云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终155号上诉人（原审原告）：罗开凤，女，1961年11月20日生，汉族，住蒙自市。委托诉讼代理人：杨乐，云南华垣律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：红河州天一房地产开发经营有限公司，住所地：建水县临安镇陈城路B2-7-1。法定代表人：蒋辉，职务：董事长。委托诉讼代理人：何红，云建律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：**，云南毛荣芳律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人罗开凤因与被上诉人红河州天一房地产开发经营有限公司（以下简称“天一公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省建水县人民法院（2019）云2524民初2501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭于2020年2月20日通过互联网公开开庭进行了审理，上诉人罗开凤的委托诉讼代理人杨乐，被上诉人天一公司的委托诉讼代理人何红、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗开凤上诉请求：撤销云南省建水县人民法院（2019）云2524民初2501号民事判决第一项，改判支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审认定事实错误。一审认定被上诉人排除了办理产权登记的前置障碍错误，被上诉人于2018年10月即上诉人起诉后才依法缴纳住宅专项维修资金，缴纳住宅专项维修资金是办理产权登记的必要前置条件，被上诉人虽向不动产中心提交了资料，但“提交资料”与“符合办证条件”系两个概念，且已诉案件中仍有部分未缴纳契税，故被上诉人恶意挪用住宅专项维修资金，导致拖延办证的事实客观存在。2.一审适用法律错误。依据《商品房购销合同》及《补充协议》约定，被上诉人应履行按期交房、代缴税收及住宅专项维修资金，代为办证等义务，上诉人仅有协助义务，上诉人已将税费及维修资金交予被上诉人，但其拖延未将维修资金及时缴纳，其行为已严重违约；上诉人在交房时已提交相关办证资料，上诉人作为普通购房者，不清楚办证所需材料，被上诉人接受委托履行代办义务，却怠于履行及时告知办证所需材料的义务，直到诉讼后才在小区公告栏张贴“通知”，在此之前并未通知上诉人提交材料，诉讼后又辩称上诉人不配合提供资料，以此逃避责任；诉讼前，上诉人多次向政府部门反映过办证问题，政府部门答复系因被上诉人未依法缴纳住宅专项维修资金导致不能办证；一审已认定被上诉人属一般性违约，却认为上诉人无实际损失无法认定违约金金额，合同法中并未规定违约金须有实际损失，仅规定了违约金的调整，且有红河州中级人民法院之前类似案件的生效判决，无证据证实实际损失亦应按合同履行情况、预期利益、市场行情等因素，对逾期办证违约金予以调整支持。综上，请求二审法院依法作出公正判决。天一公司辩称，1.被上诉人已完成房屋初始登记的协助义务，不存在违约，不应承担违约责任。《商品房购销合同》第十二条及《合同补充协议》第五条均对产权登记作了约定，按上述约定，被上诉人仅是接受上诉人委托协助办证，且仅是在收集完所需办证资料后90个工作日内向有关部门申请办证，除此之外双方并无约定；案涉房屋竣工验收交付后，被上诉人即开始办证，办理不动产权证需要提交的10项材料中，属于被上诉人提交的材料被上诉人已按要求提供，被上诉人不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“由于出卖人原因”的情形，不应承担违约责任。2.上诉人未及时提供办证所需资料是导致未办证的主要原因。本批案件在起诉前，由于需上诉人提交的资料不完备，无法提交办证申请，诉讼中少部分人补齐资料已办理产权证，但仍有部分人至今资料尚未提交完备致产权证一直未办理，该责任应由上诉人自行承担。3.国家政策变化调整致不能按原合同约定办证。双方合同约定办理房产证，现在却是办理不动产权证，登记方式不同，要求也存在很大差别；房屋专项维修资金缴纳政策发生变化，导致专项维修资金发票至2018年10月才开具，行政机关增加要求提供询问笔录也增加了工作量。4.上诉人按揭贷款系以《商品房购销合同》预登记抵押贷款，被上诉人对此承担连带责任，故被上诉人也迫切希望办理房屋产权证解除连带责任。综上，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。罗开凤向一审法院起诉请求：1.判令天一公司支付因其原因导致在法定期限内未能取得房屋权属证书的违约金12535元；2.由天一公司一次性赔付其未按《商品房购销合同》约定的厨房、卫生间冷热水管预留设施费用2200元；3.诉讼费由天一公司承担。诉讼过程中，罗开凤增加要求天一公司负担鉴定费133元。一审法院认定事实：2016年7月20日，原、被告签订《商品房购销合同》《合同补充协议》，约定被告向原告预售其开发的金禧瑞都小区5幢1单元1103号房屋，房屋参考套内建筑面积90.05平方米，总价款288160元。《商品房购销合同》第十二条约定：乙方必须交清所购房款及相关代收办证费用后，填写委托代办申请并将办理产权证所需个人资料交付甲方，甲方备齐资料后90个工作日内向房管部门申请办理产权证手续；《合同补充协议》第五条对产权登记进行了补充约定。《商品房购销合同》附件二约定厨房、卫生间冷热水管预留。合同签订后原告按约定支付了购房款,被告向原告代收了办证费并收取了100元办证手续费。原告2017年7月27日接房，被告交付的房屋冷热水管预留至入户50厘米。2018年9月25日被告代缴测绘费，2018年10月3日被告代缴住宅专项维修资金。就办证事项被告公告通知业主提交材料，2017年12月22日被告向建水县不动产登记中心提交资料进行首次登记，2018年10月24日再次公告通知业主提交办证所需材料。诉讼过程中，原告要求对厨房、卫生间未预留冷热水管的工程造价进行鉴定，一审法院委托云南红河公信司法鉴定所进行鉴定，经鉴定，90㎡户型870.65元。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。合同第十二条约定由被告代办产权登记手续，原告在交清所购房款及相关代收办证费用后，填写委托代办申请并将办理产权证所需个人资料交付被告，被告备齐资料后90个工作日内向房管部门申请办理产权证手续。原告在接房后虽未能及时取得产权证，但办理产权证需三方行为共同完成，即业主要按期提交办证所需全部资料并按登记部门的要求填写登记表；房地产公司要按期向登记部门代交资料和申请；登记部门要按时办理完毕。房屋交付后，被告即于2017年12月22日向不动产登记中心提交资料进行首次登记，排除了原告办理产权登记的前置障碍，履行了初始登记义务；双方合同约定，办理产权登记是向房管部门申请办理，而新颁布的《不动产登记暂行条例》在双方履约过程中已经实施，实行的是不动产登记制度，办证由房地产管理部门转由不动产登记中心办理，登记内容、登记方式、资料提交等也发生了变化，被告在交房时虽收取了原告的代办证费用，但原告在当时并未一并出具办证委托书以及提交相关办证资料，交款行为也不足以得出原告同时向被告出具了委托书等办证所需资料的必然结论，故逾期非因出卖人原因导致。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。被告违约后，已经采取继续履行等补救措施。其违约并没有导致合同目的不能实现，属于一般性违约，只有在原告举证证明还有其他损失的情况下方能判决赔偿损失，而原告未能提供证据证明逾期办证给其造成损失确实存在以及具体数额。因无法定和约定的违约责任，原告要求被告支付逾期办证违约金没有事实和法律依据，故对原告要求被告支付在法定期限内未能取得房屋权属证书违约金的诉讼请求，不予支持。《商品房购销合同》附件二约定厨房、卫生间冷热水管预留，而被告交付的房屋冷热水管预留至入户50厘米，已违反合同约定，依法应承担违约责任。双方认可承担违约责任的方式为货币补偿，故对原告要求赔偿的诉讼请求，予以支持，具体数额以鉴定意见为依据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“一、驳回原告罗开凤要求被告红河州天一房地产开发经营有限公司支付在法定期限内未能取得房屋权属证书违约金的诉讼请求；二、被告红河州天一房地产开发经营有限公司于判决生效之日起五日内向原告罗开凤支付厨房、卫生间冷热水管预留设施费用870.65元；三、鉴定费133元，由被告红河州天一房地产开发经营有限公司负担。案件受理费170元，由原告罗开凤负担85元，被告红河州天一房地产开发经营有限公司负担85元。”二审中，上诉人未向本院提交新证据；被上诉人天一公司向本院提交云南超祥科技有限公司出具的《收条》一份，欲证明2017年9月8日其已将办理产权证需由开发商提交的资料提交相关部门。经质证，上诉人对真实性、合法性无异议，关联性不认可，认为测绘公司接受被上诉人的委托进行测绘并收取相关资料，不属于履行合同约定的将办证资料提交相关行政部门的义务。二审诉讼中，本院依职权向建水县不动产登记中心函询关于金禧瑞都小区产权登记的相关情况，建水县自然资源局向本院复函一份。经质证，上诉人对复函的“三性”无异议，但认为完成首次登记不代表具备办理不动产登记的条件；被上诉人对复函的“三性”无异议，认为复函未全面反映其提交资料的具体日期。本院经审查认为，被上诉人提交的《收条》能够证明其于2017年9月8日已向土地测绘部门提交相关材料，且上诉人对《收条》真实性并无异议，本院予以采信；对建水县自然资源局的复函双方均无异议，本院予以采信。二审审理查明的案件事实除“2017年12月22日被告向建水县不动产登记中心提交资料进行首次登记”外，其余案件事实与一审查明事实一致。另查明，2017年5月3日，天一公司委托红河恒信测绘有限公司对“金禧瑞都”小区进行不动产测绘及权籍调查及数据制作，双方签订了《不动产测绘、权籍调查委托书》；2017年9月8日，天一公司向云南超祥科技有限公司提交了土地测绘的相关资料；2017年12月4日，建水县不动产登记中心对“金禧瑞都”小区首次登记的相关数据及资料初审；2017年12月20日，“金禧瑞都”小区完成不动产权首次登记；2017年12月21日，建水县不动产登记中心受理“金禧瑞都”小区的产权转移登记。另，2015年12月25日，红河哈尼族彝族自治州住房和城乡建设局作出《关于做好住宅专项维修资金交存工作的通知》，明确全州住宅专项维修资金自2015年10月1日至2016年12月31日期间，不论房屋结构、用途统一按25元/平方米的减免政策进行交存。办理不动产权证除开发商提供相关资料外，购房者需要提交已登记备案的购房合同、契税完税或减免税凭证、购房者身份证号码、不动产登记申请书、授权委托书及询问记录等资料，但罗开凤至今未向天一公司提交完整的办证资料。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金的主张是否应当支持。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，上诉人罗开凤与被上诉人天一公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。在双方签订的《商品房购销合同》第十二条及《合同补充协议》第5.2条约定：上诉人应授权委托被上诉人，协助被上诉人办理房屋产权登记手续。被上诉人承诺在接受上诉人委托，上诉人付清相关费用，提供完整产权登记资料，在完成竣工验收备案工作及交房手续办理完毕后90个工作日内需向房管部门申请办理产权证手续，所产生的办证费用由上诉人承担。依据双方约定，办理产权登记须由双方配合完成，上诉人应按要求提交相关办证资料，被上诉人应将备齐的资料在90个工作日内提交办证机关。本案上诉人于2017年7月27日接房，被上诉人应将备齐资料在90个工作日内即2017年12月8日前提交办证机关。但根据《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》规定，国有建设用地使用权及房屋所有权必须办理首次登记，才能办理转移登记；办理不动产权首次登记需要提供房地产调查或者测绘报告，而被上诉人在房屋竣工验收交房后即于2017年5月3日委托了红河恒信测绘有限公司对“金禧瑞都”小区进行不动产测绘、权籍调查及数据制作，并于2017年9月8日向云南超祥科技有限公司提交了相关资料进行土地测绘。2017年12月4日建水县不动产登记中心对“金禧瑞都”小区的测绘数据及相关资料进行初审，2017年12月20日完成首次登记，被上诉人已积极履行并完成不动产首次登记，具备办理不动产权转移登记的条件，建水县不动产登记中心于2017年12月21日受理“金禧瑞都”小区的产权转移登记，故被上诉人已按合同及补充协议的约定履行了办理产权登记的合同义务，不构成违约。被上诉人在完成涉案房屋不动产权首次登记后，采用小区张贴公告、短信等方式通知上诉人按现办理不动产权证提交所需的个人资料，上诉人应按办证要求提交相关资料办理不动产权证，但其至今未向被上诉人提交完整的办证资料，故尚未办理或迟延办理不动产权证亦不属于被上诉人的原因所致。上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。另，红河哈尼族彝族自治州住房和城乡建设局对住宅专项维修资金交存工作进行调整，客观上对被上诉人正常代缴住宅专项维修资金有一定影响，且上诉人亦未提交证据证实被上诉人存在恶意挪用住宅专项维修资金的情形，故上诉人称被上诉人故意拖延代缴住宅专项维修资金致其不能办理房屋权属证书的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费170元，由上诉人罗开凤负担。本判决为终审判决。审判长 何 红审判员 宋安娥审判员 王 鹏二〇二〇年三月五日法官助理董祎书记员朱蔼玲