云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初4272号原告：秦泓，女，1992年7月13日生，汉族，身份证登记住址北京市西城区，现住四川省成都市青羊区。被告：董利天，男，1955年6月28日生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。原告秦泓与被告董利天房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告秦泓和被告董利天到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秦泓的诉讼请求：1．解除原告与被告的房屋租赁合同；2．判令被告退还给原告房屋押金16,000元；3．判令被告承担原告为主张权利所产生的律师费8,000元；4．判令被告承担原告为主张权利所产生的催收费用2,000元；5．如需采取财产保全等措施，判令被告承担原告为主张权利所产生的相应费用；6．判令被告承担本案诉讼、送达费用。事实和理由：2018年3月30日，被告与宋筱一签订《房屋出租合同》，约定以32,000元/年的价格出租房屋，租赁期限自2018年4月1日起至2023年4月1日止。宋筱一向被告支付了2018年4月1日至2019年4月1日的房租32,000元。2018年08月27日，经三方当面协商一致，原告与宋筱一签订了《房屋合同及使用权转让》协议，即：原告按照被告与宋筱一签订之《房屋出租合同》概括承受宋筱一之权利、义务。原告于当日向宋筱一支付2018年9月1日至2019年4月1日的房租19,000元（另支付转让费与被告无涉）。2018年12月18日，在《房屋出租合同》未约定押金的情况下，原告应被告之要求向被告支付押金16,000元。2019年4月1日，原告向被告支付了2019年4月1日至2019年10月1日的房租16,000元。2019年7月27日，随着大理进入雨季，原告发现房屋多处漏水、墙体开裂，雨水滴落造成屋内个人物品损毁，遂联系被告希望修缮。被告拒绝履行修缮义务，并指责系因原告使用不当造成前述现象。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条及相关法律、法规之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；出租人应当履行租赁物的维修义务。被告行为已显著违反该等规定，并造成合同目的履行之不可能，系构成根本违约。基于上述事实，为维护合法权益，向法院提起诉讼。被告董利天辩称：1、原告未与被告签订合同，其要求解除与被告之间的租赁关系，诉讼主体不适格。原告向被告交纳押金系代履行行为，属于对自己合法权益的支配。2018年3月30日，被告与宋筱一签订《房屋出租合同》，宋筱一承租被告家位于大理房屋中北方整栋2层瓦房，南方及西方丁字形2层平房（1层最西边房间及中间堂屋甲方留用）及中间庭院。租期五年：2018年4月1日至2023年4月1日。年租金32000元，于当年4月1日前支付，租金一年一付，押半年付一年。合同签订后，宋筱一向被告支付了一年的租金32000元。2018年8月初，宋筱一带领原告找到被告，告知其要将房屋转租给自己的朋友使用，被告要求宋筱一先交纳合同约定的半年押金16000元，原告当场表示愿意为宋筱一支付该笔费用。原告作为次承租人，其合同相对人为宋筱一。原告要求“解除与被告之房屋租赁合同关系”，违反合同相对性原则。2、原告在使用房屋时，因不当使用造成房屋漏雨。被告要求原告承担修缮房屋，恢复原状的责任。2018年9月1日，原告搬进租赁房屋居住。2018年10月开始装修改造房屋。原告在装修南方及西方丁字形2层平房时，其雇用的工人为搭建脚手架，用两个千斤顶，顶在被告房屋板面线管附近，做搭脚手架的支柱。被告为从事建筑业的工匠，知道千斤顶顶撑己居住多年房屋混凝土板面，会造成板面升降开裂。被告多次提醒原告及其雇佣的工人不能用千斤顶顶撑板面，但原告对被告的提醒置若罔闻，要求继续施工。2018年11月初，原告装修完成。2019年8月，进入梅雨季节，被千斤顶顶撑的房屋板面出现渗水漏雨，被告多次要求原告修复，但原告拒绝，放任房屋漏雨。3、原告要求被告承担律师费、催收费及未实际发生的保全费用，无事实和法律依据。综上所述，原告转租被告房屋，应当履行原合同及其与承租人签订的转租合同约定的义务。现原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同关系，有悖《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明确认本案如下法律事实：2018年3月30日，被告董利天（甲方）与案外人宋筱一（乙方）签订《房屋出租合同》，约定甲方将其位于大理的房屋北方整栋2层瓦房，南方及西方丁字形2层平房（1层最西边房间及中间堂屋甲方留用）及中间庭院出租给乙方。租期为五年，自2018年4月1日至2023年4月1日。在租赁期间内，乙方按年支付甲方租金（押半年付一年）。年租金为32000元，须于当年4月1日前支付。租赁期间，除非得到甲方书面同意，否则乙方不得转租、转借房屋。租赁期内，乙方中途退租的，甲方不再退还半年押金。合同还对违约责任等进行了约定。合同签订后，被告董利天将房屋交由案外人宋筱一使用，宋筱一向被告支付了2019年4月1日前的房租。2018年8月27日，原告、案外人宋筱一协商一致，宋筱一将案涉房屋转租给原告居住使用，且经被告同意由原告继续履行宋筱一与被告之间《房屋出租合同》的权利义务，原告与被告未再签订《房屋出租合同》。原告接收案涉房屋后，对涉案房屋的二楼三间房屋做了刷墙、排电线装修以及改造拆除被告南面一扇窗户（该窗户至今未安装及恢复）。2018年12月18日，原告向被告支付了押金16000元，2019年4月15日，原告向被告支付了2019年9月30日前租金16000元。2019年9月7日，原告以律师函形式，向被告提出由于案涉房屋存在漏水以及墙体开裂等原因，函告被告，要求与被告解除合同，并要求被告退还租金以及押金，之后原告离开案涉房，2019年10月1日起房租原告亦未支付。在本案诉讼期间，原告要求解除与被告租赁合同，被告同意解除合同，2019年12月31日，原告向被告交还了案涉房屋的钥匙。本院认为，案外人宋筱一经被告同意后将《房屋出租合同》权利义务转让给原告，由原告与被告继续履行《房屋出租合同》，原、被告该意思表示真实，且不违反法律规定，当属合法有效。原告已向被告交付租金以及押金，被告向原告交付了房屋，原、被告之间《房屋出租合同》已经实际履行。在原告使用房屋过程中，由于房屋存在漏水，被告交付的租赁物存在瑕疵，原告要求解除合同，被告同意解除合同，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”2019年9月30日前涉案房屋租金原告已付清，现原告要求被告返还押金16,000元的请求合法有据，但应扣减2019年10月1日至2019年12月31日止原告返还被告钥匙之前的案涉房屋的租金8,000元（32,000元÷12月×3月）；另原告在使用租赁物期间拆除改造被告一扇窗户至今未安装及恢复，对该窗户修复的费用本院酌定为3,000元，该款在原告交付的押金中也应予以扣除。综上，被告应当返还原告的费用为5,000元（16,000元－8,000元-3,000元）。原告请求被告承担律师费、催收费用未提交证据予以证实，本院不予支持。被告认为原告在装修房屋期间损坏被告房屋以及设施应当予以赔偿，对此主张被告未能提交充分证据证实，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条、第八十九条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、解除原告秦泓与被告董利天之间的《房屋租赁合同》。二、由被告董利天于本判决生效之日起十日内返还原告秦泓押金5,000元。三、驳回原告秦泓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，由原告秦泓承担363元，被告董利天承担87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  董 琼人民陪审员  郭文旗人民陪审员  李映和二〇二〇年三月二十六日法官助理邵艳书记员李晓松