铁岭市银州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1202民初3265号原告：孙丹，女，1982年12月24日出生，汉族，住址铁岭市银州区。委托代理人：于斌，系辽宁铁宁律师事务所律师。代理权限：立案举证、质证、进行和解，代收法律文书。被告：秦锁，男，1983年3月24日出生，汉族，住址铁岭市银州区。被告：孙立峰，男，1978年7月7日出生，汉族，因非法吸收公众存款罪被判处8年，现在于康平监狱服刑。被告：铁岭市诚隆置业有限公司，住所地铁岭市银州区龙首市场三楼。法定代表人：钱本海，系该公司经理。原告孙丹与被告秦锁、孙立峰、铁岭市诚隆置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙丹的委托代理人于斌、被告秦锁、孙立峰、铁岭市诚隆置业有限公司法定代表人钱本海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年12月21日，原告与被告铁岭市诚隆置业有限公司签订商品房预售合同，购买盛发商城公寓4层17号房屋，面积为41.24平方米，全款12万元。合同签订后原告当天向被告诚隆置业有限公司交付12万元现款。约定房屋交付后6个月内办理产权登记，并到登记机关备案。由于房屋防火问题不能验收，一直没有办房产证至今。现该房屋一直原告占有使用，所交物业费、取暖费等收费收据为证。2019年3月12日，银州区法院808号查封公告，将原告4层17号房屋进行了查封。该房原告购买时，出示了被告孙立峰将该房退还给被告诚隆置业有限公司的证据。原告依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件的若干规定》第二十八条一款、二款、三款、四款，依法提出执行异议申请，被驳回。现原告认为驳回异议属于认定事实不清，适用法律不当，为此特提出申请。确认原告与被告铁岭市诚隆置业有限公司签订的商品房买卖合同合法有效。不得执行银州区盛发公寓四层17号房产。诉讼费由被告承担。被告孙立峰辩称：其是给开发商送钢材的，开发商房子是顶账给他的，开发商配合他去银行贷的款，用贷款的钱买钢材，贷款和利息不是他还的，有时候也替还过，贷多钱记不清了，不知道是谁还的贷款。银行、房产局相关的签字都是他本人去签字的。没有占有使用过房屋。被告秦锁辩称：2007年房屋都是孙立峰的名字，在中国银行抵押贷款，在房产交易中心预售备案。孙立峰于2007年和开发商、银行签订合同。原告是从开发商处购买房屋签订合同，原告应起诉开发商，因为该房是孙立峰的名字。现在银行贷款没结清，不同意原告的诉讼请求，查封是正确的。被告铁岭市诚隆置业有限公司辩称：朱世明和王强找的孙立峰，朱世明是建筑商，王强是开发商，用孙立峰的名给盛发贷的款，一共是9套房子，贷款91万元。孙立峰没有交首付和银行的按揭还款。银行的还款是开发商铁岭盛发商城投资改造有限公司委托诚隆置业还的款，并且孙立峰2011年6月10日跟诚隆置业签订了退房协议，写明了9套房屋与孙立峰没有任何关系，其中包括原告的房屋。这些房屋开发商委托诚隆置业代理销售的，已经卖出9年到10年了，销售款是以孙立峰的名义陆续还了银行的贷款。现每户有大概1万到2万没有还。现在所有的还款小票在本被告处。这些房屋和孙立峰没有任何关系。对原告举示证据的审核认定：1、商品房预售合同一份（证明原告在2007年12月21日购此房产）被告孙立峰不清楚此事。被告秦锁认为，该合同没有在房产局备案，视为无效。被告铁岭市诚隆置业有限公司没有异议。2、购房收款收据（证明原告交购房款12万元）被告秦锁不清楚此事。被告孙立峰不清楚。被告铁岭市诚隆置业有限公司没有异议。本院认为，证据1、2能够形成证据链条，客观真实，本院予以认定。3、票据若干（证明原告交的物业费、取暖费、水费、电费，原告已经占有入住该房多年）被告秦锁认为，只能证明房屋交过费用，不能证明房子是谁的。被告孙立峰不清楚此事。被告铁岭市诚隆置业有限公司没有异议。本院认为，该组证据能够形成证据链条，客观真实，本院予以认定。4、银州区人民法院2019辽1202执异37号民事裁定书（证明原告的执行异议被驳回的事实）被告孙立峰没有异议。被告秦锁没有异议。被告铁岭市诚隆置业有限公司没有异议。本院对该证据的真实性予以认定。被告孙立峰未向本庭举示证据。对被告秦锁举示证据的审核认定：1、发票一张、商品房买卖合同、购房借款合同（证明被告孙立峰于2007年3月1日购买诉争房屋）原告认为，复印件不能作为证据使用。被告孙立峰无异议，合同上是其本人的签名。被告铁岭市诚隆置业有限公司认为，不是真实的买卖，是采取一种变通方式贷款。银行贷款必须孙立峰和开发商有买卖合同。本院对该组证据的真实性予以认定。对被告铁岭市诚隆置业有限公司提供证据的审核认定：1、协议书（证明诚隆置业有限公司有权代理销售诉争房屋）原告没有异议。被告秦锁不清楚。被告孙立峰不清楚。2、情况说明（证明该9套房屋已由孙立峰退还给诚隆置业，诉争房屋与孙立峰没有关系）原告没有异议。被告秦锁认为，证明不了证明目的，上面没有相关的房号。被告孙立峰认为是其本人签的字。3、证明、孙立峰名下的中国银行活期存折2份、还款小票若干（证明孙立峰已将9套房屋退还给诚隆置业，该房屋的贷款已由诚隆置业偿还）原告没有异议。被告秦锁认为，还的是孙立峰的贷款。被告孙立峰认为，房屋贷款都是诚隆置业还的属实。本院经对上述三份证据的审核认为，客观真实，能够形成证据链条，证明包括本案在内的九套房屋由被告孙立峰返还给铁岭市诚隆置业有限公司，并由该公司偿还的该九套房屋的房屋贷款，该公司具有销售该九套房屋的权利的事实。本院对以上三组证据予以认定。经审理查明：2007年3月1日，被告孙立峰与铁岭盛发商城投资改造有限公司签订了一份商品房买卖合同，双方在合同中约定：孙立峰购买该公司开发的盛发国际公寓1幢4层17号房，建筑面积为42.99平方米。每平方米3000元，房款为128970元，双方并约定由出卖人-铁岭盛发商城投资改造有限公司向铁岭市房产管理局申请登记备案。铁岭盛发商城投资改造有限公司于2007年2月26日开出了房地产业（预收款）的发票，金额为38970元。同年3月27日，孙立峰在中国银行铁岭分行贷款90000元，用于购买上述房屋，孙立峰与中国银行铁岭分行约定，将上述款项直接划入盛发商城投资改造有限公司的账户内。双方在借款合同中附有抵押物清单，双方约定上述房产由抵押人保管使用，按照要求负责管理。未经贷款人同意，抵押人不得出售、赠与、转让、出租、再抵押或以其他方式处分上述抵押物。上述房屋和其他8套房屋，共9套房屋，共贷得款项91万元。2011年6月10日，被告铁岭市诚隆置业有限公司与被告孙立峰出具情况说明，写明，由于上述9套房屋不能投入使用，孙立峰将上述房屋退还给铁岭市诚隆置业有限公司，铁岭市诚隆置业有限公司一次性将购房款退还给孙立峰，此后上述房屋的一切债权债务都与孙立峰无关。同日，铁岭盛发商城投资改造有限公司与铁岭市诚隆置业有限公司签订协议书，双方约定铁岭市诚隆置业有限公司将9套房屋中的4-24、4-25退还给铁岭盛发商城投资改造有限公司，其余7套（其中包括原告的4-17号）由铁岭市诚隆置业有限公司处理。庭审中经本院询问，被告铁岭市诚隆置业有限公司承认铁岭盛发商城投资改造有限公司与孙立峰之间并非存在真实的买卖房屋行为，只是为解决资金问题，孙立峰亦未交纳购房款，上述91万元贷款亦不是由孙立峰偿还的，而是由铁岭市诚隆置业有限公司负责偿还，现每套房屋尚欠银行贷款1-2万元不等。孙立峰亦承认，贷款手续均不是其办理的，只是去签字，贷款也不是由其偿还的。另查明，2007年12月21日，铁岭市诚隆置业有限公司与原告孙丹签订商品房预售合同，原告孙丹购买盛发商城4层17号房屋，价款为120000元，并一次性交纳购房款，铁岭市诚隆置业有限公司给原告出具了收款收据。购买后，原告占用、使用上述房屋，并交纳取暖、物业等各种费用。2015年11月18日，本案的被告秦锁向本院提起诉讼，要求被告孙立峰偿还借款100万元。本院审理后于2016年4月12日作出（2015）铁银民二初字第00786号民事调解书，双方协议被告孙立峰于2016年9月30日前一次性偿还秦锁借款100万元。该案进入执行程序后，本院于2019年3月12日作出（2016）辽1202执808号查封公告，查封了本案所诉争的房屋。原告向本院提出执行异议，本院2019年7月29日作出（2019）辽1202执异37号执行裁定书，驳回原告的异议。原告于2019年8月2日收到该裁定书，于2019年8月14日向本院提起执行异议之诉。本院认为，原告提供的证据足以证明其购买诉争房屋及购买后占有、使用该房屋，原告与被告铁岭市诚隆置业有限公司之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。被告孙立峰虽于2007年3月1日与铁岭盛发商城投资改造有限公司签订商品房买卖合同，并在房产登记机关办理了房屋预售备案，在中国银行铁岭分行办理了贷款，但被告孙立峰并未实际交付购房款项，房屋也未交付给孙立峰，房屋贷款亦由铁岭市诚隆置业有限公司进行偿还。故双方并非存在真实的买卖合同关系，只是被告铁岭盛发商城投资改造有限公司为了解决资金问题，获得贷款，才办理了上述买卖房屋及贷款手续。关于被告秦锁主张自2007年开始，诉争房屋就在被告孙立峰的名下，且已在房产管理部门进行了预告登记，并在银行进行了抵押贷款，诉争房产应为孙立峰所有一节，本院认为，虽被告孙立峰与铁岭盛发商城投资改造有限公司签订的商品房买卖合同办理了预告登记，该预告登记只具有对抗效力，并不当然享有物权；孙立峰与中国银行铁岭分行虽在借款合同中约定用诉争房屋抵押贷款，但双方并未办理抵押登记，不具有抵押权效力，孙立峰对诉争房屋也不享有所有权。对被告秦锁的该节答辩意见本院不予采信。另外，铁岭市诚隆置业有限公司与铁岭盛发商城投资改造有限公司签订了协议，铁岭市诚隆置业有限公司有权处置诉争房屋，其将诉争房屋卖给原告并无不当。故此，原告对执行标的，盛发国际公寓1幢4层17号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对原告要求确认其与被告铁岭市诚隆置业有限公司签订的商品房买卖合同合法有效，排除对盛发国际公寓1幢4层17号房屋的执行的诉讼请求，本院认为，证据充分确凿，应予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、原告孙丹与被告铁岭市诚隆置业有限公司签订的商品房买卖合同合法有效；二、不得执行坐落于铁岭市银州区房屋。案件受理费2700元（原告预交），由被告秦锁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。上诉人在递交上诉状次日起七日内交纳上诉费，逾期交纳，按撤回上诉处理。审判长  王景龙审判员  曹永光审判员  巩 明二〇二〇年三月二十六日书记员  于亚达