江苏省海门市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0684民初5532号 原告：刘辉，男，1962年9月10日生，汉族，住江苏省海门市。 委托诉讼代理人：唐超，海门市货隆法律服务所法律工作者。 被告：邱玉灿，男，1945年4月19日生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人:樊建平，江苏海萌律师事务所律师。 第三人：佘振满，男，1962年2月26日生，汉族，户籍地福建省仙游县，现住江苏省海门开发区。 第三人：魏爱蕾，女，1966年6月7日生，汉族，户籍地福建省仙游县,现住江苏省海门开发区。 原告刘辉与被告邱玉灿及第三人佘振满、魏爱蕾案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月26日立案受理后，依法适用普通程序，于11月27日公开开庭进行了审理。原告刘辉及其委托诉讼代理人唐超，被告邱玉灿的委托诉讼代理人樊建平，第三人佘振满、魏爱蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘辉向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行（2019）苏0684执保697号案件对第三人佘振满、魏爱蕾名下海门市海门街道定海路288号4幢604室的查封；2、确认原告同第三人佘振满、魏爱蕾签订的房屋买卖合同合法有效；3、被告承担本案诉讼费用及原告律师费。事实和理由：两第三人是夫妻关系，海门市海门街道定海路288号4幢604室系第三人夫妇所有的房屋2019年1月20日，原告同第三人签订房屋买卖合同，将该房屋转让于原告后原告根据合同约定支付了对价款。因该房屋土地性质问题尚未办理房屋过户手续后该房屋被海门法院执行局查封，原告提出异议。（2019）苏0684执异69号执行异议裁定书驳回了原告的异议申请。原告认为该房屋已出售于原告，原告支付了全部价款，现原告实际占有并使用该房屋，应当解除对该房屋的查封。 被告邱玉灿辩称，原告与第三人之间并不存在合法的房屋买卖合同关系，双方系恶意串通转移财产逃避债务。原告提供的证据不足以证明其支付了全部购房款，且根据该买卖合同，原告对该房屋没有土地使用权证是明知的，原告本人存在重大过错，应当驳回原告诉请。 第三人佘振满、魏爱蕾述称，房屋买卖合同是事实，原告支付的购房款全部打到其女儿卡上，其全部收到。房屋在2019年2月即实际交付于原告，现由原告实际居住及使用，认可原告诉请。 原告围绕诉讼请求依法提交：原告同第三人签订的房屋买卖合同、第三人向原告出具的承诺书，第三人向原告出具的收条、原告向第三人支付购房款的银行流水、原告向法院提交的执行异议申请、本院（2019）苏0684执异69号执行异议裁定书等证据。 被告经质证对证据真实性无异议，但认为房屋买卖合同、收条、承诺书都是事后补写，原告同第三人之间的银行转账都是往来款，并非房屋价款。 第三人佘振满、魏爱蕾经质证，对证据无异议。 本院经认证认为，原告提供的上述证据可以证明本案待证事实，并根据原被告、第三人庭审陈述及本院依职权调取的案涉房屋房产登记资料认定案件事实如下： 2019年1月20日，原告同第三人签订《房屋买卖合同》一份，约定第三人将海门市海门街道定海路288号4幢604室房屋出售于原告，约定价款人民币80万元（以下币种同），付款期限至2019年2月28日全部付清，并约定如果日后涉及拆迁，拆迁利益归原告所有第三人必须配合原告办理好拆迁补偿相关手续，如因第三人原因造成原告拆迁利益损失的，第三人赔偿原告全部损失。 合同履行前后，原告于2018年9月11日向第三人佘振满汇款5万元，2019年1月28日向佘振满女儿佘艳艳汇款10万元，1月29日向佘振满支付现金10万元，2月2日向佘振满汇款3万元，2月2日向佘艳艳汇款10万元，2月3日向佘振满汇款5万元，2月13日向佘艳艳汇款3万元，2月14日向佘艳艳汇款2万元，2月28日向佘艳艳汇款32万元其中2月2日、2月13日、2月14日、2月28日汇款中附言为“购房款”。 2月28日，原告同第三人至海门市不动产登记交易中心办理过户登记，第三人于打印的不动产权属证明单中载明：“本人位于海门，因房屋没土地证，暂不过户，于2019年1月20日转让给刘辉，本人保证无对外抵押，无银行抵押。” 3月9日，第三人向原告出具承诺书一份，承诺：“承诺人均知悉并同意将上述房产出售给刘辉；承诺人一致同意上述房产交付后的所有权益归刘辉所有……”。 案涉房屋已实际交付于原告，由原告缴纳水电费。 2019年9月17日，本院（2019）苏0684执异69号执行裁定书，认定：原告签订合同交付房款，占用房屋，确在本院采取查封措施之前。但其在购买时明知案涉房屋存在瑕疵，无法办理过户登记，具有过错，应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续，其对案涉房产享有的权利不能排除本院执行，驳回原告刘辉提出的异议请求。 另查明，案涉房屋为南通银通彩钢有限公司于工业用地上所建，现因房屋所有权人无法分割办理土地所有权证，房屋无法办理过户手续。2008年3月17日，海门市国土资源局向海门市政府作出《关于南通银通彩钢有限公司要求改变部分土地用途的建议》，后经市政府办文单批示同意。2009年3月8日，南通银通彩钢有限公司同佘振满、魏爱蕾签订房屋转让协议一份，约定将案涉房屋转让于两第三人。2010年10月30日，两第三人缴纳税款，将案涉房屋由南通银通彩钢有限公司过户至两第三人名下。 经检索，2019年1月20日原告同两第三人签订《房屋买卖合同》时，两第三人在本省内有（2019）苏0684民初803号案件一件在审案件。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。1、在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。现原告已实际向第三人交付全部价款并实际占有使用案涉房屋。该房屋曾经海门市政府批示同意由南通银通彩钢有限公司所有分割转让于包括两第三人在内的众多买受人，现因众买受人无法分割办理土地所有权证，房屋无法办理过户手续。本案中，原告作为买受人未能办理过户登记系因政策变化原因，不能认定系买受人自身原因。现案涉房屋已实际脱离第三人的责任财产范围，第三人因全额收取了原告支付的购房款，其责任财产未因不执行案涉房屋而减损，第三人已无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平诚实信用的法律原则，被告作为第三人的债权人原则上亦不能请求以该房屋抵偿第三人所欠其债务。原告在向第三人支付购房款时附言明确系“购房款”，且在原告同第三人签订《房屋买卖合同》时第三人在本省内并无正在执行案件，现有证据不能证明原告系同第三人恶意串通逃债或规避执行。案涉房屋已交付原告，原告已实际居住并使用，故原告所享有的权利，在内容和效力上已经超过了被告享有的普通金钱债权，应当优先于被告的普通金钱债权予以保护。故原告的诉请于法有据，应予支持。至于本案诉讼费及原告诉请被告支付的律师费，因被告邱玉灿在本案中并无过错，故应当由原告自行负担。 据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、确认原告刘辉同第三人佘振满、魏爱蕾签订的《房屋买卖合同》有效； 二、不得在（2019）苏0684执保697号案件中对海门市海门街道定海路288号4幢604室房屋采取执行措施； 三、驳回原告刘辉的其他诉讼请求。 案件受理费11800元，由原告刘辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费11800元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。 审 判 长  杨东旭 人民陪审员  周惠娟 人民陪审员  徐益忠 二〇二〇年三月二十三日 法官 助理  王 赟 书 记 员  张婷婷