黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民终3456号上诉人（原审原告、反诉被告）：齐齐哈尔中冶置业有限责任公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区卜奎大街46号。法定代表人：侯江海，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘宝霞，黑龙江刘宝霞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盖颖，女，1974年12月5日出生，汉族，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：姜晓光，黑龙江鹤祥律师事务所律师。上诉人齐齐哈尔中冶置业有限责任公司因与被上诉人盖颖房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2019）黑0202民初1663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。齐齐哈尔中冶置业有限责任公司（以下简称中冶公司）上诉请求：1.请求判令撤销黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2019）黑0202民初1663号民事判决第一、二、三项，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求；2.请求判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：第一，原审认定事实不清，证据不足。本案诉争商品房买卖合同的法定解除权和约定解除权均已经消灭，诉争的合同不应判令解除，应当继续履行，支持上诉人的原审诉讼请求。合同解除权根据合同法规定分为两种，约定解除权和法定解除权，本案被上诉人解除合同的理由是出售房屋不临街及房屋经营定位改为星光儿童城，原审认为应属于法定的解除事由。本案中解除权是否消灭应为本案的焦点问题。关于被上诉人购买房屋的经营定位，本案上诉人所购的房屋形式为商铺，购买时双方没有签订返租以及代经营管理协议，购买人对此处于明知状态，房屋的经营定位全体业主享有权利，被上诉人履行合同约定给付全部购房款后，享有该权利。上诉人不认可被上诉人所述的合同目的不能实现的事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行驶，不行驶的解除权消灭。故合同的解除权行使期间是一种除斥期间，被上诉人没有行使解除权，解除权消灭。其次，本案被上诉人延期给付诉争购房款违约在先，被上诉人没有满足双方约定的房屋交付条件，上诉人享有先予履行抗辩权，被上诉人应当继续履行合同，并承担逾期付款的违约责任。第二，原审法院认定事实的相关证据均不是原件存在瑕疵，同时原审法院对证据证明问题的推理存在严重的倾向性，上诉人每年多次主张权利要求被上诉人给付购房款诉讼请求没有超过诉讼时效。盖颖答辩称，上诉人存在根本违约，双方约定2012年9月30日交房，但直到2014年才办理房屋相关手续，在2012年12月21日上诉人为包括被上诉人在内的业主出具承诺书，承诺2012年12月27日解决所有业主的交房时间以及违约赔偿等问题，至今未兑现承诺。被上诉人自2012年9月30日开始一直向上诉人主张权利，要求赔偿解除合同，包括口头和书面的。而本案关键在于上诉人改变商品房经营性质(由女人街变为儿童城，并且当时约定的是临街商铺)，上诉人主张向被上诉人交付的该房屋，无法达到被上诉人预期的合同目的，存在根本违约，符合合同法规定的解除合同要件，而被上诉人在上诉人违约后一直主张退房，解除合同，故中冶公司提出解除权除斥期间已过，没有事实及法律依据。另外，关于上诉人的诉讼时效问题，在一审反诉时，被上诉人已经提到，上诉人一直未向被上诉人索要剩余房款，因为双方之间一直针对解除合同、退房进行协商，并未涉及到向被上诉人主张剩余购房款事宜，故此一审法院支持被上诉人反诉，驳回上诉人的诉讼请求正确，应维持原判。齐齐哈尔中冶置业有限责任公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告履行《商品房买卖合同》，并向原告支付购房款440,000.00元及违约金356,796.00元，合计796,796.00元，违约金计算至被告给付房款之日止；2.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年12月4日，盖颖与中冶公司签订《商品房买卖合同》，合同约定买受人盖颖向出卖人中冶公司购买新世纪广场F2第201号商服，面积63.77平方米，房价897，867.00元，盖颖于2011年12月4日交付房屋首付款457,867.00元，余款440，000.00元约定办理银行按揭。出卖人应当在商品房验收合格的条件下于2012年9月30日前将商品房交付盖颖使用。如遇国家法律法规政策，地方行政机关、公共事业单位影响商品房交付的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同对出卖人逾期交房的违约责任作出约定：逾期不超过180日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向盖颖支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。该合同附件四为一份合同补充协议，补充约定选择银行按揭付款方式的，买受人应当在本合同签订之日起七日内，办理银行按揭手续。因买受人原因未按上述时间和要求提供资料，致使银行按揭手续延期办理的，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之三的违约金。如出卖人符合《商品房买卖合同》约定的买受人有权解除买卖合同之日起十五日内未收到买受人发出的解除《商品房买卖合同》和补充协议的书面通知，则视为买受人认可出卖人逾期交付房屋的现状，《商品房买卖合同》和补充协议继续履行。补充协议是《商品房买卖合同》不可分割的组成部分，如有抵触，以补充协议为准。另查明，中冶公司曾发布关于案涉商铺所在楼盘的宣传资料，资料显示，楼盘地址位于中环迈特广场卜奎大街正对面大班廊鞋城东侧（原万山红歌城），商场名称为：新世纪.美乐汇步行街，是体验式商街；是时尚新都会嘉年华；是全鹤城的娱乐新航母；是中环核心商圈的又一站；是未来快乐生活模式集中营；是文化主题商业街的超新模式；是购物休闲餐饮的主题乐园。该楼盘建成使用后，现经营项目为“星光儿童城”，主要经营儿童用品、教育培训。再查明，中冶公司出售的商品房在合同约定的交房时间未满足交房条件，交房时间延期。盖颖未办理银行按揭贷款交齐剩余房款。盖颖与中冶公司满足交付房屋条件前与其协商退房事宜，至今未果，故诉至法院。一审法院认为，盖颖与中冶公司签订的《商品房买卖合同》依法成立，合法有效。同日签订的《合同补充协议》系该《商品房买卖合同》的一部分。原、被告双方之间存在商品房买卖的法律关系，均应按合同约定履行自己的权利义务。中冶公司未提供有效证据证明，其自约定支付房款之日即2011年12月4日至今已向盖颖发出过催款通知等要求盖颖支付剩余房款的相关证据。故中冶公司主张盖颖交付剩余房款及支付违约金的诉讼请求，依法属于债权的范围，适用诉讼时效的规定，该主张已经超过诉讼时效，本院不予支持。中冶公司在销售宣传时，进行了主要内容为：“新世纪.美乐汇步行街，是体验式商街，文化主题商业街的超新模式；是购物休闲餐饮的主题乐园”等宣传。根据《商品房买卖合同司法解释》第3条的规定，结合本案，根据一般生活经验常识，购买商铺属于特别重大的生活支出，购房人在作出购房决定时，商铺位置、地点、经营范围等均是影响购房人作出购买决定的重要因素，对于普遍不具备专业知识的购房人而言，对于上述方面的了解，多是基于开发商的销售广告和宣传资料，而中冶公司向盖颖发放的宣传资料中的新世纪广场建成后的经营范围内容具体、确定，盖颖购买的商铺属于商场的一部分，该商场的经营范围，足以对购房人作出购买案涉商铺的决策产生重大影响。该宣传内容应当视为要约，属于合同的一部分，双方均应信守履行。而该商铺现有状态与与中冶公司在要约中确认的经营范围不符，导致盖颖购买该商服的合同目的不能实现。且中冶公司未提供有效证据证明，自订立合同之日起至今，其已向盖颖发出交房通知、进户通知或催款通知等相关通知书，通知盖颖收房、交付尾款，涉案房屋至今仍属中冶公司控制下，中冶公司构成履行合同中的根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本案符合法定解除合同的条件，对于盖颖关于解除合同，返还购房款的主张，本院予以支持。盖颖要求解除合同的诉讼请求，不属于合同中约定的合同解除之事项，故中冶公司关于盖颖所享有的合同解除权已过除斥期间的主张本院不予采信。关于解除合同后的责任承担问题，本案合同的解除是基于中冶公司的违约事实而产生的法律后果，解除合同不属于违约责任方式，而属于合同违约后的一种补救措施，合同解除后的法律后果不表现为违约责任，而是主要表现为包括不当得利返还和损害赔偿的民事责任。本案合同解除后，应由中冶公司返还盖颖已经支付的购房款。盖颖并未在诉讼请求中主张损害赔偿，关于该部分损失，本院不予处理。关于盖颖主张中冶公司支付违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除的法律后果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金，故对盖颖要求中冶公司支付违约金的主张，亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）齐齐哈尔中冶置业有限责任公司与被告（反诉原告）盖颖签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》；二、原告（反诉被告）齐齐哈尔中冶置业有限责任公司于本判决发生法律效力之日即支付被告（反诉原告）盖颖购房款457,867.00元；三、驳回原告（反诉被告）齐齐哈尔中冶置业有限责任公司的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）盖颖的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取5,884.00元，反诉案件受理费减半收取4,084.00元，由原告齐哈尔中冶置业有限责任公司承担。在二审审理期间，中冶公司提供（2015）龙民初字第186号民事判决书、（2018）黑0202民初665号民事判决书、（2017）黑0202民初1365号民事调解书，用以证明同一层的商铺在出售过程中所欠房款，中冶公司起诉到法院均判决给付房款支付违约金，买受人要求解除合同的，法院没有支持，以超过除斥期间理由驳回，因此上诉人认为应该促进双方合同的成立和履行，保证房地产交易的买卖关系稳定。经质证，盖颖认为该三份法律文书在一审审理时已经存在，上诉人没有提交视为放弃一审举证权利，三份法律文书都是复印件，没有真实性，且不具有关联性。本案被上诉人与三份法律文书的原告所诉的事实和理由不属于同一类型，他们所购买的房屋均已交付了，而本案中上诉人始终未向被上诉人交付房屋，房屋仍是上诉人占有，原因是交房日期到达时，上诉人未交房，此情况不是被上诉人拒绝接收。其他事实与一审认定的事实相一致，本院不再重述。本院认为，盖颖与中冶公司签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》依法成立，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行自己的权利义务。因中冶公司在销售商铺时，宣传“新世纪.美乐汇步行街，是体验式商街，文化主题商业街的超新模式；是购物休闲餐饮的主题乐园”等，根据《商品房买卖合同司法解释》第3条的规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”结合本案，商铺位置、地点、经营范围等均是影响购房人作出购买决定的重要因素，中冶公司向盖颖发放的宣传资料中的新世纪广场建成后的经营范围内容具体、确定，盖颖购买的商铺属于商场的一部分，该商场的经营范围，足以对购房人作出购买案涉商铺的决策产生重大影响。该宣传内容应当视为要约，属于合同的一部分，双方均应信守履行。现该商铺现有状况与中冶公司在要约中房屋及相关设施所作的说明和允诺具体情况不符，导致盖颖购买该商服的合同目的不能实现，中冶公司已构成根本性违约，且盖颖未按合同约定期限办理按揭贷款缴纳商品房的尾款，即盖颖已经用自己的行为表明不履行付款义务，向中冶公司表达了解除商品房买卖合同的意思表示。中冶公司虽主张曾向盖颖主张给付尾欠房款的权利，但中冶公司不能提供曾向盖颖催款的确凿证据，盖颖对此亦不予认可，且中冶公司怠于向盖颖主张给付尾欠房款的权利，致使该商品房买卖合同至今没有履行。鉴于本案的实际情况，该商品房买卖合同已无法继续履行。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原判解除双方当事人商品房买卖合同，返还已付的购房款并无不当。现中冶公司未提供有效证据证明，其自约定支付房款之日即2011年12月4日至今已向盖颖发出过催款通知等要求盖颖支付剩余房款的相关证据，故中冶公司主张盖颖交付剩余房款及支付违约金的诉讼请求，依法属于债权的范围，适用诉讼时效的规定，原判认为该主张已经超过诉讼时效的理由，证据充分。综上所述，中冶公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16,093.00元由齐齐哈尔中冶置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  白丽娜审判员  赵广平审判员  周巍巍二〇二〇年三月二十三日书记员  阎 欣