四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终8672号 上诉人（原审被告）：沈丽燕，女，1981年9月9日出生，汉族，住四川省大竹县。 委托诉讼代理人：朱校均，四川遂宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞文山，四川遂宜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴俊波，男，1994年6月26日出生，汉族，住四川省荣县。 委托诉讼代理人：饶珈伊，四川融谦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵志佩，四川融谦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都上世佳房地产经纪有限公司。住所地：四川省成都市金牛区韦家碾一路118号1幢7层2号。 法定代表人：袁昌晋，职务不详。 原审被告：文方图，男，1975年10月15日出生，汉族，住四川省大竹县。 上诉人沈丽燕因与被上诉人吴俊波、成都上世佳房地产经纪有限公司（以下简称上世佳公司）、原审被告文方图房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初1149号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，因上世佳公司下落不明，本院依法公告向其送达开庭传票，并组成合议庭于2019年7月16日公开开庭审理了本案。上诉人沈丽燕的委托诉讼代理人朱校均、俞文山，被上诉人吴俊波的委托诉讼代理人饶珈伊、赵志佩到庭参加诉讼。被上诉人上世佳公司、原审被告文方图经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 沈丽燕上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴俊波对沈丽燕的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费均由上世佳公司承担。 事实和理由：沈丽燕不存在违约行为，一审判决认定合同系因沈丽燕违约导致解除并判决沈丽燕承担违约责任，是认定事实和适用法律错误，致使真正的责任方逍遥法外，沈丽燕的合法权益受到严重侵害，应予改判。一、本案的真实情况是：2016年11月11日，沈丽燕与上世佳公司签订《房产买卖合同》，因沈丽燕此时尚未取得产权证，无法办理过户。2017年6月21日，沈丽燕自开发商处领取产权证，随即邀约吴俊波、上世佳公司一同办理委托公证，以便于办理产权过户事宜；公证办理完成后，吴俊波确认无误的情况下通过银行转账方式向沈丽燕支付房款，沈丽燕将产权证、房屋钥匙交与吴俊波。2017年6月26日，吴俊波办理委托公证，委托杨渊淋办理过户事宜。2017年7月31日，在沈丽燕不知情的情况下，杨渊淋代表吴俊波，与袁昌晋撤销了案涉合同网签备案，并将该情况一直隐瞒至一审第二次庭审结束。之后，吴俊波与上世佳公司相互勾结，协商将案涉房屋另售他人，所得利益用于均分。2017年8月3日，袁昌晋将房屋出售并过户给王经纬。2017年9月14日，吴俊波将户口迁至成都市高新区，取得购房资格，在不知晓袁昌晋已将房屋另行出卖的情况下，向袁昌晋索要房屋，袁昌晋非常惊慌。2017年11月15日，在房屋已另售，而吴俊波没有收到售房所得利益的情况下，吴俊波与袁昌晋发生纠纷，该两方签订《赔偿协议》，约定由袁昌晋赔偿吴俊波150万元。2018年6月30日，袁昌晋以微信方式确认吴俊波收回了《赔偿协议》，在收回该协议前收取了袁昌晋9万元赔偿款。概言之，案涉合同的实际履行情况即为：合同签订时，无产权证无法过户；有产权证了，吴俊波无购房资格无法过户；房款支付了未买到房屋，心有不甘，吴俊波听信袁昌晋的蛊惑，同意并配合撤销合同网签备案，另行出售房屋以赚取差价，后因袁昌晋违反承诺，不仅未分到房屋溢价款，连购房本金都未归还，吴俊波向袁昌晋索赔无望，故收回其与袁昌晋之间的赔偿协议，将矛头指向沈丽燕。二、一审法院遗漏重要事实，具体表现在：1.合同签订当日，上世佳公司出具《权证收集单》，载明沈丽燕交与中介方的资料中不包含产权证；而结合房屋过户给案外人王经纬的事实，办理过户手续必然需要产权证原件，由此可以推断：产权证是沈丽燕交给吴俊波后，吴俊波再交给袁昌晋的。对此，在一审中文方图与袁昌晋的通话录音中，袁昌晋亦提及因吴俊波一直催其归还产权证，才制作假证以欺骗吴俊波。2.沈丽燕实际领到产权证的时间是2017年6月21日，而一审查明的2017年5月26日仅是房屋产权登记至沈丽燕名下的时间。沈丽燕不存在故意拖延领取产权证的违约行为。3.沈丽燕于2017年6月21日办理委托公证手续时，吴俊波亦在场，应系明知该委托公证事宜是为便于案涉买卖双方办理产权过户手续。对此，在吴俊波与袁昌晋达成的赔偿协议中有明确叙述。4.2017年7月31日，吴俊波与袁昌晋撤销合同网签信息，因该两方达成了另行出售以谋取价差进行分配的合意，故未将该撤销事宜告知沈丽燕，担心沈丽燕行使无责解约的权利。5.房屋已实际交付吴俊波。6.在合同签订至一审开庭前，吴俊波与上世佳公司从未向沈丽燕告知吴俊波不具有购房资格，存在严重缔约过失。三、本案中，根本违约的是上世佳公司，吴俊波自身亦存在过错，是导致产权未能过户至吴俊波名下的重要因素。1.案涉《房产买卖合同》中，包含房屋买卖合同关系及居间合同关系，不能单一地从某一法律关系评判当事人是否违约，而应综合全部合同条件进行分析。即，《房产买卖合同》的签约三方，若一方行为违约合同约定，导致合同目的不能实现，就应由其承担责任。2.合同第3.2条、6.1条均表明上世佳公司具有代为完成过户的义务，在二手房交易中，由中介方收取交易资料代为办理过户手续的情况较为常见。但在合同履行过程中，上世佳公司严重违背合同约定及交易惯例。袁昌晋系上世佳公司法定代表人，亦是案涉合同中代表上世佳公司的经办人员，因此，在案涉合同签订及实际履行过程中，袁昌晋的行为应是代表上世佳公司的职务行为，而非个人行为。其违约事实具体表现在：1.在明知委托公证的目的是便于履行案涉合同过户手续办理的情况下，违背沈丽燕的意愿、违反居间条款，擅自将案涉房屋另售他人；2.一直刻意隐瞒吴俊波不具备购房资格的事实，导致沈丽燕丧失无责解约的机会；3.在吴俊波无购房资格、房屋无法办理过户手续的情况下，与吴俊波串通谋取房屋另售的价差利益，擅自与吴俊波撤销合同网签备案登记；4.在将房屋出售王经纬并收取房款后，将房款据为已有，导致吴俊波陷入买房不成、退房款无望、谋取价差无果的困境。袁昌晋的上述违约行为，是导致吴俊波签订案涉合同目的不能实现的根本原因，故赔偿责任应由上世佳公司承担。3.吴俊波在合同履行过程中，违反诚信契约精神，意图投机取巧谋取不正当利益，加之疏忽大意被袁昌晋利用，致使案涉纠纷发生。其一，沈丽燕非本地人，对成都市施行的限购政策不清楚、不了解，而吴俊波长期在成都工作、生活，对限购政策应系明知，却故意隐瞒自己没有购房资格的事实。其二，吴俊波没有妥善保管沈丽燕交付的产权证原件，轻易将该原件交给袁昌晋。其三，在已付清全款、收到钥匙并交付房屋的情况下，未及时入住房屋。其四，在购房资格问题尚未解决前，听信袁昌晋另售房屋谋取私利的意见，轻易解除合同网签备案登记。吴俊波的上述失误行为，是导致袁昌晋得以顺利将房屋另售他人的重要原因。但袁昌晋并未在另售房屋后将购房款返还吴俊波，也未分配任何利润，吴俊波与袁昌晋就此协商并签订赔偿协议，袁昌晋同意赔偿吴俊波150万元，但吴俊波在收到9万元赔偿款后，却强行收回赔偿协议。而一审中，吴俊波并未否定该赔偿协议的真实性，只是强调该协议未实际履行。四、沈丽燕在合同签订后，交付相关资料，结清银行按揭贷款，领取产权证后又于当天在三方共同在场情况下办理了委托公证，并将产权证原件、房屋钥匙交给吴俊波，上述事实能够证明沈丽燕已按约履行作为出卖人的义务，不存在任何违约事实，也不应承担任何违约责任。五、案涉合同客观上已无法继续履行，沈丽燕同意解除合同，但导致合同不能继续履行的责任，不应由沈丽燕承担，沈丽燕也不应承担向吴俊波返还购房款的责任。房款应由上世佳公司向吴俊波返还。此外，沈丽燕也不应承担损失赔偿责任。吴俊波未能取得案涉房屋的溢价损失，是由于吴俊波与上世佳公司之间的行为导致，应由该两方自行分担，与沈丽燕无关。且，不能以房屋再次出售的价格与案涉房款之间的价差，作为认定吴俊波损失的依据。庭审中，沈丽燕补充如下上诉理由：在袁昌晋将房屋另售给王经纬后，确实产生沈丽燕应将已收取的房款退还吴俊波、要求袁昌晋将王经纬支付的购房款向沈丽燕支付的法律后果。但，袁昌晋与吴俊波在2017年11月5日签订赔偿协议，约定袁昌晋将收取的王经纬的购房款赔偿给吴俊波，且袁昌晋已在赔偿协议签订后实际履行部分赔偿义务，由此产生的法律后果是，应向吴俊波退还案涉购房款的责任主体为袁昌晋，而不再是沈丽燕。 吴俊波辩称：1.案涉房屋已另售他人且完成过户，吴俊波签订案涉合同的根本目的不能实现，沈丽燕未按约履行出卖人义务，应承担相应违约责任。上世佳公司在居间过程中的违约行为，不能免除沈丽燕作为出卖人的违约责任。案涉房屋是由沈丽燕的委托代理人袁昌晋代表沈丽燕另行出售，沈丽燕不能将其选人不当的责任后果转嫁给吴俊波，此系沈丽燕依据委托合同关系另行向袁昌晋主张权利的范围。2.限购政策施行后，吴俊波虽然暂不具备购房资格，但并不影响合同的继续履行，吴俊波与沈丽燕的代理人袁昌晋共同撤销合同网签备案登记的行为，不能视为解除案涉合同的意思表示，也不能认定为吴俊波同意将房屋另售他人。3.吴俊波与袁昌晋之间的赔偿协议，并未生效，更未实际履行；赔偿协议的形成时间为2017年11月5日，此时案涉房屋已过户至案外人王经纬名下，不能依据赔偿协议认定吴俊波同意将房屋另售他人，更不能认定吴俊波放弃了案涉合同中享有的买受人权利和免除沈丽燕作为出卖人应承担的责任。事实上，赔偿协议是袁昌晋希望代表中介方及沈丽燕请求吴俊波谅解而签订，吴俊波在已经向沈丽燕付清全款，而房屋却被另售他人的客观情况下，为防止损失扩大才签订赔偿协议，此举符合普通人的认知。更何况，赔偿协议并未经沈丽燕或上世佳公司签字、盖章确认，当即被吴俊波收回并撕毁，并未生效和实际履行。一审法院认定合同系因沈丽燕违约导致解除，判决由沈丽燕承担退还房款及支付违约金责任，认定事实、适用法律正确。4.吴俊波从未向沈丽燕隐瞒限购情况；在袁昌晋持委托公证书代表沈丽燕将房屋另售王经纬前，吴俊波亦不认识王经纬，不存在吴俊波与袁昌晋串通赚取另售差价利益的说法。请求驳回上诉，维持原判。 上世佳公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。 文方图未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述状。 吴俊波向一审法院起诉请求：1.判令解除吴俊波于2016年11月11日与沈丽燕、上世佳公司签订的《房产买卖合同》；2.判令沈丽燕、文方图向吴俊波返还购房款810000元；3.判令沈丽燕、文方图向吴俊波返还赔偿损失赔偿金290000元；4.判令上世佳公司返还吴俊波中介费用16000元，并按已收取佣金数额赔偿吴俊波16000元。 一审法院认定事实：沈丽燕、吴俊波与上世佳公司于2016年11月11日签订《房产买卖合同》，约定沈丽燕自愿将成都市成华区房产出售给吴俊波，产权性质为住宅，所有权人单独所有，建筑面积85.56平方米，转让成交总价810000元；吴俊波向上世佳公司支付居间代理服务费16200元；签订本房产买卖合同时，沈丽燕应将该房屋及产权人资料购房合同及补充协议、银行按揭贷款合同原件交由上世佳公司保管，以便保证双方安全交易并协助上世佳公司办理房产过户等相关事宜；吴俊波于签订该购房合同当日向沈丽燕支付购房定金30000元，吴俊波自行联系按揭贷款银行，并于2016年12月11日之前将购房首付款440000元支付到沈丽燕，同时沈丽燕应当配合吴俊波办理银行借款合同签订以及房产过户、产权抵押登记；沈丽燕取得房屋产权证后10个工作日内安排双方过户，交接时上世佳公司须协助双方共同办理并及时将过户、完税凭证和费用单据移交双方；本合同签字生效后，因沈丽燕原因不能办理产权过户手续或国土证书过户手续的（遇政策性因素、房屋拆迁等不可抗力原因除外）、沈丽燕无故拒售此房或以种种理由变相拒售此房，视为沈丽燕违约，沈丽燕应承担办理产权过户手续所发生的一切费用并按本合同成交总价的20%向吴俊波支付损失赔偿金；出现沈丽燕、吴俊波任何一方违约造成交易失败的，由违约方全额承担居间代理服务费，若守约方已支付的，由违约方在承担违约责任或损失赔偿责任时，一并支付给守约方；若房产交易中由于上世佳公司责任造成交易失败，上世佳公司应全额退还已收取佣金及相关费用并按已收取佣金数额赔偿付款方。同日，吴俊波向沈丽燕转账30000元，沈丽燕出具收条，载明收到吴俊波购买房屋定金30000元。同日，上世佳公司出具收款收据，载明收到吴俊波佣金16000元。吴俊波于2016年11月17日向沈丽燕转账440000元，沈丽燕于同日出具收条，载明收到吴俊波购买位于成华区房首付款440000元。吴俊波于2017年6月21日向沈丽燕转账340000元，沈丽燕于同日出具收条，载明收到吴俊波购买蓝光锦绣城五期1栋2单元1507号房屋尾款340000元，并备注如委托方在办理过户过程中需要本人出面时，本人无条件答应。 2017年6月22日四川省成都市成都公证处出具《公证书》，该公证书申请人为沈丽燕，委托袁昌晋代为出售成都市成华区房屋，代为办理网签合同或撤销网签合同的相关手续，并与买方协商、签订房屋买卖合同，代收售房款，代为办理成都市成华区房屋的不动产转移登记手续，协助买方办理并领取不动产权证书。2017年6月21日，沈丽燕办理上述公证并接受成都市成都公证处询问时，陈述没有与他人针对案涉房屋有过协议或约定，没有办理买卖，同时向公证处出具了载明其与文方图离婚时间为2013年2月27日的《离婚证》，以及有大竹县民政局签章的其与文方图于2013年2月27日签订的《离婚协议书》。 2017年7月31日，沈丽燕的代理人袁昌晋与吴俊波的代理人杨渊淋办理了存量房买卖网上签约信息撤销申请，载明撤销原因系打错信息。2017年5月26日，沈丽燕以商品房购买取得案涉房屋产权，2017年7月17日，袁昌晋代沈丽燕与案外人王经纬签订《房屋买卖及居间合同》，约定将成都市成华区房屋出售给王经纬，建筑面积85.56平方米，总房价1100000元，2017年7月31日王经纬向袁昌晋转账300000元，2017年8月3日王经纬向袁昌晋转账748000元，同日，王经纬以存量房买卖取得案涉房屋产权，且袁昌晋出具《收条》，载明沈丽燕及委托代理人袁昌晋收到王经纬购买位于成都市成华区二手房尾款，至此已收齐协议转让房款1100000元。2017年9月14日，吴俊波取得成都市高新区户籍。 经吴俊波申请，案外人王经纬出庭作证，在一审庭审中陈述其于2017年年中被中介通知看房，当时卖房子的人出示一个公证书，双方达成了一致并进行交易，在购买案涉房屋之前，从未见过沈丽燕、文方图，均是依据委托代理公证书上载明的内容和袁昌晋交付房款1100000元并签订合同，也从未与沈丽燕、文方图通过电话，办理房屋买卖手续时也不知晓吴俊波，系买房后吴俊波更换了房锁才拨打了张贴在门上的电话，另有一部分房款系其小姨支付。 一审法院另查明，沈丽燕与文方图于2017年7月31日复婚。 一审庭审中，吴俊波还提交了以下证据： 1.（2018）川成证经字第29937号公证书及其内附的短信、微信聊天记录、通话录音、现场录音，拟证明吴俊波多次催促沈丽燕、文方图及袁昌晋尽快配合办理涉案房屋过户手续，且文方图多次以涉案房屋共有人身份向吴俊波提出加价，沈丽燕及文方图主张一直没有拒绝配合吴俊波办理过户手续，加价的说法也是基于不知道房屋已经过户的事实； 2.杨渊淋的调查谈话笔录，拟证明撤销网签没有解除合同的意思，只是为了纠正网签备案信息错误。沈丽燕及文方图对该证据的真实性不予认可，主张正是因为吴俊波撤销网签才给了上世佳公司将房屋另售的机会。 沈丽燕及文方图还提交了以下证据： 1.权证收集单，拟证明沈丽燕并未将房产证交付给上世佳公司，且沈丽燕领取房产证后将其交付给了吴俊波，吴俊波针对该证据无法核实其真实性，且对其证明力有异议，只能证明沈丽燕在领取产权证之前可能向上世佳公司提交过部分资料，但不能证明沈丽燕将产权证原件移交给吴俊波； 2.产权证原件移交明细，拟证明沈丽燕领取的房产证的时间是2017年6月21日，领取当日即办理了公证委托书，便于过户房屋，吴俊波对该证据的三性及证明力均有异议，即使是真实的，也只能证明沈丽燕迟延领取产权证，无法认定沈丽燕按约履行了合同义务； 3.袁昌晋书面陈述，拟证明房屋未过户的根本原因在于吴俊波无购房资格且隐瞒这一情形，房产证系吴俊波交给了袁昌晋导致袁昌晋将房屋过户给案外人，袁昌晋与吴俊波曾经达成了赔偿协议，因未能及时赔付故吴俊波收回了协议，吴俊波最初追责对象是上世佳公司，吴俊波对该证据的三性及证明力均有异议； 4.2018川成蜀证内民字第37982、37983号公证书及其内附的微信聊天记录、协议书、通话录音，拟证明吴俊波与上世佳公司达成了赔偿协议，房屋未能过户系上世佳公司的原因，与沈丽燕无关，吴俊波对该证据中附件内容的三性及证明力均有异议。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《房产买卖合同》、银行账户明细、收条、收款收据、《房地产买卖及居间合同》、公证委托书、不动产信息摘要3、户籍证明、存量房买卖网签信息撤销变更申请表、结婚证、离婚协议书、庭审笔录以及各方当事人的陈述。 一审法院认为，本案的争议焦点系沈丽燕、文方图、上世佳公司在履行《房产买卖合同》过程中是否存在违约情形，即因案涉房屋已过户给案外人导致合同目的无法实现是由谁所致，结合各方意见，认定如下：第一，关于沈丽燕是否已经全面履行合同义务，根据《房产买卖合同》第4.2.2.2的约定，沈丽燕应当配合吴俊波办理银行借款合同签订以及房产过户、房产抵押登记，虽然沈丽燕履行了结清按揭贷款、办理委托公证，但最后其委托的受托人或其本人均未履行完毕配合办理房屋过户的义务，故关于沈丽燕陈述其已全面履行合同义务的主张一审法院不予采纳；第二，关于是否因吴俊波无购房资格导致案涉房屋无法过户的问题，《房产买卖合同》签订日期为2016年11月11日，成都市于2017年3月24日起开始施行《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》后，吴俊波无购房资格，但依据法不溯及既往的基本原则，限购政策出台前已成立的房屋买卖合同不受限购政策的影响，故案涉房屋并不因吴俊波限购而无法过户，且吴俊波于2017年9月14日因取得成都市高新区户口再次符合当时的购房资格，故一审法院对沈丽燕主张房屋过户给案外人系因吴俊波无购房资格所致的意见不予采纳；第三，即使吴俊波与沈丽燕在合同履行期间均认为吴俊波已无购房资格，无法过户房屋，且吴俊波有撤销网签备案的行为，但沈丽燕提交的证据并未证明双方已经解除合同，也不足以证明吴俊波有同意将案涉房屋卖与他人的意思表示，故一审法院对沈丽燕主张吴俊波解除网签违背双方意愿将房屋出售给案外人的意见不予采纳；第四，关于赔偿协议，沈丽燕提交的该项证据真实性无法核实，即使真实，该协议的签订时间为2017年11月5日，此时案涉房屋已经过户至案外人名下，无法证明吴俊波同意将房屋出售给案外人，沈丽燕既未提交明确的赔偿内容，又未提交证据证明袁昌晋或上世佳公司已经赔偿给吴俊波，故一审法院对沈丽燕主张因有该赔偿协议故其无需承担责任的意见不予采纳；第五，导致本案《房产买卖合同》不能实现合同目的的原因系沈丽燕经公证委托的受托人袁昌晋与案外人签订买卖合同并过户，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，袁昌晋虽为上世佳公司的法定代表人，但其能够代表沈丽燕签字并过户房屋系因沈丽燕将办理网签合同或撤销网签合同的相关手续、签订房屋买卖合同、收售房款，代办理不动产转移登记手续等事项均委托给袁昌晋个人后，袁昌晋代沈丽燕将房屋出卖给了案外人并办理了过户手续，本案中沈丽燕仅主张袁昌晋未经其同意自行出售，但未举证证明袁昌晋的行为超越代理权限，故袁昌晋的行为对沈丽燕发生效力。综上，沈丽燕在并未与吴俊波解除《房产买卖合同》的情形下，其公证委托的代理人将案涉房屋卖与案外人并过户，致使合同目的不能实现，且无证据证明吴俊波有违约行为的情形下，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，一审法院确认解除吴俊波、沈丽燕、上世佳公司于2016年11月11日签订的《房产买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，沈丽燕应当返还吴俊波已经支付的购房款810000元。 因合同解除的原因归责于沈丽燕，故沈丽燕还应当向吴俊波赔偿因合同解除产生的损失，关于损失的金额，吴俊波主张合同约定的成交总价20%的损失赔偿金因房价涨幅较大已经不足以弥补吴俊波另行购房的损失，要求参照案涉房屋二次出售时交易价格赔偿损失290000元，沈丽燕主张不能以此损失作为参照，且合同约定的损失赔偿金亦应调低，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”因此，本案损失赔偿金应以实际损失为限，虽然案涉房屋出售给案外人的价格为1100000元，与本案《房产买卖合同》的价格差额为290000元，但是考虑到吴俊波在合同履行过程中亦存在非审慎撤销网签备案等过失行为，故一审法院酌情确定损失赔偿金为180000元。 关于文方图的责任，因案涉房屋登记为沈丽燕一人所有，案涉《房产买卖合同》以及委托公证书均无文方图签字，即使文方图在房屋买卖和合同履行过程中有所行为，也并非买卖合同的相对方，合同解除也非其导致，故吴俊波要求文方图承担返还房款及赔偿损失责任的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。关于吴俊波要求上世佳公司返还中介费用并赔偿损失的诉讼请求，因与本案所涉房屋买卖合同并非同一法律关系，故在本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认解除吴俊波、沈丽燕与成都上世佳房地产经纪有限公司于2016年11月11日签订的《房产买卖合同》；二、沈丽燕于判决发生法律效力之日起十五日内向吴俊波返还购房款810000元并支付损失赔偿金180000元；三、驳回吴俊波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14700元，由沈丽燕负担。 二审中，沈丽燕提交以下新证据：招商银行交易流水明细，拟证明：2017年11月8日，袁昌晋分两次向吴俊波共计转款支付9万元，是袁昌晋实际履行与吴俊波于2017年11月5日所签赔偿协议项下的赔偿义务，该赔偿协议仍在履行中，并非吴俊波所称的协议已当场撕毁、未生效、未实际履行。 经质证，吴俊波对该证据的真实性、合法性无异议，但不认可关联性和证明力，认为该9万元款项并未载明用途，不能据此认定赔偿协议已经生效且部分实际履行，更不能证明沈丽燕在案涉房屋买卖合同关系中应承担的退还购房款义务已转移由袁昌晋承担。 吴俊波提交以下新证据：2019年7月15日，吴俊波的诉讼代理人与吴俊波之间就本案的谈话笔录，拟证明：1.沈丽燕在办理委托公证前已知晓吴俊波被限购的情况，而吴俊波并不知晓沈丽燕办理公证委托的具体内容；2.沈丽燕从未将产权证原件交予吴俊波，而是在吴俊波于2017年9日取得成都市户籍后，多次向袁昌晋催问，袁昌晋才交给吴俊波一本产权证，事后经证实系假证；3.案涉房屋系清水房，进行装修需沈丽燕配合到物业公司处办理相关手续，但沈丽燕以房屋尚未过户为由拒绝配合，因此沈丽燕认为吴俊波未及时入住是导致房屋被顺利另售他人的原因之一，该理由并不成立；4.撤销合同网签备案登记是因中介方电话通知吴俊波网签合同信息有误，不能解读出吴俊波同意解除案涉合同的意思表示；5.沈丽燕在一审中提交的袁昌晋出具的情况说明，所载内容与客观事实不符，该协议未经签订主体均签字、盖章确认，在协议成立前即已撕毁作废，并未生效；6.袁昌晋向吴俊波支付的9万元，是袁昌晋出于内疚支付，与赔偿协议无效。经质证，沈丽燕对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可证明力，认为谈话笔录是吴俊波根据诉讼代理人的提问所作回答，回答的内容不能直接认定为本案事实；且根据吴俊波关于赔偿协议的问题回复意见，其陈述“只要能挽回损失，是沈丽燕本人赔钱还是中介方上世佳公司赔钱都可以”，由此可见吴俊波认可房屋另售他人后的赔偿责任主体，可以是沈丽燕，也可以是上世佳公司，再结合赔偿协议的签订主体，应视为吴俊波最后选定的赔偿主体是袁昌晋；吴俊波关于实际收到的9万元是袁昌晋出于内疚支付，与常理不符。 经审查，本院对沈丽燕提交的证据真实性予以确认，对其关联性及证明力在其后予以阐述；而吴俊波提交的谈话笔录，实质上系当事人本人对案涉纠纷的事实经过及意见陈述，依法不属于证据，本院对此不作为证据采信。 各方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有三个，现评判如下： 一、案涉《房产买卖合同》解除原因的认定。 本案中，因在《房产买卖合同》签订之后，袁昌晋持沈丽燕的委托授权手续将房屋另售且已实际办理产权过户至案外人王经纬名下，导致吴俊波签订《房产买卖合同》的根本目的客观上已无法实现，基于此，吴俊波依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，诉请解除案涉合同，符合法律规定，应予支持。沈丽燕抗辩认为房屋另售他人的客观事实，系因上世佳公司违约导致，吴俊波对此亦存在过错，故不能将房屋另售他人的事实认定为沈丽燕违约。对于沈丽燕的该项主张，本院认为不能成立，理由如下： 1.上世佳公司作为案涉房屋买卖合同关系的中介方，为买卖双方报告订立合同的机会和提供订立合同媒介服务，三方之间建立了居间合同关系。该居间合同关系，与案涉房屋买卖合同关系，相互独立。上世佳公司作为居间人，并非买、卖任意一方的代理人，而只是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人，其服务范围有限制，不参与买、卖双方之间的合同。因此，《房产买卖合同》第3.2条关于“第三条、居间服务及费用：……3.2签订本房产买卖合同的同时，甲方（即沈丽燕）应将房屋及产权人资料：购房合同及补充协议、银行按揭贷款合同原件交由丙方（即上世佳公司）监管，以便保证双方安全交易并协助丙方办理房产过户等相关事宜”和第6.1条关于“第六条、物业交割约定：6.1甲方于产权过户完毕之日起10日内腾空该房产并办理完结物业交割和将该房产钥匙及水、电、气交费凭证移交给乙方（即吴俊波）。上述房产经乙方实地勘察时状况为准，一经交割，甲方不再承担任何维修责任，交接时丙方须协助甲、乙双方共同办理并及时将过户、完税凭证和费用单据移交双方”的约定，仅是上世佳公司承担的居间义务，不能取代、更不能免除买卖双方各自应承担的办证义务。沈丽燕认为该两条款即约定了上世佳公司具有代为办理过户的义务，此主张缺乏法律依据，本院不予采信。 沈丽燕于2017年6月22日办理公证委托手续，委托袁昌晋代沈丽燕出售案涉房屋，委托事项中包含代为办理网签合同或撤销网签合同相关手续、代为与买方协商签订房屋买卖合同、代收售房款以及代为办理房屋产权转移登记手续等。基于上述委托事项，沈丽燕与袁昌晋之间建立了委托合同关系，且该委托合同关系独立于沈丽燕、吴俊波与上世佳公司之间的居间合同关系。因此，袁昌晋持该委托手续，在2017年7月17日以沈丽燕名义与案外人王经纬签订《房屋买卖及居间合同》的行为，和在2017年7月31日撤销案涉《房产买卖合同》网签备案登记的行为，以及收取王经纬转账并出具《收条》确认收到购房款的行为，均是在代理权限范围内处理委托事务的行为，产生的法律后果应由委托人沈丽燕承担。袁昌晋的身份系上世佳公司法定代表人，即使其处理委托事务的上述行为构成职务行为，也不影响代理行为的法律后果应由委托人沈丽燕承担的认定。沈丽燕将袁昌晋基于公证委托而实施的代理行为作为上世佳公司的居间行为，该主张与法律规定不符，本院不予支持。沈丽燕关于袁昌晋另售房屋的行为属于上世佳公司违反居间义务，故应由上世佳公司向吴俊波承担赔偿责任，而沈丽燕无需承担任何责任的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 2.案涉《房产买卖合同》是在房地产政策调控之前签订，吴俊波已实际支付定金和购房款。虽然房地产政策出现调整，但政策调整不是合同当事人拒绝或消极履行合同义务的原因。双方均应按照约定继续履行各自义务。因此，沈丽燕认为吴俊波因限购政策施行后不具备购房资格从而导致沈丽燕有权主张无责解约的情形，并不存在。沈丽燕关于将产权证原件交给吴俊波的陈述，并无任何证据佐证，故，沈丽燕认为是吴俊波将产权证原件交给袁昌晋，才致使袁昌晋有机可乘另售房屋的主张，本院亦不采信。吴俊波所述其授权杨渊淋作为代理人办理撤销案涉《房产买卖合同》网签备案登记的缘由，虽在一定程度上不符合二手房交易常理，但网签合同备案登记被撤销是买、卖双方共同行为的结果，对此后果沈丽燕、吴俊波具有同等过错，亦应付同等责任。故，沈丽燕关于吴俊波撤销网签备案的行为构成与袁昌晋串通谋取另售房屋利益的主张，以及沈丽燕对此不应承担任何责任的主张，均不成立，本院不予支持。 综上，一审法院认定案涉《房产买卖合同》系因沈丽燕违约导致解除，并无不当，本院予以确认。 二、案涉《房产买卖合同》解除后，应否由沈丽燕承担向吴俊波退还已收取购房款810000元的责任。 案涉买卖双方对吴俊波已向沈丽燕支付购房款810000元的事实无异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，吴俊波有权向沈丽燕主张返还该810000元。二审中，沈丽燕抗辩认为合同系协商解除，应由与吴俊波达成协商合意的袁昌晋承担包括退还810000元房款及赔偿损失的全部责任。对此，本院认为，袁昌晋不是案涉房屋买卖合同关系中的相对方，即便其确与吴俊波之间协商达成了赔偿协议，在沈丽燕未能举示赔偿协议全部内容的情况下，无法核实袁昌晋的行为是代表沈丽燕的代理行为，还是个人作出的债的加入意思表示，抑或是履行职务行为代表上世佳公司作出的债的加入意思表示。在此情况下，不能认定沈丽燕作为出卖人负有的退还房款义务已转移由袁昌晋承担且吴俊波对此予以同意。基于此，沈丽燕上诉主张其退还购房款的义务已经免除的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 至于袁昌晋在房屋另售中代收的购房款，是否已实际向沈丽燕转交，属于袁昌晋与沈丽燕之间在委托合同关系中处理的问题，与本案中沈丽燕应承担退还房款责任的认定无关。沈丽燕可另行主张权利。 三、吴俊波要求沈丽燕承担损失赔偿责任的主张能否成立，以及一审判决认定的损失数额是否恰当。 案涉《房产买卖合同》因沈丽燕的违约行为导致解除，吴俊波因合同解除所受损失，有权向沈丽燕主张赔偿。沈丽燕以自己不存在违约行为抗辩主张不应承担损失赔偿责任的意见，与其关于合同解除原因的抗辩意见事由相同，本院已在前述焦点一中予以充分评判，在此不再赘述。一审法院综合合同的实际履行情况、双方各自的过错程度，酌情确定沈丽燕应向吴俊波赔偿的损失数额为180000元，并无不当，本院予以维持。但，鉴于二审中双方一致确认袁昌晋于2017年11月8日向吴俊波转账支付9万元的事实，且吴俊波关于该9万元系袁昌晋个人行为的主张没有充分有效证据证明，本院认为对案涉合同实际履行过程中袁昌晋行为性质的认定应保持一致性，故，袁昌晋的该笔付款行为，亦应认定为代表沈丽燕履行的代理行为。基于此，本院在一审酌情认定的损失赔偿数额中予以品迭，并变更沈丽燕应支付的损失赔偿金数额为90000元。 综上，沈丽燕的上诉请求不成立，应予驳回；因二审中双方确认一致的袁昌晋付款事实，本院对损失赔偿金数额予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持成都市成华区人民法院（2018）川0108民初1149号民事判决第一项； 二、撤销成都市成华区人民法院（2018）川0108民初1149号民事判决第二、三项； 三、沈丽燕于本判决发生法律效力之日起十五日内向吴俊波返还购房款810000元并支付损失赔偿金90000元； 四、驳回吴俊波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费14700元，公告费300元，共计15000元，由上诉人沈丽燕负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 赵 锋 二〇二〇年三月十日 书记员 王朝阳