上海市青浦区人民法院民 事 裁 定 书（2019）沪0118民初19269号原告：邹士忠，男，1961年4月16日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：罗纪明，上海东炬律师事务所律师。被告：王永仁，男，1949年12月25日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：王春，男，1986年4月17日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。两被告共同委托诉讼代理人：孟连生，上海大存律师事务所律师。第三人：俞水珍，女，1955年2月16日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区华浦南路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：周虹(俞水珍女儿)，女，1977年11月20日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告邹士忠与被告王永仁、王春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告申请财产保全，本院依法采取保全措施。审理中，依据俞水珍的申请，本院依法追加其作为第三人参加诉讼。本案于2020年3月5日公开开庭进行审理，原告邹士忠及委托诉讼代理人罗纪明、被告王春、两被告共同委托诉讼代理人孟连生、第三人俞水珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹士忠向本院提出诉讼请求：1、确认上海市青浦区盈浦街道崧子浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)归原告所有；2、两被告协助原告将上述房屋过户至原告名下；3、两被告按人民币25,000元/平方米补偿给原告44.12平方米的房屋差价。审理中，原告变更诉讼请求为：判令两被告支付120平方米房屋的的折价款2,927,580元(单价按两被告与第三人的买卖协议即24,396.51元/平方米)。事实和理由：2012年6月1日，原告与两被告签订《房屋转让协议书》，约定被告将位于青浦区联合村老朱青路XXX弄XXX号房屋转让给原告，价格为13万元。双方约定，如遇国家(或集体)征用、拆迁等事项，涉及房屋的权利和义务归原告所有。如房屋动迁，所得安置房原告得120平方米，多余安置房归两被告所得。2017年1月3日，两被告与青浦区夏阳街道房屋土地征收补偿办公室签订《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》，房屋补偿691,062元，并安置房屋两套，面积161.88平方米，其中现房一套即系争房屋。因两被告未向原告交付安置房屋，故原告起诉至法院。被告王永仁、王春共同辩称：不同意原告的诉讼请求。原告与两被告之间不存在真实的房屋买卖关系，两被告没有收到原告支付的房款。第三人俞水珍述称：不同意原告的诉讼请求。两被告将系争房屋出售给第三人，总价190万元，第三人已经支付了140万元，余款50万元根据约定应当在过户时支付。系争房屋已经交付第三人使用，应当过户至第三人名下。经开庭审理查明，被告王永仁(乙方)与青浦区环城集体资产经营有限公司(甲方)签订《联合村公有住房转让协议》，约定甲方将老朱青路XXX弄XXX号房屋，建筑面积20平方米转让给乙方。2017年1月3日，青浦区夏阳街道房屋土地征收补偿办公室(甲方)与两被告(乙方)签订《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》，约定对乙方所有的位于夏阳街道老朱青路80弄房屋进行安置，房屋建筑面积43.5平方米，有效安置面积150平方米。甲方共计补偿乙方691,062元，乙方安置房源为五浦汇C区5号1单元1802室和期房84平方米(五浦汇)一套等。上述补偿协议签订后，被告领取了动迁安置房一套，即系争房屋。2017年10月17日，系争房屋经核准登记至被告王永仁名下。审理中，原告提供了2012年6月1日的《房屋转让协议书》，甲方为两被告，乙方为原告。内容为：甲方现有座落在联合村老朱青路地块80弄2号，20平方米房屋一间，因经营继续资金，故决定转让给乙方。房屋价格13万元，协议签订当天一次性支付。甲方收到乙方付款后出具收条给乙方。乙方自协议生效取得房屋权属后，如遇国家(或集体)征用、拆迁等事项和涉及房屋的权利和义务，均归乙方所有。乙方考虑到甲方的实际情况，在若干年后如该房拆迁，所得安置房乙方得120平方米，多余安置房平方归甲方所得，甲方如需增加安置房平方，所增加的平方贴费甲方自负。如遇动拆迁，在动拆迁过程中农所享受的过渡费归甲方所得。该房不拆迁甲方在保持原状的情况下，仍居住该房，自该协议生效后，甲方每月支付乙方租金150元，每一年支付一次，计每年1,800元，乙方出具租金收条给甲方等。该协议落款处有两被告的签名和手印。原告还提供了同日被告出具的收条，内容为：今收到邹士忠青浦老朱青路XXX弄XXX号转让费13万元，特此收条。收条下方有两被告的签名和手印。2017年8月23日，两被告(甲方)与第三人(乙方)签订《房屋转让协议》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，建筑面积77.88平方米，总价190万元。2017年8月23日支付80万元，2017年11月15日之前支付60万元，当天交房。甲方同意留50万元作为押金，到过户时乙方付清。过户时，甲乙双方各自按照国家规定各自承担费用等。2017年8月23日，第三人女儿周虹转账给被告王永仁75万元。2017年8月24日，周虹转账给王永仁5万元。2017年9月29日，周虹转账给王永仁5万元。2017年11月11日，周虹转账给王永仁55万元。王永仁就上述房款出具收据，并将房屋交付第三人，目前由第三人对外出租。审理中，经本院释明，原告坚持认为原、被告之间为房屋买卖关系，坚持本案的诉讼请求。对于当事人无争议的事实，由原、被告、第三人的陈述，房屋转让协议书、收条、房地产权证、房地产登记簿、上海市征收集体土地居住房屋补偿协议、配套商品房供应单、上海市不动产登记簿、联合村公有住房转让协议、房屋转让协议、转账凭证、收据、产权证、物业费发票等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：原、被告的买卖合同是在青赵路XXX号签订的，原告不认识被告，是被告的朋友陈志方介绍原告购买系争房屋的，签订协议时陈志方在场，收条内容是陈志方写的，13万元是原告从家中拿了现金给王春，原告是开餐饮公司的，承包食堂，身边有现金。签订协议前，原告到房屋看过几次，但是被告不让原告进门，原告也目测不准房屋的面积。原告购买房屋后将房屋返租给被告，被告支付了一年租金即1,800元，之后没有支付过。原告向被告讨要租金，找不到人，电话打不通，后来原告想要拿回房屋，但被告一直占用无法拿回。陈志方是王春介绍给原告的。原告为此提供了2012年6月1日的收条复印件，内容为王春付给邹士忠老朱青路XXX弄XXX号房租一年1,800元。被告对收条真实性不予认可，认为被告从未支付过1,800元租金，且原告从未到房屋中要求被告交房，也未讨要过租金。两被告表示：被告没有见过原告，也没有和原告商谈过卖房事宜。因为被告王春在外欠钱，案外人陈志方表示可以借钱给王春，但是要以房屋进行抵押。2012年6月1日，在青赵路的一个车库中，陈志方让被告在协议上签字，周围有很多人催促被告赶紧签字拿钱，被告没有看协议内容。陈志方还让被告在一份空白收条上签字。签好材料后，陈志方给被告8万元现金。当时原告并不在场。被告家庭没有其他住房，不可能将唯一住房出售。房屋拆迁前一直由被告居住使用，拆迁前原告从未向被告主张过权利。原告未在签订协议前看过房屋，房屋实际面积是43.5平方米，并非20平方米。根据庭审查明的事实，本院认为：本案的争议焦点系原、被告之间是否存在真实的房屋买卖关系。对此，本院认为：原告陈述购房的背景存在矛盾，一方面陈述不认识被告，通过朋友陈志方介绍购房，一方面又陈述陈志方是王春介绍给原告的，明显逻辑混乱。原告仅提供了13万元的收据，未提供证据证明13万房款的资金来源，且收据内容和落款之间留有较大距离。原告主张购买房屋后将房屋返租被告，然未提供充足证据证明被告支付过租金，也未提供证据证明向被告主张过租金或者交房，有违常理。按照交易惯例，购房人在签订合同前理应对房屋进行查看，原告陈述看房多次但是被告不让原告进门，原告对房屋的具体面积和间数不清楚，在此情况下签订协议明显有违常理。综上，本院认为被告陈述房屋转让协议书的签订是借款的担保较为可信，原、被告之间签订的房屋转让协议书并非真实的房屋买卖关系，实为以房屋作为借贷关系的担保，故对原告的诉讼请求不予支持。据此，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，裁定如下：驳回原告邹士忠的起诉。本案财产保全费5,000元，由原告邹士忠负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二〇年三月二十日书记员 谭泓洁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：……（三）驳回起诉；……三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。