河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终7号上诉人（原审原告）：洛阳住总宇泰房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市老城区王城大道86号。法定代表人：王明保，该公司董事长。委托诉讼代理人：何小利，该公司员工。委托诉讼代理人：秦萌，河南金博大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王洪标，男，1982年4月13日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。一审第三人：中国民生银行股份有限公司洛阳分行，住所地河南省洛阳市西工区中州东路497号。负责人：张玉峰，该支行行长。上诉人洛阳住总宇泰房地产开发有限公司因与被上诉人王洪标及一审第三人中国民生银行股份有限公司洛阳分行商品房预售合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2019）豫0302民初1049号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人洛阳住总宇泰房地产开发有限公司上诉请求：1、依法改判解除双方签订的《商品房预售合同》；2、改判王洪标协助办理涉案房屋的商品房预告登记、抵押权预告登记、商品房预售合同备案信息等注销手续；3、改判洛阳住总宇泰房地产开发有限公司从应退还王洪标的房款中扣除违约金86941.2元；4、改判洛阳住总宇泰房地产开发有限公司从应退还王洪标的房款中扣除代偿款8110.21元及违约金（以银行扣划数额为基数，以月利率2%为标准，自款项被实际扣划之日起计算实际扣除之日止）；5、王洪标腾房并交还房屋；6、本案上诉费由王洪标负担。事实与理由：双方签订《商品房预售合同》中约定如王洪标未按期偿还银行贷款，致使洛阳住总宇泰房地产开发有限公司承担担保责任的，除偿还代偿款项后，应按日1%标准支付违约金。如连续三期（含三期）未向银行履行还款义务的，洛阳住总宇泰房地产开发有限公司有权与王洪标解除购房合同，王洪标应按合同总房款15%支付违约金。但合同签订后，王洪标未按期偿还银行贷款，导致洛阳住总宇泰房地产开发有限公司承担保证责任，截止2019年11月30日，银行已经累计7期扣划洛阳住总宇泰房地产开发有限公司款项。请求二审法院支持上诉请求，予以改判。洛阳住总宇泰房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、判令解除原被告双方于2016年5月26日签订的《商品房预售合同》（合同编号：YS0351709，房屋代码：1298565）；二、判令被告协助原告办理涉案房屋的商品房预告登记、抵押权预告登记、商品房预售合同备案信息等注销手续；三、判令第三人协助原告办理抵押权预告登记注销手续；四、判令原告从应退还被告房款中扣除违约金86941.2元；五、判令原告从应退还被告房款中扣除代偿款人民币，变更为原告从应退还被告房款中扣除代偿款人民币15412.59元及违约金255.78元（暂计算至2019年6月30日，具体以实际代偿金额及应付违约金金额为准）；六、判令被告腾房并交还房屋；七、判令本案的全部诉讼费、保全费、诉讼财产保全保险费及原告实现债权的全部费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年5月26日，王洪标与洛阳住总宇泰房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》一份，购买洛阳住总宇泰房地产开发有限公司开发的鼎城南地块一期项目第G2幢2单元2-2304号房屋一套，总房款为579608元，买受人于2016年5月15日前交清首期房款119608元，剩余房款460000元以按揭方式付清；合同附件四补充协议中约定：如买受人未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，出卖人代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人向其发出缴款通知书后三日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起按出卖人代其向贷款银行还款金额每日1%的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费等相关费用；在该房产未办理抵押之前，若买受人连续三期以上(含三期)不能按《借款合同》向货款银行履行还款义务，视同买受人违约，出卖人有权拒绝交付该商品房；同时出卖人有权与买受人按本合同之价格解除商品房买卖合同，买受人应当按照购房款的15％向出卖人支付违约金和另行出售房屋的交易费，已交购房款扣除违约金、另出售房屋交易费、银行贷款本息及其他欠款后，退还买受人；购房款不足抵扣上述款项的，买受人继续补偿出卖人；出卖人另行出售该商品房的行为与买受人无关。2016年6月28日，甲方王洪标与乙方中国民生银行股份有限公司洛阳分行、丙方洛阳住总宇泰房地产开发有限公司签订《个人购房/车位借款及担保合同》，合同约定甲方购房借款金额为460000元；乙方对甲方到期应付而未付的借款本金，自逾期之日起，按合同约定的逾期利率按实际逾期天数计收逾期罚息，直至甲方清偿本息为止；丙方自愿依照合同约定为合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及甲方应付的其他款项承担连带保证责任。合同签订后，因王洪标未按时偿还到期银行贷款，按照合同约定，中国民生银行股份有限公司洛阳分行于2019年2月26日、2019年3月26日、2019年4月24日、2019年5月27日、2019年6月25日、2019年10月25日分别扣划洛阳住总宇泰房地产开发有限公司2889.43元、3140.01元、3132.87元、3128.73元、3121.55元、2899.01元，用于偿还贷款。2019年9月27日、2019年10月9日、2019年10月31日，王洪标分三次分别偿还洛阳住总宇泰房地产开发有限公司8000元、5000元、2000元，共计15000元。另查明，王洪标已于两年前对购买房屋进行装修并搬入居住至今。一审法院认为，原告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司与被告王洪标签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，双方应当遵照执行。虽然被告王洪标出现违约，但原告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司应当对被告给予适当的宽限期，该院认为不宜解除合同，但原告为被告垫付的银行贷款应当予以偿还并支付相应的违约金，双方约定的违约金标准过高，应按照月利率2%的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告王洪标于本判决生效后十五日内支付原告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司截至2019年11月14日代偿银行贷款5021.44元，利息46.87元以及欠款本金5021.44元的利息（自2019年11月15日起至实际还清欠款之日止按月利率2%的标准计算）；二、驳回原告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1105元，由被告王洪标负担。二审中，洛阳住总宇泰房地产开发有限公司提交扣款凭证三份，证明：被上诉人王洪标在一审庭审结束后因逾期还款导致洛阳住总宇泰房地产开发有限公司被银行扣划款项三笔，分别是2019年10月25日数额为2899.01元、2019年11月20日数额为3088.77元、2019年12月30日数额为3088.74元。合同约定的解除条件已经成就，应予支持上诉请求。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，洛阳住总宇泰房地产开发有限公司与王洪标签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，本院依法确认其合法有效。关于洛阳住总宇泰房地产开发有限公司上诉主张案涉合同应予以解除并由王洪标赔偿各项损失的问题，本案中王洪标出现违约，根据一审法院查明事实，王洪标虽存在逾期支付房贷，造成客观违约，但其在一审诉讼过程中共计偿还15000元，剩余5021.44元本金，利息46.87元及相应利息未支付。虽一审结束后洛阳住总宇泰房地产开发有限公司又发生代偿9270.35元，但从鼓励交易、维护合同稳定性出发，综合考虑违约数额、违约程度、履行成本并考虑疫情期间造成的有可能履行困难等情形，本院认为现阶段不宜解除合同，待疫情结束后，如王洪标仍继续存在持续违约、不按照约定支付款项等行为，则洛阳住总宇泰房地产开发有限公司有权另行起诉并要求解除双方签订的《商品房预售合同》。同时考虑到本次诉讼购房者王洪标本身存在过错，故本院判令由王洪标承担本案产生的全部诉讼费用，从而告诫其违约将付出相应的成本，故本案一、二审诉讼费用均由王洪标予以承担。综上，洛阳住总宇泰房地产开发有限公司上诉主张不能成立，本院对此不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2176元，由王洪标负担。本判决为终审判决。审判长  秦铁林审判员  胡豫勇审判员  李 慧二〇二〇年三月十日法官助理南志丹书记员侯少祎