河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初1009号原告：张源，男，1991年4月11日出生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：王世旗，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯晓慧，河南针石律师事务所律师。被告：郑州威利实业有限公司，住所地郑州市郑东新区白沙镇镇兴路北侧、青年路南侧宽豪斯4号楼112铺。法定代表人：金小兵，总经理。委托诉讼代理人：谷聪慧，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈桂霞，河南思敬律师事务所律师。原告张源与被告郑州威利实业有限公司（以下简称威利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张源的委托诉讼代理人侯晓慧，被告威利公司的委托诉讼代理人陈桂霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张源向本院提出诉讼请求：1.请求被告继续履行合同，将符合合同约定、法定交房条件的房屋交付原告使用，并支付违约金276834元（以543880元为基数，按照日万分之五的标准，自2016年2月28日计算至房屋达到法定、合同约定条件，且向原告实际交付之日止，暂计算至起诉之日为276834元）；2.请求被告继续履行，为原告办理房屋产权登记手续，并支付逾期违约金（以543880元为基数，按照同期银行存款利率，自2016年4月27日计算至房屋产权登记手续办理完毕之日止）；3.请求被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年1月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买位于郑州市××大道西侧、××路东侧、××路南侧的房屋一套，建筑面积：94.26㎡，合同价款543880元，合同约定：被告应将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋于2016年2月28日前交付原告使用。如果被告未按照合同约定的期限将商品房交付原告使用，逾期按日向原告支付已交房价款万分之五的违约金，且合同继续履行。合同同时约定：被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记处备案。如果原告不能在规定期限内取得房地产权属登记证书，被告应按已付房款的银行同期活期存款利率向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部的合同价款。但被告在交房时隐瞒涉案房屋未取得商品住宅交付使用批准文件，亦未取得商品房竣工验收备案登记的事项，强制、违约交房，现涉案房屋至今仍未取得商品住宅交付使用批准文件及商品房竣工验收备案登记，也未办理房屋产权登记手续，已构成违约。为维护自身合法权益，原告故诉至法院，望判如所请。庭审过程中，原告将其第一项诉讼请求中的违约金计算方式明确为：以543880元为基数，按照日万分之五的标准，自2016年2月28日计算至2017年12月19日为179480.4元，之后的放弃主张。威利公司辩称：1.同意继续履行合同，并尽快为原告办理房屋产权登记手续；2.涉案房屋已实际交付原告使用，原告也已经装修入住，房屋经竣工验收合格并取得竣工备案表，已经符合法定与合同约定的交房条件；3.根据合同约定，遭遇重大城市规划、市政工程、地下文物障碍、恶劣天气、政府部门要求等非出卖人所能控制的因素而影响工期的，交房日期应顺延；4.被告应案涉小区业主要求进行相关消防设施改造，由此引起的交房时间延期、权属登记证书办理手续延期，后果应由业主自行承担；5.原告主张的逾期交房违约金过高，请求法院依职权予以调整；6.原告诉请存在矛盾，逾期交房违约金与逾期办理权属登记违约金不能一并主张，逾期交房违约金已经能够弥补原告的损失，原告主张逾期办理权属登记违约金应当不予支持；7.被告不承担不符合法律规定部分的诉讼费，原告请求不符合法律规定部分的诉讼费由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月19日，威利公司（出卖人）与张源（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：1.买受人购买位于中牟县××大道西侧、××路东侧、××路南侧××单元××房屋××套，建筑面积94.26平方米，总价款543880元。其中，现金支付163880元，交纳比例30.13%，付款时间为2014年1月19日；商业贷款380000元，交纳比例69.87%。2.出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”并符合合同约定的商品房交付买受人使用。3.出卖人逾期交房不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。4.出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率向买受人支付违约金。上述合同签订后，张源向威利公司支付房屋价款543880元。2016年6月10日，威利公司向张源交付房屋。另查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。申请人在郑州市住房保障和房地产管理局办理完相关业务后，郑州市住房保障和房地产管理局将予以发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》，当事人持《郑州市房屋交易和产权状况确认单》和其他申请材料到市不动产登记中心设立的办理窗口申请办理不动产登记，领取不动产权证书。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。还查明，涉案房屋于2017年10月14日经消防部门验收合格，于2017年10月28日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五大主体验收合格，于2017年12月19日取得行政主管部门建设工程竣工验收备案。另，威利公司于2019年8月21日向房屋登记机关办理房屋权属首次登记，并取得不动产权证书，载明:“权利人：威利公司；坐落：××路××小区××楼××。”威利公司提交郑州市公安局龙子湖分局治安管理服务大队于2018年11月14日出具的《证明》一份，载明:“威利公司开发的××项目位于中牟县××沙镇××大道西侧、××路东侧、××路南侧，经我局实地勘察，按照门牌号编排规则，该项目门牌号为：××路50号。”此外，关于被告交房期限顺延的情形有：2015年9月3日左右，郑州力保“9·3”纪念活动期间空气质量，施工工地土石方作业停工8天；2015年11月1日至2016年3月31日，依照《2015年度冬季大气污染防治工作方案》停工150天。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自的义务。《商品房买卖合同》约定，被告应当在2016年4月28日（房屋交付使用后60日内）前持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告在规定的时间内不能取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的银行同期活期存款利率向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部房款，被告向原告交付了涉案房屋，但未按约定办理涉案房屋的权属登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。郑州市于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房××取得不动产权属证书的前提。取得不动产权属证书是购房者应享有的权利，协助办理不动产权属证书亦为出卖人必然义务。因此，出卖人仍然应当遵循诚实信用原则及全面履行原则，根据政策变化，继续履行配合房屋××办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的，故原告主张被告协助其办理涉案房屋的不动产权属证书的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于逾期办证违约金，《商品房买卖合同》约定被告应于2016年4月28日前到产权登记机关备案，而涉案房屋于2017年10月28日经五大主体验收合格，于2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案，被告于2019年8月21日向房屋登记机关办理了房屋权属首次登记，由此可见，被告逾期报送备案登记资料时间明显过长，故不动产登记管理部门及房地产权属登记政策的变化不构成被告免责的理由，被告应承担违约责任。故被告应自2016年4月28日起按照银行同期活期存款利率的标准支付逾期办证违约金，但违约金应计算至房屋权属首次登记之日即2019年8月21日，原告超出该范围部分的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期交房违约金，《商品房买卖合同》约定被告应当于2016年2月28日前将涉案房屋交付原告使用，被告实际交房时间为2016年6月10日，延期三个多月。但由于治理大气污染被告按规定在合同期内停工158天，应视为不可抗力，系免责事由，被告不应支付迟延交房的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告张源办理涉案房屋的不动产权证书；二、被告郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张源逾期办证违约金（违约金以543880元为基数，自2016年4月28日起至2019年8月21日止，按照中国人民银行同期活期存款利率的标准计付）；三、驳回原告张源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5617元，由原告张源负担4200元，被告郑州威利实业有限公司负担1417元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  何 静人民陪审员  杨建明人民陪审员  高晓勤二〇二〇年三月十九日书 记 员  李 萌