北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0107民初667号原告：北京市八大处正名轩字画商店，住所地北京市石景山区八大处公园门口。法定代表人：王修建，经理。委托诉讼代理人：刘驰，北京邦辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈泽，男，1966年11月14日出生，北京市石景山区八宝山街道法律服务所法律工作者，住北京市石景山区。被告：中国人民解放军北京军区善后工作办公室企事业管理局，住所地北京市石景山区八大处甲1号院。法定代表人：左中燕，局长。委托诉讼代理人：李强，北京市方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈富广，北京市方正律师事务所律师。原告北京市八大处正名轩字画商店（以下简称正名轩字画店）与被告中国人民解放军北京军区善后工作办公室企事业管理局（以下简称北京军区善后办企事业管理局）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告正名轩字画店之委托诉讼代理人沈泽、刘驰，被告北京军区善后办企事业管理局之委托诉讼代理人李强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告正名轩字画店向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告支付原告垫付的石景山区XX房院工程款（包含房屋建筑物、构筑物、水电气工程、天然气工程、装修工程）共计345.2万元；2、鉴定费31500元由被告负担；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年底，原告与原北京军区司令部直属工作部营房处就石景山区XX坡地进行建设，建筑建成后由原告承租进行经营。后该工程由施工方垫资施工，2010年10月工程主体竣工，工程款共计270万元，财务结算时，原北京军区司令部直属工作部营房处称因资金原因只能支付150万元，余款无法筹集，为履行承租承诺，原告向施工单位支付了剩余款项120余万元，2010年底，原、被告签订了军队房地产租赁合同，2011年底，原告因工程项目只完成房屋建设，配套设施不全，无法正常使用，且山坡土石履有滑坡情况发生，为使工程达到可使用程度及建筑安全考虑，经与营房处协商获得同意，原告筹集建设石墙护坡、天然气主管道及入户工程、为每户加建燃气取暖设备、为每户添建东西厢房、院内及院外全部道路水泥硬化等工程，共计耗资233万元。2015年合同到期前，原告就续签合同与被告进行协商，被告以政策可能变化为由未与原告签订书面合同，该房屋继续由原告经营使用。2016年底，原告与被告协商一致，由双方在被告指定的20家评估机构中共同选定一家机构对建筑物及附属设施造价进行评估，然后据此价格双方就补偿问题进行协商解决，在等待办理评估手续过程中，被告撕毁协议将原告诉至法院要求被告腾房。原告为维护自身权益，故诉至法院。被告北京军区善后办企事业管理局辩称，不同意原告诉讼请求。依双方合同，在承租场地内部允许原告装修改造及扩建，如确需要装修改造等，必须征得甲方的书面同意，费用自理，权属归甲方所有。诉争房屋修建时系原告出资，但权属属于被告，故不同意给予原告补偿及返还垫付款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月31日，北京军区司令部直属工作部营房处（甲方）与杏林村（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，合同约定，甲方将位于北京市石景山区XX的房屋出租给乙方使用。租赁用途为职工宿舍，租赁期限自2011年1月11日起至2015年12月31日止。租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）为100万元，年租金为20万元，租金按半年结算，乙方于每年六月、十二月的前十日内交付甲方。该合同尾部甲方盖章处为北京军区司令部直属工作部营房处，乙方盖章处为北京市八大处正名轩字画商店，法定代表人签名为王修建。经询问，双方当事人均表示以该合同乙方签章为依据，认可正名轩字画店系本案适格主体。北京军区善后工作办公室保障局分别于2018年4月10日和5月16日出具证明各一份。其中4月10日出具的证明载有如下内容：“北京市八大处正名轩字画店租用原北京军区司令部直属工作部营房处位于北京市XX房地产租赁项目，因军队改革调整原因，北京军区司令部直属工作部营房处已撤销，项目房屋场地现由北京军区善后工作办公室企事业管理局（正师级单位）负责管理和使用（具体行使所有者权利）”；5月16日出具的证明内容与上述证明基本一致。2017年12月12日，王修建签订《腾退承诺书》一份，该承诺书载有如下内容：“北京军区善后工作办公室企事业管理局：我是北京市八大处正名轩字画商店投资人王修建，我方与原北京军区司令部直属工作部营房处于2010年12月31日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日到期。现我方就腾退房地产作出如下承诺：一、坚决拥护党中央、中央军委关于军队和武警部队全面停止对外有偿服务的重大战略决策，坚决服从并配合部队做好停止对外有偿服务工作。二、2018年3月31日前，无条件将承租贵部的位于北京市石景山区XX房院全部房地产完好无损交还贵部。如逾期未腾退，自愿接受贵部强制清退，一切后果由承诺方（投资人）承担。三、其他相关利益诉求通过仲裁或司法渠道解决。四、本承诺书是不可撤销的，自签订之日起生效。”该承诺书下方的投资人签名处为王修建。2018年4月10日，北京军区善后办企事业管理局将正名轩字画店诉至本院，要求正名轩字画店返还涉案房屋及场地并支付占用费。2018年5月29日，本院作出（2018）京0107民初13315号民事判决书，判决如下：一、北京市八大处正名轩字画商店于本判决生效之日起十日内将其承租的位于北京市石景山区XX房屋及场地腾退并交还中国人民解放军北京军区善后工作办公室企事业管理局；二、北京市八大处正名轩字画商店于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军北京军区善后工作办公室企事业管理局支付占用费（按照每年二十万元标准计算，自2016年1月1日起，至北京市八大处正名轩字画商店实际履行完毕本判决主文第一项内容之日止）。判决作出后，正名轩字画店提出上诉，北京市第一中级人民法院于2018年7月24日作出（2018）京01民终5601号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年10月，本院依法强制执行将正名轩字画店承租的上述房屋及场地腾退并交还北京军区善后办企事业管理局。在（2018）京0107民初13315号案件审理过程中，北京军区善后办企事业管理局提交一份《军队房地产租赁合同》（以下简称第二份合同），在该案件上诉期间即（2018）京01民终5601号案件审理过程中，正名轩字画店提交另一份《军队房地产租赁合同》（以下简称第一份合同），双方当事人在该案审理过程中一致认可曾就诉争房地产签订过两个版本的租赁合同，且第一份合同的签订时间早于第二份合同。第一份合同约定房屋建筑面积为1113.3平方米，场地面积2201.6平方米，租金付款方式为支票，同时双方在合同第十五条“双方承认的附加条款”以手写字体做如下约定：1、本合同甲方出租给乙方使用的房屋不包括4套小房（公园2套，物业用房2套）。2、本合同期满后，同等条件下，继续租赁给乙方两期（每期5年，第一期从2016年1月1日至2020年12月31日，第二期从2021年1月1日至2025年12月31日）。该份合同在甲方处盖有北京军区司令部直属工作部营房处公章，法定代表人处为宁继勇的签名，委托代理人处为尤溪的签名，在乙方处盖有正名轩字画店的公章，法定代表人处为王修建的签名。第二份合同约定房屋建筑面积约1500平方米，场地面积约2201.6平方米，租金付款方式为现金或支票，同时双方在合同第十五条“双方承认的附加条款”处以手写字体做如下约定：1、本合同甲方出租给乙方使用的房屋减掉四套小房（其中，八大处职工使用两套，酒厂物业使用两套）。故年租金变更为贰拾万元整；2、以上承租房屋均由甲方出资建设，乙方不得私自建设房屋。故乙方超建的约400平方米房屋按结算审计确认的单方平米造价（1400元/平米*400平米=56万元），用前三年房租抵扣；3、本合同期满后，后两期每期参照周边租赁市场价格，经双方友好协商后确定房租。该份合同在甲方处盖有北京军区司令部直属工作部营房处公章，法定代表人处为宁继勇的签名，委托代理人处为李晓宁的签名，在乙方处盖有正名轩字画店的公章，法定代表人处为王修建的签名。庭审中，正名轩字画店主张第一份合同系双方于2010年12月31日签订，第二份合同系2013年8月至9月期间应被告的相应负责人要求而补充签订，并表示对两份合同的效力均予以认可；北京军区善后办企事业管理局主张应按照第二份合同的约定执行，第一份合同已经作废。关于双方在涉案房屋建造过程中的出资问题，正名轩字画店主张北京军区善后办企事业管理局共计出资150万元，之后由正名轩字画店出资支付300万余元建造完成，北京军区善后办企事业管理局表示因当时负责人已离职，故无法确定出资数额，故应以合同约定为准。关于合同约定的租金缴纳问题，正名轩字画店表示双方并未实际履行第二份合同附加条款约定的第二条即免除其前三年房租一项，北京军区善后办企事业管理局对此予以否认，并表示该条款已实际履行。经询问，双方均未能提交相关证据。2018年7月5日，正名轩字画店以房屋租赁合同为由，将北京军区善后办企事业管理局诉至本院，要求其支付正名轩字画店垫付的涉案房屋及场地工程款345.2万元，并承担相应诉讼费和鉴定费。在该案审理过程中，正名轩字画店申请对涉案房地产的房屋建筑物及装修、石墙护坡、天然气主管道及入户工程、加建燃气取暖设备、加建东（西）厢房构、院内及院外水泥硬化道路等工程的价值进行评估，经北京市高级人民法院摇号确定由北京中必达资产评估有限责任公司对上述事项进行评估。该公司于2018年10月31日作出中必达评报字【2018】第116号资产评估报告，上述资产的评估价值为363万元（评估基准日为2018年10月11日），重置全价为495.2万元。后正名轩字画店于2018年11月对上述案件撤回起诉。在本案中，正名轩字画店提交上述评估报告以证明资产价值。经询问，双方当事人对上述评估报告的结果及程序均无异议，且在本案中均不再申请对上述事项进行评估。本案审理过程中，法庭依职权向多家评估机构进行咨询，评估机构表示上述工程在2009年至2012年期间的建造价格可参考上述评估报告中的重置全价由法院予以确定。上述事实，有军队房地产租赁合同、评估报告、腾退承诺书、（2018）京0107民初13315号民事判决书、（2018）京01民终5601号民事判决书及原、被告当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。双方当事人应按照合同约定履行自己的义务。另外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方之间因其签订《军队房地产租赁合同》而成立租赁合同关系，合同合法有效，因双方均认可第一份合同的签订时间早于第二份合同，且均认可两份合同系双方共同签订，故在双方均未能提交其他证据证明自身主张的情形下，本院认定两份合同约定不一致的内容，应以形成时间在后的合同即第二份合同作为依据。该合同附加条款中的第2条“以上承租房屋均由甲方出资建设，乙方不得私自建设房屋”一节结合合同上下文、尾部所署签订时间及当时房屋建造情况，本院认定该条款系对该合同签订之前房屋建造情况的陈述，但无法显示系对之后房屋建造情况的约定。同时被告亦未能提交证据证明之后房屋建造的相应出资证据，且根据房屋一直由原告掌控并使用的情形判断，原告在支付租金之后出资建造、修缮自己所掌控的相应房屋及周边设施更为符合常理，故本院对原告关于双方出资建造房屋的相应主张予以采信。根据该合同约定，原告前三年租金已减免并用于抵扣相应房屋造价，且原告亦未能举证证明其缴纳上述租金，故本院将上述租金共计60万元亦列入被告出资支付的工程款一项。因此，结合原告关于双方出资陈述及第二份合同约定，本院认定被告在涉案合同的房屋建造工程款共计支付210万元。因该合同目前履行完毕，并已于2018年10月经法院强制执行由被告实际掌控，考虑到原告承租房屋后进行了大量的装修和扩建投入，因此本院在综合参考评估报告、评估机构的咨询意见、双方对该合同的履行情况、双方的出资情况等因素的情况下，认定应由被告返还原告工程款2852000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、中国人民解放军北京军区善后工作办公室企事业管理局于本判决生效之日起十日内返还北京市八大处正名轩字画商店位于北京市石景山区XX房屋及场地工程款2852000元；二、驳回北京市八大处正名轩字画商店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34416元，由中国人民解放军北京军区善后工作办公室企事业管理局负担28434元（于本判决生效后七日内交纳），由北京市八大处正名轩字画商店负担5982元（已交纳）。鉴定费31500元，由中国人民解放军北京军区善后工作办公室企事业管理局负担26024元（于本判决生效后七日内给付北京市八大处正名轩字画商店），由北京市八大处正名轩字画商店负担5476元（已交纳）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  徐晓辉人民陪审员  郭秀梅人民陪审员  李胜军二〇二〇年三月十六日书 记 员  曹 蕾