山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0891民初284号原告：济宁海亮物业服务有限公司，住所地：济宁市吴泰闸东路71号（山推大厦）四楼东区。法定代表人：俞彦杰，总经理。委托诉讼代理人：郭静（特别授权），山东昌平律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红梅（一般代理），山东昌平律师事务所实习律师。被告：朱利锋，男，1975年10月18日出生，汉族，住济宁市高新区。原告济宁海亮物业服务有限公司（以下简称海亮物业）与被告朱利锋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海亮物业的委托诉讼代理人郭静、被告朱利锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海亮物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付拖欠的2016年10月1日至2019年9月30日物业管理费6423.48元；2、请求法院判令被告向原告支付违约金（截至2019年7月30日，已产生违约金844.05元，剩余部分按每日万分之二标准计算至实际支付完毕之日）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。法庭辩论终结前，海亮物业将上述第一项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付拖欠的2016年10月1日至2019年12月31日期间的物业管理费6881.94元。事实与理由：被告系济宁海亮公馆小区的业主，房屋建筑面积为117.6平方米。2015年9月30日，被告与原告签订了《前期物业服务协议》（以下简称“协议”），由原告为被告所在小区提供物业服务。该协议第九条明确约定了物业服务费的收取标准：“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物业：1.5元/月/平方米。”同时，该协议第十一条约定了物业服务费收取方式为“每年交纳一次，每次交纳费用时间为每年的首月10日前”，“逾期未交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交且每逾期一日，甲方有权要求乙方按未交纳的款项的千分之三支付违约金。”原告按照约定积极履行义务，对小区物业进行妥善管理，为业主提供优质服务，但被告在享受原告提供的服务的同时拒不履行向原告交纳物业费的义务。自2016年10月1日至2019年9月30日，被告已累计欠款物业费6423.48元。经原告多次催款，被告均置之不理。被告的行为不仅存在违约行为，且严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区的物业管理工作的资金运转和小区建设，故为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。朱利锋辩称，根据海亮物业提出的物业费，答辩意见如下：一、海亮物业服务公司关于海亮公馆物业服务资格的问题，在2017年6月份，经过海亮公关小区大多数的业主的意见成立了业委会，业委会也在政府机关进行了备案，业委会于2017年10月份以公开招标的形式对物业服务企业进行了招标，并经合法的招标手续确定了山东诚祥物业服务有限公司为海亮公馆小区的物业服务公司，业委会并对招标结果进行了公示，山东诚祥物业服务有限公司就服务标准于2017年11月22日在高新区管委会经济发展局进行了备案，以上招标程序合法，在招标完成后，海亮公馆业委会多次以函或公告的形式要求济宁海亮物业服务有限公司办理交接手续并撤场，海亮物业公司一直不予理会，业委会向业主明确告知自2017年12月1日起海亮物业服务有限公司与小区业主服务合同终止，即日起不再具备收取物业费资格，并建立业主主张合法权利要求海亮物业退还预先收取的物业费，在业委会的公告中引用了一些法律依据，最高人民法院关于审理物业服务合同若干案件问题的解释第九、十条进行了明确的解释，业委会在2019年11月22日的公告中再次明确告知全体业主海亮物业有限公司自2017年12月1日起与小区业主已无合法物业服务关系，失去收取物业费的权利，并提醒全体业主不要向其支付物业费用，以上是业委会在进行合法的公开的物业公司招标后，对业主进行的一些解释和告知，济宁海亮物业服务有限公司在其物业服务协议中对其服务时限有明确的规定，业委会代表了小区全体业主的利益，根据业委会的合法程序有关公告，证明自2017年12月1日起海亮物业服务有限公司与本人的服务合同已经终止，本人已经没有向其支付2017年12月1日后物业费的义务。二、本人房屋质量出现问题，没有得到维修，本人在房屋装修后墙体出现多处裂缝，关于房屋质量问题海亮物业给出了两种解决方案，但至今没有得到解决，而且海亮物业承诺可以用抵物业费的形式进行补偿，最终赔偿没有达成一致，海亮物业及地产商也未再与本人进行协商，我认为房屋质量问题可以用物业费进行补偿，什么时间给我一个合理的解决方案，我就考虑缴纳物业费的问题。三、关于物业的服务质量问题，根据物业公司服务协议约定，我认为海亮物业对小区的服务质量远远达不到每平方1.5元的标准，反映了诸多小区问题得不到解决，物业服务态度恶劣，再三推脱，小区的卫生、绿化、车辆管理、安保、公共设施维修等诸多问题得不到解决，小区电梯、院内等广告收入未进行公示，在物业服务协议中对公共收益有明确规定，但海亮物业从未进行公示，也未交付业主，在小区内甚至出现允许外来人员摆摊、售货等情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系济宁海亮公馆小区8号楼3单元102室的业主，房屋建筑面积117.64平方米。2015年9月30日，原告海亮物业（作为甲方）与被告朱利锋（作为乙方）签订《前期物业服务协议》，协议约定，由原告对济宁海亮公馆提供物业服务；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅物业为1.5元/月/平方米；物业服务费每年交纳一次，每次交纳费用时间为每年的首月10日前，逾期未交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交且每逾期一日，甲方有权要求乙方按未交纳款项的千分之三支付违约金。合同签订后，原告为小区提供了物业服务，但被告自2016年10月1日至2019年12月31日未向原告交纳物业服务费。2019年3月30日，海亮物业向朱利锋发出《缴费通知书》，要求其交纳拖欠的物业服务费。另查明，自2018年7月1日起，海亮物业将住宅物业服务费调整为住宅物业为1.2元/月/平方米。本院认为，原、被告签订了《前期物业服务协议》，该协议是双方真实意思的表示，且该合同已实际履行，因此本院对于协议的效力依法予以确认，该协议对于双方当事人均具有约束力。物业管理作为一种服务行为，是物业管理公司依据合同为业主提供的包括物业公共部位、公共设施设备的使用管理和维护等综合项目的有偿服务行为，现原告提供了物业管理服务，被告理应给付原告相应的物业管理费。被告提出的物业服务不到位问题，其提供的照片所反映的保洁、绿化、车辆管理等情况仅能反映小区某一特定时间段的局部状况，而不能反映近几年来原告物业管理服务的全况，且物业公司并非对业主专有部分的房屋质量问题进行维修的主体，故被告亦不能以房屋存在质量问题为由拒绝交纳物业服务费。关于被告主张的业主委员会张贴的公告问题，因该业主委员会并不具备单方面确定物业服务期限的资格，且在该公告张贴后原告依旧对小区进行了物业管理服务至2019年12月31日，故本院对该公告的证明力不予采信。综上，原告要求被告支付拖欠的物业服务费合法有据，本院对该诉讼请求依法予以支持，被告应当按照约定向原告支付物业服务费6246.68(117.64×1.5×21＋117.64×1.2×18)元。原、被告《前期物业服务协议》约定违约金过高，原告要求被告按照日万分之二支付违约金，没有法律依据，违约金可参照最高人民法院关于借款逾期利息的相关规定（即年利率6%）计算，自被告应当交纳物业服务费之日起至判决确定的给付之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定判决如下：一、被告朱利锋于本判决生效之日起十日内支付原告济宁海亮物业服务有限公司2016年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费6246.68元；二、被告朱利锋于本判决生效之日起十日内支付原告济宁海亮物业服务有限公司违约金（其中以2117.52元为基数，自2016年10月11日起至判决确定的给付之日止，按年利率6%计算；以2011.64元为基数，自2017年10月11日起至判决确定的给付之日止，按年利率6%计算；以1694.02元为基数，自2018年10月11日起至判决确定的给付之日止，按年利率6%计算；以423.5元为基数，自2019年10月11日起至判决确定的给付之日止，按年利率6%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告朱利锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  吴兰玲二〇二〇年三月十九日书记员  王子涵