浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终7364号上诉人（原审原告）：浙江东日股份有限公司。住所地：浙江省温州市鹿城区矮凳桥92号。法定代表人：杨作军，董事长。委托诉讼代理人：金宗贤、邱书颖，浙江明瓯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨昊，男，1973年1月5日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：杨雄俊、朱永德，浙江震瓯律师事务所律师。上诉人浙江东日股份有限公司（以下简称东日公司）因与被上诉人杨昊房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初1501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人金宗贤、被上诉人的委托诉讼代理人杨雄俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东日公司上诉请求：撤销原判，并予改判。事实和理由：涉案房屋出租前一直用于开设宾馆（原忠诚大酒店），被上诉人杨昊投标前已经对房屋现场踏勘，清楚四楼现状属木质地板结构。其书面报告要求对四楼楼面进行改造，并未提出楼面活荷载不达标问题。其目的为增加客房使用率，并非房屋不符合宾馆使用用途。双方往来邮件内容并非针对房屋本身存在安全问题而需要加固。加固部位是针对杨昊破坏的承重墙，本公司与设计公司签订合同，同样不能推出房屋不符合宾馆用途的结论。房屋于1994年加盖到四层，秦贤光的邮件内容不准确。本公司提供的2016年3月11日和2018年3月6日两份检测报告，证实房屋符合安全性能要求、楼面活荷载达标。杨昊提出的四楼楼面改造，系涉案合同之外的新增内容。本公司与杨昊邮件来往磋商的《补充协议书》，因最终并未达成合意，不具有证据效力和对双方的约束力。且《补充协议书》提及设计与施工由杨昊负责，提及的另行计算租赁时间和免租期，也是以杨昊完成结构加固为前提，而杨昊此后未实际加固。因此，涉案合同没有产生变更，双方均应按原合同约定履行义务。本公司已经向杨昊交付符合宾馆用途安全使用条件的房屋，合同解除的事由在于其装修时破坏房屋承重结构、未按约支付租金，其应支付租金及违约金。杨昊辩称，本人作为非专业人士，即使进行了现场踏勘，也无法得出全面、精确的房屋质量数据。旅馆楼面均布活荷载标准值应达到2.0数值为强制性规定。上诉人东日公司依据2016年的检测报告不能主张涉案房屋质量合格。涉案房屋原为二层不上人屋面，加建为四层导致楼面承载力不能满足宾馆使用要求。东日公司提供的2016年3月11日检测报告中没有活荷载内容，东日公司与设计公司签订的合同以及双方往来邮件内容，可以反映其交付的宾馆不符合宾馆使用要求。东日公司称秦贤光邮件内容不准确，其须举证1994年重建后楼面均布活荷载标准值应达到2.0数值。东日公司邮件载明“双方签订的租赁协议的租期在房屋结构加固经双方组织验收确认后，开始计算租赁时间和免租期（减去其前期已进场装修的时间）”“承租方因支付该房屋结构加固设计及施工、监理所产生的费用，由双方协商指定的第三方审计单位审计确认金额后，在承租方向东日公司支付的租金中予以扣除”等内容，可以反映其对租赁期间、免租期、房屋结构加固费用的承担等事项作出了新的意思表示，结合已经进行的加固改造事实，足以认定双方合同存在实质变更。东日公司于2017年7月3日向一审法院起诉，一审法院经审理于2017年11月1日作出（2017）浙0302民初8253号民事判决。东日公司不服提起上诉，本院经审理于2018年4月8日作出（2018）浙03民终85号民事判决。杨昊不服本院终审判决，向浙江省高级人民法院申请再审，该院于2019年1月8日作出（2018）浙民再470号民事裁定，撤销一、二审判决，发回一审法院重审。东日公司的诉讼请求：判令解除双方于2016年3月31日签订的《商位租赁合同书》；判令杨昊支付2016年7月16日至2018年4月20日租金749480元（已扣除履约保证金及装修保证金）及违约金158667元；本案诉讼费用由杨昊承担。一审法院认定事实：原告东日公司系坐落于温州市房屋的所有权人以及温州东方灯具大市场的举办者。2015年12月7日，原告就坐落于温州市（原忠诚大酒店宾馆）商铺租赁项目进行招投标。被告杨昊于2015年12月23日提交投标书，并在内页下方备注“如房屋质量出现问题，需结构加固，该费用由出租方承担”。后被告中标。2016年3月31日，被告作为承租人与原告签订了一份《商位租赁合同书》，约定：本合同所指商位位于温州市，总面积为2620平方米，经营用途为商业。租赁期限自2016年7月16日至2026年7月15日止。租费缴纳方式为租费每季度缴纳一次，首年租费总价（含综合服务费）952000元，每年递增3.5%。在租期开始之前，承租人应该缴清当期的租金和综合管理费。水、电费按实际用度在每季末缴清（水、电的价格按温州东方灯具大市场的用电用水价格标准计收）。承租人需对商位进行装修，方案应事先征得出租人书面同意，需对房屋设施（包括楼梯等）增加或改造的，必须符合国家消防安全规范要求和需有资质的设计单位出具建筑安全性设计图纸，并报辖区安全消防监督机构及政府相关部门审定后方可施工。承租人应向出租人交纳履约保证金24万元，在租赁期内，履约保证金由出租人管理，不计息，用于履约保障。出租人未按合同约定时间提供商位等，每逾期一日，按本期已收取租金的万分之五向承租人支付违约金。经催告后在一个月内仍未提供商位的，承租人有权解除合同。水电、消防、安全、卫生等设施不符合有关要求，致使承租人无法正常经营，经承租人书面催告后在一个月后仍无改善的，自该日起，按承租人本期已缴租金的万分之五支付违约金，承租人有权解除合同，退回剩余租金。承租人未按约定时间缴纳费用的，每逾期一日，按本期应收费用的万分之五向出租人支付违约金，经催告，十天后仍未缴纳的，市场有权停止为承租人提供配套服务，包括水、电供应等，在催告一个月后仍未缴纳的，出租人有权解除租赁合同，并收回店面使用权。承租人应向出租人支付违约金，同时承租人应当支付应缴未缴的费用和滞纳金。双方约定违约金金额为两个月租金。合同签订后，被告杨昊向原告东日公司提交了一份书面报告，载明：“因为承租的东方灯具市场第11幢物业四楼面改造工程存在安全隐患，所以我们在2016年4月13日对酒店装饰暂时停工，特请贵司在四楼面改造工程竣工，大楼通过安全鉴定，再另行通知我们进场继续酒店装饰。”2016年6月7日，原告作为发包人委托浙江新中环建筑设计有限公司温州分公司承担东方灯具市场原忠诚大酒店结构加固设计，设计项目的内容为4层局部加固，并约定设计人应向发包人交付的设计资料及文件包括荷载数据方案书、设计概算书、加固施工图。2016年8月，原告的工作人员向被告转发了来自金华项目工程部秦贤光的《温州忠诚大酒店加固加层设计方案介绍》《关于温州忠诚酒店装修设计修改的建议》《关于温州忠诚酒店装修设计修改的建议2》三封邮件，主要内容载明：“温州忠诚大酒店楼层结构加层加固设计方案，经房屋加固设计单位杭州经纬建筑设计有限公司，按照甲方提供的加固方案和房屋结构安全鉴定报告、桩基复核报告资料和原设计施工图进行结构安全性复核后，同意参照下列方案作加层加固图结构设计”“鉴于该建筑原设计桩基承载力受限，现装修设计用于酒店使用，经结构设计复核须对部分楼层作修改加层加固设计处理，以减轻楼面结构荷载满足安全使用条件”“原设计二层屋面（三层板）是不上人屋面，活荷载为0.5KN/㎡，现按照宾馆设计活荷载为2KN/㎡，四层楼板原设计按照木地板梁考虑，倘若三、四层既有楼板、梁结构按照宾馆设计楼板恒+活荷载，显然已超过原设计桩基承载力”“根据相关加层加固资料采取荷载置换方法，将原有的三、四层楼板钢筋混凝土结构拆除，采用轻钢楼板结构”等等。2016年11月1日，原告东日公司工作人员向被告杨昊发送邮件《补充协议书》，主要内容载明：“东日公司同意承租方委托有资质的设计单位对房屋部分建筑进行结构加固设计及施工，确保房屋结构符合国家标准并满足承租方使用功能；加固设计及加固施工方案需经东日公司同意，因此产生的费用，东日公司同意在承租方向东日公司支付的租金中给予等额优惠”。2016年12月2日，原告工作人员又向被告发送邮件《补充协议书（修改稿）》，主要内容载明：“双方签订的租赁协议的租期在房屋结构加固经双方组织验收确认后，开始计算租赁时间和免租期（减去其前期已进场装修的时间）”“东日公司同意承租方聘用有资质的设计单位对房屋部分建筑进行结构加固设计，并对加固施工公司及第三方监理公司进行公开招投标，确保房屋结构符合国家标准并满足承租方使用功能”“承租方因支付该房屋结构加固设计及施工、监理所产生的费用，由双方协商指定的第三方审计单位审计确认金额后，在承租方向东日公司支付的租金中予以扣除”等。另查明：第一，浙江元本检测技术股份有限公司受原告东日公司委托两次对涉案房屋结构安全性进行鉴定，并分别于2016年3月11日及2018年3月6日出具检测报告各一份，均认定涉案房屋安全性等级评定为Bsu级，该建筑物主体结构满足设计要求，符合《民用建筑安全性鉴定标准》（GB50292-1999）对安全性能的相关要求。其中2018年3月6日的检测报告载明屋面形式为可上人现浇平面屋（局部琉璃瓦坡屋面），楼板形式为现浇板（局部钢板），并增加了建筑结构复核验算，验算的基本参数包含了活荷载，复核结果表明涉案房屋主体结构承载力满足《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）、《砌体结构设计规范》（GB50003-2011）及《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）的相关要求。第二，被告杨昊向原告支付了履约保证金24万元、装修保证金5000元，但未支付租金和综合管理费。其中履约保证金的收款收据开票时间为2016年1月18日，缴款人载明“杨昊（宾馆）”。第三，在原审诉讼中，依原告申请，一审法院于2017年8月7日对涉案房屋进行现场勘查，双方当事人确认承重墙已损坏的事实，并同意由原告东日公司对涉案房屋进行修复加固。第四，原告确认其在原二审判决确定的履行期届满后于2018年4月20日自行收回涉案房屋，并已另行出租给第三方。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；同时，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案争议焦点为原告东日公司交付的房屋是否符合安全标准和使用功能以及双方之间的租赁合同是否存在变更。被告杨昊依据中华人民共和国住房和城乡建设部于2012年5月28日发布的《建筑结构荷载规范》关于“旅馆楼面均布活荷载标准值应达到2KN/㎡”的规定，主张涉案租赁房屋因活荷载不足造成桩基承载力无法达到宾馆设计的使用要求，而原告则依据两份检测报告主张涉案租赁房屋不存在安全问题。一审法院认为，原告提供的2016年3月11日的检测报告中并没有活荷载的相关检测内容，而从被告提供的书面报告、原告与设计公司签订的《建设工程设计合同》以及双方往来邮件内容均可以反映出原告交付的房屋不符合承租方开设宾馆的安全使用条件，存在的主要问题是按照宾馆设计活荷载已超过原设计桩基础承载力。故双方均有对涉案房屋进行结构加固的意思表示。再结合原告提供的2018年3月6日的检测报告对比之前的检测报告在工程概况中对屋面形式、楼板形式的表述均发生变化，并且增加了建筑结构复核验算，可见，在第二次检测之前，涉案房屋已进行结构加固修复，进一步印证了原告自始交付的房屋并不符合宾馆用途的安全标准。根据原告向被告发送的邮件《补充协议书（修改稿）》，其中载明“双方签订的租赁协议的租期在房屋结构加固经双方组织验收确认后，开始计算租赁时间和免租期（减去其前期已进场装修的时间）”“承租方因支付该房屋结构加固设计及施工、监理所产生的费用，在承租方向东日公司支付的租金中予以扣除”等内容，可以反映原告对租赁期间、免租期、房屋结构加固费用的承担等事项作出了新的意思表示，再结合涉案房屋进行了四层楼面的轻钢结构改造以及加固修复等事实，可以认定双方之间的租赁合同存在实质上的变更。虽然原告提供的2018年3月6日检测报告中有关于活荷载的检测内容，但补充协议中载明房屋结构加固需经双方组织验收确认后才开始计算租期，而原告并没有提供证据证明房屋结构加固经双方验收确认的时间以及其已经通知被告进行房屋交接，故其要求被告支付2016年7月16日至2018年4月20日的租金及违约金，缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于合同解除的问题。原告起诉请求解除合同，且在原二审判决确定的履行期限届满后，已自行收回租赁物并另行出租给第三方，现被告也表示同意解除合同，故双方签订的《商位租赁合同书》可予以解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决“一、解除原告浙江东日股份有限公司与被告杨昊于2016年3月31日签订的《商位租赁合同书》。”“二、驳回原告浙江东日股份有限公司的其他诉讼请求。”“案件受理费12527元，由原告浙江东日股份有限公司负担。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。本院另认定：涉案温州市（原忠诚大酒店宾馆）商铺租赁项目招标文件第一章《投标须知前附表》中载明：“招标人不保证所租赁店铺内装潢装修的完整。”“招标人中标后，如需对房屋设施（包括楼梯等）增加或改造的，必须符合国家消防安全规范要求和需有资质的设计单位出具的安全性设计图纸。”“由投标人自行踏勘现场。”“投标人如认为招标文件中存在表达不清、有歧义或不公正条款等时，请在答疑截止日前向招标人书面提出，逾期不得再对招标文件的条款提出质疑，并视为接受和同意。”等等。招标文件第二章《招标须知》中，对招标文件澄清及现场踏勘等作了进一步说明。杨昊于2015年12月23日提交的投标书，明确表述其已全面阅读和研究招标文件和招标补充文件，并经过现场踏勘，澄清疑问，充分理解并掌握本项目招标的全部有关情况。同意接受招标文件的全部要约条件，并按此确定本项目招标的各项承诺内容，进行投标。承诺如中标，按中标通知书、招标文件和投标书的约定与东日公司签订租赁合同。涉案《商位租赁合同书》还约定承租人拖欠房租、水、电费、滞纳金、违约金，承租人对出租人或其他商户造成的损失，经双方确认或第三方鉴定后，仍不愿意赔偿的，出租人可使用履约保证金进行先行赔偿。本院认为，上诉人东日公司起诉解除涉案《商位租赁合同书》（以下简称涉案合同），被上诉人杨昊同意解除。并且，涉案房屋已于2018年4月20日由东日公司收回。双方当事人对合同解除无本质争议，故不再阐述。以下分析导致合同解除责任及分担。首先，东日公司已经向杨昊交付了符合涉案合同约定的房屋。在涉案合同签订后，杨昊向东日公司提交书面报告称：“因为承租的东方灯具市场第11幢物业四楼面改造工程存在安全隐患，所以我们在2016年4月13日对酒店装饰暂时停工，特请贵司在四楼面改造工程竣工，大楼通过安全鉴定，再另行通知我们进场继续酒店装饰。”其中，“在2016年4月13日对酒店装饰暂时停工……再另行通知我们进场继续酒店装饰”的表述表明，是对已在进行的酒店装饰予以暂时停工。可见杨昊在此之前已经对涉案房屋投入装饰装修，即可认定东日公司于2016年4月13日之前交付了涉案房屋。而杨昊提交的投标书亦表明，其系经过现场踏勘，澄清疑问，充分理解并掌握涉案项目招标的全部有关情况，同意接受招标文件的全部要约条件而进行投标。再结合涉案合同关于租赁物的具体约定，可以认定东日公司交付的为经杨昊踏勘的现状房屋，符合涉案合同的约定。其次，对涉案房屋进行加固处理系东日公司在交付后应杨昊的要求开展。从2016年6月7日东日公司委托浙江新中环建筑设计有限公司温州分公司承担涉案房屋加固设计，以及东日公司工作人员于当年8月向杨昊转发的三封邮件，于当年11月向杨昊发送邮件《补充协议书》，于当年12月向杨昊发送邮件《补充协议书（修改稿）》等，可知东日公司系应杨昊的要求进行加固处理。最终，因涉案房屋改造加固与杨昊的预期不符，导致双方产生纠纷。对涉案合同的解除，双方当事人均有责任。杨昊在踏勘涉案房屋后，在未充分注意涉案房屋现状是否符合自己经营目标要求的情况下，贸然参与投标并中标，签订涉案合同后再向东日公司提出加固处理的要求。东日公司在涉案合同仅约定经营用途为商业的情况下，又同意杨昊提出的加固处理要求，是与杨昊达成的新约定。但对加固处理所需达到的标准双方又未进行明确约定，均忽略了对方对加固处理所要达到标准的要求。以致之后东日公司依据2016年3月11日和2018年3月6日两份检测报告主张涉案房屋不存在安全问题，认为已经达到了其所承诺的“确保房屋结构符合国家标准并满足承租方使用功能”，而杨昊则主张涉案房屋因活荷载不足造成桩基承载力无法达到宾馆设计的使用要求。因此，双方陷于僵局，致使涉案房屋不能合理使用而产生损失。鉴于东日公司承诺在涉案房屋结构加固经双方组织验收确认后开始计算租赁时间和免租期，故不能认定杨昊逾期支付租金，对东日公司关于违约金的诉讼请求，应不予支持。对在涉案合同解除前的2016年7月16日至2018年4月20日约21个月，该期间租金损失的产生，双方当事人均有过错。审查涉案合同的签订过程及内容，涉案房屋的交付及加固过程中双方当事人的行为，本院认为杨昊的过错大于东日公司，故酌定由杨昊承担12个月的租金损失，其应向东日公司支付。按首年租金952000元计算，扣除其已向东日公司支付的履约保证金24万元及装修保证金5000元，为707000元（952000-240000-5000）。其余部分由东日公司自行负担。综上所述，对东日公司的其他上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初1501号民事判决第一项。二、撤销浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初1501号民事判决第二项。三、限杨昊于本判决生效之日起三十日内向浙江东日股份有限公司支付707000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回浙江东日股份有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费12527元，由杨昊负担。二审案件受理费12527元，由浙江东日股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹启东审 判 员 杨宗波审 判 员 刘宏杰二〇二〇年三月十七日法官助理姜岳良代书记员 蔡瑞洁