四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终137号 上诉人（原审被告）：兰芬，女，汉族，1975年1月28日出生，住四川省绵阳市高新区。 委托诉讼代理人：林勇，四川久太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭颂，四川久太律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：绵阳市樊华物业服务有限责任公司。住所地：四川省绵阳高新区石桥铺飞云大道东段16-9-1号。统一社会信用代码9151070076508471XM。 法定代表人：张述强，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：左都兴，四川临龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨芳安，系公司员工。 上诉人兰芬与被上诉人绵阳市樊华物业服务有限责任公司（以下简称“樊华物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院(2019)川0792民初1815号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人兰芬及其委托诉讼代理人林勇、谭颂，被上诉人樊华物业公司的委托诉讼代理人杨芳安、左都兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人兰芬上诉请求：一、撤销原判，依法改判；二、本案一、二审诉讼费由樊华物业公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。适用法律错误。一、《前期物业服务协议》是特殊合同，开发商与樊华物业公司系关联企业，双方存在合伙欺骗业主的嫌疑，上诉人对物业公司没有选择权，在签订《前期物业服务协议》时也无法预知物业公司实际服务的情况，即使签订了协议，缴纳了物业服务费也不代表上诉人对樊华物业公司服务的认可；二、一审法院将樊华物业公司未按照合同约定履行义务的情况认定为个别情况，未仔细审查上诉人提交的证据，并且在樊华物业公司未按照合同约定履行自己的义务，存在先行违约的情况下，判决上诉人承担违约金不当；三、案涉小区并无绿化，物业管理费中的绿化养护部分不应收取，该部分义务也无法通过继续履行来完成。 樊华物业公司答辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分。被上诉人严格按照合同履行了义务，《前期物业服务合同》是商品房买卖的构成部分，是必备条款，前期 物业的约定是为了维护整个小区所有业主的利益，物业服务是对小区公共配套设施，而不是针对某个个体，物业合同中有绿化的规定，已举证证明樊华物业公司提供的物业服务的内容；案涉小区为综合配套体，包括商业与住宅两部分，建筑层高为110米，其服务成本很高，樊华物业公司的收费系严格按照规定，经过备案并且符合法律规定；小区业主中存在对已交了物业费的业主进行阻止其缴纳物业费的现象，上诉人具有主观故意的违约行为，应当承担相应的违约责任。 樊华物业公司向一审法院起诉请求：判令被告支付2018年7月1日至2019年12月31日间拖欠的物业服务费3374元、垃圾清运费36元，违约金696元，共计4178元。 一审法院认定事实：被告兰芬系绵阳高新区绵兴东路113号樊华广场2栋1单元16楼6号房屋的业主，房屋建筑面积为93.73平方米。2015年2月14日，原告樊华物业公司与被告兰芬签订了《前期物业服务协议》，约定原告樊华物业公司按照《绵阳市普通住宅小区物业管理服务等级标准》一级标准为樊华广场小区提供物业服务，高层住宅的物业费计算标准为2元/平方米/月。业主的物业服务费从物业交付之日起按半年交纳。业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费，应从逾期之日起按应交金额3‰/天的标准支付滞纳金。合同订立后，原告樊华物业公司开始为樊华广场小区提供物业服务，并履行了日常的管理服务义务。被告兰芬于2017年12月30日接收房屋后交纳物业费及垃圾清运费至2018年6月30日。后被告兰芬于2018年7月1日至今一直未交纳物业服务费及垃圾清运费，原告樊华物业公司向被告催收物业服务费未果。在诉讼过程中，原告樊华物业公司明确违约金按照欠缴金额的20%予以主张。 一审法院认为：原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，且不违反相关法律、法规的规定，合法有效。故双方均应该按照协议约定履行各自的义务。原告按照协议提供了物业服务，被告兰芬在购买并办理接房手续后，应当按照约定向原告樊华物业公司支付物业服务费及代收的垃圾清运费。原、被告双方约定物业服务费从物业交付之日起按半年交纳，据此，被告应当向原告支付2018年7月1日至2019年6月30日的物业费2249.5元（12月×93.73平方米×2元/月/平方米）及垃圾清运费72元（12月×6元/月），共计2321.5元。原告主张物业费及垃圾清运费的合理部分，一审法院依法予以支持。被告辩称不应支付2019年7月1日至2019年12月31日的物业费及垃圾清运费的意见，一审法院予以采纳。原告樊华物业公司主张违约金问题。《前期物业服务协议》约定了未按期交纳物业费，应当支付滞纳金，该滞纳金的本质系逾期交纳物业费的违约金。被告无正当理由未按期交纳物业服务费，构成违约。原告樊华物业公司现主张被告应按欠缴金额的20%违约金即449.9元(2249.5元×20%)的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于被告辩称其所签订的合同系格式合同，收费标准过高，物业服务费中包含绿化养护费用不应支付等辩解理由，一审法院认为，樊华广场小区作为一个整体，小区公共环境系小区业主共同享有，其不能以住宅部分没有绿化，就认为其不应承担相应的绿化养护费用，且在被告购买商品房后，即2015年2月14日就签订了前期物业服务合同，前期物业服务合同对承担的义务及物业服务费用范围双方均进行了约定，在被告接房时，也已交纳了相应的物业费用，且未提出异议，故现被告辩称其受胁迫违背意志签订合同及交纳费用的辩解理由不能成立，一审法院不予采纳。关于被告提出的原告对小区的维护、管理有不尽人意的地方，小区部分角落有脏、乱现象的辩解理由，一审法院认为，物业服务是个动态的服务过程，小区物业服务也是不断地对新出现的问题予以及时处理解决的过程，不能仅凭个别突发事件认定物业服务存在根本违约。物业服务企业在提供物业服务过程中若存在瑕疵或一般违约，业主可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，向物业服务企业主张继续履行、采取补救措施等相关责任，但不能仅以此为由拒绝交纳物业服务费。关于被告提出合同约定物业费应该半年支付一次的辩解理由成立，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条的规定，一审法院遂作出如下判决：一、被告兰芬应于本判决生效之日起十日内支付原告绵阳市樊华物业服务有限责任公司2018年7月1日至2019年6月30日止的物业服务费2249.5元、垃圾清运费72元、违约金449.9元，共计2771.4元；二、驳回原告绵阳市樊华物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告兰芬负担。 二审中，樊华物业公司向本院提交如下证据：一、一份微信聊天记录，拟证明上诉人清楚自己应当缴纳物业费的义务，具有恶意阻止其他业主缴纳物业费主观意愿。二、一份中标备案书，拟证明樊华物业公司系通过招标备案合法成为案涉小区物业公司。上诉人兰芬质证称，不认可证据一的真实性，该证据不属于新证据，来源也不合法；证据二同样不属于新证据，与本案无关联性，达不到上诉人的证明目的，无法证明上诉人购房时有权对物业服务进行选择。本院认为，对于证据一，与本案无关联性，本院不予采纳，证据二能够证明樊华物业公司成为案涉小区物业管理公司的合法程序，本院对该证据予以认可。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为：上诉人与樊华物业公司签订的《前期物业服务协议》合法有效，系双方当事人真实意思表示，上诉人所称该合同为格式合同，故不应当对自己产生法律效力的辩解，不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定中物业服务合同无效的情形，《前期物业服务协议》对樊华物业公司和上诉人均具有法律约束力，双方均应按约定履行各自的义务，即樊华物业公司应按物业服务合同约定和法律规定全面履行物业服务义务，上诉人应按约定支付物业服务费。樊华物业公司一直在该小区提供物业服务，上诉人作为业主，与樊华物业公司由始至今一直存在物业服务合同关系。上诉人自2018年7月1日后未交纳物业服务费和垃圾清运费，樊华物业公司经多次催收后上诉人未交纳，樊华物业公司向一审法院起诉主张上诉人支付拖欠的费用，一审法院予以支持，符合事实和法律规定。上诉人未按照合同约定按期缴纳物业费，构成违约，一审法院对樊华物业公司所主张违约金予以支持，并无不当。 关于上诉人所称樊华物业公司无绿化管理与其他一系列物业管理中存在的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”如果上诉人认为樊华物业公司所提供的物业服务不符合约定，可以另行主张其权利，要求樊华物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任，其在本案中直接主张拒交或少交物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人兰芬的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人兰芬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 兰大波 审 判 员 陈兴旺 审 判 员 田 苑 二〇二〇年三月二十日 法官助理 肖子熙 书 记 员 宗庆宇