广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初76号 原告：农邦华，男，壮族，1971年6月18日出生，农民，初中文化，住扶绥县。 原告：李海琴，女，汉族，1975年10月14日出生，农民，初中文化，住扶绥县。 共同委托诉讼代理人：陆军，广西恒聚律师事务所执业律师。 被告：许志学，男，壮族，1971年12月5日出生，住广西扶绥县。 被告：梁新建，女，壮族，1970年11月19日出生，住广西扶绥县。 被告：广西扶绥农村商业银行股份有限公司东门支行，住所地扶绥县东门镇兴东大道东162号。统一社会信用代码91451421718833634P。 负责人：韦海标，支行行长。 委托诉讼代理人：梁玉芳，广西进安律师事务所执业律师。 原告农邦华、李海琴与被告许志学、梁新建、广西扶绥农村商业银行股份有限公司东门支行（以下简称农商行东门支行）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，依法组成合议庭。于2020年3月11日公开开庭审理了本案。农邦华、李海琴及其委托诉讼代理人陆军，农商行东门支行委托诉讼代理人梁玉芳到庭参加诉讼。许志学、梁新建经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 农邦华、李海琴向本院提出诉讼请求：一、撤销扶绥县人民法院（2019）桂1421执异27号执行裁定书；二、停止拍卖位于广西扶绥县东门供销社肥料仓（10）的土地及地上房屋。三、本案诉讼费由许志学、梁新建、农商行东门支行承担。事实理由：2015年3月9日，梁新建向农邦华借款223000元，约定还款期限为同年10月9日；2015年4月6日，梁新建又向农邦华借款16000元，约定还款期限为同年4月16日。两笔借款合计239000元，期限届满后，未能还款。2015年12月底，梁新建、许志学夫妇无法偿还，经协商，梁新建、许志学夫妇以位于扶绥县产以310000元转让抵债，房产价值超过欠款部分，由农邦华补10万元给梁新建、许志学。2015年12月24日协商好以后，通过何巫平账户支付给许志学50000元，2015年12月25日，双方签订《房屋转让协议》，当天再通过何巫平转账支付50000元，至此，农邦华、李海琴全部支付了房屋转让款。当天对方交付房屋，同时把二本房产证也一并交付，经简单装修入住至今。过后对方一直失联，为确定借款的事实，2016年11月，农邦华、李海琴向扶绥法院起诉，对方缺席，法院判决确认对方欠借款合计239000元，因为双方已经谈好房款抵偿借款并且我们已经实际占有房屋，所以没有申请强制执行。因对方失联，房屋一直未能过户。由于双方签订有房屋买卖合同，双方已经实际履行，实际支付了房屋款、也实际占有使用房屋。签订的房屋买卖合同履行时间远早于（2019）桂1421民初532号民事调解书。现以涉案房屋抵债，侵害了本人的权益，扶绥县人民法院（2019）桂1421执异27号执行裁定书错误，为此起诉，请求法院支持。 农邦华、李海琴对其主张在举证期限内向法庭提交的证据有： 1、房屋转让协议，证明与许志学、梁新建于2015年12月15日进行了房屋转让的事实；2、房产证，证明许志学、梁新建于2015年12月15日进行了房屋转让时交付的房产证事实；3、民事判决书（2016）桂1421民初1919号，证明对方欠款的事实，欠款已经用于冲抵房款。4、银行流水，证明欠债不足部分，转账支付房款，已经足额支付。5、公告本人居住的事实。6、水费卡，证明居住所缴纳水费几年的事实。7、微信缴费截屏，证明居住所缴纳电费几年的事实。 农商行东门支行辩称，2013年5月13日，许志学、梁新建以购买勾机资金不足为由，向我支行申请借款300000元，双方于2013年6月5日签订《个人借款合同》、《抵押担保合同》。2013年6月28日，依合同约定发放给许志学贷款300000元，借款到期日为2016年6月5日。借款以许志学名下位于东门镇东门供销社肥料仓（10）地块（证号：扶国用（2003）第（02）378号）及许志学、梁新建共同所有位于扶绥县产（证号：扶房权证扶绥县字第××号）作抵押担保，已于2013年6月21日办理了房屋所有权抵押登记，于2013年6月25日办理了土地使用权抵押登记。2016年5月26日，许志学以客户欠账过多为由向农邦华、李海琴申请借款展期，双方于2016年6月01日签订了《借款展期协议》，展期金额为270000元，展期期限至2017年11月05日。截止2019年3月11日，许志学尚欠贷款本金270000元，利息53259.99元。因许志学、梁新建未按合同约定履行偿还贷款本息义务，已构成违约，于2019年3月15日将其诉至扶绥县人民法院。扶绥县人民法院于2019年6月25日作出（2019）桂1421民初532号《民事调解书》，许志学、梁新建定于2019年8月24日前偿还尚欠的全部本息，农商行东门支行对许志学名下位于东门镇东门供销社费料仓（10）地块（证号：扶国用（2003）第（02）378号）及许志学、梁新建共同所有位于扶绥县产（证号：扶房权证扶绥县字第××号）享有优先受偿权。对方与许志学、梁新建签订《房屋转让协议》迟于《个人借款合同》、《抵押担保合同》的签订时间，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。我方从未接到关于涉案房产买卖的通知，并从未知情涉案房产买卖的事实，该买卖行为无效。故此，我方向法院申请强制执行拍卖涉案房产，合法合规，并无侵害原告权益。综上，希望法院判决驳回对方的诉讼请求。 农商行东门支行对其主张向法庭提交的证据有： 1、借款申请书、结婚证，证明许志学向我方申请借款30万元；2、个人借款合同，证明我方于2013年6月5日与许志学借贷关系合法、有效；3、抵押担保合同、抵押物品清单，证明许志学名下位于东门镇东门供销社费料仓（10）地块（证号：扶国用（2003）第（02）378号）及被告许志学、被告梁新建共同所有位于扶绥县产作借款抵押；4、借款抵质押承诺书，证明许志学、梁新建以物抵债行为无效；5、借款借据，证明我方按照合同约定发放了30万元贷款给许志学事实；6、借款展期申请书，2016年5月26日，许志学以客户欠账多为由，向我方申请借款展期27万元；7、借款展期协议，证明2016年6月1日，我方与被告许志学签订《借款展期协议》，展期期限至2017年11月5日；8、土地使用权、房屋所有权、他项权证，证明涉案房地产、土地使用权办理了抵押登记；9、民事调解书，证明法院主持调解，许志学、梁新建定于2019年8月24日前偿还尚欠我方的全部本息，我方对涉案房地产享有优先受偿权；10、执行裁定书，证明法院依法裁定查封涉案房地产；11、执行裁定书，证明法院依法裁定拍卖涉案房地产。 经过法庭质证，农商行东门支行对农邦华、李海琴提交的证据1房屋转让协议的真实性不能确定，我方也不知情；对证据2房产证，由法院确认真实性、合法性，我方不知道提供的证据是否是真实的；对证据3的真实性合法性没有异议，但是该证据不能达到证实欠款已经冲抵的目的，因为判决书只是达到了许志学、梁新建欠款的事实；对证据4银行流水的真实性没有异议，但是我方认为与本案无关，该证据体现不出与本案当事人有关联的记载；对证据5公告的真实性合法性没有异议，但是达不到想要证明的目的；对证据6水费卡，该证据所记载的名字是许志学，但是否是由他们居住，我方不知情，所以对其真实性我们不能确认。对证据7微信截屏，缴费的是事实，但是缴费记载的是“志学”，但是否是许志学本人，与本案涉案的房屋是否有关，我们不能确认。 农邦华、李海琴对农商行东门支行提交的证据1、2、3、4、5的真实性无法确认，因为该情况许志学以及农商行没有告知我们。对证据6、7、8，证明了其只是拿了土地进行抵押，而并非是拿房屋抵押，所以达不到农商行东门支行的证明目的。对证据9、10、11没有异议。 许志学、梁新建在答辩期间没有提交书面答辩和任何证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案许志学、梁新建经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 本院认为，当事人双方提交的证据中各方没有异议的，本院予以确认；对各方提交的证据真实性、合法性没有异议，但对关联性有不同看法，可结合案件的其他证据进行使用。 本院经审理认定法律事实如下：2013年5月13日，许志学、梁新建以购买勾机资金不足为由，向农商行东门支行申请借款300000元。2013年6月5日，农商行东门支行与许志学签订《个人借款合同》，同日与许志学、梁新建签订《抵押担保合同》。合同约定，借款到期日为2016年6月5日。借款以许志学名下位于东门镇东门供销社肥料仓（10）地块（证号：扶国用（2003）第（02）378号）及许志学、梁新建共同所有位于扶绥县产（证号：扶房权证扶绥县字第××号）作抵押担保，分别于2013年6月21日办理了房屋所有权抵押登记，2013年6月25日办理了土地使用权抵押登记手续，并取得了他项权证。2013年6月28日，农商行东门支行依合同约定向许志学发放贷款300000元。2015年12月25日，许志学、梁新建夫妻与农邦华、李海琴夫妻签订《房屋转让协议》，将已经向银行抵押贷款的房屋转让给农邦华、李海琴。当天农邦华、李海琴通过何巫平账户转账支付给许志学50000元。许志学、梁新建把产权证交给农邦华、李海琴保管。过后农邦华、李海琴与许志学、梁新建失去联系，一直没有办理房屋产权转移手续。2016年5月26日，许志学以客户欠账过多为由向农商行东门支行申请借款展期，梁新建在借款展期申请书中签字同意借款展期。2016年6月1日，双方签订了《借款展期协议》，展期金额为270000元，展期期限至2017年11月5日。截止2019年03月11日，许志学尚欠贷款本金270000元，尚欠利息53259.99元。因许志学、梁新建未按合同约定履行偿还贷款本息义务，已构成违约，2019年3月15日，农商行东门支行将其诉至扶绥县人民法院。诉讼中，双方达成调解协议，许志学、梁新建定于2019年8月24日前偿还尚欠答辩人的全部本息；对许志学名下位于东门镇东门供销社肥料仓（10）地块（证号：扶国用（2003）第（02）378号）及许志学、梁新建共同所有位于扶绥县产（证号：扶房权证扶绥县字第××号）享有优先受偿权。由于许志学、梁新建没有按照调解书约定的内容履行义务，农商行东门支行向法院申请依法强制执行，扶绥县人民法院分别于二〇一九十月二十一日、十一月十九日以（2019）桂1421执678号、（2019）桂1421执678号之一的执行裁定书，裁定：查封被执行人许志学、梁新建所有的坐落于广西扶绥县科园路四巷16号不动产（产权证号：扶房权证扶绥县字第××号）；查封被执行人许志学、梁新建所有的坐落于广西扶绥县东门供销社肥料仓（10）的土地（扶国用（2003）第（02）378号）；拍卖被执行人许志学、梁新建名下位于广西扶绥县科园路四巷16号不动产（产权证号：扶房权证扶绥县字第××号，土地证号：扶国用（2003）第（02）378号）。同时发出公告，责令被执行人许志学、及屋内住户在2019年11月23日前迁出房屋，逾期依法强制执行。为此，农邦华、李海琴以自己与梁新建、许志学签订房屋买卖合同，双方已经实际履行，实际支付房屋款，实际占有和使用房屋等为由。认为梁新建、许志学以涉案房屋抵债，侵害了自己的权益，向法院提出执行异议。扶绥县人民法院经审查，认为，案外人是主张对涉案房产享有所有权以排除强制执行，应依照审判监督程序办理。现有证据无法确认2015年12月25日《房屋转协议书》效力。同时，案外人现有证据也无法证明其已按房屋转协议支付价款的事实。故案外人关于因以购买取得涉案房屋所有权以排除强制执行的异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对农邦华、李海琴的异议请求不予支持，于二〇一九年十二月二日以（2019）桂1421执异27号执行裁定书裁定驳回案外人农邦华、李海琴的异议请求。农邦华、李海琴认为（2019）桂1421执异27号执行裁定书错误，为此起诉，请求法院支持。 本院认为，农商行东门支行与许志学签订的《个人借款合同》，是当事人双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。同日，农商行东门支行与许志学、梁新建签订《抵押担保合同》，也是双方自愿的行为，没有违反法律禁止性规定，合法成立；该抵押担保合同在抵押物办理了土地使用权抵押登记手续和房屋所有权抵押登记手续后，已经发生了法律效力，依法享有对他人的抗辩权。本案的《个人借款合同》和《抵押担保合同》的签订时间和履行时间先于《房屋转让协议》的签订。且《房屋转让协议》是在《个人借款合同》和《抵押担保合同》的履行期限内和抵押期内签订的，是在抵押物的抵押期间。而抵押人转让已办理登记的抵押物，又没有通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，该转让行为不能对抗先前取得抵押权的权利人。农邦华、李海琴诉称梁新建、许志学无法偿还借款，经协商以转让房屋抵销债务，其却又在债权不足抵销转让款、补付转让房款后再起诉对方偿还借款，这一行为无法证明其已按房屋转让协议支付了价款和因购买取得了涉案房屋所有权的事实。况且农邦华、李海琴至今没有办理转让房屋使用权的转移手续。农商行东门支行对抵押物享有优先受偿权，有权向法院申请依法强制执行梁新建、许志学履行调解书约定的义务；扶绥县人民法院根据当事人的申请，裁定采取查封、拍卖抵押物的措施，符合案件事实和法律的规定，没有错误。因此，农邦华、李海琴请求撤销扶绥县人民法院（2019）桂1421执异27号执行裁定书；停止拍卖位于广西扶绥县东门供销社肥料仓（10）的土地及地上房屋的主张，证据不足，理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回农邦华、李海琴的诉讼请求。 案件受理费100元，由农邦华、李海琴负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 员  谢永能 人民陪审员  覃 凯 人民陪审员  谢 滔 二〇二〇年三月十六日 书 记 员  谭泽霖