安徽省蚌埠市淮上区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0311民初309号 原告：张雷，男，1975年9月10日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。 被告：蚌埠金鹏房地产有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区明珠路35号永昌国际大厦C号楼十四层1401室，统一社会信用代码91340300MA2PHNLK6W。 法定代表人：梅宏超，公司总经理。 委托诉讼代理人：张旭，公司法务经理。 原告张雷与被告蚌埠金鹏房地产有限公司（以下简称金鹏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张雷、被告金鹏公司的委托诉讼代理人张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张雷向本院提出诉讼请求：判决金鹏公司退还“定金”10,000元，并补偿8个月、每个月利息41元，利息共计325元；判决金鹏公司赔偿张雷支付首付款产生的7个月利息共计4,342.59元；判决金鹏公司补偿维权成本3,000元。事实和理由：2019年4月6日张鹏与金鹏公司签订《金鹏99城市广场楼宇认购协议书》，当日缴纳定金10,000元，并于4月8日给付首付款127,126元。在签订认购协议书时金鹏公司未取得《销售许可证》，也没有告知张雷先到银行查询征信情况，并且销售人员介绍说延安路淮河大桥在2019年底就是开工建设。协议签订后，张雷通过蚌埠市公共资源交易中心网站查询后得知，延安路淮河大桥并未开工。 认购协议签订第二天，金鹏公司才让张雷到银行查询征信情况，经查询由于张雷在2018年之前有5次逾期偿还贷款的记录，故银行不予贷款。在得知无法贷款后，张雷自2019年4月中旬开始要求退房，首付款127,126元于2019年11月19日才到账，所谓定金10,000元至今未退还。 金鹏公司辩称，金鹏公司于2018年9月10日取得商品房预售许可证，符合预售条件，不存在欺诈销售，张雷的起诉无事实和法律依据。张雷系个人征信原因无法订立商品房买卖合同，不属于“因不可归责于当事人双方的事由”，其要求退还定金的主张不应支持。双方签订的认购协议书应当认定为商品房买卖合同，根据协议第四条约定，张雷放弃购买房屋，金鹏公司有权不退还预付款，但鉴于社会责任感预付款还是予以退还。其提出赔偿利息的诉讼请求缺乏事实依据，应予驳回。张雷主张金鹏公司补偿其维权成本，无事实和法律依据，应予驳回。 本院经审理认定事实如下：对当事人没有争议的事实本院予以确认。对有争议的证据与事实本院确认如下。张雷主张销售人员存在欺诈销售行为，提供有证人王某证言，其证明在销售时销售人员陈述延安路大桥会在2019年年底开工，证言符合证据的形式要件，本院予以采纳；张雷主张金鹏公司无销售许可证，但庭审时金鹏公司提供了《商品房预售许可证》，售房单位为“金鹏玖玖城市广场项目21#楼”，发证日期为2018年9月10日，该证具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认。 根据确认的证据，查明金鹏公司开发金鹏玖玖城市广场项目，其中21#楼于2018年9月10日办理了《商品房预售许可证》。2019年4月6日，张雷与金鹏公司签订《金鹏99城市广场楼宇认购协议书》1份，签订过程中金鹏公司工作人员告知其延安路淮河大桥会在2019年底开工。该认购书约定张雷自愿购买21栋1单元102室房屋，预测建筑面积为229.87平方米，单价为每平方米5,886元，总房款1,353,019元。同时，双方约定张雷同意在签订认购书时交纳10,000元作为定金，并采用按揭付款方式购买。认购书第四条约定认购书签订后，张雷须按照双方约定的付款方式和期限内到金鹏公司支付首期款及签署商品房买卖合同，否则视为自动放弃购买该房屋，金鹏公司无须通知张雷即可自行销售该房屋，张雷所付款项不予退还。2019年4月8日，张雷交纳预付款127,126元。 签订认购书后，张雷通过公开信息查询得知延安路淮河大桥开工时间未定，并且第二天其查询个人征信后，被告知由于其此前存在5次逾期偿还贷款的记录，故银行不予办理贷款手续。2019年4月10日，张雷与金鹏公司协议要求退还预付款项，至2019年11月19日金鹏公司退还预付款127,126元，同时，以另10,000元系定金为由未予退还。 本院认为，张雷与金鹏公司签订的《金鹏99城市广场楼宇认购协议书》系各方真实意思表示，不违反法律规定，真实、有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。但本案中的认购协议书缺少交付使用条件及日期和装饰、设备标准承诺等内容，不符合司法解释的有关规定，不应认定为商品房买卖合同，而只属于房屋买卖合同签订之前的预约合同，内容对双方同样有约束力。 双方在后期协商过程中已协议解除了该认购协议，只是对10,000元能否退还等问题存在争议。在认购协议书中双方将10,000元确定为定金，应当依照合同法中关于定金的规则处理，张雷起诉时陈述不能签订商品房买卖合同的原因为自己的征信出现问题无法贷款，对此事实双方均认同。上述司法解释第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。个人征信是对个人信用的调查结果，征信问题与个人生活、工作等方面的行为有着密切关系，为社会公众所逐渐认知和重视，因此，个人征信问题属于个人原因，本案中，无法签订商品房买卖合同系张雷个人原因造成的，其交纳的定金金鹏公司不再返还符合法律规定，对张雷该部分诉讼请求不予支持。张雷主张金鹏公司存在欺诈销售行为，由于延安路淮河大桥的建设属于蚌埠市重点建设工程，其应当知道并非金鹏公司单方能够决定的事情，并且张雷也陈述有途径可以查询到工程相关信息，因此仅根据证人证言尚不能认定金鹏公司有欺诈行为。商品房买卖合同无法签订且认购协议解除后，张雷交纳的购房款127,126元应当及时返还，而金鹏公司延迟至2019年11月才进行退款的行为明显不妥，因此张雷主张给付占用资金的利息本院酌情认定5个月，其主张每月620.37元不高于年利率6%的标准，本院予以支持，利息计3,101.85元。张雷主张补偿维权成本费用3,000元无认定依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告蚌埠金鹏房地产有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告张雷已退购房款的利息3,101.85元； 二、驳回原告张雷的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费242元，减半收取计121元，由原告张雷负担71元，被告蚌埠金鹏房地产有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判员  薛铁 二〇二〇年三月二十五日 书记员  李莉 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。