江苏省无锡市滨湖区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0211执异6号案外人：王惠康，男，1964年2月13日生，汉族，住苏州市金闾区。申请执行人：陈超，男，1962年10月21日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：朱学峰，江苏双汇律师事务所律师。被执行人：王林生，男，1949年7月21日生，汉族，住无锡市新吴区。在本院执行的陈超与王林生民间借贷纠纷一案中，案外人王惠康对本院查封苏州吴中经济开发区商贸城6号3幢1、3、5室房屋（以下简称涉案苏州商贸城1、3、5室房屋）不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。原告陈超与被告王静娟、王林生民间借贷纠纷一案，本院于2019年1月23日作出的（2019）苏0211民初653号民事调解书已经发生法律效力，该民事调解书确认：一、被告王静娟认可承担40万元本金的还款责任，王静娟女儿刘慧仅对该40万元作担保。鉴于原告陈超的亲戚时美欠王静娟女儿刘慧3.3万元，该3.3万元在王静娟应付的40万元中予以抵扣，王静娟应于2018年12月24日前一次性支付367000元。上述王静娟应支付款项如未按约足额履行，原告陈超有权就王静娟应还的367000元的剩余款项对王静娟申请一次性强制执行。二、被告王林生于2019年5月31日前支付原告陈超60万本金及利息100万元，如未按期足额支付，原告陈超有权就160万元的剩余款项对王林生申请一次性强制执行。三、原、被告双方上述款项支付完毕后，就本案借款事宜一次性了结，再无其他纠葛。四、案件受理费13800元，减半收取6900元，由王林生负担。因王林生未履行自身付款义务，陈超向本院申请强制执行。本院于2019年6月27日立案执行，案号为（2019）苏0211执2028号。执行过程中，王惠康不服本院查封涉案苏州商贸城1、3、5室房屋，提出执行异议。案外人王惠康对上述执行行为提出异议称：2004年9月23日无锡市锡山区人民法院作出（2014）锡滨执字第2381号民事裁定书，将涉案苏州商贸城1、3、5室房屋以评估价109.49万元抵偿给无锡市城郊农村信用合作社联合社（以下简称无锡城郊农信社）所有。2005年11月6日，其通过居间方苏州吴中经济技术开发区居业房产（以下简称居业房产）与王林生签订房屋买卖合同，并委托居业房产办理该房屋过户手续。同月20日，无锡城郊农信社拍卖涉案苏州商贸城1、3、5室房屋，其委托钱强成功拍得该房屋。同日，其支付上述房屋全部拍卖款并完成房屋交接。后，其将上述房屋出租给他人使用至今。因居业房产业务员江泽元无法联系，至今未办理房产过户手续。综上，其为涉案苏州商贸城1、3、5室房屋的所有权人，请求法院依法解除查封。为证明其主张，向本院提交如下证据：1.无锡市锡山区人民法院（2014）锡滨执字第2381号民事裁定书，证明涉案苏州商贸城1、3、5室房屋已抵偿给无锡城郊农信社；2.《江苏省拍卖总行委托拍卖合同》，证明无锡城郊农信社委托江苏省拍卖总行有限公司（以下简称江苏省拍卖总行）拍卖涉案苏州商贸城1、3、5室房屋；3.江苏省拍卖总行拍卖公告，证明涉案苏州商贸城1、3、5室房屋于2005年11月20日进行拍卖；4.授权委托书，证明其委托钱强拍卖涉案苏州商贸城1、3、5室房屋；5.编号0001777、0001776、0001778江苏省拍卖总行成交确认书证明其委托钱强成功拍得涉案苏州商贸城1、3、5室房屋；6.房屋买卖合同书及收条三张，证明其签订了购买涉案苏州商贸城1、3、5室房屋协议，该协议中甲方签字江泽元为购买房屋居间方苏州吴中经济开发区居业房产信息服务部工作人员，其已将委托办理房产证所需全部费用支付给江泽元；7.江苏省公证处出具的苏省证（2005）经内字第7975号公证书，证明其分别以98410元的价格购得涉案苏州商贸城1、3、5室房屋；8.编号00000179、00000180、00000181号发票，证明其已支付全部购房款；9.拍品成交确认书，证明江苏省拍卖总行已经向王惠康交接涉案苏州商贸城1、3、5室房屋；10.租赁合同三份及承租人租金支付确认表，证明其已将涉案苏州商贸城1、3、5室房屋对外出租，上述房屋目前由承租人使用。申请执行人陈超提交答辩意见称，无锡市锡山区人民法院（2014）锡滨执字第2381号民事裁定书违反执行拍卖规定，未经评估和拍卖的流程直接抵偿给债权人。不动产的变更以登记为准，现涉案苏州商贸城1、3、5室房屋仍登记在王林生名下，法院查封涉案苏州商贸城1、3、5室房屋符合法律规定。王惠康称在2005年即购买，但长达十四年未办理权属变更登记，与常理不符。综上，请求依法驳回案外人王惠康的异议请求。被执行人王林生未发表答辩意见。本院查明，涉案苏州商贸城1、3、5室房屋均登记在王林生名下。2004年9月23日，无锡市锡山区人民法院作出（2004）锡法执字第2381号民事裁定书，裁定如下：将被执行人王林生所有的位于无锡市锡山区房屋（房产证号：锡房权证荡字第××号）、苏州吴中经济开发区商贸城6号3幢1、3、5室房屋（房产证号：苏房权证吴中字第××、00××21、00××22号）以评估价109.49万元抵偿给无锡市城郊农村信用合作社联合社所有。无锡城郊农信社于2005年11月20日拍卖涉案苏州商贸城1、3、5室房屋，王惠康分别以98410元的价格拍得涉案苏州商贸城1、3、5室房屋。2019年8月19日，本院以（2019）苏0211执2028号执行裁定书、协助执行通知书查封上述房屋，查封时间三年，该查封为首查封。本院认为：本案的争议焦点为王惠康在涉案苏州商贸城1、3、5室房屋上的权利能否排除本案执行。金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案苏州商贸城1、3、5室房屋虽登记在王林生名下，但根据2004年9月23日无锡市锡山区人民法院作出的（2004）锡法执字第2381号民事裁定书，该房屋已裁定抵偿给无锡城郊农信社。2005年11月20日，无锡城郊农信社拍卖涉案苏州商贸城1、3、5室房屋，王惠康成功拍得涉案苏州商贸城1、3、5室房屋并支付了全部拍卖款项，完成该房屋的交接手续后，合法占有了该房屋。王惠康在本院2019年8月19日查封前取得了该房屋上的合法权利。虽涉案苏州商贸城1、3、5室房屋仍登记在王林生名下，但未过户非因王惠康自身原因所致。综上，王惠康在涉案苏州商贸城1、3、5室房屋上的权利真实合法，足以排除本案执行，其异议请求符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：解除本院对苏州吴中经济开发区商贸城6号3幢1、3、5室房屋的查封。如对本裁定不服,可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审 判 长  陈 燕人民陪审员  施秋珍人民陪审员  丁霞静二〇二〇年三月二十五日法官 助理  徐 璐书 记 员  王霞萍本案援引法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。