广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终16号上诉人（原审原告）：韶关市中和物业服务有限公司，住所地：广东省韶关市浈江区***********。法定代表人：江定中，该公司经理。委托诉讼代理人：潘丽萍，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘炼鑫，广东众同信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韶关市中港地产物业有限公司，住所地：广东省韶关市武江区**************面之一。法定代表人：周辉，该公司经理。委托诉讼代理人：沈红红，广东中佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈皓，广东中佑律师事务所律师。上诉人韶关市中和物业服务有限公司（以下简称中和物业公司）因与被上诉人韶关市中港地产物业有限公司（以下简称中港地产物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案双方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，不开庭进行了审理。上诉人中和物业公司的法定代表人江定中及其委托诉讼代理人潘丽萍、被上诉人中港地产物业公司的委托诉讼代理人沈红红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中和物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持中和物业公司的全部诉讼请求（即中港地产物业公司应支付中和物业公司物业服务费288611.02元，物业服务费计算时间为2014年1月至2018年12月，违约金计至付清时止，违约金从2014年1月16日起按每日0.3%标准计算）；2.本案一、二审案件受理费由中港地产物业公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）物业管理区域范围认定错误。1.涉案小区是一个整体建筑。韶关市浈江区帝景湾小区（以下简称帝景湾小区）只有一幢连体楼房，分为A、B座，其中首层商铺、二层停车场、三层写字楼、四层以上为住宅，是一个不能分割的整体商住楼。整座楼房主体承重结构、供排水管道、加压水泵、照明设施、供电线路、煤气（天然气）管道、消防设施、沟渠等设施及化粪池都是共用，小区设施设备不能分割、独立使用；2.小区管理区域未有变化。帝景湾小区前期物业服务企业是韶关市亿鑫物业管理有限公司(现名为韶关市亿鑫物业服务有限公司，以下简称亿鑫公司），其与中港地产物业公司签订的《帝景湾商住楼前期物业服务合同》于2010年12月23日向韶关市浈江区住房和城乡建设局备案，确认帝景湾小区物业管理范围建筑面积为38140.44㎡，其中商住楼面积：36470.03㎡、地下车库1670.41㎡(中港地产物业公司无地下车库产权）。中和物业公司与韶关市浈江区帝景湾业主委员会（以下简称帝景湾业主委员会）在2014年1月、2017年1月签订《帝景湾物业服务合同》和《帝景湾物业服务合同》补充协议中确定帝景湾小区物业管理区域建筑面积为36310.67㎡（不包括地下车库）。由此可见，中和物业公司在帝景湾小区物业管理区域包括涉案区域且帝景湾小区从未在政府部门对物业管理区域进行变更登记。另外，《帝景湾商住楼前期物业合同》、行政处罚决定书及罚没发票、帝景湾小区商定事项等证据均可证实帝景湾小区只有一个物业管理区域。一审法院以（2014)韶中法民一终字第1226号民事判决为依据，认定涉案区域是独立的服务区域，即将帝景湾小区四层楼以上和四层楼以下认定为两个管理区域，与《物业管理条例》第三十三条：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”、《广东省物业管理条例》第七条：“物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。”、《韶关市物业管理区域划分指导意见》第二条：“一个物业管理区域由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设备设施和相关场地不得分割管理。”等规定相违背。如果一审法院将一个管理区域分为两个管理区域是合法的，为何在帝景湾小区地下车库（中港地产物业公司收费）出现火灾时，消防部门要处罚中和物业公司而非亿鑫公司？因此，一审法院对小区管理区域的认定没有任何事实和法律依据，是错误的。二、未认定中和物业公司提供物业服务。中和物业公司根据涉案物业服务合同规定对帝景湾小区进行了全方位的服务，如定期清理小区化粪池；管理监控火灾报警控制系统，对消防设施缺失部分及时更新，对过期的灭火器、损坏的消防部件进行更换、修复消防栓储藏箱、管理小区配电房的设备、提供二次供水服务、修复部份损坏的沙井盖（包括首层商铺前面路面)、清理小区通道、空坪等。上述很多工作是无形的，不能具体量化，帝景湾小区的公共设备设施是整个建筑共用，维修、养护、管理服务工作也是整体服务，不可分割。一审法院认可中和物业公司清理了涉案小区化粪池，而中港地产物业公司在一审庭审中也承认其使用了业主共用的化粪池，但一审法院仍认定中和物业公司没有为争议区域提供物业服务。中港地产物业公司享受了中和物业公司提供的相关物业服务，却不支付任何费用，有违公平。亿鑫公司不是帝景湾小区的物业服务企业，如何为帝景湾小区提供部分公共服务？帝景湾小区首层商铺出入口面向马路，二层停车场空置，无人使用，三层写字楼已出租给美澳教育培训单位，这三层均不需要使用电梯，生活中不需要二次用水。因此，中和物业公司没有收取中港地产物业公司电梯、二次供水公摊费，也就少收了中港地产物业公司物业使用费。另外，消防用水是用水泵二次抽水调入楼顶水池，中港地产物业公司违规使用消防用水清洗车库地面，抽水的水电费分文未付。中和物业公司接手后，中港地产物业公司从未交纳物业维修基金费用，相关维修费用是由其他业主公摊。一审法院对上述事实视而不见，其认定中和物业公司没有为涉案区域提供物业服务与事实不符。综上，中和物业公司已按照涉案物业服务合同约定提供了相应物业服务，有权收取物业服务费和违约金，一审法院驳回中和物业公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法改判，支持中和物业公司的诉讼请求。中港地产物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、中和物业公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，一审判决应予维持。帝景湾小区能否认定为独立的物业区域及中港地产物业公司应否向中和物业公司交纳物业服务费已在生效的（2014）韶武法民一初字第259号、（2014）韶中法民一终字第1226号民事判决、（2015）粤高法民一申字第1712号裁定以及韶关市人民检察院作出的韶检民（行）监[2019]44020000012号决定书中作出了认定。上述四份生效文书均认定涉案物业区域是独立的物业服务区域，且中和物业公司并未对该区域进行物业管理，中港地产物业公司无需向中和物业公司支付物业服务费。二、帝景湾小区现场情况如下：地下负一层车库、首层所有商铺装有独立的水、电表，物业费、水、电费均由中港地产物业公司委托亿鑫公司收取。第二层空置、第三层已出租，住宅电梯在第二、三层并不停留，到该两层需走步梯，监控也是由中港地产物业公司安装，上述四份文书认定首层商铺、二、三层与四层以上住宅是相对独立的。因该两部分是相互独立，所以帝景湾小区现在的业主委员会也仅是住宅部分的业主委员会，首层商铺、二、三层至今没有成立业主委员会。中和物业公司屡次强调其与帝景湾小区业主委员会签订了《帝景湾物业服务合同》，因帝景湾小区实际情况特殊，该合同对首层商铺、二、三层的业主无约束力。另外，中和物业公司并未就涉案物业区域与亿鑫公司进行任何交接，以证明中和物业公司实际接手了涉案物业区域的物业管理，并对涉案物业区域提供了物业服务。（2014）韶武法民一初字第259号、（2014）韶中法民一终字第1226号民事判决作出后至今已5年，涉案区域的物业管理现状并没有任何改变，中和物业公司再次以相同理由提起诉讼，中港地产物业公司认为其依据明显不足，请求二审法院查明事实，并依法驳回其上诉请求。中和物业公司向一审法院起诉请求：1.中港地产物业公司支付拖欠中和物业公司的物业服务费288611.02元（从2014年1月至2018年12月）及违约金（从2014年1月16日起按每日0.3%的标准计算至付清款日止）；2.本案诉讼费用由中港地产物业公司负担。一审法院认定事实：中港地产物业公司是韶关市浈江区升平路帝景湾小区的房产开发商。中和物业公司（乙方）与帝景湾业主委员会（甲方）分别于2014年1月1日、2017年1月1日签订了《帝景湾物业服务合同》［以下简称《合同》］，约定由中和物业公司为帝景湾小区提供物业管理服务。物业管理期限分别为三年，即从2014年1月1日起至2019年12月31日止。中和物业公司为房屋建筑的共用部位、共用设施设备和相关场地、公共环境卫生、车辆的停放、小区的安全进行维修、养护和管理。2014年1月1日签订的合同约定：“……第二条：物业基本情况。物业类型：住宅，建筑面积：36310.67平方米……第八条：乙方按本合同第五条约定内容及要求提供服务，业主或使用人向乙方缴交物业服务费（按建筑面积计）标准如下：1、2014年1月1日至2014年12月31日维持每月1元/㎡收费，若年内市物价局出台新收费指导价的，参照同档次楼宇价格标准执行。2、市物价局未出台新收费指导价时，从2015年1月1日起至2016年12月31日每月按1.2元/㎡计收物业服务费。……第九条：业主每月交缴一次物业服务费和车辆停放保管费。……（收费时间为每月5日至15日）。……第十条……2、业主或使用人无正当理由逾期交纳物业服务费或停车保管费的，从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。……第二十六条：本合同签订后甲乙双方需要变更合同条款或者有其他事项需要补充约定的，应当协商一致后以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。”2014年1月10日，中和物业公司与帝景湾业主委员会签订了《﹤帝景湾物业服务合同﹥补充协议》［以下简称《协议》］，该协议约定：“鉴于帝景湾业主委员会成立后，帝景湾开发商暨前任物业服务公司未能按《物业管理条例》的规定和要求移交帝景湾全部图纸资料，甲乙双方同意对《合同》未提及的建筑部位（如停车场、商铺）的收费，参照住宅的收费标准执行。本协议是主合同的补充部分，与2014年1月1日甲乙双方签订的《合同》一并使用，具有相同的法律效力。”2017年1月1日签订的合同约定：“……第二条：物业基本情况。物业类型：住宅，建筑面积：36310.67平方米……第八条：乙方按本合同第五条约定内容及要求提供服务，业主或使用人向乙方缴交物业服务费和车辆停放保管费标准如下：1、电梯住宅按建筑面积计算每月1.2元／㎡；2、摩托车每月每辆20元；电动车每月每辆35元（含充电）；3、一、二、三楼（停车场、商铺、写字楼）收费标准，参照住宅的收费标准执行。……第九条：业主每月交缴一次物业服务费和车辆停放保管费。……（收费时间为每月5日至15日）。……第十条……2、业主或使用人无正当理由逾期交纳物业服务费或停车保管费的，从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。”。上述《合同》及《协议》签订后，中和物业公司一直为该小区提供物业管理服务至今。期间，中和物业公司多次为小区清理化粪池，还因帝景湾小区室内消防设施不符合要求，于2016年9月9日被韶关市公安消防支队浈江区大队给予罚款25000元的处罚。中和物业公司认为中港地产物业公司作为业主之一，拥有该小区案涉物业首层商铺8间面积共725.10㎡、2层停车场面积1612.88㎡和3层写字楼1808.73㎡，却不按约定交纳物业服务费，故提起诉讼，要求中港地产物业公司支付拖欠中和物业公司的物业服务费288611.02元（从2014年1月至2018年12月）及违约金（从2014年1月16日起按每日0.3%的标准计算至付清款日止）。一审法院另查明：中和物业公司曾于2014年1月4日向韶关市武江区人民法院提起诉讼，要求中港地产物业公司支付拖欠的包括案涉的首层8间商铺725.10㎡、二层停车场1612.88㎡和三层写字楼1808.73㎡的物业服务费。该院审理作出（2014）韶武法民一初字第259号民事判决，认为案涉商铺及第二、三层相对独立，其物业管理是由中港地产物业公司委托的亿鑫公司实施，中港地产物业公司并没有将该物业区域的管理、服务交与中和物业公司，而帝景湾小区业主委员会于2012年1月委托中和物业公司对帝景湾小区进行管理后，没有任何证据证明中和物业公司与亿鑫公司之间就该区域的管理、服务工作进行了移交、中和物业公司开始实施了物业管理服务，对此中和物业公司应负有举证责任。故驳回了中和物业公司要求中港地产物业公司支付首层8间商铺、二层停车场和三层写字楼的物业服务费的诉讼请求。中和物业公司不服该判决，上诉至广东省韶关市中级人民法院。经该院审理认定案涉物业首层8间商铺、二层停车场和三层写字楼属于独立的物业服务区域，中和物业公司对其实施物业管理的主张未完成其举证责任，于2015年3月20日作出（2014）韶中法民一终字第1226号民事判决书，维持了原审判决。中和物业公司因不服该判决，向广东省高级人民法院申请再审，该院以（2015）粤高法民一申字第1712号民事裁定书，裁定驳回了中和物业公司的再审申请。2019年5月11日，韶关市人民检察院作出韶检民（行）监[2019]44020000012号不支持监督申请决定书，决定不支持中和物业公司的监督申请。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷案件，一审法院仅就中和物业公司有否对中港地产物业公司案涉物业首层8间商铺、二层停车场和三层写字楼实施物业管理及中港地产物业公司应否向中和物业公司交纳物业服务费进行审查。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条：“下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”的规定，就本案而言，中港地产物业公司作为上述物业首层8间商铺、二层停车场和三层写字楼的权属人，应否向中和物业公司交纳物业费，已经由法院生效的裁判文书所确认，即中港地产物业公司的上述物业首层8间商铺、二层停车场和三层写字楼属于独立的物业服务区域，由亿鑫公司管理并收取物业服务费，而非由中和物业公司进行实际的物业管理，中和物业公司要求中港地产物业公司支付物业服务费依法无据。现中和物业公司提交的证据仍未能充分证明其对中港地产物业公司的上述物业即首层商铺8间、二层停车场和三层写字楼实施了物业管理，故中和物业公司在没有相反证据足以推翻上述生效判决所确认的事实的情况下，其要求中港地产物业公司支付物业服务费和违约金的诉讼请求，一审法院予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2019年10月17日作出（2019）粤0204民初297号民事判决：驳回韶关市中和物业服务有限公司的诉讼请求。本案受理费5630元，由韶关市中和物业服务有限公司负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。中和物业公司向本院提交证据：1.《关于协调解决移交问题的函》，拟证明帝景湾小区前期物业服务公司亿鑫公司已撤场，但未移交相关图纸资料，设备出现问题未解决。帝景湾业主委员会于2012年1月14日致函该公司，要求其解决问题。2.物业服务合同备案申报表，拟证明亿鑫公司未移交帝景湾小区相关图纸资料，中和物业公司无法按政府要求进行物业合同备案，责任不在中和物业公司。中港地产物业公司质证称，对证据1、2的真实性、合法性和关联性均有异议，证明目的有异议。一审期间，中港地产物业公司提交的四份法律文书可以看出涉案小区被划分为两个区域，中和物业公司提交的帝景湾业主委员会出具的《关于协调解决移交问题的函》，该帝景湾业主委员会是指住宅四层及以上的业主委员会，不是涉案物业的业主委员会，涉案物业至今没有成立业主委员会，该函也无法看出与涉案物业有任何关联。对于当事人二审提交的证据，本院认定如下：证据1系帝景湾业主委员会出具给亿鑫公司的函，该函并不能证明中和物业公司对涉案物业区域提供了物业服务或涉案物业管理区域不具有独立性，故本院对其关联性不予确认。证据2系中和物业公司单方提供，并无相关机构的签章，且表格系空白，故本院对其真实性不予确认。二审庭审中，中港地产物业公司陈述涉案物业管理区域的物业管理仍由亿鑫公司提供。中和物业公司陈述中港地产物业公司在涉案物业管理区域自行加装了步梯，中港地产物业公司的员工明确拒绝其提供相关物业管理。对于一审法院认定的事实中，除与本院审理查明的事实不相符的部分外，其余认定的事实部分本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院将围绕中和物业公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对双方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点为：一、涉案物业管理区域是否属于独立的物业管理区域；二、中港地产物业公司应否向中和物业公司支付物业服务费及违约金。一、关于涉案物业管理区域是否属于独立的物业管理区域的问题。中和物业公司上诉主张涉案物业管理区域与帝景湾小区四层及以上是一个物业管理区域，两者之间不能分割，一审法院将涉案物业管理区域认定为独立的物业管理区域存在错误。对此，本院认为，生效的（2014）韶中法民一终字第1226号民事判决已认定涉案物业管理区域具有相对独立性，属于独立的物业服务区域。如中和物业公司认为上述生效民事判决存在错误，涉案物业区域不属于独立的物业服务区域，则应提交证据推翻上述事实。但中和物业公司并未提交足以推翻上述生效判决的证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应由中和物业公司承担举证不能的不利后果。故一审法院认定涉案物业管理区域属于独立的物业服务区域并无不当，本院予以认同。二、关于中港地产物业公司应否向中和物业公司支付物业服务费及违约金的问题。中和物业公司上诉主张中港地产物业公司应向其交纳物业服务费及违约金，但如争议焦点一所述，涉案物业管理区域属于独立的物业服务区域。根据《广东省物业管理条例》第九条：“一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理服务。”的规定，涉案物业管理区域属于独立的物业服务区域，中港地产物业公司并未将涉案物业管理区域移交给中和物业公司管理，涉案物业管理区域依旧由亿鑫公司管理；中和物业公司亦承认中港地产物业公司在涉案物业管理区域内部加装了步梯，其明确拒绝中和物业公司提供相关物业管理。至于中和物业公司主张其对涉案物业区域提供了物业管理的问题。本院认为，中和物业提交的相关照片并不足以证明其提供的物业管理发生在涉案物业区域。退一步说，在中港地产物业公司并未将涉案物业管理区域交由中和物业公司管理，且中和物业公司明知中港地产物业公司拒绝其对涉案物业管理区域提供物业管理的情况下，中和物业公司仍为涉案物业管理区域提供相关物业管理，系中和物业公司对自身权利的处分，该处分行为带来的后果应由中和物业公司自行承担。综上，中和物业公司与中港地产物业公司之间对涉案物业管理区域并无物业服务关系，中和物业公司主张中港地产物业公司应向其支付物业服务费及违约金欠缺依据，本院不予支持。一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。至于中和物业公司提交的韶关市公安消防支队浈江区大队行政处罚决定书等材料，该材料并不能证明涉案物业服务区域不属于独立的物业服务区域或中和物业公司对涉案物业管理区域提供了物业服务。中和物业公司如认为该处罚不应由其承担，其应另循合法途径解决。综上所述，中和物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百二十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5629元，由韶关市中和物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓小华审 判 员 李 罡审 判 员 黄颖红二〇二〇年三月二日法官助理 肖 龙书 记 员 林子峻