云南省宜良县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0125民初123号原告（反诉被告）：昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司，统一社会信用代码：915301006227080383，住所地：云南省昆明市宜良县汤池镇春城湖畔度假村。法定代表人：黄孔光，系公司董事长。委托诉讼代理人：陈红，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：陈利剑，男，汉族，1975年9月10日出生，住云南省昆明市宜良县。委托诉讼代理人：周崇武，云南尚同律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司诉被告（反诉原告）陈利剑商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案，于2020年2月25日受理被告陈利剑提起的反诉，依法适用简易程序，于2020年3月10日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司的委托诉讼代理人陈红、被告（反诉原告）陈利剑及其委托诉讼代理人周崇武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告双方于2011年4月8日签订《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》《春城湖畔度假村管理公约》；2、依法判决被告向原告支付违约金人民币414216.6元；3、依法判决被告承担原告本案的律师代理费人民币40000元；4、依法判决被告承担本案的案件受理费等诉讼费用。以上费用合计：454216.6元。事实与理由：陈利剑于2011年4月8日与昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司签订《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》《春城湖畔度假村管理公约》，2011年5月16日完成商品房买卖合同备案登记。购买位于昆明市宜良县的沁风御庭Ｆ＃03-02（洋房），总价1380722元，建筑面积84平方米。陈利剑已经支付房价总款40%，即552288元；陈利剑应在房屋主体结构完成后支付房价总款40%，即552288元；交房时支付剩余房价总款20%。《商品房购销合同》约定交房时间为《商品房购销合同》（2011年4月8日签订）签订后20个月内（2012年12月7日）。若逾期付款公司可解除合同，要求陈利剑支付房价总款30%的违约金，律师费等，剩余部分在解除商品房买卖合同备案后无息退还。也可以选择继续履行，支付每日万分之三的违约金。现陈利剑尚欠昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司购房余款人民币905781.89元，经昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司多次催告陈利剑支付购房余款，陈利剑仍未支付。为了维护昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司的合法利益特向法院起诉。被告陈利剑辩称，2011年4月8日原、被告签订《商品房购销合同》。我于2011年3月19日向原告支付定金30000元，于2011年5月25日向原告支付房款522289元。此后原告一直未向我交房，也没有通知我缴纳后期购房款，长期占用我的资金，严重损害我的合法财产权益。我在合同履行中没有违约，故同意解除商品房购销合同及补充协议，请求驳回原告的其他诉讼请求。反诉原告陈利剑向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2011年4月8日签订《商品房购销合同》；2、判令被告返还原告购房款552289元；3、判令被告赔偿原告资金占用损失243559.44元（自2011年5月25日暂计至2020年5月25日）；4、本案诉讼费由被告承担。事实理由与本诉被告陈利剑的答辩内容一致。反诉被告昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司辩称，一、本案中双方均同意和认可于2011年4月8日签订《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》《春城湖畔度假村管理公约》解除。但上述合同、协议的解除是因陈利剑的违约行为导致，其应当承担违约责任。理由如下：1、在涉案房屋所在项目竣工验收合格后，春城公司于2012年10月11日通过邮政挂号信方式向陈利剑递交了《交房通知书》，陈利剑仍未按期支付购房余款905781.89元后办理接房手续事宜；春城公司于2012年11月1日通过全一快递向陈利剑发送了通知，要求陈利剑在2012年11月15日向春城公司支付购房款905781.89元；春城公司再次于2012年12月26日向陈利剑邮寄了《通知》，但陈利剑也未支付购房余款905781.89元后办理接房手续事宜；春城公司再次于2013年1月8日邮寄《通知》，要求陈利剑承担逾期付款违约责任，并办理支付购房余款905781.89元后办理接房手续事宜。2、2015年5月13日春城公司通过云南省昆明市国正公正处向陈利剑发送公证《律师函》，解除春城公司与陈利剑案涉房屋的《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》，并要求陈利剑支付违约金，终止会员卡，承担春城公司的其他损失。因此，导致《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》《春城湖畔度假村管理公约》解除是陈利剑在春城公司多次通知后仍不缴纳剩余房款，及办理手续的违约行为。二、根据补充协议第七条约定，陈利剑被视为不履行或不完全履行合同，《商品房购销合同》解除后，春城公司有权利从陈利剑已付款项中扣除违约金和应该自买卖及《本合同》之终止甲方作为卖方已发生及将发生法律和相关费用（包含但不限于律师费、公证费、交易费和登记费等），陈利剑已付款项在扣除上述违约金及相关费用后，如有剩余，剩余部分春城公司应在登记《本合同》的登记注销后无息以人民币形式退还陈利剑，倘若有不足支付上述违约金相关费用，春城公司有权继续向陈利剑追偿。因陈利剑的上述违约行为，根据补充协议第七条约定，《商品房购销合同》解除后，陈利剑已付款552289元应当扣除违约金414216.6元（房价款1380722元的30%），及本案中春城公司律师费40000元，及本案的案件受理费8113元后，剩余款项89959.4元在《商品房购销合同》网签备案注销后无息退还。三、陈利剑要求春城公司支付购房款552289元的资金占用费没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。理由有四：1、陈利剑支付552289元基于向春城公司购买沁风御庭F#03-2（洋房）而支付的首付款，春城公司收取该款项有商品房购销合同相关协议事实依据，符合法律规定。2、陈利剑的上述违约行为导致《商品房购销合同》等协议解除后，春城公司在扣除相关款项后，应退还陈利剑相关款项的时间是在《商品房购销合同》网签备案注销后，目前，《商品房购销合同》网签备案并未注销，因此退还陈利剑剩余款项的时间尚未到期。3、因陈利剑违约行为导致《商品房购销合同》等协议解除后，春城公司退还陈利剑剩余款项的约定为“无息退还”，并没有约定资金占用费。4、陈利剑计算的退还款项的金额错误，如上，春城公司应退还陈利剑的款项仅为89959.4元。因此，其主张春城公司承担资金占用费没有任何事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。原告昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：第一组：1、原告的营业执照，欲证实原告的主体信息；2、被告的身份证复印件，欲证实被告的主体信息。第二组：《商品房购销合同》（编号：HCR0113）、《商品房购销合同补充协议》、《春城湖畔度假村管理公约》各1份，欲证实：1、被告陈利剑签署《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》填写的联系信息均与身份证信息一致；2、原、被告双方于2011年4月8日签订《商品房购销合同》（编号：HCR0113）、《商品房购销合同补充协议》《春城湖畔度假村管理公约》，2011年5月16日完成商品房买卖合同备案登记（合同登记号YL20110516000649）。约定被告购买原告开发的位于昆明市宜良县汤池镇春城湖畔度假村的沁风御庭F#03-02(洋房)，按套计价，总价1380722元，建筑面积84平方米（含套内建筑面积66.52平方米，及公摊面积17.48平方米）；3、补充协议第五条约定,(2)如乙方选择分期付款，乙方应/或提前按下列付款进度支付房价款，否则即视为不履行或不完全履行《本合同》；a乙方应于签署《本合同》之前或同时支付房价款40%含已支付定金30000元；b乙方应于甲方通知该商品房的房屋主体结构完成并收到甲方书面通知时，向甲方支付房款的40%；c乙方应于甲方发出交房通知之日起十四个工作日内支付其余款20%的额房款，或届时有未付房款之余额及本补充协议第9条项下款项，向甲方支付房款的40%。4、补充协议第七条约定违约责任：如根据《本合同》第八条及本补充协议第五条乙方被视为不履行或不完全履行《本合同》，则甲方有权选择下列约定之一处理并追究乙方的违约责任：（7.1）甲方可以向乙方发出书面通知解除《本合同》。在此情况下乙方应按该商品房售价的30%向甲方支付违约金，甲方有权将该商品房转售他人。甲方有权从乙方已付款项中扣除上述违约金和应该商品房自买卖及《本合同》之终止甲方作为卖方已发生及将发生的法律和相关费用（包含但不限于律师费、公证费、交易费和登记费等），乙方已经款项在扣除上述违约金及相关费用后，如有剩余，剩余部分应在《本合同》的登记注销后无息以人民币形式退还乙方，倘若有不足支付上述违约金及相关费用，甲方有权继续向乙方追偿；5、补充协议第十六条约定，原被告双方的通知和联络按合同所列地址进行，若任何一方地址、传真、电子邮箱发生变化，该方应及时向他方发出书面通知，否则任何寄往原地址或按原传真号或电子邮箱发出的通知在上述规定时间视为已被收讫。第三组：1、商品房买卖合同备案表；2、交房通知及全一快递单，催款通知及全一快递单。欲证实：涉案房屋所在项目竣工验收合格后，原告于2012年10月11日通过邮政挂号信方式向被告递交了《交房通知书》，被告仍未按期支付购房余款905781.89元后办理接房手续等事宜。于2012年11月1日通过全一快递向被告发送了通知，要求被告在2012年11月15日向原告支付购房余款905781.89元。原告再次于2012年12月26日向被告邮寄了《通知》，但被告也未支付购房余款905781.89元后办理接房手续事宜。原告再次于2013年1月8日再次邮寄《通知》，要求被告承担逾期付款的违约责任，并办理支付购房款905781.89元后办理接房手续事宜；3、公证书。欲证实2015年5月13日原告通过云南省昆明市国正公证处向被告送达律师函，要求解除原告与被告涉案房屋的商品房购销合同、商品房购销合同补充协议，要求被告支付违约金、承担原告的其他损失;4、《法律服务合同》《国内支付业务付款回单》《云南增值税专用发票》。欲证实原告因本案委托律师进行诉讼而产生的代理费40000元的事实。针对原告所举证据，被告的质证意见是：对第一组证据真实性无异议，只是身份证复印件中原告工作人员备注的“宜良县汇东香积苑小区”的地址及电话号码陈利剑已使用了十多年；对第二组证据中的《商品房购销合同》的三性及证明目的予以认可。对《商品房购销合同补充协议》的三性及证明目的均不予认可，因为虽然有陈利剑签字，但到目前为止，陈利剑并未收到过该份协议。对《春城湖畔度假村管理公约》，因与本案无直接关联性，故不发表质证意见；对第三组证据中的交房催收通知及全一快递单等通知证明内容不予认可，因陈利剑并未收到过原告单方制作的相关通知，且原告方邮寄回执为复印件。对《公证书》的真实性无异议，但陈利剑并未收到公证书的内容，故对其关联性及合法性不予认可；对第四组证据，原告提交的法律合同及律师费发票，不符合云南省律师费收费标准，故对产生的40000元律师费不予认可。诉讼中，被告（反诉原告）陈利剑举证如下：1、身份证（复印件），欲证明主体资格；2、《商品房认购书（复印件）》《商品房购销合同（复印件）》，欲证明购房事实；3、《收据》及中国银行消费单，欲证明共支付购房款552289元。对于上述证据，原告（反诉被告）昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司的质证意见为：除《商品房购销合同（复印件）》不完整而与备案登记的原件不一致，对其余证据无异议。对于原、被告所举证据，本院认为：《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》及《公证书》《法律服务合同》《国内支付业务付款回单》《云南增值税专用发票》《收据》及中国银行消费单等，能相互印证本诉被告向原告购买商品房支付部分购房款，尚欠部分购房款，双方至今未完成房屋交付而引发本次诉讼的相关事实，并形成证据锁链，故本院予以采信。对于双方所举证据中，欲证实对方违约的证明目的，将在“本院认为”部分作综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：本诉原告（甲方）、本诉被告（乙方）于2011年3月19日签订《商品房认购书》，本诉被告于当日交纳认购金30000元，双方于2011年4月8日签订《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》《春城湖畔度假村管理公约》，对案涉内容进行约定：乙方购买甲方开发的位于昆明市宜良县汤池镇春城湖畔度假村的沁风御庭F#03-02号（洋房），总价1380722元，建筑面积84平方米；付款方式为分期付款；即(2)如乙方选择分期付款，乙方应/或提前按下列付款进度支付房价款，否则即视为不履行或不完全履行《本合同》：a乙方应于签署《本合同》之前或同时支付房价款40%含已支付定金30000元。b乙方应于甲方通知该商品房的房屋主体结构完成并收到甲方书面通知时，向甲方支付房款的40%。c乙方应于甲方发出交房通知之日起十四个工作日内支付其余款20%的额房款，或届时有未付房款之余额及本补充协议第9条项下款项，向甲方支付房款的40%;补充协议第七条约定违约责任：如根据《本合同》第八条及本补充协议第五条乙方被视为不履行或不完全履行《本合同》，则甲方有权选择下列约定之一处理并追究乙方的违约责任：（7.1）甲方可以向乙方发出书面通知解除《本合同》。在此情况下乙方应按该商品房售价的30%向甲方支付违约金，甲方有权将该商品房转售他人。甲方有权从乙方已付款项中扣除上述违约金和应该商品房自买卖及《本合同》之终止甲方作为卖方已发生及将发生的法律和相关费用（包含但不限于律师费、公证费、交易费和登记费等），乙方已经款项在扣除上述违约金及相关费用后，如有剩余，剩余部分应在《本合同》的登记注销后无息以人民币形式退还乙方，倘若有不足支付上述违约金及相关费用，甲方有权继续向乙方追偿。补充协议第十六条约定，原被告双方的通知和联络按合同所列地址进行，若任何一方地址、传真、电子邮箱发生变化，该方应及时向他方发出书面通知，否则任何寄往原地址或按原传真号或电子邮箱发出的通知在上述规定时间视为已被收讫。合同签订后，本诉被告于2011年5月25日向本诉原告支付购房款522289元，本诉被告向本诉原告共计支付购房款552289元（含认购金），尚欠购房款828433元。2011年5月16日本诉原告完成商品房买卖合同备案登记。2015年5月13日本诉原告申请云南省昆明市国正公证处公证，向本诉被告送达律师函，要求解除双方涉案房屋的《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》，并要求本诉被告支付违约金、终止会员卡，承担原告的其他损失，对此本诉被告未作回应。综合原、被告诉辩陈述，本案争议的焦点，一、原、被告在合同履行中是否构成违约，本诉被告是否应当承担违约责任；二、本诉原告为实现债权而支付的律师费40000元，是否应当由本诉被告负担；三、合同解除后，反诉原告的购房款是否应由反诉被告返还，其主张的资金占用费是否应当支持。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”。本案中，双方签订《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，受法律保护。原、被告应按照合同约定履行各自义务。对于争议焦点之一：本诉原告按照约定收取了本诉被告交付的购房款552289元（含预付款30000元）,之后，本诉原告提交证据欲证实其多次邮寄送达《通知》，要求本诉被告按期支付购房余款905781.89元并办理接房手续事宜,欲证明其已履行交房付款的告知义务，而本诉被告未履行按期付款和办理接房手续事宜义务而构成违约，本诉被告认为本诉原告所举证据，即相关通知内容确系其单方制作，邮寄回执为复印件，且没有收到该通知。故本诉被告的质证及辩解意见成立，故该部分证据本院不予采信，而视为本诉原告未按合同约定尽到通知义务。至于反诉被告于2015年5月13日，通过云南省昆明市国正公证处向反诉原告公证送达《律师函》，仅只能证明反诉被告在上述时间告知反诉原告，解除双方涉案房屋的《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》，并要求本诉被告支付违约金、终止会员卡，承担原告的其他损失等内容，而非通知反诉原告履行交付剩余房款及办理接房手续等事宜。因本诉原告未按约定履行告知义务而存在违约行为，而导致本诉被告未支付剩余购房款等义务，故对其要求本诉被告承担违约责任的主张，本院不予支持。对于争议焦点之二：原、被告签订的《商品房购销合同补充协议》中，确实对所发生律师费用由应从本诉被告已付款中扣除进行了约定，参照本地律师代理费的收费情况及本案的实际情况，本诉原告要求本诉被告支付律师代理费人民币40000元的诉讼请求过高，本院酌情调整为20000元；争议焦点之三：合同解除后，反诉原告的购房款552289元应当由反诉被告予以返还。对于反诉原告要求反诉被告赔偿资金占用费损失243559.44元（自2011年5月25日暂计至2020年5月25日）的问题，因其在反诉被告已发出律师函，要求解除合同并由其承担相应违约责任的情况下，反诉原告仍未在合理期限内做出回应，并处理相关事宜，应当认定为在合同履行中存在过错，且合同亦无约定，故对其该项主张不予支持。另，对于本诉原告主张的解除《春城湖畔度假村管理公约》，其从属于《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》等主合同，主合同解除后对当事人不具有约束力，本案中不作处理。对于本诉被告辩解认为未收到《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》原件的主张，不能成其为不履行合同的理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司与被告（反诉原告）陈利剑于2011年4月8日签订的位于昆明市宜良县汤池镇春城湖畔度假村的沁风御庭F#03-02号（洋房）的《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》于本判决发生法律效力之日解除；二、由被告陈利剑于本判决发生法律效力之日起支付原告昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司律师费20000元；三、由反诉被告昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日返还反诉原告陈利剑购房款人民币552289元；四、驳回原告昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告陈利剑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8113元，减半收取4056.5元，由本诉原告昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司负担3878元，由本诉被告陈利剑178.5负担。反诉案件受理费11758元，减半收取5879元，由反诉原告陈利剑负担1799元，反诉被告昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司负担4080元。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。审判员  陈思文二〇二〇年三月十日书记员  杜俊妮