广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初24544号原告（反诉被告）：谭月凤，女，壮族，住广西贵港市覃塘区。委托诉讼代理人：吴文峰，广东林天律师事务所律师。被告（反诉原告）：钱冬梅，女，汉族，住广东省佛山市南海区。被告（反诉原告）：刘富强，男，汉族，住广东省德庆县。两被告共同委托诉讼代理人：王为樟，广东龙浩律师事务所律师。原告谭月凤与被告钱冬梅、刘富强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，两被告提起反诉，本院经审查后予以受理并与本诉合并审理。本案于2019年12月24日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人吴文峰，两被告的共同委托诉讼代理人王为樟到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告继续履行合同并将位于佛山市南海区******************的房屋过户到原告名下；2.两被告支付违约金142000元；3.两被告支付律师费68860元；4.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与两被告通过佛山市冠佳房地产咨询服务公司于2019年5月17日签订一份《房地产买卖合同》由原告购买两被告私有房产一套，合同约定：甲方（两被告）自愿把位于佛山市南海区******************出售给乙方（原告），成交价为1420000元，双方签署买卖合同下一工作日开始3个月内，双方带齐相关资料及乙方申请的该房屋的《抵押借款合同》一起到不动产登记中心办理该房屋的买卖过户手续；本合同签订后，甲方拒绝转让该房屋，乙方有权要求甲方按该房屋总成交价的10%向乙方支付违约金，并承担乙方通过法律途径追讨而支付的诉讼费、律师费等一切相关费用；过户当天乙方向甲方支付购房首期5万元，购房余款132万元于房产证及他项权证申领并交于银行后由银行直接转入甲方账号。合同签订后，原告按合同约定于2019年5月17日向两被告支付了5万元定金，并在2019年6月22日和2019年7月8日提前将购房首期款5万元支付给了两被告。佛山市冠佳房地产咨询服务公司的工作人员（中介）通知被告钱冬梅去办理过户事宜时，被告钱冬梅以要求原告支付其三成首付款为由拒绝办理涉案房产的过户。原告认为，双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合同合法有效。合同约定过户当天乙方向甲方支付购房首期5万元，购房余款1320000元于乙方房产证及他项权证申领并交于银行后由银行直接转入甲方账号。原告已经提前将首期5万元给付了两被告，已经履行了合同约定的义务，被告要求原告给付三成首付款才将房屋过户给原告是一种违背诚实信用的行为，已构成违约。原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼。被告辩称，与反诉意见一致，补充：按照按揭买房的信贷政策，银行审批按揭贷款必须要求总房款的3成作为首付款才有可能同意按揭申请，这是前提条件。根据三方签订的买卖合同第3条第3点明确约定及结合银行的按揭贷款手续，银行发送按揭款之前必须有3成首期款流水，银行才会同意放贷。若原告在不支付最低的3成首期款而要求被告直接过户房屋，过户房屋后原告是不可能再办理按揭手续，因办理按揭抵押是在买卖双方过户的同时办理的，如过户后再抵押贷款，是不属于按揭购房，故原告诉求无事实和法律依据，违反二手房按揭购房的流程及信贷政策，请求法院驳回原告的诉求。原告诉请的律师费无任何事实及合同约定依据，且原告没有提供证据证明律师费已经实际支付且合同约定的支付时间均为空白，原告委托代理合同是在9月13日签订的。被告向本院提出反诉请求：1.解除原告与两被告、佛山市冠佳房地产咨询服务有限公司于2019年5月17日签订的《房地产买卖合同》；2.原告支付的定金50000元归两被告所有；3.原告向两被告支付违约金142000元；4.原告向两被告支付律师费50000元；5.原告承担本案诉讼费。事实和理由：一、案件事实。两被告有意出售共同所有的佛山市南海区******************，建筑面积为169.98平方米。佛山市冠佳房地产咨询服务有限公司（下称冠佳公司）职员罗惠英通过小区业主微信群联系上被告钱冬梅及其女儿刘洁莹。（一）签订《房地产买卖合同》2019年5月17日，罗惠英称有意向买家，其联系两被告前往冠佳公司在西樵的店铺面谈买卖事宜。当时两被告到场后，已有罗惠英、谭月凤、李金生（当时参与协商，事后了解到是协助谭月凤购房、办贷款事宜的）等人。两被告要求：总房款142万元，其中首期房款50万元。谭月凤称：通过按揭方式购房，首期款以总房款扣减按揭款之后的余额予以支付给两被告。冠佳公司称：谭月凤以按揭方式购房，其首期款有能力支付，此种交易方式可行，并制作《房地产买卖合同》供三方签约。在此期间，三方达成居间合意，两被告向冠佳公司支付部分居间报酬5000元。三方签订《房地产买卖合同》，约定：总房款142万元，定金5万元，谭月凤以按揭形式购房。之后其向两被告支付首期款10万元（含定金5万元）。（二）谭月凤无力足额支付首期款，未办妥按揭。1.两被告2019年5月21日协助办理按揭。2019年5月21日，罗惠英通知两被告前往邮政储蓄银行佛山市北滘东基支行协助办理按揭手续。郭昱成（冠佳公司职员）、谭月凤及两被告前往该行，被告刘富强办理了用于收取按揭款的银行卡。事后罗惠英告知：谭月凤的按揭申请未获通过。2.两被告2019年5月27日协助办理按揭。2019年5月27日，罗惠英通知两被告前往邮政储蓄银行佛山分行协助办理按揭手续。两被告按时前往该行协助办理按揭手续，事后罗惠英告知：谭月凤的按揭申请未获通过。3.两被告2019年7月8日协助办理按揭。谭月凤的按揭申请多次无法通过，罗惠英2019年7月8日通知两被告前往位于佛山市禅城区*****佛山市国健莹房地产代理有限公司协助办理按揭手续。至今没有任何回复。4.两被告2019年8月22日协助办理按揭。罗惠英通知两被告前往农业银行南庄支行协助办理按揭手续。2019年8月22日，两被告前往后，农业银行南庄支行职员告知：谭月凤必须提供首期房款（最低限额为总房款的三成）银行转账凭证原件，银行才可以办理按揭手续。在协助谭月凤办理上述按揭手续过程中，两被告了解到：根据房贷政策，谭月凤最少须支付总房款的三成作为首付款，银行才可以审批按揭，但谭月凤一直无法足额支付首期房款，导致无法办妥按揭。（三）两被告发《律师函》，催促谭月凤尽快付足首期款并办妥按揭。谭月凤在无法足额支付首期款后，两被告2019年9月27日分别向冠佳公司、谭月凤发《律师函》，催促谭月凤尽快付足首期款并办妥按揭，但谭月凤至今没有足额支付首期款（按至少首付三成的规定，其至少应支付42.6万元首期款）。二、谭月凤违约，依法应当承担违约责任。（一）谭月凤未办妥按揭。参照《中国农业银行个人住房贷款管理办法》（2000年实施）第五条规定：“贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，且同时具备以下条件：（一）具有城镇常住户口或有效居留身份；（二）具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（三）具有购买住房的合同或协议；（四）能够支付最低不低于购房全部价款20％的首期付款；（五）同意以所购房屋作为抵押物，或提供贷款行认可的资产作为抵押物或质物，或有具备担保资格和足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；（六）贷款行规定的其他条件。”《房地产买卖合同》第三条“付款方式、时间”第2点约定：“乙方（谭月凤）通过银行按揭贷款购买该房屋支付剩余购房款的，甲（两被告）、乙双方应在2019年5月30日前，按银行办理贷款要求提供相关资料前往办理手续。乙方办理银行按揭贷款时，有应自行了解相关按揭政策义务，并自行承担政策变化的风险。办理该房屋银行按揭贷款所需费用由乙方承担。”冠佳公司先后找到邮政储蓄银行、民间按揭公司、农业银行帮谭月凤办理按揭手续，均无法办妥。两被告已积极协助其办理。依上述约定，谭月凤应当承担无法办妥按揭的所有责任。（二）谭月凤未足额支付首期款，导致无法办妥按揭。《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》【银发（2007）359号】第三条“严格住房消费贷款管理”规定：“商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。商业银行应提请借款人按诚实守信原则，在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。”《房地产买卖合同》第三条“付款方式、时间”第4点约定：“过户当天乙方向甲方支付购房首期款人民币伍万元整（小写：¥50000.00）。购房余款人民币壹佰叁拾贰万元整（小写：¥1320000.00）于乙方房产证及他项权证申领并提交银行后，由银行直接转入甲方账号。备注：购房余款金额以该房屋的《抵押借款合同》最终审批的贷款金额为准，购房首期款应按该房屋成交总价扣除购房定金、房屋贷款额后的金额支付。若该房屋的《抵押借款合同》最终批准的贷款金额未达到购房余款金额的，差额部分于过户当天一次性转账至甲方指定账户，若审批金额超过购房余款金额的，则差额部分甲方应当在收到按揭款3个工作日内退还乙方，否则视为违约，每日支付房屋总价千分之一的违约金。”本案总房款为142万元，依据上述规定，谭月凤必须支付不少于总房款的三成作为首期款（至少支付首期款42.6万元），银行才会审批同意按揭。目前，谭月凤仅向两被告支付10万元的首付款（含定金），根本不能满足银行发放按揭贷款的条件。（三）谭月凤想违规套取银行贷款付款。谭月凤提交的《贷款审批通知书》记载：贷款金额136万元，首付金额59万元，总房款为195万元，与《房地产买卖合同》约定不符。本案总房款为142万元，按信贷政策谭月凤的最低首付款为42.6万元，按揭贷款最高只能发放99.4万元。谭月凤申请按揭贷款136万元根本无法获得银行审批同意，退一步说，即使银行发放136万元的按揭贷款，其也应当先向两被告支付首期款59万元。可见，谭月凤无力支付房款，而是想违规套取银行贷款付款。三、谭月凤无力付款，无法继续履约，两被告有权解约，并要求其承担违约责任。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《房地产买卖合同》第十条“违约责任”第2点约定：“乙方的违约责任。本合同签订后，若乙方没有按时支付款项或办理相关手续的视为违约，甲方有权要求乙方从本合同签订之日起至实际支付之日或实际办理相关手续之日止，以该房屋总成交价为基数，按日万分之六支付迟延履行违约金；款项逾期达30日视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同，甲方收取的定金不予返还，并要求乙方按该房屋总成交价的10%支付违约金，并承担甲方通过法律途径追讨而支付的诉讼费、律师费等一切费用。”谭月凤无力付款，且其向多家银行申请的按揭贷款无法获批，其无法继续履行《房地产买卖合同》，依法两被告有权要求解约，并要求谭月凤承担相应的违约责任。四、冠佳公司作为居间人，故意隐瞒首付款比例、信贷政策等，与谭月凤共谋侵害两被告的合法权益，冠佳公司应当对谭月凤的本案债务承担共同清偿责任。冠佳公司作为居间人，其找到购房人谭月凤，且两被告已经向其支付居间报酬5000元。冠佳公司作为专业的房地产中介机构，完全知悉按揭购房的首付款比例、信贷政策等。《房地产买卖合同》由冠佳公司制作，其为了收取居间报酬，签约时其没有核实谭月凤的付款能力，故意隐瞒首付款比例、信贷政策，告知两被告谭月凤有付款能力，交易方式可行，其与谭月凤共谋侵害两被告的合法权益，冠佳公司应当对谭月凤的本案债务承担共同清偿责任。综上，谭月凤无力付款履约，应当承担违约责任。冠佳公司作为居间人，故意隐瞒首付款比例、信贷政策等与订立合同有关的重要事实，与谭月凤共谋侵害两被告的合法权益，冠佳公司应当对谭月凤的本案债务承担共同清偿责任。原告针对两被告的反诉辩称，根据双方签订的《房地产买卖合同》第3条第4款的约定及备注可见，已经明确约定双方应该履行义务的先后顺序，银行是否放贷132万元给原告应该是由原告与银行沟通，原告并未违约，故被告主张的律师费也无依据。诉讼中，原告举证如下：1.原告及两被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。2.不动产权证复印件2份，用以证明涉讼房屋的房产信息。3.佛山市冠佳房地产咨询服务有限公司房地产买卖合同原件1份，用以证明双方约定过户当日原告向两被告支付购房首期款5万元，购房余款132万元由银行直接转账至两被告的账户，若该房屋的抵押借款合同最终审批的贷款金额未达到购房余款金额的，差额部分原告于过户当日一次性转入被告账户。4.收款收据原件3份，5.中国建设银行单位客户专用回单原件1份,6.电子回单复印件2张，证据4-6用以证明原告按照合同约定支付了购房定金5万元、购房款首期款5万元。7.微信聊天记录2份（中介与被告），用以证明涉讼买卖合同是双方协商后的合同，合同上注明了首付金额应当如何支付，被告公然违约，不再将涉讼房屋出售给原告。8.照片打印件1张，用以证明原告按照合同约定向银行贷款，贷款金额136万元且得到了批准。9.民事委托代理合同、发票原件各1份，用以证明原告为本案诉讼支付律师费68860元；10.佛山市个人住房查询结果、佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果。被告举证如下：1.佛山市冠佳房地产咨询服务有限公司企业信用信息复印件1份，用以证明冠佳公司是居间人，介绍两被告与原告进行房屋买卖交易。2.收据原件1份，3.律师函复印件2份、邮单原件2张、查询结果打印件2份，证据2-3用以证明两被告已经向冠佳公司支付居间报酬5000元，冠佳公司作为居间人与原告故意隐瞒首付款比例、信贷政策等与订立合同有关的重要事实，与原告共同谋害两被告的合法权益，原告应当承担相应的违约责任。4.公证书原件1份，5.邮政银行卡复印件1份、办理业务单原件1份，证据4-5用以证明两被告先后四次配合原告办理按揭，其中第一次去邮政银行北滘东基支行（2019年5月21日，第68、148页），第二次去邮政银行佛山分行（2019年5月27日、第76页），第三次去佛山市国健莹房地产代理有限公司（2019年7月8月，第98、100页），第四次去农业银行南庄支行（2019年8月22日，第133页），原告无力支付首期房款，无法办妥按揭，反而要求两被告协助其提供假流水。6.《中国农业银行关于印发的通知》（农银发（2001）182号）打印件1份，7.《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发（2007）359号）打印件1份，证据6-7用以证明按照房贷政策，原告按揭购房，必须先向两被告支付房屋总价的30%作为首期款才可以申请按揭，原告违约，两被告有权解约并要求其承担相应的违约责任。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据7，与被告提供的被告与中介方的聊天记录相同，本院对其真实性予以确认；2.原告的证据8，因本院已向银行发函询问原告的贷款情况，银行已予以回复，本院对该证据不再予以审查认定；3.原告证据9的民事委托代理合同，是原件，且提供了对应的发票，本院对真实性予以确认；4.原告的证据10，是原件，本院对其真实性予以确认；5.被告证据5的邮政银行卡，卡号与办理业务单相印证，本院对其真实性予以确认；6.被告的证据6、7，来源合法，客观真实，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房产位于佛山市南海区******************。2019年5月17日，两被告（卖方、甲方）与原告（买方、乙方）、佛山市冠佳房地产咨询服务有限公司（经纪方、丙方）签订一份《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将涉讼房产作价1420000元出售予乙方；甲方确保该房屋没有设定抵押及没有被查封；乙方于签订合同当天支付定金50000元予甲方，乙方通过银行按揭贷款购买该房屋支付剩余购房款的，双方应在2019年5月30日前按银行办理贷款要求提供相关资料前往办理手续，乙方办理银行按揭贷款时有应自行了解相关按揭政策义务，并自行承担政策变化的风险；甲乙双方签署买卖合同之下一工作日开始3个月内，双方带齐相关资料及乙方申请的该房屋的《抵押借款合同》一起到不动产登记中心办理该房屋的买卖过户手续；若乙方申请的贷款金额不能在3个月内由申请贷款的银行转入甲方指定账号，甲方给予乙方5日的谅解期，谅解期后按揭款仍未放到甲方指定产权人账号，双方同意甲方居住直至收齐全部房款之日起第91日搬出，因甲方原因（包含但不限于签字延期、所需提供材料延期）导致延期的，双方约定的时间要顺延；过户当天乙方向甲方支付首期款50000元，购房余款1320000元于乙方房产证及他项权证申领并交于银行后，由银行直接转入甲方账号；购房余款金额以该房屋的《抵押借款合同》最终批准的贷款金额为准，购房首期款应按该房屋成交总价扣除购房定金、房屋贷款额后的金额支付，若最终批准的贷款金额未达到购房余款金额的，差额部分应于过户当天一次性转账至甲方指定账户，若批款金额超过购房余款金额则差额部分甲方当在收到按揭款3个工作日内退还乙方，否则视为违约，每日支付房屋总价之千分之一的违约金；该房屋过户按国家所需缴纳的契税、交易服务费、增值税、土地增值税、印花税、土地出让金、个人所得税、抵押登记费等及相关一切费用由乙方负责；甲方办理过手续并全额收到售房款项后的5个工作日内，把房屋交给乙方使用并由乙方出具《收楼确认书》；双方确认该房屋甲方有挂靠户口，没有出租给他人，自收齐房款之日起半年内迁出；本合同签订后，甲方拒绝转让该房屋，乙方有权要求甲方双倍返还定金，退回除定金外的已收购房款及其他费用，并按该房屋总成交价的10%向乙方支付违约金，并承担乙方通过法律途径追讨而支付的诉讼费、律师费等一切相关费用；若甲方延迟办理相关手续视为违约，乙方有权要求甲方自本合同签订之日起至实际办理相关手续之日止以该房屋总成交价为基数，按每日万分之六支付延迟履行违约金，甲方逾期达30天，乙方有权解除本合同不再购买该房屋，要求甲方双倍返还定金，无息退回除定金外的已收款项，并按该房屋总成交价的10%向乙方赔偿违约金，并承担乙方通过法律途径追讨而支付的诉讼费、律师费等一切相关费用；本合同签订后，若乙方没有按时支付款项或办理相关手续的视为违约，甲方有权要求乙方从本合同签订之日起至款项实际支付之日或实际办理相关手续之日止，以该房屋总成交价为基数按日万分之六支付延迟履行违约金，款项逾期达30日视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同，甲方收取的定金不予返还并要求乙方按该房屋总成交价的10%支付违约金，并承担甲方通过法律途径追讨而支付的诉讼费、律师费等一切相关费用；上述交易时间，如非因甲乙双方原因（不可抗力因素）造成延期，则相应顺延，甲乙双方互不承担违约责任；甲乙双方签订本合同后，未经乙方同意甲方擅自把该房屋出售、出租或抵押给第三方的，则属甲方违约；房屋售价包含涉讼房产地下车库421号摩托车位；如有争议，协商解决，协商不成，可向房产所在地的人民法院起诉；等等。原告于2019年5月17日、2019年6月22日、2019年7月8日各向被告刘富强的银行账户转账支付50000元、20000元、30000元，两被告出具收款收据确认收到原告支付的购房定金50000元、购房首期20000元、购房首期30000元。2019年5月18日，佛山市冠佳房地产咨询服务有限公司出具收据，确认收到两被告出售涉讼房屋中介咨询服务费5000元。被告钱冬梅的微信聊天记录有：2019年5月15日，经纪方告知钱冬梅“个客边情况是这样：付定5万，签约。做按揭，出结果过户。看结果付首期，多除少补。最少都有5万收，3个月内收到钱，超3个月按几多违约金就要当面倾”，钱冬梅回复“可以”，双方约定2019年5月17日当面谈。2019年5月17日，经纪方告知钱冬梅原告已转账支付购房定金50000元以及钱冬梅的中介费先付一半一万元，余下一万元过户给。2019年5月21日，经纪方通知钱冬梅去顺德签按揭。2019年5月26日，经纪方通知钱冬梅于次日到禅城区的中国邮政储蓄银行签按揭。2019年6月14日，钱冬梅询问经纪方贷款何时才能批下来。2019年6月26日，钱冬梅询问经纪方贷款办理进度，经纪方回复暂时还没收到审批结果的通知。2019年6月29日，经纪方通知钱冬梅因为之前去顺德做贷款申请时网签写错了，约两被告到行政服务中心解网签。2019年7月7日，经纪方通知钱冬梅次日上午到按揭公司协助买方申请贷款。2019年8月21日，钱冬梅向原告、经纪方发送通知：由于买方不愿意按现行法定的要求付三成首付，买方只愿意付十万元首付就办理过户，还要求钱冬梅协助作假转账达到银行的首付要求，钱冬梅坚决不同意，只同意按售房合同总价的三成支付首付则立即协助买方办理一切过户手续，如不按上述要求办理过户手续则认定买方违约，限2天内回复或协商解决方案（一、由于买方不愿意付三成首付，卖方可以退回定金给买方，三方互不追究责任；二、买方愿意付三成首付则卖方愿意无条件协助过户，如起诉，卖方一定会按法律法规应对），原告回复其已按合同约定支付了定金和首期款，但经多次催促卖方仍未按合同约定配合办理过户，已经构成违约，原告将通过法律追究卖方的违约责任。当日，钱冬梅要求中介次日约买方过户以及写好需要什么流程、卖方需要怎样配合。2019年8月24日，经纪方向钱冬梅发送一份补充协议，钱冬梅表示补充协议没有写清楚过户后银行需要卖方提供几成首付的收据和转账小票卖方才能收到尾款，经纪方表示银行没有硬性规定首付凭证是由买方还是由卖方提供，只要一方提供到银行就可以了；钱冬梅认为首付金额只有十万，没有达到银行规定的三成，经纪方回复钱冬梅买方的贷款批了136万，买卖合同是双方协商同意签订的，合同明确注明首付金额以银行同贷书为准多退少补。2019年8月25日，钱冬梅告知经纪方次日过户需要收到三成首付才去办理。2019年9月27日，两被告委托律师分别向原告、经纪方寄送《律师函》，认为原告未办妥按揭贷款手续、未足额支付首期房款，构成违约，要求原告立即办妥按揭贷款手续并将购房首期款（房屋成交总价扣除购房定金、房屋贷款额后的金额）足额支付给两被告并承担迟延履行违约责任，邮件于2019年9月30日送达原告；要求经纪方通知原告立即办妥按揭贷款手续并足额支付首期款，邮件于2019年9月28日送达。原告（甲方）与广东林天律师事务所（乙方）于2019年9月3日签订《民事委托代理合同》，约定甲方因与两被告房屋买卖合同纠纷一案，聘请乙方提供法律服务，律师费68860元。2019年11月7日，广东林天律师事务所向原告开具律师费68860元的发票。另查，截至2019年12月26日，原告名下登记的佛山市辖区范围内住房为0套。2020年1月10日的不动产登记信息查询结果显示涉讼房屋无抵押、无查封。《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》[银发（2010）275号]第二条规定：对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；……。《佛山市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》[佛府办（2016）52号]规定，居民家庭首次购买普通住房（指从未购置过住房），按照国家政策，申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例不低于30%。诉讼中，本院向中国农业银行佛山南庄支行发函询问，该行复函称：原告于2019年7月4日向我行申请办理二手房贷款，申请借款金额1360000元。目前已通过我行初审，符合我行放款条件后才可发放贷款（放款条件包含但不限于：1.贷款发放前应取得正式评估报告，若评估价值低于初评价值则需重新审批；2.贷款发放前须取得网签合同，网签合同的各项要素须与初审时提供的资料一致；3.办妥合法有效的抵押登记手续；4.放款前收齐首付款收据及支付凭证；5.初审时提供的资料需为真实、有效）。原、被告签署的用于向该行办理按揭贷款的《广东省佛山市存量房买卖合同》为打印字体，载明涉讼房产售价为1950000元、定金50000元、首期款590000元、按揭贷款1360000元。原告向该行提供了560000元的存款凭证，被告向该行提供了《同意出售房屋证明》《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》等。诉讼中，原告表示不同意按房屋成交价的30%向两被告支付首期款、余款通过按揭贷款支付。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告及经纪方于2019年5月17日签订的《房地产买卖合同》既包含了原、被告之间围绕涉讼房产的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房产买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。涉讼合同中关于房屋买卖事项的约定是买卖双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告在办理原告申请抵押贷款手续时应如实填报房屋真实成交价，以便于贷款银行准确评估贷款风险和合理评定贷款额度。涉讼合同约定涉讼房屋的成交价为1420000元，而后双方签署、提供给中国农业银行佛山南庄支行的《广东省佛山市存量房买卖合同》载明的成交价为1950000元。双方以不真实的交易价格向贷款银行申请抵押贷款1360000元，贷款银行初步同意贷款的意见并非其真实意思表示，原告实际未办妥贷款。根据《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》[银发（2010）275号]及《佛山市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》[佛府办（2016）52号]，原告申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例不低于30%。诉讼中，原告表示不同意按房屋成交价的30%向两被告支付首期款、余款通过按揭贷款支付，故涉讼合同不具备继续履行的条件。原告诉请两被告继续履行合同并将涉讼房屋过户到原告名下，本院不予支持。被告反诉请求解除涉讼合同中关于房屋买卖事项的约定，本院予以支持。涉讼合同约定涉讼房屋成交价为1420000元，原告按揭贷款1320000元，首付款比例本身不足成交价的30%；双方后以不真实的交易价格向贷款银行申请抵押贷款，致贷款未办妥。因此，双方对合同不能继续履行均存在过错。原告诉请两被告支付违约金142000元、律师费68860元，两被告反诉请求没收原告定金50000元、原告支付违约金142000元和律师费50000元，本院均不予支持。合同解除，两被告应退还原告已支付的购房款100000元予原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下：一、解除原告（反诉被告）谭月凤与被告（反诉原告）钱冬梅、刘富强于2019年5月17日签订的《房地产买卖合同》中关于房屋买卖事项的约定；二、被告（反诉原告）钱冬梅、刘富强应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款100000元予原告（反诉被告）谭月凤；三、驳回原告（反诉被告）谭月凤的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）钱冬梅、刘富强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费17749.74元，减半收取8874.87元（谭月凤已预交），由谭月凤负担。反诉受理费8790元（钱冬梅、刘富强已预交），由谭月凤负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予钱冬梅、刘富强，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年三月六日书记员  余宝儿