江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0114民初6775号原告：南京南郡房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320105738899913D，住所地南京市建邺区奥体大街128号329室。法定代表人：俞建午，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑建强，江苏焯燃律师事务所律师。被告：梅睿，住南京市雨花台区。原告南京南郡房地产开发有限公司（以下简称南郡公司）诉被告梅睿商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南郡公司的委托诉讼代理人郑建强，被告梅睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南郡公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年5月30日签订的南京市商品房预售合同，被告立即将南京市雨花台区xx室(该地址是南京市商品房预售合同载明的地址，现公安机关登记的地址是南京市雨花台区xx室)房屋返还原告；2、被告支付违约金51737.90元，本案的律师费50000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年5月30日签订南京市商品房预售合同一份，约定南郡公司将位于雨花台区xx室房屋出售给梅睿，面积88.56平方米，总价1034758元。合同中按揭贷款补充协议第二条约定，乙方（被告梅睿）采用预购商品房抵押贷款方式支付房屋价款，在预售商品房抵押贷款期限内，取得国有土地使用权证、房屋所有权证和他项权证之前，因乙方原因未按期支付贷款本息，导致甲方（原告南郡公司）因此可能承担连带责任的，自甲方收到贷款银行要求甲方承担连带责任之日起，甲方有权解除本合同，另行处理该房屋，并要求乙方按南郡国际花园商品房买卖合同总金额的5%向甲方支付违约金，同时赔偿甲方的全部损失（包括处理此纠纷而支出的律师费、诉讼费等各项费用）。合同签订后，南郡公司履行了合同义务，于2016年6月向梅睿交付了房屋，但是梅睿未能按期偿还按揭贷款。2019年5月中国建设银行股份有限公司南京建邺支行（以下简称建行建邺支行）对本案的原、被告向秦淮法院提起诉讼，法院判决：1、梅睿向建行建邺支行支付借款本金及利息、罚息、复利等，2、梅睿向建行建邺支行支付律师费，3、建行建邺支行对房屋的变价有优先受偿权，4、南郡公司对上述第1、2项判决确定的债务承担连带保证责任。该判决现已生效，被告并未履行判决。原、被告曾于2019年11月签订协议，约定南郡公司向建行建邺支行垫付秦淮法院判决的债务，梅睿在60日内自行处置房屋并扣除垫付债务和本案诉请的费用。南郡公司按照协议向建行建邺支行垫付了779510.87元，梅睿未能处置房屋或者以其他方式还款。综上，南郡公司要求按照按揭贷款补充协议约定解除商品房预售合同、收回房屋，梅睿承担违约赔偿和诉讼费用等。被告梅睿辩称，对商品房预售合同、秦淮法院的生效判决都没有异议。梅睿不同意解除合同和返还房屋，其与建行建邺支行确有债务未清偿，如果梅睿能向建行建邺支行还清欠款，最多再向南郡公司承担一些赔偿费用，仍能保有房屋。原、被告在第一次庭审后签订了协议，南郡公司代梅睿向建行建邺支行结清了判决确定的债务，虽然梅睿未能按协议约定的时间处置房屋或者向南郡公司支付垫付款、本案诉请费用等，但仍然希望以房屋变价或其他方式向南郡公司付清欠款，留有房屋的所有权。如果南郡公司要收回房屋抵扣梅睿的欠款，应当按照市场价而非合同价折算房屋的价值（包括梅睿对房屋装修的价值）。综上，请求法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，查明以下事实：原、被告于2014年5月30日签订南京市商品房预售合同一份，约定南郡公司将位于雨花台区xx室房屋出售给梅睿，面积88.56平方米，总价1034758元。合同中按揭贷款补充协议第二条约定，乙方（被告梅睿）采用预购商品房抵押贷款方式支付房屋价款，在预售商品房抵押贷款期限内，取得国有土地使用权证、房屋所有权证和他项权证之前，因乙方原因未按期支付贷款本息，导致甲方（原告南郡公司）因此可能承担连带责任的，自甲方收到贷款银行要求甲方承担连带责任之日起，甲方有权解除本合同，另行处理该房屋，并要求乙方按xx商品房买卖合同总金额的5%向甲方支付违约金，同时赔偿甲方的全部损失（包括处理此纠纷而支出的律师费、诉讼费等各项费用）。合同解除后，甲方有权从乙方已支付的房款中直接扣取乙方应支付的违约金和损失赔偿金，剩余款项退还给乙方。如果甲方承担保证责任后，未解除合同的，则甲方有权直接向乙方追偿全部损失，且乙方还应另按商品房预售合同总金额的5%向甲方支付违约金。合同签订后，南郡公司履行了合同义务，于2016年6月向梅睿交付了房屋，梅睿尚未办理房屋不动产权登记。梅睿未能按约足额偿还借款本息，截止到2019年2月25日，梅睿已连续逾期超过三期，累计逾期超过六期。因此，2019年5月建行建邺支行对本案的原、被告向秦淮法院提起诉讼，最终法院判决：一、梅睿于本判决发生法律效力之日起十日内支付建行建邺支行借款本金664877.49元及利息、罚息、复利（截止到2019年2月25日，利息24871.08元、罚息328.35元、复利654.31元，自2019年2月26日起至实际清偿之日止的罚息、复利按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算）。二、梅睿于本判决发生法律效力之日起十日内支付建行建邺支行律师费49836元。三、如梅睿未履行上述第一、二项判决主文所确定的债务，建行建邺支行有权依法处置梅睿用于抵押的位于南京市雨花台区xx室的不动产，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。四、南郡公司对上述第一、二项判决主文所确定的梅睿的债务承担连带保证责任；南郡公司承担保证责任后，有权向梅睿追偿。在南郡公司提起本案诉讼之后，南郡公司与梅睿于2019年11月签订协议书一份，约定：梅睿同意南郡公司于2019年11月30日先行向建行建邺支行支付（2019）苏0104民初5105号案件判决书确定的各项款项779510.87元。梅睿在协议签订60天内通过出售涉案房屋用于偿还南郡公司垫付的款项及因本案纠纷产生的诉讼费、保全费、律师费等，如果超过60天梅睿未能售房还款的，协议终止履行，双方继续本案的诉讼。南郡公司为本案的诉讼与江苏焯燃律师事务所签订了委托代理合同，南郡公司支付50000元代理费，江苏焯燃律师事务所开具了相应的发票。梅睿所购房屋南京市雨花台区xx室是南京市商品房预售合同载明的地址，现公安机关登记的地址是南京市雨花台区xx室。本院认为，关于本案商品房预售合同是否解除以及解除后如何处理的问题。因为梅睿未按期向建行建邺支行支付购房贷款本息，南郡公司为此已经承担了连带责任，为梅睿付清了贷款本息、罚息等，而梅睿在不解除合同的情况下又缺乏向南郡公司偿还全部损失的能力，故根据本案商品房预售合同按揭贷款补充协议第二条约定，南郡公司有权解除商品房预售合同，解除时间自本案判决生效之日起。同时，梅睿应当按照合同约定承担商品房买卖合同总金额5%的违约金，以及南郡公司处理本案纠纷产生的律师费、诉讼费等违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。梅睿占有涉案房屋依据的商品房预售合同解除后，其无权再占有房屋，应当向南郡公司返还涉案房屋，同时南郡公司也应向梅睿返还购房款。合同明确约定了南郡公司有权从梅睿支付的房款中直接扣取梅睿应支付的违约金、赔偿金，对于梅睿辩称的房屋装修和市场增值的溢价，合同未予约定，双方可以另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告南京南郡房地产开发有限公司与被告梅睿签订的南京市商品房预售合同于本判决发生法律效力之日起解除，被告梅睿于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告南京南郡房地产开发有限公司返还南京市雨花台区xx室房屋（系公安机关登记地址，南京市商品房预售合同载明的地址系南京市雨花台区xx室）；二、被告梅睿于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告南京南郡房地产开发有限公司支付违约金51737.90元、律师费50000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15028元，保全费5000元，合计20028元，由被告梅睿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 薛 鹏人民陪审员 单 珍人民陪审员 金传国二〇二〇年三月十九日法官 助理 顾洪铭书 记 员 吕珊珊