福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终66号 上诉人（一审原告）：黄清杰，男，1946年11月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人（一审原告）：汪义樟，男，1980年2月8日出生，汉族，住福建省永泰县。 上列上诉人共同委托诉讼代理人：雷义兴，福建友宏律师事务所律师。 上列上诉人共同委托诉讼代理人：张毅挺，福建友宏律师事务所实习律师。 被上诉人（一审被告）：厦门市鼓浪屿文化旅游发展中心，住所地福建省厦门市思明区鼓浪屿晃岩路62号。 法定代表人：邓辉强，该中心主任。 委托诉讼代理人：李忠安，北京中银（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢玉萍，北京中银（厦门）律师事务所律师。 原审原告：厦门谐达贸易有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路76号百脑汇科技大厦1209单元之一。 法定代表人：陈左林，该公司总经理。 上诉人黄清杰、汪义樟因与被上诉人厦门市鼓浪屿文化旅游发展中心（下称鼓浪屿旅游中心）、原审原告厦门谐达贸易有限公司（下称谐达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初13212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人黄清杰、汪义樟上诉请求:1.撤销原审判决；2.依法改判被上诉人鼓浪屿旅游中心返还上诉人黄清杰在2009年4月8日至2013年4月7日期间向其实际支付的租金248万元（实付租金368万元扣除上诉人应付的占有使用费120万元）及利息（利息按银行同类同期贷款利率标准，自2013年4月8日起计算至实际履行之日止）；3.依法改判被上诉人赔偿上诉人黄清杰因租赁合同无效所遭受到的各项损失共计30000元（最终损失以实际评估报告为准）；4.判令被上诉人承担本案一二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、原审法院事实认定错误。原审法院认定上诉人与被上诉人双方就2009年4月8日至2013年4月7日期间使用讼争房产的占有使用费标准达成了一致是错误的，与事实不符。上诉人与被上诉人双方仅是就租赁物的符合使用目的情况下的房屋租金达成一致，从未对使用被上诉人所交付无法达到合同目的的违章建筑的占有使用费与被上诉人达成过一致意见。上诉人自愿支付能实现合法经营的租赁物的租金，但对于违法建筑且无法实现正常经营的租赁部分，上诉人主张在扣除相应占有使用费后返还租金，理应得到支持。（2015）思民初字第7230号民事判决书正是在上诉人知晓讼争标的为违章建筑后就占有使用费金额与被上诉人存在争议的背景下产生的。二、原审法院法律适用错误。虽然房屋租赁合同无效并不影响讼争房屋权利人向实际占有人请求支付房屋占有使用费，但是占有使用费的标准一般只有在合同标的能够符合使用用途的情况下参照租金标准。本案中讼争房产属于违章建筑无法办理营业执照根本达不到经营使用的目的参照合同租金标准确定占有使用费才真正违背了公平原则，严重损害了上诉人的合法权益。望二审法院能够依法查清案件事实，维护上诉人的合法权益。 鼓浪屿旅游中心答辩称，一、原审法院认定事实清楚。首先，鼓浪屿旅游中心收取2009年4月8日至2013年4月7日期间的相应费用具有充分的事实及法律依据。简述如下：1.根据在案证据显示，谐达公司在2009年公开投标活动时所申报的年租金92万元系其自愿且公平的市场经济行为，并不存在任何违反市场经济活动规律和诚实信用的基本原则。谐达公司中标后与鼓浪屿旅游中心签订了一份《房屋租赁合同》，明确约定年租金为92万元等权利义务，并在取得案涉租赁物后成立了都来吧餐饮店开展实际经营，也根据约定支付了该期间的所有费用，且其从未对合同约定的费用标准提出过异议，故案涉租赁物年租金标准92万元系谐达公司真实意思表示，并不违反相关法律法规的强制性规定。2.2015年4月，鼓浪屿旅游中心因谐达公司、都来吧餐饮店未支付2013年4月8日至2013年12月7日期间的占有使用费而诉至人民法院（案号：（2015）思民初字第7230号），在该案中上诉人亦未对2009年4月8日至2013年4月7日期间已经支付的费用提出过任何异议，且该案也未对2009年4月8日至2013年4月7日期间的费用作出任何评判，故案涉租赁物年租金标准92万元并未被任何生效裁判文书所否定，鼓浪屿旅游中心收取2009年4月8日至2013年4月7日期间的相应费用具有事实及法律依据。3.事实上，都来吧餐饮店系在案涉租赁物上注册登记，并取得了各种食品经营所需的卫生、环保、工商登记等证照，并正常存续经营多年。上诉人没有任何证据可以证明因案涉租赁物无建设手续而被行政机关追究责任，也没有任何证据可以证明其无法正常经营并造成了任何实际损失，反而是一直向鼓浪屿旅游中心提出继续经营的请求。综上，上诉人企图依据（2015）思民初字第7230号民事判决书来推翻其自愿履行完毕的2009年4月8日至2013年4月7日期间的费用，没有任何事实及法律依据，且本次起诉已经超过了诉讼时效。二、原审法院适用法律正确。都来吧餐饮店已合法设立，且未因为案涉租赁物原因导致无法正常使用及经营，并在2013年12月份依约将案涉租赁物返还给鼓浪屿旅游中心。都来吧餐饮店在实际占用、使用案涉租赁物期间，谐达公司自愿按照租赁合同约定的租金标准支付费用且从未提出异议，上诉人现提出返还费用没有依据。此外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此，上诉人要求返还费用没有法律依据，原审判决于法有据。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉事由没有任何事实及法律依据，恳请二审驳回对被上诉人的全部上诉请求。 谐达公司提交情况说明，1.2009年1月19日，被上诉人与其签订《房屋租赁合同》，约定由其承租案涉鼓浪屿延平花园花圃10、11、12、13号店面，租期为2009年4月8日至2012年4月7日。同日，被上诉人又出具证明一份，同意上诉人汪义樟将案涉租赁标的用以经营。相关事实已有生效判决（2015）思民初字第7230号《民事判决书》予以确认。期间，其未实际租赁和经营该店面。2.2014年12月17日，上诉人黄清杰、汪义樟于2014年12月17日签字确认案涉店面于2009年4月8日至2010年10月8日期间由汪义樟承租、经营使用，2010年10月9日起由黄清杰独立承租、经营使用，本案所涉及的租赁期间内的租金368万元全部由黄清杰支付。相关事实已由生效判决（2015）思民初字第7230号《民事判决书》予以确认，原审中亦由上诉人提交相关的转账凭证予以佐证。 黄清杰、汪义樟、谐达公司向一审法院起诉请求：1、鼓浪屿旅游中心返还黄清杰在2009年4月8日至2013年4月7日期间向其实际支付的租金248万元（实付租金368万元扣除其应付的占有使用费120万元）及利息（以248万元为基数，自2013年4月8日起计至实际履行之日止，按银行同类同期贷款利率计算）；2、鼓浪屿旅游中心赔偿黄清杰因租赁合同无效所遭受到的各项损失共计30万元（最终损失以实际评估报告为准）。 一审法院认定的事实： 2009年1月19日，原厦门市鼓浪屿游览区管理处（下称鼓浪屿管理处）出具一份《证明》，主要内容如下：兹证明厦门市思明区为我单位管理及使用；同时，我单位同意所承租人汪义樟在此场所经营餐饮。 2009年3月18日，鼓浪屿管理处（出租方）与谐达公司（承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋位于厦门市思明区店面（建筑面积为250.07㎡），承租方已对房屋现状、产权情况等作了充分的了解，并愿意承租前述案涉房屋；承租用途及范围为“以快餐式餐饮为主的吧式服务站等内容，可经营旅游用品、工艺品、零食等零售，承租方必须办理证照进行合法经营，不得擅自改变租赁用途”；租赁期限3年（2009年4月8日至2012年4月7日止）；年租金92万元，租金每半年缴交一次；签订本合同时，承租方需向出租方缴纳保证金10万元；承租方自行负责办理经营所需的工商、卫生、消防、环保等手续，出租方应予以配合协助；租赁合同期满后，若双方无继续租赁关系，承租方必须无条件搬出；若有改变房屋结构的，应根据出租方意愿采取恢复原状或者保留现状；承租方在房屋内如有进行装修或者增添任何附属物，属于非出租方原因导致合同提前终止或者期限届满终止，承租方均无权要求出租方进行任何补偿；除本合同另有约定外，若承租方或出租方单方提前终止合同，应向对方支付50万元的违约金；租赁房屋如因不可抗力原因导致毁损造成承租方损失的，双方互不承担责任；如因政府需要等，合同自然终止，双方互不承担责任。 2009年4月8日，都来吧餐饮店注册成立，所注册经营场所为讼争房屋中的厦门市思明区延平公园花圃10号。 2013年11月14日，鼓浪屿管理处通知谐达公司支付拖欠的租金，黄清杰代表都来吧餐饮店在通知上签字，确认承受谐达公司关于讼争房屋的债权债务。2013年11月28日，黄清杰与鼓浪屿管理处签订《关于清退公租店面协议书》，鼓浪屿管理处同意租赁期延期至2013年12月30日。租赁期间，双方已结清2009年4月8日至2013年4月7日的租金，该部分租金系以都来吧餐饮店或黄清杰名义向鼓浪屿管理处转账支付共计368万元，鼓浪屿管理处内部记账时仍以谐达公司为付款人。 2015年4月28日，鼓浪屿管理处向原审法院提起诉讼，要求谐达公司、都来吧餐饮店、黄清杰支付自2013年4月8日至2013年12月7日的房屋占有使用费61万元（参照《房屋租赁合同》约定的年租金92万元的标准计算）及逾期利息（自2013年11月20日起至实际付款之日止，按银行同期同类贷款利率的四倍计算）。2015年8月24日，原审法院作出（2015）思民初字第7230号判决，认为本案讼争房屋未取得规划许可证，因此鼓浪屿管理处与谐达公司签订的《房屋租赁合同》属无效合同，故酌定按20万元计付占有使用费；本案谐达公司是与鼓浪屿管理处签订租赁合同的一方，但该合同期限届满，且合同已归于无效，鼓浪屿管理处不能举证谐达公司自2013年4月8日至2013年12月7日实际占有使用讼争房屋，因此鼓浪屿管理处要求谐达公司支付占用费的诉求，原审法院不予支持。都来吧餐饮店使用讼争房屋进行注册经营，且在鼓浪屿管理处发出的催缴通知上表明其承接谐达公司的债权债务，可视为其实际使用讼争房屋进行经营，因此应当支付讼争房屋占用费；黄清杰在鼓浪屿管理处发出的催缴通知上签字表明其承接谐达公司的债权债务，且在《关于清退公租店面协议书》上签字确认，表明其实际占有使用讼争房屋，亦应当共同支付占有使用费。据此，判决：一、都来吧餐饮店及黄清杰于本判决生效之日起十日内共同支付鼓浪屿管理处房屋占有使用费20万元；二、驳回鼓浪屿管理处的其他诉讼请求。上述判决后，各方当事人均未提起上诉，该判决已于2015年10月16日发生法律效力，并已履行完毕。 2017年10月13日，黄清杰、汪义樟、谐达公司就其与鼓浪屿管理处房屋租赁合同纠纷向原审法院提起诉讼；2018年6月14日，原审法院作出（2017）闽0203民初16033号裁定，准许黄清杰、汪义樟、谐达公司撤回起诉。 又查，鼓浪屿管理处于2019年3月31日变更为厦门市鼓浪屿文化旅游发展中心；另，讼争租赁店面已于2013年12月30日全部交还给鼓浪屿旅游中心。 一审法院分析认为，谐达公司与鼓浪屿旅游中心就讼争房屋订立的《房屋租赁合同》虽因未取得规划许可而被生效法律文书认定为无效合同，但合同无效并不影响讼争房屋权利人向实际占用人请求支付房屋占有使用费。因此，根据民事活动应遵循自愿、公平及诚实信用原则，黄清杰等人已自愿依据合同约定的租金标准支付了自2009年4月8日至2013年4月7日期间的相应费用并实际使用讼争房屋；双方在自愿平等基础上协商一致达成的占用费标准并不违反相关法律法规的强制性规定。原审法院（2015）思民初字第7230号判决所确定的2013年4月8日至2013年12月7日期间占有使用费标准是在双方未能协商一致的情况下，综合案件具体情况予以酌定，该酌定的占有使用费标准认定并不影响双方自愿协商并已履行完毕的费用标准。黄清杰等人自愿在该期间支付费用且未就该费用标准提出过异议；在黄清杰等人占用讼争房屋并自愿支付相关费用的情况下，鼓浪屿旅游中心收取自2009年4月8日至2013年4月7日期间的相应费用具有法律依据，黄清杰等人请求鼓浪屿旅游中心返还该期间多收取的费用缺乏依据，原审法院不予支持。至于黄清杰与汪义樟于2014年12月17日签订的《确认书》及黄清杰、汪义樟、谐达公司于2017年9月签订的《三方协议》等证据，系其内部之间关于分配、转让或合伙等事宜进行的约定，并不能代表黄清杰与鼓浪屿旅游中心可以建立租赁合同关系，与鼓浪屿旅游中心无关，也不影响本案的处理。此外，因讼争租赁店面已于2013年12月30日全部交还给鼓浪屿旅游中心，黄清杰、汪义樟、谐达公司提出的评估鉴定申请已无实际意义，故原审法院未予准许。综上，黄清杰、汪义樟、谐达公司的诉讼请求，证据不足，原审法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告黄清杰、汪义樟、厦门谐达贸易有限公司的诉讼请求。 二审中，各方当事人对一审判决认定的事实无争议，本院对无争议的事实予以确认。当事人没有提交新的证据。 本院认为，1、关于占有使用费支付标准的问题。鼓浪屿管理处拟将案涉的店面公开对外招租并发出《房屋招租公告》后，谐达公司在公开招投标活动中所申报的年租金92万元系其自愿的且符合市场经济活动规律和诚实信用的基本原则。谐达公司与鼓浪屿管理处就讼争房屋订立的《房屋租赁合同》虽因讼争房屋未取得规划许可而被生效法律文书认定为无效合同，但合同无效并不影响讼争房屋的实际经营使用，且黄清杰等人亦自愿依据合同约定的租金标准支付了自2009年4月8日至2013年4月7日期间的相应费用并实际使用讼争房屋，且未对租金标准提出过异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，原审判决鼓浪屿旅游中心收取自2009年4月8日至2013年4月7日期间的相应费用具有法律依据是正确的。（2015）思民初字第7230号判决所酌定的2013年4月8日至2013年12月7日期间占有使用费标准并不必然适用于本案，上诉人要求被上诉人按此标准返还该期间的部分占有使用费没有事实和法律依据，本院不予支持。2、关于因租赁合同无效而造成黄清杰损失的问题。因上诉人黄清杰、汪义樟未能提供充分的证据证明讼争合同无效所造成的损失，故黄清杰、汪义樟要求被上诉人支付因租赁合同无效而造成的损失没有事实和法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费35808元，由上诉人黄清杰、汪义樟负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年三月十日 书记员 林斐珺 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。