贵州省晴隆县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2324民初294号 原告：王官文，男，1984年8月28日生，布依族，现住贵州省晴隆县。 原告：李想妹，女，1985年12月21日生，布依族，现住址同上。 被告：贵州隆泰房地产开发有限责任公司晴隆分公司。住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州晴隆县莲城镇北环路莲城镇政府旁。统一社会信用代码：91522324057080662G。（以下称“隆泰晴隆分公司”）。 负责人：向晓雪，系该公司经理。 被告：贵州隆泰房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州晴隆县东观新区天隆家园，统一社会信用代码：91522324051925468F。（以下称“隆泰公司”）。 法定代表人：向晓雪，系该公司总经理。 二被告委托诉讼代理人：曾开林，系公司行政部职员。 原告王官文、李想妹与被告隆泰晴隆分公司、隆泰公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王官文、李想妹向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告返还原告购房款68628元、代收费7572元及资金占用期间的利息4572元，共计80772元；2、请求判决被告承担诉讼费用。事实及理由：2018年3月10日，原告王官文与被告签订《认购协议》，约定：购买被告“天隆家园”项目中的商品房，位于B区8栋5层2号，建筑面积109.88平方米，单价每平方3100元，原告支付认购金5000元。2019年1月25日，二原告共同与被告签订商品房买卖合同，将原来认购的房号变更为B区8栋4单元4楼2号房，建筑面积109.88平方米，套内面积98.59平方米，购房价格340628元。原告支付被告购房款68628元（5000元认购金转为购房款）、代收款7572元。到了合同约定的交房时间，原告多次去找被告售楼部商谈交房事宜，根本找不到人。综上所述，原被告约定的交房时间已经一年多，被告仍然未能交房，被告已经违约，应向原告政府资金占用期间的利息故诉请判决。 庭审中，原告要求解除合同，调整违约金，认为合同约定的违约金过低，应按年利率6%从2019年1月25日计算到款项付清为止。 二被告共同辩称，同意解除合同。对于原告主张的购房款和代收款金额没有意见，但目前不能退还，因为公司账户已经被冻结。资金占用期间的利息我公司不予认可，应按合同约定支付违约金。根据合同约定，解除合同后的违约金应从逾期交房后的90日开始计算，即从2020年4月25日按照合同约定的年利率0.5%计算。 本院经审理查明如下事实：2018年3月10日，原告王官文与隆泰晴隆分公司签订《认购协议》，交纳5000元定购该公司“天隆家园”项目B区8栋5层2号房。2019年1月25日，原告夫妻二人与隆泰晴隆分公司签订《商品房买卖合同》，合同约定有以下内容：1、原告购买被告开发的天隆家园第B-8幢4层4-2号房，该房属“预售商品房”，预售许可证为（2014晴）商品预字第002号，房屋建筑面积109.88平方米，套内面积98.59平方米，房屋总价款为340628元，原告于本合同签订之日起向被告交付首期房款68628元，余款272000元以银行按揭方式支付；2、交房时间为2018年12月31日前，如被告逾期交房超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订当日，原告向被告隆泰晴隆分公司支付首付款68628元（包含认购金5000元）和代收费7572元，共计76200元。2019年5月20日，原、被告签订的上述合同经晴隆县住房和城乡建设局进行商品房预售合同登记备案。原告购买的涉案商品房目前处于停工状态，原告为此诉至法院要求解除合同，退还房款。 另查明，隆泰晴隆分公司系隆泰公司工商注册登记的分公司。 上述事实，有原告提交的《认购协议》、《商品房买卖合同》、《商品房预售合同登记备案表》、《代收费用清单附件》收据、银行凭证及原、被告的庭审陈述在卷为证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应予遵守。本案中，原告已依约交纳首付款及相关代收费，但所购房屋至今仍处于停工状态，被告迟延履行交房义务，导致原告的购房目的不能实现，被告的行为已构成违约，故原告主张解除合同，退还房款，于法有据，应予支持。 关于原告主张的违约金问题。 （一）根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十三条关于“逾期交房责任”的约定：逾期交房超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。因此，认定被告应从何时开始支付违约金，首先需确定被告的交房时间。本案中，原、被告签订合同的时间是2019年1月25日，但合同约定的被告交房时间是2018年12月31日，时间顺序颠倒，该情形应视为双方对于交房时间约定不明确，应予重新确定。据庭审查明，案涉房屋系预售房，原告在购买时已明知房屋现状，故其主张以合同签订时间作为交房时间，有违公平，不予采信。鉴于原告未举证证实具体在何时向被告主张交房，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”之规定，结合案件实际情况，酌情确定原告起诉之日为被告应交房时间。根据前述确定的交房时间（原告起诉之日），即2020年1月23日，那么原告有权提出退房、退款及支付违约金的时间为2020年4月23日。鉴于涉案商品房至今仍处于停工状态，被告在2020年4月23日前不可能实现交房义务，且庭审中被告同意解除合同，退还已付房款，故被告支付违约金的时间应从2020年4月23日开始起算。 （二）根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”及第十八条“合同没有约定或者损失金额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本案中，原告退房后依照合同约定仅能获取381元的违约金，原告因被告违约造成的资金占用损失明显高于合同约定的违约金数额，故原告有权主张调整违约金。因原、被告在合同未约定损失数额的计算方法，故本院比照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，确认被告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。 本案中，案涉合同系隆泰晴隆分公司以自己的名义签订，故产生的法律责任应由该公司以其管理的财产先行承担，不足部分再由隆泰公司补充承担。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十八条之规定，判决如下： 一、原、被告2019年1月25日签订的《商品房买卖合同》于2020年1月23日解除； 二、被告贵州隆泰房地产开发有限责任公司晴隆分公司于本判决生效之日起十五日内退还原告王官文、李想妹购房款68628元、代收款7572元，共计76200元，并支付违约金(违约金以76200元为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年4月23日计算至款项付清为止）； 三、被告贵州隆泰房地产开发有限责任公司对上述款项承担补充责任； 四、驳回原告王官文、李想妹的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费减半收取910元，由被告贵州隆泰房地产开发有限责任公司晴隆分公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 王传红 二〇二〇年三月二十六日 法官助理 李建锋 书 记 员 刘霞霞