广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终7487号上诉人（原审被告）：惠州市太东实业投资有限公司，住所惠州市大亚湾区澳头安惠大道25号，统一社会信用代码91441300749153973W。法定代表人：苏志团。委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯弈锋，男，汉族，1978年8月27日出生，住所地：广东省高州市。被上诉人（原审原告）：董光荣，女，汉族，1976年8月24日出生，住所地：广东省高州市。委托诉讼代理人：游珊珊，广东商达（龙岗）律师事务所律师。上诉人惠州市太东实业投资有限公司与被上诉人冯奕锋、董光荣因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2018)粤1391民初2409号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市太东实业投资有限公司提出上诉请求：1.依法变更一审判决书中第一项判决为：惠州市太东实业投资有限公司无需向原审原告支付逾期交房违约金，驳回原审原告关于请求支付逾期交房违约金的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人请求支付逾期交房违约金无事实和法律依据。根据双方签订购房合同补充协议第五条关于交付期限的约定第一款：“1.如遇到以下特殊原因，出卖人可据实予以延期：如在原合同约定的交付期限届满时，买受人未按原合同约定支付房价款、违约金或按揭贷款未支付至指定的监控账户，以及其他因买受人原因导致合同未备案的。”的约定，在被上诉人未支付全部购房款之前，上诉人有权延期交付房屋并且无需支付违约金。本案中，根据被上诉人提供的证据2显示，被上诉人的购房尾款448521元在2015年12月30日才支付完毕，也就是说，上诉人有权据实延期交房至2015年12月30日，而被上诉人在2015年12月30日已经实际收房，上诉人不存在逾期交房的违约责任。原审原告向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付2015年11月1日计至2015年12月30日(共计59天)逾期交付合格房产的违约金2646元；2.判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金暂计41510元（以房款总价为基数，按6%的年利率计算，从2016年12月30日起算，现暂计至2018年7月15日，实际计算至被告为原告办理房产证为止）；3.本案诉讼费、处理费等由被告承担。一审法院认定事实：被告具有房地产开发经营资质，涉案商品房取得预售许可证，证号为惠湾房预许字[2013]第054号。2015年12月30日，原告冯奕锋、董光荣作为买受人与作为出卖人的被告惠州市太东实业投资有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定的主要内容有：一、物业情况，原告购买被告开发建设的位于惠州市大亚湾西区*************************，总价448521元；二、付款方式及期限，双方就付款方式约定为：原告按一次性付款方式付款，总房款448521元于2015年12月30日一次性付清；三、交付期限，被告应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；四、逾期交房的违约责任，被告逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金；五、关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理，即原告自愿委托被告办理房屋产权手续。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述合同签订后，2017年12月26日至29日，被告办理了涉案房屋的大权籍调查手续，用时4天。被告提交的不动产登记受理回执显示，涉案房屋已在2018年7月13日受理房屋转移登记。另查明，被告开发的“时尚岛花园”项目于2014年3月10日完成了建设工程消防验收，于2015年2月11日完成了电梯监督检验，于2015年4月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收，于2017年11月29日办理竣工验收备案登记。以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的商品房买卖合同复印件、房款发票复印件、契税发票复印件、收楼意见书复印件等证据在卷证实，足以认定。一审法院认为，被告具有房地产开发经营资质，涉案商品房已取得预售许可证。原、被告双方签订的商品房买卖合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合同有效，双方应按合同约定诚信履行义务。关于被告是否逾期交房的认定。原、被告在合同中约定于2015年10月31日前交付房屋，交付标准为：依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。国务院《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。依照上述规定，建设、勘察、设计、施工、监理五单位综合验收合格是房屋交付前的强制性规定，交付条件是“经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋”。因此，依照国家建筑工程竣工质量、消防、人防、规划等强制验收的规定，以及涉案合同的约定，涉案房产的交房标准至少应界定为经建设、监理、施工、勘察、设计五单位竣工验收合格，电梯、消防等设施也验收合格，相关配套达到具备基本生活的条件。本案中，原告于2015年12月30日取得符合合同约定条件的房屋，被告存在逾期交房的违约事实。关于逾期交房违约金问题。原、被告在合同中约定了被告逾期交房的违约金计算标准，即被告逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向买受人支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金。故被告应自2015年11月1日起按前述标准向原告支付逾期交房的违约金至其实际向原告交房之日止。因此，按照双方当事人的合同约定，迟延交楼违约金应以448521元为基数从2015年11月1日起至2015年12月30日止，按日万分之一计算为2691元（448521元×0.0001/天×60天）。关于逾期办证的事实认定和责任承担问题。根据合同约定，被告的办证责任仅仅是在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案合同签订于惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2016年6月份联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前。而惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》相应调整了不动产权登记政策，在涉案房屋办理转移登记前增加了权籍调查程序，并由此相应延长了被告取得办理权属转移登记所需资料的时间，增加了被告履行办证义务的时间成本。该项增加的时间成本，并非被告方过错造成，并且并非被告能够预见和克服，应当相应顺延被告履行办证义务的期限。因此，被告办理涉案房屋权籍调查手续所花费的4天时间，应当在合同约定的365日的基础上，相应顺延被告履行办证义务的期限。涉案商品房于2015年12月30日交付原告使用，按照合同约定，被告应当在2016年12月30日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，考虑上述需要给予被告免责的4天时间，被告最迟应当在2017年1月3日前履行上述义务。被告未能在2017年1月3日前向登记部门提交办理不动产权转移登记资料，但直至2018年7月13日才进行受理不动产登记，逾期556天，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。在本案法庭辩论终结时，被告的上述违约事实是可以确定的。因此，对于被告逾期办证的天数，在本案中认定为556天，被告应当按照逾期556天的违约程度，向原告承担逾期办证的违约责任。关于逾期办证损失的确定问题。原、被告在合同中没有约定被告逾期提供资料报产权登记机关备案的违约金，原告因此所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定及本地区审判实践，被告应当按照总房价款以年利率6%的标准向原告计算支付相应的违约损失，违约损失计算至2018年7月13日受理不动产登记止，即为：448521元×556天÷365天/年×6%/年=40994元，原告多主张部份，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力后十日内向原告冯奕锋、董光荣支付迟延交房违约金2691元。二、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告冯奕锋、董光荣赔偿逾期办证损失40994元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费452元，由被告惠州市太东实业投资有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：上诉人应否承担逾期交房违约责任。当事人双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合同双方当事人应当依照合同约定全面履行自己的权利和义务。买受人应当及时履行支付购房款的义务，出卖人应当及时履行交付符合条件的房屋的义务。涉案《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年10月31日前交付符合条件的商品房，同时约定“逾期不超过120日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。”据查，被上诉人于2015年12月30日一次性付清全部房款，同日，上诉人将涉案房屋交付被上诉人使用，故上诉人主张其无需支付逾期交房违约金，有事实和法律依据，本院予以采信。综上所述，上诉人的上诉有理部分，本院予以支持。无理部分，本院予以驳回。原审尽管查明的事实清楚，但实体处理欠妥，其判决本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2018)粤1391民初2409号民事判决书第二项及诉讼费分担部分。二、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2018)粤1391民初2409号民事判决书第一项。三、驳回原审原告冯奕锋、董光荣的其他诉讼请求。二审案件受理费50元，由冯奕锋、董光荣负担。惠州市太东实业投资有限公司预交的50元抵作冯奕锋、董光荣应负担的部分，待执行时从惠州市太东实业投资有限公司向冯奕锋、董光荣应付款项中予以抵扣，本院不作退补处理。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  胡 江二〇二〇年一月二十日法官助理  李苗苗书 记 员  黄春婷