河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫9001民初8551号原告：孔余粮，男，1971年4月4日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：郑艳冬，河南凌峰律师事务所律师。被告：孙小稳，女，1953年11月15日出生，汉族，住济源市。被告：刘井全，男，1951年7月15日出生，汉族，住济源市。被告：刘科，男，1982年8月8日出生，汉族，住济源市。三被告共同委托诉讼代理人：孙志刚，河南涛声律师事务所律师。原告孔余粮与被告孙小稳、刘井全、刘科房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法向被告送达了起诉状副本、开庭传票等诉讼文书，公开开庭进行了审理。原告孔余粮及其委托诉讼代理人郑艳冬、被告刘井全及三被告的委托诉讼代理人孙志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年4月29，其通过中介公司即济源市鸿运房产经纪有限公司购买了被告位于济源市××办事处西××路××号的房屋，约定房款460000元，其分批支付，待房屋办理过户时其支付最后一笔房款10000元。合同签订后，其按合同约定给付被告首批房款300000元，被告也将涉案房屋交给其占有使用，其也将水电等缴费用户名变成了自己的名称，并花费30000元对房屋进行了装修。2018年10月30日，其按约定向被告交付第二笔房款150000元时，被告却始终不接电话，其无奈将款交给了中介公司保管，次日，中介公司告知被告领款时，被告却无故拒绝接受，后未经其允许擅自撬开涉案房屋门锁入住至今；经协商未果。现请求：1、判令被告协助将位于济源市××办事处西××路××号的房屋过户至其名下；2、被告停止侵权，限期搬离位于济源市××办事处西留村××号的房屋。被告辩称：原告在2018年4月与三被告签订房屋买卖合同，合同签订后，原告将300000元的首批房款转至被告刘科的账户，根据合同第四条第三项约定，原告应将剩余房款150000元在2018年10月30日前支付给三被告，如原告违约，所付房款不再退还，如室内有装修所产生费用也不再退还，三被告可对房屋另行出售，原告不得干涉，但原告并未在合同约定的期间内向三被告支付第二批房款，现原告称2018年10月30日未联系上被告刘井全，因此在规定时间之内未支付房款不符合客观事实，因原告支付第一笔款时已经有被告刘科的账号，原告可以依据合同约定在10月30日前将剩余房款转至被告刘科的账户，但原告并未履行合同约定，已构成违约，被告刘井全在2018年11月23日已经给原告所使用的手机发送短信，内容是：由于原告违约解除双方的购房合同，根据合同法规定，解除通知至对方收到时生效，该短信内容原告已经收到（根据其查询的通讯记录），原告收到该解除合同通知后也未在法定期间提出异议，因此原告与被告所签订的房屋买卖合同已经解除，原告的诉求已无事实与法律依据，应依法予以驳回。经审理查明：被告孙小稳、刘井全是夫妻关系；被告刘科是被告孙小稳、刘井全的儿子。位于济源市××办事处西××路××号的房屋的所有权人和土地使用权人均为被告孙小稳；土地使用性质为划拨。2018年4月29，原、被告通过中介公司即济源市鸿运房产经纪有限公司签订了“房产买卖合同”，约定，原告购买被告孙小稳、刘井全、刘科位于济源市××办事处西××路××号的房屋，房屋建筑面积约250.33平方（包括其他设施：天然气、整体厨房、抽油烟机、煤气灶、装修灯具洁具固定现状），该房的房产证号为00××48，土地证号为：04040488B，房款为460000元，房屋符合过户条件时应缴纳的所有水、费由原告负担；被告在签约当日将房产证、土地证交付中介公司保管，作为履行自身义务的保证；如违约除退还原告所付首付款300000元，另向原告赔付100000元，其中扣除居间费后剩余部分作为对原告的补偿；双方在签订协议当日直接进行房屋交接，房屋交接完成后，原告将首付款300000元直接转付给被告，如无违约情形，该定金转为房款。部分房款150000元在2018年10月30日前无论能不能过户原告必须支付给被告，如到期原告违约，所付300000元房款被告不予退还；如原告室内装修产生费用被告也不予退还，被告可另行出售，原告不得干涉；如到期这批房款按时交纳，剩余房款10000元，原告在能过户时支付给被告，过户日期双方协商。双方同意全部房款自行交接。协议签字生效后，被告不得再将该房向第三方出售；在收到首批房款之后，不得再以所有人身份主张权利。剩余房款结清后，无论原告居住、出租、出让与被告无关。被告同意房款可由本人持身份证复印件前来中介公司领取。合同签订后，原告向被告刘科账户转首批房款300000元，2018年4月30日，被告刘科给原告出具了收到条；被告孙小稳、刘井全也给原告出具证明，载明该房屋已出售给原告，权属归原告所有，因该房产土地属于划拨，现政策暂不允许过户，同意原告再次将该房产出售，本人承诺当政策允许过户时，本人自愿将该房产无条件过户。后三被告也将涉案房屋交给原告占有使用，原告也将水电等缴费用户名变成了自己的名称，并对房屋进行了部分装修。2018年10月30日，原告经济源市鸿运房产经纪有限公司未联系到被告刘井全，原告通过农商行将150000元房款交给了济源市鸿运房产经纪有限公司，2018年10月31日济源市鸿运房产经纪有限公司业务人员向被告发短信让其领取150000元房款，被告未领取。被告刘井全于2018年11月23日向原告发短信称：孔余粮你好，因10月30日前你没有付尾款150000元，将解除西留村居委会平安路3巷2号的房屋买卖合同。后被告进入该房入住至今。2018年12月6日济源市不动产统一登记制度建设联席会议办公室下发文件，对国有划拨土地上的个人独院住宅办理不动产转移做了具体规定。本院认为，2018年4月29日，原、被告通过济源市鸿运房产经纪有限公司签订的“房产买卖合同”，是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律法规的禁止性规定，合同签订后，原告已经支付了大部分房款，被告也已经接受，被告也按合同约定将房屋交付给了原告，该合同为有效合同。双方应按合同约定履行。按照合同约定，原告应于2018年10月30日前支付被告150000元，虽然原告没有将房款直接交付给被告，但原告已经通过转账方式将150000元房款转给了中介公司即济源市鸿运房产经纪有限公司，且双方签订的合同也约定，被告同意房款可由本人持身份证复印件前来中介公司领取，说明原告将房款交给中介公司即济源市鸿运房产经纪有限公司也是符合合同约定的。被告认为，原告支付第一笔款时已经有被告刘科的账号，原告可以依据合同约定在10月30日前将剩余房款转至被告刘科的账户，原告未将款转给被告刘科，认为原告违约的抗辩理由不能成立。被告另认为，2018年11月23日被告刘井全已经给原告发送短信，通知原告解除购房合同，因一方面原告没有违约，另一方面即使原告迟延履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行的，被告才可解除合同，本案中，被告也没有催告原告履行义务，被告该辩称理由也不能成立。按照双方签订的“房产买卖合同”，过户日期双方协商；因被告已经不再接收房款，并给原告发出解除合同通知，足以说明，双方已经不能再协商过户的日期，视为双方对过户日期约定不明，所以，原告要求被告协助将位于济源市××办事处西留村××号的房屋登记至其名下的证据充分，理由正当，本院予以支持。合同履行过程中，被告又入住已经交付给原告的房屋内，侵犯了原告的权利，所以，原告要求被告停止侵权，限期搬离位于济源市××办事处西留村××号的房屋，证据充分，理由正当，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告孙小稳、刘井全、刘科于判决生效后三十日协助原告孔余粮将位于济源市沁园办事处西留村居委会平安路3巷2号的房屋登记至原告孔余粮名下；二、被告孙小稳、刘井全、刘科停止侵权，于判决生效后三十日内搬离位于济源市沁园办事处西留村居委会平安路3巷2号的房屋。案件受理费100元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数递交上诉状副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长  邓素云人民陪审员  刘芬芬人民陪审员  卢芬英二〇二〇年三月六日书 记 员  朱 琳