江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初10086号原告：佳兆业物业管理（深圳）有限公司江阴分公司（统一社会信用代码91320281675469384M），住所地江阴市人民东路1091号23楼。负责人：廖传强，佳兆业物业管理（深圳）有限公司江阴分公司总经理。委托诉讼代理人：马龙【受佳兆业物业管理（深圳）有限公司江阴分公司特别授权委托】，佳兆业物业管理（深圳）有限公司江阴分公司项目经理。委托诉讼代理人：耿悠悠【受佳兆业物业管理（深圳）有限公司江阴分公司特别授权委托】，佳兆业物业管理（深圳）有限公司江阴分公司法务。被告：江阴中凯置业有限公司（统一社会信用代码91320281569106854E），住所地江阴市顾山镇香山西路。法定代表人：庞仲雍，江阴中凯置业有限公司总经理。原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司江阴分公司（以下简称佳兆业公司）与被告江阴中凯置业有限公司（以下简称中凯公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理。依法由审判员周益民适用简易程序于2019年8月27日公开开庭进行了审理，本案原告佳兆业公司的委托诉讼代理人马龙、耿悠悠，被告中凯公司的法定代表人庞仲雍到庭参加诉讼；依法组成合议庭于2019年11月11日公开开庭进行了审理，佳兆业公司的委托诉讼代理人马龙、耿悠悠到庭参加诉讼，被告中凯公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告佳兆业公司诉称：中凯公司选聘他公司对金泽花园一区提供前期物业管理服务，并于2014年10月30日与他公司签订了金泽花园一区前期物业服务合同，合同约定：物业管理区域内物业服务以酬金制收费，由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因中凯公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由中凯公司交纳。另外，中凯公司需在交付之日前两个月向他公司支付两个月员工工资费用，共计127371元。现中凯公司已拖欠前期物业配合费127371元、空置房物业服务费86817.4元、物业费减免单费用22412元，共计236600.4元，暂计算至2019年2月28日产生违约金58668元。经他公司多次催讨无果，故要求：一、依法判令中凯公司支付房屋交付之日前两个月用于前期介入的物业配合服务费127371元；二、依法判令中凯公司支付自2018年7月1日暂算至2018年12月31日的空置房物业服务费86817.4元；三、依法判令中凯公司支付物业减免单费用22412元；四、依法判令中凯公司支付自逾期支付物业服务费之日起至实际履行之日止产生的违约金(暂计算至2019年2月28日为58668)；五、本案诉讼费用由中凯公司承担。为证明其主张，佳兆业公司提供了如下证据：1、金泽花园一区前期服务合同复印件1份。证明双方于2014年10月30日签订前期业务服务合同，约定中凯公司在房屋交付之日前两个月向他公司支付物业配合费127371元以及中凯公司需向他公司支付空置房物业服务费，逾期将支付每日万分之五的违约金；2、金泽花园一区前期服务合同(补充协议)复印件1份。证明双方约定中凯公司在房屋实际交付之日前两个月向他公司支付物业配合费127371元；3、他公司客服与中凯公司会计之间的QQ聊天记录截图1份(3页)、空置房欠费统计表明细表3页。证明双方统计计算空置房屋费用的流程为他公司先按系统导出表格，由他公司客服发给中凯公司会计，由中凯公司核对无误后付款，中凯公司至今尚结欠他公司空置房欠费情况；4、证明复印件2份、物业费减免单复印件5份。证明中凯公司给部分业务的物业费减免单，他公司已凭业主提供的减免单减免了中凯公司承诺的物业费。5、他公司原项目经理田赐与中凯公司法定代表人之间的短信截图1份(2页)。证明他公司曾多次向中凯公司催款。6、增值税发票1份及物业管理费减免单7份、减免明细1份。证明中凯公司给部分业主的减免单，他公司已经凭业主提供的减免单减免了中凯公司承诺的物业费共计22412元，并向中凯公司开具等额增值税专用发票。7、欠费统计明细表6页。证明自2018年7月起中凯公司已经欠他公司2018年第三季度、2018年第四季度、2019年第一季度、2019年第二季度、2019年第三季度以及2019年10月份的空置房物业费共计164833.3元（按8折计算）。8、他公司与中凯公司会计的聊天记录2页。证明关于空置房物业服务费用双方核对的流程，他公司客服先按系统导出欠费明细表，随后发给中凯公司的会计，中凯公司核对无误后付款，该份证据的截屏是中凯公司会计对于2019年第二季度及2019年第三季度空置房物业费的确认，其他季度的确认聊天记录截屏已经向法庭提供。被告中凯公司辩称：一、双方签订合同中约定房屋交付之前2个月的物业配合服务费，但人员到位仅三天就直接进入物业管理，双方就协商支付房屋交付前1个月的物业配合服务费计63685.5元，事后对于剩余1个月的物业配合费暂时搁置，双方也没有再提到该款项；2018年他公司的账户被查封，款项无力支付，2019年4月29日法庭通知调解，2019年5月8日双方重新约定，佳兆业公司称为他公司向集团重新申请1个月的物业配合服务费，2019年5月22日佳兆业公司原经办人田赐称已经向集团申请了，但要求他公司于2019年5月25日前将63685.5元支付完毕，故他公司于2019年5月24日将63685.5元支付给了佳兆业公司，故佳兆业公司主张的第一项诉讼请求他公司已经履行完毕，不应再主张。二、2018年第三季度的空置房费用34854.4元(已审核)、2018年第四季度空置房费用30965.6元(未审核)、2019年第一季度空置房费用30965.6元(未审核)，上述费用是佳兆业公司项目经理田赐以微信的方式发给他公司法定代表人的，对于上述费用他公司目前尚未进行审核。三、关于物业费减免单费用22412元没有异议，因为涉及2019年、2020年跨年度，只要双方达成一致意见，他公司可以尽快支付。四、双方合作关系友好，他公司目前经济很困难，2019年5月8日他公司法定代表人至佳兆业公司进行沟通，双方口头商定只要将佳兆业公司的第一项、第二项、第三项诉讼请求涉及的款项支付完毕，佳兆业公司不再主张违约金。综上，对于本案所涉的款项他公司要求与佳兆业公司进行核对后协商解决。为证明其主张，中凯公司提供了如下证据：1、其公司法定代表人与佳兆业公司原项目经理田赐微信聊天记录截图2页、网上银行电子回单复印件1份。证明其公司于2019年5月24日支付63685.5元，对于佳兆业公司的第一项诉讼请求他公司已经履行完毕。2、他公司法定代表人与佳兆业公司马龙的微信聊天截屏，证明截止2019年10月底他公司结欠的空置房物业服务费为145229.1元，而非佳兆业公司主张的164833.3元。中凯公司对佳兆业公司提供的证据，经质证认为：对佳兆业公司提供的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5的真实性均无异议。对佳兆业公司提供的证据6、证据7、证据8不发表质证意见，具体的欠款金额以双方财务核实、签字为准，希望协商解决。佳兆业公司对中凯公司提供的证据，经质证认为：1、关于证据1，对网上银行电子回单的真实性没有异议；对微信聊天记录的真实性没有异议，但对关联性有异议，恰恰证明中凯公司仅支付了63685.5元，尚余63685.5元没有支付。2、对证据2的真实性没有异议，他公司马龙发给中凯公司法定代表人的微信对于空置物业服务费用的计算金额有误，如按总金额7折计算的话应为144229.1元，如按总金额8折计算的话应为164833.3元，因为双方在合同中约定的计算方式为总金额的80%。经审理查明：2014年10月30日，中凯公司与佳兆业公司签订《金泽花园一区前期物业服务合同》1份，由佳兆业公司为中凯公司提供物业服务，合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任、其他事项等相关条款均作了约定。合同第六条第3款第(2)项约定：“……甲方在交付之日前两个月（2016年3月1日）向乙方支付每平方2元前期开办费用（建筑面积50172平方*2元每平米，总计：100344元）；甲方在交付前两个月（2016年3月1日）向乙方支付两个月员工工资费用，共计127371元（详见附件5），用于前期介入（员工招聘、培训、团队建设、房屋查验等）”；合同第七条约定：“业主应于房屋交付次月1日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方按80%交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每年12月30日之前（交付之日起每年次月首日之前）向乙方交纳下一年度的物业服务费用（每次缴费的具体时间）履行交纳义务”；合同第三十一条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日万分之五的标准向乙方支付违约金”。合同签订后，由于中凯公司未按约向佳兆业公司支付前期介入的物业配合服务费，双方另行签订《金泽花园一区前期物业服务合同（补充协议）》1份（甲方：中凯公司；乙方：佳兆业公司），约定：“……甲方在交付之日前两个月向乙方支付每平米2元前期开办费用（建筑面积50172平米*2元每平米，总计100344元）；甲方在交付之日前两个月向乙方支付两个月员工工资费用，共计127371元（详见附件5），用于前期介入（员工招聘、培训、团队建设、房屋查验等）”。该份协议签订后，中凯公司仍未按约履行付款义务，后于2019年5月24日向佳兆业公司支付前期介入的物业配合服务费63685.5元。佳兆业公司认为，中凯公司尚结欠前期介入的物业配合服务费63685.5元、2018年7月1日至2019年10月31日的空置房物业服务费用164833.3元、物业减免单费用22412元、截至2019年6月30日的违约金69506元，佳兆业公司遂于2019年7月3日向本院起诉。另查明：1、与本案所涉《金泽花园一区前期物业服务合同》相对应的附件有：《物业构成明细》、《物业共用部位明细》、《物业共用设施设备明细》、《前期物业管理服务质量标准（服务等级三级）》、《金泽花园人工成本核算表》、《工成本基准核算表》。2、根据佳兆业公司提供的其公司客服与中凯公司会计之间的QQ聊天记录截屏显示，佳兆业公司就中凯公司结欠的前期介入物业配合服务费、空置房物业服务费一直在向中凯公司主张权利，并由佳兆业公司将中凯公司结欠的空置房物业服务费明细表6份以QQ方式发送给中凯公司，要求中凯公司核对，中凯公司予以确认。佳兆业公司以QQ方式发给中凯公司的空置房物业服务费《欠费统计明细表》如下：序号统计账期合计（按7折）合计（8折）2018.8－2018.934854.4元39833.6无2018.10－2018.1230965.6元35389.3元2019.1－2019.325219.4元28822.2元2019.4－2019.624871.5元28424.6元2019.7－2019.922396元25595.4元2019.105922.26768.2元合计144229.1164833.33、佳兆业公司主张的违约金69506元的计算方式为：（1）、关于前期介入的物业配合费违约金（金泽花园于2016年10月1日实际交付，2019年5月24日中凯公司已支付63685.5元）。①2019年5月24日前拖欠的前期介入物业配合费产生的违约金为：61520.2元【127371元×966天（2016年10月1日－2019年5月24日共966天）×0.5‰】；②2019年6月30日前拖欠的前期介入配合费产生的违约金为：1178.2元【63685.5元×37天（2019年5月24日－2019年6月30日共37天）×0.5‰】。（2）、关于2018年度空置房物业费违约金为：6807.7元【（39833.6元＋35389.3元）×181天（2019年1月1日－2019年6月30日共181天）×0.5‰】。61520.2元＋1178.2元＋6807.7元＝69506元。上述事实，由服务合同、补充协议、QQ聊天记录、空置房欠费统计表明细、物业减免单、短信截图、增值税发票、减免单、减免明细及双方当事人在法庭上的陈述等证据在卷佐证。本院认为：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。本案中，中凯公司未按约支付欠款是产生纠纷的原因，应负给付之责。一、对中凯公司结欠佳兆业公司前期介入物业配合费数额的认定。双方于2014年10月30日所签订的《金泽花园一区前期物业服务合同》第六条第3款第(2)项约定：“……甲方在交付之日前两个月（2016年3月1日）向乙方支付每平方2元前期开办费用（建筑面积50172平方*2元每平米，总计：100344元）；甲方在交付前两个月（2016年3月1日）向乙方支付两个月员工工资费用，共计127371元（详见附件5），用于前期介入（员工招聘、培训、团队建设、房屋查验等）”。合同签订后，中凯公司未按支付前期介入物业配合费，仅于2019年5月24日支付63685.5元，尚结欠63685.5元。中凯公司法定表人庞仲雍称：“我与原告方的田经理双方微信商定，当时只要我公司支付了63685.5元，剩余的63685.5元不再需要支付，田经理称已经向集团公司申请”，但未提供“集团公司”同意减免剩余款项的证据，本院不予采信。本院认定中凯公司尚结欠佳兆业公司前期介入物业配合费63685.5元。二、对中凯公司结欠佳兆业公司空置房物业服务费用数额（2018年7月1日－2019年10月31日）的认定。双方于2014年10月30日所签订的《金泽花园一区前期物业服务合同》第七条约定：“业主应于房屋交付次月1日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方按80%交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每年12月30日之前（交付之日起每年次月首日之前）向乙方交纳下一年度的物业服务费用（每次缴费的具体时间）履行交纳义务”。根据佳兆业公司提供的其公司客服与中凯公司会计的QQ聊天记录，双方有关空置房物业费的核对流程为：由佳兆业公司先按系统导出欠费明细表，随后发给中凯公司会计，核对无误后付款。佳兆业公司先后发给中凯公司的6份空置房物业服务费用明细均经中凯公司确认，根据该6份空置房物业服务费用明细显示，如果按7折计算的话截止2019年10月31日结欠金额为144229.1元、如果按8折计算的话截止2019年10月31日结欠金额为164833.3元。本案中，双方在合同中明确约定空置房物业服务费用按8折计算，故截止2019年10月31日中凯公司结欠佳兆业公司空置房物业服务费用164833.3元。三、对中凯公司结欠佳兆业公司物业费减免单费用数额的认定。审理中，中凯公司对佳兆业公司主张的物业减免单费用22412元无异议，本院予以确认。四、对中凯公司应承担违约金数额（截止2019年6月30日）的认定。①《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。本案中，双方于2014年10月30日所签订的《金泽花园一区前期物业服务合同》第三十一条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日万分之五的标准向乙方支付违约金”，该约定系双方当事人真实意思的表示，符合法律规定。中凯公司未按约支付相关款项，已构成违约，应承担相应的违约金。②本案中，佳兆业公司主张的违约金数额为69506元，该违约金的计算方式符合合同约定，本院予以确认。故佳兆业公司应承担违约金69506元（截止2019年6月30日）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决如下：一、江阴中凯置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付佳兆业物业管理（深圳）有限公司江阴分公司前期介入的物业配合费63685.5元。二、江阴中凯置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付佳兆业物业管理（深圳）有限公司江阴分公司空置房物业服务费用（截止2019年10月31日）164833.3元。三、江阴中凯置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付佳兆业物业管理（深圳）有限公司江阴分公司物业减免单费用22412元。四、江阴中凯置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付佳兆业物业管理（深圳）有限公司江阴分公司违约金（截止2019年6月30日）69506元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5730元（佳兆业物业管理（深圳）有限公司江阴分公司已预交），由江阴中凯置业有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起10日内给付佳兆业物业管理（深圳）有限公司江阴分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时，根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  周益民审 判 员  高 勇人民陪审员  承雅平二〇二〇年三月十日书 记 员  汪萍萍本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过于高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。