呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初118号原告：白军林，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人建新，内蒙古瀚才律师事务所律师。委托诉讼代理人韩苏雅，内蒙古瀚才律师事务所律师。被告：顾建章，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人李婷妮，与被告顾建章系夫妻关系。被告：内蒙古苏日房地产经纪有限责任公司，住所地：呼和浩特市新城区八一路华新小区26号楼1单元1层。法定代表人：李钢，公司经理。原告白军林与被告顾建章、被告内蒙古苏日房地产经纪有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人建新、韩苏雅，被告顾建章及其委托诉讼代理人李婷妮、被告内蒙古苏日房地产经纪有限责任公司法定代表人李钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令二被告连带支付原告双倍购房定金人民币8万元整；2、请求人民法院依法判令第二被告返还原告4000元服务费;3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年8月14日，原告与被告内蒙古苏日房地产经纪有限责任公司、被告顾建章签订《买卖定金合同》和《买方确认书》欲购买呼和浩特市新城区华新小区11号楼2单元4层东户房屋。三方约定：买卖双方于2019年9月16日前签订房地产买卖契约》并办理过户及相关手续，第二被告承诺自银行面签之日起30个工作日内办理完毕贷款手续，否则由第二被告垫付房款。原告按照约定于合同签订当日交付了购房定金人民币40000元，后2019年9月11日第二被告又以办理银行贷款为由向原告索要4000元，承诺后期抵顶居间服务费。但直至今日二被告既未履行签订《房地产买卖契约》，也未能办理银行贷款，且第一被告明确表态将该房屋出卖给他人。综上，二被告的行为已经构成违约严重损害了原告的合法权益，现根据《合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定特向贵院提起诉讼，为维护原告合法权益请求人民法院查清事实判如所请。被告顾建章辩称：对原告的诉讼请求，我现在进行如下答辩，一、双方的房屋买卖合同己经生效，不履行合同方是原告，原告返还定金的诉讼请求不成立。双方虽然未明确书面签订房屋买卖合同，但双方及中介在2019年8月14日签订的《买卖定金合同》、《买方确认书》、《卖方确认书》中对买卖的房屋、房款、房款的支付方式及买方不能支付价款时中介支付房款的义务都做了明确约定，其中约定房屋价款70万元，拟定银行按揭贷款53万元，首付17万元中介也微信群中告知，具备了合同的主要条款，房屋买卖合同已经成立和生效。中介当时还从原告所交定金中直接收取了1万元物业保证金，这也说明双方的房屋买卖合同己经生效。原告虽然曾支付定金，明知我是因为需要另外买房才卖此处房屋，并无其他资金支付另外买房的购房款，只能拿原告分期支付的购房款去支付第三方买房款，实际上我也是在与原告、苏日中介敲定了房屋分期支付17万和53万期限后，才与第三方2019年8月14日签订了与这个合同分期付款相对应且付款期限能满足我及时支付第三方不致违约的购房合同，原告交付的定金款也是我支付第三方定金的来源，只要原告后续未及时付款，我就会在另一个购房合同中违约，且原告明知自己的征信有问题会影响银行贷款审批，还与中介协商仍以用贷款支付主要房款的方式与我买受房屋，存在明显过错，结果必然导致银行审查其征信无法通过。我在2019年10月16日，才得知原告因征信问题，负债太多确实无法完成贷款，且苏日中介也不履行承诺垫付房款，（因需要在10月20日最后期限付房款36万元给第三方，我一直催问中介贷款落实时间，中介一直说再等等，也曾告知我原告贷款多，还在想办法跑银行）直到10月17日三方见面，原告和中介告知我贷款因征信问题下不来，另想办法，原告找征信好有实力的亲属再买此房，并和中介一起在10月20日之前筹36万元解燃眉之急，剩余房款再等银行审批后支付，为了按时支付36万元的购房款，我答应只好如此。其间我多次找中介和原告都互相推诿，（其间20日我和第三方商量推到21日如不在履行就违约）最终原告并未在我给第三方付购房款期限内将房款给付被告，而且除定金外，原告应付首付款的17万元现金也一直未付，导致原告借款筹措第一笔5万元、第二笔10万元购房资金给付第三方，在第三次分期支付房款36万元期限到来之际，原告方贷款也未获银行许可。原告、中介另筹款或另找有购房实力的亲属代买房承诺也没有兑现，中介又拒绝履行代付义务，且第二被告中介告诉我足实没办法了，你想办法找人卖吧。我只能在通知原告、第二被告解除合同后忍痛临时将涉案房屋低价处置给他人以获取36万元现金支付给三方。原告在我们双方的房屋买卖关系建立后除了给付定金，再未按约履行分期支付房款的义务《特别需要法官注意的是原告对自己的贷款信用应心知肚明，我在双方建立房屋买卖关系后一直配合原告完成贷款程序，2019年8月20日,为银行顺利审批贷款，由中介约好双方在贷款银行汇合后，将24万元中介转到原告妻子卡上，原告转到我卡上，然后又从我卡上转到中介李岩卡上，转款是由中介人员操作的，等我发现卡上的钱又转走没给首付款跟他们交涉，中介回答说这是为原告顺利办理贷款给银行提供的诚信证据，不是付你的房款，此后我再催首付款和贷款落实情况，中介就以贷款很快下来再等，到时付款17万和53万元房款支付敷衍我。可见，不履行房屋买卖合同的是原告，违约方是原告，原告返还定金的诉讼请求不成立。二、原被告双方的房屋买卖合同已经合法解除，被告无任何违约行为，因原告的征信无法通过银行审查无法办理贷款支付购房款，我在多次与原告、中介沟通催促支付房款无果的情况下，特别需要告知法官的是,我和原告中介签订房屋买卖合同后与第三方王志平也签了房屋买卖合同，原告未按约支付我首付款，贷款迟迟不下来，怕到期无钱支付第三方房款违约。2019年9月8日协商后根据苏日中介确定的贷款下来时间（10月8日）又重新约订了第三笔付款期限为2019年10月20日，但原告和中介不仅没在合同期内履行付房屋全款义务，连36万元都没解决，导致我无法按时支付第三方购房款，我面临支付高额违约金（且第三方也是急需按时还外欠必须拿到房款)，为此我日夜不安，与原告建立房屋关系后嫌其不能按约定付款，我们一家劳心费神借钱给第三方付款后还得给第三方赔礼道歉修改延展第三笔付款期限以期待贷款补这个窟窿，但是打水漂了，在20号下午中介告知我你想办法卖吧，赶紧解决你36万元的急需,我在2019年10月21日己经通过微信告知原告、第二被告因原告的违约行为导致我无法支付房屋连环买卖合同中的购房款只能解除原被告双买卖合同。我是在原告一直不支付购房款，而我给第三方支付购房款的期限届满，第三方一再催促付款和承担违约责任的情况下才通知原告和中介解除原被告双方的房屋买卖合同的，以上所有行为都证明我是守信的一方，解除合同后，我紧急找新的买房人，在2019年10月21日，与新的买房人签订买卖合同，忍痛以65万元带全部家电、家具的低价卖掉原本卖给原告的这处房以换取新的买房人36万元去交给第三方购房款。因此，我从到合同解除无任何违约行为且原被告双方的房屋买卖合同己经合法解除，原告请求返还定金实在荒唐而无理。三、原告未按约支付购房款导致被告仓促卖房，给被告造成巨大损失，因考虑儿子的婚事需要更换房屋才卖掉本案讼争房屋，在我卖房之前看好了欲买的房屋，我所买房屋是第三人装修好急用钱，所以本案实际牵涉房屋连环买卖合同，原告不能及时支付房款就使我无法向第三方支付购房款，原告和第二被告房屋中介都知晓此事。因原告末能按照约定支付购房款，第二被告房屋中介亦违约不承担在原告不支付房款导致我不能支付第三人购房款，使我陷入违约和支付违约金的危险处境，我己经为付第三人购房款而借款,已经无借款可能，只能在解除原被告双方的房屋买卖合同后无奈仓促低价卖房，白白损失5万元，还把家电、家具一并带走，又增加了损失。原告和苏日中介作这起房屋买卖的所作所为给我造成巨大经济损失和精神压力。现原告竟然起诉要求双倍返还定金，岂有此理！我在此反诉，要求原告和第二被告中介赔偿我方的损失5万元和精神损失费。被告内蒙古苏日房地产经纪有限责任公司辩称：原告负债太多，贷不上款，我们正联系呢，被告顾建章把房卖了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2019年8月14日，原告与被告顾建章中介方被告内蒙古苏日房地产经纪有限责任公司签订《买卖定金合同》《买方确认书》《卖方确认书》，原告购买被告顾建章位于呼和浩特市××区东户房屋，面积68.6平米，房屋价格70万元，双方协商拟定银行按揭贷款53万元，首付17万元。《买卖定金合同》约定：买卖双方于2019年9月16日前签订房地产买卖契约并办理过户及相关手续。《卖方确认书》约定被告内蒙古苏日房地产经纪有限责任公司承诺自银行面签之日起30个工作日内办理完毕贷款手续，否则由其垫付房款（除不可抗因素）。原告按照约定于合同签订当日支付了被告顾建章购房定金人民币40000元，其中被告内蒙古苏日房地产经纪有限责任公司收取了其中10000元定金做为物业保证金，原告实际收到定金为30000元。原告于2019年9月11日支付被告内蒙古苏日房地产经纪有限责任公司办理银行贷款费用4000元，庭审中，被告内蒙古苏日房地产经纪有限责任公司对于收取该款项无异议。2019年8月16日，三方一起去银行办理了贷款面签手续，但一直未办理成银行贷款，超过了约定的贷款日期，被告内蒙古苏日房地产经纪有限责任公司也未垫付房款。由于被告顾建章与第三方签订了房屋买卖合同，为了筹集购房款避免违约和第三方合同的违约，被告顾建章妻子李婷妮于2019年10月21日通过微信告知原告解除买卖关系，后将案涉房屋以65万元价格出售给他人。本院认为，原告与被告顾建章以及中介方被告内蒙古苏日房地产经纪有限责任公司签订的《买卖定金合同》《买方确认书》《卖方确认书》是三方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，三方应当按照约定履行各自的权利义务。由于原告未在约定期限贷款交付被告顾建章购房款，中介方被告内蒙古苏日房地产经纪有限责任公司也未按照约定垫付该购房款，事实上造成了原告无法履行支付购房款的义务，原告也没有用其他方式积极履行支付购房款的义务，双方买卖合同无法继续履行，出于无奈，被告顾建章通知原告解除买卖关系，降价出售了案涉房屋，对此被告顾建章并不构成违约，不应承担违约责任。对于买卖合同的解除，原告也负有一定的责任，对于因此给自己造成损失也应当承担相应的责任。中介方被告内蒙古苏日房地产经纪有限责任公司虽然没有按照约定垫付房款，但由于其只是中介，不是房屋买卖合同的相对方，故对于原告诉求的二被告连带支付原告双倍购房定金人民币80000元的请求，本院不予支持。被告内蒙古苏日房地产经纪有限责任公司收取了定金中的10000元做为物业保证金以及贷款费用4000元，由于合同的解除，上述款项应当退还原告。被告内蒙古苏日房地产经纪有限责任公司未按照约定垫付购房款，也是造成合同不能履行的一个原因，该行为事实上给原告造成了定金30000元的损失，对于该损失，被告内蒙古苏日房地产经纪有限责任公司应当承担15000元。综上所述，原告的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第一百零七条的规定，判决如下：被告内蒙古苏日房地产经纪有限责任公司于本判决生效后十日内退给原告白军林定金10000元以及贷款费用4000元；被告内蒙古苏日房地产经纪有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告白军林定金损失15000元；驳回原告白军林其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币950元（原告已预交），由原告承担450元、被告内蒙古苏日房地产经纪有限责任公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王采生 二0二0年三月三十一日书记员 徐晓华