吉林省蛟河市人民法院民事判决书（2019）吉0281民初1520号原告（反诉被告）：蛟河市润辉房地产开发有限公司。法定代表人：吴某。委托诉讼代理人：玄某。委托诉讼代理人：汤某，吉林寒松律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐某，住吉林省蛟河市。委托诉讼代理人：侯某（系被告徐某丈夫），住吉林省蛟河市。委托诉讼代理人：王某，蛟河市黄松甸镇法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）蛟河市润辉房地产开发有限公司（以下简称润辉公司）与被告（反诉原告）徐晓研房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润辉公司的委托诉讼代理人玄某、汤某、被告徐晓研及其委托诉讼代理人侯某、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润辉公司向本院提出诉讼请求：1.徐晓研给付房屋价款108,000元；2.徐晓研支付违约金10,800元（108,000元×10%）；3.如徐晓研反诉请求成立，则徐晓研立即给付2017年6月12日-2020年1月12日期间的31个月房屋使用费31,000元（1,000元/月×31个月）；4.案件受理费由徐晓研承担。事实和理由：2017年6月12日，润辉公司与徐晓研签订《购房补充协议书》，约定：“徐晓研购买润辉公司开发的坐落在蛟河市××道建筑面积为79.07平方米房屋，单价为1,958元/平方米，价款为154,819元。”合同签订后，徐晓研已付首付款46,819元，尚欠价款108,000元未给付。因徐晓研提起反诉，如徐晓研反诉请求成立，则徐晓研应给付2017年6月12日-2020年1月12日期间的31个月房屋使用费31,000元（1,000元/月×31个月）。徐晓研辩称，1、润辉公司主张没有法律依据。润辉公司在证据交换及本案开庭前，从未向法庭提交润辉公司与徐晓研签订的《商品房买卖合同》，该合同共计五份均在润辉公司处。该合同明确约定润辉公司、徐晓研所签订合同为按揭贷款购买房屋。2、润辉公司所述违约金没有法律依据。徐晓研没有违约，不同意支付润辉公司违约金的请求。3、润辉公司请求给付房屋使用费没有法律依据。因本案润辉公司、徐晓研在法庭未确定下，房屋买卖合同存在，且是本案润辉公司违约拒绝履行合同所造成现状，因此，润辉公司的主张无法律依据，望法庭不予支持。徐晓研向本院提出反诉请求：1.解除润辉公司与徐晓研于2017年6月10日签订的《商品房买卖合同》，以及2017年6月12日签订的《购房补充协议书》；2.润辉公司向徐晓研返还首付款46,819元，契税、物业维修基金、办证费等10,575元，物业费1,174元，合计58,568元；3.润辉公司赔偿装饰装修损失55,732元及装饰装修款利息损失5,859元（以55,732元为基数，自2017年7月31日起至2019年12月31日止共计29个月，按中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%计算）；4.润辉公司赔偿已交款项58,568元（首付款46,819元，契税、物业维修基金、办证费等10,575元，物业费1,174元）的利息损失6,582元（以58,568元为基数，自2017年6月7日起至2020年1月6日止共计31个月，按中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%计算）；5.润辉公司支付违约金10,800元（108,000元×10%）；6.诉讼费、鉴定费2,000元由润辉公司承担。事实和理由：徐晓研于2017年6月7日在润辉公司处购买了坐落在蛟河市××道建筑面积为79.07平方米房屋，并签订了《商品房买卖合同》和《购房补充协议书》。约定总价款为154,819元，由徐晓研先交付首付款46,819元，剩余房款108,000元由润辉公司为徐晓研办理按揭贷款，10年还清。但润辉公司至今未按合同履行为徐晓研办理按揭贷款的义务。徐晓研认为，润辉公司的行为已构成违约，应解除润辉公司与徐晓研签订的《商品房买卖合同》和《购房补充协议书》，润辉公司向徐晓研返还首付款46,819元、税款10,575元、物业费1,174元，合计58,568元，支付违约金10,800元（108,000元×10%），并赔偿装潢损失55,732元，以及给徐晓研造成的利息损失。润辉公司对徐晓研的反诉辩称，1、徐晓研提出的返还其交付税款的诉讼请求，没有法律依据，税款已由润辉公司交给税务管理机关，不能返还。2、关于物业费，应当由徐晓研自行承担，因为徐晓研开庭时已承认2017年6月10日已入住该房屋，交纳的物业费自行承担。3、对评估装修价值55,732元有异议，评估部分价格差距过大。4、评估装修价值和物业费、税款、首付款统一计算利息没有法律依据，没有约定支付利息的条款。5、徐晓研要求润辉公司给付违约金10,800元，没有合同约定，不应支持。108,000元房款徐晓研没有交付给润辉公司，怎么又能出现违约金10,800元。6、鉴定费用2,000元，应当由徐晓研自行承担。本院经审理认定事实如下：2017年6月7日，徐晓研在润辉公司处购买坐落在蛟河市××道建筑面积为79.07平方米房屋，约定价款为154,819元，购买方式为按揭贷款，在徐晓研向润辉公司交付首付款46,819元后，剩余价款108,000元由润辉公司负责办理按揭贷款，但双方未签订书面合同。当日，徐晓研向润辉公司交付首付款46,819元，契税、物业维修基金、办证费等10,575元。2017年6月10日，润辉公司与徐晓研补签了1份《商品房买卖合同》，该合同为润辉公司制作的制式合同，未填写相关内容，只有徐晓研在买受人处签名按捺。徐晓研向润辉公司交付2017年6月10日至2019年6月9日期间的物业费3,165元。2017年6月12日，润辉公司（甲方）与徐晓研（乙方）签订《购房补充协议书》，约定：“1、乙方购买甲方的位于山水人家25-3-403房屋，面积79.07平方米，单价1,958元，房屋总价15,489元，首付款46,819元，欠贷款108,000元。2、乙方必须保证在办理贷款手续下来之前符合贷款要求，不影响贷款。3、因乙方原因如不能贷款，乙方需在接到甲方通知后（含电话通知）十日内一次性付清剩余房屋欠款108,000元。4、如甲方通知乙方可以办理贷款之后（含电话通知），乙方十日之内不来办理相关房屋贷款手续，甲方有权收回房屋，另行出售，乙方装修和首付归甲方所有。”2017年6月12日，润辉公司将该房屋交付给徐晓研，徐晓研对该房屋进行进行装修至2017年7月31日结束，入住使用该房屋至今。润辉公司至今未为徐晓研办理剩余价款108,000元的按揭贷款。本案审理过程中，徐晓研于2019年9月19日向本院提出鉴定申请，请求对该房屋的装修价值进行评估。本院委托吉林省誉桥资产评估咨询有限责任公司进行评估。吉林省誉桥资产评估咨询有限责任公司于2019年12月4日作出《资产评估报告》，评估结论为：“在评估基准日2019年10月29日，委估的房屋装饰装修评估价值为55,732元。”徐晓研支付评估费2,000元。认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同》、《购房补充协议书》、《资产评估报告》、收据、当事人陈述等。本院认为，根据润辉公司的诉讼请求和徐晓研的答辩意见，以及徐晓研的反诉请求和润辉公司的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：润辉公司是否存在违约行为。润辉公司与徐晓研签订的《商品房买卖合同》、《购房补充协议书》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效。润辉公司未按合同约定履行为徐晓研办理按揭贷款的义务，致使合同目的不能实现，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，徐晓研请求解除润辉公司与徐晓研于2017年6月10日签订的《商品房买卖合同》，以及2017年6月12日签订的《购房补充协议书》的诉讼请求，符合法定解除条件，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，徐晓研应当向润辉公司返还房屋，并支付房屋使用费；润辉公司应当向徐晓研返还已交付的合理款项，并赔偿损失。润辉公司赔偿装饰装修损失后，装饰装修财产（以《资产评估报告》确定的财产为准）归润辉公司所有。关于徐晓研请求润辉公司向徐晓研返还首付款46,819元，契税、物业维修基金、办证费等10,575元，物业费1,174元，合计58,568元的诉讼请求。因首付款46,819元，契税、物业维修基金、办证费等10,575元，合计57,394元，属于润辉公司应返还的款项，故此项诉讼请求，予以支持。因物业费1,174元，属于徐晓研使用该房屋应支付的费用，故此项诉讼请求，不予支持。关于徐晓研请求润辉公司赔偿装饰装修损失55,732元及装饰装修款利息损失5,859元（以55,732元为基数，自2017年7月31日起至2019年12月31日止共计29个月，按中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%计算）的诉讼请求。因润辉公司的违约行为给徐晓研造成了装饰装修损失和装饰装修款利息损失，徐晓研请求的装饰装修损失价值是经过司法鉴定作出的，徐晓研请求的装饰装修款利息损失的计算基数、计算期间、计算标准符合法律规定，故此项诉讼请求，予以支持。关于徐晓研请求润辉公司赔偿已交款项58,568元（首付款46,819元，契税、物业维修基金、办证费等10,575元，物业费1,174元）的利息损失6,582元（以58,568元为基数，自2017年6月7日起至2020年1月6日止共计31个月，按中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%计算）的诉讼请求。因其请求的已交款项58,568元的计算有误，应扣除物业费1,174元后，以57,394元为基数计算，故此项诉讼请求，按6,450元（以57,394元为基数，自2017年6月7日起至2020年1月6日止共计31个月，按中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%计算），予以支持。超出部分，不予支持。关于徐晓研请求润辉公司支付违约金10,800元（108,000元×10%）的诉讼请求。因双方签订的合同中没有约定违约金的计算标准和方式，故此项诉讼请求，不予支持。关于润辉公司请求徐晓研给付房屋价款108,000元的诉讼请求。因润辉公司的违约行为而导致合同解除，故此项诉讼请求，不予支持。关于润辉公司请求徐晓研支付违约金10,800元（108,000元×10%）的诉讼请求。因双方签订的合同中没有约定违约金计算标准和方式，故此项诉讼请求，不予支持。关于润辉公司请求如徐晓研反诉请求成立，则徐晓研立即给付2017年6月12日-2020年1月12日期间的31个月房屋使用费31,000元（1,000元/月×31个月）的诉讼请求。因徐晓研使用房屋至今，应当给付润辉公司合理的房屋使用费，且润辉公司参照当地的房屋租金标准按1,000元/月主张房屋使用费，符合本案实际，故此项诉讼请求，予以支持。综上所述，润辉公司的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。徐晓研的反诉请求，合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七规定，判决如下：一、解除原告蛟河市润辉房地产开发有限公司与被告徐晓研于2017年6月10日签订的《商品房买卖合同》，以及2017年6月12日签订的《购房补充协议书》；二、被告徐晓研于本判决生效后七日内向原告蛟河市润辉房地产开发有限公司返还坐落在蛟河市××道建筑面积为79.07平方米房屋，并将装饰装修财产（以《资产评估报告》确定的财产为准）一并交付给原告蛟河市润辉房地产开发有限公司；三、被告徐晓研于本判决生效后七日内立即给付原告蛟河市润辉房地产开发有限公司房屋使用费31,000元；四、反诉被告蛟河市润辉房地产开发有限公司在反诉原告徐晓研履行第二项确定义务的同时，向反诉原告徐晓研返还首付款46,819元，契税、物业维修基金、办证费等10,575元，合计57,394元；五、反诉被告蛟河市润辉房地产开发有限公司在反诉原告徐晓研履行第二项确定义务的同时，向反诉原告徐晓研赔偿装饰装修损失55,732元、装饰装修款利息损失5,859元，合计61,591元；六、反诉被告蛟河市润辉房地产开发有限公司在反诉原告徐晓研履行第二项确定义务的同时，向反诉原告徐晓研赔偿已交款项57,394元的利息损失6,450元；七、驳回原告蛟河市润辉房地产开发有限公司的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告徐晓研的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行行为义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条的规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,338元，由原告蛟河市润辉房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费2,207元，评估费2,000元，合计4,207元，由反诉原告徐晓研负担123元，由反诉被告蛟河市润辉房地产开发有限公司负担3,405元，退还反诉原告徐晓研679元（按照减少后的诉讼请求数额计算退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 袁君 二〇二〇年三月三十日书记员 高杉