广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1059号上诉人（原审原告）：周八仔，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：何颖康，广东汇顺律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李雄发，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：何颖康，广东汇顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：麦舜章，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：陈显敏，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丽芳，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。原审被告：麦子良，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：陈显敏，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丽芳，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。上诉人周八仔、李雄发因与被上诉人麦舜章、原审被告麦子良租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初13505号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周八仔、李雄发上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判麦舜章向周八仔、李雄发支付从2019年1月1日至2019年6月20日止拖欠的租金3480741元及滞纳金(以117017元为本金自2019年1月11日起至实际付款之日止按月2%计算；以720798元为本金自2019年2月11日起至实际付款之日止按月2%计算；以720798元为本金自2019年3月11日起至实际付款之日止按月2%计算；以720798元为本金自2019年4月11日起至实际付款之日止按月2%计算；以720798元为本金自2019年5月11日起至实际付款之日止按月2%计算；以480532元为本金自2019年6月11日起至实际付款之日止按月2%计算)；3.改判麦舜章向周八仔、李雄发赔偿损失暂计2162394元；4.本案一审、二审全部诉讼费用由麦舜章负担。事实与理由：一、涉案租赁物已取得建设工程规划许可证并作为一个整体出租，《租赁合同》应当全部有效。周八仔、李雄发租赁村集体的土地投资建设厂房，厂房根据麦舜章的要求进行建设，并由村集体负责办理规划许可证。虽存在出租面积大于规划面积的情况，但涉案租赁物作为一个整体出租给麦舜章使用，不可分割，且超出规划部分面积为附属建筑物或构筑物，并未改变规划范围内的建筑，应认定《租赁合同》全部合法有效。二、周八仔、李雄发收回租赁物的时间为2019年6月20日，租金应计算至租赁物收回之日，一审判决认定于2019年5月24日收回场地属认定事实错误。《租赁合同》于2019年5月24日通过周八仔、李雄发发出解除合同通知书的方式解除，根据《租赁合同》第九条第十款约定，麦舜章应当在15天内将场地完好交还给周八仔、李雄发，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条也明确规定了承租人承担返还租赁物的义务，一审法院认定由周八仔、李雄发负有积极收回场地的义务没有事实和法律依据。而且，涉案租赁物面积多达五万多平方米，合同约定的15天属合理期限，一审法院认定合同解除当天周八仔、李雄发即收回场地是不合常理的。根据《租赁合同》约定，麦舜章返还场地的期限从2019年5月24日合同解除之日起至2019年6月8日届满，周八仔、李雄发未在该期限内自行收回场地合理且不违反法律规定。因麦舜章未在约定期限内返还场地，周八仔、李雄发才开始着手自行收回场地，从自行撤场期限届满至2019年6月20日实际收回场地，未超过合同约定的15天合理撤场期限，故周八仔、李雄发主张2019年6月20日自行收回租赁物合法合理，也与事实相符，租金应当计算至租赁物收回之日。三、周八仔、李雄发主张的损失金额合法有据，应予支持。（一）麦舜章拖欠租金构成违约，周八仔、李雄发因此遭受经济损失关于损失的计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，可获得利益即租金收入，周八仔、李雄发根据《租赁合同》约定的租金标准计算该部分损失合法有据。关于租金损失的计算期间，一审法院认定的租金损失从场地收回之日起计算至再次出租之日止，存在错误。涉案租赁物虽于2019年7月3日起陆续再次出租，但新的租赁合同均约定了一个月以上的免租期，最早于2019年8月11日起开始计租，在免租期内周八仔、李雄发依然没有租金收入，故2019年8月11日前应按原合同约定的租金标准计算租金损失金额。2019年8月11日之后，虽然开始有租金收入，但因厂房未全部出租，租金收入与原合同约定的标准仍存在一定的差额，周八仔、李雄发遭受的损失仍在不断增加，故应当继续按租金收入的差额计算损失额。经核算，从收回厂房至2019年8月10日期间，按照原租金标准计算周八仔、李雄发的损失应为922316.2元（354737元/月÷30天×78天）。此外，从2019年8月11日起虽有租金收入，但仍存在收入差额，即便将再次出租部分全部按合同有效计算，2019年8月11日至2019年8月19日期间的月租金仅为149168元/月，2019年8月20日至2019年8月31日期间的月租金为265168元/月（149168元+116000元），2019年9月1日之后的月租金为350168元/月（149168元+116000元+85000元），收入水平仍未达到一审法院认定合同有效部分的每月租金354737元，差额部分属于周八仔、李雄发的真实损失。经核算，从2019年8月11日起暂计至2020年3月10日期间的损失额为126739.9元。而且，除租金损失外，周八仔、李雄发还遭受厂房改造费用、清理垃圾费用、中介费等其他损失高达一百多万元。关于周八仔、李雄发招租中介费及财产保全担保费的支出，麦舜章对该部分证据的真实性没有异议，而该部分损失因麦舜章的违约行为造成，根据《租赁合同》第十一条第一款约定，造成的损失应由麦舜章承担，一审判决未计算该部分损失，应予纠正。经核算，该部分损失为168500元（116000元+42500元+10000元）。关于收回租赁物后产生的改造费用、清理垃圾费用、安装变压器费用等损失。因涉案租赁物是根据麦舜章的要求及图纸建设的，故周八仔、李雄发收回租赁物后，须进行必要的改造和清理场内的垃圾，才能再次出租使用。经核算，该部分损失为1234246元（554246元+680000元）。周八仔、李雄发的实际损失金额已远远大于诉请的赔偿金额，一审法院酌定周八仔、李雄发的损失仅有472982.67元，与事实不符，对周八仔、李雄发显失公平，应予纠正。（二）即使按一审判决认定的合同部分无效的方式分别计算损失金额，周八仔、李雄发遭受的损失也高达两百万元，一审判决认定的损失金额远低于周八仔、李雄发的实际损失。首先，对于合同有效部分的租金损失，应当从收回场地之日起至2019年8月10日按合同有效部分的租金标准计算损失，2019年8月11日之后按租金收入的差额计算损失。其次，对于合同无效部分的损失，因涉案租赁物是根据麦舜章的要求进行建设的，施工图纸按照麦舜章的要求制作，而且由村集体负责办理规划许可证。周八仔、李雄发仅在村集体与麦舜章之间负协助义务，对合同无效部分，周八仔、李雄发不存在任何过错。因此，麦舜章应对周八仔、李雄发的损失承担全部赔偿责任，损失计算方式应按合同有效部分的方式计算。四、周八仔、李雄发主张按月2%计算滞纳金不违反法律规定，也不存在标准过高的情形，应当支持。《租赁合同》第十一条第一款约定，承租人拖欠租金的，出租人有权按日千分之五加收滞纳金。因约定标准过高，周八仔、李雄发在一审时已主动调整至按月2%的标准计算滞纳金，该标准不违反法律规定，一审法院应当尊重合同当事人在合法范围内的意思自治。但一审法院仅认定按日万分之三或按银行同期贷款利率计算滞纳金，调整后的标准明显过低，对周八仔、李雄发显失公平。五、对于合同无效部分，即使双方均存在过错，损失也应当按公平原则分担，麦舜章应当承担该部分损失的50%。周八仔、李雄发向石碣村亲义股份社（以下简称亲义股份社）租赁土地后，即根据麦舜章的要求和图纸进行投资建设，规划报建等手续均由亲义股份社办理，导致合同部分无效的责任不应归责于周八仔、李雄发。即使双方均存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，应各自承担相应的责任。但一审法院全部不支持周八仔、李雄发主张该部分损失，麦舜章违约后反而获利巨大，对周八仔、李雄发显失公平。根据一审判决，合同无效部分每月的占有使用费为366061元，故基于合同无效部分，周八仔、李雄发的损失为每月366061元，一审法院既已认定双方均存在过错，对该损失应当按公平原则分担，麦舜章应当承担损失的50%，故麦舜章应从收回厂房之日起按183030.5元/月（366061元/月×50%）向周八仔、麦舜章赔偿损失。六、根据一审判决，合同有效部分占比约49.22%，周八仔、麦舜章根据合同约定有权没收的押金至少应为639860元。一审判决认定合同有效部分的租金每月354737元，合同无效部分的占有使用费每月366061元，由此可计算出，合同有效部分占比约49.22%[354737元÷（354737元+366061元）]。《租赁合同》第十一条第一款约定，因拖欠租金而导致合同解除的，承租人应承担因此造成出租人的损失，包括但不限于押金被无条件没收。该约定不违反法律规定，对麦舜章应当具有法律约束力，如前所述，合同被认定为49.22%有效，故周八仔、李雄发有权没收的押金至少应为639860元（1300000元×49.22%），一审法院认定的没收金额仅为472982.67元，与合同约定不符，应予纠正。七、因麦舜章违约，周八仔、李雄发按合同约定没收押金合法有据，押金不应用于抵扣损失和租金。如前所述，麦舜章违约是不争的事实，根据《租赁合同》第十一条第一款约定，因拖欠租金致使合同解除的，麦舜章承担的违约责任包括押金被无条件没收。故周八仔、李雄发按合同约定没收全部押金合法有据。麦舜章辩称，一、周八仔、李雄发称“租赁物已取得建设工程规划许可证并作为一个整体出租”不符合事实，麦舜章承租的建筑物、场地大部分未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案租赁合同中未办理规划报建手续部分应认定为无效。二、周八仔、李雄发称“周八仔、李雄发收回租赁物的时间为2019年6月20日”不符合事实，麦舜章已于2019年4月30日向周八仔、李雄发返还租赁物。麦舜章因企业经营困难问题，一直以友好态度与周八仔、李雄发协商撤场和返还租赁物等相关问题，积极履行返还租赁物的义务。涉案租赁物虽无书面交接手续，但麦舜章应周八仔、李雄发要求，已于2019年4月30日完成撤出并于同日返还全部租赁物予周八仔、李雄发。针对上述事实，麦舜章在一审中已举证周八仔与麦子良的聊天记录予以说明，且周八仔、李雄发在此时间为麦舜章找到新的场地存放从涉案租赁场地搬出的已被法院查封的机器设备。而周八仔、李雄发在全面接收租赁物后已申请更改厂房变压器户名资料，并在厂房大门挂上了新的招牌。三、周八仔、李雄发主张麦舜章向其赔偿损失2162394元无事实和法律依据。首先，周八仔、李雄发只能就涉案租赁合同有效部分主张损失，对租赁合同无效部分，仅能主张占用使用费，其主张违约责任无依据。因对涉案租赁合同无效部分，周八仔、李雄发与麦舜章均存在过错，应当各自承担相应的责任，周八仔、李雄发对涉案租赁合同无效部分主张损失无任何依据。其次，周八仔、李雄发称其损失“还包括厂房改造费用损失、清理垃圾费用损失、中介费损失等”，但该损失并非订立合同时合同双方预见到或者应当预见到的因违约方违反合同可能造成的损失，中介费、担保费等并非周八仔、李雄发遭受的必然损失，不应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，向麦舜章主张。再次，麦舜章在承租涉案租赁物之初已投入上千万元的资金用于装饰装修涉案租赁物，该装饰装修仍有利用价值，因合同部分无效该折价价值应由周八仔、李雄发承担部分责任。四、麦舜章在一审中明确主张周八仔、李雄发要求按月2%计算滞纳金标准过高，一审判决依法予以适当调整是正确的。同时，周八仔、李雄发向麦舜章既主张违约责任，又主张赔偿租金等2162394元损失，还要求没收涉案租赁合同押金1300000元。周八仔、李雄发上述主张已重复，其数额已远超出涉案租赁合同履行后周八仔、李雄发可获得的利益，即已超出其可预期利益。麦子良未发表意见。周八仔、李雄发向一审法院起诉请求（变更后）：1.麦舜章、麦子良向周八仔、李雄发支付从2019年1月1日至2019年6月20日止拖欠的租金3480741元及暂计至2019年8月5日的滞纳金287809.1元，以117017元为本金自2019年1月11日起至实际付款之日止按月2%计算；以720798元为本金自2019年2月11日起至实际付款之日止按月2%计算；以720798元为本金自2019年3月11日起至实际付款之日止按月2%计算；以720798元为本金自2019年4月11日起至实际付款之日止按月2%计算；以720798元为本金自2019年5月11日起至实际付款之日止按月2%计算；以480532元为本金自2019年6月11日起至实际付款之日止按月2%计算）；2.麦舜章、麦子良向周八仔、李雄发赔偿损失计2162394元；3.本案诉讼费用由麦舜章、麦子良承担。一审法院认定事实：2011年1月28日，佛山市南海区****股份合作经济社（甲方）与张**（乙方，原承租方）、周**（丙方，第三方）、麦舜章（丁方，第四方）签订《合同转让协议（补充协议）》，约定：甲乙双方于2006年9月13日签订一份《土地使用权租赁合同》，甲方把土名为“大笪地、大沙元”52亩的土地（以下简称涉案土地）出租给乙方，从2006年9月20日起至2037年7月19日止；现经甲方同意，乙、丙、丁三方达成一致，丙方把原来享有对合同约定土地的使用权转让给丁方，丁方必须按照原《土地使用权租赁合同》的约定按时交纳租金和守法经营；丁方由2011年7月1日起要向**村民委员会缴交环境配套费每年每亩1000元正，每五年递增20%（按上期租金递增），与甲方收取租金的时间同期缴交。2012年10月17日，周八仔、李雄发（出租人）和麦舜章（承租人）签订编号为**的《租赁合同》，约定：出租人同意接受麦舜章位于佛山市南海区狮山镇***52亩的土地使用权的合同转让后，在此地块上接受承租人的厂房订建，其中车间建筑面积为30852.48平方，综合楼建筑面积为4726平方，办公楼建筑面积为1896.27平方，空地面积为14171.87平方，上述厂区建筑物为出租物，租金单价为车间每方每月12.5元，综合楼、办公楼每方每月13.8元，空地每方每月5元，租金合计547903元/月，租金每隔5年递增15%；合同期限自2012年10月17日起至2037年7月19日；验收合格日至2018年12月31日,月租金为547903元，2019年1月1日至2023年12月31日,月租金为630088元，2024年1月1日至2028年12月31日,月租金为724600元，2029年1月1日至2033年12月31日,月租金为833291元，2034年1月1日至2037年7月19日,月租金为958285元；从租赁场地移交给承租人之日起计，承租人须按租赁期于每月10号前以现金或转账方式交付该月租金给出租人；承租人须于2012年11月5日前向出租人交1100000元作为合同押金，当承租人违反本合同的条款时，造成出租人损失的，出租人有权视损失情况没收部分或全部押金作为损失赔偿；承租人违反本合同的规定，出租人所应收租金款项每延迟一日，出租人有权按该月租金欠缴款项的千分之五向承租人加收滞纳金，如承租人拖欠租金款项超半个月（或拖欠水电费超半个月，或拖欠工人工资超半个月），经出租人催缴后承租人仍不缴纳的，或者承租人在场地内进行违反法律经营而受到政法部门查处的，或者承租人将部分或全部场地直接转租给他人使用的，出租人都有权停水停电、扣押变卖承租人设备物件甚至解除合同，承租人应承担因此造成出租人的损失，包括但不限于其押金被无条件没收，改建、增建的建筑物及其附属设施（包括装修、电线、水管等）不得拆除，无条件归出租人所有。2012年10月29日，佛山市南海区****股份合作经济社（甲方）与麦舜章（丁方，第四方）、周八仔、李雄发（戊方，第五方）签订《合同转让协议（补充协议）》，约定：现经甲方同意，丁方把原来享有对合同约定土地的使用权转让给戊方，戊方必须按照原《土地使用权租赁合同》的约定按时交纳租金和守法经营，否则按照原合同的约定追究责任。2013年11月5日，周八仔、李雄发（出租人）和麦舜章（承租人）、麦子良（承租方委托代理人）签订编号为**的《租赁合同》，约定：出租人同意在编号为**的《租赁合同》的基础上增建车间建筑面积5544平方，厨房建筑面积725平方，车间每方每月12.5元，厨房每方每月12.5元，合计租金金额为78363元/月，在原合同不作修改的前提下，此租金需减除所占空地面积为3497平方的租金为17485元/月，每方每月5元，则本合同实计租金为60878元/月，并每隔5年在前期基础上递增15%；本合同租期从2013年11月5日起至2037年7月19日；增建工程完工日至2018年12月31日，月租金为60878元，2019年1月1日至2023年12月31日，月租金为70010元，2024年1月1日至2028年12月31日，月租金为80512元，2029年1月1日至2033年12月31日，月租金为92589元，2034年1月1日至2037年7月19日，月租金为106478元；从增建工程完工日起计，承租人须按租赁期于每月10号前以现金或转账方式交付该月租金给出租人；承租人须于合同签订日向出租人交200000元作为合同押金。合同保证金条款及违约条款与编号为LZ-QY的《租赁合同》约定一致。2014年3月31日，周八仔、李雄发（出租人）和麦舜章（承租人）签订《增加租金补充协议》，约定：出租人同意将位于佛山市南海区**，按移交时出租条件及使用性质出租给承租人使用，后期出租人另行按承租人意愿增建1512平方的建筑面积；承租人在上述两份合同所列的基础上，需增缴租金18000元/月，起计时间为2014年5月1日，计租时间与递增方式跟编号为**的《租赁合同》一致。2019年5月17日，周八仔、李雄发向麦舜章、麦子良分别邮寄《催收函》，载明：麦舜章、麦子良自2012年10月17日起租赁周八仔、李雄发涉案租赁物，租赁期内每月10号前支付当月租金，但从2019年1月起，麦舜章、麦子良多次拖欠租金，已严重违约，请麦舜章、麦子良收到本函之日起三天内向周八仔、李雄发支付2019年1月至今拖欠的租金，并按合同约定支付逾期滞纳金。麦舜章于2019年5月18日、麦子良于2019年5月25日收到上述《催收函》。2019年5月23日，周八仔、李雄发向麦舜章、麦子良邮寄《解除合同通知书》，载明：麦舜章、麦子良从2019年1月起多次拖欠租金，经周八仔、李雄发催收后仍不支付，已构成违约，周八仔、李雄发通知解除与麦舜章、麦子良分别于2012年10月17日、2013年11月5日签订的两份《租赁合同》及于2014年3月31日签订的《增加租金补充协议》；没收麦舜章、麦子良的押金130万元；麦舜章、麦子良在收到本通知书之日起3天内向周八仔、李雄发返还上述场地；麦舜章、麦子良在收到本通知书之日起3天内向周八仔、李雄发支付拖欠的相关费用（包括但不限于拖欠的租金、滞纳金、水电费等）。麦舜章、麦子良于2019年5月24日、5月25日分别收到上述《解除合同通知书》。2019年6月13日，周八仔、李雄发提起本案诉讼。庭审中，周八仔、李雄发确认收到涉案租赁物2019年1月租金及占有使用费603781元，麦舜章同意押金抵扣租金及占有使用费。2019年9月4日，佛山市南海区****股份合作经济社出具《情况说明》，载明：周八仔、李雄发租赁其位于佛山市南海区狮山镇***52亩土地，并在土地上投资建成厂房出租，出租土地的性质为工业用地，地上建筑的报建信息详见建字第**、**、**、**号建设工程规划许可证。另查明，2011年7月4日，佛山市南海区**经划拨取得涉案土地使用权，土地性质为工业用地。2012年2月28日，南海区狮山镇**办公楼（建筑面积1896.27㎡，层数为地上三层）、综合楼（建筑面积4747.8㎡，地上三层）取得建字第**、**号建设工程规划许可证。2012年12月29日，南海区狮山镇**办公楼规划报建变更为建筑面积1271.6㎡，层数为地上二层；南海区狮山镇**综合楼规划报建变更为建筑面积3240.44㎡，层数为地上二层。2013年2月6日，南海区狮山镇**厂房1（建筑面积5376㎡，层数为地上一层）、厂房2（建筑面积10050.12㎡，层数为地上一层）取得建字第**、**号建设工程规划许可证。一审法院认为，关于合同的主体问题。涉案租赁合同的承租方为麦舜章，麦子良作为承租方委托代理人的身份参与涉案租赁合同的签订，现周八仔、李雄发主张麦子良对上述租金及占有使用费承担共同清偿责任，依据不足，一审法院不予支持。关于合同的效力问题。涉案租赁合同所涉建筑面积为1271.6㎡的办公楼、建筑面积为3240.44㎡的综合楼及建筑面积为15426.12㎡的厂房已取得建设工程规划许可证，该部分及空地10674.87㎡的租赁合同应当认定为有效。涉案租赁合同中未办理规划报建手续部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“城、镇规划区内的房屋建设，应依法取得建设工程规划许可证，出租人将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给承租人的，租赁合同无效”的规定，应当认定为无效。关于涉案租赁合同有效部分的合同解除问题。前述已认定《租赁合同》部分有效，该有效部分的约定双方应予遵守，麦舜章的义务包括按时足额缴纳租金，但麦舜章拖欠2019年1月起的租金，按照合同的约定，拖欠租金款项超过半个月，经催缴后仍不缴纳的，周八仔、李雄发有权解除合同。至麦舜章收到周八仔、李雄发邮寄的《解除合同通知书》之日（即2019年5月24日），麦舜章逾期支付租金已超过半个月，经催缴后仍未缴纳，故周八仔、李雄发就两份《租赁合同》及《增加租金补充协议》中有效部分有权主张解除权，两份《租赁合同》及《增加租金补充协议》中有效部分于2019年5月24日解除。关于租金、占有使用费问题。涉案租赁合同部分有效，该有效部分的约定双方应予遵守，麦舜章应按时足额缴纳租金。涉案租赁合同无效部分，麦舜章亦应参照约定的租金标准支付占有使用费。参考合同约定的租金标准，车间每方每月12.5元，厨房每方每月12.5元，办公楼、综合楼每方每月13.8元，空地每方每月5元，租金每隔5年递增15%，一审法院确定合同有效部分2019年1月1日至2023年12月31日期间的租金以每月354737元计算，合同无效部分2019年1月1日至2023年12月31日期间的占有使用费以每月366061元计算。麦舜章主张《增加租金补充协议》中租金从2019年5月1日开始递增，依据不足，一审法院不予采纳。周八仔、李雄发主张于2019年6月20日自行收回涉案租赁物，可见周八仔、李雄发收回租赁场地并不需要麦舜章配合，故周八仔、李雄发在麦舜章收到《解除合同通知书》后负有积极收回涉案租赁物的义务，一审法院据此认定周八仔、李雄发于2019年5月24日收回涉案租赁物。麦舜章辩解于2019年4月30日已向周八仔、李雄发全部返还涉案租赁物，依据不足,一审法院不予采纳。对于麦舜章支付的2019年1月的租赁费用603781元，一审法院确定其中354737元为支付合同有效部分2019年1月租金，剩余部分249044元为支付合同无效部分占有使用费，故麦舜章应支付2019年1月1日至2019年5月24日期间的租金1338846.1元[（354737元/月×3个月+354737元/月÷31天×24天）]及占有使用费1498602.06元[（366061元/月×4个月+366061元/月÷31天×24天-249044元）]予周八仔、李雄发。关于涉案租赁合同的损失赔偿问题。就合同无效部分的损失赔偿问题。周八仔、李雄发作为出租方提供合法适租的租赁物为其基本义务，周八仔、李雄发就未经批准建设的租赁物与麦舜章签订租赁合同及补充协议，其对涉案租赁合同及补充协议无效存在过错；麦舜章作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务，租赁物是否合法适租应为承租人首先关注考虑的因素，其本应在涉案租赁合同签订前查核了解相关情况，而非草率签订合同并进场使用，故致合同无效，麦舜章亦存在过错。周八仔、李雄发、麦舜章、麦子良就涉案租赁合同部分无效均存在过错，应当各自承担相应的责任。周八仔、李雄发就涉案合同无效部分主张损失赔偿，一审法院不予支持。就合同有效部分的损失赔偿问题。麦舜章主张用押金抵扣欠付周八仔、李雄发的租金，根据涉案租赁合同的约定，当麦舜章违反合同条款，造成周八仔、李雄发损失的，周八仔、李雄发有权视损失情况没收部分或全部押金作为损失赔偿。合同并未约定麦舜章单方面提前解除租赁合同时周八仔、李雄发有权没收合同押金，且合同中对押金并未作出没收和双倍赔偿的对等性约定，即本案中合同押金并不具备定金性质。而麦舜章逾期支付租金，致涉案租赁合同有效部分解除，且周八仔、李雄发重新招租必然产生空租期损失，现周八仔、李雄发庭审中自认周八仔、李雄发收回涉案租赁物后，已于2019年7月3日、7月11日、7月27日陆续将其中超过一半的租赁物予以出租，根据公平原则，一审法院酌情确定周八仔、李雄发没收押金472982.67元（354737元/月÷30天×40天）作为其损失。剩余部分的押金827017.33元经与麦舜章欠付的租金折抵，麦舜章应支付周八仔、李雄发租金511828.77元及占有使用费1498602.06元。关于周八仔、李雄发主张的滞纳金问题。该滞纳金实为周八仔、李雄发向麦舜章主张逾期付款责任。按照合同约定，对合同有效部分的租金，麦舜章应于每月10日前支付，麦舜章逾期支付构成违约，应承担相应的违约责任。租赁合同约定麦舜章逾期支付使用费按日千分之五计算滞纳金，但该标准过高，一审法院酌定逾期支付租金按日万分之三的标准计算违约金，麦舜章应向周八仔、李雄发支付各以354737元为本金从2019年2月至2019年4月每月11日起，以274635.1元为本金从2019年5月11日起，均至麦舜章同意押金抵扣租金之日即2019年8月9日止按日万分之三的标准计算的逾期支付租金的违约金55304.65元，及以511828.77元为本金从2019年8月10日起至实际付清欠款之日止按日万分之三的标准计算的逾期支付租金的违约金。对合同无效部分的占有使用费，麦舜章亦应参照合同约定于每月10日前支付，麦舜章逾期支付占有使用费给周八仔、李雄发造成了资金占用损失，一审法院酌定按中国人民银行同期贷款利率计算逾期支付占有使用费的利息。麦舜章应支付以117017元为本金从2019年1月11日起，及各以366061元为本金从2019年2月至2019年4月每月11日起，以283402.06元为本金从2019年5月11日起，均至实际付清欠款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予周八仔、李雄发。周八仔、李雄发请求超出一审法院核定部分，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、九十七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、麦舜章应于判决发生法律效力之日起十日内支付租金511828.77元、占有使用费1498602.06元予周八仔、李雄发；二、麦舜章应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期支付租金的违约金55304.65元，以511828.77元为本金从2019年8月10日起至实际付清欠款之日止按日万分之三的标准计算的逾期支付租金的违约金，及以117017元为本金从2019年1月11日起，各以366061元为本金从2019年2月至2019年4月每月11日起，以283402.06元为本金从2019年5月11日起，均至实际付清欠款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予周八仔、李雄发；三、驳回周八仔、李雄发的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计23969.11元，财产保全费5000元，合共28969.11元，由周八仔、李雄发负担12306.17元，麦舜章负担16662.94元。二审期间，周八仔、李雄发向本院提交新的证据：证据1.《承包合同》《原立章包装有限公司车间改建工程清单》《南海农商银行客户回单》《佛山市锐变电力电气有限公司产品销售合同》《单位工程总价明细表》《佛山市南海众利贸易有限公司企业信用信息公示报告》，拟证明因涉案租赁物是根据麦舜章的要求建设的，并非一般通用的厂房。而且麦舜章不配合主动返还涉案租赁物，故周八仔、李雄发自行收回厂房后，需对涉案租赁物进行必要的改造和清理场内的垃圾，厂房改造及清理垃圾费用损失共计1234246元。证据2.《中国农业银行个人明细核对账单》《南海农商银行客户回单》，拟证明涉案租赁物原用电手续由麦舜章自行向供电部门申报，因麦舜章不配合返还涉案租赁物，导致用电手续不能变更，周八仔、李雄发无法继续使用原来的变压器，必须重新包装新的变压器才能正常用电，周八仔、李雄发购置新变压器支出费用合计680000元。二审期间，麦舜章、麦子良未向本院提交新的证据。本院组织双方当事人对以上新证据进行证据交换和质证。经本院核查，周八仔、李雄发提交的新证据未能证明系为改造涉案租赁物及清理涉案租赁物场内垃圾而支付的费用，与本案没有关联性，不作为本案定案证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一审庭审中，麦舜章主张涉案租赁物内的机器设备已搬到新的租赁场地，涉案租赁物已于2019年4月基本返还予周八仔、李雄发。周八仔、李雄发对此回应：麦舜章需要解决的不仅是搬离机器设备的问题，还需要处理涉案租赁物内工人工资的问题，因工人未拿到工资及补偿，长期占据在厂房内，并且因麦舜章未清理涉案租赁物内的垃圾，亦不配合周八仔、李雄发办理用电手续的变更，导致厂房无法回收。周八仔、李雄发于一审庭审中确认，涉案租赁物于2019年6月20日由周八仔、李雄发自行收回。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.麦舜章欠付的租金和占有使用费数额；2.周八仔、李雄发应没收的押金数额；3.麦舜章应向周八仔、李雄发支付的逾期付款违约金及损害赔偿数额。一、关于麦舜章欠付的租金和占有使用费数额的问题周八仔、李雄发与麦舜章签订的编号为**、**的两份《租赁合同》约定，周八仔、李雄发将位于涉案土地上的建筑面积为36396.48平方米车间、建筑面积为4726平方米综合楼、建筑面积为1896.27平方米办公楼、建筑面积为725平方米厨房及10674.87平方米空地出租予麦舜章使用。据已查明事实，涉案土地上建筑面积为1271.6平方米办公楼、建筑面积为3240.44平方米综合楼和建筑面积为15426.12平方米厂房已取得《建设工程规划许可证》。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，城、镇规划区内的房屋建设，应依法取得建设工程规划许可证，出租人将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给承租人的，租赁合同无效。因此，涉案租赁合同所涉建筑面积为1271.6㎡的办公楼、建筑面积为3240.44㎡的综合楼及建筑面积为15426.12㎡的厂房已取得建设工程规划许可证，关于该部分及空地10674.87㎡的租赁合同应当认定为有效。涉案租赁合同中超出上述范围的租赁物的约定，因该部分租赁物未办理规划报建手续，超出建设工程规划许可部分租赁物的租赁合同约定应认定无效。关于租赁合同有效部分的合同解除，因麦舜章自2019年1月起拖欠租金，按照合同约定，周八仔、李雄发有权解除合同，一审法院判决自麦舜章收到《解除合同通知书》之日（2019年5月24日），涉案租赁合同有效部分及《增加租金补充协议》解除，符合法律及本案实际，本院予以维持。关于麦舜章欠付的租金和占有使用费数额。涉案租赁合同部分有效，该有效部分的约定为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应予遵守，麦舜章应按时足额支付涉案租赁合同有效部分解除前的租金。涉案租赁合同解除后，麦舜章应向周八仔、李雄发支付其占有使用涉案租赁物期间的占有使用费。一审法院按照涉案租赁合同约定的租金标准，确认涉案租赁合同有效部分2019年1月1日至2023年12月31日期间的租金以每月354737元计算，且周八仔、李雄发、麦舜章均未提出异议，本院予以确认。周八仔、李雄发向一审法院主张麦舜章自2019年1月起欠缴租金，并同意以一审诉讼期间麦舜章支付的603781元抵扣2019年1月涉案租赁物的租金及占有使用费。一审法院确定其中354737元为支付涉案合同有效部分2019年1月租金，剩余部分支付合同无效部分的占有使用费无误。麦舜章应支付的款项为2019年1月1日至2019年5月24日期间的租金1338846.1元[（354737元/月×3个月+354737元/月÷31天×24天）]及占有使用费1498602.06元[（366061元/月×4个月+366061元/月÷31天×24天-249044元）]予周八仔、李雄发。二、关于周八仔、李雄发应没收的押金数额的问题周八仔、李雄发与麦舜章签订的编号为**、**的两份《租赁合同》约定，当承租人麦舜章违反合同造成出租人周八仔、李雄发损失的，周八仔、李雄发有权视情况没收部分或全部押金作为损失赔偿，因此，周八仔、李雄发与麦舜章约定的押金应为违约损害赔偿额的预定，不具备定金性质。因涉案租赁合同部分有效、部分无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。关于涉案租赁合同有效部分的押金。根据涉案租赁合同约定，押金应作为违约损害赔偿的一部分，其数额应依据周八仔、李雄发因麦舜章违约导致产生空租期的损失确定。据周八仔、李雄发的自认，其收回涉案租赁物后于2019年7月3日、2019年7月11日、2019年7月27日陆续将其中超过一半的租赁物予以出租。一审法院根据公平原则，酌定涉案租赁合同有效部分的押金数额为472982.67元（354737元/月÷30天×40天），处理得当，本院予以维持。涉案租赁合同有效部分因麦舜章迟延支付租金而解除，根据涉案租赁合同约定，周八仔、李雄发有权没收该部分押金共472982.67元作为损害赔偿额。一审法院处理妥当，本院依法予以维持。关于涉案租赁合同无效部分的押金。周八仔、李雄发主张麦舜章已支付押金1300000元，涉案租赁合同有效部分的押金为472982.67元，经核算，涉案租赁合同无效部分的押金为827017.33元（1300000元-472982.67元）。因麦舜章同意押金抵扣租金和占有使用费，一审法院判决涉案租赁合同无效部分的827017.33元押金应用于折抵麦舜章欠付的租金，处理得当，本院予以维持。经抵扣，麦舜章欠付涉案租赁物的租金数额为511828.77元（1338846.1元-827017.33元）。三、关于麦舜章应向周八仔、李雄发支付的逾期付款违约金及损害赔偿数额的问题针对麦舜章应向周八仔、李雄发支付的逾期付款违约金。麦舜章逾期支付租金和占有使用费导致周八仔、李雄发遭受资金占用损失，周八仔、李雄发主张麦舜章应以月利率2%标准向周八仔、李雄发计付逾期付款违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审法院以周八仔、李雄发遭受的实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则，认定周八仔、李雄发主张的违约金计算标准过高，并酌定麦舜章逾期支付租金的违约金应按日万分之三标准计算，并酌定麦舜章逾期支付占有使用费造成周八仔、李雄发的损害赔偿应按中国人民银行同期贷款利率及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，处理得当，本院予以维持。关于麦舜章逾期支付租金的违约金部分，麦舜章应向周八仔、李雄发支付各以354737元为本金从2019年2月至2019年4月每月11日起，以274635.1元为本金从2019年5月11日起，均至麦舜章同意押金抵扣租金之日即2019年8月9日止按日万分之三的标准计算的逾期支付租金的违约金55304.65元，及以511828.77元为本金从2019年8月10日起至实际付清欠款之日止按日万分之三的标准计算的逾期支付租金的违约金。周八仔、李雄发请求超出本院核定部分，不予支持。对于麦舜章逾期支付占有使用费造成周八仔、李雄发的损害赔偿部分，麦舜章亦应参照合同约定于每月10日前向周八仔、李雄发支付占有使用费。经核算，麦舜章应向周八仔、李雄发支付的逾期支付占有使用费的损害赔偿应以117017元（366061元-249044元）为本金从2019年1月11日起，及各以366061元为本金从2019年2月至2019年4月每月11日起，以283402.06元为本金从2019年5月11日起，均至实际清偿之日之按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予周八仔、李雄发。周八仔、李雄发请求超出本院核定部分，不予支持。周八仔、李雄发主张，因麦舜章违约导致涉案租赁合同解除，使周八仔、李雄发遭受厂房改造费用损失、清理垃圾费用损失、招租及中介费损失，麦舜章应予以赔偿。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。并根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。周八仔、李雄发未能证明其主张的厂房改造费用、清理垃圾费用、招租及中介费用系因麦舜章违约导致，麦舜章对此亦不予确认。周八仔、李雄发因未能举证证明麦舜章的违约行为导致周八仔、李雄发遭受厂房改造费用损失、清理垃圾费用损失、招租及中介费损失，应承担举证不能的不利后果。一审法院不予支持周八仔、李雄发要求麦舜章赔偿厂房改造费用损失、清理垃圾费用损失、招租及中介费损失的主张，符合法律及本案实际，本院予以维持。综上所述，周八仔、李雄发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37721.67元，由周八仔、李雄发负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年三月二十六日法官助理 张颂恩书 记 员 肖玲玲