浙江省温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0302民初3803号 原告（反诉被告）：林伟，男，1963年4月29日出生，汉族，住温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：刘毅，浙江越人律师事务所律师。 被告（反诉原告）：温州康福酒店用品设备有限公司，住所地：温州市鹿城区鹿城路210号。 法定代表人：王康福，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王康乐，浙江六策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董炳宋，浙江六策律师事务所律师。 原告（反诉被告）林伟与被告（反诉原告）温州康福酒店用品设备有限公司（以下简称康福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林伟的委托诉讼代理人刘毅，被告（反诉原告）康福公司的委托诉讼代理人王康乐、董炳宋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）林伟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》；2.判令被告康福公司向原告林伟支付租金928412.05元（暂计算至2019年3月15日为928412.05元，实际租金应当计算至实际腾空之日止）；3.判令被告康福公司腾空租赁房屋；4.判令原告林伟没收被告康福公司的履约保证金200000元；5.本案的诉讼费用由被告康福公司承担。事实和理由：原、被告于2012年8月15日签订《租赁合同》，约定由康福公司承租位于温州市鹿城区房屋（以下简称涉案房屋），租期从2012年9月15日起至2020年9月14日止。因市场经济变化，经康福公司要求双方又签订了《补充协议》，该协议对2015年9月15日开始的租金进行了调整。2017年9月开始，康福公司陆续拖欠林伟租金，经林伟多次催讨，康福公司拒不予以支付。截至目前已经拖欠租金928412.05元，拖欠租金时间已经超过30天，符合合同约定解除合同的情形。2018年10月29日，原、被告经鹿城区人民法院传唤到执行局做了一份谈话笔录，原、被告双方在谈话笔录上签字，并由林伟在康福公司未缴纳租金的情况下支付了保证金300000元，保证康福公司继续使用涉案房屋。林伟认为康福公司的行为已侵害了其合法权益，故诉至法院。 被告（反诉原告）康福公司辩称，合同法第68条规定，有证据证明原告无法履行合同时，被告可以行使不安抗辩权。林伟与康福公司于2012年8月15日签订了《租赁合同》，约定由康福公司租赁涉案房屋，面积为2000多平方米，租期从2012年9月15日起至2020年9月14日止。合同签订后，双方依照合同约定履行了相应的义务。2017年7月，林伟的债权人华融资产管理公司的代理律师通知康福公司，因实现抵押权的需要，涉案房屋将要执行变卖，要求康福公司后续配合执行工作，无需将租金交给林伟，具体履行方式要以法院通知为准，并向康福公司提供了生效的法律文书。此时康福公司才知道林伟因为涉及经济纠纷，在2012年已将涉案房屋抵押，并于2013年就被债权人起诉。2015年9月15日，原、被告签订《补充协议》，涉案房屋已经被法院采取了执行措施，但林伟对康福公司隐瞒该事实。康福公司知道该事项时，租赁合同已无法继续履行，租赁目的无法实现，涉案房屋随时要被拍卖腾空，康福公司通知林伟，林伟才承认了上述情况，林伟同意原租赁合同不再履行，原约定下一年预先支付的租金，由康福公司陆陆续续支付。后康福公司又向林伟支付了130多万元的租金，租金已经支付到2018年8月份。2018年7月份，鹿城区人民法院执行局来到租赁场地现场粘贴执行公告及裁定书，涉案房屋要拍卖变卖，故康福公司停止向原告林伟支付租金，并于2018年10月份到执行局谈话。康福公司与林伟签订的《租赁合同》，因为林伟不能履行租赁合同，导致合同提前终止履行，责任在于林伟方。对林伟请求康福公司支付租金和没收在2012年签订合同时的履约保证金，没有任何法律依据，请求法院予以驳回。依据担保法第47条，物权法第197条相关规定，涉案房屋的租金已经不属于林伟所有，林伟诉请康福公司继续向其支付租金没有法律依据。请求法院驳回林伟的起诉。 被告（反诉原告）康福公司向本院提出反诉请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》；2.判令林伟向康福公司支付六个月当期租金的违约金共计798600元；3.判令林伟向康福公司双倍返还履约保证金共计400000元；4.本案诉讼费由林伟承担。事实与理由：原、被告于2012年8月15日签订《租赁合同》，约定由康福公司（乙方）承租林伟（甲方）名下的涉案房屋，租期从2012年9月15日起至2020年9月14日止，并在合同违约责任第10.4款约定：在租赁期内，甲乙双方未经对方同意，中途擅自提前结束租赁关系，无法实现合同目的，应视为根本违约，违约方应承担六个月的当期租金作为违约金给对方。中途甲方违约，应退乙方已付剩余租金及保证金双倍金额给乙方。合同签订之日，康福公司向林伟支付了履约保证金200000元。但林伟在与康福公司签订《租赁合同》时，隐瞒了涉案房屋已设定借贷抵押的事实。康福公司已按约支付至2017年9月14日止的租金。2017年9月14日后的租金应为1320000元递增10%即1452000元，因林伟口头答应让康福公司先缴1320000元，其他租金到2020年9月合同到期后再结算。2013年8月，林伟就因多笔金融借款被法院依法判决承担相应的还款责任，由于林伟未能履行法院判决生效的法律义务，涉案房屋被鹿城区人民法院依法查封执行。2018年7月，鹿城区人民法院因执行需要，要求康福公司配合法院执行限期腾空场地，以便组织拍卖、变卖被抵押物。因林伟的违约行为，致使涉案房屋产生产权纠纷，租赁合同无法继续履行，给康福公司的正常生产经营带来重大影响和巨大经济损失，致使康福公司于2019年3月提前搬迁，在合同租赁期中将涉案房屋腾空交给法院拍卖。综上，涉案房屋因林伟的原因，被人民法院查封执行拍卖，导致租赁合同目的不能实现。林伟隐瞒涉案租赁房屋已设定抵押及被人民法院查封的事实，导致涉案房屋租赁合同提前中止，给康福公司的正常生产经营造成了极大的影响和损失，林伟的行为构成违约，应依合同约定承担相应的法律后果。 原告（反诉被告）林伟辩称，根据物权法的规定，物权的权能包括占有、收益、处分等。租赁是对占用、使用的让渡，法院查封是限制物权人所有人对房屋的处分，并不会阻碍康福公司对租赁物的占有和使用。2018年10月，鹿城区人民法院通知原、被告对涉案房屋的租赁进行谈话，林伟在康福公司未支付租金的情况下，向法院交纳300000元保证金，确保康福公司继续使用涉案房屋。林伟积极努力让康福公司继续使用涉案房屋。康福公司称在签订《补充协议》时，林伟隐瞒涉案房屋抵押的事实，实际上康福公司已经知道涉案房屋存在查封、抵押的事实，才提出签订《补充协议》，降低了租金，故林伟并没有隐瞒涉案房屋抵押的事实，也足以证明双方已经就该情况达成了一个新的协议，故林伟不存在违约行为。康福公司陈述其于2019年3月提前搬迁，林伟不知晓，林伟认为康福公司仍然占有使用房屋，其未办理房屋交接、钥匙交接的手续，租赁合同仍在继续履行。涉案房屋可在拍卖后一个月内进行腾空，康福公司陈述的要求其在2019年8月份腾空是不事实。康福公司以诉讼的形式要求解除合同，已经以实际行为向林伟表示不履行合同，其行为已经违约，应当承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：涉案房屋登记在林伟名下，并于2007年4月26日设定他项权利，权利种类为抵押权。 2012年8月15日，林伟（甲方）与康福公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：1.1甲方将涉案房屋出租给由乙方使用。2.1该房屋租赁期共8年，自2012年9月15日起至2020年9月14日止。甲方于2012年8月15日之前（含本日）将该房屋交付乙方。3.1租金为一年一付，第二年开始，并在第一期租金期届满前一个月内汇入甲方指定账号。第1年，第2年，第3年租金为每年1600000元正，第4年开始每年递增5%。4.1在该合同签订之日，乙方向甲方支付履行保证金200000元，乙方未按合同约定支付租金，本合同自行解除，履约保证金没收。4.2在本合同终止时，扣除应由乙方支付的费用后，剩余的保证金部分在合同终止后15天内由甲方无息退还乙方。保证金不足以支付各项费用的，由乙方补足。8.1房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期未交纳按约定应当乙方交纳的各项费用达两个月的；（7）拖欠房租累计30日以上。10.1租赁期间，乙方有第8.1条款约定的行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，保证金不予退还。若导致甲方无法实现合同目的，应视为根本违约，并处10.4条的违约责任。10.2租赁期间，甲方应确保乙方租赁的房屋无任何产权纠纷，否则视为甲方违约，并处10.4条的违约责任。10.3在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，则乙方在承担该费用的基础上，每逾期一日按逾期金额的千分之三向甲方承担违约金。10.4在租赁期内，甲乙双方未经对方同意，中途擅自提前结束租赁关系，无法实现合同目的，应视为根本违约，违约方承担六个月的当期租金作为违约金给对方。中途甲方违约，应退乙方已付剩余租金及保证金双倍金额给乙方。乙方违约，已付之租金和保证金不予返还。后康福公司支付履约保证金200000元，林伟将涉案房屋交付康福公司使用。 2015年上半年，林伟（甲方）与康福公司（乙方）签订《补充协议》一份，载明：由于金融风波，市场不景气，经济持续低迷，双方出于互利互惠考量，就2012年8月15日的《租赁合同》达成新补充协议，约定：2015年9月15日至2019年9月14日的租金为1200000元，以后每年递增10%（即2016年9月15日至2017年9月14日的租金为1320000元、2017年9月15日至2018年9月14日的租金为1452000元、2018年9月15日至2019年9月14日的租金为1597200元、2019年9月15日至2020年9月14日的租金为1756900元）。支付时间为每年租约到期前一个月付清。后，康福公司已付清至2017年9月14日止的租金。2017年9月22日、9月25日、12月25日，康福公司分别支付2017年9月15日至2018年9月14日期间的租金490000元、170000元、660000元，共计1320000元，其他租金尚未支付。 2018年7月13日，林伟因与案外人借款合同纠纷案，本院作出（2014）温鹿执民字第3569号之一执行裁定书，查封了涉案房屋，并发出（2014）温鹿执民字第3569号公告，责令被执行人或房屋使用人在2018年10月8日前自行腾空涉案房屋，交由本院予以拍卖、变卖或以其他形式变价。同年10月29日，林伟与康福公司法定代表人王康福书面承诺保证于涉案房产拍卖完毕后1个月内自行腾空。后林伟向本院缴纳腾空保证金300000元。 2019年1月4日，本院作出（2014）温鹿执民字第3569号协助执行通知书，通知康福公司法定代表人王康福协助执行以下事项：一、扣留、提取林伟名下坐落于温州市鹿城区地产所产生的孳息，以人民币60000000元为限，请将上述孳息缴付至本院账户。二、扣留期间不准被执行人或第三人领取、转让及赠与等相关手续。同时，本院发出（2014）温鹿执民字第3569号及（2014）温鹿执民字第3580号之一执行告知书，告知林伟或房屋实际使用人因未限期腾空涉案房屋，本院拟以拒不执行判决、裁定罪移送公安机关依法追究刑事责任。同日，康福公司法定代表人王康福在谈话笔录中承诺其保证于涉案房屋拍卖完毕后1个月内自行腾空，并向本院缴纳了300000元保证金及涉案房屋2018年9月15日至2019年1月15日租金532400元（1597200元÷12月×4月）。同年4月4日，康福公司法定代表人妻子曾慈红至本院作腾空谈话笔录，并向本院提交了涉案房屋钥匙。同年4月8日，康福公司退回履约保证金300000元。林伟、康福公司均认可涉案房屋于2019年4月4日腾空。 上述事实，由林伟提供的身份证、国家企业信用信息公示系统截图、《租赁合同》《补充协议》、个人账户明细、谈话笔录和康福公司提供的执行裁定书、执行告知书、公告、执行通知书、谈话笔录等证据以及当事人的陈述予以证实。 本院认为：一、关于解除《租赁合同》及《补充协议》。本案双方当事人签订《租赁合同》后，就租金重新达成协议，并签订了《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现原、被告双方均要求解除合同，且该合同已无法继续履行，故林伟与康福公司请求解除《租赁合同》及《补充协议》，本院予以支持。合同解除后，康福公司还应按合同约定支付相应的租金。《补充协议》约定，2017年9月15日至2018年9月14日的租金为1452000元（不含税），康福公司仅支付1320000元，剩余租金132000元康福公司应予以补足。康福公司辩称林伟口头同意该剩余132000元在租赁合同到期后再进行结算，但林伟不予认可，且康福公司亦未提供证据予以证实，故本院对其该意见不予采纳。康福公司实际使用涉案房屋至2019年4月4日，应向林伟支付2018年9月15日至2019年4月4日租金，扣除已向本院缴纳的2018年9月15日至2019年1月15日租金532400元，还应支付354940元（1597200元÷12月×2月+1597200元÷12月÷30日×20日），上述两项租金共计486940元（354940元+132000元）。康福公司抗辩涉案房屋的租金已经不属于林伟所有，但其提供的证据不足以证明林伟抵押权人已经通知康福公司向其履行支付租金义务，故本院对其该意见不予采纳。二、关于林伟请求康福公司腾空涉案房屋。因双方已确认涉案房屋已腾空，故本院对林伟的该项请求无需再作处理。三、关于康福公司主张的违约金。本案因林伟的自身的原因导致涉案房屋被查封拍卖，致使租赁合同无法履行，林伟应承担违约责任。康福公司按合同约定请求林伟支付违约金，本院予以支付。关于违约金的金额，因康福公司未提供因提前终止租赁关系造成的损失的相关证据，且要求林伟承担六个月的当期租金的违约金过高，本院综合考虑，调整为由林伟承担当年三个月的租金为妥，即399300元（1597200元÷12月×3月）。四、关于履约保证金。《租赁合同》约定，康福公司未按合同约定支付租金，本合同自行解除，履约保证金没收。康福公司未按约定支付租金，应承担违约责任。因该租赁合同未约定逾期支付租金的违约金，林伟请求没收200000元履约保证金符合合同约定，本院予以支持。康福公司辩称因其未支付租金是行使不安抗辩权，但未提供林伟不履行或不能履行的确切证据，且林伟交纳保证金担保康福公司可继续使用涉案房屋后，康福公司亦未支付租金，故康福公司该意见本院不予采信。因履约保证金是履行合同的担保，具有补偿性，本院已支持康福公司违约金，康福公司再要求林伟双倍支付履约保证金400000元，于法无据，本院对其意见不予采纳。综上所述，康福公司应支付林伟剩余租金486940元，扣除林伟应支付给康福公司违约金399300元后，康福公司还需要另行支付林伟87640元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）林伟与被告（反诉原告）温州康福酒店用品设备有限公司签订的《租赁合同》及《补充协议》； 二、被告（反诉原告）温州康福酒店用品设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）林伟87640元； 三、驳回原告（反诉被告）林伟的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）温州康福酒店用品设备有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14956元，由被告（反诉原告）温州康福酒店用品设备有限公司负担。反诉受理费7794元，原告（反诉被告）林伟负担4149元，由被告（反诉原告）温州康福酒店用品设备有限公司负担3645元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  叶宇锞 人民陪审员  尤国莹 人民陪审员  蔡小园 二〇二〇年三月一日 书 记 员  陈 婵