江苏省宜兴市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0282执异22号案外人：颜辉，男，1962年3月17日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：吕城，宜兴市东山法律服务所法律工作者。申请执行人:宜兴市科创科技融资担保有限公司，住所地宜兴环科园永安路189号，统一社会信用代码913202827431146825。法定代表人：芮英杰，该公司副总经理。委托诉讼代理人：蒋嘉卫，该公司职员。委托诉讼代理人：刘立忠，该公司职员。被执行人：宜兴市嘉达贸易有限公司，住所地宜兴市宜城街道五金机电城五区7幢812号，统一社会信用代码91320282778679958A。法定代表人：翁庆。被执行人：宜兴市鑫怡金属材料有限公司，住所地宜兴市宜城街道五金机电城五区A7幢811-812号，组织机构代码73652743-8。法定代表人：徐幼琴。被执行人：翁庆，男，1975年9月18日生，汉族，住宜兴市。被执行人：杨俊芳，女，1976年9月27日生，汉族，住宜兴市。被执行人：徐幼琴，女，1963年6月21日生，汉族，住宜兴市。被执行人：褚全明，男，1964年6月3日生，汉族，住宜兴市。本院在执行宜兴市科创科技融资担保有限公司（以下简称科创公司）申请执行宜兴市嘉达贸易有限公司（以下简称嘉达公司）、宜兴市鑫怡金属材料有限公司（以下简称鑫怡公司）、翁庆、杨俊芳、徐幼琴、褚全明追偿权纠纷一案中，案外人颜辉向本院提出书面异议。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2019年3月21日，本院对宜兴市科创科技投资担保有限公司（现变更为科创公司）诉嘉达公司、鑫怡公司、翁庆、杨俊芳、徐幼琴、褚全明追偿权纠纷一案作出（2019）苏0282民初1986号民事判决：一、嘉达公司于本判决发生法律效力之日起十日内归还宜兴市科创科技投资担保有限公司代偿款2044591.07元及利息。二、鑫怡公司、翁庆、杨俊芳、徐幼琴、褚全明对嘉达公司的上述债务承担连带保证责任。本案案件受理费减半收取12736元，由嘉达公司、鑫怡公司、翁庆、杨俊芳、徐幼琴、褚全明负担。根据科创公司的申请，本院于2019年7月11日立案执行，执行案号为（2019）苏0282执4337号。同年8月21日，本院作出（2019）苏0282执4337号执行裁定书，查封徐幼琴、裴彦竣按份共有的坐落在宜兴市商业用房，房屋所有权证为苏（2019）宜兴不动产权第0020452号。查封期限三年，自2019年8月22日起至2022年8月21日止。案外人颜辉提出异议称，2013年10月25日，他与徐幼琴、裴彦竣签订房屋买卖协议一份，协议约定徐幼琴、裴彦竣将其按份共有的坐落在宜兴市宜城街道万达广场78号商业用房卖给他。他按协议付清房款。徐幼琴、裴彦竣将房屋交付给他。未办理房产过户是由于徐幼琴、裴彦不配合，他没有过错。该房属他所有，请求法院解除对该房屋的查封并中止执行。申请执行人科创公司辩称，颜辉与徐幼琴、裴彦竣虽然签订房屋买卖协议，并付清房款2641976元，但颜辉未实际占有该房。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，颜辉的买房行为不符合上述若干规定第二十八条第二项即在人民法院查封之前已合法占有该不动产的情形，故请求法院驳回异议人的异议请求。被执行人徐幼琴辩称，她于2013年10月将案涉房屋卖给了颜辉，颜辉也付清房款。宜兴万达广场有限公司（以下简称万达公司）向她交付房屋后她即向颜辉交付。因此该房屋属颜辉所有，请求法院解除对该房屋的查封并中止执行。案外人颜辉为证实自己的主张，向本院提供了如下证据:1、2013年10月25日，徐幼琴、裴彦竣、褚全明与颜辉签订房屋买卖协议一份，协议约定徐幼琴、裴彦竣、褚全明将其购买的坐落在宜兴市万达广场步行街78号商业用房，建筑面积163.94平方米，按28559.08元/平方米的价格卖给乙方颜辉。证明在法院查封该房之前徐幼琴、裴彦竣、褚全明与颜辉签订了合法有效的书面买卖合同。2、徐幼琴出具的收条3张，落款日期均为2013年10月25，收条分别记载：今收到颜辉现金壹佰万元正（1000000元）万达广场房款已付；今收到颜辉叁拾万元正（300000元）万达广场房款已付；今收到颜辉现金壹佰叁拾肆万壹仟玖佰柒拾陆元正（1341976元）万达广场房款已付。证明颜辉按协议支付房款。3、2016年9月至2019年8月，中国工商银行宜兴支行个人贷款逾期归还凭证复印件31张，证明颜辉替徐幼琴支付房贷利息及颜辉已付清房款。4、2019年8月7日，万达公司房屋交接单复印件一份，证明案涉房屋在法院查封前已由颜辉占有。5、宜兴法院（2017）苏0282民初6157号民事判决书一份，证明法院确认案涉房屋属颜辉所有。根据当事人陈述及提供的证据，本院认定事实如下：2011年12月16日，徐幼琴、裴彦竣与万达公司签订商品房买卖合同一份。合同约定徐幼琴、裴彦竣购买万达公司位于宜兴市商业用房，建筑面积163.94平方米，房价每平方米28559.08元，房款4681976元。徐幼琴、裴彦竣于本合同签订时支付50%的购房款即2341976元，其余购房款2340000向银行申请按揭贷款支付。万达公司于2013年12月18日前，按合同约定将商品房交付徐幼琴、裴彦竣使用。同日，万达公司与徐幼琴、裴彦竣签订补充协议一份，双方对付款方式及期限作重新约定：徐幼琴、裴彦竣在本合同签订当日向万达公司支付21%房价款即1000000元，于同年12月底支付1341976元，剩余2340000元由徐幼琴、裴彦竣向万达公司认可的银行申请按揭贷款。徐幼琴、裴彦竣保证该按揭贷款于合同签订后180日内支付至万达公司银行账户。当日,徐幼琴、裴彦竣支付给万达公司房款100万元。2012年6月21日，中国工商银行宜兴支行将徐幼琴234万元的按揭贷款支付给万达公司。2013年10月25日，徐幼琴、裴彦竣、褚全明与颜辉签订房屋买卖协议一份，约定甲方徐幼琴、裴彦竣、褚全明将宜兴市万达广场步行街78号商业用房，建筑面积163.94平方米，按28559.08元/平方米的价格卖给乙方颜辉。乙方于签订协议当日付清全部房款。甲方负责把合同、发票及相关手续交付乙方，并协助乙方在2013年12月18日交付房屋，双方不得反悔，如任何一方违约，违约方承担违约金1000000元。当日颜辉支付徐幼琴1300000元（均为银行承兑汇票），同时代徐幼琴、裴彦竣以银行转帐的方式向万达公司支付房款1341976元。徐幼琴将其与万达公司的购房合同、补充协议、付款发票、向中国工商银行贷款的相关手续等材料交给颜辉，颜辉以徐幼琴名义向银行履行还款义务。另查明，坐落在宜兴市宜城街道路万达广场单元1-2层78号商业用房与坐落在宜兴市商业用房为同一房屋。又查明，2017年9月14日,本院对颜辉诉周涵青、第三人大连万象美物业管理有限公司宜兴分公司排除妨害纠纷一案作出（2017）苏0282民初6157号民事判决书，判决周涵青于本判决发生法律效力之日起三十日内将坐落于宜兴市商铺恢复原状并交付颜辉。再查明，案涉房屋银行按揭贷款于2019年8月6日还清。同月9日，徐幼琴、裴彦竣办理产权登记。本院认为，在执行程序中，对被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结,但应保障被执行人及其所扶养家属居住、生活的基本条件。本案中，本院查封登记在被执行人徐幼琴占有份额的房屋，执行行为合法，并无不当。同时认为，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人，该权利的合法性与真实性，该权利能否排除执行。本案中，一、在本院查封案涉房屋前，先由徐幼琴、裴彦竣与万达公司签订该房买卖合同，徐幼琴、裴彦竣支付大部分房款后，再由徐幼琴、裴彦竣将该房卖给颜辉，颜辉替徐幼琴、裴彦竣还清欠万达公司的房款并付清应支付给徐幼琴、裴彦竣的房款。二次房屋买卖均有书面合同并都付清房款。二、本院于2017年9月14日作出的民事判决书，判决将案涉房屋交付给颜辉，颜辉在法院查封前已占有房屋。三、徐幼琴、裴彦竣未及时办理案涉房屋产权登记原因是银行按揭房贷未还清前不能办理。该房在办理产权证后11天被法院查封，导致颜辉不能办理产权过户，不能表明颜辉有消极行使产权过户的意思。综上，案涉房屋权属确有争议，暂不宜执行。故对案外人颜辉提出的排除执行异议请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：中止对坐落在宜兴市宜城街道路万达广场202号商业用房的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  王宝中人民陪审员  钱亚光人民陪审员  狄琴华二〇二〇年三月五日书记员刘璐