广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终6305号上诉人（原审被告）：惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头中兴五路148号龙富花园-北苑5栋201号房。法定代表人：刘波涛。委托诉讼代理人：谢佛鹏，广东创通顺达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋雪琴，女，汉族，1979年12月24日出生，住重庆市梁平县***。上诉人惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司与被上诉人蒋雪琴因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2019)粤1391民初1976号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人龙华公司向本院提出上诉请求：依法改判一审民事判决书或者发回重审。事实与理由：一、一审判决超出原告诉讼请求，程序违法。1.一审原告诉讼请求数额：逾期交房违约金人民币110395.2元。2.一审判决数额为119812元。3.民事诉讼法规定。民事诉讼法司法解释第二百二十六条规定:人民法院应当根据当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，归纳争议焦点，并就归纳的争议焦点征求当事人的意见。第二百二十八条法庭审理应当围绕当事人争议的事实、证据和法律适用等焦点问题进行。依据这些规定，诉讼围绕当事人诉讼请求进行。当事人诉讼请求数额为110395.2元，判决119812元，超出诉讼请求，程序违法。二、没有依据查清的事实依法判决,事实与判决矛盾。l.查清的事实。一审判决第四页查清、确认如下事实：(1)合同补充协议第四条约定,若买受人未依约交清购房及其他应付费用的,出卖人有权不予办理交接手续,因此造成房屋迟延交付的责任由买受人承担。(2)合同签订后,原告于2018年6月23日支付首期款398000元，2018年10月23日支付按揭款910000元。2.上诉人依法有先履行抗辩权。依据合同补充协议第四条约定，合同履行顺序为先付清购房款后交房。故银行放款前，也就是被上诉人付清购房款（2018年10月23日）前，上诉人有权不予交房，被上诉人请求支付违约金的，法院应予驳回该请求。3.法院判决。一审判决逾期交房违约金共119812元。逾期交房违约金分两部分计算，第一部分以398000元为基数，从2018年10月1日起至2019年6月3日止，按日万分之四计算，具体数额为39004元（398000元×0.0004×245天）；第二部分以910000元为基数，从2018年10月24日起至2019年6月3日止，按日万分之四计算，具体数额为80808元（910000元×0.0004×222天），两笔违约金共119812元。一审判决与查清的事实之间，明显相矛盾。三、存在不可抗力因素，应予以扣减违约天数30天。在施工过程中，遭遇了台风，以及大雨、暴雨、特大暴雨等天气，因此不能施工。依据住建局颁发的建设工程施工合同范本，以及合同法的规定，以上因素为不可抗力因素，总计达到30天。2019年3月6日，业主代表、开发商代表在惠州市大亚湾区住建局协商，在住建局领导见证下，双方签订协议书，确认不可抗力因素30天，延期交房时间冲减不可抗力因素天数30天。台风,以及大雨、暴雨、特大暴雨等天气,是不可预见、不是人力可以控制的,属于不可抗力。一审判决将大雨、暴雨、特大暴雨等天气,特别是台风,认定不属于不可抗力,明显与常识、法律不符,应当予以纠正。四、违约金过高,应当予以调整。违约金本质是补偿损失,被上诉人没有损失存在。依据合同法第条规定,法院应当予以调整,上诉人在一审也请求予以调整,调整至同期同类银行贷款利率的1.3倍。总之,一审判决查清事实与判决之间有矛盾,没有依据事实进行判决,没有调整过高的违约金,存在错误,请求上级法院发回重审或改判。上诉人龙华公司在庭审中补充：第一点，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，一审判决也认定双方的合同是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，属于有效合同。第二点，在合同补充协议3、4条，对业主付款以及合同履行顺序做了补充约定，业主付款对于按揭贷款的是以银行审批为准的，付款时间以及额度以银行审批为准；根据第三条约定，双方也对交房的时间做了相应的处理，这个处理就是付清购房款后的交房补充。蒋雪琴答辩称：一、对于上诉人提出“一审超出诉讼请求，程序违法”。答辩人认为原告方提出的诉讼请求是从合同约定的交房时间起至收到被告能交付证件齐全质量合格的房子为止。”然而在一审判决时，法院有责令被告限期提交涉案的建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。在法院宣判之日被告并没有按法院要求的时间提供上诉两项证明文件。在开庭之日原告因验收条件不足（没有建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告）并没有办理房屋交接手续。故一审判决的截止时间为6月3日（一审开庭之日）。合同有约定赔偿金额是按房价的总金额核算，实际的赔偿金额是将首付款金额和分期贷款的金额分开核算（首付398000元×0.0004×245＋按揭910000元×0.0004×222天），总赔偿金额119812元。答辩人认为事实清楚时间明确其赔偿金额是合情合理合法的。对于上诉人提出“一审超出诉讼请求，程序违法”一说纯属强词夺理，歪曲事实。二、对于上诉人“没有依据查清的事实依法判决，事实与判决矛盾”之上诉主张。合同补充协议约定:原告应按被告发出的《入伙通知书》的日期到被告指定的地点交清购房余款及其他应付费用。2019年4月23日被告发出入伙通知书之前半年原告已经交清所有费用，因此答辩人认为“没有依据查清的事实依法判决，事实与判决矛盾”也是无稽之谈。三、对于“台风等属于不可抗力因素，应予以扣减违约天数30天”之上诉主张，答辩人认为:1.因大亚湾地区属沿海地区，每年均会受台风等恶劣天气影响，上诉人在签合同时就应当预见并考虑该因素:2.上诉人提供不出在项目主体施工期间相关部门出具的受到台风影响的有效证据，也没有及时向购房人通知有不可抗力影响事实。3.对于2019年月6日个别业主与开发商草签的协议书，其他业主未有授权委托代理，不具有代表性，也没有开发商盖章协议是无效协议。此外开发商在通知业主收房时又单方面强行扣减85天逾期交房天数，这种出尔反尔、随心所欲的做法是无视合同约束和法律威严的行为。故此主张法院应不予支持。四、对于“违约金过高，应当予以调整”之上诉主张，答辩人认为:1.违约金按购房款每日万分之四计算，是由上诉人提供的合同文本确定的，而且合同中逾期付款和逾期交房的违约责任约定相当。双方签订了合同，就应该严格契守。否则，则失去了合同的严肃性。2.根据《关于龙富花园南苑项目环境影响报告的批复》文件显示，该项目总投资6423.14万元，总建面积32212平米，成本平均每平米仅2千元左右按平均每平米1万元销售计算，其利润极为可观，而且该小区在公共文化体育设施方面无任何投入。上诉人由此项目获得了丰厚盈利，却拒不履行合同实施违约赔付，这种无视和同条款约定的霸凌行为是对合同法的践踏。综上所述，上诉人延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事项，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。答辩人恳请惠州市中级人民法院依据《中华人民共和国合同法》和《商品房买卖合同》（预售）之相关规定，驳回上诉人无理诉求，维持惠州市大亚湾区人民法院（2019）粤1391民初1976号民事判决，以此维护合同的严肃性和法律的尊严。蒋雪琴在庭审中补充：上诉人说我们的合同协议上约定第四条上面有说买受人应该按出卖人发出的通知里的指定日期到他们那里交清余款及其其他费用，那我收到上诉人的入伙通知，里面内容是让我2019年4月到龙富花园的以前的预售点那里收房，我收到入伙通知书之前，包括首付和按揭贷的款都是已经完全给到上诉人那边了。所以上诉人说的我延迟交钱这个问题是不存在的。另外一点就是我收到入伙通知书是4月去验房，通知书是4月23日的，但是上诉人是29号才拿到竣工验收备案表的，也就是说他通知我来收房的时间段并不具备收房资格，那么根据合同约定的话，它4月23日发给我的这份验收通知书是无效的。如果说29号有收房资格的话，上诉人就应该再重新发一份入伙通知书给我，但是到现在为止我都没有收到他们的第二份入伙通知书，目前这种情况是可以作为上诉人到现在都还没有通知我收房的。一审判决是说我的赔偿金额是分两部分的，第一部分是按我的首付款，就是交首付款的时间，算法是2018年的10月1日至第一次开庭的时间，然后第二部分的算法是我的放款时间，从10月23日到第一次开庭时间，现在上诉人认为这个不合情理，但根据我们的补充协议和合同约定，合同里面的第11页的12条第一点，有表明出卖人按日计算向受买人支付全部房款的万分之四的金额，所以我是认为一审法院扣除我的房屋按揭款时间从10月1日到10月23日的时间段的这个金额是不合理的。原审原告向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付从2018年10月1日起至原告收到被告能交付证件齐全质量合格的房子时，预估时间（2019年4月29日）止共211日，根据商品房预售合同第八条逾期付款责任进行赔付，逾期交房违约金人民币110395.2元（以支付总价1308000元，计算标准为：每日万分之四，即523.2元/日）；2.本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾澳头中兴五路148号龙富花园×苑×号房，总房价款为1308000元,原告应当于2018年7月10日前支付首期款398000元，余款910000元向银行申请贷款支付。被告应在2018年9月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付原告使用。第八条逾期付款责任，原告未按约定时间付款的，被告不解除合同的，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之四的违约金。第十二条逾期交付违约责任，被告未按约定的时间将商品房交付给原告的，逾期在60日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之四的违约金；逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之四的违约金。合同补充协议第四条约定，原告应按被告发出的《入伙通知书》指定的日期到被告指定的地点交清购房余款及其他应付费用，办理好房屋交接手续。若原告未依约交清购房及其他应付费用的，被告有权不予办理交接手续，因此造成房屋迟延交付的责任由原告承担。合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告于2018年6月23日支付首期款398000元，2018年10月23日支付按揭款910000元。2019年4月13日原告收到收楼通知书，原告未收房。一审法院责令被告限期提交涉案房屋的建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，但期满后被告并未向一审法院提交上述资料。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷案，原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方应当诚实信用履行合同义务。原告依约付清了购房款，被告却未在2018年9月30日前将符合约定标准的商品房交付原告使用，应承担逾期交房违约责任。合同约定被告逾期交付，合同继续履行的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之四的违约金，至庭审辩论结束前，被告仍未将符合合同约定的房屋交付给原告，原告也未收房，逾期交房违约金计算至庭审之日，即2019年6月3日，庭审后的逾期交房作为新事实，原告可另行起诉。补充协议第四条约定若原告未依约交清购房款，被告有权不予办理交接手续，因此造成房屋迟延交付的责任由原告承担。本案中，商品房总价款为1308000元，首期款398000元于2018年6月23日付清，按揭款910000元于2018年10月23日付清，逾期交房违约金分两部分计算，第一部分以398000元为基数，从2018年10月1日起，按日万分之四标准计算至2019年6月3日，逾期交房违约金为39004元（398000元×0.0004×245天）；第二部分以910000元为基数，从2018年10月24日起，按日万分之四标准计算至2019年6月3日，逾期交房违约金为80808元（910000元×0.0004×222天），两部分逾期交房违约金共119812元。被告辩解暴雨台风天气属不可抗力因素应当免责，因大亚湾地区属沿海地区，每年均会受台风等恶劣天气影响，被告在签合同时应当预见并考虑该因素，主张扣除大雨暴雨及刮台风时间，不予采纳。合同中逾期付款和逾期交房的违约责任约定相当，不会造成一方利益严重失衡，被告主张调整减少违约金的请求，与严守契约精神相悖，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋雪琴支付逾期交房违约金119812元。二、驳回原告蒋雪琴其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1254元，由被告惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司负担，此款已由原告预交，不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明,涉案商品房于2019年4月29日取得竣工验收备案表。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：上诉人的诉请能否得到支持。本院对此分析如下：关于《补充协议》第四条效力问题。上诉人主张依据涉案《商品房买卖合同》补充协议第四条之约定，上诉人在被上诉人付清购房款之前有权不予交房。对此本院认为，双方签署的《商品房买卖合同》第八条、第十一条对于双方逾期付款、逾期交房均作了相应的约定，是双方真实意思表示，合法有效。上述两条约定中双方权利义务是对等的，而补充协议第四条只是对买受人逾期付款的责任另行进行约定，而未对买受人逾期交房的责任做对等的约定。根据《中华人民共和国合同法》第四十条以及涉案《商品房买卖合同》第二十八条“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理地加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”之约定，补充协议第四条的约定不发生法律效力。一审法院的认定，并无不当，本院予以维持，上诉人的该观点，于法无据，本院不予支持。关于台风问题。上诉人主张台风属于不可抗力，对此本院认为，惠州地区每年基本都会经历一定数量的台风、暴雨等恶劣天气，上诉人作为长期专业的当地产开发企业，应当能够预见惠州地区可能遭遇台风等恶劣天气并对建筑施工造成影响，在其签订合同时完全有条件预留充分的时间。在本案诉讼中，上诉人并未提交证据证明所遭遇的恶劣天气对建设工程的影响已经超过了可预见的范围。故上诉人的该主张，本院不予支持。关于违约金标准问题。《商品房买卖合同》第十二条关于违约金标准的约定，是双方真实的意思表示，合法有效，上诉人应当依约履行。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，上诉人应当举证证实，双方约定的违约金超过了造成的损失30%，由于上诉人未能提供充分的证据予以证实，故对其调低违约金的主张，本院不予支持。关于违约金计算截止点问题。上诉人主张应当以取得竣工验收备案表之日,即2019年4月29日作为计算逾期交房违约金截止日,并提供了《竣工验收备案表》和《房产测绘成果报告》予以佐证。对此,由于上诉人在取得上述文件之前已通知被上诉人收房，涉案房屋在2019年4月29日达到法定和约定交付条件,此时被上诉人即可收房，故逾期交房违约金应计算至此日。上诉人的该观点,具有事实与法律依据,本院予以支持。鉴于二审中出现的新证据导致本案事实发生变化，故对于一审法院的认定，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初1976号民事判决书第二项及诉讼费分担部分。二、变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初1976号民事判决书第一项为：惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司自本判决发生法律效力后10日内向蒋雪琴支付逾期交房违约金102023.2元。三、驳回惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司的其他上诉请求。本案二审案件受理费已由上诉人预交，经本院核准，均由上诉人惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  胡 江二〇二〇年三月十六日法官助理  李苗苗书 记 员  黄春婷附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；