福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初3934号 原告（反诉被告）：福建华夏世纪园发展有限公司，住所地：福州市仓山区城门镇浚边村。 法定代表人：黄晓青，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王缙、吴珍榕，北京德恒（福州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄贤武男，1984年3月15日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告（反诉原告）：孙安然女，1988年2月7日出生，汉族，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：张荣明，福建建达（马尾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓明，福建韦达律师事务所律师。 原告（反诉被告）福建华夏世纪园发展有限公司（以下简称华夏发展公司）与被告（反诉原告）黄贤武、孙安然商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）福建华夏世纪园发展有限公司的委托诉讼代理人王缙、被告（反诉原告）黄贤武、孙安然的委托诉讼代理人陈晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华夏发展公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认华夏发展公司与黄贤武、孙安然签订的编号为ＦＺXXXXXXXXXX51《商品房买卖合同（预售）》于2019年1月1日解除；2.判令黄贤武、孙安然向华夏发展公司支付违约金89400元（违约金按购房总价款298000元的30%计）；3.判令黄贤武、孙安然立即协助华夏发展公司办理编号为ＦＺXXXXXXXXXX51《商品房买卖合同（预售）》的备案登记注销和预购商品房预告登记【证号：闽（2018）福州市不动产证明第XXXXXXX号】的注销手续，并承担全部手续费用；4.判令黄贤武、孙安然向华夏发展公司支付因逾期办理注销手续而产生的违约金（违约金每日按购房总额298000元万分之二自2019年1月11日起计至办理完毕之日止）；5.判令黄贤武、孙安然赔偿华夏发展公司为主张权利所支出的律师代理费5000元；6.判令华夏发展公司有权在黄贤武、孙安然已付的购房款中直接抵扣第2项至第5项请求中的黄贤武、孙安然应承担的金额，不足部分由黄贤武、孙安然另行支付；7.判令本案的全部诉讼费用由黄贤武、孙安然承担（包含但不限于案件受理费、保全费、公告费等）。事实与理由：黄贤武、孙安然二人系夫妻关系。2018年9月26日，华夏发展公司作为出卖人与黄贤武、孙安然作为买受人签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＦＺXXXXXXXXXX51），合同约定：1、买受人向出卖人购买其开发的位于福州市仓山区城门镇三江路南侧八中三江口校区东侧美伦学府雅居小区（美伦＊学府雅居）地下室地下1层XXX车位；2、车位总价款为298000元，买受人应于2018年9月20日前支付定金人民币100000元（在合同签订时抵作商品房价款），2018年10月10日前付商业贷款198000元；3、逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，同时买受人应按车位总价款30%支付违约金。4、合同解除后，买受人应配合办理合同备案注销、权属预告登记注销并承担所有手续费用，买受人应在出卖人发出解除通知之日起10日内配合办理相关撤销手续，逾期配合办理上述手续，应按日向出卖人支付车位款总额万分之二的违约金；5、出卖人有权从应退买受人的款项中扣除买受人应承担的违约金、损失等；6、买受人应承担出卖人为实现债权而支付的律师费、诉讼费等。合同签订后，华夏发展公司已为讼争房产办理预购商品房预告登记和备案手续，但黄贤武、孙安然仅支付100000元定金，剩余购房款经华夏发展公司催告仍未支付且已逾期超过30日。华夏发展公司于2019年1月1日向黄贤武、孙安然发出通知解除双方之间的《商品房买卖合同》。华夏发展公司认为黄贤武、孙安然逾期付款行为已构成违约，根据《商品房买卖合同》约定，华夏发展公司有权解除《商品房买卖合同》并要求黄贤武、孙安然承担违约责任。 黄贤武、孙安然辩称，1.车位买卖合同并非基于其自愿签订，黄贤武、孙安然与华夏发展公司及其全资子公司签订的三份互相关联合同，分别为房屋买卖合同、车位买卖合同和装修合同，黄贤武、孙安然唯一目的是向华夏发展公司购买具有居住功能的住房，黄贤武、孙安然对车位和装修既没有实际需求，也没有购买意愿，纯粹系华夏发展公司意图规避房地产调控而强制搭售。2.合同公平和等价有偿被严重破坏。销售之时，展示的样板房是豪华装修，销售置业顾问也承诺开发商是大品牌，会提供符合市场标准的精装修，装修合同的价值是30万元，但事后得知实际装修价值仅约为5、6万元，同时购买29.8万元的车位也远高于周边15万元至18万元的市场价标准，因原告的强势和恶意欺诈，导致合同公平和等价有偿严重破坏。3.黄贤武、孙安然没有刻意违约的主观恶意，华夏发展公司一方面刻意隐瞒装修合同的严重不符合市场价值的事实，导致继续履行将导致黄贤武、孙安然的利益受损，另一方面黄贤武、孙安然资金存在重大困难，合同难以继续履行。4.关于违约金，违约条款为格式条款，系华夏发展公司单方拟定，违反了合同法公平公正和损失填平的基本原则，严重加重黄贤武、孙安然的义务，同时，华夏发展公司也未采取合理的方式提请注意，应属无效。即使该条款有效，华夏发展公司主张的违约金远远高于实际损失，且黄贤武、孙安然及时履行了通知义务，告知华夏发展公司不再购买车位，并愿意配合华夏发展公司办理相关解除、注销手续，华夏发展公司实际上并没有任何损失，应予调整。5.黄贤武、孙安然交付的10万元系首付款，而非定金。即使认定为定金，该定金也是订约定金，双方在事后签订的书面合同亦明确约定该10万元在签订合同后转为首付款，表明该10万元所谓“定金”系订约定金，而非履约定金，且该定金约定也超过法律规定的主合同标的的百分之二十，即不得超过6万元，金额上不成立定金合同关系。 黄贤武、孙安然向本院提出反诉请求：1.请求判令华夏发展公司向黄贤武、孙安然返还福州市仓山区城门镇美伦·学府雅居地下室1层编号XXX车位预付款100000元，并支付资金占用利息（资金占用利息以应返还金额100000元为基数，按照6%年利率，从2019年1月1日起计至实际返还之日止）；2.判令诉讼费由华夏发展公司承担。事实与理由：2018年3月，黄贤武、孙安然与华夏发展公司签订福州市仓山区城门镇美伦·学府雅居地下室1层编号XXX车位的《认购协议书》，并以转账支付方式支付定金8000元。2018年9月，黄贤武、孙安然与华夏发展公司签订福州市仓山区城门镇美伦·学府雅居地下室1层编号XXX车位的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FZXXXXXXXXXX51）；2019年1月，华夏世纪园公司解除该合同。根据《合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。鉴于双方合同已解除，华夏世纪园公司依据合同关系占有的黄贤武、孙安然10万元预付款已无占有依据，应当依法予以返还。同时华夏世纪园公司主张合同解除时间为2019年1月1日，合同解除之日，其对黄贤武、孙安然资金即属于无权占有，应当即刻返还，其未予返还，应当依法支付该期间的资金占用利息。 华夏发展公司辩称，1.黄贤武、孙安然收到华夏发展公司解除通知后，其未提出异议，且同意解除合同，本案商品房买卖合同应认定在2019年1月1日已经解除。2.黄贤武、孙安然拒不支付购房款，系其违约导致合同解除，其主张返还购房款，应当先扣除因违约而承担的相关违约金、注销费用、律师费等。3.由于黄贤武、孙安然违约导致合同解除，其拒不配合办理商品房买卖合同注销手续，对其利息主张不应支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院予以分析、认证如下：1.华夏发展公司有提交《商品房买卖合同（预售）》（合同编号FZXXXXXXXXXX51）、EMS面单（尾号111331）、EMS面单（尾号141931）、委托代理协议、广发网上银行电子回单等证据原件核对，对上述证据的真实性，本院予以确认。2.华夏发展公司虽未提交《补充按揭贷款材料通知书》、《解除通知书》及物流明细等证据原件核对，但黄贤武、孙安然对上述证据的真实性未持有异议，对上述证据的真实性，本院予以确认。3.黄贤武、孙安然有提交《美伦学府雅居（推广名“福州湾”）认购协议书》原件核对，对该证据真实性，本院予以确认。4.黄贤武、孙安然虽未提交聊天记录、《关于不再购买美伦·学府雅居XXX号车位的通知》、快递面单（尾号085231）、签收信息等证据原件核对，但华夏发展公司对上述证据的真实性并无异议，对上述证据的形式真实性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月26日，华夏发展公司与黄贤武、孙安然签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FZXXXXXXXXXX51）及相关附件。《商品房买卖合同（预售）》约定：1.华夏发展公司将座落于仓山区城门镇三江路南侧﹒八中三江口校区东侧美伦学府雅居小区（美伦·学府雅居）地下室地下1层XXX车位出售给黄贤武、孙安然。2.该车位总价款为298000元，建筑面积共25.29平方米，其中套内建筑面积12.72平方米，分摊共有建筑面积12.57平方米。3.签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。4.买受人于2018年9月26日前付定金100000元，于2018年10月10日前付商业贷款198000元。附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》有约定：1.若买受人未按约定期限付清车位款，应按照如下方式承担违约责任：逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，买受人同意出卖人有权没收定金，同时买受人支付车位款总额30%的违约金并赔偿出卖人损失。买受人应配合办理合同备案注销、权属预告登记注销并承担所有手续费用，逾期配合办理上述手续的，买受人应按日向出卖人支付车位款总额万分之二的违约金。2.出卖人有权从应退还买受人的款项中扣除买受人应承担的违约金、损失等。附件十一《补充协议》有约定：1.如因买受人原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）买受人同意出卖人有权没收定金，且买受人应向出卖人支付购车位款总额30%的违约赔偿金。出卖人因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由买受人承担。出卖人有权在退还买受人车位款（无息）前将违约金赔偿金和上述税、费先行予以扣除。买受人购车位款不足以抵扣违约赔偿金和前述税费的，出卖人有权继续向买受人追偿。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，买受人应在出卖人发出合同解除通知之日起10日内，配合出卖人办理相关撤销手续。如买受人在前述期限内未能配合出卖人办理相关备案、登记撤销手续，或将户口迁出的，则除继续承担前述责任外，买受人应向出卖人支付购房款总额30%的违约赔偿金。出卖人有权在退还买受人已付购房款之前扣除前述违约赔偿金，且有权通过诉讼途径强制买受人履行前述撤销备案、登记手续、户口迁移等义务。2.若买受人违约，出卖人实现债权所支付或必将支付的费用[包含但不限于诉讼费、保全费、公共费、律师代理费（以出卖人与代理律师事务所签订的代理协议约定的费用为准）等费用]全部由买受人承担。 2019年1月5日，黄贤武、孙安然收到华夏发展公司于2019年1月2日寄出的《解除通知书》，主要内容：由于黄贤武、孙安然未能在《商品房买卖合同》约定的时间付清相应购房款，且逾期已经超过30日，华夏发展公司解除其与黄贤武、孙安然于2018年9月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：FZXXXXXXXXXX51），要求黄贤武、孙安然配合办理《商品房买卖合同》的注销手续。 2019年5月18日，华夏发展公司收到黄贤武寄出的《关于不再购买美伦·学府雅居XXX号车位的通知》，主要内容：黄贤武系福州市仓山区城门镇美伦·学府雅居X#XXX单元房屋的购房人，2018年3月中下旬，黄贤武在与华夏发展公司签订《商品房买卖合同》之前，应华夏发展公司强制要求，该车位在车位未获得网签与备案的情况下，被迫向华夏发展公司交付10万元预付款用于购买美伦·学府雅居地下一层XXX号车位。因该强制捆绑销售行为严重违反国家有关法律和政策规定，销售价格远高于市场价格，严重侵害黄贤武公平交易权、自主选择权，如继续购买车位，将严重损害其合法权益。此前，黄贤武已多次向华夏发展公司代理人（置业）明确声明不再购买该车位，现再次声明以下内容：1.黄贤武不再购买美伦·学府雅居地下一层156号车位；2.请华夏发展公司自本通知送达之日起10日内，将10万元车位预付款全额退还，每逾期一日需按照万分之五的日利率支付资金占用利息；3.在办妥以上预付款退还手续后，华夏发展公司可将该车位另行销售他人，黄贤武将积极配合处理有关后续事宜；4.因华夏发展公司怠于履行相关止损义务导致的损失由华夏发展公司自行承担，不得向黄贤武主张。 另查，《商品房买卖合同》签订之前，黄贤武、孙安然与华夏发展公司曾签订《美伦学府雅居（推广名“福州湾”）认购协议书》，约定黄贤武、孙安然向华夏发展公司认购上述车位，并应于定购协议书签订之时支付定金8000元，2008年3月27日前支付预付款92000元。 再查，因本案纠纷，华夏发展公司委托北京德恒（福州）律师事务所王缙、吴珍榕律师为代理人，支付律师费5000元。 本院认为,华夏发展公司与黄贤武、孙安然于2018年9月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件系双方当事人的真实意思表示，合法有效。黄贤武、孙安然辩称，上述买卖合同并非基于其自愿签订，但其提交的现有证据并不足以证明其辩称意见，对上述辩称意见，本院不予采信。依据附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》，买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。黄贤武、孙安然作为讼争车位买受人，并未按照《商品房买卖合同（预售）》的约定于2018年10月10日前付商业贷款198000元，且现已逾期超过30日，华夏发展公司作为出卖人有权解除合同。黄贤武、孙安然于2019年1月5日收到《解除通知书》，即华夏发展公司解除其与黄贤武、孙安然于2018年9月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》的意思表示已于2019年1月5日送达至黄贤武、孙安然，故《商品房买卖合同（预售）》已于2019年1月5日解除，华夏发展公司要求确认其与黄贤武、孙安然签订的《商品房买卖合同（预售）》于2019年1月1日解除的诉请，本院不予支持。黄贤武、孙安然未按讼争合同约定支付车位款致使合同解除，已构成违约，按照合同约定其二人应承担违约责任，但华夏发展公司要求黄贤武、孙安然向其支付违约金89400元，显属过高，按照讼争合同约定，黄贤武、孙安然向华夏发展公司支付的100000元，原属定金性质，如若适用定金罚则，则华夏发展公司有权不予退还59600元（298000元*20%），故本院酌定按照定金的标准调整违约金为59600元。关于逾期办理注销手续的违约金，本院认为，依据附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》及附件十一《补充协议》，合同解除后需办理合同备案或预告登记注销手续，黄贤武、孙安然应在华夏发展公司发出合同解除通知之日起10日内，配合办理相关注销手续，逾期配合办理上述手续的，应按日向华夏发展公司支付车位款总额万分之二的违约金。华夏发展公司于2019年1月2日发出解除通知，黄贤武、孙安然于2019年1月5日收到该通知，故黄贤武、孙安然最迟应于2019年1月12日配合办理上述注销手续，但黄贤武、孙安然至今尚未配合办理上述注销手续，黄贤武、孙安然应按车位总额（298000元）日万分之二的标准向华夏发展公司支付自2019年1月13日起至办理上述注销手续之日止的逾期办理注销手续违约金。依据附件十一《补充协议》，华夏发展公司有权在退还黄贤武、孙安然已付购房款之前扣述违约金，但上述给付违约金之债，仅系普通债权，华夏发展公司并不享有优先受偿权，且上述违约金未经判决生效尚未形成确定的到期债权，不符合法定抵销权的规定，故对华夏发展公司要求有权在黄贤武、孙安然已付的购房款中直接抵扣第2项至第5项诉讼请求中的黄贤武、孙安然应承担金额的诉请，本院不予支持。讼争合同解除后具有溯及力，可恢复原状，故华夏发展公司要求黄贤武、孙安然立即协助华夏发展公司注销《商品房买卖合同（预售）》的备案登记和预购商品房预告登记手续的诉请，本院予以支持，但对华夏发展公司要求黄贤武、孙安然承担注销手续全部手续费用的诉请，本院认为，该项诉请并没有具体的诉讼请求，并不符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，且该手续费用并未实际产生，华夏发展公司可待该费用实际产生后，再行主张权利。华夏发展公司要求黄贤武、孙安然向其支付本案律师代理费5000元的诉请，符合双方约定，对该项诉请，本院予以支持。 关于反诉部分，黄贤武、孙安然要求华夏发展公司向其返还福州市仓山区城门镇美伦·学府雅居地下室1层编号XXX车位预付款100000元，本院认为，依据讼争合同约定黄贤武、孙安然支付的定金100000元于合同签订时抵作商品房价款，但该款项其实质仍属定金。现讼争《商品房买卖合同（预售）》已解除，华夏发展公司已经在诉请中要求黄贤武、孙安然支付违约金，故不再适用定金罚则，其无权没收上述款项，且华夏发展公司要求在黄贤武、孙安然已付的购房款中直接抵扣第2项至第5项诉讼请求中的黄贤武、孙安然应承担金额的诉请并未得到本院支持，故华夏发展公司无权不予退还该款项，对黄贤武、孙安然的该项诉请，本院予以支持。黄贤武、孙安然在诉请中要求华夏发展公司向其支付上述资金的占用利息，但双方并无相关约定，对此，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、黄贤武、孙安然于本判决生效之日起十日内向福建华夏世纪园发展有限公司支付违约金59600元； 二、黄贤武、孙安然于本判决生效之日起十日内协助福建华夏世纪园发展有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FZXXXXXXXXXX51）备案登记和预告登记的注销手续； 三、黄贤武、孙安然于本判决生效之日起十日内向福建华夏世纪园发展有限公司支付逾期办理注销手续违约金（违约金以车位款总额298000元为基数，按日万分之二的标准，自2019年1月13日起计至办理上述注销手续之日止）； 四、黄贤武、孙安然于本判决生效之日起十日内向福建华夏世纪园发展有限公司支付律师代理费5000元； 五、福建华夏世纪园发展有限公司于本判决生效之日起十日内向黄贤武、孙安然返还100000元； 六、驳回福建华夏世纪园发展有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回黄贤武、孙安然的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5770元，由福建华夏世纪园发展有限公司负担3770元，黄贤武、孙安然负担2000元；反诉案件受理费1197元，由黄贤武、孙安然负担57元，福建华夏世纪园发展有限公司负担1140元。黄贤武、孙安然应负担的本诉案件受理费及福建华夏世纪园发展有限公司应负担的反诉案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  陈家挺 审判员  陈曜辉 审判员  吴灵婧 二〇二〇年三月三十一日 法官助理邱仕鹏 书记员周靖玮 附一：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”