中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终124号 上诉人：（原审被告、案外人）：李桦，女，1963年9月18日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：熊进光，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪镇龙，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：新华信托股份有限公司，住所地重庆市江北区创富路3号1幢1层、5层至13层。 法定代表人：李桂林，董事长。 委托诉讼代理人：赵阳，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：屈浩，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：宁波市强人置业发展有限公司，住所地浙江省宁波市奉化区锦屏街道南山路184号。 法定代表人：叶忠真，该公司总经理兼执行董事。 上诉人李桦因与被上诉人新华信托股份有限公司（以下简称新华信托公司）及原审被告宁波市强人置业发展有限公司（以下简称强人置业公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院（2019）渝高法民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李桦上诉请求：1.撤销一审判决，并判决驳回新华信托公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由新华信托公司承担。事实和理由：案涉房屋至今未办理过户系因强人置业公司拖延办证、法院诉前查封案涉房产所致，李桦对此没有过错。一、为案涉房屋办理过户手续是强人置业公司义务。强人置业公司收取的1000元办证费、李桦举示的《南昌湾里罗马假日小区开发商跑了，房产证悬了》等证据可证实，强人置业公司将案涉小区众多业主缴纳的近500万元的契税、维修基金挪作他用后跑路，致使案涉房屋客观无法办理过户登记手续。二、江西省统计局的官方文件及人民网、央广网的新闻报导均可证实，南昌市在2014年8月12日全面放开限购政策。案涉房屋未办理过户登记系法院诉前保全所致，与限购政策无关。案涉房屋于2014年6月18日因新华信托公司与强人置业公司另案金融借款纠纷案被重庆高院诉前查封，于2016年5月27日被重庆市高级人民法院继续查封。2014年8月12日南昌市即已全面放开限购政策。此时新华信托公司与强人置业公司另案金融借款纠纷案尚未经法院审理，更未进入执行程序。案涉房屋至今未办理过户登记系因法院诉前保全，客观上无法办理房产证所致，李桦对案涉房产未办理过户登记并无过错。三、南昌市政府为案涉小区众多不符合限购政策的业主办理过户登记手续，也进一步证实案涉房产未办理过户登记与南昌限购政策无关。南昌市湾里区政府为消除案涉小区众多业主因不能办证信访对南昌市造成的不利影响，并考虑罗马假日小区多为二套房的实际情况，遂协调区房管局、太平镇政府等部门成立专门工作组进驻太平镇，并要求强人置业公司派员工留守，协助众多不符合限购政策的业主办理房屋过户手续，能证实案涉房产至今未办理房屋过户手续客观上与南昌限购政策无关。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，李桦对案涉房产享有足以排除执行的物权期待权。 新华信托公司辩称，李桦上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 强人置业公司未做答辩。 新华信托公司起诉请求：1.准许对江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所2号楼610室房屋继续查封并继续执行；2.本案诉讼费用由李桦、强人置业公司承担。 一审法院经审理查明：在新华信托公司与叶罕嗣、叶忠真、强人置业公司金融借款合同纠纷一案中，重庆市高级人民法院于2014年6月18日作出（2014）渝高法民保字第00014号民事裁定书，对强人置业公司名下江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所的相关房屋（包括案涉房屋）予以查封。2016年5月27日重庆市高级人民法院作出（2015）渝高法民执字第00015号执行裁定书，继续查封了案涉房屋。在执行过程中，李桦就案涉房屋向一审法院提出书面执行异议。一审法院经审查后，作出（2018）渝执异71号执行裁定书，裁定中止案涉房屋执行。 另查明：2012年9月22日，李桦与强人置业公司签订《罗马假日内部购房签约协议》主要载明，甲方（出卖人）强人置业公司与乙方（买受人）李桦经友好协商，在平等、自愿、互惠互利的基础上，李桦购买强人置业公司位于南昌市湾里区太平镇架头村罗马假日会所2号楼6层610号房屋，面积41.59平方米，因国家限购，暂不做房管局备案手续，待湾里区解除限购后再办理房管局备案手续，房屋总价110629元，契税、维修基金5532元，李桦已付房款110,629元，契税、维修基金5532元。该协议文尾甲方处有强人置业公司的印章，乙方处有李桦签字捺印。 再查明：李桦与梁军系夫妻关系，2012年9月11日梁军通过其银行账户向强人置业公司南昌分公司银行账户支付100,000元。2012年9月11日、2012年9月22日李桦分别通过其银行账户向强人置业公司南昌分公司银行账户支付25,600元、5532元。 2012年9月22日，强人置业公司南昌分公司向李桦出具了110,629元的房款收据、4426元的契税和1106元的维修基金收据、1000元的办证费和500元的有线电视初装费收据，江西迦南美地酒店物业管理有限公司向李桦出具了597元（2012年9月1日-2013年8月31日）的物管费收据、300元的水电备用金收据。2014年8月8日，江西迦南美地酒店物业管理有限公司向交款单位“2#610”出具了796元（2013年9月1日-2014年12月3日）的物业费收据、17.5元的水费收据、10.2元的电费收据。2016年6月22日，强人置业公司南昌分公司向李桦出具了110,629元的案涉房屋的江西省地方税务局通用机打发票，发票载明房屋面积41.59平方米、单价2659.99元。 庭审中，李桦陈述案涉房屋并非其名下唯一住房，其系依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定主张排除强制执行。 以上事实有李桦与新华信托公司的当庭陈述，李桦与新华信托公司共同提交的（2015）渝高法民执字第00015号《执行裁定书》，新华信托公司提交的（2018）渝执异71号《执行裁定书》，李桦提交的《罗马假日内部购房签约协议》《收据》《特约商户签购单》《结婚证》《房地产发票》等在卷佐证，一审法院予以确认。 一审法院认为，本案的争议焦点是：李桦对江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所2号楼610室房屋是否享有排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，李桦与强人置业公司于2012年9月22日签订了《罗马假日内部购房签约协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，李桦在签订该协议时虽不符合南昌市当时限购政策所确定的购买人条件，但不能因此而认定该协议违反法律、行政法规的强制性规定，新华信托公司关于该协议无效的主张不能成立，应当认定李桦与强人置业公司在人民法院查封之前已就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同。此外，李桦于2012年9月22日开始就案涉房屋缴纳了物管费和水电备用金，足以证明其在人民法院查封前合法占有了案涉房屋，且李桦亦举示了其通过刷卡方式支付全部购房款的证据，强人置业公司向李桦出具了相应收据和发票，足以证明李桦已支付了案涉房屋的全部价款。但李桦在签订《罗马假日内部购房签约协议》时明知根据南昌市的限购政策其不符合购房人条件，仍购买案涉房屋，存在对政策限制的忽略，应当认定其对不能办理过户登记手续存在过错。李桦虽在本案中举示了标题为《南昌湾里罗马假日小区开发商跑了房产证悬了》的网络新闻报道打印件，但该证据仅系网络新闻报道，不能证明案涉房屋非因其自身原因不能办理过户登记手续。 综上，李桦虽在人民法院查封之前与强人置业公司签订了书面买卖合同、支付了购房款，并合法占有案涉房屋，但其在购买房屋时便不符合购房人条件，应当认定其对不能办理过户登记手续存在过错，故其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项之规定，一审法院判决：准许执行江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所2号楼610室房屋。案件受理费4300元，由李桦负担。 二审中，李桦向本院举示三组证据作为二审中的新证据，分别为：第一组，《南昌市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》（洪府厅发〔2016〕108号）、《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》、陈雷和文靖各自的《不动产权证书》；第二组，江西省统计局2015年11月27日在江西省人民政府官网发布的文件《前三季度江西省房地产开发市场总体平稳、销售下降》、人民网《南昌全部区域取消限购》新闻报道、央广网《南昌限购限贷双松绑，跌落“中部六省房价第一”》新闻报道；第三组，《关于请求对罗马假日小区备案业主办理不动产登记证书予以支持的函》《关于重新出具罗马假日小区房屋面积测绘报告的申请》。新华信托公司质证认为均达不到证明目的，不构成二审新证据。本院经审查认为，上述证据在一审期间均已经存在，李桦未说明其一审未及时提供的理由，且上述证据不能达到其证明目的，本院不予认可。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：李桦对江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所2号楼610室房屋是否享有排除强制执行的民事权益。 李桦依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定主张排除强制执行，本院认为该主张不能成立。李桦虽在人民法院查封之前与强人置业公司签订了书面买卖合同、支付了购房款，并合法占有案涉房屋，但案涉房屋未能过户的原因中包括买受人李桦的自身原因，因此其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。具体分析如下： 首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”所称的“原因”，一般是指发生于人民法院查封案涉不动产之前的事实或情形。本案中，李桦称南昌市在2014年8月12日全面放开了限购政策。但该政策调整发生于人民法院查封案涉房屋之后，无论李桦当时是否仍受限购政策限制，案涉房屋已实际处于无法办理过户登记的状态，因此，上诉人所称的南昌市限购政策调整，不属于适用上述条文对未办理过户登记的“原因”进行审查认定的范围，相应主张不能成立。 其次，李桦在案涉房屋被法院查封之前，对于案涉房屋办理过户登记存在懈怠行为。虽然双方约定由强人置业公司办理房屋过户登记事宜，但在强人置业公司未能积极履约情况下，李桦自身应积极进行督促。现李桦并未举示证据证明其在2012年9月22日同强人置业公司签订《内部购房签约协议》至案涉房屋于2014年6月18日被查封这一期间向强人置业公司或者房屋登记部门积极主张过户权利，应承担举证不能的不利法律后果。 再次，李桦在购买房屋时不符合购房条件是案涉房屋未能办理过户登记的主要原因。李桦与强人置业公司签订的《罗马假日内部购房签约协议》中明确约定：“因国家限购，暂不做房管局备案手续”，可见，在购买案涉房屋时，李桦对于限购政策造成不能办理过户登记可能产生的风险采取忽略、放任态度。正是由于李桦购房时不符合南昌市购房条件，无法对案涉房屋办理过户登记，才导致案涉房屋作为强人置业公司财产被重庆市高级人民法院于2014年6月18日予以查封。如前所述，虽然在人民法院查封案涉房屋之后，南昌市曾经调整限购政策，但无论政策调整后李桦是否具备购房资格，案涉房屋不能办理过户登记的主要原因仍系李桦在人民法院查封前不符合购房条件导致。李桦还主张，政府为其他不符合办证条件的购房人办理了过户登记，因无证据证明该事实具有普遍性或与本案具有直接关联，本院对此不予审查。 综上，李桦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由李桦负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 岚 审判员 王海峰 审判员 司 伟 二〇二〇年三月二十七日 法官助理张东一 书记员王钰婷