山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终471号 上诉人（原审原告）：淄博金海物业管理有限公司，住所地淄博市张店区杏园东路22号。 法定代表人：赵金玲，总经理。 委托诉讼代理人：李泽祥，山东致公律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：孙利平，男，1974年12月20日出生，汉族，现住淄博市张店区。 上诉人淄博金海物业管理有限公司（以下简称金海公司）因与上诉人孙利平物业服务合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初5822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 孙利平上诉请求：撤销原审判决，改判驳回金海公司全部诉讼请求，一二审诉讼费由金海公司承担。事实与理由：一、孙利平与金海公司从未签订过任何物业服务合同，孙利平不是金海公司的合同相对人。涉案小区是淄博市公安局的家属区，但淄博市公安局后勤管理处并没有与金海公司签订物业服务合同的法定权利，其与金海公司签订的物业服务合同不能当然对孙利平产生约束力。二、原审法院认为孙利平与金海公司形成了事实上的物业服务合同关系，因此应该按照合同约定支付物业服务费，无事实和法律依据。2017年9月25日，淄博市公安局后勤处与金海公司签订的物业服务协议到期，孙利平与金海公司未签订新的物业服务协议。金海公司单方面自愿提供服务，服务范围包括什么、收费标准如何确定、服务时间多久、服务不达标如何处理等各种问题，都是金海公司单方面决定的，不符合合同公平、平等、自愿的原则，违背孙利平的意志。三、金海公司的物业服务不到位，小区环境混乱。整个小区秩序混乱：保安上班睡觉、玩手机、不巡逻，纪律涣散；小区垃圾遍地，草丛疮瘼满目，花草树木损毁严重；小区内公用设施残缺不全没有修缮维护；单元内卫生打扫几乎为零，小广告铺天盖地；物业费用收支账目不公开，拒绝向业主披露，拒绝监督；小区内公共收益不报账甚至不知所踪。被上诉人在一审提供的物业服务照片，绝大多数并非是本小区的照片，一审法院在没有查清事情的情况下，就认定被上诉人提供了物业服务，是严重错误的。 金海公司未答辩。 金海公司上诉请求：1、请求判决撤销原审判决第二项。2、请求判决被上诉人支付给上诉人物业费滞纳金6359.20元。3、请求判令被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：原审判决认定金海公司主张的滞纳金无合同依据，认定提供的协议属于约定不明，认定催款单中注明的逾期加收3%滞纳金的内容，属于单方意思表示，没有拘束力，属于认定事实错误，适用法律错误。 孙利平未答辩。 金海公司向一审法院起诉请求：1.被告支付给原告电费、卫生费、物业服务费及滞纳金等9999元；2.诉讼费用由被告全部承担。 一审法院认定事实：2007年9月24日,原告金海公司与淄博市公安局后勤管理处签订宿舍楼物业服务协议，约定由原告为淄博市公安局第三生活区提供物业服务，期限自2007年10月1日至2012年9月30日。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.35元/月/平方米，物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月25日至30日前履行缴纳义务，逾期缴纳的每逾一日支付滞纳金每日0.25元。2012年9月26日，原告与淄博市公安局后勤管理处续签物业服务协议，期限自2012年9月26日至2015年9月25日，多层住宅的物业服务费变更为0.4元/月/平方米，合同未约定收取滞纳金。2015年9月26日，原告与淄博市公安局续签涉案小区物业服务合同约定协议，期限自2015年9月26日至2017年9月25日止，服务费按0.4元/月/平方米，每月20日至25日缴纳，逾期交纳的每逾期一日向原告支付滞纳金3‰元。合同还约定由原告代收电费、暖气费等。2017年1月16日，淄博市人民政府办公厅公开发布淄博市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作方案，淄博市公安局在物业服务协议期满后未再与原告续签，但涉案小区的物业交接工作至今未能确定，原告一直服务至今。上述协议签订后，原告按约提供了物业服务，履行了对所属区域物业的维修、养护、管理等主要义务。被告孙利平系该生活区3号楼1单元101号物业(建筑面积95.47㎡)的业主，自2012年11月开始不缴纳物业费等费用，截至2019年7月17日，被告孙利平尚欠原告自2012年11月1日至2019年7月31日期间的物业服务费计3060.60元、原告已垫付的自2013年1月1日至2019年12月31日期间生活垃圾处理费336元及2012年11月1日至2015年6月30日期间的水泵电费243.20元，以上合计3639.80元。原告多次催收未果，故起诉至原审法院，并认为被告违约应向其支付滞纳金13682.60元，但仅主张6359.20元。另查明，原告在业主缴费的收费收据上载明：请于每月20日至25日到物业办公室交费，26日后每日加收3‰滞纳金。 一审法院认为，涉案小区为原淄博市公安局职工家属区，接受淄博市公安局统一管理，在淄博市人民政府办公厅公开发布淄博市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作方案之前，淄博市公安局有权就涉案小区物业管理事宜与原告签订物业服务协议，因此涉案物业服务协议合法有效，对涉案小区所有业主发生法律效力，被告孙利平关于物业服务协议效力及物业费上涨的抗辩意见缺乏依据，不予采信。现原告已举证证实其已按约履行了对所属区域物业的维修、养护、管理等主要义务，被告孙利平作为该物业的业主应当按照合同约定履行交费义务。2017年9月25日协议到期后，原告虽未能续签合同，但仍实际为涉案小区提供物业服务至今，与被告形成了事实上的物业服务合同关系，故原告有权要求被告按照合同约定支付物业服务费及已由原告先行垫付的水泵电费及生活垃圾处理费，如果原告存在不履行或者不完全履行物业服务协议的约定或者法律规定的维修、养护、管理、维护义务，被告可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能成为其长期拒缴物业服务费及实际应当承担的相关费用的正当理由，因此，原告相关诉讼请求成立，依法予以支持。关于原告主张的滞纳金应当有合同依据。被告自2012年11月起开始不缴纳物业服务费及相关费用，应当适用2012年及之后签署的协议约定，而原告提供的2012年签订的协议中对滞纳金未作约定，2015年协议约定“逾期交纳的每逾期一日向原告支付滞纳金3‰元”属约定不明，原告在催缴单中注明的逾期加收3‰滞纳金的内容，属于原告单方意思表示，对被告没有拘束力，因此原告要求被告按逾期一日加收应交额的3‰标准计算滞纳金的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告孙利平于判决生效后十日内向原告金海公司支付自2012年11月1日至2019年7月31日期间的物业服务费3060.60元、原告已垫付的自2013年1月1日至2019年12月31日期间的生活垃圾处理费336元及自2012年11月1日至2015年6月30日期间的水泵电费243.20元；二、驳回原告金海公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告孙利平负担。 二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人孙利平一方的上诉理由。涉案小区为原淄博市公安局职工家属区，接受淄博市公安局统一管理，在2017年淄博市人民政府办公厅公开发布淄博市国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作方案之前，淄博市公安局后勤管理处有权与金海公司签订物业服务协议，故，2017年前淄博市公安局后勤管理处与金海公司签订涉案物业服务协议合法有效，孙利平关于涉案物业服务协议效力不对业主发生法律效力的上诉理由缺乏依据，本院不予采信。2017年9月25日协议到期后，孙利平亦认可金海公司仍为涉案小区提供物业服务，但认为金海公司提供的物业服务严重不到位。孙利平与金海公司之间形成了事实上的物业服务合同关系，孙利平作为小区业主应当支付物业服务费及金海公司先行垫付的水泵电费及生活垃圾处理费。即使金海公司在物业管理服务过程中存在瑕疵、服务不到位，孙利平也应通过业主委员会督促金海公司限期整改，或者根据《最高人民法院关于》第三条的规定，要求金海公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，孙利平以金海公司存在绿化、卫生、安保等问题为由拒付物业费等费用对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。 关于上诉人金海公司一方的上诉理由。原审判决认定2015年协议中对滞纳金的约定不明，金海公司在催缴单中自行注明的逾期加收3‰滞纳金的内容，为金海公司单方意思表示，对孙利平没有拘束力，认定事实清楚，金海公司要求孙利平按逾期一日加收应交额的3‰标准计算滞纳金的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人孙利平、金海公司的的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人孙利平负担25元，由上诉人淄博金海物业管理有限公司负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  张玉杰 审判员  徐连宏 审判员  刘 宁 二〇二〇年三月二十日 书记员  杨 柳