天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终7206号上诉人（原审原告、反诉被告）：天津市远驰房地产开发有限公司，住所地天津市河东区新浦路2号1-1-1305。法定代表人：赵文武，总经理。委托诉讼代理人：宫闻雨，天津泓毅律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：祁颖，女，1981年10月7日生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：刘学新，天津精诚律师事务所律师。原审被告：招商银行股份有限公司天津分行，住所地天津市河西区广东路255号。负责人：王颖，行长。上诉人天津市远驰房地产开发有限公司（以下简称远驰公司）因与被上诉人祁颖、原审被告招商银行股份有限公司天津分行（以下简称招商银行）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2019）津0102民初146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。远驰公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判远驰公司不向祁颖给付偿还的贷款利息，且因逾期还款产生的罚息等由被上诉人祁颖承担；撤销一审判决第五项，改判远驰公司履行完毕一审判决第一、二、三项中的偿还本金的义务，同时，祁颖应将涉诉房屋交还给远驰公司，否则祁颖应按照每月5000元标准向远驰公司支付房屋占有使用费，直至房屋返还之日止；3.一、二审诉讼费由祁颖承担。事实和理由:1.原审判决的腾房时间不具有可操作性，实质是变相为远驰公司收回房屋设置了不合理的条件，严重损害了远驰公司的利益，导致远驰公司可能长期无法收回房屋。具体理由为：第一，退还房款和腾房属于双方互负义务，应同时进行。第二，办理房屋相关撤销手续属于附随义务，且由相关部门决定办理，时间不可控。第三，法院判决办理完毕所有手续后才腾房的判项，将造成远驰公司已支付房款却无法收回房屋的情形。远驰公司无法占有使用及享有房屋的收益，严重损害了远驰公司的利益。第四，自退还房款直到办理完毕房屋手续的时间相当长，房屋实际仍由祁颖占用，而此行为并无合法依据。祁颖取得财产利益是建立在远驰公司受到损失的基础上，属于不当得利。第五，无论是本案主体在另案一审判决还是同类案件一审判决，就腾房一事判项均为：远驰公司退还房款履行完毕，祁颖腾空交还房屋，并无房屋办理手续的制约。2.对于贷款利息部分，祁颖已在之前判决中获得利益，且远驰公司已履行判决书内容，此案不应重复支付贷款利息，应由祁颖承担。祁颖辩称，不同意上诉人的上诉请求。招商银行未做陈述意见。远驰公司向一审法院起诉请求：1.判令二被告将房屋恢复到清除抵押贷款的状态，即二被告应解除签订的《个人贷款借款合同》及《个人授信最高额抵押合同》并解除抵押登记；2.请求被告祁颖协助原告办理解除合同相关手续，如撤销合同备案、撤销预告登记、数据恢复、所有权恢复等，若被告祁颖不予配合，则由原告自行办理，相应办理过程按照房屋管理部门要求处理；3.判令被告祁颖将房屋腾空后按房屋现状返还原告并协助原告办理房屋所有权转移手续，如到期未返还按每月5000元标准向原告支付房屋使用费直至房屋返还之日止；4.诉讼费由二被告承担。祁颖向一审法院院提出反诉请求：1.判令远驰公司返还祁颖已付贷款本金直至祁颖与招商银行的借款合同解除；2.判令远驰公司返还祁颖已付贷款利息直至祁颖与招商银行的借款合同解除；3.判令远驰公司偿还在祁颖与招商银行借款合同解除时尚未偿还的贷款本息；4.判令远驰公司返还祁颖已收取的意向金5000元；5.反诉费用由远驰公司负担。一审法院认定事实：2012年7月31日,远驰公司与祁颖就坐落天津市河东区房屋（合同地址为天津市河东区新开路71号，华捷道7-21号（单号），新浦路2号1-2号楼-2-1-818）签订《天津市商品房买卖合同》及其补充合同，约定由祁颖购买远驰公司开发建设的房屋，其建筑面积为43.66平方米，价款为636830元。约定祁颖于2012年8月7日前交纳首付款318830元，同时约定贷款付款,2012年11月14日，祁颖与招商银行签订《个人贷款借款合同》，贷款金额318000元。在签订借款合同的过程中，祁颖与招商银行还签订有《个人授信最高额抵押合同》及《个人授信协议》一份。现祁颖尚有剩余贷款本息未偿还。目前，祁颖已经取得涉诉房屋权属证书。其后，祁颖因房屋质量问题起诉远驰公司。该案一审法院作出（2017）津0102民初1582号判决书予以裁判，后远驰公司不服上诉至天津市第二中级人民法院，该院作出（2018）津02民终6099号民事判决书对该案进行了终审。最终生效判决结果为：解除原告祁颖与被告远驰公司于2012年7月31日就天津市河东区房屋签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》；远驰公司于判决生效之日起三十日内返还祁颖购房首付款318830元；三、远驰公司于判决生效之日起三十日内赔偿祁颖装修损失100418元、差价损失410000元。该生效判决中明确载明：“……根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。本案中，抵押权人招商银行明确表示自己是无独立请求权第三人，未在本案一审中提出诉讼请求，故一审法院认为，祁颖与招商银行之间关于抵押合同关系的处理应待本案解除房屋买卖合同判决生效后，另行解决……因涉诉房屋上仍存在贷款，故该房屋的腾还以及祁颖与远驰公司共同到涉诉房屋管理部门办理解除合同相关手续，也应在解决完毕涉诉房屋贷款等问题后另行解决”。祁颖不服该判决，向天津市高级人民法院申请再审，该院于2019年4月2日作出（2019）津民申188号民事裁定书，裁定驳回祁颖的再审申请。一审法院认为，原、被告签订的合同系双方当事人真实意思表示，双方均应依据合同享受权利、履行义务。本案中，争议焦点其一是在远驰公司与祁颖之间的商品房买卖合同经生效法律文书确认解除后，祁颖因购买涉诉房屋向招商银行贷款过程中所签订的有关合同是否应当解除及如何解除的问题；其二则是远驰公司与祁颖之间的商品房买卖合同解除后，其后续手续如何妥善处理的问题。首先，关于祁颖与招商银行之间的《个人贷款借款合同》、《个人授信最高额抵押合同》及《个人授信协议》是否应当解除的问题，一审法院认为上述合同具有担保合同的性质，担保合同是主债权债务合同的从合同。现远驰公司与祁颖就涉诉房屋所签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》经生效判决确认已经解除，故上述在祁颖向招商银行贷款过程中形成的三份合同均应当一并解除。但解除上述合同，应当依法保障贷款人即招商银行的合法债权。经生效法律文书确认，导致远驰公司与祁颖之间的商品房买卖合同解除的原因系远驰公司导致的，故此，在《个人贷款借款合同》、《个人授信最高额抵押合同》及《个人授信协议》解除时，祁颖已清偿的贷款本息应当由远驰公司返还给祁颖。但在生效判决中，祁颖已经确认收到了远驰公司退还的面积差价款1896元，而生效判决中判决退还的房屋首付款仍然是318830元，则在远驰公司向祁颖返还已付贷款本金时应当扣除已经支付的面积差价款1896元，以避免出现祁颖超额获得退款的情形。而在三份贷款合同解除时，祁颖尚未向招商银行清偿的贷款本息，同样应当由远驰公司承担并由远驰公司向招商银行予以给付。关于远驰公司在反诉中辩称的由于其向祁颖支付了房屋增值就不应再支付贷款利息一节，一审法院认为，祁颖在购房后随着时间的推移导致房屋价值上升，那么因远驰公司的原因造成合同解除，祁颖是存在房屋增值损失的，故此，生效判决中确认远驰公司应当赔偿这一损失，这与贷款利息的性质不同，弥补的也不是同一损失，不能因支付了房屋增值损失，就免除负担贷款利息的责任。故此，一审法院对远驰公司在反诉中的上述抗辩，一审法院不予支持。在上述贷款本息全部偿还完毕后，远驰公司、祁颖及招商银行应当相互配合，注销涉诉房屋的抵押权登记手续，并至房管部门办理涉诉房屋的撤销合同备案、预告登记、进行数据恢复、进行所有权恢复手续等，上述手续的具体办理流程以房管局的要求及现行规定为准，而在这一过程中产生的相关费用则由远驰公司负担。对于远驰公司主张要求祁颖腾房并支付房屋使用费一节，双方因商品房质量问题经过诉讼时间较长，双方商品房买卖合同解除，在上述产权登记恢复手续办理完毕后祁颖应当将涉诉房屋腾出交还远驰公司，但远驰公司提及的拒不腾房的情形尚未发生，一审法院对该项诉讼请求不予支持。关于祁颖在反诉中主张的意向金问题，该费用远驰公司确已收取，且是在祁颖支付的房款外额外收取的，在双方商品房买卖合同已经解除的基础上，远驰公司应当将该意向金退还祁颖。需要说明的是，远驰公司本案中仅要求解除祁颖与招商银行之间的《个人贷款借款合同》和《个人授信最高额抵押合同》，但经招商银行自述，其与祁颖在贷款过程中亦签订有一份《个人授信协议》，招商银行亦陈述，该协议应当与其余两份协议一并解除，故此，一审法院确认该协议与《个人贷款借款合同》和《个人授信最高额抵押合同》应当一并解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十三条第一款，《最高人民法院的解释》第十六条之规定判决：“一、解除被告祁颖与被告招商银行股份有限公司天津分行就购买天津市河东区房屋而签订的《个人购房贷款借款合同》、《个人授信最高额抵押合同》及《个人授信协议》；二、本判决生效之日起三十日内，原告天津市远驰房地产开发有限公司给付被告祁颖已偿还招商银行股份有限公司天津分行在扣除1896元后的贷款本金及利息（自祁颖偿还贷款日至实际还款日止，具体以招商银行股份有限公司天津分行出具的还款明细为准）；三、本判决生效之日起三十日内，原告天津市远驰房地产开发有限公司代偿被告祁颖在上述第一项合同解除时尚欠被告招商银行股份有限公司天津分行剩余贷款本金及利息、违约金、罚息（若有）等（剩余贷款本金及利息、违约金、罚息（若有）以招商银行股份有限公司天津分行出具的最终金额为准）；四、原告天津市远驰房地产开发有限公司对上述第二、三履行完毕之日起三十日内与被告祁颖及被告招商银行股份有限公司天津分行相互协助，共同到涉讼房屋的房产管理部门办理涉诉房屋的抵押权登记注销手续、撤销合同备案、预告登记、进行数据恢复、进行涉诉房屋所有权恢复手续等，将涉诉房屋恢复至原告天津市远驰房地产开发有限公司名下，具体事项以房屋管理部门的要求为准，在上述实际办理过程中产生的相关费用，由原告天津市远驰房地产开发有限公司自行负担；五、上述第四项履行完毕后的三日内，被告祁颖将坐落天津市河东区房屋腾空交还原告天津市远驰房地产开发有限公司；六、本判决生效后三十日内，原告天津市远驰房地产开发有限公司返还被告祁颖购房意向金5000元；七、驳回原告天津市远驰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；八、驳回祁颖的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，反诉费4003元，由原告天津市远驰房地产开发有限公司负担4003元，由被告祁颖负担80元。”二审期间，当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.远驰公司是否应当向祁颖支付涉诉房屋的贷款利息；2.逾期还款产生的罚息应由哪方承担；3.祁颖履行腾房义务的时间。对于争议焦点1、2，远驰公司是否应当向祁颖支付涉诉房屋的贷款利息问题。经审查，生效判决确认商品房买卖合同解除的原因在于远驰公司，故商品房买卖合同解除后，祁颖在招商银行的贷款应由远驰公司承担。因此原审判决商品房买卖合同解除后，祁颖偿还招商银行的贷款本金及利息由远驰公司承担并无不当。因银行逾期还款产生的罚息系祁颖过错所致，故该款应由祁颖承担。对于争议焦点3，本院认为，祁颖履行腾房义务时间问题。因涉诉合同已被生效判决确认解除，合同解除产生了退还房款及腾空房屋的法律后果，一审法院判令在相关产权登记撤销手续办理完毕后祁颖将涉诉房屋腾出交还远驰公司，没有法律及合同依据，本院予以纠正。双方应同时履行退还房款、撤销产权登记相关手续以及腾空房屋的法定义务。关于远驰公司主张的祁颖到期未腾房的使用费问题，并非本案审理范围，不予涉及。综上，上诉人远驰公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市河东区人民法院（2019）津0102民初146号民事判决第一项、第二项、第六项、第八项；二、撤销天津市河东区人民法院（2019）津0102民初146号民事判决第三项、第四项、第五项、第七项；三、本判决生效之日起三十日内，天津市远驰房地产开发有限公司偿还招商银行股份有限公司天津分行剩余贷款本金及利息、违约金等（剩余贷款本金及利息、违约金以招商银行股份有限公司天津分行出具的最终金额为准），因逾期还款产生的罚息由祁颖负担；四、上诉人天津市远驰房地产开发有限公司对一审判决第二项、本院判决第三项履行完毕之日起三十日内与被上诉人祁颖及原审被告招商银行股份有限公司天津分行相互协助，共同到涉讼房屋的房产管理部门办理涉诉房屋的抵押权登记注销手续、撤销合同备案、预告登记、进行数据恢复、进行涉诉房屋所有权恢复手续等，将涉诉房屋恢复至上诉人天津市远驰房地产开发有限公司名下，具体事项以房屋管理部门的要求为准，在上述实际办理过程中产生的相关费用，由上诉人天津市远驰房地产开发有限公司自行负担；五、上诉人天津市远驰房地产开发有限公司对本院判决第四项履行完毕，同时上诉人祁颖将坐落天津市河东区房屋腾空交还上诉人天津市远驰房地产开发有限公司；六、驳回上诉人天津市远驰房地产开发有限公司的一审其他诉讼请求及其他上诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，反诉费4003元，由天津市远驰房地产开发有限公司负担4003元，祁颖负担80元；二审案件受理费4003元，由天津市远驰房地产开发有限公司负担2669元，祁颖负担1334元。本判决为终审判决。审判长 崔 军审判员 王 新审判员 苏美玉二〇二〇年三月二十日书记员 邢 晨