新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书（2019）新2301民初3176号   原告：余兵山，男，汉族，1969年8月13日出生，个体工商户，现住新疆昌吉市。委托诉讼代理人：刘毅，新疆同创律师事务所律师。被告：聂鑫，男，汉族，1982年9月20日出生，现住新疆昌吉市。被告：聂光荣，男，汉族，1953年7月17日出生，现住新疆昌吉市。被告：徐卫平，女，汉族，1955年10月3日出生，现住新疆昌吉市。三被告共同委托诉讼代理人：王亚楠，新疆新蓝天律师事务所律师。原告余兵山与被告聂鑫、聂光荣、徐卫平房屋买卖合同纠纷一案，原告余兵山于2019年4月28日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年5月21日公开开庭进行了审理。经审理发现有不适宜适用简易程序审理的情形，裁定转为普通程序，于2019年9月4日再次公开开庭审理了本案。原告余兵山及其委托诉讼代理人刘毅，被告聂鑫及被告聂光荣、徐卫平的委托诉讼代理人王亚楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余兵山向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告和被告于2016年9月1日签订的《房屋转让合同》；2、请求判令被告向原告退还购房款180000元、利息28800元（180000元×12%月息×16个月），共计208800元；3、要求被告按照年息12%支付自2019年5月1日起至实际退还完毕购房款期间的利息；4、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年10月9日，原告向被告聂鑫出借600000元，约定利息按照年利息36%支付，被告聂鑫陆续向原告偿还部分利息，并于2018年9月1日偿还借款本金420000元，尚欠180000元。被告聂光荣、徐卫平名下的昌吉市××区房屋以180000元的价值转让给原告。若该房屋因被告聂光荣、徐卫平单位原因未能于2017年12月30日之前办理过户手续，原告可向三被告要求承担返还房款180000元、房款年息12%，合同订立后，被告聂光荣、徐卫平将房屋交付给原告。2019年4月原告起诉要去被告聂光荣、徐卫平协助办理过户手续时发现，上述房屋于2017年11月9日抵押于昌吉市农商银行至今。因被告不诚信的行为，导致原告合同目的无法实现。为维护原告的合法权益，提起诉讼，请求依法裁决。被告聂鑫、聂光荣、徐卫平辩称，原告所诉事实及理由无法律依据，请求依法驳回。原告隐瞒了本案高利放贷的借款事实；本案实际上是基于2015年10月9日原告向被告出借600000元，本案涉及房屋买卖是在还款过程中形成的，实际借款已经全部还清，因房屋转让合同只有原告手中持有的一份，因此原告向法庭隐瞒了客观事实，事实上并不存在原告在诉状中所诉的向三被告支付180000元的事实对原告主张解除合同的请求，我方同意，但是原告应向被告返还房屋，并退还自2016年9月1日起至今所收取的房屋租金，截至目前，房屋租金已近40000元左右；基于上述事实，被告向原告的借款已全部还清，并不存在借款的基础法律事实，更不存在买卖房屋的事实，更不存在被告向原告承担返还房款及房款利息的事实，请求依法驳回原告的诉讼请求。我方同意解除合同，原告主张的要求被告退还购房款180000元，但是房屋买卖基于之前的借款160000元，原被告并非按照买卖形式购买房屋，故不存在按照买卖的法律关系返还房款，对于第三项诉讼请求与第二项诉讼请求意见一致。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告对原告提交的卫生费、水费、电费的票据、房屋买卖合同未提出异议，原告对被告提交的原告于2019年2月26日出具的证明为提出异议。本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。双方当事人存在争议的证据及本院认定如下：1、原告提价的房屋转让合同一份，证实因为聂鑫尚欠原告180000元未支付，2016年9月1日经过原告与三被告商议，将聂光荣、徐卫平名下的昌吉市××路房屋以房抵债给原告，双方签订房屋买卖合同，且转让合同第五条约定若该房产因甲方单位原因未能于2017年12月30日之前办理房屋过户手续，丙方（被告聂鑫）应当承担连带责任，原告可向三被告要求承担返还房款180000元的房款以及房款利息，即180000元×12%月息×16个月＝28800元+180000元＝208800元。经质证、被告对证据的真实性认可，对证实人问题不认可，原告认为是以房抵债形成的，说明180000不是买房形成的，180000我方已经偿还完毕了。该房屋转让合同恰恰证实，自2016年9月2日起原告已经开始收取该房屋租金，以折抵借款，截至目前，原告并不愿意向被告交付房屋并退还房屋租金，且一直在对外出租。本院对证据的真实性予以确认；2、原告余兵山的妻子李梅与被告聂光荣之间的通话录音光碟2份，证实2019年3月21日被告聂光荣在录音中认可该房屋已实际交付于原告，并且口头承诺迟早都给原告办理过户手续，但至今三被告以种种理由推诿办理过户手续，并将该房屋办理抵押登记的事实。经质证，被告对录音证据的形式以及真实性不认可，人为即便录音真实存在，但聂光荣反映的是走法律程序，聂光荣称不清楚事实，不清楚具体情况，本案产生基础是被告向原告借款产生的，解除合同是基于还款产生的。该录音是在收藏夹的，不清楚录音是否经过处理，女的声音不能确定是原告余兵山的妻子李梅的声音。本院结合其他证据对证据的真实性予以确认；3、被告提交的借条一份，公证书一份，银行转账记录13张，房屋转让合同一份，证明一张，证实2015年10月9日原告向被告聂鑫夫妻双方出借600000元借款，原告于2015年10月10日向被告聂鑫转账600000元，被告聂鑫从银行支取48000元现金给原告余兵山支付利息，2016年9月1日原告与三被告一同签订了《房屋转让合同》，约定2016年9月2日起原告对合同中涉及的房屋进行出租，以折抵被告聂鑫向原告余兵山所借的借款，2016年10月24日被告聂鑫被逼无奈将中央公馆的一套住房以1150000元的价格对外出售，该借款也全部用于偿还向原告的借款，向法庭提交的银行转账记录可证实被告聂鑫已将借款全部还清，2016年10月24日被告将借款还清后，向原告出具借条一份，约定被告聂鑫之前向原告出具的600000元的借条也一并作废，借条中的840000元和银行转账记录中的840000元相吻合，被告聂鑫已还清涉案房屋房款，原告自2016年9月2日起将涉案房屋对外出租并收取租金的事实。经质证，原告对借条真实性认可，对证实的问题不认可，2016年9月1日签订的《房屋转让合同》，签订合同在前，借条时间在后，双方债务在2016年9月1日已经算清，我们认为该证据和本案房屋无关，最后一句话此前与原告的借款一并作废，说明此前的600000元从1150000元房款和涉案房屋房款已经付清，840000元的来源是2016年9月1日我们签订中央公馆转让合同，次日（9月2日）原、被告到建设银行办理中央公馆的解押手续，原告替被告付清700000元，还欠50000元，后我们找到中央公馆的买家，买家支付300000元，剩余等到贷款下来付给原告，钱还没有付，被告聂鑫给原告打了借条，因为原告向被告借了10000元，所以写的840000元，后聂鑫把840000元还给原告，就把借条还给聂鑫了；对于公证书、对账单真实性认可，对证实问题不认可，因为我们当时约定的借款约定为2个月，被告2015年12月14日和2016年1月12日向原告支付过18000元的利息可以证明被告聂鑫一次性支付4个月利息是不属实的；对《房屋转让合同》的真实性认可，对被告证明的问题不认可，被告聂鑫将被告聂光荣、徐卫平所有的房屋以180000元转让于原告余兵山，合同并非约定被告所称是以房租折抵借款，实际上是以房屋价值折抵180000元的借款；对工商银行的交易明细真实性认可，但是那是中央公馆房屋的房款，与本案有关。本院对证据的真实性予以确认；本院经审理认定事实如下：2015年10月9日，原告余兵山与被告聂鑫签订借款合同一份，约定原告向被告出借600000元，借款期为二个月，如甲方按时还款，则本借款不计息，否则甲方应自借款发放日起按20%的月利率向乙方支付利息。合同签订后，原告按照合同约定于2015年10月10日通过银行向被告分两笔支付，每笔300000元，共计600000元，被告将涉案房屋交付给原告使用，原告将房屋向外出租房屋并收取租金。借款期限届满后，被告未按时偿还借款，原、被告于2016年9月1日分别签订两份《房屋转让合同》，其中一份合同将被告聂鑫与其妻子袁媛名下的位于昌吉市××区房屋以1120000元的价格卖给第三人，用其中的700000元偿还银行贷款后，以剩余的420000元房款冲抵被告欠原告的600000元借款，同日将被告父亲聂光荣与母亲徐卫平名下的位于昌吉市××路房屋以180000元的价格转让给原告（被告聂鑫作为保证人丙方），以180000元房款冲抵剩余的180000元欠款。另、上述第二份《房屋转让合同》中甲方承诺位于昌吉市××路房屋无任何无权或经济纠纷，同户籍、相关亲属及房产共有所有人同意出售，双方约定成交价为180000元，乙方（余兵山）于2015年10月10日向甲方文字别次年支付180000元房款，甲方经审核，确认无误，同时约定将涉案房屋于2017年12月30日前办理过户手续，如因甲方的原因不能过户，丙方承担连带责任，乙方可向甲方、丙方要求承担返还房款180000元，房款按照年息12%承担。后三被告以该房屋未办理房产证为由未按合同约定的时间办理过户时间。另查明，2019年4月10日原告诉至本院，要求三被告在办理过户手续，在办理过户手续时发现涉案房屋于2017年11月抵押于昌吉市农商银行股份有限公司，无法进行过户，故原告撤回了起诉。本院认为，2015年10月10日，原告向被告出借600000元，借款期为二个月，2015年12月10日借款期限届满，因被告聂鑫无能力按时还款，原告与被告父母于2016年9月1日签订的《房屋转让合同》，该合同订立于债务履行期届满后，其是实质为债务履行方式变更协议，将涉案房屋“以房抵债”的方式转让给原告，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，对双方产生拘束力，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。本案中因被告聂光荣、徐卫平于2017年11月将涉案房屋抵押于昌吉市农商银行，致使原告的合同目的不能实现，被告也表示同意解除合同，故本院对原告要求解除双方签订的《房屋转让合同》的诉讼请求予以支持。原告要求被告返还房款180000元，本院认为，依照合同法第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中被告欠原告的180000元借款已转化为《房屋转让合同》中的房款，因此，合同解除后被告应向原告返还房款180000元，原告的该主张符合法律规定，故本院予以支持。被告聂鑫辩称、原告向被告聂鑫出借的600000元系高利贷，被告聂鑫向原告偿还的债务远远超过600000元，房屋转让合同中被转化为房款的欠款被告已还清，原、被告并非按照买卖形式购买房屋，原告不能按照买卖合同的法律关系要求被告返还房屋。本院认为，原告与被告父母于2016年9月1日签订的《房屋转让合同》合法有效，因此，合同解除后，原告有权基于买卖合同解除后的法律后果要求原告返还房款，故被告的辩解本院不予采信。至于原、被告之间的借贷关系与本案的合同关系不属于同一法律关系，被告应另行主张。原告按照合同第五款约定按年息12%主张房款利息28800元（自2017年12月30日至2019年4月30日，共计16个月，180000元×16个月×1%）以及要求自2019年5月1日起实际返还完毕购房款期间的利息。本院认为因聂鑫、聂光荣、徐卫平违约行为致使双方签订的商品房买卖合同解除，二被告应当承担违约责任，合同上约定的利息符合法律规定，本院予以支持。被告要求原告返还涉案房屋，原告对此表示同意，因此在本案中一并处理。被告要求原告返还租金，但未提起反诉，故在本案中不做处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第四百二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告余兵山与被告与聂光荣、徐卫平方于2016年9月1日签订的《房屋转让合同》；二、被告聂鑫、聂光荣、徐卫平于本判决生效后十五日内共同向原告余兵山返还房款180000元及利息28800元，合计208800元；三、被告聂鑫、聂光荣、徐卫平共同向原告余兵山支付自2019年5月1日起至实际返还完毕购房款期间的利息（按年息12%计算）；四、原告余兵山于本判决生效后十五日内向被告聂光荣、被告徐卫平返还昌吉市建国西路156号石油二分公司X幢X单元402室房屋一套；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4432元，由被告聂鑫、聂光荣、徐卫平共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。   审  判  长   唐文琳审  判  员   库尼沙人民 陪 审员   范羽翔   二 〇 二 〇 年 三 月 十 八 日 书  记  员   张新丽