湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初240号原告：湘潭市阀门厂，注册号430300000052441（1-1）N，住所地湘潭市雨湖区平政路214号。法定代表人：刘植芳，该厂厂长。委托诉讼代理人：姚小平，男，1957年10月5日出生，汉族，湘潭市阀门厂党委书记。委托诉讼代理人：唐恒，湖南惟明律师事务所律师。被告：谢铁明，男，1965年3月8日出生，汉族，湖南省邵东县人，湘潭市阀门厂下岗职工，住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：谢正军，男，1964年5月7日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市岳塘区。系被告谢铁明妻舅。原告湘潭市阀门厂与被告谢铁明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日作出（2019）湘0302民初1721号民事裁定，驳回原告湘潭市阀门厂的起诉。原告湘潭市阀门厂不服该裁定，提出上诉。湘潭市中级人民法院于2019年11月18日作出（2019）湘03民终1977号民事裁定，撤销本院（2019）湘0302民初1721号民事裁定，指令本院审理。本院于2020年1月8日重新立案后，依法适用简易程序，于2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告湘潭市阀门厂的法定代表人刘植芳及其委托诉讼代理人姚小平、唐恒，被告谢铁明及其委托诉讼代理人谢正军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湘潭市阀门厂向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告租赁合同关系；2.判令被告限期腾退位于湘潭市雨湖区房屋；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告自2006年以来，着手企业破产改制的前期工作。2009年，召开了职工大会，会上通过了企业破产方案和职工安置方案。2014年，潭企改办发［2014］02号文件将湘潭市阀门厂纳入第二批改制企业资产收储对象。2016年，因“精美湘潭”建设需要，原告单位被纳入市政府市属集体企业改制工作范畴，市政府下发了相关的配套文件，并明确了集体企业资产征收的具体办法和细则。原告于2016年10月31日根据相关政策召开了全厂职工大会。会后，大部分职工家属均能配合其工作，仅余下4户未按政府改制要求进行腾退签约，严重损害了企业集体利益。本案被告谢铁明系原告单位职工，现所居住的位于湘潭市雨湖区房屋，其所有权属于原告单位所有，因整体改制工作需要，原告所居住的房屋属于征收范围。自2016年起原告多次要求被告腾退房屋，但被告一直拒绝履行，严重妨碍了企业的改制进程，影响了企业职工的安置分配。请求法院支持原告的诉请。被告谢铁明辩称，一、原告的企业破产改制程序违法，安置住房不到位。原告未依程序召开职工代表大会通过企业改制方案，被告作为无房户，至今未享受安置保障性廉租住房；二、被告所居住的房屋，不属于改制的范畴，且被告属于无住房、无收入人员，应安置住房。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告谢铁明及其父亲谢朝山（2015年2月去世）、母亲周玉莲（2007年12月去世）原均系湘潭市阀门厂的职工。被告谢铁明父母于1982年左右作为原告单位的职工，福利分得所在单位新建的位于湘潭市雨湖区房屋一套（建筑面积51.08㎡），该房屋由被告谢铁明与其父母共同居住。被告谢铁明父、母亲去世后，涉案房屋被告及其家人共同居住至今。1998年，原告湘潭市阀门厂未实施企业职工福利购房政策，对所在单位房屋继续实行租赁，其房屋租金从其工资中扣付，自2000年8月开始，因所在单位未发放职工工资，被告未再另行支付原告房屋租金至今。原告湘潭市阀门厂自2006年开始企业处于全面关停状况，随后着手企业破产改制工作。2014年4月24日，湘潭市企业改革改制工作领导小组办公室将原告湘潭市阀门厂等31家企业列为湘潭市第二批改制企业，并下发了潭企改办发［2014］02号《关于2014年第二批改制企业资产收储工作的通知》，该通知第二条明确湘潭市阀门厂等15户企业由城乡投集团负责收储。后因多方原因，该文件未得到有效实施。2016年，因“精美湘潭”建设需要，原告单位部分房屋被列入征收范围。2016年8月8日，湘潭市人民政府就市属集体企业改制与征收工作问题下发了《湘潭市人民政府常务会议记要》（第50次），该会议纪要第四部分明确了对市属集体征收的支持政策。其中明确：涉及征收的市属集体企业有多处资产，但未全部在征收范围内的，可以将其余不在征收范围内的资产由业主单位一并收购。2016年9月22日，湘潭市企业改革改制工作领导小组根据《湘潭市人民政府常务会议记要》（第50次）会议精神，下发潭企改组〔2016〕5号《关于印发〈在“精美湘潭”建设征拆中协同推进市属集体企业改制工作方案〉的通知》，并在该文件附件1中明确原告湘潭市阀门厂属于棚户区改造的市属集体企业。为了进一步做好征收相关工作，2016年11月22日，湘潭市征拆工作联席会议办公室下发潭征拆联字［2016］5号《关于进一步明确市属集体企业征收工作具体操作办法的通知》，该通知中明确：“1.……如房屋征收项目红线范围外有该企业自有房产，由该征收项目业主同步予以收购，收购价格参照现行房屋征收补偿标准执行。6.租赁集体企业自管住房或直管公房住宅的职工，符合住房保障条件的，在具备房源的前提下，优先安排”。根据上述文件精神，2016年10月31日，原告湘潭市阀门厂召开全厂职工大会，会上通过了《关于企业征拆改制工作的报告》，决定对湘潭市阀门厂关闭改制。随后，湘潭市阀门厂为配合企业改制，对红线范围内的厂区厂房、宿舍与征收部门签订了协议并进行了腾退交付。位于湘潭市雨湖区，该房屋产权属于湘潭市阀门厂集体所有，也一并列入征收范畴。目前该房屋大部分住户签订了腾退协议。被告谢铁明系该栋4单元402号房屋住户，未与原告就腾退房屋一事达成一致意见，拒绝签订腾退协议书，为此原告诉至本院。另查明，（一）经本院在湘潭市不动产登记中心核实，雨湖区熙春路4号并无相关房产登记信息，被告谢铁明身份证上登记的雨湖区熙春路4号与房产部门登记的雨湖区熙春路2号，实系同一地址，同一标的物；（二）被告谢铁明及其妻子、儿子在湘潭市不动产登记中心无住房登记信息。上述事实，有原告湘潭市阀门厂提交的原告企业营业执照、被告身份证、情况说明、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、潭企改办发［2014］02号《关于2014年第二批改制企业资产收储工作的通知》、潭企改组［2014］03号《关于派驻2014年第二批市改制工作队的通知》、湘潭市人民政府常务会议纪要（第50次）、潭企改组［2016］5号《关于印发〈在“精美湘潭”建设征拆中协同推进市属集体企业改制工作方案〉的通知》、潭征拆联字〔2016〕5号《关于进一步明确市属集体企业征收工作具体操作办法的通知》、潭企改办［2017］3号《关于集体企业资产征收等相关问题的会议纪要》、《关于企业征拆改制工作的报告》、潭工企改办〔2017〕10号《关于对市阀门厂改制的批复》、签约腾退告知书、送达通知书、回执、照片、工作记录、腾退协议书范本、《关于熙春路阀门厂宿舍住户诉求的回复》、湘潭市城区公共租赁住房申请审核登记表、湘潭市阀门厂2016年职工（代表）大会纪要、证明，被告谢铁明提交的2009年9月29日会议记录以及原、被告在开庭审理过程中的陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为，原告湘潭市阀门厂在上世纪80年代以福利住房的名义将单位所有的案涉房屋分配给被告一家居住，后按月在被告工资扣取租金的形式符合房屋租赁合同的实质要件，原、被告之间形成了事实上的房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。原、被告未订立书面房屋租赁合同，应视为不定期租赁。现原告面临关闭改制，房屋不再具备出租的条件，原、被告之间的房屋租赁合同无法继续履行。原告在2018年至2019年期间已多次通知被告腾退房屋，故对原告要求解除与被告之间房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。房屋租赁合同解除后，被告应当及时腾退房屋。同时，基于涉案房屋系福利分房，具有一定的福利待遇性质，双方是一种特殊形式的房屋租赁关系，涉案房屋租赁合同解除后，原告应依据2016年8月8日湘潭市人民政府下发了《湘潭市人民政府常务会议记要》（第50次）文件精神以及原告于2017年8月24日作出的《关于熙春路阀门厂宿舍住户诉求的回复》第四条，对被告目前所居住的房屋按直管公房搬迁政策予以相应补偿，并配合相关职能部门办理被告谢铁明家庭的保障性住房安置工作。被告谢铁明提出的“原告的企业破产改制程序违法，原告未依程序召开职工代表大会通过企业改制方案以及被告所居住的房屋不属于改制的范畴”的辩解，与庭审查明的事实不符，该辩解本院不予采信；被告提出的“被告属于无房户，安置住房未到位，应安置住房”的辩解，本院认为，被告保障性住房安置工作虽然尚未确定，但此项工作本身需要被告本人的配合，且目前原告正在办理中，故本院对被告的该项辩解，部分采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十九条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告湘潭市阀门厂与被告谢铁明的房屋租赁合同关系；二、限被告谢铁明在本判决生效之日起一个月内腾空位于湘潭市雨湖区房屋，并交付原告湘潭市阀门厂。本案受理费2350元，减半收取1175元，由原告湘潭市阀门厂负担500元，被告谢铁明负担675元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  周清溪二〇二〇年三月三十日书记员  蒋梁燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。