广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初33406号原告：黄集香（反诉被告，以下统称原告），女，1978年10月12日出生，汉族，住江西省樟树市******堤下组11附1号，公民身份号码：452************220。原告：谭陆四（反诉被告，以下统称原告），男，1964年1月1日出生，汉族，住江西省樟树市******堤下组14号，公民身份号码：362************310。以上两原告的共同委托诉讼代理人：钟文群，广东格雷兄弟律师事务所律师。被告：马新志（反诉原告，以下统称被告），男，1979年10月8日出生，汉族，住河北省邢台市临西县***********，公民身份号码：130************838。委托诉讼代理人：王立荣，广东泰旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王钊，广东泰旭律师事务所律师原告黄集香、谭陆四与被告马新志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人钟文群，被告的委托诉讼代理人王钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2014年10月16日签订的《房屋租赁合同》；2、判决确认被告交付的49800元租赁保证金归原告所有；3、判令被告支付原告2019年的8月和9月两个月的租金36520元、7月份水费357.5元、8月份水费368.5元，共计726元，7月份电费7355.09元、8月份电费5359.71元，共计12714元，7、8月卫生费400元；4、判令被告支付原告从2019年10月1日起至2019年10月15日的租金9130元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月16日，两原告以谭陆四为代表与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，原告将从东莞市******游屋股份经济合作社合伙承租的位于东莞市******金富路32号厂房及配套宿舍第一栋第四层407至410共四间房屋出租给被告作员工宿舍使用。租赁期限为2014年10月16日至2024年10月15日共计10年。被告应在签订合同之日交付49800元租赁保证金，开始每月租金为16600元，第四年按总租金递增10%即18260元，以后每三年递增10%。被告应在每月5日前交清当月租金及上月水电费。电费1.18元/度，水费5元/吨，同时每月收取被告每千伏安用电量的基本电费23元。合同并约定，如被告拖欠租金达一个月，原告有权解除租赁合同，不退回租赁保证金，并追究其他违约责任。合同签订后，原告如约把上述房屋交付给了被告使用。但被告至今已拖欠2019年8、9月租金和两个月的水电费、卫生费未付。根据租赁合同的约定，原告有权解除合同没收租赁保证金。之后，经原告多次追讨租金和水电费未果，严重损害原告合法权益。原告在起诉后在2019年10月15日发现被告没有任何交接手续就搬离了。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称，1、两原告作为本案的主体不适格。被告是和东莞市晟世实业投资有限公司（以下简称“晟世公司”）签订的租赁合同，虽然两原告提供给法庭的《房屋租赁合同》没有晟世公司的公章，但两原告给被告的合同中却加盖有晟世公司骑缝章和落款章，这说明该《房屋租赁合同》的签订、履行是在晟世公司和被告之间。2、请求法庭确认被告与晟世公司签订的《房屋租赁合同》于2019年8月31日已经解除，并非两原告主张的现在请求判令解除。胡秋根是晟世公司的股东之一，平时直接对接被告、接受租金，其明确表示只要提前一个月通知两原告方且搬出涉案房屋，即可解除案涉《房屋租赁合同》。该表述应视为一个邀约，被告的履行行为应为一种承诺，该合同应已经解除；被告于2019年8月31日已完全清场且将公司门上的钥匙交予两原告代理人胡秋根；被告于2019年8月31日已经联系叉车与运输车辆并逐步搬离出场；两原告现已经将案涉厂房租给案外人使用。3、双方约定8月份租金及水、电费在被告搬完腾空厂房后从多收的卫生费中冲减，不足部分从押金中扣回。9月份涉案厂房已归两原告使用，不存在租金的问题。两原告要求被告按每月18260元标准支付从2019年10月1日至实际交还后的涉案房屋租金于法无据，被告已经实际交还涉案房屋给原告，即使属于被告违约，在被告退出涉案房屋的情况下，被告也只需承担没收押金的责任，无需继续缴纳租金。4、被告并未违约，《房屋租赁合同》的解除是双方的合意解除，两原告诉请要求被告交付的49800元租赁保证金归两原告所有没有依据。5、胡秋根在微信上和被告就租赁合同解除有过沟通，且被告也将钥匙当面返还给胡秋根，两原告是明确知道被告于2019年8月31日完全搬离场所，且两原告是同意的。被告马新志提出反诉请求：1、判令两原告向被告退还加收卫生费2800元及租赁保证金49800元；2、反诉诉讼费由原告承担。事实和理由：原、被告于2014年10月16日签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋租赁给被告，租期十年，租金15元/平方米。由于市场情况变化，涉案房屋同楼同层租金已经涨到25元/平方米左右。为此两原告要求被告涨租金，被告坚持履行原告同。双方为此发生矛盾。两原告每月无故加收200多元卫生费，严重影响被告的正常生产和经营。处于无奈，双方达成口头协议，被告一月内搬离工厂，两原告退还租赁保证金49800元及多收的卫生费2800元给被告。现被告已依约于2019年8月31日搬离工厂并交付工厂门钥匙给两原告，履行完自己的义务，但两原告经被告多次催要拒不退还押金和多收的卫生费。为维护其合法权益，特诉至法院，请求支持被告的反诉请求。两原告共同辩称，1、被告已经拖欠2019年8、9月份租金，至今未交，根据租赁约定，超过一个月未交租金，两原告有权解除合同，且不退还保证金。2、两原告起诉后，被告在没有经过两原告同意，也没有提前四个月通知的情况下，没有办理任何交接手续，于2019年10月15日发现被告已经搬离，即使根据合同约定，被告中途退租，应提前四个月通知，出租方不退回三个月保证金。这两个理由，都是被告违约在先，根据合同约定，租赁保证金应该归两原告所有，作为弥补原告的经济损失。被告没交接手续很明显租金和水电费没有结清，擅自撤离场所，是违约行为，是中途退租行为，责任在被告。3、退还卫生费，是不符合法律规定。因为之前是不用收卫生费，但后来取消了，村委会后来加收卫生费，每月是200元，被告是口头同意的，是最近一两年才收取卫生费，是清理工业垃圾。被告也是每个月包括200元的卫生费、水电费转账到两原告指定的账号，两原告也开具收据给被告，被告也从来没有提出异议，被告将卫生费转账给两原告的账户，视为被告同意的。请求法庭驳回被告的全部反诉请求。经审理查明，2014年8月1日，原告黄集香与案外人东莞市寮步镇良边游屋股份经济合作社签订《厂房租赁合同书》，约定案外人东莞市寮步镇良边游屋股份经济合作社将东莞市********位于寮步华南工业城的租赁物出租给原告黄集香，租赁期为15年，从2014年8月1日起至2029年7月31日止。当日，双方也签订书面证明，案外人东莞市寮步镇良边游屋股份经济合作社同意原告黄集香对上述租赁物分租。两原告提交了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，证明该用地项目、建设工程符合城市规划要求。2014年10月16日，原告谭陆四与被告马新志签订《房屋租赁合同》，两原告和被告手持的该份合同在部分条款以及签章部分不一致。两原告提交的《房屋租赁合同》主要约定如下：第一条：原告谭陆四将位于东莞市******金富路32号的厂房租赁给被告马新志使用，租赁配套宿舍第一栋，第四层407-410室共4间。第二条：租赁期限：从2014年10月16日起，至2024年10月15日止，共10年。第三条：厂房宿舍合计月租金总额16600元。第五条：被告不承担房租、水费、电费以外的任何费用。第六条：合同签订之时，被告即交纳3个月租金的租赁保证金49800元。厂房、宿舍租金，第四年按总租金递增10%，以后每叁年递增10%。第十条：有下列情形之一的，原告谭陆四有权解除与被告马新志的合同，不退回保证金，并追究被告马新志相关责任。1、被告马新志拖欠租金达一个月的，原告谭陆四有权处置出租该物业给他方……第十一条：被告马新志因种种原因中途退租的，应提前四个月通知原告谭陆四，原告谭陆四不退还3个月的保证金。该份合同在落款处仅有原告谭陆四的签字，无黄集香的签字以及晟世公司的公章。被告马新志提交的《房屋租赁合同》的第十一条约定：被告马新志因种种原因中途退租的，应提前三个月通知原告谭陆四，原告谭陆四退还3个月的保证金。该条修改的“三”有指印，删除的“不”字无指印确认。该份合同在落款处有黄集香的签字以及盖有晟世公司的公章。其余与两原告提交的《房屋租赁合同》上述所列条款一致。2014年10月17日，晟世公司出具收据，确认收到被告马新志3个月押金49800元。原、被告均提交了部分租金及水电费的统计表及收据，统计表上落款：园区管理员：胡秋根，并盖有晟世公司的公章；收据的经手人处记载：胡，并盖有晟世公司的公章。两原告主张晟世公司是受两原告委托对案涉物业进行物业管理，并非出租主体，胡秋根是两原告聘请的管理员，是两原告聘请来管理案涉物业，收取租金等费用。被告提交了企业信用信息公示报告，主张原告黄集香、原告谭陆四、胡秋根均是晟世公司的股东，案涉合同的相对方是晟世公司，平时是由胡秋根代表晟世公司与被告进行对接沟通以及收取租金等费用。两原告提交两原告出具的《共同债权确认书》，确认原告黄集香与原告谭陆四合伙共同投资，以原告黄集香名义向案外人东莞市寮步镇良边游屋股份经济合作社承租的厂房、宿舍以及以原告谭陆四名义出租给马新志位于东莞市******金富路32号厂房及配套宿舍第一栋第四层407至410共四间房屋的行为，均属原告黄集香与原告谭陆四合伙共同经营行为，所涉及的所有债权债务均属于黄集香与谭陆四共同享有和承担，由两原告共同向债务人马新志起诉主张案涉租赁合同涉及的租金、水电费等债权和承担法定义务。另提交了晟世公司出具的《债权债务确认书》，确认晟世公司受两原告委托负责对包括被告马新志承租的厂房宿舍在内的整个工业园的物业管理工作和代为出具租金收据等事务。涉及被告马新志于2014年10月16日承租位于东莞市******金富路32号厂房和宿舍租赁合同的所有债权债务均由谭陆四、黄集香享有和承担，与晟世公司无关，由黄集香和谭陆四向债务人马新志起诉主张租金、保证金等债权，晟世公司不主张该债权。两原告主张被告从2019年8月开始拖欠租金，主张8、9月的租金共计36520元。两原告称其2019年10月15日才知道被告已经搬离，因此主张按每个月18260元的租金标准计算2019年10月1日至2019年10月15日的租金共计9130元。因为被告拖欠租金，依据《房屋租赁合同》第十条，要求解除案涉《房屋租赁合同》，且不应退回保证金。被告依据其手持的《房屋租赁合同》的第十一条，以及被告与胡秋根的微信聊天记录，主张案涉《房屋租赁合同》已经解除。该微信显示昵称为“房东-老胡”陈述：“马总你如果要搬厂请提前一个月通知我，否则按合同办事！”庭后被告提交了原件进行核实，认为其已经和案外人胡秋根达成一致意见，形成了新的意思表示，对合同的第十一条内容进行了变更，即只需要被告提前一个月通知两原告方且搬出案涉房屋即可解除案涉《房屋租赁合同》。被告主张胡秋根是代表晟世公司与被告进行对接，因此被告有理由相信被告已经与晟世公司达成一致解除合同的意见，同时也依据其手持的《房屋租赁合同》的第十一条认为应退还3个月的保证金。被告主张案涉《房屋租赁合同》已经于2019年8月31日解除，其于2019年8月30日已经将钥匙交接物业保安，后觉得不妥，又把钥匙取回并于2019年8月31日将钥匙交接给了案外人胡秋根，于2019年8月31日搬离案涉物业，提交了照片、被告的妻子与叉车、运输车辆的微信聊天记录佐证。被告确认未交纳8月份的租金，但认为合同已经解除，无需交纳8月份以后的租金。两原告主张被告应交纳2019年7月的水费357.5元、2019年8月的水费368.5元，共计726元；2019年7月的电费7355.09元、2019年8月的电费5359.71元，共计12714.8元，原告在本案中主张12714元。被告对租金及水电费的统计表的水电费没有异议，认为被告已经于2019年8月31日搬离，9月以后不产生水电费。双方确认，被告已经缴纳了2800元卫生费，但被告认为《房屋租赁合同》已经明确约定被告不承担租金、水电费以外的任何费用，因此两原告收取卫生费违反合同约定，应向被告返还2800元。两原告则认为被告已经以实际行动同意交纳卫生费，且并未提出过任何异议，认为被告应继续交纳7、8月的卫生费共计400元。两原告及被告均提交了部分租金及水电费的统计表，上面载明厂房租金18260元、厂房水电费、宿舍水电费、基本电费（1150元）、电损以及卫生费（200元）的费用，当月的统计表是计算下个月的租金及当月的水电费、卫生费，被告提交了部分收据，均按该统计表的金额交纳了租金、水电费及卫生费。以上事实，有原告提交的《厂房租赁合同书》、书面证明、《房屋租赁合同》、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、租金及水电费的统计表、收据、共同债权确认书、债权债务确认书，被告提交的《房屋租赁合同》、押金收据、租金及水电费的统计表、收据、微信聊天记录截图、照片、企业信用信息公示报告以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。双方的争议焦点为：一、本案两原告的主体是否适格；二、两原告可否请求解除案涉《房屋租赁合同》；三、两原告是否要向被告退还保证金49800元；四、被告是否应向两原告交纳2019年9月、2019年10月的租金；五、被告是否应该继续交纳2019年7月、2019年8月的卫生费400元，抑或是两原告是否应返还被告已交纳的卫生费2800元。关于焦点一，被告提交的《房屋租赁合同》盖有晟世公司的公章，且在保证金的收据上也盖有晟世公司的公章，在被告提交的租金及水电费的统计表均盖有晟世公司的公章以及载明作为晟世公司股东之一的胡秋根的姓名，即使案涉《房屋租赁合同》上的出租方是原告谭陆四，但综合所有证据来看，本案的合同相对方应为晟世公司。但两原告提交了《共同债权确认书》、《债权债务确认书》，晟世公司明确案涉租赁合同的所有债权债务由两原告享有和承担，由两原告向被告主张租金、保证金等债权，晟世公司不主张该债权。本院认为，晟世公司已经明确放弃主张案涉租赁合同的权利，并同意由原告黄集香、谭陆四向被告主张案涉租赁合同的权利，因此，本院认为黄集香、谭陆四为本案的适格原告。关于焦点二，依据案涉《房屋租赁合同》第十条，被告若拖欠租金达一个月，原告有权解除与被告的合同，不退回保证金。被告在庭审中也确认其未交2019年8月的租金，因此两原告主张解除双方于2014年10月16日签订的《房屋租赁合同》于法有据。被告主张案涉《房屋租赁合同》已经于2019年8月31日解除，但是根据被告提交的微信聊天记录显示，“房东-老胡”并未明确被告提前一个月通知即可解除合同，且综合双方的证据来看，双方并未就解除案涉合同达成了一致的意思表示，故本院对被告认为案涉合同已经于2019年8月31日解除不予采信。关于焦点三，首先，依据案涉《房屋租赁合同》第十条，被告若拖欠租金达一个月，原告有权解除与被告的合同，不退回保证金，被告在庭审中也确认其未交2019年8月的租金。其次，原、被告双方提交的《房屋租赁合同》第十一条在关键的字眼“不”字上存在改动，该改动直接影响了条款的意思。被告手持的《房屋租赁合同》划掉了“不”字明显对被告有利，而对两原告不利，且该改动并未盖指印予以确认，本院对被告依其提交的《房屋租赁合同》主张两原告应向被告退还保证金的请求不予支持，确认该保证金归两原告所有。关于焦点四，首先，两原告仅主张2019年7月、2019年8月的水电费，未主张2019年9月份的水电费，也未提交证据证明2019年9月份有产生水电费，因此可以反映出被告2019年9月已经搬离案涉物业。虽然庭审中两原告不确认被告提交的微信聊天记录复印件，但依据被告庭后提交了原件到庭核实以及提交了部分聊天记录的录屏光盘，综合微信聊天记录，对被告主张其已经于2019年8月31日已经搬离案涉物业予以采信。故本院对两原告主张2019年9月以及2019年10月1-15日的租金不予支持。被告确认2019年8月的租金未付，因此被告应向两原告支付2019年8月的租金18260元。其次，被告确认未交2019年8月的租金，而该月的租金是连同上个月的水电费一并交纳，且被告确认其2019年8月31日搬离案涉物业，因此两原告主张被告交付2019年7月、2019年8月的水电费，本院予以采信。被告对租金及水电费的统计表的水电费的金额并无异议，两原告主张2019年7月、2019年8月的电费共计12714元，是对自身权利的处分，本院予以确认。因此被告应交付2019年7月、2019年8月的水费共计726元，2019年7月、2019年8月的电费12714元。关于焦点五，虽然双方的《房屋租赁合同》并未约定卫生费，但是根据原、被告提交的租金及水电费的统计表上均列了卫生费200元，且被告每个月均按该统计表交纳了卫生费200元，两原告开具收据给被告，也未有证据显示被告对此提出异议，因此可以说明原、被告已经达成合意变更了《房屋租赁合同》的内容，故本院对两原告主张卫生费的请求予以支持。被告2019年8月31日搬离案涉物业，当月交纳上个月的卫生费，因此两原告主张被告应支付2019年7月、2019年8月的卫生费400元，本院予以支持。对被告请求两原告返还卫生费2800元的反诉请求，没有依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告黄集香、谭陆四与被告马新志于2014年10月16日签订的《房屋租赁合同》；二、确认被告马新志交付的49800元租赁保证金归原告黄集香、谭陆四所有；三、限被告马新志应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄集香、谭陆四支付2019年8月的租金18260元，2019年7月及2019年8月的水费726元、电费12714元、卫生费400元；四、驳回原告黄集香、谭陆四的其他诉讼请求；五、驳回被告马新志的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1151.6元（原告黄集香、谭陆四已预交），由原告黄集香、谭陆四负担209.6元，被告马新志负担942元。本案反诉受理费557.5元（被告已预交），由被告马新志负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 郑 烨二〇二〇年三月三日书记员 尹彩华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。