广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初27501号原告：佛山市南海江浦湾房地产有限公司，住所地：广东省佛山市，统一社会信用代码************。法定代表人：徐某1。委托诉讼代理人：潘洁颜，广东颂勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。被告：赖开指，男，1978年3月1日出生，汉族，住广西上思县***********，公民身份号码************。原告佛山市南海江浦湾房地产有限公司（以下简称江浦湾公司）与被告赖开指商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用普通程序于2020年3月16日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人潘洁颜、黄健仪到庭参加了诉讼，被告经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年3月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：********）、《誉**府补充协议》；2.被告配合原告办理《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：********）的合同登记备案注销手续；3.被告配合原告办理佛山市南海区XX房的预购商品房抵押权预告登记注销手续；4.被告向原告支付代偿款984936.35元、违约金176233.65元、律师费38000元，上述款项由原告在被告已付购房款1174891元中直接扣减，扣减后不足部分24279元由被告直接支付给原告，并从起诉之日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息给原告；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告撤回第一、二、三项诉讼请求，明确诉讼请求为：1.被告向原告支付代偿款984936.35元、违约金176233.65元（1174891元×15%）、律师费38000元，合计1199170元，并以1199170元为本金，从起诉之日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息给原告；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月17日，原告和被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告购买位于佛山市南海区XX房，按套内建筑面积计算，该房屋的总价款为1174891元，被告应在该合同网上签订之日起1日内支付首期款244891元，剩余房款930000元应于2017年3月24日前申请办理银行按揭手续，通过按揭方式付款给原告。针对上述合同，2017年3月17日，原告和被告签订《誉**府补充协议》作为对上述合同的修改和补充，其中，该补充协议第二条“关于按揭付款方式及期限”中的第3点约定“买受人未能履行其向银行机构应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人作为担保责任人而承担担保责任的，自银行机构向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，出卖人有权解除本合同，买受人须按总房价的15%向出卖人支付违约金。如先前买受人已有支付房价款的，出卖人有权直接从房价款中扣除违约金。”。2017年4月7日，被告和中国建设银行股份有限公司佛山市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告申请贷款930000元用于购买本案房屋。银行也履行了划款义务，发放贷款930000元。自2019年2月1日起，被告没有依约向银行履行还款义务。2019年8月26日，银行向佛山市禅城区人民法院起诉被告、原告和黄X妹。经审理，佛山市禅城区人民法院作出（2019）粤0604民初21723号民事判决书，判决被告和黄X妹承担相应的款项。原告收到该判决书后，已经按照银行的要求将该判决书确定的债务合计984936.35元划付给银行。由于原告已按照禅城区人民法院的判决履行了担保责任，向银行支付了代偿款984936.35元，故原告有权向被告追偿上述款项，并且原告已针对该情况向法院起诉且委托律师代理本案，同时，因原告履行代偿责任由此产生的损失，根据涉讼补充协议，被告应向原告支付违约金。被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照、被告的身份证复印件各1份。2.商品房买卖合同（预售）（合同编号：********）原件1份。3.誉**府补充协议原件1份。4.中国建设银行个人贷款对账单复印件1份、广东增值税普通发票原件1份。5.（2019）粤0604民初21723号案件应诉通知书、民事判决书原件各1份。6.还贷通知书原件1份、网上银行交易电子凭证原件2张。7.情况说明书原件1份。8.民事委托代理合同、广东增值税普通发票原件各1份。被告经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证和质证的权利。经审查，原告提交的证据材料来源合法，客观真实，且与本案相关联，本院对其真实性予以采信。综合本案采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2017年3月17日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：********），约定：原告以总价1174891元向被告出售位于佛山市南海区XX房（以下简称涉讼房屋）；被告于预售合同网上签订之日起1日内支付244891元，除首期款外，剩余房款金额应于2017年3月24日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；原告应于2019年3月15日前将已办理竣工验收备案并取得房屋测绘报告的房屋交付被告使用；等等。此外，双方还签署了《誉**府补充协议》，其中第二条第3款约定：买受人未能履行其向银行机构应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人作为担保责任人承担担保责任的，自银行机构向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，出卖人有权解除本合同，买受人须按总房价的15%向出卖人支付违约金，如先前买受人已有支付房价款的，出卖人有权直接从房价款中扣除违约金。另查明，2019年8月26日，中国建设股份有限公司佛山市分行（以下简称建行佛山分行）以赖开指、黄X妹未依约履行按揭贷款偿还义务为由在佛山市禅城区人民法院起诉赖开指、黄X妹和江浦湾公司，该院以（2019）粤0604民初21723号案予以立案受理，并经审理后依法作出（2019）粤0604民初21723号判决，判令赖开指、黄X妹向建行佛山分行偿还贷款本金901017.55元相应利息罚息及律师费39000元，江浦湾公司对赖开指、黄X妹的债务承担连带清偿责任，在承担该保证责任后有权向赖开指、黄X妹追偿，驳回建行佛山分行的其他诉讼请求。上述判决发生法律效力之后，江浦湾公司应建行佛山分行的还贷通知书的要求，于2019年10月21日向建行佛山分行转账支付共计984936.35元。2019年10月30日，建行佛山分行出具情况说明书确认江浦湾公司已代赖开指、黄X妹全部履行（2019）粤0604民初21723号判决中的贷款本金901017.55元、利息及罚息33269.8元、诉讼费和保全费共11649元、律师费39000元，合计984936.35元。2019年9月19日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告述称已向被告发出收楼通知，被告一直未正式收楼。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。本案中，被告赖开指未能履行其向银行应尽的还款义务而致建行佛山分行起诉赖开指、黄X妹和江浦湾公司，并经（2019）粤0604民初21723号民事判决判令原告江浦湾公司作为担保责任人需承担担保责任。原告举证反映被告未履行上述生效民事判决，由原告实际代被告和黄X妹支付了其所拖欠建行佛山分行的贷款本金901017.55元、利息及罚息33269.8元、诉讼费和保全费11649元、律师费39000元，合计984936.35元，据此，原告获得向被告追偿上述款项的权利，对原告诉请被告支付代偿款984936.35元，本院予以照准。原告主张按总价款的15%计付违约金，该违约金计付标准的适用前提是《商品房买卖合同（预售）》解除，在本案合同继续履行的情况，原告主张适用该违约金计付标准，缺乏事实和法律依据。但考虑到被告的违约情形及原告代为承担保证责任的实际损失，本院酌定该违约金标准以总价款1174891元的5%为宜，经核算为58745元，原告主张超出部分，本院不予支持。原告主张的利息损失已可通过本院前述判决的违约金予以弥补，本院对原告该部分诉请不再予以支持。原告主张因本案支出的律师费用38000元，但委托律师进行诉讼并非必要的支出，原告主张被告支付该部分费用，理据不足，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告赖开指应于本判决发生法律效力之日起十日内支付984936.35元予原告佛山市南海江浦湾房地产有限公司；被告赖开指应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金58745元予原告佛山市南海江浦湾房地产有限公司；驳回原告佛山市南海江浦湾房地产有限公司的其他诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费15592.53元（原告佛山市南海江浦湾房地产有限公司已预交17302.12元），由原告负担1399.4元，由被告赖开指负担14193.13元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。对原告多预交的案件受理费1709.59元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告诉讼保全费5000元（原告佛山市南海江浦湾房地产有限公司已预交），由被告赖开指负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  车惠青人民陪审员  曾春前人民陪审员  余晓娜二〇二〇年三月二十七日书 记 员  罗静雯