徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初8659号原告：徐州市铜山区柳新镇马楼村村民委员会，住所地徐州市铜山区柳新镇马楼村。法定代表人：陈公涛，该村村主任。委托诉讼代理人：吴欣豫，江苏金合律师事务所律师。被告：铜山县汇鑫新型墙体材料有限公司，住所地徐州市铜山区柳新镇马楼村。法定代表人：刘世水，该公司经理。委托诉讼代理人：董继忠，该公司会计。原告徐州市铜山区柳新镇马楼村村民委员会（以下简称马楼村委会）与被告铜山县汇鑫新型墙体材料有限公司（以下简称汇鑫公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马楼村委会的委托诉讼代理人吴欣豫，被告汇鑫公司的法定代表人刘世水及其委托诉讼代理人董继忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马楼村委会向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2011年1月1日签订的租赁合同；2、判令被告支付自2018年起至合同解除之日止的租金149834.8元，违约金14983.48元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年1月1日，原被告签订租赁合同，被告租赁原告原村砖瓦厂25014.05平方米的土地，约定租金为4元/平方米，同时约定每年1月25日前支付当年的租金。被告违约未按时支付租金，尚欠租金149834.8元，经原告多次催要未果。2018年被告在环保检查过程中，因环保问题停止经营，在合同明确约定不得出租转让、抵押的前提下，被告法定代表人在微信圈对外发布招租信息。综上，为维护原告合法权益，提起本案诉讼。庭审中，原告变更第2项诉请，同意从欠付的租金149834.8元中扣除被占用的3亩土地（2000平方米）按每平方米4元计算2年的租金16000元，现主张租金133834.8元、违约金13383.4元。被告汇鑫公司辩称，1、原告无权提前解除租赁合同，被告要求继续租赁。2、2018年的租金是10万元，被告交付50277.6元，原告从被告处拉走九万多块砖共计26000元，原告同意用来抵2018年租金，后续租金未再支付。3、被告未再按时支付租金系因原告违约在先。2018年5月，在被告不知情的情况下，原告单方让清清水业公司占用被告租赁的土地近3亩用于建设厂房。2018年7月，清清水业公司建厂时封堵了被告东部土地上的排水系统，下雨无法排水，造成被告80多万块砖被水泡烂，损失24万余元，未给被告任何说法。另外，2018年4月至今，原告强行拒绝给被告供电，造成被告停产至今。4、原告无权于2020年12月31日到期前解除合同，原告应按合同约定承担被告的损失。原告上述行为严重违约，违反诚实信用原则，请依法驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年起，被告法定代表人刘世水开始租赁涉案场地用于经营砖厂。2006年10月18日，刘世水作为法定代表人注册成立被告汇鑫公司，经营范围：空心砖生产、销售。2011年1月1日，原告（甲方）与刘世水（乙方）签订租赁合同，约定：甲方同意将汇鑫公司，面积25014.05平方米，交给乙方租赁经营，甲方负责乙方的外部协调，保证其生产不受干扰；租赁期限自2011年1月1日至2020年12月31日止；租金为4元/平方米，甲方将25014.05平方米土地的使用权租给乙方使用，乙方租赁后，不得出租转让、抵押；乙方在当年1月25日前交纳每年租金100056.2元；若乙方拖欠，甲方将在2月15日前，按拖欠总额的5%收取违约金，在2月15日后拖欠按总额的10%收取违约金；甲方应保证乙方在租赁期内的水、电、路正常（乙方应与马楼村宝马集团公司另行签订用电协议）使用，确保乙方生产正常运转；任何一方不得单方随意终止本合同，否则，违约方应负担由此造成的守约损失，违约金为10万元。2017年，因环保检查，要求被告进行整治，增加环保设备，2017年9月5日环保验收合格，被告继续生产经营。2018年4月，政府相关部门对当地“散乱污”企业进行整治，对包括被告汇鑫公司在内的企业采取了断电等措施。后被告汇鑫公司未再正常经营。2018年4月左右，经原告马楼村委会同意，涉案场地的约3亩土地（位于场地东部）让水厂建设厂房时占用。2019年2月16日，被告汇鑫公司让刘世水的女儿在朋友圈中发布砖厂30亩的招租信息并附图片，后未实际租赁给他人。原告马楼村委会得知被告对外招租后，要求解除合同，双方协商未果，引发本案。庭审中，原告同意不再收取3亩土地被水厂占用后的租金。被告汇鑫公司称其对水厂占地的情况事先不知情，而且水厂建设后，堵住租赁土地的排水沟影响排水，虽已被疏通，但因此造成其砖坯损失要求赔偿。原告称排水沟被堵的事是被告后来说的，原告去现场时没有看到损坏的砖坯。另查明，涉案土地为村镇建设用地。本院认为，原告马楼村委会与被告汇鑫公司于2011年1月1日签订的租赁合同有效，当事人应当依约履行各自义务。依据合同法第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告认为被告存在拖欠租金及转租的违约情形，要求解除租赁合同。关于拖欠租金问题。自2018年4月左右，被告因环保整治被采取断电措施、3亩土地被水厂建设占用、排水沟被堵财产受损，要求原告承担责任赔偿损失，双方发生纠纷。后被告以此为由拖欠租金至今。经查，被告被断电系因其自身原因被政府相关部门列入整治范围，与原告无关。但是，被告自2011年承租以来的8年多的时间内，一直按约交付租金，自2018年才因上述纠纷暂停交付租金，系事出有因，但未根本违约，原告可以通过要求被告实际履行、采取补救措施、赔偿损失等实现合同目的。故原告据此要求解除合同，不符合上述法律规定，本院不予支持。关于转租问题。被告虽经他人发布过招租信息，但未成功招租，故原告主张的转租事实不成立。如上所述，原告主张被告支付自2018年起至2019年12月31日的租金133834.8元，符合合同约定，本院予以支持。另外，被告租赁期间，原告未经被告同意，允许水厂占用租赁土地中的3亩土地建设厂房，自身存在违约，也系被告未再付租金的因素之一。被告有权主张同时履行抗辩权，故原告主张被告支付违约金，本院不予支持。被告汇鑫公司未在本案中提供财产损失的相关证据，本院对其财产损失的原因、数额均无法确认。被告汇鑫公司如确有损失，也并非租金支付的前提条件，其可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告铜山县汇鑫新型墙体材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐州市铜山区柳新镇马楼村村民委员会截止2019年12月31日的租金133834.8元；二、驳回原告徐州市铜山区柳新镇马楼村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3596元，由原告徐州市铜山区柳新镇马楼村村民委员会负担677元，由被告铜山县汇鑫新型墙体材料有限公司负担2919元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  常江红人民陪审员  杨道平人民陪审员  王明荣二〇二〇年三月三日书 记 员  许 冰