陕 西 省 榆 林 市 榆 阳 区 人 民 法 院   民 事 判 决 书   （2019）陕0802民初9791号   原告（执行案外人）：陕西树理律师事务所，住所地:陕西省西安市曲江行政商务区.   负责人:赵振凯，系该所主任   委托诉讼代理人：何宏斌，系该律师事务所律师。   被告（申请执行人）:申玲，女，1959年2月22日出生，汉族，榆林市榆阳区人，住榆林市榆阳区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：雷志凌，（被告申玲丈夫），男，1956年11月22日出生，汉族，榆林市榆阳区人，住榆林市榆阳区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。   被告（被执行人）：陕西银鑫源融资担保有限公司，住所地：榆林市榆阳区。   法定代表人暨被告（被执行人）:解国平，男，1970年7月19日出生，汉族，榆林市榆阳区人，住榆阳区，现羁押于榆林市监狱，个体，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX   原告陕西树理律师事务所与被告申玲、解国平、陕西银鑫源融资担保有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告陕西树理律师事务所的委托诉讼代理人何宏斌、被告陕西银鑫源融资担保有限公司的法定代表人暨被告解国平到庭参加诉讼，被告申玲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告陕西树理律师事务所向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销（2019）陕0802执异77号执行裁定书；2、请求立即停止对原告购买的位于榆林市榆阳区XX区XX小区XX层XX号(产权证号：009XXXX)房屋的强制执行；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月22日，原告与被告解国平签订《二手房买卖协议》，约定：解国平将其名下的涉案房屋（位于榆林市榆阳区XX区XX小区XX层XX号，房产证号：009XXXX）连同车库出售给原告，原告支付总价135万元。协议签订后，原告支付了总价款，解国平也按协议交付涉案房屋，原告入住并实际占用至今。期间原告多次催促解国平办理过户手续，但解国平无正当理由一直推脱，之后其失去联系导致原告无法办理过户手续。2019年5月20日，原告通过( 2019)陕0802执恢705号公告才得知涉案房屋因被告申玲与解国平执行案件，贵院要进行拍卖处置，限期让原告迁出该房屋。原告认为贵院的执行违法了法律规定，损害了原告的合法权益，理由如下：一、原告已经购买了涉案房屋，并支付了全款135万元，自2015年7月起入住至今，入住涉案房屋后，原告多次催促解国平配合办理过户事宜，解国平多次拒绝，不予配合，导致至今未办理过户手续，不属于原告之过错。 二、在申玲与解国平执行案件中，申玲并未申请查封房屋的查封，法院未对涉案房屋进行查封，不得执行。三、申玲申请法院执行的是债权，并非对涉案房屋的物权，法院依照法定程序对涉案房屋进行拍卖，若出现流拍且债权人不同意以物抵债的情形，涉案房屋应退回给房屋所有人，因此，法院公告要求原告迁出涉案房屋没有法律依据，损害了原告对房屋的合法占有、使用的权利。综上所述，榆阳区法院对涉案房屋的执行不符合法律规定，故原告的诉讼请求依法应予支持。   被告申玲书面辩称， 榆阳区人民法院应井亚梅的申请于2014年11月7日对涉案房屋采取保全查封措施，而原告陕西树理律师事务所与被执行人（本案被告）解国平签订的买卖合同上记载的签约时间为2015年7月22日，可以看出合同签订时间在法院查封之后，所以原告请求解除涉案房屋的执行与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）、（二）项不符。被告申玲是在井亚梅的保全之后对该涉案房产进行了轮候查封，符合法律规定。另外，根据《中华人民共和物权法》第九条的规定，涉案房屋并未过户在原告名下，故被告申请查封涉案房屋符合法律规定。综上所述，原告的诉讼请求依法不能成立，应予驳回。   被告陕西银鑫源融资担保有限公司和解国平共同辩称，2015年7月22日，被告向原告出售了涉案房屋，次日原告向被告转账支付100万元，后曹亚南代替被告收取了原告35万元。涉案房屋当时在银行有抵押贷款，原告支付房款后和被告去办理过户，才发现房屋已经被法院查封。   当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告向本院提交了以下证据：第一组，二手房买卖协议,用于证明原告于2015年XX房XX组，银行账单一份、委托书一份、代收条一份、收条一份，用于证明原告已经向解国平支付了所有房款；第三组，电费及物业费票据，证明原告自2015年7月22日签订购房合同后至今一直居住在涉案房屋。   被告陕西银鑫源融资担保有限公司和解国平对原告提交的证据均无异议；被告申玲未到庭质证。   被告陕西银鑫源融资担保有限公司、解国平和申玲均未向本院提交证据。   本院对当事人提交的证据认定如下：原告提交的证据均客观真实，能够证明原告与被告解国平于2015年7月22日签订房屋买卖合同，后将罚款全额支付并实际占有了涉案房屋的事实，故本院予以确认。    本院根据当事人的陈述和审查确认的证据认定的事实如下：申请人井亚梅因民间借贷纠纷向本院申请财产保全后，本院于2014年11月11日作出（2014）榆民保字第00083号民事裁定书，裁定：“查封登记在被申请人解国平、李某某名下位于榆林经济开发区九龙湾小区2幢1-2层4-101号房产一处（产权证号：009XXXX），查封期限内不得办理抵押、转让、过户登记等手续”。后在执行期间，本院于2016年11月7日作出（2015）榆执字第02292-2号执行裁定书，裁定：“一、查封被执行人解国平、李某某名下共有的位于榆林经济开发区九龙湾小区2幢1-2层4-101号（产权证号：009XXXX）房产一套。在查封期限内，被执行人解国平、李某某可以使用被查封财产；但因被执行人解国平、李某某的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。二、查封期限为三年”。本院在执行申玲与解国平、陕西银鑫源融资担保有限责任公司民间借贷纠纷一案、井亚梅与解国平、李某某民间借贷纠纷一案、陈茗与解国平、李某某民间借贷纠纷一案期间，于2018年3月8日作出（2016）陕0802执2681号、（2015）榆执字第01654、02292号执行裁定书，裁定：“一、查封执行担保人陕西城泰房地产开发有限公司名下所有的位于榆林市XX路XX巷的土地及地上建筑物，地号为YY4-(3)-309，榆市国用（2012）40860号、使用面积：3166.2㎡的土地。在查封期间内，执行担保人陕西城泰房地产开发有限公司可以使用被查封财产；但因执行担保人陕西城泰房地产开发有限公司的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，执行担保人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。二、查封期限为三年。” 2019年5月15日本院作出（2019）陕08202执恢705号公告，责令：“屋内人员于2019年5月30日前迁出位于榆林市榆阳区XX区XX小区XX层XX号（产权证号：009XXXX）房屋。到期仍不履行的，本院将依法强制执行”。2019年5月29日，案外人陕西树理律师事务所书面向本院提出执行异议，本院受理后，于2019年6月25日作出（2019）陕0802执异77号执行裁定书，裁定驳回案外人陕西树理律师事务所的异议请求，案外人不服该裁定，遂向本院提起案外人执行异议之诉，并提出前述诉讼请求。   本院认为，本案争议焦点为：案外人陕西树理律师事务所提出的异议请求理由是否成立，即其的异议请求是否应当予以支持的认定问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定：“下列房地产不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”综合上述法律规定，涉案房屋本院于2014年11月11日即查封，后原告和被告解国平于2015年7月22日才签订了二手房买卖协议，该二手房买卖协议系房屋查封后签订，不符合上述法律规定，故原告的权利不足以排除执行，对其诉讼请求，依法应予驳回。   综上，本院根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：   驳回原告陕西树理律师事务所的诉讼请求。   案件受理费100元，由原告陕西树理律师事务所负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。     审判长  高强   审判员  吴天全   人民陪审员  李发明           二○二○年二月一日      书记员   常小卉                          1