北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初12425号原告：温馨，女，1984年3月3日出生，汉族，中化商务有限公司员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：周娜，北京市京哲律师事务所律师。被告：李巧燕，女，1950年6月16日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李智，北京达晓律师事务所律师。原告温馨与被告李巧燕房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。温馨及其委托诉讼代理人周娜，李巧燕之委托诉讼代理人李智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。温馨向本院提出诉讼请求：判令李巧燕支付违约金25万元。事实和理由：2012年12月2日，我购买李巧燕位于北京市朝阳区甘露园中里4号楼3层302号房屋，购买总价款166.5万元，约定出卖人应当在该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，我按约支付了全部房款，于2013年3月11日办理了房屋所有权转移登记手续，但李巧燕一直没有将房屋上的户口迁出，直至2019年9月10日，经我多方努力，才将户口迁出。在房屋洽谈、交易期间，我曾询问房屋是否有户口，李巧燕称自己为一手房主，房屋上没有户口。2017年1月，我准备将自己的户口迁入，被告知房屋上有他人户口。当天，我就与李巧燕沟通，李巧燕否认有他人户口，也没有给我提供信息。鉴于当时我已怀孕，就没有再去核实。2017年9月，我专程至派出所核实，派出所明确告知有他人户口。当天，我又与李巧燕沟通，李巧燕才称自己不是一手业主，户口为前业主的，但因为时间较长，无法提供前业主信息。2017年11月，我经过多方努力，查清前业主信息并告知了李巧燕，要求李巧燕提供当时的购房合同及联系方式，李巧燕未提供。此后，我通过多种途径试图找寻前业主，均无果。直至2019年7月，我再次与李巧燕联系，李巧燕才将购房合同及前业主信息提供给我，但仍未提供有效的联系方式。经我再次多方打听，于2019年9月获得前业主联系方式，9月10日才使前业主迁出户口。李巧燕辩称，不同意温馨的诉讼请求。在与温馨签订房屋买卖合同之前，我就房屋上存在案外人户口并不知情。案外人户口是否曾落户案涉房屋，是否在2012年12月2日之前就存在于案涉房屋上，我不清楚。我及亲属在房屋转移前后，并未将户口落入案涉房屋，更不存在未迁出的问题，原有户口未迁出并非因我自身原因导致的。双方的合同并未特意提升我就是否有他人户口的核查义务，亦未在“原有户口”之外对他人户口的迁出作特别义务的约定，并未将我的迁出义务上升为针对其他非亲属，并未对户口做扩大解释。我客观没有知情能力及查询户口情况的能力，当年中介亦不提供该项服务，我没有对他人户口的迁出义务。在合同未约定、非因自身原因及超出知情能力、补救能力之外的事项，我不必承担责任。同时，在没有合同义务的情况下，我帮助温馨提供案外人信息，尝试沟通联系。温馨也未提交证据证明实际损失的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2012年12月2日，温馨与李巧燕签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买案涉房屋，房屋总价款166.5万元，约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2013年3月11日，房屋产权转移登记至温馨名下。庭审中，温馨称签订合同时曾询问李巧燕房屋户口的事，李巧燕称是一手业主，房屋上没有户口；李巧燕认可温馨曾询问过户口的事，但没有说自己是一手业主，只是说没有自己的户口在房屋上。另，温馨称在2017年1月准备迁入户口时，得知房屋上有他人户口，与李巧燕沟通，李巧燕予以否认，因当时已怀孕，就没有再去核实；2017年9月至派出所核实，得到明确的答复，又与李巧燕沟通，李巧燕才称自己不是一手业主，但无法提供前业主信息，其经过多方努力，才于2017年11月查清前业主信息并告知了李巧燕，李巧燕仍未提供当时的购房合同及联系方式，直至2019年7月李巧燕才提供购房合同及前业主信息，但仍未提供有效的联系方式，最后经多方打听，于2019年9月获得前业主联系方式，9月10日才使前业主迁出户口。就此，温馨提交了信息记录予以佐证。李巧燕不予认可，称温馨在买房后五年才提出查询户口一事，在其主动联系温馨后，温馨8个月后才联系，属于怠于行使权利。就此，李巧燕提交了短信记录予以佐证。温馨不予认可。2019年9月21日，温馨签订合同将房屋出售，合同约定的房屋总价款为389万元。温馨称在2019年317新政后打算出售房屋，但因为房屋上户口事影响出售房屋，直到9月21日才出售，导致房屋售价损失。就此，温馨提交了网页截图予以佐证。李巧燕不予认可。另查，案外人于某某户口于2007年7月5日迁入案涉房屋，2019年9月9日迁出。本院认为，温馨与李巧燕签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。《北京市存量房屋买卖合同》中约定了李巧燕在约定期限内迁出房屋上原有户口的义务及相应的违约责任。现李巧燕未按约定的期限将原有户口迁出，构成违约。关于李巧燕对原有户口不知情、非自身原因等的抗辩意见，在双方已约定需迁出原有户口的情况下，李巧燕是否对原有户口知情，不能成为其不构成违约的事由；按照一般的理解及房屋交易习惯，在双方未对“原有户口”范围予以特别限定的情况下，原有户口包括房屋上所有的户口，而并不限于出卖人本人及其亲属的户口；同样所谓的“非自身原因”也并非仅指“因本人及其亲属户口”的原因。故，对于李巧燕提出的抗辩意见，本院不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。温馨主张因户口一事导致其迟延出售房屋产生房款损失，但现有证据不足以证明户口事宜已实质影响到其出售房屋的安排，最终房屋成交的价款决定于多种因素，温馨提交的网页截图不能证明系其实际损失。本院综合考虑温馨购买、出售房屋的价款，合同履行情况，房屋购买、主张户口迁出、户口实际迁出时间，李巧燕在迁出户口一事上配合的情况，根据过错程度以及预期利益等综合因素，确定李巧燕支付温馨违约金6万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告李巧燕于本判决生效后七日内支付原告温馨违约金六万元；二、驳回原告温馨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2525元，由原告温馨负担1875元（已交纳），由被告李巧燕负担650元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  **林二〇二〇年三月十六日书记员  张默晗