安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初1513号 原告：胡必武，男,汉族,1983年6月9日出生,住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：周新，安徽径桥律师事务所律师。 被告：朱玉环，汉族,1983年6月8日出生,住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人:魏艳春，安徽安泰达律师事务所实习律师。 胡必武与朱玉环委托合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。胡必武的委托诉讼代理人周新、被告朱玉环委托诉讼代理人魏艳春到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 胡必武向本院提出诉讼请求：1、判令被告朱玉环立即给付原告房款115062元;2、判令被告朱玉环赔偿原告房款差价损失590000元;3、本案诉讼费、保全费、鉴定费等全部费用由被告承担。事实与理由：2016年8月原告胡必武因资金困难经朋友介绍认识了许圣文,向其借款。同年8月19日双方签订《借款合同》《抵押合同》约定借款本金60万元,年利率8.7%,借款期限12个月;原告以合肥市庐阳区阿奎利亚但丁堡11幢905室房屋提供担保,房屋建筑面积101.8平方米（第二页略）2018年7月原告向合肥市蜀山区人民法院提起民事诉讼,案件审理期间法院建议向公安机关报案,原告遂于同年12月17日向法院撤诉。此后,原告向合肥市蜀山区公安局报案,同时以涉嫌“套路贷”向合肥市扫黑办举报,2019年10月8日合肥市扫黑办张警官电话回复,该不予刑事立案,建议再次向蜀山区法院提起诉讼。原告认为:原告与许圣文之间属于借贷关系,原告将阿奎利亚但丁堡11幢905室屋作为抵押担保,并没有出卖该房屋的意思表示,案涉房屋实际上也办理了抵押登记手续。而,被告朱玉环与许圣文合谋欺骗原告办理公证委托书,在原告完全不知情的情况下,被告朱玉环以原告委托代理人身份与孟俊杰签订房屋买卖合同,以明显低于市场价低价出售该房屋。且,在房屋出售后并清偿完毕债权本息,被告朱玉环仍没有向原告报告房屋的情况,而是,再次将案涉房屋交易,谋取巨额差价。根据《民法总则》《合同法》关于“受托人处理委托事务取得的财产应当转交委托人;受托人的过错给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失等法律规定:被告朱玉环应当将出售案涉房屋清偿债权后的房115062元(计算公式:第一次交易价760000元-债权本息644938元=115062元)立即给付原告;另,被告朱玉环故意将案涉房屋低价出售,且隐瞒案涉房屋处置情况,严重侵害原告利益,被告朱玉环应当赔偿房屋差价损失590000元(计算公式:正常市场交易价1350000元一第一次交易价760000元=590000元)。综上,为维护原告合法权益,原告依法提起诉讼,恳请人民法院查明事实,判如所请。 朱玉环辩称：苏龙已经受让债权并支付对价，且债权转让已通知了原告，苏龙即为债权人和抵押权人，苏龙为实现债权收取了售房款76万元，原告第一项诉讼请求金额不准确，未扣除苏龙应收取的利息及或有的垫付税费，原告起诉时未提交证据来证明苏龙应向其返还的实际数额，应承担举证不能责任；且原告第一项诉讼请求应向苏龙主张，原告应与苏龙就案涉债务进行结算，要求其将出售房款超出债权数额的部分返还给原告；答辩人为无偿代理，如果仅仅代理是有瑕疵，则不应当承担责任。2、答辩人代理行为有原告授权，没有损害原告利益，出售的价款未低于税务部门核定指导价70%且买方系一次性付款，应还有价款优惠，不属于明显低于市场价格。原告诉请没有事实和法律依据；3、答辩人代为办理案涉房屋出售相关手续不违反原告真实意思表示。答辩人在代为办理过户前的户口迁移时，庐阳区行政服务中心工作人员曾与原告联系，可知原告是明知房屋出售事宜并认可的。 胡必武围绕自己的诉讼请求依法提交了证据，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，现认定如下： 一、朱玉环在代理胡必武房屋具有一定过错，即使其为无偿代理也应当承担与其过错相适应的赔偿责任。 2016年8月19日，胡必武（甲方、借款人）与案外人许圣文签订《借款合同》一份，约定：胡必武向许圣文借款60万元，期限为2016年8月19日至2017年8月19日，年利率为8.7%……还款方式为按月还息，到期一次性还本……胡必武用其名下位于安徽省合肥市庐阳区房屋（建筑面积101.8㎡）做抵押担保……借款人未在约定的付息日或还本日的17:00前按规定偿还借款的，则视为逾期……一旦发生逾期，借款人应向债权人支付催收管理费用……如借款人任一逾期超过30日，或者连续2期逾期……债权存续期间，债权人有权将全部或部分债权向第三方转让……无需另行通知借款人和担保人……当日，双方还另行签订《抵押合同》一份，对案涉房屋及借款的抵押做了详细约定。 2016年8月18日，胡必武与其妻子江宜霞向朱玉环出具委托书，载明：胡必武与江宜霞共有案涉房产一套，现共同委托朱玉环以二人名义办理如下事项：办理设置抵押，以后的预约还款、偿还借款余额、领取他项权证、办理结清证明、还款明细账单、还款凭证、调取借款合同等事宜并签署相关文件。二、办理不动产部门注销抵押登记及相关手续。三、办理出售上述房产的所有相关手续（包括签订存量房买卖合同、收取定金、网上签约、办理核价事宜、托管中心领取房款或直接领取房款等）。四、办理上述房产的过户及土地证的办理、领取以及过户手续。五、办理上述房产的水电、天然气等一切相关设施的过户手续及物业交接手续和办理查询户口情况以及办理户口证明或户口迁移。六、办理出售上述房产的一切相关手续……九、有权处理上述房产在交易过程中产生的纠纷事务……在委托期内，代理人在其权限范围内所签署的一切有关文件，我均予承认，并承担法律责任。次日，胡必武、江宜霞前往安徽省合肥市中安公证处对上述委托书办理了公正。 2017年4月21日，许圣文与案外人苏龙签订《债权转让协议书》，约定将许圣文持自己持有的对胡必武价值644938.04元债权转让给苏龙。当日，朱玉环自觉胡必武所欠债务较多，到期也无法依约还款，且认为胡必武既然已经用案涉房屋为上述债权办理了抵押，那么到期必然会卖房还债，自己既然是全权委托代理人，就可以代其决定提前卖房还债。于是，朱玉环以胡必武的名义与案外人孟俊杰签订《存量房买卖合同》一份，将案涉房屋以76万元的价格卖给了孟俊杰。其后，孟俊杰将76万元房款一次性全额给付给苏龙，并在朱玉环的配合下办理了胡必武及其家人的迁户手续，取得了案涉房屋所有权，同年7月31日，孟俊杰将案涉房屋以135万元的价格再次转卖给案外人罗运正、方芸。 另查，2017年4月17日，朱玉环持上述经过公证的委托书前往合肥市公安局庐阳分局户政中心申请将胡必武及其子胡君浩户口迁至杏花派出所。次日，该中心民警电话与胡必武取得电话联系，告知其因案涉房屋所有权发生转移，原住户户口应新住户要求需要迁出，但胡必武电话中表示公证书内容虽然属实，但对方存在欺诈，目前已诉至法院，民警告知其根据相关规定，暂将胡必武一家户口迁至杏花派出所集体户，后期可根据法院判决结果再次调整，对此胡必武表示“随便，反正我不配合迁移”。于是，该中心民警依法将胡必武及其子胡君浩户口迁至杏花派出所集体户。 又另查，2017年3月案涉小区二手房均价为1.05万元/㎡，目前均价1.1万/㎡，但因系二手房，所以即使是全款买房，优惠也是以各房主意思为主，是否优惠及优惠幅度均没有统一标准；但若在同地段新开盘小区全款买房，则可以享受九折至九五折的价款优惠。 本院认为：首先，在清偿借款方面，即使胡必武所欠借款无法清偿，需要卖房还债，那么朱玉环作为其全权委托的代理人也应当尽到维护委托人合法权益的义务。从胡必武对朱玉环出具的委托书内容可知朱玉环对胡必武与许圣文之间借款事项应较为了解，其应当知道在2017年4月21日自己全程参与办理的卖房还债一事中，胡必武应付的抵押债务限于644938.04元，卖房款超过部分，其应当督促买房人孟俊杰交付给胡必武而不是放任孟俊杰将所有76万元交付给苏龙，这明显超过了苏龙受让的债权数额。胡必武由此损失的115061.96元完全系朱玉环放任不管造成，在此事上，朱玉环作为代理人连基础的注意义务都未尽到，属重大过失，即使其为无偿代理，也应对此承担赔偿责任。 其次，在案涉房屋售价方面。结合案涉房屋小区二手房现价及近几年房价波动趋势，本院认为在2017年4月21日案涉房屋卖价应为1.06万元/㎡为宜，同时参照同地段全款购买新房的优惠均值9.25折〈（90%+95%）÷2〉，则案涉房屋以76万元总价卖出与市价之间的差价为238149元（101.8㎡×1.06万元/㎡×92.5%-76万）。对此部分损失，胡必武与朱玉环均负有一定过错。一方面，朱玉环作为胡必武的代理人，应当尽力维护胡必武合法权益。但其在胡必武债务尚未到期情况下未与胡必武沟通，就擅自代其决定卖房还债，且在房屋价款问题上未同胡必武商议，就以远低于市场均值的价格将案涉房屋出售给第三方，甚至房屋过户完成后仍未告知胡必武房屋实际出售价款，其上述行为已经严重侵害了胡必武的合法权益，严重违反了代理人应尽的义务，但考虑到其系无偿代理，亦没有证据证实其从代售房屋行为中牟利，故本院酌定朱玉环应承担房屋差价损失的30%，即71444.7元（238149元×30%）；另一方面，胡必武未依约归还所欠款项是导致案涉房屋被卖出的根本原因，同时其在合肥市公安局庐阳分局户政中心干警告知其案涉房屋已经出卖需要其配合迁户时，仍然仅口头表示反对，未及时采取措施维护自身的合法权益，故其应承担房屋差价损失的70%。 二、胡必武第二项诉求计算依据不当，应予以调整。 虽然案涉房屋在第二次买卖时卖出了135万元，但房价系一直处于上升过程中，且交易主体的不同亦会影响成交的价格，故不能简单以一次买卖行为的价格确定案涉房屋当时的市场均价。另，即使76万元与案涉房屋之间存在差额，该部分也不宜全由朱玉环承担。具体分析见上文。 三、朱玉环辩称苏龙收取的76万房款应扣除利息及垫付税费，但苏龙与许圣文之间的债权转让协议明确苏龙受让的债权仅为644938.04元，不存在其他应扣除利息。而根据行业惯例，税费一般均由买方实际承担，并不会让卖方承担，故也不存在垫付税费，至于该项诉请胡必武是否能向朱玉环主张，详细分析见上文；其另辩称卖出房屋价值并未低于市场价格的70%，属于合理范围。对比，本院认为首先，从中国社会传统价值观念来看，房产一直是普通百姓最重要的财产，不到万不得已绝不会卖房还债，此类商品的交易不能简单参照其他商品明显低价的标准予以判断，何况案涉房屋出卖时，胡必武的债务并未到期；其次，二手房买卖市场即使全款买房也未必有优惠，即使有优惠，优惠力度主也要看房主意思表示，故朱玉环擅自给予全款买房人大幅优惠缺乏依据；再次，朱玉环作为胡必武的代理人，应尽力维护胡必武的合法权利，直接踩着价格底线代其卖房的行为也有违代理人的基本要求。综上，对其辩称，本院均不予采信。 三、胡必武提交的证据六、七与本案没有直接关联性，其证明效力，本院不予确认；胡必武提交的其他各项证据三性均无异议，相应证明效力均以法院认定的事实为准。 另，胡必武质疑安徽省合肥市公安局庐阳分居户政中心向我院出具的回函中载明的事项，认为该中心拨打的尾号2816手机号并非其使用。但手机号码登记户主与实际使用人经常存在不一致的情况，在没有其他证据佐证的情况下，仅凭这点不足以推翻安徽省合肥市公安局庐阳分居户政中心公函的证明效力。 本院认为，原、被告之间委托合同关系成立，被告在履行代理职责时存在重大过失，应承担部分由此造成的原告损失。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告朱玉环于本判决生效之日起十五日内赔偿原告胡必武损失186506.66元； 二、驳回原告胡必武其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10851元，减半收取计5425.5元，由被告朱玉环负担2015元，由原告胡必武承担3410.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于合肥市中级人民法院。 审判员 陈 唯 二〇二〇年三月二十三日 书记员 杨晓悦 附1：本案证据目录 原告提交的证据： 第一组证据:原、被告身份证复印件 证明目的:原、被告主体资格 第二组证据:借款合同（原件存于2017-1164号案件）、抵押合同（原件存于2017-1164号案件）、招商银行转账汇款单 证明目的:2016.8.25胡必武向许圣文借款60万元,年利率8.7%,借款期限12个月,胡必武以合肥市庐阳区阿奎利亚但丁堡11幢905室房屋提供担保。 第三组证据:合肥市中安公证处《公证委托书》、抵押权登记信息 证明目的:1、在许圣文、朱玉环欺骗诱导下,胡必武误以为为了办理抵押手续,需要与朱玉环办理公证委托书,朱玉环为胡必武委托代理人;2、2016年8月24日该房屋办理抵押登记,抵押权人为许圣文,被担保债权60万元。 第四组证据:债权转让协议书 证明目的:在胡必武不知情的情况下,许圣文与苏龙于2017年4月21日签订债权转让协议,确认胡必武欠许圣文借款本息及违约金为644938.04元,许圣文将债权转让给苏龙。 第五组证据:存量房买卖合同(两份)、房地产权登记信息 证明目的:1、在胡必武不知情的情况下,2017年4月21日朱玉环以胡必武委托代理人的身份与孟俊杰签署《房屋买卖合同》,将案涉房屋明显低于市场价(交易价为76万元)转让给孟俊杰,并于4月25日案涉房屋过户至孟俊杰名下;2、2017年7月31日孟俊杰与罗运正签署《房屋买卖合同》,再将案涉房屋以135万元转让给罗运正,并于8月10日案涉房屋过户至罗运正名下。 第六组证据:协议书(两份) 证明目的:2017年11月期间,罗运正纠集众多社会闲杂人员到胡必武住处要求收房。胡必武报警后,罗运正拿出被过户的房产证,胡必武此时才知道自己一直居住的房屋竟被强行非法买卖、过户多次。在派出所调解下,双方签署协议:由胡必武自行收集证据起诉贷款公司。 第七组证据:合肥市蜀山区法院民事裁定书、报案材料 证明目的:胡必武以涉嫌“套路贷”向合肥市扫黑办举报,2019年10月8日合肥市扫黑办张警官电话回复,该案不予刑事立案,建议再次向蜀山区法院提起诉讼。 附2：相关法条 《中华人民共和国合同法》 第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。