甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0702民初10641号 原告：张掖市博盛商厦有限责任公司。地址：甘州区南大街272号。 统一社会信用代码：91620702720216918X。 法定代表人：徐某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋某，系该公司经理。 委托诉讼代理人：陈某，系甘肃方联律师事务所律师。 被告：李某，女，1971年1月15日出生，汉族，甘肃省张掖市人，无业，住甘州。 委托诉讼代理人：陆某，系甘肃祁峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴某，系甘肃祁峰律师事务所律师。 原告张掖市博盛商厦有限责任公司（以下简称：博盛商厦公司）与被告李某租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博盛商厦公司的委托诉讼代理人陆某、吴某，被告李某的委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告博盛商厦公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年8月10日签订的《租赁经营合同书》；2.要求被告支付拖欠的租金5940元；3.要求被告支付违约金9604.8元；4.要求被告支付装修费172.5元；5.本案涉诉费用由被告承担。事实和理由：2018年8月10日，原、被告双方在平等自愿、协商一致的基础上签订了一份《租赁经营合同书》。合同约定：乙方（被告）自愿承租甲方（原告）位于××区.5平方米的场地从事小针棉销售，……。合同自2018年8月10日至2020年8月9日止。2018年8月10日至2019年8月9日年租金为24012元，于合同签订时，乙方一次性向甲方交清。2019年8月10日至2020年8月10日年租金随行就市，于当年7月20日前乙方向甲方交清。……。合同还约定：乙方未按合同规定的期限缴纳租金及其他规定费用的，拖欠租金及各种费用，履约保证金不退，并承担违约金，终止合同，违约金按本合同期应收租金总额的20%计算。……。合同签订后，原告如约履行，将双方所约定的场地交付给乙方使用，但被告却违背诚实信用原则，没有支付2019年8月10日至2020年8月9日期间的租金，其行为极大的损害了原告的合法权益。被告的行为违反了合同约定及诚实信用原则，故原告依法提起诉讼。 被告李某辩称，对原告诉称的双方于2018年8月10日签订《租赁经营合同书》、合同对双方权利义务做了相关约定、租期为2年，自2018年8月10日至2010年8月9日，第一年租金为24012元，第二年租金双方未做明确约定，约定第二年租金随行就市。对上述事实被告无异议，其他诉称均不属实。2018年8月10日合同签订后，原告商场迟迟不能开业，2018年9月15日，经被告多次督促原告后，原告向被告承诺并在合同上备注租金为2018年8月10日调整为2018年9月15日起计算，合同签订后，被告全额缴纳了2018年9月15日至2019年9月15日的租金及装修费。2019年8月初开始，就第二年租金如何支付，原、被告经多次协商，原告也以会议形成不同意降低租金的意见。2019年9月15日，被告以及其他商户6人共同与原告最后协商，经协商，双方仍达不成续租的意见，原告同意被告腾空并搬离商场，当日，被告搬离商场，将场地交付原告。此后，被告将商场另行出租第三人进行装修营业。2019年11月15日，原告将包括被告所在的商户场地出租给第三方进行儿童游乐场使用至今。综上所述，原、被告双方合同已于2019年9月15日协商解除，终止履行，原告主张2019年9月15日以后的租金、违约金与本案事实不符、没有依据，请求法院驳回。 本院经审理认定事实如下：2018年8月10日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方签订了《租赁经营合同书》一份，约定：一、甲方提供商厦二楼面积34.5㎡柜台由乙方租赁使用，其经营范围为：小针棉。……。二、合同期限自2018年8月10日至2020年8月9日止。乙方中途不退组、不请假。三、……。四、经双方协商2018年8月10日至2019年8月9日的租金为24012元，合同签订时，乙方一次性向甲方交清。2019年8月10日至2020年8月9日的租金随行就市，在当年7月20日前由乙方向甲方交清。若逾期，乙方则按预期天数乘以年租金5%缴纳滞纳金，电费按月实际用量及电价标准购买使用。……。十六、乙方有下列情形之一的，履约保证金不退，并承担违约金，终止合同。违约金按本合同期应收租金总额的20%计算，同时甲方追收一切优惠租金并收回承租场地。1.合同期未满，乙方私自将货物搬出经营场地或陈列的商品明显减少，不符合甲方的要求，影响商场整体形象，经甲方通知后仍不按期纠正者，必要时甲方有权留置乙方商品，同时追究乙方违约责任。……。合同还约定了双方的其他权利义务。同时，双方还签订了《商品质量保证责任书》、《消防安全责任书》。合同签订后，双方开始履行合同。被告于2018年8月10日向原告交纳房屋租金14407元，2018年10月18日交纳租金9605元，合计24012元。同时，被告向原告交纳履约保证金3180元。第一年合同到期后，双方就第二年租金进行了协商，但原告明确表示不降租，且不同意解除合同。在双方就第二年租金未达成一致意见的情况下，被告于2019年9月15日搬离商场，将钥匙、电表卡等交付原告。 同时查明，在双方签订的租赁合同正文第一页下方空白处写有“2018年9月15日起支付租金”字样。原告称该内容是2019年9月15日书写的，是2019年8月17日双方协商第二年租金时，原告给被告就第一年租金优惠了35天。被告称该内容是2018年9月15日书写的，是因为商场整体不能开业，影响被告经营，经被告督促后，原告对被告租期计算所做的调整，是对第一年租赁期限的顺延。 上述事实，由原、被告的当庭陈述，原告提交的双方于2018年8月10日签订的租赁经营合同书、商品质量保证责任书、消防安全责任书、摊位装修清单、2015年8月至2018年7月，原、被告签订的租赁经营合同书、视听资料，被告提交的交费票据、视听资料、原告商场发布的公众号发出的宣传信息截图等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《租赁经营合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。现根据本案证据及原、被告的诉辩意见，对本案的焦点问题分述如下： 关于原、被告双方合同解除的问题。本院认为，依据 《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……。”第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。……。”的规定，本案中，原、被告双方签订的租赁合同约定的租赁期限为两年，在第一年租期到期后，因双方就第二年租金数额无法达成一致意见，被告于2019年9月15日搬离租赁场地，并将钥匙、电表卡等交付原告，并告知了原告搬离的事实，足以证明被告以自己的行为表明不再履行合同义务，依法应视为双方的合同自2019年9月15日解除。对原告主张的被告私自搬离租赁场地，并未经原告同意，故合同并未解除的理由，不符合法律规定，本院不予支持。 二、关于原告要求被告支付租金5940元的问题。本院认为， 被告向原告交纳了2018年8月至2019年7月的房租24012元，但在双方签订的合同中补充约定“2018年9月15日起支付租金”，本院认为，该约定应视为是双方对租金支付期间进行了调整，但并未对合同履行期间进行调整，第一年合同履行期间仍应是自2018年8月10日至2019年8月9日。自2019年8月10日始应视为是履行第二年合同，因双方对租金无法达成一致意见，被告于2019年9月15日搬离，应视为是合同已履行至2019年9月15日，被告应承担此期间的租金。现被告已交纳了一年的租金，可以视为已交纳租金的截止时间为2019年9月15日。在双方合同已于2019年9月15日解除的前提下，被告再要求原告支付租金不符合法律规定，本院不予支持。对原告主张的合同约定的2018年9月15日起支付租金，是给被告优惠了35天租金,被告违约，优惠租金原告依据合同有权收回。本院认为，双方在合同中补充约定的“2018年9月15日起支付租金”，原告认为是给被告优惠了租金35天，被告对此不予认可，且单从该约定无法反映出是对租金的优惠，还是基于其他原因延付租金。故对原告的该主张本院不予支持。现被告已将使用租赁物期间的租金支付原告，不应再承担支付租金的义务。 三、关于原告要求被告支付违约金9604.8元的问题。本院 认为，原、被告双方签订的合同约定的租赁期间为两年，第一年履行完毕后，在第二年合同履行中，因双方就租金数额无法达成一致意见，在2019年9月15日双方的谈话录音中反映的内容：“问方：我们来就是给你们说下我们要搬，最起码要给公司说一声，……。”“答方:行里，行里，你们搬掉，公司也没意见，不干我们也不能把你们硬拉上干。”“答方:你们搬公司也没挡，这都是你们自己的意愿，……。那走之前我们按照合同办，解除合同的申请写上，写我们就按合同条款走，不写就按法律程序走，……。电卡交来吗，卡上有电吗?”以上内容足以证明，在双方解除合同中，被告以自己的行为明确表明不履行合同了，在双方未协商一致的情况下搬离，自身存在违约行为。但因双方签订的合同中约定了履约保证金，履约保证金是对承租方不按照合同约定履行义务而应承担的违约责任。既然被告违约，按照合同约定履约保证金不予退还，应视为是对违约责任的承担。现如果既要被告承担违约金，也不退还履约保证金，明显有失公平原则。且被告所以提前解除合同，是因为双方在签订合同时对第二年租金未作明确约定，事后双方又未达成一致的补充意见所导致，造成该结局并非被告一方的过错，现被告已经以履约保证金的方式承担了违约责任，原告要求被告再承担违约金的诉请，本院不予支持。 四、关于原告要求被告支付装修费的问题。本院认为，原告提交的证据无法证明被告需要承担装修费，且合同中也无此约定，故对原告的该项诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（二）项、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、解除原告张掖市博盛商厦有限责任公司与被告李某于2018年8月10日签订的《租赁经营合同书》（已解除）； 二、被告李某向原告张掖市博盛商厦有限责任公司承担违约金3180元（以履约保证金不予退还的方式承担）； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费193元，减半收取96.5元，由原告负担48元，被告负担48.5元，被告负担的费用由被告直接给付原告。本院退还原告案件受理费96.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审判员  于菊瑛 二〇二〇年三月二日 书记员  谢晨辉