吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉05民终265号上诉人（原审原告、反诉被告）赵某甲，男，住通化市。委托代理人高玉平，通化市东昌区光明街道基层法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）赵某乙，男，住通化市。委托代理人赵某丙，男，住通化市。上诉人赵某甲因与被上诉人赵某乙房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2019）吉0502民初3058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日受理，并依法组成合议庭于2020年3月27日公开开庭进行了审理。本案二审现已审理终结。赵某甲在一审时诉称：1.依法判令解除原、被告于2019年5月20日签订的商铺租赁合同；依法判令被告返还房租款16，000.00元（2019年9月-2020年4月）；依法判令被告返还保证金2,000.00元，共计18,000.00元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月20日原、被告签订的商铺租赁合同，合同约定租金每月2,000.00元，自2019年4月24日起至2020年4月24日；租金每1年一次性付清，保证金2,000.00元，原告如约交付了1年的租金及保证金。因经济滑坡原告于2019年8月3日要求与被告解除2019年5月20日签订的商铺租赁合同并返还剩余16,000.00元及保证金2,000.00元，但被告以要求原告交付取暖费等费用为由，迟迟不予返还。提请法院依法判令解除原、被告于2019年5月20日签订的商铺租赁合同；依法判令被告返还剩余房租款及保证金。赵某乙在一审时辩称：1.关于被答辩人主张返还房租款16,000.00元的诉请，答辩人认为双方于2019年5月20日续签订的商铺租赁合同，按照该合同第7条的约定内容，双方签订的合同不得单方解除，但考虑本案实际情况及被答辩人面临的经营困难，答辩人现同意解除双方签订的商铺租赁合同。2.根据《合同法》第96条的规定，解除合同须向对方送达解除通知，截至到本案诉讼时答辩人才知晓被答辩人解除合同一事，而对于本案答辩人认为被答辩人要求解除合同需向答辩人交付钥匙，滕迁房屋，而至本案诉讼时被答辩人并未交付房屋及钥匙，因此答辩人认为被答辩人要求从2019年9月份返还租金的诉讼请求不能成立，答辩人认为应为从其交付房屋、钥匙后，且扣除给答辩人造成的实际损失（该部分主张已提出反诉）后返还被答辩人剩余租金。3、关于被答辩人主张返还保证金2,000.00元的诉请，因被答辩人连续使用答辩人的商铺经营，按照合同第4条的约定，如承租方造成房屋及附属物品、设备设施发生损坏或故障的，由承租方赔偿，故对于该保证金的给付的前提条件是被答辩人不得造成房屋及屋内附属物品、设备的损失才可返还保证金，否则应在保证金中扣除或抵顶。赵某乙一审提出反诉请求：1、请求贵院依法判决被告给付原告基础取暖费896.80元。2、请求贵院依法判决被告赔偿解除合同给原告造成的实际损失8,000.00元。（2,000.00元/月*4个月的租金）总计8,896.80元。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2018年开始承租原告的商铺，到期后于2019年5月20日续签了商铺租赁合同，合同期限一年，租金2,000.00元/月，被告因经济滑坡将原告诉至贵院，要求解除商铺租赁合同及返还剩余租金、保证金，但在原、被告租赁合同履行期间，被告无故欠缴基础取暖费、水电费且单方违约解除合同，从为被告考虑的角度放弃对其水电费的主张，现被告同意解除合同，但因被告单方解除合同造成原告至今无法寻找新的承租方且无法占用该商铺，故按照租赁合同第4条、第6条、第7条的约定，现根据《合同法》的相关规定原告要求被告给付基础取暖费、实际损失。以维护原告的合法权益不受侵犯，维护法律的公平与公正。赵某甲一审对赵某乙反诉辩称，不同意反诉人的诉讼请求，1、反诉人要求被反诉人给付基础取暖费没有事实及法律依据；2、反诉人要求被反诉人赔偿其实际损失8,000.00元是从那个月计算的答辩人不清楚，因答辩人在2019年8月10日已经通知了反诉人解除租赁关系，依据我国合同法第一百一十九之规定反诉人要求给付该8,000.00元应当系扩大损失的，按照该规定答辩人不应承担其扩大损失的部分，故反诉人的诉讼请求依法不能成立。一审法院审理查明：2019年5月20日赵某乙（甲方）与赵某甲（乙方）签订商铺租赁合同，约定：甲方将位于某回迁楼4-5号楼1-2门市，租给乙方作为库房使用。租赁期限为1年，自2019年4月24日起至2020年4月24日止。租金每月2,000.00元，租金每1年一次性付清。为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳2,000.00元作为房屋使用保证金，待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方（保证金不计算利息）。房屋租赁期间所发生的一切费用由乙方负责。如因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任等。合同签订后，赵某甲依约向赵某乙交纳1年的租金24,000.00元及保证金2,000.00元。赵某乙将该房屋交付给赵某甲使用。赵某乙已支付2019-2020年度该房屋取暖费896.00元。另查明，反诉被告赵某乙反诉状副本于2019年11月22日送达反诉原告赵某甲。一审法院认为：原、被告所签订的商铺租赁合同合法、有效，双方均应按合同约定履行义务。合同解除是法律允许非违约方在对方违约的情况下可采取的补救方式，是否愿意继续受到合同约束的选择权在于非违约方。本案合同履行期限届满前，原告单方违约提前主张解除合同，不符合约定或法定的解除条件，其主张在2019年8月10日已经通知了反诉人解除租赁关系，缺乏事实和法律依据，不予支持。考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，致使不能实现租赁合同目的，反诉被告赵某乙作为出租人主张解除合同，符合解除条件，应予支持。该合同于2019年11月22日反诉被告赵某乙反诉状副本送达反诉原告赵某甲时解除。赵某甲应支付赵某乙租金为2,000.00元／月×6个月＋2,000.00元÷30日×22日＝13,467.00元（自2019年4月24日起至2019年11月22日止）。赵某乙应返还赵某甲租金为24,000.00元－13,467.00元＝10,533.00元。双方同意解除合同，仅能反映当事人双方在解除合同方面一致的意愿，并不影响守约方追究违约方在合同履行过程中的违约责任，即违约方的违约责任并不因合同解除而消灭。该合同因原告赵某甲违约解除后，原告赵某甲作为违约方应向守约方赵某乙承担赔偿损失等违约责任，违约方违约而给守约方赵某乙造成的损失主要是二次招商运营的费用以及空租期的租金损失，根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于进行租赁、违约方的过错程度等因素酌定被告损失为3个月的租金6,000.00元。反诉被告赵某乙要求反诉原告赵某甲给付其基础取暖费896.80，因2019-2020年度取暖费896.00元已由赵某乙支付，根据合同约定的房屋租赁期间所发生的一切费用由乙方负责，应予支持。原告赵某甲主张被告赵某乙返还保证金2,000.00元。合同约定保证金是为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方。因原告赵某甲仍在使用租赁房屋至今未将该房屋倒出交付给原告，无法确定租赁房屋设施是否完好以及租期内相关费用是否已结清，故对原告该项请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十四条第四项之规定，遂判决：一、解除反诉被告赵某乙与反诉原告赵某甲于2019年5月20日签订的商铺租赁合同；二、被告赵某乙自本判决生效后，立即返还原告赵某甲房租10,533.00元；三、反诉原告赵某甲给付反诉被告赵某乙基础取暖费896.80元四、反诉原告赵某甲自本判决生效后，立即赔偿反诉被告赵某乙损失6,000.00元；五、驳回原告赵某甲的其他诉讼请求。案件受理（本诉部分）125.00元，由原告赵某甲承担93.00元，被告赵某乙承担32.00元；案件受理费（反诉部分）25.00元，由反诉原告赵某甲承担。赵某甲不服一审判决，提出上诉的请求：原审认定事实不清、证据不足、适用法律错误，请求二审改判。赵某乙答辩认为：一审判决正确，应予维持。二审审理查明的事实与一审基本一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案合同履行期限届满前，原告单方违约提前主张解除合同，不符合约定或法定的解除条件，其主张在2019年8月10日已经通知了反诉人解除租赁关系，缺乏事实和法律依据，不予支持。考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，致使不能实现租赁合同目的，反诉被告赵某乙作为出租人主张解除合同，符合解除条件，应予支持。该合同于2019年11月22日反诉被告赵某乙反诉状副本送达反诉原告赵某甲时已解除。综上，上诉人赵某甲的上诉请求，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费275元，由上诉人赵某甲负担。本判决为终审判决。审判长  孙国祥审判员  王志刚审判员  郭丽萍二〇二〇年三月二十七日书记员  孙 爽