嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0411民初4822号原告：顾彩霞，女，1973年6月26日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：嘉兴市好一家家居购物广场有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲工业区秀园路。统一社会信用代码91330411763947323A。法定代表人：夏良祖，总经理。被告：嘉兴市嘉瓯置业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲工业区。统一社会信用代码913304117429078406。法定代表人：夏良祖，总经理。上列两被告诉讼代表人：冯坚，系两被告管理人浙江大公律事务所负责人。原告顾彩霞为与被告嘉兴市好一家家居购物广场有限公司（以下简称好一家公司）、嘉兴市嘉瓯置业有限公司（以下简称嘉瓯公司）合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2019年6月14日引调立案[案号为（2019）浙0411引调1236号]，同年9月25日正式立案受理。原告主张购房合同与委托经营管理合同系捆绑合同，两被告系关联公司，诉请解除委托经营管理合同，将商铺交接给原告，两被告支付保本经营收益44619.08元、逾期付款违约金16457.28元（自2012年10月28日按月利率0.5445％暂计算至2019年5月27日）、违约赔偿金38799.20元、精神损失费20000元，并承担本案诉讼费。本院依法适用简易程序，于2019年11月7日公开开庭审理了本案。原告顾彩霞到庭参加诉讼，两被告法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。12月10日，本院裁定受理申请人王信达对两被告的破产清算申请，并裁定本案中止诉讼。浙江大公律事务所被指定为两被告管理人后，就本案向本院提交了答辩状。本案现已审理终结。经审理查明，嘉兴市秀洲新区好一家家居购物广场10号楼2137房屋系原告顾彩霞向被告嘉瓯公司购买的商铺（以下简称涉案商铺），双方于2009年10月26日签订了《商品房买卖合同》，约定房价金额为193996元，原告于2010年2月3日办理了房屋所有权登记。《商品房买卖合同》签订当日，原告顾彩霞（甲方）与被告好一家公司（乙方）签订《好一家家居购物广场商铺委托经营管理合同》（以下简称委托经营管理合同）一份，约定甲方将涉案商铺委托给乙方经营管理，委托经营管理的期限为10年，自2009年10月28日起至2019年10月27日止；甲方承诺支持乙方培育市场，并共同约定委托经营管理费将于第37个月开始支付，即自2012年10月28日起至2013年10月27日止（委托期限内第37个月至第48个月），乙方承诺给予甲方房款总价的11﹪（含税）为保底收益；自2013年10月28日起至2014年10月27日止（委托期限内第49个月至第60个月），乙方承诺给予甲方房款总价的12﹪（含税）为保底收益；如实收委托经营管理费收益高于11﹪、12﹪的部分采取9：1分成；委托经营收益均分二期支付，乙方受托每6个月向甲方代付一次，付款时间为每个计费期的第一个月15日前；第6年至第10年，即2014年10月28日至2019年10月27日（委托期限内第61个月至第120个月），收益按实收委托经营管理费9：1分成；在委托经营管理期限内，甲乙双方均无权单方面要求终止合同，若乙方单方面终止合同，甲方有权收回该物业的经营使用权，乙方另须支付甲方房款总价的20﹪作为违约赔偿金；若甲方单方面终止合同，则乙方立即停止支付该物业的经营管理费，甲方另须支付乙方房款总价的20﹪作为违约赔偿金；在委托经营管理期限内，若乙方拖欠甲方委托经营管理费，则视为乙方违约，乙方应根据当期应付委托经营管理费，按中国人民银行同期固定资产贷款利息，向甲方支付逾期违约金；若逾期超过6个月，则甲方有权终止合同，并视为乙方单方面终止合同，双方还对其他相关事项作了约定。涉案商铺由被告好一家公司经营管理后，好一家公司未能按约支付原告2012年10月28日至2014年10月27日的委托经营收益，原告催讨无着，遂成讼。另查明，原告等业主在购买上述商铺时，嘉瓯公司、好一家公司联名刊登的房产销售宣传资料上载有“十年统一经营管理，即买即收三年租金，商场化中心现铺第四年保底收益11﹪，第五年保底年收益12﹪”、“前三年每年收益为商铺总价的8﹪，共计24﹪，一次性从总价中扣除”等有关收益的字样。因未能按约向原告等业主支付委托经营收益，被告好一家公司曾向好一家家居广场业主寄发了《关于好一家家居市场的解决方案》（以下简称129方案），主要内容有：对售楼包租的业主租金由被告嘉瓯公司和好一家公司共同负责履行，2015年租金按合同约定的时间支付，此方案在业主大会通过后执行，等等。2013年1月25日，高照街道处理好一家问题工作组向全体业主出具了《致好一家家居购物广场业主的公开信》，主要内容有：129方案已暂缓实施；招商进展不顺；对于好一家的后续发展业主分歧较大，未对经营模式达成一致意见；对于嘉瓯欠租问题，提供了三种解决方式，即法律途径、“129方案”和“以资抵租”方案，希望广大业主可以进行选择确定，如“129方案”和“以资抵租”方案均难以实行，则宣告街道所作调解努力失败，政府将继续冻结嘉瓯资产，请业主通过法律途径解决拖欠租金的问题，政府将依法处置；等等。但最终也未由业主达成一致意见。被告好一家公司受被告嘉瓯公司委托从事嘉瓯公司开发建设的房屋租赁经营、物业管理。好一家公司、嘉瓯公司股东均为叶盛、严昌通、徐周金、夏良祖，法定代表人均为夏良祖（董事长），徐周金同时担任好一家公司、嘉瓯公司总经理，叶盛、严昌通、徐周金同时担任好一家公司、嘉瓯公司董事，华雪花同时担任好一家公司、嘉瓯公司监事。以上事实，由公司登记情况、商品房买卖合同、委托经营管理合同、销售不动产发票、房屋所有权证、土地使用权、证契证以及本院（2018）浙0411民初2172号和3545号生效民事判决等证据证实，并结合当事人陈述予以认定。本院认为，原告顾彩霞向被告嘉瓯公司购买商铺后委托被告好一家公司进行经营管理以获取收益，其性质属于商铺投资。原告与好一家公司签订了委托经营管理合同，对委托经营管理收益有明确的约定，该约定合法有效，对双方具有法律约束力。根据委托经营管理合同约定，好一家公司在委托期内第37个月至第60个月须按房款的一定比例支付原告保底收益，即不论涉案商铺是否实际出租或有其他收益，好一家公司均应按照合同约定支付原告收益，这与商铺销售宣传海报中载明的第四年保底收益11﹪，第五年保底收益12﹪的承诺相一致。本案中原告主张委托期内2012年10月28日至2014年10月27日期间的收益，具有合同依据。根据委托经营管理合同约定该委托期内的收益按房款总价的11％、12﹪计算，计44619.08元（21339.56+23279.52）。好一家公司逾期履行付款义务，应支付原告逾期付款违约金，逾期付款违约金应按中国人民银行公布的贷款基准利率并根据约定付款时间分段计算，但2019年8月20日之后应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算。关于合同解除。因被告好一家公司未按约支付原告委托经营收益，依委托经营管理合同的约定，原告有权收回该物业的经营使用权，即合同自本院受理原告引调案件之日——2019年6月14日解除；被告好一家公司依合同约定须支付原告房款总价20﹪的违约金，即38799.20元。关于被告嘉瓯公司是否应当与被告好一家公司共同承担付款责任。本院认为，一、嘉瓯公司、好一家公司的法定代表人均为夏良祖，其组织机构和人员上存在严重的交叉、重叠，二者系关联公司，存在人员混同的情形。嘉瓯公司、好一家公司在好一家家居购物广场项目销售过程中，联名对外宣传、承诺收益，并使用相同的电话号码（财富热线）从事业务，存在业务混同的情形。另外，嘉瓯公司将本应由好一家公司承担的涉案商铺前三年的收益一次性从房款总价中扣除，即以收益直接抵扣房款的方式进行商铺促销，表明嘉瓯公司与好一家公司在财务方面存在混同的情形。综上可以认定嘉瓯公司与好一家公司存在人格混同的情形，因此嘉瓯公司应当与好一家公司共同承担付款责任。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，嘉瓯公司在销售好一家家居购物广场商铺时，在宣传海报上对商铺保底收益作出过承诺，该承诺对原告决定购买涉案商铺并委托好一家公司经营管理具有重大影响，因此嘉瓯公司对保底收益的承诺应当视为要约，应当承担保底收益的付款责任。三、嘉瓯公司虽非委托经营管理合同相对人，但鉴于嘉瓯公司与好一家公司在《关于好一家家居市场的解决方案》中已明确，对售楼包租的业主租金由嘉瓯公司和好一家公司共同负责履行，因此嘉瓯公司应当遵照其承诺与好一家公司共同承担付款责任。原告要求嘉瓯公司与好一家公司共同承担付款责任的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。委托经营管理合同解除后，被告好一家公司当然已丧失继续占有、使用涉案商铺的权利。原告诉请两被告清空涉案商铺并归还，庭审中原告明确说明该项诉讼请求即要求被告方指明划清涉案商铺的界限。本院认为，涉案商铺的界限应当在被告嘉瓯公司交付原告商铺时，或在原告委托被告好一家公司经营管理时，或在商铺产权登记时划清，而原告并未举证证明涉案商铺在前述时间点已划清界限，换言之，未划清界限即为涉案商铺之原状，委托经营合同解除后按原状归还原告涉案商铺并无不当。案涉商铺所处总体营业空间已长期空置，且嘉兴市好一家家居购物广场业主委员会于2016年4月3日作出业委会决议，同意被告好一家公司退出物业管理，暂由嘉兴市嘉园物业管理服务公司接管物业管理，故涉案商铺已非被告方所控制，要求被告方归还原告涉案商铺有悖于客观实际，原告的该项诉请求本院不予支持。至于原告主张的精神损失费20000元，并要求追究两被告股东责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告好一家公司、嘉瓯公司法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告顾彩霞与被告嘉兴市好一家家居购物广场有限公司于2009年10月26日签订的《好一家家居购物广场商铺委托经营管理合同》自2019年6月14日解除；二、被告嘉兴市好一家家居购物广场有限公司、嘉兴市嘉瓯置业有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告顾彩霞委托经营收益44619.08元及逾期付款违约金[违约金分四段计算，第一段以10669.78元为基数，自2012年11月16日起计算至2013年5月15日为298.75元；第二段以21339.56元为基数，自2013年5月16日起按中国人民银行公布的贷款基准利率（2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR）计算至本判决确定的履行之日止；第三段以11639.76元为基数，自2013年11月16日起计算至2014年5月15日为325.91元；第四段以23279.52元为基数，自2014年5月16日起按中国人民银行公布的贷款基准利率（2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR）计算至本判决确定的履行之日止]；三、被告嘉兴市好一家家居购物广场有限公司、嘉兴市嘉瓯置业有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告顾彩霞合同解除违约金38799.20元；四、驳回原告顾彩霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1349元，由原告顾彩霞负担49元，被告嘉兴市好一家家居购物广场有限公司、嘉兴市嘉瓯置业有限公司共同负担1300元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员  李卫东二〇二〇年三月二十日书记员  徐杭琪1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。-12-