吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初80号 原告：张大刚，男，汉族，厨师，户籍所在地河南省项城市南顿镇张双楼村，现住延吉市北山街丹英社区。 委托诉讼代理人：金哲健，吉林吉延律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金莲心，吉林吉延律师事务所律师。 被告：延边习华房地产开发有限公司，住所延吉市局子街。 法定代表人：王长顺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朴永春，天津高丽律师事务所律师。 原告张大刚与被告延边习华房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张大刚的委托诉讼代理人金哲健、金莲心，被告延边习华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朴永春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方签订的《商铺使用权合同》；2.判令被告返还商铺经营使用权转让款288，922元及上述款项利息（利息从签订合同之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年1月19日，原、被告签订《商铺使用权合同》，约定被告将坐落于延吉市时尚阳光地下购物广场地下一层F区10号商铺使用经营权转让给原告使用。商铺建筑面积13.2平方米、套内建筑面积6.6平方米，期限为50年，转让总额为人民币288,922元。同日，双方又签订一份《售后租赁经营合同》，约定该商铺租赁期限为自2015年12月31日至2018年12月31日止，三年24%租金69,342元在总铺款中直接扣除，返租后总价款为219,580元。合同签订后，原告按约定交付了商铺经营权转让款。但人防工程没有经过验收，致使商铺无法满足安全使用条件，被告构成根本性违约，侵害了原告的合法权益，原告经营的根本目的已无法实现，被告应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告有权要求与被告解除合同并由被告赔偿原告的经济损失。《人民防空工程平时开发利用管理办法》第九条规定：“使用单位必须持有《人民防空工程平时使用证》，方可使用人民防空工程。”可见，人防工程的出租期限不得超过法定最长租赁期限20年。但本诉争商铺的使用期限50年，超过20年租赁期限的合同无效。人防工程也属于建设工程，因此建设工程相关的法律规定同样适用于人防工程。该商场至今也未获得建筑工程验收合格，不符合消防、工程技术标准，这些都是被告继续履约的附随义务。《建设工程质量管理条例》第十六条第三款规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”人防工程在投入使用前必须经过消防验收和竣工验收。所以，原告要求解除合同不仅有事实依据，同时也有法律依据。被告至今没有取得《人民防空工程平时使用权证》，从签订合同起至今未取得建筑工程竣工验收合格，违约行为状态一直持续，原告实际已无法实现合同目的。原告的诉讼请求合理、合法、依据充分，应得到支持。 被告辩称，双方都承认合同已成立并生效，但是原告根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定解除合同的理由不成立。合同中并没有约定商铺使用权转让以竣工验收为前提，且被告已按照约定交付给原告商铺，原告也按照约定支付了使用权转让款。该合同签订的时候被告正在进行地下商铺施工，未竣工验收，原告在签订合同时对此已经明知，后期未竣工验收是政府的机构改革问题，并不影响原告的使用。政府早就允许被告边施工边办手续。因此，竣工验收与否与原告无关，被告保证原告的使用期限即可。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，现在原告解除合同的真正理由并不是影响其使用权，而是因为在网络销售冲击下，生意不景气。请求依法驳回原告诉讼请求，以真正树立诚实信用的法制环境。 本院经审理查明：2014年5月14日，延吉市人民防空办公室（以下简称市人防办）与被告签订《延吉市解放路步行街地下人防工程建设协议书》，约定市防办将延吉市解放路步行街地下物资库工程交付给被告进行施工，施工期限为2014年7月30日至2016年8月31日止；上述工程建成后，被告向市人防办提供竣工验收报告及材料，市人防办组织相关部门进行验收，产权属国有，作为被告项目出资的回报，被告享有上述工程50年的经营使用权（总建筑面积的5%的经营使用权除外），并与延吉市人防部门签订使用协议，使用过程中由被告负责经营；上述工程竣工投入使用时，与市人防办签订《人防工程平时使用协议书》并取得《人防工程平时使用证》。2014年9月，涉案工程开始施工。 2015年1月19日，原、被告签订《商铺使用权合同》，约定由原告购买被告开发的延吉市时尚阳光地下购物广场地下一层F区10号商铺的使用经营权，期限为50年；商铺建筑面积13.2平方米、套内建筑面积6.6平方米，总价款288,922元，返租后总价款为219,580元；原告于2015年7月19日前支付全款219,580元，被告应当在2015年12月31前交付原告使用。同日，原、被告签订了《售后租赁经营合同》，约定：原告同意将其拥有使用权的上述商铺租赁给被告对外统一招租经营，租赁期限自2015年12月31日至2018年12月31日；原告在租赁期限内不可解除合同，即在被告租赁期间，原告不得擅自将商铺再出租给他人，不得将商铺回收；原告购买商铺金额288,922元，商铺的三年租金69,342元在总商铺款中直接扣除；合同期满后，原告自行经营或者对外招租的，应当遵守商场统一经营管理的各项规定；需要续签的，需在合同期满前两个月双方协商，并另行签订合同。2015年7月13日止，原告共向被告支付了219,580元。 2016年12月17日，延吉市时尚阳光地下商场开业。2017年8月11日，市人防办与被告签订《人民防空工程使用协议书》，约定：“本协议书项下的人防工程坐落延吉解放路步行街（局子街至太平街段）、建筑面积13,000平方米，其产权归国家，由市人防办代管。本协议书项下的人防工程由被告投资建设，按照谁投资谁受益的原则，除战时无偿征用及临时由政府相关部门组织的防空演习使用以外，市人防办同意将该工程交付被告使用（除按规定市人防办拥有总建筑面积5%使用权以外），被告平时用于商业街和过街。其中29套、650平方米使用权归市人防办。被告使用期限为自竣工验收合格后50年。”延吉市时尚阳光地下商场至今未竣工验收。涉案商铺现由原告经营。 认定上述事实的证据有：《商铺使用权合同》《售后租赁经营合同》、收据、《延吉市解放路步行街地下人防工程建设协议书》《人民防空工程使用协议书》、建设用地规划许可证复印件、建设项目选址意见书复印件、延吉市国土资源局文件复印件、延吉市发改委文件复印件、市人办2015年14号文件复印件及当事人的陈述。 本院认为，根据本院查明的事实，案涉商铺的产权归国家，由市人防办代管，被告只是拥有使用权。故原、被告签订的《商铺使用权合同》实为租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”故该合同不超过二十年的部分，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同超过二十年的部分，则为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告作为房地产开发企业，应比作为普通民众的原告更加熟知法律法规。根据上述规定，被告应向原告返还合同无效部分的商铺使用款（实为50年的租金）288,922元÷50年×30年=173,353元，并按贷款利率赔偿原告的损失。对合同的有效部分，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”尽管原告要求解除合同的理由不成立，但原告已决定不再履行租赁合同，故原告可以要求解除合同，但要向被告承担违约责任以赔偿解除合同给被告造成的损失。本案中被告以不同意解除合同进行抗辩，故对其损失其可另行向原告主张。但本合同解除后被告另行招租期间的损失是可预见的。根据公平原则，本院酌定给被告三个月的合理期间由被告另行招租，此期间的租金仍由原告承担。双方的合同已从2015年12月31日开始履行，至2020年6月30日止为四年六个月，应从租金中扣除。故扣除双方约定的三年返租租金，被告应向原告返还的解除合同期间的租金应为288,922元÷50年×（20年-4.5年）-69,342元=20,224元。因是原告要求解除合同，故对该部分租金原告无权要求被告支付利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十条、第二百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张大刚与被告延边习华房地产开发有限公司的《商铺使用权合同》。 二、被告延边习华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告张大刚返还商铺使用款20,224元、173,353元并支付173,353元部分的利息（利息以173,353元为基数，自2015年7月13日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、驳回原告张大刚的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,635元，减半收取2,818元，由被告延边习华房地产开发有限公司负担1888元，由原告张大刚负担930元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  徐丽华 二〇二〇年三月二十五日 书记员  赵卿缘