广西壮族自治区大新县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1424民初782号 原告：中国农业银行股份有限公司大新县支行，住所地广西壮族自治区大新县桃城镇伦理路223号。统一社会信用代码：914514248996931746。 负责人：黄圣，该行行长。 委托诉讼代理人：赵天祥，该行职员。 被告：陈实，男，1991年12月2日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。 被告：黄雪珊，女，1991年6月15日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。 被告：广西大新广福房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区大新县桃城镇伦那路熙龙国际小区商务楼2-2号。统一社会信用代码：914514245718001836。 法定代表人：王伟杰，总经理。 委托诉讼代理人：赵淇媛，该公司职员。 原告中国农业银行股份有限公司大新县支行（以下简称农行大新支行）与被告陈实、黄雪珊、广西大新广福房地产开发有限公司（以下简称广福公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序于2020年3月18日公开开庭进行了审理。农行大新支行委托诉讼代理人赵天祥，广福公司委托诉讼代理人赵淇媛到庭参加诉讼。陈实经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，黄雪珊经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行大新支行向本院提出诉讼请求：1.解除《个人购房担保借款合同》；2.陈实、黄雪珊归还借款本金201917.67元，利息5004.44元（利息暂计至2019年8月19日，此后利息按合同约定利率计至借款清偿之日）；3.广福公司对陈实、黄雪珊的债务承担连带偿还责任；4.农行大新支行对大新县桃城镇伦那路熙龙国际第6栋第3单元4层402号房（以下简称402号房）抵押物享有折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。事实和理由：陈实于2014年12月22日向农行大新支行借款23.2万元，期限为20年，到期日为2034年12月21日，借款用途为购买402号房，合同编号为：45020120140081505,还款方式为等额本息还款，贷款担保方式采用阶段性担保+抵押，由广福公司作为保证人提供保证担保，为借款人的债务承担连带保证责任。陈实从借款日2015年1月起至2019年1月，共还款49期，累计归还本金30082.33元,利息47045.80元。2019年2月起开始逾期还款，2019年8月19日，尚欠借款本金201917.67元，利息5004.44元。黄雪珊作为共同借款人亦拒不偿还借款本息。 陈实、黄雪珊未到庭，未作答辩。 广福公司辩称，对农行大新支行陈述的事实和诉讼请求没有异议。广福公司已代陈实、黄雪珊偿还2017年10月至2019年1月的借款本息共计24230.68元，就对代偿的部分有权向陈实、黄雪珊进行追偿，有权参与分配该房产拍卖、变卖所得价款。 农行大新支行围绕诉讼请求依法提交了营业执照、陈实、黄雪珊居民身份证、广福公司营业执照、个人借贷业务申请表、中国农业银行广西区分行个人购建房贷款共同还款人确认书、同意房产抵押承诺书、预购商品房设定抵押权预告登记书（新房预桃字第201401621号）、《个人购房担保借款合同》、《借款凭证》、贷款合约基本信息、担保人履行责任通知书、贷款提前到期通知书、债务逾期催收通知书、大新县公证处保全行为公证现场工作记录、邮寄送达公证书等证据，综合证实2014年12月19日，陈实、黄雪珊共同向农行大新支行按揭贷款用于购买402号房，并由广福公司提供阶段性连带保证。截至2019年8月19日，陈实、黄雪珊尚欠借款本金201917.67元，利息5004.44元，合计206922.11元。 广福公司提交中国农业银行广西区分行进账单，证实广福公司已代陈实、黄雪珊偿还2017年10月至2019年1月的借款本息共计24230.68元。 陈实、黄雪珊未到庭，未提供证据，视为其放弃举证、质证的权利。对在案证据，农行大新支行、广福公司均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：2014年12月9日，陈实作为借款人，黄雪珊作为共同还款人向农行大新支行申请个人购房贷款，金额为23.2万元，用于购买广福公司开发的402号房。2014年12月19日，陈实、黄雪珊、农行大新支行和广福公司签订一份合同编号为45020120140081505《个人购房担保借款合同》，约定陈实、黄雪珊向农行大新支行借款23.2万元，用于购买402号房，借款期限自2014年12月19日起至2034年12月18日止，共240个月。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础浮动确定执行年利率。还款方式为等额本息还款。借款担保为阶段性保证担保+抵押，由广福公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。如借款人未按约定归还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权行使担保权，并从逾期之日起在约定的执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。2014年12月22日，农行大新支行向指定账户即广福公司农行大新支行账号为20×××37发放贷款23.2万元。2014年12月31日，陈实、黄雪珊为402号房办理预购商品房设定抵押权预告登记（新房预桃字第201401621号），农行大新支行是预告登记权利人，陈实、黄雪珊作为预告登记义务人。2015年1月至2019年1月，陈实、黄雪珊共偿还借款本金30082.33元，利息47045.8元，合计77128.13元，其中，包括广福公司代陈实、黄雪珊偿还2017年10月至2019年1月的借款本息24230.68元。2019年2月起，陈实、黄雪珊不再偿还借款，广福公司也不再代为偿还。截至2019年8月19日，陈实、黄雪珊尚欠农行大新支行借款本金201917.67元，利息5004.44元。 本院认为，涉案《个人购房担保借款合同》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，应为合法有效合同，各方当事人应恪守履行。陈实、黄雪珊未按约定还偿借款本息，已构成违约，农行大新支行请求解除合同提前收回尚欠借款本息的诉讼请求，符合合同约定，应予支持。陈实、黄雪珊以402号房为其借款作抵押担保，虽办理了预购商品房设定抵押权预告登记，但至今未取得房产权属证书，也未办理402号房的抵押权登记手续。依照合同关于借款担保方式的约定，即从借款发放之日起至陈实、黄雪珊取得房产权属证书并办妥以农行大新支行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，由广福公司对陈实、黄雪珊的借款提供阶段性连带责任保证。故广福公司应对陈实、黄雪珊的尚欠借款本息承担连带保证责任。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。广福公司先行已代陈实、黄雪珊偿还借款24230.68元，与承担陈实、黄雪珊尚欠的借款本息连带保证责任后，有权向债务人陈实、黄雪珊进行追偿，并可以就代偿的全部借款本息向人民法院申请执行陈实、黄雪珊名下包括402号房在内的财产。 关于402号房设立抵押权预告登记是否产生抵押效力的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。预告登记的效果是预告登记义务人如违背预告登记另行处分房产则不发生物权效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。本案中，402号房办理设立抵押权预告登记，农行大新支行作为抵押权预告登记权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，虽享有当抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人处分该房屋，但并非对房屋享有现实抵押权，即不能享有对抵押房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。故应驳回农行大新支行对402号房享有折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求。陈实、黄雪珊经传票传唤不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决所产生的法律后果由其自负。 综上，陈实、黄雪珊应共同偿还农行大新支行尚欠借款本息，广福公司对陈实、黄雪珊的债务承担连带保证责任，就已代偿的部分与连带清偿的借款本息，有权向陈实、黄雪珊进行追偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除中国农业银行股份有限公司大新县支行与陈实、黄雪珊、广西大新广福房地产开发有限公司签订的合同编号为45020120140081505的《个人购房担保借款合同》； 二、陈实、黄雪珊共同偿还中国农业银行股份有限公司大新县支行尚欠借款本金201917.67元、利息5004.44元（利息已计至2019年8月19日，2019年8月20日起至借款实际清偿之日的利息，以实欠借款本金为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利率计付）； 三、广西大新广福房地产开发有限公司对陈实、黄雪珊的上述债务承担连带保证责任； 四、广西大新广福房地产开发有限公司对已代陈实、黄雪珊偿还借款本息的24230.68元与连带清偿陈实、黄雪珊上述第二项的借款本息，有权向陈实、黄雪珊进行追偿； 五、驳回中国农业银行股份有限公司大新县支行的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费4404元，由陈实、黄雪珊、广西大新广福房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  黄世美 人民陪审员  雷永刚 人民陪审员  赵 任 二〇二〇年三月二十七日 法官 助理  刘洪春 书 记 员  施海曦 附:相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用》若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。