四川省井研县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1124民初92号 原告：四川津瑞物业服务有限公司乐山分公司，住所地四川省乐山市市中区龙游路西段358号9幢2楼6号，统一社会信用代码91511100MA6282J0XL。 法定代表人：阮雪异，总经理。 委托诉讼代理人：朱磊，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：张亢，四川明炬（乐山）律师事务所律师。 被告：刘建国，男，1969年11月19日出生，汉族，住四川省井研县。 委托诉讼代理人：罗添蓝，四川武阳律师事务所律师。 原告四川津瑞物业服务有限公司乐山分公司（简称津瑞物业乐山分公司）与被告刘建国物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告津瑞物业乐山分公司的委托诉讼代理人张亢，被告刘建国及其委托诉讼代理人罗添蓝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 津瑞物业乐山分公司向本院提出诉讼请求：1.判决刘建国向其支付2017年7月1日至2018年7月1日的物业服务费10631.00元；2.判决刘建国承担本案诉讼费。事实和理由：津瑞物业乐山分公司与井研县时代大厦小区业主委员会签订的物业管理服务合同约定：1.津瑞物业乐山分公司为井研县时代大厦小区提供物业管理服务；2.物业服务费每年交纳一次，每次交费时间为7月1日。刘建国系井研县**小区*-*-*-*房屋的业主，未交纳物业服务费，经津瑞物业乐山分公司口头和书面（公告）催收，仍未交纳，据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”向本院起诉，以维护津瑞物业乐山分公司的合法权益。 刘建国辩称，未交纳物业服务费的原因有四，一是由于时代大厦为商业楼和住宅楼的混合，存在2个通道，其中的1个通道从未开过，说明商业部分没有物业服务；二是商业用房未营业，其房屋的落地玻璃被损坏几个月也无人知晓，说明物业无人巡查；三是消防设施的水道一直是坏的，达不到标准，被停业整改，造成巨大损失；四是商业楼没有保洁和保安人员。综上，津瑞物业乐山分公司未按照物业管理服务合同的约定履行安全管理、公共设施维护等义务，刘建国不应当交纳物业服务费，故请求驳回津瑞物业乐山分公司的诉讼请求。 围绕本案诉讼请求，津瑞物业乐山分公司向本院提交证据材料如下： 1.刘建国的居民身份证复印件1页。 2.津瑞物业乐山分公司的营业执照复印件1页。 3.井研县时代大厦小区业主委员会与津瑞物业乐山分公司于2017年6月19日签订的《物业管理服务合同》复印件10页。 4.井研县房地产保障服务中心于2019年8月15日出具的《房屋信息摘要》1页。 5.津瑞物业乐山分公司与乐山久瑞机电有限公司签订的《电梯维修保养服务合同书》及附件复印件6页，时代大厦1号电梯日常维护保养记录复印件5页，时代大厦2号电梯日常维护保养记录复印件4页，时代大厦3号电梯日常维护保养记录复印件4页，时代大厦4号电梯日常维护保养记录复印件5页，乐山久瑞机电有限公司分别于2017年6月22日、同年7月7日和同年12月13日向津瑞物业乐山分公司出具的《工作联系函》复印件各1页，乐山久瑞机电有限公司于2018年1月17日出具的票号16178356的四川增值税普通发票复印件1页；特种设备现场安全监督检查记录复印件1页；津瑞物业乐山分公司与重庆盛华消防工程有限公司乐山分公司签订的《建筑消防设施维护保养合同》复印件3页，重庆盛华消防工程有限公司乐山分公司分别于2017年11月10日和2018年2月7日制作的消防设施设备巡视检查记录表复印件各1页，重庆盛华消防工程有限公司乐山分公司于2017年10月出具的票号0014516的收款收据复印件1页；津瑞物业乐山分公司与朱磊于2017年6月23日签订的编号003的《劳动合同》复印件4页，津瑞物业乐山分公司于2017年7月1日出具的《关于成立时代大厦客户服务中心办公室的通知》复印件1页，津瑞物业乐山分公司于2017年7月1日出具的《任命书》复印件1页；朱磊分别于2017年7月7日、同年7月20日、同年7月21日、同年8月4日、2018年10月8日和2018年9月10日出具的收取物业服务费的《收款收据》复印件3页；津瑞物业乐山分公司时代大厦客户中心于2018年9月6日出具的《关于收取物业费的温馨提示》复印件1页，津瑞物业乐山分公司时代大厦客户中心于2018年11月7日就时代大厦小区二次供水水箱清洗前后照片公示的《通知》复印件1页，时代大厦小区二次供水水箱清洗温馨提示和关于收取物业服务费的温馨提示张贴照片复印件1页；津瑞物业乐山分公司于2018年11月22日出具的《关于井研县时代大厦小区物业管理的函》及附件文件传阅、承办笺和张贴照片复印件4页；2018年3月19日时代大厦卫生检查照片复印件2页；告知书张贴照片和召开业主大会现场照片复印件3页。 6.时代大厦客户服务中心《物业费催收函（存根联）》照片复印件1页和本院（2019）川1124民初1169号《民事裁定书》1页。 刘建国向本院提交了证人陈某、李某的证言（证人陈某陈述自己在井研县时代大厦小区为津瑞物业乐山分公司做了半月的保安，工资由朱磊发放……李某陈述自己一个人在井研县时代大厦小区做里面的清洁卫生到前年，开始的工资由刘大哥发放，后来工资由小朱发放……）。 本院对证据材料的分析认定，无论是津瑞物业乐山分公司提交的全部证据材料，还是刘建国提交的全部证据材料均在庭审中予以质证，其质证意见如下：1.对津瑞物业乐山分公司提交的证据材料1、2、3、4，刘建国无异议。2.对津瑞物业乐山分公司提交的证据材料5，刘建国以缺少签署日期、不符合常规和缺少年度检验报告为由对电梯维修保养服务合同书、电梯日常维护保养记录、工作联系函和票号16178356的四川增值税普通发票的真实性表示异议；刘建国以甲方签署日期存在涂改和缺失乙方的签署日期为由对建筑消防设施维护保养合同的三性（真实性、合法性和关联性，下同）表示异议；刘建国对物业服务费的收款收据、劳动合同、时代大厦小区二次供水水箱清洗前后照片公示的通知、告知书张贴照片和召开业主大会现场照片的关联性表示异议；刘建国以无拍摄时间和地点为由对时代大厦卫生检查照片的三性表示异议；刘建国对其余证据材料未提出异议。3.对津瑞物业乐山分公司提交的证据材料6，刘建国对其中物业费催收函（存根联）照片的真实性表示异议；对其中的民事裁定书的证明目的表示异议。4.对证人陈某和李某的证言，津瑞物业乐山分公司和刘建国均未提出异议。本院对证据材料认定如下：1.对津瑞物业乐山分公司提交的证据1、2、3、4，因刘建国无异议，且符合证据三性，本院予以采纳。2.对津瑞物业乐山分公司提交的证据材料5，经本院审查，刘建国的异议均不能成立，且符合证据的三性，本院予以采纳。3.对津瑞物业乐山分公司提交证据材料6，其中的物业费催收函（存根联）照片，因缺少送达依据，不具有真实性和合法性，本院不予采纳；其余证据材料予以采纳。4.对证人陈某、李某的证言，津瑞物业乐山分公司和刘建国均未提出异议，本院予以采纳。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：井研县**镇**大道*号有一物业小区，称为井研县**小区，或称为井研县**商住小区。刘建国系该小区*幢*单元*楼*号商业用房（建设面积590.61平方米）的所有权人，即该小区的业主。2017年6月19日，井研县时代大厦小区业主委员会作为甲方，津瑞物业乐山分公司作为乙方，双方签订了物业管理服务合同。该合同第二章载明“委托管理事项第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。第四条房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：共同的楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、天线、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施。第六条附属建筑物、构筑物的维护、养护和管理，包括道路、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。第七条共用绿化、花木、建筑小品等的养护与管理。第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。第九条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清理卫生、垃圾的收集、清运。第十条交通与车辆停放秩序的管理。本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域公共场地指定停放点停放车辆。第十一条维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。前款约定事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。第十二条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十三条根据业主委员会的委托组织开展社区文化娱乐活动。第十四条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上接受委托，但收费由当事双方协商。第十五条对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告规劝、制止等措施。第十六条其它委托事项。”该合同第四章载明“双方权利义务第十八条甲方权利义务1、代表和维护业主、使用人的合法权益；经常听取业主、使用人的意见和建议，并及时将这些反馈给乙方；协调业主、使用人、乙方之间的关系；2、督促业主和物业使用人遵守业主公约及物业共用部位和公共实施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；督促业主、使用人按时交纳物业管理公共服务费用；3、审定乙方拟定的物业管理方案；4、检查监督乙方物业管理方案的实施及制度的执行情况；5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、维修养护计划和财务预算及决算报告；6、审批物业维修专项资金的使用预算，并监督物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的竣工验收；审查乙方提供的物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的书面报告。7、在合同生效之日起督促前物管方向乙方移交提供原物管用房为物业管理用房，无偿使用。8、前物管与乙方办理物业管理验收手续时，应向乙方移交下列资料：⑴、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；⑵、设备实施的安装、使用和维护保养技术资料；⑶、物业质量保修文件和物业使用说明文件；⑷、物业管理所必需的其他资料，并于合同生效之日起30日内向乙方移交；9、协调本合同生效前发生的管理遗留问题；10、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动及完成物业管理各项管理目标；11、甲方有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理公共服务费收支状况进行审计；第十九条乙方权利义务1.根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动；2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；3、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；4、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督；按养护计划和操作规程，对房屋共用部位、共用设施设备状况进行检查，发现不安全隐患或险情及时排除；5、负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告；并于每年1月，以书面方式向甲方提出这些计划和报告。6、建立、妥善保管和正确使用物业管理档案，并负责及时记载有关的变更情况；7、承担因管理不当造成的一切安全事故责任。”该合同第五章载明“物业管理公共服务质量第二十一条乙方须按下列约定，实现目标管理；1、房屋外观；2、设备安全运行；3、共用部位、共用设施设备的维护和管理；4、公共环境卫生5、绿化；6、交通秩序与车辆停放；7、公共秩序维护与协助消防。”物业管理服务合同除前述载明内容外，还载明：1.津瑞物业乐山分公司为井研县时代大厦小区提供物业管理服务；2.物业管理服务期限3年，从2017年7月1日0时起，至2020年6月30日24时止；3.物业服务费含公共水电费，不含应由专项维修基金支付的一切费用和专有部分的费用；4.2楼（含2楼）以上商业用房按每月每平方米1.50元交纳；5.物业服务费1年交纳1次，每次交纳时间为7月1日；6.业主出租物业的物业服务费由业主交纳，若业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主承担连带责任；等等。嗣后，津瑞物业乐山分公司与井研县时代大厦小区的业主因维护该小区的消防设施设备和维修该小区的外墙墙面是否使用专项维修资金产生纠纷，一直未能得到妥善处理，于是，津瑞物业乐山分公司停止提供物业管理服务至今。其间，津瑞物业乐山分公司曾于2019年8月7日就2017年7月1日至2018年7月1日的物业服务费向本院起诉。审理中，津瑞物业乐山分公司于同年11月1日申请撤诉。同日，本院裁定准予津瑞物业乐山分公司撤回起诉。之后，刘建国仍未交纳2017年7月1日至2018年7月1日的物业服务费。津瑞物业乐山分公司于2020年1月10日再次起诉。 争议事实认定，津瑞物业乐山分公司在2017年7月1日至2018年7月1日期间是否全面履行了物业管理服务合同约定的物业管理服务义务？对此，津瑞物业乐山分公司主张该期间物业管理服务义务已全面履行完毕，然而，刘建国却主张该期间津瑞物业乐山分公司并未全面履行物业管理服务义务，为此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”津瑞物业乐山分公司应当举证证明2017年7月1日至2018年7月1日期间的物业管理服务义务已履行，对此，津瑞物业乐山分公司提交的证据5能够证明津瑞物业乐山分公司于2017年7月1日至2018年7月1日期间在履行物业管理服务义务，因而刘建国应当提交津瑞物业乐山分公司在2017年7月1日至2018年7月1日期间未全面履行物业管理服务义务的证据，虽然刘建国提交了证人陈某、李某的证言，但是，不足以证明津瑞物业乐山分公司在该期间未能全面履行物业管理服务义务，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”刘建国应当承担举证不能的不利后果，即本院对刘建国主张津瑞物业乐山分公司在2017年7月1日至2018年7月1日期间未全面履行物业管理服务义务不予支持，因此，本院认定津瑞物业乐山分公司在2017年7月1日至2018年7月1日期间已全面履行了物业管理服务义务。 另认定，根据前述认定事实和物业服务合同的约定，本院确认刘建国欠津瑞物业乐山分公司2017年7月1日至2018年7月1日期间的物业服务费10630.98元（1.50元/平方米·月×590.61平方米×12月）。 本院认为，刘建国以津瑞物业乐山分公司在2017年7月1日至2018年7月1日期间未全面履行物业管理服务义务为由主张不应当交纳该期间的物业服务费，没有事实依据，本院不予支持，因此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”，刘建国应当支付津瑞物业乐山分公司物业服务费10630.98元，津瑞物业乐山分公司主张超出部分0.02元，本院不予支持。 依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、刘建国在本判决生效后十五日内支付四川津瑞物业服务有限公司乐山分公司物业服务费10630.98元； 二、驳回四川津瑞物业服务有限公司乐山分公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费66.00元，减半收取计33.00元，由刘建国负担，在本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  朱文才 二〇二〇年三月三十一日 书记员  周瑜娟