江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏执复14号复议申请人（异议人、申请执行人）：实事集团建设工程有限公司，住所地浙江省温岭市。法定代表人:陈友德，该公司董事长。委托诉讼代理人:郭强，江苏金华星律师事务所律师。被执行人（异议人、复议申请人）：徐州日成房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市。法定代表人：石峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：葛献立，江苏它石律师事务所律师。复议申请人实事集团建设工程有限公司（以下简称实事集团公司）因与被执行人徐州日成房地产开发有限公司（以下简称日成公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院(以下简称徐州中院)（2016）苏03执异68号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。徐州中院查明：实事集团公司于2013年8月25日以被申请人日成公司拖欠工程款为由，向徐州中院提出财产保全申请，徐州中院于2013年8月29日作出（2013）徐民诉保字第0068号民事裁定书，裁定冻结日成公司的银行存款1000万元，如银行存款不足，则查封其它相应价值的财产。依据该裁定，徐州中院于2013年9月1日查封了日成公司所有的位于铜山路××山康××期，日成奥运城三期证号为徐土国用（2004）字第16400号的土地使用权。2013年10月8日，实事集团公司向徐州中院起诉日成公司，要求日成公司支付工程款、利息、违约金等。徐州中院受理后主持双方调解，实事集团公司与日成公司达成如下调解协议：（一）日成奥运城B5、B6、B7、B8、B9、A18楼土建安装及附属工程，被告应支付原告：1、工程进度款逾期付款违约金4252351.34元；2、工程款8549289元；3、以上述两笔款项为本金自2012年12月6日起以月息二分计算逾期付款利息到实际支付为止；（二）日成奥运城B16楼被告应支付原告工程进度款（截止到2012年7月23日止的全款）3308184.07元，以上述款项为本金自2012年7月23日起以月息二分计算逾期付款利息到实际支付为止；（三）被告应当返还原告履约保证金593165.97元，以上述款项为本金自2012年12月6日起以月息二分计算逾期付款利息到实际支付为止；（四）被告应当在2014年7月15日前履行完毕上述三项款项的支付义务；（五）减半后的案件受理费68827.5元，财产保全费5000元，由被告承担，随案款一并支付。徐州中院作出了（2013）徐民初字第0180号民事调解书。上述调解书生效后，日成公司没有履行义务，实事集团公司申请强制执行。徐州中院作出（2015）徐复执字第00028号执行裁定书，继续查封日成公司所有的位于铜山路××山康××期，日成奥运城三期证号为徐土国用（2004）字第16400号的土地使用权。2015年5月29日，徐州中院委托江苏同方土地房地产评估有限公司对上述土地及在建工程进行价值评估，江苏同方土地房地产评估有限公司在综合涉案土地的用途、使用年限、开发程度（即宗地外达通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”和宗地内达到场地平整“一平”的开发水平）、市场价值等因素，确定总地价为19118.27万元，待估宗地上在建工程建筑物测算为1034.1万元，待估宗地与地上在建工程建筑物总价值为20152.37万元。2016年7月1日，徐州中院作出（2015）徐复执字第00028-1号执行裁定书，裁定拍卖日成公司所有的位于铜山路××山康××期的土地使用权【土地证号：徐土国用（2004）字第16400号】及在建工程C1#楼、C2#楼、C6#楼。在网上刊登了竞买公告，竞买起拍价为326954150元，竞买起拍价的具体构成：1、履行对拆迁户的拆迁、安置义务；2、承担未来建设期间的过渡费；3、交付竞买款17995710元。2016年7月3日上午10时至2016年7月4日上午10时，淘宝网司法拍卖平台受徐州中院委托，对涉案土地及在建工程进行了拍卖。徐州市云龙房地产开发公司以竞买底价326954150元竞得该土地使用权及在建工程。2016年7月19日，徐州中院作出（2015）徐复执字第00028-2号执行裁定书，裁定涉案土地及在建工程归竞买人徐州市云龙房地产开发公司所有。为此，实事集团公司、日成公司向徐州中院提出执行异议。实事集团公司异议称：实事集团公司在诉讼前即申请法院财产保全，查封了日成公司所有的位于徐州市××路铁××山××家园××、日成奥运城三期商住用地国有土地使用权【土地证号：徐土国用（2004）字第16400号】，并于2015年8月31续封。在执行程序中，实事集团公司作为首封人依法申请法院启动评估拍卖程序并预交了相关评估拍卖费用，经拍卖该地块以32695.415万元成交。按照法律文书，截至目前，日成公司应付实事集团公司约2700万元（含利息），而实事集团公司并未得到上述款项。徐州中院在组织拍卖中，设置了竞买条件，将土地、在建房屋、拆迁安置、土地开发、过渡补偿及工程款优先受偿权等众多方面的利益，甚至包括案外人的未经司法程序确认的不确定利益都考虑了，唯独没有考虑本案申请执行人实事集团公司的合法利益。整个执行过程，是借用实事集团公司的申请执行和司法拍卖，对整个涉案工程进行处置，法院越权涉足应由行政机关予以处理的事项。请求按照生效法律文书的内容执行，维护申请执行人的合法权益。日成公司异议称：1、本案以拍卖涉案土地使用权的名义，而实际处分的是整个房地产开发项目，严重损害了异议人的合法权益。根据拍卖公告，拍卖的标的是“位于徐州市××路铁××山××家园××一宗商住用地国有出让土地使用权涉案土地”，但该拍卖设定的竞买起拍价构成是：履行对拆迁户的拆迁、安置义务，承担未来建设期间的过渡费，工程款优先权数额。竞买起拍价的具体构成超出拍卖标的的范畴，处分了异议人在该土地上享有的其他权益。2、执行裁定书实质上处分了涉案土地上的房地产开发项目，裁定将房地产开发权利义务和拆迁安置权利义务概括转移，越权处理了应由行政机关审批的事项，超越了司法权限。而且对涉案房地产项目的开发权益和前期开发的成本费用未在拍卖款中予以体现，拍卖价款严重低于实际拍卖的价值。3、司法拍卖关于优先受偿权的设定没有依据。首先，如拍卖公告所载事实对撤诉的、被法院驳回起诉的、未经司法确认的、未签订拆迁协议的等拆迁户的优先权尚无司法定论。且拆迁户也未主张优先权，司法拍卖直接认定拆迁户的优先债权没有依据。其次，将未来建设期间的过渡费认定为优先权没有依据，过渡费的计算没有经过评估，也没有其他依据。过渡费不足或有剩余的情况下对于后续的权利和义务由谁享有或承受也未予以确定。再次，大连筑成建设集团有限公司的优先权和优先权数额至今无生效判决认定。4、本案拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的情况下，未经申请执行人实事集团公司的同意继续拍卖，违反法定的强制性司法拍卖程序，拍卖应属无效。请求依法撤销（2015）徐复执字第000028-2号执行裁定书；依法撤销对徐州市铜山路铁刹山康怡家园三期的土地使用权【土地证号：徐土国用（2004）字第16400号】及在建工程C1#楼、C2#楼、C6#楼的司法拍卖。徐州中院认为：实事集团公司与日成公司建设工程施工合同纠纷一案，徐州中院作出的（2013）徐民初字第0180号民事调解书已经生效，因日成公司没有履行调解书确认的义务，实事集团公司申请强制执行。在执行过程中，徐州中院对查封的日成公司的在建项目位于铜山路××山康××期进行处置。先对该项目进行了评估，评估机构对该土地评估总价为20152.37万元。评估中综合了涉案土地的用途、使用年限、开发程度（即宗地外达通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”和宗地内达到场地平整“一平”的开发水平）、市场价值等，考虑了日成公司的前期开发费用。徐州中院在拍卖时，兼顾该项目所负的拆迁义务、建设工程优先权等诸多因素，确定拍卖起价为326954150元，高于评估价1.2亿元。徐州中院在评估及拍卖中并没有违反法律规定及程序，实事集团公司与日成公司提出的执行异议无事实和法律依据，不予采纳。据此，该院于2017年5月23日作出（2016）苏03执异68号执行裁定：驳回实事集团公司、日成公司的异议请求。实事集团公司向本院申请复议称：一、本案司法拍卖及执行裁定严重违法。1、司法拍卖保留价明显低于优先债权和强制执行费用的总额。2、拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能情况下，未经申请人同意继续拍卖，程序严重违法。二、徐州中院借拍卖土地使用权之名而实质整体处分房地产开发项目，竞买价格未全面、真实反映实际拍卖的财产价值，严重损害申请人的债权实现。三、执行裁定确认优先受偿权范围及数额违背事实及法律规定。徐州中院对被拆迁人及大连筑城集团有限公司工程款优先受偿权的认定无事实法律依据。竞买人徐州市云龙房地产开发公司的唯一股东系徐州市云龙区人民政府，徐州中院与其串通，违法拍卖。请求撤销徐州中院（2016）苏03执异68号执行裁定。本院另查明，日成公司不服徐州中院（2016）苏03执异68号执行裁定，亦曾向本院申请复议。本院经审查于2017年11月15日作出(2017)苏执复164号执行裁定，驳回日成公司的复议申请，维持徐州中院（2016）苏03执异68号执行裁定。本院认为：执行中拍卖被执行人企业法人的财产在对享有优先权、担保权的债权人依照法律规定的顺序优先受偿后，其他普通债权人按照查封顺位依法清偿。徐州中院在确认拍卖案涉财产的起拍价时，对拍卖财产上涉及的拆迁安置费用、建设工程款等优先受偿的债权予以考虑，为解决民生、化解矛盾，在评估价尚不足以清偿拆迁安置费用的情况下徐州中院确认起拍价比评估价提高1亿余元，上述行为并不违反法律规定。实事集团公司提出异议时，可用于清偿拆迁安置费用、享有优先受偿权债权的具体数额尚未最终依法确认，清偿上述债权如有剩余，实事集团公司可依法请求受偿。实事集团公司无证据证实，竞买人与执行法院存在恶意串通。且徐州中院对涉案工程进行整体拍卖及案涉财产竞拍底价的设定均为合法，已经本院生效的(2017)苏执复164号执行裁定予以确认。实事集团公司主张徐州中院拍卖及执行违法，依据不足。综上，实事集团公司的复议申请不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回事实集团建设工程有限公司的复议申请，维持江苏省徐州市中级人民法院（2016）苏03执异68号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  赵建华审判员  唐志容审判员  苏 峰二〇二〇年三月二十三日书记员  杨 浩