文书内容陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异72号案外人：刘天成，男，1967年2月6日出生，汉族，住北京市昌平区。申请执行人：陕西永联典当有限公司，住所地：西安市莲湖区沣惠南路112号恬静园小区一层。法定代表人：郭晨，该公司执行董事。委托代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。委托代理人：冯小爱，陕西庄威律师事务所律师。被执行人：西安中登德胜洋楼有限公司，住所地：西安市未央大道138-1号中登大厦26层。法定代表人：宋玉庆。陕西永联典当有限公司（以下简称永联公司）与西安中登德胜洋楼有限公司（以下简称中登公司）房产抵押典当合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处作出的(2015)陕证经字第000804号公证书和(2015)陕证执字第280号执行证书已经发生法律效力。申请执行人陕西永联典当有限公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行标的偿还欠款1300万元及未清偿的综合费用、利息、法定限额内的违约金。本案在执行过程中，本院依法查封了被执行人中登公司名下位于西安市未央区未央路138-1号2幢1单元12706室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-0-2-12706-1），现案外人刘天成向本院递交异议，称本院查封的上述房产属其所有，请求解除对该房屋的查封、拍卖措施，并提供了相应的证据。就案外人刘天成提出的执行异议，因案件权利义务明确，本院依法组成合议庭进行书面审查，本案现已审查完结。案外人刘天成异议称，案外人刘天成于2004年5月15日与中登公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于西安市经济技术开发区××以西××中××大厦××（现西安市××号××单元××室），建筑面积195.77平方米，单价2988元/平方米，总金额584961元整。案外人于2017年8月收到陕西省西安市中级人民法院公告，在执行永联公司与中登公司房产抵押典当合同纠纷一案中，依法查封了案外人所购买的房屋，特此提出异议，请法院中止对此财产的执行。申请执行人永联公司答辩称：案外人刘天成对本案涉案房屋并不享有足以排除强制执行的权益。1.案外人刘天成所提供《商品房买卖合同》为复印件，无法对其真实性进行核查，不能证明其已经在涉案××××前与西安市中登德胜洋楼有限公司签订合法有效的买卖合同。2.案外人刘天成提供的证据并不能证明案外人刘天成已经向中登公司支付了合同价款。3.案外人刘天成所举购房合同等证据并不能证明其已经在涉案房屋查封前合法占有涉案房屋。4.案外人刘天成所举购房合同中明显注明本案房屋用途是公寓写字，为商业性质，并非住宅。5.根据西安市不动产档案管理中心出具的《西安市不动产登记簿》可知西安中登德胜洋楼有限公司为涉案房屋所有人，并于2015年为被申请人陕西永联典当有限公司办理抵押登记，说明涉案房产在抵押登记前就处于能够办理过户登记状态，案外人刘天成并未办理，系因其个人原因导致，并非因其他客观原因造成。综上所述，案外人刘天成不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的条件，对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。被执行人西安中登德胜洋楼有限公司未作答辩。本院查明，永联公司与中登公司房产抵押典当合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处作出的(2015)陕证经字第000804号公证书和(2015)陕证执字第280号执行证书已经发生法律效力。申请执行人永联公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。本案在执行过程中，本院于2015年9月14日作出（2015）西中执证字第00116-1号执行裁定书，裁定：查封或轮候查封被执行人西安中登德胜洋楼有限公司名下位于西安市未××区××号××单元××室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-0-2-12706-1），查封期限为三年。另查，西安市住房保障和房屋管理局出具的西安市房权证未央区字第××号房屋所有权证书显示，房屋所有权人为西安中登德胜洋楼有限公司，房屋坐落于西安市未××区××号××单元××室，登记时间为2013年4月11日，规划用途为公寓。西安市房他证未央区字第××号房屋他项权证显示，房屋所有权证号：1100116005-11-0-2-12706-1号房屋所有权人为西安中登德胜洋楼有限公司，房屋他项权利人为永联公司，他项权利种类为抵押，债权数额1300万元人民币，登记时间2015年2月4日。为支持其异议请求，案外人刘天成向本院提交了以下证据：1.中登公司与买受人刘天成于2004年5月15日签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）复印件一份；2.西安中登物业有限公司出具的编号00003903号、00003785号、00000440号、00001946号、00001217号、00000814号、00003114号、00000168号、0001509号、0008890号共十份物业费收据（业主刘天成）；3.西安中登物业有限公司出具的发票号码为01250448号、00448970号、00082955号物业费发票三份（交款人为陕西西美环保设备有限公司）4.陕西西美环保设备有限公司与中登公司于2005年4月21日签订的编号为GF-2000-0101号的《工业品买卖合同》及清单一份；5.陕西西美环保设备有限公司与中登公司于2005年6月2日签订的编号为XMZD-010号的《锅炉辅机设备及系统工程安装合同》及预算表、设备验收单各一份，设备现场照片四张；6.陕西西美环保设备有限公司与中登公司签订的《维修保养合同》一份；7.中登公司出具的车位预付款收据一张，编号0399968号，交款单位为陕西西美环保设备有限公司（刘天成），交款方式为易货，金额为人民币338680元；8.西安中登物业有限公司出具的居住证明一份。上述事实有执行裁定书、收据、公证书、执行证书、房产抵押合同、不动产登记簿、房屋所有权证书、房屋他项权证、《商品房买卖合同》、《工业品买卖合同》、《锅炉辅机设备及系统工程安装合同》、收据、发票等证据在卷予以佐证。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，陕西西美环保设备有限公司与中登公司2005年4月21日签订了《工业品买卖合同》，约定将长实中登大厦B座27F-F号房屋对换锅炉设备款，案外人刘天成针对案涉房产与中登公司签订了《商品房买卖合同》，提供的房款交付方式为“易货”，其提交的陕西西美环保设备有限公司与中登公司签订的《工业品买卖合同》等证据的真实性在执行异议审查过程中无法辨认，案外人主张已支付了全部价款的真实性存疑，且该《商品房买卖合同》未在房管部门进行登记备案。案涉房产于2013年4月11日办理了产权登记并登记在被执行人中登公司名下，又于2015年2月4日办理了房屋他项权利抵押登记，房屋他项权利人为永联公司，永联公司依法享有对抗案外人的担保物权，且该房屋至今仍登记在被执行人中登公司名下，本院查封行为并无不当，于法有据，故案外人刘天成主张的执行异议不能成立，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人刘天成的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 童 超审判员 李 唯审判员 黄金华二〇二〇年三月十九日书记员 樊 辉