重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终727号上诉人（原审被告）：向小伟，男，1985年8月30日出生，汉族。委托诉讼代理人：任涛，重庆广贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫燕，重庆广贤律师事务所律师。上诉人（原审被告）：唐燕，女，1986年4月14日出生，汉族。委托诉讼代理人：任涛，重庆广贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫燕，重庆广贤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东中奥物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市九龙坡区黄杨路10号（杨坪一社）奥园康城1栋负4楼，统一社会信用代码91500107559037496N。法定代表人:刘娟，职务总经理。委托诉讼代理人：郭元江，北京市京师（重庆）律师事务所律师。上诉人向小伟、唐燕与被上诉人广东中奥物业管理有限公司重庆分公司（以下简称“中奥物业重庆分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初7784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人向小伟、唐燕的委托诉讼代理人任涛，被上诉人中奥物业重庆分公司的委托诉讼代理人郭元江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。向小伟、唐燕上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。中奥物业重庆分公司伪造证据、伪造合同进行虚假诉讼，未举示证据证明其具有物业服务资质，未举示证据证明其提供了物业服务。中奥物业重庆分公司诉讼主体资格不适格，其诉请缺乏法律和事实依据，依法应驳回。中奥物业重庆分公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人是具有资质的物业公司，也不存在合同无效的情形，且一审法院在案涉小区另外几起案件中均确定了物业合同的效力，公司提供物业服务的事实在一审法院其他生效判决中已查明。公司在本案起诉前进行了合法催收。中奥物业重庆分公司向一审法院起诉请求：1、判令向小伟、唐燕支付2015年3月1日至2018年7月31日的物业服务费6336.96元和2015年3月1日至2018年8月31日公摊水电费420元,合计6756.96元，并从欠费之日起到付清之日止每日以应缴费用的千分之三支付滞纳金；2、本案诉讼费由向小伟、唐燕承担。一审法院认定如下要素：1、向小伟、唐燕系位于重庆市九龙坡区谢家湾黄杨路10号1幢10-X号房屋业主，房屋建筑面积103.04平方米。2、2015年10月10日，中奥物业重庆分公司、向小伟、唐燕签订《奥园康城前期物业管理服务协议》，约定由中奥物业重庆分公司为向小伟、唐燕所在小区提供物业服务，收费标准为：电梯高层物业按建筑面积+赠送面积1.5元/平方米/月计收。公摊水电费根据政府规定的据实摊销及核算从简原则计费，物业服务费、公摊水电费应按月缴纳，在当月15日之前缴清，逾期将按日加收3‰的滞纳金。合同期期限为：三年,自奥园康城整体竣工，经有关部门检验合格之日起开始计算。3、中奥物业重庆分公司主张的欠费期间段内，中奥物业重庆分公司为向小伟、唐燕所在小区提供了物业服务。4、经中奥物业重庆分公司催收，向小伟、唐燕未缴纳2015年3月1日至2018年7月31日期间的物业服务费及2015年3月1日至2018年8月31日的公摊水电费。本案争议的要素为：向小伟、唐燕是否应当向中奥物业重庆分公司支付所欠物业服务费、公摊水电费、违约金及相应金额。一审法院对争议的要素评述如下：当事人订立合同后，均应当按照合同的约定履行各自的义务。中奥物业重庆分公司与向小伟、唐燕签订了前期物业服务协议，系双方真实意思表示，符合法律法规规定，中奥物业重庆分公司主张的欠费时间段，中奥物业重庆分公司向向小伟、唐燕所在小区提供了物业服务，向小伟、唐燕接受了中奥物业重庆分公司的物业管理服务，依照权利与义务相一致的原则，向小伟、唐燕应当向中奥物业重庆分公司依照合同的约定支付相应的物业服务费。至于向小伟、唐燕抗辩的本案诉讼时效的意见，一审法院认为，中奥物业重庆分公司于2019年4月起诉，向小伟、唐燕以中奥物业重庆分公司主张的诉讼请求已过诉讼时效进行抗辩，且中奥物业重庆分公司未能举示充分证据证明存有诉讼时效中止中断之情形，故对于中奥物业重庆分公司主张的2016年5月1日至2018年7月31日期间的物业服务费4173.12元（103.04平方米×1.5元/平方米/月×27个月）及2016年5月1日至2018年8月31日公摊水电费280元，一审法院予以支持，余下期间的物业服务费及公摊水电费超过诉讼时效，一审法院不予支持。至于违约金，向小伟、唐燕在审中举示的证据可以看出中奥物业重庆分公司提供的物业服务存有瑕疵，向小伟、唐燕并非恶意拖欠物业费及公摊水电费，故一审法院对于中奥物业重庆分公司主张违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“一、被告向小伟、唐燕于本判决生效后十日内向原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司支付2016年5月1日至2018年7月31日期间物业服务费4173.12元、2016年5月1日至2018年8月31日公摊水电费280元，共计4453.12元。二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司的其它诉讼请求。本案案件受理费25元，由被告向小伟、唐燕负担。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”二审中，上诉人向小伟、唐燕向本院提交如下新证据：1、案涉小区业主起诉中奥物业重庆分公司确认合同无效诉讼材料；2、案涉小区业主起诉中奥物业重庆分公司知情权诉讼材料；3、重庆市九龙坡区住房和城乡建设委员会对案涉小区业主申请政府信息公开的答复；4、关于企业质证的相关网站截图；5、案涉小区业主聚集反映的视频及照片；6、社区工作人员否认其出具证明的视频。中奥物业重庆分公司质证均不认可前述证据的关联性和证明力。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，被上诉人中奥物业重庆分公司进入案涉小区提供物业服务未经过多数业主同意并与业主之间建立正式物业管理合同关系，故其管理案涉小区缺乏法律依据。但根据本案一、二审庭审中查明的事实，可以认定在2016年7月1日至2019年6月30日期间，中奥物业重庆分公司事实上在奥园康城小区提供了物业服务，一审判决已经详细阐述理由，本院不作赘述。上诉人于二审中提交的新证据均不能达到否认前述事实的目的，故该证据依法不予采信。中奥物业重庆分公司已经事实上提供了物业管理服务，物业服务能够满足业主日常生活需要，并且没有依照法律规定形成业主多数决议正式通知被上诉人退出小区。因此，中奥物业重庆分公司与业主之间形成了事实上的物业服务关系，根据权利义务一致性原则和公平原则，业主应当交纳服务费。一审法院酌情参照该小区前期物业服务合同的价格予以主张物业服务费并无不当。业主可以按照法律、法规的规定形成多数意见，决定是否聘请被上诉人继续提供物业服务，决定服务价格等事项。上诉人以合同无效进行抗辩，但该理由不影响本案处理结果，故依法不予支持。上诉人以中奥物业重庆分公司未提供物业服务的抗辩理由，因缺乏事实依据，本院依法不予支持。综上所述，上诉人向小伟、唐燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人向小伟、唐燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡智勇审 判 员 樊 群审 判 员 陈 华二〇二〇年三月二十七日法官助理 康 佳书 记 员 张远馨