山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初12289号原告：烟台玺萌房地产开发有限公司，住所地烟台市芝罘区APEC科技工业园区。法定代表人：王玉琨，总经理。委托诉讼代理人：范滨、王佳，山东通世律师事务所律师。被告：刘开开，男，1990年10月23日出生，汉族，住山东省平度市。第三人：中国建设银行股份有限公司烟台分行，住所地烟台市芝罘区南大街9号。负责人：王谦明，行长。委托诉讼代理人：姜东辉，男，该分行工作人员。原告烟台玺萌房地产开发有限公司（以下简称玺萌房地产公司）诉被告刘开开、第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行（以下简称建设银行烟台分行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王佳以及第三人的委托诉讼代理人姜东辉到庭参加诉讼。被告刘开开经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玺萌房地产公司向本院提出诉讼请求:1、解除原告与被告签订的芝预字第140324020056号《商品房买卖合同》及补充协议；2、被告协助原告办理涉案《商品房买卖合同》登记备案撤销手续；3、被告及第三人协助原告办理位于烟台市芝罘区房屋的预购商品房预告登记注销手续和预购商品房抵押权预告登记注销手续；4、被告向原告偿还原告代其向第三人清偿的贷款本息及罚息26926.35元（暂计至2019年7月23日），并继续偿还自2019年7月24日起至涉案预购商品房抵押权预告登记注销前原告代被告清偿的贷款本息及罚息；5、被告向原告支付违约金84491.40元；6、在原告已收取被告的购房款718659元中，扣除被告应向原告偿还的贷款本息、罚息、违约金以及办理涉案合同登记备案撤销手续、预购商品房预告登记注销手续和预购商品房抵押权预告登记注销手续的相关费用后，剩余房款退还给被告。事实与理由：2014年3月24日，原告与被告在签订的芝预字第140324020056号《商品房买卖合同》及补充协议中约定：被告购买原告开发建设的烟台市芝罘区房屋，房屋总价款为422457元；首付款127457元于2014年3月24日前付清，按揭贷款295000元于2014年4月8日前付清。为取得按揭贷款，被告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，原告为该笔借款提供担保。自2017年12月起，被告未依约向第三人偿还贷款本息，截止到2019年7月23日，第三人分次自原告处扣划了贷款本息26926.35元。被告刘开开缺席，且在法定期间内未提交书面答辩状，亦未提供任何证据材料。第三人建设银行烟台分行述称，在原、被告结清剩余贷款本息后，第三人同意原、被告解除涉案《商品房买卖合同》，也同意协助原告办理涉案房屋抵押权预告登记注销等手续。经审理查明：2014年3月24日，原告与被告在签订的芝预字第140324020056号《商品房买卖合同》及附件中约定：原告以出让方式取得位于烟台市芝罘区编号为烟国用（2008）第100673号地块的土地使用权，规划用途为商住用地，原告在该地块上建设商品房，暂定名为烟台玺萌住宅小区；被告购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为烟房预许字2014第022号；原告购买玺萌住宅小区B-41#楼第9层903号房屋，该房合同约定建筑面积共75.35平方米，其中套内建筑面积55.6平方米，房屋总价款422457元；首付款127457元于2014年3月24日前付清，按揭贷款295000元于2014年4月8日前付清；原告应当在2015年9月30日前将该商品房的钥匙交付给被告；原告应当按照规定交纳专项维修基金；若原告为被告银行按揭贷款提供保证担保，在担保期间因被告未按期履行贷款本息还款义务而导致原告承担了相应的保证担保责任，被告在原告代为清偿贷款本息及罚息超过30日未偿还原告代为清偿的贷款本息、罚息及违约金，原告有权到房产管理部门办理该商品房预（销）售登记注销手续，本合同被告享有的权利终止，原告可另行出售该商品房，同时原告有权继续追究被告的违约责任，或原告可向人民法院起诉被告，要求被告支付原告代为清偿贷款本息及罚息，同时被告向原告支付该商品房总价款20%的违约金。合同签订的当日，原、被告双方到房产登记部门办理了上述《商品房买卖合同》的登记备案手续。合同签订后，被告依约向原告交纳了首付款127457元。2014年4月3日，原告与被告及第三人在签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定：被告向第三人举借人民币295000元用于购买涉案房屋，借款期限自2014年4月3日至2044年4月3日；采用浮动利率方式确定贷款利率，即在基准利率水平上上浮3%；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；被告不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，第三人有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用；原告提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、被告应向第三人支付的其他款项、第三人为实现债权与担保权利而发生的相关费用；保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正式及其他权利证书交由第三人核对无误、收执之日止；对于被告、原告在本合同项下的全部应付款项，第三人有权从被告、原告在中国建设银行系统开立的任一账户中划收人民币或其他币种的相应款项，且无须提前通知。合同签订后，第三人依约向被告指定的原告账户内发放了贷款本金295000元。2014年4月4日，原、被告在烟台市房产交易中心办理了涉案房屋的预购商品房预告登记手续，证号为烟房预芝字第××号，预告登记权利人为被告，预告登记义务人为原告。当月21日，被告与第三人在烟台市房产交易中心办理了涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记手续，证号为烟房预芝抵字第××号，预告登记权利人为第三人，预告登记义务人为被告。但涉案房屋至今未交付。庭审中，原告称因交房需要交纳公共维修基金，原告多次电话通知被告交纳，但被告称没有钱交纳该基金，也一直不到原告处办理交房手续，所以涉案房屋至今未交付，但原告对此未提供相应证据佐证。自2017年12月起，因被告未按期归还借款本息，第三人分期扣划原告保证金账户内的款项，截止到2019年7月23日，第三人分次从原告的保证金账户中扣收了被告拖欠的借款本息（含罚息，下同）共计26926.35元。庭审中，原告针对其请求被告支付违约金84491.40元的诉讼请求，提供了2020年2月10日原告与山东通世律师事务所签订的民事诉讼委托代理合同、山东增值税专用发票和跨行转账回单各一份，用以证明原告为本次诉讼支付了律师代理费40000元。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及附件、《个人住房（商业用房）借款合同》、《商品房买卖合同》登记备案回执、山东增值税普通发票、个人贷款支付凭证、个人贷款还款凭证、中国建设银行个人贷款对账单、民事诉讼委托代理合同、跨行转账回单等为证，还有当事人的陈述笔录在案为凭。上述证据材料，均经本院开庭审核质证，可以采信。本院认为，（一）本案原告与被告在2014年3月24日签订的芝预字第140324020056号《商品房买卖合同》及补充协议，原告与被告及第三人于2014年4月3日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，且涉案《商品房买卖合同》办理了登记备案手续，均为有效合同，对合同各方当事人均具有法律约束力。（二）履约中，被告自2017年12月起未按期足额归还借款本息，截止到2019年7月23日，第三人分次从原告的保证金账户中扣收了被告拖欠的借款本息共计26926.35元，并自2019年7月24日起至今仍从原告处扣收被告拖欠的借款本息，而被告违约至今未偿还原告代其清偿的借款本息的事实清楚，现原告请求解除涉案《商品房买卖合同》及补充协议的主张，于法有据，本院依法予以支持。（三）原告与被告签订的涉案《商品房买卖合同》解除后，被告应协助原告办理该合同的登记备案撤销手续和涉案房屋的预购商品房预告登记注销手续，原告亦应返还被告已交纳的购房款。被告共向原告交纳购房款422457元，原告应当在收取被告上述购房款的范围内，扣除其代被告向第三人提前清偿涉案《个人住房（商业用房）借款合同》项下的借款本息、办理合同登记备案撤销手续和预购商品房预告登记注销手续等相关费用后，将剩余购房款返还给被告。（四）在被告及原告提前偿还涉案《个人住房（商业用房）借款合同》项下的全部借款本息后，为了维护原告对涉案房屋的处分权，原告请求被告与第三人协助办理涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记注销手续的主张，本院予以支持。（五）原告依据合同约定，向被告主张涉案房屋总价款20%的违约金84491.40元，因涉案房屋至今未交付给被告，且房屋价格已明显上涨，根据本案的实际情况，原告的上述请求，本院不予支持。诉讼中，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为对其诉讼权利的放弃，本院依法可予缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告烟台玺萌房地产开发有限公司与被告刘开开在2014年3月24日签订的芝预字第140324020056号《商品房买卖合同》及补充协议；二、限被告刘开开于本判决生效之日起10日内协助原告烟台玺萌房地产开发有限公司办理涉案《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续；三、限被告刘开开于本判决生效之日起10日内协助原告烟台玺萌房地产开发有限公司办理位于烟台市芝罘区房屋的预购商品房预告登记注销手续；四、限被告刘开开于本判决生效之日起10日内向第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行提前清偿剩余的借款本息（以第三人个人贷款系统计算的借款本息为准），并由原告烟台玺萌房地产开发有限公司承担连带保证责任；五、限第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行与被告刘开开自被告刘开开和原告烟台玺萌房地产开发有限公司向第三人清偿了涉案《个人住房（商业用房）借款合同》项下的全部借款本息等费用之日起10日内，协助原告办理涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记注销手续；六、原告烟台玺萌房地产开发有限公司应自涉案《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续、涉案房屋的预购商品房预告登记注销手续和预购商品房抵押权预告登记注销手续办理完毕之日起10日内，在已收取被告刘开开的购房款422457元中扣除其代被告向第三人中国建设银行股份有限公司烟台分行偿付的贷款本息及办理登记备案撤销手续、预告登记注销手续的相关费用（具体数额均以实际发生额为准）后，将剩余的购房款退还给被告刘开开；七、驳回原告烟台玺萌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告刘开开未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7637元，由被告刘开开负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  徐昶晟人民陪审员  安 娜人民陪审员  伞银春二〇二〇年三月十二日书 记 员  王雅洁