湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初1174号原告：扶革文，男，1978年2月12日出生，汉族，住湖南省冷水江市。委托诉讼代理人：曹翔，湖南卓越律师事务所律师。被告：长沙市雨花区合能大酒店，住所地湖南省长沙市雨花区黎托街道沙湾路239号紫台名苑8栋6、7、8、9层。经营者：任铁红，男，1966年7月20日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：杨章红，湖南弘天律师事务所律师。原告扶革文（以下简称原告）与被告长沙市雨花区合能大酒店（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人曹翔，被告的经营者任铁红，被告的委托诉讼代理人杨章红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年7月12日订立的《门面租赁合同》；2、判令被告退还原告押金40000元、设备转让款50000元及赔偿因其违约给原告造成的直接经济损失263782元，共计353782元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年7月12日，原告租赁被告承租的沙湾路雨花公馆8栋113、114、115商铺做粉馆使用，租赁时间为五年。如果原告装修后经营合同使用期未做完，被告应当按照原告装修投入金额未使用的时间作为相应赔偿。原告每月支付2万元房租，前三年不涨价。物业费按照178平方米/4元承担35%支付给被告，被告收取押金4万元。第一次租金按季支付，第二次按半年支付，合同从2019年8月1日开始计租。进大门左侧为酒店吧台，右侧及饭店区域全部归原告使用。原告支付5万元作为饭店设施补偿。签订合同当日支付定金2万元。合同订立后，原告于2019年7月13日通过微信转付被告定金2万元，随后于2019年7月20日支付8万元，于2019年7月23日支付5万元。据此，原告已向被告支付房屋押金4万元，设备补偿5万元，房屋租金6万元。被告向原告出具了收据。2019年11月前，鉴于一次性缴纳半年租金面临困难，原告立即与被告协商，取得被告认可：先付部分，剩余部分下个月付清。2019年11月2日，原告通过微信支付一个季度租金6万元，被告出具了收据。原告租赁上述门面后，于2019年7月18日支付门店设计费2万元；2019年7月20日，原告与湖南工匠世家装饰设计工程有限公司订立《建设工程施工合同》，并支付装修费15万元；2019年7月28日购置酒店用品3522元；2019年8月12日支付清理抽油烟机2500元；2019年8月20日购置桌椅23800元；2019年8月25日购置厨房设备5456元；2019年8月27日购置厨房设备9400元。由于被告违约使得原告无法继续经营，被告应当承担赔偿责任。2019年12月28日，原告依约定再次通过微信支付一个季度租金6万元，被告拒收同时以口头方式通知原告解除合同，并于2020年1月3日强行将合同约定由被告使用的“右侧及饭店区域”设置酒店吧台，将原告铺设的地板更换成地板砖，将原告设立的小招牌拆除，严重影响原告的正常经营而酿成纠纷。综上所述，原告租赁被告的门面，严格按照合同约定履行义务，被告强行单方面终止合同履行构成违约。被告的违约，特别是单方擅自将原告使用的门脸侵占并改做吧台，致使原告无法正常经营，给原告造成损失。为维护原告合法权益，提起诉讼，望判如所请。被告辩称：1、双方的纠纷是原告违约不按时支付租金所致，而非诉称的2020年1月3日被告设置吧台开始。《门面租赁合同》第四条约定，原告应于2019年10月份交付半年租金，但是原告违约不肯缴纳。2019年9月30日经双方多次协商，在被告让步的情况下达成口头约定，原告先付部分租金，剩余租金下月付清即2019年10月付部分租金，11月份付清。但是原告仍然没有按照这一约定交付房租。在被告多次催促下，原告才在11月2日支付了三个月的租金。被告在11月份多次催促原告交付剩余租金，原告仍没有交。所以双方的纠纷是因原告逾期交付房租所引起。2、因原告多次用行为和语言表示不准备继续履行合同，被告才行使合同解除权,合同已于2019年12月26日解除。如前所述，原告应于2019年10月付部分租金，11月份付清。原告在电话、微信、面谈中多次表示只做三个月就换地方、要退门面退租金、要转让门面等等，故其没有继续履行合同的诚意。《门面租赁合同》第八条约定，乙方承租期间必须按时交租金，每逾期一天甲方按照5%收取滞纳金，如果超过15天，甲方有权收回房屋经营权并不退还押金，乙方需净身出户。截止到2019年12月15日，原告没有支付剩余租金，解除合同条件成就，被告有权行使合同解除权。在12月初，被告为了保证原告的利益仍然多次与原告协商，希望能够按照合同履行，但是原告置之不理。双方在12月26日当面协商不成，被告看到原告毫无继续履行合同之诚意当面告知解除合同，故合同已经解除。3、被告不存在违约行为，原告无权主张返还押金和赔偿损失。如前所述，是原告违约逾期支付租金导致合同解除。合同自2019年12月26日被告通知原告之时就解除了。根据《门面租赁合同》第八条约定，被告收回房屋经营权并无不妥，而且也无须退还押金，而且原告需净身出户。故原告无权主张返还押金和赔偿损失。综上所述，原告起诉的事实和理由不成立，请求法院驳回其所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人姜智财系长沙市雨花区沙湾路239号紫台名苑8栋113、115房的所有权人，案外人王拥军系长沙市雨花区沙湾路239号紫台名苑8栋114房的所有权人。被告与案外人签订了《门面租赁合同》取得了承租权。租赁期限从2015年4月10日至2020年6月9日，后分别续租至2026年6月9日和2025年6月9日。案外人姜智财、王拥军均同意被告对外转租。2019年7月12日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《门面租赁合同》作出如下约定：甲方从业主王拥军、姜智财承租沙湾路雨花公馆8栋113、114、115商铺五年，已使用了四年，剩余租赁时间一年；乙方从甲方分租部分面积作粉馆使用，进场有装修投入承租合同期必须保证五年以上，甲方保证房东会与自己续签四年以上租赁合同，如果乙方装修后经营合同使用期未做完，甲方按乙方装修投入金额未使用的时间作为相应赔偿；甲方与乙方现签订租赁期限为五年，乙方每月支付2万元租金，前三年不涨价，第四年开始在原有基础上递增5%；乙方付押金40000元，第一次租金按季支付，第二次按半年支付，按合同支付租金的时间提前一个月付下批租金。合同从2019年8月1日开始计租；现进大门左侧为酒店吧台，右侧及现饭店区域全归乙方使用；甲方现饭店内设施设备齐全，投入巨大，乙方需一次性给甲方伍万元整，作为饭店设施设备补偿；乙方承租期间必须按时交租金，每逾期一天甲方按5%收取滞纳金，如超过15天，甲方有权收回房屋和经营权并不退押金，乙方需净身出户；签订合同当日乙方支付定金两万元，其余金额在五日内付清。原告于2019年7月13日支付2万元，7月20日支付8万元，7月23日支付5万元，共计15万元。上述金额的组成分别是押金4万元，饭店设施设备补偿5万元，2019年8月、9月、10月的租金6万元。原告承租房屋后对房屋进行了装修，并购买了经营粉店需要的碗碟、桌椅、厨房设备等。原告从2019年8月开始对外营业。2019年9月30日，原告通过微信告知被告无钱交房租，并表示生意不好做考虑换地方。被告于当日通过微信告知原告，10月分先付部分租金，剩余部分11月份付清。2019年11月2日，原告支付了2019年11月、12月、2020年1月的租金6万元。被告于2019年11月向原告催缴剩余3个月的租金6万元未果。原告于2019年12月28日通过微信向被告支付剩余3个月的租金6万元，被告拒收并告知原告解除合同，要求被告三日内搬离。2020年1月3日，被告在合同约定归原告使用的大门右侧设置酒店吧台，原告遂向本院提起诉讼。在本案审理过程中，原告主张解除合同的理由是被告将酒店吧台建在粉店门口，挡住了顾客进出的通道，导致合同目的无法实现，合同无法继续履行。被告主张合同已于2019年12月26日通知原告解除，理由是原告逾期支付租金已超过15天。本案经由本院主持调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，原告与被告签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照合同约定，原告应于2019年11月1日前支付半年租金12万元，而原告并未支付。后经双方协商，原告应于2019年11月将半年租金付清，但原告在11月仅支付了3个月租金，剩余3个月租金仍未支付。虽然原告于2019年12月28日通过微信向被告支付剩余3个月的租金，但此时原告逾期支付租金的时间已经超过15天，且被告予以拒收。因此，根据《门面租赁合同》的约定，被告有权解除合同且不退押金。被告已于2019年12月28日通知原告解除合同，故双方签订的《门面租赁合同》应于当日解除。原告向被告支付的50000元，其性质为酒店设施设备的转让款，该标的物已交付给原告，所有权已发生转移，故原告请求被告退还，没有法律依据，本院不予支持。《门面租赁合同》解除后，原告对于门面内的设施设备可以自行搬离或处理。对于门面内已形成附合的装饰装修物，因原告违约导致合同解除，故被告无需承担装饰装修物的损失。综上，原告要求被告赔偿设施设备及装修损失，没有法律依据，本院不予支持。原告称被告设置吧台影响其正常经营造成损失。经查，被告设置吧台是在合同解除之后，且原告未提交存在损失的证据。故对原告的该项诉请，本院不予支持。中华人民共和国合同法六十条据此，依照《》第、第九十三条第二款、第九十六条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下：一、原告扶革文与被告长沙市雨花区合能大酒店签订的《门面租赁合同》于2019年12月28日解除；二、驳回原告扶革文的其他诉讼请求。本案受理费5870元，因适用简易程序减半收取2935元，由原告扶革文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  胡涵二〇二〇年三月三十一日书记员  段娟附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。