广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初29833号原告：深圳市大信物业经营管理有限公司，住所地深圳市罗湖区宝安路大信大厦首层，统一社会信用代码91440300192204875Y。法定代表人：马小君。委托诉讼代理人：蒋卫东，广东鹏鼎律师事务所律师，执业证号14403201410053328。委托诉讼代理人：段军威，广东鹏鼎律师事务所实习律师，证号19021707111389。被告：姜玲玲，女，1973年10月28日出生，汉族，身份证住址：山东省烟台市莱山区，原告深圳市大信物业经营管理有限公司与被告姜玲玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市大信物业经营管理有限公司委托诉讼代理人蒋卫东、段军威到庭参加诉讼，被告姜玲玲经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告深圳市大信物业经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2012年7月至2019年3月期间的物业管理费31875.93元、专项维修资金2748.33元、水费1378.01元、污水费468.18元、垃圾处理费893.27元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系深圳市罗湖区××路××信大厦10Ｊ房产的业主，原告为涉案小区即大信大厦提供物业服务。被告自2012年7月份起，开始拖欠物业管理服务费、水费、垃圾处理费等费用，原告曾多次向被告催缴，被告仍不交纳，至起诉之日，被告共拖欠原告费用37394.14元。被告未答辩，亦未举证及质证。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据经审核认定的证据及当事人庭审陈述，本院认定如下事实：1.被告原系位于深圳市罗湖区××路××信大厦10Ｊ的业主，于2008年7月2日购买并申请商品房转移登记，2008年7月8日完成核准登记，后于2016年3月21日转卖，2016年3月31日进行了核准变更登记。涉案房屋属于住宅，建筑面积135.7平方米。2.原告系案涉大信大厦的物业管理服务公司。依据案涉小区的开发商深圳市大信实业股份有限公司与原告签订的物业管理合同以及深圳市罗湖区桂园街道办事处桂木园社区工作站出具的《事实在管情况说明》，原告从2007年开始对案涉小区提供物业管理服务，物业管理费按照2.9元/月/平方米收取。根据深圳市罗湖区物价局出具的深物价罗【1999】26号文件《关于大信大厦物业管理服务费收费标准的批复》，该局同意案涉大厦高层住宅按照3.8元/平方米的标准收取物业管理费。3.根据物价部门发布的深圳市物业专项维修资金的交纳标准，带电梯的物业按0.25元/月/平方米交纳。根据《深发改【2017】901号》文件，自2017年8月1日起，家庭用户自来水及污水处理费0-22（含）立方米的收费标准为：自来水每月每立方米2.67元（2011年4月至2017年8月1日前的标准为2.3元），垃圾处理费每月每立方米0.59元（2017年8月1日前的标准为每月每户13.5元），污水处理费未调整即每月每立方米0.9元；污水处理费及垃圾处理费按污水量计收。一般用户用水，按用水量90%计算污水量。4.原告庭审中确认被告已缴纳案涉房屋的物业管理费、专项维修资金、自来水费、污水费及垃圾处理费至2012年6月30日。原告主张被告自2012年7月1日起一直拖欠物业管理费、本体专项维修资金及水费等未支付，向法庭提交了催收欠费通知书共计6张，包括2018年10月5日、2018年11月1日、2018年12月1日、2019年1月1日、2019年2月1日及2019年3月1日，拟证明向被告催收该期间欠款的事实。5.原告按2.9元/平方米/月的标准计算被告2012年7月1日至2019年3月31日期间的物业管理费为31875.93元，按0.25元/平方米/月的标准计算被告2012年7月1日至2019年3月31日期间的本体专项维修资金为2748.33元。6.原告按2017年8月1日之前自来水标准每月每立方米2.3元、垃圾处理费按每月每户13.5元，2017年8月1日之后自来水标准每月每立方米2.67元、垃圾处理费按每立方米0.59元，污水处理费每月每立方米0.9元的标准计算自来水费、垃圾处理费及污水处理费。其中，被告2012年7月1日的水表读数为1469立方米至2017年8月1日的水表读数为1915.6立方米，即该期间的用水量为446.6立方米，所欠水费为1027.18元（446.6立方米×2.3元/立方米），所欠垃圾处理费823.5元(13.5元/月/户×61个月)；2017年8月1日水表读数为1915.6立方米至2019年3月1日的水表读数为2047立方米，即该期间的用水量为131.4立方米，所欠水费为350.83元（131.4×2.67元/立方米），所欠垃圾处理费69.77元（131.4×90%×0.59元/立方米）；被告所欠2012年7月1日至2019年2月28日期间的污水处理费468.18元（578×90%×0.9元/立方米）。7.原告庭后补充提交情况说明，确认案涉小区在2019年1月1日前未设立物业本体专项维修资金的专用账户，原告系在2019年1月1日设立该专用账户并从该日开始缴交专项维修资金。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告之间虽并未签订物业管理合同，但根据原告与开发商深圳市大信实业股份有限公司之间签订的《物业管理合同》以及深圳市罗湖区桂园街道办事处桂木园社区工作站出具的《事实在管情况说明》，原告作为案涉小区的前期物业管理公司，在业主委员会未正式成立并签订新的物业管理合同之前，已经实际为被告提供了物业服务，本院认为原告与被告之间存在事实的物业服务合同关系，双方均应按照诚实信用原则履行各自的权利义务。被告拖欠物业管理费等相关费用已构成违约，因被告于2016年3月31日将涉案房产转售案外人，故原告仅有权据实主张从2012年7月1日至2016年3月31日期间的相关费用。被告应支付该期间的物业管理费17708.85元（按照2.9元/月/平方米的收费标准计算45个月）。关于物业专项维修资金，原告主张按照0.25元/月/平方米从2012年7月1日起缴纳，但由于案涉小区的物业专项维修资金专用账户系从2019年1月1日起设立，在2019年1月1日前的费用原告亦无实际代收代缴，因此，2012年7月1日至2016年3月31日期间的物业专项维修资金，本院不予支持。关于自来水费、垃圾处理费及污水处理费，根据政府有关文件及原告提交的抄表数据，被告2016年4月1日的水表读数为1761立方米，经核算，确认被告2012年7月1日至2016年3月31日期间的自来水费为671.6元，污水处理费236.52元，垃圾处理费607.5元。综上，根据依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十一条、第四十五条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告姜玲玲应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市大信物业经营管理有限公司2012年7月1日至2016年3月31日期间的深圳市罗湖区宝安南路大信大厦10J的物业管理费17708.85元；二、被告姜玲玲应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市大信物业经营管理有限公司2012年7月1日至2016年3月31日期间的深圳市罗湖区宝安南路大信大厦10J的自来水费671.6元、污水处理费236.52元及垃圾处理费607.5元。三、驳回原告深圳市大信物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币734元，公告费人民币300元，由原告负担人民币360元，被告负担人民币374元。原告已预缴的人民币374元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币374元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  马宏记审判员  刘 颖审判员  何小哲二〇二〇年三月二十七日书记员  方 婷