广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终6297号上诉人（原审被告）：惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头中兴五路148号龙富花园-北苑5栋201号房。法定代表人：刘波涛。委托诉讼代理人：谢佛鹏，广东创通顺达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖汉衡，男，汉族，1980年9月12日出生，住广东省五华县**。被上诉人（原审原告）：杨彩霞，女，汉族，1991年4月7日出生，住广东省湛江市麻章区****。原审被告：深圳市龙华投资有限公司，住所地：深圳市福田区农坊路24号香荔绿洲5栋202室。法定代表人：刘波涛。上诉人惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司（下称大亚湾龙华公司）与被上诉人廖汉衡、杨彩霞、原审被告深圳市龙华投资有限公司（下称深圳龙华公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2019)粤1391民初2282号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人龙华公司向本院提出上诉请求：依法改判一审民事判决书或者发回重审。事实与理由：一、本案事实不清。l.上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件十一、合同补充协议第四条约定,原告应按被告发出的《入伙通知书》指定的日期到被告指定的地点交清购房余款及其他应付费用,办理好房屋交接手续。若原告未依约交清购房及其他应付费用的,被告有权不予办理交接手续,因此造成房屋迟延交付的责任由原告承担。本案是上诉人商品房预售合同系列纠纷案，（2019）粤1391民初2321、1974、1976号等民事判决，都查清、确认上述事实，但本案没有查清、确认。2.涉案商品房在2019年1月取得房屋测绘报告，在2019年4月29日取得建设工程竣工验收备案表，符合交房标准。被上诉人在2019年5月18日收房，说明被上诉人知道涉案房屋符合交房标准。二、上诉人依法有先履行抗辩权。被上诉人在2019年1月10日支付按揭款77万元。依据合同补充协议第四条约定，合同履行顺序为先付清购房款后交房。故银行放款前，也就是被上诉人付清购房款77万元前，上诉人有权不予交房，被上诉人请求支付违约金的，法院应予驳回该请求。三、法院判决2019年1月10日前及2019年4月29日后计算违约金错误。一审判决逾期交房违约金共69784元。逾期交房违约金分两部分计算，第一部分以330000元为基数，从2018年10月1日起至2019年5月18日止，按日万分之四计算，具体数额为30360元（330000元×0.4‰×230天）；第二部分以77000元为基数，从2019年1月11日起至2019年5月18日止，按目万分之四计算，具体数额为39424元（77000元×0.4‰×128天），两笔违约金共69784元。其中，2019年1月10日前属于被上诉人没有付清购房款，上诉人享有先履行抗辩权；2019年4月29日符合交房标准，之后不能计算违约金。一审判决计算违约金错误。四、台风等属于不可抗力因素，应予以扣减违约天数30天。在施工过程中，遭遇了台风，以及大雨、暴雨、特大暴雨等天气，因此不能施工。依据住建局颁发的建设工程施工合同范本，以及合同法的规定，以上因素为不可抗力因素，总计达到30天。2019年3月6日，业主代表、开发商代表在惠州市大亚湾区住建局协商，在住建局领导见证下，双方签订协议书，确认不可抗力因素30天，延期交房时间冲减不可抗力因素天数30天。台风,以及大雨、暴雨、特大暴雨等天气,是不可预见、不是人力可以控制的,属于不可抗力。一审判决将大雨、暴雨、特大暴雨等天气,特别是台风,认定不属于不可抗力,明显与常识、法律不符,应当予以纠正。五、违约金过高,应当予以调整。违约金本质是补偿损失,被上诉人没有损失存在。依据合同法第条规定,法院应当予以调整,上诉人在一审也请求予以调整,调整至同期同类银行贷款利率的1.3倍。总之,一审判决查清事实与判决之间有矛盾,没有依据事实进行判决,没有调整过高的违约金,存在错误,请求上级法院发回重审或改判。原审原告向一审法院起诉请求：1.判令被告一向两原告支付从2018年10月1日起暂计至2019年5月7日止共218日的违约金95920元，此后至实际交房之日止被告一按日计算向原告支付全部房价款1100000元万分之四的违约金，即440元/日）；2.被告二对被告一上述债务承担连带赔偿责任；3.本案诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：2018年9月6日，原告与被告大亚湾龙华公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告大亚湾龙华公司开发的位于惠州大亚湾澳头中兴五路148号龙富花园×苑×号房，总房价款为1100000元,原告应当于2018年8月30日前支付首期款330000元，余款770000元向银行申请贷款支付。被告应在2018年9月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付原告使用。第八条逾期付款责任，原告未按约定时间付款的，被告不解除合同的，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之四的违约金。第十二条逾期交付违约责任，被告未按约定的时间将商品房交付给原告的，逾期在60日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之四的违约金；逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之四的违约金。合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告于2018年8月30日付清首期款330000元，2019年1月10日支付按揭款770000元。2019年4月13日，原告收到被告大亚湾龙华公司发出的收楼通知书。原告于2019年5月18日收房。另查明一，2006年12月11日，被告大亚湾龙华公司登记注册成立，公司类型为一人有限责任公司（法人独资），股东为被告深圳龙华公司。另查明二，被告提供在惠州大亚湾区住建局工作人员见证下其与业主签订的《协议书》，证明本案存在不可抗力因素并应在延期交付时间中冲减30天。本案原告并未在《协议书》上签名。一审法院责令被告限期提交涉案房屋的建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，但期满后被告并未向一审法院提交上述资料。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷案，原告与被告大亚湾龙华公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方应当诚实信用履行合同义务。原告依约履行了付款义务，被告大亚湾龙华公司却未在2018年9月30日前将符合约定标准的商品房交付原告使用，应承担逾期交房违约责任。本案争议焦点为：被告大亚湾龙华公司逾期交房违约金计算标准问题及被告深圳龙华公司是否应承担连带责任的问题。关于大亚湾龙华公司逾期交房违约金计算标准的问题。合同约定被告大亚湾龙华公司逾期交付，合同继续履行的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之四的违约金。本案中，商品房总价款为1100000元，首期款330000元于2018年8月30日付清，按揭款770000元于2019年1月10日付清，虽然被告在2019年4月13日已通知原告收房，但涉案房屋此时未符合合同约定交付标准，对原告不产生约束力，原告主张逾期交房违约金计算至实际交房之日止，即2019年5月18日，予以支持，主张收房后的逾期交房违约金不予支持。逾期交房违约金分两部分计算，第一部分以330000元为基数，从2018年10月1日起至2019年5月18日止，按日万分之四计算，具体数额为30360元（330000元×4‱×230天）；第二部分以770000元为基数，从2019年1月11日起至2019年5月18日止，按日万分之四计算，具体数额为39424元（770000元×4‱×128天），两笔违约金共69784元，原告请求超过部分不予支持。合同中逾期付款和逾期交房的违约责任约定相当，不会造成一方利益严重失衡，被告大亚湾龙华公司主张调整减少违约金，与严守契约精神相悖，不予采纳。另，被告大亚湾龙华公司辩解暴雨台风天气属不可抗力因素应当免责，因大亚湾地区属沿海地区，每年均会受台风等恶劣天气影响，被告大亚湾龙华公司在签合同时应当预见并考虑该因素，主张扣除大雨暴雨及刮台风时间，不予采纳。关于被告深圳龙华公司是否应承担连带责任的问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。可见，作为一人有限责任公司股东的被告深圳龙华公司应承担被告大亚湾龙华公司财产独立于自己财产的举证责任，否则应承担连带责任。本案中，深圳龙华公司并未提交任何关于公司财产独立的证据，原告关于深圳龙华公司对大亚湾龙华公司所欠债务承担连带清偿责任的主张，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决：一、被告惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖汉衡、杨彩霞支付逾期交房违约金69784元；二、被告深圳市龙华投资有限公司对上述逾期交房违约金承担连带清偿责任；三、驳回原告廖汉衡、杨彩霞其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1099元，由原告廖汉衡、杨彩霞负担332元，被告惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司负担767元，被告负担部分已由原告预交，不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明,涉案商品房于2019年4月29日取得竣工验收备案表。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：上诉人的诉请能否得到支持。本院对此分析如下：关于《补充协议》第四条效力问题。上诉人主张依据涉案《商品房买卖合同》补充协议第四条之约定，上诉人在被上诉人付清购房款之前有权不予交房。对此本院认为，双方签署的《商品房买卖合同》第八条、第十一条对于双方逾期付款、逾期交房均作了相应的约定，是双方真实意思表示，合法有效。上述两条约定中双方权利义务是对等的，而补充协议第四条只是对买受人逾期付款的责任另行进行约定，而未对买受人逾期交房的责任做对等的约定。根据《中华人民共和国合同法》第四十条以及涉案《商品房买卖合同》第二十八条“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理地加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”之约定，补充协议第四条的约定不发生法律效力。一审法院的认定，并无不当，本院予以维持，上诉人的观点，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于台风问题。上诉人主张台风属于不可抗力，对此本院认为，惠州地区每年基本都会经历一定数量的台风、暴雨等恶劣天气，上诉人作为长期专业的当地产开发企业，应当能够预见惠州地区可能遭遇台风等恶劣天气并对建筑施工造成影响，在其签订合同时完全有条件预留充分的时间。在本案诉讼中，上诉人并未提交证据证明所遭遇的恶劣天气对建设工程的影响已经超过了可预见的范围。故上诉人的该主张，本院不予支持。关于违约金标准问题。《商品房买卖合同》第十二条关于违约金标准的约定，是双方真实的意思表示，合法有效，上诉人应当依约履行。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，上诉人应当举证证实，双方约定的违约金超过了造成的损失30%，由于上诉人未能提供充分的证据予以证实，故对其调低违约金的主张，本院不予支持。关于违约金计算截止点问题。上诉人主张应当以取得竣工验收备案表之日,即2019年4月29日作为计算逾期交房违约金截止日,并提供了《竣工验收备案表》和《房产测绘成果报告》予以佐证。对此,由于上诉人在取得上述文件之前已通知被上诉人收房，涉案房屋在2019年4月29日达到法定和约定交付条件,此时被上诉人即可收房，故逾期交房违约金应计算至此日。上诉人的该观点,具有事实与法律依据,本院予以支持。鉴于二审中出现的新证据导致本案事实发生变化，故对于一审法院的认定，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初2282号民事判决书第二项、第三项及诉讼费分担部分。二、变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初2282号民事判决书第一项为：惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司自本判决发生法律效力后10日内向廖汉衡、杨彩霞支付逾期交房违约金61424元。三、驳回惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司的其他上诉请求。本案二审案件受理费已由上诉人预交，经本院核准，均由上诉人惠州大亚湾龙华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  胡 江二〇二〇年三月十六日法官助理  李苗苗书 记 员  黄春婷附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；