福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初245号 原告：中国工商银行股份有限公司莆田分行，住所地：莆田市城厢区荔城南大道968号。统一社会信用代码：913503008553425833。 负责人：郑一鹏，行长。 委托诉讼代理人：谢雄，福建大雄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭劲达，福建大雄律师事务所律师。 被告：王岩辉，男，1982年1月24日出生，汉族，住仙游县。 被告：严良英，女，1953年3月23日出生，汉族，住仙游县。 被告：莆田市恒润房地产开发有限公司，住所地：莆田市荔城区北高镇北高村北高市场，统一社会信用代码：91350300751378514D。 法定代表人：林怡倩，总经理。 委托诉讼代理人：黄金重，福建莆中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈翠敏，福建莆中律师事务所实习律师。 被告：莆田市城厢区凤凰山街道办事处新塘社区居民委员会，住所地：莆田市城厢区凤凰山街道办事处新塘顶社路752号，统一社会信用代码：55350302003700627Y。 法定代表人：江爱建，主任。 委托诉讼代理人：黄丽婷，福建京莆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卓雪涵，福建京莆律师事务所实习律师。 原告中国工商银行股份有限公司莆田分行（以下简称：工行莆田分行）与被告王岩辉、严良英、莆田市恒润房地产开发有限公司（以下简称：恒润公司）、莆田市城厢区凤凰山街道办事处新塘社区居民委员会（以下简称：新塘居委会）抵押合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭劲达，被告王岩辉，被告恒润公司的委托诉讼代理人黄金重、陈翠敏到庭参加诉讼，被告严良英、新塘居委会经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工行莆田分行向本院提出诉讼请求：1.判令王岩辉、严良英立即向工行莆田分行偿还借款本金47210.60元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利自2019年12月26日起按照《个人购房借款／担保合同》约定的标准计收，计至实际还清之日止）；2.判令工行莆田分行对王岩辉提供的抵押物即位于莆田市城厢区的房产产生的拆迁款享有优先受偿权；3.判令恒润公司、新塘居委会对本案全部债务承担连带偿还责任；4.本案的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、诉讼保全费、公告费）由各被告共同承担。事实和理由：2007年6月22日，王岩辉、严良英、恒润公司、新塘居委会与工行莆田分行签订《个人购房借款／担保合同》，向工行莆田分行申请借款220000元。严良英向工行莆田分行出具《共同偿还贷款确认书》，自愿为王岩辉与工行莆田分行签订的合同提供共同偿还责任。合同主要内容：1.合同第一、三条约定，王岩辉向工行莆田分行借款220000元，借款期限为15年；2.第四条约定，本案贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率下浮15%,每年调整一次；3.合同第六条约定，王岩辉还款方式为按月等额本息还款法；4.合同第十条约定，王岩辉未完全适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任，王岩辉所购房产或抵押物、质物发生质量、权属等纠纷，已经或可能影响王岩辉本合同项下义务的履行的、王岩辉不履行其应当承担的担保责任或其他义务，已经或可能影响王岩辉在本合同项下义务的履行的或影响本息按期足额偿还的其他情形的。工行莆田分行有权宣布本合同和工行莆田分行与王岩辉之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求王岩辉立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；5.合同第十四条约定，王岩辉提供其名下位于莆田市城厢区的房产向工行莆田分行提供抵押担保，工行莆田分行抵押权的效力及于抵押物产生的孳息、抵押物的从物、从权利、附属物、添附物，以及因抵押物毁损、灭失或被征用等而产生的保证金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物。还约定抵押物发生或可能发生毁损、灭失的，王岩辉应及时告知工行莆田分行，并立即采取措施防止损失扩大，及时向工行莆田分行提交有关主管机关出具的毁损、灭失证明。工行莆田分行有权要求王岩辉将所获得的抵押物的赔偿金、补偿金、保险金以及处分抵押物所得收益清偿或提前清偿王岩辉在本合同项下的债务；6.合同第二十三条约定，恒润公司、新塘居委会为本案提供阶段性担保，担保期限至本案的抵押房产办理正式抵押登记手续，且工行莆田分行收到记载上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书为止，恒润公司、新塘居委会对工行莆田分行收到本案房屋他项权证书之前王岩辉的全部债务承担连带责任保证。7.合同第三十三条约定履行合同履行过程中所发生纠纷，向原告住所地有管辖权的法院提起诉讼；合同另对其他内容进行约定。上述合同签订后，王岩辉于2007年6月25日为本案抵押房产办理预售商品房、在建工程抵押登记（编号：0706323-0706355），工行莆田分行于2007年6月25日按照约定发放了220000元的贷款本金。但因广化寺片区（油画城）改造项目建设需要，王岩辉所有的位于莆田市城厢区亦属于拆迁规划的范围，现阶段也已拆迁完毕。王岩辉未在上述抵押物灭失后及时告诉工行莆田分行，未立即采取措施防止损失扩大，也未提供工行莆田分行认可的新的担保，已构成违约。同时本案正式抵押手续尚未办理，恒润公司、新塘居委会应对本案全部债务承担连带保证责任。综上所述，王岩辉、严良英、恒润公司、新塘居委会经工行莆田分行催告后仍拒不还款的行为已严重损害工行莆田分行的合法权益，故提起诉讼。 王岩辉辩称，本案抵押房产已被拆迁，本案贷款期限15年；目前因经济困难暂无法还款。请求可以协商解决，继续履行合同。 恒润公司辩称，首先，根据银行流水可以看出王岩辉均按期足额偿还款项，至今未出现逾期现象。同时工行莆田分行以王岩辉未在抵押物灭失后及时告知工行莆田分行为由主张违约也是不能成立的。关于广化寺片区的拆迁政府早有出公文公告众人，且在协商拆迁事宜时，工行莆田分行也有派遣人员带现场一同参与，工行莆田分行对于拆迁事宜是明知的。王岩辉无需提前清偿债务。其次，案涉房产的抵押登记合法有效，即便是王岩辉构成违约，也应当以案涉房屋的拆迁补偿权益优先偿还贷款本息，不足部分再由担保人承担还款义务。再者，王岩辉在此次拆迁中获得大额现金作为补偿款，其现金补偿款项足以清偿所欠的贷款本息债务。工行莆田分行明知抵押物被拆迁及补偿情况，却未对该笔现金予以提存或申请诉前保全，由此扩大的损失也不应由担保人承担偿还责任。 严良英、新塘居委会未作答辩。 在本院审理过程中，工行莆田分行在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据： 一、《个人购房借款-担保合同》复印件一份，欲证明《个人购房借款/担保合同》中约定王岩辉向工行莆田分行借款220000元，恒润公司对本案提供阶段性担保，担保期限至本案的抵押房产办理正式的抵押登记手续，并对借款利率、逾期罚息、违约责任等其他内容进行约定。 二、共同偿还贷款确认书复印件一份，欲证明严良英愿意对王岩辉向工行莆田分行申请的个人购置住房贷款220000元承担连带偿还责任。 三、预售商品房、在建工程抵押登记表复印件各一份，欲证明王岩辉自愿为本案债务提供抵押担保，且为本案抵押物办理了相应的抵押登记手续，应对本案债务承担相应的抵押担保责任。 四、《个人借款凭证》复印件一份，欲证明按照王岩辉的申请将贷款本金220000元划入其指定的账户中。工行莆田分行已按约定向王岩辉提供220000元贷款。 五、交易流水一份，欲证明王岩辉尚欠工行莆田分行贷款余额47210.6元及相应利息。 六、各被告基本信息复印件各一份，欲证明各被告为本案适格被告。 七、交易流水一份，欲证明截至2020年2月25日，王岩辉尚欠工行莆田分行本金44187.41元、利息0元。 对工行莆田分行提供的证据，王岩辉质证认为，对证据一到七的没有异议。 对工行莆田分行提供的证据，恒润公司质证认为，对证据一到七的真实性、合法性没异议，关联系有异议；工行莆田分行提供的证据不足以证实王岩辉违约，王岩辉每期都有还款，该七组证据也不足以证实恒润公司要对本案承担连带偿还责任。 本院审查认为，因严良英、新塘居委会未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自动放弃诉讼权利，王岩辉、恒润公司对工行莆田分行提供的证据一至七的真实性没有异议，本院予以确认。 王岩辉、恒润公司在本院指定的举证期限内无证据提供。 经庭审举证、质证、认证，本院认定本案事实如下： 2007年6月5日，严良英向工行莆田分行出具《共同偿还贷款确认书》，确认：借款人王岩辉向工行莆田分行申请个人消费贷款220000元，其与借款人系母子关系，借款为严良英与借款人王岩辉的共同债务，由其和借款人共同偿还。2007年6月22日，工行莆田分行作为贷款人与王岩辉作为借款人、抵押人，恒润公司、新塘居委会作为保证人签订《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ：闽字莆田行2007年住1-036号），合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款220000元，用于购买坐落于莆田市城厢区的房屋，房屋建筑面积140.31平方米。贷款期限为15年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%确定，据此确定的年利率为6.12%；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）。每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日；无对应日的，还款日为该期最后一日。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按在约定的利率基础上加收50%确定。发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：借款人未完全适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；借款人所购房屋或抵押物、质物发生质量、权属等纠纷，已经或可能影响借款人在合同项下义务的履行的；本合同项下担保发生了不利于贷款人贷款债权的变化，借款人未另行提供贷款人认可的新的担保的。借款人违约，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。贷款人抵押权的效力及于抵押物产生的孳息、抵押物的从物、从权利、附属物、添附物，以及因抵押物毁损、灭失或被征用等而产生的保险金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物。抵押物发生或可能发生毁损、灭失的，抵押人应及时告知贷款人，并立即采取措施防止损失扩大，及时向贷款人提交有关主管机关出具的毁损、灭失证明。抵押人所获得的抵押物的赔偿金、补偿金、保险金以及处分抵押物所得收益，贷款人有权选择下列方式进行处理：清偿或提前清偿借款人在本合同项下的债务；存入贷款人指定帐户，以担保借款人债务的履行；用于修复抵押物，以恢复抵押物的价值；双方约定的其他方式。抵押人或借款人提供符合贷款人要求的新担保的，抵押人可将上述价款自由处分。抵押担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证人提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。《抵押物清单》载明抵押房产坐落于莆田市城厢区。2007年6月25日，上述抵押房产办理拆迁安置房期房抵押登记。上述抵押房产尚未办理房产证、也未办理抵押权设立登记。2007年6月25日，工行莆田分行向王岩辉发放借款220000元，《个人住房贷款借款凭证》载明借款到期日为2022年6月25日。2017年11月，莆田市城厢区被拆迁。2018年1月，王岩辉取得拆迁安置补偿金。2007年7月25日至2019年12月25日期间，王岩辉均有按期足额还款。工行莆田分行于2020年1月6日向本院提起诉讼。王岩辉于2020年1月25日、2月25日依约偿还贷款本息。截至2020年2月25日，王岩辉尚欠工行莆田分行借款本金44187.41元。 综上所述，本院认为，工行莆田分行与王岩辉、恒润公司、新塘居委会签订的《个人购房借款/担保合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的，各方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。案涉抵押房产已于2017年底被拆迁，按照合同约定抵押人所获得的抵押物的赔偿金、补偿金，贷款人有权清偿或提前清偿借款人在本合同项下的债务等。王岩辉在2018年1月取得补偿金自行处分，也未另行提供工行莆田分行认可的新的担保，故王岩辉已构成违约，工行莆田分行有权宣布贷款提前到期，要求王岩辉提前清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用。严良英系王岩辉的母亲，其向工行莆田分行出具《共同偿还贷款确认书》，确认本案债务为其与王岩辉的共同债务，由其与王岩辉共同偿还，故工行莆田分行主张严良英与王岩辉承担共同还款责任，本院予以支持。工行莆田分行提起诉讼后，王岩辉偿还的借款本息应当从诉讼请求中予以扣除。故王岩辉、严良英应向工行莆田分行偿还的借款本金44187.41元及其自2020年2月26日起至还清之日止的利息、罚息、复利。工行莆田分行主张对王岩辉提供的抵押物产生的拆迁款享有优先受偿权，该抵押房产并未办理抵押权设立登记，该主张不符合法律规定，本院不予支持。工行莆田分行主张恒润公司、新塘居委会对上述债务承担连带偿还责任，恒润公司、新塘居委会为本案借款提供阶段性连带责任保证，因本案抵押房产并未办理正式抵押登记手续，保证人仍应承担保证责任，该主张本院予以支持。严良英、新塘居委会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第七条、第十八条、第二十一条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、王岩辉、严良英应于本判决生效之日起十日内共同偿还中国工商银行股份有限公司莆田分行借款本金44187.41元及该款自2020年2月26日起至还清之日止按照合同约定计算的利息、罚息、复利； 二、莆田市恒润房地产开发有限公司、莆田市城厢区凤凰山街道办事处新塘社区居民委员会对上述债务承担连带清偿责任; 三、驳回中国工商银行股份有限公司莆田分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费980.2元，减半收取计490.1元，由中国工商银行股份有限公司莆田分行负担50元，王岩辉、严良英、莆田市恒润房地产开发有限公司、莆田市城厢区凤凰山街道办事处新塘社区居民委员会负担440.1元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员 林 怡 二〇二〇年三月二十六日 书记员 阮奕清 附：本案相关的法律法规： 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第七条具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十二条办理抵押物登记的部门如下： （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。