重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终60号上诉人（原审原告）：绿城物业服务集团有限公司重庆分公司，住所地重庆市北部新区金渝大道68号2幢1-12-9，统一社会信用代码91500000581475070G。负责人：胡华忠，总经理。委托诉讼代理人：王金婷，重庆扬义律师事务所律师。委托诉讼代理人：古德先，重庆扬义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何益，男，1983年4月28日出生，汉族，住重庆市江北区。上诉人绿城物业服务集团有限公司重庆分公司（以下简称绿城物业公司）与被上诉人何益物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院作出（2019）渝0112民初18227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。绿城物业公司上诉请求：1、判令撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初18227号民事判决并依法改判支持上诉人一审中的所有诉讼请求；2、本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：何益举示的《物业服务费收费通知单（客户联）》上记载的起讫日期系因上诉人工作人员的疏忽记载的错误期间，被上诉人并未举示证据证明其已缴纳2015年7月1日至2016年6月30日的物业服务费。一审法院仅仅依据《物业服务费收费通知单（客户联）》就认定被上诉人未缴纳物业费的时间为2017年1月至2019年3月，属于事实认定不清。上诉人所主张的物业管理费为2015年12月至2018年9月期间，上诉人在一审庭审中提交的证据足以证明上诉人在提供物业服务的过程中及时、全面地履行了义务，而一审法院却以2019年法院实地查看结果作为证据来认定上诉人在2015年至2018年所做的工作存在瑕疵的裁判方式明显不合逻辑且缺乏事实依据。何益未提交书面答辩状。绿城物业公司重庆分公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告给付2015年7月至2018年2月和2018年6月至2018年12月的物业服务费8206.11；2.判令被告按应付物业服务费金额每日千分之二的标准支付从逾期付款之日起至缴清全部物业服务费之日止的滞纳金，暂计至2019年3月20日应支付的滞纳金为12411.94元。一审法院认定事实：2012年12月21日，以重庆象屿置业有限公司为甲方、绿城物业服务集团有限公司为乙方，就象屿两江公元小区通过选聘的方式，双方签订了《重庆象屿大竹林前期物业服务合同》1份。该合同主要约定：1.物业名称：象屿两江公元；项目名称：重庆象屿大竹林项目；物业类型：高层、商业用房、多层、地下车库；物业坐落位置：重庆市北部新区大竹林组团，总建筑面积433164平方米。2.合同期限自2014年5月30日起至2017年5月29日止（本合同期限是以本项目一期物业交付时间2014年5月30日为前提，若实际交付时间有调整的则本合同期限自动相应调整）。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同（应签订合同补充协议），甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。3.物业服务费标准为（按建筑面积计算）：高层2.2元/月•平方米（含公共能耗费），多层3.5元/月•平方米（不含公共能耗费）。4.物业服务费用及能耗费每六个月预缴一次，业主或物业使用人应在每六个月的第一个月上旬履行交费义务。该合同还对物业服务事项、双方的权利与义务、专项维修资金的管理和使用、违约责任等进行了约定。该合同于2013年4月25日在重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局办理了备案手续（其前期物业管理服务合同备案证明为北新物备[2013]第37号）。2015年2月11日，重庆市物价局对重庆象屿大竹林项目的住宅物业服务费标准进行了备案，备案的标准为：高层2.2元/月•平方米（含电梯费、公摊水电费），别墅（多层）：3.5元/月•平方米（不含公共能耗费）。2014年8月5日，以原告绿城物业公司重庆分公司为甲方，被告何益为乙方，双方签订《重庆象屿大竹林前期物业服务协议》1份，该合同约定的物业服务收费标准、服务期限等内容与《重庆象屿大竹林前期物业服务合同》中约定的内容一致。上述物业服务合同签订后，原告为象屿两江公元高层住宅区域提供物业服务至今。一审庭审中，原告陈述2015年7月1日至2018年2月28日和2018年6月1日至2018年12月31日期间，被告未向原告交纳物业服务费用。原告于2018年10月31日向被告邮寄了《关于限期付清拖欠物管费等费用的律师函》（以下简称“《律师函》”）等材料催收物业服务费用，《律师函》载明：“至何益（身份证号：5102111983××××××××）：重庆百君律师事务所受绿城物业服务集团有限公司重庆分公司的委托，指派本律师（赵旸凯律师）就您拖欠物业服务费用等相关事宜，向您出具本律师函并与您进行交涉……您所购买的象屿·两江公元9幢0804室房屋，由绿城物业提供前期物业管理服务。您尚欠绿城物业2015年7月1日至2016年6月30日期间的物业管理费2984.04元未付清，以及2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费2984.04元未付清，以及2018年1月1日至2018年2月28日期间的物业管理费497.34元未付清，以及2018年6月1日至2018年12月31日期间的物业管理费1740.69元未付清，以上金额合计8206.11元……请您仔细核对前述金额，并在收到本函之次日起，七日（日历天）内向绿城物业付清拖欠的物业管理费、公摊水电费共计8206.11元（大写：捌仟贰佰零陆元壹角壹分）……重庆百君律师事务所律师赵旸凯2018年10月29日。”被告在一审庭审中举示《物业服务费收费通知单（客户联）》一份，载明“……9-8-4业主，缴费项目物管费，起讫日期2017.1-2019.3，计算方法113.03㎡×2.2元/㎡×27个月，金额￥6714.09，费用合计￥6714.09……绿城物业服务集团有限公司重庆分公司两江公元物业服务中心2019年4月19日”，原告对被告举示的该项证据真实性无异议。一审庭审中，被告对其辩称的原告主观故意放任违法搭建的事实，违反相关协议和法律在先，请求法院驳回原告支付物业费、滞纳金以及诉讼费是诉讼请求；原告未严格履行物业服务合同约定应尽的义务，没有提供质价相符的服务，使小区环境品质大大降低，影响房屋价值，应减免物管费作违约补偿，请求按物业协议约定的物业费减半收取，直至本人居住的9栋违法建筑处理完毕；原告在物业服务期间，没有履行监督管理职责，存在重大瑕疵等抗辩意见，在庭审中提供了照片等证据予以证明，但被告提供的证据不能证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵。本案在审理过程中，经实地查看，原告为象屿两江公元小区提供的物业服务在公共区域服务方面存在瑕疵。另查明，原告绿城物业公司重庆分公司系位于重庆市北部新区大竹林组团Ｇ26-3／02、Ｇ22-1／02号地块项目（即重庆象屿大竹林项目）象屿两江公元小区的物业服务企业。重庆象屿大竹林项目有高层住宅和多层住宅。原告绿城物业公司重庆分公司就象屿两江公元小区的高层住宅和多层住宅区分区域进行物业服务。被告何益系位于重庆市渝北区房屋的所有权人，该房屋建筑面积为113.03平方米，系高层住宅。2019年7月19日，原告要求被告给付物业服务费及滞纳金诉至一审法院。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，开发商重庆象屿置业有限公司与绿城物业服务集团有限公司于2014年12月21日签订的《重庆象屿大竹林前期物业服务合同》并经有关部门备案，以及原、被告之间签订的《重庆象屿大竹林前期物业服务协议》，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对象屿两江公元小区的全体业主均具有约束力。合同期限届满前，原告作为物业服务企业为象屿两江公元提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务费。合同期限届满后，原告继续为象屿两江公元小区提供了物业服务，原、被告之间存在事实的物业服务关系，被告也应向原告支付相应的物业服务费。本案原告作为民事主体向人民法院请求要求被告给付2015年7月1日至2018年2月28日和2018年6月1日至2018年12月31日期间物业服务费，与原告在庭审中举示的《律师函》中载明的：“您尚欠绿城物业2015年7月1日至2016年6月30日期间的物业管理费2984.04元未付清，以及2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费2984.04元未付清，以及2018年1月1日至2018年2月28日期间的物业管理费497.34元未付清，以及2018年6月1日至2018年12月31日期间的物业管理费1740.69元未付清，以上金额合计8206.11元……”中所记载的被告欠缴物业服务费的期间不一致，且根据被告在庭审中提供的《物业服务费收费通知单（客户联）》一份，载明“……9-8-4业主，缴费项目物管费，起讫日期2017.1-2019.3，计算方法113.03㎡×2.2元/㎡×27个月，金额￥6714.09，费用合计￥6714.09……绿城物业服务集团有限公司重庆分公司两江公元物业服务中心2019年4月19日”，可以认定原告最近一次向被告进行书面催收时被告未缴纳物业服务费的时间为2017年1月至2019年3月。被告辩称的2017年之前的物业服务费我都交了的抗辩意见，一审法院予以支持。因此，原告诉讼请求中要求被告支付2017年1月以前物业服务费的诉讼请求，一审法院不予支持。根据《重庆象屿大竹林前期物业服务合同》关于物业服务费用及能耗费每六个月预缴一次，业主或物业使用人应在每六个月的第一个月上旬履行交费义务的约定。每年的物业服务费缴费时间应为1月10日预缴本年度1月-6月份的物业服务费，7月10日预缴本年度7月-12月份的物业服务费，故被告应缴纳2017年1月的物业服务费最迟应当在2017年1月10日预缴。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条关于“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效规定的，人民法院应予支持。”的规定，2017年1月之后的物业服务费，均在2020年1月10日后诉讼时效期间届满，原告于2018年10月31日向被告邮寄了《律师函》进行了催收，可以证明原告于2018年10月31日向被告主张权利的事实，从原告主张权利之日起引起诉讼时效期间中断的法律后果，诉讼时效期间重新计算。且原告于2019年4月19日再次通过向被告门上张贴《物业服务费收费通知单（客户联）》的方式进行催收，诉讼时效期间从2019年4月19日起再次中断，诉讼时效期间重新计算。因此，本案原告于2019年7月19日向一审法院起诉主张2017年1月以后物业服务费的权利没有超过诉讼时效期间的规定。原告要求被告给付2017年1月以后的物业服务费的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。被告在庭审辩称其没有收到原告邮寄的《律师函》，以及抗辩本案已过诉讼时效的抗辩意见理由不成立，一审法院不予支持。根据合同的约定，结合重庆市物业服务收费备案表中载明的内容，物业服务期内，被告交纳物业服务费的标准为2.2元/月•平方米。2017年1月1日至2018年2月28日和2018年6月1日至2018年12月31日期间（共计21个月），其中2017年5月30日至2018年2月28日和2018年6月1日至2018年12月31日期间，系《重庆象屿大竹林前期物业服务合同》约定的履行期限届满后原告继续为小区业主提供物业服务的期间，双方存在事实的物业服务合同关系，故该期间的物业服务费用收费标准，应参照合同标准执行，因此，2017年1月1日至2018年2月28日和2018年6月1日至2018年12月31日期间，被告应交纳的物业服务费为5221.99元（2.2元/月•平方米×113.03平方米×21个月）。原告诉讼请求中超过被告应当给付的物业服务费金额，一审法院不予支持。被告对其辩称原告主观故意放任违法搭建的事实，违反相关协议和法律在先，请求法院驳回原告支付物业费、滞纳金以及诉讼费是诉讼请求；原告未严格履行物业服务合同约定应尽的义务，没有提供质价相符的服务，使小区环境品质大大降低，影响房屋价值，应减免物管费作违约补偿，请求按物业协议约定的物业费减半收取，直至本人居住的9栋违法建筑处理完毕；原告在物业服务期间，没有履行监督管理职责，存在重大瑕疵等抗辩意见，虽然在庭审中提供了照片等证据予以证明，但被告提供的证据不能证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，且被告的抗辩意见不足以成为拒交物业服务费的理由。因此，被告的上述抗辩意见证据不充分，理由不成立，一审法院不予支持。对于滞纳金，经一审法院实地查看，原告提供的物业服务在公共区域服务方面存在瑕疵故一审法院认为原告提供的物业服务在服务质量上存在瑕疵。因此，对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求理由不充分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何益在本判决生效之日起三日内，给付原告绿城物业服务集团有限公司重庆分公司物业服务费5221.99元；二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元（已减半收取），由原告绿城物业服务集团有限公司重庆分公司负担135元，被告何益负担25元。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于何益未缴纳物业服务费的期间问题。绿城物业公司先后向何益发出了两份催费函件。其中，2018年10月31日的催费函件中载明的欠缴期间为2015年7月1日至2016年6月30日、2017年1月1日至2017年12月31、2018年1月1日至2018年2月28日、2018年6月1日至2018年12月31日期间。2019年4月的催费函件中载明的欠缴期间为2017年1月至2019年3月。两份催费函件对于欠缴期间的记载不一致，本院对绿城物业公司最后一次催费载明的欠缴期间予以采信。而何益举示的证据载明其缴纳了2018年3月至5月期间的物业服务费。故本院确定本案中，何益欠缴物业服务费的期间为2017年1月至2018年2月，2018年6月至2018年12月，一审法院认定准确，本院予以确认。关于绿城物业公司认为其不存在物业服务瑕疵，应主张其何益欠缴物业服务费的滞纳金的问题。本院认为，从一审法院现场查勘的照片来看，涉案小区存在个别消防设施损坏未及时修缮、部分公共设施损坏或草坪脏乱未及时处理的问题，虽然一审法院系2019年对涉案小区进行的查勘，但亦反映绿城物业公司在进行物业服务时确实存在瑕疵，一审法院据此不主张滞纳金，并无不当，本院予以确认。综上，绿城物业公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费185元，由绿城物业服务集团有限公司重庆分公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 硕审判员 刘 希审判员 郑 泽二〇二〇年三月二十日书记员 刘思含