四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终126号 上诉人（原审被告）：曹明蓉，曾用名曹小妹，女，汉族，生于1993年9月6日，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：曹天金，男，汉族，生于1970年1月23日，住址同上，系曹明蓉父亲。 被上诉人（原审原告）：南充市佳居物业管理有限公司，住所地四川省南充市涪江路139号丝绸大厦。 法定代表人：雍其凯，公司执行董事。 委托诉讼代理人：明燕，女，汉族，生于1984年11月14日，住四川省南充市嘉陵区，系公司员工。 上诉人曹明蓉因与被上诉人南充市佳居物业管理有限公司（以下简称佳居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初7769号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人曹明蓉上诉请求：1、请求依法改判，并赔偿损失，恢复楼顶钢筋楼面原状，同时判令佳居物业公司不能再继续管理滨江首座小区；2、一、二审诉讼费由佳居物业公司承担。事实及理由：1、一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误。佳居物业公司从未召开过业主大会，也没有召集业主签订合同，小部分业主组建的业主委员会没有得到大部分业主的认可，却代表全体业主签订了物业服务合同；佳居物业公司是三级资质没有技术能力管理小区；佳居物业公司进驻后，小区内的景观灯、路灯等公共设施都是坏的；2016年10月，小区一户人家发生火灾，救火时消防管道却没有水；32楼楼顶四周墙壁、过道门全部腐烂，通风口和通风机也都损坏了，佳居物业公司应当赔偿小区业主的损失。佳居物业公司进入小区后，把小区楼顶楼面全部打烂，钢筋也都切割断，影响楼体结构，使我家天花板出现裂缝；此外，同楼层其他两户擅自更改门的方向，影响了我家的进出，也造成了安全隐患。 佳居物业公司答辩称，房屋漏水是房屋质量问题，可以申请维修基金进行维修，佳居物业公司已经尽到管理义务，业主应当支付物业管理费用。 佳居物业公司起诉请求：1、判令曹明蓉向佳居物业公司缴纳物业服务费5416元、垃圾清运费299元、违约金1625元，共计人民币7340元；2、判令曹明蓉承担本案诉讼费。 一审法院经审理查明：佳居物业公司成立于2001年6月4日，2019年7月17日经南充市顺庆区市场监督管理局登记注册，营业期限为2001年6月4日至2025年4月30日，经营范围为：物业管理、家政服务；销售：针、纺织品、五金、交电、民用建材、日杂（除烟花爆炸）；住宅小区智能化系统，安全防盗报警系统设备，电子元件；园林绿化设计、施工、养护；保洁、搬运、仓储服务；货物分拣、垃圾清运、食堂管理、劳务服务（以上经营范围，涉及许可经营的凭许可证经营）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2015年5月6日经南充市房地产管理局核发为三级资质，有效期为2020年5月5日止。曹明蓉系滨江首座小区2幢1单元32层7号业主，其所有的房屋登记产权建筑面积为98.11平方米。佳居物业公司于2014年7月22日与案涉小区业主委员会签订了《南充市滨江首座小区物业服务合同》，合同期限从2014年8月1日起至2019年7月31日止。合同约定物管费的标准为高层住宅1.2元／平米.月，垃圾处置费6.5元／月。曹明蓉从2015年10月21至2019年8月31日未交纳物管费，佳居物业公司向曹明蓉发出《物业服务费催收通知》，佳居物业公司履行了催促曹明蓉及时交纳物业管理费的义务。但曹明蓉截止2019年8月31日共计46个月仍未交纳相应的物管费和垃圾处置费。 另查明，佳居物业公司与案涉小区业主委员会签订的《南充市滨江首座小区物业服务合同》到期后，佳居物业公司仍在案涉小区提供物业管理服务。 同时查明，佳居物业公司在案涉小区服务期间，在公共设施设备维护、绿化养护、环境维护方面存在瑕疵。 上述事实，有当事人提交的证据及其陈述在案佐证。 一审法院认为，佳居物业公司与曹明蓉所在小区的业主委员会于2014年7月22日签订了《南充市滨江首座小区物业服务合同》。曹明蓉辩称业主委员会未经全体业主同意，私下与佳居物业公司签订的物业服务合同不合法，且佳居物业公司属于三级资质，故不认可这个合同的合法性。因至本案庭审结束时，该合同并未被依法撤销，在该合同未撤销前，根据佳居物业公司与曹明蓉所在小区业主委员会签订的并加盖业主委员会印章的物业服务合同进入小区已提供了服务的事实，应认定双方形成了物业服务关系，该合同对双方具有约束力。至于佳居物业公司资质的问题，属于业主委员会在选聘物业公司时应尽的审查义务。曹明蓉辩称业主委员会私下与佳居物业公司签订的物管服务合同不合法、不认可这个合同的合法性的理由，不属本案审理的事由，曹明蓉可另行主张权利。故依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力，曹明蓉辩称其不应受合同约束，一审法院不予支持。曹明蓉作为“滨江首座”小区的物业所有人接受了佳居物业公司提供的物业管理服务，应当履行交纳物业服务费的义务。垃圾处理费由环卫部门按标准收取，应由垃圾生产的单位及人员负担。该费用由物业管理人代为收取后再向环卫部门缴纳符合通行做法和法律规定，佳居物业公司要求曹明蓉支付该项费用予以支持。故一审法院确认曹明蓉应向佳居物业公司给付2015年10月20日至2019年8月31日期间的物业管理费5416元（98.11㎡×1.2元／平方米.月×46个月），生活垃圾处置费299元（6.5元／月×46个月），两项合计5715元。 关于曹明蓉提出佳居物业公司在服务期间小区绿化、卫生、安保等方面存在瑕疵，并提供了相应的证据予以佐证，从证据来看，曹明蓉在公共设施及环境维护、绿化养护等方面确实存在一定瑕疵。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，曹明蓉可要求物业服务企业继续履行、采取补救措施或赔偿损失。曹明蓉以物业服务有质量瑕疵为由进行抗辩存在一定正当性。在履行该物业服务合同过程中，双方均存在违约行为。从维护小区物业整体秩序出发，一审法院对佳居物业公司主张曹明蓉给付物业服务费及生活垃圾处置费5715元的诉讼请求予以支持，对佳居物业公司主张曹明蓉应给付违约金1625的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于小区消防设施是否合格、入户门外开阻塞消防通道的问题，属消防行政部门管理范畴，应由消防行政部门处理，本案不予处理；小区内电梯广告收入应当返还业主的抗辩意见，涉及小区公共利益，应由佳居物业公司与小区业主委员会协商处理或由业主委员会主张，曹明蓉单独主张不予支持。曹明蓉要求解决因房屋漏水而导致其财产损失、可能影响房屋安全的问题系另一法律关系，不予一并处理，其可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、曹明蓉于判决生效后十日内向南充市佳居物业管理有限公司给付2015年10月20日至2019年8月31日的物业服务费5416元、垃圾处置费299元，两项合计5715元；二、驳回南充市佳居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由曹明蓉承担。 二审中，本院到曹明蓉所住楼栋现场查看，曹明蓉之母唐小群与佳居物业公司经理陈尚贵均到场。针对曹明蓉上诉称楼顶楼面全部打烂，钢筋切割断完的问题，陈尚贵陈述“开发商在2016年底、2017年初左右，保修期快满了，业主反映比较强烈，楼顶漏水比较严重，开发商做的维修，就把小区所有楼顶全部做了防水；我们报了维修基金维修，还没有批下来”。曹明蓉之母唐小群陈述“做之前我们就不怎么漏，做了之后漏得更凶了，我们当时不要开发商弄，他们非要弄，把楼顶的钢筋锯断”。 二审查明其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，曹明蓉上诉认为滨江首座业主委员会并未经全体业主同意成立，私下与佳居物业公司签订的物业服务合同不合法，佳居物业公司资质为三级资质没有技术能力管理小区，因业主委员会的成立以及业主委员会选聘物业服务公司是否合法不属于本案审理范围，本案不予处理，曹明蓉可另行主张。故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，佳居物业公司与滨江首座业主委员会签订的物业服务合同对全体业主具有约束力，故曹明蓉应受物业服务合同的约束，其接受了佳居物业公司的服务，应当履行缴纳物业管理费的义务。 曹明蓉上诉称佳居物业公司进入小区后，把小区楼顶楼面全部打烂，钢筋也都切割断，影响楼体结构，使我家天花板出现裂缝的问题，根据曹明蓉之母及佳居物业公司经理陈尚贵的陈述，小区楼顶楼面系开发商重新施工造成，与佳居物业公司无关，故对曹明蓉上诉认为佳居物业公司造成楼顶漏水的意见不予采信；对于曹明蓉所称同楼层其他两户擅自更改门的方向，影响其进出的上诉请求，因其他业主更改开门方向对其进出造成影响系其他业主行为，佳居物业公司仅对小区公共区域负有管理义务，其他业主的行为不属于佳居物业公司管理控制范围，故对曹明蓉该上诉请求不予支持；关于曹明蓉上诉认为佳居物业公司进驻后，小区景观灯、路灯、喷泉、监控等损坏的问题，因曹明蓉未提供证据证明以上设施损坏且长期持续存在的状态影响了业主的正常生活，曹明蓉以此为由拒交、少交物业服务费理由不能成立；对于楼顶四周墙壁腐烂、楼顶过道门损坏、通风机生锈等问题，因楼顶系露天场所，楼顶墙壁的脱落、通风机生锈、楼顶过道门的损坏是自然现象所致，而非佳居物业公司的违约行为，故对曹明蓉的该上诉理由不予采纳；对于曹明蓉主张的消防管道不合格的问题，属于消防行政部门管理范畴，应当由消防行政部门处理，本案不予处理。 需要指出的是，物业服务企业的尽职服务、每个业主的积极配合、业主委员会的有效运作，均是构成和谐小区不可或缺的重要组成部分。作为物业服务企业，应从自身角度加强管理，必要时与业主委员会积极配合，力求为业主提供更优质的服务；作为业主，也应积极行使共同管理小区的法律权利，促使业主委员会良性运作，代表业主利益，更好地发挥监督管理职能。 综上，曹明蓉的上诉理由不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由曹明蓉负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二〇年三月十八日 书记员 李 俊