河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初296号原告（反诉被告）：李晓琳,女，1989年10月28日生，汉族，住河南省临颍县。被告（反诉原告）：郑州四棉置业有限公司，住所地郑州市中原区棉纺西路2号。法定代表人：舒蒲娟，职务董事长。委托诉讼代理人：龚震，河南世纪通律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪国栋，河南世纪通律师事务所律师。原告李晓琳与被告郑州四棉置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，被告提起反诉，本院予以合并审理，后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及被告委托诉讼代理人龚震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晓琳向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告退还所收原告购房款264332元，并判令被告支付违约金2643.32元，并判令被告支付至2019年12月12日的利息18979.76元，共计285955.08元，以后的利息以264332元为基数，按照年利率5.6%计算至付清日；2.依法判令被告支付原告所支付的工本费、维修基金费人按揭服务费等费用共计4733元；3.诉讼费用由被告承担，共计：290688.08。事实与理由：2017年7月2日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，被告将位于郑州市中原区××路西、××路北盛润锦绣城商业西广场×层××号房屋售卖给原告，约定房屋总价格为528332元，原告前期应交房款为264332元，其余房款采用商业贷款，房屋交付的期限应当在2018年10月31日前，同时约定，被告如逾期交房，被告应承担违约责任，原告有权解除合同。双方签订合同之后，原告按约定交纳了房款264332元，并支付了工本费、维修基金费、按揭服务费等费用共计4733元，原告交纳了各项费用之后，被告却至今没有交房，按照约定早已逾期许久。因此，原告为维护自身合法权益，依据中华人民共和国相关法律法规，现向贵院提出以上诉讼请求，望请贵院依法判如所请。庭审中，原告增加诉请要求解除原被告之间的房屋买卖合同。被告郑州四棉置业有限公司辩称：一、李晓琳仅支付购房首付款，一直拖欠剩余购房款264000元，严重违约，应向四棉公司支付剩余购房款及违约金，对此四棉公司已经提起反诉。现四棉公司有权不予交房且不视为逾期交房，没有任何违约情形，李晓琳要求四棉公司退房款、支付利息和违约金没有事实和法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定李晓琳的付款方式为2017年7月2日支付现金264332元，剩余264000元以商业贷款方式支付。附件四第三条第二款的约定：“买受人承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件。贷款方式为商业性贷款，买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求于2017年7月2日前向贷款方提交并签署申请贷款所需的额，造成迟延付款、不足额付款等情况，出卖人同意买受人在7日内一次性支付，不承担违约责任。逾期60日买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行”。附件四第八条第二款的约定：买受人同意在未向出卖人结清全部购房款及应由买受人支付的款项时，出卖人有权不予交房且不视为逾期交房，买受人同意出卖人有权将本合同第八条交房日期顺延至买受人向出卖人付清全部购房款及相关项后30日内，并且出卖人有权按合同第七条行使相关权利。首先，李晓琳并未按照约定于2017年7月2日付清购房首付款264332元，实际直到2018年8月27日才付清；其次，李晓琳因自身原因导致最终未获得贷款，并且未在7日内一次性付清剩余购房款。基于以上事实，李晓琳未付清房款，严重违约，根据《商品房买卖合同》约定，四棉公司已提起反诉，要求李晓琳继续履行合同，支付剩余购房款，并按应付款的日万分之五支付违约金。需要注意的是，李晓琳至今仍拖欠264000元购房款，根据《商品房买卖合同》约定附件四第八条第二款的约定，四棉公司有权将交房日期顺延至李晓琳付清房款之后30日内。李晓琳根本无权要求交房，何谈四棉公司逾期交房？更无权在自身严重违约的情况下要求退房款并支付利息和违约金。而且现在涉案房屋已通过竣工验收，满足交房条件，四棉公司已分批向业主交付房屋，如李晓琳付清房款，随时可以向其交房，无损其权利。二、李晓琳无权要求四棉公司支付工本费、维修基金费、按揭服务费。维修基金四棉公司是代收代缴，已由郑州市物业维修基金管理中心收取，并向李晓琳出具维修资金缴存凭证，李晓琳无权向四棉公司主张。工本费、按揭服务费，四棉公司从未收取，两份收据不是四棉公司的专用收据，也未加盖四棉公司的公章，其中按揭服务费收据还专门加盖有郑州东方智典房地产营销策划有限公司的公章，显然并非四棉公司收取的，李晓琳无权要求四棉公司退还。三、不考虑李晓琳严重违约，即便涉案房屋存在晚交房问题，也不能将晚交房的原因全部归责于四棉公司，政府封土令等环保管控原因也是不可避免的直接原因。因此，李晓琳无权因此要求四棉公司支付利息及违约金。因治理大气污染，郑州市政府每年都会下发封土令等停工要求，仅2017年11月15日至2018年3月15日就要求停工121天，并且施工期间只要有重污染天气，根据《郑州市重污染天气应急预案》要求，必须停止施工。四棉公司是在政府及相关部门的指令下停止施工，而且该停止施工行为符合国家的整体利益，也是为了充分保障大气环境及全体民众的切身利益所为。四棉公司按照郑州市政府及相关部门的要求，停止土石方作业等一系列施工，对涉案工程工期造成了巨大影响。因此，李晓琳无权以此为由要求四棉公司支付利息及违约金。四、李晓琳的诉请不符合权利义务相一致原则，合同的解除既包括价款的返还，也应包括标的物的返还。具体到本案，即便李晓琳有权要求退房款，同时也应负有配合解除涉案房屋备案、登记的义务。综上，李晓琳的诉讼请求均不能成立，请求法院依法驳回其全部诉讼请求，支持被告的反诉请求。被告郑州四棉置业有限公司反诉称：1、判令被反诉人继续履行双方签订的《商品房买卖合同》。2、判令被反诉人向反诉人支付购房款264000元。3、判令被反诉人自2017年9月7日起至购房款付清之日止，按日向反诉人支付逾期应付款264000元万分之5的违约金（自2017年9月7日起截至2020年2月18日，暂计118008元)。4、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2017年7月2日，反诉人和被反诉人签订编号为××的《商品房买卖合同》，约定被反诉人以528332元购买坐落于中原区××路西，××路北盛润锦绣城商业西广场×层××的房屋，并且《商品房买卖合同》第六条明确约定被反诉人的付款方式为2017年7月2日支付现金264332元，剩余264000元以商业贷款方式支付。附件四第三条第三款的约定“买受人承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件。贷款方式为商业性贷款，买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求于2017年7月2日前向贷款方提交并签署申请贷款所需的额，造成迟延付款、不足额付款等情形，出卖人同意买受人在7日内一次性支付，不承担违约责任。逾期60日买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行。”被反诉人未获得贷款，并且被反诉人未于7日内(2017年7月9日前补齐264000元购房款拖欠购房款两年多，严重违约，应承担相应违约责任。反诉人根据上述约定有权要求继续履行《商品房买卖合同》，并要求被反诉人支付拖欠的264000元购房款，自2017年9月7日（自2017年7月9日后推60日）起至房款付清之日止按日向反诉人支付逾期应付款万分之5的违约金，截至2020年2月18日，暂计118008元。反诉人为维护自己的合法权益，特此提起反诉。被反诉人李晓琳辩称：被反诉人不存在违约事实，根据合同附件4第三条第二款的约定反诉人在签订合同时，用欺诈方法制造被反诉人违约的情形，该合同具有欺诈性，请求法院依法驳回反诉人的反诉请求。签订合同的期限为2017年7月2日，反诉人指定的银行，并要求贷款人在2017年7月2日前向银行提供贷款方所需的材料，被反诉人按照合同时间履行，也会存在违约。补充：被反诉人于2017年7月9日前补齐购房款264000元，但是2017年7月20日指定的银行才给我办理贷款，反诉人反诉不成立。本院经审理认定事实如下：2017年7月2日，原告李晓琳作为买受人，被告郑州四棉置业有限公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同》（合同编号××）一份，主要内容有：买受人购买的商品房为中原区××路西，××路北盛润锦绣城商业西广场×层××号房，建筑面积40.05平方米；该商品房总金额伍拾贰万捌千叁百叁拾贰元整；付款方式为现金付款264332元，现金付款时间为2017年7月2日，商业贷款264000元；出卖人应当在2018年10月31日前交房；出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过120日，自本合同第八项规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同附件四约定有：附件四第三条第2款的约定：“买受人承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件。贷款方式为商业性贷款，买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求于2017年7月2日前向贷款方提交并签署申请贷款所需的额，造成迟延付款、不足额付款等情形，出卖人同意买受人在7日内一次性支付，不承担违约责任。逾期60日买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行”。附件四第八条第2款的约定：买受人同意在未向出卖人结清全部购房款及应由买受人支付的款项时，出卖人有权不予交房且不视为逾期交房，买受人同意出卖人有权将本合同第八条交房日期顺延至买受人向出卖人付清全部购房款及相关项后30日内，并且出卖人有权按合同第七条行使相关权利。合同签订当日，被告郑州四棉置业有限公司向原告出具房款金额为264332元发票一份、向原告出具维修基金金额为2603元的收据一份。郑州东方智典房地产营销策划有限公司向原告出具按揭费用1580元的收据一份。另原告李晓琳持有一份未注明收款单位、仅写明收款人“孟”的收取工本费550元的日期同为合同签订当日的收据一份。2019年12月31日，本案所涉房屋所在的工程由被告向有关部门进行了竣工验收备案。被告于2020年1月份向其他业主交付了房屋。庭审中，原被告认为对方构成违约，原告认为被告未按照合同约定在2018年10月31日前交付房屋构成违约。被告认为原告一是实际交付的款项晚于合同约定的日期。二是原告未按照约定办理按揭贷款。并在庭后被告提供转账凭证、收据等证据用以证明李晓琳并未按照约定于2017年7月2日付清购房首付款264332元，转账凭证、收据显示：原告分别于2017年7月2日付款56935元（包括维修基金2603元和实际支付房款54332元）；2017年8月31日付款52500元；2017年12月3日付款52500元；2018年4月2日付款52500元；2018年8月27日付款52500元。经质证，原告对被告提交的转账凭证、收据的真实性无异议。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且不违背有关法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。本案争议的主要焦点问题是原被告是否构成违约、以及违约责任和承担问题。关于原告是否构成违约。现查明原告已交付的首付款房款的实际时间晚于合同约定的时间，但被告向原告出具发票的时间与约定的时间一致，该行为应视为被告对此予以认可和同意；还查合同对贷款时间约定“买受人应按贷款银行的要求于2017年7月2日前向贷款方提交并签署申请贷款所需的额”，该条款系格式条款，根据该条款的字面理解，原告履行按揭贷款义务的时间应早于或与签订合同的行为同时发生，并没有给予原告合理的履行期限，以便原告在合同生效后能够及时履行，该约定明显对原告不利，故该条款约定的时间应系无效。同时还查明原告向第三方支付了按揭服务费、向被告交付了大额首付款等费用，上述也表明原告系在主动履行义务，积极实现合同目的。因此，被告以原告没有办理按揭贷款和向被告交付剩余款项为由主张原告构成违约没有依据。关于被告是否构成违约。合同约定的交房时间为“出卖人应当在2018年10月31日前交房”，另被告提出在2017年11月25日至2018年3月15日之间因治理大气污染停工121天，故扣除该时间后，被告应在2019年3月1日前交房。但被告未提供证据证明其履行了交房义务，其行为构成违约。故被告应当承担违约责任。关于原告的诉讼请求，一是要求解除合同的诉请，该请求符合约定，同时《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案所涉合同中，原告系房屋购买人，被告系房屋开发商，双方之间系供需关系，故原告要求解除合同，本院予以准许；被告提出继续履行合同，因合同履行涉及行为自由的性质，原告在合理期限内未要求继续履行，故被告的反诉不具有现实性不予支持。被告提出如解除合同原告负有配合解除涉案房屋备案、登记的义务，该义务性质属于原告的合同附随义务性质，为不增加当事人诉累，本院予以一并处理。二是要求被告退回首付房款、并支付利息、违约金的诉请，其中要求被告退回首付房款，理由正当，予以支持；其中利息和违约金，均具有赔偿原告损失的功能，再根据法律规定，原告有权要求在约定的违约金低于实际损失可以请求予以增加，故本院酌定为被告占用资金期间产生的利息系原告的损失范围，超出部分不再支持；利息的计算从原告的实际交付之日起计算到实际还款之日止，在2019年8月20日前按照中国人民银行同期同类贷款利率计付、2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。三是要求退还支付的工本费、维修基金费、按揭服务费等费用共计4733元的诉请，经查其中的550元工本费，原告提供的该费的收据中没有被告加盖的印章，不能有效证明系被告公司收取，不予支持；其中的维修基金2603元，系由被告收取，但被告提供郑州市物业维修基金管理中心出具的交存凭证显示该费用被告已交至郑州市物业维修基金管理中心，故被告的行为属于代收行为，不承担退还责任，不予支持，但被告应当将交存凭证原件退回原告，由原告在合同解除后向郑州市物业维修基金管理中心主张退回；其中的按揭服务费收据中没有被告加盖的印章，加盖的是郑州东方智典房地产营销策划有限公司印章，不能有效证明系被告公司收取，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起，解除原告李晓琳与被告郑州四棉置业有限公司于2017年7月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号××）；二、被告郑州四棉置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李晓琳退还购房款264332元和支付利息（其中54332元自2017年7月2日起、52500元自2017年8月31日起、52500元自2017年12月3日起、52500元自2018年4月2日起、52500元自2018年8月27日起，均至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计付、自2019年8月20日起至款项退还完毕之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；三、被告郑州四棉置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李晓琳退还由郑州市物业维修基金管理中心出具的交存维修基金金额为2603元、交款人为李晓琳的“郑州市房屋专项维修资金交存凭证”原件一份。四、自本判决生效之日起十日内，原告李晓琳协助被告郑州四棉置业有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号××）的解除备案登记手续；五、驳回原告李晓琳的其他诉讼请求六、驳回被告郑州四棉置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2830元，反诉费3488元，均由被告郑州四棉置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  黄健二〇二〇年三月十三日书记员  张静