广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3853号上诉人（原审原告）：李**，男，1967年5月4日出生，汉族，住广东省广州市番禺区***************。委托诉讼代理人：黄逸，广东明盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢燕莹，广东明盛律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李启武，男，1963年9月9日出生，汉族，住广东省佛冈县*************。上诉人李**因与被上诉人李启武土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2019）粤1821民初1195号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。李**上诉请求：1.改判被上诉人向上诉人返还定金400000元及利息（利息以400000元为本金，从起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；2.撤销一审判决第三项；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人仅需向上诉人返还定金320000元，属于认定事实不清，适用法律错误，应予以改判。上诉人向被上诉人支付400000元定金是为签订涉案《土地租赁合同》提供的货币担保，现该《土地租赁合同》经法院认定为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，被上诉人因该合同取得的400000元应予返还。由于被上诉人并未提供证据证明其因此受到损失，故被上诉人理应全额返还其收取的400000元定金。退一步来说，即使本案造成了损失，上诉人需对本案承担20%的过错责任，也仅为上诉人对被上诉人支付给中介刘文彬的80000元中介费承担20%的责任，即为16000元（80000元×20%），而被上诉人仍应向上诉人返还384000元（400000元-16000元）。二、上诉人与被上诉人签订的涉案《土地租赁合同》被认定无效后，该合同应于签订之日（即2018年10月1日）起自始无效，故被上诉人占用上诉人400000元定金自始无合法依据。因此，上诉人有权要求被上诉人支付占用定金期间产生的利息。李启武辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李**向一审法院起诉请求：一、判决确认李**与李启武于2018年10月1日签订的《土地租赁合同》无效；二、判令李启武向李**返还定金人民币400000元及利息（利息从起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；三、本案诉讼费用由李启武承担。一审法院认定事实：李**在番禺区开办工厂，2018年计划将厂搬迁。李**找到在番禺区开中介公司的刘文彬帮其寻找地方。刘文彬联系到李卓君，说明要帮李**寻找地方搬厂。李卓君与李启武相识，并将情况告知李启武，正好李启武承租涉案土地，位于社坪村委会莲塘村民小组，面积70亩、承租期50年。之后，李**同刘文彬、李卓君多次到现场察看、了解土地相关情况。2018年9月29日，李**将自己的100000元通过其妻子桂炜在中国农业银行番禺大石支行开立的账户622*************318转账给郑从醒（李卓君的妻子，李启武代收款人）账户621********01848543。同日，由李**立下一张字据，内容如下“现李**（360************918）付壹拾万人民币给李卓君（441************918）作为租地保证金，此地地址：社坪村委会莲塘村民小组，土名：大窝。如李卓君提供征地复印件材料不属实，李卓君需退回保证金壹拾万人民币，退回时间为2018年10月6号前。如果李卓君提供材料真实，李**需在2018年10月6号签合同。如未签合同，李卓君有权不退回壹拾万保证金。如果李卓君和李啟武把此地租给别人，李卓君要双倍赔偿共计人民币贰拾万元整人民币（￥200000.00元）。以下双方签名：李**（360************918）收款人：李卓君2018年9月29日”。2018年10月1日，李启武（甲方）与李**（乙方）自愿签订《土地租赁合同》，约定内容如下：“一、租用范围和用途：甲方将迳头镇社坪村莲塘村小组背夫山原千辉国际企业有限公司所属地和四至界限以甲方于2004年元月8日与社坪村委会莲塘村小组签订的征地协议（以复印附件及烟岭镇府制定的红线图为准），该土地现状：该土地系甲方于2004年通过征用方式取得50年的使用权，即甲方拥有该土地至2054年1月份之前的使用权，该土地目前没有办理“土地使用权证”。1.乙方租赁的土地总面积为柒拾亩，以现成的实际面积尺量为主。2.乙方租赁的土地用于建设工业园区，包括建工厂及配套设施，开办的项目必须符合国家的有关政策及相关法律法规。乙方租赁的上述土地如需办理“建设许可证”“环保许可证”或者“消防许可证”等相关证件，由乙方自行办理，需要甲方协助的，甲方有义务协助，但甲方不承担任何费用，所有费用均由乙方承担。一、租赁期限、价格：1.乙方租赁土地期限为30年，从2019年4月1日至2049年3月31日止。2.土地租赁价格：每亩租金人民币￥8000元/年（捌仟元），总面积共：柒拾亩，年租金总额为人民币￥560000元（伍拾陆万元）。注：租金均为不含税租金。二、租金递增方式与付款方式：1.合同制定后经双方协商没有异议，乙方必须先付给甲方人民币￥100000（拾万元）作为订金。2.合同签订后经双方协商没有异议，乙方必须付给甲方人民币￥300000元（叁拾万元）加上先交纳人民币￥100000（拾万元）共人民币￥400000元（肆拾万元）作为定金，定金抵扣同等金额的押金，押金为人民币￥560000元（伍拾陆万元），即剩余未缴押金为人民币￥160000元（壹拾陆万元）。3.甲方必须让给乙方6个月的时间作乙方工厂建筑期（即给予乙方6个月的免租期），6个月后，即2019年3月1日乙方必须向甲方缴纳租赁土地的总面积一年租金，共计人民币￥560000元（伍拾陆万元）及剩余未缴纳押金人民币￥160000元（壹拾陆万元），共计人民币￥720000元（柒拾贰万元）。4、缴纳租金日期为每年3月1日。……。”2018年10月10日，李**将自己的300000元通过其妻子桂炜在中国工商银行广州大石支行开立的账户622208********40167转账给李启武银行账户623*************140。李启武支付介绍费80000元给刘文彬。之后，李**向相关部门咨询，经答复涉案土地不能用于非农业建设。2019年3月26日，李**委托广东明盛律师事务所向李启武邮寄一份律师函，要求李启武退回定金400000元。因李启武未退回款项，李**诉至一审法院。庭审中，对于该土地目前没有办理“土地使用权证”，李**理解为没有办理“集体土地建设用地使用权证”，李启武理解为没有办理“国有土地使用权证”；对于400000元的性质问题，李**认为系定金，李启武认为系押金；李**认为签订合同时李启武口头承诺有熟人有关系能够将涉案土地办理国有土地使用权证，李启武认为签订合同时李**口头承诺有熟人有关系能够将涉案土地办理国有土地使用权证。另查，涉案土地属于农民集体所有性质。李启武曾经担任千辉国际企业有限公司法定代表人。李启武庭审时述称涉案土地正在办理国有土地使用权证，但至今李启武未向一审法院提交相关材料证明这一事实。涉案土地至今未进行相关建设。一审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷，本案争议的焦点：一、李**与李启武签订的《土地租赁合同》的效力问题；二、李**的诉讼请求是否支持的问题。关于焦点一，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”和第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”。涉案土地属于农民集体所有性质，未依法办理农用地转用审批手续，不得出租用于非农业建设，即李**租赁的涉案土地不得用于建设工业园区（包括建工厂及配套设施）。李启武辩称涉案土地正在办理国有土地使用权证，但至今未提供相关证据证明这一事实，对其主张，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（四）违反法律、行政法规的强制性规定”。虽然李**、李启武双方自愿签订土地租赁合同，但是李启武将农民集体所有的土地的使用权出租用于非农业建设，该合同违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院依法认定涉案合同无效。关于焦点二，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；……。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”。本案中，李**在番禺区开办工厂，李启武曾经担任千辉国际企业有限公司法定代表人，双方签订土地租赁合同时，应当知道农民集体所有的土地的使用权不得出租用于非农业建设。导致涉案合同无效，双方均存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当承担各自相应的责任”。李**未能租赁涉案土地用于建设工业园区（包括建工厂及配套设施），所造成的损失，应承担相应的责任。李启武按合同约定收取了李**定金400000元。李**在本案中应当承担20%的过错责任，因该合同所造成的损失80000元（400000元×20%）由李**承担。因此，李启武应返还定金320000元（400000元－80000元）给李**。李**要求李启武支付利息，因其在本案中存在过错责任，对其主张，一审法院不予支持。据此，一审法院于2019年8月15日作出（2019）粤1821民初1195号民事判决：一、确认李**与李启武于2018年10月1日签订的《土地租赁合同》无效；二、李启武于判决生效之日起十五内返还定金320000元给李**；三、驳回李**的其他诉讼请求。一审案件受理费7300元，减半收取3650元，由李**负担730元，李启武负担2920元。经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。在本案中，上诉人与被上诉人对一审判决确认涉案《土地租赁合同》为无效合同并无异议，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，现被上诉人明确表示因涉案合同收取了上诉人支付的合同款项400000元，故被上诉人在涉案合同被确认无效后应返还该款项给上诉人。对于上诉人主张支付款项被占用期间的利息，因上诉人在签订涉案合同时已经知晓涉案土地尚未办理土地使用权证，即其对合同被确认无效存在一定的过错，故对其利息的损失应自行承担，上诉人此项请求缺乏法律依据，本院不予支持。另外，被上诉人在一审中并没有就其损失提出反诉，更没有就该损失数额和计算方式提供相应证据予以证明，故一审判决在此情况下将上诉人支付的合同款项作为损失计算依据，确有不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人李**的上诉理由部分成立，本院予以采纳。一审判决认定事实和适用法律错误之处，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛冈县人民法院（2019）粤1821民初1195号民事判决第一项。二、撤销广东省佛冈县人民法院（2019）粤1821民初1195号民事判决第三项。三、变更广东省佛冈县人民法院（2019）粤1821民初1195号民事判决第二项为：被上诉人李启武应于本判决生效之日起十五日内返还400000元给上诉人李**。本案一审受理费3650元，由上诉人李**负担650元，被上诉人李启武负担3000元。二审受理费1800元，由上诉人李**负担300元，被上诉人李启武负担1500元。本判决为终审判决。审 判 长 卢永坚审 判 员 禹 莉审 判 员 刘永戈二〇二〇年三月六日法官助理 彭凤平书 记 员 古 蓉附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。