广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终6889号上诉人（原审被告）：惠州市恒创建业房地产开发有限公司，住所惠阳区淡水爱民路钱江花园2幢2层。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：陈留明，系被告惠州市恒创建业房地产开发有限公司的法律顾问。委托诉讼代理人：张靖，系被告惠州市恒创建业房地产开发有限公司的员工。被上诉人（原审原告）：柯丹娜，女，1987年1月1日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区**********************，公民身份号码440************948。委托诉讼代理人：陈伟生，男，1986年8月16日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区**********************，公民身份号码440************992，系原告柯丹娜的丈夫。上诉人惠州市恒创建业房地产开发有限公司与被上诉人柯丹娜房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初2197号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市恒创建业房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销(2019)粤1303民初2197号民事判决；二、驳回被上诉人诉讼请求；三、由被上诉人承担一二审诉讼费用。事实和理由：一、有新的证据证明原审判决错误。1、原审法院在现场勘查时，要上诉人找出2017年6月13日签订的未载明落款日期的合同及附件，而未有作出提交期限。而在2019年8月5日当天开庭就当天在判决书中第5页以“未能提交双方于2017年6月13日签订的未载明落款日期的合同附件，应承担举证不能后果，对于被告辩称已履行告知义务，本院不予采信。”判决撤销合同。现上诉人已找出该合同文本及附件。依法按事实足以推翻原判决。2、上诉人提供2019年7月24日与王涛变更的同一住宅小区同一问题合同文本的事实。亦足以证明本案是属可变更情形不应当撤销。新的证据足以推翻原判决。请求上级法院贯彻最高法的关于维护民营企业的正当权益，依法依事实撤销原判决，以挽救民营企业在错误判决下面临破产的危险局面。二、本案原审程序违法。1、原告于2019年8月1日开庭未到庭，本应按撤诉处理。2、原告起诉主张的证据的买房支付凭证是在判决当天提交其主张违约金赔付基数、标准及对银行诉与不诉问题均由主审法官代为说明。3、在庭审中两次开庭都没有判决书中的争议焦点，有开庭视频及庭审笔录为证，并多次制止上诉人发言。4、只是为了不超审限，在离审限最后一天急忙对上诉人的主张不予采信。在判决书中，也看不到对证据的审查与应用。三、对基本事实认定不清。1、双方在庭审中、从法庭调查、从质证到辩论、从法官最后询问均已一致认定“2018年1月16日的合同及附件”均由被上诉人与上诉人签订，并盖有骑缝章。新的法律关系代替旧的法律关系。主审法官本无需要求上诉人提交“2017年6月13日签订的未载明落款日期的合同附件”。对上诉人已履行的告知义务、被上诉人当庭承认、双方在庭审中亦予以确认的，被上诉人两次承认是真实的，名是柯丹娜签的，原审对已形成的白纸黑字合同不予采信，倒打一耙要上诉人承担举证不能后果，明显不公。2、现场勘查不是按起诉状的主张项目进行，没有勘查报告及结论，在2018年8月5日重新开庭中没有对勘查进行公开核实质证。上诉人领到判决后，都没有见到勘查报告及结论。判决书中仅用“原、被告对签订合同时所购买或出售的房产位置、面积、卫生间朝向、天花板等均存在不一致意见”，始终没有结论。而对起诉主张和争议焦点的燃气问题却不查不提，对面积那么简单的现成事实也不核对，对“305”与“306”房号也不作核对。出现在合同中根本不存在争议的卫生间朝向、天花板等不实之词，且被纳入重大事项、重大误解之中。3、在两次庭审中，原审法官和被上诉人对上诉人抗辩本案不存在合同法第54条可撤销情形的事实和理由，根本没有作任何辩驳。况上诉人当庭出示了被上诉人庭审前于2019年4月15日12：30的聊天记录“10万最小，上法院10万加上其它费用最少15万。”证明被上诉人提出补钱的变更要求。庭审中，被上诉人主张变更换305的要求。足以证明被上诉人在原审中已提出变更的主张。原审法官违背了当事人的意志。违反合同法第54条，把可变更的合同就不能判决撤销的规定。四、适用法律错误。1、本案不存在重大误解问题。上诉人与被上诉人之间所签订的合同是经过充分磋商、现场勘查、看平面图、看现场，看公示合同样本。在2017年5月8日，被上诉人先预付首付与上诉人签订草签合同经银行审查被上诉人资料后，被上诉人与上诉人双方签订网签合同，2017年7月1日银行放款。2018年1月16日就房号标注错误、燃气、电梯问题签订修改后的合同及附件，并盖有骑缝章。双方合同是双方意思的真实表示。被上诉人2019年2月停交银行按揭贷款被告知后，明知违约的情形下，在2019年5月7日提起诉讼。被上诉人在起诉前以没有电梯、管道燃气、单元门为由向上诉人要求10万到15万元的赔偿(在庭审中被上诉人也承认了的)，后又提出换房的无理要求。从始至终，从起诉到庭审结束，被上诉人从未提到过误解，更没提到过重大误解，全是法官套上去的。本案不存在重大误解问题。2、本案不存在显失公平问题。被上诉人购买的2-306房比其它房(1栋、3栋)的价格低900元／平方米，为公寓式设计的住宅。被上诉人为博得同情，又抛出该房是买给岳父老人住的，没有管道燃气要困难70年。但本案房屋只是第三楼，燃气可用瓶装燃气，买前也看过现场，在上诉人发现合同签订错误后也及时与被上诉人进行沟通修改。本案在双方签订合同时不存在显失公平。3、当事人请求变更的，根据《合同法》第五十四条，人民法院或仲裁机构不得撤销。本案在庭审中，经过法庭调查、辩论，被上诉人首先要求补偿10万到15万元，后又请求变更为305房，安装管道燃气。原审法官判令撤销明显违法。4、被上诉人解除权应视为消灭。（1）根据最高人民法院法释(2003)7号《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。”双方已向法庭出示上诉人2018年12月26日发出的《入伙通知书》，约定2018年12月31日开始入伙交楼，应视为对方当事人催告。解除权行使的合理期限应为2019年3月31日。被上诉人在2019年5月7日起诉，应视为解除权的消灭。（2）根据双方在2017年6月13日、2018年1月16日所签订的合同附件十一第九条：关于逾期交楼解除权的行使约定为30天，其解除权行使期限应为2019年1月31日前。（3）被上诉人以合同房产在2017年7月1日取得中国银行38万贷款，则应视为被上诉人有了对房产的占有、使用、收益、处分的物权。按我国《物权法》规定，应视为房产交付使用，即上诉人已完成了实际交付。原判决判令撤销双方合同，既违反合同法，也违反双方合同的约定。5、被上诉人在起诉时已出现逾期交付按揭款长达三个月之久，被上诉人违约在先，无权行使解除权。五、上诉人延期交楼有不可抗力原因，被上诉人不按期交付按揭款属根本性违约。对被上诉人不构成损害，而受损害的是上诉人与中国银行。六、原审令上诉人支付按日万分之一点五的购房总款的违约金，既违反法律的规定，又违反合同补充协议第四条第一款按银行同期活期存款利率计算的约定。本案虽是延迟交楼，但上诉人没有根本性违约行为，乃因恰逢政府机构改革、职能部门关、停、并、转、领导主管人员调任、变换导致审批延误。以及消防新规、外围规划周边道路标高变更、大自然极端恶劣天气影响等均构成延迟交楼的不可抗力，法院也对政府主管职能部门作了调查，该调查除时间有出入外，指2018年10月18日应为2018年6月28日，都证明上诉人在庭审中、诉状中所讲的都是事实，属可免责情形。综上所述，本案不具有合同法第五十四条可撤销之情形，况被上诉人当庭和庭外都提出了变更要求。为维护民营企业的健康发展，稳定本地区房地产市场平稳秩序，让企业人感受到司法的公平正义，依法上诉，请求上级法院公平、公正、公开撤销原审法院错误判决，还房地产开发商一个公道。另补充：我方到相关部门进行调查，调查出被上诉人未缴纳契税和没有缴纳按揭楼款，根据双方合同补充协议第六条第五款的约定，被上诉人不具备起诉的条件，请求法庭应予以驳回，撤销原判决，并由被上诉人承担诉讼费用。被上诉人柯丹娜答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院予以驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审原告柯丹娜向一审法院起诉请求：1.撤销买卖购房合同，要求被告退还购房首付款173373元和中国银行按揭款380000元和月利息万分之壹点五193064元（8394元×23个月），其他基建费6235元，总计752672元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年6月13日，原、被告签订合同编号惠阳（2017）00009424《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将座落于惠州市惠阳区********************产转让给原告，转让成交价553373元，付款方式由原告向被告支付定金30000元，在签订合同时抵作商品房价款，采用商业贷款方式付款，原告应于2017年6月13日前支付首期房价款173373元，余款380000元向银行申请贷款支付。被告应于2018年6月30日前向原告交付案涉房产。原、被告双方在合同附件十一补充协议签章处中仅签名或盖章，未载明落款日期。2018年12月26日，被告向原告发出《建业华府入伙通知书》，通知原告于2018年12月31日至2019年1月3日入伙。庭审中，被告对原告缴清案涉房款没有异议，认可原告分别于2017年5月8日支付首付款173373元，于2017年7月1日支付按揭款380000元。被告承认其在与原告签订合同时因销售人员原因导致合同附件一房屋平面图标明2栋3F06房编号和位置出错。被告认为其已于2017年底至2018年初告知原告房屋平面图出错的情况，并主张其与原告于2018年1月16日重新签订合同附件。被告陈述双方签订的商品房买卖合同仅在政府部门备案主合同，未对合同附件予以备案。2019年7月24日，本院组织原、被告双方到现场勘查案涉房产具体位置，原、被告对签订合同时所购买或出售的房产的位置、面积、卫生间朝向、天花板等均存在不一致意见。一审法院认为，本案的争议焦点：1.被告是否履行告知原告案涉房产平面图有误的义务；2.案涉合同是否可撤销，如案涉合同可撤销，原告撤销权是否消灭；3.案涉合同被撤销的法律后果。关于被告是否履行告知原告案涉房产平面图有误义务的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告辩称其已于2017年底至2018年初告知原告房屋平面图出错的情况，并主张其与原告于2018年1月16日重新签订合同附件，但被告仅向法院提交一份载明落款日期为“2018年1月16日”的合同附件，而未能提交双方于2017年6月13日签订的未载明落款日期的合同附件，应承担举证不能后果，对于被告辩称已履行告知义务，本院不予采信。关于案涉合同是否可撤销，如案涉合同可撤销，原告撤销权是否消灭的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的……”的规定，本案中，房产的房号、位置、格局、价格、朝向等均属于商品房买卖合同项下的重大事项，原、被告对合同附件一房屋平面图标明2栋3F06房的编号、位置有异议；在现场勘查时，双方又对各自购买或出售的房产的位置、面积、卫生间朝向、天花板等均存在不一致意见；庭审中，被告亦承认其与原告签订合同时因销售人员原因导致合同附件一房屋平面图标明出错。综上，本院认为，原、被告在签订商品房买卖合同时，对合同所指向的房产存在认识上错误，达不到原、被告双方各自订立合同的目的，应认定案涉合同因重大误解订立的，属于可撤销合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权……”的规定，被告通知原告于2018年12月31日至2019年1月3日入伙，原告在入伙期间知道或者应当知道其所购买房产与被告欲出售的房产存在不一致，原告于2019年5月7日向本院提起诉讼未超过一年的除斥期间，故原告撤销权并未消灭，原告有权向法院请求撤销合同。关于案涉合同被撤销法律后果的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中，案涉合同被撤销后，被告因该合同取得的案涉房款553373元和代收代缴费用5295元，应当予以返还原告。被告因在订立合同时存在将案涉房产平面图标错的情况，存在过错，应赔偿原告因此受到的损失，而原告未能提供证据证实其受到损失的具体数额，参照《最高人民法院关于审理借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，原告诉请按日万分之一点五计算利息损失未超过年利率6%，本院予以尊重，但利息损失应调整为自2017年5月8日以首付款173373元为基数，自2017年7月1日以剩余房款380000元为基数分别按日万分之一点五计算至房款退清之日止。综上，原告诉请撤销《商品房买卖合同（预售）》，有事实和法律依据，予以支持。原告诉请被告返还已付房款553373元、代收代缴费用5295元，有事实和法律依据，予以支持。原告诉请利息损失应自2017年5月8日以首付款173373元为基数，自2017年7月1日以剩余房款380000元为基数分别按日万分之一点五计算至房款退清之日止，超出部分，不予支持。原告诉请被告返还其他律师代理费、公证费，因该两项费用并非由被告收取，应由原告另案向收取方主张。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、撤销原告柯丹娜与被告惠州市恒创建业房地产开发有限公司签订的合同编号惠阳（2017）00009424《商品房买卖合同（预售）》。二、被告惠州市恒创建业房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内退还房款553373元、代收代缴费用5295元及利息损失给原告柯丹娜（利息损失计算方式：自2017年5月8日以首付款173373元为基数，自2017年7月1日以剩余房款380000元为基数分别按日万分之一点五计算至房款退清之日止）。三、驳回原告柯丹娜其他诉讼请求。案件受理费5563元（原告已预交5563元），由被告惠州市恒创建业房地产开发有限公司负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。针对上诉人的上诉请求，本院析理如下：本案中，上诉人与被上诉人签订涉案《商品房买卖合同（预售）》，约定转让涉案06号房产，但双方对涉案房产的实际编号、位置以及面积等均有异议，上诉人主张系签订合同时因销售人员原因导致合同附件一房屋平面图标明出错，并主张已于2018年1月16日重新签订合同附件，但是未能提供修订后的合同文本原件。因上诉人实际销售并予以交付的房产非《商品房买卖合同（预售）》附件确定的房产，双方对合同标的意思表示难以达成一致，属于意思表示错误，原审撤销双方的合同依据充分，本院予以维持。上诉人的其他上诉请求亦不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉无理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费11126元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇一九年十二月三十日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩