湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0481民初765号 原告：匡志升，男，汉族，1980年11月3日出生，湖南省耒阳市人。 原告：李喜兰，女，汉族，1981年8月16日出生，湖南省耒阳市人。 委托诉讼代理人：伍尤会，湖南丹阳律师事务所律师。 被告：耒阳市高华房地产开发有限公司，住所地：耒阳市灶市街道办事处天桥居委会五一中路169号。 委托诉讼代理人：卜时彪，湖南衡州律师事务所律师。 原告匡志升、李喜兰与被告耒阳市高华房地产开发有限公司（以下简称高华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月26日、2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告匡志升及其委托诉讼代理人伍尤会、被告高华公司委托诉讼代理人卜时彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告匡志升、李喜兰向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付逾期交房的违约金33953元。事实和理由：2014年11月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所开发的位于耒阳市西湖南路西湖公馆4栋2502室。合同约定该房屋总价为512109元，交房时期为2016年5月30日，如被告逾期超过90天的，应从最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，按日向原告支付已交房款万分之二的违约金。原告按合同约定向被告支付了购房款，但被告并未按合同约定的时间向原告交房，2018年3月24日，因原告急需用房，只能接收尚未经验收合格的房屋，但被告还是延期了663天，被告逾期交房，已构成违约，应承担违约责任。 被告高华公司辩称：1、本案被告违约交房系政府性原因所致，其同样也造成了被告本身的损失；2、原告请求支付违约金按已交房款每天万分之二显然过高，依法应当予以调整，本案原告的损失应当按照其实际的同地段同楼层类似面积的租金予以确定；3、被告高华公司为弥补因迟延交房带来的损失高华公司免除了业主一年的物业管理费，理应扣减。 原告匡志升、李喜兰围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 证据一、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告签订了《商品房买卖合同》，对原告购买被告所开发的位于耒阳市西湖南路的“西湖公馆”房屋一事，就房屋栋号、面积、房屋总价款及付款方式、交房时间、违约责任等进行约定；被告应在约定的时间即2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付原告使用；如被告逾期交房超过90天的，应从最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，按日向原告支付已交房款万分之二的违约金； 证据二、销售不动产统一发票，拟证明原告按合同约定向被告支付了全部购房款，原告已全部履行了合同的义务，被告没有按合同约定的时间向原告交付经验收合格的房屋。 证据三、湖南明诚房地产土地资产评估有限公司湘明评字（2019）第11200701号《房地产评估报告》。 被告高华公司亦向本院提交了如下证据： 证据一：1-1、关于供电设施建设服务费标准有关问题的通知1-2、2015新版国标《建筑设计防火规范》，拟证明因政策性原因导致迟延交付的事实； 证据二：《商品房买卖合同》、房地产估价报告、（2017）湘0481民初2348号民事判决书，拟证明：1、《商品房买卖合同》约定迟延交付的违约金每日万分之二过高，应当予以调整；2、应当以房地产估价报告（80平方月租金为4.61元每平方米，100-120平方米月租金为4.22元每平方米,120平方米以上月租金为4.08元每平方米）计算租金损失；3、案涉房屋因迟延交付所造成损失的计算标准及违约金的认定标准已经有生效判决书确认。 证据三、湖南沁心物业管理有限公司出具的证明及合同补充协议，拟证明：1、湖南沁心物业管理有限公司免除原告的物业费应当扣减。2、应当从商品房买卖合同约定交付之日计算物业管理费，标准为1.3月每平方米（每月）。 在审理过程中，原告对被告提交的耒阳市纸都房地产评估公司作出的耒纸评字（2017）第0243号房地产估价报告提出异议，并申请重新签定。经本院委托，湖南明诚房地产土地资产评估有限公司于2019年11月20日就涉案房屋的出租价值作出了评估报告，评估涉案房屋的出租价为月8.5元/平方米。对该份评估报告，原告予以认可。被告对该评估报告质证认为：1、程序违法。根据《司法鉴定程序通则》第二十四条“经委托人同意，司法鉴定机构可以派员到现场提取鉴定材料。现场提取鉴定材料应当由不少于二名司法鉴定机构的工作人员进行，其中至少一名应为该鉴定事项的司法鉴定人。现场提取鉴定材料时，应当有委托人指派或者委托的人员在场见证并在提取记录上签名”而作出该评估报告的评估人员在进行现场堪验时只通知了申请人即本案原告方到场，未通知委托人和被申请人到场；2、依据不足，该估价报告仅在网络上找了几个案例，并未到实地对案例进行调查了解，而网络的资料很难确定其真实性；3、评估价格明显高于实地房屋出租价格，且毛坯房不具有出租价值。 本院经审理认为，湖南明诚房地产土地资产评估有限公司在对耒阳市西湖南路“西湖公馆”4栋2502室的出租价格作出湘明评字（2019）第11200701号《房地产估价报告》的过程中，工作人员在现场提取鉴定材料时没有委托人指派或者委托的人员在场见证并在提取的记录上签名，这显然不符《司法鉴定程序通则》第二十四条的规定，且在堪验时仅通知申请人到场，未通知被申请人到场，也有失堪验的公正性。另经庭审核实，该评估报告按比较法评估，而所依据案例仅依据网络上发布的几例出租案例，评估人员并未对案例进行调查核实，因此该评估报告所依据的事实不足，不具有可信性。故本院对湖南明诚房地产评估公司作出的湘明评字（2019）第11200701号《房地产估价报告》不予认定。结合本案实际，耒阳纸都房地产评估公司作出的耒纸评字（2017）第0243号房地产评估报告经本院审理的与涉案房屋同楼盘同讼争案例生效判决认定，且同楼盘五十余件同讼争案例亦依据该评估报告所评估的租赁价值调解结案，足以说明该评估报告所评估的租赁价格具有一定的合理性，故本案原告的违约损失应依据该评估报告所评估的租赁价格确定。 对上述证据本院组织双方当事人进行了举证质证，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告匡志升、李喜兰与被告耒阳市高华房地产开发有限公司于2014年11月18日签订商品房买卖合同。约定原告以512109元的价格购买被告所开发的位于耒阳市西湖南路西湖公馆4栋2502室，房屋面积155.03㎡。并约定房屋交房日期为2016年5月30日，逾期交房则以已交房款为基数按万分之二每日向原告支付违约金。原告按合同约定向被告支付了购房款512109元。约定交房时间到期后，因该房屋未通过有关行政部门验收合格，未能达到合同约定的交房条件，被告未履行交房义务。至2018年3月24日，原告接受了该涉案房屋，并办理入住手续。另查明，本院已审结的2017年同地段同一小区房屋经耒阳市纸都房地产评估有限公司作出耒纸评字（2017）第0243号房地产估价报告评估，涉案房屋地段普通楼梯房中使用面积在80㎡的商业房，在2016年6月至2017年12月的租金水平为4.61元／㎡·月、100㎡-120㎡的商业房在2016年6月至2017年12月的租金水平为4.22元／㎡·月，120㎡以上的商业房在2016年6月至2017年12月的租金水平为4.08元／㎡·月。 本院认为,原告匡志升、李喜兰购买被告耒阳市高华房地产开发有限公司的商品房，系双方真实意思表示，并签订了书面合同。原、被告之间的买卖合同成立且生效。依法成立的合同受法律保护。原告向被告付清了购房款，而被告未在约定的期限内向原告履行交付符合交付条件的房屋，已构成违约。原告在有权可选择解除合同或继续履行合同的情况下，选择继续履行合同，于2018年3月24日接收了涉案房屋并办理入住手续，是原告对其民事权利的合法处分，故被告的违约金应算至2018年3月24日，被告逾期交房应为22个月6天。原、被告虽已约定违约金，但依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，原告未提供证据证实因被告逾期交房给原告造成的损失的具体情况，故本院确定原告的损失为涉案房屋的租金损失。依据耒阳市纸都房地产评估有限公司作出耒纸评字（2017）第0243号房地产估价报告，可以证实涉案房屋2016年度的租金为633元／月（155.03㎡×4.08元/㎡）。故原告请求按日万分之二计算逾期交房违约金3072元／月（512109元×0.0002×30天）明显高于每月租金的30%，应予调整。被告共逾期22个月零6天交付房屋，故本案逾期交房违约金调整为18267.58元｛［（633元+633元×30%）×22个月］+［（633元+633元×30%）×6/30月｝。原告要求被告支付逾期交房违约金33953元中的18267.58元，符合法律规定，本院予以支持，过高部分不符合法律规定，本院不予支持。被告请求适当降低逾期交房违约金的主张，符合法律规定，本院予以采纳。被告主张因逾期交房减免了原告一年的物业管理费，应在违约金中扣减，但被告未能提供相应的证据证实，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，判决如下： 一、被告耒阳市高华房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内向原告匡志升、李喜兰支付违约金18267.58元； 二、驳回原告匡志升、李喜兰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费649元,由被告耒阳市高华房地产开发有限公司承担303元，原告匡志升、李喜兰承担346元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长 周 斌 人民陪审员 刘 坚 人民陪审员 李佐军 二〇二〇年三月十九日 书 记 员 匡江梅 附:相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。