江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初205号原告：赵丹，女，1985年2月10日出生，江苏省南京市人，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：钱发昆，江苏真释律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志浩，江苏真释律师事务所实习律师。被告：句容宝碧房地产开发有限公司，住所地江苏省句容市宝华镇宝华花园3栋1单元401室。法定代表人：刘森峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：贾根甫，系该公司员工。原告赵丹与被告句容宝碧房地产开发有限公司（以下简称宝碧房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告赵丹的委托诉讼代理人钱发昆、王志浩，被告宝碧房地产公司的委托诉讼代理人贾根甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵丹向本院提出诉讼请求：1、请求撤销原告与被告于2018年6月4日签订的商品房买卖合同及附件；2、请求判令被告偿还涉案房屋尚欠的银行贷款利息；3、判令被告返还原告购房款977568元，同时自2017年12月9日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付利息至返还时止；4、判令被告返还原告已经实际归还的银行贷款本息91951.57元（自2018年12月18日至2019年11月18日）；5、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第四项诉讼请求为要求被告返还原告已经实际归还的银行贷款本息122815.57元（自2018年12月18日至2020年3月18日）。事实和理由：原告与被告于2018年6月4日签订了商品房买卖合同及附件，其中约定被告将句容市碧桂园翡翠华府20幢3层301号房产出售给原告，房屋价款为2247568元，其中1270000元由银行按揭贷款支付。购房时，被告销售一再承诺该房电梯单独入户，一梯一户；承诺原告购买的单元楼前没有任何的遮挡，即使有门面房也是单层，绝对不会影响原告的采光和视线；承诺人车分离，小区路面没有车位，不准停车。2019年9月，被告通知原告收楼时，原告才发现涉案房屋的电梯系一梯两户，单元门前二层门面严重影响采光及视线，小区内人车不分离。原告认为被告的上述销售行为已经构成欺诈，并且该欺诈行为已经足以影响原告购房的意愿及目的，上述以欺诈手段，使原告违背真实意思表示订立的合同，原告有权请求人民法院予以撤销。被告宝碧房地产公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：1、涉案房屋于2019年6月14日验收合格，同年6月25日取得竣工验收备案表，在规划采光等方面均符合国家规定，符合合同约定的房屋交付标准，故被告并无违约行为；2、被告并未承诺电梯一梯一户，也没有承诺人车分离，路面无停车位，故并无欺诈的事实基础。此外，原告在合同签订时知悉双方权利义务，应以合同约定为准。对超出合同约定范围的任何销售承诺均不是被告的意思表示，除非经过被告盖章确认。原告所述内容并未载入商品房买卖合同，且原告在合同签订前并未要求被告确认上述涉及营销人员可能承诺的内容，可见原告诉讼中提到的事实并非是合同签订的前提条件，也不是合同的组成内容，对双方没有约束力；3、原告提到的事实部分与原告所购的房屋无关，属于小区的公共规划范围，如何规划不影响原告购房目的的实现；4、原告未按期支付房款产生逾期付款违约金至今未付，本案所涉的法律关系的违约方是原告。因此，请求法院驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年12月9日，原告向被告支付碧桂园•翡翠华府20幢1单元301号房购房定金10000元。次日，原告又支付购房定金40000元。2017年12月14日，原告支付首期购房款174800元。2018年3月31日，原告支付二期购房款100000元。2018年5月20日，原告又支付二期购房款352768元。2018年6月4日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于句容市宝华镇宝四路和牡丹西路交汇处碧桂园•翡翠华府20幢1单元301号房，总价款为2247568元。买受人在签订商品房买卖合同时付224800元；在2018年6月4日前付452768元，并向贷款银行办理按揭申请手续；在2018年6月25日前付300000元，并向贷款银行办理按揭申请手续；在2018年9月4日前付（银行按揭款项）1270000元。该合同及附件对双方的其他权利义务等内容均作出了明确的约定。同日，原、被告签订买卖合同重要事项告知书一份，载明“……您与我司均以您签署的《商品房买卖合同》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据。我司销售人员或代理公司销售人员在房屋销售过程中超越《商品房买卖合同》及其附件作出的关于宝华碧桂园翡翠华府项目或合同约定出售商品房的规划、配套设施、房源信息、价格、物业费、违约金等相关信息的介绍、说明或承诺，凡未经我司书面盖章确认的，均不视为我司的意思表示，不构成合同内容，对我司无约束力……”。2018年6月13日，原告支付三期购房款300000元。2018年11月15日，原告作为主债务人（抵押人），被告作为担保人与债权人（抵押权人）兴业银行股份有限公司镇江分行签订个人购房抵押（保证）借款合同一份，借款金额为1270000元，借款期限为30年，还款日为每月18日。2018年11月21日，兴业银行股份有限公司镇江分行发放贷款1270000元。自2018年12月18日起，原告按期向银行偿还贷款本息。2019年6月14日，涉案房产由建设单位组织竣工验收合格，并于当月25日在句容市行政审批局备案。2019年9月19日，被告通知原告收房，原告在收房时认为涉案房屋的电梯系一梯两户，单元门前二层门面房严重影响采光及视线，小区内人车不分离，遂拒绝收房。2020年1月6日，原告诉至本院，要求判如所请。另查明，被告印制的碧桂园•翡翠华府宣传资料单上原告所选户型旁载明“2梯2户私家入户……”，该户型下方载明“本宣传资料仅供参考，不作为销售承诺和合同附件，买卖双方的权利义务以政府最终审批内容为准；原则上所有室内装饰、设计、摆设、间隔、尺寸、设备仅供参考，最终以实际交付和合同约定的附件为准，具体交楼标准按《商品房买卖合同》及附图所示图”。以上事实有原告提交的商品房买卖合同、个人购房抵押（保证）借款合同、POS机刷卡凭证、碧桂园集团通用机打收据、购房发票、兴业银行借款借据、兴业银行流水、收楼通知书、宣传资料单等证据，被告宝碧房地产公司提交的竣工验收备案表、买卖合同重要事项告知书等证据及到庭委托诉讼代理人相关当庭陈述予以证实。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，双方的争议焦点为被告宝碧房地产公司是否存在欺诈行为？原告主张撤销商品房买卖合同是否有事实及法律依据？所谓合同欺诈，是指一方故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假情况，欺骗对方，诱使对方做出错误的意思表示而与之订立合同。构成欺诈需具备三个构成要件：一是要有欺诈的故意；二是要有欺诈的行为；三是受欺诈人因欺诈陷入错误认识，并基于错误认识而有所意思表示。本案中，原告主张被告存在以下欺诈行为：1、交付的房屋电梯并非对应“一梯一户、单独入户”，其与宣传资料单上载明的“2梯2户……”内容和销售人员承诺的“一梯一户”内容不一致；2、销售人员承诺原告购买的房屋楼前没有任何的遮挡，即使有门面房也是单层，绝对不会影响原告的采光和视线，但实际原告购买的房屋楼前门面房超过一层；3、销售人员承诺小区内人车分离，小区路面没有车位，不准停车，但实际上小区内有停车位，没有人车分离。对此本院评析如下：（一）宣传资料单上载明的“2梯2户……”的梯型表述不具有确定性，且被告在宣传单下方作出标注，即“本宣传资料仅供参考，不作为销售承诺和合同附件，买卖双方的权利义务以政府最终审批内容为准；原则上所有室内装饰、设计、摆设、间隔、尺寸、设备仅供参考，最终以实际交付和合同约定的附件为准，具体交楼标准按《商品房买卖合同》及附图所示图”。据此表明宣传资料单的性质属于要约邀请，并非要约，双方当事人的正式要约与承诺需在签订合同时进一步协商确定。而双方签订的商品房买卖合同及附件中并未约定“一梯一户”的内容，且原告签字确认的合同户型图中明确标明了电梯的实际设计情况，并非原告所主张的“一梯一户”。（二）原告主张被告销售人员承诺其购买的房屋电梯对应“一梯一户”、单元楼前没有任何的遮挡、人车分离，小区路面没有车位，不准停车等情形，因双方签订的买卖合同重要事项告知书中已明确告知原告商品房买卖合同及附件的约定条款为界定双方权利、义务的最终有效依据，销售人员的承诺需经被告盖章确认。但双方签订的商品房买卖合同及附件并未体现上述内容，据此可知双方对此未达成具有法律约束力的约定。综上，本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同及附件系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法律的强制性规定，应为有效合同，对双方均具有法律约束力。原告系具备完全民事行为能力的成年人，其在进行大额不动产交易过程中，如对不动产有自身的特殊要求，应着重审查其要求是否已明确载入至书面合同的条款中，不轻信口头承诺，从而审慎作出民事法律行为。现原告提交的证据不足以证明被告在销售涉案房屋中存在欺诈的故意和行为，故本院对原告主张撤销商品房买卖合同及附件、退还购房款及支付利息等所有诉讼请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告赵丹的诉讼请求。案件受理费24780元，减半收取12390元，由原告赵丹负担（此款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员 郭瑾二〇二〇年三月三十日法官助理 耿琎书 记 员 张旻