浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0324民初3511号 原告：章忠特，男，1975年3月23日出生，汉族，住永嘉县。 委托诉讼代理人：周志杰，浙江嘉瑞成（永嘉）律师事务所律师。 被告：永嘉县星豪家居有限公司，住所地永嘉县瓯北街道和一村。 法定代表人：吴祖川。 委托诉讼代理人：王丽丽，永嘉县瓯北法律服务所法律工作者。 第三人：薛文锋，男，1973年3月30日出生，汉族，住乐清市。 委托诉讼代理人：管志勇，浙江择法律师事务所律师。 原告章忠特与被告永嘉县星豪家居有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月28日公开开庭进行了第一次审理。本院依职权追回薛文锋为第三人，于2019年8月1日公开开庭进行了第二次审理。因案情复杂，本院依法转换为普通程序，于2020年1月3日公开开庭进行了第三次审理。原告章忠特及其委托诉讼代理人周志杰，被告永嘉县星豪家居有限公司的委托诉讼代理人王丽丽均到庭参加诉讼；被告永嘉县星豪家居有限公司的法定代表人吴祖川第一次、第二次开庭到庭；第三人薛文锋的委托诉讼代理人管志勇第二次、第三次开庭到庭；第三人薛文锋第二次开庭到庭。本案现已审理终结。 原告章忠特向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告章忠特与被告永嘉县星豪家居有限公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告永嘉县星豪家居有限公司退还预交的保证金50000元、半年租金476594元、房产税40000元，合计566594元；3.判决被告永嘉县星豪家居有限公司赔偿装修费用644238.68元；4.本案诉讼费用由被告永嘉县星豪家居有限公司承担。 事实与理由：2017年6月22日，薛文锋通过淘宝网司法拍卖网络以最高价53500000元成功拍得浙江红黄蓝服饰股份有限公司名下坐落在永嘉县瓯北街道和一村的房地产及附属设施。2017年7月13日，永嘉县人民法院作出（2016）浙0324执2158号之二执行裁定书，裁定：浙江红黄蓝服饰股份有限公司名下坐落在永嘉县瓯北街道和一村的房地产及附属设施的所有权及相应的其他权利归买受人薛文锋所有，所有权自本裁定送达买受人时起转移。因此，薛文锋经过拍卖程序依法取得该工业用房的所有权。2017年10月10日，薛文锋依据生效的法律文书，已取得永嘉县国土资源局浙（2017）永嘉县不动产权第0012782号《不动产权证书》。2017年12月11日，薛文锋与被告签订了《厂房租赁合同》，租赁期限：10年，即2017年12月23日至2027年12月22日止；厂房用途：经营家居、建材、小汽车市场经营使用。2018年3月初，经吴祖彩介绍，原告、陈合及叶建敏与吴祖川、潘光灿认识。被告法定代表人吴祖川承诺：本商场经营家居、建材、小汽车等，建立建材家居综合性市场。房屋的消防验收手续已经报批；房屋虽然是工业厂房转商业使用，转换手续也已报批，这两个手续在二、三个月就能批的下来，让原告等承租户放心。房屋的手续虽然没批下来，但被告一直保证能在二、三个月内能批下来，让原告先签了合同，先装修，这样也能节省时间。 2018年4月29日，原告与被告法定代表人吴祖川签订了《房屋租赁合同》，原告租赁被告商业用房。按双方约定：1.租赁地址：永嘉县；2.租赁期限：9年，即2018年6月1日至2027年5月30日；3.租赁面积：3148.87平方米；4.租金价格：第一年二楼租金26元／月平方米，三楼租金22元／月平方米；5.房屋性质：商场，商业用房；6.商场用途：经营家具系列等项目；7.违约责任：甲方原因造成乙方不能正常营业，甲方赔偿乙方损失。原告按双方约定于2018年3月23日晚上交付保证金50000元、于2018年5月2日预交半年租金476594元及房产税40000元。协议签订后，原告开始对租赁房屋逐厅分开进行装修，2018年8月1日已全部装修摆场完毕。经与装修公司核对，装修费用总共已付644238.68元。 装修完毕后，涉案厂房改变功能和消防仍然没有完成，无法开展正常营业；相应公共设施、公共通道都还没建好，也不能投入正常投入；原告及其他租客一直催问被告法定代表人吴祖川相应手续何时能办下来，以便于择日正式开业，但被告法定代表人吴祖川一直推说证件快办下来了，并安慰说会减免二个月租金，原告等人一直未同意。原告已履行了全部义务，投入费用总共己达1210832.68元，但被告至今未履行相关义务，使原告等人无法开展正常经营。 涉案房屋原系工业用房，薛文锋经过拍卖程序依法取得该工业用房的所有权，再租赁给永嘉县星豪家居有限公司。涉案房屋以商业用房租赁，必须先将涉案房屋功能由工业用房变更为商业用房，但涉案房屋至今未将使用功能改变完成，并未取得主管部门变更审批手续。涉案房屋消防未通过验收手续。涉案房屋功能由工业用房变更为商业用房，消防设施、设计审核、装修和施工等都应作相应的审批和验收，但涉案房屋至今未完成。市场一楼通道及天井电梯都还未建设完成，不能投入正常使用。市场一楼建材市场也没有任何建材商铺进场现象。被告拖欠薛文锋租金，2019年1月3日薛文锋将涉案房屋停水停电达7天之久。近期，永嘉县公安消防局已先后通知涉案房屋四楼、五楼、一楼、二楼和三楼，要求在正式通过消防验收之前，一律不得经营，否则应承担限期整改和行政处罚等相应的法律责任。由于被告的原因，使2018年4月29日签订《房屋租赁合同》至今已10个多月还无法履行，无限期拖延。原先已投入租金、装修费用、进货费用和流动资金等大量资金，以及大量人力资源，已造成无法挽回的重大经济损失，而且完成期限遥遥无期。2019年1月12日，因房屋手续仍未被批准，店面无法营业等原因，原告等人已向永嘉县星豪家居有限公司法定代表人吴祖川送达书面《告知函》，要求尽快取得合法手续，并按约向房主薛文锋缴纳相应费用。2019年3月5日，原告又向永嘉县星豪家居有限公司吴祖川送达《要求限期处理争议问题意见书》，要求协商解决相关问题，吴祖川却置之不理。 在审理过程中，原告将第三项诉讼请求中的装修费用变更为567946元。 被告永嘉县星豪家居有限公司辩称，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方必须按照约定继续履行合同。原告诉称解除双方签订的《房屋租赁合同》，既无约定解除的事由，也无法定解除的事由，原告的主张依法不能成立，其诉讼请求明显错误，请求法院依法驳回。 一、该《房屋租赁合同》内容真实，被告诚信守约，原告也已如约租赁了该出租房的第二、三楼部分场地，早已装潢入驻营业，并至今仍在正常的经营状态中。所以，原告诉称解除合同没有任何理由。在签订合同前，被告已明确告诉原告，该出租房屋的性质原属工业用房，从该房屋低价出租一事就可以证明这个事实。该房屋原名红黄蓝童装厂，是由薛文锋拍卖取得的及其此后该房出租并允许转租等相关事实都具有高度盖然性，原告更是明知的。房屋租赁至今，被告会同厂房所有权人及所有承租者一起努力，致力将该工业性质的厂房积极改变为用于商业。所以被告在《房屋租赁合同》第一条中就明文告诉该出租房证号：“浙2017永嘉县不动产权第0012782号”。产权证是政府部门的公信证件，在该产权证上对该房的基本情况特别是房屋性质已登记得一清二楚，根本没有隐瞒。根据该合同第三条被告向原告提供的“现有建筑工程消防验收意见书”及其合同签订后即2018年8月份的[浙0001建（2018）-0929]和[浙0001建（2018）-0748]两份《消防审查合格书》等资料中，对该房改变为商业使用都做了相关说明，“本工程原使用功能为生产车间，现改建为家具商场，建筑层数，地上五层，面积25888.8平方米。使用功能：家具商场及装修层次，地上2-3层。装修面积：10240平方米，使用功能，商场”。原告还诉称：“吴祖川承诺：本商场经营家居（具）、建材、小汽车等，建立建材家居（具）综合性市场房屋的消防验收手续已经报批，房屋虽然是工业厂房转商业使用，转换手续也已报批”。原告这里诉称的吴祖川不是承诺。而是吴祖川将这个出租房屋改变为商场的事实告知原告。吴祖川是在双方签订《房屋租赁合同》之前的2018年3月份告知原告的，该内容说明被告在房屋租赁前就告知原告该房屋为了适应商业需要进行重新装修，需要消防验收手续及房屋功能改变手续，而这些手续都在上报审批之中。并告知原告应该按照这个精神履行自己的装修义务。这与承诺不是一回事。故此，本合同的签订没有缔约过错，原告也没有重大误解，原告主张解除合同没有事实和法律根据，请求法庭依法驳回。 二、原告在履行《房屋租赁合同》中没有及时缴纳电费，故意拖欠房屋租金的行为应承担违约责任。按合同规定原告的房屋租赁应先付房屋租金后使用房屋，第一年半年付一次，计476594元；第二年起一年付一次，计953188元。但是，原告从入驻后的即2018年6月1日到2018年11月30日一分电费不交。从2018年12月1日开始，原告就没有向被告支付2019年上半年的房屋租金，至今已欠476594元。从2019年6月1日开始，原告按合同约定应付房屋租金953188元而不支付。由于上述原因，被告不能及时向业主薛文锋交纳房屋租金。2019年1月3日，业主薛文锋采取措施，将该出租房停电7天，2019年1月17日原告才补交电费4651元。故此，造成被告和各承租户的重大损失。原告也逃脱不了自己的违约责任。但是该事态尚未结束，只要原告等人继续拖欠房屋租金，业主薛文锋为了催收房屋租金，有可能会故技重演，损失可能会更大。原告的行为对该《房屋租赁合同》的履行已构成了严重危险。故此，被告请求法庭对原告不及时支付电费和房屋租金的违约行为依法认定，被告保留向原告追究违约责任的权利。 三、原告主张被告退还其保证金50000元、半年租金476594元、房产税40000元，赔偿装修费644238.68元，其理由不成立，也没有法律依据。答辩人请求法庭依法驳回。原告承租该出租房屋的二、三楼场地建筑面积合计3448.87平方米，用于经营家具等系列项目。该房屋承租后，原告对其进行装修，这是原告自己的真实意思表示，不是他人强迫。房屋经过装修后，原告正常使用至今，在使用期间，特别是在其试营业期间，被告准许原告免费在出租房范围内创办了一场家具展销会，原告取得的营业额最高达到一天20多万元，其效益相当佳。至于当前原告自己所说的效益不好，如果是真实的，这也是原告自己经营不善所造成，这也是原告自己的违约行为所造成的，与被告无关。 第三人薛文锋述称，本案系原、被告之间的纠纷，原告与第三人之间没有权利义务关系，请求法院依法处理。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于原告提供的建设工程消防意见书，被告质证称该份意见书落款时间为2013年5月26日，系红黄蓝公司的内部行为，与本案无关；第三人对该证据的真实性没有异议。本院认为，该证据系温州市公安消防局出具的建设工程消防意见书，本院对其真实性予以认定。2.原告提供的薛文锋与被告签订的租赁合同，被告质证称对其真实性无法确认，不是被告法定代表人签字的；第三人薛文锋对其真实性没有异议。本院认为，该合同书虽然没有被告法定代表人吴祖川签名，但盖有被告印章，本院对其真实性予以认定。3.原告提供的告知函、要求限期处理争议问题意见书，被告质证对其真实性、合法性和关联性均有异议，这是原告单方制作，被告没有收到该告知函和意见书；第三人质证称该两份证据与第三人无关。本院认为，该告知函和要求限期处理争议问题意见书系原告单方制作，原告没有其他证据佐证被告收到该告知函和意见书，故本院对该两份证据不予认定。4.原告提供的装修费用票据，因原告已对装修费用申请司法鉴定，故本院对装修费用票据不作认定。5.原告提供的律师函，原告质证称就算是证据是真实的，被告没有拖欠5200000元租金，由于原告拖欠被告租金，导致被告无法将租金支付给薛文锋；第三人对该证据的真实性予以认定。本院认为，该份证据系薛文锋委托律师给被告发送的律师函，本院对该证据的形式真实性予以认定。6.原告提供的录音资料，被告质证称对该证据的真实性、关联性和合法性均有异议；第三人质证称该证据与其无关。本院认为，原告提供的录音资料中还涉及到“陈合”和“吴祖彩”，而该两人未予确认，本院对该证据的真实性无法确认。7.原告提供的照片，被告质证称照片证明不了什么问题，确实是因为被告无法继续支付租金，又被房东停电一次，但过错在于原告。本院对照片的真实性予以认定。8.被告提供的图片，原告对其真实性有异议，没有拍摄时间、地点、拍摄人。本院认为，该图片无法与原告相联系，本院对该证据不予认定。9.对资产评估报告，原告质证没有异议；被告质证对其真实性没有异议，但认为评估金额过高，且垃圾清理费、管理费均没有的，且有些是重复计算。本院认为，原、被告对证据的真实性均没有异议，本院对其真实性予以认定。 根据认定的证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定以下事实：被告永嘉县星豪家居有限公司成立于2018年3月21日，其登记股东为吴祖川、吴祖彩。被告永嘉县星豪家居有限公司（乙方）与第三人薛文锋（甲方）签订一份《厂房租赁合同》（落款时间为2017年12月11日）。合同载明：甲方出租给乙方的厂房坐落在永嘉县瓯北街道和一村（证号：浙2017永嘉县不动产权第0012782，属主厂房第1、2、3层共叁层，租赁物建筑面积以不动产权证为准）。双方在合同生效时进行现场确认。二、厂房租赁期限为2017年12月23日至2027年12月22日；该租赁厂房乙方仅用于家居、建材、小汽车市场经营使用，在已支付租金的前提下市场内经营摊位可以合法转租，市场总体经营不可转让给第三方。三、该厂房第1、2、3层共三层租赁第一至三年月租金为316666.67元，年租金为3800000元；第四年租金为4200000元；第五年租金在前一年的基础上增加5%（如果市场租金价格变化较大，双方协商再定租金浮动比率）；乙方于合同签订当日向甲方支付定金300000元，该定金冲抵首年租金，乙方于合同签订11日内支付第一年第一期租金1495707元（第一年第一期租金自2018年2月1日起计至6月22日止）；第一年第二期租金1900000元于2018年5月23日前支付；第二年起乙方租金一年一付，需提前一个月支付，（第一年每半年付半年租金，分两次付清），于届期的每年11月23日前支付，逾期由乙方承担日0.1%的滞纳金；甲方另收取乙方押金300000元，押金同首年租金支付时一起支付；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如发生拖欠情况，甲方收取乙方欠费金额每天千分之一的违约金；逾期超过十五天，甲方可以解除合同，乙方承担违约责任；同时，如果乙方拖欠各项费用超过15天的，甲方可以停止供应水、电、直至乙方付清费用为止，等等。 2018年4月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《房屋租赁合同》。合同载明：甲方出租给乙方的房屋坐落在瓯北街道和一村（证号：浙2017永嘉县不动产权第0012782号），本幢二楼内部分场地租赁给乙方，按建筑面积计算为准；租赁期限为9年，即从2018年6月1日至2027年5月30日；甲乙双方协定该房屋建筑面积3148.87平方米，其中二楼2号厅955.01平方米、3号厅655.63平方米、5号厅618.05平方米、6号厅310.64平方米，3号楼1号楼609.54平方米（含公共用人分摊部分）；第一年二楼月租金26元每平方米，年租金共792270.96元；三楼月租金22元每平方米，年租金为160918.56元；二、三楼合计年租金为953189.52元；乙方每年租金向甲方的财务缴纳，第一年租金乙方半年交一次，一年一付，先付后用，第二年租金提前一个月支付，第四年开始按照每年租金总金额的4%递增，乙方应每年交纳房产税给甲方40000元；乙方提供甲方押金50000元整，租赁期满乙方不再续租且无违约情况，另房内设施完好，退还押金给乙方，不计利息；甲方租赁给乙方的场所仅用于经营家具系列等项目；如甲方原因造成乙方不能正常营业，甲方应赔偿对乙方造成的损失；由乙方造成的由乙方自负，等等。 合同签订后，原告对承租的房屋进行装修，并于2018年5月2日向被告支付押金50000元、2018年6月1日至11月30日的租金476594元、2018年6月1日至2019年5月30日的房产税40000元。装修后，原告在承租的房屋内进行营业。2018年12月24日，浙江泽大（乐清）律师事务所接受薛文锋的委托，向被告及其股东吴祖彩发送律师函。律师函载明：被告于2017年12月与薛文锋签订租赁协议，承租坐落在瓯北街道和一村的不动产，截止2018年12月22日，被告尚欠薛文锋租金5200000元及3个月的物业费、水费和电费；限被告于收到律师函后7天内支付租金及滞纳金、物业费、水费、电费等，否则将通过法律途径主张租金和违约责任，并按照协议将于2019年1月1日前停止供应水、电等。后被告未向薛文锋支付租金，薛文锋于2019年1月3日采取断电措施，长达7天。但被告仍没有支付全部租金，薛文锋于2019年6月18日开始断电，一直未予恢复。在本案审理过程中，原告于2019年12月份开始腾空承租的房屋。 在审理过程中，本院委托温州安阳资产评估事务所对原告的装修费用进行司法鉴定。温州安阳资产评估事务所于2019年11月30日作出温安资评报字（2019）第044号资产评估报告，装修费用评估567946元。原告为此缴交纳了鉴定费6900元。 另查明，按照合同约定，永嘉县星豪家居有限公司应于2018年5月23日支付第三人薛文锋第一年租金3395705元，而被告永嘉县星豪家居有限公司于2018年5月23日前仅支付租金1600000元，加上于2018年7月31日支付的500000元，仅2100000元，之后再也没有支付过租金。本院于2019年7月9日受理了薛文锋诉房屋租赁合同纠纷一案，薛文锋请求判令解除与永嘉县星豪家居有限公司签订的房屋租赁合同，同时要求支付尚欠的租金和占有使用费等。本院于2020年1月7日作出判决，解除薛文锋与永嘉县星豪家居有限公司签订的房屋租赁合同。 本院认为，原告与被告永嘉县星豪家居有限公司签订的《厂房租赁合同》主体合格，内容合法，应为有效，受法律保护。现原告承租的房屋因被告未支付租金而被房东薛文锋于2019年6月18日断电一直未恢复，且原告也在最后一次开庭时已经大部分腾空承租的房屋，使原、被告之间签订的《房屋租赁合同》无继续履行的可能，且原告签订合同的目的也无法达到，故原告起诉要求解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，理由正当，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿。原、被告之间签订的是房屋租赁合同，被告的主要义务是提供房屋场地给原告经营，而原告的主要义务是按约支付租金。原告已使用被告提供的房屋场地一年以上，现原告要求被告返还原告已付租金476594元和房产税40000元，理由不足，本院不予支持。至于押金50000元，按照合同约定，房内设施完好的前提下才有可以返还押金，而现有证据无法证明原、被告对涉案租赁房屋进行返还交接，更无法证明房内设施完好，现原告起诉要求被告返还押金，理由不足，本院不予支持。原告为履行合同对承租房屋进行装修，经鉴定装修费用为567946元。合同解除后，该装修成为原告的损失。而导致原、被告签订的《房屋租赁合同》解除的主要责任在于被告，故被告应赔偿原告合理的经济损失。结合原、被告签订合同年限和原告使用承租房屋的时间，以及装修折旧，本院酌情判定被告赔偿原告装修损失400000元。鉴定费用6900元，酌情由原告自行承担1900元，被告承担5000元。综上，原告的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条规定，判决如下： 一、解除原告章忠特与被告永嘉县星豪家居有限公司于2018年4月29日签订的《房屋租赁合同》； 二、限被告永嘉县星豪家居有限公司于本判决生效之十日内赔偿原告章忠特装修损失400000元； 三、限被告永嘉县星豪家居有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告章忠特已预交的鉴定费5000元； 四、驳回原告章忠特的其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费15697元，由原告章忠特负担8397元，由被告永嘉县星豪家居有限公司负担7300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  潘谷明 人民陪审员  孙双红 人民陪审员  王金梁 二〇二〇年三月二十四日 书 记 员  章 衡 永嘉县人民法院门户网站网址:××