四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17936号 上诉人（原审原告、反诉被告）：冮梓桐，男，1998年8月26日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：袁莹莹，四川重德律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：雷敏（曾用名：雷开军），女，1976年11月10日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：朱小燕，四川信善律师事务所律师。 上诉人冮梓桐因与上诉人雷敏房屋租赁合同纠纷一案，不服都江堰市人民法院（2019）川0181民初2029号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 冮梓桐上诉请求：一、撤销原审判决第二、四、五项，改判为雷敏支付2016年8月10日至2018年8月13日的租金27600元、改判雷敏从2018年8月14日起至实际腾退之日止按照每月1000元支付房屋使用费、驳回雷敏关于要求冮梓桐向其支付补偿费的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由雷敏承担。事实与理由：一、一审认定的房屋租金及房屋使用费认定金额过低，显失公平。根据双方当事人2016年签订的《租房合同》，每月租金为1500元，一审法院认定为1200元错误。由于雷敏截至上诉之日，一直在经营案涉商铺，一审法院认定打围会影响商铺的使用价值将租金及占有使用费由1500元降低为600元，对冮梓桐实属不妥。二、由于雷敏一直在经营案涉商铺，根本不存在停产停业损失，即使存在停产停业费也应根据双方签订的合同约定、剩余合同期限、经营类别等综合评判，而非让雷敏一人全部享有。房屋腾退奖也是奖励给积极腾退的拆迁业主或实际使用人。从2016年签订拆迁安置合同至今已达三年之久，无论是冮梓桐还是雷敏都很有可能已经丧失了领取房屋腾退奖励的基础条件，因此冮梓桐不应向雷敏支付房屋腾退奖。 雷敏辩称：一、关于租金的问题：1.2016年8月13日，冮梓桐与城乡房产管理局及危旧房改造中心签订《房屋征收补偿安置货币终结合同》，证明其同意拆迁，明确了不履行租赁合同义务，涉案房屋所有权已转化为货币赔偿的债权，意味着双方签订的租赁合同无法继续履行，满足法定解除条件。2.因涉案房屋所有权已转化为货币赔偿的债权，故冮梓桐无权向雷敏主张案涉房屋的租金及使用费。3.2017年3月案涉房屋所在地块正式打围后，周边已经不具备经营条件，案涉商铺也已经不具备使用价值，雷敏也没有开展经营活动，因此冮梓桐主张租金及使用费没有事实依据。二、关于停产停业损失费及楼栋腾退奖：1.雷敏租赁案涉房屋用于经营，是案涉房屋的实际使用人及实际经营者，停产停业损失系雷敏的实际损失，应当由雷敏取得。2.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条：实施房屋征收应当先补偿后搬迁，且根据《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条关于市、县级人民政府作出房屋征收决定前征收补偿费用应当足额到位、专户存款、专款专用的规定，不存在腾退奖能否足额领取的情况。雷敏作为房屋的实际腾退者，应当领取楼栋腾退奖。 雷敏上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判确认合同解除时间为2016年8月13日、驳回对方关于租金和房屋使用费的诉讼请求、支持雷敏关于装修补偿、搭建房补偿、楼栋腾退奖励72107.56元的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由冮梓桐承担。事实与理由：一、雷敏主张解除合同的时间是2016年8月13日，即冮梓桐与房产管理局及危旧房改造中心就案涉房屋签订《房屋征收补偿安置货币终结合同》之日。因为房屋被征收，无法继续履行，且2017年3月案涉房屋所在地实施打围，符合法定解除条件，一审认定的合同解除时间为2018年8月13日错误。在2016年8月13日合同解除之后，案涉面铺2017年3月开始打围，已丧失商业收益价值，雷敏没有腾退案涉房屋是因为没有与冮梓桐就赔偿事宜达成一致意见，而非出于使用房屋的目的。合同也载明“每季度的租金不高于相邻同等铺面的租金”，2017年3月以后，周围铺面都是腾退关门状态，租金为零，因此雷敏已没有义务支付租金及房屋占有使用费。二、双方签订的《租赁合同》载明“在租赁期内，甲方因特殊原因要收回铺面，甲方则承担乙方的损失”。装修及搭建阁楼的费用系雷敏的实际损失，政府支付的装修及搭建房补偿费应全部支付给雷敏。雷敏作为案涉房屋的实际使用人，是腾退行为的实际实施者，应该领取楼栋腾退奖25000元。一审法院认定金额有误，适用法律错误。 冮梓桐辩称，《房屋征收补偿安置货币终结合同》第十条约定了甲乙双方对于案涉房屋的交接方式，待乙方冮梓桐收到征收补偿款后将房屋所有权证原件交付给甲方，再将腾空房屋交由甲方拆除。因雷敏一直占有使用案涉商铺，没有腾退，冮梓桐也未能收到征收补偿款，冮梓桐的房屋所有权并未发生转移，仍然有权利向雷敏主张租金及房屋占有使用费。 冮梓桐向一审法院起诉请求：一、判令解除判令解除冮梓桐、雷敏告签订的租赁期限为2016年1月10日起至2021年1月10日的《租房合同》；二、判令雷敏向冮梓桐支付自2016年4月10日至2019年4月10日的租金共计50400元，并从2019年4月11日起按每月1500元租金计算至雷敏腾退房屋完毕之日止；三、判令雷敏立即腾退位于都江堰市；四、诉讼费由雷敏承担。 雷敏向一审法院提出反诉请求：一、判令解除冮梓桐、雷敏签订的《租房合同》；二、判令冮梓桐向雷敏支付97107.56元；三、本案诉讼费由冮梓桐承担。 一审法院认定事实：一、案涉商铺位于都江堰市，建筑面积25.89㎡，所有权人为冮梓桐。2012年6月3日，冮梓桐（甲方、出租方）与雷敏（乙方、承租方）就案涉房屋签订《租房合同》，约定：1.租用期限自2011年1月10日至2016年1月10日；2.房屋租金2011年每月1800元，2012年每月1800元（今后每年的租金不高于相邻铺面每年的租金）；3.付款方式为按季度支付。该合同到期后，冮梓桐（甲方、出租方）与雷敏（乙方、承租方）又签订《租房合同》，约定：1.租用期限自2016年1月10日至2021年1月10日；2.房屋租金2016年1月10日到2016年4月10日第一季度三个月租金为4500元，2016年4月10日到2021年1月10日止，每季度的租金不高于相邻同等铺面的租金；3.付款方式为按季度支付；4.租用期间，乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权，乙方并承担责任：（1）乙方租用承租房屋进行非法活动、损害公共利益；（2）乙方无故拖欠房租达15天；5.双方的责任和义务：在租期内，甲方必须确保乙方的正常经营，不得收回铺面；在租期内，甲方因特殊原因要收回铺面，甲方则承担乙方的损失。第二次合同签订后，雷敏以1500元／月支付了2016年1月10日至2016年5月9日的租金，以1200元／月支付了2016年5月10日至2016年8月9日的租金。 二、2012年4月20日，冮梓桐与案外人就案涉房屋签订《房屋购销合同》，其中约定：房屋租金购买方从2012年5月开始收取房租。2012年5月3日，冮梓桐取得《房屋所有权证》。冮梓桐签订《房屋购销合同》之前，案涉房屋由雷敏承租使用。 三、2016年8月13日，冮梓桐（乙方、房屋所有权人）与都江堰市城乡房产管理局（甲方、房产管理部门）、都江堰市危旧房改造中心（征收实施单位）就案涉房屋签订《都江堰市国有土地上房屋征收补偿安置货币终结合同》，约定：1.装修补偿费26.87㎡×500元/㎡＝13435元；2.政策性补偿费用：电话移机费158元、有线电视拆装费980元/户×2户＝1960元、宽带拆装费1户320元、空调移机费400元/户×2户＝800元；3.政策性补助费用：非住宅停产停业损失费26.87㎡×21352元/㎡×2%＝11474.56元、搬家补偿费1200元/次×2次＝2400元；4.按时签约奖励：楼栋腾退奖25000元；5.其他补助补偿：临时搭建房工料补偿费13.8㎡（阁楼）×1200元/㎡＝16560元、3.3㎡（滴檐）×300元/㎡＝990元。 四、2019年8月26日，都江堰市灌口街道伏龙社区居民委员会出具《证明》，载明：兹有冮梓桐位于（产权证号：权0062670、面积25.89平方米），属于我是灌口街道伏龙社区范围内，该铺面一直由“厨卫ＴＣＬ电器”正常经营使用。 五、2019年8月27日，都江堰市危旧房改造中心出具《关于都江堰市国有土地上被拆迁房屋装修补偿有关事宜的说明》，载明：根据《都江堰市国有土地上房屋征收与补偿安置知道标准》（都办发[2016]15号）规定，补偿标准可由征收实施单位与被征收人根据实际情况协商确定，协商补偿标准最高不超过500元/㎡；协商不成的，可委托已经选定或者确定的房地产评估机构通过评估确定，补偿面积按权属证书记载的建筑面积或实测面计算。在实际开展工作过程中，被搬迁房屋的装修补偿标准均是由项目工作组同业委会根据房屋装修年限、材料总类等实际装修情况，与业主协商一致后通过打分确定的。其中分值在300分以内的按200元/㎡的标准进行补偿；分值在300-400分以内的按300元/㎡的标准进行补偿；分值在400-500分以内的按400元/㎡的标准进行补偿；分值在500分以上的按500元/㎡的标准进行补偿。按照上述方法，基本能实现被搬迁房屋属于清水房、简单装修、中等装修、高档装修时，分别能得到200元/㎡、300元/㎡、400元/㎡、500元/㎡的装修补偿。 一审法院另查明，一审法院前往都江堰市查勘案涉房屋现状，该地块仅有“厨卫TCL电器”开门经营，相邻商铺均已关门。 一审法院认为：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”冮梓桐与雷敏签订的关于租用期限自2016年1月10日至2021年1月10日的《租房合同》，系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规强制性规定，属合法有效，对双方当事人均具有约束力。 二、关于解除《租房合同》及腾退房屋的问题。冮梓桐与雷敏签订的《租房合同》中约定的租期为2016年1月10日至2021年1月10日，因案涉房屋被征收，合同无法继续履行，现冮梓桐与雷敏均要求解除合同，并且双方均认可解除时间为2018年8月13日，一审法院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，雷敏应当腾退案涉房屋。因此，一审法院对冮梓桐要求雷敏腾退案涉房屋的诉讼请求予以支持。 三、关于租金及房屋使用费的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”冮梓桐按约向雷敏交付了房屋，雷敏应按约向冮梓桐支付租金。签订《租房合同》后，雷敏按照合同约定的每月1500元支付了2016年1月10日至2016年5月10日的租金，2016年5月10日至2016年8月10日雷敏支付租金为每月1200元。虽双方未对租金变更进行书面约定，但冮梓桐对雷敏以每月1200元支付租金未提出异议，视为认可按照每月1200元收取租金。因案涉房屋所在地块实施打围，其相邻铺面均已关门，雷敏对案涉房屋的使用价值确有影响，且双方均认可打围时间为2017年3月，故一审法院对打围后案涉房屋的租金酌情降低为每月600元。2016年8月10日至2017年3月9日的租金为8400元（1200元/月×7月），2017年3月10日至2018年8月9日的租金为10200元（600元/月×17月），2018年8月10日至2018年8月13日的租金为100元（600元/月×5/30月），因此雷敏应支付租金为18700元。如前所述，一审法院认定《租房合同》于2018年8月13日解除，鉴于雷敏一直占有使用案涉商铺，故一审法院对冮梓桐主张的案涉租赁合同解除后的房屋使用费予以支持，其计算方式为实际使用月数×600元/月，计算至雷敏腾退案涉房屋时止。 四、关于雷敏主张的补偿费问题。案涉房屋被征收，导致合同不能履行，同时冮梓桐作为出租方因房屋被征收已确定相应的补偿，雷敏作为承租人和实际经营人，有权依法获得因房屋被征收造成的停产停业损失、装修补偿等费用。虽冮梓桐尚未取得案涉房屋的补偿款，但双方对《都江堰市国有土地上房屋征收补偿安置货币终结合同》中的补偿款并无异议，此合同应当作为本案定案的依据，故一审法院从利益平衡、公平原则及本案实际情况酌定冮梓桐应支付的补偿费：1.装修补偿费6000元；2.电话移机费158元、有线电视拆装费1960元、宽带拆装费320元、空调移机费800元；3.非住宅停产停业损失费11474.56元、搬家补偿费2400元；4.楼栋腾退奖5000元；5.其他补助补偿费9000元。以上费用合计37112.56元。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条之规定，判决：一、解除冮梓桐与雷敏签订租期为2016年1月10日至2021年1月10日的《租房合同》；二、雷敏于判决生效之日起十日内向冮梓桐支付2016年8月10日至2018年8月13日的租金18700元；三、雷敏于判决生效之日起十日内向冮梓桐腾退位于都江堰市的房屋；四、雷敏于判决生效之日起十日内向冮梓桐支付房屋使用费（计算方式：实际使用月数×600元／月，从2018年8月14日计算至雷敏实际腾退案涉房屋时止）；五、冮梓桐于判决生效之日起十日内给付雷敏补偿费37112.56元；六、驳回冮梓桐的其他诉讼请求；七、驳回告雷敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1260元，减半收取630元，反诉案件受理费2228元，减半收取1114元，共计1744元，由冮梓桐及雷敏各承担872元。 二审中，冮梓桐未提交新证据。雷敏提交了一份《都江堰市危旧房改造中心关于滨江B地块改造项目第三批次交房领款的通知》复印件，拟证明2016年1月10日涉案房屋款项一旦腾退房屋就可以领取，因双方存在纠纷所以未腾退房屋。冮梓桐发表质证意见称，认可该证据的真实性及合法性，但不能证明冮梓桐已经领取了款项，且与本案无关联性。另，雷敏申请了郑邦蓉、王巧梅两名证人出庭，郑邦蓉、王巧妹均陈述她们是雷敏店铺的顾客，经常路过雷敏经营的店铺，案涉店铺在打围后偶尔开门营业，店铺周围人流量少。雷敏认为证人证言可以证明案涉房屋已经不具备经营条件，雷敏实际上也未经营。本院将对郑邦蓉、王巧妹的证人证言结合本案情况综合予以认定。 二审调查中，冮梓桐陈述于2016年5月10日至2016年8月10日，雷敏每月支付1200元租金，但冮梓桐回复短信给雷敏不同意每月租金1200元，并出示了短信截图。雷敏陈述因为冮梓桐发来拒绝短信后，雷敏回复了电话，双方是在电话中达成了新协议。雷敏调查中确认，其仍实际占有案涉商铺。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，冮梓桐与雷敏签订的《租房合同》，系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，属合法有效。本案二审的争议焦点为：一、雷敏与冮梓桐解除《租房合同》的时间；二、雷敏是否应支付冮梓桐租金或房屋占有使用费及支付金额标准；三、雷敏应获得哪些拆迁补偿项目及相应金额。 关于租房合同的解除时间。本院认为，虽然冮梓桐于2016年8月13日与都江堰市城乡房产管理局、都江堰市危旧房改造中心就案涉商铺签订《都江堰市国有土地上房屋征收补偿安置货币终结合同》，但案涉房屋并未实际拆除，冮梓桐仍系该房屋的合法权利人，冮梓桐与雷敏租赁合同中的标的物并未灭失，且雷敏并未实际退还案涉房屋，故双方租赁合同并未因冮梓桐签订安置协议而自然解除。因此，本院对雷敏关于案涉租赁合同在2016年8月13日即已解除的主张不予支持。 根据查明的事实，雷敏一直占有使用案涉商铺，故其应当向冮梓桐支付房屋租金及房屋占有使用费。雷敏主张，2016年5月10日后每月的租金其实际支付的是1200元，冮梓桐予以接受，故应视为双方就该期间的租金标准达成了新的合意。对此，本院认为，冮梓桐出示的短信截图能够表明其在雷敏单方减少租金的情况下及时提出了异议，故其接收部分租金的行为不等于双方达成了降低租金的合意，故雷敏仍应按照每月1500元的标准，向冮梓桐支付2016年8月10日之后的租金。此外，2016年5月10日至8月9日期间雷敏未足额支付的部分三个月合计900元，其亦应补齐。 案涉商铺于2017年3月打围，雷敏主张其无法实际经营，故不应支付租金及房屋占有使用费。本院认为，社区及一审法院两次情况核实，均显示雷敏在实际经营，雷敏申请出庭的证人，其关系与雷敏不明，且一般顾客也很难全面客观介绍商铺的实际经营状况，因此本院对该证人证言不予采信，故雷敏在打围后仍应支付租金及占用费。即便雷敏因房屋安置赔偿费用与冮梓桐存在纠纷，亦可通过诉讼等方式予以解决，其占有并营业的行为，实际认可了案涉房屋仍具有适租性。因此，雷敏应按照合同约定的租金支付从2017年3月10日至案涉房屋实际腾退之日的租金、房屋占有使用费，计算方式为实际使用月数×1500元/月。 综上，雷敏应支付从2016年8月10日至2018年8月13日期间租金36200元，并补齐2016年5月10日至8月9日期间未足额支付部分900元，合计37100元，并按照每月1500元的标准，从2018年8月14日起支付占用费至雷敏实际腾退之日止。 关于雷敏应获得的拆迁补偿项目。本院认为雷敏在2016年8月13日后，周围商铺都已陆续腾退，由于打围缺乏继续经营商铺的环境和氛围的情况下仍然没有积极腾退商铺，楼栋腾退奖励也已然不能确定是否能拿到的情形下，不应再要求冮梓桐支付楼栋腾退奖励。对于停产停业损失费，由于雷敏的商铺不能继续正常经营，合同无法完全履行客观上是房屋征收造成的，这种情形不在雷敏与冮梓桐续签合同的预料和预期之中，因此对雷敏的经营和收入造成了损失，冮梓桐应当支付停产停业损失费，按照货币终结合同约定共计11474.56元。临时搭建房工料补偿费阁楼费用16560元和装修补偿费13435元，因冮梓桐在调查中确认其未进行过房屋装修，因此前述两笔费用应全部补偿给雷敏。对于其他没有争议的补偿费用，依照一审法院判决支持：1.电话移机费158元、有线电视拆装费1960元、宽带拆装费320元、空调移机费800元；2.搬家补偿费2400元，对此本院予以确认。因此，冮梓桐应向雷敏支付相应补偿款47107.56元。 综上，冮梓桐、雷敏的上诉请求部分成立。一审法院认定事实有误的部分，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第六十条第一款、第二百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项规定，判决如下： 一、维持都江堰市人民法院（2019）川0181民初2029号民事判决第一项、第三项； 二、变更都江堰市人民法院（2019）川0181民初2029号民事判决第二项为“雷敏于判决生效之日起十日内向冮梓桐支付2016年5月10日至2018年8月13日的租金37100元”； 三、变更都江堰市人民法院（2019）川0181民初2029号民事判决第四项为“雷敏于判决生效之日起十日内向冮梓桐支付房屋使用费（计算方式：实际使用月数×1500元/月，从2018年8月14日计算至雷敏实际腾退案涉房屋时止）”； 四、变更一审判决第五项为冮梓桐于判决生效之日起十日内给付雷敏补偿费47107.56元； 一审案件受理费1744元，由冮梓桐负担800元、雷敏负担944元；二审案件受理费3488元，由冮梓桐负担1600元，雷敏负担1888元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 袁晟翔 二〇二〇年三月二十日 书记员 王小禹