重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终1240号上诉人（原审原告）：杨小凡，男，1983年3月5日出生，汉族，住四川省渠县。委托诉讼代理人：宛雄英，重庆泽渝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆吉厦房地产开发有限公司，住所地重庆市璧山区青杠街道大兴社区4组，统一社会信用代码91500227795875141G。法定代表人：吴友佳,财务部经理。委托诉讼代理人：喻玲玲，男，该公司员工。上诉人杨小凡因与被上诉人重庆吉厦房地产开发有限公司（以下简称吉厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市璧山区人民法院（2019）渝0120民初6207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行审理，经征求双方当事人同意进行了书面审理。本案现已审理终结。杨小凡上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.一二审诉讼费由吉厦公司承担。事实和理由：杨小凡与吉厦公司于2019年7月21日签订《润丰·领尚认购协议》，认购吉厦公司开发销售的润丰·领尚项目5号楼19层3号房。2019年7月26日，双方准备签合同时，吉厦公司提供的正式合同中却载明本商品房所在楼层名义层为第14层,正式合同确定的房屋与认购协议中约定的房屋并非同一房屋。此外，正式合同中表明土地剩余使用年限只有33年，且商品房的层高净高、配套设施的交付标准与期限、吉厦公司承担的违约责任过低等问题均是之前认购协议中未涉及的内容。双方未能就所购房屋的楼层与合同的分歧问题达成一致意见，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因不可归责于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。吉厦公司书面辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨小凡向一审法院提出诉讼请求：1.撤销杨小凡与吉厦公司于2019年7月21日签订的编号为0001047的《润丰·领尚认购协议》；2.吉厦公司退还定金2万元；3.本案诉讼费由吉厦公司承担。一审审理中，杨小凡当庭变更第一项诉讼请求为：解除杨小凡与吉厦公司于2019年7月21日签订的编号为0001047的《润丰·领尚认购协议》。一审法院认定事实：2019年7月21日，吉厦公司作为卖方（甲方），杨小凡作为认购方（乙方），签订了《润丰·领尚认购协议》（编号：0001047），载明：“卖方（以下简称甲方）：重庆吉厦房地产开发有限公司……认购方/签约方（以下简称乙方）：姓名：杨小凡……一、物业确认：乙方认购重庆市璧山区青杠街道青山北路90号（润丰·领尚项目）5号楼19层3号房，建筑面积为87.42平方米（实际面积以测绘机构最终测量面积为准）；建筑面积标准单价（按建筑面积计人民币）5200/平方米；合计总房款454584元，付款方式为按揭。二、定金：乙方自愿在签定本认购协议时交付购房定金人民币20000元，甲、乙双方签定《重庆市商品房买卖合同》后，该定金自动转为购房款，乙方无权要求退此定金。三、付款方式：1.一次性付款；2.银行按揭付款：签定《重庆市商品房买卖合同》时支付全部首付款，余款由银行提供按揭贷款支付；备注：按揭付款的客户，须在签定《重庆市商品房买卖合同》当时，交齐所有符合按揭要求的相关资料。四、特别约定：1.乙方应在签定本认购协议之日起7日内，即2019年7月28日前携本认购协议、身份证原件及办理银行按揭相关资料（详见《润丰·领尚签约须知》）到润丰·领尚接待中心签定《重庆市商品房买卖合同》，并同时办结银行按揭相关手续，否则不享受约定的优惠价格，按面价支付；2.乙方未在前项约定的时间内与甲方签定《重庆市商品房买卖合同》，则乙方构成违约，乙方无权要求返还所交定金，且甲方有权对乙方认购的物业另行处置，本认购书即时终止；3.本协议的签定即表明乙方已经充分了解本商品房项目，并已仔细阅读销售中心内所有公示牌（包括合同样本），对所有相关内容已经充分了解、理解并接受。……五、其它事项：……4.本认购协议最终解释权归重庆吉厦房地产开发有限公司。”吉厦公司在该协议的“卖方签章”处加盖销售专用章，杨小凡在该协议的“认购人”处签名按印。同日，杨小凡以银行转账方式向吉厦公司支付定金20000元。杨小凡在一审庭审中举示的《重庆市商品房买卖合同（草稿）》（合同编号：ＣＱ-212-02719017），载明：“……第三条乙方所购商品房的基本情况。（一）本商品房座落为：重庆市璧山区。（二）本商品房所在幢的楼层共计：38层（是指本幢楼按规定应该计算层数的所有层数）。本商品房所在楼层物理层为第19层（指从本商品房所在幢最底层开始计算的楼层）。本商品房所在楼层名义层为第14层，（指标识楼层，一般为规划部门或公安机关确定的楼层）；（三）本商品房结构为：钢筋混凝土结构。（四）本商品房建筑面积：87.42平方米，其中，套内建筑面积：70.68平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.74平方米。”杨小凡陈述，双方没有签订商品房买卖合同，原因是杨小凡在准备签订合同时发现合同约定的购买房屋所在幢的楼层共计38层，房屋实际为14层，并非之前签订的认购协议上所说的总楼高33层，房屋位于19层，且剩余土地使用年限33年，并非之前销售置业顾问所说的50年。一审法院认为：杨小凡与吉厦公司签订的《润丰·领尚认购协议》合法有效，对双方当事人具有约束力。双方应当按照约定履行各自的义务。现杨小凡认为，该认购协议上房屋所在的楼层数与将要签订的《重庆商品房买卖合同（草稿）》上房屋所在的楼层数不一致，且剩余土地使用年限与之前置业顾问所说的也不相同，导致双方在认购协议中约定的购买5号楼19层3号房的合同目的无法实现，故请求该院判决解除认购协议并要求吉厦公司返还定金。但从杨小凡举示的《润丰·领尚认购协议》和《重庆商品房买卖合同（草稿）》中显示，标的房屋均坐落于重庆市璧山区，杨小凡举示的证据不足以证明该认购协议的合同目的无法实现。因此，杨小凡要求解除双方当事人于2019年7月21日签订的编号为0001047的《润丰·领尚认购协议》的诉请不成立，该院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”杨小凡举示的证据不足以证明系不可归责于双方当事人的事由导致商品房买卖合同未能订立。因此，按照《润丰·领尚认购协议》的约定，杨小凡未能在约定的时间内与吉厦公司签订商品房买卖合同，杨小凡无权要求返还定金。一审法院判决：驳回杨小凡的全部诉讼请求。案件受理费减半收取150元，由杨小凡负担。二审中，杨小凡举示了一份微信聊天记录（打印件），拟证明吉厦公司与杨小凡于2019年11月15日协商一致解除认购协议，由吉厦公司向杨小凡退还2万元定金。吉厦公司书面质证由法院依法认证。本院认为，该微信聊天记录无法确认对话人员身份，聊天记录的内容也未能显示双方解除认购协议以及吉厦公司同意退还定金2万元，对该份证据本院不予采纳。本院查明的事实与一审法院查明的相同。本院认为，本案二审争议焦点为吉厦公司是否应返还定金2万元。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”认购协议约定杨小凡所购房屋为重庆市璧山区青杠街道青山北路90号（润丰·领尚项目）5号楼19层3号房，并没有明确指出19层是物理层还是名义层。认购协议系开发商为了重复使用而提供的格式合同，如果对楼层位置的理解出现歧义，按照上述法律规定，应当作出有利于购房者的解释。名义层是规划部门或公安机关确定的楼层，是开发商对外公示公布的楼层信息，物理层标示于施工图纸，对购房者或普通公众而言并不清楚，除非特别标注或明示二者区别，购房者对所购房屋楼层的理解通常应为名义层。楼层位置对购房人决定是否购房以及房屋单价有重大影响，如果名义层和物理层不一致，开发商应该提示或告知购房人，吉厦公司未举证证明其对杨小凡所购房屋楼层尽到了提前告知义务，杨小凡主张其希望购买的房屋为名义层19层而非名义层14层，应予支持。因此，杨小凡与吉厦公司因房屋楼层发生争议导致未能签订商品房买卖合同符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立”的情形，吉厦公司应返还杨小凡定金2万元。至于杨小凡要求解除双方所签认购协议，根据认购协议第四条第二款约定，杨小凡未能在协议约定的时间内与吉厦公司签订《重庆市商品房买卖合同》，认购书即终止，无需由人民法院判决解除。综上所述，杨小凡关于返还定金的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，法律适用错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销重庆市璧山区人民法院（2019）渝0120民初6207号民事判决；二、由重庆吉厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向杨小凡退还定金2万元；三、驳回杨小凡的其他诉讼请求。一审案件受理费150元，由重庆吉厦房地产开发有限公司负担；二审案件受理费300元，由重庆吉厦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 怡审 判 员  邓 山审 判 员  朱华惠二〇二〇年三月二十七日法官助理  秦金星书 记 员  李白露