江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0722民初3063号原告：江传胜，男，1965年9月26日出生，汉族，住江西省赣州市大余县。委托诉讼代理人：**生，江西金蓉律师事务所律师，一般授权代理。被告：江西远达置业有限公司（简称远达公司），地址江西省赣州市信丰县嘉定镇水东城南东路1号，统一社会信用代码91360722772384147W。法定代表人：徐清华。破产管理人：江西公仁律师事务所。诉讼代理人：李亮亮、钟承建，管理人工作人员，特别授权代理。第三人：梁文忠，男，1973年5月22日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。第三人：江西天瑞华商资产管理有限公司（简称天瑞华商公司），统一社会信用代码：91360700076891292L，地址：赣州市章贡区梅州路6号富地中心小区3栋3层302室。梁文忠、天瑞华商公司共同委托诉讼代理人：刘锦龙，江西明理律师事务所律师，特别授权代理。第三人：邱清伟，男，1979年11月5日出生，汉族，住赣州市南康区。第三人：蔡辉，男，1973年11月14日出生，汉族，住江西省赣州市南康区。第三人：蔡京玲，女，1975年9月12日出生，汉族，住江西省赣州市南康区。蔡辉、蔡京玲共同委托诉讼代理人：钟晓峰，江西章贡律师事务所律师，特别授权代理。第三人：赣州思瑞投资合伙企业（有限公司）（简称思瑞投资），地址：江西省赣州市章贡区梅州路6号富地中心3栋3层307室，统一社会信用代码913607020871444368。执行事务合伙人：江西天瑞华商资产管理有限公司（委派代表甘明清）。原告江传胜与被告远达公司、第三人邱清伟、梁文忠、蔡辉、蔡京玲、天瑞华商公司、思瑞投资房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2019年12月13日、2020年1月16日两次公开开庭进行了审理。本院根据当事人的申请依法追加梁文忠、邱清伟、蔡辉、蔡京玲、天瑞华商公司、思瑞投资等为本案第三人参加诉讼。原告江传胜及其委托诉讼代理人**生，被告远达公司的委托诉讼代理人钟承建、李亮亮，第三人梁文忠、天瑞华商公司的委托诉讼代理人刘锦龙，第三人蔡辉、蔡京玲共同委托诉讼代理人钟晓峰到庭参加诉讼，第三人邱清伟、思瑞投资经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江传胜向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原被告双方签订的房屋买卖合同，包括B5栋101号、102号、103号、104号、105号、106号、107号店面和写字楼201号、B6栋101号、102号、103号、104号、106号、107号、108号、109号、110号、112号和201号写字楼。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月7日，第三人梁文忠和被告签订《商品房买卖合同》（编号：20150502056、20150502059、20150502060、20150502062、20150502063、20150502065），购房总金额10007102元，并在房管局办理了合同备案，合同签订后，第三人梁文忠根据被告出具的《委托支付通知》，将购房款付至第三人赣州思瑞投资合伙企业（有限合伙）用于偿还投资款。后经第三人梁文忠同意，对上述在被告处购得的房屋，由原、被告双方重新签订购房合同并依法办理合同备案。2019年1月25日，信丰县人民法院作出（2019）赣0722破申字第1号裁定书。裁定受理被告破产清算申请，并于2019年5月16日作出（2019）赣0722号破字1号决定书，指定江西公仁律师事务所担任被告破产管理人，2019年9月11日召开第一次债权人会议，并出具《会议资料》被告破产管理人在《关于江西远达置业有限公司银河湾二期项目房产处置方案》认定：原告在被告处购得房屋系以房抵债，后期处置方案：解除合同、解除备案。综上，第三人梁文忠已实际支付购房款，梁文忠有权处分自有房产，本案原被告双方的商品房买卖真实、合法、有效，不属于以房抵债的情形。而实际上原告和被告无其他任何经济来往，本案涉及购房款已实际由梁文忠支付完毕，原告无须向被告支付购房款。为维护原告合法权益，请法庭依法支持原告诉讼请求。原告为支持自己的主张，向法庭提交了以下证据：1、原告身份证复印件；2、企业公示信息；3、委托支付通知、银行付款凭证；4、《商品房买卖合同》19份；5、《解除商品房买卖合同通知书》及相关书面证据材料；6、蔡辉、蔡京玲身份证复印件；7、（2017）赣民终235号民事判决书、（2016）赣07民初147号民事判决书；8、执行和解协议。被告江西远达置业有限公司辩称，一、答辩人与被答辩人江传胜之间不存在商品房买卖合同关系，答辩人无需履行交房义务。根据原告提供的材料反映，原告取得案涉19套房产备案系原备案人梁文忠于2019年1月22日向信丰县房管局申请退房后，在江西远达置业有限公司（远达公司）收回房产的情况下，通过其他特殊途径取得商品房备案。因案外人徐清华等人私刻并掌握了现有的远达公司印章，远达公司在取回上述房产后，通过签订虚假的商品房买卖合同进而取得商品房合同备案。从远达公司破产管理人调查了解的情况，远达公司与真实购房户签订商品房买卖合同均是以远达公司“合同专用章”进行落款盖章，并未以远达公司公章盖章。且原告并未向远达公司支付任何购房款，远达公司未收到任何购房款也未开具购房收款收据，双方之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，我方无需履行交房协议；二、被答辩人江传胜诉称案涉19套房产系从梁文忠购买，梁文忠有权处分，该诉称缺乏事实和法律依据；2015年5月7日，远达公司因偿还赣州思瑞投资合伙企业（有限合伙）借款需要资金，经蔡辉出面，由远达公司向梁文忠、邱清伟、蔡辉借款1000万元，借款期为3个月，月息为4%，应出借人要求，远达公司提供19套房产以签订商品房买卖合同并登记备案的形式为该笔借款提供抵押担保，同时远达公司支付了约定利息120万元。本案案涉房产的备案并非是真实的商品房买卖合同下所为，属于名为买卖、实为借贷的让与担保行为。远达公司与梁文忠等人之间无真实商品房买卖的合意，远达公司也未向梁文忠等人开具销售发票，商品房也未交付，梁文忠等人并未取得该房产的所有权，其无权处分该些房产，该些房产仍归远达公司所有；三、远达公司管理人基于《破产法》第三十一条的规定，有权撤销被答辩人江传胜与答辩人之间的所谓的商品房买卖合同行为。远达公司于2019年1月18日向信丰县人民法院申请破产清算，信丰县人民法院与2019年1月25日裁定受理远达公司的破产清算申请，而原告提供的商品房买卖合同显示签订时间为2019年1月22日。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十一条规定，（一）人民法院受理破产前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销；（二）以明显不合理的价格进行交易的。本案案涉19套房屋的总价值高达29813100元，以10000000元价格处置明显低于市场价，明显不合理。且该财产处置发生时间为远达公司申请破产后，在远达公司严重资不抵债的情况下，以明显不合理价格处置财产严重损害了其他债权人的利益。管理人有权申请撤销。本案之中，原告并非真正意义上的购买者，也未取得案涉房屋，不具备对抗其他债权人的效力。远达公司未收到原告实际支付的任何购房款，原告是以他人与远达公司借款债权抵扣房款。远达公司已处于资不抵债的状况，不能履行到期债务，这种以房抵债行为严重损害全体债权人的利益，不符合破产法立法精神，依法应予以撤销。被告远达公司为支持自己的主张，向法庭提交了以下证据：1、江西远达置业有限公司营业执照；2、梁文忠、邱清伟身份证复印件；3、（2019）赣0722破申1号民事裁定书；4、（2019）赣0722破1号决定书；5、江西天瑞华商资产管理有限公司投资框架协议、赣州思瑞投资合伙企业（有限合伙）债权申报登记表；委托协议书、借款合同、还款计划书、债权债务确认书；（2016）赣07民初182号民事判决书；6、信丰县地方税务局稽查局税务稽查通知书、江西远达置业有限公司情况说明、支付利息流水及交易明细；7、委托支付通知、江西天瑞华商资产管理有限公司说明、执行和解协议；8、房产明细、肖承清、刘燕梅商品房认购协议书、销售报价单、收款收据；9、房屋回购协议；10、商品房买卖合同登记备案变更申请表、开发商同意撤销备案申请书、梁文忠承诺书；11、梁文忠商品房买卖合同、张贤有、刘甲生商品房买卖合同、收款收据；12、证人黄某、刘某当庭作证证言；13、张丰年的证言；14、信丰县税务局关于对梁文忠举报远达公司未开具票据案核查的报告；15、公证书；16、梁文忠商品房买卖合同汇总表；17、赣州市中级人民法院（2018）赣07民初9号民事判决书；18、思瑞公司财务资料。第三人梁文忠述称，本人是天瑞华商资产管理有限公司法人蔡文的亲属。2015年5月份，江西天瑞华商公司因购买远达公司房屋事宜，指派本人以本人名义向远达公司办理购买、付款、签署合同和备案登记手续。本人购买本案争议房屋的价款1000万元系由江西天瑞华商公司转账至本人账户后，根据远达公司的指示，付给了赣州思瑞投资合伙企业。2015年8月，因远达公司拟回购该房屋，江西天瑞华商公司又指派本人与远达公司签署房屋回购协议。但远达公司未找到接手人，故回购未成功。2018年12月至2019年1月间，经江西天瑞华商公司要求，本人向信丰县房管局申请解除备案。综上，本人是受江西天瑞华商公司指派代为购买远达公司房屋，故江西天瑞华商是本案实际债权人。如本人在本案之中享有任何实体权利和责任，本人同意由江西天瑞华商公司或其指定的单位和个人主张，本人愿意配合。第三人蔡辉、蔡京玲述称，一、2018年5月蔡辉从第三人梁文忠、第三人江西天瑞华商资产管理有限公司受让了本案诉争的房屋，并要求将该房屋转让给原告江传胜；二、经过被告江西远达公司的同意在撤销原备案合同基础上对该房屋重新进行了备案至江传胜的名下，该备案真实合法有效；三、第三人蔡辉将受让的备案房屋转让给原告系以物抵债执行判决，双方属于买卖关系。第三人蔡辉、蔡京玲向法庭提交了备案转让协议。第三人邱清伟述称，一、答辩人未出任何资金参与到本案，故原告肯定提供不了答辩人出资或投资的任何证据；二、本人只因朋友关系借用了账号给邱国红用，款到账后，账号使用人邱国红按蔡辉的要求将此款转给蔡文（本案蔡辉侄子）；三、本人在此案中未获取任何的利润或收益，也不清楚此案原告方任何的合作事宜；四、本人申明，本案房屋买卖合同与本人无关，如有任何债权债务纠纷应由合同相关当事人自行承担。第三人江西天瑞华商资产管理有限公司述称，2015年5月，被告远达公司因到期未偿还赣州思瑞投资合伙企业借款本息，拟向我方出售部分房产回款以偿还债务。经多次协商，双方最终以稍高于成本价但略低于市场价的价格成交。据此，我方以1000万元的价格购得被告远达公司19套商铺，由我方出资至梁文忠个人账户，梁文忠根据远达公司的指示，付给了赣州思瑞投资合伙企业。我方指派梁文忠出面向远达公司办理购买、付款、签署合同和备案登记手续。2015年8月，因被告远达公司又拟回购该房屋，故我方又指派梁文忠与远达公司签署房屋回购协议，后因远达公司未找到接手人，故未回购成功，前述19套商铺始终备案登记在梁文忠名下，由我方处置。2018年12月至2019年1月间，因蔡辉被原告江传胜申请强制执行，经我方同意，将以梁文忠名义购得的远达公司前述19套商铺抵债给原告江传胜。为此，我方又指派梁文忠向远达公司申请变更备案协助蔡辉和原告江传胜办理房屋变更备案手续。本案争议的19套商铺是我方指派梁文忠以其名义购买，由我方实际处置。我方同意将本案争议商铺转让给原告江传胜以清偿蔡辉所欠原告江传胜的债务，在被告远达公司为原告江传胜办理了备案后，该商铺应归原告江传胜所有。第三人赣州思瑞投资合伙企业（有限合伙）述称，2014年3月至6月期间，被告远达公司因开发建设信丰县远达.银河湾工程资金周转为由，先后向我方借款共计5008万元，被告远达公司自愿以信丰县嘉定镇水东路城南东路1号16197㎡的国有土地使用权[产权证号：信国用（2013）第0106227号]提供抵押担保并办理了抵押登记，此外，赣州国瑞泰担保有限公司、黄卫华还为被告远达公司提供保证担保。有关借款合同签订后，我方依约向被告远达公司交付借款，但被告远达公司在借款到期后未按期足额偿还。2016年1月25日经我方与被告远达公司、国瑞泰担保公司对账，确认被告远达公司尚欠我方借款本金1853万元、利息4446537.94元，合计22976537.94元及2016年1月1日起至款项清偿之日止的利息。2016年7月。我方以远达公司、国瑞泰担保公司、黄卫华为被告，向赣州市中级人民法院提起诉讼，要求被告偿还我方借款本息等。赣州市中级人民法院作出（2016）赣07民初182号民事判决，判令远达公司偿还我方借款本金1853万元、2015年12月31日前的利息4446537.94元，我方对抵押物享有优先受偿权等。现该判决已经发生法律效力，我方已申请人民法院强制执行。2015年5月被告远达公司委托梁文忠偿还我方借款1000万元，该1000万元还款在我方与被告远达公司、国瑞泰担保公司等2016年1月25日对账时已经扣除，不在我方2016年7月起诉被告远达公司等的诉讼请求范围内。我方与被告远达公司之间的借款纠纷已经三方对账和赣州市中级人民法院判决解决，债权债务关系清楚。除被告远达公司至今未履行生效判决义务外，我方在本案中与本案原告江传胜、被告远达公司及其他第三人均无其他权利义务关系，不应成为本案第三人。请求法院依法驳回原告江传胜或者被告远达公司对我方的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年3月1日，天瑞华商公司（甲方）与江西远达置业有限公司（乙方）签订《投资框架协议》，约定乙方委托甲方设立“有限合伙制私募基金”5000万元用于交付银河湾项目的建安费用。2014年3月2日，赣州思瑞投资合伙企业（有限合伙）（实际执行事务合伙人为天瑞华商公司）作为甲方与乙方邱国红、丙方赣州天瑞华商股权投资中心（有限合伙）、丁方赣州虔宝资产管理合伙企业（有限合伙）、戊方赣州瑞福资产管理合伙企业（有限合伙）、己方赣州思创投资合伙企业（有限合伙）签订《委托协议书》，约定了以下事项：乙方同意接受甲方委托，以其个人名义作为出借人与江西远达置业有限公司签订借款合同，借款合同的实际出借人为甲方，合同约定由甲方享有相应的权利义务。甲方委托丙、丁、戊、己四方向江西远达置业有限公司交付的借款，实际借款人也为甲方。同日，邱国红以出借人名义与江西远达置业有限公司签订《借款合同》，约定借款金额为3800万元，借款用途为开发建设银河湾项目，若借款合同项下的条款与江西远达置业有限公司和天瑞华商公司签订的《投资框架协议》不一致的，以《投资框架协议》项下的条款为准。2014年5月23日，以远达公司为借款人，思瑞投资为委托贷款人，赣州银行开发区支行为受托贷款人签订一份《委托贷款合同》，约定由远达公司向思瑞投资公司借款1208万元，用于经营周转，借期24个月，贷款利率为8%，利息按季结算，结息日为季末的第20日等内容。由赣州银行开发区支行向被告远达公司发放贷款1208万元。2014年11月20日，远达公司向赣州思瑞投资合伙企业出具一份书面的“还款计划”，确认还款计划如下：2015年3月10日还款635万、2015年3月25日还款633万、2015年4月10日还款664万元、2015年4月24日还款631万元、2015年5月20日还款1208万元、2015年5月25日还款832万元、2015年6月9日还款405万元，应还金额共计为5008万元，自签订此计划之日起至2015年6月9日前还清全部融资款项。2015年5月7日，江西远达置业有限公司为偿还上述融资款项，向天瑞华商公司借款1000万元。天瑞华商公司指示第三人邱清伟作为出借人与远达公司签订借款合同。邱清伟要求被告远达公司必须有3000万元以上的商品房作为物质担保并先支付利息，并协商同意用梁文忠的名义签订《商品房买卖合同》作为物质担保在房管局备案。同日，梁文忠与远达公司签订六份《商品房买卖合同》，合同编号为：20150502056、20150502059、20150502060、20150502062、20150502063、20150502065，涉及17套银河湾项目店铺和2套写字楼。同日，双方在信丰县房管局就上述房屋进行备案。远达公司分别于2015年5月8日和2015年5月11日通过远达公司员工刘某账户向天瑞华商公司指定人员邱清伟账户（62×××82）分别转入60万元、60万元。由控制邱清伟账户的邱国红将上述120万元款项转至蔡文账上。2015年5月8日，远达公司向梁文忠出具《委托支付通知》，远达公司委托梁文忠于2015年5月11日前将上述款项以银行转账方式划转至赣州思瑞投资合伙企业。后远达公司在该委托支付通知上手写备注“2015年5月8日转伍佰万元整（￥5000000），2015年5月11日转伍佰万元整（￥5000000），分两次转账，以转账凭证为据”。2015年5月8日，天瑞华商公司转账500万元给梁文忠，同日梁文忠将该500万元转入赣州思瑞投资合伙企业。2015年5月11日，天瑞华商公司再次转账500万元给梁文忠，同日梁文忠又将该500万元转入赣州思瑞投资合伙企业。2015年8月13日，因远达公司对此笔1000万元借款到期后无力偿还。远达公司（甲方）与梁文忠（乙方）签订《房屋回购协议》，协议载明以下事项：1、甲方以原价回购商品房买卖合同中约定的店铺和写字楼；2、甲方应在2015年8月26日之前支付至乙方指定账户，乙方收到款项后3日内配合办理备案登记注销手续。3、回购权因甲方未按约定时间支付全部回购款项而丧失。4、甲方丧失回购权的，本合同自动解除，甲方同意继续履行已签订的六份商品房买卖合同并于2015年8月2日向乙方开具正式的购房发票。5、如甲方在2015年8月26日前未向乙方支付全部回购款，须向乙方赔偿违约金贰佰万元。2015年11月，梁文忠向信丰县地方税务局稽查局举报远达公司未向其开具购房发票，存在偷税漏税问题。2015年11月19日，信丰县地方税务局稽查局向远达公司下达税务检查通知书（信地税稽检通一【2015】20号），要求对远达公司在信丰县嘉定镇水东沿江路（银河湾项目）的房产销售给梁文忠的涉税情况和开具发票情况进行检查，要求远达公司如实反映情况并提供有关资料。2015年12月15日，远达公司向信丰县地税稽查局出具《情况说明》，载明：“2015年5月份，远达公司欲向邱清伟借款1000万元，借款期限为叁个月、月息4%，用于偿还远达公司在赣州天瑞华商股权中心的融资款，出借人邱清伟要求必须有市价超过三千万以上的商品房做物质担保。经远达公司与出借人邱清伟协商一致，双方同意用梁文忠名义在2015年5月7日签订六份商品房买卖合同（市价超过三千万），作为物质担保，同日在县房管局备案。备案后，由远达公司财务主管黄某转给员工刘某，再由刘某分两次于2015年5月8日和2015年5月11日将120万元作为借款利息转入邱清伟个人账户，同时远达公司与名义购房人梁文忠签订了《委托付款协议》，约定由梁文忠付款至赣州天瑞华商股权中心以偿还远达公司融资款。实际借款人收到借款利息后，由梁文忠分两次各付款伍佰万元整（￥5000000.00）至天瑞华商股权中心（有限合伙）。”2015年12月24日，远达公司再次向信丰县地税稽查局出具《情况说明》，载明：“因公司资金周转需要，向邱清伟个人借款壹仟万元，以公司正在销售的价值叁仟多万元的房屋做抵押担保。因公司在售房屋尚不具备办理房产证的条件，因此不能办理房屋抵押担保手续。应出借人邱清伟要求，签订了六份以梁文忠为购房人的《商品房买卖合同》，同日在县房管局备案。《商品房买卖合同》备案完成并在公司支付利息后，邱清伟安排梁文忠将该笔借款转出。本次备案的六份《商品房买卖合同》是为了达成借款而提供的抵押担保，并非商品房买卖。”梁文忠向信丰县地方税务局稽查局提供一份房产明细，明细载明：Ｂ5＃1号-7号商铺及Ｂ6＃1号-4号、6号-10号、12号商铺的原单价均为18000元／㎡，Ｂ5＃1号写字楼及Ｂ6＃1号写字楼的原单价均为8000元／㎡，案涉19套房产原总价为29813100元，实际成交价为10007102元。另查明，远达公司于2015年2月12日、2015年2月17日将Ｂ6＃11号商铺、Ｂ6＃5号商铺分别以单价18239元／㎡、20249元／㎡出售给刘燕梅和肖承清。2015年12月29日，信丰县地方税务局稽查局向赣州市地方税务局稽查局上报《关于对梁文忠举报江西远达置业有限公司未开具发票案核查的情况报告》，认为检举人和被检举人之间签订的商品房买卖合同，双方存在争议，无法确认是否属于交易，建议双方协商或者通过司法程序进行裁决。此后两年多，第三人梁文忠或天瑞华商均未向远达公司要求开票等事项。2018年5月，天瑞华商公司（甲方）与梁文忠（乙方）、蔡辉（丙方）签订《备案房屋转让协议》，协议载明：转让标的为案涉19套房屋，该标的是甲方以乙方的名义于2015年8月向远达公司购买所得，实际支付价款1000万元，已经办理商品房销售备案登记，实际处置权为甲方。甲方同意将前述房屋转让给丙方或丙方指定的直接受让人，乙方予以配合，转让价款为1000万元，该款于转让完成后3年内支付给甲方。2018年6月8日，江传胜（甲方）与蔡辉、蔡京玲（乙方）签订《执行和解协议》，乙方同意将案涉19套房产转让给甲方，用于抵偿甲方1000万元债权。2019年1月18日，被告远达公司向信丰县人民法院申请破产清算。2019年1月25日，信丰县人民法院裁定受理被告远达公司的破产清算申请，并于2019年5月16日指定江西公仁律师事务所担任该公司破产清算管理人。2019年1月22日，梁文忠因个人原因向信丰县房管局申请取消案涉19套房屋的备案登记。2019年1月23日，信丰县房管局批准同意，并予以撤销备案。2019年1月24日，江传胜与远达公司签订和梁文忠原商品房买卖合同完全一样的合同，并向信丰县房管局申请备案。另查明，被告远达公司因无力偿还天瑞华商公司投资款，赣州思瑞投资合伙企业（有限合伙）于2016年7月15日向赣州市中级人民法院提起诉讼，要求被告远达公司偿还前述融资欠款本金1853万元及相应利息。2016年12月2日，赣州市中级人民法院作出（2016）赣07民初182号民事判决书，判决认定被告远达公司需偿还赣州思瑞投资合伙企业（有限合伙）借款本金1853万元及支付相应利息。上诉事实，有《商品房买卖合同》、《解除商品房买卖合同通知书》、（2017）赣07民终235号民事判决书、（2016）赣07民初147号民事判决书、执行和解协议、（2016）赣07民初182号民事判决书、委托支付通知、交易流水及明细、房屋回购协议、房屋买卖合同登记备案变更申请表、税务稽查报告、（2018）赣07民初9号民事判决书、黄坤等人的证人证言、黄卫华的调查笔录等证据证实，并经法庭质证，可以认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案天瑞华商公司与被告远达公司之间支付1000万元款项的行为性质定性问题，是商品房买卖合同关系还是借款合同关系。二、本案原告能否通过以物抵债的方式取得案涉房屋的所有权问题。一、关于天瑞华商公司与被告远达公司之间支付1000万元款项的行为性质定性问题。由于本案双方对签订的商品房买卖合同外观形式表现的法律关系是否与双方真实意思表示一致存在争议，故本案需基于在案证据能够证明的双方签订的相关合同情况、约定的权利义务内容及履行等双方交易的事实并结合各自主张的法律关系特征进行综合审查判断，认定双方签订商品房买卖合同的真实意思及双方之间的法律关系性质。从本院查明的事实来看，天瑞华商公司与被告远达公司之间签订商品房买卖合同的真实意思表示须从下面几点进行分析：首先，被告远达公司于2014年3月开始陆续向天瑞华商公司融资借款，借款金额高达5008万元。2015年开始，为保证被告能按时还款，双方签订还款计划表，明确被告远达公司每笔款项的还款时间和还款数额。通过（2016）赣07民初182号民事判决书可知被告远达公司仍欠天瑞华商公司融资借款高达1853万元，被告远达公司存在借款的事由。远达公司在2015年3月10日至2015年6月9日期间需偿还融资款5008万元且存在资金困难的情况下，仍在2015年5月7日将价值近3000万元的房产以1000万元价格进行出售明显不符合正常商品房交易规则及资产变现用于偿债的行为。其次，通过信丰县地方税务局稽查局针对天瑞华商公司举报远达公司销售房产未开具发票行为的调查材料显示，远达公司向稽查局出具两份情况说明，均陈述签订19套房产商品房买卖合同系为远达公司向天瑞华商公司借款提供的担保，并非真实商品房买卖关系。且远达公司财务主管黄某出庭作证，仍然陈述上述1000万元为借款，商品房合同备案只是为借款提供抵押担保，且远达公司向天瑞华商公司借用的第三人邱清伟账户内支付了120万元利息。被告远达公司与天瑞华商公司于2015年5月7日签订商品房买卖合同后，至今未开具销售发票，在信丰县地方税务局稽查局介入调查后，仍坚持说明该笔款项实际为借款而非购房款，并拒绝开具发票。开具销售发票系正常商品房买卖行为的必经程序，后期办理产证、缴纳契税、缴纳维修基金等均需提供购房发票。且天瑞华商公司自调查结束后至今长达四年之久，也未采取法律途径向被告远达公司主张要求开具购房发票，不符合正常购房户要求开具购房发票的行为特征。再次，本案第三人梁文忠与被告远达公司签订的房屋买卖合同，约定的店铺单价为6000元/㎡，单价明显低于正常的市场价。且从第三人梁文忠向信丰县地方税务局稽查局提供的其本人签字的房产明细表来看，梁文忠明知该房屋销售单价为18000元/㎡；同时间段，远达公司向购房人刘燕梅、肖承清销售同位置商铺的单价为18239元/㎡、20249元/㎡。天瑞华商公司以6000元/㎡购买案涉房屋，不足当时市场出售价格的三分之一，并不符合商品房买卖交易中开发商通常能够让利的幅度，反而与民间借贷用于担保的房屋作价通常低于实际市场出售价格的特点吻合。最后，天瑞华商公司以第三人梁文忠名义与远达公司签订案涉19套房产的回购协议，回购协议显示远达公司作为房屋出卖方，在购房人已经全额支付了购房款的情形下仍保有通过原价回购的方式将房屋取回的权利，与房屋买卖合同关系中买受人付清购房款后，出卖方即负有交付房屋并办理产权过户义务的通常权利义务内容不一致，而与目前实践中以尚未建成的预售商品房为借款担保时采取的由出卖方在借款到期前保有房屋回购权的常见方式相吻合。且案涉回购协议约定按原购房价回购，作为购房人，在房价上涨的势头下，仍然同意开发商按原价回购房屋，不符合投资收益的目的要求。结合远达公司主张的其一次性向天瑞华商公司支付的120万元系给付的三个月利息，则可以对此作出合理解释。故本案从双方签订的商品房买卖合同从所购房屋数量、实际购房单价与市场交易价的差异、支付的购房款数额以及支付利息、远达公司在一定期限内保有回购权等事实，均与以支付购房款取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同关系的法律特征不符，而与民间借贷中以签订商品房买卖合同并进行备案的方式为借贷提供担保的通常做法相吻合。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的规定，第三人天瑞华商公司以梁文忠名义为被告远达公司向思瑞投资支付1000万元属于借贷关系，梁文忠与被告远达公司签订的《商品房买卖合同》是对此借款提供的担保，不予认定商品房买卖合同关系。二、本案原告能否通过以物抵债的方式取得了案涉房屋的所有权问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定:买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人支付房屋对价的目的在于取得房屋所有权是房屋买卖合同关系的基本法律特征。原告江传胜于2018年6月8日与第三人蔡辉、蔡京玲签订《执行和解协议》，协议约定第三人蔡辉、蔡京玲同意将案涉19套房产转让给甲方，用于抵偿江传胜1000万元债权，第三人蔡辉、蔡京玲则从第三人天瑞华商公司处受让案涉19套房产。如前所述，第三人天瑞华商公司与被告远达公司签订的商品房买卖合同的行为系被告远达公司向天瑞华商公司借款提供的担保，并非真实的商品房买卖合同关系。案涉房屋的所有权仍属被告远达公司，第三人天瑞华商公司并非所有权人，其无权处置案涉19套房屋，第三人天瑞华商公司与第三人梁文忠、蔡辉签订的《备案房屋转让协议》应属无效，第三人蔡辉并未取得案涉房屋，其也无权处分被告远达公司财产。第三人天瑞华商公司虽然以梁文忠名义对案涉19套房屋办理了备案登记，但备案登记只是行政管理范畴，法律并未赋予其与预告登记相同的法律效力，不能产生具有登记请求权的物权效力，不是一种物权登记。原告江传胜并未实际支付购房款，也未实际占有使用案涉房屋。根据第三人梁文忠自己提供的房产明细来看，案涉房屋价值近3000万元，原告主张通过抵债1000万元进而取得价值近3000万元的案涉房屋，该转让价格明显低于市场价，即使抵债也非是支付合理对价。且原告江传胜也未实际占有案涉房屋，其主张善意取得不符合法律规定。本案中，第三人天瑞华商公司并未取得案涉19套房屋，其无权将房屋转让给第三人蔡辉，第三人蔡辉也无权将其抵债给原告江传胜。原告并未支付购房款，原、被告之间不存在真实商品房买卖关系，房屋买卖关系无效，原告并未取得案涉房屋的所有权。综上，被告远达公司与天瑞华商公司之间系民间借贷法律关系，并非商品房买卖合同关系，第三人蔡辉从第三人天瑞华商受让案涉房屋的行为无效，其无权处分该些房屋，原告江传胜通过以物抵债方式从他处取得案涉房屋系无效行为。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告江传胜的诉讼请求。案件受理费81850元，由原告江传胜承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（上诉费在递交上诉状后七日内缴纳，逾期按撤回上诉处理，缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审 判 长  邓书云人民陪审员  刘家慈人民陪审员  郭朝亮二〇二〇年三月三十一日书 记 员  符丽秋