四川省蓬安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1323民初12号 原告：孙定强，男，1984年4月11日出生，汉族，住四川省蓬安县。 原告：杨丽君，女，1984年6月17日出生，汉族，住四川省蓬安县。 被告：四川中星房地产开发有限公司，住所地四川省蓬安县相如镇相如大道，统一社会信用代码915113235607320740。 法定代表人：陈忠，总经理。 委托诉讼代理人：韩宇，四川星奎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文宏，四川星奎律师事务所律师。 原告孙定强、杨丽君与被告四川中星房地产开发有限公司（以下简称中星公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙定强、杨丽君，被告中星公司的委托诉讼代理人王文宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙定强、杨丽君向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办理房屋产权证违约金38，811元；2.案件诉讼费等相关费用由被告承担。事实及理由：2014年6月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的“中星明都”小区15栋2单元4楼1号房屋，建筑面积84.75平方米，房屋总价款为361,035元。合同约定出卖人应当在2016年12月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照下列第一种方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的4%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。现原告已按约定履行了付款义务，但被告并未按合同约定的时间取得该商品房所在楼栋的权属证明，且代收原告的契税也未缴纳，原告于2019年5月得知契税未缴纳，才去找被告要回契税自行缴纳。原告多方催促才于2019年11月12日取得该商品房的权属证明，此时离合同约定的时间晚了1075天。被告的行为已经严重侵犯了原告的合法利益，且构成违约，被告应当按约定履行相关义务并支付违约金。为维护自身合法权益，原告现依法起诉要求支持诉讼请求。 被告中星公司辩称：原告要求中星公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求不成立。1.原告未及时递交办理产权相关资料也未交纳委托办证费用，导致迟延办理权属转移登记。《商品房买卖合同》第二十条第二款约定“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹佰元人民币”，根据该约定原被告双方形成委托法律关系，原告未按时向被告递交登记申请书、身份证明材料、授权委托书等材料，也未交纳100元委托费用，故被告无法也没有义务为原告办理权属转移登记。2.被告在约定期限内完成了协助办证义务，不存在违约行为。原被告双方约定在交房后的730日内协调相关部门为购房户办理房屋产权转移登记手续，被告于2016年10月24日收到蓬安县国土局可以办理分户的书面通知后便于同日制作公告张贴于案涉商品房小区内，告知全体购房户办理产权登记时间、所需资料及注意事项等，据此，被告已在合理时间尽到告知义务。而根据原告的实际收房时间，被告也如约在交房后730日内向不动产登记中心提交了相关材料。3.双方对违约金无明确约定。原被告双方签订的合同第二十条约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）双方协商处理”。该条款没有约定购房户可直接要求被告承担违约金的权利，被告也无给付违约金的义务。迟延办证一是因为原告未按约定递交相关材料，二是因为房屋产权证办理的政策和机构调整变化，三是因为不动产登记中心工作量大，被告没有延迟办证。4.双方在签署案涉《商品房买卖合同》时，对迟延办证房屋产权初始登记、转移登记均有合理预判，即可能会出现因其他单位或个人以及购房人自身原因而导致办证迟延的情形，故双方在合同中一致约定非因出卖人的责任造成的办证迟延，被告免责。被告在对案涉房屋延迟办证没有任何责任的情况下，已经预判其他因素可能导致办证迟延，为了化解矛盾纠纷主动向物业公司提出了从2016年5月1日起至2018年4月30日止免收原告在内的物业管理服务费用。原告接收了质量合格的案涉房屋并享受了免收物业管理服务费用，因其自身不按时递交相关办证资料和交纳委托办证费用导致迟延办证，被告在案涉房屋办证过程中不存在可归咎的原因和责任，也无故意或过失行为，结合双方签订的合同，原告的诉讼请求不能成立。 本院经审理认定事实如下：2014年6月16日，孙定强、杨丽君（买受人）与中星公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定孙定强、杨丽君购买中星公司开发的位于蓬安县的房屋，房屋总价款为361035元。该合同第二十条第一款约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列方式处理：……买受人不退房的，合同继续履行。自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付”，合同第二十条第二款第2项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）双方协商处理”。合同签订后，原告如期交纳了首付款办理了按揭。2015年4月11日，原告与被告交接房屋并签订房屋结算表，确认原告应补交房屋契税款3610.35元；2017年4月18日中星明都15幢取得初始登记；2019年3月18日，原告取得房屋契税发票；2019年11月12日，原告取得房屋产权证；2019年12月3日，孙定强、杨丽君以中星公司逾期办理产权登记为由向本院提起诉讼，请求中星公司承担逾期办证违约金。 本院认为，根据查明的事实，本院确定本案的争议焦点为：中星公司逾期办理房屋产权登记是否承担违约责任以及违约金的计算方式。 双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，对双方均有约束力，合同签订双方均应按照约定履行。 本案中，中星公司抗辩逾期办理房屋产权登记的行为不属于其自身原因，而系案涉商品房的土地使用权交付迟延、土地上高压电线未及时移除、农民阻碍施工、2016年下半年蓬安县房地产管理局暂停办理不动产产权登记以及孙定强、杨丽君未及时提交办理产权证所需证件资料和委托费用所导致。2016年10月蓬安县房地产管理部门虽对不动产登记事项进行职能调整但并未停办产权登记，中星公司也未能证明系因孙定强、杨丽君未及时提交办理产权证所需证件资料和委托费用造成迟延办理产权登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，中星公司应向原告承担违约责任。至于违约金的计算方式，双方签订的《商品房买卖合同》对产权转移登记逾期违约责任无约定，双方也未能协商达成一致意见;对初始登记虽有约定，但孙定强、杨丽君未举证证明其因此所遭受的实际损失，双方约定每日万分之一的计算标准过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应予调整。鉴于中星公司在办理案涉房屋产权登记过程中确实存在违约，应当承担法律后果，结合蓬安县房地产市场现实情况及本案案情，本院酌定违约金为3,600元。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,判决如下: 一、四川中星房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向孙定强、杨丽君支付逾期办理房屋产权转移登记违约金3,600元； 二、驳回孙定强、杨丽君的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费776元，减半收取计388元(孙定强、杨丽君已预交)，由孙定强、杨丽君负担338元，四川中星房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  杨彬 二〇二〇年三月十一日 书记员  陈然