辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)辽0281民初7352号 原告：中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行，住所地瓦房店市大宽街二段314号。统一社会信用代码：912102818236189440。 负责人：矫智，该行行长。 委托诉讼代理人：哈群，女，该支行客户经理。 委托诉讼代理人：王洪山，辽宁泓冠律师事务所律师。 被告:段晓龙，男，1978年8月30日出生，汉族，户籍地瓦房店市。 被告:大连飞鸿亿家房地产开发有限公司，住所地瓦房店市复州城镇北街7号楼。统一社会信用代码：91210281588093067U。 法定代表人：孙云兰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丛君，男，该公司经理。 原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称工行瓦房店支行）与被告段晓龙、大连飞鸿亿家房地产开发有限公司（以下简称飞鸿亿家公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行瓦房店支行的委托诉讼代理人哈群、王洪山、被告飞鸿亿家公司的委托诉讼代理人丛君到庭参加诉讼，被告段晓龙经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行瓦房店支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告段晓龙提前偿还银行贷款人民币131367.69元及积欠利息4979.40元，合计136347.09元（截止2019年4月12日）；2、判令被告段晓龙按合同约定偿还自2019年4月13日起至还清欠款之日止的利息、罚息及复利；3、被告飞鸿亿家公司对上述借款本金、利息、罚息、复利承担连带责任；4、判令原告对被告段晓龙提供抵押的位于瓦房店市房屋享有优先受偿权；5、二被告连带承担诉讼费、保全费。 事实与理由：2014年6月17日，被告段晓龙因购房需要同原告签订书面个人借款担保合同，约定：贷款金额150000.00元，年利率6.55%，还对提前还款、违约责任和罚息承担、借款期限等作出约定，被告段晓龙用位于瓦房店市房屋作抵押等。原告按合同约定于2014年6月23日向被告段晓龙发放全部款项。后被告段晓龙仅偿还了部分款项，自2018年8月21日起至2019年3月23日止被告段晓龙已违约9期，积欠本金合计4135.28元，积欠利息合计4979.40元，被告段晓龙的行为符合《个人购房借款担保合同》中第14.1条第L项情形，构成违约，依据第14.2条第4项规定，原告宣布借款合同立即到期，提前收回未偿还款项。抵押房屋已办理抵押登记，应优先受偿。因贷款前被告飞鸿亿家公司与原告签订了按揭贷款业务合作协议，约定：借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告收押之前，被告飞鸿亿家公司为被告段晓龙提供偿还贷款本息等费用承担阶段性连带责任保证等。至今房屋他项权证被告飞鸿亿家公司没有交付原告，没有按合同履行义务，故应承担连带保证责任。原告多次催要被告没有还款，原告依据借款合同等约定向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼主张。 被告段晓龙未作答辩。 被告飞鸿亿家公司辩称，我不同意承担连带责任，但我只是配合被告1办理房屋产权证和他项权证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年4月23日，被告段晓龙（买受人）与被告飞鸿亿家公司（出卖人）签订合同编号WHT201401439商品房买卖合同，约定买受人购买出卖人开发的位于瓦房店市房屋，建筑面积54.85平方米，单价每平方米4050.01元，总金额222143元整；买受人于2014年4月23日付清首付款72143元人民币，余额150000元以商业贷款形式支付；出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织竣工验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。商品房买卖合同于2014年6月17日在瓦房店市房屋管理办公室办理备案登记。 另查，2014年1月，原告工行瓦房店支行（甲方）与被告飞鸿亿家公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》，约定甲方为购买乙方开发销售的位于瓦房店市复州城镇泰合豪城1号-7号项目的借款人提供住房贷款，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》）交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人，本案购房人为段晓龙）提供偿还贷款本息的阶段性连带保证责任；该项目达到办理房屋所有权证的条件时，乙方应及时通知甲方，并负责协助甲方及借款人办理房产的正式抵押登记手续，并将《房屋他项权证》等交由甲方保管等。案涉房屋已办理抵押预告登记，未办理正式抵押登记，原告未取得房屋他项权证。 再查，2014年6月17日，原告与被告段晓龙签订《个人购房借款/担保合同》，约定：被告段晓龙向原告借款150000元，用于购买被告飞鸿亿家公司开发的位于瓦房店市商品房，贷款期限240个月，自2014年6月17日至2034年6月17日；贷款利率以借款凭证记载为准；还款方式采用按月等额本息还款法；逾期还款的，罚息利率为在本合同约定利率基础上加收50％确定；借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；被告段晓龙以所购买房屋作为借款抵押。 2014年6月23日，原告依据约定将贷款150000元发放给被告飞鸿亿家公司。被告段晓龙自2015年1月21日始陆续违约，至2018年1月23日后不再偿还贷款。被告段晓龙已偿还贷款本金18632.31元、利息31238.08元，截止2019年4月12日，被告段小龙尚欠借款本金131367.69元、积欠利息4979.40元，合计136347.09元。 还查，案涉商品房已具备办理权属证书及他项权利证书条件，但至今尚未办理。 本院认为，被告段晓龙与被告飞鸿亿家公司签订的《商品房买卖合同》、原告与被告段晓龙签订的《个人购房借款/担保合同》及原告与被告飞鸿亿家公司签订的《按揭贷款业务合作协议》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。各方当事人应当按照上述合同约定全面履行各自义务。原告发放贷款后，享有收回贷款本息的权利。根据《个人购房借款/担保合同》约定，被告段晓龙未完全、适当地履行合同项下偿还贷款义务，原告依据合同约定有权宣布借款担保合同提前到期，并要求被告段晓龙偿还尚欠的贷款本金、利息、罚息及复利。原告请求被告段晓龙偿还借款本金、利息、罚息、复利，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告主张对涉案房屋享有抵押优先受偿权问题。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以建筑物或正在建筑的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，案涉房屋仅办理了抵押预告登记，该预告登记并不直接导致担保物权的设立或变更，而是原告对将来担保物权的设立享有请求权。在原告对案涉房屋并未取得现实抵押权的情况下，其主张抵押物优先受偿无法律依据，故本院不予支持。 关于被告飞鸿亿家公司应否对案涉贷款承担连带保证责任问题。被告飞鸿亿家公司作为保证人为涉案贷款提供的是阶段性保证，所谓阶段性保证，其本意就是让被告飞鸿亿家公司为被告段晓龙该阶段内（自借款合同签订之日起至协助办理房产的正式抵押登记手续，并将《房屋他项权证》等交由原告保管止）向原告履行还款义务提供保证。当其协助被告段晓龙办理了商品房权属证书、办妥抵押人的抵押登记手续、原告收到案涉房屋他项权利证书，该阶段性保证任务完成。现案涉房屋并未办理权属证书，亦未办理抵押权登记，根据物权法定原则，原告就抵押房屋处分并优先受偿的权利在要件上有所欠缺，被告飞鸿亿家公司阶段性连带保证的期限届满条件未成就，故被告飞鸿亿家公司理应按约定在案涉房屋办理权属证书、办理抵押登记及原告取得他项权利证书之前对上述债务仍承担连带保证责任。被告飞鸿亿家公司关于不应承担担保责任之抗辩理由不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条第一款、第一百零八条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告段晓龙于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金131367.69元及至2019年4月12日积欠利息4979.40元，合计136347.09元； 二、被告段晓龙于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金131367.69元的利息、罚息、复利（自2019年4月13日起至借款付清之日止，利率按《个人购房借款/担保合同》的约定计算）； 三、被告大连飞鸿亿家房地产开发有限公司在原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行收到被告段晓龙购买的位于瓦房店市房屋他项权利证书之前对上述第一项、第二项借款本息承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3027元，保全费1379元，公告费600元，合计5006元（均由原告中国工商银行股份有限公司大连瓦房店支行预交），由被告段晓龙、大连飞鸿亿家房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  张宝兰 人民陪审员  谷云华 人民陪审员  夏洪祥 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  刘晓红