四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19346号 上诉人（原审原告）：都江堰市新美居市场经营管理有限公司，住所地：成都市都江堰市灌温路80号。 法定代表人：马越，董事长。 委托诉讼代理人：汪涛，四川都江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张琴，四川省都江堰市高新法律工作者。 被上诉人（原审被告）：都江堰兴堰投资有限公司，住所地：四川省成都市都江堰市幸福镇联盟村四组1幢。 法定代表人：李素梅，董事长。 委托诉讼代理人：吴勇，四川原则（都江堰）律师事务所律师。 原审第三人：王敏，女，1967年4月30日出生，汉族，住四川省都江堰市。 原审第三人：夏兵，男，1959年8月17日出生，汉族，住四川省都江堰市科技开发区。 上诉人都江堰市新美居市场经营管理有限公司（以下简称“新美居公司”）因与被上诉人都江堰兴堰投资有限公司（以下简称“兴堰公司”）、原审第三人王敏、夏兵房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初2430号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 新美居公司上诉请求：一、依法撤销四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初2430号民事判决书；二、判令兴堰公司返还新美居公司、兴堰公司及王敏、夏兵共同签订的《房屋租赁合同》一份；三、判令兴堰公司向新美居公司返还代替新美居公司收取的王敏、夏兵自2014年7月1日至2017年12月30日止的管理费、广告费等杂费共计102553.8元及资金利息（利息计算：按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、判令兴堰公司承担因其违约给新美居公司造成的损失5000元；五、判令王敏、夏兵与兴堰公司承担第三项上诉请求的连带责任。事实和理由：一、四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初275号民事判决已因新美居公司不符提出上诉，该民事判决书未生效。且自二审法院的事实认定可知王敏、夏兵2016年所交的房租105483.6元在二审中才予以抵扣，但四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初275号民事判决书并未抵扣，其余费用是否抵扣，无证据证明。二、一审法院认定新美居公司提出的《交兴堰合同资料清单》交由兴堰公司确认，以签订三方协议。但兴堰公司并未在租赁合同上签字形成三方协议，也未将租赁合同返还给新美居公司且未提出异议，该事实认定不清。新美居公司将其与租赁方已签订的三方协议原件交由兴堰公司后，曾多次要求兴堰公司盖章返还，但兴堰公司却一直未予返还。新美居公司为维护自身权益，于一审中申请调取该证据，一审法院虽收取新美居公司的申请书，却未予处理。三、兴堰公司基于《商铺租赁补偿协议》、三方签订的《房屋租赁合同》均合法有效的前提下，是有权收取租金的。且兴堰公司确实收取了王敏、夏兵的房屋租金，加上新美居公司将其与王敏、夏兵签订盖章的三方协议交与兴堰公司，故新美居公司有理由相信兴堰公司是基于该三方协议而收取王敏、夏兵的租金，新美居公司有权要求兴堰公司返还该三方协议。四、根据《商铺租用补充协议》第二条及三方协议的第四条约定，管理费用均应由新美居公司获取。根据一审法院查明的夏兵于2015年3月11日向兴堰公司支付广告费5860.2元，管理费8790.3元，上述费用应返还新美居公司。且因交易双方为兴堰公司和夏兵，按照三方协议的约定及夏兵于一审中确认向兴堰公司缴纳费用是按照三方协议约定执行的，缴纳标准也是按照三方协议履行。故2014年7月1日至2017年12月30日期间的广告费、管理费应由兴堰公司和夏兵、王敏向新美居公司承担支付责任。 兴堰公司辩称，一、兴堰公司与新美居公司签订《房屋租赁合同》和《补充协议》都明确一点：在新美居公司没有结算完欠租的前提下，兴堰公司不再向新美居公司支付任何费用。二、事实上根据现在目前已生效的判决，新美居公司截止到2018年2月18日，根据成都市中级人民法院判决其尚欠兴堰公司租金8128066.61元，因此新美居公司在其未缴纳所有欠租之前其无权向兴堰公司主张任何款项。三、一审法院查明兴堰公司收到王敏、夏兵的费用一共是102553.8元，这一事实由于兴堰公司出具财务凭证，兴堰公司予以认可。由于该笔款项发生在兴堰公司与新美居公司房屋租赁合同纠纷案的审理期间，该笔费用已在两公司结算时予以扣除。四、一审法院查明兴堰公司、新美居公司与王敏、夏兵未签订有效的三方协议，兴堰公司无义务帮助新美居公司代收任何租金、广告费、管理费，而事实上是由于新美居公司未按时缴纳租金，同时租赁户与新美居公司因市场管理等原因上访，在2014年通过协商签订补充协议时，商家基于对新美居公司的不信任，将应缴的租金和其他杂费直接交付兴堰公司。兴堰公司代收后出具了相应的财务凭证，且在兴堰公司与新美居公司进行租金结算时，都进行了统一核算。一审开庭时，兴堰公司陈述基于现阶段新美居公司尚欠兴堰公司的租金已将近1000万元，因新美居公司从未主动和兴堰公司进行对账。夏兵所交的款项已在一审诉讼中进行确认，并进行了抵扣。若出现抵扣不清楚或者有误，新美居公司可直接找兴堰公司财务进行核对，但未收到兴堰公司全额租金之前，兴堰公司不具有向新美居公司支付任何款项的义务。 夏兵述称，同意兴堰公司的辩称意见。夏兵系带头将钱全部交给兴堰公司。之前是交给新美居公司，但之后由于不信任新美居公司，就直接向兴堰公司缴纳租金，每年直接与兴堰公司对账。 王敏述称，同意兴堰公司及夏兵的意见。 新美居公司向一审法院起诉请求：一、判令兴堰公司向新美居公司返还新美居公司、兴堰公司以及王敏、夏兵共同签订的《房屋租赁合同》一份；二、判令兴堰公司向新美居公司返还代替新美居公司收取的王敏、夏兵从2014年7月1日起至2017年12月30日止的管理费、广告费等杂费共计102553.8元及资金利息（利息计算：按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、判令兴堰公司承担因其违约给新美居公司造成的损失5000元；四、判令王敏、夏兵与兴堰公司承担第二项诉讼请求的连带责任。一审审理中，新美居公司请求一审法院确认新美居公司、兴堰公司以及王敏、夏兵签订的《房屋租赁合同》有效。 一审法院认定事实：都江堰市装饰协会系社会团体法人。 2011年，作为出租方（甲方）的都江堰市兴堰安居置业有限责任公司（以下简称“兴堰安居公司”）与作为承租方（乙方）的都江堰市装饰协会签订《商铺租用协议》，与本案有关的约定主要有：第一条、房屋的坐落、面积、装修、设施情况：1、甲方出租给乙方的房屋位于兴堰丽景的Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ区可用于建材市场开发的商铺，整体出租给乙方进行开发打造和管理并统一招商。2、出租房屋建筑面积：临都江堰市区2.5环沿街面面积共计16419㎡（以实际交付面积为准）、背街面面积共计28497㎡（以乙方实际承租面积为准）的商铺，全部用于经营装饰建材、家居配套产品的商业群打造。第三条、租赁期限、用途：1、该房屋租赁期共9年零6个月（包含前6个月的免租期）。自2011年8月19日起至2021年2月18日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营装饰建材、家居配套产品的建材市场商铺，整体进行开发打造和管理使用，统一招商范围应在装饰公司、建材公司、地板、门窗、墙地砖、五金电器、家具、灯饰、橱柜、综合板材、墙纸、油漆等装饰建材类别以内。 2012年12月28日，成都市都江堰工商行政管理局发出《准予变更登记通知书》，准予兴堰安居公司更名为兴堰公司。 2014年6月，作为出租方（甲方）的兴堰公司与作为承租方（乙方）的新美居公司（都江堰市装饰协会）签订《商铺租用补充协议》，主要内容为：甲乙双方于2011年8月18日签订了《商铺租用协议》，约定甲方将位于兴堰丽景及永丰教师楼可用于建材市场开发的商铺整体出租给乙方进行开发打造、管理并统一招商。因市场运营情况不够理想，考虑到产业扶持、达到盘活国有资产的目的，并确保国有资产安全，现甲乙双方经协商后，就上述商铺租金计算及各方责任义务等事项达成补充条款如下：一、双方约定，以乙方实际招租使用商铺的面积作为双方结算租金的面积计算标准；以商家实际入驻市场之日起作为起租日，并计算租期。二、双方以2014年6月30日作为租金结算时间节点，根据实际招商及商铺使用情况，按照本补充协议第一条的约定，对该节点之前产生的租金进行结算。2014年6月30日以后，对尚未招租使用的商铺，由乙方交还给甲方管理，仍由乙方单独招商，届时另行签订三方协议后交付商户。2014年7月1日开始由甲方、乙方与各商户共同签订租赁合同，乙方作为市场管理方。各商户的租金部分由甲方统一收取，各商户的租金、面积标准等事项按各商户与乙方约定的条款执行。各商户应付的市场管理费用由乙方自行收取。三、因乙方已向甲方支付租金100万元，双方在结算后，根据实际结算租金金额，不足部分按照本协议第四条约定执行。届时，双方另行签订《结算协议》进行约定。四、2014年6月30日以前各商户所欠租金及其他费用仍由乙方进行催收，甲方予以配合，收回款项全额由甲方直接收取，用作冲抵乙方2014年6月30日前所欠甲方租金。2014年6月30日以后，甲方所收取租金中超过15元/㎡的部分同样用作冲抵乙方2014年6月30日前所欠甲方租金。乙方欠租冲抵完毕后，甲方所收取租金中超过15元/㎡的部分，由甲方支付给乙方。五、根据本补充协议乙方仅作为市场管理方，租金全额及商户租赁保证金由甲方直接收取，各商户租赁保证金按一个月收取，但每户不低于5000元。乙方已向甲方支付保证金50万元，经双方协商，保证金调整为10万元，超出的40万元用作冲抵乙方2014年6月30日前所欠甲方租金。六、本补充协议仅就租金计算、收取方式和各方责任义务相关事宜进行重新约定，商铺租赁使用的其他事项均按照原《商铺租用协议》的约定执行。协议签订后截止2018年2月18日，新美居公司尚欠兴堰公司租金8128066.61元。 2011年10月25日，新美居公司（甲方）与王敏（乙方）签订《商铺租赁合同》。主要内容为：一、甲方将美安居装饰建材市场D区号经营场地租赁给乙方经营装饰装修材料类商品。二、有效期为38月，乙方经营使用期从2011年11月1日起至2014年12月31日止。三、2011年11月1日起至2013年12月31日的租金单价为30元∕平方米，商铺计价面积为513.84平方米，租赁保证金1万元，乙方应向甲方交纳费用总计379965元。 2013年1月28日，新美居公司（甲方）与王敏（乙方）签订《补充协议》。主要内容为：乙方租用的美安居装饰建材市场号商铺，共计513.84平方米，从2013年1月1日起至2016年1月1日止租金按每月18元∕㎡缴纳，广告费、物管费等杂费合计按每月5元/㎡缴纳。夏兵于2015年3月11日向兴堰公司支付了广告费5860.2元，管理费8790.3元，保证金9000元，房租款52741.8元，房租款10000元；2016年12月14日支付租金105483.6元；2018年1月15日兴堰公司代收租金105483.6元。以上款项均已在一审法院作出的（2017）川0181民初275号《民事判决书》中予以抵扣。 《美安居市场退房交接单》上载明：夏兵的退租日期为2017年12月31日，关于房租欠款是以兴堰公司三方结算为准。 2018年11月22日、2019年4月26日，新美居公司致王敏、夏兵《房租及费用催缴函》载明，“王敏、夏兵：贵方于2011年10月25日签订协议租用商铺，截止本通知时间贵方还欠我公司费用未缴清，请及时到我公司按双方所签的商铺租赁合同约定缴纳所欠租金及相关费用。” 新美居公司提供兴堰公司时任法律顾问签字的《房屋租赁合同》模板，主张双方已就三方协议内容达成一致，该《房屋租赁合同》模板系双方签订的补充协议的组成部分，该《房屋租赁合同》模板第四条载明租金、管理费、广告费由兴堰公司向承租户收取，并由兴堰公司将管理费、广告费支付给新美居公司。兴堰公司主张该《房屋租赁合同》模板是一个讨论稿，只有兴堰公司时任法律顾问的签字，没有兴堰公司的盖章签字，该《房屋租赁合同》模板并不是双方签订的补充协议的组成部分，没有法律效力。 新美居公司提供2015年5月22日《交兴堰合同资料清单》，主张新美居公司履行补充协议第2条的约定，将与商户签订的租赁合同及三方确认单等手续交由兴堰公司进行确认，以签订三方协议。但兴堰公司并未在租赁合同上签字形成三方协议，也未将租赁合同返还给新美居公司且未提出异议。兴堰公司主张该份清单是兴堰公司作为国有资产管理者对装饰市场的租赁情况进行核实的工作行为，清单上并没有注明兴堰公司在新美居公司没有提供具体租赁户的租赁合同的原件的情况下，可以进行租金和管理费收取。新美居公司提供的2015年5月22日《交兴堰合同资料清单》载明内容显示，兴堰公司接收了岳云伟等17户三方合同原件、三方确认单复印件、身份证复印件，原租赁合同复印件，现金存款凭证等资料，但除三方合同原件17户均齐全外，其余材料均不齐全。 一审法院认为，一、新美居公司、兴堰公司以及王敏、夏兵是否签订了《房屋租赁合同》。案涉《商铺租用补充协议》已经一审法院作出的（2017）川0181民初275号生效判决书确认有效，根据该协议中第二条约定自2014年7月1日开始，新美居公司、兴堰公司以及王敏、夏兵共同签订租赁合同，新美居公司作为市场管理方。各商户应付的市场管理费用由新美居公司自行收取。新美居公司以补充协议、《房屋租赁合同》模板及《交兴堰公司合同资料清单》、缴费收据等为证据主张新美居公司、兴堰公司与第三人之间签订了《房屋租赁合同》，兴堰公司质证认为《房屋租赁合同》模板不具有合同效力；《合同资料清单》是兴堰公司作为国有资产管理者对装饰市场的租赁情况进行核实的工作行为，清单上并没有注明兴堰公司在新美居公司没有提供具体租赁户的租赁合同的原件的情况下，可以进行租金和管理费收取；对缴费收据无异议，但该款项均已在新美居公司欠付兴堰公司的租金中予以抵扣【见（2017）川0181民初275号《民事判决书》】。一审法院认证认为根据新美居公司提供的证据，虽能够确认新美居公司、兴堰公司以及王敏、夏兵之间有签订合同的意愿，但该合同以兴堰公司未实际签署而未订立，故一审法院对新美居公司、兴堰公司以及王敏、夏兵签订了《房屋租赁合同》的事实，因证据不足，不予认可。对新美居公司要求确认新美居公司、兴堰公司以及王敏、夏兵签订的《房屋租赁合同》有效，并要求兴堰公司返还新美居公司、兴堰公司以及王敏、夏兵签订的《房屋租赁合同》的主张，一审法院不予支持。 二、兴堰公司是否返还代替新美居公司收取的王敏、夏兵从2014年7月1日起至2017年12月30日止的管理费、广告费等杂费共计102553.8元。新美居公司主张兴堰公司代收了王敏、夏兵从2014年7月1日起至2017年12月30日止的管理费、广告费等杂费共计102553.8元，仅提供了夏兵于2015年3月11日向兴堰公司支付了广告费5860.2元，管理费8790.3元的收据，且该份收据所载明的款项已经在另案中予以抵扣。故新美居公司主张兴堰公司收取了王敏、夏兵从2014年7月1日起至2017年12月30日止的管理费、广告费等杂费共计102553.8元的事实，因证据不足，一审法院不予认可。新美居公司主张要求兴堰公司返还管理费、广告费等杂费共计102553.8元及资金利息的诉讼请求，一审法院不予支持。新美居公司主张违约损失5000元，但未提供证据证明，一审法院不予支持。新美居公司主张要求王敏、夏兵与兴堰公司承担第二项诉讼请求的连带责任的诉讼请求，无事实依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决： 驳回新美居公司的诉讼请求。一审案件受理费2552元，减半收取1276元，由新美居公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 关于兴堰公司是否应当返还协议的问题。本案中，新美居公司所诉请返还的该协议系三方共同签字的《房屋租赁合同》，该诉请成立须满足以下条件，一是兴堰公司、新美居公司及王敏、夏兵已共同签署了该三方协议，即该协议客观存在；二是该客观存在的三方协议由兴堰公司实际持有；三是新美居公司所主张的返还义务须来源于合同约定或直接由法律规定。而本案中，兴堰公司否认“三方共同签章”的事实，故新美居公司应对该三方协议客观存在进行举证。鉴于新美居公司并未提交足以采信的证据证实该三方协议客观存在，故应承担举证不能的不利责任。一审对该诉请不予支持正确，本院予以确认。 关于杂费是否应当返还的问题。新美居公司认为兴堰公司应对其收取的杂费进行返还。依新美居公司主张，该杂费系夏兵、王敏于2014年6月30日至2017年12月31日期间租赁“兴堰丽景”D区2-1-1至2-1-5五间商铺期间所产生的管理费及广告费等；新美居公司主张的计算方式为5元/平方米/月的单价，按513.84平方米的房屋面积，以42个月计算。对此，本院认为，新美居公司该诉请的杂费金额系基于其自行计算，而其并未提交足以采信的证据证实兴堰公司实际收取的广告费及管理费达到了新美居公司所主张的金额。同时，对于新美居公司提交票据证实的广告费5860.2元，管理费8790.3元，亦经一审查明已于另案中抵扣。其次，新美居公司主张的返还该广告费及管理费的基础系认为其应对上述两项费用享有最终收益权，其依据仍系前述三方协议，即新美居公司所称的该三方协议第四条。但如前所述，本案并无足以采信的证据证实该三方协议客观存在，故其依该协议主张返还杂费亦缺乏依据。故对其该杂费返还、利息及违约金支付的上诉请求本院均不予支持。基于新美居公司对兴堰公司的诉请不能成立，故其向王敏、夏兵主张连带责任亦缺乏依据；本院对此亦不予支持。 综上，新美居公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2552元，由都江堰市新美居市场经营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年三月十九日 书记员  符 莎