四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终21055号 上诉人（原审被告）：曾良敏，男，1977年4月8日出生，汉族，住四川省简阳市。 上诉人（原审被告）：熊素蓉，女，1989年2月4日出生，汉族，住四川省简阳市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：曾浩，四川元绪律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：陈晨，四川元绪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：简阳市简城镇新元富钢材经营部，住所地四川省简阳市简城镇新民街南段铁路公寓1幢1层24号。 经营者：叶崇林，男，1975年5月13日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：徐怀谦，四川阳安律师事务所律师。 原审第三人：罗承东，男，1970年11月24日出生，汉族，住四川省简阳市。 原审第三人：侯玉琼，女，1971年5月23日出生，汉族，住四川省简阳市。 上诉人曾良敏、熊素蓉因与被上诉人简阳市简城镇新元富钢材经营部（以下简称新元富经营部），原审第三人罗承东、侯玉琼申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省简阳市人民法院（2019）川0180民初1413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人曾良敏、熊素蓉上诉请求：1.撤销一审判决，改判对位于简阳市河东新区映山岭秀（一期）项目4号楼2-6-2房屋的停止执行；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实有误，曾良敏、熊素蓉作为合法买受人，享有排除执行的权利。房屋买卖合同签订当日上诉人就向第三人罗成东、侯玉琼支付17万元，能够证实买卖合同的真实性。2.合同签订的当日，罗成东、侯玉琼即将房屋的所有权转移给上诉人，上诉人依据合同实际控制案涉房屋，享有排他的权利，且占有的形式多样，并非搬进房屋才算实际占有。3.案涉房屋的按揭款一直由上诉人在支付，且房屋未过户并非上诉人的原因。综上，上诉人享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的权利，应予排除执行。 被上诉人新元富经营部辩称，1.上诉人支付房款的情况无法核实，且上诉人也并未付清房屋全部价款，按揭卡是第三人的名字，无法直接证实就是上诉人支付的按揭款；2.上诉人未在人民法院查封前合法占有房屋；3.上诉人购房时明知案涉房屋不具备交房和办证的条件，上诉人自愿选择此种交易方式应对不能过户登记承担责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 原审第三人罗承东、侯玉琼未发表陈述意见。 曾良敏、熊素蓉向一审法院起诉请求：判决准许对简阳市河东新区映山岭秀（一期）项目4号楼2-6-2号房屋继续执行。 一审法院认定事实：新元富经营部与罗承东、侯玉琼买卖合同纠纷一案，一审法院于2016年3月24日作出（2016）川2081民初213号民事判决，判令罗承东、侯玉琼支付新元富经营部货款271000元及利息。因罗承东、侯玉琼未履行义务，一审法院于2016年7月11日作出（2016）川2081执909号执行裁定，查封了网签备案登记在罗承东、侯玉琼名下的简阳市河东新区映山岭秀（一期）项目4号楼2-6-2号房屋。同年7月13日简阳市不动产管理部门接收一审法院协助查封手续。因该房屋系期房，尚未交付，不具备处置条件，2016年9月30日，一审法院裁定终结本次执行。2018年7月9日，一审法院以（2018）川0180执恢609号恢复该案执行。执行过程中，案外人曾良敏、熊素蓉向提出书面异议，请求停止对案涉房屋的执行。一审法院于2019年3月7日作出（2019）川0180执异29号执行裁定，解除案涉房屋的查封。 一审法院另查明，曾良敏、熊素蓉与罗承东、侯玉琼签订的落款时间为2015年9月22日的《协议书》对案涉房屋买卖进行了约定，其中涉及到房屋基本情况、价格、付款方式、交付期限、产权过户登记、违约责任等。其中载明了房屋售价总金额170000元人民币；乙方（曾良敏、熊素蓉）自合同签订之日起以现金方式支付170000元，以收条为据。甲方（罗承东、侯玉琼）同时交付该房的按揭款银行卡（中国银行卡：62×××16）。合同生效之日起，由乙方按时交付按揭款；甲方应于本合同签订之日，将该房屋交付乙方。甲方同时交付《商品房买卖合同》及《补充协议》、虹都房地产开发公司的收据原件给乙方；甲方在简阳市虹都房地产开发有限公司办理产权证后三十日内，协助乙方办理权属过户登记手续。 侯玉琼出具了落款时间为2015年9月22日收条一张，收条载明，收到曾良敏、熊素蓉支付映山岭秀本人团购房转让房款共计170000元。之后，罗承东、侯玉琼将该房按揭款银行卡（中国银行卡：62×××16）、《商品房买卖合同》及补充协议、简阳市虹都房地产开发有限公司的收据原件交付曾良敏、熊素蓉。2016年10月3日，侯玉琼与曾良敏、熊素蓉一同在开发商处办理案涉房屋接房手续，当日，开发商退还的1765元购房款由侯玉琼收取。2017年，曾良敏、熊素蓉对该房屋进行了装修并实际入住至今。 一审法院另查明，案涉房屋系罗承东、侯玉琼夫妻两人于2015年3月2日购买、由简阳市虹都房地产开发有限公司开发的预售商品房。罗承东、侯玉琼与简阳市虹都房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》载明：该房屋位于映山岭秀（一期）项目4号楼2-6-2号，系预售商品房，其预测总面积100.12平方米；房屋单价为每平方米人民币3460元，总价款人民币346415元；付款方式：按揭付款方式，首付购房总价款的39.40%计人民币136415元，其余房价款21万元由买受人向银行或公积金管理中心申请7成10年个人住房按揭贷款，按揭年限及成数以银行最后批复为准。该房屋网签备案时间2015年3月2日，网签备案号：20150300275。该房屋网签合同信息查询记录显示：罗承东、侯玉琼最终向中国银行股份有限公司简阳支行按揭贷款金额为190000元，还款期限10年，自2015年9月22日起至2025年9月22日止。2015年9月22日设定了预抵押，登记号为201509220127。该房屋权属证书至今未办理。 一审法院认为，该案争议焦点在于：案外人曾良敏、熊素蓉对于讼争房屋是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，曾良敏、熊素蓉为执行案件的案外人，应当举证证明其享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，一审法院认为，案涉房屋在曾良敏、熊素蓉与罗承东、侯玉琼签订合同时，系预售商品房，处于在建状态。2016年7月11日一审法院对案涉房屋作出查封裁定，2016年7月13日简阳市不动产登记中心接收一审法院协助查封手续。此时，案涉房屋仍在建设中，开发商未交房。2016年10月3日，开发商通知侯玉琼接房，曾良敏、熊素蓉与侯玉琼一同到开发商处办理接房手续。上述接房时间在一审法院查封房屋之后，且接房时，开发商通知接房的对象是罗承东、侯玉琼，所以至2016年10月3日罗承东、侯玉琼接房之前，案涉房屋并不由曾良敏、熊素蓉实际控制占有，故一审法院认定，曾良敏、熊素蓉未在一审法院查封前合法占有案涉房产。关于房屋价款给付情况，一审法院认为，虽然罗承东、侯玉琼出具了收到房款的收条，但该案曾良敏、熊素蓉和罗承东、侯玉琼作为买卖双方，在一审庭审中各自对17万元资金组成、给付细节、抵债情况等内容陈述不相一致，出庭作证的两名证人所言与曾良敏、熊素蓉的陈述也不能相互印证。另，曾良敏、熊素蓉称协议签订后即按约定偿还银行按揭款，但其提供的能够证明其还按揭款的凭条反映出的最早时间是在一审法院查封之后（2017年7月13日晚23点），2017年7月13日之前的还按揭的情况，只有曾良敏、熊素蓉和罗承东、侯玉琼的陈述，且罗承东、侯玉琼的陈述与曾良敏、熊素蓉的陈述不一致，故曾良敏、熊素蓉所举的现有证据不充分，一审法院对曾良敏、熊素蓉与罗承东、侯玉琼之间给付房款情况，不能确认。 另，自曾良敏、熊素蓉和罗承东、侯玉琼签订协议之日，曾良敏、熊素蓉即知道罗承东、侯玉琼对外欠债较多，且案涉房屋属于预售商品房、案涉房屋有按揭贷款情况，这表明，曾良敏、熊素蓉忽视案涉房屋可能存在权利障碍，仍甘冒风险而购买，故一审法院认为，曾良敏、熊素蓉对房屋不能过户的风险未尽到合理审慎的注意义务。 综上，案外人曾良敏、熊素蓉与罗承东、侯玉琼之间的房屋买卖行为，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，其权利不能排除强制执行，故对新元富经营部关于判令继续执行案涉房屋的请求，依法予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决准许对位于简阳市河东新区映山岭秀（一期）项目4号楼2-6-2号房屋继续执行。案件受理费5365元，由曾良敏、熊素蓉承担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经二审查明的事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩意见，本案二审的争议焦点为曾良敏、熊素蓉对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。由于案涉房屋系网签备案至侯玉琼及罗承东名下，侯玉琼及罗承东依据房屋买卖合同也仅对案涉房屋享有物权期待权，故本案可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定。首先，一审法院于2016年7月即对案涉房屋进行查封，且查封时案涉房屋尚处于在建状态，并未交房，故即使案涉房屋交房后系由上诉人占用使用，上诉人也不具有查封前合法占有的事实。其次，上诉人主张已支付17万元购房款，剩余按揭系以侯玉琼的名义向银行支付，但上诉人提交的证据尚不足以证实已向第三人支付了购房款，且按揭卡的支付主体并非上诉人，本案并无证据证实从上诉人购买房屋至2017年7月13日之间上诉人实际以侯玉琼的名义支付了按揭费，故现有证据无法证实在人民法院查封前上诉人已按约支付了相关房款。最后，案涉房屋存在按揭贷款及银行抵押权情况，上诉人对房屋不能过户的风险未尽到合理审慎的注意义务。综上分析，本案情况不符合上述司法解释的规定，一审判决对案涉房屋继续执行正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人曾良敏、熊素蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5365元，由上诉人曾良敏、熊素蓉负担。 本判决为终审判决。 审判长 邱 寒 审判员 邓凌志 审判员 陈丽华 二〇二〇年三月二十三日 书记员 吴 双