广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤04民终13号上诉人（一审原告）：丛延梅，女，1972年6月6日出生，香港特别行政区永久性居民，住珠海市香洲区*****************，香港居民身份证号码：R351XXX（X），港澳居民来往内地通行证号码：H0454***。委托诉讼代理人：向敏，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海横琴富华文博园实业有限公司。住所地：珠海市横琴新区*********-1250，统一社会信用代码：914***********275D。法定代表人：赵勇，董事长。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉茂良，北京大成（珠海）律师事务所律师。上诉人丛延梅因与被上诉人珠海横琴富华文博园实业有限公司（以下简称富华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省珠海横琴新区人民法院作出的（2019）粤0491民初1324号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。丛延梅上诉请求：1.判决富华公司支付丛延梅实际租房损失自2018年3月31日起算至实际清偿完毕之日止[暂计算至2019年6月30日，2018年3月31日至2018年8月14日20900元（币种为人民币，以下同）（3800*5+15/30*3800）；2018年8月15日至2019年6月30日45358.06元（4300*10+4300*17/31，合计66258.06元]；2.上诉费由富华公司承担。二审中，丛延梅明确2018年8月15日至实际清偿完毕之日止的租金损失以每月4300元计算。事实和理由：一审法院按照合同判决，机械适用法律，没有考虑到开发商利用其优势地位，制定加重购房者责任、免除己方责任的格式条款。购房款2824379元按照0.02%判决565元违约金给丛延梅不公平，无法弥补购房者的实际损失。商品房买卖合同第十二条第（2）款约定，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付的全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率），计算给付利息；同时出卖人按照全部房价的0.02%向买受人支付违约金”，而合同第八条第（2）款，买方逾期支付购房款超过90日，出卖人可以解除合同，买房人需要向出卖人支付未付房款的20%作为违约金。从以上两个合同条款可以看出，同等条件下，违约金条款不对等。购房者违约适用惩罚性违约金，而开发商违约则适用填补型违约金。丛延梅在一审中提出违约金条款极低，要求按照对等原则调高，一审法院并未采纳。丛延梅认为，即使按照填补型违约金判决，一审法院忽略了丛延梅实际租房损失。换句话说，565元的违约金无法弥补丛延梅的租房损失。丛延梅买房时为了居住，富华公司的逾期交房是事实，富华公司的违约行为致使丛延梅无法在约定的时间里得到房屋。2018年9月4日富华公司向相关行政机关进行备案只能说明涉案房屋主体已经符合政府的要求。富华公司在卖房时承诺给予丛延梅的房屋是精装修，而且在合同附件6页明确约定相关装修标准。至今，涉案房屋也不符合合同约定的标准。因此，丛延梅认为租金损失理应得到支持。富华公司辩称，一、丛延梅主张的租房损失，违反了合同法违约损害赔偿的“可预见性规则”，显失公平且无法律依据，应当予以驳回。合同法第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失”。正如一审法院所认定的，丛延梅所主张的租房费用并非因延迟交楼产生的直接必要损失，且超出了富华公司预见或者应当预见的范围，该主张缺乏事实及法律依据。二、一审判决富华公司向丛延梅退还全部购房款，并按照中国人民银行同期贷款利率给付利息，还支付房款0.02%的违约金，已经充分填补了丛延梅的实际损失，丛延梅主张赔偿租房费用违反“损失填补规则”。丛延梅片面强调合法生效合同内所约定的出卖人逾期交付超过90日时约定违约金比例过低，却无视买受人解除合同时，出卖人将全部返还房款并按照央行同期贷款利率赔付利息，该利息赔付本身就是一种损失的赔偿，且充分弥补了丛延梅的实际损失。因此，本案合同解除后利息的赔付和总房款0.02%的违约金已经弥补了丛延梅的损失，丛延梅主张在外租房费用，明显超过合同约定，是重复求偿，应予驳回。综上所述，丛延梅的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。丛延梅向一审法院起诉请求：1.判令解除丛延梅与富华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令富华公司返还丛延梅购房款2824379元；3.判令富华公司返还丛延梅印花税1412.19元、房屋维修基金8443元、办证费800元、律师服务费1300元，合计11955.19元；4.判令富华公司向丛延梅支付违约金564875.8元（2824379*20%）；5.判令富华公司向丛延梅支付利息，以15万元为本金，按照年利率6%自2016年9月19日起计算至实际清偿完毕为止；以424379元为本金，年利率6%自2016年10月1日起计算至实际清偿完毕为止；以155万元为本金，年利率6%自2016年12月1日起计算至实际清偿完毕为止；以70万元为本金，年利率6%自2016年11月4日起计算至实际清偿完毕为止；以11955.19元为本金，年利率6%自2016年12月1日起计算至实际清偿完毕为止；6.判令富华公司赔偿丛延梅因迟延交楼产生的实际租房损失自2018年3月31日起算至实际清偿完毕之日止（暂计算至2019年6月30日，2018年3月30日至2018年8月14日20900元（3800*5+15/30*3800）；2018年8月15日至2019年6月30日45358.06元（4300*10+4300*17/31）。一审法院查明认定事实如下：2016年11月30日，丛延梅、富华公司签订《买卖合同》，约定丛延梅购买富华公司开发的位于横琴新区仁山路100号1栋艺术体验中心523房，建筑面积84.43平方米，其中套内面积63.36平方米。合同第六条约定价格按套内面积计算，总价为2824379元；第七条约定付款方式为一次性付款，在2016年11月30日前付清全部价款；第九条约定交付条件为该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；合同第十条约定了相关设施设备的交付条件，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，确属出卖人责任的，自约定交付日之次日起至实际达到交付使用条件之日止，由出卖人按日向买受人支付已支付房价款的万分之零点五付违约金；第十一条约定交付时间为2018年3月30日前，并约定了丛延梅的查验权利，如房屋需要修复，修复后再行交付；第十二条约定了逾期交付的责任：超过90日买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付的全部房款并承担不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率的利息，同时按照全部房价款的0.02%支付违约金。丛延梅作为买受人在合同上签名并捺印指模，富华公司加盖公章确认。合同签订前后，丛延梅依约分别于2016年9月18日支付购房款15万元，2016年9月30支付购房款424379元，2016年11月3日支付购房款70万元，2016年11月30日支付155万元，合计2824379元。2018年7月3日，富华公司位于“珠海市香洲区********侧、艺文五道东侧、彩虹路南侧、艺文三道西侧”的用电地址取得《客户受电工程竣工验收意见书》。同年7月4日，富华公司位于“珠海市横琴新区*********艺术体验中心”的房屋取得《房屋建筑面积测绘成果表》。同年9月4日，富华公司位于“横琴新区横琴大道北侧、艺文五道东侧、彩虹路南侧、艺文三道西侧”的“富华紫檀文化创意园一期（北地块）、二期（南地块）主体工程2#文化体验中心”取得竣工验收备案。一审庭审中，丛延梅、富华公司均认可丛延梅为购买案涉房屋支付的其他费用包括办证费800元、维修基金8443元、印花税1412.19元共计10655.19元。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。从案件事实来看，案涉《买卖合同》的签订系丛延梅、富华公司双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。丛延梅依约付清购房款给富华公司后，富华公司未能按照合同约定的交房时间交付涉案房屋，其行为已构成违约，理应承担违约责任。根据双方的诉辩意见，本案主要争议焦点在于：“天鸽”台风等不可抗力因素据以延期交房的具体天数；逾期交房天数是否满足合同解除条件；富华公司应如何承担法律责任。一、关于不可抗力因素据以延期交房的具体天数问题。富华公司抗辩称案涉房屋因遭受台风、自然灾害等不可抗力造成停工95天。一审法院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。富华公司所主张的不可抗力情形，除台风突发极端天气外，其中暴雨、高温等极端天气属于珠海地区海洋性气候中极为常见的现象，富华公司在考虑交楼时间时理所当然应当预见和避免；至于政府行为，其属于行政管理行为，并不属于法律意义上的不可抗力，且案涉合同并未就相关情形进行约定，故本院不予考虑。关于台风停工天数，参照《气象灾害预警信号发布与传播办法》（中国气象局令第16号）“台风蓝色预警信号期间，停止露天集体活动和高空等户外危险作业”的有关规定，根据富华公司所提交的《珠海市气象资料查询服务》，富华公司所主张的因台风停工时间内达蓝色预警信号以上天数只有：2017年8月22日至23日、2017年8月26至27日、2017年10月14日至15日，共计6天。至于富华公司所主张的灾后重建，尽管相关专家评审意见和通知书等证据属于富华公司单方委托或制作，不足以证明受灾严重程度及重建工作的开展，但“天鸽”台风系珠海市百年一遇的超级台风，造成极大破坏，故一审法院考虑到富华公司的实际情况酌定灾后重建天数为3天。综上，富华公司因不可抗力造成延期交房的具体天数为9天。二、关于逾期交房天数是否满足合同解除的条件问题。本案所涉的富华公司逾期交房天数，应自《买卖合同》约定交房之日（2018年3月30日）的次日计至通知交房之日（2018年9月4日），再扣减因不可抗力可予顺延的天数9天，计得富华公司共逾期148天（157天-9天）。而涉案《买卖合同》第十二条明确约定逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，逾期交房天数显然已满足涉案合同解除条件，丛延梅的该项诉讼请求于理于法有据，一审法院予以支持。三、关于富华公司责任承担问题。丛延梅主张应参照民间借贷资金占用利息的相关规定计算利息，及根据公平原则以房屋总价款的20%计算违约金，一审法院认为，涉案《买卖合同》明确约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.02%向买受人支付违约金。”故丛延梅要求富华公司退还购房款2824379元、支付利息（其中15万元自2016年9月18日，424379元自2016年9月30，70万元自2016年11月3日，155万元自2016年11月30日起算，按中国人民银行同期贷款利率计付利息至清偿之日止）及支付违约金565元（2824379元×0.02%=565元）的诉讼请求，于理于法有据，一审法院予以支持；超出部分，缺乏事实依据，一审法院不予支持。至于丛延梅要求退还因购房支付的其他费用11955.19元及利息的主张，一审法院认为，庭审中丛延梅、富华公司均认可丛延梅支付的其他费用包括办证费800元、维修基金8443元、印花税1412.19元共计10655.19元，该费用确为丛延梅购房损失，理应获得赔偿；超过部分及利息主张，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。关于丛延梅要求富华公司支付实际租房损失的主张，一审法院认为，租房费用并非因延迟交楼产生的直接必要损失，该主张缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，丛延梅要求解除案涉合同、退还购房款和其他费用、支付利息及违约金的诉讼请求，于理于法有据，一审法院予以支持；超过部分，于理无据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条规定，一审法院判决如下：一、解除丛延梅与富华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、富华公司于判决生效之日起十日内向丛延梅退还购房款2824379元、其他费用10655.19元，支付利息（其中15万元自2016年9月18日，424379元自2016年9月30，70万元自2016年11月3日，155万元自2016年11月30日起算，按中国人民银行同期贷款利率计付利息至清偿之日止）及违约金565元；三、驳回丛延梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费16436元，保全费5000元，共21436元，由丛延梅负担4200元，富华公司负担17236元。本院二审期间，丛延梅提交了一份银行流水，证明从一审起诉至今，丛延梅都是按照每月4300元的标准交纳租金。富华公司发表以下质证意见：对该证据的真实性无法确认，对合法性和关联性不予认可，该证据显示银行流水的发生时间是在2019年6月15日以后，但实际上对于富华公司而言，合同约定的交付日期为2018年3月30日，即便认定富华公司存在逾期交付的行为，这个行为也只是截止于2018年9月4日取得所有法律规定以及合同约定的交付条件时，这时逾期交付的行为就已经终止，因此丛延梅提交的银行流水与本案或者说与富华公司实际上没有任何关联，也无法证明其与富华公司逾期交付行为之间的因果关系。经审查，丛延梅二审提交的银行流水有原件予以核对，故本院对该证据的真实性予以确认，至于能否达到其证明目的，本院结合本案事实综合判定。经审查，一审法院查明事实基本清楚，本院予以确认。本院认为：一、关于本案的法律适用丛延梅系香港特别行政区居民，本案属涉港商品房预售合同纠纷案件，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。因案涉合同签订地、履行地及不动产所在地均在内地，内地法律与案涉合同有最密切联系，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，本院适用内地法律作为处理本案争议的准据法。二、关于丛延梅要求富华公司向其赔偿实际租房损失的上诉请求是否应予支持的问题首先，丛延梅本案以富华公司逾期交房为由要求富华公司向其赔偿实际租房损失，而关于逾期交房的违约责任，在双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条“逾期交付责任”已明确约定，即：逾期在90日之内，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.02%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。本案中，丛延梅要求解除合同，一审法院根据本案事实及上述合同约定，判令解除丛延梅与富华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、富华公司向丛延梅退还购房款并支付相应利息及违约金，并无不当，双方对此亦未提起上诉，本院予以维持。其次，关于违约责任损害赔偿的范围，在双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中未见相关约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，富华公司虽未依约定期限交付涉案房产，但丛延梅本案以其在外租房而支付的租金向富华公司主张损失，已超出富华公司在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，且租房费用亦非因逾期交房产生的直接必要损失，一审法院对丛延梅的该项诉请不予支持，并无不当，本院予以维持。丛延梅要求富华公司向其赔偿实际租房损失的上诉请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；上诉人丛延梅的上诉请求，理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币1456.45元，由上诉人丛延梅负担。本判决为终审判决。审判长 陈 莹审判员 唐育萍审判员 王文娟二〇二〇年三月二十四日书记员 吴馥楠