铜川市耀州区人民法院民事判决书 (2020)陕0204民初37号原告：董庆德，男，1965年4月22日出生，汉族，住铜川市新区铁诺南路新华书店对面铜川丽源佳居装饰工程有限责任公司。委托诉讼代理人：王新平，陕西扬胜律师事务所律师。被告：西安秦婺置业有限公司。住所地：西安市高新区。法定代表人：陈岳成，公司总经理。委托诉讼代理人：李欣房，陕西伟天律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗军鹏，陕西伟天律师事务所律师。原告董庆德诉被告西安秦婺置业有限公司（以下简称秦婺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告董庆德及其委托诉讼代理人王新平，被告秦婺公司的委托诉讼代理人李欣房、罗军鹏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告董庆德诉称，请求人民法院依法判令：一、依法确认双方签订的《商品房买卖合同》无效；二、依法判令被告返还原告已交付的购房款350136元；三、依法判令被告赔偿原告经济损失350136元；四、依法判令被告支付利息损失（自2017年12月25日开具收据之日至被告实际付清之日以350136元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算）；五、本案诉讼费、保全费1620元、保险费1000元由被告承担。事实及理由：2013年6月30日，原被告签订《房屋买卖合同》一份，约定将被告开发的铜川新区XX路鸿易泊蓝郡（现更名为雅居芙蓉里）小区7幢23层（建筑面积105.31平方米），房屋售予原告，房屋单价每平方米2700元，合同总价284337元，约定交房期限2013年12月31日。合同生效后，原告依约向被告交付购房款200000元。后被告因种种原因不能按期交房，原告无奈提出退房，被告先后退还原告购房款55000元。时至2017年12月19日，由于被告资金紧张，无力退还原告购房款，双方达成协议，将原告购买的雅居芙蓉里7＃楼23层03 室（建筑面积105.31平方米）房屋更换成5＃楼9导0904室（建筑面积129.68平方米）。签于房地产市场滑坡，被告无力退款，出于无奈，双方重新签订新的《商品房买卖合同》，约定交房期限为 2018年5月30日。同时，双方对所有经济往来进行算账，将第一份合同未按期履行的产生的违约金、原告为被告销售房屋佣金、原告为被告维持秩序劳务费、设计样板房设计费等折抵购房款。2017年12月25日原被告签订了第二份《房屋买卖合同》，被告向原告出具350136元收款收据，法人代表陈某某在收款收据上特别注明房款已全部交清。时至今日，被告仍未取得商品房销售所必备的“五证”且拒不向原告交付房屋。为了维护公民的合法权益，诉至法院，请求判如所请。原告董庆德提交以下证据以支持其诉讼请求：一、2013年6月30日房屋买卖合同1份、收款收据3份，证明原告购买了被告开发的位于铜川新区鸿易泊蓝郡（现更名为雅居芙蓉里）该楼盘第7栋23层03号房屋，并支付被告购房款20万元。二、2017年12月25日房屋买卖合同1份、收款收据1份，证明原告将2013年6月30日购买的被告开发的位于铜川新区鸿易泊蓝郡（现更名为雅居芙蓉里）该楼盘第7栋23层03号房屋双方经协商后更换为5号楼9层0904号房屋，该房屋建筑面积129.68平方米。2013年6月30日签订的房屋买卖合同约定的交房期限是2013年12月31日，到期后，被告未向原告交房，并提出来该房屋买卖合同中约定的房子无法施工，原、被告双方经过协商被告同意购买5号楼9层0904号房屋，因为原告前期已经向被告交纳20万元购房款，原告给被告退还了55000元，剩余145000元房款，原告给被告提供劳务的劳务费、逾期交房违约金、设计费、佣金、垫资费等，在这种情况下被告时任法定代表人陈某某于2017年12月25日向原告出具了收条一张载明房款已经结清的收款收据，原告已经向被告支付350136元购房款。三、2017年12月25日原告董庆德与被告时任法定代表人陈某某现场谈话录音一份、2017年12月24日董庆德与秦婺公司副总经理黄某某（音）现场谈话录音一份、2017年12月24日董庆德与秦婺公司办公室主任吕某某、黄某某（音）现场谈话录音一份，证明原告向被告出具的20万元房款欠条的债权债务并不存在，只是为了被告提高房价促销用于欺骗其他购房人员的手段。四、保全费票据一张、保险费票据一张，证明本案在起诉前原告已经申请保全支付保全费1620元，保险费1000元。对原告提交证据的分析与认定。被告秦婺公司对董庆德第一、二组证据的真实性认可，证明目的不认可，理由是双方确实由2013年6月30日签订的房屋买卖合同变更为2017年12月25日签订的第二份合同9层0904号房屋，第二份合同约定购房款总价款350136元，原告提供的以上两组证据不能证明原告证明目的中陈述的逾期交房违约金、劳务费、设计费、佣金、垫资费等再加上原告认可的已经缴纳的145000元，合计是350136元；对第三组证据中三份现场录音真实性认可，证明目的不认可，理由是三份录音都能够证明原被告之间有换房的过程，对于下欠的23万元房款双方一直在讨论，讨论结果是被告向原告出具350136元收款收据，原告向被告出具了20万元欠条和3万元借条，陈某某个人用语言和事实两个行为做出两个结果，一个是20万元不用了，另一个结果是坚持让原告出具20万元欠条，三份录音均未提到原告陈述的被告欠其劳务费、设计费、佣金、垫资费等，在上次被告诉原告的案件中，原告提交的2017年12月25购房合同和收据的证明目的中明确写到 “因为被告前期已经向原告交纳20万元购房款，被告给原告退还了55000元，剩余145000元房款，被告给原告提供劳务的劳务费、逾期交房违约金、设计费、佣金、垫资费等合计148600元，加上被告支付的145000元，共合计293600元，被告又向原告出具了一张30000元借条，双方约定原告向被告交房时被告再向原告支付30000元，在这种情况下原告向被告出具了收条一张载明房款已经结清。”而在这次诉讼中，原告陈述350136元的构成是未退还的145000元房款，剩余的20多万元是违约金、设计费、佣金等两种说法完全矛盾，根据上次判决查明的被告已经退还原告8万元，剩余未退还的房款仅有12万元，与其陈述的剩余145000元房款不符，而被告主张的是未退还的12万元加上借条、欠条23万元刚好与35万元收据一直，因此对于第三组证据的证明不认可。对第四组证据保全费真实性认可，保险费真实性不认可，理由是不是正式发票。本院对原告提交的以上四组证据真实性予以确认。被告秦婺公司辩称：同意原告的第一项确认合同无效的诉讼请求。原告支付的房款合计12万元，不存在已支付购房款350136元，原告与被告签订《房屋买卖合同》时已经知道该房屋没有《商品房预售许可证》，不存在被告欺诈原告的情形，也没有恶意隐瞒原告的情形，因此不应当承担赔偿原告350136元的经济损失，对于原告主张的利息损失被告认为不应得到支持。被告秦婺公司提交以下证据以支持其抗辩请求。一、房屋买卖合同，证明：1、原、被告双方2017年签订房屋买卖合同约定，原告将雅居芙蓉里5#楼0904号129.68平方米的房屋出售给被告，2017年12月25日前被告向原告支付总房款350136元；2、房屋买卖合同约定的迟延付款的违约金为每天万分之三，违约金计算至实际付清全部房款之日，直到2017年12月25日原告仅支付了12万元，还有23万元未支付。二、收据（3份）、收条（3份）、银行交易明细（1份），证明原告已交纳7号楼2303号房屋购房款20万元， 被告已向原告退还8万元。三、换房欠条、借条，结合证据一、证据二证明2017年12月17日原告将原购买的7号楼2303号103.31平方米户型换为129.68平方米的户型，扣除尚未退还的12万元，原告尚有23万元房款未支付。四、（2019）陕0204民初1737号判决书，证明生效判决书已经确认被告向原告退还购房款8万元而非原告陈述的55000元，还有350136元的构成，该构成的内容系原告在该次诉讼中的明确陈述，原告陈述的350136元购房款的构成与本次陈述的不一致。对被告秦婺公司提交证据的分析与认定。原告董庆德对被告秦婺公司提交的以上四组证据真实性均无异议，证明目的有异议。理由是被告仅提供了2017年的购房合同，并未提供2013年的购房合同，这两份合同中间存在连贯性，发生了换房的过程，对于2013年购房合同签订后，原告合计支付被告20万元购房款无异议，被告退还原告的8万元原告只认可退还55000元，剩余25000元原告认为是被告支付的劳务费和佣金，因为每次退款原告都向被告出具收据，另外25000元没有打收据，是陈某某转账支付的劳务费和佣金。其中30000元借条不是事实，因为陈某某没有给原告实际支付，只是被告交房时让原告再向被告缴纳30000元用于大修基金和契税。本院对被告提交的以上四组证据的真实性予以确认。经审理查明，2013年6月30日，原告与被告签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定原告将其开发的铜川市新区XX路鸿易泊蓝郡（现更名为雅居芙蓉里）小区7幢23层03号房屋出售给被告。合同约定上述房屋面积为105.31平方米，单价为2700元/平方米，总房价为284337元。合同第五条约定，原告于20162013年6月30日支付总房款的百分之七十（200000元），剩余百分之三十（84337元）于2013年12月31日支付。合同第七条约定，该房屋交付期限为2013年12月31日前。2013年4月4日，原告向被告支付10000元定金，2013年6月6日，原告向被告支付140000元购房款，2013年6月30日原告向被告支付50000元购房款，原告合计向被告支付200000元购房款。合同签订后，因被告未能按期向原告交付房屋，经原、被告双方协商一致，2016年11月15日，被告向原告现金退房款20000元，2017年3月5日，被告向原告现金退房款15000元，2017年4月8日，被告时任法定代表人陈某某向原告银行转账退房款5000元，2017年5月23日，被告向原告现金原告银行转账退房款20000元，2017年9月1日，被告时任法定代表人陈某某向原告银行转账退房款20000元，以上被告合计向原告退房款8万元，剩余12万元购房款未向原告退还。另查明，2017年12月25日，原、被告双方又签订了一份《房屋买卖合同》，约定原告将其开发的铜川市新区XX路XX居XX小区XX幢XX层XX号房屋出售给被告。合同约定上述房屋面积为129.68平方米，单价为2700元/平方米，总房价为350136元。合同第五条约定，买受人（被告）于2017年12月25日一次性付清总房款350136元。合同第七条约定，该房屋交付期限为2018年5月30日前，合同还约定了其他权利义务。2017年12月19日，被告秦婺公司向原告出具收款收据一份，载明现金收到原告缴纳雅居芙蓉里小区5幢9层0904号房款350136元，被告时任法定代表人陈某某在该收据上载明房款已结清。2017年12月19日，原告向被告出具换房欠条一份，载明原告因换房，从之前购买的雅居芙蓉里105.31平方米换为129.68平方米，因资金紧张欠秦婺公司20万元房屋差价，等符合交房条件时公司可预先交房予董庆德。2017年12月19日，原告董庆德向秦婺公司出具借条一份，载明借秦婺公司现金3万元，于2018年6月1日前付清。庭审查明，秦婺公司实际并未向原告支付该笔借款。再查明，原告秦婺公司所开发的雅居芙蓉里小区至今未取得商品房预售许可证，只有国有土地使用证，且登记在陕西国媛实业有限公司名下。本案涉案房屋秦婺公司至今未向原告交付。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、收款收据、收条、银行交易明细、换房欠条、借条、录音资料、谈话笔录、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，截止本次诉讼时，被告秦婺公司就所销售的商品房并未取得商品房预售许可证，且只有国有土地使用证，因此，原、被告之间签订的两份《房屋买卖合同》均属无效合同。原告主张确认其与秦婺公司签订的《房屋买卖合同》无效，符合法律规定，本院予以支持。合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还。原告主张被告返还原告已交付的购房款350136元，被告抗辩原告仅支付了12万元购房款。庭审查明，原告在2013年6月30日签订第一份《房屋买卖合同》后，分三笔合计向被告支付200000元购房款。合同签订后，因被告未能按期向原告交付房屋，经原、被告双方协商一致，自2016年11月15日至2017年9月1日，被告分五笔以现金或转账的形式向原告退还购房款合计8万元，原告认可退还55000元，对2017年4月8日和2017年9月1日告被告时任法定代表人陈某某分别向原告转账的5000元与20000元，原告抗辩该笔款项不是退还的购房款，系支付原告为被告提供劳务的劳务费，但未提交证据证明，其抗辩理由本院不予采纳。原告主张剩余购房款205136元虽然未缴纳，但是经过双方结算以原告向被告被告提供劳务所欠劳务费20000元（每个月2000×10个月）、第一份合同中的逾期交房违约金87600元、设计费5000元、佣金30000元、装修费56536元、垫资费6000元合计205136元抵购房款，被告对此不予认可，原告也未提交有效证据证明，且在本院查明阶段原告关于剩余购房款的构成前后陈述不一致相互矛盾，本院无法核实其真实性，故对原告的主张不予确认，被告秦婺公司收取原告的购房款120000元应当予以返还。＜最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释＞第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明．．．”，依据上述规定，被告秦婺公司在未办理商品房预售许可证的前提下，仍然预售商品房，其主观明显具有过错，也未提交证据证明其已经告知原告董庆德房屋未取得商品房预售许可证或董庆德明知房屋未取得商品房预售许可证，结合本案原被告双方签订的两份房屋买卖合同，2013年6月30日签订的合同封皮载明有合同登记号，在两份合同的第一条均载明“本项目位于铜川市新区XX路XX村地块上，该住宅楼项目批准文号铜政土批（2011）21号，现定名为雅居芙蓉里”，能够认定双方订立商品房买卖合同时秦婺公司故意隐瞒没有取得预售许可证的事实，故秦婺公司应当除返还原告已付购房款外，还应支付原告的利息损失，并承担不超过已付购房款120000元一倍的赔偿责任。原告主张的利息应当以120000元为基数，自其主张之日2017年12月25日至2019年8月20日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因本案合同无效被告存在过错，原告主张被告支付其实现债权的财产保全保险费1000元，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，＜最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释＞第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告董庆德与被告西安秦婺置业有限公司分别于2013年6月30日、2017年12月25日签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告西安秦婺置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告董庆德退还已交付的购房款120000元。 三、被告西安秦婺置业有限公司于本判决生效后三十日内以120000元为基数，自2017年12月25日至2019年8月20日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。四、被告西安秦婺置业有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告董庆德经济损失120000元。五、被告西安秦婺置业有限公司于本判决生效后三十日内支付原告董庆德保险费1000元。六、驳回原告董庆德的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10876元减半收取5438元，原告董庆德负担2968元，被告西安秦婺置业有限公司负担2470元直接支付原告，原告已经预交的受理费本院退还5438元。本案保全费1620元，由被告西安秦婺置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。     审 判 员   杨 敏                                 二〇二〇年三月二十日  书 记 员    袁  潇  1