四川省德阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川06执异3号 异议人（案外第三人）成都市黄河建设（集团）有限公司（以下简称黄河建司），住所地四川省成都市武侯区草金东路13号，统一社会信用代码：91510132734818733J。 法定代表人：杨大陆 申请执行人成都传化置业有限公司（以下简称传化公司）,住所地四川省成都市新都区新都镇物流大道666号，统一社会信用代码：915101146988984803。 法定代表人：唐榕 被执行人德阳中农联建设开发有限公司（以下简称中农联公司），住所地四川省德阳市区珠江东路69号，统一社会信用代码：91510600MA64UF1B2F。 法定代表人：胡益文 传化公司与中农联公司借款合同纠纷一案，本院作出的（2019）川06民初126号民事判决书已发生法律效力。中农联公司未按判决履行还款义务，传化公司向本院申请强制执行。本院受理后，对被执行人中农联公司位于德阳市交汇处东南角面积67580.5平方米土地使用权（土地证号：川（2018）德阳市不动产权第0011024号）进行了查封。2020年1月13日，本院依法委托选定的评估机构四川同力达房地产土地评估有限公司对该土地进行评估。2020年2月14日，四川同力达房地产土地评估有限公司出具同力达房估报（2020）第043号《房地产司法鉴定估价报告》，对上述土地的评估价为5372.65万元。2020年3月2日，本院在京东网发布拍卖公告，将于2020年4月5日对上述土地进行公开拍卖。案外第三人黄河建司于2020年3月26日向本院提出执行异议，请求中止本案拍卖程序，依法重新委托评估机构对上述土地进行评估。本院立案后，依法组成合议庭对该异议进行了审查，现已审查终结。 异议人黄河建司异议称：我公司系被执行人中农联公司合法债权人，享有对中农联公司2400万元本金、窝工损失44829元及相应利息的合法债权，我公司对法院提起拍卖的评估行为不服，理由如下：一、该土地在通过一级市场获得后，并未发生性质变更，而评估价格低于挂牌竞买成交价明显不符合土地交易市场的客观规律。中农联公司于2018年2月14日通过挂牌竞买成交价为5809.5605万元，中农联公司委托四川忠平经典土地估价事务所对该土地于2019年1月30日为基准日的评估价值为19368.57万元，而本次拍卖评估以2020年1月14日为基准日的评估价值为5,372.65万元，评估结论与客观情况严重不符。该土地系被执行人的唯一资产，若按照评估价格拍卖，势必导致我公司债权大部分不能清偿。二、评估机构在出具报告时并不具备评估资质，程序严重违法，该评估结果并不合法。评估机构“四川同力达房地产土地评估有限公司”的公司名称已于2019年8月27日变更为“四川同力达成房地产土地资产评估有限公司”，法定代表人也由“王福军”变更为“**军”，但2020年2月14日出具的《房地产司法鉴定估价报告》中却仍然以“四川同力达房地产土地评估有限公司”名义、加盖原公章和原法人章出具报告。其次，评估报告中记载：“资质有效期：2020年07月22日至2022年07月22日”，说明评估机构在作出评估报告时不具备评估鉴定的资质。为此，请求中止本案拍卖程序，依法重新委托评估机构进行评估。 申请执行人传化公司答辩称：本案鉴定机构是从人民法院认可备案的司法鉴定机构名册中选定的，其资质自然符合法律规定，其作出的鉴定结论实际上只是作为司法起拍价参考依据，其最终交易价仍要根据竞拍举牌情况，以价高者得之。异议人以评估价过低为由提出执行异议，而无任何证据证明人民法院执行行为违法或执行标的涉及其权属利益，不符合执行异议立案标准，请求法院裁定不予受理其执行异议申请。 被执行人中农联公司答辩称：一、黄河建司起诉我公司毫无事实和法律依据，其所谓的“合法债权”并没有得到确认。二、四川忠平经典土地估价事务所之所以对土地评估的价值高，是因为公司缺乏资金需要找农业银行贷款，当时的法定代表人黄友洪说评估高一点，就贷得多一点，于是他一个人去操作了。由于这块地的性质是农副产品批发用地，不是商业用地，只能投资做农副产品，农业银行不认可这份评估报告，也不同意贷款。三、委托四川忠平经典土地估价事务所是他们单方委托的，本次评估是法院依法委托的，至于评估公司是否具有资质由法院认定。 经审查查明:黄河建司诉中农联公司建设工程施工合同纠纷一案，德阳市旌阳区人民法院立案受理后于2019年11月6日作出（2019）川0603民初2813号《民事判决书》，判决中农联公司向黄河建司支付履约保证金2400元及损失、资金利息等。中农联公司不服该判决，已上诉至本院，目前正在本院审理过程之中。 针对黄河建司提出评估价值过低的异议，本院依法将异议书转交评估机构作出书面说明。评估机构现已书面回复如下： 1、中农联公司于2018年2月14日挂牌竞买成交价为5809.557682万元(约合57.31万元/亩)，宗地用途为商服用地（农产品批发市场用地）。经我们查询了解，从2018年-2020年德阳市区的商服用地并没有出现市场行情上涨情况，反而是商服用地市场并不景气；而且估价目的是“为司法拍卖(变卖)提供房地产市场价值参考依据”，根据估价目的，委估宗地适用“被迫转让开发前提”，其价值也会低于“业主自行开发前提”和“自愿转让开发前提”；该宗地在2018年挂牌出让的起始价仅为16.31万元/亩，成交价57.31万元/亩，溢价高达251%。所以，我们认为评估结果低于成本价也完全正常，不存在“不符合客观事实”的问题。 2、黄河建司提到“四川忠平经典土地估价事务所于2019年1月30日为基准日的评估价值为19368.57万元”。首先，我们不清楚四川忠平经典土地估价事务所出具该报告的估价目的、估价对象范围、价值类型、报告的假设和限制条件等等，无法对“评估价值为19368.57万元”的评估结果进行确认或评判；其次，根据《房地产估价规范》，即便是同一估价对象，不同的估价目的、不同的价值时点，不同的价值类型、不同的报告的假设和限制条件，其估价结果也完全不具备可比性。所以，我们认为“四川忠平经典土地估价事务所于2019年1月30日为基准日的评估价值为19368.57万元”不能说明本公司出具的“评估结论与客观状况严重不符”。 3、本次估价结果是客观、公正、合理的 我公司根据估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，采用科学的估价方法，对估价对象进行了专业分析、测算和判断，选择了基准地价修正法和假设开发法两种方法进行评估，在满足估价的假设和限制条件、以及“被迫转让开发前提”下，经过了严格的内部三审复核，我们认为估价结果是客观、公正、合理的。 针对评估机构的评估资质问题，本院查明：本次评估的评估机构在法院入库的名称为“四川同力达房地产土地评估有限公司”，具备房地产、土地的评估资质。在四川省住房和城乡建设厅给四川同力达房地产土地评估有限公司颁发的《中华人民共和国房地产估价机构备案证书》载明，有效期从2019年7月22日至2022年7月22日。由于增加资产评估资质的需要，四川同力达房地产土地评估有限公司于2019年8月27日由成都市武侯区行政审批局批准更名为“四川同力达成房地产土地资产评估有限公司”（以下简称新公司），同时法定代表人也由“王福军”变更为“**军”。根据评估行业管理“先照后证”的规定，在办理营业执照变更后，才能申请公司及个人评估资质的变更，其中《房地产估价师注册证书》变更需在北京“中国房地产估价师与房地产经纪人学会”办理，《房地产估价师注册证书》变更完成后，才能在“四川省住房和城乡建设厅”变更《房地产估价机构备案证书》，变更整体时间比较漫长，资质变更在评估作业之后才全部完成。从在四川省住房和城乡建设厅给新公司颁发的《中华人民共和国房地产估价机构备案证书》显示,其有效期仍然为2019年7月22日至2022年7月22日。由于本次评估的作业期正处在春节假期和新冠病毒疫情期间，更名后的新公司尚未在法院入库名册中申请名称变更，入库机构名称仍为“四川同力达房地产土地评估有限公司”。为了保证机构名称、法定代表人与本院委托书、《房地产估价机构备案证书》、《房地产估价师注册证书》所载内容一致，评估机构仍然以原公司“四川同力达房地产土地评估有限公司”名义出具了评估报告。 本院认为：一、关于异议人的异议资格问题。黄河建司与中农联公司之间的纠纷虽然没有最后判决确认，但黄河建司仍然可以作为“潜在的利害关系人”身份提出异议。传化公司认为不符合执行异议立案标准，请求本院裁定不予受理其执行异议的请求，本院不予支持。二、关于评估价值过低的问题。评估结果高低是评估机构根据评估目的作出的专业判断，不同的评估机构，不同的估价目的、不同的价值时点，不同的假设和限制条件，不同的评估方法，其估价结果完全不同。本院无法对评估机构专业技术和评估结果作出评判。况且，评估结果只是本院网络拍卖时的参考价，并非要求绝对精准，真正的价值是要在市场充分竞价时才能体现，故本院对黄河建司的该项异议不予支持。三、关于评估机构的评估资质问题。从上述查证的事实看，新公司是从原公司四川同力达房地产土地评估有限公司更名而来，新公司和原公司的资质以及估价人员的资质都是真实有效的，只不过评估行业管理“先照后证”的规定，在公司办理营业执照变更后，才能申请公司及个人评估资质的变更，资质变更所需时间较长，这就造成公司在一段时间内存在照证脱节现象,但不存在“评估机构在作出评估报告时不具备评估资质”的问题。另，评估报告中出现的“资质有效期：2020年07月22日至2022年07月22日”，显系笔误。故异议人以“评估公司不具备评估资质，评估程序严重违法，请求停止拍卖、重新评估”的异议请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，本院裁定如下： 驳回异议人黄河建司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向四川省高级人民法院申请复议。 审判长 周 畅 审判员 莫代玲 审判员 吴国兴 二〇二〇年三月三十日 书记员 杨 琴