广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0803民初2833号原告：保利（湛江）房地产开发有限公司，住所地广东省湛江市霞山区******************。统一社会信用代码：914***********562C。法定代理人：唐翔，总经理。委托诉讼代理人：王雅洁，女，1989年3月3日出生，汉族，住上海市长宁区*********，公民身份号码：362**********002X，系公司的职员。委托诉讼代理人：胡聪，泰和泰（深圳）律师事务所律师。被告：阮江春，男，1973年1月13日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区*******，公民身份号码：440************811。被告：叶铭，女，1979年10月6日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区**********，公民身份号码：440************820。委托诉讼代理人：阮江春，男，1973年1月13日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区*******，公民身份号码：440************811。与被告叶铭系夫妻关系。原告保利（湛江）房地产开发有限公司（以下简称保利地产公司）诉被告阮江春、叶铭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月6日公开开庭进行审理。原告保利地产公司的委托诉讼代理人胡聪、被告阮江春并代理被告叶铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与二被告于2018年12月1日签订的编号为Y2018039389的《商品房买卖合同(预售)》及其《补充协议》：2、请求判令二被告向原告支付违约金247616.80元，原告有权在被告已付购房款中优先予以扣除；3、请求判令二被告配合原告到政府部门办理注销、变更、备案等相关登记手续；4、请求判令二被告支付原告支出的律师费10000元，原告有权在被告已付购房款中优先予以扣除；5、本案的诉讼费等费用由被告承担。以上金额合计人民币257616.80元。事实与理由：2018年12月1日,原告与二被告签订编号为Y2018039389《商品房买卖合同(预售)》及其《补充协议》,约定二被告向原告购买位于湛江市霞山区****************的商品房一套,购房款总价为1238084元。按照《商品房买卖合同(预售)》第七条的约定被告应当于2018年12月1日前支付首期款人民币498084元,剩余房款740000元应于2018年12月1日前办理按揭手续。二被告支付首期房款后，由于二被告自身的原因未按合同约定办理完按揭手续，也未向原告支付应付剩余房款，经原告发《催收函》及《律师画》催促,二被告仍拒绝履约。二被告的行为已构成根本违约,严重损害了原告的合法权益。根据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第八条及《补充协议》第一条、第二条的有关约定,原告有权解除双方的购房合同及补充协议，并要求二被告向原告支付违约金247616.80元(按总购房款1238084元的20%计付)及律师费15000元,且原告有权在二被告已支付的购房款中优先扣除。综上，二被告的行为已构成违约，原告为维护自身的合法权益，根据有关法律规定及合同约定，特向贵院提起诉讼，恳请判如所请。2019年12月20日，原告将原诉讼请求变更为：1、判令二被告向原告支付违约赔偿金92792元，原告有权在被告已付购房款中优先予以扣除；2、本案诉讼费等费用由二被告承担。事实与理由：被告近日通过办理住房公积金贷款及商业贷款的方式，分别于2019年11月15日及12月3日向原告付款3500000元和390000元，至此二被告已付清购房余款。但二被告迟延办理按揭手续及迟延支付购房余款的行为，已构成违约，故申请变更诉讼请求为追究二被告的相关违约责任。被告阮江春、叶铭共同辩称，答辩人不存在任何违约,被答辩人要求答辩人支付违约赔偿金92792元无任何依据。相反，本案中，存在违约的是被答辩人。被答辩人在诉状中称“按照《商品房买卖合同(预售)》第七条的约定，被告应当于208年12月1日前支付首期款人民币498084元，剩余房款740000元应当于2018年12月1日前办理按揭手续”，这与事实不符。实际上，《商品房买卖合同(预售)》第七条第3项对办理按揭贷款手续的时间没有明确约定，主要原因是被答辩人所施工的原宇花园尚未封顶，尚不具备办理组合按揭贷款的条件，根本不可能在2018年12月1日前办理按揭手续，这纯粹是被答辩人自身的原因造成，现被答辫人将该责任归咎于答辩人，完全是颠倒黑白。二、根据《商品房买卖合同(预售)》第25条的约定：根据合同发出的文件，均采用书面形式，以(邮政快递)送达方式送达对方但在答辩人收到被答辩人2019年9月5日发出的《催款函》前(答辩人于2019年9月6日收到该《催款函》)，答辩人一直未收到被答辩人要求答辩人办理按揭手续的任何书面通知。鉴于答辩人办理组合按揭贷款的前提是要在被答辩人所施工的原宇花园封顶后，故《商品房买卖合同(预售)》并没有约定答辩人办理组合按揭贷款手续的特定时间，即履行期限是不明确的，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第(四)的规定，即使被答辩人在具备办理按揭贷款条件时可随时要求答辩人办理按揭贷款手续，但也应给答辩人必要的准备时间。何况，答辩人已于2019年9月9日便前往农业银行湛江霞山支行办理按揭贷款手续，即使视被答辩人的《催款函》为其要求答辩人办理按揭贷款手续的书面通知，那答辩人也在其要求的期间内已前往银行办理按揭手续，又何来违约?四、至于按揭贷款手续直到2019年9月底才办理完毕，完全是被答辩人拒绝按合同约定向按揭银行提交《商品房买卖合同(预售)》原件所致。为此，答辩人已多次与被答辩人的相关工作人员交涉，也在回复被答辩人的《律师函》时予以反映，但被答辩人一直予以推诿，答辩人在多次协商无果，最后无奈提交本属于自己留存的《商品房买卖合同(预售)》原件给按揭银行，方能办妥按揭贷款手续。以上事实，有答辩人提供的证据予以证实，按揭银行办理按揭手续的经办人员也可以证实。综上所述，答辩人不存在违约行为，被答辩人的诉讼请求无任何事实和法律依据，请法庭依法驳回被答辩人的全部诉讼请求和要求被答辩人尽快交还《商品房买卖合同(预售)》原件一份给答辩人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。根据审核的证据和当事人陈述，本院查明以下事实：2018年12月1日，被告阮江春、叶铭（乙方）与原告保利地产公司（甲方）签订一份《原宇花园认购书》（编号：ydgc0005857），约定：一、该物业情况：乙方认购4栋-1单元-6层-602号（以下简称602房），该物业的建筑面积为129.16平方米，套内建筑面积为104.13平方米（实际面积以房管局测绘面积为准）。二、该物业价格：定价：人民币壹佰叁拾柒万捌仟伍佰玖拾肆元整（¥1378594元）（该价格为含税价格）认购价：人民币壹佰贰拾叁万捌仟零佰捌拾肆元整（¥1238084元）。三、付款办法：2、按揭付款方式：商业按揭+公积金按揭。第一期楼款：认购价的40%共计498084元，其中贰万元（定金）须于签署本认购书时付清，剩余款项在买卖合同打印之前必须付清；以甲方开具的收据为准，其他票据一律无效。按揭款：认购价的60%即¥740000元办理银行按揭（按揭年限和贷款额度以银行最终批复为准）。3、按揭付款方式的风险提示：乙方在签订本购书前，应充分了解个人住房按揭贷款的办理条件和程序及所需缴纳费用的情况，应清楚认知自身的支付能力及资信状况；乙方完全知悉选择按揭方式履行合同的商业风险，并认可办理按揭付款仅是乙方支付房款的方式之一，不管以何种方式，支付房款均是乙方的合同义务，贷款政策的调整不作为乙方不能签署及履行买卖合同的抗辩理由，乙方按揭不成功仍应以其他方式支付（如现金一次性支付）如期足额向甲方支付房款。七、买卖合同及相关文件的签订：1、乙方须在2018年12月2日前到甲方指定签约地点交纳第一期楼款及签署买卖合同。乙方选择按揭贷款的，应在签署买卖合同当日或之前与银行签订按揭贷款合同并递交按揭材料，如乙方未能按约定交纳第一期楼款或签署买卖合同或签订按揭贷款合同，即视为乙方违约，乙方每逾期一天，则应向甲方支付总房款万分之五的违约金，逾期超过10天则本认购书自动解除，乙方已付定金和房款不予退还，甲方有权将该物业另行出售，甲方不再另行通知，同时乙方同意甲方有权依据法院的裁决文书办理网上认购备案注销手续；乙方在签订按揭贷款合同的同时营提供《原宇花园按揭须知》上所述所有资料，逾期应承担本认购书逾期付款违约责任。甲方在签署买卖合同前无故取消本认购书的，应双倍退还乙方已付定金。2、乙方须付清前款约定的第一期楼款，甲方才打印买卖合同；否则甲方有权不打印及签订买卖合同并无须承担责任，买卖合同打印后乙方未在当天签署的，视为乙方违约，甲方有权解除本购书和买卖合同并不退还乙方所付款项，并有权将该物业另行出售，同时乙方同意有权依据法院的裁决文书办理网上认购备案注销手续。同日，被告阮江春、叶铭向原告保利地产公司出具一份《承诺书》，载明：本人叶铭、阮江春承诺接到贵公司通知楼盘封顶可以领取资料办理公积金贷款之日起7日之内办理公积金贷款，如因本人原因无法按期办理公积金贷款缴交原宇花园4幢602房的房款尾款740000元(大写：柒拾肆万零仟零佰零拾零元），本人将在7日之内申请一次性或纯商贷缴交房屋尾款。否则按合同有关条款执行。特此承诺！承诺人：叶铭、阮江春2018年12月1日。同日，被告阮江春、叶铭（买受人）与原告保利地产公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定：第六条：计价方式与价款1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11889.79元，总价款为1238084元。第七条：付款方式及期限3、贷款方式付款：按揭贷款。买受人应当于2018年12月1日前支付首期房价款人民币498084元，占全部房价款40%。余款740000元向（贷款机构）申请贷款支付。第八条：逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之4（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。第二十五条、送达：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起10日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。补充协议：一、关于逾期付款。如买受人未能按照买卖合同的约定如期足额付款，也未能在期限内采取替代当时足额支付应付款的，自超出约定付款期限（不含替代措施期限）90日时，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付总购房款20%的违约金，且买受人应承担因买卖合同解除所产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费、公证费、合同注销手续费等），出卖人有权在买受人已付的购房款中优先扣除前述违约金及费用。二、关于按揭付款。1、买受人承诺在签订买卖合同当天内签订按揭贷款合同，提供齐全且合格的办理银行按揭所需资料(是否齐全且合格以按揭银行的审核结果为准)，并办妥按揭所需的其他手续。如买受人未能在签订买卖合同及按揭贷款合同当天提供齐全且合格的按揭资料及办妥按揭手续，按买卖合同逾期付款的约定处理，逾期起算日为签订买卖合同当天。如因不可抗力原因导致买受人未能在签订买卖合同及按揭贷款合同当天提供齐全且合格的按揭资料及办妥按揭手续，允许买受人自签订买卖合同及按揭贷款合同之日起七日内补交按揭资料并办妥按揭手续,否则按买卖合同逾期付款的约定处理，逾期起算日为签订买合同当天。《商品房买卖合同（预售）》签订当天，被告阮江春、叶铭向原告保利地产公司支付购房首付款498084元。另查明，原告保利地产公司于2019年8月2日向湛江市*********提交一份《湛江市住房公积金个人住房贷款按揭楼盘注入申请表》，申请对包括602房在内位于湛江市霞山区*************办理个人住房公积金贷款，同年8月9日，湛江市*******审批同意。当天，原告保利地产公司（乙方）与湛江市*********（甲方）签订一份《贷款项目（楼盘）合作协议》（协议编号：湛公积金贷协议[2019]163号），约定：第二条个人住房公积金贷款使用的商品房：甲方对符合住房公积金贷款条件的购房人购买乙方开发建设并依法销售的坐落于湛江市霞山区*************的精装修商品住房发放个人住房公积金贷款。根据原告保利地产公司提交的原告保利地产公司的销售人员梁汇与被告阮江春之间的微信聊天记录显示，梁汇于2019年8月13日告知被告阮江春可以准备材料申请办理公积金组合贷款，被告阮江春于2019年9月5日回复梁汇，已联系银行方面，但叶铭的收入证明需交公司总部盖章。又查明，2019年9月5日，原告保利地产公司向被告阮江春、叶铭发出一份《催款函》（编号：yjgs00345），告知被告根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，被告已经逾期付款，违反了合同约定，并要求:（1）请您于收到本催款函三日内向银行办妥按揭款740000元。（2）因您未按期支付上述款项的，我司将有权解除买卖合同，并追究您的违约责任。并委托北京市盈科（佛山）律师事务所向被告发出一份《律师函》[2019]盈佛山律函字第833号，告知被告已经违反《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，要求被告尽快交清购房尾款及支付违约金。被告阮江春、叶铭于2019年9月9日向湛江市*********申请个人住房组合贷款并于同年9月18日获批同意。同年9月25日，被告阮江春、叶铭与中国农业银行股份有限公司湛江霞山支行签订《湛江市住房公积金个人住房借款合同》，9月28日签订《湛江市个人购房担保借款合同》分别贷得个人住房公积金贷款350000元，商业贷款390000元，上述740000元贷款作为被告阮江春、叶铭的购房尾款分别于2019年11月15日、2019年12月3日汇入原告保利地产公司账户。2019年9月25日，被告向原告发出一份《回复函》，主要内容为：“……一、根据签订的《商品房买卖合同》第25条的约定，任何根据合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方，但时隔9个月，我们一直未收到保利公司要求我们办理按揭的任何书面通知。直至2019年8月13日，梁汇（一直以保利公司销售人员身份与我们对接，电话139*****545）才向我（阮江春）发来微信，称我们所购楼房刚已封顶，可以准备去办“组合贷”了。因叶铭工作外出及按揭需要我们两人同时前往办理的客观原因。8月13日我（阮江春）已用电话及微信明确告知梁汇我们要9月5日后才能同时前往银行办理“组合贷”，并要求梁汇协调处理，且得到同意，其后也未见梁汇有任何异议及告知。9月6日（周五）我们准备好“组合贷”所需资料，9月9日（周一）即前往银行（湛江农行霞山支行）办理按揭贷款，银行已于当天受理入系统办理。因银行受理按揭需要合同原件，且根据《商品房买卖合同》第29条的约定（合同一式6份，出卖人2份，买受人1份，房地产交易中心1份，不动产交易中心和银行各1份），向办理按揭的银行提供《商品房买卖合同》原件的义务属保利公司，为此，9月9日我们在银行办理按揭当时，我（阮江春）即电话向梁汇要求协助提交合同原件给银行，并于9月10日和9月11日按梁汇指引，两次前往保利公司要求提交1份《商品房买卖合同》原件给银行办理按揭。然而，保利公司的工作人员不但不肯提供合同原件，……”。以上事实，有原、被告双方提交的《商品房买卖合同（预售）》、《催款函》、《回复函》、《律师函》、《湛江市住房公积金个人住房借款合同》、《个人购房担保借款合同》，《原宇花园认购书》、《承诺书》及双方庭审陈述等证据在卷佐证，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，上述证据能够证明本案待证事实。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。案件的争议焦点为二被告是否存在逾期办理按揭贷款手续的违约责任。原、被告签订的《原宇花园认购书》、《承诺书》及《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《原宇花园认购书》第三条第2、约定二被告按揭付款方式为商业按揭+公积金按揭；《承诺书》约定，本人叶铭、阮江春承诺接到贵公司通知楼盘封顶可以领取资料办理公积金贷款之日起7日之内办理公积金贷款；《商品房买卖合同（预售）》第二十五条约定，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。庭审中，原告认为承诺书并未明确通知的方式。被告则认为《商品房买卖合同（预售）》约定，原告据以合同发出的文件应当以书面形式通知，双方对该条款的理解存在争议，由于上述条款均为原告提供的格式条款，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，对《承诺书》中关于“本人叶铭、阮江春承诺接到贵公司通知楼盘封顶可以领取资料办理公积金贷款之日起7日之内办理公积金贷款”的条款，应当作出不利于提供格式条款一方（即原告）的解释，应理解为被告在收到原告书面通知楼盘封顶可以领取资料办理公积金贷款之日起7日内办理公积金贷款，即书面通知和可以领取资料两个条件需同时具备。根据双方提交的证据及庭审查明的事实，原告保利地产公司于2019年8月9日符合公积金贷款准入条件后，仅由销售人员梁汇在2019年8月13日通过微信聊天、电话方式告知被告可以办理按揭贷款，直至2019年9月9日被告向农行霞山支行提交按揭贷款申请资料，原告并未按照《商品房买卖合同（预售）》的约定，以书面形式通知被告可以领取资料办理按揭贷款，亦未提供证据证明其已协助原告办理按揭贷款手续及提供必要的资料。综上，原告以被告未按合同约定办理完按揭手续，在原告发出《催款函》、《律师函》催收后仍未向原告支付剩余房款，构成根本违约的主张，本院不予采信。原告主张被告未根据《补充协议》约定，在签订《商品房买卖合同（预售）》当天应签订按揭贷款合同，构成违约。根据查明的事实，原告开发的原宇花园4幢在《商品房买卖合同（预售）》签订当天并不符合个人住房组合贷款的准入条件，且签订《商品房买卖合同（预售）》当天就与贷款机构签订按揭贷款合同亦与日常交易习惯严重不符，被告在得知602房具备公积金贷款准入条件后，在合理期限内向农行霞山支行申请办理按揭贷款手续，并于2019年9月25日、9月28日分别签订了《湛江市住房公积金个人住房借款合同》、《湛江市个人购房担保借款合同》，被告办理按揭贷款手续，履行合同约定的行为，符合一般个人住房组合贷款流程，故对原告的该主张，本院亦不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第十条、《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十一条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告保利（湛江）房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本案受理费5164.25元（原告已预付），由原告保利（湛江）房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 蔡 华审 判 员 韩 剑人民陪审员 姚 远二〇二〇年三月十日法官 助理 丁 康书 记 员 陈杨梨附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第十条处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质，目的和交易习惯履行通知、协助、保密的义务。