江西省赣州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）赣07执异20号 异议人（利害关系人1）：许培明，男，汉族，1969年10月4日生，住赣州市章贡区。 异议人（利害关系人2）：魏华，女，汉族，1976年10月9日生，住赣州市章贡区。 异议人（利害关系人3）：薛友飞，男，汉族，1969年4月4日生，住赣州市章贡区。 异议人（利害关系人4）：许兰康，男，汉族，1975年12月19日生，住赣州市章贡区。 异议人（利害关系人5）：李祯玉，女，汉族，1967年6月25日生，住赣州市章贡区。 异议人（利害关系人6）：李祯辉，男，汉族，1951年10月15日生，住赣州市章贡区。 异议人（利害关系人7）：敖钰琴，女，汉族，1969年1月7日生，住赣州市章贡区。 异议人（利害关系人8）：廖小英，女，汉族，1974年9月23日生，住赣州市章贡区。 异议人（利害关系人9）：周德玉，女，汉族，1973年1月17日生，住赣州市章贡区。 诉讼代表人（以上异议人共同推选）：薛友飞，男，汉族，1969年4月4日生，住赣州市章贡区，特别授权。 申请执行人：张丰年（变更后的申请执行人，原申请执行人为赣州银行股份有限公司文明支行），男，汉族，1992年5月16日生，住江西省赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：胡小兵子，北京市中银（赣州）律师事务所律师，一般代理。 被执行人：赣州市建辉建材有限公司，住所地：江西省赣州市客家大道178号客家大市场D4栋7#店，统一社会信用代码：91360700561076099N。 法定代表人：吕勇。 被执行人：赣州市宏丰仓储服务有限公司，住所地：江西省赣州市经济技术开发区工业园，统一社会信用代码：91360700664765276P。 法定代表人：吕波，该公司负责人。 被执行人：吕勇，男，汉族，1978年8月23日生，住江西省赣州市章贡区。 被执行人：陈少波，男，汉族，1976年10月5日生，住江西省赣州市章贡区。 被执行人：吕波，女，汉族，1974年8月6日生，住江西省赣州市章贡区。 在本院执行赣州银行股份有限公司文明支行（下称赣州银行文明支行，本案原申请执行人）与赣州市建辉建材有限公司（下称建辉公司）、赣州市宏丰仓储服务有限公司（下称宏丰公司）、吕勇、陈少波、吕波金融借款合同纠纷一案中，异议人许培明等9人不服本院对宏丰公司位于赣州经济技术开发区金坪南路北侧“赣市开国用（2008）第××号”地上一栋未办证办公楼的执行，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人许培明等9人称，异议人原是陈少波、吕波（宏丰公司股东）的债权人，2015年2月25日将450万元债权转让给宏丰公司，以抵销承租宏丰公司位于赣州经开区金坪南路北侧的一栋未办证办公楼的租金。同日，异议人与宏丰公司签订的《房屋租赁合同》，约定将该未办证办公楼（建筑面积约为2000平方米，五层）租赁给异议人使用，租期自2015年3月1日至2035年2月28日止，租金450万元一次性付清。当日，异议人通过上述转让债权的方式向宏丰公司支付了该450万元租金，宏丰公司也将该办公楼交付给异议人使用。2019年11月23日，赣州市中级人民法院将宏丰公司上述土地及地上建筑物依法拍卖，包括了异议人租赁的未办证的办公楼。异议人认为其与宏丰公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，新的买受人应当受该租赁合同的约束。《房屋租赁合同》签订后，异议人实际履行了该合同并占有使用，且该租赁物没有设定任何抵押权，其与被执行人并无恶意串通、损害第三人利益的情形。据此，异议人请求应向买受人披露该《房屋租赁合同》并对其租赁权予以保护。 为证明以上事实，异议人提供了：1.异议人、宏丰公司及陈少波、吕波三方于2015年2月25日签订的《债权债务转让协议》；2.异议人许培明、魏华与宏丰公司签订的《房屋租赁合同》。 本院查明，赣州银行文明支行与建辉公司、宏丰公司、吕勇、陈少波、吕波、钟宝林金融借款合同纠纷一案，2015年5月11日，本院依据（2015）赣中财保字第176号民事裁定，保全查封了宏丰公司位于赣州经济技术开发区金坪南路北侧仓库（产证号：赣房权证字第××号）和土地使用权［土地使用证号：赣市开国用（2008）第××号］，系首封。2015年12月25日，本院作出（2015）赣中民二初字第182号民事判决，判决：建辉公司向赣州银行文明支行偿付借款本金500万元及相应利息、罚息、复利，支付律师代理费5万元；宏丰公司以其位于赣州经济技术开发区金坪南路北侧仓库（他项权证号：赣房他证字第××号）及赣州经济技术开发区金坪南路北侧土地使用权［他项权证号：赣市开他项（2012）第××号］对建辉公司上述支付义务承担抵押担保责任；赣州银行文明支行对上述两宗抵押物折价或者以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；宏丰公司、吕勇、吕波、陈少波对被告建辉公司上述支付义务承担连带清偿责任。本案判决生效后，因各义务人未履行义务，赣州银行文明支行申请强制执行，本院于2016年7月11日立案，案号为（2016）赣07执209号,后续执行中，又先后立案号为（2017）赣07执391号、（2019）赣07执恢43号。 另查明，1.本案拍卖的财产（仓库、土地使用权及六层未办证办公楼）情况为：（1）仓库、土地使用权系被执行人宏丰公司向赣州银行文明支行提供抵押的财产，其中：仓库，产权证号为“赣房权证字第××号”，于2012年12月14日设立抵押登记，登记的他项权证号为“赣房他证字第××号；土地使用权，权证号为“赣市开国用（2008）第××号”，于2012年12月21日设立抵押登记，登记的他项权证号为“赣市开他项（2012）第××号”。（2）六层未办证办公楼，系宏丰公司在上述抵押土地上兴建的建筑。该楼建成后，于2015年2月25日，宏丰公司与异议人签订《债权债务转让协议》和《房屋租赁合同》，约定该公司将该办公楼及办公楼所占用地使用权出租给异议人，异议人把其对陈少波、吕波享有的债权以450万元的转让价款转让给宏丰公司，以抵销应付的租金，租期从2015年3月1日至2035年2月28日。该未办证办公楼兴建、出租均未征得抵押权人赣州银行文明支行的同意。2016年7月8日，本院作出（2016）赣07执209号执行裁定，裁定拍卖上述涉案房地产。因异议人占用该拍卖财产中的未办证办公楼，本院于2017年2月15日，对异议人许培明进行询问，告知其向本院提供有关证据及对相关债权债务应通过诉讼程序解决，但异议人并未行使相关诉权。2018年5月10日，本院依据（2017）赣07执391号执行裁定，对上述裁定拍卖的房地产进行了续封。因异议人以其占用的上述未办证办公楼系其为宏丰公司垫资兴建建筑且宏丰公司未付工程款，故2018年6月25日，本院向9名异议人发出书面通知，限其于2018年7月5日前向本院提供垫资兴建的施工合同、款项支付凭证等证据材料，否则，将依法随查封土地一同拍卖，但异议人未能提供。因该次对上述拍卖财产的评估报告超过有效使用期，需重新评估，该次拍卖未继续进行。2019年9月24日，本院再次作出（2019）赣07执恢43号之一执行裁定（拍卖），裁定拍卖上述查封的仓库、土地使用权及地上未办证办公楼和其他附属建筑等。经对该裁定拍卖财产重新评估并推送司法拍卖平台公开拍卖，2019年11月23日，买受人赣州瑞兴供应链管理有限公司（下称瑞兴公司）成功竞得。本院于2019年12月25日作出（2019）赣07执恢43号之一执行裁定（成交），裁定上述拍卖成交的仓库、土地及地上一栋六层未办证办公楼及其他附属建筑归瑞兴公司所有，所有权自该裁定送达瑞兴公司起转移，并于2019年12月28日将该成交裁定送达给了买受人。异议人遂以前述理由提出异议。2.本案现申请执行人张丰年系变更后的申请执行人。2019年7月4日，基于本案原申请执行人赣州银行文明支行将本案执行依据（2015）赣中民二初字第182号生效民事判决确定的债权及其他权利转让给张丰年，根据双方申请，本院作出（2017）赣07执391号之三执行裁定，裁定变更张丰年为本案申请执行人。 本院认为，异议人要求披露其《房屋租赁合同》并对其租赁权予以保护的请求，实质上是认为本院对其租赁的未办证办公楼，拍卖中未带租拍卖，损害了其租赁权益。因此，本案争议的焦点为，本院对异议人租赁房地产的拍卖是否损害其租赁权益。根据本案查明的事实，本案裁定与抵押土地一起拍卖的未办证办公楼系被执行人宏丰公司未经土地抵押权人赣州银行文明支行同意擅自在抵押土地上兴建的建筑，宏丰公司的该行为系在抵押土地上擅自增设权利负担的行为。该办公楼建成后，又在未征得抵押权人同意的情况下，宏丰公司与异议人达成以转让债权抵付租金的方式将该未办证办公楼及所占用地使用权租赁给异议人，该租赁行为系再次在申请执行人享有抵押权的土地上增设权利负担。基于申请执行人对涉案土地使用权享有的抵押权设立在前（于2012年12月21日办理抵押登记），异议人与宏丰公司的租赁合同成立在后（于2015年2月25日订立）。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，异议人的该在后租赁权不得对抗申请执行人登记在先的抵押权，抵押财产拍卖抵押权实现后，其租赁合同对受让人不具有约束力。基于异议人的租赁权继续存在于本案拍卖财产上将影响申请执行人在先担保物权的实现，本院有权将该租赁权除去。故不论异议人的租赁合同效力如何，均不能对抗申请执行人对抵押财产在先抵押权的实现，对抵押财产受让人也不具有“买卖不破租赁”约束效力。本案中，自启动对涉案财产拍卖后，本院已通过询问、书面通知等形式多次征询了异议人意见，并向其释明了有关法律规定，异议人的相关权利均得到保障。据此，本院对涉案房地产的拍卖行为并未侵犯异议人的租赁权益，异议人要求在拍卖中披露其《房屋租赁合同》的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上，异议人的异议理由不能成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下： 驳回许培明、魏华、薛友飞、许兰康、李祯玉、李祯辉、敖钰琴、廖小英、周德玉的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向江西省高级人民法院申请复议。 审判长  陈小奇 审判员  李 鸿 审判员  何树明 二〇二〇年三月十六日 书记员  刘 珍