河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终265号 上诉人（原审原告）：石家庄惠德林商贸有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区工农路255号缔景城3-103室。 法定代表人：裴栋栋，总经理。 委托诉讼代理人：潘珂骅，河北世纪方舟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：永昌地产集团有限公司张家口尚峰国际分公司，住所地张家口桥西区长青路54号。 负责人：王文平，经理。 被上诉人（原审被告）：永昌地产集团有限公司，住所地石家庄南二环东路21号。 法定代表人：袁万永，董事长。 以上二被上诉人委托诉讼代理人：张炜、孙浩翔，河北隆业律师事务所律师。 上诉人石家庄惠德林商贸有限公司（以下简称惠德林公司）因与被上诉人永昌地产集团有限公司张家口尚峰国际分公司（以下简称永昌集团尚峰分公司）、永昌地产集团有限公司（以下简称永昌集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥西区人民法院（2019）冀0703民初1318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人惠德林公司的委托诉讼代理人潘珂骅、被上诉人永昌集团尚峰分公司及永昌集团的共同委托诉讼代理人张炜、孙浩翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 惠德林公司上诉请求：撤销河北省张家口市桥西区人民法院（2019）冀0703民初1318号民事判决，依法改判。事实和理由：一、原审判决对于合同履行过程中的违约方认定不清，惠德林公司无需就本案中呷哺公司的装修行为通知永昌集团尚峰分公司。根据惠德林公司与永昌集团尚峰分公司签订的《租赁合同》第10.8条的约定，惠德林公司在使用涉案房屋时若有改装设施必要，在保证不改变原建筑结构安全完整的前提下可自行施工，因此对于承租并转租给呷哺公司的289平米范围内，呷哺公司仅是进行内部升级改造，是无需告知永昌集团尚峰分公司的。结合永昌集团尚峰分公司提到的《租赁合同》4.3条的约定，应当认定双方合意为若承租人需要争取三十条免租期的利益时，应当向出租人申报，而并非不申报就不能进行内部升级装修，否则没有必要另行约定10.8条。永昌集团尚峰分公司以此为由单方要求停止施工并停止使用无任何合同依据。退一步讲，即使呷哺公司和惠德林公司应当就装修事宜提前通知永昌集团尚峰分公司而未通知，永昌集团尚峰分公司仅能与呷哺公司和惠德林公司协商装修事宜，但无权要求停止使用涉案房屋。“停止装修”和“停止使用”是两个不同的概念，永昌集团尚峰分公司要求惠德林公司和呷哺公司停止使用涉案房屋的行为也已经构成违约。基于以上事实，惠德林公司在合同履行过程中无任何违约之处，相反永昌集团尚峰分公司才是涉案合同的违约方。二、由于其行为导致涉案房屋停止营业，已给惠德林公司造成了实际损失。由于永昌集团尚峰分公司发出的通知，导致呷哺公司无法继续使用涉案房屋，处于完全停业状态，而在去年同时期涉案房屋正常营业下，惠德林公司每个月平均可从呷哺公司获得经营收入人民币82763.6元，在原审庭审中提交了呷哺公司去年全年度的付款凭证，足以证明惠德林公司通过转租涉案房屋给呷哺公司所能获得的营业收入。即使原审法院认为该数据不能直接作为涉案房屋停止使用期间实际营业损失，由于在停业前并未发生任何巨大市场变动，原审法院也应当以该数据为参照酌情认定在涉案房屋停业期间的营业损失。三、永昌集团尚峰分公司在未进行任何有效沟通核实的前提下，即向惠德林公司发出合同解除函，说明其本身并无任何继续履行合同的诚意，存在违约故意。原审庭审中，永昌集团尚峰分公司主张其已在2019年5月31日向惠德林公司发出了合同解除函，其解除理由为“2019年5月27日，我司(即尚峰公司)再次收到呷哺公司通知，确认其已与贵司解除合作关系且不存在恢复可能，贵司无法继续使用租赁场地经营呷哺品牌，贵我双方《租赁合同》及《补充协议》项下合同目的已无法实现”，但根据惠德林公司在原审中提交的第六组证据“催告函公证书及回执”，于2019年5月27日就已向永昌集团尚峰分公司寄出函件，函件中明确表明惠德林公司与呷哺公司之间的合同还在继续履行，且根据签收回执，永昌集团尚峰分公司于2019年5月28日就已签收该函件。即永昌集团尚峰分公司在收到惠德林公司明确表示与呷哺公司之间的合同还在继续履行的情况下，非但没有与惠德林公司和呷哺公司进一步核实相关情况，反而直接单方恶意发出合同解除函，足以看出永昌集团尚峰分公司并无继续履行合同的诚意。同时，据永昌集团尚峰分公司代理人在原审庭审中以及呷哺公司在另案中的陈述，永昌集团尚峰分公司已经与呷哺公司另行就涉案房屋直接签订租赁合同，结合呷哺公司与永昌集团尚峰分公司间的往来函件，惠德林公司可以合理怀疑永昌集团尚峰分公司与呷哺公司间存在恶意串通损害惠德林公司合法权益的情形。综上，永昌集团尚峰分公司在履行合同过程中，故意违约，并给惠德林公司造成了巨大的经济损失，原审法院对于上述事实均未依法查明。 永昌集团尚峰分公司、永昌集团共同答辩称，1、答辩人要求被答辩人停工停用系其违约在先所致，不构成侵权。首先惠德林公司未履行装修通知义务。答辩人经营的尚峰广场体量巨大，商户众多，答辩人与租户签订的商场租赁合同均针对商户的装修改造行为进行了专门的约定，双方签订的租赁合同对于装修改造前应提前一个月通知（甲方）即答辩人，惠德林公司拒不履行该义务，放任其租户擅自进行装修施工，给答辩人造成了巨大的安全隐患，明显属于违约行为。在另案中，惠德林公司亦是以未按照约定通知装修主张呷哺公司违约责任。其次，被答辩人未按期支付租金义务。双方合同已就租金交付予以约定，惠德林公司未按期支付2019年2月至4月的租金已经构成违约，鉴于惠德林公司的违约行为，答辩人发出停工通知目的是制止其违约行为，希望与惠德林公司采取相应的违约补救措施，该通知并无过错不构成侵权。2、被答辩人无权要求答辩人赔偿损失。答辩人未实施侵权行为，惠德林公司主张的损失赔偿的依据是呷哺公司应向其支付的房屋转租租金，对于该损失系惠德林公司与呷哺公司之间的合同之债，且已经在诉讼之中，是否实际发生尚且不能确定，与答辩人的停工停用的通知行为没有任何因果关系。3、惠德林公司与答辩人签订的《租赁合同》已经解除。《租赁合同》第7.1条、第9.3条约定，惠德林公司有权转租涉案房屋，但不得更换经营品牌。涉案房屋转租给呷哺公司后，因惠德林公司存在严重违约，呷哺公司已正式告知答辩人其已解除与惠德林公司之间签订的租赁合同且无恢复合作可能，故《租赁合同》约定的保证同一品牌经营的合同目的已无法实现。答辩人发出《解除合同通知函》，惠德林公司于2019年6月1日签收。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，双方之间的《租赁合同》已于2019年6月1日解除。综上所述，惠德林公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 惠德林公司向一审法院起诉请求：1、依法判令永昌集团尚峰分公司排除妨害，并停止侵害惠德林公司依合同约定所享有的承租权及转租权；2、判令永昌集团尚峰分公司赔偿惠德林公司因其侵权行为所受到的损失共计人民币289672.6元，损失按照82763.6元每月的标准计算，自2019年3月14日起暂计算至起诉之日，实际计算至永昌集团尚峰分公司停止侵害合同可正常履行之日止；3、请求依法判令永昌集团对第二项诉讼请求承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费由永昌集团尚峰分公司、永昌集团承担。 一审法院认定事实：2014年惠德林公司与永昌集团尚峰分公司签订了《租赁合同》及《补充协议》，约定永昌集团尚峰分公司同意将位于张家口市桥西区总计使用面积289平方的场地及配套设施设备出租给惠德林公司使用，租赁期限为2014年11月5日至2024年11月4日。租金支付方式为每三月支付一次，永昌集团尚峰分公司应于上一支付期限最后一个月的10日前向惠德林公司提供下一支付期限的合法房屋租赁发票，惠德林公司收到发票后5日内付款。租赁期限内，永昌集团尚峰分公司同意惠德林公司将租赁房产转租给第三方，但不得更换经营品牌。惠德林公司承租五年后，惠德林公司及其租户有权根据经营需要进行装修改造，永昌集团尚峰分公司承诺另行提供三十天免租期供惠德林公司或其租户用于装修改造，停业改造期间惠德林公司无需向永昌地产尚峰分公司支付租金。惠德林公司应至少提前一个月通知永昌集团尚峰分公司装修改造事宜。2014年4月30日惠德林公司与呷哺公司签订《租赁合同》，将其承租的上述房屋转租给呷哺公司使用，租赁期限为2014年7月5日至2024年7月4日。2019年3月14日永昌集团尚峰分公司以惠德林公司迟延支付租金及未按约定报备装修事宜，向惠德林公司及次承租人呷哺公司发出停工停用的通知，并通知惠德林公司与其接洽后续相关事宜。 一审法院认为，2019年3月14日惠德林公司与永昌集团尚峰分公司签订了《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行合同义务。按照合同约定，租期满5年后承租人有权利根据经营需要对租赁物进行装饰装修，但不管是否涉及原有建筑结构的改造，承租人均应至少提前一个月将装修改造事宜通知出租人，并且在涉及房屋原有建筑结构改造的情况下，还需获得出租方的书面确认许可（租赁合同10.9条）。惠德林公司未经通知即擅自（允许或者默许呷哺公司）动工装修的行为，违反了上述合同约定，出租人有权利叫停施工行为。在施工行为被叫停后，租赁各方均有义务以务实的态度，充分协商处理此事，避免相应损失的产生及扩大。依据目前现有证据，案涉商铺的经营情况，盈利或亏损状况无法认定，仅凭几张发票无法证明其实际损失。故惠德林公司的主张一审法院无法支持。待实际损失确定后，可另行向相关责任人主张。判决：驳回惠德林公司的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。惠德林公司与永昌集团尚峰分公司签订了《租赁合同》及《补充协议》系合法有效合同，双方当事人均应依照合同约定履行合同义务。依据法律规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择要求其承担违约责任或者侵权责任。惠德林公司的诉讼请求系以侵权法律关系要求永昌集团尚峰分公司排除妨害及赔偿损失，故惠德林公司主张永昌集团尚峰分公司在履约中是否具有过错及违约行为是本案主要的争议焦点。本案中双方对于合同第四条房产交付4.3条以及第十条乙方责任10.8条约定了装修改造事宜，是否履行书面通知方式发生争议。依据法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯及诚实信用原则确定条款真实意思。综合案涉租赁合同全文，永昌集团尚峰分公司系案涉房屋的出租方，双方签订的合同中除对房屋交付和租金支付约定外，亦约定了永昌集团尚峰分公司负担房产物业安全、设施设备的维护管理义务。在合同中房产交付部分对于乙方初次使用租赁房屋装修确认事项及承租5年后的装修改造事项进行了明确约定。结合本案中查明的事实，双方实际履行已5年，此时发生的装修事宜应当按照合同约定提前书面通知永昌集团尚峰分公司，也有利于永昌集团尚峰分公司按照合同约定承担房产物业维护管理义务，保障租赁房屋在内的商场营业秩序。对于惠德林公司主张按照合同10.8条约定可自行施工的理由，因该条款系在合同乙方责任中单独约定中，应当理解为在合同期限内赋予乙方即惠德林公司对房屋设施改造的权限，与合同房产交付部分约定5年后装修改造需书面通知的约定并不重叠，加之双方约定4.3条的条件已经成就，惠德林公司按照约定提前通知亦可获得相应的免租期限，有利于双方合同目的的实现，据此惠德林公司未经通知动工装修的行为，违反了上述合同约定。永昌集团尚峰分公司按照双方约定14.3条向其进行书面通知并无过错。对于惠德林公司主张永昌集团尚峰分公司发出解除函存在故意违约的理由，永昌集团尚峰分公司发出通知后，并未收回房屋，惠德林公司以此主张要求永昌集团尚峰分公司承担排除妨害缺乏事实和法律依据，且惠德林公司在另案中已就相关损失提起诉讼，故对于惠德林公司的上诉理由本院不予支持。 综上所述，惠德林公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,644.0元，由上诉人石家庄惠德林商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋凯阳 审判员  闫 格 审判员  马瑞云 二〇二〇年三月三十一日 书记员  耿晓虹