中华人民共和国北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初5613号原告：曹国强，男，1961年11月24日出生，汉族，住北京市昌平区。原告：曹磊，男，1988年8月26日出生，汉族，住北京市昌平区。二原告委托诉讼代理人：陈兰洁，北京璟臻律师事务所律师。被告：叶伟，男，1961年11月10日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。被告：叶枋舟，女，1992年4月29日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。原告曹磊、曹国强与被告叶伟、叶枋舟合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹国强以及二原告的委托诉讼代理人陈兰洁到庭参加了诉讼。被告叶伟、叶枋舟经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。曹磊、曹国强向本院提出诉讼请求：1.判令二被告将位于北京市昌平区小汤山镇顺沙路68号某号房屋过户至曹磊名下；2.本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：二原告是父子关系，二被告是父女关系。原、被告曾于2015年1月经协商将登记在曹磊名下的沙顺璐68号某号房屋（以下简称为案涉房屋）出售给被告，并通过北京爱房房地产经纪有限责任公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》，该合同中约定了总房价款为1000万元等相关条款。但在合同履行过程中，虽然被告未能如期支付定金及相应的房款，考虑到双方是朋友关系，原告同意将房屋先过户到被告叶枋舟名下并将房屋实际交付给被告使用。后因被告始终未履行付款义务，经原告催讨、主张债权后，被告又于2016年8月22日将案涉房屋交还原告，但始终未能将房产过户给原告方。后原、被告四方协商同意于2016年11月2日解除合同，并承诺协助原告办理房屋过户回曹磊名下的手续。但被告再次违背诚信，至今未办理过户手续。为维护原告合法权益，起诉至法院。叶伟、叶枋舟未到庭答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月11日，曹国强（乙方、出让方）与叶伟（甲方、借款方）签订《借款合同》，约定：曹国强将案涉房屋以1000万价格转让给叶伟，甲方同乙方签订案涉房屋购买的借款合同，即曹国强以别墅出让给叶伟，相当于叶伟向曹国强借款1000万;借期3年，自2015年1月11日至2018年1月10日;年利率为15%;曹国强以别墅价值借款给叶伟，在借款到期时，双方可以协商是否继续使用本金;同时，曹国强作为出让方，可根据叶伟企业发展情况，享有债转股的权益，该债权金额所占的股份按照当时甲方企业的正规有效估值计算;签署该借款合同后，乙方协助甲方办理别墅的过户手续;合同第六条第一款约定，借款方自愿用案涉房屋作为抵押，如果到期不能偿还借款金额，叶伟则将案涉房屋所有权偿还给曹国强，叶伟办理过户手续给曹国强。2015年1月22日，曹国强作为曹磊的委托代理人（出卖人、甲方），叶伟作为叶枋舟的委托代理人（买受人、乙方），双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定曹磊将案涉房屋出售给叶枋舟，价款1000万元。2015年4月21日，案涉房屋由曹磊名下转移登记至叶枋舟名下。因叶伟、叶枋舟未能足额向曹国强、曹磊支付相应款项，2016年11月2日，曹国强（甲方）、曹磊（乙方）、叶伟（丙方）、叶枋舟（丁方）四方签订《协议书》，约定：因叶伟需要资金周转，曹国强和曹磊同意将曹磊名下的房屋卖给叶伟去做银行贷款，并承诺该房屋价值1000万元，该1000万作为叶伟的借款，年息150万；但事实上，银行批贷函的贷款金额为400万元（未贷成此款）；曹国强和叶伟就该借款于2015年1月11日签订了《借款合同》；曹国强和叶伟认可，叶伟曾向曹国强支付120万现金，叶伟支付了案涉房屋由曹磊变更为叶枋舟的过户费32万元，该房屋叶伟实际使用6个月，并已经于2016年8月22日交付给曹国强，曹国强同意解除与叶伟的借款合同，不再主张任何权益；四方在平等自愿基础上达成协议，协议约定，第四条，曹国强和曹磊认可已于2016年8月22日收到叶伟交付的案涉房屋（包括室内的若干家具、字画和手杖等），并对案涉房屋进行认真仔细全面地检查，案涉房产完好无任何损坏，曹磊和曹国强对案涉房屋没有任何异议，除叶伟、叶枋舟违反本协议外，曹磊和曹国强不再主张因该房屋的借款及利息；第五条，曹磊、曹国强认可收到叶伟交付的现金120万元，除曹磊和曹国强违反本协议外，叶伟和叶枋舟认可不再向曹国强、曹磊主张该120万元；第七条，四方同意于2016年11月2日，叶伟、叶枋舟协助曹磊办理房屋公证，叶枋舟公证授权曹磊办理房产买卖、变更等所有事宜；曹磊、曹国强自我承担由此发生的公证费及在买卖、房产变更过户等案涉房屋相关事项所涉及全部费用，包括但不限于房产过户税费等；其中不包括房屋解保全和解抵押的费用；第八条，基于叶伟、叶枋舟对于案涉房屋已经目前被屈燚查封的事实情况，曹磊和曹国强同意叶伟、叶枋舟保证在2017年3月10日前解决案涉房屋的查封和解抵押，并在叶伟、叶枋舟出具正式借据时，按双方协商后的借款利息和六个月的借款周期条件下，在2017年3月10日前借给叶伟、叶枋舟100万元，专用于帮助叶伟和叶枋舟解除对案涉房屋的查封；并保证和承诺按时按要求解保全和解抵押的正常进行，同时保证该案涉房屋的物业正常交接和变更，否则愿意承担相关责任。签订《协议书》后，案涉房屋仍登记在叶枋舟名下，未办理转移登记手续。曹国强现控制使用案涉房屋。曹磊具有北京市住房购买资格。曹国强、曹磊因本案诉讼对案涉房屋申请了保全查封，本案的保全查封是首封。上述事实，有《借款合同》、《存量房屋买卖合同》、《协议书》、房屋所有权证书、不动产权利登记信息以及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案争议焦点是案涉房屋能否过户至曹磊名下，本院认为，原告的诉讼请求能够得到支持。《协议书》是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，《协议书》合法有效。《协议书》第七条约定，四方同意于2016年11月2日，叶伟、叶枋舟协助曹磊办理房屋公证，叶枋舟公证授权曹磊办理房产买卖、变更等所有事宜。基于该约定可知，各方有明确的将案涉房屋交由曹磊自由处置的意思表示。曹国强和叶伟签订《借款合同》，曹国强将其子名下的案涉房屋过户至叶枋舟名下，以此完成曹国强对叶伟的借款，可见，曹国强、曹磊与叶伟、叶枋舟之间并不是真正的房屋买卖关系。由于叶伟、叶枋舟未能足额偿还曹国强、曹磊相应借款，导致四方签订《协议书》，该协议书明确约定各方解除借款合同。从叶伟、叶枋舟赋予曹磊自由处置案涉房屋权利的约定来看，各方表述的解除借款合同意味着案涉房屋恢复至“当初”的状态，即恢复至曹磊名下或者恢复至由曹磊指定的购买人名下。四方在《协议书》中对事情经过的梳理及表述，亦印证了各方有恢复至“当初”状态的意思表示。《借款合同》第六条第一款约定，借款方自愿用案涉房屋作为抵押，如果到期不能偿还借款金额，叶伟则将案涉房屋所有权偿还给曹国强，叶伟办理过户手续给曹国强。结合《借款合同》和《协议书》，各方表述的解除借款合同，实则是曹磊和曹国强不再向叶伟、叶枋舟索要借款本金和利息，以此为对价，叶伟、叶枋舟则负有将案涉房屋恢复至原有状态的义务，即负有将房屋转移登记的义务。《协议书》虽未明确约定房屋转移登记至何人名下，但结合房屋当时存在查封、双方实际履行情况以及房屋已经由曹国强方实际控制等因素，由此可以判断出各方具有恢复至借款之初状态的意思表示，且并不排除将房屋转移登记至曹磊名下。《协议书》并未直接约定将案涉房屋转移登记至曹磊名下，如此约定实则增强了对曹磊、曹国强权利的保护力度，赋予了曹国强、曹磊更大的选择权，该约定实则是赋予二人完全处分权。据此，虽然《协议书》未明确约定案涉房屋过户至曹磊名下，但结合《借款合同》第六条第一款约定以及曹国强方实际控制使用房屋等因素，《协议书》的约定实则暗含曹磊、曹国强对案涉房屋的“所有权人”地位，并不排除将房屋转移登记至曹磊名下。二原告基于《协议书》提起诉讼，因房屋登记在叶枋舟名下，故叶枋舟负有将案涉房屋过户至曹磊名下的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、叶枋舟将位于北京市昌平区小汤山镇沙顺路68号某号房屋过户登记至曹磊名下，于本判决生效后十五日内执行；二、驳回曹磊、曹国强的其他诉讼请求。案件受理费81800元，由叶伟、叶枋舟负担，于本判决生效后十五日内交纳。公告费（具体金额以票据为准）由叶伟、叶枋舟负担，于本判决生效后十五日内向曹国强、曹磊支付；如不服本判决，原告曹国强、原告曹磊、被告叶伟可在判决书送达之日起十五日内，被告叶枋舟可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆 婧人民陪审员  丰玉梅人民陪审员  冯淑敏二〇二〇年三月十一日书 记 员  王京嫄