四川省射洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0922民初2465号 原告（反诉被告）：曹平，男，1942年8月27日出生，汉族，四川省广安市广安区居民。 原告（反诉被告）：张先凤，系曹平之妻，1943年12月14日出生，汉族，四川省广安市广安区居民。 二原告特别授权委托诉讼代理人：陈春生，系四川泽曦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：敬伟，男，1966年10月10日出生，汉族，四川省射洪县居民。 特别授权委托诉讼代理人：李世新，系四川今辰律师事务所律师。 原告曹平、张先凤与被告敬伟占有保护纠纷一案，本院于2019年5月7日作出（2019）川0922民初487号民事判决，后原告曹平、张先凤不服向遂宁市中级人民法院提出上诉，该院于2019年9月6日作出（2019）川09民终565号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）川0922民初487号民事判决，发回本院重审。本院于2019年10月16日重审立案后，被告敬伟提起反诉，本院依法适用普通程序，于2019年11月28日、2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告曹平、张先凤的特别授权委托诉讼代理人陈春生，被告敬伟及其特别授权委托诉讼代理人李世新到庭参加诉讼，原告曹平、张先凤经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹平、张先凤向本院提出诉讼请求：1.判令被告将坐落于射洪县太和镇太和大道中段一建商品房××号房屋腾退给原告；2.判令被告支付占用原告房屋期间的占用费（按每年4000元标准计算，从2013年1月26日起至房屋腾退之日止)；3.本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实与理由：2012年11月15日，原、被告签订《房屋买卖合同》，被告将坐落在射洪县太和镇太和大道中段一建商品房××号房屋卖给原告。双方办理了权属变更登记。原告购房后，被告借住几年，每年支付6000元占用费，在最后交房时统一结算。近两年，原告欲收回房屋，被告未有实际行动。物权法规定，不动产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，产权人享有占有、使用、收益、处分的权利。特诉至法院，望实现诉求。 被告敬伟辩称，原、被告于2012年11月15日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立且有效，双方应按合同约定履行义务。双方在合同中明确约定房屋总价为20万元，于2012年11月13日前以现金的方式一次性缴纳给甲方（敬伟），同时，甲方将房屋及相关手续等交给乙方（曹平）。答辩人已于2012年11月26日履行过户义务，但原告自始至终未向答辩人履行支付20万元房款的合同义务。按照相关法律规定，答辩人在买方未履行支付房款义务的情况下，有权拒绝交房。原告称敬伟欠董富强借款95万元，董富强欠射洪隆泰丝绸公司借款100万元，敬伟、董富强、射洪隆泰丝绸公司三方协议，由敬伟以房抵债，房屋抵债过户后，敬伟支付了两年房租，但涉案《房屋买卖合同》中，购房款的债务人是曹平，债权人是敬伟，如果射洪隆泰丝绸公司、射洪县隆泰典当行有限公司或董富强要作为第三人承担支付敬伟房款的义务，则必须经债权人敬伟同意，但原告并未能举证证明敬伟与曹平、董富强或射洪隆泰丝绸公司、射洪县隆泰典当行有限公司签订《债务转让协议》，也未提交敬伟同意第三人承担支付房款的证据，且也未提交敬伟向曹平、张先凤已支付两年房租的任何凭据。此外即使答辩人如原告所说以房抵债，但事实上，董富强所欠射洪隆泰丝绸公司、射洪县隆泰典当行有限公司的价款和答辩人欠董富强处的价款均没有因房屋买卖而发生相应数额的扣减。本案中，原告多年未支付答辩人购房款违反合同约定，致使答辩人出卖房屋获得价款的目的不能实现，答辩人在签订合同后并未实际交付房屋，一直居住使用，且花费巨资对房屋进行了装修，也没有继续履行交付义务的必要，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告敬伟向本院提出反诉请求：一、请求判令依法解除反诉人与二被反诉人于2012年11月15日签订的《房屋买卖合同》，并由二被反诉人将位于射洪县太和镇太和大道中段一建商品房××号房屋过户到反诉人名下。二、本案反诉费用由被反诉人负担。事实及理由：2012年11月，反诉人因故出售射洪县太和镇太和大道中段一建商品房××号房屋一套，经协商以20万元房价款卖与被反诉人，双方签订《房屋买卖合同》，对房屋价款、水费、违约责任等进行了约定。履行合同中，基于朋友的信任，在被反诉人没有支付房价款的情况下，还是将房屋过户到其名下。但被反诉人不守诚信，一直未支付购房款，以反诉人理应为朋友偿还债务为由，试图以其对他人享有的债权折抵房款，反诉人一直不予认可。反诉人多次与被反诉人协商支付购房款事宜未果，一直未交付房屋。因被反诉人未支付房款违约在先，已符合合同的法定解除条件。特提起反诉，望支持反诉请求。 原告曹平、张先凤针对反诉答辩称，已经办理了房产过户手续，我们已经充分享有了物权，本案不属于房屋买卖合同纠纷，是占有保护纠纷，反诉是无理的，请求法院驳回。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落在射洪县太和镇太和大道中段一建商品房××号房屋原产权登记所有人为敬伟，产权证号为射房权证太字第××号，面积106.84㎡。2012年11月15日，曹平、张先凤（乙方）与敬伟（甲方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：乙方购买甲方所有的一建商品房××房屋，总价为20万元，于2012年11月13日前以现金方式一次性缴纳给甲方，由甲方交付房屋手续并协助办理房产权证，办证税费各自承担，如甲方提供的房地产信息虚假给乙方造成损失的，应承担违约责任并赔偿5万元。2012年11月26日，敬伟与蒲平（蒲兴凡的侄儿）前往政府行政服务中心办理了房屋权属转移登记，登记为曹平、张先凤共有，房权证号为射房权证太字第××号。同年12月5日，射洪县人民政府为该套房屋颁发了第××号国有土地使用权证。曹平、张先凤未亲自办理房屋过户手续，按照房价款23万元承担了办证税费。房屋买卖合同签订后，敬伟未交付房屋，继续在该套房屋居住、生活至今，其间于2015年7月整改安装了天然气，支付整改安装费2480元，于2016年4月进行家装，支付装修费229000元。 另查明，敬伟与董富强系好友。董富强于2008年6月17日出具《借条》借到隆泰丝绸公司12万元，期限一年；同年7月出具《借条》借到隆泰丝绸公司10万元，期限一年；同年8月4日出具《借支单》借款30万元，期限两个月。董富强与射洪县隆泰典当行有限责任公司于2009年9月21日签订《典当合同》，典当金额10万元，当期为2009年9月21日至2009年12月20日；于同年11月2日签订《典当合同》，典当金额20万元，当期为2009年11月2日至2010年2月1日；于同年11月17日签订《典当合同》，典当金额20万元，当期为2009年11月17日至2010年2月16日。在前述借款、典当活动中，董富强没有提供借款担保和典当财产。2010年12月22日，董富强向蒲兴凡转账支付2万元用于归还借款。2010年4月24日，敬伟向董富强出具《借条》载明借到董富强95万元。2012年11月，敬伟请求以房抵偿董富强处的借款，董富强告知敬伟抵给隆泰公司(根据敬伟所称，以房抵债的目的除了抵偿债务外，还想要再借部分款项，但后来没有实际发生借款，敬伟未就该说法提供证据佐证)，敬伟即与曹平、张先凤办理了房屋买卖和过户登记事宜。之后，敬伟未收到购房款，董富强在隆泰丝绸公司和典当公司的借款以及敬伟下欠董富强的借款均没有发生相应扣减，审理中，各方当事人均表示上述债务均未结算。 本院认为，本案中敬伟与曹平、张先凤签订的《房屋买卖合同》，双方真实目的并不是房屋买卖，而是为了冲抵敬伟与董富强之间、董富强与隆泰丝绸公司、隆泰典当行之间的债务。曹平、张先凤作为权利人的权利来源是隆泰丝绸公司、隆泰典当行的债权让与，故敬伟与曹平、张先凤之间不构成房屋买卖合同关系，双方之间发生的纠纷适用《合同法》等相关法律调整；占有是占有人对不动产或者动产的实际控制，具有公示效力和维护占有物稳定关系的意义，是一种事实而非权利关系，占有保护制度由《物权法》设定，占有物保护纠纷应适用《物权法》调整。 本诉中，原告曹平、张先凤请求由被告腾退房屋，其主张请求权基础是原告享有房屋所有权，而被告侵犯了其对所有物的占有。但依据本案查明的事实，原告获得房屋的权利和被告交房的义务属于敬伟、董富强、隆泰丝绸公司、隆泰典当行、曹平、张先凤四方基于合同的约定而产生的权利义务，而不是原告占有的占有物受到他人侵害而需要保护。故本诉争议的标的是合同法律关系。原告起诉所依据的法律关系与本案查明的事实不符，经本院依法释明后仍坚持以占有保护纠纷起诉。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。 对于反诉，反诉原告敬伟主张其请求权基础为房屋买卖合同关系，认为反诉被告曹平、张先凤因未履行房屋买卖合同所确定的义务即交付价款，而要求解除房屋买卖合同。但依据本案查明的事实，反诉原告敬伟和反诉被告曹平、张先凤之前虽然名义上签订了《房屋买卖合同》，但双方并没有房屋买卖的合意，双方的合同本意是以房屋买卖的形式来冲抵双方及案外人董富强、隆泰丝绸公司、隆泰典当行之间基于其他合同产生的债权债务关系。故反诉争议的标的是合同法律关系。故反诉原告起诉所依据的法律关系与本案查明的事实不符，经本院依法释明后仍坚持以房屋买卖合同纠纷提起反诉。故对反诉原告的反诉请求，本院亦不予支持。 综上所述，本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，判决如下： 一、驳回原告曹平、张先凤的诉讼请求； 二、驳回反诉原告敬伟的反诉请求。 案件受理费560元，由原告曹平、张先凤负担。反诉案件受理费4300元，由被告敬伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  王 映 人民陪审员  陈雪容 人民陪审员  任惠芳 二〇二〇年三月十七日 法官 助理  杨 欢 书 记 员  邓雅雪