广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初189号原告：深圳市德业基物业管理有限公司，深圳市南山区深南大道12038号东方新地苑裙楼201，统一社会信用代码914403007261516411。法定代表人：杨友江，总经理。委托诉讼代理人：王潘锋，广东金唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李峰，广东金唐律师事务所律师实习律师。被告：郭水青，女，1977年11月25日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，被告：邱伟，男，1975年1月30日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，原告深圳市德业基物业管理有限公司（以下简称“德业基公司”）诉被告郭水青、邱伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。德业基公司的委托诉讼代理人王潘锋，郭水青、邱伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德业基公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令郭水青、邱伟向德业基公司支付拖欠的物业管理费4519.68元以及水费235.36元、专项维修资金353.1元以及违约金482.57元（违约金以未缴纳的物业管理费为基数，自逾期之日起按照每日万分之五的标准支付至缴清全部物业管理费之日止，暂计至2017年9月30日)；2.本案的诉讼费、保全费等由郭水青、邱伟承担。事实与理由：2014年5月28日，深圳市南山区德意名居业主委员会与德业基公司签订了《物业服务合同》，约定由德业基公司为深圳市德意名居小区全体业主或物业使用人提供物业服务管理，服务期限为3年，自2014年5月28日起至2017年5月27日止，并可在到期后继续提供服务。依据双方所签订的《物业服务合同》的约定，小区业主或物业使用人每月应按其拥有的建筑面积向德业基公司缴纳物业管理服务费，其中住宅物业按照每平方米3.2元/月的标准计算，商业住宅按照每平方米6元/月的标准计算，每月缴纳物业管理费为当月10日前，逾期缴费的应以逾期未缴的物业管理费为基数，自逾期之日起按照每日万分之五的标准计算违约金。同时由德业基公司代缴相关物业的水费、电费、专项维修资金等费用。郭水青、邱伟是深圳市南山区德意名居小区一期1栋B座16A房屋的业主或使用者，但未按照上述《物业服务合同》的约定缴纳2016年11月至2017年9月期间的物业管理费4519.68元、专项维修资金353.1元，以及未缴纳2017年6月至9月的水费235.36元，并因此而产生的违约金482.57元。依据《物业管理条例》第六十七条、《深圳经济特区物业管理条例》第九十三条的规定，郭水青、邱伟作为德意名居小区的业主，依法负有缴纳物业管理费的义务，其拖欠物业管理费的行为已经构成严重违约，依法应继续缴纳未缴纳的费用并承担违约责任。综上,郭水青、邱伟拒不缴纳拖欠的物业管理费的行为已严重侵害了德业基公司的合法权益，并已构成违约，现德业基公司为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请！郭水青、邱伟共同辩称：1、小区业主公共收益由德业基公司非法占用、侵吞，从未向包括郭水青、邱伟在内的全体业主征求收取、使用意见，以及履行必要的公示。2014年4月28日，德业基公司与深圳市南山区德意名居第一届业主委员会签订了包干制物业服务合同，依据合同约定物业费归属郭水青、邱伟，公共收益并未与其有任何约定。依据国务院2007年实施的《物业管理条例》第五十五条规定，公共收益属于小区业主所有的，首先作为本体基金（物业专项维修资金）补充使用，也可以由业主大会决定其他使用用途。但一直以来，德业基公司从不公示收入多少、使用多少、余额多少，郭水青、邱伟亦毫不知情，曾多次要求亦未得到德业基公司的明示。德业基公司不仅违反了法律规定，也严重违反物业合同约定，侵害了郭水青、邱伟的知情权，以及依法可以以房屋产权面积明确区分的公共收益权；2、德业基公司没有按照法律规定及时、足额地缴纳郭水青、邱伟名下房屋的物业专项维修资金，导致郭水青、邱伟无法进行房屋的正常交易、办理抵押贷款及买卖过户手续。依据2008年颁布实施的《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条规定，日常收取的物业专项维修资金由业主随物业费缴纳，由物业公司按月存入物业专项维修资金专户，物业公司应按月缴纳存入政府监管的基金账户内。直到郭水青、邱伟发现后并停止再缴纳日期为止，郭水青、邱伟虽然履行了缴纳物业费及物业专项维修资金的应尽义务，而德业基公司却未依法履行代缴义务，并未按月存入小区物业专项维修基金账户，造成郭水青、邱伟的房屋基金分户信息一直显示未足额缴纳状态，导致郭水青、邱伟因违反《深圳经济特区物业管理条例》规定无法交易、抵押、过户等，严重侵害了郭水青、邱伟依法应享有的业主物权及正常市场交易而产生的收益权；3、在物业服务合同期内，殴打、谩骂郭水青、邱伟。业主大会期间，前来业主大会投票的郭水青、邱伟被在场阻挠的德业基公司工作人员推倒在地，拖拽头发殴打，且被警方处理，至今尚未赔付医疗费、交通费、误工费、营养费及精神损失费共计25854.12元；4、长期怠于管理，小区脏乱差，老鼠成窝，蟑螂蚊子成群。电梯亦没有及时维护，经常关人、夹人。二栋、三栋架空层属于规划内公共场所，但德业基公司擅自把三栋架空层做宿舍等出租他用（此违建在2019年1月份桃源街道办才予以拆除，根据预算将要花60万元左右来修复，其必须依法恢复原始规划公共用途的功能），引起郭水青、邱伟的强烈不满，且其态度野蛮霸道，对于包括郭水青、邱伟在内的业主基本诉求拒不理会，三番五次殴打业主，偷抢业主大会的投票票箱。2017年5月27日，其与上届业委会所签订物业服务合同到期。经业主大会依法换届选举产生第二届业主委员会，并经2017年4月23日业主大会会议决定不再续聘德业基公司。德意名居第二届业委会依法与选聘的物业在2017年9月签订了物业服务合同，但德业基公司拒不撤场，拒不缴纳小区资料及公共设施，甚至想方设法破坏管理设施设备，殴打、威胁、恐吓多名包括郭水青、邱伟在内的业主，也殴打新物业保安人员，多次被南山区警方处理，也被深圳市物业管理协会公开谴责、处理，其行为受到过相关部门的惩处。综上所述，德业基公司不仅严重侵害郭水青、邱伟的业主权益，而且殴打、谩骂业主，同时也侵害业主身体权、健康权、名誉权，完全不顾其物业管理企业应当具备的企业责任、义务。同时，在公共收益、物业专项维修基金、物业管理、业主知情权、擅自改变原始规划区域内共有区域功能等方面存在严重的违法、违规、违约情形，存在过错在先，事实清楚，应当首先予以纠正，积极赔付、停止侵害、排除妨害、恢复答辩人正常的房屋状态、恢复包括架空层在内的建筑区划内的原始规划功能。请求法院依据法律规定，依法保护郭水青、邱伟的合法权益，驳回德业基公司的诉讼请求，若有证据证明郭水青、邱伟欠缴物业费，则判令德业基公司主张的物业费三折缴纳，并判令德业基公司就小区公共收益的收取、使用、处分的情况给予解释说明，满足郭水青、邱伟依法应享有的业主知情权，并赔偿医疗费医疗费1054.12元、交通费1800元、误工费1万元、营养费3000元、精神损失费1万元，并以书面公开方式向郭水青、邱伟道歉。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市××动物园路德意名居（一期）1栋B-16A房（涉案房产）于2013年7月9日登记至郭水青、邱伟名下，建筑面积128.4平方米，双方各占50%的份额。2014年5月28日，深圳市南山区德意名居业主委员会（委托方、甲方）与德业基公司（受托方、乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对德意名居花园（商、住一、二期）进行物业管理服务；委托管理期限为3年，自2014年5月28日起到2017年5月27日止；物业服务费实行包干制，由业主（物业使用人）按其拥有建筑面积每月向乙方缴纳，住宅物业3.2元/月/平方米，商业物业6元/月/平方米，物业管理服务费每月交纳一次，每次交纳时间为当月10日前；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应缴管理服务费万分之五交纳违约金；及其他内容。德业基公司提交了《桃源街道大学城社区德意名居小区新老物业交接协调会会议纪要》，以证明在2017年10月17日召开的新老物业交接协调会上，确认了德意名居小区部分业主欠缴物业费。郭水青、邱伟认为该会议纪要无相关人员的签名以及组织协调会的政府部门盖章，真实性无法确认，关联性不予认可。德业基公司提交了2017年6月至9月的深圳增值税专用发票、广东省污水、垃圾处理费专用收据，以证明德业基公司已代缴涉案小区的水费。郭水青、邱伟对上述证据的关联性不予认可，认为并未载明郭水青、邱伟欠缴费用及欠缴费用金额。郭水青、邱伟提交了物业专项维修资金欠费金额截图，以证明德业基公司未缴纳涉案房产专项维修资金。德业基公司对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。为证明德业基公司未履行合同义务，郭水青、邱伟提交了：1、深圳财经生活频道《经济生活报道》的视频和截图、受案回执、立案告知书、深圳市公安局南山分局鉴定意见通知书、医疗费票据，以证明其被殴打的事实；2、房屋建筑公用面积分类汇总表、限期拆除催告书、照片，以证明3栋架空层属公共场所，相关部门要求拆除架空层违建部分；3、德意名居换物业前后情况说明、《关于对深圳市德业基物业管理有限公司给予公开谴责的决定》。德业基公司对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。庭审中，郭水青、邱伟陈述德业基公司主张的费用其已用现金支付。本院认为，德业基公司与德意名居业主委员会签订的《物业服务合同》不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同到期后，德业基公司继续为涉案小区提供物业管理服务，故德业基公司与郭水青、邱伟存在事实上的物业服务合同关系。德业基公司为涉案小区提供物业管理服务至2017年9月，现德业基公司主张郭水青、邱伟欠付2016年11月至2017年9月期间的物业管理费4519.68元、专项维修资金353.1元，以及2017年6月至9月的水费235.36元，郭水青、邱伟未提交证据证明其已支付相关费用，应承担举证不能的不利后果。郭水青、邱伟辩称德业基公司在提供服务过程中严重失职、未按约定履行合同义务，但物业服务企业是对小区进行管理并提供服务，其收取的物业管理费、专项维修资金是用于整个小区设施的维修、养护、管理等，业主拒交物业管理费、专项维修资金，不仅损害了物业服务企业的利益，也是对其他业主利益的侵害，业主如对物业服务质量不满意应通过其他合法途径解决，故对于郭水青、邱伟的上述抗辩，本院不予采纳，郭水青、邱伟应向德业基公司支付上述欠付费用。同时，德业基公司作为物业管理服务的提供者，亦应当不断提高服务质量，以维护全体小区业主的合法权利。郭水青、邱伟未按合同约定缴纳物业管理费，其行为构成违约，应承担相应的违约责任，德业基公司主张违约金，符合合同约定，本院予以支持。郭水青、邱伟应按每月欠付物业管理费410.88元（3.2元/月/平方米×128.4平方米）的日万分之五的标准，分别从欠缴物业费当月11日起向德业基公司支付违约金，计至本院判决确定的付款之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告郭水青、邱伟应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市德业基物业管理有限公司支付2017年6月至9月的水费235.36元、2016年11月至2017年9月期间的专项维修资金353.1元、物业管理费4519.68元及违约金（以410.88元为基数，按每日万分之五的标准，分别从欠缴当月11日起，计至本院判决确定的付款之日止）。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费25元，原告深圳市德业基物业管理有限公司已预交，由被告郭水青、邱伟负担。本判决为终审判决。审判员  赖晖二〇二〇年三月二十三日书记员  习思附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各盛自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。