云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终55号上诉人（原审被告）：元江县红河街道办事处大水平社区居民委员会马扎居民小组。负责人：刀丽美，组长。委托诉讼代理人：李红云，元江县鸿元法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）:徐建云，男，1987年3月5日出生，拉祜族，农民，住元江县。委托诉讼代理人：徐建芳（系徐建云姐姐），住元江县。代理权限：特别授权代理。上诉人元江县红河街道办事处大水平社区居民委员会马扎居民小组（以下简称马扎组）因与被上诉人徐建云租赁合同纠纷一案，不服云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院（2019）云0428民初779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马扎组上诉请求：撤销原判，改判驳回徐建云的诉讼请求。事实及理由：一、原审法律关系认定和适用法律错误，所作判决显失公平。首先，本案系因土地租赁过程中，承租方擅自改变土地用途建盖房屋，该违章建筑被高速路合法征用产生的补偿款权利主体认定问题。其次，原审认定本案法律关系为租赁合同关系，而双方签订的租赁合同约定的期限为50年，则违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁期限为20年的限制，属于效力待定合同，原审直接认可该租赁合同效力明显错误。再次，上诉人交付被上诉人的标的物为土地，并不涉及房屋等不动产，本案以租赁合同纠纷审理不符合本案法律事实。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，本案被上诉人及案外人改变土地用途未办理批准、登记等手续，其所建设的房屋等设施属于违章建筑，应当由政府土地职能部门依法处理，原审处理属于越权行为，应当给予纠正。第四，依据上诉人与案外人李元明于2000年11月13日签订《土地租赁合同书》可知，该合同内容涉及改变土地用途，而实际使用过程中也存在违法改变土地用途的情形。被上诉人通过转租取得该租赁地后，依然未从事种植经营，同样实施了改变土地用途的违法行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款和第五款规定，双方于2000年11月13日签订《土地租赁合同书》属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”之规定，该合同不应当得到法院支持。最后，根据《中华人民共和国合同法》第五十九条“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人”。本案自合同签订时起，上诉人的法定代表人便违规（未召开村民会议）与案外人李元明（从2000年11月李元明承租土地，一个月后便与前合同约定一致的方式转租给徐建忠、徐建飞，两人在土地上建盖了简易房便进行了经营，10年后又与前合同约定一致的方式转租给被上诉人，几次转租仅仅是合同主体的变更，合同内容均没有发生变更，这违背市场盈利的客观规律，但恰好可以看出该土地的租赁和经营自始至终都是被上诉人一人）达成违规使用集体土地建盖房屋等设施，而1.64亩的租赁地在50年的租期内，每年租金仅仅为1500元（分期支付），而被上诉人在该租赁地上却经营加工厂等实体经营获得较大利益，致使集体利益遭受严重的经济损失。并且，前两次的租赁都通过公证的合法方式给予确定租赁的合法性，这违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款、第五款规定，因此，本次征收所得的补偿款应当返还集体才公平、公正。二、原审认定事实有误，所作判决不客观。临时过渡安置补偿99584.64元系针对建设用地总面积922.08平方米的补偿，而属于被上诉人的房屋面积仅为215.08平方米，原审将属于上诉人份额的707平方米建设用地一并作为被上诉人的安置进行补偿是错误的。实际只应当补偿23228.64元，其余76356元属于上诉人的份额。三、因发生面积不实的情势变更，原审判决错误，二审应当改判。因勘验工作人员操作失误，致使案涉房屋被丈量出636.95平方米（其中住房面积493.01平方米，其他用途房屋面积143.94平方米），后经相关权利人纠正案涉房屋为277.3平方米（其中住房面积215.08平方米，其他用途房屋面积62.85平方米）。因面积错误，相应补偿款也发生了变化，即：1.房屋价值（含土地价值）由原来的729167元变更为648799元；2.搬迁补偿由原来的14790.3元变更为8337.9元，因以上款项己经支付给了被上诉人，因此，因面积多出部分的补偿款86820.4元应当由被上诉人返还上诉人。徐建云答辩请求驳回上诉，维护原判。理由如下：一、原审法律关系认定和适用法律正确，所作判决公平公正。2000年11月13日，被答辩人经群众大会讨论通过，将涉案土地出租，合同约定了面积、期限、租金及付款方式等，特别就被国家征用如何处置作了明确。2010年4月30日，答辩人转租了涉案土地，承继了涉案土地租赁合同的权利和义务，并经被答辩人确认，支付了2011年1月1日至2021年12月30日共计10年的土地租金进行经营管理，故原审法院对权利主体的认定是正确的。本合同约定期限为50年，合同法规定租赁合同期限为20年，但本涉案合同在20年之内，并经过公证处公证。根据相关司法解释，系法律保护期限范围。2010年6月30日徐建忠、徐建飞将租赁土地转包给答辩人之前，其二人就在租赁土地上建盖了简易房，多年来被答辩人不仅从未提出过异议，反而积极收取租金。二、关于住房临时过渡安置补偿款的问题，原审事实清楚，适用法律正确，应予维持原判。被答辩人出租的是土地，而不是土地上的建筑物，并且合同中约定被答辩人负责办理用地手续，遇国家征用时土地补偿款归被答辩人所有，地上不动产即建筑物归承租人所有。如果没有建筑物，哪来的住房临时过渡安置补偿和房屋补偿款，被答辩人在理解住房临时过渡安置补偿上存在问题。住房临时过渡安置补偿的功能是对建构筑物使用人一段时间内的临时性安排，并非对土地所有人或使用人征用土地后的土地安置补偿。所以，被答辩人无权享有该笔款项。三、关于面积变更的问题，答辩人始终坚信法律是公平的，法院是公正的。建筑面积不是答辩人丈量的，而是相关职能部门和第三方通过实地核定，并经多级政府部门审核确认，如今事隔一年多，原来的房屋早已不复存在，现在马扎组提出的变更面积，不知怎么得来。综上所述，被答辩人的诉讼请求缺乏事实和法律依据，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。徐建云向一审法院起诉请求：判决住房临时过渡安置补偿费99584.64元及签约搬迁奖励30000元归其所有。诉讼过程中，徐建云增加诉讼请求：判决马扎组增加给付其未足额支付的房屋补偿款71352.70元。一审法院认定事实：2000年11月13日，马扎组经群众大会讨论通过，将213线公路边（芒果山庄岔路口）一块土地出租，马扎组与李元明经协商，以出租人马扎组为甲方，承租人李元明为乙方，双方签订了一份《土地租赁合同书》，合同约定：出租面积1.64亩；期限50年即从2001年1月1日至2050年12月31日止；租金每年为1500元，每10年付一次，一次付15000元，第一次于合同签订后三天内付15000元，第二次付款时间为2010年1月1日，以后每10年付一次，以此类推，甲方负责办理用地手续，其它税（费）乙方负责；现出租土地上有芒果树及其它林木，芒果树由乙方补偿甲方，每棵按50元计付，芒果树及林木补偿费于协议签订后三天内一次性付清；土地四至界线为：东至大水平村土地为界，南至距公路排水沟3米为界，西至芒果山公路边，北至澧江二中大门口；自协议签订后，乙方对土地有自主使用、经营、转租等权，甲方无权干涉；合同期满后，如乙方愿续租，在同等条件下，乙方有优先承租权，如乙方不再续租，乙方所投资的资产，不动产无偿归甲方，可动产由乙方自行处理；本协议自双方签字后生效，双方必须自觉履行，不得单方违约，如甲方违约，必须向对方支付违约金50000元，如乙方违约，除向对方支付伍万元违约金外，所投资建设的建筑物无偿交给甲方；出租期内，如发生土地所有权纠纷，由甲方负责解决，并负责协调水、电事项等；出租期间，未经乙方同意，任何单位、集体、个人不准任意征用，如土地被国家建设统一征用，土地补偿费归甲方，符作物补偿归乙方（不动产）……等条款。2000年11月14日，该合同经元江县公证处作出（2000）元证字第310号公证书进行了公证。同年12月13日，李元明与徐建忠、徐建飞经协商，以李元明为转租方，徐建忠、徐建飞为承租方签订了一份《土地转包协议书》，合同约定转租土地面积、期限、租金、转租权等与前述合同一致，并约定：违约责任、果树补偿、土地四至界线、土地使用手续费、土地纠纷等其他有关事项按（2000）元证字第310号公证书规定执行；此协议只是证明转包方李元明已把土地转包给了徐建忠、徐建飞，而以后的付款、土地纠纷等各种事项由徐建忠、徐建飞直接对马扎组，与李元明无关。马扎组在《土地转包协议书》上签章注明同意转租，并由元江县公证处作出（2000）元证字第323号公证书进行了公证。合同签订后，徐建忠、徐建飞在租赁土地上建盖了简易房进行经营活动。2010年6月30日，徐建忠、徐建飞将租赁土地转包给徐建云经营，并签订了一份《土地转包协议书》，约定转租面积、期限、租金与前述合同一致，另约定第二次付款时间为2011年1月份，付款直接由承租方徐建云对马扎组。马扎组在《土地转包协议》上加盖了印章。签订转包合同当日，徐建云向马扎组支付了2011年1月至2021年10年的地租费15000元。2011年11月10日，徐建云与刀海清经协商，以出租方徐建云为甲方，承租方刀海清为乙方，双方对房地承租达成一致并签订了一份《租房合同书》，合同约定：甲方将坐落在大水平村芒果山庄岔路边的一块房地，占地面积1.64亩，房屋有14小间和一块空地出租给乙方使用；租赁期暂订10年，即从2011年11月10日至2021年11月10日；租金为9600元一年，先付款后租地的方式进行，每一年付一次；承租期内一切生产设施设备由乙方投资，产生的一切费用自行承担，合同期满后动产设备部分由乙方自行处理，现房屋和空地部分归甲方所有；如国家建设需要占用土地，给乙方造成使用和投资损失由国家赔偿，所得到的设施设备补偿归乙方所有，土地房屋补偿费归甲方所有……等条款。2018年11月29日，因元江至蔓耗高速公路建设，以征收实施单位元江县红河街道办事处为甲方，被征收人马扎组为乙方，签订了一份《元江至蔓耗高速公路（玉溪建设工程土地房屋征收补偿安置协议书》，协议约定被征收土地面积922.08㎡，住房（简易结构）面积493.01㎡，其他用途房屋（简易结构）面积143.94㎡，补偿补助总额为843541.94元，其中房屋价值（含土地价值）补偿总额729167元（含房屋评估价值202728元、构筑物评估价值69086元、装修评估价值65469元）、住房临时过度安置补偿99584.64元、搬迁补偿14790.30元，签约奖励30000元。涉案简易房及土地由刀海清使用至被征收。协议签订后，上述被征收土地房屋补偿费已兑付至马扎组集体账户，马扎组向徐建云支付了房屋补偿款222250.30元、搬迁费8600元，向刀海清支付房屋补偿费43680元及剩余搬迁费。2019年1月4日，刀海清出具了一份声明，表示放弃临时过渡安置补偿费及签约搬迁奖励的权利。一审法院认为，马扎组与李元明签订土地租赁合同后，李元明又将承租的土地转租给徐建忠、徐建飞，而后徐建云与徐建忠、徐建飞转租涉案土地房屋并经马扎组确认交付了10年土地租金进行经营管理，徐建云承继了涉案土地租赁合同权利义务，本案双方之间存在土地租赁合同法律关系。现涉案租赁土地及地上建构筑物已被征收，马扎组作为土地所有人以被征收人身份签订了安置补偿协议，且征收补偿款已全部兑付至马扎组集体账户。本案双方争议的焦点问题是：租赁土地上被征收房屋补偿款、临时过渡安置补偿费及签约奖励应归属谁所有。一审法院认为，马扎组出租土地时地上栽种有芒果等水果，合同双方当事人约定果树已由承租人进行了补偿，马扎组出租的标的物是土地，且合同中约定马扎组负责办理用地手续，遇国家征收时土地补偿费归马扎组所有，地上不动产即建构筑物归属承租人所有。而临时过渡安置补偿的功能是对建构筑物使用人一段时间内的临时性安排，而非对土地所有人或使用人征用土地后的土地安置补偿，建构筑物补偿费、临时过渡安置补偿费应归属于徐建云所有。故徐建云主张建构筑物补偿费、临时过渡安置补偿费归其所有的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，予以支持。对于签约奖励，是对签约人按规定签约的一种奖励，因涉案土地及房屋签约人为被征收人马扎组，该项费用应归属于马扎组。对徐建云主张的该签约奖励费用，不予支持。刀海清出具声明表示放弃相关补偿费用的权利，属处分实体权利的行为，不违反法律规定，予以确认。另，徐建云以物权保护纠纷案由提起本案诉讼，由于本案系履行合同过程中因国家建设征用涉案土地及房屋引发纠纷，徐建云对相关补偿费用提出权利主张，基础法律关系应为租赁合同，故确定本案案由为租赁合同纠纷。综上所述，涉案被征收房屋总价值为337283元，马扎组向徐建云支付了房屋补偿款222250.30元，向刀海清支付了43680元，还应向徐建云支付房屋补偿款71352.70元及临时过渡安置补偿99584.64元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百二十条、第一百二十一条的规定，判决：“一、由被告元江县红河街道办事处大水平社区居民委员会马扎居民小组给付原告徐建云被征收房屋补偿费71352.70元、临时过渡安置补偿99584.64元，共计170937.34元，于判决生效之日起10日内履行；二、驳回原告徐建云的其他诉讼请求。”本院二审期间，马扎组提交元江至蔓耗高速公路（玉溪建设项目指挥部向该小组发送的《退款通知书》一份及该小组与红河街道办事处重新签订的《元江至蔓耗高速公路（玉溪建设工程土地房屋征收补偿安置协议书》一份，证明因工作人员失误，建筑面积认定错误，实际的建筑面积是421.87㎡，所以补偿款金额也计算错误。徐建云质证称，对两份证据均不予认可，原来认定的面积是正确的。建筑面积不是其丈量的，是相关职能部门和第三方通过实地核定，并经多级政府部门审核确认，如今事隔一年多，原来的房屋早已不复存在，现在马扎组提出的变更面积，不知怎么得来。经审查，马扎组提交的两份证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。经二审审理，双方当事人对原判认定的案件事实均无异议，应予确认。另查明，2019年10月8日，元江至蔓耗高速公路（玉溪发出《退款通知书》，内容为：“因元江至蔓耗高速公路（玉溪建设工程，政府征收元江县红河街道办事处大水平社区马扎居民小组集体土地及地上建构筑物，但在计算住宅面积时，因工作人员失误，将建筑面积421.87㎡重复计算成636.95㎡（其中住宅面积215.08㎡重复计算为430.16㎡），导致房屋征收补偿款多兑付了80368元，搬迁费多兑付了6452.4元，合计多兑付了86820.4元。为此，现特通知你小组到红河街道办事处大水平社区重新签订新的征地补偿协议，并将多兑付的86820.4元补偿费退还。”后马扎组与红河街道办事处重新签订《元江至蔓耗高速公路（玉溪建设工程土地房屋征收补偿安置协议书》，约定被征收土地面积922.08㎡，被征收住房总建筑面积为215.08㎡、其他用途房屋总建筑面积为62.85㎡。房屋价值（含土地价值）补偿总额648799元（其中建筑物评估价值120374元、构筑物评估价值83033元、装修评估价值53508元）、住房临时过渡安置补偿99584.64元、搬迁补偿8337.90元、签约奖励30000元。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：1.徐建云要求马扎组给付未足额支付房屋补偿款71352.70元的诉请是否成立？2.住房临时过渡安置补偿99584.64元应如何分配？关于焦点1，根据元江至蔓耗高速公路（玉溪发出的《退款通知书》，以及马扎组与红河街道办事处重新签订的《元江至蔓耗高速公路（玉溪建设工程土地房屋征收补偿安置协议书》，可以认定涉案被征收建筑物、构筑物价值共计256915元（其中建筑物评估价值120374元、构筑物评估价值83033元、装修评估价值53508元），而马扎组已向徐建云、刀海清共计支付房屋补偿款265930.30元，故徐建云要求马扎组再支付房屋补偿款71352.70元的诉请不能成立，本院不予支持。关于焦点2，本案是因征收导致租赁合同不能履行,承租人另寻租赁物客观上需要获得适当的恢复经营费用,且住房临时过渡安置补偿的功能是对建构物使用人一段时间内的临时性安排，而非对土地所有人或使用人的土地安置补偿，故一审确定住房临时过渡安置补偿99584.64元归徐建云所有并无不当，应予维持。综上所述，马扎组的上诉请求部分成立，对于成立部分应予支持；原判认定事实清楚，适用法律正确，但因案件事实发生变化，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院（2019）云0428民初779号民事判决；二、由元江县红河街道办事处大水平社区居民委员会马扎居民小组于判决生效后10日内给付徐建云住房临时过渡安置补偿99584.64元；三、驳回徐建云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2157元，由徐建云负担1088元，元江县红河街道办事处大水平社区居民委员会马扎居民小组负担1069元；二审案件受理费3719元，由徐建云负担1552元，元江县红河街道办事处大水平社区居民委员会马扎居民小组负担2167元。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 吴晓琳审判员 方明慧二〇二〇年三月五日书记员 白子益