山东省东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0502民初170号原告：东营科瑞置业有限公司。住所地：东营市东营区南二路233号1幢。社会统一信用代码91370502791545591C。法定代表人：张志龙，执行董事。委托诉讼代理人：郭磊，男，汉族，山东科瑞控股集团有限公司职工。委托诉讼代理人：牛如月，女，汉族，山东科瑞控股集团有限公司职工。被告：山东蔚蓝物业服务有限公司。住所地：山东省东营市东营区黄河路38号生态谷15号楼。统一社会信用代码91370500750899668L。法定代表人：徐清华，董事长。委托诉讼代理人：宋子柱，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李可响，山东齐鲁（东营）律师事务所实习律师。原告东营科瑞置业有限公司（以下简称科瑞置业公司）与被告山东蔚蓝物业服务有限公司（以下简称蔚蓝物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告科瑞置业公司的委托诉讼代理人郭磊、牛如月和被告蔚蓝物业公司的委托诉讼代理人宋子柱、李可响到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科瑞置业公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告签订的《瑞香苑物业委托管理承包合同》；2．判令被告立即向原告支付代收的物业费597398元及利息；3．判令被告向原告支付截至2019年12月10日的场地使用费200000元及利息；4．判令被告返还原告预缴的燃气费33600元及利息；5．判令被告向原告赔偿苗木、草皮等损失196570元；6．诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月15日，原告与被告通过公开招标程序签订了为期三年的《瑞苑物业委托管理承包合同》，委托被告作为承包人对科瑞瑞香苑小区的所有物业服务项目代为管理并且提供全方位物业服务。同时合同约定被告有催收双方交接前业主未缴纳的物业费并交还给原告的义务，被告每年需向原告支付场地使用费20万元。合同签订后，原告于2018年9月16号将瑞香苑小区所有物业项目与被告完成交接，自被告接管瑞香苑小区物业工作以来，严重违反合同中的约定和承诺，自2019年9月16号起的场地使用费拖欠至今未支付，负责代收的物业费仍有597398元未交付。原告预缴的燃气费和开卡费33600元，被告至今未返还原告。同时，被告作为承包人，对小区物业的管理工作严重不合格，自被告承包以来，陆续出现十余项严重漏洞和问题，经原告与被告反复沟通并多次发函整改，被告仍未有效处理和整改。包括设施管理混乱，合同中规定的设施均未安装；人员管理混乱、小区存在多处安全漏洞；绿化管理消极怠工，浇灌、补种不及时造成大量木、草皮等枯死，给原告造成直接经济损失196570元。小区水电管线、电梯维护不合格，遭到业主多次投诉。被告的行为严重违反了合同的约定，侵犯了原告和小区业主的利益，根据合同规定，原告有权要求解除合同，并要求被告承担相应的责任。被告蔚蓝物业公司辩称，一、同意解除双方签订的《瑞香苑物业委托管理承包合同》，但原告解除合同为违法解除。原、被告签署的物业服务合同实为前期物业服务合同。根据《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业服务企业的事项由业主共同决定。原告未经业主同意，擅自解除双方的物业服务合同，应承担违约责任和因解除合同造成的被告损失。二、原告要求被告支付场地使用费于法无据，被告已支付的21.2万元（含税）场地使用费应予返还，或者适用双方债务抵销。依据《物权法》、《物业管理条例》等规定，原告只有提供物业管理用房的义务，而没有处分属于全体业主共有的物业管理用房的权利。合同约定的场地使用费违反上述法律、法规强制性规定而无效，原告无权要求被告向其支付物业服务用房的场地使用费。三、双方合同约定交接查验问题由甲方负责整改，整改完毕后交由乙方使用，具体查验问题详见《交接查验协议》。但原告拒绝与被告签署交接查验协议，不履行应由建设单位承担的义务和费用，严重违反法律和合同约定。原告严重违约，但被告一直在尽力提供正常的物业服务。四、原告要求被告支付代收物业费应以被告实际已收的物业费为准，且应扣减原告应付却未向被告支付其预收的被告服务期间的物业费193855元及空置房物业费。原告要求被告支付利息没有任何事实和法律依据。五、原告要求被告返还预交燃气费及利息没有事实与法律依据。六、原告要求被告赔偿苗木、草皮损失没有事实与法律依据。被告已尽到了绿化美化管理责任，绿化完好率佳，不存在原告主张的损失。七、自2018年11月16日至2019年3月22日，东营市供热管理处瑞香苑换热站产生电费203738.96元，由于原告未与供电公司、供热单位办理交接手续，换热站与原告签署协议由原告垫付电费，在原告的要求下被告代换热站交付了这项费用，但原告拒不向换热站出具应向被告缴费的证明，原告应出具相关证明或由原告向被告支付。八、被告已尽到物业管理义务，原告设定的被告代收水费、电费、承担电费差价的霸王条款严重违反了法律法规的强制性规定，属于无效条款，且原告拒不履行合同约定义务，严重侵犯了被告利益。综上所述，原告严重违反合同约定，被告同意解除合同，原告第二、三、四、五、六项诉讼请求没有事实与法律依据，请求法庭予以驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《瑞香苑物业委托管理承包合同》、物业管理检查督办单及工作联络函、通知函、工作联系函，真实性本院予以确认。可以证明原告对被告的物业服务进行监督检查，针对相关问题提出意见要求被告整改，被告对相关问题进行了整改或回复。原告提交的瑞香苑物业费缴纳情况一览表、工商银行电子回单，本院予以确认。可以认定根据双方约定，被告应代收物业费720504元，被告于2019年7月11日支付了100000元，原告自收了23106元。原告提交的微信聊天记录中的表格内容没有显示，本院不予确认。原告提交的装修合同、建设工程合同、发票、付款凭证、物业资产交接明细台账，真实性本院予以确认。原告提交的燃气费用交纳证明、电子银行业务回单、费用缴纳说明，本院予以确认。可以证明原告代瑞香苑小区业主交纳燃气卡开卡工本费和预充值燃气费每户150元共计198600元，上述燃气卡交由被告公司，由被告交付业主并代收费用。原告提交的办公设备物料交接台账、物业管理配套设施清单，有原、被告签字的部分本院予以确认，没有被告人员签字的部分本院不予确认。被告提交的发票、收据、银行回单，本院予以确认，可以证明被告缴纳了20000元保证金，支付了第一年度的使用费含税21万元，被告于2019年7月11日向原告支付了代收的物业费10万元。被告提交的物业费缴纳情况一览表、空置房明细，本院予以确认，可以证明原告预收被告服务期间的物业费193855元、物业交接时有16户未交房物业。被告提交的物业费代收明细表、业主燃气卡领取明细表，被告没有异议，本院予以确认。可以证明被告代收原告物业服务期间的物业费数额为623746.5元，被告代收燃气工本费和预充费15450元。被告提交的电费缴纳记录、项目处水电支付明细、东营市供热管理处瑞香苑换热站电费明细表系被告单方制作，原告不予认可，本院不予确认。被告提交的发票、交接单、电表照片、绿化养护记录、照片、荣誉证书、设施保养合同，本院予以确认。根据审查确认的证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2018年9月15日，原告科瑞置业公司（甲方）与被告蔚蓝物业公司（乙方）签订《瑞苑物业委托管理承包合同》，甲方委托乙方对科瑞瑞香苑小区的所有物业服务项目提供全方位物业服务，期限三年。合同约定乙方自负盈亏，小区内产生的所有费用甲方一概不承担，乙方应承担的费用包括但不限于人员成本支出费、绿化道路养护费、电费差价费用等。甲方对乙方的管理实施监督检查，如因乙方管理不善，给甲方造成重大经济损失（10000元以上）或管理失误（业主有效投诉两次以上），甲方有权终止合同。物业交接之前业主未缴纳的物业费归甲方所有，乙方有义务催收该费用，该费用由乙方代收，于当年12月31日前交付甲方，不得以任何理由扣留。如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应当给予甲方相应补偿。甲方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。甲方有偿为乙方提供物业管理办公场地用房及相关配套办公家具设备、维修工具等相关设施，合同截止后完好返还，损坏的按实际价值赔偿。乙方每年支付甲方办公场地及设施设备使用费200000元，在合同签订后十日内支付，该价格为不含税价。合同签订后，原、被告办理了物业交接手续，原告将正常使用的物业办公室、宿舍、监控室、门卫室交予被告使用，双方签订资产交接明细台账，交接内容除物业用房内的家具、设备，还包括电动车、楼层灭火器、切割机、电锤等物业工具。原告科瑞置业公司为瑞香苑小区居民缴纳燃气开卡费及预充值费每户150元共计198600元。原告将上述燃气卡交予被告，由被告交予业主并代收150元费用，至庭审日被告代收的费用为103户15450元。原告预收的2018年9月15日之后的物业费为193855元，另物业交接时空置房为16户。2019年7月，被告向原告支付代收的前期物业费100000元。至庭审日，被告代收的前期物业费共计623746.5元。被告依约支付了第一年度的办公场地及设施设备使用费。本院认为，根据《物业管理条例》的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。在与业主的房屋买卖合同中，应包含前期物业服务合同约定的内容。业主享有前期物业服务合同的权利并受合同约束。涉案小区尚未召开业主大会、选举业主委员会。原告作为前提物业服务合同的当事人，享有合同解除权，但其解除权应受到一定限制，否则将极大损害业主利益，影响业主生活。根据双方合同约定，被告管理不善、失误，不能完成管理目标，或造成原告10000元以上经济损失或业主有效投诉两次以上，原告有权终止合同。原告提交的证据不能证明被告的物业服务管理未完成管理目标，也不能证明被告的服务管理造成了原告较大经济损失，原告也未提交证据证明业主对被告的物业服务管理存在较多投诉。原告的证据不能证明双方约定的合同解除条件已成就。被告虽然辩称同意解除合同，但抗辩原告的解除诉请没有事实和法律依据为非法解除，就解除合同双方并未协商一致。综上，原告要求解除原、被告之间的物业服务合同，本院不予支持。根据查明的事实，被告实际代收的物业费为623746.5元，且被告已经支付了100000元。缴纳物业费为业主的义务，被告仅负代收义务，未实际收取部分原告无权要求被告支付。关于原告收取的应属于被告的193855元物业费，被告主张应进行扣减，本院予以支持。根据《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。被告主张按60%的比例共计15866.82元空置房物业费进行抵扣，本院予以支持。原告要求被告支付代收物业费597398元，本院予以支持314024.68元，超出部分，本院不予支持。被告收取上述物业费的时间受业主实际缴纳时间的影响，且原告并未委托被告代收逾期物业费违约金，现原告要求被告支付代收物业费的利息，本院不予支持。原、被告合同约定办公场地及设施设备使用费为年200000元。根据法律规定，物业管理用房的产权属于全体业主。在前期物业服务合同中，建设方可以对物业管理用房做出处置，使用费的归属最终由业主与建设方沟通。被告关于原告无权收取物业管理用房费用的抗辩主张，本院不予支持。双方合同仅约定第一年费用的支付时间，未约定剩余费用的支付时间。原告有权要求被告在合理时间内支付费用。2019年9月16日至2019年12月10日的场地使用费经计算为58082.19元（200000元/365天＊85天）。原告要求被告支付至2019年12月10日的使用费200000元，本院予以支持46575.34元。原告要求被告支付利息，本院不予支持。根据查明的事实，原告委托被告代收每户150元的燃气开卡费及预充值费，被告实际代收的数额为15450元。缴纳上述费用为业主的义务，被告仅负代收义务，未实际收取部分原告无权要求被告支付。原告要求被告支付燃气费33600元，本院予以支持15450元。被告收取上述费用受业主实际收房、居住时间的影响，且双方并未约定代收费用的支付时间，原告要求被告支付利息，本院不予支持。原告提交的证据不能证明被告的物业服务管理造成了苗木、草皮等损失。原告要求被告赔偿损失196570元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东蔚蓝物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告东营科瑞置业有限公司代收物业费314024.68元、办公场地及设施设备使用费46575.34元、代收燃气卡费用15450元；二、驳回原告东营科瑞置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12276元，减半收取计6138元，由原告东营科瑞置业有限公司负担3069元，由被告山东蔚蓝物业服务有限公司负担3069元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  李素红二〇二〇年三月十八日书记员  王廷廷