陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书  (2019)陕01民终12440号上诉人（原审被告、反诉原告）肖博天，男，1985年2月2日出生，汉族，住吉林市丰满区。委托诉讼代理人：李建，广东卓建律师事务所律师。被上诉人韩宏安，（原审原告，反诉被告），男，1976年10月18日出生，汉族，住西安市灞桥区。委托诉讼代理：李书代，陕西秦原律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩，陕西秦原律师事务所律师。原审第三人：陕西宝徕房产经纪有限公司，住所地西安市灞桥区。法定代表人：陈华，经理。委托诉讼代理人：孟亚刚，男，1991-4-16日出生，汉族，该公司员工，住该公司。上诉人肖博天因与被上诉人韩宏安、原审第三人陕西宝徕房产经纪有限公司（以下简称宝徕公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初456号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖博天上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第四项，判决解除双方签订的《房屋买卖合同》及《购房补充协议》。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实不清，被上诉人逾期支付剩余购房款已构成违约且对上诉人造成严重经济损失。被上诉人已于2018年5月8日得知房产证下发，但并未在15个工作日内向上诉人支付剩余房款，构成违约。上诉人享有合同解除权，也向被上诉人发出了解除函。办理全权委托公证手续并非上诉人单方义务。被上诉人自2016年3月9日一直居住涉案房屋，但房屋贷款一直由上诉人偿还，其不履行付款义务，上诉人额外支付利息，给上诉人造成损失。2、被上诉人要求履行合同的前提是其已经履行一次性支付剩余房款1050000元的义务，该义务的履行期限应受合同约定的限制，法院不应支持被上诉人已超过履行期限的支付行为。3、一审法院支持被上诉人现在愿意支付剩余房款的意思表示，却未判令如被上诉人仍逾期支付应承担的不利后果，现被上诉人已明确表示不会按照判决履行付款义务。请二审法院查明事实，并依法改判。韩宏安答辩称，1、答辩人并未逾期付款，而是被答辩人见房价上涨故意不履行合同约定的委托公证及过户手续，恶意违约。一审法院认定事实清楚。答辩人积极联系被答辩人以支付剩余房款，但被答辩人从未回复，没有指定交款方式及账户，使协议无法履行。被答辩人未按时结清房贷已属违约，其主张经济损失缺乏事实及法律依据。被答辩人系违约一方，不享有合同解除权，其解除通知无效。2、《房屋买卖合同》及《购房补充协议》是双方当事人真实意思表示，合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。买卖双方应当按照约定履行。合同无法履行系肖博天违约所致。一审判决合同继续履行适用法律正确。3、被答辩人构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。请求二审法院驳回上诉请求。宝徕公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。韩宏安起诉至一审法院请求：依法确认其与肖博天及宝徕公司签订的《房屋买卖合同》及《购房补充协议》合法有效；继续履行《房屋买卖合同》及《购房补充协议》，肖博天协助其办理房屋过户手续，并缴纳剩余房款105万元；肖博天向其支付违约金16万元；判令肖博天承担中介费2.4万元；本案诉讼费由肖博天承担。肖博天反诉请求：判令解除其与韩宏安签订的编号为0000039的《房屋买卖合同》以及《购房合同》；韩宏安即刻搬离涉案房屋、结清所有物业杂费，将房屋交还给肖博天；韩宏安将房屋恢复原状；韩宏安承担肖博天因进行本案诉讼产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费）。 一审经审理查明，2016年3月9日，韩宏安作为买方、肖博天作为卖方与宝徕公司签订《房屋买卖合同》，约定韩宏安购买位于西安市灞桥区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋，该房屋建筑面积约为229.94平方米，该房屋成交价格为160万元。违约责任：本合同经买卖双方签字认可后，若买卖双方不按合同约定履行或不完全履行合同约定的视为违约，违约方须赔偿等同于定金数额或相当于成交价10%违约金给守约方，同时违约方须向居某某支付买卖双方应支付的全部中介代理费。守约方已付中介代理费不再退还，由违约方承担。其他约定事项：此房价为卖方净拿价，该房屋大修基金、契税由买方承担，交易产生的后期费用由买方承担具体详见补充协议。同日韩宏安（乙方买方）、肖博天（甲方卖方）及宝徕公司又签订《购房补充协议》，约定房屋权属状况：现状为购房合同。购房合同登记号为Y13076753，甲方确保该房屋产权明晰。房屋状态：毛坯，银行处于抵押状态，未取得房产证。甲方未向开发商收房：大修基金、契税等各项费用未缴纳，大修基金、契税由乙方缴纳。鉴于该房屋尚没有办理房产证，暂时无法办理过户手续，甲乙双方一致同意房屋交易过程按本合同约定内容执行。甲乙双方就此房屋达成受让价格为人民币160万元整。付款时间、付款条件及附注：本协议签订约定后，乙方支付甲方房屋首付款共计人民币55万元整，收款当日甲方向乙方交接房屋，甲方在此房屋房产证下发之前结清该房屋银行所有款项，由此产生的所有法律责任由甲方承担。本协议签订当日，乙方向丙方支付中介费共计人民币24000元整。该房屋取得该房屋房产证15各工作日内，丙方协助甲乙双方办理全权委托公证手续，当日乙方支付甲方剩余房款共计人民币105万元整，乙方拿到该房屋房产证以及公证书，等该房产证满贰年后，由丙方协助乙方办理过户手续。《房屋买卖合同》《购房补充协议》签订当日，韩宏安向肖博天支付房屋首付款55万元，肖博天向韩宏安出具收条一份；肖博天将编号为4414376购房合同一份、大修基金票NO.5000046886一张、契税票据（陕地证007XXXXX）一张交付韩宏安，韩宏安向肖博天出具收条一份。同日韩宏安向宝徕公司支付中介费24000元。2018年5月8日，韩宏安向肖博天发送短信“你好：肖博天我是西安买你龙湖房子的，听中介说房产证下来了，啥时候你能来西安办理过户？”。2018年12月21日肖博天委托律师向韩宏安发送律师函一份，要求解除《房屋买卖合同》《购房补充协议》；将房屋恢复原状、搬离该房屋，付清所有物业费、水电费等相关费用。2019年1月7日韩宏安委托律师发送律师函复函一份，不同意解除《房屋买卖合同》《购房补充协议》，《房屋买卖合同》《购房补充协议》应当继续履行。对此,双方就涉案房屋是否继续履行商谈未果，韩宏安遂诉至法院。一审另查明，西安市不动产登记薄显示：肖博天名下坐落于西安市浐灞生态区XX路XX幢XX室（不动产权证号：120XXXXXXX-1-1-17-10901～1）登记时间为2016年5月13日。一审法院认为，韩宏安、肖博天通过宝徕公司所签《房屋买卖合同》《购房补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。当事人应当按照约定享受权利、全面履行自己的义务。根据《购房补充协议》“该房屋取得该房屋房产证15个工作日内，丙方协助甲乙双方办理全权委托公证手续，当日乙方支付甲方剩余房款共计人民币105万元整，乙方拿到该房屋房产证以及公证书，等该房产证满贰年后，由丙方协助乙方办理过户手续。”的约定，涉案房屋房产证于2016年5月13日办理，肖博天应知晓，但其在取得房产证15个工作日内未告知韩宏安，未依约向韩宏安办理房屋过户等相关手续，已构成违约，韩宏安要求进行履行合同，于法有据，依法应予支持；韩宏安现愿意一次性支付肖博天剩余购房款，于法不悖，依法也予以支持。同时，肖博天应当继续履行协助韩宏安办理房屋过户手续的义务，将案涉房屋权属登记于韩宏安名下。关于韩宏安主张违约金及中介费的诉讼请求，因案涉房屋已由其实际占有使用，肖博天虽有违约行为，但并未给其造成实际损失，且案涉合同继续履行，故该项诉请，依法不予支持。案涉合同在履行期间，肖博天系违约方，现其主张解除合同等反诉请求，于法无据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、韩宏安与肖博天及陕西宝徕房产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》《购房补充协议》合法有效；二、韩宏安、肖博天应当继续履行《房屋买卖合同》《购房补充协议》，本判决生效后十日内，韩宏安一次性支付肖博天剩余购房款人民币105万元，肖博天在收到上述购房款之日起四十日内，配合韩宏安将其名下位于西安市浐灞生态区XX路XX幢XX室（不动产权证号：120XXXXXXX-1-1-17-10901～1）房屋过户登记至韩宏安名下；三、驳回韩宏安其他诉讼请求。四、驳回肖博天反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案案件受理费15906元，韩宏安已预交。该费用由韩宏安承担3900元、肖博天承担12006元，于本判决生效后十日内给付韩宏安。反诉案件受理费9600元，肖博天已预交，该费用由其自行承担。二审中，当事人无新证据提交。经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，韩宏安与肖博天及宝徕公司签订的《房屋买卖合同》及《购房补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。当事人应当按照合同约定享受权利和履行义务。《购房补充协议》于2016年3月9日签订，协议约定“该房屋取得房屋房产证15个工作日内，丙方协助甲乙双方办理全权委托公证手续，当日乙方支付甲方剩余房款共计人民币105万元整，乙方拿到该房屋房产证以及公证书，等该房产证满贰年后，由丙方协助乙方办理过户手续。”涉案房屋房产证已于2016年5月13日颁发，但肖博天并未在取得房产证15个工作日内告知韩宏安，未按照协议约定向韩宏安办理相关手续，肖博天已构成违约。因肖博天违约在先，韩宏安未在涉案房屋取得产权证15个工作日内支付剩余房款，不构成违约，且肖博天也无证据证明其取得房产证后告知韩宏安履行合同义务，而韩宏安不予履行。故原审法院对韩宏安要求继续履行合同的诉讼请求予以支持，判处并无不当。肖博天上诉请求解除《房屋买卖合同》及《购房补充协议》，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，原审判决正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19200元，由肖博天承担。本判决为终审判决。  审 判 长  邹守鸣审 判 员  杨晓昱审 判 员  张  楠二〇二〇年三月十六日 法官助理  孙静文书 记 员 崔诚浩        1