江苏省盐城市亭湖区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0902执异182号异议人（案外人）：崔兆旺，男，1969年12月22日生，住所地盐城市亭湖区。申请执行人：江苏盐城农村商业银行股份有限公司（原名称江苏盐城黄海农村商业银行股份有限公司），住所地盐城市。法定代表人：李一平，该公司董事长。被执行人：江苏铃高电动车有限公司，住所地盐城市经济开发区。法定代表人：李继成，该公司执行董事。被执行人：徐斌，男，汉族，1972年2月6日生，住所地盐城市亭湖区。被执行人：陈宏柳，女，汉族，1972年12月1日生，住所地盐城市亭湖区。被执行人：刘光红，男，汉族，1961年1月10日生，住所地盐城市亭湖区。本院在执行申请执行人江苏盐城农村商业银行股份有限公司与被执行人江苏铃高电动车有限公司、徐斌、陈宏柳、刘光红借款合同纠纷一案中，异议人崔兆旺向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，盐城市中级人民法院受理的原告江苏盐城农村商业银行股份有限公司与被告江苏铃高电动车有限公司、徐斌、陈宏柳、刘光红借款合同纠纷一案，于2013年7月4日作出（2013）盐商初字第0050号民事判决书，载明：一、被告江苏铃高电动车有限公司于本判决生效后十日内偿还原告江苏盐城农村商业银行股份有限公司贷款本金1800万元并支付从2012年11月21日起至判决确定履行之日止按照合同约定的利率计算的利息和罚息；被告江苏铃高电动车有限公司另于本判决生效十日内给付原告江苏盐城农村商业银行股份有限公司律师代理费106050元。二、被告江苏铃高电动车有限公司不能偿还上述款项时，原告江苏盐城农村商业银行股份有限公司有权以江苏铃高电动车有限公司抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产的价款在上述款项范围内优先受偿。三、如被告江苏铃高电动车有限公司的抵押物不足以偿还上述债务，其不足部分由被告徐斌、陈宏柳、刘光红承担连带偿还责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130436元，财产保全费5000元，合计135436元，由被告江苏铃高电动车有限公司负担，此款已由原告江苏盐城农村商业银行股份有限公司预交，被告江苏铃高电动车有限公司于本判决生效十日内直接给付原告江苏盐城农村商业银行股份有限公司。根据江苏盐城农村商业银行股份有限公司的申请，盐城市中级人民法院指定本院执行。本院于2015年12月7日立案执行，案号为（2015）亭执字第2818号。本院作出（2015）亭执字第2818号执行裁定，查封了被执行人江苏铃高电动车有限公司所有的盐城市区××、××房产及××经济开发区××、××、××组国有土地使用权。本院又于2018年11月14日作出（2018）苏0902执恢474号执行裁定：拍卖被执行人江苏铃高电动车有限公司所有的位于市区开黄山路69号3-10幢、13幢房地产。同日本院作出(2018)苏0902执恢474号拍卖（变卖）公告，对市区开黄山路69号3-10幢、13幢房地产进行拍卖。第一次拍卖流拍后，江苏盐城农村商业银行股份有限公司申请撤回拍卖，本院予以准许，并撤回拍卖。后又于2019年4月3日作出(2018)苏0902执恢474号拍卖（变卖）公告，该公告标的物调查表中标的现状：占有使用：有；经营情况：有长期租赁。2019年5月19日，买受人江苏一华电力工程有限公司通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物，即市区开黄山路69号3－10幢、13幢房地产，成交价为人民币40317840元。后本院于2019年10月30日向崔兆旺发出(2018)苏0902执恢474-1号公告，责令案外人崔兆旺等案外人在2019年11月7日迁让出坐落在本市××市区××路××、××、××、××幢的房屋。逾期不履行的，本院将依法强制执行。崔兆旺提出异议称，2012年12月12日，铃高公司将名下的位于盐城经济技术开发区的厂房及土地出租给异议人，双方签订了房屋租赁合同，租赁期限为20年，从2012年12月8日起至2032年12月7日止，年租金为每年30万元。同日，异议人与铃高公司签订了另一份租房协议，铃高公司将编号13幢办公楼出租给异议人生产经营使用，年租金为每年40万元。协议同时载明，20年的租金由该公司股东刘光红在向异议人所借的借款中全部扣除。上述两份房屋租赁合同已实际履行，租金抵充借款已由盐城市中级人民法院（2013）盐民初字第0133号民事调解书予以确认，租赁房屋亦由异议人转租或使用。现贵院发出公告，责令异议人迁出，明显错误，请求依法撤销贵院作出的（2018）苏0902执恢474-1号执行公告，保护异议人的合法租赁权。另查明，2012年12月12日，江苏铃高电动车有限公司（甲方）与崔兆旺（乙方）签订租房协议书一份，载明：一、甲方同意将位于盐城市区××房产证××（××）市区××路××、面积为2429.31平方，市区开黄山南路69号4幢、面积为2429.31平方，市区开黄山南路69号17幢（7号厂房）、面积为2429.31平方，出租给乙方作为生产经营使用。二、房屋租期为20年，从2012年12月8日至2032年12月7日止。三、房屋年租金甲方实得人民币叁拾万元整每年，税金由甲方另行交纳。同日，双方又达成一份租赁协议书，载明：一、甲方同意将位于盐城市区××房产证××（××）市区××路××幢、面积为5650平方，出租给乙方作为生产经营使用。办公楼后墙向东60米、办公楼北墙向南60米、办公楼西墙至黄海路全部用地，归乙方使用。二、房屋租期为20年，从2012年12月8日至2032年12月7日止。三、房屋年租金甲方实得人民币肆拾万元整每年，税金由甲方另行交纳。在本院执行费广成与刘光红、盐城市宏成房地产开发有限公司、江苏铃高电动车有限公司、房红军、江苏固鼎股份有限公司民间借贷纠纷一案及江苏海晟建设有限公司与江苏铃高电动车有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人崔兆旺向本院提出书面异议，请求法院在评估拍卖过程中，考虑该厂房已出租给崔兆旺的事实。本院经审查，作出（2015）亭执异字第00015号执行裁定，裁定:驳回异议人崔兆旺的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向盐城市亭湖区人民法院提起诉讼。崔兆旺不服该裁定，向本院提起诉讼，要求确认崔兆旺与铃高公司存在租赁关系。本院经审理，于2016年12月8日作出（2015）亭民初字第3890号民事判决，判决驳回崔兆旺的诉讼请求。崔兆旺不服该判决，向盐城市中级人民法院上诉，盐城市中级人民法院经审理于2017年6月28日作出（2017）苏09民终1652号民事裁定，裁定：一、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2015）亭民初字第3890号民事判决；二、驳回崔兆旺的起诉。崔兆旺与刘光红、盐城市宏成房地产开发有限公司、宿迁市宏成房地产有限公司民间借贷纠纷一案，盐城中级人民法院于2013年6月28日作出(2013)盐民初字第0133号民事调解，载明：一、原告崔兆旺与被告刘光红确认截止2013年6月28日双方之间债权债务总额为3596万元整；二、原告崔兆旺对被告宿迁市宏成房地产有限公司享有的350万元抵押债权及从借款之日起至2013年6月28日止双方结算利息300万元，合计650万元。原告崔兆旺以650万元及从2013年6月29日起至借款还清之日止按350万元本金以2%月利率计算的利息，该债权于抵押房产拍卖或变卖时优先受偿；三、扣减第（二）项债务后，剩余债务被告刘光红于2013年8月15日前归还原告崔兆旺500万元，2013年10月15日前归还500万元，2013年12月15日前归还500万元，2014年2月15日前归还500万元，2014年4月15日前归还500万元，剩余债务原告崔兆旺自愿放弃；四、被告刘光红于2013年8月15日前如按约归还原告崔兆旺500万元，则原告崔兆旺自愿放弃其于2012年12月12日与江苏铃高电动车有限公司签订的两份租房协议书中约定的以20年房屋租金1400万元冲抵被告刘光红所欠借款的权利；五、被告刘光红如未按约履行上列第（三）项约定的义务，则上列第（四）项不生效，即原告崔兆旺不放弃房屋租金冲抵借款的权利，另第（三）项中约定的原告崔兆旺自愿放弃的债务则不予放弃，双方按总债务1546万元（3596万元减1400万元房租减650万抵押债权）履行，上列第（二）项继续履行，原告崔兆旺可就剩余全部债权申请法院执行，被告刘光红还须承担1546万元从2013年6月29日起至债务履行完毕之日止按月利率2%计算的利息；六、被告盐城市宏成房地产有限公司、宿迁市宏成房地产有限公司对被告刘光红所欠原告崔兆旺上列全部债务及利息承担连带偿还责任；七、案件受理费190632元，减半收取95316元，保全费5000元，合计100316元，由被告刘光红承担，被告刘光红在最后一期履行债务时支付。再查明，江苏铃高电动车有限公司为向江苏盐城农村商业银行股份有限公司借款，于2010年7月20日将市区黄山路69号3、5、6、8、9幢房产及位于盐城经济开发区蔡尖村二、三、四组国有土地使用权抵押登记于江苏盐城农村商业银行股份有限公司。本院认为，《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，案涉房地产已设立抵押权，抵押权人江苏盐城农村商业银行股份有限公司作为申请执行人，要求对房地产进行拍卖，本院依法对案涉房地产进行评估、拍卖，符合法律规定。但盐城市中级人民法院所作出的调解书已确认案涉房屋的租金冲抵借款，证明崔兆旺有租赁权，根据房地一体化原则，形成带租拍卖。而带租拍卖本质即为在租赁期内阻止向受让人移交占有的被执行人的不动产，故本院作出的(2018)苏0902执恢474-1号要求崔兆旺迁出房屋公告，不符合法律规定，本院予以撤销。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定，裁定如下：撤销(2018)苏0902执恢474-1号公告。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省盐城市中级人民法院申请复议。审 判 长  马立国人民陪审员  王尊朝人民陪审员  孙红梅法官 助理  周 斌二〇二〇年三月十八日书 记 员  马文静附录法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。