云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书(2020云03民终355号上诉人（原审被告、反诉原告）：曲靖市沾益区广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦房地产公司）。住所地：曲靖市沾益区龙华街道珠江源大道东侧云珠苑小区6幢。统一社会信用代码：9153032871948961X3。法定代表人：王白顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴云龙，公司总经理助理，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩发顺，男，汉族，1972年9月19日生，曲靖市沾益区人，初中文化，个体户，曲靖市沾益区。上诉人曲靖市沾益区广厦房地产开发有限公司与韩发顺房屋买卖合同纠纷一案，不服沾益区人民法院(2018)云0328民初997号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年2月20日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。曲靖市沾益区广厦房地产开发有限公司上诉请求：1、请求撤销曲靖市沾益区人民法院（2018）云0328民初996号民事判决；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人并未违约。根据双方订立的商品房购销合同第十二条，被上诉人未付清全部购房款、配套设施费、契税及相关费用。被上诉人至今仍欠上诉人房款56148元。2010年9月8日，被上诉人从上诉人方选购了8套房屋，房号分别为：18-1-301,18-2-201,26-2-701,26-2-701,8-2-702,7-3（商铺），7-5（商铺），9-8（商铺），由于被上诉人当时无钱交付房款，其选购的大部分房屋是要转让的，就和上诉人商量，由上诉人为其垫付部分房款，指定26-2-701，26-2-701两套房屋的首付款每套56148元（两套合计112296元）、7-3,9-9两套商铺的全款（其中7-3价款490054元，9-8价款295765元，两套合计785819元）由上诉方垫款，两套住房和两套商铺合计垫款总额为898115元，因此，被上诉人按上诉人为其垫款的数额898115元出了等额的借条。2011年11月18日和19日双方签订了32-2-702、26-2-701两套住房的商品房购销合同后，被上诉人仅向上诉人支付了两套住房的房款122156元、维修基金7004元、入网费450元，两套房屋合计支付259220元。上诉人为其垫付的首付款56148元至今未支付。被上诉人一审向法院提交的收款收据中也没有首付款收据，与购房发票金额相差56148元，正好是上诉人为其垫付的首付款。一审中仅以售房统一发票作为付清房款的依据显然证据不足，在市场经济活动中，先提交发票后交款的交易屡见不鲜，本案亦是如此，先开出统一发票是为了办证和交税所需。在一审庭审中，被上诉人声称他交的是现金，但是并没有现金收据，本案中被上诉人交过10000元现金有现金收据，而此笔款项56148并没有现金收据。且被上诉人称他向上诉人出具的借条不知是上诉人哪里捡来的，此行为不尊重事实，试图骗取上诉人的房产。被上诉人应当支付上诉人所欠房款56148元，被上诉人一审中提交的交款收据、被上诉人出具的借条相互印证，故被上诉人尚欠上诉人56148元是事实。被上诉人韩发顺答辩认为，对方是以权压人，我帮他们装太阳能装了这么多年，用户也用了这么多年，我们当时是用工程款抵房款，我不存在差他们钱，他们说我是认购他们的房子，但是我是用工程款抵的。这么多年他们一直不给我办相关手续，我不存在诈骗，他们才是诈骗。韩发顺向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即为原告办理不动产登记；2、请求判令被告支付逾期办理不动产登记的违约金；3、请求判令被告承担本案诉讼费。曲靖市沾益区广厦房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：1、判决反诉被告及时给付所欠购买32-2-701房的购房款56148元，违约金152161元；2、反诉的诉讼费用由反诉被告承担。一审法院确认的法律事实是：原告韩发顺与被告广厦房地产公司于2011年11月19日签订商品房购销合同，合同编号为：GS-YL0657，双方在合同中约定：乙方购买的商品房是“玉林小区”第26幢第2单元第7层701号房（建筑面积127.36平方米），每平方米1400元，总价款178304元。乙方（原告）于2011年11月19日按照一次性付款方式付清全款为178304元。甲方（被告）应于2011年11月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。合同签订后，被告于当日将该房移交给原告使用。原告于2011年11月18日已经向被告交付契税等费用7004元。另查明，被告广厦房地产公司2012年3月20日出具给原告购房发票（发票号码00073938），发票金额178304元。2011年11月27日，被告将该房屋向沾益县房地产业管理处进行了备案登记，登记的买受人是原告，登记的付款金额是178304元。一审法院认为，本案的焦点是：原告请求被告办理“玉林小区”26-2-701号房屋的不动产登记，支付逾期办理不动产登记的违约金的事实是否成立；反诉原告请求反诉被告给付所欠购买26-2-701房的购房款56148元并支付违约金152161元的事实是否成立。合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告韩发顺与被告广厦房地产公司于2011年11月19日签订的《商品房购销合同》是有效的房屋买卖合同。关于原告是否付清26-2-701房屋购房款的问题。根据原、被告双方签订的《商品房购销合同》，双方约定的26-2-701房的购房价是178304元。双方签订的合同中写明该房款是一次性付款，且原告实际持有被告出具的26-2-701的购房款发票，房屋登记机关备案时也对房屋买受人和付款金额进行了登记，可以证实原告向被告支付了购房款178304元的事实。并且，被告向原告出具了26-2-701号房屋的契税维修基金及其他费用收据，被告的员工出具给原告的玉林小区结房明细也可以证实原告支付了房屋契税等费用7004元和被告向原告交付房屋的事实。被告广厦房地产公司辩解称原告交清房款后我方会积极申请办理，因为原告长期拖欠房款56148元才没有办理。本院认为，被告在房款未支付时向购房者出具购房发票，该行为不符合常理。并且在购房款未付清时就向购房者交付现房，也不符合房屋买卖的交易习惯。因此，被告辩解原告还有房款56148元未付清的事实不能成立。反诉原告主张反诉被告应支付购房尾款56148元的依据是2010年9月8日的“借条”，借条中记载了借款金额是898115元，借款人是：韩发顺。本院认为，借条中并未写明借款的用途，且反诉被告否认有借款的事实，反诉原告对反诉被告借款898115元的事实应当收集证据后另行起诉。反诉原告主张反诉被告在借条中的借款是由被告垫付购房尾款的主张缺乏事实根据，该主张不能成立。其请求反诉被告支付购房款56148元和违约金的主张也不能成立。对于违约金的问题。《合同法》规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2011年11月27日，被告已经将该原告作为房屋的买受人向沾益县房地产业管理处进行了备案登记，原告也已经交付了契税等费用，被告应当依法为原告办理不动产登记。被告至今未办理房屋的不动产登记已经构成违约。原告在审理中对违约金主张按照银行贷款逾期利息计算，参照金融机构计算利息的标准计算，加收30%到50%的加息，金额178304元利息是4.9%，日利息0.02%，违约天数2672天，178304×0.025×2672=违约金95285.65元。对于逾期办理不动产登记的违约金，双方未在《商品房购销合同》中予以约定，鉴于双方在合同中未约定逾期办理房屋产权证的违约金的金额和计算标准，以及原告在2011年11月19日交款后已经实际使用了房屋和未证实自己受到实际损失的事实，本院参照银行贷款逾期利息的标准进行计算，计算逾期办理不动产权登记违约金的时间从原告起诉的时间开始计算。2019年贷款基准利率是年利率4.75%，上浮30%，按照年利率6.175%计算。综上所述，对原告的诉请予以部分支持，对反诉原告的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决如下：一、被告曲靖市沾益区广厦房地产开发有限公司立即为原告韩发顺办理“玉林小区”第26幢2单元701号房的不动产登记证书。二、自2019年4月10日起，被告曲靖市沾益区广厦房地产开发有限公司按照本金176148元，年利率6.175%的标准向原告支韩发顺支付违约金至不动产登记证书向原告交付之日止。三、驳回反诉原告曲靖市沾益区广厦房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费100元、反诉费2212元，由被告曲靖市沾益区广厦房地产开发有限公司负担。经二审审理查明的事实与一审认定的一致，本院依法予以确认。二审中，上诉人沾益广厦房地产开发有限公司向本院申请调取曲靖市沾益区公安局经侦大队针对涉诉商品房交易情况对韩发顺等人进行的询问笔录，欲证明韩发顺没有交房款，他在一审陈述房款交的是现金，但是他交的现金只有一笔，这与事实不符。被上诉人质证认为，这个笔录不能证明对方的观点，笔录中张小方讲的是事实，王雯我不认识。本院认为，该份笔录系上诉人在一审后以被上诉人涉嫌合同诈骗而向公安机关报案，曲靖市沾益区公安局经侦大队对被上诉人韩发顺、张小方（上诉人公司副总经理）、王雯（上诉人公司财务人员）、薛加飞（案外人曲靖市沾益区广佳物业服务有限公司法定代表人）所作的询问笔录。韩发顺在该笔录中陈述，经沾益广厦房地产开发有限公司发出邀请函，和广佳物业公司签订了太阳能安装协议，协议上注明由我个人来垫付太阳能安装所有的工程款，广厦房地产用玉林小区的三间铺面，五套单元房来抵扣这些工程款项。张小方陈述，韩发顺的公司负责广厦房地产开发的玉林小区商品房的太阳能建设。因为当时玉林小区的商品房销售不太好，我们公司就决定用玉林小区的商品房、铺面来抵款给韩发顺，用于抵扣他已经装好的太阳能费用。后来才写了欠广厦房地产公司898115元的欠条，是以借款的名义要求他承担没有收齐的太阳能欠款，如果当时太阳能的款项收齐以后，是不存在这个问题的。王雯陈述：当时韩发顺有意向要购买我们公司开发的玉林小区住房和商铺，就以他本人的名义向我们公司借款898115元，以借条的形式来抵款。他向法院起诉公司要求办理不动产权证，欠我们的钱他向法院说的是他已经还给我们了，实际并没有归还欠款，他亲笔写的欠条也在我们留存。薛加飞陈述：我是曲靖市沾益区广佳物业服务有限公司的法人，同时分管广厦房地产公司的水电工作。太阳能安装施工合同盖的公章是我们公司的公章。本院认为，该份证据系一审后韩发顺等人在公安机关就本案相关事实所作的陈述，实质上属于当事人陈述，对具体内容与本案其他证据相印证的部分予以采信，其他内容不予采信。本院认为，双方于2011年11月19日签订《商品房购销合同》，该合同依法成立并生效，双方应按合同约定履行各自的义务，合同明确约定房屋的总价款为178304元。合同签订后，上诉人广厦房地产公司于当日将该房移交给被上诉人韩发顺使用。2011年11月27日，上诉人将该房屋向沾益县房地产业管理处进行了备案登记，登记的买受人是被上诉人，登记的付款金额是178304元。2012年3月20日上诉人向被上诉人出具购房发票（发票号码00073938），发票金额为178304元。以上行为及证据均出自双方真实意愿所作出，能够充分证实被上诉人已经完全履行给付房款的义务，期间上诉人也未提出任何异议。上诉人抗辩认为被上诉人并未付清房款，这一主张与其交付房屋、备案登记及其开具全额发票的事实相矛盾。上诉人所举示的借条中未明确该借款系因垫付购房款产生，或属于垫付购房款形成的欠款，借款金额亦不相符，现被上诉人对此不予认可，该借条不能证实上诉人为被上诉人垫付购房款的事实。被上诉人在二审中关于房款系用工程款抵扣的陈述，与上诉人公司的副总张小方在公安机关所作的陈述一致，双方之间可能存在关于用安装太阳能工程款抵购房款的约定，但如何抵扣、抵扣的具体金额，是否存在下欠款项等均无其他证据予以进一步证实。上诉人认为购房款系双方约定以被上诉人向上诉人借款的形式，由上诉人先行垫付，这一主张亦无证据予以证实。故对于该部分事实，双方当事人均不认可对方的陈述，但均未能举证证实各自主张，在本案一、二审的审理过程中和在公安机关所作的陈述均存在自相矛盾之处。本院认为，双方当事人若因太阳能安装工程或借款等其他事项存在争议，亦与本案的商品房买卖合同纠纷属于不同的法律关系，应当自行协商处理或各自另行主张。在此情形下，根据现有证据以及上诉人实际交付房屋、进行合同备案登记、开具全额发票等事实行为，能够认定上诉人与被上诉人对支付购房款项的相关事项已经形成合意，上诉人以其实际行为表明了对被上诉人已经全额支付房款的认可。一审判决由上诉人配合被上诉人办理不动产权登记证书并依法确定相应的违约金计算标准符合本案客观事实，并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。综上所述，曲靖市沾益区广厦房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人曲靖市沾益区广厦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达双方当事人即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内，向原审人民法院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判长  邬汉洪审判员  李泽文审判员  迟少杰二〇二〇年三月三十日法官助理朱婧然书记员蒋应娟