广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初749号原告：黄文锋，男，1987年11月26日出生，汉族，住广东省台山市。被告：开平万冠实业有限公司，住所地：广东省开平市。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：许晓峰，广东志信律师事务所律师。原告黄文锋与被告开平万冠实业有限公司（以下简称万冠公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法由审判员黄惠英适用简易程序于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告黄文锋、被告万冠公司的委托诉讼代理人许晓峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄文锋向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付逾期交付商品房违约金共72618元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，被告出让位于开平市***************住宅1004房，购房金额为383006元。合同第十一条规定，被告应于2017年7月31日前向原告交付房品房，逾期交付责任在第十二条有明确约定，体现于本合同附件十一补充协议第六条约定。因被告单方原因导致逾期交付，最终交付时间为2019年3月1日，严重违反了合同约定，被告应按日万分之三支付违约金72618元（2017年8月1日至2019年2月28日共637天）。庭审过程中，原告明确违约金计算日期为2017年8月1日至2018年11月29日。被告万冠公司辩称，一、房屋交付时间应当是2018年11月29日。二、合同约定前90天不作赔偿，应当扣减。三、因台风导致逾期交房，应当延期60天。四、违约金数额过高，应予调整。原告住址为台山市某镇，明显是出于投资目的买房，非迫切需要房屋居住，逾期交房对原告不存在任何损失。根据开平住建局相关通知，开平市公共租赁住房租金为每平方米每月不高于6.4元，涉案房屋92.31平方米，即每月租金不超590.78元，按合同的违约金计算明显过高，应当调整为每月590.78元，按335天计算为6597.04元。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有异议的证据，本院将根据证据的真实性、合法性、关联性进行认定。经审理查明，本院认定事实如下：万冠公司于2016年6月30日取得开发项目名称为“开平市***************住宅”的商品房预售许可证（编号：开预许字第20XXX9号），许可证期限为2016年6月30日至2017年6月30日。2016年12月13日，万冠公司和黄文锋签订合同编号为HY2XXXX1的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》一份，约定黄文锋向万冠公司购买上述开发项目的商品房：开平市********************（以下简称涉案商品房），建筑面积为92.31平方米，房屋总价款为383006元。合同第九条关于商品房交付条件的约定为：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条关于交付时间和手续的约定为：出卖人应当于2017年7月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；第十二条关于逾期交付责任的约定为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：详见本合同附件十一补充协议书第六条的约定。补充协议第五条约定：该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程验收竣工报告》等办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该房屋《商品房测绘报告》、《建设工程竣工备案表》作为交付条件并以此为由向出卖人主张任何权益；第六条约定：逾期交付责任按逾期时间，分别处理（不做累加）：1、逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人不作赔偿；超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日，买卖合同双方另行约定。签订合同后，黄文锋于2017年1月18日向万冠公司付清了全部购房款383006元，但万冠公司未按照约定的期限向黄文锋交付涉案商品房。2018年11月30日，涉案房屋所在工程项目取得竣工联合验收终审意见书。黄文锋于2019年3月1日收楼。再查明，开平市于2017年8月23日遭遇十四级超强台风“天鸽”、于2018年遭遇台风“山竹”。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已于2016年6月30日取得商品房预售许可证，黄文锋与万冠公司于2016年12月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行。万冠公司的逾期交房行为已明显违约，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，黄文锋请求万冠公司自逾期交房之日起支付逾期交房违约金理据充足，本院予以支持。原、被告双方对违约金计算的期限没有异议，即2017年8月1日至2018年11月29日期间，共486天。但万冠公司抗辩，合同约定的前90天不作赔偿，应扣减90天，以及因两次超强台风导致逾期，应延期60天。本院认定，合同约定的是逾期不超过90天的不作赔偿，而不是前90天不作赔偿，故不应扣减90天。另，被告主张的两次超强台风是发生在2017年8月23日之后，已经超出了双方约定的房屋交付时间2017年8月1日，该不可抗力因素与原告逾期交付房屋不存有关联性，故对被告上述抗辩意见，本院不予采纳。就逾期交房违约金，黄文锋请求按照合同约定以支付房价款每日万分之三的标准计算，万冠公司认为该标准过高，请求参照同地段同类房屋的租金标准予以调整。根据合同法第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”的规定，原、被告未对逾期超过180日的逾期交房违约金计算标准进行明确约定，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案商品房同地段同类房屋的租金价格、中国人民银行同期贷款利率等逾期利益和黄文锋因万冠公司逾期交付房屋造成的实际损失情况等因素考虑，酌定逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之二的标准计付较为合理，计得万冠公司应支付黄文锋逾期交房违约金37228.18元（383006元×486天×2‱）。原告请求的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告开平万冠实业有限公司应在本判决生效之日起十日内支付逾期交付商品房违约金37228.18元给原告黄文锋；二、驳回原告黄文锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取807.73元（原告已预交），由原告黄文锋负担393.73元，由被告开平万冠实业有限公司负担414元。原告多预交的受理费414元，由本院予以退回；被告开平万冠实业有限公司应向本院补缴受理费414元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  黄惠英二〇二〇年三月十七日书记员  许碧霞