河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终278号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈立某，男，汉族，1975年5月2日出生，住河北省石家庄市裕华区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：王某，女，1974年6月16日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：秦利军，河北勤邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：武青果，河北勤邦律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司，住所地石家庄市育才街56号九派大厦九层。 法定代表人：魏翰莹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦振宇，系河北太平洋世纪律师事务所律师。 上诉人陈立某、王某因与上诉人河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司（以下简称燕港公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0191民初1645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈立某、王某上诉请求：1、撤销石家庄高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0191民初1645号民事判决书，改判双方签订的《内部认购协议书》有效，判令被上诉人继续履行；2、判令被上诉人给付上诉人逾期交房违约金至交房日止；3、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人从未收到过银行方面的“拒贷”通知，故，一审判决解除《内部认购协议》是错误的。1、上诉人不存在银行“拒贷”的事实。《内部认购协议书》约定，“上诉人在接到被上诉人电话或者书面形式通知后12天内将办理贷款所需个人资料提交被上诉人，被上诉人协助办理贷款。如果由于上诉人自身条件所限导致其申请的贷款未获银行批准的，则上诉人应在贷款申请被驳回十天内一次性向被上诉人缴纳剩余的全部房款。上诉人未在上述期限内交清房款，被上诉人有权选择解除合同，并扣留上诉人已交房款的10%”。事实上，上诉人不止一次地向被上诉人提交办理贷款资料，甚至因为被上诉人的原因导致贷款资料过期而重新提交，工商银行的短信信息完全可以证明上诉人按要求提交了个人的贷款资料。关于银行贷款的流程，上诉人向被上诉人提交银行贷款所需的个人资料，被上诉人帮助上诉人跑办贷款手续，整个过程是被上诉人通知缺什么资料，上诉人补交什么资料。上诉人从未接到被上诉人电话或收到被上诉人书面的关于银行拒贷的通知，被上诉人提交法庭的证据《通知》和《催告函》，该证据仅仅证明被上诉人督促过上诉人提交银行贷款资料的事实，并没有告知银行拒贷的内容。上诉人有证据证明上诉人完全可以贷款，完全不存在“拒贷”的情形。一审期间，上诉人提交了渤海银行明确可以办理贷款的答复，见一审提交的证据。2、被上诉人不能证明贷款未果的原因是上诉人造成的，被上诉人无权要求解除《内部认购协议书》。上诉人本诉请求是继续履行协议，被上诉人的反诉请求是解除《内部认购协议》，关于《内部认购协议》是否应当解除的举证责任在被上诉人，被上诉人提交的证据一不能证明拒贷的事实，二不能证明拒贷的原因是由上诉人造成的。且上诉人提交了渤海银行同意贷款的证据，说明假设存在银行拒贷的事实，责任也不在上诉人。另上诉人当庭表示如果银行不能贷款的情况下，可以足额缴纳剩余房款。上诉人在一审中提供的工商银行收到上诉人提交的贷款资料和渤海银行的同意上诉人贷款的证明，一审法院以与本案无关不予处理是错误的，往工商银行提交贷款资料是被上诉人燕港公司让提交的，和本案有着密切的联系。2019年4月25日，燕港公司的销售顾问郜丁丁通知上诉人陈立某贷款未办下来，4月27日就移交法务部，根本没有交纳剩余部分房款的时间，所以，本案不存在解除《内部认购协议》的条件，一审判决解除《内部认购协议》错误。二、被上诉人违约在先，应依法支持上诉人关于违约金的诉求。一审判决既然认定《内部认购协议书》合法有效，双方就应当按照协议书约定履行。协议书第五条明确约定：甲方（被上诉人）在具备签订《商品房买卖合同》条件后书面通知乙方（上诉人）签订《商品房买卖合同》，被上诉人在《通知》中告知上诉人已取得商品房预售许可证，但并未通知上诉人签订《商品房买卖合同》，双方至今未签订《商品房买卖合同》，被上诉人的行为构成违约。根据《内部认购协议书》第四条规定，被上诉人严重逾期交房，应承担违约责任。在被上诉人数项严重违约在先的情况下，其应承担违约责任，同时不享有合同解除权。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法支持上诉请求，打击开发商的嚣张行为，维护弱势群体的合法权益。 河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司上诉请求：一、请求依法撤销石家庄高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0191民初1645号民事判决书中第四项，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金93245元；二、本案一、二审诉讼费及反诉费由被上诉人负担。事实与理由：一审法院适用法律错误，被上诉人违反双方签订的《内部认购协议书》构成根本违约，被上诉人应按照约定向上诉人承担违约金。2016年8月27日，上诉人与被上诉人签订《内部认购协议书》，约定被上诉人购买上诉人开发的御灏府项目2-2-xxxx室，被上诉人向上诉人交纳了首付款932456元，2018年6月12日上诉人取得了《商品房预售许可证》，并多次通过电话、信函的方式催促被上诉人办理贷款及缴款手续，被上诉人因个人原因没有通过购房按揭贷款的审批，也没有按照双方约定交纳全部购房款，被上诉人的主要义务为按约定缴纳购房款，被上诉人的行为违反《内部认购协议书》第三条第二项之约定构成根本违约，上诉人解除了与被上诉人之间的购房协议，一审判决对上述事实予认可。被上诉人违反双方签订的《内部认购协议书》应按约定向上诉人承担已付款项的10%作为违约金，但一审判决在没有法律依据的情况下，径行认定解除协议时房屋市场差价高于签订协议时的价格，并认定上诉人不存在损失，对违约金的请求不予支持，是对法律适用的错误，请求贵院依法支持上诉人的上诉请求，依法予以改判。 燕港公司答辩称，第一，我方在购房贷款中起到的是协助作用，而主要负责应由被上诉人负责。第二，拒贷的原因我方不清楚，因为我方不是贷款的当事人。第三，被上诉人明确表述因其离婚不能办理购房按揭贷款，其被工商银行拒贷的原因为被上诉人个人原因。第四，我方多次电话及书面通知被上诉人，在一审中提交了证据的原件及相应的邮寄证据。第五，合同中约定10%未能办理贷款且不能一次性缴纳剩余房款的违约金性质为惩罚性违约金，不能因房屋的增值而免除被上诉人的义务。第六，被上诉人在上诉人提到的签订商品房买卖合同的违约金在一审中并未提起，属于增加诉讼请求，不在本案审理范围之内。 陈立某、王某答辩称，一审法院驳回燕港公司的反诉请求有充足的事实和法律依据，应依法驳回燕港公司的上诉请求。2016年8月27日，答辩人与燕港公司签订《内部认购协议书》，约定答辩人购买燕港公司开发的御灏府项目2-2-xxxx，答辩人交纳了60%的首付款932456元，充分体现了其购房的诚意。《内部认购协议书》约定，燕港公司预计在2018年8月底交房。然而协议签订收取购房款后，燕港公司由于自身原因长期不动工，不但不能按约定日期交房，而且交房遥遥无期，严重违约在先。在办理贷款过程中，燕港公司一手遮天，业主的贷款资料均由其提交银行，具体贷款进程及办理结果，业主均得不到确切信息。本案中，燕港公司没有任何证据证明系因答辩人个人原因没有通过购房按揭贷款的审批，而且亦没有给答辩人交纳剩余全部房款的时间。答辩人购买案涉房屋后房价大涨系燕港公司千方百计解除认购协议的根本原因，其不但没有损失，反而因无偿使用答辩人的资金获取了巨大利益，即便一审法院判决解除《内部认购协议书》，也系由燕港公司的违约在先所导致，因此其无权主张10%的违约金。 陈立某、王某向一审法院起诉请求：1、确认原被告双方签订的《内部认购协议书》合法有效：2、被告向原告支付自2018年11月1日起至交付日止的迟延交付房屋违约金，暂计至2019年7月1日止的数额为22378.95元；3、诉讼费由被告承担。 燕港公司向一审法院提出反诉请求：1、确认双方之间签署的《内部认购协议书》已经解除；2、被反诉人向反诉人支付违约金93245元；3、反诉费用由被反诉人承担。 一审法院查明，2016年8月27日，二原告就被告开发的位于石家庄高新区的燕港御灏府小区与被告签订了《内部认购协议书》，协议书约定：原告购买的房产为2-2-xxxx室、建筑面积157.3平方米、总价款为1517945元，首付60%即917945元，剩余房款600000元为银行按揭贷款；被告在具备办理贷款条件后电话或书面通知原告，原告应在接到被告电话或书面形式通知后12天内将办理贷款所需的个人有效、完整的相关资料提交于被告，被告协助办理贷款手续，如由于原告自身体条件所限导致其所申请的贷款未获银行批准的，则原告需要在贷款申请被驳回十天内一次性向被告缴纳剩余的全部房款，如原告未在上述期限内交清应交房款，则被告有权选择单方解除合同关系，被告如选择解除本合同，有权扣留原告已缴纳房款的10%作为违约金，剩余房款本金退还原告，房屋被告可另行出售；被告预计在2018年8月底将上述商品房交付原告使用，如非因不可抗力因素导致上述房源在2018年10月底仍旧不能按协议约定交房标准交付使用的，原告选择继续履行合同，自2018年11月1日起至上述房屋通知交房之日止每迟延一日，被告向原告支付其已缴纳房款万分之一的违约金。同时二原告在该合同附件《联络方式确认书》上签字，确认联络地址为石家庄市谈固南大街康居东苑小区2-4-101室、联系电话159××××6000，并约定，如被告使用上述联系方式与原告联系出现通信联系未果情况（包括拒收），视为被告已经完成通知或联系义务。协议签订后，原告支付了部分房款932456元。石家庄市政府于2017年3月18日出具《石家庄市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》，对购房做出了限购、限贷规定。涉案房屋于2018年6月12日取得《商品房预售许可证》，并与农业银行、建设银行签订了贷款合作协议，被告于2018年8月22日向原告送到了书面通知，通知原告已取得预售证、尽快提供相关材料办理贷款手续并附有所需资料明细。此后被告多次通过电话、短信等方式通知原告尽快提交贷款资料、尽快办理贷款手续。2018年12月18日被告短信通知二原告，更名申请没有通过公司审批，请二原告于2018年12月21日之前来办理相关手续。2019年3月20日被告向原告送达了《催告函》，内容均为：请务必于收到本函后3日内实际办理贷款等后续购房手续，我公司会予以全力配合，如超过该期限您仍旧未能实际办理上述手续，我公司将采取包括解除贵我双方购房合同关系在内的措施予以处置。但直至2019年4月，原告仍旧没有按照银行要求交齐贷款资料、无法通过银行贷款审批，也没有通过一次性补齐剩余房款的方式履行后续的付款义务。2019年4月27日被告再次向原告邮寄了《催告函》。2019年4月30日被告向原告邮寄了《解除协议函》，邮寄单注明文件为《解除协议函》，地址和联系电话均为《联络方式确认书》中约定的联系方式，内容为：《内部认购协议书》自即日起立即解除，不再履行，所涉房屋我公司另行处置，请收悉此函后七日内来我公司办理相关善后事宜。该解除函于2019年5月1日因拒收被退回。2019年5月7日被告又向原告寄送了《敦促函》，内容为：房屋买卖关系已经解除，请收到本函后3日内来我公司办理退款等相关事宜。另外，二原告于1998年3月6日登记结婚，于2018年4月19日在民政局办理离婚手续。庭审中，原告提供了短信截屏和录音材料，以分别证明原告向工商银行交过贷款资料、渤海银行能办下贷款来。被告称，与我们签约的是建设银行和农业银行，原告提供的其他银行的情况与本案无关，另外，不管如何，原告的贷款没有办下来，贷款没有汇到我们公司，其也没有补上全款，违反了协议约定，我方对协议予以解除。以上事实，有《内部认购协议书》、预售许可证、贷款合作协议、收据、通知书、《催告函》、《解除协议函》、快递单及投送记录、通话记录、短信、离婚协议书、离婚证及庭审笔录等证据在案为证。 一审法院认为，二原告与被告自愿签订了《内部认购协议书》，该协议书约定了所购房产的具体情况、总款项、交款方式、交房时间等商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收受了首付购房款，故该协议书应当视为商品房买卖合同。后，被告取得了商品房预售许可证，故该认购协议书合法有效。在被告取得商品房预售许可证后，多次催告二原告办理贷款未果。被告在取得商品房预售许可证后，与建设银行和农业银行签订了房贷合作协议，二原告提供的与其他银行的联系情况与本案无关，本院不予处理，且二原告没有证据证明其贷款未果的原因是被告的原因造成的。二原告在贷款未果的情况下，也未能通过其他方式补齐房款，导致合同目的不能实现。自2018年8月22日被告通知原告提供完整贷款手续至2019年5月1日远超过双方约定的期限（提供完整贷款手续12天、被拒贷后十天），被告按照协议的约定解除协议并无不妥。被告按照二原告确认的联系方式邮寄了解除协议函，且邮寄单中明确注明为解除协议函，此邮件单于2019年5月1日被拒收退回，按照双方的约定，应当视为送达，故涉案协议书于2019年5月1日解除，原告要求继续履行协议不予准许。协议解除后，被告应当将原告已交付的932456元予以返还。原被告约定如被告在2018年10月底仍不能交房被告承担违约金，但被告在2018年8月通知原告办理贷款手续，二原告既未能在10月底办理下来贷款也未能补交全款，故二原告要求被告承担交房逾期违约金不予支持。被告称由于原告的原因导致协议解除，依照协议的约定应按已交付款项的10%即93245元承担违约金，因解除协议时的房产市场价格高于签订协议时的价格，且被告没有证据证明其存在其他损失，故对被告此述不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条的规定，一审法院判决如下：一、原告（反诉被告）陈立某、王某与被告（反诉原告）河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司的《内部认购协议书》于2019年5月1日解除；二、被告（反诉原告）河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）陈立某、王某房款932456元；三、驳回原告陈立某、王某的其他诉讼请求；四、驳回被告河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费359元减半收取计179元，由原告（反诉被告）陈立某、王某负担；反诉费1066元，由被告（反诉原告）河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院认为，双方自愿签订了《内部认购协议书》，该协议书约定了所购房产的具体情况、总款项、交款方式、交房时间等商品房买卖合同的主要内容，且燕港公司已经按照认购协议约定收受了总房款60%首付购房款932456元，且燕港公司已经取得了商品房预售许可证。该协议书并未违反法律的相关规定，且为双方当事人的真实意思表示，一审法院对该协议的法律效力予以认可符合法律规定。燕港公司主张陈立某、王某因个人原因没有通过购房按揭贷款的审批但并未提供银行拒绝贷款的证据，陈立某、王某在一审中提交过与工商银行、渤海银行工作人员的聊天记录证明其资料齐全可以办理贷款，一审及二审庭审中陈立某、王某多次表示可以一次性交纳剩余全部房款。考虑到根据现阶段房价与签订协议时的房价高度相当，该协议并不存在显失公平的情况，从促进交易的角度出发，并考虑燕港公司已经收取陈立某、王某60%房款且陈立某、王某同意一次性交付所剩房款意愿，本院认为双方继续履行合同为宜，因在履行合同的过程中，双方均存在瑕疵，故对燕港公司主张陈立某、王某承担违约金及陈立某、王某主张燕港公司承担违约金的诉讼，本院均不予支持。 综上所述，为了实现双方共同交易目的，从促进交易、保护交易的角度出发，最大限度的保护双方利益，结合双方双方履约情况及履约过程中各自的过错，依照《中华人民共和国合同法》第九十三、九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下： 一、撤销河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0191民初1645号民事判决； 二、陈立某、王某与燕港公司签订的《内部认购协议书》有效，双方继续履行，本协议生效之日十日内陈立某、王某一次性向河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司交纳剩余房款，河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司向陈立某、王某办理交房及过户事宜； 三、驳回陈立某、王某的其他诉讼请求； 四、驳回燕港公司的其他诉讼请求。 一、二审案件受理费双方各自负担。 本判决为终审判决。 审判长  孟志刚 审判员  李荣水 审判员  史兆宏 二〇二〇年三月十七日 书记员  杨 岚 ——