河南省延津县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0726民初3324号原告：河南炫生活物业服务有限公司延津分公司，住所地:延津县上宅公园世纪小区60#-1-202号，统一社会信用代码：914107260726972575。负责人：张文柯，任总经理职务。委托诉讼代理人：刘召，男，汉族，1990年3月7日出生，住河南省原阳县。系该公司职工。被告：李志方，女，汉族，1980年3月13日出生，住河南省原阳县。原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司（以下称炫生活延津分公司）与被告李志方物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月21日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告炫生活延津分公司的委托诉讼代理人刘召到庭参加诉讼，被告李志方经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告炫生活延津分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告李志方缴纳2015年12月至2019年8月物业服务费用7327元；2.判令被告李志方按照每日3‰支付逾期付款的滞纳金直至结清物业管理费，截止2019年8月31日应支付滞纳金13117.37元；3.物业管理费7327元，违约金13117.37元，共计20444.37元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告李志方购买延津上宅公园世纪小区25号楼1单元302户房屋一套，于2014年11月1日与原告办理了上述房屋的交接手续并入住，被告在接收物业时，与原告在平等自愿的情况下签订了《前期物业服务协议》，按照该协议第五条物业服务费用第二项约定“物业服务费标准：多层（带电梯）1.25元/㎡/月”，被告享受了原告对小区的物业管理服务，却不履行协议约定，按期缴纳物业管理费用，仅仅交付物业服务费至2015年12月。原告自被告2015年12月拖欠物业管理服务费用以来，一直试图联系被告，要求其结清所欠物业管理服务费，原告公司员工经常电话短信催缴，但被告置之不理，原告后多次在被告所在房屋门口通过张贴通知的方式告知被告缴纳拖欠的款项，被告仍对此事不予回复，原告通过EMS发送催款函的方式告知被告结清所欠费用。截止今日，被告非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经原告多次催缴被告均置之不理并分文未付。根据双方签订的《前期物业服务协议》第九条违约责任第三项“乙方违反约定，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，乙方自逾期之日起按应缴纳金额的3‰按日缴纳违约金……”，被告未缴纳物业管理费共计7327元，违约金13117.37元，共计20444.37元。被告李志方未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告向本院提交了如下证据：1.物业费催缴通知函两份，证明正常催告被告；2.河南炫生活物业服务有限公司物业服务费凭证一份，证明被告之前正常缴纳物业服务费；3.EMS邮件回执一份，证明向被告催要物业费；4.前期物业服务协议复印件一份，证明原告与被告之间服务关系。5.李志方身份证复印件一份，证明被告身份信息；6.前期物业服务合同复印件一份，证明被告对延津上宅·公园世纪二期提供前期物业管理服务合法。7.企业名称变更核准通知书、私营企业基本注册信息查询单、河南万创物业服务有限公司豫万物字【2014】第18号文及印章销毁证明，证明原告的名称进行了变更。经审查，原告提交的物业费催缴通知函系原告留存的对“25-1-302住户”物业费催缴通知函的保存联，但对应的另一联物业费催缴通知函是否对被告予以送达，原告未提供证据予以佐证，本院对该份证据不予采信；原告提交的EMS邮件回执，经查询EMS邮件回执上的代码，结果显示2019年9月10日退回妥投，对该份证据的真实性本院予以采信，但无法证明已经通知到被告；原告提交的河南炫生活物业服务有限公司物业服务费凭证、前期物业服务协议、李志方身份证复印件、前期物业服务合同、企业名称变更核准通知书、私营企业基本注册信息查询单、河南万创物业服务有限公司豫万物字【2014】第18号文及印章销毁证明内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李志方系延津上宅·公园世纪小区25号楼东1单元3层302户业主，该房屋建筑面积130.25平方米。2013年11月4日，河南省上宅物业服务有限公司延津分公司与李志方签订了前期物业服务协议，约定了双方的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量标准、物业服务费用等内容。其中，协议第五条约定“……2、物业服务费标准：多层（带电梯）1.25元/㎡·月（物业服务费的计算以房产证上建筑面积为准，在房产证未办理以前以房屋买卖合同上约定的建筑面积为准）。3、物业服务费缴纳时间：交房时乙方一次预付壹年的物业服务费用，以后按每半年缴纳一次”。在2014年11月1日交接房屋时被告李志方按照1.25元/平方米/月首次缴纳物业费至2015年11月30日计2149元，之后的物业费未缴纳。庭审中，炫生活延津分公司自认2016年因公司存在有一周时间的物业服务品质下滑，致使李志方及其他业主不交物业费的事实。另查明，2014年10月14日，河南省上宅物业服务有限公司延津分公司变更为河南万创物业服务有限公司延津分公司。2015年6月17日，河南万创物业服务有限公司延津分公司变更为河南炫生活物业服务有限公司延津分公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”物业服务属于全面动态服务活动，具有公共性，业主若因物业公司提供的物业服务存在瑕疵，拒缴物业费的行为，不利于物业正常管理和服务水平的提高。故被告要求原告支付自2015年12月1日至2019年8月30日止的物业服务费用应当予以支持，案涉房屋面积为130.25平方米，按照1.25元/平方米/月的标准计算应为7327元，但结合原告在提供物业服务过程中曾存在服务品质下滑的情形，本院酌定被告李志方支付原告炫生活延津分公司物业费7100元。关于原告要求被告支付物业费滞纳金，原告虽称自被告拖欠物业管理费以来多次通过电话短信催缴或通过在被告房屋门口张贴通知的方式催缴，并称在2017年见到被告本人时也给被告下了催收函，但原告未提供证据证明上述事实。庭审中，原告提供的两份物业费催缴通知函显示时间分别为2019年6月26日和2019年8月14日，但这两份物业费催缴通知函系原告留存的对“25-1-302住户”进行物业费催缴的保存联，但对应的另一联物业费催缴通知函是否对被告予以送达或张贴其大门上，原告未提供证据予以佐证，故对原告在2019年6月26日和2019年8月14日分别两次对被告进行书面催缴物业费的事实不予认定。原告提供的EMS邮件回执证据，该份证据备注显示李志方，经通过EMS官网查询该EMS邮件，显示该邮件于2019年8月27日邮递，因收件人不在收件地址，且无法联系收件人，于2019年9月10日退回妥投。因双方未约定有效或视为有效送达地址，原告通过EMS邮递方式未能有效将物业费催缴函通知到被告，故原告于2019年11月21日起诉被告要求给付物业费及滞纳金的行为才视为原告向被告进行了书面催交。双方签订的前期物业服务协议中明确约定物业服务费用每半年缴纳一次，在原告明知被告自2015年12月起一直欠缴物业费情形下，却怠于行使权利，故本院对原告主张被告按照每日3‰支付逾期付款的滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告李志方于本判决生效之日起十日内支付原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司自2015年12月1日起至2019年8月31日止的物业费7100元；驳回原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费311元，原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司负担261元，被告李志方负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  冯丽利人民陪审员  屈培军人民陪审员  许 敏二〇二〇年三月十六日书 记 员  王 闯