广东省仁化县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0224民初70号原告：中国建设银行股份有限公司仁化支行，住所地：韶关市仁化县******。负责人：王伟平。委托诉讼代理人：曾靖琪，广东韶大律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭璐婷，广东韶大律师事务所律师。被告：连宏辉，男，1976年6月4日出生，汉族，住广东省仁化县*************。公民身份号码：440************252。委托诉讼代理人：邓黎洪，广东丹霞律师事务所律师。被告：蔡紫英，女，1984年6月13日出生，汉族，住广东省仁化县*************。公民身份号码：440************48X。被告：仁化县锦宏置业有限公司，住所地：仁化县*******。法定代表人：黄某1。原告中国建设银行股份有限公司仁化支行（以下简称建行仁化支行）与被告连宏辉、蔡紫英、仁化县锦宏置业有限公司（以下简称锦宏公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行仁化支行的委托诉讼代理人曾靖琪、被告连宏辉的委托诉讼代理人邓黎洪、被告蔡紫英到庭参加诉讼，被告锦宏公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行仁化支行向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告连宏辉、蔡紫英、锦宏公司签订的《个人住房(商业用房)借款合同》(以下简称《借款合同》)，确认该合同项下的贷款立即到期；2.判决被告连宏辉向原告清偿贷款本息合计307977.94元，其中本金304672.84元，利息3305.1元(含罚息、复利)(利息暂计至2019年9月30日止，之后的利息仍按《借款合同》约定的贷款利率、逾期贷款罚息利率年利率计算至清偿之日止)；3.判决原告对位于仁化县*********************(以下简称802号房)的抵押物有权处分，并享有优先受偿权；4.本案的律师费22300元由被告连宏辉承担；5.判决被告蔡紫英、锦宏公司对上述债务承担连带清偿责任；6.本案的所有诉讼费、保全费、公告费等由三被告共同承担。事实和理由：2018年10月22日，原告与被告连宏辉、蔡紫英、锦宏公司签订《借款合同》，约定被告连宏辉向原告借款313000元，贷款期限180个月，即从2018年11月30日至2033年11月30日止，贷款利率为6.615%，借款逾期罚息利率在贷款利率的水平上上浮50%，采用等额本息还款法。在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为2746.39元，借款的担保方式为抵押和保证。被告连宏辉、蔡紫英以其所购802号房为上述贷款做抵押担保，并办理了商品房抵押权的预告登记。被告锦宏公司提供阶段性的担保。2018年11月30日，原告向被告连宏辉发放贷款313000元，被告连宏辉未按合同约定如期还款。截止至2019年9月30日，被告拖欠贷款本息合计307977.94元。经原告多次催收，被告至今未能清偿上述欠款。被告连宏辉逾期还款的行为已构成违约，被告连宏辉应按《借款合同》的约定承担逾期还款的违约责任。被告蔡紫英与被告连宏辉系夫妻关系，又是抵押人，应当对本案的债务承担连带保证责任。锦宏公司为连带责任保证人，也应按《借款合同》约定，承担连带还款的责任。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，提起诉讼，请判如所请。被告连宏辉辩称，原告诉求第三项要求对抵押房产处分没有法律依据，依据法律规定，即便被告拖欠原告借款，由涉案房屋抵押担保，对于抵押权人并没有权利处分抵押物。原告第四项诉求律师费不成立，律师费是没有实际支付的，原告并不存在本案代理费的损失。被告蔡紫英辩称，1.同意解除《借款合同》，把房产卖掉偿还银行贷款；2.原告提交的对账单里面已还本金和利息计算方法不认同，罚息按利率上浮50%不认同，当时是连宏辉办理的。利率高本人不清楚，只认可尚欠本金299088.88元，本人没签利息合同，不清楚利息。连宏辉五月起诉离婚，另外连宏辉与姐姐蔡紫娥的借款纠纷也已在福田法院诉讼。3.原告诉求第三点原告没有优先权，房屋仅办理了抵押预告登记，未办理抵押登记；4.律师费不认同，合同未约定；5.诉讼费、保全费、公告费、利息罚息应由连宏辉承担。被告锦宏公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提交的证据：证据3《楼宇抵押贷款合作协议》，拟证明被告锦宏公司为借款合同项下的债务承担和履行连带保证责任；证据4《商品房买卖合同（预售）》，拟证明被告已签订商品房买卖合同，获得抵押物的所有权；证据5《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证等复印件，拟证明原告向被告发放个人商品住房贷款的事实；证据6房地产他项权证复印件，拟证明被告将房产抵押给原告贷款作担保，并办理了抵押预告登记，原告对抵押物享有优先受偿权；证据7个人贷款对账单、拖欠明细，拟证明被告的还款情况及拖欠贷款本息明细情况；证据8委托代理合同，拟证明原告为催收本案贷款应支出的律师代理费；证据9原告的催收材料，拟证明原告在被告拖欠贷款以后进行了多次催收的事实。被告连宏辉质证：对证据8真实性无异议，对关联性有异议，委托代理合同只是约定付款期限，费用还没有支付，原告没有相关的证据证明该笔费用已经支付或者原告有该笔费用的损失；对其他证据无异议。被告蔡紫英质证：没有蔡紫英签名的不承认。本院认定：本院对上述证据的真实性均予以确认。被告蔡紫英向本院提交一组证据：招商银行户口历史交易明细表、广东顺德农村商业银行流水、中国建设银行个人活期账户交易明细、福田区人民法院应诉通知书，拟证明其与连宏辉向蔡紫娥借款10.4万元支付房款，至今仍有10万元未归还，蔡紫娥已向法院起诉还款的事实。原告质证：对证据的真实性无异议，对关联性有异议，证据与本案无关。借款合同由连宏辉签订，蔡紫英作为共同抵押人亦签订该合同。双方在婚姻关系存续期间向原告所借款项用于购买其夫妻共有房产，被告蔡紫英亦表示知情，依法属于夫妻共同债务。被告连宏辉质证：与本案无关。本院认定：该组证据与本案借款合同无关，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月17日，连宏辉、蔡紫英与锦宏公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买仁化县*********************产。2018年10月22日，连宏辉(借款人、抵押人)、蔡紫英(抵押人)、锦宏公司(保证人)与建行仁化支行(贷款人)签订《借款合同》（编号：440627439-201*******842952）。合同约定：借款本金为人民币313000元整；借款期限为180个月；贷款用途用于购置802号房；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮35%，即年利率为6.615%；借款逾期的，罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方法为等额本息还款法；以802号房产作抵押担保，抵押登记期限为204个月(从2018年10月22日至2035年10月22日止)等内容。合同第七条第三款（一）项：“……借款人未能在约定还款日前一日柜面营业终了前将应还款项足额存入指定委托扣款账户造成借款拖欠的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利……”。第十二条：“一、保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。二、保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等)。三、保证期间见本合同第三十六条的约定。四、本保证条款的效力独立于合同其他条款，合同其他条款不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本条款的效力。如借贷合同关系被确认为不成立、不生效、全部或部分无效、被撤销、被解除，则保证人对于借款人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任。五、保证责任(一)如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任……七、保证人同时为售房人、房地产中介机构等与房屋权属交易有关联的个人、单位或者其他组织的，应协助借款人或抵押人及时办理所购房产的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书及相应抵押登记手续……”。第十三条：“抵押条款一、抵押财产以本合同第三十七条‘抵押财产清单’所列之财产设定抵押……二、抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等)……八、抵押权的实现(一)借款人未足额履行本合同项下到期债务(包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务)，或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利……”。第十六条：“一、借款人违约情形：(一)借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……”。第十七条第一款：“出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或者部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利……13.以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用”。第二十七条载明：借款人连宏辉；保证人锦宏公司；抵押人连宏辉、蔡紫英等内容。第三十六条约定：“保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”。合同落款处，连宏辉在借款人及抵押人处签字，锦宏公司在保证人处盖章，蔡紫英在抵押人处签名。2018年10月30日，仁化县国土资源局向原告颁发仁化县*******银海花园E4幢802号房的不动产登记证明[权证号：粤（2018）仁化不动产证明第0004168号]，证明权利事项为预告登记，权利义务人连宏辉、蔡紫英，预告登记种类为预售商品房抵押权预告登记。2018年11月30日，原告向被告连宏辉发放313000元贷款。2019年10月23日原告银行个人贷款对账单显示：合同起始日期为2018年11月30日至2033年11月30日；2018年12月30日至2019年9月22日，连宏辉已还本金8327.16元，已还利息13714.84元，贷款余额304672.84元。2019年8月30日，被告未能如期还款，至2019年9月30日，被告尚欠本金304672.84元，利息3305.1元（含罚息和复利）。根据原告提交的拖欠明细，至2019年9月30日，拖欠利息3282.25元、拖欠本金罚息9.11元、拖欠利息复利13.74元。原告于2020年1月8日诉至本院，请求判决。另查明，被告连宏辉与被告蔡紫英系合法夫妻关系。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告建行仁化支行与被告连宏辉、蔡紫英、锦宏公司签订的《借款合同》系当事人真实意思表示，内容未违反国家金融法规的规定，合法有效，具有法律约束力。根据合同约定，原告按期足额向被告连宏辉发放了贷款，被告应当按约定履行还款义务。根据原告提供的个人贷款对账单显示，截至2019年9月30日，被告尚欠本金304672.84元，利息3305.1元（含罚息和复利）。被告已经构成违约，应承担违约责任。根据双方签订的《借款合同》的约定，原告有权宣布贷款提前到期并解除合同，故现原告要求确认合同项下贷款立即到期并解除《借款合同》的诉请，本院予以支持。关于贷款本息（含利息、罚息、复利）问题。被告连宏辉已向原告偿还贷款本金8327.16元，尚欠本金304672.84元，本院予以确认。原告主张至2019年9月30日止，被告欠付的贷款利息为3305.1元（包括利息3282.25元、本金罚息9.11元、利息复利13.74元）。依据《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三点“关于罚息利率问题……对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止”的规定，原告主张以《借款合同》中贷款利率、罚息利率的约定为计算标准计算利息及罚息，本院予以支持。对于复利部分，因罚息和复利本身对被告而言已经是承担了违约责任，基于公平原则，本院仅支持以正常利息为基数按《借款合同》约定的利率计算所得的复利。关于被告蔡紫英、锦宏公司是否承担连带责任问题。被告连宏辉与被告蔡紫英系夫妻关系，涉案802号房为夫妻共同财产，蔡紫英亦在《借款合同》的抵押人处签字确认。根据夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还的规定，故由被告连宏辉、蔡紫英共同对上述借款本息承担清偿责任。《借款合同》约定保证人的保证为连带责任保证，保证范围包括借款本息(包括复利和罚息)及贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用(诉讼费、财产保全费等)，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。故原告要求被告锦宏公司承担连带保证责任的诉请，本院予以支持。关于原告主张对被告连宏辉、蔡紫英所有的位于仁化县*******银海花园E4幢802号房产进行处分并享有优先受偿权的问题。涉案房屋办理的是预购商品房抵押权预告登记，而不是抵押权登记，原告对涉案房屋不享有优先受偿权。故对原告主张对涉案房屋享有优先受偿权的诉求，本院不予支持。关于原告要求被告支付律师费的问题。原告为支持其主张提供了与广东韶大律师事务所签订的《委托代理协议》，协议中约定“原告应在收到案件的判决或裁决之日后十日内向广东韶大律师事务所支付律师费”，即该律师费未实际支付。故对原告主张要求被告支付本案律师费22300元的诉请，本院不予支持。待律师费实际产生后，原告可另行主张。被告锦宏公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利，并不影响本案的审理，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司仁化支行与被告连宏辉、蔡紫英、仁化县锦宏置业有限公司于2018年10月22日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440627439-201*******842952）；二、限被告连宏辉、蔡紫英自本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司仁化支行借款本金304672.84元及利息3305.1元(包括利息3282.25元、本金罚息9.11元、利息复利13.74元)；并以304672.84元为基数，支付从2019年10月1日起至借款清偿之日止按《个人住房(商业用房)借款合同》约定的贷款执行利率及逾期罚息利率计算所得的利息和罚息，以拖欠的正常利息为基数按罚息利率计算所得的复利；三、被告仁化县锦宏置业有限公司对上述第二项确定的借款本金及利息范围内承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司仁化支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3127元，保全费2220元，共计5347元，由被告连宏辉、蔡紫英、仁化县锦宏置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  林树鸿二〇二〇年三月二十六日书记员  肖 锋