广东省梅州市梅县区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1403民初268号原告：张玮，男，汉族，1993年9月21日出生，住址广东省梅州市梅县*******白沙湖。公民身份号码：441************416。被告：陈秋如，男，汉族，1985年7月13日出生，住址广东省梅州市梅县*********口。公民身份号码：441************414。委托诉讼代理人：黎伟杰，系广东义致律师事务所律师。被告：李飞权，男，汉族，1963年10月2日出生，住址广东省梅州市梅江区****梅州制药厂宿舍。公民身份号码：441************415。原告张玮与被告陈秋如、李飞权合同纠纷一案,本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月5日公开开庭进行了审理。原告张玮、被告陈秋如的委托诉讼代理人黎伟杰、被告李飞权均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玮向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告陈秋如、李飞权于2018年10月15日签订的合作建房合同。二、判令被告陈秋如、李飞权向原告返还购买房屋的款项238000元。三、判令被告陈秋如、李飞权按房屋买卖价格总额的10%即23800元向原告支付违约金。四、判令被告陈秋如、李飞权承担本案诉讼费用。事实与理由：被告陈秋如、李飞权于2018年10月15日同时作为金满园A、B、C栋的甲方与原告签订合作建房合同取得了位于梅州市梅县区新县**************套房，并由广东义致律师事务所黄冬日律师见证，原告于当日也即是2018年10月15日向被告陈秋如、李飞权支付购房款人民币238000元，同日作为出卖方之一的被告李飞权向原告出具了收款单一份，载明购房款及其他所有杂费均已全部结清。买卖双方已无任何异议，被告随即向原告交付钥匙。原告后来因资金周转不过来于2018年11月30日向第三人郭艳出售上述房产，同日也在广东义致律师事务所黄冬日律师见证下签署了房屋买卖合同并移交房屋钥匙。2019年5月份期间第三人郭艳准备对房屋进行装修的时候，有一个叫黄超的人过来拉闸断电，更换锁芯，上门制止施工等方式阻挠第三人郭艳对房屋进行装修，第三人郭艳多次报警无法协调，后来梅县区程江镇司法所介入协调，黄超出示了一份住房买卖合同，称A1栋2楼整层都是他的。2019年11月19日第三人郭艳起诉原告至梅县区人民法院要求解除房屋买卖合同[案号：（2019）粤1403民初2197号]。原告与被告陈秋如、李飞权签订的合作建房合同里面第二条载明A1栋编号为203的套房产权永久性归原告所有，第八条违约责任里面载明如甲方不能在约定的交付时间内交付房屋，超过两个月不能交付视作甲方违约，应按合同房款总额的10%计算向乙方赔付违约金。因本案房产出现第三人主张权利，导致原告无法正常对房屋行使占有、使用、收益、处分等权利。被告陈秋如、李飞权作为合同履行义务的一方，将有权属争议的房屋出售给原告，已涉嫌一房多卖，导致原告无法正常行使权利，因此被告违约，为维护原告的合法权益，特此诉状，请求支持原告的诉讼请求。被告陈秋如辩称，一、原告与被告之间的合同已经履行完毕，不存在合同解除的法定和约定事由，请求法院驳回原告的全部诉请。根据原告的起诉状及其提交的证据可知，原告与答辩人签订合作建房合同之后，原告向被告支付了合同价款，答辩人按照合同的约定于2018年10月31日前将房屋交付给原告，其后，原告将涉案房屋转让给第三人郭艳，从上述原告陈述及证据可知，原告向被告支付了合同价款，被告向原告交付了房屋，原告与被告之间的合同权利与义务均已经履行完毕。根据《合同法》第九十四条的规定，原告主张的情形不符合合同解除的法定及约定事由。二、原告并无证据证明答辩人存在一房多卖的情形，不存在合同解除的法定和约定事由，请求法院驳回原告的全部诉请。根据原告的起诉状事实和理由陈述“2019年5月份期间第三人郭艳准备对房屋进行装修的时候有一个叫黄超的人过来拉闸断电，更换锁芯，上门制止施工等方式阻扰第三人郭艳对房屋进行装修，第三人郭艳多次报警无法协议，后来梅县程江镇司法所介入协调，黄超出示了一份住房买卖合同称：A1栋2楼整层都是他的。2019年11月19日第三人郭艳起诉原告至梅县区人民法院要求解除房屋买卖合同[案号（2019）粤1403民初2197号]。”可知，第一，原告诉称答辩人存在一房多卖的情形，但其并没有提供任何的证据证明答辩人存在一房多卖的情形，原告应承担举证不能的不利后果；第二，位于梅州市梅县区新县***************的不动产权证书登记在答辩人及温美霞名下，产权人是答辩人及温美霞，答辩人并未与黄超签订住房买卖合同，因此，黄超所持有的无答辩人签字确认的住房买卖合同是无效的，对答辩人不产生效力。原告应提供证据证明答辩人与黄超之间签订了住房买卖合同等存在一房多卖的情形的证据，否则，原告应承担举证不能的不利后果。综上所述，原告诉请没有任何的事实和法律依据，请求法院查明案件事实，作出公平、公正的裁判。三、被告陈秋如不是本案合作建房合同真正的卖方，事实经过是：陈秋如作为金满园A1栋的实际建设人，在A1栋建好后，将本案涉案的房屋卖给李飞权，由于本案涉案的房屋不能办理房产证，只有一本金满园整个小区的土地证，该土地证登记人为陈秋如、温美霞，因此，在卖给李飞权时曾约定，如果李飞权卖给第三方，陈秋如会作为甲方（或卖方）在合同中签字，以保障李飞权销售房屋给第三人的权利，也用于证明这个销售行为是合法的，房屋权属是清晰的。四、本案合作建房合同签订后，陈秋如并未收到原告张玮支付的购房款，购房款也不是由陈秋如收取，因为该房已卖给李飞权了。五、李飞权购买了涉案的房屋后，陈秋如就将房屋的钥匙交付给李飞权，李飞权与张玮签订合作建房合同后，就将钥匙交付给了张玮了。被告李飞权辩称，一、我之所以将房屋卖给张玮，是因为当时我欠张玮的钱，本金375万元，约28-29万元的利息（其中有5万元是张玮经手，但是一个姓“梁”的女士的钱），作为利息抵对给张玮，以合作建房的合同形式（以房抵对，房价款为23.8万元），当时我也没有收到张玮的钱。二、该房屋在抵对给张玮前，曾押给黄超，也是因为借款无法清偿，也与张玮说过此事情。原告张玮对被告陈秋如、李飞权的答辩提出如下意见：一、陈秋如没有讲实话，之前原告在梅县区法院及梅州市中级人民法院[（2019）粤14民终1402号]均与陈秋如、李飞权当庭质证，李飞权、陈秋如都承认，李飞权没有任何关系，只是负责销售、代卖，当时查封金满园房产时，就说李飞权没有任何关系，只是代卖，现原告要求退房款时，又说房屋是李飞权的，其所讲的前后矛盾。二、李飞权刚在庭审中所讲，买卖该套房时，已经押给黄超，我清楚，不是事实，我根本不清楚该事实。（2018）粤1403民初1864号民事案件中李飞权还否认借过我的钱。三、李飞权称该房屋的买卖是用来抵对欠款利息不属实，我有支付房款给李飞权，当时是以现金支付给李飞权的，以我的经济状况，我完全有能力以现金方式支付房款。本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于梅州市梅县区新县****“金满园”A1栋203号套房，原告张玮与郭艳于2018年11月30日签订了房屋买卖合同并在广东义致律师事务所处进行了见证[（2018）广义律见字第242号《见证书》]。郭艳在支付了购房款后准备进行装修时被他人阻挠、制止，后因对房屋无法正常行使权利，2019年11月7日郭艳起诉原告至本院，要求解除双方于2018年11月30日签订的房屋买卖合同，返还购买房屋的款项168000元及支付违约金。经本院主持，双方自愿达成调解，本院作出（2019）粤1403民初2197号《民事调解书》，确认如下协议：“一、原告郭艳与被告张玮同意解除双方于2018年11月30日签订的房屋买卖合同。二、被告张玮同意向原告郭艳返还购房款，双方一致同意购房款按以下方式支付：1、如果被告在2020年3月31日前还款，被告只需一次性返还原告购房款150000元；2、如果被告在2020年6月30日前还款，被告只需一次性返还原告购房款158000元；上述款项直接支付至原告郭艳个人银行账户（开户行：中国工商银行梅州分行，账号：6222022007000161581）。三、如被告张玮未按上述约定履行还款义务，原告郭艳有权以标的180000元向法院申请执行。四、案件受理费3660元，按规定减半收取1830元，由原告郭艳承担。”该调解书已于2019年12月12日生效。2020年1月15日，原告张玮向本院提起合同纠纷诉讼，请求解除与被告陈秋如、李飞权于2018年10月15日签订的合作建房合同，返还原告购买房屋的款项238000元，并按房屋买卖价格总额的10%即23800元支付违约金。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、原告身份证，证明原告主体资格；2、见证书（合作建房合同）、收款单，证明原告与被告陈秋如、李飞权签订买卖合同的事实；3、被告身份证，证明被告陈秋如、李飞权的主体资格；4、《见证书》（2018广义律见字第223号）及相片，证明涉案房屋买卖情况经过了律师事务所的见证，及原告与被告李飞权在签订合同时的现场。对原告提交的证据，被告陈秋如的质证意见是：证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议；证据2合作建房合同真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，陈秋如不是本案适格主体，也不是实际卖方，陈秋如也没有收到原告交付的23.8万元的购房款；证据2中的收款单三性有异议，该收款单也不是陈秋如出具的，对于该房屋买卖合同无真实意思表示，是否存在非法关系，陈秋如不清楚，也不了解，该房屋买卖到底是房屋买卖关系，还是房屋抵押关系，还是房屋债权抵对关系，陈秋如不清楚，此次交易是否真实，陈秋如也不清楚，从本案双方提交的证据及李飞权的陈述，原告张玮没有充分的证据证实其支付了23.8万元的购房款；证据3真实性、合法性无异议，关联性有异议；证据4真实性、合法性无异议，关联性有异议。对于该笔交易是否真实存在，应结合证据及双方当事人陈述才能认定。对原告提交的证据，被告李飞权的质证意见是：证据1无异议；证据2合作建房合同无异议，当时签合同时陈秋如并不在场，其的签名是后来补的；收款单的内容不是我写的，下面的签名我记不清楚是不是我的签名和盖的指模，当时我并没有收到张玮的钱，是用利息抵对的，款项为23.8万元。我承认欠了原告的钱；证据3无异议；证据4原告与郭艳之间的买卖情况我不知情。后在开庭时，原告补充提交了（2019）粤14民终1402号判决书、（2019）粤1403民初2197号民事调解书及生效证明，被告陈秋如对真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关，并且原告在2197号案件中调解结案，对于原告主张的事实应承担相应的举证责任；被告李飞权则表示无异议。被告陈秋如、李飞权均无证据提交法庭。（2018）广义律见字第242号《见证书》中还附有原告（合同乙方）与被告陈秋如、李飞权（合同甲方）于2018年10月15日签订的合作建房合同、粤（2017）梅州市梅县区不动产权第0014963号不动产权证书（不动产单元号441403126006GB00157W00000000）、授权委托书等复印件材料。合作建房合同主要约定如下：第一条、甲方将位于梅州市梅县区新县****的土地一宗，与乙方共同合作建房，不动产单元号441403126006GB00157W00000000。第二条、甲方以本合同所指的地块作为股份，与乙方共同合作建房，甲方负责完成项目建设过程中的一切工作，并承担该由甲方承担的费用，乙方以现金的形式支付项目建设过程中该由乙方支付的各项费用；双方同意分配位于金满园A1栋编号为203的套房房产权永久性归乙方所有。第三条、乙方应承担费用总额为238000元（按套计价），该费用总额为一口价，不因房屋面积等任何原因作调整。第四条、付款方式一次性付清。第五条、2018年10月31日前正式交付使用。第八条、甲方应在合同约定的交付时间将分配给乙方的房屋交付给乙方使用，如逾期超过两个月不能交付，视作甲方违约，应按合同房款总额的10%计算，向乙方偿付违约金，甲方需按银行同期存款利率按乙方所交费用计算利息补偿乙方。同时，原告还提交了收款单，载明：“今收到张玮（441************416）交来购买金满园A栋203房款人民币贰拾叁万捌仟元整（￥238000元）至此购房款及其它所有杂费均已全部结清，买卖双方已无任何异议。收款人：李飞权日期：2018年10月15日”，在收款人处有被告李飞权的签名及捺印。庭审中，被告李飞权确认因其欠别人的钱，涉案房屋A1栋203房现由其的债权人黄超占用。另查，在梅州市中级人民法院审理张玮与陈秋如、李飞权、吴惠琴执行异议之诉[（2019）粤14民终1402号]案件中，陈秋如答辩称“梅州市梅县区新县****块，面积为2815平方米的土地[不动产权证号：粤（2017）梅州市梅县区不动产权第0014963号]的权属人为陈秋如，与李飞权、吴惠琴无任何关系。李飞权与陈秋如于2018年1月1日签订的《投资合作协议》并没有约定李飞权具有涉案标的土地的所有权、使用权等物权权益，该合作协议只能证明李飞权只是具有债权权益，并不具有物权权益，况且，该债权权益已经转让给第三人邓广粦。”本院认为，根据原、被告签订的合同内容来看，由被告负责完成项目建设过程中的一切工作，原告以现金支付项目过程中的费用，故双方的合同名为合作建房合同，实为房屋买卖合同。该合同是在律师见证下签订，系各方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性规定，对该合同效力本院予以确认。原告张玮诉请解除与被告陈秋如、李飞权于2018年10月15日签订的合作建房合同，返还购买房屋款238000元及支付违约金23800元，并提供了律师事务所《见证书》、收款单、梅州市中级人民法院（2019）粤14民终1402号《民事判决书》、梅州市梅县区人民法院（2019）粤1403民初2197号《民事调解书》为证。被告陈秋如对上述证据除收款单真实性、合法性、关联性均有异议外，其他证据在真实性、合法性方面无异议；被告李飞权对上述证据除收款单提出记不清楚是不是自己的签名和指模外，其他证据在真实性、合法性方面无异议。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，被告陈秋如、李飞权未向法庭提交任何证据，且被告陈秋如在另案梅州市中级人民法院（2019）粤14民终1402号民事判决中答辩“梅州市梅县区新县****块，面积为2815平方米的土地[不动产权证号：粤（2017）梅州市梅县区不动产权第0014963号]的权属人为陈秋如，与李飞权、吴惠琴无任何关系”，而在本案中答辩“陈秋如作为金满园A1栋的实际建设人，在A1栋建好后，将本案涉案的房屋卖给李飞权，由于本案涉案的房屋不能办理房产证，只有一本金满园整个小区的土地证，该土地证登记人为陈秋如、温美霞，因此，在卖给李飞权时曾约定，如果李飞权卖给第三方，陈秋如会作为甲方（或卖方）在合同中签字，以保障李飞权销售房屋给第三人的权利，也用于证明这个销售行为是合法的，房屋权属是清晰的”存在矛盾之处。被告李飞权虽否认收到原告张玮的房款，但表示是因欠原告张玮238000元以房抵对欠款。综上所述，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对被告陈秋如、李飞权的抗辩意见，本院不予采信。庭审中被告李飞权确认现涉案房屋A1栋203房由其的债权人黄超占用。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，现案涉房屋被他人占用，原告不能对该房屋行使权利，合同目的已无法实现，故原告请求解除与被告陈秋如、李飞权签订的合作建房合同，有事实和法律依据，被告陈秋如、李飞权应返还原告购房款238000元。同时，因被告未在合同约定的时间交付房屋，现原告请求被告陈秋如、李飞权承担合同约定的违约责任即房款总额10%（238000元×10%=23800元），本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、依法解除原告张玮与被告陈秋如、李飞权于2018年10月15日签署的《合作建房合同》。二、被告陈秋如、李飞权应于本判决生效之日起十日内返还原告张玮购房款238000元。三、被告陈秋如、李飞权应于本判决生效之日起十日内向原告张玮支付违约金23800元。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5228元，按规定减半收取为2614，由被告陈秋如、李飞权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审判员  宋海东二〇二〇年三月十三日书记员  杨 红