辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终633号上诉人（原审被告）：沈阳馨悦诚酒店管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区黄河南大街48号。法定代表人：辛茂林，该公司经理。委托诉讼代理人：卢晓，辽宁观策律师事务所律师。委托诉讼代理人：王悦，辽宁观策律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈阳大道文化产业有限公司，住所地沈阳市皇姑区黄河南大街48号。法定代表人：丑艳玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：任淑君，辽宁晟盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍华，辽宁晟盟律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：辽宁供销物业管理中心，住所地沈阳市皇姑区黄河南大街48号。法定代表人：黄志平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志刚，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：冯梦旦，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳中科瑞智科技有限公司，住所地沈阳市大东区联合路50号5楼（沈阳大学南门科技园）。法定代表人：李国权。被上诉人（原审被告）：杨威，男，1972年6月18日出生，汉族，住沈阳市大东区。被上诉人（原审第三人）：沈阳市皇姑区唯一艺术培训中心，住所地沈阳市皇姑区黄河南大街48号。法定代表人：纪立青，该公司董事长。上诉人沈阳馨悦诚酒店管理有限公司（以下简称“馨悦诚酒店”）、上诉人沈阳大道文化产业有限公司（以下简称“大道文化公司”）因与被上诉人辽宁供销物业管理中心（以下简称“供销物业”）、沈阳中科瑞智科技有限公司（以下简称“中科瑞智公司”）、杨威、沈阳市皇姑区唯一艺术培训中心（以下简称“唯一艺术中心”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初4156号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。馨悦诚酒店上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一、第二、第五、第六、第七、第八、第九、第十项判决；2.请求判令上诉人不予腾退案涉房屋9至14层以及一层部分房屋；3.请求判令上诉人不予支付被上诉人供销物业租金、利息及占有使用费等任何费用；4.一、二审诉讼费、保全费等相关费用由被上诉人承担。事实与理由：一、供销中心提交的与馨悦诚酒店签订的《房屋租赁协议》并未实际履行，馨悦诚酒店并非案涉房屋的整体承租人。2013年7月15日，中科瑞智公司与程进（代表馨悦诚）签订《租赁合同》，中科瑞智公司将案涉房屋9至14层以及一层部分转租给程进。据此馨悦诚酒店进驻案涉房屋9至14层开始装修，并向中科瑞智公司交纳租金。供销物业、馨悦诚公司、中科瑞智公司与大道文化公司签订的《房屋租赁合同转让协议》以及供销物业与馨悦诚酒店签订《房屋租赁协议》均未实际履行。二、上诉人与供销物业之间不存在实际租赁关系，因此供销物业无权要求上诉人向其支付租金，亦不享有法定合同解除权。三、馨悦诚酒店实际仅占用案涉房屋9至14层以及一层部分房屋，原审判决要求馨悦诚酒店腾退全部案涉房屋，认定事实及适用法律错误。大道文化公司辩称：一、原审级别管辖错误，本案房屋价值已超过3000万元，应由中级人民法院管辖受理。一审判决应当予以撤销。二、原审判令大道文化公司腾出案涉房屋4、6层以及唯一艺术中心腾出1-3层占用部分错误。（一）大道文化公司受让了中科瑞智公司承租人地位，履行了承租人义务，承租权利合法有效。（二）大道文化公司投入2300余万元装修款，已全部抵顶了该楼1、2、3、4、6层租金。（三）馨悦诚公司向供销物业支付了租金，也应视为大道文化公司履行了义务。至于馨悦诚酒店欠付租金，大道文化公司也以投入的装饰装潢款剩余残值抵顶了后续租金。供销物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案涉租赁合同一直得到馨悦诚酒店的实际履行。具体表现为：该合同项下房屋租金均由馨悦诚酒店支付，并出具付款说明，并由我方向馨悦诚酒店开具发票。馨悦诚酒店向我公司出具逾期或者缓交的情况说明，我方向馨悦诚酒店递交催款通知、解除合同通知，也均由其签收。另外，我方调取馨悦诚酒店工商档案中，其用于办理工商注册的租赁合同，就是我方诉请依据的合同。一审判决是正确的。大道文化公司上诉请求：一、请求法院撤销一审判决第三、第四项判决或发回重审。二、请求法院依法确认上诉人投入位于沈阳市皇姑区供销合作社联合社的还建楼的装饰装潢款2300万元并折扣剩余残值部分，抵顶上诉人租赁该楼1、2、3、4、6层租金。三、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判令大道文化公司腾出位于沈阳市皇姑区供销合作社联合社的还建楼4、6层，以及唯一艺术中心腾出1-3层占用部分，事实认定不清。（一）根据《房屋租赁合同转让协议》，达到文化公司受让原《房屋租赁框架协议》的权利义务，与供销物业建立了租赁关系。原审判决依据2014年大道文化公司与供销物业签订的四个房间短期、部分租赁合同到期未续签新的协议而认定租赁关系终止是错误的。（二）大道文化公司已向供销物业履行了租金义务。至于馨悦诚公司自2016年9月8日拖欠供销物业租金未付，大道文化公司也以投入案涉楼房2300余万元的装饰装潢款剩余残值，抵顶了后续租金。大道文化公司全面履行了次承租人支付租金的义务。（三）大道文化公司拥有现占有使用的1-4层、6层的承租权。二、大道文化公司以投入案涉楼房2300余万元的装饰装潢款剩余残值，已完全抵顶了租赁该楼租金，全面履行了承租人义务，不存在违约问题。馨悦诚酒店辩称，与我公司无关。供销物业辩称：大道文化公司曾与我公司就案涉房产7楼4个房间单独签订一份租赁合同，该合同是大道文化公司为办理工商注册所签订。2016年馨悦诚酒店出具书面说明，确认4个房间纳入馨悦诚酒店承租范围，并由其支付租金。大道文化公司不是案涉房产的承租人或次承租人。其上诉请求撤销一审判决第四项没有依据。关于装修款抵顶租金问题，一审中其已明确不在本案主张，且我方也不认可其投入装修款的表述。被上诉人中科瑞智公司、杨威、唯一艺术中心未到庭参加诉讼，未提交答辩意见。供销中心向一审法院起诉请求：一、确认原告供销物业与被告馨悦诚酒店之间2013年10月8日签订的《房屋租赁合同》于2018年1月20日解除。二、判令四被告及第三人立即将位于沈阳市皇姑区供销合作社联合社的还建楼（除15-16层；含地下室和顶层水箱间）的房屋腾空并交付给原告供销物业。三、判令被告馨悦诚酒店立即支付拖欠的租金及占有使用费（1、自2016年9月8日至2018年1月20日租金651.28万元，2、2018年1月21日至实际腾房之日止的占有使用费:1、2018年1月21日至2019年9月7日，按年租金472.5万元为基数计算；2、2019年9月8日起按年租金496.125万元为基数计算），及租金的利息（1、2016年9月8日至实际腾房之日止，以472.5万元为基数；2、2017年9月8日至2018年1月20日，以178.78万元为基数，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。四、判令被告大道文化公司、被告杨威、被告中科瑞智公司就第三项诉请与被告馨悦诚公司承担连带责任。五、请求判令四被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：中科瑞智公司原法人名称为沈阳瑞智科技有限公司，于2008年5月19日成立，于2013年4月7日变更为现法人单位名称。供销物业系隶属于辽宁省供销合作社联合社的企业。坐落于沈阳市皇姑区黄河大街38号16层还建楼系沈阳克莱斯特国际置业第一有限公司为辽宁省供销合作社联合社建设。2013年，辽宁省供销合作社联合社将还建楼交给供销物业作为办公室无偿使用，使用期限自2013年4月8日至2023年4月7日，在使用期间，供销物业对还建楼享有使用、出租等权利。2013年4月8日，供销物业（甲方、出租方）与沈阳瑞智科技有限公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁框架协议》（合同编号GXWY2013-0401）一份，约定甲方将坐落于沈阳市皇姑区供销合作社联合社的还建楼（除15-16层，含地下室和顶层水箱间，以下简称“涉诉房屋”）出租给乙方，四至为东起还建楼门前；西至还建楼西围墙；南至还建楼南侧通道中间线；北至还建楼北墙水平线。租期十年，自2013年4月8日起至2023年4月7日止。乙方进驻房屋时起五个月为乙方的装修期，装修期免收租金。年租金五百万元，每三年递增5%。签订本协议3个工作日内，乙方向甲方支付定金100万元，其中50万元抵扣第一期租金，剩余50万元作为保证金，协议履行后退还。合同第四条第十款约定乙方不得转让、转租承租房屋。合同第六条第四款约定乙方利用租赁房屋成立新公司从事经营时，甲方配合乙方与新公司签订本协议的变更承租主体协议。关于违约责任，合同第七条第一款约定“双方都应认真履行本协议，如定金有效前给付方违约，无权收回，如接收方违约的，应双倍返还”；第二款约定“乙方不按约交纳租金的，每日按拖欠租金的万分之三承担违约金。如乙方拖欠租金超过三个月时，除乙方给付违约金外，甲方有权无偿收回租赁标的”。合同尾部加盖原告供销物业合同专用章、其代表万军名章和沈阳瑞智科技有限公司公章及其代表辛茂林（现被告馨悦诚酒店法定代表人）名章。2013年4月9日，沈阳瑞智科技有限公司对涉诉房屋验收后，接收涉诉房屋。2013年4月10日，沈阳瑞智科技有限公司向供销物业支付定金100万元。2013年5月15日，沈阳瑞智科技有限公司向供销物业申请，将其承租涉诉房屋内的708、709、710、711室分租给大道文化公司，分租期自2013年5月15日起至2014年5月14日止，年租金3万元，由其承担分租产生的连带责任。同日，供销物业（甲方）与大道文化公司（乙方）签订《房屋场地租赁合同》一份，约定甲方将涉诉房屋内的708、709、710、711室总计60平方米场地租赁给乙方使用，租期自2013年5月15日起至2014年5月14日止，年租金3万元，2013年5月15日为付款日。乙方在取得甲方同意后装修。租期届满时，不可动部分归甲方所有。签订合同后，大道文化公司接收上述7层4个房间。2013年5月21日，辽宁供销物业管理中心收取年租金3万元。嗣后，大道文化公司未再向供销物业支付房屋租金。2013年10月8日，供销物业（甲方）与沈阳瑞智科技有限公司、馨悦诚酒店（丙方）和大道文化公司（丁方）签订《房屋租赁合同转让协议》，约定内容为“甲、乙双方于2013年4月8日签订的辽宁省供销社还建楼房屋租赁框架协议，确立了双方就还建楼的租赁关系和各自的权利义务。鉴于乙方已使用承租标的兴办了沈阳馨悦诚酒店管理有限公司（丙方）和沈阳大道文化产业有限公司（丁方），丙方和丁方成为租赁标的的实际占用人和使用人，为便于明晰权利义务关系，四方就此协商达成协议如下：一、各方同意，在完全遵守甲乙双方房屋租赁框架协议的基础上，将该协议乙方的权利义务转让给丙方、丁方。由丙方、丁方享有该框架协议的相应权利和承担相应义务。二、为便于协议的继续履行和权、责、利的具体、明确，依照框架协议，甲方分别与丙方、丁方签订房屋租赁协议。三、各方承诺和保证，就该房屋租赁协议的转让与受让，各方均具备合法的主体资格和履约能力及相应的批准或授权。四、本协议签订前乙方给付甲方的定金由乙、丙、丁三方商定丙、丁方的分担比例，视同丙、丁方向甲方履行的付款义务，并按照框架协议的约定抵顶部分租金和留作部分保证金。五、乙方对丙、丁方履行租赁协议承担连带保证责任。六、本协议与甲方分别同丙、丁方签订的房屋租赁协议同时生效，具同样法律效力。七、本协议一式四份，各方各执一份。”供销物业、沈阳瑞智科技有限公司、馨悦诚酒店、大道文化公司均在合同尾部签章。同日，供销物业（出租方）与馨悦诚酒店（承租方）签订《房屋租赁协议》（合同编号GXWY2013-1001）一份，除租赁标的不含七层08、09、10、11房间；起租期调整为2013年9月8日，年租金标准调准为450万元，每年10月8日为付款日外，合同内容与GXWY2013-0401号合同内容基本一致。馨悦诚酒店办理企业工商登记时，备案该份协议。当日，供销物业（出租方）与馨悦诚酒店（承租方）另签订《补充协议》一份，约定自2013年4月8日至2014年9月7日止为第一年租赁期限，该期间租金按一年租金计算。供销物业与大道文化公司未重新签订合同。2013年11月期间、2014年12月期间、2016年4月期间，馨悦诚酒店先后委托案外人沈阳拓先通信设备有限公司向供销物业支付2013年-2014年度租金400万元、2014年-2015年度租金450万元、2015年-2016年度租金450万元。馨悦诚酒店未向供销物业支付2016年9月8日之后的租金。2016年6月2日，馨悦诚酒店出具《情况说明》一份，主要内容为2013年10月8日，供销物业与馨悦诚酒店签订《房屋租赁协议》（合同编号GXWY2013-1001）时，因供销物业与大道文化公司至2014年5月14日的合同方到期，在合同约定的租赁标的中未包含七层08、09、10、11房间，现供销物业与大道文化公司合同已到期，七层08、09、10、11房间并入馨悦诚酒店的租赁标的中，租金按GXWY2013-1001执行，不再另收租金。2017年10月5日，馨悦诚酒店向供销物业出具《承诺书》，主要内容为馨悦诚酒店承诺于2017年1月31日前偿还2016年-2017年度租金472.5万元，承担该期间的利息18.9万元。如在上述期间馨悦诚酒店未履行上述金钱给付义务，供销物业有权据此终止房屋出租协议，收回出租房屋。2017年11月13日，供销物业向馨悦诚酒店下发《催款函》一份，主要内容为馨悦诚酒店拖欠2016年度（截至2017年9月7日）租金472.5万元，拖欠2017年度（截至2018年9月7日）租金472.5万元，共计945万元，应于2017年11月30日给付。如该日期前不能给付房屋租金，除按合同约定收取违约金外，将于2017年12月1日收回租赁标的。2017年11月27日，杨威向供销物业出具承诺书，主要内容为：杨威代表馨悦诚酒店与供销物业签订《房屋租赁协议》（合同编号GXWY2013-1001），承租涉诉房屋。现承诺杨威代表馨悦诚酒店拖欠2016年9月8日至2017年9月7日租金472.5万元及利息113.4万元和2017年9月8日至2017年12月7日租金118.125万元及利息7.0875万元，上述共计711.1125万元，杨威承诺上述欠款于2018年6月底前偿还。但至庭审结束，供销物业仍未收到馨悦诚酒店欠付的租金。2017年12月25日，供销物业制作合同解除通知书（编号WY2017009），主要内容为：因馨悦诚酒店自2016年9月8日起拖欠租金已超过15个月，依据合同第七条第二款约定及法律规定，馨悦诚酒店已构成违约。现通知馨悦诚酒店于2018年1月20日前腾退租赁房屋交还供销物业，双方租赁合同解除。并于当日向馨悦诚酒店经营地址沈阳市皇姑区黄河南大街38号邮寄该通知书。2017年12月26日，馨悦诚酒店前台签收该通知书。但截至庭审结束，馨悦诚酒店未腾退涉诉房屋，仍在经营。馨悦诚酒店向法庭提交编号为2013第0808号《房屋租赁合同》一份。该合同首部出租方（甲方）记载为“沈阳瑞智科技有限公司”，承租方（乙方）记载为“程进（用于房产投资的酒店管理公司注册后调整为公司主体）”。合同约定沈阳瑞智科技有限公司将涉诉房屋9-14层共计3180平方米出租给乙方，一层80平方米共乙方经营大堂使用，房顶为设备使用区无偿共乙方使用，该房屋部分院落及周边部分停车位均无偿提供乙方使用。租期9.5年，以乙方酒店实际开业日为起租日起，每季度租金25万元。合同尾部签署日起为2013年7月15日。馨悦诚酒店并向法庭提交客户专用回单、网上银行截图一组，该组证据并未记载馨悦诚酒店向供销物业或沈阳瑞智科技有限公司支付涉诉房屋租金。另查，2016年期间，大道文化公司将涉诉房屋1-3层（不含3楼厨房、1楼汉庭酒店大厅）出租唯一艺术中心，租期自2016年10月20日至2021年10月19日止，唯一艺术中心持续按期向大道文化公司支付租金。现涉诉房屋1层部分位置、2层至3层由唯一艺术中心使用；4层、6层由被告大道文化公司使用；7层部分房间、9层至14层及一层大堂部分由馨悦诚酒店使用；5层和8层供销物业已于2018年4月26日收回。供销物业当庭自认其收回5层和8层面积分别为627.84平方米，占馨悦诚酒店承租涉诉房屋面积9256.3平方米的13.57%。在本案审理过程中，馨悦诚酒店对供销物业提交证据中加盖馨悦诚酒店公章及杜海涛签名的证据申请鉴定。2018年12月21日，馨悦诚酒店向一审法院申请撤回鉴定申请。大道文化公司、唯一艺术中心经一审法院释明，均明确表示不同意代承租人向供销物业支付拖欠的租金。一审法院认为，依据供销物业诉请，并结合本案查明事实，本案案由应为房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点：1、供销物业提交证据中加盖馨悦诚酒店公章及杜海涛签名证据真实性的问题。2、供销物业提交的其与馨悦诚酒店签订的《房屋租赁协议》（合同编号GXWY2013-1001）效力问题。关于供销物业提交证据中加盖馨悦诚酒店公章及杜海涛签名证据真实性的问题。本案中，馨悦诚酒店否认供销物业提交证据中加盖馨悦诚酒店公章及杜海涛签名真实性，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，馨悦诚酒店应提供证据证明其抗辩主张，否则应承担举证不能的不利后果。现馨悦诚酒店未提交证据证明其抗辩主张，故一审法院对供销物业提交证据中加盖馨悦诚酒店公章及杜海涛签名的真实性予以确认。关于供销物业提交的其与馨悦诚酒店签订的《房屋租赁协议》（合同编号GXWY2013-1001）效力问题。馨悦诚酒店在工商登记部门备案的租赁合同为该份合同，足以证明该份合同的签订系双方真实意思表示，现无证据证明该合同违反法律、行政法规强制性规定，故合法有效。对于馨悦诚酒店抗辩涉诉房屋9层至14层系由沈阳瑞智科技有限公司转租的问题。首先，从签署合同时间分析，馨悦诚酒店所主张其与沈阳瑞智科技有限公司签订《房屋租赁合同》的日期为2013年7月15日，早于2013年10月8日签订四方《房屋租赁合同转让协议》（以下简称“四方协议”）及与供销物业签订《房屋租赁协议》的日期，链接四方协议内容，可以证明在馨悦诚酒店与沈阳瑞智科技有限公司合同履行过程中，沈阳瑞智科技有限公司退出租赁合同，由馨悦诚酒店成为承租涉诉房屋（除七层08、09、10、11房间）的承租人。其次，从涉诉房屋租金支付情况分析，系由馨悦诚酒店委托案外人向供销物业支付2013年度至2016年度租金，故合同履行相对方为供销物业和馨悦诚酒店。虽馨悦诚酒店主张其已向沈阳瑞智科技有限公司支付租金，不存在拖欠租金的问题，但馨悦诚酒店提交的证据无法证明收取租金主体为沈阳瑞智科技有限公司。综上所述，一审法院对馨悦诚酒店该项抗辩意见不予采纳。关于供销物业主张确认其与馨悦诚公司之间2013年10月8日签订的《房屋租赁合同》于2018年1月20日解除的问题。依据查明事实，馨悦诚公司自2016年9月8日拖欠供销物业租金未付，经供销物业多次催告未果，故依据合同约定，馨悦诚公司违约，解除合同条件已成就。2017年12月26日，供销物业解除合同通知到达馨悦诚公司，该通知载明馨悦诚公司应于2018年1月20日前腾空房屋，故双方合同关系于2018年1月20日解除。虽被告方抗辩，依据四方协议，解除合同通知还应向大道文化公司送达，但依据2016年6月2日馨悦诚公司出具的《情况说明》所记载内容及2014年大道文化公司与供销物业租赁合同到期后未再续签租赁合同、支付租金的事实，大道文化公司与供销物业之间的租赁关系早已终止，由馨悦诚公司承继，供销物业无需向大道文化公司送达解除合同通知，故一审法院对被告方该项抗辩不予采纳。关于供销物业主张馨悦诚酒店、大道文化公司、沈阳中科瑞智科技有限公司、杨威及唯一艺术中心腾退涉诉房屋，完好交还供销物业等问题。作为合同解除后果，馨悦诚公司理应腾退涉诉房屋，并完好交还供销物业。大道文化公司、唯一艺术中心因与供销物业并无合同关系，供销物业作为物权管理人，行使物权权利，要求大道文化公司、唯一艺术中心返还其占用楼层符合法律规定。现无证据证明沈阳中科瑞智科技有限公司、杨威占用涉诉房屋，故一审法院对供销物业要求沈阳中科瑞智科技有限公司、杨威腾退涉诉房屋请求不予支持。关于供销物业主张判令馨悦诚公司立即支付拖欠的租金及占有使用费的问题。首先，有租赁关系为租金，反之，无权占有系占有使用费。上节已述，供销物业与馨悦诚公司于2018年1月20日解除租赁合同，馨悦诚公司依合同法规定理应支付合同解除前的租金；合同解除后，逾期腾房应当支付占有使用费。其次，依据双方合同第三条第一款约定，租金每三年按5%递增一次，故2016年-2017年度租金、2017年-2018年度、2018年-2019年度租金，每年为472.5万元。故馨悦诚公司应向供销物业支付自2016年9月8日起至2018年1月20日止的租金6,472,602元（4,725,000元+4,725,000元÷365天×135天）。再次，因供销物业已于2018年4月26日收回涉诉房屋5层和8层，且其同意按5层和8层所占涉诉房屋面积比例，即按13.57%（627.84平方米×2层÷9256.3平方米）在当年租金金额中所占比例，在2018年4月27日之后相应年份的占有使用费中扣除，一审法院认为现无相反证据证明供销物业该计算方式不妥，故对供销物业该计算方法一审法院予以采纳。故，自2018年1月21日起至2018年4月26日止，馨悦诚公司应按年租金472.5万元标准向供销物业支付占有使用费；自2018年4月27日起至实际腾房之日止，馨悦诚公司在按当年年租金金额减去当年年租金金额的13.57%的差额标准，向供销物业支付占有使用费。关于供销物业主张判令馨悦诚公司立即支付拖欠的租金利息的问题。馨悦诚公司拖欠供销物业租金，理应向供销物业支付拖欠租金的利息，现供销物业主张参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，符合法律规定，一审法院予以支持。关于供销物业要求判令大道文化公司、杨威、中科瑞智公司就馨悦诚公司支付的上述租金及利息、占有使用费承担连带责任的问题。一、依据2013年10月8日签订的四方协议第五条内容，中科瑞智公司表示对馨悦诚公司、大道文化公司履行租赁协议承担连带保证责任，故中科瑞智公司对馨悦诚公司的上述金钱给付义务承担连带责任。二、因大道文化公司与供销物业的合同关系早已终止，其现在使用涉诉房屋部分楼层并非基于与供销物业的合同关系、亦非基于与馨悦诚公司之间的合同关系，大道文化公司并非本案次承租人，且从未作出承担保证责任的意思表示,故供销物业要求大道文化公司对馨悦诚公司的上述债务承担连带责任的请求，一审法院不予支持。三、虽杨威于2017年11月27日向供销物业出具承诺书，但该承诺书内容并无由其个人对馨悦诚公司债务承担连带责任的意思表示，亦未作为保证人签字,故供销物业要求杨威对馨悦诚公司的上述债务承担连带责任的请求，一审法院不予支持。关于涉诉房屋履约保证金的问题。因本案当事人并未主张，故与本案不予一并处理，当事人可另案诉讼。对于馨悦诚公司抗辩合同解除后供销物业应赔偿其装修残值的问题。馨悦诚公司已明确表示在本案中不提起反诉，故与本案不予一并处理，当事人可另案诉讼。一审法院判决：一、确认2013年10月8日辽宁供销物业管理中心与沈阳馨悦诚酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年1月20日解除；二、沈阳馨悦诚酒店管理有限公司于本判决生效后三十日内腾出坐落于沈阳市皇姑区供销合作社联合社的还建楼（除15-16层，含地下室和顶层水箱间），完好交付辽宁供销物业管理中心；三、沈阳大道文化产业有限公司于本判决生效后三十日内内腾出坐落于沈阳市皇姑区供销合作社联合社的还建楼四层、六层，完好交付辽宁供销物业管理中心；四、沈阳市皇姑区唯一艺术培训中心于本判决生效后三十日内腾出坐落于沈阳市皇姑区供销合作社联合社的还建楼一层至三层中占用部分，完好交付辽宁供销物业管理中心；五、沈阳馨悦诚酒店管理有限公司于本判决生效后三十日内支付辽宁供销物业管理中心拖欠房屋租金6,472,602元（自2016年9月8日起至2018年1月20日止）；六、沈阳馨悦诚酒店管理有限公司于本判决生效后三十日内支付辽宁供销物业管理中心拖欠房屋租金4,725,000元的利息（自2016年10月8日起至实际给付之日止，参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；七、沈阳馨悦诚酒店管理有限公司于本判决生效后三十日内支付辽宁供销物业管理中心拖欠房屋租金1,747,602元的利息（自2017年10月8日起至实际给付之日止，参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；八、沈阳馨悦诚酒店管理有限公司于本判决生效后三十日内支付辽宁供销物业管理中心占有使用费（自2018年1月21日起至2018年4月26日止，按年租金4,725,000元标准计算）；九、沈阳馨悦诚酒店管理有限公司于本判决生效后三十日内支付辽宁供销物业管理中心占有使用费（自2018年4月27日起至实际腾房之日止，按当年年租金金额减去当年年租金金额的13.57%的差额标准计算）；十、沈阳中科瑞智科技有限公司对沈阳馨悦诚酒店管理有限公司上述金钱给付义务承担承担连带责任；十一、驳回辽宁供销物业管理中心其他诉讼请求；上述款项，如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费139,640元，保全费5,000元，均由沈阳馨悦诚酒店管理有限公司负担，由沈阳中科瑞智科技有限公司承担连带责任；公告费560元，由沈阳中科瑞智科技有限公司负担。二审中当事人未提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于馨悦诚酒店主张其与供销物业签订的《房屋租赁协议》未实际履行，其与供销物业无房屋租赁关系的问题。馨悦诚酒店与中科瑞智公司签订《房屋租赁合同》之后，本案四方签订《房屋租赁合同转让协议》，馨悦诚酒店与供销物业签订《房屋租赁协议》。根据上述合同内容，馨悦诚酒店概括继受了原房屋承租人的权利义务，由馨悦诚酒店成为承租涉诉房屋（除七层08、09、10、11房间）的承租人。从房屋租金支付情况看，馨悦诚酒店委托案外人向供销物业支付租金。且馨悦诚酒店2017年10月5日出具的《承诺书》，其承诺也是向供销物业作出。因此，一审法院认定合同履行相对方为供销物业和馨悦诚酒店，并判令馨悦诚酒店向供销物业支付租金、占有使用费及利息，具有事实及法律依据。馨悦诚酒店该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于本案房屋腾退的问题。馨悦诚酒店主张其仅占用9-14层及1层部分房屋，不应负全部腾退义务的问题。根据供销物业与馨悦诚酒店2013年10月8日签订的《房屋租赁协议》，馨悦诚酒店的承租范围为案涉楼房除15-16层，七层08、09、10、11房间之外的部分。而2016年6月2日，馨悦诚酒店出具《情况说明》将七层08、09、10、11房间并入馨悦诚酒店的租赁标的中。馨悦诚酒店也是按照《房屋租赁协议》约定的租金标准即每年450万元支付租金。馨悦诚酒店虽只认可其占用部分租金为100万元，不认可剩余350万元，但不能提供充分证据证明该剩余部分金额的付款主体。因此，根据合同约定，馨悦诚酒店对合同约定范围内的租赁楼层负有腾退义务。此外，一审法院也已判令大道文化公司、唯一艺术中心腾退其占用的相应部分，馨悦诚酒店履行腾退义务也不存在实质障碍。关于大道文化公司主张其以投入案涉房屋装修价值抵顶租金的问题。本案中没有充分证据证明大道文化公司与供销物业就此问题达成合意，且供销物业对此不予认可。因此本院对大道文化公司的该项主张不予采信，一审判决大道文化公司腾退其占用部分楼层，本院予以维持。综上所述，上诉人沈阳馨悦诚酒店管理有限公司、沈阳大道文化产业有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费98,374元，由上诉人沈阳馨悦诚酒店管理有限公司负担；二审案件受理费199,49元，由上诉人沈阳大道文化产业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年三月三十日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；