广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终455号上诉人（原审原告）：江门市新会区大泽镇李苑经济联合社。法定代表人：陈植豪，该社社长。委托诉讼代理人：刘学军，国信信扬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：方改敏。委托诉讼代理人：徐丹，广东领拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓江强，广东领拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张永刚。上诉人江门市新会区大泽镇李苑经济联合社（以下简称李苑经联社）、方改敏因与被上诉人张永刚租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初3366号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李苑经联社上诉请求：1.撤销一审判决第二判项，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由方改敏、张永刚承担。事实和理由：（一）一审判决未查明方改敏、张永刚是否于2016年10月以后继续使用涉案64亩土地至今。方改敏、张永刚系夫妻关系，在合同履行中存在人格混同。方改敏一直控制涉案95亩土地，否则不可能于2017年1月将租赁场地的另一地块转租给案外人陈某。因此，自李苑经联社移交涉案95亩土地给方改敏、张永刚后，方改敏、张永刚一直拥有涉案95亩土地占有、使用、处分、收益的权利，方改敏、张永刚应该履行相应的支付租金的合同义务。（二）一审判决错误认定李苑经联社存在过错。李苑经联社租赁的标的物是土地，方改敏、张永刚需要合法使用土地，建筑物的拆除与实现租赁合同目的毫不相关，李苑经联社在履行合同过程中并无过错导致不能实现合同目的，且案外人陈某的转租合同一直受法律保护，方改敏、张永刚已经实现合同目。方改敏辩称，其答辩意见与其二审补充的上诉意见一致。方改敏上诉请求：1.撤销一审判决第一判项，驳回方改敏支付的合同履约保证金500000元归李苑经联社的诉讼请求；2.本案一、二审的全部诉讼费用，由李苑经联社承担。事实和理由：（一）李苑经联社出租涉案土地用于非农建设，方改敏与李苑经联社签订的《大泽镇李苑经济联合社洋公山(土名)地块出租合同》是无效合同，一审法院错误认定为有效合同。方改敏和李苑经联社签订《大泽镇李苑经济联合社洋公山(土名)地块出租合同》当日，李苑经联社召开村干部会议，决定给予方改敏5个月的免租期，以便方改敏对租赁场地进行平整、道路规划及建桥、用水、用电等工程投入。签订合同后，方改敏即向李苑经联社支付合同履约保证金500000元和第一年租金1520950元，并开始对租赁土地进行平整、修建道路和厂房。2015年3月，李苑经联社为协助方改敏，以用地单位为江门市新会区中原铸造有限公司建厂房为由，向有关部门申请对涉案土地办理林地占用手续，森林植被恢复费由方改敏缴纳。方改敏在涉案较高的31亩土地上建造780平方米厂房后，李苑经联社又出具证明780平方米厂房可投入作经营性用房，交方改敏办理营业执照使用。2017年4月11日江门市国土资源局对李苑经联社作出江国土资(执法)决定字【2017】51号《江门市国土资源局土地行政处罚决定书》，2018年3月1日广东省国土资源厅作出粤国土行政复【2018】3号《广东省国土资源厅行政复议决定书》，认定李苑经联社出租土地行为属出租土地使用权进行非农建设，属于非法转让集体土地的违法行为，并没收方改敏交与李苑经联社的租金1520950元。李苑经联社不服上述处罚决定及复议决定书向江门市江海区人民法院提起行政诉讼，后经江门市中级人民法院最终认定江门市国土资源局的行政处罚合法。涉案土地属于李苑经联社集体土地，李苑经联社出租土地未经村民会议讨论决定，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定。从李苑经联社上述一系列行为看，李苑经联社出租土地给方改敏，实际用于非农建设，故方改敏与李苑经联社之间的行为违反法律规定，应认定为无效。（二）李苑经联社违反依法使用土地约定及法律规定，将涉案土地出租给方改敏用于非农用途，故《大泽镇李苑经济联合社洋公山(土名)地块出租合同》无效，李苑经联社因无效合同取得方改敏支付的合同履约金500000元，应予以返还。二审法庭调查时，方改敏补充以下上诉意见：（一）根据江门市国土资源局对李苑经联社作出的行政处罚决定书及该处罚决定书的相关依据、证据材料显示，李苑经联社在2013年和2015年两次就涉案土地申请办理用地规划，充分表明李苑经联社出租涉案土地目的是进行非农建设使用，李苑经联社一直在主导并申请办理用地规划。（二）李苑经联社出租涉案土地给方改敏用于非农业建设，是通过表面签署合法合同来掩盖非法使用集体土地的违法形式，违反了法律、行政法规的强制性的规定。双方签订合同时所约定的租金16010元/亩/年远高于同类土地租赁的租金，是正常山地出租价格的50多倍。（三）集体资产管理交易中心是政府设立的农村集体资产交易服务平台，其职责是对集体资产交易行为进行服务及指导，并不是行政强制行为，而且没有法律法规规定经过招投标程序的合同必然合法有效。（四）江门市中级人民法院（2018）粤07行终225号行政判决认定江门市国土资源局对李苑经联社的行政处罚决定合法，即认定李苑经联社的出租行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定而导致合同无效。（五）一审法院(2017)粤0705民初3309号民事判决及江门市中级人民法院(2018)粤07民终903号民事判决认为案外人陈某、杨烨涛与方改敏的合同有效，虽然合同的签订时间和主体有前后延续的关系，但是每个合同的效力是彼此独立的，非法律规定的主从合同关系，前一手合同无效并不会导致后一手合同的效力瑕疵，因此不能以方改敏与第三人转租合同被认定有效而认定本案争议合同当然有效。李苑经联社辩称，（一）《大泽镇李苑经济联合社洋公山（土名）地块出租合同》明确要求方改敏必须依法合规使用涉案土地，一审法院确认合同合法有效，二审法院应予维持。一审法院(2017)粤0705民初3309号民事判决及江门市中级人民法院(2018)粤07民终903号民事判决均对涉诉合同的效力进行了甄别，并作出一致的裁判意见，故方改敏诉称的此项事实不存在法定的理由和有效的证据。（二）李苑经联社不曾对方改敏做出过任何关于涉案土地可以用于非农经营的承诺，方改敏亦无证据予以证明，李苑经联社配合方改敏申请林地征占手续并不等同李苑经联社同意方改敏非法使用林地。林地征占手续仅是山林地用于非林业使用的行政申请，不必然导向土地进行工业开发。（三）李苑经联社出具关于780平方米厂房可投入作经营性用房的证明的格式是当地市场监督管理部门统一格式，凡是申报成立企业登记的都是填报此格式证明，村委会的日常工作中经常会面对该内容的文书并加盖公章，但出具证明的本意不是默认780平方米建筑物的合理存在性。在证明格式盖章的是江门市新会区******民委员会（以下简称李苑村委会）并非李苑经联社，当时向李苑村委会申请给予盖章的主体是张永刚委托的其他人员，李苑村委会并不能因此确定其有非法使用林地的企图，李苑经联社对此根本不知情，不可能协助方改敏办证。如前所述，李苑村委会工作人员给予张永刚提供的关于经营场地归属的格式内容进行盖章并非合同中的约定义务，也不是李苑经联社与方改敏根据合同约定存在的先、后合同义务行为，仅是向市场监督管理部门证实该经营场地在李苑村。张永刚向李苑村委会递交关于证明营业场所归属地的目的是在租赁地块注册企业，至于其建筑物的权属是欺骗了市场监督管理部门，也欺骗了李苑村委会的经办人员，尽管李苑村民委员会的办事人员受其蒙蔽使用了李苑村委会的公章，但属于法定无效的证据。（四）方改敏是非法使用土地的直接责任人，其丈夫张永刚是主要实施者，肇事者是张永刚聘请的人员，法院认定国土资源管理部门对李苑经联社进行行政处罚的原因是需要承担监管责任，方改敏不能以自己的违法行为处理结果主张合同无效。涉案土地因方改敏违约而引发的行政处罚并不影响民事合同的成立与生效，行政权的介入不能导致民事合同的失效。（五）方改敏于2017年1月12日将包含780平方米建筑物在内的31亩土地转租给案外第三人陈某、杨烨涛，转租时，方改敏所建的另一座建筑物已经被大泽镇人民政府强制拆除，方改敏在没有通知李苑经联社的情况实施转租行为，赚取土地差价，还意图获得建筑物的投资补偿款，可见方改敏自认合同有效。当780平方米的建筑物拆除后，陈某、杨烨涛依然租赁该土地进行正常的使用，并缴足租金给方改敏。（六）根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条的规定，李苑经联社出租涉案土地经过村民代表会议讨论一致同意提交江门市新会区*******************审查，经过招投标程序挂牌，还要经农村生产租赁合同管理处的审核，涉案合同才最终生效。土地租金标准是大泽镇人民政府集体资产管理交易中心招投标进行核定。方改敏参与竞标，但未能中标，便从中标人张素丽处受让标的，方改敏所租赁土地并实际使用。方改敏受让标的后，要求李苑经联社给予5个月的免责，李苑经联社出于对外来投资者的支持而予以答应。张永刚对李苑经联社、方改敏的上诉均未作答辩。李苑经联社向一审法院起诉请求：1.方改敏、张永刚立即支付租金3802375元（从2016年7月1日至2018年12月25日）给李苑经联社；2.方改敏、张永刚偿付截止于清偿日的违约金，暂计违约金（从2016年12月25日起至2019年6月25月止）2052157.41元（以方改敏、张永刚实际租金为基数，按每日千分之一计算）；3.方改敏支付的合同履约保证金500000元归李苑经联社所有；4.方改敏、张永刚承担李苑经联社律师费90000元；5.方改敏、张永刚承担本案的一切诉讼费用。一审庭审中，李苑经联社变更第一项诉讼请求为：方改敏、张永刚支付租金4562850元（从2016年7月1日至2019年6月25日）给李苑经联社。一审法院经审理查明，2015年1月21日，李苑经联社将位于江门市新会区大泽镇李苑洋公山土地使用权通过招标方式，与中标者方改敏签订《大泽镇李苑经济联合社洋公山（土名）地块出租合同》。合同主要约定：“李苑经联社将位于大泽镇李苑洋公山（土名）的土地约95亩林地出租给方改敏依法使用。期限自2015年7月1日至2035年6月30日止。合同履约保证金500000元。期满后，方改敏无违约，李苑经联社无息退回保证金；如方改敏中途退出或违反合同条款，保证金归李苑经联社。租金从2015年7月1日至2020年6月30日每年每亩16010元，每年租金是1520950元，前五年租金总额是7604750元……租赁期内，方改敏要依法使用该土地，如中途改变土地用途，必须经政府职能部门申请批准后，方可改变，否则，一切经济损失和法律责任由方改敏承担，与李苑经联社无关。方改敏要依时交租，如过期，按每日加收1%的违约金等等……”。合同签订后，方改敏支付了李苑经联社保证金500000元，李苑经联社依约将涉案土地95亩（其中：较高的地块31亩、较低的地块64亩）移交给方改敏使用。双方合同约定免租期至2015年6月30日。方改敏已支付李苑经联社2015年7月1日至2016年6月30日的租金1520950元。2015年3月，李苑经联社为协助方改敏，以用地单位为江门市新会区中原铸造有限公司建厂房为由，向有关部门申请对涉案土地办理林地占用手续，森林植被恢复费258000元由方改敏交纳。方改敏于2015年10月在涉案较高的31亩土地上建造780平方米厂房一座，2016年6月，又在较低64亩土地上大规模建造厂房。期间，李苑经联社出具证明一份，证明780平方米厂房可投入作经营性用房，交给方改敏办理营业执照使用。张永刚以租赁土地为企业经营地址注册成立“江门市新会区永刚家具有限公司”。2016年7月27日，新会区大泽镇人民政府向方改敏发出责令限期整改通知书，限期于2016年8月4日前将违法建筑自行拆除，恢复土地原状，并复种复绿。逾期未拆，将于2016年8月4日后停止供应水、电，并对违法建筑强行拆除。2016年10月，新会区政府部门将方改敏建造在64亩土地上的厂房拆除。之后，除一些被拆下的材料放在原地上外，方改敏再没有使用该土地。方改敏于2017年1月将较高地块31亩土地及780平方米厂房转租给陈某经营使用。2017年7月，新会区政府部门又将31亩土地上的780平方米厂房拆除。2018年6月12日，李苑经联社向方改敏发出解除31亩土地租赁通知书，方改敏因该地块仍在出租给别人使用，直至2019年6月17日才将31亩土地退回给李苑经联社。再查明，江门市国土资源局对李苑经联社作出《行政处罚决定书》，没收李苑经联社的非法所得的租金1520950元。李苑经联社不服，依法提起诉讼，法院判决维持江门市国土资源局的处罚决定。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。双方争议的焦点是：1.涉案的《大泽镇李苑经济联合社洋公山（土名）地块出租合同》是否有效？2.方改敏是否应支付李苑经联社租金4562850元及违约金2052157.41元？3.方改敏、张永刚支付的合同保证金500000元应否归李苑经联社所有？4.方改敏是否要承担李苑经联社的律师费90000元？5.张永刚对方改敏的欠款是否承担责任？涉案的《大泽镇李苑经济联合社洋公山（土名）地块出租合同》是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”、第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”和《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”。2015年1月21日，李苑经联社通过公开、公平、公正的方式，将位于江门市新会区大泽镇李苑洋公山林地使用权通过招标方式，与方改敏签订《大泽镇李苑经济联合社洋公山（土名）地块出租合同》。该合同内容是当事人双方在平等、自愿、协商一致基础上的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同，具有法律约束力。方改敏是否应支付李苑经联社租金4562850元及违约金2052157.41元。根据《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”以及《中华人民共和国土地管理法》第六十条规定：“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。”，第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”。本案中，李苑经联社和方改敏签订涉案合同后，李苑经联社以用地单位为江门市新会区中原铸造有限公司建厂房为由，向有关部门申请对涉案土地办理林地占用手续；方改敏还未依法审批后便在涉案土地上建造厂房；李苑经联社为了方改敏办理营业执照而向工商部门出具证明，明确涉案土地上的厂房可投入作经营性用房使用，以及涉案土地上的厂房在一审法庭辩论终结前已被政府职能部门拆除，客观上不具备补办合法手续的前提条件。由此可见，李苑经联社与方改敏在履行合同中共同违反了“依法使用土地”的约定及法律的规定。因此，李苑经联社请求方改敏支付2016年7月1日后的租金4562850元及违约金2052157.41元，理据不足，一审法院不予支持。方改敏支付的合同保证金500000元应否归李苑经联社所有。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，本案因当事人有违约行为致使不能实现合同目的，故合同应予解除。涉案合同关于履约保证金500000元的约定是“合同期满后，方改敏无违约，李苑经联社无息退回保证金；如方改敏中途退出或违反合同条款，保证金归李苑经联社。”，因方改敏违反合同条款，没有依法使用土地建造厂房。因此，李苑经联社主张保证金500000元应归其所有，合法有据，一审法院予以支持。方改敏是否要承担李苑经联社的律师费90000元。李苑经联社与方改敏在履行涉案合同中都有过错，都存在违反约定的行为。因此，李苑经联社主张律师费90000元，理由不成立，一审法院不予支持。张永刚对方改敏的欠款是否承担责任。张永刚虽然以涉案土地为企业经营地址成立“江门市新会区永刚家具有限公司”，但张永刚并非涉案土地承租人，也无证据证明张永刚是涉案土地实际使用者。即使张永刚与方改敏是夫妻关系，李苑经联社没有证据证明方改敏、张永刚共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的事实。张永刚对方改敏的欠款承担连带责任，于法无据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百四十三条和《中华人民共和国土地管理法》第六十条、第六十三条的规定，判决：一、方改敏向李苑经联社支付的《大泽镇李苑经济联合社洋公山（土名）地块出租合同》履约保证金500000元，归李苑经联社所有。二、驳回李苑经联社的其他诉讼请求。如果方改敏未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费62235.05元，保全费4770元，合计67005.05元（李苑经联社已预交），由李苑经联社负担62355.15元，方改敏负担4649.90元。李苑经联社预交的案件受理费余额4649.90元由一审法院予以退回；方改敏在判决生效后七天内向一审法院补交案件受理费4649.90元。二审中，李苑经联社提交如下证据：证据1.一审法院（2017）粤0705民初3309号民事判决，用以证明：涉案95亩土地一直由方改敏控制、支配，并非其在一审庭审中所述强拆之后已退还给李苑经联社。方改敏主张李苑经联社承诺其土地用于非农建设是虚假陈述。证据2.本院（2018）粤07民终903号民事判决，用以证明：方改敏在庭审中辨称已通知李苑村委会主任陈达垣交回涉案土地是不可能的。证据3.陈某、杨烨涛的民事诉状；证据4.方改敏的答辩状，共同用以证明：方改敏拥有涉案95亩土地的完整控制权，能够对第三人随意划割转租土地。证据5.江门市国土资源局新会分局江国土资新（执法）移送字（2016）2号方改敏涉嫌土地犯罪案件移送书，用以证明：方改敏是非法使用林地的实际责任人，应该承担全部合同违约的责任。证据6.村民代表大会就涉案土地出租的表决情况，用以证明：涉案土地出租经李苑村委会召开全体村民代表会议通过，程序合法。证据7.一审法院（2019）粤0705执1988号公告，用以证明：方改敏已经全部收到转租地块的租金。方改敏对上述证据认为：（一）对证据1、2的真实性和关联性确认，对证明内容不予确认。第一，该两份判决涉及案外人陈某、杨烨涛与方改敏因本案土地其中31亩的转租事实，在双方签订转租合同时，李苑经联社作为合同的当事人一方同意转租，且明确知晓方改敏和陈某租赁土地都是用于木材加工以及堆放木材。第二，李苑经联社和方改敏签订的租赁合同，与陈某和方改敏以及李苑经联社签订的转租合同，合同签订时间和主体是有区别的，两份合同的效力是彼此独立的，并非法律规定的从属关系，即使是本案双方当事人的租赁合同无效，也并不必然导致后面的转租合同有瑕疵或者无效，转租合同也并不导致李苑经联社和方改敏签订的合同有效。在前述（2018）粤07民终903号民事判决生效时，李苑经联社提起的行政诉讼还没有终审判决，法院是根据审理时的事实情况来认定转租合同的有效性。（二）对证据3、4的证明内容不认可，认可其真实性和关联性。在转租行为发生时，涉案95亩地块上较低地块的建筑物已经被强拆，无论是本案的双方当事人还是当地村民以及陈某对此均明确知晓，李苑经联社在2018年6月12日发出解除合同通知书给方改敏，李苑经联社明确知晓方改敏当时没有能够使用64亩部分土地，较高地块31亩的厂房没有被拆除，李苑经联社明确清楚方改敏对土地使用状况。（三）对证据5的真实性予以确认，不确认证明内容。李苑经联社出租涉案土地用于非农建设，方改敏轻信李苑经联社出租行为的合法性，不但支付第一年租金给李苑经联社，并造成6000000元以上的经济损失，最后还受到刑事处罚，李苑经联社对此也存在过错和责任。（四）对证据6，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定，涉及村民利益的土地承包经营要经过村民会议讨论并决定方可办理。李苑经联社只是召开村民代表会议，没有经过村民会议，程序违法。（五）对证据7另案的执行情况跟本案没有关联性。方改敏提交如下证据：证据1.广东土流网查询的2018年至2019年新会区其它耕地价格查询，用以证明：本案的租赁合同于2015年签订，合同约定租金价格16010元/亩/年，网络查询到新会区2019年土地租金仅为600元/亩/年。证据2.大泽镇小泽经济联合社山地出租合同、合同转让协议书，共同用以证明：同一地区的山地在2016年的租金仅为300元/亩/年，涉案合同约定租金价格16010元/亩/年超出正常山地出租价格的50多倍，说明本案双方当事人在签订合同时对于土地的使用目的就是用于非农工业使用的共同意向。李苑经联社对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为关于农业地的出租行情材料来源不明，土地价值不是固态指标，方改敏主张李苑经联社租金溢价50倍，但方改敏转租给陈某、杨烨涛时租金溢价达到75倍。方改敏参与涉案土地租赁投标，但没有中标，方改敏从中标人张素丽处受让表明其对土地租赁价值予以认可。张永刚对李苑经联社、方改敏提交的上述证据均没有发表质证意见，亦没有提交新的证据。经审查，李苑经联社、方改敏提交的上述证据中除一审已提交过的证据外，其余证据在本案诉前已经存在，其双方无正当理由未能在一审举证期限内予以提交，不属于二审程序新的证据范畴，且与本案处理无直接关联性，故本院依法均不予采纳。本院查明，2015年1月21日，李苑经联社将位于江门市新会区大泽镇李苑洋公山土地使用权通过招标方式出租，方改敏参与投标但未中标，经李苑经联社同意由中标者张素丽将中标项目转让给方改敏，李苑经联社与方改敏签订《大泽镇李苑经济联合社洋公山（土名）地块出租合同》。合同主要约定：“李苑经联社将位于大泽镇李苑洋公山（土名）的土地约95亩林地出租给方改敏依法使用。期限自2015年7月1日至2035年6月30日止。合同履约保证金500000元。期满后，方改敏无违约，李苑经联社无息退回保证金；如方改敏中途退出或违反合同条款，保证金归李苑经联社。租金从2015年7月1日至2020年6月30日每年每亩16010元，每年租金是1520950元，前五年租金总额是7604750元……租赁期内，方改敏要依法使用该土地，如中途改变土地用途，必须经政府职能部门申请批准后，方可改变，否则，一切经济损失和法律责任由方改敏承担，与李苑经联社无关。方改敏要依时交租，如过期，按每日加收1%的违约金等等……”。合同签订后，方改敏支付了李苑经联社保证金500000元，李苑经联社依约将涉案土地95亩（其中：较高的地块31亩、较低的地块64亩）移交给方改敏使用。双方约定免租期至2015年6月30日，方改敏支付李苑经联社2015年7月1日至2016年6月30日的租金1520950元后未再支付租金。2015年3月，李苑经联社协助方改敏以用地单位为江门市新会区中原铸造有限公司建厂房为由，向有关部门申请对涉案土地办理林地占用手续，森林植被恢复费258000元由方改敏交纳。李苑村委会于2015年10月27日出具《证明》一份，证明780平方米厂房可投入作经营性用房，交给方改敏、张永刚办理营业执照使用。张永刚以租赁土地为企业经营地址注册成立“江门市新会区永刚家具有限公司”。期间，方改敏先后在涉案较高的31亩土地上建造780平方米厂房和在较低的64亩土地上大规模建造厂房。2016年7月27日，新会区大泽镇人民政府向方改敏发出责令限期整改通知书，限期于2016年8月4日前将违法建筑自行拆除，恢复土地原状，并复种复绿。逾期未拆，将于2016年8月4日后停止供应水、电，并对违法建筑强行拆除。2016年10月，新会区政府部门将方改敏建造在64亩土地上的厂房拆除，被拆下的材料放在原地上。方改敏于2017年1月将较高地块31亩土地及780平方米厂房转租给案外人陈某、杨烨涛经营使用。2017年7月，新会区政府部门又将31亩土地上的780平方米厂房拆除。2018年6月12日，李苑经联社向方改敏发出解除合同通知书，因方改敏欠缴2016年7月1日至2018年6月30日的租金，李苑经联社要求方改敏收到通知后一个月内归还租赁地块。方改敏因涉案土地中31亩部分仍出租他人使用，于2019年6月17日向李苑经联社发出《退回租赁场地通知》，通知李苑经联社自行接收租赁场地。再查明，江门市国土资源局对李苑经联社作出江国土资（执法）决定字【2017】51号《江门市国土资源局土地行政处罚决定书》，没收李苑经联社违法所得的租金1520950元，处以违法所得20%的罚款。李苑经联社不服，依法提出行政复议，广东省国土资源厅作出粤国土行复【2018】3号《广东省国土资源厅行政复议决定书》，维持江门市国土资源局作出的行政处罚决定书。李苑经联社对此向江门市江海区人民法院提起行政诉讼，江门市江海区人民法院判决驳回李苑经联社的诉讼请求。李苑经联社不服，向本院提起上诉，本院于2018年12月27日作出（2018）粤07行终225号行政判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对李苑经联社、方改敏的上诉请求进行审查，对双方当事人未提出请求的不予审查。结合双方当事人的诉辩陈述以及本案的相关证据，本案二审争议焦点为：1.涉案《大泽镇李苑经济联合社洋公山（土名）地块出租合同》的效力如何认定？2.李苑经联社主张方改敏、张永刚共同支付租金4562850元、违约金2052157.41元以及律师费90000元，应否予以支持？3.李苑经联社主张方改敏支付的合同保证金500000元归其所有，应否予以支持？关于争议焦点一。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，结合本院已生效（2018）粤07行终225号行政判决所认定李苑经联社在没有取得建设用地审批手续的情况下，与承租人方改敏签订《大泽镇李苑经济联合社洋公山（土名）地块出租合同》，江门市国土资源局对李苑经联社擅自将农民集体所有的土地使用权出租给方改敏进行非农建设作出《行政处罚决定书》的相关事实，李苑经联社的行为已违反前述《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，又根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，故涉案《大泽镇李苑经济联合社洋公山（土名）地块出租合同》无效。方改敏上诉主张涉案《大泽镇李苑经济联合社洋公山（土名）地块出租合同》无效，符合法律规定，本院予以支持。一审判决对合同效力认定不当，本院予以纠正。关于争议焦点二。承前所述，涉案《大泽镇李苑经济联合社洋公山（土名）地块出租合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，李苑经联社基于《大泽镇李苑经济联合社洋公山（土名）地块出租合同》主张方改敏、张永刚共同支付租金4562850元、违约金2052157.41元，没有合同和法律依据，本院不予支持。但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，承租人方改敏应返还无效合同取得的财产，包括占有的土地和实际占有土地期间所获取的占有利益。占有利益为无形财产，一般采用支付占有使用费作为承租人对获取的占有利益进行折价补偿的主要方式。结合涉案《大泽镇李苑经济联合社洋公山（土名）地块出租合同》关于“从2015年7月1日至2020年6月30日第一期租金标准为每年每亩16010元，租赁面积约95亩，每年租金总额为1520950元”的约定以及方改敏将部分涉案土地转租他人收取转租费用的情况，方改敏支付李苑经联社2015年7月1日至2016年6月30日的租金1520950元后未再支付租金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，李苑经联社否认方改敏已归还所租赁涉案土地，方改敏未能举证证明至本案诉前已将涉案土地实际归还李苑经联社办理交接完毕，方改敏对此应承担举证不能的不利后果。因此，本院酌定方改敏仍需支付李苑经联社主张的从2016年7月1日至2019年6月25日的涉案土地占有使用费4542024元{【16010元/亩/年÷365天×（3年×365天-5天）】×95亩}，李苑经联社主张超出部分，本院不予支持。张永刚并非涉案《大泽镇李苑经济联合社洋公山（土名）地块出租合同》的合同当事人，在案证据亦不足以证实张永刚是涉案土地的实际使用者，即使方改敏和张永刚是夫妻关系，张永刚以涉案土地为企业经营地址成立公司，但李苑经联社未能举证证明方改敏和张永刚基于夫妻双方共同意思表示而利用涉案土地生产经营，故李苑经联社主张张永刚对方改敏的欠款承担共同责任，理据不足，本院不予支持。另外，李苑经联社主张方改敏、张永刚承担律师费90000元，没有法律依据，本院亦不予支持。关于争议焦点三。承前所述，涉案《大泽镇李苑经济联合社洋公山（土名）地块出租合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，李苑经联社基于《大泽镇李苑经济联合社洋公山（土名）地块出租合同》主张方改敏支付的合同保证金500000元归其所有，没有合同和法律依据，本院不予支持。一审判决方改敏向李苑经联社支付的履约保证金500000元归李苑经联社所有，处理不当，本院予以纠正。综上所述，李苑经联社和方改敏的上诉请求合理部分，应予支持；无理部分，应予驳回。一审判决对部分事实和合同效力认定不当，影响实体处理，本院予以纠正。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705民初3366号民事判决；二、方改敏应于本判决发生法律效力之日起三十日内向江门市新会区大泽镇李苑经济联合社支付土地占有使用费4542024元；三、驳回江门市新会区大泽镇李苑经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费62235.05元，保全费4770元，合计67005.05元（江门市新会区大泽镇李苑经济联合社已预交），由江门市新会区大泽镇李苑经济联合社负担24765.19元，由方改敏负担42239.86元。江门市新会区大泽镇李苑经济联合社多预交的42239.86元，由一审法院予以退回；方改敏应向一审法院补缴42239.86元。二审案件受理费62235.05元（江门市新会区大泽镇李苑经济联合社已预交39302.80元，方改敏已预交8800元），由江门市新会区大泽镇李苑经济联合社负担23002.19元，由方改敏负担39232.86元。江门市新会区大泽镇李苑经济联合社多预交的案件受理费16300.61元，由本院予以退回；方改敏应向本院补缴案件受理费30432.86元。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年三月二十八日法官助理 吴慧仪书 记 员 李艳斌