江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初11925号原告：宜兴市旭盛商贸有限公司，住所地宜兴市环科园兴业路西侧，统一社会信用代。法定代表人：丁洪春，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁丽彬（受该公司的特别授权委托），宜兴市天一法律服务所法律工作者。被告：喻斌，男，1973年2月11日生，汉族，住常州市金坛市。原告宜兴市旭盛商贸有限公司(以下简称旭盛商贸)与被告喻斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年2月24日公开开庭进行了审理。原告旭盛商贸的委托代理人袁丽彬到庭参加诉讼，被告喻斌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告旭盛商贸向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签署的2份房屋租赁合同；2、请求判令被告立即搬出承租房屋，并将承租房屋返还给原告；3、请求判令被告立即向原告支付拖欠的租金19万元、并按约以年租金20%所计算的违约金。4、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年9月9日，被告喻斌与其公司签订《房屋租赁合同》1份，约定由其公司将位于房屋出租给喻斌使用，租赁期限自2017年12月1日起至2021年12月1日止，第一年和第二年租金为12万元／年、第三年租金为12.36万元、第四年租金为12.73万元、第五年租金为13.12万元，当年租金于每年7月1日前付清。同年11月29日双方又另行签订了同属广豪大厦8楼的《房屋租赁合同》1份，约定租赁期限自2018年4月1日起至2023年4月1日止，租金为12万元／年，该房屋租金自2017年起，第三年开始累计递增5%，以此类推，自合同签订之日起付定金4万元，次年租金应在第一年租期到期前三个月支付，被告不支付或者不按约定支付租金达30日的，出租方有权解除合同并由被告按月租金的20%支付违约金。合同签订后，喻斌即一直使用上述房产，然其已累计拖欠租金达19万元，故向法院起诉，要求支持其诉请。被告喻斌未作答辩。经审理查明，2017年9月9日，被告喻斌与原告旭盛商贸签订《房屋租赁合同》一份，该合同主要载明“（1）租赁标的的基本情况：出租方旭盛商贸（即甲方）租给喻斌（即乙方）的房屋位于建筑面积为600平方米、土地用途为工业……。（2）租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为展示厅、办公使用。（3）、房屋交付、返还、租赁期限：双方约定甲方于2017年10月15日前交付该房屋……，租期自2017年12月1日起至2021年12月1日止；租赁期满，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时双方进行交接与验收，并相互结清各自应承担的费用；乙方需续租的，应在届满前2个月内向甲方提出……，乙方在同等条件下有优先续租权。（4）租金及其他费用：第一年和第二年租金为12万元／年、第三年租金为12.36万元、第四年租金为12.73万元、第五年租金为13.12万元，当租金按年结算，由乙方于每年的7月1日前交付给甲方；租赁期间水电费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、室内设施维修等等均由乙方承担。（5）房屋的装修、使用和维修：租赁期间乙方承诺不变更该房屋建造主体结构……（8）、甲方的权利义务：……。（9）、乙方的权利义务：乙方应按合同约定的期限、数额向甲方及其委托的物业服务公司以及第三方支付租金、押金、税费及其他应缴费用……在租赁期内除甲方许可外，乙方不得全部或部分转租、转借、转让给第三方使用，乙方应合理装修使用该房屋……（10）、违约责任：甲方应按合同约定向乙方交付房屋，未及时交付的，每延长一天则向乙方支付一日租金作为违约金，同时租赁期限相应顺延；租赁期间，除本合同另有规定外，乙方擅自提前退租的，乙方应按每月租金的2倍向甲方支付违约金；如甲方在合同未到期内，提前将房屋租给第三方，甲方应按年租金的50%向乙方支付违约金。……（13）合同的解除：一是在租期内有下列情形之一发生的（即该房屋因土地使用权依法提前收回；因社会公共利益被依法征用的；被依法拆迁的；房屋毁损、灭失或被鉴定为危险房屋的；因不可抗力原因而终止合同的），甲、乙双方同意解除本合同，且双方互不承担责任。二是有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，自通知送达当日正式解除，违约一方应向另一方支付违约金，支付的违约金不足以弥补另一方损失的，违约方还应继续赔偿差额部分（即甲方未按时交付房屋经乙方催告后10日内仍未交付的；甲方交付的房屋不符合合同约定且在乙方指定期限内无法修复的；甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；甲方不承揽维修义务致乙方无法正常使用房屋的；乙方擅自改变房屋用途，致使房屋损坏的；因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；乙方擅自转租、转让房屋承租权或与他人交换各自承租房屋的；因乙方不遵守消防安全规定引发重大安全事故的）等内容。2017年11月29日，被告喻斌（乙方）又与原告旭盛商贸的法定代表人丁洪春（甲方）签订了《房屋租赁合同》一份，该合同主要载明“第一条、房屋基本情况为该房屋坐落于宜兴市建筑面积为600平方米；第三条、该房屋用途为办公；第五条、房屋改善，乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物必须征得甲方书面同意；第六条、租赁期限为2018年4月1日至2023年4月1日；第七条、租金标准为12万元／年，该房屋租金自2017年起，房屋年租金自第三年开始累计递增5%，以此类推，租金支付时间为自合同签订之日起付定金4万元，次年租金应在第一年租期到期前三个月支付，以此类推；第八条、房屋租赁保证金，甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金1万元，租赁期满或合同解除后房屋租赁保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方，若租期未满前乙方无故拖欠租金或无故提出解约，则甲方有权将房屋租赁保证金直接抵扣未租满月份的租金、保证金不足部分乙方应补足；第九条、乙方承担水电费、电话费、物业费……等费用，乙方承担电梯费另算，按月结算；第十条、房屋交付及返还，……乙方自行装修部分在租赁期满后可自行拆除搬出，也可与甲方协商情况下折价给甲方，若乙方未通知甲方私自搬离，乙方添置的新物及装修部分视为放弃所有权，归甲方所有，若乙方自行拆除装修及对甲方房屋内部结构等损坏，甲方有权向乙方主张修复损失，相应损失款项直接从保证金中扣除；第十三条、合同的解除，（一、）经双方协商一致，可以解除合同，（三、）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同……（四、）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋（不支付或者不按照约定支付租金达30日的；欠缴各项费用达5000元的；擅自改变房屋用途的；擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；擅自转租给第三人的；利用房屋从事违法活动的）；第十四条、违约责任，（二、）乙方有本合同第十三条第四款约定的情形之一的，应按月租金的20%支付违约金……”等内容。上述二份合同签订后，原告旭盛商贸按约交付了出租房产。然被告喻斌却仅支付了广豪大厦9楼对应的第一度租金12万元，于2017年11月30日以转帐方式支付了广豪大厦8楼对应的租金5万元（其中含定金4万元、保证金1万元），余款久拖未付，为此旭盛商贸工作人员即用微信等方式多次向喻斌催要，经催要喻斌又于2018年10月16日用周兵兵名义转帐支付了8楼对应租金4万元，截止到2019年9月15日止，实际喻斌尚拖欠旭盛商贸8楼租金9.5万元（保证金1万元以未付清水电费用为同未在扣拖欠租金中扣除）、9楼租金9.5万元未付。2019年8月左右，旭盛商贸工作人员在催款过程中发现被告喻斌所承租房产内已无任何工作人员，旭盛商贸即于2019年9月16日向喻斌户籍所在地邮寄了解除合同通知书，该解除合同通知书主要载明“因喻斌你方已连续拖欠承租房产租金长达10个月，经催收仍拒绝支付，已属严重违约，根据双方合同约定，现通知你自2019年9月15日起同时解除双方签订的坐落于宜兴市份租赁合同，返还房屋，并限你自合同解除之日起7日内将租赁房产内的一切财物清理搬走，逾期不清理，视为放弃财物所有权及其他处分权利，我公司将作为废弃物处理，同时限你在本通知书寄出之日起7日内缴清拖欠租金20万元及违约金”等内容。对该解除合同通知书被告喻斌是否收悉，原告则在审理中称“由于邮递人员打不通喻斌电话、其家人又拒收”，故该快递已退回。审理中，旭盛商贸则将原拖欠租金20万元的请求变更为按实际计算至2019年9月15日发出解除合同时止尚欠的19万元。而喻斌经本院合法传唤，既未到庭参加诉讼、也未向本院提供任何反驳证据。庭审后，原告又向本院提交了2020年3月2日由广豪大厦门卫赵春芳出具的情况说明1份，该情况说明主要载明“其是2018年5月开始做广豪大厦的门卫的，开始做门卫时大厦的8楼、9楼就已出租给一个姓喻的老板了，起初还常看到喻总来公司，2019年年初时听说因为经济纠纷来找他要钱的人比较多，有时还吵的厉害，且派出所还出过警，从此后白天上班就没看到喻总，而且8楼、9楼的大门也一直关着。大约在2019年8月17日左右，听说喻总连夜叫人把8楼的东西都搬空了、连空调主机也拆了，9楼也拿走了部分东西，其老板丁总在第二天曾报过警，现估计人也跑路了”等内容。另查明，广豪大厦的房产所有人系原告旭盛商贸。上述事实，有原告旭盛商贸提供的《房屋租赁合同》2份、不动产所有权证、解除合同通知书和邮寄凭证、微信聊天截图、情况说明，以及本院庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，2017年9月9日原告旭盛商贸与被告喻斌、2017年11月29日原告旭盛商贸法定代表人丁洪春与被告喻斌前后签订的《房屋租赁合同》，均系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，应属有效。我国合同法明确规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的出租人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，喻斌既与旭盛商贸签订旭盛商贸所有的广豪大厦8楼、9楼2层房产的租赁合同，就应按约支付租金，然喻斌自第二年起即开始拖欠，截止到2019年9月15日旭盛商贸向喻斌发出解除合同通知书时，喻斌已实际拖欠租金达18万元，且其在旭盛商贸经多种形式催要的情形下仍未能履行其给付到期租金的义务，已构成违约，更不用说现有证据表明自2019年8月起喻斌所承租的案涉房产已处于停止经营状态。据此，对原告旭盛商贸要求解除与被告喻斌所签订的上述2份《房屋租赁合同》并返还租赁房产的诉讼请求，本院应予支持；但对旭盛商贸要求喻斌支付计算至2019年9月15日止欠付租金19万元的诉讼请求，则因旭盛商贸以尚拖欠水电费为由而未扣除喻斌已交纳的1万元保证金，而旭盛商贸对被告拖欠的水电费又未能提供实际拖欠金额的依据，故水电费本案暂以不予处置为宜，因此欠付租金的金额应确认为18万元；至于对旭盛商贸要求喻斌承担按年租金20%所计算违约金的诉讼请求，则因双方对违约金的计算方法在广豪大厦8楼的租赁合同中已明确约定，且该违约金请求也并未超出广豪大厦9楼租赁合同的约定，故对此请求，本院也应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除被告喻斌于2017年9月9日、同年11月29日与原告宜兴市旭盛商贸有限公司签订的位于宜兴市（每层建筑面积约为600平方米）的《房屋租赁合同》。二、被告喻斌应于本判决发生法律效力之日起十日内迁出上述租赁房屋，并将该房屋返还原告宜兴市旭盛商贸有限公司。三、被告喻斌应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截止到2019年9月15日止所拖欠原告宜兴市旭盛商贸有限公司的租金18万元，同时应以双方约定年租金标准12万元按20%所计算的约定违约金2.4万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费16399元，其中案件受理费15799元、公告费600元，由喻斌负担15536元、旭盛商贸承担863元。喻斌应负担的诉讼费已由旭盛商贸垫付，喻斌于本判决发生法律效力之日起十日内将其应承担的诉讼费给付给旭盛商贸。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王卫成人民陪审员  蒋其明人民陪审员  吴 奇二○二○年三月二日书记员张梦羽