广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终355号上诉人（原审被告）：德庆县名雅房地产开发有限公司，住所地广东省德庆县********梁宅第二卡商铺。法定代表人：梁燕红，系该公司经理。委托诉讼代理人：禤青、陈海浪，均为广东网际律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈卓标，男，1973年11月10日出生，汉族，住广东省德庆县**************。被上诉人（原审原告）：何桂梅，女，1978年4月5日出生，汉族，住广东省德庆县**************。上述俩被上诉人的共同委托诉讼代理人：瞿洪群，为广东联翔律师事务所律师。上诉人德庆县名雅房地产开发有限公司因与被上诉人陈卓标、何桂梅房屋买卖合同纠纷一案，不服德庆县人民法院（2019）粤1226民初1109号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，上诉人德庆县名雅房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈海浪到庭参加了诉讼，被上诉人陈卓标、何桂梅经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德庆县名雅房地产开发有限公司的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈卓标、何桂梅的诉讼请求；2.陈卓标、何桂梅承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决违背《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:……”的规定，合同约定期限届满未能取得房屋权属证书的情形，如要归责出卖人违约，必须符合“由于出卖人的原因”这个大前提。本案的证据、事实明确指向：本案未能按照约定时间办理房屋所有权登记、取得产权证书，不是德庆县名雅房地产开发有限公司造成的。买方与卖方签署的《商品房买卖合同（预售）》第二十条（二）约定：“由于出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……”，但是德庆县名雅房地产开发有限公司有（2018）粤12民终3195号民事判决书证明，由于本案商品房所在的建筑工程项目承建方肇庆市建筑工程有限公司违约，拒不向德庆县名雅房地产开发有限公司提交竣工验收资料，造成至今未能办理房屋所有权登记手续，导致德庆县名雅房地产开发有限公司不能向买方履约。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，本案迟延办证的行为不是德庆县名雅房地产开发有限公司的过错造成的。多年来，德庆县名雅房地产开发有限公司已经采取一系列积极措施，最后通过诉讼、追讨承建方交出验收资料，使德庆县名雅房地产开发有限公司尽快完成为买方办理产权证，现已终审胜诉。可见，德庆县名雅房地产开发有限公司的行为既非违约、又不存在其他过失。陈卓标、何桂梅起诉德庆县名雅房地产开发有限公司支付违约金，明显不符合《商品房买卖合同（预售）》第二十条（二）约定。一审法院应考虑上述司法解释第十八条第一款规定，本案不符合由于出卖人的原因造成买受人未能取得房屋权属证书，陈卓标、何桂梅的诉讼请求不应得到支持。二、一审判决认定德庆县名雅房地产开发有限公司违约，完全经不起法理逻辑的推敲。在法理上，“违约”词条解释是：违约行为是指合同当事人违反合同义务的行为，违约行为是违约责任的基本构成要件，没有违约行为，也就没有违约责任。行为指受思想支配而表现出来的外表活动。照此定义，对于陈卓标、何桂梅未能取得房屋权属证书一事，原因不在德庆县名雅房地产开发有限公司：1.在主观意志上，没有证据证明德庆县名雅房地产开发有限公司存在故意不办证的动机或者导致不能办证的过失；2.在客观行动上，没有证据证明德庆县名雅房地产开发有限公司作出了妨碍陈卓标、何桂梅办证的行为或者放任妨碍办理行为的发生；3.在客观后果上，陈卓标、何桂梅目前未能办证，与德庆县名雅房地产开发有限公司的任何行为都没有因果关系；4.在补救措施上，德庆县名雅房地产开发有限公司应当做的已经全部做足。综上，一审法院判决德庆县名雅房地产开发有限公司构成违约责任，不符合法理，违背前述司法解释第十八条第一款、《商品房买卖合同（预售）》第二十条（二）关于“由于出卖人的原因”的归责前提，最终造成错误判决。陈卓标、何桂梅提交书面答辩状称，德庆县名雅房地产开发有限公司存在没有按约定期限为房屋买受人办理房屋权属登记的事实构成违约，德庆县名雅房地产开发有限公司提出其违约是由于第三人原因造成的事实不构成法定的免责事由，一审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，请二审法院依法驳回德庆县名雅房地产开发有限公司的上诉请求，维持一审判决。陈卓标、何桂梅向一审法院起诉请求：1.判令德庆县名雅房地产开发有限公司向陈卓标、何桂梅支付逾期登记房屋所有权的违约金（以购房款总额383226元为本金，按日万分之0.5%的标准计算）：①2017年5月1日至起诉之日的违约金为15712元；②起诉之日以后的违约金以购房款总额383226元为本金，按日万分之0.5%的标准计算至完成房屋所有权登记之日止；2.本案诉讼费由德庆县名雅房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2016年4月18日，陈卓标、何桂梅与德庆县名雅房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》【合同编号：2016041855】，合同约定：德庆县名雅房地产开发有限公司将其位于德庆县*********************（建筑面积111.08㎡、套内面积92.24㎡）预售给陈卓标、何桂梅，购房款总价为383226元；合同第二十条房屋登记第（二）项约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权选择解除合同或要求继续履行合同。……买受人不解除合同的，自出卖人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之0.5的违约金。另查明：德庆县名雅房地产开发有限公司与案外人肇庆市建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷一案，该院于2018年9月13日作出（2018）粤1226民初734号民事判决书，判决案外人肇庆市建筑工程有限公司于判决书发生法律效力之日起十五日内向德庆县名雅房地产开发有限公司交付“德庆名雅轩工程”的下列竣工验收资料：1、十五层以下的单位工程（子单位）质量竣工验收记录；2、工程合同；3、验收资料{十五层以下主体结构按《广东省建筑工程竣工验收技术资料统一用表》要求的施工过程质量（技术）管理、质量控制资料}；4、十五层以下主体结构施工日志。案外人肇庆市建筑工程有限公司不服提起上诉，本院于2019年1月18日作出（2018）粤12民终3195号民事判决书，驳回上诉，维持原判。现该案已经进入强制执行阶段。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。陈卓标、何桂梅与德庆县名雅房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容没有违反国家法律、法规强制性规定，为有效合同，双方当事人应严格遵守合同约定全面履行自己的义务。陈卓标、何桂梅在签订合同后已依约付清购房款，但德庆县名雅房地产开发有限公司并没有在约定的期限为陈卓标、何桂梅办理房屋登记手续，已构成违约，应承担合同约定的违约责任，除办理房屋登记手续外还应支付逾期办理房屋登记手续违约金给陈卓标、何桂梅。陈卓标、何桂梅和德庆县名雅房地产开发有限公司签订的合同明确约定：买受人不解除合同的，自出卖人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之0.5的违约金。德庆县名雅房地产开发有限公司辩称，本案商品房未能按照约定时间办理房屋所有权登记、取得产权证书，不是卖方（德庆县名雅房地产开发有限公司）的原因造成的，是由于案外人肇庆市建筑工程有限公司没有交付竣工验收资料引起的，不应当由其承担违约责任。根据合同相对性原则，对于陈卓标、何桂梅而言，与其签订房屋买卖合同的对象是德庆县名雅房地产开发有限公司，产生的相关法律责任应当由德庆县名雅房地产开发有限公司承担。因此，对于德庆县名雅房地产开发有限公司提出的抗辩，理据不足，该院不予采纳。经查，德庆县名雅房地产开发有限公司与陈卓标、何桂梅双方签订《商品房买卖合同（预售）》的时间为2016年4月18日，房屋的实际交付时间为2016年4月30日。根据合同第二十条房屋登记第（二）项约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日(2016年4月30日)起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，……买受人不解除合同的，自出卖人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之0.5的违约金。因此，应当完成房屋所有权登记之日应当为2017年4月30日，违约金的计算时间应当从2017年5月1日起开始计算。至于违约金的计算标准问题，根据合同约定，应当以总房款383226元为本金，按日万分之0.5的标准计算。综上所述，陈卓标、何桂梅要求德庆县名雅房地产开发有限公司支付逾期办理房屋登记手续违约金的诉请，理据充分，该院予以支持。德庆县名雅房地产开发有限公司辩称不能办理房屋登记手续的原因是案外人肇庆市建筑工程有限公司造成的，不是出卖人（德庆县名雅房地产开发有限公司）的原因造成的，不应当承担违约责任，理据不足，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：德庆县名雅房地产开发有限公司于该判决发生法律效力之日起十五日内向陈卓标、何桂梅支付违约金【自2017年5月1日起以购房款383226元为本金，按日万分之0.5的标准计算至完成房屋登记手续之日止】。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计96.4元，由德庆县名雅房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是德庆县名雅房地产开发有限公司是否应当承担逾期办证的违约责任。本案中，德庆县名雅房地产开发有限公司上诉称其未能在合同约定期限内为买受人办理房屋产所有权证是由于第三方承建商肇庆市建筑工程有限公司拒不提交竣工、验收资料导致，不属于其自身作为出卖方的原因导致违约，不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的约定，德庆县名雅房地产开发有限公司自身负有按期为买受人办理权属证书的主合同义务，如因第三人的原因导致违约，不影响其违约责任的承担。德庆县名雅房地产开发有限公司与第三人肇庆市建筑工程有限公司的纠纷应另行解决，不可以此为由对抗买受人。一审判决德庆县名雅房地产开发有限公司应当承担逾期办证的违约责任并无不当，本院予以维持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。德庆县名雅房地产开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费192.8元，由德庆县名雅房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 强审 判 员  张秀丽审 判 员  陈卓杰二〇二〇年三月二十六日法官助理  黎颖诗书 记 员  陆贤妍