河北省廊坊市广阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1003民初2931号 原告窦学敏，女，汉族，1959年11月27日出生，住河北省廊坊市广阳区。 被告廊坊市北城假日酒店有限公司。 住所地廊坊市广阳区万和上品小区办公楼1单元15-19层、2单元107号房。 法定代表人高泽通，总经理。 委托代理人王海波，河北听韬律师事务所律师。 被告廊坊市运喜登房地产开发有限公司。 住所地廊坊市新世纪步行街第四大街D205号。 法定代表人赵怀金，董事长。 委托代理人吴卫东，河北通胜律师事务所律师。 被告北京天坤房地产经纪有限公司（追加）。 住所地北京市房山区良乡镇良官大街58号B-51。 法定代表人王洪波，经理。 委托代理人徐艳志，河北博奥律师事务所律师。 被告李宝同（追加），男，汉族，1962年7月24日出生，住廊坊市文安县。 被告徐丙涛（追加），男，汉族，1977年11月18日出生，住霸州市。 被告张玉锁（追加），男，汉族，1963年11月1日出生，住廊坊市文安县。 被告梁海波（追加），男，汉族，1966年11月27日出生，住廊坊市广阳区。 上述四（追加）被告委托代理人安志远，河北听韬律师事务所律师。 委托代理人张海洋，河北听韬律师事务所律师。 原告窦学敏与被告廊坊市北城假日酒店有限公司（以下简称假日酒店）、廊坊市运喜登房地产开发有限公司（以下简称运喜登公司）、北京天坤房地产经纪有限公司（以下简称天坤公司）、李宝同、徐丙涛、张玉锁、梁海波租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告窦学敏，被告假日酒店委托代理人王海波，被告运喜登公司的委托代理人吴卫东，被告天坤公司的委托代理人徐艳志，被告李宝同、徐丙涛、张玉锁、梁海波的委托代理人安志远、张海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告窦学敏请求：1、判令被告返还原告房屋（即：万和上品小区办公楼幢1单元18层1802号房）；2、判令被告按照年租金33395元为标准向原告支付自2017年1月1日起至实际交还房屋之日止的租金；3、判令被告返还返租服务费5万元；4、判令被告付清涉案房屋的水、电、物业等相关费用；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：运喜登公司为该项目的实际承建者及开发者，假日酒店为该项目的经营者及约定酒店收益返还方。2016年12月31日前，原告与被告假日酒店签订了《委托经营合同》。该合同约定：原告委托被告假日酒店经营涉案房屋，可享十年托管，十年内返全款。第1-3年每年返6%（即：2017年1月1日至2019年12月31日每年支付租金33395元）；第4-6年每年返9%；第7-9年每年返13%；第10年返16%。但之后，被告假日酒店人去楼空，不再营业，至今尚拖欠水、电、物业等费用。二被告的行为给业主造成巨大损失，造成恶劣的社会影响，已涉嫌经济诈骗、合同诈骗违法犯罪，为维护自身合法权益，提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告假日酒店辩称，对于要求其支付原告2017年以后房租，虽双方签订合同有约定，但认为约定的回报过高，且涉案房屋未获消防审批、部分业主到被告处闹事，导致被告处经营不善，无力支付租金。对于要求其退还返租服务5万元不予认可。因为该钱非我公司收取，也未交到我处。原告主张的物业费及水、电费等费用数额不明确，我方不予认可。 被告运喜登公司辩称，第一，本案案由为租赁合同纠纷，租赁合同是基于原告与被告假日酒店签订的委托经营合同，并进一步由被告天坤公司参与原告房产的管理和运营，被告运喜登公司没有参与相关的租赁活动，更没有签署租赁合同。第二，运喜登公司在2016年8月12日与原告窦学敏签署协议书，协议书明确约定，原告购买的房屋返租由第三方和原告另行签署协议，由此发生的争议由原告与第三方自行解决，运喜登公司不承担任何法律责任。由此可见，运喜登公司已通过与原告签订协议的方式豁免了原告租赁期间所产生任何争议。第三，原告所主张的返租服务费并非是由运喜登公司收取，该服务费实际是通过刷取天坤公司法定代表人王洪波个人注册的POS机转入到了王洪波个人账户，由此可见与运喜登公司无关，我方不应承担任何返还义务。 被告天坤公司辩称，第一，原告与被告天坤公司不存在任何合同关系。第二，2016年4月9日，被告天坤公司与被告假日酒店签订了销售代理合同书，其中合同书的第五条明确约定，经假日酒店允许天坤公司可收取销售佣金，只是收取的方式是直接从客户手中收取5万元电商服务费用，现天坤公司已经严格按照与假日酒店签订的销售代理合同书，履行了相关义务，并且是经假日酒店同意收取的5万元销售佣金，因此返还租赁房租服务费的义务，应当由假日酒店承担，而与我公司无关。 被告李宝同、徐丙涛、张玉锁、梁海波的答辩意见为：四答辩人并非本案的适格被告，本案系租赁合同关系，该租赁合同的出租方为业主，承租方为假日酒店，根据合同法的相对性原则，无论是从主体上、内容上还是责任上，四位自然人都不应当列为本案的共同被告，也不应当对涉案的租金以及返租服务费承担给付责任。 经审理查明，被告假日酒店和被告运喜登公司印制彩页宣传称：“……独立产权？十年白得一套房？零月供？十年返全款？年收益率40%？……”，通过该彩页宣传，招揽顾客。2016年7月18日，原告窦学敏按照被告运喜登公司要求在万和上品办公楼通过万和青年公馆POS机银联刷卡支付了被告运喜登公司开发的万和上品小区办公楼1单元18层1802号房返租服务费5万元（当时约定每年5000元，共计十年费用一次性交清）。收款单位为：万和青年公馆，收款人：王东。 2016年8月12日，原告与被告运喜登公司签订了《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171）,原告购买了被告开发的万和上品小区办公楼1单元18层1802号房。该房屋建筑面积55.77㎡，售价9980元/㎡，房屋总价款为556585元。 2016年12月23日，原告窦学敏（甲方）与被告假日酒店（乙方）签订了《委托经营合同》（合同编号：013）。该合同约定：原告委托被告假日酒店经营涉案房屋，经营管理期限为：2017年1月1日至2026年12月31日。委托期限第1-3年（即：2017年1月1日至2019年12月31日）乙方每年按总房款的6%向甲方支付租金回报，即每年33395元；委托期限第4-6年每年按9%支付；第7-9年每年按13%支付；第10年按16%支付。租金回报按年支付，乙方应当在每个起始年结束前15个工作日支付本年的租金回报。2017年12月被告假日酒店的业主共同以邮寄的形式向被告假日酒店出具告知书，催要所欠的租金未果。2018年6月1日，被告假日酒店与原告进行了房屋交接，涉案房屋返还给了原告。 诉讼中，被告运喜登公司认为，本案涉案房屋系李宝同、徐丙涛、张玉锁、梁海波四人实际销售、收取返租服务费并通过假日酒店委托经营，四人与本案具有法律上的利害关系，北京天坤公司亦与本案具有法律上的利害关系，特申请追加四人及公司为本案被告参加诉讼。 另查明，被告李宝同、徐丙涛、张玉锁、梁海波均称为北城假日酒店公司股东。庭审中，被告运喜登公司提供本公司与上述四人于2014年7月1日签署的商品房认购协议书一份，此为证据一，拟证实运喜登公司将涉案房屋在内的商品房卖于该四人；被告运喜登公司提供本公司与李宝同、张玉锁于2016年5月31日签署的协议书一份，该协议第六条约定：本协议涉及房屋由乙方（即李宝同、张玉锁）以假日酒店以支付租金的方式与业主签署委托经营合同，乙方和假日酒店自行承担经营风险，此为证据二，拟证实李宝同、张玉锁以假日酒店用支付租金的方式与业主签署委托经营合同的行为与运喜登公司无关；被告运喜登公司提供本公司与原告于2016年8月12日签署的补充协议书一份，该协议第四条约定：涉及乙方购买房屋的返租由第三方和乙方（即原告）另行签署协议，由此发生争议由第三方与乙方解决，甲方（即运喜登公司）不承担责任，此为证据三，拟证实原告购买房屋的返租事宜与运喜登公司无关，运喜登公司对此事项产生的任何法律责任均免责；被告运喜登公司提供假日酒店与天坤公司于2016年4月9日签署的销售代理合同书一份，合同第五条约定：甲方（即假日酒店）支付乙方（即天坤公司）的销售佣金，为乙方自行收取的电商服务费，最高不超过每套五万元，如遇客户退房，乙方应将电商服务费退还客户，此为证据四，拟证实假日酒店将涉案房屋交给天坤公司代理销售；被告运喜登公司提供天坤公司法人代表王红波的POS机名称登记信息机绑定的银行卡复印件及购楼户窦学敏的银行账户流水记录，此为证据五，拟证实原告等购楼户所诉返租服务费5万元系天坤公司以法人代表王红波开立的POS机收取，即为假日酒店与天坤公司销售代理合同中约定由天坤公司自行向购房户收取的销售佣金，并非运喜登公司收取，该款的收取与运喜登公司无关。原告认为，该五份证据与原告无关，不具有关联性，不认识追加的四被告和天坤公司，对其之间关系不知情，对证据三的真实性认可，该证据说明了被告运喜登公司和被告假日酒店共同以返租模式向原告出售的房屋，不认可原告购买房屋的返租事宜与运喜登公司无关的说法。被告假日酒店认为，该五份证据与本案没有关联性，不认可其关联性，对证据一、二、四真实性认可。追加的四被告一致认为，对证据一、二、三、四真实性没意见，证据五能够证明该款项是由被告天坤公司收取的。被告天坤公司认为，对被告假日酒店和被告运喜登公司之间所签协议，天坤公司不知情，对证据四真实性无异议，天坤公司收取的是销售佣金，对于返租服务费应当由被告假日酒店承担责任。 又查明，2018年1月31日廊坊市金瑞物业服务有限公司出具欠费证明，证明被告假日酒店自2017年10月起拖欠物业费、垃圾处理费、公共照明费，其中物业费单价2.5元/平方米/月、垃圾处置费0.5元/平方米/月、公共照明费50元/户/年。 以上事实有《商品房买卖合同》、《补充协议》、《委托经营合同》、假日酒店宣传彩页、银联刷卡单、物业公司出具证明、告知书及快递回执、房屋交接清单等证据及原、被告陈述可证。 本院认为，原告与被告运喜登公司签订的《商品房买卖合同》、与被告假日酒店签订的《委托经营合同》均合法有效。本案中，涉案房屋已由被告假日酒店返还给了原告，原告已接收了该房屋。原告要求返还涉案房屋，已无事实依据，本院不予支持。对于原告要求支付2017年至交房之日的租金，因《委托经营合同》系原告与假日酒店签订，根据合同的相对性，被告假日酒店应按合同约定支付该租金。对于原告主张的返还5万元返租服务费，该费是按被告运喜登公司的要求在该公司售楼中心由原告通过POS机刷卡交纳的5万元的费用，POS机系天坤公司以法人代表王红波身份开立的及假日酒店与天坤公司签订合同由天坤公司收取该费用的约定，原告在交付此笔费用时并不知情，且被告之间的内部约定并未公示或明示原告，原告窦学敏有理由相信该款系被告运喜登公司所收取。因《委托经营合同》解除，扣除一年半7500元费用，剩余42500元应由被告运喜登公司退还原告。对于原告主张被告拖欠的物业费、水电费、垃圾处置费等费用，应由假日酒店负担至交付房屋之日止。至于七被告之间存在的民事法律关系，与本案不属同一法律关系，其应另行主张权利，故本院对被告运喜登公司辩称主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、被告廊坊市北城假日酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告窦学敏2017年1月1日至2018年6月1日的租金50092.5元。 三、被告廊坊市北城假日酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告窦学敏2017年10月1日至2018年6月1日止拖欠的物业费、垃圾处理费、公共照明费（物业费按2.5元/平方米/月计算、垃圾处置费按0.5元/平方米/月计算、公共照明费按50元/户/年计算）。 四、被告廊坊市运喜登房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告窦学敏服务费42500元。 五、驳回原告窦学敏其他诉讼请求。 如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2102元，由被告廊坊市北城假日酒店有限公司承担1052元，被告廊坊市运喜登房地产开发有限公司承担892元，原告窦学敏承担158元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于廊坊市中级人民法院。 本判决生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。 审 判 员  李英杰 人民陪审员  翟向英 人民陪审员  徐 霞 二〇二〇年三月二十日 书 记 员  杨 帆