江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初10708号原告：何静，女，1994年6月6日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：陈令霞，江苏法德东恒律师事务所律师。被告：江苏中广置业有限公司，住所地在南京市新街口管家桥9号12层。法定代表人：翟韶君，总经理。原告何静与被告江苏中广置业有限公司（以下简称中广置业公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何静委托诉讼代理人陈令霞到庭参加诉讼。被告中广置业公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告何静向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还中介费26400元，并支付违约金44万元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月8日，原、被告双方及案外人卢某签订了《房地产买卖中介合同》，约定案外人卢某将鼓教新村12号703室的房屋（以下简称703室房屋）以220万元的总价出售给原告，并约定违约金为44万元。合同签订后，原告依约支付了定金10万元、中介费26400元，后因被告在居间交易的过程中管理混乱，不作为，丢失了卖方的产权证书，延误了买卖双方办理贷款的事宜，导致买卖双方产生纠纷，并至南京市仲裁委员会进行仲裁，原告为此耽误了一年多的时间，并额外支出了律师费、仲裁费等费用，且最后原告是全额付款，原告认为被告的行为存在过错，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告中广置业公司未答辩，亦未向本院提交答辩状。原告何静为证明其主张，向本院提交了房地产买卖中介合同、收据、收条、南京仲裁委裁决书、微信聊天记录等证据。因被告中广置业公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证与抗辩的权利，故本院对上述证据在真实性，予以认定。根据上述证据，本院认定以下事实：2018年7月8日，案外人卢某作为甲方与乙方何静及丙方中广置业公司一起签订了一份《房地产买卖中介合同》及《补充协议》。该合同及补充协议约定：甲方将703室房屋出售给乙方，总价220万元；甲方委托丙方出售以上房产，并代办产权转移、房屋交付事宜，乙方委托丙方购买以上房产，并代办产权证、房屋交付事宜；丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方向丙方支付佣金和代办费26400元，该费用应于签约当日前交付给丙方；三方商定丙方存在无正当理由不履行合同的、与他人串通损害甲方和乙方利益的、故意隐瞒或提高委托标的利差的及亦其他过失影响甲方和乙方交易的行为，选择按照标的额20%的标准计算违约金即44万元支付给各守约方；乙方应于2018年7月8日支付甲方定金10万元；双方应于2018年7月23日前办理贷款审批手续，乙方以贷款的方式支付房款143万元；乙方于同代书下来后三个工作日内将65万元房款支付给甲方，并办理过户手续；双方于款清7日内办理房屋交接手续，同时乙方支付甲方尾款2万元。上述协议签订后，何静于2018年7月8日向案外人卢某支付了10万元定金，并向中广置业公司支付了居间费26400元，且于2018年7月21日向南京平涛投资担保有限公司支付了贷款费用3000元。后卢某与何静又签订了《南京市存量房买卖合同》，约定甲乙双方同意将部分房款65万元不存入托管账户，双方商定于过户当日自行交付；乙方同意于2018年7月21日前与银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金划入住房置业担保机构设立的存量房交易结算资金托管账户，若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，在转让价款不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起60日内筹款补足；乙方无法以现金方式支付贷款资金不足部分的，甲乙双方解除本合同，乙方承担违约责任，并支付违约金44万元；乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之五支付违约金；乙方逾期支付房价款超过10天的，且所欠应付到期房价款超过1万元的，甲方有权解除本合同；甲方在解除合同后10天内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退还；并有权要求乙方支付总房价款百分之二的赔偿金；三方在履行本合同中若发生争议，应协商解决，协商不成的依法提交南京仲裁委员会仲裁。但该合同仅有何静及卢某的签字，并无中广置业公司的印章。何静购买703室房屋的沟通事宜大多是由其叔叔进行的。2018年7月9日，中广置业公司员工张峰通过短信告知何静的叔叔，需要准备身份证、户口本、征信报告和一年的银行交易流水。2018年8月3日，何静的叔叔与担保公司代为办理贷款的孟某联系，约定下周一上午九点何静至的华夏银行，何静的叔叔在微信中询问了对方需要带哪些资料，但何静没有提供此后的微信记录。2018年8月6日晚，何静告知其叔叔，因为卖方没有到银行，且其什么材料也没有带，所以今天白去了。2018年8月11日，何静的叔叔询问中广置业公司员工张峰“贷款的事情进展的怎么样了”，张峰告知“在审核”。2018年8月14日晚，何静的叔叔将其与何静之间的微信聊天记录截屏传送给了张峰，该截屏显示何静告知其叔叔“也不能瞎造”，其叔叔称“你就说父母做生意，没有银行流水”，何静表示“行不通，除去其每个月拿到手的，剩下需要其父母偿还贷款的数额是14300元”。2018年8月16日，何静的叔叔将其与何静的聊天记录发送给了中广置业公司的李店长，李店长回复：“好的，我知道，这边这几天已经在解决了，还有就是这两天会有处理办法的”。2018年8月17日，孟某告诉何静的叔叔，一种方式是让何静的父母与何静一起申请办理贷款，但要等房主月底回来，然后重新去审批；一种是让何静一个人办理贷款，但只能贷100万元。孟某索要了何静叔叔的电话。何静没有提供其叔叔此后的聊天记录。2018年8月23日，卢某的妻子通过短信询问何静的叔叔关于贷款审批的情况，并称其在上海准备买房，现在有合适的，所以有点急。何静的叔叔告知卢某妻子：“估计快了，我们催过中介了，后来又去重新签了一个字，两家银行同时审批……那个女的不上路子，当时他们答应帮忙弄，结果字和材料什么的早就交给她了，半天没进展，我们就急了……后来她又联系了一家银行，问首付能否提高，我说你就按银行能贷多少，剩下我们补齐首付就行，不能一直拖着”。当日，何静的叔叔就将上述聊天记录中的第一段发送给了李店长，并告知李店长：“卖家催了，你们帮跟踪一下进度，上次孟某喊我们把字也签了”。李店长回复称：“我问了贷款，说这周商业能好，下周公积金应该能下来，到时候可以安排过户，这边好了我再联系你”。何静的叔叔又将其与李店长的聊天记录发送给了卢某妻子，卢某妻子称：“12天是正常放款，别让中介骗了你，总之只有我们受损失了……主要是你侄女的流水低些……但是，当时我们没注意约定同贷书下来的具体日期，所以还是有点担心的，按说应该有具体约定的，所以麻烦你们也多费费心，多催催”。2018年9月10日，李店长告知何静的叔叔，其亲戚上周四才去面签的贷款，其叔叔表示“根本没人喊，哪里面签啊，谁讲的……对方说等通知啊，没人打电话，你再帮问问”，李店长问周四面签是谁让你们去的，何静的叔叔称：“就那个纪春芳，说周三或周四，结果又没有电话”。2018年9月11日早上，卢某妻子给何静的叔叔发送了一条信息，内容为“一般商贷2周就能批下来，现在都一个多月了，不能老这么拖着吧……我明白你们是急的，关键小中介有问题，如果实在贷不到，就算了”。何静的叔叔将卢某妻子发送的信息拍送给了李店长，李店长称“今天房主给我打过电话了，我说了这边在等公积金的审批，快好了，我也跟担保公司联系了，说下周能有同贷书出来，安排过户”。当日晚，卢某妻子告知何静的叔叔：“如果实在不行，房子退回来没关系，我10万退你，就当我买个教训吧”。何静的叔叔称：“钱我们都准备好了，我明天问问再联系您”。当日，何静的叔叔便将卢某妻子的意思传达给了李店长，李店长称其今天一直在跟房主沟通，也催担保公司的，其现在正开会，一会回电话。几分钟以后，李店长回复称：“这边说周五商贷能好，下周审批公积金，你看如果真的房主很急的话，你这边首付先给房主呢？今天一直在协商这个事情，房主也是很着急。2018年9月12日，何静的叔叔将何静的购房证明及《江苏省省级机关住房公积金贷款申请受理单》发送给了李店长，同时其告知卢某“今天已经通知下午去签约了啊”。卢某妻子称：“中介没有说，拖的太久了……我对这中介失望极了，还是说他不能左右银行”。2018年9月13日，李店长回复何静的叔叔称：“我问了，有出件后12天拿贷款的，不过手续费需要1.8万元，房主这边我在沟通了”。但是，卢某妻子于当日下午告知何静叔叔称：“但是，这两周是不会下来的，他们不负责任，不能我一个人买单，房子我不卖了，希望你能理解……拖了这么久，最终你们获益，中介获益，房子涨价，我心仪的房子没有买上，这责任谁负呢”。2018年9月16日、17日，李店长多次询问何静的叔叔是否将首付转给了房主。何静的叔叔称对方没有接电话，也没有回微信，且未将自己是否向对方支付了首付款的事实告知对方。2018年9月19日，李店长告知何静叔叔：“房主你联系一下，现在都不接我们电话了，这边如果他真的这样，贷款会退的”。当日下午，李店长告知何静的叔叔：“现在房主去银行闹过，现在撤件了，你看要不筹全款先让房主来过户，然后再去做现房抵押，把钱再套出来呢……网签合同刚到60天就要发声明违约，如果现在贷款不通过，30天内不能过户，房主有权解除合同”。何静的叔叔表示：“我先准备全款”。2018年9月21日，卢某在微信群中询问中介人员：“19号上午要你们拍同贷书，你们拍了吗……你们是专业的吗，没有同贷书可以通过喊去让卖家过户吗…鉴于你们中介的行为，我要求与你方解除委托售房的协议。中介公司的工作人员在微信群中称：“网签合同明确表示，若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方在银行贷款批准或者不批准之日起30日内筹足补足”。2018年9月25日，李店长告知何静的叔叔：“佣金退不出来，只能后期我们重新帮你选择房子，免费帮你操作，不论你买多大的房子，最多到时候在房价上多帮你争取一点”。次日，卢某在微信群中询问中介方：“凭什么要我方退定金，你们的责任要我们退定金，我没有说不卖房子，我们按协议规定的程序来，现在我们首先要求取消网签，下一步我们将向你们索赔44万元”。何静的叔叔在微信群中也建议解除合同。卢某回复称：“当然可以解除，而且丙方负全部责任……居然说买方的佣金还不能退……简直太过分了”。2018年10月23日，卢某再次在微信群中发布申明，要求按照协议约定的条款履行。2018年11月21日，何静委托律师向南京仲裁委员会提出仲裁申请，该仲裁委员会于2019年5月24日作出了（2019）宁裁字第668号裁决书，裁决何静与卢某继续履行《南京市存量房买卖合同》，何静于该裁决送达之日起10内将剩余房款支付给卢某，卢某在收到该款项后三日内配合何静办理703室房屋的产权登记过户手续，并裁决由何静承担仲裁费17006元，卢某承担仲裁费4252元。该裁决作出后，何静与卢某办理了房款和房屋产权的交付和转移登记手续。2019年6月5日，何静的诉讼问中广置业公司的张经理“房产证找到了吗”，对方称“没有”。2019年6月6日，何静的叔叔询问卢某：“他说发给你了，没发吗”。卢某称:“明天要准备结婚证、户口本、夫妻双方身份证……没有房产证过不了户，你找中介”。2019年7月8日，张经理告诉何静的叔叔“先到权证改合同”。2019年7月9日，何静的叔叔告知张经理：“待会卢老师到后，你让他先去拿补办的证，然后你们把过户的号也取着”。2019年7月9日，703室房屋被登记至何静名下。庭审中，何静陈述其于2018年7月9日即将全部材料提交给了华夏银行和建设银行，但华夏银行的贷款因为8月6日未签字，导致没有消息，而建设银行告知，只要买卖双方到场及可以审批，但其并未得到被告的通知何时去银行签字，因其系委托中广置业公司办理贷款事宜，故其没有与银行联系。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者其提供的证据不能证明自己的主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一、关于中广置业公司的合同义务问题本案中，何静与中广置业公司及卖方卢某签订的《房地产买卖中介合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律的规定，故合法有效，对三方当事人均有约束力。因该合同约定：“乙方委托丙方购买以上房产，并代办产权证、房屋交付事宜”，且未将第四项“贷款”纳入丙方向乙方提供服务的范围，故根据合同约定，中广置业公司向何静承担的义务仅包括代为购买涉案房屋、代办房屋产权证和房屋交接事宜，并不包括负责为何静办理贷款。其次，从何静提供的贷款费用收据来看，该款实际系由平涛投资担保有限公司收取，而非中广置业公司收取，故不能使本院认定中广置业公司负有为其办理贷款的义务。再次，何静提供的微信聊天记录可以显示，实际为其提供贷款服务的是该担保公司的孟某，而非中广置业公司的员工，何静的叔叔就贷款问题也是直接与孟某联系的，故不能使本院认定中广置业公司负有为何静提供贷款服务的责任。二、关于中广置业公司是否应向何静承担房产证丢失的责任问题本案中，何静主张中广置业公司丢失了卖方卢某的房产证，对此其向本院提供了一组微信聊天记录，因中广置业公司的张经理在微信中表示其没有找到卖方的产权证，且何静的叔叔在此后的聊天中亦提到了补办的房产证问题，卖方卢某在微信聊天记录中亦告知何静的叔叔：“没有房产证过不了户，你找中介”，故结合中广置业公司未对此提出抗辩的事实，本院对何静主张的中广置业公司丢失了卢某的产权证的事实，予以认定。中广置业公司丢失卖方卢某房产证的行为虽导致了何静与卢某交易的延迟，并可能给何静造成损失，但何静与中广置业公司之间并不存在代为保管卢某房产证的合同关系，故中广置业公司丢失卢某房产证的行为对何静并不构成违约，何静基于该事实请求判令中广置业公司返还佣金，并承担违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。三、关于中广置业公司是否导致了何静贷款延迟的问题首先，何静作为贷款人，并未向本院提供证据证明其贷款审批通过的具体时间，亦未向本院提供同贷书及银行告知可以办理面签手续的时间，故不能使本院认定中广置业公司存在怠于通知其办理贷款手续的问题。其次，何静的贷款虽然迟迟未下来，但从其提供的微信聊天记录可以看出，其贷款审批未能通过的原因系其银行流水不足，否则其不可能告知其叔叔“也不能瞎造……行不通”等内容，亦不可能不对卢某的妻子所称的：“主要是你侄女的流水低些”等内容，予以反驳。再次，何静虽主张因为8月6日未签字导致华夏银行的贷款没有消息，但并未提供充分的证据证明华夏银行没有给其消息的原因系对方未到场而导致的，且其主张的建设银行告知只要买卖双方到场即可以审批的事实，亦无证据证实，故本院不予认定。最后，何静虽提供了2018年8月6日其与自己叔叔的聊天记录以及其叔叔于2018年9月12日与卢某妻子的聊天记录，但该记录中的内容仅是其单方陈述，并无证据证明中广置业公司通知其于上述两日至银行签字，故不能使本院认定系中广置业公司的原因导致了其未能于2018年8月6日及2018年9月12日与银行签订协议。因此，何静主张中广置业公司导致其贷款延迟，无事实和法律依据，本院不予认定。四、关于是否系中广置业公司原因导致何静申请仲裁的问题何静主张其之所以至南京仲裁委进行仲裁系中广置业公司怠于履行义务所致，但其提供的合同、微信聊天记录等，并不能证明其至南京仲裁委员会申请仲裁系中广置业公司不履行居间义务所致，亦不能证明其未能获得贷款系中广置业公司怠于履行义务所致，故其基于此要求中广置业公司返还其居间费，并支付违约金44万元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告何静的诉讼请求。案件受理费8296元，由原告何静承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孙晋辉人民陪审员  王慧琴人民陪审员  刘贵鸣二〇二〇年三月三十一日书 记 员  陈 蓉履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。