长春市双阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0112民初314号 原告：长春市瑞家物业服务有限公司。住所地:长春市双阳区。 法定代表人:张艳玲，公司总经理。 委托诉讼代理人：张国强，公司经理。 被告:姚庆和，男，1950年4月22日生，汉族，退休干部,住长春市双阳区。 被告:马淑华，女，1960年3月15日生，汉族，无职业，住在长春市双阳区。 原告长春市瑞家物业服务有限公司（以下简称瑞家物业公司）与被告姚庆和、马淑华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞家物业公司的委托诉讼代理人张国强、被告姚庆和、马淑华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瑞家物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令二被告立即付给原告物业费1599元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：被告是北疆欣园小区业主，住房面积为83.84平方米，物业费收取标准为0.50元/㎡,每月应缴纳物业费41.92元，每年应缴纳物业费503元，另外每年需要交纳楼道灯电费30元，被告每年应缴纳物业费及电费为533元。2016年至2018年期间，被告应缴纳物业费及电费为1599元（533/年×3年=1599元)。被告在领受房屋并入住后也就享受到原告对其的物业服务。原告于2016年初开始收取当年的物业费，大部分业主已经缴纳物业费。原告多次向被告催缴，被告至今未向原告缴纳2016年至2018年期间的物业费。被告的行为严重的阻碍了原告的物业管理工作,影响了小区管理工作资金运转和建设，损害了原告及其他业主的利益，请求法院判令被告立即给付拖欠的物业费,维护原告的合法权益及小区物业管理正常的工作秩序和经营秩序。 姚庆和、马淑华辩称，不同意交纳原告的物业费，欠2016年-2018年物业费属实。欠钱的原因是1、2015年起，当时我们的房屋外墙的下水管下面的水顺着墙壁往下淌，没有在管子内走水，导致了水淌在缓台进入了房屋内，将地板全都渗透了，地板全部起包。因此事我们多次找物业，物业说马上修理，但是当时就一个保安来看一眼，看完之后说马上修理，直到现在也没有解决；2、2017年8月16日晚上7:05分，我们家被盗了，金额为18000多元，被盗时公安出现场了，并将物资清单查清，查找的被盗线索为，一是因为物业没有巡逻人员，无法发现可疑人员，我们查找监控，发现物业的监控根本没有用。我们至业务大厅查找监控发现该监控无法看到我们家的景象，所以物业应该有责任。我们入住的时候说是封闭小区但是根本没有体现出封闭，人员随便走，车辆随便走，所以物业是存在一定的责任。我们同意交倒垃圾的200元，但是物业不收。对与原告存在物业服务合同关系没有意见，因为恒辉物业公司与瑞家物业公司已经签合同了，但是当时他们没有征求业主意见。现在只要物业把我们存在的问题解决了，我们就同意交纳物业费。 本院经审理认定事实如下：被告姚庆和、马淑华系夫妻关系。被告马淑华系长春市双阳区北疆欣园小区16号楼1单元202室登记业主，房屋建筑面积为83.84平方米，姚庆和与长春市恒辉物业有限公司（以下简称恒辉物业公司）签订了《欣园小区恒辉物业有限公司物业服务手册》。双方约定物业费收取标准为每月0.5元/㎡。自签订物业服务手册至今，该房屋一直由姚庆和、马淑华居住。二被告未缴纳2015年至2018年的物业费。2015年1月5日，恒辉物业公司的法定代表人陈晓明（甲方）与原告瑞家物业公司法定代表人张艳玲的丈夫孙亮（乙方）签订《物业承包协议》一份。双方约定：一、经甲、乙双方共同协商，甲方将北疆欣园小区、北疆欣钥小区的经营权全部转交给乙方；二、甲方将所有的办公用品、设备、工具全部交给乙方。乙方付给甲方人民币拾万元整，一次性付清；三、甲方就此脱离物业管理，全部交给乙方经营，乙方所有经营与甲方不发生任何关系；四、乙方按照法律、法规去经营；五、此合同一式两份，双方各执一份，签字后生效。2015年1月6日，张艳玲及其丈夫孙亮共同投资成立瑞家物业公司，张艳玲任法定代表人，物业服务资质为三级，服务范围为公共设施的维修、保养、卫生和保安巡逻等。瑞家物业公司成立后，从事长春市双阳区北疆欣园小区的物业服务至今，但至开庭审理前，未与小区业主委员会签订物业服务合同，未取得该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数以上的业主同意。 另查，长春市恒辉物业有限公司于2008年4月9日成立，法定代表人为陈晓明。2011年11月25日，该公司因逾期未年检被长春市工商行政管理局双阳分局吊销营业执照。瑞家物业公司于2015年4月10日被长春市住房保障和房地产管理局准予从事物业管理活动，物业服务企业资质为三级。 上记事实有原、被告当庭陈述、《欣园小区恒辉物业有限公司物业服务手册》、《物业承包协议》交接通告、长春市双阳区住房保障和公用事业服务中心证明等证据材料在卷为凭，足资认定事实属实。 本院认为，本案需要解决的焦点问题为：一、案外人陈晓明与孙亮签订的《物业承包协议》是否有效；二、瑞家物业公司能否收取北疆欣园小区业主服务费的问题；三、物业费数额的确定。 一、关于《物业承包协议》的效力问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同”。本案姚庆和、马淑华虽对《物业承包协议》效力没有异议，但合同效力系法院依照职权认定的内容。本案北疆欣园小区的前期物业服务公司恒辉物业公司将小区内物业服务整体转让给瑞家物业公司，为此，双方签订的《物业承包协议》属于无效合同。且至本案开庭前，瑞家物业公司也未取得北疆欣园小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 二、关于瑞家物业公司能否收取北疆欣园小区业主服务费的问题。《物业承包协议》虽然无效，但从长春市双阳区住房保障和公用事业服务中心出具的《证明》可以认定，瑞家物业公司为姚庆和、马淑华所在的北疆欣园小区提供物业服务至今，瑞家物业公司与姚庆和、马淑华形成事实上的物业服务关系。姚庆和、马淑华在接受了瑞家物业公司提供的物业服务后，应缴纳物业服务费。 三、物业费数额的确定问题。鉴于瑞家物业公司物业服务企业资质为三级，依据《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》第一条“我省各类住宅小区物业服务费（指提供房屋，设施维修，绿化的养护，环境卫生，维护秩序，档案资料管理等服务费）政府指导价格（按每月每平方米建筑面积计算）如下：1、普通住宅一级：每平方米1.00-1.50元；二级：每平方米0.70-1.00元；三级：每平方米0.50-0.70元；四级：每平方米0.30-0.50元；五级：每平方米0.30元。”之规定，瑞家物业公司要求姚庆和、马淑华参照先前恒辉物业公司与被告签订的物业服务手册按照每月0.5元/㎡交纳服务费1509.00元（0.5元/㎡×83.84㎡×12×3=1509.00元）的诉求合理，应予支持。对于瑞家物业公司主张的楼道灯电费，因其不能提供相关证据，本院对该诉讼请求不予支持。对于姚庆和、马淑华提出的其房屋外墙下水管漏水及家中被盗导致其财产损失，只要原告给予解决赔偿损失后愿意交纳物业管理费的辩解意见，因为即使姚庆和、马淑华房屋外墙下水管漏水及家中被盗属实，但其既未提供与瑞家物业公司有因果关系的证据，也未提供地板起包的具体损失金额，故本院在本案中不作处理。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第十一条第四项、第十二条、第四十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告姚庆和、马淑华于本判决生效后立即给付原告长春市瑞家物业服务有限公司2016年至2018年物业服务费1509.00元； 二、驳回原告长春市瑞家物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元（已减半收取），由被告姚庆和、马淑华负担，于本判决生效后立即给付原告长春市瑞家物业服务有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  赵颖辉 二〇二〇年三月二十三日 书记员  李 卓 —2—