山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初6704号原告：山东文登农村商业银行股份有限公司，住所地威海市文登区世纪大道86号。法定代表人：丛培刚，董事长。委托诉讼代理人：迟志磊，山东昀明律师事务所律师。被告：于淑华，女，1952年5月27日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：张芙蓉，山东德平律师事务所律师。被告：山东御临电子商务有限公司，住所地威海市文登区葛家镇德胜路7号。法定代表人：李振豪，执行董事。被告：山东御临实业有限公司，住所地威海市文登区葛家镇东华路67号。法定代表人：林宜荣，执行董事。被告：林宜文，男，1956年9月21日出生，汉族，住福建省福州市台江区。被告：李振豪，男，1962年10月2日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。原告山东文登农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）与被告于淑华、山东御临电子商务有限公司（以下简称御临商务）、山东御临实业有限公司（以下简称御临实业）、林宜文、李振豪申请人执行异议之诉一案，本院于2019年11月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农商行委托诉讼代理人迟志磊、被告于淑华委托诉讼代理人张芙蓉到庭参加诉讼，被告御临商务、御临实业、林宜文、李振豪经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。农商行向本院提出诉讼请求：1、判令撤销（2019）鲁1003执异180号执行裁定书；2、判令对御临实业提供的位于威海市文登区通和路20-10号房产继续执行；3、判令本案的案件受理费等诉讼费用由于淑华、御临商务、御临实业、林宜文及李振豪负担。事实与理由：2014年3月25日，农商行（原文登市农村信用合作联社）与御临商务签订流动资金借款合同，御临商务向农商行借款13000000元，御临实业以其所有的包括涉案房产在内的房产为借款提供抵押担保，并与农商行签订了抵押合同、办理了抵押登记。借款到期后，御临商务未按约定还本付息，农商行于2018年4月23日诉至威海市文登区人民法院，法院审理后作出（2018）鲁1003民初1866号民事判决书，明确了农商行对包括涉案房产在内的抵押物享有优先受偿权。判决生效后，农商行向法院申请了强制执行，执行过程中，于淑华提出执行异议，法院组织听证后于2019年11月12日作出（2019）鲁1003执异180号执行裁定书，中止了对涉案房产的执行程序，并解除了对该房产的查封。因（2019）鲁1003执异180号执行裁定书对于淑华提出的执行异议处理不当，农商行据此依法起诉，请求法院判如所请。于淑华辩称，首先，于淑华对涉案房产的购买发生在抵押、查封之前，且全额支付了购房款，并合法占有使用至今，也不存在因自身原因未办理产权变更登记手续的情形，御临实业无权以涉案房产办理抵押贷款。根据相关规定，即使银行的债权没有得到清偿，购房人的权利也应当优先收到保护，于淑华有权要求涂销涉案房产上的抵押权。其次，农商行在办理抵押登记过程中未尽到审慎的注意义务，在未查清涉案房产已被实际租赁使用的情况下与御临实业签订抵押合同，农商行应当对由此造成的不能就涉案房产行使权力的后果承担相应的责任。综上，（2019）鲁1003执异180号执行裁定书裁决内容正确，于淑华有权请求法院依法涂销涉案房产上的抵押权。御临商务未答辩。御临实业未答辩。林宜文未答辩。李振豪未答辩。本院经审理，查明事实如下：2014年3月25日，御临商务向农商行（原文登市农村信用合作联社）借款13000000元，御临实业以位于通和路8-8号、20-1号、20-10号及22-1号房产（门市房）为御临商务的借款提供抵押担保，与农商行签订了抵押合同后办理了抵押登记手续。借款到期后，因御临商务未按约定还本付息，农商行于2018年4月23日向本院提起诉讼，本院审理后作出（2018）鲁1003民初1866号民事判决书，判令“一、山东御临电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内偿还山东文登农村商业银行股份有限公司借款本金12990000元、利息1586845.09元，并承担自2017年5月22日起至实际还款之日止按合同约定利率计算的利息；二、山东文登农村商业银行股份有限公司有权对位于威海市文登区通和路8-8号、20-1号、20-10号及22-1号房产拍卖、变卖后的价款在合同约定的抵押范围内享有优先受偿权；三、林宜文、李振豪对山东御临电子商务有限公司的上述还款义务承担连带保证责任；四、林宜文、李振豪承担保证责任后，有权向债务人山东御临电子商务有限公司追偿”。该判决生效后，因御临商务等均未履行生效裁判文书确定的义务，农商行向本院申请强制执行。执行过程中，于淑华就通和路20-10号房产提出执行异议，称该房产系其以690000元购买并占有使用至今，要求终止对该房产的执行，并解除对该房产的查封。本院审查后作出（2019）鲁1003执异180号执行裁定书，裁定“中止本院（2018）鲁1003财保字110号民事裁定书对位于威海市文登区通和路20号20-10号门市房的执行，解除对该房产的查封”。农商行认为该裁定对涉案房产的处理不当，遂提起本次诉讼。于淑华称，涉案房产即通和路20号20-10号门市房系其支付690000元对价购买，并一直占有、使用。为确认该房产买卖合同的效力，于淑华于2016年5月12日诉至本院，本院经审理查明“原告于淑华于2012年1月12日与被告御临实业订立口头商品房买卖合同，原告于淑华购买被告御临实业开发的位于威海市文登区通和路20号20-10号门市房一套，房屋价款69万元。原告于淑华按照约定于2012年1月12日当日向被告御临实业交付购房定金10万元，余款59万元由被告御临实业欠文登市方润建筑工程有限公司的工程款予以抵顶。后被告御临实业将涉诉房屋交付原告于淑华占有、使用至今。现原告诉来本院，要求依法确认原、被告签订的关于通和路20号20-10号门市房买卖合同合法有效”。于淑华称，其购买涉案房屋后交由御临实业统一对外出租，2014年3月31日返祖合同解除后，于淑华将涉案房屋交由王文华租赁经营。为证实上述情况，于淑华提交了返祖合同解除协议、涉案房产租赁合同、水电费及物业费的收款收据等。农商行称，根据法律规定，不动产在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同、买受人在法院查封之前已合法占有该不动产、买受人已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行、非因买受人自身的原因未办理过户登记的，当上述四个条件同时满足时，买受人对登记在被执行人名下的该不动产提出异议的，且其权利确实能够排除执行的，法院对买受人的异议应予支持。而于淑华并未与御临实业签订书面的买卖合同，也没有向御临实业提出办理过户登记手续的要求或主动向房屋登记管理机关递交相关材料要求办理网签或预告登记手续，于淑华的情况不符合上述法律规定，不应依据上述规定裁定中止对涉案房产的执行程序。农商行在办理涉案房产的抵押登记手续时，登记机关显示的涉案房产并不存在出售、抵押、出租等权利限制信息，农商行已尽了谨慎注意的义务，并不存在于淑华所称的农商行对抵押权的设立存在过失的情况。于淑华称，涉案房屋虽然没有签订书面的买卖合同，但于淑华实际支付了购房款且占有使用涉案房屋至今，双方的商品房买卖合同关系成立生效并已实际履行；御临实业为于淑华出具了购房款收据，并承诺凭收据即可办理房屋过户登记手续；于淑华曾多次要求御临实业协助办理网签等相关手续，但御临实业一直推脱说组织全体业主统一办理，直到后期于淑华等业主才得知御临实业将包括涉案房产在内的大批房屋用于抵押贷款，根本无法办理相关手续。为维护自己的合法权益，于淑华曾于2016年向法院提起诉讼，要求御临实业协助办理涉案房屋产权过户登记手续、撤销农商行与御临实业之间的抵押合同，后经法院释明，于淑华撤回起诉，另提出了执行异议，法院支持了异议申请（即2019鲁1003执异180号执行裁定书）。为证实自己的主张，于淑华提供了御临实业出具的情况说明、涉案房屋的权利限制信息查询情况及起诉的相关证明材料。本院认为，金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人的原因未办理过户登记。上述法律规定的异议可以得到支持的四个条件，其中之一为要求在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，该条款的主要目的是用来甄别真实的买受人，但根据目前房地产市场的交易习惯，存在大量的没有书面合同的商品房交易，故不能过于依赖书面买卖合同这一单一书面证据的证明力，而应当结合对不动产合法占有的时间、购房款的来源、支付方式等综合判断是否存在恶意串通逃避执行的情形。根据本案查明的事实，可以确认于淑华在2012年支付合理对价购买了涉案房屋，并一直对外出租经营至今，早于农商行就涉案房产设立抵押权的时间。于淑华提供的证据已达到了高度的盖然性来证明其在法院查封前对涉案房产取得、占有的合法性。此外，涉案房产的买卖合同关系已经生效的裁判文书确认；同时，文登市方润建筑工程有限公司出具的书面证明称“2012年1月12日于淑华向山东御临实业有限公司购买通和路20号20-10号门市房一栋。由于山东御临实业有限公司欠付我公司工程款，经三方协商，于淑华将部分房款59万元支付给我公司，作为山东御临公司支付我公司的工程款进行结算”，且御临实业出具的房款收据的“交款项目”栏也备注“通和路20号20-10#店面款（工程抵款）”，即于淑华、御临实业及文登市方润建筑工程有限公司三方形成了以出售房屋的价款抵顶欠款的意思表示，虽然于淑华与御临实业之间未签订商品房买卖合同，但文登市方润建筑工程有限公司出具的证明及御临实业出具的收款收据相结合，也可以认定为系于淑华购买涉案房产的“书面”凭证。根据庭审查明的情况，于淑华已经举证证实其曾向出卖人即御临实业提出过办理过户登记的请求，即于淑华并不存在怠于或者故意不办理权属变更登记的情形，也不存在由于自身没有尽到合理注意义务导致权属变更登记不能的情况。另外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上，于淑华对涉案房产享有的权利可以排除农商行对涉案房产的执行，（2019）鲁1003执异180号执行裁定书的裁决内容正确，农商行的请求不能成立。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回山东文登农村商业银行股份有限公司的全部诉讼请求。案件受理费10700元，由山东文登农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于威海市中级人民法院。审 判 长  李婉婉人民陪审员  时跃进人民陪审员  孙书阳二〇二〇年三月八日书 记 员  谭 洁