文书内容重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0241民初158号原告：姚微，女，汉族，1994年08月04日出生，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住本县。被告：胡娟，女，土家族，1987年10月14日出生，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住本县。委托诉讼代理人：黄光明，重庆市秀山县中和法律服务所法律工作者。原告姚微与被告胡娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年01月09日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚微、被告胡娟及其委托诉讼代理人黄光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚微向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告履约保证金12000元，优惠补贴11322元，共计23322元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：原告与被告于2017年12月20日签订《租赁合同》，约定被告将其位于秀山爱源．凤翔商业城商铺租赁给原告使用，租赁期限为3年，自2017年12月20日至2020年12月20日。合同4.3条约定原告向被告支付履约保证金12000元，合同终止后，被告在7日内将履约保证金不计利息全部返还给原告；第13.1条约定“在本合同有效期内，若甲（被告）乙（原告）双方协商一致，可提前终止本合同。”该合同未约定年租金数额。合同签订当天，被告收到原告支付的2017年12月20日至2018年2月20日的租金88000元，履约保证金1200元。2018年12月8日被告收到原告支付的2018年12月21日至2019年12月20日的租金65000元。第二年租期届满之前，原告与被告因不能就下一年的租金数额达成一致意见，双方经数次磋商决定解除合同，约定原告及时准备搬离，被告给原告宽限期甩货，超出2019年12月20日按天计算租金；被告于2019年12月20日将履约保证金12000元退还给原告。后原告及时甩货，并将商铺钥匙交还给被告，但被告至今未退还履约保证金。原告承租的商铺开发商针对商铺租户一直有优惠补贴，被告在原告不知情的情况下领取，经协商，被告同意将优惠补贴11322元支付给原告但一直未支付。鉴于上述事实，原告为维护自己合法权益，特依法向人民法院提起诉讼，望判如所请！被告胡娟辩称，一、原、被告于2017年12月20日就位于秀山县爱源．凤翔商城商铺签订《租赁合同》这一基本的事实成立，但是双方对合同的解除或终止，没有达成一致意见，原告以《租赁合同》第13条第1项(13.1)的约定，认为可以提前终止合同的理由不成立。双方签订的租赁合同，是以年为租赁期限单位（即从2017年12月20日至2020年12月20日。租赁合同中明确约定，以商铺的建筑面积31.46平方米，按照233.10元每平方米每月计算租金，年租金88000元。所以，原告既承认合同签订当天，被告收到原告支付的2017年12月至2018年12月的租金88000元的事实，又提出“合同未约定年租金数额”的理由。显然，原告所主张的事实与理由自相矛盾。二、原告主张第二年租金期满之前，原告与被告因不能就下一年的租金数额达成一致意见，双方经数次磋商决定解除合同，约定原告及时搬离，被告给原告宽限期甩货，超出2019年12月20日按天计算租金；被告于2019年12月20日将履约保证金12000元退还给原告的事实不成立。首先，合同第四条第1项明确约定租赁费采用先付后用的方式支付，具体支付时间为乙方在前一期租赁费用期届满日30天前向甲方支付下一期租赁费。根据该条的约定，原告交付2019年的租金时间应在2018年11月20日前。然而，到2019年12月20日止原告尚未交付租金，按照合同的约定，原告已经逾期30日，被告有权单方解除合同，并不予退还履约保证金租金。后约定2019年12月21日交付钥匙，原告要求支付商铺租赁优惠补贴11322元，该补贴双方已计算在上年租金中，双方未达成协议，被告在23日通知原告解除合同。原告在24日原告才交付商铺，已构成违约。要求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的签订租赁合同、原告已支付两年租金、支付保证金的事实，本院予以确认。对双方争议的原告是否构成违约，本院查明：2019年9月第二年租赁期间届满前，原告就租赁房屋租金金额与被告协商，被告同意到时再协商，2019年12月15日双方再次协商房屋租金，原告要求租金按年65000计算，被告未同意，双方未达成一致，原告要求给予一定期限处理货物，同意被告另行招租，被告张帖招租广告，12月23日被告同意租金按65000元/年计算，原告只同意60000元，双方仍未达成协议，被告向原告发出支付租金通知书，要求原告在通知之日起3日年支付租金65000元，收到通知之日起第四日为合同解除之日，逾期按租赁合同第八条8.5项约定执行。原告于12月23日收到通知，24日将租赁房屋交付给被告。另查明：双方在2019年12月20日协商解除合同，被告同意退还原告保证金，原告要求被告支付2018年12月8日前被告在开发商处领取的优惠补贴11322元，被告提出该补贴同意支付给原告，在支付第二年度租金时已计算在其中，原告认为没有计算在租金中，双方发生争议。本院认为，本案争议焦点为：一、租赁合同效力，二、被告胡娟应否退还保证金；三、被告胡娟应否支付原告姚微优惠补贴，针对上述争议焦点，本院评述如下：一、关于租赁合同效力，原告姚微与被告胡娟签订的《租赁合同》是在双方协商一致的基础上签订，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制规定，未损害他人利益，应为有效合同，对双方均具有约束力，双方应当按照合同约定行使合同权利、履行合同义务。二、被告胡娟应否退还原告姚微保证金；被告胡娟在抗辩中认为原告姚微迟延退还租赁房屋，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案审理中，原告姚微提出从2019年9月与被告协商租金事宜，被告回答到时再说，12月15日双方再次协商，原告姚微同意按年租金65000元支付，被告胡娟未认可，原告姚微处理货物。被告胡娟贴出召租广告，23日双方因优惠补贴发生争议，同日被告胡娟书面通知原告姚微支付租金，载明因原告要求降低租金，经被告考虑同意原告要求，21日通过微信通知原告未回，现书面通知原告三日内将租金缴入被告指定银行账户，在收到通知第四日为合同解除之日，12月24日原告姚微将租赁门面交付给原告胡娟，故本院认定原被告从2019年9月起就租赁房屋租金一直在协商，因就租金及其它费用未达成一致，原告在被告书面通知的第二日将租赁房屋退还给被告，合同解除，原告未构成违约，被告胡娟应当将收取的保证金退还给原告姚微。三、关于被告胡娟应否支付原告姚微优惠补贴，原告姚微主张被告胡娟应当将优惠补贴支付给原告，被告胡娟亦认可应当支付给原告姚微，并在上年度租金中已经抵扣。2018年12月8日被告胡娟向原告姚微出具的收据载明：今收到姚微门面租金65000元整，注明;原合同中，2018年12月21日至2019年12月20日期间门面租金是92400元整，为了帮扶商家，实际收款65000元。没有说明将优惠补贴11322元在租金中抵扣，被告亦无其它证据证明，应当承担举证不能的法律后果，故应当认定优惠补贴在上年度租金中未抵扣，被告胡娟应当将优惠补贴支付给原告姚微。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第二百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告胡娟在本判决生效后十日内退还原告姚微保证金12000元、支付原告姚微商铺租赁优惠补贴11322元，上述共计23322元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费383元，减半收取计191.5元，由被告姚微负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  廖宗林二〇二〇年三月六日书记员  田 野