四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4919号 上诉人（原审原告）：营山县鸿华•华盛国际南苑业主委员会，住所地营山县鸿华•华盛国际南苑小区。 负责人：王延峰，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：李黎，四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴天，四川首力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：营山县炜利物业管理有限公司，住所地营山县城天长街3号。 法定代表人：杨麟波，公司总经理。 委托诉讼代理人：涂刚，四川刚顺律师事务所律师。 原审第三人：四川省鸿华房地产开发有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇祥升大道。 法定代表人：周德胜，公司董事长。 上诉人营山县鸿华•华盛国际南苑业主委员会（以下简称华盛国际南苑业委会）因与被上诉人营山县炜利物业管理有限公司（以下简称炜利物业）、原审第三人四川省鸿华房地产开发有限公司（以下简称鸿华公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2019）川1322民初1702号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华盛国际南苑业委会上诉请求：撤销一审判决，将案件发回一审法院重审或改判决持华盛国际南苑业委会在一审的全部诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人基于自身职责，应确保经其查验后的设施设备处于良好可用状态，而非采取不作为的方式使需维修的设施设备捱过质保期，由此给业主造成的损害，被上诉人应当承担全部赔偿责任，一审判决认定赔偿数额明显偏低。1、物管服务企业对管理区域内的共用消防设施设备进行维护和管理，既是合同义务，也是法定义务。炜利物业在接手小区物业服务时，一审第三人向炜利物业移交的消防设施、设备是合格的，炜利物业就应当确保消防设施设备保持在良好可用的状态，消防设启动专项维修基金进行维护管理，但施设备在保修期内出现问题，应当及时向业主委员会反映，超过保修期限的，应当报业主委员会启动专项维修基金进行维和管理，但炜利物业没有尽到管理和服务的义务，致使消防设施设备损坏严重。2、华盛国际南苑小区业主及业主委员会从2014年6月7日开始针对炜利怠于物业服务和管理以举所、信访等方式维权，也系炜利物业的不作为，导致设施设备是在保质期内损坏还是保质期外损坏无法查清，应当由炜利物业承担赔偿损失的责任。二、一审法院对上诉与被上诉人签订的《物业服务委托合同》中第二十五条的约定理解错误。根据合同约定内容，结合公平原则，应当理解为房屋共有部份、公共设施、设备、公共场地的维修、养护费用单项费用在3000元发下的部分均应当由炜利物业承担维修费用，一审法院将合同内容理解为炜利物业一年内承担维修、养护费3000元错误。三、一审法院针对案涉小区物业管理全部收支账务属于被上诉人及业主公布的范围认定错误。因上诉人及小区业主对小区的公共收益享有知情权，被上诉人应当以适当方式对账务进行公示。被上诉人的其他收支账目才系被上诉人公司内部管理的账目，不应当公开。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 炜利物业答辩意见：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持。 华盛国际南苑业委会向一审法院起诉请求：1.判决炜利物业、鸿华公司向华盛国际南苑业委会移交物业管理资料（包括①.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；②.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；③.物业质量保修文件和物业使用说明文件；④.炜利物业、鸿华公司向部分业主已经预收而未提供服务期间的物业费和装修垃圾清运费；⑤.物业管理所必须的其他资料）；2.判决炜利物业、鸿华公司向华盛国际南苑业委会书面报送本小区物业管理全部收支账目，在提取其合理利润后，节余部分应返还给全体业主；3.判决确认炜利物业、鸿华公司利用小区物业所取得的广告等收益5万元属于全体业主所有并及时移交给华盛国际南苑业委会；4.调解或判决炜利物业、鸿华公司维修其在管期间未予维修、维护的本小区公共物业设施、设备（或赔偿损失约1085152.62元）；5.诉讼费炜利物业、鸿华公司承担。审理中，对第一项诉讼请求中的第四项由于炜利物业、鸿华公司已和现华盛国际南苑小区新接管的物业管理公司进行衔接对账，华盛国际南苑业委会放弃对这部分的请求，在本案中不做处理。 一审认定事实：2013年6月，炜利物业公司由鸿华公司选聘为华盛国际南苑小区提供物业管理服务。2017年1月21日，华盛国际南苑小区业主大会选举成立业主委员会。2017年7月1日，华盛国际南苑业委会、炜利物业签订《物业服务委托合同》，由炜利物业为华盛国际南苑小区提供物业管理服务，委托管理期限3年，合同约定炜利物业利用业主所有的物权取得的收益扣除一定比例作为管理费用后，交业主委员会，由业主委员会决定如何使用；房屋共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用，在3000元以下由物业服务费支出，3000元以上的维修费用应在专用维修资金中列支；对共用部位需要维修的，属于小修范围的由被告及时组织维修，属大、中修范围的，炜利物业及时编制维修计划和专项维修资金使用计划，向业主委员会提出报告，由业主委员会决定组织维修；双方同时对物业管理范围及标准，物业服务费的收取等事项进行了约定。 在炜利物业为华盛国际南苑小区业主提供物业管理服务期间，部分业主多次反映认为炜利物业管理不到位，要求炜利物业整改，在多方协调未果后，2018年10月22日，华盛国际南苑业委会向炜利物业发出解除《物业服务委托合同》通知书，要求炜利物业在2018年10月31日前退出华盛国际南苑小区，并向业委会选聘的四川洁欣新高物业服务有限公司交接物业管理业务工作及相关资料、设施、设备。2018年10月31日，双方正式解除《物业服务委托合同》，炜利物业退出华盛国际南苑小区，炜利物业退出时和华盛国际南苑业委会对电梯、增压泵的相关设备和材料进行了移交。华盛国际南苑业委会称，炜利物业退出华盛国际南苑小区后，华盛国际南苑业委会及部分业主和四川洁欣新高物业服务有限公司的工作人员一起对小区内损坏的设施设备进行了清点，并进行了维修预算，预算维修费用达108余万元。 审理中还查明，2016年8月23日，炜利物业与重庆市源动力环保工程有限公司签订《售水机安装合作协议》，约定在华盛国际南苑小区安装售水机，该公司向炜利物业每年支付400元人民币，同时交付500元的售水卡作为炜利物业的管理费。 华盛国际南苑业委会认为炜利物业未将物业管理所需的材料等完全移交，炜利物业在物业管理期间利用小区物业收取广告费，同时对小区设施设备未进行维修维护，遂向法院提起诉讼。 审理中，鸿华公司将华盛国际南苑小区物业承接查验备案表及备案资料提交给法庭，法庭组织华盛国际南苑业委会、炜利物业双方对该份资料进行复印，将复印件移交给华盛国际南苑业委会。同时，法院组织华盛国际南苑业委会、炜利物业及华盛国际南苑小区现在的物业管理公司四川洁欣新高物业服务有限公司三方协调，对炜利物业已预收未提供服务期间的物业费和装修垃圾清运费，由炜利物业和四川洁欣新高物业服务有限公司进行对账交接，华盛国际南苑业委会当庭表示同意，并放弃对该部分的主张。在审理过程中，炜利物业将华盛国际南苑小区1栋2单元门前地板进行了整改维修，并由业委会成员及四川洁欣新高物业服务有限公司的工作人员进行了签字确认。 一审认为，2013年炜利物业被鸿华公司选聘为华盛国际南苑小区提供前期物业管理服务，2017年华盛国际南苑业委会代表业主和业主大会与炜利物业签订《物业服务委托合同》，选聘炜利物业对华盛国际南苑小区进行物业管理，是双方的真实意思，合同成立。在履行合同过程中，小区业主认为炜利物业物业管理不到位，未严格按照合同约定和物业管理标准进行管理，2018年10月，双方解除物业服务合同，华盛国际南苑业委会选聘了新的物业公司对涉案小区进行物业管理。在新旧交替过程中，未完善物业管理所需资料的交接，华盛国际南苑业委会起诉要求移交物业管理所需资料，在审理中，华盛国际南苑业委会、炜利物业及鸿华公司对物业管理相关资料进行了交接，各方均签字确认，对华盛国际南苑业委会的该项诉讼请求已实际处理，法院不再作出判决。对炜利物业预收而未提供服务的物业管理费用及装修垃圾清运费，也已当庭明确由炜利物业和新的物业管理公司进行对账交接，华盛国际南苑业委会已明确放弃对该部分请求，在本案中不做处理。对华盛国际南苑业委会请求炜利物业支付其利用小区物业收取的广告费等收益5万元，未提供充分证据予以证明，仅提供了《售水机安装合作协议》，其中明确由炜利物业收取400元费用，及作为管理费的500元售水卡，依据双方签订的《物业服务委托合同》的约定，炜利物业利用业主所有的物权取得的收益扣除一定比例作为管理费用后，交业主委员会，故炜利物业扣除作为管理费用的500元售水卡后，另外400元应交付给业主委员会。对于华盛国际南苑业委会要求炜利物业支付损坏的设施设备的维修费用，华盛国际南苑业委会未提供充分证据证明该部分损坏是在被告管理期间造成的，同时也未提供充分证据证明设施设备的损坏均属于炜利物业的维修范围，但在炜利物业对涉案小区提供物业管理服务期间，有设施设备损坏的客观事实是存在的，对炜利物业提供前期物业服务期间关于维修费用的约定，双方均未提供相关前期物业服务合同等证据予以证明，根据2017年7月双方签订的《物业服务委托合同》的约定，房屋共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用，在3000元以下由物业服务费支出，3000元以上的维修费用应在专用维修资金中列支，从双方签订合同至解除合同，炜利物业进行了一年三个月的物业管理，维修费用计算一年半炜利物业应当承担的维修费用最高为4500元，超出约定限额的维修费用及具体维修项目应由华盛国际南苑业委会、炜利物业双方共同协商确认，并按规定申报维修，即使小区相关设施设备需要较大的维护修缮，也不应由炜利物业承担维修费用，故华盛国际南苑业委会请求由炜利物业公司支付维修费108余万元的理由不成立，法院不能全部支持。华盛国际南苑业委会请求炜利物业报送涉案小区物业管理全部收支账目，该部分属于炜利物业经营过程中的内部账目，不属于应向华盛国际南苑业委会及业主公布的范围，双方在《物业服务委托合同》中也未进行约定，故华盛国际南苑业委会的该项请求，理由不成立，不符合法律规定，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二条、第三十四条、第三十五条之规定，判决：一、营山县炜利物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付营山县鸿华•华盛国际南苑业主委员会广告费收益400元及维修费用4500元，共计4900元。二、驳回营山县鸿华•华盛国际南苑业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费100元，由营山县炜利物业管理有限公司负担，华盛国际南苑业委会预交的案件受理费7508元予以退还。 二审中，华盛国际南苑业委会提供了营山县绥安街道白塔社区居民委员会2017年8月16日《整改通知书》（存根）、营山县公安局消防大队2019年1月3日《限期整改通知书》各一份，拟证明：1、炜利物业未履行或未完全履行物业管理职责；2、炜利物业解除物业服务合同后，新的物业公司入驻小区之前，消防设施设备及器材存在问题，不符合标准，需整改。炜利物业对证据的质证意见为，营山县绥安街道白塔社区居民委员会2017年8月16日《整改通知书》后，炜利物业对小区设施设备已整改，营山县公安局消防大队2019年1月3日的整改通知书并不是针对炜利物业，炜利物业不应当承担责任。 2017年7月1日，华盛国际南苑业委会与炜利物业签订的《物业服务委托合同》第二十四条第1条约定，炜利物业利用业主所拥有的物权取得的收益，如房屋租赁、广告、地面停车、物业用房出租、会所经营收费等，扣除一定比例炜利物业作为管理费用（管理费用比例双方协商确定），交业主委员会，由业主委员会决定其使用。 华盛国际南苑业委会一、二审均未针对炜利物业利用小区业主共有物权收费向法院进行举证。 二审法院查明的其他事实与一审法院一致。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合上诉人的上诉请求、理由及被上诉人答辩意见，本案争议焦点为：1、被上诉人是否应当向上诉人公布公司的收支账目；2、被上诉人是否应当维修其物业服务期间小区公共物业设施、设备（或赔偿损失1085152.62元） 针对第一个争议焦点。上诉人请求被上诉人向其公布公司的收支账目，没有法律或合同约定被上诉人应当向上诉人公布公司的全部收支账目。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规第一款”业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持”第（三）项“物业服务合同、共有部分的使用和收益情况”之规定，及上诉人与被上诉人2017年7月1日《物业服务委托合同》第二十四条第1条关于“炜利物业利用业主所拥有的物权取得的收益，如房屋租赁、广告、地面停车、物业用房出租、会所经营收费等，扣除一定比例炜利物业作为管理费用（管理费用比例双方协商确定），交业主委员会，由业主委员会决定其使用。”的约定，被上诉人应当向上诉人公布其物业服务期间利用小区业主共有物权收、支账目情况。被上诉人向上诉人公布的前提条件是被上诉人利用小区业主公有物权进行了收费，本案因上诉人一、二审均未针对被上诉人利用小区业主共有物权收取了费用，应当承担举证不利的法律后果。对上诉人的这一上诉请求，本院不予支持。 针对第二个争议焦点。本案中，即便是上诉人的证据能够证明维修小区公共设施、设备需维修费用1085152.62元，因上诉人与被上诉人2017年7月1日《物业服务委托合同》第条二十五条约定“房屋共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用，除按《四川省物业管理条例》第六章第七十一条（一）、（二）、（三）、（四）、（五）和营山县人民政府办发（2012）13号，营山县住宅专项维修资金管理实施细则第三章第十条条”紧急情况使用维修资金的范围“执行外，维修费用在3000元以下由物业服务费支出，3000元以上的维修费用应在专用维修资金中列支。”按照上述约定，被上诉人仅需承担共用部位维修费用在3000元内的维修费用，共用部位维修费用3000元以上的，炜利物业应当及时编制维修计划和专项维修资金使用计划，向业主委员会提出报告，由业主委员会决定组织维修。上诉人主张的赔偿维修费用1085152.62元也应当在维修基金中予以解决，不应当由被上诉人承担。对上诉人请求被上诉被上诉人支付赔偿费1085152.62元的请求，本院不予支持。因上诉未举证证明被上诉人解除物业合同之前具体有哪些维修费在3000元以下的公有设施、设备需维修费，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应当承担举证不利的法律后果。对上诉人请求被上诉人维修其物业服务期间小区公共物业设施、设备的请求，也不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律和处理结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15016.00元，由上诉人营山县鸿华•华盛国际南苑业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长 苟 豪 审判员 唐晓兰 审判员 刘 苗 二〇二〇年三月××日 书记员 杜 倩