江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民2757号上诉人（原审原告）：马莉，女，1978年12月30日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：上官丙权，江苏富玲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢风来，男,1983年3月5日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：王优，江苏觉悟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马继微，男，1984年5月10日生，汉族，户籍地徐州市新城区，现住徐州市新城区。被上诉人（原审被告）：张葱明，女，1986年3月16日生，汉族，户籍地徐州市，现住徐州市新城区。原审第三人：谢志玲，女，1953年7月8日生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。上诉人马莉与被上诉人谢风来、马继微、张葱明，原审第三人谢志玲因房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初4481号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现本案已审理终结。上诉人马莉向本院提出上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或者发回重审；2、一、二审案件受理费、保全费均由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。一审法院认定谢志玲的行为不构成表见代理，属于适用法律错误。根据相关的法律条文规定，表见代理的构成需要满足以下条件，第一、行为人不具有代理权。第二、有使相对人相信行为人具有代理权的事实和理由。第三、第三人善意且无过失。第四、行为人与相对人之间的民事行为具备民事法律行为成立的有效条件。本案中，上诉人基于谢志玲为谢风来的母亲的身份，以及谢志玲持有涉案房屋的产权材料原件和涉案房屋的拆迁安置材料，同时谢志玲持有涉案房屋的钥匙，其在原购房过程中支付了25万元房款，以上足以使上诉人相信其具有代理权。同时涉案的房屋为拆迁房，在2018年之前不具备办理不动产权登记的条件，本案上诉人作为被拆迁辖区的居民，对涉案房屋在2018年之前不具备办理动产不动产登记的条件也是知道的，这也导致上诉人为何客观上在签订合同之后，没有要求被上诉人追认或者是过户。这并不是上诉人怠于行使权利，或者过度自信产生了过失，而是上诉人知道在当时根本无法办理完成过户。如果涉案房屋是商品房，本身具备办理产权登记的条件，上诉人长时间未要求被上诉人追认或者是过户，才会导致无法完全让他人信服，上诉人善意且无过失。二、一审法院认定上诉人主张被上诉人过户房屋属于重复诉讼是法律适用错误。三、一审法院的判决不利于正确引导社会价值导向，可能会产生后续的社会问题，将会严重影响社会的公序良俗。被上诉人谢风来辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。2、上诉人是通过中介介绍进行购房的，说明其并非是无知之人，但是上诉人在明知第三人谢志玲没有获得代理权的情况下依然偏听偏信一厢情愿的购买涉案房屋，将购房款交付给第三人谢志玲，上诉人的这种做法不构成表见代理，也没有任何法律依据。上诉人购买涉案房屋从始至终未与被上诉人谢风来有过任何沟通联系，直至今日第三人谢志玲和谢风来并不存在法律意义上的母子关系，没有任何证明母子关系的证据存在。在购房之初，相信上诉人也没有见到相关证明母子关系存在的证据，那么上诉人是如何确信第三人与谢风来的母子关系？又是如何确信第三人出资购房的？以上诉人的认知，是否任何一个手持涉案房屋拆迁合同以及房屋钥匙，自称是房屋所有权人母亲的人都要相信其是有权处分房屋？谢风来至今未收到一分购房款，谢风来有理由相信上诉人是与第三人恶意串通，谋取被上诉人的财产。因为谢风来是从上诉人口中获知，第三人在拿到卖房款后自行购置了一套住房，购置房屋的地址谢风来至今不知道在何处。3、上诉人在明知涉案房屋是第三人无权处分情况下出卖，房屋纠纷尚未解决完毕，依然恶意搬进涉案房屋中居住，妄想用这种手段占用涉案房屋，这种行为是不当的。4、一、二审案件受理费和保全费由上诉人自行承担。被上诉人马继微、张葱明未到庭，亦未提交书面答辩状。原审第三人谢志玲述称，一审判决不当。我们一家人商量好卖房子，让我拿着材料去中介处登记的，因为谢风来因为房价上涨不愿意出卖了，我没有办法向买房人交代。马莉向一审法院起诉请求：谢风来、马继微、张葱明协助办理徐州市惠民小区K10号楼2单元602室及地下室602室的产权过户手续，具体为采取依次协助过户的方式，由马继微、张葱明过户至谢风来名下，再由谢风来过户至马莉名下。一审法院认定事实：2017年11月13日，第三人谢志玲以谢风来的名义与马莉在云龙区美地房产中介服务部签订《徐州市房屋买卖合同》一份，约定：谢风来将徐州市云龙区惠民花园小区K10-2-602室及602号地下室的房屋出售给马莉，房屋转让价格为42万元；转让交易发生的各项税费由马莉承担；本合同签订之日马莉支付购房首付款27万元（包含已交定金）给云龙区美地房产中介服务部，并由云龙区美地房产中介服务部转交给谢风来，余款15万元在办理产权过户当天通过资金监管账户付清给谢风来；双方协商后，自己决定交房时间；自本合同生效之日起，谢风来保证积极主动无任何条件在房屋产权证办下来到房产局预约过户当天随时无偿配合马莉到房产局办理房屋产权过户手续，并按房产局要求提供过户期间所有过户材料，把该交易的房屋产权过户给马莉；双方同意谢风来收到马莉购买该套房屋转让总价格42万元时，将上述房地产正式交付给马莉；谢风来保证该套房屋归属权无争议，无再次买卖，无债权债务纠纷，谢风来名下所有债务均与此房屋无任何关系。双方还约定了其他内容。该合同中“谢风来”的签字均由第三人谢志玲代签。马莉提供了由谢志玲向其出具的收条一份，载明内容为谢志玲于2017年7月14日收取马莉购买涉案房屋的定金5万元，另收取马莉购房款22万元。庭审中，马莉称其买房时谢志玲持有谢风来与马继微签订的房屋买卖协议等手续，且谢志玲与谢风来系母子关系，谢志玲说一家人商量好的卖房子，本案房屋买卖合同签订后，谢志玲将房屋钥匙交予马莉，马莉已于2018年4月在涉案房屋居住。谢风来称其与谢志玲系母子关系，但从小就过继给其舅舅，其与谢志玲之前住在一起，购房时二人关系尚可，谢志玲要求保管相关购房合同等一系列材料，其出于对母亲的尊重将上述材料交给谢志玲保管，后来二人关系紧张，其就搬出涉案房屋。马继微称谢风来购房时谢风来、谢志玲及谢风来的姐姐、姐夫一直都在场，其将房子卖给中间人，中间人支付其钱款，其直接将房屋过户给谢风来，当时付钱时其与谢风来在外聊天，谢志玲和谢明花在惠民小区的银行转账。第三人谢志玲称其与谢风来从来未住在一起，涉案房屋系其买的，是谢风来让其卖的。一审法院另查明，马莉于2018年4月27日以谢风来为被告、谢志玲为第三人，向一审法院提起诉讼，要求谢风来协助办理涉案房屋过户登记。2018年7月18日该案开庭审理时，马莉称其认为房子是谢风来的，其与谢志玲在协商买卖涉案房屋的过程中，没有联系过谢风来进行确认。一审法院还查明，谢风来与马继微、张葱明于2014年10月30日签订《房屋买卖协议书》一份，约定马继微、张葱明将涉案房屋以25万元的价格出售给谢风来，该协议书落款处买房人一栏由谢风来签字、捺印。2014年10月10日、11月10日，马继微、张葱明共同出具收条二张，分别载明收到谢风来购房款20万元和5万元。谢风来于2018年2月1日向本院提起诉讼，要求马继微、张葱明办理涉案房屋过户手续。该案审理过程中，谢风来的母亲谢志玲、姐姐谢明花经马继微、张葱明申请到庭作证，称谢风来支付给马继微、张葱明的购房款25万元中，谢风来支付了3.8万元，谢明花支付4.5万元，剩余都是由谢志玲支付的。一审法院审理后作出（2018）苏0303民初905号民事判决书，认为如谢明花、谢志玲主张本案诉争房屋共有，应当提供相应证据另行诉讼解决。遂判令马继微、张葱明自判决生效之日起十五日协助谢风来办理徐州市惠民小区K10号楼2单元602室及地下室602室的产权过户手续。该判决已生效。一审法院认为：马莉要求对方采取依次协助过户的方式将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，其中由马继微、张葱明过户至谢风来名下的诉讼请求已经另案处理且作出生效判决，其在本案中主张属于重复主张，一审法院依法不予理涉。马莉要求谢风来在取得房屋所有权后将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，事实基础应为其与谢风来存在合法有效的房屋买卖合同关系。首先，本案房屋买卖合同并非谢风来与马莉签订，马莉主张谢风来委托第三人谢志玲与其签订合同，但并无相应授权委托书，谢风来也否认委托事实，故不能认定谢志玲代谢风来签订合同的行为系有权代理。其次，马莉主张基于谢风来与谢志玲系母子关系、谢志玲支付了大部分购房款、谢志玲持有谢风来购买涉案房屋的手续、谢志玲将房屋钥匙交予马莉等事实，马莉有理由相信谢志玲有权代理谢风来卖房。但是，谢志玲持有的谢风来购房合同中的买房人仅载有谢风来一人，在房屋未登记在谢志玲名下的情况下无法认定谢志玲即为房屋所有权人，而谢志玲是否支付了大部分房款、是否系房屋共有人的事实并未经有效确认，谢志玲基于其与谢风来的亲属关系持有房屋钥匙、购房合同等物品并不能证明其有权处分或代为处分该房屋，且马莉明知涉案房屋应系谢风来所有、未得到谢风来确认谢志玲有代理权的情况下，轻信谢志玲及他人陈述而签订本案合同，未尽谨慎注意义务，自身并非善意无过失，故不能认定谢志玲构成表见代理。最后，即使谢志玲主张其支付了大部分购房款属实，但其认可谢风来亦支付了部分购房款，故案涉房屋仍有可能存在共有情形，谢志玲处分共有财产未经其他共有人同意，属无权处分，马莉不能由此享有物权变动请求权。综上所述，马莉基于其与谢志玲签订的房屋买卖合同主张其与谢风来存在房屋买卖合同关系，无事实及法律依据，故对马莉的诉讼请求，一审法院依法不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决驳回马莉的诉讼请求。案件受理费100元、保全费3020元，合计3120元，由马莉负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，本案的争议焦点在于谢志玲的行为是否对谢风来本人产生拘束力。《合同法》第49条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，谢风来通过与马继微、张葱明的买卖合同关系已经取得了房屋的所有权，生效判决（2018）苏0303民初905号民事判决已经判令马继微、张葱明协助谢风来办理涉案房屋的产权过户手续，故涉案房屋的合法所有权人是谢风来。马莉与谢风来之间的房屋买卖合同，虽然卖方写明为谢风来，但合同尾部“谢风来”“谢志玲”的签名均系谢志玲书写。谢志玲虽主张系谢风来委托其出售房屋，但谢风来对此并不认可，本案亦没有谢风来本人签字确认的授权委托书，结合谢风来同房屋中介的录音谈话内容可以证实，谢志玲出售涉案房屋的行为系无权处分。谢志玲在出售涉案房屋时持有涉案房屋的产权材料、拆迁安置材料及涉案房屋的钥匙并不因此构成表见代理，故马莉要求谢风来在取得房屋所有权后将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求不能成立，本院不予支持。至于马莉要求对方采取依次协助过户的方式将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，一审法院认定其中由马继微、张葱明过户至谢风来名下的诉讼请求已经另案处理且作出生效判决，马莉在本案中主张属于重复主张的观点并无不当，本院予以确认。综上，上诉人马莉的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人马莉负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  胡元静审判员  孟 娟二〇二〇年三月二十五日书记员  陆滢冰