辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终598号上诉人（原审被告）：陈兴国，男，1970年3月25日出生，汉族，无职业，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：沈阳瑞京立诚企业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区。法定代表人：余万钦，该公司董事长。委托诉讼代理人：高巍，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：李玲，该公司工作人员。上诉人陈兴国因与被上诉人沈阳瑞京立诚企业管理有限公司（以下简称“瑞京物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初13001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈兴国上诉请求：1.撤销一审判决，本案发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人于2013年购买瑞京汽配城FE-048档口（59.13平方米），2013年4月22日入驻，并与被上诉人签订《临时管理规约》，由被上诉人负责该建筑及档口的物业管理。被上诉人在约定期间，未能完全履行该处建筑的相关维修、养护、管理、维护义务，致使建筑内环境脏乱、人员混杂、设施设备得不到良好的维护，本人在一审中列举了大量物业管理服务存在的诸多问题，一审仅以“可以看出原告在提供物业管理服务时存在瑕疵”为由，使原告逃避违约责任，对上诉人而言，权利义务严重不对等，属于显失公平，应予撤销。二、物业无权擅自强行停止中断对业主供电，导致上诉人无法按计划将该物业出租，严重侵犯上诉人合法权益，应该承担相应的责任。三、为业主提供物业管理服务是物业管理单位的应履行的义务，收取物业管理服务费是其应行使的权利，被上诉人没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催费，发律师函最后法院诉讼。更不能把其怠于行使权利影响其义务履行的责任归咎于业主。上诉人不交物业费是因被上诉人首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，违反合约在先，履行业务中存在重大瑕疵，所以上诉人有权根据《合同法》第67条规定，暂时拒绝履行缴纳物业费用。但一审时因惧怕业主拒交物业费，导致物业公司资金不足，使服务质量下降，形成恶性循环的话，就会导致物业管理单位干好干坏一样收费，就不会在物业服务质量上有所改进，真正变成了“不干活、只拿钱”的企业，这才真正形成了恶性循环。在目前全国优化营商环境的情况下，以牺牲业主利益求得良性循环只能说是有失公平。正是基于以上事实，导致上诉人合法权益被侵犯，却要承担违约责任，实在有失合约公平的精神。而且上诉人多次与物业公司沟通未果后，暂停支付相关物业管理费用。后被上诉人起诉至一审法院，要求上诉人履行物业费缴纳义务。同时，上诉人认为原审法院的判决未能认清事实，理清合约责任。瑞京物业公司辩称，原审判决事实清楚，证据确实充分，应予维持。上诉人认为物业服务是一项持续、整体的动态过程，物业服务瑕疵不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。综合全案情况，上诉人所述的物业瑕疵服务问题并不足以构成不缴纳物业费的合法理由。且物业公司已虚心听取一审法院法官以及相关业主的合理意见，不断提升自身服务管理能力，不断为营造良好的市场环境而积极努力。物业公司并未中断对业主供电，业主自身即有供电卡，其卡内余额充足，随时均可插入进行供电。综上，请求人民法院依法维持原审判决，维护物业公司合法权益，以维持市场的良性正常运转。瑞京物业公司向一审法院起诉请求：请求人民法院判令陈兴国给付自2016年12月1日至2019年8月31日33个月的物业服务费31,221元(16元/平/月×59.13㎡×33个月=31,221元)；请求人民法院判令陈兴国给付延期交付物业服务费逾期滞纳金31,221元(18,198元×10%=3122元);以上物业服务费、滞纳金共计34,343元；判令陈兴国承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：陈兴国系沈阳市铁西区北二西路29号“瑞京时代汽配广场”业主，其房屋为沈阳市铁西区，建筑面积59.13平方米。2011年7月1日瑞京物业公司与沈阳瑞京房地产开发有限公司签订了《瑞京时代汽配广场(一期)前期物业服务协议》，约定“瑞京时代汽配广场”的物业管理服务由瑞京物业公司负责，收费标准：门市及档口物业费为16元/月/平方米。2013年4月22日瑞京物业公司与陈兴国签订了《临时管理规约》，约定陈兴国所有的位于沈阳市铁西区的档口的物业管理服务由瑞京物业公司负责，收费标准：16元/月/平方米；缴付方式：第一个物业管理财政年度，各业主在入住前首次应付12个月物业服务费。以后各业主应于每三个月的首五日内按规定向物业服务中心预付其单元下三个月应付的服务费用，按三个月的标准缴纳物业服务费。合同签订后瑞京物业公司按约提供了相关物业服务。陈兴国自2016年12月1日至2019年8月31日期间未交纳物业服务费合计31,221元，经瑞京物业公司催要无果后，瑞京物业公司至一审法院提起民事诉讼。一审法院认为，瑞京物业公司与沈阳瑞京房地产开发有限公司签订的《瑞京时代汽配广场(一期)前期物业服务协议》、瑞京物业公司与陈兴国签订的《临时管理规约》不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用注律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”依法签订的合同具有法律约束力，双方均应恪守履行。协议签订后，瑞京物业公司为档口提供了物业服务，陈兴国作为业主享受了物业服务应当履行交纳服务费的义务。陈兴国自2016年12月1日至2019年8月31日期间共欠缴物业费31,221元，故对瑞京物业公司要求陈兴国支付拖欠物业费的诉讼请求，一审法院予以支持。关于瑞京物业公司主张陈兴国支付逾期滞纳金的问题。由于陈兴国辩称物业公司提供的物业服务存在服务不到位等诸多问题，导致陈兴国对于缴纳物业费产生较大对抗情绪，而且在履行物业服务的过程中，作为物业服务企业的瑞京物业公司未积极与业主沟通交流，解决存在的问题。综合本案的实际情况，陈兴国以迟延交纳物业管理费，以此进行救济和抗辩，不宜认定为违约，故瑞京物业公司主张陈兴国支付逾期交纳物业管理费的滞纳金，依据不充分，一审法院不予支持。关于陈兴国提出的物业服务中存在的瑕疵，一审法院认为有些情况的存在瑞京物业公司应在今后的服务当中加以改进，并不必然导致减免瑞京物业公司应收取的物业费。陈兴国为维护自身的权利应当依法采取正确的方式，而不应采取拒交物业费的方式，陈兴国拒交物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对档口的正常管理会造成影响，影响商业区全体业主的利益。一个商业区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、商业区的自然老化、商业区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响商业区良好环境的运转并有可能导致商业区环境质量的下降。陈兴国认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，但不应拒交物业费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告陈兴国于本判决生效后十日内给付原告沈阳瑞京立诚企业管理有限公司自2016年12月1日至2019年8月31日期间欠缴的物业费总计31,221元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告沈阳瑞京立诚企业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取329元，由被告陈兴国承担(原告已预交，由被告直接给付原告)。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《瑞京时代汽配广场（一期）前期物业服务协议》、《临时管理规约》均系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。现被上诉人作为物业管理服务单位，为业主提供物业服务即有权利依照约定收取物业费。上诉人作为案涉档口业主，享受了物业公司提供的物业服务，即应按照合同约定履行交纳物业费的义务。故一审法院判决上诉人继续履行缴纳物业费义务并无不当。关于上诉人以物业公司的物业服务不到位，未达到合同约定标准为由拒绝交纳物业费的上诉主张，本院认为，虽上诉人在一审中列举物业管理服务存在的诸多问题，用以证明物业公司的物业服务不到位，未达到合同约定标准等问题，但即便上诉人所反映的上述问题存在，也只能说明被上诉人的服务管理存在瑕疵，并未构成根本违约，上诉人不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。如业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；也可就此问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人上诉所提物业公司擅自中断供电应承担相应责任的问题，因上诉人并未提供相应证据，故对上诉人以此为由拒绝交纳物业费，本院无法支持。综上，上诉人陈兴国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费329元，由上诉人陈兴国负担。本判决为终审判决。审判员 李 妍审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇二〇年三月二十七日法官助理史舒畅书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。