河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终601号上诉人(原审被告)：侯新山，男，1959年12月30日出生，汉族，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：康建民，河南同起律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵军海，男，1976年7月25日出生，汉族，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：王笑宇，河南鼎维律师事务所律师。上诉人侯新山因与被上诉人赵军海确认合同无效纠纷一案，不服河南省安阳市殷都区人民法院（2019）豫0505民初609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侯新山上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项;2.全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：案涉房屋的建设是经殷都区相关政府部门批准支持建设的，2014年11月安阳市殷都区纱厂路街道办事处大司空村委会根据纱厂路办事处及殷都区政府的改造工作要求，将泰祥路西侧的村办汽修厂拆除改造，殷都区发改委对该项目予以确认，上诉人对该改造项目进行建设，一审判决认定案涉房屋属于违章建筑不当，认定上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同无效错误，涉案房屋未办理乡村规划建设许可证的过错并不在上诉人。该项目建设应由纱厂路办事处向殷都区政府提出规划申请，没有办证并不是上诉人的原因，不能简单认为上诉人交付的商铺是违章建筑。双方之间的买卖实际是一种投资，并不违反法律法规的强制性规定，被上诉人作为成年人应当预见商业投资的风险并自担风险。案涉房屋在2015年已经交付，被上诉人使用近三年时间，有一定收益，该收益应冲抵合同价款。评估价与最终补偿金额的差额不应由上诉人承担，一审判决对被上诉人实际损失为520000元的认定事实错误，没有考虑土地补偿的问题，按50%由双方承担责任的认定错误。上诉人并没有实际收到被上诉人的房款，应追加殷都区政府和纱厂路办事处参加本案诉讼一审判决遗漏当事人，属程序违法。综上，一审判决认定事实错误，程序违法。赵军海辩称，1.双方签订的合同违反国家强制性规定，合同无效；2.一审法院依据公平原则让双方各承担一半责任，我方认为让上诉人承担的责任较小，但为了息诉未再上诉；3.与本案情形类似的确认合同无效案件已有安阳市中级人民法院作出的生效判决。赵军海向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院确认原、被告2015年6月6日签订的房屋买卖协议书无效；2.请求法院判令被告侯新山返还原告购房款520000元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月6日，原被告签订协议书一份，约定原告赵军海购买泰祥路南段路东，殷商文化街门面房两间，隐形角北15、16号两层，共计482560元。原告赵军海提供2015年10月31日收据，由侯金波代被告侯新山收殷商文化街××、20号房款52万元。经查，在实际分房时，原合同门牌××、16号两层调换为门牌××、20号，即双方诉争房产，2018年6月3日，殷都区违法建设整治拆除行动指挥部向食在香小吃培训中心（即原告赵军海租赁张国庆经营）下达殷拆指限改【2018】40312号限期改正通知书，以未取得建设工程规划许可证进行建设为由，并依据《中华人民共和国城乡规划法》第64条的规定，责令于2018年6月6日前自行拆除位于泰祥路南段路东未经许可擅自进行建设的钢架结构两层建筑物，该整改通知书由李先珂代赵军海签名。2018年6月7日，原告赵军海与纱厂路办事处签订拆除补偿协议书一份，协议书写明，纱厂路与泰祥路交叉口东北侧范围内门市，不符合城乡规划要求，需限期拆除，拆除房屋建筑面积××3.20平方米及其他附着物、补偿费共计165744元（具体分项见补偿结算清单）。原告提供的附着物补偿明细显示拆除砖混钢架房屋为××3.20平方米，成新率70%，合计补偿金额114954元。2018年6月9日，原告赵军海出具收到房屋拆迁款4000元收条一份。一审法院认为，本案争议房屋因违反相关法律和行政法规规定被拆除，故法院对原告诉请确认原、被告2015年6月6日签订的房屋买卖协议无效予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告侯新山在明知争议房屋未取得合法手续的情况下，将房屋出售给原告，存在过错；原告明知购买的房屋未取得合法手续仍进行购买，也存在过错。综合双方过错程度、争议房屋拆除时的成本率及原告对争议房屋有一定时间的使用等情况，法院酌定原、被告各承担50%的责任。该房屋的损失为520000元-拆迁款114954元-4000元=401046元，原、被告应各承担200523元。综上，扣除原告已经获得的补偿款114954元+4000元=118954元外，被告侯新山还应返还原告200523元。关于被告侯新山辩称原告未将房屋购房款交付被告的辩解意见；本案原、被告的购房协议系被告侯新山签署，原告可以向被告侯新山主张权利；关于被告侯新山辩称原告以商铺系“违章建筑”为由要求确认买卖合同无效理由不能成立的意见，殷都区违法建设整治拆除行动指挥部已下达限期改正通知书，法院对被告该意见不予采信。对于原告的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决：一、原告赵军海与被告侯新山于2015年6月6日签订的协议无效；二、被告侯新山于本判决生效之日起十日内返还原告赵军海购房款200523元；三、驳回原告赵军海的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9000元，由原告赵军海负担6000元，被告侯新山负担3000元。本院二审期间，当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为,上诉人侯新山对案涉房屋因没有相应合法建设手续而被殷都区人民政府要求予以拆除的事实没有异议，认可其当时将案涉房屋卖与被上诉人赵军海时并未取得或办理了相应建房及产权手续的事实。因侯新山不能证明其所出售的房产建设时经正常审批程序为合法建筑的事实，一审判决认定其建房及出售案涉房产的行为违反国家法律法规的强制性规定而本案房屋买卖合同无效，合法有据。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对合同无效后的处理，并无不当。由于双方在签订本案买卖合同时均对案涉房屋未办理相关手续的事实明知或者应当知道的情况下，仍签订买卖合同进行交易，显然双方对无效合同的形成均存在明显过错，在双方均对无效合同产生存在过错的事实情况下，一审判决综合考虑双方对导致合同无效的原因过错程度，认定由双方各承担50%的过错责任，相对公平合理，并无不当。因本案案涉房屋的买卖价款数额明确，政府补偿标准明确，一审判决依据案涉房屋的买卖交易价款，结合政府补偿数额，认定案涉房屋的具体损失数额，符合公平合理原则，侯新山也未提供案涉房屋实际损失合理的计算方法，故其上诉称一审判决认定的房屋损失数额错误的理由不能成立，本院不予支持。侯新山上诉称其没有收到赵军海的购房款，但在许钢诉侯新山确认合同无效纠纷一案中,2015年8月××日侯新山向许钢出具的房款收据上同时附有侯金波签字,可认定侯金波具有收取房款的权利,本案中赵军海提交的收据系在2015年10月31日经由侯金波签字出具,两份收据出具时间相近,应当认定本案中房款520000元系由侯金波代侯新山收取,侯新山称未收到案涉房款本院不予采信。本案买卖合同法律关系的清楚，诉讼主体明确，侯新山上诉称一审判决未追加殷都区人民政府、纱厂路办事处参与本案诉讼属遗漏诉讼当事人的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人侯新山的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3000元，由上诉人侯新山负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇二〇年三月三十一日书记员  聂书全