甘肃省临泽县人民法院民事判决书（2019）甘0723民初1067号原告：临泽县市场建设服务中心。法定代表人：张某，该中心主任。统一社会信用代码：12622224438600860D。住所：临泽县迎宾路。委托诉讼代理人：陈某1，甘肃金彤律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈某2，甘肃金彤律师事务所律师。被告：临泽县民信拆迁有限责任公司。法定代表人：翟某，系该公司总经理。统一社会信用代码：91620723745868066Y。住所：临泽县建设路。委托诉讼代理人：李某，甘肃沁泽律师事务所律师。被告：张掖市辉煌房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：9162070271905144X1。法定代表人：常某，该公司总经理。公司地址：张掖市甘州区东北郊工业园区2区。委托诉讼代理人：王某，甘肃振泽律师事务所律师。原告临泽县市场建设服务中心（以下简称“市场服务中心”）与被告临泽县民信拆迁有限责任公司（以下简称“民信拆迁公司”）、张掖市辉煌房地产开发有限责任公司（以下简称“辉煌房地产公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告市场服务中心委托诉讼代理人陈某1、陈某2，被告民信拆迁公司委托诉讼代理人李某，被告辉煌房地产公司委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：一、判令被告向原告交付符合消防安全生产条件的房屋，并按协议约定给原告办理房屋产权证件；二、判令被告按置换地段房屋市场价格向原告补偿面积差价款374356元，并承担同期银行借款利息96565.65元；三、判令被告向原告支付逾期交房临时安置补助费23687.64元；四、判令被告向原告赔偿因房屋质量问题给原告造成的经济损失75720元。事实和理由：2012年10月23日，被告民信拆迁公司与原告签订《房屋拆迁及征收安置补偿协议》、《房屋拆迁及征收安置补偿协议(补充协议）》各一份，约定由被告民信拆迁公司对原告所属的位于临泽县东至滨河路、南至电力局住宅楼、西至城关小学、北至东关农贸市场的房屋及附属物进行拆迁安置，安置位置为拆迁房屋原址，如因城市规划该位置不规划建设时，则安置位置在原址北边高层建筑二层同面积安置；安置面积为219.33㎡；协议约定面积与置换后产权登记面积有差异的，双方按调换交付房屋时该地段二层房屋市场价格互补差价；被告民信拆迁公司给付原告安置补偿费用80000元；原告应于协议签订之日起5日内搬迁完毕；被告民信拆迁公司应于2014年10月22日前将产权调换房屋交付给原告；并在房屋交付后3个月内将房屋所有权证办理到原告名下并交付原告，办理证件费用由被告民信拆迁公司承担；被告民信拆迁公司未按时将产权调换房屋交付给原告，自逾期之日起，被告民信拆迁公司应按同地段市场租赁费标准给原告支付临时安置补助费；被告民信拆迁公司按原告的需求对调换的二层房屋无偿进行砌墙分隔，并安装一般套装门等。上述协议签订后，原告按照约定搬迁完毕，被告辉煌房地产公司对安置地段进行开发。2015年2月7日，被告向原告交付安置房屋，且交付的房屋面积比约定置换房屋的面积少60.38㎡。后被告辉煌房地产公司与原告签订了《拆迁安置房屋移交书》，双方确认移交房屋的遗留问题为：1.房屋产权证件办理；2.置换房屋面积差异的补偿；3.延期交房费用补偿；4.室内分割、安装事宜。另外，被告开发的建筑物虽整体通过消防验收，但是被告给原告交付的分割后的房屋不符合消防安全生产条件。再次，置换房屋交付给原告使用后，原告于2015年5月将房屋租赁给案外人李敏使用，租赁期限8年，自2015年5月1日起至2023年4月30日止。合同履行期间，因租赁房屋质量问题，冬季无法采暖，李敏于2018年10月25日与原告解除租赁合同，双方签订了《解除协议》，由原告承担被告的经济损失75720元。综上所述，二被告不按约定履行拆迁安置补偿协议，迟延向原告交付安置房屋，安置房屋面积与约定不符，且安置房屋存在质量问题，冬季无法采暖，二被告的违约行为给原告造成经济损失，为维护自己的合法权益，现原告依法提起诉讼，请求判如所请。被告民信拆迁公司辩称，被告民信拆迁公司代被告辉煌房地产公司与原告签订房屋拆迁及征收安置补偿协议及补充协议，法律后果应由被告辉煌房地产公司承受，被告民信拆迁公司不承担责任。被告辉煌房地产公司辩称，对原告所诉与被告签订房屋拆迁及征收安置补偿协议及补充协议的事实没有异议。被告民信拆迁公司代被告辉煌房地产公司与原告签订房屋拆迁及征收安置补偿协议及补充协议，协议约定的义务由被告辉煌房地产公司承担，与被告民信拆迁公司无关。被告辉煌房地产公司已经按协议向原告交付了经消防安全检验合格的房屋，房屋的实际面积为202.39㎡，误差为16.94㎡，愿意按照协议进行补偿。因为双方对交付房屋的面积有争议，故房屋产权证未办理。原告要求被告承担补偿面积差价款的利息无约定和法律依据，故请求驳回该项诉讼请求。逾期交房临时安置补偿费，原告计算标准过高，原告以与他人签订的房屋租赁合同租赁费要求被告承担于法无据，对被告无约束力。综上，被告交付的房屋无质量问题，且按照原告的要求对房屋进行分割并安装门，所以不承担原告的经济损失。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交的证据如下：房屋拆迁及征收安置补偿协议及补充协议、房屋拆迁安置移交书各1份。经质证，二被告均无异议。被告辉煌房地产公司与刘勇签订的商品房买卖合同1份。欲证明该地段二层房屋市场价位为6200元/㎡。经质证，二被告认为商品房价格受市场影响，价格波动较大，与第三人签订的房屋买卖合同，与二被告无关联性，原被告应以评估价格确定。原告与李敏签订的房屋租赁合同及房屋租赁解除协议、李敏账户交易明细各1份。欲证明原告将被告交付的房屋租赁给李敏，租期自2015年5月1日至2023年4月30日止，租赁面积暂按202.39㎡计算，租金标准第一年每月为30元/㎡，以后每年在上年度基础上浮8%，待产权登记后以证载确定面积，多退少补。2018年10月25日，因暖气管道供热系统质量问题致使温度不达标，原告与李敏签订了房屋租赁解除协议，由此给原告造成了75720元的损失。经质证，二被告认为，上述证据与本案无关联性。（2016）甘0723民初1321号民事判决书、（2017）甘07民终137号民事判决书。欲证明被告辉煌房地产公司因交付的房屋暖气管道供热系统质量不合格，法院判决被告辉煌房地产公司承担民事责任。二被告对生效的法律文书作出如下陈述，在李敏因供热质量不达标向供热公司、被告辉煌房地产公司反应后，被告辉煌房地产公司不采取积极有效措施查明原因、排除障碍的情况下，承担的违约责任，不能证明被告交付的房屋存在质量问题。照片5张。欲证明被告交付的房屋消防设施不符合国家规定。经质证，二被告认为，被告按照原告的要求对所调换二层房屋无偿进行砌墙分割，且照片不能证明所欲证事实。被告辉煌房地产公司为反驳原告的诉讼请求，向法庭提交的证据如下：临泽县房兴房产测绘有限责任公司出具的房产测绘成果报告。欲证明被告辉煌房地产公司交付给原告的房屋面积为202.39㎡。经质证，原告认为被告向测绘部门隐瞒了置换房屋的位置，导致测绘部门未能按照公共使用分摊原则，将不属于分割后房屋使用的公摊面积全部计入公摊面积，使分割后的房屋公摊系数偏高，不符合房屋测绘业主使用公摊面积规定。张掖市公安消防支队出具的建设工程消防设计审核申请受理凭证、建设工程消防验收意见书各1份。欲证明临泽县滨河嘉苑住宅小区1#商住楼建设工程消防验收合格。经质证，原告认为，消防验收的受理时间为2014年3月4日，当时该房屋还未分割，该验收意见书仅针对整体楼的验收合格，并不能证明分割后被告交付给原告房屋的消防设施是符合规定的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年10月23日，被告民信拆迁公司与原告签订《房屋拆迁及征收安置补偿协议》、《房屋拆迁及征收安置补偿协议(补充协议）》各一份，约定由被告民信拆迁公司对原告位于临泽县东至滨河路、南至电力局住宅楼、西至城关小学、北至东关农贸市场的房屋及附属物进行拆迁安置。安置位置为拆迁房屋原址，安置面积为219.33㎡。如因城市规划该位置不规划建设时，则安置位置在原址北边高层建筑二层同面积安置。协议约定面积与置换后产权登记面积有差异的，双方按调换交付房屋时该地段二层房屋市场价格互补差价。被告民信拆迁公司应于2014年10月22日前将产权调换房屋交付给原告；并在房屋交付后3个月内将房屋所有权证办理到原告名下，办理证件费用由被告民信拆迁公司承担。并约定，被告民信拆迁公司未按时将产权调换房屋交付给原告，自逾期之日起，被告民信拆迁公司应按同地段市场租赁费标准给原告支付临时安置补助费。被告民信拆迁公司按原告的需求对调换的二层房屋无偿进行砌墙分隔，并安装一般套装门等。上述协议签订后，原告按照约定搬迁完毕。2015年2月7日，被告辉煌房地产公司与原告签订了房屋拆迁安置房屋移交书，被告辉煌房地产公司位于原拆迁房屋地北侧二层西侧，移交给原告。移交房屋的现状为一整间毛坯房，卫生间未安装卫生洁具，清水屋顶，安装消防警报系统。双方确认移交房屋的遗留问题为：1、房屋产权证件办理；2、置换房屋面积差异的补偿；3、延期交房费用补偿；4、室内分割、安装事宜。本院认为，本案的争议焦点为：1、被告民信拆迁公司是否承担责任？合同具有相对性，合同关系只能发生在特定的主体之间，合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求和提起诉讼，而不能向与合同无关的第三人提出合同上的请求及诉讼。本案中，原告市场服务中心与被告民信拆迁公司签订了房屋拆迁及征收安置补偿协议及补充协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，且该协议不违反法律法规的效力性强制性规定，合同有效，对双方具有法律约束力。协议约定的权利义务关系在原告市场服务与被告民信拆迁公司之间发生，故被告民信拆迁公司应该承担民事责任。被告民信拆迁公司辩解代被告辉煌房地产公司与原告签订房屋拆迁及征收安置补偿协议及补充协议，法律后果应由被告辉煌房地产公司承受的理由，不符合法律规定，不予采信。2、被告辉煌房地产公司交付给原告的房屋面积？根据《最高人民法院》第九条的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证，当事人有相反证据足以推翻的除外。临泽县人民法院作出的（2016）甘0723民初1321号民事判决书已生效，确认了李敏租赁被告辉煌房地产公司置换给原告市场服务中心房屋的面积为202.39㎡。且被告辉煌房地产公司提交的临泽县房兴房产测绘有限责任公司出具的房产测绘成果报告，能够予以佐证。同时，根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告市场服务中心并未向法庭提交证据证明交付的房屋面积比约定置换房屋的面积少60.38㎡，应承担举证不能的法律责任。故被告辉煌房地产公司交付给原告的房屋面积为202.39㎡。3、被告向原告补偿面积差价款及应否承担利息？依原被告的约定，协议约定与置换后产权登记面积有差异的，双方按调换交付房屋时该地段二层房屋市场价格互补差价。原告提交的被告辉煌房地产公司与刘勇签订的商品房买卖合同能够证明该地段二层房屋市场价为6200元/㎡，故被告应向原告支付补偿面积差价款105028元[（219.33㎡-202.39㎡）×6200元]。其次，原被告未约定被告支付面积差价款的时间，也未约定违约责任，故原告要求被告承担利息，不予支持。4、被告支付原告逾期交房临时安置补助费？双方约定，被告在2014年10月22日未按时将房屋交付给原告，自逾期之日起，被告支付给原告临时安置补助费，按同地段市场租赁费标准计算。至2015年2月7日，被告逾期交付房屋108天。原告提交的房屋租赁合同能够证明同地段市场租赁费平均为72860元。故被告应支付原告逾期交房临时安置补助费为21558.5元（72860元÷365天×108天）。5、原告要求被告赔偿因房屋质量问题造成的经济损失75720元，是否应得到法律的支持？原告诉称房屋质量问题系暖气管道供热系统质量问题。原告提交的证据能够证明被告交付给原告的房屋供热时室内温度不达标，但不能证明室内温度不达标的原因，亦不能证明被告交付的房屋存在暖气管道供热系统质量不合格。同时，临泽县供热公司为涉诉房屋提供供暖服务，供热公司应为涉诉房屋提供符合国家用热标准的暖气。虽临泽县法院作出的判决书，判令被告辉煌房地产公司承担相应的责任，但判决书是以供热公司与辉煌房地产公司签订集中供暖协议，供热公司书面通知辉煌房地产公司限期检修、维修，查明供热不达标的原因，辉煌房地产公司未采取有效措施排除障碍，该行为系消极的违约行为，并未认定涉诉房屋供热系统质量不合格。再次，原告与李敏达成的房屋租赁解除协议，系双方的真实意思表示，并不能约束协议以外的第三人，原告自行承担的损失75720元，系对自己民事权利的处分，不能作为向第三人主张权利的依据。故该项诉讼请求，不予支持。6、被告向原告交付的房屋是否符合消防安全生产条件？根据原告的陈述，原告认为被告交付的房屋疏散通道仅有1个，且疏散门的净宽不足0.9米，标的房屋任意一点至疏散门的直线距离均大于15米，且门两侧均向外延伸框架墙1.2米，存在重大安全隐患。原被告签订的房屋拆迁及征收安置补偿协议及补充协议，仅约定了安置房屋的面积、交付房屋的时间及面积不足补偿等问题，并没有涉及此争议焦点，即双方并未约定消防安全生产标准。根据双方均认可的房屋拆迁安置房屋移交书中确认的移交房屋现状为室内一整间毛坯房，安装消防警报系统，移交房屋遗留问题中第4项：室内分割、安装事宜。能够证明被告移交涉诉房屋时，被告并未对室内进行分割且安装有消防报警系统。根据《建筑涉及防火规范》的规定，不同使用功能的场所，对于消防安全生产条件有不同的要求，现被告已将位于临泽县滨河嘉苑住宅小区1#商住楼建设工程消防验收合格的房屋（涉诉房屋在内）交付于原告，由原告使用，原告如何使用房屋，用于什么样的功能，作为房屋的使用者有义务按照消防要求进行相应的整改，达到消防验收合格。综上所述，案件合议庭评议，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：被告临泽县民信拆迁有限责任公司、张掖市辉煌房地产开发有限责任公司于本判决书生效后六十日内，为原告临泽县市场建设服务中心办理安置于临泽县滨河嘉苑1号综合楼二层房屋所有权证；被告临泽县民信拆迁有限责任公司、张掖市辉煌房地产开发有限责任公司支付原告临泽县市场建设服务中心补偿面积差价款105028元；被告临泽县民信拆迁有限责任公司、张掖市辉煌房地产开发有限责任公司支付原告临泽县市场建设服务中心临时安置补助费为21558.5元；上述二、三项合计126586.5元，限二被告于判决书生效后三十日内付清。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9703元，由被告临泽县民信拆迁有限责任公司、张掖市辉煌房地产开发有限责任公司承担3803元，原告临泽县市场建设服务中心承担5900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 长 汪如金审判员曹冬兰人民陪审员 牛天文 二〇二〇年三月十八日书 记 员 赵柔