广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初94号原告：佛山市南海金磊摩托车有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥兴沥雄摩托城第3座A6号。统一社会信用代码914***********736F。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：马晶晶，广东金桥百信律师事务所律师。被告：黄友华，男，汉族，1973年3月18日出生，住广东省佛山市禅城区南庄镇南庄大道中98号1区********。公民身份号码362************214。委托诉讼代理人：黄少峰，广东熊何律师事务所律师。委托诉讼代理人：张贵权，广东熊何律师事务所实习律师。原告佛山市南海金磊摩托车有限公司与被告黄友华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马晶晶、被告委托诉讼代理人黄少峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的租金共计306863.09元（暂计至2020年1月2日），并支付逾期付款违约金82125.52元（按欠款金额的万分之三计算至实际付清之日止，暂计至2019年12月6日为82125.52元），合计388988.61；2.被告返还佛山市禅城区***********委会上田段综合楼1层1-2号铺120平方米和2-4层3860平方米的租赁物业，并支付自2020年1月2日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费（按合同约定的现租金标准计算）；3.本案的诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，原告变更上述第一项诉讼请求为：被告向原告支付拖欠的租金共计101952.12元（暂计至2020年1月2日），并支付逾期付款违约金64558.25元（按欠款金额的万分之三计算至实际付清之日止，暂计至2019年12月6日为64558.25元），合计166510.37元。同时，原告增加诉讼请求：确认解除《综合楼租赁合同》。事实和理由：原告的分公司佛山市南海金磊摩托车有限公司南庄分公司（以下简称金磊南庄公司）与被告于2012年4月28日签署《综合楼租赁合同》，约定南庄分公司将坐落于佛山市禅城区************委会上田段综合楼1层1-2号铺120平方米和2-4层3860平方米共计3980平方米的物业出租给被告使用，被告应按照合同第三条“面积和租金及免租期”第（一）款约定的租金支付标准支付资金。第（二）款约定：乙方须于每月3日缴付当月租金。乙方逾期缴付租金的，自逾期之日起按欠款金额的万分之三向甲方支付逾期付款违约金。乙方逾期一个月未缴纳租金的，甲方有权解除合同，没收保证金，收回综合楼，综合楼内的一切装修、水电设施归甲方所有。第（三）款约定：被告于签订合同时向金磊南庄公司缴纳三个月租金156000元作为保证金。租赁期满，乙方无违约行为的，经甲方验收水电设施、建筑物完好，甲方退回保证金，保证金不计利息。如乙方有违约行为的，甲方没收该保证金。金磊南庄公司已于2016年8月12日办理了注销登记，注销后，其债权债务及未履行完毕的合同由总公司佛山市南海金磊摩托车有限公司即原告继续履行。但租赁合同履行过程中，被告存在未按约定租金标准足额支付租金的情形，且拖欠2016年12月、2019年11月、12月的租金至今未支付，且被告在租赁期内，未经原告同意，将一层部分物业以及2楼整层1300多平方米的物业转租给第三人，已违反《综合楼租赁合同》第六条的约定。依据该合同第三条第（二）款及第十条约定，由于被告的违约行为，原告有权单独解除合同，并收回房屋，并要求被告补缴拖欠的租金。原告已于2019年12月5日向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除《综合楼租赁合同》，故向法院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称：第一，被告不存在违约行为，无需向原告支付租金及违约金。金磊南庄公司与被告于2012年4月28日签订《综合楼租赁合同》。但是在合同履行过程中，经双方协商一致，双方已重新约定支付时间变更为次月3日前支付即可。根据原告提供的交易明细可以看出，被告已经按照双方的约定当月租金在次月3日前支付完毕。且双方对租金金额也作了相应变更。否则，作为具有完全民事行为能力的主体，原告不可能从未向被告提出未按时足额缴纳租金，而是在五年后才直接提起诉讼，这明显与常理不符。即使被告未按照合同约定的时间支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，若被告无正当理由支付租金的，原告应催告被告在合理期限内支付，否则原告才有权解除合同。但被告从未收到原告的催收通知。可见，被告一直是按照双方的约定缴纳租金。原告主张被告拖欠2016年12月、2019年11月、12月份租金，实际上被告已分别于2016年12月、2019年12月、2020年1月支付完毕。因此，被告不存在拖欠租金的行为。原告还主张被告存在未经其同意将部分房屋转租给第三人的行为，但无法提供证据予以证明，原告应承担举证不能的法律后果。第二，因为被告不存在违约行为，原告要求被告返还房屋并支付房屋占有使用费无事实和法律依据。第三，即使被告存在不足额缴纳租金的行为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或拒付租金的适用诉讼时效期间为一年。因此，原告主张被告支付2019年1月及之前的租金和违约已过诉讼时效，请求法院依法驳回该部分的租金和违约金的诉讼请求。且，原告主张的违约金过高，被告认为应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金。第四，即使被告存在迟延缴纳租金的行为，涉案租赁合同中“被告逾期一个月未缴交租金的，原告有权解除合同，没收保证金，收回综合楼，综合楼内的一切装修、水电设施归原告所有”的条款内容对于被告过于苛刻，规定了被告一旦逾期一个月未缴纳租金则会造成被告的损失高达几百万元。相反，涉案合同中并无约定任何原告的违约责任，约定的是对被告的经营、使用、转租转借、土地征收、违约等方面的要求。可见，涉案合同中，占绝对强势主体地位一方为原告。虽然如此，但在已履行的长达十年的租赁时间里，双方一直保持良好的交易往来关系，为维护租赁市场稳定和社会和谐，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、被告身份证，证明原、被告主体资格。2.《综合楼租赁合同》，证明原、被告之间的租赁合同关系，被告应按租赁合同约定的租金支付标准及时间向原告支付租金。3.账户交易明细查询，证明租赁期间被告拖欠租金的金额和逾期付款违约金金额。4.南庄宾馆黄友华欠缴租金明细表，证明租赁期间被告拖欠租金的金额及逾期付款违约金金额。5.核准注销登记通知书，证明金磊南庄公司已于2016年8月12日办理注销登记，该公司注销后，《综合楼租赁合同》由总公司佛山市南海金磊摩托车有限公司继续履行。6.《解除合同通知书》及邮寄证明，证明由于被告违约，原告已书面通知被告解除综合楼租赁合同，被告应于收到通知之日起5日内返还租赁物业，逾期返还应支付房屋占有使用费。7.《综合楼租赁合同》、《商铺租赁合同》，证明被告未经原告同意将租赁物转租他人的事实。被告在诉讼中举证：1.存款账户历史流水查询，证明被告于2019年12月30日向原告支付了2019年11月的租金。2.转账汇款回单，证明被告于2020年1月11日向原告支付了2019年12月和2020年1月的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据4，该证据由原告自行制作，具体欠费项目、金额于本院认为部分论述；证据6，原告能够提供原件核对，本院确认其真实性；证据7，原告未能提供原件核对，被告亦不予确认，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年4月28日，金磊南庄公司（甲方）与被告（乙方）签订《综合楼租赁合同》，约定：第一条综合楼概况乙方租赁甲方的综合楼座落于南庄过境路吉利村委会上田段1层1-2号铺和2-4层，面积合计为3980平方米。第二条租赁期限本租赁合同期为14年，从2012年10月1日至2026年8月31日止。第三条面积和租金及免租期（一）本综合楼总租赁面积为3980平方米。其中综合楼首层1-2号铺面积为120平方米，2-4层面积为3860平方米。以上为本租赁物业头两年（从2012年10月1日至2014年9月30日）租金，每月租金为52000元。以上租金自第三年起每年在上一年的基础上递增5%，即从第三年（从2014年10月1日起至2015年9月30日）起每月租金54600元，第四年（从2015年10月1日起2016年9月30日）起每月租金为57330元，第五年（从2016年10月1日起至2017年9月30日）起每月租金为60200元，如此类推直至合同结束。（二）租金的支付实行按月先交租金后使用的原则实施，乙方须于每月3日前缴交当月租金。乙方逾期支付租金的，自逾期之日起按欠款金额的万分之三向甲方支付逾期付款违约金。乙方逾期一个月未交纳租金的，甲方有权解除本合同，没收保证金，收回综合楼，综合楼内的一切装修、水电设施归甲方所有。（三）保证金：乙方在签订合同时须向甲方支付三个月租金156000元作为保证金。租赁期满，乙方无违约行为的，经甲方验收水电设施、建筑物完好，甲方退回保证金，保证金不计利息。如乙方有违约行为的，甲方没收该保证金。第六条综合楼转租、转借未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租物。第十条合同变更和解除（二）租用期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除合同，保证金归甲方所有，并收回出租物：1、未经甲方书面同意，转租、转借承租物；7、拖欠租金一个月以上（含本数）。据原告提交的账户交易明细查询，2014年11月22日至2019年11月1日期间，被告向原告支付租金合计3468130元。2019年12月30日，被告向原告支付2019年11月租金70000元；2020年1月11日，被告向原告支付2019年12月、2020年1月租金合计150000元。另查明：涉案佛山市禅城区********委会上田段1层1-2号铺和2-4层没有办理报建手续。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查，涉案房屋未办理相关的报批报建手续，故原告与被告签订的《综合楼租赁合同》应属无效。原告诉请确认该合同解除，但因解除合同的前提是建立在合同有效的基础上，涉案租赁合同无效，自始没有法律效力，故本院对原告的该项诉请不予支持。关于原告主张被告返还涉案房屋的诉请。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告因合同占有涉案房屋，基于合同无效被告应当将该房屋返还予原告。被告以其不存在违约行为为由拒绝返还该房屋，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付租金、占有使用费的诉请。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因涉案租赁合同属无效合同，且被告占有使用该房屋，故被告向原告支付的租金应系占有使用费。原告主张被告支付自2014年11月起至涉案房屋返还之日止的占有使用费，被告对此提出两项抗辩意见：一是原告主张的部分占有使用费已超过诉讼时效，不应予以支持；二是原、被告双方已变更占有使用费的标准，原告主张计算的标准不符双方约定。关于第一项抗辩意见，涉案租赁合同约定每期占有使用费按月交纳，各期费用各自独立，诉讼时效应从每一期占有使用费履行期限届满之日起计算。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《民法总则》于2017年10月1日实施，本案原告主张的2014年11月至2015年9月的占有使用费在《民法总则》施行前已超过二年诉讼时效。因原告并无有效证据证明上述应催收期间内已作催收，而其至2020年1月2日才提起本案诉讼，故上述2014年11月至2015年9月占有使用费已超法定诉讼时效。2015年10月至2016年12月的占有使用费适用三年的诉讼时效，但该最后一期于2019年12月届满，故同理原告于2020年1月2日才提起本案诉讼，已超过法定诉讼时效。因此，本院对原告主张被告支付2014年11月至2016年12月占有使用费的诉讼请求不予支持。至于2017年1月起产生的占有使用费，因未超出三年的诉讼时效，原告依法有权主张。关于第二项抗辩意见，原、被告对占有使用费的标准、支付时间已进行明确约定，未有证据证明双方对此进行变更并已达成合意，故被告的该项抗辩意见缺乏理据，本院不予支持。综上，参照涉案租赁合同关于占有使用费的计收标准计得2017年1月1日至2020年1月31日被告应支付的占有使用费为2375522.12元，再结合该期间被告实际向原告支付的占有使用费2319930元，得出被告尚拖欠原告占有使用费55592.12元（2375522.12元-2319930元）。此外，被告还应参照合同标准自2020年2月1日起向原告支付占有使用费至实际返还涉案房屋之日止。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请。因涉案租赁合同属无效合同，原告据此主张计算违约金缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄友华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市南海金磊摩托车有限公司交还位于佛山市禅城区********委会上田段1层1-2号铺和2-4层房屋；二、被告黄友华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市南海金磊摩托车有限公司支付占有使用费55592.12元，并自2020年2月1日起参照《综合楼租赁合同》标准向原告佛山市南海金磊摩托车有限公司支付占有使用费至被告黄友华实际返还上述第一项房屋之日止；三、驳回原告佛山市南海金磊摩托车有限公司的其他诉讼请求。如被告黄友华未按本判决指定的期间履行返还义务及给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取3567元，财产保全费2464.94元，合计6031.94元，由原告佛山市南海金磊摩托车有限公司负担2867.94元，被告黄友华负担1412元；超出部分1752元，原告佛山市南海金磊摩托车有限公司可书面向本院申请退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年二月十八日书记员  林 琳附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。