四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终120号 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都鹏伟实业有限公司，住所地：成都高新区南延线高新孵化园科技财富中心108号。 法定代表人：张伟，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：田畅，四川云木律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军78007部队，住所地：成都市锦江区上沙河堡街215号。 法定代表人：胡雪伟，处长。 委托诉讼代理人：张守强，四川瀛领禾石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：匡贵勤，四川瀛领禾石律师事务所律师。 上诉人成都鹏伟实业有限公司（以下简称鹏伟实业公司）与被上诉人中国人民解放军78007部队（以下简称78007部队）商品房销售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初9958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鹏伟实业公司上诉请求：1、撤销（2019）川0191民初9958号民事判决，改判驳回78007部队的一审诉讼请求，支持鹏伟实业公司一审反诉请求；2、本案所有诉讼费用由78007部队承担。事实和理由：一、78007部队实际未参与案涉合同的签订，案涉合同的真实意思表示为租赁而不是买卖；二、在案涉合同的履行过程中，双方的履约情况亦能反映出合同双方的真实意思表示是租赁而非买卖。首先，案涉合同在签订后至今没有备案，且房屋产权直接办理在鹏伟实业公司名下，78007部队从未提出异议；其次，在案涉合同签订后，78007部队使用案涉房屋十余年的过程中从未缴纳过相关的房产契税，且应由购买方缴纳的维修基金的实际缴纳人也是鹏伟实业公司。综上，一审法院认定事实错误、适用法律错误，请求撤销一审判决，改判驳回78007部队的一审诉讼请求。 78007部队辩称，一、案涉合同的相对方是中国人民解放军95879部队（以下简称95879部队），但因部队改革和体制编制的精简调整，95879部队将案涉房屋作为军队资产交接给78007部队，78007部队是案涉房屋及案涉合同权利的继受者，是适格的当事人；二、鹏伟实业公司主张案涉合同双方系租赁关系，但未提交证据证明，而78007部队就主张买卖关系提交了商品房买卖合同、支付购房款转账凭证、购房款收据等证据；三、从案涉合同的约定来看，为案涉房屋办理备案、产权登记手续系鹏伟实业公司作为出卖人的义务，鹏伟实业公司未严格按照合同约定履行义务反而认为履约反常反映的案涉合同真实意思表示系租赁实属荒唐。事实上，95879部队曾多次致函鹏伟实业公司要求办理产权登记，而鹏伟实业公司拒不履行合同约定。综上，一判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 78007部队向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认位于高新区房屋（建筑面积251.53平方米）的产权归78007部队所有，鹏伟实业公司配合78007部队将涉案房产产权登记至78007部队名下；2、鹏伟实业公司承担诉讼费及保全费。在一审诉讼中，78007部队变更上述诉讼请求为：“1、鹏伟实业公司立即为78007部队办理成都市高新区房屋（建筑面积251.53平方米）不动产权证书；2、鹏伟实业公司向78007部队支付逾期办证违约金18100元；3、鹏伟实业公司承担诉讼费及保全费”。 鹏伟实业公司向一审法院提出反诉请求：1、78007部队赔偿因占用位于成都市高新区房屋而产生的租金损失（自2017年4月1日至腾退房屋止，按每月15091.8元计算），暂计至2019年8月21日止，共计为432681.9元；2、78007部队支付因欠付租金产生的利息损失（自2017年4月1日至腾退房屋止，分别按每月15091.8元计算），暂计至2019年8月21日止，共计为62024.9元；3、78007部队立即腾退位于成都市高新区天环街719号1幢1层5号房屋；4、78007部队承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2005年10月12日，78007部队（原95879部队）与鹏伟实业公司签订《商品房买卖合同》、《鹏伟·泰和佳园商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”）及附件约定，78007部队购买鹏伟实业公司开发的位于成都市高新区商铺，总价款1811016元，在2007年3月31日前交房。 其中《商品房买卖合同》第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于成都市高新区11、12组编号为成国用（2005）第910号的地块的土地使用权，该地块面积为22472.96平方米，规划用途为住宅·商铺，在上述地块上建设商品房“鹏伟·泰和佳园”；第二条商品房销售依据：预售商品房批准机关为成都市房管局，商品房预售许可证为成房预售字第××号；第三条：买受人所购商品房为合同第一条规定项目中的号房，建设面积共251.53平方米；第四条计价方式与价款：按建设面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米7200元，总金额（人民币）壹佰捌拾壹万壹仟零壹拾陆元整；第七条买受人逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金；第八条交付期限：出卖人应当在2007年3月31日前，将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。 《补充协议》载明，二、对合同第六条的补充：一次性付款，买受人在签订购房合同时向出卖人一次性付清全部房款，计1811016元；五、对合同第十五条的补充：出卖人将办理房屋的资料报产权登记机关备案后，买受人应在房屋交付时出具《委托书》、委托出卖人代为办理，办证所发生的相关税费，双方各自承担。办理房屋所有权证的时间，从买受人缴纳完毕专项维修基金及相关税费、提交所需要资料并办理完相关手续之日起计算，如因买受人原因使产权登记手续超过合同约定期限延迟办理的，买受人承担相应责任；九、买卖双方的一切权利义务以《商品房买卖合同》及其附件为准。 合同签订后，2007年3月31日前鹏伟实业公司向78007部队交付了案涉房屋。2008年8月2日，鹏伟实业公司出具《委托收款协议书》载明：因公司的账户暂时无法启用，现特委托四川省和华物业管理有限公司代贵部队转入购泰和佳园商铺款。汇入行：中信银行成都人民南路支行，账号74×××79，名称：四川省和华物业管理有限公司。2008年9月3日95879部队通过中国建设银行成都第一支行向四川省和华物业管理有限公司（以下简称：物业公司）中信银行成都人民南路支行账户转入3621960元，中国建设银行转账支票存根载明，用途：购商铺。2008年9月5日加盖鹏伟实业公司财务专用章的《收据》载明：交款单位：95879部队购买商铺，人民币3621960元，收款事由：商铺。 2008年9月5日，鹏伟实业公司取得案涉房屋的产权证。《房权证监证字第××号》载明：所有权人：鹏伟实业公司，房屋坐落于高新区，登记时间：2008年09月05日，用途：商业，建筑面积：825.14平方米，档案保管编号为权1××7，备注：地上层数18＋1层。附件《房屋明细清单》显示（建筑面积251.53平方米）房屋唯一号为1××5。至此，鹏伟实业公司就案涉房屋办理分户产权的主要义务已经履行，78007部队提交相应的过户文件、核税文件并及时缴纳税费后，鹏伟实业公司就可以向产权监理部门提交资料，及时为78007部队办理分户权属登记。 2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行。 2016年11月14日，成都市国土资源局（成都市不动产登记局）发布《关于实施不动产统一登记的通告》规定：自2016年11月23日起，在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记。2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 一审还查明，鹏伟实业公司庭审辩论中称，双方实为租赁关系，即使是商品房买卖关系，于2017年1月17日编号：鹏字（2017）003号《关于95879部队违约，我司再次要求解除商铺买卖合同和补交住房价差款的请求函》载明：双方之间约定为租赁关系，租期10年即将届满，应退还房屋。且按《房屋买卖合同》第七条第一项第（2）款，逾期支付款项已超过30日，我司享有合同解除权，因此函告：双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》从2005年10月12日予以解除。并要求78007部队及时补交税费价差款和补办解除商铺买卖合同的相关手续。 一审另查明，78007部队未缴纳案涉商铺的相关税费及维修基金等费用。案涉房屋直至一审法庭辩论结束未设定抵押登记，除本案亦未设定限制登记。 再查明，原中国人民解放军95879部队于2017年2月因军队体制编制调整改革，95879部队撤编，案涉房产作为军产移交78007部队管理。其95879部队的人、财物等均移交给中国人民解放军78007部队。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》及《补充协议》、《委托收款协议书》、《中国建设银行转账支票存根》、《收据》、《房屋所有权证》、《房屋信息摘要》以及各方当事人的陈述。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、鹏伟实业公司与78007部队之间就案涉房屋所形成的法律关系的性质和效力；二、鹏伟实业公司发出的解除商铺买卖合同请求函是否产生解除双方合同关系效力的问题；三、78007部队要求鹏伟实业公司办理不动产权证书并要求鹏伟实业公司承担违约金的诉讼请求应否得到支持，鹏伟实业公司主张的腾退房屋并支付房屋使用费及损失的请求应否得到支持。现就上述争议焦点逐一作如下评述： 一、关于鹏伟实业公司与78007部队之间就案涉房屋所形成的法律关系的性质和效力问题 基于当事人在一审庭审中的相关主张及理由，与本争议焦点密切相关的两个问题需要加以明确：第一，鹏伟实业公司向78007部队交付案涉房屋行为的性质。案涉《商品房买卖合同》签订于2005年10月12日，鹏伟实业公司于2007年3月将案涉房屋交付78007部队使用。在庭审中，鹏伟实业公司提交了公司编号：鹏字（2017）003号函以及鹏字（2017）65号函作为证据，难以判断双方的真实意思表示是在案涉房屋交付给78007部队时就已确定在双方之间成立租赁关系，还是在已确定房屋买卖关系的基础上希望变更为租赁关系，因此，无法据此证明鹏伟实业公司系基于租赁关系而向78007部队交付案涉房屋，此外，鹏伟实业公司未提供其他证据证明该交付行为系基于租赁关系或者《商品房买卖合同》之外的其他有偿法律关系，故该主张不能成立，鹏伟实业公司向78007部队交付案涉房屋的行为应认定为基于当事人之间的房屋买卖法律关系而为的交付。第二，鹏伟实业公司收到78007部队支付的涉案款1811016元（与另案另一商铺款项共计3621960元一并支付）款项的性质。结合本案查明的事实可知，2005年10月12日，鹏伟实业公司与78007部队签订的《商品房买卖合同》第四条明确载明：“计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米7200元，总金额（人民币）壹佰捌拾壹万壹仟零壹拾陆元整”，表明鹏伟实业公司在签订合同时已经确认购房款。2008年9月5日加盖鹏伟实业公司财务专用章的收据载明：“交款单位：95879部队购买商铺，人民币3621960元，收款事由：”。上述证据相互印证，证明鹏伟实业公司已收到78007部队支付的购房款1811016元的事实。 综上，鹏伟实业公司称交付房屋在前，支付款项在后不符合商品房买卖关系，虽然补充协议第二条“对合同第六条的补充约定：一次性付款：买受人在签订购房合同时向甲方一次性付清全部房款，计人民币：壹佰捌拾壹万壹仟零壹拾陆元整”，但2008年8月2日鹏伟实业公司的《委托收款协议书》明确载明：“因我公司的账户暂时无法启用，现特委托四川省和华物业管理有限公司代收贵部队转入购泰和佳园商铺款。汇入行：中信银行成都人民南路支行，账号：74×××79，名称：四川省和华物业管理有限公司”表明78007部队未及时支付购房款是基于鹏伟实业公司账户出现不能使用的情形。因此，鹏伟实业公司辩称先交付房屋，后付款不符合买卖合同关系的理由不能成立，一审法院不予采信。 二、鹏伟实业公司发出的解除商铺买卖合同请求函是否产生解除双方合同关系效力的问题 一审法院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，合同的解除包括法定解除和约定解除两种情形。本案中，虽然《商品房买卖合同》中对鹏伟实业公司在78007部队逾期付房款超过30日后，有单方解除合同的事项作出约定，合同约定78007部队应在合同签订之日一次性付清全部房款，因鹏伟实业公司自身账户暂无法使用，要求78007部队将房款转至指定账户，表明鹏伟实业公司在78007部队于2008年9月3日支付房款前就逾期付款有权要求解除合同或者主张逾期付款的违约责任，而鹏伟实业公司未予以行使。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》双方的主要合同义务已实际履行，鹏伟实业公司交付涉案房屋，78007部队付清房款，本案也不存在不可抗力致使不能实现合同目的情形，因此，本案不具备单方解除合同的法定解除情形。综上，鹏伟实业公司主张其有权解除合同的理由不能成立。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人单方解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，对于该异议期间，当事人之间有约定的从约定，未约定的为解除合同通知到达之日起三个月。本案中，当事人没有就包括合同解除异议期间在内的合同解除事项进行任何约定，虽鹏伟实业公司于2017年1月17日向78007部队发出了再次要求解除商铺买卖合同的请求函，但78007部队称从未收到过亦不知晓该函件。鹏伟实业公司亦未提供除再次要求解除商铺买卖合同请求函外的其他证据来证明该请求函已向78007部队送达或告知。因此，无论鹏伟实业公司是否有权单方解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，因78007部队未收到、未知晓解除函，故鹏伟实业公司的解除函不产生解除双方合同关系的效力。 三、关于78007部队要求鹏伟实业公司办理不动产权证书并要求鹏伟实业公司承担违约金的诉讼请求应否得到支持，鹏伟实业公司主张的腾退房屋并支付房屋使用费及损失的请求应否得到支持的问题 一审法院认为，首先，本案中，当事人已就合同项下房屋的位置、面积和价款进行了明确具体的约定，78007部队已向鹏伟实业公司支付了房款1811016元，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》后，鹏伟实业公司将讼争的位于成都市高新区建筑面积251.53平方米的商铺交付给78007部队占有使用，鹏伟实业公司辩称与78007部队不是基于买卖关系而系基于租赁关系向78007部队交付房屋因无事实依据所证实，依法不能成立。 其次，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，为买受人办理权属登记，故，鹏伟实业公司应在2009年3月21日（经计算从2007年3月31日交房之日起加上720天之后为2009年3月21日）前协助78007部队办理涉案房屋的权属转移登记。事实上，鹏伟实业公司于2008年9月5日取得涉案商铺权属初始登记，鹏伟实业公司在具备为78007部队办理分户权证登记的情况下未办理权属转移登记的行为已构成违约，同时鉴于成都市于2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定办理不动产权证书，故对78007部队要求鹏伟实业公司办理不动产权证书的诉请，一审法院予以支持。 再次，根据《商品房买卖合同》约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人按已付房价的1%向买受人支付违约金。故，鹏伟实业公司应在2009年3月21日前协助78007部队办理涉案房屋的权属转移登记，否则鹏伟实业公司应承担违约金18110.16元（1811016元×1%），78007部队自愿要求鹏伟实业公司仅承担违约金18100元，系其自由处分自己的权益，一审法院予以支持。 最后，鹏伟实业公司主张78007部队腾退房屋并支付房屋使用费及损失应有相应的法律依据。如前所述，双方在本案中的法律关系为房屋买卖法律关系，而非租赁等有偿使用法律关系，鹏伟实业公司将案涉房屋交付给78007部队是基于房屋买卖法律关系而为的交付，因此，鹏伟实业公司要求78007部队腾退房屋并支付房屋使用费及损失的主张没有任何事实和法律依据，故对鹏伟实业公司的该项主张，一审法院不予支持。 关于鹏伟实业公司抗辩称，78007部队并未缴纳相关税费及维修基金的问题。经查，鹏伟实业公司在办理涉案房屋初始登记时缴纳了相应的税费，根据合同约定及国家有关房地产过户登记税费负担的规定由买卖双方各自承担相应负责部分税费。 据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、鹏伟实业公司于判决生效之日起十五日内协助78007部队办理位于高新区房屋（房屋唯一号1××5号）的不动产权证明；二、鹏伟实业公司于判决生效之日起十日内向78007部队支付逾期办理不动产权证书的违约金18100元；三、驳回鹏伟实业公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取23400元、财产保全费5000元，合计28400元，由78007部队负担11700元，鹏伟实业公司负担16700元；一审反诉案件受理费减半收取4360元，由鹏伟实业公司负担。 二审中，双方均未提交新的证据。 本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为：鹏伟实业公司与78007部队之间真实的合同关系为租赁关系还是买卖关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本案中，鹏伟实业公司应当提供主张案涉合同的真实意思表示为租赁关系的证据。而鹏伟实业公司主张的案涉合同约定的房屋价款与同时期同小区其他房屋价款存在明显差异、向95879部队单方发送催告函、请求函等证据不能证明双方的真实意思表示为租赁合同关系，故对于鹏伟实业公司案涉合同的真实意思表示为租赁关系而不是买卖关系的主张，本院不予支持。 综上，鹏伟实业公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8928元，由成都鹏伟实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 夏 伟 审判员 尹 英 二〇二〇年三月三十日 书记员 李海薷