山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 (2020）鲁1312民初220号 原告：袁青贵，男，1947年2月5日生，汉族，住山东省临沭县。 委托诉讼代理人：吴健民，山东正之源律师事务所律师。 被告：临沭县郑山街道办事处尤庄居居民委员会，住所地临沭县郑山街道办事处尤庄居委。 负责人：陈路路，村主任。 委托诉讼代理人：尤元祥，山东嘉锐律师事务所律师。 原告袁青贵与被告临沭县郑山街道办事处尤庄居居民委员会（以下简称尤庄居居委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁青贵的委托诉讼代理人吴健民，被告尤庄居居委会的委托诉讼代理人尤元祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁青贵向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告赔偿原告损失共计78532元及利息；2.诉讼费用由被告承担。庭审时申请变更第一项诉讼请求为85842.4元。事实与理由：2003年5月6日，陈庆龙与被告尤庄居居委会签订沿街楼房屋承包合同，承包居委沿街楼由西向东第三位、第四位上下两层（包括后院），承包期限为五年，自2003年5月6日至2008年5月6日，承包费每年5600元，共计28000元。后2005年10月11日，陈庆龙将自己所承包的沿街楼转租给原告袁青贵，并签订房屋转让协议书，承包条款以原合同为准，自2005年10月24日至2008年5月6日，承包费由袁青贵负责缴纳，并取得村委同意。但合同到期前，被告村委于2006年6月18日将包括原告租赁的房屋在内的沿街楼全部租赁给案外人丰连义，合同期限为三十年。后于2007年4月15日，丰连义与案外人高全红签订房屋转租协议，约定丰连义享有的承租权全部转让给高全红。被告村委在与原告合同未到期的情况下，将涉案沿街楼一房两租，侵犯了原告的优先承租权，并给原告造成违约损失，现原告特诉至法院，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。 尤庄居居委会辩称，原告的诉求无事实依据及法律依据，请求法院驳回原告的诉求。第一，本居委虽与丰连义签订房屋租赁合同，但关于原告租赁使用房屋的承租期是自原告租赁期满后开始的，原告事实上也占有使用租赁房屋至合同期满，原告的合同权益已全部实现，本居委的出租行为未给原告造成实际损失；第二，根据合同的相对性，原告作为次承租人不能当然的继受取得承租人陈庆龙优先承租的权利，根据意思自治的原则，原告若想取得优先承租的权利，必须与本居委协商，得到本居委的认可才能取得，而原告在承租期满后并未与本居委就此事协商达成一致意见；第三，根据已生效的山东省郯城县人民法院（2016）鲁1322民初413号民事判决书第八页中已明确写明否定了原告优先承租的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院综合分析认定如下： 原告提交的证据四房屋维修维护费用单据一宗，欲证实原告为维护涉诉房屋支出的费用，被告对该组证据的真实性、关联性有异议。本院认为，该宗证据中十张为个人开具的收到条、收据，属证人证言，根据证据的相关规定，证人应出庭作证，故本院对该十张证据不予采信；对发票及清单，无法证实货物用于涉案房屋，对证据的关联性不予确认。原告提交的证据八《房屋转让合同协议书》复印件，欲证实原告袁青贵于2005年10月11日经尤庄居居委会同意与陈庆龙签订转租协议，并根据该协议取得优先承租权。被告对证据的真实性有异议，经本院核实，该证据虽为复印件，但是对于陈庆龙将涉案房屋转租给陈庆贵的事实已经生效判决确认，对证据内容予以确认。但本院认为，袁青贵并未与尤庄居居委会重新签订合同，陈德杰作为尤庄居居委的时任负责人，其在袁青贵与陈庆龙所签转让协议见证人处签字，仅代表对转租这一行为的见证及认可，基于合同的相对性原则，对袁青贵是否享有陈庆龙与尤庄居居委会所签承包合同约定的优先承包权相关条款并不能确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2003年5月6日，陈庆龙与临沭县郑山街道办事处尤庄居居民委员会（以下称“尤庄居居委会”）签订沿街楼房屋承包合同书，约定陈庆龙承租尤庄居居委会位于位，上下两层，包括后院，承包期限五年，自2003年5月6日起至2008年5月6日止，每年承包费5600元，共计28000元。合同另约定了交款方式、以及如尤庄居居委会继续发包，同等条件下陈庆龙可优先承包等内容。2005年10月11日，陈庆龙将承租的上述房屋转租给袁青贵，并签订《房屋转让合同协议书》，约定租期为陈庆龙承租的剩余租期，即2005年10月20日至2008年5月6日止，承包条款以原合同为准。该协议书由时任尤庄居居委会负责人的陈德杰在见证人处签字。 2006年6月18日，丰连义与尤庄居居委会签订沿街楼租赁合同书，尤庄居居委会将其所有的位于角的房产，道路、院落及其设施一宗，整体租赁给丰连义经营使用，包含袁青贵所转租使用的房屋。该合同载明：租赁期限为三十年，前段租赁期为十年，每年租金50000元，自2006年6月18日至2016年6月18日，因尤庄居居委会在此合同期限内有向外已出租的部分房屋，尤庄居居委会应向丰连义出示已签协议内容，所订期限不超过2011年6月2日。后段租赁期为二十年，每年租金58000元，自2016年6月18日至2036年6月18日，租金数额交纳及租赁协议不受村街居委会换届影响，租赁期内丰连义有转租权等内容。2007年4月15日，丰连义与高全红签订了转租协议，约定由高全红取得丰连义上述沿街楼租赁合同的各项权利义务。 袁青贵在其租赁合同的租赁期限2008年5月6日到期后，于2009年将自西向东的第四位楼房上、下二层退出，由高全红使用，对涉案自西向东第三位楼房继续占有使用，并以交2009、2010年租金的名义，通过银行汇款的方式向尤庄居居委会汇款5600元，尤庄居居委会将该款转交给高全红，高全红予以认可，后于2010年8月26日尤庄居居委会为袁青贵出具收据一张。后袁青贵继续以交租金名义通过银行汇款的方式向尤庄居居委会多次汇款，尤庄居居委会拒收并退回。 2013年6月28日，高全红将袁青贵、第三人尤庄居居委会诉到临沭县人民法院，要求袁青贵退出对涉案房屋的继续占有，将房屋腾空后返还，并要求袁青贵赔偿占用期间房屋损失21600元。经临沂市中级人民法院指定由郯城县人民法院审理。2016年12月27日，郯城县人民法院作出（2016）鲁1322民初413号民事判决，判决袁青贵停止对其原转租的第三人尤庄居居委会所有的位于位上下两层，包括后院楼房的占有，迁出楼房由高全红占有使用。判决后，袁青贵不服，上诉于山东省临沂市中级人民法院，临沂市中级人民法院于2017年9月16日作出(2017)鲁13民终2681号民事判决，驳回上诉，维持原判；并确认高全红可对袁青贵占有房屋期间的损失另行主张权利。后高全红向郯城县人民法院申请强制执行，2018年5月30日,袁青贵将房屋交付给高全红。 2018年6月29日，临沭县人民法院受理高全红诉袁青贵侵权责任纠纷一案，并于2018年8月30日作出（2018）鲁1329民初3937号民事判决书，判决被告袁青贵赔偿高全红自2010年5月至2018年5月期间的租赁费损失68080元。袁青贵不服提起上诉。临沂市中级人民法院于2019年7月10日作出(2019)鲁13民终2917号民事判决，驳回上诉、维持原判。 2019年8月26日，高全红向临沭县人民法院申请强制执行（2018）鲁1329民初3937号民事判决书,并于执行过程中扣划袁青贵银行账户存款共计75390.4元。 本案的争议焦点为：原告袁青贵是否享有优先承租权？是否有权利以此向出租人尤庄居居委会要求赔偿？ 本院认为，原告袁青贵通过转租行为，取得陈庆龙与被告尤庄居居委会签订的沿街楼的房屋租赁合同的剩余租期的权利义务，至2008年5月6日止，其转租行为合法有效。原告袁青贵主张依据与陈庆龙之间签订的《房屋转让合同协议书》享有对涉诉房屋享有优先承租权。我国现行法律并没有关于“优先承租权”的强制性规定，但有关法律、行政法规也并没有禁止合同当事人约定这种权利，因此只要这种约定是经相关当事人协商一致，就应当认为约定有效而受到法律保护。故在袁青贵转租期限到期后，原出租人尤庄居居委会、承租人陈庆龙、次承租人袁青贵的租赁关系终止时，应当就优先承租权问题进行平等协商，自愿达成一致意见。本案中，陈庆龙与被告尤庄居居委会所签订的租赁合同中虽有继续发包，同等条件下，乙方可优先承包的内容，但是在租赁期限届满时，相关当事人并未就优先承租权问题达成一致意见。陈德杰在《房屋转让合同协议书》见证人处的签字，也仅能认定为对陈庆龙、袁青贵转租行为的确认，而不能认定原告袁青贵享有了对转租房屋的优先承租权。物权包括所有权、用益物权和担保物权，所有权是物权的基础，被告尤庄居居委会对涉诉房产享有所有权也即享有物权，并据此对涉诉房产享有占有、使用、收益和处分的权利，而原告袁青贵与陈庆龙、被告尤庄居居委会之间的租赁权系债权，当物权和债权并存时，物权优先。所有权人尤庄居居委会并不认可原告袁青贵的优先承租权，原告袁青贵亦未能证实与被告尤庄居居委会、陈庆龙之间就优先租赁权达成一致协议。被告尤庄居居委会于2006年6月18日与丰连义签订租赁合同，丰连义取得原告袁青贵租期届满后的承租权，后丰连义又将涉诉房产转租给高全红，并无不当。高全红也已按丰连义与被告尤庄居居委会签订的租赁合同履行缴纳租金的义务。袁青贵在租赁合同期限届满后，甚至在尤庄居居委会拒接袁青贵的汇款，高全红对袁青贵提起诉讼后，袁青贵在未与尤庄居居委会续签租赁合同后，仍然占有使用该房屋至2018年5月，因此所产生的损失及给高全红造成的损失理应由其自行承担。故原告袁青贵主张对涉诉房屋享有优先承租权，并据此要求被告尤庄居居委会赔偿损失共计85842.4元及利息的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告袁青贵的诉讼请求。 案件受理费1946元，减半收取973元，由原告袁青贵负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  庄桂芹 二〇二〇年三月二十七日 法官助理诸葛倩 书记员何晓庆