上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初44900号原告：潘才瑞，男，1981年1月6日出生，汉族，户籍地江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：张伟，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤小景，上海申浩律师事务所律师。被告：张颂华，男，1987年10月16日出生。被告：李少钦，女，1986年7月28日出生。两被告共同委托诉讼代理人：汪涛，北京大成(上海)律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：施伊琳，北京大成(上海)律师事务所律师。原告潘才瑞与被告张颂华、李少钦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序。后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告潘才瑞及其委托诉讼代理人张伟、汤小景，被告委托诉讼代理人汪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘才瑞向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期更名违约金，以已支付购房款19,600,000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%，自2018年11月1日计算至2019年7月1日。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令原、被告于2018年8月25日签订的《房地产买卖协议》于(2019)沪0106民初29722号案件诉状副本送达之日即2019年7月3日解除，2018年12月22日签订的《补充协议》于本案诉状副本送达之日解除；2.判令被告返还购房款19,600,000元；3.判令被告支付合同无法继续履行的违约金1,000,000元。事实和理由：原告与被告于2018年8月25日签订《房地产买卖协议》，约定原告向被告购买上海市静安区新闸路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房价款为28,000,000元。协议约定双方应于2018年10月31日前往房地产物业处办理更名登记手续。原告支付房价款19,600,000元，然被告迟迟未与原告办理更名手续。原告多次联系被告，被告均予以推脱。原告发送的律师函亦被拒签。原告为维护自身的权益，故诉至法院，请求判如所请。被告张颂华、李少钦辩称，原、被告签订的《房地产买卖协议》为无效协议。即便协议有效，协议约定了因开发商原因无法继续履行的，双方互不追究责任，且原告去开发商处闹事导致无法办理更名手续，被告并无违约行为，故不应支付违约金。原告已支付的购房款愿意在判决后履行返还义务。同意原、被告签订的《补充协议》解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2015年1月30日，上海嘉申房地产开发经营有限公司(卖方)(以下简称嘉申公司)与张颂华、李少钦签订《上海市商品房预售合同》，约定张颂华、李少钦购买新闸路1999弄《嘉天汇御苑》12号9层1002室，建筑面积192.49平方米，全装修总价为18,500,000元。2018年8月10日，蒋琴仙出具《委托书》，委托潘才瑞代为签字购房。2018年8月25日，张颂华、李少钦(卖售人、甲方)与潘才瑞(买受人、乙方)签订《房地产买卖协议》，约定：潘才瑞自愿购买张颂华、李少钦共同共有的房地产；乙方应于2018年8月25日向甲方支付定金1,000,000元；房价款总计28,000,000元；首期房价款6,300,000元，含乙方已付定金1,000,000元，乙方应于2018年8月30日前向甲方支付；第二期房价款10,000,000元，乙方应于2018年9月30日前向甲方支付；第三期房价款11,300,000元，乙方应于2018年10月31日前向甲方支付；尾款400,000元，乙方应在2018年10月31日前向甲方支付；2018年10月31日，甲、乙两方亲自赴该房地产物业处办理更名登记手续；待房地产交易中心出具乙方或乙方指定的第三方为产权人的房地产权证，且甲方收到全部房价款后的3日内，甲、乙双方对该房地产及附属设施进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付于乙方，双方签署《房屋交接书》；双方各自承担本次交易中所产生的各项税、费；双方确认，在乙方或乙方指定的第三方收到房地产交易中心的房地产权证后，其应将房屋抵押给银行，并向银行申请不低于本协议下尾款金额的贷款金额，自乙方获得银行审批贷款的3日内，应向甲方支付剩余款项。若银行无法审批通过该笔款项的，乙方或乙方指定的第三方应与甲方另行签订借款协议或补充协议，借款金额即尾款金额，并将该房屋抵押给甲方作为此次借款的担保；若甲、乙两方中任何一方迟延履行本协议项下的己方义务，经本协议相对方催告后超过7日仍未履行完毕到期义务的(视为该违约方不再履行本协议)，或因违约方违反其他合同约定义务，导致本协议项下房地产买卖未能完成的，守约方有权单方面解除本协议，则违约方应承担违约责任如下：甲方违约的，应双倍返还乙方所付定金；乙方违约的，乙方无权向甲方要求返还定金；若上述定金责任不足以弥补守约方损失，守约方可要求违约方就上述不足部分另行予以赔偿；若由于开发商原因、政策影响、不可抗力因素等非甲方原因导致本协议项下的权利义务不能继续履行的，甲方对此不承担违约责任；本协议各方约定的其他事项：双方自愿同意尾款为8,000,000元，作为抵押贷款支付，具体时间以签正式合同为准(此房屋拿到产证，办理抵押手续)。李少钦于同日出具承诺书，承诺购买系争房屋的《房地产买卖协议》尾款400,000元由本人自行承担，无需乙方潘才瑞支付。当日潘才瑞通过银行转账向李少钦支付1,000,000元，2019年8月29日，潘才瑞支付5,300,000元；2019年9月17日，潘才瑞向李少钦指定的卓海建账户转账1,250,000元；2019年9月19日，潘才瑞支付10,000,000元；2019年11月10日，潘才瑞支付2,050,000元。潘才瑞向张颂华、李少钦合计支付19,600,000元。2018年12月22日，张颂华、李少钦(出售人、甲方)与潘才瑞(买受人、乙方)签订《补充协议》，约定，乙方购买系争房屋，但双方暂未办理房屋产权变更登记，现甲乙双方经协商一致同意乙方暂时入住该房屋；若乙方违反本补充协议约定的，甲方有权要求乙方将该房屋恢复原状、排除妨害及赔偿损失；若由于非甲方原因导致房屋产权变更登记无法继续履行的，双方互不承担违约责任，乙方应将该房屋恢复原状后返还甲方。2019年4月3日，李少钦通过微信向潘才瑞发送《房地产买卖协议-补充协议》，载明，李少钦、张颂华为卖售人甲方，潘才瑞为买受人乙方，乙方同意在年月日前向甲方付清该房屋余款8,000,000元；甲方同意在乙方付清余款后日内配合前往交易中心办理该房屋的产权变更登记手续；如乙方未按本补充协议第一条约定向甲方付清余款的，每延迟一日，乙方应按未支付款项的千分之一向甲方支付滞纳金，延迟支付超过15日的，甲方有权单方书面通知乙方解除《房地产买卖协议》及本补充协议；如由于乙方延迟支付该房屋尾款超过15日，甲方选择单方解除《房地产买卖协议》及本补充协议，甲方应自解除通知到达乙方之日起7日内将乙方已支付的房屋款项退还给乙方。该补充协议上为空白协议，双方因协商未成而未签署。双方的微信聊天记录还载明，李少钦：“我并非想让你多出钱，在这个过程中，我尽力了，房子提前交你了，我也希望过户前，把尾款弄清楚。”潘才瑞：“李总，我也理解你尽力了，可是我们协议约定的很清楚，你这样增加我的费用我是无法接受的。”“我们也可以约定，如果过户后，我的费用没有按时给你，你可以收取我违约金，如果您要提前收到这个8,000,000元，只能由您来支付这个由于您的变化而产生的费用，我实在无力承担。”李少钦：“如果你要这样我也没什么说的，走到今天我也损失的多，找律师走法院对大家都无好处。”潘才瑞：“是你要违约，增加我的成本，本来你可以按照协议大家好好的合作，现在你又想增加我300,000元的成本，没有你这样做事情的。”李少钦：“早过户，过户完把款付清，对大家都好，原本房子是要过户完才可以交给你的，自己考虑好回复我。”潘才瑞：“那我现在可以把房子还给你，产证拿到手后，我抵押贷款结束，你再给我房子。”同日，李少钦与潘才瑞进行通话，双方就房屋过户及尾款的支付进行沟通，李少钦：“你这样吧，你把房子交给我，等什么时候过户完，你把所有的钱付清楚，你再去跟我搞，我现在看一下房子里面是什么情况。”潘才瑞：“我现在把房子给你？”李少钦：“房子什么时候过完户，什么时候再搞。”李少钦：“房子还给我，什么时候过户，我是想要走的一种通道就是说这个转借公司之间垫一下钱，然后你把钱给我，我把名字更给你，你赶紧去贷款，具体怎么样，你跟人家去交涉。”潘才瑞：“利息谁付？”李少钦：“我给你一个月时间，第二个月你自行承担。”潘才瑞：“超过两个月费用我来承担。”李少钦：“办好房产证一周我就不管了，我只管付到你拿到房产证，如果可以就可以，不可以就不可以。”潘才瑞：“你还是增加我30万元的费用，我不同意，办理抵押贷款要一个月的时间。”李少钦：“你自己去问银行吧，我不承担你这些费用的。房产证出来房子已经是你的了。”2019年4月3日，上海清辰律师事务所杨佳青律师接受潘才瑞委托向张颂华、李少钦发送《律师函》：你方曾多次要求潘才瑞提前向你方支付尾款8,000,000元，但根据合同约定，你方尚未向委托人交付标的房屋系潘才瑞所有/共有的产权证明，你方无权要求潘才瑞提前支付该笔尾款。潘才瑞与你方签订《房地产买卖协议》后，一直依约履行义务，共计支付19,600,000元购房款。如你方违约，造成合同无法继续履行，你方将承担巨额的合同解除成本，包括但不限于购房本金、利息、各项税费、违约损失、诉讼费、律师费等。该函因收件人拒收而退回。2019年7月1日，潘才瑞起诉至本院，请求判令张颂华、李少钦支付逾期办理更名手续的违约金。本院经审查后认为不属经济纠纷而有经济犯罪嫌疑，作出(2019)沪0106民初29722号裁定驳回潘才瑞的起诉。潘才瑞于2019年9月6日向上海市公安局静安分局提出控告，上海市公安局静安分局经审查后认为没有犯罪事实，作出不予立案的决定。2019年9月17日，李少钦通过微信向潘才瑞发送律师函，载明，双方签订的《房地产买卖协议》因开发商的原因无法办理更名手续，该协议已经无法继续履行，李少钦、张颂华有权解除买卖协议，并要求潘才瑞在3日内将系争房屋按交付原状返还给李少钦、张颂华，并通过银行收款账户，在验收房屋无损坏后将已付购房款返还潘才瑞。后李少钦、张颂华将系争房屋收回，购房款未返还潘才瑞。潘才瑞故诉至法院。另查，张颂华、李少钦购买系争房屋后未办理产权登记手续。本院认为，被告与嘉申公司签订的《上海市商品房预售合同》合法有效。被告已实际付清了全部购房款，故其作为系争房屋的权利人，有权处分该房屋。原告接受母亲蒋琴仙委托购买系争房屋，原、被告之间签订的《房地产买卖协议》、《补充协议》系双方的真实意思表示，应属有效，双方均应恪守。至于在协议履行过程中被告是否存在违约行为，协议约定在原告或其指定的第三方收到房屋产权证后将系争房屋抵押给银行，获得银行审批贷款的3日内向被告支付尾款，然根据微信聊天记录、通话录音及被告发送的《房地产买卖协议-补充协议》，被告要求原告先支付尾款再行办理过户手续，建议原告先行向借贷公司借款并由原告承担因此产生的绝大部分利息，双方协商未成，后未去办理过户手续。本院认为，被告要求提前支付尾款、对付款方式进行变更应与原告协商一致，且被告主张的无法办理更名手续并不必然导致协议无法继续履行，不构成解除协议的理由，因此被告以此提出解除协议构成根本违约。原告要求确认协议解除并无不当，但原告在(2019)沪0106民初29722号案件中并未提出解除协议的诉讼请求，鉴于被告在2019年9月17日向原告发函要求解除双方签订的《房地产买卖协议》及《补充协议》，故本院确认该日为《房地产买卖协议》及《补充协议》的解除时间。协议解除后，被告应返还原告支付的购房款，故原告要求被告返还19,600,000元的诉讼请求，本院予以支持。因被告根本违约导致协议解除，给原告造成损失，被告应向原告支付违约金，故原告要求被告支付违约金1,000,000元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告潘才瑞与被告张颂华、李少钦签订的《房地产买卖协议》、《补充协议》于2019年9月17日解除；二、被告张颂华、李少钦应于本判决生效之日起十日内返还原告潘才瑞购房款19,600,000元；三、被告张颂华、李少钦应于本判决生效之日起十日内支付原告潘才瑞违约金1,000,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费144,800元，由被告张颂华、李少钦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  沈伟俊人民陪审员  严 华人民陪审员  吴 昆二〇二〇年三月十六日法官 助理  潘 云书 记 员  乔续宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。