云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初19号原告（反诉被告）：李崇义，男，汉族，1973年3月11日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：查建纲、马素梅，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）:昆明怡雅阳光酒店管理有限公司。统一社会信用代码：91530103784642799L。住所：云南省昆明市盘龙区北京路408号达阵广场16楼B1号。法定代表人：宋丽涓，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蒋建武，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。原告李崇义诉被告昆明怡雅阳光酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，被告昆明怡雅阳光酒店管理有限公司提起反诉，本院予以准许，并于2020年3月19日依法适用普通程序，就本案本诉、反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李崇义及其委托诉讼代理人查建纲、马素梅，被告（反诉原告）昆明怡雅阳光酒店管理有限公司委托诉讼代理人蒋建武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李崇义向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《租赁合同》；2、判令昆明怡雅阳光酒店管理有限公司支付李崇义欠付租金384018元，以及自2016年7月21日起至解除合同之日止按每天200元计算的违约金；3、本案诉讼费由昆明怡雅阳光酒店管理有限公司承担。事实和理由：李崇义与昆明怡雅阳光酒店管理有限公司于2013年11月23日签订《租赁合同》，将位于昆明市房屋出租给昆明怡雅阳光酒店管理有限公司用于酒店经营使用。合同约定的租赁期限从2014年3月1日起至2021年2月28日止，租金为每半年提前十天支付一次。合同中明确了应付租金的明细，同时还约定，若昆明怡雅阳光酒店管理有限公司拖欠租金及相关费用累计达到一个月，李崇义有权解除合同并收回房屋；若未按合同约定支付租金及相关费用超过10日则每日按200元向李崇义支付违约金；支付时间超过30天，则视为违约。合同签订至今，昆明怡雅阳光酒店管理有限公司共计向李崇义支付租金232256元，剩余租金拒绝支付，故李崇义起诉至法院。被告（反诉原告）昆明怡雅阳光酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：李崇义赔偿昆明怡雅阳光酒店管理有限公司因不能正常经营导致的经济损失8万元。事实与理由以及答辩称，1、同意解除双方签订的《租赁合同》；2、昆明怡雅阳光酒店管理有限公司于2019年11月14日将涉案租赁物腾还李崇义；3、认可截至到开庭当日共计向李崇义缴纳过租金232256元，之所以未按时缴纳，是由于昆明怡雅阳光酒店管理有限公司在装修过程中因涉案楼层的消防系统经常不定时的无故报警，但由于李崇义未出面解决，导致酒店无法完成装修并投入使用，造成了酒店巨大的损失，该损失应当由李崇义进行赔偿；4、李崇义所主张的租金应当适用一年的诉讼时效，超过诉讼时效部分的租金不应支付；5、李崇义所主张的违约金过高。原告（反诉被告）李崇义针对反诉答辩称，1、昆明怡雅阳光酒店管理有限公司提出的反诉请求并无事实和法律依据，请求法院予以驳回；2、李崇义多次以口头、发短信的方式，要求昆明怡雅阳光酒店管理有限公司缴纳租金，诉讼时效并未超过。2019年11月14日，昆明怡雅阳光酒店管理有限公司在腾还涉案租赁物时还补缴了物管费，由此确认诉讼时效并未超过。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。被告（反诉原告）昆明怡雅阳光酒店管理有限公司对原告（反诉被告）李崇义提交的以下证据有异议：租金催收短信记录（无原始载体）。欲证明李崇义多次以短信方式向昆明怡雅阳光酒店管理有限公司催收房屋租金、物管费等相关费用，昆明怡雅阳光酒店管理有限公司不回复信息态度消极。经质证，昆明怡雅阳光酒店管理有限公司对该组证据不认可，认为该证据没有法律效力。本院认为，该组证据并无原始载体核实，本院无法确认真实性，故不予采信。被告（反诉原告）昆明怡雅阳光酒店管理有限公司无证据提交。本院确认本案法律事实如下：2013年11月23日，李崇义（甲方）与昆明怡雅阳光酒店管理有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：第一条乙方所承租的房屋位于：昆明市广福路红星广场7号楼，1406、1407、1408、1409号4套房屋。该租赁房屋的建筑面积为：206.85平方米，乙方所承租的房屋经营用途为酒店经营。第二条乙方所承租房屋的期限自2014年3月1日始至2021年2月28日止。交房日2013年11月24日始至2014年2月28日止为装修期，免收租金。第五条租金及其支付1、双方约定以每套房屋为计算租金的依据，乙方承租房屋计租年度的起始租金按照每月2080元/套计算，租金2014年3月1日始至2016年2月29日期间保持不变，2016年3月1日起每年租金标准较上一年租金标准递增5%，租金每半年（六个月）提前十天支付一次，具体应付租金的明细如下：第一年2014年3月1日起至2015年2月28日，年度租金为99840元，乙方应于签订本租赁合同的一周内向甲方支付半年租金；第二年2015年3月1日起至2016年2月29日，年度租金为99840元。第三年2016年3月1日起至2017年2月28日，年度租金为104832元；第四年2017年3月1日起至2018年2月28日，年度租金为110073元；第五年2018年3月1日起至2019年2月28日，年度租金为115577元；第六年2019年3月1日起至2020年2月29日，年度租金为121356元……第二十八条乙方未按本合同约定向甲方支付租金及相关费用，超过10日则每日按200元向甲方支付违约金，支付时间超过30天则乙方违约。《租赁合同》签订后，昆明怡雅阳光酒店管理有限公司向李崇义于2013年11月29日支付租金49920元；2015年9月6日支付租金49920元；2016年9月13日支付租金52416元；2018年2月13日支付租金8万元，共计支付232256元。双方一致确认，涉案租赁物已于2019年11月14日腾还李崇义，同时昆明怡雅阳光酒店管理有限公司已结清物业管理费。本院认为，关于昆明怡雅阳光酒店管理有限公司提出的诉讼时效问题，因其在2018年2月13日支付租金时并未明确就所欠哪一笔租金进行支付，本院认定是对欠缴租金的概括性支付，故2018年2月14日作为全部欠付租金诉讼时效的起算点，根据《中华人民共和国民法总则》的相关规定，诉讼时效为三年并未超过，故昆明怡雅阳光酒店管理有限公司提出关于诉讼时效的的抗辩不成立。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”双方签订的《租赁合同》系真实意思表示，合法有效，李崇义与昆明怡雅阳光酒店管理有限公司均应当按照约定履行各自的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”昆明怡雅阳光酒店管理有限公司当庭表示愿意解除《租赁合同》，本院对李崇义要求解除合同的诉讼请求予以支持。双方一致确认，昆明怡雅阳光酒店管理有限公司截至法庭辩论终结前仅向李崇义缴纳过232256元租金，其抗辩称，逾期支付租金系李崇义未出面解决涉案租赁物楼层的消防系统不定时无故报警问题，导致酒店无法完成装修和投入使用，造成了酒店损失8万元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，本院认为，昆明怡雅阳光酒店管理有限公司并未就此进行举证，故本院对其全部反诉请求予以驳回。根据《租赁合同》中约定的年度租金并结合已缴纳的租金，本院判令昆明怡雅阳光酒店管理有限公司向李崇义支付自2016年6月22日起至2019年11月14日腾还涉案租赁物之日止的租金共计384018元。因昆明怡雅阳光酒店管理有限公司并未按照约定支付租金的行为已经构成违约，根据《租赁合同》第二十八条约定，逾期支付租金按每日200元计算违约金，但昆明怡雅阳光酒店管理有限公司认为约定过高，本院酌情支持违约金115205元（384018元×30%）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李崇义与被告（反诉原告）昆明怡雅阳光酒店管理有限公司于2013年11月23日签订的《租赁合同》。二、被告（反诉原告）昆明怡雅阳光酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李崇义租金384018元。三、被告（反诉原告）昆明怡雅阳光酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李崇义违约金115205元。四、驳回原告（反诉被告）李崇义的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）昆明怡雅阳光酒店管理有限公司的全部反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费10030元（李崇义已预交），反诉案件受理费已减半收取计900元（昆明怡雅阳光酒店管理有限公司已预交），由原告（反诉被告）李崇义负担3000元；被告（反诉原告）昆明怡雅阳光酒店管理有限公司负担70930元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  石晶晶人民陪审员  胡 云人民陪审员  李沙佧二〇二〇年三月十九日书 记 员  李捷颖