广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终14466号上诉人（原审原告）：冼联辉，男，1940年9月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区****，公民身份号码440************010。上诉人（原审原告）：冼全辉，男，1943年10月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*******，公民身份号码440************731。上诉人（原审原告）：冼锡辉，男，1949年10月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*********，公民身份号码440************71X。上诉人（原审原告）：冼财卿，女，1952年10月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**********，公民身份号码440************025。上述四上诉人的共同委托诉讼代理人：朱孝义，广东拓信律师事务所律师。上述四上诉人的共同委托诉讼代理人：陈灿展，广东拓信律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区大良街道土地发展中心，住所地广东省佛山市顺德区****。法定代表人：胡健玲，主任。委托诉讼代理人：梁玉仪，广东和桂律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗闽，广东和桂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冼胜辉，男，1946年5月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**************，公民身份号码440************712。上诉人冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿因与被上诉人佛山市顺德区大良街道土地发展中心（以下简称大良土发中心）、冼胜辉确认合同无效纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初16762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿上诉请求：1.改判大良土发中心、冼胜辉于2012年9月17日签订的《房屋收购协议书》无效；2.本案一审、二审诉讼费用由大良土发中心、冼胜辉承担。事实和理由：（一）一审法院对本案基本事实未查明。1.冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿与冼胜辉是涉案房产的法定继承人，只是尚未办理遗产继承。2.涉案房产是因村居工作遗漏而未办理产权证书。3.大良土发中心作为政府机构与冼胜辉签订《房屋收购协议书》，不是平等主体之间的民事行为，《房屋收购协议书》认定涉案房产的权属人是冼胜辉明显错误。涉案房产是冼某明、黄某娇的财产，由冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿与冼胜辉共同共有。大良土发中心的征购行为与2015年顺德区人民政府发出的《顺德区人民政府关于大良苏岗范沙改造项目房屋征收补偿方案征求意见及修改情况的公告》的政策不符，依该政策规定涉案房屋的收购款超过50万元，但涉案房屋实际的征购价为18924.7元，相差30倍，显失公正，大良土发中心不构成善意取得。4.冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿不是《房屋收购协议书》的当事人，而是利害关系人，冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿可提供证据证实。（二）一审判决适用法律错误。1.冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿并非《房屋收购协议书》的当事人，一审判决适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，明显错误。2.根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，《房屋收购协议书》明显损害冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿的利益，应属无效。3.根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿对冼胜辉的无权处分行为可以行使取回权，大良土发中心未以合理价格收购涉案房产，不适用善意取得的法律规定。4.本案征购未有按顺德区人民政府的政策进行收购，且错误认定涉案房产的权属人为冼胜辉，属主体错误，明显无效。大良土发中心辩称，大良土发中心与冼胜辉签署的《房屋收购协议书》合法有效，冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿要求撤销协议书，没有事实和法律依据，依法应予驳回。（一）冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿提交的证据不能证明签订《房屋收购协议书》时，涉案房产的权属人是冼某明、黄某娇。冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿提交的证明均未提交证明人的身份证件，证人也未到庭接受质询，无法核实是否为同村人出具的证言，不能作为认定本案事实的依据。且证明内容也只能证明冼某明、黄某娇、冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿以前居住在涉案地块及房产内，但无法证明在签订《房屋收购协议书》时，冼某明、黄某娇是涉案房产的权属人。（二）大良土发中心与冼胜辉签订《房屋收购协议书》是基于冼胜辉提供了相应的权属证明，冼胜辉对涉案房产的处分行为，属有权处分，协议合法有效，且履行完毕。1.为实施大良旧村的城市改造项目的社会公共利益，大良土发中心拟收购涉案房产，但房产未有办理权属登记，无任何合法用地手续，属无证建筑，无法查实房产的权属人身份。2.苏岗社区居民委员会虽不是房屋确权登记部门，但作为基层自治管理组织，主管辖区内地籍、民生、邻里等工作，最清楚辖区内房屋权属状况，故大良土发中心依据苏岗居委会于2012年8月13日出具的《权属证明》与冼胜辉签署《房屋收购协议书》合法有效。3.《房屋收购协议书》是双方自愿、平等、协商一致签署。《房屋收购协议书》并非大良土发中心实施强制征收行为。4.冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿未提交证据证实《房屋收购协议书》存在无效情形。（三）退一万步说，即便涉案房产的最初权属人是冼某明、黄某娇，但冼胜辉亦是受冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿委派与大良土发中心签署《房屋收购协议书》，属于有权处分，协议书合法有效。在本案前，从未有任何人向大良土发中心提出涉案房产的权属人不是冼胜辉，且签订《房屋收购协议书》时冼某明、黄某娇已经死亡，冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿的诉状及冼胜辉出具的说明中也承认冼胜辉是代表冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿去处理父母双亲房屋拆迁补偿的事宜。冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿在庭审时也自认知道冼胜辉签订了《房屋收购协议书》，事后冼胜辉将收取款项交予冼联辉负责分配。可见，冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿对于房屋收购一事自始至终均是知情，并共同委托冼胜辉去协商处理收购事宜，故冼胜辉行为的法律后果应由冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿承担。至于如何分配房屋收购款，是其五人的内部关系，与大良土发中心无关。且除冼财卿外，其他人及冼胜辉均是同一生产队，对于房屋收购一事不可能不知情。（四）大良土发中心收购涉案房产是善意的，按协议支付了合理的收购款，并实际履行了《房屋收购协议书》，大良土发中心属善意第三人。1.冼胜辉向大良土发中心提供了苏岗居委会出具的《权属证明》，证明涉案房产无办理房地产权证，该房屋权属冼胜辉所有，故大良土发中心有充分理由相信房屋的权属人为冼胜辉。2.冼胜辉持有涉案房产的钥匙，冼胜辉亦多次带领大良土发中心的工作人员、苏岗居委会的工作人员进入涉案房产内部及房屋四周实地勘察和丈量，整个过程由冼胜辉办理，没有任何人对房屋权属提出过异议。（五）涉案房产于2012年已完成收购，而《顺德区人民政府关于大良苏岗范沙改造项目房屋征收补偿方案征收意见及修改情况的公告》于2015年12月16日公布，适用范围为大良苏岗范沙改造项目国有土地上的部分房屋，但不包括涉案房产。综上，一审判决结果正确，应依法予以维持。冼胜辉辩称，拆迁办和大良土发中心以强行拆除涉案房产、撬门、搬走屋内家具、推到墙的方式强迫冼胜辉签署同意拆迁方案。冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿向一审法院起诉请求：1.确认大良土发中心、冼胜辉于2012年9月17日签订的《房屋收购协议书》无效；2.诉讼费由大良土发中心、冼胜辉承担。一审法院认定事实：冼某明于1908年10月27日出生、于2001年3月27日死亡。黄某娇于1912年2月28日出生，于2000年3月12日死亡。冼某明、黄某娇是夫妻关系，冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿及冼胜辉是他们的子女。冼某明、黄某娇生前的户籍登记地址为苏岗管理区范某街12号，二人生前居住在涉案房产内，但该房产未办有房地产权证。2012年，大良进行城市改造项目，冼联辉让冼胜辉去处理涉案房产的拆迁补偿事宜。大良土发中心依据苏岗居委会出具的《权属证明》，认为冼胜辉是房屋权属人。冼胜辉带大良土发中心的工作人员进入涉案房产对建筑面积等进行丈量后，大良土发中心、冼胜辉于2012年9月17日签订《房屋收购协议书》，约定涉案房产用地不作安置及补偿，大良土发中心以18924.7元收购涉案房产，冼胜辉应按期迁出并交房屋给大良土发中心拆除，逾期超过三十天不移交房屋土地的，大良土发中心有权单方强制接收房屋土地及建筑。2012年9月底，大良土发中心已将上述款项支付给冼胜辉，冼胜辉收款后将款项即交予冼联辉保管。2013年7月，冼联辉曾提交一份申请给苏岗居委会，要求妥善处理解决其父母涉案房产的合理赔偿问题，但未得到答复。2015年，顺德区人民政府发出《顺德区人民政府关于大良苏岗范沙改造项目房屋征收补偿方案征求意见及修改情况的公告》，该公告中关于补偿面积计算意见的采纳情况提到：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条“……市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿”的规定，该意见予以采纳，并组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行了调查、认定，出具相关处理意见。一审法院认为，关于冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿的起诉是否已超过诉讼时效的争议。法律规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：（一）支付存款本金及利息请求权；……。本案冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿请求的是确认涉案协议无效，关于无效合同的确认是一种事实确认，时间的经过并不能改变合同无效的法律性质。因此，大良土发中心认为冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿的起诉已超过诉讼时效的答辩意见，缺乏法律依据，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。冼胜辉声称大良土发中心经常打电话给他，胁迫冼胜辉签名。冼胜辉无证据证实签订涉案协议是被胁迫的。况且适用上述第（一）项的条件，除了“被胁迫”的主张成立，还应是“损害了国家利益”。冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿又认为涉案房产是冼某明、黄某娇的财产，冼某明、黄某娇死亡后，涉案房产属于遗产，应由冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿及冼胜辉共同继承，冼胜辉并非权属人，并不能代表全部继承人签名处分涉案房产。大良土发中心则认为涉案房产（上盖建筑物）的权属人是冼胜辉（大良土发中心认为冼胜辉不享有土地使用权），有苏岗居委会的《权属证明》证实。对此争议，法院分析如下：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。苏岗居委会并非不动产登记管理机构，苏岗居委会出具的《权属证明》不足以认定冼胜辉就是涉案房产的权属人。大良土发中心还认为涉案房产所在的土地使用权不是冼胜辉的，然而根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定（该条规定：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理；单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理；当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉），大良土发中心该主张亦不符合法律规定。2012年，涉案协议签订时，涉案房产仍没有取得房地产权证，该房产权属并非民事案件认定范围。涉案协议性质上属于买卖合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款明确规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。合同归合同法调整，物权变动归物权法规制，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或处分权，物权变动属于效力待定状态。因无权处分致使标的物所有权不能转移的，出卖人应当承担违约赔偿责任。因此，即使涉案房产认定为冼某明、黄某娇的夫妻共同财产，冼胜辉确实无权处分，冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿以冼胜辉无权处分为由主张合同无效亦于法不符，一审法院对其诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为136.55元，由冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿共同负担。二审中，冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿提交如下证据：证据1.顺德市新城区开发中心的文件《关于新城区开发中心个人建房用地遗留问题处理意见的补充函》及顺德市规划国土局《关于新城区范围内个人建房用地遗留问题补充处理意见的复函》，拟证明1998年以前是永久性建筑物的，按照征地拆迁处理办法处理，先出宗地图确认，拆迁时作为补偿依据。涉案房产没有按照文件规定做确认；证据2.顺德市规划国土局《关于印发新城区开发中心关于个人建房用地遗留问题处理意见的通知》、顺德市新城区开发中心《关于南江、苏岗、逢沙等村及顺峰山居委个人建房用地遗留问题处理的函》，拟证明涉案房产按照上述文件规定是可以办理房屋产权证，但由于政府要拆迁房屋，就不给予涉案房产办理房屋产权证。大良土发中心没有按上述文件执行，私下与冼胜辉签署《房屋收购协议书》，以18924.7元低价收购涉案房产。大良土发中心、冼胜辉未提交新证据。本院组织当事人进行证据交换及质证。经审查，冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿提交的上述证据与本案讼争的《房屋收购协议书》效力认定不具有关联性，本院不予确认。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为确认合同无效纠纷，案件争议的焦点为：冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿以冼胜辉所签订的《房屋收购协议书》系受胁迫，无权处分涉案房屋，涉案房屋收购价值过低，损害其合法权益为由，请求确认大良土发中心与冼胜辉签订的《房屋收购协议书》无效应否支持问题。对此本院论析如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”首先，针对冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿提出的大良土发中心与冼胜辉签订的《房屋收购协议书》系被胁迫，该协议应属无效事由。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿对此未能举证予以证实签订涉案协议时被胁迫，应承担举证不能的不利后果。另根据大良土发中心提交的证据显示，双方也就该合同办理了公证手续。冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿关于《房屋收购协议书》系冼胜辉被胁迫所签明显与事实不符，本院不予支持。其次，针对冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿提出的依据2015年顺德区人民政府发出的《顺德区人民政府关于大良苏岗范沙改造项目房屋征收补偿方案征收意见及修改情况的公告》，涉案房屋实际价值与收购价相差巨大，大良土发中心不构成善意取得，该协议应属无效事由。本院认为，《房屋收购协议书》于2012年签订，而顺德区人民政府发出的公告系2015年颁布，在涉案《房屋收购协议书》签订三年后，在该公告没有明确具有溯及既往效力的情况下，冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿以此为依据主张涉案房屋收购价值过低缺乏理据，本院不予支持。最后，针对冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿提出的涉案房屋为遗产，冼胜辉签订《房屋收购协议书》属于无权处分，该协议应属无效事由。本院认为，冼胜辉签订《房屋收购协议书》之时，涉案房屋尚未确权，冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿也未能举证证明其该时业经有关部门或生效法律文书确认为涉案房屋合法权利人。另如一审法院论析，无权处分有可能致使标的物所有权不能转移，但并不影响合同效力，并不必然导致涉案合同无效。冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿以此为依据主张冼胜辉签订《房屋收购协议书》属于无权处分，该合同应属无效同样缺乏理据，本院不予支持。综上所述，冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费273.10元，由上诉人冼联辉、冼全辉、冼锡辉、冼财卿负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 翁丰好审 判 员 潘伟丹二〇二〇年二月二十八日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊