西藏自治区日喀则市中级人民法院   民事判决书   （2020）藏02民终17号   上诉人（原审被告）:金鑫电机维修，住所地西藏日喀则市。   经营者：邓海军，男，1962年5月27日出生，汉族，个体工商户，住址西藏日喀则市。   上诉人(原审被告)：邓海军，男，1962年5月27日出生，汉族，个体工商户，住址西藏日喀则市。   被上诉人（原审原告）：国网西藏电力有限公司日喀则供电公司，住所地西藏日喀则市珠峰路。   法定代表人：陈利，该公司总经理。   委托诉讼代理人：珍吉，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：卓玛曲宗，泰和泰（拉萨）律师事务所实习律师.   上诉人金鑫电机维修、邓海军因与被上诉人国网西藏电力有限公司日喀则供电公司（以下简称国网公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区桑珠孜区人民法院（2019）藏0202民初594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月18日立案受理后，依法组成合议庭。通过互联网法庭开庭进行了审理。上诉人金鑫电机维修经营者邓海军，被上诉人国网公司委托诉讼代理人珍吉参加诉讼（疫情原因本案采取视频连接方式）。本案现已审理终结。   金鑫电机维修、邓海军的上诉请求：1.请求驳回日喀则市桑珠孜人民法院作出的(2019)藏0202民初594号民事判决，依法改判;2。请求国网公司承担本案二审诉讼费。事实与理由：一、原审法院事实认定不清，适用法律错误。金鑫电机维修、邓海军与国网公司之间具有多年的租赁合同关系，在双方履行各自权利义务的过程当中，作为国有企业的国网公司相关领导曾承诺过邓海军“可以放心租很多年”。在之后的几年中，双方存在有时签订合同，有时又不签订合同。原审法院现依据的租赁合同也是后期国网公司为了避免其上级机关的督查而临时哄骗签订的房屋租赁合同，这能够证明金鑫电机维修、邓海军被国网公司压倒性的“团团转”，主动权完全操控在国网公司手中。原审法院对以上事实认定不清，对于双方的房屋租赁合同是否为不定期的租赁合同方面，未充分的考虑国网公司的口头承诺和双方多年合同关系的持续形式等因素。金鑫电机维修、邓海军认为双方之间达成了口头形式的租赁合同，合同期限也以五年为周期，没有异议则视为自动续约。口头形式约定的属于不要式合同，在未查清事实的情况下不能简单的视为双方是不定期的租赁合同关系；二、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，为不定期租赁合同的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。针对合理期限这一问题，原审法院未在判决书上明确阐述国网公司向原审法院提交了哪些证据，哪些证据才能够证明国网公司在合理期限之前通知金鑫电机维修、邓海军；即便有相应的证据，原审法院也未进行考虑该期限是否合理，未对该期限一个综合的评定和思考，原审法院在事实认定不清的情况下作出了判决；三、国网公司在2018年1月1日后未向金鑫电机维修、邓海军请求支付租金，应视为国网公司自行放弃该债权。国网公司要求金鑫电机维修、邓海军搬离出租屋而在此期间未收取租金，双方意欲续签该租赁合同，事后因国网公司内部规划调整，故于2018年8月6日与金鑫电机维修、邓海军解除租赁合同。根据民法意思自治原则，债权人可以自行放弃自己的债权。国网公司口头以不收取租金的方式意与金鑫电机维修、邓海军续签房屋租赁合同，该行为视为对租金债权的放弃。故原审法院对2018年1月至2018年8月期间的租金债权事实认定不清，法律适用错误。四、2018年9月至今，对该租赁物的占有使用费无需金鑫电机维修、邓海军承担，原审法院对此事实认定不清，适用法律错误。金鑫电机维修、邓海军继续占有使用该租赁物，该由国网公司承担主要责任。国网公司与金鑫电机维修、邓海军双方本合意续签该租赁合同，但由于国网公司内部规划调整，导致该合同无法续签。国网公司虽对该租赁合同享有单方解除权，但出于公平原则的体现，而不兼顾公平，不考虑金鑫电机维修、邓海军经营的盈亏，收取占有使用费是不合理的。另：1.国网公司与金鑫电机维修、邓海军之间除2016年1月签订的合同外，之前也签订过租赁合同，但邓海军法律意识的欠缺导致现无法提交；2.原审法院给予的一个月的搬离时间，不足以能够让金鑫电机维修、邓海军找到新的落脚点和恢复正常的经营活动，且邓海军在租赁期间给该房屋进行了一定的投入，现在按照原审法院的判决要求马上无偿搬离，充分显失公平。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。望日喀则市中级人民法院在查明事实的情况下，依法改判，维护金鑫电机维修、邓海军的合法权益。   国网公司在庭审中口头答辩称，1.国网公司与金鑫电机维修、邓海军只形成了一份租赁合同，根据“谁主张谁举证”原则，金鑫电机维修、邓海军应当提供证据反驳其内容；2.国网公司要求搬离租户方面，给予了充足的时间，对此有照片和搬离通知书予以证实；3.国网公司送达收回房屋通知书后，已经明确表示与租户解除租赁关系，故解除租赁关系后，租户继续占用该房屋的，应承担占有使用费；4.金鑫电机维修、邓海军存在侥幸心理与缺乏法律知识没有任何关系，况且各租户也明确看到合同书中写明租期为2016年1月1日至12月31日止，故国网公司存在欺诈行为的辩称，不应成立。   国网公司向一审法院起诉请求：1.请求法院解除国网公司和金鑫电机维修、邓海军之间的租赁关系；2.请求法院判决金鑫电机维修、邓海军在判决生效15日内向国网公司返还租赁房屋并恢复租赁房屋原状；3.判令金鑫电机维修、邓海军支付租金12,800元及房屋占用费14,400元相关费用；4.请求法院判决金鑫电机维修、邓海军承担本案诉讼费。   一审法院经审理查明：一、国网公司作为出租方（甲方）与金鑫电机维修、邓海军作为承租方（乙方）于2016年1月1日订立了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方国网公司将其依法享有所有权的位于日喀则市青岛路的两间商品房出租给乙方金鑫电机维修、邓海军，租期为1年（2016年1月1日至2016年12月31日）。租金每间800元/月，并约定每月10日之前向甲方预交下月租金，乙方金鑫电机维修、邓海军在本合同签订当日向国网公司缴纳押金5000元，待合同履行完后乙方在租赁期限内未出现对所租房屋或其它对甲方有直接影响等问题下退还此款。同时双方在合同中还约定了租赁期内出现连续两个月拖欠房屋租金的将所欠的租金及相关费用直接从押金中扣除并解除租赁合同，通知乙方搬出，由此造成的后果由乙方负责，以及租赁期间租赁物的维护、维修及违约责任等做了约定。二、房屋租赁合同自2016年12月31日到期后，国网公司与金鑫电机维修、邓海军，虽未续签合同，但是双方仍按照原合同行使其权利义务至2017年12月31日止。自2018年1月1日起国网公司日喀则供电公司一直未从金鑫电机维修、邓海军处收取租金,反而期间国网公司分别于2018年8月6日、2018年10月30日、2018年11月8日、2018年11月14日向金鑫电机维修、邓海军送达搬离通知书，邓海军签收单上予以签字，但金鑫电机维修、邓海军拒不搬离。   一审法院经审理后认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，国网公司与金鑫电机维修、邓海军之间签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应依约履行。针对本案争议焦点，国网公司要求解除合同并要求恢复原状收回租赁物以及要求金鑫电机维修、邓海军支付租金及占有使用费是否有法律及事实依据？1.本案中双方之间签订的《房屋租赁合同》于2016年12月31日届满之后，虽未续签房屋租赁合同，但是国网公司仍然在从金鑫电机维修、邓海军处收取租金至2017年12月31日为止。一审法院认为，自2017年1月至2017年12月31日止期间，双方之间处于不定期的租赁关系，但是2018年8月6日国网公司向邓海军已经送达了书面通知表示不再对外出租门面并给予2个月搬迁时间。根据法律规定，不定期的租赁关系当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。对此，一审法院认为，双方之间的不定期租赁合同关系于2018年8月终止。双方合同终止后金鑫电机维修、邓海军理应返还租赁物，但是金鑫电机维修、邓海军仍在继续占用涉案房屋，故国网公司要求解除合同并要求恢复原状收回租赁物的诉讼请求，一审法院予以支持。2.国网公司要求金鑫电机维修、邓海军支付自2018年1月至2018年8月期间的租金12800元，于法有据，该院予以支持。对于国网公司要求金鑫电机维修、邓海军支付房屋占有使用费14400元（自2018年9月至2019年6月）的诉求，一审法院认为，占有使用费本应为10个月但实际计算为9个月，本着不告不理原则，对国网公司主张的占有使用费14400元，一审法院予以支持。综上所述，对于国网公司的诉讼请求，一审法院全部予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除国网西藏电力有限公司日喀则供电公司与金鑫电机维修、邓海军于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》；二、金鑫电机维修、邓海军在本判决生效之日起三十日内向国网西藏电力有限公司日喀则供电公司返还原有状况租赁物（位于日喀则市青岛路日喀则供电公司商品房）；三、金鑫电机维修、邓海军在本判决生效之日起十日内向国网西藏电力有限公司日喀则供电公司一次性支付（自2018年1月至2018年8月份）租金12800元；四、金鑫电机维修、邓海军在本判决生效之日起十日内向国网西藏电力有限公司日喀则供电公司一次性支付（自2018年9月至2019年6月份）房屋占有使用费14400元。如当事人未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费480元，由金鑫电机维修、邓海军负担。   本院二审期间，金鑫电机维修、邓海军向本院提交了押金票据一份，拟证明2010年邓海军与国网公司签订了房屋租赁合同，并且之后没有签订书面的合同。对于该证据国网公司认为，该证据的真实性没有异议，但其押金票据不能证明2016年12月31日之后双方签订过书面的房屋租赁合同，故双方之间形成不定期租赁关系后，出租人有权随时解除租赁关系。本院认为，该证据只能证明2010年国网公司从邓海军处收取押金5000元的事实，不能证明2017年8月6日后双方存在续租合意的事实，故本院不予采纳。   二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致，本院予以确认。   本院认为，本案的主要争议焦点归纳为：1.双方当事人之间的法律关系；2.国网公司是否在合理期限内通知租户及依据；3.国网公司主张的租金及占有使用费是否支持问题。   关于双方当事人之间的法律关系问题。国网公司与金鑫电机维修、邓海军于2016年1月1日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，当属有效，对双方当事人具有约束力。金鑫电机维修、邓海军与国网公司签订的房屋租赁合同于2016年12月31日期限届满后，双方未续签租赁合同，但金鑫电机维修、邓海军继续使用租赁的商铺，国网公司对此未提出异议，且按期收取租金，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。但租赁期限为不定期。”的规定，金鑫电机维修、邓海军与国网公司之间形成不定期租赁关系。金鑫电机维修、邓海军上诉所称，国网公司的相关领导曾口头承诺“可以放心租好多年”，该主张国网公司予以否认，金鑫电机维修、邓海军亦未予以举证证明，依据《最高人民法院关于适用解释》第九十条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，金鑫电机维修、邓海军要求租赁期限依据习惯性确定为五年的诉讼主张于法无据,本院不予支持。   关于国网公司是否在合理期限内通知租户及依据方面。在一审庭审中国网公司向法庭提交了房屋收回通知书、租户签收单、照片2张，用于证明国网公司于2018年8月6日向各租户下发收回门面通知书，本案当事人金鑫电机维修、邓海军没有按期搬离，2018年10月30日国网公司再次通知其搬离门面房屋，故国网公司在合理期限内要求金鑫电机维修、邓海军腾退房屋的事实。对于该三份证据的三性及证明目的在庭审中金鑫电机维修、邓海军予以认可。本院认为，国网公司提交的房屋收回通知书的落款时间为2018年10月30日，但其内容中明确表示2018年8月6日已经向各租户下发收回门面房的通知书，对于该通知书的三性金鑫电机维修、邓海军没有提出异议，故应确定金鑫电机维修、邓海军2018年8月6日国网公司通知其搬离租赁房屋的事实。国网公司2018年10月30日再次送达房屋腾退通知书后8个月即2019年6月30日向法院主张权利，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，国网公司对金鑫电机维修、邓海军腾退房屋方面给予充足的合理期限。故金鑫电机维修、邓海军以未给合理期限而拒不搬离的主张，本院不予支持。   关于国网公司主张的租金及占有使用费是否支持问题。国网公司与金鑫电机维修、邓海军自2017年1月至2018年8月形成了不定期租赁关系，金鑫电机维修、邓海军应按照双方2016年签订的合同内容履行交付租金义务，在一审庭审中金鑫电机维修、邓海军自认2018年1月至今未支付租金的事实。2018年8月6日国网公司下发通知要求各租户搬离门面房后，双方之间不定期租赁关系应解除。故金鑫电机维修、邓海军与国网公司之间的租赁合同解除，双方合同权利义务关系终止，一审法院据此判决金鑫电机维修、邓海军返还租赁房屋、支付租金，符合法律规定。原审法院关于金鑫电机维修、邓海军解除后继续占有及收益、使用出租房屋，应支付房屋占有使用费的判决正确，有事实和法律依据，本院应予以维持。金鑫电机维修、邓海军以国网公司自行放弃债权及继续占有租赁物的主要责任在国网公司为由，拒绝缴纳租金及占有使用费的上诉请求，无相关证据印证，本院不予支持。金鑫电机维修、邓海军上诉称，在一审阶段金鑫电机维修、邓海军提出反诉，但一审法院未进行合并审理而违反法定程序方面。本院经核实，一审卷宗中既没有反诉状及反诉费用缴纳的相关证据，金鑫电机维修、邓海军在一审庭审中又未提出反诉请求，故本院对于金鑫电机维修、邓海军提出一审法院违反法定程序方面的诉求。应不予支持。   综上所述，金鑫电机维修、邓海军的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费480元，由金鑫电机维修、邓海军共同负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 央  珍   审 判 员 边  确   审 判 员 次仁卓玛     二〇二〇年三月二十三日   （法官助理 次仁德吉   书 记 员 达娃央宗     附法条：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；