四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民初4640号 原告：四川省龙欣建筑集团有限公司。住所地：四川省邛崃市临邛镇善新巷9号附12号。 法定代表人：诸泽全，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：刘乔瑞，四川银证律师事务所律师。 被告：朱菊香，女，1951年6月4日出生，汉族，住西藏自治区昌都市。 委托诉讼代理人：陈勇，四川蜀望律师事务所律师。 被告：成都市泰森房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市双流区东升街道永福社区北仓路。 法定代表人：李开荣，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李开红，男，系公司员工。 原告四川省龙欣建筑集团有限公司（以下简称龙欣公司）诉被告朱菊香、成都市泰森房地产开发有限公司（以下简称泰森公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年8月7日受理后，依法组成合议庭于2019年11月5日公开开庭进行了审理，原告龙欣公司的委托诉讼代理人刘乔瑞，被告朱菊香的委托诉讼代理人陈勇，被告泰森公司的委托诉讼代理人李开红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 龙欣公司向本院提出诉讼请求：1.判令继续对位于成都市双流区X街道X路1203号3幢4单元901号房屋（以下简称901号房）的执行；2.本案诉讼费用由朱菊香承担。事实与理由：成都市中级人民法院（以下简称成都中院）于2016年11月8日受理龙欣公司与泰森公司建设工程施工合同纠纷一案。诉讼中龙欣公司申请财产保全，成都中院作出（2016）川01执保436号执行裁定，查封泰森公司所有的位于成都市双流区X路1203号的预售房产，901号房在查封范围内。2018年5月11日，成都中院作出（2016）川01民初2655号民事判决，判决生效后，龙欣公司申请执行，执行案号为（2018）川01执2108号。执行过程中，朱菊香提出执行异议申请，成都中院于2019年5月28日作出（2019）川01执异809号执行裁定，裁定中止对901号房的执行。龙欣公司认为，朱菊香和泰森公司恶意串通，以达到帮助泰森公司转移财产的目的。朱菊香提交的证据不足以证明其已支付全部房款并占有、使用901号房，不具有排除执行的情形，应继续执行。 朱菊香辩称，与泰森公司无恶意串通行为，且朱菊香已经支付全款占有使用901号房，未办理权属证书原因在于龙欣公司拒不向泰森公司交付相关证件，责任不在朱菊香。朱菊香的购房款大部分都是直接在2012年或更早时候在集资建房时缴纳，因中共西藏昌都地区委员会政法委员会（以下简称昌都政法委）集资建房必须借助开发公司，在泰森公司未成立前已把款项转给其他公司，待泰森公司成立后再把款项转给泰森公司。本案不仅适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条的规定，还适用第二十九条，即对善意购房人的保护。 泰森公司辩称，泰森公司受昌都政法委委托代建房屋，朱菊香已交纳了购房款、签订了合同，也入住了901号房。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的身份信息、法人授权委托书、“西部国际绿岛”定向开发建设协议书、中共昌都地委政法委员会《关于加快“西藏昌都地区政法委”建设项目建设用地供地的函》、中共昌都地委政法委员会《关于购买土地为西藏昌都地区政法干警建设安居房的函》、双流县规划委员会会议纪要（2011年第15次）、双流国土资源局关于“西藏昌都地区政法干警安居房”项目的情况汇报、中共昌都地委政法委员会《关于减免“城市建设配套费、报建费”等费用的申请》、双流县人民政府《关于拍卖出让位于东升街道1宗国有建设用地使用权的批复》、昌都政法委汇款明细及电汇凭证等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：朱菊香提交的昌都政法委出具的汇款明细及转款凭证、商品房买卖合同、建行转款凭证及收据、物业专用收据、交房手续传递单、钥匙签领单及水电气底数登记表、前期物业服务协议，均是书证原件，与执行标的是否发生交易及合同履行情况直接相关，龙欣公司虽予以否认，但无相反证据，以上书证应作为证据采纳；昌都政法委作出的《情况说明》，系政法委机关作出的书证，而昌都政法委作为政法干警集资建房的组织单位，其办理建房过程中土地及规划与成都市双流区相关机关的文件均可佐证情况说明内容，应作为证据采纳；昌都政法委与泰森公司签订的结算协议书，作为书证原件，与能够确定的委托代建事实吻合，应作为证据采纳。龙欣公司提交的四川中磊会计师事务所有限责任公司出具的报告书，主要涉及泰森公司与四川省玉泉森林旅游开发有限公司、李开荣之间的债权债务进行的专项审核，与本案缺乏关联性，不应作为证据采纳。 根据以上采纳的证据和当事人一致的陈述，本院认定以下事实：2011年6月28日，龙昌公司委托李开荣以其名义就昌都政法委安居工程谈判及签署协议。甲方昌都政法委与乙方龙昌公司于2011年7月15日签订了《“西部国际绿岛”定向开发建设协议书》约定：昌都政法委委托龙昌公司在原成都市双流县东升镇新区定向开发建设职工住宅用房，项目建成后在优先满足甲方或经甲方确认的单位、个人的购房意愿后，甲方确认单位、个人购房截止时间为2011年9月15日，乙方可以将余下部分对外向社会销售。购房者付款时间及付款比例约定，由甲方负责确认购房人资格并组织购房人员选房……购买第一套住房的购房方按所购房屋总价款的30%支付购房款，剩余70%房款在签订住宅用房买卖合同之日起60日内由购房方支付至昌都政法委专用账户……不需要贷款的全款买受人可以一次性付清购房款；如需分期付款，首付款必须按所购房屋总价款的60%支付购房款，剩余40%房款由买受人在2011年12月30日前支付至昌都政法委专用账户。 2011年11月19日，原双流县规划委员会会议原则同意昌都政法委干警安居房选址，要求在建设单位拆迁资金到位后由东升街办负责拆迁工作，拆迁完毕后由国土局按片区指导价供地，同时加快做好西藏武警的选址工作。2012年12月31日，原双流县人民政府向县国土局下发《关于拍卖出让位于东升街道1宗国有建设用地使用权的批复》载明“同意你局将位于东升街道永福社区9组（原洪江3社）、花园社区6组（原白衣村1社）的宗地拍卖出让……宗地竞得人须在双流县工商税务部门登记注册具有独立企业法人资格的全资子公司且税收解缴关系在双流（已在双流工商税务部门登记注册的本地企业除外），并签订《国有建设用地使用权出让合同》”。2013年3月6日，泰森公司成立，经营范围包括房地产开发于经营。李开荣系泰森公司法定代表人。2013年4月6日，昌都政法委向原双流县人民政府送达的《关于减免“城市建设配套费、报建费”等费用的申请》载明“……我委于2012年5月接到双流县政府通知，原选址整个142地块全部修建人民医院，昌都政法委干警安居工程另行选址到双流县东升街道永福社区九组，面积27.0135亩……根据双流政府有关规定要求我委在双流县注册了（成都市泰森房地产开发有限公司），于2013年2月27日10时竞拍取得该宗土地使用权……”。 另查明，从2011年9月起，昌都政法委分别向龙昌公司、泰森公司支付建设费用178000000元。其中，从2011年9月26日至2013年1月8日期间，昌都政法委共向龙昌公司支付了建设费用135000000元；从2014年4月1日至2016年5月12日，昌都政法委向泰森公司支付了建设费用43000000元。901号房所在小区“三江苑”的土地使用权登记在泰森公司名下，目前未办理房屋初始登记。 2017年12月13日，甲方昌都政法委与乙方泰森公司签订《西藏自治区昌都市委政法委干警保障房定向开发建设项目结算协议书》载明：1.甲方收取政法干警保障房购房款178000000元已经全部支付给泰森公司（其中含通过龙昌公司等单位转给泰森公司或直接为三江苑小区支付土地款等开支的部分）；2.泰森公司已经向政法干警交付了房屋332套，面积34742.27平方米，车位228个。178000000元购房款已经全部使用完毕。（其余房屋和车位，根据甲乙双方协议，在优先满足政法干警的前提下，对外销售，房款由购买人直接支付泰森公司，不包含在内）；3.涉及三江苑小区购房户产权办理等义务，泰森公司应继续履行完成。同时该协议将“昌都政法委专户收业主住房款、车位款明细”作为结算附件，朱菊香作为购房业主购买901号的相关信息，在明细表序号第275号予以列明，房屋建筑面积105.51平方米，购房款总额490059.13元，已向昌都政法委专户支付478046元。 2012年9月7日，朱菊香向西藏昌都地区政法委西部国际绿岛建设项目部专户转款150000元，备注“交房款”。2013年11月14日，尚秀梅向西藏昌都地区政法委西部国际绿岛建设项目专户转款328046元，备注“朱菊香交购房款”。以上两笔款项合计即“昌都政法委专户收业主住房款、车位款明细”中列明的朱菊香已交房款478046元。2014年6月27日，泰森公司与朱菊香签订《商品房买卖合同》约定：朱菊香购买901号房，建筑面积105.51平方米，单价每平方米4644.67元，总款为490059元。同日，双方还签订了《商品房买卖合同》，约定最终根据实测面积多退少补。2016年12月2日办理了商品房买卖合同备案（合同签约备案号：507153）。2017年2月15日，朱菊香向泰森公司交尾款等款项21070元，泰森公司出具收据。 2016年6月15日，朱菊香与成都欣诚物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》。同日，成都欣诚物业管理有限公司向朱菊香移交901号房装修钥匙1把、信报箱钥匙2把、入户门正式钥匙5把、可视对讲机1台以及电卡、水卡、门禁卡各1张。成都欣诚物业管理有限公司出具财务专用收据显示，朱菊香自2016年5月15日起开始缴纳901号房的物业管理费用。朱菊香在成都市下辖区（市）县无其他登记住房。 再查明，2016年11月8日，本院受理龙欣公司诉泰森公司建设工程施工合同纠纷案。诉讼中，根据龙欣公司所提财产保全申请，本院作出（2016）川01执保436号执行裁定，于2016年12月22日查封泰森公司所有的位于成都市双流区X路1203号的预售房产，901号房在查封范围内。2018年5月11日，本院作出（2016）川01民初2655号民事判决，判决主要内容为：一、泰森公司于判决生效后十五日内向龙欣公司支付工程款15900055.09元及利息，利息的计算方法：以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，其中11117706.64元从2016年11月8日起，另4782348.45元从2018年4月29日起，均计算至判决确定的付款之日止。逾期未支付完毕的，应计算至工程款本金履行完毕时止；二、泰森公司于判决生效后十五日内向龙欣公司退还履约保证金10035576元及利息……。判决生效后，泰森公司未按照生效判决履行金钱给付义务，龙欣公司向本院申请强制执行。执行过程中，案外人朱菊香向本院提起执行异议，本院于2019年5月28日做出（2019）川01执异809号执行裁定，裁定中止对901号房的执行。龙欣公司不服裁定提起诉讼。 本院认为，根据双方当事人的主张，本案争议的焦点是朱菊香对901号房是否享有足以排除执行的民事权益。901号房所在小区“三江苑”，系昌都政法委用于解决昌都地区政法系统干警安居房建设而成。前期由昌都政法委委托具有房地产开发资质的企业龙昌公司购买土地使用权进行建设，并设立西藏昌都地区政法委西部国际绿岛建设项目部收取有购房需求的昌都政法系统干警缴纳的购房款。后续由于双流区政府政策限制，宗地竞得人须在双流工程税务部门登记注册具有独立企业法人资格的全资子公司且税收解缴关系在双流，故由李开荣成立泰森公司继续负责安居房工程代建工作。相应建设工程款项亦是由昌都政法委设置收款专户向购房业主收集，之后统一向龙昌公司、泰森公司支出，故昌都政法委作为委托建设单位，其认可的购房业主向其专门账户缴纳的款项能够认定为购房人向开发商支付的购房款。 本案中，朱菊香作为具有购房资格的人，经昌都政法委审核后，于2012年9月7日就开始向西藏昌都地区政法委西部国际绿岛建设项目部支付建房款，至2013年11月14日，朱菊香已付房款金额达到478046元，只剩少部分尾款及应由购房人承担的维修基金、契税、产权证办证费等未支付。2017年2月15日朱菊香又向泰森公司支付21070元，总计支付款项稍高于商品房买卖合同约定的房屋价款，但朱菊香关于多支付款项系用于支付契税及维修基金等费用的解释符合房屋买卖行业的惯例，故本院对朱菊香已经支付全部购房款的事实予以确认。 在泰森公司取得预售许可后，朱菊香基于已经认购了安居房的事实，于2014年6月27日与昌都政法委委托的代建方泰森公司签订了《商品房买卖合同》，并办理了合同签约备案。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应当认定为合法有效的书面买卖合同。同时，根据查明的事实，朱菊香自2016年6月15日即从物业公司处领取了房屋装修钥匙、信报箱钥匙、入户门正式钥匙、可视对讲机以及电卡、水卡、门禁卡等物品，接受交付，合法占有901号房。901号房被查封的时间为2016年12月22日，无论是合同签订日期还是房屋占有时间均在查封之前。因目前“三江苑”小区整个物业仍未办理初始登记，初始登记应由建设单位办理，不具备办理分户登记的条件，故未能办理过户的原因亦不在朱菊香。综上，参照执行异议和复议规定第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，从开发商处购买商品房的消费者在符合前述条件下可以排除执行。朱菊香对901号房的实体权益已经符合前述案外人排除人民法院强制执行的法定充分条件，其权益能够排除本院基于龙欣公司普通金钱债权对901号房屋的强制执行。龙欣公司主张继续执行901号房的理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上，龙欣公司的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下： 驳回四川省龙欣建筑集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费8651元，由四川省龙欣建筑集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长 唐 健 审判员 徐苑效 审判员 牛玉洲 二〇二〇年三月二十六日 书记员 朱 娅