云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初4259号原告：白海峰，男，1976年10月11日出生，汉族，现住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：陈彦保，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被告：大理山海岛城旅游开发有限公司，住所地云南省大理州大理市大理镇玉洱路56号。统一社会信用代码：91532901083261838E。法定代表人：洪嘉明，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王云霞，云南高利坪律师事务所律师，特别授权代理。被告：李建设，男，1961年4月29日出生，白族，住址云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：李炜，男，1985年9月2日出生，白族，系被告李建设之子，特别授权代理。被告：李金玉，男，1946年8月27日出生，白族，住址云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：李亮才，男，1966年2月20日出生，白族，系被告李金玉之子，特别授权代理。被告：李金荣，男，1953年10月25日出生，白族，住址云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：李锦树，男，1979年10月18日出生，白族，系被告李金荣之子，特别授权代理。原告白海峰与被告大理山海岛城旅游开发有限公司（以下简称大理山海公司）、李建设、李金玉、李金荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告白海峰的委托诉讼代理人陈彦保，被告大理山海公司的委托诉讼代理人王云霞，被告李建设的委托诉讼代理人李炜，被告李金玉的委托诉讼代理人李亮才，被告李金荣的委托诉讼代理人李锦树到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告白海峰向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告大理山海公司签署的《房屋转租协议》中的01号物业部分；2.判令被告大理山海公司立即退还租金和财务成本共计9万元，并按月利率2％的标准（从2016年8月13日起至还款之日止）支付原告相应利息；3.依法解除原告与被告李金玉、李建设、李金荣三户签署的《房屋租赁合同》；4.判令四被告共同连带返还原告已支付的第二期租金7万元，并按月利率2％的标准（从2016年8月13日起至还款之日止）支付原告相应利息；5.由四被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年6月6日，原告与大理山海公司和潘良兵签署了一份《房屋转租协议》，约定被告大理山海公司将两份物业转让给原告，由原告用于设计、改造、修建和经营。其中涉及到的01号物业是被告李金玉、李建设、李金荣三户位于院老房子及附属院落，该院落年久失修、杂草丛生，必须重新修建。同时，原告与被告李金玉、李建设、李金荣三户签署了新的《房屋租赁合同》。原告于2016年8月13日支付潘良兵和大理山海公司共计106.75万元租金和财务成本。其中16万元是用于支付01号物业的租金和财务成本，而这16万元中包含01号物业2013年至2016年的租金3万元、财务成本6万元和支付给被告李金玉、李建设、李金荣的第二期租金7万元。合同签署、款项支付之后，原告向银桥镇政府相关部门申请修建01号物业，却被银桥镇政府部门拒绝。原告这才得知：2014年12月15日大理市银桥镇政府和重庆五谷地控股集团有限公司签署了《大理（磻曲）磻云落白族人文度假项目框架协议》，整体开发磻曲村一带的物业。政府早已开始征用这一带的部分物业，且不准村民在规划范围内新建任何建筑物，其中就包含了01号物业。这导致原告的合同目的无法实现，两份合同均无法继续履行。被告大理山海公司辩称，请求人民法院依法驳回原告对大理山海公司的全部诉讼请求，理由如下：一、大理山海公司与白海峰之间的转租关系自大理山海公司协助其与本案涉案物业的实际所有权人李建设、李金玉、李金荣签订新的《房屋租赁合同》之日起已经自然终止，大理山海公司不是本案的适格被告。二、大理山海公司与白海峰之间的转租关系已随着白海峰与物业所有权人签订新的《房屋租赁合同》对前期租赁关系追认并继受了新的租赁关系而消灭，双方的转租关系已不存在，不具备履行或解除条件；大理山海公司与案外人潘良兵共同转租给白海峰共七处物业属于转租的整体标的物，在双方签署的《房屋转租协议》已经对该七处物业属于同一整体进行了说明，无论是承租或变更、解除租赁关系等法律事由均只能整体进行不能分割，单独解除其中某几处物业的转租关系不具备可履行条件；不论是大理山海公司与原告之间签订的《转租协议》还是原告与物业所有权人签订的《租赁协议》，并未约定不允许原告对承租物业进行修缮和修建，且政府也从未对该村进行过征收和征用土地，该村其他农户的房屋也正常进行修建和升级改造，并不存在因政府征收导致租赁合同无法继续履行的情形。且原告还在该村其他承租房屋上进行新修与修建，本案不存在不可抗力导致合同不能履行的客观条件，唯一导致合同不能继续履行的原因就是原告的违约和不诚信行为。由此，对于白海峰的该诉求，请法庭依法予以驳回。三、要求大理山海公司退还租金和财务成本并支付利息的诉求没有事实和法律依据，请法庭依法驳回。四、要求大理山海公司连带返还第二期租金并支付利息的诉求没有事实和法律依据，请法庭依法驳回。被告李建设、李金玉、李金荣共同辩称，一、原告诉请要求解除合同于法无据，于理不符。我方于2013年12月7日与大理山海公司签订租房合同，大理山海公司承诺要投入大量资金进行改造建设，并在20年后全部归还我方。签订合同后，大理山海公司依照合同约定于2013年12月和2014年12月分别向我方支付了第一期和第二期的租金，共计10万元。两年之后，2016年大理山海公司、原告多次找我方商谈房屋转租事宜，在三方平等自愿前提下于2016年8月13日签订新的房屋租赁合同，并无胁迫和欺诈，合同内容真实、合法、有效。二、不存在原告陈述的不可抗力，更不具备返还第二期租金和月利息的条件。第一，政府从未对大理山海公司名下的房屋进行征收征用，政府也并未影响原告对承租物的正常使用。根本不存在原告诉称的不可抗力；第二，合同约定第一租期已经结束，第二租期时间也已经过半。合同既不具备约定解除条件，更不具备返还第二期租金和月利息的条件。若原告仍执意解除合同，应当按照《房屋租赁合同》约定，我方不再退还已支付的租金，同时原告还应当向我方支付30万元的违约金；在承租期间原告未对房屋进行改造修复加速了房屋的老化和破损，加之无人管理，房屋的门窗户壁，院内的石条、石板等财产被盗，原告应向我方赔偿经济损失25万，其中20万用于房屋恢复修建，5万作为被盗物品的赔偿。合同履行至今，我方始终认真履行合同约定的全部义务，但原告在双方没有任何纠纷的情况下，毫无事实依据地单方面直接向法院起诉，在社会上给我方的名誉造成了极为恶劣的影响，这不仅是对合同的极不尊重，也是在浪费国家司法资源，必须向我方进行公开道歉。原、被告围绕诉讼请求及答辩意见分别向本院提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院综合在案证据及案件事实进行认定。根据上述有效证据及审理中双方当事人一致陈述，本院确认本案以下法律事实：2013年12月7日，大理山海公司与李建设、李金玉、李金荣签订了《房屋租赁合同》，约定李建设、李金玉、李金荣将其位于磻曲村头的一院房屋出租给被告大理山海公司，租赁期限为20年，自2013年12月15日起至2033年12月15日。合同还对租金及支付方式、双方的权利义务、续租、合同的变更和解除、违约责任等作了约定。合同签订后，大理山海公司向被告李建设、李金玉、李金荣支付了第一期（2013年12月15日起至2016年12月15日）租金3万元；第二期（2016年12月16日至2023年12月15日）租金7万元。2016年6月6日，潘良兵、被告大理山海公司与原告白海峰签订了《房屋转租协议》，协议约定大理山海公司将01号、07号物业以及被告潘良兵将03号、04号、05号、06号、09号物业转租给原告白海峰，白海峰需向大理山海公司、潘良兵支付租金和财务成本73.5万元和第二期租金33.25万元，共计106.75万元，协议还对支付方式等进行了约定。其中01号物业即为李建设、李金玉、李金荣房屋。合同签订后，白海峰按约定向大理山海公司、潘良兵支付租金和财务成本73.5万元和第二期租金33.25万元（含01号物业租金3万元和财务成本6万元，第二期租金7万元）。2016年8月13日，原告白海峰与被告李建设、李金玉、李金荣签订《房屋租赁合同》，合同内容与大理山海公司和李建设、李金玉、李金荣签订的租赁合同内容一致。本院认为，白海峰与大理山海公司、潘良兵签订的《房屋转租协议》及白海峰与李建设、李金玉、李金荣签订的《房屋租赁合同》均主体合法，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，对合同当事人均具有法律约束力，双方均应按约履行。原告与被告大理山海公司就案涉房屋转租达成协议后，由原告与房屋产权人李金玉、李建设、李金荣重新签订《房屋租赁合同》，合同签订后，被告大理山海公司就已退出该01号物业的租赁关系，租赁主体变更为原告及李金玉、李建设、李金荣。原告主张在房屋租赁合同履行过程中，因租赁案涉房屋无法取得合法的修缮、重建手续，致使合同目的无法实现，就此提交了2014年12月15日大理市银桥镇人民政府与重庆五谷地控股集团有限公司签订的《大理（磻曲）磻云落白族人文度假项目框架协议》予以证实，本院认为，依据框架协议中“项目拟选址于大理市银桥镇磻曲村一带；村集体从农户手中收回核心区的农户宅基地是项目实施的前提，若本协议到期村集体仍无法收回相关的宅基地，本协议自动解除；若本协议签订之日起12个月内双方未能签订正式投资协议，则本协议自动解除，双方就此前本项目投入的费用各自承担”的约定，至2015年12月15日如双方未签订正式投资协议，则此协议自动解除。案件审理中，原告未提交其他证据证明案涉房屋属此框架协议确定的项目范围、房屋已被村集体收回、正式投资协议已签订等致使租赁合同目的不能实现的情形，原告应承担举证不能的法律后果，对原告的全部诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下：驳回原告白海峰的全部诉讼请求。案件受理费3,500元，由原告白海峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  冯晓丽人民陪审员  罗进文人民陪审员  李映和二〇二〇年三月二十三日书 记 员  和雨馨