四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020)川07民终458号 上诉人（原审被告）：王丕林，男，1963年2月10日出生，汉族，教师，住四川省盐亭县。 委托诉讼代理人：王俊驰（王丕林堂弟），男，1973年3月15日出生，汉族，教师，住四川省盐亭县。 被上诉人（原审原告）：绵阳金和物业服务有限公司，住所地：四川省绵阳市临园路东段41-43号绵阳商厦3-2号。 法定代表人：郑彦，公司总经理。 委托诉讼代理人：顾雄峰，四川文同律师事务所律师。 上诉人王丕林因与被上诉人绵阳金和物业服务有限公司（以下简称金和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省盐亭县人民法院（2019）川0723民初1869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王丕林及其委托诉讼代理人王俊驰、被上诉人金和物业公司的委托诉讼代理人顾雄峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王丕林上诉请求：1.撤销一审判决；2.上诉费和其他费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决无证据依据。被上诉人没有出示2010年10月28日的物业服务协议，被上诉人起诉上诉人并无依据。2.业主大会成立后，被上诉人拒绝签订物业服务合同，违反国家法律规定，强行服务和经营，一审法院却认为是合法，但对被上诉人对上诉人人身、财产的侵害，一审却不予以审查，忽略了上诉人的合法权益。综上所述，请求二审法院查明事实，维护法律的尊严和上诉人的合法权益。 金和物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持原判。 金和物业公司向一审法院起诉请求：1.王丕林立即向金和物业公司支付从2016年1月1日至2019年6月30日拖欠的物业服务费和代收生活垃圾清运费合计4，167.24元，并承担逾期违约金1200元；2.本案诉讼费由王丕林承担。 一审法院认定事实：2009年9月18日，绵阳金和房地产开发有限公司（以下简称出卖人）与王丕林就位于盐亭县住宅（以下简称案涉商品房）的购买事宜签订《商品房买卖合同》一份，在该合同第二十三条前期物业服务部分，约定的与案涉商品房有关联的主要内容有：出卖人依法选聘的物业管理企业为金和物业公司；该合同物业服务费用部分未明确约定物业服务费用的收费标准和代收垃圾清运费条款及标准。 2010年1月6日，出卖人与金和物业公司就梓江新城商住楼项目签订《梓江新城前期物业服务合同》一份，该合同约定的与案涉商品房有关联的主要内容有：第四章第五条约定，前期物业服务期限为，小区业主大会与物业公司签订新的物业服务合同生效之日止；第五章第七条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅具体标准为1元/平方米/月。 2010年11月28日，金和物业公司（甲方）与王丕林（乙方）就王丕林购买的案涉商品房签订《前期物业服务协议》一份，在第四条物业管理服务费用部分，约定的与案涉商品房有关联的主要内容有：暂定物业服务收费标准，住宅按建筑面积每月每平方米1元；代收生活垃圾清运费每月每户6元；乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用和其他费用；每次交纳费用时间为到期前15日内交纳半年物管费。在第十条违约责任部分，约定的与案涉商品房有关联的主要内容有：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的责任；乙方违反协议，使甲方未达到服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应责任；甲方违反协议擅自提高收费标准或者乱收费的，乙方在征得小区2/3以上业主书面并申报相关主管部门同意后有权要求甲方清退；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳服务费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日加收应交费用总额的1%作为违约金；不交纳物管费用的，甲方有权提起诉讼或作出其他合法追讨行为，直至清偿完全部欠款和违约金为止，由此追讨行为所产生的全部费用概由乙方负责。经盐亭县物价局绵价费[2004]56号文对金和物业公司经营服务性收费审定，金和物业公司对高层住宅收费标准为1元/平方米，服务标准为三级标准。 2010年11月11日，金和物业公司成立绵阳金和物业服务有限公司盐亭分公司，并于2014年7月3日在工商行政管理部门登记，专门负责梓江新城小区商住楼物业服务。 王丕林接收案涉商品房后，已按建筑面积94.22平方米、1元/月/平方米的物业服务费标准和6元/月的代收垃圾清运费标准向金和物业公司交清截止2015年12月31日的物业服务费和代收垃圾清运费；2016年12月24日，2017年6月1日，2018年11月20日，金和物业公司先后向王丕林发出催交物业服务费用书面通知，王丕林仍未交纳从2016年1月1日至2019年6月30日止的物业服务等费；经集合物业公司核算从2016年1月1日至2019年6月30日止，王丕林累计尚欠金和物业公司42个月物业费3，957.24元，垃圾清运费210元，共计欠费4，167.24元。 2019年8月，王丕林已将案涉商品房出卖给任某某。 截止金和物业公司提起诉讼时，金和物业公司的盐亭分公司仍系盐亭县云溪镇梓江新城小区商住楼物业服务企业。 一审法院认为，根据中华人民共和国国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。王丕林与出卖人签订购买案涉商品房的《商品房买卖合同》第二十三条中已约定，出卖人依法选聘的前期物业服务企业为金和物业公司，该合同物业服务费用部分虽未明确约定物业服务费用的收费标准和代收垃圾清运费条款及标准，但在出卖人与金和物业公司就梓江新城商住楼项目签订《梓江新城前期物业服务合同》后，2010年11月28日金和物业公司与王丕林另就案涉商品房签订《前期物业服务协议》，该协议中明确了物业管理服务费用及代收垃圾清运费用的交纳标准等相关内容，属双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照该协议约定履行自己的义务。盐亭县物价局绵价费[2004]56号文对金和物业公司高层住宅经营服务性收费标准的审定，进一步证明双方约定的收费标准符合相关法律政策规定。王丕林从2016年1月1日起至2019年6月30日止未向金和物业公司缴纳物业管理服务费和代收垃圾清运费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《物业管理条例》第四十二条规定及双方签订的《前期物业服务协议》约定，其欠缴行为已构成违约，王丕林应按照法律规定和协议约定承担继续履行并支付违约金的违约责任，据此一审法院对金和物业公司要求王丕林支付物业管理服务费和代收垃圾清运费的诉讼请求予以支持。金和物业公司当庭再次确认垃圾清运费用按金和物业公司请求的210元计算，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，一审法院亦予支持。鉴于金和物业公司对违约金数额的自愿调减数额仍明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条等规定和本案履行标的金额、履行期限、金和物业的损失及诉讼负担等实际，违约金一审法院酌定为400元。 鉴于王丕林主张的：1.金和物业公司愿意为王丕林提供免费服务，明显与双方于2010年11月28日签订的《前期物业服务协议》约定内容不符；2.金和物业公司将其物业管理服务职能交付其分公司属于金和物业公司内部进行管理服务职能分工调整，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定，金和物业公司的分支机构产生的民事责任由金和物业公司承担，不影响金和物业公司对王丕林提供管理服务义务的承担，也不影响金和物业公司对王丕林依法主张权利；3.王丕林提交的《关于绵阳金和物业服务有限公司盐亭分公司退出梓江新城物业服务公告》的内容并不能证明王丕林“关于金和物业公司盐亭分公司已于2018年8月27日退出了小区服务，金和物业公司盐亭分公司自己承认了服务存在极大隐患所以要退场，无收费资格”的主张成立，且与王丕林自己提供的其他业主与金和物业公司盐亭分公司于2019年2月19日签订的《物业服务合同》不符；4.金和物业公司与业委会、业主大会之间的纠纷应由金和物业公司或业委会、业主大会作为主体进行主张；5.金和物业公司与王丕林之间的人身和财产损害赔偿纠纷，与本案不属同一法律关系，在本案中一审法院不予处理。故一审法院对王丕林的前述主张均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、王丕林在一审判决生效后3日内向绵阳金和物业服务有限公司支付2016年1月1日至2019年6月30日间的物业管理服务费3，957.24元、垃圾清运费210元，并支付违约金400元，上述款项合计4，567.24元；二、驳回绵阳金和物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由王丕林负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人申请了证人王某出庭作证，拟证明2010年10月28日上诉人并没有和被上诉人签订合同。本院组织双方当事人对证人进行了询问，对证人证言发表了质证意见。上诉人对证人证言无异议；被上诉人质证认为，签订合同的时间一审法院已查明，业委会与被上诉人之间的纠纷，与本案无关。本院对证人的证言认证如下：对证人证言本院结合其余证据、庭审，综合予以认定。 二审中，经审查确认的证据、结合庭审，本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，对一审判决认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案当事人的争议焦点为：上诉人是否应支付被上诉人物业管理服务费、垃圾清运费及违约金。 上诉人上诉称，其没有在2010年10月28日与被上诉人签订《物业服务协议》。经本院查明，上诉人虽在2010年10月28日没有与被上诉人签订《物业服务协议》，但2010年11月28日被上诉人与上诉人签订了《前期物业服务协议》，2010年11月11日被上诉人成立了盐亭分公司负责上诉人所在小区的物业管理服务，上诉人也依据双方签订的协议给付了2015年12月31日之前的物业服务费和垃圾清运费，至今该小区的物业管理服务还是由被上诉人负责。从查明的事实来看，上诉人与被上诉人签订了物业服务合同，被上诉人提供了物业管理服务，因此，上诉人应依据合同履行交纳物业管理费和垃圾清运费的义务，而上诉人不按约定交纳物业管理服务费和垃圾清运费，违反了合同约定的义务，应承担违约责任。 上诉人上诉称，被上诉人拒绝签订《物业服务合同》以及被上诉人对其人身、财产的侵害，不属于本案的审理范畴，权利人及上诉人可另案主张。 综上所述，上诉人王丕林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王丕林负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘雨林 审判员  邱学南 审判员  宋 岩 二〇二〇年三月二十七日 书记员  刘 骏