浙江省衢州市衢江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0803民初3386号 原告：徐海军，男，1982年6月20日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：池锦刚，浙**风律师事务所律师。 被告：衢州利泰置业有限公司，住所地：浙江省衢州市衢江区东方广场7幢206室，统一社会信用代码91330803589041402W。 法定代表人：蓝明祥，职务：经理。 委托诉讼代理人：陈信国，浙江天赞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘美双，浙江天赞律师事务所律师。 原告徐海军与被告衢州利泰置业有限公司（以下简称“利泰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月16日引调立案后于2019年10月9日立案受理，依法适用简易程序由审判员符群芳独任审理，并于2019年11月13日开庭审理，后因案情复杂，于2020年1月6日裁定转为普通程序审理，由审判员符群芳担任审判长，与人民陪审员谢新华、楼晓虹组成合议庭，于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告徐海军及其委托诉讼代理人池锦刚、被告利泰公司委托诉讼代理人陈信国、刘美双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐海军向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告因逾期交房支付原告违约金88057.2元及迟延支付的利息损失（按照同期银行贷款利率从2018年12月31日算至付清之日止）；2.判令被告按照合同约定的平面设计和销售沙盘模型继续履行合同，改造商铺门口柱子、楼梯并拆除花坛；3.判决被告支付原告因被告违约交房造成的租金损失，暂计为200871元（从2015年10月30日起计算至按合同履行符合约定时止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告为商品房买卖双方。2013年，原告在衢江东方广场的销售中心看沙盘模型展示选房。被告工作人员推荐原告挑选一间店铺并告知从沙盘看该间店铺靠近衢江东方大酒店，该商铺编号：3-1-19号，商铺面积40.19平方米，价格为每平米18946.23元，总价761449元，同时要求原告在2013年12月15日前付清首付款30万元，余款2014年1月11日前付清。原告按被告要求付款后，2014年1月14日双方签订商品房买卖合同，合同第九条约定出卖人交付时间应在2015年10月30日前，且符合消防等各项约定条件：合同第十条中的第1款第②分项约定：逾期90日交房后，买受人有权解除合同，继续履行合同的，自本合同最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。后被告到期未能交房。2017年8月18日被告通知原告交接结算实际面积和款项，双方签署商品房交接书，就面积和款项进行结算确认，商铺号变更为3-1-14号，面积变更为实测40.58平方米，金额调整为762396元，原告按此结算，被告当日开具发票，后取得产权证，但该房屋仍未能交付使用。2018年12月31日，被告通知原告达到各项交付条件，出具移交清单，被告在清单上就消防设施、用电设施等移交项目罗列。原告在业主意见上签字确认。同时，原被告买卖合同中附有房屋平面图，原告在验房移交过程中发现实际交房与平面图不符，与销售沙盘模型不符，现有商铺门口存在有大柱子及长条花坛，且上二楼楼梯距离等均与平面图及销售模型不符，导致原告商铺始终未能出租，造成租金损失。 利泰公司辩称：1.关于交房时间问题。被告在2015年10月30日就通知原告于2015年11月8日前来办理交房手续，虽然当时房屋未符合交房条件，但被告已于2015年10月将包括本案原告徐海军所购商铺在内的衢江东方广场3号楼商铺交付给衢州鑫泰商业管理有限公司（以下简称“鑫泰公司”），且徐海军也早在2014年1月24日与鑫泰公司签订B区商铺委托管理合同，因此涉案商铺向鑫泰公司交付也视为向原告交付，考虑到涉案商铺综合验收时间为2016年5月18日，因此可将该综合验收时间视为向原告交房时间；2.被告在销售房屋时没有提供虚假的图纸、沙盘模型等，商铺门口的柱子、楼梯及花坛是按备案的图纸施工，原告在2017年8月18日看过房子并在交接书上签字，并签订了补充协议，补充协议（一）合同未尽事宜（《商品房购销合同》补充合同）第一部分第一条明确约定：凡出卖人就衢州·东方广场的房屋及相关配套设施所作楼书、模型及广告，以及向买受人送达的刊物、信函等宣传资料，均为出卖人的要约邀请。（如广告内容具体明确的视为要约），供买受人了解本项目之用，实际以政府最后批准文件及施工图为准。可见，原告当时对房子现状也没有提出异议，原告补交了钱并随后即办理了房产证，因此并不存在欺诈。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 原告徐海军为证明自己的主张，向本院提交以下证据： 1.《浙江省商品房买卖合同》一份，证明双方当事人约定了交房日期、逾期交房的责任等； 2.购房增值税普通发票（762396元）一份，证明原告已于2017年8月18日依约交清房款； 3.浙（2017）衢州市不动产权第0040021号不动产权证书一份，证明2017年8月28日颁发涉案商铺产权证书； 4.移交清单复印件一份，证明移交具体房屋设施与房屋买卖合同第九条移交条件一致，因此交接应以移交清单为准，时间为2018年12月31日； 5.《浙江省商品房买卖合同》之附属平面图一份、销售现场模型照片（包含运动城的）一张、房屋现状照片二张，证明房屋买卖合同约定的房屋门口及销售宣传模型均无花坛和大柱子，而实际交付的门口均有大柱子及花坛，且楼梯与主建筑的衔接距离不相符。并证明被告违约交房造成原告所购房屋门口被阻挡，店铺失去出租优势，甚至无法出租产生损失的事实，而旁边未被遮挡店面均被出租过。 6.58同城同位置商铺租赁广告网页照片二张，主要内容是附近商铺客运站、振兴中路每天每平方租金分别为8元、6.51元，涉案商铺为沈家最中心取每天每平方租金5元相对合理，此标准应得到支持，证明原告主张房租损失的依据。 7.鑫泰公司工商注册登记信息一份及被告主体证据，证明鑫泰公司与被告利泰公司系关联公司，存在管理人员重合情况，故鑫泰公司出具的移交清单可视为被告利泰公司向原告交付房屋的凭证。 被告质证认为，对证据1、2、3不表异议；对证据4真实性、关联性、合法性有异议，原告提供的移交清单仅是复印件，无法证明该份证据是真实有效的，退一步说，即使该移交清单是真实的，它也是由鑫泰公司出具的，鑫泰公司与被告是两家独立的企业法人，因此鑫泰公司的行为不能视为被告公司所为；对证据5的真实性无异议，但沙盘模型照片是现在包含运动城的沙盘模型，重点是推荐运动城项目，涉及本案争议部分的沙盘已作修改，原沙盘已不存在。因此该沙盘照片与本案无关，证据5不能证明原告证明对象；对证据6真实性、关联性、合法性均有异议，网上下载的网页照片不符合证据有效要件，与本案无关。对证据7真实性、合法性无异议，但与本案无关。 被告为证明自己的主张，向本院提交如下证据： 1.整付零寄交寄清单一份、交房通知书两份，证明被告于2015年10月30日通知包括原告徐海军在内业主办理交房手续的事实； 2.《浙江省商品房买卖合同》一份，其中第22页附件八补充协议《商品房购销合同》补充合同第一部分第一条内容证明衢州·东方广场的房屋及相关配套设施所作楼书、模型及广告，以及向买受人送达的刊物、信函等宣传资料，均为出卖人的要约邀请。（如广告内容具体明确的视为要约），供买受人了解本项目之用，实际以政府最后批准文件及施工图为准； 3.施工图纸、景观设计图纸各一份，证明二份图纸中对于楼梯、柱子、花坛都已经标注，被告是根据图纸进行施工否则无法竣工验收； 4.衢州鑫泰商业管理有限公司出具的证明一份、衢江东方广场商业街租赁合同一份，证明被告2015年10月将包括徐海军所购3-1-14室商铺在内的衢江东方广场3号楼商铺交付给衢州鑫泰商业管理公司的事实； 5.衢州鑫泰商业管理有限公司B区商铺委托管理合同、委托经营管理合同补充协议（B区），证明原告将所购买商铺委托由衢州鑫泰商业管理有限公司管理，并约定2019年1月1日前租金等收益全部归衢州鑫泰商业管理有限公司所有； 6.《浙江省商品房买卖合同》中第25页中商品房交接书，证明原告本人签署交接书的时间为2017年8月18日； 7.衢江区东方广场3号楼工程综合验收意见表一份，证明竣工验收时间2016年5月18日。 原告质证认为，对证据1中整付零寄交寄清单没有异议，交房通知书真实性有异议，原告所收到的是延期交房通知书，内容与被告提供的这两份交房通知书不一致；对证据2真实性无异议，但无法实现被告的证明目的，反而证明了合同中没有施工图纸，被告存在隐瞒事实、欺诈的行为；对证据3真实性无异议，关联性有异议，这二份图纸不是房屋销售的附件，且施工图纸上的附属设施直接影响了消费者购买的决定，被告应该举证证明其已经尽到提醒义务，否则存在欺诈行为；对证据4鑫泰公司出具的证明真实性没有异议，但认为其中内容描述房屋交付有异议，因为2016年10月房子尚未竣工验收，反而能证明被告于2018年12月31日向原告进行涉案商铺的交付；对证据5真实性没有异议，但该组证据与本案不具有关联性，系原告与鑫泰公司商铺委托管理关系；对证据6真实性无异议，关联性有异议，交接书具体内容只是对涉及的房号、面积及房款金额的交接确认，而不是实际上的房屋的交接；对证据7无异议。 对原、被告提交的证据中，当事方对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院论证如下：1、原告提供的证据4移交清单，被告质证认为该份证据为复印件，对其真实性有异议，但本院认为该份证据虽系复印件，但对涉案商铺的交接时间与被告提供的证据4即鑫泰公司出具的证明所表述的商铺交接时间一致，即鑫泰公司于2018年12月31日将涉案商铺交接给原告，故对上述两份证据本院作综合认定；2、原告提供的证据5中被告的质证意见本院予以采信，对该组证据不予认定；3、原告提供的证据6被告认为不符合证据的有效要件，本院认为该组证据所反映的商铺租金不能证明涉案商铺出租的价格，商铺的出租与其地理位置及周围商业环境息息相关，仅凭58同城的商铺租赁信息无法得出，对该份证据本院不予采信；4、被告提供的证据1，涉案商铺综合竣工验收时间为2016年5月18日，可见被告向业主邮寄交房通知书时房屋还不满足交付条件，该组证据本院不予采信；5、对被告提供的证据2、6的真实性原告均无异议，对于证明对象本院将在争议焦点分析中一并论述。 综合原、被告的陈述以及提供的证据，本院认定事实如下：2014年1月14日，原被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定第3幢3-1-19（幢号、房号最终以地名办编号为准）为原告徐海军所购买店面，面积40.19平方米，价格为每平米18946.23元，总价761449元，原告在2013年12月15日前按约支付首付款30万元，余款2014年1月11日前付清。合同第九条（第7页）约定出卖人应将符合约定条件的商品房在2015年10月30日前交付给买受人使用；合同第十条（第8页）约定了逾期交房的违约责任，在该条第一款第1项第②分项约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。后衢江区东方广场3号楼（包括涉案商铺在内）于2016年5月18日完成工程综合验收。2017年8月18日原告徐海军与被告利泰公司签署了补充协议，在补充协议（一）合同未尽事宜（《商品房购销合同》补充合同）第一部分第一条明确约定：凡出卖人就衢州·东方广场的房屋及相关配套设施所作楼书、模型及广告，以及向买受人送达的刊物、信函等宣传资料，均为出卖人的要约邀请。（如广告内容具体明确的视为要约），供买受人了解本项目之用，实际以政府最后批准文件及施工图为准；在补充协议（二）商品房交接书中，确认了商铺号变更为3-1-14号，面积变更为实测40.58平方米，金额调整为762396元，原告按此结算，被告当日开具发票，2017年8月28日原告办理了不动产权证。 另，2014年1月24日原告与衢州鑫泰商业管理有限公司签订了B区商铺委托合同，约定委托期限为十年，即自2015年1月1日至2025年1月1日，委托经营期间，基于招商筹备及市场培育需要，原告同意在2019年1月1日前为标的物业免租市场培育期，鑫泰公司可就委托标的物业进行招商装修及开展市场培育，无需向原告支付任何租金等委托经营收益。在此期间该涉案商铺一直未能出租，2018年12月31日鑫泰公司出具移交清单，就房屋现状与原告进行交付，原告确认并签字。嗣后原告查看现场发现其所购商铺门口存在有大柱子及长条花坛，且上二楼楼梯距离等均与平面图及销售模型不符，原告认为被告在销售涉案商铺时，隐瞒上述足以影响原告购买涉案商铺的因素，违约交房导致其所购房屋出租困难，造成租金损失，并就逾期交房等双方协商未果，特此成讼。 本院认为，本案争议焦点为：一、被告利泰公司是否逾期交付房屋；二、被告利泰公司是否存在欺诈或擅自变更设计施工图的行为。 针对争议焦点一，原告主张鑫泰公司与被告系关联公司，故2018年12月31日鑫泰公司向其出具移交清单，将涉案商铺与原告进行交付视同被告与原告进行了房屋交付。本院认为被告与鑫泰公司均为独立法人，鑫泰公司与原告移交的行为只是基于委托管理合同终止委托管理关系，鑫泰公司向原告交还标的物，并不是被告与原告基于商品房买卖关系向业主交付房屋，故对原告的该主张本院不予支持。至于被告主张其向鑫泰公司交付房屋即为向原告交付房屋，本院认为，其所举证的证据4所谓的将涉案商铺于2015年10月交付给鑫泰公司，事实上此时房屋根本未竣工验收，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用，而该商品房竣工验收时间为2016年5月18日，且该份证据不足以证实鑫泰公司有权代替原告从被告处交接涉案商铺，原告既未和被告有此约定，也并未就此授权给鑫泰公司，因此被告主张向鑫泰公司交房视同向原告交付无法律依据。本院认为，本案中，《浙江省商品房买卖合同》第十二条已对商品房交接作了专门约定，约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，并签署房屋交接单。而被告所举证据6即为原、被告于2017年8月18日签署的商品房交接书，因此被告向原告交房的时间应为2017年8月18日，而双方合同约定的交房时间为2015年10月30日前，显然被告逾期交房事实成立。 针对争议焦点二，原告对被告提供的证据3真实性无异议，故被告系按备案图纸施工，未擅自变更设计。而原告未能举证证明2014年购买涉案商铺时沙盘模型展示的商铺状况与现状存在重大不符。退一步说，即使原告举证证明购房时沙盘模型中没有花坛、柱子，但由于涉案商铺因延期交房在2017年8月18日被告才交付给原告，此时该涉案商铺已是现房，原告作为购房户理应知晓涉案商铺现状，但其在签署房屋交接书时不仅签字确认、补交房款，且随后于10天内办理了不动产权证，其并未对所购房屋现状提出异议。相反，原、被告在当时另行签订的补充协议（一）合同未尽事宜（《商品房购销合同》补充合同）第一部分第一条明确约定“凡出卖人就衢州·东方广场的房屋及相关配套设施所作楼书、模型及广告，以及向买受人送达的刊物、信函等宣传资料，均为出卖人的要约邀请。（如广告内容具体明确的视为要约），供买受人了解本项目之用，实际以政府最后批准文件及施工图为准”。该条款虽为格式条款，但原告在知晓房屋现状的情况下还对该补充协议签字确认（此时原告不仅可按照合同约定因被告逾期交房选择继续履行合同也可解除合同，还可主张因被告欺诈或原告重大误解行使撤销权，亦可如本案要求被告拆除花坛、柱子），应视为原告对该房屋现状的接受和确认。因此足以确认被告不存在欺诈或擅自变更设计的行为。 综上，原被告签订的商品房买卖合同真实有效，被告利泰公司逾期交付房屋应依法承担违约责任支付违约金。根据《浙江省商品房买卖合同》第十条第一款第1项第②分项规定，以原告已交付房价款761449元为基数，按每日万分之一计算，违约期间自2015年10月31日起计算至实际交付之日（2017年8月18日）止计657天，被告应承担的违约金数额为761449元×0.0001×657天=50027.2元。至于原告主张所谓违约金迟延支付的利息损失，缺乏法律依据，不予支持。被告利泰公司不存在欺诈及擅自变更设计的行为，原告要求改造商铺门口柱子、楼梯并拆除花坛及主张被告支付因违约交房造成租金损失的诉求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款、第二款的规定，判决如下： 一、被告衢州利泰置业有限公司于判决生效后十日内支付原告徐海军逾期交房违约金50027.2元； 二、驳回原告徐海军的其他诉讼请求。 案件受理费5634元，原告徐海军负担4584元（已预交），被告衢州利泰置业有限公司负担1050元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  符群芳 人民陪审员  谢新华 人民陪审员  楼晓虹 二〇二〇年三月十六日 法官助理毛静 代书 记员  陈竹欣 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。