广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0281民初145号原告（反诉被告）：邓月鸾，女，1970年7月12日出生，汉族，住广东省乐昌市*********。被告（反诉原告）：叶慧连，女，1978年4月6日出生，汉族，住广东省乐昌市**************。原告邓月鸾与被告叶慧连房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，反诉原告叶慧连向本院提起反诉，反诉原告的反诉主张与本诉一并进行了审理。原告（反诉被告）邓月鸾及被告（反诉原告）叶慧连均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓月鸾向本院提出诉讼请求：1.判令终止原、被告之间签订的房屋租赁合同，收回房屋；2.判令被告支付拖欠的租金1602元（2019年12月1日至2020年1月14日），剩余的租金按原合同计至解除之日止；3.诉讼费用全部由被告承担。本案在审理过程中，原告明确其诉讼请求为：1.解除原、被告于2017年签订的《合同书》，被告将租赁房屋返还给原告；2.判令被告支付拖欠的租金1602元（2019年12月1日至2020年1月14日），并按13000元/年的标准支付2020年1月15日至实际返还租赁房屋期间的房屋租金及使用费；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订合同有效期限2017年12月1日至2020年11月30日，合同期第一年（2017年12月1日至2018年11月30日），第二年（2018年12月1日至2019年11月30日）正常履行合同。被告租房租金于2019年11月30日到期，应支付合同期第三年（2019年12月1日至2020年11月30日）的租金。原告在2019年12月初到店催交租金，被告回应，对不起，没有。原告发了几次短信向被告讨缴租金，均没有任何回应。2019年12月中旬，原告请求居民委员会帮助，要求被告支付租金给原告，至今没有结果。2020年1月2日，原告请求司法所帮助，进行调解，要求被告向原告缴纳租金，被告至今仍没有给付。2020年1月4日，原告以书面形式向被告发出讨缴租金的告知书，被告至今仍然无动于衷，没有给原告任何答复。现为维护原告的合法权益，根据双方签订的合同书的约定，被告拖欠租金1个月，原告有权收回房屋，为避免原告遭受更大的损失，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告叶慧连答辩并反诉称，根据合同的约定，答辩人并没有拖欠原告的租金，合同内容没有租金的付款方式，没有注明租金是按年还是按季、按月缴纳；合同里没有注明哪年哪月就要交租金，没有期限日，何来拖欠租金一说。答辩人承认要交租金，但暂时还没有钱交。答辩人所租的店面租赁期限未满，还未交租金并不算是拖欠租金，合同里也没有注明每年12月1日要交租金，就算答辩人拖欠租金，原告也没有理由收回房屋。关于租金的问题，2018年11月，答辩人同原告丈夫说过，答辩人经营不下去了，原告丈夫就说什么时候给租金都行，2019年9月份，有个人愿意给答辩人转让费，由他来承租房屋，但是原告却不同意与那个人签订合同，致使答辩人未能将转让费收回，造成了答辩人的损失。答辩人同意解除合同，但是答辩人从上一承租人手中接过房屋时交了10800元的转让费给上一承租人，答辩人接过房屋后也花费了3000多元进行过房屋装修，合计14000元，原告应将上述14000元返还给答辩人。原告主张的租金数额和标准，答辩人均无异议，但答辩人现在没有能力缴纳租金。反诉被告（本诉原告）答辩称，因为我的房子是新门面出租，上家租户为了使用方便，经我的同意进行了装修改造，是按双方合同进行的，被告接上家时交了转让费，我并没有参与，也不知情，被告要租用我的房屋，我才认识被告的，才跟被告签订了三年的合同，租金按年交付，被告所交的转让费与房东无关。被告想转让店面，按合同被告是不能擅自转让、转租的，我也给了被告机会，但被告至今仍没有找到合适的下家接手，被告转让房屋不成功与我无关，我没有义务给付被告转让费和装修费。本院经审理查明，认定事实如下：原告与被告于2017年签订《合同书》一份，约定原告将其所有的位于乐昌市*********x市场13幢105房出租给被告，租赁期限为2017年12月1日至2020年11月30日，租金为每年不少于13000元。同时还约定若被告擅自将房屋转租、分租、转让等，原告可以终止合同，收回房屋。被告因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先征得原告同意后方可施工，被告在租赁期间装修的固定设施无偿归原告，可动设施被告必须在期满前五天内处理完毕，被告应负责修复或按价赔偿。此外，合同中还对违约责任等进行了约定。被告于2017年11月30日给付原告2017年12月1日至2018年11月30日的房屋租金13000元，于2018年12月19日给付原告2018年12月1日至2019年11月30日的房屋租金13000元。因被告未在2019年12月1日前给付原告2019年12月1日至2020年11月30日的租金，原告曾于2020年1月4日向被告发出书面告知书，要求被告在2020年1月8日前缴纳租金13000元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告就被告租赁原告所有的位于乐昌市*********x市场13幢105房签订的《合同书》系双方真实的意思表示，双方均应按合同的约定行使各自的权利、履行各自的义务。庭审中，原、被告均同意解除双方签订的《合同书》，故对原告提出的要求解除双方签订的《合同书》的诉讼请求，本院予以支持。在上述合同中，并未明确约定租金的给付时间，但结合被告在2017年、2018年均系在上一年度一次性给付下一年度的租金13000元，由此可知双方的交易惯例系在租赁期内采取上一年度给付下一年度租金的一年一付的方式给付租金，故被告应在2019年12月1日前给付原告2019年12月1日至2020年11月30日期间的租金13000元。现给付租金时间已届满且原、被告均同意解除合同，故被告应将其使用房屋期间尚未支付的租金给付原告，现原告要求被告按13000元/年的标准给付2019年12月1日起至被告将租赁房屋返还给原告之日的租金及房屋使用费的主张，于法有据，本院予以支持。关于反诉原告提出的其在承租房屋时给付了上一承租人转让费10800元及反诉原告承租房屋后装修房屋花费的3000余元装修款是否应由反诉被告返还的问题，因反诉原告给付房屋上一承租人转让费系反诉原告与上一承租人之间产生的法律关系，反诉原告未能举证证明其与反诉被告之间存在解除租赁关系时反诉被告应返还该笔款项给反诉原告的约定，故反诉被告并不负有返还转让费给反诉原告的义务，反诉原告要求反诉被告返还转让费10800元，于法无据，本院不予支持。反诉原告与反诉被告在《合同书》中约定，因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，反诉原告可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先征得反诉被告同意后方可施工，反诉原告在租赁期间装修的固定设施无偿归反诉被告，故即使反诉原告对租赁房屋进行了装修，但根据双方的约定，在双方解除租赁关系后，装修价值归反诉被告所有，反诉被告并不负有承担装修费用的义务，故对反诉原告提出的要求反诉被告返还房屋装修费的主张，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、解除原告邓月鸾与被告叶慧连于2017年签订的《合同书》；二、被告叶慧连应于本判决生效后五日内将其所租赁的位于乐昌市*********x市场13幢105房返还给原告邓月鸾，并按年租金13000元的标准支付2019年12月1日始至返还房屋之日止的租金及房屋使用费给原告邓月鸾；三、驳回反诉原告叶慧连的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，由被告叶慧连负担；反诉费75元，由反诉原告叶慧连负担。本判决为终审判决。审判员  邱强生二〇二〇年三月十六日书记员  范圣杰