广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0606民初1812号原告：胡爱香，女，1973年11月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区******************，公民身份号码******************。委托诉讼代理人：范真子，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎建文，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被告：佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*******桂畔上东区东乐路93号。法定代表人：朱某1。委托诉讼代理人：廖广婷，女，1996年2月20日出生，汉族，住广东省广州市天河区*******，系被告公司员工。原告胡爱香与被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黎建文，被告委托诉讼代理人廖广婷到庭参加了诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告应于判决生效之日起十日内支付原告逾期交房违约金190849.48元（以房价总价款3926944元为基数，按照日万分之一自2018年8月1日起计算至实际交付房屋之日）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买坐落于大良街道***房，总价款3926944元。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“商品房交付条件：该商品房交付时应当符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告。”第十一条约定：“出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照：逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。被告至今未交楼，应承担违约责任。被告辩称：1.2018年7月31日前案涉房屋验收合格，已具备交付条件，被告已依约通知原告收楼，履行交付商品房义务，原告逾期收楼的责任应由其自行承担，被告不存在逾期交楼的责任。2.原告已收楼入住，没有产生损失，原告要求被告承担逾期交楼违约金无事实与法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人存在争议的证据（原、被告均有提供），本院认证如下：1.原告提供的其与物业管家彭毅的微信聊天记录截图，被告虽然对真实性有异议，但在庭审后的答复中，被告承认了彭毅是案涉楼盘物业管家的身份，因此本院对该证据的真实性予以确认，可证明物业管家彭毅在微信中确认至2020年3月11日，原告尚未收楼。2.原告及被告提出的其他证据，对方当事人对于证据真实性均无异议，本院予以采信。证据证明内容本院结合其他已查明的事实在论述部分进行综合认证。经审理查明：2017年2月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买坐落于大良街道***房，总价款3926944元。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，商品房交付条件为：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并已取得房屋测绘报告。第十一条约定，出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十五条约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采取书面形式，以邮政快递方式送达对方。合同附件十一补充协议第七条约定，双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。合同并对其他事项进行了约定。另查，另案生效判决查明，案涉商品房所在楼盘于2018年12月17日取得竣工验收备案表。原告认为案涉房产存在质量问题，故一直未收楼。案涉楼盘物业管家彭毅在与原告的微信沟通中，于2020年3月11日承认原告尚未收楼。诉讼中被告确认，在2018年12月17日后未再通知原告收楼。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方应当按照约定履行。上述合同约定了商品房交付条件为：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并已取得房屋测绘报告。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。可见，经案涉商品房所在行政部门验收合格是被告交付合格房产的法定义务，被告在通知原告收楼时案涉商品房并未取得竣工验收备案表，不符合合同约定的交楼条件。被告抗辩认为案涉商品房在2018年7月31日前已经取得建设、监理、人防、规划、燃气管道等各个项目的验收，已经符合交付使用的条件。但建设工程竣工验收备案应以国土部门的竣工验收备案表为依据，故对于被告的该项抗辩本院不予采纳。案涉商品房对应的建设工程是在2018年12月17日取得竣工验收备案表之日才符合合同约定的交付条件，原告在2018年12月17日前拒绝收楼，合法有据，不属原告违约。另一方面，案涉房产所在楼盘取得竣工验收备案表、符合合同约定的交付条件后，被告应按合同约定，通过书面形式以邮政快递的方式再次通知原告收楼。但被告在2018年12月17日后没有再次通知原告收楼，应视为被告未履行自身的合同义务，原告在2018年12月17日后仍未收楼的后果应由被告承担。故原告诉称被告逾期交楼存在违约行为的情况属实，依合同约定，被告应当从2018年8月1日开始，按照房屋总价款3926944元的日万分之一支付违约金，但上限不应超过合同约定的上限，即房屋总价的2%（78538.88元）。原告诉请超出本院认定部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡爱香支付逾期交楼违约金78538.88元；二、驳回原告胡爱香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2058.5元（原告已预交），由原告胡爱香承担1211.5元，由被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司负担847元（被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付给原告胡爱香，本院不再收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄建宇二〇二〇年三月二十五日书记员  罗文琪