北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初22313号原告：陈五洲，男，1967年6月11日出生，汉族，无业，住河北省保定市高阳县。委托诉讼代理人：尚晓威，北京兴展律师事务所律师。委托诉讼代理人：张士东，北京兴展律师事务所律师。被告：董爱玲，女，1964年5月24日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：何健，北京市信凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭少杰，北京市信凯律师事务所律师。原告陈五洲与被告董爱玲租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈五洲及其委托诉讼代理人张士东、被告董爱玲的委托诉讼代理人何健及郭少杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈五洲向本院提出诉讼请求：1.董爱玲支付陈五洲西红门镇寿保庄村东南角自用种植地的拆除腾退补偿款493344.75元；2.本案诉讼费用、保全费由董爱玲承担。事实和理由：2012年3月30日，陈五洲与董爱玲签订“土地出租合同”；双方在合同中约定，董爱玲将位于大兴区西红门镇寿保庄村东南角自用种植地1.3615亩出租给陈五洲使用，租期自2012年4月1日至2032年4月1日；双方还约定，如遇国家或地方政府占地动迁，如有房屋拆迁费，董爱玲占25%，陈五洲占75%。2016年10月，西红门镇对涉案土地进行拆除腾退，补偿款共计657793元，董爱玲应按上述金额的75%补偿。现董爱玲独占拆除腾退补偿款，拒不给付陈五洲应得的补偿款；为维护自身合法权益，陈五洲诉至法院，请求判如所请。董爱玲辩称，第一，陈五洲要求董爱玲归还拆迁补偿款没有任何依据；首先，由于陈五洲不协助董爱玲办理交接和腾退事宜，致使董爱玲至今没有获得拆迁补偿款，谈何归还；陈五洲称董爱玲独占拆迁款更是无稽之谈，要求归还拆迁补偿款的金额亦没有事实依据；其次，租赁合同中约定的是房屋拆迁款分配方案，本案拆迁补偿款除上述房屋补偿款外，还包括其他名目的多种款项，陈五洲没有提交任何能够证明其主张金额是房屋拆迁补偿款的相关证据，应承担举证不利的责任；最后，董爱玲系被拆迁的主体，与村集体签订的承包合同期限为30年，在“土地出租合同”解除之时，董爱玲对涉案土地承包未到期，而拆迁的补偿款是对失地农民的一种补偿及安置，其中不仅包括地上物，还包括对剩余承包期限的补偿，所以，陈五洲主张其享有所有拆迁补偿款的75%不合乎情理。第二，对陈五洲提交的双方签订的土地租赁合同中，关于“如遇拆迁将房屋拆迁款中的75%归陈五洲，25%归董爱玲所有”的约定内容，董爱玲不予认可；双方签订的“土地租赁合同”的第六条约定内容存在涂改情况，董爱玲就修改部分未与陈五洲达成一致；如双方就原合同进行变更需合同双方当事人签订补充协议或在修改的位置签字、盖章予以确认，才具有法律效力；本案中，陈五洲提交的合同中该条款是在原条款划掉后手写涂改的，没有董爱玲的签字或按手印加以确认，该字迹也不是董爱玲所书写，故董爱玲对该款约定不予认可；另，董爱玲将土地及土地上所建房屋出租给陈五洲，董爱玲将自己所有的房屋在拆迁时把75%的拆迁利益分配给承租方，也不符合常理。第三，因陈五洲过错导致双方合同关系解除，其不应享有房屋拆迁利益；首先，在双方签订的租赁合同中明确约定，如果陈五洲延迟支付租金，董爱玲有权提前解除合同；根据“土地出租合同”第四条约定，陈五洲延迟交纳租金达1个月，董爱玲有权解除合同并收回土地和地上物，因陈五洲在2017年4月份开始就一直拖欠董爱玲的租金，董爱玲已经于2017年4月向陈五洲明确表示解除租赁合同，陈五洲一直没有将涉案土地及房屋归还；其次，拆迁单位通知收房时间为2018年7月15日，当时双方已经解除合同关系；所以，由于双方租赁合同解除，该条款的约定也归于消灭，陈五洲不享有任何拆迁补偿利益。根据上述事实和理由，陈五洲的诉讼请求不符合事实和法律的相关规定，请求法院依法驳回陈五洲的全部诉讼请求，维护董爱玲的合法权益。本院经审理认定事实如下：2018年，陈五洲将董爱玲以租赁合同纠纷的案由诉至本院，要求：1.确认陈五洲与董爱玲于2012年3月30日签订的“土地出租合同”无效；2.判令董爱玲退还陈五洲2016年10月至2017年3月期间租金12934.73元；3.判令涉案土地地上物拆除腾退补偿款589000元全部归陈五洲所有；4.诉讼费用由董爱玲承担；本院于2018年6月15日作出（2018）京0115民初843号民事判决书，经审理认定事实：“2012年3月30日，陈五洲（乙方）与董爱玲（甲方）签订《土地出租合同》，约定：甲乙双方将以前土地合同解除，重新订立租赁合同如下：一、甲方将寿宝庄村东南角自用种植地‘壹亩肆分’出租给乙方；二、出租土地年限自2012年4月1日起至2032年4月1日止；三、租金支付方式：每年交一次，从2012年4月1日起至2013年4月1日依次排列，租金每年提前一个月交清；四、租金每亩1.9万元，每年共计25869.45元（“26600”被划去），每5年递增10%；六、本协议执行期间如遇国家或地方政府占地动迁，如有房屋拆迁费甲方占25%，乙方占75%，并终止合同。陈五洲提交合同的‘壹亩肆分’字迹上方另有手写‘壹亩叁分陆壹伍’、‘29米×31’。董爱玲提交的合同上没有手写‘壹亩叁分陆壹伍’、‘29米×31’字迹，租金为26600元，董爱玲对陈五洲提交的合同中手写修改部分有异议。原、被告均确认涉案土地为农用地，关于合同约定的土地用途，陈五洲称为建房，董爱玲称没有约定具体使用用途，但是要求陈五洲合法使用土地。合同签订后，董爱玲将土地交付陈五洲使用，陈五洲交纳了租金。2015年3月10日，陈五洲向董爱玲交纳地租26600元，2016年3月7日，陈五洲向董爱玲交纳地租25140元。陈五洲提交了2009年8月2日陈五洲与董爱玲的弟弟董爱民签订的《出租协议书》，该合同约定将寿宝庄村东南角自用的种植地10亩出租给陈五洲使用，出租年限2009年8月30日至2016年6月30日。2012年3月31日，董爱玲（承租方、乙方）与北京市大兴区西红门镇寿宝庄经济合作社、北京市大兴区西红门镇寿宝庄村民委员会（出租方、甲方）签订《土地出租合同》，约定将甲乙双方于2002年2月21日签订的《果树花卉苗木种植区土地承包合同》解除，重新订立本租赁合同，出租土地使用权面积为1.36亩；土地用途为农业用地，使用性质为种植，租赁期限20年，自2012年4月1日起至2032年3月31日止。同日，董爱玲、赵红俊、董爱民（承包方、乙方）与北京市大兴区西红门镇寿宝庄经济合作社（发包方、甲方）签订《果树花卉苗木种植区土地承包合同解除协议书》，称甲乙双方于2002年2月21日签订了《果树花卉苗木种植区土地承包合同》，承包地块面积陆亩，土地用于为种植花卉苗木及经济类果树，承包期限2002年4月1日至2016年9月30日，双方将2002年2月21日签订的《果树花卉苗木种植区土地承包合同》正式解除。董爱玲提交的估价结果通知单上记载涉案土地上06年以前建筑面积无，06年-09年建筑面积215.56平方米，09年以后建筑面积239.91平方米。陈五洲称涉案土地上房屋均为他所建，并提交票据证明。董爱玲称涉案土地上房屋均为董爱玲所建，用于储藏花卉青苗，并提交证人证言证明。庭审中，陈五洲称2016年10月发布了拆迁公告，他就把房子腾了，没有正式的交接房屋手续，搁置状态，现在停水停电了。董爱玲称陈五洲未返还房屋和土地，没有停水断电。另查，本院未调取到涉案土地及房屋的拆迁档案”，认定：“经本院审查，双方签订的合同并未书面约定将土地用于非农业建设，陈五洲也未提交证据证明双方有口头约定土地用途为建房。在合同履行过程中建设房屋的行为属于合同履行行为，并非合同行为本身，不能依据合同履行行为认定合同行为的效力。因此，涉案《土地出租合同》未违反法律法规的强制性规定，不存在合同无效的事由。且现拆迁档案并未形成，地上物拆除腾退补偿款是否存在及数额无法确认，权利人应在拆迁档案形成后另行主张权利。综上所述，陈五洲主张合同无效并基于合同无效要求退还租金、地上物拆除腾退补偿款归陈五洲所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持”，判决：“驳回原告陈五洲的全部诉讼请求”；该民事判决现已生效。2018年，董爱玲将陈五洲以租赁合同纠纷的案由诉至本院，要求：1.判令董爱玲与陈五洲签订的土地出租合同于2018年7月19日解除；2.判令陈五洲支付2017年4月3日至2018年7月19日租金33665.45元；3.判令陈五洲支付违约金6683元；4.案件受理费由陈五洲承担；本院于2019年6月4日作出（2018）京0115民初19106号民事判决书，经审理认定事实：“2012年3月30日，原、被告签订《土地出租合同》，约定董爱玲将位于大兴区西红门镇寿宝庄村东南角自用种植地约1.4亩出租给陈五洲使用，租期自2012年4月1日至2032年4月1日，租金每年26000元，每年递增10%，每年提前一个月支付。同时约定迟延交付达一个月的，应交年租金的20%作为滞纳金。就双方签订的《土地出租合同》，陈五洲曾起诉原告要求确认合同无效并要求获得地上物拆除腾退补偿款，但被法院判决合同有效，因当时拆迁档案并未形成，地上物拆除腾退补偿款是否存在及数额无法确认，法院判决陈五洲可在拆迁档案形成后另行主张权利。庭审中，陈五洲主张2017年1月22日已经将房屋交给拆迁部门，原告则表示实际拆除时间应为2018年8月，且陈五洲提交的交房通知单为原被告两人，并非最终的拆迁档案，不认可交房时间。本院通过和拆迁部门及双方当事人核实，涉案土地的拆迁档案仍未签字通过终审”，认定：“本案中，原告主张被告交付占用租赁土地期间的租金，但涉案土地遇拆迁腾退被有关部门征用，因拆迁档案尚未形成，原告提供的证据不足以认定案件事实，原告可待拆迁档案形成并明确土地腾退时间之后另行依法主张合法权益”，判决：“驳回董爱玲的诉讼请求”。董爱玲不服判决，提起上诉；北京市第二中级人民法院于2019年8月28日作出（2019）京02民终9480号民事判决书，二审查明：“本院经审理查明事实与一审基本一致。一审法院查明的《土地出租合同》约定的年租金数额及递增情况有误，本院予以纠正：《土地出租合同》约定租金应为每年25869.45元，每5年递增10%。本院审理中，双方当事人一致确认陈五洲将租金交至2017年4月1日。本院审理中，双方当事人对涉案房屋交房时间存有争议，并就此各提交一份交房通知单作证……董爱玲提交的交房通知单载明交房时间为2018年7月15日；拆除公司一栏，董爱玲提交的通知单上有北京双兴洲建筑物拆除有限公司签章及工作人员签字……本院前往大兴区西红门镇政府拆迁办得知涉案土地的拆迁档案已经形成，本院依职权调取了涉案拆迁档案，档案中的交房通知单与董爱玲提交的交房通知单一致，其上载明的交房时间为2018年7月15日”，认定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。董爱玲、陈五洲签订的《土地出租合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行合同。合同履行过程中，因涉案房屋遇政府拆迁，合同事实上无法继续履行，董爱玲基于此要求解除与陈五洲签订的《土地出租合同》，具有事实依据，符合法律规定，本院予以支持……经查，涉案房屋于2018年7月15日交给政府拆迁部门，故本院认定《土地出租合同》于2018年7月15日解除。关于董爱玲要求陈五洲支付2017年4月3日至2018年7月19日租金的诉讼请求，陈五洲应当依约支付董爱玲截止合同解除之日的租金，因双方一致确认陈五洲已将租金支付至2017年4月1日，董爱玲主张2017年4月3日之后的租金，属于其对权利的自由处分，本院不持异议。因《土地出租合同》于2018年7月15日解除，故本院对董爱玲诉讼主张中的合理部分即2017年4月3日至2018年7月15日期间租金予以支持，因双方一致认可合同约定的租金为每年25869.45元，故应以此标准计算，具体金额由本院核算。关于董爱玲要求陈五洲支付违约金的诉讼请求，因陈五洲逾期支付租金系因涉案房屋遇政府拆迁后双方发生争议并形成诉讼，故本院对董爱玲该项诉请不予支持。综上所述，董爱玲所提上诉主张中合理部分本院予以支持”，判决：“一、撤销北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初19106号民事判决；二、董爱玲、陈五洲签订的《土地出租合同》于二〇一八年七月十五日解除；三、陈五洲于本判决生效之日起七日内给付董爱玲二〇一七年四月三日至二〇一八年七月十五日期间租金33169.6元；四、驳回董爱玲其他诉讼请求”。2019年5月15日，北京银城房地产评估有限公司出具“情况说明”；该说明载明：“因西红门镇城乡结合部改造试点1号地代拆地块拆除腾退项目建设，需要拆除腾退此范围内所有建筑物、构筑物等地上物。现有位于北京市大兴区西红门镇寿保庄村南侧承包地内一院落，清登编号为X1SBZ-F-1004，该院落清登时登记产权人为陈五洲，后期经土地承租人确认并提供相应土地承租合同，该地块承租人为董爱玲，董爱玲于2012年3月31日与寿保庄村经济合作社、寿保庄村民委员会签订土地承租合同，承租土地1.36亩，租期20年。经核实，该院落产权人为董爱玲”；对上述说明的真实性，陈五洲予以证明，但主张按照拆迁政策，以第一手土地承租人为产权人，但诉争土地上房屋的实际产权人应为陈五洲；就其主张，陈五洲提交其与董爱民（系董爱玲之弟）在2009年8月2日签订的“出租协议书”（以证明在签订诉争租赁协议前即已承租涉案土地并在土地上建造房屋）及出票时间均在2019年的多份购买建筑材料、支付工费的收条、收据（用以证明在2009年盖了北边9间房屋，大概200多平方米，在南边盖了3间房，并主张在2010年、2015年多次建房）；对陈五洲所提交证据材料与本案的关联性，董爱玲不予认可，并主张诉争土地上的房屋均系董爱玲所建造，如果陈五洲主张在2009年之后建房的事实成立，则根据拆迁政策不应该给房屋补偿，如果给了房屋补偿，恰恰证明诉争土地上的房屋是建造于2009年2月19日之前；就拆迁政策，董爱玲提交北京市大兴区西红门镇寿保庄村村民委员会于2016年7月10日发布的“告知书”；该“告知书”载明拆除腾退范围为：“本村村域范围内的非住宅房屋（包括建筑物、构筑物及其它附属物和附属设施设备）”，拆除腾退工作自2016年7月8日启动，拆除腾退补偿办法为：“本村村域内集体土地上非住宅房屋拆除腾退只针对地上物实行一次性货币补偿。对房屋所有权人，根据土地租赁合同、有效证件等证明材料确定。合法建筑面积的界定以房屋产权证、规划许可证及房屋准建证或其他具有法律效力的证件为准，不能提供合法证件又确属生产经营需要长期使用的房屋按照相关政策进行补偿。（一）2006年3月17日以前建造的房屋，依照据实的原则进行评估补偿；（二）2006年3月17日至2009年2月19日期间建成的房屋，按照建筑面积给予一定的拆除费用；（三）对于2009年2月19日大兴区政府控违大会以后建设且未取得土地、规划部门审批手续的不予补偿”。经陈五洲申请，针对本案诉争院落，调取了上述编号为X1SBZ-F-1004的拆迁档案；拆迁档案显示，在2017年1月15日（此为被腾退人一方的签字时间，腾退人一方未注明签字时间），北京欣业城镇建设投资管理有限公司（甲方、腾退人）与董爱玲（乙方、被腾退人）签订“拆除腾退补偿协议”，双方约定为保证甲、乙双方权益，保证大兴区西红门镇城乡结合部改造试点1号地代拆地块拆除腾退工作的顺利进行，需拆除乙方在腾退范围内所有的房屋及地上附属物，乙方在腾退范围内有455.47平方米房屋，被拆除房屋位于北京市大兴区西红门镇寿保庄村，腾退补偿款合计657793元，包括房屋腾退补偿款350857元、拆除腾退补助费306936元（含搬迁补助费22774元、一次性停产停业综合补助费193068元、提前搬家奖91094元）；拆迁档案所存档“非住宅拆除腾退房屋权属经营状况及建筑年限确认单”、“企业示意图”、“估价结果通知单”等显示，诉争院落内在2006年以前未建房，在2006年至2009年建房215.56平方米（房屋重置成新价为175514元，乘以80%的系数后，金额为140411元），在2009年以后建房239.91平方米（房屋重置成新价为136209元，乘以60%的系数后，金额为81725元），合计建房455.47平方米（总金额为311723元，分别乘以系数后，总金额为222136元），装修及附属物补偿价为128721元（含彩钢棚、简棚、化粪池等类别），以上核算后的房屋重置成新价及装修、附属物补偿价合计350857元，即为“拆除腾退补偿协议”中的房屋腾退补偿款350857元；在拆迁档案所存档“北京市房屋附属物及设备登记调查表”中，载明的产权人为陈五洲。在提起本案诉讼前，陈五洲向本院申请诉前财产保全；本院于2019年6月10日作出（2019）京0115财保198号民事裁定书，裁定：“冻结北京欣业城镇建设投资管理有限公司向被申请人董爱玲发放的拆除腾退补偿款人民币46万元整”；陈五洲交纳诉前财产保全费2820元；2019年6月12日，本院将上述民事裁定书及相应协助执行通知书送达上述拆迁单位，保全期限为1年。本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明；生效法律文书的既判力应当受到尊重。根据生效民事判决书所认定事实，陈五洲与董爱玲所签订“土地出租合同”应属有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案最大争议焦点在于双方对于如何分割拆迁利益在“土地出租合同”中是否作出明确约定，就此，在陈五洲所提交“土地出租合同”中，其第六条的机打文字为“本协议执行期间如遇国家或地方政府占地动迁，乙方应无条件按期退出，并终止合同”，但已将“乙方应无条件按期退出”划去后手写补充为“如有房屋拆迁费甲方占25%，乙方占75%”；对上述争议焦点，本院有以下两点考虑；第一，根据已生效（2018）京0115民初843号民事判决所认定事实，已对手写补充内容予以确认；第二，虽然对于该手写补充内容董爱玲不予认可，但其并未提交未载有手写补充内容的其他合同文本，而我国合同法没有关于不能以手写内容更改机打文字的法律规定，本案当事人亦未举证证明存在不能更改机打文字内容的交易习惯。据此，对双方当事人在订立“土地出租合同”时已达成“本协议执行期间如遇国家或地方政府占地动迁，如有房屋拆迁费甲方占25%，乙方占75%，并终止合同”的约定。诉争租赁合同的租赁期限自2012年4月1日至2032年4月1日，生效判决确认该合同在2018年7月15日解除，而无论是董爱玲与拆除腾退人所签订“拆除腾退补偿协议”的时间2017年1月15日，还是当地基层自治组织发布“告知书”的时间2016年7月10日，均在合同履行期间，故应按照双方当事人之约定分配拆迁利益。针对诉争土地院落所签订编号为X1SBZ-F-1004的拆迁协议系针对非住宅房屋（包括建筑物、构筑物及其它附属物和附属设备设施）所签订，不同于针对住宅房屋所签订拆迁协议中包含区位补偿价等与土地使用权（宅基地使用权）有关的拆迁利益，诉争拆迁协议所涉补偿项目均系与被拆迁房屋有关，而与所涉土地无直接相关；据此，对于所涉拆迁协议中的房屋腾退补偿款（含经乘以系数核算后的房屋重置成新价，以及装修及附属物补偿价）、拆除腾退补助费（含搬迁补助费、一次性停产停业综合补助费、提前搬家奖），因均与被拆迁房屋的腾退补偿事宜相关，故对上述补偿款项均应该按照合同约定在双方当事人之间进行分配，即由陈五洲取得腾退补偿款657793元的75%，金额为493344.75元。需要指出，因双方当事人在“土地出租合同”中约定的是“房屋拆迁费甲方占25%，乙方占75%”，并非是“乙方所建房屋的房屋拆迁费甲方占25%，乙方占75%”，所以对于诉争土地上的房屋及附属设施系陈五洲所建，抑或董爱玲所建，以及具体面积比例，因与处理结果无涉，故本院不作审查；当然，根据一般生活经验，在所签订合同书标题为“土地出租”而不是“房屋租赁”的情况下，因系承租人占有使用诉争租赁土地，故一般应推定诉争土地上房屋系承租人所建。综上所述，对陈五洲的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：董爱玲于本判决生效后十日内给付陈五洲腾退补偿款合计493344.75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4350元，由董爱玲负担（于本判决生效后七日内交纳）；财产保全费2820元，由董爱玲负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  王 振二〇二〇年三月十日法官助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷