杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初8863号 原告：柳**，女，汉族，19xx年xx月xx日出生，住杭州市萧山区。 委托代理人：张凌燕、吴丹红，浙江泽大律师事务所律师。 被告：杭州新明置业投资有限公司，住所地杭州市拱墅区莫干山路268号1幢2610室。 法定代表人：陈承守。 委托代理人：麻侃、戴鸣，北京观韬中茂（杭州）律师事务所律师。 原告柳**为与被告杭州新明置业投资有限公司（以下简称新明公司）商品房预售合同纠纷一案，于2019年9月20日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告柳**的委托代理人吴丹红，被告新明公司委托代理人戴鸣到庭参加了诉讼。审理过程中，双方当事人申请本案继续按照简易程序审理，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告柳**诉称，2019年7月17日，原被告签订《商品房定金协议》，约定原告购置由被告开发的新明商业中心（推广名中童巴比尼孕婴童购物中心）项目小河路660号房，总价为1105万元。付款方式为签署定金协议当日支付定金50万元，约定自定金协议签署之日起七日内，双方签订《商品房买卖合同》，于签约当日向被告指定银行办妥按揭贷款手续。首付款于2019年9月15日前付清。原告依约向被告支付了50万元定金，被告出具购房定金收据一份。至2019年7月24日，被告未与原告签署《商品房买卖合同》，并在此后一直要求原告先支付首付。后经其他业主提示，该房处于抵押状态，按照现行法律政策，该房产在抵押未解除前，无法完成网签、办理贷款按揭手续，被告仍向原告隐瞒房屋被抵押的事实。原告向行政主管部门查询房屋信息，该房产已于2018年4月23日抵押给中江国际信托股份有限公司，抵押约定期间为2018年4月23日到2021年5月7日，债权数额为9921万元。2019年9月8日，原告在多次维权未果的情形下，通过邮政EMS书面函告被告要求将标的房产于2019年9月15日前办理解抵并签署《商品房买卖合同》，至起诉日，被告未予回复。原告认为，原被告签署的《商品房定金协议》系商品房预约合同，合同约定的50万元定金为立约定金，系双方签署正式的《商品房买卖合同》的担保。被告恶意隐瞒标的房产被抵押的事实，在明知抵押房产不能办理网签和按揭贷款手续的前提下，收取原告定金，在约定签约期间内未积极履行解除抵押、签署合同等义务，已导致定金合同的目的不能实现，该违约行为均系被告原因导致，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条等相关法律规定，被告应当双倍返还原告定金。原告诉请：1.判令解除《商品房定金协议》，被告向原告双倍返还定金100万元；2.判令被告新明公司承担本案诉讼、保全费用。 被告新明公司答辩称，一、原告无证据证明系因被告新明公司原因导致未能订立商品房买卖合同。《商品房定金协议》中并未约定被告新明公司应当双倍返还定金的具体情形，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，原告主张被告新明公司双倍返还定金，必须举证证明系因被告新明公司原因导致《商品房买卖合同》未能订立。现行法律法规并未禁止当事人就设定抵押的房产订立《商品房买卖合同》，而且被告新明公司专门咨询杭州市房管局，得到的回复是房屋抵押不会影响网签的办理，这也与2019年9月12日调解会上房管部门的意见相一致。因此房屋解抵与否并不影响原被告双方签订《商品房买卖合同》。二、导致《商品房买卖合同》未能订立的真正原因是原告资金困难，无力履行后续《商品房买卖合同》，故意拖延签约。根据原告与被告新明公司代理商之间的微信聊天记录，原告直至2019年8月底都无法解决其资金问题，无能力支付购房首付款。为此，原告已向被告新明公司和代理商明确表示其解约、退订的主张。所以，原告系因自身资金问题，无力履行后续《商品房买卖合同》，故意拖延签订合同，违反了《商品房定金协议》。原告以各种借口起诉，真实目的都是单方解除《商品房定金协议》并收回已支付定金。综上，原告诉请缺乏事实和法律依据，请求法院依法判决驳回原告诉请。 原告柳**为支持其诉称主张，向本院提交了如下证据： 1.《商品房定金协议》，证明原被告双方于2019年7月17日签署《商品房定金协议》，约定当日支付定金50万元，双方于7日内签署《商品房买卖合同》并办理按揭手续； 2.银联商务签购单及收据，证明原告已依约履行了定金交付义务； 3.房屋产权信息查询记录，证明标的房产处于抵押状态； 4.关于要求签订《商品房买卖合同》的函及快递底单、签收情况，证明经原告书面催告，被告拒不履行合同义务。 被告新明公司为证明其抗辩，向本院提交了如下证据： 1.《商品房定金协议》，证明原被告签订了《商品房定金协议》,约定原告应当在协议签订之日起7日内和被告签署《商品房买卖合同》，如原告逾期未与被告签订《商品房买卖合同》，被告有权解除本协议，且不予退还定金； 2.分销商和原告的微信聊天记录复印件； 3.代理商和原告的微信聊天记录原件，证据2、3共同证明原告的真实诉求和目的是解除《商品房定金协议》，并收回已支付的定金，原、被告到现在还没有签订《商品房买卖合同》的原因，是原告违约想要单方解除《商品房定金协议》； 4.房管局主持调解时的录音及文字节选，证明房屋的抵押情况并不会影响原被告双方签订《商品房买卖合同》。 经庭审质证，被告新明公司对原告柳**提交的证据1、2三性无异议；对证据3真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，房产处于抵押状态并不影响《商品房买卖合同的签订》；对证据4真实性、关联性有异议，无法证明邮寄物内容，邮寄地址是被告一年前的地址，现在已经搬迁，经与公司员工核实，并未收到该函件。 原告柳**对被告新明公司提交的证据1三性无异议；对证据2、3认为与原告联系的是销售代理公司的法定代表人李勇；对证据4真实性予以确认，对关联性有异议，文字节选断章取义。 本院对原、被告提交的上述证据认证如下：对原告柳**提交的证据1、2、3真实性予以认定，对证据4的真实性与关联性综合全案认定；对被告新明公司提交的证据1、3、4真实性予以认定，对证据2的真实性与关联性综合全案认定。对上述证据的证明力本院结合全案事实作综合认定。 经审理查明，2019年7月17日，原告柳**（乙方）与被告新明公司（甲方）签订《商品房定金协议》，主要约定：乙方向甲方购置位于杭州市拱墅区，由甲方开发的新明商业中心（推广名中童巴比孕婴童购物中心）项目，房号小河路660号。该商品房建筑面积261.49平方米，单位售价每平方米（人民币）42257.83元（按建筑面积计价）：总价为（人民币）11050000元。乙方在签订本协议当日，向甲方支付商品房认购定金500000元整（大写伍拾万元）。定金不计利息，在签订《商品房买卖合同》时，该定金在乙方应付房款中相应抵扣。自本协议签订之日起七日内，乙方须与甲方签署《商品房买卖合同》，并于2019年9月15日前付清总房款50%以上。乙方须携带ＶＩＰ卡申领书、本协议、定金收据、身份证件、婚姻状况说明、收入证明和银行流水等资料，于签订《商品房买卖合同》当日向甲方指定银行办妥按揭贷款手续。乙方若逾期未与甲方签订《商品房买卖合同》或未按期支付房款的或未能办妥按揭贷款的，则视作乙方违约。甲方有权解除本协议，乙方缴纳的定金不予退还。同时甲方有权将上述商品房另行出售。同日，原告柳**通过银行转账方式向被告新明公司支付定金500000元。2019年8月20日，原告柳**通过微信向被告售楼处工作人员张敏发送：“张敏，实在很抱歉，这次不能合作了，是姐没有最（做）好准备，银行的钱实在是批不出来”、“这个房子我也是很喜欢，但是这次钱没贷出来我也觉得很意外”等信息。张敏则回复“公司这边没有退商铺的先例，我给领导反应下，看领导怎么说吧”内容的信息。 再查明，案涉杭州市拱墅区小河路660号房屋于2018年7月17日办理抵押登记，抵押权人为中江国际信托股份有限公司，债权数额为99210000元，抵押方式为最高额抵押，约定期限为2018年4月23日至2021年5月7日。 本院认为，原、被告签订的《商品房定金协议》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款之规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”之规定，适用定金罚则的条件是当事人一方迟延履行或者其他违约行为致使合同目的不能实现。“违约行为”和“合同目的不能实现”两个条件缺一不可，只有在违约行为致使合同主要、直接的目的落空时，即构成根本性违约时才能够适用定金罚则。本案中原告柳**诉请的依据为被告新明公司未如实向买方披露案涉房屋存在抵押的事实，但该抵押事实的存在并不构成签订《商品房买卖合同》的障碍，且据本案查明的事实以及在案证据，双方未按《商品房定金协议》约定期间内签订相关买卖合同后，原告柳**曾明确向销售方工作人员表示因资金问题无法继续购买房屋。综上，在案证据尚不足以证明被告新明公司存在迟延履行或构成根本性违约，原告柳**据此主张解除案涉《商品房定金协议》及要求被告新明公司双倍返还定金，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告柳**的诉讼请求。 案件受理费减半收取6900元，财产保全申请费5000元，以上合计人民币11900元，由原告柳**负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  邓 瑶 二〇二〇年三月二日 代书记员  杨俊雯