四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初1713号 原告：罗海丽，女，1987年7月19日出生，汉族，居民，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人：何金朋，四川嘉州律师事务所律师。 原告：余鹏，男，1986年2月5日出生，汉族，居民，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人：何金朋，四川嘉州律师事务所律师。 被告：乐山金隆利置业有限公司，住所地：四川省乐山市市中区，统一社会信用代码：91511100314440498R。 法定代表人：李瑞，总经理。 委托诉讼代理人：罗攀，四川弘齐律师事务所律师。 原告罗海丽、余鹏与被告乐山金隆利置业有限公司（以下简称“金隆利公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，本院依法适用简易程序于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告罗海丽、原告罗海丽与余鹏共同的委托诉讼代理人何金朋，被告金隆利公司的委托诉讼代理人罗攀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗海丽、余鹏向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2019年8月21日解除合同编号为2017022600017《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同》补充协议；2、被告返还原告已付购房款228563元并支付资金占用利息（利息以228563元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2017年2月26日计算至款清之日止）；3、由被告承担本案案件受理费。事实和理由：二原告系夫妻关系。二原告于2017年2月26日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同》补充协议,约定购买被告开发的位于乐山市市中区,用途为商业。二原告于2017年2月26日付清房款228563元。《商品房买卖合同（预售）》第十八条约定交房日期为2017年12月23日。被告开发的房产未依照合同约定取得房屋面积实测报告书,也一直未竣工验收。被告的编号为51110020160429040Ｓ建筑工程施工许可证已于2018年12月17日到期。乐山市城市管理行政执法局于2019年7月30日向被告下发了《责令暂时停止施工通知书》,瓷龙广场（一期）工程处于停工状态。原告于2019年8月21日向被告以ＥＭＳ邮寄了《合同解除通知函》,被告于2019年8月22日签收且未在三个月内提出任何异议。现原告认为:被告开发的房产不具备合同约定的交付条件、房屋一直未竣工验收,施工许可证也过期并被政府部门勒令停止施工。无法办理产权证,无法达到房产用于处分、收益的根本使用目的。原告为维护自身的合法权益,特诉至贵院,请求支持诉求。 被告金隆利公司辩称：1、本案案涉房屋原告已获得使用收益，其无权解除合同。2、案涉房屋是否具备交付条件、是否交付，不能成为原告解除合同的事由，原告不因此享有合同解除权。双方在合同中已经对逾期交付，原告不享有解除权进行了约定，同时，原告并未提前向被告发出催告，故本案不应适用《商品房买卖合同解释》第十五条。3、双方并未就违约条款进行约定，且合同存在继续履行的可能，原告无权主张违约金。4、即使解除合同，资金占用利息应当自合同解除之日起计算。根据该项目的特点，即便逾期交房，从原告买受人购房目的以及规范市场交易行为、稳定市场交易行为的角度考虑，也应当继续履行合同。更为重要的是，被告就案涉项目进行调规也进行了相应的公示，该事项属于公开事项，在公示期内原告并未提出异议，其已经以默示同意的方式同意了调规。需要说明的是，被告调规并不涉及对原告所购房屋的设计、规划变更，而双方签署的合同中指向的调规对象应当为原告所购房屋，在对合同标的无影响的情况下，原告不享有解除权，被告亦不应当承担违约责任。项目在承建进行营销时就已经对商业模式进行公示，原告一是对商业模式的认可，才选择购买被告的房屋，虽然说原告与兆邺公司签订的租赁协议与被告无关，但是在公司已经与其签订的租赁协议，原告已经实际计取租金的情况下，虽然租赁合同约定前三年不收取租金，但是原告在购买案涉房屋时，前三年的租金已经冲抵了房款，实质上原告是收取了租金的。其次，案涉租赁合同一经签订便成立、生效；租赁期限、收取租金的节点均开始计算，双方均已履行租赁合同。在租赁关系项下，只有取得房屋后，才有权对外出租。而在原告已经与他人履行租赁合同，且已经实际取得相应的收益，已经达到当时原告购买房屋的目的，现原告提出解除合同，于法无据。综上，请求驳回原告的全部诉请。 本院经审理认定事实如下：2017年2月26日，罗海丽、余鹏（买受人）与金隆利公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，编号为2017022600017。《商品房买卖合同（预售）》约定项目名称为乐山市中心城区青江片区鹤翔路西侧瓷龙广场（一期）（乐山国际旅游世界城）；罗海丽、余鹏购买金隆利公司开发的位于该项目的乐山市市中区，价款为228563元；第十二条关于规划、设计变更的约定为“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否解除合同的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款变更”；第十五条关于商品房交付条件的约定为“1、该商品房已取得［Ｘ建设工程竣工验收备案证明文件］、［Ｘ建设工程竣工验收合格证明］；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书……”；第十八条约定“出卖人在2017年12月23日前向买受人交付该商品房”；第十九条逾期交房责任约定“逾期交房，自本合同第十八条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，合同继续履行”。《商品房买卖合同（预售）》包含了十三个附件装订成册，附件十三为《商品房买卖合同》补充协议。其中对规划、设计变更的补充约定为买卖双方确认，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更未导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化的，出卖人无须通知买受人，买受人不解除合同，出卖人不承担违约责任；出卖人未按《商品房买卖合同（预售）》约定期限内书面通知买受人或出卖人未通知买受人的，买受人应在知道或应当知道规划、设计变更内容之日起15日内作出是否解除合同的书面答复。罗海丽、余鹏按照前述合同的约定于2017年2月6日、2017年2月26日向金隆利公司共支付了购房款228563元。 2017年12月22日，前述房屋在乐山市住房保障和房地产管理局签约备案，不动产权属证书号（合同号）为：2017022600017号。 2017年2月26日，余鹏、罗海丽与案外人上海兆邺商业管理有限公司签订《商铺租赁协议》约定将上述房屋交由案外人上海兆邺商业管理有限公司经营管理。2018年1月20日，余鹏、罗海丽、金隆利公司与案外人上海兆邺商业管理有限公司签订《乐山国际旅游世界城（瓷龙广场）商铺交付确认书/起租确认书》载明开发单位已经发出交房通知，确认租赁期从2017年12月23日起至2025年12月22日止。 2019年6月4日，金隆利公司向业主发出通知，主要内容如下：工程建设：2019年6月30日前，开工进行6区外立面装饰工程。2019年7月30日前，分阶段开展已完主体建筑（包括3区）配套设施设备（强弱电、电梯、消防、外立面装修等）的建设工作。2020年11月30日前，完成1区、2区、3区、6区的全部工程建设内容，2020年12月30日前开业运营。 2019年7月30日，金隆利公司建设的“瓷龙广场”项目因涉嫌违反《建设工程施工许可证管理办法》，被责令暂停施工。 2019年10月12日，乐山市自然资源局建设项目规划设计方案审查通知单原则同意金隆利公司“瓷龙广场（一期）”项目规划调整方案。 2019年10月31日，乐山市住房和城乡建设局政府信息公开告知书载明乐山市龙游路北段539号瓷龙广场（一期）1区3楼53号的相关情况为：“1、截至目前，该项目区域主体工程已完工，1区主体分部质量验收监督表见附件；2、建设单位尚未组织该房屋竣工验收，我局尚未收到其提交的商品房房屋面积实测报告及竣工验收备案资料”。 另查明，罗海丽、余鹏于2019年8月21日向金隆利公司邮寄了合同解除通知函，邮寄地址为：四川省乐山市市中区，2019年8月22日，该邮件投递并由行政办公室签收。 上述事实有《商品房买卖合同（预售）》及附件《商品房买卖合同》补充协议、收款收据、乐山市本级不动产登记和房屋产权交易信息查询结果、《商铺租赁协议》、《乐山国际旅游世界城（瓷龙广场）商铺交付确认书/起租确认书》、《乐山市自然资源局建设项目规划设计方案审查通知单》、《乐山市城市管理行政执法局行政执法责令暂时停止施工通知书》等证据及当事人陈述在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，罗海丽、余鹏与金隆利公司双方于2017年2月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件《商品房买卖合同》补充协议是各方当事人的真实意思表示，合法有效，依法应受法律的保护。双方均应按合同约定履行各自义务，现罗海丽、余鹏已经按合同约定向金隆利公司支付购房款，金隆利应该按合同约定的时间向罗海丽、余鹏交付房屋。2018年1月20日，余鹏、罗海丽、金隆利公司与案外人上海兆邺商业管理有限公司签订《乐山国际旅游世界城（瓷龙广场）商铺交付确认书/起租确认书》虽然载明开发单位已经发出交房通知，但金隆利公司向罗海丽、余鹏交付的商品房不仅要符合双方合同约定的交付条件，同时该商品房还需经竣工验收合格，现有证据无法证明涉案房屋已具备交房的条件，罗海丽、余鹏有权拒收房屋。第一，案涉《商品房买卖合同（预售）》（含附件十三《商品房买卖合同》补充协议）“1、该商品房已取得[X建设工程竣工验收备案证明文件]、[X建设工程竣工验收合格证明]；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书……”，但金隆利公司至今未提供。第二，根据金隆利公司向业主的发文可知，案涉房屋工程至今尚未完成全部工程建设内容。第三，案涉房屋工程并未进行竣工验收，且经竣工验收合格。同时《商铺租赁协议》的签订与本案系两个法律关系，《商铺租赁协议》的签订并不能代表案涉商品房满足了交付的条件。综上，金隆利公司出售的商品房未完成竣工验收也无法交付，何时依照合同约定交付房屋或者说案涉房屋何时竣工验收并完成交付均是一个未知数，金隆利公司的行为已经违约。 罗海丽、余鹏诉于2019年8月21日向金隆利公司发出合同解除的通知，现无证据证明罗海丽、余鹏催告金隆利公司履行合同义务并给予相应的合理履行期限，因此罗海丽、余鹏要求确认《商品房买卖合同（预售）》及附件《商品房买卖合同》补充协议于2019年8月21日解除的请求，本院不予支持。但，余鹏、罗海丽诉至本院的时间为2020年1月3日，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，虽双方关于逾期交房的约定为合同继续履行，但不能因此否定罗海丽、余鹏的法定解除权，本院确定双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件《商品房买卖合同》补充协议于本判决生效之日解除。合同解除后，金隆利公司应该向罗海丽、余鹏退还已付购房款并赔偿损失，罗海丽、余鹏应当协助金隆利公司办理《商品房买卖合同（预售）》及附件《商品房买卖合同》补充协议撤销备案登记手续。因双方关于逾期交房责任约定的违约金前提条件为合同继续履行，在罗海丽、余鹏已经履行合同主要义务的情况下，由于金隆利公司逾期交房确实对罗海丽、余鹏造成损失。现罗海丽、余鹏主张从2017年2月26日参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算资金占用利息至款清之日止的请求，符合法律的规定，本院予以支持。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故金隆利公司应当返还罗海丽、余鹏购房款228563元，并支付资金占用利息（从2017年2月26日起至2019年8月19日止，以228563元为基数按照中国人民银行颁布的同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至款清之日止，以228563元为基数按照同期同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告罗海丽、余鹏与被告乐山金隆利置业有限公司于2017年2月26日签订的合同编号为2017022600017号《商品房买卖合同（预售）》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》从本判决生效之日起解除； 二、解除合同后，被告乐山金隆利置业有限公司在本判决生效后十日内退还原告罗海丽、余鹏购房款228563元； 三、解除合同后，被告乐山金隆利置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告罗海丽、余鹏已付购房款228563元的资金占用利息（从2017年2月26日起至2019年8月19日止，以228563元为基数按照中国人民银行颁布的同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至款清之日止，以228563元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回原告罗海丽、余鹏的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取为2569元、保全费1820元，由被告乐山金隆利置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  赵浏渊 二〇二〇年三月三十日 书记员  李 阔