四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3134号 上诉人（原审被告）：成都中德红谷投资有限公司。住所地：四川省成都市高新区中和会龙路365号。 法定代表人：汪斌，系公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓越律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曾恒莲，女，1982年1月11日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：徐博坤，四川显卓律师事务所律师。 上诉人成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德红谷公司）因与被上诉人曾恒莲商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初7242民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中德红谷公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。 事实和理由：一、中德红谷公司有新证据能够证明曾恒莲已经认可中德红谷公司按约履行了合同关于交房的义务，曾恒莲不能再主张中德红谷公司交房违约。双方曾于2016年3月24日签订《提前收房协议书》，其中第一条约定：“乙方承诺：乙方至甲方办理房屋提前交接手续时，已视为认同甲方已满足了甲乙双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议里约定的所有房屋交付条件、履行了《商品房买卖合同》及补充协议关于房屋交付时间、房屋交付程序的所有相关约定，房屋交接验收所需证明文件或初始的证明文件已齐全。不论之后，甲方是否按照原合同具备交付条件，乙方视为认同甲方已履行合同义务。”故，曾恒莲已认可中德红谷公司已按约履行了合同义务，不能再向中德红谷公司主张逾期交房违约责任。二、中德红谷公司承担的违约责任过重，有违公平原则。按照一审判决，中德红谷公司承担的逾期办证违约金过高，已远远超过曾恒莲的实际损失，且曾恒莲并无实际损失，中德红谷公司承担的违约责任过重，有违公平原则，应予酌情减轻。综上，一审法院适用法律错误，请求二审法院在查明事实基础上，正确适用法律，依法纠正一审错误判决。 曾恒莲答辩称，一审判决违约金标准公平、合理。理由如下：（1）关于逾期交房的违约金，判决标准是房款的5%，已经严重低于曾恒莲的实际损失，因此，该判决标准不应当被削减。（2）本案关于逾期交房和逾期办证的违约金标准，按照房款每日万分之一进行计算，低于银行同期贷款利率。 曾恒莲向一审法院起诉请求：1.请求法院判令中德红谷公司支付曾恒莲逾期交房违约金16619.63元。违约金计算标准为每日总房款的万分之一，违约金计算时间自2016年5月31日至2017年7月3日，共计399天；2.请求法院判令中德红谷公司支付曾恒莲逾期办理转移登记违约金7955.76元。违约金计算标准为合同约定的每日总房款的万分之一，违约金计算日期自合同约定的交付之日起600天的次日（即2018年1月21日起）至2018年7月30日止共计191天；3.请求法院判决中德红谷公司承担本案诉讼费。一审庭审过程中，曾恒莲向一审法院提交撤回诉讼请求申请书，申请撤回第二项诉讼请求。 一审法院认定事实：2015年8月26日，曾恒莲与中德红谷公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《“中德·英伦世邦”商品房买卖合同补充协议》，主要约定：1.曾恒莲购买中德红谷公司开发的位于成都高新区房屋，套内建筑面积40.85㎡，按照套内面积计算房屋单价每平方米10196.62元，总价416532元，中德红谷公司交付房屋时应向曾恒莲公示商品房面积实测报告，如套内建筑面积误差比在3%以内的，据实结算房款。2.交付条件：中德红谷公司应当在2016年5月30日前向曾恒莲交付该商品房，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收合格证明以及面积实测报告书，同时中德红谷公司还应当提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。3.逾期交房责任：中德红谷公司未按照约定的期限、条件将该商品房交付给曾恒莲的，按照逾期时间分别处理，其中逾期超过60日后，曾恒莲有权解除合同。曾恒莲要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，中德红谷公司按日计算向曾恒莲支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向曾恒莲支付违约金，中德红谷公司承担逾期交房违约赔偿责任总金额最高不超过曾恒莲已付房价款的5%。 合同签订后，曾恒莲支付了全部房款416532元，中德红谷公司开具了发票。2016年3月24日，中德红谷公司向曾恒莲交付房屋。 2018年1月29日，中德红谷公司取得案涉房屋所在楼栋的《竣工验收备案表》，曾恒莲与中德红谷公司一致确认该备案表的取得时间即是建设工程竣工验收合格证明的取得时间。2017年5月2日，案涉房屋取得《房屋建筑面积测绘成果报告》。 一审法院认定以上事实，有当事人的当庭陈述、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《“中德·英伦世邦”商品房买卖合同补充协议》、发票、收房确认书、房屋建筑面积测绘成果报告、竣工验收备案表等证据在卷佐证。 一审法院认为，曾恒莲与中德红谷公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《“中德·英伦世邦”商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点为：逾期交房违约金的具体计算标准及金额。 一审法院认为，按照合同约定，中德红谷公司应当在2016年5月30日前向曾恒莲交付房屋，同时中德红谷公司交付房屋时还须取得竣工验收合同证明、商品房面积实测报告书。本案中，虽然中德红谷公司于2016年3月24日向曾恒莲交付房屋，但案涉房屋此时并未取得竣工验收合同证明、商品房面积实测报告书，中德红谷公司交付的房屋不符合合同约定的交房条件，中德红谷公司履行交房义务不符合合同约定，故不应将该日认定为中德红谷公司交房之日，而应以案涉房屋满足合同约定的交房条件之日作为中德红谷公司实际交房之日。本案中，中德红谷公司在2018年1月29日才取得竣工验收合格证明，此时中德红谷公司交付的房屋才全部满足合同约定的交房条件，故中德红谷公司实际交房之日为2018年1月29日。合同约定，中德红谷公司逾期交房超过60日，曾恒莲要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，中德红谷公司按日计算向曾恒莲支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向曾恒莲支付违约金，中德红谷公司承担逾期交房违约赔偿责任总金额最高不超过曾恒莲已付房价款的5%。按照此约定，如中德红谷公司逾期交房超过500天（0.05÷0.0001＝500），则中德红谷公司应承担的赔偿责任即就达到合同约定的赔偿额的上限。本案中，中德红谷公司逾期交房时间已超过500天，逾期交房违约金应为20826.6元（416532元×0.05=20826.6元）；曾恒莲主张逾期交房违约金20826.6元，一审法院予以支持。对于中德红谷公司要求对逾期交房违约金进行调低的答辩意见，一审法院认为，中德红谷公司并未举证证明双方约定的违约金标准过高，故对于其该项答辩意见一审法院不予采信。 关于曾恒莲放弃第二项诉讼请求，系对其权利的自由处分，一审法院予以准许。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：成都中德红谷投资有限公司于本判决生效之日起十日内向曾恒莲支付逾期交房违约金20826.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取309元，由中德红谷公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人中德红谷公司的上诉请求和被上诉人曾恒莲的答辩意见，本案二审争议焦点为：一审法院认定中德红谷公司逾期取得楼栋权属证明的违约金是否过分高于因违约行为给守约方造成的实际损失。对此本院认定如下： 根据最高人民法院《关于适用民事诉讼法的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，中德红谷公司并未举证证明双方约定的违约金标准过高，也未举证证明其违约金远远高于因其违约给曾恒莲带来的损失，因此，中德红谷公司关于其承担的违约责任过重，有违公平，应予酌减的上诉理由不成立，本院不予支持。 另，关于中德红谷公司上诉提出的关于收房确认书的问题，本院经审查认为，中德红谷公司在上诉状中所提到的收房确认书内容与2016年3月24日曾恒莲所签署的《收房确认书》不一致，2016年3月24日曾恒莲所签署的《收房确认书》中买受人并未作出免除中德红谷公司逾期交房的违约责任，故本院对中德红谷公司该项上诉理由不予采纳。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费321元，由成都中德红谷投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年三月十六日 书记员 龙春光