广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终13079号上诉人（一审被告）：陈思洁，女，汉族，1972年7月7日出生，住广东省珠海市香洲区*****************，公民身份号码：110************04X。被上诉人（一审原告）:刘芳，女，汉族，1986年11月19日出生，住广东省东莞市莞城区沙地塘88号，公民身份号码：445************822。委托诉讼代理人：严健洪，广东君爵律师事务所律师。委托诉讼代理人：于彬，广东君爵律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）:广东泛联房地产经纪服务有限公司，住所地：广东省东莞市***************************，统一社会信用代码：914********068055H。法定代表人：祝某1。被上诉人（一审第三人）:东莞市祥和房地产中介服务有限公司，住所地：广东省东莞市万江街道新城社区******************，统一社会信用代码：914***********496K。法定代表人：曾某1。上诉人陈思洁因与被上诉人刘芳、广东泛联房地产经纪服务有限公司（以下简称“泛联公司”）、东莞市祥和房地产中介服务有限公司（以下简称“祥和公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初18399号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘芳向一审法院提起诉讼，请求：1.解除刘芳与陈思洁签订的《房地产买卖及居间合同》；2.陈思洁向刘芳赔偿损失450000元；3.陈思洁向刘芳返还定金50000元；4.陈思洁向刘芳赔偿所支付的中介费17000元；5.陈思洁承担（2017）粤1971民初25286号案件诉讼费7200元、保全费5000元、担保费6000元；6.陈思洁承担刘芳的律师费50000元；7.陈思洁承担本案诉讼费。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认刘芳与陈思洁、广东泛联房地产经纪服务有限公司、东莞市祥和房地产中介服务有限公司签订《房地产买卖及居间合同》（NO.1701008）解除；二、陈思洁应于判决发生法律效力之日起三日内向刘芳赔偿损失400000元；三、陈思洁应于判决发生法律效力之日起三日内向刘芳赔偿中介费17000元；四、陈思洁应于判决发生法律效力之日起三日内向刘芳赔偿律师费50000元；五、驳回刘芳的其他诉讼请求。如陈思洁未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费9652元（刘芳已预交），由刘芳负担1950元，陈思洁负担7702元。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初18399号民事判决书。上诉人陈思洁向本院提起上诉，请求：1.撤销或改判一审判决，驳回刘芳、泛联公司、祥和公司对陈思洁的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由刘芳、泛联公司、祥和公司承担。事实与理由：（一）一审法院认定刘芳有真实购房意愿错误，刘芳并未提供相应证据证明其积极履行敦促义务，事实上刘芳始终仅支付50000元定金，不断放任损失扩大。刘芳在购房期间行为反复无常，实际上是缺乏真实购房意愿。刘芳并无实际履行能力。陈思洁要求刘芳支付首期购房款，但刘芳拒绝履行。刘芳并未提交证据证明其已向银行办理购房贷款手续。（二）在案涉合同履行过程中，陈思洁未收到泛联公司通知，仅收到祥和公司法定代表人曾某1的通知，根据《居间合同》第十条约定，曾某1未被赋予通知的权力，其个人通知行为并不能对陈思洁产生法律效力。（三）根据我国合同法第六十六条规定，在刘芳始终仅支付50000元定金，未支付首期购房款的情况下，陈思洁应享有法定的同时履行抗辩权。当陈思洁多次要求刘芳支付首期购房款时，均遭到其拒绝。因此陈思洁拒绝过户房屋属于正当行使权利的表现。（四）一审法院未对涉案房屋综合评定。刘芳一审提交的链家广告截图不满足证据真实性、客观性及关联性的要求，且无法证明案涉房屋的市场价值，刘芳应当承担举证不力的法律后果。案涉房屋价值认定应当考虑时间因素，依据一审判决可以认定案涉合同解除时间为2017年8月18日，案涉房屋的价值认定应当以合同解除日为限。涉案房屋是陈思洁2003年购买，具有老、旧、设备欠缺等问题，且为商住两用类型，一审庭审中陈思洁提交“近年东莞南城房屋价格走势图及近年房屋成交价格”的证据证明案涉房屋价值应当以成交价格为基准，因为只有房屋进行转让变现，才能构成预期利益部分。案涉房屋不存在差价情形，甚至价格略有降幅，一审法院认定案涉房屋价值为1400000元不符合实际市场情况。（五）一审中陈思洁明确提出违约金过高要求法院予以调整或只执行定金条款，刘芳认为违约金不能弥补其损失，但对其损失部分未提供证据加以证明，一审法院判令陈思洁支付惩罚性赔偿是错误的。（六）刘芳所主张的律师费用不仅包括本案一审，亦包括前案诉讼代理费用，一审法院将刘芳造成全部律师费判由陈思洁承担是错误的。本案中律师费作为实现合同履行所付出的相应成本，应当被赔偿损失范围所覆盖，不应重复支持刘芳的此项诉讼请求。（七）本案案涉房屋买卖交易过程中，陈思洁始终处于不公平的局面，在无合同明确约定的情况下被要求立即过户房屋，如今甚至面临巨额赔偿。应结合刘芳和泛联公司、祥和公司的过错行为，公平合理进行责任分配以维护陈思洁的利益。被上诉人刘芳向本院答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈思洁的上诉，维持原判。因为二审产生的代理律师费25000元刘芳将保留追究陈思洁支付律师费的权利。被上诉人泛联公司、祥和公司未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是陈思洁是否存在违约行为及违约责任如何认定。就此，本院分析如下：第一，陈思洁是否存在违约行为。首先，应明确案涉《房地产买卖及居间合同》的效力问题。案涉《房地产买卖及居间合同》系签订方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。陈思洁主张刘芳没有真实购房意愿，但其并未提供相应证据证明，且有无购房意愿并不等同于欺诈、胁迫等影响合同效力之情形，本案亦未有证据显示各方在签订上述合同时处于意思不自由之状态，故案涉《房地产买卖及居间合同》合法有效，各方当事人均应依据该合同约定行使权利，履行义务。其次，刘芳是否先行违约，即陈思洁是否存在履行抗辩权的问题。陈思洁主张经其多次要求，刘芳没有支付首期，但案涉《房地产买卖及居间合同》约定的首期款系双方在办理过户当天支付，案涉房屋并未办理过户，故陈思洁要求刘芳支付首期款没有合同依据，陈思洁还提出刘芳未积极办理贷款手续，但其并未提供相应的证据证明，双方合同亦未约定办理按揭贷款手续的具体时限，从合理时限的角度考量，案涉合同签订后陈思洁要求刘芳先行支付30%的购房款再过户，刘芳不同意后陈思洁即在2017年8月18日提出解除合同，由此可知，合同签订后一个月，陈思洁即单方提出变更合同的重要条款，在未得到刘芳同意后，陈思洁解除合同的表示，足以使案涉合同的履行存在重大不确定性，在此情况下，即便如陈思洁所称的刘芳未积极办理银行贷款手续，亦不能认定刘芳构成违约。综上，刘芳在案涉《房地产买卖及居间合同》的履行过程中并不存在违约行为，陈思洁主张的履行抗辩权不能成立。第三，关于陈思洁是否根本违约的问题。案涉《房地产买卖及居间合同》签订后，陈思洁先是提出变更合同的重要条款，随后又单方解除合同并取回交易的相关资料，拒绝配合办理房屋过户手续，同时，在案涉交易的物业上设定抵押权，严重阻碍案涉房产交易，在前案诉讼中明确表示不再履行案涉合同的主要义务，上述行为，使得案涉《房地产买卖及居间合同》无法履行，均是根本违约之行为。故刘芳依法可以解除案涉《房地产买卖及居间合同》并请求陈思洁承担违约责任。其次，陈思洁的违约责任如何认定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条明确规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据该规定，损失赔偿的数额并不需要以合同约定的违约金为限额，本案中刘芳向陈思洁主张损失赔偿，根据上述规定，损失赔偿额的确定应主要考虑陈思洁违约行为给刘芳造成的损失。案涉《房地产买卖及居间合同》因陈思洁根本违约而被解除，刘芳作为守约方可以要求违约方赔偿房屋差价等可得利益损失。在刘芳请求继续履行案涉合同的前案诉讼中，即一审法院（2017）粤1971民初25286号案件，陈思洁在2018年1月14日答辩称案涉房屋出售时的价格明显低于同时同地段的房价，在2018年1月17日，陈思洁向一审法院陈述案涉房屋的市场价格应为1400000元。根据陈思洁在前案中的上述陈述，陈思洁是明确知晓案涉房屋的价格，即知晓合同继续履行的买方利益及解除的买方损失。虽然观乎案涉合同的履行情况，刘芳只支付了50000元的定金，但案涉合同未继续往下履行的原因在于陈思洁单方解除了合同，从本案交易的过程及前后两案诉讼的过程看，刘芳首先是主张要求继续履行案涉合同并且明确表示可以一次性支付剩余购房款。综上，刘芳在本案中主张房价上涨导致的损失于法有据。陈思洁在前案诉讼中主张案涉房屋的市场价值为1400000元，故刘芳主张的房屋上涨导致的预期损失可按陈思洁主张的房屋价值进行认定为400000元。一审法院对此认定正确，本院依法予以维持。另外，关于律师费的问题，根据案涉《房地产买卖及居间合同》第十二条的约定，刘芳诉请陈思洁承担其因本案诉讼支出的律师费50000元，有合同依据，至于前案支出的诉讼费用，一审法院已予驳回。同时，该50000元律师费系基于合同条款之明确约定，并不同于上述房屋差价损失，上述房屋差价并未覆盖该律师费用，一审法院支持刘芳该50000元律师费用的诉请是正确的，本院依法予以维持。综上所述，上诉人陈思洁的上诉请求于法无据，本院予以驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8305元，由陈思洁负担（已预缴）。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  陈加雄审判员  冯婉娥二〇二〇年三月五日书记员  黎紫姗