北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初14018号原告何石麟，男，1964年3月13日出生，回族，住北京市朝阳区。委托代理人李永军，北京市鑫诺律师事务所律师。委托代理人张璋，北京市广盛律师事务所律师。被告连九健，男，1954年4月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告何石麟与被告连九健（以下均称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。何石麟及其委托代理人李永军、张璋，连九健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何石麟诉称：2009年11月5日，何石麟与连九健签订《租赁协议书》，约定：连九健将位于北京市朝阳区王四营乡观音堂村北路东：北京大健荣达汽车维修服务有限公司厂区房屋、院落及设备出租给何石麟使用，租期自2009年12月1日至2022年7月31日,年租金37万元。协议约定：合同解除或承租期满后，何石麟将使用房屋交还给连九健，何石麟出资的资产归何石麟所有。协议签订后，何石麟按约支付了租金，协议履行过程中何石麟经连九健同意对承租厂房进行了改建，并自建431.98平方米以及车间内加盖钢混结构二层457.5平方米。2017年，租赁厂房及院落实施拆迁腾退，连九健在未经何石麟同意的情况下针对租赁厂房及院落签订补偿协议，并拒绝将属于何石麟的补偿款支付给何石麟。《租赁协议书》约定：电费按照乡村规定的村民收费标准，每度1.1元由支付，但自2010年11月至2013年11月期间，连九健却按每度1.3元的标准向何石麟收取电费；自2013年12月至2017年12月按每度1.5元的标准收取电费，期间共多收取电费104960元。2018年8月25日，连九健在未经何石麟同意的情况下，擅自允许其他人员将厂房、仓库及办公室的门窗损坏，导致何石麟存放在上述房屋及院落内的物品丢失，损失金额50900元。现何石麟诉至法院，要求连九健赔偿何石麟损失25万元，返还多收取电费104960元，赔偿物品损失50900元。连九健辩称：拆迁腾退一事与何石麟无关，何石麟要求25万元补偿款，连九健不同意。《租赁协议书》约定电费标准是每度1.1元，但由于用电量较大需增容，电价也随之上涨，何石麟也表示同意，从电费上调到拆迁将近10年时间，何石麟未提出过异议，连九健不应退还电费。连九健不知道何石麟所述物品丢失一事，何石麟也未要求连九健为其保管物品，此事与连九健无关，何石麟要求连九健赔偿物品丢失损失毫无道理可言。经审理查明：2002年7月30日，连九健与北京市朝阳区王四营乡观音堂大队村民委员会（以下简称观音堂村委会）签订《租赁协议》，约定：观音堂村委会将位于北京市朝阳区王四营乡观音堂大队路东13亩场地出租给连九健使用。期限自2002年8月1日至2022年7月31日。如合同期满前该场地遇有拆迁，致使本合同不能继续履行，观音堂村委会应用书面形式提前半年通知连九健。由于连九健所投资的资产所得的拆迁利益全部归连九健所有。双方还在协议中对其他相关事项进行了约定。协议签订后，观音堂村委会将租赁场地交付给连九健。2009年11月5日，何石麟与连九健签订《租赁协议书》，约定：连九健将其向观音堂村委会承租场地内，北京大健荣达汽车维修服务有限公司厂区房屋、院落及设备（以下简称租赁场地设备）出租给何石麟。租期自2009年12月1日至2022年7月31日。电费按实际发生量，按照乡村规定的村民收费标准每度1.1元交纳。连九健确保何石麟使用房屋的合法性及正常使用权利不受任何干扰。合同解除或期满，何石麟将使用房屋交还连九健，对于更新改造后的租赁房屋和连九健不动产归连九健所有，何石麟出资的资产归何石麟所有。合同履行中如遇不可抗拒的原因，或签订本协议所依据的国家政策发生重大变化时，双方可协商变更或解除本合同。如国家建设征用土地或乡、村实施乡域改造计划统一规划使用土地，协议自动解除，连九健应退还何石麟未发生的已付房租。由连九健资产所有权所产生的补偿归连九健所有。如提前解除合同或合同期满后何石麟增建的所有不动产归连九健所有。双方还在协议中对其他相关事项进行了约定。协议签订后，连九健将租赁场地设备交付给何石麟使用。2018年8月15日，北京市朝阳区王四营乡观音堂村经济合作社（以下简称观音堂合作社）与连九健签订《观音堂村经济合作社解除租赁协议》，约定：自本协议签订之日，解除双方所签订的租赁协议。观音堂合作社对原租赁协议及补充协议确定为连九健的房屋、地上物及附属设施等给予补偿，由观音堂合作社收回该场地和场地内的所有房屋、地上物及附属设施，双方就原租赁协议及补充协议一切权利义务全部解除。协议签订之日起5日内，连九健将原租赁协议及补充协议项下场地腾空交还观音堂合作社。同时，连九健应自行解决其与第三方达成的针对租赁协议及补充协议项下场地的转租、使用等问题，自行处理债权债务关系。经双方协商一致，观音堂合作社同意给付连九健涉及原租赁合同及补充协议的房屋、地上物及附属设施等补偿价款共计2272324元。协议签订后，观音堂合作社收回了租赁场地拆除腾退，并给付了连九健相应补偿款。案件审理过程中，何石麟提供了两份平面图，证明其租赁场地期间建设了六间平房、一个配电室、一个卫生间，将露天车位改造成彩钢板车间，将铁棚改建成钣金车间及办公室，在原车间基础上加建了混凝土结构的二层，对车间旁边门面进行了装修，将原来的小院部分改成了房子，在停车场建设了一个洗车房和一个棚子。连九健仅认可何石麟在租赁场地期间重新铺设平整了地面，加建了一个约7、8平方米的彩钢板棚子和一个约10平方米左右的洗车房。案件审理过程中，何石麟提供了电费明细和支出凭证，证明自2010年11月至2017年12月期间，连九健提高电价多收取电费。连九健则表示，由于增容后电费上涨，双方协商一致提高了电价。何石麟对此予以否认，并表示其曾多次对电费涨价提出过异议，但因连九健太强硬不得不交。庭审中，何石麟未能提交自2010年11月至2017年12月期间每月的电表抄表数字。何石麟还提供了其自行制作的清单，证明其丢失物品的种类和价格。何石麟还表示：根据协议约定，连九健应确保何石麟使用房屋的合法性及正常使用权利不受任何干扰，而在协议履行过程中，连九健与原出租人签订协议对房屋进行拆迁却没有通知何石麟，导致何石麟的财产在拆迁过程中丢失，连九健应赔偿相应损失。连九健则表示，自己对此并不知情，此事与自己无关。庭审中何石麟表示，其主张的25万元损失就是针对连九健根据与观音堂合作社所签订的《观音堂村经济合作社解除租赁协议》所得的补偿款。上述事实，有《租赁协议书》、《观音堂村经济合作社解除租赁协议》、评估报告及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：何石麟与连九健所签《租赁协议书》在履行过程中，因租赁场地涉及拆除腾退，协议无法继续履行。根据协议约定，合同解除或承租期满后，何石麟将使用房屋交还连九健，对于更新改造后的租赁房屋和连九健不动产归连九健所有，何石麟出资的资产归何石麟所有。如乡、村实施乡域改造计划统一规划使用土地，协议自动解除，如提前解除合同或合同期满后何石麟增建的所有不动产归连九健所有。可见双方在协议中约定，如协议因乡、村实施乡域改造而提前终止，何石麟在协议履行过程中所建的不动产应归连九健所有。因此连九健因租赁场地内房屋、地上物及附属设施所得的补偿亦应属于连九健所有。何石麟要求连九健支付25万元赔偿款，缺乏合同依据，本院不予支持。何石麟主张连九健自2010年开始擅自提高电价多收取电费，并要求连九健退还。但多年来何石麟一直按连九健提出的价格支付电费并未提出异议，应视为双方以实际行为变更了协议约定的电价。何石麟在协议解除后又对电价提出异议，本院不予采信，对其相应诉讼请求不予支持。何石麟主张其财产在拆迁过程中遗失，并要求连九健赔偿，但何石麟未能就其主张的财产损失提供相应证据且没有证据证明其财产损失与连九健的违约或侵权行为有关，对何石麟的此项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告何石麟的全部诉讼请求。案件受理费3319元，由原告何石麟负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  甄玉斌审判员  罗 淼审判员  赵 靓二〇二〇年三月十二日书记员  贾晓茜