文书内容重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终557号上诉人（原审原告）：重庆东福物业管理有限公司，住所地重庆市江北区红石路5号9-11，统一社会信用代码9150010567339098XA。法定代表人：张玲，总经理。委托诉讼代理人：刘燕，女，汉族，1975年12月4日出生，公司工作人员。被上诉人（原审被告）：重庆铺金房地产开发有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道翠华园小区1栋1单元5号，统一社会信用代码915001046635776012。法定代表人：魏良惠，董事长。委托诉讼代理人：龙冬，重庆自华律师事务所律师。上诉人重庆东福物业管理有限公司（以下简称东福物管公司）因与被上诉人重庆铺金房地产开发有限公司（以下简称铺金房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2019)渝0104民初3902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。东福物管公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费由铺金房地产公司承担。事实和理由：铺金昊城小区与车库具有整体性、不可分割性，都是本案物业服务合同的范围，车库建筑面积仅占小区的15%，一审判决错误认定车库为单独的一部分，否定了东福物管公司对整个铺金昊城小区提供的物业服务。一审判决关于清洁、车库自行收费、维修公共设施照明、安保巡逻工作、车库的物业管理工作由双方各自负责一部分的结论不符合事实，铺金昊城小区的物业服务及公共设施设备的维护是整体性，不针对某一户业主，整个小区其他业主均未否认东福物管公司的工作。一审判决认为铺金房地产公司收费的出入口属于其公司也是错误的，不管小区有几个出入口，均是东福物管公司提供的安保巡逻物业服务的整体范围。车库收费事关铺金房地产公司的经济利益，其不愿交给东福物管公司的理由显而易见，但一审判决以此理由否认东福物管公司对整个小区的物业管理工作是错误的。铺金房地产公司一审中出庭的证人不能证明其身份，其证言的证明效力低于东福物管公司的书证。铺金房地产公司自愿对车库进行管理和收费，系自己放弃享受物业服务的权利，不能作为不缴纳物管费的理由。铺金房地产公司辩称，东福房地产公司只是要求撤销一审判决，没有提出明确的上诉请求。东福物管公司没有提供证据证明其履行了对车库的物业管理义务，导致铺金房地产公司自己行使了物管职责。一审判决正确，要求维持。东福物管公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2016年8月1日至2019年5月31日所欠车位管理费141600元及违约金12744元，共计154344元；2、被告支付本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年1月30日，原告与重庆市大渡口区铺金昊城业主委员会签订《重庆市物业服务合同》，其中委托服务事项为：1、物业共用部分日常维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的维护、养护、运行和管理；3、市政共用设施（不属于市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、管道、化粪池、沟渠、水池、井、路灯；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；5、公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。6、积极协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作；7、物业档案资料管理；8、物业项目需使用的专项维修资金的预算和计划提交，并协助业委会按程序完成维修项目；9、装修管理。10、物业服务费和本合同规定的其他费用收取。11、法律政策规定应当由原告管理服务的其他服务事项，新增需要向业主收取的费用项目需经业委会研究认可。在第六条收费标准一览表中，并未对车库的物业服务费用做出约定。上述合同的有效期为2015年2月1日至2018年1月31日时止。2018年5月25日，原告又与重庆市大渡口区铺金昊城业主委员会签订《铺金昊城物业服务合同》，约定服务内容1-11项与前合同相同。第6条，物业收费选择包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费、日常维修费用、物业管理企业的利润等）增设车位管理费50元/个。合同期限为5年，2018年6月1日起至2023年5月31日止。庭审中，原告陈述其对车位具体做的工作包括以下几项：1、车库清洁，每天都做；2、公共设施设备的维护，车库里面两个机房的维护、消防栓的维护；3、化粪池的维护；4、下水道的疏通。原告认可车库物业服务的内容包含如下几项：1、公共设施设备服务，同上述2-4项；2、车库的安保巡逻服务；3、车库的清洁服务；被告认可车库物业服务的内容包括安保巡逻、车库的收费、设备的维护，包括电路、电灯、摄像头的维护、车库清洁等。双方当事人确认涉案车库的收费是被告负责。原告认可因为被告未能按时足额缴纳物管费，所以原告对车库采取断电措施。原告于2019年5月31日向被告邮寄送达《催费通知单》，载明要求被告缴纳2016年8月至2019年5月份物管费及违约金。被告2019年6月3日向原告邮寄送达《关于要求履行物管义务的函》，载明要求原告为被告的车库恢复电力供应、派遣保安人员、管理人员及保洁人员，履行物业合同相关义务。被告自2015年2月至2015年6月每月交给原告物管费3000元。2015年7月交给原告物管费2750元，自2015年8月至2016年4月，每月交给原告物管费2500元。一审法院认为，车库作为一种特殊的不动产，物业管理公司在提供对车库物业管理服务的同时，车库所有人要根据约定支付物业管理公司物业服务费。根据日常生活常识，车库的物业管理通常情况下包含如下几项服务：1、车库的安保巡逻；2、车库的收费；3、车库清洁；4、车库里的公共照明设施及摄像头等设施的管理维护；5、车库其他公共设备诸如消防栓、机房、下水道、化粪池等的维护管理。本案中因原告是涉案车库小区的物业管理公司，尽管在2018年1月31日之前双方并未明确约定车库的物业管理服务相关内容，但涉案车库作为小区的一部分，其中的设备诸如消防栓、机房、下水道、化粪池等的维护管理确实由原告在负责管理维护。关于车库的清洁卫生工作，原告举示的证据不足以证明其确实承担了涉案车库的清洁卫生工作，且被告举示的证人证言已经能够使原告陈述的其负责做清洁卫生的事实处于真伪不明的状态，原告需要进一步举示证据证明其确实负责涉案车库的清洁卫生工作，但原告并无充足的证据证明上述事实，故对原告的该意见不予采信。原告认可被告自行负责车库的收费工作，原告亦认可其对被告的涉案车库实施断电措施，且未能提交负责维修车库里面公共照明设施及摄像头等设施的证据，故一审法院认定原告并未履行上述服务内容。关于车库的安保巡逻工作，鉴于涉案车库具有和小区不同的出入口，该出入口确由被告自己负责登记出入事项及收费管理工作，被告在收取费用的同时需要对车库里车辆的安全对外承担承担责任，故依法认定被告自行负责对车库除原告负责公共设备巡查之外的安保巡查工作。综上，涉案车库的物业管理工作实际上由原告及被告各自负责一部分。2018年5月以前双方无合同约定，但原告确实履行部分物业管理工作。2018年6月开始，尽管双方有关于物业服务的约定，但双方仅约定物业管理费金额，并未就车库物业管理涉及的具体内容进行约定，原告履行的合同义务亦不完整。基于上述原因，原告可以获得与其提供服务内容相应的物业管-理费，根据等价有偿、公平正义、诚实信用原则，结合原告实际工作的内容酌情确定物业管理为1000元每月，自2016年8月至2019年5月共计34个月，物业管理费合计34000元。原告要求被告支付违约金，被告辩称违约金过高，要求调低，一审法院酌情调整为均自次月1日起至2019年5月31日止，根据年利率24%计算的违约金，详见下表，合计11212.91元。原告的其他诉讼请求，无事实和法律依据，依法不予支持。综上，一审根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百四十二条之规定，判决：“一、重庆铺金房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付重庆东福物业管理有限公司2016年8月至2019年5月物业管理费34000元；二、重庆铺金房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付重庆东福物业管理有限公司截止2019年5月31日的违约金11212.91元；三、驳回重庆东福物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费1694元，由被告负担465元，原告自行负担1229元。”经审查，本院对一审判决查明的案件事实予以确认。本院认为，根据社会生活实践，本案涉及的车位管理费通常是指车位所有权人向为车位提供清洁卫生打扫、安保巡逻、设施设备维护的物业公司支付的费用。本案涉及的60个停车位均属铺金房地产公司所有，并被用于停车收费，结合双方举示的证据，认定铺金房地产公司自行完成车库清洁卫生打扫、安保巡逻及车库内部分设施设备维护具有高度盖然性。在此情况下，东福物管公司仍然要求铺金房地产公司按照《物业服务合同》约定支付车位管理费明显不符合权利义务对等原则，一审结合其实际提供物业服务的内容酌情确定的铺金房地产公司每月应付物业服务费金额适当，本院予以采纳。东福物管公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3387元，由上诉人重庆东福物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 段晓玲审判员 夏兴芸二〇二〇年三月二十五日（院印）书记员 余文韬