黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民初257号原告：杨亚梅，女，1969年6月28日出生，汉族，无职业，住黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县（未到庭）。委托诉讼代理人：邓斌（系杨亚梅丈夫），1968年3月17日出生，汉族，无职业，住黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县。委托诉讼代理人：陈岩，黑龙江国法律师事务所律师。被告：刘兴君，男，1961年6月21日出生，汉族，中北建筑公司经理，住齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：王雷，黑龙江岩雷律师事务所律师。第三人：张柏山，男，1957年7月29日出生，汉族，退休干部，黑龙江齐齐哈尔市龙沙区。第三人：依安县平安房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省依安县西北新街80组G149-3号。法定代表人：王志强，该公司总经理（未到庭）。委托诉讼代理人：张晓丽，黑龙江之信律师事务所律师。原告杨亚梅与被告刘兴君、第三人张柏山、依安县平安房地产开发有限责任公司（以下简称平安房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨亚梅委托诉讼代理人邓斌、陈岩，被告刘兴君及其委托诉讼代理人王雷，第三人张柏山、依安县平安房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人张晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨亚梅向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销齐齐哈尔市中级人民法院作出的（2019）黑02执异202号执行裁定书；2.确认平安房地产公司、张柏山与杨亚梅关于争议房屋的买卖合同合法有效，并享有物权期待权；3.请求判令解除对位于杜尔伯特××自治县腰××城××楼××单元××室房屋的查封，停止对该房屋的执行；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告刘兴君申请查封的位于杜尔伯特××自治县腰××城××楼××单元××室房屋为原告与第三人平安房地产公司和张柏山拆迁置换而来，2017年1月10日原告与第三人平安房地产公司和张柏山签订了正式的商品房买卖合同，2017年10月末房屋交付给了原告，原告装修后与2017年12月份入住，一直居住至今。虽没有办理房屋产权证，但责任不在原告。原告认为，上述事实足以说明可以排除被告的执行，应依法解除查封，中止对该房屋的执行。齐齐哈尔市中级人民法院作出的（2019）黑02执异202号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误。为维护原告人的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院支持原告的诉讼请求。刘兴君辩称，1.对于原告提交的涉案房屋买卖合同及缴款房款的事实均不认可。买卖是在该房屋被法院查封后进行的，目的是为了逃避债务；2.张柏山在2016年至2017年间委托了孟雅君销售房屋，其也证实该房屋并不存在买卖关系；3.在刘兴君起诉张柏山和平安房地产公司债务纠纷案件并查封本案争议房屋时张柏山并没有提出异议，而是之后为了逃避清偿债务的义务，现杨亚梅主张该房屋系其所购买，所以其行为是无效的。综上，请求法院查明以上事实，驳回原告的诉讼请求。张柏山辩称，同意原告的诉讼请求。平安房地产公司辩称，杨亚梅的主张和本公司无关，张柏山超过授权范围的个人行为与本公司无关，张柏山顶账的行为未到平安房地产公司备案登记，因此平安房地产公司认为抵账行为是无效的，综上，请求法院驳回原告对平安房地产公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告杨亚梅提交了五组证据：证据一，2017年1月10日原告与平安房地产公司、张柏山签订的房屋买卖合同一份及收据2张。证实涉案房屋是其合法购买及购房款的来源。刘兴君质证称，对原告提交的证据真实性存在异议，根据张柏山售楼处负责人孟雅君的证言，证实2016年—2017年没有销售出一套楼房。张柏山质证称，对真实性没有异议。平安房地产公司质证称，该份合同没有到公司备案登记，钱款公司也未收到。所以，本公司对该证据的真实性有异议，对此不予认可。本院对上述证据的真实性予以确认。证据二，2016年10月12日张柏山与邓斌签订的阳光馨苑物业管理及相关事宜协议书。证明该房屋钱款的来源当中包含杨亚梅的原有房屋动力电拆除的5万元。同时证实该房原系史晓波房屋回迁，合同上有回迁字样。刘兴君质证称，对该份证据真实性和证明问题均有异议，该份证据是邓斌与张柏山个人签订的，没有体现出物业公司，也无法代表物业公司，所以证明不了原告的诉讼请求。张柏山质证称，对该份证据真实性没有异议。平安房地产公司质证称，对该份证据不予认可。本院对上述证据的真实性予以确认。证据三，2017年度、2018年度的热费收据、物业费、电费、水费的票据共计3张、杜尔伯特蒙古族自治县金永恒供热服务有限公司以及杜尔伯特蒙古族自治县腰新乡中心村委会出具的证明，证实争议房屋杨亚梅已经实际入住，并缴纳费用的情况和杜尔伯特蒙古族自治县金永恒供热服务有限公司与张柏山和邓斌没有任何关系。刘兴君质证称，对真实性有异议，因为所有的收据都并非正式收据，收据上面没有明确的记载房屋号，无法确认与本案的关联性。关于村委会与热力公司出具的证明，不符合法律的要件，也不能反映其证明的问题。张柏山质证称，对该组证据没有异议。平安房地产公司质证称，该组证据与本公司无关，对该份证据不予认可。本院对上述证据的真实性予以确认。证据四，涉案房屋的8张照片。证实房屋在杨亚梅占有使用后进行了装修。刘兴君质证称，对该组证据的真实性、证明问题均有异议，照片本身无法显示出是哪里的房子，也证实不了就是本案涉案的房产，与本案没有关联性。张柏山质证称，对该份证据没有异议。平安房地产公司质证称，该组证据与本公司无关，本公司不予认可。本院对上述证据的真实性予以确认。证据五，史晓波出庭的证人证言。证实该房屋原系史晓波，后来通过张柏山出售给杨亚梅，该房屋具有回迁性质。刘兴君质证称，关于史晓波回迁房屋，建设部门没有底案，另外回迁房五年内禁止交易，对真实性不予认可。张柏山质证称，对真实性没有异议。平安房地产公司质证称，该组证据与本公司无关，史晓波的证言不具有真实性。本院对史晓波的证言真实性予以采信。被告刘兴君提供了两组证据：证据一，齐齐哈尔市中级人民法院（2018）黑02民初197号民事判决书，证明对张柏山以平安房地产公司的房屋采取诉讼保全措施时，张柏山并未提出异议，在保全之后，所谓的房屋买卖行为都是为了逃避清偿债务而虚构的。杨亚梅质证称，对被告提交的判决，以及对争议房屋采取的保全行为，都不知晓。张柏山质证称，对判决的真实性无异议，但我将该房出售给杨亚梅都是在法院查封保全之前。平安房地产公司质证称，对该组证据没有异议，但是与本公司无关。本院对法院判决书内容的真实性予以确认，但不能证明法院的保全行为就在张柏山将争议房屋出售给杨亚梅之前。证据二，房地产销售代理协议书复印件以及孟雅君出具的证言材料复印件，证明从2016年6月1日到2017年12月6日张柏山将腰新乡的房产销售工作委托给了孟雅君，证实其在售楼处工作期间，张柏山没有销售出一套房子，也没有发生抵顶工程款的事实。杨亚梅质证称，该份销售协议是有期限的，是2016年6月1日到10月1日，该证言没有法律效力。张柏山质证称，与原告质证意见一致。平安房地产公司质证称，对该份证据没有异议，但是与本公司无关。本院对于《房地产销售代理协议书》的真实性予以确认，对于证人证言，因证人未出庭，不予确认。第三人张柏山提交了一组证据：证据一，一份与平安房地产开发公司协议书以及一份补充协议，证明其借依安平安房地产开发公司平安资质进行开发，其有权销售，债权、债务与平安房地产公司无关。杨亚梅质证称，对该组证据予以认可。刘兴君质证称，对该份证据不予认可，其真实性和证明问题有异议，该份证据均为复印件，没有原件予以对应，不能作为证据证明所主张的问题。并且从约定的内容本身，借资质挂靠等均是违反法律规定的，假使双方真有此约定，也是无效的。本案诉争的房产权属应归平安房地产公司所有，未经该公司确认的销售合同均为无效。平安公司质证称，对该份证据不予认可，因为其没有到开发公司备案登记，应该由张柏山个人承担责任，本公司不承担责任，与本公司无关。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。经过对证据的举证、质证，本院认定事实如下：2013年3月30日，平安房地产公司与张柏山签订协议书，约定：张柏山借用平安房地产公司开发资质、执照开发杜尔伯特蒙古族自治县腰新乡馨城苑商用住宅综合楼项目，管理费一万元，开发手续及施工费用均由张柏山负责，开发项目的质量、安全、工人工资等问题也由张柏山负责。工程竣工后，双方协议终止，平安房地产公司收回此工程中所刻的公章、财务章等。2013年4月5日，刘兴君与张柏山签订《关于杜蒙腰新乡工程合作开发协议》，2018年2月7日，双方签订《借款合同》，后刘兴君起诉张柏山及平安房地产公司，要求上述当事人偿还借款本金及利息，齐齐哈尔市中级人民法院于2018年11月19日作出（2018）黑02民初197号民事判决，判令张柏山与平安房地产公司偿还刘兴君借款本金及利息。判决生效后，因张柏山、平安房地产公司未履行判决，2019年3月18日，刘兴君向本院申请执行。2019年3月20日，本院立案执行，执行案号为（2019）黑02执57号。2019年4月11日，本院发出（2019）黑02执57号评估拍卖预公告，拟评估拍卖杜尔伯特蒙古族自治县腰新乡馨城苑26套商服、60套住宅。杨亚梅丈夫邓彬在争议楼盘施工期间，为张柏山提供部分劳务，垫资30多万元，后提出购买案涉争议商服和住宅，并补齐了差价款，平安房地产公司为杨亚梅出具了《商品房买卖合同》和收据，杨亚梅自2017年入户占有使用该房产。刘兴君于2019年3月18日向本院申请强制执行。本案在执行过程中，杨亚梅向本院提出案外人执行异议，以案涉房屋是其从平安房地产公司和张柏山手中合法购买的，并全额支付购房款且实际占有为由，要求确认该房产归其所有，并要求解除查封，停止执行。本院于2019年7月29日作出（2019）黑02执异202号执行裁定书，裁定驳回案外人杨亚梅的异议请求。杨亚梅不服，向本院提起案外人执行异议之诉，请求撤销齐齐哈尔市中级人民法院作出的（2019）黑02执异202号执行裁定书，停止位于杜尔伯特××自治县腰××城××楼××单元××室房屋的执行，并解除对该房屋查封。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对一般不动产买受人基于所享有的合法的物权期待权，依法能够排除执行的规定。不动产买受人应同时具备下列条件可阻却执行：即查封前已订立合法有效的书面合同、合法占有案涉不动产、已经付清全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，杨亚梅与平安房地产公司签订的合同在查封之前，张柏山作为案涉楼盘的实际开发人，足以使杨亚梅相信其具有出售案涉房屋的权利，张柏山的行为构成表见代理。同时，杨亚梅提供了其交纳物业费、热力费、电费及装修照片等证据，可以证明其已对案涉房屋合法占有，案涉房屋因故不能办理过户登记也并非作为买受人的杨亚梅的原因所造成。本案争议的焦点问题为：杨亚梅和平安房地产公司之间的房屋买卖合同是否有效。本案中，平安房地产公司开发争议楼盘，杨亚梅交付房款和实际占有该房屋的事实客观存在，该房屋买卖合同是双方真实意思表示，该合同合法有效。本案中，双方当事人之间不存在恶意串通、逃废债务等问题。双方签订的《商品房买卖合同》是真实意思表示，杨亚梅已对案涉房屋进行了实际占有；具备准物权的性质，其权利应优先于普通债权，可以依法排除执行。综上所述，原告杨亚梅的诉讼请求应当予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：一、平安房地产公司、张柏山与杨亚梅签订的杜尔伯特蒙古族自治县腰新乡馨城苑1号楼3单元402室房屋买卖合同合法有效，杨亚梅对该房屋享有物权期待权；二、不得执行位于杜尔伯特蒙古族自治县腰新乡馨城苑1号楼3单元402室房屋。案件受理费4,300.00元，由刘兴君负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。本院（2019）黑02执异202号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  白丽娜审判员  赵广平审判员  张慧森二〇二〇年三月二十四日书记员  王 鹏