河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初10516号原告：徐智勇，男，1971年1月14日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：王智勇，河南译达律师事务所律师。委托诉讼代理人：范闯，河南译达律师事务所律师。被告：王跃，男，1987年9月16日出生，汉族，住河南省长垣县。委托诉讼代理人：刘金龙，河南天坤律师事务所律师。原告徐智勇诉被告王跃房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人范闯，被告委托诉讼代理人刘金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐智勇向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年6月7日签订的《郑州市存量房买卖合同》无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告系朋友关系，被告系平安保险工作人员，2017年6月，被告以开办汽车销售公司为名找到原告，告诉原告凭借被告在金融机构的关系，请原告帮忙把原告名下的房产过户至被告名下后可以贷到更多款，最多一个月资金周转开后，再把房子过户回来，并说原告是单身办理过户方便。原告当时轻信被告，于2017年6月7日签订《郑州市存量房买卖合同》，合同约定：原告将位于郑州市中原区××楼北单元××层北门的房屋以125万元的价格出售给被告。合同签订后，被告未向原告支付房款，原告也未将房屋交付被告，只是将案涉房屋过户至被告名下用于被告贷款。之后被告一直以生意上资金周转不开为由未将房屋过户回原告，原告碍于朋友面子，也未一直催促被告。现为维护自身合法权益，原告依据我国民事诉讼法第119条之规定，向法院提起诉讼。被告王跃辩称：1.原告诉请要求法院确认双方之间签订的《郑州市存量房买卖合同》无效，没有法律依据。根据合同法第五十二条，上述合同并不存在五种合同无效情形，首先，2017年6月7日，原、被告签订《郑州市存量房买卖合同》，双方形成了关于案涉房屋买卖的真实合意。案涉房屋成交价格也符合当时房屋买卖市场的正常价格，既未违反法律、行政法规强制性规定，也不存在其他导致该合同无效的情形。且双方已经在郑州市住房保障和房地产管理部门办理了不动产转移登记手续，被告已取得案涉房屋的《不动产权证书》。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条和第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十四条相关规定，该合同自双方当事人签字或者盖章时成立并生效，被告依法享有案涉房屋的所有权。因此，被告认为双方签订房屋买卖合同系双方自愿行为，并且被告也按照法律规定缴纳相应的房屋过户契税，房屋交易资金已通过资金监管的形式发放到原告的银行账户，原告诉状中所称的“原告轻信被告，才签订合同”没有事实依据。2.原告诉状中陈述的事实与常理不符，不具有真实性。原告称将房产过户给被告的主观目的是为了被告贷款。首先，原告作为完全民事行为能力人，对自己的行为应当清楚所产生的法律后果，假设原告愿意帮助被告贷款，那么原告将自己名下的房产抵押给金融机构，就能贷出相应款项，根本不必将房产过户给被告。其次，房产过户交易，需要缴纳相应契税，原告所称一个月后再过户回原告名下，该两次过户，需要缴纳的契税就数万元，被告需支付的成本也大大增加，不符合常理，也跟事实不符。最后，该房屋过户完毕已经两年之久，原告从未主张过将房产过户回原告名下，现在因涉案房产被司法机关查封并拍卖，原告才主张要求确认买卖合同无效，明显系为了妨碍司法机关执行。3.本案的事实系因原、被告存在借贷关系，借款到期后原告无力清偿，双方协商以房抵债，并将案涉房屋过户给被告，原告的诉讼请求并无事实依据。2015年8月3日，原告因资金困难向被告借款50万元，借款期限为1个月。借款到期后，原告无力偿还。此外，原告名下的车辆贷款和信用卡欠款也无力偿还，被告念及双方之间的朋友关系，双方口头约定由被告每月代原告偿还信用卡和车辆贷款。至2017年6月份，原告拖欠的上述款项，仍无力偿还，双方协商确定原告将案涉房屋卖给被告以冲抵欠款。双方于2017年6月7日在郑州市房管局自愿签署了《郑州市存量房买卖合同》，双方已办理了不动产转移登记手续，被告也交纳了房产转让需缴纳的税费。该房产交易真实、合法、有效，并且也实际履行完毕。据统计，自2015年8月3日起至该案起诉时止，除原告拖欠的50万元之外，被告累计向原告转账831063元。在案涉房屋过户给被告后，被告已经通过冲抵借款、代原告偿还信用卡及车辆贷款的方式向原告支付了部分购房款，履行了《郑州市存量房买卖合同》中支付房款的义务。因此，原告关于被告未向其支付房款的说法与事实不符。案涉房屋办理过户手续以后，原告一直未履行交房义务。该房屋至今仍由原告亲属占有居住，碍于朋友情面，被告也未催促原告亲属搬离房屋，但这并不能改变被告已享有该房屋所有权的事实。综上所述，双方签订的《郑州市存量房买卖合同》合法、有效，被告依法享有案涉房屋的所有权，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。原、被告双方围绕诉讼请求提交了证据，对双方无异议的证据，本院予以确认，并记录在卷佐证。结合双方当事人提交的证据，本院认定事实如下：一、关于双方《郑州市存量房买卖合同》签订及履行情况1.2017年6月7日，原告徐智勇（甲方、卖方）与被告王跃（乙方、买方）签订《郑州市存量房买卖合同》一份，主要约定：甲方自愿将坐落于郑州市中原区××楼北单元××层北门的房屋出售给乙方，房屋面积100.55平方米；房屋成交价款为125万元，乙方于2017年6月7日前向甲方支付房款45万元、于领取房屋所有权证时支付余款80万元；双方约定办理以上手续应当缴纳的税、费，由乙方完全承担；如在履行本合同中发生争议，双方应协商解决，如协商不成可依法向人民法院起诉。2.关于《郑州市存量房买卖合同》中显示的房款是否支付。原告主张被告未向其支付任何房款。被告称：“自2015年8月3日起至该案起诉时止，除原告拖欠的50万元之外，被告累计向原告转账831063元。在案涉房屋过户给被告后，被告已经通过冲抵借款、代原告偿还信用卡及车辆贷款的方式向原告支付了部分购房款，履行了《郑州市存量房买卖合同》中支付房款的义务。”针对双方以上争议，根据被告提交的2017年5月4日《个人住房（商业用房）借款合同》和《郑州市房地产抵押合同》，能够证明被告向中国建设银行股份有限公司河南省分行借款80万元，借款期限为2017年5月4日至2034年5月4日，借款用途为购置位于中原区××楼北单元××层北门的房屋一套，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途，双方约定以涉案房屋为上述借款提供抵押担保。关于被告办理的房屋按揭贷款，2017年8月1日，郑州住房置业担保有限责任公司通过资金监管账户将80万元支付至原告尾号为9988的建行账户，当日该账户有一笔1万元的现金支取。2017年8月2日原告尾号为1830的建行账户发生一笔15万元的现金支付，当日原告通过该账户向李梅账户转账64万元。原告据上述银行交易明细称：80万元中有64万元系转账至被告提供的李梅账户，另外16万元系被告现金支取。针对被告既主张以房抵债的事实存在，又办理房屋按揭贷款的原因，被告称：被告当时也是急需用钱偿还替原告垫付的本金和利息，同时二手房贷款利息低，还款周期长，月供少，所以双方就签了《郑州市存量房买卖合同》，约定的付款方式是银行按揭贷款。关于是否收到80万元银行借款，被告称：李梅原是其公司的内勤，后于2018年年底离职；建设银行贷款80万元下发以后，被告安排李梅和原告对接，但因时间太长记不清李梅有没有把这80万元全部转给被告，还需继续找李梅核实。本院认为，综合双方证据，能够认定原告已将64万元银行借款交付被告指定的工作人员李梅，至于李梅有无转交，系王跃与李梅之间的内部法律关系，与原告无关。3.关于房屋是否过户并交付。被告提交的《不动产权证书》原件能够证明2017年7月23日郑州市国土资源局为被告办理不动产权登记[不动产权证号：豫（2017）郑州市不动产权第0074331号]，被告王跃成为涉案房屋登记的权利人。原、被告均认可房屋至今未交付。2019年10月28日第一次开庭时原告称：涉案房屋系租户在使用，房租由原告收取。第二次开庭时原告称：目前由原告居住。被告称：签合同时被告看过房，之后就没有再去过，所以目前是谁在居住被告不清楚；租金同意由原告收取，基于朋友关系，不再要租金。房屋过户后，房贷一直由被告支付。二、关于被告所称的原告拖欠的债务情况被告主张原告未清偿其多笔债务，故2017年4月份双方口头对账并约定以房抵债。原告对此有异议，并称：双方之间并不存在以房抵债的合意，截至目前并未就双方之间的债权债务进行结算。关于被告主张的用以抵销房款的债务范围，第一次开庭时被告称：包括50万元借款本金和大概按照月息3分估算的自借条之日计算至2017年4月份的利息30多万元；加上替原告还的车贷12.6万元；原告借银行的20万元和40万元贷款也快结清了，所以就把20万元贷款的利息6万元、40万元贷款的利息12万元计算在内；还有被告替原告还的浦发银行贷款8万元。第二次开庭时被告称：包括50万元借款本金及按照月息3分自2015年9月3日计算至2017年4月份的利息27万元；截至2017年6月7日被告帮原告偿还车贷79715元（截至2017年11月15日共计帮原告偿还车贷101315元）；2015年8月3日原告偿还金融贷款公司50万元时被告帮原告垫付的房屋解押费6万元；2015年10月16日、2016年8月9日原告办理两次贷款所产生的金融服务费及手续费大概5万元左右；2015年10月16日贷的40万元及2016年8月9日贷的20万元发放之后系被告在使用，但每个月的贷款本息是被告偿还，故20万元贷款产生的利息6万元及40万元贷款产生的利息12万元是原告欠被告的债务。关于50万元借款，被告提交的2015年8月3日《借款借据》及《借条》原件显示原、被告双方针对50万元借款约定的借款期限为2015年8月3日至2015年9月2日，逾期违约金为日万分之二十。原告认可2015年8月3日向被告借款50万元。被告称：“因为50万元的本金一直没还，所以借条就没有给原告，还应当按照50万元约定的利息计算利息。”关于原告的车贷，原告认可被告主张的代还金额。关于原告借银行的两笔款项。原、被告均认可原告分别于2015年10月16日、2016年8月9日向银行借款40万元、20万元，两笔款项发放后由被告使用且偿还了借款本息。关于向银行借款的原因及是否约定由谁偿还，原告称：本质是借新还旧，相当于原告偿还了一部分50万元的借款本息，应当由原告向银行偿还贷款本息；被告知晓原告无力偿还，故代原告偿还贷款本息。被告称：原告从被告处借款后无力偿还，为了帮助原告减轻还款压力，被告这边也恰好需要资金，原告是在事业单位上班的人员，可以从银行贷出来信贷资金……被告跟原告商量从银行贷款，本来打算结清以上款项，但是之后原告没钱还月供又找被告代还，双方协商银行贷款60万元用于生意周转……协商的是银行贷款60万元的本金由被告来还，利息由原告承担。本院认为，暂且不论双方针对由谁偿还贷款本息是如何约定的，但根据被告提交的《王跃平安银行（尾号9493）与徐智勇交易情况明细》、银行流水及原告提交的《关于原被告经济往来的说明》，被告证据显示的还贷记录金额小于原告自认的被告代还金额，即使以原告自认金额来看，两笔贷款偿还的利息总额仅90064元，与被告所称用于抵销房款时的18万元贷款利息不符。关于原告办理的五张信用卡。原告称：“共计五张信用卡从办理之日至2019年9月29日都是被告在使用，还给我时账单共计75871元，没有约定过借款利息。”被告在答辩中主张在案涉房屋过户后，被告通过代原告偿还信用卡的方式支付了部分购房款。在庭审中，被告先是陈述原告交付其的信用卡都是空卡，自己从未使用，只是帮原告联系还信用卡；后又称原告办理信用卡是想向被告偿还50万元借款及车贷等，原告将额度刷出偿还给被告之后，又因无力偿还将信用卡交付被告，让被告找人代还；最后被告又在庭审中认可原告所称的五张信用卡自办理之日至2019年9月29日都是被告在使用，还给原告时未还账单金额共计75871元。故本院认为，被告提交的银行流水显示的其向信用卡中转账的行为并非代原告偿还债务。关于办理贷款或还款过程中产生的各种费用。被告主张有11万元左右，但并未提交充分的证据证明。原告称：“认可2015年被告替我偿还金融公司借款利息3万元，认可我所贷款的40万元、20万元、8万元共计产生金融服务费1万元。”本院认为：本案争议焦点为原、被告双方是否存在房屋买卖的真实意思表示，是否按照《郑州市存量房买卖合同》约定内容履行了相关权利义务。针对上述争议焦点，根据民事诉讼证据规则，原告主张《郑州市存量房买卖合同》非双方真实意思表示，仅系为了帮助被告向银行借款，原告对此应当承担举证责任。被告主张双方存在房屋买卖合同法律关系，且主张已经按照《郑州市存量房买卖合同》约定内容履行了相关权利义务，被告应当对此承担举证责任。本院结合双方举证、质证情况，分析如下：1.房屋买卖合同法律关系中，出卖人的主要义务为协助买受人将房屋所有权转移至买受人名下并交付房屋，但本案中原告实际对涉案房屋占有、使用或收益至今，被告不清楚房屋使用状况且过户后未到房屋内查看过，以上事实能够认定涉案房屋虽已过户至被告名下，但未实际交付给被告，且直至法庭辩论终结，被告均未有要求原告交付房屋的意思表示。2.被告主张以原告欠付的债务抵销被告应当支付的房款，但是被告关于抵销债务的范围前后陈述不一致，即使按照被告陈述的金额计算，总额均不足以支付125万元房款。假设双方已经协商一致将50万元借款本息抵销部分房款，那么原告就应当收回《借款借据》、《借条》原件，而现在被告仍持有上述债权凭证，且仍主张50万元借款本金一直未还，要求按约定计算利息。3.被告答辩称抵销房款的部分债务发生在过户之后，包括代还信用卡账单。且不论被告针对前后不一致的陈述并未作出合理解释，即使包括信用卡账单的金额，也非双方在签订合同时所能预见，未来发生的金额不固定，不存在同等金额之内抵销金钱债务的可能性。根据前述查明的事实，被告后来又认可信用卡由其使用，并非原告欠其的债务。4.根据前述查明事实，被告亦认可办理二手房按揭贷款的原因系被告当时也急需用钱偿还替原告垫付的本金和利息，同时二手房贷款利息低，还款周期长，月供少。原告现有证据也证明已将大部分贷款交付被告。该事实能够认定原、被告双方办理二手房按揭贷款真实目的系融通资金，而非买卖房屋，与《个人住房（商业用房）借款合同》约定的借款用途不符。5.关于原告的两笔借款（40万元、20万元，共计60万元），庭审中，被告一开始否认使用了该60万元款项，但后来又认可由其使用，用于生意周转，并偿还了借款本息。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”综合考虑以上事实分析，被告关于信用卡、60万元款项存在多处虚假陈述，降低了其提供的作为证据种类之一“当事人的陈述”的证明力。同时结合上述五张信用卡、两笔银行借款以及80万元房屋按揭贷款的办理原因及使用情况，能够认定均系被告的资金融通行为。综合比较原、被告证据的证明力大小，本院认为原告主张的原、被告签订《郑州市存量房买卖合同》的原因系帮助被告办理银行借款用于资金周转存在高度盖然性。本案现有证据无法证明原、被告已经按照《郑州市存量房买卖合同》约定内容履行了包括房屋交付、房款支付等主要合同义务，故本院对被告主张的双方存在以房抵债事实不予认定。综上，本院认定双方签订的《郑州市存量房买卖合同》所表现的房屋买卖合同法律关系为双方虚假意思表示，依法应当认定无效。至于原、被告以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为（房屋按揭贷款）的效力，应当依照有关法律规定处理；针对双方违反规定及约定改变借款用途的行为，本院将另行通知有关机关处理。至于双方其他债权债务，亦与认定《郑州市存量房买卖合同》效力无关，本案不作分析。针对当事人在诉讼过程中的虚假陈述行为，本院将另行处理。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第七十三条之规定，判决如下：确认原告徐智勇与被告王跃于2017年6月7日签订的《郑州市存量房买卖合同》无效。案件受理费16050元，由被告王跃负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判长  陈俊南审判员  李忠贤审判员  徐 源二〇二〇年三月十六日书记员  贾晓晗