山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终169号上诉人（原审原告）：庄坤，男，1987年9月20日出生，汉族，住长清区文昌街道办事处陈庄村287号。上诉人（原审原告）：董元贞，女，1987年6月4日出生，汉族，住长清区文昌街道办事处陈庄村287号。被上诉人（原审被告）：济南汇侨房地产开发有限公司，住所地济南长清区南环路南灵岩路西侧。法定代表人：朱立书。上诉人庄坤、董元贞因与被上诉人济南汇侨房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2019）鲁0113民初1465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。庄坤、董元贞上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判向庄坤、董元贞支付逾期交房违约金43112元；2.本案一、二审诉讼费用由济南汇侨房地产开发有限公司承担。事实和理由：一、一审法院未按照证据规则认定事实，案件事实认定错误。1.一审法院认定当事人双方签定的《商品房买卖合同》合法有效，因此该合同对双方均有法律约束力，双方应按合同全面履行合同义务。据此，济南汇侨房地产开发有限公司履行交付房屋的义务必须是符合合同约定的房屋，即应具备合同约定及法规规定的交付必备条件，需取得《分期综合验收备案证明》否则不能交付和视为房屋交付，《山东省城市房地产经营开发条例》第34条明文规定：开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收，分期开发的项目，开发企业可以进行分期验收。开发项目经验收合格后，方可交付使用。双方合同第八条约定的交房时间为2016年10月31日前，交房条件是取得《分期综合验收备案证明》，但济南汇侨房地产开发有限公司直到2019年1月10日才取得。根据合同约定，被告承担违约责任的期限，应是2016年7月1日至2019年1月10日。但一审判决却计算至2016年11月27日，完全属认定事实错误。2.在一审庭审过程中，庄坤、董元贞向法庭陈述了在2016年11月27日接收房屋的原因，是济南汇侨房地产开发有限公司公司在2016年11月20日，向业主公示了《济南汇侨房地产开发有限公司一期延期交房承诺书》，承诺在2017年3月31日前取得《分期综合验收备案证明》否则将向业主支付因逾期交房的违约金（承诺书第10条），在上述前提下，庄坤、董元贞在《房屋结算移交协议书》和《房屋结算表》签字并接收房屋，但济南汇侨房地产开发有限公司只提供上述两份材料，拒不承认公示的承诺书。庄坤、董元贞将该承诺书用手机拍照，并在开庭时提供影印件，该证据是济南汇侨房地产开发有限公司持有且对其不利，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定的司法解释》第75条，应当认定庄坤、董元贞主张的济南汇侨房地产开发有限公司存在出具承诺的事实。但一审法院未违背相关证据的逻辑，以对方不认可为由，否认承诺书的存在，导致认定事实错误。二，一审法院认定被诉人无法按期取得《分期综合验收证明》属于合同第八条的免责条款，事实不清，证据不足。合同的免责条款第2项：因政府或职能部门原因对验收及市政配套造成的原因，是指因政府或职能部门的原因导致迟延的，才可免责，如果济南汇侨房地产开发有限公司城市配套费未及时缴纳，那市政配套自然不到位，因此，济南汇侨房地产开发有限公司提交的燃气公司、热电中心的证明，并未证实相关配套设施延迟是因政府或职能部门的原因导致的，没有证据证实被告公司延期交房，符合合同的免责条款，故被诉人应当承担逾期交房的违约责任。被上诉人辩称，一审法院认定事实所依据的证据确实充分，适用法律正确，程序合法，上诉人主张请缺乏事实根据和法律依据，请法庭予以驳回。一、济南汇侨房地产开发有限公司已经按照双方签订的《济南市商品房买卖合同》约定的期限，将房屋实际交付上诉人占有、使用，上诉人的上诉事由与事实不符，主张不成立。二、济南汇侨房地产开发有限公司交付的楼房，符合法律规定的交付条件，并不违反法律、行政法规的强制性规定。1、1993年12月1日颁布的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》虽确立了住宅小区工程进行竣工验收的模式,当时工程的验收主体和责任主体均为建设行政主管部门及有关职能部门。后来,国务院进行了大规模的行政审批项目清理整顿工作,大量行政审批项目被取消或调整,竣工综合验收也在其中。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起施行），该决定第83项,明确将规定于《城市房地产开发经营管理条例》的住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收取消。《建设工程质量管理条例》第16条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。…建设工程经验收合格的，方可交付使用。”该规定将原来的建设工程主管部门的验收，修改为建设单位组织验收。取得竣工验收备案证明不再是《合同法》所规定的效力性强制性规定。2、根据以上规定，上诉人主张的交房未取得验收备案证明，不再是法律、行政法规的效力性强制性规定。上诉人已于2016年11月27日接收了济南汇侨房地产开发有限公司交付的房屋，并于当日签署房屋结算移交协议，在该协议上，特别注明“甲乙双方别无瓜葛”或“互不追究其他责任”。济南汇侨房地产开发有限公司向上诉人交付的楼房，符合法律的强制性规定，也未损害上诉人的利益，上诉人主张济南汇侨房地产开发有限公司逾期交房并要求承担违约责任，不符合本案事实和法律规定，其上诉请求不成立，请法庭依法驳回其上诉。3、2018年10月29日，济南市中级人民法院在新闻中心发布“济南中院对一起拒绝收房案做出判决，开发商未取得验收备案证明，购房者拒绝收房，损失谁来承担”一份案例，该案例来源于济南中院民五庭。在法官说法部分注明：开发商在未取得《分期综合验收备案证明》的情况下，买受人有权拒绝接收涉案商品房，买受人拒绝接收房屋的，开发商无权要求解除合同，且应当支付逾期交房违约金。但若买受人在明知开发商未取得《分期综合验收备案证明》情况下，接收了涉案商品房的，其再要求开发商承担逾期交付违约金的，不予支持。若合同约定违约金数额过低的，守约方可以请求调高违约金数额。违约金的约定即应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，不得约定与损失不相称的违约金数额；另一方面若违约金低于损失，又可以申请适当增加，这体现了违约金的补偿性。三、上诉人与被上诉人虽约定交付期限，但济南汇侨房地产开发有限公司具备双方合同约定的免责条款。1、双方签订的《济南市商品房买卖合同》第8条第二款约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。2.因政府或职能部门原因对验收及市政配套、安装之延误，造成建成房屋供水、供电、暖气等配套设施无法正常使用的;”而涉案楼房的政府配套的暖气、煤气、供电等设施的接通时间均在17年12月或18年10月份。济南汇侨房地产开发有限公司交房时未能取得验收备案证明，系政府的配套设施之延误导致，这也正是双方合同约定交付条件、交付期限中，济南汇侨房地产开发有限公司的免责条款，济南汇侨房地产开发有限公司不应承担违约责任。2、上诉人收房时，知道房屋已经工程设计、施工、监理等单位进行竣工验收合格，但尚未取得分期综合验收备案证明，仍然同意接收房屋，并一致同意互不追究其他责任。这表明上诉人与被上诉人双方均同意在当时的情况下交房，是双方当事人意思自治，应当对双方具有约束力。除非双方的这一交、收房的民事法律行为，违反法律的效力性的强制性规定。但是，未取得分期综合验收备案证明情况下的交房，不属于法律效力性的强制性规定，对此，济南汇侨房地产开发有限公司已做了答辩，不再重复理由。3、北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》【京高法发［2014］489号】第12条第二款规定“买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持。”虽该规定是北京市高法制定，但对本案有参考意义。4、对于本案类似情况，济南市几乎所有的房地产开发公司，均不同程度存在未取得竣工验收备案证明时，经建设单位组织专项验收后即与业主协商交房的情况。如果业主同意收房后，再以未取得备案证明为由主张逾期违约金，只会产生不良的社会影响，不利于维护市场交易稳定，对房地产开发企业不公平。综上所述，济南汇侨房地产开发有限公司在合同约定的交房时间之前，已向上诉人交付房屋。上诉人接收时，也明知当时未取得分期综合验收备案证明，仍自愿收房使用房屋，并承诺不再追究其他责任。且济南汇侨房地产开发有限公司所交付的房屋不违反法律的强制性规定，未取得竣工备案证明系政府配套延误所致，是济南汇侨房地产开发有限公司免责的合同约定。因此，上诉人再要求济南汇侨房地产开发有限公司承担逾期交房的违约责任，无事实及法律依据。一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法。庄坤向一审法院起诉请求：1.判令济南汇侨房地产开发有限公司向庄坤、董元贞支付逾期交房违约金45,056.83元；2.本案诉讼费用及其他费用由济南汇侨房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2015年11月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，由庄坤、董元贞购买被告开发的汇侨城小区XXX号楼XXXX室房产一处。双方合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》。2、该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因政府或职能部门原因对验收及市政配套、安装之延误，造成简称房屋供水、供电、暖气、煤气等配套设施无法正常使用的；发生疫情、骚乱、战争、罢工等影响工程施工进度的；因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、停电、政府指令暂停施工、恶性传染病、文物保护等）造成工期延误的；因政府有关部门机构的行为，以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误”。另双方在合同附件五补充协议的第十二条第十三款约定：“有线电视开户费、宽带初装费、电话初装费、房屋维修基金、保险费等费用由买受人按照有关部门规定缴纳。”上述合同签订后，庄坤、董元贞按照约定支付了购房款，汇桥公司也按约定进行了房屋施工。2016年10月21日，济南市建筑工程质量监督站出具《建筑工程竣工验收报告》证实涉案房屋工程验收合格。随着约定交房时限来到，原告与其他业务向有关部门反映了问题，为此原、被告于2016年11月27日签订《房屋结算移交协议》和《房屋结算表》，载明：“乙方（庄坤、董元贞）购买甲方（汇桥公司）开发的以上《房屋结算表》中所注明的房屋，已竣工并验收合格。现乙方已结清房款，甲方将该房屋交付给乙方后，产权归乙方所有，甲、乙双方别无纠葛”。另查，2017年12月10日涉案工程热力暖气开通，2018年10月30日涉案房屋天然气供气开通。2018年11月6日涉案工程燃气管道、设备已经安装完毕，并验收合格，可以正常使用。2018年11月6日济南市长清区热电中心证明涉案工程供暖管道、设备已经安装完毕并已验收合格，可以正常使用。2019年1月10日，被告取得房地产开发项目《分期综合验收备案证明》，现原告认为被告未按照合同约定，在取得《分期综合验收备案证明》的条件下完成收房，并提出如上诉讼请求。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思的表示，主体适格，内容合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合同约定交房时间为2016年10月31日前，根据被告提交的《房屋结算移交协议》可以看出，庄坤、董元贞已于2016年11月27日完成了收房手续，故可以认定被告逾期交房。根据合同约定“逾期在90日内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”，合同中约定的被告房屋总价款为538,871元，逾期计27天，故被告应该承担逾期交房的违约金1454.95元。原告提交的承诺书系复印件，被告对此不予认可，原告亦未提交其他相关证据予以证实，故其法律效力，一审法院无法确认。因涉案房屋项目的供电、燃气等市政配套设施延误无法正常使用导致汇桥公司无法按期取得《分期综合验收别按证明》，属于双方合同第八条中关于房屋交付条件及交付期限的免责条款，且双方自愿签订了《房屋结算移交协议书》和《房屋结算表》，故对于原告仅以汇桥公司未取得《分期综合验收备案证明》为由要求被告承担全额诉讼费及逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。判决：一、限被告济南汇桥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告庄坤、董元贞逾期交房违约金1454.95元；二、驳回原告庄坤、董元贞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费878元，减半收取439元，由原告庄坤、董元贞负担424元，被告济南汇桥房地产开发有限公司承担15元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交济南汇侨房地产开发有限公司一期延期交房问题承诺书原件一份。该承诺书是被上诉人公司对14号楼业主公示的除时间不相同外，其他内容均与我方在一审期间提交的承诺书的影印件一致，拟证明汇侨房地产公司曾经给上诉人一方出具过延期交房的承诺书，应当按承诺书的第10条约定的条件向上诉人支付违约金。被上诉发表如下质证意见，对上诉人提交的证据不予认可。一、该承诺书是14号楼业主侯某某签署的，而上诉人与被上诉人争议并非14号楼。二、上诉人并没有提交其签字认可的承诺书。三、上诉人提交的与本案无关的承诺书并不改变双方在商品房买卖合同中约定的交付条件和期限，双方争议是“业主接收房屋以后是否存在逾期交房违约金的问题”，该承诺书对双方争议不产生法律效力，与本案争议不具关联性。被上诉人提交加盖济南市房屋档案馆查档专用章的房屋建筑工程竣工验收备案单1份，拟证明涉案楼房竣工验收合格备案的时间为2017年2月4日。上诉人质证认为，即便内容真实，也不符合双方《商品房买卖合同》约定的交付条件即取得《分期综合验收备案证明》，而非竣工验收证明，明显交付的房屋不符合合同约定的条件，被上诉人应当支付逾期违约金。经审查，上诉人提交的承诺书系原件，业主签字虽为侯某某，但主要内容与上诉人一审提交的承诺书复印件一致，本院予以采信。房屋建筑工程竣工验收备案单加盖济南市房屋档案馆查档专用章，本院予以采信。二审中查明，汇侨公司于2016年11月20日出具延期交房问题承诺书，主要内容为：1.汇侨公司承诺5个月（2016.11.01到2017.3.31）取得分期综合验收备案证明，（如有延迟每三个月顶一年物业，以此累计），出具公司和物业公司之间的认可证明书…10.如公司违反以上任何一条承诺，本承诺书无效，公司将继续向业主支付因延期交房而产生的违约金（按双方签订的商品房买卖合同的交房之日起到具备交房条件日止）。11.承诺书自签订之日起生效，生效后业主自愿领取钥匙。12.业主认可本汇侨公司所出具的承诺书自愿收房，并不再追究违约交房的违约责任。认可业主在附件表格中签字生效。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。涉案房产所在楼房于2017年2月4日取得房屋建筑工程竣工验收备案单。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是被上诉人逾期交房违约金应如何计算。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。根据当事人意思自治原则，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中，双方约定汇侨公司应当在2016年10月31日前，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付上诉人使用，即双方约定的商品房交付标准为分期综合验收备案，汇侨公司在未取得分期综合验收备案的情况下交付房屋违反合同约定，构成违约。关于计算逾期交房违约金截止日期的问题。被上诉人于2016年11月27日将未取得《分期综合验收备案证明》及《竣工验收备案单》的房屋交付给上诉人，上诉人予以接收。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条及《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，即备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房达到“验收合格”标准的直接证据，也是交付的先决条件及法定条件。根据二审查明的事实，涉案商品房所在7号楼于2017年2月4日取得《竣工验收备案单》，因此，尽管双方约定的交付标准为分期综合验收备案，因上诉人实际接受商品房，汇侨公司亦应承担商品房达到法定交付标准前的违约责任。根据上述分析，本案应以竣工验收备案单取得日期的前一日即2017年2月3日作为计算逾期交房违约金的截止日期。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。2016年11月27日的《房屋结算移交协议》中虽载明“甲方将该房屋交付给乙方后，产权归乙方所有，甲、乙双方别无纠葛。”但该条款系汇侨公司为重复使用而预先拟定的格式条款，免除了汇侨公司在涉案商品房达到法定交房标准前应当承担的逾期交房违约责任、排除了买受人向其主张违约金的主要权利，根据上述法律规定，本院依法认定该条款无效，汇侨公司仍应承担逾期交房的违约责任。涉案商品房所在的7号楼于2017年2月4日取得《竣工验收备单》，逾期交房违约金应自2016年11月1日起计算至2017年2月3日止，逾期95天，逾期交房违约金为5119.27元（总房款538871×1?×95天）。邵秀丽在明知汇侨公司未取得《分期综合验收备案证明》的情况下接受房屋，其再要求支付2017年2月3日之后的违约金无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市长清区人民法院（2019）鲁0113民初1465号民事判决；二、济南汇侨房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿庄坤、董元贞逾期交房违约金5119.27元；三、驳回庄坤、董元贞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费878元，减半收取439元，由庄坤、董元贞负担387元，济南汇侨房地产开发有限公司承担52元；二审案件受理费878元，由庄坤、董元贞负担774元，济南汇侨房地产开发有限公司负担104元。本判决为终审判决。审 判 长  李 静审 判 员  李莎莎审 判 员  焦玉兴二〇二〇年三月十八日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗