江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1302民初4192号原告:宿迁神州行汽车销售服务有限公司,统一社会信用代码91321302739563311C，住所地宿迁市宿城区双庄镇南北大街纬二路南。法定代表人：王卫东。诉讼代表人：江苏剑辉律师事务所。委托诉讼代理人：蔡武、刘洒，江苏剑辉律师事务所律师。后刘洒变更为该所律师刘明硕。被告：蔡敦良，男，1964年1月25日出生，住宿迁市宿城区。被告：陆艳，女，1966年11月1日出生，住宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：朱玉建，江苏西楚律师事务所律师。被告：蔡迅，男，1956年9月10日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：袁宁，江苏君相合律师事务所律师。被告：蔡粤，男，1977年5月16日出生，住宿迁市宿城区。被告：邹凯，男，1976年4月6日出生，住宿迁市宿城区。被告：宿迁市润翔汽车销售服务有限公司，统一社会信用代码9132130233925769XC,住所地宿迁市宿城区双庄镇南北街东、纬二路南。法定代表人：魏云飞。原告宿迁神州行汽车销售服务有限公司（以下简称神州行公司）与被告蔡敦良、陆艳、蔡迅、蔡粤、邹凯、宿迁市润翔汽车销售服务有限公司（以下简称润翔公司）对外追收债权纠纷一案,本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告神州行公司委托诉讼代理人蔡武及刘洒，被告蔡敦良、被告陆艳及委托诉讼代理人朱玉建、被告蔡迅到庭参加诉讼，被告蔡粤、邹凯及润翔公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。2019年10月17日，本案再次公开开庭进行了审理，原告神州行公司委托诉讼代理人蔡武及刘某，被告蔡敦良、被告陆艳及委托诉讼代理人朱玉建、被告蔡迅及委托诉讼代理人袁宁、被告邹凯到庭参加诉讼。被告蔡粤、润翔公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告神州行公司向本院提出诉讼请求：1、判令六被告立即腾空并向原告移交位于宿迁市宿城区房屋背面通道左侧房屋；2、判令被告蔡敦良、陆艳向原告支付2014年8月6日至2015年6月19日的租金173699元（20万元/365天*317天）；3、判令被告蔡敦良、蔡迅、陆艳向原告支付2015年6月20日至2019年3月12日租金692466元（该期间三被告获得的租金收入）；4、判令六被告向原告支付2019年3月13日至2019年6月20日租金56959元（20万元/365天*99天）；5、判令六被告向原告支付2019年6月21日起至2019年10月25日租金7761元（22.5万元/365天*126天）；6、本案诉讼费、保全费等由六被告负担。诉讼中，原告自愿放弃上述第1项诉讼请求。事实与理由：江苏剑辉律师事务所系原告管理人。被告一直占用原告所有的位于宿迁市宿城区房屋北面通道左侧。被告占有该房屋无事实与法律依据，故诉至法院提出上述请求。被告陆艳辩称：1、愿意腾空并移交涉案房屋，没有移交是因为被告蔡粤、邹凯和润翔汽车占用；2、原告要求被告陆艳支付2014年8月6日至2019年6月20日租金没有法律依据。被告陆艳曾借给原告50万元，2014年8月6日原告与被告蔡敦良、陆艳签订了房屋租赁合同，约定把原告所有的涉案房屋出租给被告蔡敦良和陆艳，期间为2014年8月6日至2022年8月5日，租金为20万元/年，8年共160万元，注明此笔租金签订合同时已经一次性支付。2019年3月管理人要求被告腾空房屋并交付，此时距离租赁期限满还有三年多时间，被告有权行使法律赋予的抵销权，并且要求原告支付被告三年多剩余的租金计30万元。此债权被告陆艳已经向原告管理人申报，原告管理人愿意受理。被告蔡敦良辩称：同被告陆艳意见。被告蔡迅辩称：1、关于腾空房屋的答辩意见同被告陆艳；2、不同意缴纳租金。被告蔡迅对原告的债权从2005年就已形成，并于2014年8月1日进行了最终结算，确定原告尚欠被告蔡迅借款本金65万元。为切实履行还款计划，2014年8月15日原告与被告蔡迅签订关于涉案房屋的租赁合同。涉案房屋亦出租给蔡敦良和被告陆艳，故被告蔡迅收取涉案房屋租金有事实和法律依据。关于房屋占有使用费，被告蔡迅于2019年3月12日才接到终止收取租金通知，此前并不知道原告已经破产，原告无权要求返还涉案房屋占有费用；对于合同解除后的房屋占有使用费，应从被告蔡迅已经支付的租金中抵销；3、目前，被告蔡迅已经停止收取涉案房屋租金，原告还欠被告蔡迅本息合计1121500元，此笔债权原告破产管理人亦没有予以受理。被告邹凯辩称：同意将涉案房屋移交给原告，但邹凯、蔡粤、润翔公司不应向原告支付房屋占有使用费用。被告蔡粤、邹凯自2015年6月起与被告蔡敦良、陆艳、蔡迅签订房屋租赁合同，租赁涉案房屋经营使用。被告邹凯、蔡粤按照合同约定向蔡敦良等三人支付2019年6月20日前的全部租金。2019年3月20日，被告邹凯、蔡粤、润翔公司收到原告管理人通知书，2019年6月20日应支付的房屋租金即没有向被告蔡敦良等三人支付。现邹凯、蔡粤、润翔公司希望继续承租涉案房屋，与原告管理人另行签订租赁合同并支付租金。被告蔡粤未作答辩，庭前提交书面答辩意见同邹凯。被告润翔公司未作答辩，庭前提交书面答辩意见同邹凯。经审理查明：2012年12月3日，涉案房屋登记所有权人为神州行公司，房屋坐落为双庄镇，纬二路南，规划用途为商业，总层数为3层，建筑面积为4890.95平方米。原告诉讼主张的房屋位置为上述房屋1-2层西侧局部（即房屋勘测成果报告上列明序号为3301、3302部分）。2019年10月25日，被告邹凯、蔡粤、润翔公司将涉案房屋交付给原告管理人。另查明，2019年1月11日，本院作出（2018）苏1302破申27号民事裁定，受理宿迁市润达信用担保有限公司对神州行公司的破产清算申请。2019年1月22日，本院作出（2019）苏1302破2号决定书，指定江苏剑辉律师事务所担任神州行公司管理人。2019年4月3日，蔡迅、陆艳、案外人王某2向神州行公司回复一份《异议书》，载明：1、你方于2019年3月13日在我方出租房屋门口张贴（2019）神管破第2号通告，要求我方3日内腾空房屋并向管理人交付全部财产，针对你方要求，现提出异议。1、该房屋系神州行公司和我方在公平、公正的前提下共同签订书面协议后，交给我方长期使用，你方未经我方同意，要求我方立即腾空房屋系你方单方解除合同，我方因此产生的一切损失、违约责任由你方如数赔偿。2、现该房屋用于经营汽车销售及维修业务，并经营多年，已具有稳定的客户和市场。因该行业属于特殊行业，对房屋、场地有着高标准要求，你方需给我方充足的时间去寻找适合经营的房屋，具体搬迁时间以实际与第三方签订租赁合同并搬迁到位之日为准。3、对该房屋我方已投入大量资金进行装修，并安装各种设备。因你方单方解除合同，对我方造成的损失（包括装饰、停业、搬迁等产生的费用）应由你方承担。请你方在收到本异议书之日起15日内答复我方，并赔偿我方损失，否则我方无法腾空房屋，因此造成的损失，由你方承担。还查明，2012年12月10日，王卫东及神州行公司向陆艳出具借条一份，载明：今借到王某1、陆艳现金50万元，月利息4%，按月付息，违约罚款1000元/天，如需还款，提前15天通知，此笔借款以神州行公司房产作为抵押。该借条下方借款人处有王卫东签名及原告印章。同日，王卫东在借条左下方注明：本次借款人王卫东和神州行公司法定代表人陈某是夫妻关系，我夫妻二人共同对本次借款承担全部责任。2012年12月7日、2012年12月10日，陆艳先后从其账户取款2万元、48万元。2014年12月7日，王卫东向蔡敦良出具借条一份，载明：今借到蔡敦良56万元，按月息2%计算，我与陈某合法夫妻，夫妻双方共同承担，此借条长期有效。此借款用于公司进车（奇瑞轿车）。蔡敦良陈述该份借条系前期多次借款结算后形成，并自认载明款项本金为50万元，6万元为前期结算的利息。2014年12月7日，王卫东向蔡敦良出具《还款协议》，载明：2014年12月7日借蔡敦良人民币56万元整，还款时间从2015年1月起，2015年1-2月还款人民币10万元整，2015年3月起每月还款人民币10万元整，先还本后付息，直至全部还完本金及利息，如违反本协议，自愿承担违约金人民币3万元整，本人自愿承担法律责任，还款时间为每月25日前。关于苏州银行股份有限公司宿城支行以及宿迁市半边天小额贷款有限公司申请执行神州行公司、王卫东、陈某等一案中，蔡迅、蔡敦良、陆艳提出执行异议，该案2016年12月12日听证中，蔡敦良、陆艳、蔡迅向法院提交一份蔡敦良、陆艳与王卫东以神州行公司名义签订、落款时间为2012年12月19日、关于涉案房屋的《房屋出租合同》复印件一份。2014年8月6日，王卫东以神州行公司名义（甲方）与被告蔡敦良、陆艳（乙方）签订《房屋出租合同》，约定：一、甲方确保神州行公司北面通道两侧门市奇瑞展厅房产权归王卫东、陈某夫妻二人所有，如若不是，甲方按照本合同第四条3倍返还乙方所交的总租金。二、甲方自愿将本合同第一条款中门市出租给乙方，出租年限从2014年8月6日至2022年8月5日。三、房屋使用租金每年20万元。四、乙方在签订合同时一次性向甲方交付8年租金共计160万元（含8年利息）。五、甲方未按时交付出租房屋供乙方使用的，负责偿付违约金10万元……九、甲方同意乙方自主经营或将房屋转租他人经营，甲方无权过问。再查明，蔡迅本案中向法庭提交4份借条复印件，分别载明：1、今借到蔡迅人民币30万元整，月息3%，时间3个月。借款人王卫东，2013年7月1日（原告自认实际出借时间为2013年7月3日）。2、今借到蔡迅人民币20万元整，时间3个月，未先付利息，月息3%。借款人王卫东，2013年7月1日（原告自认实际出借时间为2013年7月3日）。3、今借到蔡迅人民币50万元整，时间3个月，月息3%。此款用于宿迁神州行经营。借款人王卫东，2013年11月1日。蔡迅自认该份借条系上述第1-2两份借条更换而来。4、今借到蔡迅人民币20万元整，此款于2014年8月7日还清，逾期承担违约金每天500元整，借款人王卫东，2014年7月29日。原告自认该笔款项实际交付193700元，6300元系利息。2013年7月3日，蔡迅银行交易明细显示现支50万元，2014年7月29日显示消费193700元。2014年8月1日，王卫东向蔡迅出具借条一份，载明：今借到蔡迅人民币65万元整，月息2%，借款长期有效，确保还款。原告自认该份借条65万元系上述第3-4份借条结算后剩余借款本金。2014年8月15日，蔡迅（乙方）与神州行公司（甲方）签订《租房合同》，约定：1、甲方将双庄镇维二路南立面朝北面积约750平方米奇瑞展厅出租给乙方使用（包括该展厅东原通道在内）。2、租期为2014年8月15日至2024年8月14日止（按实际交付之日算起）。3、租金付款方式。（一）每年租金为20万元，10年共计200万元，按每年结账。（二）甲方借乙方65万元，按2分利息计算，每年结账付清。不足部分，由甲乙双方互相找补。4、甲方如反悔，应立即偿还给乙方的本息，方可终止合同。5、交房时间：待甲方将该展厅内的汽车处理清同时交房给乙方，但延迟时间最长不能超过2015年2月15日。6、甲方如超过交房期限，乙方有权将存放在该展厅内的物品清偿搬离，所造成损失，由甲方承担。7、王卫东打给乙方的借款票据及包括签订相关协议，甲方都予以承认。8、乙方在租赁期限内，有权将该展厅转租于他人，并且转租所立合同与本合同具有同等法律效力。9、甲方无权再将该房另租与他人，若有与本协议相抵触的，以本协议为最终协议为准。10、甲方确保提供水电正常使用，水电费由乙方自理。11、本协议共计两页，一式两份，签字盖章后立即生效，未尽事宜，协商解决。该协议下方甲方处加盖神州行公司印章，乙方处有蔡迅签名。2015年4月17日-2015年4月20日，蔡迅与王卫东（号码为138××××5681）有下列短信电话：蔡迅：我是你蔡哥。接电话！王卫东：蔡迅。王卫东：上海。蔡迅：我是。回电。姓陆的准备把展厅租给别人。你跟陆说。我和你签的租赁合同没用。这是真的吗？你看怎办？王卫东：回来找你，你有合同不怕他蔡迅：你不说好今天找我吗？怎不接电话的？回电王卫东：晚些时候蔡迅：下午大概多会？你得保持与我联系？2015年6月1日，蔡敦良与蔡迅因涉案房屋租赁发生纠纷，并经报警处理。再查明，2015年6月1日，被告蔡敦良、陆艳、蔡迅（甲方）与蔡粤、邹凯（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方房屋坐落于宿迁市宿城区双庄镇南北街东维二路南位汽车城：宿迁宿州汽车销售服务有限公司北面通道左侧，该房屋系甲方承租宿迁神州行汽车销售服务有限公司王卫东的房屋，甲方保证经营使用权系有权转租……三、租赁期限：自2015年6月20日至2018年6月19日止。四、租金。第一年租金为17万元，第二年租金为18万元，第三年租金为19万元。五、付款方式。乙方应于本合同生效之日向甲方支付租金17万元。租金按年结算，由乙方于每年租金到期10天前支付给甲方。六、交付房屋期限。甲方应于本合同生效之日起，将房屋交付给乙方。后陆艳、蔡迅、蔡敦良收到涉案房屋上述协议三年期间的租金，其中第一、二年度租金由其三人平分，第三年度租金蔡迅、陆艳、蔡敦良三人分别收到63400元、63300元、63300元。邹凯系润翔公司股东，邹凯自认涉案房屋系润翔公司使用。2018年6月2日，蔡敦良向陆艳、蔡迅出具书面材料一份，载明：原租房合同已到期，重新签订合同，我不参与，由王某2与你们一起商量如何办理重新出租协议。2018年6月19日，被告蔡敦良、陆艳、蔡迅（甲方）与蔡粤、邹凯（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方房屋坐落于宿迁市宿城区双庄镇南北街东维二路南位汽车城：宿迁宿州汽车销售服务有限公司北面通道左侧，该房屋系甲方承租宿迁神州行汽车销售服务有限公司王卫东的房屋，甲方保证经营使用权系有权转租……三、租赁期限：自2018年6月20日至2021年6月19日止。2021年6月租期结算续租时按现有递增幅度递增。四、租金。第一年租金为21万元，第二年租金为22.5万元，第三年租金为24万元。五、付款方式。乙方应于本合同生效之日向甲方支付租金21万元。租金按年结算，由乙方于每年租金到期10天前支付给甲方。六、交付房屋期限。甲方应于本合同生效之日起，将房屋交付给乙方。2018年6月19，陆艳、王某2分别收到涉案房屋租金7万元，并分别出具收条。再查明，关于涉案房屋交付给蔡敦良、陆艳、蔡迅时间：关于苏州银行股份有限公司宿城支行以及宿迁市半边天小额贷款有限公司申请执行神州行公司、王卫东、陈某等一案中，蔡迅、蔡敦良、陆艳提出执行异议，该案2016年12月9日听证中，蔡迅陈述没有租赁合同，蔡迅、蔡敦良、陆艳均陈述，涉案房屋2014年8月份出租给他人了，一直处于出租状态。蔡迅、蔡敦良、陆艳均还陈述，2012年至2014年只是签订合同约定如果不按期给本金和利息的话，奇瑞大厅就归我们使用，所以他们之前一直还的是利息，没有还本金，从2014年开始利息也不还了，我们就把大厅拿过去使用了并且出租给他人了。2016年12月12日听证中，蔡敦良又陈述，涉案房屋在2014年2、3月的时候开始使用的。以上事实，有房屋产权证，房屋勘测成果报告，民事裁定书、决定书，异议书，交接单，陆艳持有的借条及银行明细，2014年8月8日房屋出租合同，蔡敦良的借条及还款协议，蔡迅的借条及银行明细、租房合同、短信截图，接处警工作登记表，2015年6月1日及2018年6月19日房屋租赁合同，说明，收条，转账记录，听证笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为：本案争议焦点为：1、原告与被告蔡敦良、陆艳、蔡迅就涉案房屋是否存在合法有效的租赁合同关系。2、原告诉讼请求是否有法律依据。关于争议焦点一，本院认为，陆艳举证的借条、取款记录、《房屋出租合同》、收条以及蔡敦良、蔡迅、邹凯等人的陈述相互印证，能够证实原告与陆艳之间存在50万元（本金）借贷关系，2014年8月6日原告将涉案房屋租赁并交付给陆艳使用，并以借款本息折抵为一次性支付租金80万元。蔡敦良举证的借条、还款协议、《房屋出租合同》、收条以及陆艳、蔡迅、邹凯等人的陈述相互印证，能够证实原告与蔡敦良之间存在借贷关系，2014年8月6日原告将涉案房屋租赁给被告蔡敦良，并以50万元（本金）借款本息折抵为一次性支付租金80万元。蔡迅举证的借条、《租房合同》、交易记录、短信、接警记录、收条以及蔡敦良、陆艳、邹凯等人的陈述相互印证，能够证实原告与蔡迅之间存在借贷关系，后原告将涉案房屋租赁并于2015年6月交付给被告蔡迅，2014年8月1日结算的借款65万元（本金）本息与蔡迅应支付租金按年冲抵结算等。综上，原告与被告蔡敦良、陆艳、蔡迅原借贷债务均已到期，原告与被告蔡敦良、陆艳、蔡迅就涉案房屋达成以租金抵偿借贷债务的协议并不违反法律规定，租赁协议签订及租赁房屋交付均早于原告破产受理日，原告与被告蔡敦良、陆艳、蔡迅之间的租赁关系依法成立、合法有效。关于争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，房屋租赁合同系继续性合同，在合同存续期间，承租人以支付租金为对价而持续地对租赁物使用收益，同时应妥善保管和按约定使用租赁物，而出租人在收取租金的同时应当交付租赁物并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途，在租赁结算前，合同双方均未履行完毕，符合上述第十八条规定，管理人可以依法予以解除，关于合同解除时间，本院酌定为2019年4月18日。合同解除前，被告蔡敦良、陆艳、蔡迅已经履行租赁合同的付款义务，原告要求其给付租金，没有事实与法律依据，本院不予支持。合同解除后，承租人应返还租赁物的，并向出租人支付房屋占有使用费至实际搬离之日即2019年10月25日，出租人多收的剩余租期租金即构成不当得利，应予以返还。原告应返还的不当得利超过被告蔡敦良、陆艳、蔡迅应支付的房屋占有使用费，双方应在等额范围内抵销。故原告要求被告支付合同解除后的房屋占有使用费，本院不予支持。关于原告主张破产受理前6个月内至今抵销行为不成立的问题，本院认为，本案合同解除前不存在非法抵销等问题，合同解除后承租人不当得利的返还请求权，有别于《破产法》第五十三条规定的损害赔偿请求权，不应当作普通债权，根据《破产法》第四十二条第三项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还。故原告该项主张本院不予支持。关于原告要求被告邹凯、蔡粤、润翔公司给付房屋占有使用费问题，亦无事实与法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国破产法》第十八条、第四十二条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告宿迁神州行汽车销售服务有限公司对被告蔡敦良、陆艳、蔡迅、蔡粤、邹凯、宿迁市润翔汽车销售服务有限公司的诉讼请求。案件受理费13856元、保全费1645元，均由原告宿迁神州行汽车销售服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  臧玉艳代理审判员  徐冬梅人民陪审员  高 梅二〇二〇年三月十二日书 记 员  程 子