北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初20067号原告：北京中科电商谷信息技术有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇宣颐路7号一层104室。法定代表人：齐捷，执行董事。委托诉讼代理人：郑玮，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：付加林，北京市康达律师事务所实习律师。被告：北京航瑞文雅影视器材有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇宣颐路7号2号楼2层343室。法定代表人：梁太平，执行董事。被告：梁太平，男，1968年6月9日出生，汉族，北京航瑞文雅影视器材有限公司执行董事，住重庆市万州区。原告北京中科电商谷信息技术有限公司（以下简称：中科公司）与被告北京航瑞文雅影视器材有限公司（以下简称：航瑞公司）、被告梁太平合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中科公司的委托诉讼代理人郑玮、付加林到庭参加诉讼，2名被告经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中科公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除《中科电商谷A地块入驻服务合同》（以下简称：入驻服务合同）；2.请求判令航瑞公司、梁太平将配套用房腾空并交还给中科公司；3.请求判令航瑞公司就迟延支付合同价款的行为按人民银行同期贷款利率向中科公司支付违约金，直至合同解除之日止（截至2019年5月31日，违约金共计人民币62338.29元），梁太平承担连带责任；4.请求判令航瑞公司就入驻服务合同的解除向中科公司支付违约金80408.1元，梁太平承担连带责任；5.请求判令航瑞公司自入驻服务合同签订之日起按每月7672元的标准向中科公司支付房屋使用费，直至其将配套房腾空并返还配套用房之日止（截至2019年5月31日，房屋使用费共计228625.6元），梁太平承担连带责任；6.本案诉讼费由2名被告负担。事实和理由：2016年12月18日，中科公司与航瑞公司签订了入驻服务合同，约定航瑞公司入驻中科电商谷园区，中科公司为其提供综合服务及旧宫镇南小街12栋（规划楼号，2017年6月被公安机关命名为广德大街20号院5号楼）505室配套用房一套，航瑞公司分期向中科公司支付合同价款1608162元。根据入驻服务合同的约定，航瑞公司应于入驻服务合同签订之日（2016年12月18日）支付首笔款227277元，同时自2016年12月起每月支付一笔分期款7672元，直至15年后付清全部合同价款。然而自2017年4月起，航瑞公司便出现了迟延付款的情况；自2017年12月5日起，航瑞公司停止支付分期款，经中科公司多次催告，至今仍未支付。2018年5月30日，中科公司依据入驻服务合同的约定向航瑞公司、梁太平发函，正式要求航瑞公司于2018年6月5日提前支付入驻服务合同的全部剩余合同价款，但航瑞公司未予回应。截至2019年5月31日，航瑞公司就入驻服务合同迟延支付合同价款已达542日，鉴于航瑞公司已严重违约，中科公司依据入驻服务合同的约定，决定向法院提请行使合同解除权。梁太平系航瑞公司的股东、执行董事、法定代表人，航瑞公司在签订和履行入驻服务合同的过程中，全程将梁太平的个人账户作为公司账户使用，存在个人账户与公司账户混用的情况，导致各自财产无法区分，给债权人造成了债务主体辨认上的困难，已构成人格混同。综上所述，请法院查明事实，支持中科公司的全部诉讼请求。航瑞公司、梁太平未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。中科公司围绕诉讼请求依法提交了证据，根据中科公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月18日，中科公司（出租方）与航瑞公司（承租方）签订入驻服务合同，约定甲方提供服务的范围包括：1.综合服务：甲方依托电子商务产业园区为乙方提供的工商注册、税务登记、电子商务运营模式认证、政策扶持、产业指导等服务的总称，2.向乙方有偿提供配套用房，3.为乙方提供政府支持的优惠政策，包括但不限于税收优惠、财政补贴、节能环保补贴、人才引进等，最终以政府实际提供的优惠政策为准，4.其他服务；配套用房位于北京市大兴区旧宫镇南小街路12栋505室，建筑面积46.6平方米，乙方对配套用房享有占有、使用、收益的权利，期限自甲方向乙方交付之日算起；服务期限为40年，自甲方向乙方交付配套用房之日起计算；配套用房使用权转让费为1286530元，服务费为321632元，以上合同价款总计1608162元，由乙方于本合同签署后五日内支付首笔款即227277元，剩余款项具体支付方式详见附件五；乙方逾期支付当期应付合同价款超过1日，以中国人民银行发布的同期贷款利率标准按日收取违约金，乙方逾期支付当期应付合同价款超过60日的，除按照前款收取违约金外，未支付的合同价款均视为到期债权，甲方有权要求乙方支付部分或全部合同价款；乙方逾期支付当期应付合同价款超过120日及乙方连续三期或一年内累计三期未按合同约定支付合同价款的，甲方有权解除合同，收回配套用房，停止向乙方提供综合服务，并从首笔款中扣除违约金及乙方按照附件五应支付的逾期部分对应的合同价款后，将余额返还乙方；乙方单方终止履行本合同，且此时配套用房已经交付的，乙方除按合同价款总额的5%支付违约金外，还应按照附件五向甲方支付自交付日至搬离日对应的合同价款。入驻服务合同附件五约定，配套用房使用权转让费及服务费总额共计1608162元，乙方在签订入驻服务合同当日内，支付首笔款227277元；剩余合同价款由乙方于15年内支付完毕，每个月为一期按期支付，每月5日支付，每期支付7672元。合同签订当日，中科公司将配套用房交付给航瑞公司使用，航瑞公司支付首笔款227277元及首期款7672元。在合同履行期间，中科公司为航瑞公司提供了工商地址变更等服务，梁太平授权由银行从其账户自动扣划航瑞公司每月应支付的合同价款7672元。自2017年12月起，因梁太平账户余额不足，合同价款一直未扣划成功。2018年5月29日，中科公司通过邮政快递向航瑞公司发函，主要内容为因航瑞公司拖欠多笔分期款未支付，要求航瑞公司按照合同约定立即支付全部剩余合同价款1288493元。该函发出后至今，航瑞公司仍未支付合同价款。另查，配套用房尚未办理不动产登记手续，但配套用房所在商业办公楼在建房时已取得乡村建设规划许可证。北京市公安局大兴分局于2017年6月出具“北京市门楼牌编号证明信”，显示本案配套用房现楼牌号为北京市大兴区旧宫镇广德大街20号院5号楼505室。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，2名被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。中科公司与航瑞公司签订的入驻服务协议系双方当事人真实意思表示，合同关于配套用房使用期限未超过20年的部分及其他合同约定不违反法律强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据入驻服务合同的约定，航瑞公司逾期支付当期应付合同价款超过120日或连续三期或一年内累计三期未按合同约定支付合同价款的，中科公司有权解除合同。航瑞公司自2017年12月起至今未按照合同约定支付合同价款，逾期时间远超过120日且已超过三期未支付，中科公司要求解除入驻服务合同有事实和合同依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。中科公司要求航瑞公司腾空并交还配套用房的诉讼请求，本院予以支持；虽然合同解除，但航瑞公司使用房屋期间，应当支付房屋使用费，关于房屋使用费的具体标准，本院根据合同约定按照合同履行期间每期对应的合同价款7672元予以确定；航瑞公司存在长期未给付合同价款的违约行为，中科公司同时主张逾期给付合同价款的违约金和航瑞公司单方终止履行合同的违约金有合同依据，应当予以支持，但结合前述确定的房屋使用费的计算标准判断，其主张的违约金数额过分高于其应有的实际损失，本院根据公平原则，综合考虑合同的履行情况、剩余合同期限、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情确定航瑞公司支付的违约金数额为30000元；航瑞公司曾支付首笔款227277元，应在上述应给付款项中予以相应抵扣。本案系房屋租赁合同纠纷，中科公司与梁太平并不存在租赁合同关系，且并无充分证据证明梁太平滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害中科公司利益，故中科公司要求梁太平对上述债务承担连带责任无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除北京中科电商谷信息技术有限公司与北京航瑞文雅影视器材有限公司于二〇一六年十二月十八日签订的《中科电商谷A地块入驻服务合同》；二、北京航瑞文雅影视器材有限公司于本判决生效后十日内将上述合同中涉及的位于北京市大兴区旧宫镇南小街路12栋505室（公安机关现登记的楼牌号为北京市大兴区旧宫镇广德大街20号院5号楼505室）配套用房腾空并交还给北京中科电商谷信息技术有限公司；三、北京航瑞文雅影视器材有限公司于本判决生效后十日内给付北京中科电商谷信息技术有限公司房屋使用费（自二〇一七年十二月十八日起至实际腾退之日止，按照每月7672元的标准计算）；四、北京航瑞文雅影视器材有限公司于本判决生效后十日内给付北京中科电商谷信息技术有限公司违约金30000元；上述三、四项应给付款项在北京航瑞文雅影视器材有限公司已交纳的首笔款227277元中先行抵扣后，北京航瑞文雅影视器材有限公司就剩余未抵扣部分继续履行；五、驳回北京中科电商谷信息技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元、公告费560元，均由北京航瑞文雅影视器材有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉至北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 瑶人民陪审员  丰永志人民陪审员  梁跃海二〇二〇年三月六日书 记 员  曾晨威