浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0482民初2679号原告：袁雪其，男，1963年10月8日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：王有仁、汤明伟，浙江金九鼎律师事务所律师。被告：陆建卫，男，1975年11月28日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：冯涛，浙江兴嘉律师事务所律师。被告：李亚健，男，1975年4月9日出生，汉族，住平湖市。被告：顾雪华，女，1976年12月7日出生，汉族，住平湖市。上述二被告的共同委托诉讼代理人：范丹丹，浙江兴嘉律师事务所律师。原告袁雪其与被告陆建卫宅基地使用权纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序审判。2019年9月10日，本案转普通程序组成合议庭审判。2019年10月12日，本院依原告申请追加李亚健、顾雪华为本案被告参加诉讼。2020年3月16日，本案公开开庭进行了审理，原告袁雪其及其委托诉讼代理人王有仁、汤明伟，被告陆建卫的委托诉讼代理人冯涛，被告李亚健、顾雪华的委托诉讼代理人范丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（审理过程中已变更）：确认原告袁雪其与被告陆建卫签订的《宅基地转让协议书》、《房屋宅基地使用权（所有权）转让协议书》无效；被告陆建卫、李亚健、顾雪华立即返还坐落于平湖市宅基地；本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2010年5月，原告因原房屋破旧申请搬迁需要申请农民建房用地，经平湖市泖河村村民委员会、平湖市村镇建设办公室、平湖市人民政府审核批准享有平湖市宅基地使用权。2011年2月23日，原告因法律意识淡薄，与被告陆建卫签订《宅基地转让协议书》一份，约定被告陆建卫以200000元价格受让原告上述依法取得的宅基地使用权。占有该宅基地至今。原告认为，宅基地使用权系集体经济组织成员享有的特定权利，涉案转让协议违反了法律禁止性规定，系无效合同。被告陆建卫在宅基地上建造了房屋，后将房屋转让给了被告李亚健和顾雪华，宅基地使用权现实际为被告李亚健、顾雪华占用，原告因此请求李亚健、顾雪华与被告陆建卫共同返还宅基地。被告陆建卫答辩称，请求驳回原告的起诉。1、原告与被告陆建卫签订的宅基地转让协议书应以2011年2月25日签订的《房屋宅基地使用权（所有权）转让协议书》为准，违约责任、办理土地使用权变更登记手续及争议解决办法，应当以该协议书的约定为准。2、《房屋宅基地使用权（所有权）转让协议书》符合合同法第四十四条、新修订的土地管理法第十二条、物权法第十五条、合同法司法解释（一）第9条的规定，依法成立，原土地管理法第六十三条已删除，原告不能据此认定合同无效。3、宅基地权属未发生变更，无物权上的返还依据，被告陆建卫是依据合同而合法占有，现案涉宅基地上房屋已转让给被告李亚健和顾雪华，原告不配合权属变更登记属违约。4、宅基地使用权限制但不禁止转让，转让行为应先由行政机关处理，当事人对处理不服的可向人民法院起诉。5、本案诉讼费由原告负担。被告李亚健、顾雪华答辩称，1、原告与被告陆建卫签订的《宅基地转让协议书》是双方真实意思表示，合法有效。原告起诉的依据是原土地管理法第六十三条规定，但新修订的土地管理法于2019年8月26日颁布，2020年1月1日起实施，新修订的土地管理法已删除原土地管理法六十三条。新法第十四条规定：土地所有权与使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。第六十二条规定：农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。可见，现行的土地管理法并不禁止农村村民转让其住宅或宅基地。2、三被告签订的《房屋转让协议书》合法有效，被告李亚健、顾雪华依法取得宅基地上房屋所有权。案涉宅基地上房屋系被告陆建卫建造而原始取得，因此不以登记取得为取得物权所有权的必要条件。三被告签订的《房屋转让协议书》是双方真实意思表示，合法有效，被告李亚健、顾雪华依法取得该房屋的所有权（永久使用权）及宅基地使用权。3、法律应当保护诚信之人的利益，维护社会公序良俗。退一步讲，即使认为被告陆建卫因合同取得案涉宅基地使用权存在一定瑕疵，被告李亚健、顾雪华也认为取得该宅基地上的房屋也是有效的。过去很多判例在原宅基地使用权人将宅基地及房屋一并转让给第三人的情况下，法院往往认为宅基地与房屋一并返还给原宅基地使用权人，但需要赔偿买受人损失，且往往认定原宅基地使用权人因违背诚实信用原则而承担过错主要责任。本案中，被告陆建卫原始取得而非合同取得房屋，所以更应保护房屋所有权人而不是宅基地使用权人的利益。被告陆建卫对案涉房屋的取得没有过错，如果法院对于案涉宅基地的转让行为认定无效，则主要过错在于原告的不诚信所致，如果判令返还宅基地使用权，则因房地一体原则，反而让原告因其不诚信而获利，因为现今宅基地使用权的非市场交易价值确实存在，而且远远高于银行贷款利率，因此，从保护诚信之人的角度，从维护社会公序良俗的角度，被告李亚健、顾雪华认为更应该保护房屋所有权人的利益。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，提供证据如下：1、《平湖市农民建房用地呈报表》1份，证明原告作为村集体经济组织成员，依法申请农民建房，并经村、镇二级组织批准，原告依法享有宅基地使用权；2、平湖市农房建设规划选址意见书1份，证明案涉宅基地为新埭镇泖河村集体所有，经新埭镇人民政府确认选址在虹桥三区94号；3、《宅基地转让协议书》1份，证明该协议涉及宅基地使用权转让，违反土地管理法第六十三条规定，符合合同法第五十二条规定，合同无效；被告陆建卫质证认为，证据1，真实性、合法性均无异议。证据2，无异议。证据3，原告和被告陆建卫履行的是2011年2月25日签订的协议书。被告李亚健、顾雪华质证认为，证据1、证据2，真实性无异议。证据3,2011年2月23日和2月25日的协议书没有冲突，后面的协议书类似于对前面协议书的补充，若存在冲突，应以后来形成的协议书为准。被告陆建卫为证明其抗辩主张，提供证据如下：1、《房屋宅基地使用权（所有权）转让协议书》1份，证明原告与被告陆建卫签订的宅基地使用权转让协议应以2011年2月25日签订的那份为准；2、曹仁林身份证1份、询问笔录1份，证明案涉宅基地上房屋系曹仁林施工建造，被告陆建卫提供原材料，人工费每平方米180元，合计61560元3、照片2份，证明案涉宅基地上建造的房屋的外观情况；4、《房屋转让协议书》1份，证明案涉宅基地上房屋已由被告陆建卫转让给被告李亚健、顾雪华，总价款是710000元，房款已经付清。原告质证认为，证据1，签名是原告所签，但对该协议的来源有异议，宅基地转让协议应以原告提供的那份为准。证据2，真实性不能确认，询问笔录也不符合证据形式。证据3，无异议。证据4，真实性无法确认，原告不知道，协议双方也不是同一集体经济组织成员。被告李亚健、顾雪华质证认为，证据1，无异议。证据2，无异议。证据3，无异议。证据4，无异议，该协议书虽然是房屋转让协议，但也包括宅基地转让，被告陆建卫将原宅基地转让协议书都交付给了被告李亚健、顾雪华。本院依原告申请，经双方选择，委托嘉兴市天衡房地产评估有限公司所作房地产估价报告1份、鉴定费发票1份，鉴定结论是：位于平湖市虹桥社区三区94号（现房屋编号为虹桥苑820号）的房屋，房屋建筑面积为342平方米，确定估价对象在价值时点2019年11月15日的估价价值（含附属物及固定装修，不含宅基地使用权）为人民币71.70万元。原告预付了鉴定费2800元。原告质证认为，无异议。被告陆建卫质证认为，真实性无异议，被告陆建卫是在宅基地转让的基础上建造了该房屋，房屋应与宅基地整体评估才具有客观性。被告李亚健、顾雪华质证认为，真实性无异议，对内容有异议，认同被告陆建卫的质证意见。被告李亚健、顾雪华购买的是房屋和宅基地，被告李亚健、顾雪华的损失应将房屋和宅基地一起评估，据了解，当地一个宅基地的价值达300万至400万元。上述原、被告提供及本院出示的证据，经审核，本院认证认为，原告提供的证据1、证据2，被告陆建卫、李亚健、顾雪华均无异议，本院予以认定。被告陆建卫提供的证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院作为认定本案事实的依据。本院出示的证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。根据上述本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：原告袁雪其原居住于平湖市，家庭成员包括顾金英、袁园、袁芳芳。因房屋破旧，原告代表家庭向政府申请搬迁，经平湖市人民政府批准（补批），原告家庭取得新埭镇虹桥三区94号宅基地建造农房。2011年2月23日，原告与被告陆建卫签订《宅基地转让协议书》一份，双方就坐落于宅基地100平方米，订立如下协议：一、甲方（原告）自愿将宅基地转让给乙方（被告陆建卫），甲方签名为夫妻双方，如今后有纠葛，由签名人负责，与乙方无关；二、建房时，乙方应严格按照有关规定建房，如有违反，应由乙方负全责，与甲方无关；三、如乙方今后要办理有关房屋的证件，甲方应积极配合，协助办好；四、宅基地转让价格为200000元；五、本协议经双方签字之日起即生效，如有违约，双方都应赔偿给对方500000元；六、2011年2月23日已付定金50000元，2011年2月28日前付清。2011年2月25日，原告与被告陆建卫就案涉宅基地的转让又签订了《房屋宅基地使用权（所有权）转让协议书》一份，载明：卖方（原告）现有坐落于平湖市虹桥社区三区（新规划社区）宅基地一个，宅基地编号为94号（新埭镇后市河北），住房地面建筑面积100平方米，可造二间门面的三层排屋楼房，设计总建造面积342平方米，现有意将此宅基地转让给买方（被告陆建卫），经卖、买双方协商一致，订立如下协议：一、宅基地符合新埭镇村镇建设办的相关规划规定，转让总金额200000元，协议书签订后，买方一次性全部付清转让款，协议书立即生效，宅基地的使用权（所有权）随即归买方所有，房屋的建造和建成后的所有权归属买方所有；二、卖方协助办理和施工方在新埭镇村镇办签订施工合同等相关事宜，所签订的施工合同及原住宅拆迁、补偿协议书的原件交于买方保存，该合同和协议书对买方同样具有法律效应；三、本协议签订之日生效，买方当日支付卖方宅基地转让款200000元，一次性付清全部转让款，房屋的宅基地批复文件及其它相关资料（原件）全部由卖方无条件负责办理交给买方；四、该房屋如果今后国家政策允许，卖方无条件给予买方办理相关的房屋所有权及转户手续等相关事项；五、该房屋如今后被国家征用，一切赔偿处理权均归属买方所有；六、卖、买双方无其他经济纠葛；七、本协议系卖、买双方真实意思表示，经双方签字，今后有违约行为的，如卖方违约，按宅基地转让价200000元和房屋建筑面积342平方米的10倍的金额给予买方赔偿（房屋建筑面积价格以当时新埭镇商品房销售单价计算）；八、宅基地买进后可以自建，也可以转卖给他人，卖方不干预，但需要卖方配合有关办理事项，卖方应积极配合，如不配合属违约行为。在建房施工中，如出现违规行为，责任由买方承担。建房前该房屋上的奖励或补偿归卖方所有，与买方无关；九、本协议一式三份，卖、买双方各执一份，中介备案一份。上述协议卖方签字人员为原告、顾金英、袁园，买方签字人员为被告陆建卫，中介签字人员为毛水龙（平湖市新平中介）。协议签订后，被告陆建卫按约支付给了原告200000元。2011年2月28日，原告、毛咬法（系同幢另一户）与曹仁林签订了《平湖市农房建筑工程施工合同》，载明：工程地址为虹桥三区94号，建筑面积684.20平方米，三层；工程以清包工形式，每平方米180元，合计123156元；工程自2011年3月2日开工至2011年9月30日竣工。该合同由主管部门新埭镇村镇建设办公室盖章确认，备案于新埭镇村镇建设办公室。此后，被告陆建卫出资在受让的宅基地上建造了二间三层楼房。2014年3月8日，被告陆建卫与被告李亚健签订《房屋转让协议书》一份，载明：卖方（被告陆建卫）现有坐落在平湖市，地面建筑面积100平方米，二间门面，三层加车库合计建筑面积342平方米，有陆建卫出资在2011年按新埭镇政府设计建造。经买卖双方协商一致，就此房屋转让事宜自愿达成如下协议：一、卖方自愿将该房卖给买方（被告李亚健），买方自愿将该房买进，今后双方不得反悔；二、买卖双方对该房协商转让总额710000元；三、买卖双方在2014年3月8日签约，买方当日支付给卖方房屋转让款710000元，协议书立即生效，房屋所有权随即归买方所有；四、该房屋如今后国家政策允许，卖方无条件协助买方办理相关房屋转户手续，费用由买方自负；五、该房屋在没有转户前国家征用，集体征用一切赔偿款处理权归属买方所有；六、买卖双方无其他经济纠葛；七、本协议经双方真实意思表示，签字按印，签订之日生效；八、本协议一式三份，中介备案一份；九、陆建卫与袁雪其宅基地转让材料全部交于买方。协议书卖方签字人员为被告陆建卫、顾利英，买方签字人员为被告李亚健、顾雪华，中介签字人员为毛水龙。协议签订后，被告陆建卫与被告李亚健各自履行了付款和交房等义务。本案在审理过程中，经原告申请，双方选择，本院委托嘉兴市天衡房地产评估有限公司就案涉宅基地上建造的房屋进行价值评估，经评估，该评估公司出具了嘉衡估字（2020）第01Ｇ092号房地产司法评估报告，结论为：位于平湖市虹桥社区三区94号（现房屋编号为虹桥苑820号）的房屋，房屋建筑面积为342平方米，确定估价对象在价值时点2019年11月15日的估价价值（含附属物及固定装修，不含宅基地使用权）为人民币717000元。原告预付了鉴定费2800元。本院认为，宅基地使用权具有社会福利性质，农村村民基于特定的身份关系才能无偿从土地所有权人处取得宅基地使用权，宅基地使用权的流转应在本集体经济组织内部进行。城镇居民和非本集体经济组织成员购买宅基地使用权的行为，不但在主体上违反了国务院相关规章、政策的禁止性规定，也损害该集体经济组织的公共利益，应认定为无效。本案中，原告袁雪其与被告陆建卫协议转让的宅基地是原告家庭位于新埭镇泖河村7组原住宅搬迁置换而得，该宅基地所占土地性质系集体所有土地。被告陆建卫与原告非同一集体经济组织成员，不具备取得案涉宅基地使用权的主体资格，因此，二人所签订的协议损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）规定的情形，属无效。原告与被告陆建卫签订了二份宅基地转让协议书，虽然2011年2月25日签订的协议形成时间在后，但协议内容与前一份协议不冲突，后一份协议可以视作是对前一份协议的补充，原告要求确认该二份协议书无效的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告因宅基地转让协议取得了200000元转让款，该款项应由原告返还给被告陆建卫。而被告陆建卫则在取得了宅基地使用权后又以原告名义建造了房屋，并将房屋转让给了被告李亚健、顾雪华，因此，案涉宅基地的实际占有者现为被告李亚健、顾雪华。虽然三被告之间签订了房屋转让合同，但被告李亚健、顾雪华与被告陆建卫、原告均非同一集体经济组织成员，因此三被告就案涉宅基地上房屋签订的房屋转让合同当属无效，被告李亚健、顾雪华取得案涉宅基地使用权，没有合法依据，属无权占有。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。因此，原告要求被告陆建卫、李亚健、顾雪华共同返还案涉宅基地的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。由于案涉宅基地上建造了房屋，房屋已附和于宅基地之上，两者不可分割，房屋实际又是以原告名义建造，因此，在返还宅基地的同时应一并返还其上之房屋。但房屋非原告出资建造，根据公平原则，原告取得房屋理应折价补偿，本院确定补偿的费用以鉴定机构评定的价值717000元为宜，因被告陆建卫庭后表示如果法院认定宅基地转让协议无效，那么涉及房屋折价款由法院直接判决补偿给被告李亚健、顾雪华。由于被告李亚健、顾雪华系案涉宅基地及其上房屋的实际占有者，也是返还宅基地及其上房屋的义务人，因此，由被告李亚健、顾雪华在本案中直接取得房屋折价补偿款，更符合被告李亚健、顾雪华的利益，因此，本院确定房屋折价款717000元由原告直接补偿被告李亚健、顾雪华。基于合同关系及本案涉及转让、再转让的实际情况，如果被告李亚健、顾雪华认为因返还宅基地及房屋还有其他的损失，则须另案向合同相对方即被告陆建卫主张，被告陆建卫因此而遭受的损失，也可向本案原告主张。需要指出的是，原告的诉讼请求虽然符合法律规定获得支持，但其行为却是有违诚实信用原则的。虽然土地管理法有关于土地使用权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理的规定，但本案是因宅基地使用权转让而产生的纠纷，被告陆建卫所持转让行为需先由人民政府处理的观点，理据不足，本院不予采纳。三被告认为原告与被告陆建卫之间的宅基地使用权转让协议书及三被告之间的房屋转让合同有效的主张，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告袁雪其与被告陆建卫于2011年2月23日、2011年2月25日签订的《宅基地转让协议书》、《房屋宅基地使用权（所有权）转让协议书》无效；二、原告袁雪其于本判决生效后三十日内返还被告陆建卫宅基地转让款200000元；三、原告袁雪其于本判决生效后三十日内支付给被告李亚健、顾雪华房屋折价补偿款717000元；四、被告陆建卫、李亚健、顾雪华在原告袁雪其履行第二、三项判决义务后六十日内将坐落于平湖市宅基地（现房屋编号为虹桥景苑820号）连同宅基地上所建房屋［包括嘉衡估字（2020）第01Ｇ092上记载的附属物及固定装修］返还给原告袁雪其；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由原告袁雪其负担3010元，被告陆建卫负担1290元,本案司法鉴定费2800元由原告袁雪其负担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审 判 长  丁喜林审 判 员  汪佳铭人民陪审员  蒋幼琤二〇二〇年三月二十七日法官助理朱骏健书记员谢春杰