广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初2540号原告：佛山市金领物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道幸福居委会桂洲大道西6号新幸福家园8号铺首层之二。法定代表人：冯达勇。委托诉讼代理人：黄文生，广东科顺律师事务所律师。被告：杨家和，男，1982年9月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**************，公民身份号码***********。原告佛山市金领物业管理有限公司诉被告杨家和物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年3月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄文生到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2016年7月1日至2019年12月31日的物业管理费13672.68元及违约金(违约金从2016年9月11日起按日千分之一计算至物业管理费全部清还之日止)；2.被告向原告支付二次供水欠费66.78元；3.被告立即向原告支付律师代理费3660元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告是佛山市顺德区***********单位的业主。2014年5月12日，原告与被告签订顺德区(前期)物业服务协议书，双方约定原告为被告及其他业主或物业使用人提供物业管服务，被告交纳物业服务费的标准按所拥有物业的建筑面积2.49元/月・平方米计收。被告物业的建筑面积为130.1平方米，被告每月应交物业服费323.95元。被告自2014年6月1日起按季交纳，并在每季末月10号前支付服务费。被告的物业属二次供水，二次供水费用由原告按实际费用向被告及其他业主、物业使用人分摊：二次供水产生的电费由使用二次供水的用户共同合理分摊。被告不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款的违约金。原告为追讨被告所欠费用而产生的费用(如诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等)由被告承担。合同签订后，原告已按约定履行物业管理服务，但被告2016年7月开始至今未支付物业管理费，至今拖欠物业管理费13672.68元及二次供水欠费66.78元。原告多次通过电话向被告催收物业管理费，但被告至今仍未支付。原告认为被告未按约定支付物业管理费构成违约，应承担违约责任。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。被告未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了顺德区（前期）物业服务协议书、民事委托代理合同及律师费发票等证据，经审查，上述证据来源和形式均合法，被告拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利，本院对上述证据的真实性、证明内容及与本案的关联性均予以确认并佐证在卷。本院经审理查明本案事实如下：原告受佛山市顺德新幸福房地产发展有限公司委托，对座落于佛山市顺德区*************物业管理区域提供物业服务，被告是上述***********房屋的业主。2014年5月12日，原告与被告签订《顺德区(前期)物业服务协议书》，该合同规定，前期物业管理是指：自《前期物业服务合同》生效之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。原告按《顺德区物业服务收费管理办法》和《顺德区住宅物业服务收费参考标准》的有关规定及《前期物业服务合同》的约定，对被告及其他业主或物业使用人提供物业管理服务。原告按合同约定的服务内容和质量标准提供物业管理服务，收取物业服务费用，盈余或亏损由原告享有或承担。被告交纳物业服务费的标准按所拥有物业的建筑面积2.49元/月・平方米计收。被告案涉物业的建筑面积为130.1平方米，被告每月应交物业服务费323.95元；商品房达到竣工交付使用条件，被告应自交楼之日起或2014年6月1日起交纳物业服务费，按季交纳，每次交纳物业服务费的时间为每季未月10日前；原、被告双方约定二次供水费用及由供水产生的电费由原告按实际费用向被告及其他业主、物业使用人分摊；被告不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款的违约金，原告为追讨被告所欠费用而产生的费用(如诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等)由被告承担等。合同自签订之日起生效，至2016年11月30日或业主委员会与其法选定的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日终止。签订合同后，原告依约为被告提供物业服务，被告也交纳了2016年7月1日之前的物业服务费及水费，2016年7月至2019年12月产生的42个月（14期）物业服务费合共13605.9元及二次供水欠费66.78元，被告至今未向原告交纳。原告经追收无果，遂向本院提起诉讼。另查明，原告接受佛山市顺德新幸福房地产发展有限公司委托管理案涉新幸福领汇家园以来，该小区至今未成立业主委员会，没有选定其他物业服务企业签订物业服务合同。再查明，为实现本案所涉债权，原告与广东科顺律师事务所律师签订了《民事委托代理合同》，委托律师事务所提供法律服务，约定：原告先支付基础律师费1500元，并按收到款项的10％支付风险代理费，风险代理费在收到款项三天后支付。原告向该律师事务所支付了律师费1500元。本院认为，被告与原告签订的《顺德区（前期）物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定享受权利、履行义务。原告按照合同约定为被告提供物业服务，产生了物业服务费及为被告代付了二次供水费用，理应向被告收取上述费用，被告没有按约向原告交纳物业服务及二次供水费用，已构成违约。关于双方合同的期限，原被告在合同中约定：合同自签订之日起生效，至2016年11月30日或业主委员会与其依法选定的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日终止，因案涉物业新幸福领汇家园业主委员会一直未依法产生，从而没有选定物业服务企业并与其签订物业服务合同，原告一直为新幸福领汇家园提供物业管理服务，被告也一直接受原告提供的服务，故应认定双方签订的合同未到期限，原被告仍应按照合同的约定享受权利，履行义务。原告诉请被告支付物业服务费及水费合理有据，本院予以支持。对于原告提出从2016年9月11日起按日千分之一计算违约金，已明显超出被告因违约而给原告造成的损失，本院酌情调整为按每日万分之五计算，故被告支付违约金的计算方法为：以每期971.85元（323.95元×3个月=971.85元）为本金，从每季未月的11日起按日万分之五计至清偿之日止。对于律师费，该费用的支出是因为被告违约而产生，原告为追收案涉债权，原告与律师事务所达成约定，先支付了基础律师费1500元，并约定按收到款项的10％支付风险代理费，该约定没有违反法律规定，但被告未参与协商上述关于律师费计算的约定，并不必然约束被告，本院综合本案诉讼标的额、案件难易程度等情况，且为避免进一步的讼累，酌定被告向原告一次性支付律师费3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告杨家和于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市金领物业管理有限公司支付2016年7月1日至2019年12月31日共42个月（14期）的物业服务费13605.9元及逾期违约金（逾期违约金计算方式：每期以971.85元为本金，从2016年9月11日起算，在每季未月的11日起按日万分之五计至实际清偿之日止）；二、被告杨家和于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市金领物业管理有限公司支付水费66.78元；三、被告杨家和于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市金领物业管理有限公司偿付律师费3000元；四、驳回原告佛山市金领物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为215.77元（原告已预交），由被告杨家和负担。本判决为终审判决。审判员  邓杏华二〇二〇年三月二十五日书记员  黄 筠