海南省文昌市人民法院   民事判决书     （2020）琼9005民初256号                 省文昌市人民法院   民事判决书     (2020)琼9005民初256号     原告：杨某，男，1964年3月25日出生，汉族，住址：贵州省贵阳市。   被告：麦某，住所地：文昌市。   法定代表人：徐某，董事长。   委托诉讼代理人：刘某，系该公司员工。   原告杨某与被告麦某（以下简称麦哲伦公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月10日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某、被告麦哲伦公司的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告杨某向本院提出的诉讼请求：1.判令被告支付原告2013年1月至2014年6月租金合计16,452元；2.判令被告向原告支付自2014年7月1日起至租金实际支付之日的利息（利息按照同期银行基准利率的标准从2014年7月1日暂计算至2020年1月1日为4433.81元）；3.本案诉讼费由两被告承担。原告当庭将第二项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付自2014年7月1日起至租金实际支付之日的利息（2014年7月1日起至2014年12月31日的利息，以拖欠租金16,452元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2015年1月1日起至实际支付之日止的利息，以拖欠租金16,452元为基数，按照年利率7%计算）。事实与理由：2012年11月20日，麦哲伦公司与原告杨某签订《第八批租金补充协议（2013.1.1）》，协议约定：根据甲乙双方原《房屋租赁合同》第四条“租金、支付方式和期限的第1款‘三年后租金标准由双方另行协商并书面确定，每三年确定一次，最后一次单独确定一次’的原则，经甲乙双方协商一致，订立本协议。”第一条约定：“第二个三年（即2013年1月1日至2015年12月31日）的租金按原购房价的2.5%计算，每月租金为914元，三年租金总额为32904元。”2014年3月22日，麦哲伦公司与原告签订《关于终止房屋租赁合同协议》，合同约定：麦哲伦公司租赁杨某名下位于海南白金海岸的房屋，租金截止日期为2014年6月30日，共计16452元，麦哲伦公司按照合同约定支付租金等相关费用。合同签订后，麦哲伦公司一直未支付该笔租金。2019年8月14日，原告致电被告麦哲伦公司，麦哲伦公司称让原告提供银行账户。2019年9月2日，原告又联系被告，被告一直强调“这几天不行呢，恐怕要再等等，限购影响，公司几乎无钱可付，我们会尽力尽快”，截至2020年1月6日止，麦哲伦公司仍未履行支付租金义务。后发短信一直未回复。原告认为，被告麦哲伦公司自签订《关于终止房屋租赁合同的协议》后一直未履行自己的支付租金义务，严重侵犯了自己的合法权益，原告为维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国合同法》之规定，提起本案诉讼，请求判如所请。   被告麦哲伦公司辩称，1.原告起诉被告支付2013年1月至2014年6月租金的诉讼请求已超过诉讼时效。根据白金海岸一期小区业主委员会与被告麦哲伦公司及海南宝名置业有限公司三方签订的《租金支付协议》，该协议签订的目的是明确被告所欠所有第一期业主租金的具体还款计划和还款时间。根据其中第二条“甲方应在2016年12月30日前每季度向每个业主支付2014年底前所欠租金总额的15%，乙方同意甲方可提前还款”，已经明确了被告欠原告2014年底前租金的最后一期履行时间为2016年12月30日前，再根据《民法总则》租金适用3年诉讼时效的规定，原告诉被告支付的2014年底前的租金，诉讼时效应从2016年12月31日起至2019年12月30日止。原告于2020年1月提起诉讼索要2014年6月之前的租金，显然已经超过规定的诉讼时效。而且，文昌市人民法院作出的（2017）琼9005民初2505号、（2019）琼9005民初11号民事判决书也认定“文昌白金海岸一期小区业主委员会作为业主方代表与麦哲伦公司、海南宝名置业有限公司签订的《租金支付协议》对业主产生法律效力。根据《租金支付协议》第二条，被告麦哲伦公司拖欠原告2014年底前租金的最后一期履行时间为2016年12月30日，诉讼时效应从2016年12月31日起至2019年12月30日止”。2.被告从未与原告有任何利息费用支付的约定，况且原告主张的主债务已超过诉讼时效，又何来利息一说。原告的诉讼请求应予以驳回。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：原告提交的《第八批租金补充协议（2013.1.1）》《关于终止房屋租赁合同的协议》及被告提交的《租金支付协议》。   对双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的手机短信截图，拟证明原告于2019年9月2日向被告索要租金。被告质证称对该截图的真实性无法分辨，且短信是与个人联系，原告是与被告公司存在债务，与个人联系的短信与本案无关。本院认为，该短信截图的内容系原告与被告公司客服经理刘某就支付拖欠款项事宜进行的沟通，且原告尚能提供收发短信的原始手机予以核实，该材料来源合法、客观真实，与本案具有关联性，可以作为认定本案的事实依据。2.原告提交的邮件交寄单及查询记录，拟证明原告于2019年9月23日向被告发送主张租金权益的律师函，被告于2019年9月26日签收。被告质证称未查到该邮件的记录，无法核实真实性和关联性，且原告寄送邮件时，被告已不在原告寄送的地址办公。本院认为，该证据材料仅能反映原告向被告员工邮寄了信件的事实，但未能体现所寄材料的内容，无法证实与本案的关联性，不能作为认定本案的事实依据。被告提交的（2017）琼9005民初2505号、（2019）琼9005民初11号民事判决书，拟证明生效判决曾认定文昌白金海岸一期小区业主委员会作为业主方代表与被告麦哲伦公司、海南宝名置业有限公司签订的《租金支付协议》对每名业主产生法律效力，该小区业主2014年前的租金诉求在2019年12月30日已超过诉讼时效。原告质证称对该两份证据材料的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，该材料与本案无关。本院认为，该份证据材料反映了与原告涉案房屋所在的小区其他业主与被告就同类纠纷主张权利的情况，来源合法、客观真实，与本案相关，可以作为认定本案事实的依据。   根据当事人的陈述及当庭审查认定的证据，本院认定事实如下：原告杨某与被告麦哲伦公司曾签订《房屋租赁合同》，约定原告杨某将其名下的白金海岸一期一号楼293号房屋租赁给被告麦哲伦公司管理使用。   2012年11月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《第八批租金补充协议（2013.1.1）》，约定“根据甲乙双方原《房屋租赁合同》第四条租金、支付方式和期限的第1款‘三年后租金标准由双方另行协商并书面确定，每三年确定一次，最后一次单独确定一次’的原则，经甲乙双方协商一致，订立本协议”。该协议第一条租金标准约定“第二个三年（即2013年1月1日至2015年12月31日）的租金按原购房价的2.5%计算，每月租金为914元，三年租金总额为32,904元。三年内如果租金标准提高了，统一按标准调整之日起执行新标准”。第二条租金支付方式约定“租金按每季度一次返回的方式，根据甲方提供的银行账号（户名：杨某，开户行：中国工商银行，银行账号：×××），在一个季度结束后的次月15日前由乙方通过银行发放”。   2014年3月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《关于终止房屋租赁合同协议》，该协议约定“乙方同意甲方提前收回该房屋，双方同意甲、乙各方均不承担违约责任。甲方的租金截止日期为2014年6月30日。乙方自2013年1月至2014年6月共18个月，合计16,452元的租金尚未支付给甲方”。   2015年2月1日，为解决白金海岸一期1、2、3、4号楼包租期间产生的租金支付事宜，被告麦哲伦公司（甲方）、文昌白金海岸一期小区业主委员会（乙方）、海南宝名置业有限公司（担保方）三方签订《租金支付协议》，该协议第二、三、四条约定“甲方应在2016年12月30日前每季度向每个业主支付2014年底前所欠租金总额的15%，乙方同意甲方可提前还款。从2015年1月1日起的业主租金由甲方在每季末次月的15日前进行支付。从2015年1月1日起至实际支付日，以实际所欠租金金额按照年利息7%计算违约金，每季度由甲方将利息支付给每个业主。甲方应在春节前支付1、2、3、4号楼业主2015年第一个季度的违约金（依据租金欠款确认书多还少补）”。   上述协议签订后，被告麦哲伦公司未依约向原告支付拖欠的租金及违约金。原告于2019年9月2日向被告麦哲伦公司的客服经理刘某发送短信，询问被告何时支付款项，并提供了账号为×××的收款账户。刘某同日回复了“这几天不行呢，恐怕要再等等，限购影响，公司几乎无钱可付，我们会尽力尽快”的内容。   另查明，原被告双方除了就涉案租金款项外，不存在其他拖欠款项纠纷。   本院认为，本案的争议焦点是：一、原告请求被告麦哲伦公司支付拖欠的租金诉讼请求是否已超过诉讼时效；二、被告是否应按照原告主张的利息计算标准向原告支付拖欠租金的利息。   一、关于原告请求被告麦哲伦公司支付拖欠的租金诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，依照被告麦哲伦公司、海南宝名置业有限公司及文昌白金海岸一期小区业主委员会2015年2月1日签订的《租金支付协议》的第2条“被告麦哲伦公司应在2016年12月30日前每季度向每个业主支付2014年底前所欠租金总额的15%，业主方同意被告麦哲伦公司可提前还款”的约定，被告麦哲伦拖欠原告2014年前租金的最后一期履行时间为2016年12月30日前，因此，诉讼时效应从2016年12月31日开始计算。再根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施，原告的诉讼时效未满1年，故本案2014年前的租金部分，诉讼时效应从2016年12月31日起至2019年12月30日止。同时，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”的规定，本案原告曾于2019年9月2日向被告麦哲伦公司的客服经理刘某发送短信，询问被告何时转账支付款项，并收到刘某含有内容为“限购影响，公司几乎无钱可付，我们会尽力尽快”的回复；且原被告之间除了本案所涉租金款项外不存在其他资金纠纷，原告向被告客服经理发送上述短信的内容应视为向被告提出履行请求，因此原告主张本案租金的诉讼时效从2019年9月2日中断，原告于2020年1月10日提出本案诉讼，请求被告支付拖欠的租金16,452元的诉讼请求未超过诉讼，本院予以支持。被告关于原告起诉被告支付2013年1月至2014年6月租金的诉讼请求已超过诉讼时效的辩解，本院不予采纳。   二、关于被告是否应按照原告主张的利息计算标准向原告支付拖欠租金的利息问题。原被告双方签订的《第八批租金补充协议（2013.1.1）》《关于终止房屋租赁合同的协议》，均系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。双方在签订《关于终止房屋租赁合同的协议》中已确认被告麦哲伦公司自2013年1月至2014年6月共拖欠原告16,452元的租金，但自签订上述协议后被告麦哲伦公司一直未向原告支付拖欠的租金，截至诉前，被告麦哲伦公司仍然拖欠原告租金16,452元。同时，根据《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(四)监督管理规约的实施；(五)业主大会赋予的其他职责。”之规定，文昌白金海岸一期小区业主委员会作为业主方代表与被告麦哲伦公司、海南宝名置业有限公司签订的《租金支付协议》对业主产生法律效力，且原告在庭审中也对该协议效力予以认可，该协议的内容对原被告双方均具有约束力。《租金支付协议》第4条约定“从2015年1月1日起至实际支付日，以实际所欠租金金额按照年利息7%计算违约金，每季度由甲方（被告麦哲伦公司）将利息支付给每个业主”，本案中被告在签订《租金支付协议》后未依约支付租金及按照年利息7%计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告要求被告从2015年1月1日起至租金实际支付日，以拖欠的租金16,452元为基数，按照年利息7%向原告支付利息，具有法律及合同依据，本院予以支持。对于原告要求被告以拖欠租金16,452元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自2014年7月1日起至2014年12月31日的利息的主张，由于原被告双方在《第八批租金补充协议（2013.1.1）》《关于终止房屋租赁合同的协议》《租金支付协议》中均未作约定，原告亦未提交相应证据支持其该部分诉求。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告的该部分诉讼主张缺乏依据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第十五条的规定，判决如下：   一、被告麦某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨某支付租金16,452元；   二、被告麦某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨某支付自2015年1月1日起至租金实际支付日止的利息（利息以拖欠的租金16,452元为基数，按照年利息7%进行计算）；   三、驳回原告杨某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费161.07元，由被告麦某负担，在判决生效之日起五日内向本院缴纳；由原告杨某预付的案件受理费161.07元，本判决生效后予以退还。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                                                              zsfuixhfgxvwddo49u      案件唯一码                                                 审 判 员 刘玉龙                                         二〇二〇年三月二十六日                     法 官 助 理 陈 雪           书 记 员 吴钟旺                                 附：本案适用的法律条文     《中华人民共和国民法总则》   第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   第一百九十五条 有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：   （一）权利人向义务人提出履行请求；   （二）义务人同意履行义务；   （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；   （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。     《中华人民共和国合同法》   第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行能和、协助、保密等义务。   第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。     《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》   第五条 当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。     《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》   第二条 民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。   第三条 民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。     《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《物业管理条例》   第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：   (一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；   (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；   (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；   (四)监督管理规约的实施；   (五)业主大会赋予的其他职责。                     审核：刘玉龙 撰稿：刘玉龙 校对：陈 雪 印刷：陈 雪      海南省文昌市人民法院 2020年3月30日印制    （共印5份）