河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初15673号原告：冯朝全，男，1962年12月30日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：郭新会，河南彭友律师事务所律师。被告：河南德润置业有限公司，住所地郑州市二七区马寨镇东方路6号马寨产业集聚区管委会办公用房2号楼，统一社会信用代码91410100775104489Y。法定代表人：李爱国,该公司董事长。委托诉讼代理人：王红波，北京华泰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张若冰，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被告：聂德才，男，1990年5月10日出生，汉族，住江苏省沛县。原告冯朝全与被告河南德润置业有限公司（以下简称德润公司）、被告聂德才房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告冯朝全的委托诉讼代理人郭新会、被告德润公司的委托诉讼代理人王红波、张若冰到庭参加了诉讼。被告聂德才经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯朝全向本院提出诉讼请求:1.判令原告与被告德润公司之间的《商品房买卖合同》（合同编号：17003472444）于2019年6月28日解除；2.判令原告与被告德润公司之间因购房而签订的《借款协议书》于2019年6月28日解除，双方互不履行付款责任；3.判令被告德润公司赔偿原告已付购房款、平台服务费、平台优惠金等各项损失350597元，并赔偿原告已付款项的利息损失（以本金350597元为基数，自2017年4月29日起，按银行同期贷款年利率4.75%计算，计算至判决生效之日止）；4.判令被告德润公司向原告支付2019年6月28日以前的租金补贴46800元，支付延期交房违约金3505元；5.判令被告德润公司向原告赔偿维修基金损失1592元、银行按揭代办费5924元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告德润公司在郑州市××大学××、××附近开发建设了一个楼盘，名称为“红星国际广场”，房屋用途是商业。原告计划购买被告出售的2号楼2层2169号的商铺，商铺建筑面积为24.49㎡，房款总计563246元。被告德润公司提供的购房付款方案是，原告自付房款的30%，被告德润公司借给原告房款的20%，剩余50%向银行贷款。原告同意按照被告德润公司的方案购买商铺。2017年4月29日，被告德润公司的销售工作人员通知原告缴纳购房款，原告向被告德润公司缴纳了350597元的购房款。原告向被告德润公司缴纳房款后，被告德润公司向原告出具了两种收据，一种收据是德润商铺房款170597元，另外一种收据是平台服务130000元和平台优惠服务金50000元。原告询问将购房款分开的原因，被告德润公司销售工作人员解释：“被告将购房款分成两部分，一部分是购房款，另外一部分是平台优惠服务金；其中，平台服务费和优惠服务金不被国家监管，被告德润公司对该部分款项可以不交税，对业主利益没有任何影响。”2017年7月28日，原告与被告德润公司签订了一份《商品房买卖合同》。2017年7月28日，原告和被告德润公司签订了《借款协议书》，双方约定：“被告德润公司借给原告112649元，用于向被告德润公司缴纳20%的购房款。”之后，原告向被告德润公司出具了一张112649元的借据，被告德润公司向原告交付了一张112649元的收据。交易过程中，被告德润公司没有向原告交付现金。原告认为，借款合同解除后，被告德润公司无权拿着原告出具的借据要求原告偿还借款，原告也无权拿着被告德润公司出具的收据要求被告德润公司退款，双方互不承担付款责任。2017年11月8日，原告向被告德润公司指定单位缴纳了两个商铺的银行按揭代办费5924元。被告德润公司向原告承诺，由被告德润公司统一联系银行给业主办理贷款。但是，直到原告提起诉讼，被告德润公司仍没有为原告办下贷款。被告德润公司向原告提供了一张《红星国际广场2号楼商场项目销售政策告知函》，该文书说明：购买20㎡以上商铺，每月可享受1800元的租金补贴，补贴起算日为客户向被告德润公司交付首付款之日，截止日期为商场实际开业之日。由于原告在2017年4月29日向被告德润公司缴纳了首付款170597元，并且商场至今没有实际开业（红星美凯龙至今没有入住商场），按照被告德润公司的承诺，截止合同解除前（2019年6月28日前），被告德润公司应该向原告支付租金补贴46800元。2019年3月27日，被告德润公司向建设行政部门报送了竣工验收材料。2019年3月29日，被告德润公司取得建设行政主管部门竣工备案表。《商品房买卖合同》约定，出卖人应在2018年5月1日前，将依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表等条件的房屋交给原告使用。逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告德润公司应当退还全部已付款，并按累计已付款的1%支付违约金。因被告德润公司在2019年3月29日才取得竣工验收备案表，被告德润公司未能按照合同约定在2018年5月1日前交付房屋，原告依照合同约定有权解除合同。2019年6月28日，原告委托河南彭友律师事务所律师郭新会，以原告的名义通知被告德润公司：双方的《商品房买卖合同》在2019年6月28日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据该规定，合同解除后，被告德润公司应当依照法律规定赔偿原告的损失。原告认为，被告德润公司委托原河南掌房网络科技有限公司（已注销）对涉案商铺代理销售，并且原河南掌房网络科技有限公司员工均是以被告德润公司的名义开展销售工作，双方是委托代理关系，被告德润公司应对原河南掌房网络科技有限公司的代理销售行为承担法律责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告德润公司辩称，1.双方签订的商品房买卖合同合法有效，原告请求解除合同不符合法律规定，合同应当继续履行。原告在与被告德润公司签订房屋买卖合同的同时与案外人郑州星润房屋租赁有限公司（以下简称星润公司）签订了托管协议，约定由星润公司代收代验房屋并出租使用，将房屋的接收、使用权利转让给了托管方星润公司，根据该协议规定，星润公司有权代原告接受商铺，故原告购买目的在于出租商铺从而收取租金收益。星润公司自2018年5月1日之后开始为原告计算租金收益，但原告至今未按照商品房买卖合同约定办理按揭贷款手续，未履行其支付购房款的义务，并拒绝按托管经营协议约定承担税费，阻却了合同履行，收益未能领取责任在原告，应视为被告德润公司已经履行了交付房屋的义务。因原告未按时支付购房款，被告德润公司享有先履行抗辩权，即使未交付房屋，也不属于违约，原告无权要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与被告德润公司在商品房买卖合同第八条中约定房屋交付日期为2018年5月1日，但此条同时还约定了“由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定。”合同还约定如果逾期超过60日，原告有权解除合同。涉案合同所属工程项目自2015年3月21日开工，施工期间郑州市为贯彻河南省蓝天工程实施方案，开展河南省大气污染防治攻坚战，将2016年下半年度列为攻坚阶段，2017年列为巩固提高和建立长效机制阶段。2017年度开展了“封土行动”（2017年11月15日至2018年3月15日），2018年又实施“停工令”（2018年10月1日至2019年3月31日），期间还因举行十九大、全国两会、河南省两会、上合组织总理会议等政治活动，导致项目工程施工断断续续，累计停工时间长达388天，被告德润公司因上述不可抗力因素蒙受了巨大损失，故合同约定的交付期限应予顺延，被告德润公司并未逾期交房，合同约定的解除条件不成就。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。具体到本案，首先不存在合同目的不能实现事由，原告签署商品房买卖合同的目的是为获取投资收益，星润公司愿意按照合同约定支付租金收益，但原告不履行开具发票的义务，星润公司暂未向其支付租金收益，暂时未获得收益的原因在原告。其次，自2018年5月1日起，星润公司已向大部分客户支付投资收益，故本案不存在因不可抗力及被告德润公司原因致使合同目的不能实现的事由。因不可抗力导致房屋延迟竣工的时间是388天，根据合同约定交房时间应当顺延至2019年5月24日交房。被告德润公司在2019年3月29日办理了竣工验收备案手续，且并未收到原告的通知，故原告称其以通知形式解除合同与事实不符，合同应当继续履行。2.原告要求被告德润公司返还购房款、支付违约金及维修基金的理由不成立，应予驳回。双方签订的房屋买卖合同尚在履行中，合同约定的解除条件未成就，原告不享有合同解除权。租金补贴虽未发放，但原因在于原告未按约定履行支付房款义务，被告德润公司亦不存在其他违约行为，双方合同不应当解除，故被告德润公司不应返还购房款及支付违约金。另外，原告维修基金的交付对象为房屋行政管理部门，与被告德润公司无关，故原告上述诉讼请求应予驳回。3.原告主张赔偿平台服务费、代办费，支付租金补贴的请求无任何事实及法律依据，不应予以支持。平台服务费、代办费系第三方中介服务机构收取，与被告德润公司无关。该平台服务费系居间服务费用，与本案房屋买卖合同不属于同一法律关系。中介机构已经向原告提供居间服务，原告应当支付约定的报酬，该服务费并非损失。原告要求被告德润公司赔偿平台服务费及代办费无事实和法律依据。根据被告德润公司相关销售政策，租金补贴发放条件为原告交付全部房款，本案中原告未办理按揭贷款，房款未足额支付，不符合租金补贴的发放条件，且租金补贴应当支付至2018年5月1日，2018年5月1日之后星润公司开始为业主计算并发放租金收益。故原告要求被告支付2019年6月28日前租金补贴的请求不能成立。4.被告德润公司已经以冲抵购房款的方式向原告支付了借款合同所约定的借款金额，合同正常履行，原告无权要求确认该合同已经解除。原告与被告德润公司签订借款合同后，被告德润公司虽未将借款直接支付给原告，但为其冲抵了相应数额的购房款，已经履行了支付借款的义务，原告应按照合同约定于2019年4月29日归还借款，其至今未归还，属于违约，该合同并未解除，原告无权要求确认合同已经解除。综上，原告请求解除合同不符合法律规定，合同仍在履行期间，请法院在查清事实的基础上依法驳回原告的全部诉讼请求，维护被告德润公司的合法权益。被告聂德才未到庭，也未向法庭提交任何证据。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，对到庭各方无异议的证据，本院予以确认，并记录在卷佐证，结合双方当事人提交的证据，本院认定事实如下：被告德润公司开发的位于二七区大学××、××南红星国际广场项目，该楼盘的物业形态为商铺，被告德润公司委托河南掌房网络科技有限公司销售。2017年5月1日，德润公司为甲方与原河南掌房网络科技有限公司为乙方签订了《红星国际广场项目销售协议》，协议约定：包销期限为2017年5月1日至2018年12月31日。乙方为包销服务，展示中心装修、展示中心软装、展示中心家具置办、项目宣传推广费用、项目活动费用、项目媒体推广费用等，包括且不限于上述与项目有关的各营销费用由乙方承担。销售所使用的户型图、楼层图、单页、折页等销售物料费用由乙方承担。甲方仅提供该项目图纸及销售证件，销售费用均由乙方承担。2017年7月28日，德润公司为出卖人与买受人冯朝全在售楼中心签订《商品房买卖合同》（合同编号：17003472444），合同约定：冯朝全购买德润公司开发的位于二七区大学××、××南××号商品房，用途为商业服务。该商品房的单价为22999.02元/㎡，建筑面积24.49㎡，总金额为563246元；付款方式和期限：约定283246元以现金方式于2017年7月28日支付，约定280000元以商业贷款方式于2017年8月28日支付。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同约定，房屋的交付时间为2018年5月1日前。商品房交付时符合的条件为：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实。出卖人逾期交房的违约责任是逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同第十一条约定了商品房的交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。该商品房买卖合同还附有附件二、附件三、附件四等。2017年7月28日，原告冯朝全（乙方、借入方）与被告德润公司（甲方、借出方）签订了《借款协议书》。乙方购买甲方开发项目房屋，并已按甲方要求足额交纳了最低首付款（即：所购房总款的30%）。首付款20%不足部分，乙方向甲方申请借款。经双方友好协商，双方达成该借款协议。协议主要内容：借款金额：乙方向甲方借款金额为人民币112649元整（即本协议上述所示乙方所购甲方房屋的首付款不足部分）；借款利息：无息；乙方借款期限：自商品房买卖合同签定之日起两年内；还款时间及方式：乙方需在2019年4月29日前按照本协议一次性足额偿还以上借款；保证及违约条款：签订本协议前，乙方需向甲方缴纳所购房屋甲方限定的最低的首付款；开业满三年，客户可选择由公司按《商品房买卖合同》签定价格回购所购商铺，相关税费按政策各自承担。2017年7月28日，原告冯朝全（乙方）与郑州星润房屋租赁有限公司（甲方）在售楼中心签订了《托管经营协议书》（适用于红星国际广场客户），该协议约定：乙方同意将购买的商品房由甲方全权经营和管理。甲方引入红星美凯龙品牌进行统一经营，经营期限为10年，暂定开业时间为2018年3月底前（最终以甲方通知的正式开业日期为准）。协议第十条约定，在合同有效期内，甲方对乙方委托经营商铺统一招商运营，运营费用由甲方收取并按以下方式向乙方支付商铺托收益：第一年、第二年运营收益按第十一条计算方式合计乙方收益。第三年至第十年运营收益：按照该商铺年度运营收益的2：8比例进行返还，即：商铺运营收益的80%返还客户，20%作为商场运营管理费用。本合同年是自开业之日起累计12个月为一个合同年。自然年以公历计算的一个完整的年度，即1月1日至12月31日。协议第十一条约定，商铺收益的计算方式：第一年租金保底，即1F：135元/㎡/月×12个月×实测面积；2F：115元/㎡/月×12个月×实测面积；3F：100元/㎡/月×12个月×实测面积；4F：90元/㎡/月×12个月×实测面积。第二年租金保底，即1F：150元/㎡/月×12个月×实测面积；2F：125元/㎡/月×12个月×实测面积；3F：110元/㎡/月×12个月×实测面积；4F：100元/㎡/月×12个月×实测面积。第三年至第十年的运营收益，经第三方会计事务所核对后对业主进行公布整栋楼收益，按照本协议中第十条之约定进行收益分配。协议第十三条约定，商铺当年收益计算至当年12月31日，并于次年3月31日前向乙方支付上年度的年度收益（开业当年收益从开业之日计算至当年12月31日）。甲方将乙方的收益划转到乙方指定的银行账户。因甲方原因导致迟延给付乙方应收的托管收益的，每延迟一天，乙方有权向甲方按日万分之一收取违约金。第二十四条约定，自合同生效起，乙方同意甲方代为办理该商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续，必要时乙方予以协助，甲方的签收行为对乙方具有法律效力。该商铺的开发单位向甲方交付该商铺，视为乙方履行了向甲方交接该商铺的义务。被告德润公司给原告发放了“红星国际广场”2号楼商场项目销售政策告知函，主要内容为：1.商铺开业前补贴：（1）补贴标准：购买20㎡以下的，每月可享受1600元租金补贴；购买20㎡－30㎡的，每月可享受1800元租金补贴；购买30㎡以上的，每月可享受2000元租金补贴。（2）补贴计算起止日期：补贴起算日：客户向德润公司支付首付房款（占比30%以上）之日起计算；补贴截止日：以商场实际开业之日为截止日（暂定于2018年3月31日前开业）；该补贴不足一个月超过15天的，按一个月计算，不足15天的，按半个月计算。（3）补贴支付：该补贴将于实际开业后30日内，一次性支付（或直接冲抵总房款）。2.回购政策：三年回购，开业满三年，客户可选择由公司按《商品房买卖合同》签定价格回购客户所购商铺，相关税费按政策各自承担。按照上述协议约定，2017年4月25日，原告缴纳的130000元由河南掌房网络科技有限公司出具平台服务费收据。2017年4月29日，原告缴纳的50000元由河南掌房网络科技有限公司出具平台优惠服务金收据。2017年4月29日，原告向被告德润公司支付房款170597元。2017年7月28日，原告向被告德润公司借款112649元作为原告向被告德润公司缴纳的购房款，该款原告至今未偿还。2017年8月5日，原告向被告德润公司支付维修基金1592元。2017年11月8日，原告支付中介费+抵押费+公证费+印花税5924元。剩余280000元的购房款未办理商业贷款，原告至今也未向被告德润公司缴纳。2019年3月29日，郑州市城乡建设局对被告德润公司开发的涉案商铺进行竣工验收并登记备案。被告德润公司未向原告支付自首付款支付之日起至2018年5月1日之前的租金补贴。2019年6月28日，原告以被告德润公司没有按照合同约定的交房期限交房为由，委托河南彭友律师事务所律师郭新会向被告德润公司发出《解除合同通知》。在本院审理期间，被告德润公司向本院提交因政府开展的大气污染防治工作影响施工工期的证据有2017年9月22日郑州市人民政府下发的有关《郑州市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动实施方案》及2018年8月份停止施工通知等。另查明，河南掌房网络科技有限公司为一人公司，股东为聂德才，该公司现已经注销。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。根据原告与被告德润公司签订的房屋买卖合同约定，被告德润公司应在2018年5月1日前将符合交付条件的房屋交给原告，但被告德润公司未在约定的交房期限内将涉案房屋完成建设工程竣工验收并登记备案等约定条件，被告德润公司存在违约行为。但是，原告在签订房屋买卖合同的同时，又与郑州星润房屋租赁有限公司签订了托管经营协议，印证原告购买涉案房屋的目的是为了出租商铺从而收取租金补贴和租金收益。被告德润公司虽然有违约行为，但不影响原告对签订房屋买卖合同目的的实现。故原告请求解除合同的主张，不予支持。关于原告要求被告德润公司支付逾期交房违约金问题。房屋买卖合同第八条约定，出卖人应当在2018年5月1日前将符合交付条件的商品房交给原告；如遇特殊原因，出卖人可以据实予以延期。根据德润公司提交的有关河南省郑州市政府大气污染综合治理等有关规定及通知的相关证据，在政府对大气污染治理过程中对正常施工有影响，根据本案实际情况，酌定因政府对大气污染防治影响工期为3个月。被告德润公司于2019年3月29日才完成涉案房屋的竣工备案等手续，符合交房条件，德润公司存在违约行为。但是，原告购买商铺的房款至今还有部分没有缴纳，按照合同约定，原告也存在违约行为。在本合同履行过程中，原、被告均有违约行为，故原告要求被告德润公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告德润公司支付自首付款支付之日（2017年4月29日）起至2019年6月28日止的租金补贴问题。被告德润公司在销售房屋时，承诺租金补贴的起算日为：客户向河南德润置业有限公司支付首付房款（占比30%以上）之日起计算；补贴截止日：以商场实际开业之日为截止日（暂定于2018年3月31日前开业）。据此原告应取得自2017年4月29日起至2018年5月1日前的租金补贴为22500元，但被告德润公司因原告未偿还借款，亦未办理商业贷款，未向原告发放，该部分租金补贴被告德润公司应予以支付。但因被告德润公司于2019年3月29日才取得了“红星国际广场”项目的竣工验收备案登记手续，现原告选择要求被告德润公司租金补贴的权益，故原告自2018年5月1日至2019年3月31日的租金补贴19800元，予以支持，以上合计42300元。2019年4月1日之后，涉案房屋符合交房条件，原告再要求被告德润公司支付租金补贴，缺乏事实依据，不予支持。关于原告主张的与解除房屋买卖合同后的法律后果有关的诉讼请求，因本案未判令解除合同，故不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告河南德润置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯朝全2018年5月1日前未支付的租金补贴22500元及2018年5月1日至2019年3月31日的租金补贴19800元，以上合计42300元；二、驳回原告冯朝全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5762元，原告冯朝全负担2881元，被告河南德润置业有限公司负担2881元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  崔瑞玲人民陪审员  张丽娟人民陪审员  赵新玲二〇二〇年三月三十日书 记 员  王冬丽