江苏省无锡市滨湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0211民初1953号 原告：葛宇翔，男，1989年2月18日生，汉族，住江苏省溧阳市。 委托诉讼代理人：周燕娜，江苏辰庚律师事务所律师。 被告：无锡苏宁置业有限公司，住所地无锡市人民中路109号。 法定代表人：楼晓君，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐娇凤，该公司职员。 原告葛宇翔诉被告无锡苏宁置业有限公司（以下简称苏宁公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告葛宇翔及其委托诉讼代理人周燕娜，被告苏宁公司委托代理人唐娇凤到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告葛宇翔向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金，违约金以1584003元为基数，以万分之一每日自2015年1月1日计算至实际交房为止，暂计至2019年1月31日为236174.85元（1584003＊0.0001＊1491天）。2、判令被告支付原告房屋租金暂计至2019年1月31日为52231元（1500元／月＊6＋1000元／月＊36＋1033元／月＊7），2019年2月起按1033元每月计算至实际交房时止。3、判令房屋保修期自实际交房时起算。4、判令被告赔付原告物业费286.28元每月自2015年1月1日计算至实际交房时止，暂计至2019年1月31日为14027.7元（1.95＊146.81＊49）。5、判令被告赔付原告装修折旧费按照每月1835.13元计算至实际交付之日止，暂计至2019年1月31日为89921.13元（1500元／平＊146.81平／10年／12月＊49月）。事实理由：葛宇翔于2013年6月1日与苏宁公司签订商品房销售合同，购买位于无锡市滨湖区房屋，房屋价格1584003元。苏宁公司在房屋的最后交付期限后仍未能提供适合的房屋交房，房屋存在严重质量问题，葛宇翔遂要求苏宁公司予以修复，但是苏宁公司至今未能修复完毕。 被告苏宁公司辩称：1、苏宁公司已经在合同约定的2015年1月1日之前完成交付，房屋存在少量瑕疵，但符合合同约定的交付条件。原告列出的如钥匙转动不顺滑，每个房间控制灯只有一个开关，必须安装两个开关等要求，并以此拒收房屋，苏宁公司不予认可。2、根据法律规定，原告诉请的第2项和第5项是属于实际损失，而第1项诉请又根据合同约定主张违约金，两者相重复，不能同时主张。3、根据双方签订的补充协议24条约定，买受人未按约接受房屋的，自出卖人通知约定交付之日起计算保修期，因此原告诉请3没有合同和法律依据。4、对于第5项诉请，原告提出的房屋质量问题，均为质量瑕疵，未达到严重影响正常居住的程度，不应视为拒绝收房的质量问题，且根据建筑学原理及日常生活常识，在房屋符合交付前提下的五年内，房内都没人居住，没有正常通风导致房屋内部受潮、霉变，装修受损由此产生的损失由原告自行承担。5、原告的主张已经超过起诉时效。 经审理查明：2013年6月1日，葛宇翔与苏宁公司签订《商品房买卖合同》一份，由葛宇翔向苏宁公司购买位于无锡市滨湖区房屋，建筑面积146.81平方米，单价10789.48元，总价1584003元。 双方约定：1.交付期限。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房通过分期交付使用竣工验收条件的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2.出卖人逾期交房的违约责任。除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照逾期时间分别处理（不做累加），逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。3.交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：买受人按每天50元向甲方支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损，灭失的风险自书面交房通知确定的交付日期起由买受人承担。同时，该房屋自出卖人通知或约定的交付日期起视同已经交付。4.出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定的附件三的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价处理。5.保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，住宅质量保证书作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成损坏，出卖人不承担责任，但可以协助维修，维修费用由购买人承担。 合同签订后，葛宇翔交付了房款1584003元。 2015年1月1日，苏宁公司通知葛宇翔收房，次日，葛宇翔至涉案房屋查看并填写入住验房表。 入住验房表记载情况：葛宇翔在房号2-4-902房屋验房表上“存在问题”一栏手写载明： 大门：猫眼上有油漆，木质饰板有多过30处破损，（建议全部更换），不锈钢门槛变形，钥匙转动不顺滑； 厨房：水压小，下水不畅，水槽下贴膜板多处破损，与客厅门槛满是划痕，地砖破口，检修盖板倾斜，打胶多处空隙，燃气灶涂层损坏严重，水池涂层坏，烟道下部填缝爆开，油烟机…… 玄关：地砖破损（正对大门墙下）； 外卫：地砖破口，地柜右侧饰板不直，等电位端子箱盖破损，地柜板破损，石材台面破损，门框坏，马桶… 主卧：床头灯无法控制，衣帽间隔墙（走道面）不平，石材台面多破损，飘窗右比左低1cm； 南阳台：空调外机未固定，未装好，生锈，线管爆开，隔音棉未安装，移门多处划痕，护栏左侧晃动，地砖破损，空调口左侧墙面板破损（下接附页）； 内卫：马桶两侧少上两个螺丝，未装上装饰帽，墙砖淋浴间墙砖多破口（已标），石材窗台破损，淋浴门铝条有孔（已标），门有色差，窗户上表圈的墙砖松动，淋浴房门左侧墙砖松动开裂； 次卧：窗台石材破损，有裂纹，门锁内把手晃动，门后踢脚线墙裂口，门后墙上一垂直裂纹； 书房：窗台石材有裂纹，有锈迹，有胶，天花板颜色不一； 客厅：光纤入户箱歪斜，门口一排开关第三个面板破损，有锈迹，墙角线条内差超标; 空调不能选择冷热模式，白色木门都是裂纹，门框与墙体间全是裂纹（包括衣帽间），南阳台，北阳台移门玻璃上布满划痕，吊顶线条折角处裂纹，木门门锁把手上全是白漆，所有的黑色门槛石上全是裂纹，主卧百叶窗坏（右），所有空调门板均松动，有线电视标签全错，内外卫镜框裂纹，南北阳台地砖未嵌缝，玄关地砖色差大，每个房间灯头控制灯只有一个开关，必须安装二个开关。 2016年3月29日，物业登记记载902室报修：阳台吊顶漏水，窗户边油漆发霉。 2016年12月24日，物业登记记载902室报修：室内大部分踢脚板胶开裂，厨房顶部油漆鼓起开裂，厨房检修口旁油漆鼓起开裂，客厅两个空调风口中间油漆开裂。 上述质量问题葛宇翔提出后，苏宁公司对其公司认为合理的需要维修的部位在2015年到2016年12月24日进行陆续维修。 葛宇翔自述截止2019年3月涉案房屋南阳台的房门缝很大，入户的瓷砖色差很大、房屋部分踢脚线霉变，南阳台漏水痕迹严重、罗马柱有缝隙、窗台有破口、橱柜里面有补丁不美观、客厅插座面板破损标签涂抹、瓷砖未铺整齐缝隙大、钢筋露头的位置没有处理好导致有锈迹、墙面粉刷不平整有裂缝、厨房窗框歪斜、南阳台北阳台上面布满划痕、食材台面破损。2019年11月20日，本院组织双方当事人至现场勘验，发现上述问题大部分修理完毕，虽仍有少量存在，但均达不到影响居住的情形。经本院庭审中释明，涉案房屋已经达到交付条件，苏宁公司应于2020年3月20日前交付房屋，苏宁公司逾期交付的，将依约承担逾期交房责任，葛宇翔逾期接收的，视为已经交付完毕。 葛宇翔为解决住处事宜与谢龙泉签订了无锡市房屋租赁合同，双方约定，由葛宇翔向谢龙泉承租房屋，期限自2012年10月至2015年6月止，月租金1500元。 2015年6月29日，葛宇翔与刘振震签订了房屋租赁合同，约定租期自2015年7月1日起至2016年6月30日，月租金1000元。2016年葛宇翔与刘振震续签租赁协议，约定租期自2016年7月1日至2018年6月30日，租金每月1000元。2018年7月7日双方续签租赁协议，约定租期自2018年7月1日至2019年6月30日，每月1033元。 上述事实，有《商品房买卖合同》、照片及当事人陈述笔录等在卷佐证。 本院认为：苏宁公司作为出卖人，应交付符合质量标准的房屋，且对于其出售的房屋，负有相应的质量保修义务。 本案第一个焦点是，苏宁公司交付的房屋是否符合标准，是否应承担违约金。根据双方的约定，当商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，但是在交接过程中，葛宇翔对苏宁公司的房屋提出了数十项质量异议，上述质量问题已经不单单是单独的装修瑕疵，交付如此瑕疵数量的房屋，已经达到影响正常居住的情形，综合评判上述质量问题，已经构成了影响房屋购买人正常使用房屋的因素，在苏宁公司未予整改前，不能视为苏宁公司已经交付了房屋，且应依据双方约定，出卖人应按照按日向买受人支付已交房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，即158.4元按日支付违约金。 本案第二个焦点是，即便苏宁公司需要支付违约金，则违约期限如何计算。苏宁公司在对葛宇翔验房时候提出的问题进行维修后，并无证据证明双方积极协商交付房屋，直至2016年3月29日，物业登记记载902室报修：阳台吊顶漏水，窗户边油漆发霉。从现有证据可以推断，2015年1月2日在葛宇翔提出诸多质量问题后，苏宁公司确实对涉案房屋进行了维修整改，2016年3月29日葛宇翔提出的阳台漏水问题，在2015年1月验房时候数十项质量问题中均未提及，属于新发现的质量问题。但是即便属于质量问题，即便该漏水问题确实有可能影响业主正常使用房屋，但不能当然认定苏宁公司仍属于逾期交房。因为在2015年1月2日葛宇翔提出异议后，苏宁公司对房屋进行了修缮，本应在修缮后及时组织双方交付房屋，但是苏宁公司因认为葛宇翔提出的质量问题均属于瑕疵问题，不影响实际居住，故未再安排重新交付。但与此同时，葛宇翔也并未及时对涉案房屋进行查看，积极促成房屋交接，故对于葛宇翔在2015年1月2日提出的数十项质量问题，双方本应在2016年3月之前就积极重新办理交付房屋。双方均未能积极履行合同的情况下，不宜人为的将合同履行不明确的状态任意扩大，综合双方的举证责任和促成合同履行的能力大小和房屋当时能否交接的实际状态，支付违约金的期限应截止到2016年3月28日，超出部分不予支持。对于2016年3月29日葛宇翔提出的阳台顶部漏水问题，不能继续作为影响房屋交付的因素，而应作为双方交接房屋后开发商的保修范畴。即从应当交付的期限第二日至2016年3月28日按每日已付合同总价的万分之一计算的违约金，经计算，共计71597元（已取整）。 第三个焦点是，苏宁公司是否需要支付房屋租金和物业费及折旧损失。因双方在合同中已经明确了未按约交付房屋的违约计算方式，故葛宇翔主张的其他损失不符合双方合同约定，本院不予支持。 第四个焦点是，房屋保修期自何时计算。根据双方合同约定，保修期自交付通知确定的最后交付日期次日起计算，但根据本案的情形，在2016年3月28日双方已经具备了交付房屋的条件，双方均应对未交付房屋承担各自的责任，故房屋保修期应自2016年3月29日起算。 关于诉讼时效，因双方在起诉前均未再次办理交接手续，原告对于权利受侵害并不明知，故本案原告的诉请并未超过诉讼时效。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十二条之规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，判决如下： 一、被告无锡苏宁置业有限公司于本判决生效之日五日内立即向原告葛宇翔支付违约金71597元。 二、无锡市滨湖区房屋保修期自2016年3月29日起算； 三、驳回原告葛宇翔其它诉讼请求。 若未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7185元，由原告葛宇翔承担5585元，由被告无锡苏宁置业有限公司承担1600元（被告无锡苏宁置业有限公司应承担部分已由原告葛宇翔垫付，由被告无锡苏宁置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告葛宇翔）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审判长 郁 松 审判员 孙重光 审判员 石志如 二〇二〇年三月二十日 书记员 徐 莉 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》： 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。