广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终372号上诉人（原审原告）：梅州正喜物业管理有限公司。住所地：梅州市*************。法定代表人：谢斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹灵珊，广东以泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蓝立元，男，汉族，1977年9月8日出生，住所地：梅州市梅江区***水岸新天天寿3-502房。上诉人梅州正喜物业管理有限公司因与被上诉人蓝立元物业服务合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初2821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人梅州正喜物业管理有限公司的委托诉讼代理人邹灵珊，被上诉人蓝立元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅州正喜物业管理有限公司上诉请求：撤销广东省梅州市梅江区人民法院作出的(2019)粤1402民初2821号民事判决,依法改判支持上诉人一审诉讼请求。事实及理由:上诉人认为一审法院认定的事实错误，导致作出错误的判决结果。一审法院认定的事实错误。第一，上诉人追索2011年4月1日起至2015年5月3日止的物业服务费等全部费用并未超过诉讼时效。上诉人认为被上诉人在2011年4月1日在上诉人实际进入水岸新天小区进行物业管理后，就以上诉人未尽到物业管理责任以及其摩托车被盗要求以物业费抵对其损失为借口无故拖欠物业服务费、公共维修基金、公摊电费、公摊水费、化粪池清理费等费用至起诉之时，上诉人认为被上诉人拖欠费用的行为属于同一法律关系所产生的债务，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定:“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”上诉人向被上诉人追索2011年4月1日起至2015年5月3日止的物业服务费等全部费用并未超过诉讼时效。第二，上诉人请求被上诉人支付2011年4月起至2019年9月止的公摊电费、公摊水费、化粪池清理费等费用于法有据。上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定己向一审法院提交2019年度公摊电费、公摊水费的缴费单据，并在提交相关公摊电费、公摊水费的缴费单据的同时一并提交了情况说明证实2011年4月起至2018年12月的公摊电费、公摊水费的缴费单据已经移交给案外人梅州市梅江区水岸新天业主委员会并由案外人保存，一审法院完全可以依职权向案外人调取2011年4月起至2018年12月的公摊电费、公摊水费的缴费单据用以核实上诉人所主张的公摊电费、公摊水费。虽然化粪池清理费在合同中并无约定，但是根据行业惯例以及在上诉人聘请人员对化粪池进行清理后均是由小区业主自行承担化池清理费的，上诉人请求被上诉人支付化粪池清理费是有事实依据的。综上，上诉人认为一审法院判决中存在严重的事实认定错误，最终导致了判决结果错误，依法应予纠正，上诉人的请求依法应当得到支持。故此，请求二审法院依法撤销一审判决，并依法改判，以维护上诉人的合法权益。蓝立元辩称，应维持一审判决。梅州正喜物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1．判令被告蓝立元支付2011年4月起至2019年9月止的物业服务费、公共维修基金、公摊电费、公摊水费、化粪池清理费等费用共计7704元；2.判令被告蓝立元承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告于2006年购买梅州市*******************，于2007年入住。梅州市*******************的权属人为被告蓝立元、曾莹。2011年3月23日，原告与梅州市梅江区水岸新天业主委员会签订《梅州市水岸新天物业管理服务承包合同》，合同主要内容为：“甲方（委托方）：梅州市水岸新天业主委员会乙方（受托方）：梅州正喜物业管理有限公司为加强水岸新天小区的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《中华人民共和国经济合同法》和国务院《物业管理条例》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》及其实施细则等有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对水岸新天小区实行专业化、一体化的物业管理服务，双方订立本物业管理服务承包合同，共同遵守执行。第一条物业管理内容1．物业基本情况(1)物业类型：高档住宅区。(2)座落位置：梅州市梅江区****。(3)物业概况：天福、天禄、天寿、天禧四个组团。2.委托管理事项(1)房屋建筑共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。(2)房屋建筑共用设施设备（共用的上下水管道、烟囱、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。（3)本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、停车场）的维修、养护和管理。（4)本物业规划内的附属配套服务设施（商业网点）的维修、养护管理。（5)公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。(6)交通、车辆行驶及停泊的管理服务。（7）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作。（8)物业及物业管理档案、资料的管理服务。(9)法规和政策规定及授权由物业管理公司管理的其它事项。……第三条物业管理服务费用1.收费标准及时间：(1)电梯房：每户50元／月；(2)非电梯房：每户35元／月；(3)已售车位卫生管理费：10元／月；(4)露天固定汽车位管理费：150元／月；（5)露天非固定汽车位管理费：120元／月；（6)电梯房公摊水电费：按原标准；（7)非电梯房公摊水电费：按原标准；（8）摩托车管理费容后协商；（9)未装修的业主只收取物业管理费；(10)收费时间：1月1-15日收第一季度费用；4月1-15日收第二季度费用；7月1-15日收第三季度费用；10月1-15日收第四季度费用。2．管理服务费标准的调整经双方充分协商确定。3.住宅共用部位共用设施设备维修基金(1)共用部位共用设施设备维修基金的归集、使用和管理按政府有关文件执行。(2)共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时，经房地产行政主管部门或物业管理委员会研究决定，按建筑面积比例（或按户）向产权人续筹或由产权人按实分摊。(3)产权人在出售、转让或馈赠其单元或因其他原因房屋产权转移时，所缴交的共用部位共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。(4)公共维修基金：每户12元／月。……第十三条合同效力本合同自双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。有效期3年，自2011年4月1日起至2014年3月31日止。合同期满前，若50%以上业主或60%业主委员会成员同意续签、本小区物业服务合同时，即续签本合同。本合同正本一式2份，双方各执l份，具有同等法律效力；合同副本1份，送梅州市建设局留存一份。”2013年11月15日，原告与梅州市梅江区水岸新天业主委员会续签《梅州市水岸新天物业管理服务承包合同》，合同主要内容为：“甲方（委托方）：梅州市水岸新天业主委员会乙方（受托方）：梅州正喜物业管理有限公司为加强水岸新天小区的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《中华人民共和国经济合同法》和国务院《物业管理条例》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》及其实施细则等有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对水岸新天小区实行专业化、一体化的物业管理服务，双方订立本物业管理服务承包合同，共同遵守执行。第一条物业管理内容1．物业基本情况(1)物业类型：高档住宅区。(2)座落位置：梅州市梅江区****。(3)物业概况：天福、天禄、天寿、天禧四个组团。2.委托管理事项(1)房屋建筑共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。(2)房屋建筑共用设施设备（共用的上下水管道、烟囱、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、加供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。（3)本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、停车场）的维修、养护和管理。（4)本物业规划内的附属配套服务设施（商业网点）的维修、养护和管理。（5)公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。(6)交通、车辆行驶及停泊的管理服务。（7）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作。（8)物业及物业管理档案、资料的管理服务。(9)法规和政策规定及授权由物业管理公司管理的其它事项。……第三条物业管理服务费用，收费标准及时间：(1)收费标准见附件一物业管理费：电梯房：70元套／月；普通房：50元套／月；车位：10元个／月。专项维修基金：12元／月／户。公共水、电费分摊：按月水、电实际读数分摊收取。停车费：露天停车汽车：120元／月／位；露天停车摩托：10元／月／位；露天固定停车汽车：150元／月／位；临时停车汽车：5元／次／日；临时停车摩托：2元／次／日。(2)收费时间：1月1-15日收第一季度费用；4月1-15日收第二季度费用；7月1-15日收第三季度费用；10月1-15日收第四季度费用。2．管理服务费标准的调整经双方充分协商确定。3.住宅共用部位共用设施设备维修基金(1)共用部位共用设施设备维修基金的归集、使用和管理按政府有关文件执行。(2)共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时，经房地产行政主管部门或物业管理委员会研究决定，按建筑面积比例（或按户）向产权人续筹或由产权人按实分摊。(3)产权人在出售、转让或馈赠其单元或因其他原因房屋产权转移时，所缴交的共用部位共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。(4)公共维修基金：每户12元／月。……第十三条合同效力本合同自双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。有效期3年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。合同期内，如出现业主委员会主任会议评估过半不满意，要求乙方整改，在整改沟通无效的情况下甲方可提出终止合同。本合同正本一式2份，双方各执l份，具有同等法律效力。”2016年5月31日，原告与梅州市梅江区水岸新天业主委员会续签《梅州市水岸新天物业管理服务承包合同》，合同主要内容为：“甲方（委托方）：梅州市水岸新天业主委员会乙方（受托方）：梅州正喜物业管理有限公司为加强水岸新天小区的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《中华人民共和国经济合同法》和国务院《物业管理条例》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》及其实施细则等有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对水岸新天小区实行专业化、一体化的物业管理服务，双方订立本物业管理服务承包合同，共同遵守执行。第一条物业管理内容1．物业基本情况(1)物业类型：高档住宅区。(2)座落位置：梅州市梅江区****。(3)物业概况：天福、天禄、天寿、天禧四个组团。2.委托管理事项(1)房屋建筑共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。(2)房屋建筑共用设施设备（共用的上下水管道、烟囱、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。（3)本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、停车场）的维修、养护和管理。（4)本物业规划内的附属配套服务设施（商业网点）的维修、养护和管理。（5)公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。(6)交通、车辆行驶及停泊的管理服务。（7）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作。（8)物业及物业管理档案、资料的管理服务。(9)法规和政策规定及授权由物业管理公司管理的其它事项。……第三条物业管理服务费用，收费标准及时间：(1)收费标准见附件一(2)收费时间：1月1-15日收第一季度费用；4月1-15日收第二季度费用；7月1-15日收第三季度费用；10月1-15日收第四季度费用。2．管理服务费标准的调整经双方充分协商确定。3.住宅共用部位共用设施设备维修基金(1)共用部位共用设施设备维修基金的归集、使用和管理按政府有关文件执行。(2)共用部位共用设施维修基金不敷使用时，经房地产行政主管部门或物业管理委员会研究决定，按建筑面积比例（或按户）向产权人续筹或由产权人按实分摊。(3)产权人在出售、转让或馈赠其单元或因其他原因房屋产权转移时，所缴交的共用部位共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。(4)公共维修基金：每户12元／月。……第十三条合同效力本合同自双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。有效期四年七个月，自2016年6月1日起至2020年12月31日止。合同期内，如出现业主委员会主任会议评估过半不满意，要求乙方整改，在整改沟通无效的情况下甲方可提出终止合同。本合同正本一式3份，具有同等法律效力。”2011年4月1日，原告正式入住水岸新天管理至今。在原告管理期间，2011年11月14日发生被告摩托车被盗事件，被告主张以物业费抵扣其损失，故一直未缴纳物业费。此后，原告向被告催收物业服务费未果，遂向一审法院起诉，提出上述诉讼请求。一审法院认为：原、被告双方于2011年3月23日、2013年11月15日、2016年5月31日签订的《梅州市水岸新天物业管理服务承包合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，应认定为合法有效，依法受法律保护。双方均应按约履行各自的义务。一、关于诉讼时效的问题，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起算，被告于2011年4月就未缴交物业费，被告根据合同约定应于2011年4月15日前缴交物业费，但原告一直未催收，根据原告提供的证据证实，原告是于2017年5月3日才向被告进行催收，被告主张原告诉讼已超过诉讼时效，故原告主张2011年4月1日起至2015年5月3日止的物业服务费、公共维修基金、公摊电费、公摊水费、化粪池清理费等费用一审法院依法不予支持。二、原告请求被告支付2011年4月起至2019年9月止的物业服务费、公共维修基金、公摊电费、公摊水费、化粪池清理费等费用共计7704元。物业服务费、公共维修基金有合同约定，物业服务费每月50元，公共维修基金每月12元，一审法院依法予以支持物业服务费2250元（从2015年5月起至2019年9月止45个月×50元=2250元）、公共维修基金540元（从2015年5月起至2019年9月止45个月×12元=540元），上述两项合计2790元。公摊电费、公摊水费，原告未提供充分证据证实其主张，依法不予支持。化粪池清理费未有合同约定，依法不予支持。三、被告主张摩托车损失抵扣物业费的问题。被告的摩托车失窃是由第三人造成的，被告不是直接侵权人，本案为合同纠纷，不属同一法律关系，关于摩托车的损失被告可另行进行主张，不予处理。综上，一审法院依照《中华人民共和民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条、第一百二十一条、第一百二十二条之规定，判决：一、被告蓝立元应于判决生效后十日内支付从2015年9月至2019年9月止的物业服务费2250元、公共维修基金540元给原告梅州正喜物业管理有限公司；二、驳回原告梅州正喜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告梅州正喜物业管理有限公司已预交此款），依法减半收取为25元，由被告蓝立元负担15元，原告梅州正喜物业管理有限公司负担10元。二审中，梅州正喜物业管理有限公司向本院提交如下新证据：1、梅州市*******************（业主曾秋珍）从2014年至*019年缴交物业服务费、公共维修基金、公摊电费、公摊水费、化粪池清理费收款收据；2、水岸新天天寿居3号301房（业主乔亚峰）从2014年至*019年缴交物业服务费、公共维修基金、公摊电费、公摊水费、化粪池清理费收款收据；3、水岸新天天寿居3号302房（业主颜彩华）2014年、2015年、2018年、*019年缴交物业服务费、公共维修基金、公摊电费、公摊水费、化粪池清理费收款收据；4、水岸新天天寿居3号501房（业主万勇）从2014年至*019年缴交物业服务费、公共维修基金、公摊电费、公摊水费、化粪池清理费收款收据；5、水岸新天天寿居3号601房（业主叶大元）从2014年至*019年缴交物业服务费、公共维修基金、公摊电费、公摊水费、化粪池清理费收款收据。以上证据以证明水岸新天天寿居3号楼业主物业服务费每月为50元、公共维修基金每月12元、公摊电费每月6元、公摊水费每月4元、化粪池清理费每年40元。蓝立元表示对以上证据，由法院依法确认；其在2011年也缴交了公摊电费每月6元、公摊水费每月4元、化粪池清理费每年40元。二审庭审中，蓝立元称其缴交了2019年度化粪池清理费40元，梅州正喜物业管理有限公司表示无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查，梅州市****************业主公摊电费每月6元、公摊水费每月4元、化粪池清理费每年40元。蓝立元缴交了2019年度化粪池清理费40元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据双方诉辩主张，本案二审处理意见如下：关于本案诉讼时效问题，梅州正喜物业管理有限公司主张其在物业服务费等费用到期后每年都会当面或上门向被上诉人催收，未提交证据证实，被上诉人又予以否认。经查，2017年5月3日梅州正喜物业管理有限公司才以手机短信方式向被上诉人催收欠费，根据法律规定，一审法院对梅州正喜物业管理有限公司请求蓝立元支付2011年4月1日起至2015年5月3日止的物业服务费、公共维修基金、公摊电费、公摊水费、化粪池清理费等费用不予支持，并无不当。关于2015年5月起至2019年9月止的公摊电费、公摊水费、化粪池清理费问题。对于公摊电费、公摊水费，在双方所签《梅州市水岸新天物业管理服务承包合同》附件一，约定公共水、电费分摊：按月水、电实际读数分摊收取。而化粪池清理费虽双方合同未有约定，但双方续签《梅州市水岸新天物业管理服务承包合同》，约定梅州正喜物业管理有限公司负责本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、停车场）的维修、养护和管理，且水岸新天天寿居3号楼其他业主每年均缴交化粪池清理费，蓝立元也缴交了2019年度化粪池清理费40元。故，蓝立元需缴交化粪池清理费。由此，蓝立元应承担公摊电费318元（从2015年5月起至2019年9月止53个月×6元／月）、公摊水费212元（从2015年5月起至2019年9月止53个月×4元／月）、化粪池清理费143.3元（从2015年5月起至2018年12月止43个月×40元／年）。以上合计673.3元。蓝立元称其已以摩托车被盗损失抵扣物业费等费用，依据不足，本院不予采信。综上所述，梅州正喜物业管理有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初2821号民事判决第一项；二、撤销广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初2821号民事判决第二项；三、被上诉人蓝立元应于本判决生效后十日内支付从2015年5月至2019年9月止的公摊电费318元、公摊水费212元、2015年5月至2018年12月止化粪池清理费143.3元，合计673.3元给上诉人梅州正喜物业管理有限公司；四、驳回上诉人梅州正喜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由被上诉人蓝立元负担15元，上诉人梅州正喜物业管理有限公司负担10元。二审案件受理费50元（已由上诉人梅州正喜物业管理有限公司预交），由被上诉人蓝立元负担20元，上诉人梅州正喜物业管理有限公司负担30元。本判决为终审判决。审 判 长 黄洪远审 判 员 罗锡芳审 判 员 孔宁清二〇二〇年三月三十日法官助理 黄 可书 记 员 陈宏群