云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终2号上诉人（原审原告）：罗平汪泰物业服务有限公司。统一社会信用代码91530324MA6K3WDF5D，住所位于云南省罗平县鲁布革大道中段。法定代表人：张雄，该公司经理。委托诉讼代理人：唐彬，男，汉族，1997年4月30日生，云南省昆明市东川区人，住昆明市东川区。系上诉人罗平汪泰物业服务有限公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：朱丽平，云南剑宇律师事务所律师。一般授权代理。上诉人（原审被告）：颜路春，男，汉族，1986年1月22日生，住云南省罗平县。被上诉人（原审第三人）：罗平跃鑫房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码91530324077639320E，住所位于罗平县九龙大道与文笔路交叉口。法定代表人：舒兴金，该公司执行董事兼总经理。上诉人罗平汪泰物业服务有限公司、颜路春因与被上诉人罗平跃鑫房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服云南省罗平县人民法院（2019）云0324民初2067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行审理。经当事人同意，于2020年3月24日通过在线诉讼平台向上诉人罗平汪泰物业服务有限公司、颜路春作事实调查，没有提出新的事实和证据。本案现已审理终结。上诉人罗平汪泰物业服务有限公司上诉请求：依法撤销罗平县人民法院（2019）云0324民初2067号民事判决书，改判被上诉人颜路春支付2019年5月15日前的物业服务费、电梯维护费、二次加压费、垃圾清运费、水电费7857元，并支持上诉人2019年5月16日以后的物业服务费、电梯维护费、二次加压费、垃圾清运费的请求。事实与理由：一、一审法院证据采信错误。上诉人罗平汪泰物业服务有限公司提交的照片中，客观、真实的反映了物业服务中清洁卫生的打扫、设施设备的巡查和维护、绿化的管理等，再与上诉人一审举证的消防巡查、安保交接记录、电梯保养记录相互衔接印证，已经达到了民事诉讼中主要案件事实清楚的证明标准，对上诉人罗平汪泰物业服务有限公司尽职尽责的履职事实应予采信。当然，任何一个人都不可能做到十全十美，有瑕疵在所难免。特别是针对当前物业行业中没有统一的管理、服务标准，小城市物管费用的低廉和业主各自要求不同等因素，上诉人要做到让任何一个业主都满意是绝对不可能的。本小区中一部分业主已经缴纳了相关的物业服务等费用，本次起诉的13家业主，有2户业主才接到法院的电话通知就主动缴纳了相关费用，有1户在上诉人答应退还装修押金后就调解全额支付物业等费用。说明不是上诉人服务不到位，而是业主各自的要求不完全相同，甚至有些业主是在有意找茬，不可能同一小区中上诉人只对其他业主服务，不对被上诉人服务。二、因为一审法院采信证据错误，导致作出由被上诉人支付上诉人2019年5月15日前所欠物业服务费用的70%即2668.4元的判决结果错误。诉讼过程中，上诉人罗平汪泰物业服务有限公司主动放弃其上诉状中提出的第三部分上诉理由。上诉人颜路春上诉请求：1.依法撤销原审判决，在查清事实的基础上依法改判；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人罗平汪泰物业服务有限公司、罗平跃鑫房地产开发有限责任公司承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人罗平汪泰物业服务有限公司没有签订过物业服务合同，被上诉人罗平汪泰物业服务有限公司对上诉人所在的小区进行物业服务的前提是罗平汪泰物业服务有限公司与罗平跃鑫房地产开发有限责任公司所签订的前期物业服务合同，该合同对上诉人是否具有约束力关健是看罗平汪泰物业服务有限公司与罗平跃鑫房地产开发有限责任公司所签订的物业服务合同是否依法签订，是否损害到了业主的利益，根据庭审查明的事实表明，罗平汪泰物业服务有限公司与罗平跃鑫房地产开发有限责任公司所签订的前期物业服务合同是恶意串通所签订，严重损害了全体业主的合法权益，根据《合同法》第52条规定，应当认定罗平汪泰物业服务有限公司与罗平县跃鑫房地产开发有限责任公司所签订的物业服务合同无效，该物业服务合同对上诉人没有约束力。第一，《物业管理条例》第24条规定，住宅物业的建设单位，应当通过招标的方式选聘物业服务企业，投标人少于3人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。本案中，罗平汪泰物业服务有限公司并不是罗平县跃鑫房地产开发有限责任公司通过招标方式选聘的物业服务企业，同时，罗平县跃鑫房地产开发有限责任公司直接与罗平汪泰物业服务有限公司签订前期物业服务合同并没有经罗平县人民政府房地产行政主管部门的批准。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条的规定，只有建设单位依法与物业服务企业所签订的前期物业服务合同才对业主具有约束力，而本案中的罗平县跃鑫房地产开发有限责任公司与罗平汪泰物业服务有限公司所签订的前期物业服务合同并没有依法签订。虽然《物业管理条例》第24条没有规定违反该条规定的合同无效，但如果该合同继续履行将会损害到第三人的利益，也属于效力性强制性管理规定，所以，物业服务合同是无效的，对上诉人没有约束力。第二，《物业管理条例》第25条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。上诉人购买商品房的时间是2014年10月18日，罗平汪泰物业服务有限公司成立的时间是2015年12月16日，罗平汪泰物业服务有限公司与罗平县跃鑫房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同的时间是2016年1月1日，罗平县跃鑫房地产开发有限责任公司与上诉人签订的《商品房销售合同》中约定的接房时间是2015年12月31日前，罗平县跃鑫房地产开发有限责任公司也是在2015年12月31日前通知上诉人接房，而且到现在为止，罗平汪泰物业服务有限公司仅仅只是为上诉人所在的小区进行物业服务，从上述时间点及罗平汪泰物业服务有限公司服务的对象可以看出，罗平汪泰物业服务有限公司就是为了与罗平县跃鑫房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同而特意临时设立的公司，更进一步说明罗平汪泰物业服务有限公司与罗平县跃鑫房地产开发有限责任公司有恶意串通的行为。因罗平县跃鑫房地产开发有限责任公司没有采用招标的方式选择物业服务企业，导致上诉人所在的小区不能选择服务最好的物业服务企业，罗平汪泰物业服务有限公司在为上诉人所在小区进行物业服务期间所反映出的安保、环卫、采光、消防等方面存在的一系列问题，均能说明罗平汪泰物业服务有限公司与罗平县跃鑫房地产开发有限责任公司所签订的物业服务合同已严重损害到了全体业主的合法利益，而物业服务期限长达十年，上诉人所在的小区因罗平县跃鑫房地产开发有限责任公司的原因导致小区业主委员会无法依法成立和备案，九龙印象小区全体业主无法通过法律途径解除前期物业服务合同。原审判决认定前期物业服务合同合法有效是错误的。二、一审法院判决上诉人向罗平汪泰物业服务有限公司支付水电费存在错误。罗平汪泰物业服务有限公司没有提供证据证实水电部门委托其代收水电费，要求上诉人支付水电费已超出了物业服务的范围。同时，罗平汪泰物业服务有限公司也没有提供其已向水电部门缴纳了水电费用的证据，被上诉人也无权向上诉人追偿。三、一审法院判决上诉人从2017年1月15日起向罗平汪泰物业服务有限公司支付物业服务费用存在错误。从罗平汪泰物业服务有限公司出示的物业服务价格管理备案证可以看出，罗平汪泰物业服务有限公司从2017年4月1日开始才可以收取物业服务费用，原审判决上诉人从2017年1月15日起支付物业服务费用没有依据。四、一审法院判决上诉人向罗平汪泰物业服务有限公司支付垃圾清运费存在错误。罗平汪泰物业服务有限公司对上诉人所在小区的装修垃圾一直都没有处理，已经严重影响了小区的居住环境，因罗平汪泰物业服务有限公司不作为便无权要求业主支付垃圾清运费。五、一审法院不采信上诉人提交的证据4、证据5存在错误。被上诉人罗平汪泰物业服务有限公司作为对上诉人小区进行物业服务的分公司，有义务对上诉人停放于该小区内的车辆进行管理，但由于被上诉人罗平汪泰物业服务有限公司服务上的瑕疵，导致上诉人的车辆被人为损坏，并且找不到侵权人，上诉人的修车损失费应当由被上诉人罗平汪泰物业服务有限公司承担赔偿。六、罗平汪泰物业服务有限公司应当返还上诉人支付的2016年1月1日至2016年12月31日止的物业服务费用。罗平汪泰物业服务有限公司从2017年4月1日开始才可以收取物业服务费用，但在上诉人接房时就收起了2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费用，没有任何依据，属于违法收取，应当立即返还给上诉人。被上诉人罗平跃鑫房地产开发有限责任公司经本院通知，拒绝参加诉讼。罗平汪泰物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告颜路春支付原告2017年1月15日至2019年5月15日的物业服务费3812元、电梯维护费420元、二次加压费280元、垃圾清运费224元，及2017年3月1日至2019年5月1日的水电费3121元，合计7857元；2.2019年5月16日以后的物业服务费、电梯维护费、二次加压费、垃圾清运费在2019年12月31日之前交清，2020年以后在原告物业服务合同期限内所产生的物业服务费、电梯维护费、二次加压费、垃圾清运费由被告在每年的1月31日前交清；3.2019年5月份以后的水电费由被告在当月交清；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月1日，原告罗平汪泰物业服务有限公司与第三人罗平跃鑫房地产开发有限责任公司签订《罗平九龙印象物业管理服务合同书》，约定：甲方（罗平跃鑫房地产开发有限责任公司）将罗平县九龙印象小区物业服务交给乙方（罗平汪泰物业服务有限公司）自主经营和管理；服务期限自2016年1月1日至2026年1月2日。2016年2月1日，被告颜路春作为九龙印象小区1栋9层04号房屋业主与原告签订《九龙印象业主公约》，交纳了2016年1月1日至2017年1月1日的物业服务费。业主公约约定：本公约对全体业主和使用人均具有约束力；业主有义务按规定交纳物业管理服务费；业主自交房之日起，每年1月份须按规定预交一年的物业管理费。2017年3月29日，原告关于九龙印象小区物业服务的价格经罗平县发展和改革局备案：一、物业服务费电梯房：1-14层为1.00元/平方米/月；15层以上（含15层）为1.05元/平方米/月。二、电梯运行维护费15.00元/户/月。三、自来水二次加压费10.00元/户/月。水费、电费、垃圾清运费属代收费，按政府定价收取，不得加价。被告颜路春的物业面积为136.13平方米，颜路春自2016年2月1日与原告签订业主公约并接受原告提供的物业服务后，因对原告的服务质量有异议而拒绝按收费标准交纳2017年1月15日至2019年5月15日的物业服务费3812元及电梯维护费420元、二次加压费280元、垃圾清运费224元。同时，被告以为其应交纳的水电费已由原告用其交纳的装修押金2000元进行抵扣，而未交纳2017年3月1日至2019年5月1的水电费3121元。另，原告提供的物业服务一审法院核实认为确实存在瑕疵。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案原告罗平汪泰物业服务有限公司与第三人罗平跃鑫房地产开发有限责任公司签订的《罗平九龙印象物业管理服务合同书》对被告颜路春具有约束力，被告颜路春作为九龙印象小区房屋的业主，在接受了原告提供的物业服务后，应当根据物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费等相关费用。被告颜路春关于原告与第三人签订的前期物业服务合同没有依照物业管理条例第24条的规定经过招投标或者行政主管部门批准，是无效合同的辩解意见，因为物业管理条例第24条的规定是管理性规定，而非效力性规定，所以不予采信。本案中，鉴于原告提供的物业服务确有瑕疵，酌情减免30%的物业服务费，即被告应支付的2017年1月15日至2019年5月15日的物业服务费为2668.40元；至于原告主张的电梯维护费420元、二次加压费280元、垃圾清运费224元和2017年3月1日至2019年5月1的水电费3121元，被告应当全额支付。此外，由于将来产生的物业服务费等费用承担主体处于不确定状态，且原告要求被告颜路春支付2019年5月16日以后的物业服务费、电梯维护费、二次加压费、垃圾清运费和水电费金额不明确，故原告要求被告在2019年12月31日前付清2019年5月16日以后的物业服务费、电梯维护费、二次加压费、垃圾清运费，在每年的1月31日之前交清2020年以后在原告物业服务合同期限内所产生的物业服务费、电梯维护费、二次加压费、垃圾清运费以及2019年5月份以后的水电费由被告在当月交清的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告颜路春在本判决生效后10日内向原告罗平汪泰物业服务有限公司支付自2017年1月15日起至2019年5月15日止的物业服务费2668.40元、电梯维护费420元、二次加压费280元、垃圾清运费224元及2017年3月1日至2019年5月1的水电费3121元，合计6713.40元；二、驳回原告罗平汪泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告颜路春负担。二审期间，当事人未提交新的证据。经审理查明，罗平汪泰物业服务有限公司成立于2015年12月16日，登记的经营范围为物业服务管理。2016年1月1日，罗平跃鑫房地产开发有限责任公司（甲方）与罗平汪泰物业服务有限公司（乙方）签订《罗平九龙印象物业管理服务合同书》，就罗平县九龙印象小区物业管理的相关事宜达成协议：一、物业基本情况。物业名称为罗平县九龙印象小区物业管理与服务；物业类型为商铺与住宅混合小区；坐落位置为曲靖市罗平县处（地税局旁）；建筑面积共80000余平方米。二、甲方将罗平县九龙印象小区物业服务交给乙方自主经营和管理，乙方按照当地一般物业服务管理的市场价格及当地价格主管部门核定的收费便准自行向小区住户和商铺使用人收取相应的物业管理费，实行自负盈亏。三、本小区内52户土地投资村民所分配的安置房乙方免收物业管理费……。四、物业服务管理内容主要包括以下项目。1.房屋建筑本体公用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理；2.房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水道管、落水管、垃圾道、烟囱、共同照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）的维修、养护、管理和运行服务；3.本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理；4.本物业规划内的附属配套服务设施（网球场、游泳池、商业网点）的维修、养护和管理；5.公共环境（公共场地、房屋建筑物共用部分）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6.交通、车辆行驶及停泊；7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等安保工作；8.社区文化娱乐活动；9.物业及物业管理档案、资料；10.受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理费用），收费标准执行政府规定；11.法规和政府规定及授权由物业公司管理的其他事项。……十四、服务期限自2016年1月1日至2026年1月2日，为期10年。协议还就双方责任、违约责任等进行了约定。另查明，罗平县九龙印象小区系罗平跃鑫房地产开发有限责任公司开发建设的商住小区，小区业主现尚未设立业主大会和选举业主委员会。罗平汪泰物业服务有限公司2016年1月至2017年3月计收物业服务费的标准，与2017年3月29日经罗平县发展和改革局备案的物业服务价格标准相同，但没有向业主进行公布。对一审判决认定事实中当事人未提出异议的其他事实，本院予以确认。本院认为，《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、第五十六条分别规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”本案被上诉人罗平跃鑫房地产开发有限责任公司未通过招投标的方式，选聘物业服务企业对其开发建设的商住物业进行前期物业服务的行为，违反了物业管理条例规定，应由行政主管部门依法进行处理。但物业管理条例的前述规定中，并没有否定当事人之间订立物业服务合同的效力，对合同效力而言，不属于效力性强制性规定。被上诉人罗平跃鑫房地产开发有限责任公司系罗平县九龙印象小区的开发建设企业，在建筑区划内的业主尚未设立业主大会、选举业主委员会并选聘物业服务企业之前，与上诉人罗平汪泰物业服务有限公司签订《罗平九龙印象物业管理服务合同书》，其性质属于前期物业服务合同，没有违反法律、法规的效力性强制性规定。上诉人颜路春认为“罗平跃鑫房地产开发有限责任公司与罗平汪泰物业服务有限公司恶意串通订立合同，损害业主利益。”但并未提供证据证明该事实主张。经审查，案涉《罗平九龙印象物业管理服务合同书》不具有《合同法》第五十二条规定的无效情形，属有效合同。颜路春购买罗平县九龙印象小区1栋9层04号房屋，作为该房屋的业主与上诉人罗平汪泰物业服务有限公司签订《九龙印象业主公约》，系对罗平跃鑫房地产开发有限责任公司所签订的前期物业服务合同的概括承受，受合同的约束。建筑区划内的业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利并承担相应的义务，不得以放弃权利而不履行义务。根据《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，按时交纳物业服务费用系业主应履行的义务之一。物业服务企业如果已按照合同约定及相关规定提供服务，业主即应交纳相应的物业服务费用。一审法院对本案诉争的物业服务费计费项目、计费标准、计费期间的认定，符合本案事实及法律规定，本院予以确认。上诉人罗平汪泰物业服务有限公司所签订的前期物业服务合同对物业服务事项、服务质量、服务费用、双方权利义务的约定不明确，合同履行期间未向业主公布主管部门备案前的物业服务费计收标准，且从双方所提供的证据来看，罗平汪泰物业服务有限公司存在对业主装修疏于管理、工作人员履职不尽责的情形，导致部分业主意见较大，对纠纷的引起具有一定过错。一审酌情认定由其自行承担30%的物业服务费并无不当，上诉人罗平汪泰物业服务有限公司要求改判由颜路春全额承担物业服务费的上诉请求，不予支持。上诉人颜路春以前期物业服务协议无效为抗辩理由，拒绝支付水电费、物业服务费用、垃圾清运费等，与法律规定相悖，不予采纳；主张由罗平汪泰物业服务有限公司赔偿修车损失费、返还已支付的2016年1月1日至2016年12月31日止的物业服务费用，一审中其没有就此提出反诉，故不作评判。综上所述，上诉人罗平汪泰物业服务有限公司、颜路春的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审审判程序合法，判决结果恰当，予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人罗平汪泰物业服务有限公司预交的二审案件受理费50元，退回25元，由罗平汪泰物业服务有限公司负担25元；上诉人颜路春预交的二审案件受理费50元，退回25元，由颜路春负担25元。本判决为终审判决。审判长  敖显外审判员  时劲松审判员  高体所二〇二〇年三月三十日书记员  陈 蔚