江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1322民初7597号 原告：葛高军,男,1965年8月21日出生，沭阳县人,居民,住沭阳县 委托诉讼代理人：毛广松，江苏华脉律师事务所律师。 被告：江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司。 法定代表人：**彪。 破产管理人：江苏名典律师事务所，住所地沭阳县（北京南路西侧）。 委托诉讼代理人：宋华波，江苏天帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李二宝，江苏天帆律师事务所律师。 原告葛高军诉被告江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司（以下简称恒通公司）债权确认纠纷一案，本院于2018年5月8日受理后，依法适用普通程序于2018年11月9日公开开庭进行审理，后因承办人变更，2019年10月9日另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告葛高军及其委托诉讼代理人毛广松，被告恒通公司破产管理人委托诉讼代理人宋华波到庭参加诉讼。本院于2020年3月13日组织双方对相关证据进行质证，原告葛高军及其委托诉讼代理人毛广松、被告恒通公司破产管理人委托诉讼代理人李二宝到庭，在听证过程中对相关证据进行质证并对原告进行相关法律释明。本案现已审理终结。 原告葛高军诉称：2008年5月28日,原、被告签订商品房买卖合同,被告恒通公司将雯锦花园小区一栋二单元301、302、401、402、501、502室出售给原告，价格为600000元，原告通过转账方式向被告恒通公司交付房款。2008年10月8日，被告恒通公司分别将雯锦花园小区三栋四单元509室，六单元401室、402室出售给原告，双方签订两份商品房买卖合同，原告向被告以现金方式交付300000元、121500元，被告出具条据。2014年1月8日被告恒通公司被宣告破产，原告申报债权4630239元，破产管理人只认定800000元。要求法院依法确认债权3830239元。 被告恒通公司辩称：原、被告之间不存在商品房买卖合同关系，被告因缺少资金先后两次从原告处借款600000元和200000元，共计800000元，约定月息6分，当时借款是由张沭兵介绍，并支付了介绍费给张沭兵，原、被告之间签订的商品房买卖合同是为借款提供担保。原告所提供的3份商品房买卖合同内容粗糙，在同一份合同上记载多个房号，并且房屋的实际价值远高于合同所记载的房款，被告恒通公司负责人**彪涉嫌非法集资时存在大量类似明为房屋买卖实为非法借款的情况，相关商品房买卖合同均未得到法院确认，原告的请求不应当予以支持。 经审理查明，2008年5月28日，经案外人张沭兵介绍，原、被告双方签订商品房买卖合同，合同约定载明：被告将雯锦花园小区一栋二单元301、302、401、402、501、502室出售给原告，单价为每平方米1000元，总金额为600000元。该合同在沭阳县住建局加盖备案专用章后，原告通过沭阳县农村商业银行向被告账户转账600000元，被告出具收条载明收到房款600000元。经案外人张沭兵介绍，2008年10月9日，被告签订两份商品房买卖合同，合同分别约定：被告将其开发的雯锦花园小区三栋四单元509室和六单元401室、402室出售给原告，约定房屋价款分别为62960元和295000元，当日被告分别向原告出具两张借条：今借到121500元2008年12月28日还款；今借到300000元2009年元月9日还款。2014年1月份被告恒通公司被本院宣告破产，原告向某公司破产管理人申报债权4630239元，破产管理人确认债权为80万元，双方因债权性质及确认的债权数额发生争议引起本案诉讼。 另查明，在审理过程中，原告认可2008年10月9日与被告签订两份商品房买卖合同是为借款提供保证，现金交付的421500元属于民间借贷关系。原、被告双方诉争的商品房买卖合同中涉案的相关房屋在破产前及破产程序中已经被出售或安置给他人。宋华波、李二宝原系江苏名典律师事务所律师。 本案在审理过程中，本院针对双方争议的基础法律关系等依法向原告释明：如其主张的商品房买卖合同关系不能成立，是否同意对该争议事实基础法律关系及诉讼请求进行变更？原告认为其与被告之间属于商品房买卖合同关系，没有收到过被告一分钱利息，但如果法院认定该事实基础法律关系为民间借贷关系，同意按民间借贷关系处理其与被告恒通公司之间的债权确认，但要求按月利率2%计算利息至被告恒通公司破产之日。 上述事实，由原告陈述、被告答辩，原告提供的商品房买卖合同三份、借条两张、银行转账明细，被告提供的债权确认报告、公安机关谈话材料、（2014）沭商初字第0843号民事判决书等证据证实，足以认定。 本院认为：原、被告虽然于2008年5月28日签订了商品房买卖合同，被告恒通公司也向原告出具了房权收据，但该买卖合同并非双方的真实意思表示。原告一次性购买六套商品房不符合日常经验法则，明显不属于消费购房，且商品房买卖合同条款中缺乏交付时间、房屋面积、违约责任等涉及商品房买卖合同履行的重要事项，可以看出原、被告签订商品房买卖合同目的并不是为了商品房买卖。恒通公司负责人**彪在房地产开发经营过程中多次采用类似以房屋担保方式向他人借款，因涉及人数较多、数额巨大构成非法吸收公众存款罪，被追究刑事责任。**彪在接受公安机关讯问时，表示2008年5月28日，收取葛高军的购房款60万元是借款，另外还借过原告其他款项，约定利息均为月利率6分。且原告在审理过程中认可2008年10月9日与被告签订的两份商品房买卖合同是为借款提供保证，属于民间借贷关系。综上，原、被告双方之间属于名为商品房买卖合同关系，实为民间借贷关系。被告应当归还原告借款本金及利息，双方约定利率过高，原告主张按月利率2%计算至被告破产之日符合法律规定，应当根据借款时间、金额以及利率计算利息，确认原告对被告享有普通债权本金1021500元、利息1344000元，合计2365500元。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条、二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 原告葛高军对被告江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司享有普通债权2365500元。 案件受理费25724.00元，由被告江苏省沭阳县恒通房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费25724.00元。 审 判 长 卢思东 人民陪审员 钱学峰 人民陪审员 司华敏 二〇二〇年三月二十三日 书 记 员 纪丹丹 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国企业破产法》 第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。 附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。 第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。 按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。