北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初83910号原告（反诉被告）：王铭颖，女，1988年3月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘某（系王铭颖配偶），男，1987年4月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘妍君，北京市中银律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴平，男，1984年1月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：贺丹，北京市勤和律师事务所律师。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：陈淑萍（系第三人公司职工），女，1990年11月3日出生，汉族，户籍地河南省民权县。原告（反诉被告）王铭颖（以下简称王铭颖）与被告（反诉原告）吴平（以下简称吴平）、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。王铭颖及其代理人刘某、刘妍君，吴平的代理人贺丹，第三人的代理人陈淑萍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王铭颖向本院提出诉讼请求：1、确认王铭颖、吴平之间的房屋买卖合同于2019年6月27日解除。2、判令吴平返还定金100万元。3、判令吴平支付违约金269万元。事实和理由：王铭颖、吴平2018年8月19日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王铭颖购买吴平名下位于北京市朝阳区来广营乡清河营村住宅及配套（2号地2-2地块）A4#住宅楼25层一单元xxx号房屋（以下简称涉案房屋）。根据该购房合同的约定，与该房屋有关的借款由吴平自行清偿，吴平应当在2018年11月30日前向抵押权人申请提前清偿借款。但吴平在2019年6月28日才完成抵押登记注销手续。王铭颖在2019年6月25日确信吴平已构成根本违约时，根据合同的规定行使单方解除权，但双方对于返还金额未达成一致。故此起诉，请求判如所请。吴平辩称并反诉称，2018年8月19日双方签订买卖合同后，又签订了三份补充协议，在第一份补充协议中约定王铭颖有先出售房屋的义务，但是王铭颖一直没有履行该义务。在第二份补充协议中，王铭颖也怠于申请贷款，已经构成根本违约，我方行使先履行抗辩权，就没有按照买卖合同约定向抵押权人解除抵押。之后双方就签订第三份补充协议，把办理产权登记变更，并约定我方有权解除买卖合同并要求王铭颖承担违约责任。在2019年6月26日王铭颖通知我方要求单方解除买卖合同，不再购买房屋，王铭颖的行为已经构成根本违约。并且因为王铭颖的违约，给被告造成了超过170万元差价损失，因此王铭颖无权要求我方返还定金。故此提出反诉：1、判令确认王铭颖、吴平签订的《房屋买卖合同》以及三份《补充协议》于2019年7月6日解除。2、判令王铭颖支付违约金269万元，其中扣除已支付的100万元定金。王铭颖针对反诉辩称，不同意反诉请求。吴平应在2018年11月30日之前自行完成解抵押手续；吴平在6月2日签订新的补充协议，要求7月5日即完成过户的情况下，仍拖延其应履行的义务，在6月24日才向银行申请解抵押手续，且对于完成解抵押的时间仍不能确定，2019年7月通过居间方告知其已完成解抵押，此时距离合同规定的过户时间只剩下3个工作日，客观上使得7月5日完成过户不具有可能性，又进一步构成违约。因此未按约定完成交易手续，是吴平的责任。第三人述称，2018年8月19日，王铭颖、吴平签订交易合同等相关文件，后双方并没有按照房屋买卖合同约定的时候办理手续，2019年6月2日签订补充协议，背景是卖方要与案外人办理房屋过户手续，并需要办理孩子落户，双方重新商定过户时间。买卖双方签订合同之后，发生争议之前，自行也进行沟通过，具体事实需要法院查明。2018年8月19日协议第三条是王铭颖配偶名下有一套房屋，需要出售，如果房屋办理手续完成较早，原被告之间可以提前完成交易手续。8月24日的协议约定出卖人取得房本的时间，贷款金额因为笔误应该是300万元，而不是930万元。按照合同约定支付完定金后，吴平需要办理解除抵押，王铭颖需要办理公积金贷款。2019年1月15日之前办理网签手续，网签是办理贷款的前提。但是后期双方都延期履行。涉案房屋应王铭颖要求要登记在刘某名下，刘某购房资格核验后，还没有出具解除抵押的信息，在草拟网签的时候，王铭颖向我们发送了解除合同通知书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2018年8月19日，王铭颖作为买受人与吴平（代理人付某某）作为出卖人就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：总成交价1345万元，涉案房屋已设定抵押，抵押金额300万元，出卖人应在2018年11月30日前向抵押权人申请提前清偿借款。定金100万元，于2018年8月19日前支付10万元，于2018年8月21日前支付40万元，于2018年9月20日前且见到房本原件支付50万元。买受人拟贷款总金额为300万元，买受人委托担保公司向相关机构办理申请公积金贷款手续，买卖双方确保本人及配偶应于2018年11月30日前与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件。买受人于2019年2月20日前支付出卖人购房款930万元。买卖双方于2019年1月15日前提供办理网签备案登记手续所需的全部材料、签署网签合同等全部文件。买卖双方于2019年2月15日前办理缴税手续，于取得《契税完税凭证》后10个工作日办理房屋权属转移登记手续。出卖人根本违约的，买受人有权单方解除本合同，买受人有权要求出卖人于合同解除之日起十五日内按房屋成交总价的20%或定金罚则支付违约金。买受人构成根本违约的，出卖人有权单方解除本合同，出卖人有权要求买受人于合同解除之日起十五日内按房屋成交总价的20%或定金罚则支付违约金。当日，双方另行签署一份《补充协议》，其中第三条约定，买受人购买该房屋需要出售掉自己名下一套房屋，若买受人名下房屋出售后，买受人同意积极配合出卖人办理该房屋后期流程，不会拖延双方时间。当日，王铭颖分三笔向吴平支付定金10万元。2018年8月22日，王铭颖的代理人刘某向吴平支付定金40万元。2018年8月24日，王铭颖、吴平签订第二份《补充协议》，第二条4约定，剩余购房款930万元买受人应于2019年2月20日前以（2）方式支付出卖人……（2）若买受人以商业贷款或公积金贷款方式支付剩余购房款的，买卖双方应于出卖人取得该房屋的《房屋所有权证》后10个工作日内，办理商业贷款或公积金贷款的申请手续，按银行和公积金管理中心的规定，由银行和公积金管理中心直接支付给出卖人，买卖双方应于买受人所申请的贷款获得批准后10个工作日办理该房屋权属转移登记手续。2018年8月30日，王铭颖的代理人刘某向吴平支付定金10万元。2018年9月20日，王铭颖的代理人刘某分两笔向吴平支付定金40万元。2019年6月2日，王铭颖、吴平签订第三份《补充协议》，约定内容如下：一、买卖双方一致同意变更办理权属转移登记手续时间，1、买卖双方于2019年7月5日前（含当日）办理完成房屋所有权转移登记手续，且在2019年7月5号前完成整个此合同的网签备案等流程手续。二、因买方责任未按约定时间内完成交易手续，卖方有权解除买卖合同，买方承担违约责任。2019年6月24日，吴平向涉案房屋抵押银行申请提前还款。2019年6月26日，王铭颖的代理人通过微信向吴平及第三人发出解约通知书，主要内容为因吴平未在合同约定的2018年11月30日之前注销涉案房屋的抵押登记，构成根本违约，王铭颖行使单方解除权解除合同，并要求退还定金100万元。2019年6月29日，吴平向王铭颖和其代理人刘某发送了《履约通知函》，要求王铭颖继续办理涉案房屋的网签备案手续，否则将解除双方的买卖合同关系。2019年7月6日，吴平向王铭颖发出《解约通知书》，通知解除双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，并要求王铭颖支付房屋总价款20%的违约金。涉案房屋于2018年6月4日登记至吴平名下，2018年8月31日设立抵押登记，2019年6月28日注销抵押登记。另查，2018年8月21日，吴平的代理人付某某通过第三人与案外人朱某某、童某某签订的《北京市存量房屋买卖合同》，约定付某某购买案外人名下位于海淀区蓝靛厂春荫园8号楼4层5单元xx号房屋，成交价1328万。2019年7月1日，付某某与童某某签订《解约协议书》，解除了上述房屋买卖合同并约定付某某已支付的100万元不予退还。王铭颖主张吴平的违约行为是未按照合同约定在2018年11月30日之前注销涉案房屋的抵押登记。就此吴平辩称，签订合同时，双方约定王铭颖有出售自己房屋的义务，其他时间顺延，王铭颖办理贷款时间在办理解除抵押登记之前，王铭颖没有完成先履行合同的义务，故主张先履行抗辩权。吴平主张王铭颖的违约行为如下：1、未按照买卖合同5.5.2条的约定在2018年11月30日之前办理公积金贷款担保事宜；2、王铭颖是有先出售房屋的义务，直至2019年6月20日王铭颖的房屋也没有卖出；3、依据第二份补充协议，王铭颖应在吴平取得房产证10个工作日内履行贷款义务，吴平在9月18日取得房产证，但是王铭颖没有按时办理贷款；4、王铭颖在2019年6月25日向第三人提交购房资格审核材料，造成双方在2019年6月26日之后，才启动房屋网签过户手续，导致网签过户的延迟，王铭颖应该承担责任；5、王铭颖在签订合同之后，明确表示拒绝购买房屋，违反合同约定，构成根本违约。就此王铭颖辩称，在签订完合同之后，王铭颖已经询问过贷款事宜，中介回复的是，让王铭颖零操心。王铭颖一直在等待中介与被告协助办理，王铭颖已经办理了能独立办理的一切业务，剩余的需要双方共同办理。没有办理贷款是因为没有见到房本原件。第三人在2019年6月24日向王铭颖要办理资格核验的材料，之后因为王铭颖提供的材料不清楚，所以约定在2019年6月25日重新提交。在2019年6月份之前，没有办理过资格核验。在本案审理过程中，王铭颖、吴平均向本院提交了大量的通话录音、微信聊天记录等证据证明各自的主张，本院组织了多次证据交换。在吴平提交的聊天记录中，2019年1月24日，王铭颖的代理人刘某称：“童姐您好，很高兴认识您，我叫刘某，我的房子在润泽悦溪，我买付姐福熙大道的房子，付姐又买您的房子，本来买房子的时候北京楼市比较稳定，当时我呢，定价也比较合理，……我的房子装修不错，……当时定价1100左右，等我买完房子不到一个月北京出新政策，对房价影响非常厉害，北京的房子都在跌，我的房子也一样卖不出去了……当然我的初衷还是没有变，还是想往下继续买，并不是恶意想违约。所以如果再往下进行只能就是我们三方都降价，我才能买的动……”2019年2月21日，第三人的经纪人向王铭颖、吴平发送微信称：“现在合同已经过了2019年2月15日履约交税的期限，我就想在群里和三位沟通一下咱们这个事情接下来如何推进”，刘某称“我想尽力买，再算算自己现在的承受能力”，付某某称“如果延期，要延长多久”，第三人经纪人称“目前说不好，要看刘先生房子什么时候有个能定的客户目前来看延期的长短其实主要取决于刘先生这房子的价格”。2019年5月30日，付某某问刘某“我还得先拿到你的钱去还贷款，解押吧？”，刘某回复“那你得找蒋经理去改一下合同提前因为咱们合同是按照你自己偿还做的时间上有问题我下家也是没注意合同又重新签了一次”，付某某回复“意思是我自己解押？”，刘某回复“对那天我去找律师的时候律师说咱们合同怎么是这么钱的”，付某某回复“我都没注意”，刘某回复“这事等我拿到钱再说吧改合同也快”。在本案庭审中，王铭颖、吴平双方均申请酌减违约金。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同对双方具有约束力。王铭颖、吴平签订的《北京市存量房屋买卖合同》及三份《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方争议的焦点在于导致合同未能继续履行的违约方及违约行为。就王铭颖主张吴平的违约行为，吴平辩称王铭颖未按照约定办理贷款，其行使先履行抗辩权，但根据合同约定，双方并未就买受人办理贷款担保与出卖人办理注销抵押约定履行顺序，故吴平的抗辩意见本院不予采纳。但此后直至双方在2019年6月2日签订《补充协议》之前王铭颖对此均未提出异议，原告代理人刘某在2019年1月24日的聊天记录表明，双方未能在买卖合同约定的期限完成交易的原因在于房价下跌，其未能出售自己名下的住房，而非吴平未注销抵押登记。而2019年5月30日的聊天记录表明，刘某就涉案房屋未办理注销抵押系知情。故在此情形下，吴平迟延注销涉案房屋的抵押登记并未对房屋交易造成实质性障碍，亦没有达到足以影响合同目的实现的根本违约的程度。此后双方在2019年6月2日签订《补充协议》将合同履行期限延长至2019年7月5日，并明确约定因买方责任未按约定时间内完成交易手续，卖方有权解除买卖合同，买方承担违约责任。吴平在2019年6月28日办理完注销抵押登记的手续，并不超过双方约定的最后履行期限。综上，王铭颖以吴平延迟注销涉案房屋的抵押登记为由行使单方解除权并要求承担违约责任的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。王铭颖在约定期限内以发送解除通知书的形式表明不再履行合同义务，经催告后亦未继续履行的行为已构成根本违约，吴平有权行使单方解除权。故吴平要求确认合同于2019年7月6日解除的反诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。就合同约定的违约金数额，王铭颖认为过高申请酌减。本院认为，违约金数额的确定应当参照违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因本案所涉房屋交易系连环购房，吴平亦向本院提交了相关的证据证明其损失，故本院参考北京市房地产市场的波动情况、双方合同履行情况，依据公平原则对违约金酌予支持100万元，王铭颖已支付的定金100万元折抵后，双方不再相互给付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王铭颖与被告（反诉原告）吴平签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议已于二○一九年七月六日解除；二、原告（反诉被告）王铭颖向被告（反诉原告）吴平支付违约金100万元（王铭颖已支付吴平的定金100万元已折抵，双方无需实际给付）。三、驳回原告（反诉被告）王铭颖的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）吴平的其他反诉请求。本诉案件受理费51250元由王铭颖负担（已交纳），反诉案件受理费14160元由王铭颖担（吴平已交纳，王铭颖于本判决生效之日起十日内直接支付给吴平）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 禹 雷二〇二〇年三月九日书记员 李思桐