云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初37号原告：张臣臣，男，汉族，1987年12月6日生，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区。被告：许玉萍，女，汉族，1975年8月7日生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。被告：刘七妹，女，汉族，1982年2月2日生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。原告张臣臣与被告许玉萍、刘七妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用普通程序，于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告租赁押金2500元；2、判令被告返还原告房屋租金3000元；3、判令被告赔偿原告损失9000元；4、判令被告赔偿原告装修与设备补偿款68000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月3日，原告与被告许玉萍签订《物业租赁合同》，承租其位于商铺，租期5年，自2014年5月4日至2019年5月3日止，第一年租金为2500元／月，一年一付。同时约定涉案租赁物交付时为毛坯房，由原告自行装饰装修且在租期届满后可自行拆除带走。经原告报批相关部门后将13.5㎡的涉案租赁物扩建到50㎡。随后，由于原告经营困难，经被告许玉萍同意将涉案租赁物转租案外人林世,并口头变更合同约定租金为3000元／月，支付时间为6月、12月各支付半年的租金。租赁期限至2019年6月3日止。现被告许玉萍将涉案租赁物出售被告刘七妹，违法合同第九条、第十二条约定无故解约，并未履行提前三个月告知义务，导致原告不能继续承租并向案外人林世承担违约责任，原告认为应针对其扩建装修、安装排烟系统、购置厨房设备进行赔偿，故原告诉至人民法院。被告许玉萍答辩称，1、原告在使用涉案租赁物期间的物业费、水电费均由被告许玉萍在出售房屋时结清，应在2500元的租赁押金中进行抵扣后剩余部分同意返还；2、双方并未对租赁期限进行延长，不存在多收取原告3000元租金的情况；3、出售涉案租赁物是在租赁期限届满之后，并不存在违约的情形，被告许玉萍已提前口头告知原告若要续租需一次性支付一年的房租，否则租期届满后双方合同自然终结；4、根据合同约定涉案租赁物中的装修设备均属于不可拆除部分，在租期届满后都归被告许玉萍所有，不存在赔偿返还；5、诉讼费应由原告自行承担。被告刘七妹答辩称，1、与被告许玉萍签订《房屋买卖合同》属于合法交易，系原告与被告许玉萍租赁合同终止后才进行的买卖行为，双方对涉案租赁物已进行交接，被告刘七妹与本案无关亦不认识原告，不应当承担责任；2、购买涉案租赁物时约定按租赁物的现状及现有配套设施购买，原告现无权自行拆除，搭建的部分系第一任房东钱晓燕搭建改造。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的以下证据有异议：一、《装修施工合同》，欲证明为搭建、装修涉案租赁物，原告支出装修款3.6万元，其中2000元为中介费、3.4万元是人工费。经质证，被告许玉萍对该证据真实性、合法性认可，关联性不认可，认为与本案无关；被告刘七妹对该证据不认可。本院认为，该证据与本案无关，本院不予采信。二、房屋改造效果图，欲证明改造面积50㎡，都是原告完成。经质证，被告许玉萍对该证据不认可，认为并非原告装修，而是原告转租给的案外人进行的装修；被告刘七妹对该证据真实性认可，但认为与其无关。本院认为，该证据无法证明原告的证明目的，本院不予采信。三、厨房设备清单，欲证明原告在租赁期间使用的厨房用具明细。经质证，被告许玉萍对该证据不认可；被告刘七妹对该证据不认可，认为在买房时包含部分设备，但应当以被告许玉萍提交的清单为准。本院认为，该证据系原告单方出具，在被告均不认可的情况下，本院不予采信。四、收条，欲证明2014年5月至2015年5月房租一次性付清，被告许玉萍出具收条确认收到。经质证，被告许玉萍对该证据认可；被告刘七妹对该证据不认可，认为并未参与不知情。本院认为，该证据由出具收条的当事人即被告许玉萍认可，本院对该证据予以采信。五、银行转账明细，欲证明2016年12月22日原告向被告许玉萍交纳租金16000元、2017年6月30日交纳租金17000元、2018年6月15日交纳租金18000元、2018年12月20日交纳租金18000元。经质证，被告许玉萍对该证据认可；被告刘七妹对该证据不认可，认为并未参与不知情。本院认为，该证据经收款人被告许玉萍认可，本院对该证据予以采信。六、《物业租赁合同》，欲证明2014年5月14日原告与被告许玉萍签订为期5年的租赁合同，载明了租赁物的面积和位置。经质证，被告许玉萍对该证据认可；被告刘七妹对该证据不认可，认为并未参与不知情。本院认为，该证据的合同相对方均予以认可，本院对该证据予以采信。七、音频，欲证明是原告出钱对涉案租赁物进行装修。经质证，被告许玉萍对该证据不予认可，认为虽为双方对话，但录音并未征得自己同意，不符合证据规则；被告刘七妹对该证据不予认可，认为该录音发生在其购买涉案租赁物之前，与其无关，亦不应该作为本案被告参与诉讼。本院认为，因被告许玉萍对证据真实性认可，本院对该证据予以采信。原告、被告刘七妹对被告许玉萍提交的以下证据有异议：一、《房屋买卖合同》，欲证明：1、被告许玉萍是在与原告签订的为期5年的《物业租赁合同》到期后才将涉案租赁物出售给被告刘七妹；2、被告许玉萍并未违反《物业租赁合同》第九条、第十二条的约定，其实是原告违反《物业租赁合同》第三条约定提前一个月支付房租。经质证，原告对该证据不认可，认为被告许玉萍在出售房屋前并未告知原告；被告刘七妹对该证据认可。本院认为，该证据的合同相对方予以认可，本院对该证据予以采信。二、商铺租赁合同及微信聊天记录截图，欲证明:1、2019年4月2日被告许玉萍找到原告，告知原告欲将涉案租赁物在租期届满后出售，若原告需要续租需一次性付清一年租金，但原告并未及时交租，故被告许玉萍在租期届满后出售涉案房屋。同时才发现原告私下将涉案租赁物转租案外人；2、由于原告与案外人签订的租期未届满，原告多收取的房租未退还案外人，故被案外人起诉至法院。经质证，原告对该证据真实性认可，但认为与被告无关；被告刘七妹对该证据不予质证，因为并不知情。本院认为，该证据原告予以认可，本院予以采信。三、《物业租赁合同》，欲证明：1、涉案租赁物并非毛坯房，之前已经租用给其他人做水饺生意；2、根据合同第十九条约定租期满三年后房屋内设施设备归被告许玉萍所有。经质证，原告对该证据认可；被告刘七妹不予质证，因为并不知情。本院认为，该证据由合同相对方予以认可，本院予以采信。四、昆明市白马澄碧巷××商铺交接情况，欲证明;1、原告租用涉案租赁物期间从未交纳物业管理费及水电费，被告于2019年6月4日交接房屋时才知晓，并将费用结清，该笔款项应在租房押金中抵扣；2、原告在2019年6月4日搬离涉案租赁物，但并未向原告收取超期的房租。经质证，原告对该证据不认可，认为被告许玉萍在出售房屋时并未提前告知原告；被告刘七妹对该证据认可。本院认为，该证据接收双方予以认可，本院对该证据予以采信。原告、被告许玉萍对被告刘七妹提交的以下证据有异议：一、《房屋买卖合同》及房屋产权证，欲证明被告于2019年5月8日签订《房屋买卖合同》，于2019年5月23日取得不动产证，上述行为均是在原告与被告许玉萍的租期届满后，被告刘七妹买房属于正常合法交易。经质证，原告对该证据真实性认可，但认为是被告许玉萍违约，在原告不知情的情况下出售涉案租赁物；被告许玉萍对该证据认可。本院认为，该证据的合同相对方予以认可，本院予以采信。二、白马小区住户聘用人员及装修情况登记表、房屋竣工结算单，欲证明涉案租赁物的50㎡并非原告搭建，多出产权证上的面积系第一手房东钱晓燕从开发商处出资购买并进行装修改造。经质证，原告对该证据不认可，认为并不知情且所有装修均系原告进行的装修；被告许玉萍认可该证据。本院认为，因案外人钱晓燕未到庭陈述，本院对该证据不予以采信。三、昆明市白马澄碧巷××商铺交接情况，欲证明购买涉案租赁物时已经约定按房屋现状及现有配套设施购买，且认为原告和被告许玉萍之间的《房屋租赁合同》第七条明确约定租约到期”来修去留”原则，原告无权将装修物拆除带走。经质证，原告对该证据不认可；被告许玉萍对该证据认可。本院认为，该证据经核对证据原件无误，本院予以采信。本院依职权调取（2019）云0112民初8374号《民事调解书》及调解笔录，该案的原告系案外人林世，被告系张臣臣即本案原告。经质证，原告对《民事调解书》及调解笔录认可，被告许玉萍、刘七妹对该组证据予以认可。本院认为，《民事调解书》与调解笔录真实、合法、有效，本院予以采信。综上，本院确认本案法律事实如下：2014年4月3日，原告（乙方）、被告许玉萍（甲方）与案外昆明恒辉房地产经纪有限公司（丙方）签订《物业租赁合同》，约定：一、甲方通过丙方居间服务将建筑面积13.5㎡，位于商铺的商铺门面，出租给乙方做经营使用，乙方经营项目为经营餐饮。二、租期为5年，自2014年5月4日起至2019年5月3日止，第一年（即2014年5月4日至2015年5月3日）租金3万元，第二年（即2015年5月4日至2016年5月3日）租金为3.3万元，第三年（即2016年5月4日至2017年5月3日）租金为3.63万元，第四年（即2017年5月4日至2018年5月3日）租金为38115元，第五年（即2018年5月4日至2019年5月3日）租金为40020元；甲方赠送乙方的装修期为2014年4月4日至2014年5月3日，此期间为免租金期。三、租金支付方式为每12个月支付一次。首期租金在签订此协议后2日内支付，以后每期在已交租金到期前一个月支付。五、物业交接时间：甲方于2014年4月3日前......七、承租期内，乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可以进行装饰装修，其手续和费用由乙方负责。期满如不续租，本着“来修去留”原则，不可拆除部分（或拆除后影响房屋主体结构的）乙方应予以保留。八、合同期内，出租物业结构性的维修、房产税、土地使用费等由甲方负责，每月物业管理费、水电费、电话费等经营杂费由乙方负责，物业租赁税由乙方负责。九、租赁期间，甲乙双方都不得无故解除合同，否则，违约方除以年租金的50%作为对守约方的损失补偿。十、乙方向甲方交纳租赁押金2500元，租赁期满后甲方收取的乙方押金在房屋完好无损，各种费用结清时，甲方如数退还乙方。十二、租赁期满前三个月双方商谈续租事宜，如不续租乙方须按时搬走，不得故意拖延时间，未经甲方同意，过期三天仍未搬走，甲方有权自行处理并收回房屋。如甲方的房产继续出租或出售，在同等条件下乙方乙方享有优先权。十九、其他约定：租赁期满同样条件下原租赁方拥有优先租赁权，因乙方一次性投入装修费较多，因特别原因乙方在租期内无法营业，由甲乙双方共同协商转让价格转让商铺，租期一年内甲方同意将转让费的70%给乙方；租期壹至贰年内甲方同意将转让费的......涉案租赁物交付原告使用后，原告对涉案租赁物进行了装修，安装了排烟系统，并定制了厨房炉、灶等设备。购买了家电物品。原告与被告许玉萍一致确认：在《物业租赁物合同》履行过程中双方对租金金额、支付方式口头进行变更，租赁期限内租金全部付清，对此不存在争议。2019年5月8日，被告许玉萍（甲方）与被告刘七妹（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：第一条，甲方将有用100%产权的房产，坐落于昆明市铺面（现门牌为××），建筑面积13.5㎡，经过与共有权人充分沟通完全同意出售给乙方，乙方已实地看房并与家人充分沟通自愿购买此房。第二条，甲乙双方商定该房产的总成交价为442000元（此价包含该套房屋现有配套设施、装修、及已收到2019年6月3日的租金）。庭审中，被告刘七妹陈述上述房产已于2019年5月23日取得房权证书。2019年5月17日，原告（甲方）与案外人林世（乙方）补签《商铺租赁合同》，约定：一、甲方将其位于商铺出租给乙方使用。三、租期：租期三年，从2016年9月20日起至2019年9月20日。八、甲方提供设备如下：全装修商铺一套（含楼上、楼下），含冰箱两台（冰柜和展示冰柜）、烤箱一台、燃气灶一台、桌子10张、椅子40张、吧台等用具一套、厨房所需用具整套、餐具、灯具等。九、乙方履行事项：3、乙方在合同期满后或者不再租赁商铺，需要将所有上述的吧台和用具、桌椅用具、厨房设备用具保留完整不得私自带走，供由甲方可以继续使用。被告许玉萍与被告刘七妹于2019年6月4日进行涉案租赁物交接，并出具《昆明市白马澄碧巷××商铺交接情况》，载明：第一、铺内承诺不拆除物品（抽排烟设备、设施等）已在里面，剩余物品由买方自行处理，第二、由现底数：19818-19199＝619×0.516＝319（386.5已交），水现底数：861-847＝14×5.6＝78.4，第三、物管费到2019年3月欠810，以上合计欠费1274.9元已结清，钥匙已交予，第四、卖方押金2万元已退还（通过微信转入许玉萍），原押金收据作废。案外人林世于2019年6月3日起诉至法院，要求原告承担违约责任。2019年8月30日双方达成调解，形成（2019）云0112民初8374号《民事调解书》，本案原告向案外人林世退还租金14980元及押金2000元，支付违约金4200元，同时调解笔录中明确：1、林世于2019年6月2日搬离租赁物；2、原告与被告许玉萍租赁期限与《物业租赁合同》约定一致；3、对于双方《租赁合同》中第八条约定的应归还的相应设备不在该案中处理，由双方私下协商，之前的桌椅已经由案外人林世重新购买更换，之前的冰箱由于坏了由案外人林世进行了置换等内容。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告与被告许玉萍于2014年4月3日签订的《物业租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，没有违法法律规定，合同成立且生效，当事人应当按照约定履行各自的义务。根据上述合同第十条约定2500元租赁押金应在租赁期限满后各项费用结清时如数退还。庭审查明，原告在租赁期间并未按时交纳物业管理费、水电费共计1274.9元由被告许玉萍出售房屋时全部结清，故1274.9元应当在租赁押金中进行抵扣，本院判令被告许玉萍将剩余1225.1元退还原告。对于原告要求被告许玉萍返还租金3000元，其认为双方的租赁期限经口头约定延长至2019年6月3日，但被告许玉萍于2019年5月份就将涉案租赁物出售，因此应退还原告一个月的租金。该陈述与原告在（2019）云0112民初8374号调解笔录中陈述租赁期限届满至2019年5月3日相悖，对该主张原告在本案中亦未举证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，本院对原告要求被告返还租金3000元的诉讼请求不予支持。对于原告主张被告许玉萍未按合同第九条、第十二条约定提前三个月商谈续租事宜，无故解约行为构成违约，进而要求被告许玉萍赔偿损失9000元，本院认为，被告许玉萍出售房屋的时间为2019年5月8日，系租赁期限届满之后，作为产权人有权处置涉案租赁物，同时，双方约定提前三个月商谈的事宜为续租，原告并未举证证实有续租或购买房屋的意向，现合同已经期限届满，被告许玉萍出售房屋的行为并不属于无故解除合同，故本院对原告向被告许玉萍主张的9000元损失的诉讼请求不予支持。对于装饰装修及设备补偿款68000元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用，不予支持。但当事人另有约定的除外。”，本案中，上述租赁合同第七条约定期满如不续租，本着“来修去留”原则，不可拆除部分（或拆除后影响房屋主体结构的）原告应予保留。原告明确该诉讼请求包括固定装饰装修、排烟系统、厨房设备、可移动厨房用品四方面。首先，双方已约定不可拆除或拆除后影响房屋主体结构部分归被告许玉萍所有，故固定装饰装修、排烟系统、不可移动的厨房设备应属于被告许玉萍所有；其次，原告并未举证证实被告许玉萍将可拆除移动部分的装饰装修、物品据为已有，故本院对原告向被告许玉萍主张的68000元装修及设备补偿款的诉讼请求不予支持。至于原告要求被告刘七妹承担连带还款责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告许玉萍于本判决生效起十日内退还原告张臣臣租赁押金1225.1元。二、驳回原告张臣臣对被告刘七妹的全部诉讼请求。三、驳回原告张臣臣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1862元（原告已预交），由原告张臣臣负担1835元，由被告许玉萍负担27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  石晶晶人民陪审员  张静梅人民陪审员  郭一入二〇二〇年三月十三日书 记 员  李捷颖