内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终308号   上诉人（一审被告）：包头康正医院有限公司，住所地：内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区阿尔丁大街4号街坊。   法定代表人：孙全梅。   委托诉讼代理人：周志伟，内蒙古金聿泰律师事务所律师。   被上诉人（一审原告）：武钰，女，1983年9月28日出生，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：侯杰，内蒙古金矢律师事务所律师。   一审被告：孙全梅，女，汉族，住内蒙古自治区包头市。   上诉人包头康正医院有限公司（以下简称康正医院）因与被上诉人武钰、一审被告孙全梅房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2019）内0291民初1264号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行审理。本案现已审理终结。   康正医院上诉请求：撤销一审判决第一项，改判康正医院给付武钰自2014年5月10日至2020年5月10日的租金1368469.51元。其上诉主张的事实与理由是：   一、一审判决认定租赁期从2014年1月20日起算是错误的。康正医院在该日只接收了钥匙，未占有使用该房屋。原因是原承租人擅自将房屋门锁撬开并装修。直到2014年7月底，武钰才通知康正医院已和原承租人处理好问题，可以装修了。该事实有公证书予以证实。所以租金应扣除2014年1月20日至5月10日的房租273692.7元。   二、通知单、用户台账、水费发票等证据能够证明康正医院在2018年9月不能正常经营，一审法院也查明康正医院在该月更换了水表，水费为0元，武钰应当减免该月的租金84364.8元。   三、供水公司对2016年6月至2018年8月的用水量进行估算，收费27个月计62778.37元，月均水费2325元。而2015年8月至2016年5月、2018年10月至2019年4月共计17个月的实际用水量计9776.89元，月均水费575元。康正医院多交的47253.37元水费（62778.37元-575元×27个月），应按照租赁合同第十条第三项之约定，由武钰承担并从尚欠房租中扣除。   四、一审判决认定康正医院代武钰交纳的个人所得税28581.12元由康正医院负担，是错误的。按照租赁合同第五条的约定，个人所得税不在康正医院负担范围内，在康正医院垫付后应由武钰返还。我国税法中并无租赁税一说，一审判决认定租赁税中包含个人所得税，无事实和法律依据。且按照个人所得税法规定面对个人出租非住房取得的所得征收个人所得税，这个纳税主体是武钰。   综上，租期自2014年5月10日至2020年5月10日的租金合计5774690.3元，减去康正医院已付的租金372万元、押金5万元，扣除上述四项费用，再扣除一审已经支持的装修期房租192328.8元及房屋维修费用60000元，康正医院实际尚欠房租1368469.51元。   武钰答辩称：一、武钰与孙全梅互为微信好友，只要对方愿意支付，可以随时支付，根本不存在未提供收款账户信息导致无法付款的情形，其至今未付款，可见康正医院恶意违约。二、一审认定房屋交付日期为2014年1月23日是正确的，租期应从约定的1月20日起算。同时也不存在武钰与第三人发生纠纷，从而导致康正医院无法使用房屋的情形。三、自来水表更换前并未损坏，其更换也未影响自来水的使用。康正医院主张因此停水一个月，应承担举证责任。关于2016年6月至2018年8月水费的主张，康正医院提交的表格未经供水公司盖章，真实性无法确认。水费应由康正医院承担。四、租赁税包含个人所得税，合同约定租赁税由承租人承担，所以租赁税中的个人所得税应由康正医院承担。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判。   孙全梅陈述称：同意康正医院的上诉意见。   武钰向一审法院起诉请求：一、依法判决康正医院、孙全梅给付武钰房屋租赁费2254689元、违约金312909元；二、本案诉讼费、律师费由康正医院、孙全梅承担。   一审法院认定事实：2014年3月10日，武钰（甲方）与包头市康正健康管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方坐落于包头市××区坊，建筑面积1974.5平方米的房屋，房屋租赁期自2014年1月20日至2024年6月8日，共计10年4个月18天，其中78天为装修房屋时间，装修时间不计房租，甲方应于2014年1月23日前将房屋交付给乙方。租金标准及支付方式：900000元/年，第三年起逐年递增4%，年付。支付日期：乙方需在合同签署后的7个工作日内向甲方交付押金和租金，押金和房租以甲方实际收到为准，以后乙方需在每年的3月8日前通过银行转账、支票或现金的方式向甲方交付房屋，房租以甲方实际收到为准。甲方需在本合同签订后3日内以及以后的每年3月8日前3日内以书面形式通知乙方甲方的收款人、收款银行及账户，因甲方原因造成乙方无法汇款的，不能视为乙方违约。押金50000元，租赁期满合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方。其他费用的承担方式：租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费、土地税、房产税、租赁税、乙方经营项目所产生的税费由乙方承担。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担，如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。房屋维护及维修：租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，对于房屋原有的设施及其附属物品、设备设施、地震、洪水等自然灾害导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。违约责任：甲方未按约定交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一天，应按月租金的0.5%支付违约金。包头市康正健康管理有限公司于合同签订前即2014年1月给付武钰租金900000元，并另行给付武钰50000元的押金。武钰于2014年1月23日将房屋钥匙交付包头市康正健康管理有限公司，双方未办理书面的交接手续。   2016年9月8日，包头市康正健康管理有限公司变更企业名称为包头康正医院有限公司。   1、关于租期起算的时间以及康正医院要求扣减不能正常使用房屋期间的房租273692.7元的抗辩理由是否成立的问题。武钰要求从2014年1月20日起开始计算，康正医院称武钰与原承租人有纠纷，该房屋原承租人在康正医院租赁期间撞自将涉案房屋门锁撬开占有并装修，导致康正医院于2014年8月正式接收该房屋并进行装修，康正医院要求从2014年5月10日开始起算租期并提供《公证书》及现场视频予以证实。康正医院于2014年1月即给付武钰租金，且武钰于2014年1月23日将房屋钥匙交付康正医院，交钥匙视为房屋已转移占有至康正医院处，康正医院是否装修、使用与武钰无关，且康正医院提交的证据不能证明系武钰原因导致康正医院不能正常使用房屋，故租赁期应按合同约定从2014年1月20日起开始起算，康正医院要求扣减不能正常使用房屋期间的房租273692.7元的抗辩理由，不能成立。   2、关于康正医院要求扣减78天装修期间的房租192324元的抗辩理由是否成立的问题。依据合同约定第一年租赁期中的78天为装修时间，不计房租，康正医院已交纳租金中未扣除该笔费用，武钰亦同意扣除，故78天的房租192328.8元（900000元÷365天×78天）应予扣除，康正医院的该抗辩理由成立。   3、关于康正医院要求扣除2018年9月换水表施工期间1个月的租金84364.8元的抗辩理由是否成立的问题。康正医院称2018年9月因更换水表施工1个月，该月水费为0元，该期间无法用水，导致康正医院不能正常经营，按照合同约定应减免2018年9月的房租84364.8元（1012377.6元÷12个月），康正医院未提供证据证明租赁合同无法继续履行，且水表更换施工期间为1个月不符合常情常理，康正医院的该抗辩理由，不能成立。   4、关于康正医院要求扣减水费损失47253.37元的抗辩理由是否成立的问题。康正医院称因武钰迟迟不更换水表导致供水公司不能正常抄表，供水公司从2016年6月-2018年8月对用水量进行估算收费27个月，导致康正医院多交纳47253.37元水费并提交供水公司的《通知单》、《用户台账》及交纳水费的发票予以证明。康正医院在收到供水公司更换水表的通知后两年多时间仍持续交纳水费，未提供证据证明其已通知武钰更换水表事宜，康正医院的该抗辩理由，不能成立。   5、关于康正医院要求扣减其代武钰交纳的租赁房屋的个人所得税28581.12元的抗辩理由是否成立。康正医院提交的《完税信息凭证》证明其代武钰交纳2016年-2018年的个人所得税共计28581.12元。武钰不同意负担该笔费用。按照合同约定，租赁税由乙方即康正医院负担，租赁税中包含个人所得税，故该笔费用应由康正医院负担，康正医院的该抗辩理由，不能成立。   6、关于康正医院要求扣减房屋维修费用60000元的抗辩理由是否成立的问题。康正医院称涉案房屋在租赁期间产生烫房顶费用30000元、维修暖气入户管道费用30000元并提供《收条》及证人韩某、袁某的当庭证言予以证实。按照合同约定，房屋原有设施及附属物品、设备设施的损耗，由武钰承担维修义务，康正医院自行维修产生的费用应予扣除，康正医院的该抗辩理由成立。   按照合同约定，康正医院应于2014年至2019年每年3月8日前给付武钰租金900000元（2014年1月20日至2015年1月19日）、900000元（2015年1月20日至2016年1月19日）、936000元（2016年1月20日至2017年1月19日）、973440元（2017年1月20日至2018年1月19日）、1012377.6元（2018年1月20日至2019年1月19日）、1052872.7元（2019年1月20日至2020年1月19日），共计5774690.3元。康正医院已给付武钰租金3720000元，应给付武钰的租金数额2054690.3元，核减78天的房租192328.8元及房屋维修费用60000元后，康正医院尚欠武钰租金1802361.5元。   一审法院认为：包头市康正健康管理有限公司与武钰签订《房屋租赁合同》，租赁武钰坐落于包头市××区坊建筑面积为1974.5平方米的房屋，包头市康正健康管理有限公司现变更企业名称为包头康正医院有限公司，则康正医院应给付武钰尚欠的租金1802361.5元。武钰要求康正医院给付违约金312909元，合同约定武钰应于每年3月8日前3日内以书面形式通知康正医院收款人、收款银行及账户，武钰未提供证据证明其已履行书面的通知义务，且双方对于未付房屋应扣减的项目有争议，康正医院并非故意拒付房租，武钰要求康正医院给付违约金312909元的诉讼请求，法院不予支持。武钰以孙全梅以逃避债务为目的成立包头康正医院，使康正医院成为空壳公司为由，要求孙全梅承担连带给付责任的诉讼请求，未提供相应证据，法院不予支持。关于武钰要求康正医院给付律师费的诉讼请求，其既没有明确律师费的数额，亦未提供相应证据，武钰的该项诉讼请求，法院不予支持。   综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条第一款、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告包头康正医院有限公司于判决生效之日起十五日内给付原告武钰租赁期截至2020年1月19日的租金1802361.5元；二、驳回原告武钰的其他诉讼请求。案件受理费27341元（武钰已预交），减半收取计13670.5元，由武钰负担4074.3元，由被告包头康正医院有限公司负担9596.2元；诉讼保全费5000元（武钰已预交），由被告包头康正医院有限公司负担。   二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。   本院认为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。对于康正医院提出的四项具体上诉主张能否成立，本院逐一进行考量。   首先，因康正医院提交的公证书及相关视频、证人证言，只能证明康正医院在2014年5月9日时，尚未将案涉房屋投入医院经营用途以及康正医院曾经报警的事实，但不能证明上述事实是由武钰造成的，也不能证明是原承租人在占有、使用案涉房屋。在武钰按约于2014年1月23日向康正医院交付了房屋钥匙的前提下，本院对康正医院提出的扣除2014年1月20日至5月10日的房屋租金273692.7元的主张不予支持。   其次，康正医院提交的通知单、水费发票、表格等证据只能证明2018年9月，案涉房屋没有产生水费，但不能证明在康正医院已经接收使用房屋四年有余时更换水表一事是由武钰所导致，也不能证明该月水费为零仅是更换水表这一个原因导致的，所以康正医院提出的从尚欠租金中核减2018年9月租金84364.8元的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。   第三，康正医院所主张的2016年6月至2018年8月的月均水费575元，是其单方用此期间前后发生的水费推算得出的，不是实际发生的水费，没有供水部门出具的实际用水量予以佐证，所以康正医院提出的减免47253.37元水费的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。   第四，康正医院提出的其代垫的武钰的个人所得税28581.12元，应由武钰向其返还的主张，有《房屋租赁合同》第五条的约定、三张完税缴款证明予以证实，本院依法予以支持。且个人所得税本应由取得租金的武钰个人承担。核减该笔款项后，康正医院应向武钰交纳的租金数额为1773780.38元（1802361.5元-28581.12元）。一审判决对此认定事实有误，本院予以纠正。   综上，康正医院的上诉请求，本院据实予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2019）内0291民初1264号民事判决；   二、上诉人包头康正医院有限公司于本判决生效之日起十五日内给付被上诉人武钰租赁期截至2020年1月19日的租金1773780.38元；   三、驳回被上诉人武钰的其他一审诉讼请求。   一、二审案件受理费41011.5元，由上诉人包头康正医院有限公司负担28332元，被上诉人武钰负担12679.5元；诉讼保全费5000元，由上诉人包头康正医院有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 范丽宏   审判员 乔瑞全   审判员 董婷婷     二Ο二Ο年三月三十一日   书记员 段鹧庭   本判决所适用的法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。