山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0691民初210号原告：烟台恒达置业发展有限公司，住所地烟台经济技术开发区黄河路65号，统一社会信用代码91370600265383393L。法定代表人：陈可为，总经理。委托诉讼代理人：边毓彦，山东平和（烟台开发区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王树堃，山东平和（烟台开发区）律师事务所律师。被告：被告烟台福润房地产有限公司，住所地烟台经济技术开发区泰山路IV-4小区30号，现经营地不详，统一社会信用代码91370600613417116A。法定代表人：邢少波，董事长。原告烟台恒达置业发展有限公司与被告烟台福润房地产有限公司项目转让合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告烟台恒达置业发展有限公司委托诉讼代理人王树堃到庭参加诉讼，被告烟台福润房地产有限公司经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告烟台恒达置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付预留房屋的建设成本差额、超出预留房屋2300㎡的房屋价款、拆迁安置房屋的税金，扣除押金后共计人民币974240.16元。2.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2009年7月2日，原告与被告签订《工程项目转让协议》，被告将烟台开发区华电小区1#、2#、3#住宅楼工程项目整体转让给原告，规划许可证总面积8826.21平方米，转让单价2150元/㎡，价款共计18900000元；被告预留拆迁安置房2300㎡(最终结算面积以房管局实测为准)，暂按建设成本1000元/㎡的标准从上述合同价款中扣除，所以合同总价款为16600000元。原告预付转让款7000000元、再付转让款8000000元，余款1600000元作为押金，待工程竣工验收后，原告核对工程建设成本及预留拆迁安置房的销售税金后进行结算，多退少补。合同中还约定，原告预留的拆迁安置房超出2300㎡，超出部分按照市场价结算，实际成本按照工程决算报告据实结算，从押金中多退少补。项目转让前的债务均由被告负担。原被告又签订《补充协议》将合同总价款增加100万元。《工程项目转让协议》生效后，原告按照合同约定支付了部分项目转让款16500000元，剩余1100000元作为押金。原告现已完成项目施工建设，并完成交付预留拆迁安置房的义务，代被告缴纳拆迁安置房的税金，并垫付物业管理费、公共维修资金等费用。山东北海会计师事务所有限公司针对原被告转让的项目进行审计，于2019年5月27日出具鲁北海会专审字（2019）030号专项审计报告，其中原告预留拆迁安置房的建设成本差额为834877元；原告首先预留拆迁安置房面积为2324.97㎡，比协议约定多24.97㎡，按照市场价计算为144826元，原告其次通过货币安置方式预留拆迁安置房面积为76.925㎡，总计预留拆迁安置房2401.895㎡；原告交纳的预留拆迁安置房的税金为1094537.16元。依据审计报告的审计结果及《工程项目转让协议》的约定，被告应向原告支付上述拆迁安置房相关的建设成本差额、拆迁面积差额、税金共计2074240.16元，另扣除项目转让款押金1100000元，因此被告尚欠原告款项为人民币974240.16元。因被告未向原告支付上述款项，原告为维护自己的合法权益，现诉至贵院，望贵院依法支持原告诉请。被告烟台福润房地产有限公司未出庭亦未答辩。原告烟台恒达置业发展有限公司围绕诉讼请求向本院提交了工程项目转让协议、补充协议、专项审计报告及烟台福润房地产有限公司向烟台恒达置业发展有限公司出具的收款收据、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工规划验收合格证等证据予以证实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月2日，被告烟台福润房地产有限公司与原告烟台恒达置业发展有限公司经充分协商，将被告立项开发的烟台开发区华电小区（Ⅳ-4小区）1#、2#、3#号住宅楼工程项目整体转让给原告，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《工程项目转让协议》，合同约定：一、价款：被告将烟台开发区华电小区（Ⅳ-4小区）1#、2#、3#住宅楼规划许可证总面积8826.21平方米工程项目整体转让给原告，转让单价2150元/平方米，价款共计18900000元；被告预留拆迁安置房2300平方米(最终结算面积以房管局实测为准)，暂按1000元/平方米的建设成本扣除，合同总价款为16600000元。二、付款方式：原告已预付转让款7000000元、被告和案外人蔡大清解除《房地产联营合同书》五日内，付款8000000元，余款1600000元作为押金，待被告协助原告办理完结产权转移手续、工程竣工验收后和原告核对工程建设成本及预留拆迁安置房的销售税金后进行结算，多退少补。三、被告责任：1…。2…。3、被告预留的拆迁安置房2300平方米，暂按1000元/平方米的建设成本从总价款中扣除，如预留的拆迁安置房超出2300平方米，则超出部分按照市场价结算，不足2300平方米的部分按原结算价扣除，实际成本待工程竣工后按该工程决算报告据实结算，从押金中多退少补。…。7、该项目前期发生的所有债权债务由被告负责解决，与原告无关。四、原告责任：1…。4、建设期间如因原告原因发生的债权债务由原告负责。合同签订当日，双方均在合同上签章确认。因工程项目涉及该地块上部分原住户的拆迁安置补偿利益，被告已与部分原住户签订拆迁补偿协议，被告应当向原住户交付安置房屋，故原、被告双方在合同中约定了被告预留向拆迁户交付拆迁安置房的相关权利。2009年7月2日当日，原、被告又就以上《工程项目转让协议》签订《补充协议》，双方约定，将合同总价款在原协议价款的基础上增加1000000元，项目转让的总价款变更为17600000元，并约定了该项目拆迁安置房的税金由被告承担。双方也均于当日在补充协议上签章确认。上述两份协议生效后，原告按照合同约定向被告支付了项目转让款16500000元，其中合同签订之日原告已经预付转让款7000000元，2009年7月3日原告支付被告两笔款项分别为20万元和800万元，2009年7月10日原告支付被告两笔款项分别为30万元和100万元。按变更后的合同总价，原告实际预留了合同款1100000元作为押金。原告按合同对案涉项目进行了开发建设。在原被告签订工程项目转让协议时，被告已经完成该土地上大部分房屋的拆除工作。原告在被告完成的工作基础上开始施工，并将相关建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、土地使用权证依法通过行政机关办理至自身名下，一直到全部房屋建设完毕，完成项目建设。2011年1月4日，该项目完工，验收合格，取得建设工程竣工规划验收合格证。原告向被告及烟台经济技术开发区房管处交付预留的拆迁安置房屋，代被告缴纳拆迁安置房的税金，并垫付物业管理费、公共维修资金等费用，并最终完成拆迁重建项目。项目完工之后，因案涉项目实际施工内容与合同约定并不完全相同，尤其是建设成本、预留房屋面积等方面，原告向被告发送联系函要求双方进行对账结算，但是被告一直未与原告进行结算，在此之后被告便无法取得联系，双方之间的账目再没有结清。原告委托山东北海会计师事务所有限公司对华电小区27#、28#、29#住宅项目（即原命名为1#、2#、3#住宅楼工程项目）相关财务资料进行专项审计，山东北海会计师事务所有限公司于2019年5月27日出具鲁北海会专审字[2019]030号专项审计报告，经审计，烟台恒达置业发展有限公司华电小区27#、28#、29#住宅项目于2009年7月由烟台福润房地产有限公司转让取得，烟台福润房地产有限公司拆迁安置房相关的建设成本差额、拆迁面积差额、税金、垫付费用等共计4066587.42元。具体为：（一）华电小区27#、28#、29#住宅项目建设成本情况，项目建设成本共计16675497.33元，根据面积测绘报告书，华电小区27#、28#和29#住宅项目建筑面积共12286.76平方米，其中物业用房52.23平方米，可售面积共12234.53平方米，则华电小区27#、28#和29#住宅项目单位建设成本为1362.99元，与工程项目转让协议中的单位建设成本1000元差额为362.99元，预留的2300平方米拆迁安置房屋建设成本差额为834877元。（二）拆迁安置房面积差额情况，烟台恒达置业发展有限公司首先预留拆迁安置房面积为2324.97平方米，比工程项目转让协议约定的2300平方米多24.97平方米，多出的拆迁安置面积按照市场价5800元计算为144826元。（三）拆迁安置房相关的税金情况，烟台恒达置业发展有限公司预留的2324.97平方米拆迁安置房，按照拆迁补偿价计算，相关的企业所得税、土地增值税、营业税及附加、印花税等税金共计1094537.16元。原告依据专项审计报告的审计结果及《工程项目转让协议》的约定，计算得出被告应向原告支付上述预留拆迁安置房建设成本差额、比照市场价多出房屋拆迁面积的损失、垫付预留拆迁安置房应付的税金三项共计2074240.16元，扣除原、被告合同约定的项目转让押金实际预留1100000元，被告尚欠原告款项为人民币974240.16元。本院认为,本案中原告烟台恒达置业发展有限公司与被告烟台福润房地产有限公司签订的《工程项目转让协议》和《补充协议》系双方真实意思之表示,内容未违反法律法规的强制性规定,双方均应按该合同履行自己义务。原告按双方约定履行了支付项目转让款的义务，并将案涉转让项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、土地使用权证等建设施工手续变更至原告名下，最终工程验收合格，取得建设工程竣工规划验收合格证，完成项目，向被告及相关政府部门交付合同约定的预留拆迁安置房屋。被告也应按合同约定及时与原告清算差价，履行合同义务。因被告办公场所变更，查无下落，原告为确认合同约定的预留拆迁安置房屋产生的相应成本及税金等支出，单方委托了山东北海会计师事务所对案涉转让项目的财务资料进行了专项审计并得出结果，该审计单位资质合法，审计过程也未有明显不当，其审计结论合法有效。依据该专项审计结论，原告主张应由被告支付华电小区27#、28#、29#住宅项目合同预留拆迁安置房建设成本差额、比照市场价多出房屋拆迁面积的损失、垫付预留拆迁安置房的税金三项共计2074240.16元，符合合同约定应由被告负担的内容，原告诉请本院予以支持。按照原、被告约定，合同中的原告预留的押金，应待被告协助原告办理完结产权转移手续、工程竣工验收和原告核对工程建设成本及预留拆迁安置房的销售税金后进行结算，多退少补，原告诉请要求将合同实际预留押金1100000元在被告应付款中扣除符合合同约定，本院予以许可。被告经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，应当视为其放弃答辩及质证的权利，被告系通过处分其程序性权利而处分实体权利，本院依法缺席审理判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零八条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告烟台福润房地产有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告烟台恒达置业发展有限公司预留拆迁安置房建设成本差额、比照市场价多出的房屋拆迁面积损失、垫付预留拆迁安置房应付税金共计人民币974240.16元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13542元、公告费390元，由被告烟台福润房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  孙永刚人民陪审员  王宝林人民陪审员  张 硕二〇二〇年三月九日书 记 员  林素茵