云南省维西傈僳族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云3423民初443号原告：和晓鸿，女，1992年5月8日出生，傈傈族，住维西县。委托诉讼代理人：毛永艳，云南汪世勇律师事务所律师，特别授权代理。被告：维西城投旅游开发有限责任公司，住所地维西县保和镇兴维大道，统一社会信用代码91533423056986753U。法定代表人：吕金春，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吕金虎，男，1976年9月16日出生，汉族，住云南省昆明市禄劝县，系吕金春的哥哥，特别授权代理。原告和晓鸿与被告维西城投旅游开发有限责任公司（以下简称城投公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告和晓鸿及其委托诉讼代理人毛永艳、被告法定代表人吕金春、委托诉讼代理人吕金虎到庭参加诉讼。原告和晓鸿于2019年12月11日向本院提出财产保全申请，要求保全城投公司对案外人享有的到期债权，本院于2019年12月13日作出（2019）云3423民初443号民事裁定书，保全城投公司对案外人王文静享有的到期债权370000元、对案外人和志东享有的到期债权400000元。本案现已审理终结。原告和晓鸿向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院解除原被告签订的《分期付款购房协议》；2.请求人民法院依法判令被告退还原告已付款人民币330000元购房款及被告方于2018年lO月13日收取原告的房屋装修押金人民币5000元；3.请求人民法院依法判令被告赔偿原告装修损失人民币222324.78元；4.请求人民法院判令被告承担因其实质违约产生的赔偿责任，赔偿金额为人民币990000元；5.赔偿原告从购买房屋到诉讼过程中产生的车旅、用餐等各类费用人民币合计12000元；6.请求人民法院依法判令被告按云南省农村信用联社贷款利息(按照年利率6.65%计算)承担原告方自贷款之日至该案判决之时已支付购房款、装修款、押金的利息；7.请求人民法院判令原告优先受偿已付房款、装修款、赔偿款共计人民币1559324.78元、及已付房款、装修款、押金合计人民币557324.78的利息；8.请求人民法院判令由被告承担本案的案件受理费。庭审过程中原告追加诉讼请求：赔偿原告支付的电卡费用100元、电费500元，合计600元。事实与理由：20l8年8月5日，被告隐瞒了其开发建设的房屋被人民法院查封的事实与原告签订了《分期付款购房协议书》，约定被告将自己开发的无产权争议的云傈世纪城8幢2单元2层202号房以460000元出售给原告。原告在签订协议后按约定的付款时间支付给被告房款330000元，并在被告移交钥匙后对房屋进行了装修，装修款合计人民币222324.78元，现房屋已装修完毕可直接入住。2019年8月，原告在淘宝司法拍卖平台上看到迪庆州中级人民法院的拍卖公告，得知自己购买的云傈世纪城8幢2单元2层202号房早已被迪庆州人民法院查封，现已列入待执行财产范围，原告马上向迪庆州法院提出执行异议，迪庆州法院以(2019)云34执异7号《执行裁定书》驳回了原告的申请。现该房屋正在二次拍卖过程中，最终将被拍卖、变卖给其他买受人或以物抵债给执行申请人。原告认为：第一、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，被告在协议订立之初存在故意隐瞒事实真相、欺诈之行为同时规避相关法律责任之嫌。现出售给原告的房屋已不可能交付给原告，也不可能为原告办理不动产权证。双方签订《分期付款购房协议书》的目的已不可能实现。故，请人民法院依法解除该协议，并判令被告返还原告已付购房款人民币330000元、房屋装修押金人民币5000元及赔偿已支付房屋装修方的装修款人民币222324.78元上述合计人民币557324.78元。第二、根据《消费者权益保护法》第五十五条关于：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍;增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，被告应按合同约定价款460000元的三倍，鉴于原告截止起诉之日实际付款金额为330000元故按实际支付价款金额的三倍计算，被告应赔偿原告人民币990000元。同时因被告方违约赔偿原告方自原告方贷款之日至判决之日已付房款利息及装修款利息(按照年利率6.65%计算)。原告为了购买该房屋到因被告违约造成原告方无法正常获得房屋产权证并采取了各种措施防止损害扩大但终究失败进而发生诉讼，在此期间原告方实际产生的车旅、食宿等费用支出l2000元该笔费用计算方式为原告方2人，每人每天200元计算，合计天数为30天，共计l2000元。应当且理应由被告方承担。第三、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释(2002)l6号)第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”原告在寻求法律救济途径前已按协议约定实际支付购房款的71.7%，因此原告方享有的优先受偿权优先于四川省沪州县潮河建筑工程有限责任公司(社会信用代码9151052120485l94XK)及其他第三人，因此请求人民法院判令原告方优先从被告房产拍卖款及其他相关款项中受偿上述合计款项人民币899324.78元及已付房款、装修款、押金合计人民币557324.78的利息。综上，为维护公民合法权益及体现法律的公平正义，根据相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求。被告城投公司辩称，和晓鸿购买房屋时知晓该房屋被查封，其未按照协议书按期付款已构成违约；和晓鸿装修前未按照《房屋装修责任书》提前报送相关资料，未经核准进行装修，构成违约；城投公司愿意退还和晓鸿已缴纳房款以及押金，但认为其提出的装修费用过高，对其他诉讼请求不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下，对和晓鸿提交的证据：关于《分期付款购房协议书》的款项支付变更申请书，该申请书无城投公司的签字盖章，对该证据本院不予认可；房屋装修责任书，该合同由维西恒信物业管理有限公司与和晓鸿签订，合同中约定“甲方收取乙方装修押金5000元/户，电费500元/户”，庭审中双方均认可该费用由城投公司代为收取，对该证据本院予以确认；装修费用明细表，该明细表可以与装修费用相关收据、清单、发票、网购截图、现场查看笔录等相互印证，对该证据本院予以确认；室内装修合同，和晓鸿在庭审时陈述该合同是装修开始之后才补签的，对该合同本院不予确认；装修费用结算清单、收据、装修费用相关收据、清单、发票、网购截图，结合现场查看笔录、证人证言及庭审查明的事实，和晓鸿对案涉房屋进行了装修是事实，且该组证据的内容形式符合本地群众的日常生产生活习惯，本院对该组证据部分认可，具体认定详见下文装修损失的金额确定；通话录音，该录音中和晓鸿明确表示在买房时对房屋被查封一事不知情，且城投公司并未否认，本院对该证据予以确认。对城投公司提交的证据：民事裁定书、执行裁定书，本院认为，该组证据系生效的法律文书，证明案涉房屋被迪庆州中级人民法院查封的事实，本院对该组证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，就本案事实，本院认定如下：和晓鸿与城投公司于2018年8月5日签订《分期付款购房协议》，约定城投公司将位于云傈世纪城8幢2单元202号房屋以总价460000元的价格出卖给和晓鸿，并赠送车库一间，和晓鸿于2018年8月5日支付130000元、于2019年1月22日支付100000元、于2019年6月25日支付100000元，共支付房款330000元。2018年10月，和晓鸿开始对房屋进行装修，于2019年6月左右装修完毕，在装修期间向城投公司缴纳了装修费押金5000元、电卡押金100元及电费500元。后和晓鸿得知购买的房产已被迪庆州中级人民法院查封并进行拍卖，与城投公司进行协商未果，遂诉至本院。另查明，案涉房屋所属的云傈世纪城8#楼的建设用地使用权及地上建筑物于2015年5月25日被迪庆州中级人民法院在财产保全程序中进行了查封，于2017年4月5日续行查封，案涉房屋已进入执行拍卖程序。本院认为，案涉房屋在被法院执行查封并进行了拍卖的情况下，存在合同不能履行的巨大风险，城投公司的违约行为及违约后果严重损害了和晓鸿的利益,构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”,和晓鸿主张解除原被告签订的《分期付款购房协议书》的诉讼请求于法有据，本院予以支持。和晓鸿为购买房屋支付的购房款、为装修支付的装修押金应由城投公司退还和晓鸿，城投公司还应当承担和晓鸿的装修损失及其他损失。本案争议焦点为：1.和晓鸿在签订购房合同时对案涉房屋被查封一事是否知情；2.装修损失的金额确定；3.违约赔偿责任的确定；4.利息损失是否应由城投公司承担；5.消费者优先权能否得到支持。关于和晓鸿在签订购房合同时对案涉房屋被查封一事是否知情，城投公司辩称未故意隐瞒查封情况，在合同中写明“此套房源由于特殊原因，交易价格较低”，且合同落款日期为2014年12月16日，均表明城投公司已告知了和晓鸿查封事宜。本院认为，合同中的“特殊原因”并未明确指向案涉房屋被查封情况，合同主文中写明了签订协议时间为2018年8月5日，且和晓鸿向本院提交了通话录音一份，该录音中和晓鸿明确表示在买房时对房屋被查封一事不知情，城投公司并未否认，综合上述情况，可以推定和晓鸿在签订购房合同时对案涉房屋被查封一事并不知情。关于装修损失的金额确定，应当以和晓鸿对案涉房屋的装修是否与房屋形成添附作为标准来确定，综合和晓鸿提交的证据及证人证言的内容，结合现场查看笔录，对分离会影响其使用价值的定制家具、其他家具及装修内容予以认定；对未实际安装的正方形LED灯98元、镜前灯1个197.4元、平板灯1个150元、毛巾架2个共120元，合计565.4元本院不予认定；对未与房屋形成添附且分离对其价值影响不大的圆床及床垫7800元、四门衣柜2个共2798元、橡木床2800元、电视柜1299元、沙发1套7680元、餐桌1套3680元，合计26057元本院不予认定；维西鑫豪五金建材商行出具的发票联金额为22000元，本院予以确认；阳台玻璃顶部分，《房屋装修责任书》中明确约定“严禁拆改外窗、阳台”，庭审中原被告双方对阳台禁止安装玻璃顶的问题均予以认可，故该部分费用应当由和晓鸿自行承担，金额为玻璃顶13.2米，每米340元，共计4488元，补玻璃顶斜三角120元，合计为4608元；赵绍金施工部分，相关票据合计为84798元，但根据赵绍金与和晓鸿的装修费用结算清单、收据，总金额为84762元，本院对收据总金额84762元予以确认；对于电卡费用100元及电费500元，该费用是装修期间实际使用的合理的费用，对该部分费用本院予以认可。综上，和晓鸿的装修损失确认为191415.38元。关于违约赔偿责任的确定，和晓鸿主张依据《消费者权益保护法》（以下简称《消法》）第五十五条的规定认定三倍赔偿，本院认为，《消法》立法上是为了保护普通消费者的利益，针对的是普通商品时常存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，商品房是价值较高的特殊商品，不能适用《消法》来调整。对商品房买卖合同的相关问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第八条、第九条当中明确规定了因出卖人的原因，致使买房人无法取得房屋或导致合同无效、被撤销、解除的五种情形可以适用惩罚性赔偿。本案中，城投公司隐瞒了房屋被查封的事实与和晓鸿签订了买房协议，该情形不属于《解释》列举的五种情形，但案涉房屋现在在法院执行程序中已经经过了两次拍卖，存在合同不能履行的巨大风险，城投公司应对合同解除承担责任，可参考《解释》第九条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任……”，在已付购房款一倍以内认定城投公司的违约赔偿责任。同时，按照相关规定，购买商品房应当签订符合建设部、国家工商总局规范的《商品房买卖合同》并进行网签备案登记，和晓鸿与城投公司签订的《分期付款购房协议书》不是规范合同，且未进行网签备案登记，和晓鸿在签订合同时未尽到合理审查义务，对此应当承担相应的责任。综合考虑案件具体情况，本院认为，在已付购房款330000元一倍以内酌定由城投公司承担20%的违约赔偿责任，即66000元。关于利息损失是否应由城投公司承担，首先，利息损失与违约赔偿能否并存问题，和晓鸿主张的已付房款、装修款、押金的利息损失属于损害赔偿范畴，是补偿性质，违约赔偿责任是惩罚性质，虽然二者都是基于同一违约行为这一基础事实，但二者性质不同，故二者可以并存；其次，利息损失如何确定问题，利息基数为和晓鸿已付房款330000元、装修损失191415.38元、押金5000元，三项合计526415.38元，综合考虑和晓鸿支付房款、装修完毕、支付装修押金的时间，利息自2019年6月25日和晓鸿支付第三笔购房款时起算，至2020年3月20日止；计息标准以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准。综上，本院认为，和晓鸿的利息损失，应由城投公司承担，利息损失以526415.38元为基数,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年6月25日起计算至2020年3月20日止。关于消费者优先权能否得到支持，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该条文的内容是对承包人的工程价款优先受偿权作出的限制性规定，本案处理的并非是承包人工程价款优先受偿权的法律关系，对承包人的工程价款优先受偿权是否作出限制不应该在本案中予以评判，因此对和晓鸿的本项诉讼请求本院不予支持。和晓鸿在庭审中主张的车旅、用餐费用，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张应当提交证据予以证实，和晓鸿在庭审中未提交相关证据证实产生损失的实际情况，本院对该诉讼请求不予支持。城投公司在庭后提交的答辩状与质证意见中主张和晓鸿延迟支付购房款构成违约，在装修前未报送相关资料、未经核准进行装修违反了房屋装修责任书的约定，构成违约。本院认为，和晓鸿存在延迟支付购房款的行为，但城投公司对和晓鸿交纳的三笔购房款均出具了收款单并加盖了公司公章，收款单备注栏中对和晓鸿缴纳房款的详情均有注明，视为其认可了和晓鸿延迟付款的行为；且城投公司主张和晓鸿在合同履行期间存在违约行为，但并未在法庭辩论结束前向法庭提出反诉，对其主张本院不予支持。房屋装修责任书由维西恒信物业管理有限公司与和晓鸿签订，城投公司不是适格的主体，对其主张本院不予支持。综上，和晓鸿为购买房屋支付的购房款及为装修支付的装修押金应由城投公司退还和晓鸿，城投公司还应当承担装修损失、违约赔偿责任及利息损失，对和晓鸿的其他诉讼请求，本院不予支持。和晓鸿在本案审理过程中申请保全城投公司的到期债权，本院于2019年12月13日作出（2019）云3423民初443号民事裁定书，并向案外人王文静、和志东送达了协助执行通知书。经查，王文静所有购房款已全部支付完毕，不存在到期债权；和志东与城投公司签订的并非商品房买卖合同，而是代建合同，合同中约定“工程完工且验收合格，城投公司向和志东提供房产证、土地使用证后支付总价款的100%”，现该房产并未办理房产证等相关证件，即该债权现在并未到期。因此，和晓鸿应自行承担财产保全申请费4370元及诉讼财产保全责任保险费1000元。依照《中华人共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告和晓鸿与被告维西城投旅游开发有限责任公司签订的《分期付款购房协议书》；二、被告维西城投旅游开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内返还原告和晓鸿购房款330000元及装修押金5000元；三、被告维西城投旅游开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告装修损失191415.38元、违约赔偿款66000元、利息损失（以526415.38元为基数,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年6月25日起计算至2020年3月20日止）；四、驳回原告和晓鸿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18840元，由被告维西城投旅游开发有限责任公司负担9725元，由原告和晓鸿负担9115元；财产保全申请费4370元、诉讼财产保全责任保险费1000元由原告和晓鸿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于迪庆藏族自治州中级人民法院。审判长 曹雯靖超审判员 和 晓 霞审判员 赵 翠 莹二〇二〇年三月十八日法官助理马玉梅书记员罗群