湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终325号上诉人（原审原告）：曹斌，男，1980年12月29日出生，汉族，住湖南省临武县。上诉人（原审原告）：郭慧芬，女，1984年7月10日出生，汉族，住湖南省临武县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：唐泽生，广东翼舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：临武县华鑫房地产开发有限公司，住所地湖南省临武县武水镇武水水泥厂内。法定代表人：李伟力，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王勋，湖南尚友律师事务所律师。上诉人曹斌、郭慧芬因与被上诉人临武县华鑫房地产开发有限公司（以下简称华鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省嘉禾县人民法院（2019）湘1024民初1737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。曹斌、郭慧芬上诉请求：1.判令华鑫公司支付曹斌、郭慧芬逾期办理房产证的违约金10000元；2.判令华鑫公司退还曹斌、郭慧芬代办房产证费用10081元；3.本案一、二审诉讼费用由华鑫公司负担。事实和理由：1.曹斌、郭慧芬与华鑫公司在涉案合同中约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照‘买卖双方另行协商’的方式处理”的条款，属于华鑫公司免除己方责任的格式条款，依法应属无效，华鑫公司不能据此拒绝承担违约责任，且“买卖双方另行协商”本身包含双方应就违约责任如何承担进行协商的意思，曹斌、郭慧芬是因与强硬的华鑫公司协商无果后才起诉至一审法院，而根据我国的司法实践，开发商逾期办理房产证均应承担违约责任。因此，曹斌、郭慧芬要求华鑫公司承担违约责任合情合理合法。2.格林春天小区未成立业主委员会，协调会上所谓的七名业主代表亦非由全体业主推选，不能代表全体业主的意志。而实际是否召开协调会，曹斌、郭慧芬对此并不知情。且参加协调会的业主代表与华鑫公司存在利害关系，不会维护业主利益，华鑫公司能否于2019年12月31日前办理好房产证亦无法确定。华鑫公司辩称：1.涉案合同约定，华鑫公司逾期未办好房产证时，由双方协商处理，而在临武县房产局的组织下，华鑫公司已与格林春天小区的业主代表进行协商，约定由华鑫公司于2019年12月31日前为业主办好房产证。后华鑫公司于2019年12月初办好了格林春天小区的房屋总证，并于2019年12月13日办好第一批不动产权证，其余不动产权证正在陆续办理。曹斌、郭慧芬目前尚未拿到不动产权证是因受疫情影响，政府职能部门限制业务办理数量，因此，华鑫公司无需赔偿曹斌、郭慧芬违约金。2.华鑫公司承诺除上缴费用外，多收取的费用将退还给曹斌、郭慧芬，且华鑫公司已将多收取的契税退还给曹斌、郭慧芬，现曹斌、郭慧芬要求华鑫公司退还办证费用10081元，不应得到支持。曹斌、郭慧芬向一审法院起诉请求：1.判令华鑫公司支付逾期办理房产证违约金10000元；2.判令华鑫公司退还代办房产证费用10081元；3.本案诉讼费用由华鑫公司负担。一审法院认定事实：临武县格林春天商住小区位于临武县官山路，该小区商品房项目由华鑫公司开发。2016年10月26日，曹斌、郭慧芬与华鑫公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，双方约定：（一）曹斌、郭慧芬向华鑫公司购买格林春天商住小区第2幢1单元8层03号房，预测建筑面积共123.31平方米，商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米2568.2元，总价款为316685元；（二）出卖人应当在2017年6月1日前向买受人交付该商品房；（三）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照“买卖双方另行协商”的方式处理；等等。上述合同签订后，曹斌、郭慧芬依约支付了购房款，华鑫公司依约向曹斌、郭慧芬交付了商品房，曹斌、郭慧芬并于2017年8月17日向华鑫公司支付了由华鑫公司代缴代付的费用，其中包括房屋契税6334元、其他办证费用3167元、其他代办费用580元，合计10081元。2018年8月23日，华鑫公司代曹斌、郭慧芬向税务机关缴纳契税4524.08元，华鑫公司多收曹斌、郭慧芬的税款1809元已按约定退还曹斌、郭慧芬。按照合同约定，华鑫公司应于2019年6月前为曹斌、郭慧芬办理房屋所有权证书，但因多方原因，华鑫公司未在合同约定的期限内为曹斌、郭慧芬办理房屋所有权证书，为此双方发生纠纷。2018年10月18日，临武县房产局领导组织华鑫公司和格林春天小区业主委员会的七名业主代表，就格林春天小区住房不动产权证发放问题召开协调会，经双方协商，华鑫公司承诺在2019年12月31日前把已出售房屋的不动产权证发放到业主手上，格林春天小区业主代表亦表示同意。嗣后，曹斌、郭慧芬认为华鑫公司未在约定的期限内为曹斌、郭慧芬办理房屋权属证书，应承担违约责任，遂提起诉讼。一审法院认为，曹斌、郭慧芬与华鑫公司在合同中约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照“买卖双方另行协商”的方式处理。上述约定是双方当事人的真实意思表示，当曹斌、郭慧芬未能在约定期限内取得所购商品房的房屋所有权证书时，代表曹斌、郭慧芬等格林春天小区业主的代表与华鑫公司协商，并达成允许华鑫公司推迟至2019年12月31日前办理不动产权证书的协议，其行为符合合同关于“买卖双方另行协商”的约定，买卖双方另行协商达成的推迟办证协议，其效力应予以确认，故华鑫公司在2019年12月31日前尚不构成违约，无需向曹斌、郭慧芬支付逾期办理房产证的违约金。关于曹斌、郭慧芬请求判令华鑫公司退还代办房产证费用问题，华鑫公司已代曹斌、郭慧芬缴纳契税，且向曹斌、郭慧芬退回多收税款，业主代表亦同意推迟办证，故曹斌、郭慧芬的该诉讼请求不符合本案实际，不予支持。综上，曹斌、郭慧芬的诉讼请求不能成立，依法予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第三项、第一百四十二条之规定，判决：“驳回原告曹斌、郭慧芬的诉讼请求。案件受理费减半收取151元，由原告曹斌、郭慧芬负担。”本院二审期间，华鑫公司围绕上诉请求依法提交了2份证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对华鑫公司提交的证据，本院审核认为，证据1格林春天小区3栋1-502房的不动产权证、证据2格林春天小区3栋1-301房的不动产权证，具有真实性、合法性和关联性，本院均予采纳。本院二审查明：1.华鑫公司于2017年8月17日将涉案房屋交付给曹斌、郭慧芬。⑴华鑫公司与曹斌、郭慧芬在二审中均认可：华鑫公司共收取曹斌、郭慧芬办证费用14691元（房屋契税6334元、其他办证费用3167元、水材料费2460元、电材料费550元、天然气开户费1800元，其他代办费用380元），华鑫公司已为曹斌、郭慧芬代缴契税费4524元（多收取的1810元已退还给曹斌、郭慧芬）和水材料费2460元、电材料费550元、天然气开户费1800元。⑵华鑫公司在二审中陈述，就其他办证费用3167元，其愿意将实际开支后的该费用余额退还给曹斌、郭慧芬，但其他代办费用380元系委托他人办证的必要费用，不予退还。⑶曹斌、郭慧芬在二审中陈述，不愿意华鑫公司继续为其代办房产证，愿意自行办理。3.华鑫公司已于2019年12月13日前为格林春天小区的房屋完成不动产权首次登记。4.2019年9月27日，华鑫公司向一审法院出具《关于迟延发放不动产权证的情况说明》，该《情况说明》载明：2018年10月18日，临武县房产局领导组织格林春天小区的开发商和小区业主委员会中各单元的业主代表就格林春天小区住房不动产权证发放问题召开了协调会。在该协调会上，华鑫公司承诺在2019年12月31日前把出售房屋的不动产权证发放到业主手上，当时参会的七名业主代表对华鑫公司的承诺表示同意。在该《情况说明》上，临武县住房保障中心加盖公章并签署意见“情况属实”，贺满古等3人签名并签署意见“事实属实”。5.对一审法院查明的其他事实,本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审的争议焦点是：一、华鑫公司应否支付曹斌、郭慧芬逾期办理房产证的违约金，如需支付，违约金数额应如何确定；二、华鑫公司应否退还曹斌、郭慧芬办证费用10081元。关于争议焦点一。1.《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，华鑫公司与曹斌、郭慧芬在涉案合同中就逾期办理房产证事宜约定的违约责任条款，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不必然损害曹斌、郭慧芬的合法权益，亦未免除华鑫公司办理房产证的责任，依法应属有效合同条款。曹斌、郭慧芬上诉主张涉案合同约定的逾期办证违约责任条款属于华鑫公司免除己方责任的格式条款，应属无效，于法无据，本院不予支持。2.曹斌、郭慧芬与华鑫公司在《商品房买卖合同（预售）》中约定:因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房产证书的，双方同意按照“买卖双方另行协商”的方式处理。上述约定是双方当事人的真实意思表示。华鑫公司应当在涉案合同约定的办证期限届满（2019年8月7日）前为曹斌、郭慧芬办好房产证。因业主曹斌未提交证据证实其与华鑫公司就逾期办证事宜进行过协商，亦未提交证据证实华鑫公司逾期办证给其造成了损失，曹斌主张的逾期办证违约金亦无相应的计算依据；结合涉案格林春天小区部分业主在临武县房产局的组织下已与华鑫公司达成延期办证的约定，以及华鑫公司已经办好房屋不动产首次登记，且办好房屋不动产首次登记的时间与约定的办证时间相隔不久等事实，曹斌上诉要求华鑫公司支付逾期办理房产证的违约金10000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。曹斌、郭慧芬在2019年10月10日向法院起诉要求华鑫公司支付逾期办理房产证的违约金，一审法院未予支持，处理并无不当，本院予以维持。。关于争议焦点二。根据本院二审查明的事实可知，华鑫公司向曹斌、郭慧芬收取的办证费用14691元，除其他办证费用3167元和其他代办费用380元外，其他费用已由华鑫公司代为向相关部门缴纳或退还给曹斌、郭慧芬，故本案仅需审查其他办证费用3167元和其他代办费用380元是否应予退还的问题。其他办证费用3167元，待曹斌、郭慧芬涉案房屋的房产证办妥后，双方当事人另行解决。华鑫公司已为曹斌、郭慧芬向相关部门代缴契税、开户费等费用，需花费一定的人工成本，故其他代办费用380元华鑫公司无需退还。因此，曹斌、郭慧芬上诉要求华鑫公司退还代办房产证费用10081元，本院不予支持。综上所述，曹斌、郭慧芬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费302元，由上诉人曹斌、郭慧芬负担。本判决为终审判决。审判长  谢末钢审判员  张九香审判员  雷金梅二〇二〇年三月二十四日法官助理孙宝乐书记员唐旭超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。