四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1512号 上诉人（原审被告）：成都中德红谷投资有限公司。住所地：四川省成都市高新区中和会龙路365号。 法定代表人：汪斌，系公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓越律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张晓，男，1986年9月16日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：卞长超，四川元众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：简海，四川元众律师事务所律师。 上诉人成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德红谷公司）因与被上诉人张晓商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初12233号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中德红谷公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。 事实和理由：中德红谷公司承担违约责任过重，有违公平原则。按照一审判决，中德红谷公司承担的逾期办证违约金过高，已远远超过张晓的实际损失，且张晓并无实际损失，中德红谷公司承担的违约责任过重，有违公平原则，应予酌情减轻。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院在查明事实基础上，正确适用法律，依法纠正一审错误判决。 张晓答辩称，一审判决违约金标准公平、合理。理由如下：（1）关于逾期交房的违约金，判决标准是房款的5%，已经严重低于张晓的实际损失，因此，该判决标准不应当被削减。（2）本案关于逾期交房违约金和逾期办证的违约金标准，按照房款每日万分之一进行计算，低于银行同期贷款利率。 张晓向一审法院起诉请求：1、中德红谷公司向张晓支付逾期交房违约金30140元（以房屋总价为基数，按每日万分之三自2016年3月1日起计算至实际完成房屋交付条件之日止即实际取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告书之日，但不超过已付房款的5%）；2、中德红谷公司向张晓支付逾期取得楼栋权属证明违约金25378元（以房屋总价为基数，按每日万分之一自2017年3月1日起计算至2018年4月25日）；3、本案诉讼费由中德红谷公司承担。 一审法院认定事实：2013年10月18日，张晓与中德红谷公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，与本案有关的约定为：1、张晓购买中德红谷公司开发的位于成都高新区房屋，套内建筑面积57㎡，单价为10575.35元，总价602795元，中德红谷公司交付房屋时应向张晓公示商品房面积实测报告，如套内建筑面积误差比在3%以内的，据实结算房款。2、交付条件：中德红谷公司应当在2016年2月29日前向张晓交付该商品房，该商品房交付时应当已取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告书，同时中德红谷公司还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。3、逾期交房责任：中德红谷公司未按照约定的期限、条件将该商品房交付给张晓的，按照逾期时间分别处理，其中逾期超过60日后，张晓有权退房。张晓要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，中德红谷公司按日计算向张晓支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向张晓支付违约金，中德红谷公司承担逾期交房违约赔偿责任总金额最高不超过张晓已付房价款的5%。4、初始产权登记：中德红谷公司应当在2017年2月29日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能按时取得权属证明，张晓不退房，合同继续履行，自中德红谷公司应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德红谷公司应当按日计算向张晓支付已付房款万分之一的违约金。 合同签订后，张晓支付购房款602795元，之后，中德红谷公司向张晓退还房屋面积补差款1058元,双方对此予以确认。2016年11月13日，张晓在【中德·K区】收房确认书上签字。 2016年7月28日，成都度量诚测绘有限公司出具案涉房屋《房屋建筑面积测绘成果报告》。2016年11月17日，成都市规划管理局出具涉中德英伦世邦K区4、5、6号楼的建设工程规划合格证。2018年4月25日，中德红谷公司取得案涉楼栋房屋不动产权证书，吉力尔古、阿尔阿支及中德红谷公司均确认该时间即为商品房买卖合同中约定的楼栋权属证明的取得时间。 另查明，2019年8月9日，张晓通过成都法院网上诉讼服务中心网上立案功能向一审法院递交民事起诉状等诉讼资料，其当日提交的民事起诉状中的诉讼请求已向中德世纪公司主张逾期交房违约金。再查明，2017年2月的最后一天为28日。 一审法院认为，张晓与中德红谷公司签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点为：1、张晓要求中德红谷公司支付逾期交房违约金的请求权是否已经超过诉讼时效。2、逾期取得楼栋权属证明违约金的计算标准及金额。 一、张晓要求中德红谷公司支付逾期交房违约金的请求权是否已经超过诉讼时效。一审法院认为，合同约定的交房时间为2016年2月29日，张晓应当自2016年3月1日起知道其权利受到侵害，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”之规定，张晓要求中德红谷公司支付逾期交房违约金的请求权在适用三年诉讼时效的情况下，应至2019年2月28日届满。本案中，张晓于2019年8月9日通过成都法院网上诉讼服务中心网上立案功能向一审法院递交民事起诉状，向中德红谷公司提出逾期交房违约金的权利主张，其向人民法院请求保护民事权利已经超过诉讼时效期间，中德红谷公司的抗辩理由成立，一审法院予以采信。对对张晓要求中德红谷公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 二、关于逾期取得楼栋权属证明违约金的计算标准及金额问题。合同约定，中德红谷公司应当在2017年2月29日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能按时取得权属证明，张晓不退房，合同继续履行，自中德红谷公司应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德红谷公司应当按日计算向张晓支付已付房款万分之一的违约金。2017年2月只有28天，从合同的内容可推断中德红谷公司应当在2017年2月28日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。结合中德红谷公司实际取得案涉房屋所在楼栋的权属证明时间为2018年4月25日的事实，一审法院认定中德红谷公司逾期421天，其应承担的违约金为25333元（601737元×0.0001×421天=25333.13元）。故一审法院对于张晓主张的逾期取得楼栋权属证明违约金超过一审法院认定的部分不予支持。对于中德红谷公司要求对逾期办理初始产权登记违约金进行调低的答辩意见，一审法院认为，中德红谷公司并未举证证明双方约定的违约金标准过高，故对于其该项答辩意见不予采信。 本案纠纷系因中德红谷公司违约产生，诉讼费用由中德红谷公司全部负担。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、成都中德红谷投资有限公司于判决生效之日起十日内向张晓支付逾期办理初始产权登记违约金25333元；二、驳回张晓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取594元，由成都中德红谷投资有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人中德红谷公司的上诉请求和被上诉人张晓的答辩意见，本案二审争议焦点为：一审法院认定中德红谷公司逾期取得楼栋权属证明的违约金是否过分高于因违约行为给守约方造成的实际损失。对此本院认定如下： 根据最高人民法院《关于适用民事诉讼法的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，中德红谷公司并未举证证明双方约定的违约金标准过高，也未举证证明其违约金远远高于因其违约给张晓带来的损失，因此，中德红谷公司关于其承担的违约责任过重，有违公平，应予酌减的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费433元，由成都中德红谷投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年三月十六日 书记员 龙春光