四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终415号 上诉人（原审原告、反诉被告）：何兵，男，1984年4月9日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：付廷禄，成都市金牛区城北法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘祥，男，1963年9月7日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：曾大伟，四川瑞信杰律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：孙秀英，女，1965年3月21日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：曾大伟，四川瑞信杰律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘学峰，男，1988年5月25日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：曾大伟，四川瑞信杰律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：龙晓琴，女，1988年9月13日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：曾大伟，四川瑞信杰律师事务所律师。 上诉人何兵因与上诉人刘祥、孙秀英、刘学峰、龙晓琴（以下简称刘祥四人）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初10685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何兵上诉请求：撤销一审判决第三项，改判刘祥四人向何兵支付违约金2万元，并承担何兵聘请律师的代理费8000元；本案一、二审诉讼费均由刘祥四人承担。 事实和理由：刘祥四人在合同履行过程中存在一系列违约行为，应承担相应违约责任。具体违约行为如下：1.刘祥四人未按约定在协议签订后一年半之内取得产权证；未将政府延期办理产权登记的补偿款按照约定支付给何兵；未按约定在实际取得产权证后十日内将产权过户至何兵名下。如果刘祥四人能够在签约后一年半内，即2015年11月3日前履行过户协助义务，则根本不会发生因限购政策而导致何兵无购房资格的问题。双方约定的违约金数额为70万元，何兵在起诉时考虑到刘祥四人的经济状况，仅主张了2万元。2.在限购政策施行后，刘祥四人在了解到何兵不符合直接向房产管理部门申请办理过户手续的条件后，提出诸如加价、补偿等合同约定之外的条件，以逃避履行过户义务。该事实通过刘祥四人在一审中提交的录音证据能够证明。3.案涉合同签订时间远早于限购政策出台时间，双方均不可能预见，仍应按约定履行各自的义务。但刘祥四人以限购政策为借口，拒绝协助何兵办理产权过户手续，是故意设置履行障碍，有违诚信原则。 针对何兵的上诉，刘祥四人辩称，何兵的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。 刘祥四人共同上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回何兵的全部诉讼请求，并判决何兵承担刘祥四人因本案聘请诉讼代理人的代理费8000元；本案一、二审诉讼费均由何兵承担。 事实和理由：案涉协议书于2013年6月4日签订，约定在刘祥四人取得产权证后即办理过户手续。在刘祥四人于2019年5月取得产权后即通知何兵办理过户事宜及支付尾款，但因何兵未缴纳24个月的社保，不符合成都市限购政策的购房要求，已丧失购买案涉房屋的资格。而何兵提起本案诉讼，是企图通过虚假诉讼方式，规避成都市的限购政策。案涉协议书因何兵不具备购房资格而客观上无法继续履行，一审中，刘祥四人提出了解除合同的主张，被一审法院告知应另案主张权利。对此，刘祥四人已另案主张合同解除，何兵应按约承担刘祥四人因本案支出的律师费损失。 针对刘祥四人的上诉，何兵辩称，刘祥四人的上诉请求及理由不成立，应予驳回。 何兵向一审法院起诉请求：1.判令刘祥四人履行合同义务，将位于成都市金牛区房屋的不动产权登记到何兵名下；2.判令刘祥四人支付何兵违约金2万元，并承担何兵聘请诉讼代理人的代理人8000元；3.本案全部诉讼费由刘祥四人承担。 刘祥四人向一审法院反诉请求：1.判令何兵支付剩余房款4万元，并支付利息，利息按同期银行同期贷款利率以未付房款为基数按照年息6%从2019年5月7日起开始计算；2.判令何兵支付刘祥四人代理人费用8000元。 一审法院认定事实：2011年12月21日，刘祥四人作为乙方（被安置人）与甲方成都市金牛区征地工作领导小组办公室、成都市国土资源局金牛分局的委托方金牛区人民政府沙河源街道办事处签订了《金牛区拆迁住房安置协议书》，约定：甲方安置给乙方肆套住房，共计建筑总面积为301.46㎡（含公摊面积）。安置房位置套型为：（安置结算面积52.95㎡，建筑面积62.39㎡）、（安置结算面积60.98㎡，建筑面积67.83㎡）、（安置结算面积72.64㎡，建筑面积80.8㎡）、（安置结算面积81.87㎡，建筑面积90.44㎡）。 2013年6月4日，甲方刘祥四人与乙方何兵签订了《协议书》，约定“甲方自愿将成都市金牛区房屋一套出售给乙方，双方确认该房屋成交为350000元（叁拾伍万元整）……乙方于2013年5月26日先支付购房定金20000元（贰万元整）给甲方，在签订此协议时，乙方再支付购房款人民币290000元（贰拾玖万元整）给甲方……甲方应当从该套房所在的小区取得大产权，能够办理产权分户登记时起，5日内书面通知乙方一同到相关单位办理产权登记，并将购买的该套房屋的产权证在房产监理处领取后当场交给乙方保管。甲方在领取房产证之日起10日内协助乙方办理过户登记……在办理产权变更时，双方互相配合，待该套房屋的房产证过户为乙方的名字时，乙方将余款40000元（肆万元整）支付给甲方。（如该套房屋一年半后未能办理产权证，政府补偿给该套房屋的款项由乙方享有。）……甲、乙双方应遵守此协议，如一方违约另一方有权要求继续履行协议，违约方除无条件履行本协议外，还应支付另一方违约金700000元（柒拾万元整），乙方在该房屋内装修费按120000元（壹拾贰万元整）计算全部由违约方承担；如因违约引发的诉讼，除诉讼费由违约方承担外，违约方应另行承担守约方聘请诉讼代理人的代理费8000元。”何兵于2013年5月26日向刘祥四人支付定金20000元，于2013年6月4日通过银行转账290000元给刘祥四人。刘祥四人于2013年6月4日向何兵出具《房屋出售收条》，载明已收到何兵购买案涉房屋房款310000元。 另查明，成都市金牛区房屋地址变更为成都市金牛区房屋，孙秀英于2019年5月7日办理了该房屋的产权登记，登记权利人为孙秀英。 再查明，刘祥与孙秀英系夫妻关系，二人育有一子刘学峰，刘学峰与龙晓琴系夫妻关系。 又查明，成都市人民政府办公厅于2017年3月23日发布《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》成办发[2017]10号文件，将二手房纳入限购范围。何兵因限购政策影响，一直未能办理房屋产权过户。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《金牛区拆迁住房安置协议书》、《协议书》、中国农业银行存款业务回单、《房屋出售收条》、《成都市不动产登记信息摘要》、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 一审法院认为，何兵与刘祥四人签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应依约履行。 对于何兵主张刘祥四人将位于成都市金牛区房屋的不动产权登记到何兵名下的诉讼请求。经查,何兵与刘祥四人的房屋买卖《协议书》的签订时间为2013年6月4日，支付定金和首付款的时间分别为2013年5月26日和2013年6月4日，成都市人民政府办公厅于2017年3月23日发布《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》成办发［2017］10号文件，一审法院认为，《协议书》签订时，成都市关于二手房买卖的限购政策尚未出台，该《协议书》不属于《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》调整的范畴，何兵具有购房资格，该《协议书》有效，双方应按约履行。又因《协议书》约定刘祥四人在领取房产证之日起10日内协助何兵办理过户登记，且孙秀英于2019年5月7日已取得案涉房屋的产权登记，一审法院认为《协议书》约定的办理产权过户的条件已经成就，孙秀英应协助何兵将成都市金牛区房屋的不动产权登记到何兵名下。 对于何兵主张刘祥四人支付违约金20000元及何兵聘请诉讼代理人的代理费8000元的诉讼请求。经查，《协议书》约定“如因违约引发的诉讼，除诉讼费由违约方承担外，违约方应另行承担守约方聘请诉讼代理人的代理费8000元”，一审法院认为，何兵因成都市关于二手房买卖的限购政策未能办理房屋产权过户，刘祥四人对此并无过错亦无违约行为，不符合《协议书》的该项约定，一审法院确定刘祥四人不承担违约责任和代理费，故对何兵的该项诉讼请求不予支持。 对于刘祥四人主张何兵支付剩余房款40000元及利息，利息按同期银行同期贷款利率以未付房款为基数按照年息6%从2019年5月7日起开始计算的诉讼请求。经查，《协议书》约定待案涉房屋的房产证过户为何兵的名字时，何兵将余款40000元（肆万元整）支付给刘祥四人，故在孙秀英应协助何兵将成都市金牛区房屋的不动产权登记到何兵名下之后，何兵应当向刘祥四人支付剩余房款40000元。对于利息，何兵未能支付房款同样是因受成都市关于二手房买卖限购政策的影响，刘祥四人至今未将案涉房屋的不动产权过户到何兵名下，致使付款条件并未成就，故一审法院对刘祥四人主张利息的诉讼请求不予支持。 对刘祥四人主张何兵支付代理人费用8000元的诉讼请求。经查，《协议书》约定“如因违约引发的诉讼，除诉讼费由违约方承担外，违约方应另行承担守约方聘请诉讼代理人的代理费8000元”，一审法院认为，刘祥四人至今未将案涉房屋过户至何兵名下，何兵支付购房尾款的条件尚未成就，何兵不构成违约，故一审法院对刘祥四人的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、孙秀英于判决生效之日起十日内协助何兵将位于成都市金牛区房屋的不动产权登记到何兵名下；二、何兵在孙秀英将位于成都市金牛区房屋的不动产权登记到何兵名下三日内向刘祥四人支付购房尾款40000元；三、驳回何兵的其他诉讼请求；四、驳回刘祥四人的其他诉讼请求。如果何兵未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取250元，由何兵负担125元，由刘祥四人负担125元。（此款已由何兵先行垫付，刘祥四人于判决生效之日起十日内支付给何兵）。反诉案件受理费400元，由刘祥四人负担200元，由何兵负担200元。（何兵、刘祥四人于判决生效之日起十日内向一审法院缴纳）。保全费2270元，由何兵负担1135元，由刘祥四人负担1135元。（此款已由何兵先行垫付，刘祥四人于判决生效之日起十日内支付给何兵）。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院另查明，双方一致确认案涉房屋已在《协议书》签订后完成交付。 二审中，何兵明确表示，其上诉主张的违约金2万元及律师费8000元，均是针对刘祥四人在案涉履约过程中的同一违约事实主张违约责任。对此，本院依法向何兵释明，当事人基于同一违约事实不能同时既主张违约金又主张损失赔偿。何兵明确表示其选择主张违约金2万元，不再主张8000元律师费的损失赔偿请求。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有三个，现评判如下： 一、何兵要求刘祥四人承担协助办理产权过户义务的主张能否成立。 案涉《协议书》是在房地产政策调控之前签订，何兵已按约定支付定金和购房款。虽然房地产政策出现调整，但政策调整不是合同当事人拒绝或消极履行合同义务的原因。双方应当按照约定继续履行各自义务。根据约定，何兵应于2013年5月26日支付定金2万元，签订协议当日支付290000元，尾款4万元在房屋产权过户至何兵名下时支付；刘祥四人在领取房产证之日起十日内协助何兵办理过户登记。合同实际履行中，何兵已按约定期限、足额支付除尾款4万元之外的其余购房款，房屋产权亦于2019年5月7日登记至孙秀英名下，故，刘祥四人作为出卖人履行协助办理产权过户的条件已成就。庭审还查明，案涉房屋上未设定抵押权，目前存在的人民法院查封措施系何兵向一审法院申请的保全措施。基于此，何兵诉请办理过户登记的主张，符合合同约定，亦不存在法律上或事实上的障碍，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。刘祥四人以限购政策施行后何兵不具备购房资格为由，上诉认为案涉合同缺乏继续履行的客观基础，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 二、何兵要求刘祥四人支付违约金2万元的主张能否成立。 本案中，何兵认为刘祥四人逾期取得产权证以及逾期协助何兵办理产权过户的行为构成违约，应承担违约责任。对此，本院认为，案涉《协议书》签订时，双方对刘祥四人尚未取得房屋产权证的事实系明知，虽然合同中约定“如房屋一年半后未能办理产权证，政府补偿给该房屋的款项由何兵享有”，但刘祥四人取得案涉房屋是源于拆迁安置补偿，在何兵无证据证明刘祥四人存在怠于办证或阻碍办证的情况下，房屋产权证办理至被拆迁安置人名下的期限不确定，且不以刘祥四人的主观意志决定。更何况，双方已对刘祥四人未能在签约后一年半内取得产权证的情形，约定了补偿方式。鉴于此，何兵主张刘祥四人应对逾期取得产权证承担违约责任的意见，本院不予支持。案涉合同在履行过程中，刘祥四人在实际取得产权证后及时将该情况告知何兵，但因房地产调控政策施行，何兵客观上确不符合限购政策所规定的购房资格要件，刘祥四人作为普通民众，基于自身对限购政策的理解偏差，误以为案涉合同因此不再具备继续履行的条件，并基于此未履行协助何兵办理产权过户登记的义务，不宜认定为刘祥四人恶意违约。故，对何兵要求刘祥四人承担逾期办理产权过户登记违约金的主张，本院不予支持。 三、刘祥四人要求何兵承担8000元诉讼代理费的主张能否成立。 二审中，刘祥四人明确表示，其该项主张的合同依据是《协议书》第五条关于“如因违约引发的诉讼，除诉讼费由违约方承担外，违约方应另行承担守约方聘请诉讼代理人的代理费8000元”的约定。对此，本院认为，何兵因《协议书》签订之后施行的限购政策而客观上不符合购房资格要求，并非何兵主观上不愿继续履约；且，前述焦点一已评述，限购政策的施行并不影响案涉《协议书》的继续履行，因此，不能由此认定何兵存在违约行为。刘祥四人依据该合同条款主张何兵承担违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。 至于刘祥四人上诉主张本案系何兵为规避限购政策提起的虚假诉讼问题。本院认为，案涉《协议书》签订时，刘祥四人作为卖方尚未取得产权证，该房屋买卖交易违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”之规定，虽不影响《协议书》的效力认定，但双方因此无法按照行政管理要求办理合同备案，进而导致在限购政策施行后，双方亦无法自行办理产权过户，致使何兵只能采取诉讼方式请求办证。由此可见，案涉买卖双方对本案纠纷及诉讼的产生均存在过错。刘祥四人关于本案系虚假诉讼的主张，与法律规定不符，其据此认为因参加诉讼支出的律师代理费应由何兵承担，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，刘祥四人、何兵的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人何兵负担500元，由上诉人刘祥、孙秀英、刘学峰、龙晓琴负担800元。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年三月二十日 书记员 王朝阳