2019年11月1日至2020年10月30日止，月租金为7350元，自2020年11月1日至2021年10月30日止月租金为7718元（以上租金为含税金额）。2、乙方自本合同签订之日起三个工作日内向甲方支付押金21000元，本合同终止后，经甲方查实乙方在承租期间对租赁资产保管完好，无相关欠缴费用或其他未履行事项后，押金无息退还乙方。3、乙方根据先交租后使用的原则向甲方按每三个月预付租金，即乙方应于本合同生效之日起三日内向甲方预付三个月的租金，往后，乙方于第三个月结束前10日内预缴下三个月的租金；第七条合同终止的约定，乙方有下列情形之一的，甲方可单方终止合同并收回房屋，因此给乙方带来的损失，甲方不承担赔偿责任，乙方交纳的押金不予退还，归甲方所有，同时乙方还须按本合同第八条规定承担违约责任；第八条违约责任：1、乙方必须按约定时间交付租金及押金，若乙方逾期支付的，每逾期一天，乙方须按应付金额的0.5%向甲方支付违约金，自合同约定应缴纳的期限满后的第一天开始起算。2、因乙方违约，乙方除应承租的违约责任外，还应承担甲方向乙方追讨及实现债权所产生的全部费用，这些费用包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费等等内容。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给乙方使用，但被告并未按照合同约定的时间向原告支付租金。原告于2019年4月28日及2019年7月17日向被告发出4份《租金催缴通知书》，要求被告支付自2018年11月至2019年7月的租金，并通过短信向被告催缴租金。被告于2019年7月18日通过银行向原告支付租金21000元，2019年7月29日通过银行向原告支付租金21000元，2019年12月10日通过银行向原告支付租金21000元。原告以被告拖欠租金为由向本院提起本案诉讼。案在审理中，经调解无效。   上述事实有房屋租赁合同、租金催缴通知书、短信发送日志、银行电子回单、银行支付凭证，上述证据已经庭审质证，及双方当事人的陈述在案为凭。   本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，受法律的保护，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告使用，但被告并未依约按时向原告支付租金，经原告催收后，被告才于2019年7月18日支付第一个三个月即2018年11月至2019年1月的租金21000元，而该笔租金应于本合同签订后三个工作日内即2018年10月19日前向原告支付，之后，被告分两次各支付了21000元的租金，共计支付了9个月的租金，即支付租金至2019年7月31日。至合同解除即2020年3月31日前被告尚欠原告租金21000元+36750元=57750元。由于被告未按时向原告支付租金，且经原告催收后仍未按时支付，已违反了合同的约定，构成了违约，应承担相应的违约责任。原告以被告违约为由要求解除双方签订的合同，符合合同约定及不违反法律的规定，本院予以支持。双方约定的违约金及原告主张的违约金过高，本院予以调整，违约金调整为按年利率6%计算为宜。违约金具体计算如下：1、2018年11月1日至2019年1月31日租金21000元，应付款时间为2018年11月19日，实付款时间为2019年7月18日，违约时间为2018年11月20日至2019年7月17日共计272天，违约金为21000元×6%÷365天×272天=938.96元；2、2019年2月1日至2019年4月30日租金21000元，应付款时间为2019年1月31日，实付款时间为2019年7月29日，违约时间为2019年2月1日至2019年7月28日共计177天，违约金为21000元×6%÷365天×177天=611.01元；3、2019年5月1日至2019年7月31日租金21000元，应付款时间为2019年4月30日，实付款时间为2019年12月10日，违约时间为2019年5月1日至2019年12月9日共计223天，违约金为21000元×6%÷365天×223天=769.81元；上述违约金共计2319.78元；4、2019年8月1日至2019年10月31日租金21000元，应付款时间为2019年7月31日，违约金自2019年8月1日开始按年利率6%计算至实际付清之日止；5、2019年11月1日至2020年3月31日（本判决解除合同之日）租金36750元（按合同约定每月租金为7350元），应付款时间为2019年10月31日，违约金自2019年11月1日开始按年利率6%计算至实际付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、解除原告海口市国运置业发展有限公司与被告郑某2于2018年10月16日签订的位于海口市××路《房屋租赁合同》（合同编号为GY-ZC-201809-012）；   二、被告郑某2须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海口市国运置业发展有限公司支付至2020年3月31日止的房屋租金人民币57750元（房屋租赁计算至被告郑某2实际交付房屋止，租金标准按合同约定为2019年11月1日至2020年10月31日月租金7350元计算，2020年11月1日至实际付清之日止月租金7718元计算）；   三、被告郑某2须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海口市国运置业发展有限公司支付至2019年7月31日止的房屋租金逾期支付的违约金人民币2319.78元、2019年8月1日至2019年10月31日拖欠租金21000元，违约金自2019年8月1日开始按年利率6%计算至实际付清之日止、2019年11月1日至2020年10月31日按月租金7350元为基数计算违约金，自2019年11月1日开始按年利率6%计算至实际付清之日止、2020年11月1日至实际付清之日止按月租金7718元为基数计算违约金，自2020年11月1日开始按年利率6%计算至实际付清之日止；   四、驳回原告海口市国运置业发展有限公司的其他诉讼请求。   案件受理费人民币900.63元，由被告郑某2负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 周碧忠   人民陪审员 林秋燕   人民陪审员 梁 健     二O二O年三月三十一日   （法官助理 王鹏导   书记员 吴青芬   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。   第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。