四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18206号 上诉人（原审被告）：匡凤英，女，1968年12月6日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：薛建中，男，系社区推荐人员。 被上诉人（原审原告）：都江堰市新美居市场经营管理有限公司，住所地：成都市都江堰市灌温路80号。 法定代表人：马越，董事长。 委托诉讼代理人：张琴，都江堰市高新法律服务所法律工作者。 原审第三人：都江堰兴堰投资有限公司，住所地：四川省成都市都江堰市幸福镇联盟村四组1幢。 法定代表人：李素梅，董事长。 上诉人匡凤英因与被上诉人都江堰市新美居市场经营管理有限公司（以下简称新美居公司）、原审第三人都江堰兴堰投资有限公司（以下简称兴堰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初1767号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 匡凤英上诉请求：1.房屋租金标准应当按照21元/㎡计算；2.上诉人不应当支付案涉房屋杂费；3.案涉商铺的计租面积应当是88.93㎡；4.应当减免6个月租金；5.本案诉讼费用由新美居公司负担。事实与理由：新美居公司在宣传、广告、营销方面不作为，与给商家的承诺相差很远。商家投入大量资金装修、存货、进行人员培训，但因为新美居公司的不作为而惨淡经营甚至亏本。房屋租金根据《商铺租赁合同补充协议》第三条第三款，另享受减免租金6个月。因“敏知”公司退出，《商铺租赁合同补充协议》中第三条第4款的“代收”不成立，因此杂费不应支付。商铺公摊面积4.45㎡计算不合理，应当按照88.93㎡计算。 新美居公司辩称，1.匡凤英请求的杂费、面积在其他案件中有相关的判定，故请求维持；2.商铺面积是针对租金的计算方式，能准确计算租金金额，也尊重双方的约定，请求维持；3.关于减免6个月，因合同是2015年签订的，不存在减免。针对E区4-1-5美的吊顶，已经给了6个月减免。 4.关于租金单价，适用补充协议第一条第1款，第三条，优惠期截止到2013年1月1日起至2014年12月31日止，所以不应当再下调；5.关于杂费，虽然没有签订协议，但新美居公司举证履行了广告义务，一审判决只是针对广告费，判决正确，应予维持。 新美居公司向一审法院起诉请求：一、依法判令匡凤英支付欠新美居公司商铺房屋从2013年7月1日起至2014年12月31日止的租金35297.64元和杂费（广告费、管理费、管理费）8404.2元，共计：43701.84元；二、本案诉讼费由匡凤英承担。 一审法院认定事实：位于都江堰市产权为兴堰公司所有。兴堰公司与案外人都江堰市装饰协会签订合作协议（合作期限至2021年2月18日止），由都江堰市装饰协会对上述商铺进行招商经营。合作协议签订后，上述协议中的权利义务实际由新美居公司在履行，上述商铺亦由新美居公司实际进行招商经营。 2011年12月9日，新美居公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）匡凤英签订《商铺租赁合同》。该合同中与本案有关的约定有：1．甲方将美安居装饰建材市场经营场地租赁给乙方经营装饰装修材料类商品；2．乙方经营使用期从2011年12月1日起至2014年12月31日止，其中甲方给予乙方租金免租期1月，即从2011年12月1日至2011年12月31日（前两年租金单价不变，第三年按调整单价执行）；3．租金单价为30元/平方米/月，摊位计价面积为93.38平方米，租赁保证金为5000元/户（该保证金经营期间不退，也不计息，乙方办理退场手续后壹月内无息退还）。乙方向甲方缴纳租金每陆个月为壹个付款周期，租赁保证金新商家一次性交纳，续签商家由上一年度结转；乙方合同费用必须于合同付款日前一次性向甲方足额预付该阶段费用作为合同履行费用，即提前一月支付下半年租金，先付后用。乙方第一次交款时间为2011年12月5日，交款金额为21808元。乙方第二次交款时间为2012年5月31日，交款金额为16808元。乙方第三次交款时间为2012年11月30日，交款金额为16808元。乙方第四次交款时间为2013年5月31日，交款金额为16808元。乙方第五次交款时间为2013年11月30日，交款金额为按调整单价执行。乙方第六次交款时间为2014年5月31日，交款金额为按调整单价执行。4．逾期未付或未足额支付：逾期在十日之内，自约定的应交款期限届满之次日起至实际交付应交款之日止，甲方按每日千分之一的笔录计算、向乙方收取逾期应交款违约金，并与实际交付应交款之日起次日内向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期在20日之内，自约定的应交款期限届满之次日起至实际交付应交款之日止，乙方按日计甲方支付逾期应交款千分之二的违约金，并与实际交付应交款之日起次日内向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，则视为乙方单方面解除合同，甲方有权无偿收回所租场地，乙方所交费用则作违约金不予退还，一切损失由乙方自行承担。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意后，合同继续履行，但必须交清之前费用及违约金。5．甲方的权利和义务：甲方提供市场的对外整体广告及促销活动策划及实施，如有专项促销以及额外出现的广告费用由乙方另行支付给甲方。6．乙方的权利和义务：甲乙双方终止合同后，在不损坏原有装修及公共区域装修的前提下，乙方有权对所租场地的内部装修进行拆除，并负责清运拆除的杂物，清理拆除的场地，并恢复到二次可租状态。7．合同到期或提前解除时，乙方无权要求甲方赔偿因装修该租赁场地而发生的费用，以及进场时所发生摊位协调费。8．合同附件包括：《美安居装饰建材市场装修及消防安全责任书》、《美安居装饰建材市场营业员管理协议》、《美安居装饰建材市场管理合同》、《美安居装饰建材市场商铺价格管理协议》，以上协议作为合同附件与合同正本同居法律效力。该合同落款处有新美居公司在甲方处加盖公章，匡凤英在乙方处签名并捺印。合同签订后，新美居公司向匡凤英交付商铺。2013年5月10日，新美居公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）匡凤英签订《商铺租赁合同补充协议》。该合同中与本案有关的约定有：1．此补充协议适用于2012年3月15日前与甲方签订商铺租赁协议并继续履行该协议至2014年12月31日的承租方。2．2012年3月15日前租用甲方商铺至今的商家，均可享受减免6个月租金的优惠政策。3．2012年3月15日前入场的商家，租金、杂费单价优惠时间为2013年1月1日至2014年12月31日止。4．2013年1月1日起原租金单价30元/平方米/月优惠为21元/平方米/月；2013年1月1日起杂费的收取标准为：代收整体广告费2元/平方米/月、物管费0.60元/平方米/月、收取市场管理费2.4元/平方米/月。 2015年5月19日，新美居公司与匡凤英就已缴纳的保证金5000元用于冲抵租金达成一致。2015年11月2日，匡凤英以现金方式支付租金10000元。 2019年2月15日，匡凤英作为申请人向新美居公司提交《申请书》，载明：我方租用铺面后因为经营周转资金困难，因此欠贵公司应交的租金及杂费，依据双方所签协议从2013年7月1日至2018年12月31日所欠费用现向管理公司申请延期结算。匡凤英委托员工马利在该申请书上签字并捺印。 四川省成都市中级人民法院（2015）成民终字第3993号《民事判决书》系新美居公司与案外人杨玮之间的房屋租赁合同纠纷案件。该案件中认定新美居公司在案外人成都敏知企业管理有限公司撤场后对案涉市场进行了一定的广告和管理服务。因新美居公司存在广告宣传及管理服务不足的问题，法院酌情将新美居公司主张按5元/平方米/月计算的杂费调减为按3.6元/平方米/月计算。 一审法院另查明，案涉商铺现由匡凤英占有并使用。 一审法院认为，一、《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”兴堰公司将案涉商铺委托新美居公司招商经营，新美居公司有权将案涉商铺对外出租。新美居公司与匡凤英签订的《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，属合法有效。 二、关于解除合同的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”新美居公司与匡凤英签订的商铺租赁合同中约定租赁期限为2011年12月1日至2014年12月31日，但到期后匡凤英仍在继续使用案涉商铺，故该商铺租赁合同继续有效。根据本院（2019）川0181民初1765号案件查明的事实，双方于2015年12月2日就E区4-1-5商铺另行签订了租赁合同，租期开始时间为2015年11月1日。故一审法院认定双方于2015年10月31日解除《商铺租赁合同》。 关于商铺租金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”新美居公司按约向匡凤英交付了商铺，匡凤英应按约向新美居公司支付租金，故其应付租金为自2013年7月1日至2015年10月31日共计63308.64元（93.38平方米×21元/平方米/月×18月＋93.38平方米×30元/平方米/月×10月）。根据一审庭审查明的事实，匡凤英已交纳租金15000元，应予以扣除，因此，匡凤英应向新美居公司支付租金48308.64元（63308.64元－15000元）。匡凤英提交的证据不足以证明案涉商铺漏水，故对匡凤英关于租金应当降低的抗辩，一审法院不予支持。 四、关于杂费的问题。新美居公司在一审庭审中确认其所主张的杂费包含广告费、物管费、管理费，按照双方签订的补充协议约定，匡凤英应当支付杂费。因此，一审法院酌情认定匡凤英对杂费应在3.6元/平方米/月范围内承担责任，即9412.7元（93.38平方米×3.6元/平方米/月×28月）。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条、第二百一十二条、第一百一十四条第一款、第二百三十六条之规定，判决：一、匡凤英于判决生效之日起十日内向新美居公司支付自2013年7月1日至2015年10月31日止的租金48308.64元；二、匡凤英于判决生效之日起十日内向新美居公司支付杂费9412.7元；三、驳回新美居公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2104元，减半收取1052元，由匡凤英负担。 二审中，双方当事人均无新证据提交。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，新美居公司与匡凤英签订的《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，属合法有效。租赁合同到期后匡凤英仍在继续使用案涉商铺，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故2014年12月31日合同到期后，双方形成不定期租赁关系，该商铺租赁合同继续有效，双方均应遵守合同约定，及时履行各自的权利义务。本院对案涉的争议焦点问题认定如下： 关于商铺计租面积及租金标准问题。根据双方签订的《商铺租赁合同》第二条第1款关于租金的约定为“租金单价30元/平方米/月，摊位计价面积93.38平方米，租金67234元”，匡凤英认为商铺公摊面积4.45㎡计算不合理，应当按照88.93㎡计算租金。对此，本院认为，双方对于案涉租赁房屋的计租标准，每月租赁价格均有清楚约定，有约定时应按约定执行，故仍应以双方约定的计租面积核定租金。对于租金标准匡凤英认为应当按照21元/㎡/月进行计算，经本院核实，在双方签订的《商铺租赁合同补充协议》中第二条、第三条对于优惠租金的计算时间为2013年1月1日起至2014年12月31日止，租金单价优惠为21元/㎡/月。根据合同约定，匡凤英2013年7月1日至2014年12月31日的租金计算标准为21元/㎡/月。2015年1月1日至2015年10月31日的占用费计算标准为30元/㎡/月。故一审法院对租金及占用费的计算方式并无不当，应予维持。 关于案涉杂费的问题。本院认为，鉴于双方合同第三条第8项约定“甲方提供市场的对外整体广告及促销活动策划及实施，如有专项促销活动以及额外出现的广告费用由乙方另行支付给甲方”，故一审结合新美居支付广告费的票据酌情认定并无不当。 关于匡凤英认为应当减免6个月租金的问题。匡凤英认为其应当按照协议约定，享受6个月租金优惠。新美居公司辩答称已经给了匡凤英2012年7月1日至2012年12月31日的租金优惠，不应当再减免。对此本院认为，根据一审查明的事实，因匡凤英对其欠缴租金时间为2013年7月1日起没有异议，因此本院对新美居公司的答辩意见予以采纳，对于匡凤英主张享受6个月租金减免的诉请本院不予支持。 综上所述，上诉人匡凤英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2104元，由匡凤英负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 袁晟翔 二〇二〇年三月十六日 书记员 王小禹