北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初14166号原告：杨立青，男，1963年9月17日出生，汉族，住北京市西城区。原告：杨立河，男，1968年12月22日出生，汉族，住北京市东城区。原告：杨燕田，女，1963年9月17日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：杨子维，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：于先祥，北京市华泰律师事务所实习律师。被告：杨立山，男，1960年3月27日出生，汉族，住北京市东城区。被告：何秉英，女，1940年12月24日出生，汉族，住北京市房山区。被告：范可昕（何秉英之孙女，兼何秉英委托诉讼代理人），女，1997年1月13日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：贾学峰，北京市众贺律师事务所律师。原告杨立青、杨立河、杨燕田与被告杨立山、范宏（已死亡）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，后因被告范宏于2019年9月24日死亡，本院依法追加范宏的继承人何秉英、范可昕作为被告。本院于2019年12月19日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨立青、杨立河、杨燕田的委托诉讼代理人杨子维、于先祥，被告范可昕及其委托诉讼代理人贾学峰到庭参加了诉讼。被告杨立山经本院公告传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨立青、杨立河、杨燕田向本院提出诉讼请求：要求确认被告杨立山与范宏之间就位于北京市东城区北官厅胡同2号院4楼1门×号房屋订立的房屋买卖合同无效。事实与理由：三原告与被告杨立山系兄弟姐妹关系，父亲杨某某于2014年5月25日去世，母亲梁某某于1999年7月30日去世。父母生前留有位于北京市东城区北官厅胡同2号院4楼1门×号房屋（以下简称涉案房屋）一套，并未留有遗嘱。因此，三原告及被告杨立山作为法定继承人应各享有涉案房屋四分之一产权份额。父亲去世后，各继承人并未办理继承手续。2017年，三原告欲办理继承手续时，被告知涉案房屋已经被杨立山独自出售给范宏。后经三原告向相关部门了解得知，被告杨立山伪造继承材料并进行公证，将涉案房屋过户至杨立山名下，再出售给范宏。现涉案房屋由杨立山继承的公证书已经被依法撤销。三原告认为，被告杨立山与范宏未经其他权利人许可，恶意串通处分涉案房屋，严重侵犯了三原告的合法权益，应认定为无效，故起诉至法院，诉如所请。被告杨立山未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告何秉英、范可昕辩称：首先，登记在杨立山名下的房产证系真实有效的，范宏有理由相信该产权证的效力，双方不存在恶意串通；其次，购房前范宏亲自至涉案房屋查看，里面无人居住，购房后，杨立山将钥匙交付范宏。第三，杨立山如何继承取得涉案房屋与范宏无关。综上，被告何秉英、范可昕认为杨立山与范宏不存在恶意串通，不同意原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨某某与梁某某育有三原告与被告杨立山四人。1999年8月1日，梁某某去世。2014年5月25日，杨某某去世。涉案房屋原登记在杨某某名下，建筑面积56.92平方米。2016年3月29日，杨立山申请继承公证，继承杨某某名下的涉案房屋。2016年4月12日，北京市国立公证处作出（2016）京国立内证字第4811号《继承公证书》，载明杨某某于2014年5月23日死亡，配偶杨氏某于1964年12月16日死亡，被继承人的父母均于被继承人死亡前早亡。杨某某与杨氏某婚后育有子女二人，分别为杨立山、杨立青，无其他子女。杨立山对涉案房屋提出继承申请，杨立青对涉案房屋提出自愿放弃继承的权利。进而公证处证明涉案房屋由杨立山继承。根据房屋档案资料显示，2016年4月13日，杨立山持上述公证书将涉案房屋登记至其名下。2016年6月20日，杨立山与范宏就涉案房屋订立《存量房屋买卖合同》，房屋交易价格360万元，房屋交付、违约责任等条款均为空白。杨立山与范宏另订立《存量房交易结算资金自行划转声明》，自行划转交易结算资金。2016年7月4日，杨立山与范宏申请办理涉案房屋所有权转移登记并缴纳相关税费。2016年7月5日，涉案房屋登记在范宏名下。另查明，涉案房屋先后存在数个抵押权。2018年7月6日，北京市国立公证处作出《关于撤销（2016）京国立内证字第4811号继承公证书的决定》。公证处经核查，上述继承公证系使用虚假证明材料骗取公证书，根据规定，撤销（2016）京国立内证字第4811号继承公证书。范宏于2019年9月24日（诉讼中）死亡，关于范宏购买涉案房屋情况及支付购房款情况，本院曾于2019年9月10日进行询问，范宏称其在购买房屋前曾与杨立山至涉案房屋看房，房屋无人居住，过户后杨立山将涉案房屋钥匙交付范宏。关于购房款项，范宏称其将全款于订立买卖合同当日支付给杨立山，全部房款均系促成本次房屋交易的中介及中介寻找的案外人先行垫资（两者分别垫资的金额，范宏一方两次陈述不一致；关于付款形式，范宏一方前后陈述亦不一致），待房屋过户后再将房屋抵押，取得贷款归还出借人，但范宏无法提供中介的具体信息。房产过户后，范宏将涉案房屋进行抵押，分别归还出借人，因借款系高息，范宏因无力归还又继续利用涉案房屋多次抵押。杨立山曾经出具过收条，但被范宏遗失，双方之间的合同亦被遗失。后被告何秉英、范可昕提交银行流水，证明范宏如何通过多次抵押贷款归还出借人购房款，三原告对此不予认可，且认为购房作为大额支出应留存相应证据，范宏无法提供付款证据与常理不符，三原告不认可范宏曾向杨立山支付购房款，并称涉案房屋由杨立山女儿杨某居住，范宏、杨立山从未至涉案房屋看房，2017年12月房屋抵押权人要求杨某腾房，三原告才得知涉案房屋被杨立山出售给范宏一事。本院调取继承公证的相关档案材料，包括杨立山身份证明、杨立青身份证明、杨某某死亡材料、杨氏某死亡材料、杨立青放弃继承声明书、询问笔录、办理现场照片等，经三原告辨认，表示办理公证的“杨立山”、“杨立青”均非本人。本院至公安机关调取110接处警记录，显示2017年12月16日、2018年1月4日、2018年5月5日，因涉案房屋房产纠纷曾报警处理。其中2017年12月16日执法记录视频显示，涉案房屋抵押权人曾至涉案房屋要求杨某等人腾房，双方产生纠纷并报警，视频中杨某之母表示不认识范宏，范宏在电话中称涉案房屋的钥匙系“配”来的。另查，范宏于2019年9月24日去世，其父范某某已去世，其母何秉英、其女范可昕，范宏与前妻牛某某于2004年离婚。本院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告杨立山经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。根据已查明情况，涉案房屋原登记在杨某某名下，杨某某及配偶去世后，三原告与被告杨立山未对涉案房屋进行继承分割，各继承人成立共有关系。后虽然杨立山伪造继承公证材料将涉案房屋继承到自己名下，但该《公证书》已经被撤销，因此杨立山并无权处分涉案房屋。根据相关司法解释规定，出卖人对标的物没有所有权或处分权并不必然导致买卖合同无效，但考虑到房屋买卖系社会生活中重大交易事项，买受人范宏未提交支付购房款的相关证据，且对于房屋交易磋商过程、合同文本、房屋交付、支付房款等具体细节未进行合理、充分的解释说明，特别是范宏称将收条、合同一并遗失，结合被告杨立山未出庭应诉，涉案房屋被多次抵押等情况，本院认为被告杨立山与范宏之间针对涉案房屋的买卖合同存在恶意串通，故三原告要求确认该合同无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认被告杨立山与案外人范宏（已去世）之间就位于北京市东城区北官厅胡同2号院4楼1门×号房屋订立的房屋买卖合同无效。案件受理费35600元，由被告杨立山负担17800元（于本判决生效后七日内交纳），由被告何秉英、范可昕负担17800元（于本判决生效后七日内交纳）；公告费560元，由被告杨立山负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  龙 琨审 判 员  李晓彤审 判 员  王 亮二〇二〇年三月九日法官助理  郑文思书 记 员  康 婧