西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初5763号 原告：赵凯林。委托诉讼代理人：段振涛，陕西浩策律师事务所律师。被告：贠平涛。第三人：西安长流房地产营销策划有限公司。委托诉讼代理人：魏玉明，公司员工。原告赵凯林与被告贠平涛，第三人西安长流房地产营销策划有限公司（以下简称长流公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵凯林的委托诉讼代理人段振涛，被告贠平涛到庭参加诉讼。第三人长流公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告赵凯林向本院提出诉讼请求:1、请求依法判令解除原被告之间签订的《房地产买卖中介合同》；2、判令被告立即退还原告购房定金120000元；3、判令被告赔偿原告房屋买卖中介费20250元；4、判令被告赔偿原告房屋涨价差额损失300000元；5、本案案件受理费及其他费用由被告承担。事实与理由：2017年4月XX日，其经西安长流房地产营销策划有限公司介绍，与被告签订了关于XX路XX城XX室《房地产买卖中介合同》，合同约定的房屋总价款为675000元整，其依约履行了义务，并于合同签订当日支付了购房定金5000元，2017年5月10日，其依照合同约定将首期购房款270000元交于西安长流房地产营销策划有限公司办理资金监管，同时依约向西安长流房地产营销策划有限公司代缴了相关税费61185元，后经其与被告协商总共追加定金120000元整。根据补充协议被告应当在2017年8月31日办理出该房屋产权证，现被告已无法办理房屋过户手续，其已经依约履行全部义务，被告不能履行合同义务，致使房屋买卖合同的目的无法实现，构成根本违约，给其造成了巨大的经济损失，因此诉至法院，请求如前所述。被告贠平涛辩称，同意解除房屋买卖合同，并且返还原告购房定金；关于原告的第三项诉讼请求，其认为合同中约定无正当理由不履行本合同的才承担违约责任，本案情况并不属于该规定情形，因此其不同意支付，关于案涉房屋不能过户的问题，原告已于2018年诉至法院，法院判决其支付原告违约金67500元，其已经支付了4万多了；对于原告的第4项诉讼请求，其认为无任何依据。第三人长流公司未到庭亦未提交书面陈述意见。经审理查明，2017年4月XX日，原告赵凯林（买受人）与被告贠平涛（出卖人）、第三人长流公司签订《房地产买卖中介合同》，三方就购买西安经济技术开发区XX路XX城XX室房屋达成合意，约定房屋总价款67.5万元，定金5000元，首付款27万元，剩余房款40万元由原告办理按揭贷款。原告于当日交付被告购房定金5000元。2017年5月10日，原告将首付款27万元交第三人办理资金监管，同时向第三人缴纳相关税费。合同第九条约定，卖方如无正当理由不履行合同的应当承担违约责任，如因卖方原因而导致交易无法进行，则卖方承担因此造成的一切损失，并赔偿买方67500元。2017年8月11日，经原、被告与居间方协商，三方达成补充协议，约定：1、2017年8月31日，卖方负责办理出涉案房屋房产证；2、2017年9月15日，卖方向买方办理交房手续；3、2017年8月11日，居间方代为买方向卖方追加定金8万元。2017年9月24日，被告收到居间方转付原告的追加定金2万元。同时查明，2018年，原告因案涉房屋纠纷将被告诉至本院，请求判令被告及第三人立即将案涉房屋产权过户给原告，被告支付逾期办理房屋产权证书违约金67500元。经审理，本院于2018年10月30日作出（2018）陕0112民初9713号民事判决，查明2010年10月27日，被告与案外人XX银行签订了《个人住房按揭贷款借款合同》，约定被告为购买案涉房屋向该行借款34万元，西安XX置业有限公司承担连带保证责任，案涉房产抵押给该行作为担保。2013年5月，因被告未按期还款付息，XX银行诉至碑林区法院，该院判决西安XX置业有限公司对被告的债务承担连带清偿责任，该公司承担清偿责任后，将被告诉至本院，2017年10月10日本院作出（2017）陕0112民初3632号民事判决，解除被告与西安XX置业有限公司的《商品房买卖合同》并撤销该合同备案登记手续，2018年9月3日，经查询，案涉房屋的所有权人系西安XX置业有限公司，预购商品房抵押预告登记已经撤销。本院认为案涉房屋系西安XX置业有限公司所有，且案涉房屋的《商品房买卖合同》已解除，被告贠平涛违约事实清楚，原告赵凯林要求被告完成案涉房屋的过户主张，无法律和事实上的履行可能，遂判令：“一、被告贠平涛于本判决生效之日起十日内支付原告赵凯林违约金67500元；二、驳回原告赵凯林的其余诉讼请求。”该判决发生法律效力后，被告贠平涛已按照判决支付原告4万余元。另查明，2018年12月30日，第三人将首付款15万元及中介费20250元均已退还原告。截止庭审当日，被告尚未将定金12万元退还原告。审理中，原告申请对案涉房屋2017年4月XX日的价值与鉴定当日的价值差额进行司法鉴定。经本院组织质证，西安市中级人民法院委托陕西开平房地产评估有限公司对案涉房产进行评估，2019年10月28日，该公司作出陕开平【2019】字第FY-043号《房地产估价报告》，估价结果为，案涉房屋于2019年10月18日可实现市场价值为122.35万元。原告对该评估结果认可，认为房屋差价损失为553500元，为减少诉累，其主张差价损失30万元，被告对该评估报告的证明目的不予认可，认为无依据，双方在合同履行的过程中均有过错，因原告迟迟未办理按揭手续，导致其无法及时偿还贷款，开发商代偿后经法院判决收回案涉房屋，导致无法办理过户，因此合同无法履行非其一人所致，不应由其一人承担全部责任。庭审中，被告提交（2018）陕0112民初9713号民事判决书，证明因案涉房屋合同纠纷，原告已将其诉至法院，经判决，其应支付原告违约金67500元，其按照生效判决书已经向原告支付违约金，现原告再次诉至法院，要求其支付费用，无任何依据，原告认为该判决书处理的系案涉房屋无法过户的违约金，而本案处理的系解除合同后的责任，两案非同一法律关系，且判决的违约金67500元，被告仅支付4万余元。本院依法主持调解，因原、被告各执己见，致调解未果。上述事实，有《房地产买卖中介合同》、收条、民事判决书及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原告赵凯林与被告贠平涛签订的《房地产买卖中介合同》（以下简称合同），经（2018）陕0112民初9713号民事判决书确认合法有效，现原告主张解除合同，且被告贠平涛同意解除合同，故2017年4月XX日，原、被告签订的合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原告主张被告返还购房定金12万元，于法有据，应予支持。第三人已将中介费20250元退还原告，原告主张被告赔偿中介费20250元，无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张被告赔偿房屋涨价差额损失30万元及评估费5560元，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告赵凯林与被告贠平涛于2017年4月XX日签订的《房地产买卖中介合同》；二、被告贠平涛于本判决生效之日起十五日内返还原告赵凯林定金12万元；三、驳回原告赵凯林的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10550元（原告已预交），由原告赵凯林负担5275元，被告贠平涛负担5275元，被告负担部分于本判决确定给付之日一并支付原告赵凯林。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长      李  想审  判  员      唐楠楠人民陪审员      王赁柱   二〇二〇年三月二十六日 书  记  员      李  新