四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0192民初92号 原告：韩兴平，男，1955年8月15日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 被告：陶治龙，男，1963年9月12日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 被告：天府新区成都片区华阳宏福金星房介部，住所地四川省成都市天府新区。 经营者：吴红燕，女，1967年12月18日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：徐宏，男，1966年9月13日出生，汉族，住四川省成都市天府新区，系天府新区成都片区华阳宏福金星房介部工作人员。 原告韩兴平与被告陶治龙、天府新区成都片区华阳宏福金星房介部（以下简称“宏福金星房介部”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告韩兴平，被告陶治龙、宏福金星房介部的委托诉讼代理人徐宏到庭参加诉讼。诉讼过程中，被告陶治龙对原告韩兴平提出反诉，后撤回其反诉请求，本院予以准许。本案现已审理终结。 韩兴平向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令陶治龙违约，一周内付清购房违约金50000元，并返还装修房屋及购置家电所花费的70000元；2.请求法院判令宏福金星房介部负连带赔付责任。庭审中，韩兴平当庭变更诉讼请求为：1.请求法院判令陶治龙违约，一周内付清购房违约金50000元，并返还装修房屋及购置家电所花费的70000元；2.请求法院判令宏福金星房介部承担违约金10%的赔偿责任，即5000元。事实和理由：2018年1月6日，韩兴平与陶治龙通过宏福金星房介部签订房屋买卖合同，约定由韩兴平购买陶治龙所有的位于成都市天府新区房屋，房屋总价款为750000元，合同签订后，韩兴平交付预付款50000元。陶治龙收款后找各种理由拒绝过户，期间考虑到房屋长时间闲置，于是向宏福金星房介部协商提出装修，宏福金星房介部与陶治龙提出需要再支付200000元购房款便可交房装修，于1月18日陶治龙收款后正式交房。后韩兴平装修及购买家电共花费70000元。在同年3月15日过户时，陶治龙告知韩兴平无权购房，其后在合同期限内陶治龙私自加价变卖了案涉房屋。故韩兴平认为自身合法权益受到侵害，为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。 陶治龙辩称，1.韩兴平所述与事实不符，我方不予认可；2.案涉房屋系陶治龙继承所得，在合同签订时已告知韩兴平，需要在房产证书变更完毕后才可以过户给韩兴平，并非系收款后迟迟不予过户；3.再交200,000元购房款系韩兴平提出的方案，因为他想先把房屋交给自己的学生居住，且韩兴平拿到钥匙后，并未经过我方同意，私自装修房屋，并擅自把房屋里的家具处理了；4.成都二手房限购政策于2017年3月颁布并执行，我方与韩兴平的房屋买卖合同于2018年1月签订，韩兴平应当知晓政策内容，但韩兴平一再称自己具有天府新区购房资格，我方没有权力也没有义务去审核购房者的资格问题。房屋无法过户系因为韩兴平无购房资格导致，并非我方违约；5.案涉房屋的后续出售是在我方与韩兴平已经就解除房屋买卖合同达成一致意见后，并非如韩兴平所说在合同期间内私自加价变卖给了他人；6.在案涉房屋重新出售后，我方已按约定向韩兴平支付完毕250,000元，按照约定双方应当已了结此事。 宏福金星房介部辩称，1.韩兴平与陶治龙签订的房屋买卖合同约定过户时间为2018年4月30日前，案涉房屋在2018年2月2日已经具备过户条件，当月就通知了韩兴平三次办理过户，韩兴平均以个人原因为由迟迟未来办理过户；2.因房屋于2018年2月2日便具备过户条件，并非如韩兴平所述“期间考虑房产长时间闲置”的问题，且再付200,000元购房款系韩兴平个人因着急入住主动提出，并非我方与陶治龙提出的；3.自看房之日起，韩兴平始终坚持自己具有天府新区购房资格，让我方不用去管他资格的问题。直到2018年2月26日，韩兴平才称其前妻名下有一套房屋，但与其无关，不影响其的购房资格。故我方认为韩兴平始终都知晓自己并无购房资格，却故意隐瞒；4.案涉房屋的重新出售是在案涉房屋买卖合同解除之后，不存在韩兴平所述的“合同期限内陶治龙私自加价变卖了案涉房屋”。 本院经审理认定事实如下：2018年1月6日，陶治龙代理陶敏忠（卖方）与韩兴平（买方）、中介方宏福金星房介部签订自编号0000412的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，合同约定：买方购买卖方所有的位于成都市天府新区房屋一套；房屋总价款750000元；出售房屋附属设施包括卖方已安装好的水、电、气……装修设施及其他设施（冰箱2个、洗衣机1个……电视柜1个）；买方首付购房定金50000元于2018年1月6日前交付于卖方；买卖双方于2018年4月30日前到地区房地产交易中心办理该房屋产权交易过户手续；协议签订后，由买方支付中介费10000元；合同备注“此房以前居住情况即父亲去世在里面情况已告知买方。因此父亲陶敏忠去世不能亲自到场签此合同，故由儿子陶治龙代签此合同，并承担此合同的经济及法律责任”。 2018年2月2日，案涉房屋过户登记至陶治龙一人名下。此后陶治龙了解到韩兴平无天府新区购房资格，无法办理案涉房屋过户登记，于是在宏福金星房介部工作人员徐宏的居间下，陶治龙（卖方、甲方）与韩兴平（买方、乙方）、宏福金星房介部（中介方）签订《房屋买卖解除合同约定》，载明：“原买卖合同编号为0000412号，因政策原因买方不能购买此房，双方自愿协商平等自愿解除此合同，现约定如下，以前所有协议作废。1.现买方（乙方）在此房上有装修等费用，甲方承诺此房出售后补偿乙方含乙方之前所支付的费用共计320,000元，大写叁拾贰万元整（甲方已收到的款项在内）。2.甲方此房现价出售共计870,000元整，大写捌拾柒万整，含个人所得税（遗产继承税）在内，原卖方陶敏忠的产权名字已变为陶治龙的产权名字。3.如中介方卖价超出870,000元，大写捌拾柒万，超出的价额与卖方各占50%，如中介方在有出够此价的买方，卖方（甲方）无条件来中介方签买方合同并办理出售手续。此协议三方签字生效，具有同等法律效力。4.卖方收到再卖的全部房款后，十三日内退还韩兴平的叁拾贰万元整，如违约按原买卖合同的违约责任执行”。 2018年2月28日，由于房屋暂时未成功出售，在宏福金星房介部工作人员徐宏的居间下，陶治龙（卖方）与韩兴平（买方）、宏福金星房介部（中介方）签订新的《房屋买卖合同补充协议》，协议载明：“原买卖合同编号为XXX号，……现买方在此房上有装修等费用，并补点给卖方。现双方约定，此房由中介继续代为出售，卖出价按原合同加价部分补偿买方柒万元，补充卖方5万元，大写伍万元整，卖方可以继续在中介方出售来继续卖此房。产权证卖方已领走，卖方再卖此房净收捌拾万，卖方收到捌拾柒万，小写（870,000元整）后退买方已付贰拾伍万元房款及柒万补偿费，共计退还叁拾贰万元。此协议4月30日止，2018年4月30日以后原购房合同解除。2018年4月30日内有出上捌拾柒万卖方来签出售合同”。 此后，由于案涉房屋迟迟不能按870，000元出售，陶治龙、韩兴平、宏福金星房介部工作人员徐宏等又委托案外人黎相才帮忙寻找买家，后寻得一最高出价为800,000元的买家后，黎相才告知陶治龙、韩兴平后双方同意出售，并在按800,000元出售后由陶治龙退还韩兴平之前所支付的250,000元。此外，由于案涉房屋出售时已装修并有家具家电在内，韩兴平收房后将案涉房屋原有家具家电已处理并重新进行了装修，双方达成一致意见，韩兴平以现有装修及家具家电作为补偿冲抵陶治龙原有装修及家具家电，双方互不追究装修补偿一事。 2018年4月21日，韩兴平出具《承诺书》及《协议》，《承诺书》载明：“本人韩兴平因户口原因不能购买致富苑XXX栋XXX单元XXX层XXX号住房，自愿放弃购买此房，认可以捌拾万元整的现金转售此房。由原房主陶治龙出售后退还韩兴平购房款（含定金5万）共计贰拾伍万元整。本人保证花费的装修费、家具电器完好无损，向中介方交验房物后，由中介签署完成转款。此书有效期截止为2018年4月30日止”；《协议书》载明：“因韩兴平户口原因不能过户购买致富苑XXX栋XXX单元XXX层XXX号的住房，自行认可以80万元的现金转售此房，由原房主陶治龙退还之前所付款项25万元整，收到钱款后解除之前所签合同”。同日，陶治龙将案涉房屋以800,000元的价格与案外人杨玉先签订了《成都天府新区不动产房屋买卖合同》。 2018年4月28日，韩兴平收到案外人杨玉先转款的250,000元后，出具《情况说明》一份，载明：“因陶治龙与韩兴平于2018年1月6日所签合同：XXX号因政策原因韩兴平不能购买此房，原所付款项含定金与首付共计贰拾伍万由杨玉先代为转账与韩兴平，以实际到账为准。备注此房由杨玉先购买，此款一到账，韩兴平签字后原所签合同自行解除。注：韩兴平收到由杨玉先转款贰拾伍万元后，原陶治龙应退还韩兴平购房款（含定金）贰拾伍万元整，视为已退还韩兴平”。此后，案外人黎相才在韩兴平、陶治龙以及宏福金星房介部都在场的情况下，撕毁了韩兴平、陶治龙持有的2018年1月6日至2018年4月28日之间所签订的所有房屋买卖合同及协议原件。 还查明，韩兴平在与陶治龙签订自编号0000412的《房屋买卖合同》后，向陶治龙支付定金以及购房款共计250,000元。 另查明，2017年3月23日，成都市人民政府办公厅发布成办发【2017】10号文件，将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发【2016】37号、成办发【2016】45号文件规定的购买商品房住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）。 以上事实有当事人的身份信息、《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》、《不动产权证书》、《房屋买卖解除合同约定》、新《房屋买卖合同补充协议》、《承诺书》、《协议》、《情况说明》、成办发【2017】10号文件、微信聊天记录、证人证言及当事人当庭陈述意见等证据在卷佐证。 本院认为，韩兴平与陶治龙签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，双方应按约履行各自的权利、义务。案涉合同履行过程中，因韩兴平无购房资格，导致案涉房屋在具备过户条件前提下无法过户到韩兴平名下，合同目的不能实现。此后，双方及中介方就解除商品房买卖合同事宜进行了多次协商，并形成了书面协议及承诺书等，最终各方认可案涉房屋以800,000元价格重新出售，由陶治龙退还韩兴平定金加上购房款共计250,000元，以此解除双方所签订的房屋买卖合同以及了结双方因此事产生的经济纠纷。协议形成后，陶治龙按约履行了退款义务，韩兴平收款后也出具了《情况说明》载明收到前述款项，至此，双方就解除商品房买卖合同关系所涉及的相关权利义务已履行完毕。韩兴平在时隔一年多之后再来主张陶治龙及宏福金星房介部承担违约责任及退还装修款项等缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告韩兴平的诉讼请求。 案件受理费1350元，由原告韩兴平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘晓云 二〇二〇年三月二十五日 法官助理 杭 赢 书 记 员 何梦婷