四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19271号 上诉人（原审被告）：陈俊武，男，1987年5月29日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：李蓉，四川天润华邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯咏，四川天润华邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：熊光友，男，1976年5月22日出生，汉族，住四川省荣县。 委托诉讼代理人：王志刚，四川仁勇律师事务所律师。 原审第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市高新区锦城大道895号。 法定代表人：党杰，总经理。 委托诉讼代理人：周成燕，女，系公司员工。 上诉人陈俊武因与被上诉人熊光友、原审第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初2090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈俊武上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判一审判决第三项内容，驳回熊光友关于违约的诉讼请求，但对于一审判决解除合同和退还定金无异议；2.本案一审、二审诉讼费用由熊光友承担。事实和理由：一、一审判决认定事实有误，部分事实未查明。签订《成都市存量房买卖合同》后，陈俊武积极办理解除抵押登记手续，得知银行预约还款日期安排到2019年1月29日方能还款后，陈俊武立即告知熊光友及链家公司，熊光友同意2019年1月29日完成解除抵押登记手续后双方办理过户。2019年1月底，陈俊武需出差一个月，遂与熊光友、链家公司协商延迟办理解除抵押登记。2019年1月29日，在三方微信聊天记录中，陈俊武将延迟办理解除抵押登记一事告知熊光友后，熊光友回复“好的，按流程办理”。可见，熊光友对于延迟办理解除抵押登记是完全知道并认可的，双方对延迟办理解除抵押登记手续达成了新的一致意见。而一审仅简单概括为“但陈俊武因自身原因，未履行还款义务”，有失偏颇。二、关于事实部分的补充说明。关于后续陈俊武未能向抵押权人还款，办理解除抵押手续。2019年3月，陈俊武回成都准备办理还款时，熊光友突然告知不要房子了。陈俊武多次向熊光友及链家公司表示，自己愿意尽快完成解除抵押手续，双方继续履行合同办理过户。在未得到熊光友明确答复情况下，陈俊武不敢将大笔资金用于还款，因此至熊光友起诉，案涉房屋抵押权未解除。关于熊光友强烈要求解除合同的原因。熊光友并非案涉房屋实际购买人，微信群中陈俊武、链家公司也一直与实际买房人进行联系，陈俊武只在签订合同时见过熊光友本人，在熊光友提出不想买房后，陈俊武从与链家公司的沟通中得知，熊光友本人想在老家买房，不想再为实际买房人顶用购房资格。而实际购房人在成都的社保也即将满两年，届时，他们无需借名即可在成都购房。因此熊光友才强烈要求解除合同，但其以陈俊武未解除抵押登记为借口解除合同并索要高额违约金的行为则违背诚实信用原则。且如果熊光友诚心购买案涉房屋，即使案涉房屋存在抵押的情况，熊光友依然可以根据担保法司法解释第67的条规定行使涤除权继续履行合同，而并非只有解除合同这一条路可以选择。三、一审法院适用法律错误。关于双方签订的房屋买卖合同是否具备解除条件，在陈俊武与熊光友多次沟通中，熊光友同意延迟办理解除抵押手续，应视为双方对合同的履行达成了新的一致意见。陈俊武认为解除合同的条件并未成就，陈俊武也愿意继续履行合同。关于违约金数额的认定，陈俊武因出差在外无法按银行预约时间办理解除抵押手续，当然工作原因并非不可抗力，陈俊武对于延迟办理解除抵押也存在一定的过错，如按照一审法院认定该合同解除条件成就，陈俊武可以接受解除合同，但一审法院对于违约金数额的认定过高。本案中房屋买卖合同无法继续履行双方均存在一定过错，熊光友的实际损失应当为8万元定金的资金占用利息损失。 熊光友辩称，一、陈俊武的上诉请求不成立，案涉《成都市存量房买卖合同》，是双方协议真实意思表示，合法有效；二、根据《成都市存量房买卖合同》第8.3条内容，熊光友具有合同解除权，按照合同约定，作为陈俊武未履行办理解押，案涉房屋至今都没有偿还按揭。三、陈俊武已经违约，应当承担向熊光友支付违约金的合同义务，根据《成都市存量房买卖合同》第8条3点。一审法院关于违约金的调整可以接受。 链家公司辩称，对一审判决没有意见发表。 熊光友向一审法院起诉请求：1.判令解除熊光友与陈俊武签订的《成都市存量房买卖合同》及《补充协议》；2、判令陈俊武支付违约金15万元，并退还定金8万元；3、诉讼费由陈俊武承担。 一审法院认定事实：2018年10月23日，熊光友与陈俊武在链家公司的居间下签订《成都市存量房屋买卖合同》，约定熊光友向陈俊武购买位于成都市龙泉驿区房屋，建筑面积85.16平方米，总价款75万元。熊光友于签订合同当日向陈俊武支付定金2万元，在过户递件前3日内支付14万元，尾款59万元通过房贷银行支付。房屋已设定抵押，抵押权人为农业银行。陈俊武在2018年12月23日前办理完成解除抵押登记手续，并承担相关费用。任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付合同成交价0.5%的违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方解除合同，合同解除的，违约方须向守约方支付该合同成交价20%的违约金。同日，熊光友向陈俊武支付定金2万元，双方签订《补充协议》，约定追加定金6万元，并于2018年11月6日前支付。2018年11月9日，熊光友与陈俊武再次签订《补充协议》，约定熊光友同意追加定金6万元，于补充协议签订同日支付，定金总计8万元。同日，熊光友向陈俊武支付定金6万元。后陈俊武向抵押权人申请提前偿还按揭贷款，并预约于2019年1月29日还款，但陈俊武因自身原因，未履行还款义务。 一审法院另查明，2019年3月20日，熊光友向一审法院提起诉讼，要求解除合同，2019年4月至5月，陈俊武通过链家公司转告熊光友愿意履行过户义务，熊光友不同意继续履行合同。 一审法院认为，熊光友与陈俊武签订的《成都市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点在于熊光友是否享有合同解除权。双方签订案涉合同后，熊光友已依约履行支付定金的义务，陈俊武应当按照合同约定履行偿还按揭贷款、解除抵押登记的义务，但陈俊武因其自身原因未履行相应的义务，且其逾期的期限远超合同约定的15日，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，熊光友依约享有合同解除权。熊光友要求陈俊武退还定金、支付违约金的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持，但陈俊武认为合同约定的违约金过高，请求减少至1万元，对此一审法院认为，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，一审法院结合熊光友的实际损失、案涉合同的定金支付情况、陈俊武的过错程度，将违约金调整为8万元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除熊光友与陈俊武签订的《成都市存量房屋买卖合同》；二、陈俊武于一审判决生效之日起十日内退还熊光友定金80000元；三、陈俊武于一审判决生效之日起十日内向熊光友支付违约金80000元；四、驳回熊光友的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈俊武提交的证据：张瑞琪（陈俊武妻子）与杨航（链家公司工作人员）的聊天记录，拟证明因为熊光友后面不要案涉房屋，双方后面也有进行协商，熊光友也是同意延后办理解押，陈俊武无违约行为。熊光友质证认为，首先，该证据不属于二审新证据。其次，对该证据的三性均有异议，无法确认录音对话的身份。从录音内容看，对方的回答也是敷衍性的回答，也没有正面的、直接的回复，从证据力上看也无法达到陈俊武要想证明的事实。链家公司质证认为，该证据真实性无法确定，据代理人与具体经办人了解，双方就是否继续履行一直在协商，是否达成正式的协议不清楚，据了解的事实情况与一审一致，陈俊武3月回成都办理过户，公司也组织双方协商，一直处于协商状态。对陈俊武提交的聊天记录，熊光友与链家公司对其真实性均不予认可，陈俊武也未进一步举证该录音的真实性，故该对该证据本院不予采信。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，熊光友与陈俊武签订的《成都市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈俊武在二审中主张其未能按照合同约定办理解除抵押登记手续，系因双方就延期办理解除抵押登记手续达成一致，但陈俊武并未提供有效证据予以证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，对于陈俊武的该上诉意见，本院不予支持。陈俊武未能按照合同约定履行自己的义务，导致熊光友起诉解除合同，陈俊武应当承担违约责任，一审法院结合熊光友的实际损失、案涉合同的定金支付情况、陈俊武的过错程度，将违约金调整为80000元，并无不当，本院予以维持。 综上所述，陈俊武的上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4750元，由陈俊武负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 白福群 审 判 员 冯 璐 审 判 员 龚 耘 二〇二〇年三月十九日 法官助理 刘 杨 书 记 员 杨珍梅