北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0107民初16814号原告：北京市石景山区地铁古城家园小区业主委员会，住北京市石景山区杨庄南区地铁古城家园小区。法定代表人：张瑞平，业主委员会主任。委托诉讼代理人：赵刚，男，1968年4月23日出生，北京市石景山区地铁古城家园小区业主委员会员工，住石景山区。委托诉讼代理人：张玉崑，男，1970年10月2日出生，北京市石景山区地铁古城家园小区业主委员会员工，住石景山区。被告：北京地铁物业管理有限责任公司，住北京市石景山区杨庄（地铁古城车辆段院内）。（统一社会信用代码：91110107718720349E）法定代表人：于爱君，执行董事。委托诉讼代理人：刘清华，北京重典律师事务所律师。第三人：北京金鹏顺发物业管理有限公司，住北京市丰台区西罗园二区23号楼101-A室（统一社会信用代码：91110106752611824T）法定代表人：闵军，总经理。委托诉讼代理人：曹建甫，女，1969年12月10日出生，北京金鹏顺发物业管理有限公司员工，住该公司宿舍。原告北京市石景山区地铁古城家园小区业主委员会（以下简称地铁古城家园业委会）与被告北京地铁物业管理有限责任公司（以下简称地铁物业公司）、第三人北京金鹏顺发物业管理有限公司（以下简称金鹏顺发物业公司）占有物返还纠纷一案，本院于2019年7月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告地铁古城家园业委会委托诉讼代理人赵刚、张玉崑、被告金鹏顺发物业公司委托诉讼代理人刘清华、被告地铁物业公司委托诉讼代理人曹建甫到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告地铁古城家园业委会向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即履行小区管理交接手续，被告与第三人北京金鹏顺发物业管理有限公司完成小区设备（包括1.西区地下车库；2.资料8份（详见2018年9月12日补充图纸说明）以及“地铁物业移交金鹏顺发物业资料清单”中未交接的事项全部移交；3.立即腾出本小区占用的办公用房（11间，面积319.87平方米详见图纸）即退出本小区；二、判令被告赔偿因未及时完成交接影响新物业服务给本小区居民带来的经济损失100元；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：地铁古城家园小区位于石景山区杨庄南区，2000年左右建成，目前共有7栋楼共1400余户入住，开发商为北京地铁房地产开发经营公司（原名：北京地铁房地产开发经营公司），建成时由开发商下属子公司北京地铁物业管理有限责任公司作为小区的物业服务公司。2017年初，北京地铁物业管理有限责任公司向政府提出，由于管理经营等原因撤出本小区，为维持本小区正常生活秩序，八角街道社区科在2017年4月组织北京金鹏顺发物业管理有限公司以应急物业身份进驻小区，同时组织八角街道社区科、石景山区建委物业科及北京地铁物业管理有限责任公司及金鹏顺发物业管理有限公司参加的4方座谈会，针对撤出及后续工作进行了沟通，2017年7月，由八角街道发起，具体由地铁古城家园居委会组织向小区业主发起北京金鹏顺发物业管理有限公司正式入驻本小区的调查，结果是通过。2017年12月小区业主委员会成立之后，业主委员会与北京金鹏顺发物业管理有限公司举行多次座谈交流小区管理问题，北京金鹏顺发物业管理有限公司表示从2017年4月22日入驻小区以来，一直与北京地铁物业管理有限责任公司沟通完成小区交接一事，但北京地铁物业管理有限责任公司不配合，一直未完成交接，至今占用了部分小区内用房及其它建筑物不交，同时，小区很多公共设施设备因管理不到位年久失修，已无法正常使用，他们也多次与地铁物业公司交涉，但一直无果。业主委员会也一直积极联系北京地铁物业管理有限责任公司，希望尽早解决小区管理交接，但基本找不到联系人，联系过留守的崔经理及吴经理，都说自己不能决定，需要向上级请示等，再无反馈结果。为保护本小区全体业主的合法权益，维护北京市石景山区杨庄南区地铁古城家园小区的正常生活，现根据《北京市物业管理办法》第27条及10条规定，请求法院查明事实，判如所请。被告地铁物业公司答辩称，不同意原告的诉求：一、被答辩人是在未经全区业主选举的情况下成立的业主委员会，因此被答辩人对答辩人的身份存在质疑。二、案外人北京金鹏顺发物业管理有限公司自2017年4月入驻地铁古城家园小区，承接北京市石景山区地铁古城家园小区的物业，由其向小区业主收取物业费，并提供物业服务。而这个期间，被答辩人尚未依法成立，地铁古城家园也未成立业主大会。答辩人自2017年4月已经撤出地铁古城家园小区，且已经与北京金鹏顺发物业管理有限公司办理了交接，被答辩人起诉被告主体有误，其应当要求北京金鹏顺发物业管理有限公司与其办理交接。三、我方占用的房子现在是北京金鹏顺发物业管理有限公司在用，不存在我方占用房子。四、地铁物业移交金鹏顺发物业资料清单中地铁物业有一些东西是没有的。根据物业管理条例中也没有要求物业公司需要提供清单中的项目。物业管理公司作为管理公司所掌握的资料已经于今天全部搬至法庭，所涉及的文件和资料均是与北京金鹏顺发物业管理有限公司现在服务的楼层有关系的，以我们所持有的东西为准。除此之外物业公司已经不再掌握其他任何楼层的资料。综上，因被答辩人起诉答辩人要求返还占有物以及赔偿经济损失，答辩人认为被答辩人诉请没有事实和法律依据，故不同意被答辩人的全部诉求。第三人金鹏顺发物业公司答辩称，原告诉求中提到的资料和设备北京地铁物业管理有限责任公司都没有与我方交接，要求北京地铁物业管理有限责任公司尽快交接。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年12月22日，地铁古城家园业委会在北京市石景山区人民政府八角街道办事处备案。有效期自2017年12月22日至2023年12月21日。2018年，甲方地铁物业公司与乙方金鹏顺发物业公司签订《地铁古城家园遗留问题维修协议》，约定：“小区遗留问题处理由甲方负责修缮，为此甲乙双方经友好协商就地铁家园古城小区物业遗留问题的整改维修达成如下协议：工程名称：地铁古城家园遗留问题维修协议……”。2018年8月30日，地铁物业公司向金鹏顺发物业公司支付用于地铁古城家园遗留问题维修协议费用40万元。2018年12月29日，地铁物业公司向金鹏顺发物业公司支付80万元。2018年11月21日，甲方北京地铁置业有限公司（以下简称地铁置业公司）与乙方金鹏顺发物业公司签订《地铁家园小区停车场承包合同》，约定：甲方同意将北京地铁古城家园地下停车场发包给乙方承包管理，经双方友好协商，签订本合同。承包范围：北京地铁古城家园地下停车场收费及管理。承包期限：2018年12月1日至2019年11月30日。另查：2015年8月24日，北京地铁房地产开发经营公司名称变更为北京地铁置业有限公司。地铁物业移交金鹏顺发物业资料清单，显示：73项资料中，只有第35项施工总平面图、单体建筑结构竣工图、配套的设施地下管网的工程中的1、2、5、6、7、8有，第42项建筑竣工图中的1、2、5、6、7、8有；第46项电器设计图、竣工图及设计说明、平面布置图、系统图中的中的1、2、4、5、6、7、8有，3设计说明有、竣工图无；第51项中的给排水系统设计图、竣工图、隐蔽工程变更记录中的1、5、6、8有，第65-72项均有，第73项健身器材及娱乐设备调试运行检验记录、合格证书中无健身器材，其他项均无。本案审理过程中，地铁物业公司在地铁古城家园业委会的见证下将下列图纸交付给金鹏顺发物业公司：1号楼的建筑竣工图、给排水竣工图、电气竣工图、结构竣工图。2号楼建筑竣工图、给排水竣工图、电气竣工图、结构竣工图、采暖通风竣工图。5号楼的建筑竣工图、给排水竣工图、暖通风竣工图、结构竣工图1、结构竣工图2。7号楼的建筑竣工图、给排水竣工图、电气竣工图、结构竣工图、电梯修改图、采暖通风竣工图。8号楼的建筑竣工图、给排水竣工图、电气竣工图、采暖通风竣工图、结构竣工图1-2。（具体详见卷内目录及移交目录）。庭审中，各方均认可地铁物业公司于2017年4月20日搬出小区。对于配电室，原告、第三人均自认已经由被告全部交付给第三人。对于西区地下车库，地铁物业公司主张其已经交付给金鹏顺发物业公司了，地铁物业公司没有地下车库的产权证明。金鹏顺发公司认可现由其管理车库，其仅收取管理费。对于争议的11间房屋，地铁物业公司与金鹏顺发公司均认可其占有进门南侧第三间标有“财务”的一间房屋，其余的办公用房由金鹏顺发物业公司使用。地铁物业公司不同意交付该间的理由是尚有物业费未收取。关于该房屋的性质，原告主张属于物业管理用房，被告主张属于地铁置业公司所有，并出具：一、2019年8月6日，地铁置业公司出具证明，花园平台座落在地铁古城家园（西区）院内，2002年取得建设工程规划许可证，编号为2002-石规建字-0131，建筑面积699平方米，业主购房时，此面积未向业主进行公摊。地铁物业公司未搬出前，由我公司经营部及地铁物业公司使用，现由我公司经营部、物业部使用，原地铁物业公司只保留财务室，其余由金鹏物业公司无偿使用。二、2002年11月26日，编号2002-石规建字-0131建设工程规划许可证，载明，石景山区杨庄中区花园平台699平方米的建设单位为北京地铁房地产开发公司；原告、第三人对上述证据的关联性不予认可。上述事实，有维修协议、付款凭证、承包合同、名称变更通知、建设工程规划许可证、交接明细、清单、图纸及各方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，关于西区地下车库，现由金鹏顺发物业公司管理，地铁物业公司并不占有车库，故对此诉求，本院不予支持；关于地铁物业公司占有的1间办公房屋，地铁古城家园业委会未提供证据证明其所有全体业主共有，关于其要求交付的“地铁物业移交金鹏顺发物业资料清单”中未交接的事项资料，其亦未提供证据证明该资料系全体业主共有及现由地铁物业公司占有。故对其交付资料及办公用房及赔偿损失100元的请求，缺乏事实与法律依据，本院均不予支持。地铁古城家园小区业主委员会仍可通过其他途径寻求合理救济。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：驳回北京市石景山区地铁古城家园小区业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费70元，由原告北京市石景山区地铁古城家园小区业主委员会负担（已交纳35元，余额35元于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  张 鸣人民陪审员  李莲滨人民陪审员  赵桂荣二〇二〇年三月二十日法官 助理  郭 浩书 记 员  史 彤