广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初71号 原告：桂林某物业服务有限责任公司，住所地：桂林市象山区。 法定代表人：蒋某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕某，广西伏波律师事务所律师。 被告：粟某，男，汉族，1984年9月7日出生，住广西桂林市临桂区。 原告桂林某物业服务有限责任公司诉被告粟某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用简易程序，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告桂林某物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人吕某、被告粟某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林某物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2017年9月1日至2019年7月31日期间物业管理费等费用1,945.8元，以及违约金（违约金计算：每月物业管理费违约金的总和。每月物业管理费违约金以每月欠交物业服务费用84.6元的3‰计算，自拖欠物业管理费之日起计算至清偿之日止。现暂时自2017年9月1日起计算至2019年7月31日止的违约金为175.12元）；2、判令被告承担原告本案律师费损失1,000元；3、本案诉讼费用及公告费、邮寄费由被告承担。 事实和理由：被告系某小区业主，原告与某小区业主委员会于2017年8月27日签订了有效期自2017年9月1日至2020年8月31日止的《某小区物业委托合同》，合同第五条第一款第1点住宅收费标准约定：住宅按建筑面积计收，被告房屋的建筑面积：120.81平方米，具体为：1、住宅区每平方0.7元/月（不包含：环卫部门收取的生活垃圾费）；第十一条第二款约定：对于欠费的业主，乙方有权通过法律手段进行追缴并按每天千分之三收取滞纳金，且因为司法追缴而产生的诉讼等相关费用由欠费人支付。合同签订后，原告依约履行了某小区的物业管理服务义务，但原告诉请的物业费等费用，虽经原告多次催缴，被告仍拒不缴纳。原告为维护自身的合法权益，特依据相关法律规定，向贵院提起民事诉讼，望贵院能判如所请。 被告粟某对拖欠物业费的起算时间、收费标准、房屋面积均无异议,但其辩称:1、原告入驻后未完善小区消防设施,小区乱搭乱建现象严重,小区绿化被擅自破坏搭建电动车棚,消防通道被堵,亦未按合同约定定期公布物业费收支账目,原告未按物业服务合同的约定履行服务义务,故不能收取物业服务费;2、原告擅自变更合同,违约在先,已违背诚实守信原则,收取业主违约金明显违背公平原则;3、原告诉请律师费无合同约定亦无法律依据。综上所述,请求驳回原告全部诉请。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，与本案有关联性的，亦作为定案的参考依据。 根据原告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实：2007年,被告粟某与案外人桂林市某房地产开发有限责任公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告购买桂林市某房地产开发有限责任公司开发的临桂镇鲁山路某小区商品房，房屋产权登记建筑面积120.81㎡。2017年8月27日，某小区业主委员会（为甲方）与原告桂林某物业服务有限责任公司（为乙方）签订了一份《某小区物业委托合同》，该合同约定：第一条双方的权利和义务：一、乙方的权利义务。1、(略)；2、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；3-8、(略);9、依据本协议向业主收取物业管理费用，代收代缴相关合理费用，水电公摊费用，公共维修基金；10、每三个月向业主公布物业管理费用收支账目；11、向业主提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；二、甲方的权利义务。1、业委会将起到对物业公司监督协调和维护业主合法权益的责任；2、乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验；(1)物业共用设施设备、共用部位等运行正常、完好，具备交付使用条件；(2)房屋建筑及共用设施设备等单项工程已按批准的规划设计方案和有关专业管理要求全部建成，已通过竣工验收，满足使用要求，且验收资料齐全；3-5、(略)；6、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；7、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理有关问题向乙方提出意见和整改建议；8、(略)；9、依据广西物业管理条例对于欠缴物业管理费、水电费及其它相关费用3个月以上的业主依据相关规定等于自动放弃参与出席业主大会及投票和被选举之权利。第二条物业管理服务内容：一、小区共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱梁、楼板等）、门厅、楼梯间、走廊通道、通风窗、大门入口、广场、行人道、行车道、绿化区、公共水体景观、各类物业管理用房及设备用房等(由物业及业主委员会牵头协调用公共维修资金修缮处理，无公共维修资金时则由物业使用人出资承担修缮处理）;二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、地下室排水系统、有线天线、供电线路、通讯线路、供气管道、消防设施、公共照明、绿地、道路、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、监控设施设备、智能化设施、邮政信箱、垃圾卫生设施、围墙等(由物业及业主委员会牵头协调用公共维修资金修缮处理，无公共维修资金时则由物业使用人出资承担修缮处理）;三、环境卫生1、制定环境清洁卫生标准及绿化园林工作标准和管理制度；2、公共环境卫生含公共通道、地面停车位、公共建筑屋面、幕墙、行人道、共用部分等的经常性保洁；3、绿化环境卫生含绿地、园林等护理、修剪、虫害消杀。第四条物业管理服务的期限：一、本协议有效期自2017年9月1日至2020年8月31日止。本协议有效期届满前30日内，如果双方均未提出异议，本协议自动顺延。任何一方要求不再续签，应提前一个月通知另一方，方便于双方就相关后续问题做出安排。在合同有效期内，任何一方无正当理由、未取得对方认可的前提下单方面终止合同，违约一方将赔偿对方违约金伍万元（¥50,000.00元)。第五条物业管理服务费收取标准：一、住宅收费标准:住宅按建筑面积计收，具体为:1.住宅区每平方0.7元/月（不包含：环卫部门收取的生活垃圾费)；三、摩托车、电单车、自行车收费标准:1、电单车1台20元/月（含电单车充电、不含保管服务）；2、机动车露天停车管理费1台50元/月秩序维护和卫生清洁费（不含保管服务）;3、不充电的电动车、摩托车、三轮车10元/月。第六条代收代缴、代管费用。一、受有关部门或单位的委托，乙方可提供垃圾、水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；业主未及时支付乙方已垫付的费用，乙方有权终止相关服务内容。二、物业公司受业委会委托可代收代缴相关楼道维护、公共部位设施设备及路面维修的相关维修费用。第十一条违约责任：一、乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，甲方有权要求乙方及时整改。二、因业主或物业使用人未能按时足额交纳物业费造成乙方物业收费率达不到百分之八十，经甲乙双方友好协商后，可提前终止物业合同及附加协议，对于欠费的业主，乙方有权通过法律手段进行追缴并按每天千分之三收取滞纳金，且因为司法追缴而产生的诉讼等相关费用由欠费人支付。三、乙方违反本合同约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。该合同还对物业管理服务质量、维修基金的管理与使用、保险、其它约定事项等进行了约定。被告提供的照片显示该小区消防设施中存在有部分灭火器未年检及消防栓无水带等情况。本案庭审中，被告粟某陈述本案所涉房屋的所有权人为粟某和粟某弟。原告在庭审中明确表示在本案中不向另外一个共有人粟某弟主张权利。 同时查明，2019年10月13日，原告将《律师函》张贴在被告的某小区的住房大门上，向被告催收拖欠的物业费。 另查明，2019年10月9日，原告桂林某物业服务有限责任公司与广西伏波律师事务所签订了一份《委托代理合同》，原告为本案支付了律师服务费1,000元。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中某小区业主委员会与原告签订的《某小区物业委托合同》属于上述情形，是合同双方在平等自愿的基础上所签订，合法有效，应受法律保护。原告进驻某小区实施物业管理，为小区业主提供了服务，被告作为业主之一，应当按照物业服务合同的约定，向原告缴纳物业服务费。经本院审核,被告粟某应按照合同约定的0.7元/月/平方米支付2017年9月1日至2019年7月31日期间的物业管理费,经计算为1,945.04元(120.81㎡×0.7元/月×23个月)。对原告主张的超过审核的物业费本院不予支持。被告辩称原告物业服务未完全履行,不能收取物业服务费。由于物业管理服务具有公共服务的性质，交纳物业服务费是每一个业主的法定义务,在物业服务企业不完全履行服务义务时，业主可以要求其继续履行、采取补救措施或者整改。如果在可以继续履行或者整改的情况下允许个别业主拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益,因此,本院对被告上述抗辩不予采纳。 关于原告诉请被告支付违约金及律师费的主张。依据《中华人民共和国消防法》第十八条第二款“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理,提供消防安全防范服务”的规定,原告作为小区的物业管理公司,负有对小区的消防器材和消防设施维修管理等义务。根据本案查明的事实,涉案小区存在有部分灭火器未年检及消防栓无水带等情况，原告陈述在其接收该小区物业管理时就已经存在消防设施设备老化和损坏的情况，但并未提供证据予以证实。原告从2017年9月1日入驻某小区进行物业管理至今近三年的时间，消极对待消防安全隐患问题，虽然曾向业主委员会反映，但并没有依据合同约定的服务内容与业主委员会牵头协调用公共维修资金修缮处理,未能使该小区的消防设施设备得到改善。本案被告确实存在逾期支付物业费的情况，但被告并非恶意拖欠,从权利义务关系一致的角度,基于双方履行合同的实际，原告要求被告支付违约金有失公平,故对原告主张违约金的诉请本院不予支持。对原告诉请的律师费,因双方在《某小区物业委托合同》中并无明确约定，对于原告的该项诉请，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国消防法》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告粟某应支付物业管理服务费1,945.04元给原告桂林某物业服务有限责任公司； 二、驳回原告桂林某物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费50元，依法减半收取计25元，由被告粟某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  陈丽娜 二〇二〇年三月二十六日 书记员  石秋玲