江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣06民终141号 上诉人（一审被告）：周荣贵，男，1965年10月31日出生，汉族，鹰潭市余江区人，住江西省。 被上诉人（一审原告）：周某，女，1989年4月3日出生，汉族，鹰潭市余江区人，住江西省。 委托诉讼代理人：许春林，江西赣鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王智春，江西赣鹰律师事务所律师。 一审第三人：陈园英，女，1965年3月13日出生，汉族，鹰潭市余江区人，住江西省。 上诉人周荣贵因与被上诉人周某所有权纠纷一案，不服江西省鹰潭市余江区人民法院（2019）赣0622民初1691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人周荣贵上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人周某的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：上诉人及原审第三人将涉案房屋赠与被上诉人的行为无效，理由如下：1、涉案房屋系上诉人从被上诉人舅舅处购买，购买房屋花费人民币柒仟元整。上诉人并没有将房屋赠送被上诉人的真实意思表示，而是原审第三人瞒着上诉人，以舅舅赠与外甥女的方式，把房产证写在被上诉人名下，这样可以规避过户产生的国家税费。2、按照《合同法》规定，赠与不动产应当自办理产权变更登记视为完成赠与行为。根据南昌铁路运输中级法院做出的（2019）赣71行终363号生效行政裁定书，确认江西省邓家埠水稻原种场不具有办理房屋权属登记的权限。且2004年办理的房产所有权变更登记只涉及29平方米的面积，房屋登记机构也存在过失，故涉案房屋办理的房产证无法律效力，未发生物权变动，房屋的所有权应当归属上诉人。3、2004年办理房屋所有权变更登记时，一审认定的原审第三人与被上诉人不知情的事实错误。被上诉人在变更登记上已署签名，被上诉人和原审第三人一同生活，原审第三人也理应知情。且按照《民法总则》规定，民事限制行为人可以进行与其年龄、智力相适应的民事活动。被上诉人2004年已满15周岁，年龄智力相当成熟。基于以上理由，将涉案房屋赠予被上诉人的行为应属无效行为，房屋的所有权应当归属上诉人。 被上诉人周某答辩称，1、案涉房屋系早年父母亲赠与给我的，赠与之后已经在厂里面办了产权证，这是不争的事实;2、上诉人说房屋不是赠与等说法，均与本案客观事实不符;3、2004年办理产权证，是父亲瞒着我和母亲办理的，当时我还很小，对这些事情均不知情，由此导致本案的诉讼。关于本案的事实，即我父母已经达成协议，将房屋过户给我，上诉人和被上诉人以及第三人均是没有异议的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 一审第三人陈园英答辩称，同意被上诉人的答辩意见，上诉人的第一点上诉理由与事实是不相符的。第一，涉案房屋是答辩人和上诉人周荣贵在1998年共同出资5000元购买的，2000年分手的时候，经两人共同商议，把房屋过户到女儿名下，并取得了厂里颁发的房产证；第二，颁发的房产证对厂外是无效的，但是对厂内职工是有效的，这是建厂以来，场内职工都认可的。上诉人第二点上诉理由称“2004年办理的房产所有权变更登记只涉及29平方米的面积，房屋登记机构也存在过失，故涉案房屋办理的房产证无法律效力，未发生物权变动”，既然上诉人自己都承认2004年办理的房产证变更有误无法律效力，那么，房产权应该归属于周某而不是周荣贵。更何况早在2001年答辩人和上诉人就达成了协议，把房屋已经过户给了周某，周荣贵不能将房屋占为己有；第三，上诉人所谓的“知情”，2004年办理房产变更的情况，答辩人和女儿毫不知情。 周某向一审法院起诉请求：1、依法确认座落于江西省分场的一栋二层房屋【2001年的邓原房产所有权证为（场房字第××号、0××4号）、2004年的邓原房产所有权证为（场房字第××号）】的所有权归原告周某享有；2、本案诉讼费用由被告周荣贵负担。 一审法院查明：被告周荣贵与第三人陈园英曾系夫妻关系，双方于1989年4月3日共同生育原告周某，周荣贵与陈园英于1995年离婚。离婚后又在一起共同生活，于1998年共同购买了一栋位于江西省分场的房屋（两层）。2001年二人分居时，经共同协商将该房屋赠与给原告，且江西省邓家埠水稻原种场向原告颁发了邓原房产所有权证（场房字第××号、0××4号）。自2003年9月开始，该房屋一直由被告周荣贵管理、使用。2017年8月期间，原告周某与被告周荣贵对该房屋的所有权发生争议后，原告经向江西省邓家埠水稻原种场查询该房屋档案，得知江西省邓家埠水稻原种场于2004年3月30日已将该房屋变更至被告周荣贵名下。因原告与江西省邓家埠水稻原种场及被告周荣贵协商该房屋的所有权未果，原告向本院提起了相关行政诉讼。要求依法确认江西省邓家埠水稻原种场于2004年3月30日向被告周荣贵变更、换发的邓原房产所有权（场房字第××号）行为无效，并依法予以撤销，责令江西省邓家埠水稻原种场恢复原告所有的场房字第××号、0××4号邓原场所有权证。鹰潭市余江区人民法院于2019年3月12日作出（2019）赣0622行初1号行政裁定书，周某不服提起上诉，南昌铁路运输中级法院于2019年6月28日作出（2019）赣71行终363号行政裁定书，一、二审法院均以江西省邓家埠水稻原种场于2004年3月30日作出变更过户行为并非《房屋登记办法》规定的房屋登记行为，亦非行政行为，被告周荣贵也并未因该变更行为获得涉案房屋的所有权，涉案房屋所有权登记，应当由县级以上不动产管理部门在房屋所有权明晰后进行登记确认为由，驳回周某的起诉。 另查明，原江西省土地管理局曾于1994年8月13日下发赣土局（1994）综字第33号文件，授权江西省邓家埠水稻原种场负责本场管理范围内的职工个人使用非耕地建房的审批工作和职工申请使用耕地建房和各项建设用地的审查工作。 本院认为，本案的争议焦点为：被告周荣贵及第三人陈园英将涉案房屋赠与原告周某的行为是否合法有效。被告周荣贵与第三人陈园英曾系夫妻关系，1989年共同生育原告周某，1995年离婚，离婚后又在一起共同生活。1998年周荣贵与陈园英共同购买涉案房屋，2001年两人分居时，协商将涉案房屋赠与给原告周某，并经江西省邓家埠水稻原种场向原告颁发了邓原房产所有权证（场房字第××号、0××4号）。本院认为，江西省邓家埠水稻原种场虽然没有相关部门授权其办理产权登记，但自1993年房改时起，该场已在本场辖区范围内办理产权登记，这是本场职工众所皆知、且无任何争议的事实，该场所有职工均予以认可，且该场至今仍在办理产权证。再者，该场房屋产权登记至今未划入所属区域鹰潭市余江区人民政府房产主管部门统一办理。综上，被告周荣贵及第三人陈园英将涉案房屋赠与给原告周某的行为系双方的真实意思表示，且在江西省邓家埠水稻原种场进行了产权登记，故该赠与行为合法有效。2004年被告周荣贵将涉案房屋过户至其本人名下，但在办理过程中，原告周某及第三人陈园英均不知情，且原告周某当时系未成年人，根据《中华人民共和国民法通则》第十八条监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。被告周荣贵虽然系原告的监护人，但不是为了原告周某的利益，且侵害了原告周某的合法权益，该行为亦违背道义，故被告周荣贵将涉案房屋从原告周某名下过户至被告本人名下的行为无效。综上所述，被告周荣贵及第三人陈园英将涉案房屋赠与给原告周某的行为合法有效，故涉案房屋应属原告周某所有。依照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民法通则》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：座落于江西省分场的一栋二层房屋（现邓原房产所有权证号为：场房字第××号）的所有权归原告周某享有。案件受理费2300元，由被告周荣贵负担。 各方均未向本院提交新证据。 经二审审理，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，上诉人周荣贵与一审第三人陈园英曾系夫妻关系，离婚后又在一起共同生活，并于1998年共同购买涉案房屋，2001年两人分居时，协商将涉案房屋赠与给双方婚生女儿即被上诉人周某，并由江西省邓家埠水稻原种场向周某颁发了邓原房产所有权证（场房字第××号、0××4号）。江西省邓家埠水稻原种场虽然没有相关部门授权其办理产权登记，但自1993年房改时起，该场已在本场辖区范围内办理产权登记，该事实本场职工皆知，并为该场所有职工认可，且该场至今仍在办理产权证。因而，周荣贵及陈园英将涉案房屋赠与给其女儿周某的行为系双方的真实意思表示，并在江西省邓家埠水稻原种场进行了产权登记，该赠与行为合法有效，周某取得了该房屋所有权。2004年3月周荣贵将涉案房屋过户至其本人名下，并称办理变更登记时周某签字同意。周某当时未成年，系限制民事行为能力人，办理房产变更登记行为系重大民事法律行为，周某签字办理房产变更登记的行为系与限制民事行为能力人的年龄、智力不相适应的民事法律行为，需要由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意，且周某及陈园英均称对此不知情。根据《中华人民共和国民法总则》第三十五条第一款规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。履行人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。周荣贵虽然系周某的监护人，但除为维护周某的利益外，不得处分周某的财产。周荣贵2004年将涉案房产由周某变更登记为其本人，不是为了周某的利益，且此房产变更登记行为侵害了周某的利益，周某对此亦提出异议，故周荣贵将涉案房屋从周某名下过户至其本人名下的行为，因违反法律规定无效。据此，周荣贵称周某不享有涉案房屋所有权，房屋应归其所有的理由不成立，本院不予采信。 综上所述，周荣贵的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人周荣贵负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 华 秀 审判员 汪 福 庚 审判员 张 文 胜 二〇二〇年三月二十五日 书记员 黄斯慧妮