四川省泸县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0521民初108号 原告:张在良，男，1957年5月10日生，汉族，住四川省泸县。 原告：彭财莲，女，1961年8月27日生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：罗旭鸿，四川九狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张艺蓝，女，1984年7月3日生，汉族，住四川省泸县。 被告：泸州市金鑫房地产开发有限公司，住所地泸县福集镇龙脑大道，统一社会信用代码9151052169229618XH。 法定代表人：沈忠文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：肖刚，四川中豪（泸州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈波，四川中豪（泸州）律师事务所律师。 原告张在良、彭财莲与被告泸州市金鑫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李庆坤适用简易程序于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告张在良及二原告委托诉讼代理人罗旭鸿、张艺蓝，被告泸州市金鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告支付违约金154776.50元;2、案件受理费由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻。原、被告于2014年9月29日签订了《商品房买卖合同》，约定原告以3998元每平方米的价格，共计517301元购买被告开发的凤凰居1幢2单元2-30-3003号商品房。按照约定，出卖人应当在2015年12月29日前取得该房屋楼栋权属证明。如因出卖人责任未能在本款约定期限内取得上述证明，双方同意按第1种方式处理，即买受人不退房的，合同继续履行，出卖人应当取得商品房所在楼栋权属证明期限之次日起，至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买房人支付已付款万分之二的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。转移登记、商品房交付使用后，双方同意按照第2种方式处理：如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付起720日内取得商品房权属证明的，双方同意按下列方式处理，即买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋权属证之日30日内支付。 二原告按约定支付了购房款即各种税费，但之后却迟迟未取得楼栋权属证明和房产证书。直到2019年3月5日，被告才取得不动产产权证书。原、被告就违约金事宜协商未果，原告遂诉至法院，请求判决如诉。 被告辩称：被告为原告办理房屋产权证的时间与合同约定的时间略有迟延，但被告未能及时取得土地使用权证进而未能及时为原告办理房屋产权证的原因是该项目涉及棚户区拆迁安置，也涉及原泸县社保局办公楼、住宿楼的拆迁安置，国土等相关部门没有及时办理拆迁土地权属手续等，不是被告自身原因导致迟延办证，不属于被告的责任。原告主张的违约金过高，且被告按合同约定向原告交付了房产，原告实际占有使用该房屋，未对原告造成实际损失，且原告起诉超过诉讼时效，其请求不应再支持。即使被告应承担违约责任，也应当调减违约金数额，建议违约金按每日十万分之一以下计算。原告主张的违约金有重复计算，不应支持。 本案当事人围绕诉讼请求提交了原、被告身份信息、工商登记、原告结婚证复印件、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、四川增值税普通发票、税费票据、完税证明、不动产权证、民事判决书、国有建设用地使用权出让合同、泸州市金鑫房地产开发有限公司的请示、泸州市金鑫房地产开发有限公司关于“凤凰居”土地问题的报告、土地使用权证书、泸县财政局文件及资产明细表、情况说明、土地出让价款政府非税收入一般缴款书等，上述证据经庭审举证、质证，本院综合全案予以确认。 本院根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定如下事实： 2013年，被告泸州市金鑫房地产开发有限公司取得位于泸县龙脑大道县医院对面的宗地（编号2012-010）的建设用地使用权（面积5218平方米）。被告在该宗地进行房地产开发建设，项目名称为“凤凰居”。 2014年1月28日，原告张在良、彭财莲与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于泸县房屋，预测建筑面积129.39平方米，单价3998元／平方米，总价款517300元；被告应当在2015年3月1日前向原告交付该商品房，逾期交房责任为逾期在90日内，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；被告应当在2015年12月29日前取得商品房所在楼栋的权属证明，若因被告责任未能在该期限取得该商品房所在楼栋的权属证明的，原告可以选择退房，若原告不退房，合同继续履行，被告自应取得该楼栋的权属证明期限届满之次日至实际取得权属证明之日按日向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金；双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告应按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于实际取得权属证明之日起30日内向原告支付。 合同签订后，原告分3次向原告支付房款515272元。被告于2015年5月28日将原告所购商品房交付原告占有使用。 案涉商品房宗地（编号2012-010）与泸县社会保险事业管理局处置的资产占地相邻，存在建筑物共壁的情况。被告于2013年3月18日向泸县社会保险事业管理局请示以现金方式拆迁补偿后取得相邻地块的土地使用权。后被告多次于2015年、2016年向泸县国土资源局、泸县人民政府报告，请求解决开发用地使用权问题。被告于2018年5月底办理了楼栋权属证明。原告已经于2019年3月5日办理不动产产权证书。 本院认为，原告张在良、彭财莲与被告泸州市金鑫房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。原告按约向被告支付了购房款，被告虽已履行交房办证义务，但未按约定的时间办理不动产权属转移登记，构成违约，应承担相应的违约责任。结合本案案情，被告迟延办证的主要原因确实存在政府职能部门在处理案涉开发用地有拆迁等问题受阻的客观情况，被告请求减少违约金的主张，本院酌情予以采纳。原告主张的损失无相关证据证明，本院不予采信。综合被告的违约原因、违约性质、违约程度、违约给原告造成的损失等因素酌情确定按日0.03‰计算违约金。违约金的基数，根据合同约定按已支付房款515272元确定。计算办理楼栋权属证明和房屋产权证违约金的时间，根据合同约定从应当取得商品房所在楼栋的权属证明的时间，即2015年12月30日起计算至实际办理产权转移登记之日即2019年3月5日，期间重复计算的天数本院不予支持。故违约金计算为18395.32元（515272元×0.03‰/天×1190天）。被告辩称原告起诉已超过诉讼时效与本案查明事实不符，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告泸州市金鑫房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告张在良、彭财莲迟延办理楼栋权属证明和房屋产权登记的违约金共计18395.32元； 二、驳回原告张在良、彭财莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1698元，由被告泸州市金鑫房地产开发有限公司负担1000元，原告张在良、彭财莲负担698元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  李庆坤 二〇二〇年三月十日 书记员  唐 玲