福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽03民终2940号 上诉人(原审被告）:朱熔芳，男，1988年9月11日出生，汉族，住仙游县。 委托诉讼代理人：欧国泉，福建聚华律师事务所执业律师。 被上诉人(原审原告）:福建新龙太置业有限公司，住所地仙游县枫亭镇铺头社区枫江北街928号，统一社会信用代码91350322793782742W。 法定代表人：朱金山，总经理。 委托诉讼代理人：黄建章，福建日晖律师事务所执业律师。 上诉人朱熔芳因与被上诉人福建新龙太置业有限公司(以下简称新龙太公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院(2018)闽0322民初5377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱熔芳上诉请求：撤销一审判决，改判解除朱熔芳和新龙太公司签订的《仙游枫城新都租赁合同》，并依法驳回新龙太公司对朱熔芳的诉讼请求。事实与理由：1.一审法院没有查清新龙太公司是否具备出租人的出租资格，从而认定案涉租房合同有效是错误的。2.一审法院没有认定新龙太公司在管理及商业推广过程中存在过错，属认定事实错误。3.一审法院没有查清及认定造成朱熔芳无法经营的原因是案涉店面被新龙太公司锁住，属事实不清。4.根据案涉合同第四条4.2款、4.3款的约定，朱熔芳享有租金优惠期。5.一审法院对因新龙太公司的原因造成朱熔芳无法经营而扩大了朱熔芳的损失部分判决由朱熔芳承担，是错误的。6.一审法院没有查明朱熔芳实际占用出租房的时间而腾房，并支付2018年7月27日按月3634元占用的费用是错误的。事实上，新龙太公司从开始锁门就将承租的店面转租他人，未经朱熔芳同意私自处理朱熔芳因承租留下的物品导致朱熔芳存在其他损失。综上所述，一审法院认定事实及适用法律错误，请求判如所请。 新龙太公司辩称：1.新龙太公司已提供不动产权证书证实其具备出租人的资格，具有处分房屋的权利。2.导致本案合同解除的原因在于朱熔芳，系朱熔芳无故不支付租金及相应费用所导致。新龙太公司在本案不存在违约行为，因此朱熔芳应当对其违约行为承担责任。相应的责任在《仙游枫城新都租赁合同》中均有约定，朱熔芳应遵照执行。综上，一审认定事实及适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 新龙太公司向一审法院起诉请求判令：1.确认新龙太公司与朱熔芳于2016年5月26日签订的《仙游枫城新都租赁合同》于2018年7月19日解除；2.朱熔芳立即向新龙太公司支付自2017年8月1日起至2018年6月30日止拖欠新龙太公司的租金18,170元、物业服务费43,450元和各费用自2017年7月20日起至实际付清之日止的违约金(其中租金的违约金按日千分之三计算、物业服务费的违约金按日万分之三计算，暂计至2018年6月30日止的违约金合计为10,315.98元)；3.朱熔芳立即腾退出向新龙太公司租赁的商铺，并向新龙太公司支付自《仙游枫城新都租赁合同》解除之日起至朱熔芳实际腾退出商铺之日止的房屋占用费(按合同解除之时租金标准的两倍计算)、物业服务费(按合同解除之时物业服务费的一倍计算)；4.朱熔芳立即向新龙太公司补交2个月房屋装修期及12个月租金减免期的租金计50,876元；5.新龙太公司因本案所支付的律师代理费3,000元由朱熔芳承担；6.本案诉讼费由朱熔芳承担。 一审法院认定事实：2016年5月26日，新龙太公司(甲方)与朱熔芳(乙方)签订《仙游枫城新都租赁合同》、《仙游枫城新都物业管理服务协议》各一份。《仙游枫城新都租赁合同》的主要内容为：新龙太公司将其位于仙游县商铺出租给朱熔芳；商铺计租面积暂按商铺的套内面积158平方米计算(最终以房管局测绘为准)；租赁期限为5年(自2016年8月1日起至2021年7月31日止)；进场装修日为2016年6月1日，超过15个工作日未进场装修，甲方有权解除合同，并没收乙方缴纳的保证金；商铺租金起算日为2016年8月1日，第一年的租金标准为每月每平方米23元即每月3,634元，租金标准按约定比例递增，即自2019年8月1日起至2021年7月31日止在上一个交租期月租金的标准基础上递增10%，即月租金为3,998元；为扶持乙方的经营，甲方同意给予18个月的租金优惠(即自2016年11月1日至2017年4月30日止、自2017年11月1日至2018年4月30日止、自2018年11月1日至2019年4月30日止，乙方无需支付租金)，但需支付综合物业服务费、水电费(含公共水电费)、公共能耗费等其他相关费用；租金每三个月支付一次，首期租金于合同签订后五个工作日内支付(自2016年8月1日起至2016年10月31日止的租金10,902元)，其他租期的租金，乙方应当于每个交租期最后一个月的20日前(若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)，向甲方一次性足额支付下个交租期租金；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付3,634元作为履约保证金，同时向商业管理公司支付3,950元作为物业服务费保证金，合同终止后30日内，如不存在本合同第22.3条规定情形的，履约保证金和物业服务费保证金余额无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件；本合同签署后，如乙方未能在合同约定的期限内向甲方、商业管理公司足额支付履约保证金、物业服务费保证金或质量保证金，则自乙方逾期支付第5日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同，甲方解除合同的，乙方应向甲方支付相当于本合同约定的保证金金额的违约赔偿金；若乙方迟延交纳合同约定交纳租金及其他费用的，则每延迟一日，应当向甲方或商业管理公司支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金，延迟超过30日的，甲方有权单方解除合同；在租赁期限，若乙方延迟交纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次(含本数)，则甲方也有权单方解除合同；乙方迟延交纳合同约定交纳租金及其他费用超过15日，经过甲方、商业管理公司书面催告，乙方仍不交纳的，甲方或商业管理公司可以对该商铺暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止；乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租装修期和合同第4.1条项下减免租金政策的前提，如乙方原因导致本合同提前终止(包括乙方违约导致甲方解除合同的情形)，则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租赁年度的租金标准补交免租装修期和合同第4.2条项下减免的全部租金；本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将商铺交还甲方，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在上述交还期内，乙方仍应当按届时所在租赁年度租金标准向甲方支付占用费，按照届时物业服务费标准向商业管理公司支付物业服务费、承担各项能源费用等；在本合同24.1所述的交还期满后乙方仍未能将符合第24.2款要求的该商铺交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准的200%向甲方支付占用费，并按合同终止时该商铺物业服务费标准的100%向商业管理公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还商铺为止；合同约定的通知或其他函件，以专人手递、特快专递或邮寄挂号信方式送达的，以合同文本载明的对方地址为送达地点，通知送达对方之日依据发送凭证记载时间确定；乙方在《仙游枫城新都租赁合同》指定的收件地址、邮政编码、收件人及联系电话为仙游县枫亭镇和平村寺田尾23号，收件人为朱熔芳，邮政编码为351254，联系电话为187××××6663。《物业管理服务协议》的主要内容为：乙方按承租商铺的套内建筑面积(以租赁合同确定为准)交纳物业服务费，物业服务费的交纳标准暂定为每月每平方米25元，乙方应自计租日(即装修期届满次日)起向甲方缴纳承租商铺的物业服务费；物业服务费的支付方式以一个季度为一个交费期，第一期物业服务费应于本合同签订后十五个工作日内支付自2016年8月1日起至2016年10月31日止的物业服务费11,850元，其他交费期的物业服务费均按自然季度交纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前(若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)向甲方一次性足额支付下个交费期的物业服务费；乙方应按照独立计量核算并自行承担承租商铺发生的水、电、气、热力(含热水、采暖)等费用(统称为公用事业费用)，并按照其实际用量所占本物业各项能源等总消耗量的比例承担损耗费用，其中，用水单价为3.5元/吨，用电单价为1.1元/度，燃气费由乙方直接向燃气公司支付；如乙方逾期支付或补足物业服务费、履约保证金、质量保证金或其它应交费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的0.3‰向甲方支付违约金；一方违约，另一方为主张自己权益所支出的律师费、差旅费等由违约方承担；还对其他的内容进行约定。上述合同签订后，朱熔芳向新龙太公司交付了履约保证金3,634元、物业服务费保证金3,950元，新龙太公司也依约将案涉商铺交付给朱熔芳管理使用。朱熔芳依约向新龙太公司支付截止2017年7月份止的租金、物业费，自2017年8月份起，朱熔芳未再支付上述费用。新龙太公司按朱熔芳在《仙游枫城新都租赁合同》指定的收件地址、收件人及联系电话于2017年9月27日和2018年7月20日分别通过顺风快递和EMS邮政特快专递向朱熔芳邮寄《告知函》和《解除房屋租赁合同告知函》各一份，通知朱熔芳已拖欠租金、物业服务费和水电费(含公摊费)等，应于收到《告知函》后7个工作日付清，并告知朱熔芳如逾期未支付，新龙太公司有权单方解除租赁合同。但届期后朱熔芳仍未支付拖欠的租金等费用，也未腾退涉讼商铺，引起诉讼。 一审法院认为，新龙太公司与朱熔芳签订的《仙游枫城新都租赁合同》、《物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。新龙太公司按合同约定将案涉商铺交付给朱熔芳租赁使用，朱熔芳在商铺租赁期间应按合同约定支付给新龙太公司租金、物业服务费、能源费等。按照合同约定，案涉商铺的租金、物业管理费每三个月支付一次，除了首期租金于合同签订后五个工作日内支付，朱熔芳应当于每个交费期最后一个月的20日前(若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)向新龙太公司一次性足额支付下个交租期租金。朱熔芳缴纳截止2017年7月份的租金、物业服务费，但其未依约向新龙太公司缴纳2017年8月1日起的租金、物业服务费。新龙太公司于2017年9月27日通过顺风速递向朱熔芳送达《告知函》，通知朱熔芳应于收到《告知函》后5个工作日付清已拖欠租金、物业服务费和水电费(含公摊费)等费用，如逾期未支付，新龙太公司有权单方解除租赁合同，但朱熔芳仍未缴纳租金、物业服务费。因朱熔芳未按合同约定的时间缴纳租金等相关费用，新龙太公司通知朱熔芳解除该租赁合同，该解除租赁合同的告知书于2018年7月20日送达给朱熔芳，故双方签订的租赁合同自2018年7月20日解除。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据合同约定，月租金为3,634元、物业费为25元/m2/月，并约定每延迟一日缴纳租金和物业服务费，分别按3‰/日和0.3‰/日计算逾期缴纳租金和物业服务费的租金；而朱熔芳租赁期间仅缴纳截止2017年7月份止的租金和物业服务费等相关费用，故截止租赁合同解除之日止的租金(自2017年8月1日起至2017月10月31日止和自2018年5月1日起至2018年7月20日止)为3,634元/月÷30日/月×171日=20,713.8元(不包括优惠免租期租金)，其中自2017年8月1日起至2017年10月31日止的租金11,023.13元、自2018年5月1日起至2018年7月20日止的租金为9,690.67元；迟延支付租金的违约金为11,023.13元×3‰/日×353日(自2017年8月1日起至2018年7月20日止)+9,690.67元×3‰/日×80日(自2018年5月1日起至2018年7月20日止)=11,673.49元+2,325.76=13,999.25元；拖欠物业服务费(自2017年8月1日起至2018年7月20日止)为158m2×25元/m2/月÷30日/月×354日=46,610元，其中自2017年8月1日起至2017月10月31日止的物业服务费158m2×25元/m2/月÷30日/月×92日=12,113.33元、自2017年11月1日起至2018月1月31日止的物业服务费158m2×25元/m2/月÷30日/月×92日=12,113.33元、自2018年2月1日起至2018月4月30日止的物业服务费158m2×25元/m2/月÷30日/月×89日=11,718.34元、自2018年5月1日起至2018月7月20日止的物业服务费158m2×25元/m2/月÷30日/月×92日=10,665元；迟延支付物业服务费的违约金为12,113.33元×0.3‰/日×353日(自2017年8月1日起至2018年7月20日止)+12,113.33元×3‰/日×261日(自2017年11月1日起至2018年7月20日止)+11,718.34元×3‰/日×169日(自2018年2月1日起至2018年7月20日止)+10,665元×3‰/日×80日(自2018年5月1日起至2018年7月20日止)=1,282.8元+948.47元+594.12元+255.96元=3,081.35元。新龙太公司主张由朱熔芳支付自2017年8月1日起至2018年6月30日止的租金18,170元和物业服务费43,450元，是可以的，应予以支持。新龙太公司主张自2017年7月20日起至2017年7月31日止和合同解除后的租金和物业服务费的违约金，缺乏事实依据，依法不予支持，应予以驳回。根据租赁合同约定，朱熔芳妥善履行合同是新龙太公司给予朱熔芳免租装修期和减免租金政策的前提，若朱熔芳违约导致合同提前终止，则朱熔芳应按第一个租赁年度的租金标准补交免租装修期和减免政策下的租金。从租赁合同第三、四条的约定内容可以看出，案涉商铺的进场装修日为2016年6月1日，租金起算日为2016年8月1日，可见朱熔芳对案涉商铺享有2个月的装修期；2016年11月1日至2017年4月30日和2017年11月1日至2018年4月30日为减免租金期。朱熔芳现因未能按合同约定缴纳自2017年8月1日起的租金等费用致合同提前解除，朱熔芳应按合同约定承担相应的违约责任，补交给新龙太公司装修期的2个月租金3,634元／月×2月=7,268元和免租期租金3,634元／月×12月=43,608元。上述补交的装修期租金和免租期租金来自于合同对违约方的违约处罚，对该补交租金的利息请求没有依据，不予支持。本案租赁合同因朱熔芳违约而于2018年7月20日提前解除，案涉的商铺朱熔芳现未继续经营，但也未腾退交还给新龙太公司。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，新龙太公司请求朱熔芳支付自租赁合同解除之日起至案涉商铺实际腾退之日止按租赁合同解除前的租金标准计算的房屋占用费是合理的。双方签订的物业管理服务协议约定，若朱熔芳违约，则新龙太公司为主张权益所支出的律师费、差旅费等费用由朱熔芳承担。新龙太公司提供的委托代理合同、福建增值税普通发票复印件可以证实其为本案纠纷支付律师代理费3000元，故新龙太公司请求朱熔芳承担本案律师费用3000元符合合同约定，应予以支持。综上，新龙太公司诉求中的合法有理部分，予以支持；无理部分，应予驳回。依照《中国人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、福建新龙太置业有限公司与朱熔芳于2016年5月26日签订的《仙游枫城新都租赁合同》于2018年7月20日解除。二、朱熔芳支付给福建新龙太置业有限公司2017年8月1日至2018年6月30日止的租金18170元、违约金13999.25元。三、朱熔芳支付给福建新龙太置业有限公司2017年8月1日至2018年7月20日止的物业服务费43450元、违约金3081.35元。四、朱熔芳支付给福建新龙太置业有限公司商铺装修期(2016年11月1日至2016年7月14日止)的租金7268元、租金优惠期(2016年11月1日至2017年4月30日止和2017年11月1日至2018年4月30日)的租金43608元。五、朱熔芳应支付给福建新龙太置业有限公司律师代理费3000元。上述二至五项给付金额共计132576.6元，款限在本判决生效后十日内付清。六、朱熔芳应在本判决生效后十日内将位于仙游县枫亭镇枫亭北路928号仙游枫城新都购物中心商业广场室内步行街3层302-1号商铺腾退归还给福建新龙太置业有限公司并向福建新龙太置业有限公司支付自2018年7月21日起至商铺实际腾退之日止按每月3634元的租金标准计付的房屋占用费。七、驳回福建新龙太置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2816元，由朱熔芳负担。 二审庭审过程中，朱熔芳未提供新的证据。新龙太公司向本院提供《仙游枫城新都租赁合同》一份，欲证明新龙太公司于2019年7月19日将案涉商铺另行转租，朱熔芳实际腾退时间为2019年7月19日。 经庭审质证，朱熔芳对该证据的三性均有异议，认为在这之前新龙太公司有转租他人，具体不清楚。 本院审查认为，因朱熔芳无法提供其他证据证实在上述期限之前新龙太公司有转租他人的事实，该份证据对朱熔芳计算具体腾退时间是有利的，故予以认定。 经审理查明，朱熔芳对一审法院查明的事实提出如下异议：1.对“新龙太公司按朱熔芳在《仙游枫城新都租赁合同》指定的收件地址、收件人及联系电话于2017年9月27日和2018年7月20日分别通过顺风快递和EMS邮政特快专递向朱熔芳邮寄《告知函》和《解除房屋租赁合同告知函》各一份，通知朱熔芳已拖欠租金”有异议，认为其没收到新龙太公司的邮件；2.对“但届期后朱熔芳仍未支付拖欠的租金等费用，也未腾退涉讼商铺”有异议，认为因为门被新龙太公司锁住，所以无法经营及腾房，其就没支付租金，过错方不是朱熔芳。朱熔芳对一审法院查明的其他事实没有异议。新龙太公司对一审法院查明的事实没有异议。本院对一审法院查明的双方当事人均没有异议的事实部分予以确认。 二审另查明，新龙太公司于2019年7月19日将案涉店铺另行转租他人。 本院认为，闽(2017)仙游县不动产权第0003976号证明新龙太公司系讼争商铺的合法产权人，则其对该商铺享有使用、收益和处分的权利。一审法院对新龙太公司与朱熔芳签订的《仙游枫城新都租赁合同》、《物业管理服务协议》的效力依法作出认定，在此不再赘述。一审法院已判决案涉合同于2018年7月20日予以解除，朱熔芳上诉请求第一项已无必要，不再审查。根据涉案合同第二十二条第22.8款约定，朱熔芳妥善履行合同是给予其免租装修期和减免租金政策的前提，若朱熔芳违约导致合同提前终止，则应按第一个租赁年度的租金标准补交免租装修期和减免政策下的租金，因朱熔芳未按上述约定履行缴纳租金等费用的义务，一审法院据此判决朱熔芳应向新龙太公司支付商铺装修期和租金优惠期的租金是正确的。朱熔芳上诉称新龙太公司商业推广未达到商业利用价值是本案的过错方及案涉商铺被新龙太公司锁门，但其未能提供证据加以证实，应承担举证不能的责任。鉴于案涉店铺由新龙太公司另行转租他人，故新龙太公司请求朱熔芳腾退案涉店铺，不再予以审查。但朱熔芳仍应支付自2018年7月21日起至腾空之日即2019年7月19日止的占有使用费为：3634元÷30天×362天=43850元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，拟判决如下： 一、维持福建省仙游县人民法院(2018)闽0322民初5377号民事判决第一、二、三、四、五项； 二、撤销福建省仙游县人民法院(2018)闽0322民初5377号民事判决第六、七项； 三、朱熔芳应在本判决生效之日起十日内支付给福建新龙太置业有限公司自2018年7月21日起至2019年7月19日止的房屋占有使用费43850元； 四、驳回福建新龙太置业有限公司一审的其他诉讼请求； 五、驳回朱熔芳的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费2816元，由福建新龙太置业有限公司负担816元，由朱熔芳负担2000元；二审案件受理费2816元，由福建新龙太置业有限公司负担816元，由朱熔芳负担2000元。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇二〇年三月九日 书记员  高小福 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 （二）原判决、裁定认定事实错误的或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。