江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初16063号原告：朱泽峰，男，1982年1月5日出生，汉族，住江苏省丹阳市。委托诉讼代理人：李霞，江苏益友天元(昆山)律师事务所律师。委托诉讼代理人：周心琛，江苏益友天元(昆山)律师事务所律师。被告：刘双武，男，1989年6月16日出生，汉族，住黑龙江省五常市。原告朱泽峰与被告刘双武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日受理后，依法由审判员鲍丽娟适用简易程序实行独任审判，因被告刘双武的应诉材料无法送达，本院采用公告送达方式，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告朱泽峰的委托诉讼代理人李霞到庭参加诉讼，被告刘双武经本院公告送达，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱泽峰提出诉讼请求：一、确认原告与被告于2016年5月6日签订的《租赁合同》于2019年3月20日解除。二、判令被告支付拖欠的租金人民币157182.8元。三、判令被告支付逾期占用使用费人民币10891.4元(自2019年3月21日起，按照每日418.9元计算至实际搬迁之日，现暂算至2019年4月15日)。四、判令被告支付违约金11666.6元。五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月6日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于江苏省昆山市花桥镇XX路XX号(XX路西侧XX路南侧)XX大厦X-X号商铺出租给被告使用，租赁期限为3年，自2016年7月6日起至2019年7月5日止，年租金为70000元，自第二年起，每一年较前一年递增4.5%，租金每6个月支付一次，被告在签订《租赁合同》之日一次性付清6个月房租，以后每次支付均需在上次支付6个月周期届满当月的15日前一次性付清。逾期支付的，每逾期一日，按乙方应付日租金的两倍计罚滞纳金，按日累计。乙方逾期超过15日的，甲方有权单方面解除本合同并追究乙方违约责任，乙方应按实际占用房屋时间日租金的两倍计付占用费用。被告逾期不支付租金累计超过15日的，原告可书面通知被告解除《租赁合同》，被告应向原告按月租金的两倍支付违约金。合同解除15天内需退还租赁房屋，若超出期限按实际占用房屋时间日租金的两倍计付房屋占用费。被告自合同签订之日起仅向原告支付了租金人民币4万元，剩余租金一直未支付，原告多次催要被告仍未付。原告于2019年3月20日通过张贴及邮寄的方式，向被告发出《解除租赁合同通知书》解除上述合同，为此，原告特诉诸贵院，要求被告支付拖欠租金并支付逾期占用使用费及违约金，望判如所请。被告刘双武未作答辩。经审理查明，2016年5月6日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将江苏省昆山市花桥镇XX路XX号(XX路西侧XX路南侧)XX大厦X-X号商铺租赁给乙方用于经营轻餐饮（小吃麻辣烫）名为辣么疯狂，商铺建筑面积为51.72平方米，具体事项如下：二、甲方于2016年5月6日前向乙方交付该房屋，租赁期限为3年，自2016年7月6日起至2019年7月5日止，装修期、免租期为2个月，即自2016年5月6日起至2016年7月5日止，租金为零。三、1、该商铺月租金为5833.3元，年租金为70000元，上述租金不含应由乙方承担的与该物业有关的各项费用。2、租金自第2年起，每一年较前一年递增4.5%。3、租金每6个月支付一次，提前支付。乙方在签订本合同之日一次性付清6个月房租35000元。以后每次支付均需在上次支付6个月周期届满当月的15日前一次性付清。甲方在收到租金后应当给乙方收费凭证。逾期支付的，每逾期一日，按乙方应付日租金的两倍罚滞纳金，按日累计。乙方逾期超过15日的甲方有权单方面解除本合同并追究乙方违约责任，乙方应按实际占用房屋时间日租金的两倍计付占用费用。4、为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳人民币5833.3元作为房屋使用保证金。待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方(保证金不计算利息)。如乙方在租赁期满前违约退房，此房屋保证金不予退还。5、甲乙双方约定，该用房的能源费保证金为人民币2000元，乙方于签约当天支付给甲方。乙方承诺按时向甲方(物业)缴纳电费，否则甲方有权不提供电源或终止本合同并向乙方追究违约责任。乙方户内电费均按乙方实际使用量核算，以物业相关单据为准。七、合同的解除：有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按月租金的两倍支付违约金。合同解除15天内需退还程赁房屋，若超出期限按实际占用房屋时间日租金的两倍计付房屋占用费。1、乙方末征得甲方同意改变房屋用途，使房屋损坏的；或因乙方原因造成房屋主体结构损坏的：2、乙方擅自转租、分割转租、转让、转借、抵押、联营或与他人交换各自承租房的；3、乙方逾期不支付租金累计超过15日的。九、违约责任：1、租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅白解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应向乙方进行合理补偿并对乙方退还(赔偿)1个月租金作为违约金。2、租赁期间，非本合同规定情况，乙方中途擅自退租的，乙方须另行追加支付当年度租金的一半作为违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从定金或租赁保证金中抵扣。定金或保证会不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。3、乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状或赔偿损失。合同签订当日，被告支付了40000元。庭审中，原告陈述涉案房屋系原告向江苏华东天工投资有限公司购买的商品房，后将房屋出租给被告，因其不长期在昆山居住，故委托江苏华东天工投资有限公司员工负责与被告协商租赁过程中的具体事宜。本院在对江苏华东天工投资有限公司员工陈某进行调查时，陈某称原告上述陈述属实，另在2017年时，被告提出生意不好做，要降租金，其将被告的意见向上汇报后，同意进行适当调整，但是有前提条件，即被告需将欠付的租金一次性支付后才按新标准实施，并向本院提供补充协议一份。补充协议中江苏华东天工投资有限公司为甲方，刘双武为乙方，约定：鉴于甲乙双方于2016年5月6日签订了《租赁合同》一份，现甲乙双方经协商对租金约定达成如下补充协议：1、原《租赁合同》约定的租金为每年7万元；2、现调整为自2017年1月6日-2017年7月6日租金为3万元人民币，2017年7月7日-2018年7月6日租金为5万元，2018年7月7日开始租金及调整标准仍按原《租赁合同》执行。此补充协议签订后2天内必须将原先尾欠租金4.5万元一次性支付给甲方，否则此补充协议作废，仍然执行2016年5月6日签订的《租赁合同》。该补充协议有被告刘双武的签字，甲方未签字，落款时间为2017年11月28日。陈某称上述尾欠租金45000元为：当时和被告协商2016年5月6日-2017年1月5日租金按合同计算即35000元，2017年1月6日-2017年7月6日租金为30000元，2017年7月7日-2018年7月6日租金为50000元；故第一年度租金为65000元，扣除合同签订时已付40000元，尚欠25000元；2017年7月7日至协商之日即2017年11月28日左右暂计20000元，合计45000元。但被告仅支付了10000元。另陈某陈述租赁期间一直在向被告催要租金，并在2018年委托律师发函催要款项，之前被告一直在店内经营，能取得联系，但在2018年年底，被告就不在房屋内经营，也联系不上，所以才在2019年3月20日张贴解除通知书。原告对陈某上述陈述无异议，称被告确实通过江苏华东天工投资有限公司提过降租事宜，我方也是附条件答应的，但被告未履行上述条件，所以相关协议作废。2019年3月20日，原告在涉案房屋张贴《解除租赁合同通知书》，告知被告因你方长期拖欠租金未付，现依据《合同法》及《租赁合同》第七条第三款的约定，特依法通知自本《通知书》出具之日起解除《商铺租赁合同》。望你方收函后15日内，迁出该房屋。我司保留依照《合同法》及双方签订的《商铺租赁合同》的相关约定追究你方责任的权利，由此产生的一切法律后果，由你方自行承担。2020年3月25日，在本院组织下，原告对涉案房屋进行清场交接。上述事实，有《租赁合同》、《解除租赁合同通知书》、照片、补充协议、询问笔录以及当事人陈述予以证实。本院认为，两原告与被告之间签订的租赁合同，系双方真实意思表示，被告应按照合同约定履行义务。根据合同的约定租赁期自2016年7月6日起至2019年7月5日止，期间被告共缴纳了50000元租金，被告未按合同约定缴纳租金，其行为构成违约，根据合同约定，原告享有单方合同解除权，原告于2019年3月20日发出解除合同通知书，故涉案租赁合同于2019年3月20日予以解除。虽然原告系守约方，但其在2019年3月20日发出解除通知后应及时采取措施防止损失的扩大，且庭审中原告亦陈述被告仅有部分桌椅以及电动自行车在内，故本院根据合同剩余的租期，支持2019年3月20日至2019年7月5日的占有使用费，费用标准参照租金标准计算。综上，本案租金以及占有使用费共计219591.75元，扣除被告已付的50000元，被告仍需支付原告169591.75元。对于违约金，因被告未按约支付租金，其行为已构成违约，本院结合原告曾给予被告两个月的免租期的客观情形以及合同约定，对原告主张金额为两个月租金的违约金11666.6元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告朱泽峰于2016年5月6日与被告刘双武签订的《租赁合同》予以解除；二、被告刘双武于本判决生效后十日内支付原告朱泽峰剩余租金、占有使用费共计169591.75元以及违约金11666.6元。(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：3220198XXXXX42182)如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费3894元，公告费690元，两项共计4584元，由被告刘双武负担，此款原告已预缴。被告在其履行上述判决时直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名江苏省苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行，帐号10×××76。审 判 长  鲍丽娟人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇二〇年三月三十日书 记 员  赵亚萍