河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初27426号原告：柴运丽，女，汉族，1970年9月11日出生，住郑州市金水区。委托代理人：朱基，河南浩星律师事务所律师。被告：马福新，男，汉族，1954年11月17日出生，住郑州市金水区。委托代理人：樊爱敏，女，汉族，1963年1月2日出生，住郑州市金水区，与被告系夫妻关系。第三人：李海龙，男，汉族，1968年12月10日出生，住郑州市金水区。原告柴运丽（以下简称原告）诉被告马福新、第三人李海龙案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告柴运丽本人及其委托代理人朱基，被告马福新本人及其委托代理人樊爱敏均到庭参加诉讼，第三人李海龙经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：停止对原告柴运丽所有的郑东新区××院××楼××单元××室（以下简称303房）的执行。事实及理由：2016年9月9日，李海龙与柴运丽订立《购房协议》，李海龙把本人所有位于郑东新区龙兴嘉苑1号院6号楼2单元的拆迁安置房303室出售给柴运丽，当月房款已付清，房屋已交付使用。2019年6月16日原告柴运丽发现303房门上张贴郑州市金水区人民法院(2015)金执字第4929号公告，内容显示：马福新申请执行李海龙民间借贷纠纷一案，本院在执行过程中将被执行人李海龙名下位于郑东新区××院××楼××单元××室安置房予以查封，责令房屋实际居住人腾出。原告不服该公告，提出执行异议，郑州市金水区人民法院作出(2019)豫0105执异621号执行裁定书并于2019年8月19日送达原告，原告不服，提起执行异议之诉，请求法院停止对303房的执行，理由如下：一、原告诉讼请求符合法律规定，人民法院应予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，（一）原告与第三人于2016年9月9日订立书面《购房协议》，（二）当月分两次付清房款；（三）2016年12月底交付房门钥匙，原告占有、使用该303房屋，自2017年至今的水电费、装修协议、停车位证明等、包括邻里关系足以证明该303房早在2017年1月柴运丽已经实际占有；（四）虽未办理过户登记，是因所在社区的不动产登记正在进行，尚未取得登记证书，故无法办理过户登记，而非原告自身原因造成的不能过户，并且李海龙自2017年3月27日突发脑出血后生活不能自理，意识不清，无法与人正常交流，目前状态依然是不能辨人识物，期间柴运丽多次与村委沟通，争取早日网签记，得到的回复均是目前信息不全，尚在办理当中，故该303房间未办理过户登记柴运丽无过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第10条规定，查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。本案原告是涉案303房的实际占有人，未收到法院查封303房的裁定，事实上法院根本未作出该裁定，就直接张贴公告要求腾房，程序违法，缺乏执行依据，且公告腾房时间是2019年6月，远在2016年12月原告占有、使用303房之后。因此，原告要求停止执行303房的诉讼请求符合法律规定，人民法院应予支持。二、李海龙已出售303房给原告柴运丽，法院无权查封。303房原是李海龙的拆迁安置房，虽未办理产权登记，依据拆迁安置补偿协议和《物权法》第30条规定，李海龙依法对303房享有不动产物权。2016年9月9日，李海龙与原告柴运丽订立《购房协议》，依据《物权法》第15条规定合法有效；且柴运丽按照约定将购房款分两次付清；2016年12月底交付房门钥匙，原告占有、使用303房屋；虽未办理过户登记，是因所在社区的不动产登记正在进行，尚未取得登记证书，而非原告自身原因造成不能过户。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。因此，法院无权查封303房。三、法院没有查封303房而让原告腾出缺乏执行依据。2019年6月13日郑州市金水区人民法院(2015)金执字第4929号公告称“本院在执行过程中将被执行人李海龙名下位于郑东新区龙兴嘉苑I号院6号楼2单元303室的安置房予以查封”。但公告没有写明查封房子的裁定案号、查封日期，以及依据什么认定涉案房屋在李海龙名下。李海龙已于2016年9月9日将303房出售给柴运丽，2016年12月底给付柴运丽占有、使用，自此，涉案303房已不在李海龙名下，法院无权查封此房，且没有法律文书显示法院已将303房查封，因此，公告责令李海龙及房屋实际居住人于2019年6月23日前将前述房屋腾出，缺乏执行依据。四、被执行人李海龙名下有足额财产可供法院执行。李海龙所在村委分房底册证实位于郑东新区××院××楼××单元××室、××楼××单元××室、××楼××单元××室均属李海龙的拆迁补偿安置房，且金水区人民法院于2019年2月23日作出的(2015)金执字第4929号执行裁定书已将李海龙名下的上述房屋查封，证明被执行人李海龙名下有可供法院执行的财产，不应执行李海龙已经出售给原告柴运丽且没有查封的303房。五、法院已查封的被执行人李海龙名下财产的价值超过了其履行债务的价值，不应再查封、执行其他财产。郑州市金水区人民法院(2015)金执字第4929号执行裁定书显示：被执行人李海龙应履行债务本息计957878元，法院查封李海龙名下位于郑东新区××院××楼××单元××室、××楼××单元××室、××楼××单元××室，价值数百万元，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第39条规定，查封、扣押财产的价值应当与被执行人履行债务的价值相当。因此，法院不应再查封、执行其他财产。综上所述，原告的诉讼请求有事实依据，符合法律规定，故请法院停止对郑东新区龙兴嘉苑1号院六号楼2单元303室的执行。被告马福新答辩称：一、事实与理由，1．《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六款规定，未依法登记领取权属证书的，不能转让。被执行人李海龙对郑东新区龙兴嘉苑l号院6号楼2单元303室（以下简称303房）虽享有不动产物权，但因其没有依法登记领取权属证书，不能转让，故双方订立的《购房协议》属于无效合同；2、《郑州市城中村改造管理办法》第二十九条规定，安置房应办理房产所有权证，可以作为二手房上市交易。303房是被执行人李海龙所分的安置房，在没有办理房产所有权证的情况下不能上市交易。原告柴运丽与被执行人李海龙的私下交易不合法；3．《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房产的转让必须要依法登记，303房的转让未经登记不发生效力；4.《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依其规定。303房没有按规定办理批准、登记手续，双方《购房协议》依法没有生效；5．根据物权法定原则，物权的公示方式法定，当事人不得随意确定。原告柴运丽无权认为303房的所有权归自己所有；6.原告柴运丽与被执行人李海龙的《购房协议》第二、三、四条都表明，原告柴运丽知道303房没有房屋所有权证，不能进行交易，违背了法有禁止皆不可为的规定，具有重大过错；7．原告柴运丽虽已支付全部价款并实际占有303房，因303房依法不能上市交易，所以现仍不能办理房产所有权证。不能办证的原因与原告柴运丽本人有直接关系，而且原告柴运丽至今也拿不出具有说服力的未办理过户非因自身原因的相应证据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，法院可以查封、扣押、冻结303房。8。原告柴运丽明明知道303房没有房屋所有权证，仍坚持与被执行人李海龙进行交易，违反了法律规定，在房产交易中有重大过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，法院可以查封、扣押、冻结303房。二、原告柴运丽的起诉书适用法律不当，在房产交易中有重大过错。1．被执行人李海龙303房不具有上市交易的资格，原告柴运丽与被执行人李海龙之间的房产转让不受法律保护。依据拆迁安置补偿协议和《物权法》第30条的规定，被执行人李海龙依法对303房享有不动产物权，但在未办理房产所有权证的情况下是不能上市交易的，也就是说李海龙对303房享有不动产物权，但没有上市交易的资格。就像一个人结婚首先要具备结婚的资格，未达法定结婚年龄的婚姻不受法律保护。同理，原告柴运丽在303房不具有上市交易资格的情况下与被执行人李海龙进行的房产交易同样不受法律保护。2.原告柴运丽以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定为依据，认为法院无权查封303房。答辩人马福新认为，根据第28条和第17条的规定，法院可以查封303房。原告柴运丽片面的、错误的理解法律，曲解了法律原意。第28条和第17条都对使用该法律作出了严格规定，必须符合该规定的各种情形后，法院才不得查封、扣押、冻结，而不是只符合部分情形。原告柴运丽仅以已支付全部价款并实际占有303房为理由是不够的，还必须符合第28条第四款“非因买受人自身原因未办理过户登记”和第17条“第三人没有过错”的规定。我国是法治国家，交易主体必须依法办事，如果不依法办事就应当承担不利的后果。从原告柴运丽与被执行人李海龙签订的《购房协议》第二、三、四条可以看出，原告柴运丽知道303房没有房屋所有权证不能进行房产交易，因此原告没有依法办事，在房产交易中有重大过错。原告是一个成年人，应该知道购买303房有重大风险，当风险发生后，就应该对自己的错误行为承担不利的后果。3．原告柴运丽诉称法院没有查封涉案303房而让原告腾出缺乏执行依据的说法与事实不符。2019年6月16日在303房张贴金水区人民法院(2015)金执字第4929号腾房公告之前，法院已于2017年10月28日对被执行人李海龙发出了公告，公告中“责令你于公告期满3日内履行生效法律文书所确定的义务，逾期不履行，本院将对李海龙名下位于郑州市郑东新区××院××楼××单元××室的房产予以评估、拍卖。”公告中通知李海龙“自本公告届满之日起10日内到本院联系办理有关本案评估、评估报告送达、拍卖等执行过程中的有关事宜，逾期不到视为放弃相应权利，并承担相应法律责任。”在发布公告期间，法院还先后向村委会、开发商等相关单位发出了协助查封、扣押、冻结303房的通知。303房的所有权是李海龙的，法院的公告已送达李海龙，李海龙至今未与法院进行任何联系，放弃了相应权利，那么就应当承担相应的法律责任。至于李海龙为何没将法院评估、拍卖303房的公告通知原告柴运丽，那只有原告柴运丽去问李海龙本人，此事与法院无关。因为303房目前仍是在李海龙名下，所有权是李海龙的。不是原告柴运丽的。4．具体查封、扣押、拍卖哪套房产，这是由法院根据实际情况决定的，至于查封的财产是否已超过履行债务的价值，这些都不是原告柴运丽应该考虑的。即便是查封的财产超过了履行债务的价值，那也是应该由彼执行人李海龙问法院提出，轮不到原告柴运丽在这里说三道四。综上所述，303房现在仍然属于被执行人李海龙的房产，原告（案外人）柴运丽与被执行人李海龙之间私下达成的《购房协议》违反法律规定，不受法律保护，请求贵院查明事实真相，依法驳回原告柴运丽所提执行异议的诉讼请求，以维护法律的尊严，使申请执行人的合法权益得以实现。原告向本院提交证据如下：证据一、（2015）金执字4929号执行裁定书、协助执行通知书、腾房公告，（2019）豫0105执异621号执行裁定书；证据二、花沟王村分房抽签序号登记册、分房户型房号登记册、2016年9月9日原告与李海龙《购房协议》；证据三、2016年9月9日收条、银行汇款单，2016年9月29日收条、银行汇款单；证据四、龙兴嘉苑一号院业主信息台账（2016/12/17领钥匙）、程小波转交钥匙证明、装修协议材料（一套）、装修备案表、装修备案登记证存根、装修押金收据、车位使用证明、交水费电费材料、居住证明；证据五、李海龙诊断证明、住院证、医疗费支付票据、个人现状照片、街道村委办证证明，柴运丽与程俊波谈话记录。被告马福新向本院提交证据如下：证据一、购房协议复印件一份；证据二、金水区人民法院公告照片；证据三、金水区人民法院送达回证；证据四、金水区人民法院协助执行通知书。第三人李海龙未到庭答辩，亦未提交证据。经审理查明：2016年9月9日，第三人李海龙作为出售方（甲方）与原告柴运丽作为购买方（乙方）签订《购房协议》一份，主要载明：龙兴嘉苑是郑东新区开发建设的合村并城祭城村民安置小区，根据政府合村并城安置政策，甲方分得龙兴嘉苑壹号院6号楼2单元303房屋一套，面积约八十平方米，甲方自愿出售该套房屋，乙方欲购买，双方协议如下：一、该套房出售总价款为人民币105万元；二、此价款包含甲方分得该房自身享有的配套附属设施权益（停车位使用等），甲方承诺本房屋能办理房产证，可以过户，并协助办理一切手续。三、付款方法：订立本协议时乙方付给甲方30万元作为本房屋定金，随后定金抵作价款。甲方开始协助乙方到村委及安置办办理分房底册变更登记事宜。下欠75万元乙方在订立本协议之日起两个月内全部付清，甲方收款为姓名为：程俊波，账号62×××58；四、本协议生效后，该房屋所有权转移给乙方，甲乙双方共同到村委及安置办公室（办事处或房管局）办理变更房屋户名，房屋所有权证直接登记在乙方或乙方指定人名下。若必须先办理在甲方名下，则甲方必须无条件配合过户给乙方等内容。2016年9月9日，原告通过其尾号为7248的账户向程俊波尾号为5158的账户转款30万元。同日，程俊波出具《收条》一份，载明，今收到柴运丽交付购李海龙龙兴嘉苑6号楼2单元303房定金30万元。2016年9月29日，原告通过其尾号为7248的账户向程俊波尾号为5158的账户转款75万元。同日，第三人李海龙出具《收条》一份，载明，今收到柴运丽交付龙兴嘉苑6号楼2单元303房款75万元，房款全部付清。原告提交2017年5月7日与河南圆方物业管理有限公司签订《装饰装修管理服务协议》一份，主要载明，乙方（业主）柴云丽，龙兴嘉苑一号院6号楼2单元3层03户等内容。2019年11月29日，河南福成物业管理有限公司龙兴嘉苑一号院物业服务中心出具《居住证明》一份，载明，兹证明柴运丽，身份证号码，自2017年6月至今居住在我小区郑州市郑东新区龙兴嘉苑一号院六号楼二单元303室，特此证明。郑州市郑东新区龙湖办事处花沟王村村民委员会于2019年8月22日、郑州市郑东新区龙湖办事处新型城镇化办公室于2019年8月27日共同出具《证明》一份，载明，兹证明郑东新区龙兴嘉苑1号院是郑州市金水区祭城镇北花沟王村安置小区，该小区大部分安置房已网签，少部分安置房信息不全正在补录中，全小区不动产证正在办理中，均未取得不动产证。另查明，另案原告马福新诉被告李海龙借款纠纷一案，本院于2005年2月28日作出（2005）金民一初字第304号民事判决书，判决：被告欠原告借款402318元及利息（本金65万元从2004年8月20日开始计算到2004年9月20日，本金402318元从2004年9月21日起计算到判决书规定的还款之日止，以上利息均按中国人民银行同期贷款利率的有关规定计算）于判决生效后十日内付清。案件受理费8545元，由被告负担。该304号民事判决已于2005年5月19日发生法律效力。该案进入执行程序后，执行案号为：（2015）金执字第4929号。2017年3月27日，本院作出（2015）金执字第4929号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人李海龙名下银行存款957878.5元或查封、扣押其相应价值的财产。2017年7月4日，本院向龙湖办事处花沟王村民委员会送达执行裁定书及协助执行通知书，将被执行人李海龙所有的涉案房产予以查封。2019年6月24日，本院作出（2015）金执字第4929号腾房公告。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据案外人柴运丽与被执行人李海龙于2016年9月9日签订的《购房协议》的内容，能够证明原告在购买涉案房屋时明知涉案房屋系郑东新区开发建设的合村并城祭城村民安置房，未进行网签备案，第三人李海龙亦未取得涉案房屋的不动产证，且涉案房屋至今仍未进行网签备案，无法办理过户登记手续，同时，原告柴运丽向本院提交的证据亦不足以证明未办理过户非因案外人自身原因，故原告柴运丽对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请停止强制执行，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告柴运丽的诉讼请求。案件受理费14250元，由原告柴运丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  崔全琪人民陪审员  陈文萍人民陪审员  程静君二〇二〇年三月十六日书 记 员  胡天一