福建省德化县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0526执异3号 案外人：曾静芳，女，1989年12月2日出生，汉族，德化县人，住福建省丰泽区。 委托代理人：谢清峰、连梅明，福建泉南律师事务所律师。 申请执行人:陈福彬，男，1984年8月27日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 申请执行人：曾婉瑜，女，1990年10月11日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 申请执行人：寇金狮，男，1965年2月28日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 申请执行人：李月英，女，1969年1月22日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 申请执行人：林素云，女，1978年4月3日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 申请执行人：陈建平，男，1979年7月23日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 申请执行人：郭燕卿，女，1976年2月16日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 申请执行人：寇文辉，男，1958年11月11日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 申请执行人：方朝贵，男，1965年6月7日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 申请执行人：郭光阳，男，1971年3月17日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 申请执行人：郭光明，男，1955年4月20日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 申请执行人：许从恭，男，1970年11月15日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 申请执行人：陈素菊，女，1976年6月9日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 申请执行人：郑良伟，男，1985年8月21日出生，汉族，石狮市人，住福建省德化县。 申请执行人：郭婉华，女，1962年5月8日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 申请执行人：陈淑梅，女，1957年9月27日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 申请执行人：赵丽娜，女，1958年10月2日出生，汉族，德化县人，住福建省厦门市湖里区。 申请执行人：陈庆利，男，1965年12月17日出生，汉族，广东省广州市人，住广东省广州市天河区。 申请执行人：陈文忠，男，1933年2月23日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 申请执行人：福建省德化百合工艺品有限公司，住所地：福建省德化县三班镇东山村。 法定代表人：颜文谦，该公司董事长。 申请执行人：福建省德化县顺忆陶瓷有限公司，住所地：福建省德化县三班镇东山村。 法定代表人：郑忆府，该公司董事长。 被执行人：郑义心，男，1959年3月14日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 本院在执行申请执行人陈福彬、曾婉瑜等21人与被执行人郑义心借款合同纠纷系列案中，于2017年8月2日裁定查封被执行人郑义心名下址在德化县龙浔镇南后街金龙中心安置店面，案外人曾静芳于2月28日向本院提出异议，要求解除对上述房产的查封。本案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 曾静芳称，2016年1月27日，其与郑义心、郭琴画签订《房产买卖合同》，合同约定：“郑义心将座落于德化龙浔镇兴南街主干道店面出售给乙方（曾静芳），建筑面积为121.63㎡”。合同签订后，曾静芳与郑义心、郭琴画均对《房产买卖合同》的真实性作出声明并办理公证[（2016）闽德证内字第27号公证书、（2016）闽德证内字第28号公证书]。而后双方最终确定交易价格为5万元/㎡，曾静芳依约向郑义心、郭琴画支付购房款项。 2016年1月28日，曾静芳与郑义心、郭琴画及德化南后街小区改造领导小组办公室签订《德化南后街片区改造房屋拆迁补偿安置补充协议》，对曾静芳与郑义心、郭琴画的房产交易事项进行确认，并约定：“曾静芳与郑义心交易店面面积121.63㎡，可相等面积安置房121.63㎡，安置店面位于金龙·中心城沿××南侧××层；逾期过渡补助费自2016年11月1日起由德化南后街小区改造领导小组办公室直接发放至曾静芳账户，2016年11月1日前的逾期过渡补助费由曾静芳与郑义心、郭琴画自行结算；曾静芳根据郑义心原已确定的选房顺序号按顺序以接近可安置面积的原则选择安置店面，安置房屋交付曾静芳使用后，曾静芳应按德化南后街小区改造领导小组办公室的通知结清相关款项，并办理交房手续；德化南后街小区改造领导小组办公室向曾静芳出具产权来源证明，曾静芳可凭该产权来源证明向县房产、土地登记管理部门办理产权交易过户”。自2016年11月1日起，上述店面的逾期过渡补助费均直接发放给曾静芳。 曾静芳认为，其与郑义心、郭琴画及德化南后街小区改造领导小组办公室签订的《房产买卖合同》、《德化南后街片区改造房屋拆迁补偿安置补充协议》均合法有效，曾静芳取得查封房产的相关权利在前，查封房产所涉案件的起诉与执行均发生在后。曾静芳未能办理过户登记手续并非其自身原因导致，而系该安置房屋迟迟未能交付，曾静芳不存在任何过错。 为证实其主张，曾静芳提供了房屋产权证书复印件，《德化南后街片区改造房屋拆迁补偿安置协议》及附件复印件，《房产买卖合同》复印件，（2016）闽德证内字第27号、28号公证书复印件，拆迁补偿安置补充协议复印件，购房款收条复印件，存款明细账目复印件，（2017）闽0526执339号之一执行裁定书、协助执行通知书复印件及身份证复印件等证据材料。 经审查查明，2014年4月28日，因德化南后街片区改造建设需要，德化土地储备中心、德化南后街小区改造领导小组办公室与郑义心签订《拆迁补偿安置协议》，协议载明：“…乙方（郑义心）位于南后街片区框架结构房屋，房屋所在的楼层数一层，房屋产权证号17××95，产权登记面积211.63㎡，用途为店面…乙方在规定时间内腾空交付房屋验收的，甲方（德化土地储备中心）同意乙方按照《拆迁方案》中的规定确定乙方的‘选房顺序号’为NO：6号，乙方凭‘选房顺序号’编号顺序选择安置房（安置房具体情况在选房时一并确定），乙方可在沿兴南街地段顺序选择一层营业性用房面积211.63㎡”。 2016年1月27日，曾静芳与郑义心、郭琴画签订《房产买卖合同》，合同中载明：“…甲方（郑义心）同意将坐落于德化龙浔镇兴南街主干道（房屋产权证号17××95）的店面（用途：商业）出售给乙方（曾静芳），相关证件为：安置协议书。建筑面积（含公摊）为121.63㎡…甲乙双方同意，上述房产成交价每平方米为人民币3.9万元，总成交价为人民币474.35万元…乙方于签订本合同当日向甲方支付人民币150万元，在2016年元月30日前乙方向甲方支付人民币244.35万元，甲方应提供拆迁协议等资料协助乙方到拆迁办、建设局等有关部门办理相关手续。余款人民币80万元，甲方应无条件给乙方留至在办理产权两证过户签名完整。上述房产转让时，房屋所占用范围内的土地使用权维修基金随之转移给乙方。甲方保证房屋权属清楚，自协议生效之日起，若与甲方有关的房屋产权纠纷或债务债权（含社会民间借贷）等由甲方负责清偿，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成损失，由甲方负责赔偿，并保证该房产不能用于抵押或质押”。合同签订当日，曾静芳、郑义心、郭琴画三人到德化公证处对上述合同进行公证，公证于当日生效。郑义心、郭琴画分别出具二份收到全部购房款的《收条》给曾静芳收执。 2016年1月28日，德化南后街小区改造领导小组办公室，曾静芳，郑义心、郭琴画三方签订《德化南后街片区改造房屋拆迁补偿安置补充协议》，协议中载明：“……1、乙方（曾静芳）与丙方（郑义心、郭琴画）交易店面面积121.63㎡（含公摊），即可相等面积安置店面121.63㎡，安置店面位于金龙·中心城沿××南侧××…××、逾期过渡补助费自2016年11月1日起计算，由甲方（德化南后街小区改造领导小组办公室）直接发放至乙方账户。2016年11月1日前的逾期过渡补助费由乙方和丙方按约定自行结算。3、乙方根据丙方原已确定的选房顺序号按顺序以接近可安置面积的原则选择安置店面，安置房屋交付乙方使用后，乙方应按在甲方通知交房的期限内结清相关款项，并办理交房手续”。该协议签订后，自2016年11月15日起，曾静芳开始收到由德化南后街小区改造领导小组办公室发放的逾期过渡补助费。 此外，依照福建法院执行案件流程信息管理系统查询可知，郑义心目前仍有未结执行案件24件，立案时间均在2017年2月以后。 为查明事实，本院依法向德化公证处调取（2016）闽德证内字第27、28号郑义心、郭琴画、曾静芳公证卷宗材料、向德化南后街小区改造领导小组办公室调取《德化南后街片区改造房屋拆迁补偿安置协议》、《德化南后街片区改造房屋拆迁补偿安置补充协议》等证据材料。上述材料与曾静芳提供的证据材料能够相互印证，足以证明上述事实。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。首先，曾静芳与郑义心在2016年1月27日签订《房产买卖合同》，且于当日办理相应的公证手续，公证合法有效。本院于2017年8月2日才对涉案房产进行查封，可以认定曾静芳在本院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。第二，自2016年11月15日起，曾静芳开始收到德化南后街小区改造领导小组办公室发放的逾期过渡补助费，可以视为曾静芳在法院查封之前已经作为房屋的合法占有人并实际享受房屋的拆迁权益。第三，曾静芳已经支付购房的全部款项，虽因拆迁等相关事宜暂时未能办理过户登记，并非曾静芳自身原因导致。综上，曾静芳的异议请求符合法律规定，可予支持。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定裁定如下： 案外人曾静芳的执行异议成立，解除对曾静芳占有的郑义心名下址在德化县龙浔镇南后街金龙中心安置店面121.63㎡面积的查封。 案外人、当事人对本裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  苏益铮 审判员  郑聪养 审判员  陈庆谋 二〇二〇年三月二十四日 法官助理林媛媛 书记员郑耀城 附：本案适用的法律法规 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。