北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初23869号原告:中北华宇建筑工程公司，住所地北京市顺义区顺通路38号，统一社会信用代码911101138024920191。法定代表人：王金良，经理。委托诉讼代理人：曹达，男，1992年7月24日出生，汉族，中北华宇建筑工程公司法务。委托诉讼代理人：张晓宁，女，1994年4月14日出生，汉族，中北华宇建筑工程公司法务。被告：北京天顺园饮食娱乐中心，住所地北京市顺义区仁和地区陶家坟村南，注册号110113006046411。法定代表人：徐艳生，总经理。委托诉讼代理人：李绍芃，男，1957年3月30日出生，汉族，北京天顺园饮食娱乐中心法律顾问。原告中北华宇建筑工程公司（以下简称中北华宇）与被告北京天顺园饮食娱乐中心（以下简称天顺园）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中北华宇的委托诉讼代理人曹达，被告天顺园的法定代表人徐艳生及委托诉讼代理人李绍芃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中北华宇诉称：1998年9月5日原告与顺义县大孙各庄通达建材商店（徐艳生）签署《财产租赁合同》，合同约定自1998年9月5日起原告将租赁的财产交付承租方使用至2018年9月19日收回。双方协商，被告每年向原告交税金二十五万元整。租赁期间租赁财产维修保养的一切费用均由被告承担，如被告在租赁期间对现有设施需要改建必须经原告同意后方可进行，未经甲方同意私自改建的，被告应按损失情况照价赔偿。被告未履行本合同，未按期交付租金，经原告督促在超期两个月之内仍未缴纳，被告向原告缴纳违约金，每日按万分之五。1999年6月6日，原告与被告签署《补充协议》，原告新增房屋投资，自1999年10月1日起，被告每年缴纳租金30万元。2018年9月13日，原告向被告送达《告知书》，通知被告合同期满后不再续签，请被告提前做好腾退准备，并于2018年9月19日，合同期满之曰起十五日内腾退完毕。如逾期未腾退，原告将按照《财产租赁合同》约定的租金计算占用费，由此产生的一切后果和损失均由被告自行承担。然而被告至今未履行腾退义务，拒不腾退。原告认为，被告的行为违反了合同约定，被告的违约行为严重侵犯了原告的合法利益。因此，根据《合同法》第235条等有关规定，原告向法院提起诉讼：1．请求判令被告支付租金300万元、支付场地占用费30万元；2．请求判令被告立即履行腾退义务，并承拒腾退期间的全部损失；3．请求判令被告支付违约金305250元；4．诉讼费由被告方负担。被告天顺园辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：原告是于顺义县大孙各庄通达建材商店签的主合同，签的是《财产租赁合同》，合同期是1998年9月20日至2018年9月19日，原告属于诉讼主体不全；原告因拆迁清点收拾了他们的物品后，开始主动不收被告的租金，后因最后没有补偿，徐艳生还问过这事，会计回答是说不收了，等解决拆迁问题。否则也不可能被告十年不交租金原告也不起诉。依双方的合同约定，租金每半年交一次为期限。如未按期限交纳租赁费就可合同终止，所以原、被告的合同实际终止。一、2009年6月，因北京林河开发区征地仁和镇陶家坟村整体拆迁，2009年6月前，天顺园接到中北华宇负责拆迁事务的副总李树民的通知，让天顺园立即停止业务，终止双方的财产租赁合同和补充协议，双方各自清点自己所建房屋和物品，故被告的租金交到了2009年6月底。现原、被告的合同和原告与陶家坟村的租赁合同原件当时都交给了拆迁单位。二、拆迁开始前，由中北华宇副总李树民提出对原告和被告所建房屋和物品分别清点，后中北华宇副总李树民带着会计段宝仁等人清点了属于中北华宇的房屋和物品，由徐艳生负责清点了属于天顺园所建的房屋和物品，清点后，评估结果是中北华宇的拆迁补偿款不到300万，天顺园拆迁补偿款为850万元左右，后中北华宇又申请一家评估公司重新进行评估，但评估的更低，因此中北华宇拒绝在拆迁评估文件上签字，导致原、被告无法拿到拆迁补偿，因原告不签字，拆迁就放了下来，导致被告不能营业的同时，还要派人看守自己的东西。这就是为什么原告十年内不起诉被告未交租金的原因，原告的真实目的是想独吞拆迁补偿款。三、2018年中北华宇联系被告商量拆迁事宜，但因原告不承认双方合同已于2009年6月中止和该地块已因中北华宇通告被告拆迁停业的事实，最后不欢而散。四、现在原告与陶家坟村1998年承租后转租给被告的11．5亩地，因2009年6月拆迁已中止与陶家坟村的合同，因中北华宇通知被告天顺园停业，拆迁合同原件被收走，已实际中止合同，且合同同时被拆迁单位收走。介于以上原因，因该地块拆迁和原告拒绝签字的原因，导致被告十年无法经营、十年没有收入、十年没有拿到补偿款情况下，还要自己派人看这个院子，应是原告向被告补偿。经审理查明：1998年9月5日，中北华宇（甲方）与顺义县大孙各庄通达建材商店（乙方）（以下简称通达建材）签订《财产租赁合同》约定，自1998年9月5日起原告将租赁的财产（中北华宇招待所及设备财产）交付承租方使用至2018年9月19日收回。双方协商，乙方每年向甲方交税金二十五万元整；租赁期间租赁财产维修保养的一切费用均由乙方承担，如乙方在租赁期间对现有设施需要改建必须经甲方同意后方可进行，未经甲方同意私自改建的，乙方应按损失情况照价赔偿；乙方必须在天顺园饮食娱乐中心营业执照范围内经营，甲方并允许乙方经营其它合法活动，如乙方在承租期间进行违法活动一切后果由乙方负法律责任。根据中北华宇提供的北京市工商行政管理局的登记信息显示，1998年9月，中北华宇投资成立了天顺园，天顺园为集体所有制企业，受中北华宇的领导，法定代表人为徐艳生。1999年6月6日，中北华宇（甲方）与天顺园（乙方）签订《补充协议》约定，天顺园在原有设施的基础上增加娱乐，饮食项目；新增房屋的土建和装修一切费用由中北华宇投资，饮食、娱乐室内设施的增加由徐艳生负责开支；一九九九年十月一日开始，经营者徐艳生在原有每年上交中北华宇25万元的基础上增加5万元，总计每年上交租金30万元；经营期间，房屋在使用过程中的维修费用由中北华宇负责。室内设施的维修、增添、改造等费用均由徐艳生负责开支。庭审中，双方均认可通达建材与天顺园租赁和使用的场地相同，都是中北华宇的招待所；自1999年至2009年期间均是以天顺园的名义按照每年30万元的标准向中北华宇交纳的租金。原告称中北华宇最初和通达建材签订《财产租赁合同》是因为当时意识不强，建材商店不能作为工商户签订合同，所以后来才投资成立天顺园并和其签订《补充协议》，天顺园是中北华宇招待所实际的租赁方。被告称通达建材在后期就不再经营了。被告称2009年6月，因租赁场地涉及拆迁，天顺园接到中北华宇负责拆迁实务的副总李树民的通知，让天顺园立即停止业务，终止双方的财产租赁合同和补充协议，清点物资。但其后由于中北华宇的过错导致拆迁没有完成，天顺园也因此停业。经查，自2009年7月开始，天顺园停止向中北华宇交纳租金，徐艳生安排专人看守租赁场地和设施，由天顺园发放工资，未经徐艳生同意，其他人无法进入租赁场地。本案审理过程中，天顺园申请法院向北京顺义科技创新集团有限公司调取2009年6月中北华宇和天顺园两家各自的房屋和物品拆迁清点清单和评估报告。经本院调查询问，北京顺义科技创新集团有限公司没有上述清点清单和评估报告。庭审中，原告变更诉讼请求为：1．请求判令被告支付租金300万元、场地占用费30万元及违约金58．4550万元；2．诉讼费由被告方负担。上述事实，有《财产租赁合同》、《补充协议》、天顺园在北京市工商行政管理局的登记信息、当事人陈述意见等证据材料在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供相应证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。中北华宇虽与通达建材签订《财产租赁合同》，但涉诉的租赁土地及财产一直由天顺园实际使用并由天顺园向中北华宇交纳租金，且2009年之前通达建材就已经不再经营，故天顺园是本案的适格被告。天顺园称2009年因租赁场地涉及拆迁，中北华宇通知其立即停止业务，终止双方的财产租赁合同和补充协议，并表示免除其租金，但中北华宇对此并不予认可，天顺园也未提交充分证据予以证明。故天顺园所称双方租赁合同已于2009年解除与事实不符。经查，自2009年6月之后，天顺园再未向中北华宇交纳租金，但该涉诉租赁场地及财产一直由天顺园控制占用。双方签订的租赁合同于2018年9月19日到期，合同到期后，双方并未签订新的租赁合同。对于租赁的场地及房屋天顺园应予以腾退。另，天顺园是否实际使用该土地进行经营活动不构成其免交租金的抗辩理由。合同到期后，天顺园继续控制占有涉案场所及房屋，故仍需支付相应占用费。本院参照合同约定的租金标准，酌定天顺园给付中北华宇场地占用费300000元。天顺园在合同履行期间，长期未向中北华宇支付租金，构成违约，但《财产租赁合同》中约定的违约金标准过高，本院依据被告违约情况酌定为200000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定判决如下：一、被告北京天顺园饮食娱乐中心给付原告中北华宇建筑工程公司拖欠的租金三百万元、场地占用费三十万元及违约金二十万元（于本判决生效后十日内履行）；二、驳回原告中北华宇建筑工程公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费三万四千八百元（已由原告中北华宇建筑工程公司预交），由被告北京天顺园饮食娱乐中心负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 李 鹏审 判 员 赵庆斌审 判 员 胡 波二〇二〇年三月六日法官助理 杨 杰