浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1146号上诉人（原审原告）：朱泽荣，男，1971年3月14日出生，汉族，住浙江省青田县。被上诉人（原审被告）：乐清市金茂文化娱乐有限公司。住所地：浙江省乐清市城南街道千帆西路277号金茂商务广场A幢四楼。法定代表人：张立宇，执行董事。原审被告：乐清金茂商业管理有限公司。住所地：浙江省乐清市城南街道千帆西路277号金茂商务广场A号楼108室。法定代表人：张品良，执行董事。委托诉讼代理人：刘巧铭，男，住浙江省乐清市，系该公司总经理。上诉人朱泽荣因与被上诉人乐清市金茂文化娱乐有限公司（以下简称金茂娱乐公司）及原审被告乐清金茂商业管理有限公司（以下简称金茂管理公司）租赁合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2019）浙0382民初9247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱泽荣上诉请求：撤销一审判决，改判支持朱泽荣的一审诉讼请求；一、二审的诉讼费用由金茂娱乐公司承担。事实和理由：一、一审判决认定朱泽荣和金茂娱乐公司不存在租赁关系的事实错误。金茂管理公司以自己的名义与金茂娱乐公司签订《乐清金茂商务广场场地租赁合同书》，但金茂娱乐公司在签订合同时知道涉案房屋前产权人与金茂管理公司是委托代理关系，因为458室产权不是金茂管理公司的，如果没有前产权人的授权，其无权出租。因此，该租赁合同直接约束前产权人和金茂娱乐公司。也就是说该租赁合同的出租人是前产权人叶海燕、郑少林等业主，承租人是金茂娱乐公司。该租赁合同约定租期至2024年8月15日止。期间，该商铺产权发生变动，产权转至朱泽荣名下。因此，该商铺上的租赁关系仍然有效，承租人仍为金茂娱乐公司，只是出租人由前产权人叶海燕、郑少林变更为朱泽荣。承租人仍应按原租约支付租金，直至租期结束。二、一审认定金茂娱乐公司无需支付租金的事实错误。2019年8月11日，金茂管理公司未经朱泽荣授权，擅自同意金茂娱乐公司撤退并免租两个半月。金茂管理公司的行为属无权处分行为，对权利人不发生效力。因此，朱泽荣和金茂娱乐公司的租赁关系并未解除，金茂娱乐公司仍按原租约支付租金。另外，因金茂管理公司的无权处分行为造成朱泽荣的财产损害，故朱泽荣要求金茂管理公司承担连带责任。2019年度，涉案商铺的租赁关系并未解除，而且也一直由金茂娱乐公司占有收益，一审认为需分阶段分别主张，该认定错误。三、一审判决认为支付租金应以承租人使用租赁物为基础的论述错误。出租人和承租人设立租赁关系，出租人按约定交付租赁物，承租人就应按约定支付租金，至于金茂娱乐公司有没有使用涉案商铺，那是金茂娱乐公司的事，与朱泽荣无关。金茂娱乐公司辩称，一、金茂娱乐公司从金茂管理公司处租赁包括458室商铺在内的合计3398平方米的商铺，租赁期10年，故与朱泽荣不存在租赁合同关系，也不存在法律上的利害关系，因此金茂娱乐公司不是本案适格被告。金茂娱乐公司每年按期向金茂管理公司交付房租，这么多年来，458室商铺原房东从来没有向金茂娱乐公司主张任何权利，而是从金茂管理公司处收取租金。二、金茂娱乐公司已经与金茂管理公司达成《关于撤退KTV的协议书》，即解除了双方关于458室商铺的租赁，故不存在朱泽荣诉称的租金支付问题。请求维持原判。金茂管理公司述称，一、朱泽荣明知其所拍的物业是商铺，事前事后了解过，却没有到金茂管理公司登记、办理相关手续。金茂管理公司根本不知涉案商铺的业主已经发生变化，因朱泽荣没有委托，无权代为管理。二、整体共24间商铺，于2014年租给金茂娱乐公司，是征得24间商铺业主同意。相关租金减免、提前终止合同均是由业主会议一致同意。解除涉案租赁合同是因周边被拆为平地，确实无法经营，金茂娱乐公司在2019年6月份提出终止合同，业主会在2019年7月召开并同意该方案，朱泽荣在2019年8月份取得产权，但没有来办理任何手续，为此引起误会。金茂管理公司没有恶意串通，涉案租赁合同不仅仅涉及涉案商铺，还涉及到另外23个商铺。三、请朱泽荣尽早来金茂管理公司办理相关手续和委托，如逾期不办理，则视为无主物业，公司也无权擅自出租，只得先挡隔。朱泽荣向一审法院起诉请求：1.判令金茂娱乐公司支付458室商铺自2019年8月16日至2020年8月15日期间的租金72733元；2.判令金茂娱乐公司支付458室商铺租金的迟延支付违约金（每日按租金总额的千分之一自2019年8月16日起计算至实际付清之日止）；3.判令金茂管理公司对上述租金及违约金承担连带责任；4.本案诉讼费用由金茂娱乐公司、金茂管理公司承担。一审法院认定事实：金茂管理公司（出租方、甲方）、案外人周旭洲（承租方、乙方）于2014年5月14日订立《乐清金茂商务广场场地租赁合同书》，乙方承租金茂商务广场编号为426-432、451-467的商铺，确定场地计租面积3398平方米，装修期2014年4月15日至2014年8月15日止，租赁期限10年，自2014年8月16日起至2024年8月15日止，计租金时间自2014年8月16日起开始计算；租金实行半年一付，每年按11个月计租；约定每年收取的租金金额，其中2019年8月16日至2020年8月15日期间的租金为每月每平方米63.67元（其余租金略）；合同期未满，乙方如果要求提前终止合同，须提前60天向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后方可撤场；经双方协商一致，可以变更或解除本协议，互不承担违约责任；等等。周旭洲系金茂娱乐公司的股东及上任法定代表人，其承租上述商铺即用作金茂娱乐公司经营场地。2019年8月11日，金茂管理公司（甲方）、金茂娱乐公司（乙方）签订《关于撤退KTV的协议书》，就乙方撤场事项达成如下协议：1.乙方于2019年8月16日周年到期，交下年租金，乙方提出撤场，并要求补二个半月免租金，甲方对此同意。经营至2019年10月31日止，经营延一天支付20000元租金。另补十天搬迁日，即2019年11月10日止。2.甲方参与监督乙方拆迁。电梯（观光）2台乙方拆卸，其后保持现状，门锁、卫生厕所无损失、无异味、无泄漏。厨房隐患必须恢复原状。拆迁时不影响墙体、结构，不该拆必须保持原状。如有违反，必须照价赔偿，并按原合同不打折租金支付，连同最后二个半月租金支付甲方。3.甲方在乙方完整搬迁后，不能开设同样量贩KTV行业（否则乙方有优先权）。4.乙方提出100000元押金退回，甲方现不作答复，但乙方若如期搬迁，并无损搬迁，付清所有水电等费用，甲方同意支付。5.搬迁中安全由乙方全部负责。一审庭审日，金茂娱乐公司表示已于2019年11月10日腾退，于2019年11月12日办理交接手续，金茂管理公司对此予以确认。一审法院于2019年11月14日组织现场勘查，金茂娱乐公司已停止营业，相关设备设施已搬迁，场地内已停水断电，场地待清理。金茂商务广场A幢458室商铺原业主为郑少林、叶海燕。2019年7月11日，朱泽荣通过司法网拍竞得该458室商铺。2019年7月18日，朱泽荣与法院签订拍卖成交确认书。2019年8月8日，朱泽荣取得该商铺的不动产权登记，土地使用权面积33.71平方米，房屋建筑面积132.79平方米（专有建筑面积82.2平方米、分摊建筑面积50.59平方米）。截至一审庭审日，朱泽荣未与金茂管理公司办理委托管理的任何手续。现朱泽荣主张按照《乐清金茂商务广场场地租赁合同书》约定的租金标准103.85平方米×63.67元/平方米/月×11月＝72733元计算支付租金。本案经主持调解无果。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此，租赁合同属双务合同。金茂管理公司作为出租方统一出租给金茂娱乐公司的位于金茂商务广场A幢四楼共25个(应为24个)商铺，由金茂管理公司统一收取租金再转付给各业主，故商铺业主并非租赁合同的直接相对方。朱泽荣向金茂娱乐公司主张支付2019年8月16日至2020年8月15日期间的租金，一审法院区分两个时间段即2019年8月16日至2019年11月10日、2019年11月11日至2020年8月15日分别展开分析论述。首先，关于2019年8月16日至2019年11月10日期间的租金，根据金茂娱乐公司、金茂管理公司于2019年8月11日签订的《关于撤退KTV的协议书》，作为出租方的金茂管理公司已经同意该期间给予免租金，因而金茂娱乐公司主张无需支付租金有事实依据，予以支持。该时间段内朱泽荣已取得458室商铺的合法所有权，朱泽荣若认为其权益受损，应当另行向金茂管理公司提出赔偿主张。其次，关于2019年11月11日至2020年8月15日期间的租金，必须存在金茂娱乐公司使用租赁物的事实基础，经现场勘查，金茂娱乐公司已经退场，故朱泽荣向金茂娱乐公司主张支付租金无事实和法律依据。朱泽荣提出金茂娱乐公司退场未经其同意，故租金应当照常支付，然而金茂娱乐公司不负有向非合同相对方的各个商铺的业主一一告知解除合同的义务，故对朱泽荣的该部分主张不予支持。朱泽荣要求金茂娱乐公司支付租金的理由不成立，故其要求金茂管理公司承担连带责任缺乏充分依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回朱泽荣的诉讼请求。本案受理费1618元，减半收取809元，由朱泽荣负担。本院二审期间，朱泽荣、金茂娱乐公司未提供新的证据，金茂管理公司根据朱泽荣的要求提供了郑少林于2014年2月3日签订的《委托书》，该委托书授权金茂管理公司对涉案458商铺进行招商、续租、签订合同、代为签字等权限。朱泽荣质证称对该份委托书有异议，涉案店铺的租期是2014年到2024年，而委托书的委托期限是2014年到2020年，两个期限不一致，其认为该委托书不是原始的委托书，是最近补签的。本院认为，该份委托书的内容，与金茂管理公司根据各商铺的委托而统一对外出租的实际履行情况相互印证，亦与其他业主的委托情况一致，故对该份委托书予以确认。经审核当事人向一审法院提供的证据，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。另认定，2014年2月3日，郑少林向金茂管理公司出具委托书，委托金茂管理公司对其名下的458商铺进行招商、续租、签订合同、代为签字。租金打入委托人账户，管理费打入管理公司账户，委托期限为2014年-2020年。本院认为，金茂管理公司系金茂商务广场的经营管理者，通过各商铺业主的授权，取得商铺的经营权，对外统一招商、经营管理，扣除管理费后将剩余租金打入业主账户。2014年5月14日，金茂管理公司将包括涉案商铺在内的金茂商务广场A幢426-432及451-467号商铺作为一个整体出租给金茂娱乐公司，用于经营文化娱乐场所。该租赁合同的双方当事人系金茂管理公司与金茂娱乐公司。根据合同相对性原则，金茂娱乐公司在合同履行过程中只需与金茂管理公司协商变更、解除合同事宜，无需再另行与各商铺业主进行协商。现金茂娱乐公司已与金茂管理公司达成合意，解除涉案房屋租赁合同。金茂娱乐公司亦根据协议书内容履行了结算、腾空义务。故朱泽荣主张金茂娱乐公司应另行向其支付租金及违约金，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。关于朱泽荣认为金茂管理公司未经其授权无权解除合同并据此主张金茂管理公司应当承担连带责任的问题。首先，金茂管理公司承担连带责任的前提是金茂娱乐公司应当承担支付租金的义务。如前所述，朱泽荣要求金茂娱乐公司支付租金的理由不能成立。故金茂管理公司承担连带责任的基础不成立。其次，金茂管理公司的招商运营及调整业态，系在业主的授权范围内进行的正常经营管理活动。虽金茂管理公司与金茂娱乐公司于2019年8月11日签订《关于撤退KTV的协议书》，晚于2019年8月8日朱泽荣取得涉案商铺的不动产登记时间，但朱泽荣并未在其取得涉案商铺所有权后及时向金茂管理公司披露该情况。金茂管理公司根据原业主的授权签订《关于撤退KTV的协议书》，并无过错。故朱泽荣的上述主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，朱泽荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1618元，由上诉人朱泽荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年三月三十日法官助理陈黛锦代书记员  蔡瑞洁