重庆市渝中区人民法院执 行 裁 定 书(2020)渝0103执异24号异议人(案外人)：重庆远沐律师事务所，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街51号9-7，统一社会信用证代码31500000MD0119850J。负责人：周海峰，主任。异议人(案外人)：杨斌，男，汉族，住重庆市合川区。申请执行人：中国光大银行股份有限公司重庆分行，地址重庆市渝中区民族路168号地王广场，统一社会信用代码915000009028593671。负责人崔敏奎，行长。被执行人：芮仲康，男，汉族，1972年5月4日出生，住重庆市巴南区。被执行人：简显忠，男，汉族，1968年8月24日出生，住重庆市沙坪坝区。被执行人：张甲秋，男，汉族，1984年9月4日出生，住重庆市渝中区。被执行人：余果，女，汉族，1982年9月11日出生，住重庆市九龙坡区。被执行人：吕向梅，女，汉族，1970年9月23日出生，住重庆市沙坪坝区。被执行人：曾云梅，女，汉族，1988年1月12日出生，住重庆市九龙坡区。本院在执行申请执行人中国光大银行股份有限公司重庆分行(以下简称光大银行)与被执行人曾云梅、吕向梅、余果、张甲秋、简显忠、芮仲康借款合同纠纷一案中，案外人杨斌、重庆远沐律师事务所（以下简称远沐律所）对本院评估拍卖重庆市九龙坡区谢家湾正街XX号X-X房屋（以下简称异议房屋）提出书面异议。本院受理该异议后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人远沐律所提出异议申请，要求本院：1、中止执行(2019)渝0103执恢403号；2、申请确认申请执行人承租异议房屋的租期截至2020年11月30日；3、申请对异议房屋重新进行司法评估，并明确：评估价值不包括房屋内部装饰装修，房屋内部不可分割的装饰装修价值经评估后由买受人另行承担。申请执行人光大银行未提交答辩意见。本院查明，出租人简显忠、张甲秋、芮仲康作为甲方，承租人赵兵作为乙方，重庆晨上营销策划有限公司作为经纪方，三方签订房屋租赁合同，约定：一、甲乙双方通过经纪方提供的居间服务达成交易，甲方自愿将其物业出租给乙方，乙方也充分了解该协议具体状况，并自愿承租该物业。该物业坐落于重庆市九龙坡区(县)谢家湾正街XX号X栋X-X号。该物业有效证件名称：购房合同，证件号码：（空白），建筑面积：221.28平方，套内面积：——平方，租给乙方用于办公使用。二、租赁期：1、租赁期为伍年，从2015年12月1日起至2020年11月30日止。……三、租金及押金：1、租金每月为人民币（大写）：壹万壹仟零陆拾肆（小写：¥11064.00）；交租方式：乙方每季度以现金交付或直接汇入甲方提供的银行账号……3、租赁期间，在不影响甲方经济收益或造成甲方其他损失的情况下，乙方有权转租本物业（含部分转租）。……六、其他：……8、甲方同意给予乙方免租期90天。……。2017年4月6日，赵兵作为转让方(甲方)，杨斌作为受让方（乙方），重庆嘉简城科技有限公司作为中介公司（丙方）签订转租协议书，约定：一、甲方将自己目前承租的重庆市九龙坡区谢家湾正街XX号X-X转让给乙方使用，建筑面积221.28平方米。甲方清楚并知晓，乙方承租该房屋用于开设并经营律师事务所。二、转租租期自2017年5月30日起至2020年11月30日止，转租房屋月租金为11728元人民币……三、甲方承诺已经获得房屋产权人的同意，许可并认可乙方的装修，若房屋产权人事后发生装修争议的，甲方承担乙方的损失赔偿。……七、甲方承诺，非因乙方原因导致乙方无法正常使用转租房屋的（包括但不限于法院、债权人、银行、产权人等），甲方应当返还乙方的转让费7万元，丙方自愿对此承担连带责任。……。根据重庆市国土资源和房屋管理局出具的证明材料记载：2015年12月29日，异议房屋办理合同备案和预告登记，登记权利人均为简显忠、张甲秋、芮仲康；2015年12月30日，异议房屋办理预购商品房抵押权登记，登记权利人为中国光大银行股份有限公司重庆分行；2016年3月18日，异议房屋办理查封登记(地房)，登记权利人重庆市渝北区人民法院；……2018年1月18日，九龙坡区谢家湾正街XX号办理城镇房屋初始登记，登记权利人为华润置地（重庆）有限公司；2018年2月9日，异议房屋办理预售后房屋权属登记，登记权利人为简显忠、张甲秋、芮仲康。……。上述事实由案外人向本院举示的房屋租赁合同和转租协议书、重庆市国土资源和房屋管理局出具的证明材料在卷为凭，足以认定。本院认为，本案的争议焦点在于：一是案外人远沐律所是否是适格的异议主体；二是是否中止执行本院(2019)渝0103执恢403号案件；三是异议房屋经司法拍卖成交后，案外人在租赁期内能否阻却本院向房屋买受人移交异议房屋；四是是否需要对异议房屋重新评估，并在评估报告中单独列明装饰装修价值。对于争议焦点一和争议焦点二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。根据案外人向本院举示的房屋租赁合同和转租协议书，异议房屋的次承租人是案外人杨斌，而非远沐律所，基于合同的相对性，案外人杨斌可根据转租协议书取得相应的合同权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条的规定：有下列情形之一的，人民法院应当裁定中止执行：……（二）案外人对执行标的提出确有理由的异议的；……。根据上述规定，若案外人提出确有理由的标的异议，人民法院应当裁定中止执行异议标的，对当事人没有异议的其余标的继续执行，而非中止全案执行，故本院认为案外人远沐律所非本案适格的异议主体，案外人杨斌要求中止执行（2019）渝0103执恢403号案件于法无据，本院不予支持。对于争议焦点三，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。根据简显忠三人、赵兵、重庆晨上营销策划有限公司三方签订房屋租赁合同约定，承租人赵兵有权将异议房屋转租给案外人杨斌，同时租赁期限开始时异议房屋上并无人民法院的查封。承租人赵兵和案外人杨斌签订转租协议，意味着承租人赵兵将其基于房屋租赁合同享有的各项权益一并转让给案外人杨斌，现案外人杨斌占有使用异议房屋用于经营律师事务所，故本院认为，司法拍卖成交后，案外人杨斌在租赁期内享有阻止向买受人移交异议房屋的权益，但案外人杨斌要求确认租赁期限不属于执行异议的受案范围，本院不予支持。对于争议焦点四，案外人杨斌出于开设并经营律师事务所的目的承租异议房屋，且转租协议约定了装修相关的条款，可以认定案外杨斌对异议房屋进行了装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本院认为，在当事人之间没有另行约定的情况下，租赁期满后，承租人请求出租人补偿装饰装修费用的，不予支持。根据前文对争议焦点三的相关表述，即便本院司法拍卖异议房屋，案外人杨斌亦可继续占有使用异议房屋至转租协议约定的期限届满，故本院委托评估机构作出的评估报告未损害案外人杨斌的合法权益，对其提出重新评估的异议请求本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百五十六条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：驳回案外人重庆远沐律师事务所的异议请求。驳回案外人杨斌提出的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序处理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  何 琦审 判 员  江才全审 判 员  汝海涛二〇二〇年三月三日法官助理  付 彪书 记 员  李雯琦