常州市钟楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0404民初2406号 原告：常州城置置业有限公司，住所地常州市勤业路288号。 法定代表人:彭庆邦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦威，江苏瑞江律师事务所律师。 被告：曹国祥，男，1989年12月18日生，汉族，住常州市钟楼区。 委托诉讼代理人：薛晓军，江苏常辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：奚敏，江苏常辉律师事务所律师。 原告常州城置置业有限公司（以下简称“城置公司”）与被告曹国祥房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告城置公司委托诉讼代理人秦威、被告委托诉讼代理人薛晓军、奚敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城置公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的商铺租赁合同；2、判令被告支付拖欠的租金，以月租金3718元计（2018年10月11日至合同解除之日止）暂计22309元；3、判令被告支付违约金2610元；4、判令被告在合同解除后10天内腾退房屋并交付给原告；5、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2017年8月，原、被告签订租赁合同一份，约定原告将御水华庭51号、建筑面积为110.46平方米的商铺出租于被告，租赁期限为2017年8月31日至2020年10月10日，租赁用途为经营茶叶。自2018年10月11日开始，被告就以下水道漫水弄湿部分茶叶为由拒付租金。原告认为，依法成立的房屋租赁合同对各方都具有约束力，各方应按约定履行义务，因第三人原因导致的损失应向第三人主张相应权利，被告无权因此拒付租金，在向被告多次说明并催缴费用后，被告依然拒付租金。原告现诉至法院，望判如所请。 被告曹国祥辩称，被告不认可原告的诉讼请求，双方的租赁合同早已解除。由于原告房屋漏水造成被告茶叶以及装饰装修、家用电器等诸多损失，双方已协商解决，不存在解除合同以及支付租金事宜。被告认为在2018年10月11日漏水以后双方租赁合同已解除，被告也于2018年10月搬离了涉诉房屋。综上，被告不应当承担原告主张的费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《租赁合同》、《商铺租赁合同》、《商铺交接确认书》等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的陈述、上述证据材料等证据，本院予以确认、在卷佐证，并据此认定事实如下：原告城置公司提供的其作为出租方（甲方）与被告曹国祥作为承租方（乙方）签订的合同编号为2018-055《租赁合同》就御水华庭51号房屋租赁事宜，在平等、自愿的基础上，经协商一致，订立本合同，其中约定： 一、乙方向甲方承租位于常州市钟楼区御水华庭51号、建筑面积为110.46平方米的房屋用于经营茶叶，租赁期限为3年即2017年8月31日至2020年10月10日，乙方有41天的装修免租期；二、租金为基础固定租金，按12个月为一个支付周期每首期租金在交房前30个工作日内一次性付清，以后每期必须在每一支付期开始前15天全额付清，首年固定租金为每日1.11元/平方米，首年租金为44618元，合同免租期为每年3个月，不包含前述装修免租期，2017年10月11日至2018年7月10日租金为33464元、2018年10月11日至2019年7月10日的租金为33464元、2019年10月11日至2020年7月10日的租金为33464元，交付租金的日期分别为2017年8月31日、2018年9月11日、2019年9月11日；三、合同签订时，乙方向甲方支付租赁保证金8367元，租赁保证金不得用于抵作租金、商业运营管理费（含物业管理费）、水电费等其他费用，如乙方违约造成甲方损失，甲方有权从中抵扣赔偿款；四、乙方应切实履行合同，不得因合同履行过程中产生争议而拒交租金、物业管理费或拒绝履行合同任何条款；五、乙方应在租赁期限届满或合同解除后3日内返还商铺，否则乙方应按租赁期限届满或合同解除时月租金的10%/天的标准向甲方支付违约金，乙方返还商铺时应当符合租赁期正常使用后的状态，装修部分归甲方所有，由甲方处置，并不做补偿；六、乙方逾期支付租金等费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3%支付违约金，逾期达15日以上的甲方有权采取停止供应水电等措施，逾期1个月以上的甲方有权解除合同，不予退还保证金并要求乙方赔偿损失；合同还对其他相关事项进行了约定。 原、被告并签订《商铺交接确认书》一份，其中载明：根据2017年8月31日双方签订的合同编号为2018-055的《租赁合同》约定，双方就租赁商铺御水华庭51号商铺进行验收交接，交接具体时间为2017年8月31日。 被告曹国祥提供的原告城置公司作为产权方（丙方）、被告曹国祥作为承租方（乙方）、上海基普商业经营管理有限公司常州分公司（以下简称为“基普常州分公司”）作为出租方（甲方）的签订《商铺租赁合同》注明签订时间为2017年8月31日，约定丙方委托甲方全权处理租赁商铺事宜，甲方在保障丙方合法权益的同时，完成丙方的委托；甲、乙、丙三方在平等、自愿的基础上，经三方协商一致，就租赁商铺事宜，订立本合同，其中约定： 一、乙方向甲方承租位于常州市钟楼区御水华庭51号、建筑面积为110.46平方米的房屋用于经营茶叶，甲方委托第三方专业的物业管理公司负责包括租赁商铺在内的物业管理服务事宜，租赁期限为3年即2017年8月31日至2020年10月10日，其中2017年8月31日至2017年10月10日为装修免租期；二、乙方在签订合同当日支付首期2017年10月11日至2018年10月10日的12个月租金9273元，以后每期租金12个月付一次，在前一期租金涵盖的期限到期前30天支付下一期租金，先付后用，2018年10月11日至2019年10月10日租金为9273元、2019年10月11日至2020年10月10日租金为9273元；三、合同签订后3日内乙方向甲方支付履行本合同的保证金8367元，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金，包括乙方所欠租金或其他应付费用；四、乙方应将本合同项下的租金和保证金交至甲方指定的银行账号，开户名称为上海基普商业经营管理有限公司，开户行为中国农业银行股份有限公司上海康桥开发区支行，账号为03×××27；五、甲方应于2017年8月31日前将租赁商铺交付乙方使用，租赁期间内，甲方保证其提供的租赁商铺主体结构处于正常的使用和安全状态，除合同另有约定外，乙方发现租赁商铺主体结构（不包括低值易损件）有非乙方原因造成损坏的，应及时向物业管理人报修，工作时间内在接到乙方报修通知后2日内到达维修；六、租赁期限届满或提前终止后的当日，乙方需将租赁商铺正常使用后的状态返还甲方并经甲方验收认可，凡属人为损坏的部位、设备或附属设施，乙方应负责修复或赔偿；七、乙方在租赁期限内承担其使用的水、电、天然气、通讯、停车等有偿费用，乙方支付上述费用以各公共事业单位开出的账单为准；八、乙方逾期不支付租金累计超过三十日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并要求乙方向甲方按租期第一年月租金的三倍支付违约金；九、乙方逾期支付商铺租金的，视为逾期付款，每逾期一日按照未付金额的千分之三支付滞纳金；合同还对其他相关事项进行了约定。 关于原、被告为何就同一租赁房屋在同一租赁期限内签订了两份租金不同的租赁合同，双方均陈述两份合同的主要区别在于租金标准及违约责任不同，被告已支付租金33464元。原告并陈述：原、被告在2018年5月重新签订了年租金为33464元的《租赁合同》取代了原三方签订的《商铺租赁合同》，由于《租赁合同》约定每年有3个月的免租期，33464元实际为9个月的租金，被告已经按照该标准支付了2018年10月10日前的租金33464元；原告没有收到被告交付的租赁保证金8367元，被告可能是交给了基普常州分公司；并明确第一项诉讼请求中主张解除的合同是年租金为33464元的《租赁合同》，且认为该合同在2019年10月18日解除。 被告陈述：原告在诉状中已经陈述了双方在2017年8月份签订合同，被告不认可原告陈述在2018年5月重新签订的事实；《商铺租赁合同》出租人系基普常州分公司，该分公司也收取了被告的租赁保证金，应追加该分公司作为本案的第三人，或者在原告不能举证证明实际与被告履行合同的情况下，因自己与被告签订了两份合同应按对自己责任较大的一份合同即三方合同履行双方的权利义务；原、被告先签订的双方合同即《租赁合同》、年租金为33464元，后签订了三方合同将租金变更为9273元，但签订的时间间隔较短；刚开始按照年租金33464元支付，后由于租金标注降低，租金冲抵后续租金，顺延租期；年租金为33464元的《租赁合同》早已解除或者终止，年租金为9273元的《商铺租赁合同》也于2018年10月11日解除。 关于原告何时接管租赁房屋，原告陈述其于2019年10月18日强制接管租赁房屋，并提供了手机显示时间为2019年10月18日16时07分与房屋现场的照片，照片显示房屋内留有尚许杂物、大部分搬空；鉴于案件实际情况，原告撤回第四项诉讼请求即要求被告腾退并交还租赁房屋的诉讼请求，并明确第二项诉讼请求为要求被告支付拖欠的2018年10月11日至2019年10月10日期间的租金及按照日万分之6.56计算的6个月违约金。 被告对此经质证认为，上述照片拍摄地点无法确认，也无法达到原告证明目的，照片中并没有被告本人，相反显示该房屋内已经没有设施设备，只是剩下一些杂物；如果是在租赁房屋内拍摄的话，能够证明被告已经搬离，原告能够进入到租赁房屋内，原告是实际控制人或者可以说原告已经收回了租赁房屋。 被告为证明租赁房屋漏水及搬走情况，申请证人郑某,4出庭作证。郑某,4到庭接受质询陈述：证人从事保险行业，几乎每天到被告承租的御水华庭店面喝茶，所以证人知道被告承租的该店面房屋漏水，下水道经常堵塞，往外溢水，天花板也漏水；为此，被告向原告提过，被告就损失向物业报过，但是一直没有处理；被告在其他地方租了新的店面，被告向证人讲过其向原告提过解除合同及赔偿损失，所以证人知道被告向原告提过不租赁房屋事宜，物业和开发商一直推诿，没有达成一致意见；被告在2018年10月至11月期间从租赁房屋搬走，搬东西时证人也在场，至于被告有无通知房东，证人不清楚，被告没有向证人讲过其从租赁房屋中搬走、与房东解除了租赁合同。被告对此认为，证人证言能够与其提供的视频互相印证，证明在2018年10月11日搬离之前一直存在下水道漏水，特别是在下雨天地面淌水，天花板漏水的事实，原告没有向被告提供合适的出租房屋，并且拒绝履行修理的责任，以致租赁合同不能履行，被告不得不搬离租赁合同，对此不存在违约，更不需要支付租金。原告对此认为，证人与被告系比较亲密的朋友关系，该证人证言的证明力较弱，证人证言所要证明的待证事实尚不能达到其证明目的，其无法证明由证人所陈述的漏水导致被告具体损失，该证据的真实性、关联性原告均不认可；原告另陈述确实存在下水管道堵塞导致漫水的事实，时间大概在2018年9月，被告保修过，物业公司已经及时修复，但其要求物业公司赔偿茶叶损失，未能达成一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款、第二款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在；对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，原、被告虽就同一租赁房屋在同一租赁期限内签订了两份租金不同的租赁合同，但双方签订合同后被告即按照年租金33464元的标准支付了租赁合同；如按被告所言年租金为9273元，则按照3年的租赁期限计算被告所支付的租金33464元，完全超过了整个租赁期限内应付的租金数额，明显不符合市场交易习惯；且被告又不能提供证据证明双方对3年的租赁期限进行了顺延。故，本院认为原、被告之间实际履行的系其双方签订的年租金33464元的《租赁合同》。 根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条规定，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务；事人协商一致可以解除合同。本案中，原、被告签订并实际履行的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方应当依法按约全面履行各自义务。被告虽抗辩其在2018年10月11日搬离租赁房屋并与原告解除了合同，但其申请出庭作证的证人并没有证明其已经与原告解除了合同以及就其搬离租赁房屋事宜通知了原告，被告也没有提供其他任何证据证明其已经通知原告搬离了租赁房屋或者解除合同；但原告自述其于2019年10月18日强制接管了租赁房屋并提供了其接管房屋的照片，故本院认为双方《租赁合同》已于2019年10月18日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百一十六条、第二百二十一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿；出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，通过被告提供的视频资料、证人证言，并结合双方庭审所述，可以证明被告承租的原告房屋在其承租期间存在漏水等瑕疵；在原告维修未果的情况下，被告完全可以依据上述法律的规定进行处理，但是不能据此拒绝支付租金。在承租人被告没有按约支付租金后，被告虽应承担违约责任；但出租人原告应积极行使权利，采取适当措施防止损失扩大，原告实际接管租赁房屋的行为也表明其有能力采取适当措施，但自被告2018年10月11日搬离房屋后原告直至2019年10月18日才采取措施，明显不合理。因此，本院认为，2018年10月11日至2019年10月10日期间的租金由双方各半承担较为合理。 本院综合考虑被告经营性质需要满足客户较好的消费环境、出租房屋存在的瑕疵、漏水严重性与持续性等案件实际情况，酌情认定自其2017年10月11日至搬离期间的租金标准本院酌情减少按照双方合同约定的年租金标准33464元的70%即23424.8元予以计算，2018年10月11日,至2019年10月10日期间的租金各半承担11712.4元。故被告应当向原告支付租赁期间的租金共计35137.2元，扣除被告已支付的33464元，被告尚需支付1673.2元。被告逾期支付租金已达1个月以上，原告没有提供证据证明其因此遭受的其他损失，故按照合同约定，原告可不予退还保证金8367元，不应再另行主张违约金。 综上所述，因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第一百一十九条、第二百一十六条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款、第二款之规定，判决如下： 一、确认原、被告之前签订的《租赁合同》于2019年10月18日解除； 二、被告曹国祥于本判决生效之日起十日内向原告常州城置置业有限公司支付拖欠的房屋租金1673.2元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费424元（原告已预交212元），由原、被告各承担212元，被告承担部分并于本判决生效之日起十日内直接给付本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  王 明 人民陪审员  曹佳义 人民陪审员  马晓红 二〇二〇年三月三十日 法官 助理  杨静雯 书 记 员  荆 远