浙江省衢州市衢江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0803民初3340号 原告：邓水良，男，1965年1月29日出生，汉族，户籍地址浙江省衢州市衢江区。 委托诉讼代理人（特别授权）：彭徐震，浙江论剑律师事务所律师。 被告：毛义章，男，1951年2月8日出生，汉族，户籍地址浙江省衢州市柯城区，现住浙江省衢州市衢江区。 被告：金银鹰，女，1952年12月5日出生，汉族，户籍地址浙江省衢州市柯城区，现住浙江省衢州市衢江区。 二被告共同委托诉讼代理人：鲁国生，衢州市衢江区廿里法律服务所法律服务工作者。 第三人：吴卸仙，女，1966年1月28日出生，汉族，户籍地址浙江省衢州市衢江区。 原告邓水良与被告毛义章、金银鹰房屋买卖合同纠纷一案，原告邓水良向衢州市柯城区人民法院起诉，被告毛义章提出管辖权异议，衢州市柯城区人民法院2019年7月10日裁定：被告毛义章对管辖权提出异议成立，本案移送衢州市衢江区人民法院处理。本院收到案卷材料后，于2019年9月12日诉前登记，2019年9月27日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月3日公开开庭进行了审理，原告邓水良及其特别授权委托诉讼代理人彭徐震、被告毛义章、金银鹰到庭参加诉讼。2019年12月24日本院裁定本案转为普通程序并依法组成合议庭；2020年3月10日吴卸仙申请作为第三人参加诉讼，本院依法通知其参加诉讼；本院于2020年3月10日再次对本案公开开庭进行了审理并当庭宣判，原告邓水良及其特别授权委托诉讼代理人彭徐震、被告毛义章、金银鹰及其委托诉讼代理人鲁国生、第三人吴卸仙到庭参加诉讼。 原告邓水良向本院提出诉讼请求：1.依法确认2007年10月20日《房屋买卖合同》无效并判令二被告立即腾退黄坛口乡黄坛口村××房屋；2.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系。2007年10月20日，被告毛义章借用岳父金尔旺名义与原告签订《房屋买卖合同》一份，在金尔旺确保房屋土地使用权能完成过户的情况下，双方约定原告将黄坛口乡黄坛口村××砖混结构二层半三间房屋转让。在二被告经过了长达4年的努力，房屋土地使用权仍无法完成过户。双方就过户事宜展开多次沟通协商，原告表示如不能过户就作废合同，要求二被告退还房屋。2011年12月19日，原告与被告毛义章签订协议一份，被告承诺定于2012年年底前完成过户手续，如办理不成，另行协商处理。二被告至今未完成过户手续，经原告多次催讨退还房屋，二被告一直占据房屋，不肯退还。原告认为，案涉房屋土地性质属于农村集体土地，二被告并非集体经济组织成员，不能购置案涉房屋。 被告毛义章辩称，原告邓水良与妻子吴卸仙于2007年10月20日和黄坛口乡黄坛口村金尔旺建立房屋买卖关系并签订合同，买受人金尔旺已交清购房款，邓水良、吴卸仙也将房屋及证件交付金尔旺所有并使用。毛义章系金尔旺女婿，房屋交易过程中，金尔旺委托毛义章为其提供帮助、代办相关业务，房屋交付后，毛义章的授权义务履行完毕。金尔旺2008年2月1日死亡后，黄坛口村房屋成为遗产，应由其五个子女（第一顺序法定继承人）共同处分遗产。毛义章非金尔旺的第一顺序法定继承人，原告将毛义章列为本案被告，主体不符，请求驳回原告的起诉。 被告金银鹰辩称，金尔旺购买邓水良、吴卸仙房屋，被告金银鹰只是金尔旺五个子女中的一个，由于金尔旺法定继承人众多，居住分散，至今未对金尔旺遗产落实分配，原告应将金尔旺五个第一顺序继承人全部列为被告。黄坛口村××房屋系邓水良、吴卸仙夫妻共同财产，原告邓水良无权处分吴卸仙的份额；本案诉讼主体不符，请求驳回原告的起诉。 第三人吴卸仙向本院提出独立的诉讼请求：确认《房屋买卖合同》无效并判令二被告腾退房屋。事实和理由：第三人当时不情愿签字卖房，认为合同无效，二被告应将房屋返还给第三人。 原告邓水良为证明其诉称事实，提交如下证据：1.《房屋买卖合同》一份，证明金尔旺伪称原告村村民，导致原告与其签订合同出售房屋；2.集体土地使用证复印件一份，证明原告邓水良为案涉房屋的土地使用者；3.金尔旺户口簿复印件一份，证明金尔旺并非黄坛口乡里树源村村民；4.口头协议记录一份，证明2011年12月19日邓水良与毛义章约定房屋过户事项。被告毛义章、金银鹰为证明其抗辩主张，提交如下证据：1.《房屋买卖合同》一份，证明被告购买案涉房屋符合法律规定；2.证人邱某2019年7月20日证言一份，证明由于天气恶劣来不及办理过户金尔旺就去世了；3.邱某2012年4月1日书面情况说明一份，证明当时村里公开拍卖原告房屋符合法律规定；4.邱某2012年12月3日书写的吴卸仙意欲敲诈的情况经过、协议草稿各一份，证明吴卸仙敲诈经过；5.结婚证、吴卸仙身份证、邓水良身份证、户口簿复印件各一份，证明原告夫妻双方同意该房屋卖给被告；6.衢州市衢江区举村乡石便村村民委员会证明一份，证明金尔旺生育子女五人，金银鹰为其女儿；7.黄坛口村民委员会2011年12月20日证明、十大长寿之星牌匾照片复印件、证人证明复印件各一份，证明金尔旺老寿星为无房户下乡脱贫对象；8.遗嘱一份，证明被告为了照顾金尔旺才购买原告房子，金尔旺去世后将房子转交给被告；9.殡仪馆协议一份，证明金尔旺2008年2月3日火化费用由被告承担；10.收条一份，证明2007年10月20日原告收到被告购房款现金14.3万元；11.集体土地使用证一份，证明案涉房屋土地证情况。第三人吴卸仙未提供证据。 被告对原告所举证据的质证意见为：对证据1，真实性无异议，手指印由金尔旺本人盖，名字由被告代签；对证据2、3.真实性无异议；对证据4，签协议事实，但责任在原告，2011年原告胁迫被告签字，吴卸仙进行欺诈。第三人吴卸仙对原告所举证据均无异议。原告、第三人对被告所举证据的质证意见为：对证据1，真实性无异议，金尔旺实施欺诈行为；对证据2、3、4，证据“三性”均有异议，证人邱某应该出庭作证，原告并无敲诈意图，协议没有签字；对证据5，真实性无异议，不能证明原告同意出售房屋；对证据6，真实性无异议，反证金尔旺欺诈；对证据7，证据“三性”均有异议，内容不符合客观事实，金尔旺是石便村村民，不符合下乡脱贫到里源村的政策；对证据8，购买原告房屋房款由二被告承担，直接说明房屋实际购买人是二被告；对证据9、10、11无异议，被告毛义章支付购房款。 原、被告、第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审举证、质证，对原、被告、第三人无异议的《房屋买卖合同》、金尔旺户口簿、口头协议记录、结婚证、吴卸仙、邓水良身份证、邓水良户口簿、石便村村民委员会2019年9月26日证明、遗嘱、殡仪馆协议、收条、集体土地使用证，本院予以确认并在卷佐证。证人应当到庭作证，邱某未到庭作证，其2019年7月20日书面证言、2012年4月1日书面情况说明、2012年12月3日书面吴卸仙意欲敲诈的情况经过均不予认定；黄坛口村民委员会2011年12月20日证明与金尔旺户口簿不符，十大长寿之星牌匾照片、证人证明为复印件，无原件核对，未签字的协议草稿不符合证据要件，均不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告邓水良、第三人吴卸仙系夫妻，均为黄坛口村农业户口。被告毛义章、金银鹰系夫妻，均为城镇户口。金尔旺为农业户口，出生于1906年3月8日，户籍住所地衢州市衢江区，生育长子金祖成（1998年亡故）、长女金银香（2009年亡故）、次子金祖荣、三子金祖义（1999年亡故），次女金银鹰即被告。位于衢州市衢江区集用（2004）字第39-9号】土地使用者为邓水良，地号39-7-0-191，土地使用权面积114.7平方米。2007年10月20日，原告邓水良、第三人吴卸仙与案外人金尔旺、被告毛义章签订《房屋买卖合同》，约定：“因买（乙）方年迈，委托其女婿毛义章全权处理房屋买卖事宜和签订合同。甲方（合同前部列邓水良，黄坛口村村民，签字处为邓水良、吴卸仙）自愿将坐落在黄坛口村门牌××砖混结构二层半三间楼房壹幢（占地面积114.7平方米）卖给乙方（合同前部列金尔旺，里树源村村民，签字处为金尔旺、毛义章）。房屋四至所属范围均以土地使用权证为准。双方议定房屋买卖价格为人民币壹拾肆万叁仟元整，乙方于2007年10月31日前一次性支付甲方…。甲方将土地使用权证移交乙方，房屋土地使用权过户手续由乙方负责办理。甲方协助乙方办理过户手续…”。被告方支付购房款后，原告、第三人搬出房屋，交付给被告装修，2007年10月20日原告邓水良出具收条给被告毛义章，载明“收到毛义章购房款壹拾肆万叁仟元整（黄坛口村××）”。2007年10月21日，金尔旺立遗嘱载明“女婿毛义章、女儿金银鹰将市荷花55幢东单元401室卖掉，从黄坛口村购买壹幢114.7平方米二层半房屋。该房屋以本人名义购买，但所有经费由女婿毛义章、女儿金银鹰支出”。2008年2月1日，金尔旺亡故。2008年春节前，二被告搬入案涉房屋居住至今。事后，原、被告、第三人为案涉房屋过户事宜纠纷不断，2011年12月19日原告邓水良、被告毛义章协商并签字“定于2012年底前办理转户手续，邓水良协助办理，如办理不成，另行协商处理”。此后，虽经被告多方努力，案涉房屋至今未完成过户，衢江区集用（2004）字第39-9号集体土地使用证土地使用者仍为邓水良。 本院认为，原告邓水良、第三人吴卸仙与金尔旺、被告毛义章2007年10月20日签订《房屋买卖合同》，金尔旺次日便立遗嘱载明“女婿毛义章、女儿金银鹰将市荷花55幢东单元401室卖掉，从黄坛口村购买壹幢114.7平方米二层半房屋。该房屋以本人名义购买，但所有经费由女婿毛义章、女儿金银鹰支出”；2007年10月20日原告邓水良出具的收条为收到毛义章购房款14.3万元；金尔旺2007年已101岁，无资金实力，按常理也无必要年过百岁再购买一幢价值不菲的房屋；案涉房屋二被告已居住十二年，金尔旺其他众多法定继承人从未提出异议，现被告认为金尔旺购买案涉房屋而毛义章为委托人的抗辩意见，与自己提供的证据相矛盾，不予采纳，本院综合认定被告借用金尔旺名义购买案涉房屋。案涉房屋合同权利义务人为邓水良、吴卸仙与毛义章、金银鹰，本案应进行实体审查，被告请求驳回原告起诉，不予支持。 民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策；所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定；宅基地是农村集体经济组织分配给成员用于建造住宅的土地，宅基地使用权主体具有特定性即只能是本村农村居民，具有社会保障和社会福利性质，即宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案名义购买人金尔旺户籍为石便村、实际购房人毛义章为城镇居民，均不能享受案涉房屋黄坛口村的宅基地；原告邓水良、第三人吴卸仙与金尔旺、被告毛义章虽自愿签订《房屋买卖合同》，根据“地随房走”原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让，《合同法》第一百三十二条规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”，原告自建的房屋，虽属其所有，但所建房屋的土地属村集体所有，原告也无权将本村集体所有的土地处分给非本村村民，双方签订的《房屋买卖合同》显然违反了国家法律和政策强制性规定，故原告诉请确认2007年10月20日《房屋买卖合同》无效，本院予以支持。无效合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告诉请被告腾退黄坛口乡黄坛口村××房屋，于法有据，本院予以支持，鉴于二被告年老体弱，租房（或购房）、搬家需要花费较长时间，腾退时间酌定六个月。经本院释明，被告坚持不提出反诉，合同无效所涉被告权益的款项返还、损失赔偿应待本案判决生效后另行处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百三十二条的规定，判决如下： 一、原告邓水良、第三人吴卸仙与案外人金尔旺（已亡故）、被告毛义章2007年10月20日签订的《房屋买卖合同》无效； 二、被告毛义章、金银鹰返还原告邓水良、第三人吴卸仙衢州市衢江区黄坛口乡黄坛口村××房屋【集体土地使用证：衢江区集用（2004）字第39-9号，地号39-7-0-191，土地使用权面积114.7平方米】，限被告毛义章、金银鹰于本判决生效之日起六个月内腾退。 案件受理费5800元，由被告毛义章、金银鹰负担，限本判决书生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  郑荣祥 人民陪审员  张志诚 人民陪审员  琚竹娜 二〇二〇年三月十日 书 记 员  叶丹丹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》第六条：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。 《中华人民共和国物权法》第一百五十三条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 《中华人民共和国土地管理法》第十一条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织成员或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；…其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国宅基地改革有关工作。 《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》：改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。 《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。