四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初12098号 原告：成都兴城人居地产投资集团股份有限公司。住所地：成都高新区锦城大道999号。 法定代表人：何坤，公司董事长。 委托诉讼代理人：闵丹，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：巫飏逸，四川明炬事务所律师。 被告：汤纯超，女，1964年12月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 原告成都兴城人居地产投资集团股份有限公司（以下简称兴城人居公司）与被告汤纯超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案受理。因被告汤纯超下落不明，本院依法将本案转为普通程序，由本院审判员唐路明担任审判长，与人民陪审员安宁、张荣组成合议庭，于2020年3月2日、3月24日公开开庭进行了审理。原告兴城人居公司的委托诉讼代理人闵丹、巫飏逸到庭参加诉讼，被告汤纯超经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 兴城人居公司向本院提出诉讼请求：1、判令汤纯超支付拖欠兴城人居公司的位于天府世家临街13号物业7层5、7、9、11、13号房屋占用费110457元；2、本案保全费、律师费由汤纯超承担。事实和理由：2016年12月16日起，汤纯超占用兴城人居公司所有的位于.13平方米的房屋，双方确认第一年租金标准为60元／平方米／月，之后每年租金递增3%。2018年9月11日起至2019年5月1日期间，汤纯超未支付占有使用费。为维护自身合法权益，兴城人居公司特诉至法院。 汤纯超未作答辩。 经审理认定事实如下：2012年7月9日，成都人居置业有限公司（以下简称人居置业公司）与成都优高投资有限公司（以下简称优高公司）签订《房屋租赁合同》，约定优高公司承租人居置业公司所有的位于成都市高新区房屋。 2013年8月29日，优高公司与成都珙桐酒店投资管理有限公司（以下简称珙桐公司）签订《房屋租赁合同》，约定珙桐公司承租优高公司持有的位于成都市高新区房屋。同日，双方签订《合作经营协议》，约定双方合作经营上述物业进行酒店管理，签订的房屋租赁合同与合作经营协议具有同等法律效力，同等执行。 2016年12月26日，珙桐公司与成都田园山水酒店管理有限公司（以下简称田园山水公司）签订《承包经营合同书》，约定珙桐公司将其拥有的合同项下经营场所的经营权承包给田园山水公司，经营地址为成都市高新区。双方在合同中未约定相关费用。 2016年，田园山水公司与汤纯超签订《合作经营协议》，约定：双方合作经营位于成都市高新区物业，协议涉及的物业具体为7层5套办公用房（编号为13-7-5、13-7-7、13-7-9、13-7-11、13-7-13），建筑面积为242.66平方米；经营期限为5年，自2016年12月1日至2021年11月30日；合作方式为：田园山水公司以房屋租赁权作为出资，汤纯超以资金和经营管理团队出资，田园山水公司每12个月分配一次固定利润，其余经营利润及盈亏由汤纯超负担，合作过程中的债务由汤纯超承担，田园山水公司无权代理汤纯超或合作项目对外签署任何形式的法律文件；其他费用：合作期间产生的相关费用（包括水、电、气、通讯、卫生、治安、消防、安全、门前三包及税费等）均由汤纯超自行承担，装修保证金20000元在装修结束并正常开业，经田园山水公司检验后，由田园山水公司退还给汤纯超，装修期间，汤纯超向田园山水公司支付物业管理费2427元，合同签订后，汤纯超向田园山水公司支付15773元作为经营保证金。 2016年11月23日，本院立案受理了人居置业公司诉被告优高公司、第三人珙桐公司、四川尚真健康管理有限公司、北京优思体智教育科技有限公司、成都弘韵飞乐文化传播有限公司、冯天万房屋租赁合同纠纷一案，审理中，优高公司提出反诉。本院于2017年4月20日作出（2016）川0191民初13178号民事判决书，涉本案的判决内容：确认原告成都人居置业有限公司与被告成都优高投资有限公司于2012年7月9日签订的位于成都高新区锦城大道的天府世家临街13号1-12层约2万平方米物业的《房屋租赁合同》于2016年12月16日解除；被告成都优高投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都人居置业有限公司返还其承租的天府世家临街13号1-12层约2万平方米物业。（2016）川0191民初13178号民事判决书已于2017年5月18日发生法律效力。2017年6月16日，本院作出（2017）川0191执2935号执行通知书，责令优高公司向人居置业公司返还案涉物业。 2017年7月6日，四川仲钧测绘有限责任公司对成都市高新区房屋作出《房产计算成果报告》，报告中确认的案涉13栋7-5、7-7、7-9、7-11、7-13号房屋面积分别为47.23㎡、47.23㎡、47.23㎡、45.72㎡、45.72㎡，共计233.13㎡。受兴城人居公司委托，2017年7月13日，四川天润四通房地产评估有限责任公司作出《房地产估价报告》，评估案涉13栋7-5、7-7、7-9、7-11、7-13号房屋租金为60元／㎡。 2017年12月6日，汤纯超向兴城人居公司提交《申请书》，内容为：“我从成都田园山水酒店管理有限公司处承租了天府世家13号物业7层（自编号13-7-5、13-7-7、13-7-9、13-7-11、13-7-13），建筑面积242.66平方米，因成都高新区人民法院已判决贵公司与成都田园山水酒店管理有限公司之间的房屋租赁合同自2016年12月16日解除，故自合同解除日后至今，我已与贵公司就该房屋形成了占用使用关系，现我自愿申请与贵公司续订租赁合同，并承诺按照与贵公司签订的租赁合同约定按期足额支付租金。我在此承诺，自行解决我与成都田园山水酒店管理有限公司之间的租赁合同关系，妥善办理合同终止及结算清理等相关事宜，概与贵公司无关。如我与成都田园山水酒店管理有限公司因2016年12月16日之后的期间发生租赁合同纠纷，由我负责自行处理和解决，概与贵公司无关，贵公司不承担任何损失赔偿责任”。汤纯超在《申请书》上签字捺印。 2018年4月6日，汤纯超向兴城人居公司转款125820元，转款用途为房租。2018年4月10日，汤纯超向兴城人居公司转款70.20元，转款用途为房租补差。庭审中，兴城人居公司认可上述汤纯超所转费用为2017年8月28日至2018年5月27日期间房租。 2019年1月23日，兴城人居公司向汤纯超发出《房屋占有使用费缴纳通知单》，要求汤纯超在2019年1月31日前支付2018年5月28日至2019年2月27日期间拖欠的房屋占用使用费129625.9元，如未缴纳，将强制收回房屋。2019年2月3日，汤纯超向兴城人居公司转款50000元。 2019年4月3日，国浩律师（成都）事务所以兴城人居公司的法律顾问名义向汤纯超发出《律师函》，催告汤纯超在2019年4月15日前缴纳2018年8月28日至2019年5月27日的房屋占用使用费122848.20元，租金标准为61.8元/㎡。2019年5月1日，汤纯超退场，当日兴城人居公司收回案涉房屋。 另查明，成都人居置业有限公司名称于2018年1月10日变更为成都兴城人居地产投资集团有限公司。2019年12月26日，成都兴城人居地产投资集团有限公司名称变更为成都兴城人居地产投资集团股份有限公司。 以上事实有当事人的陈述，兴城人居公司提交的人居置业公司与优高公司签订《房屋租赁合同》、优高公司与珙桐公司签订《房屋租赁合同》及《合作经营协议》、珙桐公司与田园山水公司签订的《承包经营合同书》、田园山水公司与汤纯超签订的《合作经营协议》、（2016）川0191民初13178号民事判决书、判决书生效证明、（2017）川0191执2935号执行通知书、《房产计算成果报告》、《房地产估价报告》、《申请书》、中国建设银行单位客户专用回单、《房屋占有使用费缴纳通知单》、律师函、邮寄单等证据在卷佐证。 本院认为，本案的审查重点在于：1、兴城人居公司与汤纯超是否建立事实上的租赁关系；2、兴城人居公司诉请的租金是否应得到支持以及租金金额如何确定；3、兴城人居公司诉请的律师费是否应得到支持。综合兴城人居公司提出的诉讼请求，本院分项认定如下： 一、关于兴城人居公司与汤纯超是否建立事实上的租赁关系。田园山水公司与汤纯超签订的《合作经营协议》从内容上分析，田园山水公司不参与经营，不负责亏损，双方实质建立的是租赁合同关系，该合同在2016年12月16日因兴城人居公司与优高公司的租赁合同解除而终止。之后，汤纯超与兴城人居公司之间形成对案涉房屋的占用关系。2017年12月6日，汤纯超向兴城人居公司提出签订租赁合同的意思表示，向兴城人居公司给付了部分租金，兴城人居公司对此并未提出异议，并接受了汤纯超给付的租金，庭审中兴城人居公司认可双方之间成立的是租赁合同关系，故能够认定兴城人居公司与汤纯超了建立事实上的租赁关系。双方未签订书面租赁合同，该租赁为不定期租赁。 二、兴城人居公司诉请的租金是否应得到支持以及租金金额如何确定。兴城人居公司与汤纯超之间建立的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应按约定履行各自义务。汤纯超租赁兴城人居公司案涉房屋并使用，应当给付租金。兴城人居公司主张2018年6月19日前的租金为60元/平方米/月，2018年6月20日至2019年5月1日的租金标准为61.8元/平方米/月。本院认为，因双方未建立书面租赁合同，认定租金标准的依据应为双方交易惯例，本案中，汤纯超于2018年4月6日、2018年4月10日缴纳的租金费用共125890.20元，结合兴城人居公司陈述该费用为2017年8月28日至2018年5月27日期间房租，标准为60元/平方米/月，再结合《房地产估价报告》，能够认定兴城人居公司陈述合理，故2017年8月28日至2018年5月27日期间的租金为125890.20元（60元/平方米/月×233.13平方米×9月=125890.20元）。 2019年1月23日，兴城人居公司向汤纯超发出的《房屋占有使用费缴纳通知单》上有汤纯超的签字，说明汤纯超认可2018年5月28日至2019年2月27日期间拖欠的房屋占用使用费为129625.9元，但计算标准高于60元/平方米/月。兴城人居公司陈述在2018年6月20日起双方达成租金标准变为61.8元/平方米/月，按其陈述租金计算标准，2018年5月28日至2019年2月27日期间拖欠的房屋占用使用费为129625.9元（60元/平方米/月×233.13平方米×12月÷365天×23天+61.8元/平方米/月×233.13平方米×8月+61.8元/平方米/月×233.13平方米×12月÷365天×8天=129625.9元），与汤纯超签字认可的《房屋占有使用费缴纳通知单》上金额吻合，兴城人居公司的陈述合理，故能够认定2018年6月20日起租金标准为61.8元/平方米/月。 2019年1月23日，兴城人居公司向汤纯超发出《房屋占有使用费缴纳通知单》，能够认定欠付的租金起算日为2018年5月28日。汤纯超与兴城人居公司之间的租赁为不定期租赁，双方可随时解除租赁关系，因2019年5月1日，汤纯超退房，兴城人居公司收回房屋，能够认定双方于2019年5月1日解除租赁合同，租金的结束日亦为2019年5月1日。综上，2018年5月28日至2018年6月19日汤纯超应向兴城人居公司给付的租金为10577.08元（60元/平方米/月×233.13平方米×12月÷365天×23天=10577.08元）；2018年6月20日至2019年5月1日期间的租金应为149758.37元（61.8元/平方米/月×233.13平方米×10月+61.8元/平方米/月×233.13平方米×12月÷365天×12天=149758.37元）。汤纯超已给付50000元租金，品迭后，汤纯超应向兴城人居公司给付的租金为110335.45元（10577.08+149758.37-50000元=110335.45元）。 三、兴城人居公司诉请的律师费是否应得到支持。因兴城人居公司的该项诉请无双方约定，无法律及事实依据，本院对该项诉请不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告汤纯超于本判决生效之日起十日内向原告成都兴城人居地产投资集团股份有限公司支付租金110335.45元； 二、驳回原告成都兴城人居地产投资集团股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2512元、保全费1073元，由被告汤纯超负担。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  唐路明 人民陪审员  张 荣 人民陪审员  安 宁 二〇二〇年三月二十四日 书 记 员  许 林