湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2020）湘0103民初660号原告：广州海伦堡物业管理有限公司长沙分公司,住所地长沙经济技术开发区星沙街道黄兴大道218号。负责人：万青洲。委托诉讼代理人：朱炳洪，男，1985年3月7日出生，汉族，住四川省中江县，系公司员工。被告：彭芬芬，女，1989年10月29日出生，汉族，住湖南省汨罗市。原告广州海伦堡物业管理有限公司长沙分公司（以下简称海伦堡公司）诉被告彭芬芬物业服务合同纠纷一案，本院立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告海伦堡公司的委托诉讼代理人朱炳洪，被告彭芬芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海伦堡公司请求判令：一、彭芬芬向海伦堡公司支付从2017年9月1日起至2019年4月30日止物业服务费3835.89元，逾期支付的违约金2357.73元（上述违约金每天按欠缴金额的3‰天计算，暂计算至2019年4月25日，需计算至付清之日止）,上述各项欠费总额为6193.62元；二、彭芬芬承担本案的全部诉讼费用。彭芬芬辩称：一、海伦堡公司未按照正常流程接收本小区物业，不合规，不合法。二、海伦堡公司未按照合同规定提供合同要求的全部服务。三、违约金条款为格式条款，不成立，不合法。四、海伦堡公司存在欺诈嫌疑，涉案小区负二楼停车场至今未提供任何服务，仅向小区部分区域提供服务，但是全额收取物业费，存在合同违约和欺诈。请求法院依据海伦堡公司履行合同情况和履行质量依法减少相应的物业费，按所欠物业费七折进行缴纳；由于海伦堡公司未能提供符合合同约定的服务质量，彭芬芬无需承担违约责任。经审理查明：2015年8月3日，彭芬芬作为买受人，长沙青苹果数据城投资开发有限责任公司作为出卖人，签署《长沙市商品房买卖合同》，购买长沙市天心区暮云街道汇金路997号青苹果数据城第1、2、22幢26层04号房屋（以下简称2604房），合同约定：该房屋建筑面积106.57平方米。出卖人依法选聘物业服务企业为海伦堡公司，资质证号为粤物管证字贰0200241。前期物业服务期间，物业费收取方式为包干制。物业服务期限自前期物业服务关系建立之日起至业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日止，物业服务费标准按高层住宅1.8元/平方米/月、商铺4.0元/平方米/月、叠墅2.5元/平方米/月计算，收费起始时间为该商品房交付之日。同日，彭芬芬（甲方）与海伦堡公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：甲方所购房屋位于青苹果园1、2栋2604号，建筑面积106.57平方米。合同约定了甲乙双方的权利义务、物业管理服务内容，约定物业服务费标准按高层住宅1.8元/平方米/月、商铺4.0元/平方米/月、叠墅2.5元/平方米/月计算。甲方不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按逾期每天3‰交纳违约金。庭审中，一、海伦堡公司提交律师函、EMS面单（注：地址为彭芬芬户籍地，内件品名：律师函，备注：1栋2604）拟证明2018年11月13日，海伦堡公司委托湖南广济律师事务所律师向彭芬芬发出律师函，载明彭芬芬欠缴2017年9月至2018年12月31日的物业费和违约金合计4093.05元。彭芬芬辩称其未收到该律师函。二、海伦堡公司提交催款函，拟证明其向彭芬芬催缴2017年9月1日至2019年4月30日止的物业费3835.89元和违约金2357.73元。彭芬芬陈述其收到催款函，并自认其从2017年9月后至今未缴纳物业费。三、彭芬芬提交长沙市不动产信息查询证明，拟证明其购买房屋实际得房面积为106.16平方米与商品房买卖合同、前期物业管理服务协议中载明的面积存在差异，其物业费应予以核减。四、彭芬芬提供长沙市公安局天心分局受案回执，拟证明因物业管理失责，导致财物丢失。五、彭芬芬陈述其涉案小区商品房销售期间，销售人员承诺“老带新”将提成5000元折抵物业费用，彭芬芬已经将资料递交销售人员，但是海伦堡公司没有抵扣。六、彭芬芬陈述其答辩意见以及其提交证据同王攀锋、邹注娥与海伦堡公司物业服务合同纠纷案件一致[注：案号（2020）湘0103民初370号证据材料：调查表、测评表、投诉信、整改函、联系函、联名信、告知函、整改意见函、建议函、公函及图片、电视台采访视频图片、聊天记录等证据，拟证明物业公司服务不到位]，但其未向本院提供全部上述证据材料。彭芬芬向本院提交投诉信、照片、微信聊天记录图片，拟证明海伦堡公司提供的物业服务不符约定。海伦堡公司辩称不认可上述证据的三性。另查明，王攀锋、邹注娥与海伦堡公司物业服务合同纠纷一案，案号（2020）湘0103民初370号，王攀锋向本院提供以下证据材料：调查表、测评表、投诉信、整改函、联系函、联名信、告知函、整改意见函、建议函、公函及图片、电视台采访视频图片、聊天记录等证据，拟证明物业公司服务不到位，本院认为，结合王攀锋提交的证据，可以得知，海伦堡公司所提供的物业服务期间存在不到位,但不足以证明物业服务长期有瑕疵，并不构成王攀锋、邹注娥以此抗辩拒交物业费的理由。同时，小区业主对于物业公司提供的物业服务有异议，应通过合理方式提出，或由业主大会决议更换物业公司，而非消极采取长时间拒绝交纳物业服务费的方式。因此，王攀锋、邹注娥应按约交纳2017年9月1日至2019年4月30日期间物业服务费。再查明，海伦堡公司于2005年6月3日依法注册登记，经营范围含物业管理、家政服务等。2017年4月26日，长沙市住宅前期物业服务收费标准核定表载明，物业公司名称：广州海伦堡物业管理有限公司长沙分公司，小区名称：青苹果数据城一期，电梯住宅收费标准为1.8元/平方米/月，文件依据：湘发改价调（2017）4号。以上事实有当事人身份信息、商品房买卖合同、催款函、律师函、前期物业管理服务协议、收楼物品签领表、前期物业合同及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为：一、关于物业费问题。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。海伦堡公司与建设单位长沙青苹果数据城投资开发有限责任公司依法签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，均应按约履行合同。海伦堡公司与彭芬芬依法签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行合同。同时，小区业主对于物业公司提供的物业服务有异议，应通过合理方式提出，或由业主大会决议更换物业公司，而非消极采取长时间拒绝交纳物业服务费的方式。彭芬芬主张按欠交物业费的七折进行缴纳，没有充足的事实和法律依据，但是其提供长沙市公安局天心分局受案回执，证明其财物受到损害,故本院酌情认定,彭芬芬按九折交纳2017年9月1日至2019年4月30日期间物业服务费。彭芬芬提供的长沙市不动产信息查询证明显示其购买房屋实际得房面积为106.16平方米，与其商品房买卖合同、前期物业管理服务协议中载明的面积106.57平方米，存在差异，应以彭芬芬实际得房面积计算每月物业费标准。故彭芬芬实际欠交的物业费为3439.58元（106.16平方米×1.8元/平方米/月×20个月×90%）。二、关于违约金问题。其一，《前期物业管理服务协议》约定甲方不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按逾期每天3‰交纳违约金，该违约金标准过高。其二，彭芬芬未交纳物业服务费系与海伦堡公司就物业服务质量、交费等事宜未能协商一致，并非无理由恶意拖欠。双方均应从实际出发，互相理解和支持，才能共同维护自己的家园。其三，彭芬芬提供长沙市公安局天心分局受案回执，海伦堡公司在履约期间，对彭芬芬财产丢失是否存在责任，暂无法确认。故本院对海伦堡公司诉求违约金，不予支持。关于彭芬芬财产损失及责任承担折抵物业费问题，与本案不是同一法律关系，彭芬芬应另案主张。三、关于“老带新”问题。其一，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。彭芬芬仅是陈述其参与“老带新”活动，销售人员承诺提成5000元折抵物业费，但是其未提供证据证明。其二，关于开发商销售人员承诺“老带新”的提成问题，涉及开发商、海伦堡公司、购房者三者之间的权利义务关系，与本案不是同一法律关系，彭芬芬应另案主张。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《物业管理条例》第六条、第七条，《最高人民法院》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限被告彭芬芬在本判决生效之日起十日内支付原告广州海伦堡物业管理有限公司长沙分公司物业服务费3439.58元；二、驳回原告广州海伦堡物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告彭芬芬负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  彭刚二〇二〇年三月二十四日法官助理杜炫乐书记员杨烈洋附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。