广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终206号上诉人（原审被告）：李锡敏，男，汉族，1986年3月11日出生，住所地：梅州市梅县******煤矿宿舍。委托诉讼代理人：杨柳，广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贺雪丽，女，汉族，1988年12月16日出生，住所地：梅州市梅县******梅县富力城C区C22栋2504房。原审被告：梅州市****地产经纪有限公司。住所地：梅州市梅县************复式店。法定代表人：林玉剑，该公司负责人。原审被告：黄思倩，女，汉族，1987年6月20日出生，住所地：梅州市梅县*******河吉。上诉人李锡敏因与被上诉人贺雪丽，原审被告梅州市****地产经纪有限公司、黄思倩合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅县区人民法院（2019）粤1403民初2227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李锡敏及其委托诉讼代理人杨柳，被上诉人贺雪丽，原审被告梅州市****地产经纪有限公司的法定代表人林玉剑到庭参加诉讼。原审原告黄思倩经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李锡敏上诉请求：一、撤销一审判决，并驳回贺雪丽的一审诉讼请求或对本案发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：本案被上诉人反复起诉后撤诉再重新起诉，严重影响上诉人的正常生活，被上诉人不守诚信，背信弃义，事后更是将上诉人诉至法院，无道德可言，一审判决也无任何事实和法律依据。贺雪丽通过黄良介绍认识上诉人，因上诉人有房屋买卖经验，并且在梅州市***地产有限公司工作，贺雪丽因离婚分得案涉房屋一套，因急需用钱且无法偿还每月房贷，逾期四个月未还房贷，向上诉人借款1.6万元用于偿还房贷和生活所需，且请求上诉人帮助其出卖该房屋，双方约定上诉人将案涉房屋卖出78万元，多出部分为上诉人酬劳所得。双方同意并签订了买卖委托合同。签订完合同两个月后，房屋买方杨春梅找到梅州市****地产经纪有限公司，经过协商，杨春梅与上诉人达成一致意见，以84.8万元购买案涉房屋。被上诉人已拿到78万元(合同签订后，杨春梅方通过微信转账2万元定金，随后上诉人按照被上诉人的指示将该款转至被上诉人弟弟贺升平名下，2018年9月10日杨春梅通过银行转账刷卡机将25万元转至上诉人名下，上诉人扣除6.8万元后将剩余房款按照被上诉人的指示部分转至被上诉人男朋友黄良账户上，部分转至被上诉人名下)，后因房产证出证后过户被上诉人未告知上诉人，上诉人便将被上诉人起诉至法院要求被上诉人偿还卖房前的借款1.6万元，后被上诉人便借故起诉上诉人偿还6.8万元。实际上，该6.8万元系上诉人的中介费，84.8万元的2%即1.696万元系支付给梅州市****地产经纪有限公司的中介费。故上诉人与被上诉之间不存在返还任何费用的问题。上诉人与被上诉人签订买卖合同之前双方已签订有委托合同，合同约定房屋卖出78万元，剩余购房款为上诉人的中介费用，该合同有双方当事人签名确认。贺雪丽辩称，委托代理出售合同约定是78万元，不是76万元，该合同第一条约定是76万元，但备注上写了修改为78万元。对一审判决无异议。梅州市****地产经纪有限公司陈述，其意见与李锡敏一致。贺雪丽向一审法院起诉请求：一、判令三被告向原告返还擅自扣留的房屋价款71040元；二、判令由三被告承担全部诉讼费。一审法院经审理查明，被告梅州市****地产经纪有限公司是经梅州市市*监督管理局梅县分局核准的从事房地产咨询及经纪，批发零售业的具备法人资格的有限公司。2018年7月23日，原告将其所有的位于梅州市梅县**************都-4单元2504房的物业委托被告李锡敏代理出售，双方签订了《委托代理出售合同》，该《出售合同》明确委托期自2018年7月23日起至2020年12月30日止。原告对该房出售实收780000元。2018年9月10日，以原告为甲方，杨春梅为乙方，千*园地产、圣园地产为丙方签订了《房产买卖合约》，该《合约》明确：甲方将拥有的位于梅州市梅县******梅县富力城C区C22栋2504房（网签合同编号000100009437号）以848000元转让给乙方。该《合约》第二条约定：“付款方式及到相关部门办理过户手续等约定：1、乙方在签订本合约时，支付购买本物业定金人民币壹拾伍万元整（￥150000元），付款方式按银行按揭执行。1、甲、乙双方约定2018年9月15日之前，乙方支付甲方壹拾万元整（￥100000）并立即到广东世纪华人（梅州）律师事务所办理律师见证；2、剩余贰万元整（￥20000）2018年9月15日前支付清；3、过户当日，捌仟元（￥8000）支付给甲方；4、剩余伍拾柒万元整（￥570000）由银行按揭，按揭不足将由现金补足，最终贷款金额以乙方还款银行余额为准。”第六条：“代理费：1、甲方同意支付丙方代理费为房款2%，支付代理费日期为首付款付清当日前。2、乙方同意支付丙方代理费为伍仟元整；支付代理费日期为过户当日前。”被告黄思倩、李锡敏作为丙方在该《房产买卖合约》、《合同》签订后，杨春梅及其儿媳廖小玉依约向被告李锡敏转账支付首付款230000元（其中杨春梅转80000元，廖小玉转150000元），同时在被告李锡敏提供的POS机刷卡转账20000元给梅州圣园实业有限公司（该公司李锡敏控股99%），加上2018年9月4日杨春梅付给千禧园地产林玉剑的20000元定金（该定金已由林玉剑于2019年9月4日转给李锡敏，并注明富力城定金）。杨春梅一共支付了270000元购房款给李锡敏。李锡敏于2019年9月10日通过银行转账、支付宝支付、微信转账等方式向原告贺雪丽支付了182000元。2019年9月26日，杨春梅交纳了代理费5000元给林玉剑，林玉剑开出收据一张给杨春梅。该《收据》载明：“收到杨春梅交来购买富力城3期22栋2504房中介服务费（已付清）5000元。”原、被告因购房款事宜未能达成一致意见，原告向一审法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。被告李锡敏、黄思倩、梅州市****地产经纪有限公司经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理。以上事实有原告与被告李锡敏签订的《委托代理出售合同》，原、被告签订的《房屋买卖合同》，银行汇款记录，微信转账记录，POS机刷卡记录，《收据》等予以证实。一审法院认为，本案为委托合同纠纷。2018年7月23日，原告与被告李锡敏签订《委托代理合同》，原告委托被告李锡敏代为出售其拥有的房屋，明确其实收价款780000元。2018年9月10日，原告与买受人杨春梅、中介方千禧园地产、圣园地产共同签订《房屋买卖合约》，该《房产买卖合约》在房屋出售价款、支付方式、代理费收取等作了明确约定。被告黄思倩、李锡敏作为中介方的代表在该《房屋买卖合约》上签名确认，应视为对原告所有的房屋买卖进行了重新的协商确认。《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定：“受托人处理委托事务取得财产，应当转交给委托人。”本案中，被告收到买受人杨春梅交来的购房款应当转交给委托人即原告贺雪丽，被告李锡敏在取得买受人杨春梅转账及林玉剑转账的定金和自截留应当转交给原告的购房款，违反了诚实信用原则，应将截留的购房款转交给原告。原告提供的证据证实，买受人杨春梅通过银行转账、POS机刷卡，共向被告李锡敏支付购买梅州市梅县******梅县富力城C区22栋2504房购房款25万元，加上由林玉剑转账的定金2万元，合计27万元。该款属原告所有的出售房屋的房款。被告李锡敏只向原告支付了18.2万元，扣除其应得代理费16960元，仍欠71040元未支付给原告。被告黄思倩、李锡敏、梅州市****地产经纪有限公司经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其自动放弃质证、抗辩的权利，一审法院依法作缺席判决。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告李锡敏在本判决生效后10日内，返还71040元购房款给原告贺雪丽；二、驳回原告贺雪丽的其他诉讼请求。案件受理费1576元，减半收取788元，由被告李锡敏负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审期间，李锡敏向本院提交了：2万元的收据复印件，证明上诉人按照被上诉人的指示转账给贺升平2万元。关于1.6万元的聊天记录，证明被上诉人因为这1.6万元的借款反复起诉上诉人。贺雪丽经质证后认可该2万元的付款事实。本院另查明，二审中双方确认涉案房屋已卖给杨春梅且办理好过户手续。李锡敏确认收到了来自买方杨春梅的房款及定金2万合计为27万元，涉案房屋按揭款是57万元，剩余8000元按照《房产买卖合约》约定是在办理好房产证后由买方杨春梅直接支付给贺雪丽，其按照贺雪丽的要求已合计转款20.2万元给贺雪丽本人及亲友。贺雪丽则确认收到了房屋按揭款57万元及李锡敏的相关转款20.2万元合计77.2万元，剩余8000元贺雪丽会另行向买方杨春梅追偿，与李锡敏无关。本院认为，本案为合同纠纷。本案二审处理意见如下：2018年7月23日贺雪丽与李锡敏签订了《委托代理出售合同》，约定由李锡敏独家代理出售涉案房屋，贺雪丽实收78万元，并同意将超出实得房款部分的金额作为佣金全部付给李锡敏。2018年9月10日贺雪丽作为甲方（卖方）、杨春梅作为乙方（买方）、千禧园地产和圣园地产作为丙方（中介方）签定的《房产买卖合约》约定涉案房产交易价格为人民币84.8万元，李锡敏与梅州市****地产经纪有限公司的员工黄思倩均在丙方处签名。《房产买卖合约》第六条代理费约定：“1、甲方同意支付丙方代理费为房款的2%；2、乙方同意支付丙方代理费为五千元。”上述两份合同约定的中介费收取标准不同，由于《房产买卖合约》的签订时间在《委托代理出售合同》之后，李锡敏作为中介方的代表亦在该《房屋买卖合约》上签名确认，应视为李锡敏与贺雪丽通过签订《房产买卖合同》约定新的中介费标准的方式对双方在《委托代理出售合同》约定的中介费标准进行了变更，应认定涉案房屋中介费标准以《房屋买卖合约》的约定为准。二审中，双方确认涉案房屋已卖给杨春梅且办理好过户手续。李锡敏确认收到了来自买方杨春梅的房款及定金合计27万元，涉案房屋按揭款是57万元，剩余8000元按照《房产买卖合约》约定是在办理好房产证后由买方杨春梅直接支付给贺雪丽，其按照贺雪丽的要求已合计转款20.2万元给贺雪丽本人及其亲友。贺雪丽则确认收到了房屋按揭款57万元及李锡敏的相关转款20.2万元合计77.2万元，剩余8000元贺雪丽会另行向买方杨春梅追偿，与李锡敏无关。据此，由于李锡敏确认收到了来自买方杨春梅的房款共计27万元，李锡敏只向贺雪丽支付了20.2万元，扣除李锡敏（中介方）应得的代理费16960元，仍有51040元（270000元-202000元-16960元）未支付给贺雪丽，李锡敏应返还该51040元购房款给贺雪丽。李锡敏主张其与贺雪丽之间的涉案房屋中介费标准应按《委托代理出售合同》履行，其不应承担本案责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，李锡敏的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省梅州市梅县区人民法院（2019）粤1403民初2227号民事判决第二项；二、变更广东省梅州市梅县区人民法院（2019）粤1403民初2227号民事判决第一项为：上诉人李锡敏在本判决生效后10日内，返还51040元购房款给被上诉人贺雪丽；三、驳回被上诉人贺雪丽的其他诉讼请求。一审案件受理费788元（已由被上诉人贺雪丽预交），由上诉人李锡敏负担500元，被上诉人贺雪丽负担288元；一审法院退回诉讼费500元给被上诉人贺雪丽，上诉人李锡敏应于本判决生效之日起10日内向一审法院缴纳诉讼费500元；二审案件受理费1576元（已由上诉人李锡敏预交），由上诉人李锡敏负担1000元，被上诉人贺雪丽负担576元。本院退回诉讼费576元给上诉人李锡敏，被上诉人贺雪丽应于本判决生效之日起10日内向本院缴纳诉讼费576元。本判决为终审判决。审 判 长 徐干忠审 判 员 黄洪远审 判 员 罗锡芳二〇二〇年三月十六日法官助理 黄基烽书 记 员 曾 梅