西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初8349号 原告：杨帆，男，汉族，1992年7月8日出生，住山西省太原市万柏林区。 委托诉讼代理人：张国梁，陕西德伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王蓉，陕西德伦律师事务所律师。 被告：刘晓乐，男，汉族，1982年6月7日出生，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：李潇，陕西许小平律师事务所律师。 被告：西安元亨房地产中介有限公司第一分公司。营业场所：陕西省西安市高新区。 负责人：刘海飞，职务不详。 原告杨帆与被告刘晓乐、西安元亨房地产中介有限公司第一分公司（以下简称元亨公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨帆及其委托诉讼代理人张国梁,被告刘晓乐及其委托诉讼代理人李潇到庭参加了诉讼，被告元亨公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告杨帆诉称，2018年1月16日被告刘晓乐与原告、被告西安元亨房地产中介有限公司第一分公司签订了《房屋买卖三方合同》，合同约定:（1）由甲方刘晓乐（被告）将位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX室的房屋卖给原告，房屋价款117万元，定金20万元；（2）房款支付方式采用银行贷款方式，在房产转移登记前支付房款50万元，其余的67万元办理银行贷款，定金20万元当场交付给被告刘晓乐（通过银行转帐方式打入被申请人西安元亨房地产中介公司，中介公司又转给刘晓乐）；（3）约定房屋交付时间为2018年10月31日前，过户时间在签订合同130个工作日办理。（4）合同第九条2项约定，若甲方未能按约将该房屋交付乙方或未能办理产权手续，视为甲方违约。乙方有权要求继续履行合同，也有权主张解除合同，继续履行合同时，每日按房价款117万元的标准向乙方支付违约金计算至房屋交付或房屋产权转移手续完成之日。（5）甲方违约时向中介方承担中介佣金35100元。合同签订后，原告把20万元订金交付给被告刘晓乐，向中介公司支付佣金35100元。此后，因市场房价上涨，被告刘晓乐不愿意继续履行原合同，其通过中介公司向原告多次提出让原告一次性支付房款，要么通过银行贷款方式140万元，要么现金给付130万元，否则其将不履行合同，该房款明显高于合同房价。原告经过多次协商也无济于事，原告又找中介公司劝说也无果，原告认为，被告刘晓乐在合同签订后，基于市场房屋价格上涨的原因，违背诚信原则，怠于履行合同，属于有能力履行而拒不履行的恶意违约，且将房屋转卖给第三人，被告刘晓乐严重违反了合同约定，故诉至法院，请求判令：1、解除原被告签订的《房屋买卖三方合同》；2、被告刘晓乐双倍返还原告定金即40万元；3、被告刘晓乐赔偿原告为维权产生的律师费2万元；4、被告西安元亨房地产中介有限公司第一分公司退还原告支付居间服务费35100元；5、本案诉讼费、保全费用、保函等费用由被告负担。 被告刘晓乐辩称，原告在起诉状与变更诉请申请书中的陈述不符合本案事实，导致买卖合同不能履行的原因系原告违约行为所致。被告刘晓乐与原告于2018年1月16日签订由同案被告西安元亨房地产中介有限公司第一分公司出具的《房屋买卖三方合同》，在合同第三条第一款约定，房屋成交价格为117万元，原告应于合同签订当日将定金20万元支付给被告刘晓乐。第三条第二款第1项约定，原告应于本协议签订之日起100日内准备好购房首付款50万元（不含定金）并在房屋所有权转移登记前将购房首付款存入资金监管账户。被告刘晓乐于2018年6月30日之前办理抵押注销手续，在100个工作日内准备好过户资料。即交易顺序为原告于2018年1月16日支付定金20万元，在2018年4月27日前提供50万首付款，被告刘晓乐在2018年6月11日（一个月为21个工作日）办理好房产证，在2018年6月30日清偿银行贷款办理撤押手续。但2018年4月27日截止时，原告并未提供50万元首付款或资金证明，反而不同意继续履行合同，并提出1、其认为本次交易西安市2017年推出的限购规定（即房屋满五满二，被告具备两年社保连续缴款证明），否则要追究被告刘晓乐和中介公司的责任。2、要求降低购房首付款，表明其筹措不了这么多钱。关于第一点要求被告刘晓乐告知原告向中介公司询问；关于第二点拒绝原告降低首付款的要求。此后原告就提出在被告刘晓乐办理好房产证前，拒绝交易。在此情况下，被告刘晓乐认为原告未履行先履行义务，若其无力支付首付款或拒绝交易，而被告刘晓乐提前还贷办理房产证会造成资金损失，故而行使不安履行抗辩权。就此双方的交易未能按约履行。在此期间被告刘晓乐从未向原告或中介公司表示交易房屋的价格要上涨。2018年11月起中介公司不愿意放弃本次交易，连续骚扰被告刘晓乐的母亲，意图迫使被告刘晓乐同意降低首付款价格，继续双方的交易。在此情况下被告刘晓乐为息事宁人，无奈同意降低首付款数额。由中介公司起草了一份《补充协议》该份补充协议中明确约定原告的首付款由原来的50万元降低到40万元，但是原告却未在该《补充协议》上签字，而是在2018年12月13日邮寄了一份原告之父代替其签字的复印件。被告刘晓乐在收到该《补充协议》后签字并要求原告亲自签字或原告的父亲持委托手续签字，否则按照该《补充协议》的规定和法律规定该协议是无效的。但是直至2019年1月原告均未亲自签署或委托他人签署该份《补充协议》，至此，被告刘晓乐认为原告通过自己的行为拒绝履行交易，被告刘晓乐有权扣除定金并另行出售房屋。由以上事实可知，导致交易不能进行的原因系原告不能按照约定支付首付款，在被告刘晓乐同意降低首付款后仍不愿按调整后的方案正式签订《补充协议》，从行动上明确表示了放弃交易。故被告刘晓乐不应向原告返还定金。原告在签订合同后不能按照合同约定履行先行义务，在被告刘晓乐降低交易条件的情况下，仍拒绝调整后的方案，显然表明原告拒绝履行合同。在此情况下被告刘晓乐按照法律规定扣除定金，是合法合理的。原告在违约的情况下，还向被告刘晓乐提起本案诉讼显然违背诚实信用的原则，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告元亨公司经本院合法传唤未到庭，也未提交书面答辩意见及证据。 经审理查明，2018年1月16日，原告（乙方）杨帆与被告（甲方）刘晓乐、被告（丙方）元亨公司签订《房屋买卖三方合同》，约定，甲方将位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX室、建筑面积86.81平方米的房屋出售给乙方，房屋成交价为117万元，乙方应于合同签订当日将定金20万元支付给甲方，此定金与购房款同时存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，待产权转移登记完成，资金解除监管，由监管银行自动划转到甲方银行账户。该房屋已设定抵押，甲方应于2018年6月30日前办理抵押注销手续。付款方式部分约定，乙方应于本协议签订100日内准备好购房首付款（不含定金），并于办理房屋所有权登记前将购房首付款50万元存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，待产权转移登记完成，资金解除监管，由监管银行自动划转到甲方银行账户。剩余房款67万元由乙方进行商业贷款，如乙方符合贷款条件，贷款银行依据银行规则及流程将款项一次性划至西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管。甲、乙双方签订本合同当日起100个工作日内准备好所有过户资料，在甲、乙双方准备好所有过户资料后30个工作日内到房管局办理过户手续。丙方作为居间方，负责为甲乙双方提供居间服务并促成买卖交易，本合同签订即意味丙方促成买卖交易的居间义务已经完成，甲乙双方同意于本合同签订当日，由乙方向丙方支付居间报酬35100元。甲方于2018年10月31日前将房屋交付给乙方。如甲乙双方任意一方不按照合同约定履行或不完全按照本合同约定履行则视为违约，如乙方违约定金不退，甲方违约双倍返还乙方定金，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失并向丙方支付佣金报酬35100元。合同签订后，原告于当日向被告元亨公司转账20万元订金及中介费35100元，被告元亨公司收到定金后又将20万元订金转入被告刘晓乐银行账户。 2018年12月，被告元亨公司拟定《补充协议》一份，并将该补充协议邮寄给原告，原告将该补充协议邮寄给其父亲，2018年12月13日原告父亲代原告在该补充协议上签字后将补充协议的照片发送给被告元亨公司，2018年12月14日，被告刘晓乐在该补充协议复印件上签字，被告元亨公司在该补充协议复印件上盖章。《补充协议》约定，甲方承诺本协议签订之日起35个工作日内拿到房产证原件；甲乙双方须等到甲方拿到该房屋房产证三个工作日内办理网签；甲方需在网签当日把该房屋交于乙方使用，甲方结清该房屋交房前产生的物业水电等一切费用，交房后由乙方承担；乙方于网签完5日付给丙方首付的余款40万元，由丙方转交给甲方，如果甲方再违约，则甲方要按首付60万元（首付尾款40万元加签订买卖三方合同时交付的20万元定金）双倍赔偿，并赔偿由此给乙方带来的一切损失，如乙方违约则上述60万元款项甲方不做退还；本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有相同的法律效力；除本协议中明确变更补充的条款外，原合同的其余部分完全继续有效。2019年2月17日，被告刘晓乐办理完涉案房屋撤押手续，2019年1月31日被告刘晓乐将涉案房屋出售给案外第三人。2019年3月7日，被告刘晓乐告知被告元亨公司表示其不再同意出售涉案房屋。庭审中，被告刘晓乐提交补充协议，证明原告未按照合同约定准备告购房款，且要求降低首付款，原告未履行先行义务，被告刘晓乐为避免其损失履行抗辩权，合同不能继续履行系原告违约所致。原告对该补充协议的真实性认可，但对证明目的不予认可，认为原告授权其父亲签署该份补充协议，该协议有效。被告刘晓乐主张2019年12月的补充协议并未实际签订，因原告的签字系复印件，该补充协议应自原告本人签字时生效，但原告一直未签字，故被告刘晓乐拒绝办理网签，原告称因原告在外地工作，故委托其父亲代为签字，其认可其父亲的签字。 另查，原告为本次诉讼花费律师费2万元，原告申请保全花费保全保险费1000元。 上述事实，有房屋买卖三方合同、补充协议、转款记录、陕西省增值税普通发票、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证可以作为本案的定案依据。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同全面履行各自的义务。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告杨帆及被告刘晓乐、元亨公司签订的《房屋买卖三方合同》系三方真实意思表示，合法有效。关于原告杨帆及被告刘晓乐、元亨公司签订的《补充协议》的效力，被告刘晓乐称该补充协议原告并未签字，故不发生法律效力，但该补充协议原告之父代原告签字后，以照片形式发送给被告元亨公司，被告刘晓乐及元亨公司仍在该复印件上签字、盖章，应视为对该补充协议的确认，且庭审中，原告认可其父亲代其签字的效力，故2019年12月签订的补充协议应属双方真实意思表示，双方均应按照该补充协议的内容继续履行，但被告刘晓乐在2019年1月31日将涉案房屋另行出售给案外第三人，导致双方签订的房屋买卖三方合同无法继续履行，故对原告要求解除其与被告签订的房屋买卖三方合同的诉请，本院予以支持。被告刘晓乐违反合同约定，将涉案房屋另行出售构成违约，故原告要求被告刘晓乐双倍返还合同定金40万元的诉请，于法有据，本院予以支持。被告刘晓乐违约，应按照合同约定向原告支付律师费，故对原告要求被告刘晓乐支付律师费2万元的诉请，本院予以支持。关于原告要求被告元亨公司退还中介费35100元的诉请，根据合同约定，居间费应由违约方承担，故被告元亨公司应向原告退还中介费，被告元亨公司退还居间费后可另行向违约方主张。因被告刘晓乐违约，根据合同约定原告的损失应由被告刘晓乐承担，故对原告要求被告刘晓乐支付担保费、保全费的诉请，本院予以支持。 综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告杨帆与被告刘晓乐、西安元亨房地产中介有限公司第一分公司2018年1月16日签订的《房屋买卖三方合同》解除； 二、被告刘晓乐于本判决生效之日起十日内支付原告杨帆双倍定金40万元； 三、被告刘晓乐于本判决生效之日起十日内支付原告杨帆律师费2万元； 四、被告刘晓乐于本判决生效之日起十日内支付原告杨帆保全保险费1000元； 五、被告西安元亨房地产中介有限公司第一分公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨帆中介费35100元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费15330元，由原告承担1330元，由被告刘晓乐承担14000元，保全费2696元由被告刘晓乐承担，因原告已预交，被告刘晓乐应在支付上述款项时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  卢帆 人民陪审员  李彬 人民陪审员  王利 二〇二〇年三月二十四日 书 记 员  李栋