广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1189号上诉人（原审原告、反诉被告）：霍家欣，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：罗炳汶，广东品明律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：林华秀，男，汉族，住广东省吴川市振文镇。委托诉讼代理人：林润生，广东富正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张嘉宏，广东富正律师事务所实习律师。上诉人霍家欣因与被上诉人林华秀房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初18320号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。霍家欣上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判林华秀应于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费36000元予霍家欣；2.撤销一审判决第四项，改判林华秀以36000元为本金从2019年8月2日起至实际付清欠款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予霍家欣；3.本案一审、二审全部诉讼费用由林华秀负担。事实与理由：一审法院认定霍家欣已于2019年6月25日收回涉案租赁物错误，有失公平。一、根据林华秀提交的霍家欣与案外人签订的租赁合同显示，虽然霍家欣与案外人签订合同的时间是2019年6月26日，但该合同的租赁期限约定为2019年7月16日至2021年7月15日。霍家欣是基于林华秀仍将其物品置于涉案租赁物中，待林华秀自行清理或霍家欣清理之后方可出租给案外人的这一出发点与案外人达成共识，故约定租赁期限自2019年7月16日起。二审中，霍家欣亦提交案外人出具的《进场证明》予以证明上述事实。二、一审法院认为林华秀的物品占用了霍家欣的场地，不影响霍家欣收回涉案租赁物并再次使用，但又在一审庭审中要求林华秀清理该物品。霍家欣认为，一审法院仅考虑到物品的占用，而没有考虑该物品占用直接影响霍家欣再次出租涉案租赁物。霍家欣与案外人约定租赁起始日为2019年7月16日是有根据的，但一审法院仅考虑合同签订日，未考虑租赁期间的开始日，导致认定事实错误。三、本案是基于林华秀的不诚信行为而发生的。本案缘由是林华秀故意拖欠租金所致，尽管一审法院认定本租赁合同无效，但本案仍因林华秀的不诚信行为导致，霍家欣并无过错。却由于一审法院的认定事实错误，导致霍家欣蒙受损失，于法不公。林华秀辩称，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。涉案租赁物未办理产权登记也未办理规划报建手续的情况下，涉案合同无效。霍家欣上诉没有依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。霍家欣向一审法院起诉请求：1.解除霍家欣、林华秀于2017年8月9日签订的《租赁合同》；2.林华秀将位于**号仓交还给霍家欣；3.林华秀向霍家欣支付租金（从2019年5月1日起计算，暂计至2019年7月30日为72000元，此后至实际返还租赁场地时止，按每月24000元标准计算的场地使用费予霍家欣），并支付按中国人民银行同期贷款利率以72000元为本金从起诉之日起支付至实际清偿之日止的利息；4.霍家欣有权没收林华秀已支付的押金48000元；5.林华秀承担本案全部诉讼费用。林华秀向一审法院反诉请求：1.霍家欣向林华秀返还租赁按金24000元；2.霍家欣承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月9日，霍家欣（出租方、甲方）与林华秀（承租方、乙方）签订涉案合同，约定：涉案租赁物租给乙方使用；租赁期限从2017年9月1日至2020年8月31日止；月租金24000元整，乙方应在每月15日前将租金转到甲方指定账户或现金缴纳；乙方在2017年8月10日前交纳按金48000元整给甲方，如乙方违约，则按金不予退还；违约十天内不交租金，甲方有权终止合同，所有损失由乙方承担，如甲方违约，要赔偿一个月租金给乙方作为乙方的搬迁费用。2019年6月26日，霍家欣（出租方、甲方）与案外人朱**签订《租赁合同》，约定：甲方同意将涉案租赁物（约1000㎡）租给乙方使用，租赁期限从2019年7月16日至2021年7月15日止，共2年，月租金25000元，乙方应在每月15日前将租金转到甲方指定账户或现金缴纳。2019年8月2日，霍家欣提起诉讼。诉讼中，霍家欣、林华秀均确认林华秀已于2019年9月30日将其放置在涉案租赁物内的物品搬离。霍家欣确认涉案租赁物既未办理产权证，也未办理规划报建手续。林华秀陈述其反诉请求中要求霍家欣退还的租赁按金24000元是在租赁按金48000元中扣除2019年5月份的租金24000元后剩余的金额，对于剩余的金额不同意抵扣2019年6月1日起租金、利息及2019年5月的租金利息。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。霍家欣确认涉案租赁物未办理产权登记，也未办理规划报建手续，林华秀亦未提供证据证明涉案租赁物已取得房地产权属证明或办理规划报建手续，霍家欣、林华秀就涉案租赁物签订的涉案合同无效。无效合同自始没有法律约束力，霍家欣要求解除涉案合同无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。合同无效，因合同取得的财产应予返还，霍家欣应向林华秀返还租赁按金48000元。现林华秀确认其尚欠霍家欣2019年5月份的租金24000元，并同意以部分租赁按金抵扣其欠付的2019年5月份的租金，故经抵扣，霍家欣尚需向林华秀返还租赁按金24000元，一审法院对林华秀要求霍家欣返还租赁按金24000元的反诉请求予以支持；对霍家欣主张没收林华秀租赁按金48000元的诉讼请求不予支持。霍家欣已于2019年6月26日与案外人签订租赁合同，将涉案租赁物另行出租，且对比霍家欣与案外人之间的租赁合同及涉案合同，两者涉及的租赁物面积相同，而霍家欣与案外人约定的租金标准高于涉案合同的约定，故林华秀的部分物品虽占用了部分涉案租赁物，但该占用并不影响霍家欣收回涉案租赁物并再次利用。综上，一审法院认定霍家欣已于2019年6月25日收回涉案租赁物，对霍家欣要求林华秀交还涉案租赁物的诉请，一审法院不再重复处理。林华秀作为承租方，其并未提供证据证明其已于2019年5月底前已搬离涉案租赁物并告知霍家欣，故对其抗辩，一审法院依法不予采纳。虽然霍家欣、林华秀签订的涉案合同无效，但林华秀实际使用涉案租赁物，根据公平及等价有偿原则，应参照涉案合同约定的租金标准支付实际使用涉案租赁物期间的使用费予霍家欣。涉案合同约定的租金标准为24000元/月，林华秀确认其自2019年5月1日起未向霍家欣交纳使用费，故经核算，林华秀需向霍家欣支付2019年5月1日至2019年6月25日期间的使用费44000元[24000元/月+（24000元/月÷30日×25日）]。一审庭审中（2019年9月27日），林华秀明确表示同意以部分租赁按金抵扣2019年5月使用费24000元，故经抵扣，林华秀尚需向霍家欣支付使用费20000元（44000元-24000元），霍家欣对使用费的诉请超出核定部分，一审法院不予支持。林华秀逾期支付使用费给霍家欣，给霍家欣造成了相应的资金占用损失，林华秀应赔偿相应损失予以霍家欣，故一审法院对霍家欣要求林华秀以欠付使用费为本金从起诉之日（2019年8月2日）起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息的诉请予以支持。经核算，林华秀因逾期支付2019年5月份的使用费应计付利息162.4元（2019年8月2日起至2019年9月27日期间）予霍家欣；林华秀还应以20000元为本金从2019年8月2日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利息计付利息予霍家欣。霍家欣对利息的诉请超出核定部分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、霍家欣应于判决发生法律效力之日起十日内退还租赁按金24000元予林华秀；二、林华秀应于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费20000元予霍家欣；三、林华秀应于判决发生法律效力之日起十日内支付利息162.4元予霍家欣；四、林华秀应以20000元为本金从2019年8月2日起至实际付清欠款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予霍家欣，本项随上列第二项清；五、驳回霍家欣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取6220元，由霍家欣负担5770元，由林华秀负担450元。反诉受理费200元，由霍家欣负担。二审期间，霍家欣向本院提交新的证据：案外人朱**出具的《进场证明》，拟证明涉案租赁物于2019年7月16日交付予朱**使用。2019年7月16日之前，涉案租赁物由林华秀占有使用。二审期间，林华秀未向本院提交新的证据。本院组织双方当事人对以上新证据进行证据交换和质证。经本院核查，朱**出具的《进场证明》为证人证言，其证明力在下文予以论述。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：林华秀应向霍家欣支付的占有使用费及利息的数额。首先，虽然霍家欣与案外人朱**签订的《租赁合同》约定的租赁期限起始日为2019年7月16日，但是基于日常生活经验，出租方在取得涉案租赁物占有后才会与另一方签订租赁合同。加之朱**的进场时间与霍家欣收回租赁物的时间不具有关联性，霍家欣提交的《进场证明》没有其他证据予以佐证，本院不作为定案依据。故一审法院根据霍家欣与朱**签订《租赁合同》的日期（2019年6月26日）认定霍家欣于2019年6月25日收回租赁物，并据此确认林华秀应支付2019年5月1日至2019年6月25日期间的占有使用费符合本案实际。经以部分租赁按金抵扣2019年5月使用费24000元后，林华秀尚应向霍家欣支付占有使用费20000元。霍家欣上诉请求计付至2019年7月15日的占有使用费没有事实依据，本院不予支持。关于林华秀应支付的利息数额。如前所述，林华秀尚欠的占有使用费为20000元。林华秀逾期支付涉案租赁物的占有使用费，给霍家欣造成资金占用损失，其应向霍家欣赔偿资金占用损失。霍家欣与林华秀签订的《租赁合同》约定，林华秀应在每月15日前向霍家欣支付租金。据此，林华秀应自2019年6月15日前向霍家欣支付2019年6月的占有使用费，并应自2019年7月15日前向霍家欣支付2019年7月1日至2019年7月15日的占有使用费。霍家欣主张林华秀应付利息自2019年8月2日起算，系霍家欣对自身权利的处分，本院予以确认。综上，林华秀应向霍家欣支付以占有使用费20000元为本金，自2019年8月2日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。霍家欣请求超过本院核定部分，不予支持。综上所述，霍家欣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费204.64元，由上诉人霍家欣负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年三月十八日法官助理 张颂恩书 记 员 肖玲玲