浙江省宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0203民初11885号原告：邵静芬，女，1956年4月16日出生，汉族，住宁波市海曙区。委托诉讼代理人：邵伟康，男，1956年6月10日出生，住宁波市海曙区。（系原告邵静芬丈夫）被告：浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司，统一社会信用代码913302035839914744（1/1）。工商注册地：宁波市海曙区迎春街55弄28号。现办公地址：宁波市江北区天合财汇中心42幢三层楼。法定代表人：邓贵初，该公司总经理。委托诉讼代理人：张萌，住宁波市鄞州区，系公司副总经理。原告邵静芬诉被告浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司物业服务合同纠纷一案，原告于2019年9月诉至本院，本院于同月24日立案受理，本案先适用简易程序，由审判员张频波独任审判，于2019年10月16日公开开庭进行了审理后，因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭，并再次于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告邵静芬及其委托代理人邵伟康，被告委托代理人张萌均到庭参加了庭审，本案现已审理终结。原告邵静芬起诉称：根据证据的事实，原告所有的坐落在宁波市漏水等问题是不可否认的事实，由于被告浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司不顾《物业服务合同》的约定和有关法律法规的要求，无视或不予理睬业主的投诉，也不针对业主存在的问题与业主委员会共同协商解决问题办法，更不遵循业主提出的什么时候修复什么时候支付物业费的口头约定。把215室漏水的修复问题拖延了三年半，由后任宁波市海曙建安物业服务有限公司对室外部位进行维修，费用仅6545元。原告在发生问题时提出把问题解决好，原告愿支付原告应付的物业费用的口头约定，从原告提出，被告相关人员也没有一个说法，更没有与业主委员会一起协商解决办法，甚至在2014年诉讼中法官在场的条件下表示与原告协商解决，其实被告根本不考虑原告投诉问题。根据《物业服务合同》的约定和有关法律法规的要求，被告存在严重违法违规行为，严重侵犯原告合法权益。由于被告一直拖延维修215室漏水等问题，长时间拖延给215室、216室造成室内装修、日常生活用品严重损失，给作为住户人的原告造成了严重的精神损失。被告应当承担全部责任，予以赔偿。综上，请求法院判令：被告浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司支付原告邵静芬所有的宁波市因漏水等问题造成的建筑装修的维修费、日常用品损坏和精神损失费共计178113.10元。费用具体列项如下：1、215室因漏水等问题造成建筑装修的维修费用计78265.10元（其中因215室漏水流入216室一层，造成顶面21.35平方米和墙面24.39平方米损坏；附宁波鄞州亿号装饰工程有限公司世纪虹邵老师家整改费用报价表一份）；2、由宁波海曙建安物业服务有限公司修复215室漏水维修费6545元；3、215室东屋顶即上层房屋地面东中部位裂缝产生漏水，涉及上层业主有关情况，估计需要维修费约20000元；4、漏水造成215室日常用品损坏和精神损失费，计73303元。（具体如下：原告认为，依据被告在另案中对物业费计算违约金风险比例，作为原告依据事实赔偿计算造成日常用品损坏和精神损失费推算比例数据来得出的计算方法：〔（2831.41+444.44）：2831.41=（78265.10+6545）：XX=2831.41×78265.10+6545）/（2831.41+444.44）=73303元。）（原告2020年10月16日又对73303的计算方式补充具体如下：①因漏水造成衣服、大米、粉丝、图书报费1800元；②受霉气影响产生过敏鼻炎服药10080元；③如装修要搬迁及居住宾馆7750元；④按一年计算的房屋租金70000元；⑤参加应诉的误工工资、打印材料、邮寄费、交通费8140元；⑥精神损害抚慰金5155.50元；⑦卫生清理打扫费用1000元，上述七项合计103925.50元。原告以滞纳金计算比例得出日常用品的损坏和精神损失费为73303元，体现更加公平合理。）〕以上四项合计178113.10元，扣除215室愿支付给被告物业服务费2133.31元和公共维修费444.44元，合计2577.75元，被告实际还应赔偿原告各项损失费175535.35元。被告浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司答辩称：一、被告认为原告诉讼请求已超过诉讼时效。根据被告与世纪虹业主委员会签订的《物业服务合同》，双方约定的服务期限为2011年8月10日至2014年7月30日止，合同到期后被告提出不再续签物业服务合同，但世纪虹小区业主委员会一直到2015年初才选出新的物业服务企业。后经双方协商，被告于2015年2月6日正式退出世纪虹小区。原告邵静芬于2019年9月向海曙区法院提起诉讼，已超过了法定的诉讼时效。二、原告屋顶渗漏与被告没有关系，也没有任何证据可以证明原告屋顶漏水与被告有直接关系。根据原告提供的《说明材料》共计5点，都没有证明漏水是由于物业因管理过失造成的，具体是什么原因造成屋顶渗漏没有相关鉴定及结论，况且世纪虹小区房屋于2002年交付使用，世纪虹小区在被告接受管理前已经有银亿物业公司、元和物业公司实施过物业管理，我公司退出后又有建安物业公司接管。如果原告不能举证证明屋顶渗漏发生于被告管理期间且该屋顶未及时维修的事实。即使被告物业管理有责任，也应由对该小区实施过物业管理的几家公司作为本案的共同被告，共同承担相应责任。三、世纪虹小区如果设立了专项维修资金，房屋公共部位渗漏可以启用该资金，专款专用。所以，即使同意维修，也应当使用小区物业维修专项资金，不应当由被告承担。四、原告提供的《世纪虹邵老师家整改费用报价》总计费用78265.10元，仅是一家装饰公司出具的没有日期与依据的房屋内装饰报价单，不能说明问题，与本案没有任何关系。五、原告主张的“日用品损坏和精神损失费”的计算方式缺乏相关事实和法律依据，也与本案无关。综上，请求法院驳回原告的无理诉讼请求。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据（归纳如下）：证1.宁波市海曙区人民法院（2014）甬海民初第509号民事裁定书和第529号撤诉裁定笔录各一份。证明涉案房屋215室的漏水等问题是一个不可否认的事实，也是历史遗留问题，被告不承担物业服务职责，存在严重的违法违规问题，以及被告在2014年起诉原告后，又以再进行协商处理为由撤诉，而以后又根本不与原告沟通协商的事实；证2.邵静芬、邵伟康2014年5月26日自书应诉书一份、调解书面叙述一份。证明原告在2014年诉讼中已表示只要物业公司把漏水等问题解决好，原告会支付应付的物业费用的事实；证3.宁波海曙建安物业服务有限公司2016年9月20日情况说明一份，2015年12月2日房屋漏水维修及回访单一份、2016年8月28日函件（说明）一份，证明涉案房屋215室漏水的修复不是一个复杂、难以解决的问题，后任建安物业公司修复漏水的屋顶部位后，原告马上交了2015年1月以后的物业费。但被告就是不顾《物业服务合同》的约定，承担物业的服务职责，长期不予解决漏水部位维修问题，逃避物业服务责任，侵犯了包括原告的世纪虹小区全体业主的合法权益的事实；证4.原告代理人邵伟康及七位小区业主2019年7月10证明一份。证明被告无视业主的投诉。不遵循业主提出什么时候修复什么时候付费的口头约定。被告是一个违反物业服务合同约定的企业的事实；证5.照片一组（3页）。证明一层屋顶装饰因渗水发生霉变损失，从表面看中间有明显的下突现象并有严重霉味的事实；证6.照片一组（2页）。证明一层地板因漏水浸泡而严重变质损坏的事实；证7.照片一组（3页）。证明房屋立柱部位管道堵塞漏水，该部位装饰材料严重损坏，同时也造成一层屋顶装饰板因渗水发生霉变损坏和一层地板因漏水浸泡严重变质损坏的事实；证8.照片一组（7页）。证明二层屋顶因漏水造成装修涂料和地板损坏，更有漏水淋湿衣服等物品，严重影响原告生活的事实；证9.照片一组（2页）。证明二层卫生间地面裂缝漏水，影响一楼墙体涂料严重损坏的事实；证10.照片一组（1页）。证明214室业主在215、216室门口上方安装空调，影响原告等附近居民生活，原告投诉，但被告不沟通也不要求其拆除。不履行物业职责的事实；证11.宁波鄞州亿号装饰工程有限公司出具的世纪虹邵老师家整改费用报价一份，证明房屋修复费用需78265.10元的事实；证12.慈溪市城市物业有限公司海曙分公司出具的世纪虹小区2011年8月1日至2012年7月31日公共维修费收入、支出明细各一份。证明2011年8月1日至2012年7月31日被告共收入维修费496168.32元，共支出维修费453728.90元，结余42439.42元，有多出来的维修费，却没有解决原告投诉的漏水屋顶公共部位维修问题，说明被告在维修方面存在造假欺诈行为的事实；证13.2015年3月31日授权委托书一份，证明慈溪市城市物业有限公司海曙分公司已将2011年8月1日至2015年1月31日期间尚未收取的物业费授权委托给宁波海曙建安物业服务有限公司代为收取，就不应该再由被告自己通过诉讼收取被告物业费的事实；证14.2014年12月3日宁波市江东宁港建筑防水工程有限公司制作的建筑安装防水工程预、决算书各一份。证明一般情况下平均694元可以解决一户业主漏水问题，但被告就是不把原告215室漏水维修列入其中，怠于履行维修原告漏水屋顶公共部位义务的事实；证15.2019年10月宁波东亿国际物流有限公司和杨守市出具的证明。证明宁波东亿国际物流有限公司和杨守市（该公司总经理）曾有意租赁215、216室作为办公场地，约定第一年租金70000元，以后每年递增5%。因漏水问题，双方同意解除并销毁已签约的合同的事实，也证明漏水最后一次发生，也是影响比较大的时间只有在2014年8月台风季节的事实；证16.分公司登记基本情况表一份，证明被告的公司住所地是虚假的事实；证17.2020年1月10日宁波海曙建安物业服务有限公司情况说明一份，证明宁波海曙建安物业服务有限公司与被告约定，把2015年1月以前时间段的物业费作为被告的部分维修款，被告没有理由不承担责任却要享受收费权益的事实；证18.慈溪市人才网网页打印件一份，证明慈溪市城市物业有限公司仍然存在，慈溪市城市物业有限公司海曙分公司签订的合同是伪造合同的事实。原告提交的上述证据已当庭举证，经质证，被告对证1、2、3的真实性无异议，但对其证明对象不予认可；对证4有异议，认为原告丈夫邵伟康等七位业主均是长期欠费未付的住户，其自证作为无效。对证5、6、7、8、9的真实性、关联性均有异议，认为不知道原告的照片何时所拍，何处所拍，是否系公共部位或公共管道堵塞所造成的渗漏也不能确定；对证10有异议，认为被告无权叫214室拆除户外空调。对证11真实性、关联系有异议，认为这仅是一份未施工的装璜报价单，且装璜与被告无关；对证12真实性无异议，关联性有异议，认为这是反映2012年的收支情况，而后来的2013年到2014年收支并没有结余，所以也无资金可维修原告的屋顶漏水公共部位了；对证13真实性无异议，但认为被告虽然委托下任物业公司代为收费，也并不影响被告自己催讨的权利；对证14真实性无异议，但对关联性有异议，对证15真实性有异议，不知道是否有这家公司和这个人，且对关联性有异议；对证16真实性无异议，但认为当初被告小区管理时确为注册地，后不管理时已迁址至江北区天合财汇中心，分公司注册地与实际办公地可以不一致；对证17有异议，认为后任物业公司出具的情况说明只能证明本公司的物业情况，并无权证明被告的物业情况；对证18有异议，认为慈溪市城市物业有限公司已变更为浙江盛元城市物业管理有限公司，这份招聘启事不能算工商证据。经审核，结合本院实地勘验和拍照，本院对上述证据1、2的真实性、合法性、关联性均予以认定，对证据3、4、5、6、7、8、9、10、12、13、14、16、17、18的真实性予以认定，但对原告拟证明的对象不予认定。对证11、15因原告未提交原件，且因该证据的证人均未到庭作证而无法作出判断，故不作认定。为查明本案事实，本院依职权于2020年1月10日向宁波仲裁委员会调取（2016）甬仲字第168号仲裁案件卷宗档案14页，经原、被告质证，原告表示不清楚，不知情，被告表示无异议。本院依职权又于2020年1月14日到达涉诉房屋并拍照十五张和制作勘验笔录一份，经原、被告质证，均表示无异议。经审核，本院对上述二组证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。根据原、被告提供的证据及其当庭陈述，本院认定事实如下：位于宁波市海曙区室房屋，系世纪虹小区内多层住宅，登记在原告邵静芬名下的房产，该房屋建筑面积86.72平方米。该产权登记日期为2001年2月20日。216室房屋系登记在案外人邵信良名下房产，建筑面积也为86.72平方米，房屋结构为复式上、下二层，原告已将上述二房打通使用。2011年7月27日，宁波市海曙区世纪虹小区业主委员会与慈溪市城市物业有限公司（2016年4月13日该公司在宁波市江北区市场监督管理局进行工商变更登记，已更现名为浙江盛元城市物业管理有限公司）签订《物业服务合同》一份，该合同由宁波市海曙区世纪虹小区业主委员会负责人叶贤权和慈溪市城市物业有限公司负责人邓贵初签名和加盖双方印章（该合同在行业行政主管部门——宁波市海曙区人民政府房地产管理处下辖机构“海曙区物业管理服务中心”有原件留存），该合同约定宁波市海曙区世纪虹业主委员会委托慈溪市城市物业有限公司为建筑面积约4.9万平方米的世纪虹小区提供物业服务，委托期限自2011年8月1日至2014年7月30日。合同委托管理事项中的第四、五条内容为：“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等”；“共同设施、设备的维修、养护和管理，包括：共同的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、高压无水泵房、楼内消防设施设备、电梯、电子防盗门、信报箱等。”合同第二十一条约定：一、物业管理综合服务费，按物业的建筑面积计算并向业主或物业使用人收取：2011年8月-12月综合服务费收费标准如下：1.多层住宅0.50元／平方米／月......；2012年1月-12月综合服务费收费标准如下：1.多层住宅0.60元／平方米／月......；2013年1月-12月综合服务费收费标准如下1.多层住宅0.70元／平方米／月......；2014年1月-7月综合服务费收费标准按2013年标准执行。房屋共有部位，共用设施设备，日常维修费，按物业的建筑面积计算并向业主或物业使用人收费；多层住宅公共设施设备维修费用为1.50／平方米／年，夹层、小高层住宅设施设备维修费用为2.00／平方米／年。第三十九条约定：本合同在履行中发生争议，双方应协商解决或报清物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成，双方同意当地仲裁委员会仲裁。该合同签订后，慈溪市城市物业有限公司自2011年8月1日起为世纪虹小区提供了物业服务。2011年11月23日，经工商管理登记，成立了慈溪市城市物业有限公司海曙分公司（即原告前身）。该公司成立后，为了管理和纳税方便，又与宁波市海曙区世纪虹小区业主委员会重新签订了内容基本相同的《物业服务合同》一份，但该合同缺少第五条，第三十九条则将争议解决方式变更为“可以向人民法院起诉”，还将合同落款的时间擅自提前到2011年7月27日（该合同首、尾页盖有宁波市海曙区世纪虹小区业主委员会印章，尾页盖有慈溪市城市物业有限公司海曙分公司印章，本院（2014）甬海民初字第529号案卷中有原件留存）。2011年8月1日至2011年11月22日，该小区的物业服务人是原告总公司浙江盛元城市物业管理有限公司（原名慈溪市城市物业有限公司）。2011年11月23日起，该小区的实际物业服务人是慈溪市城市物业有限公司海曙分公司（已于2016年5月11日在宁波市海曙区市场监督管理局进行工商变更登记，已更现名为被告浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司）。上述物业企业为世纪虹小区提供的物业服务一直延续至2015年2月6日止。另查明，原告自述房屋于2012年夏季起发生渗漏现象，2014年8月台风季节发生最后一次影响比较大的漏水，当初被告管理期间，原告曾多次与被告反映该情况，但被告迟迟未能对涉案房屋屋顶公共部位进行防水改造。直至后任物业宁波海曙建安物业服务有限公司于2015年下半年进行了涉案房屋屋顶漏水维修（根据建安物业公司2016年9月20日情况说明反映：“我公司在维修资金落实到位的情况下，于2015年下半年开始对世纪虹小区部分公共部位渗漏情况组织维修，其中对迎春街89弄18号215室216室东侧三楼平台挖掉长5米、宽0.45米、深0.3米的原浇筑层面，重新作防水处理及浇筑，并对涉及渗漏的落水总管进行疏通，更换部分总管管道。该维修项目于2015年10月结束。涉及89弄18号215室216室的维修费用合计陆仟伍佰肆拾伍元整。”）后，原告房屋的漏水才停止。但漏水造成的原告家中墙面涂料发霉脱皮、地板起翘发黑损坏等现场至今仍在。2014年4、5月期间，被告前身慈溪城市物业有限公司海曙分公司曾将原告诉至本院，要求原告支付物业费用，当时原告表示只要被告维修房屋屋顶漏水部位后，原告就会交付物业费用，但上次诉讼时原告未向法院提出要求被告赔偿因漏水造成的财物等损失的主张。当时经本院做调解工作，被告以双方“再进行协商处理”为由，撤回了对原告的起诉。但此后被告仍未对原告漏水的屋顶公共部位进行维修，原告也一直未交纳物业费用和向被告提出赔偿主张或诉讼。2016年5月，被告总公司浙江盛元城市物业管理有限公司曾将包括原告在内的数十户欠费业主向宁波仲裁委员会提起仲裁，后因管辖问题，撤回了对原告提起的仲裁，原告也未予答辩和提出赔偿漏水所造成的财物损失的主张。2018年5月，被告再次将原告等数十户未交费业主诉至本院，本院经集体公告催告后，对仍未交费的业主自2018年7月起逐批次立案审理，并于2019年8月2日立案受理了被告诉原告物业欠费纠纷一案〔案号为（2019）浙0203民初9556号〕，该案审理中，原告提出了物业服务合同赔偿诉讼，本院于2019年9月24日以本案受理。本院认为：2011年7月27日，原慈溪市城市物业有限公司（现更名为浙江盛元城市物业管理有限公司）与宁波市海曙区世纪虹小区业主委员会签订的物业服务合同及2011年11月23日，慈溪市城市物业有限公司海曙分公司（即原告浙江盛元城市物业管理有限公司海曙分公司前身）与宁波市海曙区世纪虹小区业主委员会签订的物业服务合同，系各方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，故均合法、有效，本院予以认定。但后一份合同，签订双方擅自将日期提前至2011年7月27日显属不妥。该合同生效日期应为慈溪市城市物业有限公司海曙分公司成立的2011年11月23日。合同签订后，原、被告双方均应依约履行。现原告主张被告违反物业合同管理维修义务致使原告房屋屋顶渗水、室内墙面涂料发霉脱皮、地板发霉、衣物损坏等请求赔偿的问题。本院认为，被告在原告于2014年5月的物业服务合同诉讼中书面明确提出要求涉诉房屋漏水自2012年夏季至2014年4月已有5次，故应确定漏水发生初始时间在2012年的被告物业管理服务期间，原告多次要求被告对涉案房屋漏水的屋顶公共部位进行维修筑漏等，被告却直至2015年2月6日退出小区物业管理时仍未对其进行防水施工处理，系未按物业服务合同履行维修职责和义务，有违约之情形，应承担相应的违约责任，现被告已在本院（2019）浙0203民初9556号被告诉原告物业欠费纠纷案件处理中，自愿以宁波市住宅小区物业管理条例实施意见中关于对关置（关）房物业管理收费标准为参照，按八折降低和收取原告在被告服务期间应付的物业综合服务费并放弃向原告收取公共设施维修费和逾期付费违约金，对此，本院予以准许，并认为其与被告应承担的相应违约责任大致相当。而原告提供的宁波鄞州亿号装饰工程有限公司关于涉案房屋整改费用报价78265.10元，仅是215室、216室房屋设定重新装修的预算，并非被告未即时履行维修义务造成的损失，原告对该部分损失金额未举证证明，故本院不予采信。另原告提出的涉及上层业主地面裂缝估计需要维修费20000元及日常用品损坏和精神损失费73303元的主张，原告均无证据证明，系自行推算，且被告均不认可，本院也不予采信。而后任物业宁波海曙建安物业服务公司修复215室屋顶公共部位漏水产生的维修费6545元，其是否提出主张或与被告另行结算，该权利人是宁波海曙建安物业服务有限公司，而并非原告，故本院对该项诉讼请求不予支持。特别是2012年4月原告房屋发生渗漏后，双方在2014年期间曾口头约定被告维修房屋漏水后原告交付物业费用，当时原告并未向被告主张损害赔偿，被告服务该小区至2015年2月6日止。而原告未能举证证明其在被告物业服务管理期满后二年内，曾向被告提出过要求赔偿损失的主张。也无法律规定的诉讼时效中断之特殊情况之情形，直至2019年9月，原告才向本院提起赔偿主张的诉讼，称被告不作为（维修）造成损失而要求赔偿，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案中原告主张因违约而产生的损害赔偿的时效起算日应从被告退出小区物业管理次日起，即2015年2月7日起计算，至2017年2月6日已届满。法律规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”原告作为涉案房屋的所有人和长期居住使用者，对发生于2012年的漏水及后一直漏水持续的情况，当初已知道自己的权利受到损害，虽当时曾向管理物业的被告反映和在2014年诉讼中提及要求对公共部位筑漏维修，但在被告一直未予修复和2015年2月6日退出世纪虹小区物业管理后直至2019年8月前，原告一直未提出违约赔偿主张或诉讼。因此，原告主张因被告违约而造成的侵害要求赔偿损失的诉讼请求，因已超过了法定的诉讼时效而丧失了胜诉权。被告关于认为原告诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以采纳。综上，本院认为原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，且已超过诉讼时效而不予保障（支持）。现依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告邵静芬的全部诉讼请求；二、案件受理费3811元，由原告邵静芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  张频波人民陪审员  李 硕人民陪审员  姜爱莲二〇二〇年三月五日代书 记员  侯学村本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中国人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。