四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终415号 上诉人（原审原告）：四川富临物业服务有限公司，住所地：四川省绵阳市长虹大道南段41号。 法定代表人：张丽华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵明星，四川法丛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：梁剑，男，1987年1月18日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 上诉人四川富临物业服务有限公司（以下简称富临物业公司）因与被上诉人梁剑物业服务合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初9515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 富临物业公司上诉请求：请求撤销原判，依法改判支持富临物业公司有全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审判决认定梁剑支付从2018年12月1日至2019年6月30日的物业服务费，计算时间有误。梁剑于2015年7月办理了接房手续，仅将物业费交至2016年5月31日，富临物业公司的诉讼请求有事实和法律依据，梁剑应向富临物业公司交纳2016年6月1日至2019年8月31日的物业服务费10576.80元。二、富临物业公司承诺协调房产公司处理案涉房屋质量问题，并未承诺同意梁剑免交物业服务费，房屋质量问题与物业服务费是两个法律关系，不能互为混同及相互抵销，故梁剑仍应交纳物业服务费。三、一审判决认定双方约定的交费时间为每年6月31日前交纳上半年的物业费，每年12月31日前交纳下半年的物业费，故对富临物业公司诉讼请求中2019年7月1日至2019年8月1日期间的物业费不予支持，属于认定事实不清，判决显失公平。由于梁剑累计拖欠物业费已达3年多，故富临物业公司有权请求梁剑提前履行交纳义务。事实证明2019年12月31日已经过去，但梁剑并未交纳2019年7月1日至2019年12月31日的物业费，一审判决损害了富临物业公司的合法权益，且导致了讼累。四、富临物业公司诉讼请求中仅按照下欠物业费金额的30%主张违约金，一审判决将违约金下调至20%显失公平，损害了富临物业公司的合法权益。 梁剑辩称，一审法院适用法律及认定事实正确，请求驳回上诉，维持原判。 润无声物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令梁剑向富临物业公司给付2016年6月1日至2019年8月31日的物业服务费10576.8元；2.请求判令梁剑按照下欠物业费金额的30%计算向富临物业公司支付违约金，截止2019年8月31日，共3173.04元；3.本案的诉讼费由梁剑承担。 一审法院认定事实：梁剑系桃花岛B组团12栋1单元603号房屋业主。2015年11月5日，富临物业公司与梁剑签订《桃花岛前期物业管理服务协议》、《富临.桃花岛小区费用收缴协议》。《富临.桃花岛前期物业管理服务协议》约定并载明：梁剑房屋建筑面积135.60平方米，收费标准每月2元/平方米；缴费时间为每年6月31日前交纳上半年，每年12月31日前交纳下半年，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关物业管理服务费及本体维修基金的，富临物业公司有权要求梁剑补交并从逾期之日起按拖欠额的每天万分之五交纳违约金，或按业主规约和委托管理合同的规定进行催缴。2015年11月5日，富临物业公司富临桃花岛物业服务中心向梁剑出具《关于12栋1单元6楼3号业主首次接房、首次看房所发现的问题及已交物业服务费的处理方案》，承诺现在起协调房产处理该房屋质量问题，以下次通知业主接房时间，并将业主在验房时所提出的问题协调房产解决，业主现已交的共计11个月的物业服务费顺延。庭审中，富临物业公司向一审法院提交《桃花岛业主收楼意见书》，富临物业公司公司员工在该意见书复查情况载明了从2015年11月5日起案涉房屋的多次维修记录，2016年8月13日17:00业主现场看后回复已处理无问题；业主/业主委托人处梁剑未签名。梁剑当庭陈述，富临物业公司维修后曾经通知梁剑验房，但每次验房均发现并未修好，遂要求富临物业公司继续维修，房屋直到2018年才基本维修好。另查明，四川绵阳富临物业管理有限责任公司在2017年5月更名为四川富临物业服务有限公司。 一审法院认为，富临物业公司与梁剑存在物业服务合同关系，富临物业公司为该小区提供了物业服务，梁剑应当交纳物业服务费。富临物业公司承诺协调房产公司处理案涉房屋质量问题，梁剑已交的11个月的物业服务费顺延，则梁剑应从房屋维修合格后的第12个月开始交纳物业服务费。富临物业公司提交的《桃花岛业主收楼意见书》系富临物业公司单方记录，梁剑未签字确认，富临物业公司也未提交相关证据予以佐证，一审法院对该意见书记录内容的真实性无法查清，故对该意见书不予采信。案涉房屋的维修合格时间以梁剑自认的2018年为准，梁剑应从2018年12月开始向富临物业公司交纳物业服务费；案涉前期物业管理服务协议约定缴费时间为每年6月31日前交纳上半年，每年12月31日前交纳下半年，截止庭审辩论终结前尚未到12月31日的交费时间，故一审法院对富临物业公司主张的2016年6月1日至2018年11月30日及2019年7月1日至2019年8月31日的物业服务费不予支持。梁剑应向富临物业公司交纳的2018年12月1日至2019年6月30日的物业服务费为1898.4元（2元/月.㎡×7月×135.60㎡），一审法院对富临物业公司诉讼请求中超出该金额的部分不予支持。关于富临物业公司主张的违约金，因《桃花岛前期物业管理服务协议》中明确约定业主逾期缴纳物业服务费的按照逾期每日万分之五的标准承担相应的违约金，但该约定标准明显过高，一审法院将违约金的计算方式下调为梁剑欠缴物业费总额的20%计算，故梁剑应向富临物业公司支付违约金379.68元，一审法院对富临物业公司主张中超出的部分不予支持。遂判决：一、被告梁剑在本判决生效后五日内向原告四川富临物业服务有限公司支付2018年12月1日至2019年6月30日的物业服务费1898.4元及违约金379.68元；二、驳回原告四川富临物业服务有限公司的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的争议焦点之一为富临物业公司主张梁剑应当向其交纳2016年6月1日至2019年8月31日期间物业服务费的理由是否成立。经查，梁剑接收案涉房屋后，富临物业公司向其承诺协调房产公司处理案涉房屋质量问题，梁剑已交的11个月的物业服务费顺延。则梁剑应从房屋维修合格后的第12个月开始交纳物业服务费。一审中，富临物业公司提交了《桃花岛业主收楼意见书》，虽然该载明了“2016年8月13日17：00业主现场看后回复已处理已无问题”，但该意见书系富临物业公司单方记录，梁剑未签字确认，富临物业公司也未提交相关证据予以佐证，故仅依据该意见书不能认定房屋维修合格的具体时间。庭审中梁剑自认案涉房屋的维修合格时间为2018年，一审法院据此认定梁剑应从2018年12月开始向富临物业公司交纳物业服务费合理，本院予以确认，故富临物业公司主张2016年6月1日至2018年11月30日期间的物业服务费理由不能成立，本院不予支持。另案涉《桃花岛前期物业管理服务协议》约定缴费时间为每年6月31日前交纳上半年费用，每年12月31日前交纳下半年费用，截止一审庭审辩论终结前尚未到12月31日的交费时间，故对富临物业公司主张2019年7月1日至2019年8月31日期间的物业服务费不予支持。综上，梁剑应当向富临物业公司交纳2018年12月1日至2019年6月30日期间的物业服务费，富临物业公司的该项主张部分成立。 本案争议焦点之二为富临物业公司主张违约金计算标准的问题。《桃花岛前期物业管理服务协议》约定了业主逾期缴纳物业服务费的需按照逾期每日万分之五的标准承担违约金，由于该约定标准明显过高，一审法院将违约金的计算方式下调为梁剑欠缴物业费总额的20%计算符合法律规定，本院予以确认。 综上所述，富临物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人四川富临物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 周 坚 审判员 马红科 审判员 严 炎 二〇二〇年三月十一日 书记员 刘 骏