江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初2672号原告（反诉被告）：上海车享家汽车科技服务有限公司，住所地上海自由贸易试验区业盛路188号A-858B室，统一社会信用代码913101153509668923。法定代表人：夏军，该公司董事长。委托诉讼代理人：张建云，江苏蠡湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓煜，江苏蠡湖律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：景峰，男，1977年10月8日生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：苏华斌，上海锦坤律师事务所律师。原告上海车享家汽车科技服务有限公司（以下简称车享家公司）与被告景峰房屋租赁合同纠纷一案，反诉原告景峰与反诉被告车享家公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用简易程序，将两案合并审理，公开进行了审理。本院依法适用普通程序后，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）车享家公司的委托诉讼代理人张建云，被告（反诉原告）景峰的委托诉讼代理人苏华斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。车享家公司向本院提出诉讼请求：1.判令其与景峰签订的租赁合同于2018年12月29日因景峰原因无法履行而提前终止；2.景峰返还其履约保证金10000元；3.景峰支付其违约金172400元；4.景峰支付其装修损失563670元；5.景峰返回其租赁房屋内的物品或返回物品金额227773元；6.景峰支付其因本案支付的律师代理费35000元；7.本案诉讼费由景峰承担。诉讼中，车享家公司将第四项诉讼请求变更为判令景峰支付其装修损失373290.18元，撤回第五项诉讼请求。事实和理由：2017年4月，双方签订租赁合同，其承租景峰所有的位于宜兴市房屋用于经营汽车销售、服务类业务，租赁面积100平方米，租赁期限自2017年4月15日至2025年6月14日。2018年11月22日，景峰对其租赁房屋野蛮拉闸限电。同年12月15日，景峰再次对其租赁房屋野蛮拉闸限电锁门，其无法正常经营，租赁合同提前终止。为此诉至法院，请求支持其诉请。景峰辩称：不同意车享家公司的诉讼请求。双方之间只签订过一份整体的租赁合同，对车享家公司提供的合同，其不认可。即使依据车享家公司提供的租赁合同，车享家公司的诉讼请求无事实和法律依据。一、其只在2018年11月12日及同年12月15日对400平方米的租赁物业进行过限电，没有对100平方米及地下300平方米的房屋进行限电和锁门。车享家公司的经理陈润在11月12日出具承诺书，表示安排协商，当天其就恢复供电。12月15日其限电，但经其妻子劝说后当天也恢复供电。2018年11月22日其没有限电锁门行为，其在回函中讲该天限电锁门是笔误，实际是2018年11月12日。从车享家公司的公函与其的回函中均讲到仅有2次限电行为。根据租赁合同约定，如非因市政部门原因或不可抗力而因故中断，其应在接到通知的24小时内恢复……。中断后的30天仍未恢复的，车享家公司有权终止合同。故即使有限电等行为，车享家公司也应先通知其恢复，且只有30天仍未恢复的，车享家公司才有权终止合同。本案不符合上述约定的条件。其的行为并没有发生足以影响车享家公司正常对外营业，车享家公司发函提前终止合同无事实和法律依据，该提前终止没有发生法律效力；二、关于履约保证金。租赁合同约定待租期届满且不再续约时才无息返还。本案租期未届满车享家公司违约提前终止，不符合合同约定的返还条件；三、关于违约金。是车享家公司违约提前解除，其没有根本违约，该诉请无事实依据。车享家公司按所有租金总额20%的标准主张违约金明显过高，且车享家公司也没有任何损失的依据，请求根据案情调整降低；四、关于装修损失。常理上只同意车享家公司进行与租金标准相匹配的装修，没同意进行豪华装修。300平方米的地下一层，其没有同意装修，且免费使用，没有约定免费使用期限。因此，300平方米的地下一层，其不同意支付装修损失。对于100平方米地上一层的装修损失，其认为是车享家公司违约提前终止，且合同约定提前终止10天内未拆除取回的，视为放弃并悉归其所有任其处理。故对于装修损失，其不同意赔偿。车享家公司已实际使用至2019年10月12日，并且现场的卷帘门电动开关已损坏，不能使用。即使法院认定装修损失，也应考虑实际使用损坏程度及折旧情况，具体由法院处理；五、是车享家公司违约提前终止合同，律师代理费不应由其承担。代理费过高，具体由法院依法处理。景峰反诉称：2017年3月，双方就房屋租赁事宜进行商谈，并于同年4月7日形成最终版的租赁合同。合同约定，车享家公司承租其有权出租的位于宜兴市龙背山庄东区约500平方米的房屋，并对租赁期限、租金和支付时间等内容进行了约定。其在合同落款处签字，当时签订了2份，其他合同页面没有签字。其签字后将合同交给车享家公司盖章，但车享家公司以需要领导审批等流程为由迟迟不返还签字盖章的合同文本。由于当时其收到了首次的款项，就淡忘催要合同原件的事情。合同履行初期尚可，但后车享家公司不能如约支付租金等费用，双方就此协商未果。现其发现车享家公司变造了双方签署的合同最终文本内容，将租赁面积为500平方米的一份合同拆分成租赁面积分别为400平方米和100平方米的两份合同，并对租金支付方式等进行调整改动。车享家公司变造合同的行为严重违反了诚实信用的合同基本原则，侵犯了其的合法权益，其保留追究车享家公司合同诈骗、虚假诉讼等法律责任的权利。经工商查询得知，车享家公司注册成立的龙背山庄分公司目前还是在业状态，住所地址与其整体出租房屋的表述完全一致。车享家公司在本诉中的陈述不符合事实，其没有根本违约行为，车享家公司无权提前解除合同。鉴于车享家公司不诚信的情况，其也不愿意继续合作，愿意解约，但车享家公司应承担提前解约的违约责任并赔偿其的损失。案涉房屋是在2019年10月12日才交付给其，之前是由车享家公司实际占有和控制，故车享家公司应支付该期间的租金。地下300平方米在车享家公司提供的合同中是免费使用的，但对免费使用的时间没有具体约定。车享家公司在2018年12月29日发函解除，之后其要求参照地上一层的租金标准支付房屋占用费。双方鉴于可以履行8年租期的情况下才同意给车享家公司2个月的免租期，但现在合同履行不到2年车享家公司就单方解除，故免租期的损失是其的实际损失。故反诉请求：1.判令车享家公司向其腾退搬离，并将案涉租赁面积100平方米的房屋（含地下室300平方米）返还给其；2.车享家公司向其支付2018年12月15日起至实际返还房屋前的租金，暂计66666.67元；3.车享家公司向其支付物业管理费28000元，电费3390.70元；4.车享家公司向其支付逾期付租的滞纳金10650元；5.车享家公司向其赔偿因合同提前终止所致损失30万元；6.车享家公司向其支付律师费25000元；7.诉讼费由车享家公司承担。诉讼中，景峰变更反诉请求为：1.判令车享家公司对其出租的案涉一楼100平方米及地下室300平方米的房屋恢复原状；2.车享家公司支付其2018年12月15日至2019年10月12日期间100平方米房屋租金84416.66元（2019年6月13日前按10万元年租金计算，之后按105000元标准计算）；3.车享家公司支付其地下室300平方米房屋占用费235833元（按每年30万元，自2018年12月29日至2019年10月12日止计算）；4.车享家公司支付其物业费30000元（按400平方米＊2.5元／平方米＊30个月计算）、电费18675.50元；5.车享家公司赔偿其因合同提前终止造成的损失215321.80元［按年租金10万元计算的2个月免租期损失16667元＋预期利润损失172404.80元（总租金862024＊20%）＋转租空置期损失26250元（按年租金105000元计算3个月）；6.车享家公司支付其违约金86202.40元（总租金的10%）；7.车享家公司向其支付律师费损失25000元；8.本案诉讼费由车享家公司承担。原第一项诉请因房屋已经交接完毕，不再主张，原第四项诉请也不再主张。后景峰又变更诉讼请求，对第一项要求对房屋恢复原状的诉请不再主张，将第四项诉请变更为要求支付物业费4500元、电费3607元。车享家公司辩称：本案是因为景峰原因包括他多次拉闸限电锁门造成合同无法履行，其在合同履行中无任何违约行为，有权提前终止合同。对于景峰诉请的物业费，其只认可4500元（按250元/月从2017年6月15日计算至2018年12月），电费认可3607元。对于其余反诉请求不认可，要求予以驳回。理由为：一、案涉租赁合同与另案所涉400平方米租赁面积的租赁合同，是两份完全独立的租赁合同，该两份合同均有双方签字或者盖章确认，也是独立履行，一份租赁合同的解除或者提前终止，均不影响另外一份合同的履行。景峰称双方只签订一份租赁合同，但景峰未能提供签订后的合同版本。景峰提供的未签字版本与其提供的两份租赁合同内容不一致，且与双方实际履行的两份租赁合同内容也不一致，该版本只是双方协商过程中可能提到的草稿，并未最终签订和履行。车享家龙背山庄分公司、龙潭西路分公司的注册地址是景峰具体经办，在同一地址上注册两家公司是法律许可的，该两公司也是独立经营的。故仅凭工商登记资料无法证明案涉房屋租赁是一份租赁合同；二、2018年10月22日、11月22日、12月15日，景峰多次对其租赁房屋野蛮拉闸限电锁门，其无法正常经营，租赁合同提前终止，其有权要求景峰支付违约金，并赔偿因此遭受的损失；三、其最后一期租金支付至2018年12月13日，不存在逾期支付租金超过1个月的情形。且根据合同法规定，景峰已经有多次拉闸限电行为，其可以行使不安抗辩权，先不缴纳下一期租金；四、其因景峰原因在案涉租赁场所内已经无法经营，且发函通知景峰进行房屋及屋内物品的交接，若景峰拖延或者拒绝办理房屋交接手续而造成扩大损失，其将不承担任何责任。但景峰收函后未与其办理交接手续，故其不应支付景峰自2018年12月15日至2019年10月12日房屋租金及其他损失。景峰因租赁合同终止造成的免租期损失、预期利润等损失或扩大损失均应由景峰个人承担。本院经审理认定事实如下：2017年4月12日，景峰经出租人同意，与车享家公司签订租赁合同两份，将其承租的坐落于宜兴市宜城街道龙潭西路249、251、253号部分商业用房转租给车享家公司。其中案涉合同约定：租赁房屋位于宜兴市，建筑面积100平方米，车享家公司用于经营汽车销售、服务类业务。租赁期限自2017年4月15日至2025年6月14日止，其中2017年4月15日至同年6月14日为免租期。租金第一、二年为10万元／年，第三、四年为105000元／年，第五、六年为110250元／年，第七、八年为115762元／年。租赁年度指自免租期届满之次日起满12个自然月。租金按每6个月为1个支付周期。合同签订后10个工作日内，车享家公司向景峰支付10000元作为定金。免租期届满且车享家公司实际正常开业后，10000元定金转为履约保证金。物业管理费每月2.5元／平方米，租赁房产物业管理费为250元／月，按月支付，自租赁房产交付之日起计算，由车享家公司自行向租赁房产相关物业管理部门自行支付，与景峰无关。车享家公司需承担免租期间因使用租赁房产而实际发生的水、电费用及物业管理费用。景峰应确保租赁房产具备持续的、不间断的、能满足车享家公司满负荷正常运转要求的，如水、电、电话等各技术条件的供应。如上述技术条件非因市政部门原因或不可抗力而因故中断，则景峰应在接到中断通知的24小时内迅速将其恢复。如中断后的30天仍未恢复，车享家公司有权终止合同并要求景峰赔偿损失。景峰同意并确保将租赁房产所在地下面积为300平方米的房产提供给车享家公司免费使用。景峰保证该房产不影响车享家公司正常经营，若因此部分导致车享家公司无法正常经营或造成停业超过10天的，车享家公司有权解除租赁合同并要求景峰承担所有租金总额20%的违约金，并要求赔偿其遭受的损失。因景峰原因造成车享家公司无法将租赁房产用于合同约定的经营用途的，车享家公司有权提前终止合同，且有权要求景峰承担租赁期限内所有租金总额20%的违约金，并要求景峰赔偿其遭受的损失。车享家公司依据上述情形提前终止合同时，应提前14天书面通知景峰。由于租赁房产所在地的商业环境会因时而变易，有可能影响车享家公司的营业状况。双方同意在车享家公司单店连续亏损3个月，车享家公司有权向景峰给予不少于提前3个月的书面通知并按照通知前12个月的实际平均月租金标准支付景峰2个月的租金作为补偿后，提前终止合同。合同如提前终止、解除或届满后10天内，车享家公司有权但无义务拆除或取回因装修所附着于租赁房产之上的装修物、设施、设备等所有财产。车享家公司在10天内未拆除取回之物品，视为放弃遗留物之所有权，悉归景峰所有任其处理。除合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止合同皆视为违约。违约方应向对方赔偿因合同提前终止而遭受的损失。合同所述损失还应包括但不限于一方为实现合同权利而需对外承担的诉讼费、律师费用等一切合理费用。该合同落款处有双方盖章及景峰签字确认。另一份租赁合同约定，景峰将位于宜兴市龙潭西路249号龙背山庄东区店面东侧一楼房屋，租赁建筑面积400平方米的房产以转租方式租赁给车享家公司使用，用于经营汽车销售、服务类业务。租赁期限自2017年6月15日至2025年6月14日止，其中2017年4月15日至同年6月14日为免租期。租金第一年为290155元，第二年为304663元，以后每年上浮5%。合同签订后10个工作日内，车享家公司向景峰支付72450元作为定金。该合同租赁房产除没有地下室外，合同的其他内容与上述合同基本一致。合同落款处有双方盖章及景峰签字确认。合同签订后，景峰于2017年4月15日将上述房屋交付给车享家公司。车享家公司对租赁房屋进行装修，并于2017年6月27日在400平方米的租赁房屋内设立龙潭西路分公司，经营二手车销售业务。同年9月30日在100平方米及地下室300平方米的租赁房屋内设立龙背山庄分公司，经营汽车维修业务。上述两公司的注册地址均为宜兴市宜城街道龙潭西路249、251、253号。同年6月28日设立融达汽车城分公司，注册地址为宜兴经济技术开发区融达汽车城西氿大道91号。车享家公司于2017年5月8日向景峰支付定金10000元，支付2017年6月15日至同年12月14日租金5万元。2017年12月22日支付同年12月15日至2018年6月14日租金5万元，2018年7月2日支付2018年6月15日至同年12月14日租金5万元。付款时，车享家公司附言支付宜兴龙潭西路店房租押金、房租和具体的租期。此外，车享家公司于2017年4月24日向景峰支付定金72450元，支付2017年6月15日至同年12月14日租金145077元。2018年2月13日支付2017年12月15日至2018年6月14日租金145077.50元，2018年7月9日支付2018年6月15日至同年12月14日租金152331.50元。付款时，车享家公司附言支付汽车商城江苏宜兴店房屋定金、房租和具体的租期。景峰向车享家公司交付租金发票3张，其中租期为2017年6月15日至2018年6月14日租金10万元，2017年6月15日至同年12月14日、2017年12月15日至2018年6月14日租金各145077.50元。车享家龙背山庄分公司的水费和电费由景峰单独收取。合同履行中，车享家公司于2018年9月20日向景峰发关于提前退租公函，认为其租赁景峰的位于宜兴市（即车享家公司汽车商城宜兴店），是用于开展汽车销售，但该店位置属于宜兴偏僻区域，自开业至今，一直处于严重亏损状态。通知景峰根据租赁合同约定，因租赁房产周围环境因素，车享家公司已出现连续亏损3个月以上的情况，因此自2018年9月30日起租赁合同提前终止。车享家公司将安排工作人员与景峰协商租赁合同终止的相关事项及房屋交还问题，要求景峰尽快配合完成交接等内容。同年10月23日，车享家公司再次向景峰发关于提前退租公函，对租赁面积400平方米的租赁合同提前终止。景峰收函后不同意解除合同。2018年11月12日上午9时，景峰对租赁给车享家公司的房屋拉闸停电。后车享家公司员工陈润向景峰出具承诺书，承诺在2018年11月19日前邀请相关人员商谈宜兴龙潭西路店车享家租房协议及补充协议等相关事宜；在承诺日期内房东不能做出锁门等过激行为，影响门店正常运营；如双方未协商成功，房东有权按相关协议执行等内容。景峰于同日11时恢复供电。2018年12月15日上午，景峰认为车享家公司未支付到期租金对租赁给车享家公司的房屋拉闸停电锁门半天。同年12月29日，车享家公司向景峰发公函，载明车享家公司租赁景峰龙潭西路249号一楼房屋，租赁建筑面积100平方米，但在2018年11月12日、同年12月15日起至今，门店多次被景峰拉闸停电锁门，导致门店无法正常对外营业。根据合同法及租赁合同相关约定，通知景峰自门店被拉闸停电锁门期间的租金，车享家公司不予支付。因车享家公司实际已无法正常使用租赁房产，因此自2018年12月29日起租赁合同提前终止。要求景峰收函后3日内配合搬出门店内的设备及物品并安排接收租赁房屋。若拖延或拒绝办理房屋的交还手续而造成损失继续扩大，则损失扩大部分车享家公司将不承担责任。次日，景峰回函称，关于2018年11月22日，其拉闸停电锁门的原因是车享家公司前期违约并且破坏整体装饰。2018年12月15日拉闸停电锁门是因为车享家公司没有支付到期房租等相关费用。关于车享家公司提出提前解除合同退出的要求，答复如下：其是因为看中同车享家公司整体租赁且长期合作才签订租期长达8年的租赁合同，而目前租期只有1年车享家公司就提出提前解除合同，实难接受。要求车享家公司对已破坏的装饰装修恢复原状或赔偿相应损失后，方可退出。后车享家公司将案涉租赁房屋内的部分设备及物品搬离，尚有部分设备及物品于2019年5月21日本院现场勘验后搬离。2019年10月12日，车享家公司将案涉房屋交还给景峰。2019年5月28日，景峰与蒋水凤签订房屋租赁合同，约定景峰将上述龙潭西路店面房面积约600平方米（一层约500平方米，地下室约100平方米）租赁给蒋水凤作教育、办公用房，租赁期限自2019年5月28日至2023年6月27日，含1个月免租期。同年7月20日，景峰与蒋水凤签订补充协议，约定因景峰与前租户部分房屋未完全解除协议，一层未交付店面（两间约100平方）租金约定为10万元/年，所租房屋景峰什么时候交付，蒋水凤什么时候开始计算房租。景峰于2019年10月13日向蒋水凤交付了案涉100平方米的租赁房屋。车享家公司委托江苏蠡湖律师事务所参与本案诉讼，由此支付律师费35000元。景峰委托上海锦坤律师事务所参与本案诉讼，由此支付律师费25000元。诉讼中，根据车享家公司的申请，本院依法委托无锡江南工程造价咨询有限公司对车享家公司在案涉房屋内的装修损失进行评估鉴定。经评估，鉴定意见为该房屋的装修造价共计373290.18元，其中地上一楼装修113589.21元，地下室装修206877.32元，安装部分52823.65元。上述装修造价未考虑折旧。双方对上述鉴定意见书无异议。景峰同时认为，如果需要考虑赔偿问题，应按实际履约状况折旧后的残值依法处理。诉讼中，景峰称，其500平方米的房屋是整体租赁给车享家公司的，双方仅签订一份整体租赁合同，而不是两份合同。景峰为此向本院提供如下证据：1、景峰与车享家公司员工陈润的微信交流记录及租赁合同版本，证明当时沟通的是签订一份整体出租合同，而不是两份合同。上述微信交流记录显示，陈润与景峰在2017年3月31日至同年4月7日期间互发合同稿件，对房屋租赁合同的签订进行沟通交流。上述租赁合同载明，租赁房屋位于龙背山庄东区51号楼店面东侧一楼约500平方米，部分地下室约300平方米（宜兴市龙潭西路249、251、253号），租赁期限自2017年4月1日至2025年5月31日止，其中2017年4月1日至同年5月31日为免租期。第一年租金为38万元，第二年起以前一年租金为基数，每年上浮5%，每年最终限额不超过50万元，租金按每6个月为一个支付周期。合同签订后3个工作日内，车享家公司应向景峰支付10万元作为定金等内容。该合同未有双方签字盖章。2、车享家公司员工周立俭出具的情况说明，证明案涉房屋注册登记是龙背山庄分公司，经营场所就是其提交的合同版本中的地址。上述情况说明载明，周立俭是车享家公司聘任的宜兴分公司第一任店长，参与宜兴分公司的筹建及前期2017年8月至2018年5月汽车商城的经营管理工作。周立俭确认车享家公司与景峰只签订一份房屋租赁合同，租期8年，年租金38万元，用于汽车商城和汽车服务两项业务等内容。经质证，车享家公司认为，陈润与景峰之间是存在微信聊天，但因陈润已经离职，对该聊天记录的真实性无法确认，要求景峰出示微信中的语音聊天。景峰提供的租赁合同版本只是双方协商过程中可能提到的草稿，并未最终签订和履行。对证据2，真实性不予确认，周立俭是其龙潭西路分公司的店长，并未参与租赁合同的签订过程，对租赁合同的签订不知情。诉讼中，车享家公司称，景峰接到其公函后，拒绝配合其搬离相关物品，并将案涉房屋锁门，其无法从案涉房屋内将物品搬离，直至2019年5月21日，其才将案涉房屋内的办公用品、机器设备搬走。对此，景峰不予认可。上述事实，有车享家公司提供的租赁合同及附件、网银交易明细、租金发票、水电费收条及发票、公函、回函、委托代理合同及发票、企业工商信息资料查询、关于提前退租公函，有景峰提供的微信交流记录、租赁合同、情况说明、承诺书、照片、聘请律师合同及发票、租赁房屋内财产核对清单，鉴定报告书及本院庭审记录等证据在卷佐证。本院认为：关于车享家公司与景峰签订租赁合同情况。车享家公司提供的两份租赁合同，落款处均有双方盖章及景峰签字确认，合同对租赁房屋的面积、租期、租金标准、定金等内容均予明确约定。其中案涉合同的租赁面积为100平方米及免费使用地下室300平方米，另一份合同的租赁面积为400平方米。合同签订后，车享家公司分别在上述租赁房屋内设立两个分公司经营不同的业务，按两份合同约定的定金和租金标准向景峰支付定金和租金，以及支付水电费，景峰也是按照两份合同的金额向车享家公司开具租金发票。据此，应认定车享家公司与景峰签订了两份租赁合同。景峰提供的租赁合同未有双方签字盖章。景峰与车享家公司员工陈润的微信交流记录仅能证明双方对签订合同进行磋商交流，不能证明合同的具体条款内容。即使该租赁合同内容真实，但因未有双方签字盖章，不能证明是合同的最终版本，且与双方实际履行的合同内容也不一致。周立俭未到庭陈述，不能证明景峰提供的情况说明系周立俭出具。即使该情况说明系周立俭出具，但因周立俭并非车享家公司的合同经办人，其对合同签订情况的感知应属传来证据而非原始证据，且所证明的租金标准与事实不符。景峰提供的上述证据不能证明双方仅签订一份整体租赁合同，对景峰的该抗辩主张，本院不予采信。车享家公司与景峰签订的案涉房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反国家法律规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。双方应按约履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于景峰对出租房屋实施停电锁门行为的问题。车享家公司针对租赁景峰100平方米的房屋，于2018年12月29日向景峰发函，称被景峰在2018年11月12日、12月15日起多次拉闸停电锁门，导致门店无法正常对外营业。景峰在次日的回函中并未对该房屋提出异议，认可其在2018年11月22日、12月15日实施了拉闸停电锁门，并对实施原因进行了说明。景峰现认为回函中所称的2018年11月22日是笔误，实际时间是11月12日；其只是限电，没有锁门及只是对400平方米的房屋进行限电，没有对100平方米房屋进行限电的主张，本院不予采信。2018年11月12日，车享家公司员工陈润在出具承诺书时表示，在承诺日期内房东不能做出锁门等过激行为，该承诺书是在景峰实施停电行为后，双方经过协商后作出，表明景峰在之前有过锁门等过激行为。因此，应认定景峰在2018年11月12日、11月22日、12月15日先后三次对车享家公司租赁的案涉100平方米房屋实施了停电锁门行为，每次均为半天时间。关于景峰实施的上述停电锁门行为是否根本影响到车享家公司正常经营，车享家公司是否有权提前终止合同。本院认为，双方签订的租赁合同虽然约定，因景峰原因造成车享家公司无法将租赁房产用于合同约定的经营用途的，车享家公司有权提前终止合同。车享家公司向景峰提出提前终止400平方米房屋租赁合同后，景峰认为双方房屋是整体租赁，车享家公司提前终止合同违约，且破坏其整体装修，不同意提前终止合同，从而在2018年11月12日、11月22日对案涉租赁房屋拉闸停电锁门。2018年12月15日，景峰认为车享家公司未交纳到期租金，又对案涉房屋拉闸停电锁门。景峰的上述行为确有不当，履行合同有瑕疵，但因每次实施时间较短，尚不足以根本影响到车享家公司的经营使用。如景峰的上述行为确给车享家公司造成损失，车享家公司可在租金中扣除或者要求承担赔偿责任。车享家公司发函单方提前终止合同，构成违约。诉讼中，景峰表示其现也不愿意与车享家公司继续合作，愿意提前终止合同，故双方签订的案涉合同自双方合意提前终止之日即2019年4月30日为合同终止之日。合同终止后，景峰应将车享家公司支付的履约保证金退还给车享家公司。由于车享家公司违约提前终止合同，车享家公司诉请要求景峰支付违约金、装修损失及律师代理费的主张，本院不予支持。且双方签订的租赁合同约定，合同如提前终止、解除或届满后，车享家公司在10天内未拆除取回之物品，视为放弃遗留物之所有权，悉归景峰所有任其处理。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。车享家公司违约提前终止合同，应向景峰承担赔偿损失等违约责任。案涉租赁合同于2019年4月30日提前终止，但车享家公司在本院现场勘验后才将设备、物品全部搬走，至2019年10月12日将案涉房屋交还给景峰。车享家公司称由于景峰锁门，其无法从案涉房屋内将设备、物品搬离，但车享家公司未提供证据予以证明。且在本院现场勘验前，车享家公司已搬走部分设备、物品，故车享家公司的该抗辩意见，本院不予采信。对于合同终止前的租金计37903.22元，车享家公司应予支付。合同终止后，案涉房屋仍在车享家公司控制之下，车享家公司应参照合同约定的租金标准支付至房屋交还之日的房屋占有使用费计46525.99元。上述合计84429.20元。景峰要求车享家公司支付84416.66元的主张，本院予以支持。车享家公司租赁案涉房屋面积为100平方米，同时，免费使用地下室300平方米，该地下室与一楼100平方米的房屋是整体租赁使用，不可分割，所有租金已体现在100平方米租赁房屋内。景峰另行要求车享家公司支付地下室占用费的主张缺乏事实依据，本院不予支持。诉讼中，双方对车享家公司应支付物业费4500元、电费3607元一致确认，对此本院也予确认。景峰要求车享家公司赔偿其免租期损失的主张，因合同对此未作约定，本院不予支持。对于房屋租赁合同而言，出租人收取租金是获得合同履行的可得利益。合同提前终止后，景峰已将案涉房屋再次出租，并未造成房屋空置期，景峰要求车享家公司赔偿其房屋转租空置期间租金损失及预期利润损失的主张，本院不予支持。车享家公司提前终止合同虽然构成违约，但景峰要求车享家公司按照合同租金总额的10%主张违约金，合同对此未作约定，本院不予支持。景峰因本案委托律师参与诉讼，由此造成律师代理费损失，根据合同约定，车享家公司应予赔偿，但根据景峰的胜诉情况，本院酌情确定车享家公司应承担景峰律师代理费损失8450元，其余由景峰自行负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、上海车享家汽车科技服务有限公司与景峰签订的建筑面积为100平方米的租赁合同于2019年4月30日提前终止。二、景峰于本判决发生法律效力之日起十日内退还上海车享家汽车科技服务有限公司履约保证金10000元。三、上海车享家汽车科技服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付景峰房屋租金及占有使用费合计84416.66元。四、上海车享家汽车科技服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付景峰物业费4500元、电费3607元。五、上海车享家汽车科技服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿景峰律师费损失8450元。上述（二）、（三）、（四）、（五）项相革后，上海车享家汽车科技服务有限公司应支付景峰90973.66元，于本判决发生法律效力之日起十日内支付给景峰。六、驳回上海车享家汽车科技服务有限公司的其他诉讼请求。七、驳回景峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费9707元，财产保全费5000元，鉴定费10637元，合计25344元，由车享家公司负担25174元，由景峰负担170元。本案反诉案件受理费减半收取计5174元、财产保全费2688元，合计7862元，由景峰负担5677元，由车享家公司负担2185元。上述本诉费用已由车享家公司预交，反诉费用已由景峰预交，景峰可在本判决生效之日起十日内向本院申请退回2015元，车享家公司应于本判决生效之日起十日内向本院交纳2015元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  严勤芬人民陪审员  杨 江人民陪审员  蒋其明二〇二〇年三月十八日书 记 员  朱良军