福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0205民初656号 原告：薛永春，男，1981年3月21日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：曾小玮，福建兴世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑子腾，福建兴世通律师事务所律师。 被告：厦门俊琪集团有限公司，住所地福建省厦门市海沧区东孚街道洪塘东15号7号办公楼五楼，统一社会信用代码9135020515526836X2。 法定代表人：黄亚香。 原告薛永春与被告厦门俊琪集团有限公司（以下简称俊琪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告薛永春委托诉讼代理人郑子腾、被告俊琪公司法定代表人黄亚香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告薛永春向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2014年3月27日签订的《房屋使用权合同》无效；2.判令被告向原告返还房屋转让款351833元；3.判令被告向原告赔偿按揭贷款利息36592.5元；4.判令被告向原告赔偿资金占用损失（按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，其中，以房屋转让款181833元为基数，自2014年3月28日起，计算至被告实际还清款项之日止；以房屋转让款170000元为基数，自2014年6月12日起，计算至被告实际还清款项之日止，暂计至2019年12月19日为104373.43元）；5.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年3月27日，原告与被告签订一份《房屋使用权合同》，约定原告向被告购买“马銮·俊琪广场”项目2幢10层5号房产的使用权，转让价款为351833元，原告以首付款及银行按揭的方式结清。合同约定，被告应当在2015年12月31日前将验收合格并符合合同约定的房产交付给原告使用。合同签订后，原告依约向被告支付首付款，并在被告工作人员的带领下，前往中国建设银行东孚支行办理“银行按揭贷款”。原告在该行的大厅等待被告工作人员操作后，从厦门金榕资产管理有限公司处收到一笔“按揭贷款本金”，并按照被告工作人员的指示将该公司所汇的款项转账至被告账户，付清了合同约定的全部房屋转让款。之后，原告逐月向厦门金榕资产管理有限公司还本付息，支付了高额的利息。而被告没有房地产开发资质，原被告签订的《房屋使用权合同》违反了相关法律规定，应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，被告应当向原告返还购房款并赔偿损失。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告俊琪公司辩称，对原告起诉的事实没有异议，但原告主张的按揭贷款利息应当由原告自行承担。 原告薛永春围绕诉讼请求提供《房屋使用权合同》、收据、DCC储蓄活期明细查询等证据，被告俊琪公司未提交证据。对原告提交的经庭审质证的相关证据，本院予以确认并与庭审笔录一并在卷佐证。 根据原被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年3月27日，原告（房屋使用方、乙方）与被告俊琪公司（房屋所有方、甲方）签订编号0000049《房屋使用权合同》，约定：项目地址为海沧区东孚街道（原东孚镇）洪塘东15号，项目总建筑面积为83933平方米，规划用途为员工（居住）宿舍楼、综合楼、研发楼，项目性质为企业自用，土地使用年限自2005年3月8日至2055年3月8日，项目原立项名：俊琪集团纸箱包装厂，甲方经批准，在上述地块上建设综合用房（现定名）马銮.俊琪广场；本宗房屋涉及到的土地使用权系以有偿方式取得，用地批文号为厦府（2005）地114号，本宗房屋产权登记人为厦门俊琪集团有限公司，乙方在签订本合同之前，对此情况已有充分了解并到实地考察；甲方向乙方提供的房屋为本合同第一条规定的项目中的2幢10层1005号房。该房屋使用期限自房屋交付之日起至房屋产权证批准的使用期限届满止；该房屋建筑面积52.03平方米，其中套内面积41.72平方米，公摊面积10.31平方米，框架结构；乙方在此郑重声明：其对上述（第一条、第二条）土地性质、房屋使用权及建设依据的实际情况已完全知悉并自愿与甲方签署本合同；房屋使用权使用期限为，1.乙方按照本合同项下第六条约定全额交付价款的，取得自本合同签订之日起20年之内的房屋使用权。20年期限届满后，本合同自动续期20年，直至该房屋使用权年限届满日止，乙方继续取得该房屋的使用权。期间，乙方无需再向甲方支付任何房屋使用权使用款。计价方式与价款为：1.该房屋计价方式为每平方米:6762.12元（指建筑面积）。2.房屋转让价款为351833元；付款方式及期限为银行按揭，于2014年3月27日前付清全额房屋使用权使用价款的50%作为首付款（含已付定金），即181833元；剩余170000元进行银行按揭贷款支付；交付期限为甲方应当在2015年12月31日前将验收合格并符合本合同约定的房屋交付乙方使用；双方确认，乙方在签订本合同前已获知本房屋权属状况，（暂）无法分户办理房屋产权证，本合同亦非属于普通商品房合同；合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。此外，该合同还约定了其他条款。上述《房屋使用权合同》签订当日，原告向被告支付了首付款181833元，被告向原告出具编号4029090《收据》一份，载明：兹收到薛永春（3502111981××××××××）交来马銮·俊琪广场房屋使用权首付款（2＃1005）人民币壹拾捌万壹仟捌佰叁拾叁元零角零分（181833元）。2014年6月11日，原告通过转账向被告支付余款170000元。合同约定交房期限届满后，被告未向原告交付案涉房屋，原告遂向本院提起诉讼。 另查明：原告为履行本案讼争合同，由被告提供担保，向厦门金榕资产管理有限公司借款170000元用于支付剩余购房款。2014年12月26日，原告收到厦门金榕资产管理有限公司转账支付的贷款170000元。自2014年7月11日至2014年12月5日，原告共向厦门金榕资产管理有限公司偿还借款本息共计178265元，其中支出借款利息36592.5元。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。争议焦点为：一、案涉《房屋使用权合同》的效力；二、案涉合同无效的过错及损失。 一、关于案涉《房屋使用权合同》的效力。原告薛永春与被告俊琪公司签订的《房屋使用权合同》所涉及的土地用途为俊琪集团纸箱包装厂员工（居住）宿舍楼、综合楼、研发楼项目用地，该地块的用地性质为工业用地（厂房及相应配套设施项目）。然被告却违反土地使用权出让合同中关于功能使用的约定对该地块进行商品房开发建设，在未经有关部门批准的情况下将工业配套改变为居住，并以“马銮·俊琪广场”项目的名称对外宣传并予以销售。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”即我国对于土地的用途实行管制制度，任何人不得随意改变土地的用途。被告擅自改变土地用途的行为明显违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定，原告与被告签订的案涉合同依法应认定为无效。尽管被告以案涉房屋使用权进行转让，而非以变更房屋所有权为目的进行交易，但纵观案涉合同内容，其虽名为房屋使用权转让合同，实为房屋买卖合同。因此，原告薛永春与被告俊琪公司双方签订的《房屋使用权合同》无效。 二、案涉合同无效的过错及损失。本案中，被告作为“马銮·俊琪广场”项目的所有人和建设单位，明知案涉合同的地块属工业用地，仍在该地块建造房屋对外进行销售，其对擅自改变土地用途的违法性当属明知，故对案涉合同的无效存在过错。原告作为完全民事行为能力人，在签订案涉合同时已经明知案涉合同的土地性质、房屋建设依据以及讼争房屋权属状况，且案涉合同标题、内容及房屋价格等明显不同于正常房屋买卖合同的情况，仍与被告就案涉房屋进行交易，因此，原告对案涉合同的无效同样存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告于2014年3月27日向被告支付首付款181833元，于2014年6月11日支付余款170000元。现案涉合同无效，被告因该无效合同而取得的房屋转让款351833应予以全部返还原告，故原告主张被告返还房屋转让款351833，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于损失问题，本院认为，本案原告主张因履行无效房屋买卖合同而导致资金占用费损失和筹资损失。因原被告双方对案涉合同无效均存在过错，故应各自承担相应的责任。原告支付的房屋转让款长期由被告占用，导致原告的资金占用损失，该损失应由被告俊琪公司予以赔偿，原告主张被告自收到其房屋转让款之次日起按照中国人民银行同期贷款利率计算资金占用损失至实际还款之日，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9点30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率已经取消，故，原告主张的资金占用损失应分段计算，即2019年8月20日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际还清款项之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告主张被告向其赔偿按揭贷款利息损失36592.5元，该损失系原告筹资损失，且原告对案涉合同无效亦存在过错，该损失应由其自行承担，故原告该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，对于原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第四款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告薛永春与被告厦门俊琪集团有限公司于2014年3月27日签订的编号0000049《房屋使用权合同》无效； 二、被告厦门俊琪集团有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告薛永春房屋转让款351833元； 三、被告厦门俊琪集团有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告薛永春资金占用损失（资金占用损失以房屋转让款181833元为基数，自2014年3月28日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际还清款项之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以房屋转让款170000元为基数，自2014年6月11日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际还清款项之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回原告薛永春的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8692元，由原告薛永春负担645元，被告厦门俊琪集团有限公司负担8047元，被告负担的部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 薛自力 审 判 员 沈国兴 审 判 员 陈军晖 二〇二〇年三月二十七日 法官助理宁鑫  书记员 胡启帆 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国土地管理法》 第四条国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。