云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初4256号原告：白海峰，男，1976年10月11日出生，汉族，现住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：陈彦保，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被告：潘良兵，男，1978年12月2日出生，汉族，现住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：王云霞，云南高利坪律师事务所律师，特别授权代理。被告：董存，男，1965年9月20日出生，白族，住址云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：董俊霞，女，1993年10月2日出生，白族，系被告董存之女，特别授权代理。原告白海峰与被告潘良兵、董存房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告白海峰的委托诉讼代理人陈彦保，被告潘良兵的委托诉讼代理人王云霞，被告董存的委托诉讼代理人董俊霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告白海峰向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告潘良兵签署的《房屋转租协议》中属于董存的部分；2.判令被告潘良兵立即退还租金和财务成本共计16154元，并按月利率2％的标准（从2016年8月13日起至还款之日止）支付原告相应利息；3.依法解除原告与被告董存签署的《房屋租赁合同》；4.判令二被告共同连带返还原告已支付的第二期租金2.1万元，并按月利率2％的标准（从2016年8月13日起至还款之日止）支付原告相应利息；5.由二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年6月6日，原告与大理山海岛城旅游开发有限公司（以下简称大理山海公司）和潘良兵签署了一份《房屋转租协议》，约定被告潘良兵将五份物业转让给原告，由原告用于设计、改造、修建和经营。其中包含董存、董钧、董双顺户位于院房屋及附属院落，该院落年久失修、杂草丛生，必须重新修建。之后，原告与被告董存签署了新的《房屋租赁合同》。原告于2016年8月13日支付潘良兵和大理山海公司共计106.75万元租金和财务成本。其中7万元是用于支付潘良兵（转让董存、董钧、董双顺的物业）的租金和财务成本，因转让董存的物业而支付给被告潘良兵的租金为9000元，财务成本按比例分担应为7154元和支付给被告董存的第二期租金2.1万元。合同签署、款项支付之后，原告向银桥镇政府相关部门申请修建属董存的物业，却被银桥镇政府部门拒绝。原告这才得知：2014年12月15日大理市银桥镇政府和重庆五谷地控股集团有限公司签署了《大理（磻曲）磻云落白族人文度假项目框架协议》，整体开发磻曲村一带的物业。政府早已开始征用这一带的部分物业，且不准村民在规划范围内新建任何建筑物，其中就包含了被告潘良兵转让给原告的属于董存的物业。这导致原告的合同目的无法实现，合同无法继续履行。被告潘良兵辩称，请求人民法院依法驳回原告对我方的全部诉讼请求，理由如下：一、潘良兵与白海峰之间的转租关系自潘良兵协助其与本案涉案物业的实际所有权人董存签订新的《房屋租赁合同》之日起已经自然终止，潘良兵不是本案的适格被告。二、潘良兵与白海峰之间的转租关系已随着白海峰与物业所有权人签订新的《房屋租赁合同》对前期租赁关系追认并继受了新的租赁关系而消灭，双方的转租关系已不存在，不具备履行或解除条件；潘良兵与案外人大理山海公司共同转租给白海峰共七处物业属于转租的整体标的物，在双方签署的《房屋转租协议》已经对该七处物业属于同一整体进行了说明，无论是承租或变更、解除租赁关系等法律事由均只能整体进行不能分割，单独解除其中某几处物业的转租关系不具备可履行条件；不论是潘良兵与原告之间签订的《房屋转租协议》还是原告与物业所有权人签订的《房屋租赁合同》，并未约定不允许原告对承租物业进行修缮和修建，且政府也从未对该村进行过征收和征用土地，该村其他农户的房屋也正常进行修建和升级改造，并不存在因政府征收导致租赁合同无法继续履行的情形。且原告还在该村其他承租房屋上进行新修与修建，本案不存在不可抗力导致合同不能履行的客观条件，唯一导致合同不能继续履行的原因就是原告的违约和不诚信行为。由此，对于白海峰的该诉求，请法庭依法予以驳回。三、要求潘良兵退还租金和财务成本并支付利息的诉求没有事实和法律依据，请法庭依法驳回。四、要求潘良兵连带返还第二期租金并支付利息的诉求没有事实和法律依据，请法庭依法驳回。被告董存辩称，原告诉请要求解除合同于法无据，于理不符。我方于2014年3月29日与潘良兵签订租房合同，至今没有政府征用磻曲村一带物业的任何决定、公告或者事实行为，原告所诉与事实不符。原告租房后未按约定使用租赁物，没有实施管理义务，属单方违约，已收取租金不应返还，更不应支付利息。综上，应驳回原告全部诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求及答辩意见分别向本院提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院综合在案证据及案件事实进行认定。根据上述有效证据及审理中双方当事人一致陈述，本院确认本案以下法律事实：2014年3月29日，潘良兵与董存签订《房屋租赁合同》，约定董存将其位于的房屋（含院心）出租给被告潘良兵，租赁期限为20年，自2014年3月29日起至2034年3月28日。合同还对租金及支付方式、双方的权利义务、续租、合同的变更和解除、违约责任等作了约定。合同签订后，潘良兵向被告董存支付了第一期（2014年3月29日起至2017年3月28日）租金9000元；第二期（2017年3月29日至2024年3月28日）租金2.1万元。2016年6月6日，大理山海公司、被告潘良兵与原告白海峰签订了《房屋转租协议》，协议约定大理山海公司将01号、07号物业以及被告潘良兵将03号、04号、05号、06号、09号物业转租给原告白海峰，白海峰需向潘良兵、大理山海公司支付租金和财务成本73.5万元和第二期租金33.25万元，共计106.75万元，协议还对支付方式等进行了约定。其中04号物业包含董存、董钧、董双顺三户房屋。合同签订后，白海峰按约定向潘良兵、大理山海公司支付了租金和财务成本73.5万元及第二期租金33.25万元（含04号物业租金3.9万元和财务成本3.1万元，第二期租金9.1万元）。此后，原告白海峰与被告董存签订了《房屋租赁合同》，合同内容与潘良兵和董存签订的租赁合同内容一致。本院认为，白海峰与大理山海公司、潘良兵签订的《房屋转租协议》及白海峰与董存签订的《房屋租赁合同》均主体合法，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，对合同当事人均具有法律约束力，双方均应按约履行。原告与被告潘良兵就案涉房屋转租达成协议后，由原告与房屋产权人董存重新签订了《房屋租赁合同》，合同签订后，被告潘良兵已退出了该租赁关系，租赁主体变更为原告及董存。原告主张在房屋租赁合同履行过程中，因租赁案涉房屋无法取得合法的修缮、重建手续，致使合同目的无法实现，就此提交了2014年12月15日，大理市银桥镇人民政府与重庆五谷地控股集团有限公司签订的《大理（磻曲）磻云落白族人文度假项目框架协议》予以证实，本院认为，依据框架协议中“项目拟选址于大理市银桥镇磻曲村一带；村集体从农户手中收回核心区的农户宅基地是项目实施的前提，若本协议到期村集体仍无法收回相关的宅基地，本协议自动解除；若本协议签订之日起12个月内双方未能签订正式投资协议，则本协议自动解除，双方就此前本项目投入的费用各自承担”的约定，至2015年12月15日，如双方未签订正式投资协议，则此协议自动解除。案件审理中，原告未提交其他证据证明案涉房屋属此框架协议确定的项目范围、房屋已被村集体收回、正式投资协议已签订等致使租赁合同目的不能实现的情形，原告应承担举证不能的法律后果，对原告的全部诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下：驳回原告白海峰的全部诉讼请求。案件受理费729元，由原告白海峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  冯晓丽审 判 员  赵建城人民陪审员  石云华二〇二〇年三月二十三日书 记 员  和雨馨