河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终229号 上诉人（原审原告）：罗国圈，男，1973年2月15日出生，汉族，住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：姜海峰，北京天驰君泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜海涛，北京天驰君泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：香河恒康房地产开发有限公司，住所地河北省香河县大香线西侧河北止务村南。 法定代表人：马燕华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张明媚，河北宝成律师事务所律师。 上诉人罗国圈因与被上诉人香河恒康房地产开发有限公司（以下简称恒康公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初3386号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗国圈上诉请求：一、请求撤销（2019）冀1024民初3386号民事判决书，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金87435元。二、判令被上诉人退还从上诉人所缴房款中强行扣除的契税18122.2元、抵押登记费80元、公共维修基金8694元及出图费109元，共计27005.2元。三、一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定由政府法令导致停工的期限为333天，进而认定被上诉人不构成逾期交房违约，属于事实认定错误。首先，本案中，香河县确实在被上诉人建设涉案房屋期间发布了系列停工法令，但该系列法令中大部分系禁止土石方作业，并未全面禁止建筑工地施工作业，上诉人认为，被上诉人应进一步提供证据证明自己在该法令的限定范围内，方能以该法令作为其逾期交房的抗辩理由。其次，被告于2018年12月31日向上诉人寄发的《香河大爱城二期交付通知书》无效。理由是：第一、该交付通知未加盖开发商印章。第二、该交付通知书落款时间为2018年8月10日，而非12月31日。二、一审法院支持被上诉人从应退还上诉人的房屋面积差额房款中扣除代缴契税等合计27005.2元，属事实认定不清，适用法律错误。 香河恒康房地产开发有限公司答辩称，一、答辩人逾期交房的行为不构成违约，不应给付上诉人逾期交房违约金。答辩人与上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间为2018年4月30日，答辩人实际交付房屋的时间为2019年1月6日，延期交房的原因是由于2016年至2018年期间，香河县大气污染较为严重，政府部门为防治大气污染，多次长时间下达停工令，导致答辩人无法正常施工，造成工期延长；二、一审判决关于“2016年9月11日至2018年11月16日，香河县住房和城乡建设局及香河县大气污染治理工作领导小组办公室等多次下发通知要求香河县境内施工单位停工，共计333天”的事实认定是完全正确的。l、答辩人一审时提交的政府停工令，均为原件，均是政府相关部门下发给答辩人要求答辩人施工单位停止施工的，答辩人亦严格按照政府相关部门的规定实际停止了施工。2、关于上述事实的认定，一审判决与相关生效法律判决书认定的事实是完全一致的，对于生效法律文书认定的事实，应当作为认定本案事实的依据。三、答辩人向上诉人邮寄的交付通知书具有通知交房的法律效力。l、该交付通知书上的落款时间有误是由于答辩人工作人员工作失误造成的。2、交付通知书上虽然没有加盖答辩人的印章，但答辩人对该交付通知书是认可的，上诉人持该通知书收房时并没有遭到答辩人的拒绝。四、上诉人所购买的涉案房屋，需由答辩人统一办理产权证，依据双方所签订《补充协议》第十一条第l款的约定，答辩人出于为上诉人办理产权证的需要，向上诉人代为收取了契税等费用，从答辩人应退还上诉人的房屋面积差价款中进行了相应扣减，部分款项已经代上诉人交付至相关部门，无法退还上诉人。 罗国圈向一审法院起诉请求：1、被告承担逾期交房违约金87435元；2、被告收房通知书无效，待房屋庭院外墙完工后另行发出收房通知；3、被告退还从原告所缴房款中强行扣除的契税18122.2元、抵押登记费80元、公共维修基金8694元及出图费109元，共计27005.2元；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年7月17日，原告罗国圈（买受人）与被告恒康公司（出卖人）签订编号为20160704067的《商品房买卖合同》及其补充协议，原告以1304275元从被告处购买大爱城二期D4号楼1单元601号建筑面积为111.73平方米的房屋。商品房买卖合同第八条约定：出卖人应当在2018年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经质量监督部门备案验收合格的商品房交付买受人使用。其补充协议第七条第5款约定：除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大国事活动（如重大国际国内会议、因国家庆典、重大国际国内运动会），导致商品房无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任，但是双方协商同意解除合同或变更合同的除外。在补充协议第十条第1款约定：买受人在办理主合同第十一条所约定的交接手续之同时，应向出卖人提交办理该商品房产权证必须由买受人提供的所有资料及缴清相关税费，并支付代办费用。该涉案房屋于2019年1月4日通过备案，符合交付条件。被告于2019年12月31日向原告邮寄香河大爱城二期交付通知书，通知原告于2019年1月6日办理入住手续，但原告对庭院外墙等问题提出异议，至今未办理收房手续。再查，2016年9月11日至2018年11月16日，香河县住房和城乡建设局及香河县大气污染治理工作领导小组办公室等多次下发通知，要求香河县境内施工单位停工，共计333天。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告于2016年7月17日签订的购买大爱城二期D4号楼1单元601号房（订编号为20160704067）的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面、正确履行合同。现被告未按合同第八条中约定于2018年4月30日前交房，被告实际通知原告于2019年1月6日办理入住手续，被告延期交房251天，但本案中自2016年9月11日至2018年11月16日，香河县住房和城乡建设局及香河县大气污染治理工作领导小组办公室通知要求香河县境内施工单位停工333天，此停工天数已超过被告逾期交房天数，根据商品房买卖合同第八条交付期限及商品房买卖合同补充协议第七条第5款中明确约定“因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大国事活动（如重大国际国内会议、因家庆典、重大国际国内运动会），导致商品房无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任”，被告逾期交房不构成违约，故原告主张被告因逾期交房承担违约金的诉讼请求本院不予支持。原告主张被告退还从原告所缴房款中扣除的契税款18122.2元、抵押登记费80元、公共维修基金8694元及出图费109元。被告认可因面积误差应退还原告房价款为35721元，此款扣减原告办理产权证应交纳的契税、公共维修基金等费用后，被告已将剩余款项8715.8元通过银行转账的方式支付给了原告，并提交面积实测补充协议、缴纳各项费用的收款专用收据及退还原告剩余8715.8元的中国农业银行账户交易明细回单予以证实。经审查，原、被告双方在补充协议第十条第1款约定“买受人在办理主合同第十一条所约定的交接手续之同时，应向出卖人提交办理该商品房产权证必须由买受人提供的所有资料及缴清相关税费，并支付代办费用”，故被告代原告缴纳各项费用有合同依据，且被告已将剩余8715.8元退还予原告，故一审法院对原告的该项诉讼请求不予支持。原告主张被告收房通知书无效，待房屋庭院外墙完工后另行通知收房，因原被告双方在房屋买卖合同第八条已明确约定出卖人应将经质量监督部门备案验收合格的商品房交付买受人使用，现该涉案房屋已于2019年1月4日通过备案，符合交付条件，且被告已通知原告办理入住手续，故原告应及时接收。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告罗国圈的全部诉讼请求。案件受理费减半收取1652元，由原告罗国圈负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审查明事实，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定的交房日期为2018年4月30日，《商品房买卖合同补充协议》第七条第5款中明确约定“因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大国事活动（如重大国际国内会议、因家庆典、重大国际国内运动会），导致商品房无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任”。根据被上诉人提交的香河县住房和城乡建设局及香河县大气污染治理工作领导小组办公室下发的文件可以证实，自2016年9月11日至2018年11月16日，因空气污染原因政府下发文件导致被上诉人停工共计333天。故被上诉人的交房日期应自2018年4月30日起向后顺延333天。被上诉人于2018年12月31日向上诉人邮寄了房屋交付通知书明确告知上诉人于2019年1月6日办理入住手续，上诉人亦签收了该通知书，故被上诉人于2019年1月6日向上诉人交付房屋并未构成违约。 关于上诉人所称被上诉人代扣契税款、抵押登记费等费用的问题，因双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第七条第14款约定：买受人同意委托出卖人或出卖人指定的第三方代交下列各种税费，(1)专项维修资金；(2)契税；(3)出图费；(4)产权登记费；(6)抵押登记费。故被上诉人从退还上诉人的房屋差价款中自行扣除上述款项有合同依据。 综上所述，罗国圈的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2589元，由上诉人罗国圈负担。 本判决为终审判决。 审判长  樊清维 审判员  盖秀红 审判员  韩静威 二〇二〇年三月二十四日 书记员  徐世玄