重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初26981号 原告：重庆普庆仓储服务有限公司，住所地重庆市两路寸滩保税港区管理委员综合大楼8-2-36，统一社会信用代码91500000093133397R。 法定代表人：赵仑，董事长。 委托诉讼代理人：何骞，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：窦琼，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆聚农汇百货有限公司，住所地重庆市渝北区双龙大道280号、282号、284号、286号、288号，统一社会信用代码91500112MA600B1986。 法定代表人：贺永奎。 委托诉讼代理人：张丽，女，1985年8月20日出生，汉族，住重庆市渝北区，系公司员工。 原告重庆普庆仓储服务有限公司与被告重庆聚农汇百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法由审判员黄明真分别于2019年12月2日、2019年12月17日适用简易程序公开开庭进行了审理。依法由审判员黄明真、欧春利、万园薇组成合议庭，于2020年3月19日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆普庆仓储服务有限公司的委托诉讼代理人何骞和窦琼、被告重庆聚农汇百货有限公司的法定代表人贺永奎和委托诉讼代理人张丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆普庆仓储服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2018年10月22日签订的《房屋租赁合同》，被告将租赁物按照交付时原状返还给原告；2.被告向原告支付2019年3月1日起至合同解除之日期间欠付的的租金（暂计至2019年11月20日的租金399190.659元）和物业管理服务费（暂计至2019年11月20日为172577.302元），扣除被告已支付的保证金98135.23元后，剩余金额为473632.731元；3.被告向原告支付因上述欠付租金和物业管理服务费产生的自应付日起至实际支付之日止按照每日0.05%标准计算的滞纳金；4.被告向原告支付按合同解除之日租金标准的两倍和物业管理服务费标准向原告支付自合同解除之次日起至实际返还房屋之日止的房屋延期占有使用费，暂计至2019年12月2日为46316.3023元；5.被告向原告支付原告因本案而支出的律师费50000元；案件受理费和保全费由被告承担。事实和理由：2018年10月22日，被告与原告签署了合同编号为Deal-11092的《房屋预留/预租/租赁合同》，约定原告将坐落于重庆市渝北区木耳镇港通三路2号的普洛斯重庆空港物流园的A3号库03GUA05203-Unit9号单元出租给被告，计租面积为2300.29平方米，租赁期限为自2018年10月22日起至2022年10月21日止，保证金98135.23元。原告应被告要求于2018年9月5日提前向被告移交了租赁房屋。被告从2019年3月开始未按照租赁合同的约定向原告支付应付的租金以及物业管理费。尽管原告曾多次催告被告支付欠付款项，但被告始终拒绝支付。2019年7月31日，原告委托律师就催款事宜向被告发出律师函，要求被告支付欠付租金、物业管理服务费，但被告始终未予履行。被告于2019年9月6日向原告发送《解除租赁合同工作联系函》，称因其公司经营困难、资金链断裂，以致于无法履行合同，请求终止合同。被告的行为已构成违约，侵犯了原告的利益，原告为维护自己合法权益，遂诉至法院。 被告重庆聚农汇百货有限公司答辩称，2019年9月6日被告向原告送达了工作联系函，称因被告出现经营困难、无法继续履行合同，故要求终止合同，请原告接洽终止合同，故此时合同就没有再履行；原告对房屋上了锁，故租金和物管费仅应计算至2019年9月6日；滞纳金的计算基数应当变化，但是对按每日0.05%标准计算的滞纳金无异议；房屋占用费有异议，因为双方均锁门，故被告不应支付，且按照2倍租金计算过高，应当参照租金标准计算；律师费认可，但是金额过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《房屋预留/预租/租赁合同》、《房屋交接验收书》、《催款通知函》、《律师函》、EMS邮寄单、EMS物流信息打印件、《解除租赁合同工作联系函》、《法律服务协议》、2019年11月6日招商银行收款回单、上海增值税专用发票抵扣联和发票联、中国建设银行客户专用回单6张、2019年6月17日招商银行收款回单等本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告（出租人）与被告（承租人）签订了一份《房屋预留/预租/租赁合同》，主要约定：第一部分基本商业条款，项目位于重庆市渝北区木耳镇港通三路2号的普洛斯重庆空港物流园，总建筑面积为82794.09平方米；房屋位于项目的A3号库（“物业”）03GUA05203-Unit9号单元，占“物业”面积的2.78%，双方同意，本合同的计租面积为2300.29平方米，包括仓库的建筑面积1884平方米、办公室建筑面积380.29平方米以及雨篷的计租面积36平方米（合称“房屋”）；租赁期4年，自移交日起算，至到期日届满，移交日2018年10月22日，到期日2022年10月21日；每月每平方米计租面积的不含税租金及物业管理费为，2018年10月22日至2019年10月21日，原租金24.577元，折扣率23.08%，折后租金18.905元，原物业管理服务费10.524元，折扣率23.08%，折后物业管理费8.095元，2019年10月22日至2020年10月21日，原租金25.62元，折扣率23.08%，折后租金19.707元，原物业管理服务费10.98元，折扣率23.08%，折后物业管理费8.446元；双方确认，租金及物业管理费的适用税率分别为5%和6%；承租人支付给出租人的保证金数额应为1.5个月的本合同项下租金和物业管理服务费之和，即98135.23元。第二部分合同一般条款，5.2承租人应于本合同签署后10日内支付“租赁期限”内第一个月的租金，承租人保证在移交日之后的每个月的第一天的当日或之前，无需任何通知，向出租人预先支付该月租金，并不得作任何扣减或抵消；5.5如果出租人拖欠任何租金、物业管理服务费或任何其它款项超过5天，承租人应在出租人要求时立即向出租人支付滞纳金，但本合同另有约定的除外，该等滞纳金应根据承租人欠交的款额按每日万分之五计算，从应付款项应交之日（包括应交日）起计算，直至承租人还清所有拖欠款项的当日为止；6.2保证金不是预付的租金押金，也不是承租人违约时对出租人的损害赔偿的衡量，一旦承租人未履行其在本合同中或法律规定的任何其它义务或责任，出租人有权使用全部或部分保证金以支付承租人拖欠的本合同项下的到期款项、滞纳金、违约金或承租人应承担的责任及其给出租人造成的任何损害、人身伤害、支出或债务；7.1承租人应在移交日的当日或之前交付物业管理服务费，并在租赁期限内每月的租金到期的同一天或之前以与租金相同的支付方式向出租人支付基本商业条款附录中列载的物业管理服务费；22.1若本合同期限届满或本合同提前终止，承租人应将房屋返还给出租人，将“房屋”打扫干净，“房屋”的状况应与当初接受“房屋”时相同；23.1除非另行书面约定，如果承租人在租赁期限届满或本合同提前终止之后对房屋延期占有，出租人可以随时终止该等占有，并且承租人仍应履行该延期占有期间本合同中规定的承租人的义务和责任，同时承租人应按出租人要求的时间向出租人支付按到期日或提前终止日适用的租金标准的两倍作为延期占有期间的租金；24.1下列每一事件均构成承租人在本合同项下的违约时间，（1）承租人没有支付本合同要求的任何一期的到期租金或任何其它到期款项，并且该等款项自应付日起（包括应付日在内）5天内仍然没有支付的；25.1一旦发生任何一种违约事件且只要该违约事件仍在继续，出租人可以选择：（1）要求承租人继续并全面履行其在本合同项下的义务，或（2）暂停承租人使用整个房屋或其任何一部分或其任何的设施，或（3）终止本合同或本合同项下房屋租赁的任何一部分并且立即收回房屋或其相关部分的占有权，除此以外，出租人还有权寻求法律上的任何其它救济；25.2承租人同意，一旦本合同或者房屋的任何一部分根据第25条被终止，出租人有权……要求承租人补偿出租人下列数额……出租人为了寻求其救济所支出的所有合理费用（包括合理的律师费和仲裁和/或法院的费用）。合同还约定了其他内容。 合同签订后双方按约履行。2018年9月5日，原告向被告交付了租赁房屋，被告向原告转账支付了保证金98135.23元。 原告向被告邮寄了落款时间为2019年7月31日的《催款通知函》，主要载明：贵公司欠付我司2019年3月份至7月份等5个月租金管理费……合计326997.25元……希望贵公司尽快将相关款项付至我公司帐户。 2019年8月19日，原告委托上海锦天城律师事务所向被告邮寄送达了《律师函》，主要载明：至2019年8月14日，贵司应付但未付的租金、物业管理费以及其他费用为326997.25元……敦促贵司在收到本律师函后七日内立即支付所欠款项。 2019年9月10日，被告向原告送达了《解除租赁合同工作联系函》，该函主要载明：现因我公司出现经营困难，资金链断裂，以致于无法继续履行合同，特致函请求终止合同。 2019年9月12日，原告与德恒上海律师事务所、北京德恒（重庆）律师事务所签订了一份《法律服务协议》，约定原告委托律师事务所代理本案一审，法律服务费为50000元。原告支付了法律服务费50000元。 原告为证明被告是按照合同约定的折后租金和物管费标准并加收合同约定的税率支付的租金和物管费，举示了银行回单予以佐证，该银行回单显示：2018年10月23日，被告向原告转账支付租金21096.59元。2018年11月22日，被告向原告转账支付租金和物业费合计65399.45元。2018年12月24日，被告向原告转账支付物业费19738.11元、租金45661.34元。2019年1月28日，被告向原告转账支付租金和物业费合计65399.45元。2019年6月17日，被告向原告转账支付租金和物业费合计65399.45元。 本院于2019年11月20日向被告邮寄送达了本案的诉状副本。 庭审中，双方一致确认，租赁的仓库和办公室的实际面积与合同约定一致。 原告称，收到被告送达的《解除租赁合同工作联系函》后，原告并未同意解除合同；仓库和办公室外面整体有四个门，均可以通往仓库内部，可以穿过仓库进入办公室，仓库进入办公室有一个门，办公室也有门，钥匙由被告持有，被告的股东杨林川说不再使用租赁房屋了，应被告的安全需求，原告于2019年9月10多号就仅锁了办公室的门，整体的门和仓库的门的钥匙在被告处，原告没有锁；之后无人在屋内工作，但是陆续有人来仓库取东西；目前被告没有搬走，没有还房，还留有物品在屋内，没有正常经营，偶尔有人在屋内；锁门后，原告告知杨林川继续使用电要支付电费，杨林川就让原告断电，原告于2019年9月15日左右断电，被告在断电之前将易腐烂物品就搬走了；被告付清了2019年2月28日之前的租金和物业费，已付的租金和物业费是含税支付的；被告欠付2019年3月1日之后的租金和物业费；要求的租金和物业费是按照合同约定折后的标准主张，并且租金加收了5%的税，即租金为18.905元/平方米/月×2300.29平方米×1.05＝45661.3316元/月，物业费加收6%的税，即物业费为8.095元/平方米/月×2300.29平方米×1.06＝19738.0984元/月；占用费按照两倍租金计算，超出的一倍无违约金性质；原告要求被告按照交付时房屋原状返还，即被告拆除其修建的仓库和办公室。 被告称，租赁的场所是一个整体、在一栋房屋里面，被告租赁时就已经隔离成了一个仓库和一个办公室，仓库和办公室整体外面有一个门，进入后仓库和办公室各自还有门，仓库有一个卷帘门和两个小后门，办公室只有一个玻璃门，通过整体的一个门和仓库的两个小后门均可以进入租赁场所；原告自行于2019年8月13日上午9点至10点左右锁了办公室的玻璃门，要求被告搬离，被告没有给原告说过不租了，没有要求原告锁门；锁玻璃门后原告当天还自行拉了位于仓库内部的电闸和水阀并贴了封条；被告给原告说被告还有冻货不能断电，原告当天把冻库的电恢复了，被告在2019年8月14日中午将所有食品搬走了，之后原告将所有电均断了；仓库中没有了货物，还留有货架和袋子，办公室的物品原告不同意让被告搬走；原告还锁了仓库的所有的门，仓库和办公室的大门也锁了；之后原告的人开门后，被告的员工才拿走了私人物品。 本院认为，原告与被告签订的《房屋预留/预租/租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 关于解除合同、返还房屋。被告作为支付租金和物业费的义务人，应当举示证据证明其按约向原告支付了租金和物业费。被告无证据证明其按约支付了租金，故对原告称被告欠付2019年3月1日之后的租金和物业费的主张，本院予以采信。合同第24.1条和25.1条约定，被告未按约支付任何一期到期租金或任何其它任何款项，逾期超过5日的，原告有权终止合同并且立即收回房屋。合同第22.1条约定，若本合同期限届满或本合同提前终止，承租人应将房屋返还给出租人，将“房屋”打扫干净，“房屋”的状况应与当初接受“房屋”时相同。故对原告诉请解除双方于2018年10月22日签订的《房屋预留/预租/租赁合同》、要求被告按交付时原状即拆除被告修建的仓库和办公室返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。本院于2019年11月20日向被告邮寄送达了诉状副本、传票等法律文书，故判决于2019年11月20日解除双方签订的《房屋预留/预租/租赁合同》。 关于租金、物业管理服务费和房屋占用费。合同签订后，被告向原告支付的租金是在合同约定的折扣价格基础上加收了5%的税，支付的物业管理费是在合同约定的折扣价格基础上加收了6%的税，故对原告主张被告支付欠付租金和物管费均应当含税的主张，本院予以支持。被告称原告自行于2019年8月13日锁门并断电，均无证据予以支持，故对其该主张本院不予采信。原告自认于2019年9月10多号仅锁了办公室的门、于2019年9月15日左右断电，但其主张是应被告要求锁门、断电并无证据证明，故原告锁门、断电后被告无法正常使用租赁房屋，原告要求被告支付之后的租金、物业管理服务费和房屋占用费没有依据，本院不予支持。原告称于2019年9月10多号锁了办公室的门，具体时间未表述，但至迟在2019年9月15日断电前已经锁门了，故被告仅应向原告支付2019年3月1日至2019年9月15日的租金和物业管理服务费。依据合同约定，2018年10月22日至2019年10月21日期间应付租金的标准为18.905元/平方米/月×2300.29平方米×1.05＝45661.33元/月（四舍五入取小数点后两位），该期间应付物管费的标准为8.095元/平方米/月×2300.29平方米×1.06＝19738.1元/月（四舍五入取小数点后两位），合计每月租金和物管费金额为65399.43元。故被告应向原告支付2019年3月1日至2019年9月15日的租金和物管费65399.43元/月×6.5个月＝425096.3元，扣除被告已支付的保证金98135.23元后，被告还应支付326961.07元。 关于滞纳金。合同第5.1条和第7.1条约定，被告应于每个月第一天的当日或之前支付该月的租金和物业管理费。合同第5.5条约定，被告拖欠任何租金、物业管理服务费或任何其它款项超过5天，应向原告支付从应付款项应交之日（包括应交日）起按每日万分之五计算至还清所有拖欠款项当日为止的滞纳金。该滞纳金即是指的逾期支付租金和物管费的违约金。被告存在逾期支付租金和物管费超过5日的违约行为，应按约向原告支付如下违约金：以2019年3月1日至2019年3月31日的租金和物管费65399.43元为基数从2019年3月1日起、以2019年4月1日至2019年4月30日的租金和物管费65399.43元为基数从2019年4月1日起、以2019年5月1日至2019年5月31日的租金和物管费65399.43元为基数从2019年5月1日起、以2019年6月1日至2019年6月30日的租金和物管费65399.43元为基数从2019年6月1日起、以2019年7月1日至2019年7月31日的租金和物管费65399.43元为基数从2019年7月2日起、以2019年8月1日至2019年8月31日的租金和物管费65399.43元为基数从2019年8月1日起、以2019年9月1日至2019年9月15日的租金和物管费32699.72元为基数从2019年9月1日起，均按照每日万分之五的标准计算至付清之日止。 关于律师费。合同第25.2条约定，因被告违约导致合同终止的，原告有权要求被告支付原告为了寻求其救济所支出的所有合理费用，包括合理的律师费。原告为本案纠纷支付了律师费50000元。原告要求被告支付律师费50000元的诉讼请求有合同和事实依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、于2019年11月20日解除原告重庆普庆仓储服务有限公司与被告重庆聚农汇百货有限公司签订的《房屋预留/预租/租赁合同》； 二、被告重庆聚农汇百货有限公司于本判决生效后立即向原告重庆普庆仓储服务有限公司按交付时原状返还重庆市渝北区木耳镇港通三路2号的普洛斯重庆空港物流园A3号库03GUA05203-Unit9号单元； 三、被告重庆聚农汇百货有限公司于本判决生效后立即支付原告重庆普庆仓储服务有限公司2019年3月1日至2019年9月15日期间欠付的租金和物业管理服务费合计326961.07元； 四、被告重庆聚农汇百货有限公司于本判决生效后立即支付原告重庆普庆仓储服务有限公司以65399.43元为基数从2019年3月1日起、以65399.43元为基数从2019年4月1日起、以65399.43元为基数从2019年5月1日起、以65399.43元为基数从2019年6月1日起、以65399.43元为基数从2019年7月1日起、以65399.43元为基数从2019年8月1日起、以32699.72元为基数从2019年9月1日起，均按照每日万分之五的标准计算至付清之日止的违约金； 五、被告重庆聚农汇百货有限公司于本判决生效后立即支付原告重庆普庆仓储服务有限公司律师费50000元； 六、驳回原告重庆普庆仓储服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告重庆聚农汇百货有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18930元、保全费5000元，由被告重庆聚农汇百货有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判长  黄明真 审判员  万园薇 审判员  欧春利 二〇二〇年三月二十三日 书记员  陈 实