广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终162号 上诉人（原审被告）：康洪波，男，1946年10月23日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 被上诉人（原审原告）：桂林市象山房产管理处，住所地：广西壮族自治区桂林市南环路7号桃园大厦三楼，统一社会信用代码：12450300498669026W。 法定代表人：王蔚平,该管理处处长。 委托诉讼代理人：刘永智，该管理处职工。 委托诉讼代理人：刘奕杉，广西金桂律师事务所律师。 上诉人康洪波因与被上诉人桂林市象山房产管理处（以下简称象山房管处）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2019）桂0304民初1847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人康洪波上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2019）桂0304民初1847号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。被上诉人一审庭审时只提供了2008年的租赁合同一份，提供的租金发票、交租清册也只能反映2006年至2008年及2016年交租情况，一审判决依据什么认定1993年开始上诉人向被上诉人承租涉诉房屋并签订有多份房屋租赁合同的事实呢？二、1958年上诉人父亲所有的位于本市东环路118号约200平方米房屋被纳入改造，当年康家共九口人，除一儿一女在外地工作，其他七人均在桂林，但仅得本市社公巷9号26平方米作自留房。1971年因上诉人要结婚，遂向桂林市房管局申请补充自留房作婚房，该局将本市东华路与滨江路交叉口一栋五层楼的一单间分给上诉人作婚房，但未发任何证件。该房后与一位干部调换成现伏波山大酒店位置个套间，至1987年因拆建现伏波山大酒店而分到现涉诉房屋。在此期间，桂林市房管局从未与上诉人签订过租赁合同，被上诉人也从未要求上诉人交纳租金，此房实则是当年房改时因落实政策的偏差而于1971年补留给康家的自留房。三、2008年9月22日的《桂林市房产管理局直管公有住宅租赁合同》不是上诉人所签，上诉人对此也不知情。上诉人在一审时对此提出异议并申请进行笔迹鉴定，一审对此未予支持即作出判决，显然是违反法律程序的。四、涉诉房屋上诉人仅使用不到一年便交由我二哥居住，上世纪九十年代，经上诉人同意，由我二哥借与其内弟赵颖全（残疾人）使用，是赵颖全以上诉人名义与桂林市房产管理局第一房产管理处签订合同和交纳2006年到2008年房租之事，上诉人完全不知情。2012年赵颖全去世后，赵颖全的姐夫盛忠创擅自搬入涉诉房屋居住，后经派出所拘留处理，但仍不将房屋内物品搬走。为清除盛忠创的物品，上诉人迫不得已向被上诉人求助，被上诉人要求上诉人交清房租才配合，无奈之下上诉人只好交纳了2015年的租金。五、一审判决认定上诉人有三处房产与事实不符。上诉人只继承父母遗产22.743平方米，中华路1栋住宅门面已拆迁，上诉人再无其他住宅。综上，一审认定事实不清，判决错误，请二审法院查明事实，依法改判。 被上诉人象山房管处答辩称：上诉人的上诉理由不成立。一、上诉人与被上诉人存在房屋租赁合同关系，双方于2008年9月22日签订的《房屋租赁合同》对双方有法律约束力。上诉人自1993年承租涉案房屋，一直交纳租金至2015年12月，被上诉人在一审已提交相应证据。二、上诉人自2016年1月起未交纳租金，被上诉人依法进行了催收及通知其续签租赁合同，但上诉人一直未予理睬，被上诉人因此提起诉讼，被上诉人的诉讼请求有事实和法律依据。三、关于2008年的《房屋租赁合同》签名问题。被上诉人提交了该合同为证据，而上诉人亦将此作为证据提交，却对此提出异议，在一审法院告知其按规定交纳笔迹鉴定费时，上诉人未按规定交纳，应视为其认可该合同的真实性。四、上诉人不能举证其受到被上诉人的胁迫，故不存在其迫不得已交纳房租的问题。五、上诉人称涉案房屋为其自留房，没有证据证实。综上，请二审法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人象山房管处向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告双方的租赁合同关系，被告立即将桂林市象山区铁西二里34栋2单元4-1号房屋腾空退还给原告；2.判令被告向原告支付房屋租金16360元（暂计算至2019年6月30日止的租金，自2019年7月1日起至被告腾空退还原告房屋之日止的租金按每月租金382.1元累计计算）；3.判令被告向原告支付违约金3272元；4.本案诉讼费全部由被告承担。 一审法院认定事实：2015年6月25日，桂林市机构编制委员会办公室出台市编办〔2015〕38号文，将桂林市房产管理局第一房产管理处更名为原告桂林市象山房产管理处。原告作为桂林市房产局下属的房产管理处，系辖区内公共租赁住房的具体管理部门。桂林市象山区铁西二里34栋住宅6层房屋所有权人为桂林市经济建设投资总公司（房产证号：桂林市房权证象山区字第××号），为政府投资建设的公共租赁住房。1993年开始，被告一直向原告承租桂林市象山区铁西二里34栋2单元4层1号的公共租赁住房，并签订有多份房屋租赁合同。原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）最后一次签订合同时间为2008年9月22日，合同编号为第一房管处[11372]号《桂林市房产管理局直管公有住宅租赁合同》，约定（节录）：甲方同意将坐落在桂林市象山区铁西二里34栋2单元4层1号的公有直管住宅出租给承租人使用，房屋设计用途为居住，建筑面积60.53平方米，计租面积40.59平方米；租赁时间从2008年7月1日起至2009年6月30日将标的房屋出租给乙方，租赁期限为1年（每年年审后，符合条件可以续租壹年）；租赁期满，乙方欲继续承租房屋并符合承租条件，须在租赁期满前三个月内向甲方提供相关材料及申请办理续租手续；根据政府定价标准（执行文号：市价字〔1998〕100号）进行计算租金，该标的房屋每月租金为70.32元，乙方于每月10日前向甲方交纳或甲方到户向乙方收取当月租金（如乙方有拖欠租金则可同时收取拖欠租金，如乙方同意可协商预收多月租金）；甲方有权按月收取房屋租金，租赁期内，遇有政府统一调整房屋租金标准时，甲方有权按规定调整租金；乙方在租赁期限内有以下行为之一的，甲方可以终止本合同或收回乙方的使用权，并由乙方承担相应的经济损失：无正当理由不按时交纳房屋租金的，甲方将下发《催缴通知书》，可按拖欠租金总额20%的标准收取违约金，超过六个月不缴纳的，甲方将下发《终止合同通知书》，并要求乙方腾退承租的标的房屋。该租赁合同到期后，原、被告双方未再续签书面租赁合同，但被告一直居住使用涉诉房屋至今。被告于2015年9月7日向原告支付2015年度租金843.6元，此后未再支付租金。 查明，2014年12月30日，桂林市人民政府出台《桂林市公共租赁住房管理办法》（文件号：市政〔2014〕80号），该办法第三十七条规定：申请承租公共租赁住房保障的家庭，应当提供下列材料：（一）公共租赁住房保障申请表，（二）家庭成员身份证和户口簿或者其他居住证明，（三）家庭收入情况、就业情况、缴纳社会养老保险费证明，（四）住房状况材料，（五）婚姻状况证明，（六）其他相关材料。第五十四条规定：公共租赁住房租金按下列标准收取，月租金金额=合同租金标准×缴纳系数×使用面积（合同租金标准为同类地段商品住房市场租金标准的70%）；城镇低保家庭租金缴纳系数为0.2、减免比例80%，人均可支配收入低于1倍（含1倍）低收入线的低收入家庭租金缴纳系数为0.4、减免比例60%，人均可支配收入低收入线1-1.5倍（含1.5倍）的低收入家庭租金缴纳系数为0.6、减免比例40%，人均可支配收入低收入线1.5-2倍（含2倍）的低收入家庭租金缴纳系数1、减免比例0。第五十五条规定：租赁合同期限内，因租金标准或承租人家庭情况发生变化，需要对合同租金进行调整的，承租人应按照调整后的合同租金缴纳房租。第六十一条规定：承租人有下列情形之一的，由市房产局做出取消配租资格的决定，终止租赁合同，公共租赁住房产权所有部门或单位收回公共租赁住房：……（八）无正当理由累计6个月以上未交纳租金的。2015年10月30日，桂林市物价局、财政局、住房和城乡建设委员会下发《关于桂林市公共租赁住房租金标准等有关问题的通知》（文件号：市价格〔2015〕16号），规定政府投资建设的公共租赁住房租金标准实行政府定价；该文件所附《桂林市公共租赁住房租金标准明细表（象山房产管理处）》、《桂林市公共租赁住房租金楼层差价计算表（楼梯）》显示，涉诉房屋所在桂林市铁西二里34栋审定价格为9.14元/㎡/月，所在六楼（总层数六层）楼层差为3%。该《通知》从2015年12月1日起执行。 另查明，被告名下登记有三处房产，分别坐落于桂林市象山区住宅、门面。 庭审时，被告否认合同上的签名为其本人所签，但其在一审法院指定的期限内未提出笔迹鉴定申请，视为其放弃提出申请，故对该合同的真实性，一审法院予以确认。被告为证明涉诉房屋为其自留房，提交桂林市国家经租房屋业主留房纪要、桂林市房地产管理局接收私改业主自愿放弃定租证明、告示、桂林市房产档案房产信息查询申请表。 一审法院认为，原告作为辖区内公共租赁住房的具体管理部门，其与被告签订的《桂林市房产管理局直管公有住宅租赁合同》内容、形式均未违反国家法律法规的强制性规定，属合法有效合同。合同中双方对租金的金额及交纳方式、违约责任等内容均进行了详细的约定，双方均应按照合同约定履行各自义务。该租赁合同约定的租赁期间届满后，被告继续使用租赁房屋，原告没有提出异议，根据法律相关规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。涉诉合同约定：被告无正当理由不按时缴纳房屋租金，被告将下发《催缴通知书》，可按拖欠租金总额的20%的标准收取违约金；超过六个月不缴纳的，原告可以终止合同，要求被告腾退所承租的房屋。本案中，被告虽于2015年9月7日向原告支付2015年度租金843.6元，但因桂林市物价局、财政局、住房和城乡建设委员会作出决定自2015年12月1日起调整租金标准，被告交纳843.6元未能足额支付包括调整后2015年12月租金在内的2015年度的租金，故被告自2015年12月1日开始未足额支付当月租金，此后一直未再缴纳租金，其行为已构成违约并达到合同解除条件，现原告主张解除与被告之间的租赁合同关系，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。被告应当将承租的涉诉房屋腾空退还原告，并且依约向原告支付拖欠的租金及违约金。关于被告提出涉诉房屋为其自留房的抗辩意见，一审法院认为，涉诉房屋登记的所有权人为桂林市经济建设投资总公司，被告提交的证据不足以推翻不动产登记的效力，故对被告的抗辩意见，一审法院不予采纳。 关于被告应交租金的金额。涉诉合同已明确约定遇有政府统一调整房屋租金标准时，原告有权按规定调整租金，因市政〔2014〕80号、市价格〔2015〕16号文件对2015年12月1日起桂林市公共租赁住房的租金进行调整，故2015年12月1日起的租金应按照上述政府文件的规定进行调整，即月租金计算为40.59㎡（计租面积）×9.14元/㎡/月(该地段商品住房市场租金标准)×（1+3%）（楼层差）×1（因被告未提供其符合减免租金的相关证明材料，故其租金缴纳系数为1）=382.1元。因被告已按调整前的租金标准支付了2015年12月1日至12月31日的租金70.3元（843.6元÷12个月），故2015年12月1日至12月31日被告拖欠的租金为311.8元（382.1元-70.3元）；2016年1月1日起至被告腾空退还房屋之日止的租金，按月租金382.1元标准计算，暂计至2019年6月30日租金（共42个月）为16048.2元，即2015年12月1日至2019年6月30日被告拖欠的租金总计为16360元。 关于违约金。涉诉合同约定违约金按拖欠租金的20%标准收取，该违约金标准未违反法律规定，一审法院予以确认，故原告主张按截至2019年6月30日的租金16360元为基数的20%计算得出违约金为3272元，一审法院予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告桂林市象山房产管理处与被告康洪波于2008年9月22日签订的编号为第一房管处[11372]号《桂林市房产管理局直管公有住宅租赁合同》，被告康洪波应于本判决生效之日起十日内将位于桂林市象山区房屋腾空退还给原告桂林市象山房产管理处；二、被告康洪波应于本判决生效之日起十日内支付原告桂林市象山房产管理处租金（截至2019年6月30日的租金为16360元，2019年7月1日起至被告腾空退还房屋之日止的租金，按382.1元/月标准计算）；三、被告康洪波应于本判决生效之日起十日内支付原告桂林市象山房产管理处违约金3272元。案件受理费390元，减半收取计195元（原告已预交），由被告康洪波负担。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。 综合诉辩双方的意见，本院对一审判决查明的各方均无异议的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人与被上诉人之间是否存在房屋租赁法律关系？是否可以解除？二、上诉人是否应当向被上诉人交纳涉案房屋租金及违约金？ 一、公共租赁房是由国家提供政策支持，限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。公共租赁房所有权归政府或公共机构所有。我国在进行住房改革前，符合条件的城镇居民可以向政府申请租赁国有直管住房，并按规定向管理部门交纳房租。上诉人称涉诉房屋系因其父母所有的房屋在我国进行私房改造时被收归国有，导致其家人住房不够居住，故向房屋管理部门申请住房居住，属于私房被收归国有后的自留房。但是我国政府关于私房收归国有后落实政策的处理，以及自留房的处理，均有相应的政策规定，并按规定确定自留房的所有权。我国实行房屋改革后，公共租赁房实行有偿租赁制和购买产权式，而私有房产则实行产权登记制度，确定产权的证据是不动产权证及土地使用权证。涉案房屋由上诉人申请获得居住权，原房屋产权属于国家，上诉人并不能举证证明该房屋属于其自留房，在落实私房改造遗留问题时，上诉人亦未因此取得该房的所有权。因此，涉案房屋属于上诉人承租的公共租赁房，其与该房屋管理者即被上诉人之间存在房屋租赁法律关系。上诉人称该房屋系其自留房，与被上诉人无房屋租赁关系的上诉理由证据不足，不能成立。至于上诉人称该房并非其实际居住，不影响本案的法律定性，上诉人可以与其实际居住的亲属另行处理其他关系。 如上所述，上诉人与被上诉人之间存在房屋租赁关系，现上诉人多年欠交房租，被上诉人按照公共租赁房屋管理规定请求与上诉人解除房屋租赁关系，合法有据，本院予以支持。一审查明事实后对此予以认定和支持是正确的，本院予以维持。 二、上诉人称涉案《房屋租赁合同》中的承租人非其签名，申请对该签名进行笔迹鉴定，但上诉人未按一审法院释明的申请、交费程序交纳鉴定费，应视为上诉人放弃行使权利，且该合同亦是上诉人作为自有证据提交，足以证明上诉人对该证据是认可的，现上诉人因此认为一审未受理其司法鉴定申请是程序违法的理由不成立。上诉人对其申请得到居住权的公共租赁房多年不自住而给他人居住，已违反国家关于公共租赁房的管理规定，且借住人多年拖欠房屋租金，也违反相关规定，构成违约，被上诉人请求与上诉人解除《房屋租赁合同》，要求上诉人支付拖欠的房租及承担违约责任，符合法律规定，应当予以支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费390元（上诉人康洪波已预交），由上诉人康洪波负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  丁 勇 审 判 员  周 霞 审 判 员  刘媛媛 二〇二〇年三月十六日 法官助理  黄 赟 书 记 员  叶菁华