宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0206民初5425号 原告（反诉被告）:宁波中鹏企业管理咨询服务有限公司。住所地：浙江省宁波市北仑区春晓街道洋沙山路360号,统一社会信用代码913302065953531385。 法定代表人：顾华安，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐旭峰、徐志祥，宁波市北仑区岩河法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：周永清，男，1976年12月24日出生，汉族，住湖北省黄梅县。 委托诉讼代理人：陆汉明,浙江和义观达（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。 第三人：金礼玲，男，1975年7月3日出生，汉族，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：任文平,浙江联鑫律师事务所律师。 第三人：贺善州，男，1963年4月30日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。 原告宁波中鹏企业管理咨询服务有限公司（以下简称中鹏公司）与被告周永清房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员方祖军适用简易程序审理。审理中，被告周永清向本院提起反诉，本院予以受理。原告申请追加金礼玲、贺善州为本案第三人参加诉讼，本院予以准许。后原告申请撤回贺善州为本案第三人参加诉讼，本院予以驳回。因第三人贺善州需公告送达，本案依法转为适用普通程序组成合议庭于2019年12月3日公开开庭进行审理，原告中鹏公司法定代表人顾华安及其委托诉讼代理人徐旭峰、徐志祥，被告周永清委托诉讼代理人陆汉明，第三人金礼玲委托诉讼代理人任文平到庭参加诉讼，第三人贺善州经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中鹏公司起诉称：2017年1月1日，原告承租华东宁波医药有限公司（以下简称华东公司）所有的位于宁波市北仑区整幢大楼。2018年7月20日，原告经华东公司同意将承租的北仑区新大路548号1幢2号房屋转租给被告经营餐饮业，原、被告就此签订《房屋租赁合同》1份，约定：年租金500000元，租赁期限5年，被告在房屋租赁期内必须每月2日前足额支付水电费，电费每度0.90元，水费每吨6.12元；原、被告应严格按照合同约定履行义务，任何一方违约，须赔偿守约方违约金500000元。之后被告未按约支付自2019年3月2日起至今的水电费，原告认为被告的严重违约行为致使不能实现合同目的。原告起诉要求判令：1.解除原、被告在2018年7月20日签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付原告自2019年3月2日起至房屋归还日止的水电费，暂要求支付16000元；3.被告支付原告违约金500000元、诉讼代理费5000元；4.本案诉讼费由被告负担。审理中，原告将诉讼请求第二项变更为：被告支付原告自2019年3月2日起至2019年8月31日的水电费51087.84元，支付自2019年8月20日起至房屋归还日止按年租金50万元标准计算的房租费。 原告向本院提交《房屋租赁合同》、水电费明细表、短信记录、同意转租证明、水电表读数照片、房权证、合同转让情况说明、水电费收款收据、缴纳电费发票、缴纳水费发票、营业执照注销信息、《委托代理合同》、律师费发票，拟证明其诉称的事实。 被告周永清答辩并反诉称：1.原、被告确实于2018年7月20日签订《房屋租赁合同》，但在签订后原告将房屋租赁给金礼玲，并将房屋交付给金礼玲，原告未将出租房屋交付给被告，原、被告之间的合同不能履行而应予以解除。2.本案属原告一房二租，原告将房屋交付给金礼玲，导致被告无法实现合同目的，违约责任在原告，被告无违约行为，其不存在向原告支付违约金问题。由于原告违约导致合同不能履行，原告应按约支付违约金500000元。被告现反诉要求：原告支付被告违约金500000元。 被告向本院提交《房屋租赁合同》、营业执照、《悦聚酒楼转让协议》、收条，拟证明其辩称及反诉请求。 第三人金礼玲陈述称：第三人与原告的《房屋租赁合同》已于2019年2月25日协商解除，原合同权利义务对于第三人而言已终止，本案原、被告之间的纠纷与第三人无关。第三人金礼玲未向本院提交证据。 第三人贺善州未到庭陈述，庭后向本院提交《关于移交房屋通知书》、特快专递面单各1份。 反诉被告中鹏公司答辩称：反诉原告的反诉请求无事实和法律依据，反诉请求应予驳回。理由为：2019年2月25日，原告、被告、金礼玲、贺善州都在场情况下签订合同，约定原告与金礼玲之间合同内容全部转让给被告，合同所有条款都延续下去，原告已将房屋租赁给被告。 经开庭审理，当事人举证、质证，本院对原、被告提交的证据分析认定如下： 原告提交的证据：原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告对真实性无异议，第三人金礼玲称不清楚，后又陈述原、被告签合同时，被告和第三人贺善州是一起去的，具体签什么内容第三人金礼玲不清楚。本院予以认定；水电费明细表、水电表读数照片、水电费收款收据、缴纳电费发票、缴纳水费发票，被告、第三人金礼玲均称不清楚，本院认为上述证据来源合法、内容真实、该组证据能相互印证且与本案相关联，本院予以认定；房权证、短信记录、《委托代理合同》、律师费发票，被告、第三人金礼玲对其真实性无异议，本院予以认定；《合同转让情况说明》、营业执照注销信息，被告不认可，第三人金礼玲无异议，本院予以认定。被告提交的证据：原告与第三人金礼玲签订的《房屋租赁合同》，原告不认可，认为该合同系伪造，是第三人金礼玲为办理工商登记备案用的，第三人金礼玲对其真实性无异议，但确认是其办理工商登记备案用的，原告与其之间的真实意思是原告提供的合同中的内容。因该合同系第三人金礼玲办理工商登记备案所用，非当事人真实意思表示，本院对该合同不予认定；《悦聚酒楼转让协议》、收条，原告称不清楚，第三人金礼玲无异议，本院对该证据的真实性予以认定。第三人贺善州提交的证据，因超过举证期限，本院不予认定。 根据本院认定的上述证据，结合当事人庭审陈述，本院认定案件事实如下： 2018年7月20日，原告中鹏公司与第三人金礼玲签订《房屋租赁合同》1份，约定：原告承租的北仑区新大路548号1幢2号的原“西域风情食府”房屋产权属华东公司，现转租给第三人金礼玲使用，年租金500000元（不含税），租金一年一付，合同签订之日支付当年租金500000元，合同期内二年不递增，第三年起每年递增5%，并在每年8月1日前付清当年房租；租赁期限5年，2018年7月20日交付至8月19日为免租期，起租2018年8月20日起至2023年8月19日止；金礼玲在房屋承租期内必须每月2号前足额支付水电费，电费每度1元（不含税），水费每吨6.12元（不含税），以上收费价格如遇政策调整本收费相应调整；金礼玲在合同签订之日内支付100000元设备设施保证款，合同期满保证原告、金礼玲的设备设施完善，给予退还；金礼玲在承租期内需将房屋转租他人，必须事先征得原告书面同意；双方应严格按照合同约定履行义务，任何一方违反，须赔偿守约方违约金500000元，并赔偿给予守约方造成的其他一切经济损失。第三人金礼玲将该房屋用于经营宁波市北仑区新碶悦聚餐饮店。2019年1月28日，第三人金礼玲与贺善州签订《悦聚酒楼转让协议》1份，约定金礼玲持有的悦聚酒楼（悦聚餐饮店）股份转让给贺善州，同日，金礼玲收到贺善州转让款100000元，后该餐饮店实际由贺善州经营。2019年2月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，合同的内容除电费变更为每度0.90元外其余与原告和第三人金礼玲签订的《房屋租赁合同》内容一致，第三人金礼玲在合同中的权利、义务由被告承担享受，合同签约落款时间为2018年7月20日。同日，原告、第三人金礼玲、案外人金礼多、金礼现共同签署《合同转让情况说明》，载明：“原金礼玲与宁波中鹏企业管理咨询服务有限公司签订的房屋租赁合同现全权转让给周永清。合同所有条款继续延续，转让给周永清。······自该说明之日起房屋租赁合同的一切责权均由周永清接受，与金礼玲无涉”。2019年4月2日，原告通过手机短信将2019年3月2日至4月1日的水电费清单、原告法定代表人的银行账号信息发给被告，并要求被告支付该水电费，被告周永清短信回复“收到，刚打电话回去问了情况，这个电表是多户合用的，希望你们能联系单独装个表”，并表示会让第三人贺善州支付给原告。2019年4月21日，原告又向被告催讨水电费，被告提出原告至今未交付房屋，要求原告承担被告的经济损失。之后被告未支付原告水电费，至今尚欠水电费45608元，房租费付至2019年8月19日，之后的租金未付。2019年12月5日，原告收回涉案房屋并出具收条1份，载明收到涉诉房屋（无财产）。现被告尚欠原告房屋租金144178元。另，原告因本案诉讼支付律师费5000元。被告尚有100000元押金在原告处。 本案争议焦点：原、被告签订房屋租赁合同后，被告是否实际承租了该房屋 原告认为被告实际承租了房屋，被告认为原告未交付涉案房屋，涉案房屋实际由第三人金礼玲转让给第三人贺善州经营。本院认为，原、被告于2019年2月25日签订房屋租赁合同后，原告于2019年4月2日通过手机短信向被告催讨水电费，被告在短信回复中对涉案房屋的电表多户合用情况提出意见，并落实第三人贺善州支付水电费，当时并未提出房屋未交付，足以说明被告已实际承租了涉案房屋。同时第三人金礼玲陈述，原告与被告签订《房屋租赁合同》时，被告和贺善州一起去的，在《合同转让情况说明》签订时，被告和第三人贺善州均在场，且《合同转让情况说明》中载明的内容，也可以印证被告已实际取得了涉案房屋。至于被告抗辩的涉案房屋由第三人金礼玲转让给第三人贺善州，因该转让在前，被告承租在后，被告承租后不排除被告委托贺善州经营或两人合作经营的可能。据此，本院认定被告实际承租了涉案房屋。 综上，本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告承租房屋后应按约支付租金和水电费，逾期未付已构成违约，应承担违约责任。同时，现在涉案房屋经营的酒店已停止经营，涉案房屋已交还原告，合同已无履行的必要，且被告也要求解除合同，合同应予解除，故原告要求解除租赁合同、要求被告支付至实际交房之日的租金及合理的水电费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，超过的水电费，不予支持。对于原告主张的违约金500000元，被告在庭审中提出违约金过高，要求减少，本院酌情认定违约金为50000元，对原告主张的要求被告支付律师费5000元的诉讼请求，因合同无相关约定，本院不予支持。关于100000元押金，因合同约定合同期满保证原、被告的设备设施完善，给予退还，现原告收到涉案房屋内无相关设备，被告也未提出返还，该10万元押金是否退还可另案处理。被告抗辩原告未实际交付房屋，构成违约，并反诉要求原告支付违约金500000元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。第三人贺善州经本院合法传唤，无正当理由未到庭，不影响本案审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 一、解除落款时间为2018年7月20日原告宁波中鹏企业管理咨询服务有限公司与被告周永清签订的《房屋租赁合同》； 二、被告周永清应于本判决生效之日起七日内支付原告宁波中鹏企业管理咨询服务有限公司房屋租金144178元、水电费45608元、违约金50000元,合计239786元； 三、驳回原告宁波中鹏企业管理咨询服务有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）周永清的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案本诉受理费9361元，由原告宁波中鹏企业管理咨询服务有限公司负担4464元，由被告周永清负担4897元。反诉受理费8800元，由被告周永清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 （此页无正文） 审 判 长  方祖军 人民陪审员  蒲晓勤 人民陪审员  陈文敏 二〇二〇年二月五日 法官助理齐琦 代书 记员  柯元芬