重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初2951号原告：夏洪宝，男，汉族，1968年2月16日生，住四川省江油市。委托代理人：刘建增，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托代理人：肖雅然，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：卓燕雪，女，汉族，1965年8月25日生，住福建省罗源县。被告：重庆小苑房地产经纪有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区龙门阵大道19号23号楼103号，统一社会信用代码91500107MA5YWMBH0F。法定代表人：杨立东，总经理。原告夏洪宝与被告卓燕雪、被告重庆小苑房地产经纪有限责任公司（以下简称“小苑公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员仇修担任审判长，与人民陪审员杭静、王明华组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告夏洪宝的委托代理人肖雅然，被告卓燕雪，被告小苑公司的法定代理人杨立东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏洪宝诉称，2018年6月8日，原告通过小苑公司的房屋中介服务，与卓燕雪签订了《房屋买卖合同》。该合同约定：1.夏洪宝以130万元购买卓燕雪位于九龙坡区龙门阵大道15号2幢XX-X的房屋一套。2.产权证解押后10个工作日内办理过户手续，违约金为房款总价的20%。合同签订后，原告给付了定金2万元，后又通过小苑公司给了卓燕雪15万元购房款。但被告一直以各种理由不予过户或退款，并明确表示不予过户，其行为已经构成根本违约。小苑公司在合同签订及履行过程中未尽到应有责任，应当依法承担相应赔偿责任。为维护自身合法权益，原告特向人民法院诉请：一、解除原告与二被告于2018年6月8日签订的《房屋买卖合同》；二、被告卓燕雪立即返还原告已支付的17万元购房款，并承担违约金26万元；三、被告小苑公司返还原告已支付的服务佣金6000元；四、被告小苑公司对被告卓燕雪的前述给付义务承担补充赔偿责任。被告卓燕雪辩称，被告和夏洪宝及小苑公司签订合同时，并不知道房产证在哪，也没有看房产证和做产调。合同签订前，卓燕雪让他人帮忙查询房屋存在查封，故在合同上进行了备注。因被告没有能力解除房屋抵押，且房屋已因被告的其他经济纠纷被司法查封，合同已不能继续履行。原告在交易过程中也存在责任，被告将房屋情况在交易时告知了原告和中介。收取17万元房款是事实，合同对违约金的约定也是事实。被告小苑公司辩称，小苑公司与原告系居间关系，可以返还原告服务佣金，但不应当对卓燕雪的给付义务承担补充赔偿责任。合同是在双方自愿的情况下签订的，签订合同是在晚上，无法做产调，但卓燕雪提供了房屋开发公司的备案证明，表明其有权利处分房产。卓燕雪称其与他人有20多万元的经济纠纷，合同上对此进行了备注，之后才发现卓燕雪并没有取得房产证且房屋已被查封，合同无法继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月8日，在小苑公司的居间服务下，原告夏洪宝与被告卓燕雪签订了《房屋买卖合同》。该合同约定：1.房屋坐落于九龙坡区龙门阵大道15号2幢XX-X（恒大帝景19幢XX-X），建筑面积约125平方米，套内面积约101平方米。2.房屋成交价格为130万元。3.夏洪宝于2018年6月8日向卓燕雪支付购房定金20000元，当卓燕雪收到房屋定金后不得将该约定的房屋及附属设施和相关权利转售给其他人或作其他抵押。4.夏洪宝与卓燕雪双方须于产权证解押后10个工作日内办理过户手续，夏洪宝同时支付卓燕雪剩余购房款128万元。5.若卓燕雪有银行贷款未结清，则由其自行于合同签订后结清该笔款项。卓燕雪须于过户当日将该物业所产生的水、电、气、有线、宽带及物管等相关费用结清，并将该物业及附属设施和相关权利交割给夏洪宝，协助其到物管办理好房屋交接手续。6.卓燕雪保证该房屋产权权属清楚，无任何债务纠纷。卓燕雪保证有关该房屋在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税费、租赁清还、抵押等事宜，在转让前完全完成结清，并保证转让后夏洪宝无需负责。卓燕雪对其提交的相关证件和反映情况的真实性负责，如有隐瞒、欺骗、不属实，卓燕雪应承担全部的法律责任及经纪赔偿。7.自签订本合同之日起，自觉遵守本合同所约定的所有事项，并按本合同约定履行双方的权利义务，如有一方未按照本合同约定的内容履行，导致本合同无法履行，则视为违约，违约方应向守约方支付房屋成交额20%的违约金，并承担中介公司应当收取的双方的相关服务佣金。8.在签订合同后，卓燕雪须及时预约银行还款，并按银行规定按时扣款取证。卓燕雪有一项经济纠纷，但不确定是否对案涉房屋有影响，夏洪宝知晓该情况。卓燕雪承诺自行处理该纠纷，与夏洪宝无关。合同签订当日，原告支付被告卓燕雪定金2万元。2018年6月9日，原告支付被告小苑公司中介费6000元。2018年7月4日，原告支付被告卓燕雪购房款15万元，被告小苑在《收款收据》上签章见证。2018年8月19日，夏洪宝与卓燕雪签订《关于原房屋买卖合同（XYFC1801203）的补充协议》约定：1.按原合同约定，卓燕雪于2018年6月8日收到夏洪宝支付定金2万元，以及2018年7月4日收到夏洪宝支付的购房款15万元，共计17万元无误，双方均认可。2.卓燕雪须于2018年8月24日前将定金2万元及购房款15万元退回给夏洪宝。同时向夏洪宝支付1万元作为此次交易的违约金。3.若未按期退还所有款项，夏洪宝有权追究卓燕雪此次交易所产生的违约责任。4.款项到账的同时，原合同自动解除，双方不再承担相应的法律责任。另查明，2018年3月22日，重庆市九龙坡区人民法院作出的（2017）渝0107执9329号之一执行裁定书载明：因案涉房屋已被另案查封，终结本次执行程序。2018年12月27日，重庆市不动产登记中心出具的《房屋登记信息查询证明》载明：九龙坡区龙门阵大道15号2幢XX-X号房屋产权人卓燕雪，未办证；抵押权人东亚银行（中国）有限公司重庆分行；有限制人重庆市江北区人民法院、重庆市九龙坡区人民法院、重庆市渝中区人民法院。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案中，由于被告卓燕雪的原因，导致房屋被其他案件采取司法保全措施，且房屋抵押至今未除，致使原告不能实现合同目的，故被告卓燕雪已经构成违约，原告夏洪宝有权解除案涉房屋买卖合同，并要求被告卓燕雪承担违约责任。本院向卓燕雪送达原告的起诉状等副本之日（2019年4月24日），可以视为原告的解除合同通知到达被告卓燕雪之时，故夏洪宝与卓燕雪的房屋买卖关系于2019年4月24日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合本案，卓燕雪应当返还夏洪宝购房款17万元，并按照合同约定承担违约责任即以房屋成交额的20%支付违约金26万元。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。被告小苑公司作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时应当尽到必要的审慎的审查、核实和披露义务，但小苑公司在没有对房屋产权作尽职调查的情况下，就促成原告与被告卓燕雪订立房屋买卖合同，致使合同不能继续履行及原告17万元购房款不能追回。小苑公司对此存在过错，应当退还收取的服务佣金6000元，并对卓燕雪应返还原告的17万元购房款承担补充赔偿责任。另外，违约方应当支付守约方房屋总价20%的违约金系原告与被告卓燕雪约定，该约定对小苑公司不具有约束力，且小苑公司亦没有对被告卓燕雪违约应支付的违约金向原告承担责任的约定或者法定义务，故夏洪宝要求小苑公司对卓燕雪应支付的违约金26万元承担补充赔偿责任的诉求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告夏洪宝与被告卓燕雪之间的房屋买卖关系于2019年4月24日解除；二、被告卓燕雪于本判决生效十日内返还原告夏洪宝购房款170000元；三、被告卓燕雪于本判决生效十日内支付原告夏洪宝违约金260000元；四、被告重庆小苑房地产经纪有限责任公司于本判决生效十日内返还原告夏洪宝服务佣金6000元；五、被告重庆小苑房地产经纪有限责任公司对本判决第二项承担补充责任；六、驳回原告夏洪宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费20190元，由被告卓燕雪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 长 仇 修人民陪审员 杭 静人民陪审员 刘新华二〇二〇年三月二十四日法官 助理 冷雪枫书 记 员 吴 霜