浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1259号上诉人（原审被告）：乐清市华凌电子元件厂。住所地：浙江省乐清市城南街道宁康西路398号，统一社会信用代码913303821455299769。法定代表人：徐燎可。委托诉讼代理人：马青英，浙江乐泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江晨火商用厨房设备有限公司。住所地：浙江省乐清市城南街道市岭村，现经营地址浙江省乐清市城南街道南山社区（原上米岙村）米华路8号，统一社会信用代码91330382597244509C。法定代表人：李道友。委托诉讼代理人：郑丽琴，浙江择法律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：乐清市莱美汽车服务有限公司。住所地：浙江省乐清市城南街道宁康西路398号，统一社会信用代码91330382329886679D。法定代表人：陈金华。委托诉讼代理人：庄克栋，浙江乔泰律师事务所律师。上诉人乐清市华凌电子元件厂（以下简称“华凌厂”）因与被上诉人浙江晨火商用厨房设备有限公司（以下简称“晨火公司”）、乐清市莱美汽车服务有限公司（以下简称“莱美公司”）租赁合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2019）浙0382民初5534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人华凌厂的委托诉讼代理人马青英、被上诉人晨火公司的委托诉讼代理人郑丽琴、莱美公司的委托诉讼代理人庄克栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华凌厂上诉请求：撤销原判，依法改判；本案一、二审诉讼费用由被上诉人晨火公司、莱美公司承担。事实和理由：上诉人与被上诉人莱美公司签订的房屋租赁合同，明确约定不得做其他经营，不得转租。上诉人在住所地已无生产经营，上诉人平时未居住在乐清，莱美公司也未告知转租一事，水电费由案外人博时达公司收取。原判认定上诉人于2018年4月知悉转租事宜，存在错误。若二审法院仍认定上诉人同意转租，应调整上诉人承担的晨火公司损失比例。晨火公司与莱美公司签订的租赁期限明显超过原剩余租赁期限，且投入大量财力装修，其未尽谨慎审查义务。莱美公司未向晨火公司披露其承租人身份，且在与上诉人解除租赁合同时未告知晨火公司，导致晨火公司签订的租赁期限明显超过原剩余租赁期限，且投入大量财力装修，存在违约。因晨火公司与莱美公司签订的租赁期限超过原剩余租赁期限近3年，该剩余期限的装修残值不应由上诉人承担。晨火公司辩称，上诉人华凌厂提供的与博时达公司的房租租赁合同系后签的虚假合同。晨火公司在涉案厂房楼顶、门口、过道都投放大量广告，华凌厂的老板、员工不可能看不到，其老板在晨火公司2018年4月投入装修时就到现场看过。且华凌厂留有一两个房间做财务所用，可知其高层在厂区办公，都知道转租事实。华凌厂与被上诉人莱美公司的租赁合同也是后期虚签，该合同的骑缝章都未盖全。晨火公司与莱美公司的合同期限并未超出华凌厂与莱美公司的期限。华凌厂与莱美公司解除租赁合同，是为高价出租给他人，罔顾晨火公司的损失，违背诚实信用原则。莱美公司辩称，上诉人华凌厂明知转租事实，在被上诉人晨火公司愿意加价的情况下仍不续租。莱美公司本系解除自身使用部分，并向华凌厂主张由晨火公司继续使用。晨火公司于2019年5月24日向一审法院起诉请求：（1）两被告华凌厂、莱美公司共同赔偿原告晨火公司装修及搬迁损失480000元；（2）本案诉讼费用、鉴定费用由两被告承担。2019年9月25日，原告变更诉讼请求为：（1）解除原告与被告莱美公司签订的《厂房出租合同协议书》；（2）两被告共同赔偿原告厂房构筑物及装修残值313449元；（3）两被告共同承担原告搬迁费用50000元；（4）本案诉讼费用、鉴定费用由两被告承担。审理中，莱美公司提出反诉请求：判决反诉被告晨火公司支付反诉原告莱美公司租金210000元；反诉诉讼费由晨火公司负担。一审法院认定事实：2015年3月2日，莱美公司向华凌厂承租坐落于乐清市.71平方米，约定租期自2015年4月15日至2020年4月15日止，明确租赁厂房用作汽车维修相关业务，不得做其他经营，不得转租，等等。2018年4月，陈金华代表莱美公司将从华凌厂承租的厂房中的1060平方米转租给晨火公司，双方约定厂房租赁期限自2018年4月17日至2023年4月17日止，年租金210000元；租赁期内乙方（晨火公司）可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方（莱美公司）也不作任何补偿；若甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金；若乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金；如因产权证问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任给予赔偿。上述转租协议签订后，晨火公司组织人员进行厂房室内装修及室外钢棚的搭建，随后搬迁至承租厂房内开展生产经营活动。2018年11月5日，华凌厂与莱美公司签订一份《解除合同》，内容为：“莱美公司因自身经营问题，导致不能持续经营，现向华凌厂提出提前解除该房屋原有租赁合同，到2019年2月28日为止，不再继续租赁该厂房，现经双方协商，华凌厂同意根据原有合同条款解除原合同，莱美公司须在2019年2月28日之前交还该厂房给华凌厂，在解除合同生效后，截止到2019年2月28日还有滞留在该厂房的所有物品视为莱美公司自动放弃。”约定的腾退期限届满，华凌厂要求尚在厂房内生产、经营的晨火公司搬离，因此引发纠纷。本案诉讼过程中，晨火公司申请一审法院对其在涉案租赁厂房内加盖的构筑物及室内装修的现值进行司法评估。一审法院依法委托温州安阳资产评估事务所进行司法评估。2019年11月26日，评估机构出具资产评估报告，评估并核准晨火公司加盖的构筑物及室内装修的评估价值为237465元。晨火公司支付评估费4000元。另查明：截至庭审之日，华凌厂确认晨火公司已经搬离涉案厂房。华凌厂、莱美公司确认双方之间的租金已结算至2019年5月份。晨火公司于2018年3月24日向陈金华汇款50000元、于同年3月30日向陈金华汇款50000元、于同年4月9日向陈金华汇款90000元，均用于支付租金。莱美公司确认收到晨火公司支付的10000元钢棚补贴、10000元装修补贴。莱美公司成立于2015年3月16日，成立之初的法定代表人为吴文静，于2018年10月23日变更登记法定代表人为陈金华，陈金华持股比例18%，为莱美公司最大股东。一审法院认为，华凌厂与莱美公司签订的房屋租赁合同，内容真实、合法有效，故莱美公司取得租赁期内对该出租厂房的合法占有、使用及收益的权利。华凌厂未赋予莱美公司转租的权利，莱美公司将该厂房其中部分转租给晨火公司，双方因此订立的转租协议属于效力待定。本案中，晨火公司、莱美公司均主张华凌厂自2018年4月装修时起即知道转租事宜，而华凌厂反驳于2018年10月下旬才得以知悉。根据晨火公司在承租厂房一楼及楼顶设置大型广告牌的情况，结合华凌厂对租赁物进行适当管理、收取水电费等不可避免地进入承租厂房内的实际需要，一审法院对莱美公司、晨火公司关于自2018年4月装修时起华凌厂便知悉转租事宜的主张予以采信。华凌厂知悉转租事宜后，未在法定的六个月期限内提出异议，故视为其同意转租；但转租期限超过莱美公司剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。因此，晨火公司、莱美公司之间2018年4月17日至2020年4月15日期间的转租行为合法有效，超过该期限的部分为无效。华凌厂、莱美公司订立的解除合同，从文意上看，未可见莱美公司仅要求解除其实际使用的厂房部分的租赁合同，即保留晨火公司使用的该部分厂房的租赁关系，故莱美公司在未告知晨火公司的情况下擅自与华凌厂解除租赁合同，存在违约行为；而华凌厂在知悉转租事实的情况下，未考虑晨火公司的优先承租权径自将该幢厂房整体出租给案外人，亦存在着一定过错。晨火公司于诉讼过程中不得已搬离承租厂房，其租赁目的已无法实现，晨火公司诉请解除其与莱美公司订立的《厂房出租合同协议书》，符合客观事实且有法可依，一审法院予以支持。关于晨火公司的损失。经一审法院委托温州安阳资产评估事务所进行司法评估，评估晨火公司搭建的构筑物及装修部分的市场价值为237465元，晨火公司支出评估费4000元。莱美公司主张晨火公司仅可以装修，不能搭建，故晨火公司搭建的钢棚等不应计入损失范围。从陈金华与李道友的微信聊天记录中明显反映出陈金华许可晨火公司搭铁棚的事实，故晨火公司经许可后搭建的钢棚理应计入损失范围。华凌厂、莱美公司认为窗帘、灯具、门、热水器、广告字、发光字、支架、水箱、显示器均可拆除再利用，故不计入损失范围内。一审法院认为除灯具、热水器、水箱、显示器明显可以重复利用外，窗帘（百叶窗）、门、广告字、发光字、支架为定制产品，与场地大小相匹配的情况下才有重复利用的价值，故一审法院认定灯具、热水器、水箱、显示器合计价值6702元不计入损失范围内，将其余物品的残值计入损失范围。关于搬迁费用，晨火公司提供的搬迁费用华凌厂、莱美公司持有异议，一审法院认为晨火公司系经营商用厨房大型设备的企业，厂房内大型设备搬迁势必产生除人工以外的机械、运输等费用，根据晨火公司庭审中陈述的迁往地址，一审法院酌情确定搬迁费用为10000元。综上，晨火公司的损失金额达237465－6702元＋搬迁费10000元＋鉴定费4000元＝244763元。莱美公司抗辩合同提前解除的违约金即支付三个月租金，明显低于晨火公司造成的损失，故对其辩解一审法院不予采纳。此外。关于晨火公司支付莱美公司钢棚补贴、室内装修补贴，莱美公司确认收到该两笔补贴20000元，该补贴系晨火公司可使用莱美公司原搭建的钢棚、已装修的室内空间的费用，一审法院根据晨火公司实际使用的期限，结合上文关于转租合同有效期间的认定意见，酌情确定由莱美公司返还10000元。关于赔偿责任的认定。晨火公司在与莱美公司协商订立租赁合同时未尽审慎审查义务，签订的租赁期限明显超出了莱美公司剩余租赁期限，故晨火公司自身存在一定过错。华凌厂、莱美公司的过错在前已经分析，不再赘述。根据各方的过错程度，一审法院认定晨火公司自负10%责任，华凌厂承担30%责任、莱美公司承担60%责任，因而，华凌厂应赔偿晨火公司的损失金额为244763元×30%＝73429元，莱美公司应赔偿晨火公司的损失金额为244763元×60%＋10000元＝156858元。关于莱美公司反诉主张晨火公司支付租金210000元。在双方订立租赁合同时，陈金华虽非公司法定代表人，但其为最大股东，且之后工商变更登记其为新任法定代表人，故晨火公司与陈金华订立租赁合同并向陈金华支付租金，符合一般商业惯例。晨火公司向陈金华转账汇款190000元，根据微信聊天记录中陈金华提出“先付租金、贴补可以进场后再给”的聊天内容，结合莱美公司确认钢棚补贴、装修补贴各10000元已经收取的事实，故一审法院对晨火公司主张剩余租金20000元已通过现金方式交付陈金华的意见予以采信。莱美公司主张陈金华与晨火公司恶意串通损害莱美公司及其他股东权利、晨火公司不应当向陈金华支付租金的依据不足，一审法院不予采纳。若陈金华收取租金后未将款项交公司财务，系莱美公司内部股东纠纷，不影响本案处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决“一、解除浙江晨火商用厨房设备有限公司与乐清市莱美汽车服务有限公司签订的《厂房出租合同协议书》。”“二、乐清市华凌电子元件厂赔偿浙江晨火商用厨房设备有限公司厂房构筑物及装修残值、搬迁费用、鉴定费合计73429元。”“三、乐清市莱美汽车服务有限公司赔偿浙江晨火商用厨房设备有限公司厂房构筑物及装修残值、搬迁费用、鉴定费合计156858元。”“上述二、三项确定的款项，均限于本判决生效后十五日内交本院民一庭转付。”“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“四、驳回浙江晨火商用厨房设备有限公司的其他诉讼请求。”“五、驳回乐清市莱美汽车服务有限公司的反诉请求。”“本诉受理费6752元减半收取计3376元，由浙江晨火商用厨房设备有限公司负担997元、乐清市华凌电子元件厂负担793元、乐清市莱美汽车服务有限公司负担1586元；反诉受理费4450元减半收取计2225元，由乐清市莱美汽车服务有限公司负担。”本院二审期间，上诉人华凌厂、被上诉人莱美公司没有提交新证据。被上诉人晨火公司提交视频记录，以证明华凌厂明知转租的事实。对该证据，莱美公司没有异议，华凌厂对真实性没有异议，对合法性和关联性均有异议，并认为不属于新证据。本院认为，该证据不属于二审程序中的新的证据，不予采纳。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。本院另认定，华凌厂在涉案的乐清市作为自用。本院认为，本案二审的主要争议在于上诉人华凌厂对被上诉人莱美公司的转租行为是否知悉。从华凌厂出于对租赁物管理的需要收取收水电费的事实，以及其自留2件办公室作为自用的事实，可以认定华凌厂对租赁物的管理应较为严格。对于被上诉人晨火公司对租赁物进行装修并搭建室外钢棚，华凌厂应知晓，可推知其知悉晨火公司承租的事实。关于三方当事人承担损失的比例，一审判决已经根据当事人各自的过错程度酌情认定，并无不当，本院不作调整。华凌厂的其他上诉理由，亦缺乏依据，本院不予支持。综上所述，华凌厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1586元，由上诉人乐清市华凌电子元件厂负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二〇年三月三十日法官助理姜岳良代书记员 蔡瑞洁