福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终4号 上诉人（原审原告）：莆田市神舟物业管理有限公司，住所地莆田市荔城区黄石镇沙坂村10组100号，统一社会信用代码91350304553220046N。 法定代表人：周金楦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王伟，湖南弘一律师事务所执业律师。 上诉人（原审被告）：章志雄，男，1964年1月18日出生，汉族，住莆田市荔城区。 上诉人莆田市神舟物业管理有限公司（以下简称“神舟物业公司”）与上诉人章志雄物业服务合同纠纷一案，双方不服福建省莆田市城厢区人民法院（2019）闽0302民初5203号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 神舟物业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判章志雄向神舟物业公司支付2015年3月1日至2019年7月31日的物业服务管理费共计8601.9元以及逾期利息(从起诉之日起按8601.9元为基数按年利率6%计算至还清之日)。事实和理由：一、一审认定物业服务存在瑕疵属于事实认定错误。1.一审中章志雄提供的证据无法证明案涉小区物业服务真实情况，由于照片属于静态证据，无法呈现物业服务动态过程，视频证据也只能反映一个很短暂的时间范围，无法证明案涉小区真实样貌，且以上证据章志雄属于单方提供，而且部分证据内容与小区现状完全不一致，也不具有关联性，不足以采信。2.案涉小区情况特殊。一是单价低；二是项目老旧，部分设施设备属于自然老化破损；三是开放式小区，管理难度大；四是与案涉项目紧紧相连的居民楼属于自建房屋，自建房屋居民经常随意丢弃垃圾影响小区服务。3.物业服务是否存在瑕疵不能以少数业主的言辞评价。90%业主均依据合同足额缴纳费用，足以说明全体业主对神舟物业公司已经完全履行合同的认可。二、一审酌定扣减10%属于法律适用错误，违反公平原则，此举不但没有彰显法律的庄严，而且加重了案涉小区矛盾，降低公民对法律的认知。1.神舟物业公司已经尽力履行了全部物业服务合同义务，章志雄理应依据合同约定足额支付物业费。退一步讲，即使物业服务存在瑕疵，也没有法律依据酌定扣减神舟物业公司的债权。2.本案是合同纠纷，应当以合同约定意思自治原则。3.神舟物业公司认为在其存在直接侵权致使业主遭受损害及服务违约导致业主遭受损害的情况下，才应当承担责任。一审认定物业服务存在瑕疵，章志雄也没有提出反诉，判决酌定扣减10%的物业费于法无据。4.一审判决扣减10%的性质属于变更《物业服务合同》中关于物业费单价，合同条款变更属于合同双方当事人意思自治，自行协商的行为，任何社会团体无权干涉。综上所述，一审法院认定事实及适用法律错误，请求判如所请。 针对神舟物业公司的上诉，章志雄辩称：神舟物业公司的主张没有事实和法律依据，神舟物业公司一直不维修基础安全设施，雇佣保安人数不符合合同约定导致小区治安存在安全隐患。 章志雄上诉请求：撤销一审判决，改判驳回神舟物业公司对章志雄的诉讼请求。事实和理由：1.前期物业合同已丧失法律效力。案涉合同于2015年2月28日止到期，到期后神舟物业公司未与业主委员会代表重新签订或延续案涉合同，故神舟物业公司不具有管理嘉禾世纪广场的主体资格。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。2.神舟物业公司的“事实物业服务”，是让章志雄强迫接受服务的强迫交易行为。在案涉合同到期后，小区业主未与神舟物业公司重新签订或延续案涉合同的情况下，强行霸占小区物业四年多，强迫章志雄等小区业主接受其所谓的“物业服务”，并强迫章志雄缴纳物业费用。3.神舟物业公司未尽到案涉合同所约定的义务。神舟物业公司的服务没有一项能够达到案涉合同第二章所约定的服务标准。4.本案已超过诉讼时效。章志雄自2015年3月1日起拒绝缴纳所谓的物业费用，即使神舟物业公司是小区的合法物业管理人，其也应当知道章志雄拒绝缴纳物业费用侵犯了其权利，本案的诉讼时效也应当自2016年7月31日起开始计算。神舟物业公司未通过法定程序向章志雄主张物业费用，其怠于行使自己的权利，依法应予驳回。综上所述，神舟物业公司在案涉合同期限届满后强迫章志雄接受其服务，神舟物业公司主张物业费用的理由不能成立。神舟物业公司的服务明显违反了案涉合同的约定，且本案已超过法律规定的诉讼期限，请求判如所请。 针对章志雄的上诉，神舟物业公司辩称：1.小区的情况与章志雄反映的不一致。2.诉讼时效问题。章志雄在一审未提出，所以应不予支持。物业公司有向章志雄催讨，章志雄与神舟物业公司存在多次沟通，故不存在超过时效的事实。3.一审认定的事实错误，一审未综合考虑案涉的项目仅凭章志雄提供的真实性无法确认的，照片认定存在瑕疵，实属草率。案涉小区自身属于老旧项目，项目条件决定了规划，设备老化与未服务没有关联性。案涉项目系自建房屋，没有统一物业管理，所以居民的不文明行为增加了小区物业管理的难度。根据物权法规定物业管理服务属于共有管理权管理事项，对于物业服务需要双过半的业主表决评价。4.一审适用法律错误，就算物业服务存在瑕疵的事实也不能通过自由裁量权进行随意判决，本案属于合同纠纷，根据合同法规定合同纠纷应遵循双方意思自治，甲乙双方违约范畴不应是司法干预范围。一审的判决属于变更合同单价没有事实法律依据。根据法律规定，物业企业据实存在物业服务瑕疵的应承当赔偿责任，而本案章志雄没有提起反诉也没有证据证明神舟物业公司不履行服务导致对方造成损失的行为。业主常年不缴纳物业费属于明确违反合同约定的行为，本案章志雄没有承担相应的责任，反而减少了责任。一审判决有违公平原则，根据物权法98条规定物业公司已经提供了服务，业主不缴纳物业费是误导广大群众，最终破坏司法警示效果。 神舟物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令章志雄立即向神舟物业公司支付自2015年3月1日起至2019年7月31日止的物业服务费8601.9元及该款自起诉之日起至还清之日止按年利率6%计算的利息；2.依法判令章志雄向神舟物业公司支付自2015年3月1日起至2019年7月31日止期间产生的自家用水费用3566.1元；3.本案诉讼费等由章志雄负担。 一审法院认定事实：章志雄系坐落于莆田市城厢区3栋1804室房产的业主。2012年3月1日，莆田市荔元房地产开发有限公司与神舟物业公司签订《前期物业服务合同》一份，约定：莆田市荔元房地产开发有限公司选聘神舟物业公司对嘉禾世纪广场提供住宅前期物业管理服务事宜，神舟物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。本合同委托管理期限为三年，自2012年3月1日起至2015年2月28日止。本物业实行包干制收取物业管理服务费用，盈余或亏损均由神舟物业公司承担。住宅：高层电梯住宅1.2元／月／平方米（不含公摊水、电费，公共水、电费分摊）。合同签订后，神舟物业公司为嘉禾世纪广场提供物业服务至今。后因章志雄拖欠物业管理费及自家用水费未缴纳，神舟物业公司于2019年10月22日向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，莆田市荔元房地产开发有限公司与神舟物业公司签订《福建省前期物业服务合同》，约定由神舟物业公司为莆田市城厢区提供物业服务，而章志雄系坐落于莆田市城厢区3栋1804室房产的业主，在神舟物业公司提供了相应的物业服务后，章志雄理应按照合同约定支付相应的物业费。而章志雄自2015年3月1日起至2019年7月31日均未缴纳物业管理费及自家用水费，但结合章志雄提供的照片、神舟物业公司同时起诉的另案的被告王海员、许美琼提供的光盘中包括小区内的相关视频、照片、业主们的聊天记录截屏及王海员、许美琼在庭审时的陈述，可以证实神舟物业公司在提供物业服务时确实存在瑕疵的事实，故酌定扣减百分之十的物业服务费，即章志雄应向神舟物业公司支付自2015年3月1日起至2019年7月31日止的物业管理费8601.9元-8601.9元×10%＝7741.71元及该款自起诉之日（2019年10月22日）起至还清之日止按年利率6%计算的利息，神舟物业公司要求章志雄支付物业服务费8601.9元，缺乏依据，不予支持；章志雄在庭审时对神舟物业公司主张的自家用水费3566.1元没有异议，故其应缴纳该费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、章志雄应在判决生效之日起十日内支付给莆田市神舟物业管理有限公司自2015年3月1日起至2019年7月31日止的物业管理费7741.71元及该款自2019年10月22日起至还清之日止按年利率6%计算的逾期利息；二、章志雄应在判决生效之日起十日内支付给莆田市神舟物业管理有限公司自2015年3月1日起至2019年7月31日止的自家用水费用3566.1元；三、驳回莆田市神舟物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元，由莆田市神舟物业管理有限公司负担2.1元、章志雄负担22.9元。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。 经审理查明，双方对一审法院查明的事实均没有异议，予以确认。 本院认为，神舟物业公司系案涉小区的前期物业公司，在《福建省前期物业服务合同》期限届满后，小区全体业主未选聘新的物业公司，而是延续接受神舟物业公司提供的物业服务。章志雄作为小区业主，在享受神舟物业公司提供的物业管理服务的同时，应依法履行缴纳物业费等相关费用的义务。现神舟物业公司请求章志雄支付自2015年3月1日起的物业费用，有事实依据，应予以支持。物业公司提供物业服务存在瑕疵或问题时，业主委员会依法可通过其他正当程序维护权益，章志雄以物业服务瑕疵为由拒绝交纳物业费缺乏依据，不予采纳。物业公司本应通过提高其物业服务和管理水平获得业主的认可，而本案神舟物业公司为案涉小区提供的物业服务存在一定的瑕疵，考虑本案的实际情况及根据诚信、公平的民法原则，一审法院酌定扣减10%的物业费用并无不当。关于诉讼时效问题，章志雄在一审期间未提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出，本院不予支持。 综上所述，神舟物业公司和章志雄的上诉理由不能成立，均予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、驳回莆田市神舟物业管理有限公司的上诉，维持原判； 二、驳回章志雄的上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由莆田市神舟物业管理有限公司负担25元，由章志雄负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇二〇年三月二十六日 书记员  高小福 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。