四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终149号 上诉人（原审被告）：四川省广安嘉铭房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区渠江北路18号。 法定代表人：蒋建华。 委托诉讼代理人：黄世猛，广安市前锋区法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：吕维薇，女，1984年05月27日出生，汉族，家住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 上诉人四川省广安嘉铭房地产开发有限公司（以下简称嘉铭房地产公司）因与被上诉人吕维薇商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初7506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 嘉铭房地产公司上诉请求：撤销原审判决第二项、第三项，依法改判嘉铭房地产公司不承担逾期交房、逾期办证违约金支付责任；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人在合同约定的期间内交付房屋，并且尽到了通知义务，被上诉人因自身原因迟延接房，上诉人不承担逾期交房违约责任；上诉人早就提交了办理不动产证资料，逾期办证系政府机构改革职能调整所致，属不可抗力。即使判令上诉人承担逾期交房、逾期办证的违约责任，在没有实际损失的情况下，一审认定逾期交房违约、逾期办证违约金标准过高，请二审法院予以调减。 吕维薇辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 吕维薇向一审法院起诉请求：1、请求判令嘉铭房地产公司立即为吕维薇购买的房屋办理房屋权属证书；2、判令嘉铭房地产公司向吕维薇支付逾期办理房屋权属证书的违约金，其中从逾期办证的次日起至2019年10月8日止的违约金为3,000元，从2019年10月9日起至取得房屋权属证书之日止按每天36元标准计算；３、判令嘉铭房地产公司向吕维薇支付逾期交房的违约金2,741元；4、本案诉讼费由嘉铭房地产公司承担。 一审法院认定事实：嘉铭房地产公司以出让方式取得广安市广安区东南片区（Ｂ2－1）地块建设用地使用权，在该地块上开发了“南城印象”一期商住小区，并取得《商品房预售许可证》等。 2016年6月25日，吕维薇（买受人）与嘉铭房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为“xx印象”xxx期xx幢xxx号，建筑面积85.78平方米，总价款为360,619元；买受人采取贷款方式付款；合同第十一条约定的交付条件为：（一）出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付商品房；（二)商品房交付时应当符合下列条件：1、已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；第二十条产权登记约定为：(一)初始登记出卖人应当在2018年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房……。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。(二)转移登记1、商品交付使用后，双方同意按照下列第(2)种方式处理：(2)买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第(1)、(2)种方式处理：(1)买受人有权退房……。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋权属证书的期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得权属证书之日起30日内向买受人支付。(2)买受人在商品房交付365个工作日内未提供相关权属登记资料的除外。签订合同当日吕维薇向嘉铭房地产公司支付首付款110,619元，后又以银行贷款方式向嘉铭房地产公司支付了其余购房款。2017年3月16日，吕维薇向嘉铭房地产公司支付了办理房屋权属证书的契税、大修基金、工本费等7,546元，嘉铭房地产公司于当日向吕维薇交付了房屋。 另查明，“南城印象”一期商住小区于2016年10月竣工，但至今未取得案涉项目建筑工程竣工验收备案书。 一审诉讼中，嘉铭房地产公司提供了《南城印象一期交房通知书》，但未提供该通知书已实际张贴及另以电话、短信等方式通知吕维薇接房的相关依据。 一审法院认为，吕维薇、嘉铭房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违背法律、法规的禁止性规定，合法有效，故双方均应当按照合同约定履行各自的义务。吕维薇已按合同约定向嘉铭房地产公司交付了购房款及相关税费，嘉铭房地产公司亦应当按照合同约定向吕维薇交付房屋并为吕维薇所购房屋办理相关权属证书，一审法院根据实际情况酌情确定嘉铭房地产公司于本判决生效后九十日内为吕维薇所购买的房屋办理权属证书。嘉铭房地产公司至今未取得案涉项目建筑工程竣工验收备案书、且逾期向吕维薇交付房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。嘉铭房地产公司称他已通知了吕维薇接房，系吕维薇自己的原因未能按时接房，其未提供充分证据证实已通知了吕维薇接房，故对嘉铭房地产公司的该辩称意见不予采信。对逾期交房的违约金，合同约定逾期在90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，合同约定嘉铭房地产公司应在2016年12月30日前交房，嘉铭房地产公司实际于2017年3月16日交房，逾期76天交房，故嘉铭房地产公司应向吕维薇支付逾期交房的违约金2,740.70元(360,619元×万分之1×76天)。关于吕维薇主张的逾期办证的违约金，根据吕维薇、嘉铭房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日取得房屋所有权证书的，在买受人选择不解除合同的情况下，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，该约定的违约金偏高，酌情按吕维薇已付房款0.8%/年计算违约金。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、嘉铭房地产公司于本判决生效后九十日内为吕维薇办理广安市广安区东南片区（Ｂ2－1地块）“南城印象”一期3幢1－4－5号房屋的权属证书；二、嘉铭房地产公司于本判决生效后十日内向吕维薇支付逾期交房的违约金2740.70元；三、嘉铭房地产公司从2019年3月16日起至实际办理完毕广安市广安区片区（Ｂ2－1）“南城印象”一期8幢1－26－4号房屋权属证书之日止，按吕维薇已付房款370142元的0.8%／年（即360619元×0.8％×逾期办证年数）的标准向吕维薇支付违约金；四、驳回吕维薇的其他诉讼请求。履行给付金钱义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。案件受理费300元，减半收取150元，由吕维薇负担25元，嘉铭房地产公司负担125元，分别向广安市广安区人民法院缴纳。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、嘉铭房地产公司是否应当承担逾期交房的违约责任及逾期交房违约金的酌定标准是否得当；二、嘉铭房地产公司是否应当承担逾期办证违约金及逾期办证违约金标准是否得当。 关于嘉铭房地产公司是否应当承担逾期交房的违约责任以及逾期交房违约金的酌定标准是否得当的问题。双方订立的《商品房买卖合同》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。根据合同约定,嘉铭房地产公司应于2016年12月30日前交房，案涉房屋实际于2018年3月21日交付。嘉铭房地产公司诉称其在合同约定的时间内通知被上诉人交付商品房，因被上诉人自身原因导致案涉房屋的延期交付。经审查，嘉铭房地产公司在一、二审中均未提供充分的证据证明逾期交房的责任不可归责于己方，一审法院据此认定嘉铭房地产公司承担逾期交房违约责任并无不当，本院予以确认。因嘉铭房地产公司逾期交房的行为势必给购房方造成居住或收益上的损失，吕维薇虽未举证证明其损失程度，但案涉合同的约定符合本地经济社会发展水平，一审法院按照合同约定的交房日至实际交房时止，以全部房价款为基数按每天万分之一计算逾期交房违约金，并无不当，本院予以维持。 关于嘉铭房地产公司是否应当承担逾期办证违约金及违约金标准是否得当的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，嘉铭房地产公司应当在商品房交付之日起730日取得案涉房屋所有权证书，否则自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，向买受人按日计算支付全部房价款万分之一的违约金。嘉铭房地产公司未在合同约定期限内办理及交付不动产权属证书，已构成违约，应当承担逾期办证违约金的支付责任。双方对逾期办证违约金虽进行了约定，但一审法院综合在案证据及本案实际情况，已认定约定的违约金偏高，并酌定按吕维薇已付房款0.8%/年计算违约金，系已考虑到本案违约金的适用标准，并无不当，本院予以维持。嘉铭房地产公司请求再予以减少该项违约金的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，嘉铭房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理300元，由四川省广安嘉铭房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  陈 萱 审 判 员  张 波 二〇二〇年三月三日 法官助理  李竹琴 书 记 员  周甜甜