广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初9424号原告：中国农业银行股份有限公司清远城南支行，住所地：清远市新城东八号区15号D楼首层。负责人：方漫梨，该行行长。委托诉讼代理人：薛力韬，广东平信律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘凤娟，广东平信律师事务所律师。被告：邱宇立，男，1992年1月23日出生，汉族，住广东省清远市清新区*************，公民身份证号码：441************159。被告：清远市联亿房地产开发有限公司，住所：清远市清城区********。法定代表人：陈国伦，执行董事。委托诉讼代理人：冯丽丽，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：江志远，广东明典律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司清远城南支行（简称农行城南支行）诉被告邱宇立、清远市联亿房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行城南支行的委托诉讼代理人潘凤娟、被告清远市联亿房地产开发有限公司的委托诉讼代理人江志远到庭参加诉讼，被告邱宇立经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行城南支行向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告邱宇立、清远市联亿房地产开发有限公司于2017年1月8日签订的编号为440***********286的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告邱宇立立即归还借款本金人民币389270.57元及利息7148.51元上述利息包括利息、复息、罚息，暂计至2019年9月16日，2019年9月17日起的利息、复息、罚息按合同约定的计算标准计付至本息还清为止；3、判令确认原告对被告邱宇立提供抵押担保的位于清远市清城区********翠湖花园五幢25层02号【粤（2017）清远市不动产证明第0017248号】房屋的拍卖价款在第二项范围内享有优先受偿权；4、判令被告清远市联亿房地产开发有限公司对原告的第二项承担连带清偿责任；5、判令本案的诉讼、保全等一切相关费用由被告承担。事实与理由：被告邱宇立以购买位于清远市清城区********翠湖花园五幢25层02号房屋为由向原告申请贷款，原告与被告邱宇立于2017年1月8日签订的编号为440***********286的《个人购房担保借款合同》。合同约定借款金额为人民币420000元；利率按浮动利率即在中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率水平上下浮10;借款期限自2017年1月9日至2037年1月8日止实际借款期限及具体起止时间以借款凭证记载为准；逾期还款的从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率即合同所执行贷款利率水平上上浮50计收罚息，不能按时支付的利息，按逾期借款利率计收复利；还款方式为等额本息还款方法；被告清远市联亿房地产开发有限公司自借款之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续原告取得房地产他项权证之日止，对本借款合同项下的借款本金、利息、逾期利息及原告为实现债权而支付的一切费用承担连带保证责任，保证期限为借款到期之日起或贷款人确定的债务提前到期之日起两年；合同约定进行诉讼的由贷款人住所地人民法院管辖，合同还就其他条款内容包括违约事项和违约责任作了明确约定。签订上述个人购房担保借款合同后，原告于2017年1月9日向被告邱宇立发放了贷款本金人民币420000元，但被告邱宇立自2019年4月10日起开始拖欠还款，截止2019年9月16日拖欠到期的本金共6323.26元、利息、罚息、复利共7148.51元。个人购房担保借款合同第十二条第四款约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，即构成本合同项下的违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布借款立即到期，提前收回借款，提前行使担保权，上述约定合法有效，被告邱宇立不按约定归还借款本、息，已构成违约，因此，原告请求判令解除个人购房担保借款合同并要求被告立即归还全部借款本息以及罚息、复利有充分的事实依据和法律依据。被告清远市联亿房地产开发有限公司至今未办妥抵押登记手续，依约应承担连带清偿责任。涉案房屋已办理抵押权预告登记，原告对该房屋应享有借款合同的全部债权享有优先受偿权。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法作出判决。被告邱宇立没有进行答辩，也没有提供证据。被告清远市联亿房地产开发有限公司辩称，一是涉案房屋未取得房地产权属证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续，是由于原告没有及时提供其应当提交的登记材料所致，过错在原告，且原告存在不正当促成答辩人承担连带保证责任的条件的成就的故意，因此原告无权要求答辩人承担连带保证责任；二是对本案涉案贷款债权，应当先就被告邱宇立的抵押物实现债权。本院经审理认定事实如下：原告诉称的基本事实属实，本院予以确认。另查明，借款人未按约定期限还款，就逾期部分从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；逾期贷款罚息利率为本合同约定的借款利率水平上加收50%。另查明，合同第三十五条约定，清远市联亿房地产开发有限公司作为阶段性保证人，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。2017年1月9日，原告按约定把420000元贷款划入被告邱宇立指定的账户。涉案的清远市清城区********翠湖花园五幢25层02号房屋，于2017年3月14日办理了以原告为抵押权人的预售商品房抵押权预告登记，但未取得抵押权登记。2019年11月15日，原告向被告出具《不动产登记申请书》、《授权委托书》等办理涉案房屋不动产抵押权登记的相关资料。涉案房屋因本案查封暂无法办理抵押权登记等业务。截止2020年3月9日，被告已逾期11期，欠款本金为389270.48元，利息14582.68元。上述事实，有《个人购房担保借款合同》、借款借据、抵押备案证明、营业执照、身份证、《不动产登记申请书》、《授权委托书》、庭审笔录等为证，足以认定。本院认为，本案当事人签订的《个人购房担保借款合同》是当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，合同依法成立并生效。合同签订后，各方均应全面履行合同约定义务。原告履行放款义务后，被告邱宇立应依约按时向原告履行还本付息义务。现被告邱宇立并未按期清偿借款本金，并拖欠本息未付，原告主张解除合同、偿还借款本息的请求没有违反法律的规定，符合双方的约定，本院予以支持。截止2020年3月9日，被告已逾期11期，欠款本金为389270.48元，利息14582.68元，被告邱宇立应当偿还，并按《个人购房担保借款合同》的约定支付相关利息至款项全部清偿之日止。涉案抵押物虽已办理抵押预告登记，但未取得抵押权登记证明，抵押权未设立，故原告要求对清远市清城区********翠湖花园五幢25层02号房屋享有优先受偿权的诉讼请求不能成立，本院不予支持。被告清远市联亿房地产开发有限公司作为阶段性连带责任的保证人，如果认为原告不正当促成其承担连带责任，其可以法律途径维护其合法权益，且被告邱宇立是否违约并非原告所控制，故本院对被告清远市联亿房地产开发有限公司认为不承担连带保证责任等的辩解不予采纳，被告清远市联亿房地产开发有限公司应当在约定范围内对被告邱宇立所欠原告的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任，并依法可行使追偿权。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司清远城南支行与被告邱宇立、清远市联亿房地产开发有限公司之间签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告邱宇立于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司清远城南支行清偿借款本金389270.48元及利息（截止2020年3月9日的利息14582.68元，此后按合同约定计算至清偿之日止）；三、被告清远市联亿房地产开发有限公司对上述第二项债务承当连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司清远城南支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3623元，保全费2502元，合计6125元，由被告邱宇立、清远市联亿房地产开发有限公司负担。如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五天内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于清远市中级人民法院。审判员  蒋茂杰二〇二〇年三月十三日书记员  周煜贤附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。