浙江省舟山市定海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0902执异4号 异议人（申请执行人）：张海青，女，1968年2月6日出生，汉族，住舟山市定海区。 被执行人：舟山市中昌房地产有限公司，住所地舟山市定海区临城街道合兴路中昌国际大厦601室。 法定代表人：陈顶峰，该公司执行董事。 被执行人：舟山市半岛投资开发有限公司，住所地舟山市普陀区朱家尖街道银雁路100号218室。 法定代表人：包新强，该公司董事长。 被执行人：上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司，住所地上海市松江区九亭镇虬泾路118号。 法定代表人：陈建铭，该公司董事长。 被执行人：陈建铭，男，1956年4月29日出生，汉族，住舟山市定海区。 被执行人：陈艳红，女，1958年3月10日出生，汉族，住舟山市定海区。 本院在执行（××）××申请执行人××与被××人××市中昌房地产有限公司（以下简称中昌公司）、舟山市半岛投资开发有限公司（以下简称半岛公司）、上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司（以下简称三盛公司）、陈建铭、陈艳红民间借贷纠纷一案中，当事人张海青对本院暂缓发放执行款的行为提出了书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人张海青称，异议人与被执行人民间借贷纠纷案件，经法院调解后达成调解协议。因被执行人拒不履行调解协议，异议人于2019年11月1日向法院申请执行。2019年11月7日，法院依法划拨被执行人半岛公司在浙商银行舟山分行的存款14375413元。对于《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》，该规定应从两个方面来看。一是法院对房地产公司监管账户资金执行不需要经过监管机构的同意。该规定的内容都是围绕房地产公司对于销售资金的使用进行监管，并不是针对人民法院的司法行为，行政机关也不能对法院的司法行为提出异议。二是房地产销售款作为监管资金并非不能用于执行。《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》第十五条规定，监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按预售资金监管协议方式监管。按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。按照该规定，不是所有的销售资金都需要监管，监管的资金是按照工程预算的130%金额来确定。监管资金的80%需要用于工程款支付，其余部分20%是允许支付房地产公司的债务。故法院应审查房地产公司取得了多少销售款，多少用于工程建设，占取得销售款的比例等。根据异议人的了解，半岛公司取得的销售款达4.7亿，尚有7000多万销售款银行尚未发放（按揭），已经到账部分约4亿，按照规定，其中有8000万元可以用于归还债务，现仅扣划1400万元，在限定范围内。最后，根据《最高人民法院关于执行款物管理工作的规定》第十条，执行人员应当在收到财务部门执行款到账通知之日起三十日内完成执行款的核算、执行费用的结算、通知申请执行人领取和执行款发放等工作。现本案执行款扣划至今已两个多月，一直未发放。异议人请求法院及时发放执行款，纠正相关执行行为。 被执行人中昌公司、半岛公司、三盛公司、陈建铭、陈艳红未提交书面意见。 本院查明，2019年8月28日，异议人张海青以民间借贷纠纷为由起诉被执行人中昌公司、半岛公司、三盛公司、陈建铭、陈艳红[（2019）浙0902民初3047号]。案经调解，双方达成如下协议：一、中昌公司归还张海青借款本金2500万元，并从2019年8月21起于每月20日前按月利率1.8%支付利息，该款于2019年9月6日已归还400万元，于半岛公司银行账户被解除查封之日起五个工作日内归还350万元，于2019年10月底前归还760万元，于2019年11月底前归还490万元，于2019年12月底前归还290万元，于2020年1月底前归还210万；二、中昌公司支付张海青保全费5000元、诉讼保全保险费48600元、律师代理费250000元，上述款项中昌公司在半岛公司银行账户被解除查封之日起五个工作日内支付；三、半岛公司、陈建铭、陈艳红对上述全部款项承担连带清偿责任，三盛公司对上述借款本金中的1000万元本息承担连带清偿责任；四、如中昌公司有任一期未按约定期限和金额归还，则张海青有权向法院对中昌公司未偿还部分本息（包括未到期部分）及第二条约定的费用向法院申请强制执行。后五被执行人均未按照调解协议约定履行全部还款义务。2019年11月1日，张海青向本院申请强制执行[（2019）浙0902执1936号]。 执行过程中，本院通过执行查控系统对被执行人半岛公司在浙商银行舟山分行的存款14375413元予以冻结，同年11月7日扣划至本院。款项扣划至本院后，半岛公司向本院提出异议，陈述称：本院扣划的款项，系半岛公司为开发“南沙里”住宅项目融资需要，系通过杭州炀闰贸易有限公司在温州金融资产交易中心股份有限公司申请挂牌登记发行的收益权产品；受托管理人、承销机构为舟山东点投资管理有限公司；各方约定，账户内销售回款除用于支付工程款、农民工工资及必要的开支外，应优先归还杭州炀闰贸易有限公司的收益权产品款项；现法院扣划上述款项后，导致农民工工资及工程款无法发放，请求法院暂缓发放执行款。本院收到半岛公司的书面申请书后，要求其补全异议案件所需的全部材料，但半岛公司迟迟未予补全，故其异议申请未予立案。2020年1月9日，舟山群岛新区普陀山-朱家尖管理委员会、舟山市普陀山风景名胜区管理委员会（以下简称普朱管委会）联合向本院发函。告知本院：扣划的存款账户系从半岛公司商品房预售资金专用存款账户，根据《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》《舟山市商品房预售资金监管实施细则》的规定，预售资金实行封闭式管理，只能用于支付项目建设相关费用；现“南沙里”项目销售过半，大部分业主对项目建设进度和预售款高度关注，已多次至普朱管委会上访。普朱管委会建议本院对该笔执行款审慎执行。2020年1月21日，舟山市住房和城乡建设局亦向本院发函，告知本院：购房预售资金账户实行封闭式管理，只能用于项目建设；“南沙里”项目资金监管账户内预售款系前期业主购房款，专项用于工程建设，其他用途不得支取，鉴于商品房预售款监管账户担负着优先保障开发项目、促进在建工程如期竣工、维护购房者合法权益的核心功能，如该专项预售资金用作其他用途，将影响该项目建设工程的正常进行；同时，该笔资金牵涉面大，利益诉求多，存在较大的社会风险隐患，建议法院对该笔款项审慎执行，预售资金账户不应进行其他用途处置。 本院认为，本案的争议焦点在于商品房预售管理账户内的资金法院能否强制执行，并用于清偿被执行人的一般债务。商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法[2013]17号）要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。浙江省住房和城乡建设厅亦在2010年即出台《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》，该办法第十二条规定，商品房预售资金使用实行封闭式管理。第十五条规定，各地各有关部门要按照国家、省有关法律法规的规定开展商品房预售资金的监管。商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按预售资金监管协议方式监管。按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。本案扣划的账户系半岛公司为“南沙里”住宅项目开发建设所设立，账户内的资金来源于购房人预售商品房所支付的购房款。现“南沙里”项目尚未竣工，而账户内仅有资金1400余万元，根据法律规定，该款应优先保障“南沙里”项目的开发建设，以维护广大购房者的预期利益。异议人关于工程预算清册总额的20%可以用于清偿其债务的主张，系其对该规定条款的理解偏差。首先，法律明确规定，商品房预售所得款项必须用于工程建设；其次，所谓项目工程预算清册总额的20%，其用途也是与工程项目相关的前期工程费及同步归还本项目房地产开发贷款，理应不能包含房地产企业因民间借贷产生的债务，否则对商品房预售资金的监管将失去意义。况且，本案半岛公司虽然是被执行人，但其实际为保证人，将保证人商品房预售资金监管账户的资金用于清偿担保之债，更超出了该条款准许支出的范畴。故申请人要求及时将涉案款项作为执行款用于清偿其民间借贷案件本息的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条第一项的规定，裁定如下： 驳回异议人（当事人）张海青的异议申请。 异议人、被执行人对本裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十日内向浙江省舟山市中级人民法院申请复议。 审判长 董 艳 审判员 邱腾涛 审判员 张 灯 二〇二〇年三月二十三日 书记员 邵旭芬