江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0302民初3961号原告：刘万顺，男，1961年2月5日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：高峰，江苏它石律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪磊，江苏它石律师事务所律师。被告：徐州市普诺顿家具有限公司，住所地徐州市铜山区三堡街道办事处榆庄工业园。法定代表人：郑善富，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖逍逍，江苏圆点律师事务所律师。原告刘万顺与被告徐州市普诺顿家具有限公司（以下简称普诺顿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。刘万顺的委托诉讼代理人高峰，普诺顿公司的委托诉讼代理人肖逍逍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘万顺向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告支付租金247352元（自2016年8月1日计算至2017年5月22日）、违约金167745元（按月息2分计算，2016年8月1日至2019年8月1日以135252元为计算基数，违约金数额为97381元；2017年2月1日至2019年8月1日以83903元为计算基数，违约金数额为50341元；2016年9月15日至2019年9月1日以20000元为计算基数，违约金数额为14203元；2017年3月15日至2019年9月1日以8197元为计算基数，违约金数额为5820元）；2、被告支付水、电费3055.43元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年12月18日，郑善根代表被告与原告签订租赁协议，约定被告承租原告位于本市鼓楼区李沃村工业园二号车间。2015年3月4日，郑善富代表被告与原告签订租赁协议，约定被告承租原告位于本市鼓楼区李沃村工业园1号东四车间。合同签订后，原告均依约将车间交付被告使用。但被告自2016年下半年起至2017年5月22日迁出厂房之日，未按约定缴纳租金，共计拖欠二号车间租金219155元（从2016年8月1日至2017年5月22日）、1号东四车间租金28197元（从2016年9月15日至2017年5月22日）。除租金外，被告还拖欠生产经营产生的水电费3055.43元。因合同约定的违约金标准过高，原告起诉时按照月息2分主张。原告为维护合法权益诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。普诺顿公司辩称：一、2016年6月1日，原告接到李沃社区居民委员会通知涉案房屋被政府征收，需在2016年7月1日前搬迁完毕后，被告承租的车间经常被停水、停电，导致无法正常生产经营，因此不应当继续支付租金。二、被告为配合征迁工作已在政府公告规定时间内将大部分物品搬迁，留有部分物品未搬的原因是被告未从原告取得相应补偿款。即使应当支付租金，那么少部分物品占用房屋所产生的租金远低于原告主张数额，原告主张的违约金也远高于其实际损失，不应得到支持。三、原告签订征收协议后，涉案房屋已归征收部门所有，原告无权向被告收取租金。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了证据交换，对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年3月18日，徐州市鼓楼区琵琶街道办事处李沃社区居民委员会（以下简称李沃居委会）就刘万顺租赁坐落于三环北路四方工业园约63.36亩土地用于工业项目建设签订合同，租赁期为2006年3月18日至2036年3月18日。2013年12月18日，郑善根代表普诺顿公司就租赁坐落于鼓楼区李沃村工业园二号车间（建筑面积3000平方米）与刘万顺与签订协议，约定租期五年，从2014年2月1日至2019年1月31日，年租金26万元，租金每年递增2%等内容。2015年3月4日，郑善富代表普诺顿公司就租赁坐落于鼓楼区李沃村工业园1#东四号车间（建筑面积500平方米）与刘万顺签订协议，约定租期四年，自2015年3月15日至2019年3月15日，年租金4万元，租金每年递增10%等内容。同时，上述两份合同均约定有“如遇政府规划性拆迁，双方互不承担损失。承租方接到拆迁通知三十日内无条件让出该租赁物，并承担拆迁所产生的搬迁费……。因上述原因而终止本合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。”合同签订后，双方依约履行了各自的义务。2016年，徐州市鼓楼区琵琶街道办事处出具证明，对刘万顺将上述房屋转租给普诺顿公司事实进行确认。2016年6月1日，李沃居委会向刘万顺送达书面通知，告知因徐州市人民政府决定对轨道交通2号线一期工程新台子河周边地块项目范围内房屋实施征收，有关部门依法回收土地，双方土地租赁合同应予终止，要求在2016年7月1日前搬迁完毕。2016年7月31日，徐州市鼓楼区人民政府发布徐鼓政征字[2016]5号房屋征收决定，载明对轨道交通2号线一期工程新台子河周边地块项目范围内房屋实施征收，有关部门依法回收土地使用权。次日，徐州市鼓楼区人民政府发布公告，公示征收决定、征收补偿方案等内容。2017年11月2日，刘万顺以徐州金地仓储中心名义与徐州市鼓楼区住房和建设局就包含涉案厂房在内的建筑面积为22159.79平方米的房产签订《房屋征收补偿协议》。2017年4月1日，李沃居委会向刘万顺送达书面通知，载明截至2016年12月31日止刘万顺欠租金款25.6819万元等内容。庭审中，被告认可下列事实：2017年5月22日搬离涉案厂房；2016年8月1日至2017年5月21日期间的租金未缴纳；欠水电费3055.43元。另查明，2017年8月，普诺顿公司因要求徐州金地仓储中心、刘万顺支付拆迁补偿款、赔偿停产停业损失在本院提起诉讼。在该案2017年8月30日庭审笔录第4页，刘万顺陈述“……至2017年5月22日郑善富没有将征迁的厂房腾空，且依然进行生产使用，郑善富没有支付该期间的房屋租赁使用费”。郑善富针对刘万顺上述陈述答复“……对水电费的情况我也认可，生产使用也是存在的，当时正在搬迁中，对刘万顺诉述的事实也是认可的”。本院认为，租赁合同系原、被告双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定履行权利义务。关于原告是否有权向被告收取2016年8月1日之后租金的问题，本院认为，被告承租的涉案厂房系原告建设，虽因政府征收需要收回土地，但至被告2017年5月22日迁出厂房之日止，原、被告之间租赁合同并未解除，被告也未向原告返还租赁的房屋和土地，故原告对其建设的厂房有权收取租金。庭审中，被告对2016年8月1日至2017年5月21日期间的租金未缴纳的事实予以认可，故应当支付该期间的租金。关于租金数额，被告辩称涉案厂房在该期间经常被停水、停电导致无法正常使用，应减免租金的问题，本院认为，被告对其主张的该事实未能提供证据证实，结合其在2017年8月30日庭审中关于“生产使用也是存在的，当时正在搬迁中”的陈述，对其该项抗辩主张不予采纳。按照租赁合同约定标准，经计算二号车间2016年8月1日至2017年5月22日租金为218399.90元，四号车间2016年9月15日至2017年5月22日租金为28197元，合计金额为246596.90元。关于违约金的计算期间，根据合同约定租金缴纳时间的约定，结合被告欠付租金情况，违约金应当分段计算，2016年8月1日至2019年8月1日以欠付租金数额135252元为计算基数；2017年2月1日至2019年8月1日以欠付租金数额83147.90元为计算基数；2016年9月15日至2019年9月1日以欠付租金数额2万元为计算基数；2017年3月15日至2019年9月1日以欠付租金数额8197元为计算基数。关于违约金的计算标准问题，被告认为原告按照月息2%标准计算违约金标准过高，本院认为，虽然原告低于合同约定主张，但违约金应以违约造成的损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人过错等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合权衡。本案中，对于被告逾期缴纳租金造成的损失，原告未能提供证据证明，而双方约定违约金过高，本院依法予以调整，参照银行贷款利率予以确定本案违约金的计算标准，对原告超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。关于水电费问题，庭审中，被告认可欠水、电费3055.43元，故对原告的该项主张，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起五日内，被告徐州市普诺顿家具有限公司一次性给付原告刘万顺租金246596.90元及违约金（2019年8月19日前按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率，2019年8月20日至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分段计算：2016年8月1日至2019年8月1日以欠付租金数额135252元为计算基数；2017年2月1日至2019年8月1日以欠付租金数额83147.9元为计算基数；2016年9月15日至2019年9月1日以欠付租金数额2万元为计算基数；2017年3月15日至2019年9月1日以欠付租金数额8197元为计算基数）；二、本判决发生法律效力之日起五日内，被告徐州市普诺顿家具有限公司一次性给付原告刘万顺水、电费3055.43元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7570元，由被告徐州市普诺顿家具有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王 敏审 判 员  张艳玲人民陪审员  张 毅二〇二〇年三月十日书 记 员  裴小萌本案援引法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。