四川省自贡市自流井区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0302民初329号 原告（反诉被告）：廖英，女，1980年4月30日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 委托诉讼代理人：罗钉，四川宣意律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈灵真，女，1974年10月27日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：税丹，四川拓宇律师事务所律师。 原告廖英与被告陈灵真房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告陈灵真以房屋租赁合同纠纷向本院提起反诉，本院经审查依法受理。本案依法适用简易程序于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）廖英及委托诉讼代理人罗钉，被告陈灵真（反诉原告）及委托诉讼代理人税丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖英向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《租房合同》无效；2.判令被告赔偿原告店面装修损失费53000.00元；3.判令被告退还原告2019年6月、7月的租金5400.00元；4.判令被告退还原告押金5000.00元。事实和理由：2019年1月7日，原告经自贡市高新区悦城房屋信息服务部介绍，与被告签订《租房合同》，约定被告将位于自贡市自流井区的房屋租赁给原告，用于经营美发业务。同日，双方签订《合作经营合同》，约定被告提供店面给原告用于生产经营。签订上述两份合同后，被告为原告申请营业执照，原告发现营业执照上的经营者登记为了被告，原告遂要求被告进行变更登记，但被告一直拖延至今。嗣后，原告了解到上述店面系自贡高新国有资本投资运营集团有限公司（以下简称高新国投公司）所有，且被告与高新国投公司签订的租房协议，约定被告不能转租，且二者之间的租房协议已经由自贡市自流井区人民法院（2019）川0302民初2049号民事判决于2019年5月17日终止，但被告仍然向原告收取了2019年六月、七月的租金。原告认为被告明知其无权转租，却虚构事实，诱使原告签订上述两份合同，致使原告的合法利益受到重大损害。 被告陈灵真辩称，双方的租房协议合法有效，原告诉请被告退还押金、赔偿损失无事实依据；原告申请营业执照，只能由被告代为办理；被告于2019年10月24日即要求原告搬离案涉房屋，并非原告诉称的2019年11月高新国投公司要求其搬离。 被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.反诉被告立即从案涉房屋搬离；2.反诉被告支付反诉原告截止房屋腾退之日止的房屋租金或房屋占有使用费（自2019年7月8日起至2020年2月7日止为18,900.00元）。反诉原告当庭增加一项诉讼请求，即要求解除反诉原、被告签订的《租房合同》。事实和理由：2019年1月7日，反诉原告与反诉被告签订《租房合同》，约定反诉原告将坐落于自贡市自流井区春华路原122号（现92号）店面租赁给反诉被告使用，期限为两年，每月租金2,700.00元。后因政府部门对该地段实施改造工程需收回店面，反诉原告遂多次要求反诉被告终止合同并搬离店面，反诉被告均予以拒绝，且自2019年7月起未再支付房屋租金。反诉原告多次催促无果，为维护其合法权益，遂提出上述反诉请求。 原告（反诉被告）辩称，2019年5月，被告即与房屋所有权人高新国投公司解除了房屋租赁合同，此后的租金不应由被告收取；被告租赁案涉店面给原告，已经违反了其与高新国投公司的约定，所以，原、被告之间签订的《租房合同》应当是无效而非应予解除。综上，被告的反诉请求理由不能成立，要求驳回被告的反诉请求。 本院对原、被告出示的下列证据依法予以采信： 1.原、被告身份证复印件；2.《租房合同》《合作经营合同》、微信转账记录；3.《合作协议》、授权证书、收据、自贡市高新区安之酸美容美发馆营业执照；4.住宅装饰工程合同、工程预算表、百姓灯饰生活馆送货单、收款收据；5.（2019）川0302民初2049号民事判决书；6.录音、照片。 经审理查明，2018年7月17日，被告陈灵真与高新国投公司签订《店铺租赁合同》，约定高新国投公司将坐落于自贡市自流井区春华路122号店铺出租给被告使用，租赁期限3年，自2018年7月1日起至2021年6月30日止；租金为915.00元/月，按年结算，合同签订当日支付首年租金10,980.00元；另约定被告不得擅自将案涉店铺转租、分租、合伙经营。上述合同签订后，高新国投公司遂将上述店铺交付被告使用。 2019年1月7日，原告廖英与被告陈灵真签订《租房合同》，约定被告将坐落于自贡市自流井区（即前文122号）店铺出租给原告，使用面积30.00㎡，租赁期限2年，自2019年1月7日起至2021年1月5日止；租金为2700.00元／月，原告第一次即支付被告三个月租金8100.00元；保证金为5000.00元，解除合同时，原告不欠任何费用，被告即全额返还。同日，原、被告签订《合作经营合同》，约定被告提供店面给原告用于植物染助生意经营，原告将每月经营所得红利2700.00元交于被告，并由原告承担一切经营管理费用及水电费。原告需向被告预付三个月的红利8100.00元，并缴纳房屋押金5000.00元。上述合同签订后，被告遂将上述房屋交付原告占用使用至今。 2018年12月，安徽安之酸化妆品有限公司授权原告在四川自贡市区域销售“安之酸营养”产品，授权期限截止2019年12月30日止。原告取得案涉房屋使用权后，遂将上述房屋用于经营美容美发，并以被告为经营者，办理了相关营业执照。原告于2019年1月11日与案外人签订《住宅装饰工程合同》，约定案外人以41,580.00元的价格为原告装修案涉店铺，原告另支出墙纸、地板、玻璃及灯饰费用共计11,420.00元。 另查明，自贡市自流井区人民法院（2019）川0302民初2049号民事判决书，判令被告与高新国投公司于2018年7月17日签订的《店铺租赁合同》于2019年5月17日解除。 本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告签订的《租房合同》的效力问题。2.被告是否应当赔偿原告装修损失？3.原告是否应当向被告支付2019年5月17日以后的店铺租金？4.被告是否应当退还原告店铺押金5,000.00元？ 关于原、被告签订的《租房合同》的效力问题。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规强制性规定”。原告以被告与高新国投公司签订的《店铺租赁合同》中约定被告不能擅自转租的条款为由，主张原、被告之间签订的《租房合同》无效，不符合合同法第五十二条关于合同无效情形的规定，故对于原告要求判令原、被告之间签订的《租房合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。关于被告反诉要求解除原、被告之间签订的《租房合同》的反诉请求，本院认为，被告擅自将案涉店铺转租给原告使用，已经违反其与高新国投公司的约定，且其与高新国投的《店铺租赁合同》已经生效判决确认于2019年5月17日解除，被告已无转租权利，现被告反诉要求解除与原告签订的《租房合同》，对于被告的该项反诉请求，本院予以支持。 关于被告是否应当赔偿原告装修损失的问题。本院认为，当事人对于自己的主张，应当举示证据加以证明。原告仅举示《住宅装修工程合同》《工程预算表》，不足以证明原告实际支付41,580.00元装修费用的事实，原告也未提交证据证明被告对其装修的事实是清楚明知的。本院认为，原告的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的不利后果。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于原告是否应当支付被告2019年5月17日以后的租金问题。本院认为，被告与高新国投公司签订的《店铺租赁合同》已经自贡市自流井区人民法院（2019）川0302民初2049号生效判决确认于2019年5月17日解除，被告不具备收取原告自2019年5月17日及以后的店铺租金的法律和事实依据。原告每月缴纳的租金从当月八号开始计算，自2019年5月8日至2019年5月16日，原告应当支付被告租金810.00元，原告已支付2019年5月8日至2019年7月7日租金5,400.00元，被告应予退还4,590.00元。本院认为，根据生效判决足以确认原告自2019年5月17日后不再享有对案涉房屋的合法占有、使用、收益的权利，故对于被告要求原告支付自2019年7月8日起至腾退房屋之日止的房屋租金的反诉请求，本院不予支持。 关于被告是否应当退还原告押金5,000.00元的问题。本院认为，《租房合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。本院认为，押金系合同双方为保障预期债权实现而协商确定的以金钱留存方式设定的物权，其根本目的是为了保证交易安全。原、被告在《租房合同》约定，原告交付5,000.00元押金给被告，腾退房屋时，原告不欠被告任何费用，则被告全额返还押金。本案中，原告在履行合同中无违约行为，故被告应退还5,000.00元押金。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第五十二条、第一百零七条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告廖英与被告陈灵真于2019年1月7日签订的《租房合同》； 二、原告廖英于本判决生效之日起十五日内腾退案涉房屋； 三、被告陈灵真于本判决生效之日起十日内退还原告廖英已支付的店铺租金4,590.00元及押金5,000.00元； 四、驳回原告廖英本诉其他诉讼请求； 五、驳回被告陈灵真反诉其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1,097.50元，反诉案件受理费1,097.50元，由原告廖英负担1,000.00元，被告陈灵真负担1,195.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。在提交上诉状的七日内，预交上诉费用，逾期按放弃上诉处理。 审判员 汤 杰 二〇二〇年三月二十六日 书记员 刘人瑞