辽宁省法库县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0124民初3710号原告：沈阳紫鑫房地产开发有限公司，住所地法库县。法定代表人：王卫东，系该公司经理。委托诉讼代理人：王爱军，系辽宁兴法律师事务所律师。被告：贾城，男，1974年1月17日出生，汉族，无业，住辽宁省法库县。委托诉讼代理人：王卓莹，系辽宁观策律师事务所律师。原告沈阳紫鑫房地产开发有限公司（以下简称“紫鑫房产公司”）与被告贾城商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳紫鑫房地产开发有限公司委托诉讼代理人王爱军，被告贾城及其委托诉讼代理人王卓莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈阳紫鑫房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告购房款421,446.00元；2、判令被告以应付款421,446.00元为本金，按合同约定的日万分之一标准，自2015年12月1日起，计算至被告实际付清之日止的违约金，现暂计算至2019年7月1日，计55,125.14元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月14日，原告与罗某、罗某某签订了《商品房买卖合同》，罗某、罗某某购买了原告开发的位于法库县，面积174.41平方米，单价每平方米8,000.00元，共计总价款1,395,280.00元；付款方式及期限为：分期付款，签订合同时已付清771,344.00元，剩余623,936.00元分两次付给原告，第一次为2015年6月30日前付给原告300,000.00元，第二次为2015年11月30日前付给原告323,936.00元；逾期付款，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金。合同签订后，原告将该房屋交付给罗某、罗某某使用，罗某、罗某某通过被告贾城在原告处的工程费用973,834.00元抵顶了部分购房款，尚欠原告购房款421,446.00元，罗某、罗某某未按合同约定于2015年11月30日前支付原告。此后原告起诉罗某、罗某某至法院，一、二审法院认为应由被告向原告给付剩余购楼款。故此，原告向贵院提起诉讼，要求判令被告给付原告购房款421,446.00元；同时要求被告以应付款421,446.00元为本金，按合同约定的日万分之一标准，自2015年12月1日起，计算至被告实际付清之日止的违约金，现暂计算至2019年7月1日，计55,125.14元；并由被告承担本案诉讼费，以维护原告的合法权益。贾城辩称，本案的事实是2014年3月及2014年6月被告与原告签订了《砂、石料供货合同》及《二期土方搬运合同》，原告用涉案房屋抵顶被告的工程款，合同约定工程款的10%用于购房款的首付及房款，2014年3月原告将该房屋交付给被告，后被告将该房屋转卖给罗某、罗某某，2014年9月14日由罗某、罗某某与原告补签了商品房买卖合同，本案应系承揽合同关系，而非商品房买卖合同关系，应当适用审理建设工程承包合同的法律规定来进行审理，被告与原告不存在商品房买卖的事实，故原告主张的购房款与法无据，应予以驳回，另外原告所主张的利息是原告与罗某、罗某某签订的商品房买卖合同所约定，对被告不发生法律效力，应当予以驳回。贾城与罗某之间的合同，对于原告不应发生债务转让的法律效力，本案是原告将房屋以房抵债的方式抵顶给被告的工程款，后被告又转卖给罗某、罗某某，之所以罗某与原告签订合同，是为配合被告省去了中间转卖的环节，故原告与罗某、罗某某之间并非真实的买卖主体，所以该合同内容对于其双方并不发生法律效力，而原告实际是与被告形成以房抵债法律关系，抵债的方式是用全部一期、二期土方工程款抵顶该房屋的价款，双方对于抵债的房屋单价并没有确定，本案是因原告违约二期工程中途落马的原因，使被告无法实现以房抵债，才未完成抵顶合同。所以本案如果要求被告支付剩余房款，则不应按照罗某、罗某某与原告所签订的《房屋买卖合同》中约定价款来计算，而应按照该房屋的实际价值即同地段同类房屋的价格来计算购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：2014年6月16日，甲方紫鑫房产公司与乙方贾城签订《紫鑫碧水名门工程二期土方搬运合同》约定：“一、工程名称：沈阳紫鑫·碧水名门。二、工程地点：沈阳法库东湖新城。三、价格：此土方为上车实际方量12元/立方米。四、乙方负责事项：乙方包括勾机装车、运输、堆放、场地均由乙方负责，在运输途中一切事宜由乙方负责，乙方按甲方要求清运土方。如另用机器设备360型勾机平整,500.00元/小时，210型280.00元/小时，铲车200.00元/小时。五、付款方式：此款每100,000.00元付25%按实际方量结算，剩余款全抵一期、二期房款，首付或全款。六、如有争议：在当地人民法院解决。本合同一式两份，双方各执一份，经双方签字之日起生效。甲方紫鑫房产公司签章。乙方贾城签字。”2014年9月14日，紫鑫房产公司与罗某、罗某某签订合同编号为201604210041的《商品房买卖合同》，合同约定：“罗某、罗某某购买紫鑫房产公司开发的位于法库县，建筑面积174.41平方米，单价8,000.00元/平方米，总价款1,395,280.00元。分期付款，签订合同时已付清771,344.00元，剩余房款623,936.00元分两次给付，第一次为2015年6月30日之前付给原告300,000.00元，第二次为2015年11月30日之前付给原告323,936.00元。”2017年2月27日，贾城以罗某为被告,丁某某（罗某配偶）、高某为第三人起诉至本院，请求确认原、被告双方于2014年12月16日签订的《商品房转卖合同》有效，本院经审理查明：2014年12月16日，甲方贾城与乙方罗某签订《商品房转卖合同》，合同约定：“甲方在为沈阳紫鑫房地产开发有限公司碧水名门工程提供土方项目过程中有工程款顶账门市房一套，总价款1,395,280.00元，双方经充分协商,甲方将该房转卖给乙方名下，订立本合同。一、甲方出卖的房产.6米，二层高3.3米，面积174.4平方米，总价款1,395,280.00元。二、乙方购买此房，给付甲方人民币600,000.00元，剩余房款给付甲方奥迪Q7小型越野客车一台顶房款（奥迪车已于2014年3月中旬交付）。三、甲方协助乙方与开发商沈阳紫鑫房地产开发有限公司直接签订《商品房买卖合同》，履行买卖手续。四、乙方与开发商的《商品房买卖合同》付款方式一项中，已付771,344.00元，剩余623,936.00元，约定2015年6月30日之前付款300,000.00元，2015年11月30日之前付款323,936.00元，剩余购房款623,936.00元由甲方承担并支付给开发商，如甲方没有按约期给付开发商剩余房款，给乙方造成损失，甲方除赔偿该损失外，还要赔偿乙方从2014年9月19日起623,936.00元的利息，利率按3分计算。五、乙方协助甲方办理车辆过户手续，费用甲方自己承担。本合同一式两份，双方各执一份，签字后生效。甲方贾城签字。乙方罗某签字。”2017年7月6日，本院作出（2017）辽0124民初505号民事判决书，判决确认贾城与罗某2014年12月16日签订的《商品房转卖合同》有效。2017年3月30日，紫鑫房产公司将罗某、罗某某、贾城起诉至本院，要求罗某、罗某某给付购房款421,446.00元，并按合同约定的日万分之一标准支付自2015年12月1日起计算至实际付清之日止的违约金。2017年7月6日，本院作出（2017）辽0124民初916号民事判决书，认定紫鑫房产公司与贾城签订的《紫鑫碧水名门工程二期土方搬运合同》是基础，相对于紫鑫房产公司与罗某、罗某某签订的《商品房买卖合同》来说是主合同，《商品房买卖合同》是在主合同履行过程中衍生出来的从合同，由被告贾城陆续发生的工程款抵付紫鑫房产公司涉案房款，贾城与罗某签订的《商品房转卖合同》相对于紫鑫房产公司与罗某、罗某某签订的《商品房买卖合同》来说是补充合同。紫鑫房产公司，贾城，罗某、罗某某三方的关系如下：紫鑫房产公司用其开发的涉案门市房抵付贾城的工程款，贾城又将该涉案门市房转卖给罗某、罗某某变现，由罗某向贾城支付房款。2015年10月15日,贾城继续用202,490.00元工程款抵付涉案购房款，至此，涉案购房款剩余421,446.00元（1,395,280.00元-771,344.00元-202,490.00元）未抵付。该剩余房款紫鑫房产公司应与贾城按照《紫鑫碧水名门工程二期土方搬运合同》约定的付款方式，继续进行结算抵付。判决驳回紫鑫房产公司的全部诉讼请求。紫鑫房产公司不服该判决，于2017年9月14日向沈阳市中级人民法院提出上诉。2017年10月23日，沈阳市中级人民法院作出（2017）辽01民终9537号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年9月25日，紫鑫房产公司将贾城起诉至本院（即本案），要求贾城给付购房款421,446.00元并支付以应付款421,446.00元为本金，按合同约定的日万分之一标准，自2015年12月1日起，计算至被告实际付清之日止的违约金。本院认为，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违反公序良俗；依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告紫鑫房产公司与被告贾城签订的《紫鑫碧水名门工程二期土方搬运合同》；原告与罗某、罗某某签订的合同编号为201604210041《商品房买卖合同》；被告贾城与罗某签订的《商品房转卖合同》，三合同之间具有关联性，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应当受到国家法律保护。上述三个合同还原本案原告紫鑫房产公司用其开发的涉案门市高3.6米，二层高3.3米，面积174.4平方米，总价款1,395,280.00元）抵付被告贾城的工程款（771,344.00元），被告贾城又将该涉案门市房转卖给罗某变现（该合同已履行完毕，双方约定剩余购房款623,936.00元由贾城承担），由罗某、罗某某直接与原告签订《商品房买卖合同》（涉案门市已过户完毕）的事实。关于原告紫鑫房产公司主张被告贾城给付剩余购房款421,446.00元的诉讼请求，根据沈阳市中级人民法院（2017）辽01民终9537号民事判决书查明并认定的事实可知：2014年9月14日原告紫鑫房产公司与被告贾城之间签订的《紫鑫碧水名门工程二期土方搬运合同》中约定，涉案房屋的剩余购房款623,936.00元由紫鑫房产公司应付给贾城的工程款陆续进行抵付。同日紫鑫房产公司与罗某、罗某某就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》。两份合同从签订时间、约定的内容上来看是具有关联性的，罗某、罗某某对该《商品房买卖合同》负有的付款义务由贾城负担，且紫鑫房产公司与贾城之前签订的《紫鑫碧水名门工程二期土方搬运合同》中约定紫鑫房产公司认可了由贾城履行剩余购房款的付款义务，从2015年10月15日，紫鑫房产公司与贾城继续用贾城工程款202,490.00元抵付剩余购房款的行为亦可以看出双方对于贾城负担剩余购房款的付款义务是认可的。因此，被告贾城应履行剩余购房款421,446.00元（1,395,280.00元-771,344.00元-202,490.00元）的付款义务，对于原告该项诉讼请求本院予以支持。关于原告紫鑫房产公司主张被告贾城支付以421,446.00元为本金，按合同约定的日万分之一标准，自2015年12月1日起，计算至被告实际付清之日止的违约金的诉讼请求，本案基础法律关系为原告紫鑫房产公司与被告贾城签订的《紫鑫碧水名门工程二期土方搬运合同》，就现有证据来看被告贾城对于该合同的履行并不存在违约行为，因此，原告该项主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，关于原告沈阳紫鑫房地产开发有限公司要求被告贾城给付购房款及违约金的诉讼请求中符合法律规定部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告贾城给付原告沈阳紫鑫房地产开发有限公司房款421,446.00元；二、驳回原告其他诉讼请求。上述款项于本判决发生法律效力后30日内给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,622.00元，由被告贾城负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 周 铮人民陪审员 黄 颖人民陪审员 王亚丽二〇二〇年三月二十五日书 记 员 冯 丹本判决所适用的相关法律《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，不得违反让法律，不得违反公序良俗。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。