江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初11173号原告（反诉被告）：吉顺平，男，1966年3月21日生，汉族，住江苏省如东县。委托诉讼代理人：谭晗，上海市协力（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇，上海市协力（南京）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：闫小丽，女，1981年9月16日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：艾黎清，江苏苏清律师事务所律师。第三人：张健，男，1990年6月12日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。第三人：施恩初，男，1970年12月11日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。原告（反诉被告）吉顺平与被告（反诉原告）闫小丽、第三人张健、施恩初房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吉顺平委托诉讼代理人谭晗、被告（反诉原告）闫小丽及其委托诉讼代理人艾黎清、第三人张健、施恩初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉顺平向本院提出诉讼请求：1.闫小丽立即支付装修与设施转让款25万元及逾期利息（自2019年5月8日起至实际支付之日止，按同期银行贷款基准利率计算）；2.闫小丽支付经济赔偿金20万元；3.闫小丽支付律师费2万元；4.闫小丽承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年1月7日，吉顺平与闫小丽签署《合作协议》，约定吉顺平将其承租的位于南京市鼓楼区门面店转租给闫小丽，并将房屋的装修、设施等一并转让，施恩初作为见证者在《合作协议》上签字。该协议约定吉顺平以现有店面装修、设施等作为其合作事业的投资，由闫小丽全权负责依法、独立经营、自负盈亏，闫小丽每年度给吉顺平分红不得低于20万元，每半年支付一次并于每年1月15日、7月15日支付给吉顺平”；如闫小丽提出解除合作协议，其须支付给吉顺平总分红收益不低于35万元，且必须付清房租、物业管理费、水电费等方可解除本协议。后闫小丽仅支付转让押金84246元、2018年上半年转让价款10万元，余款未按约定支付。后经催要，闫小丽出具《说明》一份，承诺于2019年4月30日以前付清2019年1月15日应付的10万元，后其仍未支付。因本案合同名为合作，实际为转租及装修、设施的转让，吉顺平应得的分红收益实际上是店面装修、设施等的转让价款。综上，请求判如所请。闫小丽辩称：双方之间系合作关系，并非转租与转让关系，吉顺平在未经房东张健同意的情况下，无权将房屋转租给闫小丽；《合作协议》第1条、第4条不符合权利义务对等原则，应为无效条款，吉顺平无权以此为依据索赔；闫小丽在合作期间严格按约履行协议，装修店面、支付房租，在案涉房屋内注册公司，并积极运营，尽自己最大能力为包括吉顺平在内的股东或合伙人给予更多更好的回报，但吉顺平不仅不再提供办公场所、支付租金，反而将《合作协议》定性为房屋转租、转让协议，吉顺平已构成违约；合作前期一直由闫小丽单方支付房租，后吉顺平不与闫小丽一起向房东支付房租，闫小丽不存在先违约问题；如果认定赔偿金性质为违约金，该违约金数额严重过高，应予调减；本案败诉方并不确定，故闫小丽不应承担律师费；吉顺平在合作期间未履行合同义务，对闫小丽造成了巨额损失，其应赔偿闫小丽的损失。综上，请求驳回吉顺平的诉讼请求。闫小丽向本院提出反诉请求：1.吉顺平赔偿闫小丽经济损失128万元（加盟费损失78万元、购买设备损失45万元、装修损失30万元，因已运营近一年，仅主张128万元）；2.吉顺平支付律师费2万元；3.吉顺平承担本案的反诉费用。事实和理由：2018年1月7日，闫小丽与吉顺平签订《合作协议》，约定吉顺平以其对案涉房屋的装修、设施等作为与闫小丽合作事业的投资，并负责协调好因工商注册地点需要及作为经营场所等事宜。然而，吉顺平现根本无法保障闫小丽继续承租案涉房屋，导致闫小丽无法正常经营，并使闫小丽遭受巨大经济损失。现案涉房屋已在吉顺平及房东的配合下转租给了第三人，使闫小丽的经营目的无法实现。综上请求判如所请。吉顺平针对反诉辩称：《合作协议》实际上系约定吉顺平将店面转租给闫小丽，同时将店面内的装修及设备一并转让给闫小丽，本案并非合作经营；吉顺平仅是将案涉店铺进行转租，从未有约定或实际参与到案涉店铺的经营管理中，不需要对闫小丽主张的损失承担赔偿责任；闫小丽无法继续使用案涉房屋系由其自身原因造成，其明确表示无能力继续经营店铺，且经营过程中因医疗事故涉诉，并一直与朱殊商量将店铺再次转租事宜，故吉顺平不构成违约。综上，请求驳回闫小丽的反诉请求。张健述称：不清楚吉顺平与闫小丽之间签订有《合作协议》，亦不清楚《合作协议》约定的35万元是何种费用；张健与吉顺平签订的《房屋租赁合同》明确约定房屋不得转租，吉顺平称其与闫小丽有合作，张健仅定期收房租；《房屋租赁合同》明确约定租赁到期不能拆除分离固定装饰，未经张健同意留存的物品，视为吉顺平放弃所有权；张健于2019年8月份收回房屋，并与新的承租人朱殊另行签订了租赁合同。施恩初述称：吉顺平称其没有精力经营管理店铺，故和闫小丽进行合作，由闫小丽自负盈亏，施恩初见证了两人合作的内容；《合作协议》签订时谈到是合作还是转让，吉顺平称只能以合作形式进行实质操作，包括取得分红；根据协议及施恩初与吉顺平之间的交流，吉顺平违约在先，且违约较多；根据房东张健的陈述，吉顺平无权转租，案涉房屋也仅能作为办公使用，不能作为经营使用；吉顺平主张的赔偿金、违约金、利息、诉讼费、律师费过多，吉顺平是违约方也应该是败诉方。本院经审理认定事实如下：2016年11月8日，吉顺平以辉腾科技有限公司江苏分公司（承租方）名义与张健（出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：张健将其名下位于南京市鼓楼区门面房（建筑面积238.77平方米）出租给吉顺平作为公司办公用，租赁期限自2017年1月1日起至2023年12月31日止；第一年、第二年租金各为505476元，第三年租金为530749.80元，第四年租金为557287.29元，第五年租金为585151.65元，第六年租金为614409.23元，第七年租金为645129.69元；租金按季支付，先付后租，合同签订当日，吉顺平需将当期3个月租金计126369元一次性支付张健，此后吉顺平应在每个付款周期开始前一个月付清该期租金；吉顺平在合同签订之日支付保证金84246元，合同终止时如无违约行为，结清费用后无息退还；吉顺平不得以任何形式将承租的房屋转租、出借、设置抵押或其他形式的担保。合同还约定了其他相关事宜。2016年12月19日，辉腾科技有限公司江苏分公司成立，吉顺平为负责人。此后，吉顺平正常使用案涉房屋。2018年1月7日，吉顺平（甲方）、闫小丽（乙方）、施恩初（丙方、见证方）共同签署《合作协议》一份，主要内容为：吉顺平、闫小丽基于共同的发展理念，并认同认可闫小丽开展的大健康事业，为支持闫小丽快速启动大健康事业，经友好协商，一致同意以南京市鼓楼区门店为双方合作启动基地；吉顺平以其现有店面装修、设施等作为合作事业的投资，由闫小丽全权负责，依法独立经营，自负盈亏；闫小丽每年度支付吉顺平分红不得低于20万元，每半年支付一次，并于每年1月15日、7月15日支付；闫小丽自本协议签订后三日内向吉顺平支付原吉顺平已经支付的房租押金84246元，由闫小丽全权负责继续履行原吉顺平与业主于2016年11月8日签订的《租赁合同》，待合同终止时，闫小丽无违约及结清各项费用后由出租方退还给闫小丽房租押金（无息），吉顺平负责将合同承租方变更为闫小丽；闫小丽于本协议签订后三日内向吉顺平支付2018年首次（2018.2.1—2018.3.31）租金计84246元，吉顺平于2018年1月15日将此房屋正式交付闫小丽，此后房租按原《租赁合同》约定的金额、时间（提前三天）支付给吉顺平代付给原出租方；吉顺平作为纯投资人，不得干涉闫小丽的经营管理，并负责协调好因工商注册地点需要及作为经营场所（原《租赁合同》约定作为公司办公）等事宜；自本协议签订后两年内，如闫小丽提出解除《合作协议》，其须支付吉顺平总分红收益不低于35万元，且闫小丽必须付清房租、物业管理费、水电费等方可解除本协议；吉顺平在本协议解除后不再享受闫小丽经营的利润分红，闫小丽独自经营管理，原吉顺平投入的店面装修、设施归闫小丽所有；吉顺平负责将合同承租方变更为闫小丽（合同其他所有内容不变），吉顺平与闫小丽各自承担各自经营的法律责任及债权债务；吉顺平与闫小丽共同聘请施恩初为本合作协议的见证者，施恩初负责监督、协调本协议的执行到位；本协议未尽事宜，吉顺平、闫小丽、施恩初三方协商解决，协商不成的，向管辖人民法院提起诉讼解决，由此产生的律师费、诉讼费等费用由败诉方承担，并承担2万元的经济赔偿给胜诉方。此后，吉顺平将案涉房屋交付闫小丽使用。2018年1月9日，闫小丽向吉顺平妻子蔡素琴账户汇款168492元，并备注“门店（张健）吉顺平押金房租20180201-331”。2018年1月15日，吉顺平与闫小丽签署《物资交接清单2018.1.15》，将房屋内惠普电脑、惠普打印机、空调、桌椅、投影仪、热水器、净水器、电视等26项物品交付闫小丽。2018年4月19日，闫小丽、朱敬云在案涉房屋内注册成立江苏施恩堂健康管理有限公司（以下简称施恩堂公司），该公司经营范围为健康信息咨询、企业管理咨询、商务信息咨询等。2019年3月18日，姚袁以施恩堂公司为被告，向本院提起医疗损害赔偿之诉，要求施恩堂公司赔偿损失。2019年4月19日，姚袁撤回起诉，本院依法裁定准许。2018年8月30日、9月10日，闫小丽分别向吉顺平妻子蔡素琴账户汇款65000元、35000元，并分别备注“转租门面房装修转让款”、“门面转租装修转让款”。2018年11月30日，闫小丽、朱敬云在案涉房屋内又注册成立南京施恩堂中医诊所有限公司（以下简称施恩堂中医诊所）。2019年1月26日，闫小丽向吉顺平出具《说明》一份，载明：“原1月15日应付的壹拾万元，因经营的原因未能到账，现承诺于2019年4月30日前付清。”后闫小丽未按承诺付款。2019年4月30日，吉顺平委托公司员工戴勇向闫小丽发微信催要转让款。闫小丽回复：“我都不做了”，“很少在店里”，“朱会长说他盘下来，希望我帮他”，“是这样子的哦，因为那个本来也没有生意，再加上姚袁又是告又是闹的，本身我还有别的事情，我也不想在那边磨时间了。因为这个店你也是知道的，一直都是亏本亏本，去年亏了很多钱，基本上房租费都苦不起来。然后呢，朱会长说他盘下来，然后呢让我去帮帮他。……”2019年5月7日，闫小丽回复戴勇：“我已经不做了，转给朱会长啦”，“因为你想一下，就算房租不要我付的话，工人工资加上水电服务，这样费那样费的，也要五六万一个月都不止的，再加上我自己的零花钱，我如果把时间都搭在里面去，我一个月10万块钱都不够。所以说，我也扛不住了。…最后因为朱会长在做这个全国推广嘛，所以说他说不行的话他就来，所以跟他签了协议，就让他介绍了……那你跟吉总讲一下，我中途也不干了，他说的嘛，我开不到两个月，两年不是35万吗，35万，你跟他说说，看能不能少一点哦，我带个弯子，到时候让他们给付掉。对吧，早一点对吧。你就等着我，我也没钱给你，而且我也做不下去了。”此后，经吉顺平多次催要，闫小丽一直未付款。2019年5月23日，姚袁以施恩堂中医诊所为被告，再次向本院提起医疗损害赔偿之诉，要求施恩堂中医诊所赔偿损失。2019年11月13日，双方达成调解协议，由施恩堂中医诊所赔偿姚袁各项损失1万元，双方无其他争议。2019年8月11日，张健与朱殊签订《房屋租赁合同》，约定张健将南京市鼓楼区门面房出租给朱殊使用，租赁期限自2019年10月1日至2023年12月31日。2019年9月16日，闫小丽、朱敬云退出施恩堂中医诊所，该诊所股东变更为朱成一人。吉顺平陈述：其与朱殊无任何关系，朱殊是通过闫小丽得知的转租机会，朱殊与朱成系父子关系；第一期租金由闫小丽支付给吉顺平妻子蔡素琴，此后的租金均由闫小丽、施恩初直接向张健支付。张健陈述：房子出租给吉顺平一年后，在催要租金时，吉顺平让张健与闫小丽联系。2019年6月，因无人继续支付租金，此时才知道吉顺平与闫小丽之间有转租、转让的事情。一个多月后，不知道谁又把朱殊推荐给张健，他们说朱殊在5月份已经开始使用房屋，故后来又和张健签了一份《房屋租赁合同》。闫小丽陈述：关于中医诊所，因之前注册的施恩堂公司系健康管理公司，不具备医疗资质，故必须要配套中医馆。由于地址不能变更，而且亏损较大，也不想继续经营，房屋也被收回，朱殊与房东直接签订合同，也确实和闫小丽协商过中医馆转让事宜。朱殊未支付约定的转让费2万元，中医诊所只是变更了法人，但此不影响闫小丽与吉顺平的合作，亦不影响分红。另查明：吉顺平因本案与上海市协力（南京）律师事务所签订《民事委托代理协议》一份，约定由该律所指派律师谭晗至法院参加本案诉讼，法律服务费为4万元。后吉顺平支付了部分费用，律所于2019年9月6日向其开具了2万元的律师费发票。审理中，闫小丽提交《“佟医堂”合作加盟合同书》、《“佟医堂”购货合同》、《门面店装修合同》、《法律服务委托合同》及发票等证据材料，以证明其主张的损失情况。吉顺平对该主张均不予认可，认为与其无关。上述事实，有《房屋租赁合同》、《合作协议》、《物资交接清单2018.1.15》、《说明》、短信与微信截屏、汇款凭证、《民事委托代理协议》与发票、施恩堂公司与施恩堂中医诊所工商查询资料、姚袁案件法律文书及本案谈话笔录、庭审笔录予以证实。本院认为：合同的名称与内容不一致时，应以合同的实际内容确定相应的法律关系。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，合同名称虽为《合作协议》，但协议约定的内容系房屋转租及装修、设施的转让事宜，而非合作事宜，故本案应为房屋租赁合同纠纷。具体理由如下：1.协议明确约定南京市鼓楼区门店由闫小丽全权负责，依法独立经营、自负盈亏，吉顺平不得干涉闫小丽的经营管理。2.协议约定闫小丽应向吉顺平支付原吉顺平已经向房东张健支付的房租押金84246元，然后由闫小丽继续履行吉顺平与张健签订的《房屋租赁合同》，闫小丽将房租支付给吉顺平后，由吉顺平代付给原出租方张健。由此可以看出，吉顺平系打算退出原《房屋租赁合同》的履行，而改由闫小丽实际履行，此符合房屋转租的情形。3.闫小丽向吉顺平支付装修转让款时，均自行备注了“转租”字样，其对吉顺平转租房屋的事实明知。4.协议约定闫小丽每年至少向吉顺平支付“分红”20万元，如协议解除，吉顺平不再享受“分红”，且吉顺平投入的店面装修、设施归闫小丽所有。如双方系合作关系，则不存在闫小丽自负盈亏，且每年均向吉顺平支付“分红”问题，亦不会存在店面装修、设施不取回而全部归闫小丽所有问题。5.协议约定的“分红”实为装修及设施转让的对价，每年最低20万元，如两年内闫小丽解除协议，其支付的对价至少为35万元。综上，闫小丽关于本案系合作合同关系的辩解意见无事实依据，本院不予采纳。案涉《合作协议》系吉顺平与闫小丽的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。协议签订后，吉顺平已将案涉房屋、装修及设施交付闫小丽使用，闫小丽在房屋内注册成立施恩堂公司及施恩堂中医诊所进行经营，其向吉顺平支付10万元“分红”后未再继续支付。从闫小丽2019年1月26日出具的《说明》及其与吉顺平员工戴勇之间的短信及微信聊天记录可以看出，闫小丽未继续经营门店的原因在于其经营亏损及姚袁对其公司提起医疗损害赔偿等事实，并非吉顺平不再提供办公场所、不支付租金导致；并且，在吉顺平催要转让款时，闫小丽从未提出其不应支付，亦未提及吉顺平不提供办公场所、不支付租金等违约问题，该行为有违常理。虽然吉顺平与张健签订的《房屋租赁合同》有关于不得擅自转租的约定，但此并未影响《合作协议》的履行。事实上，房屋被收回系闫小丽未继续支付租金造成，且其已将店面转让给他人经营，该事实通过施恩堂中医诊所股东由闫小丽、朱敬云变更为朱成一人亦可得到进一步印证。故闫小丽关于吉顺平已构成违约的辩解意见无事实依据，本院不予采纳。闫小丽要求吉顺平赔偿损失无法律依据，本院不予支持，进而对其主张的损失项目及金额本院不再审查。闫小丽将店面转让他人的行为表明，其与吉顺平之间的《合作协议》已实际解除。因《合作协议》解除的时间在协议签订后两年内，故闫小丽依约应支付吉顺平总分红收益即装修及设施转让对价35万元，扣除已支付的10万元，尚应支付25万元。从闫小丽2019年1月26日出具的《说明》及其在微信聊天记录中提及的“两年不是35万吗，35万，你跟他说说，看能不能少一点哦，我带个弯子，到时候让他们给付掉”亦可看出，闫小丽已认可其应向吉顺平支付35万元，只不过希望减少数额。2019年5月7日，闫小丽明确告知吉顺平“我已经不做了，转给朱会长啦”，故吉顺平主张自2019年5月8日起以25万元为基数计算逾期利息具有法律依据，本院予以支持；其中2019年5月8日至2019年8月19日期间的利息应按同期银行贷款基准利率计算，2019年8月20日以后的利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于经济赔偿金。《合作协议》约定败诉方应支付胜诉方经济赔偿金20万元，该约定应系违约金条款，即违约方应向非违约方支付违约金20万元。根据法律规定，违约金以补偿实际损失为主，兼具惩罚性。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案闫小丽已构成违约，其应当承担违约责任。吉顺平主张的逾期利息实际上系违约金的一种表现形式，因其未举证证明还存在其他损失，逾期利息已足以弥补其实际损失，故本院对吉顺平主张的经济赔偿金20万元不再支持。关于律师费。《合作协议》明确约定败诉方应承担案件产生的律师费，本案闫小丽已构成违约，系败诉方，故其应向吉顺平支付律师费。现吉顺平主张律师费2万元，未超出江苏省律师服务收费标准的规定，且有委托代理协议及发票为证，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告闫小丽于本判决生效之日起十日内支付原告吉顺平装修与设施转让款25万元及逾期利息（其中2019年5月8日至2019年8月19日期间的利息按同期银行贷款基准利率计算，2019年8月20日至实际支付之日期间的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告闫小丽于本判决生效之日起十日内支付原告吉顺平律师费2万元；三、驳回原告吉顺平的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告闫小丽的反诉请求。如果闫小丽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8453元，反诉案件受理费减半收取8250元，合计16703元，由吉顺平负担3103元，闫小丽负担13600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 毛 锦人民陪审员 胡 星人民陪审员 丁兴军二〇二〇年三月二十五日书 记 员 蒋庆嫚履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。