陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕07民终6号上诉人（原审原告）：西乡县XX镇XX居XX组。负责人：马正文，系该组组长。委托诉讼代理人：李佳宜，陕西朝扬律师事务所律师。委托权限：一般代理。委托诉讼代理人：周霞，陕西朝扬律师事务所律师。委托权限：一般代理。被上诉人（原审被告）:西乡县XX镇XX超市。马正文，系该组组长。经营者：张卓，男，1969年XX月XX日出生，汉族，住南郑区XX镇XX村XX组XX号。委托诉讼代理人：张林，四川新伦律师事务所律师。委托权限：特别授权。上诉人西乡县XX镇XX居XX组因与被上诉人西乡县XX镇XX超市租赁合同纠纷一案，不服陕西省西乡县人民法院(2019)陕0724民初1804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人西乡县XX镇XX居XX组负责人马正文及其委托诉讼代理人李佳宜、周霞、被上诉人西乡县XX镇XX超市负责人张卓及其委托诉讼代理人张林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西乡县XX镇XX居XX组上诉请求：撤销陕西省西乡县人民法院（2019）陕0724民初1804号民事判决，依法改判胡加民与被上诉人签订的《沙河农贸市场中心地摊租赁协议》无效或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、2017年10月4日胡加民与百家惠超市签订的租赁协议不是原三份协议的延续，而是一个独立的协议。该协议签订时虽然沙河社区主任刘柱生在协议上签字，但并没有报送沙河社区及沙河镇政府批准同意。本案证人胡加民原系沙河四组组长，其行为已经给沙河四组造成了严重的损失，为了避免日后被追责，胡加民在法庭的部分陈述不真实。原审法院以2012年3月22日胡加民向沙河镇政府提交的申请书认定2017年所签合同已经报送给了村委会和镇政府没有事实依据。2、2018年，上诉人虽然在继续收取租金，但并不知晓胡加民与朱庆霞已解除合同并且和张卓重新签订了租赁协议，村民小组以为是在收取原朱庆霞租赁合同的租金。如果不是本次农贸市场改建，上诉人根本无从知晓该合同的存在。原审法院认定村民知晓出租事宜，出租期间收取的费用由村民小组管理没有法律依据。3、因沙河四组荒山林地较少，农贸市场作为仅有的财产，每年村民分红全靠农贸市场的租金。因沙河四组没有公章，XX组XX镇XX市场管委会”的印章，但该印章并没有到公安机关备案，因此根本不存在管委会。一审法院认定管委会隶属于村委会缺乏事实和法律依据。二、原审判决法律适用错误。《村民委员会组织法》第二十四条属于效力性强制性规定，违反了该条规定的法律后果是导致行为无效。该条规定的目的是为防止行为人恶意损害广大村民的利益无权处分，村委会和村民小组的性质不同于一般的法人，该村组的财产归属于全体村民所有，如果未经会议决定私自签订合同被认定有效，造成损失后需要全体村民来承担责任，那对于不知情的村民是极其不公平的。本案中的《租赁合同》的事项均涉及到全体村民的切身利益，非经村民会议或村民代表会议讨论通过，不具有法律效力。因此一审法院在没有任何说理的情况下认定该条属于管理性规定没有说服力，以此认定合同有效明显属于对该条款解释错误。三、原审法院变相剥夺了上诉人的辩论权。上诉人在一审庭审中提出了国务院办公厅（2004）17号文件《关于健全和完善村务公开和民主管理制度的意见》第三条第四项：任何组织或个人擅自以集体名义接待，变更与处置村集体的土地、企业、设备、设施等，均未无效，村民有权拒绝，造成的损失由责任人承担，构成违纪的给予党纪政纪处分，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。但被上诉人并没有对上述问题做出反驳，在之后的判决书中原审法院没有提及该点。该意见已经明确了私自签订合同属于无效合同，但原审法院不予理会，剥夺了上诉人的辩论权。西乡县XX镇XX超市辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。西乡县XX镇XX居XX组向一审法院起诉请求：1、请求法院依法确认胡加民与被告于2017年10月4日签订的《沙河农贸市场中心地摊租赁协议》无效；2、依法判令被告拆除违法占地的临时建筑并搬迁；3、依法判决被告支付占地使用费用13700元，水费2591元；4、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2012年元月2日，沙河农贸市场管委会（甲方）与朱庆霞（乙方）签订《农贸市场中心地摊租赁协议》，该协议内容：农贸市场将中心地摊位800平方米租赁给乙方改造使用，租期十年，800平方米每年租金25000元；租金给付方式：十年租金分两次付清，签订协议后六十日即收首付50%，租期满五年时付清剩余租金；乙方确用800平方米在改建摊位的结构为钢架机砖，棚的高度为四至五米，乙方建成的大棚有两道大门，两门外道路硬化由乙方实施。2012年3月6日，朱庆霞、张卓、胡军签订《经营沙河坎超市合同书》，协议约定：经商谈选址决定在西乡县XX镇XX市场XX超市，租地面积为800平米，租期为10年，合伙宗旨是共同出资，合伙经营，共享收益，共担风险，经营项目为百货超市，主要经营日常百货，烟酒副食家电，衣服鞋帽等；朱庆霞出资20万元，胡军出资20万元，张卓出资20万元；朱庆霞为合伙企业的法定代表人，张卓为合伙事业的出纳员，胡军为合伙负责人。2012年4月13日，西乡县XX镇XX村XX组（甲方）与南郑县乐尔康餐具消毒配送有限公司（乙方，朱庆霞系该公司法定代表人）重新签订了租赁期限为二年的租赁协议，协议内容与前述租赁协议的内容一致。租赁期满后，双方又于2014年6月2日重新签订租赁期限为八年的租赁协议，协议其他内容不变。以上三份协议中均有甲方代表人胡加民与乙方朱庆霞签字。2016年3月11日，朱庆霞与张卓签订《关于西乡县沙河镇百家惠购物中心朱庆霞退伙的协议》，协议约定：经双方协商，朱庆霞自愿退出超市，从2016年3月9日起，股权由张卓一人接手与其他人再无关系，超市所有的固定资产及现金归张卓所有，鞋区、服装区也一并在内；协议签订后，从2012年6月至2016年3月8日期间超市所有的债权债务与朱庆霞无关，由张卓一人承担。2017年10月4日，西乡县XX镇XX组（甲方）与西乡县XX镇XX超市（乙方）签订《沙河农贸市场中心地摊位租赁协议》，该协议约定租期为八年；合同期限以朱庆霞所签协议为准；依照原租赁户朱庆霞与张卓退伙协议，原朱庆霞与四组所签的租赁协议终止，以此协议为准。该协议其他内容与上述三份租赁协议的内容一致，协议有胡加民与朱庆霞的签字，西乡县XX超市、西乡县沙河镇农贸市场管理委员会的盖章。根据原告陈述及证人胡加民证言，沙河镇农贸市场管理委员会隶属于沙河镇村民委员会，胡加民XX村XX组长，以上协议在签订时报送了村民委员会、当地镇政府，村民也知晓出租事宜，出租期间收取的租赁费也由村民小组进行管理；沙河村在2018年后改为沙河社区居委会，但村民小组的财产仍归该小组所有。2019年7月17日，西乡县XX镇XX市场项目（建设地点：XX镇XX社区XX组）向西乡县沙河镇人民政府提交申请。该项目已在西乡县行政审批服务局备案。另查明，被告按照租赁协议约定交租赁费至2018年7月。原告分别于2019年7月16日、2019年8月1日、2019年9月2日向被告送达搬迁通知。一审法院认为，本案双方当事人对2017年10月4日签订《沙河农贸市场中心摊位租赁协议》的事实均予以认可，本案的争议焦点问题为以下三点：（一）本案原告西乡县XX镇XX居XX组是否适格的问题。根据民事诉讼法相关规定，村民委员会或者村民小组与他人发生民事纠纷的，村民委员会或者有独立财产的村民小组为当事人。结合本案查明的事实，沙河村在2018年后改为沙河社区居委会，但村民小组的财产仍归小组所有，本案中租赁费的XX居XX组（即XX村XX组）的会计记账并由该村民小组收取，沙河社区居委会四组作为有独立财产的当事人与被告签订了涉案的租赁协议，XX居XX组是本案适格的原告。（二）关于原、被告于2017年10月4日签订的《沙河农贸市场中心摊位租赁协议》是否无效及被告是否应拆除违法临时建筑并搬迁的问题。原告主张胡加民将土地出租没有经过村民委员会同意，根据村民委员会组织法第24条规定，该协议从程序上和内容上违反该法规定，且农贸市场是集体土地，被告在其上修建超市改变了土地用途，没有办理相关审批手续，根据合同法的规定，原、被告签订的合同是无效的；被告辩称该协议是前三份租赁协议的延续，内容是合法有效的。根据原告陈述和证人证言，该涉案租赁协议在签订时未召开村民大会，但《村民委员会组织法》第24条属于管理性强制性规定，是民主议定程序，该程序是否履行不影响协议效力，且该协议在签订时报送了村民委员会、当地镇政府，村民也知晓出租事宜，被告依照协议向原告交付部分租赁费，原告也予以收取，被告按照租赁协议约定将空摊位改造成临时钢架大棚使用，并未改变土地性质。该协议是双方真实意思表示，不具有无效的情形，该协议是合法有效的，故对原告的该项诉讼请求不予支持。（三）关于原告主张要求被告支付占地使用费13700元（转租邓福兴、何胜武两间房屋的租金及800平方米场地半年的费用）及水费2591元的问题。双方对被告从他人处转租原告房子的事实均予以认可，但涉案租赁合同中的承租地为800平方米的空摊位，被告转租的房子系在涉案合同之外的承租，故因转租产生的水费和占地使用费不在本案的审理范围之内；被告按照租赁协议约定的每年租金25000元向原告交纳租赁费至2018年6月30日，在双方签订的租赁协议合法有效的情况下，双方应按照租赁协议继续履行，此时原告主张租赁场地的占地使用费并无依据，故对原告的该项诉讼请求不予支持。判决：驳回原告西乡县XX镇XX居XX组的诉讼请求。案件受理费4610元减半收取2305元，由原告西乡县XX镇XX居XX组负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了两份书证。第一份证据：张卓向西乡县沙河镇工商所提交的租赁协议，证明百家惠超市与胡加民在2017年签订协议目的是为了张卓变更超市营业执照。被上诉人质证认为该份协议一审时已经提交，不属于新证据。第二份证据：XX镇XX社区居委会证明，证明2017年签订的协议并未向社区居委会报备。被上诉人质证认为该证明是有利害关系的主体做出，且证明上无经办人员的签字，不符合证明的形式要件。上诉人还申请了姚树琴、黄清秀、刘柱生、胡加民四位证人出庭作证。姚树琴、黄清秀两位证人均证明沙河四组村民对张卓与胡加民于2017年签订租赁协议一事并不知情，且根据估算，百家惠超市所租赁的场地目前的年租金约为20万元。刘柱生证明其担任沙河社区主任时，经张卓和胡加民的要求，在2017年签订的租赁协议上签字并加盖了社区居委会公章。胡加民证明张卓曾因变更营业执照的XX社区XX组重新签订租赁协议，其按照张卓要求重新签订了协议。被上诉人对以上证人证言的真实性及证明目的均不予认可。合议庭评议后认为，上诉人提交的第一份证据不属于新证据，本院不予采信；第二份证据形式存在瑕疵，真实性无法核实，本院不予采信；关于上诉人申请的四位证人出庭所作证言，因证人证言所陈述内容无其他证据佐证，真实性无法核实，本院不予采信。二审中，被上诉人未提交新证据。本院对原审认定的案件基本事实予以确认。根据以上证据的分析认定，二审另查明，西乡县XX镇XX居XX组分别于2012年元月2日、2012年4月13日、2014年6月2日与朱庆霞签订了《农贸市场中心地摊租赁协议》，双方在协议签订后，均由时任村委会主任签字并加盖了沙河村民委员会公章，双方一直按租赁协议履行。2016年3月11日，朱庆霞与合伙人张卓签订《关于西乡县沙河镇百家惠购物中心朱庆霞退伙的协议》，张卓根据该退伙协议去当地工商部门办理了变更经营者的营业执照。2017年10月4日，西乡县XX镇XX组（甲方）与西乡县XX镇XX超市（乙方）签订《沙河农贸市场中心地摊位租赁协议》，该协议约定租期为八年；该协议与朱庆霞所签三份租赁协议的内容基本一致，协议有时任四组组长胡加民与百家惠超市张卓的签字，西乡县XX超市、西乡县沙河镇农贸市场管理委员会的盖章。胡加民在打印的协议上用笔添加了“依照原租赁户朱庆霞与张卓退伙协议，原朱庆霞与四组所签的租赁协议终止，以此协议为准。胡加民2017.10.17”。时任沙河社区居委会主任刘柱生签署“同意”并加盖了社区居委会公章。一式三份协议中，原审原告向一审法院提供的协议中还有胡加民用笔另行添加“合同期限以朱庆霞所签协议为准”字样，但另外两份沙河工商所备案和张卓持有的协议中均无该添加内容。2019年7月16日，胡加民XX社区XX组与案外人梅冰冰签订了为期20年的《XX社区XX组XX市场出租合同书》，租赁面积约8400平方米，该合同包含了百家惠超市的租赁范围。原审原告分别于2019年7月16日、2019年8月1日、2019年9月2日向原审被告送达搬迁通知。本院认为，上诉人自2012年起与朱庆霞所签订的场地租赁协议一直正常履行，被上诉人百家惠超市的经营者张卓自始就是朱庆霞的合伙人，共同在沙河农贸市场经营多年，直到2016年3月朱庆霞退伙，将经营活动全部交给张卓独立经营，此后张卓代表沙河百家惠超市继续履行该租赁协议。2017年10月4日，时任组长胡加民代表上诉人与百家惠超市重新签订了租赁协议，并在签订的协议中注明“原朱庆霞与四组所签的租赁协议终止，以此协议为准”，该协议系双方真实意思表示，唯一的缺项是对协议履行起止期限约定不明。胡加民在上诉人所持协议上自行添加“合同期限以朱庆霞所签协议为准”字样，对此被上诉人并不认可，故对百家惠超市没有约束力，双方就该协议的实际履行期限尚未达成合意，双方对约定不明事项应该进一步商定。即使按照与朱庆霞所签协议为准，该协议也是至2022年6月才到期。在该协议没有履行完毕且双方未就履行起止期限达成一致的情况下，胡加民又与梅冰冰签订了包含百家惠超市在内的场地租赁合同，并先后三次通知百家惠超市搬迁，明显违背了诚实信用原则，不利于交易安全。该租赁协议在履行过程中不存在合同的法定解除情形，上诉人作为违约方不享有单方解除合同的权利。诉讼中上诉人以该场地租赁协议的签订未经村民大会民主议定为由，主张协议无效。但经审查，该场地一直由朱庆霞（张卓）租赁经营长达六年之久，承租方按协议约定如期缴纳租金，村民理应知晓，上诉人也没有提供双方恶意串通损害村民合法权益的证据。沙河社区居委会四组作为出租方，其具有将涉及村组集体财产对外出租事项提交村民大会或村民代表大会集体讨论决定的职责，该义务并不属于承租人，而且承租人也没有资格将租赁协议提交村民大会讨论，因此租赁场地即使存在民主议定程序方面的瑕疵，责任也在出租人一方。上诉人如有证据证明胡加民代表四组所签协议违反了《村民委员会组织法》的关于民主议定程序的强制性规定，损害了村民的合法权益，受侵害的村民可以另行起诉，申请人民法院予以撤销，相应的责任人应依法承担法律责任，导致合同无效的一方还应赔偿因过错给对方造成的经济损失。故原审判决事实清楚，说理充分，判决结果并无不当，应予维持。综上所述，西乡县XX镇XX居XX组的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4610元，由西乡县XX镇XX居XX组负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘兴平审 判 员 陈耀斌审 判 员 李 晓二〇二〇年三月二十三日法官助理 康 馨书 记 员 高 源