贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初1265号原告：吴华兰，女，汉族，1979年3月16日生，住贵州省贵阳市小河区。原告：**，男，汉族，1974年10月23日生，住贵州省贵阳市小河区。原告共同委托诉讼代理人：帅波，系贵州贵正律师事务所执业律师，执业证号：1520120181002483。代理权限：特别代理。原告共同委托诉讼代理人：陈冉燚，系贵州贵正律师事务所执业律师，执业证号：15201201911091838。代理权限：特别代理。被告：贵阳合纵置业有限公司。住所地：贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心。统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚，系该公司法人。委托诉讼代理人：朱妍，系该公司员工。代理权限：特别代理。原告吴华兰、**诉被告贵阳合纵置业有限公司(以下简称合纵公司)商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人帅波，被告的委托诉讼代理人朱妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告将办理商品房转移登记有关文书交付原告，同时支付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以已经支付的购房款659272元为基数，按每日0.01%的利率从2016年3月30日起，计算至被告移交商品房转移登记有关文书之日止，现暂计算至起诉之日，违约金为94209.97元）。二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月21日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于白云区利海“米兰春天”二期第XXXX号商业房屋，房屋建筑面积68.48平方米，房屋总价910272元，截至起诉之日，原告已支付房款为659272元。双方在《商品房买卖合同》第二十二条约定：“……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定之日起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移有关文书的，双方同意按以下第2项处理：（2）买受人不退换房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.01%的违约金”。原告多次要求被告移交相应的商品房转移登记有关文书，但被告一直拖延不予解决，被告的行为，给原告带来了巨大的损失，现原告为维护自身合法利益，特根据合同约定向法院提起诉讼。被告合纵置业公司辩称，驳回原告的诉请，其不存在违约。1、被告交付商品房转移登记文件的时间，应从房屋实际交付之日起计算的24个月内交付。2、根据《补充协议》第十一条第四款、第六款约定，原告至今未向被告交齐产权过户所需资料及相关税费，故办证条件未成就，办证时间起算点未开启。3、补充协议对原被告双方违约金上限约定为合同总价款的1%违约责任对等，不属于《合同法》第四十条规定的情形，双方应当受到补充协议约束。4、《商品房买卖合同》及补充协议是贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局监制，合同经过备案登记，合同内容已经报备，关于转移登记内容有加粗、加下划线提醒，被告已经尽到了所有提醒义务。5、即便法院不支持以上答辩意见，根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，逾期交付商品房转移登记文书违约金按日计算，每天产生一个独立的债权请求权，每一天单独适用诉讼时效，应从立案之日起往后倒退3年为时效有效期，超出时效的违约金被告提出时效抗辩，6、原告至今仍未付清总价款，若在原告付清总价款之前，就要求被告交付办理商品房转移登记的有关文书，明显违背公平原则。本院经审理查明事实如下：2013年9月21日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于白云区利海“米兰春天”二期第XXXX号商业房屋，房屋建筑面积68.48平方米，房屋总价910272元，截至起诉之日，原告已支付房款为659272元。双方在《商品房买卖合同》第二十二条约定：“……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定之日起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移有关文书的，双方同意按以下第2项处理：（2）买受人不退换房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.01%的违约金”。原告述称其多次要求被告移交相应的商品房转移登记有关文书，但被告一直拖延不予解决，给原告带来损失，原告认为被告严重违约向被告主张权利未果，诉至法院，诉请如前。另查明，原告截止当前已支付被告案涉房屋款项为665272元（含维修基金），余款双方协商约定由原告每月支付被告6000元直至款清时止。上述事实，有原、被告的陈述及其提供的《商品房买卖合同》《预售合同备案登记表》《收款收据》、分期付款协议及维修基金收据等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信，作为本案定案依据。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告合纵置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力。原告作为房屋的买受人，支付了双方约定的部分购房款，剩余房款由原告与被告自愿协商分期直接支付给被告，原告至今如期履行分期付款义务并未违约，视为履行了合同约定的付款义务。被告作为房屋的出卖人，负有按期取得商品房所有权初始登记并向原告提供商品房转移登记有关文书的义务。关于被告未向原告提供商品房转移登记有关文书是否存在违约的问题。合同附件十二《补充协议》第十一条第6项虽载明“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续”，该条款系被告提供的格式条款，且内容系关于办理产权过户手续的约定，而在办理产权过户前被告首先应取得该商品房所有权初始登记，由于被告至今尚未具备取得商品房所有权初始登记的条件，也就无法为原告办理产权登记手续，因此其行为构成违约，应承担违约责任。对于被告提出的交房之日起24个月内办理转移登记手续的辩解意见，由于双方合同中明确约定办理房屋转移登记手续的时间为2016年3月30日前，故对于该辩解意见，本院不予采纳。故原告主张被告办理案涉房屋的商品房转移登记的有关文书交付原告，于法有据，本院予以支持。关于违约金金额的计算的问题，《补充协议》第十一条第6项虽载明违约金累计最高不超过总房款1%，但该条款作为格式条款系被告方提供的，且根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”；根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条的规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，由于该补充协议对违约金的计算加以限制，客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担逾期未交付办理商品房转移登记文书的违约责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，故该补充条款无效，仍应以双方签订的主合同第二十二条的约定为准，即被告应按日向原告支付已付购房款0.01%的违约金，原告主张违约金计算时间自2016年3月30日起计算，直至被告实际交付商品房转移登记为止（现暂计算起诉之日即2020年3月6日）。被告认为该时效起点错误。本院认为，违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。同时，违约金应该以原告实际支付金额为基数计算即以（659272元为基数进行计算），原告2020年3月6日向本院起诉主张权利，本院保护起诉之日倒推三年以内的逾期办证违约金，即对原告诉请的违约金计算时间应从2017年3月30日暂截至2020年3月6日，结合原告诉请，被告应支付原告违约金的金额为：659272×0.01%/天×1072天＝70674元，之后按合同约定支付至实际办理转移登记之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳合纵置业有限公司在取得商品房所有权初始登记后，及时向原告吴华兰、**办理并交付案涉房屋商品房转移登记的有关文书；二、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告吴华兰、**支付截至2020年3月6日逾期办理转移登记文书的违约金共计70674元，之后按合同约定支付至实际办理转移登记文书之日止；三、驳回原告吴华兰、**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1078元（已减半原告已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担808元，由原告负担270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 雷 会二〇二〇年三月二十六日书记员 沈联锦