重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初8451号原告：蒋孝福，男，汉族，1972年2月20日出生，户籍地重庆市开州区。原告：王继辉，女，汉族，1973年10月18日出生，户籍地重庆市开州区。原告共同委托诉讼代理人：谭术才，重庆弘全律师事务所律师。被告：向启发，男，汉族，1954年4月7日出生，户籍地重庆市开州区。被告：陈宗凡，男，汉族，1961年7月18日出生，户籍地重庆市开州区。被告共同委托诉讼代理人：刘渊，重庆四方律师事务所律师。原告蒋孝福、王继辉与被告向启发、陈宗凡排除妨害纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法由审判员罗鄢毅适用简易程序于2019年11月13日第一次公开开庭进行审理。本案由于案情复杂转为普通程序，由审判员罗鄢毅担任审判长，与人民陪审员程崇国和成进组成合议庭，于2019年12月12日第二次公开开庭进行审理。原告蒋孝福和王继辉的委托诉讼代理人谭术才、被告向启发和委托诉讼代理人刘渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋孝福、王继辉向本院提出诉讼请求：1.判令二被告停止侵害、排除妨害，立即从原告所有的位于开州区X街道X街X路X号X单元X号房屋搬离；2.判令二被告共同支付超期占用房屋的房租损失3300元(截止起诉时按照4个月计算)；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告蒋孝福和王继辉系夫妻关系。被告向启发和陈宗凡原来也是夫妻关系，但是多年前已经离异。2018年1月20日，蒋孝福及其父亲蒋传术作为出租方将位于开州区X街道X街X路X号X单元X号（即租赁合同中记载的开州区X广场X楼）的一套房屋租给陈宗凡。但是陈宗凡随后私自将该房屋让其前夫向启发居住。该房屋租期早已届满，但是向启发拒不搬离房屋。关于该房屋的产权变动情况，陈宗凡曾经向原告借款，尚欠七十余万元，因其无法还款，双方遂签订房屋买卖合同，原告以欠款作为购房款购买该房屋并付清银行抵押尾款。原告查看过该房屋的产权是登记在陈宗凡名下并由其居住。原告和陈宗凡签订房屋买卖合同时并不知道向启发辩称陈宗凡向其及其弟弟向启洪借款的事情。原告和陈宗凡之间的借贷关系真实有效，双方签订了房屋买卖合同，陈宗凡出具了收条，原告缴纳房屋过户费用并取得房产证，向启发也明确知道前述民间借贷和房屋买卖情况。原告已经偿还该房屋的银行贷款，善意取得涉案房屋，因此是房屋的合法所有人。原告和陈宗凡签订房屋租赁合同是为了解决其孙子的上学问题，现在房屋租期已过，向启发无权占用房屋，理应停止侵害、返还房屋并赔偿相关损失。陈宗凡违反房屋租赁合同的约定，应当承担连带赔偿责任。被告向启发、陈宗凡辩称，向启发和陈宗凡在1985年3月28日登记结婚，在1994年5月20日经开县人民法院判决离婚。2013年5月9日，陈宗凡找向启发借款250000元，约定月息1.5%，并出具一张借条。2014年2月11日，陈宗凡又找向启发的弟弟向启洪借款200000元，约定月息1.5%，并出具一张借条。陈宗凡此后无法偿还借款本息，就在2016年7月28日和向启发、向启洪达成债权转让协议，向启洪将债权200000元转让给向启发。向启发又和陈宗凡签订了《以房抵债协议》，约定陈宗凡自愿将自己名下的位于开州区X广场X单元(即开州区X街道X街X路X号X单元X号)的一套房屋抵给向启发。签订协议当日，陈宗凡将抵债的房屋交付给向启发占有居住至今。向启发在居住期间支付了该房屋的物管费和水电气费。因为该房屋在当时已经抵押给银行，陈宗凡还欠了不少外债，向启发认为和陈宗凡私下办理过户手续会损害其他债权人的利益，所以没有去过户。2017年11月17日，陈宗凡因无法偿还原告的借款，又将抵给向启发的涉案房屋出卖给原告，并办理了产权过户手续。原告在过户前还去看过涉案房屋的使用情况，此时向启发才知道陈宗凡向原告借款之事。原告蒋孝福、案外人蒋传术在2018年1月20日和陈宗凡签订了《房屋租赁合同》，但是并没有将涉案房屋交付给陈宗凡居住和使用，陈宗凡也没有将涉案房屋交给向启发居住和使用，该合同实际上没有履行。陈宗凡将涉案房屋卖给原告的行为损害了向启发作为债权人的合法权益，该行为无效。综上，被告认为原告的主张没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原被告的举证、质证意见和本院的认证，现在确认如下法律事实：蒋孝福和王继辉系夫妻关系。向启发和陈宗凡原来系夫妻关系，该二人于1994年经人民法院判决离婚。2013年至2015年期间，案外人蒋传术代表蒋孝福与陈宗凡多次产生大额经济往来。2017年11月14日，蒋孝福代陈宗凡偿还中国邮政储蓄银行开州区支行贷款125200元。同日，陈宗凡与蒋孝福、王继辉签订《房屋买卖合同》，陈宗凡将其所有的位于开州区X街道X街X路X号X单元的房屋出卖给蒋孝福、王继辉。蒋孝福、王继辉已经缴纳该房屋的过户契税等费用。2017年11月17日，陈宗凡出具收条收到购房款775200元。2017年11月23日，蒋孝福和王继辉取得该房屋的《不动产权证》(不动产权证号：渝X开州不动产权第X号，权利人：蒋孝福、王继辉)。2018年1月20日，案外人蒋传术代表蒋孝福和陈宗凡签订《房屋租赁合同》，双方约定蒋孝福将该房屋出租给陈宗凡使用，租期从2018年1月20日至2019年7月20日，陈宗凡不得擅自将房屋转租给第三方等内容。另查明：2016年7月28日，陈宗凡(合同甲方)和向启发（合同乙方）签订《以房抵债协议》，约定以下内容：“甲方欠乙方借款45万元（其中乙方25万元，乙方之弟向启洪20万元）。甲方现无钱归还乙方的借款，甲方自愿将自己X单元X房屋一套抵给乙方。乙方之弟向启洪的借款20万元转为乙方的借款，向启洪无权再向甲方催收借款本协议从2016年8月1日生效”。合同签订后，陈宗凡将该房屋交付给向启发，向启发在该房屋内居住、使用至今。诉讼中，原告经本院释明后坚持以排除妨害纠纷为由向被告主张权利。上述事实，有原被告的当庭陈述，身份信息，结婚证，开县人民法院(1994)开民初字第259号民事判决书，《中国邮政储蓄银行存取款业务凭证》，《中国农业银行流水明细》，《房屋买卖合同》，《重庆增值税普通发票》，《税收完税证明》，《非税收入一般缴款书》，《收条》，《不动产权证》，《房屋租赁合同》，《以房抵债协议》等证据在卷佐证。前述证据经双方当事人举证、质证和本院的认证，符合证据的合法性、客观性、关联性，本院依法予以采纳并采信。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。物权的取得和行使，应当遵守法律，不得损害公共利益和他人合法权益。本院根据现有证据和已查明的法律事实作出如下分析评判。第一，本案诉争房屋系不动产，蒋孝福和王继辉于2017年11月23日取得由开州区国土资源和房屋管理局颁发的该处房产的不动产权属证书，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”和第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……”之规定，蒋孝福和王继辉系诉争房屋的现权利人。第二，蒋孝福、王继辉取得诉争房屋产权前与陈宗凡签订了《房屋买卖合同》，代为偿还银行贷款，缴纳房屋过户的相关税费并在房屋主管部门办理房产转移登记手续，双方之间的房屋买卖行为经国家机关审查批准，不违反法律规定。第三，虽然向启发和陈宗凡签订了《以房抵债协议》，但是该协议没有经过有权机关确认效力，双方至今没有办理房屋过户手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，该行为未经依法登记不发生物权变动的法律效力。向启发虽然占有和使用诉争房屋，但是不能以此为由认定其有权占有。综合以上分析，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”和第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”之规定，本院支持蒋孝福和王继辉诉请向启发排除妨害、搬离诉争房屋的诉讼请求。另外，关于蒋孝福、王继辉主张陈宗凡搬离诉争房屋以及向启发、陈宗凡共同支付超期占用房屋的房租损失的问题，本院认为蒋孝福、王继辉以排除妨害为由主张权利，但其与陈宗凡之间形成的是房屋租赁合同法律关系，不属于本案的调整范畴，而且陈宗凡并未占有使用诉争房屋，向启发并非房屋租赁合同的相对方，因此不予支持该项诉求。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十七条、第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告向启发于本判决生效之日起三十日内搬离登记在原告蒋孝福、王继辉名下的位于开州区X街道X街X路X号X单元的房屋(不动产权证号：渝X开州不动产权第X号)，排除妨害；二、驳回原告蒋孝福、王继辉的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告向启发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前述规定的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 长  罗鄢毅人民陪审员  程崇国人民陪审员  成 进二〇二〇年三月九日法官 助理  王兴佳书 记 员  谭 琴