北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初66082号原告（反诉被告）：黄政亮，男，1965年1月5日出生，汉族，住内蒙古。委托诉讼代理人：胡菲菲，北京融开律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨阳，男，1977年11月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵国龙，北京厚大合川律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈东辉，北京厚大合川律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）黄政亮（以下简称原告）与被告（反诉原告）杨阳（以下简称被告）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡菲菲、被告的委托诉讼代理人赵国龙到庭参加了诉讼，第三人的委托诉讼代理人杨怡芳参加了前期庭审，后期经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.被告向原告支付违约金150万元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2018年9月23日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定原告将坐落于朝阳区1101号房屋(以下简称涉案房屋)出售于被告，成交总价格为3450万元。依据《补充协议》第二条第一款之约定，被告应当于2018年9月27日支付定金10万元，2018年10月20日前支付第二笔定金90万元。合同签订后，被告依约支付了第一笔定金10万元，未在2018年10月20日前支付第二笔定金90万元。且被告于2018年11月正式通过第三人通知原告，其因私人原因不能继续履行合同。依据《北京市存量房屋买卖合同》第七条第二款之约定，买受人逾期付款超过15日，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金。考虑到本案标的额大，原告对违约金进行酌减。被告已经构成了根本违约，故原告诉至法院。被告辩称并反诉称，一、同意解除《北京市存量房屋买卖合同》；二、原告违约在先，被告不应支付任何违约金，被告依约支付了定金10万元，原告应依约办理涉案房屋的还款抵押申请，但截止庭审时，涉案房屋仍存在抵押情形，原告违反了《补充协议》第二条第二款及第五条第二款第二项的约定；三、原告存在重大履约风险，被告中止履行《北京市存量房屋买卖合同》的行为并不构成违约。《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》签订前，原告就已被列为被执行人，执行标的过高，至今原告仍未履行相应执行款项，且涉案房屋仍存在抵押，被告依法有权中止履行合同；四、原告主张的违约金标准高于实际损失，若法院认定被告承担违约责任，请求对违约金数额进行调整，以原告实际损失为准；五、本案诉讼费应当由原告承担。被告向本院提出反诉诉讼请求：1.解除原、被告于2018年9月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.原告向被告一次性双倍返还购房定金20万元；3.原告承担本案诉讼费。原告针对反诉辩称，不同意全部反诉请求，原告不存在任何违约情形，原告在合同签订后，约定的时间前已经向贷款机构提出了解押申请。没有在约定时间解除抵押的原因一是被告没有按照合同约定支付第二笔定金90万元，二是2018年11月被告通过第三人口头通知原告因其个人原因不能继续履行合同。原告没有办理解除抵押登记是行使先履行抗辩权。10万元定金是支付至第三人，原告并未直接收取。第三人述称，同意解除《北京市存量房屋买卖合同》，其他本诉及反诉诉讼请求不针对我公司，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2018年9月23日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告购买原告名下的涉案房屋。该房屋已经设定抵押，抵押权人为：xx银行股份有限公司城关支行、xx银行股份有限公司。出卖人应当办理抵押权注销登记。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为652万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为2798万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金100万元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。具体付款方式及期限的约定见《补充协议》。买受人未按照《补充协议》约定的时间付款，逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，并由出卖人退还买受人全部已付款（含已付货款部分）。出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。出卖人和买受人同意自本合同签订之日起60日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续；2.2018年9月23日，作为甲方（出卖方）的原告与作为乙方（买受方）的被告及作为丙方（居间方）的第三人签订《补充协议》，约定：第一条，成交价格。甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为3450万元，此价格为甲方净得价，不含税；第二条，关于房屋交易具体事宜的约定。乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2018年9月27日前（包含9月27日）将第一笔定金10万元以理房通支付的方式支付甲方；乙方于2018年10月20日前（网签为前提）将第二笔定金90万元以理房通支付的方式支付甲方。交易房屋有抵押的，甲方应于2018年10月9日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2018年11月19日前办理完毕解除抵押登记手续。乙方于过户前2个工作日将第一笔购房款3340万元以理房通支付的方式支付甲方。甲乙双方应于2018年11月20日前共同前往税务部门办理缴税手续。甲乙双方同意，在2018年11月20日前，甲乙双方应共同办理房屋不动产转移登记手续。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存5万元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金；乙方从本协议约定的购房款中留存5万元作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状况等情况造成的损失；第五条，违约责任。甲乙双方任何一方逾期履行本《补充协议》约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的或逾期履行本《补充协议》第二条约定的义务超过十五日的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。逾期履行本《补充协议》第二条约定的义务超过十五日的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还；3.被告按照《补充协议》的约定支付了第一笔定金10万元，剩余定金及房款未支付。被告称未支付第二笔定金的原因是原告未在约定的2018年10月9日前向涉案房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，未在2018年11月19日前办理完涉案房屋的解除抵押登记手续，且双方没有办理网签。原告称没有在2018年11月19日前办理解除抵押登记手续的原因是被告未在约定的2018年10月20日前支付第二笔定金，导致原告如果继续履行《四方协议》要给丙方利息，成本很高。且2018年11月被告通过第三人口头告知原告因被告个人原因不能继续履行合同；4.后原告向被告邮寄律师函，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，被告于2019年1月18日向原告邮寄回函，表示同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；5.原告称已在2018年9月向抵押权人xx银行股份有限公司城关支行提出还款申请。为此，原告提交甲方（债权人）xx银行股份有限公司城关支行、乙方（债务人）甘肃xx化工有限公司、丙方（资金垫付方）李某某、丁方（抵押担保人）原告签订的《四方协议》，约定：丁方有意出售涉案房屋，但该房屋已抵押给甲方，为乙方在甲方的债务提供担保，乙方无自有资金偿还债务。经甲、乙、丙、丁四方协商。由丙方出资先行垫付800万元给乙方，用于偿还乙方在甲方的债务，待将乙方在甲方的债务偿还后，再解除抵押完成交易。交易完成取得售房款后，丁方再偿还给丙方垫付资金。落款处甲方签署日期为2018年10月9日，乙方签署日期为2018年10月8日，丙方签署日期为2018年10月30日，丁方签署日期为2018年10月18日。本院向xx银行股份有限公司城关支行致函，该行回函答复：原告提交的《四方协议》真实，涉案房屋已在我支行办理第二顺位抵押登记，取得他项权证。原告儿子黄某于2018年9月口头向我支行提出过根据房屋买卖价格最终确定清偿我支行部分贷款，无书面申请。被告对《四方协议》的真实性认可，关联性不认可，认为《四方协议》是就第二顺位抵押进行的处理，不能解决全部的抵押登记。原告出售涉案房屋必须是在能够保证房屋完全解押的状况下，《四方协议》没有具体履行期限，是否实际履行不清楚。没有书面证据证明解抵押的时间、过程。且黄某口头提出清偿部分贷款，不是全部贷款。《四方协议》签订日期不一致，原告与垫资方的签署日期均晚于2018年10月9日。以上不符合《补充协议》第二条第二款约定的向原贷款机构一次性还清剩余贷款的约定，原告存在违约行为；6.被告提交2018年12月3日双方的谈话录音，欲证明原告违约在先，且存在无法继续履行合同义务的重大风险。被告对证明目的不认可，称从谈话中可以看出合同不能履行的根本原因一是被告没有购房资格，导致无法网签，二是被告的资金被监管，不能及时到位。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。《补充协议》约定了原、被告双方履行合同义务的先后顺序，原告向涉案房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请后，被告向原告支付第二笔定金。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现原告提交的证据仅证明其向抵押权人之一的xx银行股份有限公司城关支行提出过偿还部分贷款的方案，未证明其在2018年10月9日前向涉案房屋的全部贷款机构提交一次性还清全部剩余贷款的申请，应当承担举证不能的不利后果。原告未完全履行在先合同义务，被告有权行使先履行抗辩权，被告不存在违约行为，原告无权要求被告支付违约金。双方于2019年1月18日达成解除合同的合意，故本院对于双方解除合同的主张予以支持，认定合同解除时间为2019年1月18日。根据《补充协议》的约定，原告构成根本违约，被告主张双倍返还定金于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）黄政亮与被告（反诉原告）杨阳于二〇一八年九月二十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于二〇一九年一月十八日解除；二、原告（反诉被告）黄政亮于本判决生效后七日内返还被告（反诉原告）杨阳定金二十万元；三、驳回原告（反诉被告）黄政亮的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18300元，由原告（反诉被告）黄政亮负担（已交纳）。反诉案件受理费2150元，由原告（反诉被告）黄政亮负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 陈 霞人民陪审员 张 阳人民陪审员 王求是二〇二〇年三月十日书 记 员 夏 竹