江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0321民初5107号原告：刘璐，男，1991年9月8日生，汉族，医生，住丰县。委托诉讼代理人：高峰，男，1974年7月20日生，汉族，职工，住丰县。被告：李国伟，男，1990年7月12日生，汉族，农民，住丰县。委托诉讼代理人：张珍（系被告之妻），女，1990年7月19日生，汉族，农民，户籍住址丰县，现住丰县。被告：张珍，女，1990年7月19日生，汉族，农民，户籍住址丰县，现住丰县。原告刘璐与被告李国伟、张珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘璐及其委托诉讼代理人高峰，被告李国伟的委托诉讼代理人张珍（另一被告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘璐向本院提出诉讼请求：1.要求两被告履行双方签订的《房地产买卖合同》，并配合办理过户手续；2.要求两被告支付逾期违约金19.5万元；3.本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：2019年1月19日，原被告双方通过丰县德佑房地产经纪有限公司签订了《房地产买卖合同》一份，约定两被告将位于徐州市丰县房屋出卖予原告刘璐。合同签订后，原告刘璐按照合同约定共向两被告支付定金及首付款31万元，并按约将过户及贷款文件交付居间方，但两被告至今拒不配合原告刘璐办理过户手续等。被告李国伟、张珍共同辩称：在被告李国伟入狱之前，两被告为了配合过户，几次特意从苏州赶回丰县。后来因被告李国伟触犯法律入狱服刑，被告张珍无法及时联系到被告李国伟，才致涉案过户未能如期办理。另外，被告李国伟入狱服刑属于不可抗力，因而导致的未如约办理过户不应看作违约行为，所以两被告不应向原告刘璐支付违约金19.5万元，倘若还能正常过户，被告张珍定会全力配合原告刘璐办理好房屋过户手续等。本院经审理，认定事实如下：一、2019年1月19日，两被告（卖方）、原告刘璐（买方）与丰县德佑房地产经纪有限公司（居间方）签订《房地产买卖合同》一份，主要内容为：1.买卖双方通过居间方出售及购买位于徐州市丰县的房屋，建筑面积约107.67平方米，该房屋已设定抵押，卖方将该房屋出租；2.买卖双方同意房屋出售价格按套计算为人民币（大写）陆拾伍万元整（￥650000.00），定金人民币（大写）贰万元整（￥20000.00）于买卖双方交接房款时冲抵房款。买方于本合同签订之日支付定金人民币（大写）贰万元整（￥20000.00），定金余额需于本合同签订后当日内补齐，定金以实际支付数额为准。买方申请公积金贷款人民币（大写）叁拾伍万元整（￥350000.00），买方于本合同签订之日起30日内，备齐购房首付款（定金除外）人民币（大写）贰拾捌万元整（￥280000.00）存入银行资金监管；3.买卖双方自行约定，因房屋过户发生的税费，由买方承担所有过户税费；4.卖方在签署本合同当日需将房屋所有权证及相关权属证明原件放于居间方处，并在30日内备齐过户文件交予居间方。买方在签署本合同后30日内，将过户及贷款文件交予居间方。且买卖双方承诺，在双方备齐所有过户及贷款审批通过后三个工作日内，到丰县房地产交易所递交过户手续。办件时间，公积金贷款35个工作日；5.基于居间方已提供居间服务，买方须向居间方支付报酬人民币（大写）玖仟柒佰伍拾元整（￥9750.00），该居间报酬于本合同签订当日交付居间方；6.如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将该房屋转让于任何人。如卖方未能履行合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还给买方。居间方履行合同第二条第（四）款第2项时，每逾期一日，居间方按买卖双方交纳的中介费的千分之一赔偿买卖双方。若因买卖双方的原因、手续受理部门的原因导致办件时间延误，居间方不承担违约责任；如买卖双方自愿解除合同，则买卖双方各自承担居间费用总额的50%，如因一方违约导致合同解除，则由违约方赔偿守约方的居间方费用损失；买卖双方未按合同约定时间履行义务的，每逾期一日，违约方需按房款的0.1%赔付给守约方，逾期超过10天，则居间方或守约方有权解除合同，违约方需按合同的约定承担违约责任，三方另有约定除外……二、2019年1月30日，被告李国伟的父亲李清永向原告刘璐出具的收条一份，主要内容为：今收到刘璐先生，房屋购买定金（大写）贰拾玖万元整，290000元（小写），该房屋坐落于丰县东方春城18-1-301（房间号以房产证为准），总房款为（大写）陆拾伍万元整，（小写650000元）。如买方违约，定金不退回。如我违约双倍返还定金，违约方承担总房款1.5%的中介佣金。三、2019年7月31日，丰县德佑房地产经纪有限公司出具证明一份，其内容为：经我公司居间服务，2019年1月19日李国伟、张珍（卖方）与刘璐（买方）签订了《房地产买卖合同书》。合同签订几日后，卖方就合同约定的首付款交付方式提出变更请求：“买方首付款交由卖方偿还房贷，卖方按《房地产买卖合同书》约定的时间将上述首付款存入银行资金监管”。买方同意了卖方的上述变更请求，并于2019年1月30日将首付款290000元交付卖方。上述《房地产买卖合同书》签订后：买方按合同约定支付房款计人民币310000元，并按合同约定将过户及贷款文件交于我公司；因卖方未能按时递交过户手续及办理过户，导致《房地产买卖合同书》未能继续履行。在该证明上盖有“丰县德佑房地产经纪有限公司”印章和**蒙（公司法定代表人）签字。四、2019年5月16日，涉案房屋的抵押登记注销，两被告获得涉案房屋的不动产权证，即苏（2019）丰县不动产权第0000536号。五、自2019年1月30日之后，原告刘璐拿到涉案房屋钥匙。除去两被告赠送的地暖、地砖、水电、窗户设备等，原告刘璐已经完成其他的室内装修。上述事实，有原告刘璐提交的《房地产买卖合同》、被告李国伟父亲李清永出具的收条、支付给被告李国伟2万元定金的电子回单、丰县德佑房地产经纪有限公司出具的证明，两被告提交的不动产权证书，以及当事人的庭审陈述等证据证明，本院予以确认。本案的争议焦点是：两被告的行为是否构成违约；如若违约，违约金的数额应如何确定。本院认为:原告刘璐、两被告与丰县德佑房地产经纪有限公司之间签订的《房地产买卖合同》，是三方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。两被告作为出卖方应提供符合出卖条件的房屋，原告刘璐作为购买方应及时足额支付购房款。涉案《房地产买卖合同》第二条房屋成交价格、付款方式税费承担及办理过户方式（二）付款方式（2）贷款条款中约定“买方申请公积金贷款，拟贷款额为人民币（大写）叁拾伍万元整（￥350000.00）。买方于本合同签订之日起30日内，备齐购房首付款（定金除外）人民币（大写）贰拾捌万元整（￥280000.00）存入银行资金监管账户”；（四）过户方式条款约定“1、卖方在签署本合同当日需将房屋所有权证及相关权属证明原件放于居间方处，并在30日内备齐过户文件交予居间方……”在本案中，原告刘璐并未按照《房地产买卖合同》约定将首付款29万元存入银行资金监管，而是将购房首付款29万元直接交付予被告李国伟的父亲。在三方签订《房地产买卖合同》之时，两被告出卖的涉案房屋尚未办理抵押注销手续。自然地，所谓的房屋买卖资金监管账户也就并不存在。综合上述合同约定及二手房交易惯例分析，本院认为两被告履行办理抵押注销手续之义务应当早于原告刘璐将涉案购房首付款存入银行资金监管之义务。两被告未能按约办理抵押注销手续（直到2019年5月16日才办理该手续），致合同没有继续履行，已然构成违约。现原告刘璐要求两被告承担相应违约责任后，继续履行涉案房屋买卖合同、并配合办理过户手续。因该诉讼请求并不违反法律法规规定，本院予以支持。原被告在《房地产买卖合同》关于违约责任条款中约定“……买卖双方未按合同约定时间履行义务的，每逾期一日，违约方需按房款的0.1%赔付给守约方……”。原告刘璐以此要求两被告支付19.5万元违约金，该违约金计算标准过高，本院综合衡量合同的履行情况、当事人的过错程度以及原告刘璐的预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定要求两被告以31万元为基数，自签订合同的30日后，即2019年3月2日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算违约金。对于超出部分，本院不予支持。关于被告张珍抗辩的因被告李国伟被判入狱服刑，应免除涉案违约责任的事实，因原告刘璐对此不予认可，且被告李国伟被判入狱服刑发生在涉案合同签订的四个月之后，这一事实亦并非免除违约责任的法定事由，故对于其抗辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李国伟、张珍于本判决生效之日起十日内，协助原告刘璐将位于徐州市丰县东侧东方春城三期18号楼3-301号房屋的所有权转移登记至原告刘璐名下。二、被告李国伟、张珍于本判决生效之日起十日内，向原告刘璐支付违约金（以31万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，自2019年3月2日起计算至协助办理过户之日止）。三、驳回原告刘璐的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2100元（原告刘璐已预交），由被告李国伟、张珍共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 徐吉童二〇二〇年三月十七日法官助理 沈 梅书 记 员 张丽丽