湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初400号原告：魏成，男，汉族，1971年4月5日出生，住湖南省株洲市芦淞区。原告：陈敏，女，汉族，1975年7月7日出生，住湖南省株洲市芦淞区。两原告的委托诉讼代理人：唐湘晖，株洲市天元区中良法律服务所律师。代理权限：特别授权（代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为进行调解、和解，代为签收法律文书等）。被告：株洲塔山房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区人民中路306号康逸名城1栋401号。法定代表人：应卫东，总经理。委托诉讼代理人：张晓东，湖南天桥律师事务所律师。代理权限：特别授权（代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为进行调解、和解，代为签收法律文书等）。原告魏成、陈敏与被告株洲塔山房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序。由审判员唐全召于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告魏成及原告魏成、陈敏的委托诉讼代理人唐湘晖，被告株洲塔山房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏成、陈敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告延期交房违约金37055元（520073*4.75%/12*18,2017年1月1日至2018年6月30日期间）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告魏成、陈敏于2016年1月19日与被告株洲塔山房地产开发有限公司（以下简称塔山公司）签订“株洲市商品房（预）销售合同”（以下简称《商品房买卖合同》）。合同约定原告购买被告建设的东成商业广场3、4号楼1702室，双方对房屋面积、单价、总房价款、交付及违约责任等条款一一约定，签订后原告依约履行合同义务，被告未能依合同约定交付。原告认为合同约定万分之0.1的延期交房违约金约定太低，不能弥补原告损失，遂诉至法院请求按人民银行同期贷款利息调整延期交房违约金。被告塔山公司答辩称，1、本案《商品房买卖合同》约定原告应于2016年12月31日前缴清所有购房款，被告应于2017年12月31日前交付涉案房屋，原告未在约定时间内支付所有购房款，经被告向法院提起诉讼后于2019年6月6日缴清最后一笔购房款91000元；2、本案双务合同有先后履行顺序，根据《合同法》第67条规定：当事人互为债务由先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中原告未全部支付涉案房屋购房款之前，被告不向其交付涉案房屋，是被告行使先履行抗辩权，被告并不承担违约责任，该责任应由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2016年1月19日原告魏成、陈敏与被告塔山公司签订了《商品房买卖合同》（合同号：900316174），原告为乙方，被告为甲方，约定原告向被告购买被告位于芦淞区，其面积为112.57平方米。《商品房买卖合同》第3条：“乙方购买该房屋，每平方米房屋按建筑面积单价为人民币4620元。根据甲方预（实）测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为520073元。”，第7条：“乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之0.1计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过30天后，甲方有权选择下列第一种方案追究乙方责任：一、甲方有权解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的0.1%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。”，第11条：“甲方定于2016年12月31日前将该房屋交付给乙方。如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理。”，第12条：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一0.1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第一种方案追究甲方责任：一、乙方有权解除本合同。”。《商品房买卖合同》附件一约定：付款方式和付款期限如下，乙方自愿选择如下第二种付款方式：“二、公积金付款：乙方须于签订合同之日付清首付款人民币壹拾壹万零柒拾叁元整（￥110073元），余款人民币肆拾壹万元整（￥410000元）由乙方申请办理公积金贷款方式付清。”。《商品房买卖合同》的补充条款第3.1条：“乙方以银行按揭方式或公积金贷款方式付款的，应于合同签订之日向甲方交付首付款，余款以按揭方式或公积金贷款方式支付。乙方应在合同签定之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给甲方，在接到通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；乙方逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理。”，第3.3条：“乙方申请的银行按揭贷款或公积金贷款金额以贷款银行或公积金管理中心最终审批为准，如实际支付金额少于乙方申请贷款金额，乙方必须在接到借贷银行、公积金管理中心或甲方通知之日起7日内以自有资金支付补足，逾期乙方均应按合同第七条之规定承担逾期付款违约责任。如乙方在规定期限内无法补交差额部分房款的，甲方有权单方面解除合同。”。原告于合同签订当日支付给被告房屋首付款110073.4元，于2016年2月15日申请公积金贷款。《住房公积金贷款担保合同附件》中载明，原告陈敏为贷款担保合同借款人，原告魏成为共同借款人，总共贷款金额为319000元，贷款期限为168个月，贷款年利率为3.25%（月利率2.708333‰），以用户名为陈敏尾号为5252的建设银行卡以等额本息的方式每月偿还2365.96元进行还款，收款方为株洲塔山房地产开发有限公司，同时对涉案房屋办理了抵押登记。银行于2016年4月6日将该笔款项支付至被告账户。另查明，根据本院办理的已审结案件（2019）湘0203民初1157号民事判决书判决：一、由被告魏成、陈敏于本判决生效之日起十日内向原告株洲塔山房地产开发有限公司支付购房款91000元及逾期付款违约金（违约金以未付款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%从2016年4月14日开始计算至实际付清之日止）；二、驳回原告株洲塔山房地产开发有限公司的其他诉讼请求。原告于2019年6月6日通过户名为魏成尾号为6309的建设银行卡刷卡支付给被告91000元用于支付房屋剩余款项。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第60条第1款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案的争议焦点为：被告是否应当承担2017年1月1日至2018年6月30日期间内逾期交房的违约责任。根据庭审查明的事实，《商品房买卖合同》系原、被告真实意思表示，双方均应当依约全面履行其义务。《合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”先履行抗辩权是指，在双务合同中约定了双方当事人履行各自的义务有先后之分时，后履行一方因先履行一方的履行不符合约定而享有的拒绝履行自己相应的履行要求。先履行抗辩权的成立要件有三：一是合同双方当事人互负债务；二是双方的债务有先后履行的顺序；三是先履行一方未履行或其履行不符合合同的约定。本案中，《商品房买卖合同》对原、被告双方的权利义务进行了约定，原告支付购房款，被告交付房屋并协助办理房屋产权过户，因此该合同系双务合同。该合同的补充条款第3条约定，乙方应当在合同签订之日向甲方交付首付款，并在签订之日起7日内将申请办理公积金贷款所需的全部资料提交给甲方，在接到通知后3日内办理贷款手续且交清相关费用，若实际贷款的金额少于《商品房买卖合同》约定的贷款金额的，乙方应当在接收到贷款方或甲方通知之日起7日内补足差额。《商品房买卖合同》第11条约定甲方应于2016年12月31日前向乙方交付房屋。原、被告双方签订《商品房买卖合同》的日期为2016年1月19日，原告申请公积金贷款的日期为2016年2月25日。由此可知，在履行《商品房买卖合同》的过程中，原、被告双方义务的履行有时间先后之分，原告支付房屋价款的义务在先，被告交付房屋的义务在后。原告实际申请到的贷款仅为319000元，与《商品房买卖合同》中约定的410000元相差91000元，因此其应当在知道之日起7日内补足差额。根据（2019）湘0203民初1157号民事判决书查明的事实可知，原告申请的贷款于2016年4月6日汇至被告的账户，原告应当在2016年4月13日前用自有资金91000元补足差额。而原告直至被告2019年4月15日诉至法院后，于2016年6月6日才补足91000元的差额，至此时原告交清全部购房款。原告欠缴的房款为91000元，占总购房款的17.5%。该行为属于先履行一方的履行不符合合同约定，后履行一方可以拒绝履行相应的义务的情形。但在本案中，被告的义务为交付房屋的行为，该行为无法分开履行，只能一步到位。原告作为先履行义务的一方，在2017年1月1日至2018年6月30日期间内未能按约补足91000元的购房款，被告以享有先履行抗辩权而拒绝按约向原告交付房屋的辩解，本院予以支持，即被告在此期间内无需承担逾期交房的违约责任。至于原告提出的其于2019年6月6日向被告支付了违约金和利息14000元的主张，由于其未提供证据证明，本院对该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：驳回原告魏成、陈敏的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币363元由原告魏成、陈敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  唐全召二〇二〇年三月十九日法官助理姜培书记员邬佳芮附：判决书引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。