湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初10608号原告：易月怡，香港特别行政区居民，女，1971年9月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：张晓兰，湖南湘达律师事务所律师。委托诉讼代理人：易勋奇，男，1967年12月31日出生，汉族，系原告哥哥，住长沙市雨花区。被告：湖南天心实业发展有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区湘府中路369号星城荣域园。法定代表人：周中林，董事长。委托诉讼代理人：陈继海，男，1984年11月19日出生，汉族，系公司法务主管，住湖南省新化县。原告易月怡与被告湖南天心实业发展有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张晓兰、易勋奇，被告委托诉讼代理人陈继海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付房屋不能如期入住空置期间的损失；二、判令被告将原告位于长沙市天心区（以下简称涉案房屋）修缮整改至不漏水，更换污损中空玻璃、生锈门锁；三、判令被告支付原告花费的修缮费用25040元；四、判令被告承担涉案房屋物业管理费及滞纳金等全部费用（物业费以197.73元／月为标准，自2011年3月1日起支付至房屋修缮、不再渗漏之日止，暂计算至2019年9月30日为20366元）；五、本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告将第一项诉讼请求变更为判令被告向原告支付自2011年3月1日起至房屋全部整改符合合同约定交付标准之日止的违约金（以总房款680281元为基数，按日万分之一标准计算，暂计至2019年12月16日为218506元）；将第二项诉讼请求变更为判令被告将涉案房屋修缮整改至不漏水，更换污损中空玻璃、生锈门锁，内墙墙面砂浆抹平，管线暗埋、预留插口，向原告交付验收合格的房屋。事实与理由：2010年1月7日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》，原告向被告购买涉案房屋，总房款为680281元，被告应在2011年2月28日前将商品房交付原告使用。签约后，原告向被告交付了购房款。2011年，原告对涉案房屋进行验收，发现主卧外墙、次卧外墙渗漏；之后验房，发现飘窗、客厅、卧室阳台等多处渗水。原告要求被告进行整改。2017年11月7日，被告委托小区项目施工方长沙友仁建筑工程有限公司（以下简称友仁公司）对房屋渗漏问题整改，友仁公司出具了《星城荣域2栋1802室、7栋1808室屋顶防水方案》，但被告却未按该方案施工，房屋渗漏仍然十分严重。原告与被告沟通未果后，委托长沙星迈房屋维修有限公司（以下简称星迈公司）对房屋渗漏进行维修。被告的违约行为给原告造成了严重的损失，原告诉至本院，酿成纠纷。被告辩称：一、原告于2011年2月28日验房，未提出任何异议；房屋已验收、达到交付标准，被告已履行交房义务，不存在违约；二、原告主张被告承担违约责任已过诉讼时效；三、合同未约定房屋瑕疵须支付违约金，原告要求被告支付违约金没有依据；即使有，也请法院核实减少；四、保修期内、外，被告委托友仁公司、星迈公司进行了修缮整改；五、房屋已过保修期，被告无维修义务；六、原告委托星迈公司维修系原告个人行为，未经被告认可，被告不承担此次维修费用；六、物业费及相关费用是原告基于物业服务合同关系产生，应由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月7日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（编号200992981808），合同约定买受人购买出卖人开发建设的涉案房屋，建筑面积129.2平方米，总房款为680281元。合同第十条约定出卖人应当在2011年2月28日将经验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续；由于出卖人的原因，未按约定期限将该商品房交付买受人使用，逾期未超过30日，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在60日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日总房款的万分之一计算的延期交房责任。第十四条约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到标准的，买受人有权拒绝出卖人的交付行为，且出卖人应按前述规定承担逾期交房的责任，并按约定标准在90日内完成整改。合同附件三约定了装饰、设备标准，其中屋顶为保温隔热防水屋面，外墙为瓷砖、高级外墙砖、石材及防水涂料。合同还就双方其他权利义务作出约定。合同签订后，涉案房屋实测面积为129.15平方米，原告交纳购房款680018元，被告开具了发票。此后，被告发出收房通知，原告于2011年2月28日在《星城荣域园入伙会签单》上签字收房。据原告陈述，其凭入住指引办理了相关手续，缴纳了房屋差价、税金，领取了《住宅质量保证书》和钥匙。《住宅质量保证书》约定外墙面、地下室、厨房、厕所及卫生间地面、管道等防渗漏的保修年限为5年，门窗、五金件损坏的保修年限为2年等。次日，原告对涉案房屋进行验收并填写《房屋验收交接表》要求被告整改，验收意见为：主卧外墙渗水，次卧外墙渗水。2011年7月，原告再次验收，意见为：主卧靠北边外墙渗水，次卧靠北边、东边外墙渗水。2012年3月，原告再次验收，意见为：外墙渗水，顶漏水，飘窗渗水。2013年，施工单位委托友仁公司对小区维修整改。2013年5月12日，原告再次验收，意见为：外墙渗水，顶漏。同年5月18日，原告再次验收，意见为：南面大阳台外墙渗水严重，客厅、卧室漏水。2014年9月1日，原告再次验收，意见为：顶漏水，飘窗渗水。2015年6月，原告再次验收，意见为：次卧飘窗渗水，客厅、卧室顶漏。2015年7月，原告再次验收，意见为：主卧、次卧飘窗渗水，次卧飘窗渗水，顶漏水。2016年6月27日，原告再次验收，意见为：北向飘窗渗水，进门口下水管、卧室漏水（楼顶）。2016年7月15日，原告再次验收，意见为：顶漏，外墙渗水。2017年4月20日，原告再次验收，意见为：入户花园、餐厅顶漏水。2017年11月，原告取得了友仁公司出具的《星城荣域2栋1802室、7栋1808室屋顶防水方案》，但原告述称被告未按此方案维修。后来，被告与星迈公司签订《屋顶防水整改维修工程合同》，约定由星迈公司就涉案小区1、2、7、8、9栋屋顶进行维修。2018年10月8日，原告再次验收，意见为：屋顶多处漏水，断电，外墙渗水，厨房墙体内浸严重，客厅、卧室、餐厅顶部开裂，结构性破坏严重，漏水严重，自2011年报修至今未整改好，灌浆屋顶打穿、电线打断、无法正常用电。此后，原告见星迈公司工作人员在小区房顶上施工，遂于2019年7月28日自行与星迈公司签订《星城荣域7-1808房维修合同》，约定由星迈公司对涉案房屋漏水进行维修。随后，星迈公司对涉案房屋进行了维修。后来，涉案房屋仍然存在下列问题：餐厅、卧室、厨房屋顶漏水，卫生间墙壁渗水。原告诉至本院，酿成纠纷。另查明，星城荣域园原规划名称为新城国际公馆。根据被告提交的新城国际公馆7#栋竣工验收备案表，该栋房屋于2010年12月27日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收，并于2011年1月14日办理了竣工验收备案。原、被告均自认已办妥涉案房屋产权登记。2018年1月25日，湖南省建设工程质量安全监督管理总站向被告送达《关于尽快彻底消除质量隐患的函》，要求被告对屋面渗漏等问题进行全面排查。再查明，被告未举证证明被告、友仁公司或星迈公司对涉案房屋已修缮至适合居住使用的状态。原告未举证证明其自行委托星迈公司维修房屋得到被告同意或追认，亦未证明被告或及其委托的星迈公司对涉案房屋不进行维修或不足以将质量问题维修好，也未证明其自行委托星迈公司维修房屋具有紧急必要性，还未证明其自行委托的星迈公司已维修好房屋。原告未提供充分证据证明中空玻璃污损、门锁生锈的原因及中空玻璃、门锁的位置和数量，亦未证明内墙墙面砂浆未抹平、管线未暗埋、插口未预留是由被告或其委托的友仁公司或星迈公司在维修过程中造成的。本院认为：原告、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效。原告支付购房款后，被告应当按照约定向原告交付质量合格的房屋。原告虽述称未收房，但其已经办理了相关收房手续并签字确认，应认定原告已经收房。虽然原告已收房，但其保修期限内对房屋质量提出异议，被告此后虽进行维修但仍未修复好,已构成违约，应承担修复房屋质量问题、支付违约金的民事责任。由于原告于2012年3月即提出房屋存在外墙渗水、顶漏水问题，未超过保修期限，此后一直未修复，故被告应对餐厅、卧室、厨房屋顶漏水，卫生间墙壁渗水予以维修。被告应在指定期间内将涉案房屋维修完毕，并由原告确认或经有相应资质的房屋质量检测机构检测确认质量问题已被修复，被告至此才算履行完毕其应承担的维修义务；原告应当协助、配合被告进行维修。关于整改时间，由于原告已经收房，房屋质量问题对原告居住使用影响较大，为保护消费者利益，应适用合同第十一条约定，被告应在60日内对房屋质量问题进行整改。关于违约金，被告请求适当减少，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情调整按每日总房款的万分之零点五计算，计算公式为：以实际总房款为基数，自2011年5月1日起至房屋修复之日止，按每日万分之零点五计算。关于原告要求被告维修入户花园房顶水管泄漏问题的请求，虽然原告于2016年6月验收时提出进门口下水管漏水问题，但当时已经超过5年保修期，被告对此质量问题不予认可，故对该请求不予支持。关于原告请求被告维修厨房房顶水管泄漏的诉求，因原告在历次验收中均未提出此问题，其起诉时提出该问题已超过5年保修期，被告对此亦不认可，故本院不予支持。关于原告要求被告支付物业费及相关费用的诉求，因该项损失已通过违约金的方式得到弥补，故本院不予支持。关于原告主张的自行修缮费用，因原告未举证证明其自行委托星迈公司维修得到被告同意或追认，亦未证明被告或及其委托的星迈公司对涉案房屋不进行维修或不足以将质量问题维修好，也未证明其自行委托星迈公司维修房屋具有紧急必要性，还未证明其自行委托的星迈公司已维修好房屋，故本院不予支持。由于原告在历次验收中均未提出中空玻璃污损、门锁生锈问题，其在起诉时提出该问题已超过2年保修期，且原告未提供充分证据证明中空玻璃污损、门锁生锈的原因及中空玻璃、门锁的位置和数量，被告对此不予认可，故本院不予支持。因原告未举证证明内墙墙面砂浆未抹平、管线未暗埋、插口未预留是由被告或其委托的友仁公司或星迈公司在维修过程中造成的，故对原告要求被告将内墙墙面砂浆抹平、管线暗埋、插口预留的请求亦不支持。被告辩称其承担违约责任已过诉讼时效的意见，因原告2012年3月即提出房屋存在外墙渗水、顶漏水问题，未超过保修期限，此后原告不断请求，而被告一直未整改好，故诉讼时效中断，本案并未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条、第一百五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告湖南天心实业发展有限公司于本判决生效之日起60日内对原告易月怡位于长沙市天心区厨房屋顶漏水，卫生间墙壁渗水问题修复完毕，并由原告易月怡确认或经有相应资质的房屋质量检测机构检测确认质量问题已修复；如果被告湖南天心实业发展有限公司未能在上述期限内予以修复，则被告湖南天心实业发展有限公司应承担原告易月怡自行维修支出的维修费用；二、被告湖南天心实业发展有限公司于本判决生效之日起60日内向原告易月怡支付从2011年5月1日起至房屋修复之日止的违约金（以680018元为基数，按日利率万分之零点五计算）；三、驳回原告易月怡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务、修复义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费5364元，由原告易月怡负担2000元，被告湖南天心实业发展有限公司负担3364元（此款原告易月怡已预交，由被告湖南天心实业发展有限公司直接给付给原告易月怡）。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 曹    淑    伟人民陪审员 杨昌新人民陪审员唐红伍二〇二〇年三月十七日法官助理郭兴娟代理书记员 孙    珲    璐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。第一百五十七条买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。第一百五十八条当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。