陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书  （2019）陕01民终12329号上诉人（原审原告）：杜趁义，女，1979年12月25日出生，汉族，籍住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：姜静蕊，陕西宽明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈永，陕西宽明律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陕西雅莱广告有限责任公司，住所地：西安市未央区。法定代表人：雷娅云，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘超，北京市盈科（西安）律师事务所律师。上诉人杜趁义因与被上诉人陕西雅莱广告有限责任公司（以下简称陕西雅莱公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初12066号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 杜趁义某甲请求：1、撤销一审判决，并依法改判解除双方于2017年11月21日签订的《房屋买卖合同》，被上诉人立即向上诉人返还涉案房屋；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误，应当依法改判：1、双方于2017年11月21日签订《房屋买卖合同》，时间虽在限购政策出台之前，但截止到上诉人起诉之日，涉案房屋尚未取得房屋所有权证，且房屋仍未过户，被上诉人已经不具备购房资格，涉案合同已经无法履行。一审法院认为涉案合同不能解除，属于认定事实不清。根据2018年6月23日西安市政府办公厅下发的《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》第一条第4款之规定，即“在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手住房）”，被上诉人属于企业单位，没有诉争房屋的购房资格。涉案房屋尚未取得房屋产权证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条房地产不得转让的情形之规定，存在“未依法登记领取权属证书的”情形，因此，涉案房屋不得转让。2、一审判决驳回上诉人的全部诉请，导致上诉人与被上诉人之间的交易既不能解除，又因该交易确实违反了西安市购房交易政策，也无法办理房屋过户登记，导致该交易目前处于停滞状态。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，存在因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，当事人可以解除合同，一审法院属于适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“存在因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，当事人可以解除合同。”之规定，请求解除与被上诉人签订的《房屋买卖合同》、被上诉人返还涉案房屋的诉讼请求于法有据，依法应予以支持。根据物权法的相关规定，房屋买卖的根本目的是要到房管局办理物权变更登记，而涉案合同履行至今，即使交付了房屋，即使交付了大部分房款，但是合同的最重要合同义务是房屋过户登记手续；上诉人出售房屋的最终目的是取得房款，将房屋过户给被上诉人后，腾出名额购买其他房屋，但由于被上诉人不具备购房资格，且房屋未取得房屋所有权证，导致合同无法继续履行。那么一审法院不同意支持解除根本无法继续履行的合同，显然是自相矛盾。一审法院在判决书的本院认为部分，也仅仅只是说不予采纳合同解除的观点，却并未陈述继续履行的观点。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审人民法院依法支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。陕西雅莱公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人上诉请求。主要理由：1.上诉人在上诉状中已经自认，对双方房屋买卖合同效力认可。被上诉人基于双方签订的房屋买卖合同合法占有案涉房屋，应受到法律保护。不应因“未依法登记领取权属证书，房屋仍未过户”，要求被上诉人返还房屋。2.根据2018年6月23日西安市人民政府办公厅下发的《关于进一步规范商品房交易秩序有关问题的通知》第一条第四项的规定，被上诉人不具有购房资格是指不具有从房地产开发企业购房的资格。而非从个人处购房，并且规定是“暂停”向企事业单位销售住房，而非绝对禁止向企事业单位销售住房。3.合同是否可以履行应适用合同法及其司法解释规定，而不应适用涉及物权法的相关规定来确认合同能否继续履行。4.上诉人称“因一审判决驳回上诉人全部诉请，导致双方交易不能解除，又因该交易违反了西安市购房交易政策，也无法办理房屋过户交易，导致该交易出于停滞状态”，与事实不符。一审适用法律正确，双方房屋买卖并未违反西安市购房政策。上诉人应承担无房产证的法律后果，不能提供房产证是上诉人与御洋公司之间的法律纠纷，与被上诉人无关。5.本案不存在不可抗力的情形。上诉人在上诉状中并未说明不可抗力具体指什么。限购政策也只是暂时的，并非永久的限制。6.房屋买卖是为了发挥物的效用，实现房屋作为住房的作用，而非上诉人所说的根本目的是为了办理物权变更登记。7、上诉人不具有请求解除购房合同，要求被上诉人返还房屋的请求权基础。上诉人对案涉房屋的债权请求权已经通过房屋买卖合同转移给上诉人享有。8、如果判令解除《房屋买卖合同》对被上诉人十分不公平，也会严重损害法律权威。杜趁义起诉至一审法院请求判令：1、解除其与陕西雅莱公司之间于2017年11月21日签订的《房屋买卖合同》；2、陕西雅莱公司立即向其返还涉案房屋；3、本案诉讼费用由陕西雅莱公司承担。一审经审理查明： 2017年11月21日，杜趁义（甲方、出卖人）与陕西雅莱公司（乙方、买受人）签订《房屋买卖合同》，其中合同第一条约定：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：房屋坐落于西安市雁塔区电子城联盟XX城XX幢XX单元XX层XX室，建筑面积为143.11平方米；套内建筑面积115.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.35平方米；合同第二条：甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。合同另约定房屋总价为650000元，房屋更名费为80000元；乙方在2017年11月21日支付给甲方人民币405000元整，等双方提交更名材料时支付人民币260000元，剩余房屋价款65000元待更名确认时付清；此合同价格仅为房屋单价及房屋更名费用，如有其他缴纳费用需乙方另行支付......。2018年6月23日，西安市人民政府办公厅发布市政办发[2018]61号《西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》,其中第一条第四款规定：在住房限购区域范围内，暂停向企业单位及其他机构销售住房（含商品房住房和二手住房）。一审庭审中，经双方质证，在合同签订后陕西雅莱公司共计向杜趁义交纳房屋价款66.5万元，其中包含8万元房屋更名费。杜趁义某乙未取得涉案房屋的产权证书至今未给陕西雅莱公司办理涉案房屋的更名手续。另查，杜趁义于2017年11月将涉案房屋交付给陕西雅莱公司使用。一审法院认为，公民之间合法的买卖关系受法律保护。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反其他法律、行政法规的规定，应受法律保护。结合法院审理查明的事实，现本案的争议焦点是在涉案房屋没有取得所有权证证书的情况下以及在2018年6月23日西安市人民政府办公厅发布市政办发[2018]61号《通知》的情况下，双方之间的《房屋买卖合同》能否继续履行？首先，根据《中华人民共和国物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。现在双方订立了《房屋买卖合同》，陕西雅莱公司于合同签订之后向杜趁义支付了66.5万元购房款，其中包含了房屋的更名费，杜趁义也于合同签订当月将房屋交付给陕西雅莱公司占有使用，双方已经就物权的转移达成合意，虽未办理物权登记，但《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，杜趁义应按合同约定全面履行自己的义务。其次，双方于2017年11月21日签订的《房屋买卖合同》，而西安市政府办公厅是在2018年6月23日下发的《关于进一步规范商品房住房交易秩序有关问题的通知》，即双方是在购房政策实施前签订购房合同，陕西雅莱公司具有购房资格，且陕西雅莱公司在购房政策实施前向杜趁义支付90%的购房款和房屋更名费，杜趁义亦在《房屋买卖合同》签订当月将涉案房屋交付陕西雅莱公司，杜趁义称涉案房屋未取得房产证不能上市交易、陕西雅莱公司没有购房资格的意见依法不予采纳。故杜趁义请求解除与陕西雅莱公司签订的《房屋买卖合同》、陕西雅莱公司向其返还涉案房屋的诉讼请求依法不予支持。一审遂判决：驳回杜趁义的全部诉讼请求。本案案件受理费10300元，由杜趁义自行承担。二审中，双方当事人无新证据提交。经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中杜趁义与陕西雅莱公司于2017年11月21日签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。双方当事人应当按照合同约定享有权利和履行义务。合同签订后，陕西雅莱公司向杜趁义支付了66.5万元购房款，杜趁义也于合同签订当月将涉案房屋交付给陕西雅莱公司占有使用。西安市人民政府办公厅于2018年6月23日发布的《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》第一条第四款规定，在住房限购区域范围内，暂停向企业单位及其他机构销售住房（含商品房住房和二手住房）。但是本案双方已于2017年11月21日签订《房屋买卖合同》，此时陕西雅莱公司具有购房资格，而且陕西雅莱公司在上述购房政策实施前已向杜趁义支付66.5万元的购房款，杜趁义亦将涉案房屋交付陕西雅莱公司。故杜趁义关于涉案房屋未取得房产证不能上市交易、陕西雅莱公司不具备购房资格的上诉理由，不能成立。杜趁义主张解除合同既无合同约定事由，也不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以解除合同的情形。综上，本院对杜趁义的上诉请求依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由杜趁义承担。本判决为终审判决。     审 判 长  邹守鸣审 判 员  杨晓昱审  判  员    张  楠二O二O年三月六日 法 官 助 理  孙静文                        书 记  员 崔诚浩    1