吉林省舒兰市人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0283民初1694号原告（反诉被告）：吉林市创利房地产经纪有限公司，住所地吉林市船营区。法定代表人：杨晓莉，经理。委托诉讼代理人：曲威威，女，吉林江城律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟刚，男，吉林江城律师事务所律师。被告（反诉原告）：吉林市润华房地产开发有限公司，住所地舒兰市。法定代表人：苏宏杰，经理。委托诉讼代理人：汤俊勇，男，吉林达恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵志民，男，1976年1月20日出生，汉族，该公司职员，住吉林市丰满区。原告（反诉被告）吉林市创利房地产经纪有限公司与被告（反诉原告）吉林市润华房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）吉林市创利房地产经纪有限公司的法定代表人杨晓莉及其委托诉讼代理人曲威威、孟刚、被告（反诉原告）吉林市润华房地产开发有限公司委托诉讼代理人汤俊勇、赵志民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。吉林市创利房地产经纪有限公司(以下简称创利公司)向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行《润华学府中央项目销售代理合同》并向原告支付欠付的代理费用1779023.00元、滞纳金948430.00元，共计2727453.00元。2、请求判令被告按照合同约定，向原告支付涉案项目自2018年5月26日起至涉案项目销售完毕的代理费用，计算标准参照被告自2018年5月26日起销售涉案项目的销售记录；3、诉讼费由被告承担。事实和理由，2017年12月19日，原告与被告签订了《润华学府中央项目销售代理合同》。合同约定，被告将润华学府中央项目所涉房产委托原告按照约定的销售面积独家全程代理销售，以原告代理销售的回款额的1.3%计算原告的代理费，超出销售底价部分的40%作为原告的溢价收入，上诉两项即为原告佣金。合同还对销售价格、佣金的结算与支付、考核押金、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告积极投入销售代理业务，依约履行了合同。截止到2018年5月，被告应向原告支付佣金2727453.00元。2018年5月，被告突然无故强行关闭销售中心，伙同社会闲散人员将原告处工作人员撵出工作场所，使原告无法进行正常的销售工作。原告认为，被告行为已严重违反了合同约定，给原告造成了巨大的经济损失，不仅如此，被告在向原告支付了2018年2月份、3月份的部分佣金后，对于剩余费用，经原告多次催要，被告却一直拒绝支付，因此，为了维护原告的合法权益，原告起诉到贵院，请法院支持原告的诉讼请求。吉林市润华房地产开发有限公司（以下简称润华公司）辩称，原、被告之间于2017年12月19日签订《润华学府中央项目销售代理合同》，存在房屋销售代理合同关系。在双方履行代理合同过程中，原告不履行双方合同的约定，存在诸多违约情形，造成答辩人处房屋销售迟滞，原告根本没有履行包销答辩人处楼盘房屋销售的能力，故答辩人于2018年5月25日给原告下达了《责令吉林市创利房地产经纪有限公司退场的通知》，已经通知原告，双方的合同解除。在解除合同通知送达原告后，原告没有依据法律规定及时主张确认合同解除的效力，其请求继续履行合同，给付代理费的请求不能予以支持。原告于2018年2月至5月期间，代理销售答辩人房屋。2-3月份的代理佣金已支付，4-5月的佣金因原告未依据合同的约定向答辩人申请计提代理费，这一部分佣金尚未支付，答辩人同意随时支付此费用，在支付时应扣除原告销售期间售出，后期退房的三套房屋价款共计902923.00元计提代理费的款额。除此之外，答辩人不欠原告的代理费。原告主张的溢价部分，因在原告销售期间，没有产生楼房出售价格溢价情形，故原告主张的溢价佣金不存在。双方合同约定，原告代理费按照实际回款数额收取，原告撤场后收取的楼款与原告无关。在原告销售房屋期间，所售楼盘尚未取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。原告当时的销售行为系违法行为，原告作为专业的销售公司，对此应当是明知的，虽然事后被告处取得了预售许可证，法律对买卖房屋的合同效力作出了肯定性的评价，但违法行为性质不变，故原告不能要求对其违法行为获取的利益进行法律保护，其滞纳金的请求不能支持。原告请求的滞纳金属于行政法律体系中的概念，是因行政管理相对人违反法律规定的缴费义务，由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚性措施。违约金属于民事法律体系中的概念，是因为违反合同约定，向对方支付的具有赔偿性的金钱给付义务。双方合同中，约定了违约金，又约定了滞纳金，由于滞纳金的给付不属于民事法律调整范畴，故该请求不能支持，并且，滞纳金的计算标准明显过高，远远超出原告的实际损失，应当以其实际损失为准。综上意见，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。吉林市润华房地产开发有限公司反诉请求：1、请求判令原、被告签订的《润华学府中央项目销售代理合同》于2018年5月25日解除；2、判令反诉被告承担违约金100000.00元。事实和理由：反诉原告和反诉被告委托代理合同纠纷一案，反诉被告就该合同引发的纠纷在法院已提起告诉。在该合同履行过程中，反诉被告拒绝履行双方签订合同的约定，不配合反诉原告制定商品房底价表，未按合同约定向反诉原告派驻工作人员，未履行销售策划、市场情况和销售状况的分析及总结、反馈等、造成反诉原告房屋销售不佳。特别是2018年5月24日，反诉被告的法定代表人杨晓莉在反诉原告的售楼处无故殴打反诉原告的工作人员，造成了恶劣的社会影响，严重损害了反诉原告的利益，其行为构成违约，故反诉原告提起反诉，请求法院判令解除原、被告签订的《润华学府中央项目销售代理合同》，判令反诉被告承担违约金100000.00元。吉林市创利房地产经纪有限公司辩称，1、反诉原告要求确认解除合同在2018年5月25日的诉讼请求于法无据，从法律规定与客观事实上看，该合同具备继续履行的可能。因此，应继续履行合同。反诉原告诉请不符合客观事实，反诉被告在签订合同后，积极履行合同，不存在违约的情形。2、反诉被告是被反诉原告强迫离场，反诉原告为了达到拒付代理费用和解除合同的目的，驱除反诉被告的代理人员，为此关闭了销售场所数天，致使反诉被告无法履行合同，造成表面上反诉被告撤走销售人员的假象。3、反诉原告在第一次支付代理费用的时候，仅支付了部分代理费用，没有支付“溢价款”等代理费用，已构成违约。后期又一直拖欠反诉被告代理费，且将反诉被告驱逐出销售场所，反诉原告已构成根本违约。虽然反诉被告的本诉诉求是继续履行合同，但是如果法院判决解除合同，反诉被告要求反诉原告承担违约金10万元。本案争议的焦点：本诉、反诉原告的诉讼请求是否有事实和法律依据。吉林市创利房地产经纪有限公司围绕本案焦点及本诉请求依法提交了如下证据：1、2017年12月19日签订的《润华学府中央项目销售代理合同》一份，证明，原、被告间存在真实有效的合同，是真实意思表示。2、原告向被告提报的2月份、3月份佣金明细表两份、中国建设银行交易明细表、原告向被告出具的发票两份，证明被告仅向原告结算了部分代理费用，对于合同约定的溢价款、面积差价款项及贷款回款款项，被告均未进行结算，被告扣押了原告的部分代理费用14590.00元应予返还。3、原告出具的《润华学府中央销售记录》一份，原告截止2018年5月26日共销售房屋185套、原告2月-5月的销售明细5册，2、3、4、5月佣金明细表跳点补差、学府中央溢价佣金明细表、学府中央面积补差金额明细表、学府中央贷款佣金明细表共7份。被告尚欠原告代理费用1779023.00元。4、2018年5月25日至5月27日被告无故将原告驱离销售现场以及随后几天，被告一直关闭销售现场，致使原告无法履行合同的视频资料二份，证明被告无故将原告驱离销售现场，致使原告无法继续履行合同，原告无过错，原告要求继续履行合同于法有据。5、证人鞠泽世证言一份，证明被告将原告驱离的事实。吉林市润华房地产开发有限公司质证意见为，对证据1的真实性无异议，本庭对该份证据予以采信，对证据2暂不发表质证意见待庭后查账核实。对证据3有异议，认为该组证据为原告单方制作的统计明细表，属于单方证据，无法确认真实性。对证据4有异议，认为原告没能提供该视频的原始载体，不符合证据的合法性，从视频中无法体现录制时间，所以不能证明原告待证事实。对证据5有异议认为与原告有利害关系，该证言不能采信。本院认为原告所举证据2、3、4、5部分事实属实，予以采信。吉林市润华房地产开发有限公司本诉请求向本院提交以下证据：1、润华学府中央项目销售代理合同一份证明双方存在合同关系，不存在溢价部分，创利公司不配合润华公司制定商品底价表、《管理制度》、《销售手册》等情形构成违约。2、销售价格通知单一份，证明没有溢价情形。3、退房退款（符合条件）审批单、收条、银行转账凭证、内部认购协议、超级柜台客户回执共3份，证明创利公司销售的房屋退款事实，佣金应扣除。4、学府中央佣金明细表，证明不存在溢价情形。5、原告4-5月销售房屋明细表。证明4-5月仅销售28套房屋，其不具备销售能力，润华公司享有解除合同的权利。6、《责令吉林市创利房地产经纪有限公司退场的通知》1份，证明创利公司于2018年5月25日退出双方合作，双方签订的代理合同自5月25日起通知解除。创利公司请求继续履行合同，支付代理费的请求不能支持。原告质证意见为，对证据1的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为当时在销售合同约定学府中央分两期销售，一期均价3600.00元我们默认是销售底价，超出部分就是溢价。对证据2有异议，认为双方销售代理合同中第三款第五条明确写明，底价表应由甲乙双方签字同意，而被告所出具的证据仅有被告单方签字没有原告签字确认，该份证据实质上就是销售价格表，依据该份证据所销售的房屋价格超出3600.00元部分应为溢价部分。对证据3有异议，认为3套退房，该组证据是被告单方个人行为，与原告无关。4、对证据4的真实性无异议，事实上是被告方不允许原告制作溢价佣金表，所以原告在2-3月份的报表中没有进行申报，但根据双方约定溢价佣金是存在的。对证据5的真实性无异议认为当时被告不是一次性将所有房源给我们进行一次性销售，是分批的，所以甲方在4-5月没有提供足够房源进行销售。对证据6真实性无异议，认为被告方先行违约，不具备行驶通知解除合同的权利，同时，原告收到通知后曾多次找被告进行协商，但被告一直拒绝配合。本院认为被告所举证据来源合法，真实有效，予以采信。吉林市润华房地产开发有限公司反诉请求向本院提交的证据同本诉提交证据1、4、5、6一致，另提供证人鞠泽世的证言，证明创利公司没有按合同约定向售楼处派驻6名工作人员，没有履行合同中关于制定市场规划的相关义务，构成违约。反诉被告质证意见为前四份证据与本诉质证意见一致，对证人鞠泽世的证言有异议，认为实际上我们现场销售人员5人后台4人共9人，无违约行为。吉林市创利房地产经纪有限公司质证意见同本诉质证意见一致。反诉被告就反诉提供以下证据，1、学府中央项目前期来人来电统计、案涉项目的客户分析材料、学府中央项目百问反诉原告与反诉被告间邮箱往来记录、原告与被告公司项目负责人微信截图17张，证明原告在履行合同过程中，积极履行合同义务。2、原告出具的销售记录一份，原告截止2018年5月26日共销售185套证明原告已完成销售任务的61%，不存在所谓的销售不佳的情况。3、视频资料两份，证明被告无故将原告驱离，致使合同无法履行，被告单方违约，原告无过错。反诉原告质证意见为，对证据1有异议认为创利公司所制作的文件无法体现制作时间且没有润华公司的签收，不能证明创利公司在销售期间履行了合同约定的相关义务，是属于单方违约行为，对证据2、3质证意见同本诉质证意见。本院对反诉原告所举证据予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年12月19日，创利公司与润华公司签订了《润华学府中央项目销售代理合同》。合同约定，润华公司将润华学府中央项目所涉房产委托原告按照约定的销售面积独家全程代理销售，代理期限自2017年12月19日至2020年12月31日止。以创利公司代理销售任务完成50%-60%按回款额的1.3%计算原告的佣金，完成销售任务比例大于85%代理费按1.5%提取。合同签订后创利公司开始销售，截止2018年5月创利公司共销售房屋185套，购房人退房三套，其中，润华公司于2018年3月8日付佣金102526.00元，2018年4月8日付佣金131310.00元，合计已付佣金233836.00元。四月份销售金额3621258.00元，应付佣金47076.00元（3621258.00元×1.3%），五月份销售金额2523422.00元，应付佣金32804.00元（2523422.00元×1.3%），面积差补金额2855657.00元，应付佣金37124.00元（2855657.00元×1.3%），贷款金额34028538.00元，应付佣金309660.00元（34028538.00×1.3%×70%）。合计426664.00元；尚欠考核押金14590.00元。2018年5月25日润华公司向创利公司下发退场通知，后售楼处由润华公司接管。本院认为，吉林市创利房地产经纪有限公司与吉林市润华房地产开发有限公司所签订的房屋销售代理合同是双方真实意思表示，并未违反法律规定，该合同合法有效。双方应按合同约定履行义务，润华公司应按创利公司销售金额给予原告佣金，提成比例应按1.3%给付，关于贷款部分合同中明确约定回款后提取佣金，鉴于创利公司自2018年5月份离场后，有些贷款业务未全部完成，故该部分佣金应适当给付，即应按贷款回款部分应提佣金的70%给付佣金。原告主张佣金应按1.5%提取，无事实依据，本院不予支持。鉴于本案双方已无合作意愿，双方继续履行合同已不可能，故创利公司要求继续履行合同的诉讼请求本院不予支持。关于溢价部分因双方在合同中明确约定，双方应制定商品房平均底价表，经双方签字同意后，为本合同附件，本案中就房屋底价双方并未达成一致意见，并无房屋销售底价表，故创利公司主张溢价部分的提成的诉讼请求无相应证据证明，该主张本院不予支持。关于创利公司主张润华公司给付滞纳金，该主张无事实及法律依据，该主张本院不予支持。润华公司应按该楼盘原告实际销售的回款金额给付原告佣金。创利公司主张给付自2018年5月26日起至该楼盘销售完毕的代理佣金，该主张无事实和法律依据，本院不予支持，创利公司没有按照约定履行销售计划，应承担违约责任，反诉原告润华公司要求反诉被告创利公司支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。反诉原告润华公司要求其与反诉被告创利公司签订的《润华学府中央项目销售代理合同》于2018年5月25日解除的诉讼请求合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条第一款、第九十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、吉林市润华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付吉林市创利房地产经纪有限公司销售代理佣金426664.00元，给付销售抵押金14590.00元，合计441254.00元。二、吉林市创利房地产经纪有限公司给付吉林市润华房地产开发有限公司违约金100000.00元，此款于本判决发生法律效力后十日内付清。三、解除吉林市创利房地产经纪有限公司与吉林市润华房地产开发有限公司签订的《润华学府中央项目销售代理合同》。四、驳回吉林市创利房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28620.00元由吉林市创利房地产经纪有限公负担20701.00元。由吉林市润华房地产开发有限公司负担7919.00元，反诉案件受理费1150.00元由吉林市创利房地产经纪有限公负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  兰汝成人民陪审员  田 杰人民陪审员  李庆福二〇二〇年三月三十日书 记 员  关 佩