云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终324号上诉人（原审被告）：云南元福房地产开发有限公司。住所地：云南省宣威市西宁街道西宁路98号。统一社会信用代码：91530381061589357M。法定代表人：刘玮，总经理。委托诉讼代理人：王俊彦，云南澜湄律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：高运全，云南言承律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：徐菊芬，女，汉族，1973年10月26日生，云南省宣威市人，住云南省宣威市。委托诉讼代理人：付照山，云南龙腾律师事务所律师。特别授权代理。上诉人云南元福房地产开发有限公司（以下简称元福公司）因与被上诉人徐菊芬商品房销售合同纠纷一案，不服云南省宣威市人民法院（2019）云0381民初3524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭于2020年3月26日公开开庭进行了审理，上诉人元福公司的委托诉讼代理人王俊彦、高运全，被上诉人徐菊芬的委托诉讼代理人付照山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人元福公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定事实错误。1.原判认定上诉人元福公司负有代被上诉人办理产权登记的义务，而未向产权登记部门提交所需全部资料，也怠于履行提示告知被上诉人签订委托和提交所需材料的义务，构成违约应承担违约责任，该认定事实错误。根据《商品房购销合同》第十二条的约定，上诉人元福公司承担为被上诉人代办产权登记手续的义务是以满足四个条件为前提和基础的，被上诉人未签订委托、未提供办证所需资料，上诉人元福公司无法代为办理产权登记。办理产权登记过程中，开发商应承担的义务主要体现在办“大证”阶段按相关部门的要求提交相应材料，上诉人元福公司已经履行了该阶段报送材料的义务，现办“小证”的前提已经具备。被上诉人未报送办理“小证”所需的授权委托及资料，上诉人不存在违约行为。2.原判认定《合同补充协议》第六条第三款对办证所需手续的约定不明，上诉人元福公司未能提供证据证实因政府部门的原因造成办证延误，故该条款不能成为上诉人元福公司的免责事由错误。根据该条款的约定，被上诉人未履行提交所需资料的义务，上诉人元福公司就应免责，且本案办理产权登记正处于国家不动产登记政策调整期间。二、原判认定由上诉人元福公司承担70%的违约责任有失公正。上诉人元福公司不存在违约行为，不应承担违约责任。三、原判适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定上诉人元福公司应承担给付逾期办证违约金的责任属适用法律错误。该条款适用的前提是由于出卖人的原因未能办理不动产权证，且当事人无特殊约定，而本案中，未能办理产权登记系被上诉人的原因造成，并非出卖方的原因，且双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》对于办理不动产权证已有特殊约定，故本案不应使用该条款。被上诉人徐菊芬辩称，一、本案事实清楚，证据充分，足以证明上诉人元福公司违约，应当承担全额违约责任。1.本案双方当事人签订的商品房购销合同属于买卖合同，买受人已按约定履行支付房屋价款和住宅专项维修资金、契税、办证费、配套费等义务，出卖人除按照合同约定交付标的物的义务，还负有按照合同约定办理权属证书的合同附随义务。2.在商品房买卖交易习惯中，买受人缴纳办证费的同时出具产权登记手续的委托书给出卖人，买受人不会索取、出卖人亦不会出具接受委托的凭证。上诉人元福公司未提供相应证据证实已通知被上诉人提交委托书而被上诉人未提交，应当自行承担不利后果。二、被上诉人主张的违约金，计算方式及依据符合法律规定，应当得到支持。徐菊芬向一审法院起诉请求：1.判令元福公司向徐菊芬支付自2017年8月8日起至2019年6月24日期间的逾期办证违约金人民币36176.78元（计算方式：321278元×6%÷365天×685天=36176.78元）；2.判令元福公司向徐菊芬支付自2019年6月24日起至交付不动产权证给徐菊芬之日止按房屋总价款年利率6%计算的违约金；3.判令诉讼费由元福公司承担。一审法院认定事实：2016年7月27日，原告徐菊芬与被告云南元福房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》【合同编号：GXHT-20161409】，原告购买被告开发建设的宣威市西宁街道向阳西街华兴园小区第11幢502号房，房屋套内建筑面积为108.68平方米，总金额为321278元，合同约定了房屋交付时间及办理房屋产权登记的事项。合同第十二条约定：“乙方在达到以下四个条件后，甲方在180个工作日内为乙方办理产权登记手续（报送相关材料文件），具体领证时间根据产权办理部门办理情况而定：一、甲乙双方办理完毕交接手续；2、乙方向甲方支付全部购房款、配套设施、房屋维修基金、契税及其他费用；3、甲乙双方签订乙方委托甲方办理产权证书；4、乙方向甲方交付办理产权证的必要资料。若达不到以上条件，则由乙方自行到产权部门办理产权证，甲方不负责任，但甲方将为乙方提供应由甲方出具的办理资料。”合同签订后，2016年5月26日，原告付清了购房款321278元，2016年11月20日，原告向云南元福房地产开发有限公司支付了契税、维修基金、印花税以及不动产办证费用，被告出具了办证代收税费收据及不动产办证费用收据。元福公司依约向原告交付房屋，但未按照合同约定向产权部门提交办理房屋产权登记需要的身份证等全部资料，涉诉房屋至今未办理产权登记。现该房产项目已完成初始产权登记，相关数据入库中。原告认为被告未在约定时间内为原告办理房屋产权证，应承担违约责任，为此向一审法院起诉，提出如前诉讼请求。一审法院认为，原告徐菊芬与被告云南元福房地产开发有限公司签订的商品房购销合同及补充协议属双方当事人自愿签订的合同，合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。”的规定，各方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。一、关于被告元福公司是否违约的问题。原、被告在《商品房购销合同》第十二条约定了被告在180个工作日内为原告办理产权登记手续（报送相关材料文件），并约定了四项条件，该条款内容表明，被告作为出卖人，负有代原告办理产权登记的义务。被告于2016年11月20日收取了代办产权证所需缴纳费用和不动产办证费用，但至起诉之日仍未向产权登记部门提交包括但不限于身份证、户口册以及双方约定的授权委托书等资料，产权证至今尚未办理。原告于2016年11月20日向被告交纳有关办证费用，至2017年8月8日，已满180个工作日，被告无证据证实其在此期间内已向产权登记部门报送办理产权证所需全部资料，仅报送了房地产开发所需的商品房预售许可证等五证，产权登记部门进行了测绘，至今为止未报送业主身份证、户口册等资料，产权证尚未办理。原、被告双方对是否已签订代办产权证的委托书有争议，双方均未提交证据予以证明。根据合同约定和交易习惯，被告作为“华兴园”开发商代业主报送有关材料文件办理产权证，其在收取代办费用的同时，应负责提示或通知原告签订委托书并提交其他办证所需材料。被告作为房地产开发商，相较购买其开发的房屋的业主，更具有专业知识，更清楚办证所需要材料及程序，被告未能提交相应证据证实原告存在故意拒绝或拖延出具委托书和提交其他材料的情形，被告未及时通知业主出具委托书和提交其他材料，怠于履行义务，致使未在合同约定时间内报送办证所需有关材料，已构成违约，应承担相应违约责任。原、被告在补充协议第五条中约定：“乙方应于通知交房10天内交纳办证及其他所需费用并提供手续，因乙方未交清办理产权证的相关费用、手续不齐、政府部门的原因造成延误或不能办证，甲方不承担任何责任”，该条款对所需手续的约定不明，且被告未能提供系因政府部门的原因造成办证延误，该条款不能成为被告免责事由。被告主张因产权登记部门变更及可归属于政府的原因造成办证延误，其未提交证据证实，不予支持。二、关于被告元福公司违约应如何承担违约责任的问题。1.承担何种违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告未及时报送有关材料，致使办理房产证逾期，原告要求被告承担逾期办证的违约责任于法有据。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”原、被告在商品房购销合同中未约定逾期办证如何承担违约责任，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告元福公司应承担给付逾期办证违约金的责任。2.逾期办证时间如何计算。逾期办证起算时间应从原告交纳办证所需费用和代办费用满180个工作日后起算，由于该小区在产权登记部门办证程序现处于数据入库阶段，待数据入库后才能办理产权证，即至原告起诉前，尚未能办理产权证，被告代办报送办证所需材料为协助义务，申领产权证主体为原告等业主，产权登记部门办理产权证时间不应计算在逾期时间内，故原告主张逾期截止计算至2019年6月24日不违反法律规定，可据此计算违约金天数。本案中应从2017年8月8日起计算685天。现该小区房屋已具备办证条件，补充相关材料后即可办理产权证，在产权登记部门办理证件的时间不应计算在逾期时间范围内，原告要求继续给付违约金至不动产权证交给原告之日的主张，不应支持。3.违约金标准。本案中违约金应按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发【2003】251号）中规定，逾期贷款罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，由于原、被告之间不存在借款合同，应按照中国人民银行规定的贷款基准利率计算。中国人民银行决定，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%。在此基础上加收30%，为5.655%，加收50%，为6.525%，原告主张按年利率6%计算违约金，在6.525%范围内，不违反相关规定，予以支持。4.被告应赔偿原告违约金数额。被告元福公司负有代办报送产权证相关材料义务，因其未通知或向原告索要授权委托书和身份证等材料，延误办证时间，其应承担逾期办证违约责任。原告作为业主，亦应承担积极协助义务，主动交纳有关材料和催促被告办理，原告未积极主动配合被告，应减轻被告的违约责任，以原告承担30%为宜。按原告徐菊芬购房款总额321278元计算，被告应承担的违约金为321278元×6%÷365天×685天×70%﹦25323.75元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百一十四条之规定，判决：一、由被告云南元福房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后三十日内给付原告徐菊芬逾期办证违约金人民币25323.75元。二、驳回原告徐菊芬的其他诉讼请求。案件受理费人民币704元，减半收取人民币352元，由原告徐菊芬负担106元，被告云南元福房地产开发有限公司负担246元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条、第六十条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，当事人应当依照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条第一款规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人由特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，上诉人元福公司与被上诉人签订《商品房购销合同》，向被上诉人销售其开发建设的商品房，被上诉人支付价款购买商品房，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间成立合法有效的商品房买卖合同关系。商品房属不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明文书。商品房买卖合同关系中，交付房屋、转移房屋所有权于买受人，是出卖人的法定义务，但对于该义务的履行，出卖人往往视自己的履行条件，自主决定履行义务的时间及程度。于买受人而言，在按约支付了购房价款后，何时能够受领房屋、办理不动产权登记，主要取决于出卖人对合同义务的履行状态。通常情况下，买受人在与出卖人签订购房合同时，已按要求提供了相应的身份证件及相关资料，具备办理房屋权属登记条件时，出卖人应当及时通知买受人补齐差缺资料，以完成房屋所有权转移登记。案涉《商品房购销合同》履行过程中，被上诉人按约支付了购房价款，上诉人交付房屋并代收了相关税费，双方均不持异议。非因不可抗力或被上诉人的过错，上诉人没有在合同约定期限内完善办证资料并提交不动产登记主管部门，申请办理不动产权属转移登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院基于审理查明的事实，综合考虑合同性质和履行情况，对违约金计算期间、计算标准、计算数额及责任比例的认定，不违反法律规定且符合本案实际，二审予以确认。上诉人没有提供证据证明逾期申请办证系被上诉人没有补齐办证资料所致，以被上诉人未提供相关办证资料、无法及时办理房屋权属登记手续为由，抗辩其不存在违约行为、不应承担违约责任，缺乏事实基础，不予采纳。综上所述，上诉人元福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费704元，由上诉人云南元福房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨兴惠审判员  敖显外审判员  余 瑾二〇二〇年三月三十一日书记员  陈 蔚者莉