广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终24739号上诉人（原审被告）：韦艳丽，女，汉族，1979年12月6日出生，住所地：广东省深圳市福田区。上诉人（原审被告）：陈京国，男，汉族，1968年6月5日出生，住所地：广东省深圳市福田区。被上诉人（原审原告）：连丽娟，女，汉族，1987年4月4日出生，住所地：广东省深圳市盐田区。委托代理人：黄晓霞，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托代理人：赵磊，泰和泰（深圳）律师事务所实习律师。原审第三人：深圳链家房地产经纪有限公司，住所地：深圳市福田区沙头街道深南大道6023号耀华创建大厦301B,统一社会信用代码：914403007412471827。法定代表人：陈海军。原审第三人：深圳市贝壳融资担保有限公司，住所地：深圳市福田区深南大道以南、泰然九路以西耀华创建大厦201.202B，统一社会信用代码：91440300691199134R。法定代表人：樊卓鹏。上诉人韦艳丽、陈京国因与被上诉人连丽娟、原审第三人深圳链家房地产经纪有限公司、深圳市贝壳融资担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初13079号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。韦艳丽、陈京国的上诉请求：一、撤销一审判决第三项；二、二审诉讼费用根据胜诉比例由双方承担。事实与理由：一、连丽娟在《房屋买卖合同》签订后未按照约定及时协助韦艳丽、陈京国办理赎楼手续，已经构成违约，才造成了其自身的损失。韦艳丽、陈京国与连丽娟、原审第三人深圳链家房地产经纪有限公司于2018年9月30日签订《房屋买卖合同》，约定出卖人需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起10日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，买受人应协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准。韦艳丽、陈京国于2018年10月8日与原审第三人深圳市贝壳融资担保有限公司签订了担保服务的《委托书》，并出具了《公证书》用于办理赎楼事宜，在原审第三人的指引下积极办理具体手续，并要求连丽娟配合办理，可见韦艳丽、陈京国一直在按约履行合同义务。而连丽娟却在此时以其要出国，10月20号左右才回来为由，迟延履行合同义务，未及时协助韦艳丽、陈京国办理赎楼手续，其行为已经构成违约，且该行为造成了其所称的无法赎楼的结果。二、连丽娟自身存在着违约情况，不能适用房屋买卖合同第十二条的违约责任约定，韦艳丽、陈京国不应再向连丽娟支付50万元的违约。连丽娟未按约定及时协助韦艳丽、陈京国办理赎楼，到了11月份赎楼政策发生变化导致担保公司无法按约定完成赎楼，才造成了连丽娟所述的房屋无法赎回的结果。房屋买卖合同第十二条违约责任条款明确写明，只有守约方才能依据该条款主张违约责任。由于连丽娟自身行为已经构成违约，因此其不能适用该条款向韦艳丽、陈京国主张违约金及单方解除合同。韦艳丽、陈京国在2019年1月10日同意解约，根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。韦艳丽、陈京国同意解除合同，退还连丽娟定金25万元，但不应再向连丽娟支付50万元的违约金。综上所述，请二审法院支持韦艳丽、陈京国的诉求，驳回连丽娟的诉求。连丽娟答辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，应当维持。原审第三人深圳链家房地产经纪有限公司、深圳市贝壳融资担保有限公司未提交书面意见。连丽娟向一审法院起诉请求：1.连丽娟、韦艳丽、陈京国签署的《房产买卖合同》于2019年1月10日解除；2.韦艳丽、陈京国向连丽娟返还定金25万元；3.韦艳丽、陈京国向连丽娟支付违约金50万元；4.韦艳丽、陈京国承担本案受理费、保全费、担保费等诉讼费用。一审法院认定事实：2018年9月30日，连丽娟（买受人、乙方）与陈京国（出卖人、甲方）、韦艳丽（共有权人）及第三人深圳链家房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签署《房产买卖合同》约定，出卖人所售房屋坐落于深圳市××丁栋9号楼30D（以下简称涉案房产）,登记建筑面积70.82平方米；该房产处于抵押状态，出卖人需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起10日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，买受人应协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准；出卖人虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款的，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后3日内将红本房产证或不动产权证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司；该房屋的成交价为493万元，该成交价不含税费，出卖人应承担个人所得税、赎楼费、公证费、增值税、城市建设维护税、教育费附加、出卖人赎楼款的短期贷款利息、提前还款罚息等费用；购房定金25万元，买受人在签订合同当日内支付；出卖人同意从定金中预留1万元作为交房保证金，此款托管于第三方，待出卖人结清所有费用，并办理完毕水电及其他设施设备过户手续，按约定交房条件如期交付房产后10日内，由第三方无息退还出卖人；买受人于2018年10月19日之前支付首期购房款（不包括定金）140万元到买受人的贷款银行做资金监管或到第三方办理资金监管，并依据监管合同存入监管账户，出卖人在接到买受人或第三方通知后积极配合办理相关手续，签订资金监管协议等法律文件；买受人应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行或住房公积金管理中心提交贷款申请的相关资料，贷款金额以银行或住房公积金管理中心承诺的贷款金额为准。任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任，逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同，守约方若为买受人，买受人有权以书面通知的方式解除合同，并要求出卖人双倍返还定金或按照本合同约定的总房价款20%支付违约金。双方签署的《交易方留存信息表》载明连丽娟、韦艳丽、陈京国的联系电话和通讯地址，该信息表下方备注，所列信息适用于《房产买卖合同》、《补充协议》等有关房产交易的法律文件，如交易一方信息发生变化，需及时书面告知对方。同日，郑汉城向韦艳丽名下的招商银行账户转入款项25万元。韦艳丽、陈京国出具《收款收据》，确认收到连丽娟交来购买涉案房产的定金25万元，支付方式银行卡。2018年10月23日、24日，连丽娟、韦艳丽、陈京国分别与中国银行股份有限公司深圳福强支行、招商银行股份有限公司深圳分行签署《二手楼交易资金监管协议书》，将购房款24万元、116万元委托上述银行进行监管。2018年10月25日，招商银行股份有限公司深圳分行出具《招商银行个人贷款承诺书》，承诺向连丽娟发放购房贷款328万元。2018年12月4日，连丽娟向韦艳丽、陈京国在《交易方留存信息表》上填写的通讯地址寄发《履约催促函》载明，鉴于韦艳丽、陈京国声称担保公司无法赎楼，韦艳丽、陈京国也不愿意通过其他方式继续履行赎楼义务，韦艳丽、陈京国在收到该函件后15日内完成赎楼，办妥注销抵押登记手续并将房产证交买卖合同中的第三方，否则要承担相应的法律责任。该邮件投递结果显示已签收，韦艳丽、陈京国否认收到该函件。2019年1月8日，连丽娟向韦艳丽、陈京国在《交易方留存信息表》上填写的通讯地址寄发《解除合同通知函》载明，鉴于韦艳丽、陈京国至今未按约定履行赎楼义务，构成严重违约，故连丽娟、韦艳丽、陈京国签署的《房产买卖合同》自韦艳丽、陈京国收到本通知函之日起解除；韦艳丽、陈京国在收到该函件三日内将25万元定金返还连丽娟、配合连丽娟解除全部的二手房交易资金委托手续、向连丽娟支付违约金50万元。该邮件于2019年1月10日妥投，韦艳丽、陈京国亦否认收到该函件，但称接到了第三人深圳链家房地产经纪有限公司工作人员的电话，通知韦艳丽、陈京国要解约，韦艳丽、陈京国也同意了。2019年1月10日，连丽娟向韦艳丽、陈京国发送拍摄的解除合同通知函的照片的手机短信，韦艳丽、陈京国称已收到该短信。另查，韦艳丽、陈京国为夫妻关系。一审庭审时，连丽娟称于2019年1月中下旬解除资金监管合同。韦艳丽、陈京国称定金还没有退还连丽娟，涉案房产仍处于抵押状态。一审法院认为，连丽娟与韦艳丽、陈京国之间签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力，双方应按照合同的约定履行各自的义务。合同约定，该房产处于抵押状态，韦艳丽、陈京国需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起10日内与担保公司签订服务合同、办理赎楼手续，韦艳丽、陈京国虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款的，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续。连丽娟在签署涉案合同后履行了向韦艳丽、陈京国支付定金、监管了首期款、申请银行按揭贷款等义务，但因韦艳丽、陈京国一直怠于履行合同义务，未在约定期限或者合理期限内办理赎楼手续，导致连丽娟的合同目的不能实现，韦艳丽、陈京国已构成根本违约，连丽娟可依据合同约定解除合同，涉案房屋买卖合同应于《解除合同通知函》送达之日即2019年1月10日解除。韦艳丽、陈京国应向连丽娟返还定金25万元及支付违约金。合同约定，任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任，守约方若为买受人，买受人有权要求出卖人按照本合同约定的总房价款20%支付违约金，连丽娟自愿将违约金数额调低至50万元，一审法院予以照准。连丽娟要韦艳丽、陈京国承担其为提起本案的保全担保另支付的保费1000元，但该费用并非诉讼过程中必须产生的费用，且无合同依据，对连丽娟该请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认连丽娟与韦艳丽、陈京国于2018年9月30日签署的《房产买卖合同》于2019年1月10日解除；二、韦艳丽、陈京国应于判决生效之日起十日内向连丽娟返还定金25万元；三、韦艳丽、陈京国应于判决生效之日起十日内向连丽娟支付违约金50万元；四、驳回连丽娟的其他诉讼请求。案件受理费11300元、保全费4270元（连丽娟均已预交），均由韦艳丽、陈京国负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据韦艳丽、陈京国的上诉理由，二审争议的焦点在于：韦艳丽、陈京国是否应当向连丽娟支付违约金。韦艳丽、陈京国称连丽娟未及时协助韦艳丽、陈京国办理赎楼手续，构成违约，造成无法赎楼的结果。对此，本院认为，韦艳丽、陈京国未提交证据证明双方约定了连丽娟在赎楼过程中应承担的协助义务的具体内容，亦未提交证据证明韦艳丽、陈京国已经及时告知连丽娟应当如何协助办理赎楼手续而连丽娟拒绝协助的事实，应承担举证不能的不利后果，本院对其上述主张不予采信。韦艳丽、陈京国未在约定期限或者合理期限内办理赎楼手续，导致连丽娟的合同目的不能实现，韦艳丽、陈京国已构成根本违约，根据双方签订的合同，连丽娟可解除合同，韦艳丽、陈京国应向连丽娟返还定金25万元及支付违约金。原审判决对违约金数额的认定并无不当，本院予以确认。综上所述，韦艳丽、陈京国的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由韦艳丽、陈京国负担。本判决为终审判决。审判长 傅  新  江审判员 唐    毅审判员 刘  灵  玲二〇二〇年三月二十六日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。