广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终4293号上诉人（原审原告）：黄志雄，男，汉族，1960年10月20日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，上诉人（原审原告）：余声建，男，汉族，1964年8月18日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，上诉人（原审原告）：赖照喜，男，汉族，1954年10月1日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，上诉人的共同委托诉讼代理人：刘芳，广东钦达律师事务所律师。上诉人的共同委托诉讼代理人：肖翩翩，广东钦达律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳市龙岗区龙城街道碧湖花园第一届业主委员会，住所地：广东省深圳市龙岗区公园路26号碧湖花园E1栋第一层01号办公室。负责人：彭新哲。委托诉讼代理人：刘林，该业委会副主任。原审第三人：深圳市志联佳实业有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区中心城志联佳大厦1901，统一社会信用代码：914403001923496368。法定代表人：詹玉湘。原审第三人：深圳市志联佳物业管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区龙城街道龙潭路84号碧湖花园DF1栋第一层，统一社会信用代码：91440300192465266R。法定代表人：詹玉湘。委托诉讼代理人：闫维军，广东粤和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张振国，广东粤和律师事务所实习律师。原审第三人：深圳市岗宏城拓物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区龙城街道中心城龙福西路龙城国际花园商场复式101第三层A室（办公住所），统一社会信用代码：914403007285542251。法定代表人：郑永斌。委托诉讼代理人：宗海英，公司员工。上诉人黄志雄、余声建、赖照喜因与被上诉人深圳市龙岗区龙城街道碧湖花园第一届业主委员会（以下简称碧湖花园第一届业委会）、原审第三人深圳市志联佳实业有限公司（以下简称志联佳公司）、深圳市志联佳物业管理有限公司（以下简称志联佳物业公司）、深圳市岗宏城拓物业管理有限公司（以下简称城拓物业公司）业主撤销权纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初4793号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄志雄、余声建、赖照喜上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1、撤销碧湖花园第一届业委会与志联佳公司、志联佳物业公司、城拓物业公司签订的《协议书》中第1、3、4条的内容；2、一、二审诉讼费由碧湖花园第一届业委会承担。事实和理由：一、一审判决“涉案协议并非业主大会作出的决定，亦非被告作为业主委员会作出的决定，因此涉案协议并非法律规定的业主行使撤销权的对象”，该认定不符合法律规定，也不符常理。“决定”在权威词典中的释义主要有动词和名词两种释义，《物权法》第七十八条第二款规定中所述的“决定”应作名词释义，意指业主大会或业主委员会就某些事项作出的判断、主张或结论。“协议”作名词解释，是指两个或两个以上的主体经过协商后达成的一致意见，是双方就某事项达成的共同判断、主张或结论。因此“协议”可以看作是在多方参与的场景下各方“决定”的表现形式，任何“协议”都必然包含着当事人的“决定”，而人们作出的“决定”也时常以“协议”的形式显现。《物权法》第七十八条第二款的规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”该规定立法本意是在保护业主合法权益的目的下限制业主大会和业主委员会权力的行使，对于业主撤销权的对象，该条款明确规定是对业主合法权益造成侵害的“决定”，侵害决定是以业委会单方决定的形式、还是业委会同其他方达成一致多方决定的形式（协议）作出，均符合该条款规定的撤销条件。碧湖花园第一届业委会的单方“决定”与最终达成一致的多方“决定”一样，都在未经黄志雄、余声建、赖照喜同意的情况下处分黄志雄、余声建、赖照喜的切身利益，黄志雄、余声建、赖照喜有权要求撤销。二、一审判决“涉案协议书……是被告与第三人志联佳公司签订的，为该二者之间的意思表示，如涉及该协议的履行、变更、乃至终止的问题，相关权利均应当由合同相对方行使或主张，原告并非合同的相对方，无权撤销协议内容”，该认定是错误的。本案是业主撤销权纠纷，黄志雄、余声建、赖照喜是依据《物权法》第七十八条第二款的规定提起撤销之诉，不是依据《合同法》五十四条等关于合同主体撤销权的规定起诉。一审判决的该观点与前述第一个观点自相矛盾，第一个观点认为“协议”不是“决定”，所以涉案协议不是撤销权的对象，而第二个观点认为，黄志雄、余声建、赖照喜不能撤销涉案协议条款，是因为黄志雄、余声建、赖照喜不是协议的相对方，即又肯定了撤销对象的存在，只是认为因为主体地位无权行使撤销权。这两个认定之间并不存在应有的递进或增强关系，而是存在着相互矛盾的关系。另外，根据合同法的相关规定也应支持黄志雄、余声建、赖照喜的诉讼请求，一审判决已经认定涉案合同是在“未经业主大会对相关协议条款进行表决的情况下”签署的，也就是已经认定碧湖花园第一届业委会就诉争事项的决定属于超越职权的决定，本质上属于合同主体不适格，涉案协议条款应为无效条款。三、一审判决认定，涉案协议的第一条约定由于附加了条件，所以黄志雄、余声建、赖照喜对争议部分的实体权利主张和行使不受协议影响，一审判决的该认定是错误的。涉案协议第一条约定“在法院未就碧湖花园所有架空层、地下停车库产权归属作出判决前，架空层、地下停车库所产生的收益暂时归甲方所有，如若所有架空层及地下停车库经法院判决系全体业主所有，则以法院生效判决为准”，该约定属于附解除条件的条款，合同自成立时起对当事人产生约束力，在法院将所有架空层及地下停车库的权益判决属于全体业主之前，涉案协议对上述物业所产生收益、使用的处分安排己经进入履行状态，业主的合法权益己经遭受到实质侵害。一审判决认为“实体权利主张和行使并不受该协议的影响”与事实不符。如果因为该约定对争议物业权益的处分是临时性，非终局性或永久性的，就认定黄志雄、余声建、赖照喜的实体权利不受影响显然不当。碧湖花园第一届业委会辩称，碧湖花园第一届业委会的初衷是为了维护小区业主利益，迫于无奈签订了涉案《协议书》，对于相关法律规定碧湖花园第一届业委会并不了解。对于涉案《协议书》的内容是否侵害全体业主权益，该《协议书》是否应当撤销，请求法院审理查明后依法作出判决。志联佳公司、志联佳物业公司、城拓物业公司未作答辩。黄志雄、余声建、赖照喜向一审法院起诉请求：1、撤销碧湖花园第一届业委会与志联佳公司、志联佳物业公司、城拓物业公司签订的《协议书》中的第1条、第3条及第4条的内容；2、本案诉讼费用由碧湖花园第一届业委会承担。一审法院认定事实：黄志雄、余声建、赖照喜系深圳市龙岗区碧湖花园业主，碧湖花园第一届业委会为碧湖花园小区第一届业主委员会，志联佳公司为小区开发商，志联佳物业为小区原物业服务企业。2017年8月,碧湖花园第一届业委会组织召开了碧湖花园小区第二次业主大会，该次业主大会形成决议，不同意与志联佳物业续签物业服务合同，同意并授权碧湖花园第一届业委会通过公开招投标的形式选聘新的物业服务企业。经查，志联佳物业与碧湖花园小区的前期物业服务合同于2018年2月28日终止。2018年1月29日，碧湖花园第一届业委会代表全体业主与小区新物业服务企业城拓物业公司签订了《深圳市龙岗区龙城街道碧湖花园物业服务合同》，合同约定服务期限为2018年3月1日至2021年2月28日。该合同签订后，志联佳物业不配合办理与城拓物业公司有关碧湖花园小区物业管理的交接工作，并以其投资款未收回拒绝退出。2018年6月14日，碧湖花园第一届业委会在未经业主大会对相关协议条款进行表决的情况下，与志联佳公司、志联佳物业公司、城拓物业公司签订了涉案《协议书》（甲方为志联佳公司，乙方为志联佳物业公司，丙方为碧湖花园第一届业委会，丁方为城拓物业公司）。其中第1条约定：“在法院未就碧湖花园所有架空层、地下停车库产权归属作出判决前，架空层、地下停车库所产生的收益暂时归甲方所有，如若所有架空层及地下停车库经法院判决系全体业主所有，则以法院生效判决为准。”第3条约定：“碧湖花园架空层共计2348.62平方米，除去甲方为丙、丁两方提供的200平方米办公用房，剩余2148.62平方米协议各方同意继续由甲方使用。在法院未对其权属作出生效判决前，甲方须按照人民币0.5元/m2/月的标准于每月5日前按时向丁方交纳当月物业管理费。”第4条约定：“碧湖花园地下停车库共计201个停车位，甲方委托丁方统一管理，车位使用费由丁方统一向业主收取。丁方须按照19900元/月的标准向甲方支付地下停车库收益。前述费用的税费由丁方承担，丁方应于次月5日前将上述收益付款至甲方银行账户，甲方应当就上述款项开具发票给丁方。”再查，碧湖花园第一届业委会称涉案小区于1997年6月入伙。其中，地下停车库为小区开发商即志联佳公司于2008年将小区游泳池拆除后，向地下挖掘建成的。2019年3月6日，碧湖花园第一届业委会向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局申请信息公开，申请公开碧湖花园小区是否有地下车库的相关设计规划，以及公开碧湖花园小区现有地下停车库是否办理了规划许可证及竣工验收备案的相关手续等信息。2019年3月22日，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局向碧湖花园第一届业委会复函，称未见碧湖花园小区地下停车库的申报信息。本案审理中，该院向深圳市龙岗区龙城街道物业管理中心调取了2018年4月23、24、25日深圳市龙岗区龙城街道办事处组织碧湖花园第一届业委会、志联佳公司、志联佳物业公司、城拓物业公司以及其他相关单位召开协调会议的会议纪要，其中2018年4月25日的会议中对地下停车场与架空层移交的问题，深圳市龙岗区龙城街道办事处建议就岗亭交接给城拓物业公司管理，业主统一将停车费交到城拓物业公司，城拓物业公司扣除掉管理成本后将收益给志联佳公司，碧湖花园第一届业委会及城拓物业公司表示基本同意该方案。黄志雄、余声建、赖照喜认为，小区架空层和地下停车场的所有权应该归全体业主所有、碧湖花园第一届业委会在与志联佳公司、志联佳物业公司、城拓物业公司签订协议的过程中未经全体业主决议，将架空层和地下停车场的使用权收益权交予志联佳公司，黄志雄、余声建、赖照喜可以请求撤销。一审法院认为，本案系业主撤销权纠纷。黄志雄、余声建、赖照喜均作为碧湖花园小区业主，认为业主委员会作出的决定侵害业主合法权益，因此以业主身份提起诉讼，原告主体符合法律规定。关于黄志雄、余声建、赖照喜主张撤销涉案协议书的相关内容的问题。首先，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定损害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”涉案协议并非业主大会作出的决定，亦非碧湖花园第一届业委会作为业主委员会作出的决定，因此，涉案协议并非法律规定的业主行使撤销权的对象。其次，涉案协议书中虽涉及到对小区架空层及地下车库所产生的收益及交接方式的约定，但该合同是碧湖花园第一届业委会与志联佳公司签订的，为该二者之间的意思表示，如涉及该协议的履行、变更乃至终止的问题，相关权利均应当由合同相对方行使或主张，黄志雄、余声建、赖照喜并非合同的相对方，无权撤销协议内容。最后，从协议具体内容来看，第1条约定“在法院未就碧湖花园所有架空层、地下停车库产权归属作出判决前，架空层、地下停车库所产生的收益暂时归甲方所有，如若所有架空层及地下停车库经法院判决系全体业主所有，则以法院生效判决为准”的内容，可见该协议为附条件的合同，系碧湖花园第一届业委会与志联佳公司、志联佳物业公司、城拓物业公司在约定的条件成就前对碧湖花园所有架空层、地下停车场车库等部分的使用、收益问题作出的临时性的解决方案，在协议约定的条件成就后，即法院判决生效后，则以法院生效判决为准。也就是说，关于上述争议部分的实体权利主张和行使并不受该协议的影响。因此，该院对黄志雄、余声建、赖照喜的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第四十五条、《物业管理条例》第十五条、第二十七条、《深圳经济特区物业管理条例》第三十三条第三款、五十五条之规定，判决：驳回黄志雄、余声建、赖照喜的诉讼请求。本案受理费200元（黄志雄、余声建、赖照喜已预交），由黄志雄、余声建、赖照喜负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”根据该规定，业委会仅能在业主大会授权范围内履行职责。本案中，涉案小区于2017年8月召开第二次业主大会并形成决议，同意并授权碧湖花园第一届业委会通过公开招投标的形式选聘新的物业服务企业。而碧湖花园第一届业委会与志联佳公司、志联佳物业公司、城拓物业公司于2018年6月14日签订的《协议书》，不属于业主大会授权范围，即碧湖花园第一届业委会签署该协议书超越了业主大会的授权。在权属尚未确定的情况下，碧湖花园第一届业委会即放弃了小区架空层和地下停车位的使用和收益权，侵害了业主的合法权益，因此，上述协议书第1、3、4条内容应当予以撤销。综上，黄志雄、余声建、赖照喜的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款、《物业管理条例》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初4793号民事判决；二、撤销深圳市龙岗区龙城街道碧湖花园第一届业主委员会、深圳市志联佳实业有限公司、深圳市志联佳物业管理有限公司、深圳市岗宏城拓物业管理有限公司于2018年6月14日签订的《协议书》中第1、3、4条内容。一、二审案件受理费共400元，由深圳市龙岗区龙城街道碧湖花园第一届业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇二〇年三月二十六日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。