浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初1459号 原告：王火奎，男，1962年2月11日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。 委托代理人：杨宇凤、沈延凤，浙江浙平律师事务所律师。 被告：白静，女，1977年2月5日出生，回族，住嘉兴市南湖区。 委托代理人：王建明，浙江金九鼎律师事务所律师。 第三人：钟进高，男，1944年11月15日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托代理人：钟根，男，1968年7月1日出生，住嘉兴市南湖区，系第三人之子。 原审原告王火奎因与被告白静、第三人钟进高房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2018年9月4日立案受理后，于2019年11月20日作出判决。后王火奎提起上诉，嘉兴市中级人民法院裁定发回重审。本院于2019年3月4日立案受理，依法另行组成合议庭，并于2019年4月23日、11月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨宇凤、被告委托代理人王建明、第三人钟进高及其委托代理人钟根到庭参加诉讼。审理中评估期限不计入审限，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告王火奎向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告之间签订的房屋买卖合同；二、被告返还原告购房款45万元，赔偿原告装修款324323元，以及补偿原告该房屋增值产生的差价100万元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月29日，原、被告签订房屋转让协议，协议约定将被告向第三人购买的坐落于嘉兴市嘉城绿都192幢501室以58万元有偿转让给原告，协议对付款方式、违约责任等都作了明确约定。后原告按照该协议向被告支付房款45万元整，被告将该房屋交付给原告。该房屋由被告于2014年8月25日向第三人购买。因该房屋为第三人拆迁房，被告购买时未能办理房产证，被告与第三人约定可办理房产证的时间内办理房屋过户手续，被告与原告也约定可以待房屋过户到被告名下后与原告办理房屋过户手续。原告认为，现该房屋已经可以办理房产证，原告已经多次催促被告去办理房屋过户手续，但被告拒不履行，被告的行为显属违约，导致原告签订合同的最终目的不能实现，损害了原告的合法权益，故依法诉至法院。 被告白静答辩称，房屋买卖合同的双方当事人是原告和第三人，本案纠纷产生的原因是房屋所有权过户义务责任人是第三人，原告是明确并与第三人签订了房屋买卖合同，被告是转让债权的一方当事人，不是房屋买卖的一方当事人。请求驳回对被告的全部诉讼请求。 第三人述称，第三人代理人向被告借款50万元，加上利息10元万，写了60万元的房屋买卖合同，实际是为债务作抵押担保，让第三人不得把房屋卖掉。本案房屋买卖是被告卖给原告，双方之间是通过中介进行交易的，合同上有第三人签字是因为第三人是产权人，第三人不签字房屋买卖合同就无效。本案纠纷与第三人无关。 针对自己的主张，原告提供了下列证据： 1.房屋转让协议一份，证明2016年6月29日，原、被告签订房屋转让协议，协议约定将被告向第三人购买的坐落于嘉兴市嘉城绿都192幢501室以58万元有偿转让给原告，协议对付款方式、违约责任等都作了明确约定的事实。 2.收条两份，证明原告按照协议向被告支付房款45万元的事实。 3.房屋转让协议书一份，证明本案涉案房屋为被告向第三人购买的事实。 4.装修合同一份，证明原告花去装修费用269000元的事实。 5.收据发票七份，证明原告购买电器家具等软装55323元的事实。 被告质证意见：对证据1真实性没有异议，对证明目的有异议，房屋转让合同出让方是第三人，受让人是原告，被告是案外人，应该是享受合同转让款58万元的利益受益。这份合同是被告网上挂出去以后由第三人和原告签订的，是在中介形成的这份协议；证据2，对收到45万元予以认可，是处分债权行为的收益，不是房屋买卖债权的协议；对证据3真实性没有异议，我们处分的是第三份证据合同项下面的权利，包括了由第三人交付房屋以及协助办理过户手续的债权权利；对证据4三性均有异议，是原告单方面制作的，与本案无关，从原告和第三人签订的协议看，原告知道该套房屋还没有取得产权证及是拆迁房的事实，所以关于其装修的费用支出是否算相应的损失已经超出合同的预期；对证据5三性均有异议，原告的采购家电行为与合同没有任何关联。 第三人质证意见：没有异议。 针对自己的抗辩，被告提供证据如下： 1.房屋转让协议书及中介出具的收条各一份，证明处分行为及其标的物是合同债权。 2.2014年8月25日收条一份，证明上述处分行为的权利特征及权利、行为的合法性。 原告质证意见：对证据1协议没有异议，收条的三性均有异议，与本案无关；对证据2没有异议，该收条也明确了60万元是购房款，时间与房屋转让协议书的签订时间是一致的，也证明了原告主张的被告和第三人存在房屋买卖关系。 第三人质证意见：对证据1没有异议；对证据2，50万元借款本金加利息10万元共60万元，60万元收条是形式，实际是抵押，不是真正的房屋买卖，钱如果还给被告，房屋要还给第三人。 第三人未提供证据。 审理中，原告申请对案涉嘉城绿都192幢501室的房产价值/装修价值进行评估，本院予以准许，并委托浙江和诚房地产估价有限公司进行评估。浙江和诚房地产估价有限公司于出具《估价结果报告》及发票各一份。原告质证认为，装修打折打得有点多，原告是2016年下半年装修的，成新率还是满高的，其它没有异议。被告不认可该证据，评估本身与本案不具有关联性，双方是房屋使用权的权利买卖，当时买卖并不包括装修及附属物，当时标的额仅58万元，而且原告只付了45万元，还有13万元未付，现在的评估明显超出了合同约定的对象的买卖范围，发票没有异议。第三人认为与其无关。 本院认证意见：原、被告提供的证据真实合法，且与本案直接相关，符合证据采信要件，本院予以认定。评估报告，原、被告虽有异议，但不足以推翻报告本身，本院予以认定。 经审理，本院认定案件事实如下： 案涉房屋嘉兴市嘉城绿都192幢501室系第三人钟进高因拆迁安置补偿所得。钟进高之子钟根曾向被告白静借款。因未能还款，2014年8月25日，钟进高与白静签订《房屋转让协议书》一份，约定钟进高自愿将其位于嘉兴市，建筑面积122.6平方米房屋转让给白静，转让价格为60万元，合同签订后，钟进高应将钥匙交付白静，房屋的占有、使用、收益、处分权归白静行使，钟进高保证该转让不涉及第三方的权利，本合同签订前该房屋其他应当交纳的费用已全部交清，如有尚未交纳或拖欠的费用，由钟进高全部承担，本合同签订之时，白静已付清全部房款，即日生效。钟根作为见证人在协议上签字。同日，钟进高出具收条一份，载明：今收到嘉城绿都Ｆ192幢501室购房款60万元，付款人白静，见证人钟根。 后白静在房产中介登记出售上述房屋。在中介机构居间促成下，2016年6月29日，钟进高（甲方、出让方）与原告王火奎（乙方、受让方）签订《房屋转让协议》一份，约定甲方在经得共有人（配偶）同意下，自愿将嘉城绿都192幢501室房屋及配套自行车库有偿作价转让给乙方，因该房屋为甲方即将取得的现房，三证尚未办理，甲方以其本人的拆迁协议为依据，证明其对该房屋拥有不可争议的所有权，根据拆迁协议的约定，该住房的建筑面积约122.6平方米，该房屋连同自行车库的合计转让价格为58万元，因房屋尚未办证，无法立即过户给乙方，双方协商分三次付清房款，乙方在签订本合同时，支付甲方购房定金1万元，在2016年7月7日前支付44万元，余款13万元等双方过户同时付清；该房屋在领取钥匙（交房）时，需交纳的物业管理费、维修基金、清运费、卫生费及装修押金等入住费用由甲方承担，办理甲方三证的所需费用由甲方自行承担，在办理产权交易过户时，所需交纳的税费等由乙方承担；甲方应保证该房屋权属清楚、无争议，如涉及到该房屋的一切债权债务、产权纠纷均由甲方承担全部责任；在该房屋产权交易过户时，甲方应配合乙方过户给乙方本人或乙方指定人；双方签订此协议后，甲方的拆迁协议等作为本协议附件；等等。钟进高、白静均在甲方处签名捺印。协议签订后，王火奎于2016年6月29日向白静支付购房定金1万元，于2016年7月7日向白静支付购房款44万元。王火奎取得上述房屋后，于2016年11月对房屋进行装修。 案涉房屋因第三人与拆迁人之间尚未结算清楚，无法办理房屋产权登记，原告遂起诉至本院。本案审理中，第三人明确表示不愿意将案涉房屋过户给原告。经评估，案涉房屋现价值为1577000元，其中装修及内部固定设施价值132000元。 在原审中，第三人的委托代理人钟根曾陈述：房子是我父亲的，当时分家的时候父亲把该套房子分给了我。房子是卖给被告的，不是卖给原告的，和原告之间没有买卖关系。我和被告在协议上写了60万元，和被告是说清楚房产证办不出来的，因为欠城投公司钱。房屋拆迁以后，总共我们家分了5套，5套中4套已经全部结清了，还有一套要交30万左右才能拿钥匙，5套要一起结算好才能办房产证。父亲的拆迁房我分了2套，弟弟分了3套，涉及到被告那套是我的，这套房是以60万元抵债的方式抵给被告的，已经结清了，钱不是打到我卡上的。 本案审理中，第三人及钟根又陈述，案涉房屋系抵押给被告，不是卖给被告，房屋拆迁产权人是第三人夫妻及钟根之弟，两次房屋转让协议系第三人受胁迫签订。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点在于：一、原、被告及第三人之间的法律关系如何认定，原告房屋买卖的相对方是被告还是第三人；二、案涉房屋转让协议是否应解除，如解除，原告的损失应由谁赔偿，赔偿金额如何确定。 关于争议焦点一，案涉房屋系钟进高、钟根出于抵债原因抵给被告的事实，本院予以认定。第三人及钟根在本案审理中提出案涉房屋不是卖给被告而是抵押给被告、房屋转让协议系受胁迫签订，但未提供任何证据加以证明，不仅与其在原审中的陈述相悖，也与其在2014年签订房屋转让协议后即将房屋交由白静占有处分、在知晓白静售房时仍配合在房屋转让协议上签字、也未对原告入住及装修提出任何异议等客观事实不相符。从查明的事实来看，白静以抵债的形式支付了购房款且实际占有案涉房屋后，由其将房屋交与中介出售、与房屋买受人王火奎商谈房屋买卖细节、在2016年6月29日《房屋转让协议》甲方落款处签字、收取王火奎房屋定金和购房款等事实均能证明白静是出售、主导案涉房屋买卖的人，王火奎履行主要合同义务的相对方是白静，而非钟进高。故2016年6月29日《房屋转让协议》虽然载明的甲方（出让方）为钟进高、乙方（受让方）为王火奎，但受该转让协议拘束的合同当事人应是白静、王火奎。王火奎称之所以甲方约定为钟进高是为了避免房屋二次过户，使白静少缴房屋税款，此一做法虽不应提倡，但也是实践中较为常见的做法，可算作合理的解释。被告认为其系将与钟进高《房屋转让协议书》项下的相关权利转让给王火奎，但从合同法第七十九条、第八十条、第八十二条的相关规定来看，债权让与的后果为受让人代替原债权人成为原合同关系新的债权人，受让人受原合同的约束，原债权人因转让债权而丧失了作为债权人的权利。而本案中，2016年《房屋转让协议》是一份全新的约定房屋出让方、受让方权利义务的合同，其中关于房屋价款、付款方式、时间、违约责任与白静与钟进高之间的《房屋转让协议书》不同，王火奎并未成为原合同的当事人，而是与白静之间签订了新的买卖合同。故被告辩称的债权转让不成立，原告与被告系案涉房屋买卖的相对方，应由被告享有和承担2016年《房屋转让协议》项下甲方的权利和义务。 关于争议焦点二，本案原、被告之间房屋买卖的特殊性在于，交易房屋系拆迁安置房且三证尚未办出，房屋过户需依赖于第三人即原产权人钟进高的配合，而被告应负有保证第三人履行配合过户之义务。在本案审理中，第三人除对2014年《房屋转让协议书》提出异议外，还明确表示不愿意配合将案涉房屋过户给原告，致使原告购房目的不能实现，原告现要求解除2016年《房屋转让协议》，符合《合同法》第九十四条的规定，本院予以支持。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因合同解除，原告负有腾退并交还房屋之义务，被告应返还原告收取的购房款共45万元。因房屋带装修退还被告，原告另有装修损失132000元，应由被告赔偿原告。《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被告将房屋交付原告后，原告进行装修，被告也未提出异议，故被告称原告的装修损失不在其预期利益范围之内，本院不予采纳。关于房屋增值差价损失865000元，亦为合同履行后原告可以获得的利益，且不属于合同订立时不可预见之损失，故应由被告赔偿原告。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告白静于本判决生效后七日内退还原告王火奎购房款450000元并赔偿各项损失997000元。 二、驳回原告王火奎的其他诉讼请求。 如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20769元、财产保全费5000元，由原告王火奎负担2906元，由被告白静负担22823元，于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  叶利霞 人民陪审员  段菊萍 人民陪审员  郜玉根 二〇二〇年三月四日 书 记 员  李丹妮