黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民初231号原告：陈伟，男，1983年7月6日出生，汉族，农民，住黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县。被告：刘兴君，男，1961年6月21日出生，汉族，中北建筑公司经理，住齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：王雷，黑龙江岩雷律师事务所律师。被告：张柏山，男，1957年7月29日出生，汉族，退休干部，住齐齐哈尔市龙沙区。被告：依安县平安房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省依安县西北新街80组C149-3号。法定代表人：王志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：张晓丽，黑龙江之信律师事务所律师。第三人：谢银凤，女，1972年5月9日出生，汉族，农民，现住哈尔滨市呼兰区。原告陈伟与被告刘兴君、张柏山、依安县平安房地产开发有限责任公司（以下简称平安房地产公司）、第三人谢银凤案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈伟、被告刘兴君及其委托诉讼代理人王雷、张柏山及平安房地产公司的委托诉讼代理人张晓丽、第三人谢银凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈伟向本院提出诉讼请求：1.确认原告陈伟与被告平安房地产公司签订的商品房买卖合同合法有效；2.确认原告陈伟与被告张柏山、第三人谢银凤签订的住宅楼协议书合法有效；3.判令位于大庆市××自治县××城××楼××单元××室归原告陈伟所有，标的价值128,000.00元；4.被告承担全部诉讼费用。庭审中原告陈伟增加诉讼请求：请求法院停止对原告陈伟购买的位于大庆市××自治县××城××楼××单元××室房屋的执行，解除对该房屋的查封。事实和理由：2016年10月11日，原告陈伟从第三人谢银凤处购买楼房一套，位于大庆市××自治县××城××楼××单元××室，原告陈伟给付了全部购房款。该套楼房是原告陈伟的合法财产，齐齐哈尔市中级人民法院驳回原告陈伟异议申请没有事实根据和法律依据。1.原告陈伟与被告张柏山、谢银凤三方共同签订的书面楼房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效；2.2016年10月11日原告陈伟购买楼房后，与被告平安房地产开发公司签订了商品房买卖合同，该合同合法有效；3.原告购买楼房是全款购买；4.原告购买楼房后于2016年12月份装修进户并使用至今，没有办理产权证是开发商手续不全，原告陈伟没有过错。刘兴君辩称，1.答辩人与张柏山之间的债务纠纷经过齐齐哈尔市中级人民法院及黑龙江省高级人民法院的生效判决确认，合法有效。而案外人的买卖合同或者以房抵债合同未经过备案和司法确认，案外人主张无法备案显然是谎言，因为法院查封房产时，已经有16套房产在房产管理部门备案，所以案外人的合同系法院查封后后补的，不能对抗已经生效的判决；2.张柏山的挂靠行为是违法的，案涉房产的所有权属于平安房地产公司，而该公司不认可张柏山的销售行为，其个人签订的合同无效。本案原告提供的与张柏山签订的商服楼买卖协议就是张柏山个人代表甲方签署的，协议上没有平安房地产公司的签章，不能发生物权变动效力；3.张柏山的销售人员孟雅君在2016年至2017年12月担任销售工作期间，张柏山没有出售任何一套房产也没有抵债的行为，所以现在拿出来的购房合同、抵债协议都是后签的，是在法院查封之后为了对抗刘兴君对张柏山的执行行为的产物；4.张柏山是开发公司的代表，而房地产施工是建筑公司的工作范畴，张柏山无法越过建筑公司直接组织施工。没有建筑公司出面，预算、图纸、审批、备案、监理工程师的意见、决算等，政府不会验收通过。本案中张柏山主张的发包工程给个人等均是无法实现的，是编造的。综上，请法院查明事实，依法驳回原告对刘兴君的诉讼请求。张柏山辩称，当时为了保证农民工工资的发放，经与施工单位，也就是大包方与清包队（谢银凤）商量同意，用现有房子抵给清包队（谢银凤）用于保证农民工工资发放（有房源表）。案涉房屋就是购买谢银凤的抵账房。没有在建设局备案的原因是由于建设工程手续均没有办理，所以不能办理备案手续。当时县里对于乡镇建设开发还不是很规范，乡镇的不动产2019年9月才纳入不动产登记部门。另外，在我们施工期间，没有办理任何手续，2017年1月8日签订土地出让合同，2017年1月20日取得土地证，然后才开始办理其他四证，建设局对于没有任何手续的建设工程是不给办理任何备案的。此项目工程都在刘兴君保全之前行为，对建设工程完善、达到该楼使用功能、竣工验收作用重大，我和刘兴君是合伙共同开发腰新乡馨城苑商服住宅楼，做该项目前都和刘兴君沟通过，他对此过程都是知情的。所以我同意陈伟的诉讼请求，此套房产归陈伟所有，刘兴君应赔偿错误保全而造成的损失。平安房地产公司辩称，1.我公司与张柏山之间属于借用资质、执照，由他个人负全责的开发工程关系。对于腰新乡的房产项目，张柏山自筹资金，用我公司的资质开发，张柏山不能给我公司造成损失，否则需要承担法律责任；2.张柏山签订的售房合同和以房源抵债协议均是个人行为，合同盖章我公司不知情。且合同上所盖的公章也不是我公司的，对这些协议，我公司不负责。张柏山前期办理开发等相关手续确实是用的公司公章和资质，但是后期所谓的销售和以房抵债等公司根本不知情，公司的公章也一直在公司，张柏山没有回公司申请用章，也没有回公司备案合同，其行为完全是个人行为，对公司无效；3.张柏山未经公司授权却以公司的名义签订合同，造成我公司的重大损失，使公司在法院被起诉数十次，也被列入被执行人，我公司将要追究其法律责任。综上所述，请求法院查明案件事实，依法驳回原告对我公司的诉讼请求。谢银凤辩称，1.2016年10月11日，原告陈伟在我处购买位于大庆市××自治县××城××楼××单元××室楼房情况属实，原告陈伟给付了全部购楼款，购买当天我就将房屋钥匙交付给陈伟，2016年末，陈伟装修入住至今；2.2017年与张柏山及开发公司换了《商品房买卖合同》，更换合同时陈伟在外地打工，委托我到售楼处办的手续，《商品房买卖合同》在我处保管；3.原告陈伟与开发商张柏山和依安县平安房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》是三方真实意思表示，符合国家法律规定，该合同真实、合法有效；4.在法院查封前，陈伟已将房屋价款全部付清并实际占有使用多年，没有办理过户手续陈伟没有过错，陈伟有权依法请求查封法院对该房产予以解封，原告陈伟是房屋的所有权人，法院应依法停止对原告购买的房屋的执行，并解除对该楼房的查封。原告陈伟为证实自己的主张提供如下证据：陈伟与平安房地产公司签订的《商品房屋买卖合同》、陈伟交纳购房款收据及及缴纳物业费、水电、取暖费票据、入住照片、以房抵账协议书。被告刘兴君为证实自己的主张提供如下证据：（2018）黑02民初197号民事判决书及评估拍卖预公告及通知、房地产销售代理协议书及孟雅君证言、还款协议书、与案外人杨亚兵、邓云的谈话录音、刘国华、吕志强等人作为买受人也与依安县平安房地产开发公司签订的商品房买卖合同。被告张柏山为证实自己的主张提供如下证据：国有建设用地使用权出让合同、协议书一份及补充协议、行政处罚书一份、建设工程规划许可证及一份说明。被告依安县平安房地产开发公司及第三人谢银凤未向本院提交证据。根据当事人的举证、质证、法庭调查，本院认定事实如下：2013年4月5日，刘兴君与张柏山签订《关于杜蒙腰新乡工程合作开发协议》。2018年2月7日，双方签订《借款合同》。后刘兴君起诉张柏山及平安房地产公司，要求上述当事人偿还借款本金及利息，齐齐哈尔市中级人民法院于2018年11月19日作出（2018）黑02民初197号民事判决，判令张柏山与平安房地产公司偿还刘兴君借款本金及利息。判决生效后，因张柏山、平安房地产公司未履行判决，2019年3月18日，刘兴君向本院申请执行。2019年3月20日，本院立案执行，执行案号为（2019）黑02执57号。2019年4月11日，本院发出（2019）黑02执57号评估拍卖预公告，拟评估拍卖杜尔伯特蒙古族自治县腰新乡馨城苑26套商服、60套住宅另查明，陈伟购买的腰新乡馨城苑住宅1号楼4单元301室房产，系张柏山抵顶谢银凤工程款，谢银凤又将此房出卖给陈伟。经本院向谢银凤进行调查核实，谢银凤称张柏山欠其钢筋、木工、砌砖等工程款，共计抵顶她17套房产，她接收房产后对外出卖了15套，其中陈伟购买了1号楼4单元301室房产，买卖合同载明房产建筑面积77.20平方米，合同约定总价款128,000.00元。陈伟于2016年10月12日向谢银凤交纳全部购房款，同年12月份陈伟将该房产装修完并实际入住至今，因手续不全，尚未办理房产过户手续。本院认为,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对一般不动产买受人基于所享有的合法的物权期待权，依法能够排除执行的规定。不动产买受人应同时具备下列条件可阻却执行：即查封前已订立合法有效的书面合同、合法占有案涉不动产、已经付清全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，平安房地产公司开发争议楼盘欠谢银凤工程款，张柏山将案涉房屋抵顶欠谢银凤的工程款，谢银凤又将该房卖予陈伟的事实客观存在，陈伟与平安房地产公司签订了《商品房买卖合同》。且陈伟与平安房地产公司签订的合同在法院查封之前，张柏山作为案涉楼盘的实际开发人，足以使陈伟相信其具有出售案涉房屋的权利，张柏山的行为构成表见代理。案涉房屋不能办理过户登记也并非作为买受人陈伟的原因所造成。同时，陈伟提供了其交纳物业费、电费等证据，可以证明陈伟已对案涉房屋进行了实际占有，具备准物权的性质，其应优先于普通债权，可以依法排除执行。综上所述，原告陈伟的诉讼请求应当予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：一、陈伟对位于杜尔伯特蒙古族自治县（腰新乡）馨城苑1号楼4单元301室房屋享有物权期待权；二、不得执行位于杜尔伯特蒙古族自治县（腰新乡）馨城苑1号楼4单元301室房屋。案件受理费2,860.00元，由刘兴君负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。本院（2019）黑02执异183号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 于 丹审判员 刘 颖审判员 李宏艳二〇二〇年三月十一日书记员 历 杨