浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1270号上诉人（原审原告）：郑逸涵，男，1998年9月8日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：朱捷峰，浙江联英律师事务所律师。委托诉讼代理人：施园园，浙江联英律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温州京都城房地产开发有限公司。住所地：温州市鹿城区雪山路75弄33号A幢309室。法定代表人：迟锋，董事长。委托诉讼代理人：卢晓，浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：范磊，浙江嘉瑞成律师事务所律师。原审第三人：郑嘉希，男，1970年12月16日出生，汉族，住温州市鹿城区。上诉人郑逸涵因与被上诉人温州京都城房地产开发有限公司（以下简称京都城公司）及原审第三人郑嘉希商品房销售合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初10398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑逸涵上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持郑逸涵的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由京都城公司承担。事实和理由：第一，郑逸涵确系在校大学生，无法按照合同约定办理按揭贷款。京都城公司作为房开，其工作人员应当具备专业知识，而郑逸涵及郑嘉希作为消费者，对于购房按揭等事项不了解，京都城公司的工作人员应当给予解释说明。既然双方约定以按揭方式付款，京都城公司的工作人员就有责任了解郑逸涵的基本情况，从而判断按揭是否可以办理。但在首付款都是第三人郑嘉希代付的情况下，郑逸涵是明显不具备付款能力和办理按揭的资格的，在此情况下，仍然约定以按揭方式支付房款，显然属于误导。郑逸涵系在校大学生，其自身的学费、生活费均靠父母支付，更无其他收入来源，根本不具备获取按揭贷款的可能。这种无法办理按揭贷款的情形，系银行对于贷款的控制条件，并非郑逸涵能通过自身行为所改变，不能归责于郑逸涵，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，应当可以解除合同并返还购房款和利息。第二，郑逸涵既无法获得按揭贷款，也无能力自行支付房款。法律不能强人所难，在此情形下，应当予以解除合同。第三，涉案《商品房认购书（住宅）》和《浙江省商品房买卖合同（预售）》均系预约合同。关于实际房价，双方并未完全约定一致。京都城公司工作人员出具的《补充说明》写明“今日签订合同为草签合同”，所以并非通过正式的商品房网上预售系统签订，无法备案，也无法办理后续的预告登记和预抵押登记，所以也并非正式合同，属于预约合同。因此，在预约合同签订后，双方还应就房款和付款方式进一步协商，在协商不成的情况下，预约合同也应当予以解除。退一步而言，即使不存在进一步协商的内容，郑逸涵拒绝签订正式合同，也应解除预约合同，无非是承担没收预约定金的责任。当庭补充意见如下：第四，京都城公司没有通过网上销售系统与郑逸涵签订商品房买卖合同，违反了温州市区商品房网上销售管理办法第九条的规定。第五，涉案商品房目前仍然处于公开销售的状态，现在若有购房户想要购买该房屋，京都城公司完全可以出卖给新的购房人，可见双方并没有真正的签订商品房买卖合同，故应予以解除合同并退还相应款项。京都城公司辩称，第一，不管郑逸涵是否可以获得银行贷款，均应履行付款义务。根据双方签订的认购书第七条和买卖合同附件四第2.1条的约定，郑逸涵应当按约支付购房款。郑逸涵签订认购书或商品房买卖合同时应当了解个人住房贷款的办理条件，郑逸涵是否符合银行发放贷款的要求是郑逸涵的义务。第二，郑逸涵没有提供证据证明在校大学生不能获取银行贷款，实际上其并没有去银行办理过审批手续。第三，在签订合同时，郑嘉希没有告知郑逸涵是大学生的身份，房开公司工作人员又如何误导。了解购房人身份和职业并非京都城公司出售房屋时的法定义务。郑逸涵是完全民事行为能力人，郑嘉希是社会经验丰富的人，对于贷款情况也应了解清楚。第四，双方签订的合同是本约合同不是预约合同。认购书第三条约定的不是最终价格，应以补充协议为准。认购书已经明确以商品房买卖合同为准。补充说明是京都城公司工作人员出具的，并没有加盖印章，不能代表京都城公司的意思。这份补充说明的意思是如果以现金的方式支付价款，可以享受更优惠的金额，但是也需要经过京都城公司的同意。商品房买卖合同已经对房屋价格进行确认，郑逸涵陈述房屋价格没有确定不属实。第五，合同没有网签不代表无效或者可以解除。合同对双方有约束力。如果房屋被他人购买，郑逸涵可以根据商品房买卖合同主张违约责任。该问题不属于本案审理范围。郑嘉希述称，2019年5月23日，京都城公司工作人员当时明确告诉其是草签合同，草签合同没有盖公章。京都城公司称销售人员不知道郑逸涵是大学生身份的陈述不属实。当时京都城公司的销售人员明确告之可以根据付款方式的不同，再与京都城公司签订不同付款方式的合同。2019年7月31日，农业银行的工作人员告之大学生不能办理贷款。郑逸涵向一审法院起诉请求：1.请求解除郑嘉希以郑逸涵的名义与京都城公司于2019年5月23日签订的《商品房认购书（住宅）》（编号：0000141）和《浙江省商品房买卖合同（预售）》；2.请求判令京都城公司向郑逸涵退还预付购房款人民币1792067元，并支付资金占用利息（以1792067元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率标准从2019年5月23日计算至清偿完毕之日止，暂计起诉之日为30099元）。3.本案诉讼费由京都城公司承担。一审法院认定事实：2019年4月28日，郑逸涵在浙江省温州市公证处办理委托公证，委托郑嘉希代为其办理购买商品房过程中所需的支付房款、认购房屋、签订合同，以及办理备案等相关手续。2019年5月23日，郑嘉希代郑逸涵与京都城公司签订一份《商品房认购书》，约定：郑逸涵自愿认购京都城公司开发的位于温州市鹿城区房屋（以下简称涉案房屋），含税总价为6239651元，该价格为优惠前价格，并非最终合同价格。最终合同价格以双方签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》及补充协议为准。签订认购书时，郑逸涵需支付100000元定金。郑逸涵选择按揭付款方式付款，郑逸涵应于签订买卖合同前支付房价款的首付款，郑逸涵应于2020年2月28日前支付剩余房价款，（若该商品房结顶时间晚于2020年2月8日的，郑逸涵应在京都城公司发出结顶通知后20日内支付全部剩余房款），应在前述期限届满之日起7日内一次性支付完毕购房全款。如郑逸涵采用银行按揭方式支付的，需自行与银行签署按揭协议，不论任何原因，郑逸涵的贷款申请未获银行批准，以及银行所批准或实际发放的金额不足以付清郑逸涵应向京都城公司支付的购房款的，郑逸涵仍需按照上述约定付清房价款。同日，郑嘉希代郑逸涵与京都城公司另行签订一份《浙江省商品房买卖合同（预售）》，约定：郑逸涵向京都城公司购买涉案房屋一套，房屋总价款为5952067元。郑逸涵采取贷款方式付款，郑逸涵应当于2019年5月23日前支付首期房价款1792067元，剩余房款4160000元，由郑逸涵申请贷款支付。郑逸涵应当于2019年5月23日前向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续。2020年2月28日前贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余房款的，按照下列约定处理：（1）若该商品房结顶时间晚于2020年2月28日的，郑逸涵应按在京都城公司发出结顶通知书后20日内支付剩余房款；（2）若按期未能支付剩余房款的，郑逸涵必须在7日内一次性付清全部房款或在征得出卖人同意（并支付己经产生的逾期付款违约金）的情况下申请变更付款方式，否则视为买受人逾期付款，买受人承担逾期付款的违约责任……合同附件四第2.1条约定：以按揭贷款方式（包括商业贷款、公积金贷款或公积金商业组合贷款）付款的，买受人确认其在签订主合同及本补充协议时，已经充分了解个人住房按揭贷款（包括商业贷款、公积金贷款或公积金商业组合贷款）的办理条件、程序及需要交纳的全部费用。在向相关银行或公积金管理中心申请按揭贷款过程中，出卖人仅承担协助办理义务，出卖人不承担买受人的按揭贷款申请必然获得贷款银行批准的保证责任。无论买受人是否取得贷款，均不影响买受人按照主合同及本补充协议的约定应承担的付款义务。有关按揭贷款的具体事项（包括申请按揭的条件与程序、是否批准按揭贷款申请、首付款比例、按揭的年限、可发放的按揭贷款数额、按揭贷款利率等）均由银行或公积金管理中心提供的资料及审批决定的结果为准，买受人同意无条件接受银行或公积金管理中心的审批结果，且自行承担因办理按揭贷款而增加的全部费用。该合同签订当日，郑逸涵支付了包括定金在内的首付款1792067元。一审法院认为，郑嘉希代郑逸涵与京都城公司于2019年5月23日的《商品房认购书》及《浙江省商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应确认为有效。合同签订后，双方应当按照合同的约定全面履行自身的义务。本案中，郑逸涵主张因京都城公司工作人员的误导，使郑逸涵错误的认为其可以办理按揭贷款，遂签订合同，但经郑逸涵了解，郑逸涵为在校大学生无法办理按揭贷款，因京都城公司工作人员的误导行为导致郑逸涵的合同目的无法实现，故郑逸涵主张要求解除合同，返还购房款并要求赔偿损失。一审法院认为，郑逸涵告主张京都城公司的工作人员存在误导行为及在校大学生无法办理按揭贷款手续，但并未提供相应的证据加以证实，不予采信。且根据双方签订的合同约定，即使无法办理按揭贷款手续，郑逸涵也应支付剩余购房款，故郑逸涵主张因无法办理按揭贷款要求解除合同，于法无据，且京都城公司不同意解除合同，故郑逸涵主张要求解除合同，不予支持。由此郑逸涵要求京都城公司返还购房款并赔偿资金占用的利息损失，亦无依据，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回郑逸涵的诉讼请求。本案受理费21199元，减半收取10599.5元，由郑逸涵负担。本院二审期间，当事人均未提供证据。经审核当事人向一审法院提供的证据，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。二审另查明，双方签订的《商品房认购书》第4.2条约定：“上述折扣与优惠需乙方按本条款约定时间内，与甲方签署《浙江省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议时确认并兑现，如乙方未按约定时间与甲方签署《浙江省商品房买卖合同（预售）》将不能享受上述折扣与优惠。……”第8.2条约定：“如因乙方原因导致买卖合同无法再约定时间内签订，乙方已付定金不予退还。”本院认为，郑嘉希代郑逸涵与京都城公司于2019年5月23日签订的《商品房认购书》及《浙江省商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自权利义务。根据合同约定，如郑逸涵采用银行按揭方式支付的，需自行与银行签署按揭协议，如果贷款申请未获银行批准以及银行所批准或实际发放的金额不足以付清购房款的，郑逸涵仍需按照约定付清房价款。郑逸涵主张在校大学生无法办理按揭贷款，未提供充分证据，本院不予采信。购买商品房作为日常生活的重大事项，郑逸涵作为完全民事行为能力人，在购房前应对其自身经济能力作出充分评估。现郑逸涵以其系在校大学生无能力自行支付房款为由要求解除合同并要求京都城公司返还购房款并赔偿利息损失，缺乏合同依据，亦与法律规定不符，本院不予支持。关于郑逸涵上诉主张的涉案《商品房认购书》及《浙江省商品房买卖合同（预售）》均系预约合同而非本约合同的问题。本院认为，对于当事人之间存在预约还是本约关系，应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出界定。本案中，《商品房认购书》已经明确双方仍需在约定时间内签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》，若未签订，则定金10万元不予退还。可见，《商品房认购书》是预先为签订《商品房认购书》而为之约，是预约合同。之后，双方签订了《浙江省商品房买卖合同（预售）》，对涉案房屋坐落位置、栋号、房号、面积、单价、房屋总价及违约责任等内容作出约定，合同双方主要权利义务已约定明确，且郑逸涵已履行相应付款义务，京都城公司亦出具收款收据。郑逸涵主张《浙江省商品房买卖合同（预售）》系预约合同，与法律规定不符，本院不予支持。关于郑逸涵上诉主张的涉案房屋合同未经网签，涉案房屋仍处于可销售状态的问题。双方后续仍可进行网签。该问题并不影响合同效力，亦非双方约定或法定的合同解除事由。若京都城公司此后将涉案房屋出售给他人，郑逸涵可依法要求京都城公司承担相应违约责任。综上所述，郑逸涵的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21199元，由上诉人郑逸涵负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年三月二十五日法官助理陈黛锦代书记员  蔡瑞洁