福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终419号 上诉人（原审原告）：林秀珍，女，1977年8月5日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：王梁栋（系林秀珍丈夫），住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：汤义国，福建后秀律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州市合建置业有限责任公司，住所地福建省永泰县樟城镇八仙路65号二层。 法定代表人：杨行春，总经理。 委托诉讼代理人：林峰，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓琪，福建名仕律师事务所实习律师。 上诉人林秀珍因与被上诉人福州市合建置业有限责任公司（以下简称合建公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省永泰县人民法院（2019）闽0125民初2531号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 林秀珍上诉请求：撤销一审判决，改判支持林秀珍的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、虽然合建公司于2016年9月18日书面通知林秀珍交房，但是林秀珍发现X#车位划线不符合停车规范。因此，林秀珍只愿意接受X#XX单元商品房，不愿意接受95#车位。合建公司坚持要林秀珍同时接受商品房和车位，不愿意交付2#1703单元商品房。2019年9月29日（一审诉讼期间），合建公司才同意交付2#1703单元和95#车位，林秀珍办理了收房手续保留追究合建公司的违约责任。一审诉讼前和诉讼期间，合建公司均以林秀珍未还清借款为由不予办理交房手续。然合建公司通知交房时，林秀珍虽有欠款，但是是欠王羽和杨行春的个人借款，并未欠合建公司购房款，合建公司不能以个人之间的借款来抗辩不交房。即使这样，林秀珍也仅要求合建公司承担应交房而不交房的违约责任。也就是说，2018年1月16日起合建公司无任何理由不予交房。二、签订合同时，合建公司只是约定95#车位价格、位置和面积，并未进行车位划线。经林秀珍实地测量，车位划线不符合规范，实际面积没有达到约定面积。林秀珍不愿意接受划线不合格的95#车位是林秀珍的权利。合建公司以林秀珍不接受车位为由，不予交付房屋的行为，违反合同约定。 合建公司辩称，一、讼争房屋与车位均按照合同约定按时满足交付条件与办证条件，合建公司也及时通知林秀珍交房和办证，不存在违约行为。1.《商品房买卖合同》第八条约定，合建公司在2016年9月30日前将竣工验收及消防验收合格的商品房及车位交付林秀珍，讼争工程项目已分别于2016年1月22日、4月11日办理了竣工验收、工程消防验收，讼争房屋在2016年9月30日前已具备交付条件，合建公司也已于2016年9月18日书面通知林秀珍交房，不存在逾期交房行为。2.根据《商品房买卖合同》第十四条及补充协议第八条规定，合建公司应在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始登记，合建公司已于2017年8月15日办理讼争房屋的首次产权登记，讼争房屋在2017年8月15日已具备办理产权分户登记的条件，合建公司也已于2017年8月22日通知林秀珍办证，不存在逾期办证行为。3.讼争房屋与车位均已通过竣工验收，质量合格，通过专业测绘机构的测量，面积不存在重大偏差，林秀珍主张车位面积严重缩水与事实不符。二、讼争房屋与车位未能按时交房和办理权属登记是林秀珍原因所致，一审法院判决合建公司不承担责任正确。2018年1月16日，林秀珍还清了所有借款，此时其本可以办理交房手续并办理房屋权属登记，但林秀珍无理以车位不合格、面积严重缩水为由拒绝交房和办理房屋权属登记，导致房屋未能完成交付和办理权属登记，过错在林秀珍。2.林秀珍因车位问题同时拒绝房屋与车位的交付，林秀珍主张其仅拒收车位，是合建公司拒绝向其交付房屋，与事实不符，也与其本人提交的函件陈述内容不符。综上，林秀珍的诉讼请求缺乏依据，不应予以支持。 林秀珍向一审法院起诉请求：1.合建公司立即将状元首府第X号楼X层XX单元号房交付林秀珍使用；2.合建公司向林秀珍支付车位不合格违约金2万元，并按《商品房买卖合同》及《国家行业标准汽车库建筑设计规范》重建车位；3.合建公司从2018年1月16日起按日万分之二向林秀珍支付购房款1164781元为基数的逾期交房违约金至房屋交付之日止，暂计至2019年8月16日133949.82元；4.合建公司从2019年1月16日按日万分之一向林秀珍支付购房款1164781元为基数的逾期办证违约金至房屋办理所有权证止，暂计至2019年8月16日24460元。诉讼过程中，林秀珍以合建公司于2019年9月29日将商品房交付本人为由，撤回第一项诉讼请求。增加诉讼请求为：合建公司从2018年1月16日起按日万分之二向林秀珍支付逾期交房违约金至2019年9月28日止，以支付购房款1164781元为基数计算，计144668.16元；合建公司从2019年1月16日起按日万分之一向林秀珍支付逾期办证违约金至2019年10月13日止，以支付购房款1164781元为基数计算，计31566.08元。 一审法院认定事实：2015年6月30日，林秀珍与合建公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同约定：林秀珍向公司购买位于永泰县樟城镇樟树坂的状元首府第X号楼X层XX单元号房，建筑面积107.88平方米，其中，套内建筑面积76.27平方米，公共部位共有分摊建筑面积31.61平方米。每平方米单价10333.53元，总价为1114781元。签约当日，林秀珍应支付334781元作为首付款（其中5万元为购房的定金），余款78万元向银行申请按揭贷款方式支付。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：“出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……。”第九条出卖人逾期交房的违约责任约定:“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”第十四条关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]：[1]出卖人应当在商品房交付使用后60日内日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：[2]因开发商无法按照[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。”合同还对其他事项作了约定。双方另在附件六还就《商品房买卖合同》订立合同补充协议。其中第一段“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，……。”第八条之补充约定：“该条所述的交付期限的起算，应以买受人已按《商品房买卖合同》及本协议的约定，如期支付了全部应付款项，且不存在其他违约情形为前提，否则出卖人交付商品房的期限起算日期予以顺延。……。”第十一条之补充约定：“……。买受人只有付清全部应付款项后才可办理该商品房的验收交接手续。否则，出卖人有权延长交付期限或解除合同且不构成违约，由此造成的全部责任由买受人自行承担。”第十四条补充约定：“出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第十四条约定修改为出卖人应当在商品房交付并由买受人接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。2.在《商品房买卖合同》中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于：按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案。出卖人履行上述义务后，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。3.如因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担违约责任。”附件六补充协议最后一段“买受人特别声明：买受人已与出卖人就《商品房买卖合同》及本补充协议协商取得一致，买受人已认真审阅了《商品房买卖合同》及其附件（包括本补充协议）之全部条款，并已清楚理解其含义，自愿同意接受。”另双方就该商品房买卖合同过程中还签订《借款协议》。主要内容：乙方林秀珍已认购状元首府项目2#楼17层03单元房源，因个人资金周转问题特向甲方合建公司借款，经双方友好协商，甲方同意在下列还款期限内免息借给乙方总金额为人民币28万元，乙方承诺按时向甲方归还上述借款，具体约定如下：一、还款时间约定：第一期：乙方须在2015年12月31日前向甲方支付所借款项12万元。第二期：乙方须在2016年6月30日前向甲方支付所借款项8万元。第三期：乙方须在2016年9月30日前向甲方支付所借款项8万元。乙方可随时提前一次性还清前述款项，在没有还清前述款项时，出借人可不给予提供购房票据。合同还对违约等其他事项作了约定。该借款协议签订后，林秀珍于2015年12月31日、2016年7月6日分别向合建公司支付第一期、第二期借款12万元和8万元。林秀珍还于2018年1月16日支付该公司借款8万元，并注明双方协商今日林秀珍付清欠款8万元后，不予追究欠款期间约定的违约金及相关责任，日后双方互不相欠。合建公司分别出具给林秀珍预收购房款33.4781万元和78万元票据。此外，林秀珍还于2016年8月6日与该公司签订《商品房买卖合同》。林秀珍购买位于永泰县樟城镇樟树坂状元首府第1－3号楼-1层X车位号房，建筑面积25.23平方米，其中套内建筑面积12.72平方米，公共部位共有分摊建筑面积12.51平方米。按（位）计算，该车位总价款5万元，林秀珍应于签订合同当日向出卖人支付人民币5万元。该合同第五条面积确认及面积差异处理中约定当事人选择按（位）计价，不适用本条约定。第八条交付条件与期限：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。……。如果在规定日期内未达到上述条件。双方同意按以下第1种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人一千元违约金。……。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，林秀珍按约支付车位购房款5万元，该公司出具了票据。涉案工程，该公司于2017年2月22日申请办理竣工验收备案。2017年8月4日，永泰县住房和城乡建设局同意备案。2016年4月11日，办理建设工程消防验收。该公司对林秀珍购买的小区X幢XX室住宅作出新建商品住房使用说明书。2016年9月18日，该公司通知林秀珍交房。但林秀珍以欠该公司购房款，车位未做好，公司未将商品房交付进行抗辩。2017年8月15日，永泰县不动产登记交易中心通知该公司同意予以办理开发项目首次登记。2017年8月22日，该公司通知林秀珍于2017年9月1日起2个月到公司为其提供办理住宅不动产权属登记所需相关手续流程，而林秀珍未到该公司领取办理不动产权属所需的材料。该公司对状元首府地下室一层车位81至96私有面积、分摊面积、产权面积作了计积。其中林秀珍购买房号X车位，私有面积12.72平方米，分摊面积12.61平方米，产权面积25.33平方米。福建省宏纬测绘有限公司对上述车位计积作了复核。2019年9月29日，林秀珍到该公司办理接收X#XX室、负一层X车位手续，并书写今日本人接到合建公司交房催告函，同意接收房屋。期间开发商逾期交房违约责任及车位画线问题（面积不足）按法院判令执行。 一审法院认为，林秀珍向合建公司购买商品房和车位同属商品房买卖合同序列，林秀珍诉求事项可以合并审理。《中华人民共和国合同法》规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，双方当事人约定交房时间为2016年9月30日前，且合建公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付林秀珍。该公司于2016年9月18日通知林秀珍交房，但林秀珍未去接收房屋。该公司还于2017年8月22日通知林秀珍领取办证材料，林秀珍也未去领取。合建公司已按照合同约定完成事项，不存在违约。林秀珍未按借款协议时间偿还该公司借款，也是其未能按通知要求逾期接收房屋的原因。因此，林秀珍要求该公司支付逾期交房、逾期办证违约金无事实、法律依据，不予支持。林秀珍购买车位时，当时车位已建成，其主张95车位建筑面积缩水，车位划线违反建筑设计规范标准，要求重建，缺乏证据支持和法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，判决：驳回林秀珍的诉讼请求。案件受理费3868元，减半收取计1934元，由林秀珍负担。 二审中，林秀珍向本院提交如下证据：律师函、微信记录、《车库建筑设计规范》JGJ100-2015。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认为，林秀珍提交的王羽、杨行春委托律师向其发送的律师函与本案无涉，本院对此不予审查。林秀珍提交的微信记录和《车库建筑设计规范》不足以证明讼争车位不符合合同约定交付条件。二审中，林秀珍认为一审判决查明“林秀珍与合建公司就该商品房买卖合同过程中还签订《借款协议》。”错误，与其签订《借款协议》的是王羽、杨行春，而非合建公司。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，林秀珍诉请合建公司向其支付讼争车位不合格违约金，并要求合建公司重建车位，然林秀珍未提交充足证据证明讼争车位不符合合同约定交付条件，故其该项诉请缺乏依据，本院不予支持。 林秀珍诉请合建公司从2018年1月16日起向其支付逾期交房违约金、从2019年1月16日起向其支付逾期办证违约金。经查，合建公司已于2016年9月18日通知林秀珍交房，并于2017年8月22日通知林秀珍领取办理不动产权属登记相关材料；林秀珍于2018年1月16日付清案涉《借款协议》项下的欠款后，双方就讼争商品房和车位交付事宜再次进行了沟通，林秀珍以车位划线不符合标准、严重影响使用功能为由，不同意同时接收讼争商品房和车位。如前所述，林秀珍未提交充足证据证明讼争车位不符合合同约定交付条件，故其拒绝同时接收商品房和车位，缺乏依据。为此，讼争商品房和车位未能交付并办理权属登记的原因不在于合建公司，林秀珍主张合建公司承担逾期交房、逾期办证违约责任的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。 综上，林秀珍的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3868元，由林秀珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  马 青 审判员  陈碧珍 二〇二〇年三月六日 法官助理江丽丽 书记员张华真