广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终448号上诉人（一审原告）：徐虔翔，男，1991年6月26日出生，汉族，住广东珠海市香洲区*********珠海格力电器股份有限公司，居民身份证号码：362************034。委托诉讼代理人：邓华锋，人和启邦（横琴）联营律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩秋艳，人和启邦（横琴）联营律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：珠海市天海房地产开发有限公司。住所地：广东省珠海市金湾区**************B。统一社会信用代码914************244。法定代表人：黄英明，董事长。委托诉讼代理人：张凤翼，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤宗燃，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。一审原告徐虔翔因与一审被告珠海市天海房地产开发有限公司（下称天海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2831号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院审理查明的事实2015年11月14日徐虔翔与天海公司签订《商品房买卖合同（预售）》（下称《商品房买卖合同》）及其附件、《补充协议及附件》（下称《补充协议》）及《住宅改造及装饰装修委托协议书》（下称《装修协议书》）。其中《商品房买卖合同》约定，徐虔翔向天海公司购买位于珠海市金湾区西湖城区*******（旭日嘉园）1栋2单元1903房，预测建筑面积共90.34平方米，总价款为1023000元。合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告；第十条“商品房相关设备设施交付条件”约定，交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。第十一条“交付时间”约定，天海公司应该在2016年8月30日前向徐虔翔交付该商品房;天海公司应当在交付期届满前10日（不少于10）将查验房屋时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达徐虔翔；徐虔翔未在天海公司通知的交付期限内办理商品房交付手续的，自交付通知载明的交付期限届满之日起，视为天海公司已将符合约定的商品房交付给徐虔翔。第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，天海公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付徐虔翔的，逾期不超过180日，自本合同第十一条约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，天海公司按日向徐虔翔支付已付房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过180天后的15日内，徐虔翔有权解除合同，徐虔翔未在该时间内提出解除合同的，合同继续履行，自本合同第十一条约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，天海公司按日向徐虔翔支付已付房款万分之五的违约金。《商品房买卖合同》附件六载明了毛坯房装饰、设备标准。议额数5《补充协议》约定，徐虔翔、天海公司就双方签订的《商品房买卖合同》未尽事宜签订本补充协议；交付期限相应顺延的情况：1.不可抗力、社会异常事件及其他特殊情况；2.市政配套设施的批准与安装的延误；3.非天海公司原因导致的规划、设计调整、变更；4.因政府或公共事业部门原因导致的竣工验收延误等情况，当发生上述情况时，商品房交付期限应当相应顺延。《装修协议书》以徐虔翔为委托人，天海公司为受托人签订。该协议第一条第1款约定，徐虔翔自愿委托天海公司对徐虔翔已购买的该商品房进行室内局部改造及装饰装修工程。第一条第5款约定，涉案房屋楼盘在通过（毛坯房）规划综合验收时，天海公司应当向徐虔翔发出“商品房（毛坯房）验收通知”，天海公司应于徐虔翔对该商品房进行验收次日起8个月内，将装修完毕的精装修商品房交付给徐虔翔，并在交楼期限届满前向徐虔翔发出“精装修商品房收楼通知”；如果徐虔翔未按照收楼通知书的期限办理收楼手续的，视为天海公司已将该精装修商品房交付给徐虔翔。天海公司向徐虔翔发出的通知形式包括但不限于在珠海特区报上的公告、电话、短信、微信、电子邮件、挂号信等。第三条约定，天海公司无正当理由未按协议书中约定的交付日期将装修完工的该商品房交付徐虔翔的，逾期在30天内，自协议书约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，支付房价款日万分之三的违约金；逾期超过30天后，自协议书约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按同路段同质量商品房的租金标准支付违约金。上述合同签订后，徐虔翔向天海公司付清了购房款，天海公司向徐虔翔出具了发票。2017年9月21日涉案房屋办理完毕竣工验收备案手续。涉案房屋的《工程竣工验收备案表》载明，“旭日嘉园1-9#楼、1#门卫、2#门卫、配电房、地下室”工程竣工验收日期为2017年4月18日。2017年10月13日天海公司在珠海特区报刊登《旭日嘉园房屋交付通知》，主要内容为，涉案房屋所在小区取得《工程竣工验收备案表》，具备交付使用条件，天海公司定于2017年10月21日起分批分期预约交楼，请业主携带好资料到旭日嘉园售楼部办理房屋查验及交付手续。2017年11月11日，天海公司以邮寄形式向徐虔翔发出《旭日海岸交楼通知书》，要求徐虔翔于2017年12月31日前办理入伙手续。2018年1月14日徐虔翔签署《旭日嘉园房屋接收记录表》及《旭日嘉园房屋钥匙及物品交接单》，其中《旭日嘉园房屋接收记录表》中“燃气表底度”栏空白，未记载任何数据，该表备注第1条记载“本人已对本房进行认真检查，除以上注明的未完善项目外，其余项目已验收满意”。一审庭审中，徐虔翔称《旭日嘉园房屋接收记录表》中“燃气表底”空白，是因为天海公司在交楼时没有安装燃气表，天海公司在涉案楼盘竣工验收后，自行对燃气管道的设计及施工进行了变更，由此导致燃气管道实际接通时间延后，由此产生的责任应由天海公司自行承担；其是按揭购房，在天海公司未交房的情况下，其还承担利息，房屋的所有权未在合同约定时间取得，也是其中的损失。还有相应使用的问题，只是天海公司单方组织的竣工验收，该表所显示的各个分项验收并没有规划验收。天海公司称，装修是其负责的，因双方不仅签订委托装修协议，且房款中含有装修的内容，并未另行收取装修款；按约定和施工是不需要将毛坯房交付徐虔翔后才装修的，通知徐虔翔就行，装修的时候其是电话和口头通知的；在通过毛坯房规划综合验收时，其需要通知徐虔翔，但其没有发通知；装修完成后其第一时间通知了徐虔翔；管道燃气安装完工时间为2017年9月22日。案中，天海公司主张曾于2016年5月17日以涉案地块受自然灾害及项目周边市政配套措施尚未完善，影响工程竣工为由向珠海市国土资源局金湾分局提出申请延长竣工时间，故合同约定的交房期限应当相应顺延。2017年3月14日珠海市国土资源局金湾分局出具《关于竣工延期的复函》，称由天海公司开发建设的涉案房屋楼盘，原定于2014年10月15日前开工，2015年10月14日前竣工，鉴于天海公司已按时开工且未中止开发建设，现同意该用地的竣工期限延长至2017年10月14日前。此外，天海公司提交的《金湾城市职业技术学院片区配套道路工程方案设计》、《市政基础设施工程工程竣工验收报告》等证据显示“金湾城市职业技术学院片区配套道路工程”包括新建道路工程、污水工程、雨水工程、给水工程、交通设施等工程，金湾城市职业技术学院片区配套道路工程二标段于2017年1月16日取得《工程竣工验收报告》，三标段于2017年3月10日取得《工程竣工验收报告》，并提交“旭日嘉园平面图”等显示旭日嘉园小区位于上述市政配套道路的B#道路、中兴路边上。2018年3月26日，珠海市国土资源局金湾分局出具“珠国土金函（2018）233号”《复函》，称“我分局作出的珠国土金函（2017）174号复函系我分局与天海公司对该用地有关建设要求约定的补充内容，不影响天海公司与各购房业主已经达成的收楼协议的效力，也与天海公司履行交楼义务无关。”另查明，2018年4月27日珠海港兴管道天然气有限公司出具《关于旭日嘉园小区业主反映“小区工程验收通过后不予通气”问题的复函》，称该小区于2017年9月以毛坯房施工方案通过工程竣工验收，该司于2018年1月进行并网供气前全面安全检查时，发现该小区为精装修交楼，与当时工程竣工验收时现状不一致，且存在较多不满足燃气设计规范的安全隐患，我司于2018年2月督促小区建设单位整改。2018年2月8日通过全面安全检查的1、3、4、5、6、7、8栋给予并网供气，2018年4月，2栋燃气工程整改完成，于2018年4月25日完成并网供气。徐虔翔提起本案诉讼，请求判令天海公司支付毛坯房逾期交房违约金269561元（从2016年8月31日暂计至2018年2月8日共计527天，违约金=总房款×0.05%/天×527天）。一审判决的理由与结果一审法院认为，徐虔翔与天海公司先后签订的《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》、《装修协议书》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。一、关于交付日期是否应因市政配套设施安装延误而顺延。天海公司主张2015年5月市政道路延迟竣工导致涉案工程工期延误，一审法院认为：其一，根据天海公司提交证据显示“金湾城市职业技术学院片区配套道路工程”实际竣工日期为2017年1月16日、2017年3月10日，但天海公司无法证实上述市政配套道路应当竣工的日期，因此天海公司并未证实上述市政配套道路施工是否属于合同约定导致竣工验收延误的情形；其二，关于珠海市国土资源局金湾分局于2017年3月14日向天海公司作出的《关于竣工延期的复函》，许可延长天海公司用地的竣工日期，系行政机关行使行政管理职能。该行为独立于天海公司与徐虔翔签订的《商品房买卖合同》，徐虔翔并非行政管理相对人，该复函对徐虔翔不直接发生法律效力，不能以此变更本案中双方当事人之间的合同履行期限。况且，珠海市国土资源局金湾分局于2018年3月20日再具函，明确《关于竣工延期的复函》系其分局与天海公司对该用地有关建设要求约定的补充内容，不影响天海公司与各购房业主已经达成的收楼协议的效力，也与天海公司履行交楼义务无关。综上所述，对天海公司以市政道路竣工迟延为由主张房屋交付日期顺延，一审法院不予采纳。二、关于涉案房屋的燃气管道是否符合交房条件的问题。徐虔翔主张涉案房屋的燃气管道在实际收楼时未达到交房条件，逾期交房违约金应当截止计算至燃气管道正常开通时。天海公司则辩称燃气管道不属于双方约定的交付条件。对此，一审法院认为，《商品房买卖合同》明确约定了交付时完成室内燃气管道敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。即燃气管道能正常使用是双方约定的交房条件之一，天海公司抗辩合同没有此项约定，与事实不符，一审法院不予采纳。但根据《旭日嘉园房屋接收记录表》显示，徐虔翔接收涉案房屋时知道涉案房屋没有安装燃气表，即其当时明知燃气管道不符合双方约定的交付条件，却仍然同意验收并实际收楼，在这种情况下，徐虔翔在本案中又以案涉房屋燃气管道不具备交付条件为由主张逾期交房违约金应计算至燃气管道实际能正常开通时止不能成立，一审法院不予支持。三、关于本案是否存在逾期交房行为的认定。徐虔翔与天海公司在同一天签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》以及《装修协议书》，从三份合同约定的内容来看，徐虔翔向天海公司支付一定数额的购房款，天海公司向徐虔翔交付符合约定条件的精装修房屋，《装修协议书》并未约定徐虔翔需要对委托装修另行支付对价，即徐虔翔所支付房款的对价是取得天海公司交付的一套精装修房。故一审法院认为三份合同的合同目的、成立的法律关系应作为一个整体统一来理解和看待，应认定双方之间成立的是房屋买卖合同关系，《装修协议书》是作为双方之间买卖精装修房屋合同关系的一部分内容。因此，本案应以天海公司最终交付合格精装修房的时间作为合同约定的涉案房屋实际交付时间，交付毛坯房不是双方合同的最终目的。根据《商品房买卖合同》约定毛坯房交付日期应为2016年8月30日前，《装修协议书》约定装修期为毛坯房进行验收之日起次日起8个月，双方购房目的是交付合格精装修房屋，因此精装修房屋交付日期应为2017年4月30日之前。根据《装修协议书》约定，天海公司应在交楼期限届满前向徐虔翔发出精装修商品房收楼通知；如果徐虔翔未按照收楼通知书的期限办理收楼手续的，视为天海公司已将该精装修商品房交付给徐虔翔。天海公司于2017年10月13日通过在《珠海特区报》刊登通知方式及2017年11月11日以邮寄方式通知徐虔翔于2017年12月31日前办理收楼手续，显然，天海公司已经构成逾期交楼。徐虔翔于2018年1月14日才办理涉案房屋收房手续，亦存在逾期收楼的行为,应视为天海公司已于2017年12月31日将涉案房屋交付给徐虔翔。综上，天海公司实际逾期交房期限应为2017年5月1日至2017年12月31日。徐虔翔与天海公司约定了逾期交付精装修房违约金的计算方法为逾期超过30天，自协议书约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按同路段同质量商品房的租金标准支付违约金。参照房屋租赁市场价格，一审法院酌定每月每平方米35元计算违约金，本案每月同路段同质量商品房的租金为3162元（90.34×35），故天海公司应向徐虔翔支付自2017年5月1日起至2017年12月31日止的违约金3162元×8个月=25296元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决一、天海公司于判决发生法律效力之日起七日内向徐虔翔支付逾期交房违约金25296元；二、驳回徐虔翔其他诉讼请求。案件受理费2672元，由徐虔翔负担2421元，由天海公司负担251元。当事人二审的意见一审原告徐虔翔不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，改判支持徐虔翔的诉讼请求。事实和理由如下：一审判决事实认定和适用法律均有错误，明显偏袒开发商，在交楼验收方面，无视开发商在通知交楼时对业主欺瞒：涉案小区燃气管道不能与城市燃气管网并网，涉案商品房（毛坯房）不具有正常使用功能，根本未达法定和约定交付条件的事实，为天海公司开脱；在适用合同方面，排除法律和合同赋予业主对毛坯房的验收权利，故意用只约束房屋装修部分的《装修协议书》去调整房屋买卖合同关系，严重损害徐虔翔的合法权益。在事实认定方面，一审判决以徐虔翔在收楼时发现房屋无燃气表仍签收楼书，便认定徐虔翔系当时明知燃气管道不符双方约定的交付条件仍同意收楼，明显错误。徐虔翔收楼时发现涉案房屋没有安装燃气表，不意味着徐虔翔应当知道燃气管道没通燃气，因为燃气表安装是要业主收楼后自己去向燃气公司报装，燃气公司才给安装。徐虔翔验收房屋时根本不知道也不可能知道涉案小区的燃气管道在验收房屋时还不能与市政管网并网通气。徐虔翔是在报装申请开通燃气时，被燃气公司告知整个旭日嘉园小区的燃气管道还不能与市政管网并网，才发现涉案房屋还不能通燃气。再者，房屋不通燃气，不具有使用功能，不符合交付条件，不单只是合同约定，而且也是法律规定的法定条件，当然不能认定开发商已实际交付房屋。天海公司交付房屋时没有告知徐虔翔燃气管道未能与市政管网并网通气的实际情况，在房屋不具备交付条件时就通知徐虔翔收楼，实属恶意欺瞒徐虔翔情形，在一审判决中竟然成为徐虔翔的过错，成了天海公司免责的事由，荒谬至极！二、开发商在商品房（毛坯房）交付存在逾期交付情形毋庸置疑，充其量只是房屋的附属装修工程交付没有逾期。一审法院在交付对象和相应违约责任的认定方面明显在为开发商开脱，属于明显错判。1.三份合同各自针对的对象和调整的法律关系不同，相互不能取代。一审判决排除《商品房买卖合同》对有关房屋交付事项的约定，并排除徐虔翔依法依合同对毛坯房验收的权利，转而适用只是针对装修工程交付的《装修协议书》中有关房屋附属装修工程逾期交付的约定，明显错误。而且天海公司在通知徐虔翔收楼时，房屋仍未符合毛坯房的交付条件，开发商仍应依照《商品房买卖合同》约定承担逾期交付的违约责任。首先，《商品房买卖合同》（含《补充协议》）与《装修协议书》各自调整不同的法律关系，合同标的、双方的权利义务均不相同。《商品房买卖合同》是房屋买卖合同，合同标的是房屋的所有权，是涉案交易中最重要的合同。该合同明确约定了天海公司应当向徐虔翔交付商品房（毛坯房）的标准、条件、时间和违约责任。有关商品房（毛坯房）交付的违约责任必须只能适用《商品房买卖合同》；而《装修协议书》适用的范围只是房屋附属装修工程的交付，三份合同再怎么整体统一来理解和看待，也不能将商品房（毛坯房）的交付和房屋附属装修工程的交付混为一谈。其次，正如一审判决所言“对三份合同应作整体统一来理解和看待”，也应是针对不同的对象，适用不同的合同约定，即用商品房买卖合同调整商品房（毛坯房）的交付，用装修协议来调整房屋附属装修工程的交付，而不是混淆，任意适用。再者，《商品房买卖合同》（含《补充协议》）和《装修协议书》都是在同一天签署，二者不存在前后或变更替补关系，且各自针对的对象和调整的法律关系不同，二者对于交付对象和内容的约定也完全不同，商品房买卖合同是对商品房（毛坯房）的交付进行约定，而装修协议只是针对房屋附属装修工程的交付。最后，二者都是有名合同，调整的法律关系也明显不同。商品房买卖合同法律关系适用合同法分则第九章买卖合同规定调整，装修协议适用的是合同法分则第十五章承揽合同及第十六章建设工程合同的规定。故，不能用《装修协议书》去处理房屋买卖合同关系。《商品房买卖合同》对商品房（毛坯房）交付时间、标准以及违约责任有明确约定。一审法院不适用房屋买卖合同有关约定，转而适用《装修协议书》中针对装修工程交付时间和违约责任约定，明显是在偏袒开发商。2.从两份合同有关逾期交付的违约金的约定可以清楚看出，二者针对的对象和计算基础完全不一样：1）《装修协议书》约定的违约责任为房屋所在附近地段类似住房标准的租金，违约金设计是承担业主不能依约入住需另行寻找暂住房屋的花费，即开发商支付的违约金和业主的损失是相匹配的，也可以说是相对公平的；2）《商品房买卖合同》中有关房屋逾期交付的违约金则是以购房款的金额作为计算基础，是对房屋（毛坯房）的物权作为违约对价的。可见开发商逾期交付房屋（毛坯房）的违约责任显然比房屋附属装修工程逾期交付的违约责任要大得多。从这个角度看，两份合同的交付对象及相应违约金的约定有明确的针对性，不能混淆和代替。请求二审法院查清案情，撤销一审判决，改判支持徐虔翔的诉讼请求。天海公司辩称，一、虽然一审判决没有支持天海公司关于商品房交付日期应当顺延的主张，但天海公司仍认为涉案商品房交付日期的确存在应当顺延的情形。首先，依据天海公司提交的关于市政道路的施工和竣工情况的“金湾城市职业技术学院片区配套道路工程”的竣工验收报告，足以认定小区的市政配套道路的竣工存在延误情形的这一事实。由于小区配套的市政道路迟迟未能竣工验收，导致涉案商品房所在小区的污水管道、雨水管道等未能并入市政管网，才会造成小区无法完成毛坯房的竣工验收，此因果关系显而易见，而且是天海公司所不能控制的客观原因。其中三标段（中兴路）市政配套工程竣工的时间为2017年3月10日（根据天海公司在一审中提交的证据六可知）。所以，至少在2017年3月10日前，天海公司是无法完成毛坯房的竣工验收的，而造成此结果的原因是市政配套道路的竣工延误，属于天海公司不能控制的客观原因，即明显满足《补充协议》第五条约定的交付期限相应顺延的情形：“市政配套设施的批准与安装的延误”以及“非出卖人所能控制的客观原因导致该商品房交付期限延误等情形”。因此，交付毛坯房的期限至少应顺延至2017年3月10日。其次，更何况珠海市国土资源局金湾国土分局已通过《复函》的形式，表示经区政府的批准，同意“旭日嘉园”项目（即涉案商品房所在小区）竣工期限延长至2017年10月14日前。徐虔翔不认可《复函》作为天海公司向徐虔翔交付毛坯房可以延期至2017年10月14日前的依据，明显是对《复函》的片面、错误理解。因为《复函》同意“旭日嘉园”项目竣工期限顺延本身就是基于可以顺延的事实，也就是说只有存在竣工期限可以顺延的情形，国土部门才可能会批准竣工期限延长至2017年10月14日前，此批准行为不仅是行政相对行为，更是对竣工期限顺延情形的认可及确认。因此，此批准行为应当看作是政府确认“小区项目存在竣工期限可顺延的情形，而此情形可让竣工期限延长至2017年10月14日前”，从而结合《补充协议》第五条的规定作为天海公司履行交付毛坯房义务时可顺延交付毛坯房的依据。二、一审判决认定涉案商品房的实际交付时间正确。对于徐虔翔一再强调涉案商品房的燃气管道不具备使用条件因此涉案商品房不能交付使用之说，即应以燃气管道具备使用条件的时间（即2018年2月8日）为实际交付时间的观点，天海公司认为该主张没有合同依据，也缺乏法律依据。因为：（一）涉案商品房交付条件已经明确，开通燃气不应为房屋交付的必要条件。且徐虔翔和天海公司所签订的买卖合同第四章第十条第四款中，关于燃气的交付这一点，后面是有打上“×”的，意味着涉案商品房的交付条件并不包含这一条。（二）退一步说，就算认定交付房屋时应当满足燃气开通，徐虔翔也始终无法举证证明涉案商品房的燃气管道不符合使用条件这一事实。虽然徐虔翔有提交《关于旭日家园小区业主反映“小区工程验收通过后不予通气”问题的复函》作为证据试图证明其主张，但这份复函反映的情形无疑是片面的。就证据性质而言，此复函如果为证人证言，则应当由证人（即天然气公司）出庭作证，接受天海公司的质证，而不是仅就一份复函来确认整个燃气管道工程的验收通气情况，更不用说该份复函只是天然气公司接到业主投诉后对业主作出的一份复函，不排除天然气公司为了平息业主的投诉，推卸责任而作出片面描述情况的可能性。因此，该份复函不可作为证据被采纳，也不能证明燃气管道不符合交付使用条件。并且，天然气公司的复函对回复的主体不明，回复的对象不是本案的当事人，因此更不能作为本案的证据。涉案商品房所在小区的燃气管道工程早于2017年9月22日即通过珠海市金湾区建设工程质量监督检测站的验收合格（根据徐虔翔一审提交的证据《管道燃气验收监督情况告知书》可知），并与城市燃气管网连接，已具备并网通气的条件。不能单凭天然气公司（仅是一个企业法人主体，尚且不是负责工程验收的政府行政部门）出具的单方的回复函即认定并推卸未能并网通气的责任给天海公司，天海公司已保证小区燃气管道验收合格，满足供气的条件，天然气公司单方作出的回复业主的函件不能否定天然气管道满足交付条件的事实，就算实际上在交楼的时候不能通气，那也是天然气公司的责任。（三）商品房（毛坯房）的燃气工程竣工验收不属于法定交付条件。燃气管道不影响房屋的正常使用，珠海市********，燃气管道交付是否作为房屋交付的必要条件，应由出卖人与买受人自行约定，因此燃气工程竣工验收不是房屋交付的必备法定条件。虽然《广东省燃气管理条例》第十二条有规定燃气工程项目未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，但这只是就燃气工程而言，不验收合格不得交付使用燃气管道，但并意味着房屋不能交付使用，两者不能混为一谈，因此《广东省燃气管理条例》不能成为徐虔翔主张商品房（毛坯房）燃气工程竣工验收属于法定交付条件的依据。（四）结合买卖合同的约定而言，买卖合同第十条关于基础设施设备未达到交付使用条件的有约定：“确属出卖人责任的，由出卖人负责继续完善；若非出卖人原因的，出卖人应予以帮助解决。非因出卖人原因未达到使用条件的，出卖人不承担违约责任。但买受人不得以此为由拒绝接收该商品房或者要求出卖人承担逾期交付商品房的违约责任……”，因此，燃气管道事宜不应当作为天海公司逾期交房的条件之一。（五）就实际而言，徐虔翔在收楼时即发现案涉商品房没有安装燃气表，但却同意验收并实际收楼，没有对燃气管道的交付提出异议，应视为徐虔翔同意燃气管道按现状交付。更何况在《旭日嘉园房屋接收记录表》中备注的第1条已明确记载“本人已对本房进行认真检查，除以上注明的未完善项目外，其余项目已验收满意”，证明徐虔翔已在充分检验房屋交付条件的前提下同意接收房屋，同意房屋达到交付条件。因此，如今徐虔翔不应再依据涉案商品房燃气管道不具备交付条件向天海公司主张逾期交房时间延伸，此主张违背其验收交楼时所作出的意思表示。徐虔翔一再声称其处于弱势地位以及维权意识不足，企图据此否认此前所作出的意思表示。但在收楼过程中，双方均是平等的民事主体，徐虔翔作为购房一方，对于其验收房屋的权利应当是明知的，对于其签收验收表的后果也应当是明知的，徐虔翔不能冠冕堂皇地以“弱势地位”的名号就推翻自身已作出的意思表示或者承诺。三、一审判决对涉案商品房交付时间认定正确，涉案商品房应为一次性交付，且交付时间应为精装修房交付时间。天海公司与徐虔翔所签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及附件、《装修协议书》均是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，各方应恪守履行，并且，装修协议是对《商品房买卖合同》的补充、变更、完善，一审法院对此已正确认定。其中，买卖合同约定了毛坯房验收时间，而装修协议约定了徐虔翔对该商品房进行验收的次日起8个月内天海公司将装修完毕的精装房交付给徐虔翔。天海公司与徐虔翔在同一天分别签署以上三份合同、协议，对此，应当做一个统一的解释，即：徐虔翔与天海公司签订并履行上述合同、协议的目的是徐虔翔期待最终能取得装修协议所要求的合格的精装修房，而天海公司获取购房款。因此，对有关涉案商品房交付时间不应割裂开来、机械适用，而应全面、统一、完整理解，并且着眼于天海公司与徐虔翔的合同目的、合同利益。此外，值得注意的是，徐虔翔缴纳的仅是一笔购房款（即买卖合同中所约定的购房款）并没有另行支付装修费，装修协议项下也没有约定徐虔翔须支付任何装修费。所以，装修协议只是买卖合同的一个重要补充，是对最终交付成果为精装修房这一事宜的具体约定。所以，一审法院认为“对上述三份文件中约定的有关房产交付的内容不应割裂开来机械理解，而应作全面统一完整理解”是正确的，以天海公司最终交付合格精装修房的时间作为涉案商品房实际应交付时间符合日常生活经验、符合逻辑、符合合同目的，一审判决符合《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，适用法律正确。金湾区人民法院和珠海市中级人民法院在其他已经判决的类案民事判决书中均认可此观点，这一点不可动摇。结合第一点，毛坯房交付期限顺延至2017年10月14日前，所以精装修房交付期限应相应顺延至2018年6月13日前。四、以精装修房交付时间作为合同约定的涉案商品房实际应交付时间不存在损害徐虔翔权益之情形。首先，据上所述，徐虔翔签署上述三份协议的最终合同目的是取得精装修房，因此，以精装修房交付时间作为合同约定的涉案商品房实际应交付时间没有损害徐虔翔的合同利益。徐虔翔同时签署上述三份协议且支付房款（含装修款）的最终合同目的、期望不是分开取得涉案商品房：在约定毛坯房交付时间取得毛坯房，再于约定精装修期限取得精装修房。而是在约定精装修期限取得精装修房（包含毛坯房），一次取得涉案商品房。其次，一审判决“因本案约定为精装修交楼标准，天海公司未依据合同的约定及时通知业主对毛坯房进行验收，但实际上天海公司按《装修协议书》约定的期限进行装修，并没有证据显示因此直接损害了徐虔翔的合同利益”的观点正确无误，就徐虔翔所提交的证据而言，均无法显示徐虔翔因天海公司未通知验收而实际损害了合同利益。未通知徐虔翔验收即开始装修只是为了在保证了房屋质量的前提下，在多种阻碍因素（包括市政配套设施迟延安装、台风等自然灾害）影响下仍能够尽快完成装饰装修，达到向徐虔翔交付精装修房的目的而已，并不属于损害徐虔翔的利益。五、徐虔翔关于涉案商品房两个法律关系之说不能成立。徐虔翔认为，买卖合同与装修协议是两个不同的法律关系，应当分属于不同的权利、义务关系，各自受相应的合同调整。天海公司认为：这是片面、机械适用法律，歪曲协议本身。实际上，天海公司与徐虔翔同时签订的装修协议对交付成果及交付时间、违约责任重新约定，已经覆盖了买卖合同（所以应以装修协议约定的逾期交房违约金标准作为最终逾期交付违约金计算的适用依据），装修协议已经对买卖合同相应条款进行了实质变更，对装修成果为精装修房已达成共识，对交付的时间为毛坯房验收备案后的8个月内已协商一致，对逾期交付房屋（精装房）的违约责任也重新约定，对合同的目的及权益的归属已彼此清晰，所以，表面看是两份合同，实际上是同一目的、同一法律关系。六、天海公司重合同、守信用，重房屋质量、重小区服务品质有目共睹，一审判决合情、合理、合法，不存在徐虔翔在上诉状中所称一审法院为开发商违法行为充当保护伞、枉法裁判之情形。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回徐虔翔的上诉，维持一审判决。本院判决的理由与结果本院认为，结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：一、关于本案是否存在逾期交房行为的认定。根据查明事实显示，《商品房买卖合同》、《补充协议》、《装修协议书》对案涉房产交付的内容虽然进行了不同的约定，但互相之间并不冲突。徐虔翔向天海公司付清了全部购房款，该购房款已包含全部装修费用，徐虔翔未另行支付装修费。徐虔翔与天海公司签订并履行上述合同的主要目的是期待最终能取得符合自己居住要求的合格精装修房，而天海公司的主要目的是获取购房款，因此《补充协议》、《装修协议书》是对《商品房买卖合同》的补充、变更、完善。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，如果对合同约定的内容有不同理解时，应当根据合同所用的词句、合同有关条款、合同目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。因此，对上述三份合同中约定的有关房产交付的内容不应割裂开来机械理解，而应作全面统一整体理解。综上所述，本案应以天海公司最终交付合格精装修房的时间作为合同约定的涉案房产实际交付时间，交付毛坯房不是双方合同的最终目的。根据《商品房买卖合同》约定毛坯房交付日期为2016年8月30日前，《装修协议书》约定装修期为毛坯房进行验收之日起次日起8个月，鉴于双方购房目的是交付合格精装修房屋，因此案涉房屋交付日期应为2017年4月30日之前。虽然涉案房屋毛坯房于2017年4月18日竣工验收，2017年9月21日办理完毕竣工验收手续，因本案约定交付房屋为精装修交楼标准，天海公司未依据合同的约定及时通知业主对毛坯房进行验收虽有不妥，但实际上天海公司按《装修协议书》约定进行装修，并没有直接损害了徐虔翔的合同利益，因此徐虔翔按照《商品房买卖合同》主张涉案房屋毛坯房逾期交房违约金，理据不足，本院不予采纳。二、关于逾期交房计算期间的问题。徐虔翔主张天海公司通知其收房时燃气管道并未正常开通，并不符合合同约定交付条件，逾期交房违约金应当计算至燃气管道正常开通时即2018年2月8日止。对此，本院认为，诚如一审判决所析，《商品房买卖合同》明确约定了交付时完成室内燃气管道敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，即燃气管道能正常使用是双方约定的交房条件之一，天海公司抗辩燃气管道能正常使用不是涉案房屋的交付条件，没有事实依据，本院不予采纳。根据珠海港兴管道天然气有限公司出具的《关于旭日嘉园小区业主反映“小区工程验收通过后不予通气”问题的复函》显示，由于天海公司装修涉案房屋时致使涉案房屋燃气管道改动，无法正常接驳市政管网，必须经整改后方可接驳通气，2018年2月8日通过全面安全检查的1、3、4、5、6、7、8栋给予并网供气，据此可证实天海公司于2017年10月13日登报及2017年11月11日邮寄通知徐虔翔在同年12月31日前办理收楼手续时，案涉房屋确实存在燃气管道无法正常使用情况，涉案房屋尚不具备合同约定的交付条件，天海公司存有违约行为，天海公司辩称其交付房屋时燃气管网符合合同约定，理据不足，本院不予采信。但根据《旭日嘉园房屋接受记录表》的记载，“煤气表底度”未填写任何数据，由此可以证实案涉房屋在交付时燃气管道无法正常使用，作为购房者对此应有合理认知，但徐虔翔仍在该表备注栏明确说明“本人已对本房进行认真检查，除以上注明的未完善项目外，其余项目已验收满意”的情况下予以接收案涉房屋，应当视为徐虔翔对燃气管道及供应情况现状不持异议。徐虔翔上诉称接收房屋时没有安装燃气表，因此其无法知悉燃气管道无法正常使用，本院认为，既然房屋燃气表都没有安装，燃气无法使用情况更加显而易见，而徐虔翔对此项验收存有疏忽没有提出异议，其应当自行承担相应责任，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失”的规定，徐虔翔不得以燃气管道不符合合同约定为由主张2018年1月14日接收案涉房屋后的逾期交房违约金，天海公司仅需承担2017年5月1日至2018年1月14日的逾期交房违约责任。关于天海公司应支付的逾期交房违约金数额，根据徐虔翔与天海公司的约定，逾期交付精装修房违约金的计算方法为逾期超过30天，自协议书约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按同路段同质量商品房的租金标准支付违约金。参照房屋租赁市场价格及类案确定的租金标准，本院酌定按每月每平方米35元计算违约金，即天海公司应向徐虔翔支付逾期交房违约26723元（90.34×35×8+90.34×35÷31×14）。综上所述，徐虔翔的上诉理由部分成立，本院对其有理之诉求予以支持，对其无理之诉求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2828号民事判决；二、珠海市天海房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向徐虔翔支付逾期交房违约金26723元；三、驳回上诉人徐虔翔的其他上诉请求。如果按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2672元，由徐虔翔负担2407元，天海公司负担265元。二审案件受理费5344元，由徐虔翔负担4815元，天海公司负担529元。本院退还徐虔翔529元，限天海公司在本判决书送达之日起七日内向本院交纳529元。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  王 芳审判员  庹 佳二〇二〇年三月二十三日书记员  程 敏陈瑞祥