山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终328号 上诉人（原审原告）：山东金建物流有限公司，住所地淄博市张店区洪沟路26号。 法定代表人：董志平，总经理。 委托诉讼代理人：南晓琛，男，1983年7月26日出生，汉族，山东金建物流有限公司职工，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：苟洪标，山东康桥（淄博）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：山东广立达户外广告设施检测有限公司，住所地淄博市张店区商场西街143号。 法定代表人：王瑾瑜，经理。 委托诉讼代理人：胡隽，淄博张店新正法律服务所法律工作者。 原审第三人：张开明，男，1969年10月5日出生，汉族，住淄博市张店区。 上诉人山东金建物流有限公司因与上诉人山东广立达户外广告设施检测有限公司、原审第三人张开明房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院(2019)鲁0303民初2850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 山东金建物流有限公司上诉请求：1.依法改判解除涉案《租赁合同》，上诉人由山东广立达户外广告设施检测有限公司承担。事实和理由：涉案合同事实上已经解除，其诉求有事实和法律依据。 山东广立达户外广告设施检测有限公司上诉请求：1.撤销张店区人民法院作出的（2019）鲁0303民初2850号民事判决书，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误一审法院认定上诉人违约与事实不符。且一审法院违反法定程序、判决超出诉讼请求。 原审原告向一审法院起诉请求：１.判令解除双方签订的《租赁合同》；2.判令被告支付拖欠原告截止2019年3月20日租赁费98317.77元、滞纳金70776.90元，共计169094.67元；3.判令本次诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年8月8日，原、被告签订《租赁合同》一份，合同约定将淄博市张店区商场西街143号办公楼一楼、宾馆楼出租给被告，租赁期限自2015年10月1日至2020年9月30日，首年租金157860.50元，自第二年起按3%逐年递增，租金每年一次性付清，首年租金须在2015年10月1日前交付，第二年开始，每年租金须在当年10月1日前交付。合同第八条第3项约定，如超十天不交租金，金建公司有权每日按年租金0.05%收取滞纳金，并由广立达公司承担违约赔偿责任。第十一条约定如拖欠租金累计达1个月，原告可终止合同并收回房产，造成损失的，由被告赔偿；2016年11月15日，双方签订《租赁合同补充协议》一份，约定减免广立达公司自2015年10月1日至2016年7月31日租金共计131487.47元，用于抵消广立达公司前期承担的屋顶防水工程施工费用、停车场改造费用；广立达公司需在2016年11月11日前支付按原合同定价的2016年8月1日至2017年7月31日租金共计161804.86元；原合同其他条款不变。《租赁合同》及补充协议还对双方其他权利义务、维修养护责任、合同终止、争议解决等事项进行了明确约定。合同履行过程中，广立达公司长期拖欠金建公司租金，经多次催要未付，截止2019年7月31日，累计拖欠原告租金98317.77元、滞纳金70776.90元。 还查明，2019年9月26日，被告委托代理人胡隽通过其个人账户向原告转账175950.23元，称“代广立达公司交纳2020年租金”。 一审法院认为，原、被告签订的《房产租赁合同》、《房产租赁合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，其双方均应遵照履行。被告答辩称不拖欠原告租金，证据不足，不予认可。 关于庭审后被告向原告支付的175950.23元，被告称系“代广立达公司交纳2020年租金”，原告质证称，该款项并非交纳的2020年租金，仅是将合同解除前拖欠的租金及滞纳金交清，其余部分系支付合同解除后占用期间的费用（截止至2019年8月14日）。因被告尚拖欠原告租金98317.77元、滞纳金70776.90元，共计169094.67元，一审法院采纳原告质证意见，上述款项予以抵扣，现原告诉求支付义务，被告已经履行完毕。因双方合同仍未解除，剩余6855.56元可抵顶后期房屋租金。 关于原告第一项要求解除双方《房产租赁合同》的诉讼请求，虽有合同依据，但是案涉房产经金建公司出租于广立达公司后，广立达公司已转租给多户次承租人。对于广立达公司转租的事实，金建公司明知并认可，其中亦包括对广立达公司租赁期限内广立达公司与次承租人转租期间的同意。经慎重考量，现原、被告之间《租赁合同》已不足一年时间，如若现在解除该合同，势必影响诸多次承租人权利义务，造成不稳定因素和巨大浪费，故现在解除合同明显不妥，可在次承租人合同到期后，再行决定。故，原告第一项诉讼请求，一审法院现不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，如下：驳回原告山东金建物流有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3682.00元减半收取计1841.00元，保全申请费1370.00元，由被告山东广立达户外广告设施检测有限公司负担。 二审查明的事实，与一审认定的事实一致。 本院认为，1、由于张开明只认可2018年7月代交24万元，上诉人金建公司亦认可代交24万元，故上诉人广立达公司主张由第三人张开明代为交纳租金338318.63元、不欠租赁费的主张显然不成立。上诉人金建公司主张截止2019年3月20日欠交租赁费98317.77元的主张成立。双方约定的滞纳金及计算方式，实为双方约定的违约金及计算方式。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。金建公司主张的违约金是根据日0.05%计算得出70776.90元，本院认为违约金的计算按年息6%计算较为公平，确定违约金为70776.90元的1/3为23592元。 2、2019年9月26日，案外人胡隽向金建公司转账175950.23元，代广立达公司交纳2020年租金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务。上述租金应当优先抵充已到期的租金和违约金共计121910元，余款54040元可作为2019年7月31日以后的租金。 3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。现上诉人金建公司明知有次承租人的情况下，未提交证据就本案已进行了通知。另外，合同履行中贯彻当事人意思自由原则，但亦应尽量减少社会成本。本案中，双方虽然对租金的交纳产生纠纷，但上诉人广立达公司有积极交纳后期租赁费的行为，且已对本院认定欠交的租赁费和违约金进行了抵顶，至2020年9月30日合同到期只有几个月时间，为了维护市场交易的安全性和稳定性，对能够继续履行的合同一般要尽量保护其效力。故一审判决并无不当，本院予以维持。 综上，一审认定事实部分有误，本院予以纠正。二上诉人的上诉主张及理由，均不能改变一审判决结果。 综上所述，山东金建物流有限公司、山东广立达户外广告设施检测有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费由上诉人山东金建物流有限公司负担100元，由山东广立达户外广告设施检测有限公司负担3682元。 本判决为终审判决。 审判长  倪玲玲 审判员  孟庆红 审判员  边存鑫 二〇二〇年三月十日 书记员  王 婧