重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0117民初10673号原告：重庆新江城物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合办处交通街504号，统一社会信用代码91500117331648928K。法定代表人：魏建，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭小华，重庆市合川区云门法律服务所法律服务工作者。被告：杨作斌，男，1952年5月28日出生，汉族，住重庆市合川区。被告：周美学，男，1960年3月19日出生，汉族，住重庆市合川区。被告：杨素兰，女，1963年7月10日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：程亮（被告杨素兰丈夫），1959年6月16日出生，汉族，住重庆市合川区。被告：刘中元，男，1988年5月25日出生，汉族，住重庆市合川区。被告：合川区西格曼酒店，住所地被重庆市合川区合阳办北环路×号×幢4-6至4-10号，统一社会信用代码92500117MA6083DQ5R。经营者：陈摇，该酒店经理。委托诉讼代理人：刘中元，基本信息同上。原告重庆新江城物业管理有限公司与被告杨作斌、周美学、杨素兰、刘中元、合川区西格曼酒店物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案受理后，依法由审判员张兴军独任审判，于2020年1月6日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆新江城物业管理有限公司委托代理人彭小华、被告杨作斌、被告周美学、被告杨素兰委托诉讼代理人程亮、被告刘中元、被告合川区西格曼酒店委托诉讼代理人刘中元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆新江城物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令五被告连带支付物业服务费25177元，以欠交物业服务费为基数从2019年4月5日起分段按月利率2%支付迟延付款的违约金；2、本案诉讼费由五被告承担。事实与理由：被告杨作斌、周美学、杨素兰系重庆市合川区合阳办北环路×号×幢4-6至4-10号的业主，被告刘中元系该房屋的承租人，被告合川区西格曼酒店系该房屋的物业使用人。2016年5月5日原告与重庆易事达置业有限公司签订前期物业服务合同，合同约定：一、由原告负责位于北环路56号，名称为城北药品配送中心的物业管理服务。二、第二十条服务期限为2016年5月5日至2019年5月5日。三、物业服务费的收取标准商业物业2.3元/月·平方米（含电梯费）公共能源费10元/月·每户。四、第二十八条违约金为以应缴物业服务费总额每日万分之贰拾支付给原告……。合同签订后，原告对城北药品配送中心的物业服务从2016年5月5日起一直履行至今，期间该项目绝大多数业主都按时交纳了物业服务费，五被告也按约定交纳至2019年3月4日的物业服务费，从2019年3月5日起至2019年12月5日止被告已拖欠物业服务费9×2.3×1216.32=25177.82元，公共能源费10×9=90元，违约金自愿按月利率2%计算共计2520元（每月物业服务费为2797元，至4月5日为2797×0.02=56元，至5月5日为56×2=112元，至6月5日为56×3=168元，至7月5日为56×4=224元，至8月5日为56×5=280元，至9月5日为56×6=336元，至10月5日为56×7=392元，至11月5日为56×8=448元，至12月5日为56×9=504元），对于欠交物业服务费，经原告书面催收，五被告仍拖欠不交。原告起诉至法院，请依法判决。被告杨作斌辩称，我方与原告订立的物业合同是不公平不公正的，不是我们的本意，强迫形成的合同，我方在开发商处购买房屋时，并未告知我们物业的服务方、标准，开发商销售完房屋之后应当开业主大会并成立业委会，再签订相应的物业服务合同，开发商并未通知我们，物业也未通知我们，这是剥夺了我们的知情权以及行使权。物业公司的资质及等级我们至今不清楚，也未向我们出示，在我们不知情的情况下，强行让我们接受物业的管理。我们的门面未进小区，面临大街，这样的环境下强行将我们拉入小区接受物业管理。只有电是由原告管理，其余均是独立的，出入不经过小区门卫。保安是否有上岗证，也未出示；消防管控人员是否有资质；服务质量不到位，保洁员未到我们的经营区内，是经营人请的员工打扫；无绿化；无保安巡视。原告要求我们为连带责任人，不恰当，我们与经营者签订租赁合同后，到原告处将合同交予了原告，房屋的使用权已经转移，物业费由经营者承担，原告法人清楚并向经营者索要物业费，原告认可了相应事实，但现在将我们认可为连带责任人不合理。请求驳回原告的诉求。被告周美学辩称，我是业主之一，原告与开发商签订的合同为2016年5月5日-2019年5月5日，合同到期后应当失效，如需继续服务，应当与业主签订合同。原告是否具备物业资质，即使具备，其服务过程中未服务到位，收费标准不合理，我们的房屋临街，不经过门卫管理，未享受小区的所有绿化包括保安服务，不能按照小区的服务标准收取；两部电梯，现只有一部在使用；原告提供了一部分服务，只能打折，按照40%-50%收取。被告刘中元、合川区西格曼酒店辩称，物业合同是2016年5月5日-2019年5月5日，合同到期后，被告是否还具备相应资格履行管理义务。原告是否具备相关的物业资质？收取水电费是否按照国家相关规定，根据物业法任何部门都不具备收取额外的费用，此前我方交的相关费用无正规发票。原告不将电梯打开，我方是否可以向原告进行索赔。日常管理过程造成的空缺、不到位，如保洁等，均是我方员工在进行清洁，我方是否可以向原告索赔。被告杨素兰辩称，同意上述被告意见。经审理查明，2016年5月5日，原告重庆新江城物业管理有限公司（乙方）与重庆易事达置业有限公司签订《重庆市前期物业服务合同》，约定重庆易事达置业有限公司选聘原告对物业名称为城北药品配送中心的小区实施前期物业管理。该合同第六条约定：“本物业管理区域的物业服务收费选择以下第1种方式：1、包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据《重庆市都市区物业服务收费政府指导价标准》规定的三级标准，经甲乙双方招投标，双方约定本物业区域物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）……。（3）商业物业：2.3元/月•平方米（含电梯费）。（4）公共能源费：10元/月•每户”；第七条约定：“业主应于甲方通知接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金，商住业主以接到甲方通知为准缴纳物业服务费或物业服务资金。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由物业公司自行承担。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方。物业服务费用或者物业服务资金按（月）交纳，业主或物业使用人应在（每月）前7日内履行交纳义务”；第二十条约定：“本合同期限为三年，自2016年5月5日起至2019年5月5日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止”；第二十二条约定：“本合同期限届满，业主大会尚未成立或者业主大会没有作出选聘或续聘决定，乙方自愿按照本合同约定继续提供服务的，本物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定时止”；第二十八条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按应缴物业服务费总额每日万分之二十标准向乙方支付违约金”。合同签订后，原告对城北药品配送中心小区进行物业服务。被告杨作斌、被告周美学、被告杨素兰共同共有的位于重庆市合川区钓鱼城街道办事处北环路×号城北药品配送中心×幢第四层的24套商业用房属于该小区，其建筑面积合计为1216.32平方米。2019年1月5日，被告杨作斌、被告周美学、被告杨素兰与被告刘中元签订《房屋租赁合同》，将该24套商业用房出租给被告刘中元，租赁期限为8年。该《房屋租赁合同》第四条约定，由乙方（即被告刘中元）承担物业管理费用。被告刘中元承租后，成立被告合川区西格曼酒店，进行酒店经营，经营者为被告刘中元妻子陈摇。另查明，原告从2019年3月5日起至2019年12月5日止未收到该房屋的物业服务费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。重庆易事达置业有限公司与原告签订的《前期物业服务委托合同》系双方真实意思的表示，该合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对“城北药品配送中心”小区业主具有约束力。被告杨作斌、被告周美学、被告杨素兰共同共有的位于重庆市合川区钓鱼城街道办事处北环路×号城北药品配送中心×幢第四层的24套商业用房属于该小区，三人为该小区的业主，应受《前期物业服务委托合同》的约束。原告对小区实施了物业管理服务，业主即被告杨作斌、被告周美学、被告杨素兰实际享受了原告对该小区提供的物业管理服务，故被告杨作斌、被告周美学、被告杨素兰应向原告交纳合理的物业服务费。又，被告刘中元系该房屋的承租人，被告合川区西格曼酒店是该房屋的实际使用人，故该两被告均须对欠缴的物业费承担责任，该物业业主即被告杨作斌、被告周美学、被告杨素兰则承担连带责任。同时，鉴于房屋临街，实际享受到物业公司的服务尚不全面，若按合同约定的金额交纳物业费，则与原告实际提供的服务及承担的义务不相对等，权利义务不能相一致，故应予调整，本院酌定由原告按合同约定价格标准的80%收取物业服务费，较符合双方利益。因原告提供的服务有限，被告才未交纳物业服务费，所以，本院对原告提出的交纳违约金的诉讼请求不予支持。综上，从2019年3月5日起至2019年12月5日止，所欠物业服务费计算如下：1216.32㎡×2.3元/㎡/月×9个月×80%=20142.26元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，国务院《物业管理条例》第七条、第三十六条第一款、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告刘中元、被告合川区西格曼酒店在本判决生效后十日内支付给原告重庆新江城物业管理有限公司自2019年3月5日至2019年12月5日止的物业服务费20142.26元，被告杨作斌、被告周美学、被告杨素兰承担连带清偿责任；二、驳回原告重庆新江城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费429.42元，减半收取214.71元，由被告刘中元、被告合川区西格曼酒店、被告杨作斌、被告周美学、被告杨素兰负担，款限在本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 张兴军二〇二〇年三月二日法官助理 杨 航书 记 员 彭奕婷