福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终167号 上诉人（原审被告、反诉原告）：湄洲湾职业技术学院，住所地莆田市仙游县枫亭镇工业路10号，统一社会信用代码12350300488741098T。 法定代表人：许冬红，院长。 委托诉讼代理人：吴勇、彭晓红，福建理策律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福建省莆田市家家福贸易有限公司，住所地莆田市仙游县枫亭镇和平村上埔50号，统一社会信用代码91350322097283472J。 法定代表人：蔡金林，总经理。 委托诉讼代理人：黄志兴、郑建国，福建京莆律师事务所执业律师。 原审被告：莆田市产权交易中心，住所地莆田市城厢区荔城中大道1998号3号楼三层，统一社会信用代码913503007490851493。 上诉人湄洲湾职业技术学院（以下简称湄洲湾学院）因与被上诉人福建省莆田市家家福贸易有限公司（以下简称莆田家家福公司）、原审被告莆田市产权交易中心（以下简称莆田产权中心）合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2019）闽0302民初2440号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 湄洲湾学院上诉请求：：一、撤销原审判决，改判驳回莆田家家福公司的诉讼请求，支持湄洲湾学院的反诉请求；二、本案一审、二审诉讼费用由莆田家家福公司承担。事实和理由：一、本案系莆田家家福公司过错导致案涉租赁合同不能缔结，一审法院认为系因湄洲湾学院提出按与招标文件不一致的租赁期限签订合同，导致案涉租赁合同不能缔结，属认定事实错误。二、一审判决遗漏认定湄洲湾学院应莆田家家福公司要求提前交付店面钥匙及莆田家家福公司未及时对湄洲湾学院发送的供参考合同版本提出异议且未在规定期限内缴纳第一年租金构成违约的事实，依法应当予以纠正。三、莆田家家福公司拒不签订租赁合同，且未按招租文件要求缴纳第一年租金，其行为已经构成根本违约，故其已支付的履约保证金依法应当不予退还，且还应对超过履约保证金的租金损失39550元予以赔偿。四、退一步说，即使湄洲湾学院需将保证金返还给莆田家家福公司，湄洲湾学院也仅收到48550元保证金，莆田家家福公司应自行承担案涉租赁合同的佣金11550元，一审判决湄洲湾学院返还保证金60000元缺乏事实和法律依据。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应依法予以改判。 莆田家家福公司答辩称：一、本案合同不能订立的缔约过失在于湄洲湾学院违反招投标法和招标文件，任意改变“租赁期限为2年”实质性条件为“20个月”，应当由湄洲湾学院承担缔约过失责任，一审法院认定事实清楚，法律适用正确。二、一审法院未遗漏事实，拒不签约租赁合同的过错也在于湄洲湾学院，由于本案招投标时湄洲湾学院违反招投标法，没有在招投标文件中载明合同文本或签订合同的主要条款，成立后又出尔反尔，双方以书面信函、微信等进行的交涉，有大量的证据可以证实，系湄洲湾学院违法单方更改租赁期限，导致无法缔约。三、湄洲湾学院承担缔约过失责任，应当退还全部投标保证金。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 莆田产权中心未发表书面陈述意见。 莆田家家福公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令莆田产权中心、湄洲湾学院返还保证金60000元并支付自2018年9月19日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2.本案诉讼费用由莆田产权中心、湄洲湾学院承担。 湄洲湾学院向一审法院提出反诉请求：1.莆田家家福公司向湄洲湾学院赔偿经济损失39550元；2.本案反诉费用由莆田家家福公司承担。 一审法院认定事实：湄洲湾学院委托莆田产权中心发布公开招租规则、公开招租须知和招租公告，对湄洲湾学院学生街两处店面进行公开招租。公开招租规则约定，成交后，莆田产权中心按二年租金总额的2.5%收取佣金，由承租人承担。承租人应现场签订《成交确认书》，承租人所交纳的保证金扣佣金后，余额待合同签订后退还。承租人应当5个工作日内向出租方指定账户缴清第一年的租金，并缴纳租赁押金。租金和押金向出租方指定账户缴纳。租赁双方3个工作日内签订《租赁合同》，并按合同规定的用途使用。若各意向承租人有违反《公开招租须知》和本规则条款的行为，将被取消其报价资格，保证金不予返还，同时出租方保留通过法律途径进行追诉的权利。公开招租须知约定，意向承租人必须事先向莆田产权中心按规定缴纳保证金，未按规定缴纳保证金的，不能参加报价会。承租人应在规定的时间内，将须缴纳款项转入指定账户。若逾期未缴纳全部款项的，按违约处理，其保证金不予返还，并取消其承租资格。各意向承租人必须自觉遵守现场会秩序，不得干扰招租报价工作，更不能有操纵、垄断、恶意串通等违法行为，一经发现，将取消其参加报价资格或承租资格，其保证金不予返还，同时出租方有权追偿承租人因上述行为而造成的经济损失。招租公告约定，租赁期限为二年，租金按上一年租金总额的10%逐年递增。租赁押金为每坎各二个月租金额，租金按年收，并于每年9月1日前（按10个月）支付。莆田家家福公司于2018年9月19日向莆田产权中心缴纳保证金人民币60000元。2018年9月20日，莆田产权中心作为甲方与莆田家家福公司作为乙方签订成交确认书，内容：“一、乙方于2018年9月20日参加甲方举办的公开招租现场报价会，乙方以第一个月租金报价人民币22000元取得位于店面的贰年承租资格，租金总额合计人民币462000元，现根据公开招租有关规定，双方签订成交确认书。二、乙方须向甲方支付贰年的租金总额2.5%佣金合计人民币11550元”。2018年9月22日，湄洲湾学院向莆田家家福公司发送租赁合同样本，该合同载明租赁期限自2018年10月1日至2020年7月31日。莆田家家福公司与湄洲湾学院对租赁合同的签订事宜进行协商，莆田家家福公司于2018年10月26日提出以其大股东个人名义签订合同及按租赁期限自2018年11月1日至2020年7月31日签订合同,并于2018年10月30日提出按招标文件载明租赁期限2年签订合同。莆田家家福公司与湄洲湾学院未对租赁期限达成一致意见。因合同纠纷，莆田家家福公司主张湄洲湾学院、莆田产权中心返还保证金。湄洲湾学院以莆田家家福公司提出不合理要求拒不签订租赁合同，且未按约定支付租金为由，主张莆田家家福公司赔偿经济损失。 一审法院认为，湄洲湾学院作为招标人发布招标文件进行招标，莆田家家福公司进行投标，莆田产权中心是湄洲湾学院的招标代理机构，双方系委托代理法律关系，且莆田家家福公司对莆田产权中心与湄洲湾学院之间的代理关系是明知的。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。招标文件应该直接约束作为投标人的莆田家家福公司与作为招标人的湄洲湾学院。故莆田家家福公司主张莆田产权中心返还保证金，没有法律依据，不予支持。根据公开招租规则的约定，承租人所交纳的保证金扣佣金后，余额待合同签订后退还。租赁双方3个工作日内签订租赁合同。根据湄洲湾学院于2018年9月22日通过电子邮件方式向莆田家家福公司发送的合同范本及其提供的微信聊天记录内容，湄洲湾学院提出按与招标文件不一致的租赁期限签订合同，导致租赁合同不能缔结，应当承担缔约过失责任。故根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，莆田家家福公司主张湄洲湾学院退还保证金60000元，予以支持。莆田家家福公司主张上述款项按中国人民银行同期贷款利率计算的利息,一审法院综合莆田家家福公司与湄洲湾学院协商的事实，酌情认定上述利息应当自2018年10月31日计算至还清之日止。关于佣金的收取，莆田产权中心可另行主张权利。湄洲湾学院主张莆田家家福公司赔偿经济损失，缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十二条、第四十四条、第四百零二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、湄洲湾职业技术学院应当于本判决生效之日起十日内返还福建省莆田市家家福贸易有限公司保证金人民币60000元及该款自2018年10月31日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；二、驳回福建省莆田市家家福贸易有限公司对莆田市产权交易中心的诉讼请求。三、驳回湄洲湾职业技术学院的诉讼请求。案件受理费1346.7元，由福建省莆田市家家福贸易有限公司负担6.4元、湄洲湾职业技术学院负担1340.3元；反诉受理费394.4元，由湄洲湾职业技术学院负担。 二审中，各方当事人均未提供新的证据，对一审法院认定的事实，莆田家家福公司无异议，莆田产权中心未提出异议，湄洲湾学院对已经查明的并无异议，主张遗漏查明“成交后莆田家家福公司应当在五工作日内交清第一年租金”的约定和“2018年9月23日莆田家家福公司提出减免一个月租金，9月25日湄洲湾学院再次发送合同邮件，9月26日莆田家家福公司领取店面钥匙，11月8日湄洲湾学院复函合同期限可以从2018年9月26日至2020年9月25日”的事实。对各方当事人均无异议的部分，本院予以确认。对湄洲湾学院的异议部分，本院结合争议焦点予以分析认定。 本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。对于本案争议焦点：“一、过失责任方的认定问题；二、返还履行保证金的数额问题”。本院分析如下： 一、过失责任方的认定问题 本院认为，本案系房屋租赁招投标过程中产生的民事纠纷，各方当事人的争议围绕租赁合同是否订立，过失责任方的认定而展开。根据生活经验与商业常识，租赁物、租金标准、承租期限约定均系租赁合同中的主要条款，因各方对租赁物、租金标准均无异议，故关于承租期限问题的判断，是本案的核心问题。各方当事人对湄洲湾学院两处店面公开招租公告的真实性均无异议，该公告第二条招租要求明确租赁期限为二年，根据理性自然人标准，此处的二年应理解为两个自然年。本院有理由相信包括莆田家家福公司在内的投标人，基于以上条件参与竞标。湄洲湾学院虽然主张《成交确认书》中已经明确约定：“租赁期限是按照21个月计算，扣除2018年寒假1个月及2019年暑假2个月”，其提供的合同文本亦载明：“租赁期限2018年10月1日至2020年7月31日，租赁期限2年（一年按十个月计算）”，但均无法改变其系于莆田家家福公司中标之后，对合同租赁期限进行了实质性修改的事实。后双方因租赁期限进行了多次协商，但始终无法形成合意。本院注意到湄洲湾学院虽曾对莆田家家福公司的异议进行了回应，并提供了对合同文本进行修正的方案。但其提供的方案始终无法符合“租赁期限为两个自然年，租金自承租之日起计算”的招标实质性条件。在此情况下，莆田家家福公司有权拒绝签订背离招标文件内容的租赁合同，其接收钥匙等善意促使合同履行的行为，不能视为其同意湄洲湾学院所提供合同文本的意思表示，不能作为合同已经成立的判断依据，更不能成为莆田家家福公司违约的抗辩事由，一审法院认定“湄洲湾学院提出按与招标文件不一致的租赁期限签订合同，导致租赁合同不能缔结，应当承担缔约过失责任”，吻合客观事实，符合法律规定，认定并无不妥。 二、返还履行保证金的数额问题 从法律规定考察，根据《中华人民共和国招标投标法实施条例》第五十七条第二款：“招标人最迟应当在书面合同签订后5日内向中标人和未中标的投标人退还投标保证金及银行同期存款利息”之规定投标保证金的退还主体为招标人，退还标准为保证金本金及相应利息，本案湄洲湾学院为招标人，莆田家家福公司为中标人，因湄洲湾学院的过失导致书面合同无法签订，故湄洲湾学院应当根据法律规定，履行退还法定义务。从合同约定考察，根据双方无争议的事实，湄洲湾学院作为招标人发布招标文件进行招标，莆田产权中心是其招标代理机构，双方系委托代理法律关系，莆田产权中心代理行为所产生的法律后果，应由委托人湄洲湾学院承担。从诉讼活动考察，一审法院在判决书中对于佣金的收取问题，已经释明莆田产权中心可另行主张权利。莆田产权中心在法定期限内亦未提出上诉，视为对告知内容的认可。湄洲湾学院主张莆田家家福公司应自行承担案涉租赁合同的佣金11550元，并在本案中直接予以折抵，不但不符合法律规定与合同约定，亦不符合权利主张人莆田产权中心认可的处分途径。 综上所述，湄洲湾学院的上诉请求，缺乏依据，本院予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1741.1元，由上诉人湄洲湾职业技术学院负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 征 审判员 林天明 审判员 翁国山 二〇二〇年三月三十日 书记员 余凰丹 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；