湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘12民终3164号上诉人（原审被告）：怀化湘中房地产开发有限公司（以下简称：湘中房地产公司），住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰中路411号四中新苑3号楼2单元1905号，统一社会信用代码91431200553035553D。法定代表人：阳松亮。委托诉讼代理人：魏华，湖南诚怀律师事务所律师，执业证号：14312201410289342。委托诉讼代理人：杨犇，男，汉族，1997年8月28日出生，住湖南省怀化市鹤城区，湖南诚怀律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：段悦，女，1995年8月5日出生，苗族，住怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：邱昌茂，国浩律师（长沙）事务所律师，执业证号14301201820020354。上诉人怀化湘中房地产开发有限公司因与被上诉人段悦商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院做出的（2019）湘1202民初4345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月24日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1、撤销原判第一项，维持第三项；2、改判驳回段悦的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由许维承担。上诉理由：延迟交房系业主自身拖延收房和未按时交纳住宅专项维修资金所致。上诉人无需承担逾期交房责任。故本案延迟办证系被上诉人自身所造成。被上诉人辩称：原判认定事实清楚，处理恰当，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人向一审法院起诉请求：1.请求湘中房地产公司赔偿段悦逾期交房损失105165元(逾期1425天)；2.请求湘中房地产公司向段悦交付房屋；3.请求湘中房地产公司为段悦办理房产证；4.诉讼费用由湘中房地产公司承担。原审法院认定事实：2015年5月7日，段悦与湘中房地产公司湘中房产公司签订《怀化市商品房买卖合同》，约定：段悦购买湘中房地产公司开发的四中新苑第2幢5层504号房，该商品房建筑面积123.21平方米，每平方米单价2978元，总计房款366919元，首付款116919元于签订合同日支付，剩余房款250000元采用公积金方式支付。湘中房地产公司应当在2015年6月28日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给段悦，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。该合同第六条约定买受人（业主）自行向房屋专项维修资金管理部门缴存。第七条第4项约定其他费用，对办理房产证和土地使用证的方式及费用承担列举有三种方式，即：1.买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用权证并承担所有费用，出卖人应积极配合提供相关办证资料和证明；2.出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；3.买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于约定时间前交清。但双方并未在上述三种方式中写明选择其中一项具体办证方式。该合同第十八条关于产权登记的条款涉及对出卖人应在商品房交付使用后完成初始登记的时间、初始登记后办妥买受人的房屋所有权证、办妥房屋所有权证后办好土地使用权证的时间以及因出卖人的责任或买受人的原因，致使未能在约定的期限内办理上述登记或手续的不同处理方式和逾期违约金等亦未作出明确约定。合同签订后，段悦于2015年5月14日、2015年8月21日分两次付清全部购房款366919元。2015年8月25日，段悦缴纳契税7338.39元。2018年7月26日，段悦缴纳专项维修基金12046元。段悦至今尚未收房。另查明：本案所涉房屋于2018年9月10日取得《竣工验收备案表》，于2018年12月12日完成房屋初始登记。期间，湘中房地产公司多次发出通知及告示，告知购房业主可以收房及办理权属证书并提交相关资料，但段悦并未收房，也未提供相应证据证实其按《通知》要求提交给湘中房地产公司相关资料。再查明：本案立案时间为2019年8月7日，但段悦向本院提交起诉材料及交费时间为2019年8月6日。原审法院认为：段悦、湘中房地产公司签订的《怀化市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应全面履行合同义务。本案中，关于逾期交房损失问题。双方约定湘中房地产公司应于2015年6月28日之前交房，但是湘中房地产公司直至2018年9月10日才取得《竣工验收备案表》，达到交房条件。故段悦请求湘中房地产公司承担2015年6月28日至2018年9月10日期间的迟延交房损失，符合双方约定。在湘中房地产公司达到交房条件后，段悦再请求湘中房地产公司支付迟延交房损失，没有事实依据，本院不予支持。签于湘中房地产公司提出诉讼时效抗辩，该逾期交房损失的诉讼期间为2016年8月7日至2019年8月6日，故对段悦请求湘中房地产公司支付2016年8月7日至2018年9月10日期间764天的逾期交房损失，符合法律及双方约定，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。该逾期交房损失标准，参照本地经济发展状况和本案情况，确定为湘中房地产公司按段悦已付购房款每日万分之一的标准计算，该损失计算为28033元（366919元×0.0001×764天）。关于逾期办证损失问题。双方在买卖合同第七条对如何办理权属证书提供了三种方式可供选择，即由买受人自行办证并承担所有费用、出卖人包办权属证书并承担办证费用、买受人委托出卖人办证并由出卖人向买受人代收费用，但双方并未选择任何一种办证方式，之后，双方也未就如何办理产权证书达成补充协议，应视为双方没有约定办证的方式，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，湘中房地产公司负有的是协助办理权属证书的义务。另，湘中房地产公司发出办证通知，仅表明双方在没有约定如何办证的前提下，湘中房地产公司就办理权属证书发出要约，而段悦并未提供证据证实其已按照通知要求作出同意要约的意思表示，从而就委托湘中房地产公司负责办证达成新的合意。故对段悦第三项要求湘中房地产公司办理房产证的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。因本案已具备段悦自行办理权属证书的条件，段悦应自行按相关要求办理权属证书。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、怀化湘中房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付段悦逾期交房损失28033元；二、段悦与怀化湘中房地产开发有限公司于本判决生效后十日内共同办理段悦所购怀化湘中房地产开发有限公司开发的四中新苑第2幢5层504号房的交房手续；三、驳回段悦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2403元，减半收取为1201.5元，由段悦、负担951.5元，由怀化湘中房地产开发有限公司负担250元。经审理查明：原审法院认定的事实属实。本院二审查明的事实与原审判决所认定的事实相一致。二审中，双方当事人均未提供新的证据。上述事实，有原判决所列证据及二审询问笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：许维与湘中房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。本案双方合同中对交房条件作了明确约定。上诉人未具备交房条件，被上诉人未收房有充分合理的理由，在此期间应当视为上诉人违约并应当承担相应的违约责任。上诉人达到交房条件后，被上诉人未收房，不能视为上诉人违约。在此期间，被上诉人拒收房屋责任应当自负。原审法院在上诉人未完成交房条件的期限内，根据诉讼时效的规定，确定本案上诉人的违约时间和应当支付的赔偿是合理合法的，应当予以支持。上诉人上诉所称的维修基金的交纳，双方合同约定是被上诉人自行向主管部门交纳，与上诉人无关。上诉人以此作为上诉理由，依法不应予以采信。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费501元，由上诉人怀化湘中房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰审 判 员  彭湘平审 判 员  欧晓林二〇二〇年三月十三日代理书记员  唐 菁附件：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。……