北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初28239号原告：吴小卉，女，1972年8月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李春禹，北京在明律师事务律师。被告：孙雨松，男，1972年1月8日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。原告吴小卉(以下称姓名)与被告孙雨松（以下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吴小卉委托诉讼代理人李春禹到庭参加了诉讼，孙雨松经本院合法传唤无正当理由未出庭应诉。本案现已审理终结。吴小卉向本院提出诉讼请求：1、孙雨松向我支付《北京市存量房屋买卖合同》履行过程中的违约金695000元（其中以100万元为基数，按照日万分之二，自2009年9月17日计算至2017年9月15日为584000元；以185万元为基数，按照日万分之二，自2017年9月16日计算至2018年7月13日为111000元）及利息（以695000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年7月14日计算至实际给付之日止）；2、孙雨松偿还我代其清偿的北京市某中心债务1322042.82元及利息（以1322042.82元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年9月15日计算至实际给付之日止）；3、孙雨松偿还我在办理房屋解押过程中提起诉讼财产保全所支付的保险费用25500元及利息（以25500元为基数，按照中国人民同期贷款利率，自2017年9月28日计算至实际给付之日止）；4、孙雨松偿还我在办理房屋过户中代其支付的相关税费37072.43元及利息（以37072.43元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年7月12日计算至实际还款之日止）。事实和理由：2009年6月7日，我与孙雨松签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定孙雨松将北京市某区某里某号某园某号楼20D的房产出售给我，房屋总价款185万元，双方于合同签署后30日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，孙雨松按照约定将房屋交付给我，之后我和家人一直在该房屋居住并按照约定向孙雨松支付房款，但孙雨松以各种理由不配合办理房屋过户手续。截至2009年7月8日，我共向孙雨松支付房款100万元。后我获悉孙雨松因欠北京市某中心担保款被诉至法院，法院判决孙雨松清偿北京市某中心担保款项。该判决生效后孙雨松一直未履行还款义务，北京市某中心申请查封涉案房屋。为了不影响房屋过户，我代孙雨松向北京市某中心清偿了全部款项共计2172042.82元。扣除我需向孙雨松支付的购房款85万元，故我代孙雨松清偿债务1322042.82元。为防止房屋解封至判决生效期间孙雨松另行处置房屋，我申请保全并提供中国某财产保险股份有限公司的保单保函作为担保，为此支付保险费25500元。之后孙雨松仍未履行过户义务，我通过申请法院强制执行于2018年7月13日完成过户取得不动产权证书，期间我又代孙雨松缴纳了契税37072.43元。另，双方从签订《北京市存量房屋买卖合同》至完成过户近10年之久，根据合同约定孙雨松应向我支付违约金695000元。综上，我诉至法院望判如所请。孙雨松未到庭亦未向本院提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年6月7日，吴小卉（买受人）与孙雨松（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出卖人将位于北京市某区某里某号某幢20D室房屋（下称涉案房屋）出售给买受人，房屋成交价格185万元。双方同意自本合同签订之日起30日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如因出卖人的原因，买受人未能在房屋交付之日起30日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行当月基准利率付给利息；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。上述合同签订后，吴小卉于2009年6月7日向孙雨松支付2万元，于2009年6月10日向孙雨松支付20万元，于2009年6月18日向孙雨松支付30万元，于2009年7月3日向孙雨松支付20万元，于2009年7月8日向孙雨松支付28万元，共计支付购房款100万元。2009年7月，孙雨松将涉案房屋交付吴小卉居住使用。因孙雨松拒绝按照合同约定配合吴小卉办理涉案房屋过户手续，吴小卉起诉至法院，要求判令孙雨松继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，将涉案房屋过户至吴小卉名下。孙雨松提出反诉，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，吴小卉按照每月1万元的标准支付自2009年7月8日至今的房屋使用费。本院经审理于2016年9月16日作出（2015）朝民初字第10011号民事判决书，吴小卉对该判决不服提出上诉。北京市第三中级人民法院于2016年11月21日作出（2016）京03民终12065号民事裁定书，裁定撤销（2015）朝民初字第10011号民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，并追加北京某房地产开发有限公司（下称某公司）、北京市某中心（下称某中心）为第三人。经审理，本院作出（2017）京0105民初1064号民事判决书，判决某公司于本判决生效之日起七日内为孙雨松办理涉案房屋初始登记手续，将房屋登记至孙雨松名下；孙雨松继续履行与吴小卉签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，孙雨松于取得涉案房屋产权之日起七日内将房屋产权过户至吴小卉名下；驳回孙雨松的全部反诉请求。孙雨松不服该判决提出上诉，北京市第三中级人民法院经审理作出（2018）京03民终2860号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在（2017）京0105民初1064号民事判决书和（2018）京03民终2860号民事判决书中均查明如下事实：一、某中心曾于2005年诉至本院，要求孙雨松偿还该中心向某银行北京市分行承担保证责任支出的款项本息。本院于2005年6月14日作出（2005）朝民初字第14164号民事判决书，判令孙雨松于该判决生效之日起七日内清偿某中心因承担保证责任支出的款项九十五万四千零六十一元二角五分并支付利息（按中国人民银行公布的同期贷款利率，自2005年3月25日计付至清偿之日）。该案在执行过程中，法院依法查封了涉案房屋。吴小卉于2017年9月15日代孙雨松向某中心支付逾期贷款及诉讼费968612.25元、罚息1203430.57元，共计2172042.82元。法院于2017年9月26日解除了上述查封措施。二、诉讼期间，吴小卉申请对涉案房屋进行财产保全，查封期间自2017年10月12日至2020年10月11日，吴小卉自行支付保全费5000元。2018年7月13日，吴小卉取得涉案房屋不动产权证书。另，吴小卉提交保单保函拟证明为保全支付的保险费用；提交税收完税证明，拟证明为办理房屋过户手续代孙雨松缴纳了相应契税。本院于2019年11月28日在《人民法院报》上公告向孙雨松送达了起诉状副本、开庭传票及证据，但在规定的期限内孙雨松未到庭应诉。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，吴小卉和孙雨松签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，故是合法有效的，双方应当按照约定履行。关于吴小卉主张的违约金及利息。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中约定如因出卖人的责任导致买受人未能在房屋交付之日起30日内取得房屋所有权证书的，买受人有权选择退房或不退房，在不退房的情况下，买受人有权要求出卖人支付自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止的违约金，上述30日的期限系赋予买受人继续履行合同或解除合同的选择权，并不能由此认定为买受人应当取得房屋所有权证书的期限。吴小卉以此作为违约金的计算起点，本院不予支持。考虑到2017年9月15日吴小卉已经支付了全部购房款185万元，至此吴小卉履行完毕全部合同义务，故可以此日为违约金的计算始点。综上，本院对吴小卉2009年9月17日至2017年9月15日期间违约金584000元的主张不予支持，对2017年9月16日至2018年7月13日期间违约金111000元的主张予以支持。关于利息，本院认为双方约定的违约金已经是对吴小卉损失的补偿，其再行主张违约金产生的利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于吴小卉主张孙雨松偿还其代为清偿的某中心债务1322042.82元及利息。本院认为，（2018）京03民终2860号生效判决书中已经查明吴小卉于2017年9月15日代孙雨松向某中心支付逾期贷款及诉讼费968612.25元、罚息1203430.57元，共计2172042.82元，故扣除吴小卉需向孙雨松支付的剩余房款85万元，孙雨松还应给付吴小卉1322042.82元。关于利息，吴小卉于2017年9月15日即代孙雨松偿还债务，之后确实存在利息损失，故本院对利息的诉讼请求予以支持。关于吴小卉要求孙雨松偿还其保单保险费用25500元及利息的诉讼请求。本院认为，诉讼财产保全过程中并非必然需要以保单保函作为担保，该保险费并非双方房屋买卖合同履行过程中必然产生的费用，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于吴小卉要求孙雨松支付在办理房屋过户中代为支付的相关税费37072.43元及利息的诉讼请求。吴小卉提供了代孙雨松交纳契税的税收完税证明，该费用孙雨松应当给付吴小卉。关于利息，吴小卉于2018年7月12日即代孙雨松支付该费用，之后确实存在利息损失，故本院对利息的诉讼请求亦予以支持。孙雨松经本院合法传唤无正当理由未出庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙雨松于本判决生效后七日内给付原告吴小卉违约金十一万一千元；二、被告孙雨松于本判决生效后七日内偿还原告吴小卉代为清偿的北京市某中心债务一百三十二万二千零四十二元八角二分及利息（以一百三十二万二千零四十二元八角二分为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自二○一七年九月十五日计算至实际给付之日止）；三、被告孙雨松于本判决生效后七日内偿还原告吴小卉办理房屋过户过程中代为支付的税费三万七千零七十二元四角三分及利息（以三万七千零七十二元四角三分为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自二○一八年七月十二日计算至实际给付之日止）；四、驳回原告吴小卉之其他诉讼请求。如果被告孙雨松未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23437元，由原告吴小卉负担元6867元（已交纳）；由被告孙雨松负担16570元（于本判决生效后七日内交纳）。案件公告费560元，由被告孙雨松负担（原告吴小卉已交纳，被告孙雨松于本判决生效后七日内给付原告吴小卉）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  胡莉芬审判员  马 潇审判员  吴 娜二〇二〇年三月十七日书记员  贾月双