浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终457号上诉人（原审原告）：黄菁华，男，1986年10月17日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：刘渊东，北京市京师（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓曼，北京市京师（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：莫建芬，女，1967年8月25日出生，汉族，住浙江省桐乡市。委托诉讼代理人：平晓霞，浙江泽春律师事务所律师。上诉人黄菁华因与被上诉人莫建芬合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2019）浙0483民初5666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄菁华上诉请求：撤销一审判决，改判支持黄菁华一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审对案件事实认定有误。一审认定“2017年10月20日，黄菁华与莫建芬签订《商品房认购转让协议》。莫建芬向黄菁华出示与桐乡市卓盛房地产发展有限公司(以下简称卓盛公司)签订的《商品房认购协议》，黄菁华知晓并同意理解。同日，黄菁华支付莫建芬定金40000元”。实际上，黄菁华在开发商卓盛公司销售处签订的《商品房认购转让协议》是空白的，之后黄菁华将定金交给了开发商的销售人员。黄菁华不认识莫建芬，也未见过莫建芬。黄菁华一直以为是从开发商处购买商铺，直到半年后与卓盛公司沟通才得知当初接洽的销售人员实际是莫建芬聘请的，帮助莫建芬销售其已向开发商购买的商铺。一审认定黄菁华见过莫建芬与开发商签订的《商品房认购协议》，有误。首先，莫建芬并未举证证明其向黄菁华出示过前述合同。其次，莫建芬认购涉案商铺所支付的总价是1228817元，黄菁华购买涉案商铺的总价是2100000元，差价近百万元，两份合同签订时间相差不到半年，按常理推测，如果黄菁华见过前述合同，不可能同意。因此，黄菁华与莫建芬之间的《商品房认购转让协议》并非黄菁华真实的意思表示。二、一审适用法律错误。一审认为，莫建芬能否转让涉案商铺给他人并从中获利是不确定的，涉案商铺非生活所必需，因此不能以莫建芬从中获利就认定该协议违反了社会公德、社会公共利益，并扰乱了社会经济秩序。然而，莫建芬事先向开发商购买多套商铺，签署认购协议及购房合同后未办理网签手续，仅向开发商支付首付款，之后聘请销售人员在开发商售楼处混淆视听，误导黄菁华以为是从开发商处购买房屋。之后莫建芬又向开发商声称与黄菁华是亲属关系，使开发商同意将已签署的房屋买卖合同的买方变更为黄菁华。可见，莫建芬名为买房，实为炒房，且非正常的炒房。如是正常的炒房，莫建芬应当先网签，再解除网签或拿到房产证后再转卖，莫建芬的行为属于以合法形式掩盖非法目的的行为，破坏了正常的房屋交易秩序。此外，莫建芬通过此种变相炒房的行为获得巨额利益，违背了社会应共同遵循的以劳动获取利益的基本价值观。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审撤销一审判决，依法改判或发回重审。莫建芬辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。黄菁华向一审法院起诉请求判令：1.解除黄菁华与莫建芬之间签署的《商品房认购转让协议》；2.莫建芬返还黄菁华已支付款项871183元；3.莫建芬支付占用款项的利息（以871183元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率，自2017年11月19日起计算至莫建芬实际退还之日止）；4.莫建芬承担黄菁华所支出的律师费40000元及交通合理支出。一审法院认定事实：2017年5月24日，莫建芬与卓盛公司签订《商品房认购协议》，由莫建芬认购涉案商铺，标准总价为1412433元，定金为100000元，优惠后总价为1341811元(含税价)。莫建芬已于2017年4月26日支付100000元、2019年5月21日支付518817元。2017年10月20日，黄菁华与莫建芬签订《商品房认购转让协议》，协议约定：涉案房屋销售价为2100000元，定金为40000元，优惠后购房贷610000元。黄菁华确保在2017年11月22日前赴卓盛公司处签订商品房屋买卖合同，同时须付清相应款项，办齐所有按揭手续（如贷款），否则莫建芬有权解除协议，没收定金、房屋另售、不再另行通知且免于任何法律责任。购房后定金转为购房款。黄菁华在签订《商品房买卖合同》时除一次性支付的首付房款（不低于按揭银行要求）外，余款以按揭方式支付（贷款成数和年限以银行规定为准），黄菁华申请贷款额度与银行批准额度存在差额的，黄菁华须在与银行签订贷款合同当日补足差额部分房款支付给莫建芬。莫建芬向黄菁华出示与卓盛公司签署的《商品房认购协议》，黄菁华知晓并同意理解。同日，黄菁华支付莫建芬定金40000元。2017年11月19日，黄菁华通过浙江桐新网络科技有限公司POS机刷卡1450000元。经查，该1450000元已汇入莫建芬银行卡内。后莫建芬向卓盛公司申请将涉案房屋买受人变更为黄菁华。2017年12月19日，黄菁华与卓盛公司签订《浙江省商品房买卖合同》，合同约定：卓盛公司将涉案房屋出售给黄菁华，总价款为1228817元，并约定签订合同当日黄菁华向卓盛公司支付618817元，其余购房款610000元由黄菁华向贷款机构申请按揭贷款支付。合同签订后已进行网签备案。因黄菁华申请贷款未获批准，2019年4月26日，黄菁华与卓盛公司在桐乡市公证处进行调解。同日，桐乡市公证处出具（2019）浙桐证调字第55号公证调解协议书，协议预定：黄菁华与卓盛公司自愿解除合同备案编号为2017330483YS0014054的《商品房买卖合同》；黄菁华于2019年5月26日前配合卓盛公司办理合同的备案注销手续；卓盛公司返还黄菁华购房款557376.15元，其中购房款为618817元，扣除黄菁华应支付的违约金61440.85元。卓盛公司已退还黄菁华557376.17元。2019年4月29日，一审作出（2019）浙0483民特561号民事裁定书，对公证调解协议的内容予以确认。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条对无效合同作了明确规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，黄菁华主张与莫建芬签订的《商品房认购转让协议》无效，则该协议应当符合合同法第五十二条规定的情形。黄菁华主张合同无效的理由为：其一直认为是从卓盛公司处购买的商铺，莫建芬是采用欺骗的手段诱导黄菁华从其处购买商铺；莫建芬购买涉案商铺约定的价格为1228817元，而转让给黄菁华价格为2100000元，莫建芬从中获利巨大，莫建芬行为实际上是“名为卖房、实为炒房”，该行为破坏了正常的房屋买卖交易秩序，违反了法律规定的民事活动应遵守法律，应遵循公平、等价有偿、诚实信用，民事活动应当遵守社会公德，以及不得损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序的原则，应属无效。莫建芬在将其已购买的商铺未办理产权登记的情况下转让购房资格的行为也是为了逃避过户税费，其行为也违反了国家相关税法，损害了国家利益，应属无效。黄菁华称莫建芬采取欺诈手段安排人员以卓盛公司的名义骗取其购房款，黄菁华自始至终毫不知情，《商品房认购转让协议》违反了公平、等价有偿、诚实信用原则。一审认为，《商品房认购转让协议》对双方的权利和义务均作了明确约定，协议第一条明确写明出卖人为莫建芬，协议第二条第1款约定黄菁华在2017年11月22日前赴开发商售楼处签订商品房买卖合同，协议第二条第4款约定，莫建芬向黄菁华出示与开发商签署的《商品房认购协议》，黄菁华知晓并同意理解，上述条款已经明确了莫建芬将涉案房屋转让给黄菁华、由黄菁华与卓盛公司签订商品房买卖合同的事实。黄菁华的目的是获得商铺，且黄菁华已按照协议约定支付了部分款项，并与卓盛公司签订商品房买卖合同及网签备案，后因黄菁华无法取得贷款而未能获得该商铺。黄菁华系完全民事行为能力人，在协议明确约定了权利和义务并已履行的情况下称其毫不知情，不符合事实。此外，莫建芬转让涉案商铺的价格虽与其从卓盛公司取得购房资格时的价格不一致，但房屋的价格是随着市场的变化不断变动的，黄菁华在签订协议前理应对其所要购买的商铺有一个全面的了解（包括价格）。在黄菁华与莫建芬签订协议及与卓盛公司签订商品房买卖合同并备案时，未有证据证明黄菁华对价格提出过异议，可见黄菁华对涉案商铺当时的市场价格是认可的。因此，黄菁华所称的莫建芬对其欺诈，协议违反了公平、等价有偿、诚实信用的原则，没有事实和法律依据。黄菁华称《商品房认购转让协议》违反了社会公德，损害了社会公共利益、扰乱了社会经济秩序。一审认为，社会公共利益应为社会全体或者大部分成员共同的、整体的利益。莫建芬在购买涉案商铺的过程中，已支付了50%左右的款项，莫建芬该商铺能否转让给他人并从中获利是不确定的。黄菁华认可涉案商铺的价格才与莫建芬签订协议，该协议的效力也仅约束本案双方当事人，且涉案房屋性质为商铺，非生活所必需，故不能以莫建芬从中获利就认定该协议损害了社会公德、社会公共利益并扰乱了社会经济秩序。黄菁华称莫建芬的目的和动机是为了逃避缴纳国家关于房屋买卖产权过户的税费，该行为严重违反了国家相关税收法律及法规，损害了国家利益。一审认为，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，现有法律、法规未明确禁止办理房屋更名，认购转让协议约定的权利义务本身并未违反法律规定，且莫建芬实际上已经在履行双方签订的认购转让协议，因此黄菁华以认购转让协议违反了法律法规为由主张合同无效的理由不成立。至于黄菁华所称的其和莫建芬所签订的《商品房认购转让协议》与黄菁华和卓盛公司签订的《浙江省商品房买卖合同》约定的价格不一致，双方权利和义务不对等。一审认为，根据合同相对性原则，《浙江省商品房买卖合同》约束黄菁华和卓盛公司，《商品房认购转让协议》约束黄菁华与莫建芬，二者均有效并分别约束合同的相对方，故二者并不矛盾。综上所述，黄菁华与莫建芬签订的《商品房认购转让协议》系双方真实的意思表示，不具有合同无效的情形，应认定为有效。协议有效，黄菁华主张解除该协议应当符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，合同解除是指合同当事人一方或者双方依照法律规定或者当事人的约定，依法解除合同效力的行为，本案中，莫建芬已履行义务，黄菁华已按协议约定支付部分款项并与卓盛公司签订了商品房买卖合同及备案，黄菁华获得涉案商铺的目的已达到，黄菁华要求解除该协议不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的法定解除及约定解除的条件。另，合同法第九十三条、第九十四条规定的解除合同应以有效合同为标的，黄菁华以协议无效为由主张解除该协议，其理由和诉请存在矛盾，不符合法律规定。故黄菁华要求解除协议的诉请一审不予支持，对由此产生的其他诉请，亦不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：驳回黄菁华全部诉讼请求。一审案件受理费13640元，减半收取6820元，由黄菁华负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，黄菁华诉请解除其与莫建芬签订的《商品房认购转让协议》，其理由主要有三点：1.莫建芬存在欺诈；2.莫建芬的行为系以合法形式掩盖非法目的;3.双方签订的《商品房认购转让协议》违反法律的强制性规定；4.莫建芬与卓盛公司的行为涉嫌避税，损害国家利益；5.莫建芬的行为损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序。关于上述第1点事由，欺诈系合同可撤销的事由。黄菁华将欺诈作为解除合同的事由，并无依据。何况，双方签订的《商品房认购转让协议》中明确约定，莫建芬向黄菁华出示与卓盛公司签署的《商品房认购协议》，黄菁华知晓并同意理解；黄菁华确保在2017年11月22日前赴卓盛公司处签订商品房买卖合同。可见，黄菁华知晓莫建芬从卓盛公司处认购商品房后再转让该房屋给黄菁华的事实，黄菁华称莫建芬欺骗黄菁华令黄菁华误认为其合同相对人是卓盛公司，与合同约定相悖。上述第2、3、4、5点理由均为合同无效的事由，而解除合同的前提是合同有效，黄菁华要求解除合同的诉请与其据以主张的事由矛盾，黄菁华以此为由要求解除合同，缺乏法律依据。虽然合同效力属于法院主动审查的范畴，但黄菁华所提出的上述无效事由也不成立。因为，其一，既然双方的《商品房认购转让协议》明确约定，莫建芬转让的是其向卓盛公司认购的商品房，而其实际转让的房屋情况亦如此，不存在以合法形式掩盖非法目的的情形。其二，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的无效事由“违反法律、行政法规的强制性规定”系指违反法律、行政法规的效力性强制性规定，当前并无法律的效力性强制性规定禁止莫建芬与黄菁华签订《商品房认购转让协议》，故黄菁华第3点理由不能成立。其三，黄菁华并无证据证明莫建芬与卓盛公司恶意串通以避税或已达到避税的目的，故上述第4点理由亦不能成立。其四，本案也不存在损害社会公共利益、扰乱社会经济秩序的情形，具体理由一审已进行详细阐述，对此不再赘述。黄菁华与莫建芬签订《商品房认购转让协议》，其目的在于购得案涉房屋。黄菁华已和卓盛公司签订《浙江省商品房买卖合同》，并已进行备案，且黄菁华亦无证据证明其购房价远高于当时的市场价格，故不存在合同目的不能实现的情形。黄菁华也不具备《合同法》第九十三条、第九十四条规定的约定或法定解除权，一审驳回黄菁华要求解除合同及基于合同解除提出的其他诉讼请求，并无不当。综上所述，黄菁华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13640元，由上诉人黄菁华负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年三月十三日书记员 陈 诚