江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏执复228号复议申请人（申请人）：徐信久，男，汉族，1949年1月4日出生，住浙江省舟山市普陀区。被申请人：江苏龙庭置业有限公司，住所地江苏省徐州市。法定代表人：于建军。复议申请人徐信久因不服江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院）（2019）苏01执异228号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。经审查查明，南京中院在审理原告徐信久诉被告江苏龙庭置业有限公司（以下简称龙庭公司）借款合同纠纷一案中，于2019年7月12日作出（2019）苏01民初1804号民事裁定书，裁定冻结龙庭公司名下12492万元的银行存款或查封、扣押相应价值财产。龙庭公司向南京中院异议称，该院作出的（2019）苏01民初1804号民事裁定书、协助执行通知书，查封、冻结其价值12492万元的财产，但实际查封、冻结龙庭公司名下的资产己经远远超过涉案金额，属超标的查封、冻结，请求依法解除超额查封、冻结的资产。理由如下:1.原告徐信久诉被告龙庭公司民间借贷纠纷一案，南京中院作出（2019）苏01民初1804号民事裁定书，裁定查封、冻结其价值12492万元的财产，但实际查封、冻结龙庭公司名下的资产5亿多元的资产，己经远远超过涉案金额。2.本案是原告徐信久就南京中院己经审判过的案件再次起诉，缺乏胜诉的基本法律依据，龙庭公司请求人民法院慎用保全措施。南京中院查明，原告徐信久诉被告龙庭公司借款合同纠纷一案，该院在审理中裁定冻结龙庭公司名下12492万元的银行存款或查封、扣押相应价值财产，并于2019年7月25日查封了龙庭公司名下位于江苏省泉山区云龙公园南侧、苏堤南路东侧不动产权证书号为苏（2018）徐州市不动产权第0014638号土地；首轮查封龙庭公司名下位于徐州市龙廷××商业××房、××别墅、××别墅及地下车库××套（栋）；轮候查封龙庭公司名下位于徐州市龙廷××商业××房、××别墅、××别墅××套（栋）；冻结龙庭公司在中国工商银行股份有限公司徐州泉山支行六个银行账户及在江苏银行徐州苏苑支行银行帐户的存款，其中60120188000126470帐号实际冻结6220626.61元。该院首轮查封龙庭公司名下位于徐州市龙廷润园商业用房面积共计14933平方米，江苏省徐州市商品房买卖合同网上备案均价为28939元/每平方米，总价共计43215万元；查封龙庭公司名下位于徐州市龙廷润园商业住宅面积共计252平方米，江苏省徐州市商品房买卖合同网上备案均价为25913元/每平方米，总价共计653万元；查封龙庭公司名下位于徐州市龙廷润园独栋别墅面积共计2475平方米，江苏省徐州市商品房买卖合同网上备案均价为26254元/每平方米，总价共计6498万元；查封龙庭公司名下位于徐州市龙廷润园联排别墅面积共计5062平方米，江苏省徐州市商品房买卖合同网上备案均价为23572元/每平方米，总价共计11932万元；查封龙庭公司名下位于徐州市龙廷润园洋房面积共计635平方米，江苏省徐州市商品房买卖合同网上备案均价为20677元，总价共计1313万元。再查明，2019年10月18日，中盛公司作出江苏中盛咨字第2019-0174号房产估价报告，对该院查封的1栋1单元101室；2栋1单元102室、103室、104室、105室、107室；3栋1单元101室、102室、103室；7栋一单元103室、104室；8栋一单元101；28栋一单元101室、102室；35栋一单元101室、102室进行评估，上述房地产评估总价为30029.3万元。南京中院认为，人民法院在诉讼保全和执行中查封、扣押、冻结被申请人或被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及相关费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当依当事人申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被申请人或被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。本案中，根据江苏省徐州市物价局商品房销售价格备案信息及江苏省徐州市商品房买卖合同网上备案信息及中盛公司作出的江苏中盛咨字第2019-0174号房产估价报告，该案查封、冻结龙庭公司名下资产明显超出该院（2019）苏01民初1804号民事裁定书确定的查封、冻结其价值12492万元的财产的保全数额，故对超标的查封、冻结的龙庭公司名下的资产应予解除查封、冻结。据此裁定：解除对龙庭公司龙廷润园项目中下列房屋及该房屋项下相应土地使用权的查封：一期房产：2栋1单元地下室-101室；2栋1单元地下室-102室；2栋1单元地下室-103室；2栋1单元106室；3栋1单元106室；3栋1单元107室；3栋1单元201室；3栋1单元202室；3栋1单元205室；3栋1单元206室；3栋1单元207室；3栋1单元208室；3栋1单元209室；3栋1单元210室；3栋1单元301室；3栋1单元302室；3栋1单元303室；3栋1单元304室；3栋1单元305室；3栋1单元306室；3栋1单元307室；3栋1单元308室；3栋1单元309室；3栋1单元310室；4栋1单元103室；4栋1单元105室；4栋1单元108室；5栋1单元105室；5栋1单元107室；14栋1单元地下室-102室；14栋3单元地下室-102室；41栋1单元地下室-101室；41栋1单元101室；46栋1单元地下室-101室。二期房产：6栋1单元101室；6栋1单元102室；6栋1单元103室；6栋1单元104室；6栋1单元105室；6栋1单元106室；6栋1单元107室；6栋1单元108室；6栋1单元109室；7栋1单元101室；7栋1单元102室；7栋1单元105室；7栋1单元106室；7栋1单元107室；7栋1单元108室；7栋1单元301室；7栋2单元802室；8栋1单元地下室-101室；8栋1单元地下室-102室；8栋1单元地下室-103室；8栋1单元地下室-104室；8栋1单元地下室-105室；8栋1单元地下室-106室；8栋1单元地下室-107室；8栋1单元地下室-108室；8栋1单元地下室-109室；8栋1单元地下室-110室；8栋1单元地下室-111室；8栋1单元地下室-112室；8栋1单元地下室-113室；8栋1单元地下室-114室；8栋2单元地下室-101室；8栋2单元地下室-102室；8栋2单元地下室-103室；8栋2单元地下室-104室；8栋2单元地下室-105室；8栋2单元地下室-106室；8栋2单元地下室-107室；8栋2单元地下室-108室；8栋2单元地下室-109室；8栋2单元地下室-110室；8栋2单元地下室-111室；8栋2单元地下室-112室；8栋2单元地下室-113室；8栋2单元地下室-114室；9栋2单元202室；12栋1单元201室；23栋1单元102室；25栋1单元101室；25栋1单元102室；25栋1单元103室；25栋1单元104室；25栋1单元105室；25栋1单元106室；26栋1单元102室；26栋1单元103室；26栋1单元104室；26栋1单元105室；27栋1单元103室；27栋1单元104室；36栋1单元102室；36栋1单元103室；36栋1单元104室；36栋1单元105室；36栋1单元106室；37栋1单元402室；38栋1单元104室；47栋1单元101室；47栋1单元103室。徐信久向本院申请复议，请求撤销南京中院（2019）苏01执异228号执行裁定，继续查封龙庭公司公司被该裁定解除查封的103套房产。事实与理由：一、目前剩余16套房产为轮候查封，冻结现金为6220626.61元及查封的土地一块，可能对今后的执行造成困难；二、现起诉金额为12513.6695万元，今后还交将以每年1368.677554元增加利息，若予以解封难以保证今后的债权顺利实现；三、今后还有资产变现成本，因此上述103套房产不符合解封条件。本院对南京中院查明的事实予以确认。本院认为，一、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。第二十六条规定，网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。根据以上规定，在人民法院处置查封财产时，可以采用参照市价的方式。在拍卖处置时，最低的折扣为五点六折。因此，人民法院查封保全的财产价值，只要参照市价基础上计算五点六折后，剩余价值达到保全裁定的要求的财产价值即可满足查封的要求。本案中，南京中院（2019）苏01民初1804号民事裁定，冻结龙庭公司名下12492万元的银行存款或查封、扣押相应价值财产。南京中院目前查封的房产经评估为30029.3万元，以最低处置价格五点六折计算，其处置价值亦已经达到16816.408万元，已达到南京中院（2019）苏01民初1804号民事裁定要求冻结保全的财产价值。此外，南京中院还冻结了现金600余万元。因此，南京中院裁定解除其余财产的查封，有事实与法律依据。二、南京中院2019年7月25日在徐州市不动产登记交易服务中心查封上述财产时，均为首先查封。复议申请人徐信久主张没有解封的财产为轮候查封，却没有提供依据，本院不予采信。综上，复议申请人徐信久的复议请求及理由没有事实和法律依据，本院不予支持。南京中院（2019）苏01执异228号执行裁定认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项规定，裁定如下：驳回徐信久的复议申请，维持江苏省南京市中级人民法院（2019）苏01执异228号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 李 晶审判员 赵建华审判员 苏 峰二〇二〇年三月十八日书记员 王莹莹