黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民初244号原告：刘兴君，男，1961年6月21日出生，汉族，教师,住齐齐哈尔市龙沙区，委托诉讼代理人：宋敏芹，黑龙**天律师事务所律师。被告：王利芳，女，1974年12月3日出生，汉族，农民，住黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县，委托诉讼代理人：梅立波（王利芳丈夫），男，1973年3月1日出生，汉族，农民，住黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县。被告：张柏山，男，1957年7月29日出生，汉族，个体，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区，被告：依安县平安房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省依安县西北新街80组G149-3号。法定代表人：王志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：张晓丽，黑龙江之信律师事务所律师。原告刘兴君与被告王利芳、张柏山、依安县平安房地产开发有限责任公司（以下简称平安开发公司）申请人执行异议之诉纠纷一案。本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告刘兴君及委托诉讼代理人宋敏芹、被告王利芳的委托诉讼代理人梅立波、被告张柏山、被告平安开发公司的委托诉讼代理人张晓丽均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。刘兴君向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决对坐落于黑龙江省杜尔伯特××自治县腰××城××单元××室房可执行，并用查封的房产依法拍卖、变卖价款优先偿还原告刘兴君借款70000.00元；2。案件受理费由被告承担。事实和理由：刘兴君诉张柏山、平安开发公司借款合同纠纷一案，经（2018）黑02民初197号民事判决书后，张柏山上诉，省高院（2019）黑民终135号民事裁定书裁定按照张柏山自动撤诉处理。刘兴君依据生效判决向齐市中院申请强制执行，齐市中院依法查封位于杜尔伯杜尔伯特××自治县腰××城××单元××室房产。在执行过程中，王利芳作为案外人对查封的涉案房屋提出执行异议。2019年8月12日由齐市中院作出的（2019）黑02执异188号执行裁定书，中止对涉案房屋执行。原告刘兴君认为，虽然与平安开发公司签订了商品房买卖合同，但没有证据证明王利芳交付全部购房款，也没证据证明张柏山与谢云凤依据工程量结算的抵账协议是否真实，亦没有证据证实谢云凤的实际工程量是多少，随便出具抵账协议就抵顶工程款，该行为明显侵犯其他债权人利益。且申请人主观上存在过错，虽不能办理过户登记手续，但为什么不到当地建设部门进行备案。平安开发公司也不能出具收到房款的发票或入账凭证，涉案房屋的所有权依然归属于平安开发公司及张柏山所有。虽然王利芳与平安开发公司双方签订商品房买卖合同，仅表示双方之间形成一种债权债务关系，被告王利芳不享有该执行标的所有权，因此无权提出案外人执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第17条，法院裁定中止执行是不当的，故请求法院判决许可执行涉案房产，并依法拍卖、变卖价款优先偿还原告刘兴君借款。王利芳辩称，涉案房屋是在农村，没有房照，当时告诉房照一时半会下不来，建筑商与开发商有合同，因拖欠农民工工资给不上，所以涉案房屋按70,000.00元出售的。张柏山辩称，王利芳购买涉案房屋的事实存在，房屋当时施工时没有手续，所以没有备案。张柏山与谢银凤顶账的事情都是发生在法院查封之前。涉案房屋是张柏山与刘兴君共同开发的，由于没有资金，所以和农民工签订的顶账协议，张柏山不同意刘兴君的诉讼请求。平安开发公司辩称，刘兴君的主张与平安开发公司无关，张柏山超过授权范围的个人行为以及与谁顶账的事实与开发公司亦无关。请求法院驳回原告刘兴君对平安开发公司的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的主要证据，本院归纳认定如下：1.刘贵华、田冠桂、吕志强作为买受人等与平安开发公司签订的商品房买卖合同、房地产销售代理协议书，与本案缺乏关联性；2.杨亚兵谈话录音，缺乏真实性；3.房产面积分摊分户汇总表、还款协议书，真实性予以确认但与本案缺乏关联性；4.用房抵账协议书、住宅楼买卖合同、商品房买卖合同、邮政储蓄的汇款凭证、收据、结婚证、电费物业费取暖费收据，真实性及关联性予以采信。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月5日，刘兴君与张柏山签订关于杜蒙腰新乡工程合作开发协议，约定共同开发腰新乡商服与住宅工程项目。在开发建设过程中，张柏山借用了平安开发公司的资质，挂靠平安开发公司。2015年10月16日，张柏山与腰新乡商服住宅楼的清包施工人马德峰、谢银凤签订了用房抵账协议书，约定：用1套商服、16套住宅共计255.28万元，在张柏山不能给付人工费的情况下，清包施工人可以自行出售上述房屋解决农民工工资问题。2018年5月12日，马德峰、谢银凤与王利芳、王利富（王利芳弟弟）签订了住宅楼买卖合同，约定由王利芳、王利富购买马德峰、谢银凤出售的杜尔伯特××自治县腰新乡中心村商品一条街路北（阳光馨苑）位于第一幢楼3单元401室，4单元302室、502室，5单元301室共四套房屋，总价款28万元。合同签订当日，王利芳通过银行汇款方式向谢银凤支付购房款28万元。王利芳购买案涉房屋后，对房屋进行了实际占有使用至今，案涉房屋因开发手续等问题至今未能办理房屋产权证。另查明，刘兴君因与张柏山、平安开发公司民间借贷纠纷一案，本院受理后，根据刘兴君的申请，于2018年10月18日作出（2018）黑02民初197号民事裁定书，并于2018年10月29日作出（2018）黑02执保43号协助执行通知书，查封平安开发公司位于杜尔伯特××自治县腰新乡馨城苑商服住宅楼房产26套商服、60套住宅。后本院于2018年11月19日作出（2018）黑02民初197号民事判决书，判决张柏山、平安开发公司偿还刘兴君借款本金688.3万元，利息677.13万元。判后，张柏山不服，上诉至黑龙江省高级人民法院。后因张柏山逾期未按规定预交上诉案件受理费，省高院裁定按张柏山自动撤回上诉处理。一审判决生效后，刘兴君于2019年3月18日向本院申请强制执行。本案在执行过程中，王利芳向本院提出案外人执行异议以案涉房屋是其从谢银凤、马德峰夫妻二人手中合法购买的，并全额已交购房款且实际占有为由，要求确认该房产应归其所有，并要求解除查封，停止执行。本院于2019年7月29日作出（2019）黑02执异188号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。刘兴君不服，向本院提起诉申请人执行异议之诉，要求许可对案涉房产的执行。本院认为，本案争议的焦点问题是王利芳对本案争议的坐落于杜尔伯特××自治县腰新乡馨城苑1号楼5单元301室房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因张柏山与案涉房屋出卖人谢银凤、马德峰于2015年10月16日即签订了用房抵债协议书，该抵债协议是双方债务已经确定并已至履行期后所达成，抵债房产及价值数额明确具体，是双方的真实意思表示。抵债协议签订后，谢银凤、马德峰有权对外出售房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中王利芳提交的房屋买卖合同、银行汇款凭能够证实在法院查封前王利芳与谢银凤、马德峰签订了房屋买卖合同，并全额支付购房款的事实。王利芳提交的电费、物业费、取暖费收据等证据能够证实其在购买房屋后即对房屋进行了占有使用的事实。根据上述司法解释的规定，本院认为王利芳对坐落于杜尔伯特××自治县腰新乡馨城苑1号楼5单元301室房产享有足以排除强制执行的民事权益。刘兴君的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回刘兴君的诉讼请求。案件受理费1,550.00元，由原告刘兴君负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  杨春雷审判员  朱秀萍审判员  敖 镝二〇二〇年三月三十日书记员  姜 雪