浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙08民终1454号 上诉人（原审原告）：潘琳，女，1981年1月14日出生，汉族，住浙江省开化县。 上诉人（原审原告）：徐利民，男，1979年10月23日出生，汉族，住浙江省开化县。 两上诉人共同委托代理人：曾火旺，浙江南孔律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：开化贝林置业有限公司，统一社会信用代码91330824MA28FQEXX3，住所地浙江省开化县芹阳办事处解放街76号2幢2楼202室。 法定代表人：郑积勤，系公司董事长。 委托代理人：顾水荣，浙江刚诚律师事务所律师。 上诉人潘琳和上诉人开化贝林置业有限公司（以下简称贝林公司）商品房预售合同纠纷一案，因不服浙江省开化县人民法院（2019）浙0824民初3121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 潘琳上诉请求：1.撤销原判第三项，改判支持潘琳一审全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费由贝林公司承担。事实理由：一、原审法院认定事实错误。1、根据潘琳所提供的户型图，与购房时的户型图进行比较，明显能够证明潘琳所诉的房屋结构发生改变，即缺少2个设备平台，将外阳台改成内阳台、飘窗，导致内阳台缺失等，从潘琳提供的地块技术指标和贝林公司提供的地块技术指标就可以看出，对于房屋的户数、机动车位、房屋的位置有移动等等，这说明贝林公司对潘琳所购房屋已作更改，擅自在14楼增加消防连廊，而且消防连廊的高度也未达到更改后规划设计的1.25米要求，原审法院也去现场勘查过，车位尺寸明显不符合标准，开化县建设工程质量监督管理站出具的《房屋质量问题现场查看报告》及针对潘琳提出问题的现场查看报告证实，潘琳所购车位的大小不符合规定尺寸，导致潘琳的车辆无法正常停放到停车位内。而原审法院认定贝林公司未改变潘琳购买的房屋结构等规划设计明显属事实认定错误。故，在贝林公司改变房屋结构的情况下，潘琳请求贝林公司按照市场价格赔偿缺失的2个设备平台及外阳台、车位欺诈销售等诉讼请求于法有据，应当依法予以支持。2、根据贝林公司向包括潘琳在内的业主出具的《关于客户反映消防通道问题的处理意见》，贝林公司明确承认消防结构通道导致对房屋的采光有所影响，并提出解决方案之一为“一次性补偿人民币2万元整，并赠送5年物业管理费”。故，潘琳基于消防连廊影响逃生和平时电梯故障时的使用的事实，请求贝林公司赔偿5万元的诉讼请求应当得到法院的支持。3、通过将潘琳从开化县自然资源和规划局取得的规划设计图与贝林公司提供的地块经济指标相比较，明显能够证明贝林公司将非机动车位改成柴棚和车位出售的事实，进而导致潘琳的电动车停放成问题。二、原审法院在查明贝林公司己存在大量的房屋质量问题，而没有判令贝林公司整改，与查明的事实和法律相违背，该判决明显错误。综上所述，潘琳认为原审判决事实认定错误，潘琳在原审中请求贝林公司赔偿损失20万元的诉讼请求于法有据，法院应当予以支持并判决贝林公司对房屋质量问题进行整改。 贝林公司答辩称，一、潘琳关于案涉房屋“结构发生改变，缺少2个设备平台，将外阳台改成内阳台、飘窗，导致内阳台缺失，擅自在14楼增加消防连廊，车位尺寸明显不符标准”的上诉理由没有任何事实依据。1、案涉房屋的结构与双方之间《商品房买卖合同》附件一所附的房屋平面图一致，也与贝林星月湾规划建筑设计方案相一致。2、案涉房屋消防连廊的设计通过规划部门的审批，并通过了相关部门的竣工验收，不存在潘琳所称的中途变更设计的情况。3、潘琳的车位宽度尺寸符合设计规范。二、潘琳认为其受消防连廊影响有权要求赔偿5万元，该主张没有任何事实依据。贝林公司出具的《关于客户反映消防通道问题的处理意见》是贝林公司针对在采光方面受消防连廊一定程度影响的第14层购房户的补偿意见，并不适用于潘琳。消防连廊设计在第14层，而潘琳购买的房屋在第12层，消防连廊对潘琳购买的房屋根本不存在采光等方面的任何不利影响，贝林公司也从来没有答应要给潘琳补偿2万元及5年物业费。三、开化县自然资源和规划局出具的规划设计图所示的地块技术经济指标相关数据的变动依法通过规划部门的批准。潘琳据此认为贝林公司对房屋结构擅自进行了变更，该观点没有任何事实依据。1、依据双方之间《商品房买卖合同》第十一条关于规划设计变更的约定，经规划设计单位同意，规划行政主管部门批准的规划设计变更，在该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变化时，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人。而案涉房屋并未发生房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变化。2、地块经济指标中的非机动车位本身即是指地下室中的柴棚，根本不存在潘琳所称的贝林公司擅自将非机动车位改成柴棚和车位出售的情况。综上，贝林公司认为，原审判决关于“比照合同约定的房屋结构图，被告未改变原告购买的房屋结构等规划设计，14楼消防连廊在原规划设计中已包含，不属于被告中途改变规划设计”的认定与客观事实相符。请求二审法院依法查明事实，驳回潘琳的上诉请求。 贝林公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回潘琳的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费由其承担。事实和理由：一、原审判决第一项内容与认定的事实自相矛盾，根本无法履行。原审判决在认定案涉房屋已经于2019年6月21日通过开化县住房和城乡建设局竣工验收备案，贝林公司未改变房屋结构等规划设计，且认定贝林公司对潘琳反映的房屋存在渗水、瓷砖空鼓等质量问题已经作出整改的情况下，又判决要求贝林公司在一个月内依双方合同约定整改、维修完毕，该判决内容与认定的事实自相矛盾，令贝林公司无所适从。案涉房屋到底存在什么质量瑕疵？什么质量瑕疵没有整改完毕需要贝林公司继续整改？原审法院对此根本没有作出认定，只是简单认为“在本案审理中，被告对房屋质量已作修理和整改，若仍存在质量问题，被告应继续承担维修、保修义务”。连存在什么质量问题需要维修都没有作出认定，却又判决要求贝林公司在一个月内依双方合同约定整改、维修完毕，这叫贝林公司怎么整改、维修？二、原审判决关于“被告虽按约通知原告交房，但原告所举的证据可以证明案涉房屋存在渗水、瓷砖空鼓等质量瑕疵，必然会对原告房屋装饰装修及正常居住产生影响，原告有正当理由拒绝接受案涉房屋，被告应当按照合同约定对存在质量瑕疵的房屋承担维修、保修义务，并应按合同约定，承担迟延交房的违约责任”的认定，属于认定事实错误。1、案涉房屋已经于2019年6月21日通过开化县住房和城乡建设局的竣工验收备案，具备了双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第九条中约定的交房条件，潘琳反映的房屋渗水等质量瑕疵问题，不属于双方合同约定的房屋交付条件的范畴。在案涉房屋符合合同第九条约定的交付条件的情况下，不存在需要按照《浙江省商品房买卖合同》第十条的约定支付逾期交房违约金的事实基础。2、关于商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量提出异议的处理，双方之间《浙江省商品房买卖合同》第十二条有明确具体的约定，应该按照该约定进行处理。原审判决对房屋质量瑕疵问题，不依据《浙江省商品房买卖合同》第十二条的约定处理，却依据《浙江省商品房买卖合同》第十条的约定要求贝林公司需按购房款每日万分之四的标准向潘琳支付违约金，明显属于认定事实错误。双方之间《浙江省商品房买卖合同》第十二条明确约定，商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托具有相应资质的检测单位进行质量检测，检测费用由提出异议的买受人先行垫付。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日斯视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。据此，如果潘琳认为贝林公司出售的房屋存在质量瑕疵，则应当依法委托专业的检测单位进行质量检测。通过质量检测后，如果确实存在质量问题需要返修，则作为出卖人所应承担的责任是按要求返修，并承担赔偿责任。原审判决将房屋交付条件与房屋质量保修责任混为一谈，对房屋质量瑕疵问题不依据《浙江省商品房买卖合同》第十二条的约定进行处理，却依据《浙江省商品房买卖合同》第十条的约定要求潘琳需按购房款每日万分之四的标准向贝林公司支付违约金，明显属于认定事实错误。3、原审判决在潘琳没有按照《浙江省商品房买卖合同》第十二条的约定向法院提出相关的检测申请的情况下，直接认定“原告所举的证据可以证明案涉房屋存在渗水、瓷砖空鼓等质量瑕庇，被告应当按照合同约定对存在质量瑕疵的房屋承担维修、保修义务”，该认定明显属于认定事实错误。综上所述，贝林公司认为，案涉房屋已经在合同约定的时间内通过开化县住房和城乡建设局的竣工验收备案，具备了双方之间合同约定的交房条件，案涉房屋也不存在需要继续进行整改的质量瑕疵。假如房屋存在质量瑕疵，则贝林公司应承担的是保修义务，而不是支付迟延交房违约金。业主主张的质量问题属于商品房全装修赠予协议书约定的内容，不属于商品房买卖合同约定的范围。车位问题属于租用协议的约定内容，同样不属于商品房买卖合同约定的范围。 潘琳答辩称，原审判决认定贝林公司已经进行相关整改没有证据证明。整改后应经第三方复查并通知业主收房。装修和车位属于商品房买卖合同的附属合同。案涉房屋存在质量问题的证据充分，竣工验收备案材料存在瑕疵，请求二审法院驳回贝林公司的上诉请求。 潘琳向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告损失20万元；2、判令被告自2019年6月30日开始以1115748元（购房款）为基数按每日万分之四支付违约金；3、判令被告按《浙江省商品房买卖合同》、《商品房全房装修赠予协议书》的规定和法律规定对原告购买的房屋进行整改和维修；4、本案诉讼费由被告承担。在一审审理中，原告对第1项诉讼请求明确为：设备平台缺失2个，每个2平方米，计4平方米，单价10298.58元，计41194.32元；外阳台改成内阳台，面积5平方米，单价10298.58元，计51492.90元；被告更改设计擅自增加消防连廊，影响逃生和平时的电梯故障使用，赔偿5万元；非机动车位被更改成柴棚，影响原告居住生活，赔偿3万元；车位尺寸不符合规定，存在欺诈销售，按退一赔一计算赔偿6万元；总计232687.22元，原告按20万元计算。对第3项诉讼请求明确为：要求被告将停车位按法律规定的尺寸进行整改；要求卫生间、厨房的瓷砖按合同约定的300*300进行整改；设备平台按合同约定和规划设计进行整改；14楼消防连廊按规划要求1.25米进行整改；厨房、卫生间空鼓进行整改；外阳台按约定进行整改；卫生间、厨房、柴棚漏水、渗水进行修复；非机动车位按经济技术指标进行整改。 一审法院认定事实：2017年12月9日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定，被告将其开发的贝林星月湾58幢1单元1202室（建筑面积：108.34平方米）及地下车位一间、柴棚一间出售给原告，总房款1115748元，交房时间为2019年6月30日前。合同签订后，原告依约支付了全部的购房款。该合同第十条还约定，逾期交房的违约责任，超过三十天，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按已交付房价款日万分之四支付违约金。2017年12月9日，原、被告签订《商品房全房装修赠予协议书》，约定被告给予原告购买的房屋B方案进行无偿装修。2019年6月21日，涉案房屋通过开化县住房和城乡建设局竣工验收备案，被告向原告送达了交房通知。原告以所诉房屋结构改变、缺设备平台、厨卫间瓷砖空鼓、规格与合同不符及渗水等问题，拒绝收房。经审理，双方所举的证据，比照合同约定的房屋结构图，被告未改变原告购买的房屋结构等规划设计。对房屋质量存在渗水等问题，被告在案件审理过程中已作整改。原告所诉的14楼消防连廊，在原规划设计中已包含，不属被告中途改变规划设计。 一审法院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》、《商品房全房装修赠予协议书》系双方真实、自愿的意思表示，且不违反法律规定，双方均应按约履行。原告已按约向被告支付了全部购房款，被告应将符合合同约定及不影响正常居住使用的房屋交付给原告。被告虽按约通知原告交房，但原告所举的证据可以证明案涉房屋存在渗水、瓷砖空鼓等质量瑕疵，必然会对原告房屋装饰装修及正常居住产生影响，原告有正当理由拒绝接受案涉房屋，被告应当按照合同约定对存在质量瑕疵的房屋承担维修、保修义务，并应按合同约定，承担迟延交房的违约责任。原告提出涉案房屋缺设备平台、外阳台改为飘窗及消防连廊等问题，属原设计图规划及设计缺陷，原告在购买房屋时有合理审慎义务，原告要求被告赔偿原告损失20万元，无事实和法律依据。在案件一审审理中，被告对房屋质量已作修理和整改，若仍存在质量问题，被告应继续承担维修、保修义务。原告提出的涉案房屋竣工验收程序违法、被告改变公共设施的规划设计及非机动车位改为机动车位不符合相关规定的意见，不属本案民事诉讼审理范畴。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决：一、被告贝林公司对原告潘琳、徐利民购买的贝林星月湾58幢1单元1202室的房屋质量负有修理保修义务。二、被告贝林公司自2019年7月1日起，按原告已支付房款1115748元的每日万分之四的标准，向原告支付违约金至房屋质量验收合格符合交付条件之日止。三、驳回原告潘琳的其他诉讼请求。案件受理费4702元，减半收取计2351元，由原告负担1351元，由被告负担1000元，限判决书生效后十日内交纳。 二审期间双方当事人均未提供新的证据材料。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，开化县建设工程质量监督管理站于2019年11月4日出具《贝林星月湾58-1-1202房屋质量问题查看报告》，该报告载明“卫生间门槛处渗水问题开发商已基本整改完成，并做过蓄水试验，没有渗水现象。” 本院认为，本案的争议焦点有二：一是案涉商品房是否符合交付条件，二是业主主张因贝林公司变更规划设计、设计存在缺陷应否承担赔偿责任。关于争议焦点一：商品房预售合同是一种特殊形式的买卖合同，作为买卖合同的出卖人贝林公司应承担标的物房屋的瑕疵担保责任。案涉房屋经业主投诉，由开化县建设工程质量监督管理站出具了《贝林星月湾一期房屋质量问题投诉现场勘查报告》，载明“高层卫生间渗水，……，如果处理不好会对房屋的正常使用产生较大影响”，并要求贝林公司及时整改到位，可以证明房屋存在质量瑕疵。商品房买卖合同事关业主重大权益，贝林公司应承担赔偿责任。同时，买卖合同双方在合同履行过程中均应恪守诚实信用原则，贝林公司进行整改后，开化县建设工程质量监督管理站已进行确认，业主方也应毫不拖延地履行收房义务，而不应使贝林公司处于房屋不能交付、逾期交房违约金不断累积的风险之中。案涉房屋厨卫间墙面砖规格与合同约定不符，开化县建设工程质量监督管理站认为现有规格更加适宜，若业主坚持要求可由贝林公司依照合同约定敲除重新铺贴，但不能以此作为拒绝收房的理由。本院据此确定案涉商品房逾期交房时间自2019年7月1日起算至2019年11月4日截止，共计127天，贝林公司应按业主已支付房款1115748元的每日万分之四的标准，向业主支付逾期交房违约金52217元。关于争议焦点二：商品房买卖合同关乎业主重大权益，业主理应尽到审慎的注意义务。业主主张的外阳台改为飘窗、消防连廊、单元门入口处门楼造型影响采光、设备平台缺失、非机动车位改为柴棚问题，事关规划设计，在本案当中业主并未充分举证证明贝林公司变更原规划设计图纸施工，经现场查勘，消防连廊高度符合最低标准规定，地下车位贝林公司拟重新施工改为环氧地坪，按车位尺寸现状（2.5米宽）能够保障车辆正常停放使用。有关消防连廊影响案涉房屋采光问题，在业主向开化县建设工程质量监督管理站投诉后所形成的《贝林星月湾58-1-1202房屋质量问题查看报告》中并未涉及。有关柴棚过道太小，电瓶车推不进去的问题，《贝林星月湾58-1-1202房屋质量问题查看报告》认为柴棚和过道、门窗是按照设计图纸施工的，部分区域由于过道过小和开启位置的原因电瓶车进出不方便。业主主张贝林公司应承担因变更规划和设计缺陷导致的房屋使用功能的损失，但案涉房屋规划经过行政主管部门核实确认，建设工程经竣工验收合格，取得建设工程竣工验收备案证明，其主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。上诉人潘琳的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人贝林公司上诉请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持浙江省开化县人民法院（2019）浙0824民初3121号民事判决主文的第一项； 二、撤销浙江省开化县人民法院（2019）浙0824民初3121号民事判决主文的第三项； 三、变更浙江省开化县人民法院（2019）浙0824民初3121号民事判决主文的第二项为“开化贝林置业有限公司于本判决生效之日起十日内向潘琳支付逾期交房违约金52217元”； 四、驳回潘琳的其他诉讼请求; 五、驳回开化贝林置业有限公司的其他上诉请求。 一审案件受理费4300元，减半收取2150元，由潘琳负担1597元，开化贝林置业有限公司负担553元。二审案件受理费，潘琳上诉部分4300元，开化贝林置业有限公司1106元，由其各自负担。 本判决为终审判决。 审判长  程顺增 审判员  刘小伟 审判员  郑慧芳 二〇二〇年三月十八日 书记员  姚月红