辽宁省沈阳市皇姑区人民法院 民事判决书 （2019）辽0105民初12619号 原告：沈阳某某房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区。 法定代表人：周某某，系该公司经理。 委托诉讼代理人：陈某，系辽宁百联律师事务所律师。 被告：王某某，住沈阳市皇姑区。 被告某某银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区。 负责人：李某某，系该行行长。 委托诉讼代理人：贾某某，系辽宁明辰律师事务所律师。 原告沈阳某某房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）与被告王某某、被告某某银行股份有限公司沈阳分行（以下简称某某银行沈阳分行）房屋买卖合同纠纷一案，于2018年12月24日作出了（2018）辽0105民初4342号民事判决书，原告不服，上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院认为关于案涉《商品房买卖合同》能否予以解除的问题，因案涉合同附件四明确约定，若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除与买受人之间的《商品房买卖合同》，现碧桂园房产公司因王某某的逾期还贷违约行为已经承担担保责任，并选择解除合同，但一审法院却认定该合同条款为格式条款而不予解除合同是否妥当，重审时应追加案涉贷款银行为本案当事人，并根据合同的约定及结合本案的实际情况，正确认定案涉合同能否予以解除及解除后的法律后果为由，将该案发回重审。本院依法适用普通程序，公开进行了审理。原告委托诉讼代理人陈琼、被告某某银行沈阳分行委托代理人贾梦男均到庭参加诉讼，被告王某某经本院公告送达，期限届满后，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告某某房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告签订的商品房买卖合同；2、请求判令被告支付违约金542422.2元；3、请求判令被告协助原告到房产部门办理撤销商品房买卖合同备案登记手续。事实与理由：原、被告于2009年12月21日签订了一份《商品房买卖合同》，被告王某某购买原告开发的房屋一套，总价款2712111元，被告付款方式为银行按揭分期付款。2010年3月1日，被告与某某银行签订了《个人购房借款（综合）合同》，被告向某某银行借款130万元，用于购买上述房产，原告承担连带保证责任。合同签订后，某某银行于2010年3月18日向被告发放了贷款，并将130万元支付给了原告。被告从2015年7月10日起逾期还款，某某银行起诉被告，沈阳市沈河区人民法院作出生效民事判决，判决被告偿还某某银行借款本金991416.76元及相应的利息，原告承担连带给付义务。现原告履行了连带保证责任，故根据原、被告双方的合同约定，依法提起诉讼。 被告王某某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 被告某某银行沈阳分行辩称，被告王某某向答辩人贷款购买案涉房产，答辩人依约已向被告王某某放款，履行完毕全部已方义务，贷款发放后，被告王某某出现多次拖欠答辩人贷款本金及利息的情况，后答辩人向沈河区法院起诉，要求被告王某某一次性偿还剩余全部贷款本息，并要求原告沈阳某某房地产开发有限公司承担保证责任，法院判决后，沈阳某某房地产开发有限公司与答辩人达成协议，按照协议约定，沈阳某某房地产开发有限公司履行了该判决确定的给付义务，答辩人实现了债权。 本案系原告沈阳某某房地产开发有限公司基于房屋买卖合同关系提起的诉讼，而合同相对人仅为被告王某某，被告王某某系承担本案法律责任的唯一主体，与答辩人无关，答辩人在本案中不应承担任何责任，请法院作出公正判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下:本院认定事实如下： 2009年12月21日，原告某某房地产公司与被告王某某签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告将其开发建设的位于沈阳市苏家屯区丁香街216—A64号1门（建筑面积529.29平方米）房屋出卖给给被告，总价款为2712111元，交房时间为2010年4月30日前，付款方式为银行按揭分期付款。合同第六条第3项约定，（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为贰佰柒拾壹万贰仟壹佰壹拾壹元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房价款的52.07%给出卖人，即壹佰肆拾壹万贰仟壹佰壹拾壹元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；（3）买受人必须在2010年1月24日前，付该商品房总房价款的47.93%（银行按揭款项）给出卖人，即壹佰叁拾万元整。第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。合同附件四第二十二条约定，买受人若是以银行按揭贷款方式支付房价款的，因任何原因导致出卖人须为买受人承担保证责任的，买受人应按以下不同情况向出卖人承担责任：2、若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除与买受人之间的《商品房买卖合同》。……出卖人选择解除与买受人之间的《商品房买卖合同》的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总房价款的20%支付违约金给出卖人。 2010年3月1日，被告王某某与被告某某银行沈阳分行签订《个人购房借款（综合）合同》一份，原告某某房地产公司为保证人，合同约定被告王某某在被告某某银行沈阳分行处办理个人购房借款一笔，金额为130万元，借款期限自2010年3月1日起至2025年3月1日止，借款利率在中国人民银行公布同期同档次的贷款基准利率基础上上浮10%计算。 被告某某银行沈阳分行曾以某某房地产公司、王某某为共同被告，向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，要求被告王某某偿还购房按揭贷款本金991416.76元及截至2015年9月10日所欠利息16846.51元，要求某某房地产公司承担连带责任保证。沈阳市沈河区人民法院于2017年7月20日作出（2016）辽0103民初7081号民事判决书，判决：一、被告王某某于本判决发生法律效力后十日内给付原告某某银行沈阳分行贷款本金人民币991416.76元；二、被告王某某于本判决发生法律效力后十日内给付原告某某银行沈阳分行贷款利息人民币16846.51元（截至2015年9月10日，自2015年9月11日起至实际清偿之日止的利息、罚息及复利，按合同约定计算）；三、被告某某房地产公司对本判决第一项、第二项承担连带给付义务；四、驳回原告某某银行沈阳分行的其他诉讼请求。某某房地产公司不服判决，提起上诉，沈阳市中级人民法院于2018年3月12日作出（2018）辽01民终1号民事判决：驳回上诉，维持原判。2018年5月31日，原告向被告某某银行沈阳分行支付了991416.76元。 另查，被告王某某将其购买的位于沈阳市苏家屯区丁香街216—A64号1门（建筑面积529.29平方米）房屋抵押给被告某某银行沈阳分行，办理了预购商品房抵押权预告登记。 本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。原告某某房地产公司与被告王某某签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律的相关规定，故合法有效。现原告以双方签订合同的约定内容为依据要求解除合同及要求被告王某某支付违约金，双方在合同中约定若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除与买受人之间的《商品房买卖合同》，同时合同约定了若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除与买受人之间的《商品房买卖合同》。……出卖人选择解除与买受人之间的《商品房买卖合同》的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总房价款的20%支付违约金给出卖人。现原告某某房地产公司因被告王某某与某某银行沈阳分行借款合同一案，连带清偿了被告王某某尚欠被告某某银行沈阳分行的借款总计支付了991416.76元，故原告有权依该合同约定解除《商品房买卖合同》并主张违约金，考虑到被告王某某已经交纳的房屋首付款情况，原告亦应有义务返还给被告王某某。 被告王某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自己举证、质证及辩论等诉讼权利的放弃，故本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告沈阳某某房地产开发有限公司与被告王某某于2009年12月21日签订的《商品房买卖合同》。 二、原告沈阳某某房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还被告王某某交纳的首付款1412111元。 三、被告王某某于判决生效后十日内给付原告沈阳某某房地产开发有限公司违约金542422.2元。 四、被告王某某有义务配合原告沈阳某某房地产开发有限公司办理解除案涉房产的备案手续。 案件受理费9224元、保全费5000元、公告费960元，均由被告王某某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  戴春荣 审 判 员  徐俏梅 人民陪审员  刘月琪 二〇二〇年三月十七日 法官 助理  李敬晶 书 记 员  夏士平