四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终653号 上诉人（原审被告）：孙志波，男，1973年10月13日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：杜学鹏，四川伊丽达律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：宋丽蓉，女，1973年10月12日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：杜学鹏，四川伊丽达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王春凤，女，1968年3月22日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：杨强，四川源正律师事务所律师。 原审第三人：四川阆中农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91511300711808567K。 法定代表人：刘世平，董事长。 王春凤与孙志波、四川阆中农村商业银行股份有限公司（以下简称“阆中农商行”）房屋买卖合同纠纷一案，四川省阆中市人民法院2019年6月5日作出（2018）川1381民初5914号民事判决书，孙志波不服提起上诉。本院于2019年8月20日作出（2019）川13民终2794号民事裁定，将该案发回重审。阆中市人民法院在重审中依法通知宋丽蓉为被告参与诉讼，于2019年12月20日作出（2019）川1381民初4661号民事判决，孙志波、宋丽蓉不服向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙志波、宋丽蓉上诉请求：1、依法撤销（2019）川1381民初4661号民事判决，发回重审或者改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：1.本案一审中被上诉人提交的录音与本案基础法律关系房屋买卖合同不具关联性。录音记录只认可被上诉人多年来占有并使用案涉房屋的事实，而一审据此推定宋丽蓉知晓买卖的事实并认可系错误的认定。2.2015年上诉人以所有权的名义行使物权，2015年3月上诉人用案涉房屋到阆中市农村信用联社办理抵押贷款业务。贷款方也曾亲自到该门面房调查核实，也就是说2015年以来上诉人一直以所有权人的身份在对案涉房屋行使物权。3.本案合同系无效合同。本案商品房买卖合同不具有房屋买卖合同的基本要素，其合同中仅有面积、价格的约定，什么时候办证、交房等基本要素均未约定，故由于缺乏基本要件，系无效合同。4.被上诉人占有使用房屋，并不能当然推定系通过房屋买卖合同取得占有，占有同样可以通过租赁法律关系取得。宋丽蓉文化不高，作为家庭主妇家务琐碎事缠身负责照料家中老人儿女，对外的事务均由上诉人孙志波独自处理，平时甚少对宋丽蓉提起在外事务。为不跟宋丽蓉起争执，也为了收取的十万元钱款自己方便安排使用，孙志波将房屋卖给被上诉人后，便谎称将房屋长期租赁给被上诉人，宋丽蓉故此对买卖房屋并不知情，且宋丽蓉在2015年3月与上诉人孙志波对案涉房屋设立抵押贷款也即因对房屋买卖一事不知情。孙志波未经宋丽蓉同意擅自处分夫妻共有的重要资产，事后宋丽蓉也并未对此追认，应确认该买卖合同无效。 王春凤辩称：1.王春凤与孙志波、宋丽蓉签订的《商品房买卖合同》合法有效。根据本案的案件事实：2004年11月29日，王春凤与孙志波、宋丽蓉签订的《商品房买卖合同》，按照该合同约定，孙志波、宋丽蓉将坐落于阆中市白果树街27号建筑面积27.11平方米商品房出售给王春凤。约定合同价款11万元。同日王春凤在合同签订后向孙志波、宋丽蓉支付购房款10万元。自2004年11月30日开始，王春凤将购买的案涉商品房占有并出租用于照相等业务收益至今。故而，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，王春凤要求上诉人履行合同办证义务符合法律规定，也理应得到法院支持。2.关于宋丽蓉不知情的问题，房屋交付已经16年的，上诉人在长达16年的时间里对王春凤占有的商铺不行使管理权，在一审中未作任何合理的解释，本案案涉房屋还是宋丽蓉与王春凤联系而购买的，这一点被上诉人王春凤在一审中提交的”视听资料——录音”可以证明上诉人宋丽蓉明知《商品房买卖合同》签订的客观事实。辩称自己没有文化对买卖行为不知情。该辩解违背了通常的生活逻辑。3.关于孙志波、宋丽蓉上诉称将出售的房屋进行抵押是否表明其行使物权的问题，2004年11月29日，王春凤与孙志波、宋丽蓉签订的《商品房买卖合同》的当天就交付王春凤使用后。此后上诉人就理应负有办证的合同附随义务。然而上诉人以未办理过户登记的房屋进行抵押，其行为本来构成根本性违约。然而，上诉人不仅没有认识到自己的错误，反而以此违法抵押行为上诉称系其行使物权的标志，该上诉人理由亦不能成立。 阆中农商行辩称：该行在2015年3月11日以该房产抵押为孙志波办理贷款22万元，并办理抵押登记，过程合法合规，对本案的房产争议不知情。现在，借贷关系已经结束，房屋抵押登记已经取消。 王春凤向原审法院提出诉讼请求：1.确认王春凤与孙志波于2004年11月29日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、.孙志波、宋丽蓉协助王春凤办理该门面的产权及土地过户手续。事实和理由：2004年11月29日，王春凤购买了被告孙志波所有的位于阆中市间，价值11万元，当日王春凤给孙志波付款10万元，剩余1万元办理相关手续后付清。王春凤多次催促被告办理房屋产权、土地使用证过户手续，至今未果。 孙志波原审辩称，1.案涉房屋属于其夫妻共同财产；2.他与王春凤签订《房屋买卖合同》，宋丽蓉并不知情，系他的个人处分行为；3、在他与王春凤签订《房屋买卖合同》十多年后，他与宋丽蓉共同到阆中农商行处就案涉房屋办理了抵押贷款。 宋丽蓉原审辩称，根据法律规定，处分共同财产必须要经过共同共有人同意，她在案涉《房屋买卖合同》中并未签字，事后原告也从未与她进行确认，并且在2015年她与孙志波还就案涉房屋办理了抵押贷款，说明她对房屋买卖一事并不知情。 阆中农商行原审辩称，孙志波、宋丽蓉已将以案涉房屋设定抵押的银行贷款还清，现阆中农商行与孙志波、宋丽蓉就案涉房屋的抵押权已经消灭。 原审法院认定事实如下：2004年11月29日，王春凤（乙方）与孙志波（甲方）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：1.甲方以出让方式取得位于阆中市白果树街27号（一幼大门左第二间）地块的土地使用权，土地面积为27.11平方米，规划用途为商业。甲方经批准，在该地块上建设商品房；2.乙方向甲方购买的商品房共一间，建筑面积为27.11平方米，总金额11万元。合同签订当日，王春凤向孙志波支付购房款10万元，孙志波并于同日向王春凤出具收条一张，载明：“今收到王春凤购买门面款10万元。收款人：孙志波。”同日，孙志波将该房屋及其该房屋的房屋所有权证和土地使用权证复印件一并交与王春凤，王春凤购买该房屋后占有该房屋至今。 庭审中，王春凤陈述其与宋丽蓉系朋友关系，与孙志波并不熟悉，2004年11月29日早晨，是宋丽蓉联系其购买案涉房屋，王春凤与其弟弟带上现金到宋丽蓉家中，孙志波、宋丽蓉以及孙志波姐夫均在场，《商品房买卖合同》中的文字填充内容都是孙志波姐夫所书写。孙志波对王春凤陈述的购买房屋及签订合同经过无异议，仅是不确定签合同地点是否在家中。宋丽蓉陈述其对王春凤购买房屋的事实不知情，王春凤为反驳其辩解，提供了其与宋丽蓉的通话录音，意证明宋丽蓉知晓王春凤买房的事实。孙志波、宋丽蓉对王春凤提供的录音真实性无异议。经核实录音内容，宋丽蓉认可王春凤多年来占有并使用案涉房屋的事实。 原审同时查明，2015年3月10日，孙志波与其妻宋丽蓉与阆中农商行签订抵押合同，孙志波与其妻宋丽蓉用阆中市白果树街27号房屋抵押在阆中农商行处借款22万元，在阆中市房地产管理局办理了抵押登记。孙志波、宋丽蓉现已清偿银行借款，案涉房屋抵押权已消灭。 原审法院认为，王春凤与孙志波签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属合法有效。合同签订当日，王春凤按合同约定向孙志波缴纳了购房款，孙志波也按合同约定向王春凤交付了房屋，王春凤接收房屋后即对房屋享有占有、使用、收益的权利。宋丽蓉辩解其对王春凤购买房屋的事实不知情，根据王春凤提供的电话录音内容，能够证明宋丽蓉对王春凤购买房屋并长期占有使用的事实明知，且王春凤已占有使用房屋十余年，在长时间内宋丽蓉从未对王春凤购买该房屋提出异议，现宋丽蓉提出其在2015年3月与孙志波对案涉房屋设定抵押贷款系因其对房屋买卖一事不知情，不符合客观常理，也不能作为抗辩理由，故对宋丽蓉的辩解，不予采纳。综上，王春凤与孙志波签订的《商品房买卖合同》合法有效，王春凤已交付合同约定的购房款，孙志波、宋丽蓉也应当按约定履行合同内容，协助王春凤办理房屋过户手续。故王春凤的主张，依法应当成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、确认王春凤与孙志波于2004年11月29日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、孙志波、宋丽蓉在判决发生法律效力后十日内协助王春凤办理其所购房屋的不动产权登记证书。案件受理费减半收取600元，由孙志波、宋丽蓉负担。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点是案涉买卖合同是否有效。 王春凤在原审中购买房屋及签订合同经过进行了陈述，称王春凤当初与孙志波不熟悉，与宋丽蓉系朋友，系宋丽蓉联系王春凤洽谈房屋买卖的事宜，在签订合同时包括宋丽蓉在内的双方当事人均在场。对于王春凤的前述陈述，孙志波予以认可，而孙志波系宋丽蓉的丈夫，不可能存在孙志波与王春凤存在串通损害其妻宋丽蓉的利益，故王春凤陈述的事实具有真实性。王春凤称，自其购买案涉房屋后，一直对外出租。对该事实，孙志波、宋丽蓉并未反驳。同时，根据宋丽蓉的陈述，除2015年将案涉房屋抵押贷款外，未采取实质性的占有、使用，对房屋现状也不清楚。综合前述事实，宋丽蓉应当知道房屋已被卖给王春凤的事实。因此，2004年王春凤与孙志波签订房屋买卖合同合法有效，该合同对宋丽蓉具有约束力，孙志波、宋丽蓉负有向王春凤交付房屋的义务。 综上，上诉人孙志波、宋丽蓉的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,200元，由孙志波、宋丽蓉负担。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  刘 苗 二〇二〇年三月二十五日 书记员  杨鹏立