浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初8565号 原告：赵钱，男，汉族，1978年2月6日出生，住淳安县。 委托诉讼代理人：沈国勇、张慧，上海市海华永泰律师事务所律师。 被告：浙江龙润置业有限公司，住所地：嘉兴市南湖区东栅街道中港路360号，统一社会信用代码：913304007530242502。 法定代表人：董利华，执行董事。 委托诉讼代理人：华伊宁、吴钺春秋（实习），上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。 原告赵钱因与被告浙江龙润置业有限公司（以下简称龙润公司）房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2019年11月22日受理后，依法由审判员史彦权独任审判，于2019年12月26日公开开庭审理本案。原告赵钱及其委托诉讼代理人张慧、被告龙润公司委托诉讼代理人华伊宁、吴钺春秋到庭参加诉讼。因当事人申请庭外和解，依法扣除审限二个月。本案现已审理终结。 原告赵钱向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告十日内履行《认购书》中约定的签订《商品房买卖合同》义务；2.请求判令在第一项诉请的前提下，原告在付清涉案房屋剩余房款人民币280万元后的十日内，被告协助原告办理涉案房屋过户登记手续至原告名下；3.请求判令本案所发生的诉讼费、保全费、均由被告承担。庭审中，原告变更请求为：1.请求判令原告付清涉案房屋剩余房款人民币280万元后的15日内，被告将涉案房屋交付于原告并办理权属登记至原告名下；2.请求判令本案所发生的诉讼费、保全费均由被告承担。 事实和理由：2016年，原告因居住需要，到被告售楼处看房，被告售楼处营销人员与原告就购房事宜洽谈后，原告认购被告处《中港名都》住宅小区49幢1室，建筑面积457.78平方米，总价560万元。于2016年11月20日签订《认购书》一份。认购书就原告所购房屋的具体位置、面积、房屋单价及总价、付款方式、违约责任等均予以了明确约定。认购书签订当日，原告向被告支付定金人民币10万元。后在售楼处得知，原告所购房屋己被案外人办理了预告登记，无法交易。原告考虑到购房是一笔大的支出，出于小心谨慎，及被告迟迟也未通知原告付第二笔房款及办理签订商品房买卖合同的手续，故直至2017年7月26日被告突然通知原告去支付第二笔购房款，原告第一反应是涉案房屋可以正常交易了，于是当日到售楼处向被告支付了涉案房屋的第二笔购房款共计人民币270万元，被告对款项予以了接受并当日开具购房款发票给原告，并在发票上注明了所交房款为中港名都紫澜苑49幢01室。但现己时隔三年之久，被告仍未与原告签订正式《商品房买卖合同》。后原告一直催促，被告仍拒绝办理，原告于2019年10月21日向被告发送律师函，要求被告于2019年10月25日前与原告签订《商品房买卖合同》。然被告签收后一直未理会。故原告无奈，只能向贵院起诉以维护自身的合法权益。恳请贵院依法判决，支持原告的全部诉请。 被告龙润公司答辩称，一、关于认购书的效力问题，根据认购书第3条第2款的约定，乙方应于2016年12月2日前支付房屋总价40%，计224万元，乙方未依照认购书履行相应的付款义务，已经构成违约。即使其后至被告销售代理商处履行了付款义务，也未按照认购书中约定与被告签订商品房买卖合同。且在被告多次催告后，仍未至被告处办理商品买卖合同手续，已构成事实违约，根据合同法第94条第4款的规定，认购书已经具备法定解除条件。二、根据原告所主张的，其并没有证据证明在当时结点内，其已知案涉房屋已经登记于案外人名下。因此，双方签订的认购书已解除，被告不同意继续履行。 针对自己的主张，原告赵钱提供证据如下： 1.认购书。证明原告就涉案房屋与被告签订《认购书》一份，合同就所购房屋的具体位置、面积、房屋总价及付款方式均进行了约定。 2.收据。证明2016年11月20日原告就涉案房屋交付定金10万元，并出具收据一份。 3.《银行转帐凭证》及发票。证明原告于2017年7月26日向被告转帐款项人民币270万元，且被告开具购房发票予原告。 4.律师函、面单及签收凭证。证明原告通过律师函催促被告于2019年10月25日前签订商品房买卖合同，被告仍拒绝办理。 5.涉案房屋的房产信息、注销预告登记说明。证明原告与被告签订认购书前是登记在案外人名下，后来才登记在被告名下，说明被告一直欺骗原告。后来具备履约条件后被告仍旧不履约。实际上认购协议是可以履行的。 6.被告公司网上的信息。证明被告一直存在违背诚信的事实，发生多起案件。 7.小新说事。证明被告的房屋涉及很多问题，违背诚信。 被告质证意见：对证据1真实性、合法性没有异议，认购书对房屋交付等都没有约定。对证据2没有异议。对证据3真实性没有异议，被告只收取了199万元，也只开了199万元的发票。该笔款项原告是向定好房房地产营销有限公司支付的。对证据4没有异议，律师函收到过。对证据5的真实性、合法性没有异议，原告提到2019年3月31日被告才取得了产权证书，该大产证的取得，和产权证的办理有关系，和认购书的履行没有关系。证据6关于企业信息和本案无关。证据7小新说事的事情和本案无关。 针对自己的抗辩，被告龙润公司提供了下列证据： 快递面单3页、通知函1页、物流记录2页。证明被告已于2019年7月5日向原告寄送通知函，通知其于接到通知函后五日内赴被告售楼处签订商品房买卖合同。 原告质证意见：被告举证的通知函没有收到，商品房买卖合同的违约也不是原告，双方也没有约定这个地址为送达材料的地址。 本院认证意见如下：原告提供的证据1、2、3、4、5，被告没有异议，本院予以确认。原告提供的证据6、7，与本案无关，本院不予确认。被告提供的证据，因通知函没有送达原告，故不能达到被告关于认购书已解除的证明目的。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年11月20日，原告赵钱与浙江中成实业有限公司（后更名为浙江龙润置业有限公司）签订《认购书》一份，约定：一、原告向龙润公司认购被告《中港名都》住宅小区49幢1室房屋一套，建筑面积为457.78平方米（预测）。二、房屋单价12233.9503元/平方米，总价560万元。三、付款方式：1.签订本认购书时乙方（原告）支付定金10万元；2.乙方于2016年12月2日前支付房屋总价40%，共计人民币224万元（届时定金自动转为房款），同时须来本售楼处签订《商品房买卖合同》；3.乙方向银行申请贷款以支付房屋总价60%，共计人民币336万元。乙方应于签订《商品房买卖合同》日起七日内，提供银行贷款所需完整资料及证明，并办妥银行贷款的所有相关手续。四、本认购书仅限于约束甲乙双方对乙方认购商品房的户别位置、建筑面积、定金的支付和双方在预定期间的违约责任。本认购书生效后，未经对方同意任何一方无权更改有关条款。六、违约责任：乙方未按照约定履行义务，乙方同意将已支付定金无条件归甲方所有，甲方有权将乙方认购的上述商品房无条件收回并另行销售；如甲方在乙方依约履行义务的情况下擅自将乙方认购的上述商品房另行销售给第三方，则甲方同意双倍返还乙方定金。七、本认购书签订之日起生效，双方签订《商品房买卖合同》后自动终止。另补充：1.如乙方银行贷款审批资质有问题达不到合同规定的60%，定金予以退还。2.签约时间误差10天内（与认购书时间）。签约当日，原告按约交付购房定金10万元。2017年7月26日，原告向被告龙润公司的销售代理商定好房房地产营销策划（上海）有限公司支付了701754元，向被告龙润公司支付了1998246元，合计270万元。定好房房地产营销策划（上海）有限出具了收到原告701754元的收据，收款事由为紫澜别墅服务费49-1，被告龙润公司向原告开具了购房发票，金额为1998246元，发票的备注上注明了预收中港名都紫澜苑49幢01室。此后，原、被告一直未签订《商品房买卖合同》。 2019年7月5日，被告按照《认购书》上原告所填写的住址向原告邮寄《通知函》一份，通知内容：您于2016年11月20日与本公司签订了中港名都紫澜苑49幢1室的《认购书》，我们谨向您致以真诚的谢意。按《认购书》约定，该房屋总价560万元，您应于签订认购书时支付定金10万元，于2016年12月2日前支付房屋总价40%的房款，共计人民币224万元，同时须来本售楼处签订《商品房买卖合同》；并向银行申请贷款以支付房屋总价60%，共计人民币336万元。……而时至今日您仍未按照《认购书》约定来售楼处签订《商品房买卖合同》，贷款未能办理，已造成本公司严重损失。根据《认购书》约定，您已经违约。请您务必在5日内前来本售楼处签订《商品房买卖合同》。后因未联系上收件人，该邮件被退回。 2019年10月21日，原告向被告发送律师函，要求被告继续履行《认购书》约定的全部义务，最迟于2019年10月25日前就认购房屋与原告签订《商品房买卖合同》。如你公司未按照上述要求履行相关合同义务，原告将采取法律行动以追究你司的法律责任。但被告一直未理会，故原告诉至本院。 另查明，2014年5月19日，浙江中成实业有限公司将嘉兴市中港名都紫澜苑49幢1室房屋预告登记于案外人吕杰名下，后于2019年5月27日注销了嘉兴市中港名都紫澜苑49幢1室房屋的预购预告登记。案涉房屋现登记于浙江龙润置业有限公司名下。 本院认为，本案的争议焦点是:一、本案原、被告签订的《认购书》是否已解除;二、案涉《认购书》的性质,其属于预约合同还是商品房买卖合同。三、在被告不同意签订《商品房买卖合同》情况下，原告能否向被告主张强制履行交房及办证义务。 对于争议焦点一，被告认为案涉《认购书》已解除。对此，本院认为，本案原、被告签订《认购书》后，原告虽然没有按约支付第二笔款项，但事后被告又接受了原告支付的第二笔购房款，说明当时双方仍愿意继续履行认购协议，被告邮寄给原告的《通知函》中明确要求原告务必在5日内前来本售楼处签订《商品房买卖合同》，也印证了此前双方并未解除《认购书》。该《通知函》并不具备解除《认购书》的意思表示，故被告主张原、被告签订的《认购书》已解除的观点不能成立。 对于争议焦点二，案涉《认购书》的性质,其属预约合同还是商品房买卖合同的问题,原告认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，本案所涉《认购书》应当认定商品房买卖合同。对此，本院认为,从案涉《认购书》约定的内容看,其约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、建筑面积、价款、定金的支付和在预定期间的违约责任等,但并不包括《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条规定的交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任等商品房买卖合同的主要内容。且根据《认购书》第三条约定双方须另行签订《商品房买卖合同》。另外，原告一开始的诉讼请求即请求判令被告履行《认购书》中约定的签订《商品房买卖合同》义务，也表明原告认可双方还需要签订正式《商品房买卖合同》。故本案所涉《认购书》性质上属于预约合同，不能因原告已交付了定金、支付了部分购房款便认为预约合同已转化为本约合同。因此，原告关于本案所涉《认购书》应当认定为商品房买卖合同的观点不能成立。 对于争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。”及第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。”本案原、被告在《认购书》中已经明确约定了将来订立《商品房买卖合同》的意思表示,该合同订立与否应当遵循当事人意思自治原则,任何一方不得将自己的意志强加给另一方。预约合同亦不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的继续履行的情形。强制订约有悖于合同意思自治原则。对违反预约合同应承担的法律后果,最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条对此作了规定:“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损失赔偿的,人民法院应予支持。”该条规定明确了预约合同的独立效力,在被告已明确表示不同意签订《商品房买卖合同》的情况下，原告赵钱可就此要求被告龙润公司承担预约合同违约责任。现原告坚持要求被告履行交房及办理权属登记的相关义务，则缺乏依据。 综上，原告的请求，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告赵钱的诉讼请求。 案件受理费减半收取25500元，保全申请费5000元，合计30500元，由原告赵钱负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  史彦权 二〇二〇年三月十六日 书记员  斯群蓉 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。