四川省资阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川20执异6号 案外人：姚卫，女，汉族，1963年8月19日生，住四川省简阳市。 案外人：钟良，男，汉族，1965年8月21日生，住四川省简阳市。 申请执行人：四川宏业商品混凝土有限公司，住所地四川省简阳市养马镇荷花十三社。 法定代表人：黄为民，董事长。 被执行人：四川千驹房地产开发有限公司，住所地四川省成都市金牛区九里提北路2号。 法定代表人：刘荣富，董事长。 在本院执行四川宏业商品混凝土有限公司（以下简称宏业公司）与四川千驹房地产开发有限公司（以下简称千驹房开司）合同纠纷一案中，案外人姚卫、钟良对本院查封简阳市房屋（房屋预售号140731，房号：1-1、1-2、1-3、2-1、2-2、2-3）中涉及2-1-1号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，理已审查终结。 案外人姚卫、钟良称，2010年7月，因开发二案外人所有的坐落于简阳市营业门面房，案外人在简阳市、滨江路居委会的组织和指导下，与千驹房开司签订《房屋拆迁安置补偿协议》，并交付了门面房钥匙、房屋产权二证、水电气使用证书，双方依约开始履行合同。2014年6月，简阳市房地产管理局通知案外人到房管局，对案外人的拆迁还房进行核实、备案登记和锁定，门面还房地点为简阳市2-1-1。2014年7月至今，千驹房开司既未交付营业门面房，又未支付过渡费，案外人多次向千驹房开司主张权利，并向简阳市人民政府主管部门反映情况。2015年11月10日，资阳中院查封了案外人所有的上述位置房产。 案外人认为，一是资阳中院查封案外人的房产，属于简阳市人民政府依法拆迁案外人所有的房屋后进行产权调换的房产，法院不能对案外人的合法财产进行查封；二是案外人提供的原营业门面房土地使用证、房屋使用证，以及与千驹房开司签订的房屋拆迁安置协议，能够证明案外人合法、真实拥有拆迁产权调换后的营业门面房；三是2014年6月，简阳市房地产管理局通知案外人到房管局，对案外人的拆迁还房进行核实、备案登记和锁定，足以证明案外人的拆迁产权调换后的营业门面房是基础的、已存在的物权；四是因逸水鼎城2号楼的商业设计、规划、测绘以及修建、门牌都是按实际报审和修建的，原查封的逸水鼎城2号楼1-1、1-2、1-3、2-1、2-2、2-3（原查封面积1412.35㎡），调整为2-1-1、2-1-2、2-1-3、2-1-4、2-1-5、2-1-6、2-1-7、2-1-8、2-2-1、2-2-2、2-2-3（调整后面积变更为1409.05㎡），查封标的物的位置未发生变化。 综上所述，资阳中院查封的上述房产属于二案外人被政府依法拆迁后的返还房屋，是公民合法的财产，依法应当受到保护，人民法院不应查封，故请求终止对简阳市房屋（房屋预售号140731，房号：1-1、1-2、1-3、2-1、2-2、2-3）中异议人合法所有的房号为2-1-1房屋的强制执行，并依法解除案外人所有的位于简阳市为2-1-1房屋的查封。 宏业公司辩称，2018年10月26日，本院对千驹房开司所有的位于简阳市的房屋6套进行续查封，姚卫、钟良认为其拥有所有权并不能明确指向该执行标的。姚卫、钟良于2010年7月30日签订《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》第二条约定位置为二栋1号，建筑面积96.19㎡，并没有准确具体的房号，所提供的房屋平面上也无房号，面积手写，明显做假。且与2018年4月13日简阳市房地产管理局提供并被法院查封的“逸水鼎城”2号楼6套房屋中任何一套房屋房号、面积等明显不符，其不能证明对执行标的拥有所有权，不能排除法院对被执行人房屋的执行。 千驹房开司与姚卫、钟良签订协议后，近十年时间没有支付装饰补偿款、临时安置费、过渡费等，也未签订《商品房买卖合同》，不吵不闹竟相安无事，不符合交易习惯，也不合常理。在签订协议时，因此时安置用房并未建设，拆迁安置协议不会涉及房号，但在新建房屋预售时，被拆迁人才能依序按照公示房号、面积、价款等选定房屋并签订商品房买卖合同。因此，姚卫、钟良于2010年7月30日签订协议未分号分户情况下，才出现在房屋平面图上手写房号、随意划线的怪事。2014年8月18日成都市中级人民法院以及本院2015年11月10日对上述6套房屋查封时，姚卫、钟良更未提出异议，确实无法理解。姚卫、钟良签订拆迁安置协议及相关材料显示，所谓拆迁安置，实际是千驹房开司购买姚卫、钟良旧房，然后在该土地开发新房再向二案外人出售，双方交易实际为商品房买卖。即便有拆迁安置情形，双方至今没就逸水鼎城房屋签订商品房买卖合同，不应由宏业公司承担。 姚卫、钟良的举证未同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定的四项条件，未达到《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条所规定的高度可能性的要求，虽然其提供了《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》等异议材料，但并不客观、真实，双方均存在诸多违反常理和交易习惯的情形。案外人与千驹房开司恶意串通、逃避执行的意图明确，其异议不成立，应予驳回。 本院查明，2010年7月30日，姚卫、钟良与千驹房开司签订《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》，约定拆除其所有的坐落在简阳市营业门面房屋，该房屋产权证号：简房权证监字第××、00××63号，土地使用证号：简国用（2007）第××、03××78号，并约定还房建筑面积96.19平方米（以房管局确权面积为准，详见设计底层门市平面图、按双方约定执行）。 在本院执行宏业公司与千驹房开司合同纠纷一案中，2015年3月19日，本院作出裁定：冻结、划拨、提取、扣留被执行人千驹房开司所有的现金2435万元，或查封、扣押相应价值的财产。2015年11月10日，本院作出（2015）资执字第53号协助执行通知书，对被执行人千驹房开司所有的位于简阳市房屋（房屋预售号：140731，房号：1-1、1-2、1-3、2-1、2-2、2-3）共计6套予以查封。 查封期限届满前，本院于2018年10月19日作出（2015）资执字第53号之一执行裁定书，裁定对被执行人千驹房开发司所有的位于简阳市房屋（房屋预售号：140731，1.房号为1-1，房屋唯一号：214334；2.房号为1-2，房屋唯一号：214335；3.房号为1-3，房屋唯一号：214336；4.房号为2-1，房屋唯一号：214338；5.房号为2-2，房屋唯一号：214339；6.房号为2-3，房屋唯一号：214340）的房屋6套予以续查封。2018年10月26日，本院向简阳市不动产登记中心发出协助执行通知书，续查封了上述房产。 2016年6月23日，简阳市房地产管理局出具查封变更函，部分内容为：原查封的逸水鼎城2号楼1-1、1-2、1-3、2-1、2-2、2-3（原查封面积共计1412.35平方米）将调整为楼1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、1-7、1-8、2-1、2-2、2-3、2-4（调整后的面积变更为1409.05平方米），查封标的物的位置未发生变化。 2020年1月7日，简阳市房地产管理局出具证明，证明2014年6月，通知了汪溢、曾孝华、姚卫、钟良、张亚利到房管局，对他们的拆迁还房（门面房）信息进行了核实和备案登记、同时对上述房屋进行了锁定。2015年9月15日，千驹房开司向原简阳市征收补偿局提交《逸水鼎城商业安置还房名单》，表列了产权人姓名汪溢、曾孝华、姚卫、钟良、张亚利，并将房号予以明确为2-1-1、2-1-3、2-1-5、2-1-8号，简阳市征收补偿局予以了确认。 2020年1月7日，简阳市房屋征收补偿服务中心出具证明，内容为：证明2010年简阳市人民政府因开发建设简阳市高级职业中学整体改造工程，汪溢、曾孝华、姚卫、钟良、张亚利分别与千驹房开司签订《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》，他们交付了门面房钥匙、房屋产权二证、水电气使用证书，确有其事。2015年9月，我单位要求千驹公司对未更改的网签系统进行变更，并进行清查，逐一核实、登记，以便后续为拆迁户的房屋产权进行调换。千驹房开司提交《逸水鼎城商业安置还房名单》，表列了产权人姓名汪溢、曾孝华、姚卫、钟良、张亚利，并将其房号予以明确为2-1-1、2-1-3、2-1-5、2-1-8号，当时我单位予以了确认。 本院认为，姚卫、钟良与千驹房开司于2010年7月30日签订房屋拆迁补偿安置协议书后，虽未办理不动产权属备案或登记，但于2014年6月，在简阳市房地产管理局对其拆迁还房进行了核实和备案登记，同时对房屋位置进行了锁定。从本案拆迁还房证据看，未办理备案或产权登记并非案外人姚卫、钟良之过错。以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议，其性质上属于以物易物的互易合同，其属于特殊债权，应予优先保护，享有排除担保物权人和普通债权人执行的权利。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，明确了被拆迁人对拆迁安置协议约定的补偿安置房屋享有的权利可以对抗房屋买受人。其次，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”和第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”之规定，买受人在符合法律、司法解释的特定条件下，享有优先于建设工程优先权、担保物权和普通债权的权利。综上，可以得出结论的是被拆迁人对安置还房的取得权优先于建设工程款优先权、担保物权以及一般债权。本案中，姚卫、钟良签订拆迁补偿安置协议以及实际在房管局进行核实、锁定案涉门市均发生在查封之前，按照上述司法解释的有关规定和司法理念，同时考虑到房屋拆迁涉及社会公共利益，被拆迁人服从公益的行为应予倡导和保护等因素，姚卫、钟良对补偿安置房屋享有的权利应当优先于其他债权人，并且能够排除宏业公司基于普通金钱债权的执行申请。综上，案外人姚卫、钟良提出的异议理由成立，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对被执行人四川千驹房地产开发有限公司名下的位于简阳市房屋（房屋预售号140731，房号：1-1、1-2、1-3、2-1、2-2、2-3）中涉及安置姚卫、钟良拆迁还房（房号为2-1-1号）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 詹 治 审判员 王旭东 审判员 孙 梅 二〇二〇年三月六日 书记员 舒 馨