江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0382民初5278号原告：徐州市国美家用电器有限公司，住所地徐州市中山北路6号金地商都一期三楼。法定代表人：董晓红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴珍，该公司法务。委托诉讼代理人：王瑞，该公司法务。被告：新苏商业（邳州）有限公司，住所地邳州市银杏大道与瑞兴路交汇处。法定代表人：张来坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁剑，北京市京师（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：单中玉，该公司副总经理。原告徐州市国美家用电器有限公司（以下简称国美公司）与被告新苏商业（邳州）有限公司（以下简称新苏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行审理。第一次庭审原告国美公司的委托诉讼代理人吴珍、王瑞，被告新苏公司的委托诉讼代理人丁剑、单中玉到庭参加诉讼。第二次庭审原告国美公司的委托诉讼代理人王瑞到庭参加诉讼，被告新苏公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国美公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2019年1月15日解除；2、判令被告支付违约金暂计100万元。事实和理由：2018年6月22日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告具有出租权的位于邳州市面积2492平方米房屋，租期自2018年8月1日起至2021年7月31日止，租金为扣点计租。合同第四十六条约定，被告延迟交付房屋，每延迟一天应向原告支付五万元的违约金。原、被告双方约定2018年7月10日交房，7月29日原告开业。后被告因种种理由不能交房，又不按合同约定承担违约责任。因原告为新店开业投入了人力及宣传等大量经费，因被告的违约行为给原告造成巨大损失，原告要求被告按双方签订的《房屋租赁合同》中的条款承担违约责任。为了维护原告的合法权益，特依法诉至贵院，望贵院支持原告的全部诉讼请。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告新苏公司辩称，原、被告双方的房屋租赁合同于2019年1月15日约定解除。原告请求判令被告支付违约金100万元没有事实和法律依据。理由如下：1、原、被告双方在签订合同之前及签订合同之时，对被告拟出租的区域内有数家租户还未解除租赁关系，都有充分的了解，所以双方对于合同的履行不确定性和风险性均知晓。2、合同约定，合同签订后原告应对合同内容进行保密不能外泄，以便被告能与未解除合同客户进行充分协商，履行租赁合同，但原告没有遵守合同约定，将公司租赁情况外泄，并进行招聘和开业的宣传，导致被告与未解除合同客户的商谈陷入僵局，所以最终导致了被告与客户解除合同在约定的期限内未能完成。3、被告发现原告以上行为后，通过微信、电话及发函的形式对原告进行了充分的告知，要求原告停止宣传、停止招聘，但原告仍未停止，所以原告对于自己的损失及扩大，应该承担责任。综上，请依法驳回原告的诉请。经审理查明，2018年6月22日,原告国美公司（承租方，乙方）与被告新苏公司（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋地址邳州市银杏大道与瑞兴交汇处，楼层F3（F3009、F3014、F3034-F3048），承租房屋建筑面积为2492平方米，租赁期限自2018年8月1日起至2021年7月31日止。合同第八条约定，合同计租日为免租期届满后的次日。经双方协商一致变更房屋交付时间的，则本合同项下约定的租赁期限、免租期、计租日相应变更。合同第十一条、十二条约定，租赁费用计算基数为乙方该门店含税销售净额（乙方V7系统含税销售收入-折扣折让-会员积分-退货款），租赁费用按上述基数的3%计提，数据以乙方V7系统销售数据为准，按自然月结算支付。合同第二十四条约定，租赁房屋交付签署交接清单及接收确认单，由双方授权代表书面签字确认。甲方没有按本合同约定的时间向乙方交付符合本合同约定的房屋的，则乙方的免租期顺延，且甲方还应承担迟延交付的责任。合同第四十一条约定，双方对本合同和合同谈判本身进行保密。一方未经另一方书面同意不得向第三方披露本合同内容及知晓的对方任何信息。合同第四十六条约定，甲方迟延交付房屋，每迟延一天应向乙方支付5万元的违约金，同时免租期自动向后顺延。合同第四十九条约定，甲方有下列情形之一的，视为甲方根本违约，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方已支付但尚未到期的租赁费用（含按银行同期贷款利率计算的利息)，赔偿乙方的全部损失（包括装修费、广告费、乙方该门店预期可得利润等。乙方该门店预期可得利润的计算标准为合同终止前一年内乙方该门店的月平均净利润【不足一年的按实际经营时间计算月平均净利润】乘以合同未到期的月数计算；乙方该门店月平均净利润无法核算的，按乙方全部门店上年度净利润总额除以乙方全部计租面积再乘以该门店计租面积计算），同时向乙方支付以一年租赁费用为标准的违约金：(1)未按约定时间交付符合合同约定房屋达30日的；……2018年7月13日，被告新苏公司向原告国美公司发送《说明函》一份，内容为“贵我双方于2018年6月22日就邳州市银杏大道与瑞兴路交汇处新苏购物广场三楼面积2492平方米房屋签订了《房屋租赁合同》。双方约定7月10日交房，7月29日国美开业。现我司因国美宣传在购物中心7月29日开业给现商户抓住把柄，在经营不下去的情况下拒绝撤离，以此要挟我方给予经济补偿，同时不愿意通过司法渠道解决问题，采取夜间住店形式以阻止我方进行撤场，故导致我方无法按期交房。现我司正在全力解决中，预计于8月底完成交房，望贵司理解协助为感。……”2018年8月1日，原告国美公司向被告新苏公司发送《回复函》，内容为“……贵司于函中表示预计2018年8月底交房，我司对此表示接受。贵我双方原预定7月10日交房，7月29日我司门店开业，我司已将开业宣传促销物料准备完毕，并标明7月29日开业字样，且门店员工已招聘到位并开始计算发放工资，现开业推迟，势必造成损失。鉴于目前情况，特向贵司提出三点请求：一、根据贵司与我司签订的《房屋租赁合同》中第四十六条约定，向贵司请求每日5万元的违约金。二、截止至我司开业的门店人工费用，在我司汇总后，请贵司承担。三、请贵司给与我司开业后2个月免租期。……”2018年8月25日，被告新苏公司向原告国美公司发送《供应商告知函》，内容为“1、贵司提出每日5万元违约金事宜。截止目前我方未能交场不是出于主观因素和不诚信行为。贵我双方签订租赁合同时，贵方也知道拟出租区域内有数名家电租户还未与我方终止租赁关系。为此，双方约定租赁合同的内容应予保密不得外泄，以便让我司与租户友好协商租赁终止事宜。……国美的招聘和开业信息铺天盖地进行了公开宣传，至此家电商户已全部确定国美将入驻我司的情况，这直接导致我司与家电租户无法就解约问题进行谈判……鉴于以上客观事实，我司认为，由于贵司违反租赁合同约定将合同内容向外界泄露才造成目前我司的被动局面，并激化了家电租户与我司的矛盾，导致无法就租赁终止进行协商。因此，贵司所要求的违约金，我们认为不应由我司承担。2、关于贵司招聘的人工费用希望我司承担事宜。贵司在未征得我方同意的情况下招聘人员，原则上我方不承担任何费用，如果后期能够合作我方将会本着友好合作态度给予一定补偿。……考虑我司与家电区商户的纠纷已经持续了一段时间，从目前状况来看也难以在短时间内解决，因此我方目前也无法告知贵司进场的准确时间，故而，我们希望贵司能给我们充足的时间处理好该事宜。……”2018年12月28日，被告新苏公司向原告国美公司发送《告知函》一份，内容为“……现通知贵公司2019年1月4日进场装修，2019年1月24日开业。如逾期未进场装修，则视同贵公司不再履约，我公司有权单方面解除合同且房屋另行租赁。”2019年1月12日，被告新苏公司向原告国美公司发送《告知函》一份，内容为“……但贵公司在明知合同约定商铺系第三方承租未到期情况下，提前宣传国美家电开业事宜，违反合同第四十一条之规定，贵公司行为致使第三方承租人撤柜事宜陷入僵局，且给我公司造成巨大经济损失。另，我公司已发函通知贵公司于2019年1月4日进场装修，如逾期未进场装修，则视同贵公司不再履约，我公司有权单方面解除合同且将房屋另行租赁。但贵公司收函后，没有任何回复或其他履行行为，贵公司的行为表明不再履行合同。据此，我公司郑重告知贵公司如下：解除贵公司与我公司于2018年6月22日签订的《房屋租赁合同》，本告知函送达之日即合同解除之日。”2019年1月15日，原告国美公司向被告新苏公司发送《告知函》一份，内容为“一、贵我双方于2018年6月22日就我司承租贵司房屋事宜签订《房屋租赁合同》，双方约定贵司应于2018年7月10日交房，后因贵方原因未能于交房日交房，谈判过程中贵方承诺2018年8月底交房，但至今为止贵司始终未能向我司交房，时间长达半年余。现贵司提出解约，我司同意于2019年1月15日解除与贵司签订的《房屋租赁合同》，同时要求贵方按照合同约定承担违约责任。二、因双方约定7月10日交房，7月29日我司门店开业。我司已将开业宣传促销物料准备完毕，并标明7月29日开业字样，且门店员工已招聘到位并开始计发工资，现至今未开业，已给我司造成损失。截止至2019年1月15日我司为门店开业所支付的人工等费用，贵司应予承担。三、根据贵司与我司签订的《房屋租赁合同》第四十六条约定：甲方迟延交付房屋，每迟延一天应向乙方支付5万元的违约金，同时免租期自动向后顺延。现我司依据该条约定向贵司要求每日5万元的违约金计算期间为2018年7月10日至2019年1月14日。……”上述事实，有《房屋租赁合同》、《说明函》、《回复函》、《告知函》及庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告国美公司与被告新苏公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同订立后，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。关于《房屋租赁合同》解除的问题。2019年1月12日，被告新苏公司向原告国美公司发送《告知函》，要求解除与原告国美公司签订的《房屋租赁合同》；2019年1月15日，原告国美公司向被告新苏公司发送《告知函》，同意解除上述合同。故双方之间签订的《房屋租赁合同》于2019年1月15日解除。关于被告新苏公司应否支付违约金及数额如何认定的问题。1、新苏公司应否支付违约金的问题。从2018年7月13日新苏公司发送的《说明函》及2018年8月1日国美公司《回复函》可以看出，双方约定的交付房屋时间为2018年7月10日、开业时间为2018年7月29日，因新苏公司无法按期交房，将交房日期延期至2018年8月底，国美公司表示同意。而新苏公司直至2018年12月28日才发函通知国美公司于2019年1月4日进场装修，新苏公司迟延交房构成违约，故应当承担相应的违约责任。2、违约金数额如何计算的问题。双方签订的《房屋租赁合同》第四十六条约定，甲方迟延交付房屋，每迟延一天应向乙方支付5万元的违约金，同时免租期自动向后顺延。新苏公司认为约定的违约金过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。首先，国美公司接受租赁房屋前已对外宣传，并将租赁房屋地址打印在宣传单上，对新苏公司解除与原租户租赁合同造成影响，国美公司存在一定过错。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。从国美公司提交的劳动合同、解除劳动合同协议书、支付工资及经济补偿金的银行流水可以看出，因新苏公司未按承诺于2018年8月底交房，国美公司已于2018年8月30日解除与聘用人员的劳动关系，采取适当措施防止损失的扩大。再次，除聘用人员产生的相关费用外，国美公司未充分举证证明其他损失。综上，结合合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌定新苏公司支付国美公司违约金30万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告徐州市国美家用电器有限公司与被告新苏商业（邳州）有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年1月15日解除；二、被告新苏商业（邳州）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐州市国美家用电器有限公司支付违约金30万；三、驳回原告徐州市国美家用电器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由原告徐州市国美家用电器有限公司负担8000元，被告新苏商业（邳州）有限公司负担5800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 吴 丹人民陪审员 韩 静人民陪审员 甘晓山二〇二〇年三月二日书 记 员 乔 丹