四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18830号 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都市邛崃一恒置业有限公司，住所地：四川省成都市邛崃市临邛镇东锦街157、159号。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：白慧，女，系公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖正友，男，1973年9月22日出生，汉族，住重庆市开县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：林敏，女，1977年11月24日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：肖正友，男，系林敏之配偶。 上诉人成都市邛崃一恒置业有限公司（以下简称一恒公司）因与被上诉人肖正友、林敏商品房销售合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2019）川0183民初458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 一恒公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判肖正友、林敏在判决生效后10日内腾退房屋归还一恒公司，并配合一恒公司到房产管理部门办理注销商品房买卖合同备案、注销预告登记等解除合同后所需要的全部手续；2.撤销一审判决第五项，改判肖正友、林敏支付一恒公司房屋交付后的收益270288元；3.判令肖正友、林敏承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.案涉房屋已在房产管理部门进行了预告登记和合同备案，故合同解除以后，肖正友、林敏应配合一恒公司到房产管理部门办理注销商品房买卖合同备案、注销预告登记等解除合同后所需要的全部手续，一审法院仅判决肖正友、林敏配合办理注销备案登记手续不能达到合同完全解除的效果；2.根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。故一恒公司有权要求肖正友、林敏支付一恒公司房屋交付后的收益270288元并将房屋恢复原状。 肖正友、林敏辩称，1.本案一审于2019年3月28日第一次开庭时肖正友、林敏诉请的是办理房地产证，但是一恒公司没有确定办理时间，肖正友、林敏就要求退房；2.代管合同是肖正友、林敏与金碧物业有限公司成都分公司（以下简称“金碧物业成都分公司”）签订的合同；3.关于解除合同，肖正友、林敏可以配合办理相关手续，但是办理手续的相关费用应由一恒公司出。 肖正友、林敏向一审法院起诉请求：1.解除肖正友、林敏与一恒公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.一恒公司退还肖正友、林敏购房款540591元并支付肖正友、林敏解除合同违约金，违约金计算方式为以540591元为基数，按照每年千分之一的标准，从付清房款之日即2013年7月5起计算至款清之日止；3.一恒公司向肖正友、林敏退还办理不动产证的费用22600元并向肖正友、林敏赔偿资金利息损失，以22600元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自2015年6月1日起计算至款清之日止。 一恒公司向一审法院提出反诉请求：1.判决肖正友、林敏支付一恒公司房屋交付后的收益270288元；2.要求肖正友、林敏在判决生效后10日内腾退房屋返还给一恒公司并配合一恒公司到房产管理部门办理注销商品房买卖合同备案、注销预告登记等手续。 一审法院认定事实：肖正友、林敏为夫妻关系，2013年6月20日，二人与一恒公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定二人共同购买由一恒公司开发的位于邛崃市房屋（商业），房屋价款540591元。《商品房买卖合同》第十条约定：“出卖人应在2015年6月30日前向买受人交付该商品房”；第十九条第二款约定：“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……”“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2中方式处理：见《成都恒大翡翠华庭商品房买卖合同补充协议》”。 《补充协议》第13.1条约定：“双方同意以2015年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记，并将以买受人为所有权人的房屋所有权证交付买受人。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。买受人应当在出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日或合同约定的房屋最后交付之日前将需要委托出卖人代交的各项税费和办理房地产权属证书所需的各种资料交给出卖人，否则逾期15天未全部提交或缴纳税费的，出卖人不承担延期办理其房地产权属证书的责任……”，第13.2条约定：“出卖人未能在约定时间内取得该商品房所在楼栋权属证明及办妥房屋所有权证书的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房屋所有权证，买受人有权退房”。 合同签订后，肖正友、林敏如约支付了全部房款购房，并与金碧物业成都分公司签订《前期物业服务协议》及《委托代管服务合同》，约定由金碧物业成都分公司为肖正友、林敏所购买的案涉房屋提供物业服务，肖正友、林敏委托金碧物业成都分公司进行招商及运营管理，代管期限自2014年1月1日至2018年12月31日，并约定由金碧物业成都分公司代收租金，每季度按约定时间支付给肖正友、林敏，至2018年12月31日，金碧物业成都分公司按《委托代管服务合同》约定的租金标准支付给肖正友、林敏案涉房屋租金共计270288元。 肖正友、林敏于2015年7月15日向一恒公司缴纳代办产权税费等22601.9元。至今，案涉房屋所在楼盘未进行初始登记，案涉房屋未办理不动产权证书，办理时间尚不确定。 一审法院认为，肖正友、林敏与一恒公司于签订《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法有效，双方应按合同约定履行义务。肖正友、林敏如约支付购房款，缴纳办证税费。因未有证据证明一恒公司延期交房，且肖正友、林敏依约在合同约定的交房日期十五日内缴纳了办证税费，因此一审法院认定案涉房屋交付时间为合同约定交付时间，即2015年6月30日。根据合同约定，一恒公司应于2016年12月22日前为其办理好不动产权证书并交付。至今，案涉房屋所在楼盘未进行初始登记，案涉房屋未办理不动产权证书，是否能办理、何时能办理均不确定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，肖正友、林敏主张行使解除权，解除与一恒公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，依法有据，一审法院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，肖正友、林敏有权要求一恒公司退还已付购房款、办证税费，并赔偿办证税费的资金利息损失；一恒公司有权要求肖正友、林敏腾退房屋并归还、配合办理注销商品房买卖合同备案、注销预告登记等手续。因此对于肖正友、林敏该部分诉讼请求、一恒公司该部分反诉请求，一审法院予以支持。因双方合同及补充协中并未约定解除合同违约金，肖正友、林敏要求一恒公司支付解除合同违约金，无法律依据，一审法院不予支持。因肖正友、林敏于2015年7月15日向一恒公司缴纳办证税费，因此其资金利息损失应自2015年7月15日起计算，其要求退还代办产权税费22600元，属于对其合法权利的处分，不违反有关法律规定，一审法院予以照准。 关于肖正友、林敏是否应退还一恒公司房屋交付后的收益，一审法院认为，与肖正友、林敏签订《委托代管服务合同》的主体是金碧物业成都分公司而非一恒公司，且肖正友、林敏作为《商品房买卖合同》的履约方，对于案涉房屋有处分权，其租金收益亦为合法取得，因此一恒公司要求肖正友、林敏返还案涉房屋租金收益的反诉请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，判决：一、解除肖正友、林敏与一恒公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》;二、一恒公司于一审判决发生法律效力后五日内退还肖正友、林敏购房款540591元、办证税费22600元，合计563191元，并向肖正友、林敏支付办证税费的资金利息损失，计算标准为以22600元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自2015年7月15日起计算至实际支付之日止；三、肖正友、林敏于一审判决发生法律效力后十日内向一恒公司腾退房屋，并配合办理注销备案登记手续；四、驳回肖正友、林敏的其他诉讼请求；五、驳回一恒公司的其他反讼请求。若未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费4753元，反诉费2677元，合计7430元，由一恒公司负担。 本院二审期间，肖正友、林敏围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 肖正友、林敏提交的证据：案涉房屋的宣传资料，拟证明肖正友、林敏系与金碧物业成都分公司签订的租赁合同，与邛崃置业公司没有关系，肖正友、林敏要求邛崃置业公司退房。一恒公司质证认为，对真实性、合法性予以认可，但其不能达到肖正友、林敏的证明目的，反倒可以证明一恒公司在广告中即提到如果购买该商铺就会有一定的收益，该收益由谁给并没有予以明确。本院经审查认为，对该证据的真实性、合法性予以认可，但不能达到其证明目的。 本院经审理查明事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，根据一恒公司的上诉请求及肖正友、林敏的答辩意见，本案的争议焦点为肖正友、林敏是否应当向一恒公司支付案涉房屋交付后的收益；肖正友、林敏是否应当协助一恒公司办理注销案涉房屋预先登记。 本院认为，肖正友、林敏与一恒公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方应按合同约定全面履行义务。 关于肖正友、林敏是否应当向一恒公司支付案涉房屋交付后的收益的问题。根据本案查明的事实，案涉合同签订后，肖正友、林敏按合同约定向一恒公司支付了购房款，一恒公司亦按合同约定向肖正友、林敏交付了房屋，肖正友、林敏对该房屋享有占有、使用、收益等权利。因此，肖正友、林敏有权将该房屋交由金碧物业成都分公司代管经营，其收取金碧物业成都分公司交付的租金是合同履行后可以获得的利益，是合法所得。故一恒公司诉请判决肖正友、林敏支付一恒公司房屋交付后的收益，没有事实与法律依据，本院不予支持。 关于肖正友、林敏是否应当协助一恒公司办理注销案涉房屋预先登记的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明，否则，应承担举证不能的法律后果。本案中，一恒公司并未举证证明案涉房屋已经预告登记在肖正友、林敏名下，对此，一恒公司应承担举证不能的法律后果，故一恒公司诉请肖正友、林敏配合其办理注销商品房买卖合同预告登记不能成立，本院不予支持。 综上所述，一恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5354.32元，由成都市邛崃一恒置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  冯 璐 审判员  龚 耘 二〇二〇年三月二十三日 书记员  杨珍梅