四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初4705号 原告（反诉被告）：王益强，男，1996年8月4日出生，汉族，住四川省广元市朝天区。 委托诉讼代理人：张庆，四川华民律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王超，男，1994年7月6日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：王江飞，四川力发律师事务所律师。 原告王益强与被告王超房屋租赁合同纠纷一案,本院2018年9月19日立案受理后，于2019年3月18日作出（2018）川0802民初5354号民事判决书，原告王益强不服该判决书提起上诉，四川省广元市中级人民法院于2019年8月2日作出（2019）川08民终1007号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）川0802民初5354号民事判决，本案发回本院重审。本院于2019年8月21日立案受理，在审理过程中，被告王超向本院提出反诉请求。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王益强及委托诉讼代理人张庆，被告（反诉原告）王超及委托诉讼代理人王江飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王益强向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告所签订的《门面转让合同》；2.判令被告返还原告定金500元及交纳的转让费2500元，合计3000元；3.判令被告赔偿原告门面收回后的经营损失和驾照、护照扣押后的损失10000元；4.判令被告返还因此扣押的原告的驾驶证、护照；5.本案诉讼费、律师费5000元、交通费1000元等由被告承担。事实及理由：2018年8月17日，原、被告签订《门面转让合同》，合同约定被告将广元市老城的冰淇淋店铺转让给原告，转让价格10万元。原告交纳定金与部分转让费用进入该店铺营业两三天后，该门面房东却告知原告，被告王超转让时未经过房东同意，现房东不认可原告并已将门面收回，导致原告合同目的不能实现。原告多次找到被告协商，被告强行扣押原告证件拒不归还，被告未经出租方同意擅自转租行为导致合同不能继续履行，给原告造成损失，故向法院提起诉讼。 被告王超辩称，1、原告诉讼请求要求解除合同无法律及事实依据，原、被告签订合同是双方真实意愿表示，符合法律规定。2.被告将款项转给房东，房东对被告转让门面的事情无反对，在第一次庭审当中，原告已经认可与被告签订合同的事实，且原告与房东对案涉房屋的保证金进行了协商。3.合同的解除不符合解除合同的法定条件。4.被告将门面转让给原告是事实，在协议签订当日已完成了钥匙及门面内整套经营设备的交付，房东对门面转让一事知情且到门面内与原、被告双方见过面，房东最终将门面收回是因原告自己未交纳房租。民事法律讲求权利义务对等，原告不履行交纳租金的义务，却希望享有承租门面的权利，在未得逞的情况下，将责任归咎于被告一方，请求法院依法查明客观事实，驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）王超向本院提出反诉请求:1、判令反诉被告王益强向反诉原告王超支付转让费97000元；2、本案诉讼费用由反诉被告王益强承担。事实及理由：2018年4月13日，反诉原告与房屋出租人赵勇萍签订《营业用房租赁协议》，约定将赵勇萍位于老城的门面房承租给反诉原告用于经营活动，租期一年，月租金4300元。反诉原告以此门面经营“滋Ｑ冰淇淋”，并投入机器设备35800元，原材料近50000元，装修20000元，桌凳、冰箱、饮水机、制冰机等16000余元，合计价值121800元。2018年8月17日，反诉原告与反诉被告签订《门面转让合同》，约定反诉原告将该店铺转让给反诉被告经营，将机器设备、装修、桌凳、冰箱、饮水机、制冰机等及剩余原材料和全套技术折价10万元转让给反诉被告，当日反诉原告即向反诉被告移交了上述设备设施和门面钥匙。同时，反诉原告用3天时间教会反诉被告操作技术。反诉被告在签订合同当日，支付定金500元，并出具金额为9万元的借条，另外1万元承诺在10天内付清。协议第二日，双方与房东见面，并就新的房屋租赁协议进行了协商，房东同意继续执行原租金标准，要求在七日内交足一季度房租和押金。8月19日，反诉被告邀约反诉原告再次找到房东，协商房租先交5000元，房东表示同意，但反诉被告在准备微信转账时，称只有4500元，房东为此表示不同意。于是反诉被告主动提出先把钥匙放在房东处，等将费用筹够后再拿钥匙。2018年8月26日，反诉被告通过微信向反诉原告支付2500元，表示余款会尽快付清。2018年9月反诉被告以房屋租赁合同纠纷起诉至法院，反诉原告才知道反诉被告没有租赁该房屋，还搬走了反诉原告所转让的设施设备。故反诉原告向法院提起反诉，请求支持反诉原告的诉讼请求。 原告（反诉被告）王益强针对反诉请求辩称，1.门面转让合同是无法履行的，丧失合同履行基础，原、被告签订的合同实际是一个转租合同，被告并未履行合同中的义务及签订租赁合同，因为房屋收回证明被告没有履行基本义务及构成违约，故合同符合法定解除的条件。2.被告反诉中提到的机器设备等，原告并未收到该机器设备，被告认为收到该设备应当出具清单且有签字。3.被告称2018年9月才知道原告没有租赁该房屋，从这句话可以得出在这个转租中没有履行义务，因为在这个转租过程中，保证继续原租赁合同及签订新租赁合同的义务人是被告，足以证明被告没有履行义务甚至连基本情况都不清楚，所以被告的诉讼请求无合同约定也无事实依据和法律依据。4.在反诉中，被告称已经教会原告操作技术不属实，因为房屋转租后，原告没有经营就被房东收回门面，也就是说门面转让合同实际上没有履行，更不会有机会教原告操作技术，而合同约定的是余下10万元于乙方掌握技术后全付清，签字为凭证，本案中原告既没有掌握技术更没有向被告签字以证明掌握技术，所以即使合同有效，也不能达到付款条件，这个是附条件的合同。综上所述，请求法庭驳回被告的反诉请求，支持原告方的诉讼请求并解除合同。因为本案的合同已经不存在任何价值，如果法院支持这份现实无法履行并且未曾履行过的合同，那么会对社会造成不良影响。 双方当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行质证、认证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2018年4月13日，被告王超与房屋出租人赵勇萍签订了《营业用房租赁协议》，赵勇萍（甲方）将位于小西街的门面房承租给王超（乙方）经营，合同约定：“一、乙方承租甲方门面经营，应取得工商行政管理部门颁发的营业执照并符合经工商部门审验的经营项目，合法经营。二、乙方在签订合同之前，应向甲方交付1万元的门面抵押金，……到期后甲方全额将押金退还乙方。三、合同签订后，中途不允许将门面退还甲方，否则押金不予退还。乙方在承租期内不得私自将门面转让他方经营，如因特殊情况需要转让门面，必须经甲方同意，甲方将收取5000元的转让管理费，由乙方支付。……四、门面租金为每月4300元，租金为每季度交一次。……”合同签订后，被告王超购买了机器设备、原材料，并在装修后用该门面经营“滋Ｑ冰淇淋”。 2018年8月17日，原告王益强与被告王超签订了《门面转让合同》，该合同约定：“转让方（甲方）：王超……顶让方（乙方）：王益强……合同约定：一、甲方将自己位于老城的冰淇淋店铺有偿转让给乙方使用（含全套技术）……。二、甲乙双方友好协商自愿带现有装修、货品、以及清算后现有所有物品转让商铺。转让清点后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修、营业设备等全部归乙方。三、甲乙双方自愿友好协商，乙方以10万元费用接手甲方该店铺（2018年8月17日）……四、付款办法：于签订本合同的同时2018年8月17日中午，乙方已交付甲方500元（定金）。签字为凭证，余下100000（十万）元于乙方技术掌握后全付清，签字为凭证……七、补充条件：1、本合同签字后甲方不再退还定金；2、滋Ｑ冰淇淋已向房东所交押金10000元不包含在转让金内。” 同日，原告王益强向被告王超支付定金500元，并出具欠条一张，内容载明：“本人王益强于2018年8月17日接手位于小西街的冰淇淋店，由于资金不足，借到王超现金九万元（90000元），本人现在有利（力）偿还，不需要通过父母，每个月按时还款，以上本人确认无误。”原告王益强在该欠条上签名并盖印。 2018年8月19日，原告王益强、被告王超、房屋出租人赵勇萍三方就房屋转让进行协商后，原告王益强将案涉房屋钥匙交还出租人赵勇萍。2018年8月26日，原告王益强通过微信向被告支付房屋转让费2500元。 原审中，原告王益强自认在2018年8月17日与被告王超签订《门面转让合同》后第三天，原、被告与案涉房屋出租人见了面，原告王益强与出租人就被告王超将房屋转让给原告王益强后的房屋租金以及押金的支付问题进行了协商，当时出租人还带上了租赁合同，但因原告王益强与出租人未完全协商一致，故原告王益强与出租人没有另行签订租赁合同。之后，出租人电话通知原告王益强要求撤走租赁房屋内的设施设备，原告王益强将该租赁房屋内的设备、剩余的原材料搬离，并搁置在自己家里，未重新租赁场所经营。 原审庭审过程中，被告王超已将驾驶证和护照返还原告王益强。 本院认为，关于原、被告双方于2018年8月17日签订的《门面转让合同》，被告王超以100000元的价格将其位于老城的冰淇淋店铺转让给原告王益强经营，原告王益强已向被告王超支付定金500元及门面转让费2500元的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。双方当事人争议的焦点是：一、本案转让合同是否有效？二、本案转让合同是否应予解除？三、双方当事人的诉讼请求是否应予支持？ 一、关于本案转让合同是否有效的问题。 首先，原、被告双方对2018年8月17日签订的《门面转让合同》的事实均无异议，该合同应系双方当事人真实意思表示。其次，从原、被双方庭审陈述及案外人严大勇的证词来看，原、被告双方签订《门面转让合同》后，及时与出租人一起对房屋转租事宜进行了协商。虽然原、被双方对原租赁协议未能继续履行或重新签订续租合同的原因各执一词，但此前即便出租人没有明确的同意转租意见，而短时间内原告、被告和出租人三方见面后是进行过协商，出租人原则上同意原告王益强按原《营业用房租赁协议》约定的被告王超交纳的押金金额和支付的租金金额继续租赁，实际上也就认可了原、被告的转让行为，仅仅就押金、租金交付时间未协商一致。再次，原告王益强在签订转让合同当日就向被告王超支付了定金500元，而且在向出租人暂时交还房屋钥匙后仍向王超支付转让费2500元，说明原告王益强当时的真实意愿还是想继续履行转让合同。综上理由，原、被告双方签订的《门面转让合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。 二、关于本案转让合同是否应予解除的问题。 原、被告双方2018年8月17日签订《门面转让合同》后，在短时间内原告、被告和出租人三方见面就押金金额、租金金额协商一致，仅就押金交付、租金支付时间等未协商一致，原告王益强在2018年8月19日将房屋钥匙暂时交还给出租人之后，未能如期交纳房屋押金、租金，出租人要求原、被告将房屋内的设施、设备搬离。从本案客观事实来看，出租人是因无人向其按期交付租金才要解除与被告王超签订的《营业用房租赁协议》，原告王益强没按协商意见如期交纳押金、租金，与房屋出租人也没签订新的房屋租赁协议，就独自将设施设备、剩余的原材料等搬离，事实上原《营业用房租赁协议》就解除了。而对于原、被告双方签订的《门面转让合同》，由于出租人已解除了原房屋租赁协议并收回房屋，原、被告双方就该转让合同也没有形成补充意见，实际已丧失继续履行转让合同的基础，因此原告王益强要求解除转让合同的请求应予支持。 三、关于双方的诉讼请求是否应予支持的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原、被告双方在签订《门面转让合同》后，原告王益强向被告王超支付了定金、部分转让费，下欠转让费以欠条形式予以明确，被告王超向原告王益强交付了设施设备、剩余的原材料及房屋钥匙，并与原告王益强、出租人一起协商房屋租赁的押金、租金的交纳等事宜，出租人原则上认可了原、被告双方的转让行为。应认定《门面转让合同》已生效并开始在履行，因此在合同解除后，应根据合同履行情况、合同性质等来确认双方当事人的责任。 首先，被告王超与房屋出租人赵勇萍签订的《营业用房租赁协议》明确约定，承租人在承租期内需要转让门面，必须经出租人同意。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。因此原、被告在签订《门面转让合同》时应事先经出租人赵勇萍同意，但事实上原、被告在签订合同时并没有出租人的明确意见，而在签订合同后与出租人协商予以认可。虽原、被告对协商情况说法不一，原告王益强认为与出租人未协商一致，合同并未履行。被告王超认为与出租人已协商一致，只是原告未按期支付租金，导致合同不能履行，但被告王超作为转租人，在转租时出租人没有明确意见，事后虽与出租人协商一致及时促成出租人赵勇萍与原告王益强继续按原租赁协议约定的押金金额、租金金额履行，但就押金交付、租金支付时间等未协商一致，也没有促成出租人与原告王益强重新签订租赁合同，对此被告王超应承担相应责任。其次原告王益强作为顶租方，应当知道被告王超与出租人签订的有租赁协议，在没有出租人明确意见的情况下即与王超签订转让合同，且在与出租人就押金交付、租金支付时间等未协商一致，还没有与出租人签订新的租赁合同的情况下仍继续履行门面转让合同，并支付转让费2500元，对此原告王益强也应负相应责任。最后，从原、被告双方签订《门面转让合同》至原告王益强向出租人交还房屋钥匙的三天时间以及到出租人要求原、被告将房屋内的设施、设备搬离之前，在原、被告都未与出租人协商一致是继续完全按原房屋租赁协议履行还是重新签订房屋租赁协议的情况下，双方应该积极进一步协商处理到位，防止损失扩大，但原、被告客观上并未积极作为协商解决，而是放任不管。且原告王益强独自将房屋内的设备、剩余的原材料拉走闲置至今，双方当事人也没有协商采取补救措施，导致损失扩大，从而酿成本案纠纷，对此，原、被告双方均负有责任。本院综合全案分析，确认原、被告对造成的损失各承担一半的责任。 对于本案损失问题，原、被告转让合同约定的转让费为100000元，从合同约定内容来看，该费用包含店铺装修、装饰及其他所有营业设施、设备、剩余的原材料，不包含技术及被告王超向出租人交纳的押金1万元。而且依据被告王超提供的四川明益企业管理有限公司出具的收据、销售清单及银行交易凭证可以印证100000元转让费的构成及合理性，因此，本院对转让费100000元金额予以确认。结合原告王益强交付的定金、部分转让费及出具的欠条，被告王超的反诉理由成立，但转让合同没有继续履行，现已丧失继续履行的基础，不再履行，故被告王超反诉原告王益强继续支付转让费97000元的请求不予支持。 原告王益强将出租房内的营业设备、剩余的原材料独自拉走并占有，不论设备现是否有损坏，但该设备及剩余的原材料都具有时效性、客观上已造成设备市场价值降低及剩余的原材料浪费，如按原物返还显然对被告王超不公平，因此，本院对原告王益强辩称应该返还原物的理由不予采信，原告王益强应按双方约定的转让费金额和责任比例予以赔偿，即原告王益强向被告王超赔偿一半的损失50000元，扣除原告王益强已支付的定金500元及转让费2500元，还应赔偿47000元。 对于原告王益强主张的被告王超赔偿其门面房屋收回后的经营损失和驾照、护照扣押后的损失10000元的请求，因出租人在原、被告签订转让合同后短时间内事实上已解除合同并收回房屋，原告王益强还没有交纳押金、租金，也没有开展经营，其主张的门面房屋收回后的经营损失与事实不符，且原审中，被告王超已将驾驶证和护照返还原告王益强，原告王益强主张驾照、护照扣押后的损失无证据证实，因此该请求本院不予支持。对于原告主张的律师费和交通费，因双方在合同中并未约定，故该请求本院亦不予支持。 综上理由，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）王益强与被告（反诉原告）王超签订的《门面转让合同》； 二、原告（反诉被告）王益强自本判决生效后三十日内向被告（反诉原告）王超赔偿损失47000元； 三、驳回原告（反诉被告）王益强其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）王超其他反诉请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费126元，反诉费1113元，合计1239元，由原告（反诉被告）、被告（反诉原告）各负担一半。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长 黄 俊 审 判 员 赵 伟 人民陪审员 何 靖 二〇二〇年三月三十一日 书 记 员 张琼分