广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初14711号 原告（反诉被告）：王凯文，男，瑶族，1982年11月21日出生，住南宁市江南区。 原告（反诉被告）：曾惠萍，女，汉族，1984年7月19日出生，住南宁市江南区。 两原告共同委托诉讼代理人：卢康庆，广西昭威律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王小丽，女，汉族，1977年4月17日出生，住防城港市港口区。 原告（反诉被告）王凯文、曾惠萍与被告（反诉原告）王小丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王凯文及委托诉讼代理人卢康庆、王小丽到庭参加了诉讼。本案现已经审理终结。 王凯文、曾惠萍向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房地产买卖（居间）合同》；2、判令被告向原告返还预付款1万元；3、判令被告赔偿各项经济损失共计437656元；4、判令被告向原告支付违约金205500元；5、本案受理费、财产保全费等诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年5月7日，原、被告与南宁房天下房地产经纪有限公司（以下简称“房天下公司”）签署《房地产买卖（居间）合同》，约定原告以685000元价格购买被告名下位于南宁市恒大新城一区E组团8单元619号房屋。之后，三方在房天下公司签署补充协议，约定原告在2016年7月29日前提交完贷款相关材料。原告按期提交完材料后，民生银行于同年7月29日进行贷款审批流程，完成《个人购房/车位借款及抵押合同》。2016年8月4日，原、被告共同完成了房屋契税手续后，被告以房产证过户时间过长为由不再继续履行合同。经原告与经纪方多次催告，被告均置之不理。原告因此向法院提起民事诉讼，一审法院判决被告继续履行合同，被告不服判决提起上诉，二审法院维持原判。而原告在二审判决后得知被告已在2018年5月24日（二审期间）将案涉房屋转让给他人，导致原审判决无法执行，故依法提出上述诉讼请求。在合同签订后，原告向被告支付了1万元预付款，向房产中介支付了8850元中介费，支付了10275元的契税，为主张本次债权支出了12500元律师代理费、2231元财产保全保函费。被告恶意转让案涉房屋与原告购买的价款差额为36万元，该差额既是被告违约造成的预期损失，也是被告违法获利的价款，被告应当按此标准进行赔偿。原告因担心受二套房贷政策的影响，自2016年9月8日起诉至2018年11月二审判决生效期间，未敢购买其它房屋，致使原告一直租房居住，造成原告额外支付房租33800元（房租1300元/月，共计26个月）。上述各项损失合计437656元。另据合同约定的违约金计算方式，被告应按合同价款685000元的30%向原告支付违约金205500元。 王小丽辩称：我同意解除原、被告签订的《房地产买卖（居间）合同》，这原本就是我的诉求。但是我没有过错，不应承担违约责任，故不同意原告提出的其他诉讼请求。 王小丽向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告违约金65075元；2、判令反诉被告已支付的定金10000元归反诉原告所有；3、判令反诉被告赔偿反诉原告支付的律师代理费10000元；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告所述签订合同的情况属实。合同签订当日，反诉原告按合同约定履行了相关义务，但反诉被告未如期支付定金，也不积极向银行提交办理购房贷款的相关资料，导致反诉原告未能及时获取房款。之后，在反诉原告的要求下，双方在房天下公司的见证下于2016年7月16日签订了补充协议，要求反诉被告必须在同年7月29日前把办理房贷所需资料与银行交接完毕，否则需承担所有违约责任。但直至今日，因反诉被告没有履行约定及其个人原因，导致其未能获得银行贷款，反诉原告也没有收到任何购房款。综上所述，反诉被告存在严重违约行为，应承担违约责任。 王凯文、曾惠萍共同辩称：我方没有违约行为，反诉原告提出的诉讼请求没有事实依据和法律依据。 经审理查明：2016年5月7日，王小丽（卖方）与王凯文、曾惠萍（买方）、房天下公司（经纪方）签订一份《房地产买卖（居间）合同》（№：20160000436），约定王凯文、曾惠萍购买王小丽名下位于南宁市恒大新城一区E组团8单元6层619号房，房产面积150.22平方米。合同第二条约定，该物业成交价为685000元，买方应于签订合同之日支付定金10000元，楼价余款675000元，买方申请银行贷款，由银行放款支付，贷款额不足时，买方应在过户前补足该物业成交总价款；买方须承担交易过程中产生的税费；卖方交付该物业予买方使用之日为【卖方收齐全部楼款当日】。合同第五条约定，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等合同项下义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）。合同第七条约定，在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向买方/卖方收取经纪方服务费及咨询费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。合同背面附有买卖交易全流程图，其中关于商贷的交易流程载为：买卖签约→房源核验→评估房屋→面签→批贷→缴税→产权转移登记→领取新产权证→抵押登记→银行放款。 合同签订当日，王小丽写下收到定金10000元的收据与房屋所有权证一并交予房天下公司收执；王凯文向房天下公司支付了居间服务费3425元、按揭服务费2000元、过户服务费3425元，合计8850元。次日，王凯文通过支付宝向王小丽交付定金7000元；2016年7月16日，王凯文再次通过支付宝向王小丽交付余下的定金3000元。2016年7月16日，王小丽与王凯文就按揭贷款事宜签订一份补充协议，约定买方须在2016年7月29日前将办理房贷所需资料与银行交接完毕，否则需承担违约责任。 2016年7月29日，中国民生银行南宁分行（以下简称“民生银行”）受理了王凯文的按揭贷款申请，并于同年8月4日完成终审，批准贷款66万元。根据双方签署的《个人购房/车位借款及抵押合同》，王凯文、曾惠萍需以所购房屋作为抵押，并授权民生银行将贷款以购房款的名义一次性划入王小丽的银行账户。之后，因王小丽不予配合办理涉案房屋的产权转移登记，从而未能完成抵押物登记，民生银行未予发放贷款。 2016年8月4日，王凯文、曾惠萍向税务部门缴纳了契税10275元，计税金额685000元。 因双方对合同的履行发生争议，王凯文、曾惠萍于2016年9月8日向本院提起民事诉讼，要求王小丽继续履行合同；王小丽应诉后提起反诉，要求解除合同。经审理，本院于2017年5月17日作出（2016）桂0107民初5064号民事判决：一、被告（反诉原告）王小丽继续履行《房地产买卖（居间）合同》（№：20160000436），配合原告（反诉被告）王凯文、曾惠萍办理位于恒大新城一区E组团8单元6层619号房的产权转移登记手续；二、驳回原告（反诉被告）王凯文、曾惠萍的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王小丽的全部反诉请求。王小丽不服该判决，依法提起上诉。在二审辩论结束后、判决作出前，王小丽于2018年3月15日与案外人谢婉霜、广西南宁佳蓓置业有限公司签订《房地产买卖及居间合约》，以98万元成交价交易涉案房屋；2018年5月24日，涉案房屋所有权人变更登记为杨建涛、谢婉霜。2018年8月23日，南宁市中级人民法院作出（2017）桂01民终4443号民事判决：驳回上诉，维持原判。之后，王凯文、曾惠萍经查询发现涉案房屋已被转卖他人，遂以二审判决认定事实错误为由申请再审。经审理，南宁市中级人民法院裁定撤销上述一审、二审民事判决，将案件发回本院重新审理。 本案审理中，王凯文、曾惠萍提交了一份《房屋租赁合同》，证明其租住南宁市江南区五一路西富宁新兴苑50C栋一单元502号房，每月租金1300元，原租期自2014年8月1日起至2017年7月31日止。本案纠纷发生后，王凯文、曾惠萍一直租住该房至2018年11月。 本院认为：王凯文、曾惠萍与王小丽签订的《房地产买卖（居间）合同》系双方当事人的真实意思表示，已经成立且合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行合同义务。王凯文、曾惠萍支付定金虽有所延误，但王小丽随后接受定金并签署补充协议的行为表明其对此已予认可。王凯文、曾惠萍依约向税务部门缴纳了契税，又向银行提交了按揭贷款所需资料，获准贷款66万元，与房款仅相差15000元，虽未及时补足，但不构成根本违约，故王小丽不应以此为由拒绝履行合同。王小丽作为完全民事行为能力人，在与他人订立合同时负有审慎义务，其关于买方及经纪方故意隐瞒事实以致合同内容于己不利的主张，因没有证据证实，本院不予采信。在王凯文、曾惠萍履行上述合同义务后，按照合同约定的交易流程，王小丽即应在合理期限内办理房屋产权转移登记，但其拒绝予以配合，导致银行不能完成贷款发放，其行为已构成违约。而且王小丽在法院作出终审判决前擅自将涉案房屋转卖他人，导致王凯文、曾惠萍的合同目的无法实现，存在明显过错。因此，双方签订的《房地产买卖（居间）合同》依法应予解除，王小丽应承担违约责任。 王凯文、曾惠萍主张王小丽返还定金1万元、赔偿经纪费损失8850元，有充分的事实和法律依据，本院予以支持。因本案纠纷，王凯文、曾惠萍在原租期届满后得继续租房居住，直至其确定无法获得涉案房屋时止，为此付出的16个月租金损失合计20800元，王小丽应予赔偿。王小丽恶意转让涉案房屋的成交价与原成交价的差价为295000元，故其应按此交易差价赔偿王凯文、曾惠萍因合同目的无法实现所受之经济损失。对于王凯文、曾惠萍主张的违约金205500元，因上述赔偿已足以弥补其实际损失，故不应再重复计算。对于王凯文、曾惠萍缴纳的契税10275元，因交易未能完成，其可向税务部门申请退税，故王小丽不需赔偿。对于王凯文、曾惠萍主张的律师代理费及财产保全责任保险费，因合同中未作明确约定，且不属于必须付出的实际损失，故王小丽不需赔偿。王小丽作为违约方，所提出的全部反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条规定，判决如下： 一、解除王凯文、曾惠萍与王小丽签订的《房地产买卖（居间）合同》（№：20160000436）； 二、王小丽向王凯文、曾惠萍返还定金1万元； 三、王小丽向王凯文、曾惠萍赔偿经纪费损失8850元、房屋租金损失20800元、房屋交易差价损失295000元； 四、驳回原告王凯文、曾惠萍的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告王小丽的全部反诉请求。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本诉受理费10331元、保全费3786元，由王凯文、曾惠萍负担6884元，王小丽负担7233元；反诉受理费964元，由王小丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 李 凯 人民陪审员 刘 敏 人民陪审员 刘佩琳 二〇二〇年三月十七日 书 记 员 朱春桦