四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终293号 上诉人（原审原告）：徐国华，男，1948年4月3日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人（原审原告）：徐思军，男，1974年3月6日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张明，四川长源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵刚，男，1986年12月5日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：李明，四川戎星律师事务所律师。 上诉人徐国华、徐思军因与被上诉人赵刚房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初5992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐国华、徐思军上诉请求：一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初5992号民事判决，依法改判；二、依法改判徐国华、徐思军与赵刚的《房屋买卖协议》无效；三、由赵刚承担占有使用该房的租金；四、由赵刚承担本案的一、二审诉讼费。事实和理由：一、徐国华、徐思军的用地是倒迁安置房工程用地，属国有划拨的福利性住宅用地。划拨土地的用地倒迁安置对象是象鼻镇鱼塘村三、四社164家安置户。二、宜房委建（2004）3号通知中“该经适房向倒迁房出售，不得对外出售”，该行文具有行政强制性规定的性质。三、只有特定范围内的福利性倒迁户才有认购资格，赵刚不具有购买该房的条件和资格。四、实际控制和占有讼争房屋，不能等同于协议就当然有效。五、讼争房屋属共有财产，双方签订协议时并未取得共有人的签字认可和同意，也应属无效。综上，徐国华、徐思军认为，与赵刚签订的《房屋买卖协议》违反了《国有土地管理法》、《合同法》、《国有土地划拨决定书》、“宜房委建（2004）3号文”等法律行政法规的强制性规定，该协议应属无效。 赵刚发表答辩意见，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。一、《房屋买卖协议》合法有效，是双方真实意思表示。协议并未违反法律、法规强制性规定。二、双方于2006年2月8日签订协议，并已实际履行，案涉房屋一直由赵刚占有使用，赵刚是合法的所有权人。三、徐国华、徐思军动机不纯，严重违背诚实信用原则。其眼见现在房价增高，为谋取私利，妄图违背协议精神。 徐国华、徐思军向一审法院提出诉讼请求：一、判令徐国华、徐思军与赵刚于2006年2月8日签订的关于翠屏区象鼻镇鱼塘村三社B区4幢1单元4楼房屋的《房屋买卖协议》无效，由赵刚返还该房；二、要求赵刚承担自2006年7月至2019年7月占用房屋租金156000元（每月租金1000元、13年）；三、本案诉讼费用由赵刚承担。 一审法院认定事实：徐国华、徐思军原系宜宾市翠屏区象鼻镇鱼塘村三组村民。2003年，政府部门出具《建设项目选址意见书》，建设项目名称象鼻镇鱼塘三、四社安置房……建设单位拟选位置宜宾市旧州组团五环路以东Ａ-01-01地块……。后宜宾市国土资源局于2004年1月5日作出《国有土地划拨决定书》，载明“……土地使用权人象鼻镇鱼塘村三、四社周春等164户；建设项目名称修建倒迁安置房；土地位置宜宾市旧州组团振兴大道以西……一般规定一、本决定书项下的土地属国家所有。土地使用者只拥有划拨土地使用权。……特别规定一、本决定书项下土地只限于居住用途，用于倒迁安置房项目。……。”2004年6月8日，宜宾市住房委员会办公室作出《宜宾市住房委员会办公室关于同意下达宜宾市住房项目计划的通知》【宜房委建（2004）3号】文件，载明“……同意下达你单位经济适用房住房项目计划4.34万平方米，总投资4100万元，用于你单位在旧州组团振兴大道以西Ａ-01-01和旧州组团Ａ-02-01ｂ地块已取得土地使用权的范围内修建经济适用住房。1.该经济适用住房只能向倒迁户出售，不得对外销售。2.经济适用住房面积严格按照宜府办发【2001】129号文件规定的住房面积标准执行。3.经济适用住房实行政府限价销售。……。”后宜宾市人民政府于2004年12月29日出具《宜宾市人民政府关于象鼻镇鱼塘村三、四社周春等164户修建倒迁安划拨国有土地的批复》（宜府国土发【2004】141号），同意将上述地块划拨用于倒迁安置房工程建设，并强调该土地用途为居住用地，不能擅自改变土地用途，并于2005年3月前动工建设。后该倒迁安置工程项目后经一系列规划、建设审批手续，实施进入建设施工。2006年2月8日，徐国华、徐思军（甲方）与赵刚（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：……经甲乙双方友好协商，甲方愿意将倒迁房（鱼塘村三组4号楼）第四楼右方的一套住房，以1200元／㎡的价格卖给乙方；总价格1200元／㎡×90㎡＝108000元；乙方一次性支付108000元给甲方；甲方承诺：第四楼右方一套住房建筑面积90㎡的所有权归乙方；……。签订协议后，赵刚于当日支付徐国华、徐思军购房款108000元。当日，徐国华、徐思军将房屋交付赵刚，赵刚占有、使用房屋至今。 一审法院认为，本案争议的焦点为徐国华、徐思军与赵刚双方签订的《房屋买卖协议》是否有效。根据徐国华、徐思军与赵刚的陈述及庭审审查确认的证据，一审法院经审理认为，本案中，徐国华、徐思军与赵刚双方签订的《房屋买卖协议》合法有效。其理由分述如下：一、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，当事人双方签订合同的效力问题应当以是否违反效力性强制性规定来界定，如果只是违反管理性规定不应认定合同无效。当事人之间的合同虽违反某规定，但若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，而只是损害当事人利益的，属于管理性规定，不应认定合同无效。本案中，徐国华、徐思军与赵刚于2006年2月8日签订的《房屋买卖协议》，系双方真实意思表示，并已实际履行，且协议未违反法律、行政法规的强制性规定，未损害国家和社会公共利益，故该协议未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效协议；二、本案中，徐国华、徐思军诉请无效的依据为宜宾市住房委员会办公室下发的宜房委建（2004）3号通知中“该经济适用房只能向倒迁户出售，不得对外销售”的要求，该通知的客体为宜宾市国土资源局，换言之，该通知系宜宾市住房委员会办公室要求宜宾市国土资源局在实施过程中只能向倒迁户出售，不得对外销售。而关于倒迁户再次对外出售，该通知并未明确要求，故徐国华、徐思军诉请的依据不足，一审法院不予采信。第三、诚实信用原则是我国民法的基本原则，民事主体从事活动，应当遵循诚实原则，秉承诚实，恪守承诺。本案中，徐国华、徐思军与赵刚双方签订《房屋买卖协议》后，双方按协议履行了义务。此后，赵刚取得并实际占有案涉房屋至今。根据上述事实可以看出，在十多年的时间中，赵刚就诉争房屋实际控制并已对该房屋形成了稳定的占有关系。双方当事人应继续恪守原则，履行协议。综上，徐国华、徐思军诉请《房屋买卖协议》无效并要求赵刚返还房屋支付租金的要求，证据不足，无法律依据，一审法院概不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条之规定，判决：驳回徐国华、徐思军的诉讼请求。案件受理费3520元，减半收取为1760元，由徐国华、徐思军共同承担。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。 二审法院查明的事实与一审法院一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点如下：徐国华、徐思军与赵刚签订的《房屋买卖协议》是否有效？ 针对徐国华、徐思军与赵刚签订的《房屋买卖协议》是否有效的问题。徐国华、徐思军上诉主张双方签订的《房屋买卖协议》违反法律法规的强制性规定，且赵刚不具有购买倒迁安置房的资格，案涉协议应属无效。本院认为，徐国华、徐思军的上诉理由不能成立，评析如下：一、徐国华、徐思军与赵刚在2006年2月8日签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思，合同内容并不损害他人利益，故而合同的效力审查应依照《合同法》第五十二条第（五）项而定，即合同是否违反了法律、行政法规的效力性强制性规定。《国有划拨土地决定书》与宜宾市住房委员会办公室下发的宜房委建（2004）3号文件并非法律、行政法规，不能据此判定合同效力。至于徐国华、徐思军主张的《中华人民共和国土地管理法》第十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条，《中华人民共和国物权法》第九十五条等，亦非效力性强制性法律规定，不能否定案涉《房屋买卖协议》的效力。二、赵刚虽不是被安置人员，但《房屋买卖协议》的合同效力并不受该事实影响。合同经双方合意成立并生效，赵刚的身份仅可能影响产权证的办理，但这不属于合同效力的射程范围，应纳入合同履行的范畴。简言之，认购资格并不与合同效力相关联，而与合同履行有涉。徐国华、徐思军在二审中另主张的共有财产问题，亦不影响合同效力，盖因无权处分情形下合同并非当然无效。 综上，徐国华、徐思军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3420元，由徐国华、徐思军负担。 本判决为终审判决。 审判长  王纯强 审判员  陈志彬 审判员  林 涛 二〇二〇年三月十二日 书记员  魏 练