江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初1941号原告（反诉被告）：句容碧桂园房地产开发有限公司，住所地句容市开发区振兴路8号。法定代表人：刘森峰，系该公司经理。委托诉讼代理人：贾根甫、吴玉婷，系该公司员工。被告（反诉原告）谢敏，女，中国香港特别行政区居民，住南京市秦淮区侯家桥89号。委托诉讼代理人：龚军，男，1971年2月27日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。原告（反诉被告）句容碧桂园房地产开发有限公司与被告（反诉原告）谢敏商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案受理后，依法适用普通程序于2019年9月4日、2020年1月10日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）句容碧桂园房地产开发有限公司以及被告（反诉原告）谢敏两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）句容碧桂园房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求判令被告支付未付房款2002880元及逾期付款违约金；2.要求判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告签订商品房买卖合同及按揭补充协议，但被告未按约履行付款义务。被告（反诉原告）谢敏辩称，1.被告按照碧桂园公司要求履行合同，在签订商品房买卖合同之前就已经支付了1903850元房款；2.碧桂园公司无契约精神，采用非法手段进行虚假诉讼；3.被告不存在违约，同意支付剩余房款。反诉原告谢敏向本院提出反诉请求：1.要求碧桂园公司继续履行商品房买卖合同，向反诉人交付房屋；2.要求判令碧桂园公司给付逾期交房违约金（以967627元为基数，按照日万分之二计算自2016年12月31日起至实际交房之日止）；3.要求判令碧桂园公司承担反诉费用。反诉被告碧桂园公司辩称，1.反诉原告仅支付了5万元房款，碧桂园公司有权拒绝交付房屋，也不应当承担逾期交房的违约金；2.双方之间不是换房，谢敏在收到碧桂园公司退还的房款后迟迟未交纳涉案房屋的首付致使未能办理银行按揭贷款；3.合同中载明的电话系经谢敏提供，碧桂园公司不存在恶意诉讼。本院经审理认定案件事实如下：谢敏于2014年5月左右通过碧桂园公司销售代理郭成购得碧桂园柏丽湾大平层20幢903室房产，并在2014年5月至2015年4月期间，支付该房产的购房款1803850元。之后因户型及质量问题，谢敏与郭成协商换房，将柏丽湾20幢903室退掉，换成芷兰湾03幢108室商铺一间和凤凰岛98幢02号别墅。2015年5月，谢敏与碧桂园公司签订凤凰城商品房和芷兰湾商铺认购书，两套房各支付定金5万元给碧桂园公司。2015年9月19日，碧桂园公司向谢敏出具了谢敏购买凤凰岛别墅和芷兰湾商铺的预售定金发票两张。2015年9月27日，谢敏与碧桂园公司签订商品房买卖合同，购买了芷兰湾商铺和凤凰岛别墅，其中芷兰湾商铺购房合同约定谢敏购买碧桂园公司开发的句容碧桂园凤凰城芷兰湾3幢01层0108号房，房屋总价款936223元。凤凰岛98幢02号房屋总价款2052880元，谢敏需在签订合同时支付首付款822880元，余款1230000元通过银行按揭贷款在2015年10月27日前支付，如谢敏逾期付款，自合同约定的应付款期限的应付款期限的第二天起至实际金额支付应付款之日止，谢敏按日向碧桂园公司支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过90天的，碧桂园公司有权解除合同，谢敏应按房屋总价款的15%向出卖方支付违约金。同日，谢敏收到碧桂园公司出具的买卖合同重要事项告知书，告知内容为“……由于您签署的商品房买卖合同，我司需送至方管部门合同备案登记（包括合同备案及抵押权预告登记等），故未能在签约后第一时间把合同交至您，请您谅解。但为了更好的保障您的权益，我司特将合同中约定的部分重要事项罗列如下，请您知悉：一、您购买的商品房总价款为2052880元正，您在签订商品房买卖合同时已付房款822880元整，余下房款合计1230000元整请您根据合同约定按时缴纳：银行按揭1230000元整（银行按揭款）须于2015年10月27日前付清……”2015年10月27日，谢敏于上海华扬联众数字技术有限公司南京分公司（以下简称华扬公司）签订碧桂园句容凤凰城优惠购买金服务说明书，谢敏向华扬公司支付优惠购买金30000元，并取得了由华扬公司开具的付款收据。2015年11月12日，碧桂园公司向谢敏开具芷兰湾商铺发票886223元。碧桂园公司销售代表郭成陈述，根据公司内部流程，谢敏用柏丽湾大平层换芷兰湾商铺和凤凰岛别墅，第二套房子即凤凰岛别墅只能先退款再买。谢敏与碧桂园公司达成换房协议后，用于支付柏丽湾大平层的购房款抵掉芷兰湾商铺的全款，余款90余万元即按照流程办理退款手续，全部退给谢敏，再由谢敏来交凤凰岛别墅的首付款。但碧桂园公司一直到2017年4月26日才将余款退到谢敏的账上。2017年句容市开始实行房屋限购正常，谢敏系香港特别行政区居民，未能申请到银行按揭贷款。2017年12月谢敏要求按揭转自付款，郭成在帮谢敏办理按揭转自付款手续时，得知碧桂园公司已起诉谢敏解除商品房买卖合同且判决已生效，根据碧桂园公司规定，流程无法继续。谢敏得知本院判决后，向句容市人民检察院提出申诉。庭审中，谢敏陈述其已缴纳的房款应当是柏丽湾抵扣后的剩余房款917627元和另行缴纳的5万元定金，因此其尚欠房款1085253元。至于柏丽湾抵扣芷兰湾房款后剩余房款917627元，其在2017年4月26日已经收到碧桂园公司的退款。本院认为，本案是因为商品房销售引起的纠纷。原告与被告签订的商品房买卖合同,系双方当事人的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。现双方均要求继续履行商品房买卖合同,由谢敏继续购买碧桂园公司开发的碧桂园凤凰城凤凰岛98幢02号的房屋，不违反法律规定,本院予以支持。谢敏认可欠房款1085253元，并陈述其已收到碧桂园公司柏丽湾退房款917627元，故谢敏尚应支付碧桂园公司剩余房款2002880元。关于碧桂园公司主张的逾期付款违约金以及谢敏主张的逾期交房损失的问题。谢敏在解除其与碧桂园公司关于柏丽湾房屋商品房买卖合同之后，在与碧桂园公司签订涉案凤凰岛商品房买卖合同时，碧桂园公司尚未给付谢敏柏丽湾退房的差价款。至于凤凰岛房屋按揭贷款事宜也一直由谢敏与碧桂园公司销售代理郭成在协商推进，后期碧桂园公司又于2016年6月向本院起诉要求解除其与谢敏之间涉案凤凰岛房屋的商品房买卖合同，为此双方引发多次诉讼，直至本案双方均要求继续履行涉案商品房买卖合同。在此期间，谢敏对未能及时支付剩余房款并无明显故意或过错，故对碧桂园公司要求谢敏支付逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。因双方对付款方式已做变更，结合本案情况，本院酌定由谢敏在判决生效之日起五个月内付清剩余房款。至于谢敏主张的逾期交房问题。商品房买卖的目的是售房者出售房屋收取房款,购房者支付房款获得房屋。本案中，谢敏在2017年4月已收到碧桂园公司退还的柏丽湾房屋退款，虽未能支付涉案房款的原因并不完全在谢敏，但在其未支付碧桂园公司房款的情况下，要求碧桂园公司支付逾期交房损失，对碧桂园公司既不公平也无依据，故对谢敏的该项反诉诉请，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百二十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、句容碧桂园房地产开发有限公司与谢敏签订的商品房买卖合同继续履行，谢敏于本判决生效后五个月内给付句容碧桂园房地产开发有限公司剩余房款2002880元；二、驳回句容碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回谢敏的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23224元,由句容碧桂园房地产开发有限公司负担，反诉费1013元由谢敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  李师柯人民陪审员  巫新华人民陪审员  吕欢欢二〇二〇年三月十三日书 记 员  蒙丝琴