广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终8号上诉人（原审被告）：黄晏国。被上诉人（原审原告）：广东省梅州市梅县区南口镇葵岗村民委员会。法定代表人：管建安，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：曾思梅，梅州市梅县区公职律师事务所律师。上诉人黄晏国因与被上诉人广东省梅州市梅县区南口镇葵岗村民委员会租赁合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅县区人民法院（2019）粤1403民初1693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄晏国上诉请求：1.撤销广东省梅州市梅县区人民法院（2019）粤1403民初1693号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.所有诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人没欠被上诉人债务，均是按时交付租金。上诉人租赁校舍后，投入十多万元用于筹备开办幼儿园，购置了大量的用品，并尝试开展了招生工作，上诉人种草种树美化绿化（含隔离保护功能）、部分场地硬底化（预备给幼儿做操使用），不存在改变场地用途的情况，表明上诉人切实履行了合同，不存在违约行为。综上所述，上诉人并无《中华人民共和国合同法》第九十四规定的可以解除合同的事实和行为，因此，一审法院认定事实错误。二、根据梅州市梅县区教育局的文件，启新小学的主体责任人是梅州市梅县区南口镇中心小学，自发文之日起，被上诉人原行使的托管管理权自行撤销，管理权归还给梅州市梅县区南口镇中心小学，被上诉人只是依据原合同收取租金。新上任的梅州市梅县区南口镇中心小学校长曾到启新小学巡视了解情况，其对上诉人的租赁行为并无异议。所以被上诉人不具有对租赁合同取消、起诉的权利。三、在上诉人承租之前，被上诉人曾将启新小学“借给”第三方使用，每年租金仅100元，上诉人承租后，租金涨了40倍，所以并无优惠租金给上诉人的事实。四、一审法院认定事实错误，不能把因客观未能实现的用途和承诺当作债务看待处理。广东省梅州市梅县区南口镇葵岗村民委员会辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、上诉人对承租的学校未按租赁合同的约定用途开办幼儿园，而是用于家庭生活居住，不能实现被上诉人方便本村儿童就近读幼儿园的合同目的，依法被上诉人可以解除租赁合同。二、合同期限届满，上诉人以自己的行为表明不再开办幼儿园，根据法律规定被上诉人可以解除合同。三、上诉人违反租赁合同“乙方如需对校舍和坪地进行改造，必须征得甲方的同意后方可实施”的约定，擅自在学校种植草木，破坏了学校的原有面貌，对租赁造成了损害。四、合同解除的情况下，上诉人应向被上诉人支付使用学校期间的剩余租金，自行移除种植的植物，将学校恢复原状后返还给被上诉人。广东省梅州市梅县区南口镇葵岗村民委员会向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原告与被告2013年3月28日订立的关于葵岗村红星小学（启新小学）的《租赁合同》并将租赁物返还给原告；2.补交租金按333元/月的标准2019年8月1日起至租赁物返还之日止；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：梅县区南口镇葵岗红星小学（又名啟新学校、启新学校、启新小学、启星小学）是梅县区教育局管理的资产。该校大约在1987年9月份开始闲置。2007年5月9日原告葵岗村委（时称：梅县南口镇葵岗村民委员会）向梅县南口镇中心小学申请将葵岗红星小学借给葵岗村委用作老人活动中心使用。梅县南口镇中心小学于2007年6月14日书面答复同意原告以上的申请。2013年3月28日原告（甲方，时称：梅县南口镇葵岗村民委员会）与被告黄晏国（乙方）签订《租赁合同》，约定：1、乙方向甲方租赁原葵岗村启新小学校园校舍开办幼儿园，租期30年，从2013年8月1日起至2043年7月31日止。2、租金为阶梯式，第一个十年每年4000元，第二个十年每年5000元，第三年十年每年6000元。前五年的租金乙方于2013年底一次性付给甲方，第六年起每年的租金在当年的年底前交付。3、乙方承诺给葵岗村的儿童八折保教费优待。4、乙方如需对校舍和坪地进行改造，必须须得甲方的同意后才可施行。5、甲方协助乙方成立幼儿园监事会，以维护幼儿的健康和合法需要，并支持乙方在办学过程中得到公平、合理的待遇。6、甲方保证让乙方以村民身份的待遇开设水电户头和用电用水。7、如遇政府征用、复办或开发拆迁等致双方无法继续履行合同，甲方不承担赔偿责任，但应积极为乙方争取合法权益。8、如有未尽事宜，双方应积极协商，以公平公正、合理务实的原则实现多赢。9、本合同一式三份，甲乙双方各一份，南口镇司法所备案一份。合同签订后，被告黄晏国利用红星小学校园校舍于2013年7月向教育部门申办幼儿园。但因被告没办法提供红星小学校园校舍的安全资质证明，教育部门于2013年8月对被告的申请不予批准。一审庭审中，被告陈述其在2013年8月教育部门不予批准开办幼儿园后，就没有再进行继续申报开办幼儿园工作，被告将租赁物用于家庭居住至今。被告黄晏国按合同约定支付了租金至2019年7月31日。2019年8月1日起的租金未缴交。被告租赁葵岗红星小学后，未征得原告同意，在该校园内进行种植植物及部分校园硬底化。一审法院认为，原告在2007年6月14日起经南口镇中心小学同意取得葵岗红星小学的管理权。原告葵岗村委（甲方）与被告黄晏国（乙方）于2013年3月28日签订的《租赁合同》系双方自愿签订的，其中约定租赁期为30年，因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效的规定，该合同条款约定的租赁年限超过20年的部分无效。但该合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效。原告与被告签订的《租赁合同》，除第1条中超出20年租赁期限的合同内容及第2条“第三个十年每年6000元”无效外，其他部分内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以认定。从双方签订的《租赁合同》可看出，双方签订合同的目的是开办幼儿园，被告应履行的主要合同债务是进行申报并开办幼儿园。但自签订合同至今已六年多，被告仍未将租赁物开办幼儿园。同时被告表示其在2013年8月后，就没有再继续进行申报开办幼儿园工作，而是将租赁物用于家庭居住。被告的做法应视为明确表示不履行主要债务或以自己的行为不履行主要债务，致使原、被告签订合同的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告请求解除双方签订的《租赁合同》，将租赁物返还给原告，理由正当，于法有据，予以支持。关于原告的第2项诉讼请求，《租赁合同》约定租金第一个十年每年4000元，即333元/月。2019年7月31日前的租金已缴交，自2019年8月1日起的租金未支付，故原告请求被告按333元/月的标准支付自2019年8月1日起至租赁物返还之日止的租金，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除原告广东省梅州市梅县区南口镇葵岗村民委员会（时称：梅县南口镇葵岗村民委员会）与被告黄晏国于2013年3月28日签订的《租赁合同》；二、被告黄晏国应在判决生效之日起15日内自行移除其在租赁物内种植的植物并将葵岗红星小学（启新小学）校园校舍（现有场地、教学楼、一切设施、财产）返还给原告广东省梅州市梅县区南口镇葵岗村民委员会管理；三、被告黄晏国应在本判决生效之日起15日内支付自2019年8月1日起至返还葵岗红星小学之日止的租金（按333元/月的标准）给原告广东省梅州市梅县区南口镇葵岗村民委员会。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元（已由原告预交50元），由被告黄晏国负担。二审中，本院依职权向梅州市梅县区教育局调取了《关于进一步规范闲置学校管理的通知》，向梅州市梅县区南口镇中心小学的相关人员进行了询问，并就涉案校舍的有关情况向梅州市梅县区南口镇人民政府作了书面征询。本院对调取的证据、询问笔录、复函等均组织双方当事人进行了质证。本院查明，根据梅州市梅县区教育局的《关于进一步规范闲置学校管理的通知》，涉案的启新小学校舍的管理主体为梅州市梅县区南口镇中心小学。梅州市梅县区南口镇中心小学主张已通过协议形式将该校舍移交给梅州市梅县区南口镇人民政府。梅州市梅县区南口镇人民政府则认为，梅州市梅县区南口镇中心小学协议移交的是其他校舍，但未包括涉案启新小学的校舍；广东省梅州市梅县区南口镇葵岗村民委员会是向梅州市梅县区南口镇中心小学借用启新小学校舍，梅州市梅县区南口镇人民政府并未委托该村委会对启新小学校舍进行管理。一审查明的其他事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案属租赁合同纠纷。据查明，涉案的启新小学校舍是由广东省梅州市梅县区南口镇葵岗村民委员会于2007年5月9日向梅州市梅县区南口镇中心小学借用的，此后，梅州市梅县区南口镇中心小学并未委托该村委会管理涉案校舍；且梅州市梅县区南口镇人民政府也未委托该村委会对涉案校舍进行管理。同时，本案双方于2013年3月28日签订《租赁合同》，至今未得到梅州市梅县区南口镇中心小学的追认。因此，广东省梅州市梅县区南口镇葵岗村民委员会与黄晏国签订的《租赁合同》应属无效，该《租赁合同》自始没有法律约束力。现黄晏国上诉要求继续履行无效的合同，无法律依据，其上诉主张不予支持。一审法院未依法审查涉案的《租赁合同》的效力，即基于广东省梅州市梅县区南口镇葵岗村民委员会的请求判令解除诉争的合同不妥，但鉴于诉争的合同为无效合同，不存在继续履行的可能，为减少当事人诉累，及早化解矛盾纠纷，一审判决可予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人黄晏国负担。本判决为终审判决。审判长  肖庆浪审判员  周展明审判员  曾柳青二〇二〇年三月六日书记员  朱 棋