广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1038号上诉人（原审原告）：中山市丰乐物业管理有限公司，住所地广东省中山市*******************，统一社会信用代码914**********062X4。法定代表人：尹家树，该公司经理。被上诉人（原审被告）：涂显峰，男，1975年9月10日出生，汉族，住河南省方城县***************。上诉人中山市丰乐物业管理有限公司（以下简称丰乐公司）因与被上诉人涂显峰物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初25531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。丰乐公司上诉请求：撤销一审判决，判决涂显峰向丰乐公司支付2018年6月-7月水费68.85元、2010年12月-2018年7月共92个月的公共分摊电费1419.07元。事实和理由：一、2009年4月4日，丰乐公司与涂显峰签订《前期物业服务合同》，其后，丰乐公司按约定为涂显峰及所在小区提供物业服务，并统一代为收取水费及电费。合同第十条约定的物业服务费不包括共用水费、电费，共用水电费由业主每月按户另行分摊。涂显峰未按时向丰乐公司支付物业费、水费及公摊电费，拖欠2018年6月-7月期间物业费181.55元，2018年5月-7月水费68.85元，以及2010年12月-2018年7月共92个月公摊电费1419.07元。丰乐公司在提供物业服务过程中已提供了共用电费的代交纳服务，根据三乡镇供电局提供的用电明细并按照前述合同约定计至2018年7月30日丰乐公司退场，得出2010年12月至2018年7月实际公摊电费（1397787.55-327868.61）/985户=1419.07元。根据丰乐公司与供电公司签订的合同，证明供电公司已委托丰乐公司向业主收取公摊电费，且收费标准符合国家规定。二、2010年12月13日，中山市物价局出具的收取物业服务费不再收取公用水费、电费分摊的复函，根据2011年1月1日起施行的《中山市物业服务收费管理办法》规定已被废止。2017年10月1日起施行的《中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局关于规范住宅小区服务收费的通知》（中发改价控[2017]406号）也明确，2011年1月1日之前的小区住宅前期物业服务费按照合同约定有梯灯电费分摊的，在未调整物业服务费前仍可按实分摊。本案中，丰乐公司收取物业费是按照2007年的定价收费标准，签订的前期物业服务合同是2011年1月1日之前的住宅小区，按照前期物业服务合同的约定，小区业主应当支付公摊电费。三、因业主在前述219号复函后不再交纳公共分摊费，丰乐公司不能因收取公共分摊费与业主发生冲突，又不能影响居民生活，故为小区业主代缴了公用分摊水费、电费。根据前期物业服务合同的约定，因为涉案小区一直没有成立业委会，丰乐公司在服务期内不能解除合同、也不能调整物业费，服务期限届满前又遇上物价飞涨，物业服务费用成本翻倍增长，在没有公用分摊补贴的情况下，丰乐公司自2015年起严重亏损，只能依靠物业费维持支出直到退场。本案停止收取公用分摊费的原因是由于中价[2010]219号复函，依前述理由，中价函[2010]219号复函已被废止而无效，故丰乐公司按照《前期物业服务合同》约定收取公摊电费合理合法，涂显峰拖欠的公共分摊电费应向丰乐公司交纳。涂显峰二审期间未到庭参加调查，也未提供书面答辩意见。丰乐公司向一审法院提出诉讼请求：1.涂显峰向丰乐公司支付2018年6月至7月期间共2个月的物业管理费181.55元；2.涂显峰向丰乐公司支付2018年5月至7月期间共3个月的水费68.85元；3.涂显峰向丰乐公司支付2010年12月至2018年7月期间共92个月的公共分摊电费1419.07元。诉讼过程中，丰乐公司撤回上述第1、2项诉求，同时变更第3项诉讼请求为：涂显峰向丰乐公司支付2010年12月至2016年3月期间共64个月的公共分摊电费986.88元。一审法院认定事实：2007年7月26日，中山市怡福房地产有限公司（以下简称怡福公司）（甲方）与丰乐公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定：1.选聘丰乐公司在物业竣工验收交付使用后对本物业实施前期物业管理；2.本物业竣工交付使用后，物业服务费用由业主或非业主使用人交纳。已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由房地产开发企业交纳；3.本物业工程竣工验收交付使用后，甲乙双方约定采用包干制：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按各户使用量由业主或物业使用人另行分摊；4.住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元、商铺1.5元收取物业服务费；5.业主从办理收楼手续后的次月开始缴纳物业服务费，以后每次缴纳物业服务费的时间为每月20日前；6.业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的1‰交纳滞纳金。上述前期物业服务合同还约定了其他事项。2009年4月4日，涂显峰与丰乐公司签订《前期物业服务合同》，约定：1.本物业采用包干制：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按户另行分摊；2.住宅按建筑面积每月每平方米小高层住宅1.2元、多层住宅0.8元、商铺1.5元计收物业服务费；3.乙方应在本合同生效后，2009年6月30日开始实施物业服务工作，并从2009年7月1日起计收物业服务费，以后每月收取物业服务费时间为每月10日前；4.业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的2‰交纳滞纳金。上述前期物业服务合同还约定了其他事项。丰乐公司对中山市三乡镇怡福阳光花园商住小区的物业服务管理期限至2018年7月30日止。2010年12月13日，中山市物价局向丰乐公司出具一份关于三乡镇怡福阳光花园商住小区物业服务和车辆停放保管服务收费的复函（中价函[2010]219号）（以下简称收费复函），载明：中山市三乡镇怡福阳光花园商住小区物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元收取；车位物业服务费每月按汽车位30元、摩托车位5元收取。除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊。上述复函还载明了其他收费项目和价格。最后还明确规定：小区业委会成立本文自行失效，届时到我局办理相关手续，请按要求做好收费公示。2019年1月28日，中山市发展和改革局向丰乐公司的诉讼代理人许卫出具一份关于信息公开申请的答复，载明：《关于印发的通知》（中价[2005]57号）已于2011年1月1日被废止。2016年3月25日，涂显峰与案外人高敏、付立华签订《广东省房地产买卖合同》，将涉案物业转让给案外人高敏、付立华。《中山市不动产登记资料查询结果》显示，涉案物业位于中山市**************************，权利人为高敏、付立华，建筑面积为114.91平方米，登记时间为2016年4月5日。丰乐公司因此在诉讼过程中撤回上述第1、2项，同时变更第3项诉讼请求。丰乐公司请求小区业主支付公共分摊电费数额计算陈述为：从2010年12月1日至2018年8月1日止共92个月，怡福阳光花园商住小区1-9幢楼共23条梯灯及3个配电房合计用电产生电费1397787.55元，按全区985户分摊，每户1419.07元；涂显峰从2010年12月计至2016年3月共64个月，合计986.88元。一审法院在审理丰乐公司起诉怡福阳光花园小区业主拖欠公共分摊电费系列案件（丰乐公司于2018年12月起至今向一审法院起诉的同类案件共有55件）过程中，部分业主认为丰乐公司在怡福阳光花园小区服务期间，管理不到位，服务质量差，且存在欠缴社会保险费及涉嫌挪用小区住宅专项维修资金的情况。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。涂显峰委托丰乐公司对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。丰乐公司与怡福公司及与涂显峰签订的《前期物业服务合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。本案的争议焦点是，丰乐公司是否有权要求涂显峰支付公共分摊电费。丰乐公司主张双方签订的《前期物业服务合同》中明确约定共用水费、电费每月按各户使用量由业主另行分摊，且中山市物价局出具的收费复函因其制定所依据的《关于印发的通知》（中价[2005]57号）行政文件已被废止，该收费复函也应无效。一审法院认为，根据《广东省物业管理条例》第三十七条第二款规定，“实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行”。本案中，涉案怡福阳光花园小区住宅物业服务费的定价形式应为政府指导价。根据中山市物价局于2010年12月13日出具的收费复函，怡福阳光花园小区物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米高层住宅（电梯房）1.2元、多层住宅（步梯房）0.8元收取。除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊。故丰乐公司在中山市物价局向其复函即2010年12月13日之后无权再向涂显峰收取公共分摊电费,丰乐公司主张其有权向涂显峰收取2010年12月1日至2016年3月30日期间公共电费分摊费的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。对于丰乐公司称中山市物价局出具的收费复函因其制定所依据的行政文件已被废止，该收费复函也随之无效的主张，一审法院认为，复函属于中山市物价局作出的具体行政行为，复函所依据的行政文件被废止不必然导致复函也被废止。即使复函被废止，丰乐公司也不能擅自增加收取公共分摊水电费的收费项目，应在与小区业主协商并报请物价管理部门核准同意后，经公示才能增加收费项目。再者，丰乐公司未能举证证明该复函存在无效的情形，故对于丰乐公司该主张，一审法院不予采信。综上所述，丰乐公司提供的证据不足以支持其诉讼请求，其诉求应予驳回。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《广东省物业管理条例》第三十七条第二款之规定，判决：驳回丰乐公司的诉讼请求。案件受理费50元（丰乐公司已预交），由丰乐公司负担。本案二审期间，丰乐公司提交以下证据：1.《关于印发中山市物业服务收费管理办法的通知》（中价[2010]141号）、《中山市物业服务收费管理办法》、《中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局关于规范住宅小区服务收费的通知》（中发改价控[2017]406号）及中山市住房和城乡建设局关于尹家树申请三乡镇怡福阳光花园前期物业服务合同备案信息公开的复函，拟证明一审适用政府指导价作为认定收费标准错误，该收费依据已被废止，丰乐公司收取公摊电费有合法依据；2.一审法院（2018）粤2071民初25514、25564号民事判决书，拟证明部分业主交纳过公摊电费。涂显峰二审期间没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，丰乐公司称，不清楚涂显峰有无交过公摊电费，在中价函[2010]219号收费复函出来以后，因为业主基本上不交该费用，就没有再追收过，直至2018年6月左右经相关部门建议后，丰乐公司才开始陆续起诉业主追索该费用。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，丰乐公司一审期间已明确表示放弃物业费及水费诉求，其现又上诉主张涂显峰支付拖欠水费已超出一审诉求范围，本院对此不作审查。本案二审焦点为丰乐公司是否有权向涂显峰主张公共分摊电费。本案中，虽然丰乐公司与涂显峰签订的《前期物业服务合同》约定共用水费、电费每月按户另行分摊，但中山市物价局于2010年12月13日向丰乐公司出具的收费复函明确载明除收取物业服务费外，不得再另行收取公共水、电费的分摊，而涉案怡福阳光花园小区住宅物业服务费的定价形式为政府指导价，应当按照政府指导价的有关规定执行，故丰乐公司在中山市物价局向其出具复函之日即2010年12月13日之后无权再向业主收取公共分摊电费。丰乐公司称根据2011年1月1日起施行的《中山市物业服务收费管理办法》规定，上述中价函[2010]219号收费复函已被废止，本院认为，该收费复函属于中山市物价局作出的行政行为，复函所依据的行政文件被废止并不必然导致该复函无效，丰乐公司未能充分举证证明该复函存在无效的情形，故其据此要求业主交纳公摊电费缺乏依据。至于丰乐公司根据《中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局关于规范住宅小区服务收费的通知》（中发改价控[2017]406号）认为其有权收取涉案小区公共分摊电费的问题。本院认为，首先，该通知于2017年10月1日施行，丰乐公司主张该通知施行前发生的公摊电费缺乏依据；其次，虽然涉案《前期物业服务合同》约定共用水费、电费每月按户另行分摊，但丰乐公司确认在本案合同实际履行过程中，在前述收费复函出来以后即再未向业主收取过公摊电费，在2018年6月以前也未向业主催收过公摊电费，由此可见，双方当事人已经以自身的实际行为变更了物业服务合同中关于收取公摊电费的约定，双方多年来已形成了除收取物业服务费外，不再另行收取公共水电费分摊的约定，故一审认定丰乐公司无权向业主主张公共电费分摊费，并无不当，本院予以维持。综上，丰乐公司的上诉请求不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由中山市丰乐物业管理有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  马燕清二〇二〇年三月三十一日书记员  高 丽