北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初10287号原告（反诉被告）：吴建南，男，1989年4月6日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：田效洪，北京星美律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱双双，女，1989年8月24日出生，汉族，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：宋强，男，1993年11月17日出生，汉族，住北京市昌平区。二被告共同委托诉讼代理人：韩杰东，北京市中业江川律师事务所律师。原告（反诉被告）吴建南与被告（反诉原告）朱双双、宋强合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吴建南及其委托诉讼代理人田效洪、朱双双与宋强的委托诉讼代理人韩杰东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。吴建南向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间的《房屋承包合同》；2.判令二被告返还原告支付的承包费等各项费用合计293088元；3.判令二被告支付利息（以293088元为计算基数，按照年利率24%，自2019年4月22日计算至实际付清之日止）；4.判令本案诉讼费、保全费、保险费等各项维权费用由二被告承担。事实和理由：2018年11月7日，原被告签订《房屋承包合同》，约定由原告承包位于昌平区延秋园四区2号楼1至2层101建筑面积为124.76㎡的餐厅，承包期限至2023年11月6日，原告可以在承包期内正常经营。随后，原告根据被告朱双双的要求向宋强（朱双双老公）支付了合计约45万元的承包费，被告保证原房东同意饭店承包租赁，口头答应披露原房东同意转包的证明，但至今没有披露原房东的同意材料。合同签订后，原告多次遭到有关人员的关于消防安全和违建的举报，为此消防人员根据《消防法》第十五条的规定，指出公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。为了不被勒令停业，原告多次要求二被告提供申请消防安全检查必备的材料，但是二被告拒不配合，导致原告被迫停止营业。原告已经支付押金，但是被告一直无理取闹、反复催要多余的押金，致使原告的合法权益受到损害。因此，二被告的违约行为导致本合同履行的目的落空，造成原告极大的经济损失，故诉至法院，望判如所请。朱双双、宋强共同辩称：不同意原告的全部诉讼请求。本案是原告违反合同约定，未按期交纳约定的押金及电费、物业费和额外承包费等费用。因此被告于2019年4月22日向原告发出因原告违约予以终止合同的通知。原告违约在先，不存在原告所述的关于消防安全及违建等影响其营业的情形。至于其所述的与原房东之间的承租合同，被告已经向原告出示，被告享有合法的使用权及转租权，对于原告所述已支付押金并不属实。朱双双、宋强向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付2018年11月12日至2019年5月13日期间的水电费29384元；2.判令反诉被告向反诉原告支付2019年1月1日至2019年5月13日的物业费2699.14元；3.判令反诉被告支付违约金52000元；4.判令反诉被告赔偿损失406000元；5.判令反诉被告承担反诉费用。事实与理由：朱双双与吴建南于2018年11月7日签订《房屋承包合同》，约定吴建南承包原告位于北京市昌平区延秋园四区2号楼1至2层101（1层102、2层全部）的餐厅，吴建南交纳押金26000元，每年交纳承包费312000元（每年5%递增），交纳第一年的额外承包费60万元。合同签订后，朱双双与宋强及时履行合同义务，交付餐厅，办理餐厅营业执照的变更手续。吴建南却未按照约定履行合同义务，迟迟未交纳合同押金，并经常拖延支付每月应交纳的承包费，且拖延支付额外承包费。2019年4月13日，因被告一直拖延支付押金及多次拖延支付承包费，原告向被告邮寄送达《限期三天交纳拖欠的押金、承包费通知书》。但被告仅支付当期的承包费，对于应支付的押金仍然拖延支付。为此，原告于2019年4月22日向被告邮寄送达《终止房屋承包合同通知书》，终止了双方的合同关系。被告于2019年5月13日交回餐厅钥匙，并于约半个月后配合办理了餐厅营业执照的变更手续，但一直未支付押金及电费、物业费等。原告认为被告违反合同约定，故诉至法院，望判如所请。吴建南辩称：被告应当依据合同法第九十七条规定，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失且原告要求的293088元数额亦为合理，被告应当予以返还。本院经审理认定如下：2018年11月5日，朱双双向吴建南出具《收据》，载明：今收到吴建南交来北京吉享餐饮管理有限公司定金2万元整，以此为凭证，2018年11月7日交剩余28万元整。2018年11月7日，朱双双（甲方）与吴建南（乙方）签订《房屋承包合同》。该合同约定：第一条、合同标的物：甲方提供给乙方承包经营的餐厅位于北京市昌平区延秋园四区2号楼1至2层101，建筑面积124.76平方米。第二条、承包期限为自2018年11月7日至2023年11月6日。第三条、价金及支付：1.押金：乙方向甲方缴纳押金26000元，承包结束后双方交接结清有关物业、设备、用具及有关费用后一周内退还；承包费每年312000元，承包期2018年11月7日至2020年5月6日为每月押一付一支付承包费，2020年5月7日开始支付半年承包费，2020年11月6日至2023年11月6日开始每年支付承包费，乙方应当每期承包期开始前5天支付给甲方。除了应付甲方每期承包费外，承包第一年还需要额外支付甲方三笔额外承包费，第一笔额外承包费2018年11月7日支付30万元整，第二笔额外承包费2019年7月7日前支付15万元整，第三笔额外承包费2019年11月7日前支付15万元整；乙方承包经营期间的物业管理费、水电费、税费、垃圾费、排污费等所有经营所需要交纳费用，由乙方按照规定向有关部门或单位缴纳；由乙方按照约定时间以现金的方式向甲方交纳；每年承包费有百分之五的递增。第四条、甲方的权利义务：甲方按约定提供给乙方经营餐饮，保证乙方独立自主经营；为乙方提供现有的经营场所及餐饮设施、设备、用具等；负责对乙方经营活动及食品卫生安全、质量、价格、服务等进行检查和监督……。第五条、乙方的权利和义务：按合同规定如期交纳有关费用……。第六条、违约责任：在合同有效期内，若无不可抗因素发生，甲乙双方中的任何一方都不得终止合同，终止合同视为违约，违约方应向守约方支付违约金两个月承包费，给守约方造成损失的，还应当赔偿给守约方造成的损失；乙方迟延交付押金及承包费的，每迟延一日，应按拖欠金额每日百分之五向甲方支付违约金，超过五日未支付的，甲方有权终止合同，所收取押金作为违约金予以没收，给甲方造成损失的，还应当赔偿损失；乙方不得中途无故中止合同，如确需中止合同，乙方应提前三个月以书面形式通知甲方，从停止经营之日起，乙方向甲方支付两个月承包款作为违约金；合同还约定了其他内容。2018年11月7日，朱双双将案涉餐厅交付给吴建南。2018年11月19日，双方将北京吉享餐饮管理有限公司的营业执照的法定代表人由朱双双变更为吴建南。2019年4月13日，朱双双向吴建南发出《限期三天交纳拖欠的押金、承办费通知书》，其载明的主要内容有：自2018年11月7日起至今，您已拖欠押金超过5个月，自2019年4月7日起至今，您已拖欠承包费超过5天，现通知您，限期三天交纳拖欠押金26000元、拖欠的承包费26000元、以及按照上述拖欠金额每日百分之五的违约金。2019年4月22日，朱双双向吴建南发出《(由于您拖欠押金)终止《房屋承包合同》通知书》。该合同的主要内容：由于您长期拖欠押金的违约行为，依据《房屋承包合同》第六条第2项约定，特此通知与您终止《房屋承包合同》。现通知您，限期三天腾退房屋、配合办理将《营业执照》等相关执照转回到我的名下、赔偿我的全部经济损失（包括但不限于补交拖欠的押金26000元、以及按照上述拖欠押金金额每日百分之五的违约金、您应当继续支付的额外承包费、未及时腾房的房屋使用费损失、造成房屋和房屋物品设备设备损坏的损失、以及其他经济损失）。关于吴建南主张向朱双双、宋强（与朱双双系夫妻关系）支付款项及性质：2018年11月10日，吴建南向宋强微信转账3426元（货款）；2018年11月12日，吴建南向宋强微信转账5472元（货款）；2018年11月15日，吴建南向朱双双转账684元（无法确性质）；2018年11月23日，吴建南转给宋强2520元（无法确认性质）；2018年11月20日，吴建南转给宋强7306元（2019年物业费）；2018年12月10日，吴建南向宋强转账2560元（货款）；2018年12月12日，吴建南向宋强转账24751元；2018年12月20日，吴建南向宋强转账26000元；2018年12月31日，吴建南向宋强转账1249元；2019年3月12日，吴建南向宋强转账26000元；2019年4月12日，吴建南向宋强微信转账26000元；2019年1月12日，吴建南向宋强转账26000元；2019年2月12日，吴建南向宋强转账26000元。吴建南在庭审中主张：2018年11月6日通过POS机刷卡的形式用招商银行支付2万元；2018年11月7日通过POS机刷卡的形式用广发银行支付44000元，用民生银行支付49000元，用招商银行支付31000元；2018年11月9日用光大银行支付50000元；另交付现金106000元。庭审过程中，朱双双与宋强认可收到吴建南支付的款项及性质：2018年11月12日收到5472元（货款及美团资金）；2018年11月10日收到3426元（货款）；2018年11月23日收到2520元（货款）；2018年11月15日收到684元（货款）；2018年11月20日收到7306元（2018年物业费）；2018年12月11日收到2560元（货款）；2018年12月12日收到24751元（2018年11月承包费）；2018年12月13日收到1249元（2018年11月承包费）；2018年12月20日收到26000元（2018年12月承包费）；2019年1月12日收到26000元（2019年1月承包费）；2019年2月12日收到26000元（2019年2月承包费）；2019年3月12日收到26000元（2019年3月承包费）；2019年4月12日收到26000元（2019年4月承包费）；2018年11月7日收到124000元（第一年额外承包费）；2018年11月6日收到20000元（第一年额外承包费）；2018年11月9日收到50000元（第一年额外承包费），以上共计371968元。关于物业费、电费。2019年6月23日，北京中海物业管理有限公司出具《收据》，载明宋强交来2018年11月12日至2019年5月13日期间的电费29348.4元。2019年6月27日，北京中海物业管理有限公司出具《收据》，载明宋强交来2019年1月1日起至2019年6月15日期间的物业费3348.56元。庭审中，朱双双认可于2018年11月20日收到吴建南方支付的物业费7306元，但主张7306元系2018年的物业费，吴建南并未交纳2019年物业费，因此反诉主张吴建南支付2019年1月1日到2019年5月13日的物业费2699.14元。吴建南主张7306元系2019年全年物业费。另查，在吴建南与朱双双的微信聊天记录中，2019年2月21日，朱：“让改什么你发给我，我问问都必须改吗”，吴：“门，必须改往外开的，电闸下面的电线，还有花墙后面的线必须固定，用线槽包起来，防止外露引燃墙面装饰物，那个墙我问了，说可以不用拆掉，就这两点重要，其他的都没什么太大的问题，我买东西花了消防应急灯、灭火器等就行了”。2019年4月13日，吴：“钱我给你转过去了，你让物业给我打电话把电费交了，就暂时没钱给你别的了，我这个月也得交我那边房租，都得套信用卡，你让一步，不让房东签字和出委托了，只要我跟你签就行，你得保证我有转租权，我的把这个店转出去，这么赔钱扛不住”。在李双春（与吴建南系夫妻关系）与朱双双的聊天记录中，2019年1月11日，朱：“别忘了给我打房租啊，还是差俩月的了啊”，李回复：“ok”、“这个月没挣钱，先给你打一个月，可以吗”。2019年3月13日，朱：“昨天忘了给你发收到了”、“别忘了还差一个月的租金还没给，尽快给我吧”，李回复：“你那个租房合同有空给我拍一下”、“我看一下期限”、“然后尽快给你”。再查，朱双双（承租人、乙方）与李国栋（房屋所有权人、出租人、甲方）于2017年7月19日签订《北京市房屋租赁合同》。合同约定乙方承租甲方坐落于昌平区延秋园四区2号楼1至2层101的房屋，租赁用途为餐饮，房屋租赁期自2017年7月20日至2027年7月19日，共计十年；除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任；合同还约定了其他内容。同日，双方又签订《补充条款》，租金付款方式第一年押一付六月，之后每年年付，租金金额为第一年25万，第二年起租基数为27万元，第四年其开始递增，逐年递增每年5%，前三年不递增。张秋丽（李国栋之妻、甲方）与朱双双（乙方）签订《补充协议》，上述《房屋租赁合同》中约定乙方有权转租、转让，现为甲乙双方今后产生不必要的矛盾签订本协议。协议约定乙方保证合法经营，如发生任何纠纷与甲方无关。乙方无论转租、转让何人，乙方必须保证房租按时交付甲方；乙方转租、转让后的承租人无论是否按时给乙方房租，乙方都必须按时支付给甲方房租等。2019年5月13日，吴建南将餐厅交接给朱双双与宋强。庭审中，双方当事人均认可已于2019年4月22日解除《房屋承包合同》。庭审中，吴建南主张：1.目前我方没有得到原房东有关转租的同意说明，我方经营风险较大；2.消防问题、违建问题没有解决；3.押金无理催讨；4.被告单方下达通知要求解除合同。上述事实，有《房屋承包合同》、转账记录、《房屋租赁合同》、收据等及当事人陈述等在案作证。本院认为，双方签订的《房屋承包合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。首先，关于吴建南的付款情况一节。双方一致认可的款项支付情况及性质，本院对此不持异议，不再赘述。双方存在争议的款项中：吴建南转账的684元及2520元，根据李双春与宋强的微信聊天记录，能够证实该笔款项系货款，与承包费无关。吴建南转账的7306元，双方合同当中约定“乙方（吴建南）承包经营期间的物业管理费、水电费……等所有经营所需要交纳的费用，由乙方按照规定向有关部门或单位缴纳”，吴建南于2018年11月接手餐厅，其于2018年11月20日交纳的物业费按照通常理解应为下一年度物业费用，朱双双主张吴建南承担的系2018年的物业费,无证据支持，本院对朱双双的该项答辩意见不予采信。关于现金106000元，吴建南按照合同约定应于2018年11月7日年向朱双双交纳30万元额外承包费。朱双双虽主张未收到该部分费用，但是其多次向吴建南追要押金、承包费用，其从未追要过该部分费用，因此本院综合双方聊天记录和朱双双向吴建南发出的通知书等内容，认定吴建南该部分现金已交纳，其已经支付30万元额外承包费。其次，关于合同解除一节。合同约定，乙方迟延交付押金及承包费的，超过五日未支付，甲方有权终止合同。根据吴建南上述付款情况，吴建南存在欠付一个月押金的情形。吴建南未依约支付押金，朱双双有权解除合同，其于2019年4月22日向吴建南发出《终止通知书》主张解除案涉合同，吴建南于当日签收并于庭审中同意于该日解除，故本院确认双方签订的《房屋承包合同》于2019年4月22日解除。最后，关于违约责任的承担。吴建南存在欠付一个月押金的情形，根据合同约定已构成违约，应当承担违约责任。关于吴建南主张朱双双违约的问题，原房东从未向吴建南提出过转租问题，以及双方微信沟通各自解决消防等问题，吴建南以此主张朱双双构成违约缺乏事实和法律依据，故吴建南认为朱双双存在违约行为的主张不成立。综上，吴建南实际承包案涉餐厅六个月，并为此支付六个月承包费及额外承包费30万元（第一年额外承包费60万元）。现双方合同解除后，吴建南要求返还293088元及利息，缺乏合同依据，本院对此不予支持。关于朱双双的反诉请求。关于电费29384元，吴建南理应承担其承包期间的电费，该费用已由朱双双缴纳给物业公司，故其应当向朱双双支付该部分电费29348元。关于物业费，吴建南已经于承包伊始支付了该笔费用，故朱双双反诉支付物业费的请求，本院不予支持。关于违约金，吴建南迟延交付押金和承包费，构成违约，但吴建南主张违约金标准过高，本院考虑到实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院将违约金计算标准调整为26000元。关于赔偿损失，朱双双在本案中同时主张违约金和赔偿损失，而违约金的主要功能在于弥补损失，根据上述查明认定的事实，违约金的数额足以弥补朱双双的损失，故对于该项反诉请求，本院不再支持。关于宋强的主体问题。宋强并非案涉合同主体，其要求吴建南承担责任缺乏依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认吴建南与朱双双于2018年11月7日签订的《房屋承包合同》于2019年4月22日解除；二、吴建南于本判决生效后七日内支付朱双双电费29384元；三、吴建南于本判决生效后七日内支付朱双双违约金26000元；四、驳回吴建南的其他诉讼请求；五、驳回朱双双、宋强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5696元及保全费2770元，由吴建南负担（已交纳）。反诉案件受理费4326元，由吴建南负担488元（于本判决生效后七日内交纳），由朱双双负担3837元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  玄红莲人民陪审员  艾秋军人民陪审员  屈广玉二〇二〇年三月十一日书 记 员  杨 静