黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初3314号原告：骆姗姗（执行案外人），女，1985年9月1日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：于恩学，肇源县为民法律服务所法律工作者。被告：王雨秋（申请执行人），女，1969年12月30日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：迟东升（被告丈夫），男，1971年9月1日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。第三人：大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司（被执行人），住所地：黑龙江省肇源县肇源镇中央大街三楼十八库。法定代表人：李义，职务：经理。第三人：杨显龙（被执行人），男，1971年1月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。原告骆姗姗与被告王雨秋、第三人大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司（以下简称鑫源公司）、杨显龙执行异议之诉一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告骆姗姗及其委托诉讼代理人于恩学、被告王雨秋及其委托诉讼代理人迟东升到庭参加诉讼，第三人鑫源公司、杨显龙经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骆姗姗向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认被告申请执行第三人的位于肇源县肇源镇鸿运佳苑小区X号楼X单元X室楼房的所有权归原告所有并停止对上述财产的执行；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告对确认肇源县肇源镇鸿运佳苑小区X号楼X单元X室楼房所有权归其所有的诉讼请求予以放弃，仅主张不得对案涉房屋进行执行。事实与理由：2019年7月5日,原告收到肇源县人民法院送达的(2019)黑0622执异111号执行裁定书。原告认为法院裁定驳回原告提出的执行异议是错误的。原告取得该房屋的时间为2014年12月13日，当时原告向法院提出异议时只提供了原告与第三人签订的商品房买卖合同，但合同未签订签合同时间，由于当时未找到购楼款收据，被法院驳回。驳回后，经原告查找，现已找到当时购房时的交款收据，时间为2014年12月13日，金额为20万元。该证据与商品房买卖合同已形成证据链条，故应认定原告取得该房屋的时间为在法院2015年4月30日之前，故应认定法院查封错误，应判决房屋归原告所有并停止查封。被告王雨秋答辩称，1.原告的诉讼请求错误，按照民事诉讼法第227条规定案外人执行异议之诉应是排除强制执行，原告诉讼请求提出的是停止执行，只是针对某些特殊情况导致无法执行，与排除执行不符，诉讼请求中要求确认涉案房屋所有权，本案争议的是房屋买卖合同，按照物权法第14条规定，房屋所有权确认方式只有通过登记，因为房屋所有权变动是以买卖的形式发生的，属于依据法律行为产生的后果，只有依据非法律的行为，即事实行为产生的后果，方可使用物权法第28条，第28、29、30条针对的都是非法律行为。另外，案外人执行异议程序前提是对涉案标的享有实体权利，足以排除强制执行，原告对本案的房屋是否享有主体权利，原告只是按其与鑫源公司签订房屋买卖合同，合同产生的权利仅仅是债权不是物权，该合同是不合法的，应确认无效，无效合同不可能产生合法的法律后果，所以原告对本案争议不享有实体权，不存在足以排除强制执行的效力。按照法律规定房屋买卖合同签订时间在肇源县人民法院作出查封裁定后形成，不符合最高院关于执行案件执行异议和复议的规定，本人就同样的诉讼请求曾向肇源县法院提起过相似诉讼，但是没有得到法院的支持;2.原告的房屋买卖协议是否合法是本案的关键，最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条规定，出卖人未取得商品房预售买卖许可证明与买受人订立的商品房预售合同应该认定无效。刑法第314条规定，把法院查封的房屋变卖，是犯罪行为，那么所形成的买卖协议依法确认无效，无效的协议没有理由提出执行异议之诉，其占有是非法的。庭审中，原告骆姗姗举证情况如下：1．商品房买卖合同、购房收据一份，欲证明原告于2014年11月13日购买该房屋，开发商杨显龙将该房屋抵顶给建筑商张某，原告从张某手中购买，并在售楼处签订商品房买卖合同，购房当天将20万元房款交付给张某。被告王雨秋质证称，对真实性有异议，收据是后补的，鑫源公司的公章是否真实也有异议,不能证实原告实际交付了购房款。因杨显龙没有出庭，不能证明合同及收据是杨显龙出具的，据被告所知，对于售楼处开发商不认可。开发商与张某是债权关系，开发商欠杨显龙工程款，在杨显龙出具的买卖合同不成立的情况下，张某的卖房协议不生效。根据法律规定，其他债权人强占房屋不合法。无论协议签订在保全之前或之后，都是无效的，因此债权人有权保全开发商所建的房屋。第三人鑫源公司、杨显龙缺席，无质证意见。本院认为，原告出示的商品房买卖合同及收据加盖鑫源公司印章，对上述证据的真实性本院予以确认。对原告欲证明的问题，本院将结合其他证据予以确认。2.肇源县人民法院（2019）黑0622执异111号执行裁定书一份，欲证明该裁定书已经确认原告于2014年11月13日从第三人鑫源公司处购买涉案房屋；法院驳回原告的异议请求，理由是未出示购房款收据，原告购买的房屋是在2014年11月13日法院查封第三人的房屋之前。所以法院不得查封原告所购买的涉案房屋。被告王雨秋质证称，无异议，法院依法对房屋保全，法院依法否定了鑫源公司出具的买卖协议，该协议不足以排除强制执行。第三人鑫源公司、杨显龙缺席，无质证意见。本院认为，原告出示的文书系本院依法作出的裁判文书，内容客观真实，对该裁定书的真实性本院予以确认，对原告欲证明的问题，本院将结合其他证据予以确认。3.原告购买房屋时交纳各项费用的票据11张，欲证明原告购买后取得房屋并入住的事实，实际占有使用房屋。被告王雨秋质证称，对真实性有异议，房屋买卖合同无效，票据不是正规票据，不能证明原告享有涉案房屋物权。第三人鑫源公司、杨显龙缺席，无质证意见。经审查，电费、取暖费非正规票据，具有较大的随意性，故对电费、取暖费的真实性本院将结合其它证据予以确认。4.建设工程施工合同、2014年1月10日杨显龙与案外人陈某的保证合同各一份，欲证实2014年1月10日杨显龙与案外人陈某签订保证合同，保证用10号楼、12号楼的部分楼房抵顶工程款，其中包括涉案楼房。被告王雨秋质证称，张某本人没有施工资质，根据相关法律规定该合同不生效，同时开发商以没有销售许可证的房屋抵顶工程款违反了最高院的司法解释，开发商与张某的协议、施工合同无效，不能对抗法院的合法保全。第三人鑫源公司、杨显龙缺席，无质证意见。本院认为，因该组证据系复印件，故对该组证据，本院将结合其他证据予以确认。庭审中，被告举证情况如下：1.肇源县人民法院（2015）源民保字10号民事裁定书、（2018）黑0622执恢152号执行裁定书各1份，欲证明1.法院查封涉案房屋的时间为2015年04月30日，查封时间早于原告提交的买卖合同记载的买卖时间；2.裁定指定由该案申请人即王雨秋保管被查封的房屋，原告在未经过王雨秋同意下实际入住是非法占有；3.按照法律规定查封后的财产不得转让，否则转让行为无效。原告买卖合同即使真实也是无效的。原告骆姗姗质证称，对真实性无异议，对证明问题有异议，肇源县法院10号民事裁定书作出时间虽然是2015年4月30日，但于2015年5月4日要求肇源县房产处协助执行时房产处并未对涉案房屋进行登记。同时被告在申请查封时所提供的担保物已进行抵押，且抵押物未查封。该裁定于5月27日送达给第三人，所以在此之前没有生效，对第三人没有约束力，所以第三人在5月27日前处分房屋是合法行为。同时涉案房屋已在2014年1月10日抵顶给张某，抵顶后涉案房屋的所有权已经不属于第三人，所以法院的扣押是错误的，原告购买行为合法。第三人鑫源公司、杨显龙缺席，无质证意见。本院认为，被告出示的文书系本院依法作出的裁判文书，内容客观真实，且原告对真实性没有异议，本院予以确认。对被告欲证明的问题，本院将结合其他证据予以确认。2.肇源县人民法院（2015）源民初字第315号民事判决书、（2016）黑0622民初3241号民事判决书、大庆市中级人民法院（2017）黑06民终2156号民事判决书，黑龙江省高级人民法院(2018)黑民申1784号民事裁定书各一份，欲证明该判决确认本案涉案房屋，在没有预售许可的情况下销售无效。原告骆姗姗质证称，对真实性无异议，对证明问题有异议，该证据证明涉案房屋没有预售许可，所签合同无效与原告无关。按照最高院的解释规定，在房屋买受之后取得预售许可，买卖合同应该有效，且原告购买的房屋是张某抵顶的房屋，不存在这种情况。第三人鑫源公司、杨显龙缺席，无质证意见。本院认为，被告出示的文书系人民法院依法作出的裁判文书，内容客观真实，且原告对真实性没有异议，本院予以确认。对被告欲证明的问题，本院将结合其他证据予以确认。第三人鑫源公司、杨显龙缺席，无质证意见，亦未向法庭出示证据。根据当事人庭审陈述及出示的证据，本院经审理确认事实如下：鑫源公司系肇源县鸿运佳苑小区项目工程的开发商，杨显龙挂靠鑫源公司开发建设肇源县鸿运佳苑小区，系该小区的实际开发人。2018年11月4日，鑫源公司取得该小区X-X1号楼不动产权证，产权证号为黑（2018）肇源县不动产权第XXX号。被告王雨秋与第三人鑫源公司、杨显龙买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月30日作出（2015）源民保字第10号民事裁定书，裁定查封包含本案所涉房屋在内的鸿运佳苑小区X号楼、X1号楼、X2号楼、X3号楼四栋楼整栋楼。该案审理后，本院于2015年7月21日作出（2015）源民初字第596号民事判决书，判决：鑫源公司与王雨秋于2013年2月4日签订的商品房买卖合同予以解除；鑫源公司、杨显龙于本判决发生法律效力后，立即返还王雨秋购房款258万元，支付2013年4月4日-2015年7月4日利息371520元，本息合计2951,520.00元。该民事判决书生效后，鑫源公司、杨显龙未履行判决确定的给付义务，王雨秋向本院申请强制执行。本院受理该执行案件后，于2018年3月19日作出（2018）黑0622执恢152号执行裁定书，对（2015）源民保字第10号民事裁定书查封的房屋进行续查封。执行期间，原告骆姗姗就本案所涉房屋X号楼X单元X室房屋向本院提出执行异议，本院作出（2019）黑0622执异111号执行裁定书，裁定：驳回案外人骆姗姗的异议请求。原告不服该裁定，遂提起本案诉讼。庭审中，原告向法庭出示案涉商品房买卖合同及收据。合同加盖鑫源公司公章，约定将本案所涉鸿运佳苑小区X号楼X单元X室住宅出售，房屋价款200000元，合同记载买受人为骆姗姗，未标注签订时间。原告在庭审中陈述于2014年11月13日在案涉小区X-X1号楼的建筑商张某处购买了案涉房屋。另查明，2014年1月10日，第三人鑫源城建公司及杨显龙与案外人张某签订建筑工程施工合同书，约定案外人张某以包工包料的方式承包鸿运佳苑小区X-X1号楼的土建、水电工程。工程款给付方式为用张某所建楼房、车库抵顶。当日，双方又签订保证书及保证协议。保证书约定：“今甲方（第三人鑫源城建公司及杨显龙）将鸿运佳苑X-X1号楼的工程大包施工款以楼房顶账形式全部给乙方（张某）指定，并开具楼房手续，至此之日起，乙方对上述楼房拥有一切权利（使用权、出卖权、转让权等），甲方从此与上述楼房无任何关系，并保证乙方对所拥有的楼房没有被转卖、没有被抵押，更不能私自未经乙方同意暗地换锁……”。保证协议约定：“今甲方（杨显龙）将鸿运佳苑X-X1号楼的大包工程承包给乙方（张某），其承包费（含农民工工资）以乙方在建楼的一部分顶给乙方承包费，就此双方达成协议，甲方向乙方保证以下：一、给乙方指出的楼房，甲方以签订售楼合同形式给付乙方，并加盖开发公司公章及法人名章。二、给乙方一经指出签订的楼房，甲方不能再有转卖、抵押或者有其它一些交易……”该保证书及保证协议内容下方均附抵顶工程款的房屋明细表，X-X1号楼均有抵顶工程款的房屋，保证协议及保证书后附顶账明细表中记载的部分抵账房屋存在重合，综合两份明细表，第三人鑫源公司及杨显龙共计抵顶房屋95处及车库23个。保证书记载的顶账房屋包含本案所涉房屋。第三人杨显龙、鑫源公司对张某承包鸿运佳苑小区X-X1号楼土建、水电工程及用X-X1号楼部分房屋抵顶工程款的事实均无异议。经本院向张某调查核实，张某亦对杨显龙、鑫源公司用X-X1号楼部分房屋抵顶工程款的事实无异议，且陈述第三人已将包含案涉房屋在内的保证书、保证协议记载的全部顶账房屋在签订协议时交付给其本人。其在取得案涉房屋后，又将部分房屋作为工程款抵顶给其下属相关分包人员（如：张某1、于某、陈某1、赵某、万某等），其余房屋用于对外销售或者偿还债务。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉及本案中，案外人张某为鸿运佳苑小区X-X1号楼的实际承建人，第三人鑫源公司及杨显龙在发包该4栋楼土建、水电工程时，其与实际承建人张某明确约定用该4栋楼部分房屋抵顶工程款，并明确约定了抵顶房屋明细，其抵顶工程价款的取得方式优先于其他普通债权，故自鑫源公司及杨显龙与张某签订抵顶协议即保证书、保证协议之日起（2014年1月10日），第三人鑫源公司、杨显龙对抵顶房屋不再享有权利，且至本案诉讼时，该小区已经具备办理产权的条件，已经不存在未办理预售许可致使抵顶工程价款合同无效的情形，故张某对抵顶工程款取得的房屋享有的权利应受到法律保护。本案所涉房屋在抵顶工程款的明细内，2015年4月30日本院查封案涉房屋时，案涉房屋相关权利已转移至张某处，第三人鑫源公司及杨显龙对案涉房屋不享有处分的权利，被告王雨秋不能基于其与第三人鑫源公司、杨显龙之间的债权债务关系保全案外人张某的工程抵账楼房，即案涉房屋。且案涉房屋抵顶给张某后，张某又对外进行转让，案涉房屋也已装修并由原告实际占有使用，案涉房屋未能办理过户登记亦非本案原告的过错，故原告骆姗姗要求不得执行肇源县肇源镇鸿运佳苑小区X号楼X单元X室房屋的主张符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够阻却法院对案涉房屋的执行，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：不得执行肇源县肇源镇鸿运佳苑小区X号楼X单元X室房屋。案件受理费4300元（缓交），由被告王雨秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  朱文捷人民陪审员  黄永波人民陪审员  滕 杰二〇二〇年三月二十五日书 记 员  王柏钧附：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。