重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终388号上诉人（原审被告）：肖何，男，汉族，1977年9月4日出生，住重庆市武隆县巷口镇。委托诉讼代理人:赵凌飞，重庆万诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹娟，女，汉族，1980年6月4日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：冯惊雷，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝晓宁，重庆百君律师事务所律师。上诉人肖何因与被上诉人曹娟房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初2358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。肖何上诉请求：1.撤销原审判决;2.发回重审或依法改判驳回曹娟的一审全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由曹娟承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。案涉房屋买卖合同的解除时间为2018年5月7日而非2018年12月1日，因曹娟以看错房子的自身原因提出解除合同，且提出解除合同的时间已经超过《收条》约定的5天反悔期，故肖何不应当向曹娟返还定金10万元。二、一审判决适用法律错误。三、一审判决存在程序瑕疵。一审判决于2019年9月10日作出，而迟至2019年11月12日才送达肖何，诉讼程序存在严重瑕疵。曹娟辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。曹娟向一审法院起诉请求：1.确认曹娟与肖何签订的房屋买卖协议于2018年12月1日解除；2.肖何返还定金10万元；3、诉讼费由肖何承担。一审法院认定事实：2018年5月1日，曹娟与肖何签订一份《收条》，载明：曹娟和肖何就转让重庆市南岸区玉马路1号房屋事宜达成合意：1、肖何出让上述房屋的净收价为260万元。2、因肖何尚未实际办理并取得上述房屋的所有权证，因此双方同意该房屋交易以双方共同申请开发商注销肖何的商品房备案登记，由曹娟另行与开发商签订新的商品房买卖合同的方式交易。由曹娟负责办理相应手续，肖何配合签署相关手续，在肖何签署注销登记手续及解除原商品房买卖合同时，曹娟一次性支付肖何108万元。...4、曹娟向肖何交付定金10万元。如肖何收到定金后违约单方终止本次交易应双倍返还曹娟支付的定金。曹娟在2018年5月5日前单方终止本次交易，不愿再购买的，肖何无息退还已交定金。超过5月5日24时以后，曹娟单方反悔取消本次交易，不予购买的无权要求肖何退还已收定金。同日，曹娟向肖何支付了定金10万元。重庆众诚物业发展有限公司系涉案房屋开发商。2018年11月29日，重庆众诚物业发展有限公司出具《情况说明》：2014年12月27日，我司与肖琦、肖何签订《商品房买卖合同》，因肖琦、肖何一直未全额支付购房款，我司已依法解除与肖琦、肖何签订的《商品房买卖合同》。即使我司未解除与肖琦、肖何签订的《商品房买卖合同》，我司也拒绝将该《商品房买卖合同》更名给其他任何人。2018年11月30日，曹娟向肖何发出《解除房屋买卖协议的通知函》，载明：2018年5月1日，我与你达成房屋买卖协议，约定我购买你重庆市南岸区玉马路1号房屋，协议约定你与我一同向开发商申请办理《商品房买卖合同》的更名手续。经我多次催促，你仍然拒绝与我一同前去开发商处办理更名手续。为了保证后续的顺利进行，2018年11月29日，我向开发商重庆众诚物业发展有限公司咨询办理房屋更名手续事宜，但公司明确答复已解除与你的合同并拒绝办理更名手续。你与我签订的房屋买卖协议无法继续履行，我的合同目的不能实现，现正式通知你：1、解除你与我签订的房屋买卖协议。2、请你于收到本函件之日起3日内退还我已付定金10万元。该函于2018年12月1日送达。一审审理中，肖何举示了一份录音，证明曹娟在2018年5月7日才以房号搞错为由提出不购买房屋，已超过5天的反悔期，故定金不应退还。曹娟对此予以否认，称是在知晓肖何无权售房后才提出的退还定金。一审法院认为，2018年5月1日曹娟与肖何的《收条》，对房屋的位置、总价、支付方式、履行方式等进行了约定，故虽名为《收条》，但实质是双方之间成立了房屋买卖合同关系。鉴于肖何尚未实际办理并取得涉案房屋的所有权证，因此双方约定房屋的交易以双方共同申请开发商注销肖何的商品房备案登记，再由曹娟另行与开发商签订新的商品房买卖合同的方式予以交易。此种交易方式必须由曹娟、肖何及开发商三方共同配合方能履行完毕。现曹娟举示了开发商出具的《情况说明》，开发商已明确拒绝配合双方进行更名，故曹娟与肖何之间的买卖合同已不能继续履行，曹娟要求解除该合同并退还定金的诉讼请求成立。肖何虽辩称曹娟在反悔期后自行提出不再购买涉案房屋，但其举示的证据不足以证明其主张，一审法院对此不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决：“一、确认原告曹娟和被告肖何于2018年5月1日签订的房屋买卖协议（即《收条》）于2018年12月1日解除。二、被告肖何于本判决生效之日起五日内返还原告曹娟定金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1190元，由被告肖何负担（此款已由原告垫付，被告于判决生效后直接支付原告）。”二审中，肖何举示（2019）渝民申3272号重庆市高级人民法院民事申请再审案件受理通知书一份，拟证明肖何不服本院作出的（2019）渝05民终5468号民事判决，向重庆市高级人民法院申请再审，重庆市高级人民法院已立案审查，本案应当中止审理。曹娟质证认为：对（2019）渝民申3272号民事申请再审案件受理通知书的真实性无异议，但不能证明本案应当中止审理。本院二审审理查明，重庆市高级人民法院于2019年11月29日作出（2019）渝民申3272号民事申请再审案件受理通知书。二审查明的其他事实与一审查明事实相同。本院认为，根据上诉人肖何的上诉请求、事实理由及被上诉人曹娟的答辩意见，二审争议焦点为：一、关于本案合同的性质及效力问题；二、案涉房屋买卖合同是否已于2018年5月7日解除;三、肖何是否应当向曹娟返还定金10万元；四、一审程序是否存在程序瑕疵。现具体评析如下：一、关于关于本案合同的性质及效力的问题合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。决定合同性质的是合同的具体内容而非合同名称，如果合同名称与内容不符的，应当按照合同内容、特征及主要条款等加以理解和识别，而不能以合同名称为准。就本案而言，虽然双方签订的协议名为《收条》，但协议明确约定了案涉房屋的具体位置、房款、支付方式、履行方式等内容，双方在《收条》尾部签字认可，该协议是双方意思表示一致的产物，故双方当事人基于《收条》建立了房屋买卖合同关系。因该协议系双方当事人真实意思表示，内容不违法法律法规禁止性规定，合法有效，本院依法予以确认。二、关于案涉房屋买卖合同是否已于2018年5月7日解除的问题依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同的效力范围限于合同当事人之间。经查，肖何并未取得案涉房屋的所有权，案涉房屋登记在案外人重庆众诚物业发展有限公司名下。肖何与曹娟在协议中约定，案涉房屋的交易采取由双方共同申请开发商注销肖何的商品房备案登记，由曹娟另行与开发商签订新的商品房买卖合同的方式。上述内容给案外人重庆众诚物业发展有限公司设定了配合办理商品房备案登记及签订新的商品房买卖合同的义务，但案外人并未在协议上签字盖章，根据合同相对性原则，该协议对案外人不产生法律效力，如案外人拒绝配合履行协议约定义务，案涉协议在事实上无法履行。肖何在一审中举示曹娟与肖何妻子王海霞的电话、短信记录，王海霞与案外人邓翔明的电话记录，拟证明曹娟已于2018年5月7日解除了案涉协议，因超过协议约定的5天解除期限，肖何不应当向曹娟返还定金10万元。曹娟对其与王海霞的电话、短信记录的真实性无异议，不认可王海霞与案外人邓翔明电话记录的真实性。本院认为，双方当事人对曹娟与肖何妻子王海霞的电话、短信记录真实性均无异议，本院对该份通话记录的真实性依法予以确认。但该通话记录反映双方在沟通协商的过程中，肖何给曹娟一个月时间了解市场行情，曹娟亦答应，王海霞也多次表示退房退定金事宜由肖何做主，让曹娟与肖何联系，故肖何举示的电话、短信记录不足以曹娟已于2018年5月7日系行使约定解除权解除了案涉房屋买卖协议，肖何应当承担举证不能的不利后果。至于肖何举示王海霞与邓翔明的通话记录，因肖何未举示其他证据佐证邓翔明身份，通话内容真实性无法核实，本院对该份通话记录不予采信。综上，肖何认为案涉房屋买卖协议因曹娟单方反悔已于2018年5月7日解除的上诉理由并无事实和法律依据，本院依法不予采信。三、关于肖何是否应当向曹娟返还定金10万元的问题肖何与曹娟达成的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，内容不违法法律法规禁止性规定，合法有效，该协议对双方均有法律效力。案涉房屋买卖协议给案外人重庆众诚物业发展有限公司设定合同义务，因案外人并未在协议上签字盖章予以认可，故肖何与曹娟约定的案外人应当履行义务的内容对案外人并无法律效力，如案外人拒绝履行合同义务，则房屋买卖协议在事实上已无法履行。经查，重庆众诚物业发展有限公司于2018年11月29日作出拒绝更名的《情况说明》，曹娟于2018年11月30日向肖何发出《解除房屋买卖协议的通知函》，肖何于2018年12月1日收到《解除房屋买卖协议的通知函》，曹娟行使的解除权系因案外人原因导致合同在事实上无法履行的法定解除权，故一审法院认定案涉协议于2018年12月1日解除，肖何应当向曹娟返还定金10万元并无不当，本院依法予以维持。四、一审程序是否存在程序瑕疵的问题《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条规定：“当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。”二审中，肖何举示（2019）渝民申3272号重庆市高级人民法院民事申请再审案件受理通知书一份，拟证明肖何不服本院作出的（2019）渝05民终5468号民事判决，向重庆市高级人民法院申请再审，该院已立案审查，本案应当中止审理。但肖何未提供证据证明重庆市高级人民法院对该案已按照审判监督程序决定再审，故肖何认为本案应当中止审理的理由无事实和法律依据，本院依法不予支持。至于肖何上诉称，一审法院于2019年9月10日作出本案一审民事判决书，肖何于2019年11月12日才收到一审民事判决书，程序存在严重瑕疵，本院认为，一审法院作出判决、向肖何送达民事判决书的时间并不违反《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，肖何的该项上诉理由并无事实和法律依据，本院依法不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2380元，由上诉人肖何负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪方审 判 员 江信红审 判 员 邓方彬二〇二〇年三月二十六日法官助理 王晓静书 记 员 汪腊梅