四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17453号 上诉人（原审原告）：杨磊，男，1977年9月25日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：熊锐，泰和泰律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：雷开春，女，1975年10月29日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：熊锐，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：冯泽跃，男，1975年1月18日出生，汉族，住四川省盐亭县。 委托诉讼代理人：杨存华，四川知标律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：杨小辉，男，1977年9月9日出生，汉族，住四川省双流县。 上诉人杨磊、雷开春因与被上诉人冯泽跃、原审第三人杨小辉房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初11266号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杨磊、雷开春上诉请求：1.撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初11266号民事判决；2.请求依法支持杨磊、雷开春一审全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由冯泽跃、杨小辉承担。事实和理由：一、一审法院事实认定不清，导致裁判错误。1.一审法院未认定杨磊二人所主张法定解除权的事实。本案中，冯泽跃非法转租的事实客观存在，杨磊二人是在一审第一次庭审后才知晓了转租一事，从时间上来说，并未超过6个月的异议期。一审法院对该部分事实未进行认定，导致裁判错误。2.一审法院认定2018年4月杨磊与杨小辉的酒店管理人员协商恢复合同的租金标准与常理不符，属于认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一条之规定，认定冯泽跃主张的降租一事具有高度可能性，从而认定前期租金为每月3400元经过了杨磊二人的同意，属于适用法律错误。三、一审中，冯泽跃陈述的内容与客观事实不符。冯泽跃主张其不存在不足额缴纳租金的行为，但结合本案相关证据可知，冯泽跃从2016年3月起便单方面降低租金并擅自改变支付方式，其实际上已构成持续性违约。其次杨小辉称其受让酒店时已经通知了杨磊二人及其他业主并就房屋租赁事宜与杨磊二人进行了协商，但实际上杨磊二人在一审审理后才知晓转租一事。此外，冯泽跃称解除合同将影响酒店正常经营，但事实上，合同解除并不会对酒店的经营造成影响。四、本案中，冯泽跃的违约行为客观存在，无论是法定解除权还是合同约定的解除权都显示杨磊二人与冯泽跃的租赁合同已履行不能。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实予以改判。 冯泽跃辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。一、冯泽跃不存在未经允许擅自转租的行为，冯泽跃将酒店经营权转让给杨小辉后，通知了杨磊和雷开春，后杨磊、雷开春二人一直从杨小辉处收取租金，表明杨磊和雷开春已经知晓转让一事并同意转让。且杨磊、雷开春二人以冯泽跃擅自转租为由提出解除合同已超过了法定的6个月异议期。二、杨小辉受让酒店后，与杨磊协商并将租金变更为12222元/季度是事实，且杨磊至今仍在杨小辉处收取租金。三、冯泽跃提交的与25户业主的租赁合同及租金支付明细，证明降租系其与杨磊、雷开春协商的结果。四、案涉酒店投入巨大，如解除合同，将给杨小辉造成巨大损失并对酒店的正常经营造成巨大影响。五、本案并非是冯泽跃未按时足额缴纳租金或转租导致杨磊、雷开春二人解除合同，而是因为杨磊、雷开春想提前收回房屋自行使用。六、冯泽跃现已不是租赁物的实际承租人，杨磊、雷开春要求解除与冯泽跃之间的租赁合同并要求冯泽跃腾退房屋，主体不适格。七、即使冯泽跃存在违约，杨磊、雷开春主张的违约金亦过高，且其诉讼请求已过诉讼时效。 杨小辉辩称，其在签订转让协议时，冯泽跃和梁小刚告知其转让事宜已经通知了各位房东，同时酒店投资较大，请求法院考虑解除后的损失。 杨磊、雷开春向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2013年12月25日签订的《房屋租赁合同》；2.判令冯泽跃于判决生效3日内搬离房屋；3.判令由冯泽跃承担自2016年3月25日至其搬离租赁物之日的违约责任（至2018年4月30日，暂计为308728元，分别为未缴纳房租11520元和违约金297208元），拆除相关装饰并承担租赁费及其他营业债务至其搬离房屋时止；4.冯泽跃承担本案诉讼费用。诉讼过程中，杨磊、雷开春变更诉讼请求第三项为：要求冯泽跃补足单方降低租金及给杨磊、冯泽跃造成的损失，租金为33904元，并支付违约金462602元。 一审法院认定事实：杨磊、雷开春二人系夫妻关系，涉案租赁房屋为双方共有，面积97平方米。2013年12月25日，杨磊二人（共同为甲方）与冯泽跃（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“房屋租赁期为2014年3月25日至2024年3月24日；房屋租金为每月40元/每平方米（每月租金3880元），从第四年开始按照5%的比率逐年递增，直至租赁期满；乙方提前一个月按季度支付房屋租金给甲方；合同签订后乙方不依照合同约定的时间及时缴纳租金的，乙方每日按季度租金总额三十分之一向甲方支付违约金，本合同继续履行。如果超过履行期限一个月，甲方有权解除合同。”合同签订后，杨磊二人将租赁房屋交付了冯泽跃。冯泽跃依约定的每月3880元的标准支付租金至2016年2月。自2016年3月起冯泽跃每月于25日左右向杨磊二人支付租金3400元。 一审另查明，案外人梁小刚另外租赁了24户案外人的房屋，该房屋与冯泽跃租赁的案涉房屋，一并用于共同经营蜀语印象酒店。 2017年7月9日，冯泽跃、梁小刚（共同为甲方）与第三人杨小辉（乙方）签订《转让协议》，约定甲方自愿将其合法拥有的高新区酒店转让给乙方，包括酒店所有设施设备及房屋租赁押金；甲方将原25份房屋租赁合同作为附件同时转让给乙方，并由乙方承担原合同责任和义务。同年11月22日，双方签订《补充协议》约定，酒店经营管理权移交后，原甲方与房东签订的25份房屋租赁合同权利义务由乙方享有和承担。 杨小辉受让案涉房屋后，按冯泽跃的租金支付方式每月向杨磊二人支付租金3400元，2018年4月杨磊与杨小辉的酒店管理人员协商恢复合同约定的租金标准、租金方式，按递增5%后的标准于每季度末的25日支付租金12222元。 一审同时查明，2016年2月28日杨磊向冯泽跃发送微信：“冯总，您好。我是峰汇中心两间房屋的业主杨磊，根据合同约定，您该在2月24日向我支付该两间房屋的2016.3.25-2016.6.24季度的租金共计11640元，虽然25日按照您的提示已经电话联络梁总，截止目前，我未收到贵方的款项……”2018年3月29日杨磊向冯泽跃发送微信：“冯总，我考虑了一下，房子从5月份开始我考虑收回、装修一下自用了。这个样子一直持续也不是个办法。” 证人何某1、何某2到庭证实：2016年3月何某1、何某2到冯泽跃的酒店吃饭，听冯泽跃说生意不好做，三人一起去到楼上，冯泽跃与杨磊谈降房租的事，后听冯泽跃说谈妥了，何某1、何某2还提醒了要不要写一个协议。 另：冯泽跃当庭提交了其余24户出租人签订的房屋租赁合同及其向部分出租人支付租金的明细，证明其余房东对租金也进行了降低。 一审法院认为，杨磊、雷开春与冯泽跃签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。该合同约定，自2014年3月起每月租金为3880元，第四年起逐年递增5%。但在履行合同过程中，冯泽跃于2016年3月起每月支付租金3400元，杨小辉受让房屋后仍按此标准支付租金，至2018年3月29日，期间两年，杨磊未提出异议；从2018年3月29日杨磊发送的微信“冯总，我考虑了一下，房子从5月份开始我考虑收回、装修一下自用了。这个样子一直持续也不是个办法”看，冯泽跃自2016年3月起降低标准支付租金，并非未与杨磊协商，杨磊也并非不同意；同时，在此期间冯泽跃用于酒店经营的其他房屋，从提供的部分租金支付明细看，其他出租人的租金亦进行了降低。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确认待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”，本案中，冯泽跃主张“冯泽跃与包含杨磊二人在内的25户房东于2016年3月口头协商，达成了25户房东降低租金标准，且支付标准由按季度支付变为按月支付。”的事实具有高度可能性，根据上述规定，一审法院认定前期租金每月支付3400元经过了杨磊同意。 关于房屋转租的问题，2017年7月9日，冯泽跃、梁小刚与第三人杨小辉签订《转让协议》，将案涉房屋转租给杨小辉，租金亦由杨小辉或其酒店人员支付，且双方于2018年4月协商恢复了租金标准及租金支付方式，就案涉房屋转租，杨磊在起诉及第一次开庭时均未就此异议，仅在2019年2月22日，一审法院再次开庭询问解除合同依据时，杨磊二人的诉讼代理人才提出“有法律规定和合同约定。合同法二百二十四条第二款，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。” 综上，杨磊、雷开春要求解除房屋租赁合同，理由不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款规定，判决：驳回杨磊、雷开春的全部诉讼请求。本案一审案件受理费10085元，杨磊、雷开春负担9985元，冯泽跃负担100元。 二审中，冯泽跃与杨小辉未提交新证据。杨磊、雷开春提交了如下新证据：证据1：案涉房屋的现场图，拟证明案涉合同解除后不会影响酒店的正常生产生活，一审认定事实与此相矛盾。证据2：杨磊与蜀语酒店冯泽跃的短信、微信聊天截图，拟证明杨磊不知晓案涉房屋被转租给了杨小辉。冯泽跃发表质证意见称，对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可证明目的，其不能证明合同解除后对酒店的生产经营无影响。对于证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可证明目的，微信聊天记录中的的内容恰好证明杨磊解除案涉合同的原因系想自己使用，并且短信中显示的蜀语酒店身份也无法核实。本院对上述证据真实性予以确认，对关联性和证明力将综合认定。 二审另查明，杨磊账户收取租金备注情况为：2017年6月25日及前各期，备注均为“房租费”，2017年7月27日至10月26日四期备注为“房租费、冯泽玉”，2017年11月25日备注为“蜀语印象房租代转冯泽玉夏邦桃”，2017年12月25日、2018年1月25日两期备注为“蜀语印象房租代转夏邦桃”，此后备注均为“蜀语印象房租夏邦桃”。工商登记资料显示，2018年4月16日“高新区蜀语印象酒店”（个体工商户性质）变更为“成都蜀语印象酒店管理有限公司”，2018年8月3日成都蜀语印象酒店管理有限公司股东由梁小刚变更为杨小辉。 二审中，冯泽跃陈述，蜀语印象酒店系以梁小刚个人名义设立的个体工商户，但实质为多人合伙，其为原合伙人之一，冯泽玉为其姐姐，原系该酒店财务人员，后该酒店转让给了杨小辉。杨磊认可其在案涉房屋所属楼栋内上过班。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，杨磊、雷开春与冯泽跃签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应属合法有效。本案二审的主要争议焦点为：一、杨磊、雷开春是否认可租金下调；二、杨磊、雷开春是否知晓或应当知晓案涉房屋存在转租情形。 关于杨磊、雷开春是否认可租金下调。本院认为，在案涉合同的履行过程中，冯泽跃于2016年3月开始每月便以3400元为标准支付租金，该租金支付标准一直持续到2018年3月29日，在此两年期间，双方已经形成固定的交易模式，杨磊、雷开春并无证据证明在此期间其对此提出过异议，因此应视为双方就此以实际履行方式达成了新的合意，变更了原合同约定的租金标准，故杨磊、雷开春不得以此为由主张对方违约，一审法院对此认定正确，应予维持。 关于案涉房屋是否存在转租情形。本院认为，所谓转租，是指承租人将其因租赁关系取得的使用权再次转让他人的情形，承租人与次承租人之间系租赁关系。从工商登记资料来看，“成都蜀语印象酒店管理有限公司”系从原个体工商户性质的“高新区蜀语印象酒店”变更而来，两者明显具有主体上的承继关系，是同一企业性质上的变更；冯泽跃、梁小刚与杨小辉签订的转让协议，性质上也是企业投资份额的转让协议而非转租关系。因此，无论是企业性质的变更还是投资人（股东）的变更，均不等同于冯泽跃将案涉房屋转租给了杨小辉。根据查明的事实，杨磊曾在案涉房屋所在楼栋上班，且案涉租金长期以“蜀语印象酒店”的名义支付，因此应视为杨磊、雷开春知晓并认可案涉房屋的实际承租人为“蜀语印象酒店”。而在该企业性质、投资人变更前后，杨磊、雷开春均收到的是“蜀语印象酒店”名义支付的租金，故本案中仅存在企业投资份额转让的事实，而不存在冯泽跃将案涉房屋转租给杨小辉的事实，因此本院对杨磊、雷开春关于冯泽跃擅自转租，违反合同约定和法律规定，合同应予解除的主张不予支持。 综上，上诉人杨磊、雷开春的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10085元，由杨磊、雷开春负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 赵 韬 二〇二〇年三月二十日 书记员 王小禹