四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终286号 上诉人（原审原告）：向南达，男，1972年7月13日生，汉族，住泸州市纳溪区。 上诉人（原审原告）：李成芬，女，1974年7月3日生，汉族，住泸州市纳溪区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：章杨，重庆石松律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泸州纳溪永乐房地产开发有限公司，住所地：四川省泸州市纳溪区百梯巷42号，统一社会信用代码：91510503731612748L。 法定代表人：范贵文，董事长。 诉讼代表人：四川长江会计师事务所有限公司（系泸州纳溪永乐房地产开发有限公司管理人），住所地：四川省泸州市江阳区春景上路2号1号楼8层808-812号，统一社会信用代码：91510500708931628N。 法定代表人：林继祥，总经理。 委托诉讼代理人：龙烈胜，四川酒城律师事务所律师。 上诉人向南达、李成芬因与被上诉人泸州纳溪永乐房地产开发有限公司（以下简称“永乐公司”）与破产有关纠纷一案，不服四川省泸州市纳溪区人民法院（2019）川0503民初1735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月5日公开开庭进行了审理。上诉人向南达、李成芬及其共同委托诉讼代理人章杨，被上诉人永乐公司的委托诉讼代理人龙烈胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 向南达、李成芬上诉请求：1、撤销四川省泸州市纳溪区人民法院（2019）川0503民初1735号民事判决，发回重审或依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2012年1月31日向被上诉人出借资金时已有购房的实际需求，2015年5月4日签订商品房买卖合同是购房的真实意思表示。一审法院以合法形式掩盖非法目的、违反国家强制性法律规定为由，认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》无效，属于认定事实和适用法律错误，上诉人作为普通消费者，没有实施犯罪的故意，即便被上诉人作为合同一方已被生效刑事判决书认定构成刑事犯罪，与该犯罪行为相关联的民事行为并不当然无效。上诉人与被上诉人的商品房买卖合同并不违反国家法律法规的规定，应当认定有效。本案属于以物抵债的情形，且上诉人符合作为消费型购房的要求，不违反破产程序的全额、个别清偿的规定，应当具备消费者购房的优先权。另外，河西商业大厦已竣工，符合交付条件，被上诉人应当继续履行合同，交付房屋并办理产权登记手续。 被上诉人永乐公司辩称：原审判决适用法律正确，认定事实清楚，请求二审维持原判，驳回上诉。 向南达、李成芬向一审法院起诉请求：1、确认纳永破合解58号不予履行《商品房买卖合同》通知书无效；2、确认向南达、李成芬与永乐公司于2015年5月4日签订的《商品房买卖合同》成立并生效，请求确认向南达、李成芬对498051元享有消费者购房的优先权；3、判令永乐公司继续履行《商品房买卖合同》内容即交付房屋并办理房产登记；4、本案诉讼费由永乐公司承担。 一审法院认定的事实：向南达、李成芬系夫妻关系；永乐公司于2001年8月1日成立，注册资本为人民币800万元，系从事三级房地产开发经营范围的有限责任公司，2004年4月取得纳溪河西商业大厦建设项目。在建设过程中，永乐公司于2011年10月16日召开公司筹集资金会，制定《泸州市纳溪区永乐房地产开发有限公司关于“河西商业大厦1号楼”项目融资方案》，决定以修建“河西商业大厦1号楼”为名，采用以高息回报、购房优惠等方式，通过到有关单位开会宣传、设立售房部宣传、口口相传等方法，向社会不特定的投资对象吸收公众存款；借款50000元、100000元的分别计付年利息25%和30%，楼盘开盘时，愿意购房的结算本息抵扣购房款，不愿意购房的结算本息归还投资者。向南达2012年1月31日借款300000元给永乐公司，双方签订《借款协议》约定年利息30%。2015年5月4日，李成芬与永乐公司签订《商品房买卖合同》，约定永乐公司将修建位于泸州市纳溪区1幢×单元第27层27-7号住房一套（135.34平方米），以每平方米3680元的单价出卖给李成芬所有，于2016年12月31日前交付房屋。签订合同当日，向南达、李成芬将借款本息结算抵扣，并补交购房款40000元。2015年5月14日，双方签订的《商品房买卖合同》在泸州市纳溪区预售备案登记。2017年9月7日，永乐公司经一审法院（2016）川0503刑初196号刑事判决确认，永乐公司犯非法吸收公众存款罪，永乐公司返还各集资参与人款项。同时，该生效判决还确认，永乐公司非法吸收公众存款的时间为2011年10月至2015年5月，向南达参与非法集资款项300000元的名单附判决之后。2015年10月28日，永乐公司向一审法院申请破产清算，一审法院于2015年11月4日裁定受理，并依法指定四川长江会计师事务所有限公司为其管理人；管理人于2019年6月18日以《债权审核确认原则》、《核查债权通知书》和《不予履行通知书》书面告知，向南达所交借款确认为永乐公司破产债权的一般债权，不予履行《商品房买卖合同》。向南达、李成芬告不服管理人的债权确认行为而提起本案诉讼。 一审法院认为，本案系永乐公司因破产引发的普通破产债权确认纠纷，向南达、李成芬作为永乐公司的债权人，对其管理人编制的普通债权登记有异议，起诉请求变更管理人对其购房款作普通债权登记，要求继续履行合同而提起与破产有关的特殊民事诉讼案件。永乐公司在修建“河西商业大厦1号楼”的过程中，因缺乏资金，在没有取得房屋预售许可的情况下，制定融资方案，以高息回报、购房优惠等措施，采取多种形式向社会宣传，从2011年10月16日起向社会不特定的对象吸收公众存款，其行为已经构成犯罪依法并被予以刑罚处罚。因此，永乐公司之犯罪行为所产生的民事法律行为也因违反国家法律强制性规定而无效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条和第一百五十五条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效，无效的民事法律行为自始没有法律约束力。向南达于2012年1月31日借款300000元给永乐公司，双方以《借款协议》形式确认了债权债务关系，该行为经一审法院（2016）川0503刑初196号刑事判决确认，属于永乐公司从2011年10月16日起至2015年5月非法吸收公众存款的时间区间，所产生的借贷民事法律行为也应当认定为无效，永乐公司非法吸收公众存款应返还各集资参与人款项，向南达与永乐公司之间的借款债权债务，应当通过返还途径予以解决。永乐公司与李成芬于2015年5月4日签订的《商品房买卖合同》，形式上将向南达、李成芬对其借款本金及利息转换为购房款，并约定其尚未修建完善的房屋以相应价款出卖属向南达、李成芬所有，其实质是将非法吸存的犯罪行为延伸为以《商品房买卖合同》的合法形式转换该借款投资债权的实现，永乐公司的非法吸存犯罪行为与欺诈向南达、李成芬投资再签订房屋买卖合同行为不能孤立看待，应当结合其主观思维以及客观行为和过程综合予以分析，双方签订的《商品房买卖合同》不是永乐公司真实唯一的意思表示，不符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益、违反法律行政法规强制性规定订立的合同无效。故向南达、李成芬与永乐公司之间签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力；且永乐公司经一审法院于2015年11月4日已裁定受理属于破产清算期间，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。本案永乐公司的管理人在履行职务的审查过程中，以《债权审核确认原则》和《核查债权通知书》告知向南达、李成芬所交纳款项确认为永乐公司破产债权的一般债权，不予履行《商品房买卖合同》的行为，符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条关于有效民事法律行为的规定，一审法院予以确认，对向南达、李成芬因不服管理人对其购房款确认为一般债权和通知不予履行合同行为提起本案的诉讼请求，一审法院依法不予支持。 关于向南达、李成芬主张其《商品房买卖合同》经房管部门网签备案预售登记具有准物权公示效力的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。该条文规定的买卖房屋预告登记，是对买卖房屋标的物的登记，不能等同于《城市商品房预售管理办法》规定的房屋买卖合同的预售登记，《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”该条文规定的商品房预售合同登记是对买卖房屋的合同进行登记，登记的对象双方所签订的合同，确认购房人拥有的权利仅是合同的债权，而不是所购房屋的物权，商品房预售合同登记是房产管理部门和土地管理部门对开发商房屋买卖合同的一种行政管理措施，而不是《中华人民共和国物权法》所规定的房屋买卖标的预告登记行为。商品房买卖合同的预售登记和商品房房屋买卖的预告登记，虽然只有一字之差，但其意义相差甚远，商品房买卖合同预售登记只是房屋买卖合同的合同债权登记，而商品房房屋买卖预告登记是对买卖房屋标的物的预告登记，对他人具有物权排他性的登记。商品房买卖合同的预售登记不具有商品房房屋买卖预告登记制度所享有对抗第三人物权的法律效力。所以，向南达、李成芬主张本案双方所签订的《商品房买卖合同》经房产交易部门网签预售登记，具有物权公示排他性的理由不能成立，一审法院不予支持。 综上所述，对向南达、李成芬要求永乐公司继续履行双方于2015年5月4日签订的《商品房买卖合同》，向其交付房屋，并确认向南达、李成芬对498051元享有消费者购房优先权的诉讼请求，一审法院不予支持。为保护公民法人的合法权益不受侵害，据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）、（四）、（五）项、第五十六条，《中华人民共和国破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回向南达、李成芬的诉讼请求。一审案件受理费8770元，由向南达、李成芬负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。对于一审法院认定的事实，双方当事人均无异议。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、涉案的《借款协议》和《商品房买卖合同》是否合法有效；二、一审适用法律是否正确；就前述争议焦点，本院综合评述如下： 一是涉案的《借款协议》和《商品房买卖合同》是否合法有效。本院认为，第一，上诉人向南达作为投资者在向南2012年1月31日借款300000元给永乐公司，双方签订《借款协议》约定年利息30%；一审法院于2017年9月7日作出（2016）川0503刑初196号刑事判决书判决永乐公司犯非法吸收公众存款罪，其非法吸收公众存款的违法所得继续追缴，发还各集资参与人；该判决还确定永乐公司非法吸收公众存款的时间为2011年10月至2015年5月，向南达作为非法集资参与人参与非法集资的金额为300000元。根据最高人民法院2019年11月印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第129条“2014年颁布实施的《最高人民法院最高人民检察院公安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》和2019年1月颁布实施的《最高人民法院最高人民检察院公安部关于办理非法集资刑事案件若干问题的意见》规定的涉嫌集资诈骗、非法吸收公众存款等涉众型经济犯罪……。受害人的民事权利保护应当通过刑事追赃、退赔的方式解决……”之规定，上诉人向南达作为被上诉人永乐公司非法吸收公众存款案的被害人，其民事权利保护应当通过刑事追赃、退赔的方式实现。第二，上诉人于2015年5月4日与被上诉人永乐公司签订《商品房买卖合同》，将上诉人向南达、李成芬借给被上诉人永乐公司的本金300000元及利息转换为购房款，其实质是将被上诉人永乐公司非法吸收公众存款案的赃款转换为购房款。根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十条“对赃款赃物及其收益，人民法院应当一并追缴。……对于被害人的损失，应当按照刑事裁判认定的实际损失予以发还或者赔偿”之规定，将上诉人向南达、李成芬借给被上诉人永乐公司的本金300000元及利息转换为上诉人向南达、李成芬购房款的行为，已违反了法律、行政法规的强制性规定。第三，《泸州市纳溪区房屋产权交易服务中心商品房预售备案通知书》显示，上诉人与被上诉人永乐公司签订的《商品房买卖合同》第二十九条约定“自本合同生效之日起30内，由出卖人向泸州市纳溪区房监局申请办理该商品房预售合同备案登记备案手续……”。从《泸州市纳溪区房屋产权交易服务中心商品房预售备案通知书》及上诉人向南达、李成芬与被上诉人永乐公司签订的《商品房买卖合同》内容可以看出，泸州市纳溪区房屋产权交易服务中心办理的商品房预售备案登记是对《商品房买卖合同》进行的登记备案。依照《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售合同登记备案制度主要是为了通过商品房预售合同的管理，对房地产开发企业预售商品房行为进行审查，保护购房者的合法权益。但商品房预售合同登记备案制度不同于《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”规定的预告登记制度，商品房预售合同登记备案不具有预告登记所具有的物权排他效力，仅有债权效力。第四、一审法院于2015年11月4日裁定受理被上诉人永乐公司的破产申请，并指定四川长江会计师事务所有限公司担任永乐公司的管理人。2019年6月18日，永乐公司管理人以《不履行通知书》告知上诉人向南达、李成芬“双方未履行完毕《商品房买卖合同》（注：永乐公司因申请破产未能完成房屋修建，订立合同时您以货币资金实际缴纳的购房款金额为40000元，以货币资金实际缴纳的房款未超过合同约定总价款的50%，以借款及利息转抵购房款部分不能认定为购房款），根据《企业破产法》及相关法律法规的规定，管理人决定不履行上述合同……”。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”之规定，上诉人向南达、李成芬与被上诉人永乐公司均未履行完毕《商品房买卖合同》，永乐公司的管理人有权决定解除或者继续履行，永乐公司管理人告知上诉人向南达、李成芬不履行《商品房买卖合同》符合法律规定。综上，上诉人向南达、李成芬与被上诉人永乐公司签订的《借款协议》及《商品房买卖合同》违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和民法总则》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效……。”之规定，属于无效合同。 二是一审适用法律是否正确。本案系因被上诉人永乐公司破产引发的普通破产债权确认纠纷，同时还涉及上诉人向南达、李成芬与被上诉人永乐公司签订的《借款协议》及《商品房买卖合同》是否有效、是否应当履行等问题，上述问题受《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国企业破产法》、《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律调整，一审适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国企业破产法》、《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律对本案作出判决并无不当，故上诉人向南达、李成芬主张一审法院对本案适用《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国企业破产法》和《中华人民共和国民事诉讼法》，系法律适用错误的上诉理由不成立，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人向南达、李成芬的上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8770元，由上诉人向南达、李成芬负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 剑 审判员 曹天全 审判员 钟 洁 二〇二〇年三月十日 书记员 银 宇