广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初582号原告：许明，男，汉族，1987年8月5日出生，住湖北省监利县********。公民身份号码421************776。委托诉讼代理人：梁楚雯，广东天舜律师事务所律师。被告：杨亚生，男，汉族，1972年5月11日出生，住广东省吴川市塘㙍镇冷水村27号101房。公民身份号码440************21X。原告许明与被告杨亚生房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人梁楚雯、被告杨亚生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还保证金16800元；2.被告向原告赔偿损失50000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月1日，原告与被告签订了《厂房租赁合同》，约定由被告向原告出租位于广东省佛山市************口旁的厂房，租赁期自2019年1月1日至2021年12月31日。合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金16800元。合同期间，原告一直是按期交付租金的。原告承租后，对厂房进行了修缮，并且对厂房内的铁棚进行加固，加建了防晒隔热膜，对厂房内的道路进行平整填水泥。原告在该厂房内成立了佛山市明羽玻璃有限公司，并且以该公司的名义对外经营。因涉案土地是被告从佛山市******桥东经济合作社（以下简称桥东经济社）处租赁的，被告与桥东经济社的合同即将到期，桥东经济社在2019年10月开始对土地进行重新招标。因被告没有参加投标，导致该土地由第三人关复棉投得，关复棉与桥东经济社于2019年11月15日签订了关于该土地的《土地租赁合同》，租赁期自2020年1月1日起至2022年12月31日。原告知道此事后，与被告商讨尚余的租赁期如何解决的问题，但被告拒绝与原告协商赔偿问题。因原告在厂房内投入了大量资金，搬厂将产生大量的搬运费、停工费，也需要对新的厂房进行修缮，需要花费大笔资金。故原告只有与关复棉协商让其将厂房出租给原告。由于关复棉与桥东经济社的租赁合同中，约定的土地租金较被告出租时升高了，故关复棉需要以高价才能出租给原告。原告与关复棉于2019年11月21日签订新的租赁合同，约定每月租金8359元，需要预交保证金20000元。原告已向关复棉交纳2020年1月至2020年3月的租金25077元。原告认为，被告提前终止合同，导致双方原约定的租金5600元升高至8359元，租期尚余2年未履行完毕。被告提前终止合同的行为导致原告需要交纳更高的租金，严重损害原告的利益，故被告应向原告赔偿损失。综上，请求法院支持原告的诉请。被告辩称：第一，被告不应返还保证金16800元给原告。被告与桥东经济社签订的租赁合同到期前三个月，原、被告就商量由被告继续争取该房屋的租赁权，争取的方式有参加竞标或和中标者签订租赁合同。但原告不等待被告妥善处理，私自于2019年11月21日与案外人关复棉签订租赁合同，并于2019年12月30日合同到期前起诉被告。原告在租赁期限未到期前主动提出解除合同，其行为构成了违约。根据双方签订的合同约定，被告会没收保证金，因此应当驳回原告的该项诉请。原告超过几个月没有支付2019年12月的租金，其行为构成违约，依法依合同约定应当承担违约责任。第二，被告不应承担原告与关复棉的租赁合同的租金差价损失。原、被告签订租赁合同时，已经告知原告，被告出租的房屋是租赁而来，且租赁到期日为2019年12月30日。原告办理佛山市明羽玻璃有限公司工商营业执照登记时，被告提供了与桥东经济社签订的租赁合同给原告，原告将该合同直接交给工商局。原告在明知该事实的情况下，仍然和被告签订租赁合同，其对被告与桥东经济社的租赁合同到期后产生的后果已经是预知的，产生的法律后果也应由原告承担。因此，被告不应承担租金差价损失50000元。原告的行为已构成违约，且是在与被告的租赁期限未到期前主动提出解除合同，造成的一切损失应由原告自行承担。第三，原告应当将租赁房屋交还给被告，并支付2019年12月的租金给被告。涉案土地上的房屋是被告出资建造，被告将租赁物出租给原告，原告提出解除合同或者租赁期限到期后，原告应当将租赁物返还给被告。至于被告与桥东经济社的租赁合同纠纷，属另一法律关系。原告超过几个月没有支付2019年12月的租金，应当依照合同约定支付给被告。第四，原告以其行为表明提前解约，被告已经没有心思再去参加投标或者和中标者签订租赁合同。因此，被告没有任何过错，过错在于原告。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告人口信息查询资料，证明原、被告主体资格。2.《厂房租赁合同》、佛山市明羽玻璃有限公司企业公示信息、押金收据，证明原、被告签订租赁合同，约定了租赁期限，之后原告在该地址设立了公司进行经营。该合同第十二条第3款约定了违约责任，但不足以弥补原告的损失。3.《租赁合同》、《土地租赁合同》、关复棉身份证、订金收据，证明原告与关复棉签订租赁合同，约定的租金标准提高，原告造成的损失应由被告承担。4.租金收据，证明原告向关复棉支付2020年1月至2020年3月的租金。被告在诉讼中举证：1.《厂房租赁合同》，证明被告与桥东经济社签订的合同期限至2019年12月31日止。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据3、4，原告能够提供原件核对，被告提出异议但未能提供反驳的证据，本院对该两组证据的真实性予以确认。被告提交的证据1，被告能够提交原件核对，本院确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年1月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《厂房租赁合同》，主要约定：第一条租赁物位置、面积、功能及用途1、甲方将位于广东省佛山市禅城区************口旁的厂房租赁于乙方作为玻璃加工使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定厂房内约630平方米。5、本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。第二条租赁期限1、租赁期限：从2019年1月1日起至2021年12月31日止。第三条租赁费用1、租金厂房、仓库内每月租金5600元。2、支付方式为每一个月支付一次。4、递增本合同签约期限为3年。5、租赁保证金本出租合同的租赁保证金为16800元，在本合同生效两日内由乙方支付给甲方，租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物以及缴清经营所产生的一切税费、垃圾费、水费、电费、保安费、公共设施维护费、安全保卫费等杂费及相关事宜后，甲方将在两日内无息退还乙方租赁保证金。同日，被告出具《收据》，确认收到原告支付的厂房押金16800元。2019年11月15日，案外人桥东经济社（甲方）与关复棉（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将位于佛山市禅城区***********涌边地L65、土地总面积643平方米，出租给乙方作厂房、仓库之用，该土地目前已有建筑，合同租赁期间建筑归乙方使用；租赁期限3年，从2020年1月1日至2022年12月31日止；合同期内每月租金6430元。2019年11月21日，原告（乙方）与案外人关复棉（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于南庄镇吉利桥东村陈家园涌边旁，租赁期从2020年1月1日起至2023年12月31日止，乙方应于本合同签订之日一次性向甲方交付履行保证金20000元；厂房共643方，每平方13元即每月租金8359元，实行按季度先交后用，每季度25077元；甲方已将租赁物交付给乙方使用。同日，案外人关复棉出具《收据》，确认收到订金20000元。据被告提交的与桥东经济社签订的《厂房租赁合同》载明，桥东经济社将位于桥东村陈家元涌边地的厂房以现状出租给被告，厂房占地面积630平方米，租赁期限自2016年1月1日至2019年12月31日止。诉讼中，原告陈述：2019年11月，在案外人关复棉取得涉案土地的出租权后找原告商量续租问题时，原告才得知被告与桥东经济社的合同到期。因原告与关复棉签订的合同约定的租金标准较原、被告签订的合同约定的租金标准提高，原告主张以该两份合同约定的租金标准的差价，计算剩余两年租期，得出6万余元，故原告主张被告赔偿损失50000元。被告陈述：涉案土地上盖的厂房没有办理报建手续。被告与桥东经济社签订的租赁合同于2019年12月31日到期，在与原告签订合同前已告知原告该事实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因被告自述涉案厂房未办理相关的报批报建手续，故其与被告签订的《厂房租赁合同》应属无效。关于原告主张被告退还保证金的诉请。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因涉案租赁合同为无效合同，故该合同项下的保证金16800元应返还予原告。因此，本院对原告的该项诉请予以支持。关于原告主张被告赔偿损失的诉请。根据查明的事实，桥东经济社将涉案厂房出租予被告，被告再将该厂房出租予原告，原、被告签订的《厂房租赁合同》约定的租赁期限为2019年1月1日起至2021年12月31日止。后，桥东经济社将该土地出租予案外人关复棉，租赁期限自2020年1月1日起至2022年12月31日止。由此，在桥东经济社与关复棉就涉案土地签订租赁合同之日起，被告不再享有出租权，其与原告之间的租赁合同亦提前终止。被告抗辩称在与原告签订合同前已向其告知被告与桥东经济社的租赁期限至2019年12月31日到期，但原告仍与其签订租赁合同，但未有证据予以证明，亦与常理不符，本院不予采纳。故此，涉案租赁合同提前终止的过错在于被告，原告有权向被告主张赔偿损失。为避免产生搬运费、停工费等，原告与新出租方关复棉签订合同，继续使用涉案厂房，并向关复棉支付该合同项下的租金等费用，合同已实际履行。据此，原告主张被告应将剩余两年租期的租金差价损失赔偿予原告，合理有据，本院予以支持。经计算，上述租金差价为66216元【（8359元-5600元）×24个月】，原告主张被告赔偿损失50000元，未超出上述租金差价的数额，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨亚生于本判决发生法律效力之日起十日内向原告退还保证金16800元；二、被告杨亚生于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赔偿损失50000元。如被告杨亚生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取735元，由被告杨亚生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年三月十三日书记员  林 琳附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。