南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初7015号原告：黄挺，男，1973年5月23日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原告：黄奕晨，男，2005年10月27日出生，汉族，住南京市鼓楼区。两原告共同委托诉讼代理人：叶志红，江苏泰有律师事务所律师。被告：南京图腾置业发展有限公司，统一社会信用代码913201007512873211，住所地在南京市鼓楼区江东北路419号。法定代表人：林乃轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德东恒律师事务所律师。原告黄挺、黄奕晨诉被告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄挺、黄奕晨的委托诉讼代理人叶志红，被告图腾公司委托诉讼代理人芮敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄挺、黄奕晨向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付占有使用费58608元（14652*4=58608元），并按欠付每期占有使用费14652元的万分之三每日向原告支付逾期违约金3165元（分别自2018年5月16日，2018年8月16日，2018年11月16日起，2019年5月16日起，至实际付清之日止。截至起诉之日止逾期违约金约为3165元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2009年从被告处购得南京市建宁路300号大观天地MALL1123号商铺。原、被告双方于2010年2月18日签订的商铺委托经营合同书约定，自2010年4月30日起至2018年4月29日止，原告将该商铺房屋委托被告经营管理；租赁回报支付时间方式，租赁回报=商铺房屋核准登记总价款X8.5%（年回报率），乙方（被告）将年租赁回报分四次支付甲方（原告），每三个月支付一次。支付的时间为：每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日。原告实际税后每季度租赁回报为14652元。2018年4月30日合同到期后，原告发函给被告要求返还房屋，或者按房屋总价的10%支付年租金。至今被告既没有返还房屋，也没有支付租金。原告多次与被告沟通协商无果。为维护原告的合法权益，特具状起诉。被告图腾公司辩称：要求驳回原告诉请。在双方的租赁合同到期前，被告已经向原告发函并和原告进行协商，原告方也给被告方发函，双方没有达成一致意见，至今双方没有签订书面合同。原告要求支付违约金没有事实和法律依据，我方支付的占有使用费应当按照不高于房价的百分之四的标准，不能按照远高于市场价格的标准支付。该商铺为产权式商铺，原告方在购买时已经知晓由我方统一管理，产权商铺应当考虑到绝大部分商铺的利益，10平方左右的房屋进行出租和运营是不实际的。经审理查明：南京市建宁路300号1123室（建筑面积27.25平方米，以下简称1123室）属原告所有。2010年3月18日，黄挺、黄奕晨（甲方）与被告图腾公司（乙方）签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，甲方自愿将自己经房地产登记主管部门依法登记核准所有的商铺房屋，在委托经营期限内委托乙方自营或对外租赁经营，商铺为1123室，房屋总价款为727097元；甲方同意在本合同有效期内，将涉及商铺房屋经营管理的一切事项，均委托给乙方安排处理，乙方可以以自己的名义从事商铺房屋经营管理的一切活动，乙方也可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺房屋租赁合同约定；本合同约定商铺房屋的委托经营期限为8年，自2010年4月30日至2018年4月29日止；本合同约定期限届满，甲、乙双方中的任何一方如需续约，应在本合同期满前60日书面向对方提出申请，经甲、乙双方协商一致重新签订《商铺房屋租赁及委托经营合同》；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；在本合同约定期限内，乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为15451元；乙方支付时间为每年的4月30日至5月15日期间，每年的7月30日至8月15日期间，每年10月30日至11月15日期间和次年的l月30日至2月15日期间；在本合同约定期限执行满五年后，即自第六年起，甲方可向乙方提出转让商铺房屋所有权的请求，乙方承诺按本合同约定接受转让商铺房屋所有权的请求；甲方转让商铺房屋所有权的请求必须在当年的10月1日前以书面方式向乙方提出，甲、乙双方须在当年的12月1日前办理完毕转让过户手续，乙方于当年的12月31日前给付甲方转让款；甲方转让商铺房屋所有权的，甲、乙双方之间的租赁回报按甲、乙双方确认的实际天数结算，多退少补；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除本合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；本合同履行期间，甲、乙双方均不得干扰对方履行本合同，因一方的原因致使本合同无法正常履行的，视为违约，违约方赔偿因此给对方造成的一切经济损失等等。被告扣除相关税费后，按期支付原告方租金。2016年12月20日，黄挺、黄奕晨以图腾公司为被告诉至本院，要求图腾公司支付租赁回报49435.38元及违约金。2017年2月28日，本院作出（2016）苏0106民初12304号民事判决书，判决被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效当日内一次性给付原告黄挺、黄奕晨自2016年4月30日至2017年1月29日的租金共计43956元，并支付相应的违约金。2018年2月20日，被告向原告邮寄《关于大观天地·MALL委托经营合同到期后续处置方案的函》，告知原告，可以回购涉案商铺，可以按不超过房屋买卖价款的4%每年支付租赁回报等等。2018年2月28日，原告复函，表示不同意被告回购及继续委托经营回报标准，若双方不再续签合同应将商铺予以返还，逾期交还的应按原合同约定的租赁回报标准承担违约责任。对于以上双方无争议的事实，本院予以确认。审理中，因原告不同意调解，致调解不能。本院认为，原告与被告签订的商铺房屋委托经营合同书系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。委托经营合同到期后，原、被告未就继续租赁达成一致意见。被告在合同约定的经营期间届满后继续占有、使用涉案商铺，故其应向原告支付房屋占有使用费。关于占有使用费的标准，本院结合商场经营现状，参考已续签合同的类似商铺的年租赁回报标准，本院酌定占有使用费标准为房屋总价款的4%，即727097×4%=29084元（未扣除相关税费），以每季度为周期及时向黄挺、黄奕晨支付房屋占有使用费。黄挺、黄奕晨如有证据证明图腾公司收取案涉商铺的年租金回报率超过4%，亦可随时另行主张。因双方约定的委托经营期限届满后，未就续签合同达成一致意见，黄挺、黄奕晨主张违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄挺、黄奕晨自2018年4月30日至2019年4月29日期间的占有使用费29084元；二、驳回原告黄挺、黄奕晨的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1265元，由被告南京图腾置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  王 东人民陪审员  童爱珍人民陪审员  李 莉二〇二〇年三月十日书 记 员  王 昀履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。