云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初5182号原告：昆明屈臣氏个人用品商店有限公司，住所：云南省昆明市五华区正义路昆明老街正义坊A1幢负1层，统一社会信用代码：91530100568829524D。法定代表人：倪文玲,董事长。委托诉讼代理人：**、贺熹（实习），云南上义律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南天浩集团有限公司，住所：云南省昆明市人民中路与金牛街交口处四层办公楼，统一社会信用代码：91530000719414212C。法定代表人：孙浩然，总经理。委托诉讼代理人：张利祥，云南浩达律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明屈臣氏个人用品商店有限公司诉被告云南天浩集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人**、贺熹，被告的委托诉讼代理人张利祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明屈臣氏个人用品商店有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告向原告赔偿因其违约解除合同给原告造成的损失:1、装修损失自2018年9月6日（被强制搬离之日）至2022年1月27日，每月3913.9元，41个月还未使用，共计160465.8元。2、2018年7月26日（被强行锁店之日）至2018年9月6日，每天4211.05元，共计176864.1元。3、6个月的预期利润损失，每月48981.75元，6个月共计293890.5元。4、其他设备损失、拆除设备的费用，每月4588.49元，自2018年9月6日（被强制搬离之日）至2022年1月27日，共41个月的损失188128.09元。设备拆除人工费5651.68元。5、货品搬迁费2800元。6、过期货物损失4746.9元。二、请求人民法院依法判令被告向原告退还履约保证金人民币10万元，并按年利率24%支付自2018年9月14日起至退还之日止的违约金；三、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2013年12月9日签订《场地租赁合同》，约定原告向被告承租其位于昆明市五华区人民中路与金牛街交叉口处天浩运动城首层约240平方米的场地用于开设商店，租赁期限为8年，自计租日2014年1月27日起满8年止。双方对租金支付、合同解除、双方的责任义务等事项进行了详细约定。合同签订后，原告一直按约履行合同并按时支付租金，但被告对原告已支付租金的部分发票却迟迟不予开具。2017年6月27日被告发函通知原告，因被告需配合相关调查，其公司的所有账户暂停使用，让原告暂停支付租金。直至2018年5月，被告忽然通知原告支付租金，且变更了合同中约定的收款账户，要求原告支付至某私人账户，且拒绝按合同约定向原告开具租金发票。在原告对被告变更收款账户且不开具发票存在违反合同约定如何解决等事宜多次发函与被告沟通，并积极履行原告公司内部付款流程拟于2018年7月31日向被告支付租金之际，被告却于2017年7月26日擅自将原告的店铺强行锁闭，阻碍原告的正常经营。原告在考虑双方长期合作的基础之下于2018年7月27日将租金付至被告指定账户，并发函要求被告解除对店铺的锁闭。但被告却于2018年8月6日向原告发出解除合同函，并于2018年9月4日强行要求原告清空场地。为此，原告不得不于2018年9月6日被迫搬离。被告的上述行为对原告造成了极大的损失，除原告对房屋的装修已形成无法分割的添附外，由于店铺的强行搬迁，店内的设备、货品等也遭受了重大损失。被告的行为已经严重违反了双方的合同约定，且极大的侵害了原告的合法权益。为此，原告特诉至法院，望判如所请。被告云南天浩集团有限公司答辩称：一、1、装修费用要有依据（装修发票、合同），如果是被告存在违约的情况，可以按照原告的方式计算，且只能计算40个月20天；2、闭店损失我方不予认可，原告拖欠租金，我方7月26日锁了店，7月28日原告付了租金，我们就把门打开了，就算存在损失，原告方计算错误，应当按照净利润进行计算；3、预期利润损失不予认可，我们是发过函要求解除合同，原告自行搬走，相当于同意解除合同，就不存在预期利润损失；4、不认可设备损失、拆除设备的费用；5、拆除费用和搬迁费用，是原告为自己行为负责，原告搬了还要去其他地方继续卖；5、过期商品费用不予认可。二、履约保证金同意归还，但是合同约定是没有利息的。三、诉讼费按照法律规定进行判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交《关于解除我司锁闭恢复经营的沟通函》及该函的签收单、《关于解除合同函的回函》。证明2018年8月22日被告仍锁闭原告租赁的店铺。被告对《关于解除我司锁闭恢复经营的沟通函》及该函的签收单该的三性及证明目均不予认可，认为没有收到上述材料，签收单是复印件，不能证实被告收到函件。《关于解除合同函的回函》的内容是原告自己写的，无法证实原告的证明观点。签收单为复印件，被告不予认可，本院对该证据的真实性不予确认，不能证实被告收到《关于解除我司锁闭恢复经营的沟通函》。《关于解除合同函的回函》被告对该证据的真实性无异议，本院予以确认，对被告开锁的时间，本院将结合其他证据在本院认为内一并阐述。二、商铺招租照片：证实原告按被告的要求支付租金后，被告在锁店期间进行招租，违反了合同约定。被告对该证据的三性及证明目的均不认可，认为被告是在原告搬走后才招租的。被告对该证据的真实性、合法性、关联性及证据目的不认可，本院认为此证据不能证实是被告贴了招租广告，本院不予确认。三、设备购买合同及发票：证明原告经营期间对设备购买支出440495.64元，上述设备因搬迁无法使用，给原告造成未使用设备41个月的损失188128.34元。被告对该证据的三性及证明目均不予认可，认为合同签订方不是原告采购方为武汉屈臣氏，与本案无关。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可，本院认为仅凭上述证据不能证实原告购买了设备用于原告经营的本案诉争的租赁物内，本院对原告的证明目的不予确认。四、视频资料：证实被告于2018年9月5日打开锁闭的店铺。被告对该证据的三性及证明目的不予认可，认为无法证实视频的制作者，日期可自己设定，无法证实是2018年9月5日的场景。本院认为，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可，本院认为视频资料是原告自己制作的,仅凭此证据不能证实原告的证明目的,对原告要证明的打开锁闭店铺的时间,本院将结合其他证据综合评判。五、广州市新东越会计师事务所有限公司报告书：证实2017年7月至2018年6月税前利润为587781.05元，税后净利润为440835.79元，2018年6月企业主营业务收入313386.09元，2018年6月企业主营业务成本187054.34元，2018年6月销售毛利润为126331.75元。被告对上述证据的真实性认可，关联性及证明目的不予认可。本院认为，被告认可上述证据的真实性，本院对该证据依法予以确认。根据原被告的诉辩主张、举证、质证及本院对证据的分析认定，本院依法确认以下案件事实：2013年12月9日，原告昆明屈臣氏个人用品商店有限公司（乙方）与被告云南天浩集团有限公司（甲方）签订《场地租赁合同》，约定原告向被告承租位于昆明市五华区人民中路与金牛街交叉口处天浩运动城首层实用面积240平方米的场地由乙方改建并用于开设商店，租赁期限为8年，自计租日2014年1月27日起满八年止。该《场地租赁合同》载明：“第三章1.2.租金支付方式：乙方先按照本合同第三章1.1条的第一档计租标准按月向甲方支付租金，乙方在每月15日或之前提供上个月份的营业额报表，乙方在每月的第18日或之前将上月份提成部分的租金直接汇入甲方账户……甲方在收到乙方各笔租金之后5个工作日内提供上述相应金额的合法租金税务发票给乙方，如甲方不能按时提供上述租金发票予乙方，乙方有权延迟支付下笔租金直至甲方提供发票为止，若甲方所提供的发票不符合税务部门的有关规定，因此产生的责任由甲方承担。第三章2.甲方如变更付款账号，则甲方应在乙方付款日提前30天书面通知乙方。否则乙方有权顺延支付，因账号变更引起的责任和损失由甲方承担。第三章5.履约保证金：乙方须甲方交纳总额为人民币（大写）：拾万元的履约保证金（以下简称“履保金”），用于乙方对履行本合同各条款之保证。第三章6.履保金的支付：乙方应于本合同签字生效之日起十五个工作日内，将履保金支付给甲方，甲方同时开具相关收据。在甲方保管期间，履保金不计利息。若甲方于乙方交付保证金后15天内未交付收据予乙方，则需退还乙方全额保证金。第三章7.2.合同期满或提前终止合同时，甲方在乙方交还场地后七天内将扣除乙方应付费用（若有）后的履保金余额无息一次性全部退还给乙方，如甲方迟延返还，则按每天500元向乙方支付违约金。履保金不足以抵扣乙方应付费用的，乙方应予结清。第五章11.乙方商店开业后，甲乙双方不论因任何事情发生意见或纠纷，甲方承诺并有责任确保负责管理该场地的物业管理公司均不能借用停电、停水、停空调等方式干扰乙方商店的正常营业。如乙方商店发生任何停电、停水、停空调（政府正常的限电限水或有书面的通知检修除外）等的，则乙方可参照商店上月每天平均营业额，从支付给甲方的租金中扣除相应的损失。第九章3.1.在甲方无任何违约的情况下，乙方接到甲方书面催缴通知后逾期60天仍未足额支付租金及物业管理费（如有）的,甲方有权选择提前终止合同。第九章4.甲方在违反本合同的规定致使乙方不能正常营业或权益受实际损害时，乙方有权提前终止合同，甲方须赔偿乙方因此造成的损失。”合同生效后，原告依据合同约定对所租的租赁物进行了改建。2014年3月10日，被告云南天浩集团有限公司收到原告昆明屈臣氏个人用品商店有限公司押金人民币100000元，《付款回单》显示摘要为支付保证金。原告提交的《租金支付凭据》显示，其支付租金付至2017年5月31日。2017年6月27日被告致函原告暂停支付租金，之后被告又致函原告要求原告从2017年6月1日起将租金付到被告指定的开户名称为展红尾号为1145账户并表示以前尚未开具的房租发票，待被告公司业务正常后双方再行协商解决。2018年5月8日，被告书面通知原告，原告欠被告自2017年6月至2018年3月的房租共计244701.44元及四月房租，至今未付，请原告自接到通知一个星期内付清。2018年5月23日，原告回函被告，同意暂时按照被告函件要求（从2017年6月1日起计的租金）付款至展红的银行账户并要求被告尽快向原告提供租赁合同约定的发票，同年6月15日原告向被告单位财务人员核实了收取租金的账户为展红尾号为1145账户。2018年7月18日，被告致函原告，认为原告无故拖欠壹年多的房租，经催促无果，要求原告于5个工作日内支付所欠房租，否则将采取断水、断电及封锁店门等措施。次日，原告回函被告确认收到上述函件并说明：我司恢复支付的申请正在流转中，预计近期内支付，但对无故拖欠房租不认可。2018年5月8日，2018年7月24日，被告发函原告，因原告未支付房租，将按2018年7月18日的函件执行。被告于2017年7月26日将原告租赁店铺锁闭。2018年7月27日，原告将2017年6月1日至2018年6月30日租金共计312593.56元汇至展红尾号1145账户，后原告发函给被告要求被告解除关闭措施及给付2016年11月至今的租金发票。2018年8月6日，被告发《解除合同函》致原告，内容为：根据双方签署的《场地租赁合同》的约定，原告已逾期60天未支付应付房租，已构成违约，被告通知原告该租赁合同于2018年7月10日起解除，并要求原告接函之日起5个工作日内将所经营场地腾还被告，如原告逾期未腾还，被告将进行清退。2018年8月7日，原告致函被告坚决不同意解除合同，如被告执意解除合同，强行腾退原告店铺，由被告承担违约责任并承担原告6个月利润损失、资产报废、货品搬运等一切损失。2018年9月4日，被告向原告发《腾房通知》，要求原告在2018年9月7日前将租赁的经营场地前腾空退还被告。2018年9月5日，被告解除关闭措施，同年9月6日，原告搬离租赁物并将门钥匙交给被告。庭审中，双方认可《场地租赁合同》已解除，被告认可从2016年至今的租金发票因被告公司涉嫌单位犯罪账户被查封未开具,原告认可被告未开具发票的原因,但表示是后来才知道的。原告委托了广州市新东越会计师事务所有限公司对原告在人民中路分店2017年7月至2018年6月税前利润和税后利润、2018年6月销售毛利润的其他专项进行审计，广州市新东越会计师事务所有限公司出具了审计报告书，结论为：税前利润为587781.05元，税后净利润为440835.79元，2018年6月企业主营业务收入313386.09元，2018年6月企业主营业务成本187054.34元，2018年6月销售毛利润为126331.75元。被告于2018年7月26日将出租给原告场地上的商铺锁闭至2018年9月5日开锁，共计41天，原告的闭店损失为172653.05元（41天×4211.05元/天，2018年6月的销售毛利润126331.75元除以30天，每天为4211.05元）。以上事实，有原被告庭审陈述及原告提交的场地租赁合同、计租日确认函、迟延付款通知函、供应商银行账户信息更新通知函、解除合同函、租金支付凭据、付款回单、履约保证金收据、移交清单、专项审计报告等复印件予以证实。本院认为，本案系房屋租赁合同引起的诉讼纠纷。原被告双方自愿签订的《场地租赁合同》符合法律规定，依法成立。合同履行过程中，被告书面通知原告暂停支付租金后又通知原告将未支付的租金付到被告指定的其他账户，原告表示同意并与被告确认过支付账号。原告在被告锁闭了店门后支付了所欠租金的行为表明双方仍在继续履行合同。后被告要求解除合同，原告坚决不同意解除合同，并表示如被告执意解除合同，强行腾退原告店铺，由被告承担违约责任并承一切损失。在被告发出《腾房通知》及解除锁闭店门后，原告搬离租赁物的行为表明原告同意解除合同，故本院确认合同的终止系双方约定，故原告诉请因被告违约导致合同解除要求被告赔偿装修、预期利润、其他设备、过期货物损失及搬迁费、设备拆除费用的诉请本院不予支持。关于被告锁门导致原告闭店的天数，被告锁门后对开锁开门的时间负有举证责任，现被告未举证证实其主张的时间，故本院确认开锁时间为原告所述的2018年9月5日，故原告的闭店天数为41天。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在本案中，原被告在履行合同过程中，被告锁店41天，应赔偿原告因闭店造成的损失。关于闭店损失的计算，原被告在合同中约定如商店停电、停水等原告可参照商店上月每天平均营业额计算损失，故闭店损失可参照上述约定计算即每天4211.05元，现原告诉请被告赔偿41天的闭店损失共计172653.05元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告诉请被告返还履约保证金及支付利息，因《场地租赁合同》中明确约定合同期满或提前终止合同的，被告应在交还场地后七天内将履保金无息一次性全部退还原告，如被告迟延返还履约保证金，则按每天500元向乙方支付违约金。现原告要求被告返还履约保证金人民币100000元，并支付自2018年9月14日起按年利率24%支付利息，本院予以支持。原告是在被告打开锁闭的店门后搬离，且在被告未提供租金发票时仍继续履行合同支付租金，故原告称合同解除的原因是被告强锁店铺及不提供发票，不能成立。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十三条、九十七条、第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条规定，判决如下：一、由被告云南天浩集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告昆明屈臣氏个人用品商店有限公司闭店损失人民币172653.05元。二、由被告云南天浩集团有限公司于本判决生效后十日内返还原告昆明屈臣氏个人用品商店有限公司履约保证金人民币100000元并支付利息（利息以100000元为基数自2018年9月14日起按年利率24%计算至付清100000元止）。三、驳回原告昆明屈臣氏个人用品商店有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13125元，由原告昆明屈臣氏个人用品商店有限公司承担10000元，由被告云南天浩集团有限公司承担3125元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  郭琼华人民陪审员  王强燕人民陪审员  郭丽萍二〇二〇年三月二十三日书 记 员  李 颖