重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民初1382号原告：重庆市江南城市建设资产经营管理有限公司，住所地重庆市南岸区长电一支路13号2-1号，统一社会信用号码915001082031631848。法定代表人：李炜，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陶于权，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张也，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：重庆新宝龙实业发展有限公司，住所地重庆市大渡口区新山村街道钢花路66号4幢附1-1，统一社会信用代码91500104778493109T。法定代表人：罗盛文，执行董事。委托诉讼代理人：唐禄军，重庆潜卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：江艳，重庆潜卫律师事务所律师。被告：重庆新宝龙长投置业有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路166-2号火炬大厦附12-1号，统一社会信用代码150010755675510X4。法定代表人：杨涟漪，董事长。委托诉讼代理人：唐禄军，重庆潜卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：江艳，重庆潜卫律师事务所律师。原告重庆市江南城市建设资产经营管理有限公司（以下简称“江南公司”）诉被告重庆新宝龙实业发展有限公司（以下简称“新宝龙实业公司”）、被告重庆新宝龙长投置业有限公司（以下简称“新宝龙长投公司”）建设用地使用使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告江南公司的委托诉讼代理人陶于权、张也，被告新宝龙长投公司、新宝龙实业公司委托诉讼代理人唐禄军、江艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。江南公司起诉称：2010年4月20日，江南公司作为甲方，新宝龙实业公司作为乙方，共同签订《重庆轨道三号线南坪工贸站建设及上盖物业开发项目联合开发协议》（以下简称：《联合开发协议1》），同日，江南公司作为甲方，新宝龙长投公司作为乙方，共同签订《重庆轨道三号线南坪工贸站建设及上盖物业开发项目联合开发协议》（以下简称：《联合开发协议2》），协议内容同《联合开发协议1》。新宝龙实业公司、新宝龙长投公司分别于2010年4月29日、2013年4月22日向江南公司支付项目转让收益金人民币1000万元、人民币3500万元。2013年11月14日，江南公司作为甲方，新宝龙长投公司作为乙方，共同签订了《重庆轨道三号线南坪工贸站建设及上盖物业开发项目联合开发协议补充协议》（以下简称：《补充协议》），双方约定如下：按《联合开发协议》约定，甲方获得转让收益金暂定为人民币9760万元，最终金额以项目完工后有资质的中介机构出具的测算报告作结算依据。鉴于乙方前期已支付4500万元，剩余转让收益金支付方式如下：1.甲方协助乙方办理项目预售许可证之日起10日内支付4760万元；2.项目竣工后，乙方取得建设工程竣工验收备案证之日起7日内，一次性付清余款。因项目转让产生的项目税费由乙方承担。2013年12月17日，新宝龙长投公司取得《重庆市商品房预售（预租）许可证》。2015年4月8日，新宝龙长投公司向江南公司支付项目转让收益金人民币200万元。按《重庆市房产面积测算报告书（竣工）》，可以计算出新宝龙实业公司、新宝龙长投公司应向江南公司支付的转让收益费总额为10922.31万元。2015年9月16日，新宝龙长投公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。根据《补充协议》约定，新宝龙实业公司、新宝龙长投公司应于取得建设工程竣工验收备案证之日起7日内（即2015年9月24日前）向江南公司一次性付清余款。2014年12月31日，江南公司因该项目代新宝龙实业公司、新宝龙长投公司缴纳税费3005万元。新宝龙长投公司系为开发案涉项目专门设立的项目公司，上述联合开发协议签订后，项目由新宝龙长投公司与实业公司共同建设，并共同按照协议约定向江南公司履行，所以，在法律性质上新宝龙实业公司构成债的加入，其与新宝龙长投公司应共同承担本案责任。新宝龙实业公司、新宝龙长投公司累计向江南公司支付项目转让收益金4700万元，余下项目转让收益金6222.31万元、税费3005万元未支付。江南公司先后多次催收项目转让收益金及税费未果，新宝龙实业公司、新宝龙长投公司的行为已构成违约，故提出以下诉讼请求：1、请求判令新宝龙实业公司、新宝龙长投公司向江南公司支付剩余的项目转让收益金6178.941万元；2、请求判令新宝龙实业公司、新宝龙长投公司向江南公司支付违约金4461.4762万元（第一部分为1000万元；第二部分以项目转让收益金200万元为基数，按照每日0.3‰的标准，从2013年12月27日计至2015年4月7日，为27.96万元；第三部分以未支付的项目转让收益金4560万元为基数，按照每日0.3‰的标准，从2013年12月28日暂计至2019年6月28日，为2748.312万元，实际应计至项目转让收益金付清时止；第四部分以未支付的项目转让收益金1618.941万元为基数，按照每日0.3‰的标准，从2015年9月25日暂计至2019年6月28日，为667.3275万元，实际应计至项目转让收益金付清时止）；3、请求判令新宝龙实业公司、新宝龙长投公司向江南公司支付税费3005万元，及资金占用损失657.5107万元（以税费3005万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，暂从2015年1月24日计至2019年6月28日，为657.5107万元，实际应计至税费付清时止）；4、本案诉讼费、保全费由新宝龙实业公司、新宝龙长投公司承担。新宝龙实业公司辩称：一、新宝龙实业公司不是本案的适格被告。新宝龙实业公司既不是本案项目的实际联建方，也不是项目或土地使用权的实际受让方。虽然新宝龙实业公司与江南公司曾签订了项目联合开发协议，但这份协议被新宝龙长投公司与江南公司之间的协议所取代。二、新宝龙实业公司是独立的法人实体，不是新宝龙长投公司的子公司或分公司，并不欠江南公司的任何债务。因此，新宝龙实业公司既不是本案的适格被告，也不应当承担本案的给付责任。新宝龙长投公司辩称：本案合同的性质是江南公司出让土地使用权，新宝龙长投公司出资金对钻石国际中心项目进行的合作开发项目。双方约定了江南公司获得的收益金以海铜路标高以上室内车库按每平方米1000元计价；海铜路标高以上房屋按建筑面积每平方米2000元计价。房屋合作开发协议按照此约定确定江南公司的项目收益金，其实质就是联营协议中的保底条款。而保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，因此，应当确认无效。本案中《合作协议》的性质依法应当被认定为土地使用权转让合同，以保底条款作为“利润分配”方式的约定丧失了其存在的前提，保底条款也同时失去了存在的前提，应当被依法认定无效。又因为合作开发的“利润分配”和“土地转让价款”是不同性质的两个法律概念，体现的是不同的土地使用性质，两者不能混同。因此，《合作协议》中的保底条款依法应当认定无效，且保底条款不能认定为双方对土地转让价款的约定。另外，关于土地使用权转让的价格方面的相关规定，土地是国家最重要的公共资源，土地价格关系国计民生，依据国家法律、政策，土地价格应保持在合理、稳定的水平上。其转让价格也不应当违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条之规定。另外，保底条款无效指的是双无效，即约定的收益价金无效，约定的支付时间无效。如果名为合作建房实为土地使用权的转让，需要以无效的保底条款参照土地转让的转让价款，那么即使金额参照，支付保底条款的时间约定不应当受到法律的保护。二、关于本案江南公司所主张的违约金和滞纳金问题：由于其主张的项目收益金体现在双方签订的《联合开发协议》及《联合开发补充协议》中，而江南公司的收益金属于无效保底条款，且合作开发收益金应当在项目的收益中取得。因此，如前所述，本案在《联合开发协议》及《联合开发补充协议》中约定的在办理项目预售许可证之日起支付第二笔收益金及在取得建设工程竣工验收备案证之日7日内支付余款的约定是无效的，不应当受到法律的保护。另外，由于本案的收益金的最终金额的确认双方在合作协议中有明确约定，以最终决算为准。本案至今也没有决算。所以新宝龙长投公司在本案中没有所谓的迟延付款违约行为，江南公司所主张的收益金、滞纳金没有事实和法律基础。另外，按双方约定，江南公司应当在2010年8月30日前完成轻轨工贸站的土建工程，并完成施工界面的移交，并交付施工平台（270标高）给乙方。但直到2012年12月才交付施工界面及相关的资料。其的行为已构成重大违约。三、关于江南公司所主张的本案项目的土地增值税问题，由于其没有举示缴费依据，属举证不能，不予认可。四、如果本案能够本着求实、尊重法律的原则处理，能够客观公正处理代理人在前述第二第三个方面提出的问题，新宝龙长投公司同意江南公司的收益金可以按照有效条款处理。仅在此条件下长投公司同意收益金以人民币9708.9万元结算，但应当扣除已经支付的价金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2010年4月20日，江南公司作为甲方，新宝龙长投公司作为乙方，签订《重庆轨道三号线南坪工贸站建设及上盖物业开发项目联合开发协议》（以下简称：《联合开发协议1》），双方就合作开发重庆轨道南坪工贸站及上盖物业项目（对应地块控规编号：A7-3/02、A7-4-2/02）约定如下：甲方将上述地块（除地下轻轨站以外的所有物业）的所有权及开发权转让给乙方，甲方负责轻轨工贸站建设，乙方负责该地块上盖物业建设，双方自筹资金，自行组织，密切配合。第三条约定：甲方收益:获得上盖物业的项目开发权转让收益金。收益金计算办法:按海铜路标高以上可建建筑面积计价:海铜路标高以上室内车库按1000元/m²计价，海铜路标高以上其余房屋按建筑面积2000元/m²。海铜路标高以下车库、设备用房不计收益……最后甲方的实际收益按规划部门审批的实际建设面积结算。双方约定：在目前项目所发的指标的前提下，乙方设计的报建方案地上建筑面积不得小于4000平方米，以确保甲方的收益。乙方收益：获得本项目物业开发权和开发收益权，即支付甲方收益后，获得除重庆轨道南坪工贸经轨车站的物业所有开发收益。第四条约定，甲方责任：本协议签订后三月内，向乙方移交该地块的国土、规划、勘察完整资，并配合乙方对施工图的修改以及配合办理合开发报建、销售等相关手续。乙方责任：按本协议的要求对出让地块全额投资进行开发；负责办理出让地的使用权和开发权的联合开发用地手续；按约定支付甲方转让项目收益金等。第六条违约责任约定：一方违反约定，应向守约方支付人民币1000万元的违约金，守约方有权要求违约方继续履行协议。甲方在本协议规定的期限内完成轨道站建设，并移交施工界面，如推迟完工，甲方每天按轨道站土建工程造价的0.3‰向乙方交纳违约金；乙方按本协议约定的进度支付项目转让费，如推迟支付，每日按应付金额的0.3‰向甲方支付违约金。同日，江南公司作为甲方，新宝龙实业公司作为乙方，签订《重庆轨道三号线南坪工贸站建设及上盖物业开发项目联合开发协议》，该协议内容与江南公司和新宝龙长投公司之间签订的联合开发协议相同。2010年4月29日，新宝龙实业公司向江南公司支付项目转让收益金1000万元。2013年4月22日新宝龙长投公司向江南公司支付项目转让收益金3500万元。2010年9月4日，重庆市城市建设综合开发管理办公室向建设单位江南公司、新宝龙长投公司发放《重庆市房地产开发项目联建备案证》，建设地址：经开区南坪A7-3/02、A-4-2/02地块。2013年11月14日，江南公司与新宝龙长投公司签订《重庆轨道三号线南坪工贸站建设及上盖物业开发项目联合开发协议补充协议》，约定：一、关于项目转让收益金的确定。经双方按原联合开发协议重新测算，甲方获得转让收益金暂定9760万元，最终金额以项目完工后有资质的中介机构出具的测算报告作结算依据。二、关于项目转让收益金的支付时间。鉴于乙方前期已支付甲方项目收益金4500万元，余下的金额乙方分二笔支付：第一笔为甲方协助乙方办理本项目预售许可证之日起10日内支付4760万元；第二笔为本项目竣工后，乙方取得建设工程竣工验收备案证之日起7日内，一次性付清余款。三、关于项目税金事宜。因该项目转让而产生的相关税费由项目承担，经双方协商，由乙方承担此费用并负责解决所有与税费相关的事。2015年4月8日，新宝龙长投公司向江南公司支付项目收益金200万元。2013年12月17日，新宝龙长投公司取得《重庆市商品房预售（预租许可证）》，2015年9月16日，新宝龙长投公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2014年12月31日，江南公司缴纳转让土地增值税66874500元，江南公司认为其中申报缴纳的土地增值税30050000元属于双方合同中约定的应由对方承担的税费。2015年1月23日、2016年7月8日江南公司向新宝龙实业公司发函催收项目转让收益金、税费，2017年3月17日江南公司向新宝龙长投公司发函催收项目转让收益金、税费。2013年重庆市南岩区城乡建设委员会文件载明，新宝龙长投公司于2011年8月进场，在实施裙楼时受上海城业主的群访和阻工影响，项目停滞不前，经区领导和区信访办大办协调，在降低建筑规模后，于去年底（即应为2012年12月底）才正常作业。2013年11月6日，重庆市南岸区国土管理资源分局、江南公司、新宝龙长投公司签订《重庆市国有土地使用权转让变更合同》，新宝龙长投公司受让案涉土地的使用权。该土地原出让合同约定的土地出让综合价金2588万元。本案审理过程中，双方确认项目转让款为9708.9万元，已支付4700万元。本院认为，江南公司分别与新宝龙长投公司、新宝龙实业公司签订的内容一致的《重庆轨道三号线南坪工贸站建设及上盖物业开发项目联合开发协议》欠缺合资、合作开发合同的主要构成要件。依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，共同投资，共享利润、共担风险是房地产合作开发合同的基本内容。本案中江南公司曾拥有案涉开发项目的土地使用权，其以转让建设项目的方式与新宝龙长投公司、新宝龙实业公司签订的项目联合开发协议是土地使用权有偿转让的一种形式，应当适用最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》关于国有土地使用权转让的规定。而双方在协议中约定江南公司在此项目中只收取固定利益即获得项目开发权转让收益金，既没有按照双方投入比例进行利润分成，也不承担案涉项目开发的经营风险，所以，双方签订的项目联合开发协议不具有合作开发合同的基本内容，该联合开发协议依法应认定为建设用地使用权转让合同。新宝龙实业公司与新宝龙长投公司是依法成立的各自独立的法人主体，新宝龙实业公司在同一天与江南公司签订《重庆轨道三号线南坪工贸站建设及上盖物业开发项目联合开发协议》并履行了支付了1000万元约定的收益金给江南公司的义务后，没有再履行协议约定的义务，而江南公司与新宝龙长投公司却按双方之间协议进行了履行，且从江南公司与新宝龙长投公司2013年11月14日签订的《重庆轨道三号线南坪工贸站建设及上盖物业开发项目联合开发协议补充协议》可见，该协议双方已将新宝龙实业公司支付的收益款算为新宝龙长投公司向江南公司履行协议支付的项目转让收益金中，并明确约定之后的款项由新宝龙长投公司支付。这也与新宝龙实业公司认可其先支付的1000万元为代新宝龙长投公司支付的意见吻合，再结合江南公司并未向新宝龙公司履行双方协议约定义务的事实，可以认定新宝龙实业公司与江南公司并未实际履行双方签订的《重庆轨道三号线南坪工贸站建设及上盖物业开发项目联合开发协议》。江南公司关于新宝龙实业公司对其与新宝龙长投公司约定的项目转让收益金构成债的加入的诉讼主张，缺乏事实与法律依据，对江南公司关于新宝龙实业公司应共同承担案涉项目转让收益金支付责任的诉讼请求，本院不予支持。新宝龙长投公司在确认双方协议性质为建设用地使用权转让合同的情形下，又主张协议约定的江南公司收取的项目转让收益金其实质就是联营协议中的保底条款，应为无效，是混淆了“转让”与“联营”的法律关系，对新宝龙长投公司的该抗辩意见，本院不予采纳。在土地使用权已转让给新宝龙长投公司后，新宝龙长投公司理应按照协议约定支付转让收益金。双方认可项目转让收益金为9708.9万元，已支付4700万元，故新宝龙长投公司尚欠江南公司项目转让收金5008.8万元。《重庆轨道三号线南坪工贸站建设及上盖物业开发项目联合开发协议补充协议》等已明确由新宝龙长投公司承担因项目转让而产生的相关税费，江南公司也据此要求主张，但江南公司举示的缴税证据，不能证明江南公司缴纳的土地增值税就是或者包含案涉项目转让产生的税费，即江南公司要求新宝龙长投公司支付的税费3005万元没有收税机关的明确确认，所以，对江南公司关于新宝龙长投公司应支付其税费及资金占用损失的诉讼请求，本院不予支持。江南公司与新宝龙长投公司在协议中约定：一方违反约定，应向守约方支付人民币1000万元的违约金，守约方有权要求违约方继续履行协议。江南公司在本协议规定的期限内完成轨道站建设，并移交施工界面，如推迟完工，江南公司每天按轨道站土建工程造价的0.3‰向乙方交纳违约金；新宝龙长投公司按本协议约定的进度支付项目转让费，如推迟支付，每日按应付金额的0.3‰向甲方支付违约金。本案中，双方均主张对方有反合同约定履行的事实，经查，合同履行过程中，由于受上海城业主的群访和阻工影响，项目停滞不前，经相关部门协调，致2012年12月底新宝龙长投公司才能正常作业，该责任应归责于江南公司；而在双方2013年11月14日签订补充协议后，新宝龙长投公司亦未按协议约定支付项目转让收益金，该责任应归责于新宝龙长投公司。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。由于我国合同法上的违约金系以“补偿性为主、以处罚性为辅”的违约金，补偿性乃其主要属性，所以，违约金应与违约造成的损失相当。由于在案涉协议过程中，双方当事人都存在违反合同情况，因而应当相互承担违约损害赔偿责任，但双方当事人没有举示证据证明对方违约给己方造成的损失大于己方违约给对方造成的损失，结合双方协议中对违约金的具体约定以及案涉项目建设情况，本院认为双方违约责任相当，故对江南公司关于新宝龙长投公司应支付其违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条和最高人民法院《关于适用》的解释第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、重庆新宝龙长投置业有限公司于本判决生效后十日内向重庆市江南城市建设资产经营管理有限公司支付项目转让收益金5008.9万元。二、驳回重庆市江南城市建设资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费759114.48元。由重庆市江南城市建设资产经营管理有限公司负担379557.24元，重庆新宝龙长投置业有限公司负担379557.24元。财产保全费用5000元，由重庆新宝龙长投置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  申 威审 判 员  刘恋砚人民陪审员  许培英二〇二〇年三月二十五日法官 助理  徐一佳书 记 员  周 伟