北京市西城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）京0102执异132号案外人：孙兆林，男，1956年3月14日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。委托代理人：梁智，辽宁容智律师事务所律师。申请执行人：鲁希诺，男，1968年10月13日出生，汉族，户籍地湖北省武汉市武昌区。被执行人：王奕衡，男，1969年10月14日出生，汉族，户籍地辽宁省抚顺市。本院依据(2004)宣民初字第1367号民事判决，在执行鲁希诺申请执行王奕衡债务转移合同纠纷一案中，案外人孙兆林向本院提起异议。本院依法组成合议庭，对案外人所提异议进行了审查，并作出（2019）京0102执异395号执行裁定书，驳回案外人孙兆林的异议申请。孙兆林不服上述裁定，向北京市第二中级人民法院申请复议。北京市第二中级人民法院，裁定发回本院重新审查。本院另行组成合议庭，对本案进行审查，现已审查终结。案外人孙兆林向本院提出异议申请：解除对抚顺市顺城区情海路万豪花园西x区xx号楼x型xx-x号房产的查封。事实和理由：2004年8月9日，王奕衡取得了涉案房产的产权证书。2004年8月11日，王奕衡在工商银行办理贷款抵押登记。2007年9月29日，王奕衡与孙兆林签订房屋买卖协议,约定将涉案房屋190万元卖给孙兆林。该协议是由王奕衡的哥哥王宇代为签订。2007年10月30日，孙兆林通过其控制的抚顺永茂工程机械有限公司向王宇实际控制的抚顺市北新贸易有限公司支付了190万元房款。2007年12月17日，王宇代王奕衡给孙兆林出具了190万元的房款收据。2008年3月6日，王奕衡归还了房贷解除了抵押。2008年5月始，孙兆林实际占有该房屋,进行装修并入住至今。2008年8月19日,本院以(2004)宣执字第386号裁定和协助执行通知书对该房产采取查封措施，该查封措施是针对北京市第一中级人民法院(2004)一中民终字第7991号民事判决。该查封是首封至2013年8月19日，没有续封。2010年7月，本院根据(2004)宣民初字第1367号民事判决作出(2004)宣执字第1912号执行裁定和协助执行通知书，轮候查封涉案房产。因(2004)宣执字第386号案件漏封，2013年8月19日(2004)宣执字第1912号案件的查封变成了首封。查封时间至2021年8月18日。现在以(2004)宣执字第1912号进行处理,已经张贴了拍卖公告，并向抚顺市政府进行了询价。对此我方针对(2004)宣执字第1912号执行案件提出执行异议。2011年12月27日，永茂公司将190万元的房款冲抵了孙兆林儿子和爱人的钱款。2013年12月24日，抚顺市房屋交易中心出具的情况说明，2008年8月房屋的交易双方到产权部门办理交易手续,因查封没有办理过户手续。综上，一、在法院查封房屋之前，孙兆林就与被执行人王奕衡签订了《房屋买卖协议》，该协议是双方真实意思表示，符合法律规定，依法有效，应受法律保护。二、根据《物权法》第十七条的规定，孙兆林虽然尚未办理完产权过户登记手续，但已支付了购买上述房产的全部价款，是该房屋实际的所有权人。三、根据实际占有使用优先原则，孙兆林对上述房屋已经实际占有使用多年，不仅支付全部价款，还支付了各种相关费用，基于实际的占有权和使用权足以对抗申请执行人的执行请求。四、孙兆林已经支付全部价款并实际占用上述房屋，虽未办理产权过户登记手续，但自身没有过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条等相关规定，应解除对上述房屋的查封。申请执行人鲁希诺称：涉案房屋的所有权人是被执行人王奕衡，法院不应中止对涉案房屋的执行。不认可案外人孙兆林与被执行人王奕衡之间的房屋买卖合同关系，请求法院依法审查后驳回案外人的异议申请。被执行人王奕衡经本院电话询问，仅表示该房屋已经转让给孙兆林，但拒绝陈述相关细节，亦未提供书面意见及证据材料。经审查查明：鲁希诺、樊小辉与王奕衡其他所有权及与所有权相关权利纠纷一案，北京市第一中级人民法院于2004年12月22日作出（2004）一中民终字第7991号民事判决。判决：一、撤销北京市宣武区人民法院（2004）宣民初字第1376号民事判决；二、本判决生效后十日内，王奕衡给付鲁希诺一百二十三万九千七百零四元六角九分；三、驳回鲁希诺其他诉讼请求。判决生效后，王奕衡未按生效法律文书履行义务。鲁希诺、樊小辉向本院申请执行。2008年8月19日，本院对王奕衡名下位于辽宁省抚顺市顺城区万豪花园西x区xx号楼x型xx-x号房产（房产证号：抚房权证字第XXXX号）进行查封，查封期限二年。后经本院多次续封，该房屋至今处于查封状态。在该案执行异议审查过程中，案外人孙兆林向本院提交了其与王奕衡签订的房屋买卖协议复印件,显示"2007年9月29日，王奕衡与孙兆林就王奕衡出售宏宇万豪花园xx-x号（西x区x型xx号楼）房屋事宜达成如下协议：1、甲方（王奕衡）以售价一百九十万元将宏宇万豪花园xx-x号（面积为391.63平方米）房屋出售给乙方（孙兆林）。付款方式：在签订协议时以现金方式于2007年11月30日前全部结清。2、办理更名过户手续一切费用由乙方承担，甲方协助办理。3、违约责任：协议签订后，若一方违约，则需支付给对方违约金。违约金为宏宇万豪花园A2-3号总房款20%。4、本协议未尽事宜，甲、乙双方另行议定，其补充协议经双方签章后与本协议具有同等效力。"孙兆林表示，其于2007年12月17日将购房款190万元以现金方式交予王奕衡，从2008年4月装修入住至今，一直在上述房屋内居住。2008年8月中旬，在与被执行人王奕衡办理产权登记手续过程中，法院将上述房屋查封。2015年1月4日，本院就上述执行异议作出（2015）西执异字第01689号执行裁定：驳回案外人孙兆林的异议请求。孙兆林不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。2016年4月29日，本院作出（2015）西民（商）初字第08735号民事判决：驳回原告孙兆林的全部诉讼请求。孙兆林不服判决，提起上诉。2016年12月29日，北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民终10789号民事判决：驳回上诉，维持原判。2004年6月18日，本院就鲁希诺与王奕衡债务转移合同纠纷一案作出（2004）年宣民初字第1367号民事判决。判决：一、王奕衡于本判决生效后十日内给付鲁希诺九万元；二、王奕衡于本判决生效后十日内偿付鲁希诺资金占用期间的利息（以九万元为基数，自二○○三年三月二十一日起至实际付清之日止，按中国人民银行有关活期储蓄利息的规定确定利率）。上述判决生效后，鲁希诺向本院申请执行。2004年7月14日，本院以(2004)年宣执字第01912号案件立案执行。执行期间，本院执行实施部门对王奕衡名下位于辽宁省抚顺市顺城区万豪花园西x区xx号楼xx型xx-x号房产（房产证号：抚房权证字第XXXX号）进行查封。后经本院续封，该房屋至今处于查封状态。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。孙兆林针对本案提出的案外人执行异议理由为：其已经购买上述房屋并实际占有，且并非由于其原因未能过户。对于购房款项交付，在此前的异议中，孙兆林称房款系现金支付。本次异议中，孙兆林主张房款通过其控制的抚顺永茂工程机械有限公司支付给王宇控制的抚顺市北新贸易有限公司。孙兆林还主张，签署于2007年9月29日的房屋买卖协议及签署于2007年12月17日的收条均系王奕衡哥哥王宇代王奕衡书写，并申请王宇发表证人证言。经核对，王宇表示，其不能确认是否由其代王奕衡在孙兆林提交的房屋买卖协议上签名，亦不能明确收条是否其本人代签。由于孙兆林关于支付房款这一重要事实前后陈述意见有重大冲突。孙兆林在本次异议过程中提交的两公司之间的转账，并非发生于孙兆林与王奕衡之间，亦无充分证据显示王奕衡与收款公司存在关联关系，并从收款公司处收取房款。孙兆林关于房屋买卖协议、收据系王宇代王奕衡签订的陈述意见，亦未得到王宇的确认。孙兆林提交的关于购买涉案房屋的证据，存在诸多疑点，并不能形成较完整的证据链，以证明购房事实。孙兆林提交的证据材料，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，不足以排除执行。目前，涉案房屋仍然登记在王奕衡名下，执行实施机构对涉案房屋的查封并无不当。对异议人孙兆林的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人孙兆林的异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本裁定送达后立即生效。审判长  赵燕来审判员  张 毅审判员  李思涛二〇二〇年三月十六日书记员  马思萌-6--7-