北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初24659号原告：倪月，女，1977年11月24日出生，回族，无业，住北京市海淀区。原告：付灏，男，1978年1月11日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。二原告共同委托诉讼代理人：王杰，北京熙明律师事务所律师。被告：北京创誉房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇京良路北侧长阳环岛东100米。法定代表人：吴紫枫，总经理。委托诉讼代理人：孙纬，女，该公司职员。委托诉讼代理人：赵振，北京金诚同达律师事务所律师。原告倪月、付灏与被告北京创誉房地产开发有限公司（以下简称创誉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪月、付灏的共同委托诉讼代理人王杰，被告创誉公司的委托诉讼代理人孙纬、赵振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪月、付灏向本院提出诉讼请求：创誉公司向倪月、付灏支付逾期交房违约金161960元（以7元/建筑平方米/日标准，自2018年10月1日计算至2019年10月8日）。事实和理由：2016年7月29日，倪月、付灏与创誉公司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》），倪月、付灏购买创誉公司开发的位于北京市房山区长阳镇01-11-04地块用地项目5#商务办公楼1层105号房屋，购房款总计2217654元，房屋建筑面积为62.03平方米。倪月、付灏按照合同约定支付了全部购房款。《预售合同》第十二条第一款约定，出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付房屋。创誉公司迟延交房，直到2019年9月30日才通知将于2019年10月8日交房，迟延交付长达373天。《预售合同》第十四条第二款约定，因出卖人原因导致未能按期交房的，双方同意合同继续履行，出卖人应自本合同第十二条约定的交付期限届满之日的次日起至实际交付之日止，每日按买受人实际已支付的房价款万分之一的标准向买受人支付违约金，违约金总额最高不超过买受人实际已支付房价款的1%。根据合同法第114条的规定，合同中约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。创誉公司逾期交房影响了倪月、付灏的居住及出租收益，该房屋租金应视为损失。据了解，案涉房屋所在地同等地段的租金标准为7元/建筑平方米/日，合同约定的违约金数额明显低于造成的损失。倪月、付灏依据法律规定提起诉讼，请人民法院依法裁判。创誉公司辩称，同意按照合同约定的逾期交房违约金标准承担逾期交房责任，不同意倪月、付灏的其他诉讼请求。具体理由如下：第一、法院是否调整违约金，需要根据当事人过错程度、客观因素等多方面因素予以综合考虑。创誉公司在2015年2月16日取得1#、5#和6#商务办公楼的建筑工程施工许可证，在2015年3月28日取得1#、5#和6#商务办公楼的商品房预售许可证，但是相关部门以专项资金未到位、缺乏资金为由，迟迟未按期移走化工管线，导致创誉公司无法实际开工建设。2017年7月4日、2017年8月7日，创誉公司与北京长阳兴业投资发展有限责任公司（以下简称长阳兴业公司）先后签订两份《流动资金借款合同》，向长阳兴业公司提供1000万元借款，长阳兴业公司保证款项到位后立即开展重油管线后续施工。2017年8月，重油管线实际移走。2017年9月，1#、5#、6#商务办公楼实际开工建设，开工到完工交付时间不到2年。创誉公司延期交房系因客观因素造成的，不存在主观过错，在此情况下不应再对违约金进行调整，否则对创誉公司明显有失公平。第二，案涉房屋所在商务办公楼已经通过规划核验且完成竣工验收，创誉公司在2019年10月8日至11日对5#商务办公楼进行了集中交付，相关业主已经签署了《房屋交接单》，小区的逾期交房问题目前已经全部解决。第三，法院对于与本案相同的纠纷已经作出过生效判决，认定应当按照合同约定的违约金标准执行，案涉小区已有数百户同样发生逾期交付情形的业主在收房时与创誉公司签署《确认函》，同意按照合同约定的违约金标准执行。合同约定的违约金条款各方应当予以信守，以免破坏合同自由原则，而且擅自调整对其他已签署《确认函》的业主也有失公平，可能引发不必要的群体性争议。第四，施工期间，因空气重污染预警、大风预警、十九大会议等原因，政府颁行了与建设工地施工有关的禁令及管制措施，对创誉公司开发工期及房屋交付造成不利影响。政府禁令及管制措施是创誉公司无法预知或预判的，暂停施工是为了考虑公共利益，由此造成的后果双方均应承担。与工期有关的政府禁令及管制措施属于延迟交付房屋相应期间的免责事由。第五，《预售合同》已经明确约定了违约金数额和损失赔偿额的计算方法，不应再参照同地段同类房屋租金标准确定违约金数额，倪月、付灏主张调整违约金的标准缺乏法律依据。倪月、付灏也未能提供任何证据证明其所遭受的损失，且其主张的租金标准过分高于实际租金价格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月29日，创誉公司（出卖人）与倪月、付灏（买受人）签订了《预售合同》，创誉公司将其开发的位于北京市房山区长阳镇01-11-04地块用地项目5#商业楼1层105号房屋出售给倪月、付灏。《预售合同》约定：商品房规划用途为商业，房屋预测建筑面积61.83平方米，其中套内面积59.07平方米，总价款2215778元，付款方式为商业贷款。《预售合同》第十二条为交付条件条款，该条款约定：出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付房屋，该商品房交付时应当已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。《预售合同》第十四条为逾期交房责任条款，该条款约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，因出卖人的原因，导致未能按期交付的，双方同意本合同继续履行，出卖人应自本合同第十二条约定的交房期限届满之日的次日起至实际交付之日止，每日按买受人实际已支付房价款万分之一的标准向买受人支付违约金，违约金总金额最高不超过买受人实际已支付房价款的1%。《预售合同》十四条中涉及逾期交房的处理方式部分加有下划线。《预售合同》还对双方其他权利义务进行了约定。倪月、付灏依据《预售合同》的约定向创誉公司给付了房屋价款。2019年9月30日，创誉公司发出收楼通知书，通知倪月、付灏于2019年10月8日办理收房手续。2019年10月11日，倪月、付灏与创誉公司办理了房屋交接手续。2019年10月11日，倪月、付灏签署《房屋交接单》，确认房屋符合《预售合同》及其补充协议规定的交付条件及标准，已查阅规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书，同意按现状接收房屋，对房屋设计、层高等均无异议，确认自即日或收楼通知书规定的房屋交接之日（两者以时间较早者为准）起该房屋交付给业主。同日，双方还签订了《关于实测面积的补充协议》，确认倪月、付灏购买房屋的房号变更为房山区篱笆园南路10号院5号楼105号，房屋实测建筑面积为62.03平方米，其中套内建筑面积59.12平方米，倪月、付灏向创誉公司补交面积差价款1876元。2019年10月18日，创誉公司向倪月、付灏开具了2217654元的购房款发票。诉讼中，倪月、付灏认为《预售合同》约定的逾期交房违约金不足以弥补其因逾期交房遭受的损失，请求以房屋租金为标准对违约金责任进行调整，并申请对逾期交房期间的房屋租金标准进行评估。创誉公司主张，在案涉国有建设用地使用权挂牌出让文件中，出让人承诺在2013年6月30日前完成地上房屋和变压器的拆除工作，同时组织迁改化工管线，不影响二级竞得人开工建设和竣工验收，但相关部门未按期迁改化工管线，创誉公司无法开工建设。创誉公司在2017年7月向长阳兴业公司出借资金后，长阳兴业公司在2017年8月将重油管线迁移，施工才得以开始进行。创誉公司另提出，在施工期间，因空气污染预警、大风预警、重要会议召开等，相关部门颁布了施工禁令及管制措施，影响了工程施工进展。本院认为，倪月、付灏与创誉公司在自愿基础上签订的《预售合同》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。该合同虽然是制式合同，但对于逾期交房违约责任条款等对双方权利义务具有较大影响的条款，已通过下划线的方式予以着重标注，足以引起合同当事人的注意。创誉公司和倪月、付灏均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。《预售合同》约定，创誉公司应当在2018年9月30日前向倪月、付灏交付符合约定的房屋。创誉公司未按合同约定期限履行房屋交付义务，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。依据《预售合同》约定的违约金计算标准，创誉公司应向倪月、付灏给付逾期交房违约金22176.54元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。倪月、付灏认为《预售合同》关于逾期交房违约金的约定不足以弥补其损失，要求予以调整，但未能提交充分的证据证明其实际遭受损失的情况，对于倪月、付灏要求调整违约金的请求，本院不予支持。根据查明的情况，本案无须启动评估程序，故对于倪月、付灏的评估申请，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、北京创誉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向倪月、付灏支付逾期交房违约金22176.54元；二、驳回倪月、付灏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3539元，减半收取计1770元，由倪月、付灏负担1593元（已交纳），由北京创誉房地产开发有限公司负担177元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  周桓二〇二〇年三月十八日书记员  杨飞