广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申14062号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：郑亚伍，男，1967年9月20日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：肇庆市鼎湖区金鼎龙湖酒店有限公司，住所地广东省肇庆市鼎湖区新城三十九区之一九母塘上（旅业楼、餐饮楼一楼）。法定代表人：郑文浩，该公司经理。上列两再审申请人的共同委托诉讼代理人：茹敬艺，广东德良律师事务所律师。上列两再审申请人的共同委托诉讼代理人：徐伟铨，广东德良律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：肇庆市鼎湖莲花湖渡假村有限公司，住所地广东省肇庆市鼎湖区新城三十九区之一九母塘上（餐厅楼）首层101室。法定代表人：赵仕强。再审申请人郑亚伍、肇庆市鼎湖区金鼎龙湖酒店有限公司（以下简称金鼎龙湖酒店）因与被申请人肇庆市鼎湖莲花湖渡假村有限公司（以下简称莲花湖公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省肇庆市中级人民法院（2019）粤12民终1763号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。郑亚伍、金鼎龙湖酒店申请再审称，一、原审法院判决解除涉案《租赁合同》是认定事实不清和适用法律错误，涉案《租赁合同》应当继续履行。1.莲花湖公司应按照合同法第九十四条、第九十五条的规定先进行催告，要求金鼎龙湖酒店在合理期限内履行缴清租金的义务，但莲花湖公司在没有进行任何催告的情况下，就通过向法院提起诉讼的方式要求解除合同于法无据，金鼎龙湖酒店在诉讼期间行使抗辩权不支付租金的行为不应认定为违约行为，原审法院认为莲花湖公司已履行解除合同的通知错误。2.金鼎龙湖酒店在原审过程中，一直表示愿意继续向莲花湖公司支付租金，莲花湖公司签订《租赁合同》的目的可以实现，在莲花湖公司的利益可以得到保障的情况下，《租赁合同》不应被解除。金鼎龙湖酒店逾期支付租金是因为租赁物存在重大质量问题，金鼎龙湖酒店无法正常经营酒店业务，遭受巨大经济损失，在多次请求维修未果情况下，金鼎龙湖酒店、郑亚伍只能先自行维修，因维修工程影响，导致产生损失，金鼎龙湖酒店、郑亚伍根据合同法第二百二十一条的规定，有权要求减免租金，原审法院驳回反诉请求错误。二、原审法院认定事实错误、适用法律错误，金鼎龙湖酒店支付租金的行为不是债务加入行为，郑亚伍不应承担支付租金的责任。《租赁合同》是郑亚伍作为金鼎龙湖酒店的发起人及法定代表人，以个人名义与莲花湖公司签订，但金鼎龙湖酒店成立后，《租赁合同》项下的权利义务实际上均由金鼎龙湖酒店承担，莲花湖公司未曾向郑亚伍个人催收过租金，这证明莲花湖公司已默认《租赁合同》的实际履行人是金鼎龙湖酒店。金鼎龙湖酒店一直未有作出过代替郑亚伍或与郑亚伍共同承担债务的意思表示，金鼎龙湖酒店是作为合同权利义务的承担者、合同实际履行人来承担支付租金、装修折旧费的义务，不是债务加入行为，根据公司法及相关司法解释的规定，支付尚欠租金的义务应当由金鼎龙湖酒店单独承担。三、二审法院的判决超出莲花湖公司的抗辩理由，适用法律错误。二审判决认为郑亚伍是以个人名义签订合同，不适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条的规定，但莲花湖公司在原审时对此均未作抗辩，在二审法院释明如果向金鼎龙湖酒店、郑亚武二选一承担责任，莲花湖公司选择谁时，莲花湖公司答复是郑亚伍。二审判决擅自作出解释认为金鼎龙湖酒店和郑亚伍共同承担责任，有失公正。四、莲花湖公司提供的场所装修有严重质量问题而导致金鼎龙湖酒店不能正常使用，所产生的直接损失应由莲花湖公司承担，也应相应减少影响正常使用期间的租金，莲花湖公司主张支付租金的理由不充分。本案需分清责任后再决定是否应否租金及数额，在责任分清前，金鼎龙湖酒店、郑亚伍暂不支付租金不构成违约。综上，请求再审本案。本院经审查认为，本案系民事再审申请审查案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条的规定，本院对再审申请人郑亚伍、金鼎龙湖酒店主张的再审事由进行审查。关于涉案租赁合同是否应当解除的问题。2011年8月11日，郑亚伍（承租方）与莲花湖公司（出租方）签订涉案《租赁合同》，约定每月5日前交清当月租金，逾期15天未缴清当月租金的，按欠交租金总额1%计收违约金；如逾期3个月不交清租金的，视为违约，莲花湖公司有权解除合同，收回租赁物业，没收租赁保证金。《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。金鼎龙湖酒店、郑亚伍主张未按时支付租金是因为涉案租赁物装修存在渗漏水等重大质量问题。《交接通知书》约定，莲花湖公司是按现状交接，剩余工程由郑亚伍完成。金鼎龙湖酒店、郑亚伍与莲花湖公司均确认无法证实交接时的装修项目，金鼎龙湖酒店、郑亚伍在二审中确认旅业没有停业，餐饮虽在维修期停业过，但未能说明维修时间的长短，也未得到莲花湖公司的确认。二审法院据此认为租赁物存在的渗漏水问题对于酒店使用未造成重大影响，结合《租赁合同》第五条关于酒店房屋内外所有设施、设备的安装、维修与养护及由此产生的费用均由郑承租方自行负责的约定，对金鼎龙湖酒店、郑亚伍以租赁物存在渗漏水问题抗辩延迟交纳租金的主张不予采纳，并无不当。金鼎龙湖酒店、郑亚伍在使用涉案租赁物业期间，没有按时交纳租金，且从2015年9月之后的租金拖欠未交，二审法院认为其拖欠租金时间远超过合同约定的3个月，构成根本性违约，莲花湖公司请求解除合同符合双方合同约定和法律规定，并无不当。关于郑亚伍是否需对涉案债务承担责任的问题。莲花湖公司起诉主张解除涉案《租赁合同》，金鼎龙湖酒店、郑亚伍向其承担相应的责任。一审判决支持了莲花湖公司的诉讼请求。金鼎龙湖酒店、郑亚伍上诉主张涉案《租赁合同》的实际相对人和履行人均是金鼎龙湖酒店，与郑亚伍无关，请求改判郑亚伍无需承担向莲花湖公司支付租金的责任，驳回莲花湖公司对郑亚伍的诉讼请求。涉案《租赁合同》由郑亚伍以个人名义与莲花湖公司签订，二审法院据此认为《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条规定不适用于本案，莲花湖公司要求郑亚伍承担责任符合合同约定和法律规定，对一审法院的判决予以维持，并无不当。二审法院对该问题的处理，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于第二审人民法院审理范围的规定，郑亚伍、金鼎龙湖酒店申请再审称二审法院的判决超出莲花湖公司的抗辩理由，缺乏法律依据。关于金鼎龙湖酒店、郑亚伍要求莲花湖公司赔偿损失、减少租金等主张应否予以支持的问题。涉案《租赁合同》签订后，莲花湖公司于2012年2月20日申请对房屋进行安全状况评估，评定等级为基本完好房，鉴定结论为按设计要求使用。一审期间，一审法院根据金鼎龙湖酒店的申请，依法委托广东智弘检测鉴定有限公司对金鼎龙湖酒店中餐部主体结构安全性、客房部墙体及天花板渗漏水原因检测、客房部主体结构安全性进行司法鉴定，鉴定结论显示涉案房屋中餐部和客房部的主体结构尚不影响整体承载，而金鼎龙湖酒店也未能提交证据证明因涉案房屋装修有质量问题造成的具体损失以及损失多少。根据上述情况，结合涉案《租赁合同》关于酒店房屋内外所有设施、设备的安装、维修、养护及由此产生的费用的约定，对金鼎龙湖酒店、郑亚伍提出的要求莲花湖公司赔偿损失、减少租金等主张不予支持，并无不当。综上所述，郑亚伍、金鼎龙湖酒店的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回郑亚伍、肇庆市鼎湖区金鼎龙湖酒店有限责任公司的再审申请。审判长  张永明审判员  谭 甄审判员  何曲伟二〇二〇年三月二十日法官助理艾荣书记员林芳华