山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终743号上诉人（原审被告）：孙爱香，女，1964年7月9日出生，汉族，居民，住龙口市东江街道南山城市。委托诉讼代理人：于文腾、马金勇，龙口诚威法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：芦春梅，女，1970年2月4日出生，汉族，居民，户籍地哈尔滨市南岗区，现住北京市东城区。委托诉讼代理人：富明岩，山东岳平律师事务所律师。上诉人孙爱香因与被上诉人芦春梅排除妨害纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2019）鲁0681民初2220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙爱香上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，徐雯雯系嘉元房地产公司销售人员，其承诺以一手房交易方式购买涉案房屋，合同中加盖嘉元房地产公司公章，上诉人有理由相信是与嘉元房地产公司直接形成商品房买卖关系。徐雯雯与被上诉人的微信聊天记录证明徐雯雯代卖房屋是客观事实，上诉人以120000元善意获得涉案房屋。2、上诉人将房屋装修出租给他人，房屋已经不具备返还条件，即使房屋买卖合同无效，上诉人也不应返还涉案房屋，而应承担赔偿责任。涉案房屋交易时未办理不动产登记，至今无法办理不动产登记，上诉人已经到开发商、物业公司办理登记手续，应认定取得涉案房屋所有权。被上诉人芦春梅答辩称：一审法院认定事实清楚，（2019）鲁0681民初2232号民事判决书已确认上诉人与被上诉人之间不存在任何合法有效的合同买卖关系，根据相关法律规定，即使上诉人没有过错，与本案判决结果也不存在因果关系，被上诉人不认可委托徐雯雯出售房屋。上诉人因涉案房屋已经非法出租给他人，为拖延时间减少损失，提起上诉。上诉人的上诉请求不成立，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人芦春梅向一审法院起诉请求：1、依法判令被告排除妨害，将房屋恢复原状，返还涉案房屋;2、赔偿被告在非法占用期间给原告造成的损失（具体计算标准自2018年4月10日起至被告实际返还房屋之日止，按每天40元标准赔偿原告损失）。2、本案诉讼费等由被告承担。一审法院认定事实如下：原告提交证据1、商品房预销售合同，合同编号CHD-0240，以及购房交款收据、定购单，证明原告已合同购买涉案房屋并交付全款。证据2、物业公司通知函以及物业费银行转账通知单，证明原告自购买房屋之日起至2017年，一直在按时交纳物业费，同时证明原告已事先合法占有涉案房屋。被告对该两份证据的真实性均认可，经法院审查，对该两份证据予以确认，可以作为本案定案依据。被告提交的证据1、房屋过户委托书、房屋买卖合同、芦春梅、徐雯雯身份证复印件，系被告购买诉争房屋时，徐雯雯向被告出示，并且，原告也通过微信等形式委托徐雯雯代售诉争房屋，虽然徐雯雯后期陈述系其伪造，但能够证实原告与徐雯雯之间存在委托与被委托的事实，被告系善意受让诉争房屋，原、被告之间房屋买卖合法有效。原告认为，除了身份证复印件之外，其他均不认可，原告和徐雯雯之间不存在任何委托关系，最多算是向徐雯雯表示过出售房屋的意向，原、被告之间不存在合法有效的买卖合同。法院认为，该组证据结合原告及案外人徐雯雯在龙口市公安机关所做的询问笔录可以看出，原告虽然曾经向徐雯雯披露过卖房的意思，但并没有委托徐雯雯进行卖房，关于房屋的价格以及其他具体事项均是徐雯雯个人与被告之间协商，并非原告授权，原告并不知情。因此徐雯雯的卖房行为系无权处分，事后也未取得原告的追认，因此，徐雯雯与被告的卖房合同系无效合同。证据2、物业费收据四份，证实被告已经实际占有、使用诉争房屋，物业登记业主也是被告，不存在返还原物的条件，原告对该证据真实性无异议，但认为该份证据不能证明被告是对涉案房屋的合法占有，也不能证明被告对涉案房屋有任何的物权。证据3、（2019）鲁0681民初2232号民事判决书及卷宗材料，可以证实被告是在徐雯雯接受原告委托，代原告出售诉争房屋的前提下，购买原告房屋，原、被告之间存在房屋买卖的事实，原告要求被告返还房屋没有事实依据。原告对证据3真实性无异议，但根据该判决书查明的事实，可以证明证据1都是伪造的，也可以证实原、被告之间并未成立合法有效的房屋买卖合同。证据4、徐雯雯向被告出具的买房收款收据两张，证明办理手续由徐雯雯收到被告买楼款50000元。原告认为，证据4的真实性其无法认定，即使是真实的，也不能证明徐雯雯是代原告收房款，也不能证明原告收到这部分房款。法院认为，案外人徐雯雯收取被告款项的收据不能作为其对抗原告对涉案房屋享有所有权的依据，并且已经查明，徐雯雯收到50000元房款后并未交给原告。一审法院依原告申请到龙口市公安局南山派出所调取了不予立案通知书以及原告芦春梅、被告孙爱香、案外人徐雯雯的询问笔录一宗，原、被告对该组证据的真实性均无异议，法院予以确认。原告认为，该证据可以证明徐雯雯伪造了原告的委托书和原、被告之间的房屋买卖合同，而且还代替原告在买卖合同等材料上签字，并将原告的姓氏写成“卢”字。被告也承认其是受到徐雯雯的欺骗，并且就被骗事宜向公安进行过报案。还能证明2016年之后，原告和徐雯雯之间并没有就涉案房屋的买卖再有过任何的协商，而且在与徐雯雯最后的沟通当中原告也明确表示不同意以120000元的价格出售涉案房屋。对不予立案通知书无异议，与本案无关。被告认为，徐雯雯在笔录当中承认是其伪造了原告的委托书进行房屋买卖，被告是在不知情的情况下与徐雯雯签订了涉案相关的手续，是被徐雯雯所欺骗，被告如知徐雯雯没有对房屋的处分权，被告也不会买到原告的房屋。另被告申请法院追加徐雯雯为被告参加本案诉讼，法院认为，因本案系排除妨害纠纷，案外人徐雯雯并非本案必要的当事人，因此对被告的该申请法院不予准许。通过该组证据能够证实，原告与徐雯雯其二者之间并未形成委托卖房的合意，徐雯雯擅自将原告的房屋卖于被告孙爱香，属于无权处分。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2010年11月1日，原告芦春梅购买烟台海基置业有限公司与嘉元房地产公司联合开发的龙口市南山旅游度假区城市花园东区35-1-502号房（赠送阁楼），总房款176277元。合同签订后，原告芦春梅按约付清全部房款，烟台海基置业有限公司、嘉元房地产公司向原告芦春梅交付房屋。涉诉房屋交付后，原告芦春梅未装修入住。2018年4月份，徐雯雯伪造了房产过户委托书，以原告代理人的身份与被告孙爱香签订了房屋买卖合同，载明：“甲方卢春梅，乙方孙爱香，甲方自愿将坐落在南山城市花园东区35#1-502室，建筑面积55.608平方米，出卖给乙方。双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为（人民币）120000元（大写：壹拾贰万元整）。乙方支付定金之日起，向甲方第一次交款（人民币）50000元（大写:伍万元整，余款（人民币）70000元（大写：柒万元整）经双方协商采取分期付款的方式返还。”。落款处签字：“甲方：卢春梅乙方：孙爱香，2018年4月5日”。合同签订后，被告孙爱香于2018年4月4日交纳定金10000元，于2018年4月10日交纳房款40000元给徐雯雯，由徐雯雯出具收款收据2张。后徐雯雯即将涉诉房屋的装修钥匙交于被告孙爱香，被告孙爱香对该房屋进行了装修。2018年10月13日，原告发现其房屋已经装修并有租客居住，遂报警。现原告诉至法院，依法判令被告排除妨害，将房屋恢复原状，返还涉案房屋，赔偿被告在非法占用期间给原告造成的损失。一审法院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，原告与徐雯雯并未达成委托卖房的合意，因此双方之间并未形成委托卖房合同关系。徐雯雯通过伪造原告的房屋过户委托书以及房屋买卖合同，将原告所有的房产在其本人不知情的情况下卖于被告孙爱香。被告认为，徐雯雯系接受原告委托为其代售诉争房屋的事实，约定购房价款也符合同等条件房屋市场价值定位，根据《物权法》解释一第15条及其他规定，被告善意受让诉争房屋，依法应当予以保护。对此法院认为，本案争议的焦点问题为，被告的行为能否适用善意取得制度。依据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案中，徐雯雯伪造原告芦春梅的委托代卖手续将原告的房产以120000元的价格有偿转让给被告孙爱香，但涉案不动产并未完成物权变更登记，因此被告孙爱香的行为不符合善意取得的条件。因案外人徐雯雯无权处分的行为并未得到权利人即本案原告的追认，因此徐雯雯以原告名义与被告孙爱香之间签订的房屋买卖合同无效，原告作为诉争房屋所有权人请求被告排除妨害，将房屋恢复原状并返还涉案房屋，于法有据，法院予以支持。原告请求的被告应赔偿其在非法占用涉案房屋期间给原告造成的损失（具体计算标准自2018年4月10日起至被告实际返还房屋之日止，按每天40元标准赔偿原告损失），法院认为，房屋买卖合同无效应为自始无效，被告孙爱香因该合同获取租金利益的基础自始不存在，该部分租金利益应由原告收取。但本案中，原告并未提交证据证明因被告出租涉案房屋给原告造成的租金损失数额，因此对于原告请求被告赔偿非法占用涉案房屋期间给原告造成的损失，因证据不足，法院不予支持，原告可以待证据充分后另案主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条之规定，一审法院于2019年9月12日判决：一、被告孙爱香于判决生效之日起三十日内将涉案房屋恢复原状并返还给原告芦春梅。二、驳回原告芦春梅的其他诉讼请求。案件受理费150元，由被告孙爱香负担。二审中，上诉人孙爱香、被上诉人芦春梅均未提交新证据。二审法院对一审法院认定事实予以认定。本院认为，根据被上诉人提交的定购单、商品房预销售合同、交款收据、物业公司通知函以及物业费银行转账通知单，可以认定上诉人购买了涉案房屋，并实际占有使用涉案房屋，被上诉人系涉案房屋合法的权利人，对涉案房屋享有合法的权利。案外人徐雯雯未经被上诉人同意，擅自伪造被上诉人的委托代理手续与上诉人签订涉案房屋的买卖合同，将涉案房屋出卖给上诉人，侵犯了被上诉人的合法权益，案外人徐雯雯的行为系无权处分。上诉人主张其在购房时是善意且已经支付合理对价构成善意取得，其不应返还涉案房屋给被上诉人，但是依照法律规定善意取得不动产物权应以办理物权登记为物权移转要件，上诉人购买涉案房屋后至今未办理涉案房屋所有权变更登记，其主张善意取得涉案房屋，不符法律规定不动产善意取得的要件，故对上诉人该主张，本院依法不予支持。现被上诉人作为涉案房屋的权利人要求上诉人将涉案房屋恢复原状并返还给被上诉人，理由成立，于法有据，本院依法予以支持。上诉人上诉理由不成成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人孙爱香负担。本判决为终审判决。审判长  栾建伟审判员  曹红岩审判员  于 青二〇二〇年三月十日书记员  王 玥