黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0109民初2032号原告：哈尔滨高科技开发总公司，住所地哈尔滨市南岗区开发区创业中心大楼。法定代表人：李宁，男，总经理。委托诉讼代理人：杨晓飞，黑龙江法同律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宁，黑龙江法同律师事务所律师。被告：哈尔滨睿源电气科技有限公司，住所地哈尔滨市高新区科技创新城企业加速器1号楼中源大道15255号2单元1-2层。法定代表人：王旭东，男，执行董事兼总经理。原告哈尔滨高科技开发总公司(简称高科技总公司)与被告哈尔滨睿源电气科技有限公司(简称睿源电气公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告高科技总公司委托诉讼代理人杨晓飞到庭参加诉讼，被告睿源电气公司法定代表人王旭东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高科技总公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2.判令被告立即从租赁的房屋中迁出，并将房屋返还给原告；3.判令被告向原告支付自2016年1月4日起至实际迁出之日止房屋使用费，暂计算至2018年8月8日共计948天，按照使用面积1984平方米、每日1元/平方米的标准计算，房屋使用费为1880832元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年9月19日，由原告上级主管机关哈尔滨高新技术产业开发区管理委员会（以下简称高开区管委会）与哈尔滨理工大学签订的《补充协议》，双方对在先于2011年4月22日所签订的原协议进行修改，由哈尔滨理工大学注册成立被告哈尔滨睿源电气科技有限公司，高开区管委会承诺为其提供研发、中试和办公用房，位置调整为产业园区企业加速器1号楼2单元1-2层，使用面积2000平方米，给予房租补贴3年。在此基础上，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被告租赁原告坐落在哈尔滨××新区科技创新城企业加速器1号楼中源大道15255号2单元1-2层和407、412房屋，建筑面积2119平方米，使用面积1984平方米，用于办公、研发、设计、组装、生产或测试；应收房屋保障金为0元/平方米/年，合计金额为0元整；被告在合同期满后如不签订续租合同并缴纳全部费用，须在3日内腾退出使用房屋，逾期不腾退房屋，每逾期一日原告按1元/平方米的标准向被告收取房屋使用费。原、被告签订《房屋租赁合同》后，原告依约定提供了相应房屋供被告使用，合同期内原告未向被告收取房屋租金，租赁合同期满后双方未续约，被告未按约定腾退房屋、一直占有使用原告房屋至今且未缴纳使用费。鉴于上述事实，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益、影响了加速器的整体规划布局，给原告造成了巨大的经济损失。现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院在查清事实和正确适用法律的基础上，依法支持原告的诉讼请求。被告睿源电气公司辩称，高科技总公司提交的是入驻协议的补充协议，不是正式协议。入驻协议是高开区管委会与哈尔滨理工大学在道里区友谊宫签订的，协议中比较详细的记载了关于房屋使用费用问题。理工大学在高开区有公司，学校当时跟其他企业合作，成立公司名称为哈尔滨理工大学汽车电子公司，为支持开发区工作，成立睿源电气公司。公司入驻后努力维持企业经营，但是开发区没有按照约定履行相关优惠政策的承诺。现在睿源电气公司还在承租房屋内办公。租赁期内高科技总公司没有提醒睿源电气公司合同到期后需要迁出，如果提醒，我们会迁出。原告高科技总公司为证明其主张事实成立，向本院举示了如下证据：证据一、2012年9月19日，由哈尔滨高新技术产业开发区管理委员会（以下简称高开区管委会）与哈尔滨理工大学签订的《补充协议》1份。证明：高开区管委会与哈尔滨理工大学根据2011年4月22日双方所签协议落实情况，对原协议进行修改完善、签订本补充协议，由哈尔滨理工大学注册成立哈尔滨睿源电气科技有限公司即本案被告，高开区管委会为被告提供研发、中试和办公用房，位置调整为产业园区企业加速器1号楼2单元1-2层，使用面积2000平方米，房租补贴3年。证据二、哈房权证松字第××号房屋产权证1份。证明：坐落于哈尔滨市高新技术产业开发区××大道××号科技创新城企业加速器1号楼的涉案房产，其所有权人为哈尔滨高新技术产业开发区基础设施开发建设有限公司（以下简称哈高新基础开发公司）。证据三、哈高新基础开发公司与原告签订的《委托协议》1份。证明：哈高新基础开发公司将其所有的包含涉案房产在内的相关资产委托给原告进行经营管理，原告依产权人授权可提起本诉，向被告主张权利、追缴其拖欠的租金等费用。证据四、《房屋租赁合同》1份。证明：被告租赁原告坐落在哈尔滨××新区科技创新城企业加速器1号楼中源大道15255号2单元1-2层和407、412房屋，合同约定了房屋面积、用途、租赁期限、租金标准、房屋保障金、违约责任等。证据五、深圳航天物业管理有限公司哈尔滨分公司出具的《证明》。证明：自2011年起至2018年1月31日期间，被告占有、使用本案涉案房产事实。证实六、哈尔滨德奥物业有限公司出具的《证明》。证明：自2018年2月1日起至今，被告占有、使用本案涉案房产的事实。证据七、2017年4月1日，金额为42380元的收据1张。证据八、开票日期为2017年7月11日，金额为42380元的黑龙江增值税专用发票1张。证据七、八证明：被告因使用本案涉案房产而向物业公司缴纳物业费事实。证据九、开票日期为2018年4月23日，金额为1896元的黑龙江增值税专用发票1张。证明：被告使用本案涉案房产，由物业公司代收水费事实。证据十、开票日期为2018年4月23日，金额为119411元的黑龙江增值税专用发票1张。证明：被告使用本案涉案房产，由物业公司代收供热费事实。证据十一、开票日期为2018年4月23日，金额为15870.5元的黑龙江增值税专用发票1张。证明：被告使用本案涉案房产，由物业公司代收电费事实。证据十二、（2018）黑法同律函字第0030-18号《律师函》、EMS邮寄该函件的快递单据及被告签收该函件的快递查询单各1份。证明：原告曾委托黑龙江法同律师事务所王峰律师于2018年8月2日向被告发出律师函，要求被告在限期内返还房产并交纳费用、否则原告将采取诉讼等维权措施，该函件经投递员刘志宝于8月3日、4日、5日、6日四次投递，最终被告于8月6日签收。被告睿源电气的质证意见为：对原告举示证据一无异议，但认为应有对应的正式协议、其中有对优惠政策的落实，补充协议只是对地点条款进行修改，其他内容都在正式协议中，被告公司是被动成立的。庭后查找该正式协议并将其提交法庭；对原告举示的证据四提出异议，认为在其与政府签订的正式协议中答应给被告的房补未到位；被告是依据正式协议过来的，正式协议里答应的经费一直没有到位。原被告之间3年内没有沟通，被告认为协议答应的经费应当已经做了房屋使用费。对原告举示的证据十二有异议，称未收到该律师函；对原告举示证据二、证据三、证据五、证据六、证据七、证据八、证据九、证据十、证据十一均无异议。被告睿源电气公司未向法庭举示证据。本院对原告提交证据认证如下：对证据一《补充协议》，被告提出的异议仅为该份证据应有对应的正式协议、但始终未能向本院提交，因被告并未针对该证据的真实性、合法性、关联性提出任何异议，该份证据符合证据的三要素，本院予以采信；对于原告举示的证据四《房屋租赁合同》，被告所提异议并非针对该《房屋租赁合同》本身、且未能就其主张的房补提交相应证据，其对该份证据的真实性、合法性、关联性未提出任何异议，该份证据符合证据的三要素，本院予以采信；对原告举示的证据十二,被告提出其未收到该律师函，但从原告提交的该份证据所包含的快递单据及相应快递查询单可知，该律师函已确由被告签收，故该份证据本院予以采信；对原告举示证据二、证据三、证据五、证据六、证据七、证据八、证据九、证据十、证据十一，被告均无异议，上述证据均符合证据的三要素，本院予以采信。本院经审理查明：高科技总公司是哈尔滨高新技术产业开发区管理委员会和哈尔滨科技创业中心投资设立的全民所有制企业。哈高新基础开发公司是哈尔滨高新技术产业开发区管委会资产管理局投资的有限责任公司。哈高新基础开发公司委托高科技总公司代为经营管理其所有的哈尔滨××新区加速器标准厂房，包括加速器标准厂房1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、10号楼、11号楼。委托期限：自2011年1月1日起。委托权限：1.甲方将其拥有所有权的标的资产的全部经营管理权授予乙方，由乙方自主经营管理；甲方不参与乙方的具体经营活动，保证乙方自主正常经营；甲方对合同标的资产进行使用权转让，出租或者设立抵押、担保，须事先书面通知乙方，并保证不影响乙方正常经营管理。2.授权乙方依据本合同约定履行管理职责、全面开展专业有效的经营活动，并代为收取经营收入。3.授权乙方以其自身名义（哈尔滨高科技开发总公司之名）与其他第三方就标的资产的使用、租赁、运营和管理事宜签署具体法律文件。4.授权乙方在标的资产运营管理过程中，以其自身名义（哈尔滨高科技开发总公司之名）采取合理方式进行维权，包括但不限于向目标资产所包含房产的承租人或使用人等相应当事方主张权利、追缴拖欠租金及/或费用等，在必要时可依法自主提起相应仲裁或诉讼。2011年4月22日哈尔滨高新技术产业开发区管理委员会为甲方，以哈尔滨理工大学为乙方曾签订入驻协议，对哈尔滨理工大学入驻哈尔滨××新区事宜进行协商。2012年9月19日，双方签订了《补充协议》，对原协议第2、3条款进行修改完善，签订补充协议。内容为：1、乙方哈尔滨理工大学注册成立名称最终为：哈尔滨睿源电气科技有限公司。2、哈尔滨高新技术产业开发区管理委员会承诺为其入驻创新创业广场的汽车电子驱动控制与系统集成教育部工程中心平台和哈尔滨睿源电气科技有限公司提供研发、中试和办公用房，位置调整为产业园区企业加速器1号楼2单元1-2层，使用面积2000平方米，给予房租补贴3年。睿源电气公司于2011年12月28日成立。在入驻协议和补充协议基础上，以高科技总公司为甲方，以睿源电气公司为乙方，双方签订了《房屋租赁合同III》，合同约定：“第一条甲方根据乙方要求将坐落在哈尔滨××新区科技创新城中原大道15255号企业加速器1号楼2单元1-2层和407、412，建筑面积2119平方米，使用面积1984平方米，出租给睿源电气公司用作办公、研发、设计、组装、生产或测试场所，从2014年1月1日起至2015年12月31日止，房屋租赁期限为24个月。第二条为了保障乙方在享受高新区房屋租金优惠政策之后，能切实履行所承诺的缴税指标，高新区管委会特规定收取入驻企业房屋保障金，房屋保障金暂存在财政局，应收房屋保障金为0元/平方米/年，合计金额为0元整；第三条租金标准为0元/平方米/年，房屋应交租金为0元整，实收租金0元整。第四条付款方式：本合同签订后，乙方须在本协议起始日后15天内向甲方缴纳上述房屋的全部费用共计0元，付费手续完毕，甲方出具《房屋入住通知书》，乙方持《房屋入住通知书》办理物业相关手续后入住使用房屋。第六条乙方在承租期间实现主要经济指标承诺如下：1、___年__月__日起至___年__月___日期间，完成全口径纳税额____元；2、___年__月__日起至___年__月___日期间，完成全口径纳税额____元；3、___年__月__日起至___年__月___日期间，完成全口径纳税额____元；4、乙方同意向甲方提供纳税证明作为上述所承诺指标的考核依据，经甲方上报管委会批准后确定房屋租金的优惠程度以及返还房屋保障金额度。第九条（二）本合同到期后，乙方有权优先续租，如乙方续租房屋，必须提前一个月向甲方提出续签合同申请。（三）本合同到期后，乙方交还甲方的房屋应保持房屋及设备设施的完好状态，不得留存物品及影响房屋的正常使用，对未经甲方同意留存的物品，甲方有权处置。（四）乙方在房屋使用期满后如不续租，须在期满后的3日内退出使用的全部房屋，完好无损的交给甲方。乙方对租赁房屋的装饰装修物可自行拆除、恢复房屋交付时的原状；已固定的不能拆除的添附物和装修改造部分（如隔断墙、地板等），甲方不给予乙方赔偿；第十条（二）租赁期满后，乙方续签租赁合同，未按合同约定交付租金，每逾期一日向甲方支付本协议项下租金千分之一的违约金；（三）乙方在使用期满后如不签订续租合同并缴纳全部费用，须在期满后的3日内腾退出使用的全部房屋。逾期不腾退房屋，每逾期一日甲方按每日1元/平方米标准向乙方收取房屋使用费；若乙方拒不缴纳房屋使用费，甲方有权停止一切服务（包括停水、停电、封门等），并将乙方强行迁出并将其使用房屋内的实物和保证金抵偿所欠房屋使用费等费用，由此所造成的一切损失，由乙方自行承担。”合同签订后睿源电气公司一直使用租赁房屋并缴纳物业费，至2018年11月11日。租赁合同期满后，睿源电气公司继续占有使用房屋，高科技总公司于2018年8月1日，通过黑龙江法同律师事务所向睿源电气公司发出律师函，就睿源电气公司租赁期限届满后占用租赁房屋且未缴纳租金及占有使用费事宜向睿源电气公司提出：“高科技总公司与睿源电气公司签订《房屋租赁合同》。租赁期限为24个月，从2014年1月1日至2015年12月31日。租赁期限届满后，双方未签订续租方面的任何合同，睿源电气公司属于非法占有、使用租赁房屋。鉴于上述事实，向睿源电气公司提出二点要求：一、请在收到律师函之日起七日内立即迁出、返还房产、并按照房屋租赁合同第十条第三款的约定向高科技开发总公司支付房屋使用费和其他相关费用。二、如贵公司在收到本律师函七日内未执行本律师函第一条的规定，高科技开发总公司将采取包括但不限于提起诉讼在内的维权措施。”该函件经投递员刘志宝于8月3日、4日、5日、6日四次投递，于8月6日签收。睿源电气公司入住租赁房屋后，基于对睿源电气公司的扶持，没有向其收取房屋保障金和房屋租金，睿源电气公司在承租期内2014年1月1日至2015年12月31日发生税款入库1835.01元，一直向物业公司缴纳物业费。本院认为：高科技总公司与睿源电气公司签订的《房屋租赁合同III》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定。房屋租赁合同中，出租人让渡的是对房屋的占有、使用、收益权，结合哈高新基础开发公司向高科技总公司出具的授权委托书，高科技总公司有权与相对人签订房屋租赁合同，故本院认定高科技总公司与睿源电气公司签订的《房屋租赁合同III》合法有效，对双方具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行义务。综合本案实际情况，本案争议焦点为：《房屋租赁合同III》期满后双方的法律关系与合同解除问题、迁出、租金及占有使用费支付问题等。一、《房屋租赁合同III》期满后双方的法律关系与合同解除问题。高科技总公司认为，涉案房屋在《房屋租赁合同III》约定期满后，双方未续签房屋租赁合同，睿源电气公司未将房屋钥匙交与高科技总公司，未办理迁出手续，睿源电气公司继续使用租赁物，高科技总公司没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，虽双方并未签订书面合同，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，故请求解除与睿源电气公司的租赁合同。对此,本院认为，睿源电气公司于《房屋租赁合同III》到期后，虽未提出续租申请，但未办理迁出手续、未将房屋钥匙交还，至2018年11月11日仍继续占有使用房屋并缴纳物业费，以行为表示仍然继续占有使用案涉房屋，双方在原租赁合同2015年12月31日租期届满后，达成继续履行原合同的合意，建立了不定期租赁合同的法律关系。因此，高科技总公司基于此认为睿源电气公司在原合同到期后，以上述方式使用案涉房屋的行为符合合同约定以及合同法第二百三十六条规定情形，本院予以认定。综上，根据现有证据和房屋现状，对原告主张双方为不定期房屋租赁合同关系，要求适用合同法第二百三十六条规定解除合同的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。高科技总公司于2018年8月2日向睿源电气公司发出《律师函》，已向睿源电气公司提出收到律师函之日起七日内立即迁出、返还房产、支付房屋使用费和其他相关费用。并于2018年8月20日向法院提起诉讼，请求解除房屋租赁合同。睿源电气公司于2018年8月27日收到起诉状副本。依据《合同法》的相关规定，合同自通知到达对方时解除，载有解除请求的起诉状送达被告时，发生解除合同的效力。本案《房屋租赁合同》在起诉状送达给睿源电气公司之日2018年8月27日解除。合同解除后，应当预留合理的迁出时间，根据双方合同约定睿源电气公司应于3日内，即2018年8月30日前迁出涉案房屋。二、关于涉案房屋租金支付的问题。睿源电气公司作为哈尔滨××新区招商引资企业，在入驻高新区时即承诺了高新区负责为其提供办公用房，房租补贴3年。《房屋租赁合同III》签订时间是在《补充协议》约定的3年免租期内，租金标准为0元，即租金予以免除，租赁协议与补充协议约定相符。而商业租赁合同中的免租期，因承租人需要商业氛围的培养，约定出租人给予承租人一定期间内免予支付租金的优惠激励政策，免租期内的收益体现在出租人在租赁期内所收取的租金、税收总额中，因此租赁合同期满，免租期满后，承租人仍应支付租金，但在双方不定期租赁期间，租金标准仍延续原租赁合同租金标准0元/平方米/年，故至双方解除合同，睿源电气公司无需支付租金。三、关于涉案房屋占有使用费的支付问题。合同解除后，睿源电气公司继续占有使用涉案房屋已无法律依据。根据双方合同约定，睿源电气公司逾期不腾退房屋，每逾期一日高科技总公司按每日1元/平方米标准收取房屋使用费。睿源电气公司在租赁合同解除后，最迟应当于2018年8月30日前迁出租赁房屋，故睿源电气公司自2018年8月31日后占有房屋无法律依据，应当向高科技总公司支付2018年8月31日至2018年11月11日，73天的房屋使用费144832元（1元/平方米×1984平方米×73天）。睿源电气公司抗辩高开区政府应兑现入驻开发区的政策优惠，但并未提交相应证据予以佐证，故对其抗辩主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、六十条第一款、二百一十七条、二百二十六条、二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告哈尔滨睿源电气科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告哈尔滨高科技开发总公司2018年8月31日至2018年11月11日期间的房屋使用费144832元元（1元/平方米×1984平方米×73天）；驳回原告哈尔滨高科技开发总公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10864元，由被告哈尔滨睿源电气科技有限公司负担1598元，由原告哈尔滨高科技开发总公司负担9266元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  刘丽二〇二〇年三月二十八日法官助理王祎书记员刘禹鑫