江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏执复195号复议申请人（被执行人）：周炳先，男,汉族，1938年5月23日生，住上海宝山区。复议申请人（被执行人）：陆允冲，男，汉族，1965年1月1日生，住上海市宝山区。复议申请人（被执行人）：张守富，男,汉族，1962年6月5日生，住上海市宝山区。复议申请人（被执行人）：周荣宏，男,汉族，1967年5月1日生，住上海市宝山区。复议申请人（被执行人）：周荣春，男,汉族，1963年2月13日生，住上海市宝山区。以上五名复议申请人共同委托诉讼代理人：金雁，上海市沪南律师事务所律师。申请执行人：上海弘楷投资管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：林洁，该公司执行董事。被执行人：朱洪辉，男，1970年10月1日生，汉族，住江苏省启东市。被执行人：黄羽翔，女，汉族，1979年11月28日生，住江苏省启东市。被执行人：林惠芹，女，汉族，1959年4月22日生，住上海市宝山区。复议申请人周炳先、陆允冲、张守富、周荣宏、周荣春不服江苏省南通市中级人民法院（以下简称南通中院）（2019）苏06执异1号执行裁定，向本院申请复议。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。经审查查明，江苏启东珠江村镇银行股份有限公司（以下简称珠江村镇银行）与朱洪辉、黄羽翔、陆允冲、林惠芹、张守富、周荣宏、周荣春、周炳先金融借款纠纷一案，南通中院于2012年9月3日作出（2012）通中商初字第48号民事判决：一、朱洪辉于判决生效之日起十日内归还珠江村镇银行借款本金4540431.44元。二、朱洪辉于判决生效之日起十日内给付珠江村镇银行自2012年4月21日算至实际给付之日止按合同约定的相应利息、复利（正常月利率为8.625‰，罚息月利率为12.9375‰，如遇到中国人民银行调整同期贷款基准利率，上述利率亦应按月调整）。三、朱洪辉于判决生效之日起十日内给付珠江村镇银行律师费8万元。四、陆允冲、林惠芹、黄羽翔为朱洪辉的上述债务承担连带清偿责任。五、朱洪辉如未按上述条款履行还款义务，珠江村镇银行有权以周炳先、陆允冲、张守富、周荣宏、周荣春设定抵押的位于上海市淞滨路803弄773（1-2层）、775号的房产在最高额债权限额内就折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿。六、陆允冲、林惠芹、黄羽翔在承担保证责任后，有权向朱洪辉追偿。七、周炳先、陆允冲、张守富、周荣宏、周荣春承担抵押担保责任后，有权向朱洪辉追偿。八、驳回珠江村镇银行的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。2012年10月25日，根据珠江村镇银行的申请，南通中院立案执行，案号为（2012）通中执字第105号。执行中，南通中院委托南通市跃龙土地房地产评估咨询有限公司（以下简称跃龙公司）对上海市淞滨路803弄773号1-2层、775号的房产进行评估。2012年12月11日，该公司出具通龙房地估[2012]字第402号房地产评估报告，经评估，案涉房产评估价为1238万元。后因案涉房产不具备处置条件，南通中院终结本次执行程序。2015年2月2日，南通中院恢复执行，案号为（2015）通中执恢字第5号。2015年3月23日，跃龙公司致函南通中院，载明经评估确定该估价对象当前评估价值与原报告评估结果基本一致，同意原报告有效期延长至2015年12月11日。2015年8月19日，南通中院向江苏苏地行土地房产评估有限公司（以下简称苏地行公司）发出（2015）通中法鉴委字第95号司法评估委托书，委托该公司对案涉房产进行评估。2015年10月8日，苏地行公司出具（苏）苏地行NT（2015）房估字第10-01号房地产司法鉴定估价报告，案涉房产评估总价为1275.81万元，评估时点为2015年9月17日，评估结果自2015年10月8日至2016年10月7日有效。后该院分别于2015年11月23日、12月15日、2016年1月15日，对案涉房产进行拍卖。拍卖公告载明根据苏地行公司（苏）苏地行NT（2015）房估字第10-01号房地产司法鉴定估价报告，评估价为1238万元（该评估报告实际评估价为1275.81万元），三次拍卖起拍价分别为1238万元、990.4万元、792.32万元，均因无人报名流拍。2016年4月12日，上海弘楷投资管理有限公司（以下简称弘楷公司）以受让珠江村镇银行本案全部权利为由申请变更为本案申请执行人。2016年6月12日，南通中院裁定变更弘楷公司为本案申请执行人。2016年6月20日，弘楷公司申请对案涉房产进行变卖。2016年8月22日，南通中院发布公告，通过淘宝网司法拍卖网络平台对案涉房产进行变卖，变卖价为792.32万元，无人报名应买。后弘楷公司申请以案涉房产抵债。2016年9月27日，南通中院作出（2015）通中执恢字第5号之一执行裁定：一、被执行人周炳先名下位于上海市淞滨路803弄773号1-2层、775号的房产及附属设施（房屋所有权证号：宝2001018663）作价792.32万元归申请执行人弘楷公司所有。以上房地产权属自本裁定送达弘楷公司时起转移。二、弘楷公司可持本裁定书到相关财产管理机构办理产权过户登记等手续，在办理房地产权证变更登记（过户）过程中所涉一切税、费由弘楷公司承担。三、周炳先的以上房地产原有的担保物权因拍卖而消灭。2017年12月12日，该院作出（2015）通中执恢字第5号之三执行裁定：（2015）通中执恢字第5号之一执行裁定书中“房屋所有权证号：宝2001018663”补正为“房屋所有权证号：宝2001016863”。2018年7月30日，南通中院向各当事人发出（2015）通中执恢字第5号执行通知书，载明以物抵债情况，并通知朱洪辉等当事人应于收到通知书后立即履行余下义务670000元（暂定）及相应执行费。逾期不履行的，法院将依法强制执行，并依法追究行为人的相关法律责任。被执行人周炳先、陆允冲、张守富、周荣宏、周荣春五人不服以物抵债价格，向南通中院提出执行异议称，（2015）通中执恢字第5号之一执行裁定和（2015）通中执恢字第5号执行通知书载明的以物抵债价格792.32万元是法院根据2012年12月11日跃龙公司出具的评估报告书中的房产评估价1238万元为依据经三次拍卖计算而来。该评估报告书中已明确载明估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起十二个月，市场变化较大时报告应用的有效期不超过六个月。南通中院对案涉房产的三次拍卖、变卖程序及后续执行过程中引用的价格数据已超过了评估报告应用有效期。2012年底以来，上海市房价飙升。本案以远低于抵押担保房产本身价值的价格作价变卖，侵犯了被执行人的合法权益。请求撤销（2015）通中执恢字第5号之一执行裁定和（2015）通中执恢字第5号执行通知书。南通中院在异议审查中查明，经重新委托评估，2015年10月8日，苏地行公司出具了（苏）苏地行NT（2015）房估字第10-01号房地产司法鉴定估价报告，对案涉房产估价1275.81万元。2015年10月10日，南通中院将评估报告书向复议申请人进行了邮寄送达。2018年12月29日，该院与弘楷公司就案涉房产办理交接手续，弘楷公司表示放弃执行剩余利息，同意实体结案。同日，南通中院作出结案通知书，通知各当事人（2012）通中商初字第48号民事判决已恢复执行完毕，现予结案。南通中院经审查认为，周炳先等五人的请求不成立，应予驳回。理由如下：首先，人民法院在民事执行中委托评估机构评估确定拟拍卖财产的价格，其目的是确定第一次拍卖的保留价，评估报告中的评估价格只是一个参考，并不是对执行财产变价的直接认定，拍卖财产的真实市场价值依赖于司法拍卖活动中的竞价结果。本案中，案涉房产拍卖时明确适用2015年重新评估的报告，尽管误用了通龙房地估[2012]字第402号估价报告中的价格1238万元，该价格低于（苏）苏地行NT（2015）房估字第10-01号评估报告的估价1275.81万元，但经过三次公开拍卖均无人竞买，在公开变卖后仍无人应买，市场的反应已侧面体现了案涉房产的实际价值。其次，本案因申请执行人接受以物抵债后实体终结执行。申请执行人接受以物抵债后放弃了自身部分合法执行债权，本案按照（苏）苏地行NT（2015）房估字第10-01号评估报告的估价1275.81万元计算最终抵债价格（1275.81万元×100%×80%×80%=816.5184万元），实际也无法清偿本案申请执行人的全部债权（截止至2017年9月5日，合计执行标的本息为8716907元，执行费70984元）。综上，案涉房产拍卖、变卖程序中将（苏）苏地行NT（2015）房估字第10-01号房地产司法鉴定估计报告的评估价表述成1238万元，确实存在瑕疵，但该瑕疵对异议人的最终实体权利并未产生影响。为不增加各方当事人的程序诉累，异议人请求撤销（2015）通中执恢字第5号之一执行裁定和（2015）通中执恢字第5号执行通知书的请求不能成立，不予支持。据此，南通中院于2019年1月7日作出（2019）苏06执异1号执行裁定：驳回周炳先、陆允冲、张守富、周荣宏、周荣春的执行异议。周炳先、陆允冲、张守富、周荣宏、周荣春不服上述执行异议裁定，向本院申请复议称，原审异议裁定错误，具体理由如下：第一，第一次估价报告早已超过有效期，以该失效报告的评估价格为依据打折计算而来的792.32万元抵债给申请执行人严重侵害复议申请人的实体合法权益。第二，第二次评估报告评估价格1275.81万元明显与实际情况不符，对比两份报告案涉房产在近三年间平均单价仅上涨717元/㎡，与上海社会现实严重不符。第三，南通中院在执行过程中没有采取保值增值执行措施，主债务人朱洪辉在启东罗马酒店的资产价值大幅缩水，严重损害复议申请人作为担保人对主债务人的追偿权利，南通中院异议裁定中通篇未提及针对主债务人朱洪辉名下财产的执行情况。第四，现申请执行人弘楷公司以四百多万元从原申请执行人珠江村镇银行处购得该笔债权，获利巨大，而五名被执行人因南通中院执行行为损失巨大，违背公平原则。本案案情复杂，应当进行听证。请求：1.撤销南通中院（2019）苏06执异1号执行裁定；2.撤销南通中院（2015）通中执恢字第5号之一执行裁定及（2015）通中执恢字第5号执行通知书。本院另查明，上海市房地产登记簿载明，案涉房产房屋类型为店铺，773号建筑面积492.75㎡，775号35.03㎡，竣工时间为1995年，核准日期为2001年3月22日。苏地行公司（苏）苏地行NT（2015）房估字第10-01号评估报告载明，由于估价对象为商业用房，估价对象所在区域内有充分的房地产交易案例，可收集到较多的类似房地产交易数据，本次房地产估价师在认真分析所掌握的资料并进行实地勘察和对邻近地区的市场调查之后，根据估价对象的特点及开发、建设本身的实际状况，选取比较法作为本次评估的基本方法，综合得出估价对象的评估价格。比较法是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在价值时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。经比较法综合测算，确定该估价对象在价值时点2015年9月17日单价分别为773号23580元/㎡、775号32528元/㎡，总价为1275.81万元。本院经审查认为，复议申请人的复议申请不能成立。具体理由如下：一、执行复议系基于当事人、利害关系人不服执行法院异议裁定而启动，执行复议审查所针对的是执行异议主张及执行异议裁定，不应当超出执行案件当事人或利害关系人执行异议申请范围。本案中，复议申请人所提出的执行法院未对主债务人财产保值增值进而损害其追偿权、弘楷公司以较低价格受让债权显失公平的复议理由，既未在原执行异议程序中主张，也与本案所涉执行行为无关，依法不予理涉。二、关于第一次评估报告超期及第二次评估价格与实际情况不符的复议理由。首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。案涉房产第二次评估中，评估机构根据案涉房产的特点运用专业技术知识选择比较法进行估价并出具评估报告，报告载明已将价值时点近期市场上交易的类似地产及成交价格纳入测算过程。对于专业机构的专业判断结论，人民法院应予尊重。本案复议申请人既未在法定期限内就评估报告提出异议，也未提供证据证明该评估报告存在依法应予重新评估的情形。且评估报告中的评估价格仅为民事执行中对执行财产确定价格的参考，而非对执行财产变价的直接认定，拍卖财产的市场价值仍然依赖于司法拍卖活动中的竞价结果。尽管案涉房产拍卖时误用了第一次评估报告中的评估价1238万元，但采用该较低价格及其折价作为保留价的三次公开拍卖均无人报名，公开变卖后仍无人应买，已侧面反映出案涉房产的实际价值。因此，第二次评估报告与实际情况不符的复议理由不能成立，本院不予支持。其次，案涉房产第一次评估价格为1238万元，第二次评估价格为1275.81万元，（2015）通中执恢字第5号之一执行裁定及（2015）通中执恢字第5号执行通知书载明的以物抵债价格均错误采用了第一次评估价格，存在瑕疵。然而，即便按照第二次评估价格折价计算最终抵债价格，实际仍无法清偿本案申请执行人的全部债权。本案执行异议审查期间，申请执行人已同意放弃执行剩余债权，实体终结执行。据此，案涉房产拍卖、变卖程序及以物抵债过程中尽管存在瑕疵，但并未对复议申请人的最终权益产生实质影响。南通中院在异议审查中，为不增加各方当事人的程序诉累，对相关异议请求不予支持，并无不当。综上，复议申请人的复议申请没有事实和法律依据，本院不予支持。南通中院（2019）苏06执异1号执行裁定认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回周炳先、陆允冲、张守富、周荣宏、周荣春的复议申请，维持江苏省南通市中级人民法院（2019）苏06执异1号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 景水平审 判 员 唐志容审 判 员 苏 峰法官助理 韩玉洁二〇二〇年三月二十三日书 记 员 杨 浩