文书内容陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异73号案外人：李华全，男，1954年10月17日出生，汉族，住西安市未央区。案外人：李治，男，1981年1月17日出生，汉族，住西安市未央区。申请执行人：陕西永联典当有限公司，住所地：西安市莲湖区沣惠南路112号恬静园小区一层。法定代表人：郭晨，该公司执行董事。委托代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。委托代理人：冯小爱，陕西庄威律师事务所律师。被执行人：西安中登德胜洋楼有限公司，住所地：西安市未央大道138-1号中登大厦26层。法定代表人：宋玉庆。陕西永联典当有限公司（以下简称永联公司）与西安中登德胜洋楼有限公司（以下简称中登公司）房产抵押典当合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处作出的(2015)陕证经字第000804号公证书和(2015)陕证执字第280号执行证书已经发生法律效力。申请执行人陕西永联典当有限公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行标的偿还欠款1300万元及未清偿的综合费用、利息、法定限额内的违约金。本案在执行过程中，本院依法查封了被执行人中登公司名下位于西安市未央区未央路138-1号2幢1单元10403室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-0-2-10403-1），现案外人李华全、李治向本院递交异议，称本院查封的上述房产属其二人所有，请求解除对该房屋的查封、拍卖措施，并提供了相应的证据。就案外人李华全、李治提出的执行异议，因案件权利义务明确，本院依法组成合议庭进行书面审查，本案现已审查完结。案外人李华全、李治异议称，法院在执行永联公司与中登公司纠纷一案中，与案外人无关联，中登大厦B座4单元C户房屋（查封房号为西安市未××区××号××单元××室，房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-0-2-10403-1）产权属于案外人所有，案外人按中登大厦要求分三次全额交清房款，购得中登大厦B座4单元C户共计交人民币三十多万元。案外人合法享有产权。1.有合同；2.有交款发票；3.有当时买房的五证复印件；4.有办房产证收据；5.有借款人的收条；6.有众多见证人。故该房屋产权属案外人所有，请求解除对案外人所有的位于西安市未××大道××中××大厦××单元Ｃ户房屋的查封于拍卖。申请执行人永联公司辩称：1.案外人李华全、李治对本案涉案房屋并不享有足以排除强制执行的权益。案外人李华全、李治所提供《商品房买卖合同》为复印件，无法对其真实性进行核查，不能证明其已经在涉案房屋查封前与中登公司签订合法有效的买卖合同。2.案外人李华全、李治提供的收据、收条等均为复印件，内容模糊，无法核实内容，其证据并不能证明案外人李华全、李治已经向中登公司支付合同价款。3.案外人李华全、李治所举购房合同等证据并不能证明其已经在涉案房屋查封前合法占有涉案房屋。4.本案房屋用途是公寓写字，为商业性质，并非住宅。5.根据西安市不动产档案管理中心出具的《西安市不动产登记簿》可知中登公司为涉案房屋所有人，并于2015年为永联公司办理抵押登记，说明涉案房产在抵押登记前就处于能够办理过户登记状态，案外人李华全、李治并未办理，系因其个人原因导致，并非因其他客观原因造成。综上所述，案外人李华全、李治不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的条件，对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。被执行人西安中登德胜洋楼有限公司未作答辩。本院查明，永联公司与中登公司房产抵押典当合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处作出的(2015)陕证经字第000804号公证书和(2015)陕证执字第280号执行证书已经发生法律效力。申请执行人永联公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。本案在执行过程中，本院于2015年9月14日作出（2015）西中执证字第00116-1号执行裁定书，裁定：查封或轮候查封被执行人西安中登德胜洋楼有限公司名下位于西安市未××区××号××单元××室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-0-2-10403-1），查封期限为三年。另查，1.2005年6月13日李华全、李治与中登公司签订了针对上述房屋的《商品房买卖合同》，该房屋自2016年一直出租他人至今，案外人并未实际居住；2.西安市住房保障和房屋管理局出具的西安市房权证未央区字第××号房屋所有权证书显示，房屋所有权人为中登公司，房屋坐落于西安市未××区××号××单元××室，登记时间为2013年4月11日，规划用途为公寓。西安市房他证未央区字第××号房屋他项权证显示，房屋所有权证号：1100116005-11-2-10403-1号房屋所有权人为中登公司，房屋他项权利人为永联公司，他项权利种类为抵押，债权数额1300万元人民币，登记时间2015年2月4日。为支持其异议请求，案外人李华全、李治向本院提交了以下证据：1.中登公司与买受人李华全、李治于2005年6月13日签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171，合同登记号：519661）复印件一份；2.中登公司出具的编号0007123号、0890747号、0399216号、0524383号、0539813号五份房款收据，合计343847元，0539815号维修基金收据、0539814号契税收据、0539816号设备初装费收据共三份，中登物业出具的0398380号、0398367号。0003747号物业收据三张；3.合创置业经纪有限公司出具的9914968号出租中介服务费收据；4.中登公司出具的紫荆公寓认定表。为支持其答辩意见，永联公司向本院提交了以下证据：1.（2015）陕证经字第000804号公证书；2.（2015）陕证执字第280号执行证书；3.《西安市不动产登记薄》；4.《房屋所有权证书》；5.《房屋他项权证》；6.西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00116号执行裁定书。上述事实有执行裁定书、《商品房买卖合同》、收据、公证书、执行证书、《房产抵押合同》、《西安市不动产登记簿》、《房屋所有权证书》、《房屋他项权证》等证据在卷予以佐证。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，案外人李华全、李治主张与被执行人中登公司于2005年6月13日签订了针对案涉房屋的《商品房买卖合同》，但该合同并未在房管部门进行登记备案，房款交付仅有中登公司开具的收款收据，并未有银行流水佐证，其提交的真实性存疑，且案涉房产从2016年至今一直对外出租，案外人并未实际居住，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第1条、第2条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其并非能够享有优先权的商品房消费者，不能对抗具有公示效力的抵押权。案涉房产于2013年4月11日办理了产权登记并登记在被执行人中登公司名下，又于2015年2月4日办理了房屋他项权利抵押登记，房屋他项权利人为永联公司，且该房屋至今仍登记在被执行人中登公司名下，本院查封行为于法有据，并无不当，案外人李华全、李治主张的执行异议不能成立，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人李华全、李治的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 童 超审判员 李 唯审判员 黄金华二〇二〇年三月十九日书记员 樊 辉