四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终11275号 上诉人（原审被告、反诉原告）：郑赟，男，1977年9月18日出生，汉族，住成都市锦江区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川省清凤现代房地产开发有限责任公司。住所地：成郎市金堂县三中园区十里大道金中路中心广场。 法定代表人：黄清平，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：金旺，四川乐伯乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李颖祥，四川乐伯乐律师事务所律师。 上诉人郑赟因与被上诉人四川省清凤现代房地产开发有限责任公司（以下简称清凤公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初5600号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 郑赟上诉请求：1.依法撤销成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初5600号民事判决书，依法将本案发回重审或在再次查明案件事实后依法改判；2.请求依法支持郑赟的全部反诉请求；3.判令二审费用由清凤公司承担。事实及理由：1.一审法院对租赁合同约定面积与实际交付房屋房屋面积差异问题的案件事实并未查明。一审庭审中，清凤公司拒不提供租赁房屋的分户产权，也未举证证明案涉房屋具体多大，郑赟只得申请对房屋的面积进行测量。一审中自行测量的结果以及单方委托测量机构测量的结果表明实际面积与约定面积存在较大差异，但一审法院对此关键争议焦点未予查明。根据诚实信用、等价有偿原则，双方均应按此原则享有权利和承担义务，其仅应按实际使用面积支付租金，一审判决未查明上述事实缺乏公正性。2.清凤公司明知漏水责任明确的情况下不尽维修义务，且要求郑赟承担高额违约金，漏水租金减免和违约金的比例在成都市中级人民法院（2018）川01民终1155号民事判决已经明确，一审判决要求自己承担的违约金过高。综上，原判决认定事实不清，判决不公，请求依法发回或改判。 清凤公司辩称，一审判决认定事实正确，适用法律正确。1.案涉租赁合同在之前的诉讼中双方已就欠付租金的情况进行过诉讼，本案是对另案结束后仍欠付的租金进行继续追讨和解除。案涉合同于2015年3月12日确定，郑赟长期使用，并在双方完成交接的期间并未提出任何异议，其仅以其单方认为的面积存在问题，且在无证据予以证明的情况下，其主张不成立。2.郑赟的上诉事实理由不能作为其拒付租金的依据。从2016年之后郑赟未再支付过任何一笔租金，清凤公司基于双方的合同约定，向郑赟发出《解除合同通知》，具有法律依据。3.郑赟主张商铺漏水的问题，（2018）川01民终1155号民事判决已根据客观实际情况，酌情予以扣减，且在本案一审法院本着兼顾公平的原则，对清凤公司所主张的违约金予以了扣减。综上，一审法院认定事实正确，适用法律正确。 清凤公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2015年3月12日签订的《商品房租赁合同》；2.判令郑赟支付从2016年12月16日至2018年5月25日欠付的租金477128元；3.判令郑赟支付从2016年11月16日至2018年9月14日的滞纳金138067.45元及2018年9月15日实际偿还租金之日的滞纳金（以477128元为基数，按年利率24%计算）；4.由郑赟承担全部诉讼费用。清凤公司在诉讼过程中，将第一项诉讼请求明确为：确认《商品房租赁合同》已于2018年5月28日解除。 郑赟向一审法院提出反诉请求：1.判令清凤公司返还给郑赟因面积差异而多收取的房屋租金365774.93元（以实际面积差异计算为准）；2.判令清凤公司赔偿郑赟因面积差异多缴纳的物业费24852元（以实际面积差异计算为准）；3.判令清凤公司强行收回租赁给郑赟的商铺的行为违约，并赔偿因此给郑赟带来的经济损失36.6万元（含物品损失5万元、装修损失21.6万元、预期经营收益损失10万元）；4.判令清凤公司未履行维修义务的行为违约并依法减免租金9万元（5000元/月，共计18个月）；5.判令清凤公司退还郑赟租赁保证金26312元；6.判令清凤公司承担全部诉讼费用。 一审法院经审理认定事实：四川省成都市中级人民法院于2018年4月12日作出（2018）川01民终1155号《民事判决书》，查明事实如下：2015年3月12日，出租方清凤公司作为甲方，承租方郑赟作为乙方，签订《商铺租赁合同》（合同编号：000075），约定：乙方租赁甲方的商铺位于成都市龙泉驿区（实际为地面第3层商铺）具体位置见附图，面积598平方米，经营范围为休闲、娱乐，租赁期限8年（从2015年3月16日至2023年3月15日止）。租金递增幅度为6%，每2年递增一次，具体租金如下：（1）装修期（免租期）：自2015年3月16日至2015年4月15日，2015年4月16日至2017年4月15日，租金为26312元／月。乙方每3个月缴纳一次租金，乙方以现金形式支付租金。乙方必须按照约定提前一个月向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方给予乙方3天的宽限期，从第4天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。物业服务费标准为每建筑平方米3元计算。同时在第五条第二款第（5）项约定：“乙方在租赁期内承担房屋内部的水、电、气及一般房屋的维修义务和费用。涉及房屋的结构安全质量维修，乙方书面向甲方报告，由甲方负责维修。”合同签订后，清凤公司将案涉房屋交予给郑赟使用，2016年3月16日至2016年12月15日的租金共计236808元郑赟未向清凤公司交纳。 2017年5月12日，郑赟在该案中一审法院提出鉴定申请，要求对涉案房屋大面积漏水原因即涉案房屋及紧邻房屋、楼梯通道从顶部往下整层大面积漏水是否是房屋结构安全质量问题或房屋外部原因所致进行鉴定。2017年6月12日下午，一审法院组织清凤公司以及郑赟对案涉租赁场所进行现场勘察，现场勘察情况是：聚龙茶府位于该栋楼层顶层，在6月11日下雨天气下，6月12日勘察当时在聚龙茶府不同方位的房间房屋边缘均存在漏水（勘察当时漏水包间编号为：000、111、333、444、999），聚龙茶府的大厅房屋边缘及门口也在漏水。同时勘察了同楼层大风炊火锅店，发现大风炊火锅店的部分包间的房梁及大厅玻璃墙均存在漏水，另外，在该楼层的过道也存在漏水情况。 2017年6月15日，一审法院启动鉴定，请求对涉案房屋漏水原因进行鉴定即漏水是否是房屋结构安全质量问题所致进行鉴定。2017年8月21日，四川省建筑工程质量检测中心向一审法院发出《回函》，载明：……经研究，鉴于该工程已交付于业主使用多年且现状下其余相邻业主尚在使用，我中心无法对该房屋漏水原因进行鉴定。故我中心决定将该委托予以退回。 成都市中级人民法院在查明上述事实的基础上，判决维持一审法院“一、郑赟向清凤公司给付租金196808元，违约金5000元；清凤公司向郑赟给付维修费2000元，装修费5000元，经营损失10000元；上述履行义务品迭后，郑赟于判决生效之日起十日内向清凤公司给付184808元。二、驳回清凤公司其他诉讼请求。三、驳回郑赟其他诉讼请求。”的判决，驳回双方的上诉。 一审法院另查明，清凤公司与郑赟签订的《商铺租赁合同》第一条第2项约定：该商铺的建筑面积598平方米。第四条第一项约定：2017年4月16日至2019年4月15日租金为27891元/月。合同第六条约定：乙方不能按期交纳租金应承担滞纳金，每天按应交纳总租金的1%计算，超过10天，甲方有权解除合同，除收取相关租金和费用外，保证金不退还。 一审法院再查明，郑赟未向清凤公司支付2016年12月16日起至2018年5月25日期间的租金。2018年5月25日，清凤公司向郑赟发出《合同解除通知书》，通知郑赟因自2016年3月15日起郑赟未向清凤公司支付租金，根据合同第六条约定，清凤公司决定解除与郑赟签订的《商铺租赁合同》，并要求郑赟在收到该通知3日内支付租金及滞纳金。郑赟于2018年5月26日收到该函。 在本案一审审理过程中，郑赟向一审法院提出鉴定申请，请求对案涉商铺的建筑面积进行测量鉴定。一审法院予以准许并委托成都高程测绘有限责任公司进行鉴定。2018年11月29日，该公司向一审法院回复《情况说明》，说明因现场装修后无法准确采集数据，鉴定会存在较大误差；建筑面积需计算公摊面积，需测量整栋房屋后测算，案涉房屋已进行产权登记，故无法鉴定。 一审法院认为，清凤公司与郑赟签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。清凤公司与郑赟的争议焦点在于：一、清凤公司向郑赟交付的商铺面积是否符合合同约定；二、清凤公司是否享有合同解除权；三、清凤公司主张的违约金是否存在过高情形，是否应当予以减少。 关于第一个争议焦点，即清凤公司向郑赟交付的商铺面积是否符合合同约定。一审法院委托的成都高程测绘有限责任公司以案涉商铺已装修，且测量建筑面积涉及公摊面积，需测量整栋房屋为由，无法进行鉴定。郑赟单方委托成都晶蜂工程测量有限公司对案涉商铺的面积进行测量，根据郑赟本人陈述，成都晶蜂工程测量有限公司在进行测量时，系根据商铺外墙进行测量。一审法院认为，该公司出具的《报告书》既未载明对案涉商铺的何种类型的面积进行的测量，其测量结论不能等同于商铺的建筑面积，清凤公司亦不认可该公司出具的《报告书》，故该证据不足以证明案涉商铺的建筑面积。结合郑赟关于其在租赁案涉商铺前，到商铺进行过实地查看的陈述，其应对商铺的情况有所了解，且郑赟已从2015年开始实际使用商铺，在本次诉讼前，从未对商铺的建筑面积提出过异议，综上所述，郑赟提出的商铺的实际面积与合同约定不符的主张不能成立。 关于第二个争议焦点，即清凤公司是否享有合同解除权。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，郑赟未依约支付租金，清凤公司在发出《解除合同通知书》时，已依约享有合同解除权。郑赟于2018年5月26日收到该解除合同通知书，故清凤公司要求确认双方签订的《商品房租赁合同》已于2018年5月26日解除的诉讼请求具有事实与法律依据，一审法院予以支持。 关于清凤公司主张的租金及违约金。郑赟认可其未支付2016年12月16日起至2018年5月25日期间的租金，该期间的租金应为26312元/月×4个月（2016年12月16日至2017年4月15日）+27891元/月×13个月（2017年4月16日至2018年5月15日）+27891元/月÷31天×10天（2018年5月16日至2018年5月25日）=476828元。但本案中，清凤公司提交的图片不足以证明其在（2018）川01民终1155号一案后就案涉商铺的漏水问题进行了维修，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”一审法院根据实际情况确定应给予郑赟减少租金金额为87000元，故郑赟应向清凤公司支付的租金为389828元。郑赟关于因清凤公司未履行维修义务，故不支付租金的抗辩不能成立。对于郑赟减少违约金的请求，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，一审法院结合郑赟的未支付租金的金额、逾期期限，清凤公司的实际损失，及在（2018）川01民终1155号一案中，已明确郑赟应当支付租金的义务，在法院已就双方是否应当支付租金作出生效判决后，郑赟依旧未依约支付后续租金的事实，一审法院将2016年12月16日至2018年9月14日期间违约金减少为40000元，将2018年9月15日后的违约金减少为以389828元为本金，按年利率10%的标准支付至付清之日止。 对于郑赟主张的清凤公司应退还的因面积差异产生租金、因面积差异产生的物业费，没有相应的事实依据，一审法院不予支持；对于郑赟主张的清凤公司违约收回商铺导致的物品损失、预期经营利益损失，承前所述，因郑赟未依约支付租金，清凤公司依约享有合同解除权，其解除合同的行为不构成违约，郑赟主张的物品损失、逾期经营利益损失没有事实依据，一审法院不予支持；对于郑赟主张的装修损失，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项“（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持……”之规定，郑赟主张的装修损失不具有事实与法律依据，一审法院不予支持。对于郑赟主张的退还保证金26312元，一审法院认为，双方约定该保证金在郑赟逾期不支付租金时，清凤公司有权解除合同并不予退还，该保证金的性质实为双方约定的承租人在未依约履行支付租金义务时的违约金，一审法院已支持清凤公司主张的逾期支付租金违约金，故清凤公司应当退还郑赟支付的保证金。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、确认清凤公司与郑赟签订的《商铺租赁合同》于2018年5月26日解除；二、郑赟于判决生效之日起十五日内支付清凤公司2016年12月16日至2018年5月25日的租金389828元；三、郑赟于判决生效之日起十五日内支付清凤公司违约金，违约金金额及计算方式如下：2016年12月16日至2018年9月14日期间违约金为40000元；其后的违约金为以389828元为本金，从2018年9月15日起，按年利率10%的标准支付至租金付清之日止；四、清凤公司于判决生效之日起十五日内退还郑赟保证金26312元；五、驳回清凤公司的其他诉讼请求；六、驳回郑赟的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取4976元，由清凤公司负担432元，由郑赟负担4544元；反诉案件受理费减半收取6268元，由郑赟负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是郑赟以实际面积存在误差要求退还租金的请求是否成立，二是一审判决认定的违约金是否过高。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于郑赟以实际面积存在误差要求退还租金的请求。本院认为，本院已生效的（2018）川01民终1155号民事判决已认定案涉房屋的建筑面积为589平方米，并以此认定郑赟截止2016年12月15日拖欠租金的总金额，表明郑赟对租赁面积的异议所依据的事实已为人民法院生效法律文书所确定，其在本案中提出的租赁面积异议实际属于对生效判决认定的事实不服，应当通过审判监督程序解决，本院不予审查处理。 二、关于一审判决认定的违约金是否过高的问题。本院认为，在已生效的（2018）川01民终1155号民事判决中已认定清凤公司对郑赟的维修费用、装修损失、经营损失进行赔偿，表明其已履行一定的维修义务。本案在清凤公司提供的房屋仍存在局部漏水的情况下，一审判决酌情减少租金金额和违约金并无不当，因前后漏水的面积和程度不同，酌情减免违约金的比例也不应完全一致，因此本案不应按已生效判决认定违约金的比例确定违约金金额，郑赟认为应以该判决认定的违约金比例认定本案应承担的违约金金额缺乏合理依据，本院不予采纳。 综上所述，郑赟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12536元，由郑赟负担。 本判决为终审判决。 审判长  张卫敏 审判员  廖 方 审判员  袁晟翔 二〇二〇年三月二十三日 书记员  刘小春