广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终16629号上诉人（原审被告）：张存，男，1978年2月20日出生，汉族，住广东省阳江市江城区*****双胜渔业队渔港路25号，公民身份号码为441************612。委托诉讼代理人：沙业泽，广东拓进律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市海利丰水产品市*经营管理有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇则徐社区*****，统一社会信用号码为91441900MA4X97PT92。法定代表人：林伟绕，该公司总经理。委托诉讼代理人：李土富，广东林德律师事务所律师。上诉人张存因与被上诉人东莞市海利丰水产品市*经营管理有限公司（以下简称海利丰公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初1627号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。海利丰公司向一审法院起诉请求：1.判令确认海利丰公司、张存双方的01号冷库租赁合同关系于2018年10月23日解除；2.判令张存向海利丰公司支付拖欠的保证金1000元、拖欠的租金（从2018年7月28日计至2018年10月23日）为40998元、3个月管理费为600元、3个月卫生费900元、水电费（从2018年7月28日计至2018年10月23日）为8971.5元，拖欠费用共计52469.5元；3.判令张存向海利丰公司无条件交还租赁物并交付冷库占用期间的使用费、管理费、卫生费、水电费（从2018年10月24日起计至张存实际将冷库返还给海利丰公司之日止，暂计至起诉之日约为1430元）；4.判令张存向海利丰公司支付逾期支付第2、3项诉讼请求所列款项的利息（按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年7月28日起计至实际付清之日止，暂计至2018年10月26日为355元）；5.判令张存向海利丰公司支付违约金171360元；6.判令张存承担律师费6000元及担保费；7.本案诉讼费、保全费由张存承担。一审庭审中，海利丰公司明确其第3项诉讼请求为：判令张存向海利丰公司无条件交还租赁物并支付冷库占用期间的使用费58962元、管理费800元、卫生费1200元、水电费10557元，合计71519元，以上各种费用从2018年10月24日起计至2019年2月28日。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、确认海利丰公司与张存于2018年3月8日签订的《海利丰市场租赁管理合同》于2018年10月23日解除；二、限张存于一审判决发生法律效力之日起五日内向海利丰公司支付租金40936元、管理费和卫生费合计1816.66元、电费11142元；三、限张存于一审判决发生法律效力之日起五日内向海利丰公司支付占有使用费10948元；四、限张存于一审判决发生法律效力之日起五日内向海利丰公司支付逾期付款利息如下：以14780元为基数，自2018年8月5日起算；以18722元为基数，自2018年9月5日起算；以17280.5元为基数，自2018年10月5日起算；以12456.66元为基数，自2018年11月5日起算；以1603.5元为基数，自2018年12月5日起算；上述利息均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至款项付清之日止；五、限张存于一审判决发生法律效力之日起五日内向海利丰公司支付违约金14280元；六、限张存于一审判决发生法律效力之日起五日内向海利丰公司支付律师费6000元；七、驳回海利丰公司的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费4774元（海利丰公司已预交），由海利丰公司负担3134元，张存负担1640元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初1627号民事判决。张存上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回海利丰公司全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由海利丰公司承担。事实与理由：一、案涉《海利丰市场租赁管理合同》应为有效，原审法院适用法律错误。海利丰公司没有提供证据证明该租赁物的权属情况，该租赁物权属不明。1.而原审法院自行调取的房屋所有权证及复函等资料违反法定程序，不能作为证据使用，且调取的资料也无法证明就是涉案的租赁物。原审法院所调取房屋所有权证的所有权人为虎门镇人民政府，地址为东莞市*********之一、二。而海利丰公司主张的房屋所有权人是东莞市虎门房地产开发有限公司，地址为东莞市*********。通过两者对比，均无法认定案涉租赁物的所有权人及地址就是相同的，且居委会也不是出具地址相同或一致的职能部门，其复函的内容也不能作为认定依据。2.根据规定，水产品批发市场开办非常严格，要经过先规划报批再建设的过程，未经城乡总体规划及土地利用总体规划，不能进行建设。海利丰公司自始至终都没有出具海利丰水产品批发市场已经过了城乡建设总体规划及土地利用总体规划的资料，也没有取得《建设工程规划许可证》，更没有经广东省人民政府、规划部门、环保部门及消防部门的批准，其与承租人订立的租赁合同应为无效。3.案涉东莞市海利丰水产品市*总面积11474.25平方米，根据法律规定，建筑总面积大于一万平方米的市场必须经过公安消防机构验收，而海利丰水产品批发市场没有消防设计，未经公安消防管理部门审核，更没有消防验收资料，明显违反上述法律法规的规定，本案应认定租赁合同无效。4.本案属于转租的情况，海利丰公司转租期限超过其剩余租赁期限三年多，在签订合同时也没有告知张存该事实，反而刻意隐瞒，导致张存轻信承租后可以长期经营，并投入大量资金进行经营从而造成严重损失，海利丰公司的行为明显属于欺诈，案涉租赁合同是无效、可撤销的。5.房屋所有权人虎门镇人民政府并没有委托东莞市*************对其所有的房产的经营使用权进行竞拍，且虎门镇人民政府的房产属于国有资产，并不属于集体资产管理的范畴，故其权力来源也不合法。二、海利丰公司曾向张存作出免租承诺，该承诺构成案涉租赁合同内容。1.根据海利丰公司提供的证据及法院确认的事实，可以确定的是海利丰公司的法定代表人林伟绕明确表示“是承诺向每位商户补贴7万元，先期预付给每位商户4万元，剩余3万元将作为每位商户一年租金抵数”的内容，以及汇宝公司的管理人员何志钊提到“三年三十六个月，12个月是免租金”的内容。在张存已证明上述承诺存在的情况下，原审法院将上述内容割裂开来论述，只摘取其中“提到免租一年”的内容来论述其观点，靠推理的方式认为海利丰公司的承诺不及于张存完全无理。2.汇宝公司管理人员何志钊于2018年9月5日晚上所开会议，张存虽然没有亲自出席，但已经派员工杨志伟代表出席，并不存在不出席的问题。何志钊的讲话可以作为本案的补强证据，进一步印证海利丰公司的法定代表人林伟绕对每位商户免租一年承诺的存在。所以在上诉人已完成举证的情况下，应由海利丰公司举证证明张存不属于免租商户范围。3.海利丰公司向每位商户补贴7万元是事实，至于通过何种方式进行补贴，其当时并没有明确的说明，没有预先支付4万元补贴给张存，并不能推定为免租一年的承诺不及于张存。4.原审法院又以张存对外出租的场地大部分为档口，租金在3000元/月左右，以免租一年与3万元补贴的价值相当为由，推定张存租金为14280元/月，如免租一年与常理不符，也是无理。5.原审法院以海利丰公司2018年8月发短信向张存催缴租金时，张存回答称“你算一下给我”就不存在免租约定，这种认定太过于武断。从整个信息的内容来看，张存均没有确认欠租金的事实，这样回复无非是海利丰公司出尔反尔，没有按承诺履行，张存看清了海利丰公司不诚信行为想将档口退回给海利丰公司。因为在当时双方可以协商的前提下，答问具有随意性的，并不能强求必须要像法院审理案件一样非要回答个免租的抗辩才能得到法院认可。三、本案如果合同有效，违约方应是海利丰公司而不是张存。1.按照租赁合同第八条第3款约定，从2018年3月8日签订合同时起计算，海利丰公司应于2018年3月23日前将涉案的（档）铺位交付给张存，但海利丰公司直至2018年7月28日才交付涉案（档）铺位，海利丰公司逾期交付（档）铺位的行为构成违约，张存有权解除合同。案涉租赁合同应自海利丰公司2018年11月21日收到张存发出的律师函之日起即解除，档口也即日退还给海利丰公司。2.海利丰公司违背给市场每位商户包括张存免租期一年的承诺，出尔反尔，违反承诺，明显属于违约行为。3.由于海利丰公司种种违约行为，导致整个水产品批发市场绝大部分的租户退租离场，海利丰公司的违约行为已导致双方签订的合同目的无法实现，为避免更多的损失，合同已没有继续履行的必要，张存要求予以解除也并无不当。四、因为张存不存在违约行为，各项费用及逾期利息不用承担。张存已经提供了证据证明2018年9月份海利丰公司已收回了涉案租赁物，原审法院认定张存应支付9月份之后产生的租金、水电费、管理费、卫生费等费用错误。同理，张存也不应当承担海利丰公司的律师费以及违约金。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，恳请二审法院依法支持张存的上诉请求。被上诉人海利丰公司辩称：一、一审法院认定双方合同有效，事实清楚并无不当。首先，一审法院调取案涉房屋的产权证及复函等资料并不违反法定程序。海利丰公司于2019年3月29日已向一审法院提交了案涉房屋产权调查取证申请书，申请一审法院前往产权人处调查取证案涉房产信息，并且在一审庭审中也多次重申因自己不是案涉房屋产权人无法调取案涉房屋产权信息，需法院调查取证，一审法院是依据海利丰公司的申请对案涉房屋房产信息进行调查取证的，并不属于自行调取。退一步说，即使海利丰公司未申请，案涉房产权属事实是本案必须查明的事实，否则会影响作出公正、公平的判决，一审法院为查明案件事实主动调取也并不为法律所禁止，故张存关于一审法院调查取证程序违法的上诉理由不能成立。其次，本案是租赁合同纠纷，一审法院根据调查取证已经查明案涉房屋已办理了合法报建手续并取得了房屋所有权证，那么就可以作为租赁合同的合法标的物。至于海利丰公司是否有市场主体资格，市场是否取得环保合格证、消防合格证等并不影响租赁合同的效力，一审法院认定上述证件属于管理性强制性规定的范畴并无不当。二、张存作为主张免租一方，并没有完成自己的举证责任，一审法院不予采纳，事实清楚，证据充分。针对是否有免租一年的事实，张存只是提供录音证据，而无其他任何形式证据予以佐证，根据民事诉讼证据规则的相关规定，此录音证据明显为孤证，并没有任何证明力，不能证明有免租一年的事实。且双方签订的租赁合同第八条第4点明确约定，双方经协商一致变更合同的，必须以书面形式确认。如果有免租一年的事实，也应当以书面形式确认下来。同时，张存在一审庭审中明确承认没有参加会议，且录音内容提及到的是签订3年期的租赁合同，而本案双方签订的是6年期的租赁合同，还特别签订了补充协议，明显录音内容并不是对张存张存说的，即使海利丰公司与其他人曾经协商过招商事宜也与本案无关。一审法院不予采纳张存的主张，合情、合理、合法。三、海利丰公司不存在任何的违约行为。双方签订租赁合同并没有约定交付时间，综合合同签订的目的、背景、履行情况可知，交付时间为市场2018年7月28日开业前交付即可，海利丰公司于市场开业前已将档口交付了张存。同时，海利丰公司从来没有承诺过，也没有在租赁合同中约定要对市场进行推广宣传、增加市场配套设施、实行优惠政策吸引客流量等，市场经营不起来是张存与其他档主为达到目的，串通起来违约造成的结果，海利丰公司没有违反租赁合同的约定，没有任何违约行为,一审法院认定张存违约事实清楚，证据充分。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序得当，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回张存上诉，维持原判。二审中，各方当事人没有提交新证据。本院经审理对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审法院应对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议焦点与一审相同，即为：1.案涉《海利丰市场租赁管理合同》的效力认定；2.张存是否属于免租商户的范围；3.海利丰公司单方解除合同是否合法有据；4.张存应否支付2018年7月28日至2018年10月23日期间的租金、2018年10月24日至2019年2月28日期间的占有使用费及水电费、管理费、卫生费，张存应否承担海利丰公司支出的律师费，及违约金支付。关于争议焦点一，案涉租赁物权属明确，产权人为虎门镇人民政府，经营管理人为东莞市虎门房地产开发有限公司，已办理合法报建手续并取得了房屋所有权证，可以作为案涉租赁合同的合法标的物。因本案存在转租的情况，租赁权利人与房屋产权人并不一致。为配合法院查明案件事实，海利丰公司于2019年3月29日向一审法院提交了案涉房屋产权调查取证申请书，理由为，海利丰公司并非产权人，无法获取房屋产权信息，故申请法院调查取证。一审法院经审查予以准许，并不违反法定程序。在租赁合同纠纷案件中，租赁物的权属情况属于案件审理应当查明的基础事实，该事实直接影响案件的定性及处理，原审法院准予海利丰公司的调查取证申请，合理合法，应予支持。根据已经查明的事实，案涉建筑物的门牌地址在1995年之后发生过变更，现标准地址为东莞市***********，与旧地址东莞市*********之一、二为同一地址，所指向为同一建筑物。2017年6月20日，第一手承租人郑育林通过东莞市*************竞拍取得东莞市*********商住楼的临街地铺及附属仓库（面积为374.5平方米）的经营使用权，并于同日与东莞市虎门房地产开发有限公司签署租赁合同，权利来源合法。至于海利丰公司与张存签订的转租合同的租赁期限超出上一手租赁合同，并不影响租赁合同本身的效力，只可能会影响以后合同能否全部履行的问题，该种行为为市场经济所允许，并不构成欺诈。违反法律、行政法规的效力性强制规定的合同应为无效，案涉租赁合同并不存在此种情况。至于海利丰公司所经营的市场是否取得消防、环保验收等市场管理方面的规定要求，均不影响案涉租赁合同的效力，一审法院事实审查清楚，适用法律正确，予以确认。关于争议焦点二，双方签订的租赁合同第八条第4项约定：“双方经协商一致变更合同的，必须以书面形式确认。”张存未能举证证明双方对免租问题协议一致，并以书面形式确认。虽然张存提交了两份录音资料，但均无法证明张存属于免租商户的范围。原审法院说理逻辑分明、层次清晰，且理由阐述充分，本院不再赘述，并予以确认。关于争议焦点三、四，根据《海利丰市场租赁管理合同》的约定，张存逾期15天不交清租金或者合同约定的其他款项的，海利丰公司有权单方解除该合同。本案中，张存承租案涉商铺后多个月未支付租金、管理费、卫生费、水电费等费用的事实清楚，海利丰公司行使单方解除权的条件已经成就，原审法院认定海利丰公司于2018年10月23日向张存送达解除合同的通知后，案涉租赁合同即日解除，认定正确，应予支持。双方在合同中约定，海利丰公司将位于东莞市***************（档）出租给张存经营海产品，铺位编号为冻库01，租金起计日期为市场开始营业当天，合同未对铺（档）的交付日期进行约定。案涉海利丰市场于2018年7月28日正式试业，海利丰公司将案涉冻库移交给张存使用，符合新市场开业、档铺启用的合同目的，并不存在迟延交付影响到张存正常营业的情况，亦未违反合同其他约定，海利丰公司不构成违约。张存逾期交纳租金及其他费用，构成违约。张存同意将承租物业退还给海利丰公司自行处理的律师函于2018年11月15日送达海利丰公司，原审法院认定海利丰公司应于当日收回租赁物，张存占有使用案涉租赁物的时间应算至2018年11月15日，认定正确，应予支持。原审法院依据张存实际占有使用案涉租赁物的时间区间2018年7月28日至2018年11月15日，按照合同的约定及实际产生的费用，计算出张存应支付的租金、占有使用费、管理费、卫生费、水电费，并按中国人民银行同期同类贷款利率计算出相应的逾期利息，经核算无误，予以确认。关于律师费的问题，合同明确约定该费用由违约方承担，海利丰公司提交的《委托代理合同》及发票可以证明律师费6000元已实际支出，应予以支持。关于违约金，原审法院已结合本案实际情况，按照公平原则，对张存应承担的违约金（含保证金）调低，调整为按一个月租金14280元计算，处理恰当，应予支持。综上所述，张存的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1928元，由张存负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 杜志强审 判 员 王相东审 判 员 王 聪二〇二〇年二月二十日法官助理 冷 静书 记 员 尹锐轩强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。