广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初856号原告：梁有智，男，1958年1月9日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：陈丽萍，女，1962年5月2日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁美玉，女，系原告陈丽萍女儿。被告：广州市志燊物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区康王北路903号负壹层。法定代表人：张振夫，总经理。委托诉讼代理人：俞华，广东正大联合律师事务所律师。原告梁有智、陈丽萍与被告广州市志燊物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，进行公开开庭审理。原告梁有智、原告陈丽萍委托诉讼代理人梁美玉，被告委托诉讼代理人俞华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁有智、陈丽萍向本院起诉请求：1.判令被告免收原告位于康王商业城6309号商铺的物业管理服务费从2019年8月1日起至被告恢复商铺地面原状及通电功能为止，暂计至1月8日共计4307.45元；2.判令被告支付因围蔽通道和停电造成原告的经济损失计算日期暂从2019年11月29日至2020年1月8日，共计为3007元（经济损失按实际恢复商铺原状及通电功能日期为止）；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：一、广州市康王北路903号康王地下商业城6309号商铺是原告的物业。原告于2019年11月29日与被告经理卢俊安办理收铺手续并从其手上接收到6309号商铺锁匙和收铺证明两张。收铺时有块地砖未补上。通道两头被被告围蔽做成顾客无法进入原告的商铺的状态。当时原告提出要求尽快补上地砖及折除通道两头围蔽广告布，搞好后要求卢俊安致电告知，但卢俊安一直没有回复。二、原告于2019年12月16日下午15:30到6309号商铺，看到现场与11月29日的现场依旧相同，没有恢复场地造成无法经营使用。原告到被告办公地点找到物业部经理卢俊安询问为何如此，其解释没有相同色泽的地砖，所以未能补上。原告即时回答可以用不同色泽的地砖补上。通道围蔽问题，卢俊安答应2019年12月底解封。三、原告又于2019年12月31日到康王商业城6309号铺属原告物业门前所见通道两头已解封，但发现如下问题：1.原告商铺照明已经没法使用了，被强行断电，而原告在11月29日收铺时能通电照明；2.原有未铺的地砖依旧，未见物管有任何解释。2020年1月3日原告又到6309号商铺发现地砖依旧未铺、断电依旧没照明。原告立即报警，在警察面前展示断电没照明。由于商铺地面有些地方没有铺上地砖，凹陷下去的地方会给顾客带来安全隐患、通道两头被强行围蔽、商铺被断电，造成原告商铺根本没法经营使用进而带来巨大的经济损失。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十条规定，民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。同时根据《中华人民共和国物权法》第四条规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。根据《中华人民共和国物业管理法》第三十五条，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。被告的行为违反了上述法律的规定，严重侵犯了原告的合法权益，影响了原告对自己商铺的使用。被告广州市志燊物业管理有限公司答辩：一、原告要求被告免收物业管理费没有法律依据。根据原告提供的《和解笔录》内容可见，原告的商铺是由广州市康旺物业经营管理有限公司使用和支付租金，直至2019年7月31日。期间康旺公司就原告商铺的继续使用问题与原告进行多次协商，但由于原告要求的租金过高，远超商户承担的租金，康旺公司只能退出商铺的使用。康旺公司后委托被告将原告的商铺恢复原状。被告将原告的商铺恢复后于2019年8月9日书面告知原告前来收铺，而原告一直没来收铺。后原告还向法院起诉要求被告支付租金，后被告将实际情况告知法院审判法官和执行法官，原告撤诉。法院执行局法官也多次要求原告前来收铺，直至2019年11月29日，原告才前来商场收回商铺，并办理了交接手续。《和解笔录》第三页第二段对恢复原状进行了具体界定，该具体界定就是正面是玻璃门，其余三面用石膏板间隔有照明，因此所谓的原状就是这和解协议写得非常清楚，并没有包括地砖，被告恢复原状并无不妥，符合商铺的使用条件。同时该商铺具备通电的功能，所以原告以此要求被告免收物业管理费没有法律依据。原告要求被告支付经济损失不符合事实，没有法律依据，康王商业城围蔽6区通道进行升级改造是为了保障商场的安全和提升商场的经营环境，收益人是包括原告在内的康王商业城广大业主。康王商业城自2003年竣工以来，商场的设施设备陈旧老化，存在安全隐患。同时商场的装修陈旧，6区招商艰难。由于康王商业城没有设立物业维修基金，商场所有的维修维护都是由被告自行承担。被告与广州市恒懋旺物业经营管理有限公司（康王商业城经营公司）协商后，为了商场的安全和长期的发展，由恒懋旺公司自行出资35万元对6区通道和周边的进出口部进行了升级改造，工程期为45天。恒懋旺公司于2019年9月4日发出《告知函》给原告，告知要升级装修，于2019月4日就已经告知他要升级改造了，当时原告也没有提出书面的异议。6区有两条通道，为了施工安全，承接工程的施工公司对两通道进行轮流围蔽，出于施工安全对该区域的部分位置进行了断电，并不存在恶意围蔽原告商铺和对原告的商铺进行断电的行为。同时，原告接收商铺后，该商铺一直空置，并未使用，也没有告知被告要进行使用。原告于2019年12月16日前来商场了解情况时，也没有对被告的围蔽行为提出任何异议。故原告诉称被告的升级改造行为对其造成严重的经济损失不符合事实，提出要求被告支付损失费用没有法律依据。综上所述，原告的诉求于法无据，纯属无理要求，不应得到支持。经审理查明，广州市荔湾区康王北路903号B1253（6309）号铺（以下简称涉案商铺）建筑面积14.32平方米，用途为商业，属于两原告共同共有。被告为涉案商铺的物业管理方。2017年1月13日，在（2016）0103执3300号执行案中，原告与广州市康旺物业经营管理有限公司（以下简称康旺公司）达成执行和解。双方约定：涉案商铺自2016年9月1日至2019年7月31日由康旺公司向原告支付租金；2018年9月1日至2019年7月31日租金为2200元/月；在和解协议履行期间，如康旺公司没有遵照和解协议的内容执行，其要按粤房地产权证穗字第××号的界址恢复涉案商铺的原状（正面是玻璃门，其余三面用石膏板间隔，有照明）将商铺交还给原告，等等。双方按前述执行和解约定履行。此后，康旺公司委托被告履行和解执行完毕后的商铺交还事项。2019年11月29日，原被告办理涉案商铺的交接手续。交接时，涉案商铺所在的“6区美食街”两边被围蔽。当天，被告向原告出具《声明书》，要求原告将涉案商铺所产生的管理费/电费转至指定账户，但未明确所要转账具体管理费/电费。商铺交付后，原告分别于2019年12月31日和2020年1月3日到涉案商铺现场。2019年12月31日商铺所在区域通道两头围蔽已解除，但原告两次到现场，均发现商铺没有照明供电。庭审中，原告明确其诉讼请求中计算经济损失的标准是与康旺公司执行和解中达成的租金标准，即2200元/月。被告对此提出异议，认为商铺是原告自行经营，如果原告要求赔偿经济损失，应该按照实际损失来计算。诉讼中，为确认涉案商铺实际情况，原被告双方于2020年2月26日共同到涉案商铺现场进行核实。双方确认：涉案商铺所在区域通道围蔽已经解除，商铺玻璃门下的地砖仍没有贴好，铺位没有供电。关于供电问题，被告称双方到现场时，商铺周围及通道都有照明；与被告经理和工程部沟通核实后，认为是涉案商铺电源跳闸，经检修后当场恢复通电。原告确认商铺当天恢复供电。被告为证明其为解决涉案商铺所在“6区美食街”安全隐患问题，对该区域进行升级改造，并已于2019年9月4日发函告知原告的事实，向本院提交了邮政专递回单、告知函及《广州市极美设计装饰有限公司装饰工程合同》两组证据。原告回应没有收到告知函，不确认被告发函事实；无法确认装饰工程合同真实性，存在区域围蔽，但没有看到有装修。本案中，被告陈述，“6区美食街”有两个通道，两个通道各有两排商铺，原告的商铺在其中一个通道的一边，区域装修期间是两个通道轮流围蔽；装修工程大约2019年11月初开始，2020年1月3日两通道彻底没有围蔽并基本装修完毕。本院认为，原告作为涉案商铺的所有权人，依法对商铺享有占有、使用、收益和处分的权利。被告为商场的物业管理方，其采取具体管理行为可能影响被管理商铺正常使用的，应当履行必要的告知义务，并采取措施防止损失扩大。本案并没有充分证据证实被告在对涉案商铺进行断电时有对原告进行告知，也没有证据显示被告断电后主动采取恢复供电的措施，故被告应当就其对涉案商铺的断电行为给原告造成的损失承担赔偿责任。现有的证据足以证明自2019年12月31日至2020年2月26日期间涉案商铺被断电，客观上导致原告无法使用商铺，因此形成的损失结果应由被告予以赔偿。原告主张按照其与康旺公司的执行和解履行中的租金标准即2200元/月确定经济损失，依据合理，本院予以采信。原告前述期间外的损失主张，依据不足，本院不予支持。被告有关其断电及损失赔偿的抗辩意见，理据不足，本院不予支持。至于地砖问题，并未在原告与康旺公司的商铺交接问题中进行约定，不构成被告承担赔偿责任的依据，对原告该项主张本院不予采信。此外，结合本案证据及当事人陈述，虽然涉案商铺所在区域进行过围蔽，但并非导致原告无法使用涉案商铺的原因，原告以此为由所提主张本院亦不予支持。被告作为涉案商铺所在商场的管理方，有权依照相关约定收取商铺的物业管理服务费。在被告已经就管理过程中的行为承担相应责任的前提下，原告以供电、地面瓷砖恢复为由主张免除其应负担的物业管理服务费，理由并不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市志燊物业管理有限公司按2200元/月标准向原告梁有智、陈丽萍支付2019年12月31日至2020年2月26日期间的因商铺被断电所遭受的经济损失；二、驳回原告梁有智、陈丽萍的其它诉讼请求。本案受理费25元，由被告广州市志燊物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  杨仁义二〇二〇年三月三十日书记员  魏冬菊陈宇婷