广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）桂10民终832号 上诉人（原审原告）：卢彦余，女，1983年2月10日出生，壮族，现住广西平果县。 上诉人（原审原告）：苏元鸣，男，1981年8月2日出生，壮族，现住广西百色市右江区。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：廖海运，广西知君律师事务所律师。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：黄威，广西知君律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：百色广安房地产开发有限公司，住所地：百色市右江区大旺路1-1号C区01座。 法定代表人：农洪波，董事长。 委托诉讼代理人：牛利娟，广西思贝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林瑜，广西思贝律师事务所实习律师。 上诉人卢彦余、苏元鸣因与被上诉人百色广安房地产开发有限公司（以下简称：广安公司）商品房预售合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2019）桂1002民初4532号民事裁定，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。 上诉人卢彦余、苏元鸣上诉人请求：1、撤销百色市右江区人民法院（2019）桂1002民初4532号民事裁定；2、请求法院对本案进行审理；3、判令被上诉人自2018年7月1日起至实际交付房屋之日止向上诉人支付违约金。事实和理由：1、一审法院根据百色水文中心回函认定本案不属于商品房买卖合同纠纷案件的受案范围和认定涉案房屋未公开销售均是错误的。百色水文中心回函称涉案房屋是由单位购房职工自筹资金建设是虚假的，涉案房屋是由被上诉人以出让方式取得涉案土地建设用地使用权（百国用（2016）第00042号）开发建设的项目（建字4510012015104号），同时被上诉人取得了涉案房屋的预售许可证（百房预字（2017）第17号）。涉案房屋的户型、楼层、房号、价格是《商品房买卖合同（预售）》确定的，不是由百色水文中心审核确定，购房者不仅有百色水文中心职工也有非职工的社会公众。2、本案属于商品房买卖合同纠纷案件的受案范围。被上诉人具有房地产开发资质，百色水文中心与被上诉人签订的《代理开发商品房协议》、与案外人广西力卓投资有限公司签订的《开发合作协议》，被上诉人与案外人广西祥天建设工程有限责任公司签订的《建筑施工合同》，明确涉案房屋项目为被上诉人合作开发，由祥天公司施工建设的商品房项目。部分购房者通过百色水文中心按照约定的价格向开发商预先认购房屋的户型、面积。涉案《商品房买卖合同(预售)》约定买卖的标的物是商品房，而不是福利性分房合同。报建、签订预售合同、商品房买卖合同登记备案、缴纳契税均按照商品房买卖性质办理。3、涉案房屋原为集资房项目，但该项目无法通过最后由被上诉人开发建设。原集资项目收取了上诉人的部分集资款，已作为预付款或定金向被上诉人预定了商品房，被上诉人取得预售证后与被上诉人签订了《商品房买卖合同(预售)》。涉案项目由被上诉人开发建设后，房屋的价格大大提高，与同期在建的商品房价格持平。同时原定的购房资格也不限定于单位职工，房屋户型、楼层等均发生变化。本案的购房者有非百色水文中心职工，而且职工与非职工的购房价格没有差异，都是按照楼层高度和面积计算，没有任何福利性质。4、涉案合同合法有效，具有法律约束力，且上诉人已经根据合同约定向被上诉人履行了付款义务。从合同的签订和履行上看，被上诉人均为合同当事人，受本案买卖合同约束，其理应履行如期交房义务，承担违约责任。5、一审裁定适用法律错误，本案属于人民法院受理民事诉讼的范围，上诉人与被上诉人为平等民事主体的买卖合同关系，双方之间不具有管理与管理的关系，一审法院以被上诉人与案外人百色水文中心之间的关系对本案作出裁定，明显违背法律适用规则，将民事合同义务理解为不平等的限制义务显然不当，且未告知上诉人如何解决争议事项，违背立法原意。6、本案在百色市内有重大影响，案情复杂，涉及辖区内多人的合法权益。根据民事诉讼法第十八条规定，中级人民法院管辖在本辖区范围有重大影响的案件。请求二审法院依法审理本案，并作出公正判决。 被上诉人广安公司答辩称，1、一审认定事实清楚，本案诉争房屋是百色水文中心的职工集资房，并非由广安公司开发的商品房。从涉案房屋的建设资金来源及使用情况看，诉争房屋不具有商品房的特征，诉争房屋的相关建设费用均是由百色水文中心支配，该资金是向职工筹集得来的，并非单位自有资金，上诉人向百色水文中心账户汇入购房款用于房屋建设。百色水文中心与广安公司签订的《代理开发商品协议》约定广安公司不负责融资，百色水文中心对建设资金具有绝对的支配权，广安公司仅代为支付，不享有支配权、所有权、处分权，涉案房屋不属于广安公司开发的商品房。2、涉案房屋由百色水文中心分配，并非由广安公司公开销售，且销售价格并非由广安公司决定，广安公司不能由销售行为获利。3、一审法院认定本案诉争房屋并非广安公司销售的商品房的证据充分，广安公司提交的《代理开发协议》《关于确定百色市御水苑项目商品房买卖合同（预售）的函》足以证实诉争房屋是百色水文中心建设，经一审法院核实该函为百色水文中心真实意思表示。4、一审法院适用法律正确，诉争房屋不是商品房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律》第一条规定，一审认定本案不属于商品房买卖合同纠纷的受理范围并无不当。且上诉人与百色水文中心的地位是不平等的，不符合民事诉讼法规定的起诉条件。5、广安公司无需向上诉人支付延期交房的违约金，百色水文中心与广安公司委托合同关系，上诉人知道广安公司与百色水文中心是代理关系，并将购房首付款交到百色水文中心的账户，而非广安公司账户，且上诉人也没有举证证明该交付是基于广安公司的授意交付的。《商品房买卖合同（预售）》直接约束的是上诉人和百色水文中心，上诉人应向百色水文中心主张违约金。5、本案不属于中级人民法院管辖案件的范围。本案涉及的人员均属于百色水文中心的职工，影响范围有限，上诉人要求百色市中级人民法院直接对该案进行审理违反了级别管辖的规定。上诉人上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。 上诉人卢彦余、苏元鸣向一审法院起诉请求：1、请求判令被告继续履行《商品房买卖合同（预售）》向原告交付房屋；2、被告自2018年7月1日起至实际交付之日止向原告支付逾期交房违约金。 一审法院认定事实：该院依法向百色水文中心出具调查函，调查本案情况。百色水文中心回函：1、本案原告苏元鸣系其单位职工；2、坐落于百色市龙景区LJ01-23-02-02地块“御水苑”项目由百色水文中心的购房职工自筹资金、委托被告代建住房，百色水文中心成立工作领导小组，商议决定建房工作相关事项，审核职工及相关购房人员的购房材料，并决定购房人员名单以及房号。百色水文中心并未向社会公开出售该项目房屋。3、原告向百色水文中心购买“御水苑”项目房屋。4、《代理开发商品房协议》《关于确定百色市御水苑项目商品买卖合同（预售）的函》均由百色水文中心出具，是其单位的真实意思表示。5、2010年12月广西壮族自治区水文水资源百色分局更名为百色市水文水资源局，2019年10月更名为百色水文中心。 一审法院认为，首先《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。上述解释规定了商品房买卖合同法律关系必须有一个先决条件，即销售房屋必须面向社会不特定的公众。本案中房屋买受人为特定主体（即百色水文中心建房领导工作小组审核通过的职工及职工亲属），显然不符合上述司法解释关于商品房买卖合同的法律特征。原告根据其与广安公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，主张违约金及利息损失的请求权，不属于商品房买卖合同纠纷案件的受案范围。第二，本案讼争房屋建设项目，系由百色水文中心主导。建房资金来源为购房职工自筹，由具备相应资格的职工或其亲友按房屋建设成本分摊建设费用，分房由百色水文中心决定，广安公司对集资款无任意支配权。因此就建房活动本身性质而言，广安公司为本案讼争房屋建设项目的代建方。广安公司代建过程中，在资金、购房价格、合同签订等方面均受制于百色水文局。因此，广安公司与原告等人就房屋建设、预售分配、交付房屋等方面不属于平等的法律关系主体，不属于民事案件受案范围。综上，原告要求广安公司支付迟延交房违约金及利息，不是平等主体之间产生的争议，不属于人民法院民事诉讼的范围。另外，广安公司在诉讼过程中，以涉案工程系百色市水文中心作为建设单位，属广西力卓投资有限公司所开发的项目，广安公司仅是名义代建方为由，向该院申请追加百色水文中心、百色力卓投资有限公司作为本案共同被告。该院认为，原告以《商品房买卖合同（预售）》为依据，要求被告承担合同违约责任。根据合同相对性原则，百色水文中心、百色力卓投资有限公司并非本案必须共同进行诉讼的当事人，广安公司要求追加共同被告的申请不符合法律规定。因本案以不是法院的受案范围而被裁定驳回，对广安公司要求追加共同被告的申请不另行作裁定。依照《中华人民共和国民法通则》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，作出裁定：驳回原告卢彦余、苏元鸣的起诉。案件受理费322元，予以退还。 本院审理查明，除一审查明的事实之外，另查明，2017年9月29日，上诉人卢彦余、苏元鸣与被上诉人签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同第二十七条约定争议解决方式为向房屋所在地人民法院起诉。 本院认为，上诉人卢彦余、苏元鸣与被上诉人签订《商品房买卖合同（预售）》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，被上诉人对上诉人卢彦余、苏元鸣在签署合同时已交涉案房屋首付以及购房余额已办理银行按揭贷款手续的事实表示认可，双方约定如有争议即向房屋所在地的人民法院起诉，作为解决争议的渠道，该合同符合商品房买卖合同的成立要件，属于人民法院民事诉讼案件受案范围，一审法院裁定驳回当事人的起诉不当，本院予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下： 一、撤销百色市右江区人民法院（2019）桂1002民初4532号民事裁定； 二、本案指令百色市右江区人民法院审理。 本裁定为终审裁定。 审判长  俞穗芳 审判员  黄奇智 审判员  张 莉 二〇二〇年三月三十一日 书记员  周丽昌