黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民初239号原告：周福彦，女，1986年11月29日出生，蒙古族，无职业，住黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县，被告：刘兴君，男，1961年6月21日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区，委托诉讼代理人：王雷，黑龙江岩雷律师事务所律师。被告：张柏山，男，1957年7月29日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区，被告：依安县平安房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省依安县西北新街80组G149-3号。法定代表人：王志强，该公司经理。委托诉讼代理人：张晓丽，黑龙江北盛律师事务所律师。原告周福彦与被告刘兴君、张柏山、依安县平安房地产开发有限责任公司（以下简称平安开发公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周福彦、被告刘兴君及其委托诉讼代理人王雷、被告张柏山、被告平安开发公司的委托诉讼代理人张晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周福彦向本院提出诉讼请求：撤销齐齐哈尔市中级人民法院（2019）黑02执异173号民事裁定书，将刘兴君保全的周福彦购买的位于杜尔伯特××自治县腰新乡馨城苑1号楼6单元602室解除查封。事实和理由：刘兴君、张柏山、平安开发公司之间根本不存在民间借贷关系，法院执行的判决从根本认定事实上存在错误。张柏山与刘兴君之间根本不存在民间借贷关系，二者的基础法律关系为合伙关系，而非法院判决的民间借贷关系。原告现在有充分证据证实，张柏山与刘兴君合伙开发杜尔伯特××自治县腰新乡馨城苑小区，而非法院之前审理认定的二者间存在的民间借贷关系。原告认为，二者以民间借贷为由进行诉讼，只是为了转移财产，逃避债务实施的虚假诉讼行为。法院驳回原告请求的裁定，明显是认定事实存在错误。刘兴君辩称，一、名义上本案是案外人和申请执行人之间的诉讼，但是事实上却是执行案件的延伸。答辩人与张柏山之间的债务经过了中级法院及黑龙江省高级人民法院的生效判决确认，合法有效，而案外人所提供的买卖合同或者以房抵债合同未经过备案和司法确认，不能对抗答辩人的执行。案外人主张的无法备案显然是谎言，因为法院查封房产时，已经发现有16套房产在房产管理部门备案，所以案外人的买房合同等系查封后后补的，不能对抗已经生效的判决。二、张柏山的挂靠行为是违法的，房产的所有权属于平安房地产开发公司，而公司不认可其销售行为、抵账行为，其个人签订的合同无效。三、张柏山的销售人员孟雅君在2016年至2017年12月担任销售工作期间，张柏山没有出售任何一套房产也没有抵债的行为，张柏山在执行局的笔录中说一直到2018年1月一套房都没有卖出去。所以现在拿出来的购房合同、抵债协议都是后签的，是在法院查封之后为了对抗刘兴君对张柏山的执行行为的产物。四、张柏山是开发公司的代表，而房地产施工是建筑公司的工作范畴，张柏山无法越过建筑公司之间组织施工。没有建筑公司出面，预算、图纸、审批、备案、监理工程师的意见、决算等，政府不会验收通过的。本案中张柏山说的发包工程给某某人，某某个人在提出实际参与施工，用房产抵顶工程款等等均是无法实现的，并且违背法律的施工惯例的，该事实是编造的。综上，答辩人只认可回迁房和已经备案的购房合同，其他均为造假。根据我国法律案外人异议之诉不仅要提供购房合同、转账凭证、付款凭证等，还应当就购买价格的合理性承担举证责任，以证明其系善意取得人的事实。对于不动产而言，案外人还应当就已经或正在行使不动产的物权权能提供相应的证据，本案中案外人显然不属于善意购买人，请法院查明事实，依法驳回原告对刘兴君的诉讼请求。张柏山辩称，张柏山借用平安开发公司资质，开发腰新乡馨城苑商服工程。关于周福彦购买住宅楼6单元602室情况属实，并在售楼处经刘兴君和售楼委托人孟雅君爱人吕志强统一换的售楼合同，现已装修并入住。此房在刘兴君保全前，不存在保全后转移。关于不能办理备案，因该项目还没有办理任何手续，土地证取得是2017年1月20日，2018年7月16日才竣工验收、取得备案证，直到刘兴君2018年9月6日把所有房屋全部保全还在给取得房屋买卖、抵账、动迁户的所有人办理手续的过程中，刘兴君的行为不仅把楼盘整个销售造成不良影响，而且还给这些合法取得人造成不同程度的伤害和损失。原告购买此房屋情况真实，同意周福彦的诉讼请求。平安开发公司辩称，一、平安开发公司与张柏山之间属于借用资质、执照，由张柏山个人负全责任的开发工程关系。对于泰康腰新乡的房产项目，张柏山自筹资金，用平安开发公司的资质开发，张柏山自己不能给平实公司造成损失，否则需要承担法律责任；二、张柏山签订的售房合同和以房抵债协议均是其个人行为，合同盖章也没有回公司申请，平安开发公司不知情，张柏山的合同上所盖的公章也不是平安开发公司的，对这些协议，平安开发公司不负责。张柏山前期办理的开发相关手续等确实是用的平安开发公司公章和资质，但是后期所谓的销售和以房抵债等平安开发公司根本不知情，公司的公章也一直在公司，张柏山没有回公司申请用章，也没有回公司备案合同，其行为完全是个人行为，对公司无效；三、张柏山未经公司授权却以公司的名义签订合同，造成平安开发公司的重大损失，使平安开发公司在齐齐哈尔市中级人民法院被起诉数十次，也被列入被执行人，平安开发公司将要追究其法律责任。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告周福彦对平安开发公司的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的主要证据，本院归纳认定如下：1.刘国华、田冠贵、吕志强等作为买受人与平安开发公司签订的商品房买卖合同、房地产销售代理协议书，与本案缺乏关联性；2.杨亚兵谈话录音，缺乏证明力；3.房产面积分摊分户汇总表、还款协议书，对真实性予以确认但与本案缺乏关联性；4.周福彦与张柏山签订的商品房买卖合同、交纳房款收据、物业费、取暖费收据，对真实性及关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月5日，刘兴君与张柏山签订关于杜蒙腰新乡工程合作开发协议，约定共同开发腰新乡商服与住宅工程项目。在开发建设过程中，张柏山借用了平安开发公司的资质，挂靠平安开发公司。2016年12月5日，周福彦向张柏山交纳购房款150,000.00元，张柏山给周福彦出具了收款收据。2017年11月7日，张柏山给周福彦出具了腰新乡馨城苑1号楼6单元602室房屋的《商品房买卖合同》，该商品房买卖合同中体现房屋买受人为周福彦，房屋价款为175,868.00元，张柏山庭审陈述因周福彦是一次性交款，给免除部分房款，交纳了150,000.00元。2017年11月13日，周福彦交纳取暖费2,500.00元，2018年12月30日周福彦交纳取暖费2,500.00元。周福彦购买案涉房屋后占有使用至今，案涉房屋因开发手续等问题至今未能办理房屋产权证。另查明，刘兴君因与张柏山、平安开发公司民间借贷纠纷一案，本院受理后，根据刘兴君的申请，于2018年10月18日作出（2018）黑02民初197号民事裁定书，并于2018年10月29日作出（2018）黑02执保43号协助执行通知书，查封平安开发公司位于杜尔伯特××自治县腰新乡馨城苑商服住宅楼房产26套商服、60套住宅。后本院于2018年11月19日作出（2018）黑02民初197号民事判决书，判决张柏山、平安开发公司偿还刘兴君本金688.3万元，利息677.13万元。判后，张柏山不服，上诉至黑龙江省高级人民法院。后因张柏山逾期未按规定预交上诉案件受理费，被省高院裁定按张柏山自动撤回上诉处理。一审判决生效后，刘兴君于2019年3月18日向本院申请强制执行。本案在执行过程中，周福彦向本院提出案外人执行异议，以案涉房屋是其合法购买的，并全额支付购房款且实际占有为由，要求解除对腰新乡馨城苑1号楼6单元602室房屋的查封，停止执行。本院于2019年7月25日作出（2019）黑02执异174号执行裁定书，驳回了周福彦的异议请求。周福彦不服，向本院提起案外人执行异议之诉，要求停止对案涉房产的执行。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”故本案争议的焦点问题是周福彦对本案争议的坐落于杜尔伯特××自治县腰新乡馨城苑1号楼6单元602室的房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。周福彦交纳购买案涉房屋的房款时间是2016年12月5日，周福彦与张柏山签订的《商品房买卖合同》是2017年11月7日，均是是在人民法院作出查封裁定之前，且周福彦已经实际对案涉房屋占有使用至今。刘兴君虽怀疑该合同为查封后补签的，但无证据证实。故本院认为，该《商品房买卖合同》系周福彦与张柏山的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，该房屋买卖合同合法有效。本案中，周福彦在人民法院查封案涉房屋之前已与张柏山签订了合法有效的书面合同，并已实际占有和使用购买的房产，已支付全部价款，又非周福彦的自身原因未办理产权登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中周福彦提交房屋买卖合同、交款收据，能够证实在法院查封前周福彦与张柏山签订了房屋买卖合同，并全额支付了购房款的事实。周福彦提交的交纳房款收据、交纳取暖费收据等证据能够证实其在购买房屋后即对房屋进行了占有使用的事实，非周福彦自身原因未办理产权登记。根据上述司法解释的规定，周福彦对坐落于杜尔伯特××自治县腰新乡馨城苑1号楼6单元602室的房产享有足以排除强制执行的民事权益。其诉讼请求本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：不得执行位于杜尔伯特蒙古族自治县腰新乡馨城苑的1号楼6单元602室房屋。案件受理费3,818.00元，由刘兴君负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。本院（2019）黑02执异76号执行裁定书于本判决生效后自动失效。审判长  董春良审判员  李立新审判员  王红娜二〇二〇年三月十七日书记员  杨 洋