江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终276号上诉人（原审被告）：梅东方，男，1982年1月28日出生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：杨静，上海市浩信（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董晗，上海市浩信（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：苏州名古屋房地产经纪有限公司，住所地苏州高新区塔园路220号。法定代表人：程思想，该公司经理。委托诉讼代理人：龚信，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡红霞，江苏孚佑律师事务所律师。上诉人梅东方因与被上诉人苏州名古屋房地产经纪有限公司（以下简称名古屋公司）居间合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院（2019）苏0505民初4747号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。梅东方上诉请求：撤销一审判决，驳回名古屋公司的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审法院将案涉协议的效力认定为合法有效是错误的。名古屋公司故意隐瞒重要事实诱使梅东方与房东签订涉案房屋买卖协议。梅东方委托时便明确告知对房屋办理时间的要求，也明确约定资金托管时间最迟不超过2018年10月30日。但名古屋公司明知涉案房屋目前还未有房产证，甚至撮合订立合同时连大产证都没办理，且向梅东方承诺产证能在约定的资金托管时间之前下发，促使梅东方与房东签订涉案房屋买卖合同。按照惯例，买卖双方均为面签合同，而本案中名古屋公司将梅东方与房东分别安排在两间不同的房间订立合同，避开双方见面，买卖双方互相没有联系方式，多次要求互相见面，均被名古屋公司以各种理由阻挠，直到2018年6月买卖双方真正见面后，梅东方才从房东口中得知目前大产证还未下来，双方无法在约定时间内办理资金托管这一事实，而房东也表示其在合同订立之前就已将该事实告知名古屋公司。由此可知，名古屋公司为促成交易，故意隐瞒重要事实，严重违反作为居间方如实告知的义务。梅东方在一审时提交了自己的情况说明、房东的证人证言及与名古屋公司员工的通话记录，该三份证据分别出自案涉三方，证据相互作证，能够还原基本事实。因此，该份协议为可撤销协议，梅东方在知晓小产证未下时，对是否购买案涉房屋有疑虑，最终选择购买是因名古屋公司承诺小产证最迟在2018年7月底会下，且案涉协议肯定会按约履行。本案不能视为名古屋公司促成合同成立，进而不能请求支付报酬，一审法院违反公平原则。二、一审判决适用法律错误，《合同法》第54条规定因重大误解订立的合同可变更或者撤销，名古屋公司未履行如实告知的义务，导致梅东方产生重大误解，在错误的意思表示下订立的涉案房屋买卖合同为可撤销合同，而之后也确实并未能够履行。名古屋公司未向委托人梅东方如实告知，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。另外，一审法院的处理结果不利于二手房交易市场的良性发展，导致市场语法混乱，中介违规违法操作，扰乱市场秩序。名古屋公司二审辩称：一审法院审理查明的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持。梅东方提及的大产证问题，一审中的证人已经说明，签完合同后才去问的开发商，大产证未办理。证明在签合同的时候房东自己并不知情大产证是否办成，也未将该事实告知名古屋公司，因此名古屋公司对大产证未办理也是不知情的。对于小产证未办理的问题，名古屋公司在签订合同中已明确告知梅东方，且在合同中也与案外人约定了最迟办理时间，保护了梅东方的合法权益。导致该案未能继续履行的真实原因系案外人与本案的案涉房屋房东恶意违约，名古屋公司并无任何过错，且已尽到告知义务。另外，梅东方已案外人处按照定金罚则获得了双倍赔偿，因此梅东方对该合同的条款以及效力是充分知晓并认可的。名古屋公司向一审法院提出诉讼请求：1、梅东方支付佣金107250元;2、梅东方支付本案的诉讼费用。一审法院认定的事实如下：2018年4月1日,名古屋公司（甲方、居间方）与梅东方（乙方、购房人）、案外人谢雪萍（甲方、售房人）签订合同编号为0009645的《房屋买卖协议》一份,协议载明甲方自愿将坐落于山景玉园17-101室的房屋出售给乙方，房屋面积为321平方米，房屋价格为715万元。该协议第六条约定：甲乙双方约定本协议生效后，2018年7月31日前[备注：若卖方产证于2017（实际应为2018，系笔误）年7月15日后下发，按产证下发时间顺延最长时间为2018年10月30日前，否则买方有权解除协议]签定苏州市房管局提供的网上存量房买卖契约并办理资金托管手续。该协议第九条约定：三方约定本协议签订之日，乙方向居间方支付佣金详见佣金确认单。三方并就定金、房屋交付、税费承担等事项进行了约定。梅东方在乙方处签字，案外人谢雪萍、刘思江在甲方处签字，名古屋公司在居间方处盖章、经办人黄莹春与顾竹青在经办人处签字。同日，梅东方（甲方）与名古屋公司（乙方）签订《佣金确认书》一份，载明经乙方居间推荐，甲方同意对下述物业的租售业务产生的居间费用于2018年7月15日前向乙方支付，成交物业为新区山景玉园17-101室，买卖协议编号为0009645，应收服务费107250元。梅东方在甲方处签字，名古屋公司在乙方处盖章、经办人顾竹青在经办人处签字。庭审中，名古屋公司确认上述《房屋买卖协议》不能继续履行的原因是涉案房屋的卖方不愿继续出售房屋而怠于履行办证手续。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中名古屋公司、梅东方与案外人谢雪萍签订的《房屋买卖协议》及名古屋公司与梅东方签订的《佣金确认书》，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应按约履行。名古屋公司促成了梅东方与案外人之间《房屋买卖协议》的签订，从居间合同的性质来说，名古屋公司履行了其最重要的合同义务，因此有权依据相关约定收取相应的居间服务费用。梅东方提出的名古屋公司故意隐瞒涉案房屋重大事实，导致梅东方签订合同，该合同应为可撤销合同的辩称，并无相关证据佐证，一审法院不予认可。另外，从《房屋买卖协议》第六条的内容来看，梅东方对案外人谢雪萍尚未办理产证知晓且买卖双方已就相应法律后果做了明确约定。关于居间服务费用，根据《房屋买卖协议》及《佣金确认书》的约定，梅东方需向名古屋公司交纳居间佣金107250元，但考虑到涉案房屋最终未能交易成功原因非因梅东方引起，且考虑到涉案房屋买卖合同已不能继续履行，相关的后续合同义务名古屋公司亦无需履行，因此可以酌情减少相应的居间服务费用。综合本案案情及合同义务的实际履行情况，酌情确认应减少的服务费用为32175元。据此，梅东方应向名古屋公司支付居间服务费用75075元。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条规定，判决：梅东方于判决生效之日起十日内向名古屋公司支付佣金75075元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2446元，减半收取1223元，由梅东方负担。二审中，双方当事人未提交新的证据。一审法院经审理认定的事实，二审予以确认。本院另查明，案涉山景玉园17幢于2017年7月交付使用，开发商苏州融鼎置业有限公司于2018年11月取得初始登记，至今17幢101室房屋仍登记在开发商名下，未办理至购房人谢雪萍名下。本院认为：梅东方与谢雪萍签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，依法成立并生效。名古屋公司作为居间人，促成双方签订合同，已经完成其主要合同义务，应当取得报酬。合同中根据房产证下发的时间作出了不同的约定，说明买卖双方明确房产证尚未办理的事实，对于无法过户造成合同不能履行的风险也有充分的认识。也正是在此基础上，合同约定最迟至2018年10月30日前房产证未下发，梅东方有权解除合同，这是对其权益的充分保障。梅东方与谢雪萍在上述期间届满前已合意解除合同，并由谢雪萍对梅东方进行了赔偿，进一步说明梅东方明知不能过户的原因在于售房人。其在本案中所称的大证未下（初始登记未完成）影响办理房产证的问题，已经超出名古屋公司作为居间人的勤勉义务以及明确告知义务的范围。梅东方以此作为支付居间报酬的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院考量合同未完全履行完毕的情形，酌情减少报酬金额裁量得当，名古屋公司亦未提出异议，本院予以确认。综上所述，梅东方的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2446元，由梅东方负担。本判决为终审判决。审判长 李 诚审判员 唐 蕾审判员 浦智华二〇二〇年三月十九日书记员 殷 姿法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买费经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。六、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。七、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。