广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初21280号原告：佛山市裕丰天汇房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区汾江南路32号2区****P2号，统一社会信用代码91440604MA51EBH79U。法定代表人：聂某1。委托诉讼代理人：吴翠萍，女，1996年3月31日出生，汉族，住广东省佛山市南海区************，公民身份号码440************929。系原告法务人员。委托诉讼代理人：隋国栋，男，1991年9月30日出生，汉族，住吉林省通化市二道江区**江镇煤源委十三组，公民身份号码220************676。系原告的员工。被告：于文彬，男，1978年10月21日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码362************874。委托诉讼代理人：金定国，广东聚才律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静华，广东聚才律师事务所实习律师。被告：杨俊珍，女，1975年9月27日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区**************，公民身份号码422************020。委托诉讼代理人：罗品贤、彭凤婵，均为广东创顺律师事务所律师。原告佛山市裕丰天汇房地产代理有限公司诉被告于文彬、杨俊珍居间合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序由审判员罗婉文独任审判，被告杨俊珍于2019年9月5日提出管辖异议申请，本院作出（2019）粤0604民初21280号民事裁定，驳回其提出的管辖权异议。被告杨俊珍不服，上诉于佛山市中级人民法院，2019年11月7日，佛山市中级人民法院作出驳回上诉，维持原裁定的裁定。本院于2019年12月10日公开开庭，原告的委托诉讼代理人吴翠萍、隋国栋,被告于文彬的委托诉讼代理人金定国、李静华,被告杨俊珍的委托诉讼代理人罗品贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告于文彬向原告支付中介服务费用30000元；2、被告杨俊珍依约向原告支付中介服务费用40200元；3、被告杨俊珍向原告支付逾期付款利息（按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率4.35%从2019年6月17日起暂计至提出诉讼时间2019年8月15日）287.5元；4、受理费用由两被告共同承担。事实和理由：2019年6月17日，原告提供中介服务下，原告促成两被告就房屋买卖事宜达成一致，三方签订《存量房买卖合同》，约定由被告杨俊珍购买被告于文彬名下的位于佛山市禅城区**************的房屋。被告杨俊珍向被告于文彬支付10000元作为部分购房诚意金，并于该合同中第十二条补充约定剩余40000元于2019年6月18日之前支付完毕。同日，原告分别与两被告签订编号为FS2191403、FS2191404的《服务收费确认书》，约定由被告于文彬支付30000元作为原告的居间服务费用，其中于备注项约定“过户到新业主名下当天支付”；由被告杨俊珍支付40200元作为中介方即本案原告的居间服务费用。根据原、被告双方签订的《服务收费确认书》，原告促成该物业成交，两被告应按约向原告支付相应的居间服务费用。因此原告方工作人员就未收齐款项多次向两被告联系付款事宜；而后由于被告杨俊珍自身原因未能及时按约定补齐购房定金，被告于文彬对被告杨俊珍丧失信任表示无法继续该买卖，要取消交易，故于7月向被告杨俊珍寄发书面解除合同通知书，同时对于中介费用的支付问题，被告于文彬却表示无法支付，该费用应由原告直接向违约方收取。而被告杨俊珍更是以房屋实际未成交为由拒绝向原告支付服务费用。由于该物业未能成功交易，并非中介方原因导致，反而是买卖双方个人原因导致，原告方均不能接受两被告为推脱付款事宜的这一说辞。后原告方工作人员就居间服务费用的收取问题多次于微信上及通过电话联系与两被告进行沟通，以期解决纠纷，但两被告对此均明确表示不愿意支付该笔费用。因此，直至原告提起诉讼当日，原告仍未收到两被告应支付的该居间服务费分毫。综上所述，原告认为被告这一行为已然构成违约，是违反诚实信用原则的表现，已侵犯了原告合法的财产权益。为使原告与被告之间的争议得到公正的解决，确保原告的合法权益，现特依据原告与被告之间订立的《存量房买卖合同》中第九条的条款，原告特向法院提起诉讼。被告于文彬辩称，原告请求被告于文彬承担30000元中介服务费没有事实依据，因为根据双方的合意被告于文彬向原告支付中介服务费的前提条件是涉案房屋过户到被告杨俊珍名下，然而在交易过程中由于被告杨俊珍的过错导致交易被终止，所以向原告支付中介费的条件并没有成就，且在整个过程中，被告于文彬不存在任何过错，所以请求法院依法驳回原告的该项诉讼请求。被告杨俊珍辩称，1.原告作为居间人，其居间行为并没有产生有效的结果，交易双方的合同目的没有实现，根据居间合同的特征只有在居间的行为产生结果的时候才可以请求报酬的支付，而本案中两被告之间仅是签订了存量房买卖合同，但是该合同已经无法继续履行，处于效力待定状态，关于该买卖合同纠纷案件现在处于二审阶段，不但如此，居间行为的所谓合同的成立不单只包括签订合同，还应当包括房屋的交易完成，即该行为已经有效地履行完毕使双方合同目的得到实现，只有具备该情况居间才产生有效的结果。所以原告的居间行为没有产生相关的结果不得请求被告杨俊珍支付居间报酬。2.原告没有尽到如实报告的居间义务，根据合同法第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况损害委托人利益，不得要求报酬并应当承担赔偿责任。由于被告杨俊珍向被告于文彬购买房屋的前提条件以及其购买的目的是为了孩子入户，在购买被告于文彬的房产前，被告杨俊珍一再向原告了解被告于文彬是否为该房产的业主方，可以把户口迁出，而其本人购买了房产之后要赶着入户，孩子入学，原告一再保证是没有问题，可以马上入户，被告于文彬可以立即迁出户口，基于如此，两被告签订合同，但在签订合同后，被告杨俊珍出于谨慎，被告杨俊珍到房管部门了解，如果原户主户口没有迁出的情况下，被告杨俊珍的孩子无法入户，孩子无法按本地生入学，但之前原告是一再保证没有问题，基于该疑虑，两被告就合同的细节进行深谈，所以拖延了支付定金的时间，而延迟支付定金的时间内原告没有向被告于文彬进行解释和说明，且是合着被告于文彬约被告杨俊珍在超过支付合同定金的时间的第二天说见面商谈，存在故意隐瞒和欺骗的行为，没有尽到中介方应尽的撮合合同签订义务及告知义务，也造成了两被告还在为相关房产产生合同纠纷，进行诉讼。综上所述，原告作为居间人没有尽到如实告知义务，没有尽到在出现被告杨俊珍提出相关疑虑下尽到向被告于文彬解释，以及在被告于文彬约定时间面谈的时候故意将时间定在迟延履行的时间之外，所以原告无权要求支付相关的中介报酬。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照、被告身份证复印件。证明原、被告诉讼主体适格。2.房地产权证复印件、《存量房买卖合同》（FS2182844）、家私清单。证明原告作为中介方，为两被告提供居间服务，促成两被告就涉案房屋的买卖达成一致，三方于2019年6月17日签订房屋买卖合同。3.定金收据复印件、佛山市不动产登记信息查询结果。证明被告杨俊珍于签订房屋买卖合同当日向被告于文彬支付了10000元的部分购房定金，即买卖双方均有实际正常进行房屋交易等事宜。后原告工作人员于2019年6月28日就涉案房屋的登记信息问题进行了再次的查册，明晰产权。4.《服务收费确认书》两份（编号分别为：FS2191403、2191404）。证明原告与两被告双方于签订三方合同当日就居间服务费用的收取问题进行了书面的约定，被告于文彬需向原告支付共计30000元的服务费用；被告杨俊珍则需向原告方支付共计40200元的居间费用。5.微信聊天记录。证明就居间费用的支付问题，原告工作人员多次向两被告联系收取，但均得到两被告的拒绝，因此原告至今仍未收到两被告应支付的任何服务费用。诉讼中，被告于文彬举证如下：1.《存量房买卖合同》。证明两被告签订了房屋买卖合同的事实。2.转账记录。证明2019年6月17日，被告杨俊珍支付10000元定金。3.微信聊天记录截图。证明被告杨俊珍迟延履行支付第二笔定金的义务。4.原告工作人员与被告杨俊珍的微信聊天记录截图。证明原告已告知被告杨俊珍应及时足额缴纳定金，否则须承担违约责任。5.《解除合同通知书》及邮政快递单。证明被告于文彬书面通知被告杨俊珍解除合同，并于2019年7月6日寄出通知书。6.（2019）粤0604民初21045号判决书。证明2019年10月31日，被告于文彬收到了广东省佛山市禅城区人民法院该份民事判决书，在该份判决书，法院依法认定被告于文彬在本次交易中没有任何过错。诉讼中，被告杨俊珍举证如下：1.被告杨俊珍与原告的微信聊天记录，两被告的微信聊天记录，被告于文彬、被告杨俊珍与原告三人的微信群聊记录。证明原告没有如实告知入户籍的情况，反映在2019年6月18日下午6:24分、下午6:46分的对话。说明原告没有很好地履行其中介义务。在其后的微信均反映了两被告的协商，原告没有再从中进行一个协调的作用，且从微信反映，被告杨俊珍主动约被告于文彬商谈，而被告于文彬也同意。原告没有在两被告之间进行一个很好的沟通。2.（2019）粤0604民初21045号案民事上诉状。3．被告杨俊珍与原告的微信聊天记录、被告杨俊珍与12345市民服务热线的通话记录。证明原告误导被告杨俊珍，说起购买的涉案房屋的原业主户口未迁出，新购买的业主可以迁入。但被告打电话给12345市民服务热线核实，二手房的原业主不迁出的，新业主不能迁入。诉讼中，本院依职权向（2019）粤0604民初2647号案调取复函一份。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1-4，两被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据5为微信聊天记录，两被告分别对其与原告谈话部分无异议，本院对真实性予以确认。被告于文彬的证据，原告及被告杨俊珍对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。被告杨俊珍的证据1-2，原告及被告于文彬对真实性均无异议，本院对真实性予以确认；证据3，原告及被告于文彬对真实性不持异议，本院对真实性予以确认。本院调取的证据，原告与两被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年6月17日，于文彬（甲方、卖方）、杨俊珍（乙方买方）、原告（丙方、中介方）三方共同签订《存量房买卖合同》（NO：FS2182844），约定的主要内容包括：“第一条乙方向甲方购买位于佛山市禅城区**************的房产（以下简称涉案房产）……7、该房地产若有户口，甲方应在收齐楼款后24个月内迁出。第二条成交价为2680000元，按以下方式支付：乙方应向甲方支付购房定金50000元，其中于签订当天支付定金10000元、剩余定金4万元于2019年6月18日24时前支付；首期房款805000元，在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天由乙方向甲方支付；剩余房款在办妥按揭手续后由银行直接划至甲方账户……第六条中介服务费1、基于丙方已提供寻盘、看盘、价格磋商，协助成交等各项服务，甲乙双方同意且确认，本合同的签署即代表甲乙双方的交易目的已实现，且丙方的中介服务已履行完成。甲乙双方应予签署本合同的同时向丙方支付各自承诺的中介服务费。2.甲方或乙方逾期支付中介服务费的，每日按应付款项的1%向丙方支付违约金。3.本合同签订后，甲乙双方任何一方出现不履行合同，逾期履行合同等违约行为或甲乙双方私下解除合同均不影响丙方向甲方或乙方收取中介服务费，即不论是守约方还是违约方，其应向丙方支付的中介服务费应继续支付，守约方因向丙方支付中介服务费导致的损失应直接向违约方索赔。第八条甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同。守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金。守约方行使单方面解除合同权利时，应书面通知违约方，合同自通知送达对方时解除。”上述合同签订当天晚9时许，被告杨俊珍通过微信转账和支付宝转账的方式共向被告于文彬支付了10000元购房定金。同日，原告与被告杨俊珍签订《服务收费确认书》，主要约定如下：1、我方同意于签订《存量房买卖合同》当日支付40200元作为中介方的中介服务费。如我方逾期支付，则同意按日向中介方支付未付款项1%的违约金。2、前述中介服务费系中介方促成签订交易合同应收取之费用。原告与被告于文彬签订《服务收费确认书》，主要约定如下：1、我方同意于签订《存量房买卖合同》当日支付30000元作为中介方的中介服务费。如我方逾期支付，则同意按日向中介方支付未付款项1%的违约金。2、前述中介服务费系中介方促成签订交易合同应收取之费用……5、备注，对前述条款的变更或补充:过户到新业主名下当天支付。2019年6月18日晚上七时许，原告的工作人员通过微信提醒被告杨俊珍“因为合同已经签6月18日24点前，您要给业主在转4万定金的，您今晚没有转给，业主追究您违约责任就不太好了”。杨俊珍随即回复“你协商一下嘛”。2019年7月6日上午7时左右，被告于文彬发送微信信息给被告杨俊珍，内容为“您好，根据合同违约要求：1、房款：268万元2、滞纳金：房款的万分之五：1340元*20天（截止7月6日＝26800元）3、违约金：房款的10％：26.8万元合计294800元4、于文彬中国建设银行股份有限公司佛山丽日豪庭支行：621********18462513”、“……如上方，如行可以继续交易，反则就自动解除合约，守约方则保留追责权益”。被告杨俊珍在收到被告于文彬上述信息后，于当天11时左右向被告于文彬的上述银行账户转账支付了4万元的购房定金。于文彬在当天13时左右将该4万元退还给了杨俊珍，并表示作为守约方有权提出解除合同，并保留追责权益。2019年6月18日，被告杨俊珍微信联系被告于文彬表示想就户口迁移问题进行协商。2019年6月20日，被告杨俊珍向原告的工作人员表示想就变更付款方式为一次性付款以及变更总房价为260万元的事宜与被告于文彬进行协商。之后，各方按约定于2019年7月5日上午进行面谈，但未达成一致的协商成果。2019年7月6日，被告于文彬向被告杨俊珍邮寄发出《解除合同通知书》，被告杨俊珍于2019年7月10日收到该通知书。2019年8月15日，于文彬以杨俊珍违约，要求解除《存量房买卖合同》并支付违约金为由起诉至本院。杨俊珍在答辩期内提起反诉。本院予以受理，并与本诉合并审理。2019年10月17日，本院作出（2019）粤0604民初21045号民事判决书，其中认定杨俊珍违约，判决确认《存量房买卖合同》中的买卖合同关系于2019年7月10日解除，杨俊珍向于文彬支付违约金90000元；驳回于文彬的其他诉讼请求；驳回杨俊珍的诉讼请求。判决后，杨俊珍不服，上诉至佛山市中级人民法院，上述案件在中级人民法院审理当中。另查明，2019年3月15日，佛山市公安局禅城分局在（2019）粤0604民初2647号中对于禅城区居民户籍是否可以强制迁出或冻结以便新户籍迁入的问题答复如下：根据户籍管理规定，市内迁移是以“按实际居住地登记户口，自有合法产权住宅房屋的，应当在房屋登记户口，每一合法产权住宅房屋，只能立为一户”为原则，若房屋所有权发生转移，房屋产权所有人申请将户口迁入而原住户不迁出的，首先要经过辖区派出所调解，如经过调解仍不肯迁出的，可通过协商方式将原住户挂靠搭户在房屋产权人户内，房屋产权人做户主。诉讼中，原告陈述，2019年6月17日签订合同当天，三方已经协商好被告杨俊珍的户口是可以入户的，原告已经先行帮被告杨俊珍了解过了，第二天被告杨俊珍告知原告，其向其警察局的朋友了解过，原户主不迁出，其无法迁出，被告杨俊珍就抓住这个问题拖延支付定金，但实际上，入户口是没有问题的。本院认为，本案系居间合同纠纷。原告与两被告签订的《存量房买卖合同》实际是三方之间订立的房屋买卖合同及居间合同的混同合同，原告分别与被告于文彬、杨俊珍签订的《服务收费确认书》实际上包含居间合同的内容。上述合同及确认书均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于原告诉请两被告支付中介服务费。涉案《存量房买卖合同》第六条约定，“基于丙方已提供寻盘、看盘、价格磋商，协助成交等各项服务，甲乙双方同意且确认，本合同的签署即代表甲乙双方的交易目的已实现，且丙方的中介服务已履行完成。甲乙双方应予签署本合同的同时向丙方支付各自承诺的中介服务费……本合同签订后，甲乙双方任何一方出现不履行合同，逾期履行合同等违约行为或甲乙双方私下解除合同均不影响丙方向甲方或乙方收取中介服务费，即不论是守约方还是违约方，其应向丙方支付的中介服务费应继续支付，守约方因向丙方支付中介服务费导致的损失应直接向违约方索赔。”本案中，原告已依约向两被告提供了媒介服务,并促成了两被告的房屋买卖合同成立，两被告虽后续无继续履行合同，但无有效的证据证明无法继续履行的责任在于原告或原告存在违约的情节，故原告已完成了居间服务义务，两被告应依约支付房地产咨询及买卖代理费。原告诉请有合同依据，本院予以支持。关于被告于文彬抗辩认为付款条件未成就的问题。《服务收费确认书》所约定被告于文彬的付款时间为“过户到新业主名下当天支付”，该约定应视为付款的时间点，依据《存量房买卖合同》以及原告与被告于文彬签订的《服务收费确认书》可以确认，原告的居间服务已完成，故付款条件已成就。而根据另案查明，两被告已事实上无法继续履行房屋买卖合同，故原告与被告于文彬约定的付款时间点实际上已无法实现。故被告于文彬的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。原告现诉请被告于文彬支付相应的中介服务费有理有据，本院予以支持。关于被告杨俊珍抗辩认为原告曾经承诺被告杨俊珍可以马上入户，在后续协商入户问题时存在隐瞒和欺骗，没有尽到如实告知义务的问题。首先，《存量房买卖合同》第一条第7点约定，被告于文彬迁出户口的时间是在被告于文彬收齐楼款后的24个月内，被告杨俊珍无证据证明就户口迁出时间达成其他协议，且原告存在过错；第二，根据本院调取佛山市公安局禅城分局的复函可知，关于户口迁移问题，在签订涉案《存量房买卖合同》当时的政策是经过辖区派出所调解后原业主仍不肯迁出的，可通过协商方式将原住户挂靠搭户在房屋产权人户内，房屋产权人做户主，故原告就其对于户口迁出当时的陈述不存在过失。故被告杨俊珍该项抗辩意见不能成立，本院不予采纳。关于原告诉请被告杨俊珍支付逾期支付中介服务费的利息。如前所述，被告杨俊珍未依约向原告支付中介服务费已构成违约，《服务收费确认书》约定按日以未付款1%计算违约金的标准明显过高，原告损失为资金占用期间利息的损失，原告诉请从逾期付款之日起按照同期贷款利率标准计算有理，本院予以支持。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本院确定，2019年8月20日前的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，之后的利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告于文彬于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市裕丰天汇房地产代理有限公司支付中介服务费30000元；二、被告杨俊珍于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市裕丰天汇房地产代理有限公司支付中介服务费40200元及利息（利息以40200元为本金，从2019年6月18日起按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息计算标准以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告佛山市裕丰天汇房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取781元，由原告佛山市裕丰天汇房地产代理有限公司负担2元，被告于文彬负担336元，被告杨俊珍负担443元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇二〇年三月五日书记员  黄帼文附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。