长沙铁路运输法院行 政 判 决 书（2020）湘8601行初218号原告长沙彩虹物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉南路一段499号彩虹都家园6栋105房。法定代表人张文祥。委托代理人赵万兴，该公司行政部项目经理。委托代理人刘国良，湖南甘梦律师事务所律师。被告长沙市天心区住房和城乡建设局，住所地长沙市天心区湘湖路298号。法定代表人李劲松，该局局长。委托代理人谢亚芬，该局工作人员。委托代理人袁江，湖南星邦律师事务所律师。被告长沙市住房和城乡建设局，住所地长沙市岳麓区岳麓大道长沙市人民政府二办十楼。法定代表人王伟胜，该局局长。委托代理人黄首燕，该局工作人员。委托代理人王祺，湖南金州律师事务所律师。第三人长沙市天心区彩虹都家园第一届业主委员会，住所地长沙市芙蓉南路一段499号彩虹都家园。负责人罗奕，该业委会主任。委托代理人许晓丹，该业委会成员。原告长沙彩虹物业管理有限公司（以下简称彩虹物业公司）诉被告长沙市天心区住房和城乡建设局（以下简称天心区住建局）、长沙市住房和城乡建设局（以下简称长沙市住建局）及第三人长沙市天心区彩虹都家园第一届业主委员会（以下简称彩虹都家园业委会）行政处罚及行政复议一案，于2020年2月27日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于同年3月27日公开开庭审理了本案。原告彩虹物业公司，被告天心区住建局的委托代理人谢亚芬、袁江，被告长沙市住建局的委托代理人王祺、黄首燕，第三人彩虹都家园业委会的委托代理人许晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2019年12月5日，被告天心区住建局作出天建罚[2019]21号《行政处罚决定书》，决定对原告进行通报并处以人民币捌万元的罚款。同年12月17日，原告申请行政复议。2020年2月14日，被告长沙市住建局作出长住建复决字﹝2019﹞7号《行政复议决定书》，决定维持被告天心区住建局作出的涉案《行政处罚决定书》。原告彩虹物业公司诉称，一、彩虹都家园小区首届业主委员会选举违法，业委会备案违法违规。2016年4月，彩虹都家园小区部分业主共172户（不足业主总户数1307户的20％）联名申请召开首届业主大会，未按长沙市《业主大会成立和召开工作指导程序》规定成立以街道工作人员为组长的业主大会筹备组，未对候选人资格进行任何审查。文源社区、街道办事处违法违规签署同意业主委员会选举成立的意见。被告天心区住建局不认真履行行政机关的审核职责，对业主委员会以编号20161116号予以备案。甚至，在彩虹都家园小区未再召开业主大会对业主委员进行增选、改选的情况下，被告天心区住建局仅凭业主委员会的一纸请示将业主委员会的成员予以变更，违法违规再次作出编号天变20170502的《业主委员会备案通知书》，更没有向全体业主公告。被告天心区住建局作出的二次备案的行政行为完全是错误的。以上事实有被告天心区住建局提交的证据予以佐证。二、业主委员会违法违规招标物业管理公司，其与万科物业公司签订的物业服务合同无效。2017年10月26日，业主委员会在没有组织召开小区业主大会就小区是否选聘物业服务企业，在没有拟定物业服务合同主要内容的情况下，发布选聘物业服务企业的招标公告，违反湖南省《物业管理条例》第三十四条和《招投标法》的相关法律规定，在未经独立的第三方组织招投标的情况下，自行组织招投标，并违法违规于2017年11月19日开标。开标前一天，文源社区、街道办事处联合下发告彩虹都全体业主“关于长大彩虹都小区物业选聘的风险提示公告”。明确告知业主委员会此举违法违规，街道、社区不参加招投标会议，对招投标结果不予认可。在此情况下，业主委员会依然置法律与政府机关的指示于不顾，组织进行了违法招投标，并最终违法与物业服务收费标准最高的企业万科物业公司签约。该招投标行为违法违规，其所签合同非法无效。三、业主委员会违规组织召开二次业主大会，其表决程序违法违规，结果必然违法违规，属无效表決。2017年12月8日，业主委员会发布自2017年12月9日至12月22日表决时间为期14天的《关于长大彩虹都家园小区物业选聘工作的公告》，违反长沙市《业主大会成立和召开工作指导程序》第一条（六）项三款（2）小项业主大会组织投票时间不得超过10天的规定，表决结果无效。2018年3月3日至3月30日，业主委员会又组织召开为期28天的第二次业主大会，就业主委员会违法招投标选出的两家物业服务企业候选人进行投票表决违反长沙市《业主大会成立和召开工作指导程序》第一条（六）项三款（2）小项：业主大会组织投票时间不得超过10天的规定，表决结果无效。因此，无论小区业主委员会的选举程序、业主委员会审核备案程序、选聘物业公司的招投标程序、业主大会表决是否选聘物业公司和表决选聘新的物业公司的表决程序，均违法违规，是无效的民事和行政行为。业主委员会以此合同要求原告退出物业管理无法律依据，被告天心区住建局据此对原告作出罚款8万元的行政处罚必然错误。四、被告天心区住建局无视客观事实对原告作出罚款8万元人民币的行政处罚无事实和法律依据，应予撤销。2018年7月，小区343位业主（已超过业主总人数的20％）向文源街道办事处递交《关于重新选举彩虹都小区业委会委员的请示》报告，但没有得到任何回应。被告天心区住建局仅依据业主委员会退场要求没有得到落实，就对原告予以行政处罚，既无事实依据，也无法律依据。被告长沙市住建局罔顾以上客观事实和天心区住建局的错误行政行为，以一个生效和一个尚未生效的民事判決为依据，而不以原告提交的证据为依据，作出维持的行政复议决定错误。为依法维护原告的合法权益，特提起行政诉讼，请求法院依法判决：1.撤销被告天心区住建局作出的涉案《行政处罚决定书》；2.撤销被告长沙市住建局作出的涉案《行政复议决定书》；3.由被告承担案件诉讼费。在庭审时，原告增加诉讼请求：4.判令被告天心区住建局退还原告已交付的罚金8万元人民币。原告彩虹物业公司向本院提交了以下证据：证据1.成立业主大会申请书及申请人签名表。拟证明申请成立业主大会申请人仅172人，未达到小区总户数1307户的20%，申请不符合法定申请人数，业主大会不符合法定召开条件。业主大会申请表于2016年10月18日才提交，而此时该小区已违反程序完成了业主大会所有事项的表决。证据2.业主委员会候选人自荐表。拟证明自荐人的候选人资格未经任何审核，亦可证明业主大会筹备组没有成立，业主大会程序违法违规。证据3.授权委托书。拟证明业主委员贺江林在已选举成为业主委员后才获得该业主单位授权参加委员选举，业主大会程序违法违规。证据4.业主委员会备案目录。拟证明业主代表在2016年10月18日同一天，在向文源街道办事处提交成立业主大会申请时，彩虹都家园小区未经批准就已违法违规召开了业主大会，已经选举成立了业主委员会，并向社区、街道提交备案申请。同时证明此次未经社区、街道批准、指导的业主大会召开时间是从2016年7月9日起至9月9日止，长达63天，严重违反组织投票时间不得超过来10天的强制性规定，业主大会系非法召开。证据5.首届业主委员会决议。拟证明违法违规选举产生的业主委员会决议将夏引平列为候补委员无法律依据，违法违规。证据6.业主大会会议决定、业主委员会组成人员选举结果等事项的公告。拟证明文源街道办事处在未收到小区业主成立业主大会申请的情况下行政乱作为，对违法违规先选举、后申请成立业主大会而产生的业主委员会予以认可，对法律法规没有规定设立的业主候补委员无端设立的事实。证据7.业主委员会改选会议决议和业主委员会改选的请示。拟证明违法违规选举产生的业主委员会违反《小区议事规则》和相关法律法规、及规范性文件规定，违法将应经业主大会决定的事项据为己有，擅自改选业主委员，程序违法，决议无效，文源社区、街道办事处违法审核。证据8.业主委员会备案通知书[天变20161116]。拟证明天心区住建局未对业主委员会提交的申请材料履行必要的审核，玩忽职守对违法违规选举产生的业主委员会予以备案。证据9.业主委员会备案通知书[天变20170502]。拟证明被告天心区住建局对文源社区、街道办事处违法审核的改选请示作出了违法违规的备案行政行为。证据10.日记账查询表及发票。拟证明罗奕、许晓丹、夏引平在自荐成为业主委员候选人时欠交物业管理费，无参选资格。证据11.关于召开业主大会选聘物业服务企业的公告。拟证明业主委员会在未召开业主大会之前，违法违规进行物业企业招投标。证据12.关于长大彩虹都小区物业选聘的风险提示。拟证明文源社区、街道办事处已认定业主委员会的招标工作违法，结果无效。业主大会以此次招标确定的物业服务企业候选人作为选聘表决的企业同样非法无效。证据13.物业服务企业招标项目评标结果的公示。拟证明业主委员会在召开业主大会表决之前非法招标。证据14.关于彩虹都小区召开业主大会的公告。拟证明业主委员会违反长沙市《业主大会成立和召开工作指导程序》第三条之规定，超过投票表决时限组织投票，程序违法，表决结果无效。证据15.关于彩虹都小区启动2017年业主大会第二次投票的公告。拟证明业主委员会违反长沙市《业主大会成立和召开工作指导程序》第三条之规定，超过投票表决时限不得超过10天的规定，非法组织投票，程序违法，表决结果无效。同时证明业主委员会将非法招标确定的物业企业作为物业选聘表决对象实体违法。证据16.民事起诉状、民事裁定书。拟证明业主委员会曾向人民法院提起诉讼，要求申请人退出物业项目，但因其诉求不受法律保护而自行撤诉。证据17.报告。拟证明在2018年有多名业主向被申请人、文源街道办事处反映业主委员存在任职资格等问题，要求街道办事处履行职责，组织召开业主大会。证据18.关于重新选举彩虹都小区业委会委员的请示。拟证明小区343位业主在2018年4月23日就已联名向文源街道办事处请求重新选举业主委员，撤销不合法的业主委员会。证据19.撤销彩虹都小区业主委员会备案申请书。拟证明众多业主已向被告天心区住建局提出书面申请，要求撤销不合法选举成立的业主委员会的行政备案。证据20.长沙市业主大会成立和召开工作指导程序。拟证明根据该文件第四条第（二）款（3）项之规定，更换业主委员必须经召开业主大会并经双过半数业主同意方才有效。证据21.长沙市彩虹都业主业主大会议事规则。拟证明业主委员会委员变更必须经业主大会会议作出表决并公示结果（议事规则第32条）后才有效。天心区住建局作出的天变20170502备案通知书未经业主大会表决，其作出的予以备案的决定违法、应予撤销。证据22.彩虹都业主委员会职责分工表。拟证明业委会二次违法备案后，在未经任何法定程序下又违法再次自行更换业主委员，将中华保险公司授权业主代表违法更换为一个微信名为“殷总”的人。证据23.彩虹都家园业主委员会会议登记表。拟证明业主委员会违法更换业主委员后，在完全没有履职资格的情况下组织召开业委会会议，违法决定选聘物业公司的事实。证据24.证人证言。拟证明小区业主申请重新选举业主委员会的事实。被告天心区住建局辩称，一、原告彩虹物业公司存在违法事实。针对业主贺军明、何凯华等人与长沙市天心区彩虹都家园（以下简称“彩虹都家园小区”）第一届业主委员会业主撤销权纠纷案，2019年7月29日，长沙市天心区人民法院作出（2018）湘0103民初5231号判决，彩虹都家园小区于2018年3月3日至3月30日召开的业主大会并投票选聘长沙市万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业”）作为小区新的物业服务企业符合法律规定。2019年12月12日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民终11544号终审判决，该判决认为彩虹都家园小区选聘万科物业为小区的物业服务企业的决定从发出公告，到投票表决和公布结果，全程有基层组织指导和证机构现场监督，决议事项也符合法律规定，表决程序并未违反有关法律规定，从而支持了长沙市天心区人民法院作出的一审判决。同时，针对业主易家声、杜莎与彩虹都家园小区第一届业主委员会业主撤销权纠纷案，2019年6月11日，湖南省长沙市中级人民法院出具（2018）湘01民终5549号生效判决，也判定了彩虹都家园小区选聘新物业服务企业的决议符合法律规定。彩虹物业作为彩虹都家园小区原物业公司，在彩虹都家园小区终止与其物业服务关系及物业服务合同并通过合法程序聘请了万科物业以后拒绝进行物业交接，且经文源街道办事处及相关政府部门、相关领导多次协商劝导后仍然拒绝退出物业管理工作，并与小区业主及万科物业发生一定的矛盾纠纷，存在违法的客观事实。二、被告依法具有作出行政处罚的权利。根据《物业管理条例》第五十八条、《湖南省物业管理条例》第四十五条及第六十六条之规定，物业服务企业无正当理由拒不移交资料的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正。被告作为天心区政府物业管理行政部门，有权对作为物业服务企业的彩虹物业的拒绝交接及拒不移交资料行为进行处罚。被告作出的行政处罚程序正当合法在彩虹物业拒绝物业交接的情况下，被告通过现场检查，约谈彩虹物业的法定代表人及责任人，出具责令改正通知书，立案查处，出具处罚意见告知书，举行听证会等方式对彩虹物业违法行为进行调查核实，并责令改正，最终在彩虹物业拒不改正的情况下依法作出行政处罚，被告作出处罚的程序正当合法。另外，彩虹物业对被告的行政处罚提出复议以后，被告长沙市住建局作出涉案《行政复议决定书》，认为被告天心区住建局依法享有其行政区域内的物业承接查验以及物业服务企业退出交接活动进行指导和监督的权利，被告天心区住建局对彩虹物业作出的行政处罚认定事实清楚，证据充分，适用法律法规正确，程序正当，从而维持了被告天心区住建局的行政处罚决定。因此，长沙市住建局出具的“维持”复议决定书也证明了被告作出行政处罚程序的正当合法性。三、被告作出《行政处罚决定书》事实清楚，证据充分，适用法律正确，处罚适当。彩虹都家园小区业主委员会与彩虹物业公司解除物业服务合同及物业服务关系以后，彩虹物业拒绝退出彩虹都家园小区并拒绝与新物业进行交接，根据《物业管理条例》第五十八条、《湖南省物业管理条例》第四十五条及第六十六条之规定，彩虹物业在经多次催告及多方劝导的情况下拒绝退出物业管理，且在被告的多次约谈与沟通后，仍然拒绝退出物业管理并移交有关资料，被告作为天心区政府物业管理行政部门，对原告彩虹物业公司拒不交接行为作出的8万元罚款，属于事实清楚，证据充分，适用法律正确，处罚适当。四、业主委员会选举与备案的合法性与否与本案无关。首先，业主委员会是由该小区业主自行投票选举产生，是该小区业主行使自治权的民事行为，被告与彩虹物业均对该行为无权干涉。其次，被告作出的行政处罚决定是基于原告彩虹物业公司的违法行为，而不是业主委员会违法。因此，业主委员会选举的合法性与否与本案无关。关于业主委员会的备案：首先，被告具有法定备案职责，且对备案材料进行形式审查。《物业管理条例》和《湖南省实施办法》规定了县市区人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府对小区业主委员会具备法定备案职责，但并未赋予备案机关对于备案材料进行实质审查，并进而作出是否准予备案的法定职权。其次，业主委员会提供的备案资料齐全，公章齐备，被告依据《长沙市物业管理办公室关于的通知》规定，对业主委员会进行备案，被告的备案行为程序合法。再次，被告的备案行为对象是业主委员会，被告的行政处罚对象是原告彩虹物业公司，二者不具同一性和有关联性。因此，被告的备案行为程序合法且与本案无关联。退一步说，原告彩虹物业公司与彩虹都家园小区业主从法律上来说应为服务合同关系，若原告彩虹物业公司认为彩虹都家园小区业主委员会成立过程违反法定程序，从而侵犯其合法权益，原告彩虹物业公司可以依据双方签订的合同达成的合意要求业主委员会赔偿损失或是跟业主委员会提议召开业主大会的方式进行救济，而不是要求被告承担责任。若原告彩虹物业公司认为被告的备案行为，侵犯其合法权益，可以提起行政复议或行政诉讼，要求撤销备案。但是，被告出具的备案通知书是针对业主委员会，不是原告彩虹物业公司，也没有任何涉及原告彩虹物业公司权利义务的事宜，而且根据相关法律法规规定，被告对于业主委员会的备案请求及备案材料仅负有形式审查之职责，而彩虹都家园小区业主委员会提供的备案资料齐全，公章齐备，被告在收到彩虹都家园小区业主委员会备案申请资料后进行备案并作出备案通知书，合法有据，适用法律正确。因此，原告彩虹物业公司若认为被告的备案行为违法，侵犯其合法权益，要求予以撤销，也不会得到支持。五、业主委员会与万科物业签订的物业服务合同有效。若原告彩虹物业公司认为该合同效力性问题侵犯其合法权益，则被告非责任承担主体，原告彩虹物业公司可通过启动民事诉讼的方式进行权利救济。根据长沙市中级人民法院的生效判决，彩虹都家园小区选聘万科物业为小区的物业服务企业的决定符合法律规定，即彩虹都家园小区业主委员会进行的招投标流程合法有效，彩虹都家园小区业主委员会与万科物业签订的物业服务合同有效。从法理分析，合同具有相对性，合同的有效与否仅涉及到合同的相对方，若作为第三方的原告彩虹物业公司认为业主委员会与万科物业签订的物业服务合同侵犯到其合法权利，原告彩虹物业公司可以通过启动民事诉讼的方式进行权利救济。综上，被告作出的《行政处罚决定书》事实清楚，证据充分，适用法律正确，执法程序合法，处罚适当。请依法驳回原告的诉讼请求。被告天心区住建局在法定期限内向本院提供了如下证据和依据：证据1.湖南省长沙市中级人民法院（2019）湘01民终11544号判决书。证据2.长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初5231号民事判决书。证据3.湖南省长沙市中级人民法院（2018）湘01民终5549号判决书。上述证据拟证明彩虹都家园小区新物业公司的选取符合法律规定，业主委员会可与新的物业公司签订物业合同。证据4.《关于彩虹都家园小区彩虹物业拒不退场的情况报告》。证据5.《关于文源街道长大彩虹都小区物业纠纷的情况报告》、《长沙市文源街道彩虹都家园小区项目第三届业主大会表决事项结果汇总》和长沙市麓山公证处（2018）湘长麓证民字第2012号《公证书》。上述证据拟证明原告彩虹物业公司存在客观的违法行为且拒不改正。证据6.（1）退场通知函。（2）彩虹都小区物业服务交接通知函及恢复。（3）业主委员会对彩虹物业的呼吁。（4）交接提醒函。（5）关于妥善处理长大彩虹都物业纠纷，共建美好家园的函。（6）交接通知函及复函。（7）原告彩虹物业公司拒绝退场的阻拦行为截图及拍照。拟证明原告彩虹物业公司经多次催告以后均明确表示拒绝退出物业管理，且通过不恰当行为引起了小区混乱和不稳定。证据7.《关于解决彩虹都家园小区新老物业顺利交接问题的请示答复》。拟证明被告天心区住建局具有对彩虹物业违法行为的立案查处权。证据8.行政执法约谈记录（张文祥与欧元民安）。拟证明经被告天心区住建局约谈，原告彩虹物业公司仍拒绝物业交接。证据9.（1）行政执法现场检查记录。（2）责令改正通知书。（3）立案审批表及案件处理审批表。（4）行政处罚意见告知书及送达回证。（5）听证申请书。（6）行政处罚听证通知书及送达回证。（7）听证授权委托书及委托手续证明文件。（8）行政处罚听证笔录。（9）行政处罚决定书。（10）行政复议答复书。（11）行政复议决定书。拟证明天心区住建局作出的处罚决定，事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，处罚适当。被告长沙市住建局辩称，原告的请求没有事实和法律依据，具体理由如下：一、天心区住建局所作出的《行政处罚决定书》认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。2018年5月，彩虹都家园业委会依法重新选聘了新的物业服务企业并与其签订新的物业服务合同。在彩虹都家园业委会向原告发出《退场通知函》后，原告仍未退出彩虹都家园小区物业项目。天心区住建局在查明申请人存在逾期未退出彩虹都家园小区物业项目以及拒不移交有关资料的行为后，向申请人发出《责令改正通知书》，要求其限期改正。原告拒不改正，天心区住建局遂依照《湖南省物业管理条例》第六十六条规定，对原告作出罚款8万元的行政处罚决定，以上事实有行政执法现场检查笔录、行政执法约谈记录、责令改正通知书、立案审批表、行政处罚意见告知书、送达回证、听证申请书、行政处罚听证通知书、行政处罚听证笔录、案件处理审批表、行政处罚决定书、民事判决书等证据予以佐证。《湖南省物业管理条例》第四条规定“县级以上人民政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责：（一）对物业服务质量进行监督管理;（二）对物业招投标活动进行监督管理;（三）对物业原接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督;（四）处理物业管理中的投诉;（五）对专项维修资金缴存、使用情况进行监督管理;（六）法律、法规规定的其他职责。县级以上人民政府其他有关行政管理部门按照各自职责，做好物业管理活动相关监督管理工作。”故被告天心区住建局具有对其行政区域内的物业承接查验以及物业服务企业退出交接活动进行指导和监督的职责。根据《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”第四十五条第一款规定：“原物业服务企业应当自物业服务合同期限届满或者解除之日起十五日内退出物业项目，但与业主委员会另有约定的除外。”以及第六十六条第一款规定：“违反本条例第四十五条规定，物业服务企业无正当理由拒不移交有关资料的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，对物业服务企业予以通报，处一万元以上十万元以下罚款。”被告天心区住建局经责令原告限期改正后，对原告逾期不退出彩虹都小区物业项目的行为，在法律规定的幅度范围内对原告作出罚款8万元的行政处罚决定，依法告知其相应的权利义务，并根据原告的申请依法举行了听证，程序合法。二、涉案行政复议决定，程序合法且适用，适用法律正确。2019年12月17日，被告受理原告对天心区住建局作出的行政处罚决定提出的行政复议申请，符合《中华人民共和国行政复议法》第六条、第九条、第十七条的规定。被告受理原告的申请后，依照《中华人民共和国行政复议法》第二十三条的规定，于2019年12月23日将《行政复议申请书》副本以及《行政复议答复通知书》送达天心区住建局。2020年1月2日，被告天心区住建局提交《行政复议答复书》及相关证据材料。经审查，原告提出的因业委会不合法以及业主撤销权纠纷案的民事判决未生效而拒不退场的理由不充分，被告天心区住建局依法履行了法定职责，在法定期限内提交了行政复议答复书及证据材料，答复事实认定清楚，证据充分，且程序合法，故依据《中华人民共和行政复议法》第二十八条第一款第（一）项、《行政复议法实施条例》第四十三条的规定，于2020年2月14日作出涉案行政复议决定，维持涉案《行政处罚决定书》，并依法送达。被告长沙市住建局作出复议决定的整个过程，送达程序合法合规、符合法定期限规定，且已向原告告知相应的权利义务。因此，被告长沙市住建局的作出维持被告天心区住建局具体行政行为的复议决定程序合法且适用法律正确。综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告长沙市住建局在法定期限内向本院提供了如下作出被诉具体行政行为的证据和依据：证据1.行政复议申请书。证明原告向被告提出行政复议申请的时间及复议请求内容。证据2.行政复议答复通知书及邮寄回执。证明被告在法定期限内履行了通知义务。证据3.行政复议答复书及证据材料目录。拟证明：收到被告天心区住建局提交的行政复议答复材料及复议决定正确。证据4.行政复议决定书及邮寄回执。拟证明被告在法定期限内对原告的行政复议申请作出了决定并依法送达原告。第三人彩虹都家园业委会陈述，一、原告彩虹物业公司认为业委会不具备资格，存在违规招标和组织业主大会投票，违规与万科物业签订物业服务合同的说法，不符合事实，也无法律依据。业委会于2016年11月获得首次合法备案后，并未直接解聘原告彩虹物业公司，而是组织民意调查，将业主最关心的小区管理问题递交物业，要求其拿出整改计划。但是，在后续一年的过程中，业主们感受不到物业服务改善的诚意，除了脏乱差问题，还多次发生停车费乱收、保安殴打业主的情况，原告彩虹物业公司未按业主公约的规定来使用公共收益，甚至在未获得业主大会同意前提下，擅自将草地改造为道路等等，引起公愤。有业主在群里通报了原告彩虹物业公司不是合法签订合同的前期物业，属于非法转包的真相，这也就是为什么许多业主多年拒绝向原告彩虹物业公司交纳物业费的根本原因。在业主联名要求下，业委会依照本小区业主大会议事规则第12条的授权，依法依规组织了物业公开招募、业主大会投票等工作，并按照业主大会投票结果的授权与长沙市万科物业服务有限公司签订正式合同。此后，个别业主，提起要求撤销业主大会选聘新物业和选聘万科物业的诉讼，被各级法院驳回（见第一组证据）。二、原告彩虹物业公司拒绝交接（见第二组证据）于法于理不符。1.彩虹都小区通过召开业主大会，决定另聘长沙市方科物业服务有限公司来为本小区全体业主提供物业服务。原计划2018年6月3日交接，业委会依法依规提前三个月对彩虹物业公司发出退场交接通知单，但遭到了彩虹物业公司的拒绝。此后业委会多次与原告彩虹物业公司沟通退场交接事宜，均被拒绝。2.文源街道、天心区政府相关部门多次组织协调会，协助业委会找彩虹物业公司协调退场交接工作。在各级政府相关部门已经明确表示支持万科物业进场交接，要求彩虹物业公司依法办理交接工作的形势下，彩虹物业公司依然表现出强烈抵制的态度。3.本小区目前已经有许多业主向万科物业预交了物业费，在广大业主强烈要求下，万科物业曾尝试三次现场交接，但因彩虹物业公司组织了大量人员干扰和阻挠，导致万科物业暂时无法进入小区提供正常服务。三、彩虹物业公司在本小区的服务属于无合法合同的事实服务。1.彩虹物业公司送至天心区物管科的一份前期物业变更说明称，因为广大业主不满意高盛物业的服务，所以才换他们服务，该说明与事实不符。事实上，彩虹都小区全体业主于2010年与开发商签订的商品房买卖合同约定应由湖南高盛物业提供物业服务，但在2011年1月30日收房时，业主们却被要求与长沙市长大物业管理有限公司签订前期物业服务合同，该公司在业主们收房以后提供了14个月的物业服务。后来，该公司股东在没有经过全体业主同意的前提下，于2012年3月27日私自引入彩虹物业公司。由于从未如实告知全体业主真相，彩虹物业公司至今无法与业主签订前期物业服务合同，其一直处于无合同的事实服务状态。2.长大物业的股东长大置业投资有限公司在全体业主收房后14个月，在未告知也来征求广大业主意见的前提下，于2012年3月27日与彩虹物业签订的物业管理托管合同，该合同对除自己以外的任何业主都不具备法律约束力，因此小区大量业主拒绝交物业费给彩虹物业公司。3.彩虹物业公司自称是长大物业，混淆视听，让一些不明真相的住户向他们交纳物业费，但事实上他们与长大物业之间无任何法律关系。四、彩虹物业公司拿文源街道的风险提示作为认定招标工作违法的理由属于曲解。1.原告提交的证据《彩虹都家园业主大会议事规则》中，第12条第2款明确授权业委会负责“招聘小区物业服务公司，制定考核评价办法”，所以业委会有资格组织开展招聘工作。业委会开展相关工作全过程秉承公开透明，鼓励业主积极参与，并接受监督的原则。这一点从各级法院判决书可见一斑。2.文源街道前期发布风险提示，主要是因为与业委会就到底是只召开一次业主大会还是开两次业主大会的问题存在理解偏差。文源街道在2017年11月18日发布风险提示后，业委会在天心区物管科的指导下与文源街道进行了多次细节沟通，最终化解了双方对相关法律法规的认识差异，达成一致意见。双方于2017年12月8日联合发布《关于长大彩虹都小区物业选聘工作的公告》澄清了此事，文源街道最终认定整个程序合法合规，文源街道和社区后续也继续认真履行了监督和指导的工作职责。综述，彩虹物业公司已经严重违反物权法和物业管理条例相关规定，支持被告天心区住建委作出的相关处罚决定。第一组证据：1.长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初1057号民事判决书、长沙市中级人民法院（2018）湘01民终5549号民事判决书、湖南省高级人民法院（2019）湘民申3442号民事判决书。拟证明：长沙市天心区法院一审、长沙市中级人民法院二审、湖南省高级人民法院再审，均认定：选聘新物业服务企业决议的表决程序合法合规。且上述民事判决均已发生法律效力，故行政机关对于彩虹物业的处罚合法合规。2.长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初5231号民事判决书、长沙市中级人民法院（2019）湘01民终11544号判决书。拟证明：经过长沙市天心区人民法院一审、长沙市中级人民法院二审，均认定：长沙市万科物业服务有限公司作为小区新的物业公司，符合法律规定。且上述民事判决均已发生法律效力，故行政机关对于彩虹物业的处罚合法合规。第二组证据：1.业委会给彩虹物业公司多次送达的退场交接通知单、彩虹物业公司多次拒绝退场回函。2.业委会请求政府相关部门协助敦促退场交接的部分函件。3.文源街道、天心区政府相关部门协助业委会协调彩虹物业公司进行退场沟通的部门证明：会议通知、会议纪要、会议场景照片。拟证明：彩虹物业公司屡次拒绝交接，其拒绝退场行为违法违规。对被告天心区住建局提交的证据，原告的质证意见为：对证据1-3号的关联性有异议，对结果的合法性有异议。这些证据均是业主要求撤销业主大会决议的诉求，与原告的诉求不具有统一性和关联性，且该类案件的判决均是依据第三人业委会具有合法身份的基础上所作出的判决，判决结果不代表其正确性。且长沙市中级人民法院（2019）湘01民终11544号判决书的作出时间为2019年12月12日，法院生效判决作出之前，被告即对原告作出行政处罚的决定，没有事实和法律依据。证据4-5的两份汇报材料，足以证明业委会拒绝接受政府行政部门的指导和要求，强行进行第二次表决，违法违规选聘新的物业企业并签订合同。非法产生的业委会违法召开业主大会，违法要求原告退场的事实十分清楚。业委会行为的违法性，侵害了原告的合法权益，原告不是拒绝退场。且证据5中的《公证书》，可以证明文源街道办事处没有参与到业主大会第二次投票表决的全过程，也没有进行任何形式的监督与指导。另外，该组证据中有一份《长沙市文源街道彩虹都家园小区项目第三届业主大会表决事项结果汇总》，出具的时间是2019年8月15日，明显晚于2018年3月31日进行投票表决结果的时间，且抬头是“第三届业主大会表决事项结果汇总”，当时是成立首届业主大会，对这份证据的三性均有异议，是虚假伪造的。对证据6这组证据的合法性有异议。2018年2月8日，该小区业主以起诉业委会，要求撤销业主大会，关于选聘物业公司的决议，街道社区要求业委会在法院未作出一审判决前，业委会不得再召开业主大会，表决选聘新的物业公司。故原告有理由不接受本案第三人业委会退场通知函。关于在证据材料中提到原告阻拦万科物业进场进行交接的内容，与本案没有关系，是小区的部分业主与万科物业发生了纠纷，并非原告所为，与原告没有任何关联。对证据7的合法性有异议，被告天心区住建局隐瞒了其2017年5月2日对彩虹都小区业主委员会违法违规进行变更备案的关键事实，此次变更导致业委会以所谓的合法身份召开业主大会进行选聘新物业公司的系列活动。对证据8的合法性有异议，业委会不具有合法性，且业主多次要求撤销业委会或重新选举，被告天心区住建局依据非法产生的业委会的违法要求，对原告进行约谈处罚，无事实和法律依据，完全错误。原告是基于维护其自身合法权益进行的具体答复，不认可被告天心区住建局的约谈行为。对证据9的程序无异议，但缺乏合法性，与证据8的质证意见一致。被告长沙市住建局及第三人对被告天心区住建局提交的证据均无异议。对被告长沙市住建局提交的证据，原告的质证意见为：程序上无异议，但对复议结果有异议。被告天心区住建局及第三人对被告长沙市住建局提交的证据均无异议。对第三人提交的证据，原告的质证意见为：第一组证据，与被告天心区住建局提交证据1-3的内容一致，质证意见与之前的意见一致。第二组证据，与被告天心区住建局提交证据6的内容基本一致，质证意见与之前的意见一致。二被告对第三人提交的证据均无质证意见。对原告提交的证据，被告天心区住建局的质证意见为：证据1-10的主要内容为业委会的选举，对这些证据的真实性、合法性无异议，但是对其关联性和证明目的有异议。关于彩虹都小区业主委员会的选举，首先，业主委员会是由该小区业主自行投票选举产生是该小区业主行使自治权的民事行为天心区住建局作为行政机关，原告作为物业服务企业，对该行为均无权干涉。其次，本案被告天心区住建局作出的行政处罚决定，是基于原告的违法行为，而不是业主委员会的违法。因此业主委员会选举的合法性与否与本案无关。证据11-16，主要内容为选聘新物业管理公司的问题。关于彩虹都小区业主委员会组织业主大会选聘新物业管理公司的决定，已在长沙市天心区人民法院、长沙市中级人民法院作出的多份民事判决书中予以认定，应当以民事判决书认定的事实及判决结果作为本案的定案依据。对证据17-19三性均有异议，真实性无法核实。对证据20的三性无异议，对证明目的有异议。对证据21的程序没有异议，但是对其证明目的有异议。被告长沙市住建局的质证意见为：对证据1-10的三性均有异议，尤其是关联性，业主委员会的设立是否合法，与本案没有关联。证据11到证据21，三性均有异议，涉及选聘新的物业公司的内容，与本案没有关联性。证据17-21，三性均有异议。证据22-24，提交时间超过了举证期限，不予认可，不予质证。第三人的质证意见与被告天心区住建局的一致。本院对上述证据认证如下：原告、二被告和第三人提交的证据均与本案事实有关联，本院对其真实性均予以采信，至于能否达到证明目的，本院将根据全案综合考虑认定。经审理查明，2009年，彩虹都家园小区由湖南长大投资置业有限公司开发建设，共有8栋1288户。次年，长沙长大物业管理有限公司被聘请为彩虹都家园小区的前期物业。2012年，原告彩虹物业公司被聘请为彩虹都小区的物业服务企业。2016年9月，彩虹都家园小区成立首届业委会。2018年3月，经业主大会投票决定，选聘万科物业为小区物业服务企业，并于同年5月签订物业服务合同。此后，因小区矛盾，原告彩虹物业公司与万科物业的交接过程多次引发冲突，政府部门及街道社区介入协调未果。2019年8月20日，被告天心区住建局约谈原告彩虹物业公司，督促其与新物业公司进行交接，并告知法律规定，但原告彩虹物业公司明确拒绝。同年9月4日，被告天心区住建局对原告彩虹物业公司作出0000263号《责令改正通知书》，载明“因业委会要求你公司退出物业项目，逾期未退出违反了《湖南省物业管理条例》第四十五条，现责令你单位于2019年9月19日前改正，逾期不改正的，将按有关法律法规规定进行处理。”同年9月27日，因原告彩虹物业公司逾期不退场的行为，被告天心区住建局决定立案处理。同年10月9日，被告天心区住建局再次约谈原告彩虹物业公司，其仍表示不退场。同年10月16日，被告天心区住建局作出201921号《行政处罚意见告知书》，拟通报彩虹物业公司并处以人民币捌万元的罚款，告知陈述、申辩和听证权利。同年10月18日，原告彩虹物业公司申请听证。被告天心区住建局作出天建听通字[2019]01号《行政处罚听证通知书》，并送于同年10月31日送达原告。同年11月8日，被告天心区住建局对涉案行政处罚意见进行听证。同年12月5日，被告天心区住建局作出涉案《行政处罚决定书》，主要内容为“被处罚人彩虹物业公司在长大彩虹都家园业委会要求其退出物业项目的情况下，逾期未退出，拒不移交有关资料，违反了《湖南省物业管理条例》第四十五条规定。根据《湖南省物业管理条例》第六十六条规定，决定对被处罚人进行通报并处以人民币捌万元的罚款。”同年12月17日，原告申请行政复议。被告长沙市住建局依法受理后，于2020年2月14日作出涉案《行政复议决定书》，决定维持被告天心区住建局作出的涉案《行政处罚决定书》。原告仍不服，于同年2月27日提起本案诉讼，请求判如所请。另查明，涉案小区三名业主向法院提起民事诉讼，要求撤销彩虹都家园小区业委会于2018年1月3日作出的彩虹都家园新物业服务企业的决议。2018年5月11日，长沙市天心区人民法院作出（2018）湘0103民初1057号行政判决，驳回其诉讼请求。2019年6月11日，长沙市中级人民法院出具（2018）湘01民终5549号生效判决，维持原判。另有涉案小区十名业主向法院提起民事诉讼，要求撤销彩虹都家园业委会于2018年3月31日作出的选聘万科物业公司作为新物业服务企业的决议。2019年7月29日，长沙市天心区人民法院作出（2018）湘0103民初5231号行政判决，驳回其诉讼请求。2019年12月12日，长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民终11544号终审判决，维持原判。本院认为，《物业管理条例》第五条第二款规定，“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”《湖南省物业管理条例》第四条第一款第（三）项规定，“县级以上人民政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责：(三)对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督……”被告天心区住建局系县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，具有监督物业服务企业并对其违法行为作出行政处罚的法定职责，是本案适格的被告。被告长沙市住建局作出了维持原行政行为的复议决定，是本案适格的被告。《物业管理条例》第三十八条规定，“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”第五十八条规定，“违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。”《湖南省物业管理条例》第四十五条规定，“原物业服务企业应当自物业服务合同期限届满或者解除之日起十五日内退出物业项目，但与业主委员会另有约定的除外。原物业服务企业退出时，应当在业主委员会监督下，与新的物业服务企业办妥管理交接手续并移交下列资料和财物……”第六十六条第一款规定，“违反本条例第四十五条规定，物业服务企业无正当理由拒不移交有关资料的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，对物业服务企业予以通报，处一万元以上十万元以下罚款。”本案中，已有生效裁判文书认定，第三人选聘万科物业公司作为新物业服务企业的决议即自作出时合法有效，原告彩虹物业公司理应及时退出物业项目，但无正当理由拒不移交有关资料和小区物业服务权。经被告天心区住建局约谈、责令限期改正后，逾期仍不改正其违法行为，故被告天心区住建局作出涉案《行政处罚决定书》认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。且在作出涉案《行政处罚决定书》之前，被告天心区住建局依法将查明的相关事实以及原告所享有陈述、申辩或听证等相关权利及时告知原告，并公开进行了听证，充分听取了原告的意见，程序合法。被告长沙市住建局受理原告的复议申请后，作出涉案《行政复议决定书》，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。原告关于涉案小区业委会成立及选聘新物业的决议违法违规的主张，与本案查明事实相悖，且并不能成为其拒不退出涉案彩虹都小区物业项目的正当理由，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告长沙彩虹物业管理有限公司的诉讼请求。本案诉讼费50元，由原告长沙彩虹物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 王 进人民陪审员 张 萍人民陪审员 周泽英二〇二〇年三月三十一日法官助理贺文仪书记员杨宗霖附：本案适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。