广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终298号上诉人（原审原告）：罗月英，女，汉族，1965年2月3日出生，住所地：梅州市梅江区*****************。委托诉讼代理人：董亚民，广东至信忠诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡佳宏，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梅州嘉应新天地有限公司。住所地：梅州市梅江区*****—1号东山谷美术馆3楼。法定代表人：曾媛，该公司经理。委托诉讼代理人：曾韵冰，广东宝晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁宾，广东君路律师事务所律师。上诉人罗月英因与被上诉人梅州嘉应新天地有限公司车位纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院(2017)粤1402民初1863号民事判决，向本院提起上诉。一审法院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人罗月英的委托诉讼代理人董亚民、蔡佳宏，被上诉人梅州嘉应新天地有限公司的委托诉讼代理人曾韵冰、袁宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗月英上诉请求：一、依法撤销一审判决，依法改判；二、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，依据不足。1、一审法院在壹江南架空层权属未明且不能登记独立的专有不动产登记证的情况下，仅依据被上诉人提供开发商法定所需的备案报建手续文书，及未确认架空层权属属于被上诉人所有的《新建商品房权属登记通知书》，认定被上诉人拥有权属，有权处分涉案车位，驳回上诉人上诉请求，证据不足、适用法律错误。（1）在小区其他可依法办证的不动产均已办证的情况下，本案起诉至今已达两年多，能证明架空层权属的法定“唯一证明”——《不动产登记证》，却至今仍未提交。这与被上诉人认为架空层不属于只登簿不发证的公共设施的观点存在矛盾。另外，被上诉人用以作为其权属证明的《新建商品房权属登记通知书》上根本没有确认架空层为被上诉人所有，反而特别明确指出架空层应根据梅州市规划局审批的《建设工程规划许可证》（建字第13209号）规定：“一层架空层架空部分作为小区公共用途停车场地，不得改作他用或作为出售、出租等商业用途，”即土地获得及小区开发时已规定其属于公共区域，属于公共场所，被上诉人无权以商业用途处分架空层的车位，一审法院忽略规划行政部门及不动产权属行政部门的认定，以不明确的证据推定架空层权属不合理，依据不足。同时，一审法院未就上诉人提交的政府职能部门出具的《建设工程规划许可证》（建字第13209号）、国土局《信访事项处理意见书》（梅市国土资（信访）字【2018】1号）、国土局出具的《情况说明》等证明“认定架空层为公用建筑面积，不计容面积的公共场所，作为小区公共用途停车场地，不得改作他用或作为出售、出租等商业用途”的核心证据进行认定，只片面认定《梅州市国土资源局》（梅市国土资公开〔2017〕62号）、《梅州市国土资源局》（梅市国土资公开〔2017〕67号）、《梅州市房地产市*监督整改通知书》三份材料因程序瑕疵被撤销，就认定上诉方全部证据被撤销，与事实不符。（2）作为公共设施，架空层车位不属于“谁投资，谁收益”范围，每一个商住小区均有由开发商建设的小区公共设施、区域、绿化等属于小区全体业主所有的公共配套，这是小区楼价的组成部分之一，不计容积，虽没有分摊，但并不适用“谁投资，谁收益”。2、一审法院认定双方合同真实性、合法性有误。依据上诉人在一审中提交的证据“车位出售认购书”、“壹江南官方公众号销售架空层车位推广截图”均能证明：双方一直的真实意思表示都是车位销售购买，并非所谓的“使用权转让”，而被上诉人一直对上诉人表示车位是卖给上诉人的，那么就理应保证物权的完整，但被上诉人利用优势地位以误导的方式让上诉人违背自己意愿签订了《转让使用权合同》这一“格式合同”，却支付了足以购买完整物权的“车位款”。另外，根据法律原理，出让使用权就等同于“出租”，被上诉人以歪曲的方式，掩盖非法事实。根据合同法第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，被上诉人以误导的方式骗上诉人签订格式合同，收取全额购车位的款项，却进行瑕疵交付，严重侵害了上诉人的合法权益，违背合同真实表示，该合同无效。一审法院对本案适用法律错误。本案真实合意为车位销售，属于不动产销售，被上诉人的行为属于违法无效行为，且需要承担相应的违法责任。根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条第一款第四项“商品房预售应当向县级以上房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，上诉人与被上诉人双方的买卖合同应认定为无效。在上诉人与被上诉人达成购买合同时，其根本没有取得架空层车位的预售许可。在上诉人得知架空层车位是公共场地，属于全体业主所有后，曾多次向被上诉人要求协商处理问题，但被上诉人不仅没有拿出合法办理的预售许可，更拿出一份所谓的确权证明“通知书”，称这是其可以出售架空层车位的依据，让上诉人不要维权，直至目前，被上诉人还是只提供了未明确确认权属属于被上诉人的“通知书”，而一直未取得法律上唯一的证明“不动产登记证”。根据上述情况，被上诉人不可能取得预售许可证，被上诉人的行为明显存在欺诈性，严重侵害了上诉人的合法权益。综上所述，一审判决事实不清，适用法律错误，请求依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。梅州嘉应新天地有限公司辩称，首先，上诉人二审主张《车位使用权转让合同》无效，与其一审诉请解除该合同的前提，即自认合同有效，明显前后矛盾。该行径不仅逻辑混乱、违背法律常识，且已将一审解除合同之诉根本变更为合同无效确认之诉，显然为滥用诉权、无理缠讼，仅此应驳回其上诉。其次，《转让合同》合法有效且不存在解除事由，上诉人主张该合同无效或应予解除理据不足。一、答辩人享有架空层车位所有权、处分权和相关投资收益权，一审判决对此事实认定清楚，适用法律正确，证据充分。1、架空层车位所有权、处分权和相关投资收益权均归答辩人享有，不仅有答辩人一审反驳事由为据，并已由市不动产权登记局确权登记给答辩人，且已被生效的（2018）粤1402民初1148号、（2019）粤14民终1552号民事判决书所确认。在梅州市壹江南商住小区业主委员会诉答辩人（2018）粤1402民初1148号、（2019）粤14民终1552号车库纠纷一案中，业委会代表是为维护包括本案上诉人等全体业主的共同利益而起诉该案，其关于确认架空层车位属业主共有，答辩人停止出售出租架空层车位和恢复架空层原状等主要诉讼请求，实质与本案上诉人的诉讼请求相同；且两案案由相同，主要事由、证据基本一致。显然，两案实质是同类案件，仅因诉讼主体分别为集体与个人，而对同样事实、同样诉求作了不同的表述。该案已生效的一、二审判决书驳回了原告业委会的全部诉讼请求。同理，本案上诉人的诉讼请求，亦不应支持。2、上诉人以架空层车位无不动产登记证为由否定架空层车位归答辩人所有，违背事实和法律。（1）梅州市不动产登记局除颁发《权属登记通知书》确认架空层车位归答辩人所有外，还在架空层车位首次确权登记档案中保存有确认架空层车位属答辩人专有物业，且不属于公共设施和公共面积的登记资料。依据《中华人民共和国物权法》第十六条及《不动产登记暂行条例》第十三条，足以认定架空层车位已确权登记给了答辩人。（2）上诉人主张不动产登记证是架空层权属的唯一证明，明显违背《中华人民共和国物权法》第十六、十七条规定，据此否定架空层车位归答辩人所有，明显错误理解法律。3、下列证据均不能否定架空层车位归答辩人所有之事实，一审法院不予认定该证据并判决上诉人承担举证不能的法律责任理据充分。（1）梅州市规划局是规划房地产功能和用途的职能部门，房地产权属和处分方式不属于其职权，故《建设工程规划许可证》不是架空层车位权属和处分方式的认定依据，这已被（2018）粤1402民初1148号、（2019）粤14民终1552号民事判决书和（2017）粤1481行初145号、146号行政判决书反复确认。（2）市国土局的[2017]62号、67号《复函》第一点答复和市住建局的《梅州市房地产市*监管整改通知书》被撤销的原因，除程序违法外还基于其实体违法，（2017）粤1481行初145、146、157号行政判决书对此已作详细论述。（3）市国土局的《情况说明》是在上述145号、146号案中就《复函》合法性向法院所作辩解说明，《复函》被撤销足以证明《情况说明》违法和不能作为定案证据。（4）市国土局的[2018]1号《信访事项处理意见书》并无任何内容可证明架空层车位归业主共有。4、上诉人主张架空层车位不适用“谁投资、谁受益”原则，明显违背物权法定原则，且逻辑紊乱。物权归属应依法确定，小区绿地、道路等公共设施不适用上述原则，系因《物权法》明确规定其归业主共有。二、《转让合同》是双方真实意思表示，上诉人主张双方真实意思为车位所有权转让违背事实。1、房地产是充分竞争行业，答辩人非垄断企业；相反上诉人享有是否购买、向谁购买、购买哪种车位等自主选择权。故答辩人与上诉人是平等民事主体，并不存在，更不可能利用所谓的优势地位。2、《转让合同》的名称、内容均写明转让标的是车位使用权，第五条更明确无歧意地约定答辩人不办理车位产权证，上诉人仅享有车位使用权。且交易期间，答辩人同时在公开销售承诺办理产权证但价格更高的车位，上诉人可自由对比、选择购买何种车位。3、上述情形下，即便相关销售推广资料、车位认购书未明确车位是所有权还是使用权，但在签署《转让合同》时，任何人均可知道该合同标的是车位使用权，且可自主选购车位使用权或所有权，即便已签车位认购书也有权拒签《转让合同》或改买车位所有权。显然，答辩人没有也不可能误导、欺骗上诉人。而上诉人仍选择签署《转让合同》，足以证明其真实意思为受让车位使用权。三、《转让合同》符合法定条件。本案立案前，市不动产登记局已于2017年6月15日前将架空层车位确权登记给答辩人并在当天颁发了《权属登记通知书》，并提交给了市住建局，该局未再要求被告补充其它资料。故《转让合同》符合《广东省物业管理条例》第五十四条规定条件。四、上诉人以下列事由主张《转让合同》无效，明显违背事实与法律。1、以答辩人未取得预售许可证或不动产权证为由主张该合同无效，明显错误理解法律。《转让合同》所涉转让标的为架空层车位使用权，并非预售商品房。而《城市房地产管理法》第四十五条和《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条均是针对商品房预售合同的规定，不应作为认定《转让合同》无效或可撤销的依据。此外亦无任何法律、行政法规规定转让车位使用权须先取得预售许可证或不动产权证。2、主张《转让合同》为无效格式合同违背事实和法律。该合同所涉车位号、价格、付款方式、交付日期等主要权利义务，均由双方协商确定，显非格式合同。又，该合同内容清晰无歧意，亦无免除答辩人责任、加重上诉人责任或排除其主要权利之约定，因此即便其是格式合同，也不存在无效或可撤销事由。3、主张《转让合同》为租赁合同且租期超过20年无效，明显错误理解法律。《转让合同》并无任何车位租赁约定，现行法律、行政法规并未禁止架空层车位使用权有偿转让，更无车位使用权转让等同于出租之规定。五、《转让合同》生效后，上诉人依约支付了转让款，答辩人依法开具了发票缴交了税款，并依约交付了车位，且上诉人接收车位使用至今从未出现任何影响其合法使用情形。故该合同已合法履行完毕，且不存在任何可撤销或解除事由。综上，上诉人主张《转让合同》无效、可撤销或应解除，均违背事实和法律，且证据不足，其在确认答辩人享有架空层车位所有权、处分权和收益权的上述判决书生效后，仍以弱势消费者自居，并不惜自食其言，将以自认合同有效为前提的一审合同解除之诉，变更为二审无效确认之诉，明显是企图以滥用诉权方式侵占答辩人架空层车位，若其得逞，才真正是对行业标准、公序良俗及政府法院公信力的践踏。故请求二审法院查明事实，依法驳回上诉人上诉。罗月英向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《车位使用权转让合同》；被告退还原告架空层购车位款165600元，及支付逾期退款利息（暂计至立案起诉之日共745天的逾期退款利息14703元[购车位款165600元×2015年银行同期同类贷款利息年利率4.35%/365天×违约天数745天]，立案起诉之日后至法院作出生效判决之日止的逾期退款利息按上述标准另计）。2.被告承担原告已付购车位款一倍（即165600元）的赔偿责任。3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年9月3日,原告得知被告销售壹江南商住小区架空层车位（以下简称“涉案车位”），双方于2015年9月6日签订《车位使用权转让合同》（以下简称“涉案合同”），合同约定：“一、车位情况：甲方（被告）同意将A—0256号涉案车位的车位使用权转让给乙方（原告）。甲方为上述停车设施的完全投资方，该车位未随该建筑地上部分的房屋产权一并转移，该车位的所有权属于甲方。在签订本合同时，乙方已清楚车位的权属状况、位置、大小等相关情况，并清楚该车位适用自有车辆。二、车位使用权转让价款及支付时间：该车位使用权转让价格为¥165600元，……三、转让期限:该车位使用权转让期限与乙方所购套房使用期限一致。四、交付日期：1.乙方付清车位使用权转让款后，甲方必须于2015年10月6日前将该车位交付乙方使用；2.乙方须在此之前到甲方处办理交接手续，同意按现状交付。五、关于办理房地产权证的约定：乙方受让该车位使用权后，乙方无条件同意甲方不对该车位办理房地产权证，乙方仅拥有该车位的使用权。……”等主要内容。涉案合同签订后，原告已于2015年10月6日按约定缴清了所购涉案车位款等相关款项；被告也已按约定将涉案车位移交原告使用至今。后因案涉小区业主委员会与被告对涉案车位权属存在争议，在梅州市国土资源局分别于2017年7月13日作出62号《复函》，该《复函》载明：“一、建筑区划内的公共场所、公共设施和物业服务用房等建筑物纳入不动产登记总确权范围，依据规划该小区架空层架空部分（不计容面积）属小区公共用途停车场地，梅州嘉应新天地有限公司于2017年6月向我局申请不动产确权登记，因该小区架空层属公共部分，不得改作他用或作为出售、出租等商业用途，所以架空层建筑面积只记载在不动产登记簿，不核发权属证书（确权登记资料见附件）。……”；2017年8月7日作出67号《复函》，该《复函》载明：“一、我局就架空层车位确权问题已于上次你委申请政府信息公开时已明确答复。依据《物权法》相关规定，建筑区划内的公共场所、公共设施和物业服务用房等建筑物纳入不动产登记总确权范围，你小区架空层车位属公共部分，与公共门厅、配电房等共同设施的房屋性质相同，属于房屋总确权范围，为全体业主共同所有，故只记载在不动产登记簿上，不核发权利证书。……”。原告据上述2份《复函》曾多次要求被告退款，被告则以有权处分涉案车位拒绝退款而引发本案诉讼。原告提出上述诉请。另查，2012年12月29日，被告取得《中华人民共和国建设用地规划许可证》（地字第2012-021号）；2013年1月14日，被告取得《中华人民共和国国有土地使用证》(梅州市国用(2013)第00017号、第00018号、第00019号)；2013年9月29日，被告取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》（建字第13209号），其中载明：“五、一层架空层架空部分（不计容面积）作为小区公共用途停车场地，不得改作他用或作为出售、出租等商业用途”；2016年8月23日，梅州市城乡规划局向被告发出《建设工程规划条件核实合格通知书》梅规核字2016—O71号；2016年10月28日，涉案车位（含商业、架空层、地下室）已竣工验收备案。涉案架空层车位（包括但不限于原告A—0256号车位），系被告负责全部投资，被告利用(2013)第00017、00018、00019号用地，按《建设工程规划许可证》，经梅规核字2016-071号《建设工程规划条件核实合格通知书》规划验收合格，并办理竣工验收备案的规划车位，而不是非建筑物的其它场地或占用道路、其它场地等增设的停车位。该架空层车位并未计入分摊面积分摊销售给各业主，也未通过其它任何形式约定归全体业主所有。梅州市不动产登记局于2017年6月15日颁发的《新建商品房权属登记通知书》，其中载明：“产权人梅州嘉应新天地有限公司，……注：工具房、机房、楼梯、配电房、社区服务中心、物业管理用房、消防控制中心为只登簿不发证。架空层车位（不计容面积）按市城乡规划局《建设工程规划许可证》建字第13209号的规定使用”。将被告登记为涉案车位产权人，且未将涉案车位列入只登簿不发证范畴。生效的(2017)粤1481行初145号、146号《行政判决书》已分别撤销了梅州市国土资源局作出的62号、67号《复函》答复中的第一点；及在判决书中并已明确《建设工程规划许可证》（建字第13209号）中规定架空层架空部分作为小区的公共用途停车场的“公共用途”不等同于[2017]62号、67号《复函》中认定的“公共部分”，67号《复函》中认为架空层属公共部分为全体业主共同所有，与《新建商品房权属登记通知书》中关于架空层车位的定义相互矛盾。而生效的(2017)粤1481行初157号《行政判决书》中已明确梅州市住建局作出的《梅州市房地产市*监管整改通知书》，因存在主要证据不足、违反正当程序和明显不当的情形而被依法撤销。诉讼中，被告以本案应以已提起诉讼的(2017)粤1481行初145号、146号的审理结果为依据，而该两案尚未审结为由，向一审法院申请中止本案的诉讼；一审法院已依法作出(2017)粤1402民初1863号民事裁定书，中止本案诉讼。期间，一审法院于2018年3月29日立案受理(2018)粤1402民初678号关于涉案小区业主委员会与本案被告车库纠纷一案，该案曾因管辖问题上诉而被上级法院裁定案件移送一审法院处理，一审法院以(2018)粤1402民初1148号立案受理；但该案又因另案提起行政诉讼而当事人申请诉讼中止，一审法院亦对该案作出(2018)粤1402民初1148号民事裁定书，中止该案诉讼。据此，一审法院认为该案与本案同涉车位权属的诉争问题，且同在一审法院审理，所以在原中止事由消失、出现新的中止事由后，作出案件继续中止的决定。新的中止事由消失后，案件现恢复审理。一审法院认为，原、被告于2015年9月6日签订的涉案合同，是双方在平等、自愿、诚信基础上签订，是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受到法律的保护。本案主要诉争的焦点为原告主张解除合同能否支持的问题。据此，原告提交了建字第13209号《建设工程规划许可证》、《梅州市国土资源局》的[2017]62号、67号两份《复函》和《梅州市房地产市*监管整改通知书》等证据，但上述证据均已分别被（2017）粤1481行初145号、146号、157号三份《生效行政判决书》（被告提交的证据）予以撤销；且原告并未就上述主张再提供其他充分的证据，原告对此应承担举证不能的法律后果。况且，被告自始至今在使用涉案车位，涉案合同中约定的权利义务，双方均已各自享有和履行完毕，并无出现合同目的无法实现的情形，也不存在有被告导致合同应予解除的相关法律事实。综上所述，原告的诉请，依据不足，于法不符，一审法院不予支持。被告的抗辩意见，证据充分，于法有据，一审法院予以采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告罗月英的全部诉讼请求。案件受理费6488.54元，由原告负担。本院对一审法院认定事实予以确认。本院另查，本院作出的梅州市壹江南商住小区业主委员会与梅州嘉应新天地有限公司车位纠纷一案（2019）粤14民终1552号生效民事判决认定：《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内用于规划停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定，占用公共的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本案中的架空层的规划用途根据规划许可证载明为小区公共用途停车场地，不得改作他用或作为出售、出租等商业用途。规划部门是对房地产的功能和用途进行规划的职能部门，房地产的权属和处分方式不属于规划部门的职能。据此，根据该规划许可证应认定架空层的功能和用途是停车场，而不应将该规划许可证作为认定该架空层属开发商所有或业主所有的权属认定或该架空层出售、出租等处分方式的依据。梅州市壹江南商住小区业主委员会认为本案所涉架空层属于全体业主共有的主要依据是梅州市国土局（2017）62、67号《关于申请政务公开信息的复函》第一点答复及上述梅州市住房和城乡住建局《梅州市房地产市*监督整改通知书》，但该复函第一点答复及该整改通知书均已被生效的行政判决予以撤销。梅州市壹江南商住小区业主委员会没有提交证据证明双方约定该架空层属业主共有、属于公共区域的公共停车场；亦没有相应的法律法规规章规定架空层属业主共有。且本案梅州嘉应新天地有限公司与业主的商品房买卖合同约定规划的车位、车库所有权归属于出卖人，业主亦未分摊架空层面积，架空层不属于业主已分摊的道路、绿化带、电梯房等共有部分，涉案架空层车位亦未占用道路、绿化带等公共场地。据此，梅州市壹江南商住小区业主委员会认为架空层应属业主共有的公共区域的公共停车场没有事实依据和法律依据，不予支持。一审判决根据“谁投资，谁收益”原则认定梅州嘉应新天地有限公司对架空层车位享有投资收益而驳回梅州市壹江南商住小区业主委员会的诉讼请求有理，应予维持。本院认为，本案二审争议焦点及处理意见如下：一、关于被上诉人梅州嘉应新天地有限公司是否有权转让涉案车位的使用权问题。根据已生效的（2019）粤14民终1552号民事判决认定，被上诉人梅州嘉应新天地有限公司与业主的商品房买卖合同约定规划的车位、车库所有权归属于出卖人，业主亦未分摊架空层面积，架空层不属于业主已分摊的道路、绿化带、电梯房等共有部分，涉案架空层车位亦未占用道路、绿化带等公共场地，根据“谁投资，谁收益”原则，梅州嘉应新天地有限公司对架空层车位享有投资收益的权利。据此，被上诉人梅州嘉应新天地有限公司有权转让涉案车位的使用权。二、关于上诉人主张双方真实意思表示是车位销售购买而不是“使用权转让”问题。双方当事人签订的合同名称为《车位使用权转让合同》，该合同第三条约定：“该车位使用权转让期限与乙方（即上诉人）所购套房使用期限一致”；第五条约定：“乙方受让该车位使用权后，乙方无条件同意甲方（即被上诉人）不对该车位办理房地产权证，乙方仅拥有该车位的使用权”。据此，上述合同标题及合同内容明确约定是车位使用权转让，上诉人认为被上诉人是利用优势地位以误导的方式让上诉人违背自己购买车位的真实意愿签订格式合同的上诉主张，依据不足，不予支持。三、关于涉案合同是否有效问题。上诉人没有证据证明涉案合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，其主张涉案合同无效的上诉请求不成立，本院不予支持。综上，罗月英的上诉请求不能成立；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6488.54元（已由上诉人罗月英预交），由上诉人罗月英负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄洪远审 判 员 罗锡芳审 判 员 孔宁清二〇二〇年三月二十七日法官助理 黄 可书 记 员 幸静容