重庆市垫江县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0231民初4893号 原告：黄彬，男，1975年9月23日出生，汉族，住重庆市垫江县。 被告：关超良，男，1963年6月15日出生，汉族，住广东省开平市。 原告黄彬与被告关超良房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄彬到庭参加诉讼，被告关超良经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄彬向本院提出诉请：1.解除原、被告于2018年9月5日签订的《厂房租赁合同》；2.判决被告从2019年9月5日起至《厂房租赁合同》解除之日止每月按3587.5元支付租金；3.判决被告支付原告垫付的水费、电费、垃圾清理费、厂房损坏修复费共计42509.93元及利息(以42509.93元为基数，从2019年10月21日起按年利率24%计算至支付完毕之日止)；4.判决诉讼费由被告负担。诉讼中，变更诉讼请求为：1.解除原、被告于2018年9月5日签订的《厂房租赁合同》；2.判决被告支付原告垫付的水费、电费、垃圾清理费、厂房损坏修复费共计42509.93元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月5日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于重庆市垫江县高峰镇东风村6组(小地名古家凼)一座厂房出租给被告使用;租赁时间为五年，自2018年9月5日至2023年9月5日止;租金支付方式为租赁期内当年的9月1日至9月30日为被告支付当年租金给原告的时间，第一年租金41000元，第二年租金43050元，第三年租金45202元，第四年租金47462元，第五年租金49835元；被告在租赁期内应按合同约定支付原告租金及水电费以及与政府行为的一切税费;如果部分损坏，由被告负责出资恢复原貌；如逾期拖欠，按原告所在地法院以支持民间借贷的最高利息计算强制被告缴纳拖欠款利息和赔偿本金给原告。《厂房租赁合同》签订后，原告将厂房交付被告使用，被告已支付第一年租金41000元。2019年8月份左右，被告悄悄将租赁厂房内机器设备撤离，但双方至今未解除《厂房租赁合同》。被告租赁期间拖欠水费189元、电费820.93元，原告已代为缴纳;被告撤离后，原告为清理厂房支付给贺连群1500元。被告租赁期间将厂房和地面严重损坏，经与被告沟通，被告承诺雇人修复，因被告未支付雇请修复人员费用，导致最终未能履行修复责任，原告不得已只好自行委托人进行修复，已产生修复费35000元。另，被告租赁期间损坏的门窗还需修复，应预算5000元后续修复费。综上所述，《厂房租赁合同》系原、被告真实意思表示，合法有效，原告已根据约定履行厂房交付使用义务，但被告并未按照约定履行合同义务，其行为构成违约，应当承担违约责任和损失赔偿责任。被告举示的《合作协议》是否真实未知，从一开始原告都是和被告联系，与公司无关；被告举示的修复照片是被告委托人来修复时照的，但实际只是来挖了准备修复，后面并没有修复，只能反证被告损坏了厂房这个事实。原告曾向被告委托人询问得知，该人帮被告挖了地面后，被告没有转款给其进料，故无法继续开工修补。被告若是一开始不找人来挖，后面原告自己修复，可能还能节约一些材料。被告称接手厂房时是坏的，如果是坏的，肯定会和原告的协商，其在租赁期间修复了一些东西与原告无关，合同中约定了租赁期满后应该完整的交还给原告。被告确实在2019年9月5日前向原告来电称不再租厂房，但其没给原告办交接手续，故原告没有同意。对于1万元保证金，约定的是租赁给被告5年，如果没有足期租赁给被告，原告要支付违约金，被告悄悄逃离、损坏厂房、没有结清水电费等是属于违约行为，保证金应由原告没收。 被告关超良提交答辩状辩称，1.本案被告主体不适格，原告应起诉重庆武腾木业有限公司，该公司法定代表人是许武。被告是受该公司委托与原告签订的租赁合同，且被告曾电话告知原告将合同加盖公司印章，原告自称不需要；2.被告接手场地时，原告未要求上一任承租方清理场地，修复损坏的厂房及办公室、宿舍等，也未要求对方做出相应的赔偿。被告接手后见遍地垃圾，用了3000多元请人清理场地，想着双方是友好租赁，就没有为此事留下照片作证据，但有朋友朱平卫作证。当时地面已经有大面积破坏，周边围栏是倒下的，办公室与宿舍残旧又漏水，卫生间残旧又下水不通，厨房残旧漏水又不能使用，为此用了53200元修复厂房围栏、办公室、宿舍的屋顶，新增了二个卫生间，重新修缮厨房，办公室重新装修，及宿舍吊顶、下水道修理等工程。前后共花费一个多月时间才能正常生产。这个情况当时原告是很清楚的，现我公司不续租但仍保留向出租方索取这部份费用的补偿，原告却不计算这部份费用，反而向我公司索偿，这个事实于情、于理、于法不符。3.合同约定租赁时交1万元押金，我方因经营不善无法再经营下去，在亏损的情况下，也是在合同期满一年时间内，即2019年9月5日前由电话通知对方，声明不再续租了，合同规定如果某一方违约，押金不退回，当作恢复厂房费用，但原告还是硬性要求我方出租修复地面，非常不合理。4.据了解，九月中旬原告己经将厂房出租给他方了，现却又要求我公司赔偿租金。这个事实存在敲诈勒索的嫌疑，我公司将视情况保留追诉的权利。5.在出租方再三逼迫之下，我方出资3000元请人把大约200平米损坏地面清理恢复好，有照片(请详见)及工人作证。我方也咨询过相关专业人员，按照原来厂房地面标准修复大约需要1万元，我方当时所交的修复押金也足够修复用的。就算双方意见不一，也可由法院聘请第三方专业人员进行评估，但也绝不可能如出租方要求要多少赔多少。出租方此举有敲诈之嫌疑，我方也对此作出反诉之依据。6.关于欠水、电费没交一事，因搬离时，水电费还没有出来，所以没交齐，可以补交。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院审查后，当庭进行了认证，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年9月5日，原告黄彬作为甲方与被告关超良（乙方）签订《厂房租赁合同》，合同载明：“厂房出租方(以下简称甲方)黄彬厂房承租方(以下简称乙方)关超良经甲乙双方友好协商，本着平等、互利的原则，甲方自愿将厂房壹套出租给乙方使用，并达成如下协议:一、厂房位置:重庆市垫江县高峰镇东风村6社古家凼。二、厂房状况:总占地面积约为3000平方米，实际建筑面积约为1800平方米，使用而积包括:厂房壹间、办公用房一套、员工住宿四间及厨卫、车库等、自来水及三相动力电设施，厂房内占地面积和设施以实物为准。三、另厂房以大门口为标左边空地约1000平方米(是、否）连同厂房一并出租给乙和方使用。四、租凭时间:2018年9月5日至2023年9月5日止，租期为五年，租凭期乙方向甲方所缴纳租金总额为226549元整。五、租金支付方式:在租凭期内当年的9月1日至9月30日为乙方支付当年租金给甲方的约定时间。第一年租金:人民币(大写)肆万壹仟元整，小写41000-元整。第二年租金:人民币(大写)肆万叁仟零伍拾元整，小写43050-元整。第三年租金:人民币(大写)肆万伍仟贰佰零贰元整，小写45202-元整。第四年租金:人民币(大写)肆万柒仟肆佰陆拾贰元整，小写47462-元整。第五年租金:人民币(大写)肆万玖仟捌佰叁拾伍元整，小写49835-元整。六、房屋保证金:在甲乙双方合同签约之日，乙方向甲方缴纳保证金人民币(大写)壹万元整，在乙方年租凭有效期满，与甲方结清水、电及厂房租金费用;厂房环境设施在使用过程中损坏部分确定已修复后，甲方应以无息方式退还乙方所缴纳的保证金壹万元整。七、违约责任1、甲方责任:在乙方租凭期内甲方应保证乙方的水电畅通，在乙方生产中不造成违法和社会影响及环境污染的情况下，甲方不得以任何形式终止合同。如违约将赔偿乙方的相关搬迁费用及违约金元整，也可申请当地法院及执法机构裁决。乙方在租凭期内不得将厂房转租他人。2、乙方责任:乙方在租凭使用甲方厂房期间，不得随意改变厂房的结构及设施设备，如特殊情况需经甲方许可后更改，乙方在租凭期内应按合同约定内支付甲方的租金及水电费以及与政府行为的一切税费。如乙方违约甲方有权终止与乙方的租凭关系并不承担乙方的损失费用和不退还乙方所缴纳的保证金壹万元整。八、补充条款1、乙方在生产期内的债权债务等经济纠纷和法律责任与出租方无关。2、乙方在生产过程中因电路故障或其它非自然灾害原因导致若厂房火灾情况发生时，乙方负责修复完好原样，如乙方不修复按甲乙双方在合同签定之日达成赔偿标准，最低以现金人民币叁拾伍万元赔偿给甲方作为重建资费。①如果部分损坏，由乙方负责出资恢复原貌;②如导致厂房完全损坏的情况严重另作费用加追协商，并在事故后五日内如乙方不自行重建乙方立即兑现支付给甲方。如逾期拖欠，按甲方所在地法院以支持民间借贷的最高利息计算强制乙方执行缴纳拖欠款利息和赔偿本金给甲方。如遇自然灾害的损坏厂房甲方负责出资修复完好，修复期间减除乙方租金，按每月平均计算。3、乙方租赁期间所增加的厂房期满时不准拆除，无条件交回甲方使用。4、乙方在租凭期内，自负盈亏，一切地方性税收和国税等任何行政性费用与甲方无关。5、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等效力。九、未尽事宜，甲乙双方共同协商，另写补充协议。与本合同具同等效力。甲方(签字盖章)黄彬乙方(签字盖章）关超良2018年9月5日。” 合同签订后，原告按约定将厂房交付给被告，被告亦向原告支付了第一年（2018年9月5日至2019年9月5日）的租金。 另查明，被告已于2019年9月5日前撤离该厂房。2019年9月5日，原告通过微信转账给备注名为高峰自来水收费的账号189元。2019年9月12日，原告通过微信转账给备注名为贺连群的账号1500元。2019年9月11日、2019年10月10日，原告一建行账户分别发生359.16元、461.77元的交易，提醒类型均为实时批量代扣：重庆电力支出。2019年10月17日，案外人刘儒均出具收据一份，载明：“收据（附简约施工合同）甲方：黄彬乙方：刘儒均经甲、乙双方协商，现由刘儒均对黄彬在垫江县高峰镇东风村六社(古家凼）厂房内外进行地面损坏修复硬化施工作业。双方经过大约测量，预算后将全部修复工程承包给刘儒均全权施工。其总损坏面积折算体积约为：52.7立方米。黄彬承包给刘儒均连材料、人工总价为叁万伍仟元整。（小写：35000元整）。鉴定之日刘儒均向黄彬收到施工（前期）定金陆仟元整。（小写：6000元整），该定金黄彬以微信方式支付刘儒均。待完工后叁日内黄彬验收后必须付清余款贰万玖仟元整。（小写：29000元整）。以上协议仅壹份，双方都看过，共同遵守执行施工、付款方式。黄彬保留原件，刘儒均照像本收据合同作据。（乙方）收款人：刘儒均（甲方）黄彬。签定日期：2019.10.17.”。同日，原告通过微信转账给备注名为刘儒均的微信账号6000元。2019年10月21日，案外人刘儒均出具收据一份，载明：“今刘儒均收到黄彬高峰镇东风村厂房内外地面修复，硬化工程款贰万玖仟元整。（29000元）备注：1、总施工款为叁万伍仟元正，已经全部结清。2、黄彬已现金人民币方式支付给我刘儒均，已清点现钞金额无误。收款人：刘儒均。2019.10.21.”同日，原告通过重庆农村商业银行取款30000元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法、有效。依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应当按照合同约定履行义务。被告辩称，其系受案外人重庆武腾木业有限公司委托，代表该公司与原告签约，因原告对此予以否认，且案涉合同并未加盖该公司印章，被告也未举示相关委托书，根据合同的相对性，本院对被告该抗辩意见不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人乙方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，原、被告双方均认可被告于2019年9月5日前曾口头表示不愿继续履行合同，且未再支付过租金，诉讼中，双方亦不主张继续租赁，故对原告关于解除原、被告于2018年9月5日签订的《厂房租赁合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，根据合同约定，被告不得随意改变厂房的结构及设施设备并负担水电费等费用，现厂房地面存在损坏，被告未结清水电费，原告请求被告支付上述费用符合双方约定。原告请求被告支付原告垫付的水费、电费、垃圾清理费、厂房损坏修复费共计42509.93元。经本院审理查明，原告支付了水费189元、电费820.93元、厂房损坏修复费35000元，共计36009.93元。本院对此予以支持。原告主张垃圾清理费1500元，因合同未约定，微信账单说明亦不具体明确，故本院对该请求不予支持。原告还主张有门窗损坏维修复应预算5000元后期修复费用，因其未举示充分证据证明该门窗是否系被告损坏且相关修复费用并未发生，故本院对原告该项请求亦不予支持。被告抗辩地面修复费用过高，因被告未提交充分证据予以证明，且原告举证证明已进行支付，故本院对被告的抗辩意见不予采信。 对于被告已经支付给原告的1万元保证金，被告辩称应按约定作为厂房环境设施损坏部分修复的费用抵扣。原告称应按合同约定的违约责任不予退还。本院认为，案涉合同第七条第2项载明：“……乙方在租赁期内应按合同约定内支付甲方的租金及水电费以及与政府行为的一切税费。如乙方违约甲方有权终止与乙方的租赁关系并不承担乙方的损失费用和不退还乙方所缴纳的保证金壹万元。”本案中，租期为5年，被告承租1年后，未与原告协商一致而单方面不予继续履行合同支付租金，且未交清水电费，存在过错，系违约行为，被告应当按合同约定承担违约责任，原告有权依据合同约定不退还被告交纳的保证金1万元。 综上，对原告诉讼请求的合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告黄彬与被告关超良于2018年9月5日签订的《厂房租赁合同》； 二、由被告关超良在本判决发生法律效力后十日内支付原告黄彬垫付的水费、电费、厂房损坏修复费共计36009.93元； 三、驳回原告黄彬的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费依法减半收取521.06元，由被告关超良负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 员  邓 浩 二〇二〇年三月四日 法官助理  辜 迅 书 记 员  高仁友