云南省砚山县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2622民初408号原告：张玉海，男，1968年10月12日出生，汉族，云南省富宁县人，初中文化，农村居民，住云南省富宁县。委托诉讼代理人：杨正文，云南西华律师事务所执业律师。特别授权。委托诉讼代理人：权朝羚，云南西华律师事务所执业律师。特别授权。被告：王石祥，男，1975年10月7日出生，彝族，云南省砚山县人，小学文化，农村居民，住云南省砚山县。委托诉讼代理人：王孝能，男，1970年10月22日出生，汉族，云南省砚山县人，小学文化，农村居民，住云南省砚山县。特别授权。原告张玉海与被告王石祥合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告张玉海的委托诉讼代理人杨正文、权朝羚，被告王石祥及其委托诉讼代理人王孝能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张玉海向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2016年8月8日所签订的《土地转让协议书》及《补充协议》无效；2.判令王石祥退还预先支付的50000元土地转让款；3.判令王石祥赔偿2000元前期建房费；4.判决本案诉讼费由王石祥承担。事实和理由：2016年8月8日，张玉海与王石祥在平等、自愿的基础上签订了一份《土地转让协议》，约定王石祥将一块使用权属于王石祥本人的空地以200000元的价格转让给张玉海，签订合同当日，张玉海立即向王石祥支付了50000元购地款；协议还约定待王石祥接通水电后再支付20000元，余款130000元于农历2016年年底前支付完毕，张玉海支付50000元购地款后，王石祥出具了一份收条给张玉海。之后，张玉海开始动工建房，花去2000元的土地平整费，但王石祥收取50000元购地款后并没有履行接通水电义务，致张玉海无法继续施工，后经张玉海多次催促，王石祥均不予履行。为此，张玉海向法院起诉，要求支持上述诉讼请求。王石祥及其诉讼代理人辩称，一、本案案由为合同纠纷，张玉海要求确认合同无效，王石祥不同意，要求驳回张玉海的该项诉讼请求；二、不同意退还先预付的50000元，该款系双方转让案涉土地的定金，不属于土地转让款，并不是王石祥违约，而是张玉海违约，该款不应该退还；三、对于张玉海所称的2000元土地平整损失，王石祥同样不应该赔偿，相反，要求张玉海要将案涉土地恢复原状；对于本案诉讼费，王石祥不应该承担，张玉海所诉称的协议签订时间和支付款项时间都不正确，案涉土地水电是接通的，张玉海所述均不是事实，其主张没有法律依据。经审理，双方当事人争议焦点：1.张玉海与王石祥于2016年8月8日所签订的《土地转让协议》及《补充协议》是否有效；2.张玉海要求王石祥退还50000元土地转让款及赔偿2000元的土地平整损失的诉讼请求是否应得到支持。针对诉讼请求和争议焦点，张玉海向法庭提交了证据：第一组、张玉海的身份证复印件一份，以证实张玉海的身份信息情况及为本案原告主体适格的事实；第二组、《土地转让协议书》及《补充协议》复印件各一份，以证实张玉海与王石祥双方约定由王石祥将使用权属于自己的一块空地以200000元的价格转让给张玉海，签订协议当日张玉海支付了50000元价款，且协议还约定接通水电后再支付20000元，余款130000元于2016年农历年底之前支付完毕的事实；第三组、《收条》复印件一份，以证实张玉海以现金形式向王石祥支付土地转让款50000元的事实；第四组、现场照片四张，以证实该土地属于集体所有并属于农用地的事实。经质证，王石祥及其诉讼代理人对张玉海所提交的第一组、第二组证据的三性及证明内容均无异议；对第三组证据的三性无异议，但对张玉海就该组证据证实张玉海于协议签订当日所支付的50000元款系土地转让款的事实不认可，认为该《收条》上并未注明系土地转让款；对于第四组证据，认为该组证据与本案无关，从双方所签订的《土地转让协议书》来看，协议约定张玉海于2016年年底前支付所剩余的转让款，但张玉海并没有支付，系张玉海违约，后王石祥曾找到张玉海，要求张玉海不能仅支付了50000元定金后就在案涉地块上建盖厂房，因为张玉海未支付余款，系有意推脱。2019年，因张玉海一直未支付余款，王石祥本人就在案涉地块上自建房，但因没有钱，仅建了基础。王石祥就其抗辩理由未向法庭提交证据，本院视为其自动放弃权利。经当事人举证、质证，本院认为张玉海所提交的第一组、第二组、第三组证据的形式、来源合法，内容真实，与本案具有关联性，予以采信；第四组证据系张玉海单方拍摄，且该组证据并不能证实案涉土地系集体用地、系农用地的事实，对张玉海就该组证据欲证实观点，本院将结合其他证据及全案所认定事实进行综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2016年8月8日，王石祥（甲方）与张玉海（乙方）签订了一份《土地转让协议书》及一份《补充协议》，《土地转让协议书》内容为“经甲乙双方根据合同法等相关规定，公平合理、相互自愿的前提下，双方签订以下协议。一、地块概况；二、转让方式：1.甲方自愿把该地转让给乙方，自本协议签订之日起，该地的使用权归乙方所有。2.甲方确保该宗土地转让前无任何纠纷，所有权完全归甲方个人，该地没有任何的债权债务纠纷，如因甲方导致乙方损失，甲方愿承担全部赔偿责任。3.甲方负责提供相关依据并配合乙方办理相关建房手续和证件。4.如乙方需要再次转让，甲方应提供所有相关资料，如因甲方原因不能办理转让手续，甲方应负全部责任。5.甲方应积极为乙方解决水、电问题，所产生费用由乙方承担。但是甲方不得谎报、虚报价格，如甲方所报价格与实际不符，乙方有权拒付，所产生的损失由甲方全部承担。三、其他事宜：1.本协议未尽事宜，须经双方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。2.执行过程中发生矛盾、争议，应友好协商，经协商无效时，提请法院裁决。3.本协议经双方签字按手印后生效。本协议一式三份，甲、乙、证明人各执一份。补：如遇政府征收，甲方积极配合，所得征收补贴归乙方所有。甲方（签字）：王石祥，身份证号：5326221975××××××××，乙方（签字）：张玉海，身份证号：5326281968××××××××，证明人：林永朝、巨春泉，落款日期：2016年8月8日”。《补充协议》内容为“本协议为《土地转让协议》附属协议，该地转让价格为：贰拾万元整（小写：200000.00），付款方式：签定合同之日付伍万元整（50000.00），待水电接通后付贰万元整（20000.00），剩余拾叁万元整（130000.00）在年底（农历正月之前）付清。本协议一式两份，甲乙各执一份，与《土地转让协议》具有同等法律效力。甲方（签字）：王石祥，身份证号5326221975××××××××，乙方（签字）：张玉海，身份证号：5326281968××××××××，落款日期：2016年8月8日”。上述协议签订后，张玉海按协议约定于协议签订当日支付给王石祥50000元，王石祥出具了一份《收条》交由张玉海收持，《收条》内容为“今收到张玉海交来现金伍万元整（50000.00）。收款人：王石祥，落款日期：2016年8月8日”。后双方在履行上述协议过程中产生纠纷，致张玉海向本院起诉。审理过程中，因王石祥不同意退还50000元预付款而调解未果。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制……任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让……。”，第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地……。”本案当事人王石祥自称案涉土地系其个人所有的宅基地，但又称该地块一直未办理相关权属登记手续，自己对该地块仅有使用权，该地块权属属于集体所有，但王石祥与张玉海于2016年8月8日所签订的《土地转让协议书》第二项第三款明确约定案涉地块系转让给张玉海建房。按上述法条规定，王石祥对案涉地块并无权属，且该地块属于建房用地，还是农用地并不清楚，即王石祥于2016年8月8日将案涉地块转让给张玉海的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，属于无效行为。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿……。”该案王石祥因《土地转让协议书》所取得的财产系金钱，系可以直接返还财产，不存在折价情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证……。”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”庭审过程中，张玉海并提交证据证实在双方履行《土地转让协议书》过程中王石祥存在过错，且对其要求王石祥赔偿2000元土地平整费损失的诉讼请求同样未提交证据；而王石祥辩称张玉海预付的50000元系支付土地转让定金，且系张玉海违约，但王石祥也未提交相应证据，故对张玉海要求王石祥赔偿2000元损失的诉讼请求，不予支持；对王石祥称张玉海预付的50000元系定金、系张玉海违约的抗辩理由，不予采纳。综上所述，对张玉海的诉讼请求，部分支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、第四条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、王石祥与张玉海于2016年8月8日所签订的《土地转让协议书》及《补充协议》无效。二、限王石祥于本判决生效次日起二十日内退还张玉海土地转让款50000元。三、驳回张玉海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，减半收取计550元，由王石祥负担300元，由张玉海负担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  吴金林二〇二〇年三月十九日书记员  李思雨