广西壮族自治区高级人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）桂行申672号 再审申请人（原审第三人）宜州市金龙房地产开发有限责任公司，住所地：广西巴马瑶族自治县巴马镇新隆小区八号楼一层101号房。 法定代表人杨光隆，董事长。 委托代理人杨庆才，男，1984年4月15日出生，汉族，宜州市金龙房地产开发有限责任公司职工，住广西宜州市。 被申请人（一审原告、二审上诉人）巴马瑶族自治县新隆小区业主委员会，地址：广西巴马瑶族自治县巴马镇文化街660-5号。 负责人万兴汉，主任。 一审被告、二审被上诉人巴马瑶族自治县不动产登记局。住所地：广西巴马瑶族自治县寿乡大道462号。 法定代表人罗金亮，局长。 再审申请人宜州市金龙房地产开发有限责任公司（以下简称金龙房地产公司）因巴马瑶族自治县新隆小区业主委员会（以下简称新隆小区业委会）诉巴马瑶族自治县不动产登记局（以下简称巴马县不动产登记局）房屋行政登记一案，不服河池市中级人民法院于2019年10月24日作出的（2019）桂12行终59号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。 巴马瑶族自治县人民法院一审查明：2007年1月8日，巴马瑶族自治县发展和改革局给金龙房地产公司项目名称为巴马县新隆小区的基本建设投资项目登记备案，登记备案证上载明：项目性质为“新建”，建设规模为“建筑面积37000平方米”，总投资为“3007.9万元”。2007年9月2日，金龙房地产公司取得坐落于巴马镇文化街原县粮食局坡圩养殖场的《土地使用权证》，证书中载明：使用权类型为“出让”，地类（用途）为“住宅开发小区”，使用面积为“13605.30㎡”，金龙房地产公司依据该土地使用权证，开发建设巴马县新隆小区。新隆小区第一至第六号楼陆续建成后，金龙房地产公司于2009年2月为新隆小区配备4间物业服务用房。2009年3月21日，金龙房地产公司取得巴马瑶族自治县建设局颁发的新隆小区的七号楼、八号楼和案涉的物业用房的建设工程规划许可证，其中案涉的物业用房规划面积为385㎡。2010年3月8日，案涉的物业用房通过竣工验收。2010年12月5日，金龙房地产公司向巴马瑶族自治县房地产管理所申请办理案涉物业用房房屋所有权证。2011年11月22日，巴马瑶族自治县房地产管理所给金龙房地产公司颁发了桂房权证巴产字第××号房屋所有权证（以下简称0××号房产证），证书中载明：房屋所有权人为“宜州市金龙房地产开发有限责任公司”，共有情况为“全部”，房屋坐落为“巴马镇文化街尾（新隆小区物业用房）”，规划用途为“住宅用房”，建筑面积（㎡）为“355.39”，总层数为“3”，土地取得方式为“出让”。案涉的物业用房在工程竣工后由金龙房地产公司管理使用。案涉的物业用房的房屋建筑面积没有分摊到新隆小区其他栋房屋面积内。2014年，巴马瑶族自治县将土地、房屋、林地、草地等不动产登记职责进行整合并相继成立巴马瑶族自治县不动产登记局和巴马瑶族自治县不动产登记中心，巴马瑶族自治县的不动产权证书由巴马瑶族自治县不动产登记局颁发。2018年2月28日，新隆小区业委会曾以巴马瑶族自治县房地产管理所为被告、金龙房地产公司为第三人提起侵犯房产权之诉，请求撤销案涉的0××号房产证，后新隆小区业委会认为其诉的被告主体不适格而撤诉，一审法院予以准许。2018年8月15日，新隆小区业委会向一审法院提起本案诉讼，请求撤销巴马县不动产登记局颁发给金龙房地产公司的0××号房产证。 巴马瑶族自治县人民法院一审认为：本案中，巴马县不动产登记局提交了向金龙房地产公司颁发的0××号房产证所依据的证据，其提供的金龙房地产公司申请房屋权属登记时提交的国有土地使用证、建设工程规划许可证、竣工验收备案表、房屋平面图等材料，足以证实颁发给金龙房地产公司的房屋所有权证涉及的土地使用权和建设单位均系金龙房地产公司，据此，巴马县不动产登记局颁发给金龙房地产公司房屋所有权证的权属来源清楚，颁证程序合法。本案金龙房地产公司已经依据当时的法律法规为新隆小区配置必要的物业管理服务用房，本案案涉的“物业用房”是独立申报立项的项目，建筑面积没有分摊到新隆小区其他栋房屋面积内，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其所属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”和《房屋登记办法》第八条“办理登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”的规定，本案现有的证据不能证明新隆小区业委会对0××号房产证所涉房产享有权利，其认为案涉的“物业用房”是物业管理服务用房，应该由其管理使用，巴马县不动产登记局的颁证行为违法应当撤销的理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条之规定，判决：驳回新隆小区业委会的诉讼请求。 河池市中级人民法院二审查明：2007年1月8日，巴马瑶族自治县发展和改革局给金龙房地产公司项目名称为巴马县新隆小区的基本建设投资项目登记备案，登记备案证上载明：项目性质为“新建”，建设规模为“建筑面积37000平方米”，总投资为“3007.9万元”。同年9月2日，金龙房地产公司取得坐落于巴马镇文化街原县粮食局坡圩养殖场的《土地使用权证》，证书中载明：使用权类型为“出让”，地类（用途）为“住宅开发小区”，使用面积为“13605.30㎡”，金龙房地产公司依据该土地使用权证，开发建设巴马县新隆小区。2009年3月21日，金龙房地产公司取得巴马瑶族自治县建设局颁发的新隆小区的七号楼、八号楼和案涉的物业用房的建设工程规划许可证，其中案涉的物业用房规划面积为385㎡。2010年3月8日，案涉的物业用房通过竣工验收。2011年11月22日，金龙房地产公司取得0××号房产证，证书中载明：房屋所有权人为“宜州市金龙房地产开发有限责任公司”，共有情况为“全部”，房屋坐落为“巴马镇文化街尾（新隆小区物业用房）”，规划用途为“住宅用地”，建筑面积（㎡）为“355.39”，总层数为“3”，土地取得方式为“出让”。2014年，巴马瑶族自治县将土地、房屋、林地、草地等不动产登记职责进行整合并相继成立巴马瑶族自治县不动产登记局和巴马瑶族自治县不动产登记中心，巴马瑶族自治县的不动产权证书由巴马瑶族自治县不动产登记局颁发。2018年8月15日，巴马县新隆小区业主委员会向一审法院提起本案诉讼。 河池市中级人民法院二审另查明：巴马县新隆小区业主委员会于2016年6月12日备案。 河池市中级人民法院二审认为：涉案房屋为初始登记，2008年7月1日施行的《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”本案中，金龙房地产公司申请办理涉案房屋初始登记时提交了房屋产权登记申请审批表、房地开发企业资质证书、公司营业执照、法人身份证明、基本建设投资项目登记备案证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、竣工验收备案表、房屋平面图等材料，足以证实涉案房屋涉及的土地使用权和建设单位均系金龙房地产公司。但当时施行的《物业管理条例》（2007年10月1日施行，2016年2月6日修订）第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”从现有证据材料看，新隆小区业委会提交的落款日期为2007年11月《巴马新隆小区规划平面图》及法院依职权调取的落款日期为2006年11月《巴马新隆小区规划平面图》均没有物业用房规划。2009年3月21日金龙房地产公司取得巴马瑶族自治县建设局颁发建字第451227200900200号建设工程规划许可证（以下简称200号建设规划许可证），涉案的建筑物明确为物业用房，巴马县不动产登记局在未审查清楚该涉案建筑物来源、用途等情况下，作出的被诉行政行为证据不足，亦违反了上述《房屋登记办法》第三十一条关于“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书”规定。综上，新隆小区业委会请求撤销0××号房产证的理由成立，予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律法规错误。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项规定，判决：撤销一审判决及0××号房产证。 再审申请人金龙房地产公司申请再审称：案涉的物业用房已取得建设工程规划许可证，在建设完成后通过了竣工检查验收，据此，再审申请人向巴马县房地产管理所申请权属登记，巴马县房地产管理所给再审申请人颁发的0××号房产证项下登记的物业用房权属来源清楚、程序合法、符合法律规定。二审判决认为案涉的物业用房属于违章占用小区公共场所的建筑并撤销0××号房产证，系认定事实不清、适用法律错误，请求再审本案。 被申请人新隆小区业委会答辩称：再审申请人是以新隆小区没有物业用房的名义申请的建设规划许可证，占用的是小区公共绿化用地，根据《物权法》《房屋登记办法》等法律规定，物业用房应登记为全体业主所有，但是再审申请人却将该物业用房登记为公司所有，侵犯了全体业主的合法权益。巴马县不动产登记局没有尽到审查义务，给再审申请人颁发0××号房产证，违反法律法规，应当予以撤销。二审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回再审申请人的再审申请。 本院经审查认为：《房屋登记办法》第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”的规定，是关于房屋修建者基于合法建造行为取得房屋所有权，并办理初始登记的一般性规定。第三十一条“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”的规定，是关于居民小区建筑区划内共有场所、设施、物业服务用房的初始登记的特殊性规定，有别于一般性规定，应当优先适用。本案中，从在案证据反映的事实来看，案涉的建筑物是由金龙房地产公司建造的，但是却是以新隆小区“物业用房”的名义申请办理200号建设规划许可证，竣工验收完成后，亦是以“物业用房”的性质申办取得0××号房产证，登记在金龙房地产公司名下；而且案涉建筑物一直由金龙房地产公司管理使用，也没有交给新隆小区业委会作为小区的物业服务（管理）用房予以使用。因此，金龙房地产公司若以新隆小区“物业用房”的名义申办房产证，适用的法律规范应当是《房屋登记办法》第三十一条规定，而非《房屋登记办法》第三十条规定。综上，巴马县不动产登记局适用《房屋登记办法》第三十条规定，给金龙房地产公司颁发0××号房产证，系适用法律错误，应予以撤销，二审判决撤销0××号房产证正确。再审申请人关于案涉建筑物的性质为“物业用房”，不同于《中华人民共和国物权法》第七十三条及《物业管理条例》第三十条规定的“物业服务（管理）用房”，登记时应适用《房屋登记办法》第三十条规定的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 需要指出的是，本案行政诉讼审理的对象是颁证行为合法性问题，不涉及案涉建筑物所有权归属问题。案涉建筑物是否属于新隆小区的物业服务（管理）用房性质，全部或部分的建筑是否属于新隆小区业主共同所有，属于不动产权属归属争议，双方当事人可通过民事诉讼途径解决。 综上，金龙房地产公司的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的应当再审情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下： 驳回宜州市金龙房地产开发有限责任公司的再审申请。 审 判 长 罗伊里 审 判 员 谭刘宽 审 判 员 张丽丽 二〇二〇年三月十日 法官助理 刘韦唯 书 记 员 孙宇欣