广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初7697号原告：广州市海珠区凤阳泰嫚娅纺织商行。经营者：周凤英。委托代理人：张乘进，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告一：广州杰伟实业有限公司。法定代表人：吴序典，职务董事长。委托代理人：李家俊、龙敏，均为被告公司职员。被告二：广州市人民机器厂。法定代表人：欧亚伟。委托代理人：黄依青，女，公司职员。被告三：广州市海珠区顺景雅苑小区业主委员会。负责人：**，主任。委托代理人：李正春、张飚，均为广东国道律师事务所律师。被告四：广州万宁物业管理有限公司。法定代表人：白锡洪，职务执行董事。委托代理人：龚敏、吴瑞祥，均为广东合邦律师事务所律师。原告广州市海珠区凤阳泰嫚娅纺织商行诉被告广州杰伟实业有限公司（以下简称杰伟公司）、广州市人民机器厂（以下简称人民机器厂）、广州市海珠区顺景雅苑小区业主委员会（以下简称顺景雅苑业委会）和广州万宁物业管理有限公司（以下简称万宁物业公司）相邻损害防免关系纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张乘进，被告杰伟公司的委托代理人李家俊、龙敏，被告人民机器厂的委托代理人黄依青，被告顺景雅苑业委会的主任及委托代理人李正春、张飚，被告万宁公司的委托代理人吴瑞祥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：广州市海珠区新港西路顺景街9号顺景雅苑物业小区（以下简称“顺景雅苑”）地处广州市海珠区中大布市商圈，系被告杰伟公司和人民机器厂共同开发建设。依据规划报建及验收，顺景雅苑分三期建设，其中：一期为商住楼（首层为商铺，二层以上为住宅），二期和三期均为住宅楼。一期商住楼首层设环形消防通道，无任何门岗，实行24小时无障碍通行。在该地块红线范围内，一期商住楼环形消防通道的东面，规划为公共绿地，中央设雕塑广场；一期商住楼环形消防通道的南面，亦规划为公共绿地，与市政路相邻。顺景雅苑小区各期自规划验收、销售交楼至2012年1月初，住宅与商铺分片区管理。其中，二期、三期住宅楼与一期商住楼之间以铁门相隔（有门岗），实行分片管理；一期商住楼二层以上住宅与首层商铺之间也以铁门相隔，实行分区管理。原告是广州市海珠区凤景路55号404铺的租户，在该商铺经营布匹的面辅料。早在2004年，被告杰伟公司、人民机器厂等即擅自变更规划，除在顺景雅苑物业小区地块内东面、南面和北面公共绿地上违法建设三处停车场（共有停车位187个，其中：东面停车场有停车位32个，南面停车场有停车位53个，北面停车场有停车位102个）外，另在该一期商住楼首层环形消防通道一侧设置停车位62个，进行经营性活动。2012年1月春节期间。被告杰伟公司、人民机器厂、顺景雅苑业委会、万宁公司等相互串通，在既无任何规划报建，也未召开业主大会征集意见，更无任何公示的情况下，利用原告等商户春节放假时机，擅自拆除二期、三期住宅楼与一期商住楼之间的铁门和门岗，并在一期商住楼首层环形消防通道北侧西端和西侧南端临街处各加建一道铁门（分别标记为5号门和3号门，均无门岗），上锁封堵、拦截该环形消防通道内原告等商户运营车辆。同时，擅自在顺景雅苑一期商住楼南面公共绿地上违法建设31间商铺。为拦截客流，打压原告等合法商铺，以便做旺违建的31间商铺，2017年6月14日上午约9:00时，被告顺景雅苑业委会、万宁物业公司等肆意将顺景雅苑一期商住楼首层环形消防通道上违建的两道铁门（3号门和5号门）用铁锁锁死，拒不让原告等商户货车通行。无奈之下，原告等商户被迫向社区居委、新港街道办、中大管委会、片区民警等单位求助。当日下午约16:00时，在接警警察见证下，部分商户采取经营自救措施，将违建铁门上的铁锁打开，放行货车。但当日下午约18:00时，被告旋即又以更坚固的铁锁再次将铁门锁死。2017年6月15日，广大商户在忍无可忍的状况下，强行拆除了该消防通道上违建的两道铁门（3号门和5号门）。2017年7月下旬至8月上旬，被告顺景雅苑业委会、万宁物业公司等企图在顺景雅苑一期商住楼首层环形消防通道上复建铁门，被广州市城市管理综合执法局海珠分局查处，并责令限期拆除。因被告拒绝拆除仍继续强行抢建，经海珠区人民政府批准，广州市城市管理综合执法局海珠分局于2017年8月21日对其违法建设进行了强制拆除。2017年9月，被告顺景雅苑业委会、万宁物业公司等再次强行复建起两道铁门。2017年12月初起，被告顺景雅苑业委会、万宁物业公司等更是将顺景雅苑一期商住楼环形消防通道的北侧道路开辟为电动车停放场所，引导本小区和周边区域电动车到此停放，进一步侵占、堵塞消防通道，严重妨碍原告等商户车辆出入，加剧该地消防隐患。迄今，顺景雅苑一期商住楼首层环形消防通道上违建的两道铁门(3号门和5号门）一直处于锁死状态。因车辆无法通行，特别是客流被堵截后，原告等商户始终无法正常经营，蒙受重大经济损失。我方通过计算，被告建设的31间商铺在2012年3月至2018年7月共7年期间获利3000多万元。为维护自身合法权益，故起诉请求判令：1、被告连带拆除广州市海珠区新港西路顺景街9号顺景雅苑物业小区一期商住楼首层环形消防商业通道上违法建设的两道铁门（自编号分别为一期西南角的3号门、北面西北角的5号门），并恢复道路畅通；2、被告连带赔偿原告经济损失500000元（自行估算的）；3、被告连带承担本案受理费。被告杰伟公司辩称：杰伟公司经广州市规划局穗规地征字【1998】第339号文批准，征用广州市海珠区新港西路立新东街一号地段，开发兴建“顺景雅苑”住宅小区。杰伟公司按广州市城市规划局批复的《关于送审修建性详细规划方案的复函》（穗规批字【1999】第66号）规定依法依规实施建设，顺景雅苑小区分三期进行开发建设，分期交付业主使用。小区第一、第二、第三期工程分别于2001年7月、2002年2月、2003年12月综合验收合格，杰伟公司分别就第一期、第二期、第三期工程取得了相关规划验收合格证及综合验收合格证明文件，杰伟公司早在2003年已完成了顺景雅苑小区的全部开发建设工作，相关管理人员及施工人员全部退出小区，并由当时小区聘请的物业管理公司广东珠江物业管理公司（以下简称“珠江物业”）对小区实施物业管理。据了解，顺景雅苑小区业委会曾于2006年起诉珠江物业，要求终止与珠江物业的物业管理服务关系，该案经一审、二审，由广州市中级人民法院于2007年4月13日作出生效的(2006)穗中法民五终字第2308号《民事判决书》，后该案生效判决经广州市海珠区人民法院执行，珠江物业于2007年4月27日终止了对顺景雅苑小区的管理，小区场地及相应设施设备于当日移交给了顺景雅苑小区业委会。顺景雅苑小区一期商住楼首层环形消防通道上两道铁门并非由杰伟公司建设，杰伟公司对此并不知情，杰伟公司并未实施侵犯原告任何权益的行为，无需承担任何侵权责任。根据《侵权责任法》司法解释第九条规定，依据侵权责任法第六条第一款规定主张侵权责任，应当具备下列条件：（一）行为人的行为违反法定义务、违反保护他人的法律或者故意违背善良风俗，具有违法性；（二）受害人的人身或财产受到实际损害；（三）行为人的侵权行为与损害之间具有因果关系；（四）行为人具有故意或过失。顺景雅苑小区一期商住楼首层环形消防通道上加建两道铁门的事实发生在杰伟公司将验收合格的商品房交付小区业主之后，也在珠江物业公司退出小区物业管理之后，杰伟公司不存在主观上侵权的故意或者过失，根据上述法律规定，杰伟公司不构成侵权。原告方要求杰伟公司承担连带拆除上述铁门并清除消防通道上违法停放汽车和电动车以恢复道路畅通、赔偿经济损失等责任没有任何事实与法律依据，请求法院依法驳回。被告人民机器厂辩称：一、原告的诉讼请求没有事实根据，与事实不符。起诉状称“广州市海珠区新港西路顺景街9号顺景雅苑物业小区系被告杰伟公司我方共同开发建设”没有事实根据，与事实不符。根据我方与杰伟公司1998年7月20日签订的合作开发商品房合同第二条第2款的约定：杰伟公司承担红线内房地产开发、建设、经营全程中的运作及一切经济费用和法律责任；第二条第3款约定：按合同如期支付我方补偿费及交付职工回迁房；第五条双方合作利益约定：我方取得规定永迁补偿利益，杰伟公司取得我方提供合作用地上的开发经营权、建成的物业除职工搬迁房外全部归杰伟公司所有，由杰伟公司自主经营、管理及取得相应的一切收益。1999年3月19日，双方签订补充协议，依据该协议第二条第（二）款第5项的约定：杰伟公司的责任，负责合作项目的投资和运作，包括开发、设计、建设、销售及售后服务物业管理等工作，并承担合作项目全部盈亏风险；第（三）款约定：杰伟公司按建设用地面积（扣除职工回迁房外）每平方米2430元补偿我方。2000年1月9日，双方签订协议确定：职工回迁房面积为6538.2309平方米……。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，其中第十四条规定：本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议；第二十四条规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。根据上述司法解释对合作开发房地产的定义，应具备三个法律特征：一是共同出资；二是共享利润；三是共担风险。而事实上，我方只是收取土地使用权转让费和原址职工的回迁，只收取固定收益，并不参与项目的任何工作，并不构成与杰伟公司合作开发房地产。而杰伟公司全权负责该项目的投资和运作，包括开发、设计、建设、销售及售后服务、物业管理等工作，并承担合作项目全部盈亏风险。二、原告的诉讼请求没有法律依据。《民法通则》第83条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。相邻不动产的所有人或使用人在行使自己的所有权或使用权时，应当以不损害其他相邻人的合法权益为原则。如果因权利的行使，给相邻人的人身或财产造成危害的，相邻人有权要求停止侵害、消除危险和赔偿损失……。《侵权责任法》第三条规定：被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任……第八条规定：二人以上共同实施侵权行为的，造成损害的，应当承担连带责任。根据上述规定，只有实施了侵权行为，才应对自已的行为负责，共同实施侵权行为，应承担连带责任。本案中，我方从杰伟公司对该地块进行房地产开发开始直到现在，从来都没有参与房屋的建设、销售及建成后的售后、物管等任何工作，我方只是转让土地使用权，并不是开发商，并没有共同实施侵权行为，不应承担连带侵权责任。综上所述，恳请法院驳回原告对我方的诉讼请求。被告顺景雅苑业委会辩称：一、原告诉请事宜并非属于相邻通行纠纷，而是属于小区业主自治范畴，本案未经业主大会决议则迳行起诉，且原告是商铺租户非小区业主不享有小区自治权以及本案诉权，据此应驳回原告的起诉。l、小区3号门、5号门，被告杰伟公司和被告人民机器厂在移交物业给业主后，所有权已经转移给业主，根据《物权法》第七十三条的规定，属于小区业主共有，被告杰伟公司和被告人民机器厂无权拆除停车场和小区大门；被告万宁物业公司也不是小区物业的权属人，同样无权拆除停车场和小区大门。2、小区3号门、5号门的拆除或者保留问题，属于《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条规定的应由业主共同决定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应当通过召开业主大会，由全体业主商议，并由业主大会形成决议后，交由业主委员会执行。因此，本案未经业主大会决议迳行起诉应予驳回。此外，原告是商铺租户并非小区业主，对3号门、5号门的拆除不享有业主表决权，亦不享有本案诉权。二、3号门、5号门在小区建成即已经存在，属于符合绝大多数业主利益、于法有据的建设，原告要求拆除没有事实和法律依据，其请求已超出了相邻权法律关系的必要范围，不应支持。1、商铺业主违反规划擅自改变外立面，在消防通道的建筑物外墙上开门作为商铺门面，因此产生装载布匹的大货车需要使用消防通道、经由3号门、5号门进出小区的通行需求。因违法行为产生的“需求”没有合法性，不应得到法律保护。2、原告所通行的车辆并非一般出行车辆，而是货运载重车辆，而依照生活经验在任何小区道路上通行外来车辆特别是超高、超重的社会车辆势必会对小区路面造成毁损，且小区道路下密布各种管线，造成对共有物业的损害。此外，载重货运汽车还将对小区造成强污染、高噪音，严重威胁居民的人身安全和出行安全。3、原告以拆除3号门、5号门保障消防通道畅通为名，行破坏消防安全之实。3号门、5号门均设置有24小时值班的门岗，日常业主可凭卡出入，假如遇到消防警情，值班人员可立即打开大门让消防车通过，上述两门的设置并不违反《消防法》的规定，历次消防检查也没有。相反，若大货车频繁进出小区，装载的都是易燃的布匹，极大地增加了消防事故隐患。4、3号门、5号门也并非是原告通行的唯一的、必经的通道。车辆是经由4号门前进入一期北面的小区道路的，完全可以原路返还。不经由3号门、5号门并非不能完成基本的生产经营需要。因此，原告因自身违法需求主张拆除被告杰伟公司建设移交、历史存在的3号门、5号门，将小区道路变为装载布匹的大货车可肆意通行的通道，严重侵害共有物业及业主人身安全，己超出了相邻权法律关系的必要范围，据此，其诉请不应支持。三、原告的赔偿诉请，没有事实和法律依据，也没有任何证据支持，应予以驳回。原告承租经营的商铺未经消防验收即营业，其经营行为不具有合法性，产生的任何经营损失亦不应得到法律保护。原告的请求权基础即道路通行权受到侵害不成立，原告主张的巨额赔偿亦没有任何证据予以支持；业委会也不是赔偿主体，如发生侵权应向实际侵权人主张，因此，该诉请不能成立。综上所述，本案非相邻关系纠纷，属于小区自治范畴，原告作为租户不享有本案诉权，且原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。被告万宁物业公司辩称：一、我方并非讼争铁门的建设者，不应承担拆除铁门的义务。原告在起诉状中自认“2012年1月春节期间……各加建一道铁门（分别标记为5号门和3号门，均无门岗）”，而我方实际入场接管顺景雅苑小区的时间为2013年4月30日24:00时。讼争两道铁门是在广大业主以及原告（以下均泛指一期首层众商户）双方协商一致的前提所复建，双方均持有铁门钥匙以便开关同行。原告主张我方承担连带拆除没有事实及法律依据，不应支持。二、消防通道并非原告经营停驻车辆所用，原告主张遭受损失没有依据首先，讼争铁门并非被告四所建，并且在5号门加锁之后，原告主张开锁放行，但被告顺景雅苑业委会不同意，为免双方矛盾激化，我方尽力从中调解但无果。其次，根据《最高院审理建筑物区分所有权的解释》第十四条的规定，一期北面通道用途本就是用于消防逃生，并非原告经营车辆通行及装卸货物所用，原告诉请“因车辆无法通行……蒙受重大经济损失”不能成立，原告所受损失不能归责于此。最后，根据《最高院关于民诉证据的若干规定》第二条的规定，原告没有对所主张的损失进行举证，应当承担举证不能的不利后果。三、原告主张的违法建设商铺与我方无关。我方接管小区之时，讼争商铺己经客观存在。且该区域不属于我方的物业服务范围，亦未收取该区域的物业服务费用，因此该诉求不应得到支持。四、讼争停车场并非我方所建，是我方依据《物业管理委托合同》受被告顺景雅苑业委会的委托进行代管。被告顺景雅苑业委会接管小区时，讼争停车场已经存在。根据顺景雅苑业委会提交的证据《物业管理委托合同》第十六条第15款的约定，可以看出其经营权、管理权和收费权均不属于我方。即使讼争停车场存在违建争议，但我方是经过小区业主大会依法选聘的物业服务企业，并与被告顺景雅苑业委会签订了《物业管理委托合同》，若原告对我方代管停车场持有异议，应当另行提起业主撤销权之诉，不应在本案中主张。本院查明：海珠区凤景路55号404铺的产权人是许建设，建筑面积为78.0286平方米。2016年7月1日，原告的经营者（承租人乙方）与许建设（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区凤景路55号404房号出租给乙方作商业用途使用，建筑面积为78.03平方米，租赁期限从2016年7月1日至2017年6月30日等。原告和许建设就海珠区凤景路55号404房于2017年7月1日再续签一份《广州市房屋租赁合同》，租赁期限从2017年7月1日至2019年6月30日。1998年7月20日，被告杰伟公司（乙方）与被告人民机器厂（甲方）签订《合作开发商品房合同》，约定：本项目以甲方提供“机器厂”工业红线用地及有关批文和协助办理更改用地性质及红线加名手续，乙方负责永迁补偿费和投入花园开发建设所需的全部资金；甲方利益：取得第五条规定的永迁补偿利益；乙方利益：取得在甲方提供合作用地上的开发经营权、建成的物业除职工搬迁房5000㎡外全部归乙方所有，由乙方自主经营、管理及取得相应的一切收益；等。1999年3月19日，被告杰伟公司（乙方）和被告人民机器厂（甲方）签订《〈合作开发商品房合同〉之补充合同》，约定：原合同第三条“合作双方责任”的“乙方责任”修改为5、负责合作项目的投资决策和运作，包括开发、设计、建设、销售及售后服务、物业管理等工作，并承担合作项目全部盈亏风险；原合同第六条变更为“利润及风险”，内容：1、本合作项目所建成的商住楼宇及销售所得全部归乙方所有，销售的有关税费、房屋办证费用及售后服务所需费用等（不包括职工回迁房5700平方米建筑面积）由乙方负责；2、本合作项目的全部风险及盈亏由乙方承担；不论盈亏，甲方均能得到本合同约定的搬迁安置补偿费、职工回迁房以及本合同约定的利益；3、本合作项目经营所产生的利益，利润全部归乙方所有；第八条合同终止：1、乙方按照本合同约定如期向甲方支付完全部搬迁安置补偿费和交付使用建筑面积5700平方米的职工回迁房之日起二个月内，甲方同意乙方将本合作项目的用地红线转为乙方名下；自市规划局、国土局将地红线转为乙方名下之日起，本合同自动终止（但乙方仍有协助甲方办理回迁房房产证的责任）等。广州市海珠区顺景雅苑小区业主委员会（该案原告，是本案被告顺景雅苑业委会的前几届业委会）曾向本院起诉珠江物业（该案的被告）、广州东华物业管理有限公司（以下简称东华公司）和杰伟公司（东华公司、杰伟公司均作为该案的第三人），请求珠江物业立即终止对顺景雅苑小区的物业管理行为等。本院作出（2006）海民三初字第359号民事判决，驳回该案原告的诉讼请求。此后广州市海珠区顺景雅苑小区业主委员会不服提起上诉，广州市中级人民法院作出（2006）穗中法民五终字第2308号《民事判决书》，判决：一、撤销本院（2006）海民三初字第359号民事判决；二、珠江物业自该判决生效之日起十天内终止对广州市海珠区顺景雅苑小区的物业管理；三、珠江物业自该判决生效之日起十天内将该小区的物业管理专用房屋及全体业主共有的房屋、场地和财物、全部物业档案资料、至2005年9月1日前的物业管理服务费的结余部分移交给广州市海珠区顺景雅苑小区业主委员会。在上述生效判决的执行过程中，珠江物业的代理人于2007年10月9日在执行笔录中陈述：其认为南北停车场不属于业主共有场地，法院认定不正确，停车场在珠江物业撤离小区时已移交给开发商杰伟公司，所以无法将停车场移交给小区业委会。广州市海珠区顺景雅苑小区业主委员会（该案原告，是本案被告顺景雅苑业委会的前几届业委会）又于2007年向本院起诉珠江物业（该案的被告），要求珠江物业向其承担擅自占用顺景雅苑小区规划红线范围内的公共场地（包括将来用于规划道路范围内的土地和小区配套绿化土地），经营停车场的侵权赔偿责任等。珠江物业在该案中提交了广州市城市规划局于2007年8月20日作出的《关于顺景雅苑小区业主投诉违法建设等问题的复函》（穗规信【2007】79号），主要内容为：小区北侧停车场为占用规划市政道路用地设置。该规划市政道路用地是由开发商按城市规划代市政管理部门征用。鉴于目前小区北侧的规划路暂未实施建设，该用地的代征单位可在做好此用地的绿化整饰的前提下，适当考虑作停车功能，但应先进行公示，明确该规划市政路位是临时性作绿化和停车，在规划路建设时应无条件移交市政管理部门。小区南侧停车场为占用建筑的道路退缩地带设置。开发商应取消小区南侧停车场，将该用地恢复为绿化和人流集散场地。经查该小区规划，小区东南角用地为规划广场和公共绿地。开发商原在该用地的违法建筑物已被拆除。海珠区规划分局已以穗海规函【2007】104号文（见附件）要求开发商在该用地内尽快实施规划广场和公共绿地的建设。之后，经本院调解，于2008年5月30日出具（2007）海民三初字第4119号《民事调解书，》确认广州市海珠区顺景雅苑小区业主委员会与珠江物业达成的协议：一、在本调解书生效之日，被告珠江物业向原告广州市海珠区顺景雅苑小区业主委员会支付42万元赔偿费（已支付）；二、本调解书生效之日起，被告不再就顺景雅苑小区南北停车场内原有设施、设备主张权利；三、被告支付上述赔偿金后，原告不再就被告管理顺景雅苑小区期间南北停车场事项，向被告及小区开发单位主张任何权利和提出任何索赔请求；等。经本院向广州市规划和自然资源局海珠区分局发函调查，该局向本院提供了广州市城市规划局海珠区分局于2007年7月19日向杰伟公司作出的穗海规函【2007】104号文《关于恢复广场和公共绿地使用功能的函》，主要内容为：由区政府牵头组织有关职能部门对位于新港西路立新街1号占用顺景雅园规划广场和公共绿地的4幢2层共1248.115平方米违法建筑物实施了强制拆除；你单位应按规划要求，尽快恢复顺景雅园规划的绿化广场和公共绿地等。2013年4月28日，被告顺景雅苑业委会（甲方）与被告万宁物业（乙方）签订《广州市海珠区顺景雅苑小区物业管理服务委托合同》，约定：甲方选聘并委托乙方为顺景雅苑小区提供物业管理服务事宜；委托管理服务内容：小区规划红线图范围内，五个主要出入口、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；具体包括……停车场系统等；托管理期限：1、试用服务期壹年叁个月，即自2013年4月30日24:00时起至2014年7月31日24:00时止。2、试用服务期满前，甲方组织业主满意度上门调查，不足50%则合同自然终止：50%（含本数）以上委托管理期限自动延长贰年（即至2016年4月30日止），期满后由甲方组织上门征询业主意见决定是否续聘；乙方必须向甲方提供露天停车场（东、南、北）道路经营许可证、物价局收费批文，定额发票，所涉及的费用（包括但不限于车管员工资、系统维护保养等费用）均由露天停车场收入中支付，扣除经营成本后三：七分成（乙方占三成，甲方占七成）；等。2017年11月20日，广州市海珠区住房和建设水务局作出海建局信访【2017】253号《信访事项处理意见书》，主要内容为，你们反映顺景雅苑小区物业公司伙同个别业会成员加建铁门的信访事项，据了解，上述铁门由业委会个别成员和少量业主加建；关于加建的铁门是否属于违章建筑的问题，建议你们向物业所在地城管部门反映；关于加建的铁门是否阻塞消防通道的问题，建议你们向物业所在地公安消防部门反映；等。本案被告顺景雅苑业委会曾向广州铁路运输第一法院起诉广州市城市管理综合执法局海珠区分局（以下简称城管海珠分局，本案被告万宁物业作为该案的第三人），主张2017年6月15日，顺景雅苑小区发生强拆小区大门的暴力恶性事件，为维护小区业主的居住安全，应业主强烈要求，顺景雅苑小区业委会在原址重建被违法暴力拆除的大门，不料却遭到城管海珠分局的阻挠，要求确认城管海珠分局作出的穗综海强拆字【2017】新2087号《强制拆除在建抢建违法建设决定书》（该决定书决定对上述自编3号门、5号门采取强制拆除措施）违法等，广州铁路运输第一法院作出（2017）粤7101行初4105号《行政判决书》，查明:2017年8月4日，城管海珠分局巡查时发现顺景雅苑兴建小区大门，现场未公示相关规划工程报建资料。城管海珠分局向小区的物业管理单位万宁公司发出《询问通知书》，要求该公司提供相关规划报建资料并接受询问。2017年8月10日，城管海珠分局再次巡查时发现小区大门继续抢建，城管海珠分局遂在现场拍照并制作检查笔录后作出穗综海责拆字【2017】新2087号《责令限期拆除在建抢建违法建设通知书》，责令万宁公司及铁门建设人于2017年8月11日前拆除违法建设。由于万宁公司及铁门建设人逾期未拆除上述正在建设的大门水泥铁柱，城管海珠分局经广州市海珠区人民政府批准后，于2017年8月12日作出穗综海强拆字【2017】新2087号《强制拆除在建抢建违法建设决定书》，认定万宁公司及铁门建设人上述违法建设行为，决定于2017年8月14日对上述在建违法建设采取强制拆除措施。城管海珠分局于2017年8月21日对上述违法建设进行了强制拆除。该案并判决驳回顺景雅苑业委会的诉讼请求。顺景雅苑业委会不服提起上诉，广州铁路运输中级法院于2019年1月29日作出（2018）粤71行终1484号《行政裁定书》，裁定：一、撤销原广州铁路运输第一法院（2017）粤7101行初4105号行政判决；二、准许顺景雅苑业委会撤回对城管海珠分局的起诉等。该裁定书于2019年3月6日发生法律效力。原告为证明其主张还提供以下证据：1、建设用地规划许可证（附规划用地坐标红线图）；2、关于送审修建性详细规划方案的复函（附地理位置图、总平面规划图、竖向规划图、道路规划图、绿化规划图）；3、建设工程报建审核书（附总平面图、首层平面图）；4、顺景雅苑停车场消防设施配备方案；5、广州市海珠区顺景雅苑小区收支明细表。被告杰伟公司质证表示：对证据1-3的真实性、合法性无异议，关联性有异议，我方认为这三份证据是证明我方所开发顺景雅苑小区的规划依据，其无法证明原告欲证明的内容；对证据4-5的真实性、合法性、关联性不予确认。被告人民机器厂没有发表质证意见。被告顺景雅苑业委会质证表示：对证据1-3的真实性、合法性无异议，关联性有异议：其中证据2的复函很明确涉案小区规划用地是住宅用地，而原告等业主目前所经营的商铺存在两个问题：占用了原规划的肉菜市场及首层的自行车库；原告等全部业主的商铺均无通过消防验收合格，故原告是不应当进行经营；停车场是经过行政主管部门颁发许可证的，而且停车场是在小区的红线内，也是属于业主自治的范围；对证据4的真实性、合法性没有异议，关联性有异议：对证据5的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该证据只是业委会收支的公示，不能证明违法商铺的收支情况。被告万宁物业公司质证表示：对证据1-3的真实性、合法性无异议，关联性不予确认，几份证据显示主题均为被告杰伟公司、被告人民机器厂，视为涉案小区的规划报建审批文件，原告在本案主张的停车场、商铺均与我方无关；对证据4真实性、合法性无异议，关联性不予确认：作为受委托的停车场管理者，与实际经营人一起维护停车场的消防安全是我方的义务，但不能因此证明停车场收益与我方存在关联；对证据5的真实性、合法性、关联性予以确认，该证据证明停车场收费仅为我方代为收取，那不是违法的事实。被告顺景雅苑业主委员会就其抗辩还提交了以下证据：1、被告顺景雅苑业委会向城管海珠分局发出的《关于“8.21”顺景雅苑小区3号门、5号门被强制拆除的质询函》、城管海珠分局于2019年1月17日向顺景雅苑业委会作出“海城管函[2019]10号”《海珠区城市管理局关于顺景雅苑铁门被强制拆除质询书的复函》，主要内容为针对在小区红线范围内设置闸门问题，按照市政府办公厅《印发关于加快推进老城区物业管理工作方案的通知》，物业管理区域可形成封闭或半封闭、相对独立的小区，故小区管理需要采用围墙（围栏）铁门等作为物业管理举措进行封闭管理，不属于规划管理范畴，应按物业管理的法律法规规定办理，你单位有关设置闸门问题应按上述意见执行；2、顺景雅苑业委会（乙方）与广州市芳鹤建筑安装工程有限公司签订的《关于折价赔偿顺景雅苑物业铁门协议书》，主要内容为甲方受城管海珠分局委托协助拆除顺景雅苑小区内建设的铁门，甲方因疏忽未能向乙方归还相关材料，根据海珠区城管局意见，甲方一次性向乙方折价赔偿4750元等、赔偿款的业务回单；3、《广州市经营性停车场备案证明》、《广州市海珠区顺景雅苑第五届第三次业主大会对三个停车场及收费标准表决统计结果》、《广州市海珠区顺景雅苑第五届第三次业主大会对五项表决统计结果》；4、广州市海珠区顺景雅苑小区业主大会表决意见表；5、顺景雅苑小区第五届第三次业主大会公告公示材料；6、顺景雅苑业主大会议事规则；7、顺景雅苑管理规约；8、测量日期为2018年8月31日的《面积计算位置示意图》；9、顺景雅苑一期整体规划平面图及立面图、一期商铺的分户图、凤景路55号商铺照片的复印件。原告质证表示：证据1中的《质询函》是被告顺景雅苑业委会自行制作的，对真实性、合法性、关联性不予认可，该份证据就三号门五号门的建设陈述与事实完全不符。五号门是属于加建的，三号门是属于移建的，不是简单修复的，所以对违法建设的前提是错误的；在该份文件中，被告顺景雅苑业委会也罗列广州市城市规划程序规定第四点，就小区的大门无需申领规划文件的前提是已经经过了城市规划部门的审核的或城乡主管部门审核同意的，但是三号门五号门并无经过城乡主管部门审定，而是被告顺景雅苑业委会及其余被告加建作为违法使用的，所以也不适用广州市城市规划局对程序规定的意见；对海珠区城管关于顺景雅苑的复函的真实性、合法性无异议，关联性以及欲证明的内容不予认可，这份复函并无确认被告顺景雅苑业委会建设铁门的合法性，相反，政府还明确了要以法院的判决进行认定；复函中明确告知被告顺景雅苑业委会在三号门和五号门建设中要遵循物业管理的法律法规以及建设工程建设许可的管理办法的相关规定，这里涉及得到三方面的许可，第一是规划许可、第二是施工许可、第三是经过业主大会表决的许可，但是被告顺景雅苑业委会违建三号门五号门，首先没有按照城管部门的复函取得施工许可和报建手续，同时，也违反了物业管理方面双过半的规定，也无召开涉及小区的公共管理事项的业主大会进行表决，更不存在专有面积和业主授权双过半的同意，所以该份复函恰好证明本案被告违法建设三号门和五号门的事实；对证据2《协议书》的真实性、合法性、关联性、证明内容不予认可，物料的赔偿只是解决了铁门被拆除之后财物的权属问题，并不针对海珠区城管局强拆铁门的合法性问题，即便是被告顺景雅苑业委会违法建设铁门而被城管海珠分局强制拆除之后，该财物的所有权还是存在的，还是说属于本案被告所有，所以该《协议书》只是解决违建的权属问题，与行政行为合法性无任何关联；对于业务回单的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据3停车场备案证明的真实性、合法性、关联性不予认可，在复印件中显示的有两点的意见：一是停车位的数量有187个，二是备案的日期是为2018年11月1日，是在原告提起本案诉讼之后，即便这份复印件真实的话，也不能证明被告顺景雅苑业委会建设停车场的合法性；另外停车场建设的合法性并不是由海珠区交通局予以认定的，交通局只是就停车场的经营行为进行了备案；对《广州市海珠区顺景雅苑第五届第三次业主大会对三个停车场及收费标准表决统计结果》、《广州市海珠区顺景雅苑第五届第三次业主大会对五项表决统计结果》的真实性、合法性、关联性不予认可，统计的时间是发生在2018年12月8日，也是在原告提起本案诉讼之后，而被告三个停车场的经营时间从2004年之前已经开始并持续到现在，所以第五届第三次业主大会是否有效，也不能否认2018年12月之前三个停车场违建的事实；对证据4的真实性、合法性、关联性、证明内容不予认可；对证据5的真实性、合法性、关联性、证明内容不予认可，复印件载明的时间是在2018年4月-12月期间，无论该材料真实与否均不能否认2018年4月份之前停车场的违建事实；同时停车场的改建需要召开业主大会表决之外还需要办理规划变更施工许可等系列建设手续，本案中，被告始终没有向法院提交有关停车场的变更规划和施工许可的任何材料，所以是否召开业主大会或表决结果如何，停车场无报建相关手续，停车场都是违法的；对证据6-7的真实性、合法性无异议，关联性不予确认，与本案无关；对证据8的真实性、合法性和关联性不予认可，理由如下：⑴内容不是真实的，该图纸标注的建设单位是有误的，该建设单位显然不属于业委会；⑵、图纸上载明的与我方所调取的城建部门的档案也不相符；⑶、在该图纸涉案楼盘的红线范围内出现了另外一个用地的界线（具体为穗国土建用字[2002]第301号用地界线）与事实不符，将整体的地块分割为了两个地块。按照该图纸仅为面积计算位置示意图，不等于是用地的红线图；在图纸上被告顺景雅苑业委会所标注的三号门五号门并非涉案楼盘建成时所有的，但是我方确认三号门五号门的现状确如图纸所示；图纸中标注的三个停车场（东面南面北面）所在的位置与实际相符，确认北面的停车场也是在红线范围内，而且根据图纸的界线图显示，顺景雅苑三期并不在红线范围内；按照原告调取城市规划档案资料，整个顺景雅苑楼盘只有一份红线图，所以三期都在一个红线范围之内，该地块没有被分割为两部分，但是现在被告三提供的图纸在红线内分割成了两部分；证据9只看到了其中的几份原件，对没有原件的证据真实性不予确认，我方对规划立面图的真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案争议的无任何关联，本案涉及的是绿化地带及通道的问题，而且其所反映的墙体与原告的商铺也无关联，商铺照片仅有复印件，故对真实性、合法性、关联性不予认可。被告杰伟公司质证表示：对证据1中质询函的真实性、合法性、关联性、证明内容不予认可；对复函的真实性、合法性予以认可，关联性及证明内容不予认可；对证据2的真实性、合法性、关联性、证明内容不予认可；对证据3中备案证明的真实性、合法性、关联性、证明内容不予认可；对《广州市海珠区顺景雅苑第五届第三次业主大会对三个停车场及收费标准表决统计结果》、《广州市海珠区顺景雅苑第五届第三次业主大会对五项表决统计结果》的真实性、合法性、关联性、证明内容不予认可；对证据4的真实性、合法性、关联性、证明内容不予认可；对证据5-7的真实性、合法性、关联性、证明内容不予认可；对证据8的真实性予以认可，合法性、关联性不予认可，一号门二号门四号门，我方可以确认，但小区很早已经交出去了，代理人也没有到现场确认，故我方无法确认三号门五号门的存在；南面停车场的位置与现状是一致的，我方仅能反映当时的情况。北边停车场中西面的停车场是我方建立的，我方予以确认；北边停车场中东面的停车场我方不予确认；东边停车场我方也不予确认，因为不是我方建立的，我方也无法确认是否与现状一致；对证据9中图纸的真实性、合法性没有异议，但我方认为与本案无关；关于照片的真实性、合法性、关联性不予确认，与本案无关。被告人民机器厂质证表示：对证据9中第一部分材料的真实性、合法性、关联性没有异议；照片是真实性、合法性、关联性不予确认。对其他证据没有发表质证意见。被告万宁物业公司质证表示：对证据1-2的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，该组证据中，显示主体均为被告顺景雅苑业委会，我方于2013年入场管理涉案小区，根据原告自认铁门所建时间为2012年，故铁门的建造者不可能是我方；该组证据均明确三号门及五号门的施工及修复主体并非我方，也不能证明我方实际参加了施工及修复；对证据3-7的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，涉案停车场并非我方所建，是我方依据物业管理委托合同受被告顺景雅苑业委会的委托进行代管，收取合理酬劳，并无再收取其他相关停车场的收入，停车场的实际管理及收益均不属于我方；对证据8的合法性请法院结合总平面图及修详规批复图进行确认具体的用地红线；我方对三个停车场及三号门五号门的现状予以确认，但需要说明的是，该几个部位均在我方进场实施物业管理之前就已客观存在，非我方建设；关联性方面，我方在进场后依据的合同代管停车场合法收取利润，没有侵占业主公共收益的事实；对证据9的真实性、合法性、关联性予以确认。原告于2018年7月4日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示，原告承租的商铺在小区一期环形消防商业通道北边临街靠近5号门的位置；涉案小区的3号门和5号门影响原告的通行权是整个北边通道可能100米左右，本身距离很短，货进来之后需要从东边出来西边出去；现在3号门和5号门存在之后，车辆无法正常环绕，导致货物运输受阻；北边的通道位置若存在多辆车辆同时卸货会影响掉头，只有一辆车的时候，如果是小车还能掉头，但如果是中型车就不能掉头了；原告主张的500000元损失包括加建的铁门、停车场及31间商铺所导致的损失。被告顺景雅苑业委会表示：本届业委会是顺景雅苑一、二、三期小区的第五届业委会；原先是被告杰伟公司在东边停车场的位置建了36间商铺，后来被告杰伟公司将该36间商铺拆了，交给顺景雅苑业委会后，顺景雅苑业委会将该地方改建为停车场；小区西南角一共有13间商铺，由第三届业委会以土地出租的形式出租给姚永钳，由姚永钳自己申报出资建设的；小区东南角由第三届业委会以土地出租的形式出租给长江集团晓鸿公司，由长江集团晓鸿公司申报出资建设的，上述31间商铺在2018年7月份拆除的。本院认为：相邻关系是指相互毗邻的两个或两个以上不动产所有人、用益物权人或占有人，在用水、排水、通行、通风、采光等方面根据法律规定产生的权利义务关系。《中华人民共和国物权法》第八十七条规定：不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。本案中，从各方当事人的陈述和举证的情况可知，顺景雅苑小区一期的自编三号门和五号门，小区北面、东面和南面的三处停车场及已被拆除的31间商铺均是在小区的红线范围内，是小区公共通道及绿化带、广场的范围，故上述两扇铁门、三处停车场及已被拆除的31间商铺并不直接与原告承租的商铺毗邻的事实，本院予以认定。并且，原告主张涉案的三号门和五号门最初是在2012年建设的，即原告于2016年承租涉案商铺时三号门和五号门已经存在，原告在知悉该情况下仍选择承租商铺并于2017年续签租赁合同，现在原告又主张两扇铁门和三处停车场、31间商铺的存在妨碍其车辆通行，导致其经营受损，理据不足，本院不予支持。原告要求众被告拆除上述两扇铁门，众被告连带赔偿其经济损失500000元，依据不足，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州市海珠区凤阳泰嫚娅纺织商行的全部诉讼请求。本案受理费8800元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  王君碧人民陪审员  侯文卿二〇二〇年三月××日书 记 员  招佐文冯琬晴