四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)川17民终1502号上诉人（原审原告）：李培佑，男，生于1960年6月11日，汉族，四川省渠县人，住渠县渠江镇。委托诉讼代理人：张涛，四川普天信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张明定，男，生于1940年6月27日，汉族，四川省渠县人，住渠县渠江镇。委托诉讼代理人：张洪，四川高扬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张润华，女，生于1966年5月19日，汉族，四川省渠县人，住渠县渠江镇。委托诉讼代理人：张洪，四川高扬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张良会，女，生于1972年3月18日，汉族，四川省渠县人，住渠县渠江镇。委托诉讼代理人：张洪，四川高扬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张良彬，男，生于1974年3月30日，汉族，四川省渠县人，住渠县渠江镇。委托诉讼代理人：张洪，四川高扬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张庆扬，男，生于1995年1月3日，汉族，四川省渠县人，住渠县渠江镇。委托诉讼代理人：张洪，四川高扬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：渠县兴鑫房地产开发有限公司。法定代表人：许芯友，该公司经理。委托诉讼代理人：罗骏，四川公生明律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆万兴房地产开发有限公司。法定代表人：马来，该公司经理。委托诉讼代理人：钟荣，系该公司员工。委托诉讼代理人：高杰，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闫仁祝，男，生于1954年6月3日，汉族，四川省渠县人，住渠县渠江镇。委托诉讼代理人：刘昌华，四川法尊律师事务所律师。上诉人李培佑因与上诉人张明定、张润华、张良会、张良彬、张庆扬、上诉人渠县兴鑫房地产开发有限公司（以下简称兴鑫公司）、上诉人重庆万兴房地产开发有限公司（以下简称万兴公司）、被上诉人闫仁祝排除妨害纠纷一案，不服四川省渠县人民法院（2018）川1725民初1521号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李培佑上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人张明定、张润华、张良会、张良彬、张庆扬赔偿上诉人的资金损失32669964元，不能交付承租人门市赔偿的损失193550元；2.改判被上诉人兴鑫公司、万兴公司不承担上诉人的损失；3.请求二审法院追究被上诉人张明定、张润华、张良会、张良彬、张庆扬的非法侵入住宅罪的刑事责任；4.一审诉讼费和二审上诉费由被上诉人张明定、张润华、张良会、张良彬、张庆扬承担。事实和理由：一审人民法院以上诉人购买门市的价款为基数，按照银行同期贷款基准利率计算门市的租金损失不足以弥补上诉人的全部损失，明显偏低；上诉人所购买门市的资金是向他人借款并支付利息，故上诉人主张按380万元为基数，按民间借贷月利率2%计算。张明定、张润华、张良会、张良彬、张庆扬上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人李培佑对上诉人的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人李培佑承担。事实和理由：1.上诉人家的住房和营业性用房不是自己主动腾空交付拆除，而是被一审法院强制拆除；2.被上诉人没有证据证明兴鑫公司对案涉房屋进行了交付，案涉门市的承租人装修不符合法律规定，是被渠县建设局书面通知停止，而非上诉人及其家人阻碍，一审法院在判决书中第9页查明“2011年4月6日，兴鑫公司万宾苑项目部将李培佑购买的万宾苑6号门市进行了移交。同年11月7日，门市承租人对门市进行装修时受到张明定及其家人阻碍”不是事实，缺乏证据支持；3.一审判决书第9页第四段，认定张明定的经营性用房201.3平米未得到安置不实；张明定未得到安置的经营性用房不仅仅201.3平米，应按2004年9月10日，渠县人民法院强制拆迁前办理公证时实际测量的面积为准，据实计算；4.李培佑取得案涉房屋产权证书的合法性尚存疑点，上诉人正在向上级司法部门申诉。5.一审判决上诉人搬出门市并赔偿李培佑损失错误，应予纠正。6.渠县人民法院（2004）达渠行初字第21号行政判决的生效问题存在严重瑕疵，上诉人提出了申诉，但至今无音讯。万兴公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项并依法改判；2.由被上诉人承担上诉费。事实和理由：1.一审法院违反了不告不理的原则，严重违反法定程序；一审中，李培佑已撤回对兴鑫公司的诉讼，一审判决兴鑫公司承担责任并由万兴公司承担连带责任不当；2.一审法院认定兴鑫公司为侵权主体，属于认定事实错误，兴鑫公司和万兴公司没有实施侵权行为；3.一审法院判决兴鑫公司及万兴公司承担责任，属于适用法律错误。兴鑫公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第三项，并依法改判上诉人不承担侵权责任；2.由被上诉人承担本案上诉费。事实和理由：1.本案起诉的是侵权纠纷，上诉人与原告系买卖合同关系。在原告主动撤回对上诉人诉讼请求的情形下，一审判决上诉人承担责任，违反民事诉讼程序的规定；2.一审法院认定上诉人对商品房交付不能，并承担原告取得房产证之前的赔偿责任，系认定事实错误和适用法律错误。李培佑向一审法院起诉请求：1.被告张明定、张润华、张良会、张良彬、张庆扬搬出万宾苑6号门市，并赔偿租金及利息损失8086852元的70%，计5660796.4元；2.请求被告兴鑫公司赔偿租金及利息损失8086852元的30%，计2426055.6元。一审法院认定事实：2003年11月23日，四川省人民政府川府土[2003]198号《关于渠县2003年第一批城市建设用地的批复》将渠江镇渠南乡渠光村等农用地21.5707公顷土地征为国家所有。2004年2月23日，渠县国土资源局与万兴公司渠县分公司签订《国有土地使用权出让合同》，万兴公司渠县分公司以拍卖的方式竞得该地块开发使用权。在拆迁安置过程中，2004年6月10日，渠县建设局渠建行裁[2004]第5号《房屋拆迁行政裁决书》对被拆迁户张明定（张明定是张润华、张良会、张良彬之父，张庆扬之祖父）的安置方案进行了裁决，该裁决以渠县市政工程公司为拆迁人，张明定为被拆迁人，万兴公司为安置义务人。确认张明定一家被拆迁住房面积584.4㎡，经营性用房201.03㎡。若被拆迁人选择货币补偿，其补偿金额为390846元；若选择产权调换，则安置在万泰路1-8栋中的2栋5-1号、2栋5-4号1栋5-2号、1栋4-4号，门市栋号35号，拆迁人向被拆迁人补偿被拆迁房与还建房差价36972.25元，其中含过渡安置费20629元。裁决结果：一、限被拆迁人在收到裁决书之日起16日内，按有关拆迁法律法规和政策规定，与拆迁人达成书面拆迁安置补偿协议，并腾空旧房交拆迁人拆除；二、对被拆迁人提出的“原地还房，妥善安置失地农民”的要求不予支持，若被拆迁人不选择货币安置，其还建房位置应安置在渠县渠城西区广场片区万泰路1-8栋。渠县市政工程公司以《房屋拆迁行政裁决书》存在瑕疵为由提起行政诉讼，在诉讼过程中申请对张明定的房屋拆除先予执行。2004年9月10日，渠县人民法院在渠县公证处谢林高、余光秀现场公证下，邀请双方当事人到场，对张明定的房屋进行了测绘。张明定坚持其房屋与江焕发围墙间的铁皮盖棚应当算作经营性用房。张明定在渠县人民法院送达先予执行裁定后，主动腾空房屋交万兴公司拆除。其后，张明定一直找万兴公司协商安置赔偿事宜，因双方差距较大一直未达成协议。《房屋拆迁行政裁决书》确定的万泰路35号门市现已被万兴公司出售。2006年3月6日，渠县人民法院（2004）达渠行初字第21号行政判决结果为：确认渠县建设局2004年6月10日作出的渠建行裁第5号拆迁行政裁决合法有效。2007年8月18日，万兴公司与兴鑫公司签订《渠城西区第一期工程综合开发项目万宾苑开发项目转让合同》，万兴公司将万宾苑地块2060㎡的开发使用权转让给兴鑫公司，合同同时约定，万兴公司转让范围内需要拆迁的房屋（包含张明定及其子女的拆迁安置），全部由兴鑫公司负责出资实施拆迁安置补偿。2007年10月18日，兴鑫公司与闫仁祝签订《万宾苑工程项目开发承包合同》，约定由闫仁祝自筹资金，税负自理，自负盈亏，自己承担民事责任。闫仁祝向兴鑫公司缴纳管理费40000元。2009年12月26日，李培佑与兴鑫公司万宾苑项目部签订《商品房买卖合同》，以分期付款方式购买兴鑫公司万宾苑项目部6号门市，单价7800元，面积451.34㎡，总价款3520452元，约定银行按揭付款，因李培佑的征信不良不能按揭贷款，故实际采用分期付款方式付款。2010年12月3日，张明定等以万兴公司和兴鑫公司为被告向渠县人民法院提起诉讼，要求确认万兴公司与兴鑫公司签订的土地开发使用权转让合同无效，该案的终审判决驳回了张明定的诉讼请求，但确认了万兴公司将安置张明定的义务转让给兴鑫公司对张明定不发生法律效力。2011年4月6日，兴鑫公司万宾苑项目部将李培佑购买的万宾苑6号门市进行了移交。同年11月7日，门市承租人对门市进行装修时受到张明定及家人阻碍。同月12日，张明定及家人搬进6号门市从事经营活动至今。张明定因与兴鑫公司未能就房屋安置达成协议，而对此进京赴省到市县上访，2014年11月25日，渠县信访局、住建局、渠江镇人民政府组织当事人协商解决，形成《关于张明定拆迁安置信访事项达成处理意见》，该意见主要内容为：1、李万述、王寿林、肖文晋应还张明定住房619.9㎡，安置在万宾苑四套住房计528㎡，已于2013年2月22日交付使用。剩余91.9㎡实行货币安置，安置费44万元，由李万述、王寿林、肖文晋交付住建局唐自力转交张明定；2、住房外的房屋及其它有关拆迁补偿安置事项，由双方通过司法途径解决。至此，张明定的住房安置已经协商解决，《房屋拆迁行政裁决书》确认的经营性用房201.03㎡未做安置处理。2016年8月25日，渠县国土资源局不动产登记中心为李培佑办理了川（2016）渠县不动产权第0000856号《中华人民共和国不动产权证书》。该证书确认的门市面积为450.61㎡。2017年1月20日，张明定等人以渠县国土资源局为被告提起行政诉讼，要求撤销川（2016）渠县不动产权第0000856号《中华人民共和国不动产权证书》。四川省达州市通川区人民法院经审理驳回了张明定等人的诉讼请求。四川省达州市中级人民法院二审维持了通川区人民法院的一审判决。张明定等向四川省高级人民法院提出申诉，四川省高级人民法院驳回了张明定等人的再审申请。2017年1月4日，李培佑以该门市做抵押在王雪、马全华处借款300万元，约定抵押权至2017年4月5日止并办理了抵押登记。2017年3月2日，渠县人民法院（2017）川1725民初128-1号民事裁定书依职权查封了川（2016）渠县不动产权第000856号房屋（万宾苑争议门市）。查封期限于2019年3月2日到期。到期后，渠县人民法院对该门市继续进行了查封，查封期间为两年。因张明定一家人一直占有争议门市，李培佑诉讼至渠县人民法院，要求张明定一家人搬离门市并赔偿损失。庭审中，李培佑当庭申请撤回要求兴鑫公司赔偿损失的诉讼请求。一审法院认为，本案是由拆迁补偿安置未果遗留下来的侵权纠纷。随着社会的发展，城市化进程加快成为必然趋势，拆迁法律法规也逐渐完善，拆迁人与被拆迁人各自追求利益最大化，本无可厚非，但均应合情合理且符合法律规定，本案被告张明定等人的拆迁安置长达十五年来未能全面达成协议，被拆迁人与安置义务人都应当深刻反思，构建和谐社会，人人有责。原告李培佑与兴鑫公司项目部签订购房合同，缴纳了购房款，经职能部门审核办理了《中华人民共和国不动产权证书》，系万宾苑6号门市的合法产权人。张明定及家人系拆迁后未得到全面安置的安置户，其得到补偿安置的权利具有物权属性，理论上优先于普通债权，其优先权仅限于安置义务人未出售的房产，不能及于已出售并取得合法产权证的房产。张明定等人未与安置义务人达成协议，而占有和使用李培佑合法取得后办理产权证的门市，侵犯了原告对该门市占有、使用、收益、处分的权利。依据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第二款规定承担侵权责任的方式为：“（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（六）赔偿损失；”故原告李培佑要求被告张明定、张润华、张良会、张良彬、张庆扬搬出万宾苑6号门市及赔偿损失的请求依法应当予以支持。张明定等人商业用房的补偿安置，应当通过合法途径向补偿安置义务人主张权利。关于原告要求赔偿损失的部分，焦点一是损失大小的确定，二是损失承担方式。关于损失的确定方式，原告向一审法院提交的计算损失方式为：租金37万元（按年递增）＋每月月利率2%利率计息＋赔偿承租人损失193550元共计6086850元。一审法院认为，原告损失的起算点应当自门市被侵占之日起至排除妨害时止。确定门市被侵占的租金损失，应当参照门市的位置、面积大小、人流量等因素综合考虑，此种确定方法参考因素较多，不易认定。结合本案实际，采用购房款的同期银行贷款基准利率计算利息的方式来确定租金损失的大小较为适宜；关于原告主张的赔偿承租人损失193550元的问题，原告仅提交了一份《房屋租赁合同》、承租方的收条及材料损失清单计32750元，即使按照合同约定的租金370000计算5%的违约金，总共损失也仅有51250元，故酌定原告赔偿承租人损失为50000元；关于责任承担方式，在2011年11月12日至2016年8月25日期间，原告未取得《中华人民共和国不动产权证书》，原告是基于购房合同享有的一般债权，因开发商万兴公司、兴鑫公司与张明定之间安置纠纷未解决，期间的损失属于开发商交付不能造成。依据万兴公司与兴鑫公司签订《渠城西区第一期工程综合开发项目万宾苑开发项目转让合同》的约定，兴鑫公司对张明定等人具有安置义务。同时，依据李培佑与兴鑫公司万宾苑项目部签订《商品房买卖合同》，兴鑫公司对李培佑负有交付房屋的义务。由于兴鑫公司具有上述双重义务，故其间的损失应当由兴鑫公司承担；自2016年8月26日起，李培佑取得房产证后，张明定等人仍继续占有原告门市的行为侵占了原告的合法权利，故应当承担其占有门市给原告造成的租金损失；因一审法院生效裁判认定“万兴公司将安置张明定的义务因无证据证明经张明定同意而转让给兴鑫公司，故安置义务转让对张明定不发生法律效力。”所以，兴鑫公司应承担的赔偿义务，万兴公司应承担连带责任。据此，原告李培佑的请求部分成立，予以支持，部分不能成立，不予支持，被告张明定、张润华、张良会、张良彬、张庆扬、兴鑫公司、闫仁祝、万兴公司的辩称意见部分成立，予以支持，部分不能成立，不予支持。为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条之规定，本案经审判委员会研究决定，判决：一、限被告张明定、张润华、张良会、张良彬、张庆扬在本判决发生法律效力后十日内搬出渠县渠江镇渠光社区万宾苑6号门市（门市产权证号：川（2016）渠县不动产权第0000856号）；二、由被告张明定、张润华、张良会、张良彬、张庆扬在本判决发生法律效力后十日内赔偿原告李培佑以购房款3520452元为基数，从2016年8月26日起至搬出渠县渠江镇渠光社区万宾苑6号门市之日止按照同期银行贷款基准利率计算的门市租金损失；三、由被告渠县兴鑫房地产开发公司在本判决发生法律效力后十日内赔偿原告李培佑因房屋被占有导致不能交付原承租人的损失50000元，并赔偿以购房款3520452元为基数，从2011年12月1日起至2016年8月25日止按照同期银行贷款基准利率计算租金损失；重庆万兴房地产开发有限公司对上述赔偿款承担连带责任；四、驳回原告李培佑的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20460元，由被告渠县兴鑫房地产开发有限公司承担10230元，由被告张明定、张润华、张良会、张良彬、张庆扬承担10230元。二审中，各方均无新证据提交。二审经审理，对一审查明的案件事实予以确认。另，二审中，本院向李培佑释明其一审及上诉状中要求放弃向兴鑫公司主张赔偿，如一审认定的兴鑫公司的赔偿部分亦不属其他主体赔偿，是否坚持放弃。李培佑表示不再放弃。本院认为，上诉人张明定原房屋在2004年被拆迁后，与拆迁安置义务人即上诉人万兴公司和兴鑫公司至今未明确安置营业性用房的具体位置。本案诉争的位于渠县渠江镇渠光社区营渠路（万宾苑）6号门市系上诉人万兴公司、兴鑫公司拆迁开发建设于2009年12月销售给上诉人李培佑，并于2011年4月进行交付，于2016年8月25日由渠县国土资源局不动产登记中心为李培佑办理了不动产产权证书。期间因万兴公司和兴鑫公司对被拆迁人张明定房屋安置纠纷未解决，张明定于2011年11月占有、使用前述6号门市至今，致李培佑不能行使对门市的权利，故一审认定2011年11月12日至2016年8月25日期间李培佑的损失属于开发商交付不能造成，判决由兴鑫公司赔偿、万兴公司承担连带责任并无不当。兴鑫公司、万兴公司上诉该部分损失不应由其赔偿的理由不能成立。李培佑在一审中虽要求撤回对兴鑫公司赔偿损失的诉讼请求，但按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条“宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定”的规定，一审未予准许符合规定，且二审中，经本院释明后，李培佑表示不放弃兴鑫公司的赔偿，故兴鑫公司、万兴公司以一审李培佑放弃向其主张赔偿、一审程序不当的理由不能成立，本院不予支持。本案诉争6号门市在2016年8月25日办理了属李培佑所有的权属证书后，产权已明确，张明定继续占有使用该房屋侵犯了李培佑的合法权利，一审判决张明定及其家人搬出并赔偿损失正确。张明定等人营业性用房的补偿安置，应当通过合法途径向拆迁安置义务人另行主张权利。张明定上诉称李培佑购房不真实、权属取得的合法性尚存疑点、房屋不应归李培佑所有、不应赔偿的理由不能成立，本院不予支持。李培佑的损失一审法院结合本案实际，采用购房款的同期银行贷款基准利率计算利息的方式来确定租金损失的大小并无不当，其上诉要求按民间借贷月利率2%计算本院不予支持。综上所述，上诉人李培佑、上诉人张明定、张润华、张良会、张良彬、张庆扬、上诉人兴鑫公司、上诉人万兴公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20460元，由上诉人渠县兴鑫房地产开发有限公司和重庆万兴房地产开发有限公司各负担10230元。本判决为终审判决。审判长  张爱东审判员  刘全明审判员  刘 伟二〇二〇年三月三十一日书记员  冉香凝