江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终998号上诉人（原审原告）：苏州工业园区逸发商贸有限公司，住所地苏州。法定代表人：王顺光，总经理。委托诉讼代理人：钮文江，江苏竹辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：***，江苏竹辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州工业园区蓝峰冷库，住所地苏州。经营者：徐际峰，男，1959年11月17日生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：郑玺成，江苏崇简律师事务所律师。上诉人苏州工业园区逸发商贸有限公司(以下简称逸发公司）因与被上诉人苏州工业园区蓝峰冷库（以下简称蓝峰冷库）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初10868号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人逸发公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判；2.被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律不当。1.2015年12月31日娄葑回购办与蓝峰冷库签订的回购协议书中，蓝峰冷库获得的补偿仅限于其私自搭建的无证房屋和设施。本案争讼厂房是逸发公司出租给蓝峰冷库的房屋，一审判决认定本案争讼厂房属于回购范围没有任何事实根据。2.2015年12月31日娄葑回购办与蓝峰冷库签订的回购协议书，仅是对无证房屋的重置价补偿，并非对租赁房屋拆除的补偿，而且没有任何土地区位补偿金。一审判决认定的房屋补偿金、土地区位补偿金没有任何事实根据。3.一审中逸发公司提交了向蓝峰冷库追偿房屋租金的短信和律师函，一审判决对此未作任何陈述。一审判决认定逸发公司从未向蓝峰冷库主张过2015年12月31日后的租金，属于认定事实错误。4.蓝峰冷库所有的设备和相关物品均存放在租赁房屋内从未搬离，造成了蓝峰冷库客观上仍然继续使用逸发公司的房屋，对此一审法院置之不理。5.2019年11月20日庭审中，蓝峰冷库当庭确认房屋钥匙依然在其处，即蓝峰冷库从未将承租房屋返还给逸发公司。二、一审判决曲解了涉案租赁合同的条款。租赁合同第十一条约定的政府拆迁是指政府对出租房屋的拆迁而不是对违章房屋的拆迁。一审法院判定双方租赁合同于2015年12月31日自然终止是对租赁合同第十一条的曲解。如果合同自然终止，蓝峰冷库应当自终止之日起将房屋内的设施及物品全部搬离，并将房屋钥匙交给逸发公司，才能办理终止手续。蓝峰冷库一直占用出租房屋且未将钥匙交还给逸发公司，理应按照合同约定支付房租。三、一审法院严重违法。一审法院两位工作人员伙同蓝峰冷库的实际经营者一起前往有关部门调查本案的相关情况，违反法律规定，严重侵害逸发公司的合法权益，显失公平。被上诉人蓝峰冷库辩称，双方签订的房屋租赁合同中第十一条明确约定，如遇政府拆迁或其他不可抗力的情况，则视为双方合同期提前自然终止。2015年9月租赁合同所涉房屋政府进行拆迁，逸发公司与蓝峰冷库均被政府拆迁回购部门约谈，之后分别向政府部门递交了回购申请。蓝峰冷库在签订回购补偿协议后于2015年12月31日按照回购协议的约定搬迁完毕，因回购补偿协议中已经对相关物品设施等确定了补偿项目及金额，所有权已不属于蓝峰冷库，一并移交给拆迁部门。政府拆迁的事实客观存在，蓝峰冷库依据相关拆迁协议进行了搬迁，应当认定逸发公司与蓝峰冷库的房屋租赁合同自然终止。蓝峰冷库在2015年12月31日搬迁后，再未使用过原租赁房屋，且与逸发公司之间的租金也是结算到2015年底。依据房屋租赁合同，租金是先付后用，在蓝峰冷库搬迁后的2016年整年，逸发公司都未向蓝峰冷库主张过租金，说明逸发公司当时认可双方的租赁合同已经于2015年底终止。综上，一审判决对双方租赁合同自然终止的认定符合事实情况以及合同约定，请求依法驳回逸发公司的上诉请求。原审原告逸发公司向一审法院起诉请求：1.判令蓝峰冷库支付出租房屋租金1218750元；2.判令蓝峰冷库支付绿化空地租金62500元；3.判令蓝峰冷库排除妨害、恢复原状；4.判令蓝峰冷库承担本案诉讼费。一审诉讼中，逸发公司明确第1项诉请对应的时间为2016年1月1日至2018年6月30日；第3项诉请排除妨害及恢复原状的对象为蓝峰冷库占用东面绿化带所搭建的违章建筑、拆除北面围墙并将北面道路垫高改成冷库的月台。一审法院认定事实：2008年，逸发公司（出租方）与徐际峰（承租方）签订《房屋租赁合同》，由出租方将位于苏州工业园区扬清路52号厂房东一楼、南一、二楼出租给承租方，该房屋建筑面积为1408平方米，租期自2008年7月1日起至2018年6月30日止。租金方面，2008年7月1日起至2011年6月30日期间年租金100万元、从2011年7月1日起至2014年6月30日期间年租金为116.7万元、2014年7月1日至2018年6月30日年租金为195万元。承租方应于租赁开始的签订合同当天先向出租方交付租金，按年预付，先付后用。承租方要求东面围墙开门。承租方负责办理有关手续，并经城建规划部门批准，有关费用由承租方负担，出租方负责提供相关资料。租赁期间，承租方如改变原有租赁房屋门及塑钢窗结构，需出租方同意，租赁期满承租方必须恢复原样，并经出租方验收认可。合同第十一条约定，如遇政府拆迁或其他不可抗力的情况。则视为双方合同期提前自然终止。租赁期满或自然终止时，承租方不得以房屋的装修折旧等费用来抵交所欠房租。如房屋继续出租，则承租方在同等条件下有优先租赁权，但需另订租赁合同。2010年7月27日，双方签订补充协议，约定出租方争讼厂房东面绿化空地（长50米、宽7米、计350平方米）租赁给承租方，年租金为25000元，从2010年7月1日起至2018年6月30日止。承租方应于租赁开始的签订合同当天，向出租方交付租金，按年预付，先付后用。一审诉讼中，双方一致确认租金交付截至2015年12月31日。根据形成于2015年9月17日的《苏州工业园区娄葑北区涉氨冷库约谈会议签到表暨约谈告知单签收表》，蓝峰冷库的登记经营者徐际峰、逸发公司的法定代表人王顺光均在被约谈人处签字，约谈地点为娄葑街道办事处。2015年9月21日，蓝峰冷库向娄葑街道递交《回购申请》，主张本单位自2009年开始经营液氨冷库，由于历史原因，厂房改建、涉氨制冷设备安装未经规划、质检等行政审批，未经有资质的设计单位进行设计，经营场所未申报消防验收及竣工消防备案，2014年被列入省级安全隐患整改督办挂牌单位。因无法在2015年底前彻底完成隐患整改，申请政府回购。2015年9月22日，逸发公司向娄葑街道递交《回购申请》，主张本单位因涉及液氨冷库整顿，厂房因改建冷库，长期处于低温状态，影响主体结构安全，申请政府回购。2015年12月31日，娄葑回购办（拆迁人、甲方）与蓝峰冷库（被拆迁人、乙方）签订《苏州工业园区城镇房屋回购货币补偿协议书》，约定争讼厂房属于回购范围，包括无证建筑面积891.56平方米乙方同意拆除。甲方对乙方拆除房屋实施货币补偿，包括房屋补偿金、土地区位补偿金；对乙方设备搬迁及停产停业损失予以补助，包括搬迁补助费、停产停业补助费；另有其他补偿。补偿款合计12089922.67元，于签约后30日支付50%、乙方全部出让房屋后30日内付清余款。乙方必须在＿年＿月＿日前将空房交给甲方验收拆除。乙方在搬迁完毕后，凭本协议和本人身份证，与甲方结算货币补偿金，甲方以转账方式支付乙方。2018年5月17日，娄葑回购办（回购责任单位、甲方）与逸发公司（被回购企业、乙方）签订《苏州工业园区企业用地回购补偿协议书》，约定甲方对乙方实施企业用地回购，企业土地及房屋所在地为苏州工业园区娄葑扬清路52号，所有权人为逸发公司，合法建筑面积为6967.77平方米，另有无证建筑569.84平方米。甲方对乙方的补偿包括土地、房屋、装饰及附属物、设备设施、停产停业补偿、搬迁补偿等，金额合计26141027.85元。乙方于2018年8月31日前搬迁完毕，将房屋移交给甲方验收，并完成土地房产证注销手续。签约并经相关部门审核后支付补偿款的50%、土地证、房产证注销后20日内支付25%、资产移交后20日内支付25%。违约责任部分，约定乙方擅自拆除或取走已评估补偿的物品的，甲方可以按评估价值扣除该物品的补偿款。诉讼中，逸发公司确认己方分三次将协议约定款项已全额领取。以上事实，由租赁合同、两份补偿协议书等证据以及双方的庭审陈述予以证实。一审法院认为：逸发公司、蓝峰冷库签订的《租赁合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。根据约定，租赁期限内如遇政府拆迁或其他不可抗力的情况，视为双方合同期提前自然终止。本案中，一方面，逸发公司、蓝峰冷库负责人于2015年9月17日被回购部门以涉案冷库整治约谈后，分别在几天后向娄葑街道递交《回购申请》并同意进行设备、厂房回购，蓝峰冷库也于2015年12月签署补偿协议书，综合上述行为看，逸发公司主张对蓝峰冷库停止经营以及签署回购补偿协议不知情明显有悖常理；另一方面，根据租赁合同，租金应当先付后用，蓝峰冷库自2016年1月1日开始未继续使用房屋及交付租金费用，逸发公司也未举证在合理时间进行过催要，也可以印证其对蓝峰冷库不再经营已经知晓，也印证其知晓蓝峰冷库签署回购协议的事实。上述回购导致蓝峰冷库丧失对设备及租赁房屋继续使用的权利而无法继续经营，双方之间的租赁合同按约自然终止。根据逸发公司与娄葑回购办于2018年5月17日签署的补偿协议书，约定逸发公司不得擅自拆除或取走已评估的补偿物品，逸发公司也获得装修附属物、设备设施补助、停产停业补偿、搬迁补偿、无证建筑补偿等与租赁相关联的补偿，可以印证该补偿协议是基于逸发公司与蓝峰冷库租赁关系履行、终止基础上的综合补偿。据此，逸发公司诉请蓝峰冷库支付租金及排除妨害均缺乏依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十五条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回苏州工业园区逸发商贸有限公司的全部诉讼请求。案件受理费16322元、保全费5000元，合计21322元，由苏州工业园区逸发商贸有限公司自行负担。二审中，逸发公司提交了以下证据：一、逸发公司向蓝峰冷库发送的短信，用于证明逸发公司总经理王顺光于2017年1月9日通过手机短信向蓝峰冷库实际经营者徐际峰催交自2016年1月1日以来所欠的房租，虽然该证据已经质证但是一审法院并未认定。二、逸发公司向蓝峰冷库发出的律师函以及蓝峰冷库收到该律师函的证明，用于证明逸发公司通过律师函的方式向蓝峰冷库主张迟延支付的租金，虽然该证据已经质证但是一审法院并未认定。三、双方签订的房屋租赁合同，用于证明房屋租赁合同第十三条明确约定“承租方退租前，应向出租方当面移交房屋及钥匙，如房屋及设施有人为损坏情况，承租方应予赔偿”。蓝峰冷库并未按照约定返还房屋钥匙及将存在涉案房屋的设备等物品搬离。四、一审法院庭审笔录第8页，用于证明蓝峰冷库明确自认涉案房屋钥匙并没有返还给逸发公司。五、一审法院庭审笔录第11页，用于证明逸发公司明确要求对一审法院庭外调查的事实要质证，一审法院私自带蓝峰冷库实际经营者调查取证后并未通知逸发公司进行质证。六、逸发公司总经理王顺光出具的情况说明及谈话笔录，用于证明一审法院私自带蓝峰冷库实际经营者调查取证且未制作笔录让当事人质证。七、逸发公司总经理王顺光与动迁回购办陆三元主任的谈话笔录光盘，用于证明一审法院私自带蓝峰冷库实际经营者调查取证且未制作笔录让当事人质证。被上诉人蓝峰冷库质证认为：证据一，同一审质证意见；证据二，同一审质证意见；证据三，同一审质证意见；证据四，真实性无异议，租赁房屋钥匙未交付并不影响租赁合同的自然终止；证据五，真实性无异议，但对本案诉争事实没有证明效力；证据六、七，是逸发公司单方制作，不予认可，对本案诉争事实没有证明效力。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，逸发公司与蓝峰冷库签订的《房屋租赁合同》合法有效。合同第十一条约定，如遇政府拆迁或其他不可抗力的情况，视为双方合同期提前自然终止。2015年9月17日逸发公司、蓝峰冷库负责人被政府回购部门约谈，后蓝峰冷库、逸发公司分别向政府回购部门递交了《回购申请》，2015年12月31日蓝峰冷库与政府回购部门签订了补偿协议书。上述情况符合租赁合同第十一条的约定，应视为双方租赁合同因遇政府拆迁提前自然终止。签订回购协议后，蓝峰冷库已丧失对冷库设备的使用权而无法继续经营，对此逸发公司应当是知晓的。自2016年1月1日起蓝峰冷库未再支付租金，根据租赁合同的约定，租金按年预付，先付后用，如房屋租赁合同继续履行，逸发公司应在合理期限内催交租金，但逸发公司至2017年1月9日、2018年11月7日才分别向蓝峰冷库发送短信、律师函，催交2016年1月1日起的租金，印证了逸发公司知晓蓝峰冷库因政府回购已无法经营，认可双方租赁合同于2015年底自然终止。故本案中逸发公司要求蓝峰冷库支付2016年1月1日起的租金以及排除妨害、恢复原状，缺乏事实和法律依据，一审判决未予支持，并无不当。关于逸发公司提出的程序问题，经核实，一审法院曾至娄葑街道进行调查，但并未制作笔录，故未组织质证。一审法院调查程序虽有瑕疵，但尚不影响本案的实体处理。综上，逸发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16322元，由上诉人苏州工业园区逸发商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二〇年三月二十三日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。