广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终133号 上诉人(原审被告)：桂林金福盛祥房地产开发有限责任公司，住所地广西永福县永福镇盛祥路29号（盛祥现代城1号楼12号商铺）。统一社会信用代码：91450326677701538P。 法定代表人：林健平，董事长。 委托诉讼代理人：蒋新权，广西桂强律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵文艳，女，1982年3月28日出生，汉族，住广西壮族自治区永福县。 被上诉人（原审原告）：蒋祖国，男，1982年7月26日出生，汉族，住广西壮族自治区永福县。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴宗锡，广西东竹律师事务所律师。 上诉人桂林金福盛祥房地产开发有限责任公司因与被上诉人赵文艳、蒋祖国商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区永福县人民法院（2019）桂0326民初724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 桂林金福盛祥房地产开发有限责任公司上诉请求：1.撤销永福县人民法院（2019）桂0326民初724号民事判决书；2.驳回被上诉人的一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉人在二审问话时明确其上诉请求为：1.撤销永福县人民法院（2019）桂0326民初724号民事判决第二项；2.驳回被上诉人要求上诉人承担经济赔偿的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审在被上诉人所购房屋18层的某个房间是否渗水、渗水成因，以及未能及时专业鉴定、修复等问题上认定事实不清。1.涉案房屋在2018年2月12日交付时不存在质量问题，一审认定房屋验收时被上诉人提出有明显渗水与事实不符。2.2019年4月15日，被上诉人阻止上诉人的工程部专业人员现场勘查，从而导致对墙面是否存在渗水；如有渗水，渗水原因是什么无法作出科学判断，导致这个问题至今无法进行。上诉人认为，被上诉人违背了《合同法》第六十条规定的协助义务，过错在被上诉人。一审认定上诉人虽进行修补但未成功与事实严重不符。3.一审认定被上诉人未装修入住原因系墙面渗水所引起，与事实不符。二、一审既判决上诉人承担修复的补救措施又判决赔偿所谓房租损失，属于适用法律错误。根据《合同法》第一百零七条规定，采取修复的补救措施或赔偿损失是一个选择性责任，并非并列责任。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，上诉人不存在拒绝或在合理期限内拖延修复的事实，故如有质量瑕疵，上诉人最多也只是承担保修责任。故一审判决上诉人承担房租损失属适用法律错误。三、本案应按照当事人的合同约定处理本案争议。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第16条约定，《住宅质量保证书》是本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》第八条约定：上诉人对于国家规定保修外，不承担维修责任之外的其他赔偿。上述约定不违反国家、行政法规的禁止性规定，属合法有效，应作为本案的法律依据。 赵文艳、蒋祖国辩称，1.上诉人称涉案房屋在交付时不存在质量瑕疵不是事实。上诉人在一审中认可房屋有渗漏现象，并表示不需要对渗水部位及原因进行鉴定。被上诉人在交房时拍摄的照片可以证实涉案房屋在当时存在渗水现象及补修痕迹，上诉人承诺补修，但至今房屋渗水问题仍然没有得到有效解决。2.上诉人称被上诉人阻止上诉人工作人员现场勘查不是事实，且上诉人手中还保留有涉案房屋的大门钥匙，上诉人可以随时进出。3.一审判决上诉人需对渗水部位进行修复的同时还应赔偿被上诉人损失，事实清楚，适用法律准确，是正确的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 赵文艳、蒋祖国向一审法院起诉请求：1．判令被告修复永福盛祥现代城小区第43幢3单元17、18层2号房屋（具体部位为第18层次卧西面墙壁、北面墙壁、窗户右下角墙，次卧卫生间西面墙壁、南面墙壁、门口北面墙壁；主卧通道北面配电盒下部墙壁）；2．判令被告赔偿原告经济损失36000元。3．本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年3月14日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：1601000227），合同约定原告以70万元的总价购买被告开发建设的座落于永福县房屋，同时亦约定了房屋交接和质量保证等内容。2018年2月12日，原被告办理了房屋验收交接手续。原告在房屋验收时，曾提出18层次卧西面墙壁及相连北面有修补痕迹且明显渗水，被告承诺修补。之后，被告虽进行修补但未成功，渗水范围反而逐渐扩大。至今，被告对渗水问题尚未制定出切实可行的书面维修方案进行维修，导致原告无法装修入住。双方协商解决不成，从而引发本案。 另查明，法庭曾在庭前组织原被告现场对涉案房屋渗水部位进行了查看和确认，分别是第18层次卧西面墙壁、北面墙壁、窗户右下角墙壁，次卧卫生间西面墙壁、南面墙壁、门口北面墙壁，主卧通道北面配电盒下部墙壁。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。该合同约定被告自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。本案原告在房屋交付时已经提出渗水问题，被告就应该本着客户至上原则，慎重对待，按约定在合理的期限内，制定切实可行的方案，采取科学有效的方法，及时对涉案房屋进行勘查和修复，保证原告正常使用。但被告却未按合同全面履行义务，拖延修复，导致原告从2018年2月12日接受房屋至今，无法装修入住。涉案房屋的使用和收益权利受到损害，影响了原告生活，造成了原告损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，……”故，原告的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。但原告提出的赔偿金额过高，综合考虑到房屋修复、装修、租赁等各方因素，合理酌定按12个月、每月800元计算，予以支持9600元，其余部分不予支持。庭审中，被告同意修复的答辩意见，予以采纳，其不予赔偿的反驳意见与法律规定相悖，一审法院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决：一、桂林金福盛祥房地产开发有限责任公司对赵文艳、蒋祖国购买的永福盛祥现代城小区第43幢3单元17、18层2号渗水房屋予以修复（具体范围为第18层次卧西面墙壁、北面墙壁、窗户右下角墙壁，次卧卫生间西面墙壁、南面墙壁、门口北面墙壁，主卧通道北面配电盒下部墙壁）；二、桂林金福盛祥房地产开发有限责任公司赔偿赵文艳、蒋祖国经济损失9600元；三、驳回赵文艳、蒋祖国的其他诉讼请求。案件受理费700元，减半收取350元，由桂林金福盛祥房地产开发有限责任公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人未提交新证据。被上诉人依法提交照片3张，拟证实涉案房屋在交房时已经出现渗水及修补的情况，事后，上诉人也多次进行过修补，但是仍然没有解决问题。上诉人经质证认为，即使照片是在交房时所拍摄，亦不能说明是房屋建成后的渗水。 对被上诉人提交的证据，本院认定如下：经本院核实照片原件，可证实其中2张照片系2018年2月12日拍摄，故对被上诉人提交的照片的真实性，本院予以认定，并将结合其他在案证据予以综合考虑。 对于一审认定的事实，被上诉人未提出异议，上诉人对“原告在房屋验收时，曾提出18层次卧西面墙壁及相连北面有修补痕迹且明显渗水，被告承诺修补”提出异议，认为被上诉人在收房时并未提出房屋有渗水问题并要求修补。对此，从被上诉人二审提交的照片可知，在被上诉人收房时涉案房屋的墙面确有渗水痕迹，同时结合上诉人自认事后对渗水墙面进行过修补的陈述，本院认为，上诉人提出的异议不能成立。经审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：被上诉人要求上诉人赔偿损失是否有事实和法律依据。 本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，上诉人应交付符合合同约定质量要求的房屋。而因上诉人交付的涉案房屋存在渗水问题，导致被上诉人无法对涉案房屋进行使用、收益，至二审时该渗水问题尚未解决。根据《中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法》第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十三条一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，被上诉人有权向上诉人主张由此给其造成的损失。因此，一审综合考虑房屋修复、装修、租赁等因素判决上诉人赔偿被上诉人租金损失并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人桂林金福盛祥房地产开发有限责任公司已预交），由上诉人桂林金福盛祥房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇二〇年三月二十日 法官助理 李灵恒 书 记 员 谢 云