山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终339号上诉人（原审原告）：崔淑芬，女，1970年6月3日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：董振全，男，1967年4月26日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：济南市天桥区泺口街道办事处泺口社区居民委员会，住所地济南市。法定代表人：于爱民，该居委会主任。委托诉讼代理人：魏辰浩，山东金浩律师事务所律师。上诉人崔淑芬、董振全因与被上诉人济南市天桥区泺口街道办事处泺口社区居民委员会（以下简称泺口居委会）租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初4289号民事判决及民事裁定，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔淑芬上诉请求：1.判令维持（2019）鲁0105民初4289号民事判决书第一项。2.判令撤销（2019）鲁0105民初4289号民事判决书第二项。3.判令泺口居委会返还因该无效协议获得的济南市（西侧）的所有建筑物归崔淑芬、董振全所有（约为2000余平方米）。4.判令泺口居委会承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：1.原审法院根据《中华人民共和国合同法》第52条第五款判决《租赁协议》无效，于法有据，应予维持。2.原审法院在判决《租赁协议》无效、且认定涉案建筑物系崔淑芬投资建设的情况下，理应按照《合同法》第58条的规定，判令泺口居委会返还因该无效协议获得的济南市所有建筑物归原告所有。原审法院判决驳回崔淑芬的此项诉讼请求，明显适用法律错误，应予撤销。3.原审法院认定“涉案《租赁协议》及其《补充协议》已履行完毕”，违反《合同法》第56条“无效合同自始无效”的规定，应予纠正。4.原审法院所称“诉讼中，崔淑芬将其诉讼请求第2项明确为：确认位于济南市西侧即涉案《租赁协议》约定的土地上的所有建筑物归崔淑芬所有”与事实不符，据此做出的判决应为无效。崔淑芬、董振全从未当庭提出变更诉讼请求的申请，原审法院应当根据董振全、崔淑芬在“民事起诉书”中所列的诉讼请求进行审判。原审法院的此项行为，涉嫌违反《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，请求二审法院查明事实，依法判如所请。董振全上诉请求：1.判令撤销（2019）鲁0105民初4289号民事裁定书。2.判令董振全以原告（上诉人）身份参与（2019）鲁0105民初4289号一案的诉讼。事实与理由：1.董振全与崔淑芬系夫妻关系，且在2018年1月18日签署“婚前财产约定书”一份，证明二人的婚前财产系双方共同所有。2.崔淑芬与泺口居委会的“租赁协议”虽然签订于2009年5月13日，但根据“中华人民共和国婚姻法”第十九条之规定，董振全有权以财产共有人的身份参与崔淑芬与泺口居委会的租赁合同纠纷一案的诉讼。请求二审法院查明事实，依法判如所请。泺口居委会辩称，一、董振全与崔淑芬2018年1月18日签订的婚前财产约定书只是双方约定，只能对其双方有约束力，不能对抗或约束第三方，因此，该双方约定不能作为董振全具有对涉案2009年5月13日的租赁协议享有民事权利。二、原审认定事实清楚，适用法律并无不当，应当予以维持。董振全、崔淑芬向一审法院起诉请求：1.判令双方当事人签订的《租赁协议》无效；2.判令泺口居委会返还因协议无效而获得的济南市的所有建筑物归崔淑芬所有；3.判令本案所有诉讼费由泺口居委会承担。一审法院认定事实：1.依据天桥国用（2000）字第0400101号国有土地使用证所载，位于天桥区泺口泺南路9号的2208.8平方米土地的使用者为泺口居委会，使用权类型为划拨。2.2009年5月13日，崔淑芬与泺口居委会签订《租赁协议》，约定：泺口居委会将位于泺口泺南路9号的面积为1.33亩的院落（原生活服务站）租赁给崔淑芬；租赁期自2009年8月1日起至2019年7月31日止；租赁费为每年每亩2万元，第一年租赁费为26600元，每三年递增8%；泺口居委会于租赁期间在崔淑芬按时交纳租赁费的情况下，不再另租他人；崔淑芬在承租土地上的建设行为必须符合泺南路整体规划，必须报泺口居委会批准后方可开工建设；崔淑芬在租赁期间经泺口居委会许可后可自行投资新建地上物，原则上均以五年为折旧年限，即崔淑芬建成五年后所有设施均无偿归泺口居委会所有；如遇政府占用拆迁，崔淑芬必须严格执行，按时迁出，并参照以上折旧原则协商确定补偿事宜；崔淑芬于租赁期间，自行承担土地及房产税金，自行承担运营行为的经济及法律责任。2009年8月2日，崔淑芬向泺口居委会出具保证书一份，载明：泺口南路9号院（原生活服务站）是崔淑芬本人租赁的，按照泺口南路的整体规划要求及租赁协议的相关内容，泺口社区居委会同意我自行设计、自筹资金建设二层门头房。现根据我方实际情况及下一步发展需要，特加盖为三层，就建设及使用安全现做出如下保证：1、现在所建工程均为自行设计、自行建设、自筹资金，与泺口社区居委会无涉。2、所建工程在建设过程中所有安全责任均由本人承担，与泺口社区居委会无关。3、三层楼建成后的所有安全责任均由本人承担，与泺口社区居委会无关。2012年1月10日，崔淑芬向泺口居委会出具申请一份，载明：本人崔淑芬租赁的泺口南路9号泺口居委会（原生活服务站）的院落，并建设了近2000平方米的三层楼。租赁期限为10年。由于本人投资较大，收益较少，需要较长时间才能收回建设成本。现申请泺口居委会批准对本租赁协议约定的关于折旧年限问题进行调整，即由原本的建成五年后所有设施均无偿归泺口居委会所有，变更为建成十年后所有设施均无偿归泺口居委会所有（折旧期为2009年8月1日起至2019年7月31日止）。同日，崔淑芬与泺口居委会签订《补充协议》，约定：将房屋租赁费26600元调整为36000元，自2012年1月1日起执行，且每三年递增8%；房屋折旧年限由原协议约定的五年变更为十年。在上述《租赁协议》及其《补充协议》履行期间，崔淑芬自行建设了三层的商住楼一栋。就该商住楼，双方当事人均未办理过建设用地规划许可及建设工程规划许可手续。就上述《租赁协议》及其《补充协议》，双方当事人均认可泺口居委会按约交付了协议约定的院落，崔淑芬已按约履行支付租赁费的义务，且现履行期限已届满。就上述《租赁协议》及其《补充协议》约定的租赁内容，双方当事人均认可未经有关主管部门批准。以上事实，双方当事人均无异议，一审法院予以确认。一审诉讼中，双方当事人就《租赁协议》及其《补充协议》的性质及其效力产生如下争执：崔淑芬认为，涉案《租赁协议》及其《补充协议》虽名为租赁，但因本案标的物系空地一处，由崔淑芬在该处空地上投资兴建2000平方米建筑作为盈利手段，故涉案《租赁协议》及其《补充协议》应为土地出让协议。又因涉案土地系划拨土地，依据相关法律规定，划拨土地未经相关部门批准不得用于出租，故涉案《租赁协议》及其《补充协议》属无效协议。泺口居委会对于崔淑芬的上述主张并不认可，其认为，双方当事人签订的《租赁协议》及其《补充协议》约定的租赁物系房产及院落，协议内容是双方当事人的真实意思表示，合法有效。一审法院认为，双方当事人签订的《租赁协议》及其《补充协议》约定的主要内容，系由泺口居委会向崔淑芬提供面积为1.33亩的院落（原生活服务站），每年向崔淑芬收取约定的“租赁费”，不承担任何风险，崔淑芬使用泺口居委会提供的土地自行投资兴建相应建筑物，自行经营、自担风险，该合同内容所体现的明显系双方当事人的租赁合意，符合土地租赁合同的特征，故崔淑芬主张系土地使用权转让合同依据不足，对其该主张一审法院不予采纳。依据双方当事人陈述，涉案《租赁协议》约定的面积为1.33亩的院落（原生活服务站）位于天桥国用（2000）字第0400101号国有土地使用证所载天桥区泺口泺南路9号的2208.8平方米划拨土地之中，故该面积为1.33亩的院落（原生活服务站）的土地使用权类型亦应为划拨土地。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；……本案中，依据双方当事人自认，涉案《租赁协议》及其《补充协议》约定的租赁内容并未经有关主管部门批准，且泺口居委会亦非公司、企业、其他经济组织，故双方当事人就涉案划拨土地所签订的涉案《租赁协议》及其《补充协议》之内容因违反了上述行政法规的禁止性规定而无效。据此，对于崔淑芬要求确认涉案《租赁协议》无效的请求，一审法院予以支持。对于崔淑芬要求确认位于济南市西侧即涉案《租赁协议》约定的土地上的所有建筑物归其所有的请求，因双方当事人所签订的涉案《租赁协议》及其《补充协议》已履行完毕，且因前述建筑物并无建设用地规划许可及建设工程规划许可手续，故崔淑芬要求确认上述建筑物归其所有并无依据，对其该请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、崔淑芬与济南市天桥区泺口街道办事处泺口社区居民委员会于2009年5月13日签订的《租赁协议》无效；二、驳回崔淑芬的其他诉讼请求。案件受理费100元，由崔淑芬负担。经审查，一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，一审时，董振全、崔淑芬作为共同原告提起本次诉讼，一审法院除针对崔淑芬的诉讼请求作出（2019）鲁0105民初4289号民事判决外，同时，针对董振全的诉讼主体资格作出了（2019）鲁0105民初4289号民事裁定一份，在该裁定中，一审法院经审查认为：“因涉案《租赁协议》系崔淑芬与泺口居委会于2009年5月13日所签订，合同当事人中并无董振全，且董振全提交的结婚证显示，其与崔淑芬系于2018年1月18日登记结婚。因此，涉案租赁协议与董振全并无直接关联性，且董振全于诉讼中亦未提交其他证据证实其与本案有直接利害关系，故董振全作为本案原告不适格，应予驳回其起诉。”本院认为，首先，经审查双方的租赁协议及补充协议，涉案租赁合同性质为土地租赁协议，土地租赁不同于普通房屋租赁，根据我国现行法律的规定，土地租赁必须履行相关的审批手续，特别是针对国有划拨土地而言。本案中，涉案租赁土地性质系国有划拨性质，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条关于“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”的规定，泺口居委会作为划拨土地使用权人，在未经土地主管部门批准的情况下，将涉案国有土地出租给崔淑芬使用，违背了法律的强制性规定，故一审法院认定双方租赁协议无效，并无不当。其次，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”本案中，租赁期间，崔淑芬在涉案国有划拨土地上自行建设了三层商住楼一栋，但并未办理过建设用地规划许可及建设工程规划许可手续，涉案商住楼依法属于违反规划的建筑物。众所周知，法律的功能在于保护合法的利益，法律不支持当事人对于违法建筑物本身相关权益的主张，人民法院亦不能通过司法裁判的方式，将违法建筑物的权属确认给任何一方，故一审法院对于上诉人关于涉案建筑物归属的诉讼请求，未予支持，并无不当。另，一审时，董振全与崔淑芬作为共同原告提起本次诉讼，但董振全并非涉案租赁合同的相对方，其虽于2018年1月与崔淑芬登记结婚，但与本案的审理并无直接的法律关系，因此，一审法院以其非本案原告主体资格，驳回其起诉，结果并无不当。但，在董振全与崔淑芬作为共同原告提起本次诉讼的情况下，一审法院应当以“判决吸收裁定”的裁判方式，将（2019）鲁0105民初4289号民事裁定并入本案判决中更为妥当。为避免当事人诉累，本案二审将此并入，不再另行出具裁定书。综上所述，上诉人董振全、崔淑芬的上诉请求不能成立，应予驳回；原审法院作出的（2019）鲁0105民初4289号民事判决及民事裁定，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人董振全、崔淑芬负担。本判决为终审判决。审判长  刘继英审判员  刘彦亭审判员  赵 雯二〇二〇年三月九日书记员  韩 雪