广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初7117号原告：广东粤运朗日股份有限公司阳江汽车客运站。营业场所：阳江市江城区西平北路888号。负责人：梁卓。委托诉讼代理人：叶发展，广东真智律师事务所律师。被告：广州市德心投资咨询有限公司。住所：广州市海珠区会展南五路1号5号1912房之五。法定代表人：刘涛。委托诉讼代理人：陈力辉，男，1962年4月13日生，汉族，住广东省阳春市圭岗镇山根村委会红坑村10号。公民身份号码441722196204133515。原告广东粤运朗日股份有限公司阳江汽车客运站（以下简称阳江汽车客运站）与被告广州市德心投资咨询有限公司（以下简称广州德心公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳江汽车客运站的委托诉讼代理人叶发展、被告广州德心公司的委托诉讼代理人陈力辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳江汽车客运站向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2013年9月9日签订的《场地租赁合同》、《站场管理费协议书》、《补充协议书》、《麦当劳甜品店出租场地补充协议书》；2.判令被告向原告返还其租赁的位于阳江市江城区西平北路888号阳江汽车客运站大楼首层正门右侧（230平方米）、旅游咨询中心（20平方米）和保卫科办公室部分面积（约10平方米）三处场地；3.判令被告向原告支付拖欠的2017年11月至2018年1月期间部分租金、场地使用费、站场管理费等共66508.79元，以及暂自2019年1月1日至2019年10月31日期间的租金、场地使用费、站场管理费等共498170元（实际要求计算至被告返还租赁场地之日止）；4.判令被告支付违约金149451元；5.判令被告支付使用承租场地产生的2019年8月－9月份水电费69082.8元（实际计算至被告返还所占用场地之日止）及利息（按年利率6%标准计算，从起诉之日计算至被告付清之日止）；6.判令原告不须退还被告合同履约保证金100000元；7.本案诉讼费用、保全费等由被告承担。事实与理由：2013年9月9日，原告与被告签订了《场地租赁合同》、《站场管理协议书》、《补充协议书》、《麦当劳甜品店出租场地补充协议书》，约定原告将自己位于阳江市江城区西平北路888号阳江汽车客运站大楼首层正门右侧（230平方米）、旅游咨询中心（20平方米）和保卫科办公室部门面积（约10平方米）三处场地出租给被告经营麦当劳餐饮业使用，租赁期限为8年，自2014年1月1日至2021年12月31日止；双方约定第一年即2014年1月1日至2014年12月31日每年租金275000元（即每月22917元），场地使用费每年50000元（即每月4167元），站场管理费每年175000元（即每月14583元），甜品店场地租赁费用每月3000元，上述租金及其他费用约定在每月10日前付清，其中还约定租金、场地使用费、站场管理费即2014年起每两年递增6%，即2019年期间租金每月为25749元，场地使用费每月4682元，站场管理费每月16386元。另外，关于水电费，约定被告从承租日起水费按每立方4.5元，电费每度1.1元（合分摊水、电损耗费用）向原告交纳，如公用事业单位调整水电费价格，原告将相应调整水电费价格。此外，为保证合同得到全面履行，双方还约定如被告无正当理由未支付或者迟延支付租金等费用，并在收到原告的催收通知10个工作日内仍未支付的，则应向原告按中国人民银行公布的现行半年期基准贷款利率计算支付滞纳金；若逾期支付租金长达三个月，并经原告书面催告后30天仍未支付的，原告有权向有管辖权的人民法院提起诉讼，并要求被告支付相当于三个月租金的违约金。合同签订后，原告如约完全履行合同，但被告未能依约履行义务，经原告多次催讨，截止至2019年10月31日，被告仍未付清2017年11月至2018年1月期间部分租金、场地使用费、站场管理费等共66508.79元，以及2019年1月1日至2019年10月31日期间租金、场地使用费、站场管理费等共498170元，并且，被告自2019年8月起不支付水电费，被告的行为已属于严重违约。就被告的拖欠租金及其他费用等违约事宜，原告已多次通过电话、信息、微信以及书面通知等方式向被告催讨，此外还委托律师发出了律师函，但仍催讨无果。综上所述，原告认为，双方签订的租赁合同合法有效，被告理应依约及时向原告支付租金及其他费用，但被告却无理拒不支付租金及其他费用，致使原告合同目的无法实现，被告的行为已构成根本性违约，严重损害了原告的合法权益。原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。被告广州德心公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是原告在未取得被告同意的情况下，出租场地给阳江市江城区明蓉美食店、阳江市江城区食为先餐饮店、阳江市江城区石头哥饮食店、阳江市江城区品记餐饮店、阳江市江城区牛孖筋美食店，已经违反双方签订的《场地租赁合同》第8条的约定，“不竞争。除非已经取得乙方事先书面同意，甲方保证本合同签订后，不应直接或间接出租、转盘或转让建筑物任何其他部份给与以下品牌：全聚德及其他各式中式餐厅……。”原告的违约行为已导致了被告生意一落千丈，几乎每月都在亏损经营。原告违约后，被告多次与其协商，去函要求原告减租，但原告一直没有给被告合理的解释，这才迫使被告拒付租金。由于原告的行为构成严重违约，被告有权拒付租金。被告不同意解除合同。本院经审理查明事实如下：阳江市江城区西平北路888号房地产（粤房地证字第C6451474号）的权属人是广东粤运朗日股份有限公司。2013年9月9日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订了《场地租赁合同》（合同编号：YYLR13－C131）、《站场管理费协议书》、《补充协议书》和《麦当劳甜品让出租场地补充协议书》（合同编号YYLR13－155）。其中《场地租赁合同》约定：1.1甲方愿意出租，乙方愿意承租本合同附件一红线图中标明的场地，由乙方改建并用于经营麦当劳餐厅。场地是位于中国广东省阳江市江城区西平北路888号阳江汽车客运站大楼的一部分；2.2.1租期：本合同所订租期为八年，自起租日开始计算，即从2014年1月1日至2021年12月31日止。如双方在租赁期间无任何经济纠纷，经甲方同意，合同可顺延四年，即从2022年1月1日至2025年12月31日止。2.2.2租金：2014年1月1日至2014年12月31日，每年租金275000元，每月22917元……2017年1月1日至2017年12月31日，每年租金291500元，每月24292元；2018年1月1日至2019年12月31日，每年租金308990元，每月25749元；2020年1月1日至2021年12月31日，每年租金327529元，每月27294元。2.2.3场地使用费：场地使用费为50000元/年，每两年递增60%，即：……；2017年1月1日至2017年12月31日，每年租金53000元，每月4417元；2018年1月1日至2019年12月31日，每年租金56180元，每月4682元；2020年1月1日至2021年12月31日，每年租金59551元，每月4963元。2.2.4水电费：乙方从起租日起每月水、电费的缴交，水费每立方4.5元，电费每度1.1元（合分摊水、电损耗费用），如公用事业单位调整水电费价格，原告将相应调整水电费价格。2.7本合同生效后，自甲乙双方正式交付场地后三十个工作日内，乙方向甲方支付100000元作为合同履约保证金，该合同履约保证金在合同期满或合同解除或提前终止后五个工作日内扣除所欠租金及其它费用后退给乙方。租赁期内合同履约保证金不计利息。8.不竞争。除非已经取得乙方事先书面同意，甲方保证本合同签订后，不应直接或间接出租、转租或转让建筑物任何其他部分给以下品牌：全聚德及其他各式中式餐厅、以及汉堡王（BurgerKing）、云迪斯（WENKY’S）……好德、快客。13.1甲乙双方应依本合同约定履行各自的所有合同义务，否则应依相应的条款规定向守约方承担违约责任。13.3乙方应依约按时如数地向甲方支付租金。如乙方无正当理由未支付或者迟延支付租金等费用，并在收到甲方的催付通知10个工作日内仍未支付的，则应向甲方按中国人民银行公布的现行半年期基准贷款利率计算支付滞纳金；若逾期支付租金长达三个月，并经甲方书面催告后30天仍未支付的，甲方有权提交有管辖权的人民法院予以解决，并要求乙方支付相当于三个月租金的违约金；等等。《站场管理费协议书》约定：根据《场地租赁合同》（YYLR13－C131）约定，甲方同意将站场固定场地租赁给乙方用于经营麦当劳餐厅。乙方除依《场地租赁合同》向甲方支付租金外，还应向甲方支付站场管理费。一、乙方应在每月10日前向甲方支付站场管理费，为175000元/年，每两年递增6%，具体为：……2017年1月1日至2017年12月31日，每年185500元，每月支付15458元；2018年1月1日至2019年12月31日，每年196630元，每月支付16386元；2020年1月1日至2021年12月31日，每年208428元，每月支付17369元；三、如乙方违约不按规定日期、方式支付甲方站场管理费的，则按《场地租赁合同》（YYLR13－C131）第13条违约责任中具体规定处理；如乙方逾期支付站场管理费达三个月，并经甲方书面催告后30天仍未支付的，甲方有权解除本协议及《场地租赁合同》；等等。《麦当劳甜品让出租场地补充协议书》（合同编号YYLR13－155）约定，甲方同意在原保卫科办公室租赁（约10平方米）的基础上，再增加5.6平方米场地位置租赁给乙方作为麦当劳甜品店之用，租期与原场地租赁合同一致（合同编号：YYLR13－C131）。一、甜品店的场地租赁费用为3000元/月；……；四、如乙方违约不按规定日期、方式支付甲方站场管理费的，则按《场地租赁合同》（YYLR13－C131）第13条违约责任中具体规定处理；如乙方逾期支付站场管理费达三个月，并经甲方书面催告后30天仍未支付的，甲方有权解除本协议；等等。合同签订后，原告将上述房屋和场地交付被告使用，被告亦向原告缴纳了合同履约保证金100000元。原告主张被告尚欠2017年11月至2018年1月期间部分租金、场地使用费、站场管理费和场地租赁费共66508.79元，2019年1月1日至2019年10月31日期间的租金、场地使用费、站场管理费和场地租赁费合共498170元，以及2019年8月水电费31971.6元和2019年9月的水电费37111.20元。被告主张已支付2017年11月至2018年1月期间的租金、场地使用费、站场管理费和场地租赁费合共77642.21元，并付清了2019年8月的水电费，对此，原告均予以认可，本院予以确认。经核算，2017年11月至2018年1月期间的租金、场地使用费、站场管理费和场地租赁费合共为144151元。被告辩称已与原告达成于2017年11月至2018年2月期间减免租金、场地使用费等共66518元作为站场改造期间影响其经营的全部损失补偿，并提供《广东粤运朗日股份有限公司阳江汽车客运站〈关于减免站场改期期间出租物业租金的请示〉》一份以及《麦当劳餐厅及甜品店租金减免协商结果表》一份拟加以证实。对被告的上述抗辩事实及证据，原告均不予认可。经本院审查，被告提供的上述两份证据均没有原告的盖章或签名，为被告提供的单方证据，且原告不予认可，对其上述两份证据，本院不予采纳。由于被告拖欠租金等，原告曾多次向被告催收，未果。被告抗辩称，迟延支付租金、场地管理费等，是因为原告在未取得被告同意的情况下，出租场地给阳江市江城区明蓉美食店、阳江市江城区食为先餐饮店、阳江市江城区石头哥饮食店、阳江市江城区品记餐饮店、阳江市江城区牛孖筋美食店经营中式餐饮，违反《场地租赁合同》第8条的“不竞争”条款在先。原告认为，上述美食店不是品牌店，并没有违反合同约定的“不竞争”条款。另查明，上述美食店登记的经营场所均在阳江市阳江汽车客运站客运大楼内，原、被告曾就减租事宜进行过协商，但未达成一致的意见。诉讼中，根据原告的财产保全申请，本院于2019年11月27日依法冻结了被告在中国工商银行股份有限公司广州第三支行账号（3602028909200703829、3602028939200697726）的存款1200000元（以1200000元为限），并且，本院依法查封了原告提供的担保房产：广东粤运朗日股份有限公司所有的位于阳江市江城区南浦大道181号玥珑湾1幢1层11号、12号[不动产权证为：粤（2018）阳江市不动产权第0019585号、第0019586号]。原告已预交保全申请费5000元。以上事实有原告提供的房地产权证、营业执照、企业信用信息公示报告、请示、批复、场地租赁合同、站场管理费协议书、补充协议书、麦当劳甜品店出租场地补充协议书、催缴欠租通知、EMS递送信息、律师函、告知函、《德心公司拖欠租金水电费明细表》；被告提供的场地租赁合同、企业法人营业执照、法定代表人身份证明书和身份证、个体户机读档案登记资料、申请减租的函、微信聊天截图、中国工商银行转账记录（备注为2017年11月－2018年1年租金等）、发票两张（2019年8月份水电费）等为证，结合本院庭审笔录，经综合分析，予以确认。本院认为：原、被告所签订的《场地租赁合同》（合同编号：YYLR13－C131）、《站场管理费协议书》、《补充协议书》和《麦当劳甜品让出租场地补充协议书》（合同编号YYLR13－155）是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同。本案争议的焦点主要是，原告未经被告同意，将阳江汽车客运站大楼部分场地出租给阳江市江城区食为先餐饮店、阳江市江城区石头哥饮食店等经营餐饮是否违反《场地租赁合同》第8条的“不竞争”条款，以及被告以此进行先履行抗辩是否成立。本案《场地租赁合同》第8条关于不竞争的约定属于排他条款，是原、被告之间真实的意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。根据该条约定，原告在未经被告同意的情况下，不应将阳江汽车客运站大楼部分场地出租给全聚德及其他各式中式餐厅、以及汉堡王、真功夫等品牌。原、被告作出上述约定的本意是为被告的经营排除竞争，即不竞争。阳江市江城区食为先餐饮店、阳江市江城区石头哥饮食店等虽为个体户经营，不属于知名品牌系列的餐饮企业，但同为餐饮行业，上述美食店的存在必然给被告的经营带来竞争，与合同第8条约定的原意是不相符的。因此，本院认为，“全聚德及其他各式中式餐厅”应包含阳江市江城区食为先餐饮店、阳江市江城区石头哥饮食店等餐饮店，原告出租场地给上述美食店的行为应当属于违约行为。由于原告违约在先，被告亦在起诉前多次与原告协商减租事宜，在双方未达成减租协议前，被告迟延支付租金、站场管理费等，是对原告的先期违约行为依法行使先履行抗辩权，不构成违约。现原告主张被告迟延支付租金构成根本违约，请求解除合同，并要求被告返还所租赁的房屋和场地、支付违约金、没收履约保证金，理据不足，本院不予支持。被告主张继续履行合同，理由成立，本院予以支持。由于双方应继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，被告应当支付尚欠的租金、场地使用费、站场管理费、场地租赁费和水电费。经核算，计至2019年10月31日，被告尚欠原告2017年11月至2018年1月期间部分租金、场地使用费、站场管理费、场地租赁费共66508.79元，2019年1月1日至2019年10月31日期间的租金、场地使用费、站场管理费、场地租赁费共498170元，以及2019年9月的水电费37111.20元。现原告请求被告支付上述尚欠的租金、场地使用费、站场管理费、场地租赁费和水电费，于法有据，应予支持。被告辩称原告同意减免2017年11月至2018年2月期间租金、场地使用费等共66518元，证据不足，本院不予采信。至于对原告的违约行为，被告未在本案中提出违约赔偿或其他相关主张，且经本院调解，双方亦未就减租事宜达成共识，故被告可就原告的违约行为另循途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、限被告广州市德心投资咨询有限公司在本判决生效之日起十日内支付尚欠的2017年11月至2018年1月期间租金、场地使用费、站场管理费、场地租赁费共66508.79元，2019年1月1日至2019年10月31日期间的租金、场地使用费、站场管理费、场地租赁费共498170元，以及2019年9月的水电费37111.20元给原告广东粤运朗日股份有限公司阳江汽车客运站；二、驳回原告广东粤运朗日股份有限公司阳江汽车客运站的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17063元，保全费5000元，以上两项合共22063元，由原告广东粤运朗日股份有限公司阳江汽车客运站负担12020元，由被告广州市德心投资咨询有限公司负担10043元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  曾 杰人民陪审员  陈丽红人民陪审员  梁端肃二〇二〇年二月二十八日书 记 员  黎珍伶《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。