湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终3185号上诉人（原审被告）：怀化湘中房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰中路411号四中新苑3号楼2单元1905号，统一社会信用代码91431200553035553D。法定代表人：阳松亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏华，湖南诚怀律师事务所律师，执业证号14312201410289342。被上诉人（原审原告）：欧奎，男，1978年8月14日出生，汉族，住怀化市鹤城区。被上诉人（原审原告）：舒丽群，女，1976年1月20日出生，汉族，住溆浦县。共同委托诉讼代理人：邱昌茂，国浩律师（长沙）事务所律师，执业证号14301201820020354。上诉人怀化湘中房地产开发有限公司（以下简称：湘中房地产公司）因与被上诉人欧奎、舒丽群商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院作出的（2019）湘1202民初4344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月26日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人湘中房地产公司上诉请求：1、撤销原判第一项，维持第二项；2、改判驳回欧奎、舒丽群的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由欧奎、舒丽群承担。事实与理由：湘中房地产公司没有违反相关办证协助义务，无需承担逾期办证违约责任。1、双方的《商品房买卖合同》对如何办证、由谁办证、初始登记的时间及办证时间等问题没有约定；2、在没有约定的前题下，则应按照相关法律法规定确定办证义务主体。根据《城市房地产开发经营条例》三十二条规定，法定办证主体系业主，上诉人承担的仅系协助办证义务；3、基于上诉人仅负有协助办证义务，故业主要求上诉人承担责任，则必须证明其曾明确要求上诉人协助其办证，而上诉人拒不协助，否则上诉人不存在违约问题，更不存在据此承担赔偿责任。上诉人已分别于2016年7月22日、2018年7月10日、2019年5月8日多次催促业主收房和办证。现出现被上诉人陈述的迟延办证问题，系被上诉人自身拖延所致，与上诉人无关。被上诉人答辩称：一、根据合同约定，交房具有两个基本条件：一是书面通知买受人；二是向买受人出示房屋竣工验收备案表。上诉人未按照合同约定的时间和条件通知被上诉人交房，应当承担逾期交房的违约责任。二、合同约定了上诉人具有为被上诉人办理房产证的义务，不适用《城市房地产开发经营管理条例》第32条。上诉人2018年12月才完成产权初始登记，导致房屋产权转移登记迟迟未完成，上诉人应承担逾期办证违约责任。三、原审判决社会效果好，最大限度地维护了社会稳定。请求驳回上诉，维持原判。欧奎、舒丽群向一审法院提出诉讼请求：1.请求被告赔偿逾期办理房产证的损失109875（以438716元为基数，自2015年11月20日起暂计算至2019年5月28日，实际计算至被告为原告办理房屋所有权证之日止）；2.请求被告为原告办理房产证；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2015年6月7日，原告欧奎、舒丽群与被告湘中房产公司签订《怀化市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的四中新苑第1幢2902号房，该商品房建筑面积130.26平方米，每平方米单价3368元，总计房款438716元，首付款138716元于合同签订日支付，余款300000元采用公积金方式支付。被告应当于2015年12月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。该合同第七条第4项其他费用，对办理房产证和土地使用证的方式及费用承担列举有三种方式，即：1.买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用权证并承担所有费用，出卖人应积极配合提供相关办证资料和证明；2.出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；3.买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于约定时间前交清。但双方并未在上述三种方式中写明选择其中一项具体办证方式。该合同第十八条关于产权登记的条款涉及对出卖人应在商品房交付使用后完成初始登记的时间、初始登记后办妥买受人的房屋所有权证、办妥房屋所有权证后办好土地使用权证的时间以及因出卖人的责任或买受人的原因，致使未能在约定的期限内办理上述登记或手续的不同处理方式和逾期违约金等亦未作出明确约定。合同签订后，原告于2015年6月12日、8月20日分两次付清全部购房款438716元。2015年8月18日，原告缴纳专项维修资金12765元，并于同年8月20日缴纳契税8774.32元，缴纳契税当日原告办理了收房手续。另查明：本案所涉房屋于2018年9月10日取得《竣工验收备案表》，于2018年12月12日完成房屋初始登记。期间，被告多次发出通知及告示，告知购房业主可以办理权属证书及提交相关资料，但原告未提供相应证据证实其按《通知》要求提交给被告相关资料。再查明：本案立案时间为2018年8月7日，但原告提交起诉材料及交费时间为2019年8月6日。一审法院认为，原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。本案中，双方在买卖合同第七条对如何办理权属证书提供了三种方式可供选择，即由买受人自行办证并承担所有费用、出卖人包办权属证书并承担办证费用、买受人委托出卖人办证并由出卖人向买受人代收费用，但双方并未选择任何一种办证方式，之后，双方也未就如何办理产权证书达成补充协议，应视为双方没有约定办证的方式，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，被告负有的是协助办理权属证书的义务。另，被告发出办证通知，仅表明双方在没有约定如何办证的前提下，被告就办理权属证书发出要约，而原告并未提供证据证实其已按照通知要求作出同意要约的意思表示，从而就委托被告负责办证达成新的合意。故对原告第二项要求被告办理房产证的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。虽然被告没有为原告办证的法定义务和合同义务，但是被告作为开发商负有办理该栋房屋初始登记的义务，而办理房屋初始登记为原告自行办证的前提条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任，被告直至2018年12月12日才完成该房屋初始登记，在原告已缴纳契税和专项维修资金的前提下，被告延迟办理房屋初始登记已构成违约，结合原告的诉讼请求，被告应承担2015年11月20日至2018年12月12日期间的逾期办证违约金。但是被告提出时效抗辩，根据民法总则第一百八十八条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告主张起诉之日（2019年8月6日）三年之前的延期办证违约金已超过诉讼时效。所以，本案逾期办证违约金应自2016年8月7日起算，计算至2018年12月12日。逾期办证违约金的标准根据本地经济发展状况和本案情况，确定为被告按原告已付购房款每日万分之一的标准计算，即被告应向原告支付的逾期办证损失为37642元｛438716元×0.0001×858天（自2016年8月7日起至2018年12月12日止）｝，故对原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求予以部分支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依法判决：一、被告怀化湘中房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告欧奎、舒丽群逾期办证损失37642元；二、驳回原告欧奎、舒丽群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2498元，减半收取为1249元，由原告欧奎、舒丽群负担878元，由被告怀化湘中房地产开发有限公司负担371元。二审经审理查明：原审法院认定的事实属实。本院二审查明的事实与原审判决所认定的事实相一致。上述事实，有原判决所列证据及二审询问笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：湘中房地产公司与欧奎、舒丽群签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。商品房买卖合同约定湘中房地产公司应在2015年12月30日前将符合约定的合格商品房交付给欧奎、舒丽群使用。双方已于2015年8月20日办理了交房手续。虽此时湘中房地产公司尚未取得合同约定的竣工验收备案表，但欧奎、舒丽群的实际收房行为视为认可湘中房地产公司现有交房条件，湘中房地产公司交房义务已履行完毕。据此，欧奎、舒丽群主张追究其收房后湘中房地产公司的违约责任，缺乏事实依据。关于逾期办证，双方在《商品房买卖合同》中对此并无明确约定。不能确定湘中房地产公司负有办理权属证书的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，湘中房地产公司是负有法定的协助办证义务的。湘中房地产公司的办证《通知》和通知短信只能证明其履行了部分协助义务。其最主要的义务是应当及时完成销售商品房的初始登记。在欧奎、舒丽群已自行缴纳契税和专项维修资金之日即欧奎、舒丽群能够自行办理权属证书之日起，至湘中房地产公司完成商品房初始登记之日止，该期间的办证迟延，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故在该期间内，湘中房地产公司应承担逾期办证违约责任。欧奎、舒丽群因未能及时缴纳契税和专项维修资金申请办证而迟延的期间，责任应由欧奎、舒丽群自行承担。原审法院根据本地经济发展状况和审判实际，认定逾期办证损失的计算标准为欧奎、舒丽群已付购房款的每日万分之一，37642元｛438716元×0.0001×858天（自2016年8月7日起至2018年12月12日止）｝是合理的。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费741元，由上诉人怀化湘中房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  欧晓林审 判 员  彭湘平审 判 员  周 晓二〇二〇年三月二十日代理书记员  舒 宁