云南省砚山县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2622民初138号原告：砚山县红土地物业管理有限公司，住所地砚山县江那镇建设路134号。法定代表人：李霖，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：田捷，女，该公司员工，特别授权。被告：张春高，男，1989年10月27日生，彝族，云南省砚山县人，小学文化，个体工商户，住砚山县。原告砚山县红土地物业管理有限公司（以下简称红土地物管公司）与被告张春高物业服务合同纠纷一案，本院2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红土地物管公司法定代表人李霖及其委托诉讼代理人田捷，被告张春高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红土地物管公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费3356元（2016年10月1日至2019年12月31日商住楼面积248.25平方米×0.45元×39个月－1000装修押金）；2、判令被告支付原告代交的生活垃圾清运费312元（39个月×8元=312元，是本小区的垃圾清运费由原告代交砚山洁城公司）；3、判令被告向原告承担违约金733元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年10月1日原告与砚山宏泰地产开发公司签订《砚山钰珑天下小区物业管理服务方案及服务合同》，双方约定，原告于2015年10月1日至2018年9月30日对砚山县砚南林产品市场（即钰珑天下小区）物业管理服务，管理期限为三年。按照合同约定，住宅房屋（即单元楼）由原告按建筑面积每月每平方米0.55元向业主或物业使用人收取；商住楼（即一楼为商铺，二、三楼为住房）由原告按建筑面积每月每平方米0.45元向业主或物业使用人收取；商铺由原告按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取。第七条约定业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，加收总费用20%的违约金。在小区业主委员会至今未成立的情况下，甲方代表小区业主委托乙方对砚山钰珑天下小区实行物业管理服务订立继续服务的合同，合同期限自2018年10月1日起至2019年12月31日止，收费标准参照前合同执行；或本小区业主委员会在此合同履行期间成立，甲乙双方可终止本合同；或乙方在提前告知的前提下退出小区，合同终止。合同签订后，2015年10月1日至2019年12月31日原告按照合同约定，积极全面地履行了合同约定的义务，但是小区业主张春高未按照合同约定履行交费义务。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼。张春高辩称，原告没有按合同约定履行，一、房屋公共维修没有做到位，我们的房屋漏水已经说过很多次，但是物业一直没有跟开发商提。二、房屋公共设施其运行的维护管理，公共设施设备的养护运行和管理共用的上下水管道、落水管道、水箱这些问题我们反映，但是原告一直没有处理过。三、供电线路照明、消防设施、绿地道路、路灯公共设施设备都出现故障。安全防范系统、垃圾卫生设施这些东西都出现问题，我们业主已经跟保安室以及姓吕的管理人员说过，但是一直没有得到回复，也一直没有来跟我们处理过任何事情。四、小区治安很混乱，没有巡逻人员，路口没有门岗，我的汽车油箱都被小偷撬开把油偷了。五、我们买房子是跟开发商签合同，我没有跟原告签订过物业服务合同，我与原告之间没有合同关系，而且我们出现问题的时候开发商反映，开发商叫找物业，找物业反映他们又叫找开发商。综合原、被告诉辩主张，双方当事人争议焦点为：原告方的诉讼请求是否应当得到支持。本院组织双方当事人进行了举证和质证，红土地物管公司向法庭提交了四组证据。一是营业执照、法定代表人证明书复印件各一份，以证实原告具有诉讼主体资格的事实。二是《砚山县钰珑天下物业管理方案及服务合同》，以证明：1.原告与砚山宏泰房地产开发有限责任公司签订了《砚山县钰珑天下物业管理方案及服务合同》的事实；2.原告于2015年10月1日至2018年9月30日对该小区进行物业管理的事实；3.物业管理费按单元楼每月每平方米0.55元、商住楼每月每平方米0.45元、商铺每月每平方米0.80元标准收取的事实。三是《砚山县钰珑天下物业管理服务委托合同》，以证明：1.原告与砚山宏泰房地产开发有限责任公司签订《砚山县钰珑天下物业管理服务委托合同》的事实；2.原告于2018年10月1日至2019年12月31日对该小区进行物业管理的事实；3.物业管理费按单元楼每月每平方米0.55元、商住楼每月每平方米0.45元、商铺每月每平方米0.80元标准收取的事实。四是砚山洁城公司《缴费通知》，以证明2016年度至2019年生活垃圾清运费由原告代收的事实。经质证，张春高对红土地物管公司提交的第一、三组证据认可无异议；对第二组证据真实性认可，但是认为原告没有按照合同履行他们的义务；对第四组证据真实性认可，但是认为因为原告方工作没有做到位，所以我对这个缴费不认可。张春高未向法庭提交证据。对于当事人认可无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据，本院认证如下：张春高对红土地物管公司提交的第二、四组证据真实性认可，而认为原告没有按照合同履行他们的义务和工作没有做到位，所以对这个缴费不认可的质证意见，本质上仍然是对该证据的确认，至于张春高提出的问题则是认为原告没有如约履行合同的问题，该内容不在原告方该证据的证明内容中，因此，本院对红土地物管公司提交的第二、四组证据予以确认。根据庭审和举证质证，本院查明确认如下法律事实：被告张春高系砚山钰珑天下小区业主，该小区在一直没有成立业主委员会的情况下，由开发商砚山宏泰地产开发公司与原告先后签订《砚山钰珑天下小区物业管理服务方案及服务合同》和《砚山钰珑天下小区物业管理服务委托合同》，将该小区2015年10月1日至2019年12月31日期间的物管业务交由原告公司负责执行。期间被告张春高在入住装修时向原告交纳了1000元的装修押金和第一年度的物管费用。之后的物管费用4356元和原告公司代交的生活垃圾清运费312元合计4668元张春高以原告没有如约履行合同为由拒绝交纳。原告公司为此提起诉讼，要求判决张春高在扣除其1000元装修押金后，支付其尚欠的3668元并承担违约金733元。本院认为：就本案争议问题，庭审中，张春高作了自相矛盾的抗辩陈述，即其既否定自己与原告公司签订过物管合同，否认双方存在物管合同关系，又认可自己已经向原告交纳过第一年度的物管费，即自己以实际行动确认并部分履行了与原告的物管合同；其认可原告公司计算确认的拖欠物管费、垃圾清运费金额，而以原告未如约履行合同为由，拒绝交纳尚欠物管费和原告代交垃圾清运费，却未能依法提交证据。因此，对张春高的抗辩理由和主张本院依法不予支持，张春高应给付所欠原告物管费4356元和代交垃圾清运费312元合计4668元；但是原告公司索要被告承担违约金733元未提出清楚明确的计算依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张春高于本判决生效后5日内，给付所欠砚山县红土地物业管理有限公司物管费4356元和代交垃圾清运费312元，两项合计4668元，扣除砚山县红土地物业管理有限公司应退张春高装修押金1000元，张春高实际还应支付3668元；二、驳回砚山县红土地物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由张春高负担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  王锦华二〇二〇年三月三十日书记员  卢春影