江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0321民初7678号原告：李燕红，女，1978年10月19日生，汉族，住丰县。原告：徐丰亭，男，1971年11月9日生，汉族，住丰县。以上二原告共同委托诉讼代理人：宋勇，江苏茂通律师事务所律师。以上二原告共同委托诉讼代理人：严超，江苏茂通律师事务所实习律师。被告：徐州苏源电动车业有限公司，住所地丰县电动车产业园科技创业园。法定代表人：陈得明，该公司总经理。被告：陈得明，男，1973年8月4日生，汉族，住丰县。以上二被告共同的委托诉讼代理人：马冬庆，江苏众联成律师事务所律师。被告：卜东海，男，1977年12月19日生，汉族，住丰县。原告李燕红、徐丰亭与被告徐州苏源电动车业有限公司、陈得明、卜东海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理。依法由审判员赵志勇适用简易程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告李燕红、徐丰亭的委托诉讼代理人宋勇、严超、被告徐州苏源电动车业有限公司、陈得明的委托诉讼代理人马冬庆、被告卜东海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李燕红、徐丰亭诉称：2012年4月20日，原被告双方就被告徐州苏源电动车业有限公司名下位于丰县锡丰电动车产业园内11号厂房达成买卖协议，被告以3200元每平方米的单价出售给原告，原告按照合同要求付款3500000元后，被告没有按照双方约定办理完土地证及房屋产权证。后经被告告知原因出在该处地址县政府可能重新规划，已经停止办理产权证。2015年5月28日，双方再次签订转让合同，根据合同要求，被告应负责将房产、土地证办理在原告名下，2019年9月，被告向原告告知，该处房产已经被政府列为收回房产，无法再行交易。请求法院判令：1、依法解除双方签订的《锡丰工业园电动车产业园厂房转让合同》，返还原告已经支付的350万元购房款。2、被告支付占用资金的利息134万元（按照同档银行贷款利率计算至2019年10月15日，以后产生的利息仍需归还，直至归还完毕），三被告承担连带偿还责任。3、本案诉讼费、保全费及其他费用由被告承担。被告徐州苏源电动车业有限公司辩称：不同意解除合同，造成合同无法继续履行的原因是原告没有履行合同约定的义务，原告主张占用资金的利息没有法律依据。被告陈得明辩称：合同签订时，陈得明既不是公司法定代表人，也不是公司股东，更没有在合同上签名，原告起诉陈得明主体不适格。被告卜东海辩称：对原告的诉请无异议。经审理查明：2012年4月20日，原告李燕红、徐丰亭及李团结和被告徐州苏源电动车业有限公司签订《锡丰工业园电动车产业园厂房转让合同》，将位于丰县锡丰电动车产业园内11号厂房达成买卖协议，以3200元每平方米的单价出售。2015年5月28日，原告李燕红、徐丰亭与被告徐州苏源电动车业有限公司签订《锡丰工业园电动车产业园厂房转让合同》。主要内容为：本协议转让的部分土地及地上房产产权属于徐州苏源电动车业有限公司，位于锡丰电动车产业园内11号厂房东1、2、3间，用途为工业，土地面积约为700平方米（以实际测量为准），建筑面积2100平方米（以实际测量为准），三层框架结构。其中1400平方米以人民币叁仟贰佰元，700平方米以人民币贰仟贰佰元出售给乙方（徐丰亭、李燕红），乙方自愿以上价格向甲方（徐州苏源电动车业有限公司）认购该房。双方一致同意，甲方向乙方转让上述土地和地上所有建筑及附属配套设施，转让的标的物以办理土地使用证、房产证记载内容及附属配套设施清单为准。土地使用权和厂房建筑物及配套设施转让价款6020000元。涉案房地产无土地使用权证和房屋产权证。2013年4月5日，由李燕红付款500000元，收款人为陈得明；2013年4月5日，由徐丰亭付款500000元，收款人为陈得明；2013年4月5日，由李团结付款500000元，收款人为陈得明，后因李团结退出，实由李燕红、徐丰亭各付250000元；2013年9月14日，由徐丰亭付款500000元，收款人为陈得明；2014年5月6日，李燕红付款600000元，收款人为陈得明妻子张玉芹；2015年6月1日，李燕红丈夫朱洪平付款900000元，收款人为卜东海。以上款项为3500000元。双方未到有关部门办理土地及房屋产权登记过户手续，双方亦未交接涉案土地及房屋。原告李燕红、徐丰亭因诉讼保全向江苏卓诚诉讼保全担保有限公司支付保函费24500元。以上事实，有原被告庭审陈述及原告提供《锡丰工业园电动车产业园厂房转让合同》、《徐州苏源电动车业有限公司占用资金明细表》、收款收据及银行转账凭条、录音光盘及文字材料、江苏卓诚诉讼保全担保有限公司的保函发票及陈得明提供徐州苏源电动车业有限公司工商登记打印件、被告卜东海提供的锡山-丰县工业园管理委员会与徐州苏源电动车业有限公司工业项目投资协议书等证据证实，本院予以确认。本案当事人争议焦点：1、双方签订的合同是否有效。1、三被告应否返还原告李燕红、徐丰亭购房款3500000元及赔偿损失。3、保函费用24500元是否应由三被告承担。本院认为：原被告签订的《锡丰工业园电动车产业园厂房转让合同》，因三被告不具有土地使用权证和房屋产权证，亦未到有关部门办理登记过户手续，三被告收取原告李燕红、徐丰亭购房款3500000元，未交付涉案房地产，双方签订的涉案合同违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。被告陈得明、卜东海无徐州苏源电动车业有限公司授权签订并收取原告李燕红、徐丰亭购房款，属无权代理行为。因此被告陈得明、卜东海具有过错，应负连带责任。故被告徐州苏源电动车业有限公司依法应返还原告李燕红、徐丰亭购房款3500000元并应赔偿因此所受的损失。关于损失，应按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：买卖合同没有约定违约金或者违约金的计率方法，出卖人以买受人违约为由主张逾期付款损失的，法院可按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息计算。故损失应以3500000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2015年6月1日（最后一次付款）起计算至实际给付之日止。关于保函费24500元，原告李燕红、徐丰亭因诉讼保全缴纳的保函费24500元为支出的合理费用，属于原告李燕红、徐丰亭的损失部分，依法应予赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、被告徐州苏源电动车业有限公司于本判决书生效后十日内返还原告李燕红、徐丰亭购房款3500000元并赔偿损失（以3500000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2015年6月1日起计算至实际给付之日止）。二、被告徐州苏源电动车业有限公司于本判决书生效后十日内支付给原告李燕红、徐丰亭保函费损失24500元。三、被告陈得明、被告卜东海对上述两判决款项负连带返还及赔偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取31660元、保全费5000元计36660元（原告已预交），由被告徐州苏源电动车业有限公司、陈得明、卜东海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。（此页无正文）审 判 员 赵志勇二〇二〇年三月二日法官助理 张 玲书 记 员 姜丽娜