河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1328民初5785号原告：杨书苹，女，生于1961年11月4日，汉族，住唐河县滨河街道办事处新华社区居委会。被告：宋长富，男，生于1943年3月1日，汉族，住唐河县滨河街道办事处新安社区。被告：张海云，女，生于1955年12月15日，汉族，住唐河县。原告杨书苹诉被告宋长富、张海云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨书苹到庭参加诉讼，被告宋长富、张海云经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨书苹向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告宋长富、张海云返还原告购房款164140元及利息，并按合同约定赔偿原告损失、支付违约金65000元。2、诉讼费用由被告宋长富、张海云负担。事实和理由：2010年1月4日，原、被告双方签订购房协议，二被告将其所有的坐东朝西在建楼房南头第一楼道二楼北户以164140元出售给原告，并办理了公证。协议签订后，原告已将房款付清。但二被告在与原告签订协议前，已于2009年12月31日与案外人党兰军签订购房协议，将该房售予党兰军。后经诉讼，南阳市中级人民法院于2017年12月22日作出(2017)豫13民终5338号民事判决书，将该房判给党兰军所有。故请求被告宋长富、张海云返还原告购房款164140元，并按合同约定赔偿原告损失、支付违约金。被告宋长富、张海云未答辩、未举证。经审理查明：2010年1月3日，原告杨书苹经与被告协商，购买被告在建房产两套，原告杨书苹于当天将两套购房款273040元一并支付给被告。被告宋长富给原告出具收条一份，内容为：“收条，收杨书苹交买房款贰拾柒万叁仟元整（273000）元，宋长富，2010年元月3号”。2010年1月4日，原、被告双方签订售房协议两份，第一份协议内容为：“甲方宋长富、张海云，乙方杨书苹，上列甲、乙双方为房屋买卖一事，经充分协商，自愿签订如下协议，以便双方共同遵守：一、甲方在唐河县城关镇唐泌路中段路东有在建楼房一幢，该楼房建设工程规划许可证编号为：唐国用（99）字第0011号。经与乙方协商，甲方自愿将盖楼房座东朝西南头第一个楼道六楼南户单元房一套出售给乙方。建筑面积为114.64平方米。乙方同意购买。二、甲方出售给乙方的上述房产为在建楼房，房款为人民币108900元整（大写壹拾万捌仟玖佰元整），购房款由乙方一次性付清。甲方保证于2010年5月以前将该房产交给乙方。三、甲方出售给乙方的上述房产应按标准水电进户，门窗安装齐备，内墙毛粉刷平整。四、甲方保证出售给乙方的上述房产无任何纠纷，并保证不再出售给他人，并配合乙方办理产权过户手续，所需费用由乙方承担，五、本协议签订后，双方应认真按照协议规定的条款执行，否则视为违约，由违约方赔偿对方因此而造成的一切损失外，另加罚违约方本协议标的40%的违约金。六、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，公证机构存档一份，具有同等法律效力。七、本协议经公证机构公证后生效。”第二份协议内容为：“甲方宋长富、张海云，乙方杨书苹，上列甲、乙双方为房屋买卖一事，经充分协商，自愿签订如下协议，以便双方共同遵守：一、甲方在唐河县城关镇唐泌路中段路东有在建楼房一幢，该楼房建设工程规划许可证编号为：唐国用（99）字第0011号。经与乙方协商，甲方自愿将该楼房座东朝西南头第一个楼道二楼北户单元房一套出售给乙方，建筑面积为：113.2平方米。乙方同意购买。二、甲方出售给乙方的上述房产为在建楼房，房款为人民币164140元整（大写壹拾陆万肆仟壹佰肆拾元整），购房款由乙方一次性付清。甲方保证于2010年5月以前将该房产交给乙方。三、甲方出售给乙方的上述房产应按标准水电入户，门窗安装齐备，内墙毛粉刷平整。四、甲方保证出售给乙方的上述房产无任何纠纷，并保证不再出售给他人，并配合乙方办理产权过户手续，所需费用由乙方承担。五、本协议签订后，双方应认真按照协议规定的条款执行，否则视为违约，由违约方赔偿对方因此而造成的一切损失外，另加罚违约方本协议标的40%的违约金。六、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，公证机构存档一份，具有同等法律效力。七、本协议经公证机构公证后生效。”上述两份协议上，原告杨书苹、被告宋长富、张海云均签名并按指印。两份协议均经过唐河县公证处公证。另查明，1、2009年12月31日，被告宋长富与案外人党兰军签订售房协议1份，协议内容为：“甲方宋长富，乙方党兰军，⑴、甲方同意将林业局西边座东朝西六层单元楼南头一单元二楼北户出售乙方，乙方同意买下。⑵、此户建筑面积为113.2平方，价格每平方米1450元，合款壹拾陆万肆仟壹佰肆拾元整，房款一次性结算后所有权归乙方所有，任何一方不得改变。⑶、在办理过户手续时，甲方提供相关证据，费用由乙方全部承担。⑷、此户室内为毛粉刷，进户装一个防盗门，与本楼一个样。⑸、本协议签字生效，受法律保护。⑹、本协议一式二份，甲、乙各拿一份。”协议签订后，案外人党兰军支付给被告宋长富购房款164140元，被告宋长富给案外人党兰军出具了收条。2010年10月2日，被告宋长富通知建房人邱文峰将钥匙交给案外人党兰军，并写了凭条，凭条显示：“邱老板，李老板：我所应得的南头壹单元贰楼北户已出售给党兰军。请你们把门匙给党兰军。谢谢合作。手续如出现其他问题，我负责。农机宋长富。”2010年11月9日，案外人党兰军交给建房人邱文峰水电入户费1900元、被告宋长富欠款25000元，建房人邱文峰将钥匙交给案外人党兰军。2、原告杨书苹为请求被告交付上述两套房产，于2010年11月17日向唐河县人民法院提起诉讼。经审理，唐河县人民法院于2011年6月4日作出（2010）唐城民初字第015号民事判决书，判决内容为：“一、原告杨书苹与被告宋长富、张海云签订的房屋买卖合同无效；二、被告宋长富、张海云于判决生效后十日内返还原告杨书苹购房款273000元，并自2010年1月15日起按中国人民银行规定的同期借款利率计付利息至付清之日止；三、第三人党兰军与被告宋长富、张海云签订的房屋买卖合同无效；四、驳回第三人党兰军的诉讼请求。”该判决发生法律效力后，第三人党兰军于2015年12月15日，向本院申请再审，请求：1、依法撤销（2010）唐城民初字第015号判决中第三项、第四项；2、判决确认申请人党兰军与宋长富、张海云签订的房屋买卖协议有效。经审理，唐河县人民法院于2016年2月20日作出（2016）豫1328民申01号民事裁定书，裁定内容为：“驳回党兰军的再审申请。”党兰军不服，向检察机关申诉。2016年6月23日，河南省南阳市人民检察院作出宛检民（行）监（2016）4130000055号民事抗诉书，向河南省南阳市中级人民法院提出抗诉。河南省南阳市中级人民法院提审本案，于2016年11月21日作出（2016）豫13民再40号民事裁定书，裁定如下：“一、撤销唐河县人民法院（2010）唐城民初字第015号民事判决。二、本案发回唐河县人民法院重审。”经唐河县人民法院重审，于2017年7月29日作出（2016）豫1328民初3718号民事判决书，判决：“一、确认原告杨书苹与被告宋长富、张海云签订的房屋买卖合同无效；二、被告宋长富、张海云于判决生效后十日内返还原告杨书苹购房款273000元，并自2010年1月15日起，至款付清之日止，按中国人民银行同期借款利率计付利息。三、确认第三人党兰军与被告宋长富、张海云签订的房屋买卖合同无效。四、驳回原告杨书苹的诉讼请求。五、驳回第三人党兰军的诉讼请求。”党兰军不服，提起上诉。2017年12月22日，南阳市中级人民法院作出(2017)豫13民终5338号民事判决书，判决：“一、撤销唐河县人民法院（2016)豫1328民初3718号民事判决；二、杨书苹与宋长富、张海云于2010年1月4日签订的关于唐诃县城关镇唐泌路中段路东坐东朝西楼房南头第一个楼道六楼南户单元房以及二楼北户单元房的两份《售房协议》有效；三、党兰军与宋长富于2009年12月31日签订的关于唐河县林业局西边坐东朝西六层单元楼南头一单元二楼北户的《售房协议》有效;四、宋长富、张海云协助杨书苹办理唐河县城关镇唐泌路中段路东坐东朝西楼房南头第一个楼道六楼南户单元房的过户手续(是否符合登记条件，由相关行政机关审查)；五、宋长富协助党兰军办理唐河县林业局西边坐东朝西六层单元楼南头一单元二楼北户房屋的过户手续(是否符合登记条件,由相关行政机关审查);六、驳回杨书苹的其他诉讼请求;七、驳回党兰军的其他诉讼请求。”以上事实，有原告陈述、收款收据、房屋买卖合同、公证书、已生效的判决书等证据在案佐证。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，本案中，被告不能按合同约定向原告履行交付所购房屋的行为，已构成违约，应承担履行不能的违约责任，故原告请求符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，原告杨书苹请求被告返还购房款及利息，并承担支付违约金的主张符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告宋长富、张海云于本判决生效后三十日内返还原告杨书苹购房款164140元、违约金65000元及利息。利息自2010年1月4日至还清房款之日，按年利率6%支付资金占用期间的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4740元，公告费600元，共计5340元，由被告宋长富、张海云承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  王书林审 判 员  刘春华人民陪审员  陈 辉二〇二〇年三月二十六日书 记 员  杨兴果