云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2019）云0112执异288号案外人：黄敏杰，男,汉族,1997年12月27日出生,身份证登记住址：湖南省邵东县。委托诉讼代理人：刘书义，云南瑞阳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈伟，云南瑞阳律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：广发银行股份有限公司昆明分行。统一社会信用代码：91530000X22602133B。住所地：云南省昆明市西山区广福路488号。法定代表人：朱少彦。委托诉讼代理人：王天敏，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。被执行人：黄春雷，男，汉族，1977年3月3日出生，身份证登记住址：湖南省邵阳市双清区。被执行人：肖兵健，女，汉族，1976年8月6日出生，身份证登记住址：湖南省邵阳市双清区。本院在执行申请执行人广发银行股份有限公司昆明分行与被执行人黄春雷、肖兵健金融借款合同纠纷一案中，案外人黄敏杰向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人提出异议请求称，请求法院解除对位于昆明市呈贡区的房屋屋的查封,并终止对该财产的执行。申请执行人广发银行股份有限公司昆明分行依据（2018）云0112民初9013号民事调解书,向法院申请强制执行，执行过程中,法院作出了（2019）云0112执4731号执行裁定书,拟对备案登记在被执行人名下的上述房屋采取强制执行措施，但该商铺属于案外人所有，继续执行该房屋会侵害案外人的合法权益。现案外人特向贵院提出执行异议,理由如下:案外人案外人于2018年8月17日与被执行人黄春雷、肖兵健签订了合法有效的《房屋转让预约合同》,并于当日在云南省昆明市明信公证处对该合同进行了公证。同日,案外人还与黄春雷、肖兵健签订了《房屋转让预约公正合同补充协议》。上述合同签订后,案外人按照合同约定向黄春雷、肖兵健支付了购房款合计614625元,随即,黄春雷、肖兵健即将房屋的钥匙交给了案外人保管、使用,并在物管处办理了各项交、接房手续。接房后,案外人向云南实力物业服务有限公司缴纳了物管费。因该房屋在银行办理了按揭贷款,案外人按照合同约定,自2018年9月开始至今就将黄春雷每月需偿还的银行按揭款支付到了黄春雷的账户上以抵扣购房款。近期,案外人案外人知悉贵院作出(2019)云0112执4731号执行裁定书对案外人所有的上述房屋采取了强制执行措施。案外人认为:依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”现案外人已购买并合法实际占有了上述房屋,该房屋未登记过户在案外人名下并非案外人的原因造成,案外人并无过错,且该房屋系在案外人与被执行人签订了转让合同并办理房屋交接手续后贵院才采取的执行措施。为此,案外人对贵院查封的上述房屋享有所有权,贵院应当依法解除查封,并终止(2019)云0112执4731号执行裁定书对该房屋的执行。申请执行人广发银行股份有限公司昆明分行答辩称，一、申请执行人与被执行人黄春雷、肖兵健金融借款合同纠纷一案。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定:未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。被执行人黄春雷名下位于呈贡区洛羊物流片区11幢13层1302号的房产仅为合同备案房产,并未领取权属证书,被执行人黄春雷名下的房屋并不能过户到案外人的名下,没有发生物权变动。案外人与被执行人黄春雷之间的《房屋转让预约合同》及公证书不具有对抗第三人的法律效力。且案外人与被执行人黄春雷之间的房屋买卖合同纠纷应当另案处理,不应当在本案中进行处理。我方向法院申请强制执行黄春雷名下的房产以此清偿贷款并无不妥；二、答辩人于2018年8月9日向昆明市西山区人民法院提请诉讼,并于2018年8月15日向西山区人民法院提出保全申请,申请保全黄春雷名下位于呈贡区洛羊物流片区11幢13层1302号的房产。在诉讼过程中,法院告知黄春雷与肖兵健该案诉讼情况。案外人称2018年8月17日被执行人黄春雷、肖兵健将该房屋卖给案外人,该买卖是黄春雷、肖兵健恶意转移财产的行为,案外人作为合同一方当事人应当证明自己为善意买受人。但从案外人提供的材料得知2018年8月17日付款人为黄国华,案外人未能提供与黄国华的户口证明,仅提供邵东县仙槎桥镇马原村民委员会出具的证明材料,该材料证明力度较弱。又因被执行人与案外人同属于湖南省邵阳市人士,我方认为案外人知晓被执行人黄春雷、肖兵健恶意转移财产的情况,案外人并非善意买受人,故请求法院依法驳回案外人的执行异议。综上所述,答辩人广发银行股份有限公司昆明分行认为向法院申请执行黄春雷名下的房产清偿贷款为合法行为,故案外人执行异议不成立。案外人为支持其异议请求，向本院提交了以下五组证据材料：1，商品房购销合同、（2015）云昆明信证经字第38389号公证书各一份；2，（2018）云昆明信证民字第72061号公证书、房屋转让预约公证合同补充协议、服务承诺书、银行交易明细（购房款）、收条、证明各一份；3，入住证明、物管公司收款收据、银行交易明细（房贷款）各一份；4，（2019）云0112执4731号腾房公告一份；5，收据、证人证言各一份。以上证据材料均为复印件。本院查明，广发银行股份有限公司昆明分行与黄春雷、肖兵健金融借款合同纠纷，本院于2018年12月7日作出的（2018）云0112民初9031号民事调解书已生效，该民事调解书确认，被告黄春雷、肖兵健共同归还原告广发银行股份有限公司昆明分行截止于2018年11月28日尚欠的借款本金306930.2元、利息6711.13元、罚息282.67元、复利68.47元、律师费2000元，以及自2018年11月29日起至全部款项还清之日止相应利息、罚息、复利，并自愿共同承担案件受理费3471元、保全费2401元。诉讼过程中，本院依原告广发银行股份有限公司昆明分行申请，于2018年8月15日作出（2018）云0112民初9031号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结黄春雷、肖兵建名下价值376159.71元的财产，并于2018年9月5日以（2018）云0112执保755号协助执行通知书预查封备案登记在被申请人黄春雷、肖兵建名下位于呈贡区洛羊物流片区11幢13层1302号（合同登记号：CG2015110114527）。民事调解书生效后，由于义务人未按调解书履行还款义务，权利人向本院申请执行，本院于2019年5月27日立案执行，执行案号为（2019）云0112执4731号。进入执行程序后，上述备案登记房屋的保全查封措施自动转为执行中的查封措施。另查明，被执行人黄春雷与云南浙滇置业有限公司于2015年10月30日签订商品房购销合同及合同补充协议，约定被执行人黄春雷以人民币682035元的价款购得坐落于呈贡区洛羊物流片区11幢13层1302号房屋，并于2015年11月1日办理了商品房买卖合同备案登记（合同登记号：CG2015110114527）本院认为，首先，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：…（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”本案诉讼过程中，依申请保全人申请，本院裁定预查封备案登记在被申请人黄春雷、肖兵建名下位于呈贡区洛羊物流片区11幢13层1302号房屋（合同登记号：CG2015110114527）符合法律的规定。其次，关于案外人对本案预查封财产权益主张享有所有权并提出排除执行的异议请求，根据案外人自述及其提供的证据材料，案外人黄敏杰与被执行人黄春雷、肖兵建于2018年8月17日签订《房屋转让预约合同》、《房屋转让预约公证合同补充协议》并办理公证手续，协议约定待被执行人就备案登记在其名下的案涉房屋取得产权并符合产权管理部门相关产权转移登记条件后，双方以人民币106万元整交易备案登记在被执行人名下的房屋，案外人已按照约定在协议签订当日支付购房预付款人民币51万元。本院认为，其一，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”案涉备案登记在被执行人名下的房屋在尚未办理不动产物权登记前，并未设立不动产物权，被执行人黄春雷依据经备案登记的商品房买卖合同所享有的是预期财产性权益而非不动产物权，相应地，案外人与被执行人之间签订的《房屋转让预约合同》、《房屋转让预约公证合同补充协议》约定转让的备案登记在被执行人名下的案涉房屋亦属于预期性财产权益，而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的是无过错不动产买受人物权期待权的保护要件，其审查对象是登记在被执行名下的不动产，故案外人主张适用该条法律进行审查缺乏法律依据；其二，本院在审理广发银行股份有限公司昆明分行与黄春雷、肖兵健金融借款合同纠纷一案过程中，于2018年8月15日作出（2018）云0112民初9031号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结黄春雷、肖兵建名下价值376159.71元的财产，而被执行人黄春雷在2018年8月17日即与案外人签订案外人签订上述转让协议转让其名下财产性权益，该转让行为给申请保全人造成了保全不能的现实风险，损害了保全申请人利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，无法认定为合法有效合同。另外，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：…（六）未依法登记领取权属证书的；…”在法律明确规定不得转让的情况下，案外人仍与被执行人就尚未依法登记并取得权属证书的财产性权益进行转让，应当由案外人自行承担不能实现合同目的的相应风险。综上所述，案外人依据转让协议主张对本案预查封财产权益享有所有权并提出排除执行的异议请求依法不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，裁定如下：驳回案外人黄敏杰的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  李江永人民陪审员  邓文美人民陪审员  孙昆琼二〇二〇年三月十日法官助理周志良书记员曾子媚