重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初28075号 原告：石峰，男，汉族，1987年4月24日出生，住重庆市渝北区。 被告：陈星容，女，汉族，1984年10月10日出生，住重庆市渝中区。 原告石峰与被告陈星容房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法由审判员万园薇适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次庭审原告石峰及被告陈星容到庭参加了诉讼。第二次庭审原告石峰到庭参加了诉讼，被告陈星容经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告石峰向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方的房屋租赁合同，被告搬离坐落于重庆市北部新区×路×号×幢×单元的房屋。2.判决被告支付拖欠的2018年7月15日至被告搬离租赁房屋之日止的房屋租金或房屋占有使用费（解除前为租金，解除后为房屋占有使用费，按合同约定的租金标准计算，其中2019年7月15日至2019年10月14日租金自愿按2205元/月计算）。3.判决被告支付2018年5月至2019年11月期间物业管理相关费用8297.62元，包括物管费7658.9元、水费及公摊费132.22元、电费及公摊费506.5元。4.判决被告向原告支付违约金，违约金以年利率24%为标准，分别按以下方式计算：以2018年6月应付的2018年7月15日至2018年10月14日租金6615元为本金，从2018年6月1日起计算至付清之日止；以2018年9月应付的2018年10月15日至2019年1月14日租金6615元为本金，从2018年9月1日起计算至付清之日止；以2018年12月应付的2019年1月15日至2019年4月14日租金6615元为本金，从2018年12月1日起计算至付清之日止；以2019年3月应付的2019年4月15日至2019年7月14日租金6615元为本金，从2019年3月1日起计算至付清之日止；以2019年6月应付的2019年7月15日至2019年10月14日租金6615元为本金，从2019年6月1日起计算至付清之日止；以2019年9月应付的2019年10月15日至2019年12月14日租金6945.75元为本金从2019年9月1日起计算至付清之日止）。5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月12日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于重庆市北部新区×路×号×幢×单元的房屋出租给被告，租赁期限为2016年7月15日至2021年7月14日，合同还对租金计算方式、支付时间及物管相关费用的承担、违约责任等进行了约定。合同签订后，被告从2018年7月起欠付原告租金至今。原告为维护合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。 被告陈星容未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：原告系位于重庆北部新区×路×号×幢×单元×号房屋的产权人。 2016年7月12日，以原告为甲方（出租方）、被告为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》。合同约定：原告将其坐落于重庆市北部新区×路×号×幢×单元的房屋出租给乙方使用，租期自2016年7月15日至2021年7月14日；租金每月2100元，支付方式为3个月付，乙方于所付租金到期前15日支付下次应交租金；租赁期间产生的水、电、气和物管方面的相关费用由乙方支付；在租赁期内，乙方未经甲方同意，逾期交纳本合同约定的房屋租金及其它使用费用的，每逾期一日，则每天应向甲方支付日租金3倍的滞纳金。合同第十条关于其他事项约定：物业管理费从本合同签订的次月起至合同到期日止，由乙方承担；租金自签合同日起第三年开始每年递增5%。 2019年10月16日，重庆融创物业管理有限公司为原告开具增值税发票一张，名称为物业管理服务、商铺电费、公摊电费（损耗）、商业用电（损耗）、公摊电费，金额为7304.38元；同日，重庆融创物业管理有限公司为原告开具增值税发票一张，名称为公摊水费，金额为113.68元；2019年12月8日，重庆融创物业管理有限公司为原告开具增值税发票一张，名称为物业管理服务、公摊电费、公摊水费，金额为1282.66元。上述三张发票共计8700.72元。重庆融创物业管理有限公司另出具清单一份，载明了案涉房屋2018年5月1日至2019年12月31日的物业费、2018年4月1日至2018年11月20日的商业用电、2018年2月28日至2019年11月30日的公摊水费、2018年2月28日至2019年11月30日的公摊电费、2018年7月31日至2019年11月30日期间的公摊电费（损耗）、2018年7月20日至2018年11月20日的商业用电（损耗）（税率）明细，该清单的金额总和与前述发票金额总和相吻合。 2019年11月12日，本院向被告邮寄原告的起诉状副本等文书材料，被告于2019年11月15日签收。 庭审中，原告陈述：《房屋租赁合同》中对解除合同没有明确约定，原告是依据《中华人民共和国合同法》关于根本违约等的规定，要求解除与被告的合同；2019年7月15日至2019年10月14日租金本应为2315.25元/月，但原告自愿按照2205元/月计算。 上述事实，有原、被告的陈述、《房屋租赁合同》、房产证、发票、清单等证据在案为证，足以认定。 本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自义务。 关于合同解除。根据《房屋租赁合同》的约定，被告应自2016年10月15日起支付租金，租金每3个月支付一次，支付时间为上期租金到期前15日。现被告未对支付租金情况进行举证，本院采信原告的陈述，认定被告自2018年7月15日起无故拖欠原告租金。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”原、被告签订的《房屋租赁合同》虽然没有对合同解除进行明确约定，但被告自2018年7月15日至今不缴纳租金的行为已构成根本违约，原告要求解除合同符合前述法律规定。被告于2019年11月15日收到本院送达的起诉状副本，故《房屋租赁合同》于2019年11月15日解除。 关于原告要求被告搬离的诉讼请求。《房屋租赁合同》已于2019年11月15日解除，被告占有、使用案涉房屋的权利基础已经丧失，故对原告要求被告搬离案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。 关于租金。根据《房屋租赁合同》的约定，2018年7月15日至2019年7月14日，被告应按2205元/月的标准支付租金；2019年7月15日至2019年11月15日合同解除之日，被告应按2315.25元/月的标准支付租金，原告自愿按2205元/月计算2019年7月15日至2019年10月14日的租金系对其权利的处分，本院予以确认。因此，被告应支付原告2018年7月15日至2019年11月15日（合同解除之日）的租金35467.43元（2205元/月×15个月+2315.25元/月×1个月+2315.25元/月÷30天/月×1天）。 关于房屋占有使用费。《房屋租赁合同》解除后至被告实际返还房屋之日，被告仍然实际占有该房屋，给原告造成损失，应当支付房屋占有使用费，该费用应参照《房屋租赁合同》解除时的租金标准计算。因原、被告双方没有关于租赁合同解除后房屋占有使用费递增的约定，故房屋占有使用费不应按原合同约定递增。因此，被告应以2313.25元/月为基数，自2019年11月16日起至被告搬离之日止向原告支付房屋占有使用费。 关于物业管理费、水费、电费及公摊费。根据《房屋租赁合同》的约定，被告应当支付其占有使用案涉房屋期间的物管费、水费及电费。根据原告举示的缴费发票及明细清单，原告支付了被告使用案涉房屋期间的物管费、水费、电费及公摊费共计8700.72元。本案中，原告仅主张8297.62元系其对自身权利的处分，本院予以确认。因此，被告应当支付原告物业管理费、水费、电费及公摊费共8297.62元。 关于违约金。根据《房屋租赁合同》的约定，在租赁期内，乙方未经甲方同意，逾期交纳本合同约定的房屋租金及其它使用费用的，每逾期一日，每天应向甲方支付日租金3倍的滞纳金。由于被告未按时缴纳房屋租金，故被告应支付原告逾期缴纳房屋租金的违约金。关于违约金标准，《房屋租赁合同》约定的每日支付日租金3倍的滞纳金标准明显过高，虽原告自愿调整为年利率24%的标准，但违约金作为惩罚性款项，其数额应当相当于因违约给守约方造成的损失，故适用年利率24%的标准仍然有违公平原则，本院酌情按照中国人民银行同期贷款利率（2019年8月19日前）、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日后）的1.3倍予以支持。因此，被告应当支付原告逾期支付房屋租金的违约金的计算标准为：以2018年7月15日至2018年10月14日租金6615元为基数，自2018年7月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2018年10月15日至2019年1月14日租金6615元为基数，自2018年10月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2019年1月15日至2019年4月14日租金6615元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2019年4月15日至2019年7月14日租金6615元为基数，自2019年4月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2019年7月15日至2019年10月14日租金6615元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2019年10月15日至2019年11月15日租金2392.43元为基数，自2019年10月1日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 被告陈星容经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不能答辩、举证、质证、辩论的法律后果。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告石峰与被告陈星容签订的《房屋租赁合同》于2019年11月15日解除； 二、被告陈星容于本判决生效后五日内搬离位于重庆北部新区×路×号×幢×单元的房屋； 三、被告陈星容于本判决生效后五日内支付原告石峰2018年7月15日起至2019年11月15日的租金35467.43元及2019年11月16日起至被告搬离之日止的房屋占有使用费（该占用使用费以2315.25元/月为标准计算）； 四、被告陈星容于本判决生效后五日内支付原告石峰物业管理费、水费、电费及公摊费共8297.62元； 五、被告陈星容于本判决生效后五日内支付原告石峰违约金。该违约金以2018年7月15日至2018年10月14日租金6615元为基数，自2018年7月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2018年10月15日至2019年1月14日租金6615元为基数，自2018年10月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2019年1月15日至2019年4月14日租金6615元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2019年4月15日至2019年7月14日租金6615元为基数，自2019年4月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2019年7月15日至2019年10月14日租金6615元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以2019年10月15日至2019年11月15日租金2392.43元为基数，自2019年10月1日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 六、驳回原告石峰其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费980元，减半收取490元，由原告石峰承担30元，被告陈星容承担460元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  万园薇 二〇二〇年三月二十四日 书记员  刘 睿