嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0411民初3175号原告（反诉被告）：金菊芬，女，1954年11月26日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。原告（反诉被告）：寿国兴，男，1982年5月29日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。共同委托诉讼代理人：陈小勇,浙江和光律师事务所律师。被告（反诉原告）：周才福，男，1954年3月5日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：张磊、潘松,浙江国毅（嘉兴）律师事务所律师。原告（反诉被告）金菊芬、寿国兴诉被告（反诉原告）周才福所有权纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后依法适用简易程序进行审理。审理过程中，被告周才福提起反诉，经审查，本院依法予以合并审理。本院于2019年8月29日对本案进行了第一次公开开庭审理。原告寿国兴及两原告的共同委托诉讼代理人陈小勇、被告的委托诉讼代理人潘松到庭参加诉讼。本院于2019年9月18日对本案进行了第二次公开开庭审理。原告寿国兴及两原告的共同委托诉讼代理人陈小勇、被告的委托诉讼代理人张磊、潘松到庭参加诉讼。2019年9月29日，原、被告双方以双方庭外和解为由申请扣除审限90天。本院于2019年10月22日对本案进行了第三次公开开庭审理。原告寿国兴及两原告的共同委托诉讼代理人陈小勇、被告的委托诉讼代理人张磊到庭参加诉讼。因案情复杂，2020年1月8日本院依法转为普通程序进行审理，并于2020年3月19日对本案进行了第四次公开开庭审理。原告寿国兴及两原告的共同委托诉讼代理人陈小勇、被告的委托诉讼代理人潘松到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。两原告诉称，寿仲水是原告金菊芬的丈夫、原告寿国兴的父亲。2002年3月27日，寿仲水与被告共同确认，由寿仲水出资建设的位于房屋，寿仲水获得东侧上下各一间107.3平方米所有权，另一侧107平方米房归被告所有。该房屋实际上自2001年开始建设，到协议签订时已经建成，建造费用全部由寿仲水承担。寿仲水于2003年10月25日去世。建成后，该房屋一直用于出租至今，2018年5月前租金为每月1000元，由被告代收后支付给两原告，自2018年5月起，租金增加至每月2500元，被告拒绝将已经代收的租金支付给两原告。双方协商未果，两原告故提起诉讼，请求判令：1.确认两告拥有位于嘉兴市秀洲区房屋东侧107.3平方米所有权及相应的土地使用权；2.判令被告返还自2018年6月起至被告实际交付争议房屋之日期间的租金30000元（自2018年6月起每月按2500元计算）；3.案件受理费由被告承担。本案在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令确认两原告拥有位于嘉兴市秀洲区房屋东侧107.3平方米使用权，对楼梯、走廊等共用部分享有共同使用权；2.判令被告返还自2018年6月起至实际交付争议房屋之日期间的租金（自2018年6月起按每月2500元计算）；3.案件受理费由被告承担。被告辩称，2001年其因建造房子缺钱向寿仲水借款，经寿仲水同意签订协议书，约定寿仲水享有该房屋的使用权，协议书经约定的使用权并非所有权。本案涉案房屋系被告与金菊芳所有，被告与金菊芳所是夫妻关系，系共同共有，且登记权利人为周才福，且协议约定寿仲水居住但是寿仲水已于2003年10月25日去世，该协议书已经终止，使用权具有期限性，原告无权主张房屋使用权。反诉原告诉称，寿仲水是原告金菊芬的丈夫、原告寿国兴的父亲。2001年，反诉原告因征收获得位于房屋的宅基地使用权，但是缺钱建房，便向寿仲水借款建房。2002年房屋建成后，寿仲水要求反诉原告签署协议书，约定其取得该房屋东边一半的居住权。协议签订后，反诉原、被告均未居住过该房屋，一直用于出租。寿仲水要求反诉原告对该房屋的出租事项进行管理，并向其支付一部分租金。2003年10月25日寿仲水去世。反诉原告念及感情，便一直按照与寿仲水的约定将部分出租款交付两反诉被告。2018年起，两反诉被告多次上门吵闹甚至殴打反诉原告，要求反诉原告支付每月2500元租金，但该房屋并没有如此之多的租金，反诉原告亦无义务支付租金。2019年7月，反诉原告收到两反诉被告的起诉状，要求获得该房屋一半的产权。反诉原告认为，寿仲水在出借建房款后，通过与反诉原告约定，取得房屋一半面积的居住权，后未实际居住，故向其支付部分租金是合理的。但因寿仲水去世，其对该房屋一半面积的居住权也一并归于消失，此后反诉原告向两反诉被告支付租金均因念及情谊，并无义务。反诉原告故请求判令：1.两反诉被告返还已经收取的租金149200元（自2003年11月起至2012年12月，共计110个月，每月租金500元，共计55000元；自2013年1月起至2017年4月，共计52个月，每月租金700元，共计36400元；自2017年5月至2018年5月，共计13个月，每月租金1000元，共计13000元）；2.反诉诉讼费由两反诉被告承担。两反诉被告辩称，无论反诉被告基于所有权和使用权均是合法占有，用于出租产生的租金反诉被告合法享有。该协议不因寿仲水去世而终止或无效，相关权利应由两原告继承。两原告在本诉中为证明其主张，举证如下：1.新城派出所出具的证明一份，证明寿仲水与原告金菊芬系夫妻关系，与原告寿国兴系父子关系，两原告系寿仲水的合法继承人，寿仲水无其他继承人。2.证人金某代写的协议书一份，证明2002年3月27日寿仲水与周才福签订协议，对房屋分割作出约定的事实。3.寿仲水书写的建房用款明细清单一份，证明寿仲水全额出资建造房屋因而取得房屋所有权。被告质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性没有异议的，但寿仲水户籍在殷秀村，其户籍地址与周才福并非同一个村，不是同一集体经济组织的成员。对证据二的真实性没有异议，对关联性有异议，协议书中并没有约定一半所有权归寿仲水，双方约定的是居住权。对证据三，无法核实证据来源，对其真实性、合法性、关联性不予认可。反诉原告在反诉中为证明其主张，举证如下：1.不动产权证书，证明嘉兴市秀洲区的宅基地使用权及房屋所有权依法登记权利人为周才福（户）。2.结婚证及居民户口簿，证明周才福与金菊芳于1998年结婚，两人系夫妻关系，户口同在嘉兴市秀洲区。两反诉被告质证意见：对证据的真实性认可，但讼争房屋登记在周才福名下也是根据2002年寿仲水与周才福协议的约定，系因受政策限制只能这样登记。原告申请证人寿某、金某出庭作证。证人寿某陈述，其系寿仲水的姐姐，原告寿国兴的姑妈。2002年9月听说寿仲水与周才福提起共同建房，由寿仲水出资，建造二层，“一人一半”，周才福称“自己人一起最好了”。第二天听说寿仲水给了周才福10000元用于购买材料。证人金某陈述，寿仲水与周才福均系其姐夫。周才福因拆迁安置获得讼争房产的宅基地使用权，因无钱建房，与寿仲水商定，由寿仲水出资建造房屋，房屋建成后由两户各半居住使用，房产证办理在周才福名下，所有权应属于周才福，由自己代双方书写了协议书。房屋建成后，一直由周才福管理，并将房租转交原告方。2003年寿仲水生病后，双方未就讼争房屋有过进一步协商，直至寿仲水过世。原告（反诉被告）质证意见：证人寿某的证言能够证明寿仲水出资建房，双方约定房屋分割“一人一半”的事实。证人金某只是一个普通人，无法区分所有权和使用权的概念，且寿仲水和周才福当时也确实没有提到过，但根据证人表述，可以明确双方约定的是房屋所有权，且寿仲水以家庭财产出资建房，协议约定的应当是一户，而非寿仲水一人。被告（反诉原告）质证意见：证人寿某系寿仲水、寿国兴的亲戚，与被告方无亲属关系，其证言不具有证明力。证人称2002年9月听到寿仲水与周才福商量建房一事，时间上与事实不符；且根据证人的文化程度，对使用权、所有权的概念不具有认知能力。证人金某的证言清楚表达了双方仅对房屋使用权作出约定的事实，且协议效力仅限于双方当事人，并不能扩大解释为当事人一户，讼争房屋已办理产权登记，应当属于周才福所有。本院认证意见：原告提交的证据3，无法确认其来源，被告对其真实性有异议，不予认定。原告提交的证据1、2及反诉原告提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，予以认定。证人寿某的证言系其“听说”，其并未亲历寿仲水与周才福合作建房及签订协议的经过，被告对证言真实性有异议，故对该证言不予认定。证人金某的证言能够真实反映寿仲水与周才福共同建房并书写协议书的经过，予以认定。依据上述认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：寿仲水系原告金菊芬的丈夫、原告寿国兴的父亲，与周才福系连襟。周才福因拆迁获得讼争房屋宅基地使用权。2001年周才福与寿仲水协商一致后，由寿仲水出资建造了位于嘉兴市秀洲区的房屋。2002年3月27日，由寿仲水、周才福两人的妻弟金某代双方书写协议书一份，载明：“该住宅总建筑面积214.6㎡（二层），竣工后房产证办理户口为周财（才）福”、“有关房屋面积分割如下：该房屋中间走廊、楼梯，楼梯东边上下各一间归寿仲水居住，西边上下各一间归周财（才）福居住，两户居住面积均为建筑面积的一半，每户107.3㎡，楼梯、走廊归两户共同使用”、“面积均分以后，双方室内按（安）排与使用均由各自负责，双方不得相互干涉”、“今后凡涉及到该房屋纠纷，均以该协议为准”，周才福与寿仲水在协议落款处签字确认。寿仲水于2003年10月25日去世。房屋自建成后一直用于出租，由周才福统一管理、收取租金并将相应租金支付给寿仲水一家。2018年，两原告要求增加房租金额，双方因此发生争执，周才福故于2018年6月起不再向两原告支付租金。另查明，讼争房产现已办理编号为浙（2019）嘉秀不动产权第0003484号不动产权证书，权利人为周才福（户），土地使用权面积为107.7㎡，房屋建筑面积为215.4㎡。本院认为，周才福与寿仲水签订协议，该协议系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应属有效。协议约定“东边上下各一间归寿仲水居住”，反诉原告认为应按协议字面意思解释，即双方约定寿仲水仅享有居住权，且居住权仅及于寿仲水一人。根据协议第三条约定，“双方室内按（安）排与使用均有各自负责，双方不得相互干涉”，且事实上房屋建成后一直用于出租，双方均未实际居住，证人金某亦称其书写协议时双方约定的为房屋的使用权，结合当地风俗、民间习惯，应当认为寿仲水对讼争房屋东边上下各一间的房产享有使用权，即利用及有限占有的权利。原告主张其享有讼争房屋东边上下两间的使用权及对楼梯、走廊等共用部分享有共同使用权，符合双方约定，亦未违反法律规定，本院予以支持。反诉原告主张根据协议约定，仅寿仲水一人对房屋享有居住权，其去世后该权利归于消灭，两原告无权居住，显悖常理，同时有违民法的公平原则、诚实信用原则，结合协议签订的目的、农村建房习惯，该权利理应及于协议签订时的共同居住人，即本案两原告。故反诉原告主张两反诉被告返还寿仲水去世后十数余年的房屋租金，缺少事实和法律原则，本院不予支持。两原告认为被告按每月1000元向其支付房租金额过低，主张被告自2018年6月起向其支付每月2500元的房租，但未提供证据证明涉案房屋实际租金金额，结合讼争房屋的现实状况、当地同类房屋租金及近年涨幅、被告因维护房屋所需的支出等因素，本院酌定涉案房屋东边上下各一间房租为每月1000元，原告主张租金中超过部分，本院不予支持，故被告应自2018年6月起按每月1000元向原告支付房租至房屋实际交付之日。需要指出的是，原、被告系亲人，原因深厚亲情和互相信赖而共同建房，纵使逝者已逝，家人之间仍应互相扶持爱护。“家和万事兴”，希望本案各方当事人本着这一宗旨妥善处理好家庭关系，并结合目前现实的房屋使用情况妥善处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告金菊芬、寿国兴对位于嘉兴市秀洲区象贤新村89-2号东边上下各一间的房产享有使用权，对楼梯、走廊等共用部分享有共同使用权；被告周才福自本判决生效之日起十日内将上述房屋交付原告金菊芬、寿国兴使用；二、被告周才福自本判决生效之日起十日内按每月1000元向原告金菊芬、寿国兴支付自2018年6月起的房租至房屋实际交付之日；三、驳回原告金菊芬、寿国兴的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告周才福的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费550元，由被告周才福负担300元，由原告金菊芬、寿国兴负担250元；反诉案件受理费1642元，由反诉原告周才福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审 判 长  庞珊影人民陪审员  骆惠龙人民陪审员  吴晓亮二〇二〇年三月三十一日书 记 员  顾美玲1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，款汇：浙江省省级财政专户结算分户，开户银行：嘉兴市农行营业部，帐号：39×××52。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。