江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初13613号原告：梅建卫，男，1971年8月17日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：吴文斌，宜兴市徐舍法律服务所法律工作者。被告：焦林生，男，1963年10月1日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：史静霞，江苏幕傅律师事务所律师。第三人：江苏朗基置业发展有限公司，住所地宜兴市宜城街道沧浦村，统一社会信用代码91320282560315748G。法定代表人：金丽霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：张旭锋，宜兴市东山法律服务所法律工作者。第三人：江苏合力金属结构工程有限公司，住所地宜兴市宜城街道沧浦村，统一社会信用代码913202826284739975。法定代表人：何荣平，该公司总经理。委托诉讼代理人：张旭锋，宜兴市东山法律服务所法律工作者。第三人：何荣平，男，1965年1月12日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：张旭锋，宜兴市东山法律服务所法律工作者。第三人：陈勤芳，女，1966年10月2日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：张旭锋，宜兴市东山法律服务所法律工作者。原告梅建卫与被告焦林生、第三人江苏朗基置业发展有限公司（以下简称朗基公司）、江苏合力金属结构工程有限公司（以下简称合力公司）、何荣平、陈勤芳案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梅建卫的委托诉讼代理人吴文斌，被告焦林生的委托诉讼代理人史静霞，第三人朗基公司、合力公司、何荣平、陈勤芳的共同委托诉讼代理人张旭锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅建卫向本院提出诉讼请求：1、停止对宜兴市房屋的执行，并确认该房屋归梅建卫所有；2、诉讼费由焦林生承担。事实和理由：2015年6月26日，宜兴市人民法院根据焦林生申请，作出了(2015)宜民初字第1449-1号民事裁定书，查封了登记在朗基公司名下坐落于宜兴市房屋(初始登记证号100010223603)，查封期限为二年，自2015年6月25日起至2017年6月25日止。梅建卫于2019年8月6日依案外人的身份，向法院对执行查封房屋提出了异议。理由是2011年12月19日，梅建卫及妻子陶玉琴与朗基公司签订了商品房买卖合同，双方合同约定由梅建卫购买朗基公司在万石金沙府邸小区联排别墅9号一106室的住房。合同签订后，梅建卫向朗基公司支付了房屋价款2456378元”。朗基公司于2011年12月20日向梅建卫作出承诺书一份，言明万石镇金沙符邸联排别墅9号106在一年内如有降价，差价全额退还梅建卫。后梅建卫发现所购买房屋在一年确已经降价，并多次向朗基公司要求兑现承诺，退还全部差价，由于朗基公司资金紧张，梅建卫在要求退还全部差价不能的情况下，同意朗基公司用房屋抵全部差价的方案，所以双方于2014年9月18日达成用房屋抵差价后又达成新的承诺书，梅建卫同意朗基公司用万石金沙府邸小区11号405住房，抵清梅建卫买卖朗基公司房屋合同时承诺的全部差价，同时双方约定相互之间不存在任何纠葛。此后，梅建卫对该房屋进行装修并已入住。梅建卫与朗基公司双方买房过程证明，案涉房屋于2014年9月18日起所有权已归梅建卫。法院在2015年6月26日查封以上梅建卫的房屋依法无据，且损害梅建卫的合法利益。因其提出执行异议被裁定驳回，故诉至法院。被告焦林生辩称：梅建卫与朗基公司并没有在其申请法院查封之前签订合法有效的房屋买卖合同，且梅建卫没有实际支付房屋价款的行为，根据最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定第28条，梅建卫对涉案房屋并不享有能够排除执行的实体权利，故请求驳回梅建卫的诉请。第三人朗基公司陈述称：梅建卫于2011年购买朗基公司开发的金沙府邸9幢106室别墅，当时购房价格为8560元/平，总价为245.6378万元，梅建卫当时付款190余万元，朗基公司确实对购房人有承诺一段时间内不会有降价销售，如降价则会有相应补偿。事实上，在梅建卫购房以后，朗基公司在为了回笼资金，房价确实下降，具体降价多少不清楚。2014年，梅建卫与朗基公司多次交涉，后于2014年9月18日达成了补偿协议，同时要求梅建卫保密并签订了承诺书。目前房屋已经交付给梅建卫，就差过户手续未办理。经审理查明：焦林生与江苏合力金属结构工程有限公司（以下简称合力公司）、朗基公司、何荣平、陈勤芳民间借贷纠纷一案审理过程中，本院于2015年6月26日出具(2015)宜民初字第1449-1号民事裁定书、协助执行通知书，对朗基公司名下的金沙府邸20套房屋(其中含本案争议标的11幢96号906室房屋)予以查封，查封期限二年。本院作出(2015)宜民初字第1449号民事判决后，合力公司上诉，无锡市中级人民法院于2016年4月29日作出(2016)苏02民终435号民事判决书，判决何荣平、陈勤芳、合力公司、朗基公司于本判决发生法律效力之日起十日内归还焦林生借款本金613.056万元、律师代理费50万元及利息。一审案件受理费150784元，财产保全费5000元，共计155784元，由何荣平、陈勤芳、合力公司、朗基公司负担86800元，由焦林生负担68984元。二审案件受理费150784元，由何荣平、陈勤芳、合力公司、朗基公司负担81800元，由焦林生负担68984元。根据焦林生的申请，本院于2016年5月25日立案强制执行，案号为(2016)苏0282执2713号。在本案执行过程中，本院于2017年6月26日出具(2016)苏0282执2713号执行裁定书及协助执行通知书，继续查封朗基公司所有的金沙府邸房屋共计19套(其中包括本案争议标的初始登记证为100010223603号的房屋)。案外人梅建卫对本案提出执行异议后，本院于2019年11月13日作出（2019）苏0282执异89号执行裁定书，裁定驳回梅建卫的异议请求。梅建卫对该裁定不服，提起执行异议之诉。另查明，金沙府邸11幢96号405室房屋，初始登记证100010223603，所有权人登记为朗基公司，发证日期2014年7月18日，该房屋被本院多案查封。审理中，梅建卫为证实自己的异议主张，向本院提交如下证据：1、2011年12月19日其与朗基公司签订的购房合同一份，证明其向朗基公司购买金沙府邸9幢106号房屋的事实。2、2011年12月20日朗基公司盖章确认的《承诺书》一份，证明朗基公司承诺梅建卫前述所购别墅如在一年内有降价，差价全额退还。3、2014年9月18日梅建卫签字确认的《承诺书》一份，证明梅建卫与朗基公司就房屋差价达成了补偿协议，将金沙府邸11幢96号405室补偿给梅建卫。4、2014年9月18日朗基公司与梅建卫签订的《“金沙府邸”认购书》一份，证明梅建卫向朗基公司要求返还现金，由于朗基当时没有现金，资金周转困难，多次协商后，梅建卫同意用涉案房屋抵偿补偿款。5、2016年4月5日梅建卫与朗基公司签订的房屋买卖合同一份，证明梅建卫与朗基公司补签了房屋买卖协议，目的是用于领取房产证。6、个人贷款支付凭证一张，证明梅建卫于2012年1月17日支付房款1966378元。7、房屋交接验收单复印件一份，证明朗基公司已经交付案涉金沙府邸11幢96号405室房屋。焦林生质证称证据1与本案无关；对证据2、3的证明目的不予认可，梅建卫与朗基公司之间对涉案房屋并没有达成真实的房屋买卖意思表示，其是通过以房抵债的形式作为履行债务的变通方式，不能引起房屋权属的变动，截至目前梅建卫也没有对涉案房屋进行过户登记，所以梅建卫与朗基公司之间只存在债权纠纷，对本案涉案房屋不存在物权；证据4认购书不是合法有效的房屋买卖合同，可以看出是朗基公司以房抵债，梅建卫没有交付房款的行为；对证据5真实性无异议，但该房屋买卖合同签订于案涉房屋被查封之后，不能对抗执行行为；对证据6真实性无异议，但梅建卫对其之前的别墅付款198万，并不包含降价所造成的差价49万，在本案中也没有实际的付款行为，不能对抗执行；证据7与本案无关，不予认可。朗基公司质证称对上述证据均无异议。庭审中，梅建卫陈述，2011年12月19日其与朗基公司签订别墅的购房合同，付款合计198万，其中银行贷款98万，付承兑30万、现金支票4万，其余都是转账，房款于2012年1月17日全部付清，后来因为别墅降价到每平方6000多元，降价幅度在90万左右，开发公司答应其抵偿一套房屋给我并代我出售，卖出去的钱给其，所以双方没有及时签订房屋买卖协议。到2016年，其认为房屋已经卖不掉了，就把案涉房屋拿下来了，所以其与朗基公司补签了房屋买卖协议，目的是用于领取房产证。案涉房屋具体交房时间是2016年4月，装修时间是2016年5月，到2016年10月装修完毕，水电气开通费用均已交清。案涉房屋于2017年租给朋友，住了一年，空了几个月后给了其一个工人住，目前工人夫妻俩仍在居住。其自己住在购买的金沙府邸别墅中。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过约定总价款的百分之五十。之所以需在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，是因为物权期待权所依据的基础法律关系必须合法有效，才能使物权能够合法变动。本案中，涉案房产的初始登记在被执行人朗基公司名下，法院依法查封涉案房产，并无不当。梅建卫在案涉房屋查封前仅签订了认购书，其也自认在2016年签订房屋买卖合同之前是由朗基公司代卖，并非用于居住，其实际占有房屋是在查封之后，同时其名下也有其他用于居住的房屋。综上，梅建卫不具备法律规定的其权利足以能够排除执行的情形，据此，梅建卫的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回梅建卫的诉讼请求。本案案件受理费7000元，由梅建卫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  金 晶审 判 员  陈 豪人民陪审员  狄琴华二〇二〇年三月五日书 记 员  于婷婷本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。