黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0109民初2035号原告：哈尔滨高科技开发总公司，住所地哈尔滨市南岗区开发区创业中心大楼。法定代表人：李宁，总经理。委托诉讼代理人：杨晓飞，黑龙江法同律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宁，黑龙江法同律师事务所律师。被告：哈尔滨欧昇光电科技有限公司，住所地哈尔滨高新区科技创新城企业加速器1号楼中源大道15255号1单元1层。法定代表人：马东阁，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：郭少丹，女，该公司工作人员。原告哈尔滨高科技开发总公司（简称高科技总公司）诉被告哈尔滨欧昇光电科技有限公司（简称欧昇光电公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高科技总公司委托诉讼代理人杨晓飞、被告欧昇光电公司委托诉讼代理人郭少丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高科技总公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除高科技总公司与欧昇光电公司之间的房屋租赁合同关系；2.请求依法判令欧昇光电公司从高科技总公司的房屋中迁出并将房屋返还给高科技总公司；3.请求依法判令欧昇光电公司给付高科技总公司自2016年1月4日起至其迁出之日止的房屋使用费；暂计算至2018年8月8日共计948天，按房屋使用面积1408平方米、每日使用费1元/平方米计算，欧昇光电公司应付房屋使用费金额为人民币1334784元；4.本案诉讼费用由欧昇光电公司承担。事实与理由：2012年11月8日，高科技总公司上级主管机关哈尔滨高新技术产业开发区管理委员会（以下简称高开区管委会）与欧昇光电公司对在先于2011年6月6日所签署的原协议进行修改并签署《补充协议》，内容为：高开区管委会承诺为欧昇光电公司提供研发、中试和办公用房，位置为加速器1号楼1单元1层，建筑面积1491平方米，使用面积1408平方米，房租补贴3年，租赁期内不收取房屋租赁保障金，欧昇光电公司在租赁期内的主要经济和税收指标不列入年终考核范围内。在此基础上，高科技总公司、欧昇光电公司签署《房屋租赁合同》，合同约定：欧昇光电公司租赁高科技总公司坐落于哈尔滨××新区科技创新城中源大道15255号企业加速器1号楼1单元1层、建筑面积1491平方米、使用面积1408平方米的房屋；应收房屋保障金为0元/平方米/年，合计金额为0元整；租金标准0元/平方米/年，应交租金0元整，实收租金0元整；欧昇光电公司在合同期满后如不签订续租合同并缴纳全部费用，须在3日内腾退出使用房屋，逾期不腾退房屋，每逾期一日高科技总公司按1元/平方米的标准向欧昇光电公司收取房屋使用费。双方签订《房屋租赁合同》后，高科技总公司依约定提供了相应房屋供欧昇光电公司使用，合同期内高科技总公司未向欧昇光电公司收取房屋租金，租赁合同期满后双方未续约，欧昇光电公司未按约定腾退房屋，一直占有高科技总公司房屋至今且未缴纳使用费。鉴于上述事实，欧昇光电公司的行为已严重侵害了高科技总公司的合法权益、影响了加速器的整体规划布局，给高科技总公司造成了巨大的经济损失。欧昇光电公司辩称：公司根据高新区政策入驻，是否收取房租及占有使用费也根据高开区政策定夺，现在政策没下来，无法确定是否缴纳房租。公司处于停产状态，公司已无力负担员工工资。物业公司由深圳航天物业管理有限公司变更为哈尔滨德奥物业有限公司时没有通知公司，之前都是物业公司主动找欧昇光电公司签合同。高科技总公司为证明其主张事实成立，向本院举示了如下证据：证据一、2012年11月8日，高开区管委会与欧昇光电公司签定的《补充协议》1份。证明：双方根据2011年6月6日所签原协议落实情况，对原协议进行修改完善、签署本补充协议，高开区管委会为欧昇光电公司提供研发、中试和办公用房，房租补贴3年，租赁期内不收取房屋租赁保障金，欧昇光电公司在租赁期内的主要经济和税收指标不列入年终考核范围内。证据二、哈房权证松字第××号房屋产权证1份。证明：涉案房产，所有权人为哈尔滨高新技术产业开发区基础设施开发建设有限公司（以下简称哈高新基础开发公司）。证据三、哈高新基础开发公司与高科技总公司签定的《委托协议》1份。证明：哈高新基础开发公司将其所有的包含涉案房产在内的相关资产委托给高科技总公司进行经营管理，高科技总公司依产权人授权可提起本诉，向欧昇光电公司主张权利、追缴其拖欠的租金等费用。证据四、2014年5月21日，高科技总公司、欧昇光电公司签定《房屋租赁合同III》1份。证明：高科技总公司、欧昇光电公司对房屋面积、租赁用途、租赁期限、房屋保障金、租金、续租、违约责任等事宜进行了约定。证据五、深圳航天物业管理有限公司哈尔滨分公司出具的《证明》。证明：自2013年起至2018年1月31日期间，欧昇光电公司占有、使用本案涉案房产事实。证实六、哈尔滨德奥物业有限公司出具的《证明》。证明：自2018年2月1日起至今，欧昇光电公司占有、使用本案涉案房产的事实。证据七、黑龙江省增值税普通发票1张。证明：2018年4月4日，欧昇光电公司向物业公司缴纳物业费32305元。证据八、（2018）黑法同律函字第0030-12号《律师函》、EMS邮寄该函件的快递单据及欧昇光电公司签收该函件的快递查询单各1份。证明：高科技总公司曾委托黑龙江法同律师事务所王峰律师于2018年8月2日向欧昇光电公司发出律师函，要求欧昇光电公司在限期内返还房产并交纳费用、否则高科技总公司将采取诉讼等维权措施；投递员于2018年8月3日向欧昇光电公司投递该函件、欧昇光电公司于当日签收。欧昇光电公司对高科技总公司举示证据一至证据七均无异议，本院对高科技总公司举示的上述证据予以采信。对证据八有异议，称未收到该律师函。因邮件签收人处体现“单位收发章”，能够证明单位已经签收邮件，本院对该证据予以采信。欧昇光电公司未向本院举示证据。本院经审理查明：高科技总公司是哈尔滨高新技术产业开发区管理委员会和哈尔滨科技创业中心投资设立的全民所有制企业。哈尔滨高新技术产业开发区基础设施开发建设有限公司是哈尔滨高新技术产业开发区管委会资产管理局投资的有限责任公司。哈高新基础开发公司委托高科技总公司代为经营管理其所有的哈尔滨××新区加速器标准厂房，包括加速器标准厂房1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、10号楼、11号楼。委托期限：自2011年1月1日起。委托权限：1.甲方将其拥有所有权的标的资产的全部经营管理权授予乙方，由乙方自主经营管理；甲方不参与乙方的具体经营活动，保证乙方自主正常经营；甲方对合同标的资产进行使用权转让，出租或者设立抵押、担保，须事先书面通知乙方，并保证不影响乙方正常经营管理。2.授权乙方依据本合同约定履行管理职责、全面开展专业有效的经营活动，并代为收取经营收入。3.授权乙方以其自身名义（哈尔滨高科技开发总公司之名）与其他第三方就标的资产的使用、租赁、运营和管理事宜签署具体法律文件。4.授权乙方在标的资产运营管理过程中，以其自身名义（哈尔滨高科技开发总公司之名）采取合理方式进行维权，包括但不限于向目标资产所包含房产的承租人或使用人等相应当事方主张权利、追缴拖欠租金及/或费用等，在必要时可依法自主提起相应仲裁或诉讼。2012年11月8日，甲方哈尔滨高新技术产业开发区管理委员会与乙方欧昇光电公司签订《补充协议》，约定根据2011年6月6日双方所签协议落实情况，经双方协商签订补充协议，“1.甲方负责为入驻科技创新创新城的乙方提供研发、中试和办公用房，位置为加速器1号楼，1单元1层，建筑面积1491平方米，使用面积1408平方米，房租补贴3年，租赁期内不收取房屋租赁保障金。2.乙方在租赁期内的主要经济和税收指标不列入年终考核范围内。”2014年5月21日，高科技总公司与欧昇光电公司签订《房屋租赁合同III》，第一条约定“高科技总公司根据欧昇光电公司要求将坐落在哈尔滨××新区科技创新城中原大道15255号企业加速器1号楼1单元1层，建筑面积1491平方米，使用面积1408平方米，出租给欧昇光电公司用作办公、研发、设计、组装生产或测试场所，从2014年1月1日起至2014年12月31日止，房屋租赁期限为12个月”；第二条约定“为了保障乙方在享受高先去房屋租金优惠政策之后，能切实履行所承诺的缴税指标，高开区管委会特规定收取入驻企业房屋保障金，房屋保障金暂存在财政局，应收房屋保障金为0元/平方米/年，合计金额为0元整”；第三条约定“租金标准为0元/平方米/年，房屋应交租金为0元整，实收租金0元整”；第四条约定“付款方式：本协议签订后，乙方须在本协议起始后15天内向甲方缴纳上述房屋的全部费用共计0元，付费手续完毕，甲方出具《房屋入住通知书》，乙方持《房屋入住通知书》办理物业相关手续后入住使用房屋”；第六条约定“乙方在承租期间实现主要经济指标承诺如下：1.___年__月__日起至___年__月___日期间，完成全口径纳税额____元；2.___年__月__日起至___年__月___日期间，完成全口径纳税额____元；3.___年__月__日起至___年__月___日期间，完成全口径纳税额____元；4.乙方同意向甲方提供纳税证明作为上述所承诺指标的考核依据，经甲方上报管委会批准后确定房屋租金的优惠程度以及返还房屋保障金额度”；第九条约定“（二）本合同到期后，乙方有权优先续租，如乙方续租房屋，必须提前一个月向甲方提出续签合同申请。（三）本合同到期后，乙方交还甲方的房屋应保持房屋及设备设施的完好状态，不得留存物品及影响房屋的正常使用，对未经甲方同意留存的物品，甲方有权处置。（四）乙方在房屋使用期满后如不续租，须在期满后的3日内退出使用的全部房屋，完好无损的交给甲方。乙方对租赁房屋的装饰装修物可自行拆除、恢复房屋交付的原状；已固定的不能拆除的添附物和装修改造部分（如隔断墙、地板等），甲方不给予乙方赔偿”；第十条约定“（二）租赁期满后，乙方续签租赁合同，未按合同约定交付租金，每逾期一日向甲方支付本协议项下租金千分之一的违约金；（三）乙方在使用期满后如不签订续租合同并缴纳全部费用，须在期满后的3日内腾退出使用的全部房屋。逾期不腾退房屋，每逾期一日甲方按每日1元/平方米标准向乙方收取房屋使用费；若乙方拒不缴纳房屋使用费，甲方有权停止一切服务（包括停水、停电、封门等），并将乙方强行迁出并将其使用房屋内的实物和保证金抵偿所欠房屋使用费等费用，由此所造成的一切损失，由乙方自行承担”。2018年8月2日，黑龙江法同律师事务所向欧昇光电公司发出律师函，具体内容为：“受高科技总公司的委托，就欧昇光电公司租赁期限届满后非法占有租赁房屋且拖欠租金及房屋占有使用费事宜作出本函。2014年5月21日签订的《房屋租赁合同》……至2014年12月31日，租赁期限届满后，双方未签订续租方面的任何合同，欧昇光电公司属于非法占有、使用租赁房屋。鉴于上述事实，向贵公司提出二点要求一、请在收到律师函之日起七日内立即迁出、返还房产、并按照房屋租赁合同第十条第三款的约定向高科技开发总公司支付房屋使用费和其他相关费用。二、如贵公司在收到本律师函七日内未执行本律师函第一条的规定，高科技开发总公司将采取包括但不限于提起诉讼在内的维权措施。”欧昇光电公司于2018年8月3日收到该函件。欧昇光电公司入住租赁房屋后，没有向高科技总公司缴纳房屋保障金，在承租期间2014年1月1日至2014年12月31日期间没有缴纳房屋租金，没有税款入库。租赁期限届满后，高科技总公司与欧昇光电公司未续签书面房屋租赁协议。欧昇光电公司自签订租赁合同后占用租赁房屋至今。本院认为：高科技总公司与欧昇光电公司签订的《房屋租赁合同III》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定。房屋租赁合同中，出租人让渡的是对房屋的占有、使用、收益权，结合哈高新基础开发公司向高科技总公司出具的授权委托书，高科技总公司有权与相对人签订房屋租赁合同，故本院认定高科技总公司与欧昇光电公司签订的《房屋租赁合同III》合法有效，对双方具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行义务。综合本案实际情况，本案争议焦点为：《房屋租赁合同III》期满后双方的法律关系与合同解除问题、迁出问题、租金及占有使用费支付问题等。一、《房屋租赁合同III》期满后双方的法律关系与合同解除问题。高科技总公司认为，涉案房屋在《房屋租赁合同III》约定期满后，双方未续签房屋租赁合同，欧昇光电公司未将房屋钥匙交与高科技总公司，未办理迁出手续，欧昇光电公司继续使用租赁物，高科技总公司没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，虽双方并未签订书面合同，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，故请求解除与欧昇光电公司的租赁合同。对此,本院认为，《房屋租赁合同》到期后，欧昇光电公司虽未提出续租申请，但未办理迁出手续、未将房屋钥匙交还，至今仍继续占用房屋，以行为表示仍然继续占有使用案涉房屋，双方在原租赁合同2014年12月31日届满后，达成继续履行原合同的合意，建立了不定期租赁合同的法律关系。因此，高科技总公司基于此认为欧昇光电公司在原合同到期后，以上述方式使用案涉房屋的行为符合合同约定以及合同法第二百三十六条规定情形，本院予以认定。综上，根据现有证据和房屋现状，对原告主张双方为不定期房屋租赁合同关系，要求适用合同法第二百三十六条规定解除合同的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。高科技总公司于2018年8月2日向欧昇光电公司发出《律师函》，已向欧昇光电公司提出收到律师函之日起七日内立即迁出、返还房产、支付房屋使用费和其他相关费用。并于2018年8月22日向法院提起诉讼，请求解除房屋租赁合同。欧昇光电公司于2018年9月26日收到起诉状副本。依据《合同法》的相关规定，合同自通知到达对方时解除，载有解除请求的起诉状送达被告时，发生解除合同的效力。本案《房屋租赁合同》在起诉状送达给欧昇光电公司之日2018年9月26日解除。合同解除后，应当预留合理的迁出时间，根据双方合同约定长光光电公司应于3日内，即2018年9月29日前迁出涉案房屋。二、关于涉案房屋租金（使用费）支付的问题。欧昇光电公司作为哈尔滨××新区招商引资企业，在入驻高新区时即承诺了高新区负责为其提供研发、中试和办公用房，房租补贴3年，租赁期内不收取房屋租赁保障金。在租赁期内主要经济和税收指标不列入年终考核范围内。《房屋租赁合同III》签订时间是在《补充协议》约定的3年免租期内，租金标准为0元，应收、实收租金0元，租赁协议与补充协议约定相符，房租租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，在入驻协议约定的房租补贴3年期限内，按照约定该期间无需支付租金。而商业租赁合同中的免租期，因承租人需要商业氛围的培养，约定出租人给予承租人一定期间内免予支付租金的优惠激励政策，免租期内的收益体现在出租人在租赁期内所收取的租金、税收总额中，因此租赁合同期满，免租期满后，承租人仍应支付租金，在双方不定期租赁期间，租金标准仍延续原租赁合同租金标准0元/平方米/年，故至双方解除合同日2018年9月26日，欧昇光电公司无需向高科技总公司支付房屋租金。合同解除后，欧昇光电公司继续占有使用案涉房屋已无法律依据。根据双方合同约定，欧昇光电公司逾期不腾退房屋，每逾期一日高科技总公司按每日1元/平方米标准收取房屋使用费。欧昇光电公司在租赁合同解除后，最迟应当于2018年9月29日前迁出租赁房屋，故欧昇光电公司自2018年9月30日后占有房屋无法律依据，欧昇光电公司应当按照1元/平方米/年×1408平方米的标准向高科技总公司支付自2018年8月11日至实际迁出之日止房屋使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、六十条第一款、二百一十七条、二百二十六条、二百二十七条、二百三十二条、二百三十五条、二百三十六条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨欧昇光电科技有限公司于本判决生效之日起七日内自原告哈尔滨高科技开发总公司位于哈尔滨高新区科技创新城中源大道15255号企业加速器1号楼1单元1层房屋中搬出，将房屋返还给原告哈尔滨高科技开发总公司；二、被告哈尔滨欧昇光电科技有限公司于本判决生效之日起七日内向原告哈尔滨高科技开发总公司支付自2018年9月30日至实际迁出之日止的房屋使用费（计算方式为：按照1元/平方米/年×1408平方米×实际占用天数÷365天）；三、驳回原告哈尔滨高科技开发总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16814元，由被告哈尔滨欧昇光电科技有限公司承担16814元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判长 刘 丽审判员 张春秋审判员 赵子清二〇二〇年三月二十八日法官助理王祎书记员高佳媛