广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初20505号原告(反诉被告)：李秉东，男，1962年6月1日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码440************019。委托诉讼代理人：朱善文、许鸽，均为广东金石行律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市铂顿城商业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区********、B座四层5号，统一社会信用代码914***********953J。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：龚秀庆、何丽燕，均为广东天地正律师事务所律师。原告李秉东诉被告佛山市铂顿城商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序由审判员罗婉文独任审判，被告佛山市铂顿城商业有限公司于2019年9月2日提出管辖异议申请，本院作出（2019）粤0604民初20505号民事裁定，驳回其提出的管辖权异议。被告不服，上诉于佛山市中级人民法院，2019年11月15日，佛山市中级人民法院作出驳回上诉，维持原裁定的裁定。被告在答辩期内向本院提起反诉，本院经审查后予以受理，并与本诉合并审理，本院于2020年1月15日公开开庭，原告李秉东及其委托诉讼代理人许鸽、被告的委托诉讼代理人龚秀庆、何丽燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2017年5月27日签订的《铂顿城商场租赁合同》合法有效；2.判决被告继续履行双方于2017年5月27日签订的《铂顿城商场租赁合同》；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2017年5月27日签订的《铂顿城商场租赁合同》，合同约定由被告租赁原告位于佛山市禅城区*************的商铺，建筑面积为350平方米，套内面积约210平方米，合同期为五年，从2017年9月11日起至2020年9月10日止，租金以建筑面积计算，具体为：第一年5600元/月；第二年5600元/月；第三年5880元/月；第四年6174元/月；第五年6483元/月。管理费按建筑面积50元/平方米计收。租赁期内，租金、物业管理费按月结算，乙方应于每月5日前向甲方以现金、支票、汇票等方式支付当月租金。合同并对相关事项作了约定。合同生效后，原告依约按期交租并履行合同约定义务，依法注册了佛山市禅城区驭前荟服装店，从事服装经营。2019年7月11日，被告向原告发出一份《关于解除租赁合同通知书》，告知因商场业态规划调整，将于2019年7月31日提前终止商铺租赁合同，并要求2019年8月1日前将商铺恢复至交付时的状态交还给被告。原告认为，租赁合同是双方平等、自愿前提下签订，是双方真实意思表示，并且符合法律规定，依法应受法律保护，双方应依照诚信原则严格履行，被告未经原告同意，要求提前解除合同没有任何法律、事实依据，违反合同约定和法律规定。为此，2019年7月16日，原告回复为履行合同投入50多万元，对商铺进行了高规格装修，现在库存货物100多万元，已定货150多万元，员工人数15人，如果提前解除合同，将造成巨大损失，不同意解除合同，要求继续履行合同，但一直未得到被告明确答复。综上所述，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，一、2017年5月27日，原告与被告签订《铂顿城商场租赁合同》，约定：原告承租被告出租的、建筑面积为350平方米、位于佛山市禅城区***************；租期为2017年9月11日至2022年9月10日，租赁保证金为11200元；租金从5600元/月逐步递增至6483元/月，于每月5日前支付；原告租用涉案商铺仅限于经营精品、包类、休闲服饰，品牌为2号仓库，未经被告书面同意及工商部门许可，原告不得改变涉案商铺招牌名称和约定用途，如违反，被告有权单方解约、收回商铺、租赁保证金不予退回；经被告或物业公司同意，原告可在涉案商铺内悬挂其名称或商标的招牌；非经被告事先书面同意，原告不得将涉案商铺转租或转让涉案商铺使用权给他人，否则视为违约，被告有权解约并收回涉案商铺、不予退还租赁保证金。上述合同签订后，被告依约交付涉案商铺给原告使用。但原告接收涉案商铺后，于2017年8月7日在涉案商铺上注册成立佛山市禅城区驭前荟服装店（下称服装店），并由服装店实际使用涉案商铺至今；其经营品牌一直使用与约定不符的“NO.2STOREHOUSE2號仓库”，而2018年5月至2019年7月期间涉案商铺租金由案外人陈燕芬直接缴纳。此外，服装店擅自在涉案商铺内长期悬挂各种低价竞争广告，多次、长期占用涉案商铺外区域，堆放杂物，严重扰乱商场经营秩序、影响商场形象。被告多次要求整改，均无果。在多次沟通无果后，被告只得于2019年7月11日向原告发出《关于解除租赁合同通知书》，通知《租赁合同》于该月31日解除，要求原告于2019年8月1日腾退涉案商铺。但原告态度恶劣，拒不腾退。被告多次发函要求腾退，亦无果。二、原告严重违约，被告依法于2019年7月31日解除《租赁合同》。原告诉请继续履行无理。1.原告违约转租涉案商铺。原告签订《租赁合同》后，即在涉案商铺地址上注册成立服装店。由服装店作为运营主体实际经营、使用涉案商铺，销售服装、饰品等。涉案商铺实际是由服装店使用。涉案商铺对外悬挂的招牌“NO.2STOREHOUSE2號仓库”，是案外人陈燕芳曾申请注册但最终经实质审查被驳回的商标。故该招牌是否与他人的在先权利冲突，情况不明；其使用的合法性存疑。而且，2018年5月至2019年7月期间，涉案商铺的租金一直由案外人陈燕芳直接支付。因此，事实上，原告已转租涉案商铺给服装店、陈燕芳。根据上述法律规定和合同约定，原告严重违约，被告依法有权解除《租赁合同》。2.原告违反《租赁合同》第一条第3项约定约使用招牌。事实上，涉案商铺使用的招牌一直是“NO.2STOREHOUSE2號仓库”，而非《租赁合同》约定的“2号仓库”。原告擅自改变招牌名称，严重违约，被告依约享有合同解除权。3.原告存在其他违约行为。原告租赁涉案商铺期间，在铺内长期悬挂各种低价竞争广告；多次、长期占用涉案商铺外区域，堆放杂物，严重扰乱商场经营秩序、影响商场形象；对被告及其他承租人合法利用非涉案商铺区域，原告也非法干预。其存在诸多违约行为。4.被告依法依约享有合同解除权。三、退一步讲，即使被告违约，但双方已形成合同僵局。为平衡双方利益，《租赁合同》依法应解除。原告诉请继续履行无理。1.《租赁合同》约定的租赁期限为五年，至2022年9月10日届满。但自被告提出协商解约或调换商铺、而原告强硬拒绝后，双方经多轮磋商仍无法达成合意，已完全丧失信赖利益基础。被告书面要求原告腾退涉案商铺并承担逾期腾退的违约责任。而原告对被告及工作人员恶语相向，拒绝任何协商、接触，甚至对被告及其他承租人合法利用非涉案商铺区域也非法干预。双方事实上也已经无法继续合作下去。因此，双方已形成合同僵局，对于还有三年之久的《租赁合同》，无法继续履行。故原告强行要求继续履行，不具有可行性、合理性。2.被告不存在恶意违约情形。《租赁合同》签订后，被告依约交付涉案商铺，并配合原告装修、开业及处理租赁期间各种经营问题。即使在2019年6、7月，被告与原告开始协商提升租金或调换商铺、解约，也是根据商场的经营情况以及各种成本上涨的客观现实提出的合法合理请求。在协商过程中，被告也从未采取行业中惯用的断水断电、直接锁铺等强行收回商铺的措施。3.《租赁合同》约定租金过低，继续履行对被告显失公平。其一，双方2017年5月签订《租赁合同》时，被告错误同意建筑面积为350平方米的涉案商铺，第一、二年租金仅为5600元/月，折合16.80元/㎡/月，第三至第五年月租金仅年递增5%。该租金水平远远低于同期同地段禅城区商场商铺的120元/㎡/月的普遍市场租赁水平和增幅。其二，2018年初，因经营策略调整，被告花费大量人力、物力投入线上线下的广告宣传，铂顿城商场在电商崛起的不利大环境中，经营状况回归正常。此时，大部分商铺承租人亦受益并配合被告提升租金。与涉案商铺同楼层的其他商铺，租金已升为78元至115元/㎡/月。对比之下，涉案商铺16.80元/㎡/月的租金明显过低。在人力和各种成本不断上涨的情况下，维持原约定租金水平，对被告而言，显然履行费用过高、显失公平，也不利于整个铂顿城商场的投入和运营。其三，2019年7月，被告发出解约通知后，已有租赁涉案商铺的意向客户，其开出的租金为120元/㎡/月。此也远远高于原告《租赁合同》的租金水平。其四，相对于被告严重偏低的租金收入，涉案商铺租赁经营期间的每月营业额均超过四十万元。因此，双方《租赁合同》约定租金严重过低。被告继续履行的成本过高，继续履约对被告显失公平。4.被告积极协商，但原告漫天要价、暴力威胁。被告在2019年6月提出协商调租或换铺、解约请求后，原告要么漫天要价，提出300万元至500万元的巨额赔偿，要么要求调换位置、朝向等一模一样的、几乎不存在的商铺，要么以暴力威胁、声称“要搞出流血事件”来对抗被告的解约协商。在被告多次与原告的当面沟通中，其不仅毫无诚意，每次均高声谩骂、威胁被告工作人员，致使每次协商均无果而终。而被告至今仍希望协商解决分歧，并愿意支付剩余租期10%的租金作为违约金。被告提出反诉请求：1.确认《铂顿城商场租赁合同》于2019年7月31日解除；2.原告立即向被告腾退佛山市禅城区***************；3.确认租赁保证金11200元归被告所有；4.本案诉讼费由原告承担。理由与答辩意见一致。原告辩称：原、被告双方于2017年5月27日签订的《租赁合同》是双方在自愿平等的前提下签订，是双方真实意思表示，符合法律规定，依法应受法律守护，双方应遵守诚实信用原则履行合同，原告没有任何违约行为，被告在没有得到原告的同意下解除合同，且也不符合合同约定的可以解除合同的条件。综上，双方应按照合同约定继续履行合同，请求法院依法驳回被告的反诉请求。诉讼中，原告本、反诉举证如下：1．原告身份证、被告企业信用信息公示报告。证明原、被告诉讼主体资格。2.佛山市禅城区驭前荟服装店营业执照、结婚证。证明原告为了经营需要注册了佛山市禅城区驭前荟服装店，与妻子陈燕芳共同经营该铺位，并无将该铺位擅自转租。3.《铂顿城商场租赁合同》。证明原、被告签订的租赁合同合法有效，租赁有效期到2022年9月10日止。4.发票。证明原告按期交付租金、管理费和水电费，按合同履行了相应的义务。5.《关于解除租赁合同通知书》、《回复函》复印件。证明被告通知提前解除合同，原告明确表示不同意。6.照片、短信截图。证明被告对铺位和门前公共区域停电、用大广告牌遮挡铺位门口等方法，企图将原告赶走，上述行为严重影响原告的正常经营。7.社会保险费分险种申报汇总表。证明原告经营的佛山市禅城区驭前荟服装店共有12名员工，若被告无理要求解除合同，将导致原告无法正常经营，公司员工也即将被遣散，影响十分恶劣。诉讼中，被告本、反诉举证如下：1.被告营业执照。证明被告的诉讼主体适格。2.《铂顿城商场租赁合同》、《补充协议》、《租赁保证金收据》复印件、《收铺通知书》、《开业通知书》。证明涉案合同合法有效，双方应严格履行；被告已依约交付涉案商铺给原告使用。3.佛山市禅城区驭前荟服装店企业公示信息、《国内支付业务收款回单》19张、国家知识产权局商标局中国商标网中“李秉东”、“2号仓库”、“陈燕芳”商标检索结果网页截图。证明涉案商铺一直由佛山市禅城区驭前荟服装店、案外人陈燕芳实际使用，租金也由陈燕芳实际支付；原告擅自转租涉案商铺，严重违约。4.微信聊天截图、现场照片。证明原告使用非约定招牌名称、恶意悬挂低价竞争广告、非法侵占非租赁区域，严重违约。5.《关于解除租赁合同通知书》、邮寄单及签收记录。证明：①被告依法依约有权解除涉案合同；②涉案合同已于2019年7月31日解除；③原告依约应立即腾退涉案商铺，租赁保证金11200元归被告所有。6.退租金单据，2019年8月、9月、10月、11月、12月《腾退告知函》及送达照片。证明：①被告依法退还租金，多次要求原告腾退涉案商铺，不存在恶意违约情形；②原告态度恶劣、漫天要价、暴力威胁、拒绝沟通、拒不腾退涉案商铺，违反诚实信用原则；③双方已形成合同僵局，《租赁合同》无法继续履行。7.2016年《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》《佛山市禅城区商业用房（商铺）指导租金标准》，2019年《佛山市禅城区住房城乡和水务局关于发布的通知》《佛山市禅城区商业用房（商铺）指导租金标准》，铂顿城商城涉案商铺周边商铺《商铺租赁合同》，租金付款凭证，周边商铺《A11铂顿城商铺租赁确认书》。证明《租赁合同》约定租金过低，继续履行对被告显失公平。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、3、4、6以及证据5中的《关于解除租赁合同通知书》，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2，原告能提供原件核对，本院对真实性予以确认；证据5中的《回复函》，被告对于其经理已收取该份函件不持异议，本院对原告有发出《回复函》的事实予以确认；证据7，为原告个人申报情况，被告有异议，本院不予采纳。被告的证据1、3、5以及证据2中的《租赁合同》《补充协议》《收铺通知书》《开业通知书》、证据4中的照片、证据7中的涉案商铺周边商铺《商铺租赁合同》，租金付款凭证，周边商铺《商铺租赁确认书》，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。证据2中的保证金收据为复印件，因原告对租赁保证金数额无异议，故对于被告收取原告租赁保证金11200元的事实予以确认。证据4中的微信聊天记录，未能核实对话人身份，原告有异议，本院对真实性不予确认。证据6中的退租金单据，被告能提供原件核对，本院对真实性予以确认。《腾退告知函》及送达照片，能反映被告在原告店铺张贴函的事实，对真实性予以确认。证据7的租金指导标准属于地方性指导标准，于案件事实无证明力，故本院不予确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年5月27日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《A11铂顿城商铺租赁合同》，主要约定如下：第一条甲方将位于佛山市禅城区***************出租给乙方使用，商铺面积为350平方米，套内面积210平方米。乙方租用该商铺仅限于经营精品、包类、休闲服饰使用，品牌为2号仓库。未经甲方的书面同意及工商管理部门的许可，乙方不得改变该商铺招牌名称和约定用途。如若违反，甲方有权单方面终止合同，收回商铺，乙方所交的租赁保证金不予退回。……第二条出租商铺合同期为五年，从2017年9月11日至2020年9月10日。第三条第一、二年租金5600元/月，第三年租金5880元/月；第四年6174元/月，第五年6483元/月。乙方应于每月5日前支付当月租金。4、乙方应向甲方一次性交付租赁保证金11200元，物业管理费保证金35000元。……第五条4、非经甲方事先书面同意，乙方不得将租赁商铺转租、分租或调换他人使用……。2019年7月11日，被告向原告发出《关于解除租赁合同通知书》，主要内容如下：现因商场业态规划调整，我司将于2019年7月31日提前终止该商铺租赁合同。按照租赁合同第七条第二款，双方做好解除合同工作，请提前做好撤场准备，于2019年8月1日将商铺恢复至交付时的状态交还我司。2019年7月16日，原告书面回复不同意被告单方面解除租赁合同。另查明，佛山市禅城区驭前荟服装店的经营者为原告，经营地址是佛山市禅城区*************，类型为个体工商户。经营范围是服装、小饰物、鞋等。原告与陈燕芳为夫妻关系。涉案商铺显示门店的招牌“NO.2STOREHOUSE2號仓库”。目前，原告仍在经营当中。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《铂顿城商场租赁合同》，系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。原告诉请继续履行商铺租赁合同，被告诉请解除商铺租赁合同。根据原、被告的诉辩意见，本案争议焦点为：原、被告的商铺租赁合同是否存在可解除的情形？双方有无继续履行租赁合同的基础？关于被告认为原告经营品牌与约定不符的问题。合同约定原告承租商铺使用品牌为“2号仓库”，与原告实际使用的“NO.2STOREHOUSE2號仓库”虽非绝对一致，但无较大差异，且租赁合同约定的经营种类与原告实际经营种类是一致的，故被告以经营品牌与约定不符主张解除合同的理据不足，本院不予采纳。关于被告认为原告存在转租情形的问题。原告承租涉案商铺后成立佛山市禅城区驭前荟服装店，其经营者为原告，且根据采信的租金发票，被告出具的对象亦为原告，被告认为原告转租的理由是由案外人陈燕芳支付相应的租金，原告存在转租的情形，经查，陈燕芳与原告为夫妻关系，原告也确认涉案商铺租金是由其妻子陈燕芳代其交纳，故陈燕芳的交租行为符合夫妻共同承担债务的特征，被告主张原告存在转租的情节理据不足，本院不予采纳。关于被告认为原告严重扰乱商场经营秩序、影响商场形象，但未提供充分的证据予以证明，故被告该项主张同样不能成立，本院不予采纳。关于被告主张涉案房屋租赁合同租金过低，继续履行对被告显失公平，要求解除租赁合同。如前所述，涉案《铂顿城商场租赁合同》的签订系双方真实意思的表示，被告作为成熟的商业经营主体，对其签订商铺租赁合同所约定的租金收益以及相应的后果应当有足够的判断能力，被告未能提供充分的证据证明因原告违约导致商铺租赁合同无法继续履行的情形下，被告单方面要求解除合同已构成违约。且本案中，原告仍在实际使用商铺并按期交纳租金，双方不存在事实上无法继续履行合同的情形。综上，被告诉请解除涉案《铂顿城商场租赁合同》、腾退商铺以及没收原告的保证金理据不足，本院不予支持。原告诉请继续履行涉案《铂顿城商场租赁合同》于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告李秉东与被告佛山市铂顿城商业有限公司于2017年5月27日签订的《铂顿城商场租赁合同》合法有效；二、原告李秉东与被告佛山市铂顿城商业有限公司继续履行于2017年5月27日签订的《铂顿城商场租赁合同》；三、驳回被告佛山市铂顿城商业有限公司的诉讼请求。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取50元，反诉受理费40元，合计90元，由被告佛山市铂顿城商业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇二〇年三月十一日书记员  黄帼文附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。