湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终337号上诉人（原审被告）：谭振华，男，1964年7月29日出生，汉族，住湘潭市岳塘区。被上诉人（原审原告）：湖南天环物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区友谊西路958号克拉美丽山庄会所一楼。法定代表人：曹丰,董事长。委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。上诉人谭振华因与被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司（以下简称天环物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初4293号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人谭振华上诉请求：请求二审法院依法撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初4293号民事判决,依法改判上诉人向被上诉人支付7折的物业管理服务费（包括仲裁裁决的部分），同时要求被上诉人赔偿上诉人因房屋漏水产生的维修损失1950元。事实与理由:1、2013年4月期间，上诉人购买了中央一品5栋2单元1604号房屋,并于当年交了1年物业管理服务费。后期的物业管理服务费，因上诉人所购房屋渗水，多次报告被上诉人后，被上诉人一直不解决，且在被上诉人管理期间,小区物业服务质量低劣,物业管理服务费应按7折收取。2、案涉房屋2014年9月1日至2016年8月31日的物业管理服务费，湘潭仲裁委员会裁决由上诉人全额承担，而本案审理的2016年9月1日至2019年3月17日的物业管理服务费，一审法院判决按九折支付，两者处理的标准不同，请求法院将仲裁裁决的物业管理服务费与本案一并处理。3、上诉人因房屋渗水问题至今没有得到解决，已过维护保养期限,只能自行对房屋进行了防水处理,花费人工费1200元,防水涂料750元,合计1950元，该费用的产生完全是由于被上诉人处理不及时造成的,理当应该由被上诉人承担。被上诉人天环物业公司答辩称,1、天环物业公司与谭振华之间的物业服务合同合法有效，天环物业公司已按照物业服务合同的约定为小区公共部位提供了保洁、绿化、消杀、安保、公共设施维护等物业服务，履行了合同约定的义务。2、上诉人忽视了物业服务的连续性，在享受了物业服务的同时，以小瑕疵为由拖欠、拒绝足额缴纳物业费，其行为构成根本违约，应依约支付欠款，并承担违约责任。3、上诉人所提房屋渗水问题，属房屋质量问题，与物业服务内容并无合同关系。综上，答辩人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确。天环物业公司一审的诉讼请求为：判令被告支付拖欠的物业管理服务费4605.51元，资金占用费损失463.59元，合计5069.1元。一审法院审理查明：一、涉案房屋坐落：湘潭市岳塘区板塘铺。二、被告系房屋所有权人，房屋坐落于盛世融城（中央一品）小区，房产产权面积为115.97平方米，涉案房屋在原告退场之前一直处于空置状态。三、原告于2012年8月30日至2019年3月17日为上述小区提供物业服务；原告向被告收取物业费的依据为：盛世芙蓉（中央一品）前期物业服务合同。四、原告是否与小区开发建设单位签订过前期物业合同：是。物业费标准为高层住宅2016年8月31日之前按1.5元/月·㎡收取，2016年9月1日起至2019年8月31日期间按1.3元/月·㎡。五、原告起诉要求被告缴纳物业费的期限2016年9月1日至2019年3月17日。六、被告拖欠原告2016年9月1日至2019年3月17日期间的物业费4545.2元(2016年9月1日至2017年1月2日按九折计算)至今尚未缴纳。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。开发商德客隆公司与原告签订的前期物业服务合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，予以认可。根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，原告向被告提供了物业服务，被告应履行交纳相应物业服务费用的义务。被告自2016年9月起至2019年3月期间尚欠物业服务费，因原告提供物业服务有瑕疵，酌情支持物业服务费4090.68元（4545.2元×90%）。原告诉请资金占用费，因原、被告在物业服务合同中没有约定经催交不给应承担的违约责任，故对原告主张资金占用费的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告谭振华于本判决生效之日起五日内一次性支付原告湖南天环物业管理有限责任公司物业管理服务费4090.68元；二、驳回原告湖南天环物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告谭振华负担。二审期间，双方当事人未提交二审程序新的证据。本院经二审审理查明，1、因案涉中央一品小区部分业主未交纳物业管理服务费，天环物业公司对多名业主提起了诉讼，诉讼中，可证实中央一品小区业主因对天环物业公司提供的物业服务不满，多次向湘潭民情在线等新闻媒体反映天环物业公司的物业管理工作存在垃圾未及时清运，卫生脏乱差；排水管道损坏未及时修缮，溢水问题严重；违停车辆占用消防通道，存在重大安全隐患等问题，有关媒体也对上述问题进行了报道，后业主委员会解除了天环物业公司的物业服务合同。同时查明，2019年3月17日，湖南泰弘物业管理有限公司湘潭分公司正式进驻中央一品小区。2019年3月25日，该公司出具一份文件，指出天环物业公司一直没有与其进行交接，经该公司多次检查及排查，中央一品小区的部分设施、设备缺失。2、因上诉人未交纳2014年9月1日至2016年8月31日的物业管理服务费，天环物业公司提出仲裁申请，2019年10月22日，湘潭仲裁委员会作出（2019）潭仲裁字第224号裁决书，裁决谭振华向天环物业公司按未使用物业的标准支付90%物业管理服务费3256.44元。除上述事实外，一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：谭振华是否应足额交纳物业管理服务费。案涉房屋开发商德客隆公司与天环物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，天环物业公司应按照该合同约定的服务事项及服务标准履行物业管理义务，谭振华作为小区业主应履行交纳相应物业服务费用的义务。根据查明的事实，天环物业公司在环境卫生及日常管理方面的服务质量方面确实存在瑕疵，谭振华有权以天环物业公司提供的物业服务不符合约定的质量为由请求减少支付相应的物业管理服务费。根据物业服务收费标准与服务水平相适应的原则，参照本地区物价行政部门对物业服务标准方面出具的相关管理办法，本院认为按70%的标准缴纳物业管理服务费用为宜。故谭振华要求对案涉物业服务费用按70%的标准计算缴纳的上诉请求，本院予以支持，故谭振华应当缴纳自2016年8月1日至2019年3月17日的物业服务费3181.64元（4545.2元×70%）。至于案涉房屋2014年9月1日至2016年8月31日的物业管理服务费，不属本案审理范围，且已经仲裁裁决，谭振华要求在本案中一并处理的上诉请求，不符合法律规定，本院不予支持。因案涉房屋漏水不属物业服务合同范围，谭振华要求天环物业公司赔偿因房屋漏水造成损失1950元的上诉请求，本院不予支持。综上所述，谭振华的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初4293号民事判决；二、由谭振华于本判决生效之日起五日内支付湖南天环物业管理有限责任公司物业管理服务费3181.64元；三、驳回湖南天环物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由湖南天环物业管理有限责任公司负担7.5元，由谭振华负担17.5元。二审案件受理费50元，由湖南天环物业管理有限责任公司负担15元，由谭振华负担35元。本判决为终审判决。审判长  李明智审判员  朱建军审判员  贺振中二〇二〇年三月二十五日法官助理钟贻云书记员唐灏附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;……