重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终84号上诉人（原审被告）：凌建，男，汉族，1976年5月14日出生。委托诉讼代理人：王玲，女，汉族，1978年12月8日出生，系凌建的妻子。被上诉人（原审原告）：重庆蜀邦物业管理有限公司，住所地重庆市经开区青龙路8号7幢22-2号，统一社会信用代码9150010832779026XJ。法定代表人：陈如利。委托诉讼代理人：王忠元，男，汉族，1971年11月28日出生，公司工作人员。委托诉讼代理人：蒲德梅，女，汉族，1992年3月14日出生，公司工作人员。上诉人凌建因与被上诉人重庆蜀邦物业管理有限公司（以下简称蜀邦物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2018)渝0108民初2592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。凌建上诉请求：撤销原判，依法改判物业费按621元计算，蜀邦物管公司将消防维修基金89372.2元返还给业主，一、二审案件诉讼费由蜀邦物管公司负担。事实和理由：蜀邦物管公司提交的其与四公里村民委员会2015年9月10日签订的《金都华庭物业服务合同》没有甲方签章，且第一页签订时间为2015年9月10日，最后一页日期为2015年10月18日；前述合同以及2015年6月1日签订的《金都华庭物业服务合同（临时）》与（2017）渝0108民初9769、9773号等另案判决书中蜀邦物管公司自述的合同时间和内容不一致；蜀邦物管公司在合同履行期间伪造业主签字骗取大修基金89372.2元，导致消防设施不完善，影响业主生命安全。故蜀邦物管公司提交的两份合同均应认定为无效，对其伪造合同、资质的行为还应当进行处罚。蜀邦物管公司2018年1月24日提起本案诉讼，一审法院3月14日发出传票，4月2日开庭审理，12月20日作出判决，凌建2019年2月1日才收到一审判决，一审属于超期判决，并且一审笔录将开庭时间错误记录为2018年3月13日。因为蜀邦物管公司与四公里村民委员会签订的物业服务合同无效，即使蜀邦物管公司有证据证明其履行了物业服务义务，也只能按政府指导价的最低价0.35元/月·平方米收取物业费，截至2017年12月31日，应收金额为621元。蜀邦物管公司主张的2015年6月至2016年1月物业服务费因超过诉讼时效，不应得到支持。蜀邦物管公司主张违约金无合法依据，凌建不应支付违约金。蜀邦物管公司辩称，蜀邦物管公司2015年9月10日与四公里村委会签订的物业服务合同签章齐全，一审卷宗保存的复印件缺少最后一页，导致凌建误以为该合同不完整。蜀邦物管公司与四公里村委会曾经签订一份约定期限自2015年6月1日至2020年5月30日的合同，但随即进行了变更，于2015年6月1日重新签订一份约定期限自2015年6月1日至2015年9月30日的临时合同，后又于2015年9月10日签订期限自2015年9月10日至2020年8月30日的正式合同。动用大修基金经过了业主同意以及村委会、房管局的审核，是正当合法的。关于消防设施，小区业主经常向消防主管部门举报，但每次检查均为合格，并经过了消防演练，蜀邦物管公司对于消防设施的遗失补充过多次。合同约定的收费标准是与村委会协商确定，符合规定。本案没有超过诉讼时效，要求维持原判。蜀邦物管公司向一审法院起诉请求：判令凌建立即支付从2015年6月1日至2017年12月31日的物管费2883元，并支付滞纳金4151.52元；本案诉讼费由凌建承担。一审法院认定事实：原告系具有三级资质的物业服务企业。被告系重庆市南岸区某小区12楼1号房屋业主，该房建筑面积77.58平方米。南坪镇四公里村委会作为甲方与作为乙方的原告于2015年6月1日签订了《物业服务合同（临时）》，原告自2015年6月起对小区进行物业服务至今。后2015年9月10日双方再次签订了《物业服务合同》，该合同约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积在每月15日前按时交纳，住宅的收费标准为1.2元/平方米·月，合同服务期至2020年8月30日止。合同还对物业管理服务内容及标准、双方权利与义务、违约责任、争议解决等事项作出了约定。该合同签订后，原告按照合同约定履行了保洁、维修、养护、安保等义务。被告从2015年6月1日至2017年12月31日共拖欠物管费2885.98元（1.2元/平方米·月×77.58平方米×31个月）。庭审中被告要求撤销合同，对原告进行批评教育及判令原告返还不当得利，一审法院已向其释明可另案诉讼解决。一审法院认为，原告与南坪镇四公里村委会签订的《物业服务合同（临时）》和《物业服务合同》，均是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。由于该小区没有成立业委会，由村委会代管，故村委会与原告签订的物业合同对全体业主具有约束力。由于该物业服务合同明确约定了双方的权利、义务，原告已向被告提供了物业管理服务，被告即有义务向原告交纳物业管理费及相应费用，故原告请求被告缴纳2883元，不超过实际计算所得，该院予以支持。关于违约金，原告主张按每日千分之三的标准计算过高，该院酌情按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率支持资金占用损失。被告抗辩原告存在合同造假、违法出租管理用房、乱收费、无相应物业服务资质等，因其提交的证据无法充分证明其主张，不予采信。关于被告提出的原告物业服务存在保洁、安保不合格的问题，一审法院认为，物业服务企业服务对象为全体业主，受服务小区本身的状况和不同业主观念差异、要求不同等情况的影响，在部分服务上存在瑕疵在所难免。从整个小区来看，全体业主亦需要一个正常运作的物业服务企业。如果物业服务存在不足，业主应当积极指出，主张违约或损害赔偿，物业公司拒不整改的，还可以通过诉讼等途径主张。但如果均以拒交物业服务费用来消极对抗，物业服务企业收费存在困难更会怠于改善质量，恶性循环，终会损害全体业主的利益。本案中，被告并未举示充分证据证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵或根本违约的情况，其拒缴理由不能成立，不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国国务院物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款之规定，判决：“一、被告凌建在本判决生效后十日内支付原告重庆蜀邦物业管理有限公司2015年6月1日至2017年12月31日期间差欠的原告物业服务费2883元，并从欠费之日起，以当时欠费金额为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算并支付资金占用损失至欠款付清之日止；二、驳回原告重庆蜀邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告凌建承担（此款已由原告垫付，被告支付上述款项时径付原告，本院不作清退）。”凌建在二审中举示了以下证据：落款时间为2015年6月1日的《物业服务合同》，拟证明该合同约定期限为2015年6月1日至2020年5月30日，而蜀邦物管公司一审中举示的两份期限分别为2015年6月1日至2015年9月30日、2015年9月10日至2020年8月30日的合同系其伪造；《物业专项维修资金使用意见征询表》，拟证明其中多处业主签字不真实；消防设施照片12张，拟证明消防设施缺失；蜀邦物管公司发出的2份《关于解决消防问题的通知》、维修资金支取表，拟证明蜀邦物管公司动用大修基金89372.2元；（2017）渝0108民初9773号民事判决书（部分打印），拟证明物管合同约定期限为2015年6月1日至2020年5月30日。蜀邦物管公司质证后认为，蜀邦物管公司与四公里村委会曾经签订一份约定期限自2015年6月1日至2020年5月30日的合同，但随即进行了变更，于2015年6月1日重新签订一份约定期限自2015年6月1日至2015年9月30日的临时合同，后又于2015年9月10日签订期限自2015年9月10日至2020年8月30日的正式合同；《物业专项维修资金使用意见征询表》之后经过村委会和房管局盖章确认，使用大修基金程序合法；蜀邦物管公司发出2份《关于解决消防问题的通知》属实，但2018年第二次通知后因未通过，故没有实际支取；消防设施经常发生遗失的情况，蜀邦物管公司已多次购买材料。蜀邦物管公司在二审中补充举示2015年9月10日所签订的物管合同，拟证明一审卷宗内保存的复印件缺少该合同最后一页，该合同中双方签章完整。凌建质证后，认为约定期限为2015年6月1日至2020年5月30日的合同才是原始合同，其他两份合同系蜀邦物管公司伪造的无效合同。本院二审查明的案件事实与一审查明的相同。本院认为，蜀邦物管公司合理的解释了3份物业服务合同的由来，其与代行业委会职责的四公里村委会签订的《物业服务合同》合法有效，对包括凌建在内的小区全体业主具有约束力。蜀邦物管公司履行了合同主要义务，其按合同约定向凌建主张物业服务费及资金占用损失理由正当。蜀邦物管公司支取大修基金经过法定程序及审批，凌建要求蜀邦物管公司将其返还给业主没有事实和法律依据。关于小区消防设施缺失的问题，没有充分证据证明是蜀邦物管公司未履行物业服务职责所导致，不能成为凌建不缴纳物业服务费的正当理由。蜀邦物管公司对于凌建欠费行为进行过催收，未放弃权利，本案没有超过诉讼时效。经审查，本案一审程序不存在应当被发回重审的法定情形。综上所述，凌建的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人凌建负担。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 段晓玲审判员 夏兴芸二〇二〇年三月十三日（院印）书记员 余文韬