广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终3506号上诉人（原审被告）：朱永闯，男，汉族，1979年2月4日出生，身份证住址：河南省开封县，委托诉讼代理人：陈凯恩，广东铭派律师事务所律师。委托诉讼代理人：**兆，广东铭派律师事务所律师。上诉人(原审被告):中国铁塔股份有限公司深圳市分公司，住所地：深圳市福田区深南大道1006号深圳国际创新中心A座11层，统一社会信用代码：9144030031946486XD。负责人：蔡彦平。被上诉人(原审原告):曾桂林，男，汉族，1967年4月24日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：李清泉，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王闽琼，广东宝城律师事务所实习律师。上诉人朱永闯、上诉人中国铁塔股份有限公司深圳市分公司（以下简称铁塔公司深圳分公司）因与被上诉人曾桂林排除妨害纠纷一案，均不服深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初20444号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱永闯上诉请求：1、撤销一审判决，并将案件发回重审，或者直接改判驳回曾桂林全部诉讼请求；2、一、二审的诉讼费用均由曾桂林负担。事实和理由：一、朱永闯和曾桂林签订的《房屋租赁合同》中的“转让”字眼系笔误，实际指转租。朱永闯取得涉案房产的使用权和转租权，将涉案房产楼顶天台转租给铁塔公司深圳分公司符合双方的合同约定及法律规定。二、落款时间为2017年4月22日的《授权委托书》系曾桂林本人捺印。鉴定意见只是认定签名笔迹不一致，无指模鉴定结论，朱永闯曾提出对指模做进一步鉴定，一审法院未作回应，关于《授权委托书》真实性，一审法院认定事实不清，程序违法。三、曾桂林长期实际使用涉案房产的第六层，并负担电费，曾桂林清楚知道朱永闯将涉案房产楼顶天台出租给铁塔公司深圳分公司，其对朱永闯的转租行为是认可的。铁塔公司深圳分公司未作答辩。曾桂林辩称，1、经一审法院依法委托鉴定机构进行鉴定，确认朱永闯提交的授权委托书系伪造，朱永闯恶意伪造《授权委托书》，并擅自将涉案物业楼顶场地出租给铁塔公司深圳分公司，损害了曾桂林的合法权益，应承担相应民事责任。2、曾桂林未事先授权朱永闯与铁塔公司深圳分公司签订租赁合同，且事后也未追认该事实，朱永闯主张已取得涉案房产使用权及出租权没有事实依据。铁塔公司深圳分公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回曾桂林全部诉讼请求；3、一、二审的诉讼费用均由曾桂林负担。事实和理由：一、本案不存在所谓妨害曾桂林行使其对涉案房屋物权的事实，曾桂林主张的权利依据是租赁合同关系，一审法院将本案案由确定为排除妨害纠纷明显错误，本案应属于房屋租赁合同纠纷。二、一审判决认定朱永闯将涉案房屋转租给铁塔公司深圳分公司用于基站建设的行为不属于通常及合理行使承租人权利的范围没有事实和法律依据。铁塔公司深圳分公司与朱永闯签订的租赁合同使用涉案房屋，该租赁合同并未被认定无效或者解除，在此情况下，铁塔公司深圳分公司对涉案房屋的使用行为合法有效，不构成侵权。三、铁塔公司深圳分公司在签订租赁合同之前曾对涉案房产的实际管理人进行现场调查（在承租前，铁塔公司深圳分公司委派人员多次前往涉案建筑进行实地考察，涉案建筑的管理人确定为朱永闯），且承租人朱永闯可以证明其与出租人曾桂林存在有效租赁关系（相关材料包括房产证、租赁合同、授权委托书）的情况下，铁塔公司深圳分公司有理由相信朱永闯对涉案房屋的转租权，一审认定铁塔公司深圳分公司在明知房屋产权人为曾桂林的情况下，从未与曾桂林本人接触联系，即认定朱永闯有相关授权，未尽到合理、谨慎的审查义务，具有明显过错，这一认定缺乏事实和法律依据。四、一审判决认为朱永闯依据涉案《授权委托书》与铁塔公司深圳分公司签署的租赁合同对曾桂林不发生法律效力，故曾桂林基于其是涉案房屋实际权力人，即有权要求铁塔公司深圳分公司拆除设备，这一认定缺乏事实和法律依据。首先，鉴定意见未对指模出具鉴定意见而不具有完整性和准确性。其次，即便认定朱永闯的转租行为无效并要求解除合同。在当事人没有主张解除合同的情况下，一审判决仅凭一份《授权委托书》的部分鉴定意见就认定铁塔公司深圳分公司与朱永闯之间的租赁合同对曾桂林不发生法律效力，明显缺乏法律依据，属于滥用审判权利。在租赁合同未被认定无效或者解除的情况下，铁塔公司深圳分公司基于与承租人朱永闯之间的租赁合同，仍然有权使用涉案天台，一审认定出租人有权要求铁塔公司深圳分公司拆除通信基站，该认定没有事实和法律依据。五、一审判决适用法律错误。一审判决适用《民法总则》第一百七十一条之规定，该条属于对无权代理的认定。本案中，朱永闯作为合法的承租人，其转租行为是基于其合法的承租人身份所享有的权利，并非是代理行为，且本案判决说理论证中也不存在对“无权代理”的相关事实认定，一审判决适用该条法律作为依据，明显错误。朱永闯辩称,1、曾桂林起诉状以及一审法院将案由确定为排他权纠纷，属于认定事实及适用法律错误。朱永闯与曾桂林签署的《房屋租赁合同》合法有效，朱永闯取得涉案物业使用权等权利，依法有权将物业转租给他人，在未解除或者未终止租赁合同情况下，租赁双方应当全面履行合同，曾桂林无权要求拆除通信设施设备及恢复房屋原状。2、涉案房屋属于住宅楼房屋，朱永闯承租涉案房屋的目的是为了转租及赚取租金差价，曾桂林对此予以认可，即朱永闯当然有转租的权利。即便无法核实《授权委托书》系曾桂林笔迹及捺模，也不能否认朱永闯取得涉案整体房屋（第六层除外）使用权、转租权等权利的客观事实，朱永闯使用权、转租权未灭失的情况下，其当然有权将楼顶出租给铁塔公司深圳分公司。3、一审法院判决产生的法律效果是解除曾桂林与朱永闯租赁合同、朱永闯与铁塔公司深圳分公司，已经超出了曾桂林的诉讼请求，属于错误判决及滥用审判权。曾桂林辩称，1、经一审法院依法委托鉴定机构进行鉴定，确认朱永闯提交的授权委托书系伪造，朱永闯恶意伪造《授权委托书》，并擅自将涉案物业楼顶场地出租给铁塔公司深圳分公司，损害了曾桂林的合法权益，应承担相应民事责任。2、曾桂林未事先授权朱永闯与铁塔公司深圳分公司签订租赁合同，且事后也未追认该事实，朱永闯主张已取得涉案房产使用权及出租权没有事实依据。曾桂林向一审法院起诉请求：1、朱永闯、铁塔公司深圳分公司立即拆除设置在深圳市龙岗区横岗镇四联村红棉二路99号楼顶层的通信基站、机房及发射天线等配套设施，并将楼顶恢复原状；2、本案诉讼费用由朱永闯、铁塔公司深圳分公司承担。一审法院认定事实：曾桂林系深圳市龙岗区横岗镇四联村红棉二路99号房产的业主，房地产证号为深房地字第××号，登记建筑面积为1021.2平方米，共六层。该房产实际共七层，第七层未办理合法报建手续及产权登记。2015年11月19日，曾桂林（甲方）与朱永闯（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其自建的位于深圳市龙岗区横岗镇四联村红棉二路99号楼房除第六层外，其余租赁给乙方出租管理，租赁期限为2016年1月1日至2021年12月31日，在租赁期间，乙方必须合法经营，不得违反国家相关法律法规。在合同期内，乙方如有特殊情况，需将房屋转让给别人，在不影响甲方利益的情况下，经甲方同意后方可转让，否则视为乙方违约。合同签订后，朱永闯依约承租使用涉案房产。2017年6月23日，朱永闯（甲方）与铁塔公司深圳分公司（乙方）签订一份《四联村中站址租赁合同》，合同约定：甲方向乙方提供涉案房产楼顶5平方米的场地用作乙方自建基站，提供楼顶平台供乙方自行安装室外天线设备。合同签订时，甲方应向乙方出具主体资格证明文件，以及对场地拥有合法权利的证明文件，并提供复印件给乙方留存，甲方应保证对租赁场地拥有完全产权，排除任何第三方对于本场地的利益要求。该场地的租赁期限为2017年4月22日至2021年4月21日，租金为每月26000元。合同签订后，铁塔股份深圳分公司即在涉案房产的楼顶天台建设安装通信基站、机房及发射天线等设施，并按约向朱永闯支付租金。铁塔公司深圳分公司确认其签订《四联村中站址租赁合同》及后续建设基站过程中，均未与曾桂林本人联系。但其称朱永闯在签订《四联村中站址租赁合同》时曾提供了由曾桂林出具的一份《授权委托书》。本案审理过程中，朱永闯向该院提交一份落款时间为2017年4月22日的《授权委托书》，委托人为曾桂林，内容为委托朱永闯为代理人，代理期限为2017年4月22日至2021年4月21日，代理事项为全权办理出租涉案物业有关手续，代理人可以自己的名义作为合同的一方当事人就上述物业与铁塔股份深圳分公司签订租赁合同、收取租金、收取电费，代理人有权确认租赁价格。委托书落款处有曾桂林签名及指模，朱永闯称委托书是其找曾桂林所写，签名亦是曾桂林本人的。曾桂林对该委托书真实性不予认可，并申请进行鉴定，该院依法委托广东中一司法鉴定中心对签名及指模进行鉴定。2019年1月24日，该鉴定中心向该院发函称委托书上的指纹不清晰，达不到鉴定条件，不予受理。该鉴定中心于2019年2月28日作出粤中一鉴[2019]文鉴字第0867号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为《授权委托书》上“曾桂林”签名笔迹与鉴定样本上的签名笔迹不是同一人所写。一审法院认为，曾桂林与朱永闯签订《房屋租赁合同》，曾桂林将其自有房产出租给朱永闯，朱永闯承租涉案房产后，应按合同约定合理使用租赁物。朱永闯在租赁期间将涉案房产楼顶天台出租给铁塔股份深圳分公司，并由后者在楼顶建设通信基站，朱永闯的该项行为并不属于通常及合理行使承租人权利的范围。同时，朱永闯、铁塔公司深圳分公司签订的租赁合同约定“甲方（即朱永闯）应保证对租赁场地拥有完全产权”，但朱永闯在签订合同时提供给铁塔股份深圳分公司的房地产证中明确显示房产权利人系曾桂林，朱永闯并不具有产权。虽然朱永闯提供了一份落款为“曾桂林”的《授权委托书》，但是经该院委托鉴定，该委托书上的签名并非曾桂林本人所签。铁塔公司深圳分公司在签订租赁合同及之后建设通信基站的过程中，明知房产权利人为曾桂林的情况下，从未与曾桂林本人接触联系，仅凭朱永闯单方出示的《授权委托书》，即认定朱永闯具有相关的授权，未尽到合理、谨慎的审查义务，具有明显过错。因此，朱永闯依据该《授权委托书》与铁塔股份深圳分公司签订的租赁合同对曾桂林不发生法律效力，曾桂林作为涉案房产的实际权利人，请求朱永闯、铁塔公司深圳分公司将该房产楼顶的通信基站、机房及发射天线等配套设施拆除，并将楼顶恢复原状，符合法律规定，该院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、铁塔公司深圳分公司于该判决生效后十日内拆除设置在深圳市龙岗区横岗镇四联村红棉二路99号房产楼顶的通信基站、机房及发射天线等设施，将楼顶恢复原状；二、朱永闯对铁塔公司深圳分公司前项责任承担连带责任。本案受理费25元（曾桂林已预交），由朱永闯、铁塔公司深圳分公司负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房产一至六楼具有合法报建手续并取得房地产证，涉案房产七楼没有合法报批报建手续，属于违法建筑物。因此，曾桂林与朱永闯签订的《房屋租赁合同》中，关于一至五楼的约定应当认定有效，关于七楼的约定应当认定无效。朱永闯将涉案房产七楼楼顶出租给铁塔公司深圳分公司，双方就此签订了《四联村中站址租赁合同》，该合同亦应当认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，朱永闯提交了一份由曾桂林出具的授权委托书，但经鉴定，委托书上并非曾桂林的签名，因此，不能认定曾桂林同意铁塔公司深圳分公司在涉案的七楼楼顶建设基站。朱永闯作为合同向对方，铁塔公司深圳分公司作为实际安装人，均负有拆除基站、机房等设施并将楼顶恢复原状的义务。因曾桂林未诉请恢复原状后返还涉案房产七楼，故本院对此不予处理。综上，朱永闯和铁塔公司深圳分公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决适用法律有误，但处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由朱永闯负担。二审案件受理费25元，由中国铁塔股份有限公司深圳市分公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇二〇年三月二十日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。