大连市甘井子区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0211民初4265号 原告大连旺宇物业有限公司，统一社会信用代码9121021105809330XF，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗中路158号2单元3层1号。 法定代表人于旦，系经理。 委托诉讼代理人苏田奎，系大连市沙河口区圣熙法律服务所法律工作者。 被告刘晓月，女，汉族，住址大连市甘井子区。 原告大连旺宇物业有限公司与被告刘晓月物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏田奎，被告刘晓月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即缴纳自2016年8月15日起至2018年12月止的物业费31,026元（住宅物业费28,114.09元，车库物业费2,911.91元），支付滞纳金10,000元，合计41,026元。事实和理由：被告自2014年10月份入住由原告管理的小区，建筑面积280.86平方米、车库103.81平方米，同时与原告签订了前期物业服务协议及承诺书和房屋交付协议。依据双方签订的协议被告应当按建筑面积每月每平方米3.5元向被告缴纳物业费。但是被告从2016年8月15日至2018年12月合计拖欠物业费31,026元。原告穷尽各种方式通知被告缴纳物业费，但是被告以各种理由拒绝。故原告诉至法院，请求依法判决。 被告辩称，原告存在严重违约行为，没有收取物业费的事实依据和法律依据。体现：一、原告未按服务协议约定设置小区出入口。物业服务协议中明确定义小区为70户，总面积30,190.26平方米，并明确约定该项目的出入口数为1个（见证据一服务协议第2页），但目前小区的实际出入口数为3个（见证据照片A、B、C且可实地探查）。由于小区出入口过多，物业公司又疏于管理造成业主居住区域外来人员及车辆随意穿行（见证据照片D、E），给业主生活带来诸多不便和安全隐患。与物业公司承诺的“突显小区的豪华尊贵、维护业主的私密，突出私家豪宅管理的安全、典雅、至尊”（见证据一服务协议第2页）的承诺背道而驰，没有尽到物业管理的职责、严重违背了承诺。二、原告未按物业服务承诺实行对外来人员、车辆登记制度。物业服务协议第六条第7款第2项中明确规定：“外来工作人员及访客严格执行出入登记制，所有人员必须携带由物业中心印发的临时出入证，方可进入。”（见证据一服务协议第8页）。按项目约定，本小区小区70户，除70户业主及家庭成员外的其他人均定义为外来人员，进入本区域均应按物业服务规定办理手续（物业管理人员佩戴标志可免除相应手续），但物业公司自业主入住之日起从未履行该约定，造成非小区人员、车辆随意出入、小区秩序混乱，严重影响了业主的正常生活（见证据二证明文件），同时交房时发放的业主身份卡和车辆识别器也从未启用（见证据照片F，以及视频录像），原告属严重违约。三、原告未按物业服务协议约定在值班岗设置安保人员。小区东侧按规划设置了安防值班岗亭，但在业主入住的四年半到五年的时间里（2014年8月～2018年5月）该岗亭一直是虚设状态，无人值守，直到与其他业主的纠纷案闹上法庭开庭后的2018年5月份后才不得不设置安保人员（见证据照片G），但也未按照协议约定24小时值班，该岗亭未按照协议约定24小时值班，未按约定设置安保人员，使得小区存在重大安全隐患，在此期间64号楼发生入室盗窃案，物业公司应负有重大责任，原告未按约定设置安保人员、未按约定保障业主安全，已存在严重违约行为。四、同一小区相同的收费、不同的服务、不同的环境——收费标准显失公平。小区A入口有56户住户，其与本小区的14户住户物业收费标准相同（被告在14户中），但居住环境和物业服务标准有着明显区别（见证据照片A、B、C），后4栋楼（B、C入口）的14户业主居住环境明显乱、差，但收费标准却一致，明显有失公平（见证据照片H）。五、房屋主体部分损坏，至今尚未维修。物业服务协议第六条第4款第1项中明确规定：房屋零修、急救及时率：24小时值班体系，接到紧急维修通知5-10分钟到达现场，零修及时约定完成不过夜，并按《维修回访制度》进行回访及记录，维修及时率100%。被告所居住的物业单位于2019年3月20日左右发生雨水管掉落事件（见证据照片I），由于被告当时出差，经邻居告知，一周后与物业上报此事，在此期间物业从未有任何物业工作人员与被告就雨水管破损维修一事进行联系。物业接到上报通知后，以天气寒冷为由，拒绝马上维修，并承诺4月底之前完成维修工作。但截至今日为止，破损的雨水管仍未维修。2019年5月5日，被告所居住的房屋由于天气原因，外墙体装饰面文化石大面积脱落（见证据照片J），原告对此事视而不见，不仅没有任何物业人员就此事与被告联系，且并未对掉落的文化石残渣进行任何处理。截至今日为止，旺宇物业也未对该事件给予任何反馈（见证据照片K）。六、其他服务承诺也从未兑现。列举以下例子：1、原告未按承诺收取垃圾。物业服务协议中的第三个特色：“物业每天两次上门收取垃圾”（证据一物业服务协议第2页），自被告入住6年，物业从未上门收取过垃圾，其他业主也从未享受过此项物业服务（见证据二证明文件）。2、交通不畅、停车无序。物业服务第7条第一款规定要“保持畅通无阻，停车有序”，但实际通往小区的道路停车无序、道路不畅，给通行及安全带来重大隐患，完全没有履行服务协议。3、水戏池严重损坏。物业服务第6条第三款规定要保证公共设施设备的维修养护，保持设施设备的状况完好。自2014年入住小区小区以来，别墅门前的水戏池少有运转，基本处于停用状态，到目前为止已破败不堪。另外，旺宇物业的证据目录主要包含四方面的内容：营业执照、收费许可、物业服务协议和催费通知，但缺少重要证据，物业公司的物业服务定价标准以及是如何按照服务协议为业主进行物业服务的。因此，请求原告提供小区物业服务的定价标准、相邻非别墅小区的物业服务定价标准、旺宇物业按照物业服务协议提供相关服务的证据。 经审理查明：2014年8月14日，被告入住由原告管理的小区房屋，建筑面积280.86平方米，车库面积103.81平方米，并与原告签订前期物业服务协议，协议约定：原告向小区（联体别墅）提供物业服务，物业服务期限自协议签订之日起至项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订物业服务合同之日止，被告按照每月每平方米3.5元的标准支付住宅物业费，按照每月每平方米1元的标准支付车库物业费，物业费按年度交纳，第一年的物业费，业主与房屋交付时一次性交纳，以后每年的物业费，在每个缴费年度首月的十日内预缴纳，逾期交纳物业费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的滞纳金。被告缴纳了2014年8月到2016年8月14日的物业费，尚欠自2016年8月15日起至2018年12月期间的物业费31,026元[（3.5元×280.86平方米×28个月零17天）＋(1元×103.81平方米×28个月零17天）]。2018年5月7日原告向被告送达了书面的催费通知单和法律函，要求被告缴纳拖欠的物业费，被告仍未缴纳。 本院所确认的上述事实，有当事人的陈述、原告提供的前期物业服务协议、承诺书、催费通知单、法律函、被告提供的照片及庭审笔录在案为凭，这些证明材料经庭审质证及本院的审查，可以采信。 本院认为，原、被告签订的前期物业服务协议是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依据前期物业服务协议，原告与被告形成物业服务合同关系，原告应当依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，被告应当依约缴纳物业费。根据前期物业服务协议，案涉房屋的物业费为每月每平方米3.5元，案涉车库的物业费为每月每平方米1元，被告应缴纳2016年8月15日起至2018年12月止的物业费共计31,026元。 关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。原告作为物业服务企业，也应不断加强管理，提高服务质量，为业主创造更加良好的生活环境。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。 关于被告辩称其房屋雨水管损坏、外墙文化石脱落，上报后至今未予修理，本院认为，房屋出现质量问题，如在质量保修期内，应由开发商负责维修，过了质量保修期，应启动维修基金对房屋进行维修，如造成业主损失，业主可另行提起相关诉讼。在此前提下，被告以此为由拒交物业费，因理由不充分，不应支持。 关于被告辩称原告不履行服务协议、服务承诺未兑现等问题，对此原告说明小区出入口的设计建设均是由开发商负责承建，并非由原告负责；对外来人员、车辆登记、安保、卫生、公共设施维护等问题，因物业服务具有公共性、整体性，上述问题属于一般违约，不构成拒绝缴纳物业费的理由；关于私搭乱建问题，应由相关执法机关处理，原告没有执法权；关于被告所述家中被盗问题，无法证明原告具有过错。本院认为，对于被告辩称主张，原告已经进行了合理的说明，同时物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益。庭审中，原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费，因理由不充分，不应支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 被告刘晓月自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连旺宇物业有限公司物业费31,026元。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费826元（原告已预交），减半收取413元，由原告负担101元，被告负担312元。被告负担部分，于本判决生效之日起十日内给付。剩余413元，退回原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 申请执行的期限为两年。 审判员 司 萍 二〇二〇年三月二十六日 书记员 赵思洋 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。