贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终545号上诉人（原审被告）：屈礼霞，女，1976年1月19日生，汉族，住贵州省遵义市。上诉人（原审原告）：遵义市城中诚物业管理有限公司。住所地:贵州省遵义市西域港湾G1单元2楼C号。统一社会信用代码915203027660519602。法定代表人：王荣英。上诉人遵义市城中诚物业管理有限公司、屈礼霞物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初9223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。遵义市城中诚物业管理有限公司上诉请求：请求二审依法予以改判。事实及理由：城中诚物业管理公司在人工工资及物价上涨导致入不敷出的情况下，在征求物价局建议及小区多数人同意后，于2013年底在小区张贴了物管费上涨的《公告》，并一直执行到现在，由于时间太长，现公告底根遗失，但一审法院应遵循客观事实。一审法院认为物业费用的上涨应经物价局批准，实际上物价局告知我公司不需要审批，可根据物价上涨幅度适当提高，故请求二审法院在查明事实的基础上对物管费从2014年1月1日起每月每平米上涨0.3元计算的请求予以支持。屈礼霞二审未做答辩。屈礼霞上诉请求：撤销一审判决依法改判驳回被上诉人诉请或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人之间并未签订《物业服务合同》，屈礼霞与案外人遵义市西域房地产开发有限公司签订的《房屋移交书》中，未对物业管理服务的具体内容进行约定，在未约定前期物业的情况下，房开公司未经屈礼霞同意，擅自与城中诚物业公司签订《西域港湾物业管理移交协议书》，与屈礼霞无关，对屈礼霞不产生法律约束力；二、上诉人之间也不存在事实上的物业服务合同关系，城中诚物业公司并未向屈礼霞提供任何物业管理服务，小区常年处于无人管理状态，任何人在任何时候都可以随意进出小区，小区多家业主都曾被盗，还有业主在家门口被歹徒刺伤，不仅财产遭受损失，人身安全也得不到保障。小区随处可见垃圾和动物屎尿。小区业主家门口电表爆炸导致起火，在紧急关头小区居然没有消防设备，也没有小区管理人员出面处理，被烧毁的地方至今也没有处理，但凡小区有物业管理，不会发生上述情况；三、一审法院送达开庭传票等相关文书中，未留给屈礼霞15天的举证期和答辩期，城中诚物业公司逾期提交的证据，一审法院采纳为定案依据，致使屈礼霞本应享有的诉讼权利得不到保障；四、《西域港湾物业管理移交协议书》中，乙方为“遵义城中诚物业管理有限公司”，而一审起诉状及判决书均为“遵义诚中诚物业管理有限公司”，故诚中诚物业管理公司在本案中不具有诉讼地位，应依法驳回起诉。遵义市城中诚物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判决屈礼霞立即支付遵义市城中诚物业管理有限公司物业服务15372.12元；2.案件受理费由屈礼霞承担。一审法院认定事实：屈礼霞购买了位于遵义市红花岗区房屋一套，建筑面积258.79平方米，系遵义市红花岗区西域港湾小区业主。2004年8月30日，遵义市城中诚物业管理有限公司与遵义市西域房地产开发有限公司签订《西域港湾物业管理移交协议书》，约定遵义市西域房地产开发有限公司将西域港湾小区的住宅、写字楼、沙盐路门面及小区设备、绿化移交给遵义市城中诚物业管理有限公司管理，管理期限从2004年8月30日至2019年9月1日；遵义市城中诚物业管理有限公司接受管理后，必须严格执行由物价局批审的物业管理价格、认真、严格管理好小区等内容。2005年4月11日,屈礼霞与遵义市西域房地产开发有限公司签订《房屋移交协议书》，约定将涉案房屋移交给屈礼霞，屈礼霞应支付物管费。物管费的标准为：五层以下0.60元／月／㎡，六-八层0.70元／月／㎡，九层以上0.80元／月／㎡。此后，遵义市城中诚物业管理有限公司一直在该小区进行物业管理。2014年1月1日遵义市城中诚物业管理有限公司以物价上涨原因，将该小区的物管费标准上涨0.3元／月／㎡。屈礼霞从2014年1月1日起没有向遵义市城中诚物业管理有限公司交纳物业管理费，并以上述答辩事由拒交物业服务费。一审法院认为，因西域港湾小区尚未成立业主委员会，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，屈礼霞与遵义市西域房地产开发有限公司签订的《房屋移交协议书》和遵义市城中诚物业管理有限公司与遵义市西域房地产开发有限公司签订的《西域港湾物业管理移交协议书》均对屈礼霞具有约束力，本案遵义市城中诚物业管理有限公司已经提供了物业服务，各业主就应当按照约定向遵义市城中诚物业管理有限公司支付物业服务费。故对屈礼霞抗辩其不是该合同相对人，合同对其不产生法律效力，遵义市城中诚物业管理有限公司与屈礼霞之间不存在事实上的物业服务合同关系的主张，原审法院不予采纳。接受了遵义市城中诚物业管理有限公司的物业管理服务，理应及时按合同约定支付物业服务费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”及《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务（五）按时交纳物业服务费用”之规定，应向遵义市城中诚物业管理有限公司支付从2014年1月1日至2019年6月30日的物业服务费10248.08元（258.79㎡×0.6元/㎡×66个月）。遵义市城中诚物业管理有限公司主张按照涨价后的0.9元/㎡标准收取屈礼霞自2014年1月1日至2019年6月30日,共66个月的物业服务费，因遵义市城中诚物业管理有限公司未举证证明涨价后的收费标准进行了公示公告或物价部门的许可，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，遵义市城中诚物业管理有限公司对物管费增加部分应当承担举证不能的后果，故对遵义市城中诚物业管理有限公司主张按0.9元/㎡计算的物管费的请求，原审法院不予支持。对于抗辩遵义市城中诚物业管理有限公司未完全尽到物业管理服务义务等，可以选择正确的维权方式，比如可以向物管公司或组建业主委员会反映情况，多沟通，多交流，从而促使遵义市城中诚物业管理有限公司整改提高，也可通过重新选聘物管公司等途径解决，但不能成为其拒缴物管费的理由。故屈礼霞由此拒绝交纳物业服务费业的辩解意见，没有法律依据，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、由屈礼霞于本判决生效后十日支付遵义市城中诚物业管理有限公司2014年1月1日至2019年6月30日止的物业管理费人民币10248.08元；二、驳回遵义市城中诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费90元(已减半收取)，由屈礼霞承担。二审查明，（2019）黔0302民初9223号民事判决书中载明的原告均为“遵义诚中诚物业管理有限公司”，对此，一审法院于2019年12月10日作出（2019）黔0302民初9223号民事裁定书，将（2019）黔0302民初9223号民事判决书中的“遵义诚中诚物业管理有限公司”均更正为“遵义城中诚物业管理有限公司”，并于2019年12月16日向屈礼霞一审诉讼代理人江梦玲通过EMS邮寄送达，EMS回执单上显示江梦玲于2019年12月17日签收。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审无异。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第一条也规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，开发建设单位遵义市西域房地产开发有限公司将物业移交给城中诚物业公司进行物业管理，上述移交行为并未违反相关法律或行政法规的规定。遵义市西域房地产开发有限公司与遵义市城中诚物业管理有限公司签订《西域港湾物业管理移交协议书》后，遵义市城中诚物业管理有限公司依约进行了物业管理，遵义市城中诚物业管理有限公司与屈礼霞之间建立了合法有效的物业服务合同关系。现遵义市城中诚物业管理有限公司因物业管理费提起诉讼，在本案中具有原告主体资格。屈礼霞主张城中遵义市城中诚物业管理有限公司未履行物业管理事项，导致案涉小区内长期存在公共卫生脏乱、常有被盗现象等情形，但其所提供的相关证据不足以证明其主张。即使屈礼霞认为遵义市城中诚物业管理有限公司在物业管理服务过程中存在问题，可以要求遵义市城中诚物业管理有限公司限期整改并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，其拒付物业管理费的行为无合法依据，屈礼霞应依约缴纳物业管理费。对于屈礼霞主张一审法院未给其留足15天举证及答辩期以及遵义市城中诚物业管理有限公司逾期提交的证据不能作为证据采纳的上诉理由，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百六十六条“适用简易程序案件的举证期限由人民法院确定，也可以由当事人协商一致并经人民法院准许，但不得超过十五日。被告要求书面答辩的，人民法院可在征得其同意的基础上，合理确定答辩期间。”及第一百零一条第一款“当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由，必要时可以要求其提供相应的证据。”及第一百零二条第一、二款“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫”之规定，一审法院合理确定答辩期及采纳逾期提交的证据，并不违反法律规定，对该上诉理由，本院不予支持。关于遵义市城中诚物业管理有限公司所持应按照上涨后的物管费标准计算拖欠的物管费的主张，根据《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。以及《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之规定，本院认为，物业服务收费标准作为对业主权利有重大影响的事项，应比照《物权法》七十六条之规定，广泛征求业主意见，对标准予以公开、或取得相关部门的许可。本案中，遵义市城中诚物业管理有限公司未提供充分听取业主意见、对上涨的物业费标准进行公告等基本证据的情形下，主张应按上涨后的计费标准计算物业费，显然不具备合法依据，对此，本院不予采信。综上所述，上诉人屈礼霞、遵义市城中诚物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由屈礼霞负担50元，遵义市城中诚物业管理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 娄 强审判员 贺灿灿审判员 施正高二〇二〇年三月十日法官助理侯振伟书记员钟永海