广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终371号 上诉人（原审被告）：北海盛和祥房地产代理有限公司，住所地广西壮族自治区北海市湖海路9号悦发花园丽馨苑10号楼二单元401号，统一社会信用代码:91450502MA5L8C1U3Y。 法定代表人：易祥根，总经理。 委托诉讼代理人：黄仕梅，广西海城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘九星，男，1956年7月21日出生，汉族，住山东省莒县。 上诉人北海盛和祥房地产代理有限公司（以下简称盛和祥房地产代理公司）因与被上诉人刘九星居间合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院(2019)桂0502民初4113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人盛和祥房地产代理公司的委托代理人黄仕梅、被上诉人刘九星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人盛和祥房地产代理公司上诉请求：请求撤销原判，依法发回重审或依法改判，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、原审法院适用法律错误。该案原审案由为居间合同纠纷，但一审法院适用的法律为《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定，即关于不当得利的规定。《XX小区认购书》是双方的真实意思表示，上诉人依约收取购房款不存在一审法院认定的没有法律依据取得不当得利的情况。二、原审法院遗漏当事人，程序违法。被上诉人是经过广西荆桂房地产营销策划有限责任公司及广西乐装居装饰设计有限责任公司介绍到上诉人处认购XX小区的房屋。上诉人亦向法院提交了证据证实房款中已有107193元支付给广西荆桂房地产营销策划有限公司，且原审法院在查明事实中已经确认上诉人向其他中介公司支付了涉案房屋的居间费107193元这一事实，却判决由上诉人承担被上诉人购房款174914元，显然违背了法律的规定及公平公正原则，遗漏了本案的另一当事人广西荆桂房地产营销策划有限责任公司。综上所述，一审判适用法律错误，程序违法，明显侵犯上诉人的合法权益。希望二审法院驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。 被上诉人刘九星辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 一审法院认定事实：2019年1月11日，刘九星与案外人XX公司签订《XX小区认购书》，约定：刘九星向XX公司认购XX小区X幢X号房，房屋建筑面积123.13平方米，单价为每平方米7390.50元，房屋总价款91万元。刘九星采取分期付款，于本协议签订之日向XX公司支付购房定金5万元。刘九星于2019年1月15日内携带相关材料到XX公司售楼部签订《商品房买卖合同》，并按约定向XX公司支付首期款（含定金）。2019年2月25日，刘九星与XX公司签订《商品房买卖合同》（预售），约定：刘九星购买XX公司开发的“XX小区”项目中的第X幢X号房；该商品房价款总额为735086元。刘九星应于2019年7月13日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款375086元应于2019年1月14日前支付。刘九星分别于2019年1月11日、2019年1月14日向案外人梅锦钜支付5万元、50万元，于2019年2月24日向XX公司支付36万元。以上共计91万元。盛和祥房地产代理公司认可梅锦钜系其公司销售经理，对上述款项收取情况亦认可。盛和祥房地产代理公司分别于2019年1月11日、2019年1月14日向刘九星出具《收据》，确认收取定金5万元、房款50万元。XX公司向刘九星开具两张发票，金额分别为375086元、360000元，共计735086元。一审庭审中，刘九星述称不清楚《XX小区认购书》与《商品房买卖合同》存在价格差的原因。盛和祥房地产代理公司辩称《商品房买卖合同》将总价降低系应刘九星规避税款的要求，盛和祥房地产代理公司已将735086元购房款支付给XX公司，盛和祥房地产代理公司亦向其他中介公司支付了涉案房屋的居间费107193元。 一审法院认为，刘九星与XX公司签订的《XX小区认购书》、《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，内容未违反法律法规，合法有效。鉴于《XX小区认购书》的签订时间在先，故涉案房屋总价应以《商品房买卖合同》中约定的总价735086元为最终价格。根据本案现有证据及双方当事人陈述可以证明，刘九星向盛和祥房地产代理公司及XX公司支付房款共计910000元，而XX公司只向刘九星开具总金额为735086元的发票，盛和祥房地产代理公司中间收取刘九星房款174914元。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”之规定，盛和祥房地产代理公司在无相关事实和法律依据的情况下受益174914元，属于不当得利，应当返还给刘九星。盛和祥房地产代理公司虽辩称《商品房买卖合同》将总价降低系应刘九星规避税款的要求，但未提供证据证实，对此不予采信。综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北海盛和祥房地产代理有限公司返还购房款174914元给刘九星；二、驳回刘九星的其他诉讼请求。案件受理费3798元，减半收取1899元，由北海盛和祥房地产代理有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院审理查明：被上诉人刘九星是经派发XX小区销售广告的人员介绍引领至上诉人盛和祥房地产代理公司XX小区销售中心的办事场所签订的《XX小区认购书》，该《XX小区认购书》抬头打印甲方系XX房地产开发公司，但盖章为盛和祥房地产代理公司。本院二审审理查明的其他与一审法院审理查明的相应事实基本一致，本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确的，根据居间人的劳务合理确定。本案中上诉人盛和祥房地产代理公司与被上诉人刘九星签订认购书后，业已促成被上诉人与XX公司之间签订了《商品房买卖合同》，虽然上诉人与被上诉人之间就居间报酬未进行约定，但是被上诉人刘九星作为购房者理应支付给居间人盛和祥房地产代理公司一定的报酬。综合考量合同签订地北海市的房地产代理市场的交易习惯及居间人盛和祥房地产代理公司为促成该笔交易所付出的时间、精力、物力、财力等因素，本院将居间报酬的金额酌定为30000元。被上诉人实际支付的购房款与商品房买卖合同约定的合同价款之间的差价为174914元，从中扣除居间报酬30000元，余下144914元应由上诉人返还被上诉人。本院对上诉人主张的一审法院不应适用不当得利的法律关系而应适用居间合同的法律关系对该案进行审理的上诉意见予以采纳。上诉人主张一审遗漏了广西荆桂房地产营销策划有限责任公司等作为本案的当事人，属程序违法。本院认为，根据合同相对性原则，被上诉人与广西荆桂房地产营销策划有限责任公司等之间并无合同关系，上诉人与案外人之间的关系不属本案审理范围，上诉人可另行主张权利，故本院对上诉人该项上诉主张不予支持。 综上所述，上诉人盛和祥房地产代理公司的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初4113号民事判决； 二、上诉人北海盛和祥房地产代理有限公司于本判决生效后十日内一次返还被上诉人刘九星购房款144914元； 三、驳回被上诉人刘九星的其他诉讼请求。 一审案件受理费3798元，减半收取1899元，由北海盛和祥房地产代理有限公司负担1573元，刘九星负担326元；二审案件受理费3798元，由上诉人北海盛和祥房地产代理有限公司负担3146元，被上诉人刘九星负担652元。 上述债务，义务人应于本判决确定的履行期限内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈邦和 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇二〇年三月三十日 法官助理 曹东霞 书 记 员 庞 桦