四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终139号 上诉人（原审被告）：陈琳，女，1968年8月6日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审原告）：四川永祥物业服务有限公司广安分公司，住所地四川省广安市广安区青莲东街62号63号。 法定代表人：毛明生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈蓓蓓，四川爱众律师事务所律师。 上诉人陈琳因与被诉人四川永祥物业服务有限公司广安分公司（以下简称永祥物业广安分公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初7684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈琳上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.永祥物业广安分公司物业提供的服务未达到一级资质1.2元/平方米/月收取标准，应按三级资质106.43㎡×0.8元/平方米/月×41个月收费或房屋套内面积83.71㎡×1.2元/㎡/月×41个月收取物业服务费；2.被上诉人的请求已超过诉讼时效。 永祥物业广安分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 永祥物业广安分公司向一审法院起诉请求：1.判决陈琳向永祥物业广安分公司缴纳物业服务费5,236元（从2016年1月1日起至2019年5月31日止，106.43㎡×1.2元/㎡/月×41个月）；2.判决陈琳向永祥物业广安分公司支付逾期缴纳物业服务费的违约金1,571元（从2016年1月1日起至2019年5月31日止）；3.本案诉讼费由陈琳承担。 一审法院认定事实：陈琳是广安金安大道一段169号中天国际广场3幢1单元25楼14号业主，2014年1月25日，陈琳与永祥物业广安分公司签订《前期物业服务协议》，约定永祥物业广安分公司为陈琳提供物业服务。陈琳房屋面积106.43平方米，物业服务费按建筑面积1.2元/月/㎡收取，最后一个月10号前预收下季度或半年的物业服务费，不按协议约定交纳物业费，从逾期之日起以未付费用每天5‰交纳违约金。中天国际商住小区业主委员会成立后，于2018年11月10日与永祥物业广安分公司签订《物业管理服务合同》，约定永祥物业广安分公司继续为中天国际商住小区提供物业服务，服务期限三年，从2018年11月10日起至2021年11月10日止，物业服务费按建筑面积1.2元/月/㎡收取，物业使用人应于每年底缴纳下年度物业服务费。陈琳向永祥物业广安分公司付清了2015年前的物业服务费，陈琳认为永祥物业广安分公司的物业服务质量存在问题，从2016年开始未再缴纳物业服务费。永祥物业广安分公司在2019年5月15日、2019年5月23日分别在陈琳家门上及小区公告栏张贴催收通知书，陈琳仍未缴纳。一审审理中陈琳称永祥物业广安分公司在2014年及2015年向其多收了物业服务费，但不提起反诉只作为辩称理由。 同时查明，永祥物业广安分公司受广安恒大房地产开发公司的选聘并签订《前期物业服务协议》，对陈琳所在中天国际广场小区进行前期物业服务，约定住宅按建筑面积1.2元/月/㎡收取，商业按3元/月/㎡收取。2014年1月3日，永祥物业广安分公司在广安市发展和改革委员会进行物业收费标准审定备案，审定永祥物业广安分公司在中天国际广场按住宅1.2元/月/㎡、商业3元/月/㎡、车位清洁费50元/月/个的标准进行物业服务费。 一审法院认为，永祥物业广安分公司虽然是分公司，但进行了工商登记，领取了营业执照，可以对外从事经营活动，也可以作为独立适格的诉讼当事人，公司以工商登记的形式授权分公司经营范围。本案永祥物业广安分公司在公司授权的范围从事物业服务，与陈琳及陈琳所在的中天国际商住小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效。根据《物业管理条例》第十五条、第十二条规定，业主委员会的决定，对业主具有约束力，陈琳小区业主委员会成立并代表陈琳等小区业主与永祥物业广安分公司签订的物业服务合同约束小区的全体业主。《物业管理条例》第二十六条规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同终止，陈琳小区业主委员会与永祥物业广安分公司签订的物业服务合同生效后，陈琳与永祥物业广安分公司签订的物业服务协议自然终止。永祥物业广安分公司根据与陈琳签订的前期物业服务合同及与陈琳小区业主委员会签订的物业服务合同约定的收费标准向其主张权利，符合合同约定及相关规定，予以支持。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，永祥物业广安分公司已对陈琳履行物业服务义务，并向陈琳催告缴纳物业费，永祥物业广安分公司要求陈琳支付拖欠的物业服务费的请求，予以支持。陈琳接受了永祥物业广安分公司的物业服务，理应向永祥物业广安分公司缴纳物业服务费，陈琳以物业的选聘及续聘程序不合法，物业服务质量差拒不缴纳物业服务费的理由不成立，不予支持。永祥物业广安分公司虽然履行了基本的物业服务，但履约过程中还存在很多瑕疵，还需完善服务管理，提高服务质量，改进服务态度，主动与小区业主商议，对小区互赢互管，共创和睦，永祥物业广安分公司要求陈琳支付违约金的请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第六条、第七条、第十二条、第十五条、第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：一、陈琳于本判决生效后十日内支付四川永祥物业服务有限公司广安分公司2016年1月1日至2019年5月31日的物业管理费5,236元；二、驳回四川永祥物业服务有限公司广安分公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由四川永祥物业服务有限公司广安分公司负担5元，陈琳负担20元。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉物业服务费的收取标准是否合理；二、被上诉人的诉讼请求是否已经超过诉讼时效。 关于焦点一，案涉物业服务合同明确约定了陈琳应当缴纳物业服务费用的房屋面积、金额、时间，陈琳亦接受永祥物业广安分公司提供的物业服务，合同已经实际履行，陈琳理应按约履行给付义务。陈琳认为永祥物业广安分公司收费不合理，应当按照房屋建筑面积106.43㎡×0.8元/㎡/月×41个月收费或套内面积83.71㎡×1.2元/㎡/月×41个月收费的主张没有提供充分的证据证实，本院不予支持。对此，陈琳亦可另行主张权利。 关于焦点二，案涉物业服务合同一直处于持续履行之中，永祥物业广安分公司在2019年5月15日、2019年5月23日分别向陈琳进行了书面催收，且陈琳在一审中未就诉讼时效问题提出抗辩，二审中亦对此未有新的证据证实。故陈琳关于永祥物业广安分公司的请求权已经超过诉讼时效的主张，本院不予支持。 综上，陈琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由陈琳负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋丽 审判员  陈萱 审判员  张波 二○二○年月三月二日 法官助理李竹琴 书记员周甜甜