北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初91414号原告（反诉被告）：黄远远，男，1979年9月21日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王贺婧，北京中昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：王峰，北京中昂律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐丽娜，女，1976年1月21日出生，汉族，北京国信恒润能源环境工程技术有限公司员工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：芮琰，男，1974年7月15日出生，汉族，北京国信恒润能源环境工程技术有限公司员工，住北京市东城区。被告（反诉原告）：徐斌权，男，1949年2月20日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：徐丽娜（徐斌权之女），女，1976年1月21日出生，汉族，北京国信恒润能源环境工程技术有限公司员工住北京市东城区天坛南里西区13楼2单元208号。原告（反诉被告）黄远远（以下简称姓名）与被告（反诉原告）徐丽娜、徐斌权（以下分别简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。黄远远及其委托诉讼代理人王贺婧、王峰,徐丽娜（兼徐斌权之委托诉讼代理人）及其委托诉讼代理人芮琰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄远远向本院提出诉讼请求：1、确认《北京市存量房屋买卖合同》合法有效；2、徐丽娜、徐斌权继续履行双方签订的北京市存量房买卖合同；3、徐丽娜、徐斌权将坐落于北京市朝阳区XX405号房屋交付给黄远远使用；4、徐丽娜、徐斌权支付自2018年7月6日起暂计至2019年12月22日的违约金484200元；5、徐丽娜、徐斌权支付黄远远律师费40000元。事实和理由：黄远远与徐丽娜、徐斌权于2017年12月6日签订《北京市存量房屋买卖合同》。丁XX、郭XX分别系徐斌权、徐丽娜的配偶，并且均同意出售合同涉及房屋并出具了《同意出售证明》。合同明确约定黄远远以3000000元的价格，购买徐斌权、徐丽娜所有的位于北京市朝阳区XX405号房屋；在2018年3月5日前，黄远远应支付徐斌权、徐丽娜1400000元，同时徐斌权、徐丽娜应当将该房屋交付给黄远远；待房屋过户后黄远远支付剩余款项。在双方实际履行过程中，按合同约定双方在2018年3月3日办理了房屋钥匙、水、电、燃气等交接手续。但黄远远于2018年7月2日、7月6日发现徐丽娜违反合同约定将争议房屋换锁并占用。为此，黄远远请求贵院确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效。徐丽娜、徐斌权辩称并反诉称：徐丽娜、徐斌权通过委托代理查询人张X在北京市住建委查询，得知燕保祈东家园项目缺少《房屋上市出售证明》《竣工验收证明》，房屋没有析产到户，目前情况下不能上市交易。在五证不全的情况下，房屋产权证办理遥遥无期导致房屋尾款长期不到位，并不像签订房屋买卖合同时，中介所说2019年7月底就可以办理房屋产权证。在此要求下，我们需要将涉案房屋交付给黄远远使用，导致黄远远在事实基础上已经真正地占有该房，但是其却仅仅支付了少量的房款，剩下的大部分房款到位却遥遥无期，没有明确的时间。上述要求让合同明显失去了其公平公正性。黄远远用少量钱款真实占有使用全部的房屋，房款的给付不能明确时间。故提起反诉，要求确认双方签订的合同无效，我方同意返还黄远远已经支付的1450000元，同时按照中国人民银行同期存款利率支付利息损失。我方同意以1250000元为基数，自2017年12月6日支付黄远远利息损失；以250000元为基数，自2018年3月5日支付黄远远利息损失。黄远远针对反诉辩称：不同意反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月6日，黄远远（作为买受人）与徐丽娜、徐斌权（作为出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将朝阳区XX405号房屋（以下简称诉争房屋）出售给买受人，房屋权属证明为《燕保祈东家园项目定向安置房确认书》编号：1494，共有人为徐斌权、徐丽娜。房屋价格为3000000元。于2017年12月6日支付定金200000元，于2018年3月5日前支付购房款1200000元。出卖人的不动产权证下发后，若买受人尾款为全款支付双方30日内完成过户手续，过户当日结清尾款1600000元。若买受人尾款选择贷款支付，贷款额不足的，在过户当日剩余部分用现金支付，但过户时间不得超过90日。出卖人应当保证该房屋为法律允许交易的且没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。出卖人应当在2018年3月5日前（累计支付到1400000元）将该房屋交付给买受人。买卖双方任何一方不按约定期限履行合同，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行。同日，徐斌权之配偶丁XX、之子徐立伟，徐丽娜之配偶郭XX分别签署《同意出售证明》，同意出售诉争房屋。2017年12月7日，徐斌权、徐丽娜签署《声明》，载明：徐斌权和徐丽娜为坐落于朝阳区XX405之房屋的合法产权人。本二人谨在此严正声明：本二人名下的上述房屋未设定抵押。本二人对今在北京联合家美房地产经纪有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》文本及附件均认可，本二人承诺上述房屋处置已经得到全体共有人和相关其他权利人同意，本二人有完整的处置权，如果出现房屋权利瑕疵，本二人自愿承担赔偿责任。本二人已知晓交易的全部事宜。如因本二人的不实承诺导致此房屋在交易过程中产生的一切后果，概由本二人自行承担。经询，双方认可黄远远已支付购房款1450000元，其中支付给徐斌权800000元，支付给徐丽娜650000元。2018年1月31日，徐丽娜、徐斌权（作为买受人）与北京市保障性住房建设投资中心（作为出卖人）签订《燕保祈东家园东城区天坛周边简易楼腾退项目定向安置房屋买卖合同》，约定买受人自愿选择购买XX405号二居室一套（即诉争房屋），该房屋为经市政府批准用于东城区对接安置用房，属于保障性用房。该房屋用途为住宅，产权性质为按经济适用房产权管理。房价款为1262080元。出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付该房屋。庭审中，黄远远提交如下证据：1、律师服务费发票一份，载明黄远远支付律师服务费40000元；2、日期为2018年7月7日，黄远远与郭XX的录音记录一份，其内容包括：（郭XX）我没想毁约。（黄远远）没有这么要钱的……（郭XX）我就得看房子……我已经住进去了，空调我已经装上了，我就看着呢。徐斌权、徐丽娜认可上述证据1的真实性，未认可其他证据的真实性。审理中，徐斌权、徐丽娜提交如下证据：1、答复告知书复印件、非本机关政府信息告知书复印件、政府信息不存在告知书复印件、朝阳区住房和城乡建设委员会政府信息公开答复意见书复印件，用于证明诉争房屋系保障性住房，建设手续不全，无法对外销售；2、公证书，载明徐丽娜、郭XX于2016年1月15日前往天坛西里北区社区居委会对面（天坛周边简易楼腾退项目征收工作指挥部），在《指定居住困难家庭奖励房源共同购买人声明书》上签名。《指定居住困难家庭奖励房源共同购买人声明书》载明：徐丽娜系天坛周边简易楼腾退项目的被征收人，被征收房屋位于***208号。本人确认由徐斌权、徐丽娜作为居住困难家庭申请人共同购买天坛周边简易楼腾退项目的奖励房源。配偶郭XX同意上述内容。徐丽娜、郭XX在声明书落款处签名。3、《居住困难家庭购买奖励安置房确认单》，用以证明诉争房屋作为拆迁奖励分配所得。黄远远未认可上述证据的真实性。经询，徐斌权、徐丽娜称诉争房屋现由案外人占有。本院认为：经济适用房属于政策性保障住房，其受政策的影响较大。特别是国家为保障低收入家庭，通过资格审核，给予购买经济适用房的指标。转让这样的经济适用房购房指标实际上侵害了其他具有购买经济适用房资格人的利益，即是对公共利益的侵害，因此，转让经济适用房的行为受到法律的禁止。而根据黄远远与徐丽娜、徐斌权签订《北京市存量房屋买卖合同》所示，诉争房屋的产权性质为按经济适用房产权管理，该房屋系因拆迁获得，徐丽娜、徐斌权购买诉争房屋或转让给他人购买，并不对公共利益造成影响。鉴于双方签署的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。对于黄远远的本诉请求，本院认定如下：徐丽娜、徐斌权作为出卖人，未能将房屋交付黄远远持续使用，违反双方合同约定，应承担违约责任。黄远远要求徐丽娜、徐斌权继续履行合同、交付房屋并支付违约金的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。但黄远远主张的违约金数额过高，且并无证据证明其实际损失情况，故本院予以酌减。对于黄远远要求支付律师费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。对于徐丽娜、徐斌权要求确认合同无效的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定，判决如下：一、黄远远与徐丽娜、徐斌权于二〇一七年十二月六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效；二、黄远远与徐丽娜、徐斌权继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，徐丽娜、徐斌权于本判决生效后七日内将北京市朝阳区XX405号房屋交付黄远远使用；三、徐丽娜、徐斌权于本判决生效后七日内给付黄远远截至二〇一九年十二月二十二日的违约金十六万零五百元；四、驳回黄远远的其他本诉诉讼请求；五、驳回徐丽娜、徐斌权的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15400元，由徐丽娜、徐斌权负担（黄远远已交纳，徐丽娜、徐斌权于本判决生效后七日内给付黄远远）。反诉案件受理费15400元，由徐丽娜、徐斌权负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 王 乐人民陪审员 田 雷人民陪审员 张洪军二〇二〇年三月九日书 记 员 贾宜臻