四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0703民初5932号 原告：冯升禄，男，汉族，1943年1月5日出生，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：龚林，四川浩鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王兰，四川浩鼎律师事务所律师。 被告：胡琦，男，汉族，1962年10月25日出生，住四川省安县。 第三人：李玉蓉，女，汉族，1963年12月26日出生，住四川省安县。 委托诉讼代理人：唐德清，四川西华律师事务所律师。 原告冯升禄与被告胡琦及第三人李玉蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告冯升禄的委托诉讼代理人王兰、被告胡琦、第三人李玉蓉及其委托诉讼代理人唐德清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯升禄向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告所签订的《二手房买卖合同》；2.判决被告和第三人连带向原告退还已支付的款项3万元；3.判决被告和第三人连带向原告支付违约金15.6万元；4.本案的诉讼费用由被告和第三人承担。 被告胡琦辩称，1、《二手房买卖合同》缺乏合同的主要要件，应当认定为无效合同;2、合同无交易标的的具体面积，无合同履行期限；3、合同约定前后矛盾，合同第三条第二款约定“甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定剩余人民币75万于双方在该房屋产权作变更登记当日付给甲方”，本条款已经明确约定了房屋交易是以产权过户作为交易完成的前置条件，但合同第四条又约定“甲方应在收到乙方全额房款之日起5天内交易房款的相关手续、文件全部交付给乙方并应在交房之日前将水电费、物业管理费、车位服务费等费用结清”，登记过户是房屋交易的最后一道程序，该程序完结也就意味着交易全部完成，卖方手中已经没有任何交易标的的手续存在，所以该合同的前后约定矛盾；4、该《二手房买卖合同》明明就是在房产交易中介机构的介绍和主持下签订的，买卖双方支付房屋交易中介费是应有之义，完全可以在合同里明确约定，但本合同却含糊其辞“若产生中介费及代办产权过户手续费由有关约定承担”；5、该《二手房买卖合同》明明是在中介人员见证下签订的，且第十条约定：“本合同一式三份，甲方产权人一份，乙方一份，见证人一份”，但见证人却某未在合同上签字；6、该《二手房买卖合同》未约定合同生效条件；7、该《二手房买卖合同》未明确载明签订时间。故，基于该《二手房买卖合同》存在上述诸多约定不明确，因此应当认定为无效合同,无效合同自成立时便是无效，因此被告不应当承担所谓的违约责任；8、合同标的价格明显低于同小区的交易价格，存在明显的不合理，该小区最新的交易信息显示交易价格达到了每平方米8000元左右，但该《二手房买卖合同》的标的价格却只有5780元，明显的显失公平。综上，我方意见是积极退还原告的预付房款3万元及两个月时间的银行存款利息。 第三人李玉蓉述称，同意胡琦意见。 本院经审理，并认定如下事实，位于绵阳市房屋（房屋所有权证号：绵房权证监证字第××号，国有土地使用权证号：绵城国用（2013）字第12507号，建筑面积：135.43平方米）于2013年3月21日登记在被告名下，共有方式为单独共有。被告与第三人系夫妻关系，案涉房屋为婚后共同购买。 2019年5月11日，通过某中介人员介绍，被告（卖方、甲方）与原告（买方、乙方）签订《二手房买卖合同》一份，约定：甲方将位于绵阳市房屋卖给乙方；房屋交易总价为78万元，在合同签定后，乙方向甲方支付3万元作为定金，若乙方违约购房定金归甲方所有，若甲方违约应以乙方所付定金的双倍返还给乙方；付款方式为一次性付款；剩余房款75万元于双方在该房屋产权作变更登记后当日交付给甲方；合同签订后，如任何一方违约，违约方应向守约方支付本合同约定的房产交易总价20%的违约金。 同日，原告向被告交付定金3万元，被告出具《收据》一份，载明：“出卖人胡琦收到购买绵阳市房屋的购买人冯升禄购房定金3万元。” 2019年6月13日，被告向原告表示不愿出卖案涉房屋，并希望与原告进行磋商。2019年6月14日到6月20日期间，前述房屋中介人员通过短信与被告亦协商未果。被告遂将案涉房屋出卖给案外人陈静、李江，并于2019年7月5日完成了过户登记，被告陈述交易总价为82万元。 庭审中，被告提交了两个房产中介公司出具的证明，证实2019年5至7月，案涉房屋所在的绵阳市科创园区的房价趋于平稳，没有大的波动。 本院认为，本案的争议焦点之一，关于《二手房买卖合同》是否有效的问题。案涉房屋虽登记在被告名下，但系被告在夫妻关系存续期间所购买，系被告与第三人的夫妻共同财产。2019年5月11日，原告与被告签订的《二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，虽然被告作为案涉房屋共有人之一，处分了其与第三人的共同财产，应属于无权处分，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，原、被告签订的《二手房买卖合同》属有效合同，双方均应按照约定履行义务。被告辩称合同缺乏主要要件应认定为无效合同。案涉合同中房屋标的及价款是具体明确的，尽管存在约定不明的条款，但并不影响当事人的真实意思表示，可依据合同法第六十一条、第六十二条的规定进行补充，故被告及第三人称合同无效的理由不能成立，本院不予采信。 本案的争议焦点之二，关于《二手房买卖合同》是否应当解除的问题。因案涉房屋已经出卖给案外人且完成了过户登记手续，房屋现已经无法交付，无法再继续履行合同，故原告主张解除合同的请求成立，本院予以支持。合同解除的时间应为被告收到本院传票即2019年7月9日。 本案的争议焦点之三，关于被告是否应当退还已付定金3万元的问题。如前所述，案涉合同解除后，被告应当退还原告已付款项，且被告同意退还，故原告主张被告退还已付款3万元的请求成立，本院予以支持。 本案的争议焦点之四，关于违约金的问题。被告在未与原告达成一致的情况下，明确表示不履行合同，并将案涉房屋出卖给案外人，被告没有举证证明其不卖房是基于原告违约导致，故被告通知原告不卖房并不能构成合法解除合同的效力，故被告的单方解除行为构成违约，应承担违约责任，双方既约定了定金又约定了违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”之规定，原告有权选择违约金条款，《二手房买卖合同》中约定“合同签订后，任何一方违约，违约方向守约方支付本合同约定的房产交易总价20%的违约金。”，被告辩称不存在违约行为，系对违约金过高的绝对化抗辩，综合本案来看，被告是2019年日明确表示不愿出卖案涉房屋，距离原告起诉时间2019年7月9日，不足一月时间，且案涉房屋所在区域房价平稳，故原告亦有时间重新选定新房源，其损失并不巨大，故约定15.6万元违约金明显过高，本院酌定支持违约金3万元。 本案的争议焦点之五，关于第三人是否承担责任的问题。虽然第三人没有在案涉合同上签字捺印，并非合同当事人，但其与被告系夫妻关系，且案涉房屋为其夫妻共同财产，故原告要求第三人承担责任的请求成立，本院予以支持，但第三人承担责任的形式应是共同而非连带。 综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告冯升禄与被告胡琦于2019年5月11日签订的《二手房买卖合同》于2019年7月9日解除； 二、被告胡琦、第三人李玉蓉在本判决生效后十日内向原告冯升禄返还定金3万元； 三、被告胡琦、第三人李玉蓉在本判决生效后十日内向原告冯升禄支付违约金3万元； 四、驳回原告冯升禄的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2010元，由原告冯升禄负担1360元，被告胡琦、第三人李玉蓉共同负担650元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  陈子良 二〇二〇年三月十二日 书记员  朱玲玲