四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1623民初2576号 原告：魏佐勤，男，汉族，生于1966年10月6日，户籍地址四川省邻水县，现居住于邻水县。 被告：秦毅，女，汉族，生于1980年10月21日，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：胡道明，邻水县义正法律服务所法律工作者，一般授权代理。 被告：邱建富，男，汉族，生于1976年12月5日，住四川省邻水县。 原告魏佐勤诉被告秦毅、邱建富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告魏佐勤到庭参加了诉讼，被告秦毅的代理人胡道明到庭参加诉讼，被告秦毅、邱建富经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、要求判令原、被告房屋买卖合同具有法律效力；2、判令两被告到房产登记处履行房屋买卖登记变更手续；3、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：两被告原系夫妻，婚姻存续期间于2007年购买了××环城路××花园住房一套；两人于2009年2月协议离婚，协议达成该房屋归女方秦毅所有。2009年9月原告购买了房产登记证上只有秦毅一人持有的该套住房，并办理了房屋买卖协议公证书。以及秦毅本人授权的房屋买卖变更登记委托书。原告于2016年7月办理了房产买卖交易契税，房屋测绘费，但房屋产权变更登记处认为被告邱建富仍属隐形权益人，需被告邱建富到场登记，但被告人以不合理理由拒绝配合房屋产权变更登记。现特向人民法院提起诉讼。请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告秦毅的代理人答辩如下，1、原告与本次起诉超过诉讼时效，理由是：本房屋买卖合同于2009年9月13日就已经签订，这期间除了被告秦毅在2014年重新购房时向原告通知及时办理过户手续，原告以各种理由未办理。后原告并未向被告秦毅催办房屋过户相关手续。直至起诉后，被告秦毅才知原告如此诉求；2、原、被告所签订的房屋买卖合同应认定无效，理由是：签订买卖合同，该房屋相关手续未办齐，这房屋系夫妻存续期间共同财产，正如原告诉状上称被告邱建富有产权，虽然离婚协议中约定该房屋归女方所有，但该离婚协议书不是有效的法律文书；3、合同无效理由：签订合同，被告秦毅已经告知原告本次买卖应当由被告邱建富签字承诺，原告承诺邱建富的工作由被告去做，后面结果如何与秦毅无关。综上所诉，根据合同规定，应当确认无效。由于原告没有及时办理过户，给被告秦毅带来一定经济损失，一方面被告秦毅在重新购房是没有享受住房公积金优惠待遇，二方面没有享受首次优惠待遇。若法院评定原告未及时履行办证义务，给被告造成相关损失，予以赔偿。4、其他意见在举证、质证中予以阐述。 被告邱建富未到庭，亦未提交答辩状及书面证据材料。 本院经审理认定事实如下：被告秦毅与邱建富于2005年5月30日在邻水县登记结婚，后于2009年2月25日登记离婚。秦毅与邱建富于2009年2月25日签订离婚协议，载明“2、财产：婚姻存续期间的共同财产：位于四川省邻水县，归女方所有（系按揭房，尚有余款人民币玖万叁仟捌佰元整未付，由女方自行付清）。” 原告魏佐勤与被告秦毅经中介机构介绍认识。2009年9月13日，秦毅（出卖人、甲方）与魏佐勤（买受人、乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定载明：“经甲、乙双方协商，甲方现有住房位于鼎屏镇金××单元××楼××号，建筑面积150平方米，室内的家具、电器（另有清单说明）全部卖给乙方，总售价为人民币160000元整（大写壹拾陆万元整）……。” 此外，因原告魏佐勤为了达到避税目的，与被告秦毅另外约定，采取签订阴阳合同，并要求被告秦毅在5年后办理房屋所有权转移登记手续。秦毅（出卖人、甲方）与魏佐勤（买受人、乙方）签订了另一份《房屋买卖合同》，合同主要载明：“经甲方家人商议和乙方查验认可后，位于鼎屏镇××××苑清水住房6单元（幢）3楼2号，面积158.05平方米，房屋产权有房产证、土地使用、契税证及附属物水、电、气户头在内出售给乙方，甲、乙双方达成如下协议。一、房屋价款：双方主义定该房屋价款为人民币138000.00元（大写壹拾叁万捌仟元整）……签约日期2007年9月23日。”该份合同实际是2009年签订，原、被告将时间提前为2007年9月23日。该份合同约定的房屋价款为13.8万元，与双方在上述2009年9月13日签订合同约定的价格16万元明显存在差距。同时，从双方提交的证据及庭审陈述，可以查明位于鼎屏镇南外村××清水住房××单元××楼××与××鼎屏镇金××单元××楼××同××套住房，根据庭审提交的房产证复印件及土地产权证复印件，可以查明其地址应当为鼎屏镇××××苑6单元3楼2号。 2009年12月10日，秦毅授权委托案外人王德裕办理房屋产权变更事宜，并于2009年12月10日到四川省邻水县公证处对委托书进行公证。 2009年9月13日，被告秦毅向原告出具一张收据，载明：“今收到魏佐勤交来房屋定金10000.00元，大写壹万元。”2009年9月21日，被告秦毅向原告出具一张收据，载明：“今收到魏佐勤交房款壹万柒仟元。”2009年9月25日，被告秦毅向原告出具一张收据，载明：“今收到魏佐勤交来房款壹万伍仟元。”2009年11月18日，被告秦毅向原告出具一张收据，载明：“今收到魏佐勤房款18000.00元，大写壹万捌仟元。”剩余房款10万元原告在进行房屋公证时已交付给被告秦毅。 另查明，在房屋产权（邻房监权证字第××号）上载明房屋所有权人仅为秦毅；在土地使用证上［邻鼎国用（2009）第5316］载明土地使用权人仅为秦毅。被告邱建富为房屋隐形权益人。 以上事实，有原告提交的原告身份信息复印件、被告秦毅身份证复印件、离婚协议书、离婚证复印件、房屋买卖合同（2007年9月23日）、公证书、4张收据收条、房产证复印件、土地使用权复印件、被告提交的房屋买卖合同（2009年9月13日）及原告、被告秦毅代理人的当庭陈述佐证，以上证据经庭审调查核实，本院予以采信。 本院认为，被告秦毅与被告邱建富于2009年2月25日解除婚姻关系，二被告对财产进行了约定，签订了离婚协议，该协议系双方当事人真实意思表示，对双方当事人均具有约束力，将被告秦毅与邱建富婚姻关系存续期间购买的位于四川省邻水县住房（即鼎屏镇××××苑6单元3楼2号），归女方所有。被告秦毅对该房屋享有所有权，有权处分该房屋。 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。2009年9月13日，原告与秦毅签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，在合同签订后，未办理产权过户手续，不影响合同的效力，本院予以确认。落款时间为2007年9月23日所签订的《房屋买卖合同》实为2009年签订，该合同系原、被告为了逃避国家税费而签订，原、被告串通损害国家税收利益，该份合同无效。 同时，根据双方履行情况，涉案房屋被告秦毅已经交付给原告，原告已装修入住，并支付了相应的房屋价款。该房屋买卖合同成立生效，双方当事人已建立起房屋买卖合同法律关系。故对于原告请求被告履行房屋买卖登记变更手续合，有事实和法律依据，本院予以支持。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方当事人在进行涉案房屋交易时，原告为了违规避税，采取了签订“阴阳合同”的方式进行交易，签订了两份不同的房屋买卖合同，本身就存在巨大风险，双方对此均应承担相应的后果。由于原告自身具有过错，未能及时办理房屋变更登记手续，引起本案的诉讼纠纷，本院确定由原告承担本案的诉讼费用。对于在庭审中辩称被告秦毅未享受到第一次购房及住房公积金优惠政策，给被告秦毅带来损失，不属于本案审理范围，可另行主张。 根据《合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务。”出卖人秦毅已经将房屋交付于买受人魏佐勤，买受人魏佐勤基于双方转移房屋所有权的合意，实现对房屋的占有，买受人魏佐勤请求出卖人秦毅及房屋隐形权益人邱建富办理房屋所有权转移登记的手续，此种请求权具有合同依据但已不同于一般的合同债权，具有一定的物权性质，其目的在于将以取得所有权为目的合法占有递进为完满的所有权。此种请求权不适用诉讼时效的规定。 综上，对于原告主张合同有效的诉讼请求，本院予以支持，对于原告主张要求被告继续履行为其办理房屋变更登记手续的请求，本院予以支持。据此依照《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题》的解释第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告魏佐勤与被告秦毅于2009年9月13日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、被告秦毅、邱建富在本判决生效后十日内协助原告魏佐勤办理位于邻水县房屋买卖变更登记手续。 案件受理费3060元，由原告魏佐勤承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  杨 勇 人民陪审员  周炳花 人民陪审员  聂 飞 二〇二〇年三月十七日 书 记 员  熊雪莲