广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民初173号原告（案外人）：邓新，女，1966年10月15日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：丁飞斌，广东莱恩律师事务所律师。被告（申请执行人）：珠海华润银行股份有限公司，住所地广东省珠海市九洲大道东。法定代表人：刘晓勇。委托诉讼代理人：张佳晋，北京市中银（珠海）律师事务所律师。第三人（被执行人）：珠海市众大利物资车业有限公司，住所地广东省珠海市香洲区号。法定代表人：冯丕志。第三人（被执行人）：冯丕志，男，1952年3月4日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。第三人（被执行人）：王祥余，女，1955年3月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。第三人（被执行人）：戴栋平，汉族，1970年1月13日出生，男，住广东省珠海市香洲区。第三人（被执行人）：匡亚尔，男，1963年5月9日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。第三人（被执行人）：朱万强，男，1971年6月3日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。原告邓新与被告珠海华润银行股份有限公司（以下简称华润银行）、第三人珠海市众大利物资车业有限公司（以下简称众大利公司）、冯丕志、王祥余、戴栋平、匡亚尔、朱万强案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓新及其委托诉讼代理人丁飞斌、被告华润银行的委托诉讼代理人张佳晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓新向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行“珠海市××大水××路××海××大厦××房”，解除该房屋查封，停止拍卖；2、判决确认“珠海市××大水××路××海××大厦××房”的所有权归邓新所有；3、判决戴栋平立即为邓新办理“珠海市××大水××路××海××大厦××房”的过户登记手续；4、本案诉讼费用由华润银行承担。事实和理由：一、邓新与戴栋平在2015年7月份之前就已达成了房屋买卖的交易，邓新在房屋被查封之前就已经实际占有、使用房屋，是案涉房屋的实际产权人。邓新与戴栋平在2015年7月份之前就已经达成了购买“珠海市××大水××路××海××大厦××房”的口头协议和交易，双方就房屋买卖的相关条款当时已谈好。邓新在2015年7月21日向戴栋平支付了全部房款40万元。戴栋平在2015年7月份之前就已经带邓新看过了房屋，邓新同意购买，戴栋平在当时就将房屋钥匙、房产证原件移交给了邓新，履行了交房手续，其后邓新对房屋就一直占有、使用至今。为了办理房屋的过户手续，双方在2015年7月23日才补签订了书面的《房屋买卖合同》，并于当日在房产登记中心办理房屋过户手续，邓新当日还在税局办理了房屋交易的税费缴纳手续。但由于当日遇到房屋被法院查封，无法过户，税局在当天即为邓新办理了退税。邓新在购买房屋前已查实该房屋处于无查封状态（案涉房屋的抵押在2015年7月22日已注销，并非珠海市中级人民法院在（2019）粤04执异119号《民事裁定书》中所述的在2018年1月22日才注销），可以正常进行交易，并不知道该房屋有查封的风险。戴栋平在房屋出售、过户前也未向邓新提及过自己存在经济纠纷或房屋有被查封的风险。邓新在房屋交易过程中无过错，属于善意购买人。邓新将自己辛苦一辈子积攒下来的养老钱40万元用来购买该房屋，购买前已尽到了应有的注意和谨慎义务，邓新购买该房屋用于日后居家养老，属于善意购买行为。二、房屋虽然未能办理过户手续，但邓新在房屋被查封前后就一直占有、使用房屋，房屋的物业费、水电费、有线电视费一直由邓新缴交，邓新还曾将该房屋出租一段时间，邓新是房屋的实际产权人。房屋未能办理过户手续，邓新对此并没有过错。戴栋平还与邓新约定好，以后只要房屋一解封，马上办理过户手续。故，邓新已实际取得房屋的所有权，是该房屋的实际产权人。在2019年7月份，邓新还曾为主张房屋的产权，向珠海市香洲区人民法院提起了诉讼。三、鉴于邓新与戴栋平达成的购买房屋口头协议和签订的《房屋买卖合同》是合法有效的，邓新已支付全部购房款，对房屋交易行为无过错，是房屋的善意购买人，邓新已实际取得房屋的所有权，是房屋的实际产权人，法院应解除房屋的查封，停止拍卖。华润银行辩称，1、邓新提交的不动产限制查封登记表显示的涉案房产查封时间是2015年7月22日，房地产买卖合同显示的签订时间是2015年7月23日，姑且不考虑该份房地产买卖合同是否后面补签，仅仅就合同显示的签订时间就已经晚于查封时间，邓新应当承担不利后果。2、房地产买卖合同约定的房屋价款是25万元，而邓新主张的房屋价款是40万元，且邓新提供的40万元的转账凭证并无其他证据证明该笔款项为购房款，邓新的主张也相互矛盾。同时邓新主张先付清房款再签买卖合同，也明显与一般的交易流程不符。综上，请求法院驳回邓新的诉讼请求。其他当事人未发表答辩意见。邓新向本院提交如下证据：1、（2015）珠中法民二初字第30-3号民事裁定书、（2016）粤04执48号之十一执行裁定书、（2016）粤04执48号案公告；2、（2019）粤04执异119号案的案件受理通知书、执行裁定书；3、房地产权证、不动产权登记表、不动产限制（查封）登记表、不动产抵押（按揭）登记表、不动产登记情况查询结果；4、房屋买卖合同；5、银行转账凭证、收条、房屋交易的税局计税单；6、房屋移交清单；7、物业管理费、水电费、有线电视费发票及邓新通过微信缴交电费的部分记录；8、《房屋租赁合同》、收据；9、（2019）粤0402民初11229号《受理通知书》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的上述证据和庭审陈述，本院认定如下事实：根据本院（2019）粤04执异19号执行裁定查明，华润银行与众大利公司、冯丕志、王祥余、戴栋平、匡亚尔、朱万强金融借款合同纠纷，本院作出（2015）珠中法民二初字第30号民事判决，判令众大利公司偿还华润银行借款本金1.1亿元及利息等，冯丕志、王祥余、戴栋平、匡亚尔、朱万强对上述债务承担连带清偿责任。因被执行人未履行上述判决所确定的义务，华润银行向本院申请执行，本院于2016年2月4日受理执行，案号为（2016）粤04执48号。在上述案件诉讼过程中，本院作出（2015）珠中法民二初字第30-3号民事裁定书，查封了戴栋平名下位于珠海市××大水××路××海××大厦××房（权证号码：Ｃ3××23），查封期限自2015年7月22日至2018年7月21日止。本院在执行过程中，对涉案房产继续查封。2019年7月15日，本院作出（2016）粤04执48号之十一执行裁定，裁定拍卖涉案房产。本院另查明，涉案房产登记权利人为戴栋平。2015年5月26日，戴栋平将该房产抵押给珠海南屏村镇银行股份有限公司，该抵押登记于2015年7月22日注销。邓新在向本院提交的房屋移交清单显示，2015年6月21日，戴栋平与邓新进行涉案房屋手续移交，邓新收取房屋钥匙和房产证。二审庭审中，邓新表示其前夫与戴栋平是可以信任的朋友关系，遂先交房后付款最后双方签订书面购房合同。根据邓新提交的证据显示，邓新于2015年7月21日通过工商银行向戴栋平转账支付40万元，戴栋平于该日向邓新出具收到购房款40万元的收条。2015年7月23日，邓新与戴栋平签订《珠海市房地产买卖合同》，邓新向戴栋平购买涉案房产，总价25万元，双方约定房地产过户所需缴纳的税费，由双方按规定各自负责。邓新向本院提交涉案房屋的税费缴纳明细表显示，戴栋平与邓新在为涉案房屋报税时的合同交易价格为25万元，经核算转让方需缴纳的个人所得税为18725.80元，受让方须缴纳的契税为9520.41元。邓新提交的银行账户交易明细查询信息显示，2015年7月23日，邓新分别支付9520.41元和18725.80元；2015年8月25日，邓新该银行账户退还款项9520.41元；2018年8月28日，戴栋平向邓新该账户还款18830元。邓新解释称，其与戴栋平于2015年7月23日缴纳税费准备办理过户手续，其中戴栋平需缴交的个人所得税由邓新垫付。在发现涉案房屋被查封后，税局于当天办理退款手续，邓新于2015年8月25日收到税局退还契税9520.14元。税局亦在2015年8月25日向戴栋平银行账户退款18725.80元，戴栋平于2015年8月28日向邓新偿还该笔款项连同刷款手续费合计18830元。邓新提交的房屋租赁合同和押金收据显示，邓新将涉案房屋租赁于案外人，邓新拟以此证明其对涉案房屋占有使用。本院认为，本案争议焦点为邓新对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，邓新虽然主张其与戴栋平早在2015年7月前即已经达成买卖涉案房屋的口头协议，但签订书面房屋买卖合同的时间是在2015年7月23日，即在法院查封之日（2015年7月22日）后才签订书面买卖合同。因此，邓新的主张不符合上述规定，邓新不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对邓新的诉讼请求不予支持。综上所述，邓新的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回邓新的诉讼请求。案件受理费7300元，由邓新负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年三月二日书记员  王 莉