四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终72号 上诉人（原审原告）:南充市顺兴房地产经纪信息有限公司，住所地：四川省南充市嘉陵区树人路6幢1层83号。 法定代表人：程利君，执行董事。 委托诉讼代理人：覃树攀，四川智典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张梅，四川智典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王倩，女，1979年8月10日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：刘东海，男，1977年7月28日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区，系王倩丈夫。 委托诉讼代理人：李孝和，南充市天顺法律服务所法律工作者。 上诉人南充市顺兴房地产经纪信息有限公司（简称顺兴公司）因与被上诉人王倩居间合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2019）川1304民初3083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 顺兴公司上诉请求：一、请求撤销（2019）川1304民初3083号民事判决，依法改判王倩向顺兴公司全额支付佣金及违约金；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定顺兴公司提交的《购房居间委托书》中的第2、3条系无效条款，认定错误。二、王倩提交的门卫调查笔录不应当作为认定本案事实的证据，王倩获取的房屋出售信息系顺兴公司提供。三、一审法院依据《合同法》第四百七十二条认定顺兴公司未促成合同成立，适用法律错误。 王倩答辩称，顺兴公司上诉理由不成立，顺兴公司没有促成合同成立，居间合同中王倩的名字不是本人签字，顺兴公司拿出的是一张空白合同，王倩在新华小区的保安带领下看房。购买居间委托书违反法律，应属无效，要求王倩支付居间报酬违反合同法规定，所以合同无效，合同未提及双方一致签署房屋购买的居间义务，但要求王倩支付报酬的要求不合理，没有事实依据。 顺兴公司向一审法院起诉请求：1.王倩立即向顺兴公司支付佣金9,600元及违约金（违约金3,000元）；2、诉讼费用由王倩承担。 一审查明：顺兴公司系从事房地产营销代理、房地产中介服务等的有限责任公司。2019年7月3日，王倩作为甲方签订由乙方顺兴公司提供的《购房居间委托书》，其内容为：1、乙方受甲方委托向甲方提供下列房源为购房参考，并实地看房，如购房成功后须向乙方支付该房屋款的3%作为佣金；2、甲方看房后不得将房源信息向第三者传播或者串通或者看房后虽当时未成功购房但是事后或合同满期后向甲方或者甲方的配偶、父母、子女及亲属与乙方介绍的房源所有人私下交易或通过其他的中介机构交易，甲方应承担违约责任既向乙方支付佣金外，另外还要向乙方支付双倍佣金作为违约金；3、乙方在带领甲方与售房人见面交易谈判，当时未成功但是事后或合同满期后向甲方或者甲方的配偶、父母、子女及亲属与乙方介绍的房源所有人私下交易或通过其他的中介机构交易，甲方应承担违约责任既向乙方支付佣金外，另外还要向乙方支付双倍佣金作为违约金，以下是乙方提供房源一览表：                            看房时间                       房屋地址                       楼层                       户型                       置业顾问                       看房人签名                               7.3                       学梓清华                       3                       1-1-1                       陈                                      在2019年7月3日，顺兴公司工作人员即带王倩到学梓清华小区看了案涉的学梓清华小区第3幢1单元3层3-1号。2019年7月4日，王倩与其夫刘东海与案涉房屋原所有权人何成英签订《房屋买卖协议》，约定王倩与其夫刘东海以320000.00元整的价格购买何成英所有的位于南充市嘉陵区房屋（房权证号00××06，土地证号20××80）。现案涉房屋的不动产权利人为王倩与刘东海。 一审法院认为，王倩应否向顺兴公司支付佣金（居间费用）系本案争议焦点。顺兴公司认为王倩应支付佣金的依据是双方签订的《购房居间委托书》。该委托书系原告公司提供的为重复使用而预先拟定、在订立合同时未与对方协商的条款，故为格式条款。根据合同法规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。当事人签订的《购房居间委托书》中关于甲方承诺第2条、第3条“甲方看房后不得将房源信息向第三者传播或者串通或者看房后虽当时未成功购房但是事后或合同满期后向甲方或者甲方的配偶、父母、子女及亲属与乙方介绍的房源所有人私下交易或通过其他的中介机构交易，甲方应承担违约责任既想乙方支付佣金外，另外还要向乙方支付双倍佣金作为违约金”。在顺兴公司未向王倩提供包括议价、订立合同、过户等全部居间服务的情况下，要求王倩按购买价款的3%支付佣金，系对双方权利义务的不合理约定，有违公平原则，且违反了合同法关于居间人未促成合同成立不得要求支付居间费的规定，同时排除了王倩利用其他途径获取房源信息成交的权利。王倩在《购房居间委托书》上签字时，顺兴公司亦未采取合理的方式提请其注意免除或限制其责任的条款，并对上述条款予以说明，故上述条款无效。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。……”及第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”之规定，顺兴公司作为居间人，不仅要向王倩提供订立合同的媒介服务，还要促成合同成立，才享有报酬请求权。根据庭审查明，王倩之夫刘东海通过小区门卫获知了房屋所有权人何成英的联系方式，且排除了顺兴公司是提供信息的唯一渠道，故王倩与售房方均有权选择以哪种方式购买房屋。此后王倩自行与案外人何成英最终促成房屋买卖合同成立。王倩购买房屋过程中，顺兴公司既未参与磋商，亦未提供从议价、签约乃至办理产权过户等居间服务。王倩与何成英签订房屋买卖合同并不是通过顺兴公司的居间服务促成，顺兴公司也未提供证据证明王倩与何成英订立合同系自己促成。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故顺兴公司主张王倩按照《购房居间委托书》的约定支付佣金，没有事实根据，一审法院不予支持。顺兴公司虽未促成合同订立，可要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，因顺兴公司为王倩购房提供了现场带看服务，由此产生的活动费用应由王倩承担，该费用人民法院酌定为2,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条、第四百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：一、王倩于判决生效之日起十日内支付南充市顺兴房地产经纪信息有限公司活动费2,000元；二、驳回南充市顺兴房地产经纪信息有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取58元，由南充市顺兴房地产经纪信息有限公司承担。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，顺兴公司与王倩签订的《购房居间委托书》属于居间合同性质，其中第2、3条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定合法有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。在买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择其他途径促成房屋买卖合同成立，否则构成“跳单”违约。 本案中，王倩通过与顺兴公司签订居间合同了解到案涉房源信息，并在顺兴公司工作人员的带领下到现场查看房屋，而在次日王倩及其丈夫却突然私下与房屋产权人签订房屋买卖协议，具有“跳单”的故意，违背了诚实信用原则。王倩称其了解到案涉房源信息是通过其他正当途径，时间早于与顺兴公司签订居间合同的时间，但未提供充分证据证明。同时，在二手房交易的实践中，基于趋利避害的心理，买方在能够通过更低成本获取房源信息的情况下，再通过房产中介公司获取房源信息进行交易明显于情理不符。故王倩的行为已构成“跳单”违约，应当依法承担违约责任。 王倩的违约行为导致顺兴公司的利益受损，本应按照合同约定承担违约责任。但考虑本案的实际情况，以及顺兴公司向王倩已提供的具体服务情况等因素，本院酌定王倩应向顺兴公司支付居间报酬5,000元。 综上所述，顺兴公司的上诉请求部分成立。一审适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市嘉陵区人民法院（2019）川1304民初3083号民事判决第二项，即“驳回南充市顺兴房地产经纪信息有限公司的其他诉讼请求”； 二、变更四川省南充市高坪区人民法院（2019）川1304民初3083号民事判决第一项“被告王倩于本判决生效之日起十日内支付原告南充市顺兴房地产经纪信息有限公司活动费2,000元”为“王倩于本判决生效之日起十日内支付南充市顺兴房地产经纪信息有限公司居间报酬5,000元”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取58元，由王倩负担；二审案件受理费116元，由王倩负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 莉 审 判 员  熊 东 审 判 员  张梓欣 二〇二〇年三月十八日 法官助理  张孙昊 书 记 员  吴俐静