陕西省安康市汉滨区人民法院   民 事 判 决 书   (2020)陕0902民初63号   原告陕西安康江某某集团物业管理有限公司，住所地陕西安康市汉滨区。   统一社会信用代码：91610902059696233M。   法定代表人：李华江，系该公司董事长。   委托代理人：顾勇，系陕西恒典律师事务所律师。   委托代理人：陈瑶，系公司员工。   被告安康爱客源健身服务有限公司，办公地址：安康市汉滨区。   营业执照编号：91610902MA70QF4P2L。   被告刘福丽，女，汉族，出生于1961年8月4日，住安康市汉滨区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX，系安康市爱客源健身服务有限公司法律顾问。   委托代理人：龚涛，姨侄关系。   原告陕西安康江某某集团物业管理有限公司（以下简称江某某公司）与被告安康爱客源健身服务有限公司、刘福丽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告江某某公司及委托代理人顾勇、陈瑶，被告安康爱客源健身服务有限公司法定代表人杨竹美、被告刘福丽委托代理人龚涛均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告诉称，2019年7月1日，原告与被告签订《XX园物业管理服务合同》，由原告为被告承租的陕西安康江某某集团投资管理有限公司紫阳茶楼提供物业服务。物业合同约定：物业合同约定的物业管理期限与被告和陕西安康江某某集团投资管理有限公司签订的租赁合同及其相关补充协议的租期一致；物业管理服务费收费标准为：1.物业管理费每平米每月5元、公共设施维护费每平米每月10元、公园管理所工资基金每平米每月5元，合计每平米每月20元；物业费、公共设施维护费、公园管理所工资基金及履约保证金在被告根据《租赁合同》缴纳年租金的同时缴纳；合同七、合同的变更与终止约定：本合同随乙方（被告）与出租方（陕西安康江某某集团投资管理有限公司）签订的《租赁合同》及补充协议的变更而相应的变更、解除或终止。物业合同签订后，原告严格履行合同约定，但被告却经常违约，一直拖欠原告物业管理费。根据物业合同约定，被告应于2019年7月1日前将物业管理费391200元交齐。但截止原告起诉时，被告仍未支付房物业管理费391200元，原被告签订物业管理合同后原告就多次电话与上门催要物业费，但被告推诿一天拖一天欺骗，一直未付物业费。现原告诉至本院，要求判令：一、解除原告与被告签订的《物业管理服务合同》；二、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费391200元（计算至2020年6月31日）；三、本案诉讼费用由被告承担。   原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：   证据一：《协议书》，收款收据，证明：原承租人张某乙拖欠原告房屋租金及物业管理费30万元，因张某乙没有履约能力，将其资产转让给被告，同时被告自愿承担张某乙拖欠原告的租金、物业管理费30万元，该30万元被告应当在协议签订日2019年7月1日一次性支付。被告违反了协议约定，没有向原告支付，而是于2019年7月16日、2019年9月30日分两次才将30万元支付完毕。   证据二：《物业合同服务合同》、2019年9月5日送达的《催款通知》及照片2张、2019年9月25日送达的《催款通知》及照片2张，证明：原被告于2019年7月1日签订《物业管理服务合同》原告为被告承租的提供物业管理服务。年物业费总额为391200元，第一年物业管理费、公共设施维护费、公园管理所工资基金及履约保证金应当在被告缴纳第一年租金时同时缴纳，即被告应当于2019年7月1日一次性将391200元物业向原告支付。物业合同第七条约定，本合同与租赁合同及补充协议的变更而相应的变更，解除或者终止。因被告严重违约，在《租赁合同》解除时，物业合同也随之解除。原告于2019年9月5日向被告催收租金及物业费，并将书面催款通知送达费安康爱客源健身服务有限公司法定代表人杨竹美，于2019年9月25日将催款通知在租赁标的物大门予以张贴公示。经原告多次书面及口头催要物业费，被告一直拒绝支付。物业合同的担保人为刘福丽,担保方式连带保证责任，应当对爱客源拖欠的物业费承担责任。   被告安康爱客源健身服务有限公司辩称：一、爱客源健身房前身是蓝岛健身房，于2019年6月中旬与蓝岛健身房实际所有人张某甲协商以50万元人民币的价格将健身房转让给爱客源，并向张某甲支付现金30万元。后被答辩人多次给答辩人做工作，向答辩人承担房租、物业管理费下调到每年60万元（每月缴纳5万元），并要求答辩人向被答辩人缴纳原蓝岛健身房尚欠被答辩人房租金、物业管理费30万元，且声称他们积极配合答辩人经营健身房，在双方这种友好的气氛下以及被答辩人的诚实信用态度，答辩人向被答辩人缴纳了原蓝岛健身房尚欠的租金、物业费30万元。答辩人向被答辩人缴纳房租、物业费116000元。现被答辩人以答辩人尚欠房租、物业费将答辩人状告至法庭，那么答辩人就没有义务为蓝岛健身缴纳欠原告的房租、物业费30万元，因此已缴纳的30万元应作为答辩人向原告缴纳的房租、物业费，所以答辩人现已向被答辩人共计缴纳房租、物业费416000元，按照双方的约定截止2019年12月份答辩人向被答辩人多支付了116000元。答辩人接手健身房后，又接纳了蓝岛健身房会员3590元，蓝岛收取了这些会员的费用，因此答辩人没有义务承担蓝岛健身欠被答辩人的房租、物业费30万元。请人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。二、双方签订了《XX园房屋租赁合同》《物业管理服务合同》前，爱客源健身房之前几任健身房老板逃跑对健身房的名声在社会上媒体留下了负面影响，答辩人接手后为了挽回这些负面效应，耗资予以挽救，起到了很好的效果，在此健身的会员对答辩人的热心周到的服务很满意，作为被答辩人当初的承诺应以积极配合共同搞好健身房的名声，但事得其反，被答辩人不但不配合，在短短几个月里，不念答辩人向被答辩人缴纳房租金、物业管理费、水、电费（这两项被答辩人收费都超过国家收费标准收费）等费用近60万余元，还每月发放员工工资近10万元（答辩人投资百余万元却分文未收益一分钱的利润，可以说是答辩人在做公益事业服务），答辩人在经济上出险了紧张状况，加之市场经济出现疲软，生意不好做，答辩人多次找被答辩人协商房租、物业费，请被答辩人给点时间缓交，被答辩人表示同意，但事后被答辩人就出尔反尔，经常给答辩人找茬、使绊子，光要求答辩人履行义务，不能使答辩人享受权利，说好费答辩人几个停车位，但至今也未也未给一个。答辩人对建设行业不太专业，也不懂行，答辩人就请多方朋友帮忙接受推荐娴熟健身行业业界团队带答辩人经营管理健身房并给答辩人培养这方面的专业人才，经多方好朋友介绍引荐了西安健身专业管理团队来安康，答辩人就耗资邀请该团队经营管理做二次销售，该团队于2019年9月起经营管理至2020年1月止，该团队于9月中旬开始作二次销售宣传广告，耗费了的大量人力物力，经过三个月做的大量宣传广告后，于2019年12月1日正式销售，答辩人怕被答辩人给健身房找茬、使绊子，在销售前主动找被答辩人给其讲明健身房进行二次销售是为了双方共赢，希望被答辩人予以配合，被答辩人口头答应。却于2019年12月2日销售正在进行出，组织其公司员工拉横幅，手持高音喇叭说答辩人要卷款潜逃，横幅上温馨提示“各位会员你好，请你慎重考虑，因欠我们房租很久了，我们已经法律起诉。请大家办卡时慎重！慎重！！！安康市江某某集团物业管理有限公司，2019年11月27日”在健身房门前游行后又在XX园内游行，在微信圈发抖音，使健身房的名声一落千丈，12月3日至5日无分文经济收入，买卡的会员纷纷要求退卡，健身房的员工要求辞职，直接给健身房造成经济损失近10万元。被答辩人又于2019年12月24日采取停电的软暴力方式不给答辩人充电，答辩人向公安报警，因被答辩人已将答辩人诉至法院，停电6天，给答辩人造成经济损失108480元（营业额每天15000元，员工工资25000元，办卡和私教工资15000元，营养餐每天580元）。后经法院干预，被答辩人才于12月30日给答辩人充电，却导致健身房停业状况，因员工和私教人员纷纷辞职，怕被答辩人又再次停电，导致危险事件发生。2020年1月5日，被答辩人又再次停电不给答辩人充电至今，由于被答辩人突然断电，导致游泳池电机室电机烧坏（5个水泵），三楼跑步机在5日这天没有会员跑步否则会发生人命观天的事件。由于被答辩人上述损害行为，给答辩人造成了巨大的经济70余万元，请求人民法院依法判决由被答辩人给予赔偿。三、双方在签订《XX园房屋租赁合同》《物业管理服务合同》时，口头约定由答辩人每月向被答辩人支付5万元房屋、物业费，一年总共支付60万元，此款项包括《XX园房屋租赁合同》《物业管理服务合同》中约定的租赁费及物业费等所有费用。答辩人于2019年7月1日与被答辩人签订合同截止2019年12月份，6个月总共向被答辩人支付了416000元，超过了口头约定数额。但被答辩人采取停水停电的方式向答辩人催收房租、物业费的行为，致使答辩人遭受了巨大的损失，答辩人已向人民法院提起反诉。答辩人认为既然被答辩人与答辩人达成了口头协议，就应该按照约定执行，不得无故反悔，至于双方所签订的《XX园房屋租赁合同》《物业管理服务合同》，双方签订时就明确表示是为了应付相关行政部门的检查才签订的，一切按照双方口头约定履行，且双方签订合同后一直按口头约定履行。四、被答辩人要求与答辩人解除房屋租赁合同的理由不成立。1.根据建设不1995年6月1日颁布的《城市房屋租赁管理 》第二十四条第四款之规定，拖欠租金累计6个月以上的，出租方有权终止合同，答辩人自2019年7月1日与被答辩人签订合同后一直在履行义务， 2019年9月份后因二次销售至2019年12月份，因这几个月健身房在半停业状态，且事前已经告知被答辩人，征得被答辩人同意缓交房租、物业费，故被答辩人无权提出解除租赁合同；2.被答辩人要求解除合同，经江某某公司同意自建游泳池面积370平方米，四楼阁楼加盖面积163平方米，自建两处造价158万元，装修游泳池10万元；3.安装智能人脸识别，1、2、3楼监控136374元；4、西安健身团队经营管理爱客源健身房9-11月份的员工工资353660元，二次销售入场费8万元，二次销售预售广告宣传费16920元；5.解除合同，健身房的这些会员4600元，被答辩人接收或给会员退费。五、按照《陕西省物业服务收费管理办法》（2019）924号，第十条规定，公共设施维护费应包含在物业管理费之中，不得单独收取，因此《物业管理服务合同》中约定的公共设施维护费每平方米每月10元，于法不合，应为无效条款；至于公园管理所工资基金每平方米每月5元，此款项应为被答辩人向公园管理所支付的，与答辩人无关，被答辩人将此款项转嫁给答辩人也应认定为无效条款。亦被答辩人收取答辩人的所有费用几十万元（房租金、物业管理费、水、电费用），给答辩人所开出的票据都是没按国家规定的正式发票票据，开的都是收款收据，被答辩人是否有逃税漏税行为，答辩人现应向有关行政部门举报被答辩人的此行为，被答辩人状告答辩人尚欠物业管理费的标的高于租金，就是很好的例证。六、按照双方所签订的《物业管理服务合同》及口头约定，被告方也已经按合同项下约定的房租费全部支付原告，原告仍将被告告上法庭，并采取停电方式阻止其正常经营，已经违反双方所签订的租赁合同，构成违约，原告应承担因违约而给被告方所造成的一切损失。   被告安康爱客源健身服务有限公司向本院提交以下证据：   视频资料，证明：原告断水断电给我造成了损失，我对物业费用不认可。   被告刘福丽辩称，答辩人是爱客源的法律顾问，2019年7月1日，被答辩人与爱客源签订合同时，双方在场人员一致确认，答辩人作为合同的见证人在合同上签字，如果答辩人不签字，那么就不会签署该合同，为了促成双方的合作，答辩人只好和爱客源以及江某某两位股东口头约定以见证人名义在合同上签字。答辩人与爱客源法人不相识，答辩人不应承担担保责任。   被告刘福丽就其辩称向本院提交以下证据：   委托合同，证明：刘福丽是爱客源健身房的法律顾问，刘福丽在协议上签字不是担保行为，只是作为双方的见证人。   经审理查明：2019年7月1日，江某某投资公司、江某某物业公司与张某乙，爱客源公司签订《协议书》，该协议约定：张某乙、江某某投资公司、江某某物业公司于2018年3月6日签订的《XX园房屋租赁合同》《物业合同》解除。原XX园内的紫阳茶楼承租人张某乙将拖欠江某某投资公司、江某某物业公司房屋租金及物业管理费共计30万元债务转让给爱客源。江某某投资公司、江某某物业公司同意该债务转让，并约定该30万元债务由爱客源于本协议生效当日一次性支付。同日，爱客源公司向江某某投资公司支付房租租金20万元，又于9月30日向江某某物业公司支付物业管理费10万元。房租租期为一年。同日，江某某物业公司与爱客源健身签订了《物业管理合同》，约定江某某物业公司指定的安康市汉滨区XX园物业的管理者，爱客源系该物业的承租方，根据其与出租方签订的《XX园房屋租赁合同》和本合同约定，接受江某某物业为该物业的管理者，江某某物业根据本合同对该物业进行管理。物业管理期限与双方签订的《租赁合同》及其相关补充协议的租期一致。双方协商一致确认，本合同项下承租房屋实际面积为1630平方米。物业管理费、公共设施维护费、公园管理所工资基金均按承租房屋实际面积收取。物业管理费每月每平米5元，年收费额97800元；公共设施维护费每月每平米10元，年收费额195600元；公园管理所工资基金每月每平米5元，年收费额97800元，年收费合计391200元。代收代缴的水电费、卫生费、垃圾费等按实际发生数额计算收取。上述物业费用在爱客源根据《租赁合同》缴纳第一年租金同时缴纳；以后各年物业管理费、公共设施维护费、公园管理所基金均与缴纳租金同时缴纳；物业合同第六条双方对违约责任进行了约定，从迟交日起，爱客源如逾期5日不缴纳相关费用，江某某物业有权停止向承租房屋供应电、水及其他设施，如爱客源拖欠相关费用达30日（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权没收乙方的履约保证金。如爱客源拖欠租金或与出租方存在其他纠纷，江某某物业有权应出租方要求停水停电；双方还约定的合同的变更与终止，本物业合同随爱客源与出租方签订的《租赁合同》及其补充协议的变更而相应地变更、解除或终止。双方当事人在《物业管理合同》上签字盖章予以确认，刘福丽在乙方爱客源健身签字（担保人）。物业合同签订后，爱客源公司未按合同约定向江某某物业公司支付物业管理费，江某某物业公司分别于2019年9月5日、2019年9月25日向爱客源和爱客源法定代表人杨竹美送达了催款通知并以张贴的方式进行公示，要求爱客源缴纳2019年7月1日至2019年10月31日的物业管理费用。至今，爱客源公司未按合同约定交付物业管理费，现原告江某某物业公司将爱客源公司起诉至法院，要求判令解除原告与被告签订的《物业管理服务合同》；要求判令被告向原告支付拖欠的物业管理服务费391200元（计算至2020年6月31日）；本案的诉讼费用由被告承担。本院受理后，原告江某某物业公司将刘福丽追加为本案被告，并申请将第二项诉讼请求变更为：判令被告安康爱客源健身服务有限公司向原告支付拖欠的物业管理服务费391200元，被告刘福丽对该物业管理服务费承担连带清偿责任。本案在庭审当中，被告爱客源健身公司提出因发生新型冠状病毒疫情，由于意外事件发生，导致其未能正常营业，对未交的物业费应予以减少支付。    上述事实有《协议书》、《房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》、《收款收据》、《催款通知》及双方当事人当庭陈述等证据证实。   本院认为，2019年7月1日原告陕西安康江某某集团物业管理有限公司与被告安康爱客源健身服务有限公司、案外人江某某投资公司、张某乙签订的《协议书》是债务转让合同，债务人张某乙将拖欠江某某投资公司、江某某物业公司的30万元债务转让给爱客源健身公司，经过了债权人江某某投资公司、江某某物业公司的同意，该债务转让协议是当事人的真实意思表示，不违反法律法规等强制性规定，合法有效，爱客源健身公司作为债务受让人，应当按照协议内容向江某某投资公司、江某某物业公司履行还款义务。2019年7月1号、9月30号向江某某投资公司和江某某物业公司分别支付20万元，10万元。实属张某乙所欠的租金和物业费，是爱客源健身公司应付给张某乙的转让费。《协议书》签订后，爱客源健身公司与江某某物业公司签订了《物业服务管理合同》，该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律法规等强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。爱客源健身公司是物业承租人向物业管理人缴纳物业费是合同中应该履行的主要义务，后经原告催收后爱客源也未在合理期限内履行缴费义务，属于违约行为，在江某某物业公司向其发送催缴通知后，仍未履行缴费义务，爱客源健身公司已构成违约。本案《物业服务管理合同》和《房屋租赁合同》具有牵连关系，双方在《物业服务合同》中第七条约定了物业合同的变更与终止随《房屋租赁合同》的变更而相应的变更解除或终止。江某某投资公司与爱客源健身公司所签订的《房屋租赁合同》经我院判决解除，被告爱客源健身公司违约，合同予以解除。故双方签订的《物业服务管理合同》予以解除。根据双方签订的《物业服务管理合同》的约定，爱客源健身公司应支付江某某物业公司物业费391200元，虽然双方约定年收费，但物业服务收费应按照实际提供的服务期限收取，即应依据实际使用原告房屋的时间缴费（年收费391200元，即月收费为32600元)，被告刘福丽在《物业服务管理合同》签字担保人，其行为构成对爱客源健身公司的债务承担保证责任的意思表示，刘福丽其辩称仅作为见证人的名义签字，与事实相背，不予以采纳。由于《物业服务管理合同》中当事人均未约定担保方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定，应认定为连带保证责任，江某某物业公司可以要求债务人或保证人其中一方或共同履行债务偿还义务，故被告刘福丽对爱客源健身公司所欠物业费承担连带清偿责任。被告爱客源健身公司要求减免新型冠状病毒期间停止营业的物业管理费，因新型冠状病毒爆发后，危及到人们的身体健康及生命安全，我国已进入全民防疫的状态，许多行业停止营业。爱客源健身公司所经营的健身活动中心属于人员聚集的活动场所，在疫情爆发期间响应政府号召停止营业，新型冠状病毒的出现是双方在签订《物业服务管理合同》中无法预见，不可抗力的商业风险和重大损失，依据《合同法》一百一十七条之规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。新型冠状病毒的爆发所致爱客源健身公司停止营业是属不可抗力因素造成，为体现公平，减轻企业遭受的意外情形产生的经济损失，可以酌情减免爱客源健身公司两个月物业费。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条，判决如下:   一、解除原告陕西安康江某某集团物业管理有限公司与被告安康爱客源健身服务有限公司于2019年7月1日签订的《XX园物业管理服务合同》。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            二、由被告安康爱客源健身服务有限公司在本判决生效十日内向安康江某某集团物业管理服务有限公司支付物业费每月32600元（自2019年7月1日起，至其将租赁的房屋交付给陕西安康江某某集团投资管理有限公司之时)。在所交的总费用中减掉两个月物业费65200元。   三、由被告刘福丽对上述费用承担连带清偿责任。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费7168元，由被告安康爱客源健身服务有限公司承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。       审判长张  波   审判员  黄  蓁       审判员杨  娟     二〇二〇年三月二十七日     书记员黄奕萱