江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1302民初2377号原告：宋建平，男，1961年10月16日出生，住宿迁市洋河新区。委托诉讼代理人：刘浩，江苏广陆律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨绪友，江苏广陆律师事务所律师。被告：宿迁中江建设工程有限公司，统一社会信用代码91321311573609624R,住所地宿迁市宿豫区苏果购物广场401/501商铺。法定代表人：陈立奇，该公司董事长。被告：唐庆高，男，1965年12月17日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：张格平，男，1962年11月28日出生，住宿迁市宿城区。被告：蒋德刚，男，1975年6月16日出生，户籍地宿迁市宿豫区，住宿迁市宿豫区。原告宋建平诉被告宿迁中江建设工程有限公司（以下简称中江公司）、唐庆高、蒋德刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宋建平及其委托诉讼代理人刘浩、杨绪友、被告中江公司法定代表人陈立奇、被告唐庆高的委托诉讼代理人张格平到庭参加诉讼，被告蒋德刚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告宋建平向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告中江公司、唐庆高签订的房屋买卖合同;2.被告中江公司、唐庆高返还原告购房款16.2万元;3.被告中江公司、唐庆高赔偿原告房屋装修损失若干（具体金额待鉴定后确定），庭审中确定为102913.63元;4.被告中江公司、唐庆高赔偿原告房屋现价值与原购房款之间的差价若干（差价具体金额待房屋现在的价值鉴定确定），庭审中确定为137600元;5.被告蒋德刚对前述第2.3.4项诉求承担连带清偿责任;6.三被告承担本案诉讼费、保全费、鉴定费。事实和理由：被告中江公司、唐庆高与原告宋建平签订房屋买卖合同，将位于房屋出售给原告。原告已按合同约定支付了全部购房款16.2万元。被告蒋德刚为被告中江公司、唐庆高的出售行为提供担保。案外人罗某在2016年就涉案房屋起诉原告，经法院判决原告应将涉案房屋恢复成毛坯状态后返还给罗某。现三被告均拒绝返还购房款和赔偿原告的各项损失，故诉至法院，作出上述诉讼请求。被告中江公司辩称：中江公司与买卖房屋的合同没有任何关系，不应承担返还购房款和赔偿损失的民事责任。理由：1.买卖合同涉及的房屋位于洋河翡翠华庭1#楼503室，被告中江公司不是该房屋的开发商，也不是建筑商，对房屋无所有权和处置权，不能成为合同主体；2.买卖合同中的合同专用章、发票专用章是唐庆高私刻的，本公司没有使用过合同专用章，发票专用章也不是本公司使用的财务用章；3.原告从未与中江公司交涉过买房，公司没有参与买卖房屋过程中；4.公司未收到原告的购房款，没有资金往来。被告唐庆高辩称：1.其是涉案房屋的实际施工人，对该房屋有优先受偿权，其与涉案房屋开发商安某公司的法定代表人朱某签订过协议，协议约定开发商不如期支付工程款，则以全部小区的房屋作抵押，产权归其所有，故其对房屋具有处置权；2.其与原告签订的房屋买卖合同完全是双方真实意思表示，没有胁迫或欺诈行为，也没有相互串通损害其他人利益，不存在无效情形，合同应当合法有效，原告支付合理对价，房屋已交付给原告进行装潢占有使用至今，不存在违约或损害原告合法权益。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告蒋德刚未作答辩。生效的（2012）宿中商初字第0036号和（2013）苏商终字第0011号民事判决确认：2007年7月3日，江苏安某地产有限公司（以下简称安某公司）与宿迁富强建设集团有限公司（以下简称富强公司）签订洋河镇翡翠华庭1#-6#住宅楼及商铺的建设工程施工合同。安某公司为发包方，富强公司为承建方。2009年1月19日，富强公司更名为宿迁开元建设集团有限公司（以下简称开元公司）。2009年9月10日，开元公司将翡翠华庭工程款债权及优先受偿权一并转让给唐庆高、夏某。2012年2月29日，唐庆高、夏某作为债权转让人起诉安某公司给付工程款319万元及违约金和利息，江苏省宿迁市中级人民法院于2012年10月30日判决安某公司给付319万元及逾期付款违约金。安某公司不服上诉，江苏省高级人民法院判决维持原判。生效的（2013）宿中执字第00155-6号民事裁定书确认：安某公司所有的位于宿迁市房屋作价207.4万元交给唐庆高、夏某抵偿债务（上述房屋所有权自本裁定送达唐庆高、夏某时起转移）；唐庆高、夏某可持本裁定到相关机构办理产权过户登记手续。安某公司尚有部分债务未偿还。生效的（2016）苏1302民初5339号民事判决书确认：2013年6月5日，本院作出（2013）宿城执字第0706号民事裁定书。该执行裁定将安某公司开发的位于前述房屋相应附属阁楼折款200万元抵偿债务，归罗某所有。罗某依法对涉案房屋享有占用、使用、处分的权利。宋建平、王某占用涉案房屋进行装修居住，妨害了罗某的物权。判决宋建平、王某将涉案房屋恢复至毛坯房状况后返还罗某。生效的（2017）苏13民终69号民事判决书确认：唐庆高未能提交证据证明其对涉案房屋享有处置权；宋建平、王某未能提交证据证明其与唐庆高、中江公司签订房屋买卖合同时，其有理由相信唐庆高、中江公司有权处置涉案房屋；宋建平、王某于2015年开始对涉案房屋进行装修并入住，未提交证据证明一审法院2013年向罗某交付涉案房屋时其已经占有涉案房屋；唐庆高自行将涉案房屋出卖给宋建平、王某，并在房屋买卖合同上加盖中江公司印章；中江公司与涉案房屋无关联；宋建平、王某未取得涉案房屋的物权，其占有涉案房屋妨害了罗某的物权；判决驳回宋建平、王某上诉，维持原判。生效的（2019）苏1302执异95号、115号和（2019）苏13执复33号确认：宿城法院处置涉案房产及阁楼时，开元公司已丧失了对工程款优先受偿的权利；开元公司、唐庆高的执行异议申请和复议申请被依法裁定驳回。经当事人举证、质证，本院确认以下事实：罗某诉宋建平、王某排除妨害纠纷案件的一二审判决生效后，宋建平按执行依据已将涉案房屋返还罗某。原告宋建平与唐庆高、蒋德刚商谈涉案房屋买卖事宜，双方还签订买卖合同及补充协议。补充协议上有担保人蒋德刚签名担保。原告宋建平将购房款16.2万元支付担保人蒋德刚，被告唐庆高认可收取购房款。原告宋建平对涉案房屋装修工程造价为102913.63元，鉴定费用6000元。涉案房屋在价值时点的房地产市场价值为299600万元，鉴定费用4800元。以上事实，有当事人陈述、合同及补充协议、收据、工程造价鉴定意见书、房地产估价结果报告书、现金解款单、中国银行人民币汇款业务回单、发票等证据在卷佐证。本案争议的焦点：1.被告中江公司是否为合同一方当事人，是否承担履行合同义务的民事责任；2.被告唐庆高是否承担返还购房款和赔偿损失的民事责任及承担数额。关于第一个争议焦点，本院认为，被告中江公司不是涉案合同的一方当事人，不承担本案合同义务，即不承担原告诉请的民事责任。理由：1.原告宋建平与被告唐庆高、蒋德刚联系并商谈买卖房屋事项，没有与被告中江公司法定代表人或公司委托人商谈买房过程。被告唐庆高和蒋德刚未经过被告中江公司委托授权，不符合履行职务行为的身份，其不能代表被告中江公司从事民事法律行为；2.生效判决确认了宋建平、王某未能提交证据证明其签订房屋买卖合同时，其有理由相信唐庆高、中江公司有权处置涉案房屋；3.原告宋建平将购房款交给担保人蒋德刚，被告唐庆高认可收到购房款，而被告中江公司未收购房款，与原告之间无资金往来；4.被告中江公司不认可合同上所盖公章的有效性，述称该公司没有用过合同上的合同专用章，合同上的发票专用章与该公司使用的不一致，合同上的公司章是唐庆高私刻的；5.生效判决确认“根据唐庆高的陈述，可以证明唐庆高自行将涉案房屋出卖给宋建平、王某，并在房屋买卖合同上加盖中江公司印章的事实…中江公司与涉案房屋无关联”。以上情况几点能够说明，被告中江公司既不是开发商，也不是建筑商，没有权利处置涉案房屋，且事实上被告中江公司也没参与、没委托、没收款，与原告不存在买卖房屋的合同关系。原告诉请被告中江公司履行合同义务，承担返还购房款和赔偿损失，理由不成立，本院不予支持。被告中江公司辩解不承担民事责任，本院予以采纳。关于第二个争议焦点，本院认为，出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿的，应予支持。被告唐庆高依法应当承担违约赔偿责任。理由：1.原告宋建平与被告唐庆高、蒋德刚签订的房屋买卖合同和补充协议（担保合同），是双方真实意思表示。被告唐庆高主观上认为自己是实际施工人，对所欠工程款抵押的房屋有优先受偿的权利，可以处置房屋，没有骗的故意。原告基于信赖唐庆高是该工地项目负责人，可以买到房屋，签订合同后就支付购房合理对价。从双方所订立合同过程看，没有采用欺诈、胁迫手段损害国家利益和恶意串通损害国家、集体或第三人利益等无效合同的情形，因而合同应当有效。2.被告唐庆高对涉案房屋无权处置。生效的（2012）宿中商初字第0036号和（2013）苏商终字第0011号民事判决虽认定“2009年9月10日，开元公司将翡翠华庭工程款债权及优先受偿权一并转让给唐庆高、夏某”这一事实，但因诉讼中唐庆高、夏某没有请求对抵押房产行使优先受偿权利，生效判决中也就无确认该项权利的内容。生效的（2013）宿中执字第00155-6号民事裁定书确认15套房屋交给唐庆高、夏某抵偿债务中并无本案涉及的房屋。2013年6月5日，本院作出（2013）宿城执字第0706号民事裁定将涉案房屋抵偿债务归罗某所有。自本院处置涉案房产及阁楼时，开元公司已丧失了对工程款优先受偿的权利，被生效的（2019）苏13执复33号民事裁定确认。生效的（2017）苏13民终69号民事判决书亦确认过唐庆高未能提交证据证明其对涉案房屋享有处置权。3.被告唐庆高在法律上或事实上不能履行合同构成不履行合同。生效判决确认宋建平、王某于2015年开始对涉案房屋进行装修并入住，未提交证据证明本院2013年向罗某交付涉案房屋时其已经占有涉案房屋，没有取得涉案房屋的物权。原告基于购买被告唐庆高、蒋德刚出卖的涉案房屋而占用、使用，判决确认妨害罗某的物权。这就决定被告唐庆高不可能对抗生效判决履行合同。涉案房屋已按执行依据返还罗某，被告唐庆高在事实上无法再将涉案房屋交付原告，原告也不可能再获得所购房屋，标的物所有权无法转移，合同目的无法实现。原告要求出卖人承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿，符合法律规定。被告唐庆高辩称其对房屋有处置权且已履行合同义务，不存在违约，与事实不符，于法律无据，本院不予采纳。关于承担赔偿损失的数额。法律规定的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，被告唐庆高不能履行合同造成的经济损失就是原告在被告履行合同情况下可得所购房屋的利益，包括可得房屋的现价和已装修房屋费用。这一损失，恰恰是被告唐庆高订立合同就可以预见的。根据鉴定，赔偿损失的数额计为402513.63元（299600万元＋102913.63元），本院予以确认。关于合同担保。被告蒋德刚无正当理由不参加开庭，未作答辩，视为放弃诉讼权利。担保人蒋德刚在补充协议上签名，对买卖房屋合同整体提供担保，合同没有约定数额和担保方式，依法应对不履行合同造成损失的全部承担连带担保责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《中华人民共和国担保法法》第十九条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告宋建平与被告唐庆高、蒋德刚签订的房屋买卖合同及补充协议；二、被告唐庆高于本判决生效后十日内赔偿原告宋建平损失计402513.63元;三、被告蒋德刚对上述判决第二项债务承担连带赔偿责任；四、驳回原告宋建平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7338元、公告费520元、保全费2770元、鉴定费用10800元（6000元＋4800元），合计21428元（原告预交），由被告唐庆高、蒋德刚共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  刘金龙人民陪审员  邹佩军人民陪审员  周 正二〇二〇年三月十二日书 记 员  马永超法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。