贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔04民终97号上诉人（原审被告）：贵州发城白云集团房地产开发有限公司（原贵州省平坝县发成房地产开发有限公司），住所地为贵州省安顺市平坝区高新区珍珠苑12号楼。法定代表人：刘德友。委托诉讼代理人：郑鹏，贵州贵安新区马场镇第二法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：金礼国，贵州贵安新区马场镇第二法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：陈永英，女，1968年12月6日生，苗族，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区。被上诉人（原审原告）：叶先武，男，1967年11月7日生，苗族，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区。委托诉讼代理人：陶文俊，贵州贵黄叶律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人贵州发城白云集团房地产开发有限公司（以下简称发城公司）因与被上诉人陈永英、叶先武商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院(2019)黔0403民初2095号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2020年3月27日公开开庭审理了本案。上诉人贵州发城白云集团房地产开发有限公司委托诉讼代理人郑鹏、被上诉人陈永英及被上诉人陈永英、叶先武的委托诉讼代理人陶文俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人发城公司上诉请求：1.撤销原判,改判或发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审认定事实不清。案涉房屋属平坝区棚户区改造项目，征地、拆迁由政府解决，上诉人多次向政府报告，请求解决征收搬迁问题，这是上诉人不能预见、不能克服、不能避免的客观情况。商品房验收备案及办证都是涉及到较多相关部门的复杂过程，上诉人积极履行了自身义务后办理审批时间自己不能左右。故上诉人应当免责。2.上诉人逾期交房违约责任应自双方补充达成协议约定的交房时间2019年5月15日起至交房日止。在平坝区住建局等相关部门沟通调解下，上诉人与业主代表于2018年12月13日达成《鸿通城1号楼交房等协议》，约定交房时间延迟到2019年5月15日，天然气及三通费用由上诉人先施工垫付，交房时由住户补足费用后，方可办理交房手续。后双方于2019年1月30日达成《关于平坝区鸿通城一期交房协议》，约定了交房时间同样是2019年5月15日，如未按约定时间交房，则按照合同违约额度自2019年5月15日起计算违约责任。前述协议合法有效，达成后也进行了公示。3.一审判决我方退还三通费用不合理。该笔费用不是上诉人所收取，不应由上诉人承担退还责任。该笔费用不是已经计入房屋总价款的安装材料费用，是上诉人代燃气公司、水务公司、电力公司、移动、联通、电信部门收取的开户费，根据合同约定应由业主自己承担。被上诉人叶先武、陈永英二审中答辩称：1.对方关于不可抗力的理由不成立。其所称的证据及理由均属于可以预见的情形，即使因政府行为而给对方造成损失，也应由其向政府主张，无权以此对抗我方追究违约责任的请求。2.对方与其他业主所签订的《关于平坝区鸿通城一期交房协议》对我方不产生效力。3.一审判决对方归还三通费有事实及法律依据。综上，请求驳回对方上诉请求。原审原告陈永英、叶先武向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿逾期交房违约金47981元（自2017年10月30日至2019年6月20日）、逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金6506元（自2018年10月31日计算至2019年6月30日，以后违约金计算至有关文书交付之日止），共计54487元；2.判令被告退还违法收取的天燃气、水、电三网通等费用共4850元；3.本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原、被告于2016年10月25日签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于平坝区，建筑面积117.86平方米，套内建筑面积94.14平方米，单价每平方米2879.52元，总价款271078元。合同约定被告应于2017年10月30日前向原告交付房屋。除不可抗力外，出卖人逾期超过30天交房，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买卖人支付全部已付房款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。同时约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺在2018年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前述约定期限内交付商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移有关文书的，双方同意第2项处理：2.买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价万分之一的违约金。在购房合同签订前，原告已于2017年2月3日向被告支付了全部购房款。但被告未按前述约定时间向原告交付房屋，直到2019年6月20日才交付房屋，且交房时还被要求交纳了天燃气、水、电、三网通费用4850元。至今未向原告交付办理商品房转移登记有关文书。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，现原告已按约定支付了全部购房款，被告却未按约定交付房屋和办理商品房转移登记有关文书，已构成违约，被告应按照合同约定向原告承担支付违约金的责任。另外，根据贵州省人民代表大会法制委员会在《关于〈贵州省城镇房地产开发经营管理条例〉有关问题询问的答复》中指出，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。据此，被告向原告收取的燃气、水、电和三网通等费用应向原告予以退还。综上，被告已构成严重违约，其收取燃气、水、电和三网通等费用违法，致原告遭受损失。为维护原告合法权益，特具状起诉，望判如所请。原审被告发城公司一审中答辩称：1.原、被告双方签订的《商品房买卖合同》所涉房屋是被告与平坝区人民政府签订的先建设新校区置换老校区土地修建，而且是经国家发改委批准立项作为平坝区棚户区改造项目，是具有公益性的工程。该项目在被告建设过程中涉及到的征地、拆迁等是政府应予以解决的，为此被告多次报告平坝区人民政府尽快解决，但这一时间是被告不能预见、不能克服、不能避免的客观情形。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定是应顺延免责的。被告办理商品房建筑工程竣工验收，验收备案的过程是一个复杂的过程，涉及的相关部门是较多的，其中就有消防、建管、规划、房管等等，同理，办证也是一个相当复杂的过程。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。本条第二款：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。在施工过程中，被告也一直在向政府相关部门报告，请求政府相关部门尽快解决征收搬迁问题，但是也迟迟未得到解决，导致有住户一直到现场干扰正常施工，致使施工方无法开展作业。被告在积极履行了自己的义务后，将资料递交给政府相关职能部门后的时间就是被告所不能左右、不能预见、不能克服的。故基于上述事实，根据《中华人民共和国民法总则》的相关法律规定，被告从始至终都在积极的履行自身义务，但是办理过程中因涉及的相关部门较多，办理审批时间就是被告所不能左右的了。因此，被告在此次诉讼中应当是免责的。2.在被告未能按照合同约定如约交房的情况下，购买鸿通城1号楼的业主到平坝区的信访局反映情况，经沟通调解，被告与业主代表于2018年12月13日达成了《鸿通城1号楼交房等协议》，双方达成了共识，交房时间延迟到2019年5月15日，同时也约定了关于天然气及三通由公司先施工垫付，待交房时，购房户补足天然气立户费用后，方可办理交房手续。后双方又于2019年1月30日达成了《关于平坝区鸿通城一期交房协议》，该协议约定的交房时间同样是2019年5月15日，同时该协议也约定了违约责任。协议约定如被告未在2019年5月15日交付房屋，则按照购房合同违约条款履行，也就是说如被告未按照协议约定如期交房，则按照合同的违约额度从2019年5月15日起计算违约责任。该协议鸿通城一期全体业主与被告签订的，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，故被告逾期交房的违约责任应当是2019年的5月15日起直至交房之日止。3.商品房买卖合同是典型的双务合同，即被告交付房屋、原告支付房价款的对待给付义务。无论谁违约均应承担相应的违约责任。对于违约责任，《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所遭受的损失”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时所预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”因此，我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则。在本案中，原告以被告逾期交房给其造成损失提起诉讼，要求被告赔偿违约金，但原告并没有提出相应的造成损失的证据，也就是说被告逾期交房、逾期办证并没有给原告造成实际的损失，其主张无事实依据，故应当驳回原告的诉讼请求。4.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”直至现在，原告都未提供逾期交房、逾期办证给其造成实际损失的证据，故原告诉请被告按照合同约定赔偿违约金的金额过高，应当予以调整。5.被告已按照延期交房协议通知被原告办理交房事宜。此时，双方签订《商品房买卖合同》的目的已基本实现，被告人代相关部门收取的相关费用（燃气公司、水务公司、电力公司、移动、联通、电信）系其开户费，按照合同约定，应由业主自己承担，不是材料安装费，材料安装费被告已计入房价总价款里面，故原告要求退回以上的开户费是没有事实和法律依据的，应予以驳回。综上所述，逾期交房、逾期办证并不是被告主观过错造成的，且原告至今也没有提出因逾期交房、逾期办证给其造成的实际损失的证据，也就是说被告逾期交房、逾期办证并没有给原告造成实际的损失，其主张无事实依据，故应当驳回原告的诉讼请求。一审法院认定：被告发城公司系平坝区鼓楼办事处环城东路“鸿通城1号楼”的开发建设单位。2016年10月25日，二原告与被告发城公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），向被告预购“鸿通城1号楼”2单元7层1号的商品住宅（以下简称案涉房屋）。双方合同约定：该商品房建筑面积为117.86平方米，套内建筑面积为94.14平方米；每平方米单价为2879.52元，总价款为271078元；买受人（原告）应于本合同签订之日交付首期房款82078元，剩余房款189000元以银行按揭方式支付。合同第十一条（一）约定被告2017年10月30日前交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺保险范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第十二条（一）约定：1.上水、下水交付时达到使用条件；2.供电交付时达到使用条件；3.供暖：/达到/；4.燃气：/达到/；5.电话通信交付时线路敷设到户；6.有限电视交付时线路敷设到户；7.宽带网络交付时线路敷设到户。以上第5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照国家相关规定执行。合同第十三条约定，逾期交房的违约责任：除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人按照：（1）、逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）中的时限），自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）祥中的比率，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过30日（该期限应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率的违约金。并于实际交付之日起30日向买受人支付违约金。合同第二十二条第三项转移登记，（一）出卖人承诺于2018年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。（二）约定“出卖人不能在前款约定期限内给付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任。约定日期起90日以后，买房人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人已付房款的万分之一支付违约金。合同签订后，原告支付被告房屋首付款82078元，于2017年2月3日将银行按揭189000元余款支付被告。另，2017年2月7日，双方在平坝区房产事业管理局办理商品房预售合同备案登记，载明“竣工时间2017年7月30日，交房时间2017年10月30日”。2019年6月20日，被告将案涉商品房向原告予以交付，并于同日向原告收取材料安装款4850元，备注：天燃气、水、电和三网通费。另查明，被告至今未将办理案涉房屋所有权转移登记的有关文书交付原告。同时查明，2019年1月30日，部分业主与被告达成如下协议：“一、甲方（被告）于2019年5月15日按照国家建设房屋交付标准交付乙方（原告）使用（包括天然所安装完毕），待交房时，购房户补足天燃气立户费用后，方可办理交房手续。水、电、天燃气立户费由公司代办或业主自行办理。注：水1380元/户、电520元/块、天燃气2550元/户。二、所造成各业主的违约金，按照购房合同违约责任履行，甲方于交房后30个工作日之内各家计算清楚并支付（支付方式双方协商解决）。三、在未办理房屋备案合同的于2019年4月15日办理完毕”。一审法院认为:被告是依法设立的专门从事商品房建设、销售的企业法人，被告将其开发建设的商品房向原告出售，原告支付了购房款，由此可知，双方签订的《商品房买卖合同》均系双方之真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦无损社会公序良俗，属有效合同。原告依约定支付被告购房款后，被告应当将具备经验收合格，并符合合同约定条件的商品房交付原告使用并交付房屋转移登记证书，但被告至2019年6月20日才交房房屋，至今未交付房屋转移登记证书，应当承担相应的违约责任。根据当事人诉讼请求、事实理由及答辩意见，并经当事人确认，本案原、被告双方争议的焦点问题是：1.原告主张的逾期交付房屋和逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金是否合理；2.原告主张退还燃气、水、电和三网通等费用有无事实基础和法律依据。本院具体分析如下：一、关于判令被告赔偿原告逾期交房违约金47981元（自2017年10月30日至2019年6月20日）的诉请问题。原告依约定向被告交付购房款后，被告应当将具备经验收合格，并符合合同约定条件的商品房交付原告使用。合同第十一条（一）约定被告2017年10月30日前交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；满足第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺保险范围和保修期限必需符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规定的要求。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”及《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，原告方自认被告于2019年6月20日交付了涉案房屋，本院予以确认。被告抗辩称其已与业主代办达成《关于平坝区鸿通城一期交房协议》，其逾期交房违约金起算时间为2019年5月16日，结合该协议的上下文理解，本院认为被告的抗辩主张亦与客观实际不符，原告既没有签字也没有委托他人，且协议中也未约定同意免除其逾期交房违约责任，故对被告抗辩不予采纳。关于逾期违约金计算标准的问题，根据合同约定违约金按已交付房价款的日万分之三计算，被告抗辩案涉房屋所涉建设项目系棚户区改造项目，政府征收拆迁工作未完成属不可抗力为由，抗辩称其不应当承担违约责任。本院认为，所谓不可抗力，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款的规定，是指合同订立时“不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”这种客观情况的发生具有不可控制性和偶然性，不以人的意志为转移。本案中，被告抗辩提及的政府征收拆迁工作，在案涉建设项目正式启动之前，就已经着手实施。被告作为一个专业从事房地产开发的企业，对政府征收拆迁过程中可能出现个别被拆迁户因追求额外利益未果而阻滞拆迁等情况，应当能够预见得到，并能根据其所预见到的情况制定相应开发建设方案或变更既定方案，甚至可据此决定是否继续开发，不存在不能避免和不能克服的问题。故此，本院对被告有关“不可抗力”的抗辩不予采纳。至于被告有关案涉房屋所涉建设项目具有“公益性质，原告在购房时被告也给予了一定优惠”的辩解，没有相应证据支撑，且被告客观上系从事纯商业开发，即便给予原告一定优惠也是生意洽商的结果，被告不能以此作为免责的正当理由。被告抗辩称该标准约定过高，请求法院进行调整。本院认为，其一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，结合法理，可知违约金制度具有填补损失和惩罚的双重属性，以填补为主，以惩罚为辅。当约定的违约金过分高于造成的损失时，违约方有权请求酌减。其二，约定的违约金是否过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定，应当以“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”为标准进行判断。而约定的违约金是否超过造成损失的百分之三十，本院认为若守约方能够初步举证证明其所受损失的情况下，一般应由违约方进一步承担举证责任。若举证不能，应当承担相应的不利后果。本案中，被告未能按期交付房屋，已构成违约，且影响了原告方对房屋的居住使用，必然给原告方带来一定的损失，原告方要求被告支付逾期交房的违约金理由正当，本院根据当地原、被告合同约定及当地经济及房屋租赁价格情况，酌情予以调整至违约金的60%。根据上述陈述，计算逾期交房违约金的时间从2017年10月31日-2019年6月20日止，具体金额为271078元（实际付款金额）×0.03%×597天×60%=29130.04元。二、关于原告请求判令被告支付逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金6506元（自2018年10月31日计算至2019年6月30日，以后计算至有关文书交付之日止）的诉讼请求问题。根据《商品房买卖合同》第二十二条二项“初始登记”：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。合同第二十二条三项“转移登记”：约定（一）出卖人承诺于2018年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。（二）约定“出卖人不能在前款约定期限内给付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任。约定日期起90日以后，买房人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按已付房款的万分之一支付违约金。违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有赔偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定的条款中，双方当事人并未明确约定逾期交付房屋转移登记违约金的性质，因此需要从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为赔偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；其次，将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为赔偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本案中，被告尚未向原告方交付房屋，在未达到交付房屋的条件下，也无法办理房屋转移登记证书，另，原告方也主张了同时期逾期交房的违约金，因此被告是否在合同约定的时间内办理转移登记证书，对原告是否使用该房屋并无进一步的实质性影响，也不会进一步增加原告方的损失，同时原告也未提供被告逾期办证所致实际损失的相关证据材料。另外，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，且安顺市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于安顺经济社会和谐、健康、有序的发展，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照本市上级法院及本市其他县区法院对同类型案件违约金调整的裁判情况，采纳被告对该项违约金调整的主张，故酌情判决被告支付给原告从2018年10月30日起至2019年8月20日（起诉之日）期间的逾期交付房屋转移登记文书违约金3000元。三、关于原告主张退还天然气、水、电、三网通4850元诉请。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定，“前述约定的商品房价格包括水、电建设安装以及是否双方约定的附件5所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，第十二条约定，“房屋交付时上水、下水、供电、应达到使用条件，电话通信、有线电视线路、宽带交付时敷设到户”。故根据合同约定“水、电、网络等”建设安装费用应包含在房屋总价款中。同时根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。同时国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。故根据合同约定及上述规定，被告另行收取费用，明显属于加重对方责任的情形，无合法依据，被告抗辩被告相关部门收取的相关费用（燃气公司、水务公司、电力公司、移动、联通、电信）系其开户费，按照合同约定，应由业主自己承担，不是材料安装费，材料安装费被告已计入房价总价款里面，故原告要求退回以上的开户费是没有事实和法律依据的，应予以驳回。如相关部门、单位确需业主缴纳相关立户费用，可由其自行按照收费标准收取，且被告提供的《关于平坝区鸿通城一期交房协议》应无原告签字或委托他人签字，同意由被告方代办，故被告另行收取费用无事实和法律依据，应予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州发城白云集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告陈永英、叶先武支付逾期交房违约金29130.04元。二、被告贵州发城白云集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告陈永英、叶先武支付从2018年10月31日起至2019年8月20日止的逾期交付房屋转移登记文书违约金人民币3000元。三、被告贵州发城白云集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还天然气、水、电、三网通费4850元。四、驳回原告陈永英、叶先武的其余诉讼请求。案件受理费减半收取642元，由被告贵州发城白云集团房地产开发有限公司负担。限于本判决生效之日交纳。二审期间，双方当事人未向法院提交新证据。二审认定事实与一审认定事实相同。本院认为：综合上诉人的上诉请求，本案二审争议焦点为：一、上诉人发城公司逾期交付房屋和逾期交付办理商品房转移登记有关文书是否应免责。二、一审判决对双方当事人约定的逾期交房违约金起算时间认定是否正确。三、上诉人发城公司应否向被上诉人叶先武、陈永英退还天然气、水电、三网通费用。针对“上诉人发城公司逾期交付房屋和逾期交付办理商品房转移登记有关文书是否应免责”的问题。发城公司未按照双方在《商品房买卖合同》中所约定的交房时间向业主交付房屋，也未在合同约定的时间内交付办理商品房转移登记有关文书，违约事实客观存在。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，其应当承担违约责任。发城公司主张“由政府解决的征收搬迁中出现问题是上诉人不能预见、不能克服、不能避免的客观情况。商品房验收备案及办证是涉及到较多相关部门的复杂过程，上诉人积极履行了自身义务后办理审批时间自己不能左右，其违约系不可抗力所致，应免除责任”。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条所规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括地震、台风、海啸等自然灾害以及战争、罢工、骚乱等社会现象。发城公司作为房开商，交付房屋及办理房屋产权证为其常规业务，其所述客观情况并非其不可预见、不能避免和不可克服，该辩解依法不能成立，发城公司依法应承担相应违约责任。针对“一审判决对双方当事人约定的逾期交房违约金起算时间认定是否正确”的问题。发城公司所主张据以计算逾期交房违约金的两份交房协议系部分业主代表与该公司所签订，上面并没有叶先武、陈永英签字，对叶先武、陈永英不能产生拘束力。一审对逾期交房违约金以双方所签订《商品房买卖合同》所约定时间起算处理正确。至于一审对违约金酌情调低的比例，因上诉人发城公司及业主方均未对此提出上诉，二审不作审查。针对“上诉人发城公司应否向被上诉人叶先武、陈永英退还天然气、水电、三网通费用”的问题。本案双方所签商品房买卖合同第三章第七条约定“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，其后发城公司在向叶先武、陈永英交房时，另行收取叶先武、陈永英4850元报装款，诉讼中发城公司认可该款系代建设单位代收的天然气、水电、三网通费用。而发城公司诉讼中所提交的发票系向相关单位支付的工程建设费用，并非业主方委托代缴的开户费用。结合双方当事人合同约定及参照贵州省人大常委会2009年颁布实施的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定,商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任,约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在2014年4月作出的《关于有关问题询问的答复》指出,新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中,房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。一审支持叶先武、陈永英退还已经缴纳的“天然气、水电、三网通费用”请求正确。综上，上诉人发城公司的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费1284元，由上诉人贵州发城白云集团房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李德江审判员  刘 熹审判员  辜贤莉二〇二〇年三月二十七日法官助理赵奇瑾书记员齐桓（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。