黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民终3528号上诉人（原审被告、反诉原告）:倪微，女，1969年8月17日出生，汉族，会计，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人:乔海山，黑龙江海珊律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：齐齐哈尔万达广场投资有限公司，住所地齐齐哈尔市建华区党校街68号。法定代表人：黄国斌，该公司总裁。委托诉讼代理人：张玲玲，黑龙江典通律师事务所律师。上诉人倪微因与被上诉人齐齐哈尔万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）排除妨害纠纷一案，不服齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初2049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。倪微上诉请求：撤销一审判决，支持倪微要求万达公司赔偿倪微各项经济损失29,000.00元的反诉请求；一、二审诉讼费由万达公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。《商品房买卖合同》是双方自愿达成，是真实意思表示，并且已经履行完毕。倪微自2015年就已经入住，万达公司是2019年才发现办理入住时由于自己工作人员的过错，将倪微安排到了2-609室，该情形是由于万达公司工作人员的失误导致，倪微不存在主观故意和侵权。原审法院无视客观事实，把万达公司的过错强加给倪微，认定倪微侵权和非法占有错误，导致判决结果错误。二、原审判决适用法律错误。通过庭审、质证，没有证据证明倪微有过错。万达公司需要提供涉案房屋权属证明，证明其向倪微交付的房屋是2-609号，而不是2-608号。无论怎样，如果存在错误，也是由万达公司造成的，相应的后果不应由倪微承担。一审法院认定倪微有过错，并承担责任，没有法律依据。万达公司辩称，原审判决认定事实清楚。倪微于2013年10月29日与万达公司签订商品房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，该合同真实有效。合同约定，倪微自愿认购万达公司位于齐齐哈尔万达广场大商业2-608号商品房。倪微于2015年10月7日办理入户手续，此时因该幢公寓B座6层整层房号存在串号现象，故验房时万达公司以及物业工作人员发现串号后当即告知倪微（房屋验收表中能证实），要求返还609号房屋钥匙。但倪微明知交付房屋并非其购买的608号房屋，却不予配合迁出，一直非法占用2-609号商品房，并将房屋出租盈利。万达公司多次通过上门、打电话、发律师函等方式与倪微沟通协商，并要求其迁出非法占有房屋。因此可以确定倪微系2-608室业主，却入住2-609号商品房，原审法院对于该事实认定清楚。另，涉案房屋交付时是装修状态。二、原审判决所依据的证据充分、确凿。双方在签订商品房买卖合同时，便已对合同内容充分认识。万达公司一审期间向法院出示的证据可以证实倪微对所购房屋型号、所处位置均清楚认识，并在相应处予以签字确认，608和609的房屋户型完全不一致，且倪微以产权人的身份缴纳了2-608号商品房的物业费、水费、电费等相关费用。即倪微知晓其购买的为2-608号商品房，但与此同时，倪微仍将其非法占有的房屋出租获利，侵害万达公司的合法权益。万达公司原审期间向法院提交的证据，材料完整、准确，故原审法院作出判决所依据的证据充分、确凿。另外，要强调的是，万达公司认为倪微侵害万达公司合法权益之日的起算，应当从其知道或应当知道侵权行为发生之日起开始计算，即交付房屋办理入住之日起开始计算。但因考虑到诉讼时间成本，故而万达公司针对倪微应返还的收益没有提起上诉，对于2019年10月起至倪微实际交付涉案房屋之日止的收益部分，我公司保留继续向倪微主张该权利。万达公司向一审法院起诉请求：1.判令倪微搬离非法占有的万达广场大商业02单元06层09号（以下称公寓2-609）室房屋，并恢复公寓2-609室房屋原状；2.判令倪微支付从2015年10月7日起至实际搬离交付房屋之日止(暂计算至2019年5月7日，共44个月)非法占有房屋的费用，按齐齐哈尔市建华区万达广场区域平均租房费用2,500.00元/月为标准，共计110,000.00元；3.判令倪微承担万达公司支出的律师费10,000.00元；4.本案诉讼费用由倪微承担。倪微向一审法院提出反诉请求：1.判令解除倪微与万达公司签订的《商品房买卖合同》，并返还购房款；2.判令万达公司赔偿倪微各项经济损失29,000.00元；3.本案的诉讼费用由万达公司承担。一审法院认定事实：万达公司与倪微于2013年10月26日签订商品房认购协议，倪微自愿认购万达公司位于齐齐哈尔万达广场公寓2#608号商品房，并于2013年10月29日签订《商品房买卖合同》，该商品房权属面积43.15平方米，售价330,897.00元。在《商品房买卖合同》附件二中，倪微对房屋结构与该房屋在楼层中所处位置以及房屋平面图等进行签字按手印。倪微于2013年11月6日取得齐齐哈尔万达广场公寓2#608号商品房《购买商品房登记备案介绍信》。倪微又于2015年10月7日办理入住手续确定房屋面积42.71平方米，同时签署房屋交接单、房屋验收表。万达公司于2019年4月30日委托黑龙江龙房川律师事务所向倪微发出函告：请您于收到本函后3日内立即从齐齐哈尔万达广场公寓2-609室房屋迁出，并到万达公司售楼处办理公寓2-608室房屋的交付手续并且缴纳相关费用，同时，万达公司保留另行追究您逾期办理房屋交付手续违约责任的权利。该函告倪微确认收到。另查明，倪微自2015年12月30日以每月租金1,800.00元将公寓2-609房屋出租。倪微自入户均以公寓2-608户缴纳物业费、水费、电费。一审法院认为，万达公司与倪微签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，自愿达成一致，合同内容不违反法律强制性规定，应认定合法有效。双方已经按约履行，买受方交付房款，出卖方交付房屋。倪微系2-608业主而入住2-609室房屋非其购买的2-608室。但万达公司提出的多次多种方式主张权利未提交证据证明，无法认定，可从发律师函2019年4月30日开始视为其主张权利。此时倪微占有2-609室的行为系侵权行为，其应从该室迁出，非法占有期间的收益应予返还。倪微自认至今将该2-609室出租，月租金1,800.00元，其收益应以此为准。万达公司部分诉请证据充分，一审法院应予支持。自2019年4月30日以后占用的收益应予返还万达公司。2019年4月30日前的损失因证据不足，不予支持。但万达公司请求的律师代理费并非直接损失，一审法院不宜支持；倪微的反诉主张因证据不足，不予支持。故依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条之规定，判决：一、被告倪微于本判决发生法律效力后十日内从坐落于齐齐哈尔万达广场公寓2-609号商品房（建筑面积51.87平方米）迁出。二、被告倪微于判决发生法律效力后十日内返还2-609室收益给原告9,000.00元（自2019年4月30日至2019年9月30日）；三、对原告齐齐哈尔万达广场投资有限公司的其他诉讼请求不予支持。四、驳回反诉原告倪微的诉讼请求。案件受理费2,500.00元，减半收取1,250.00元、反诉费262.50元，万达公司负担1,225.00元、倪微负担312.50元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。倪微与万达公司签订的《商品房买卖合同》中明确约定倪微购买的是万达公司开发的万达广场公寓2-608号房屋，万达公司在为倪微办理入住时，误将万达广场公寓2-609号房屋交付给倪微，万达公司作为万达广场公寓2-609号房屋的所有权人，有权要求倪微腾退房屋。万达公司已于2019年4月30日向倪微发送律师函，要求其腾退房屋，但倪微未予腾退，而是继续占有该房屋，故原审判决倪微向万达公司返还自2019年4月30日至2019年9月30日的收益，并无不当。关于倪微要求万达公司赔偿损失的问题。万达公司应按合同约定将万达广场公寓2-608号房屋交付给倪微，但因其工作失误错把万达广场公寓2-609号房屋交付给倪微。因交付房屋系万达公司的主要合同义务，故万达公司对上述情形的发生存在过错，应对给倪微造成的损失承担赔偿责任。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，倪微对于其主张的各项损失，应当提供证据加以证明。因其未能提供充分证据证明其主张，故应承担举证不能的不利后果。原审判决驳回其要求万达公司赔偿损失的反诉请求，并无不当。综上所述，倪微的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750.00元，由倪微负担。本判决为终审判决。审判长  杨春雷审判员  敖 镝审判员  朱秀萍二〇二〇年三月二十五日书记员  李 喆