北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初41015号原告（反诉被告）：高峰，男，1973年10月13日出生，汉族，安捷伦科技有限公司职员，住北京市海淀区。原告（反诉被告）：刘慧，女，1978年10月23日出生，汉族，华山科技有限公司职员，住新疆奎屯市。二原告之共同委托诉讼代理人：岳秦，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：袁卓京，男，1964年5月28日出生，汉族，北京泰宇科技发展有限公司经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘庆涛，北京市立方（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩洋，北京市立方律师事务所律师。原告（反诉被告）高峰、刘慧与被告（反诉原告）袁卓京房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月19日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高峰及高峰、刘慧之共同委托诉讼代理人岳秦，被告（反诉原告）袁卓京及其委托诉讼代理人刘庆涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高峰、刘慧向本院提出诉讼请求：1.解除双方就买卖位于北京市海淀区×号房屋签订的×××《北京市存量房屋买卖合同》；2.解除双方就买卖位于北京市海淀区×号房屋签订的×××号《北京市存量房屋买卖合同》（网签合同）；3.袁卓京返还高峰及刘慧已付购房款项550万元；4.袁卓京返还高峰及刘慧定金200万元；5.袁卓京向高峰及刘慧支付违约金327万元；6.袁卓京赔偿高峰及刘慧中介费损失168000元；7.袁卓京赔偿高峰及刘慧律师费损失10万元；8.袁卓京承担本案诉讼费及财产保全费。诉讼过程中，高峰、刘慧于2018年12月20日变更诉讼请求为：1.继续履行双方就买卖位于北京市海淀区×号房屋签订的×××《北京市存量房屋买卖合同》；2.继续履行双方就买卖位于北京市海淀区×号房屋签订的×××号《北京市存量房屋买卖合同》（网签合同）；3.袁卓京协助高峰、刘慧办理北京市海淀区×号房屋的过户手续，将房屋转移登记至高峰、刘慧名下；4.袁卓京以1090万元为基数按日万分之五向高峰、刘慧支付逾期注销抵押权登记违约金，自2018年6月16日至2018年12月11日，共计975550元；5.袁卓京以1090万元为基数按日万分之五向高峰、刘慧支付自2018年7月1日起至实际办理房屋转移权属登记之日的逾期办证违约金；6.袁卓京承担以1090万元为基数按日万分之五向高峰、刘慧支付逾期交房违约金，自2018年12月1日起至高峰、刘慧实际收到此房之日止，收房条件前提为高峰、刘慧获得此房合法产权并满足合同约定收房条件；7.袁卓京在本案判决生效之日起迁出户口；8.袁卓京将北京市海淀区×号房屋腾空交付给高峰、刘慧；9.袁卓京承担本案的律师费、财产保全费及诉讼费。诉讼过程中，高峰、刘慧于2019年3月12日变更诉讼请求为：1.解除双方就买卖位于北京市海淀区×号房屋签订的×××《北京市存量房屋买卖合同》；2.解除双方就买卖位于北京市海淀区×号房屋签订的×××号《北京市存量房屋买卖合同》（网签合同）；3.袁卓京返还高峰、刘慧购房款550万元及利息（从2018年6月6日起，至实际付清之日止，以550万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.袁卓京双倍返还高峰、刘慧定金共计200万元；5.如上述第4项诉讼请求得不到北京市海淀区人民法院的支持，则高峰、刘慧主张要求袁卓京向高峰、刘慧支付违约金327万元；6.袁卓京承担本案的律师费（10万元）及财产保全费（2.5万元）及诉讼费。诉讼过程中，高峰、刘慧于2019年4月18日放弃第5项诉讼请求。事实和理由：2018年5月6日，双方签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定袁卓京向高峰、刘慧出售坐落于北京市海淀区×号房屋（以下简称涉案房屋）。合同签订后，高峰、刘慧依约共支付定金100万元，并支付购房预付款550万元。2018年6月24日，袁卓京向高峰、刘慧出具《承诺书》，但袁卓京未在2018年6月28日18:00前履行承诺。具体理由为：1、袁卓京恶意违约，应当承担相应责任。2018年5月30日，高峰、刘慧付袁卓京340万元预付款，用于解除涉案房屋抵押，但袁卓京将此项预付款恶意挪作他用，构成欺诈，导致在《承诺书》承诺的期间未完成房屋的解押手续，构成违约。2、高峰、刘慧依据《承诺书》解除合同的背景具有正当性，且袁卓京知晓并认可。2018年6月24日，袁卓京出具《承诺书》更深层次的交易背景（合同目的）是高峰、刘慧子女上小学的需求，高峰、刘慧在与袁卓京交易的过程中多次告诉袁卓京，高峰、刘慧所购房屋是学区房，是为孩子上小学，袁卓京也对此表示认可。根据最新的入学意见，自2019年1月1日起将实施多校划片。由于袁卓京的原因，导致高峰、刘慧至今尚未取得涉案房屋不动产权证书，此即高峰、刘慧要求依据《承诺书》解除合同的正当性。3、袁卓京为了获取更大收益，肆意违约，承担本案的定金责任，符合市场交易中的风险与利益一致的原则。依（2017）京0108民初5435号民事判决，袁卓京将涉案房屋出卖于上家张伟，2016年7月5日合同价是850万元，2018年5月6日又将涉案房屋出卖于高峰、刘慧，合同价是1090万元，在20个月的时间涨了240万元。袁卓京肆意违约，导致涉案房屋被查封，是为了获取240万元的利益，由其承担100万元的定金责任，符合民法中的公平原则及市场交易中的风险与利益相一致的原则。4、涉案定金是对违约损失的预估。双方有关定金的约定系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，其数额设定并未显著失衡，也在袁卓京的合理预见范围之内，故应当具有法律效力。5、2018年5月6日双方签署房屋买卖合同后，因其房屋有抵押贷款，按照合同约定由其到银行预约还款，由高峰、刘慧代其还款，并于6月15日之前完成抵押权注销登记，但袁卓京在未履行预约还款义务的同时，收受高峰、刘慧的550万元房屋解押专项款，在其房屋无法进行交易之时，高峰、刘慧提出要求袁卓京退回房屋解押专项款或进行联名监管之合法权利时，袁卓京拒绝，非法占用高峰、刘慧购房款长达半年之久，其涉嫌以房屋买卖合同之名实施非法恶意融资，按照合同约定，高峰、刘慧追究其违约责任，并追究其刑事诈骗之责任。袁卓京辩称，袁卓京不同意高峰、刘慧的全部诉讼请求，理由是：一、袁卓京遵守合同、继续履行合同的意愿贯彻始终且十分明确。首先，袁卓京并不存在恶意融资和欺诈行为，袁卓京出售房屋时，虽然确有诉讼，但涉诉双方明确同意解除合同，因此不存在继续履行的可能，在此情况下袁卓京对外出售房屋并无法律障碍，后案外人张伟恶意保全房产，但袁卓京本人不存在任何欺诈，也没有将房屋出售后再进行融资的行为。高峰和刘慧在签署房屋买卖合同时即明知房屋存在抵押，并在合同中就解除房屋抵押事宜与袁卓京做了约定，其主张袁卓京以此方式恶意融资也是纯属主观臆断，并不成立。从法院最终解除了保全措施，以及袁卓京偿还贷款、注销抵押登记的行为来看，足以证明袁卓京诚意履行合同。其次，2018年11月袁卓京清退了租客，为交付房屋做好了准备，2018年11月27日法院解除了张伟的保全，并且高峰和刘慧明确表示要房子之后，袁卓京立即办理还款、注销抵押登记、腾房、交房等一系列行为，作出了履行合同的意思表示，2018年12月1日办理交接当天，高峰和律师也到了涉案房屋内进行了查看，非但没有表示不要房子，而是还提出要求袁卓京彻底腾空房屋再来办理交接手续，因此袁卓京在信赖高峰和刘慧继续履行合同的情况下，清除房屋内所有家具家电，直到2019年3月12日开庭前，一直准备好交付房屋和继续履行合同。二、高峰和刘慧解除理由没有合同和法律依据。首先，高峰和刘慧根据《承诺书》解除合同的基础已然不复存在，《承诺书》确属双方就案外人恶意查封房屋的问题另行签署的协议，但其内容实质上是对双方房屋买卖合同中相应条款的复述，并无超过双方房屋买卖合同约定额外的内容，按照《承诺书》的条款，高峰和刘慧可在袁卓京于2018年6月28日未办理解除房屋抵押时就提出解除合同，但高峰和刘慧并未在当时行使合同解除权，在此之后也一直主张继续履行合同，直到2019年3月12日本案第二次开庭时才提出解除合同，此时已经距其权利产生的时间将近九个月，距2018年12月初袁卓京完成房屋保全解除、抵押注销这一事件点也过去了将近三个月，袁卓京已经基于信赖高峰和刘慧将继续购买房屋的承诺做了大量准备工作，如果再允许高峰和刘慧解除合同，于法于理都显然不通。根据合同法规定，法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。袁卓京在合同约定的交房时间前后一再催高峰和刘慧确认是否要房子，高峰和刘慧也一再作出该等确认，甚至在2018年12月20日第一次开庭时也表示要继续购买房屋，始终未提袁卓京未履行《承诺书》和解除合同的理由。其次，双方房屋买卖合同虽然约定解抵押须在2018年6月15日前，后根据《承诺书》延期到2018年6月28日完成，但涉案房屋在2018年5月30日就被保全，房屋出现交易受阻的情况，袁卓京出于高峰和刘慧可能提出解除合同的主张，暂时搁置了解抵押相关手续的办理，因为如果办理解抵押后，高峰和刘慧一旦提出解除合同的主张，袁卓京就没有资金返还高峰和刘慧的房款。此外，由于距离与高峰和刘慧约定的2018年12月1日的交房日期还有相当长一段时间，而案外人对房屋的恶意查封尚未解除，即使解除了房屋抵押，袁卓京当时既不需要也无法向高峰和刘慧交付房屋，所以袁卓京搁置办理解抵押手续出于当时特殊考虑，具有一定的合理性，同时也兼顾了高峰和刘慧的利益，袁卓京在这一点上向高峰和刘慧多次进行过解释，得到了后者的默认，因此并不构成违约。再次，双方签署的房屋买卖合同所指向的标的物是普通的住宅，合同并无将涉案房屋特定化为“学区房”的约定，其后袁卓京所作出的《承诺书》也没有指向涉案房屋为“学区房”。尽管在合同中涉案房屋并非特定化为“学区房”，但袁卓京无论出于人情角度考虑还是出于继续履行合同诚意的角度，都愿意配合高峰和刘慧在2018年12月31日前完成过户，以帮助高峰和刘慧能赶上北京市学区房政策变动的截止期限，但是尽管袁卓京一再催促，还是因为高峰和刘慧拒绝履行合同从而导致2018年12月31日之前未能完成过户登记。高峰和刘慧将涉案房屋理解为“学区房”是没有合同根据的，即使他们希望买到学区房，那么也是由于自身行为而不是袁卓京的行为导致其学区房的需求无法实现。三、高峰和刘慧擅自解除合同违反信赖原则，是恶意、根本违约。首先，如前所述，高峰和刘慧在2019年3月12日开庭前从未向袁卓京或中介提出解除合同，袁卓京基于这种继续履行合同的信赖，做了继续履行合同的相关工作和诸多准备，但高峰和刘慧在2019年3月12日开庭时变更诉讼请求为解除合同，严重违反了信赖原则。其次，2018年11月27日房屋交易障碍消除之后，袁卓京即刻办理了还款、注销抵押登记，合同进入银行面签和过户的关键环节，在中介和袁卓京的明确通知后，高峰和刘慧仍拒绝收房和配合办理相关手续，包括办理面签、缴税和不动产产权转移手续，现在又基于根本不成立的理由提出解除合同，这是对合同基础和诚实信用的严重破坏，已然构成根本违约，应该对合同的无法履行承担全部责任。另外，高峰和刘慧在此之前一直以缺乏信任基础为由要求法院作出继续履行的判决，现在又变更诉讼请求为解除合同，显然表明其之前继续履行合同的诉讼请求并非其真实意思表示，其实情况是因为房价降低，高峰和刘慧不愿意以之前价格购买房屋，其所谓缺乏信任的说法也只是一个托词，不过是其诉讼的策略，意图回避在房屋具备交易条件的情况下拖延履行合同和擅自解除合同需要承担的违约责任，这种恶意行为，不但违反了双方房屋买卖合同的约定，也是滥用诉讼权利，浪费司法资源。袁卓京虽然未能按照合同约定期限解除房屋抵押构成违约，但在房屋交易障碍消除之前高峰和刘慧并未提出解除合同的权利，而且当时未到约定的交房和办理其他手续的期限，高峰和刘慧并没有实际损失，因此应当免除或减少袁卓京支付违约金的责任。袁卓京向本院提出反诉请求：1.继续履行2018年5月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.高峰、刘慧支付剩余房款440万元；3.高峰、刘慧向袁卓京支付以440万元为基数每日日万分之五的违约金，自2018年12月30日起至实际付清剩余房款之日止；4.高峰、刘慧向袁卓京支付以1090万元为基数每日日万分之五的违约金，自2018年12月30日起至实际办理完房屋转移登记之日止；5.解除涉案房屋的查封；6.没收高峰、刘慧的定金100万元。诉讼过程中，袁卓京于2019年4月18日放弃第5、6项的反诉请求。事实和理由同答辩意见。高峰、刘慧针对袁卓京的反诉辩称，高峰、刘慧不同意袁卓京的全部反诉请求，理由是：袁卓京要求继续履行合同没有事实、法律依据，本案是由于袁卓京违约造成，其要求支付违约金的相应诉讼请求也没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：2018年5月6日，高峰、刘慧（买受人）与袁卓京（出卖人）就涉案房屋经北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），其中约定：该房屋已经设定抵押，抵押权人招商银行，出卖人应当于2018年6月15日前（以银行实际通知为准）办理完毕抵押权注销登记；该房屋已出租，租赁期限自2017年12月1日至2018年12月1日，出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的交付日至租赁期间届满的房屋收益归买受人所有，除买卖双方另有约定外，出卖人自本合同签订之日起至不动产转移登记办理完毕之日止，不得就该房屋签订新的房屋租赁合同，若出卖人违反上述约定，双方同意按照下列方式处理：自租赁合同签订之日起至实际房屋交接日，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金；经买卖双方协商一致，该房屋成交价为1090万元，此价格为卖方净得价，购房定金100万元，买受人支付定金后如出卖人违约导致合同解除的，出卖人应向买受人双倍返还定金，如买受人违约导致合同解除的，买受人不得要求返还定金；房屋权属及具体状况的承诺：1、出卖人对该房屋享有合法权利。2、该房屋未出售并保证不出售给除本合同买受人以外的其他人。3、该房屋无司法查封或其他限制转让的情形。……如该房屋权属及具体状况与上述承诺不符，导致本合同无法继续履行或买受人无法实现本条约定的合同目的的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并且出卖人还应当承担赔偿责任，赔偿金额为房屋成交价格的30%；出卖人应当在2018年12月1日将该房屋交付给买受人；逾期交房超过三十日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起三日内退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分），并按照房屋成交价格的30%向买受人支付违约金；逾期办理抵押权注销登记违约责任：1、逾期在三十日之内，自约定的抵押权注销登记手续办理期限届满之日起至抵押权注销登记手续实际办理完毕之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价格万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过三十日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价格的30%向买受人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分），买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的应办理完毕抵押权注销登记手续之日起至抵押权注销登记手续实际办理完毕之日止，按日计算向买受人房屋成交价万分之五的违约金，合同继续履行；涉及此次房屋交易中产生的全部税费由买受人承担，因一方当事人不按照约定缴纳相关税费导致本合同无法继续履行的，另一方当事人有权要求解除合同，并有权要求对方支付相当于房屋成交价格30%的违约金；双方同意按照附件1《存量房自有交易资金划转协议》的约定，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。同日，高峰、刘慧（乙方）与袁卓京（甲方）签署《存量房自有交易资金划转协议》（以下简称《划转协议》），其中约定：双方约定的房屋主体价格为391万元，在此基础上乙方自愿支付甲方699万元作为对甲方房屋装饰、装修、家具家电相关设施的补偿；甲方承诺对交易房屋有完全处分权、房屋无产权纠纷、未被采取查封、冻结等强制措施、未进行除产权证登记信息外的抵押和对外提供担保，乙方知晓并认可甲方的承诺，经甲、乙双方协商一致，由乙方按以下方式将款项划转给甲方：1、定金：100万元，于网签当日由乙方自行支付给甲方。2、首付款（不含定金）800万元，双方协商一致首付款中500万元（以实际房屋银行抵押欠款为准）由乙方直接还款至银行，替甲方解押，剩余首付款在过户前三日内在银行做托管；甲乙双方应于中原公司通知后2日内到指定地点办理贷款面签等贷款手续；甲乙双方共同于乙方贷款获得批准后5日内申请缴税；甲乙双方于缴税完成后29日内但最晚不晚于本协议签订后55日共同向房屋权属转移登记部门申请办理权属转移登记手续；双方协商一致，乙方于缴税完成后2日内替甲方解除银行抵押还款（以实际银行通知为准）。同日，双方还签署《补充协议》，内容为：“双方就本次交易房屋，乙方只承担契税和房屋无原值1%的个税，如果产生原值有20%的个税，双方解除合同并免责。”2018年5月9日，双方就涉案房屋办理编号为C1625457的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）的网签手续，网签成交价格为391万元。高峰、刘慧分别于2018年5月6日、5月9日向袁卓京共支付定金100万元，于2018年5月30日、6月5日向袁卓京共支付首付款550万元。2018年6月24日，袁卓京出具《承诺书》，内容为：“承诺人于2018年5月6日与高峰、刘慧签署了《房屋买卖合同》。因房屋所涉房屋产生被其他人查封一事，导致合同无法按照预期时间履行，现承诺如下事宜：1、2018年6月28日18:00之前提供与人民币柒佰伍拾万元等额的房屋抵押担保或者银行保函；且必须完成房屋抵押手续。2、2018年6月28日18:00之前确定×房屋的具体过户完成时间并签署相关补充协议。如承诺人未能完成上述承诺事项，则房屋买受人有权解除合同，并按合同金额的30%，追究承诺人的违约责任。”2018年7月5日，北京市京师律师事务所向高峰、刘慧开具律师费发票，金额为10万元。2018年7月16日，高峰、刘慧提起诉讼要求解除合同，并向本院申请财产保全，本院于2018年8月17日裁定查封涉案房屋及袁卓京名下位于朝阳区的其他房屋和股权。2018年9月1日，高峰、刘慧向本院提交变更诉讼请求申请书，要求继续履行合同。在保全结果出具后，本院于2018年12月6日向袁卓京送达了起诉书副本等法律文件。在2018年12月20日庭审时，高峰、刘慧明确其诉请为要求继续履行，袁卓京同意继续履行合同，但双方对于如何继续履行及违约责任承担等事宜未达成一致意见。后高峰、刘慧在法庭辩论终结前再次向本院提出变更诉讼请求申请，要求解除合同等。另在诉讼过程中，高峰、刘慧申请解除部分保全内容，本院于2019年1与16日裁定解除袁卓京名下位于朝阳区的其他房屋和股权。高峰、刘慧支付保全费5000元，并向江苏苏信诉讼保全担保有限公司支付担保服务费25000元。另查，案外人张伟于2017年1月22日因涉案房屋将袁卓京、北京麦田房产经纪有限公司诉至本院，要求解除双方的房屋买卖合同，并要求袁卓京赔偿违约金170万元等。本院于2017年9月22日作出（2017）京0108民初5435号民事判决，判决解除张伟与袁卓京就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，并判决袁卓京赔偿张伟违约金20万元，返还定金100万元，赔偿中介费损失187000元，同时驳回了张伟的其他诉讼请求。后张伟、袁卓京均不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2018年3月19日作出（2018）京01民终1847号民事裁定，裁定撤销（2017）京0108民初5435号民事判决，发回本院重审。本院重审后于2019年10月18日作出（2018）京0108民初24905号民事判决，判决确认张伟与袁卓京的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》已于2017年6月20日解除，并判决袁卓京返还张伟定金200万元、赔偿中介费损失187000元，并驳回张伟的其他诉讼请求和袁卓京的全部反诉请求。因袁卓京提出上诉，该案正在二审审理中。在另案中，张伟于2018年5月28日申请财产保全，本院于2018年5月30日裁定查封涉案房屋。后袁卓京提出解除上述保全并提供反担保，本院于2018年11月27日作出（2018）京0108民初24905号民事裁定，裁定解除对涉案房屋的查封并于当日送达北京市海淀区不动产登记事务中心。双方当事人对于解除权存有争议。高峰、刘慧主张袁卓京违反《房屋买卖合同》、《承诺书》的约定，其享有约定和法定解除权。袁卓京则主张高峰、刘慧已丧失解除权。袁卓京向本院提交如下证据：1、2018年12月1日的《物业交验单》，其中的“备注”中载明：“交房到场人员高峰、岳律师（买方律师），业主袁卓京，买方离场……见证人：张志峰、……”；2、袁卓京、高峰、刘慧及中原公司工作人员的微信群聊天记录，其中显示：2018年11月30日的对话内容：“中介人员：您好袁先生，请您拿到以下材料时及时发到群里，1、法院出具的房屋的解封裁定，2、法院出具的协助执行通知书，3、银行的抵押贷款的结清证明。请把这些文件发到群里。中介人员：您好刘姐，高先生，袁先生，按照合同约定明天12月1号已到交房日期，请您买卖双方明天上午11点，到×室做房屋交接。”；2018年12月3日的对话内容：“袁卓京：我已经按合同约定12月1日交房，房子已解除法院查封和银行抵押，已具备交房条件。但你方（买方）却拒绝办理收房手续，这已违反我们之间的房屋买卖合同，你方要自行承担一切后果。中介人员：您好袁先生，明天银行出具了正式结清证明，请提供文件照片发到群里。”；2018年12月4日的对话内容：“袁卓京：12月1日，在交易房中，我已给买方出具了法院和银行的正式的，盖了章的解封和结清证明！买方还拍了照！中介在场！”；2018年12月11日的对话内容：“中介人员：您好高先生、刘姐，现在上地西里交易房屋已经解完银行抵押，7月12的查封也于上月底解除，现在只有一个，海淀法院2018京0108民初41015号，2018年9月28日查封，如解封就可进入下一步交易流程，办理银行面签，缴税过户等，请双方回复后续办理时间。袁卓京：高先生、刘女士：海淀法院解除张伟对本次交易房屋的保全手续后，我方第一时间向贷款银行提交了解押手续，今天交易房屋已经解除抵押。但你方向海淀区人民法院以我方为被告提起诉讼（2018京0108民初41015号），且在诉讼中你方保全了本次交易的房屋（2018年9月28日查封）。另外，在2018年12月1日，在具备交房条件的情况下，你方拒绝收房。鉴于上述情况，特向你方告知：1、2018年12月1日，交易房屋具备交房条件，但你方拒绝收房，已经违反合同约定；2、我方已经完成解除抵押手续，房屋具备继续交易条件，我方将全力配合你方完成过户手续；3、但因你方在案件中的保全措施将导致本次交易的银行面签、过户等相关手续无法完成，合同无法继续履行，相应法律后果自行承担。4、请你方明确是否继续履行合同，如需继续履行，则请尽快解除相关保全，并在3日内与我方办理交房手续，否则一切后果由你方承担。如你方不履行合同，请明确告知。如在3日内不明确是否继续履行合同，也不办理交房手续，则视为你方不再继续履行合同，我方将根据你方不再继续履行合同的行为，对房屋进行相应处置。”，同时中介人员上传了涉案房屋的房产证照片；2018年12月12日的对话内容：“刘慧：袁卓京先生：合同继续履行的前提条件是解除张伟案的查封，提供张伟案对案涉房屋的解除查封证据是你的义务。请你提供解封证明。袁卓京：刘女士，需要明确：12月1日，在收房时，你方律师，高先生，中介，均已看过法院关于解封的裁定书并拍照留存，并且中介已经通过建委核实确认查过已解封，并于11月30日告知你方。12月5日我和中介再次去建委核实确认张伟查封已解除，但你方在交易房产上进行了保全措施。特告知你方：一、我已经尽到证明义务，相关证据和情况你方掌握，我无需重复证明！二、至昨日你方查封仍未解封，如果因为你方查封导致合同无法继续履行以及给我造成任何经济损失，全部由你承担！”，同时袁卓京上传了（2018）京0108民初24905号民事裁定书照片；2018年12月18日的对话内容：“中介人员：现上地西里交易房屋已经解除抵押查封，请双方回复，来我公司门店协商下一步流程时间。刘慧：中原地产有对所有信息进行有效核实的义务，如出现虚假隐瞒等信息，将被追究法律责任，请注意。刘慧：关于此房的所有信息，一房二卖的法律纠纷解决了吗？中介人员：如双方对于交易仍有疑问，请双方及时到店来进行协商。刘慧：我希望每次的沟通是有效的，不要浪费时间，把沟通的主题，要达到的目的列出来，请以公司名义盖章，邮寄给我方。刘慧：每次的通知请以书面通知为准，我方不接受电话、短信、微信等形式的任何通知。袁卓京：刘慧高峰：双方房屋买卖交易早已进入贷款面签的履行节点，之前我方以及中原公司已经多次催促你办理银行面签相关手续，但你拒绝履行该义务。另外因你方对交易房屋采取了保全措施，而且你方怠于解除交易房屋上的保全措施，导致房屋交易后续手续无法办理。现特告知：1、按中原公司要求进行面签；2、尽快办理房屋保全的解除手续。如怠于履行前述义务，我方将根据合同约定行使相关权利，届时所有责任和损失均由你方承担！中介人员：请双方明天下午准时到。刘慧：联系电话：……送达地址：北京市朝阳区……。刘慧：另外，明天下午是上班时间，我们无法到达。刘慧：我们之前说过，所有通知要提前48小时送达。”，同时中介人员上传了2018年12月11日的聊天记录截图及落款为2018年12月18日的通知照片。3、中原公司于2018年12月18日作出的《通知》，内容为：“袁卓京、刘慧、高峰女士/先生：双方经我公司居间且双方已签署《房屋买卖合同》，……但因出卖人袁卓京房屋在2018年6月12日被北京市海淀区人民法院查封，即该房屋存在限制交易情形，导致交易未能正常进行。现出卖人已向我公司员工及买受人出示了交易房屋于2018年12月1日已经解除查封的材料及2018年12月11日交易房屋解除抵押的材料。据此，出卖人已经解除上述限制交易行为。我司作为此次交易居间方，在经过多次沟通后双方未能达成一致。现居间方为协助双方能够友好履约，请双方于2018年12月19日下午3点整共同前往双方签约分行协商解决交易纠纷。”。4、房产证，显示涉案房屋的抵押登记于2018年12月11日全部注销。经质证，高峰、刘慧的质证意见为：对证据1，真实性、关联性均不认可；对证据2-4，真实性认可，但不认可证明目的。本院对上述证据的认证为：采信上述证据的真实性，相关证明力另行评论。庭审中，本院要求双方提交上述证据3中所涉微信群的完整记录，但双方均未向本院提交。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，高峰、刘慧与袁卓京就涉案房屋所签署的《房屋买卖合同》、《承诺书》等合同，均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，可以作为确认双方权利义务内容的依据。结合双方诉辩意见，本案的争议焦点在于高峰、刘慧的解除权认定。对此本院认为：第一，根据双方《房屋买卖合同》的约定内容，袁卓京作为出卖人，应当在2018年6月15日前完成涉案房屋的抵押解除手续，且后因涉案房屋被查封事宜，袁卓京亦应按其《承诺书》的承诺内容，按期完成担保、抵押及补充协议签署等事宜，但其并未按上述约定期限完成上述事宜，其行为已构成违约，高峰、刘慧据此取得合同的约定解除权。因满足任一约定或法定条件即可享有解除权，故至于高峰、刘慧同时是否还享有法定解除权，亦无认定必要。第二，根据法律规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，根据双方《房屋买卖合同》等合同的约定内容，双方并未约定解除权行使期限，而根据双方提交的证据，袁卓京向高峰、刘慧进行催告的时间为2018年12月，而此时高峰、刘慧已于2018年7月提起诉讼要求解除合同，其虽在2018年12月20日变更诉讼请求要求继续履行合同，袁卓京也同意继续履行合同，但双方对于如何继续履行及违约责任的承担等并未达成一致意见，且根据双方的微信沟通内容，双方在2018年12月20日之前就继续履行合同等内容亦未达成一致，故高峰、刘慧所享有的合同解除权并未消灭。因此，现涉案房屋上的抵押、保全等措施虽已解除，双方合同具备继续履行条件，但因高峰、刘慧所享有的合同解除权并未消灭，其在法庭辩论终结之前变更诉讼请求要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。袁卓京要求继续履行合同的反诉请求，本院不予支持，对于袁卓京以此为基础要求高峰、刘慧支付剩余房款及违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。双方合同解除后，袁卓京应向高峰、刘慧返还购房款，但高峰、刘慧要求支付相应利息，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现高峰、刘慧主张双倍返还定金，符合双方的《房屋买卖合同》及法律规定，本院予以支持。关于律师费，高峰、刘慧的主张缺乏合同及法律依据，本院不予支持。关于保全费用，高峰、刘慧采取保全措施符合法律规定，其向担保机构交纳的担保服务费，系其合理必要支出，但根据合同法的损失填平原则，该损失在定金罚则范围内足以填平损失，本院不再予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除高峰、刘慧与袁卓京于2018年5月6日签订的编号为ZH2018A0000301的《北京市存量房屋买卖合同》；二、解除高峰、刘慧与袁卓京于2018年5月9日签订的编号为C1625457的《北京市存量房屋买卖合同》（网签合同）；三、袁卓京于本判决生效后十五日内向高峰、刘慧返还购房款550万元；四、袁卓京于本判决生效后十五日内向高峰、刘慧双倍返还定金200万元；五、驳回高峰、刘慧的其他诉讼请求；六、驳回袁卓京的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费87200元（高峰、刘慧已预交），由袁卓京负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费21000元，由袁卓京负担，已交纳。保全费5000元（高峰、刘慧已预交），由袁卓京负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆金伟人民陪审员  王小微人民陪审员  翟 彦二〇二〇年三月四日书 记 员  蔡云飞