广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终14935号上诉人（原审原告）：方圣荣，男，1976年1月8日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区******，公民身份号码340************430。上诉人（原审原告）：孙珩，女，1977年8月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区******，公民身份号码440************52X。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：杨伟华，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市禅城区越辉房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******，统一社会信用代码914**********108XN。法定代表人：黄维纲，董事长。委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宏科，广东正日律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州越秀物业发展有限公司佛山岭南隽庭分公司，住所地广东省佛山市禅城区********，统一社会信用代码914***********380N。负责人：李耀民，副总经理。委托诉讼代理人：杨亮辉，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：赖金鑫，男，系该公司员工。上诉人方圣荣、孙珩因与上诉人佛山市禅城区越辉房地产开发有限公司（以下简称越辉公司）、被上诉人广州越秀物业发展有限公司佛山岭南隽庭分公司（以下简称岭南隽庭分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初9872民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方圣荣、孙珩上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决越辉公司、岭南隽庭分公司向方圣荣、孙珩支付逾期交房违约金474461.63元；3.越辉公司、岭南隽庭分公司承担本案律师代理费15000元；4.本案一、二审诉讼费、保全费由越辉公司、岭南隽庭分公司承担。事实和理由：(一)一审判决认定越辉公司向方圣荣、孙珩移交涉案房屋钥匙和部分资料即已向方圣荣、孙珩履行了合法交房义务，没有法律依据。方圣荣、孙珩提交的《佛山市燃气集团股份有限公司禅城燃气分公司居民户内燃气设施运行前检查不合格记录表》及越辉公司提交的电话录音文字记录版、光盘均可证明，涉案房屋在2016年12月15日前不能使用天然气。《中华人民共和国商品房销售管理办法》第七条规定，交付房屋的必要条件之一是必须达到可以正常安全使用天然气。由此证明涉案房屋在2016年12月15日前不具备交付使用条件，即使在此之前越辉公司交付了钥匙也不能产生交房的效力。（二）越辉公司交付钥匙时，涉案房屋室内的房门未有安装，不符合涉案合同约定的交付使用条件。《业主收楼物品清单》列明双方只交接了小区大门和单元门钥匙，房门钥匙一栏空白，佐证了涉案房屋室内没有房门的事实。一审判决亦已认定岭南隽庭分公司派人陪同方圣荣、孙珩验房，签署《收楼交接验收表》并注明“此房所有室内房门、门锁均属投诉后补装”。即岭南隽庭分公司认可涉案房屋在2016年11月12日交钥匙时涉案房屋所有房间没有房门的事实。按照涉案《广东省商品房买卖合同》约定，涉案房屋为精装修房，装修标准和装修质量在合同里已明确约定。现涉案房屋连房门都没有安装，房屋居住使用条件未达到合同约定的装修标准。（三）越辉公司未完成《收楼流程表》《收楼指南》约定的交楼程序，应视为未交楼。一审判决虽认定越辉公司制定《收楼流程表》《收楼指南》发送给业主，应按此收楼流程办理收楼。但上述收楼流程于2016年11月12日已被越辉公司单方中止，越辉公司未有按收楼流程与方圣荣、孙珩共同到现场验楼，应视为未交楼，一审判决仍认定越辉公司已交楼，明显错误。（四）涉案房屋存在影响正常居住的重大问题。一审判决认为方圣荣、孙珩主张涉案房屋存在灶台开裂、烟道没接上烟管、主卧墙身开裂、次卧木门门大洞小关不上等问题，但所举证据不足以证明上述问题足以严重影响正常居住使用，故对方圣荣、孙珩的主张不予采纳，是未查清事实，有意混淆事实。方圣荣、孙珩本案中主张的是越辉公司交钥匙之后发现涉案房屋存在影响居住使用的质量问题，包括房屋燃气无法使用、室内所有房间无房门、防火门无闭门器，并非一审判决所认定的上述问题。因此，一审判决是认定事实不清，叙述理论部分前后矛盾。（五）验房是双方约定的交楼条件，一审判决否定验房是交楼的前提条件完全错误。《收楼流程表》《收楼指南》明确约定越辉公司、岭南隽庭分公司应派专业人员陪同方圣荣、孙珩验房、记录房屋情况，双方签署《收楼交接验收表》后才完成交楼义务。本案中，越辉公司、岭南隽庭分公司已确认至交锁匙之时未有派专人陪同方圣荣、孙珩验房，足以证明越辉公司、岭南隽庭分公司没有履行合同约定的交房义务。且方圣荣、孙珩在拿到房屋钥匙后，发现涉案房屋存在诸多质量问题，一直联系越辉公司、岭南隽庭分公司进行整改维修。越辉公司、岭南隽庭分公司是在政府政务平台的催促下在2018年4月才完成维修整改。在确认房屋质量问题得到整改维修后，越辉公司、岭南隽庭分公司于2018年4月28日才派专人陪同方圣荣、孙珩验房，签署《收楼交接验收表》完成交楼义务。因此，越辉公司、岭南隽庭分公司违反《中华人民共和国合同法》《广东省商品房买卖合同》《收楼流程表》的规定，未经验房就交钥匙的行为不能产生交房的法律效力，越辉公司、岭南隽庭分公司应对其单方违约承担违约责任。（六）一审法院主动调整违约金标准，没有法律依据。一审判决认为“越辉公司抗辩主张不存在违约无需承担违约责任，是包含对违约金标准过高的抗辩之意思。故参考当地经济发展水平，当事人履约程度、违约情节、损失后果等因素，依据公平原则和诚实信用原则，酌定越辉公司按照总房价日万分之三标准向方圣荣、孙珩支付逾期交房违约金。”是颠倒黑白、错误理解法律，违反公平和诚实信用原则。涉案《广东省商品房买卖合同》是越辉公司单方制定的格式合同，合同约定违约金按日万分之五标准计算，没有超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》规定的年利率24％，且越辉公司制定合同时己考虑到当地经济水平，一审法院以考虑当地经济水平为由，在越辉公司存在严重违约的情况下，主动调低违约金比例为日万分之三，没有事实和法律依据。针对方圣荣、孙珩的上诉，越辉公司辩称，涉案房屋2016年9月1日已竣工验收合格，越辉公司亦已通知方圣荣、孙珩验收房屋，越辉公司已尽交付义务。因此，涉案房屋自2016年9月1日起视为已实际交付，越辉公司没有违约，无需承担违约责任，请求驳回方圣荣、孙珩的上诉请求。针对方圣荣、孙珩的上诉，岭南隽庭分公司辩称，一审判决已认定岭南隽庭分公司并非涉案合同相对人，故岭南隽庭分公司无需履行相关义务。越辉公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回方圣荣、孙珩的全部诉讼请求;2.本案一审、二审全部诉讼费由方圣荣、孙珩承担事实和理由：（一）一审判决认定事实错误，涉案房屋已在2016年9月1日竣工验收合格。1.涉案《广东省商品房买卖合同》第八条约定的商品房交付条件包括是商品房竣工经验收合格。越辉公司已提供证据证明竣工验收的时间均为2016年9月1日,而2016年9月6日仅是佛山市禅城区国土建设和水务局收讫工程竣工验收备案文件的时间。因此，根据涉案《广东省商品房买卖合同》的约定，涉案房屋竣工验收的时间应为2016年9月1日。2.《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定的“备案”是住房行政主管部门对于工程竣工验收合格的一种行政管理方式，其备案时间不对工程竣工验收合格产生实质性影响。3.《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的合同无效情形之一是，违反法律、行政法规强制性规定。虽然涉案《广东省商品房买卖合同》第八条约定的商品房交付条件低于《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，但由于该通知第十一条并非强制性规定，“备案”仅是一种行政管理措施。因此，涉案《广东省商品房买卖合同》约定的商品房交付条件“商品房竣工验收合格”合法有效，法院应尊重当事人的意思自治。（二）一审判决认定逾期交房违约金计算至2016年11月12日，是认定事实错误，应依法改判。1.越辉公司发出《商品房交付通知书》通知业主于2016年8月31日前往办理商品房交付手续，但同时也注明了未能按通知时间来办理的，另行约定办理时间。即使按照一审判决认定涉案房屋符合工程竣工验收备案日期是2016年9月6日，则结合方圣荣、孙珩未按时前往办理交付手续，导致涉案房屋交付不能的责任在于方圣荣、孙珩。因此，涉案房屋应当视为在2016年9月6日已实际交付给方圣荣、孙珩。2.退一步而言，方圣荣、孙珩起诉状中称2016年9月5、6日收到《商品房交付通知书》，2016年9月11日前往越辉公司处办理收房手续，则证实了方圣荣、孙珩最迟于2016年9月11日已接收到办理收房手续的要求及涉案房屋符合交付条件的信息。（三）一审判决适用法律错误，应驳回方圣荣、孙珩的诉讼请求。如前所述，既然一审判决认定涉案房屋符合竣工验收合格的时间是认定事实错误，则越辉公司在2016年9月1日已符合工程竣工验收合格，即越辉公司并未违约，无需承担违约责任。而一审判决适用《中华人民共和国合同法》的规定判令越辉公司承担违约责任，明显属于适用法律不当，应依法改判。针对越辉公司的上诉，方圣荣、孙珩辩称，越辉公司的上诉请求没有事实和法律依据，更与涉案合同约定不符，请求驳回越辉公司的上诉，支持方圣荣、孙珩的诉讼请求。针对越辉公司的上诉，岭南隽庭分公司辩称，岭南隽庭分公司并非涉案合同的相对人，岭南隽庭分公司无需承担相关义务。方圣荣、孙珩向一审法院起诉请求：请求判令：1.越辉公司、岭南隽庭分公司支付逾期交房违约金474461.63元；2.本案律师费15000元由越辉公司、岭南隽庭分公司承担；3.本案诉讼费由越辉公司、岭南隽庭分公司承担。一审法院认定事实：2016年1月22日，方圣荣、孙珩（乙方）与越辉公司（甲方）签订《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，上述合同约定：1.方圣荣、孙珩购买越辉公司建设的佛山市禅城区******某座503房，建筑面积119.37平方米、套内面积95.59平方米；2.价款：该商品房总价款为1571065元；付款方式及期限：2016年1月22日以现金方式支付首期款481065元；2016年3月22日以商业贷款方式支付1090000元；3.第八条交付期限：出卖人应当在2016年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：（1）该商品房竣工经验收合格；（2）商品房已具备交付使用条件；（3）买受人交清全部房款；4.第九条出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人不解除合同的，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；5、第十一条交接：双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条的证明文件，并签署房屋交接单，否则，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。上述《补充协议》第三条对买卖合同第八条、十一条补充如下：1.买受人应于合同第八条约定的交付日期持本人有效身份证明及有关文件，亲临甲方或甲方的委托代理机构办理该商品房的交付手续，乙方应按照上述约定办理收楼手续，无论是否收到甲方发出的任何交楼通知书；2.若该商品房的买受人为两人或两人以上联名购买的，则买受人中任何一人已办理该商品房的验收交接手续的，均视为买受人全体对于该商品房已经予以认可接收；3.买受人确认，该商品房于现实交付予买受人之日起法律责任转移至买受人，如非因出卖人原因导致买受人未能于买卖合同第八条约定的房屋交付日期前满足交付条件或未办理交接手续的，则自买卖合同第八条约定的房屋交付日起该商品房的法律责任转移至买受人。2016年8月19日，越辉公司向方圣荣、孙珩邮寄涉案房屋《商品房交付通知书》，上载：“根据购房合同约定和项目实际，阁下所购越秀岭南隽庭某座503单元按合同约定于2016年9月1日交付使用，现已具备交付条件。为提供更加优质服务，便于阁下尽早入住岭南隽庭。请阁下于2016年8月31日（上午9：00—12：00）前往同济东路28号9座首层（岭南隽庭小区主入口处）办理商品房交付手续……”附件为《岭南隽庭业主收楼须知》《收楼流程》。2016年8月30日，佛山市公安消防局就佛禅网（挂）2013-004佛山市禅城区南浦村地块项目1#、12#楼及地下室土建、设施工程出具了佛公消验字﹝2016﹞第0234号《佛山市公安消防局建设工程消防验收意见书》，认定该工程消防验收合格。2016年9月6日，包含涉案房屋在内的佛禅网（挂）2013-004佛山市禅城区南浦村地块项目1#、2#、3#、12#楼之一及地下室工程通过竣工验收备案。2016年11月12日，方圣荣、孙珩与越辉公司签署《商品房交付书》，内容为：“阁下购买的佛山市禅城区越秀岭南隽庭某座503单元，已具备《商品房买卖合同》第八条约定的交付使用条件。现交付时间为2016年9月1日，物业管理企业于《商品房买卖合同》第八条约定的交付时间起向阁下计收该物业的物业管理费。待维修事项与物管处接洽。”同日，方圣荣在岭南隽庭分公司出具的《业主收楼物品移交清单》上签名，确认岭南隽庭分公司于2016年11月12日向方圣荣、孙珩移交涉案房屋、《房屋质量保证书》《房屋使用说明书》《住户手册》及房屋钥匙等资料、物品。2016年12月7日，案外人佛山市燃气集团股份有限公司禅城燃气分公司对涉案房屋进行燃气设施运行前检查，并通知孙珩运前检查不合格，原因为热水器左侧有电插座不足15厘米间距，气炉留头在拉篮内，暂不通气。该分公司通知提出整改指引：1、用户自行处理（加防火盖），2、工程上门改管。2016年12月15日，涉案房屋燃气通气使用。2017年5月27日，方圣荣、孙珩通过佛山市禅城区网络发言人平台，以涉案房屋所在的某座设施不全和不合格，拖拉至今不予维修为由投诉越辉公司、岭南隽庭分公司。2017年7月4日、9月19日，方圣荣、孙珩通过佛山市禅城区网络发言人平台，以越辉公司拒不履行保修义务为由投诉。2018年4月20日，方圣荣、孙珩通过佛山市禅城区网络发言人平台，以涉案房屋不合格迟迟不能办结交楼验房手续为由投诉。2018年4月28日，方圣荣与岭南隽庭分公司签署《收楼交接验收表》，确认涉案房屋存在：1、灶台开裂、烟道没能接上烟管；2、换气扇由业主事后安装；3、燃气公司判定不合格（橱柜阻挡安装阁门），业主采取临时措施方通气；4、主卧墙身开裂；5、次卧木门门大洞小关不上，有缝隙。表上还备注所有室内房门、门锁均属投诉后补装门。另查明一，方圣荣、孙珩与北京市盈科（广州）律师事务所签订《委托律师代理民事案件合同书》，约定本案律师费为15000元。另查明二，越辉公司、岭南隽庭分公司制定收楼流程：越辉公司负责核对买卖合同、业主身份等资料及与业主签订《商品房交付书》，接着，岭南隽庭分公司负责验证业主出示的《商品房交付书》等资料，与业主签署《业主收楼物品移交清单》并移交《房屋质量保证书》《房屋使用说明书》《住户手册》等资料，接下来由岭南隽庭分公司陪同业主验房并填写、确认《收楼交接验收表》等。《住户手册》中包括《收楼指南》。诉讼中，方圣荣、孙珩陈述：收楼流程及收楼指南是越辉公司和岭南隽庭分公司均向方圣荣、孙珩等业主发出；方圣荣大概在2016年9月5日、6日左右收到交付通知书及收楼流程；方圣荣、孙珩于2016年9月11日持越辉公司的函件到越辉公司处办理收楼手续。越辉公司陈述：涉案房屋实际办理交付的时间应以书面签字确认的2016年11月12日为准，以合同约定，方圣荣、孙珩无理由拒不收楼，视为2016年9月1日交付；2016年9月1日后没有向方圣荣、孙珩发出书面收楼通知。岭南隽庭分公司陈述：岭南隽庭分公司在（办理）收楼手续时确实有向业主发出《住户手册》；涉案房屋实际办理交付的时间应以书面签字确认的2016年11月12日为准，以合同约定，方圣荣、孙珩无理由拒不收楼，视为2016年9月1日交付。庭后，越辉公司提交《情况说明》，确认方圣荣、孙珩已向其付清涉案房屋全部购房款。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行权利及义务。综合双方诉辩意见及全部证据，越秀岭南隽庭某座503单元、佛山市禅城区越秀岭南隽庭某座503单元即为涉案的佛山市禅城区********某座503房。关于逾期交房及违约责任问题。首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。而方圣荣、孙珩和越辉公司签订的涉案《广东省商品房买卖合同》第八条明确约定商品房交付条件包括涉案房屋竣工验收合格。故应以涉案房屋通过竣工验收备案为涉案房屋交付的最低标准。涉案《广东省商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2016年9月1日前向买受人交付该商品房。”现涉案房屋于2016年9月6日通过竣工验收备案，越辉公司未能如期交付取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋，构成违约。其次，本案中，越辉公司于2016年8月19日向方圣荣、孙珩于涉案合同确定的收件地址邮寄出《商品房交付通知书》，通知方圣荣、孙珩于2016年8月31日前办理涉案房屋交付手续。越辉公司提交的EMS快递单仅显示方圣荣签收，并无具体签收时间，越辉公司应当承担举证不能的不利后果。方圣荣、孙珩主张收到时间为2016年9月5日、6日左右，不能明确具体为哪一天，无有效证据予以佐证其所述签收时间，方圣荣、孙珩还主张快递单上签收人签名不是方圣荣所签，但方圣荣、孙珩未提交有效证据予以证明，且越辉公司系根据方圣荣、孙珩合同确认地址寄出，故方圣荣、孙珩应承担举证不能的责任，一审法院对其上述主张不予采纳。据此，鉴于上述邮件系佛山市禅城区内收寄、投递，邮政特快专递具有快捷特点，以及方圣荣虽对签收时间有异议但确认已签收之情况，一审法院认定方圣荣于2016年8月23日签收。故，越辉公司在涉案房屋未通过建设工程竣工验收备案，不符合交付条件情况下通知方圣荣、孙珩收楼，方圣荣、孙珩有权拒绝接收涉案房屋。因此不能认定视为方圣荣、孙珩已于《商品房交付通知书》所通知的办理交付手续的期限届满之日即2016年9月1日已经接收涉案房屋。根据已查明的事实，方圣荣、孙珩于2016年11月12日签署越辉公司出具的《商品房交付书》并领取房屋钥匙且未有证据显示该钥匙已被归还，可视为方圣荣、孙珩于该日已接收涉案房屋，越辉公司于该日履行完毕交付涉案房屋的义务。综上，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、釆取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”方圣荣、孙珩据此请求越辉公司承担赔偿损失的违约责任依法有据。涉案《广东省商品房买卖合同》第九条约定的逾期不超过90日的逾期交房违约金标准为已交付房价款的万分之五，越辉公司抗辩主张不存在违约无需承担违约责任，应是包含对违约金标准过高的抗辩之意思。故一审法院参照当地经济发展水平，综合当事人履约程度、违约情节、损失后果等因素，依据公平原则和诚实信用原则，酌定越辉公司按总房价款日万分之三的标准向方圣荣、孙珩支付从2016年9月2日起至2016年11月11日止之期间的逾期交房违约金33463.68元（1571065元×0.0003×71天)。对此，一审法院予以支持。方圣荣、孙珩诉请超出部分，无合同及法律依据，一审法院不予支持。对于方圣荣、孙珩主张的涉案房屋在2016年11月12日不符合法定交付条件和法定交楼程序的意见，与事实不符，一审法院不予采纳。对于方圣荣、孙珩主张越辉公司于2016年11月12日交付的涉案房屋存在严重质量问题，影响正常居住，交付无效。对此，一审法院认为，涉案房屋存在灶台开裂、烟道没能接上烟管、主卧墙身开裂、次卧木门门大洞小关不上等问题，但方圣荣、孙珩所举证据并不足以证明上述问题足以严重影响正常居住使用，故，一审法院对方圣荣、孙珩的上述主张不予采纳。对于方圣荣、孙珩主张的涉案房屋交付日期为《收楼交接验收表》签署之日即2018年4月28日。一审法院认为，验房并非收楼的法定前置条件，当事人双方可以自行约定变更，本案中，虽然方圣荣、孙珩主张收楼前因越辉公司的原因未能验房以及在越辉公司、岭南隽庭分公司欺诈情况下才于2016年11月12日收楼，但如前所述，方圣荣、孙珩确已于2016年11月12日接收涉案房屋，且方圣荣、孙珩无有效证据证明其系在越辉公司、岭南隽庭分公司欺诈之下收楼，现方圣荣、孙珩以收楼前未验房为由主张《收楼交接验收表》签署之日即2018年4月28日为收楼日，理据不足，一审法院不予支持。关于方圣荣、孙珩诉请的律师费。方圣荣、孙珩与越辉公司签订的涉案《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》均未约定越辉公司需承担方圣荣、孙珩支付的律师费，且律师费并非必要支出。退一步说，上述违约金也足以弥补方圣荣、孙珩的律师费损失。故方圣荣、孙珩的该项诉请缺乏法律和合同依据，一审法院不予支持。关于岭南隽庭分公司的责任。岭南隽庭分公司非涉案《广东省商品房买卖合同》的相对人，其系受越辉公司办理有关房屋交付手续，故方圣荣、孙珩的该项诉请无合同依据，也缺乏法律和事实依据，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、越辉公司于判决发生法律效力之日起十日内向方圣荣、孙珩支付佛山市禅城区********某座503房逾期交房违约金33463.68元；二、驳回方圣荣、孙珩的其他诉讼请求。如果越辉公司未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取4321元，由方圣荣、孙珩负担4019元，越辉公司负担302元。二审中，越辉公司提交建筑工程竣工验收报告，拟证明在2016年9月1日，涉案房屋已经验收合格，符合涉案《广东省商品房买卖合同》约定的交付标准、交付条件。方圣荣、孙珩、岭南隽庭分公司没有提交新证据。本院组织当事人进行证据交换及质证，经审查，本院对越辉公司提交的证据真实性予以确认。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。围绕方圣荣、孙珩、越辉公司的上诉请求及岭南隽庭分公司的答辩意见，二审争议焦点是：（一）越辉公司交付涉案房屋是否构成逾期，应否向方圣荣、孙珩承担逾期交房违约责任；（二）如越辉公司应承担违约责任，一审法院关于越辉公司的责任认定是否合理；（三）越辉公司、岭南隽庭分公司应否承担方圣荣、孙珩的律师费。关于争议焦点一。方圣荣、孙珩上诉认为涉案房屋不符合法定交付条件和法定交房程序，应视为越辉公司、岭南隽庭分公司未交付涉案房屋，构成违约，应支付逾期交房违约金。理由包括：1.涉案房屋未能正常使用燃气；2.涉案房屋内没有安装房门；3.越辉公司、岭南隽庭分公司未完成《收楼流程表》《收楼指南》约定的交房程序。越辉公司上诉认为涉案房屋已于2016年9月1日竣工验收合格，故不存在逾期交房。经审查，本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。”方圣荣、孙珩与越辉公司在涉案《广东省商品房买卖合同》中，就涉案房屋交付问题约定交付条件为通过竣工验收合格，该约定符合法律规定的交房条件。在涉案房屋已于2016年9月通过竣工验收合格且办理竣工验收备案的前提下，方圣荣、孙珩以涉案房屋存在上述问题，不符合法定交付条件和法定交房程序为由拒绝收楼，并主张越辉公司承担逾期交房责任至2018年4月28日于法无据，本院不予支持。针对越辉公司上诉主张涉案房屋已于2016年9月1日完成交付问题。本院认为，虽根据越辉公司提交的《建筑工程竣工验收报告》可证明涉案房屋已于2016年9月1日验收合格，但涉案房屋至2016年9月1日才通过竣工验收，9月6日才取得竣工验收备案，越辉公司于2016年8月19日通知方圣荣、孙珩在该月31日前收楼，但该时收楼条件尚未成就，方圣荣、孙珩有权拒绝收楼。越辉公司该项上诉主张依据不足据，本院不予支持。方圣荣、孙珩在2016年11月12日领取了涉案房屋的钥匙，一审法院认定越辉公司该时完成交付义务，以该日作为违约金的截止计算日期，处理正确，本院予以维持。关于争议焦点二。基于本院上述认定，越辉公司至2016年11月12日才完成涉案房屋交付，理应向方圣荣、孙珩支付2016年9月2日起至2016年11月11日止的逾期交房违约金。针对逾期交房违约金计付问题，根据涉案《广东省商品房买卖合同》约定，越辉公司逾期不超过90天应按已交付房价款的日万分之五计付违约金，方圣荣、孙珩以此为依据要求越辉公司计付违约金具有合同依据，但依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”在当事人就违约金过高问题提出抗辩后，法院应结合当事人的实际损失、合同履行请情况、过错程度等因素对违约金进行裁决。本案中，方圣荣、孙珩并未能举证证明因越辉公司违约所致的实际损失，而从越辉公司履约情况来看，其在合同约定交付期间届满前已积极履行通知义务，涉案房屋通过竣工验收及备案并未远超出合同约定交付期限。综合涉案合同履约情况，越辉公司违约情节、方圣荣、孙珩损失后果等因素考虑，一审法院酌定判令越辉公司按照万分之三标准向方圣荣、孙珩支付从2016年9月2日起至2016年11月11日止期间的逾期交房违约金33463.68元（1571065元×0.0003×71天)并无不当，方圣荣、孙珩上诉主张法院无权调整违约金标准，越辉公司上诉主张不应支付逾期交房违约金均缺乏理据，本院不予支持。关于争议焦点三。经审查，方圣荣、孙珩与越辉公司在涉案《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》中，均未对违约方应否向守约方支付律师费问题作出约定，方圣荣、孙珩为本案支付的律师费并非诉讼的必要支出，一审法院对方圣荣、孙珩主张的律师费不予支持并无不当，本院亦予以维持。综上所述，方圣荣、孙珩、越辉公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8777元，由方圣荣、孙珩负担8140元，由佛山市禅城区越辉房地产开发有限公司负担637元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 翁丰好审 判 员 潘伟丹二〇二〇年三月六日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊