广西壮族自治区北海市海城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂0502执异1号 案外人：江仕梯，男，1968年6月4日出生，汉族，住广西北海市海城区。 案外人：梁燕荣，女，1969年2月8日出生，汉族，住广西北海市。 申请执行人：林青，女，1967年3月22日出生，汉族，住北海市海城区。 被执行人：陈梅花，女，汉族，1972年12月24日出生，住广西钦州市钦北区那蒙镇陂角村委东江村37号，现住北海市海城区。 被执行人：江士楼（曾用名：江仕楼），男，汉族，1971年11月16日出生，住广西钦州市钦北区那蒙镇陂角村委东江村37号，现住北海市海城区。 本院执行的申请执行人林青与被执行人江士楼、陈梅花民间借贷纠纷一案中，案外人江仕梯、梁燕荣于2020年1月2日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人称，2001年期间，两案外人与被执行人江士楼、陈梅花一起购买了位于北海市云南路26号房屋，其中两案外人占房屋60%的权属份额，江士楼、陈梅花占房屋40%的权属份额。2013年3月两案外人与江士楼、陈梅花以该房屋为抵押物向钦州市信用合作联社康熙镇分社贷款1000万元。由于被执行人江士楼、陈梅花无法按时偿还银行贷款，2015年2月26日，在当时钦州市信用合作联社康熙镇分社主任韩远强和陆忍律师的见证下，被执行人江士楼、陈梅花向案外人出具了《借条》，约定向两案外人借款120万元，用于偿还到期的信用社贷款，2015年3月26日前归还，逾期将涉案房屋以市场价转让两案外人抵债。在江士楼、陈梅花将120万元、两案外人将180万元归还钦州市信用合作联社康熙镇分社后，其余700万元的贷款得以展期。此后，由于被执行人江士楼、陈梅花经济困难，在借款展期期限内仍无法筹措资金按时偿还两案外人的借款，更无法偿还信用社的贷款。故2016年1月20日，两案外人与江士楼、陈梅花签订《合同书》，双方约定，江士楼、陈梅花将其在涉案房屋所占40%的份额以400万的价格转让给两案外人，即两案外人以对江士楼、陈梅花的120万的债权及代江士楼、陈梅花清偿280万的信用社贷款为代价，从而取得涉案房屋100%的所有权，《合同书》签订后，双方依法在北海市公证处进行了公证。涉案房屋也由一直由两案外人占用、使用、处分和收益。此后，因为被执行人江士楼、陈梅花一直拒不配合办理相关过户手续，经案外人多次催促被执行人配合办理过户手续，但其仍置之不理，故涉案房屋一直无法过户案外人名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，请求法院依法解除对位于北海市云南路26号房屋[房屋所有权证编号：北房权证(2002)字第0040310号、北房权证(2002)字第0005524号，国有土地使用证编号：北国用（2002)字第803798号、北国用(2002)字第803799]的查封。 案外人为其主张提供如下证据：1、借条，证明被执行人向两案外人借款120万元，用于偿还到期的信用社贷款，2015年3月26日前归还，逾期将涉案房地产以市场价转让两案外人抵债；2、活期存款历史明细查询，证明两案外人将借款汇到江士楼银行账户；3、合同书、公证书，证明江士楼、陈梅花将其在涉案房地产所占40%的份额以400万的价格转让给两案外人，签订合同后双方办理了公证；4、情况说明，证明由于江士楼的原因，致使涉案房地产一直无法过户至两案外人的名下。 本院于2020年3月3日送达执行异议书和证据材料给申请执行人后，申请执行人林青未向本院作书面答辩。 本院查明：本院受理的申请执行人林青与被执行人江士楼、陈梅花民间借贷纠纷一案，申请执行人林青依据已经发生法律效力的本院（2019）桂0502民初1643号民事判决书，于2019年9月26日向本院申请执行，申请执行标的为265000元本金及利息，承担案件受理费18435元，并加倍支付迟延履行期间的利息。民事案件立案受理前，林青向本院提出诉前财产保全的申请，本院作出（2019）桂0502财保23号民事裁定书，裁定：一、查封位于北海市海城区云南路26号房产属被执行人陈梅花、江士楼名下部分，上述房产查封限额为1515000元，查封期限为三年。二、查封申请人林青及共有人黄贤祥名下位于北海市四川路东侧、新世纪大道南侧盛世恒业怡景苑31幢房产【房产证号：北房权证（2010）字第014487号】，上述房产查封限额为1515000元，查封期限为三年。进入执行程序后，已诉前保全查封的北海市海城区云南路26号房产属被执行人陈梅花、江士楼名下部分自动转为执行查封财产，案外人对该查封不服，于2020年1月2日向本院书面提出对查封上述执行标的异议。 2015年2月26日，被执行人江士楼、陈梅花以归还钦州市信用合作联社康熙岭信用分社贷款为由，向案外人江仕梯借款120万元，为此被执行人向案外人出具《借条》一份，约定2015年3月26日前归还案外人借款120万元及利息36000元，并注明：“如果不按时归还借款承诺把云南中路26号的房地产产权作市场价优先转让给江仕梯抵消债务。”次日，案外人江仕梯通过银行转账的形式，向被执行人江士楼转款1501000元。2016年1月20日，案外人江仕梯、梁燕荣和被执行人江士楼、陈梅花签订《合同书》，约定两案外人以对江士楼、陈梅花的120万的债权及代江士楼、陈梅花清偿280万的信用社贷款为代价，取得江士楼、陈梅花在涉案房地产所占40%的份额，从而取得涉案房地产100%的所有权，同时约定自协议签订之日起，两位被执行人即把其所持有的土地使用权证、房产所有权证交给案外人执存并出具不可撤销的授权委托书给案外人办妥相关委托公证。同日，两被执行人即出具内容与《合同书》约定吻合的委托书给案外人郑振海，广西壮族自治区北海市公证处（2016）桂北证字第53号公证书对委托书上委托人江士楼、陈梅花签字、捺指印的真实性进行公证。2019年11月3日，被执行人江士楼、陈梅花做出《情况说明》，证实是由于自身长期在外地做生意的原因，一直未能按时回北海配合办理涉案房产过户手续。 另查明：北海市云南路26号房地产[房屋所有权证编号：N北房权证(2016)字第035282号、N北房权证(2002)字第035285号，N北房权证(2016)字第035284号、N北房权证(2002)字第035283号]为江士楼、江仕梯、陈梅花、梁燕荣所共有，北海市云南路26号土地[国有土地使用证编号：北国用（2002)字第803798号、北国用(2002)字第803799号]为江士楼、江仕梯所共有，其中江士楼、陈梅花占房地产40%的权属份额，江仕梯、梁燕荣占房地产60%的权属份额。 本院认为，被执行人未履行生效文书确定的给付义务，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，本院查封登记在被执行人江士楼、陈梅花、江仕梯、梁燕荣名下位于北海市云南路26号房屋及土地，程序合法，依法有据。本案中，案外人在本院查封之前已与被执行人签订合法有效的《合同书》，且已合法占有、使用、处分和收益该不动产，并按照合同约定已全额支付权属份额受让款，被案外人的情况说明证实非因案外人的自身原因未办理过户登记。综上，案外人的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人请求排除本院执行的请求，本院予以支持，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对江仕梯、梁燕荣、江士楼、陈梅花名下位于北海市云南路26号房屋及土地的执行。 案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 武清华 审 判 员 沈海浪 审 判 员 钟新友 二〇二〇年三月二十九日 法官助理 陆斐然 书 记 员 毛成婷 附：本裁定书引用的法律条文 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第四条诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。