重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初9226号原告：徐福全，男，汉族，1979年9月26日出生，住四川省大竹县。原告：杨元雪，女，汉族，1980年4月23日出生，住四川省大竹县。二原告委托诉讼代理人：何芬兰，重庆索达法律服务所律师。被告：何源，男，汉族，1977年10月8日出生，住四川省苍溪县。被告：庞箐，女，汉族，1970年8月8日出生，住四川省苍溪县。委托诉讼代理人：沈春宇，重庆伟豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小琴，重庆伟豪律师事务所律师。第三人：重庆金熙家房地产经纪有限公司，住所地重庆市沙坪坝区自由村47-3号，统一社会信用代码91500106331552133K。法定代表人：叶宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：王明奎，男，该公司员工。原告徐福全、杨元雪诉被告何源、庞箐，第三人重庆金熙家房地产经纪有限公司（以下简称为金熙家房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。原告徐福全、杨元雪及其委托诉讼代理人何芬兰，被告庞箐的委托诉讼代理人沈春宇，第三人金熙家房地产公司的委托诉讼代理人王明奎到庭参加了诉讼。被告何源经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐福全、杨元雪向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决二被告按照双方签订的居间合同及补充协议的约定继续履行房屋买卖合同，并限期完成该房屋的腾空、交付及过户手续，限期腾空该房屋名下的户口；2.请求判令二被告承担违约金59000元；3.请求判令二被告支付原告（2018）渝仲字第1350号重庆仲裁委员会裁决书中裁决的仲裁申请费18372元、律师费20000元、保全费5000元，违约金10000元，共计53372元；4.判决二被告承担本案的诉讼费、保全费、律师费（律师费为20000元）。诉讼过程中，二原告增加诉讼请求为二原告于过户当日一次性支付剩余房款570000元。事实与理由：二原告与被告何源通过金熙家房地产公司居间介绍就位于重庆市北碚区××路××号×幢×-×房屋达成买卖合同。2018年3月24日，二原告向被告何源支付了购房定金20000元后被告何源拒绝履行合同。二原告根据协议约定向重庆市仲裁委员会申请仲裁，重庆市仲裁委员会经审理后作出（2018）渝仲字第1350号仲裁裁决：裁决被告何源履行过户手续。在二原告向重庆市第一中级人民法院申请执行过程中，被告庞箐提出执行异议，之后重庆市高级人民法院裁定不予执行重庆市仲裁委员会（2018）渝仲字第1350号仲裁裁决。2019年7月17日，二原告与二被告达成补充协议，二被告均认可（2018）渝仲字第1350号仲裁裁决书裁决的内容与费用，同时在双方解除查封后履行过户义务，但在协议履行过程中，被告庞箐明确表示不愿意继续履行合同，拒绝过户。综上，为维护二原告的合法权益，特诉至贵院。被告何源未作答辩。被告庞箐辩称，一、被告庞箐与二原告并未就诉争房屋签订买卖合同及补充协议。二原告所称的房屋买卖合同是二原告与何源私下签订的，且该协议经重庆市高级人民法院认定为损害庞箐的合法权益，应归于无效。针对该无效协议自然也就无法签订补充协议。二原告所称的补充协议没有之前合同相对方何源的签字，形式上也不满足作为原合同补充协议的要求。补充协议中载明的房屋坐落及产权证号与原合同不相符。二、补充协议签订后，二原告并未按照协议要求解除查封，同时案涉房屋已经被渝北区人民法院轮候查封，客观上也履行不能。三、对违约责任的判定，应当结合交易过程中双方的过错予以平衡。二原告在签订合同过程中没有尽到审慎注意义务，未查明房屋的所有权情况，私自与何源签订侵犯庞箐合法权益的合同，且该合同已被认定为无效，其主张的违约金也就失去了合同依据。同时，二原告在签订合同后仅支付了20000元的定金，对合同标的为590000元的房屋买卖来说，该定金微不足道，不足以对二原告的买房计划造成重大影响。而二原告所自认为的损失实际上是其对法律关系产生的误判，不断进行诉讼而导致的，与庞箐无关，也不应由庞箐来承担。第三人金熙家房地产公司述称，双方签订合同时，庞箐是到场了的，只是因为没有提供婚姻证明，所以无法确认二被告的关系。在办理按揭时才知道二被告是夫妻关系。按照正常流程房款应该在银行审批后过户当日支付，但按揭签订后二被告打电话要求原告提前付款。原告诉称的补充协议，第三人的员工并未在场。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于重庆市北碚区××路××号×幢×-×号房屋的登记权利人为何源。2018年3月24日，何源（甲方，卖方）与杨元雪、徐福全（乙方，卖方），金熙家房地产公司（丙方，中介方）签订了编号为2018051号的《重庆市金熙家房地产经纪有限公司居间合同》，该合同主要约定：1.乙方向甲方购买位于重庆市北碚区××路××号×幢×-×房屋一套，房屋不动产权证号为×××758，权属状态为权证在手，物业现状为空置，成交价为590000元。2.2018年3月24日由乙方支付定金20000元，该定金为成交总价一部分；2018年4月20日前签订《按揭贷款服务合同》，乙方的贷款申请金额暂定为370000元，甲乙双方在银行审批同意贷款后七个工作日内办理过户手续。该房过户当日时，乙方将首期款200000元支付给甲方。若银行审批贷款金额小于申请的贷款金额，则乙方应在银行审批同意贷款后3个工作日内补足首付款。甲方应在收到全部房款后7日内将房屋交付给乙方。3.甲方在签订合同时向丙方支付服务费10000元。4.甲方应该保证该房屋权属真实、清晰、合法，无任何债务纠纷，并保证产权人及共有产权人同意出售此房。若因此而产生的法律后果，由甲方承担相关责任，并且无以下限制交易的情况：（经乙方认可能解除限制交易的情况除外）。（1）司法机关查封、罚没、财产保全等；（2）公告拆迁范围、即将实施拆迁；（3）作为抵押担保物；（4）其他限制交易的情况。5.违约责任：甲、乙双方从签订本协议之日起，自觉遵守本协议所约定事项，并按本协议履行双方的权利及义务，如乙方未按本协议约定的内容履行，导致该交易失败，则视其违约，应向守约方支付该房屋成交额10%的违约金，如甲、乙双方违约，则其违约一方应向丙方支付合同总价款3%的违约金。6.甲方承诺出售该房屋为空户口。7.若遇争议，三方协商解决，协商不成，则向重庆仲裁委员会提起仲裁。上述合同签订当天，杨元雪、徐福全向何源支付了购房定金20000元，向金熙家房地产公司支付了中介服务费5000元。2018年5月25日，杨元雪、徐福全与浦发银行签订《浦发银行个人购房担保借款合同》，约定：贷款金额为340000元，贷款期限为25年，该合同贷款金额支付的借款人交易对象为何源。之后，因何源拒绝履行过户手续，杨元雪、徐福全遂向重庆仲裁委员会申请仲裁。2018年9月，重庆仲裁委员会作出（2018）渝仲字第1350号裁决：（一）杨元雪、徐福全与何源之间根据《重庆金熙家房地产经纪有限公司居间合同》形成的房屋买卖合同继续履行，何源自本裁决书送达之日起10日内履行办理案涉房屋（重庆市北碚区××路××号×幢×-×）过户手续的合同义务；（二）何源自本裁决书送达之日起10日内向杨元雪、徐福全支付违约金29500元（以房屋成交价590000元为基数，以5%为标准）；（三）何源自本裁决书送达之日其10日内向杨元雪、徐福全支付为解决本案纠纷支付的律师费20000元，保全费5000元；（四）驳回杨元雪、徐福全的其他仲裁请求。本案仲裁费18372元由何源承担。本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。上述仲裁生效后，杨元雪、徐福全向重庆市第一中级人民法院（以下简称为重庆一中院）申请执行。在重庆一中院办理该执行案件中，庞箐向该院申请不予执行仲裁裁决，该院受理后于2019年4月30日作出（2019）渝01执异112执行裁定：驳回申请人庞箐不予执行重庆市仲裁委员会（2018）渝仲字第1350号仲裁裁决的申请。庞箐不服该裁定，向重庆市高级人民法院（以下简称为重庆高院）申请复议，该院受理后于2019年6月17日作出（2019）渝执复31号执行裁定：一、撤销重庆市第一中级人民法院（2019）渝01执异112执行裁定；二、不予执行重庆仲裁委员会（2018）渝仲字第1350号仲裁裁决。本裁定送达后即发生法律效力。2019年7月17日，庞箐（甲方）与杨元雪、徐福全（乙方）签订了《补充协议》，该协议约定甲乙双方就甲方所有的位于重庆市北碚区××路××号×幢×-×（产权证号：×××728）房屋的买卖合同达成如下补充协议：1.甲、乙方约定于2019年7月17日在签订本补充协议后申请法院解除各自在北碚区人民法院关于本房屋的查封冻结。2.甲方必须在法院解除甲乙双方申请的本房屋的查封后立即将该房屋过户在乙方名下。3.甲乙双方自愿按照（2018）渝仲字第1350号重庆仲裁委员会裁决书内容扣除裁决中甲方应支付的款项：乙方已交的定金20000元、仲裁申请费18372元、律师费20000元、保全费5000元、违约金10000元（双方协商一致违约金由29500元变更为10000元），乙方在办理过户当日将剩余房款516628元支付给甲方庞箐。4.若甲乙双方申请解封后发现本房屋被其他人查封、抵押等无法过户的情形，甲方有义务负责尽快解除不能过户的情形，如果一个月内无法解除，则视为因甲方原因导致合同无法继续履行，乙方可以要求解除合同，并要求甲方按照总房款的10%支付违约金。5.如果甲乙双方违反本补充协议的内容，违约方应按照总房款的10%支付守约方违约金。若造成的损失大于违约金，守约方可要求违约方赔偿损失，并支付总房款的5%作为违反合同的惩罚性违约金。因追索产生的律师费、差旅费等费用由违约方承担。6.原合同与补充协议不一致的内容以补充协议为准。7.因原合同或者补充协议发生纠纷，甲乙双方无法协商一致调解处理的，由北碚区人民法院管辖。杨元雪、徐福全陈述《补充协议》中产权证号将×××758写成×××728是笔误。杨元雪、徐福全还举示了通话录音、短信截图，拟证明在签订《补充协议》时征求了何源的意见，何源明确表示同意《补充协议》的内容，并明确由庞箐代表其进行签字确认。双方签订《补充协议》后，也将《补充协议》内容发给了何源。庞箐认为该证据是杨元雪、徐福全与何源之间形成的音频和电子资料，真实性由法院核实，但该证据不足以达到其证明目的。另查明，何源和庞箐于××年××月××日登记结婚，于××年××月××日离婚。何源和庞箐在2019年7月18日签订的《离婚协议书》中明确双方在夫妻关系存续期间无共同财产，亦无债权债务。2019年7月23日，何源和庞箐到四川省苍溪县公证处申请办理对《离婚协议书变更补充协议》进行公证，要求将离婚协议书中“双方在夫妻关系存续期间无共同财产、无债权债务”变更为“夫妻婚姻关系存续期间财产：位于重庆市北碚区××路××号×幢×-×的房屋约定为归女儿庞某某所有，房屋产权也过户登记在庞某某名下；夫妻双方存续期间的债权债务：夫妻双方存续期间债权归各自享有，债务共同承担。”2019年10月24日，四川省苍溪县公证处出具（2019）川苍溪证字第1532号公证书，对上述内容进行了公证。还查明，杨元雪、徐福全在本案审理过程中申请财产保全，请求依法查封案涉房屋即位于重庆市北碚区××路××号×幢×-×的房屋。2019年8月29日，本院作出（2019）渝0109执保858号执行裁定：查封何源名下的案涉房屋，查封期限为3年。案涉房屋目前的司法查封情况：2019年9月2日，重庆市北碚区人民法院查封。2019年9月10日，重庆市渝北区人民法院查封。还查明，杨元雪、徐福全与重庆索达律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师代理本案诉讼，律师服务费为20000元。2019年10月15日，重庆索达律师事务所出具了二张增值税普通发票，金额合计为20000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，徐福全、杨元雪与何源、金熙家房地产公司签订的《重庆金熙家房地产经纪有限公司居间合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。庞箐以重庆高院裁定不予执行重庆市仲裁委员会（2018）渝仲字第1350号仲裁裁决为由主张上述合同无效，于法无据，本院不予采纳。庞箐在2019年7月17日与杨元雪、徐福全签订了《补充协议》，虽然该补充协议载明的房屋坐落及产权证号与原《重庆金熙家房地产经纪有限公司居间合同》载明的房屋坐落与产权证号有不完全一致的地方，但结合两份协议的内容可以认定两份协议所涉及的房屋是同一套房屋，杨元雪、徐福全陈述《补充协议》上载明的产权证号是笔误的事实，本院予以采信。因何源拒不到庭参加诉讼，怠于行使质证权利，故本院对杨元雪、徐福全举示的通话录音及短信截屏的真实性予以采信。上述证据能证明何源知晓并同意《补充协议》的约定，并且何源和庞箐于2019年7月18日签订的《离婚协议书》中明确双方在夫妻关系存续期间无共同财产这一事实也可以进一步佐证何源知晓并同意《补充协议》的内容。综上，本院认定上述《补充协议》是杨元雪、徐福全和庞箐、何源在原有合同的基础上对案涉房屋的买卖达成补充协议，该《补充协议》并不违反法律、法规的效力性规定，对双方均具有约束力，双方应当按照原合同及补充协议的约定履行各自义务。关于案涉合同是否可以继续履行的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”杨元雪、徐福全诉请判令何源、庞箐按照合同及补充协议约定履行过户手续及交付义务，庞箐辩称案涉房屋已被其他法院查封，客观上履行不能。对此，本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款规定：“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。”本案中，杨元雪、徐福全在本案审理过程中申请财产保全，本院亦依据该申请依法查封了案涉房屋，之后渝北区人民法院对该房屋进行了轮候查封，因此该轮候查封并不会导致案涉合同的履行不能，庞箐、何源仍然应当依法履行协助过户的义务。何源和庞箐在签订《补充协议》后另行约定将案涉房屋归其女儿庞裕霖所有的行为并不能免除其过户义务，亦不会导致合同无法继续履行的法律后果。综上，本院认定案涉合同并不存在客观上履行不能的情形，庞箐、何源有义务根据约定协助将案涉房屋过户至杨元雪、徐福全名下，并在收到全部房款后7日交付房屋，杨元雪、徐福全亦应当在过户当日将剩余房款支付给庞箐。根据《补充协议》第3条的约定，扣除购房定金20000元、仲裁申请费18372元、律师费20000元、保全费5000元，违约金10000元，杨元雪、徐福全还应当支付的购房款为516628元。关于杨元雪、徐福全要求腾空案涉房屋名下的户口问题。根据原居间合同约定：甲方承诺出售该房屋为空户口。杨元雪、徐福全并未举证证明案涉房屋户口登记状况，从现有证据亦无法判断案涉房屋的户口登记状况，因此无法判断甲方的合同承诺是否属实以及是否完成了该项合同义务，故对杨元雪、徐福全的该项请求，因证据不足，本院不予支持。关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，何源、庞箐拒绝继续履行合同，存在违约行为，应承担相应的违约责任。双方在签订《补充协议》时已经对何源之前的违约行为协商处理，由何源、庞箐支付违约金10000元，并承担因仲裁产生的仲裁申请费、律师费等。虽然之后庞箐也拒绝履行合同，且根据补充协议的约定违约方应当按照总房款的10%支付守约方违约金，但庞箐和何源先后的违约行为实际上是同种性质的违约行为，鉴于庞箐、何源已经承担了相应违约责任，杨元雪、徐福全的损失也得到了弥补，故对杨元雪、徐福全基于庞箐、何源的同一性质的违约行为再次要求违约金的请求，不予支持。关于杨元雪、徐福全主张的在仲裁审理中产生的仲裁审请费、律师费、保全费、违约金的问题。因上文本院在认定杨元雪、徐福全应当支付的购房余款中，对该问题已经进行了分析，上述费用已经转化为已付房款，故不再重复认定。关于杨元雪、徐福全主张因本次诉讼产生的律师费20000元问题。本院认为，本案纠纷的发生系因为何源、庞箐的违约行为造成的，且双方在补充协议中对律师费的承担也进行了约定，故对杨元雪、徐福全的该项主张，本院予以支持。综上，经本院审判委员会决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告何源、庞箐于本判决生效之日起10日内协助原告徐福全、杨元雪将位于重庆市北碚区××路××号×幢×-×房屋的不动产权转移登记至原告徐福全、杨元雪名下；过户当日，原告徐福全、杨元雪将购房余款516628元支付给被告何源、庞箐，被告何源、庞箐对上述款项应予以受领。二、被告何源、庞箐在收到所有购房款后7日内将位于重庆市北碚区××路××号×幢×-×房屋交付给徐福全、杨元雪。三、被告何源、庞箐于本判决生效之日起10日内支付原告徐福全、杨元雪律师费20000元。四、驳回徐福全、杨元雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10824元，由被告何源、庞箐负担。财产保全费5000元，由被告何源、庞箐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王建金人民陪审员  唐国安人民陪审员  黎代中二〇二〇年三月二十七日书 记 员  阙 锐