北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初31666号原告（反诉被告）：**，男，1983年9月11日出生，汉族，北京臻启科技有限公司经理，住北京市西城区。委托诉讼代理人：高翔，北京翔越律师事务所律师。原告（反诉被告）：郑琪琦，女，1986年7月28日出生，汉族，国家统计局办公室副处长，住北京市西城区。委托诉讼代理人：高翔，北京翔越律师事务所律师。被告（反诉原告）：高艳玲，女，1961年12月26日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。委托诉讼代理人：胡石（高艳玲之子），1984年7月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张璇（高艳玲之儿媳），1986年10月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。第三人：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区云景北里53号楼13层1317。法定代表人：徐瑞东，总经理。委托诉讼代理人：刘莹，女，1983年8月4日出生，汉族，北京存房房地产经纪有限公司法务经理，住北京市丰台区。原告（反诉被告）**、郑琪琦与被告（反诉原告）高艳玲、第三人北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）**、郑琪琦及其共同委托诉讼代理人高翔，被告高艳玲（反诉原告）之委托诉讼代理人胡石、张璇，第三人存房公司之委托诉讼代理人刘莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。**、郑琪琦向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，将北京市西城区广安门外车站西街X号院XX-XX-XXX号的房屋过户至被告高艳玲的名下，被告向原告支付剩余房款570万元；2.判令被告依据双方买卖合同第九条第四款向原告支付总房款10%的违约金65万元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月25日，原告经第三人介绍与被告签订关于北京市西城区广安门外车站西街X号院XX-XX-XXX（以下简称涉案房屋）的房屋买卖合同，合同总金额650万元，当天被告即支付原告80万元定金。原、被告于2017年3月30日由第三人协助完成网签。原告与被告于2017年7月5日在第三人协助下前往北京市西城区税务局第二税务所完成了缴税，缴税额4.67万。2017年7月12日晚，被告通过微信告知第三人，表示钱凑不够贷不出款，要求解约。2017年7月13日，原告将催告函发至被告位于北京市通州区宋庄镇瞳里村X1号楼XXX1室的住址，经顺丰快递人员与被告确认后转寄至昌平区北七家镇宏福苑小区南二区X2号楼XX2单元XXX2，催告函中原告要求双方于2017年7月19日9点共同前往房管部门过户。原告按时到场，被告无故没有到场。第三人当时联系被告。被告多次不接电话，此后原告与被告之子多次沟通继续履行合同的方案，但被告至今未能继续履行合同。被告拒绝支付房款，拒绝配合过户，原告认为可以继续履行，故主张继续履行，并要求被告支付违约金。高艳玲辩称：不同意原告的诉讼请求，合同是在2017年3月16日当天签的，被告一直想买房子，看中涉案房屋后被告之子胡天受被告的委托签订合同，但是在2017年3月17日的时候出现了新政。被告方就对于房屋买卖合同有些疑义，中介方告诉被告方合同里面有规定，如果说胡天本人没有购房资格，签这个字是违约的，所以当时中介就以这个为理由告诉胡天，如果现在你不履约了，原告方一定会告你，而且根据合同判赔130万。当时以这个为由，必须来签订合同，并且提出原告方还有80万的贷款没有还清，需要80万解除抵押，在这种情况之下，被告方不得不付了80万的资金给到原告。3月16日的合同要求被告方全部撕毁。被告方认为合同实际的签订日期是3月16日，受新政影响，然后在后期签订完之后为什么被告方不执行了，一是受新政影响，中介方给被告找的贷款方认为涉案房屋评估值已经达不到要求，而且在合同里边原来有约定，被告的首付只准备了180万元和税费相关费用，其他的全部为贷款，如果说在贷款贷不下来的情况之下，全部由被告承担是不对的。因为合同后面是他们自己加的，被告这个条款里面是空白，双方就这个没有明确约定必须以现金补齐。所以说贷款贷不下来后，被告的首付款已经不够再支付整个合同后续的费用，导致就这样拖下来了。被告有收到原告发送的催款函，但是被告凑不齐钱，不同意支付违约金。高艳玲向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.反诉被告返还反诉原告80万首付款、6.5万元中介费。事实和理由：第一，真实合同签订是在317新政之前，一个情况只不过说后续我们因为中介诱导的原因，重新签订了第二份合同，但我们实际的生效合同应该是2017年3月16日签订的这份合同。解除合同理由是因为客观上合同无法执行的真实原因，是因为卖方的房屋贬值导致贷款无法继续，然后资金链断了，所以我方要求解除，而不是我们自己主观的不执行合同。房屋贬值导致我们的合同无法执行，这是解除合同的理由。**、郑琪琦针对反诉请求辩称：不同意高艳玲所有的反诉请求。我方与高艳玲是在2017年3月25日签订的房屋买卖合同。在此之前，我方并没有与高艳玲签署过任何的合同，与317新政没有任何的交集，没有受到任何的影响。而且我们在整个合同当中，关于贷款、关于违约金，都是有明显约定。所以高艳玲的所有反诉请求，都不符合相关的法律规定。所以我方不同意其反诉请求。存房公司述称：原被告双方通过第三人提供的居间服务，于2017年3月25日签署了涉案房屋的买卖合同以及相关补充协议。合同签署后，由于被告方不配合办理过户的原因，导致合同无法正常进行。经第三人组织原被告双方进行协调，但协商未果。经过与经纪人核实，被告的贷款批不下来的原因是因为个人征信问题。没有3月16日签订合同后撕毁的这个事实。本院认定事实如下：2017年3月25日，**、郑琪琦（出卖人）与高艳玲（买受人）签订了编号为BJZ20170000XX的《北京市存量房屋买卖合同》（以下称诉争合同），约定：房屋所有权证证号为X京房权证西字第XXXX号，共有权证证号为X京房权证西字第XXXX号；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币467万元；该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币183万元。买受人向出卖人支付定金总额为80万元；买受人采取商业贷款付款的方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定详见补充协议；买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同；因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同；除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。双方还签订《商业贷款付款方式补充协议》（以下称补充协议），约定：成交总价包括房屋成交价格及房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价总计为人民币陆佰伍拾万元整，此价格为出卖人净得价，不含税；买受人向出卖人支付定金总额为人民币捌拾万元整(不高于成交总价的20%)；出卖人同意将购房款人民币2万元整作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付；出卖人同意将购房款人民币5万元整作为户籍迁出保证金，于房屋内原有户籍（若有）迁出后当日支付出卖人；买卖双方应于网签后三天内办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为人民币186万元；若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可再向其他银行申请，出卖人应配合；买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款；剩余购房款：买受人于过户前支付出卖人购房款人民币96万元整，支付方式为银行托管；买受人于过户前支付出卖人购房款人民币281万元整，支付方式为资金监管。当日，双方还分别签署了房屋状况说明书、购房承诺书、配偶同意出售声明、授权网签委托书、居间交易资金托管提示函、存量房交易结算资金自行划转声明、存量房屋交易所需资料参考清单、居间服务合同等文件材料。签订合同当天，高艳玲依约向**、郑琪琦支付定金80万元。经存房公司居间服务，**、郑琪琦与高艳玲于2017年3月30日完成网签，并于2017年7月5日在北京市西城区税务局第二税务所完成了缴税，缴税额4.67万元。此后，高艳玲未继续履行合同、支付剩余款项。经**、郑琪琦催告后高艳玲未配合办理过户手续。双方沟通未果，高艳玲拒不支付剩余房款，拒不配合过户。本院认为，**、郑琪琦与高艳玲签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。按照诉争合同及其补充协议约定，高艳玲应履行支付剩余购房款项、配合办理过户的义务。现高艳玲以政策发生变化导致其未能办理贷款为由拒绝继续履行合同，主张解除合同并返还80万元。但诉争合同签订日期为2017年3月25日，晚于其所述的317新政，且并未出现合同约定的买受人可以行使合同解除权的情形，故本院对高艳玲的上述意见和反诉请求均不予支持。关于高艳玲主张返还6.50万元中介费的反诉请求，因与本案诉争合同非属同一法律关系，本院不予支持。高艳玲拒绝履行合同义务，已构成违约。按照合同约定，**、郑琪琦作为出卖人有权选择解除合同，或者继续履行合同。经本院与**、郑琪琦确认并释明法律后果，**、郑琪琦坚持主张继续履行合同，本院认为该主张不违反法律法规规定，亦不违反合同约定，应予支持。**、郑琪琦与高艳玲签订的诉争合同及其补充协议应继续履行。因物业交接保证金2万元、户籍迁出保证金5万元尚不具备支付条件，在本案中不予支持，**、郑琪琦可以在条件成就后另行提出主张。故本院对于**、郑琪琦主张的剩余房款中的563万元予以支持。此外，按照合同约定，高艳玲还应配合办理过户手续，将涉案房屋的所有权转移至高艳玲名下。故本院对**、郑琪琦主张的将涉案房屋过户至高艳玲名下的诉讼请求予以支持。关于**、郑琪琦主张的违约金部分。因高艳玲认为违约金过高，且**、郑琪琦并未提供有效证据证明其实际损失。故本院基于公平原则和诚实信用原则，结合高艳玲确实存在违约的情况以及逾期履行期间**、郑琪琦实际享有涉案房屋的使用利益，考虑到合同仍须继续履行，本院酌定违约金为15万元。**、郑琪琦违约金的诉讼请求，合理的部分本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）高艳玲配合原告（反诉被告）**、郑琪琦将北京市西城区广安门外车站西街X号院XX-XX-XXX号房屋的所有权过户至被告高艳玲名下；二、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）高艳玲向原告（反诉被告）**、郑琪琦支付剩余购房款563万元；三、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）高艳玲向原告（反诉被告）**、郑琪琦支付违约金15万元；四、驳回原告（反诉被告）**、郑琪琦的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）高艳玲的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费28125元、反诉案件受理费6225元，由原告（反诉被告）**、郑琪琦负担2525元（已交纳），由被告（反诉原告）高艳玲负担31825元（已交纳6225元，剩余25600元于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 员 杨成龙二〇二〇年三月十一日法官助理 肖彦青书 记 员 高 雅