广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初12576号 原告：南宁市万科江北房地产有限公司，住所：南宁市高新四路9号办公综合楼A109号房，统一社会信用代码：91450100MA5LOAW65T。 法定代表人：辜庆永，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄娜，女，该公司员工。 被告：李成翔，男，1991年5月2日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 原告南宁市万科江北房地产有限公司与被告李成翔商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月19日公开开庭进行审理。原告南宁市万科江北房地产有限公司的委托诉讼代理人黄娜到庭参加诉讼。被告李成翔经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告南宁市万科江北房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》；2.确认位于南宁市房屋由原告所有、处置；3.被告协助原告办理注销《南宁市商品房买卖合同》（合同备案编号为QF2017111600118）备案登记手续；4.被告向原告支付违约金127772.4元（计算方式：638862元×20%）；5.被告承担本案的诉讼费用。庭审过程中，原告增加诉讼请求：被告协助原告办理《不动产登记证明》[桂（2018）南宁市不动产证明第0056204号]的注销手续。 事实和理由：2017年11月17日，原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》（合同备案编号为QF2017111600118），被告贷款购买原告开发的位于南宁市房屋，合同金额638862元。被告向中国工商银行股份有限公司南宁市琅东支行（以下简称工行琅东支行）申请购房贷款51万元，原告提供阶段性连带责任担保。自2018年6月起，被告连续拖欠偿还工行琅东支行到期贷款。2018年10月，原告向工行琅东支行代偿被告拖欠的到期贷款本息、罚金11576.11元，被告于2018年12月偿还原告代垫款及违约金12074.11元。2019年起，被告再次出现逾期偿还贷款情况，原告于2019年5月代偿了到期贷款本息、罚金14405.73元，又于2019年7月代偿了6863.71元。经多次催告，被告至今仍未偿还原告代垫款项，且目前仍继续拖欠到期银行贷款本息。工行琅东支行于2019年7月26日宣布被告贷款提前到期，被告未在指定期限内结清贷款本息。2019年8月，工行琅东支行要求原告承担担保责任，代被告偿还剩余贷款本息。根据合同附件七《合同补充协议》第三条之约定：“买受人若是以银行按揭贷款方式支付房款的，因任何原因导致出卖人须为买受人承担保证责任的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息），每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款本息总额的千分之一向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、财产保全费、评估费、律师费及差旅费等相关费用。出卖人有权通过诉讼、查封、拍卖买受人房产的方式追索代偿款项。买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，出卖人亦有权解除《商品房买卖合同》，收回房产另行处理，买受人应按本合同约定商品房总金额20%向出卖人支付违约金。买受人还应于出卖人发出解除通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案等注销相关手续，如有逾期，则每日按本合同约定的商品房总金额的千分之一支付赔偿金，买受人除支付违约金外，还须承担解除合同所产生的费用。”被告逾期偿还贷款，未按约定偿还原告代垫款项，并且导致原告需代偿被告全部剩余贷款本息，被告之行为构成严重违约，合同已无法继续履行。原告有权根据合同之约定解除合同、收回房产，房屋归原告所有和处置。原告还有权按照合同金额的20%收取违约金，且合同解除后，被告应配合原告办理合同备案登记注销等相关手续。综上，原告之诉请有事实依据，符合合同之约定，请求法院予以支持。 被告李成翔未作答辩。 根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月17日，原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：QF2017111600118），约定被告向原告购买南宁市房屋，建筑面积91.58平方米，其中套内建筑面积71.01平方米，按套内建筑面积计价，单价每平方米8996.79元，总金额638862元，被告在签署本合同时支付首期房款128862元，剩余房款510000元由被告向银行申请按揭贷款的方式支付。 其中合同附件六：《合同补充协议》第三条第1款约定：买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息），每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款本、息总额的千分之一向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、财产保全费、评估费、律师费及差旅费等相关费用。出卖人有权通过诉讼、查封、拍卖买受人房产的方式追索代偿款项。买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，出卖人亦有权解除《商品房买卖合同》，收回房产另行处理，买受人应按本合同房屋总价款20%向出卖人支付违约金。买受人还应于出卖人发出解除通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续，如有逾期，则每日按本合同房屋总价款的千分之一支付赔偿金，买受人除支付违约金外，还须承担解除合同所产生的费用。出卖人解除合同时，如买受人已对该商品房进行过装修，买受人可以处置其添附的但未与房屋相附的动产，其他装修无偿归还出卖人所有，但买受人在行使该权利时不得对该商品房采取拆除、毁损等行为以致影响该商品房的正常使用。 2017年12月20日，原告作为保证人、被告作为借款人与工行琅东支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告向工行琅东支行借款510000元，借款期限360个月，原告承担阶段性连带保证责任。 2018年1月9日，原告为被告办理了《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：2017122400102）。2018年4月15日，原、被告办理了涉案房屋的预售商品房买卖预告登记，《不动产登记证明》为桂（2018）南宁市不动产证明第0056204号。 因被告逾期未归还工行琅东支行借款本息，工行琅东支行向原告发出《代偿通知书》，原告于2018年10月31日向工行琅东支行支付11576.11元，代被告支付逾期贷款本息。被告于2018年12月17日向原告支付代偿款项及违约金12074.11元。后被告再次逾期归还工行琅东支行借款本息，原告于2019年5月22日向工行琅东支行支付14405.73元、于2019年7月31日向工行琅东支行支付6863.71元，代被告支付逾期贷款本息。 2019年8月23日，工行琅东支行向原告发出《关于承担阶段性连带担保责任的函》，称被告已累计17期未按合同约定按时足额归还贷款本息，根据《个人购房借款/担保合同》的约定，原告应对被告的贷款债务承担阶段性连带责任保证担保义务，并将款项划入工行琅东支行内部账户。原告收到该函后尚未向工行琅东支行支付相关款项。 2019年8月28日，原告向被告发出《解除合同通知函》，以被告未能按工行琅东支行要求结清贷款，工行琅东支行要求原告承担担保责任，代偿被告拖欠的全部贷款本息，被告的行为已构成严重违约为由，要求解除《南宁市商品房买卖合同》。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李成翔经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》出自双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并依法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》的交易目的在于，原、被告分别享有并履行作为买卖双方确定的房屋的出卖人和买受人的权利和义务，被告的主要合同义务为支付房屋对价，被告已经采取首付款及银行按揭贷款的方式支付完毕房屋全部价款，被告的合同基本义务已履行完毕。因被告未按期偿还贷款，原告基于借款担保合同的担保责任代被告向工行琅东支行偿还贷款本息。原、被告在《合同补充协议》第三条第1款约定：“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，出卖人亦有权解除《商品房买卖合同》，收回房产另行处理，买受人应按本合同房屋总价款20%向出卖人支付违约金。”该约定是以原告履行了三方《个人购房借款/担保合同》的担保责任而要求解除商品房买卖合同，且约定被告应按合同总价款的20%向原告支付违约金，实际加重了被告的责任，应认定为无效的格式条款。现原告依据上述无效的合同条款要求解除合同，并要求被告支付违约金，没有事实及法律依据，本院均不予支持。但原告可行使追偿权，就已向工行琅东支行支付的款项及相关损失向被告主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告南宁市万科江北房地产有限公司的诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费11466元（原告南宁市万科江北房地产有限公司已预交），由原告南宁市万科江北房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  高济昌 人民陪审员  韦志红 二〇二〇年三月二十日 书 记 员  唐 敏