北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0117民初10732号原告：白连凤，女，1951年4月12日出生，汉族，北京市平谷区居民，住平谷区。委托诉讼代理人：刘振宇（白连凤之子），1976年9月14日出生，北京市平谷区居民，住平谷区。被告：沈宝清，女，1965年9月25日出生，汉族，北京市平谷区×村农民。被告：杜万力（沈宝清之子），男，1986年12月27日出生，汉族，北京市平谷区×村农民。被告：杜加力（沈宝清之子），男，1989年6月4日出生，汉族，北京市平谷区×村农民。被告杜万力、杜加力的委托诉讼代理人：沈宝清。原告白连凤与被告沈宝清、杜万力、杜加力农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白连凤及其委托诉讼代理人刘振宇，被告沈宝清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白连凤向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令白连凤与沈宝清、杜来保签订的《房屋买卖协议》无效；2、沈宝清、杜万力、杜加力给付白连凤房屋重置成新价及区位补偿价797433元，其他损失5000元，信赖利益损失200000元，以上费用合计1002433元；3、沈宝清、杜万力、杜加力承担本案诉讼费。事实及理由：2011年8月15日，白连凤与沈宝清、杜来保签订房屋买卖协议，白连凤购买位于北京市平谷区×村北的杜来保2005年申请的宅基地上的房屋，建筑面积255平米，成交价格446000元。当天，白连凤与沈宝清、杜来保签订了《房屋买卖协议》及《补充协议》。协议当天白连凤将购房款446000元给付沈宝清、杜来保。《补充协议》约定房款交齐之日起，白连凤为此房屋所有人，白连凤将永久性享有此房屋的所有权、使用权。将来无论拆迁与占地都与沈宝清、杜来保无关。门牌号审批下来后，归白连凤所有。杜来保于2017年前后去世，杜万力、杜加力是其与沈宝清之子。现门牌号已经审批下来，但沈宝清拒绝将门牌号交给白连凤，导致白连凤无法办理与所购房屋相关手续。白连凤了解到白连凤与沈宝清、杜来保签订的《房屋买卖协议》无效，故诉至法院。沈宝清辩称，同意白连凤第一项诉讼请求即确认购房协议无效；白连凤确实给付购房款数额为446000元，因白连凤反悔，属白连凤违约，且其已经将我装修好的房子又进行破坏，还威胁、恐吓我，导致我精神受到刺激，故我一分也不同意给付购房款、装修款及其他损失，亦不同意承担诉讼费用。杜万力、杜加力的答辩意见与沈宝清一致。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。1、白连凤提交平谷区农村宅基地申请审批表，证明其所购房屋系合法审批。沈宝清、杜万力、杜加力均认可；2、房屋买卖合同，证明涉案房屋系自己从杜来保、沈宝清处购买，以及给付二人购房款446000元。沈宝清、杜万力、杜加力均认可；3、补充协议，证明自己与杜来保、沈宝清就购买涉案房屋事宜做了补充约定。沈宝清、杜万力、杜加力均认可；4、收条，证明白连凤已将446000元购房款付清。沈宝清、杜万力、杜加力均认可；5、鉴定报告，证明涉案房屋及附属物重置成新价值总额人民币281433元及区位补偿价3700元/平方米。沈宝清、杜万力、杜加力均不认可，认为与其无关，但未提供证据证明其主张，故本院对该鉴定报告予以确认；6、鉴定费收据，证明鉴定费用5000元。沈宝清、杜万力、杜加力均不认可，但未提供证据证明其主张，故本院对该鉴定报告予以确认。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：白连凤系北京市平谷区×镇居民，沈宝清与杜来保系夫妻，杜加力、杜万力系二人之子。杜来保于2016年农历五月二十一因病去世，杜来保（生前）、沈宝清、杜加力、杜万力均是北京市平谷区×村农民，系该村集体经济组织成员。2011年8月15日，白连凤和沈宝清、杜来保在桥头营村沈宝清家中签订了《房屋买卖协议》，约定杜来保、沈宝清将涉诉房屋出售给白连凤，价款为446000元，白连凤将上述购房款全额支付给杜来保、沈宝清，随后对涉诉房屋进行了装修。涉诉房屋的宅基地系杜宝来（生前）审批获得。2019年年初沈宝清申请并办理了涉案房屋的门牌号，白连凤屡次向沈宝清索要该门牌号，但沈宝清均拒绝，导致白连凤无法在涉诉房屋内安装天然气，此事经山东庄派出所调解无果，后白连凤诉至法院。本案中白连凤申请对涉案房屋及其附属物的价值和涉案房屋的区位补偿价进行评估，本案经过高院摇号确定北京建亚恒泰房地产评估有限公司为本案的评估机构，2019年12月17日北京建亚恒泰房地产评估有限公司为本院出具涉案房屋的房地产评估报告：涉案房屋的宅基地面积为176.14平方米、建筑面积为138.32平方米；房屋及附属物重置成新价值总额：人民币281433元、区位补偿价：3700元/平方米。在审理中，经本院释明，沈宝清、杜万力、杜加力均不提起反诉。本院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。白连凤在购买涉诉房屋时并非北京市平谷区×村农民，且双方诉争院落的宅基地使用权人至今为杜来保，故本院认定白连凤与杜宝来、沈宝清之间签订《房屋买卖协议》属无效合同。无效合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，在双方签订的合同无效后，沈宝清应将因该合同所取得的财产返还给白连凤。本院考虑到白连凤在取得涉案房屋以后对该涉案房屋进行了装修，因此，沈宝清向白连凤返还原物的同时，还应该就涉案房屋添附的价值向白连凤进行赔偿，沈宝清之夫杜来保作为出卖人，应当明知涉诉房屋及对应的宅基地属于法律法规禁止流转的范围仍然出售，而白连凤在明知涉诉房屋的上述情况下仍然购买涉诉房屋，综合白连凤、沈宝清各自的过错，沈宝清应对合同的无效承担主要责任，赔偿白连凤因合同无效而产生的各项经济损失。本案涉诉房屋的交易时间为2011年8月15日，白连凤诉至法院要求确认与沈宝清、杜来保签订的合同无效并要求返还购房款和赔偿相应经济损失的时间为2019年8月26日，涉案房屋的区位价值以及周边的环境因城镇化建设的推进而发生了变化，涉诉房屋的价值与双方签订买卖合同时确定的价值亦发生了较大变化，如按双方签订买卖合同时确定的购房款的价值互相返还，双方当事人的利益会严重失衡，故由沈宝清赔偿白连凤的经济损失的具体数额，本院将根据公平原则、双方的过错程度、买卖合同的约定、房屋交易价格、涉案房屋评估价格、白连凤对涉案房屋的添附情况，并结合周边城镇化对农村房屋价格产生的影响及双方既得利益等因素酌情予以确定。关于白连凤主张要求杜万力和杜加力承担因合同无效而产生的各项损失的诉讼请求，因杜万力、杜加力不是签订涉案房屋买卖合同的当事人，亦不是收取涉案房屋售房款的当事人，故对白连凤要求杜万力、杜加力承担因合同无效而产生的各项损失的诉讼请求，本院不予支持。对于沈宝清不认可鉴定报告和鉴定费发票的辩称，因其未提供证据证明该鉴定报告存在错误及该鉴定费发票与本案不存在关联性，故本院对沈宝清的辩解不予采信，对该评估报告的内容和鉴定费发票的真实性予以确认。另，在审理中，经本院释明，沈宝清、杜万力、杜加力均不提起反诉，故对涉案房屋的返还一节，本院暂不做处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告白连凤与被告沈宝清、杜来保之间签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告沈宝清于本判决生效后十日内，返还原告白连凤购房款并赔偿原告白连凤各项经济损失共计588503元；三、驳回原告白连凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13822元，由原告白连凤负担4137元（已交纳）；由被告沈宝清负担9685元（限本判决生效后7日内交纳）。评估费5000元，由原告白连凤负担2000元（已交纳）；由被告沈宝清负担3000元（限本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杜德利人民陪审员  王翠芬人民陪审员  杨 华二〇二〇年三月六日法官 助理  贾曾翔书 记 员  关 兴