北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初44029号原告：刘爱月，女，1965年6月3日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。被告：北京方圆和鑫房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区大钟寺13号院1号楼10层10B13。法定代表人：雷天兵，总经理。委托诉讼代理人：孙荣昌，男，1987年1月22日出生，满族，住辽宁省本溪满族自治县。原告刘爱月与被告北京方圆和鑫房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘爱月、被告经纪公司的委托诉讼代理人孙荣昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘爱月向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同，赔付违约金，年租金的20％，共计6240元；2.判令被告赔付中介费1800元、宾馆住宿费690元，赔付夫妻双方的误工费3天1200元，共计3690元；3.返还押金2600元，房屋租金2个月零5天、管理费429元，共计：8662.33元；4.本案诉讼费由被告承担；5.因27号楼1608租金2600元，现租住房屋3000元，由于被告提前终止合同，给原告造成10个月损失，差额4000元，以上总计22592.33元。事实和理由：我与被告在2019年5月28日签订租房合同，共计14个月。在租住3个月25天，于2019年9月20日中介通知我，房子不租了，让搬走，于2019年9月25日将房门锁更换，致使我不能回家，我2019年9月25日报警，警察处理的结果是让我先找宾馆住3天，这三天因工服锁在房间内，导致我夫妻二人无法上岗，不能工作。我于27日去住建委投诉，市场科的工作人员将经纪公司的主管孙荣昌叫去，协商解决，我与被告意见不统一，没有达成共识，从住建委出来，孙荣昌骑着电动车，要撞死我。我于第二天去他工作单位的所在地，报警110，这件事情已经让我受到惊吓，我想不明白，我在租住期间，没有违反合同里的任意一款规定。因此起诉被告履行合同里的违约责任，赔付违约金6240元，中介费1800元，租住3天宾馆690元，返还房租2个月零5天，押金1个月，管理费429元，无工服无法上班误工费1200元，因9月25日－10月10日期间，我所有的物品都锁在我租住的XX号楼XXXX室，致使我有家不能回、衣服不能换，天气转冷，没有被盖，导致我夫妻二人感冒生病，要求被告承担精神损失费1000元，现租房租金每月3000元，因租房合同终止导致我现租房屋每月多400元，10个月的租金差价4000元。经纪公司辩称，房子导致租不成，不是我们的原因，是由于他们在屋里室内充电，导致这房子业主把房子强行收回，包括我们的房租，房东现在都没退，是由于他们充电才导致违约，我们合同里写的不允许在室内充电。在那，我们一共租了4户，另外3户我们都已经办完退了，我们也没有追缴其他客户的违约责任。我们就是为了把这个事缩小了，把这个房租及押金全额返还，我也不追究他们的违约责任了，赶紧搬走就得了。我们不应赔付他们中介费，因为不是我们收的。他们宾馆住宿的时候，我们给调房安排附近的房子，他不住，我们也赔不了。而至于他们夫妻的误工费，我们去调查过，他们确实在上班，就在一个日本料理店。如果是和解的话，我们同意退还他押金及剩余房租，但是具体金额我得以财务为准，算一下可以从9月25日给其退。差额4000元，让我退这钱，我认为是没有理由。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月25日，出租方经纪公司（甲方）与承租方刘爱月（乙方）就案外人张守军委托经纪公司出租的位于北京市西城区复兴门外大街XX号XX层XXXX号房屋（以下简称涉案房屋）的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定经纪公司将涉案房屋的其中一间（以下简称租赁房屋）出租给刘爱月使用，该《北京市房屋租赁合同》内容有：“第一条出租房屋基本情况及租赁用途，1.甲方出租其位于XX号楼XXXX室的其中一间。2.租赁用途，居住；居住人数为2人，并保证最多不超过2人。第二条租赁期限，1.租赁期限自2019年5月28日至2020年7月31日止。第三条租金及支付方式，1.税前租金标准每月2600元；2.房屋租金支付方式为押一月付三月，提前30天支付下一期租金，如逾期支付每天按100元收取滞纳金，具体支付日期为，第一次2019年5月25日税前7800元；第二次2019年7月28日税前7800元……以此类推。4.押金2600元，卫生费、管理费429元。乙方交付的押金仅作为担保用途，用于乙方迟交房屋租金应缴纳的滞纳金，损坏房屋、设备、家具、家电的赔偿以及合同约定的违约金，押金用于垫付后，乙方应在当日内补足押金，押金不得充抵末期房租。合同期满，乙方结清水、电、燃气、保洁维修等全部费用双方办理交接手续后，甲方应将剩余押金返还给乙方。第四条其他相关费用的承担方式。第五条转租。第六条服务费。第七条合同解除，三、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，1.迟延交付房屋达3日；2.交付的房屋不符合合同约定的。第八条违约责任，1.租赁期内单方解除合同视为违约，无故不得解除，如因特殊情况，甲方和乙方（在约定的下一次交款前）应提前三十天书面通知对方并按年租金的20％向对方支付违约金；2.甲方有第七条第三款约定情形之一的，应按年租金的20％向乙方支付违约金。第九条合同争议的解决办法。第十条注意事项。第十一条补充协议，室内不允许充电动车电瓶。”上述《北京市房屋租赁合同》签订后，经纪公司收到刘爱月支付的押金2600元，三个月房租7800元（第一次2019年5月25日），管理费429元。2019年5月28日，刘爱月收到经纪公司交付的租赁房屋。经纪公司收到刘爱月支付的三个月房租7800元（第二次2019年7月28日）后，于2019年9月20日通知刘爱月搬家腾房。2019年9月25日，涉案房屋门锁更换，刘爱月无法进入租赁房屋。诉讼中，就本院进行的询问，刘爱月称“最后一次交房租是2019年7月28日，支付房租7800元，支付租期是三个月的，让我们搬家是2019年9月20日接到被告的通知，要求我们腾房，被告在2019年9月25日将房门锁换了，就进不去了，现房屋内没有我们物品，搬出来了，实际已经不履行了，合同事实上已经解除了，我方认为合同解除的日期是2019年9月25日”。经纪公司称“第二次原告支付房租7800元我们收到了，具体时间记不清了，支付租期是三个月的，最初通知原告搬家是2019年9月初，是房东直接去的，就因为电动车充电的事，是2019年9月20日正式通知原告搬家，要求原告腾房，在2019年9月25日业主就将房门锁换了，锁不是我们换的，现房屋内没有原告物品。通知原告搬离房屋的原因是因为给电瓶车充电，因为社区民警去房里检查过，确实发现屋里有给电瓶车充电，而且我们合同里也明文规定禁止使用大功率电器给电动车充电。派出所去了之后，通知业主也警告过他们，并不是说我们第一次发现有充电的就让他们搬家，而是发现两次了，第三次的时候业主跟我说必须让搬走，不让住了，因为已经警告过他们两次了，还有人在屋里充电。所以业主通知我们三天之内腾房，9月25日左右，业主把门锁给换了，我们也进不去了，包括我们现有的房租也没有退回来，其他三个租户知道确实是充电了，他们理亏了，所以同意搬走。因为我们公司也没有按合同执行，让赔偿违约金，我们全额返还房租及押金就和平解决了，但是原告让我们赔她违约金，我说这违约金赔不了，而且还要赔她中介费。因为中介费不是我们收的，另外我也不知道他她给谁了，这钱交没交，我也不知道。我方认为合同解除的日期是2019年9月25日”。诉讼中，张守军到庭的陈述：“房屋在复兴门外大街27号16层1608室，我是该房屋的产权人，房屋现在是空置状态，以前我全权委托给北京方圆和鑫房地产经纪有限公司出租，双方签订了书面合同，出租年限是2019年6月到2020年6月，在2019年9月中旬终止了该合同。原因是租户在房屋内给电动车充电，在2019年8月底左右，我第一次发现租户在客厅中和客厅对面的没人居住的房屋内给电动车电池充电。隔了一星期左右，在2019年9月初，我第二次发现有电动车的电池在充电。是因为这个原因，我与北京方圆和鑫房地产经纪有限公司解除了合同。我初步了解，我的房屋里有三、四户在住，是送外卖的在给电动车充电。”以上述《北京市房屋租赁合同》约定的租金及管理费标准计算，自2019年9月26日至2019年11月27日期间租金为5385.21元，自2019年9月26日至2020年7月31日期间管理费为297元。本院认为，刘爱月与经纪公司签订的《北京市房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。诉讼中，当事人对《北京市房屋租赁合同》于2019年9月25日解除无争议，本院予以确认。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。刘爱月就其支付给经纪公司中介费的陈述，未出示证据佐证，本院不予采信，其要求经纪公司返还中介费的诉讼请求，没有证据证明，本院不予支持。经纪公司未举证证明刘爱月使用租赁房屋期间存在“室内充电动车电瓶”的行为，对经纪公司以刘爱月违约导致合同解除的主张，本院不予支持。刘爱月履行了支付租金的合同义务。在租赁期间，保持租赁房屋适于使用状态，属出租人即经纪公司的基本义务。因此，刘爱月使用租赁房屋期间，因第三人将涉案房屋门锁更换，对刘爱月使用租赁房屋造成妨害，经纪公司负有除去义务，刘爱月对合同不能履行并因此解除没有责任，经纪公司因第三人的原因造成违约，仍应当向刘爱月承担违约责任。刘爱月要求经纪公司偿付违约金的诉讼请求，存在合同及法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。刘爱月要求经纪公司返还押金的诉讼请求，存在依据，本院予以支持。经纪公司应将剩余租金、管理费返还刘爱月，刘爱月主张的剩余租金金额有误，本院予以纠正，刘爱月要求退还全部管理费的主张，无依据，本院不予支持。违约金具有补偿性，刘爱月在本案已经按照合同约定主张了合同解除的违约金，且未出示合同约定的违约金不足以弥补其因经纪公司违约造成损失的证据，故对刘爱月要求经纪公司赔偿住宿费、误工费、租房差额损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第一百二十一条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，北京方圆和鑫房地产经纪有限公司返还刘爱月押金二千六百元；二、本判决生效之日起五日内，北京方圆和鑫房地产经纪有限公司返还刘爱月剩余租金五千三百八十五元二角一分、剩余管理费二百九十七元，合计五千六百八十二元二角一分；三、本判决生效之日起五日内，北京方圆和鑫房地产经纪有限公司偿付刘爱月违约金六千二百四十元；四、驳回刘爱月的其他诉讼请求。如果北京方圆和鑫房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百八十二元，由刘爱月负担一百元（已交纳）；由北京方圆和鑫房地产经纪有限公司八十二元负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 斌二〇二〇年三月三日法官助理  刘伟光书 记 员  高 雅