陕西省西安市中级人民法院  陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书                        （2019）陕01民终11911号上诉人（原审被告）：李辉，男，汉族，1957年5月21日出生，住陕西省洛川县旧县。委托诉讼代理人：马龙，陕西秦鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李丹，女，汉族，1985年4月30日出生，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：马龙，陕西秦鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张耀允，男，汉族，1980年12月25日出生，住甘肃省白银市白银区。委托诉讼代理人：王超，陕西诺灵律师事务所律师。原审被告：柳风鸣，（又名柳凤鸣），男，1949年7月5日出生，汉族，住陕西省延长县。原审被告：王伟，女，1951年2月20日出生，汉族，住陕西省延长县。原审被告：西安鼎鹏房地产营销策划有限公司，住所地：西安经济技术开发区凤城六路与开元路交汇处麟凤尊汇B区3幢1单元1层10103室，。法定代表人：李东亮，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李双荣，男，1991年10月15日出生，汉族，该公司员工，住西安经济技术开发区凤城六路与开元路交汇处麟凤尊汇B区3幢1单元1层10103室。原审被告：西安邦房企业管理咨询有限公司，住所地：西安市雁塔区，统一社会信用代码：91610113MA6U3YCY9W。法定代表人：赵楠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙阿敏，女，1996年6月26日出生，汉族，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：安东耀，男，1989年9月9日出生，汉族，该公司员工，住该公司。上诉人李辉、李丹因与被上诉人张耀允，原审被告柳风鸣、王伟、西安鼎鹏房地产营销策划有限公司（简称鼎鹏公司）、西安邦房企业管理咨询有限公司（简称邦房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初10724号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李辉、李丹上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，依法改判驳回被上诉人要求两上诉人退还定金及支付违约金的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审中，被上诉人并未就其主张的“由于上诉人未能按照约定提供王伟、柳凤鸣之结婚证导致购房合同无法履行”提供相关证据。2、一审判决就涉案《房地产买卖居间合同》《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》未能实际履行，是谁的原因一事实没有查清。根据合同约定被上诉人应首先将首付款打入资金监管账户，但其并未将首付款打入资金监管账户，已构成违约。这是上述两份合同未能履行的原因。3、被上诉人在《房地产买卖居间合同》《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》合法有效且尚未解除的情况下于2018年5月20日另行购房，其行为也构成违约。这也是两份合同未能履行的第二个原因。二、一审法院适用法律错误。被上诉人应当对自己的主张承担举证责任。一审法院违反法律规定，将举证责任倒置给上诉人，并作出判决。张耀允答辩称，1、一审认定上诉人未能提供柳凤鸣、王伟结婚证复印件，导致合同无法继续履行，其存在违约行为的事实非常清楚，其应承担违约责任。2、原审就涉案《房地产买卖居间合同》《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》未能履行的原因已调查清楚，是由于上诉人的原因导致合同无法继续履行，且上诉人存在违约行为，理应承担违约责任。在没有交首付前，买房已经违约，明显造成合同无法继续履行。被上诉人未交首付款是得知上诉人不想卖房，且有意不作为、不配合的情况下，为避免损失进一步扩大。首付款是否打入资金监管账户与合同能否履行并无关系。是否另行购买房屋，是被上诉人的权利。在明知上诉人不卖房的情况下，被上诉人通过自力救济减少损失。不能以被上诉人另行购买了房屋就推断其存在违约行为。一审中，鼎鹏公司及上诉人李辉也均有陈述，是上诉人李辉、李丹缺少资料，导致合同无法继续履行。3、一审法院适用法律正确。一审中上诉人称其已将资料交给了中介公司，一审法院才认为其需承担已经交付的举证责任，并非举证责任倒置。一审判决正确，请求二审法院依法驳回上诉人上诉请求。鼎鹏公司、邦房公司答辩称，认可一审判决。柳风鸣、王伟未答辩。张耀允起诉至一审法院请求：1、判令解除其与六被告签订的买卖居间合同；2、判令柳风鸣、王伟、李辉、李丹返还其房屋定金70000元、支付违约金127000元；3、判令六被告赔偿其损失60000元；4、判令鼎鹏公司、邦房公司返还费用18100元。一审经审理查明，2018年4月22日，李丹委托李辉作为代理人代为处理涉案房屋相关买卖事宜。2018年4月22日，张耀允（乙方）与王伟（甲方）、李辉（共同所有权人李丹代理人，甲方）、被告鼎鹏公司（丙方）、被告邦房公司（丁方）签订了《房地产买卖居间合同》，约定：由张耀允购买位于未央区XX区XX路XX号XX幢XX号房屋（面积137㎡），成交价格1270000元，付款方式为按揭方式。乙方于2018年4月22日交付定金70000元予甲方，首付款390000元；乙方委托经纪方向银行申请个人二手房商业按揭贷款880000元作为向甲方支付剩余房款。贷款金额具体以银行或者公积金中心审批为准，如审批贷款金额低于申请贷款金额，不足部分由乙方于该房屋产权转移登记之日前存入西安市房地局指定的资金监管账户。甲乙双方须积极配合，于2018年5月15日前备齐本次贷款所需相关真实证件并到现场办理相关手续；若以上事宜出现延误，均由延误方承担违约责任；乙方按约定交清全款或已付首付款并通过银行或公积金贷款审批的情况下，甲乙双方按经纪方要求于乙方取得银行贷款通过日放款后七个工作日内到房管局现场办理该房屋产权转移登记手续，甲方同意将该房屋产权转移登记给乙方或乙方公证委托指定的任何第三方。甲乙双方应互相配合到现场办理手续，逾期未到场的延误方应按成交价每日千分之三向对方支付违约金。甲方同意于过户当日交付房屋予乙方使用且在交房当天结清该物业所有的相关费用，交房后该物业所产生的相关费用均由乙方承担。甲方逾期交付房屋的，应按已收款额每日千分之三向乙方支付违约金；本合同签署后即表明买卖居间合同成立，居间成功，乙方应向丙方支付信息咨询／居间服务费38100元。若甲、乙双方任何一方违约，均不影响上述费用的收取，并由违约方承担全部费用；若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲、乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格百分之拾的违约金。甲、乙双方均同意从上述所获定金赔偿中优先支付丙方的信息咨询／居间服务费，余额支付给守约方。甲、乙双方任何一方违约，须支付本合同成交价3%作为违约金赔偿给丙方。该合同张耀允签字，李辉签字，并代签王伟名。邦房公司、鼎鹏公司盖章。合同签订当日，张耀允向被告中国工商银行账户汇款70000元，向邦房公司缴纳佣金18100元。2018年5月7日，张耀允与王伟之代理人李丹（王伟、柳风鸣于2009年9月2日经陕西省西安市汉唐公证处公证委托代理人李丹，代理权限为买卖、过户、交费、收房款、领房产证及与该房产相关的一切手续）签订了《西安市存量房买卖合同》并备案。2018年5月7日，张耀允填写了《西安市二手房购审、网签及资金监管申请表》。后三方因办理银行按揭贷款手续未果，张耀允称李辉未能及时提供王伟与柳风鸣的结婚证，导致资料不全，致合同约定的期限银行按揭贷款批不下来，无法过户。李辉辩称，李辉在合同约定的期限内提前了三四天将所需资料给中介公司了，中介公司未提前告知李辉办理手续缺少什么材料。邦房公司辩称，其只是鼎鹏公司的后台，所有的交易经过都是鼎鹏公司参与，邦房公司不参与，本案中邦房公司只负责贷款和过户手续。被告鼎鹏公司辩称，办理房屋过户所需手续是鼎鹏公司业务员宋璐办理的，宋璐称自己已通知过李辉。张耀允给自己提供了起诉书后一周，李辉携带材料及起诉书找自己。鼎鹏公司还辩称，邦房公司是其的管理公司，中介费由邦房公司收取并负责管理，自己执行。另查明，王伟、柳风鸣于2009年6月8日登记结婚。西安市XX房权证载明，涉案房屋的所有权人为王伟。2009年9月2日，李丹从王伟、柳风鸣处购买了涉案房屋，但未过户。2009年9月2日，王伟、柳风鸣向李丹出具委托书，委托权限：办理涉案房产的买卖、过户、交费、收房款、领房产证及与该房产相关的一切手续，并经陕西省西安市汉唐公证处公证。2018年5月20日，张耀允通过鼎鹏公司、邦房公司中介重新购买了另一套房屋。 原审法院认为，张耀允与王伟、李辉、鼎鹏公司、邦房公司签订的《房地产买卖居间合同》，各方意思表示真实，合同有效，各方均应依约履行。在合同的具体履行中，三方因提供相关资料，办理银行贷款未果发生争议，致合同未能依约履行。现各方各持己见，张耀允称李辉未能按照约定期限提供王伟、柳风鸣之结婚证，致使张耀允贷款未能办理，李辉称其已提前几天提交中间人，但鼎鹏公司、邦房公司并未对此予以肯定，李辉亦未能提供相关证据佐证，故依法认定现李辉存在违约行为。张耀允要求本案六被告赔偿损失60000元，因张耀允及时另行购房，并未造成房屋溢价损失，故依法不予支持。李辉称现同意继续履行合同，系在明知张耀允已另行购房而购买力有限的情况下而言，而且本地房屋价格明显上涨，解除合同其明显受益。现张耀允要求解除《房地产买卖居间合同》，依法予以支持。因合同解除，张耀允已支付的70000元定金，李辉应予返还。张耀允要求李辉支付违约金127000元，因双方约定违约金过高，结合本案实际履行情况及合同约定，酌情确定由李辉支付张耀允63500元（1270000×5%）违约金为妥。李丹系涉案房屋的实际所有人，李辉的行为系李丹委托，故李丹应与李辉承担共同责任。王伟、柳风鸣在2009年已将涉案房屋出售，虽因未办理过户手续，房屋产权证上记载的所有权人仍为王伟，但其二人并非实际房主，亦未参与涉案房屋买卖事宜，故依法不应承担责任。鼎鹏公司、邦房公司作为中介公司，已向张耀允、李辉告知了合同履行所需手续，没有明显过错，故张耀允要求鼎鹏房地产公司、邦房公司返还费用18100元，依法不予支持。另外，李辉要求张耀允承担房屋租赁损失，因李辉系自愿出卖，其并未提起反诉，也仅提供书面证明，而无赔偿支付凭证，依法不予支持。兹依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除张耀允与王伟、李丹（代理人被告李辉）及西安鼎鹏房地产营销策划有限公司、西安邦房企业管理咨询有限公司签订的《房地产买卖居间合同》。二、李辉、李丹于本判决生效后十日内退还张耀允购房定金70000元。三、李辉、李丹于本判决生效后十日内支付张耀允违约金63500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回张耀允其他诉讼请求。本案案件受理费16230元，由张耀允承担7230元，李辉、李丹承担9000元。因张耀允已预交，李辉、李丹自判决书生效后直接支付张耀允9000元。二审中，当事人无新证据提交。李辉、李丹称，本案实际情况是中介公司带领双方去银行办理贷款手续，银行已经批准了张耀允的贷款申请，但是中介公司与被上诉人张耀允将申请资料撤回，不进行贷款，并申请法院向西安银行新城支行调查。经本院调查，西安银行新城支行零售客户经理部负责人称“当时张耀允办理这套房屋的贷款，因房主资料不全，导致这笔贷款没有成功，张耀允本人的借款资格是没有问题的”。李辉、李丹提交其委托代理人马龙2019年6月6日与西安银行新城支行零售客户经理部宣经理的电话录音，以证明涉案贷款未办理未果是因张耀允自己从银行撤回贷款申请。张耀允质证对该录音的真实性、合法性不予认可，认为该录音的证明力小于法院调取证据的证明力。鼎鹏公司、邦房公司质证称，双方签订合同对提交资料是有期限的，张耀允撤回申请是在合同期限内还是期限外存在疑问，上诉人未在合同约定期限内提供齐全资料。其余事实，与原审认定一致。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，张耀允与王伟、李辉、鼎鹏公司、邦房公司签订的《房地产买卖居间合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，为合法有效合同。在合同的履行过程中，各方因提供相关资料、办理银行贷款未果发生争议，致合同未能继续履行。张耀允称李辉未能按照约定期限提供王伟、柳风鸣之结婚证，致使其银行贷款未能通过审批，李辉称其已提前几天将资料提交给中介公司，但鼎鹏公司、邦房公司对此不予认可，李辉亦无相应证据支持其意见。二审中，李辉、李丹称，当时中介公司带领双方去银行办理贷款手续，银行已经批准了张耀允的贷款申请，但是中介公司与被上诉人张耀允将申请资料撤回，不进行贷款。但经本院向张耀允申请贷款的西安银行新城支行调查，并不存在贷款审批已通过，张耀允撤回资料不贷款的事实。故原审判决认定现李辉存在违约行为，对张耀允解除《房地产买卖居间合同》、返还70000元定金、支付违约金的诉讼请求予以支持，判处并无不当。李丹系涉案房屋的实际所有人，李辉的行为系李丹委托，故李丹应与李辉承担共同责任。综上，李辉、李丹的上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2970元，由李辉、李丹承担。本判决为终审判决。  审 判 长  邹守鸣审 判 员  杨晓昱审 判 员  张  楠二〇二〇年三月二十六日法官助理  孙静文书 记 员 崔诚浩