山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终988号上诉人（原审被告）：刘荣军，男，1965年11月19日出生，汉族，农民，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：路振勇，山东金隽律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟玥晨，山东金隽律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：孙建民，男，1955年9月3日出生，汉族，农民，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：潘连杰，山东南山东海律师事务所律师。原审被告：刘荣娟，女，1964年2月16日出生，汉族，农民，住山东省龙口市。原审第三人：龙口市北马镇西刘家村民委员会，住所地：山东省龙口市北马镇西刘家村。法定代表人：张成伦，任村委主任。上诉人刘荣军因与被上诉人孙建民、原审被告刘荣娟、原审第三人龙口市北马镇西刘家村民委员会排除妨害纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2018）鲁0681民初5579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘荣军上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决查明事实不清，证据不足。1、涉案大院的土地是西刘家村集体所有制土地，受让人李梅、孙建民均不是西刘家村村民，涉案大院的转让行为违反了法律强制性规定，转让合同无效，被上诉人未取得涉案土地使用权，无权就涉案大院提起排除妨害的诉讼。一审仅凭两份转让合同认定被上诉人取得大院和房屋所有权错误。2、2008年11月15日，上诉人、一审被告与第三人签订《关于租赁鸡场的合同》，该合同仍在履行期内。一审第三人提交付款凭据证明第三终止合同，但该凭据与本案没有关联性，且凭据上仅有一审被告一人签字，即使是退还承包费，也与上诉人无关。一审仅凭该单据认定上诉人与第三人终止租赁关系错误；二、一审判决适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》第229条，即使被上诉人受让涉案大院及房屋的合同有效，被上诉人也应当继续履行与上诉人的租赁合同。一审判决上诉人腾退涉案大院和房屋，违背法律规定。被上诉人孙建民答辩称：第三人于2015年1月16日经公开拍卖将涉案大院及房屋卖给案外人李梅，李梅又转给我，因此我实际取得了所有权，没有违反法律规定；上诉人与原审被告共同租赁涉案房屋，2014年10月上诉人、原审被告已与第三人协商解除租赁合同，第三人已将承包费退还给原审被告，且一审判决后原审被告将其实际租赁、占有的房屋还给被上诉人。故一审判决正确，请求维持原判。原审被告刘荣娟、原审第三人龙口市民委员会未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。孙建民向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即腾出所占用原告的大院。2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：涉案大院及房屋位于龙口市，面积为5850平方米，大院北墙西边、西墙南边各有大门一个，院北有房屋6间，院南有房屋5间。东西宽65米，南北长90米。该大院原系北马镇西刘家村民委员会的油井大院。2008年11月，第三人将该大院和房屋中占地约4亩的部分租赁给了本案被告刘荣娟与刘荣军。二被告系姐弟关系，租住大院和房屋用以经营磨坊、养殖和居住。2015年2月2日，第三人向被告刘荣娟出具山东省村级集体经济组织付款凭据一份，付款事由为“退承包款”，金额为712元，并有收款人刘荣娟的签名和第三人加盖的公章。2015年1月16日，第三人龙口市民委员会与案外人李梅签订《原油井大院及房屋买卖合同》，约定将龙口市民委员会所有的原油井大院出卖给李梅，李梅于合同签订之日一次性交清购房款35.10万元，自合同签订生效之日起，该大院及房屋的所有权正式转移于李梅名下。2018年5月19日，案外人李梅与原告孙建民签订合同，约定将涉案大院及房屋的所有权以40.5万元卖给孙建民，合同签订之日，孙建民一次性交清购房款，该大院及房屋的所有权正式转移于孙建民名下。第三人的法定代表人张成伦在该合同中书写“同意转让张成伦2018.5.31西刘家村委会”并加盖龙口市民委员会公章。合同签订后原告要求被告从大院中搬走，二被告以与第三人的租赁合同未到期为由拒绝。2019年6月12日，一审法院组织原告、被告刘荣娟及第三人到涉案土地进行现场勘验，经现场勘查，原告、被告刘荣娟及第三人一致认可的由二被告占有的房屋及大院四至为：北边东一点是磨坊，西边到刘荣娟住的房屋，北边到北墙，北边最西处有个铁门，南边到猪圈南墙，东边到东墙，面积大约为4亩。一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。原告通过合法购买方式取得涉案大院及房屋的所有权。二被告作为该大院及房屋的承租人，在租赁期内与第三人构成租赁合同关系。因二被告及第三人均未提交有效的书面租赁合同，原告虽称其租赁期为30年，但未提交有效证据加以证实，双方的租赁期无书面合同予以证明，故双方之间实际上形成不定期租赁关系,租赁合同的当事人可以随时解除合同。本案中，第三人已退还了二被告交纳的承包费用，且被告刘荣娟在付款凭据上签名，二被告收到该退还的承包费用，双方的租赁关系也随之终止。双方在租赁关系终止后未达成新的租赁合同，二被告也没有继续向第三人交纳租赁费用，二被告继续占有涉案大院及房屋没有合法根据，系无权占有，其行为对所有权人即本案原告的物权构成侵害。故原告据此请求二被告排除妨害，腾空所占用的原告的大院，于法有据，一审法院依法支持其请求。被告刘荣娟辩称其有租赁合同，但其提交的证据未被采信，相应的待证事实亦无法认定，故对被告刘荣娟的辩解一审法院不予采纳。二被告经一审法院合法传唤后无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃抗辩权利，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院于2019年8月5日判决：被告刘荣军、刘荣娟于判决生效后十五日内将位于龙口市的原油井大院及院内房屋腾空并返还原告孙建民。案件受理费150元，由被告刘荣军、刘荣娟承担。二审中，上诉人提供照片两张，证实上诉人在房屋中开办磨坊，如果移动设备可能造成损坏。经质证，被上诉人主张该照片与本案没有关联性，上诉人的设备放在其自建的房屋中，而被上诉人要求返还的房屋是根据合同约定的房屋，不包括上诉人自建的房屋。本院经审理查明的其他案件事实与一审法院查明事实一致。本院认为，根据上诉人的上诉请求及理由以及被上诉人的答辩理由，本案争议焦点为：被上诉人要求上诉人、原审被告返还涉案大院及房屋，理由是否成立，法院应否予以支持。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。案外人李梅与第三人龙口市民委员会签订买卖合同，约定由第三人将涉案大院及房屋出卖给李梅，后李梅与被上诉人孙建民签订买卖合同，将该大院及房屋出卖给孙建民，并由第三人的法定代表人张成伦在该合同中书写“同意转让”及加盖村委会公章，故被上诉人成为涉案大院及房屋所有权人。上述事实清楚，证据充分，本院依法予以确认。上诉人主张被上诉人的买卖行为无效，对涉案大院及房屋无所有权，理由不当，本院不予采纳。上诉人及原审被告虽曾与第三人形成实际租赁关系，但双方均未提交有效的书面租赁合同证实租赁期限，故一审认定双方之间形成不定期租赁关系，租赁合同的当事人可以随时解除合同，并无不当。因第三人已退还承包费，原审被告刘荣娟在付款凭据上签名，上诉人未证明双方在租赁关系终止后达成新的租赁合同，故其现与原审被告继续占有涉案大院及房屋没有合法根据，对所有权人即被上诉人的物权构成侵害，现被上诉人起诉要求上诉人、原审被告返还涉案大院及房屋，于法有据，应予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人刘荣军负担。本判决为终审判决。审判长  栾建伟审判员  曹红岩审判员  于 青二〇二〇年三月二十三日书记员  王 玥