河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0303民初4728号原告（案外人）：屈燕月，女，汉族，1981年1月17日出生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：李红波，河南帝都律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：贺新科，河南帝都律师事务所执业律师。被告（申请执行人）：孙宝云，女，汉族，1960年8月3日出生，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：刘灵珊，河南一得律师事务所执业律师。第三人（被执行人）：王焕玲，女，汉族，1970年11月26日出生，住河南省洛阳市西工区。原告屈燕月诉被告孙宝云、第三人王焕玲执行异议之诉一案，本院于2019年9月20日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告屈燕月及其委托诉讼代理人贺新科，被告孙宝云及其委托诉讼代理人刘灵珊到庭参加了诉讼，第三人王焕玲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，现已审理终结。屈燕月向本院提出诉讼请求：1.解除对位于河南省××工区××中路与××交叉口西北角洛阳市国际贸易中心1幢2-1101号房产的查封，停止对上述房产的执行；2.本案诉讼费等相关费用由孙宝云承担。事实与理由：2015年9月7日，屈燕月作为买受人与王焕玲签订了房屋转让协议，王焕玲将其位于河南省××工区××中路与××交叉口西北角洛阳市国际贸易中心1幢2-1101号房产以总价款50万元出卖给屈燕月。合同签订后，屈燕月分次支付了购房款，王焕玲将上述房产交付给屈燕月使用至今，王焕玲作为房屋卖方认可上述房产的买卖行为。根据合同法、物权法、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，房屋转让协议合法有效，屈燕月在人民法院查封之前已支付全部价款并已合法占有该不动产，屈燕月已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，上述房产未办理过户手续是开发商的问题，造成整个小区无法办理房产证，属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，故屈燕月认为对上述不动产提出异议符合法律规定，且屈燕月的权利能够排除执行，法院应当予以支持。洛阳市西工区人民法院执行孙宝云与赵建华、王焕玲、洛阳和谐建筑装饰工程有限公司民间借贷一案中，屈燕月作为案外人，孙宝云系执行案件的申请人，王焕玲系执行案件的被申请人，在执行程序中，孙宝云作为申请人向洛阳市西工区人民法院申请对屈燕月所有的上述房产进行执行，贵院的执行行为侵犯了屈燕月对房屋的所有权，屈燕月对贵院的执行提出案外人异议，贵院于2019年6月25日作出（2019）豫0303执异40号执行裁定书，裁定驳回屈燕月的异议请求。被执行人王焕玲不反对案外人异议的，故将其列为第三人。孙宝云辩称，一、（2019）豫0303执异40号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，屈燕月再提起异议之诉属恶意拖延时间，没有任何依据。1.本案房产因开发商原因未办理不动产登记证书，但是早在2007年6月26日已经在洛阳市房管局办理预售登记，预售登记购房人为王焕玲，直至屈燕月起诉之前该房屋仍显示为王焕玲购买且该房屋在银行办理有抵押贷款，截止目前贷款并未偿还完毕，故贵院查封该房产并无不当。2.屈燕月诉状中辩称2015年9月7日与王焕玲签订《房屋转让合同》，王焕玲以总价款50万元将涉案房屋出卖给屈燕月，合同签订后屈燕月分次支付购房款。但是该陈述明显与事实不符，屈燕月、王焕玲签订合同明确约定“房款支付方式为乙方于2015年9月8日付给甲方30万元，2016年1月31日前支付给甲方10万元，2016年6月底支付给甲方10万元”，但是屈燕月却无法证明合同签订后按约定向王焕玲支付购房款这一事实，故该合同明显是造假，没有实际履行。3.屈燕月认可房屋是以房抵债，其与被执行人王焕玲之间均没有买卖房屋的真实意思。屈燕月提出是因为在2013年7月5日向王焕玲出借318500元，因王焕玲无法偿还该笔借款，经协商将房屋抵偿给屈燕月。二、屈燕月与王焕玲明显是恶意串通，躲避债务。1.答辩人早在2015年3月开始就多次找到赵建华、王焕玲要求偿还借款及利息，答辩人多次催促还款，但被执行人一直以没有资金为由不予偿还，答辩人于2016年8月起诉至贵院并申请财产保全，贵院于2016年8月8日查封本案房屋。这期间，屈燕月从未提出任何异议，直至2019年5月，屈燕月才提出执行异议。2.据答辩人从该房屋物业管理中心了解，该房屋为烂尾楼，根本不可能办证，房价也比同地段低得多，该房屋现在（2019年）价值也仅仅是每平方米5000元左右，2015年前后该房屋每平方米为3000元左右，并且购房风险极大。屈燕月主张2015年已经支付全部购房款50万元，但是却没有将涉案房屋解押，以全款形式购买按揭房风险明显不符合正常交易习惯，更能表明双方为逃避债务，恶意串通，出具虚假买卖合同。综上，答辩人查封涉案房屋合情、合理、合法，屈燕月诉求与事实不符，没有法律依据，应驳回其诉讼请求，维护答辩人的合法权益。王焕玲未到庭，向本院提交书面陈述词称，1.涉案房产是我和屈燕月在2015年9月7日签订房屋转让协议后，以50万元的价格卖给屈燕月，房子是我真心实意卖给屈燕月的，这个协议是合法有效的。2.2013年我在屈燕月那借过31万多，后来还了1万元，剩下30万元还不上，就冲抵房款。2015年9月7日签协议时候，我给屈燕月打了一张30万元的房款收条，屈燕月把之前的欠条还给我，这些条子当时就撕毁了。3.签完协议后，屈燕月给我转账了195000元，又给我5000元现金，这些钱确实收到了。孙宝云执行这个房子是错误的，这房子在2015年就卖给了屈燕月，并告诉过孙宝云。房子是因为开发商跑了，没办法办理房产证才未过户，这个情况孙宝云也知情。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并查明：1.2015年9月7日，王焕玲（甲方）与屈燕月（乙方）签订了《房屋转让协议》，约定：甲方将产权属于自己的位于洛阳市××工区××路与××交叉口西南角洛阳市国际贸易中心01-02-1101号的房产转让给乙方。转让价格为50万元。乙方于2015年9月8日付给甲方30万元，2016年元月31日前支付甲方10万元，2016年6月底前支付给甲方10万元。本协议签订后，该房产产权归乙方所有，所有房产手续交由乙方保管，甲方不得以任何名义、方式将该房产转让给第三人。本协议签订后，甲方在房产证没办理且没过户给乙方前，甲方应按时正常支付房屋贷款。该房屋房产证办理后甲方应及时配合乙方办理房产过户手续，且在办理房产过户前甲方将该房产没有还完的房屋贷款一次性付完；过户费及过户以后该房屋产生的费用由乙方承担。协议签订当天，王焕玲向屈燕月出具了《收条》一张，载明收到屈燕月支付房款30万元。关于该30万元，屈燕月提交了银行卡取款凭条及转账明细，称王焕玲于2013年7月5日向其借款318500元，扣除已还款项后尚欠30万元未还，该30万元用作屈燕月支付给王焕玲的部分房款。剩余20万元购房款，屈燕月转账支付了195000元，现金支付了5000元。房款支付完毕后，涉案房屋尚未办理解押，屈燕月称因王焕玲资金紧张，且当时无法办证，遂约定由王焕玲每月支付按揭，到可以办证时一次性付清，王焕玲自此将涉案房屋及相关的房屋买卖合同、发票等手续原件交付给屈燕月。2.孙宝云就其与赵建华、王焕玲、洛阳和谐建筑装饰工程有限公司民间借贷纠纷一案向本院提起诉讼，立案后其申请了财产保全，本院于2016年8月9日查封了涉案房产。案件审结后，持生效的（2018）豫0303民初636号民事判决书向本院申请执行，本院于2019年3月27日作出（2019）豫0303执173号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取被执行人赵建华、王焕玲、洛阳和谐建筑装饰工程有限公司存款571808元及迟延履行期间的债务利息，如存款不足，则查封、扣押、冻结被执行人相应价值的财产。在执行涉案财产过程中，屈燕月向本院执行局提出书面异议，要求解除对上述房产的查封和扣押。本院于2019年6月25日作出（2019）豫0303执异40号执行裁定书，认为屈燕月的主张不能产生阻却执行的效力，驳回其异议请求。屈燕月不服该裁定，遂引发了本案纠纷。3.庭审中，屈燕月提交了租赁合同、物业票据、银行凭证等证据，证明自2015年9月之后，屈燕月接收了涉案房并进行了装修，2016年2月通过洛阳懿皇房产经纪有限公司将上述房屋进行出租，上述房屋的物业费和垃圾费均由屈燕月或者承租人缴纳。孙宝云提供了一份录音，证明该小区物业管理由洛阳汇成物业管理有限公司负责，物业费由该公司统一收取。国贸中心房屋为烂尾楼无法办证，该小区房屋价格低于同地段房价且购买存在极大风险。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，屈燕月主张自己已经购买并使用涉案房产，其表示30万元购房款系抵账，缺乏具有真实购买意思而为购买者身份的证据，不能证明基础法律关系为购买而非其他，且根据现有证据也无法证实其在本院查封前已实际占有涉案房屋。另，屈燕月主张支付完毕全部购房款，但却未办理房产解押，以全款形式购买按揭房、风险房也不符合正常的交易习惯。综上，涉案房屋仍在王焕玲名下，屈燕月不享有足以排除强制执行的民事权益，故对其诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）款规定，经合议庭评议，缺席判决如下：驳回屈燕月的诉讼请求。本案受理费100元，由屈燕月负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判长  李子鸣陪审员  马凤凯陪审员  郭玥馨二〇二〇年三月十日书记员  常 鑫