文书内容江苏省镇江市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏11执复14号复议申请人（申请执行人）：曹礼云，女，1957年2月10日出生，汉族，住句容市。被执行人：句容市金桥房地产开发有限公司，住所地句容市。法定代表人：杨晓东，该公司负责人。被执行人：卞爱珍，女，1963年5月28日出生，汉族，住句容市。被执行人：句容市万事达服装材料厂，住所地句容市（张庙粮站内）。投资人：阮祥平，该厂负责人。被执行人：唐龙才，男，1964年5月18日出生，汉族，住句容市。被执行人：黄永虎，男，1962年3月12日出生，汉族，住句容市开发区。复议申请人曹礼云不服江苏省句容市人民法院（2019）苏1183执异67号异议裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，2015年5月20日句容市人民法院对原告曹礼云与被告卞爱珍、句容市万事达服装材料厂、唐龙才、句容市金桥房地产开发有限公司、黄永虎民间借贷纠纷一案，作出（2014）句商初字第626号民事判决：一、被告卞爱珍、句容市万事达服装材料厂于本判决生效后十日内偿还原告曹礼云借款本金人民币943834.43元，并支付逾期利息（逾期利息自2015年2月18日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率四倍标准计算）；二、被告唐龙才、句容市金桥房地产开发有限公司、黄永虎对被告卞爱珍、句容市万事达服装材料厂的上述还款义务承担连带清偿责任。根据曹礼云的申请，该院于2019年6月19日立案强制执行，案号为（2019）苏1183执2008号。2019年7月19日该院作出（2018）苏1183执恢445号执行裁定：划拔被执行人句容市金桥房地产开发有限公司存款1709262.62元。当日，该院作出（2018）苏1183执恢445号之三协助扣划存款通知书，将被执行人句容市金桥房地产开发有限公司在江苏句容农村商业银行股份有限公司的3211040261010000147663账户存款1709262.62元，扣划至该院银行账户。异议人句容市金桥房地产开发有限公司向该院提出异议，请求：该院将扣划异议人的“美嘉金汇商业休闲广场”商品房开发的预销售资金监管账户的款项退回原账户。事实及理由：异议人因未能履行生效的法律文书，被强制执行形成（2019）苏1183执2008号案件。该院将异议人开发“美嘉金汇商业休闲广场”的资金监管账户查封后并把该账户项下的款项划扣至该院账户。异议人开发“美嘉金汇商业休闲广场”，依据句容市住房和城乡建设局的句政建宇（2015）第13号文件的要求，设立了商品房预销售资金监管账户，该监管账户上的资金是为了保证工程顺利竣工，以防“烂尾楼”情况发生，使日后的业主免受损失，避免社会不稳定因素的情况发生。实际上，上述监管账户的款项应当是日后业主的资金。请求该院将上述扣划的资金退回至原账户。申请人执行人曹礼云辩称，句容市金桥房地产开发有限公司的异议不能成立，请求法院依法予以驳回。其理由是：1、资金监管账户资金并非是法律或法规禁止强制执行的；2、句容市人民法院仅扣划被执行人句容市金桥房地产开发有限公司资金监管账户资金的一部分，不影响其建设工程施工；3、句容市金桥房地产开发有限公司的该建设工程已经竣工，故该监管账户资金依法可以执行；4、异议人所谓的预售资金监管账户的性质和资金流向有待法院审查，预售资金来源应该是商品房销售的定金、首付款及全部售房款存入，如果是其他资金来源存入该账户用于规避执行措施，应当认定该款项性质不属于预售资金，不能排除执行。监管账户资金应当专款专用，封闭运行，如果查明该账户资金用于异议人的其他结算业务，超过账户资金支配使用的合法范围，应当认定该账户性质已发生变化，不应认定为预售资金监管账户，而应当是普通的银行结算账户，对此账户资金可以查封冻结及扣划；5、异议人在建的工程是否已经竣工验收备案，是否尚欠工程款，有待查明。商品房预售资金监管制度的功能在于抑制开发商的囤房、捂盘行为，降低房产项目烂尾的概率，有效保障购房者的利益。据了解，异议人在建工程已经竣工验收，已竣工验收的商品房具备交付条件，账户资金的保障功能已经丧失，该账户资金性质已经转换为日常结算资金。异议人欠付的工程价款、民间借贷债务可以通过诉讼方式予以救济。句容市人民法院查明，2016年句容市金桥房地产开发有限公司与江苏句容农村商业银行股份有限公司签订《镇江市市区商品房预售款监管协议》一份，协议中约定监管项目为美嘉金汇商业休闲广场，监管账号为3211040261010000147663，监管资金额度为14668706.25元，监管账户资金额度超出监管资金额度部分，可自行使用。该监管账户于2015年8月1日设立至2020年1月1日，动账笔数为18笔，其中11笔是自定或转入的款项，4笔为结息，其余3笔为扣划，其中2019年7月19日扣划2次，金额分别为962634.43元和746628.19元，合计1709262.62元，系本案中扣划的款项。本次扣划前账户余额为3518213.05元，且未因项目建设而使用过该资金。目前该账户余额为1812109.26元。句容市人民法院认为，句容市金桥房地产开发有限公司作为被执行人对该院划拔其案涉银行监管账户资金提出异议，要求将预销售资金监管账户的款项退回至原账户，其实质是对该院的扣划监管账户资金行为提出异议，应依据民事诉讼法第二百二十五条之规定进行审查。该法条规定“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”句容市金桥房地产开发有限公司开发的美嘉金汇商业休闲广场在江苏句容农村商业银行股份有限公司开设的商品房预售资金监管账户，该账户中有关监管资金只能用于项目建设。在监管额度14668706.25元额度内的资金，句容市金桥房地产开发有限公司只能用于相关工程建设项目使用，依法不得扣划该账户中监管额度范围内的资金用于偿还其所欠其他债务，但对超出监管额度范围内有资金可执行扣划。本案中，句容市金桥房地产开发有限公司监管账户的资金未曾使用过，在该院扣划前余额仅为3518213.05元，该款项未超过监管额度14668706.25元，依法不应扣划，已经扣划的应当返还至该资金监管账户。因此，异议人提出的异议申请符合法律规定，该院予以支持。据此，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项之规定，该院裁定：撤销该院（2018）苏1183执恢445号之三协助扣划存款通知书的行为。复议申请人曹礼云不服上述裁定，向本院申请复议称，监管账户资金并非法律或法规禁止强制执行的资金，原审异议裁定认定该资金不应扣划，并撤销相关扣划行为，无法律依据。原审法院仅扣划监管账户资金中的一部分，不影响相关建设工程施工。句容市金桥房地产开发有限公司的在建工程已竣工验收，具备交付条件，监管账户资金的保障功能已丧失，故监管账户资金依法可以执行。原审异议裁定中载明监管账户动账笔数中3笔为扣划，本案执行中原审法院扣划2笔，还有1笔是谁扣划，原审异议裁定没有提及，曹礼云认为既然监管账户资金在本案扣划前已存在扣划，且扣划合法有效，则本案的2次扣划也应当具有合法性。请求贵院撤销原审异议裁定。本院认为，本案的争议焦点为原审法院扣划被执行人句容市金桥房地产开发有限公司的银行监管账户资金1709262.62元，是否合法。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。被执行人句容市金桥房地产开发有限公司在江苏句容农村商业银行股份有限公司开设的账号为3211040261010000147663账户，系商品房预售资金监管账户，该账户中监管资金额度为14668706.25元内的资金，只能用于相关建设工程项目，依法不得扣划，用以偿还被执行人句容市金桥房地产开发有限公司所欠他人的其他债务。原审法院在本案执行中，于2019年7月19日扣划该账户资金1709262.62元之前，该账户资金的余额为3518213.05元，并未超过监管资金额度14668706.25元，且本案被执行人句容市金桥房地产开发有限公司所涉债务，系因民间借贷产生的债务，故原审法院扣划该账户中的资金1709262.62元，违反了法律规定，该扣划行为应予撤销。复议申请人曹礼云申请复议的理由和请求不能成立，依法应驳回其复议申请。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回复议申请人曹礼云的复议申请，维持江苏省句容市人民法院（2019）苏1183执异67号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长 于  竞审判员 章 晓 东审判员 司马仲华二〇二〇年三月二十七日书记员 覃 嘉 茜