四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终751号 上诉人（原审原告）：巫崇胜，男，1991年11月1日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。 委托诉讼代理人：刘庆毅，四川炜烨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都中德红谷投资有限公司。住所地：四川省成都市高新区中和会龙路365号。 法定代表人：汪斌，系公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓越律师事务所律师。 上诉人巫崇胜因与上诉人成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德红谷公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初10968号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 巫崇胜上诉请求：请求依法撤销一审判决第三项，改判中德红谷公司支持巫崇胜逾期交房违约金39430元。 事实和理由：一审判决本案巫崇胜诉请的逾期交房违约金的诉讼时效从2016年3月1日起至2019年2月28日届满属于认定事实错误，请求予以重新认定并改判。一、本案并非中德红谷公司未按时交付房屋，而是其交付房屋时并未取得法律规定及合同约定的建筑工程规划合格证，其在2016年11月17日才取得了该证书，中德红谷公司的违约行为，相对于直接逾期交房具有隐蔽性。而巫崇胜无论是在当初通知交房时，还是交房现场都均未以任何形式告知业主其欠缺相关证书或提示交房的瑕疵。巫崇胜作为善意的购房人，对开发商抱有信任，从未料到中德红谷公司会在明知不具备交房条件时隐瞒瑕疵交房，欺骗消费者。在接受房屋后，与开发商的主要矛盾也只是集中在何时能办理产权证的问题上，巫崇胜一直不知道当初的房屋交付也存在违约的情形。即使到委托律师提起诉讼时，也只要求延期办证的违约金。直到2019年3月，律师在代理前一批次案件的过程中，才在裁判文书网查找案例时发现中德红谷公司是直到2016年11月17日才取得建筑工程规划合格证，巫崇胜也是直到此时才知道中德红谷公司之前交付房屋违约的情况。前期起诉的业主才另行补充诉讼请求，增加逾期交房违约金的请求，巫崇胜也才加入逾期交房违约金的诉求后提起诉讼。依照民法总则有关诉讼时效的规定，巫崇胜在2019年3月才知道其权利受到侵害，2019年6月提起诉讼并未超过诉讼时效。二、关于中德红谷公司交房违约的行为，其本身属于隐形瑕疵且巫崇胜可以隐瞒，同时，这是一种持续性的违约行为，中德红谷公司以这样持续的隐形行为侵犯巫崇胜作为合同向对方的选择权及知情权；再加之巫崇胜与中德红谷公司的购房合同中，对于逾期交房的约定也本就根据不同的违约事件赋予了守约方不同的请求权，故，巫崇胜认为，本案的诉讼时效，即便抛开巫崇胜不知情这一事实，最早也应从持续性违约行为终了时开始计算，结合到本案，巫崇胜的起诉也没有超过三年的诉讼时效。三、巫崇胜、中德红谷公司的《商品房买卖合同》第十二条，对违约责任按时间不同及违约金的给付时间进行了明确约定，巫崇胜起诉主张违约金并未超过约定的违约金给付时间后三年。综上，巫崇胜认为，中德红谷公司作为专业的房产开发企业，在交付房屋时明知不具备法律规定及合同约定的建筑工程规划合格证，仍然隐瞒事实强行交房，在其后取得权证后，也不予公示说明。其行为之本意就是欺瞒业主，损害业主权益。一审法院不顾巫崇胜并不知道权利被侵害的事实，直接以合同约定的交房时间作为本案诉讼时效的起始日期，属于认定事实不清。 中德红谷公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回巫崇胜的上诉，维持原判。理由如下：一、案涉预售合同明确约定交房日期和交房条件，中德红谷公司未按时交付符合合同约定的房屋，巫崇胜于约定交房之日的次日就知道自身权利被侵犯，在巫崇胜未举证证明时效存在中断或中止的情形时，时效已经过。二、巫崇胜诉请的违约金依托于中德红谷公司逾期交房的行为，属于整体性的权利，不是若干权利的集合，不能按日单独计算每日违约金的时效。 中德红谷公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。 事实和理由：中德红谷公司承担违约责任过重，有违公平原则。按照一审判决，中德红谷公司承担的逾期办证违约金过高，已远远超过巫崇胜的实际损失，且巫崇胜并无实际损失，中德红谷公司承担的违约责任过重，有违公平原则，应予酌情减轻。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院在查明事实基础上，正确适用法律，依法纠正一审错误判决。 巫崇胜答辩称，一审判决违约金标准公平、合理。理由如下：（1）关于逾期交房的违约金，判决标准是房款的5%，已经严重低于巫崇胜的实际损失，因此，该判决标准不应当被削减。（2）本案关于逾期交房违约金和逾期办证的违约金标准，按照房款每日万分之一进行计算，低于银行同期贷款利率。 巫崇胜向一审法院起诉请求：一、中德红谷公司向巫崇胜支付逾期交房违约金39430元、逾期办理所在楼栋初始权属证明的违约金33200元；二、中德红谷公司向巫崇胜支付逾期交付车位的违约金5000元、逾期办理车位楼栋初始权属证明的违约金1460元；三、中德红谷公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：一、巫崇胜与中德红谷公司于2014年2月12日签订了《商品房买卖合同》，约定巫崇胜向中德红谷公司购买其开发的位于成都市高新区房屋，总价款788598元。双方于合同中约定，出卖人应当在2016年2月29日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合“已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告”。双方还约定：除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列方式处理：逾期超过60日的，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。补充协议还约定，出卖人承担的该违约金总额不超过已付房价款总额的5%。之后，中德红谷公司于2016年2月29日向巫崇胜交付诉涉商品房，于2016年11月17日才取得建设工程竣工验收合格证。双方还约定，出卖人应当在2017年2月28日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。之后，中德红谷公司于2018年4月25日取得该商品房所在楼栋的权属证明。 二、巫崇胜与中德红谷公司还于2014年11月28日签订了《商品房买卖合同》，约定巫崇胜向中德红谷公司购买其位于成都市高新区车位，总价款100000元。双方于合同中约定，出卖人应当在2016年12月1日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合“已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告”。双方还约定：除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列方式处理：逾期超过60日的，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。补充协议还约定，出卖人承担的该违约金总额不超过已付房价款总额的5%。之后，中德红谷公司于2018年11月23日向巫崇胜交付诉涉车位。双方还约定，出卖人应当在2017年12月1日前取得该车位所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。之后，中德红谷公司于2018年4月25日取得该商品房所在楼栋的权属证明。 一审法院认定以上事实，有巫崇胜提交的《四川省商品房买卖合同(预售)》、《补充协议》、《收据》，中德红谷公司提交的《中德项目相关要素表》等证据及当事人陈述在案为证。 一审法院认为，关于巫崇胜要求中德红谷公司支付逾期交房违约金39430元的主张。一审法院认为，合同约定的交房时间为2016年2月29日前，巫崇胜应当自2016年3月1日起知道其权利受到侵害，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”的规定，巫崇胜要求中德红谷公司支付逾期交房违约金的请求权在适用二年诉讼时效的情况下，应至2018年2月28日届满。但2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行，其第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。一审法院认为，2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之后，巫崇胜向人民法院请求中德红谷公司支付逾期交房违约金请求权的诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，应当适用三年诉讼时效期间的规定，巫崇胜向人民法院请求中德红谷公司支付逾期交房违约金请求权的诉讼时效，应至2019年2月28日届满。故巫崇胜于2019年6月17日才提起诉讼，其主张已超过诉讼时效，中德红谷公司亦提出了诉讼时效抗辩，故一审法院对巫崇胜该项主张不予支持。 关于巫崇胜要求中德红谷公司支付逾期办理商品房所在楼栋初始权属证明的违约金33200元的主张。一审法院认为，根据合同约定，中德红谷公司公司应当在2017年2月28日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能按时取得权属证明，巫崇胜不退房，合同继续履行，自中德红谷公司应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德红谷公司应当按日计算向巫崇胜支付已付房款万分之一的违约金。本案中，中德红谷公司实际取得案涉房屋所在楼栋的权属证明时间为2018年4月25日，逾期421天，其应承担的违约金为33200元（788598元×0.0001×421天）。对于中德红谷公司要求对逾期取得楼栋权属证明违约金进行调低的答辩意见，一审法院认为，中德红谷公司并未举证证明双方约定的违约金标准过高，且该违约金计算标准以年计仅有3.65%，相较于初始产权登记对于购房人的重要性，约定的违约金并不过高，不应当减少，故对于其该项答辩意见一审法院不予采纳。 关于巫崇胜要求中德红谷公司支付逾期交房违约金5000元以及车位所在楼栋初始权属证明的违约金1460元的主张。一审法院认为，合同约定的交付车位时间为2016年12月1日前，巫崇胜应当自2016年12月1日起知道其权利受到侵害，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”的规定，巫崇胜要求中德红谷公司支付逾期交房违约金的请求权在适用二年诉讼时效的情况下，应至2018年11月30日届满。但2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行，其第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。一审法院认为，2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之后，巫崇胜向人民法院请求中德红谷公司支付逾期交房违约金请求权的诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，应当适用三年诉讼时效期间的规定，巫崇胜向人民法院请求中德红谷公司支付逾期交房违约金请求权的诉讼时效，应至2019年11月30日届满。故巫崇胜的主张未超过诉讼时效，按双方的约定，中德红谷公司应支付巫崇胜逾期交付车位的违约金5000元。双方约定中德红谷公司公司应当在2017年12月1日前取得该车位所在楼栋的权属证明，如未能按时取得权属证明，巫崇胜不退房，合同继续履行，自中德红谷公司应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德红谷公司应当按日计算向巫崇胜支付已付房款万分之一的违约金。本案中，中德红谷公司实际取得案涉房屋所在楼栋的权属证明时间为2018年4月25日，逾期145天，其应承担的违约金为1450元（100000元×0.0001×145天）。对于中德红谷公司要求对逾期取得楼栋权属证明违约金进行调低的答辩意见，一审法院认为，中德红谷公司并未举证证明双方约定的违约金标准过高，且该违约金计算标准以年计仅有3.65%，相较于初始产权登记对于购房人的重要性，约定的违约金并不过高，不应当减少，故对于其该项答辩意见一审法院不予采纳。 另，本案纠纷系因中德红谷公司中德红谷公司违约而产生，故本案诉讼费用应由中德红谷公司中德红谷公司承担。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百六十条之规定，判决如下：一、中德红谷公司于本判决生效之日起十日内支付巫崇胜逾期取得商品房所在楼栋初始权属证明违约金33200元；二、中德红谷公司于本判决生效之日起十日内支付巫崇胜逾期交付车位违约金5000元以及逾期取得车位所在楼栋初始产权的违约金1450元；三、驳回巫崇胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取889元，由中德红谷公司负担(该款项巫崇胜已预交，中德红谷公司履行上述给付义务时一并向巫崇胜支付)。 二审中，巫崇胜提交新证据：证据一，（2018）川0109民初17291号判决书复印件及裁判文书网公开的案例。证明以上判决书公布后，巫崇胜才知晓中德红谷公司在交房时不具备建筑规划合格证的情况。证据二，增加诉讼请求的材料，证明巫崇胜在2019年3月才知晓中德红谷公司违约交房的事实，因此诉讼时效应当从巫崇胜诉状形成的时间开始计算。 中德红谷公司质证认为：对巫崇胜提交的证据真实性、合法性、关联性均不予认可。巫崇胜所阐述的在查阅判例之后才得知公司未取得规划验收合格证的陈述意见，是巫崇胜内在主观认为的心理活动，该证据与其想达到的证明目的之间并不具有关联性。 本院认为：对以上证据真实性、合法性本院予以确认，但对于关联性及是否能达到巫崇胜的证明目的在下文予以详述。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，巫崇胜与中德红谷公司之前签订的案涉《商品房买卖合同》第十条“交付条件”第（二）款约定，商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的额该商品房面积实测报告。第十四条“交接手续”第（一）款约定，该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。 本院认为，根据上诉人巫崇胜、中德红谷公司的上诉请求和答辩意见，本案二审争议焦点为：一、巫崇胜主张中德红谷公司给付逾期交房违约金是否已经超过诉讼时效；二、一审法院认定中德红谷公司逾期取得楼栋权属证明的违约金是否过分高于因违约行为给守约方造成的实际损失。对此本院认定如下： 关于巫崇胜主张中德红谷公司给付逾期交房违约金是否已经超过诉讼时效的问题。本院认为，根据双方合同约定，双方在验收交接案涉房屋时，中德红谷公司应当向巫崇胜出示合同第十条约定的证明文件，并满足合同约定条件，中德红谷公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，巫崇胜有权拒绝接收。因此，巫崇胜在房屋交房之日起就应当知道案涉房屋不符合交付条件，逾期交房违约金的诉讼时效应自约定交房之次日起算。巫崇胜二审中所提交证据不能达到其证明目的，本院不予采信。按照双方合同约定，诉讼时效期间应从2016年3月1日起算至2019年2月28日届满，本案中巫崇胜于2019年6月17日才提起诉讼，已过诉讼时效，其主张的逾期交房违约金系整体合同权利，在超过诉讼时效后当事人提出给付主张，应不予支持。故巫崇胜的该项上诉理由亦不成立，本院不予支持。 关于一审法院认定中德红谷公司逾期取得楼栋权属证明的违约金是否过分高于因违约行为给守约方造成的实际损失的问题。根据最高人民法院《关于适用民事诉讼法的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，中德红谷公司并未举证证明双方约定的违约金标准过高，也未举证证明其违约金远远高于因其违约给巫崇胜带来的损失，因此，中德红谷公司关于其承担的违约责任过重，有违公平，应予酌减的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；巫崇胜上诉的二审案件受理费786元，由巫崇胜负担；成都中德红谷投资有限公司上诉的二审案件受理费791元，由成都中德红谷投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年三月十六日 书记员 龙春光