广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初27237号原告：佛山市奥巴斯装饰材料有限公司，住所地：佛山市南海区狮山镇小塘新境工业区，统一社会信用代码XXX。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：黄叶明，广东金腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗诚，广东金腾律师事务所律师。被告：佛山市南海区******坑口股份经济合作社，住所地：佛山市南海区*********，统一社会信用代码XXX。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：廖富昌，广东树本律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾镖令，广东树本律师事务所律师。被告：佛山市南海区狮山镇公共资源交易所小塘工作办公室，住所地：佛山市南海区狮山镇XXX楼,统一社会信用代码XXX。负责人：范珊俐。委托诉讼代理人：叶谋，广东树本律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨绮珊，广东树本律师事务所律师。原告佛山市奥巴斯装饰材料有限公司诉被告佛山市南海区******坑口股份经济合作社（以下简称“坑口合作社”）、佛山市南海区狮山镇公共资源交易所小塘工作办公室（以下简称“小塘办公室”）租赁合同纠纷一案,本院于2019年10月31日立案后，依法适用简易程序于同年12月16日、2020年3月17日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄叶明参与第一次庭审，原告的委托诉讼代理人罗诚参与第二次庭审，被告坑口合作社的委托诉讼代理人廖富昌、被告小塘办公室的委托诉讼代理人叶谋两次均到庭参加了庭审。诉讼期间，本院依职权申请调查取证，相应期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告在分别以曾泽能、曾佳能的名义与被告坑口合作社签订的土地租赁合同中享有优先承租权；2.由被告坑口合作社委托被告小塘办公室举办的以114万/年租金成交的原“奥巴斯厂厂房”竞租行为无效；3.即使法院不能认定竞租行为无效，请求判令被告坑口合作社以114万/年并按公示的租赁合同条款同等条件将案涉厂房租赁给原告；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告的法定代表人曾某1与曾X能、曾X能是亲兄弟。创业初期，以曾X能、曾X能的名义于2000年、2007年分别与被告坑口合作社签订《土地租赁合同》，被告坑口合作社将位于佛山市南海区狮山镇小塘新境工业区中部的土地出租给原告，租赁期限均至2020年5月10日止。合同签订后，曾某1等兄弟三人在案涉土地上投资兴建厂房，并设立佛山市奥巴斯装饰材料有限公司，案涉土地及厂房一直由原告实际使用，租金也是原告向被告坑口合作社支付，故案涉合同的实际履行主体是原告与被告坑口合作社。被告坑口合作社对此也是明知的，招标公告上竞投的也是“奥巴斯厂房”。租赁合同第四条第3款约定原告在租赁期满后，原告具有案涉土地的优先租赁权。但在租赁合同还有将近一年到期的时候，被告坑口合作社在既没有与原告协商也没有征求原告是否续租是否行使优先租赁权的情况下，委托被告小塘办公室在网上发布《狮山镇新境村坑口经济社厂房使用权租赁公告》，但公告中没有披露原告具有优先租赁权的任何信息，被告小塘办公室作为专业的政府职能部门没有审查被告坑口合作社的原租赁合同是否存在优先权的情形，在招标公告及投标现场均没有提及原告的优先承租权，侵犯了原告的优先租赁权，两被告的招投标行为应当认定为无效。原告在竞投会开始前，就向被告小塘办公室申明了按合同原告享有优先承租权，要求被告小塘办公室在竞投案涉标的前予以公布说明，但小塘办公室口头拒绝。在竞投会现场，当81号牌举牌114万时，主持人在叫“81号114万”第三次的同时，原告代表人再次举起了87号牌竞价，但主持人未理会原告的举牌应价，也没有询问是否有人应价，其行为违反了“三声叫价后无人应价，确认成交”的拍卖规则，应当被认定为无效。后原告向被告小塘办公室就优先承租权及竞投环节的不规范性提出了异议，但小塘办公室驳回了原告的异议。被告小塘办公室在接受被告坑口合作社委托竞租时，在明知案涉土地尚在承租期内，疏于审核合同中约定的原告具有的优先承租权，未在招标文件中予以公示，且在现场竞租会时，对主持人的违规竞租未进行干预和纠正，使得原告进一步丧失公平的竞价权。因此，案涉的“奥巴斯厂房”的竞投行为应认定为无效，应当重新进行招标、投标。原告为维护自身的合法权益，故起诉。被告坑口合作社辩称，一、原告主体不适格，案涉的土地租赁合同是曾X能、曾X能与被告坑口合作社签订的，原告并非合同相对方。二、竞投会的立项、公示、竞租、成交均依法依规进行。现场竞得人XX以81号牌114万元竞租报价，主持人多次提示下一应价为114.5万元，经主持人三声报价后仍无竞租人应价及加价，最终以黎庆佳为竞得人。原告参与竞投会，并授权法定代表人曾某1持87号牌举牌应价，即使主持人在三声叫价后马上举牌应价也属无效行为，根据现场录像可知，三声叫价后再次举牌的并非曾某1本人，而是案外人曾X能，曾X能并非竞投人或代表，其行为不能视为原告的行为，其举牌行为无效。被告小塘办公室辩称，一、被告小塘办公室作为被告主体不适格，小塘办公室不具备法人资格，不独立承担民事责任，且不是案涉合同的相对人；案涉合同是案外人曾X能与被告坑口合作社签订，原告也不是案涉合同的相对人，无权主张优先承租权。二、被告坑口合作社委托被告小塘办公室举办的竞投会符合竞投拍卖规则，竞投行为合法有效。案外人曾X能并非竞投人或代表，其行为不能视为原告的行为，其在竞得者114万报价并经主持人三声叫价后举牌行为无效。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照复印件、两被告工商信息打印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。2.土地租赁合同（曾X能）原件、土地租赁合同（曾X能）复印件各1份、中国银行对公客户付款通知单（45908.42元）复印件1份、南海区狮山镇集体组织收据（电子）（NO.0023399、NO.0023398、NO.0022652、NO.0022651）原件各1份、国内支付业务付款回单复印件1份，用以证明两份《土地租赁合同》的实际履行主体是原告，原告对承租的土地有优先承租权。3.狮山镇新境村坑口经济社厂房使用权租赁公告截图打印件1份、中国银行对公客户付款通知单（50万元）复印件1份，用以证明竞租公告没有披露原告对涉案土地厂房具有优先承租权。4.关于《狮山镇新境村坑口经济社厂房使用权租赁项目竞租文件》中违反原合同关于优先权约定的申诉函原件、关于《狮山镇新境村坑口经济社厂房使用权租赁项目竞租文件》中违反原合同关于优先权约定的申诉回复原件、关于请求撤回本次竞租结果的申诉函原件、关于请求撤回新境村坑口经济社原奥巴斯厂房使用权竞租结果的申诉回复原件、关于请求撤回新境村坑口经济社原奥巴斯厂房使用权竞租结果的回复意见原件各1份，用以证明在竞租会开始前原告已经要求被告小塘办公室在竞租会开始前向竞租者声明原告的优先承租权被拒绝，后在竞租结果出来后原告马上提出异议，就涉案奥巴斯厂房使用权的竞租行为应认定为无效。被告坑口合作社举证如下：原告工商信息打印件1份，用以证明原告以公司名义提起诉讼，并非是本案的适格主体。被告小塘办公室举证如下：1.新境村坑口股份合作经济社佛山市**集体资产交易资料原件1份，用以证明案涉资产经立项、公示、竞租、成交均依法依规进行。2.光盘1份，用以证明本次竞租现场会均依法依规进行，曾泽能在竞得者114万报价并经主持人三声叫价后再举牌的行为应属无效。本院依法向佛山市自然资源局南海分局调查取证，该局向本院作出复函。本院组织原告和两被告就上述证据进行辩证、质证。经审查，双方当事人对各方提交的证据及佛山市自然资源局南海分局的复函的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定以下事实：2000年5月9日，案外人曾X能（乙方）与南海市小塘镇新境村坑口经济合作社（即被告坑口合作社，甲方）签订《土地租赁合同》（以下简称案涉合同一），约定甲方将新境工业区中部620.5平方米地块出租给乙方，租赁期限为20年，从2000年5月10日至2020年5月10日止，从2000年8月10日开始计租；由乙方自筹资金、自建厂房；每月每平方米租金基数为0.6元，以五年为一计算单位，递增15%，即第1-5年每月每平方米0.6元，第6-10年每月每平方米0.69元，此后类推；租赁期满后，如乙方需要续租的，甲方可优先租赁给乙方，届时由双方协商而定；从签约之日起，乙方应预交一年租金，以后每月的10日前缴交租金，不得拖欠，否则甲方有权终止协议并收回土地使用权及地上建筑物的产权；甲方只将按现高度填成一块符合建筑的空地交付乙方使用，乙方在投建前要自行向有关主管部门办理土地报建等呈批手续，一切费用由乙方支付；租赁期满后，若乙方不再续租，原乙方自建的非动产建筑物及有关厂房产权书，无偿归甲方所有，动产设备、材料等归乙方所有，乙方应在期满后一个月内搬走；等等。2007年1月1日，案外人曾X能（乙方）、被告坑口合作社签订《土地租赁合同》（以下简称案涉合同二），约定甲方将新境工业区中部751平方米地块出租给乙方，租赁期限为13年，从2007年1月1日至2020年5月10日止，2007年1月1日至2011年12月31日每月每平方米租金为0.69元，2012年1月1日至2016年12月31日每月每平方米租金为0.79元，2017年1月1日至2020年5月10日每月每平方米租金为0.91元；由乙方自筹资金、自建厂房；租赁期满后，如乙方需要续租的，甲方可优先租赁给乙方，届时由双方协商而定；乙方每季度交一次租金，不得拖欠，否则甲方有权终止协议并收回土地使用权及地上建筑物的产权；甲方只将按现高度填成一块符合建筑的空地交付乙方使用，乙方在投建前要自行向有关主管部门办理土地报建等呈批手续，一切费用由乙方支付；租赁期满后，若乙方不再续租，原乙方自建的非动产建筑物及有关厂房产权书，无偿归甲方所有，动产设备、材料等归乙方所有，乙方应在期满后一个月内搬走；等等。2018年7月至2019年6月，案涉土地的占有使用费由原告转账支付给被告坑口合作社，被告坑口合作社向原告出具收据。2019年6月25日，南海区狮山镇集体资产交易平台发布《狮山镇新境村坑口经济社厂房使用权租赁公告》，写明被告小塘办公室受被告坑口合作社委托，定于2019年7月4日10时15分在南海区狮山镇新境村委会会议室举办原奥巴斯厂厂房等的使用权租赁项目竞租现场会；采用现场举牌竞价的方式进行租赁，按照价高者得原则确定成交价和竞得人。2019年7月3日，原告填写了竞买（投）登记表并缴纳诚意金，参与了原奥巴斯厂厂房竞租会。案外人黎庆佳以每年114万元的价格竞租取得该厂房的使用权。另查明，原告成立于2006年7月5日。佛山市自然资源局南海分局就案涉土地向本院出具的复函内容为：1.案涉土地未办理土地使用证及土地所有权证；2.案涉土地的土地利用总体规划（2010-2020年）的性质为建设用地，2018年度的土地利用现状为建设用地，未查询到办理用地报批手续记录。本院认为，案涉土地未办理相关用地手续及规划报建手续，案涉土地仍为农业用地。原、被告签订的案涉合同约定将案涉土地用于兴建厂房，案涉土地实际亦用于建设用途。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”及第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”的规定，法律对农用地转为建设用地实行严格限制。案涉土地的性质目前仍为农用地，故上述土地转为建设用地应依法严格限制。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。”的规定，案涉土地用于非农建设，应由土地使用者向当地土地行政主管部门提出申请，核发集体土地使用权证书、确认建设用地使用权后方可进行开发建设。案涉土地为农业用地，未办理使用权证，没有依法履行相应的用地手续，案涉厂房没有办理规划报建手续，但案涉合同约定将案涉土地用于兴建厂房且实际也用于建设用途，故案涉合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。案涉合同无效，原告与被告坑口合作社关于优先承租权的约定亦无效，原告基于无效的合同主张就案涉土地和厂房享有优先承租权及被告坑口合作社以114万元/年将案涉厂房租赁给原告均缺乏法律依据，本院依法不予支持。原告主张案涉竞租行为无效，因案涉竞租行为系被告小塘办公室作为中介平台举办，其举办的竞租活动是否有效并非本院审理范围，本院不予处理。关于原告和被告小塘办公室的诉讼主体是否适格的问题。虽然案涉合同签订人为案外人曾X能、曾X能，但案涉合同签订后，原告于2006年成立并在案涉地块生产、经营，被告坑口合作社未提出异议，并于2018年7月至2019年6月接受原告缴纳的占有使用费，向原告出具收据，可见被告坑口合作社同意案涉土地的实际使用人已变更为原告，故本案原告具有诉讼主体资格。案涉竞租活动系被告小塘办公室以自己的名义受被告坑口合作社委托举办，被告小塘办公室具有诉讼主体资格。两被告关于诉讼主体资格问题的抗辩缺乏理据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条之规定，判决如下：驳回原告佛山市奥巴斯装饰材料有限公司全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计50元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 莎二〇二〇年三月十八日书记员 邓洁婷