四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初15607号 原告：唐真虎，男，1961年2月17日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告：陈素琼，女，1962年5月18日出生，住成都市青羊区。 上述二原告共同委托诉讼代理人：唐海涛，四川瑞利恒律师事务所律师。特别授权。 上述二原告共同委托诉讼代理人：王启珊，四川瑞利恒律师事务所律师。一般代理。 被告：众意（北京）家居装饰有限公司，住所地：北京市丰台区南窑村3号9号楼一层A0445。 法定代表人：徐诚诚。 原告唐真虎、陈素琼诉被告众意（北京）家居装饰有限公司（以下简称众意公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐真虎、陈素琼的共同委托诉讼代理人唐海涛、王启珊到庭参加诉讼。被告众意公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。现本案已审理终结。 唐真虎、陈素琼向本院提出诉讼请求：1.确认唐真虎、陈素琼与众意公司于2017年4月25日签订的《南桥视窗房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）于2019年5月14日解除；2.众意公司限期腾退位于成都市青羊区及部分房屋（建筑面积3875.21平方米），腾退房屋时不得拆除固定装修物；3.判决确认唐真虎、陈素琼有权没收众意公司缴纳的租赁保证金269792元；4.众意公司限期支付欠付租金395695元（计算至2019年5月14日），并按照每月2%的标准支付逾期支付利息（暂计算至2019年6月14日为7913.90元）；5.众意公司限期支付唐真虎、陈素琼代为偿付的物管费、水电费66155.24元；6.众意公司补充缴纳免租期租金1079168.50元；7.众意公司承担违约金2790802.20元；8.众意公司按照租赁合同附件三约定的租金标准承担腾退房屋期间的房屋占用费（自2019年5月15日至实际腾退完毕之日止，暂计算至2019年6月14日为269792.10元）；9.众意公司限期将其全资子公司众意（成都）家居有限公司注册登记地由成都市青羊区1栋1-3层1号变更登记为其他地址；10.本案诉讼费用由众意公司承担。事实及理由：唐真虎、陈素琼与众意公司于2017年4月25日签订租赁合同，约定唐真虎、陈素琼将坐落于成都市青羊区及部分房屋出租给众意公司，租赁期限自2017年5月1日至2025年4月30日止。合同签订后，自2019年4月1日起，众意公司一直未按约定支付房屋租金，且未缴纳物管费、水电费，导致唐真虎、陈素琼发生代偿费用66155.24元。上述情形发生后，唐真虎、陈素琼多次催收，众意公司均拒不回应，甚至单方关门歇业，造成其供货商、消费者到场聚集。为合法收回房屋并挽回损失，唐真虎、陈素琼向其预留的通讯地址书面寄送了《解除租赁合同并限期腾退通知书》，经查询，该通知书于2019年5月14日送达众意公司，众意公司无故拒收，应视为送达。之后，唐真虎、陈素琼又多次与众意公司相关人员联系，但均未妥善解决问题。据此，唐真虎、陈素琼起诉来院。 众意公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。 根据当事人提交的证据及陈述，本院查明以下事实： 2017年4月25日，唐真虎、陈素琼（甲方，出租方）与众意公司（乙方，承租方）签订租赁合同，主要约定：甲方将位于成都市青羊区及部分房屋（建筑面积共计3875.21平方米）出租给乙方，合同租赁期自2017年5月1日起至2025年4月30日止。合同另约定：2.2……免租期为四个月，自2017年5月1日起至2017年8月31日至，免租期间水电费、物管费等由乙方承担；免租期作为甲方对于乙方诚信履约的优惠，若签订合同两年之内乙方违约提前要求解除合同的，则应按照首年度租金标准补充支付免租期租金；4.1第一期租金标准如下：每月69.62元／平方米计算（2017年5月1日至11月30日），首期租金应当一次性缴纳，此后租金每3个月缴纳一次（3个月为一个周期）。首期租金809376元，首期租金的付款时间为签订本合同的15日内。此后，乙方每满3个月提前10日内须向甲方支付下一周期（3个月）租金。出租房屋租金自2019年5月1日开始每两年在上一年租金的基础上逐年递增5%（详见附件三）；4.2合同签订生效后3日内，乙方向甲方交纳租赁保证金269792元，租赁期满或双方协商一致解除合同后，房屋履约保证金除可用于抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约金、损失赔偿金外，剩余部分应在乙方腾退房屋且双方结算完毕后七个工作日内无息返还乙方，如不足抵扣的，乙方应另行支付相关费用。乙方若单方解除、终止合同或因乙方违约导致甲方终止、解除合同的，乙方缴纳的租赁保证金不予退还；4.3……在租赁期间，乙方使用的物业管理、水、电费及产生的各种费用由乙方自行承担。水、电费的计量总数为乙方水、电表的读数与“南桥视窗”商业部分乙方应承担的公摊损耗度数之和或由物管公司按损耗度数分摊后核定的单价收取，乙方未及时缴纳的，甲方有权垫付，并于垫付后可按照垫付金额的120%向乙方追偿；4.5房屋租金采取先付后用制，每3个月缴纳一次，每次应提前10天缴纳下期租金；5.1.3甲方有权直接以乙方缴纳的保证金冲抵乙方延迟缴纳的费用（房屋、水电费等）及违约金，并无需通知乙方。保证金被冲抵后，甲方有权要求乙方在指定期限内（不超过十五日）将保证金予以补足，否则乙方需向甲方按日承担应补足费用总额1%的违约金；5.1.4租赁期满或合同提前终止后，甲方有权收回房屋及其固定装修物且无需对乙方的装修装饰进行补偿；6.2.1乙方应按本合同约定按时足额支付房屋租金，每逾期一日，则按应付款项总额的万分之七承担违约金。逾期超过30日，甲方有权终止合同；10.2乙方应于房屋租赁期满（或合同解除）后将承租房屋及附属设施、设备（自然损耗除外）完好交还甲方。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权做抛弃处置。乙方不得拆除其装修形成的房屋固定装修物（空调主机除外），并不得要求甲方支付任何对价；9.2房屋租赁期间，乙方有第十二条第一款约定的情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回出租房屋，不承担违约及赔偿责任，乙方并应按照约定承担违约及赔偿责任；9.4未经甲方同意如乙方单方解约或因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方应向甲方承担本合同期内租金总额10%的违约金，其已经缴纳的租赁保证金及已支付但尚未使用的租金、物管费、水电费等均不予退还，免租期租金按照首年租金标准补缴（合同正常履行超过两年的可不予补交免租期租金）；12.1租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，有权无条件收回房屋，并不承担违约责任及乙方装修等所有损失，租赁保证金不予退还，乙方并应按照本合同期内租金总额的10%支付违约金给甲方。12.1.3未按约定拖欠任何一期房租连续计30日以上的。合同附件三“南桥视窗”商业裙房租金明细表中载明：租赁时间2017年5月1日至11月30日，每季度应收租金809376元；2017年12月1日至2019年8月31日，每季度应收租金809376元；2019年9月1日至2021年8月31日，每季度应收租金849834元；2021年9月1日至2023年8月31日，每季度应收租金892383元；2023年9月1日至2025年8月31日，每季度应收租金936910元。 2017年5月4日，众意公司向唐真虎、陈素琼转账支付保证金269792元。2017年5月8日，众意公司向唐真虎、陈素琼转账支付首期租金809376元。 此后，众意公司未向唐真虎、陈素琼支付2019年4月1日起的租金。 2019年5月13日，唐真虎、陈素琼在案涉租赁房屋门口张贴了《解除租赁合同并限期腾退通知书》，并向众意公司邮寄了该通知书。该通知书主要载明：因众意公司无故延迟支付房屋租金，经多次催告未能按时支付，且众意公司对众多消费者、合作单位到房屋现场维权置之不理，造成较为恶劣的社会影响，唐真虎、陈素琼函告众意公司自本通知到达对方之日解除双方签订的租赁合同，要求众意公司接函后5日内腾退房屋，没收众意公司缴纳的租赁保证金，要求众意公司补足未付租金及违约金（利息）、免租期租金、欠缴物业费等费用，并承担解约违约金及场地占用费等。次日，众意公司拒绝签收该邮件。 截至本案起诉之日，众意公司未向唐真虎、陈素琼交付案涉租赁房屋钥匙，也未主动腾退房屋。 另查明，位于成都市青羊区房屋系唐真虎、陈素琼共同所有。 上述事实有租赁合同、租赁补充协议、授权委托书、身份证复印件、房屋产权证书、不动产登记信息查询结果单、致歉信、解除租赁合同并限期腾退通知书、快递单、妥投记录、照片、银行账户交易明细等证据及当事人陈述在案为证。 审理中，唐真虎、陈素琼还向本院提交了成都加联圣维思物业管理有限公司催收函、南桥视窗项目专用收据（物管费、电费）、欠费记录，拟证明众意公司将案涉租赁房屋的水电费缴纳至2019年2月12日，物管费支付至2019年4月22日，之后的水电费、物管费均由唐真虎、陈素琼代为缴纳。庭审中，经唐真虎、陈素琼明确，其尚未代为支付众意公司欠付的物管费、水电费。 本院认为，唐真虎、陈素琼与众意公司签订的租赁合同真实合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。众意公司使用案涉租赁房屋时，未按约定履行支付租金义务，应当承担相应的违约责任。 关于合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，双方签订的租赁合同约定，众意公司未按约定拖欠任何一期房租连续计30日以上的，唐真虎、陈素琼有权单方面解除合同。合同履行过程中，众意公司自2019年4月起未支付租金，唐真虎、陈素琼有权解除租赁合同。唐真虎、陈素琼以张贴、邮寄《解除租赁合同并限期腾退通知书》形式通知众意公司解除合同，众意公司于2019年5月14日拒收该通知，故租赁合同应自该日解除。对唐真虎、陈素琼主张确认租赁合同解除的诉讼请求，本院予以支持。 关于腾退房屋。按照租赁合同约定，众意公司应于合同解除后将承租房屋完好交还唐真虎、陈素琼，并不得拆除其装修形成的房屋固定装饰物，不得要求支付任何对价；本案中，因众意公司违约导致唐真虎、陈素琼单方解除合同，对唐真虎、陈素琼主张众意公司在不拆除装修形成的固定装饰物的条件下腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。 关于补缴免租期租金的租金。按照租赁合同约定，众意公司违约导致唐真虎、陈素琼解除合同的，应按照首期租金标准补缴免租期租金。对唐真虎、陈素琼主张免租期租金的诉讼请求，本院予以支持。众意公司应向唐真虎、陈素琼支付免租期租金1079168.48元（69.62元/平方米×3875.21平方米×4个月）。 关于欠付的租金及逾期支付利息、租赁保证金。众意公司未支付自2019年4月1日起的租金，故其应向唐真虎、陈素琼支付2019年4月1日至2019年5月14日期间欠付的租金391633.72元（69.62元/平方米×3875.21平方米×1个月+69.62元/平方米×3875.21平方米÷31天×14天）。对唐真虎、陈素琼主张租金逾期支付利息的诉讼请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。根据租赁合同约定，唐真虎、陈素琼有权直接以众意公司缴纳的保证金冲抵其延迟缴纳的费用及违约金。因众意公司欠付租金金额已超过其缴纳的租赁保证金，故唐真虎、陈素琼有权对其缴纳的租赁保证金不予退还，并对欠付的租金进行冲抵。冲抵后，众意公司还应支付租金121841.72元（391633.72元—269792元）。 关于违约金。按照租赁合同约定，众意公司未按约定拖欠任何一期房租连续计30日以上的，应按合同期内租金总额的10%支付违约金给唐真虎、陈素琼。因众意公司提出单方解除合同，双方签订的租赁合同于2019年5月14日解除，合同实际存续期间为2017年5月1日至2019年5月14日，该期间租金总额为6596850.32元（1079168.48元+809376元×6季度+69.62元/平方米×3875.21元×1个月+391633.72元）。故众意公司应按合同约定向唐真虎、陈素琼支付违约金659685.03元。对超出部分，本院不予支持。 关于房屋占用费。唐真虎、陈素琼主张众意公司自合同解除次日起至实际腾退之日止按租金标准支付占有使用费，该诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。众意公司应按租赁合同附件三租金明细表载明的租金标准向唐真虎、陈素琼支付未腾退房屋期间的房屋占用费。 关于代偿的物管费、水电费。根据租赁合同约定，众意公司未及时缴纳的，唐真虎、陈素琼有权垫付，并于垫付后可追偿。本案中，唐真虎、陈素琼尚未对众意公司欠缴的物管费、水电费进行垫付，故其主张众意公司向其支付物管费、水电费的诉讼请求，本院不予支持。 关于要求众意公司限期变更其子公司注册登记地。该诉讼请求不属于本案审理范围，本院不予处理。 综上，本院对唐真虎、陈素琼提出的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、确认唐真虎、陈素琼与众意（北京）家居装饰有限公司于2017年4月25日签订的《南桥视窗房屋租赁合同》于2019年5月14日解除； 二、众意（北京）家居装饰有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内在不拆除装修形成的固定装饰物的条件下腾退位于成都市青羊区的租赁房屋； 三、唐真虎、陈素琼不予退还已收取众意（北京）家居装饰有限公司的租赁保证金269792元； 四、众意（北京）家居装饰有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向唐真虎、陈素琼支付免租期租金1079168.48元； 五、众意（北京）家居装饰有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向唐真虎、陈素琼支付欠付的2019年4月1日至5月14日期间的租金121841.72元； 六、众意（北京）家居装饰有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向唐真虎、陈素琼支付违约金659685.03元； 七、众意（北京）家居装饰有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向唐真虎、陈素琼支付房屋占用费（按照《南桥视窗房屋租赁合同》附件三约定的租金标准，即2019年5月15日至8月31日期间，每季度809376元；2019年9月1日至2021年8月31日，每季度849834元；2021年9月1日至2023年8月31日，每季度892383元；2023年9月1日至2025年8月31日，每季度936910元；每两年在上一年租金的基础上逐年递增5%，以此类推，自2019年5月15日起支付至房屋实际腾退之日止）； 八、驳回唐真虎、陈素琼的其他诉讼请求。 若众意（北京）家居装饰有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费45835元，公告费600元，合计46435元。由唐真虎、陈素琼负担20000元，由众意（北京）家居装饰有限公司负担26435元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 吴 媛 人民陪审员 徐 红 人民陪审员 苗春香 二〇二〇年三月十七日 书 记 员 宁 华