吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉05民终148号上诉人（一审被告）：通化市二轻工业建筑有限公司。住所，吉林省通化市滨江西路121号。法定代表人：毛瑞璟，董事长委托诉讼代理人：李玉明，吉林昱诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：于洋，吉林昱诚律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：李余彬，住吉林省集安市。被上诉人（一审原告）：刘志梅，住吉林省集安市。上列二被上诉人委托诉讼代理人：隋云飞，吉林祥程律师事务所律师。一审被告：董邦达，住吉林省集安市。上诉人通化市二轻工业建筑有限公司（以下简称通化二轻建筑公司）因与被上诉人李余彬、刘志梅、原审被告董邦达排除妨害纠纷一案，不服吉林省集安市人民法院（2019）吉0582民初1159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人通化二轻建筑公司委托诉讼代理人李玉明、于洋，被上诉人李余彬、刘志梅委托诉讼代理人隋云飞到庭参加诉讼。原审被告董邦达经依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。通化二轻建筑公司上诉请求：撤销一审判决；驳回李余彬、刘志梅诉讼请求。事实和理由：1.一审法院判令通化二轻建筑公司将涉案房屋腾出交付给李余彬、刘志梅没有事实和法律依据。该公司基于合法有效的合同占有房屋，并实际履行支付全部价款的义务，系有权占有，依据《物权法》第二百四十一条，该公司占有房屋的事实依法受到法律保护。该公司与集安深淼房地产开发有限公司（以下简称深淼公司）签订的商品房买卖合同经一审法院（2013）集民二初字第139号民事判决书、通化市中级人民法院（2014）通中民终字第509号民事判决书、吉林省高级人民法院（2017）吉民再45号民事判决书均确认有效合同，基于深淼公司的交付行为，该公司依法占有诉争房屋，根据《物权法》第二百四十一条规定“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”一审法院判令该公司将房屋交付给李余彬、刘志梅没有法律依据。2.一审法院认定“本院做出的（2019）吉0582民初373号（系372号）民事判决进一步确认涉案房屋所有权登记为原告所有合法有效”存在错误，（2019）吉0582民初372号民事判决并非生效判决，对于该案该公司已经提出上诉，一审法院依据该判决认定事实不符合民事诉讼证据规则相关规定。3.一审法院判定该公司与董邦达签订的《房屋租赁合同》无效属于认定事实不清、适用法律错误。该公司与董邦达签订的《房屋租赁合同》系平等主体间自愿签订的合同，协议签订时，该房屋并没有登记在李余彬、刘志梅名下，也不存在《合同法》第五十二条规定的情形。一审法院依据《合同法》第五十一条认定《房屋租赁合同》无效属于适用法律错误。同时董邦达依据《房屋租赁合同》占有房屋，符合《物权法》第二百四十一条规定，李余彬、刘志梅无权要求其交付房屋。4.一审法院判令该公司与董邦达赔偿李余彬、刘志梅房屋租金损失（自2018年11月28日至8交付案涉房屋时止，每月1,250元至房屋交付完毕时付清），没有事实和法律依据。根据李余彬、刘志梅在其起诉状称“2018年11月朴某将房屋出售给李余彬、刘志梅”，依据合同相对性，其主张应当向朴某提出，与该公司及董邦达无关。一审法院做出此项判决于法无据。李余彬、刘志梅辩称，上诉人未取得案涉房屋所有权，吉林省高级人民法院生效的判决书已确认上诉人只享有债权，故上诉人无权处分案涉房屋。被上诉人通过买卖并办理了该房屋不动产登记，取得所有权，按照物权法的相关规定享有返还、赔偿的请求权。生效的案涉1148号民事判决驳回了上诉人的请求，案涉372号民事判决已经生效，上诉人主张没有事实依据。基于合同关系产生的占有，前提必须是合法有效的合同。本案房屋租赁合同因无权处分不是合法有效的租赁合同，不是合法占有，且租赁期限至2015年6月15日。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉。董邦达未到庭，亦未提交书面答辩意见。李余彬、刘志梅向一审法院起诉请求：1.确认通化二轻建筑公司与董邦达签订的房屋租赁合同无效；2.董邦达将香港城步行街房屋（不动产号0005121）腾迁交付给李余彬、刘志梅。3．通化二轻建筑公司与董邦达赔偿李余彬、刘志梅2018年热费25,463.72元，从2018年11月开始每月赔偿房租损失7,000元，到迁出房屋为止。一审法院审理查明：2005年，通化二轻建筑公司承建深淼公司开发的集安香港城威尼斯花园A、B座。工程完工后，深淼公司用香港城威尼斯花园120-220、119-219号等四处门市房抵顶工程款给通化二轻建筑公司，其中120-219门市房出租给董邦达，董邦达居住使用至今。通化二轻建筑公司与深淼公司一直未就上述四处房屋产权进行变更登记。2008年10月30日，深淼公司将上述四处门市房产权办理到自己公司名下。案外人朴某因与深淼公司借款合同纠纷起诉至一审法院，2010年5月21日，经朴某申请，一审法院作出（2010）集法执字第222号、223号民事裁定书，对深淼公司名下的集安市香港城威尼斯花园120-220、119-219号二套门市房屋予以查封。通化二轻建筑公司提出执行异议，并在被驳回后向人民法院起诉。2017年5月12日，经吉林省高级人民法院（2017）吉民再45号民事判决书认定，通化二轻建筑公司对争议房屋不享有所有权。2018年11月19日，深淼公司与朴某达成和解协议书，约定深淼公司将位于集安市香港城威尼斯花园二套门市房屋（产籍号205384120-220、产籍号205384119-219）抵顶给朴某，朴某解除集安市人民法院（2010）集民二初字第135号、136号民事调解书中涉及的债权债务关系以及利息，即深淼公司以上述两处门市房抵顶所欠朴某欠款本金及利息512万余元。协议签订后，深淼公司将房屋产籍号205384120-219门市房屋过户至李余彬、刘志梅夫妻名下。通化二轻建筑公司认为将上述二套房屋进行过户的行为侵害其合法权益，诉至法院。一审法院作出（2019）吉0582民初372号民事判决，认为朴某与深淼公司就涉案房屋的抵顶行为未违反法律规定。案涉房屋不动产所有权登记在李余彬、刘志梅名下合法有效，驳回通化二轻建筑公司要求撤销深淼公司转让涉案房屋给李余彬、刘志梅的行为的诉讼请求。一审法院认为，吉林省高级人民法院（2017）吉民再45号民事判决书认定，通化二轻建筑公司对涉案门市房不享有所有权，一审法院作出的（2019）吉0582民初372号民事判决进一步确认案涉房屋所有权登记在李余彬、刘志梅名下，合法有效。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，李余彬、刘志梅于2018年11月28日对案涉房屋进行不动产所有权登记并取得相应的不动产证明，并自此对案涉房屋享有所有权，该权利具有排他性。通化二轻建筑公司与董邦达租赁合同约定租赁期限为2013年至2015年6月15日止，董邦达至今仍占有使用案涉房屋。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”通化二轻建筑公司主张对案涉房屋有权占有，认为其与董邦达所签订的租赁合同合法有效，没有证据加以支持，故一审法院认为通化二轻建筑公司与董邦达间租赁合同无效。通化二轻建筑公司与董邦达应对其占有、使用案涉房产所产生的费用予以交付，李余彬、刘志梅可在缴清欠款后另行主张相关权利，对此项诉讼请求未予支持。对于案涉房产2018年11月29日至通化二轻建筑公司与董邦达腾迁止的房屋租金损失，应酌情参照通化二轻建筑公司与董邦达间签订的《房屋租赁合同》约定的年租金1.5万元予以赔偿。李余彬、刘志梅要求每月承担租金损失6,000元的诉讼请求没有证据支持，不予确认。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第二项、第五项、第八项、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条的规定，遂判决：1.确认通化二轻建筑公司与董邦达签订的《房屋租赁合同》无效。并于判决生效后一个月内将案涉房屋腾出交付刘志梅、李余彬。2.通化二轻建筑公司与董邦达赔偿刘志梅、李余彬房屋租金损失（自2018年11月28日至交付案涉房屋时止，每月1,250元）。至房屋交付完毕时付清。3.驳回李余彬、刘志梅其他诉讼请求。二审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，通化二轻建筑公司于2013年6月16日将案涉房屋租赁给董邦达，并与董邦达签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2013年6月16日起至2015年6月15日止共计二年，年租金1.5万元。董邦达至今仍占有使用案涉房屋。本院认为，案涉房屋于2008年登记在深淼公司名下，且经吉林省高级人民法院（2017）吉民再45号民事判决书认定，通化二轻建筑公司对该房屋不享有所有权。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”通化二轻建筑公司在案涉房屋登记在深淼公司名下且被法院查封的情况下将该房屋租赁给董邦达并签订租赁协议，属于无权处分，且未经深淼公司追认，故该协议无效。李余彬、刘志梅在2018年取得案涉房屋所有权证，在该所有权证未被撤销的情况下，通化二轻建筑公司主张对案涉房屋合法占有，无事实和法律依据。通化二轻建筑公司与深淼公司签订的商品房买卖合同有效，不能当然取得案涉房屋所有权。通化二轻建筑公司对深淼公司与朴某签订的《调解协议书》提出异议，认为一审法院没有组织鉴定违反《民事诉讼法》相关规定。通化二轻建筑公司另案向一审法院起诉尹某、深淼公司、朴某、辛某债权人撤销权纠纷中，认为相关房屋过户至尹某、李余彬、刘志梅名下侵害其权益，要求撤销案涉房屋转让给李余彬、刘志梅的行为。朴某当庭提供了该调解协议，通化二轻建筑公司对该协议书的真实性并无异议；一审法院已认定：法院在执行朴某与深淼公司借款合同纠纷查封案涉房屋，朴某享有优先实现债权的权利，该协议不违反法律强制性规定；并作出（2019）吉0582民初372号民事判决，驳回了通化二轻建筑公司的诉讼请求。该372号判决书已发生法律效力。现通化二轻建筑公司对该调解协议真实性提出异议并申请鉴定，一审法院未予支持正确。案涉房屋是由通化二轻建筑公司租赁给董邦达，而李余彬、刘志梅于2018年取得案涉房屋所有权，故一审判决通化二轻建筑公司与董邦达将案涉房屋腾出交付给李余彬、刘志梅，并按通化二轻建筑公司与董邦达约定的房租标准自2018年11月29日支付租金损失并无不当。综上所述，通化二轻建筑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由通化市二轻工业建筑有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凤审判员 崔红霞审判员 黄智慧二〇二〇年三月三十一日书记员 单铄然