广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终1093号上诉人（原审原告）江门市新会区汇楹红木艺术家具展览城有限公司，住所地：广东省江门市新会区**********（1＃办公楼）。法定代表人：钟柏年，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁珍屏，广东华南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江门市逐新贸易有限公司,住所地：广东省江门市新会区************公路边商铺。法定代表人：林某1。上诉人江门市新会区汇楹红木艺术家具展览城有限公司（以下简称汇楹公司）因与被上诉人江门市逐新贸易有限公司（以下简称逐新公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初7039号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇楹公司上诉请求：撤销一审判决，改判为支持汇楹公司根据合同约定没收逐新公司的履约保证金人民币54129.6元作为违约金。事实和理由：一审判决认定部分事实错误，适用法律错误。理由：一、根据汇楹公司与逐新公司所签订的《商铺租赁合同》第五、十一、十三条的约定，承租方逾期交租或有其他违约行为的，出租方有权终止合同、收回商铺和没收保证金；并承担汇楹公司有关的损失等。在本案中，逐新公司拖欠租金、水电费等最高达6个月以上；而且汇楹公司多次催收无果。其行为严重违反了合同的约定。根据合同法及当事人意思自治原则，汇楹公司主张没收有关的履约保证金是合法、合理的。二、汇楹公司已基于本案的实际情况及经济环境，放弃根据合同的约定向逐新公司主张逾期缴交租金、水电费等费用的违约金。但一审判决在违反法律规定及当事人意思自治的情况下，认定双方合同约定的保证金属于所谓的“违约金过高”的情况，没有事实根据和法律依据，而且有失公平。更为严重的是，如此认定，必将导向经济主体或当事人不尊重合同，不崇尚合约精神。逐新公司辩称，同意一审判决。汇楹公司向一审法院起诉请求：1.逐新公司清偿从2019年7月至2019年10月的租金72172.8元、水电费4309.38元以及逾期支付利息27064.8元（按每日迟延支付租金0.5%计算）；另外没收履约保证金54129.6元作为违约金。2.逐新公司支付从2019年11月1日起至实际腾退位于江门市新会区***************、汇*大道30号商铺之日的场地占用费（按18043.2元/月的标准计算）和水电费（按清偿时实际发生的费用计算）。3.逐新公司承担本案的诉讼费用。一审庭审后，汇楹公司变更第一、二项诉讼请求为“请求根据合同约定没收履约保证金54129.6元作为违约金”。一审法院认定事实：2019年1月1日，汇楹公司与逐新公司签订两份《商铺租赁合同》，汇楹公司将位于江门市新会区**********家具展览城内汇览大道28号396平方米的商铺以及汇览大道30号463.2平方米的商铺出租给逐新公司作为商业用途。双方约定：租赁期限从2019年1月1日至2019年12月31日止；汇览大道28号商铺租金为每月8316元、汇览大道30号商铺租金为每月9727.2元；合同签订三日内，逐新公司向汇楹公司预付一个月租金18043.2元，此后逐新公司应于每月25日前向汇楹公司缴纳下一个月的租金和上一个月的水电费及公共区域分摊的水电费；逐新公司向汇楹公司交纳54129.6元为合同的履约保证金，在合同期满或经双方同意解约，且逐新公司没有出现任何违约行为时，履约保证金无息如数退还；租赁期满或者逐新公司单方提出终止合同时，逐新公司在租赁期间在租赁商铺内及场地上的装修无偿归汇楹公司所有；租赁期满后，本合同终止，逐新公司应将商铺退还汇楹公司。若出现包括拖欠租金累计达30天等8种情形时，汇楹公司有权终止合同和没收保证金；汇楹公司未按时交付出租商铺供逐新公司使用的，须按照月租金5%乘以迟延交付商铺的天数，向逐新公司交付违约金；逐新公司逾期交付租金、水电费的，除应及时如数补交外，还应按月租金5%乘以迟延交付租金的天数，向汇楹公司交付违约金；等等。后因逐新公司拖欠租金和水电费等经汇楹公司多次催缴未果。遂成本诉。一审庭审中，汇楹公司明确涉案的《商铺租赁合同》期满即终止。一审庭审后，汇楹公司和逐新公司共同确认，逐新公司在2019年12月19日已经交清涉案商铺至2019年12月26日前的全部租金及水电费等费用合计114416.06元。另查明，汇楹公司成立于2014年12月8日，主要经营范围为承办红木艺术家具展览展示活动、物业出租、物业管理等业务。包括涉案的商铺在内位于江门市新会区********的建筑物已取得房地产权证，登记权属人为陈紫美。汇楹公司于2015年4月17日与陈紫美签订租赁合同取得前述建筑物经营、使用权。一审法院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷，汇楹公司将所承租，且业已取得房产权属登记证书的涉案店铺出租给逐新公司使用，并签订《商铺租赁合同》，该合同为汇楹公司、逐新公司双方协商一致所签，是其真实意思表示，汇楹公司、逐新公司之间租赁关系依法成立，应受法律保护，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，双方当事人均应依约履行。汇楹公司已经按照约定将涉案商铺交由逐新公司使用，其已经履行了双方合同约定的交付租赁物的义务，但逐新公司作为承租人，没有依约足额支付租金及水电费等义务，其行为已构成违约，但在本案一审庭审结束之后，逐新公司主动向汇楹公司偿还了至涉案租赁合同期届满止的全部租金以及水电费等，已全部履行其应尽的支付款项的义务，汇楹公司也据此对诉讼请求进行变更，仅要求没收履约保证金54129.6元作为违约金。尽管现有法律对履约保证金的性质和效力的规定并不明确，其也并不是法定的债的担保形式，但从汇楹公司、逐新公司双方作出履约保证金的约定来看，其目的在于减少或避免因逐新公司迟延或拒不交付租金等违约而导致的损失，履约保证金同时又具有违约金的性质。同时，在涉案租赁合同的履行过程中，逐新公司出现没有按时缴交租金及水电费用等违约行为时，该违约行为客观给汇楹公司造成利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”的规定，至本案裁判之时，逐新公司已经足额交清了涉案合同期内的租金、水电费等款项，汇楹公司也没有证据证明逐新公司存在其他违约行为，汇楹公司要求没收履约保证金缺乏事实基础，而且汇楹公司主张的没收履约保证金54129.6元作为违约金过分高于因逐新公司迟延履行缴交款项义务所给汇楹公司造成利息损失，逐新公司也提出不同意没收履约保证金的抗辩，故依据双方对涉案合同的履行情况、过错程度以及公平原则，一审法院对汇楹公司主张没收履约保证金不予支持，该履约保证金54129.6元应当退还给逐新公司，逐新公司因迟延履行支付义务给汇楹公司造成的损失的计算，应以拖欠的租金及水电费数额为基数，按照年利率6%计付为妥，且该逾期付款利息足以弥补因逐新公司迟延履行支付租金、水电费等所造成汇楹公司的损失。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，判决：一、逐新公司应于判决发生法律效力之日起十日内向汇楹公司支付逾期利息（逾期利息以实际拖欠款项为基数，按照年利率6%计算至2019年12月19日止，其中2019年7月份租金18043.2元自2019年6月25日起算，2019年7月份水电、公摊费763.95元自2019年7月25日起算；2019年8月份租金18043.2元自2019年7月25日起算，2019年8月份水电、公摊费953.85元自2019年8月25日起算；2019年9月份租金18043.2元自2019年8月25日起算，2019年9月份水电、公摊费1124.17元自2019年9月25日起算；2019年10月份租金18043.2元自2019年9月25日起算，2019年10月份水电、公摊费1467.42元自2019年10月25日起算；2019年11月份租金18043.2元自2019年10月25日起算，2019年11月份水电、公摊费1177.81元自2019年11月25日起算；2019年12月份租金18043.2元自2019年11月25日起算）。二、驳回汇楹公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1726.77元，保全申请费1308.38元，合计诉讼费3035.15元（已由汇楹公司预交），由汇楹公司负担1365.82元，逐新公司负担1669.33元。汇楹公司多预交的诉讼费1669.33元由一审法院予以退回；逐新公司应向一审法院补缴诉讼费1669.33元。二审中，双方当事人没有提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对汇楹公司的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：汇楹公司能否没收逐新公司的履约保证金54129.6元。汇楹公司与逐新公司签订两份《商铺租赁合同》，约定由逐新公司向汇楹公司承租汇览大道28号及30号商铺（即涉案租赁场地），合同期限为2019年1月1日至2019年12月31日，每月租金合计为18043.2元。该两份涉案合同为双方的真实意思表示，且没有违反相关法律法规，故双方的租赁关系依法成立并生效，双方均应依约履行。合同签订后，汇楹公司已依约把涉案场地租予逐新公司使用，逐新公司应依约缴纳租金。涉案两份《商铺租赁合同》第四条第2款均约定：“承租方应于每月25日前向出租方缴纳下一个月的租金和上一个月的水电费及公共区域分摊的水电费。遇法定节假日，可顺延至法定节假日后的第一个工作日交纳。”但是，逐新公司自2019年7月份开始拖欠租金和水电费，直至2019年12月19日（即本案一审期间）才悉数偿还，显然构成违约，应承担相应的违约责任。为此，汇楹公司主张根据涉案合同的约定，没收逐新公司交纳的履约保证金合共54129.6元。现行法律规范虽然未明确履约保证金的性质和效力，但结合涉案合同的约定，本案中设立履约保证金的目的在于督促逐新公司履行合同义务，减少或避免因逐新公司迟延或拒不交付租金等违约行为而致使汇楹公司遭受的损失，故涉案履约保证金具有违约金的属性。虽然《商铺租赁合同》有关于“逐新公司拖欠租金累计达30天的，汇楹公司可终止合同并收回商铺和没收本合同保证金”的约定，但对照逐新公司原拖欠的租金及水电费数额（114416.06元），汇楹公司所主张没收的履约保证金54129.6元占比较高，且逐新公司之后已悉数偿还至租赁期限届满的所有租金及水电费，而汇楹公司亦未能提供证据证明其因逐新公司逾期付款所遭受的损失情况，以致无法证明其收取上述高额违约金的合理性，根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，一审法院不予支持汇楹公司关于全额没收履约保证金的主张并无不当。然而，资金是公司生存和发展的“血脉”，是公司开展运营的重要基础。涉案租赁物属于商用出租，租金收入对于汇楹公司的运营有重要作用，况且汇楹公司已全面依约履行合同，不存在过错；但逐新公司却在没有合法理由的情况下拖欠长达半年租金，存在主观过错。因此，基于公平原则以及违约责任以补偿性为主、惩罚性为辅的特性，综合考虑涉案租赁合同的履行情况、逐新公司的过错程度等因素，对于逐新公司迟延履行支付租金义务的违约责任，本院依法以履约保证金的一半即27064.8元酌定逐新公司的应付违约金数额。一审法院按年利率6%计算逐新公司应付的前述违约金，难以体现违约金的惩罚性，本院依法予以纠正。结合汇楹公司主张没收履约保证金54129.6元的诉讼请求，本院依法判决逐新公司交纳的履约保证金54129.6元中的27064.8元归汇楹公司所有，对于汇楹公司诉请超出的部分，本院不予支持。综上所述，汇楹公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但实体处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初7039号民事判决；二、江门市逐新贸易有限公司交纳的履约保证金54129.6元中的27064.8元归江门市新会区汇楹红木艺术家具展览城有限公司所有；三、驳回江门市新会区汇楹红木艺术家具展览城有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1726.77元，保全申请费1308.38元，合计诉讼费3035.15元（江门市新会区汇楹红木艺术家具展览城有限公司已预交），由江门市新会区汇楹红木艺术家具展览城有限公司负担487.38元，江门市逐新贸易有限公司负担2547.77元。江门市新会区汇楹红木艺术家具展览城有限公司多预交的一审案件受理费2547.77元，一审法院予以退回；江门市逐新贸易有限公司应向一审法院补缴案件受理费2547.77元。二审案件受理费1153.24元（江门市新会区汇楹红木艺术家具展览城有限公司已预交3453.54元），由江门市新会区汇楹红木艺术家具展览城有限公司负担576.62元，江门市逐新贸易有限公司负担576.62元。江门市新会区汇楹红木艺术家具展览城有限公司多预交的二审案件受理费2876.92元，本院予以退回；江门市逐新贸易有限公司应向本院补缴案件受理费576.62元。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 梁智坚审 判 员 肖文文二〇二〇年三月二十四日法官助理 雷楚莹书 记 员 区健敏