北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初24055号原告：北京思达优尼物业管理有限公司，住所地北京市房山区燕山迎风南路甲6号。法定代表人：高军，总经理。委托诉讼代理人：李铁，男，该公司经理。委托诉讼代理人：梁金平，女，该公司会计。被告：朱建霞，女，1971年7月21日出生，汉族，住北京市房山区。原告北京思达优尼物业管理有限公司（以下简称思达优尼公司）与被告朱建霞供用热力合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告思达优尼公司之委托诉讼代理人李铁、梁金平，被告朱建霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。思达优尼公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告缴纳2015年11月15日-2016年3月15日采暖季拖欠的采暖费2167.2元（24元/平方米*90.3平方米）；2.判令被告缴纳2016年11月15日-2017年3月15日采暖季拖欠的采暖费2709元（30元/平方米*90.3平方米）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：思达优尼公司成立于2003年10月10日，原名北京某某物业管理有限公司，2013年4月15日变更为思达优尼公司，自2003年负责被告所在小区北京市房山区某某小区的供热采暖工作。被告经原告催缴后，无正当理由拖欠2015年11月15日-2017年3月15日采暖季采暖费共计4876.2元。根据《中华人民共和国合同法》、《北京市供热采暖管理办法》的相关规定，业主接受供热服务，应缴纳相关费用，被告无正当理由拒不缴纳采暖费的行为违反法律规定，故提起诉讼，望法院判如所请。朱建霞辩称：我是涉案房屋的业主，房屋登记在我名下。不同意原告的诉讼请求：一、原告诉我2015-2016年的采暖费已经过了三年的诉讼时效；二、原告非法进入小区行使物业管理职责，擅自变更公司名称和法人不通知业主，严重违法了相关法律规定，剥夺了业主的知情权和监督权，纯属强买强卖，欺骗业主，乱收费，扰乱社会经济秩序，损害了业主合法权益，隐瞒事实真相。三、我与原告没有签订过任何供暖合同。我于2002年入住本小区，与小区开发商北京某某物业管理公司(以下简称某某物业公司)签订了相关服务合同，但是均没有与2011年6月才进入小区的原告签订任何物业服务协议和供暖服务合同。某某物业公司和原告完全是两个不同企业，业主和某某物业公司签订的《业主公约》不能代表是和原告签订的《业主公约》。且原告履行物业管理职责没有经过法定程序，没有与业主签订《业主公约》或《物业服务合同协议》，亦没有在小区主要位置向全体业主进行公告。我们与某某物业公司签的合同随着某某物业公司的变更或注销，合同自然终止，我们业主不能因为该公司法人、主要股东和公司名称变更而无限期承担责任。某某物业公司和原告的该行为属于私自买卖小区物业营业执照行为。四、原告涉嫌虚假经营、违法超标准骗取业主采暖费。原告自非法进入后每年的供暖季均使用自建燃煤锅炉供暖，并非北京热力集团城市热网供热，但是却一直按照24元/平方米的标准收取采暖费，相比北京地区燃煤直供供热价格16.5元/平方米，原告每平米多收7.5元/平方米。也就是说原告之前每年多收我677.5元/平方米的供暖费。如属实，请原告返还2003年-2015年多收的供暖费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朱建霞系北京市房山区房山某某101号房屋（以下简称涉案房屋）的业主，房屋建筑面积103.2平方米。2011年1月5日，朱建霞（甲方，用热人）与北京某某物业管理有限公司（以下简称某某物业公司，乙方，供热人）签订《北京市居民供热采暖合同（按面积计费版）》（以下简称采暖合同），约定：采暖地点为某某101号，采暖计费面积为90.3平方米。甲方取得房屋所有权证后，以房屋所有权证记载的建筑面积为准。采暖期为每年11月15日至次年3月15日。采暖期调整应当按北京市人民政府的决定执行。供热室内温度标准：采暖期内，在正常天气情况下，对符合现行国家住宅设计规范要求的住宅，或经过建筑维护结构和供热系统改造的住宅，乙方应当保证甲方卧室、起居室的温度不低于18℃；未经建筑维护结构改造或供热系统改造的住宅，当室外日平均气温在-7℃以上时，卧室、起居室温度应当不低于18℃，当室外日平均气温在-7℃以下、-9℃以上（含）时，卧室、起居室温度应当不低于16℃。缴费标准：采暖费以建筑面积为计费依据，标准为价格主管部门规定的24元/建筑平方米·采暖季。采暖费共计2167.2元/采暖季。缴费期限：每年5月1日至12月31日，甲方应当将本采暖季（当年11月15日至次年3月15日）的采暖费足额支付给乙方。逾期未支付或未足额支付的，自次年1月1日起将计收未支付部分的逾期违约金。采暖费直接向乙方支付。甲方违约责任：甲方未按合同约定的时间及数额支付采暖费的，除须按合同约定支付采暖费本金外，还应当自逾期之日起按中国人民银行公布的贷款利率标准，向乙方支付违约金。乙方违约责任：经双方共同确认或第三方检测机构认定，甲方卧室、起居室室内温度未达到本合同约定标准的，应当退还相应的采暖费，并承担其他相应责任。退费额=日热费单价*温度未达到约定标准的卧室、起居室建筑面积*温度未达到约定标准的天数*退费比例。日热费单价=采暖费总额/（本采暖季法定供热天数*计费建筑面积）。卧室、起居室建筑面积以房屋竣工图纸标明的建筑面积为准。没有竣工图纸的，双方协商确定退费部分的建筑面积；协商不成的，以乙方委托的房屋测绘部门出具的测绘数据为准，测绘费由乙方承担。退费比例按卧室、起居室约定采暖温度计：室内温度低于约定温度2度以内的，退费比例为40%；室内温度低于约定温度2度（含）以上、4度以下的，退费比例为60%；室内温度低于约定温度4度（含）以上的，退费比例为100%。甲方卧室、起居室室内温度未达到约定的天数按以下情形计算：①甲方发现室内温度未达到约定标准应当首先向乙方报修，乙方应当在接到甲方报修后6小时内入户测温，并进行调节和检修。②自甲方报修之时起，24小时之内经乙方调节、检修，温度达到约定标准的，不计入退费天数；24小时内经乙方调节、检修，仍未达到约定标准的，自甲方报修当日起至温度达到约定标准日止的天数，计入退费天数。③双方对室内温度存在争议的，任一方均可委托经本市有关部门认定的第三方检测机构进行室温检测。双方委托不同的检测机构测温时，以甲方委托检测机构的检测数据为准。经检测，温度符合标准的，检测费由甲方承担；温度不符合标准的，检测费由乙方承担。合同自双方签字、盖章之日起生效，有效期为1年，自2010年11月15日至2011年3月15日。合同有效期届满，如双方未订立新合同的，本合同自动延续。合同签订后，某某物业公司为北京市房山区某某小区（以下简称某某小区）提供了供热服务。后双方未签订新的采暖合同。2013年4月17日，某某物业公司更名为思达优尼公司，并继续为某某小区供暖至2017年3月15日。朱建霞于2015年3月交纳了2014年-2015年度的采暖费2167.2元，未交纳2015年至2017年度的采暖费。思达优尼公司于2019年8月15日向本院提起本案诉讼。诉讼中，思达优尼公司提交了：证据1.北京市房山区某某发展和改革委员会关于《某某地区燃煤锅炉实施清洁能源改造专项工作会会议纪要》（以下简称会议纪要）、燃煤锅炉清洁能源改造基本情况证明、原燃煤锅炉拆除照片以及北京市发展和改革委员会发布的本市现行供热销售价格表，以证明其已按照政府规划于2016年年底完成了燃煤锅炉实施清洁能源改造工作任务，故2016年-2017年采暖季的供热价格调整为30元/建筑平方米·采暖季。朱建霞对该组证据持有异议，其不认可原告的证明目的，并称据此可以认定思达优尼公司之前多收取了业主采暖费7.5元/平方米·采暖季。证据2.催缴采暖费通知照片打印件，以证明思达优尼公司曾于2018年12月25日在朱建霞住处张贴催缴采暖费的通知，故其追缴2015年-2016年采暖季采暖费的诉讼请求未过诉讼时效。朱建霞对该证据的真实性及证明目的均不予认可，称上述照片并非其住处，其并未收到过思达优尼公司的催缴通知。朱建霞提交了：证据1.北京市质量技术监督局行政处罚决定书、锅炉照片及锅炉型号、参数，以证明：根据思达优尼公司使用劣质燃煤的吨数及使用天数，可以推算出思达优尼公司提供的热值必然会导致其供暖不达标。思达优尼公司对该组证据的关联性和证明目的不予认可。证据2.锅炉工赵某的书面证言、小区居民群体维权照片、供暖锅炉照片打印件等，以证明思达优尼公司提供的供暖温度不达标。思达优尼公司对该组证据持有异议，不认可其证明目的。证据3.测量温度的照片打印件若干，以证明朱建霞曾于2015年-2017年期间多次自行进行室内测温，显示温度均不达标。思达优尼公司对此不予认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。本案中，某某物业公司与朱建霞签订的采暖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应予认定合法有效。根据双方的合同约定，“合同自双方签字、盖章之日起生效……合同有效期届满，如双方未订立新合同的，本合同自动延续”。后某某物业公司更名为思达优尼公司，不影响原合同对双方的约束力。现思达优尼公司为朱建霞提供了供暖服务，朱建霞亦应交纳相应的采暖费用。朱建霞以其与思达优尼公司并无合同关系为由拒交采暖费，无事实及法律依据，本院不予采信。关于思达优尼公司要求朱建霞给付2015年-2016年采暖季采暖费一节，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，根据双方之间的合同约定，朱建霞应于2015年5月1日至12月31日将该采暖季的采暖费足额支付给思达优尼公司。现朱建霞未在约定的履行期限内交款，思达优尼公司最晚应于2018年12月31日前主张权利，但其直至2019年8月才以诉讼的方式向朱建霞主张权利，已经超过了诉讼时效。现思达优尼公司未能提供有效证据证明存在诉讼时效中断、中止或延长的情形，故对朱建霞提出的诉讼时效抗辩，本院予以采信，对思达优尼公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于思达优尼公司要求朱建霞给付2016年-2017年采暖季采暖费一节，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。朱建霞主张涉案房屋在2016年-2017年供暖季存在温度不达标的情况，但其未提交充分有效的证据，故对其该项答辩意见，本院不予采信。思达优尼公司提交的会议纪要等证据之间可以相互印证，本院可以认定思达优尼公司在该采暖季系以燃气锅炉的方式向小区供热的事实。思达优尼公司现以燃气供热的价格标准要求朱建霞按照90.3平方米的面积交纳采暖费，不违反双方的合同约定，本院不持异议，对思达优尼公司的该项诉讼请求，本院予以支持。本院需要指出的是，业主方如在供暖季发现供暖温度不达标时，应尽快联系供暖公司上门进行维修和测温。对于供暖公司提供的维修和测温服务，业主方应积极予以配合。如果双方对于供暖公司测温数据持有异议，双方可以根据供热采暖合同的约定委托具备室温检测资质的第三方机构进行检测，以期能够及时固定相关证据，尽早解决相关问题。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第七十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、朱建霞于本判决生效后七日内给付北京思达优尼物业管理有限公司2016年-2017年采暖季的采暖费2709元；二、驳回北京思达优尼物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由朱建霞负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 万 青二〇二〇年三月十六日书记员 徐子焱