江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终358号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州心诺智造医疗器械有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇黄浦江路西侧龙生路南侧昆山医疗器械高新技术产业园G4东侧3楼。法定代表人：肖赫，该公司总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：昆山亿华洪电子有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇石浦华光路1号22号房14室。法定代表人：马少帅，该公司总经理。委托诉讼代理人：张亚南，北京盈科（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐国雄，北京盈科（昆山）律师事务所实习律师。原审第三人：昆山天龙产业园服务有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇瞿家路999号技术服务楼5楼。法定代表人：周天麟，该公司总经理。委托诉讼代理人：何川，上海市周天平律师事务所律师。原审第三人：苏州勤德房地产经纪有限公司，住所地江苏省昆山市淀山湖镇杨家角路68号。法定代表人：龚晓军，该公司总经理。上诉人苏州心诺智造医疗器械有限公司（以下简称心诺公司）因与被上诉人昆山亿华洪电子有限公司（以下简称亿华洪公司）原审第三人昆山天龙产业园服务有限公司（以下简称天龙公司）、苏州勤德房地产经纪有限公司（以下简称勤德公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初7907号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人心诺公司上诉请求：1.依法改判一审判决；2.诉讼费用由亿华洪公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。天龙公司在亿华洪公司搬迁之时知晓将部分房屋租赁给亿华洪公司的事实，并未提出任何异议。亿华洪公司搬运的机器设备远远高于楼房承受的最大范围，心诺公司和天龙公司要求亿华洪公司出具重量证明，亿华洪公司无法出具，并在搬运之时破坏出租房屋，违反合同约定，导致双方合同解除，故违约方为亿华洪公司，亿华洪公司应承担自身损失以及心诺公司的损失。心诺公司提交光盘证据，证明亿华洪公司最后搬迁日期，一审法院未组织质证，一审判决书也未体现对此证据内容认定意见。二、一审鉴定程序违法。亿华洪公司申请鉴定，鉴定人未通知心诺公司参与鉴定，且亿华洪公司恶意扩大鉴定范围，夸大损失，未提供有效证据证明其损失。心诺公司对鉴定报告的真实性和合法性均不予认可。本案委托之时，鉴定人员缪凤琴的证书已经过期。涉案房屋中大部分装修为亿华洪公司进场前已经存在的装修，并非亿华洪公司的装修。鉴定报告中计算的利润、垂直运输费、夜间施工费、社保费用、住房公积金费用、安全文明施工措施费、灯具费用等均缺乏依据。亿华洪公司称按照装修合同支付了装修款141400元，一审法院按照鉴定报告金额179099.52元判决，导致亿华洪公司赚取差价近4万元，不符合公平公正原则。被上诉人亿华洪公司辩称：一、心诺公司违法转租导致涉案租赁合同无法履行，心诺公司违约，理应赔偿亿华洪公司实际装修损失。二、对心诺公司庭后提交的光盘证据，亿华洪公司进行了书面质证，对证明目的不予认可，但该份证据恰能反映出涉案房屋装修后的现场状况。三、一审鉴定程序合法，鉴定结论正确。一审法院与心诺公司、亿华洪公司共同去涉案场地就装修范围进行了确认。后一审法院通知了心诺公司、亿华洪公司、鉴定机构前往涉案场地进行测量。心诺公司对鉴定报告提出的上诉理由与一审中的质证意见基本一致。鉴定机构已针对心诺公司的质证意见进行了回复，鉴定人员缪凤琴的证书是有效的，鉴定结论系依据相关文件得出，是正确的。四、一审法院依据鉴定结论判决心诺公司赔偿亿华洪公司装修损失是正确的。因亿华洪公司无能力支付装修款，故未与装修公司决算。亿华洪公司的实际损失远超过鉴定金额，很多费用因为行业性原因没有发票故未主张赔偿，如搬家费用、空调移机费用、停产停业费用等。综上，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人天龙公司、勤德公司二审未作答辩。原审原告亿华洪公司向一审法院起诉请求：1.心诺公司返还亿华洪公司租金25200元；2.心诺公司赔偿亿华洪公司装修损失141400元（其中装修款123000元、玻璃门窗13400元、排风管道5000元）、赔偿亿华洪公司中介费损失6489元；3.本案诉讼费、保全费由心诺公司承担。一审审理过程中，亿华洪公司变更第2项诉讼请求为：心诺公司赔偿亿华洪公司装修损失179099.52元，并增加诉讼请求：心诺公司支付亿华洪公司鉴定费10000元。反诉原告心诺公司向一审法院反诉请求:1.亿华洪公司支付厂房使用费50400元（2018年10月28日至2019年2月19日）；2、亿华洪公司赔偿心诺公司损失9009元（中介费用6489元+装修期6天房租损失5040元）。一审法院认定事实如下：2018年9月14日，亿华洪公司、心诺公司通过勤德公司的居间服务，签订《房屋租赁合同》，约定亿华洪公司承租位于昆山市东侧厂房，面积约700平方米，租赁保证金为12600元，合同期满后，结清亿华洪公司应付的所有费用，心诺公司一周内将租赁保证金无息退还给亿华洪公司。付款方式：按照先付后用原则，合同签订后亿华洪公司每陆个月支付一次租金、实支付金额75600元含物业费。亿华洪公司首次支付租金应在本合同签订后三日内向心诺公司支付，超过三日未付租金则视为亿华洪公司违约，心诺公司有权追究亿华洪公司违约责任。以后亿华洪公司应提前七日向心诺公司支付租金，如遇亿华洪公司不按规定时间支付房租，超出15日视为亿华洪公司违约，心诺公司有权单方面终止合同，租赁期限为2018年9月20日至2021年12月31日，厂房租赁期间，双方需提前终止合同，应提前三个月通知对方，并赔偿对方叁个月的租金。因亿华洪公司违约导致心诺公司提前解除合同的，心诺公司不承担违约及赔偿责任，且亿华洪公司租赁保证金不予退还，并赔偿心诺公司违约金。心诺公司可无偿获得租赁物内一切装修的所有权，不必向亿华洪公司支付任何费用。2018年9月17日，亿华洪公司转账给心诺公司18711元，转给第三人勤德公司12978元中介费，其中含代心诺公司支付的中介费6489元。亿华洪公司进场对房屋进行了装修。2018年10月21日，亿华洪公司准备搬入之际，心诺公司通知亿华洪公司不得搬入，亿华洪公司与心诺公司解除租赁合同，并将房屋交还心诺公司。在案件审理中，心诺公司拒绝对于亿华洪公司的装修损失金额进行协商确定，亿华洪公司申请对已做的装修进行鉴定，苏州骏捷建设管理咨询有限公司于2019年7月3日出具鉴定报告，测算项目造价金额为179099.52元，亿华洪公司支出鉴定费10000元。一审另查明:涉案房屋系心诺公司从天龙公司处承租,天龙公司对于心诺公司的转租行为并不同意。以上事实，由租赁合同、支付凭证、微信聊天记录、鉴定报告以及当事人的庭审陈述为证。一审法院认为，亿华洪公司与心诺公司之间订立的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效。因心诺公司未能取得天龙公司的同意将涉案房屋转租给亿华洪公司，导致亿华洪公司与心诺公司之间的房屋租赁合同实际无法履行，现双方之间的房屋租赁合同解除，心诺公司应当承担解除合同给亿华洪公司造成的损失。亿华洪公司转给勤德公司12978元中介费，其中含亿华洪公司支付的中介费6489元及代心诺公司支付的中介费6489元，代心诺公司支付的6489元可视为房租，再加上亿华洪公司转账给心诺公司房租18711元，心诺公司均应当退还亿华洪公司。对于亿华洪公司要求心诺公司退还房租25200元及中介费6489元的诉讼请求，一审法院予以支持。亿华洪公司所损失的装修的价值，根据鉴定报告为179099.52元，心诺公司应当支付亿华洪公司。因系心诺公司未能取得天龙公司的同意而转租导致租赁合同无法履行，责任在心诺公司，因此对于心诺公司的全部反诉请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条的规定，一审法院判决：一、苏州心诺智造医疗器械有限公司于判决生效之日起十日内返还昆山亿华洪电子有限公司租金25200元。二、苏州心诺智造医疗器械有限公司于判决生效之日起十日内赔偿昆山亿华洪电子有限公司装修损失179099.52元。三、苏州心诺智造医疗器械有限公司于判决生效之日起十日内赔偿昆山亿华洪电子有限公司中介费6489元。四、苏州心诺智造医疗器械有限公司于判决生效之日起十日内支付昆山亿华洪电子有限公司鉴定费10000元。五、驳回苏州心诺智造医疗器械有限公司的全部反诉请求。案件受理费4515元，财产保全费1520元，由苏州心诺智造医疗器械有限公司负担。反诉案件受理费643元，由苏州心诺智造医疗器械有限公司负担。二审中，各方当事人未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。二审查明，一审中亿华洪公司提交的2018年11月12日亿华洪公司、天龙公司、心诺公司三方在涉案房屋内的谈话录音中，天龙公司表示：“我们租赁给他们的合同非常明确，所有的转租必须要经过我们认可。我们没有认可的情况下，不能签”、“必须是书面，不要说书面，口头都没有。我们不知道。我们就明确了，这个是不行的，我们租赁合同上非常明确，不允许私自转租”、“你们符合条件也要经过我们的书面同意”。一审庭审中，心诺公司、天龙公司对该录音的真实性均予以认可。本院认为，心诺公司与亿华洪公司签订的房屋租赁合同合法有效，但因心诺公司的转租行为未取得出租人天龙公司的同意，导致本案房屋租赁合同无法履行而解除。心诺公司主张天龙公司知晓转租未提出异议，但从一审中亿华洪公司提交的录音来看，天龙公司明确表示对转租不予认可，故对心诺公司的该上诉理由，本院不予采纳。本案租赁合同解除系心诺公司无权转租所致，心诺公司构成违约，应当赔偿亿华洪公司因此所遭受的损失。心诺公司要求亿华洪公司赔偿损失，不应支持。一审判决心诺公司返还亿华洪公司租金25200元、赔偿中介费6489元，并无不当，本院予以确认。关于亿华洪公司主张的装修损失，经审查，亿华洪公司起诉时主张装修损失141400元，提交了三组证据：1.厂房装修合同、报价单及部分付款凭证，用于证明其对涉案房屋进行装修，装修费123000元；2.玻璃门窗支付凭证和收据，用于证明其玻璃门窗部分花费13400元；3.通风设备支付凭证和收据，用于证明其通风设备支付5000元。其中，厂房装修合同系亿华洪公司与昆山博心宇建材经营部签订，合同约定的工程造价为123000元。虽然一审中经鉴定装修项目造价金额为179099.52元，亿华洪公司据此变更诉讼请求，要求心诺公司赔偿装修损失179099.52元，但本院认为，根据一审中亿华洪公司提供的证据，厂房装修合同约定的造价为123000元，亿华洪公司并未提供证据证明存在合同外增加工程量，也未提供其与施工单位最终结算的证据，因此，尚无证据证明亿华洪公司与施工单位的结算价款会超过合同约定的造价123000元，即使再加上玻璃门窗13400元、通风设备5000元，也不足以认定亿华洪公司实际遭受的装修损失达到鉴定造价金额179099.52元。故本案中结合亿华洪公司的起诉主张以及举证情况，对亿华洪公司的装修损失按141400元予以认定，更为妥当。至于亿华洪公司辩称的其他损失，其在诉请中并未主张，也未提供证据，故本院不予理涉。本案系因心诺公司不愿赔偿亿华洪公司装修损失，才导致亿华洪公司在诉讼中申请鉴定，故鉴定费10000元应由心诺公司承担。综上，一审判决认定事实清楚，但部分实体处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初7907号民事判决主文第一、三、四、五项；二、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初7907号民事判决主文第二项；三、苏州心诺智造医疗器械有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿昆山亿华洪电子有限公司装修损失141400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4515元，财产保全费1520元，合计6035元，由苏州心诺智造医疗器械有限公司负担5482元、昆山亿华洪电子有限公司负担553元；一案反诉案件受理费643元，由苏州心诺智造医疗器械有限公司负担。二审案件受理费5158元，由苏州心诺智造医疗器械有限公司负担4605元、昆山亿华洪电子有限公司负担553元。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二〇年三月十日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。