山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初7386号原告：李海燕，女，1986年2月13日生，朝鲜族，山东艺术学院教师，住济南市市中区，委托诉讼代理人：张彬，山东舜天律师事务所律师。被告：张德强，男，1983年3月18日生，汉族，职业不详，住济南市天桥区，第三人：济南军龙房地产经纪有限公司，住所地济南市市中区九曲庄路37号中海国际社区二区8号楼1-105。法定代笔人：蔺玉军，总经理。委托诉讼代理人：李洪龙，男，济南军龙房地产经纪有限公司员工，住济南市市中区。原告李海燕与被告张德强、第三人济南军龙房地产经纪有限公司（以下简称军龙房地产经纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李海燕的委托诉讼代理人张彬、第三人军龙房地产经纪公司法定代表人蔺玉军的委托诉讼代理人李洪龙到庭参加了诉讼。被告张德强经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李海燕向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告返还原告房屋租金29180元、保证金3000元，并支付违约金3200元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月17日，原告为租赁房屋，与被告及第三人签订了《房屋租赁合同》，原告为承租方，被告为出租方，第三人为居间方。合同约定：被告张德强将名下的位于中海国际社区B1-70-1-1301号房屋租赁给原告使用，租赁期限为一年，租金年付，共计38000元，并支付保证金3000元。后房屋真实所有权人持（2017）鲁0103民初1752号生效判决要求原告腾房，给原告造成了巨大损失。该生效判决能够证明该房屋并非被告张德强所有，被告对该房屋无出租权，属于无权处分。因未获所有权人追认，租赁合同无效，应退还原告全部租金、保证金并支付违约金。为此原告特诉至法院，请求判如所请。被告张德强未作答辩。第三人军龙房地产经纪公司述称，原告起诉属实，对于原告的诉讼请求我方认可并同意。原告围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、物业交割单、中介费收到条、定金及房屋租金收到条、房屋权属状况信息、（2017）鲁0103民初1752号民事判决书及支付宝付款截图等证据，第三人军龙房地产经纪公司提交收条及微信聊天记录3张。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告张德强未到庭，未发表质证意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年8月17日，原告李海燕（乙方、承租方）与被告张德强（甲方、出租方）、第三人军龙房地产经纪公司（丙方、居间方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：经丙方介绍，甲方同意将名下的位于济南市市中区中海国际社区B1-70-1-1301房产出租给乙方使用，此房产建筑面积125平方米，房产证号鲁2016济南市不动产权第0003098号；房屋月租金为人民币叁仟贰佰元整，租赁期限自2018年8月20日至2019年8月19日，总计人民币叁万捌仟元。租金按年付结算。乙方于本合同生效之日向甲方支付该房屋保证金人民币叁仟元整，合同期满如乙方无违约行为，甲方在合同到期当日将保证金全款无息退还给乙方；任何一方未能履行本合同规定的条款，给对方造成损失的由违约方在十日内负责赔偿，同时支付对方违约金，违约金按照壹个月房租标准计算……。合同签订当日，原告向被告交付一年的房屋租金38000元及房屋押金3000元并实际入住该房屋。另查明，2017年2月28日，案外人张帆、王琳诉李明浩等房屋买卖合同纠纷在我院立案。2018年5月16日，我院经审理作出（2017）鲁0103民初1752号民事判决，判决：“一、原告张帆、王琳于本判决生效之日起十日内按照被告李明浩与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市城区支行于2016年1月14日签订的个人购房/购车借款及担保合同的约定向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市城区支行偿付该合同项下所欠的借款本息；二、原告张帆、王琳于本判决生效之日起十日内按照被告李明浩与第三人张志航于2017年2月17日签订的购房抵押借款合同的约定向第三人张志航偿付该合同项下所欠的借款本息；三、原告张帆、王琳履行完上述第一、二项确定的义务之日起为济南市市中区九曲庄路67号中海国际社区六区70号楼1单元1301房产（不动产权证书号为鲁2016济南市不动产权第0003098号）的所有权人，被告李明浩自该日起30日内协助原告张帆、王琳办理济南市市中区九曲庄路67号中海国际社区六区70号楼1单元1301房产（不动产权证书号为鲁2016济南市不动产权第0003098号）的过户登记手续；……。”该房屋于2018年11月2日变更登记至案外人王琳名下。原告主张，2018年12月2日，案外人王琳持上述判决书要求原告李海燕限期搬离案涉房屋，原告李海燕于2018年12月17日腾房完毕并将房屋交付给案外人王琳。关于涉案房屋租赁过程，原告自述：其根据第三人提供的信息与被告及第三人共同签订了涉案的《房屋租赁合同》，出于对中介公司的信任，原告未询问被告是否拥有合法出租权也未查看被告关于房屋权属的证明，直至案外人持判决书要求其腾房其才得知被告自始至终与涉案房屋没有任何关系。第三人军龙房地产经纪公司陈述：其公司员工在网上看到被告挂出涉案房屋的租赁信息后与被告进行了联系，当时被告称他与房主李明浩是朋友关系，李明浩口头委托被告代为出租房屋；2018年8月17日，被告张德强拿着涉案房屋当时的房产证复印件与原告及其公司签订了房屋租赁合同；其公司未核实被告是否确有出租权也未要求被告继续提供产权人委托其出租房屋的相关手续。关于租房产生的相关费用，原告主张，经催要，2018年12月31日被告张德强退还了原告已交纳的物业费523元、取暖费1950元；2019年1月3日，被告张德强退还给原告房屋租金8820元；第三人军龙房地产经纪公司退还给原告中介费1600元；截止至本案开庭之日，被告未向原告退还剩余房屋租金及押金。现原告要求被告张德强全额返还剩余购房款29180元、押金3000元并支付3200元（壹个月租金）违约金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，原告李海燕经第三人军龙房地产经纪公司居间与被告张德强签订房屋租赁合同，合同签订时，涉案房屋登记在案外人李明浩名下，2018年11月2日起，涉案房屋登记在案外人王琳名下。根据现有证据，不能证实被告张德强与涉案房屋存在直接关系，且本案原、被告亦未能举证证实案涉房屋实际所有人知道或者应当知道房屋出租的事实或对张德强的出租行为进行过追认，故被告张德强未经房屋所有权人同意擅自将涉案房屋出租给原告李海燕，双方签订的《房屋租赁合同》应属无效。对原告要求确认租赁合同无效的请求，本院予以支持。我国法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因双方签订的《房屋租赁合同》无效，被告应将已经收取的房屋租金及定金返还原告，根据原告自认，被告已经返还8820元，现原告要求被告返还剩余房屋租金29180元及定金3000元，合法有据，本院予以支持。原告实际使用房屋期间产生的房屋占有使用费，应由房屋合法权利人进行相应主张。关于原告主张的违约金，首先原告并未举证证实其实际损失的数额，其次原告作为承租人，在承租房屋时应当尽到审慎注意的义务，在被告张德强未提供任何证据证实其与涉案房屋存在关联性及有权出租房屋的情况下，原告即与被告签订房屋租赁合同，对该合同的无效原告本身也存在一定过错，亦应承担相应的责任，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，原、被告签订的《房屋租赁合同》无效，被告应当返还原告房屋租金及定金。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院》第十六条之规定，判决如下：一、原告李海燕与被告张德强及第三人济南军龙房地产经纪有限公司于2018年8月17日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告张德强于本判决生效之日起十日内返还原告李海燕房屋租金29180元；三、被告张德强于本判决生效之日起十日内返还原告李海燕定金3000元；四、驳回原告李海燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元，由原告李海燕负担76元，由被告张德强负担604元；公告费560元，由被告张德强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  韩晓爽人民陪审员  赵吉尚人民陪审员  王承强二〇二〇年三月二十三日书 记 员  马翔宇