福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终904号 上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡子荣，男，1968年7月9日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：余庆亮，男，1960年1月15日出生，汉族，住福州市晋安区。 俩上诉人的共同委托诉讼代理人：林葱，北京天驰君泰（福州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）:张祥晖，男，1976年2月7日出生，汉族，住福州市。 上诉人蔡子荣、余庆亮与上诉人张祥晖因房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初1757号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡子荣、余庆亮上诉请求：1.维持一审判决第二项、第三项；2.撤销一审判决第一项、第四项；3.确认蔡子荣、余庆亮与张祥晖签订的《房屋租赁合同》于2019年3月5日解除；4.驳回张祥晖的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定诉争《房屋租赁合同》的解除时间有误。张祥晖承租期内未按合同约定支付租金，当2019年2月其以经营情况变化为由提出解除合同时，蔡子荣、余庆亮经核算发现押金已不足以弥补其所欠租金，即要求其补足租金后再谈解除合同。后来在双方未能达成一致意见，张祥晖直接搬离租赁房屋，蔡子荣、余庆亮采取减损措施并依据张祥晖欠付租金的违约行为和不再履行合同的行为表示，于2019年3月4日向张祥晖发出通知于3月5日解除租赁合同、没收押金、支付拖欠租金等事项。蔡子荣、余庆亮解除合同的行为符合合同约定和法律规定，解除日应为2019年3月5日。至于张祥晖提供的微信名为“丫头”的聊天记录，张祥晖无法证明该微信号的实际使用人，亦无法证明该人经过蔡子荣、余庆亮的委托，其真实性、关联性无其他证据佐证，且内容亦无法体现有协商一致解除合同的意思表示。二、一审法院认为蔡子荣、余庆亮没收房屋租赁押金的行为于法无据是错误的。根据诉争合同第5.3条的约定，案涉房屋租赁押金的性质在张祥晖拖欠租金时已转化为违约金，没收押金是张祥晖的违约责任。而合同第5条约定张祥晖无论违约与否都应按约定补足拖欠租金、水电费、管理费及恢复隔墙等费用，二者相互独立，如果进行抵扣意味着张祥晖可以随意解除合同，没有违约成本，与合同约定的目的相悖。 张祥晖辩称，1.一审法院对合同解除时间的认定正确，论证充分、合理；2.张祥晖自始至终没有拖欠租金，双方间的租赁关系经协商解除并于2月26日完成交接，不存在扣除押金的法定及约定情形。 张祥晖上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回蔡子荣、余庆亮请求的拖欠租金115606.25元及逾期利息。事实和理由：一、张祥晖未拖欠递增部分租金。2016年升龙大厦的出租率和租金均有下降，此情况下，双方口头变更合同，租金不再递增，按原先标准支付。2016年11月至今已有三年时间，张祥晖均是按约定支付租金，蔡子荣、余庆亮从未有异议。依据生活常理，如果蔡子荣、余庆亮不同意早就应该提出了，一审判决认定拖欠递增部分租金是错误的。二、一审判决应根据《民法通则》第一百三十六条第一款第三项及《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》的规定，对分期履行合同的第一期债务分别计算诉讼时效，2018年5月9日前的租金已超过诉讼时效。三、按年利率6%承担逾期利息没有合同和法律依据。诉争合同中未约定违约金的具体数额，且蔡子荣、余庆亮主张的是利息而非违约金，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的规定，利息的计算标准按照人民银行同期贷款利率计算。 蔡子荣、余庆亮辩称，1.张祥晖认为其未拖欠递增部分租金的理由没有事实依据，张祥晖没有提供任何证据证实其与蔡子荣、余庆亮就租金变更事宜进行协商，蔡子荣、余庆亮因张祥晖支付押金才未向张祥晖发难。2.本案租赁合同的诉讼时效应从最后一次租金履行期限届满之日起开始计算。3.张祥晖在承租期间未按合同约定完全履行支付租金的义务，在双方未能协商一致解除合同的情况下，擅自搬离租赁房屋以其行为明确表示不再履行租赁合同，其行为有悖于合同约定及实现合同目的，蔡子荣、余庆亮于2019年3月4日向其发送通知于3月5日解除租赁合同、没收押金、交还钥匙、支付拖欠租金等事项，蔡子荣、余庆亮的解约行为符合合同约定及法定解除权，解除合同时间应为蔡子荣、余庆亮发函之日。4.本案租赁押金在张祥晖出现拖欠租金的违约行为时就已经转化为违约金，张祥晖无论违约与否，均应按照合同约定补足拖欠的租金并承担恢复隔墙的费用，违约金不能抵扣张祥晖本应守约全面履行租赁合同产生的租金等费用。 蔡子荣、余庆亮向一审法院起诉请求：1.确认蔡子荣、余庆亮、张祥晖签订的《房屋租赁合同》于2019年3月5日解除；2.判令张祥晖向蔡子荣、余庆亮支付租金115,606.25元及逾期支付利息，利息以115,606.25元为基数，自起诉之日起按年利率6%计至租金付清之日止；3.判令张祥晖赔偿蔡子荣、余庆亮因恢复本案租赁房屋02单元和01单元之间隔墙所花费的费用4000元。 张祥晖向一审法院反诉请求：判令蔡子荣、余庆亮退还押金61882元。 一审法院认定事实：案涉房屋坐落于福州市台江区南侧）升龙大厦办公主楼12层01办公，产权人系蔡子荣、余庆亮按份共有。2014年10月27日，蔡子荣、余庆亮（甲方）与张祥晖（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、乙方承租甲方位于福州市台江区光明南路1号升龙大厦办公主楼12层01单元，建筑面积343.79平方米；二、租赁期限为五年，租期自2014年11月27日起至2019年11月27日止，装修期为31天，自2014年10月27日至2014年11月27日止，装修期内乙方无须支付租金；三、租金每月为30941元，乙方应于每月30日前向甲方交付当月租金；乙方应于本合同签订之日支付甲方租金，租金单价为90元／㎡／月，第三年起按8%递增，即租金每平方米97.2元，第四年租金为每平方米104.98元，第五年租金为每平方米113.37元；四、签订本合约同时，乙方即时向甲方支付贰个月租金数额的租赁押金，即61882元。合同期满，乙方如不再续租，甲方应将租赁押金原数退还乙方（不计利息，但如乙方存在未结费用，甲方有权在该保证金内扣除）；五、租赁期间，乙方如拖欠租金达3天，或欠交管理费、水电费等金额视为乙方违约，甲方有权没收租赁押金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用。……七、经01和02单元双方业主同意，由于此单元是与02单元并租，乙方在租约到期后或退租时，需按原状复原01和02单元之间的隔墙，在01和02单元双方业主检查确认后方可退还押金。 合同签订后，蔡子荣、余庆亮依约将租赁物交付张祥晖使用，张祥晖向蔡子荣支付押金61882元。承租期间，张祥晖以30941元/月按期向蔡子荣支付房屋租金至2019年2月26日。 2019年3月4日，蔡子荣、余庆亮委托北京天驰君泰（福州）律师事务所向张祥晖发出律师函，载：一、委托人将于2019年3月5日单方解除与你方签订的《房屋租赁合同》；二、委托人没收全部租赁押金，请你方在2019年3月10日之前结清费用迁出租赁房屋并返还房屋全部钥匙；三、请你方在2019年3月7日之前补足尚欠的递增部分租金共计115,606.25元；四、解除合同后请你方立即按原状恢复租赁房屋01单元和02单元之间的隔墙，施工产生的水电等相关费用由你方自行承担。2019年4月19日，蔡子荣自行恢复01单元与02单元之间的隔墙，共计花费装修费、服务费4000元。现蔡子荣、余庆亮以被告拖欠租金为由诉至一审法院，请求判如所请。 诉讼中张祥晖陈述，2019年2月22日，蔡子荣、余庆亮委托其公司工作人员与张祥晖联系，双方协商解除租赁合同，并提供微信聊天记录佐证。蔡子荣、余庆亮陈述其不认识微信名为“丫头”的人，也没有委托他人与张祥晖协商解除合同。 一审法院认为，蔡子荣、余庆亮与张祥晖签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该协议合法有效。现蔡子荣、余庆亮和张祥晖双方均同意解除该合同，故一审法院予以照准。就双方解除合同的时间，一审法院认为，蔡子荣、余庆亮虽然否认委托过他人与张祥晖协商解除合同，但微信聊天记录显示，微信名为“丫头”的人向张祥晖的委托人发送过一张租赁合同，该合同与蔡子荣、余庆亮提供的合同原件相同，且该委托人发送的递增部分租金计算金额及标准与蔡子荣、余庆亮诉请亦完全相同，故对蔡子荣、余庆亮的陈述一审法院不予采信。现微信聊天可证明双方在2019年2月26日协商解除合同，且已在当日交还房屋钥匙，双方均作出解除合同的意思表示，故一审法院认定双方的《房屋租赁合同》于2019年2月26日解除。蔡子荣于合同签订后将案涉房屋交付张祥晖使用，已履行了合同义务，张祥晖亦应当按照合同约定按时足额支付租金。双方在合同中约定第三年起按每年8%递增租金，虽张祥晖提出双方协商继续按照原租金金额支付，但未提供证据佐证，故对其辩解一审法院不予采纳。蔡子荣诉请递增租金115,606.25元于法有据，一审法院予以支持。蔡子荣要求逾期支付利息，可按年利率6%计算，自2019年4月4日起计至租金付清之日止。双方约定张祥晖退租时应将租赁物恢复原状，其拒不履行义务的行为已构成违约。现蔡子荣自行恢复隔墙，产生的费用应由张祥晖负担，故对蔡子荣要求张祥晖支付隔墙费用4000元的诉请一审法院亦予以支持。就张祥晖的反诉请求，一审法院认为，蔡子荣主张没收房屋押金于法无据，一审法院不予采信，对张祥晖提出要求返还押金61882元的诉请一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、蔡子荣、余庆亮与张祥晖签订的《房屋租赁合同》于2019年2月26日解除；二、张祥晖应于本判决生效之日起十日内支付给蔡子荣、余庆亮拖欠的租金115,606.25元及逾期支付利息（利息以115,606.25元为基数，按年利率6%自2019年4月4日起计至张祥晖实际付清租金之日）；三、张祥晖应于本判决生效之日起十日内支付给蔡子荣、余庆亮恢复隔墙的费用4000元；四、蔡子荣、余庆亮应于本判决生效之日起十日内返还给张祥晖押金61882元。案件受理费2612元，由张祥晖负担；反诉案件受理费674元，由蔡子荣、余庆亮负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。根据本案现有证据，一审法院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，蔡子荣、余庆亮与张祥晖签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。根据双方上诉及答辩意见，本案争议焦点在于以下几点： 关于租金的约定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”张祥晖主张与蔡子荣、余庆亮口头约定变更合同不再递增租金，但未能提供任何证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。张祥晖关于其未拖欠递增部分租金的主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。 关于诉讼时效。本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条:“当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案租金虽然约定按月分期支付,但总的租金数额在合同订立时就已确定,分期履行的每一期租金都在同一合同项下,具有整体性,与整个债务具有关联性,如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算,将会割裂同一租赁合同的整体性,还将导致债权人频繁地主张权利,动摇双方之间的互信。因此,为充分保护债权人,维护双方之间的互信,存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的,诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。本案张祥晖支付租金至2019年2月26日，蔡子荣、余庆亮于2019年4月提起诉讼主张权利并未超过诉讼时效。故张祥晖关于诉讼时效的主张，缺乏依据，本院不予支持。 关于合同解除时间。蔡子荣、余庆亮虽然否认委托过他人与张祥晖协商解除合同，但本案房屋01单元与另案张荣荣所有的升龙大厦办公主楼12层02单元是同时出租给张祥晖使用的，在张荣荣房屋租赁纠纷中，2019年2月26日，张祥晖与张荣荣就退租一事进行了协商，张荣荣要求归还钥匙，张祥晖亦搬离租赁场所，双方均作出解除合同的意思表示。结合本案张祥晖提供的微信名为“丫头”的人与张祥晖的微信聊天记录，本院认可蔡子荣、余庆亮委托他人与张祥晖在2019年2月26日协商解除合同，且已在当日交还房屋钥匙，一审法院认定双方的《房屋租赁合同》于2019年2月26日解除符合客观实际。 关于房屋租赁押金问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》第5.3条约定，“租赁期间，乙方如拖欠租金达3天，视为乙方违约，甲方有权没收租赁押金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用。”如前所述，张祥晖拖欠租金未付，构成违约，蔡子荣、余庆亮有权依照合同约定没收张祥晖支付的押金61882元，一审法院对此处理不当，本院予以纠正。 关于逾期支付利息。根据在案证据，张祥晖拖欠蔡子荣、余庆亮租金54172.35元的事实清楚，证据充分。张祥晖拖欠租金的行为事实上对蔡子荣、余庆亮造成了损失，一审法院根据蔡子荣、余庆亮的诉请判令张祥晖按年利率6%自2019年4月4日支付逾期利息，未超出合理范围，张祥晖此节主张，亦没有事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，张祥晖的上诉请求不能成立，蔡子荣、余庆亮的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初1757号民事判决第一、二、三项； 二、撤销福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初1757号民事判决第四项； 三、驳回张祥晖的一审诉讼请求及上诉请求； 四、驳回蔡子荣、余庆亮的其他上诉请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费2612元，反诉案件受理费674元均由张祥晖负担；二审案件受理3286元，由张祥晖负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  陈雁兰 审判员  符海燕 二〇二〇年三月十三日 法官助理张力群 书记员蔡志前