广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终154号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市禅城区三品木器厂，住所地广东省佛山市禅城区。经营者：黄洪铭。委托诉讼代理人：汤奇斌，广东天爵律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐浩宇，广东天爵律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄洪铭，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：汤奇斌，广东天爵律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐浩宇，广东天爵律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市禅城区******柏塱经济合作社，住所地广东省佛山市禅城区。负责人：罗玲。委托诉讼代理人：卢育开，广东泽康律师事务所律师。上诉人佛山市禅城区三品木器厂（以下简称三品木器厂）、黄洪铭因与被上诉人佛山市禅城区******柏塱经济合作社（以下简称柏塱经济社）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初3157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三品木器厂、黄洪铭上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判三品木器厂、黄洪铭与柏塱经济社按涉讼《土地租赁合同》的约定继续履行20年；3.改判三品木器厂、黄洪铭与柏塱经济社终止租赁合同后，柏塱经济社向三品木器厂、黄洪铭对地上建筑物赔偿30万元（以评估鉴定为准）；4.驳回柏塱经济社的诉讼请求；5.一审受理费、诉讼费、鉴定费及二审上诉费由柏塱经济社承担。事实与理由：（一）涉讼土地的租赁兼有历史、政策及合同约定原因，本案不能简单认定涉讼《土地租赁合同》无效并按现状返还。1.涉讼《土地租赁合同》约定，任何一方不得擅自修改或随意废除合同，如遇国家或集体需征用此土地，三品木器厂、黄洪铭无条件予以拆迁。但目前涉讼土地并未纳入国家或集体的征用范围，双方应按约定继续履行合同。2.一审法院对涉讼土地的权属人及土地性质未有查清。柏塱经济社没有提供涉讼土地的权属证明及土地性质证明，一审法院以柏塱经济社的陈述即认定涉讼土地为柏塱经济社所有且为农用地，判定《土地租赁合同》无效，缺乏依据。3.一审法院判令三品木器厂、黄洪铭应按现状向柏塱经济社返还涉讼土地及地上建筑物，超出诉讼请求或审理范围。柏塱经济社的诉讼请求为：搬离涉讼土地，拆除地上建筑物，但一审法院判令连同地上建筑物一并返还，已超出本案诉讼请求范围。且地上建筑物属国家行政机关依职权处理范围，司法机关不能干预行政机关事务。（二）一审判决认定涉讼土地面积为311.06平方米错误。1.涉讼《土地租赁合同》约定的土地面积为232.5平方米，柏塱经济社在多次的行政事务核查中亦认可该面积。2.涉讼土地并非全部为柏塱经济社所有。由于涉讼土地位于公路旁边，按公路法规定，部分土地应为公路局或相关单位所有。柏塱经济社没有提供土地权属证明及修建公路前的土地征用合同，一审法院也未向有关机关调查核实该事实，为此，一审法院采用鉴定机构测绘的面积全部计算为柏塱经济社所有，缺乏依据。3.鉴定标识为地块三的土地包含了鱼塘下水道17.64平方米，具有防洪减灾用途，三品木器厂、黄洪铭没有使用该地块，一审法院没有减除该地块面积违反了《中华人民共和国防洪法》等规定，对三品木器厂、黄洪铭不公。4.鉴定标识为地块二的土地外侧建筑物与公路之间的地块面积34.56平方米不能或全部计入租赁面积。三品木器厂、黄洪铭没有长期使用，也没有全部使用该地块，且该地块亦不属于柏塱经济社所有。（三）一审法院认为需连同地上建筑物一并返还，但未对建筑物的价值委托评估，认为可待行政机关先行处理后再另行主张权利，实属相互矛盾。三品木器厂、黄洪铭认为地上建筑物应由行政机关处理，即使法院征得双方同意后对建筑物进行处理，也应对建筑物的价值及归属等一并处理。一审法院未对地上建筑物的价值委托鉴定机构评估错误，认为可另行主张权利亦是错误。二审中，三品木器厂、黄洪铭补充如下上诉意见：1.一审法院违反了司法审查不得干涉行政行为的法律规定。地上建筑物是否合法的认定及是否可以补办相关手续应由行政机关处理，司法审查权不能代替行政权。且双方在《土地租赁合同》中没有约定地上建筑物无偿归柏塱经济社所有，故地上建筑物的归属不能由司法机关越权判定。2.一审法院违反不告不理原则。3.涉讼的土地租赁面积认定错误。根据涉讼《土地租赁合同》约定及柏塱经济社多次出具的证明证实涉讼土地的租赁面积仅为232.5平方米，该约定已充分考虑了鱼塘下水道占用地不计租及公路边部分土地不属于柏塱经济社的实际情况。一审法院将属于公路局的土地作为柏塱经济社的土地计算本案出租面积缺乏依据。一审法院采信鉴定报告，实属违法且不公。二审期间，三品木器厂、黄洪铭撤回其上诉请求第3项，其余上诉请求不变。柏塱经济社辩称，（一）无论涉讼《土地租赁合同》是否有效，三品木器厂、黄洪铭均没有继续占用柏塱经济社土地的事实与法律依据。涉讼土地因客观原因虽未经人民政府颁发证书，但已经县级主管部门出具批文准予转为集体建设用地使用权，并未违反法律强制性规定。《土地租赁合同》约定的租赁期限己到期，三品木器厂、黄洪铭继续占用涉讼土地没有事实与法律依据。若涉讼《土地租赁合同》确实无效，则柏塱经济社要求三品木器厂、黄洪铭搬离涉讼土地，三品木器厂、黄洪铭更无理由继续占用涉讼土地。一审法院判决三品木器厂、黄洪铭搬离涉讼土地正确。（二）三品木器厂、黄洪铭的行为已构成侵权，应立即拆除地上建筑物返还土地。1.违章建筑物拆除需经行政前置是基于租赁合同有效，双方未对到期后建筑物归属进行约定的情形才可适用。本案既已认定涉讼《土地租赁合同》无效，则三品木器厂、黄洪铭继续占用涉讼土地构成侵权，侵害了柏塱经济社对涉讼土地的使用权，严重损害了柏塱经济社的权益。2.法律规定了对于侵权行为，应当停止侵权，恢复原状并赔偿损失。虽然一审判决三品木器厂、黄洪铭按现状（含建筑物）返还予柏塱经济社，但鉴于地上建筑物未进行实际处理，限制了柏塱经济社对涉讼土地的使用，柏塱经济社的合法权益未得到有效的救济。因此，拆除地上建筑物属于恢复原状的方法，与行政前置并无关联，法院应判决三品木器厂、黄洪铭拆除地上建筑物并返还土地。另地上建筑物属于违章建筑，不具备价值，依法应当拆除，三品木器厂、黄洪铭要求补偿没有任何依据。（三）一审法院关于三品木器厂、黄洪铭实际占用的土地面积的认定正确。一审法院已到现场查看，庭审时各方亦已核对相片与测绘图纸，确认三品木器厂、黄洪铭实际占用的情况。地上建筑物覆盖了下水道的滩涂面积，三品木器厂、黄洪铭认为未曾使用该土地未提供证据证明。一审法院结合现场查看及双方确认的情况，根据测绘图纸认定三品木器厂、黄洪铭暂用面积为311.06平方米，合法合理。柏塱经济社向一审法院提出诉讼请求：1.判令三品木器厂按原状返还禅城区南庄镇东村柏塱村街口塘对面三块土地（共计313.33㎡）；2.三品木器厂支付柏塱经济社土地占用费41221.69元（自2017年1月1日起计算自三品木器厂实际偿还土地之日止，按1585.45元/月计算，暂计算至2019年3月1日为41221.69元）；3.黄洪铭对第一、二项诉讼请求承担连带责任；4.本案诉讼费用由三品木器厂、黄洪铭承担。三品木器厂、黄洪铭向一审法院反诉请求：1.三品木器厂、黄洪铭与柏塱经济社按《土地租赁合同》的约定继续履行20年；2.双方终止租赁合同后，柏塱经济社向三品木器厂、黄洪铭对地上建筑物赔偿30万元（以评估鉴定为准）；3.本案反诉费由柏塱经济社承担。一审法院认定事实：2000年1月1日，三品木器厂与原南海市南庄镇柏塱村民小组签订《土地租赁合同》，约定原南海市南庄镇柏塱村民小组将村街口塘对面公路边长24米，宽5米，面积为120平方米及另外两块面积分别为72平方米和40.5平方米三块共232.5平方米的土地出租给三品木器厂作建木店使用；租赁期限为10年，双方如愿意延长租赁期，应重新签订合同；约定每年租金8370元，即36元/年/平方米。诉讼中，三品木器厂、黄洪铭陈述称于1997年到2000年间先后在三块土地上建成厂房，该厂房用于生产经营木材生意。2010年1月1日，三品木器厂与柏塱经济社签订《土地租赁合同》，约定租赁期限至2011年12月31日止，每年租金为11160元，即48元/年/平方米。2013年11月12日，三品木器厂与柏塱经济社签订《土地租赁合同》，约定租赁期限至2016年12月30日止，每年租金为12276元，即52.8元/年/平方米。庭审中，柏塱经济社确认该土地至今未取得建设用地使用权证。另三品木器厂为个体户，经营者为黄洪铭。诉讼中，柏塱经济社申请对位于佛山市禅城区******柏塱村借口塘对面公路三块土地上三品木器厂、黄洪铭加盖的地上建筑物所占用柏塱经济社土地的面积进行司法鉴定，一审法院准许并依法选定佛山市测绘地理信息研究院作为鉴定机构。该鉴定机构于2019年6月3日作出（2019）佛城法技鉴字第97号测绘成果报告，认为佛山市禅城区******塱村借口塘对面公路三块土地上三品木器厂、黄洪铭加盖的地上建筑物所占用柏塱经济社土地的面积共276.50㎡。其中地块一的面积为77.92㎡，地块二的面积为180.94㎡，地块三的面积为17.64㎡。另庭审中，柏塱经济社、三品木器厂、黄洪铭双方确认地块二上的建筑物与公路之间的地块面积为34.56㎡，该地块上有该地上建筑物的附属台阶及部分空地，此空地三品木器厂、黄洪铭平时用于堆放木材。另，地块三为柏塱经济社下水渠道位置，但上有三品木器厂、黄洪铭加建的建筑物，且三品木器厂、黄洪铭承认在此建筑物内从事经营活动。一审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷，本案争议焦点为：1.《土地租赁合同》的效力？2.涉讼土地上的建筑物的权属及因此而产生的债权债务关系应否处理？3.三品木器厂向柏塱经济社租赁土地的面积及应否向柏塱经济社支付土地占用费？4.黄洪铭应否对三品木器厂的债务承担连带责任？一、关于合同效力问题本案租赁合同所涉及的土地为农民集体所有，但该土地未取得建设用地使用证，柏塱经济社将上述土地出租给三品木器厂、黄洪铭违反了《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款关于“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”、第四十四条第一款关于“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”、第六十三条关于：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。……”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故《土地租赁合同》应为无效合同。二、合同无效的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”兹就柏塱经济社的各项诉请及其判断理由评述如下：1．本案中，涉案《土地租赁合同》无效，故柏塱经济社要求三品木器厂、黄洪铭将涉讼土地返还予柏塱经济社，应予以支持。至于柏塱经济社要求三品木器厂、黄洪铭拆除地上建筑物，一审法院认为，因涉讼的土地为农民集体所有，出租用于非农业建设，以及地上建筑物尚未办理规划报建手续，对该地上建筑物的处理依法属于国家有关行政机关的职权范围，故柏塱经济社要求三品木器厂、黄洪铭拆除地上建筑物，一审法院予以驳回。因一审法院确认三品木器厂、黄洪铭需要返还涉讼土地予柏塱经济社，但基于地上建筑物与土地的附合性，三品木器厂、黄洪铭返还土地时必然要腾退地上建筑物予柏塱经济社，故三品木器厂、黄洪铭应按现状向柏塱经济社返还土地，即连同地上建筑物一并返还。需要指出的是，本案对地上建筑物的权属或因此而产生的债权债务关系未实际处理，当事人可待行政机关先行处理后再另行主张权利。2.关于柏塱经济社要求三品木器厂、黄洪铭支付土地占用费的诉请。诉讼中，经柏塱经济社申请，一审法院准许并依法选定佛山市测绘地理信息研究院作为鉴定机构。鉴定认为佛山市禅城区******塱*********块土地上三品木器厂、黄洪铭加盖的地上建筑物所占用柏塱经济社土地的面积共276.50㎡。其中地块一的面积为77.92㎡，地块二的面积为180.94㎡，地块三的面积为17.64㎡。另庭审中，柏塱经济社、三品木器厂、黄洪铭双方确认地块二上的建筑物与公路之间的地块面积为34.56㎡，该地块上有该地上建筑物的附属台阶及部分空地，此空地三品木器厂、黄洪铭平时用于堆放木材，故应将此面积计入三品木器厂、黄洪铭租赁柏塱经济社土地面积范围。另地块三虽为柏塱经济社下水渠道位置，但上有三品木器厂、黄洪铭加建的建筑物，且三品木器厂承认在此建筑物内从事经营活动。因此一审法院认定三品木器厂、黄洪铭租赁柏塱经济社土地面积为311.06平方米。虽然涉讼合同无效，但三品木器厂、黄洪铭占用了柏塱经济社的土地，造成柏塱经济社利益损失，应向柏塱经济社支付土地占用费用。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，柏塱经济社要求三品木器厂、黄洪铭从2017年1月1日起按照《土地租赁合同》约定的租金标准支付占用费至实际返还土地之日，一审法院予以支持。3.因三品木器厂为个体工商户，经营者为黄洪铭。故黄洪铭应对三品木器厂的债务承担连带清偿责任。三、三品木器厂、黄洪铭的反诉请求如上所述，不能成立，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、三品木器厂于判决发生法律效力之日起十日内按现状返还《土地租赁合同》所约定的土地予柏塱经济社；二、三品木器厂于判决发生法律效力之日起十日内向柏塱经济社支付土地占用费（土地占用费的计算方法：从2017年1月1日起，按照《土地租赁合同》所约定的租金标准：以311.06平方米计，按52.8元/年/平方米，计算至实际返还土地之日止）；三、黄洪铭对三品木器厂在判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任。四、驳回柏塱经济社的其他诉讼请求；五、驳回反诉三品木器厂、黄洪铭的反诉请求。如债务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取为415元，由柏塱经济社负担88元，三品木器厂、黄洪铭共同负担327元；反诉受理费减半收取为50元，由三品木器厂、黄洪铭共同负担。司法鉴定费3618元，由柏塱经济社负担425元，三品木器厂、黄洪铭共同负担3193元并在判决发生法律效力之日起十日内迳付柏塱经济社。二审期间双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、三品木器厂、黄洪铭应否向柏塱经济社返还涉讼租赁土地；二、三品木器厂、黄洪铭应否向柏塱经济社支付土地占用费，若应，则应支付的具体金额如何认定。一、三品木器厂、黄洪铭应否向柏塱经济社返还涉讼租赁土地其一，涉讼土地为村农民集体所有，柏塱经济社于一审时亦确认该土地至今未取得建设用地使用权证。《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”、第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。……”《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”柏塱经济社对涉讼土地并未取得建设用地使用权证而与三品木器厂签订《土地租赁合同》，将涉讼土地出租给三品木器厂用于非农业建设，故《土地租赁合同》无效。其二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《土地租赁合同》无效，三品木器厂、黄洪铭应将涉讼租赁土地返还予柏塱经济社，故其要求与柏塱经济社按《土地租赁合同》的约定继续履行20年的上诉请求本院不予支持。其三，如前所述，涉讼土地为农民集体所有，地上建筑物尚未办理规划报建手续，对该地上建筑物的处理依法属于国家相关行政机关的职权范围，基于地上建筑物与土地的附合性，一审法院判令三品木器厂、黄洪铭应按现状向柏塱经济社返还土地，连同地上建筑物一并返还并无不当，且已释明基于地上建筑物的权属或因此而产生的债权债务关系未实际处理，双方当事人可待行政机关先行处理后再另行主张权利，本院予以维持。二、三品木器厂、黄洪铭应否向柏塱经济社支付土地占用费，若应，则应支付的具体金额如何认定其一，柏塱经济社与三品木器厂、黄洪铭于2013年11月12日签订《土地租赁合同》约定的土地租赁面积为232.5平方米。经柏塱经济社申请，一审法院依法委托具有鉴定资质的佛山市测绘地理信息研究院作为鉴定机构，鉴定认为佛山市禅城区*****柏塱*********块土地上三品木器厂加盖的地上建筑物所占用柏塱经济社土地面积共276.50平方米。另庭审中，双方均确认地块二上的建筑物与公路之间的地块面积为34.56平方米，该地块上有该地上建筑物的附属台阶及部分空地，此空地三品木器厂平时用于堆放木材，故应将此面积计入三品木器厂租赁柏塱经济社土地面积范围。另地块三虽为柏塱经济社下水渠道位置，但上有三品木器厂加建的建筑物，且三品木器厂亦承认在此建筑物内从事经营活动。以上地块面积均为三品木器厂实际占有使用的租赁土地面积，相加为311.06平方米，一审对此认定无误，本院予以维持。其二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”涉讼《土地租赁合同》无效，三品木器厂实际占有使用了涉讼土地，参照上述规定，三品木器厂应当给付土地占用费。柏塱经济社与三品木器厂于2013年11月12日签订《土地租赁合同》约定每年租金为12276元，即52.8元/年/平方米，三品木器厂实际占用311.06平方米，一审法院判令三品木器厂应从2017年1月1日按照《土地租赁合同》约定的租金标准以311.06平方米计，按52.8元/年/平方米给付占用费至实际返还土地之日止，黄洪铭作为经营者对该债务承担连带清偿责任并无不当，本院予以维持。综上，上诉人上诉理由不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费830元，由上诉人佛山市禅城区三品木器厂、黄洪铭负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年三月二十七日法官助理  邱雪碧书 记 员  钟勉力