宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初15122号原告：贝坤，男，1989年5月21日出生，汉族，宁夏盐池县人，工人，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：宁夏颐和金凤房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：李志明，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙凯，宁夏方和圆律师事务所律师。原告贝坤与被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贝坤、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙凯到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告贝坤向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金103414.908元(以485516元为基数按照日万分之1.5从2016年1月1日计算至2019年11月25日:485516元×1.5÷10000×1420天=103414.908元);2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2014年10月15日，原告与被告签订了《银川市商品房买卖合同(预售)》，合同约定:1、原告购买被告开发的位于黄河西路与良田渠交汇处某室房屋，房屋建筑面积为106.93平米，每平米为4522.5元，总价为485516元;2、与该商品房有关的抵押情况为未抵押;3、出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，出卖人逾期交房，买受人不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之1.5的违约金，合同还对其他内容作了约定。合同签订后，原告按照约定向被告交付了首付款和办理了按揭贷款，但被告一直没有向原告交付该房屋，后原告多次催促被告交付该房屋，但是被告一直推诿，不予交付。综上，原告认为，被告的行为已经构成严重违约，故依据相关法律规定，诉至贵院，望判如所请。被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司辩称：一、答辩人逾期交房，主要是由于政府拆迁、道路施工、施工单位拖欠农民工工资造成挡工等非答辩人因素造成的。对答辩人而言应属于不可抗因素，应当免除违约责任。且被答辩人尚未交实测面积与合同面积的房款差额，属于未交清房款，答辩人按合同不承担逾期交房违约责任。答辩人在开发建设过程中，金凤花园西区交换站土地一直到2016年3月之后才实际交付，金风花园东西区之间双渠口路与黄河路交叉段因修路，限制施工车辆通行等因素，严重影响了施工进度。施工单位拖欠农民工工资，造成农民工挡工、上访，也对工程的进程造成了影响。按照双方在《商品房买卖合同》补充协议第二条第7项约定:“因市政规划改变、政府行为、公共事业部门、异常地质状况、自然因素、突发性社会事件、不可抗力等出卖方不可避免、不能克服的客观原因而影响出卖方交楼的。出卖方可以不需要通知买受方而据实延期交楼。”本案被告迟延交楼的原因应属于合同约定的不可抗力。故应免除责任。2018年4月经测量，涉案房屋实际面积为111.28平方米，被答辩人应补缴面积差额19751元。合同补充协议第6条第2项约定，在购买方未交清房款(含实测面积差额)的情况下，答辩人不承担逾期交房及办证的违约责任。被答辩人至今尚未补交面积差价，故按合同约定答辩人不承担违约责任。二、即使答辩人承担违约责任，也应按照双方合同的约定计算违约金，被答辩人主张的违约金过高。本案被答辩人购房款总计485516元，但主张的各项违约金就高达103414.9元，该违约金的计算不是按照双方签订的商品房买卖合同约定的标准，而是突破了合同标准。合同第10条约定，如果发生逾期交房，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款的万分之1.5的违约金但违约金总额不超过全部房价款的2%。补充协议约定:“出卖人因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的2%。”本案中双方合同是合法有效的，对违约责任的约定也十分明确，理应得到双方的遵守。所以违约金计算方式应以双方平等签订的商品房买卖合同为准。故被告答辩所主张的违约责任即使成立，但其要求的违约金过高，超过了双方的合同约定，应当予以减少。其次，违约金应是对原告损失的补偿，原告实际并没有遭受其诉请金额的损失。对于迟延交房期间的损失应当参照同类地段、同类房屋的租金来确定，而经了解上述租金每年约为1万元。故按租金计算也与原告主张的金额相差巨大。从公平的角度，原告的主张金额也应予以降低。三、涉案房屋2016年底已经具备居住使用条件，小区配套设施完善，物业服务正常，被答辩人已经于2017年3月26日实际接收了涉案房屋，被答辩人已实际居住使用了房屋，其主张2017年3月26日之后的违约金，应当不予支持。综上，请求法院依法判决，维护答辩人的合法权利。根据当事人的诉称辩称和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月15日原、被告经协商签订了一份《银川市商品房买卖合同(预售)》，合同约定原告购买被告开发的位于黄河西路与良田渠交汇处某室房屋一套，房屋面积为106.93平米，每平米为4540.5元，总价为485516元。出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，出卖人逾期交房，买受人不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之1.5的违约金，但违约金总额不超过全部房价款的2%。合同还对房屋交付条件及权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约向被告交付了购房款485516元，但被告却未能按约向原告交付涉案房屋。2016年3月23日被告向全体业主发出了延期交房的协议，但仍未能按其承诺履行。后经原告多次要求，2017年3月16日被告给原告办理了交房手续，但被告至今未取得竣工验收备案登记证明。2018年4月27日被告取得该小区的房屋测绘报告，原告房屋实测面积为111.28平方米，应补缴房屋面积差价19751元。后原告以被告逾期交房为由要求承担违约金，双方协商无果，原告遂诉至本院，请求依法判如所请。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，属有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按约自觉全面履行合同的义务。原告按约向被告交付了购房款485516元，被告未按约定期限向原告交付涉案房屋，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。原告虽于2017年3月16日领取了涉案房屋，由于被告未按约取得竣工验收备案登记证明，涉案房屋需不符合交付条件，应承担逾期交房的违约责任。原告主张的逾期交房违约金，符合双方合同的约定，本院予以支持。被告应当按约向原告支付全部房价款万分之一点五的违约金，即全部房价款485516元×每日0.00015×1420天（自2016年1月1日至2019年11月25日）=103415元。鉴于原告需补交房屋实测面积的差价19751元，相互折抵后被告应偿付原告逾期交房违约金83664元。被告辩称房屋未能按约交付系因不可抗力的原因予以免责，无需承担违约责任的理由不能成立，本院不予采纳。因被告在延期交房后曾于2016年3月22日做出按每日已付房款万分之三赔付违约金的承诺说明，综合全案该承诺明显过分高于原告的实际损失，原告也未举证证实其实际损失情况，被告请求予以适当降低，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告贝坤支付逾期交房违约金83664元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1184元，由原告贝坤负担238元，被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担946元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李建东 二〇二〇年三月二日（法官助理 汤艳宁书记员 沈天豪 本案适用法律条款如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。