襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0607民初2160号原告：李燕，女，1978年1月3日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：肖江云、李姜，湖北春园律师事务所律师。被告：姜伊文，男，1994年11月15日出生，住襄阳市襄城区。公民身份码：420602199411150017。委托诉讼代理人：戢洪洲，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。原告李燕与被告姜伊文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告李燕的其委托诉讼代理人肖江云、李姜，被告姜伊文的委托诉讼代理人戢洪洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李燕向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原被告双方签订的《房屋买卖合同》。2、判令被告返还原告定金50000元；3、判令被告向原告支付80000元违约金（400000元×20%）；4、判令被告向原告赔偿房屋差价损失暂定224000元，具体损失以法院评估为准；5、判令被告向原告赔偿因房屋差价导致原告购买房屋时需多支付的契税、印花税损失暂定6720元（契税损失：224000元×3%，印花税损失：224000元×1.15%）；6、判令被告赔偿原告中介费损失12000元；7、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年1月13日，经襄阳乐的家房产经纪有限公司介绍，原、被告及襄阳乐的家房产经纪有限公司签订了一份《房屋买卖合同》。合同主要约定：1、被告将其所有的位于襄阳市××新区“东津世纪城”10区21栋1单元22层2205室房屋（建筑面积为80平方米）（下称2205号房屋）以400000元的价格转让给原告；2、付款方式：该合同签订之日李燕向姜伊文支付定金50000元，交房之日支付90000元，不动产证办结后出具委托公证后支付30000元，余款李燕在该房网签合同满两年后办理过户手续后通过按揭方式支付给姜伊文；3、违约方向守约方支付房屋成交价的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；4、违约方还应承担房屋买卖中介费等。合同签订当天，原告依约将50000元定金交给被告。原告还向乐的家公司支付了中介费12000元。但被告此后却拒绝再和原告见面，虽经过原告及襄阳乐的家房产经纪有限公司多次沟通，被告仍然拒绝履行合同，导致合同交易无法继续进行。2019年3月1日原告了解到被告已经将2205号房屋于2019年1月29日出售并过户给了案外人辛旺旺。被告撕毁合同一房二卖的这一行为违背了诚实信用原则，构成严重违约，依法应当承担违约责任。目前该房屋的价格大幅上涨，根据当前“东津世纪城”商品房交易平均价每平方米7800元计算出该房屋价格624000元，减去双方约定的房价400000元，如果原告再购买相同房屋将会造成大约224000元的巨大损失(具体损失以法院评估为准)。为了维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求判如所诉。被告姜伊文辩称，同意与原告解除合同，但原告的诉请无事实和法律依据。一、《估价报告》以2019年6月21日作为时间节点错误，不能证明被告给原告造成224000元的实际损失，原告要求被告赔偿房屋差价既没有合同依据也没有法律依据。理由：1、《估价报告》鉴定结果为争议房屋2019年6月21日的市场价值605213元，该结果不能说明给原告造成了实际损失；2、本案原告主张的是房屋差价损失，属于预期利益损失，计算和认定时，应当扣除被告不可预见的损失；3、原告要求被告赔偿房屋差价没有合同依据和法律依据；二、房屋差价并非实际损失，当事人约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法，应按合同约定赔偿损失。故请求法院驳回原告李燕的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月13日，经襄阳乐的家房产经纪有限公司（以下简称乐的家公司）居间介绍，原告李燕（乙方）与被告姜伊文（甲方）乐的家公司（丙方）签订了一份《房屋买卖合同》。合同约定：原告李燕购买被告姜伊文所有的位于襄阳市××新区“东津世纪城”10区21栋1单元22层2205室房屋（建筑面积为80平方米），房屋成交价格为400000元。原告于合同签订之日向被告支付定金50000元，交房之日支付90000元，不动产证办结后出具委托公证时支付30000元，余款在该房网签合同满两年后办理过户手续，后通过按揭支付给被告姜伊文。原告的贷款由原告自行结清；被告办理自已的不动产证（初始登记）的一切费用被告承担，过户给原告时产生的费用由原告承担;正式过户给原告前的按揭贷款由被告自行偿还；原告授权、被告授权全部由乐的家公司代为支付房款；合同还约定违约责任：原、被告必须严格遵守合同条款，双方不得中途悔约拒不履行合同，若发生以上所述相关事宜的违约责任，均由违约方向守约方支付房屋成交价的20%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。由此所产生的居间或介绍费用由受偿方支付，前述变化不影响此费用的支付。及免责条款约定：在本合同履行过程中，若国家相关部门、银行或税费政策调整导致税、费发生变化，由应按照调整后标准执行；由于自然灾害、政府、银行等重大政策变化及其他不可抗力导致本合同无法履行的，甲、乙、丙三方均不承担违约责任，定金及所交房款如数退还。合同签订当日，原告按合同约定向被告交付了50000元定金并向乐的家公司支付了10000元中介费。此后，经原告及乐的家公司与被告多次联系，被告姜伊文以各种理由拒绝继续履行合同，2019年4月3日，乐的家公司短信联系被告仍然未果，原告遂诉至本院。后原告李燕在房管部门查询得知被告姜伊文已将涉案房屋出售给了案外人辛旺旺，且于2019年1月29日办理了登记手续，不动产权证书号为：鄂（2019）襄阳市不动产权第0008095号。庭审中，经本院释明，原告放弃第三项诉讼请求，并自愿放弃30000元房屋差价损失。另查明，原告李燕于庭审后向本院提交一份《评估申请书》，申请对涉案房屋的市场价值进行评估。经本院委托，2019年11月4日，北京世诚嘉房地产土地评估有限责任公司出具201-ＳＣ-房估-襄司字第××号号《房地产司法鉴定估价报告》（以下简称估价报告），评估涉案房屋于价值时点2019年6月21日，在价值定义及估价假设限制条件下的评估总价为605213元。原告支付评估费用4000元。还查明，本案在审理过程中，原告李燕向本院提出财产保全的申请，本院于2019年4月17日作出（2019）鄂0607民初2160号民事裁定书，原告李燕支付诉讼保全费2120元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告经乐的家公司介绍，三方在平等、自愿的基础上签订的《房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。原告李燕于签订合同当日向被告交付了50000元定金，履行了约定的合同义务，被告亦应当承担向原告交付房屋及协助办理相关产权转移手续的义务。但被告未经原告同意擅自将涉案房屋出售给案外人，导致原告无法实现合同目的，属根本违约，现原告提出与被告解除合同，被告亦同意解除，本院予以准许，并以本案起诉状副本送达之日即2019年5月10日为本案合同解除时间。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告诉请被告返还其已支付的定金50000元及赔偿相应损失，符合法律规定，本院予以支持；关于原告诉请的损失数额的确定问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，给对方造成的损失，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于原、被告签订合同后，房地产市场走势发生变化，涉案房屋市场价格发生了较大的变化，原告李燕此时购买同地段同类房屋需支付较合同价格更高的房价款，丧失了以同样价格购买同样户型房屋的机会，故合同无法履行确实给原告造成了差价利益损失，且截止2019年4月3日，乐的家公司仍与被告姜伊文短信沟通房屋买卖的相关事宜，但被告姜伊文并未将房屋已出售的事实告知乐的家公司，原告通过其他途径才得知被告已将房屋处分的事实，被告违背诚实信用原则，依法应对原告的该项可得利益损失承担赔偿责任。《估价报告》确定的房屋的市场价格为605213元，较合同价格400000元增值205213元，被告姜伊文应按该损失标准予以赔偿。被告姜伊文辩称《估价报告》以2019年6月21日为时间节点错误，本院认为，虽然《估价报告》确定的时间节点并未以原告知道或应当知道权利受到侵害之时，但从原告知晓权利受侵害之日至2019年6月21日止的期间，可视为原告向被告主张权利的准备期间即合理期间，因此，《估价报告》以2019年6月21日为时间节点所作出的市场价格认定并无不妥，鉴于原告自愿放弃损失30000元，本院予以准许，被告应赔偿175213元；另外，被告违约导致本案合同无法履行，原告因履行合同实际支付费用亦可以向被告予以追偿，原告诉请被告支付居间费12000元，本院按其实际支付给乐的家公司的费用予以支持10000元；原告还诉请被告支付相应的契税、印花税损失，未提供证据证实，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决如下：一、解除原告李燕与被告姜伊文于2018年1月13日签订的《房屋买卖合同》，该合同于2019年5月10日解除；二、被告姜伊文返还原告李燕定金50000元；三、被告姜伊文赔偿原告李燕的房屋差价损失175213元；四、被告姜伊文赔偿原告李燕支付的中介费10000元；上述二、三、四项确定的赔偿款被告姜伊文于本判决生效后十日内付清；五、驳回原告李燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3445元、保全费2120元、鉴定费4000元，合计9565元，由被告姜伊文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  李晓丽二〇二〇年三月二十五日书记员  何 欢