湖南省桂阳县人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）湘1021行初229号 原告李香红，女，汉族。 委托代理人李昭华，湖南嘉明律师事务所律师。 被告嘉禾县自然资源局，住所地湖南省嘉禾县珠泉镇珠泉东路63号。 法定代表人胡文辉，该局局长。 委托代理人石传江，男，汉族，系嘉禾县自然资源局法规股股长。 委托代理人李华，男，汉族，系嘉禾县自然资源局法律顾问。 委托代理人唐武华，湖南珠泉律师事务所律师。 第三人吴友文，男，汉族，系原告李香红之子。 第三人中国建设银行股份有限公司郴州市分行，住所地湖南省郴州市北湖区解放路33号。 负责人陈星亮，系中国建设银行股份有限公司郴州市分行行长。 委托代理人李红梅，女，汉族，系中国建设银行股份有限公司郴州市分行法律顾问。 委托代理人何为军，男，汉族，系中国建设银行股份有限公司郴州市分行个贷中心客户经理。 原告李香红诉被告嘉禾县自然资源局不动产行政登记一案，于2019年10月8日向本院提起行政诉讼。本院依据法【2015】376号《最高人民法院关于同意湖南省郴州市中级人民法院开展行政案件集中管辖试点工作的批复》于2019年10月8日立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因吴友文与本案有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年11月15日在桂阳县人民法院公开开庭进行了审理，原告李香红及其委托代理人李昭华，被告嘉禾县自然资源局委托代理人石传江、李华，第三人吴友文到庭参加诉讼。本案在开庭审理后发现中国建设银行股份有限公司郴州市分行与本案有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼,于2020年3月3日在桂阳县人民法院再次公开开庭进行了审理，原告李香红及其委托代理人李昭华，被告嘉禾县自然资源局委托代理人石传江、唐武华，第三人中国建设银行股份有限公司郴州市分行委托代理人李红梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 2010年12月29日，原嘉禾县房产管理局为第三人吴友文登记郴房权证嘉字第00014526号房屋所有权证。房屋所有权证记载：房屋坐落嘉禾县城关镇晋屏南路金泰华城小区10栋402房；房屋所有权人吴友文；共有情况为单独所有；规划用途住宅。 原告李香红诉称，原告于2010年10月26日与湖南金泰华城置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买嘉禾县城关镇晋屏南路金泰华城小区10栋402房商品房一套。因原告只有一个儿子，便与开发商协商一致，在落款处增加儿子（即第三人吴友文）的名字，欲将所购房屋归原告与第三人吴友文共有，后委托开发商向房屋登记机关进行房屋产权登记。近年来，原告将其所有的钢材店交由第三人管理。2018年底，原告发现第三人吴友文经营不善，多处欠债，于是原告向吴友文询问所购房屋的登记情况，在原告再三追问下，吴友文拿出房产证复印件给原告，原告才发现房产已被错误登记在吴友文一人名下，共有情况为单独所有，而无原告的名字。2019年5月份原告向被告申请查询上述房产登记情况，被告处保存的《商品房买卖合同》系经涂改过的无效合同，涂改后的买受人只有第三人吴友文一人的名字。 原告认为，被告进行房屋所有权登记时，未认真核实权利来源证明的买卖合同，且该合同涂改痕迹明显。被告应当依法审查登记材料，对于明显涂改的应当依法要求更正。被告依据涂改后的无效合同，没有要求补正、更正的前提下，将涉案房屋登记在第三人吴友文的名下进行登记，没有履行审核职责，程序违法，应当予以撤销。且第三人吴友文签名的委托书，委托事项不明，该委托应当适用民事诉讼法的有关规定，明确委托事项。原告于2018年11月才知道房产证办下来了，故本案没有超过起诉期限。 综上所述，被告登记行为错误，请求法院依法确认被告对嘉禾县城关镇晋屏南路金泰华城小区10栋402房产权登记错误，撤销郴房权证嘉字第00014526号房产证；判令被告重新作出行政行为，将上述房产产权登记在共有人原告及第三人吴友文名下。 原告李香红为支持其主张向本院提交了下列证据、依据： 1.原告身份证复印件，吴友文户口本复印件，拟证明原告、第三人吴友文主体适格； 2.商品房买卖合同（原告持有）复印件，拟证明原告依法与开发商签订的《商品房买卖合同》合法有效，系双方真实意思； 3．商品房买卖合同（被告持有）复印件及照片，拟证明《商品房买卖合同》经过涂改，涂改痕迹明显，非双方真实意思，应属于无效合同，被告未经核实、查验，即依据该份《商品房买卖合同》进行不动产登记，属于行政登记错误； 4.郴房权证嘉字第00014526号房产证复印件，拟证明被告错误登记的房产证应予撤销，原告在2018年11月后才在房管部门复印取得该房产证，知道被告作出行政登记行为的时间，没有超过起诉期限的规定； 5.嘉禾县房地产权登记申请审批书复印件，拟证明审批程序不完善，未对权利来源材料进行审核即进行审批登记，其行政行为违法； 6.收款收据照片，拟证明原告购买房产时交付了首付款，原告是真正的买受人； 7.商品房买卖合同（开发商持有）复印件，拟证明原告及吴友文与开发商依法签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思，合法有效； 8.用户购电情况查询复印件、嘉禾县自来水公司水费结算单复印件，拟证明购房人（房屋登记人）一般为水、电开户人，水、电开户是原告李香红的名字，李香红才是实际购房人，应当登记在其名下； 9.委托书复印件、《房屋所有权转移登记（询问）申请书（二）》复印件，拟证明委托书未载明受托人是否有权确认共有人事项，由受托人签字的《房屋所有权转移登记（询问）申请书（二）》无效，被告依此登记程序违法。 被告嘉禾县自然资源局辩称，一、被告对涉案房产依法审批、依法登记，作出登记在第三人吴友文名下的房产登记行为合法有效。申请登记资料一栏只有第三人吴友文一人签名，登记机关在登记时以审批材料为依据。虽然合同有涂改，但也有可能是当事人自己涂改的，房产部门对真实性不负责，房产部门在颁发房产证的时候没有随意选择性，对房产部门在颁证时候存在违法性这一观点不成立。二、原告的起诉已超过起诉期限。 被告嘉禾县自然资源局超过法定期限向本院提交了下列证据、依据： 嘉禾县房地产权登记审批书及登记资料一套复印件，拟证明办证程序合法，申请人一栏填写的是吴友文，且产权性质为单独所有，如有登记不实，责任也不在登记机关，而在于审批资料本身。 第三人吴友文述称，原告所说的是事实，对原告申请撤销变更房产登记无异议，房产本身就是原告出钱购买的。 第三人吴友文未向本院提交证据。 第三人中国建设银行股份有限公司郴州市分行述称，一、原嘉禾县房产管理局办理的房产登记手续合法有效；二、中国建设银行股份有限公司郴州市分行系善意取得抵押权人，应当保护抵押权人合法权益。银行在办理抵押登记时，房产证登记在吴友文一人名下，且银行已发放了贷款，支付了对价。即便产权登记有争议，但银行不知情，中国建设银行股份有限公司郴州市分行是善意第三人。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 第三人中国建设银行股份有限公司郴州市分行在法院规定的期限内提交了下列证据： 1.个人住房（商业用房）借款合同复印件； 2.他项权证（郴房他证嘉字第00005326号）复印件； 3.个人贷款支付凭证复印件； 证据1-3拟证明吴友文在中国建设银行股份有限公司郴州市分行办理住房按揭贷款，办理抵押登记手续，中国建设银行股份有限公司郴州市分行发放贷款17万元。 4.中国建设银行个人借款对账单复印件，拟证明吴友文从2011年以来在正常还款，最近一次还款是在2020年1月20日，银行贷款尚未结清，贷款长达8、9年时间，原告应当知道房屋抵押状况，原告的起诉已过起诉期限。 经审理查明，被诉登记行为所涉房屋位于嘉禾县城关镇（现珠泉镇）晋屏南路金泰华成小区10栋402号。2010年10月26日，李香红与湖南金泰华成置业有限公司签订了《商品房买卖合同》一式四份，合同编号均为：GF－2000－0171。该《商品房买卖合同》约定由出卖人湖南金泰华成置业有限公司将位于嘉禾县城关镇晋屏南路金泰华成小区10栋402号房屋（已建成的现房）出卖给买受人。该房屋建筑面积155.87平方米，约定单价每平方米1599.33元，总价249289元。合同还约定按揭付款内容：签约即付房款的30%，即79288元，余款17万元由买受人向银行申请贷款。 但保存在各方当事人处《商品房买卖合同》的买受人和买受人（签章）落款处不一致：原告处保存的商品房买卖合同在合同第二页的买受人为李香红一人，而在落款签章处买受人为李香红和吴友文；被告处保存并据以进行房屋产权登记的商品房买卖合同的买受人和买受人（签章）落款处仅为吴友文一人，且有明显涂改痕迹；湖南金泰华城置业有限公司处保存的商品房买卖合同的买受人和买受人（签章）落款处为李香红和吴友文。 2010年11月16日，第三人吴友文出具委托书委托湖南金泰华城置业有限公司员工张光元办理《房屋所有权证》。2010年12月28日，原嘉禾县房产管理局根据商品房买卖合同（买受人为吴友文一人）、委托书、房屋所有权转移登记（询问）申请书（二）、销售不动产统一发票办证联（付款人为吴友文）、契税完税证（纳税人为吴友文）等材料对涉案房屋所有权转移登记申请审批准予登记。其中房屋所有权转移登记（询问）申请书（二）载明：询问人为张光元，被询问人为吴友文。2010年12月29日，原嘉禾县房产管理局为第三人吴友文登记郴房权证嘉字第00014526号房屋所有权证。房屋所有权人为吴友文；共有情况为单独所有。 另查明，2011年1月31日，吴友文与中国建设银行股份有限公司嘉禾支行签订个人住房（商业用房）借款合同，以案涉房屋即嘉禾县城关镇晋屏南路金泰华成小区10栋402房作为抵押，向该行贷款17万元，约定借款期限为2011年1月31日至2021年1月31日。2011年１月13日，原嘉禾县房产管理局登记办理郴房他证嘉字第00005326号他项权证，房屋他项权利人为中国建设银行股份有限公司郴州市分行，房屋所有权人为吴友文，房屋所有权证号嘉00014526，他项权利种类为抵押借款。原告称签订买房合同后，向出卖人湖南金泰华成置业有限公司提供了吴友文的银行卡，用于偿还购房借款。从2011年3月1日起至今，原告自称其一直以户名为吴友文的银行账号向银行偿还上述购房借款。 2019年原嘉禾县国土资源局在机构改革后变更为嘉禾县自然资源局，原嘉禾县房产管理局有关房屋登记的职权已由嘉禾县自然资源局行使。 本院认为，公民、法人或者其他组织对具有行政职权的机关和组织及其工作人员的行政行为不服，向法院提起行政诉讼须在法定期限内提起，无正当理由超过法定期限提起诉讼的不予立案，已经立案的应当裁定驳回起诉。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定,公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的,应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定,行政机关作出行政行为时,未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的,起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算,但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。第六十九条第一款第(二)项规定,超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的,已经立案的,应当裁定驳回起诉。 本案中，原告与第三人吴友文系母子关系，一直共同居住生活。原告在签订买房合同时将第三人吴友人添加为共同买受人，在交完首付房款后向银行按揭借款的事实原告是知晓的。在原告支付首付款及其他费用后，其一直以吴友文名义向银行偿还借款，原告应当知道原嘉禾县房产管理局对该房屋的产权登记事实和房屋抵押借款事实。原告主张对房屋登记以及抵押情况不知情，直至2018年11月在其子吴友文经营不善、多处欠债情况下，经查询才得知房屋产权登记情况，该主张不符合生活常理，本院不予采信。为此，原告于2011年3月1日偿还第一笔借款之前就应当知道该买受房屋的产权登记事实和房屋抵押借款事实，原告应当自2011年3月1日起一年之内向法院提起诉讼。原告李香红在2019年10月8日就原嘉禾县房产管理局于2010年12月29日作出的房屋所有权登记发证行为向法院提起诉讼，已经超过了一年起诉期限的规定，且无行政诉讼法第四十八条规定情形，应当裁定驳回原告李香红的起诉。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 驳回原告李香红的起诉。 本案不交纳案件受理费。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  谢喻桂 人民陪审员  王志成 人民陪审员  王 瑜 二〇二〇年三月十日 法官 助理  袁施华 书 记 员  刘红锋 附相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第四十六条公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。 因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。 《最高人民法院关于适用的解释》 第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： （一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的； （二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的； （三）错列被告且拒绝变更的； （四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的； （五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的； （六）重复起诉的； （七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的； （八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的； （九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的； （十）其他不符合法定起诉条件的情形。 前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。 人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。