山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初5927号原告：于秀华，女，1965年出生，汉族，住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：葛萍萍，上海丰兆律师事务所律师。委托诉讼代理人：高君亭，泰安岱岳创新法律服务所法律工作者。被告：泰安市龙泉建筑安装工程有限公司，住所地泰安市上高办事处宁家结庄村。法定代表人：赵广刚，总经理。委托诉讼代理人：吴自波，山东公允律师事务所律师。原告于秀华与被告泰安市龙泉建筑安装工程有限公司(以下简称龙泉建筑公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告于秀华的委托诉讼代理人葛萍萍，被告龙泉建筑公司的法定代表人赵广刚及其委托诉讼代理人吴自波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于秀华向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告2011年8月8日签订的《购房协议书》无效；2.被告返还原告购房款41万元并支付利息；3.被告赔偿原告损失（具体数额待鉴定后确定）；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2011年8月8日，原、被告签订《购房协议书》，约定原告购买被告公司门头房从西数第贰间，建筑面积178平方米，价格41万元，房产归原告所有，可以买卖、继承，被告不得干涉等内容。房产交付后，原告开始使用该房屋至今。2019年9月被告通知原告，要求原告搬离该房屋，原告才得知被告未取得房产所属土地的合法手续，也未取得商品房销售的相关手续，被告的行为给原告造成较大损失。为此，原告诉至法院，请求判如所诉。诉讼中，原告变更第三项诉讼请求为：被告赔偿原告损失947186元。被告龙泉建筑公司辩称，第一，涉案购房协议是原被告双方的真实意思表示，被告不存在任何欺诈行为。合同明确约定，涉案房屋并无产权证书，也就是说，原、被告在发生房屋买卖时，原告对于房屋的状况是明知且认可的。第二，涉案房屋买卖合同明确约定涉案房产若被国家征用，由政府部门进行赔偿，与被告无关。现涉案房屋处于征迁范围内，拆迁行为也已经原告确认，因此，原告提起本案诉求既违反了合同约定，也违背了诚实信用的原则。即便法院认定涉案合同无效，原告所起诉的损失也应当由原告全部承担。第三，涉案拆迁房屋并不存在任何的溢价情形，经泰山区拆迁办评估涉案房产每平方的价值为900元。因此，原告诉求溢价损失无事实和法律依据。第四，因原告在提起本案诉讼前已经对政府的征收拆迁行为进行了签字确认，也就是说涉案房产原告已经丧失了处分权，原告无权提起本案的诉讼。第四，原告占有使用涉案房屋多年，应当向被告支付占有使用费。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年8月8日，原告于秀华（买房/乙方）与被告龙泉建筑公司（卖方/甲方）签订《购房协议书》一份，约定：一、甲方将其公司门头房从西数第贰间，建筑面积178左右平方，以41万元出售给乙方；二、付款方式，乙方一次性付给甲方购房款后，甲方交付乙方钥匙。房权归乙方所有，可以买卖、继承，公司不得干涉，无房产证。如果此房国家占用，由国家赔偿乙方，与甲方无关。三、甲方按照属地管理的原则进行管理，乙方购买的房屋，必须服从工商、税务、公安及甲方等部门监督管理；四、乙方所购房屋由甲方统一管理，乙方按有关规定每月交水、电、卫生费等，逾期停水电。协议签订后，原告按照协议约定将购房款41万元支付给被告，被告龙泉建筑公司于2011年8月8日向原告于秀华出具收款收据，并向原告交付房屋。该房屋一直由原告使用。原告称涉案房屋占用的土地系泰安市泰山区上高街道办事处村民委员会（以下简称）的集体土地，房屋也未取得合法的建设手续，直至2019年9月被告才将该情况告知原告，且在此期间，被告一直对其承诺房屋可以办理产权手续，但一直未办理。原告主张双方签订的购房协议无效，并要求被告赔偿其经济损失。为此，原告提交价格评估报告一份，该评估报告系原告单方委托泰安信诚价格评估事务所对涉案房屋及室内装修进行的价值评估，评估结论为：于秀华所有的位于泰安市泰山区内装修的价值评估合计人民币1357186.00元。原告主张该评估价值与购房款的差价947186元系其受到的经济损失，该损失应由被告赔偿。关于涉案房屋占用的土地性质以及房屋的来源，被告龙泉建筑公司陈述，涉案房屋占用的土地系的集体土地，2008年-2009年期间，因委欠其公司工程款，委就以租赁的方式交付给其公司一块土地，经村委许可，其公司在该土地上建造了沿街房和幼儿园，建造该房屋并未办理相应的建设规划手续，房屋建成后，一部分用于出售，一部分自用，在向原告出售涉案房屋时，其公司已将房屋的相关情况告知原告，并在协议中写明房屋无房产证，并不存在隐瞒的情况。另查明，涉案房屋被列入征地拆迁范围。被告主张涉案房屋拆迁补偿价格为900元/㎡，相对于原告购买时的价格，并不存在溢价情形。为此，被告提交被拆迁人房屋登记表、房屋及附属物补偿价格评估明细表复印件各一份，其中被拆迁人房屋登记表登记了附属物的名称及数量，原告在该登记表中签字，房屋及附属物补偿价格评估明细表记载沿街房屋补偿标准为900元/㎡。原告称其在被拆迁人房屋登记表上签字是为了统计装修情况，并非在被拆迁人处签字。本院认为，关于原、被告签订的《购房协议书》的效力问题。原、被告于2011年8月8日签订《购房协议书》，约定原告购买被告公司门头房从西数第贰间房屋，因该房屋所占用的土地系的集体土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地使用权不得转让。且被告该土地上建造的房屋并未取得合法的审批手续，亦未办理合法的产权登记，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。由此，根据上述规定，原、被告签订的《购房协议书》违反了法律、法规的强制性规定，应属无效合同。因此，原告要求确认双方签订的《购房协议书》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因涉案房屋买卖合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告购买房屋时，向被告支付购房款41万元，该款项被告应当向原告返还，因此，原告要求被告返还购房款41万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。现该房屋由原告占有使用，原告亦应当向被告返还涉案房屋。对于原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求。原告主张被告在向其出售方房屋时，隐瞒了土地性质及房屋未有合法手续的事实，应当向其赔偿房屋溢价的损失，并提交其自行委托的评估报告，以主张房屋溢价损失。首先，根据原、被告签订的《购房协议书》，该协议书第二条明确约定，所购房屋无房产证，由此可以看出，原告在购买涉案房屋时对于房屋无合法的产权手续这一事实是明知的，不存在被告故意隐瞒的情况，原告对此亦存在过错；其次，因涉案房屋系在的集体土地上建造，无任何合法准建手续，且根据被告提交的房屋及附属物补偿价格评估明细表上记载的沿街房屋补偿标准为900元/㎡，原告自行委托评估的涉案房产价值并未考虑上述情形，原告主张按照该评估报告评估的市场价值要求被告赔偿房屋的溢价损失，并无法律依据。综上，对于原告要求被告按照该评估报告赔偿其经济损失的诉讼请求，本院不予支持。原告在购房时向被告支付购房款41万元，在此期间该购房款产生的利息应属于因合同无效给原告造成的损失范围；而原告自2011年购买房屋后，被告将房屋交付原告占有使用至今，在此期间原告使用房屋的占有使用费应系被告因合同无效产生的损失。如上所述，被告将建造在集体土地上、且无产权证的房屋出售给原告，原告明知该情形仍然购买房屋，双方对于合同的无效均有过错，故被告的房屋使用损失可以与原告的利息损失相互折抵。因此，对于原告要求被告支付利息损失的诉讼请求，本院不予支持，对于被告辩称原告应支付房屋占有使用费的主张，本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条的规定，判决如下：一、原告于秀华与被告泰安市龙泉建筑安装工程有限公司于2011年8月8日签订的《购房协议书》无效；二、被告泰安市龙泉建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告于秀华购房款410000元；三、原告于秀华于本判决生效之日起十日内，将位于泰安市泰山区上高街道办事处的从西数第贰间门头房返还给被告泰安市龙泉建筑安装工程有限公司；四、驳回原告于秀华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8507元，财产保全费5000元，共计13507元，由原告负担8000元，被告负担5507元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  文蕊二〇二〇年三月十日法官助理楚金敏书记员孙芹