浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初9548号原告（案外人）：陈春国，男，1972年3月13日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：严恒系，浙江光正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：林斌晶，浙江光正大律师事务所律师。被告（申请执行人）：戴银松，男，1957年4月16日出生，汉族，住温州市瓯海区。委托诉讼代理人：王伦峰，浙江卓朗律师事务所律师。被告（被执行人）：方权良，男，1960年12月22日出生，汉族，住温州市瓯海区。委托诉讼代理人：刘政华，浙江晨达律师事务所律师。委托诉讼代理人：项建广，浙江晨达律师事务所律师。原告陈春国与被告戴银松、方权良案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月9日立案受理。本院依法适用普通程序于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告陈春国及其委托诉讼代理人严恒系、林斌晶，被告戴银松的委托诉讼代理人王伦峰，被告方权良的委托诉讼代理人刘政华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈春国向本院提起诉讼请求：1.立即解除对被执行人方权良名下坐落于温州市瓯海区土地使用权［温集用（2010）第3-63376号，面积：55.28平方米］的拆迁安置权益的查封措施，停止对该财产的执行；2.依法确认位于温州市瓯海区房屋［温集用（2010）第3-63376号，面积：55.28平方米］的拆迁安置权益归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年2月16日，方权良将位于温州市瓯海区作价20万元出卖给陈春国，双方签订《房屋卖尽契》。内容如下：“立卖尽契人方权良今自愿将私有的一至三层楼房一间出卖给陈春国为业。该房坐落在瓯海区，坐北朝南，用地面积55.08平方米，四至分明如下：东首以共有墙中线为界，南首以自有墙外侧与路为界，有门出入通大道，四首以共有墙中线为界，包括门窗水电等固定物在内，双方议定计卖价人民币贰拾万元整。立契之日，房款两讫。契明俱足，永不找赎。今日起占有、使用、收益、处分等权利均归买方所有，任凭买方自由管业，出卖方永不干涉。此系方权良私有产业出卖，全家统一，意思表示真实，并无亲戚眷族内外人枝节，倘有产权纠葛不清及外涉债务一概由出卖方负全部责任，与受买方无关。正政允许该房进入市场交易时，卖方无偿协助买方共同到有关部门办妥过户手续，过户手续一切税金及费用均由受买方承担。买卖双方情愿，不管市价涨跌，永不反悔。恐口无凭，特立此契约一份，永远为照”。契约签订后，原告向方权良交付了20万元房款，方权良向原告交付了房屋，由原告占有使用。后因拆迁，方权良违背《房屋卖尽契》的约定，主张拆迁补偿款要分一半给他。经拆迁办协调无果，原告于2016年2月18日诉至瓯海区人民法院。后经过一系列诉讼流程，瓯海区人民法院于2017年2月10日作出判决：“确认陈春国与方权良于2007年2月16日签订的关于温州市瓯海区的《房屋卖尽契》有效。”在瓯海区人民法院作出一审判决后，方权良上诉至温州市中级人民法院，二审法院作出驳回上诉，维持原判的终审判决。原告向方权良购买案涉房屋时，该房屋并未被查封、冻结，而且原告已支付全额购房款并已实际占有、使用案涉房屋。因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定，不得查封、扣押、冻结案涉房屋。被告戴银松辩称，一、陈春国并未支付全部价款。陈春国仅提供了收条，未提供购房款支付直接凭证，无法证明涉案房屋购房款已经全部支付。(2016)浙0304民初3756号判决书第4页倒数1至4行，可以证明在陈春国与方权良签订协议时，方权良有出具20万的收条，但与方权良所述的陈春国另向方权良出具欠条一份（欠条载明今欠方权良同志人民币6万元，约定于将坐落牡丹路50弄35号房屋腾空交付之日付清，不计息）相矛盾。二、陈春国在人民法院查封之前并未占有该不动产。温州市瓯海区人民法院作出的(2016)浙0304民初735号民事判决书及(2016)浙0304民初3756号判决书第5页第8至第9行查明，陈春国未入住涉案房屋，也未以其他方式进行使用。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案陈春国至今并未支付全部价款，也未占有涉案不动产。恳请贵院驳回陈春国的诉讼请求。方权良辩称：位于温州市瓯海区房屋系方权良房产，拆迁安置权益应归方权良所有。具体理由如下：一、方权良与陈春国签订的《房屋卖尽契》仅是对欠货款设定的担保。方权良与陈春国因货物买卖产生14万的欠款，以签订《房屋卖尽契》的形式担保债务的履行。双方并非达成真正的房屋买卖合意。2007年2月16日，方权良向陈春国出具一份20万购房款收条，同时陈春国又向方权良出具了一份6万元的购房款欠条。同一天出具欠条及收条，如果不是方权良上述所讲的情形，就不合常理。陈春国称以现金方式分5次向方权良支付购房款，不符合客观事实。而且，陈春国在不同的诉讼程序中对于付款说法不一致。陈春国并未实际向方权良支付购房款，也没有有效证据予以证明。实际情况是2009年10月11日，陈春国在房屋不能过户的情况下，主动提出双方的《房屋卖尽契》作废，将土地证返还给方权良，并要求方权良向其出具收条，证明收到其返还的土地证。方权良也一直居住在该房屋内直到2016年拆迁前。因房屋拆迁，房屋价值大大高于原购买价，陈春国又提出要求履行原买卖协议，要求房屋拆迁权益归其所有。二、涉案房屋所有权未转移，仍属于方权良所有。1.根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权；农村村民一户只能拥有一处宅基地。1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”方权良与陈春国的房屋买卖，因未取得房产证，根据有关法律规定，未取得产权证的房屋也禁止交易。双方的房屋买卖应属于违反法律效力性强制性规定，应认定为无效。如果农村房屋能够在非本村集体组织成员间交易且有效，国家法律及政策三令五申的禁止农村房屋买卖就变成一句空话。虽然瓯海区人民法院及温州市中级人民法院均认定买卖合同有效。但即使如此，合同有效也不意味着陈春国能取得买卖房屋的物权。对于房地产交易，我国实行的是物权变动登记制度，《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”登记是不动产物权变动的形式要件，非经登记，不得对抗善意第三人。由于双方的交易不能办理变更登记，陈春国不能取得物权。戴银松现申请执行该不动产权益，陈春国不能取得对抗善意第三人的法律效力。2.陈春国未实际入住或以其他方式使用涉案房屋。温州市瓯海区人民法院作出的(2016)浙0304民初3765号民事判决书、温州市中级人民法院作出的(2017)浙03民终1816号民事判决书中均查明并确认陈春国未入住涉案房屋，也未以其他方式进行使用。陈春国如果主张自己实际居住及使用，根据谁主张，谁举证的原则，陈春国应承担举证责任，如不能举证证明应承担不利后果。陈春国未实际占有该房产，也未有证据证明实际交付房款，不能排除他人对该不动产的执行权力，其请求不应被支持。3.2010年4月6日，温州市规划局作出的(2010)温规罚字5102号《城市规划违法案件行政处罚决定书》，对方权良第二、第三层的违章建筑，做出了行政处罚。之后，规划部门又向方权良补发了建设工程规划许可证。2010年10月22日，土管部门又向方权良换发了土地证。这些行为均发生在买卖协议签订之后，如果该房屋为陈春国所有，应该由陈春国接受处罚及办理相关手续才对。但实际均是方权良作为行政处罚相对人及建设工程的建设单位及土地使用人。不动产登记具有对外公示效力，如果陈春国认为土地证登记错误，陈春国应向土地管理部门提起行政诉讼，要求土地管理部门撤销方权良的登记。土地及房产登记是土地及房产管理行政部门的行政权力，对于登记是否错误应由行政部门认定，法院审判不应替代行政部门的行政权力。综上所述，请求法院驳回陈春国的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人提供的身份证、户籍信息、涉案房屋照片、执行通知书、（2016）浙0304民初3756号民事判决书、（2017）浙03民终1816号判决书、（2016）浙0304民初735号案件庭审笔录、建设工程规划许可证、土地证等证据的形式合法，与本案事实具有关联性，本院予以认定。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：关于陈春国是否向原告购买涉案房屋。方权良主张其与陈春国签订的《房屋卖尽契》仅是对所欠货款设定的担保。为此，原告提供了房屋卖尽契、温州市瓯海区人民法院（2016）浙0304民初3756号民事判决书、温州市中级人民法院（2017）浙03民终1816号民事判决书。本院认为，《房屋卖尽契》可以反映方权良将涉案房屋出卖给陈春国，且上述温州市瓯海区人民法院和温州市中级人民法院的民事判决书已经确认《房屋卖尽契》有效。因此，陈春国主张其向方权良购买了涉案房屋，本院予以认定。关于陈春国有无支付购房款。陈春国主张其已经全部支付购房款，并提供了收条、瓯海区人民法院（2016）浙0304民初735号庭审笔录、银行流水记录等证据。方权良认为陈春国并未支付购房款，并提供了收条、欠条。上述庭审笔录记载了该案中证人戴某1出庭作证称其系陈春国的朋友，2008年至2013年期间是陈春国的司机。2008年7月至9月左右，其与陈春国一起到银行取款1万元送到方权良家，但戴某1在外停车，款项是陈春国自己送给方权良。银行流水记录反映了陈春国于2008年8月11日取款1万元的事实。收条载明了签订《房屋卖尽契》的当天，方权良出具了收到购房款20万元的事实。欠条载明了陈春国还欠购房款6万元，于涉案房屋腾空交付之日付清；落款时间也是签订《房屋卖尽契》的当天。另，陈春国在温州市中级人民法院（2017）浙03民终1816号案件中辩称，签订契约前，其将2万元现金亲自送到方权良家中，之后陈春国支付8万元。签订契约当日又支付了4万元。2008年7月份左右，方权良腾空好房屋后陈春国支付了5万元，2008年8月份支付了剩余1万元。在本案庭审过程中，陈春国又称先支付2万元定金，后来又支付了8万元给方权良用于买车，方权良女儿过世时又支付了4万元。2万元定金是在2003年或者2004年左右支付，2万元给了之后再过几个月又给了8万元。4万元是在2007年签订协议之前支付的。本院认为，1.陈春国在温州市中级人民法院关于购房款的支付情况，与在本案庭室中的陈述不一致。2.《房屋卖尽契》于2007年签订，而定金却在2003年或2004年支付，显然不符合常理。而陈春国没有提供证据证明其已经支付2万元，以及支付2万元的具体时间。3.虽陈春国在瓯海区人民法院（2016）浙0304民初735号案件中申请证人戴某1出庭作证，但证人系其朋友，且曾当过其司机，证言的证明力较低；戴某1亦陈述称款项系陈春国自己送给方权良，自己在外面停车。因此，在没有其他证据印证的情况下，戴某1的证言以及陈春国的取款凭证不足以证明陈春国已经交付了1万元购房款。4.签订《房屋卖尽契》的当天，方权良在出具收购房款20万元的收条的同时，陈春国向方权良出具了尚欠购房款6万元的欠条，明显与常理不符。5.方权良主张陈春国未支付购房款，而陈春国又未提供证据证明其交付14万元的事实。综上，陈春国主张其已经支付购房款的证据不足，本院不予采信。关于陈春国有无占有涉案房屋。陈春国主张其已经占有涉案房屋，并提供了（2016）浙0304民初3756号民事判决书，该判决书第六页记载了涉案房产实际未由方权良及其家人居住；同时申请证人戴某2、张某出庭作证。本院认为，上述判决书第六页瓯海区人民法院系针对方权良提供的证据所作的“不能证明被告及其家人在涉案房屋内居住的事实”的认定。而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，陈春国有无占有涉案房屋应由陈春国举证。陈春国申请了证人戴某2、张某出庭作证，但戴某2曾是陈春国的司机，张某是陈春国的朋友，二证人证言的证明力较弱，且该二证人在庭审中陈述的事实相互矛盾。因此，对二证人的证言，本院不予认定。同时，温州市瓯海区人民法院（2016）浙0304民初3756号民事判决书认定了陈春国未入住涉案房屋，也未以其他方式进行使用。综上，陈春国主张其已经占有涉案房屋证据不足。另外，陈春国提供的土地使用权证收条、清理补办规划许可手续申请表、公告，用于证明陈春国为配合方权良补办规划许可证，将其持有的涉案房产的土地证交给方权良的事实。方权良认为，因双方合意解除合同，陈春国将土地使用权证收条交还给方权良。清理补办规划许可手续申请表中的申请人应该是方权良的儿子方克，这份证据与本案无关。对公告没有异议。本院认为，土地使用权证收条可以证明方权良曾将涉案房屋的土地使用权证交给陈春国，后陈春国又将证件交还给方权良。清理补办规划许可手续申请表、公告与本案诉争的事实无关，本院不予认定。陈春国提供的房屋产权调换（货币安置）腾空协议书，用于证明温州市瓯海区人民政府三垟街道对陈春国业主身份认可的事实。戴银松认为该协议书仅仅说明房屋已经被拆迁，不能证明房屋产权归陈春国所有，拆迁办没有认定陈春国为业主的权限。方权良认为协议书填写的是方权良（陈春国），是因为当时陈春国去拆迁部门说房屋系其所有，拆迁部门让双方都来签字；方权良主张房屋权利，不同意两个人同时签字。协议书不是拆迁办和陈春国签的协议，拆迁办让两人都去，方权良不同意所以协议没有方权良的签字。本院认为，协议书系有关涉案房屋的安置协议，载明的乙方为方权良（陈春国），协议书由陈春国签字。但涉案房屋及土地使用权未登记在陈春国名下，而陈春国亦未提供证据证明其已经按约履行《房屋卖尽契》约定的付款义务。因此，虽然陈春国在上述协议书上签字，但不等同于其已经获得拆迁安置权益。方权良提供的企业法人营业执照、行政处罚决定书与本案无关，本院不予认定。方权良提供的情况说明及证明，但作证人员未出庭，真实性无法核实，本院不予认定。另外，方权良申请证人方某1、方某2到庭作证。证人方某2称其系方权良的邻居，但于2013年搬离。故方某2的证言不能证明方权良一直在涉案房屋居住至拆迁的事实。证人方某1系方权良的兄弟，且作证一开始隐瞒其兄弟关系，其证言证明力低，本院不予认定。经审理，本院查明本案事实如下：坐落于温州市瓯海区土地使用权登记在方权良名下［温集用（2010）第3-63376号，面积：55.08平方米］。2007年2月16日，案外人陈春国与被执行人方权良签订一份《房屋卖尽契》约定：方权良将位于瓯海区三垟街道丹东村牡丹路50弄35号一间一至三层楼房作价20万元出卖给陈春国，房屋坐北朝南，用地面积55.08平方米，双方议定计卖价20万元，立契之日，房款两讫，今日起占有、使用、收益、处分等权利归买方所有，任凭买方自由管业，出卖方永不干涉等等。同日，方权良向陈春国出具一份收条，确认收到陈春国购买牡丹路50弄35号房款20万元；陈春国向方权良出具了欠条一份，载明陈春国还欠购房款6万元，于涉案房屋腾空交付之日付清。后，温州市瓯海区人民政府三垟街道办事处与陈春国签订了一份《房屋产权调换（货币安置）腾空协议书》（档案号为A011）约定将乙方坐落三垟街道丹东村牡丹路50弄35号房屋交给温州市瓯海区人民政府三垟街道办事处拆除。协议书载明的乙方为方权良（陈春国）。本院在审理戴银松与方权良民间借贷纠纷一案中，戴银松向本院提出财产保全的申请，本院于2017年7月13日作出（2017）浙0302民初6365号民事裁定书和协助执行通知书，查封了方权良名下坐落于温州市瓯海区土地使用权［温集用（2010）第3-63376号，面积：55.08平方米］的拆迁安置权益。本院于2017年7月6日作出（2017）浙0302民初6365号民事判决书，判决方权良偿还戴银松借款本金18万元并支付利息。该民事判决书生效后，权利人戴银松于2017年9月18日向本院申请执行。案件进入执行程序后，诉讼中的财产保全措施即转为执行中的查封措施。案外人陈春国知晓后，向本院提出执行异议。本院于2019年8月6日作出（2019）浙0302执异823号执行裁定书，驳回了陈春国的执行异议请求。本院认为：对于被执行人名下的房产，人民法院有权力执行。案外人以其作为买受人为由主张排除执行的，应符合以下四个条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，陈春国提供的证据不足以其已经支付了购房款，亦不足以证明已经占有涉案房屋。涉案房屋产权调换（货币安置）腾空协议书虽由陈春国签字，但涉案房屋及土地使用权未登记在陈春国名下，亦无证据证明陈春国已按约履行《房屋卖尽契》约定的付款义务。故在协议书上签字不等同于其已经获得拆迁安置权益。综上，陈春国的诉讼请求本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告陈春国的诉讼请求。案件受理费12800元，由原告陈春国负担。如不服本判决，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  叶 珺人民陪审员  李曼云人民陪审员  朱跃进二〇二〇年三月二日书 记 员  陈茜茜