四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20505号 上诉人（原审被告）：成都佳和万兴房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市成华区建设南街9号。 法定代表人：张木官，执行董事。 委托诉讼代理人：罗扬，四川道达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祁晓华，四川道达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都思源房地产经纪有限公司。住所地：四川省成都市武侯区科华北路62号12层8、9号。 法定代表人：于宇，总经理。 委托诉讼代理人：姚进军，四川法奥律师事务所律师。 上诉人成都佳和万兴房地产开发有限公司（以下简称佳和公司）因与被上诉人成都思源房地产经纪有限公司（以下简称思源公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初6623号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 佳和公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回思源公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由思源公司承担。 事实及理由：一、一审法院认定事实错误，佳和公司不应向思源公司支付代理佣金541944.48元及利息。（一）佳和公司、思源公司、星源行公司所签三方协议项下的月度留存佣金156316.93元己过诉讼时效，不应支付。一方面，三方协议中约定星源行公司代理期间扣留的月度留存，在达到结算条件时，由思源公司与佳和公司进行结算并支付给思源公司。根据该约定，由于星源行公司的销售代理工作已于2015年4月1日终止，故星源行公司代理期间的月度留存在2015年4月1日已达到结算条件，亦应自此起算诉讼时效。思源公司在本案之前，从未向佳和公司主张权利，也未发生诉讼时效中断的事由，该笔佣金已过诉讼时效。另一方面，思源公司提交的催款函回执中“马明”签名并非佳和公司工作人员马明的真实签名，不能产生诉讼时效中断的法律后果。一审庭审中，马明到庭核实催款函中签名非其本人所写，并亲笔书写十份签名作为比对样本，佳和公司亦申请笔迹鉴定，而思源公司对催款函中马明签名的真实性并未充分举证，应由思源公司对此承担举证不能的不利后果。更何况，马明与佳和公司建立劳动合同关系的时间，是在案涉三方协议及代理合同签订之后，马明不知晓也未参与佳和公司与思源公司之间的委托代理业务，不可能签收该所谓的催款函；马明仅为销售经理，佳和公司对马明未授权签收催款函的权限。因此，即使催款函中马明的签名属实，马明的签收行为也不产生诉讼时效中断的法律后果。（二）佳和公司不应向思源公司支付佣金145273.42元，该部分佣金的房源系客户超过合同约定的履行期限支付的购房款。《佳州星城项目营销代理合同》第八条“代理佣金的结算与支付”中1.1条、1.2条、1.3条明确约定，佳和公司与思源公司结算佣金的原则是佳和公司收到合同金额的全款即全部购房款，在此基础上第1.4条、1.5条、1.6条又对超出代理期限支付购房款的情形进行了约定，即佳和公司向思源公司支付佣金的条件是客户须最迟在合同履行期届满后一个月内或代理合同终止后一个月内支付购房款，合同第1.4条、1.5条、1.6条关于“否则，甲方有权不向乙方支付对应的佣金”的内容，明确约定客户未在合同履行期届满后一个月内或代理合同终止后一个月内支付购房款及思源公司未留下人员办理完成按揭备案事宜等情形下，佳和公司不支付佣金。因此，一审判决关于“……对超过代理履行期限支付购房款的情形，并未约定不支付佣金”的认定错误，双方对佣金的支付是有明确约定的，佳和公司对客户超过合同约定的履行期限支付购房款的房源不应向思源公司支付佣金。另外，一审判决已经认定罗晓蓉所购的3-316号房屋因退房，佳和公司无需向思源公司支付代理佣金，而丁晓明所购的1-2812号房屋同样己退房，但一审法院对此未作认定，应予纠正。（三）佳和公司不应向思源公司支付其余房源佣金，更不应向思源公司支付任何利息。代理合同第八条第2.1项约定，思源公司应于每月第一个工作日前向佳和公司提交上月实际销售佣金结算单，经佳和公司审核无误且思源公司开具相应发票后，佳和公司支付当期销售佣金。而思源公司主张的其余房源佣金，尚未向佳和公司提交结算单及开具发票，故佳和公司支付销售佣金的条件尚不成就，更不应承担任何利息。（四）一审关于“佳和公司对思源公司主张的应付未付佣金的数额没有异议”的查明事实，该认定是错误的。一审庭审中，佳和公司对思源公司主张的佣金明确提出异议，并未认可思源公司主张的佣金金额。二、一审草率结束司法鉴定程序，审理程序违法。一审中，佳和公司否认催款函签收回执的真实性，并申请对该回执上马明的签名真实性及签字形成时间进行司法鉴定。为此，佳和公司提交了有马明签名的三份材料及马明当庭书写的十份签名作为比对样本，按期缴纳鉴定费，但鉴定机构以无法比对为由终止了该次鉴定。佳和公司不同意终止鉴定，即使马明的签名时间无法鉴定，但对签名真实性是能够鉴定的，一审法院应再次启动鉴定程序或委托其他鉴定机构进行。一审法院未采取上述措施，却径行采信催款函属实，进而认定思源公司向佳和公司送达催款函产生诉讼时效中断的法律后果，有违司法公正。 思源公司辩称，1.三方协议项下的月度留存金156316.93元不存在已超过诉讼时效的问题。三方协议约定该部分款项在达到结算条件时，由佳和公司、思源公司进行结算并支付，但协议中并未约定结算、支付的具体期限，据此，思源公司有权随时向佳和公司主张权利；在未实际办理结算前，双方之间的债权债务仍处于待定状态，不适用诉讼时效的规定，更不存在诉讼时效已过的问题。2.佳和公司主张不应向思源公司支付超过回款时间的16套房屋和7个车位对应佣金145273.42元，该主张缺乏依据。首先，双方在销售代理合同中并未对最迟付款日进行约定，销售代理合同第8条第1.4款约定的仅仅是客户在本合同有效期届满后一个月内支付购房款的，佳和公司应在客户支付购房款的两个月内向思源公司支付相应的佣金。此条款仅是对佳和公司应合适履行佣金给付义务的设定，而非对最迟付款日的约定。而该条款最后的“否则部分”，与前文内容相联系，是针对“一方需留下人员办理相关事宜”而设定，不是针对“客户未在一个月内支付购房款而设定”。其次，一审中，思源公司提交了“佳州星城项目2016年4月-2017年9月思源公司佣金对账明细（住宅）”，双方对包含佳和公司提出异议的15套房源进行了对账，双方工作人员签字确认且加盖了公司公章，表明佳和公司认可思源公司的该部分销售业绩并实际履行了双方约定的结算程序，愿意按此金额支付销售代理佣金。同时，一审中思源公司提交的《销售情况确认单》等材料，其中也包含了前述佳和公司提出异议的房源，进一步表明佳和公司对该部分房源的应付佣金是认可的。在佳和公司对应付债务已经确认的情况下，其再以代理合同第八条第1.4项的约定进行抗辩，显然不当。车位亦然。至于“佳州星城项目2016年4月-2017年9月思源公司佣金对账明细（住宅）”的原件问题，根据代理合同约定的结算流程，思源公司将对账材料提交给佳和公司，佳和公司盖章或签字确认后再传回思源公司，因此该材料的原件在佳和公司处。3.佳和公司主张应扣除两套退房对应佣金，该主张不成立。一审中，佳和公司提交的退房证据不具备证据三性，不能证明退房事实实际发生；退一步讲，在思源公司已完成代理事务且客户已与佳和公司履行完毕商品房买卖合同的情况下，即便存在退房事实，也非思源公司所致，不应由思源公司承担责任。4.一审中，佳和公司申请的鉴定事项，与本案的处理并无关联性，思源公司一直持无需启动鉴定程序的意见。而佳和公司坚持要求对催款函签收回执是否为原件、签字具体形成时间进行鉴定，但未按鉴定机构要件补充提交比对样本，由此导致被鉴定机构退件，一审法院据此终止鉴定程序，并无审理程序不当情形。请求驳回上诉，维持原判。 思源公司向一审法院起诉请求：1.判令佳和公司向思源公司支付销售代理佣金574329.66元；2.判令佳和公司自思源公司起诉之日起以574329.66元为基数按每日万分之一的标准向思源公司支付滞纳金，计算至佳和公司付清全部销售代理佣金及滞纳金之日止。 一审法院查明：2015年4月1日，佳和公司（甲方）、成都星源行房地产经纪有限公司（以下简称星源行公司）（乙方）及思源公司（丙方）三方签订《佳和万兴锦电东苑项目销售代理合同三方协议》，载明的主要内容为：鉴于甲乙双方于2013年5月6日签订的《佳和万兴锦电东苑项目前期顾问合同及销售代理合同》（以下简称原合同），因整合业务及调控内部管理，现三方一致同意原合同中乙方的权利义务由丙方全部承继。权利义务的全面转让：1.自2015年4月1日起《原合同》中乙方享有和承担的权利义务由丙方完成享有和承担，丙方取代乙方的法律地位继续履行原合同。2.2015年4月1日前由乙方负责签约的房源即完成的销售业绩归于乙方，该部分房源对应的代理费以及前期顾问服务费等，仍由甲方与乙方进行结算并付给乙方。自2015年4月1日起，由丙方负责案场一切销售事宜，后续由丙方负责签约房源均归于丙方的销售业绩，其对应的代理费及其他费用等均由甲方与丙方进行结算并完成支付。全责划分费用结算的补充约定：1.甲方根据《原合同》进行代理费的支付。2.自2015年4月1日起，丙方承继乙方的全部代理业务，其代理期间产生的代理费及其他费用由甲方与丙方进行结算并完成支付。 同日，思源公司（乙方）与佳和公司（甲方）签订《佳州星城项目营销代理合同》，约定佳和公司委托思源公司对位于成都市成华区“佳州星城”项目进行营销代理；代理期限自2015年4月1日至2016年3月31日；代理范围包括电梯住宅、商业。第七条“销售代理佣金”约定：住宅部分，完成销售目标总任务100%以上的超额部分佣金计提比率为1.2%，完成销售目标总任务80%（含）-100%（含），佣金计提比率为1.1%，完成销售部门总任务80%以下，佣金计提比率1.0%，佣金金额为佣金系数×佣金基数，佣金基数为当月实际到账额（定金、诚意金除外）。商业部分按照上述住宅的月度完成情况标准，佣金计提比率分别为2%、1.8%、1.5%。第八条“佣金的结算与支付”载明：销售代理佣金的结算原则为佳和公司实际收到合同金额的全款后全额计入当期佣金基数计提代理佣金；客户在合同有效期内签订购房合同，但在本合同有效期届满后一个月内支付购房款的，佳和公司应在客户支付购房款后2个月内支付相应佣金；若因项目清盘及其他原因导致双方需提前终止本合同的，客户在本合同终止前签订购房合同，但在本合同终止后一个月内支付购房款的，佳和公司应在支付购房款后2个月内结算并支付佣金。“结算程序及支付办法”约定：思源公司应于每个月第一个工作日前提交上月实际销售佣金结算单（包含开具真实合法发票），佳和公司对结算单进行审核无误后，将当期销售佣金转入思源公司指定账户；为确保思源公司协助佳和公司后期交房，预留每月应付佣金的5%作为协助交房费用和5%的履约保证金，在履行协助交房义务且所售房源的交房率达到80%以上，无重大违约行为一次性支付；代理销售房屋出现退房情况的，思源公司不得提取该房屋相应的佣金，已提取的，在应付款中予以扣除。 2016年4月26日，思源公司与佳和公司续签了《佳州星城项目营销代理合同》，代理期限自2016年4月1日至2017年3月31日，代理范围为商业。佣金的结算与支付方式与前述合同一致。 2015年12月4日，思源公司与佳和公司签订《佳州星城项目车位销售代理合同》，佣金的计提方式为佳和公司收到成交车位全款后，按思源公司销售车位实际成交价的1%向思源公司支付佣金。 合同签订后，思源公司按合同约定履行代理销售义务。庭审中，思源公司陈述代理佣金人民币574329.66元由5部分组成，具体为：1.思源公司代理销售的未结算的29套房源90%的月度代理佣金200588.35元。2.思源公司代理销售完成的未结算的9套车位月度销售代理佣金12753元。3.思源公司总计代理销售224套房源的月度留存的10%的佣金182944.38元。4.思源公司代理销售完成了137套车位10%的月度留存佣金21727元。5.星源行公司代理销售完成306套房源的月度留存佣金156316.93元。 一审庭审中，思源公司提交1.《成都思源佳州星城项目销售代理房屋明细表-住宅》、《佳州星城项目签约明细确认单》，证明思源公司已代理完成224套房源的销售，且已入住。同时提交29套房源的《成都思源佳州星城-应结未结代理费明细》、《佳州星城商品房认购协议》、《佳和万兴同会签单》，证明224套房源中，佳和公司仅支付了195套房源的月度销售代理佣金中的90%，剩余10%和另29套房源的月度销售佣金合计200588.35元未支付。2.思源公司提交《星城销售代理物业明细表-车位》、《成都思源佳州星城-应结未结代理费明细（车位）》、《佳州星城商品房认购协议》、《佳和万兴合同会签单》，证明思源公司代理销售车位137套，佳和公司总计应支付佣金217270元；其中9套车位系思源公司销售完成，月度销售佣金12753元，月度留存1417元。3.《成都思源佳州星城-应结算预留佣金（月度留存佣金）明细-住宅》、《佳州星城项目佣金对账单》，证明思源公司已销售的224套房源应结算月度留存的10%的佣金计182944.38元。4.《成都思源佳州星城-应结算预留佣金（月度留存佣金）明细-车位》，证明思源公司代理销售137套车位，双方仅对其中128套车位应付佣金中的90%进行对账结算，另9套尚未结算佣金。佳和公司应结算128套车位应付佣金月度留存的10%计21727元。5.《成都星源行佳州星城-应结算预留佣金（月度留存佣金）明细-住宅》、销售情况确认单、《已达结算条件及应付佣金明细》、《商品房买卖合同》、成都市不动产登记信息摘要3、房屋信息查询记录、85套房源的网签合同信息查询记录，证明星源行公司代理销售306套房源，佳和公司未配合结算部分房源的月度佣金和全部房源的月度留存佣金，全部房源应付佣金的10%的月度留存佣金为156316.93元。6.证明29套住宅、9套车位均系思源公司销售代理完成，且完成了签约并全部收到购房款，佳和公司应结算并支付该部分房源对应的佣金，包括月度佣金及月底留存佣金。 一审庭审中，佳和公司提交：1.《超过代理合同约定的最迟付款日的情况统计表（住宅）》，证明佳和公司不应支付部分房屋的佣金134103.42元。该统计表载明16位客户的签约时间均在合同有效期内，付款时间均在2016年6月至同年7月之间。2.《超过代理合同约定的最迟购房合同签订日的情况统计表（住宅）》，证明两客户认购意向协议和购房合同的签订时间超过了代理合同约定的最迟购房合同签订日，佳和公司不应支付佣金13106.93元。该统计表载明两位客户的签约时间为2016年6月1日、同年6月17日；3.《超过代理合同约定的最迟付款日的情况统计表（车位）》，证明其中八位客户的收据及付款凭证显示客户的付款时间超出合同约定，佳和公司不应支付佣金12640元。该统计表载明八位客户的付款时间在2017年12月至2018年2月期间，其中客户罗晓蓉所购3-316号房屋，佳和公司主张已退房，并当庭出示了《退款申请书》以及建行客户专用回单，载明佳和公司向罗晓蓉转款47000元；4.《不属于代理合同范围的情况统计表（住宅、车位）》，其中三位客户在合同有效期外签订认购意向协议及购房合同，不应支付佣金17628.25元。该统计表载明三位客户的签约时间均在2016年4月至同年7月。上述不应支付佣金合计金额177478.60元。 2016年11月21日，思源公司向佳和公司发出催款函，佳和公司销售经理马明在催款函签收回执上签名。庭审中，佳和公司对马明签名的真实性和签名的时间请求司法鉴定。经一审法院依法委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，西南政法大学司法鉴定中心于2019年6月13日向一审法院出具《终止鉴定告知书》，以佳和公司不认可思源公司提供材料的真实性，且无法补充具有权威性或双方认可的比对样本，故终止本次鉴定工作，将鉴定材料退回一审法院。 一审庭审中，佳和公司对思源公司提交的已销售住宅、车位统计表中载明的房源及车位的信息以及佣金的计提金额，除两套退房的信息外和3-1-1702号房屋的结算佣金外，其余均无异议。佳和公司主张3-1-1702号房屋的结算佣金应为7330.17元。思源公司当庭表示对此金额无异议。 思源公司主张的结算佣金为574329.66元，佳和公司不认可该金额，认为应结算佣金应为240354.13元，计算方式为：思源公司主张的结算金额扣除佳和公司主张的扣减金额177478.60元，再扣除星源行公司代理销售完成306套房源的月度留存佣金156316.93元以及180元的差额，该部分已过诉讼时效。 一审法院认为，案涉《佳和万兴锦电东苑项目销售代理合同三方协议》、《佳州星城项目营销代理合同》、《佳州星城项目车位销售代理合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。 根据思源公司与佳和公司当庭陈述，佳和公司对思源公司主张的应付未付佣金的数额没有异议，其提出的抗辩理由一是部分房源在合同履行期届满后付款或签约，二是部分债权已过诉讼时效。故一审法院重点对佳和公司的抗辩理由进行评判。 根据一审查明的基本事实，思源公司与佳和公司先后签订两份《佳州星城项目营销代理合同》，2016年4月26日双方签订的《佳州星城项目营销代理合同》的代理范围仅为商业，不包含住宅、车位，故住宅及车位的代理期限应以2015年4月1日双方签订的《佳州星城项目营销代理合同》为准，住宅、车位的代理期限应于2016年3月31日届满。佳和公司提交的《超过代理合同约定的最迟购房合同签订日的情况统计表（住宅）》和《不属于代理合同范围的情况统计表（住宅、车位）》所载明的五套房屋的签约时间均在2016年3月31日之后，已超过合同约定的履行期限，故该五套房源不应计算佣金，金额为30735.18元。对于代理期限内签约，代理期限届满后才支付购房款的是否应当支付佣金的问题。首先，《佳州星城项目营销代理合同》中“代理佣金的结算与支付”条款对超出代理期限支付购房款的情形进行了约定，该条款明确载明合同履行期届满后一个月内支付购房款的，佳和公司应在收到购房款后2个月内向思源公司支付相应佣金；《佳州星城项目营销代理合同》提前终止，客户在终止前签订购房合同，但在终止后一个月支付购房款的，佳和公司应在收到购房款后2个月内按合同约定的结算办法向思源公司支付相应佣金。上述约定显示，对超过代理履行期限支付购房款的情形，并未约定不支付佣金。案涉《佳州星城项目营销代理合同》仅对签约后退房的情形约定了不支付佣金。上述事实表明，只要思源公司代理销售的房源在《佳州星城项目营销代理合同》履行期限内完成签约，即具备结算和支付佣金的条件。佳和公司主张超过合同约定的履行期限支付购房款的房源不应支付佣金的抗辩主张因事实依据不足，一审法院依法不予支持。 佳和公司举证证明罗晓蓉所购3-316号房屋已办理退房手续，据此提交了客户的退房申请和佳和公司向客户退还房款的转款凭据，根据案涉《佳州星城项目营销代理合同》的约定，代理销售的房屋出现退款情况的，不应当提取该房屋销售的佣金。因思源公司在统计未付佣金时，将该套房屋统计的佣金金额计算为1470元，故佳和公司主张该房屋佣金1470元不应当支付的理由正当。佳和公司主张扣减上述两套房屋佣金的抗辩主张一审法院依法予以支持。 综上所述，佳和公司主张超出代理期限签约的房源和办理退房的房源不应当支付佣金的抗辩主张依法成立。思源公司履行了代理销售义务，佳和公司应按合同约定与思源公司对代理佣金进行结算，佳和公司未及时结算并支付佣金，其行为构成违约，依法应承担违约责任。思源公司主张佳和公司支付代理佣金的诉讼请求事实和法律依据充分，一审法院依法予以支持。思源公司主张的应付佣金574329.66元，扣除思源公司多统计的180元以及佳和公司不应当支付的佣金30735.18元和1470元，佳和公司还应向思源公司支付佣金541944.48元。佳和公司的销售经理马明在星源行公司和思源公司向佳和公司发出催款函回执上签名，其签收行为应视为履行职务的行为。故星源行公司和思源公司向佳和公司送达催款函的行为应引起诉讼时效的中断。佳和公司主张思源公司主张的三方协议项下月度留存佣金156316.93元债权已过诉讼时效的抗辩理由依法不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、佳和公司在判决发生法律效力之日起十日内向思源公司支付代理佣金541944.48元；二、佳和公司在判决发生法律效力之日起十日内向思源公司支付利息（以541944.48元为基数，自2018年8月9日至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回思源公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9543元，由佳和公司负担。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有四个，现评判如下： 一、思源公司关于月度留存佣金156316.93元的主张，是否已超过诉讼时效。 《佳和万兴锦电东苑项目销售代理合同三方协议》第二条“权责划分及费用结算的补充约定”约定：“1.甲方（即佳和公司）应根据《原合同》进行代理费的支付：至本协议签署之日，在2015年4月1日前由乙方（即星源行公司）完成签约的销售额中应付未付的代理费以及未达到结算条件的代理费，仍由甲方与乙方按照原合同进行结算并支付。关于月度留存（即月度代理费10%），因后续工作由丙方（即思源公司）负责完成，甲、乙双方同意，乙方代理期间扣留的月度留存，在达到结算条件时，由甲方与丙方进行结算并支付给丙方。”根据上述内容，能够认定三方之间对该项月度留存佣金由思源公司享有达成合意，但，并未明确该款项的具体支付期限。本院认为，该项月度留存佣金对应的是星源行公司的前期代理销售业绩，因此，需以星源行公司与佳和公司之间的代理费结算作为认定依据。经查，星源行公司与佳和公司之间关于案涉项目销售代理合同的履行存在争议，星源行公司提起诉讼向佳和公司主张营销顾问服务费、销售代理佣金及滞纳金，一审法院作出（2018)川0108民初6622号民事判决、本院作出（2019）川01民终20503号民事判决，部分支持了星源行公司的诉请。由此可见，在《佳和万兴锦电东苑项目销售代理合同三方协议》签订之时，该项月度留存佣金的数额尚不确定。本案中，佳和公司以三方协议签订之时作为星源行公司销售代理工作终止之时，进而主张星源行公司在代理销售期间的月度留存佣金已达到结算条件，据此认为思源公司关于月度留存佣金的债权请求权诉讼时效亦应自此起算，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在佳和公司与思源公司之间对该笔款项未办理结算、亦不确定支付期限的情况下，思源公司提起本案诉讼主张权利，并不存在超过诉讼时效的问题。 关于鉴定。本院认为，思源公司在一审中举示催款函回执单，佳和公司否认该证据上的签名真实性及书写时间真实性，一审法院分配由佳和公司对否认主张承担举证责任，并无不当。司法鉴定程序启动后，因佳和公司未能提交符合鉴定要求的比对样本，导致鉴定机构无法作出鉴定结论而作退件处理，由此导致的举证不能不利后果，应由佳和公司自行承担。故，对佳和公司关于一审法院关于鉴定事项的审理程序违法的上诉主张，本院不予支持。 二、佳和公司关于16套住房、7个车位的购房款因超过约定回款时间而不应支付对应佣金的主张，能否成立。 《佳州星城项目营销代理合同》第八条“代理佣金的结算与支付”约定：“1.代理佣金结算原则：……1.4客户在本合同有效期内签订购房合同，但在本合同有效期届满后一个月内支付购房款的，甲方（即佳和公司）应在客户支付购房款后的2个月内向乙方（即思源公司）支付相应佣金，乙方需留下人员办理完成按揭备案事宜；否则，甲方有权不向乙方支付对应的佣金。”上述内容，是针对在代理有效期内签订购房合同但购房款实际支付时间在代理有效期届满后一个月之内的情形，约定了佳和公司应向思源公司支付对应佣金的期限，但，不能解读出“在代理有效期内签订购房合同而购房款实际支付时间超过代理有效期一个月以上时，佳和公司则无需支付佣金”之意。且，经二审调查核实，佳和公司认为超过回款期限而免于承担支付责任的佣金，客户支付购房款的方式均为按揭。本院认为，按揭贷款系贷款机构根据其内部操作流程进行审核发放，最终放款时间并非思源公司作为销售代理人能够决定；而在按揭贷款实际付至佳和公司后，即应认定思源公司已履行完毕协助办理按揭事宜的义务。佳和公司提出异议的16套房屋、7个车位，客户均是在代理有效期内签订购房合同，对应购房款佳和公司亦已全部收取，佳和公司理应向思源公司支付相应佣金。佳和公司以实际收到贷款款项的时间在代理有效期届满一个月之后为由，抗辩认为此种情形下对应佣金不再支付，违反公平原则，该主张亦缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。 三、佳和公司关于应扣除丁晓明所购1-2812号房屋因退房而对应佣金的主张，能否成立。 《佳州星城项目营销代理合同》第八条“代理佣金的结算与支付”约定：“……2.结算程序及支付办法：……2.5乙方（即思源公司）代理销售的房屋出现退房情况的，乙方不得提取与该房屋相应的佣金；乙方已提取的，在甲方（即佳和公司）应付乙方的款项中予以扣除；应付款不够扣除的，由乙方如数返还。”该条款的约定，意在确保思源公司如实履行代理销售义务，避免出现同一套房屋重复代理销售而重复赚取佣金的不合理情形。本案中，1-2812号房屋原购房人系丁晓明，实际购房人为彭声培、胡玲玲，该事实虽客观存在，但佳和公司并无证据证明购房人的变更属于思源公司重复代理销售行为导致。且，佳和公司未对原购房人退房原因作出合理说明，不能排除系佳和公司过错导致或佳和公司与原购房人协商达成合意的可能性，此种情形下的退房事实，不应否定思源公司已履行代理销售义务而对应获取佣金的权利。故，佳和公司主张扣除丁晓明所退房屋对应佣金11792.58元的主张，本院不予支持。 四、佳和公司应否向思源公司支付剩余佣金及承担逾期付款利息。 根据前述三个争议焦点的评述，佳和公司对一审判决认定佣金数额提出的异议，均不成立。一审法院结合合同约定的佣金计提标准以及一审庭审中组织双方对已销售住宅、车位的房源信息核对情况，认定佳和公司应向思源公司支付佣金541944.48元，并无不当，本院予以维持。佳和公司欠付思源公司前述款项的事实，客观上必然给思源公司造成资金占用利息损失，思源公司提起本案诉讼之时即为主张权利之时，一审法院据此认定佳和公司应以未付佣金为基数，自2018年8月9日起按中国人民银行同期贷款利率的标准向思源公司承担利息支付责任，亦无不当，本院予以维持。《佳州星城项目营销代理合同》第八条第2.1款关于“佣金按月度结算。乙方（即思源公司）于每月第一个工作日前提交上月实际销售佣金结算单（包含：开具真实、合法、足额、有效的发票，否则甲方（即佳和公司）有权不予审核），甲方对乙方提交的佣金结算单进行审核，审核无误且乙方向甲方开具相应金额的发票后，甲方将乙方的当期销售佣金转入乙方指定账户”的约定，是双方对佣金结算程序及支付办法的约定，而非对佣金支付前提条件的约定。故，佳和公司以思源公司未提请办理结算也未开具发票为由，上诉主张佣金支付条件尚不成就的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，佳和公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9543元，由上诉人成都佳和万兴房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 耘 审 判 员  白福群 审 判 员  冯 璐 二〇二〇年三月十三日 法官助理  刘 杨 书 记 员  王朝阳