浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初12641号 原告：梁建中，男，1964年3月25日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：陈群，浙江海宝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丹，浙江海宝律师事务所律师。 被告：胡斌杰，男，1990年6月5日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：杜海亮，浙江共业律师事务所律师。 原告梁建中与被告胡斌杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告梁建中的委托诉讼代理人陈群，被告胡斌杰的委托诉讼代理人杜海亮到庭参加诉讼。2019年10月21日，经原告申请，本院依法裁定对被告胡斌杰名下位于海曙区高桥镇芦蓬家园2幢8号203室的不动产予以查封并采取了查封措施。本案审理过程中，原、被告双方申请庭外和解60日。本案现已审理终结。 原告梁建中向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告梁建中与被告胡斌杰于2016年10月12日签订的《代购房屋合约》合法有效；2.判决位于宁波市海曙区的不动产（建筑面积为91.38平方米，产权证号为浙2019宁波市海曙不动产权第0204015号，另含附属车棚，以下同）为原告所有；3.判决被告胡斌杰协助原告梁建中办理位于宁波市海曙区的不动产（产权证号为浙2019宁波市海曙不动产权第0204015号）更名过户到原告梁建中名下；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月12日，原告与被告签订《代购房屋合约》，约定原告委托被告购买芦港村民大龄青年房一套（后抽签确定为宁波市海曙区，建筑面积为91.38平方米，产权证号为浙2019宁波市海曙不动产权第0204015号另含附属车棚），原告为此向被告支付相应报酬。原告按照《芦港村大龄青年房安置房余房购置协议》于2018年1月22日付清全部购房款。2019年5月13日缴清办理房产证契税及出让金等。2019年5月27日，原告以被告的名义将该不动产产权证做出并持有。按照《代购房屋合约》约定被告无条件积极协助配合原告办理过户，提供过户过程中一切便利，直至办妥。现被告一直找各种理由不协助将该不动产更名过户到原告名下。为维护原告合法权益，特起诉到法院，请求依法判决。 被告胡斌杰辩称，一、《代购房屋合约》系大龄青年房资格买卖合同，属于无效合同。大龄青年房属于经济适用房以及政策性用房。首先，大龄青年房占有的土地属于国有划拨用地，在未缴纳土地出让金的情况下，享有该土地的使用权，降低了该房屋所有者的成本费用。其次，购买大龄青年房的人员需要具备一定资格，并非所有主体都可以购买。本案当中的大龄青年房也是针对一定地区，符合一定条件的人员才能购买，否则原告可以自行购买无须通过被告进行购买。最后，大龄青年房使用和出售受到法规政策的调整，并非可以完全自由买卖。《代购房屋合约》不属于房屋买卖合同，双方之间成立的合同关系也并非房屋买卖合同关系。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定，商品房合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。而《代购房屋合约》未对房屋建筑面积、使用面积、价格、交付日期等必要内容作出规定，不符合房屋买卖的要式条件。双方基于该份合同成立的法律关系不属于房屋买卖合同关系。《代购房屋合约》本质上是对大龄青年房资格买卖，属于借名买房的合同。《代购房屋合约》第一条、第五条约定，乙方委托甲方购买芦港村民大龄青年房壹套（国有划拨用地），户头甲方（被告）所有，乙方（原告）出资，乙方应付甲方肆万元。由此可见，双方意思表示并非是房屋买卖，而是对大龄青年房资格买卖。《代购房屋合约》违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定损害公共利益，应当认定为无效合同。根据《芦港村股份经济合作社大龄青年及住房困难户安置房申报登记公告》可知，芦港村民大龄青年房具有解决住房困难户住房问题的公益职能。原告通过被告购买该房屋，将导致其他符合政策规定的人无法购买该房屋，损害了公共利益。故《代购房屋合约》无效。二、芦港村大龄青年房竣工验收后，被告未从建设单位处领取芦蓬家园2幢8号203室房屋的钥匙，未领取不动产登记证。被告未授权原告办理补缴土地出让金等相关手续。原告仅在办理转移登记时，联系过被告。三、芦蓬家园2幢8号203室房屋不符合转让及办理转移登记条件。根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发（2007）24号）第十一条规定、《关于印发宁波市市区普通（限价）商品住房销售管理办法的通知》（甬政发（2005）90号）第五条规定，普通（限价）商品住房自取得房屋所有权证和土地使用权证之日起5年内（含5年）不得转让或出租，若擅自转让或出租的，由政府按原购买价格收回住房，并不再受理购买申请。2019年5月，被告名下记载取得不动产房屋，截至目前为止未满一年，涉案房屋不符合转让条件和办理转移登记的情形。四、原告未按照合同约定支付余款，被告享有先履行抗辩权。因此，该房屋目前仍属于被告所有，且未满足办理转移登记的条件，原告主张无事实和依据。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 经审理查明，2016年9月5日，被告胡斌杰（乙方）与宁波市鄞州区高桥镇芦港村股份经济合作社（甲方，以下简称芦港村合作社）签订《芦港村大龄青年安置房余房购置协议书》一份，约定“乙方符合《芦港村股份经济合作社大龄青年安置房余房申购办法》中有关购房申报条件……确定乙方为本次大龄青年安置房余房享受对象。乙方申购的套型为105m2档，具体套型、幢号、房号待抽签后确定。乙方所购安置房抽签确定到幢后，甲方组织乙方抽签确定车位，自行车车棚号码与房号对应。”该协议另对房屋单价、付款方式等作了约定。 2016年10月12日，原告梁建中与被告胡斌杰签订《代购房屋合约》一份，约定：“一、乙方委托甲方购买芦港村民大龄青年房壹套（国有划拨土地），户头甲方所有，乙起负责出资，具体付款进度按《芦港村大龄青年安置房余房购置协议书》；二、在交房过程中，房屋面积大小，楼层高低，由村委会决定抽签，房屋抽签可以由乙方参与，抽签过程中好坏以及抽签结果都跟甲方无关，乙方无条件接受。交房后房屋归乙方所有，期间物业管理费由乙方承担，在办理房产相关过户手续期间，甲方无条件要积极协助配合乙方办理，提供过户过程中的一切便利，直至办妥。不管房屋面积多少，乙方应付甲方肆万元报酬。签订合同时先付给甲方贰万元户头费，房产过户前再付贰万元。” 2017年12月，被告胡斌杰参与了芦港村合作社组织的抽签，抽中芦蓬家园2幢8号203室房屋。 另查明，涉案芦蓬家园2幢8号203室的购房款由原告梁建中直接向芦港村合作社支付。2018年12月，原告直接向芦港村合作社领取了涉案房屋的钥匙。次年5月，经被告胡斌杰通知，原告梁建中凭被告签署的《芦蓬家园不动产受理清单及相关服务费用》办理了涉案房屋的不动产证。办证过程中，原告梁建中缴纳了应缴的税费、土地出让金等。现不动产证由原告梁建中持有。 还查明，《代购房屋合约》约定的“肆万元报酬”，原告梁建中于本案起诉前已陆续支付被告35000元。本案开庭当日，原告向被告汇付5000元。 上述事实，由原告提供的《代购房屋合约》、结算通知、微信聊天记录、结算通知、银行付款记录、《芦蓬家园不动产受理清单及相关服务费用》、土地出让金缴款收据、税费收据、契税及出让金、代办费预收收据、不动产权证、《芦港村大龄青年安置房余房购置协议书》、本院依职权所作的调查笔录、原告补充提供的汇款凭证以及双方当事人的当庭陈述等在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点有三项：一是讼争合同的性质及效力；二是涉案房屋是否限制交易；三是被告胡斌杰是否享有先履行抗辩权。 关于争议焦点一，原告主张涉案合同为房屋买卖合同，被告则以标的物不明确为由主张属于购房资格的买卖。本院认为，原、被告双方签订《代购房屋合约》之前，被告已与芦港村合作社签订了《芦港村大龄青年安置房余房购置协议书》，换言之，所谓购房资格，被告已在先自行使用。其次，根据原、被告在《代购房屋合约》中的约定可明确被告应支付的价款、标的物（通过抽签决定）、付款的期限、方式及被告协助过户的条件等，因此该讼争合同具备房屋买卖合同的基本要素，故本院对原告主张讼争合同系房屋买卖合同的主张予以支持。关于合同的效力，被告主张合同剥夺了其他符合条件村民的购买资格，损害了公共利益，应为无效。本院认为，即使讼争合同不存在，被告亦应依约履行其与芦港村合作社在先签订的购置协议，涉案合同存在与否与其他村民能否购买房屋不存在必然的因果关系，被告该项主张不能成立，本院不予支持。讼争合同内容系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。 关于争议焦点二，被告主张涉案房屋系大龄青年房，属于限制交易的经济适用房，不具备过户条件。经审查，被告与芦港村经济合作社所签合同系“大龄青年安置房余房”的购置协议书，被告未能提供证据证明该房屋属于大龄青年房。经向主管涉案房屋交易的集士港不动产交易中心调查，该中心工作人员亦明确涉案房屋并无交易限制，故本院对被告的该项主张不予采纳。 关于争议焦点三，讼争合同约定房产过户前原告应支付被告20000元，被告主张原告尚有5000元未予支持故享有先履行抗辩权。原告认为被告提出“加价”100000元否则不予过户，故原告享有不安抗辩权。本院认为，被告自认向原告提出“加价”才予以协助过户，该行为有违合同法规定的诚实信用原则，且该行为已表明其不履行合同义务，依法原告可以在履行期限届满之前要求被告承担继续履行的违约责任，被告行使先履行抗辩权亦不能违背诚实信用的原则。本案审理过程中，原告于开庭当日向被告汇付了余款5000元，鉴此双方约定的被告协助过户条件已成就，故本院对原告主张被告履行协助过户义务的诉请依法予以支持。至于被告又自行退还了上述5000元，不影响对原告履行合同义务的事实认定，况且原告已就该款项申请向本院进行提存。 关于原告主张确认涉案房屋归原告所有的诉讼请求，本院认为不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房屋在依法转移登记至原告名下之前，原告依法对被告享有债权，尚不享有物权。故原告该项主张缺乏法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十七条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，判决如下： 一、原告梁建中与被告胡斌杰于2016年10月12日签订的《代购房屋合约》合法有效； 二、被告胡斌杰于判决生效后十日内协助原告梁建中办理位于宁波市海曙区不动产（产权证号为浙2019宁波市海曙不动产权第0204015号）的过户登记手续； 三、驳回原告梁建中的其他诉讼请求。 案件受理费13800元，减半收取6900元，保全费1520元，合计8420元，由被告胡斌杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 陈俊 二〇二〇年三月十二日 代书记员 蒋欣 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。