呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终5040号上诉人(原审被告）：王巧英，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李玉凤，呼和浩特市赛罕区人民路法律服务所法律服务工作者。被上诉人(原审原告）：内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区。法定代表人：薛荣跃，董事长。委托诉讼代理人：刘雨琪，女，该公司员工。原审第三人（被执行人）：赵鹏，男，1987年8月10日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市中山路。上诉人王巧英因与被上诉人内蒙古昌盛泰房地产开发有限责任公司（以下简称昌盛泰公司）、原审第三人赵鹏案外人执行异议之诉一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初6373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王巧英及其委托诉讼代理人李玉凤、被上诉人昌盛泰公司的委托诉讼代理人刘雨琪到庭参加诉讼，原审第三人赵鹏经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王巧英上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回昌盛泰公司的诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用由昌盛泰公司承担。事实及理由：2013年9月11日赵鹏购买了昌盛泰公司开发的××园房屋，支付了首期房款336692元，余款76万元办理了银行按揭贷款。赵鹏与昌盛泰公司签订了《商品房买卖合同》，并向呼和浩特市房地产管理处登记备案。赵鹏按期缴纳银行贷款至2015年12月25日。2016年8月15日，王巧英因买卖合同纠纷向呼和浩特市赛罕区人民法院提起诉讼，要求赵鹏返还货款及利息，2016年9月向呼和浩特市赛罕区人民法院依法提出诉讼保全，呼和浩特市赛罕区人民法院于2016年9月23日作出了(2016)内0105民初6413号民事裁定，依法查封案涉房屋。呼和浩特市赛罕区人民法院于2017年5月3日作出(2016)0105民初6413号民事判决，判令赵鹏于判决生效之日起15日内向王巧英支付货款390864元及利息，该判决已经发生法律效力。昌盛泰公司诉赵鹏房屋买卖合同纠纷一案，呼和浩特市回民区人民法院于2017年11月13日作出(2017)内0103民初2208号民事判决，判令解除双方于2013年9月11日签订的案涉《商品房买卖合同》。昌盛泰公司对呼和浩特市赛罕区人民法院保全查封案涉房屋提出书面异议，呼和浩特市赛罕区人民法院于2018年7月12日作出(2018)内0105执异172号执行裁定，裁定驳回昌盛泰公司的异议。赵鹏与昌盛泰公司签订的《商品房买卖合同》是在平等互利，协商一致基础上，是双方真实意思表示，并进行了登记备案。赵鹏已支付首付款336692元和两年三个月的按揭贷款，该合同是合法有效的。王巧英查封保全在前，昌盛泰公司请求解除房屋买卖合同在后。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书，提出排除执行异议的，人民法院不予支持”、第27条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对外对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律司法解释另有规定的除外”。呼和浩特市回民区人民法院于2017年11月13日作出的(2017)0103民初2208号民事判决，判令双方解除案涉《商品房买卖合同》是在王巧英依法查封案涉房屋后，做出的另案生效文书。因此昌盛泰公司依据该生效文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。而赵鹏未按期归还房屋按揭贷款，昌盛泰公司承担的还款保证责任后与赵鹏解除房屋买卖合同，对于该项权利，昌盛泰公司作为案外人提出的排除异议，人民法院应不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第29条规定：“在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋，己支付的价款超过合同约定总价款的50%。”对于赵鹏所购买的该案涉房屋在人民法院查封之前已经签订了书面的买卖合同，并且已付清全部房款，不能办理房屋买卖过户手续非赵鹏自身原因造成，因此呼和浩特市赛罕区人民法院对案涉房屋的查封合法合理。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决停止对案涉房屋的执行是错误的。故王巧英上诉请求二审法院依法查明本案事实，依法撤销原判，驳回昌盛泰公司的诉讼请求，以维护王巧英的合法权益不受侵害。昌盛泰公司辩称，首先，赵鹏并未取得恒大雅苑6号楼1单元601号房屋所有权，该房屋所有权属于昌盛泰公司。昌盛泰公司与赵鹏签订了《商品房买卖合同》并到房管局办理网签，但并非《物权法》第三十条规定的预告登记，网签即是将买卖或者预售合同的签约过程及签约内容通过房地产交易监管部门的网上系统完成，并予以备案。此程序实际上是一种房屋买卖合同内容的网络备案，主要是房地产监管部门基于规范市场、保证交易安全和保护购房人利益的目的，对房地产开发商的约束，所以网签不产生法律上物权设立或变更的效力，在未办理房屋产权登记之前，赵鹏只享有合同债权，不享有该房屋的所有权。其二，本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条、第27条、第29条。因赵鹏从始至终未取得标的房屋的所有权，故王巧英的查封为预查封，仅仅约束购房人不得擅自处分房屋，而不能对抗开发商与购房人解除合同，同时根据最高院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神，王巧英与赵鹏之间执行的依据并非对于标的房屋的确权裁判，所以本案不能直接适用第26条的规定。昌盛泰公司与赵鹏的购房合同己解除，昌盛泰公司对执行标的享有所有权，并非27条规定的担保物权，故也不适用此条规定。第29条规定的前提是买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，不属于本案讨论的范围。综上,王巧英的上诉请求及事实理由不符合法律规定，一审判决审理的事实清楚，适用法律正确，应当维持原判，请求驳回上诉人的全部上诉请求。赵鹏经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。昌盛泰公司向一审法院起诉请求：1.解除对呼和浩特市恒大雅苑6号楼1单元601号房屋的查封，房屋价值1096692元；2.本案诉讼费由王巧英及赵鹏共同承担。一审法院认定事实：赵鹏与昌盛泰公司于2013年9月11日签订《商品房买卖合同》，约定赵鹏（买受人）购买昌盛泰公司（出卖人）位于××区房屋，商品房用途为住宅，建筑面积164.05平方米，总房屋价款为1096692元。合同第六条约定付款方式为银行按揭付款方式：于2013年9月11日前支付首期房款336692元，余款76万元须在2013年9月11日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。赵鹏与上海浦东发展银行股份有限公司呼和浩特分行公司（以下简称浦发银行）于2013年9月17日签订《个人购房担保借款合同》，约定赵鹏（借款人）向浦发银行（贷款人）申请个人购房贷款76万元，借款期限为30年，预计自2013年9月17日起至2043年9月17日，借款人以其与昌盛泰公司（保证人）签订的《商品房买卖合同》项下的案涉房屋作抵押，昌盛泰公司为赵鹏借款提供保证担保，此借款合同经内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市北方公证处公证。因赵鹏未按期偿还借款，昌盛泰公司承担了保证责任，根据昌盛泰公司提交的银行流水，浦发银行共扣划昌盛泰公司贷款本金、利息、罚息共计786183.47元。昌盛泰公司诉赵鹏的房屋买卖合同纠纷一案，呼和浩特市回民区人民法院于2017年11月13日作出（2017）内0103民初2208号民事判决，判令解除双方于2013年9月11日签订的案涉《商品房买卖合同》。该判决已经发生法律效力。王巧英诉赵鹏的买卖合同纠纷一案，王巧英向呼和浩特市赛罕区人民法院提出财产保全申请，呼和浩特市赛罕区人民法院于2016年9月23日作出（2016）内0105民初6413号民事裁定，裁定查封赵鹏价值50万元的财产。庭审中王巧英、昌盛泰公司自认，案涉房屋自2016年9月23日被呼和浩特市赛罕区人民法院司法查封，此时为轮候查封。呼和浩特市赛罕区人民法院于2017年5月3日作出（2016）内0105民初6413号民事判决，判令赵鹏于判决生效之日起十五日内向王巧英支付欠付货款390864元及利息。该判决已经发生法律效力。昌盛泰公司对呼和浩特市赛罕区人民法院上述查封提出书面异议，呼和浩特市赛罕区人民法院于2018年7月12日作出（2018）内0105执异172号执行裁定，裁定驳回昌盛泰公司提出的案外人异议。昌盛泰公司对该裁定不服，提起本案诉讼。2018年8月2日，呼和浩特市回民区人民法院作出（2018）内0103执144号执行裁定，裁定解除对被执行人赵鹏名下案涉房屋的查封。此时案涉房屋的首轮查封解除，呼和浩特市赛罕区人民法院的查封生效。一审法院认为，本案的争议焦点为昌盛泰公司请求停止对案涉房屋的执行是否有事实及法律依据。本案中，昌盛泰公司与赵鹏签订《商品房买卖合同》后，赵鹏未按照合同约定履行偿还银行贷款的义务已经构成违约，作为出卖人的昌盛泰公司依照合同约定解除《商品房买卖合同》系依法行使民事权利，对案涉房屋的查封不能限制《商品房买卖合同》不能履行时，基于正当合理的理由予以解除。昌盛泰公司与赵鹏签订《商品房买卖合同》后，双方仅办理了预售合同的备案登记，未办理房屋产权转移登记，案涉房屋仍属昌盛泰公司所有，庭审中，王巧英亦认可这一点。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。故昌盛泰公司与赵鹏尚未办理不动产物权的权属变更登记，案涉房屋的所有权人仍为昌盛泰公司。赵鹏仅享有合同的债权，尚未取得案涉房屋的所有权。且案涉房屋采取查封保全措施系基于赵鹏与昌盛泰公司签订的《商品房买卖合同》，在昌盛泰公司与赵鹏解除合同后，对案涉房屋继续查封的基础已不存在。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对第三人的债权”。故昌盛泰公司享有足以排除人民法院强制执行的权益，应当停止对涉案房屋的执行。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条之规定，判决：停止对位于呼和浩特市××区房屋的执行。案件受理费14670元，由王巧英负担。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：昌盛泰公司对执行标的是否享有排除强制执行的权利。本案中，昌盛泰公司与赵鹏签订《商品房买卖合同》后，双方仅办理了预售合同的备案登记，未办理房屋产权转移登记，案涉房屋仍属昌盛泰公司所有。同时，呼和浩特市赛罕区人民法院基于王巧英的请求查封案涉房屋的基础是赵鹏与昌盛泰公司签订的《商品房买卖合同》，在昌盛泰公司与赵鹏解除合同后，该基础已不存在。昌盛泰公司对案涉标的享有足以排除人民法院强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对第三人的债权”的规定，昌盛泰公司主张停止对案涉房屋强制执行的诉讼请求成立，应予支持。综上，王巧英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14670元，由王巧英负担。本判决为终审判决。审 判 长 马国民审 判 员 张蒙江审 判 员 李婷婷 二〇二〇年三月十九日法官助理 蔡曦琛书 记 员 郝辰炜