浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终7418号上诉人（原审原告）：周平，男，1953年11月4日出生，汉族，住温州市鹿城区。上诉人（原审原告）：赵小华，女，1954年12月13日出生，汉族，住温州市鹿城区。被上诉人（原审被告）：温州世和生态城开发有限公司。住所地：温州市鹿城区仰义街道沿兴路135号11幢109室。法定代表人：田丰，总经理。委托诉讼代理人：陈静、周若凯，浙江人民联合律师事务所律师。上诉人周平、赵小华因与被上诉人温州世和生态城开发有限公司（以下简称世和公司）商品房预售合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初6966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周平、赵小华上诉请求：1.撤销原判，改判支持周平、赵小华的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由世和公司承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、所谓的二改并未牵涉到周平、赵小华房屋的厨房部位，不存在二改导致报警联动系统重新调试的问题。2、涉案房屋直至2019年7月2日才完成瓶组间报警联动系统调试，同年8月20日才通过有关部门的验收，自此才具备了通气条件。因此不论是二改前还是二改90天后，涉案房屋均未达到符合具备商品房正常使用的通气条件。二、一审判决驳回周平、赵小华的诉讼请求，错误。1、如上所述，二改只牵涉到商品房的调整改造与封闭装修，不属合同第九条约定的遭遇不可抗力。这一调整系在世和公司的预期与掌控之下按原定的图纸设计进行，故二改不能成为世和公司拒绝支付逾期交房违约金的理由。2、一审用具备通气条件和何时实现通气是两个不同概念来混淆合同约定的具备商品房正常使用的通气条件，严重错误。二改可能会影响涉案小区小部分房屋的通气到户，但不影响通气到小区。涉案房屋在约定的交房时间内没有通气到小区，不具备合同约定的交房条件，世和公司应承担违约责任。世和公司辩称：一、周平、赵小华的上诉主张均不能成立。1、涉案商品房是否符合交付标准，应根据合同约定的交付条件和目前我市楼盘交付情况作出判断。涉案《商品房买卖合同》对于具备商品房正常使用的用气条件应达到何标准并未作出明确约定，需要特别强调的是，具备用气条件与何时实现通气并非同一概念。根据《浙江省燃气管理条例》的规定，新建工程的管道燃气设施应符合“三同时”（同时设计、同时施工、同时竣工验收）的要求。涉案商品房所在的项目于2019年1月25日经竣工验收合格并办理备案手续，其中燃气工程己于2018年12月26日竣工并由温州市特种设备检测研究院出具合格监督检验报告。涉案商品房的庭院和户内燃气管道均己铺设，即符合现行法律、行政法规关于燃气工程的建设要求，故已经具备用气的基本条件。2、提供燃气气源是温州市燃气有限公司的职责和义务，由于该小区地理位置特殊，其管道燃气无法连接市政管网，温州市燃气有限公司自2019年5月17日起己陆续受理该小区业主开户报装申请，对符合用气条件的业主，安排专业人员上门检查合格后给予开通，最早开通的时间为2019年7月30日。另需说明的是，因包括周平、赵小华在内的小区业主申请对房屋进行二次改造，导致工程间断性施工，至2019年7月2日瓶组间报警联动系统重新完成调试，直至7月中下旬实现瓶组间通气，后于2019年8月20日经监督检验合格。由于周平、赵小华委托阳光壹佰公司在合同约定的交房时间接收商品房，并申请阳光壹佰公司将其购买的商品房进行二次改造，承诺自愿承担二改所产生的一切后果，故改造导致的小区瓶组站报警联动系统需重新调试整改的后果亦应由业主自行承担。二、按照规定，业主开通燃气必须自行申请开户，而且房屋的装修、厨房布局、厨房门的安装、燃气灶具装置等必须符合要求，否则将不予以通气。以上是业主实现通气的程序，该程序由温州市燃气有限公司进行操作并控制。综上，请求驳回上诉，维持原判。周平、赵小华向一审法院起诉，请求：1.判令世和公司立即支付违约金人民币17244.87元(暂计算至2019年6月14日，实际应计算至实际交付房产之日止)，并继续履行合同；2.本案诉讼费由世和公司承担。一审法院认定事实：周平、赵小华于2016年12月4日向世和公司出具了申请书，载明：因本人需要，特向贵司申请将本人购买的商品房进行调整改造及封闭装修，本人全权委托阳光壹佰物业发展有限公司温州分公司按照《房屋使用范围示意图》附图的标准进行相应的调整改造及封闭装修。本人自愿承担以上空间调整及拆除所产生的一切后果，与其他任何公司无关，并承诺今后对该商品房调整改造后的实际状况无任何异议。如因本人私自再行拆改或涉及相关行政部门介入，由本人自行恢复并承担一切责任。本人请贵司配合上述调整改造，并在完成调整改造后通知本人办理商品房结算手续，贵司为配合调整改造与本人办理商品房结算手续的时间与《商品房买卖合同》第九条约定不符的，不视为贵司违约，贵司无须承担违约责任。本申请及承诺一经做出不可撤销。同日，周平、赵小华又向阳光壹佰物业发展有限公司温州分公司出具《授权书》，本人在此不可撤销地授权及承诺：一、授权贵司代表本人根据《商品房买卖合同》第九条约定的交房时间接收商品房，本人认可贵司签署或做出的全部接收意见，无其他异议。二、授权贵司在接收商品房后的90天内根据《房屋使用范围示意图》附图的标准进行调整改造及封闭装修。三、本人承诺，自愿承担以上空间调整及拆除所产生的一切后果，与其他任何公司无关，并承诺今后对该商品房调整改造后的实际状况无任何异议。如因本人私自再行拆改或涉及相关行政部门介入，由本人自行恢复并承担一切责任。2016年12月9日，周平、赵小华与世和公司签订编号为201690015010470《商品房买卖合同》，约定：周平、赵小华向世和公司购买坐落于温州市鹿城区（以下简称涉案房屋），建筑面积100.04平方米，房价款为821168元，合同第九条约定：出卖人应当在2019年1月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、ｘ等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；第十条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付购房款，并按买受人累计己付购房款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的晨后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项种的比率）的违约金……合同附件八第6.8约定：房屋交付时，买受人单方面认为房屋本身或配套环境、设备与合同约定存在差异的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。但买受人不得以此拒绝收房。买受人因此而拒绝接收房屋的，视为房屋在本合同约定交付时间已交付，出卖人不承担逾期交付的责任。合同签订当日，周平、赵小华按约支付了购房款821168元。涉案房屋于2019年1月25日通过竣工验收备案。世和公司于2019年1月25日向周平、赵小华授权的阳光壹佰物业发展有限公司温州分公司送达房屋交付通知书，阳光壹佰物业发展有限公司温州分公司予以签收。世和公司又于2019年1月26日向周平、赵小华邮寄房屋交付通知书，周平、赵小华于2019年1月28日签收。后因周平、赵小华授权阳光壹佰物业发展有限公司温州分公司对涉案房屋进行二次改造，世和公司于2019年4月24日向周平、赵小华发送结算通知书及交房通知书。通知周平、赵小华于2019年4月29日至2019年5月2日到物业办公室办理结算和交房手续。周平、赵小华于2019年4月25日由他人代收了该通知。但拒绝办理结算及收房手续。2019年6月10日，周平、赵小华向燃气公司申请开通燃气。2019年7月1日，原、世和公司双方办理结算与交房手续，周平、赵小华正式接收涉案房屋。周平、赵小华认为其虽然接收了涉案房屋，但涉案房屋仍未符合正常的通气条件，遂诉至法院。该小区业主曾向浙江政务咨询投诉平台反映该小区何时通气的问题。2019年6月28日，经温州市共用集团调查核实，该平台答复如下：经了解，鹿城区仰义街道阳光一百阿尔勒小区的庭院管道和户内管道工程已完成验收，因该小区地处山上，无法连接燃气市政管网，故由小区内独立小型液化气站提供燃气气源。目前小区内液化气站工艺部分已完成预验收工作，但土建部分需房开单位落实整改，经房开反馈已完成整改，将安排7月2日对该小区内液化气站再次进行验收工作。如若验收合格，将申报特种设备检测中心验收，并由其出具相关报告。同时因通往该小区的路网情况较差，运输液化钢瓶的相关单位正在评估运输安全性。故我公司预计7月20日前，该小区将具备通气条件。审理过程中，一审法院依法向温州市公用事业集团发函询问该小区的通气情况，其下属温州市燃气有限公司于2019年9月6日复函，确认世和公司开发建设的林里单元A11地块燃气工程已于2018年12月26日完成，达到竣工备案条件。后因房开二改，造成包括瓶组间报警联动系统在内的整个燃气报警系统需重新调试整改，该报警系统调试于2019年7月2日整改完成。并附温州市特种设备检测研究院出具的两份《燃气管道安装安全质量监督检验报告》，显示涉案项目管道燃气工程于2018年12月7日、瓶组气化站于2019年8月20日分别通过温州市特种设备检测研究院监督检验。2019年10月14日，温州市燃气有限公司再次出具一份《情况说明》，证明因小区内部分楼栋涉及二改，消控联动系统无法满足规范要求的瓶组站泄漏报警联动系统调试条件，导致瓶组气化站工程间断性施工，综上情况于2019年7月2日整改完成并完工，于2019年7月10日向温州市特种设备检测研究院申请受理登记，监督检验报告记载的开工竣工时间系温州市特种设备检测研究院介入受理和检验报告出具时间，并非该工程的实际开工竣工时间。该项目实际送气时间为2019年7月15日。世和公司委托温州市燃气有限公司进行燃气管道和瓶组间施工。该小区分两期交付（计入二改90日），一期于2019年4月底交付，二期于2019年5月底交付，共用一处瓶组间。温州市燃气有限公司自2019年5月17日起陆续受理该小区业主开户报装申请，对符合用气条件的业主，安排专业人员上门检查合格后，给予开通，最早开通的时间为2019年7月30日。截至2019年8月28日，已开户182户，已装表116户，已通气5户。一审法院认为，周平、赵小华与世和公司于2016年12月9日的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应确认为有效。合同签订后，周平、赵小华按约支付了全部的购房款。根据《商品房买卖合同》第九条约定，世和公司交付的商品房应符合以下条件：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。关于周平、赵小华主张的要求世和公司继续履行合同交付涉案房屋的问题，庭审中，双方已经确认双方于2019年7月1日办理了结算交房手续，周平、赵小华已经接收了涉案房屋，故周平、赵小华再行主张要求世和公司履行合同交房，依据不足，不予支持。关于世和公司是否存在逾期交房违约行为，由于双方签订的《商品房买卖合同》第九条关于具备商品房正常使用的通气条件应达到何标准，合同并未作出明确约定，且具备通气条件和何时实现通气是两个不同的概念，考虑到涉案商品房所在的项目已于2019年1月25日经竣工验收合格并办理备案手续，其中涉案燃气管道工程已于2018年12月26日竣工并经温州市特种设备检测研究院出具合格监督检验报告。由于该小区地理位置，其管道燃气无法连接市政管网，故世和公司委托温州市燃气有限公司对小区瓶组间进行施工提供临时气源，据此，世和公司交付的商品房已具备基本的用气条件。另外需要特别说明的是，因包括周平、赵小华在内的该小区业主申请对房屋进行二次改造，导致工程间断性施工，至2019年7月2日瓶组间报警联动系统重新完成调试，直至7月中下旬实现瓶组间通气，后于8月20日经监督检验合格。由于周平、赵小华已经委托阳光壹佰公司在合同约定的交房时间接收商品房，并申请阳光壹佰公司将其购买的商品房进行二次改造，承诺自愿承担二改所产生的一切后果，故二改导致的小区瓶组站报警联动系统需重新调试整改的后果，亦应由业主方自行承担。综上，周平、赵小华主张世和公司交付的商品房不符合合同约定的用气条件的事实不能成立，其要求世和公司承担逾期交房违约责任，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回周平、赵小华的诉讼请求。案件受理费231元，减半收取115.50元，由周平、赵小华负担。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对一审判决认定事实予以确认。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，一审认定为合法、有效，正确。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，商品房交付期限为2019年1月31日前，其中交付条件为：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。涉案商品房所在项目于2019年1月25日经竣工验收备案，并于2018年1月25日通知周平、赵小华指定的房屋接收人阳光壹佰物业发展有限公司温州分公司交付房屋。本案一、二审的争议焦点均在于世和公司的房屋是否符合用气条件，世和公司是否应承担逾期交房的违约责任。考虑到供气事项涉及供气人的权利义务，无法在本案《商品房买卖合同》中一并作出约定，涉案合同中的“用气”如扩张解释为实际供气，则将供气人的义务实质上加诸世和公司，有失公平。基于以上分析，本院认为，世和公司提出的涉案《商品房买卖合同》约定的“用气”应仅指符合通气条件而不是实际供气的主张成立。涉案房屋所在楼盘的管道燃气工程已于2018年12月经温州市特种设备检测研究院出具合格监督检验报告，达到工程竣工验收条件，一审据此认定涉案房屋交付时已具备通气条件，符合本案实际。此后因小区业主对房屋进行二次改造，导致瓶组间报警联动系统重新完成调试，并于2019年8月20日经监督验收合格，上述事实发生于涉案房屋交付之后，且不可归责于世和公司，由此造成的供气迟延不应由世和公司承担责任。涉案房屋所在小区共用一处瓶组间，故部分房屋厨房的二次改造会对整个小区的瓶组间报警联动系统造成影响，周平、赵小华以其购买的房屋厨房未进行二次改造为由主张瓶组间报警联动系统重新调试及迟延供气并非二次改造导致，缺乏依据，其以房屋交付时未实际供气为由要求世和公司承担逾期交房的违约责任，依据不足。综上，周平、赵小华的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费231元，由周平、赵小华负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年三月三十日法官助理周婷婷代书记员  徐彬妮