四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初292号 原告：李明城，男，汉族，1983年3月2号出生，重庆市人，住西昌市。 委托诉讼代理人：李宣明，男，汉族，1955年3月5日出生，重庆市人，住西昌市，系李明城父亲，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：李迎春，四川邛都律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：赵学兰，女，汉族，1953年10月10日出生，四川省西昌市人，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：刘尘尘，男，汉族，1981年8月1日出生，四川省西昌市人，住西昌市，系被告儿子，代理权限为特别授权。 原告李明城与被告赵学兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法由审判员吴蓉独任审判，公开开庭进行了审理，原告李明城的诉讼代理人到庭参加了诉讼、被告赵学兰及委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李明城向本院提出诉讼请求:1、请求人民法院依法判令被告立即支付欠付原告的房租166148.4元，并承担违约金20000元；2、请求人民法院判令被告承担本案全部诉讼费用和保全费用。事实与理由：2018年6月1日，原、被告双方签订了《西昌市航天路家富富侨浴足店商业房屋租赁合同》，约定原告将自有房屋出租给被告，用于被告开浴足店。其中2018年6月1日起至2021年5月期间一楼营业用房5间共计租金每月29305.8元。合同签订后，从2018年12月因原告尚欠凉山州农业发展融资担保有限责任公司（以下简称“农担公司”）和西昌市金信村镇银行（以下简称“金信银行”）的款项，因此，原告同意将一楼房租中的22806.6元/月租金支付给农担公司；6502.2元/月租金支付给金信银行，并通知了被告。但是，被告赵学兰从2019年4月才开始向农担公司支付约定租金，从2018年10月才开始向金信银行支付约定租金。综上所述，被告欠付原告2018年9月至2019年3月期间的租金共计166148.4元，一直以种种借口拒不支付。为维护自己的合法权益，原告特依法提起诉讼，恳请法院依法判允前述诉请为谢。增加诉讼请求：要求被告支付房租至双方合同解除之日止。事实部分：除了一楼以外，还有二楼每月23069.1元的房租及被告租用原告的住房和食堂每月7000元也应支付至双方合同解除之日止。 被告赵学兰辩称：原告起诉不是事实。一、答辩人已按租房协议全部交清房租。该房租虽未直接给付原告，但协助相关部门代原告以租金形式支付了西昌市金信村镇银行104035.20元、中国农业银行西昌市支行369105.60元、凉山州农业发展融资担保公司265836.69元（含2020年1月向农担公司支付的83383.89元）。二、原告与答辩人于2018年5月签订了租房协议，在该租房协议中，原告租给答辩人的房屋不只一楼，还包括同地址的二楼区域，答辩人在2018年6月至8月陆续以借款给原告的方式代其归还农行贷款100000.00元，所以根本不欠原告租金。现原告提供虚假材料向法院起诉，给答辩人造成了极大的损失，希望法院在查清事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 原告李明城围绕诉讼请求依法提交的证据材料即：第一组证据：（第1至7页）执行笔录、照片、租房协议、赠与协议。证明：被告在租用原告房屋前清楚房屋状况，房屋租赁期为2018年6月1日至2028年6月1日，一楼房租29305.8元，二楼房租23069.1元，租赁合同未解除，由被告赵学兰在实际占有和使用。第二组证据：（第8页）农担公司发给原告履行还款的通知。证明：赵学兰应支付的一楼房租29305.8元每月中有22806.6元应支付给农担公司，但赵学兰并未完全支付在租赁期间的房租（其中有一部分要支付给金信银行6502.2元）。第三组证据：（第9至10页）凉山扶贫报2020年1月11日。证明：到2020年1月11日被告尚在实际使用房屋，双方租赁合同至今未解除。第四组证据：（第11至18页）房屋买卖合同、授权委托书、承诺书、4张农行还款凭据。证明从2018年5月30日至2018年8月30日期间赵学贵共计向农行支付房屋购买款4期10万元，该款项并非赵学兰支付的房租而是赵学贵买房子还按揭的钱，与本案无关。第五组证据：（第19页）建行的转账回执。证明：赵学贵与李宣明之间有其他经济往来，赵学贵尚欠李宣明97500元与本案没有关系。第六组证据：（第20页）店铺物资转让协议2020年3月1日邹世彪签订的。证明：被告到2020年3月1日将原告租给其的房屋转租给邹世彪收取了80000元的转让费，这充分说明到2020年3月1前被告都在使用原告租给其的房屋并对外转让。被告赵学兰对原告提供的证据质证：第一组证据：执行笔录不完全符合事实，租房协议是真实的，但根据租房合同第四条原告没有保证房屋的产权。赠与协议是真实的。第二组证据：二楼我们多交了10万元给农行（代李明成支付房屋的贷款），一楼农业担保公司的我们就要少交。第三组证据：李宣明已经同意房屋租期到2019年12月31日，农担、农行的负责人都可以证明，2020年我们找过李宣明但一直没找到，但后来疫情严重我们找不到人了。第四组证据：1、房屋买卖合同部分有效，而第六条即刻合同无效。2、授权委托书是真实的，但合同无效授权委托书就不存在了。第五组证据：这笔钱与本案没有关系，是李宣明与前一任为了起诉交的律师费。第六组证据：我们转让的是物资不是房屋。 被告赵学兰为其辩解理由依法提交证据材料即：第一组证据：说明一份。证明：从签订租赁合同起房租已经付清，包括金信银行、农担、农业银行。第二组证据：关于协助执行李明城借款纠纷的函、关于扣划房屋租金及经营利润的函、协助执行通知书。证明：农行、农担及西昌市法院要求我们协助执行，所以我们就把租金打给了这些单位。第三组证据：租赁期间答辩人投资和修缮原告租赁房产部分凭证。证明：我们的投资跟他们没有关系。第四组证据：情况说明一份。证明：我们与李宣明口头协商房子只租到在2019年12月31日，但要交房时李宣明就不露面了。第五组证据：租赁合同。证明：我们在不知道一楼的情况下签订的租赁合同。原告李明城对被告提供的证据质证：第一组证据不符合证据三性，是被告个人的说明，不能作为证据使用。农行的明细表看不出来是谁的账户也看不出来是谁付的钱，更不能证实被告多付了9万多元。农担公司在1月19日收到房屋租金的函我们认可真实性。第二组证据：无异议，但不能证实被告已经完全交付了房租。第三组证据：对其真实性无异议，但是与本案房租没有关系。第四组证据：对其三性有异议，1、书写的内容都是以赵学贵的名义来写的。2、作为高健勤、**既不是本案的出租方也不是承租方，对方双是否终止合同解除合同并不知情，证人必须出庭作证，否则不能作为本案证据使用。3、该证据和被告自己登报的内容、转让门市的协议内容完全矛盾。第五组证据：租赁合同的真实性、合法性均无异议。第四条第1款产权是清楚的，该房屋至今也没有产生纠纷更无原告处理不当的情况，是被告自己不再经营不交房租，因此不存在合同无效的问题。 对原告李明城、被告赵学兰提供的证据，经双方质证无异议的证据予以采信，对有异议的证据本院根据案件事实予以综合认定。 本院经审理认定事实如下：一、2018年6月1日原被告双方签订了《西昌市航天路家富富侨浴足店商业房屋租赁合同》，合同约定原告将位于西昌市商业用房（房产证号：字第××号、字第××号、字第××号、字第××号，建筑面积488.43平米）和相同地址的航天小区四幢二楼商业用房（房产证号：字第××号、建筑面积768.97平米）租给被告赵学兰作为商业经营使用，出租商业房的建筑面积合计1257.40平方。租赁期限：2018年6月1日至2028年6月1日。租金：2018年6月至2021年5月：一楼营业用房每月租金29305.8元。二楼营业用房每月租金23069.1元。支付时间及方式：合同生效后，按照每月缴费方式向原告缴清当月房租，缴费不得迟于当月最后一天，一、二楼一次性付清。合同还约定了双方的权利义务及违约责任等。合同签订后原告将租赁房屋交付给了被告，被告按约定支付租金。由于原告在银行贷款后以该房作抵押并办理了抵押登记手续。2018年期间中国农业银行西昌市支行、凉山州农业发展融资担保有限责任公司、西昌市人民法院等单位分别向被告赵学兰出具协助执行函及协助执行通知书，要求被告协助以上单位将应支付给原告李明城的房屋租金支付给以上单位。至今被告向农行支付租金384552.80元，向农担公司支付租金265836.69元，向金信银行支付租金 104035.20元。合同签订时被告向原告支付3个月租金（一、二楼）共计122521.05元。以上被告合计支付租金876945.74元。2020年3月1日被告与邹世彪签订《富侨西昌航天路店铺物资转让协议》，被告收取80000.00元转让费后与原告终止了在2018年6月1日签订的《西昌市航天路家富富侨浴足店商业房屋租赁合同》。原告也同意解除该合同并与邹世彪签订了房屋租赁合同。二、按双方签订《西昌市航天路家富富侨浴足店商业房屋租赁合同》原告从2018年6月1日截止2020年3月1日前应收取被告租金 1099935.90元，被告实际支付了876945.74元，现下欠租金 222990.16元。被告还租用除合同之外的地方作为宿舍及厨房，另支付原告租金每月7000.00元。原告认可被告对该笔租金已付至2019年12月31日，但要求给付2020年1月租金7000.00元。以上两项合计欠原告租金229990.16元。 另查明，2018年5月23日，原告与赵学贵（被告赵学兰的兄弟）签订了一份《房屋买卖合同》，由赵学贵购买位于西昌市四栋房屋的二楼（本案租赁的房屋），期间向农行分四次支付房屋按揭款共计100000.00元，但买卖合同未实际履行。被告认为该100000.00元应冲抵为房屋租金，原告不认可。 本院认为，原被告签订的《西昌市航天路家富富侨浴足店商业房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应为有效合同，双方当事人应严格履行。合同签订后，原告李明城按合同履行了交付房屋的义务，被告赵学兰按合同约定支付房屋租金876945.74元（包括支付给原告的租金及协助相关单位执行的款项），本院予以确认。2020年3月1日原被告双方自行解除了2018年6月1日签订的《西昌市航天路家富富侨浴足店商业房屋租赁合同》，现原告要求被告支付截止2020年3月1日前下欠的租金229990.16元（含宿舍及厨房的7000.00元）于法有据，本院予以支持。2020年由于受新冠病毒疫情的影响，2月份全国上下均参与到抗疫情的活动中，本案中的房屋虽由被告占用，但实际也是关门停业未经营，疫情的出现给原告、被告双方都造成了一定的损失，系不可抗力情形。故本院从实际情况及公平原则出发酌情考虑即对被告2020年2月房租52374.90元应予免除。现被告应当支付原告下欠租金177615.70元。在原被告同意的情况下自行解除未到期的房屋租赁合同，双方均不存在违约的情形，原告要求被告承担逾期支付房租的违约责任本院不予支持。庭审中，被告赵学兰认为原告李明城与赵学贵签订的房屋买卖合同，赵学贵支付的100000.00元应冲抵租金。根据法律规定赵学贵支付的按揭房款属另一法律关系，不属于本案法律关系调整的范畴。故被告赵学兰辩称还支付了原告100000.00元租金的辩解理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，原告李明城要求被告赵学兰支付房屋租金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。要求被告承担违约责任的诉讼请求本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告赵学兰自判决书生效之日起十五日内支付原告李明城房屋租金177615.70元； 二、驳回原告李明城的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4023.00元，减半收取计2011.50元，由被告赵学兰负担。（此款原告已垫付，被告在履行上述给付义务时直径支付原告）保全费1450.00元，由原告李明城负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  吴蓉 二〇二〇年三月三十一日 书记员  陈玲 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在没届满一年时支付，剩余期间不满一年的应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审查证据。