广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终7500号上诉人（原审被告）：惠州市太东实业投资有限公司，住所惠州市大亚湾区澳头安惠大道25号，统一社会信用代码91441300749153973W。法定代表人：苏志团。委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：荣先君，男，汉族，1963年6月22日出生，住所地：湖南省津市市。委托诉讼代理人：游珊珊，广东商达（龙岗）律师事务所律师。上诉人惠州市太东实业投资有限公司与被上诉人荣先君因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2018)粤1391民初2407号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市太东实业投资有限公司提出上诉请求：1.依法变更一审判决书中第一项判决为：惠州市太东实业投资有限公司无需向原审原告支付逾期交房违约金，驳回原审原告关于请求支付逾期交房违约金的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人请求支付逾期交房违约金无事实和法律依据。1.根据双方签订购房合同补充协议第五条关于交付期限的约定第一款：“1.如遇到以下特殊原因，出卖人可据实予以延期：如在原合同约定的交付期限届满时，买受人未按原合同约定支付房价款、违约金或按揭贷款未支付至指定的监控账户，以及其他因买受人原因导致合同未备案的。”的约定，在被上诉人未支付全部购房款之前，上诉人有权延期交付房屋并且无需支付违约金。本案中，根据被上诉人提供的证据2显示，被上诉人的购房尾款267000元在2016年12月25日才支付完毕，也就是说，上诉人有权据实延期交房至2016年12月25日，而被上诉人在2016年7月30日已经实际收房，上诉人不存在逾期交房的违约责任。2.即便上诉人不能据实延期交房，被上诉人首付款115200元在2015年10月19日支付，以该部分购房款为基数的违约金应从2015年10月20日计算至2016年7月30日。购房尾款267000元在2016年12月25日才支付完毕，以该部分房款为基数的逾期交房违约金也只能从2016年12月25日计算，但2016年7月30日被上诉人已经收房，因此，不存在以购房尾款为基数的违约金。原审原告向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付2015年10月1日计至2016年7月30日（共计303天）逾期交付合格房产的违约金17371元（实际计至被告竣工验收合格并取得《竣工验收备案证》以及通知收楼为止，具体计算明细后附）；2.判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金20105元（以房款总价为基数，按6%的年利率计算，从2017年7月30日起算，现暂计至2018年7月15日，实际计算至被告为原告办理房产证为止）；3.本案诉讼费、处理费等由被告承担。一审法院认定事实：被告具有房地产开发经营资质，涉案商品房取得预售许可证，证号为惠湾房预许字[2013]第054号。2015年10月16日，原告荣先君作为买受人与作为出卖人的被告惠州市太东实业投资有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定的主要内容有：一、物业情况，原告购买被告开发建设的位于惠州市大亚湾西区*************************，总价382200元；二、付款方式及期限，原告采用银行按揭付款的形式支付合同价款，即原告于2015年10月14日向被告支付购房首期款115200元，余款267000元办理银行按揭贷款；三、交付期限，被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；四、逾期交房的违约责任，被告逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金；五、关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理，即原告自愿委托被告办理房屋产权手续。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告于2015年10月19日向被告付清了首期购房款115200元，购房余款267000元申请银行按揭贷款并于2016年12月25日支付至被告名下账户内。2017年12月26日至29日，被告办理了涉案房屋的大权籍调查手续，用时4天。被告提交的权籍调查表显示，涉案房屋小权籍调查期间为7天。另查明，被告开发的“时尚岛花园”项目于2014年3月10日完成了建设工程消防验收，于2015年2月11日完成了电梯监督检验，于2015年4月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收，于2017年11月29日办理竣工验收备案登记。以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的商品房买卖合同复印件、房款发票复印件、契税发票复印件、物业手册签约页复印件等证据在卷证实，足以认定。一审法院认为，被告具有房地产开发经营资质，涉案商品房已取得预售许可证。原、被告双方签订的商品房买卖合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合同有效，双方应按合同约定诚信履行义务。关于被告是否逾期交房的认定。原、被告在合同中约定于2014年12月31日前交付房屋，交付标准为：依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。国务院《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。依照上述规定，建设、勘察、设计、施工、监理五单位综合验收合格是房屋交付前的强制性规定，交付条件是“经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋”。因此，依照国家建筑工程竣工质量、消防、人防、规划等强制验收的规定，以及涉案合同的约定，涉案房产的交房标准至少应界定为经建设、监理、施工、勘察、设计五单位竣工验收合格，电梯、消防等设施也验收合格，相关配套达到具备基本生活的条件。本案中，原告于2016年7月30日取得符合合同约定条件的房屋，被告存在逾期交房的违约事实。关于逾期交房违约金问题。原、被告在合同中约定了被告逾期交房的违约金计算标准，即被告逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向买受人支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金。故被告应自2015年1月1日起按前述标准向原告支付逾期交房的违约金至其实际向原告交房之日止。庭审中，被告提出时效抗辩，辩称原告主张2015年10月1日之前逾期交房违约金已过诉讼时效，鉴于《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施，根据法不溯及既往原则，在新法实施前的行为适用旧法《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效，据此，2015年10月1日之前的违约金请求已过时效，一审法院对被告的时效抗辩，予以采纳。因此，按照双方当事人的合同约定，迟延交楼违约金应以382200元为基数从2015年10月1日起至2016年7月30日止，按日万分之一点五计算为17428.32元（382200元×0.00015/天×304天）。关于逾期办证的事实认定和责任承担问题。根据合同约定，被告的办证责任仅仅是在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案合同签订于惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2016年6月份联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前。而惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》相应调整了不动产权登记政策，在涉案房屋办理转移登记前增加了权籍调查程序，并由此相应延长了被告取得办理权属转移登记所需资料的时间，增加了被告履行办证义务的时间成本。该项增加的时间成本，并非被告方过错造成，并且并非被告能够预见和克服，应当相应顺延被告履行办证义务的期限。因此，被告办理涉案房屋权籍调查手续所花费的11天时间，应当在合同约定的365日的基础上，相应顺延被告履行办证义务的期限。涉案商品房于2016年7月30日交付原告使用，按照合同约定，被告应当在2017年7月30日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，考虑上述需要给予被告免责的11天时间，被告最迟应当在2017年8月10日前履行上述义务。但至本案庭审之日，被告仍未向房产登记部门办理备案手续，已构成违约，应承担违约责任。在本案法庭辩论终结时，被告的上述违约事实是可以确定的。因此，对于被告逾期办证的天数，在本案中认定为从2017年8月10日至本案庭审结束之日即2018年9月10日止，逾期397天，被告应当按照逾期397天的违约程度，向原告承担逾期办证的违约责任。关于逾期办证损失的确定问题。原、被告在合同中没有约定被告逾期提供资料报产权登记机关备案的违约金，原告因此所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定及本地区审判实践，被告应当按照总房价款以年利率6%的标准向原告计算支付相应的违约损失，违约损失计算至本案庭审结束之日即2018年9月10日止，即为：382200元×397天÷365天/年×6%/年=24942元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力后十日内向原告荣先君支付迟延交房违约金17428.32元。二、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告荣先君赔偿逾期办证损失24942元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费369元，由被告惠州市太东实业投资有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：上诉人是否存在逾期交房、如何认定本案的逾期交房违约金的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当于2014年12月31日前交付符合条件的房屋。本案中，被上诉人于2016年7月30日才取得符合合同约定条件的房屋，上诉人存在逾期交房的违约事实，原审认定上诉人存在逾期交房有事实依据，本院予以确认。关于如何认定本案的逾期交房违约金的问题，涉案《商品房买卖合同》约定：“逾期不超过120日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。”据查，被上诉人的首期款115200元于2015年10月19日支付，以首期款115200元为基数计算的逾期交房违约金为4925元（115200元×0.00015/天×285天），银行按揭款267000元在2015年11月11日由按揭银行支付给上诉人，以该267000元为基数计算的逾期交房违约金为10493元（267000元×0.00015/天×262天），故本案的逾期交房违约金应为15418元，原审没有分段计算本案的逾期交房违约金不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉有理部分，本院予以支持。无理部分，本院予以驳回。原审尽管查明的事实清楚，但实体处理欠妥，其判决本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2018)粤1391民初2407号民事判决书第二项及诉讼费分担部分。二、变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2018)粤1391民初2407号民事判决书第一项为：惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力后十日内向荣先君支付逾期交房违约金15418元。三、驳回荣先君的其他诉讼请求。四、驳回惠州市太东实业投资有限公司的其他上诉请求。二审案件受理费236元，由上诉人惠州市太东实业投资有限公司负担100元，由荣先君负担136元。惠州市太东实业投资有限公司多预交的136元抵作荣先君应负担的部分，待执行时从惠州市太东实业投资有限公司向荣先君应付款项中予以抵扣，本院不作退补处理。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  胡 江二〇二〇年一月二十日法官助理  李苗苗书 记 员  黄春婷