广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终7251号上诉人（原审被告）：黄文发，男，汉族，1989年11月29日出生，住址：广东省陆丰市***。委托诉讼代理人：王高军，系广东鸿浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾端娇，系广东鸿浩律师事务所实习律所。被上诉人（原审原告）：黄碧清，女，汉族，1965年3月16日出生，住址：惠州市惠阳区**。委托诉讼代理人：杨志斌，系广东信惠律师事务所律师。上诉人黄文发与被上诉人黄碧清房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3476号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄文发委托诉讼代理人王高军、被上诉人黄碧清及其委托诉讼代理人杨志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄文发上诉请求：一、依法撤销（2019）粤1303民初3476号民事判决书第一、二项判决；二、依法改判确认上诉人与被上诉人2017年7月1日签订的《店铺合作经营合同》于2019年3月31日解除；三、依法改判自2019年5月起上诉人无需支付房屋占用使用费；四、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：一、上诉人与被上诉人2017年7月1日签订的《店铺合作经营合同》于2019年3月31日已经协商确定解除。一审审理查明，上诉人与案外人方某签订的《转让协议》为2019年1月22日，协议约定的交铺日期为2019年3月31日。而被上诉与案外人方某签订的《店铺合作经营合同》签订日期也为2019年1月22日，约定的起始时间为2019年4月1日至2024年3月31日止。两者时间衔接一致，且被上诉人对上诉人与案外人签订的《转让协议》也是完全知情的，根据《合同法》第三十六条规定:“当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。《合同法》第七十七条第一款规定:“当事人协商一致，可以变更合同”。因此，本案上诉人与被上诉人之间以实际行为表示同意于2019年3月31日解除2017年7月1日签订的《店铺合作经营合同》,双方权利义务于2019年3月31日终结。二、原审法院关于2019年4月1日至2019年9月14日期间租赁物由谁占用及占用原因存在事实认定错误。上诉人认为2019年5月起租金应由案外人方某和被上诉人承担。（一）如前所述，被上诉人与上诉人之间的《店铺合作经营合同》已于2019年3月31日协商确认解除，上诉人与被上诉人之间已不具有法律上的权利义务。（二）因被上诉人在与上诉人协商解除合同的同时，又与案外人方某签订了《店铺合作经营合同》，上诉人与被上诉人之间商铺的交付方式为指示交付，上诉人将商铺交付给案外人即完成交付。但根据上诉人与案外人方某签订的《转让协议》约定，案外人方某应向上诉人支付转让费18.1万元，因案外人违约一直拒绝支付转让费，致2019年3月31日上诉人未将交易商铺交付给案外人，案外人方某违约在先，非上诉人拒绝交付商铺。（三）被上诉人与案外人签订了《店铺合作经营合同》，且案外人也向被上诉人支付了4万元租房押金和押金，起始时间为2019年4月1日至2024年3月31日止，即2019年4月1日起被上诉人与案外人为权利义务的相对方，虽然，被上诉人后与案外人又协商一致解除合同，也是其双方自由支配自己权利义务的行为。（四）案外人方某是因为违反合同约定，未按约定支付转让费，致使指示交付无法完成，上诉人也多次想把租赁物返直接还给被上诉人，并协调手机店租户直接与被上诉人重签租赁合同，但被上诉人以其中已部分出租给次承租人为由而拒绝受领，即便是2019年9月24日其已将租赁物对外招租了，仍然以此为借口不认可上诉人已返还了租赁物。被上诉人之行径是故意阻止上诉人的交付行为，以达其继续向上诉人要求支付租金的目的。（五）根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大”。本案是租赁合同纠纷，案涉房屋为租赁物，在被上诉人与案外人解除合同后，被上诉人一直以其中已部分出租给手机店为由而拒绝受领，手机店一直作为分隔部分独立出租的，并不影响其他部分对外出租，被上诉人对外获取租金收益没有任何阻碍，但被上诉人在与案外人解除合同后，并没有积极受领租赁物，导致租赁物部分一直空置。综上，既然上诉人与被上诉人之间于2019年3月31日合同已协商解除，而后由案外人与被上诉人之间履行签订的合同，且上诉人对于指示交付没有过错，对于合同解除后的租金及损失均应由上诉人与案外人之间根据合同确定权利和义务。而被上诉人又一直放任租赁物空置，空置期间的损失应由其本人承担。三、原审法院关于租赁物是否交回的现状存在事实认定错误，被上诉人已收回租赁物进行使用和管理。2019年9月14日被上诉人已领取了租赁物锁匙，2019年9月24日被上诉人也已张贴对外招租广告，说明被上诉人已实现了对涉案租赁物的使用和管理。综上所述，上诉人与被上诉人之间已于2019年3月31日协商确认合同解除，双方合同权利和义务已终结，被上诉人租金的损失是由案外人与被上诉人所致，不应由上诉人承担。为维护上诉人合法权益，恳请二审法院依法改判。上诉人黄文发补充上诉意见：第一点，2019年9月14日，上诉人已将租赁商铺绝大部分移交给被上诉人。第二点，2019年9月24日，被上诉人已开始对所移交的部分进行控制和招租。第三点，上诉人在二审中又提交了两份图片，显示档口的两个部分是相互独立的，可以分别移交和进行独立的使用。第四点，本案的纠纷实际上有涉及到四方，其中两方是上诉人和被上诉人，第三方是方思秩，还有第四方是手机店的承租人孙国庆。被上诉人在与方思秩签订租赁合同时，是知道该手机店的存在和现状的，并且被上诉人与方思秩所签订的租赁合同的租金是13000元，是包含两部分的商铺在内的。被上诉人黄碧清辩称，第一点，本案的发生是由于上诉人没有经过被上诉人的同意，违反约定，将部分租赁物转租给孙国庆经营手机店引起的。那么在被上诉人经过上诉人介绍与案外人方思秩签订租赁合同之后，由于上诉人没办法将出租给孙国庆的部分门店交付给方思秩，无法达到方思秩要求的使用条件，因此才造成被上诉人与方思秩的合同解除。也因此导致了孙国庆不同意将租赁物返还给被上诉人。因为在这当中被上诉人是向孙国庆收取的高达6万元的转租费，因此孙国庆是不同意将其承租的部分房屋返还才引起的本案的纠纷。2019年4月份，上诉人如期的向被上诉人交付了4月份的租金。在此后通过双方的微信聊天记录，上诉人也同意继续向被上诉人交付房租，履行合同。因此我方认为双方的合同仍然由上诉人与被上诉人双方之间继续履行。因为上诉人没有按约定继续交付租金才引发的本案诉讼，过错在于上诉方。第二点，上诉方认为他已经将部分房屋交还了给上诉人没有依据，因为双方之间没有正式签订任何书面的文件，证明他已经将租赁物交付给被上诉人。另外我方出租给上诉人的是包括手机店在内的所有的租赁物，上诉人无权仅以交付部分的租赁物为由就拒绝承担支付的租金的义务。第三点，通过我方提交的转账凭证，截至2020年1月份为止，上诉人一直都在收取孙国庆交付的每月3600元的租金，也就是证明被上诉人出租给上诉人的租赁物，一直还是由上诉人在管理使用并且产生收益，因此，上诉人是需要按照双方之间合同的约定继续向被上诉人交付租金直至上诉人完全将租赁物交还给被上诉人为止。一审原告向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告于2017年7月1日签订的《店铺合作经营合同》，由被告向原告返还位于惠州市惠阳区*********屋的物业；2、判令被告自2019年5月起按每月11000元的标准向原告支付租金至返还物业之日止；3、判令被告以所拖欠的租金总额为基数，按5%标准向原告支付违约金；4、判令由被告承担本案的所有诉讼费用。一审法院认定事实：2017年7月1日，原告与被告签订一份《店铺合作经营合同》（甲方为黄碧清，乙方为黄文发），约定原告将位于淡水南门大街39号（一、二层不动产）出租给被告。其中，协议第一条约定：“合作时间：定为4年。自2017年7月1日起至2021年6月30日止。”，第二条约定：“乙方每月上缴壹万壹千元（人民币）给甲方。”，第四条约定：“交款时间。乙方必须在每月5日前将承包款交清给甲方，逾期按总款5%罚滞纳金给甲方，超过一个月未交，甲方有权终止合同，押金归甲方所有。”。合同签订后，原告向被告交付了房屋。2019年1月22日，被告与案外人方某签订了一份《转让协议》中约定将涉案租赁物转让给方某，交铺日期是2019年3月31日。同日，原告与案外人方某签订了一份《店铺合作经营合同》，约定将涉案租赁物出租给案外人方某，合同约定起始的时间为2019年4月1日至2024年3月31日止。另查明，2018年9月，被告黄文发与第三方孙国庆签订《店铺租赁协议》，将租赁物一楼的部分面积（约6-7）平方米转租给第三方孙国庆用于经营手机配件销售及维修之用，租赁期自2018年9月10日起2021年2月28日止，租金为3600元。截至本案开庭审理前，第三方孙国庆的租金仍然由被告黄文发进行收取。另查明，被告黄文发在2019年4月8日向原告黄碧清交付了该月的租金11000元。2019年5月份起被告黄文发未再向原告黄碧清交付租金，通过原、被告双方的微信聊天记录显示：原告黄碧清多次向被告黄文发催讨租金，被告黄文发多次通过微信承诺会支付租金，但均以经营困难为由一直未予交付。再查明，涉案租赁物房地产权属人为原告黄碧清（权属证号为：粤房地权证惠州字第1110171928号）。一审法院认为，在庭审过程中，原、被告双方均认可双方之间所签订的虽然名为《店铺合作经营合同》，但其实质为房屋租赁的合同关系。因此，本案应定性为房屋租赁合同纠纷。原告黄碧清与被告黄文发于2017年7月1日签订的《店铺合作经营合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，原被告双方应当按照约定全面履行自己的权利义务。关于原告要求解除双方签订的《店铺合作经营合同》的问题。本案中，双方均认可解除合同，双方的分歧点在于合同解除的时间节点。原告认为解除的时间节点在原告提出诉讼时解除。被告认为解除的时间节点在2019年3月31日。结合原被告提供的证据及庭审查明的事实来看，被告与方某签订的《转让协议》及原告与方某签订的《店铺合作经营合同》，两份合同签订的时间均是在2019年1月22日。而《转让协议》中约定的交铺日期是2019年3月31日，《店铺合作经营合同》中约定起始的时间为2019年4月1日至2024年3月31日止，两者的时间是刚好衔接的。同时原告对被告与方某签订《转让协议》是知情的。由此可知，原被告双方均以各自的行为明确表示同意解除双方签订的《店铺合作经营合同》。被告与方某约定的交铺时间是在2019年3月31日，而原告与方某约定的合同始起时间是自2019年4月1日开始，从该时间上来看，被告认为原被告的租赁合同关系在2019年3月31日已经解除与事实较为相符。故被告称双方的《店铺合作经营合同》于2019年3月31日解除，本院予以支持。合同解除后，被告至今尚未将涉案租赁物返还给原告，故对原告请求被告将涉案租赁物返还给原告的诉请，本院予以支持。关于被告是否应支付自2019年5月起的租金给原告的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案为租赁合同的法律关系，合同解除后，双方之间的租赁合同法律关系归于消灭，被告作为承租方，负有将租赁物返还给原告的义务。双方的合同在2019年3月31日解除，合同解除后，被告黄文发并未将租赁物返还给原告或者经过原告同意将租赁物转交给方某，且由被告部分转租给第三方孙国庆的租金亦由被告黄文发直接收取。可见，租赁物仍由被告黄文发进行占有使用并获得收益。被告的行为违反了租赁合同的附属义务，应当向原告赔偿相应的损失。本案中，对于原告来说最直接的损失就是该租赁房屋的租金收益。而从原被告的微信聊天记录及双方确认的事实来看，2019年4月被告仍然是按照合同约定的金额向原告支付租金，在后续原告追讨租金的过程中，被告对每月的租金数额亦没有提出异议。故原告的损失应参照合同约定的租金金额从2019年5月起支付房屋占有使用费给原告至被告实际返还涉案租赁房屋时止。关于原告要求支付违约金的问题。双方的合同已于2019年3月31日解除。原告没有证据证明被告在合同履行期间存在迟延支付租金及其它违约的情形，故原告要求按照合同的约定支付违约金，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、解除原告黄碧清与被告文发于2017年7月1日签订的《店铺合作经营合同》，被告黄文发自本判决发生法律效力之日起十日内返还位于惠州市惠阳区**********、二层的租赁物给原告黄碧清。二、被告黄文发自本判决发生法律效力之日起十日内按每月11000元的标准向原告黄碧清支付2019年5月起至搬离之日止的房屋占有使用费。三、驳回原告黄碧清的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费312元，由被告黄文发负担。本案二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据：两张图片、微信截图。被上诉人依法提交证据：微信聊天记录及转账记录。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。另查明，上诉人黄文发二审提交微信聊天记录，载明2019年9月14日黄文发向黄碧清告知：“东西清完了。店铺钥匙在隔壁手机店。”本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，原审法院判决认定，双方当事人租赁合同关系于2019年3月31日已经解除，二审各方均没有异议，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：黄文发是否向黄碧清交还涉案的租赁物业以及黄文发是否应当向黄碧清支付房屋占用费的问题。具体判析如下：根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，黄文发与黄碧清于2017年7月1日签订的《店铺合作经营合同》已于2019年3月31日解除，承租人黄文发应当向黄碧清交还涉案的租赁物，并支付合同解除之后使用房屋的占用费。黄文发以原租赁关系已经转让案外人方某作为抗辩理由，不能成立，原因分述如下：其一，黄文发与方某签订《转让协议》以及黄碧清与方某签订《店铺合作经营合同》仅能证明，双方当事人以上述行为达成终止原租赁合同关系的事实，并不能以此证明黄文发概括转让本案租赁合同的权利义务；其二，黄文发所主张的涉案租赁物为指示交付，但合同并没有明确约定，经查明方某也没有实际接受涉案房屋，黄文发该主张与事实不相符；其三，黄文发与方某之间的转让关系虽与本案的租赁关系有关联，但是属于不同的法律关系，不得以此作为抗辩理由，其两者之间的法律关系纠纷，可另行诉讼解决。因此，上诉人的该部分的上诉请求，理由不成立，予以驳回。其次，租赁物的交还以及占用费的计算问题。双方当事人签订的租赁合同未约定涉案租赁物可以转租，黄文发没有证据证明取得黄碧清的口头同意，将涉案租赁商铺的部分（约6-7㎡）转租给案人孙国庆并自行收取租金，对此上诉人应当承担违约责任，应向黄碧清交还涉案租赁物以及该期间所取得的每3600元的租金。至于，除上述部分的租赁商铺外，经查明，上诉人黄文发二审提交微信聊天记录，载明2019年9月14日黄文发向黄碧清告知：“东西清完了。店铺钥匙在隔壁手机店。”黄碧清在获悉上述信息之后，也在该商铺处张贴招租公告。因此，可以确认，黄文发于2019年9月14之后未实际占用使用涉案商铺（除转租孙国庆部分），黄碧清对此知晓并为减少损失开始对外招租，原审法院判决黄文发按每月11000元的标准支付2019年5月起至搬离之日止的房屋占用费，缺乏事实依据，不符合公平原则，二审予以纠正。由于黄文发实际使用涉案商铺至2019年9月14日，其应当按照原租赁合同的标准，按每月11000元，支付从2019年5月1日起至2019年9月14日止的房屋占用费；2019年9月15日起至全部房屋（主要指孙国庆承租部分）搬离之日止，按每月3600元，向黄碧清支付房屋占用费。综上所述，上诉人的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。原审判决查明事实基本清楚，适用法律并无明显不当，但是处理结果欠妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持惠州市惠阳区人民法院(2019)粤1303民初3476号民事判决第一项；二、撤销惠州市惠阳区人民法院(2019)粤1303民初3476号民事判决第二项、第三项；三、黄文发自本判决发生法律效力之日起十日内向黄碧清支付房屋占用费（计算方法：1.从2019年5月1日起至2019年9月14日止，按每月11000元，支付的房屋占用费；2.从2019年9月15日起至全部房屋（主要指孙国庆承租部分）搬离之日止，按每月3600元，支付房屋占用费）；四、驳回黄碧清的其他诉讼请求。本案一审案件受理费312元，上诉人黄文发负担206元，被上诉人黄碧清负担106元；二审受理费312元，上诉人黄文发负担206元，被上诉人黄碧清负担106元。当事人多预交的部分不予退还，抵作对方应负担部分待执行时一并抵扣。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年三月十一日法官助理 黄晓娜书 记 员 苏敏娜附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更