北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初14617号原告：张亮，男，1967年12月5日出生，汉族，农民，住北京市房山区。法定代理人：刘会琴，女，1966年11月10日出生，汉族，农民，住北京市房山区。系张亮之妻。委托诉讼代理人：张京乐，北京市北人律师事务所律师。被告：杨守全，男，1951年3月13日出生，汉族，居民，北京市京煤集团杨坨煤矿退休职工，住北京市房山区。委托诉讼代理人：杨志勇，男，1974年9月2日出生，汉族，居民，北京市房山区农业农村局职员，住北京市房山区，现住北京市房山区。原告张亮与被告杨守全返还原物纠纷一案，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张亮的法定代理人刘会琴、委托诉讼代理人张京乐，被告杨守全及其委托诉讼代理人杨志勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张亮向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告返还位于房山区闫村镇×村×里×号（现为×村×里×号甲×号）的原有房屋及宅院；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：1998年11月13日，我和被告签订了房屋买卖协议，我将房山区闫村镇闫村镇×村×里×号（现为×村×里×号甲×号）的北房三间及宅院以38000元的价格卖给被告，2017年我诉至房山区人民法院要求确认我和被告签订的房屋买卖协议无效，房山区人民法院于2017年11月6日作出（2017）京0111民初4020号民事判决书，判决我与被告1998年11月13日达成的房屋买卖协议无效。被告不服上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院驳回了被告的上诉维持了原判。现被告还未将该宅院及房屋返还给我。故诉至法院。杨守全辩称，不同意原告张亮的诉讼请求，如果法院判决返还房屋，张亮应当对涉案宅院的地上物及宅基地区位补偿价进行赔偿。理由为：一、北京市房山区人民法院民事判决书（2017）京0111民初4020民事判决，适用法律错误。重审一审法院认定被告杨守全及家属非集体经济组织成员从而无权取得宅基地使用权，以此判决双方签订的房屋买卖协议无效，违背了“法不溯及既往”的基本原则，属于适用法律错误。“法不溯及既往”作为一项基本的法治原则，表现在国家不能用当前制定的法律指导人民过去的行为，更不能用当前的法律法规处罚人们过去从事的当时是合法，而当前是违规的行为，以维护社会秩序的稳定性，保护人们期待的信赖利益。本案农村房屋买卖行为发生在1998年11月13日，所以，对于该买卖协议是否有效，应当适用于1998年11月13日之前实施的并在当日依然有效的法律法规来衡量，而不是用在这之后颁布实施的法律法规或行政法规等强制性规定来判决。因为国家不能用当前（2004年）制定的法律法规指导和规范人民过去（1998年11月13日）的行为，否则就违背了“法不溯及既往”的基本原则，损害法律的权威以及普通公民对法律的信仰和信赖利益。本案农村房屋买卖行为发生时，我国实行的是1982年12月4日实施的《宪法》（1993年修正）以及1987年1月1日实施的土地管理法1988年修正。土地管理法第二条规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。即全民所有制和劳动群众集体所有制，任何单位和个人不得侵占，买卖或者以其他形式非法转让土地。国有土地和集体所有的土地的使用权，可以依法转让。另外国家土地管理局关于印发确定土地所有权和使用权的若干规定的通知（【1995】国土【籍】字第26号）于1995年5月1日开始实施。其第四十九条中规定：“接受转让、购买房屋取得宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后许可继续使用的，可暂时确定其集体土地建设用地使用权”。根据上述规定可知，土地所有权严禁非法转让，土地使用权可以依法转让并确权。重审一审法院在阐述“宅基地使用权是农村集体经济组织或成员享有的权利与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得观点”时，没有援引任何法律、法规、司法解释等依据作为支撑。违反了《人民法院民事裁判文书制作规范》，因此很难让人信服。重审一审法院在得出上述结论时，混淆了集体土地所有权和集体土地使用权的概念，且违背了“法不溯及既往”的基本原则，拿1998年11月13日本案农村房屋买卖之后的有关农村住宅不能向农村集体经济组织以外的人出售的禁止性规定来评判之前发生的行为，显属不当。实际上我国有关农民住宅不得向城市居民出售的禁止性规定，最早出现在1999年5月6日发布并实施的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，其中第二条规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。”另外《国务院关于深化改革严禁土地管理的决定》第十条规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”上述规范性文件的发布和生效日期都是在原告于被告之间的农村房屋买卖行为之后，因此对该行为没有评价和强制作用。综上，在本案房屋买卖行为发生之前，既然没有法律和其他规范性文件对农村房屋向城镇居民转让的行为进行命令禁止，根据“无禁止即自由”的基本法理，原被告之间的房屋买卖行为应当是合法有效的。二、（2017）京0111民初4020号民事判决认定事实错误。重申一审法院认定被告杨守全向有关政府部门财政部门缴纳契税的“北京市房屋契证”不能作为诉争宅院宅基地使用权的依据，属于认定事实错误。被告提交的“北京市房屋契证”是根据我国《宪法》及《契税暂行条例》的规定，在房屋所有权发生转移变更时，产权承受人依法缴纳契税后，由北京市人民政府颁发的。在其主页内容，也就是《北京市房屋契证》页明确记载了出让人为张亮，承受人为杨守全，本契类别为买卖，税率为4%，立契日期为1998年11月26日，该契证尾页“遵守事项（三）中明确记载，本证是房屋所有权合法证件之一，不得涂改、伪造。”北京市契证主页《北京市房屋契证》盖有市、区、镇三级政府财政章，代表着北京市政府、房山区政府、阎村镇政府三级政府的认证，且经房山区人民政府领导“同意办理”并盖有北京市房山区人民政府契税专用章的合法证件，标志着房山区人民法政府对闫村镇×村×里×号房屋所有权和宅基地使用权变更的批准。为此，政府承担着保护承受人杨守全对房屋所有权和宅基地使用权的职责。北京市房山区人民法院和北京市第二中级人民法院在审理案件和判决书中，否决对“北京市房屋契证”的合法性予以司法鉴定，判定该“契证”不能作为本案依据，属于认定事实错误。经审理查明：1998年11月13日，张亮与杨守全达成房屋买卖协议，双方约定杨守全以3.8万元的价格从张亮手中购买位于房山区闫村镇闫村镇×村×里×号（现为×村×里×号甲×号）及院内北房3间。房款已结清，张亮向杨守全移交了房屋及宅院。杨守全购得房屋后，向相关政府财政部门缴纳买卖契税，并在原有三间北房的基础上加盖了二层，并新建了东、西、南、北房各2间，新建厨房、卫生间、储物间及供暖房各一间等附属设施。杨守全一家的户口已迁入房山区闫村镇×村，全家均为非农业户口。杨守全夫妻不是房山区闫村镇×村集体经济组织成员。2017年11月8日，我院作出（2017）京0111民初4020号民事判决，确认张亮与杨守全于一九九八年十一月十三日达成的房屋买卖协议无效。一审判决后，杨守全不服提起上诉，北京市第二中级人民法院经审理判决驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，根据杨守全的申请，本院依法委托北京建正合生房地产评估有限公司对房山区闫村镇×村×里×号甲×号宅院的房屋价值及宅基地区位补偿价进行价值评估。后北京建正合生房地产评估有限公司以“经过调查、了解，及申请人之子告知，得知本次委托进行司法鉴定评估的宅基地属于拆迁范围内，且已有负责拆迁评估的评估公司在现场进行现场勘查测量工作，故我公司无法再对涉案宅基地进行相关鉴定评估工作”为由，将本案退回。此后，张亮再次申请对涉案宅院上的房屋及宅基地区位补偿价进行价值评估，本院依法委托北京吉翔房地产土地评估有限公司开展评估鉴定工作，后北京吉翔房地产土地评估有限公司以“房山区宅基地区位补偿价无文件依据，因此无法对房山区闫村镇元武屯村宅基地区位补偿价进行准确判断”为由，向本院出具不予受理通知书。另查，杨守全在本案中提起反诉，在2019年8月8日的庭审中，杨守全撤回反诉。再查，张亮患有精神疾病。上述事实，有当事人陈述、（2017）京0111民初4020号民事判决书、(2018)京02民终582号民事判决书、退案函、不予受理通知书、说明等证据在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为，根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，张亮与杨守全签订的卖房协议已经人民法院生效判决确认为无效，故杨守全应将涉案房屋及宅院返还给张亮，张亮亦应依法对杨守全作出相应的补偿。现张亮与杨守全无法就涉案宅院地上物的价值及宅基地区位补偿价达成一致意见，且因客观条件亦无法通过评估鉴定确定相应价值，故张亮要求杨守全返还位于房山区闫村镇×村×里×号（现为×村×里×号甲×号）的原有房屋及宅院的诉讼请求，本院不予支持，双方可待补偿金额能够确定后再行解决。本案中，张亮以房屋买卖合同纠纷立案，在本案审理过程中，经张亮同意，本院依法将本案案由变更为返还原物纠纷。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：驳回原告张亮的诉讼请求。案件受理费三十五元，由原告张亮负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  陈增二〇二〇年三月三日书记员  郑怡