广东省中山市第一人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤2071民申33号再审申请人（原审被告）：陈广娜，女，1963年6月17日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。被申请人（原审原告）：中山市信诺物业管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：余孝结，总经理。再审申请人陈广娜因与被申请人中山市信诺物业管理有限公司（以下简称信诺公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2019）粤2071民初7437号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。陈广娜申请再审称，原审判决认定事实错误，陈广娜并未违约，不应承担违约责任。陈广娜提出如下再审请求：1.请求撤销原审判决第一项违约金的承担判决；2.改判陈广娜无需承担违约金的责任，本案再审申请费由被申请人承担。具体理由如下：一、陈广娜已于2014年3月6日按照信诺公司的要求，在中山市农村商业银行大涌支行开设了银行账号（账号为62172805********876，子账号为800***********519），专门用于信诺公司扣划水、电、管理费。二、陈广娜并无恶意拖欠、拒缴物业管理费。在原审庭审中，被申请人亦确认陈广娜只需支付应付款项。原审判决认定陈广娜未按时交纳物业管理费，构成违约并应承担相应违约责任，属于认定事实错误。三、被申请人作为物业管理方，理应履行日常管理义务。因其内部管理混乱、人事变更交接等原因，被申请人未按时在陈广娜委托银行账户中扣划管理费，造成陈广娜逾期缴纳，责任在被申请人。2018年6月，被申请人才告知陈广娜需要更换新的委托扣费银行。2018年6月22日，陈广娜在广州农业银行新开了一个账户（账号为623*************976）作为新的物业费扣缴账户，并得到了被申请人物业主管蒲焕菊（微信名紫罗兰）的确认。因此，被申请人要求陈广娜支付违约金纯属无理诉求。四、被申请人在原审中，并未提交任何陈广娜银行账户内余额不足及扣款未成功的证据。被申请人也在原审庭审中，承认陈广娜银行账户内有足够资金，并非故意拖欠管理费和水费，不属于违约，并当庭同意不收取违约金。同时，被申请人也通过微信向陈广娜发送2014年6月1日至2019年6月1日物业管理费及水费清单，以及应缴交的总金额和两个收款银行账号。四年多以来，被申请人从未以书面形式向陈广娜发送过催告、催款通知书。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费……”的规定，被申请人从未向陈广娜送达过催告、催款通知书，且陈广娜并无拖欠、拒绝缴纳管理费用的主观故意，原审判决陈广娜支付违约金，于法无据。请求法院支持陈广娜的再审请求。陈广娜申请再审的法律依据是《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条。再审申请人陈广娜向本院申请再审提供以下主要证据：1.收款账户二个；2.缴费清单明细；3.微信聊天截图；4.农业银行账户明细清单。被申请人信诺公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭接受询问，也未提交书面意见。本院审查查明，2013年7月27日，信诺公司与陈广娜签订前期物业管理服务协议，约定信诺公司为中山市*********汇泰都城花园一期物业的全体业主和物业使用人提供服务，委托管理期限自协议签订之日起至业主大会续聘或另聘物业管理企业并签订新的物业管理协议之日止；物业管理服务费按标准住宅1.8元/平方米/月计收，以买卖合同约定的建筑面积计算，办妥房产证后按房产证上的建筑面积计算，物业服务费于每月五日前交纳，逾期未交，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；约定若陈广娜违反本协议，给信诺公司造成经济损失，信诺公司有权要求陈广娜限期改正并承担相应责任；若任一方出现重大违约行为，应向对方支付相当于三个月的物业管理服务费的违约金，给对方造成的损失超过违约金的，还应予赔偿。该协议还约定了其他权利义务事项。2014年3月31日，陈广娜办理了位于中山市*************房的收楼手续。协议签订后，信诺公司为中山市******小区提供了物业服务。陈广娜自2014年6月起未向信诺公司支付物业管理服务费。2018年12月，信诺公司在汇泰都城花园一期3栋308房的大门处张贴“客户缴费通知书”，向陈广娜催收2014年6月至2018年11月期间的物业管理费4417.2元以及分摊费、水费等共计5816.36元。2019年3月20日，信诺公司以陈广娜未按期支付物业管理费、水费为由诉至本院，请求判令陈广娜支付2014年6月至2018年12月期间物业管理费4499元及违约金，支付水费1183.2元。本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理，于2019年6月19日作出（2019）粤2071民初7437号民事判决，判令陈广娜向信诺公司支付2014年6月至2018年12月期间物业管理费4485.8元及违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的物业服务费为基数，自该月的应付款时间起，分别计算至实际支付之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算），并支付2014年3月至2018年12月期间水费1183.2元，驳回信诺公司其他诉讼请求。（2019）粤2071民初7437号民事判决于2019年7月19日发生法律效力。2019年11月11日，陈广娜不服原审判决，向本院申请再审。另查，陈广娜采用委托银行扣划方式交纳物业管理费。陈广娜称其最初委托中山农商银行进行扣划，信诺公司称陈广娜在2015年带着银行卡到其处办理了扣划确认手续。之后信诺公司统一使用农业银行进行扣费，原农商银行及其他银行于2016年8月1日取消扣费。陈广娜于2018年6月22日在广州市开设了一张中国农业银行的银行卡。陈广娜称其并未拖欠物业服务费，而是信诺公司不主动扣划。信诺公司回应称，其方每月10日按时扣费，但在划扣陈广娜物业服务费时显示“余额不足”；其方提前通知陈广娜需要委托广东省内的农业银行进行款项划收，但陈广娜直至2018年6月才提供农业银行的扣款账户，而且银行卡余额不足。陈广娜在原审提交的中山农商银行账户清单仅反映2014年3月6日至2015年1月11日期间、2018年9月8日至2019年2月13日期间的收支流水，未能提交2015年2月至2016年8月期间的流水清单。再审审查期间，陈广娜向本院提交一份“中国农业银行已销户活期账户明细清单”，该明细清单反映以下事实：陈广娜于2018年6月22日在广州市开设账号为623*************976中国农业银行卡一张，开设时存入505元，至2019年1月1日止未再存入款项，截至2019年1月1日账户余额为449.68元；2019年1月2日，陈广娜存入4000元入账，此后于同年1月24日、2月22日分别存入1000元、3000元。陈广娜提交的其与信诺公司员工蒲焕菊的微信聊天记录显示，2019年5月21日（原审庭审日）蒲焕菊向陈广娜发送信诺公司收款账户信息及陈广娜欠费明细；同年7月22日陈广娜向收款账户汇入款项后告知蒲焕菊，并要求信诺公司开具发票。再审审查听证期间，陈广娜陈述2018年6月22日农业银行卡的余额不足以支付以往欠付的物业服务费。本院向其询问为何没有在账户中存入相应金额供信诺公司进行扣划，陈广娜回答：“当时我与信诺公司沟通欠付的总金额是多少，便于我存入相应款项，但信诺公司没有通知我。”再查，2019年1月27日，陈广娜与信诺公司员工蒲焕菊就欠付物业服务费所产生的违约金支付问题进行协商，陈广娜向信诺公司提出减免违约金的申请，但最终协商不能。本院经审查认为，信诺公司按照前期物业服务协议的约定对案涉物业提供了管理服务，则陈广娜理应履行按时支付物业服务费的合同义务。前期物业服务协议约定应于每月5日前交纳当月物业服务费，逾期则应支付违约金。对陈广娜申请再审所依据的理由，本院作逐一分析：首先，陈广娜称其并非拒不支付物业服务费，而是信诺公司未及时扣款。信诺公司称陈广娜在2015年才告知银行扣划账户，其方于每月10日按时扣款，但因余额不足扣划不成功。从陈广娜在原审提交的中山农商银行流水清单来看，对于双方存有争议的关键期间，即2015年2月至2016年8月，陈广娜未能举证证明该期间农商银行账户的余额情况，应由陈广娜承担举证不能的不利后果。据此本院对信诺公司关于扣划不能的事实予以采信，认定扣划不能的责任方在于陈广娜。鉴于信诺公司于2016年8月1日取消农商银行扣费，故即便陈广娜在2018年向农商银行账户存入足额款项，已无法实现支付物业服务费的目的。2018年6月，陈广娜在中国农业银行开设账户作为划收物业服务费的扣款账户，同时将该账户信息告知信诺公司。此时，陈广娜未予交付2014年6月至2018年5月期间的物业服务费金额为3914.79元（45.31平方米×1.8元/平方米×48个月）。陈广娜称其之所以没有存入足额款项以供扣划，是因为信诺公司没有告知其欠付金额。陈广娜的此项主张不能成立，不能成为未予支付物业服务费的归责事由。因此，陈广娜未按时支付物业服务费的行为构成违约，应承担相应违约责任。其次，至2018年12月，由于划收款项不成功，信诺公司在陈广娜所有的物业门口张贴缴费通知单。陈广娜抗辩其并未在汇泰都城花园一期3栋308房内居住，该房屋出租给他人使用，故其并未收到缴费通知单，信诺公司未履行催收义务。陈广娜的此项主张理据不足，本院不予采信。本院认定信诺公司在案涉物业门口张贴缴费通知书的行为已经履行了催收告知义务。另外，从陈广娜与蒲焕菊的微信聊天记录可以看出，双方在2019年1月27日就欠付物业服务费所产生的违约金支付事宜进行协商，陈广娜申请减免违约金，但未获准；此后双方于2019年5月21日、7月22日的聊天中，蒲焕菊并未作出可不予支付违约金的意思表示。陈广娜主张信诺公司在原审庭审时以及在判决作出后放弃关于违约金的请求，无事实依据，本院不予采纳。综上所述，陈广娜逾期支付物业服务费的行为构成违约，理应按照合同约定承担支付违约金的民事责任。陈广娜提交的证据不足以推翻原审判决。因此，陈广娜的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项规定的情形，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回陈广娜的再审申请。审判长  廖志良审判员  丁向娜审判员  李海艳二〇二〇年三月二十五日书记员  梁心然冼日飞