浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终7343号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京中资投资有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇府前街4号奥竺商务楼B411。法定代表人：王庆芳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周耀斌，浙江中辛律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱千里，浙江中辛律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：永嘉上塘中心城区管理委员会，住所地浙江省永嘉县南城街道永兴路建设大楼五层-六层。负责人：朱清化，系该委副主任。委托诉讼代理人：孙成耀，浙江永学律师事务所律师。上诉人北京中资投资有限公司（以下简称北京中资投资公司）因与被上诉人永嘉上塘中心城区管理委员会（以下简称上塘中心区管委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市永嘉县人民法院（2019）浙0324民初257号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京中资投资公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1、上塘中心区管委会赔偿北京中资投资公司投入湖中茶楼（爱鹅楼）的装修、门台造价等资金1111546元及利息损失（从2013年7月6日起按中国人民银行同期同档次贷款利率计算至实际履行完毕之日止）；2、上塘中心区管委会赔偿北京中资投资公司因聘请人员看管爱鹅楼支出的工资（从2013年8月开始按每月2500元计算至看管结束时，暂计算至2019年7月为180000元）；3、上塘中心区管委会赔偿北京中资投资公司评估费10000元。事实和理由：一、上塘中心区管委会未按照合同约定交付两处茶楼及享有使用权的文件，导致温州美丽自驾游服务有限公司未能开展正常的经营活动，北京中资投资公司的合同目的不能实现，上塘中心区管委会已构成根本性违约。一审法院认定两处茶楼均已交付且无产权证不影响对茶楼的使用，系事实认定错误。（一）合同约定租赁的茶楼有两处，分别为浦东茶楼和湖中茶楼，面积合计1249平方米，且每平方米最少需要投入3000元的装修标准，但上塘中心区管委会仅交付湖中茶楼一处，面积仅379.4平方米，导致北京中资投资公司对茶楼的规划使用没有办法实现。（二）一审法院认定上塘中心区管委会已经交付浦东茶楼，缺乏证据支持。上塘中心区管委会主张其已经交付浦东茶楼，应当承担其已经履行交付义务的证明责任。一审法院仅以浦东茶楼已竣工验收并具备交付条件、北京中资投资公司提供的装修图纸包含浦东茶楼、现浦东茶楼由永嘉县社区卫生服务中心（以下简称卫生服务中心）使用而北京中资投资公司未提出异议、北京中资投资公司给上塘中心区管委会的回复函中未提及茶楼交付问题等，主观臆测推断浦东茶楼已经交付，明显错误。首先，浦东茶楼是否符合交付条件，与上塘中心区管委会有无交付该茶楼并无必然联系。根据北京中资投资公司的了解，浦东茶楼直到2019年8月才取得相应的证书。一审法院认定茶楼竣工验收的《工程结算审核报告书》，北京中资投资公司从未见过，也未质证过。且认定竣工验收应当以竣工验收资料为准，而不能凭《工程结算审核报告书》作出认定。其次，北京中资投资公司对两处茶楼的使用系统一规划、统一制作图纸，且在签订租赁合同前，北京中资投资公司已将茶楼的初步设计图纸提交给上塘中心区管委会。因此，有浦东茶楼初步设计图纸也推断不出该茶楼已经交付的结论。北京中资投资公司发现卫生院搬入浦东茶楼后，马上向上塘中心区管委会提出了异议。即使没有提出异议，也不能推断出该茶楼已经交付的结论。至于北京中资投资公司的回函，也与浦东茶楼是否交付的问题不具有关联性。一审中，北京中资投资公司因上塘中心区管委会未交付浦东茶楼而提出解除合同的反诉请求，上塘中心区管委会仅就产权证和装修等方面进行答辩，未否认浦东茶楼未交付的问题。（三）根据上塘管委会自己的陈述及提供的电话录音，足以证实其未交付浦东茶楼的事实。上塘中心区管委会的起诉状中写明“因种种原因，对于浦东茶楼双方同意不交付使用”，庭审中其强调是由于北京中资投资公司不愿接手浦东茶楼，其才将浦东茶楼转给卫生服务中心，由此可见，双方对浦东茶楼未交付的事实没有争议，只是对未交付使用的原因存在争议。（四）上塘中心区管委会未提供对茶楼享有使用权的文件，导致温州美丽自驾游服务有限公司未能将住所登记在茶楼和开展经营。合同明确约定上塘中心区管委会需向北京中资投资公司交付房产证（或具有出租权的有效证明），但其至今未向北京中资投资公司交付房产证（或具有出租权的有效证明）。二、一审法院将《工程结算审核报告书》等未经质证的证据作为认定案件事实的依据，程序违法。一审法院所作判决所依据的证据中包含《工程结算审核报告书》、《企业名称预告核准通知书》、《公司设立登记申请书》、《公司设立审核登记表》等，均未经北京中资投资公司质证。三、由于上塘中心区管委会违约且给北京中资投资公司造成损失，其应当承担违约责任，赔偿北京中资投资公司的损失。上塘中心区管委会辩称，一、北京中资投资公司所述不符合客观事实。1、双方签订《房屋租赁合同》后，上塘中心区管委会即向北京中资投资公司交付了两处茶楼。如果没有交付，北京中资投资公司委托的设计人员不可能到茶楼里进行勘察测量。2、北京中资投资公司所称的上塘中心区管委会在反诉中没有否认未交付之词，与事实不符。上塘中心区管委会在一审中一直强调合同签订后，茶楼已经交付，但北京中资投资公司对浦东茶楼没有装修入住，也没有实际进行管理，没有支付租金。3、在当时，只要乡镇机关出具相关证明就可以办理工商登记手续，故除产权证外，北京中资投资公司可以要求上塘中心区管委会出具相关证明，但其从未提要求。而温州美丽自驾游服务有限公司申请工商登记的时间早于双方租赁合同的签订日期，且公司注册地点在站前街，可见北京中资投资公司并无将该公司注册地点登记在浦东茶楼的意图。2016年农历年底，上塘中心区管委会将浦东茶楼交付给卫生服务中心，同样在没有产权证的情况下，卫生服务中心办理了营业执照。北京中资投资公司所称的上塘中心区管委会未提供产权证导致其不能在茶楼登记注册温州美丽自驾游服务有限公司的理由不能成立。4、与上塘中心区管委会签订本案《房屋租赁合同》的是北京中资投资公司，而温州美丽自驾游服务有限公司的投资人系王振芳与蒋彩霞，两者的法律主体不同。北京中资投资公司以温州美丽自驾游服务有限公司登记在站前街而要求上塘中心区管委会赔偿，明显混淆了事实。二、上塘中心区管委会关于一审法院程序违法的诉称，缺乏事实和法律依据。一审法院作为审理机关为审查事实，依职权自行到相关部门调取的竣工验收、美丽自驾游公司的工商登记资料、温州美丽自驾游服务有限公司的租赁合同及经营范围等、卫生服务中心的营业地址变更等，均具有很强的合法性、真实性、关联性，无须经过北京中资投资公司质证，法律也没有规定必须经当事人质证。三、北京中资投资公司要求上塘中心区管委会赔偿装修损失，缺乏法律依据。北京中资投资公司的装修分为三部分，其中门抬造价、清理河塘及造水坝的费用均已超过合同的约定范围，且上塘中心区管委会也没有同意北京中资投资公司的上述行为。上塘中心区管委会向一审法院起诉请求：1、判令解除上塘中心区管委会、北京中资投资公司于2013年4月16日签订的《房屋租赁合同》，并判令北京中资投资公司立即腾空永嘉县鹅浦公园湖中茶楼；2、判令北京中资投资公司立即支付上塘中心区管委会从2013年8月10日至2019年8月9日止的陈述房屋租赁费共计865032元整及利息损失（利息按中国人民银行同期同档次基准利率计算，其中136584元从2013年5月1日开始起算，其中136584元从2014年8月10日开始起算，其中136584元从2015年8月10日开始起算，其中136584元从2016年8月10日开始起算，其中136584元从2017年8月10日开始起算，其中182112元从2018年8月10日开始起算，上述利息均计算至实际履行完毕之日止）。北京中资投资公司反诉请求：1、判令解除上塘中心区管委会、北京中资投资公司于2013年4月16日签订的《房屋租赁合同》；2、判令上塘中心区管委会赔偿北京中资投资公司投入茶楼的资金1723356.14元及利息损失（从2013年7月16日起按中国人民银行同期同档次贷款利率计算至实际履行完毕之日止）。一审法院认定事实：为推动内外永嘉人互动发展和“浙商回归”工程建设，上塘中心区管委会与北京中资投资公司于2013年4月16日签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于永嘉县鹅浦公园内的两处茶楼（分别是浦东茶楼和湖中茶楼）租赁给北京中资投资公司作为温州美丽自驾游服务有限公司办公接待使用。合同还约定给北京中资投资公司三个月的装修期，不计租金；租期为2013年8月10日起至2028年8月9日，共15年。第一年至第五年租金为30元／平方米·月，第六年至第十年为40元／平方米·月，第十一年至第十五年50元／平方米·月，续租时以此类推；如果北京中资投资公司的温州美丽自驾游服务是上塘中心区管委会招商引资的签约项目，该项目的投资额不少于3000万元，公司注册资金不少于1000万元，北京中资投资公司对承租茶楼的投入不少于3000元／平方米，则上塘中心区管委会对租金实施优惠减免政策；自合同生效之日15日内，北京中资投资公司应支付上塘中心区管委会第一年租金，以后应在每年租期结束前一个月支付下一年租金；租赁期间，如北京中资投资公司拖欠房租累计6个月以上，上塘中心区管委会可单方解除合同等内容。《房屋租赁合同》签订后，上塘中心区管委会已经及时将湖中茶楼交付给北京中资投资公司，北京中资投资公司也已经装修接管。而合同约定的浦东茶楼在2017年由卫生服务中心接管使用。2018年10月17日，上塘中心区管委会制发《交纳租金通知书》，要求北京中资投资公司支付682200元租金（湖中茶楼）。2018年10月30日，北京中资投资公司制发《回复函》称：“茶楼的用途是提供我司在永嘉县境内投资温州美丽自驾服务项目使用，用于办公接待。由于贵单位未提供茶楼相关产权证书等资料，导致我公司无法以茶楼为地址注册公司和开展经营，无法达到租赁茶楼用于办公的目的，给我方造成重大损失，贵单位已经构成严重违约。在贵单位发出《交纳租金通知》之前，双方已经进行过多次协商，贵单位要求提前解除合同，双方一致同意邀请第三方资产评估公司介入，解决双方的争议”等内容。2018年12月14日，上塘中心区管委会制发《催交租金和解除合同通知函》，要求北京中资投资公司于2018年12月20日前支付湖中茶楼的租金864120元并提出解除合同。该通知于2018年12月15日由湖中茶楼处的门卫签收。此外，王庆芳、蒋彩霞于2013年4月25日经登记成立温州美丽户外运动有限公司，住所地为永嘉县。一审法院另查明：永嘉县鹅浦公园三期茶室工程《工程结算审核报告书》载明：竣工验收日期为2013年2月3日，工程结算造价审核定案通知书于2013年12月19日制发。永嘉县卫生健康局的管理系统载明：卫生服务中心的地址于2017年5月5日从永嘉县永建路328号变更为永嘉县上塘鹅浦公园管理房（浦东新村）。温州美丽自驾服务有限公司在工商部门登记的档案显示：1、2013年1月4日，温州市工商行政管理局制发了《企业名称预告核准通知书》，核准的企业名称为温州美丽自驾服务有限公司。2、2013年1月21日，王庆芳与温州美丽自驾服务有限公司（筹）签订《房屋租赁合同》，将登记在王庆芳名下的坐落于永嘉县中建筑面积50平方米的房屋出租给温州美丽自驾服务有限公司（筹）。同日，王庆芳填写了《公司设立登记申请书》，并向工商行政部门提交了设立登记所需要的住所地是的材料等。2013年4月25日，工商部门相关工作人员签发了《公司设立登记审核表》。3、设立时公司相关信息有：股东是王庆芳、蒋彩霞，经营范围是户外休闲活动策划、咨询，汽车租赁，旅游工艺品销售。4、公司的变更信息有：2014年8月5日，经营范围变更为户外休闲活动策划、咨询，汽车租赁，旅游工艺品销售，场地租赁、户外休闲用品租售、餐饮服务、预包装食品销售。2016年5月9日，经营范围变更为户外活动组织策划（不含高危性体育项目），户外休闲活动策划、咨询，汽车租赁，旅游工艺品销售，场地租赁、户外休闲用品租售、餐饮服务、预包装食品销售（仅限分支机构经营）。同日，公司名称变更为温州美丽户外运动有限公司。一审法院认为，北京中资投资公司从租赁之后一直未支付租金，已构成违约，并具备合同约定的解除条件。上塘中心区管委会未提供房产证，不构成根本违约。北京中资投资公司主张上塘中心区管委会没有提供房产证导致其不能在租赁房屋内注册温州美丽自驾游服务有限公司，构成根本违约。首先，合同约定的是上塘中心区管委会应当提供房产证（或具有出租权的有效证明），即合同已经明确约定可以提供具有出租权的有效证明。可见，提供房产证并非唯一选项。其次，北京中资投资公司提供《公司设立登记服务指南》作为证据，以证明申请登记必须要提供房产证。但经审查，该证据记载的是“依据使用证明”，而根据《中华人民共和国公司登记管理条例》第二十四条的规定，公司住所证明是指能够证明公司对其住所享有使用权的文件。而享有使用权的文件并非只有房产证。结合北京中资投资公司提供的《温州市放宽企业住所和经营场所登记条件实施细则》有关“可由乡、镇级政府出具证明替代”的规定；温州美丽自驾服务有限公司住所地是在王庆芳家中，租赁面积远小于湖中茶楼面积；温州美丽自驾服务有限公司申请登记的时间（2013年1月21日）早于本案租赁合同的签订等，北京中资投资公司在明知需要所谓的房产证之类的“其住所享有使用权的文件”，且在提供不了的情况下，还与上塘中心区管委会签订租赁合同，是其没有尽到审查义务。第三，即使上塘中心区管委会提供了房产证，也不能证明温州美丽自驾服务有限公司对本案租赁物享有使用权，因为承租方是北京中资投资公司，而非温州美丽自驾服务有限公司（筹）或其设立人。事实上，温州美丽自驾服务有限公司（筹）在《房屋租赁合同》签订之前已经向工商行政部门提供了注册的住所地享有使用的文件，不需要北京中资投资公司提供证明。因此，北京中资投资公司的上述主张不能成立。关于浦东茶楼有没有交付及是否违约的问题。首先，北京中资投资公司称浦东茶楼交付不了的原因是上塘中心区管委会未结完工程款导致茶楼验收未通过。该陈述与查明的茶楼已经于2013年2月份竣工验收的事实不符而可信度不高。其次，从2013年2月份已经竣工的事实来看，该茶楼客观上已具备交付的条件。而2013年4月份签订租赁合同，双方并没有争议，如没有特殊情况而不交付的可能性不大。第三，从北京中资投资公司提供的装修图纸来看，两处茶楼系一起设计，已经一起交付存在可能。第四，浦东茶楼于2017年交给卫生服务中心使用，北京中资投资公司理应及时知悉。但没有证据显示北京中资投资公司已经提出过异议，相反从2018年10月30日北京中资投资公司《回复函》记载的“未提供茶楼相关产权证书等资料”、“在贵单位发出《交纳租金通知》之前，双方已经进行过多次协商，贵单位要求提前解除合同，双方一致同意邀请第三方资产评估公司介入，解决双方的争议”内容，显示出北京中资投资公司认可“双方已一致同意邀请第三方资产评估公司介入解决双方的争议”。而资产评估公司能够解决的只是“定价”问题，且需要“定价”的只是湖中茶楼装修金额、门台造价、清理河塘及打水坝费用、办公家具及电器投入价值。故可以推定北京中资投资公司对除“定价”之外的事由没有争议。综上，上塘中心区管委会述称的双方对浦茶楼已经达成一致的陈述，可予采信。北京中资投资公司主张未交付浦东茶楼已经构成违约，不予采纳。关于合同解除问题。由于北京中资投资公司未支付租金已经构成违约，故上塘中心区管委会享有合同约定的解除权，而解除通知于2018年12月15日到达北京中资投资公司，且北京中资投资公司未起诉否定，故合同已经于解除通知到达之日解除。此外，上塘中心区管委会并没有根本性违约，故北京中资投资公司无权解除合同。关于租金的金额与是否需要支付的问题。涉案《房屋租赁合同》约定租期为2013年8月10日起至2028年8月9日，共计15年。第一年至第五年租金为30元/平方米·月，第六年至策十年40元/平方米·月，第十一年至第十五年50元/平方米·月，续租时以此类推。合同还约定给北京中资投资公司三个月的装修期，不计租金。湖中茶楼建筑面积为379平方米，合同解除后，北京中资投资公司没有将房屋交还上塘中心区管委会，故需要支付实际占用费，实际占用费可以参照合同约定计算。因此，从2013年8月10日计算到2018年8月9日（扣除装修三个月）的租金为：年租金×时间（年）＝（379平方米×30元/平方米·月×12月）×4.75年＝648090元；2018年8月10日开始至2018年12月20日的租金及占用费为：月租金×时间（月）＝（379平方米×40元/平方米·月）×4.33月＝65642.8元；2018年12月21日至实际交还房屋为止的实际占用费可按约定的40元/平方米·月计算。对湖中茶楼已经交付给北京中资投资公司占用，双方没有争议。因此，对湖中茶楼的租金（含合同解除后的实际占用费）北京中资投资公司应承担支付义务。2018年12月20日以前产生的租金（含2018年12月16日到2018年12月20日的实际占用费）计算到2018年12月20日为止为713732.8元，此后的实际占用费可按约定的40元/平方米·月计算到实际交还房屋之日为止。至于利息损失问题。虽然合同约定每年一付，但2018年12月14日上塘中心区管委会制发《催交租金和解除合同通知函》要求北京中资投资公司于2018年12月20日前支付，可视为其已经给予宽限期至2018年12月20日。同时由于合同并没有约定逾期支付租金可以解除合同之外的违约责任，因此，2018年12月20日前不宜计算利息损失，故对2018年12月20日以前产生的租金逾期未付的利息损失予以支持，可以654654.8元为基数自2018年12月21日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际支付之日止。2018年12月21日以后的实际占用费，因需要计算到实际交还房屋之日为止而具体数额不便确定，且履行期限也没有明确的约定，故不宜计算利息损失。关于北京中资投资公司支出的金额及是否需要赔偿的问题。虽然上塘中心区管委会对《资产评估报告》提出质疑且主张鉴定意见缺乏真实性，但该评估报告是法院依法委托有鉴定资质的第三方所作出，故应予以认定。即北京中资投资公司支出为：1111546元（其中含：茶楼的装修金额621840元、门台造价132703元、清理河塘及打水坝费用67583元、办公家具及电器价289420元）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，因《房屋租赁合同》约定的租赁物为茶楼，所涉及的门台、水坝已经超过合同的约定而属于扩建，北京中资投资公司提供的证据，不能证明门台、清理河塘及打水坝已经得出租人同意。北京中资投资公司要求赔偿关于门台、清理河塘及打水坝的相关费用，应由其承担举证不能的不利后果。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，合同的解除是因承租人未支付租金的违约行为所导致，而非因双方违约导致，且出租人也未同意利用。故对北京中资投资公司的装修损失赔偿要求，不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。本案中，该部分的办公家具及电器，未形成附合的装饰装修物，在不造成房屋毁损的前提下（否则需要承担恢复原状的责任）依法可以由承租人拆除。故中资公司要求对方支付对应价值货币的主张亦不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十三条之规定，判决：一、限北京中资投资公司于本判决生效之日起十日内支付上塘中心区管委会租金（含2018年12月16日到2018年12月20日的实际占用费）713732.8元及其利息损失（利息损失按自2018年12月21日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际支付之日止）；二、限北京中资投资公司于本判决生效之日起十日内支付上塘中心区管委会2018年12月21日以后的实际占用费（实际占用费自2018年12月21日起按379平方米×40元/平方米·月计算到实际交还房屋之日为止）；三、驳回上塘中心区管委会其他的诉讼请求；四、驳回北京中资投资公司的反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费13670元，减半收取6835元，由北京中资投资公司负担4928元、上塘中心区管委会负担1907元；反诉受理费14800元，减半收取7400元由北京中资投资公司负担。二审审理期间，本院出示了一审案卷已经附卷的永嘉县鹅浦公园三期茶室工程结算审核报告书、温州美丽自驾游服务有限公司的工商档案资料。北京中资投资公司认为工程结算造价审核定案通知书不是证明浦东茶楼工程竣工的合法依据。对温州美丽自驾游服务有限公司的工商档案资料，北京中资投资公司没有异议，但认为2013年1月，温州美丽自驾游服务有限公司还没有经营场所，在此情况下，王庆芳将公司的营业地址登记在自己老家的住址。上塘中心区管委会对上述证据均无异议。本院认为，上述证据系一审法院向相关部门调取的档案材料，对其真实性可予以确认。本院经审查当事人一审提供的证据，以及法院调取的证据，依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于浦东茶楼是否已经交付的问题。双方一致确认湖中茶楼交付时没有办理交接手续，因此，本案不宜以有否办理交接手续来对浦东茶楼是否交付的事实作出判断。对于该争议问题，应根据本案的证据、双方当事人在租赁合同签订后至诉讼前的行为，并结合常理等进行综合判断。首先，现有证据可以证明鹅浦公园三期茶室（即浦东茶楼）竣工验收时间在2013年，但没有证据显示上塘中心区管委会拒绝交付浦东茶楼或存在交付障碍。且本案的租赁合同系在永嘉县人民政府推行内外永嘉人互动发展和“浙商回归”工程建设的背景下，由政府通过优惠政策招商引资签约的项目，双方对合同内容没有争议，因此，上塘中心区管委会也没有理由不交付该茶楼。其次，北京中资投资公司系同时对湖中茶楼、浦东茶楼进行规划和装修设计。第三，从2013年4月签订租赁合同至2019年1月上塘中心区管委会提起本案诉讼，时间长达五年九个月，在该期间内，未反映北京中资投资公司曾向上塘中心区管委会主张交付浦东茶楼，或以上塘中心区管委会未交付浦东茶楼为由主张解除合同。第四，从北京中资投资公司法定代表人王庆芳与上塘中心区管委会工作人员的通话录音内容看，该次通话主要涉及的是上塘中心区管委会有否向王庆芳催讨湖中茶楼租金的问题。对于浦东茶楼，综合双方对话的上下文，该工作人员表达的意思为“王庆芳当时明知浦东茶楼产权证办不出来，但未要求解除合同。且是否有产权证不影响使用，是王庆芳自己一直不用该茶楼”。因此，从双方的对话内容中也推导不出上塘中心区管委会没有交付浦东茶楼，或者该工作人员承认上塘中心区管委会没有交付浦东茶楼的结论。综合上述分析，一审法院认定浦东茶楼已经交付，更符合客观事实，本院予以确认。北京中资投资公司以上塘中心区管委会未交付浦东茶楼而主张上塘中心区管委会构成根本性违约，依据不足，本院不予采信。北京中资投资公司未依约支付租金，已构成根本性违约，自2018年12月15日上塘中心区管委会解除合同通知到达北京中资投资公司时，双方的合同即解除。但应当指出，虽然北京中资投资公司存在未支付租金的违约行为，2017年上塘中心区管委会在未经与北京中资投资公司协商解除合同的情况下，径行收回浦东茶楼交由卫生服务中心使用，该做法亦欠妥当。关于上塘中心区管委会未提供两处茶楼的房产证是否导致北京中资投资公司合同目的无法实现的问题，一审法院已予充分阐述，本院不再赘述。关于北京中资投资公司的装修损失问题。湖中茶楼居于公园湖中，有石桥与公园陆地连接，需在石桥与公园陆地的连接处设立门台，使之形成一个整体景观和独立的使用空间。作为政府招商引资在对公众开放的公园里建设的项目，上塘中心区管委会应知晓增设该门台的必要性，且作为政府管理机构其亦不可能无视或放任北京中资投资公司擅自增设门台，故可认定门台系经上塘中心区管委会同意后增设。鉴于门台、石桥、湖中茶楼已经成为一处完整的公园景观，若予拆除，既破坏了公园景观，也造成不必要的浪费，因此，合同解除后，门台可由上塘中心区管委会留用，上塘中心区管委会给予北京中资投资公司适当补偿。根据一审法院委托鉴定机构作出的评估意见，门台的评估价值为132703元，本院酌定由上塘中心区管委会补偿100000元。北京中资投资公司在湖中茶楼周边清理河塘及打水坝，客观上使公园的环境及湖水的质量得到了改善，因此，相应的费用可由上塘中心区管委会适当予以补偿。清理河塘及打水坝费用为67583元，本院酌定上塘中心区管委会补偿50000元。上述上塘中心区管委会补偿的金额合计为150000元，直接从北京中资投资有限公司应付的租金中抵扣。双方未约定合同期满或解除后装修装饰物的归属问题，现因北京中资投资公司违约而解除合同，其主张赔偿装修装饰损失，于法无据，本院不予支持。办公家具、电器等，北京中资投资公司可自行搬离或拆回，其请求赔偿家具、电器的费用，同样缺乏法律依据，本院不予支持。针对一审审理程序存在的问题，本院已经在二审中予以补救，向双方当事人出示一审法院未经当事人质证的证据，并由双方进行质证，故本案已无必要因一审的程序问题发回重审，避免增加当事人的诉累以及司法资源的浪费。但一审法院未判决确认合同解除时间及判令腾空，欠妥，本院予以纠正。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销浙江省温州市永嘉县人民法院（2019）浙0324民初257号民事判决；二、确认北京中资投资有限公司与永嘉上塘中心城区管理委员会2013年4月16日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月15日解除；三、北京中资投资有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空位于永嘉县鹅浦公园内的湖中茶楼；四、北京中资投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付永嘉上塘中心城区管理委员会租金561762元（已抵扣150000元补偿款），并以561762元为基数，支付自2018年12月16日起至实际履行之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；五、北京中资投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付永嘉上塘中心城区管理委员会2018年12月16日以后的占有使用费（自2018年12月16日起按379平方米×40元/平方米·月计算到实际腾空并交还房屋之日止）；六、驳回永嘉上塘中心城区管理委员会的其他诉讼请求；七、驳回北京中资投资有限公司的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费13670元，减半收取6835元，由北京中资投资有限公司负担4928元、永嘉上塘中心城区管理委员会负担1907元；反诉受理费14800元，减半收取7400元由北京中资投资有限公司负担6756元，由永嘉上塘中心城区管理委员会负担644元。鉴定费10000元，由北京中资投资有限公司负担8650元，由永嘉上塘中心城区管理委员会负担1350元。二审案件受理费15600元，由北京中资投资有限公司负担13800元，由永嘉上塘中心城区管理委员会负担1800元。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇二〇年三月二十三日法官助理陈黛锦代书记员  胡珏琛