福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0524民初112号 原告：林南昌，男，1972年7月13日出生，汉族，住福建省安溪县。 被告：安溪万城置业有限公司，住所地：福建省安溪县二环南路1099号。 诉讼代表人：安溪万城置业有限公司管理人。 负责人：林荣超，安溪万城置业有限公司清算组组长。 委托诉讼代理人：王睿，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏喜斌，福建联合信实律师事务所律师。 原告林南昌与被告安溪万城置业有限公司（下称：万城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，于2018年9月15日作出(2018)安民初字第2943号民事裁定。原告林南昌不服提起上诉，福建省泉州市中级人民法院经审理于2019年9月19日作出（2019）闽05民终4574号民事裁定，撤销原审裁定及指令本院审理。本院于2020年1月2日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林南昌、被告万城公司的委托诉讼代理人王睿、苏喜斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林南昌向本院提出诉讼请求：⒈万城公司依合同约定将安溪县万城1号一期1号楼2001号房屋交付给林南昌（房屋价值745,376元）；万城公司支付给林南昌逾期交房违约金，自2016年6月2日起至实际交付之日止按每月2,200元计算逾期交房违约金（暂计至起诉之日的违约金为50,600元）；万城公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：林南昌与万城公司于2013年10月18日签订编号201310180010《商品房买卖合同》。合同约定，林南昌向万城公司购买址在安溪县地块的万城1号一期1号楼2001号房屋，建筑面积123.04平方米，购房款金额为人民币745,376元。首付款人民币396,376元于2014年5月10日前支付，有首付款正式购房发票2张；余款349,000元于2014年7月15日汇入万城公司账户，有个人贷款支付凭证，林南昌累计向万城公司支付购房款人民币745,376元。合同第八条规定，万城公司应在2016年6月1日前交房，而万城公司至今无法交房，应承担逾期交房责任。按照合同第九条约定，逾期交房应支付500元的违约金。约定的违约金500元远远低于万城公司逾期交房给林南昌造成的实际经济损失（银行的按揭利息、房屋的租金等），同时让林南昌背负巨大精神压力，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，万城公司逾期交房按照同地段同类房屋租金标准（附：安溪网发布“新跃家园”、“中航城”等同地段三房的房屋出租信息提供参考租金数额）每月2,200元计算，万城公司应支付给林南昌自2016年6月2日起至实际交付之日止按每月2,200元计算逾期交房违约金。 万城公司辩称，一、答辩人现已进入破产清算程序，案涉房屋所在项目已停工且尚未竣工验收，被答辩人要求给付房屋的诉讼请求事实上暂无法履行，被答辩人的该项诉求应当予以驳回。根据答辩人提供的《民事裁定书》和《决定书》，答辩人已于2019年8月16日被安溪法院裁定进入破产清算程序，并决定由万城公司清算组担任万城公司管理人。根据管理人调查的资产现状，“万城壹号”项目案涉房屋建设工程尚未竣工且已处于在建停工状态。被答辩人要求立即交付案涉房屋的诉讼请求在现阶段事实上无法履行，不具备相应的交付条件，也与包括案涉期房在内的现有债务人财产整体处置相冲突。鉴于案涉工程项目的处置方案尚不明朗，后续能否复工续建有待在破产程序中进一步处理，被答辩人亦已就本案买卖合同关系项下的债权向管理人申报，待管理人综合审查后将依法作出债权认定的审查意见。答辩人认为，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第十章第110条及相关规定，人民法院在判定本案相关当事人实体权利义务时，应当注意与企业破产法及其司法解释的规定相协调，向被答辩人释明将其提起的交付房屋的诉讼请求进行变更或依法撤回起诉，并由管理人在破产程序中与其他债权人一并处理，以维护其相应的合法权益。否则，在现有情况下，被答辩人的前述诉求不具备判决和执行的事实和法律基础，人民法院应予驳回。二、被答辩人要求交付房屋的诉讼请求实际已构成主张个别清偿，违反《中华人民共和国企业破产法》等相关规定，人民法院应予以驳回。三、被答辩人主张按2,200元/月计算交房计算逾期交房违约金，违反合同的约定，其诉求缺乏事实和法律依据，同样应予驳回。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解》第十七条第二款规定，被答辩人要求按案涉房屋同类同地段房屋租金标准计算逾期交房违约金的前提为“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”。但本案答辩人与被答辩人已在签署的《泉州市商品房买卖合同》第八条第2款第2项明确约定了逾期交房的违约金数额300元，故本案案情不适用前述法律规定。根据合同法的意思自治原则，按双方合同约定确定违约金。同时，被答辩人提交的房屋出租信息仅能体现为在不知名网站上发布的房屋出租要约，既不是经主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的信息，亦无法确定该要约是否实际成交，故该证据体现的价格不能作为确定案涉房屋同类同地段房屋租金标准的依据。被答辩人主张按2,200元/月计算逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，违反合同约定，其诉求应予驳回。综上，被答辩人在本案中提出的诉讼请求系要求个别清偿，且不具备履行的事实和法律基础，第二项诉求主张的违约金违反合同约定，同样缺乏事实与法律依据。被答辩人可依照《中华人民共和国企业破产法》的规定配合已申报债权的审查认定及后续处置，解决其交房自住的生活需要，协调平衡好项目盘活拯救的共同利益，若被答辩人拒绝撤回起诉或变更诉讼请求，人民法院应驳回其相应不合理的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：⒈对林南昌提供的房屋出租信息复印件4份，万城公司对真实性有异议。本院认为，该证据不能证明待证事实，本院不予认定。⒉对万城公司提供的安溪万城置业有限公司破产清算案第一次债权人会议资料（部分）复印件1份，林南昌对债权差额有异议。本院认为，万城公司管理人在第一次债权人会议初步认定林南昌购房款债权人民币519,100元，差额人民币226,276元。第一次债权人会议后，林南昌对其申报的购房款债权745,376元补充提交了证据，现万城公司对林南昌申报的购房款债权745,376元无异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年10月18日，万城公司（出卖人）与林南昌（买受人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201310180010）。合同约定，林南昌向万城公司购买位于安溪县地块的万城1号一期1号楼2001号房屋，建筑面积123.04平方米，总房价款为人民币745,376元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年6月1日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人按套向买受人支付500元的违约金。合同签订后，林南昌依约将购房款人民币745,376元支付给万城公司，但万城公司至今未按合同约定将案涉房屋交付给林南昌使用，案涉房屋所在项目现已停工且尚未竣工验收。 2019年8月16日，本院根据债权人张军荣的申请，裁定受理万城公司破产清算一案，并指定万城公司清算组担任万城公司管理人。2019年9月3日，林南昌向万城公司管理人申报债权。经审核，万城公司管理人在第一次债权人会议初步认定林南昌购房款债权人民币519,100元，差额人民币226,276元。第一次债权人会议后，林南昌对其申报的购房款债权人民币745,376元补充提交了证据，庭审中万城公司对林南昌申报的购房款债权人民币745,376元予以全额认定。 本院认为，林南昌与万城公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。林南昌履行了支付购房款的义务，享有请求万城公司交付合同约定房屋的权利。但是，林南昌享有的请求万城公司交付合同约定房屋的权利仍然属于债权，林南昌并未取得案涉房屋的物权。因万城公司已被本院裁定进行破产清算，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十四条“人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。”的规定，林南昌对万城公司享有的债权，应按该法规定的程序行使权利。在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权，对管理人认定的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。案涉房屋所在项目现已停工，尚未竣工验收，不具备交付条件，对于案涉房屋如何处理，续建费用如何分担，万城公司能否将房屋交付给林南昌，需要在破产程序中依法处理。林南昌直接起诉请求判决万城公司交付案涉房屋及支付逾期交房违约金，实质是要求万城公司对其债权在破产程序之外给予全额、个别清偿，明显违反《中华人民共和国企业破产法》第十六条“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”的规定。经本院释明，林南昌不同意变更其给付之诉的诉讼请求，坚持要求万城公司继续履行合同，交付案涉房屋及支付逾期交房违约金。 综上所述，林南昌的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。万城公司关于驳回林南昌诉讼请求的答辩，符合法律规定，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条第一项，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第四十四条、第四十八条第一款、第五十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 驳回林南昌的诉讼请求。 案件受理费11,760元，由林南昌负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  刘建安 人民陪审员  林金木 人民陪审员  蔡国端 二〇二〇年三月十一日 书 记 员  谢炳炼