西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终15033号 上诉人（原审被告）：李海世，男，1983年10月8日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：闫正阳，陕西洪振律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨鹏，男，1966年6月10日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：韩金勇，西安市新城区148法律服务所法律工作者。上诉人李海世因与被上诉人杨鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初17032号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李海世上诉请求：1.撤销原审判决第一项并依法改判不撤销《补充协议》第二条中“甲方承诺于交房之日起将位于西安市高新区锦业路8号逸翠园6号楼1单元10702室房屋所携带协议车位一并交给乙方”的条款；2.本案一审、二审诉讼费全部由杨鹏承担。事实和理由：1、李海世与杨鹏所签订的《补充协议》系双方真实意思表示，该《补充协议》第二条所约定“甲方承诺于交房之日起将位于西安市高新区锦业路8号逸翠园6号楼1单元10702室房屋所携带协议车位一并交给乙方”应当有效，杨鹏应当按照约定履行自己的合同义务。补充协议就是对主合同未约定或约定不明的补充，本案补充协议就是补充约定被上诉人交付房屋时将车位一同交付上诉人。一审判决以双方房屋买卖合同对房价款是否包含车位进行约定，撤销补充协议约定的被上诉人向上诉人交付车位的义务，违反了《合同法》第七十七条规定及补充协议这一法律概念存在的意义。2、原审法院举证责任倒置违法。根据谁主张谁举证之原则，杨鹏主张《补充协议》第二条显失公平并要求撤销，应当对此进行举证，但原审法院并未要求杨鹏进行任何举证，反而要求上诉人提供强有力证据证明该条款不显失公平，且上诉人已经举证证明了该350万元房款中包含了车位款，本次房屋买卖居间方中介公司也出庭向法庭说明了该交易从洽谈到交付的全过程，也证明了签署该《补充协议》是双方的真实意思表示，但原审法院仍然认为“被告亦未提供有力的证据证明该款项包含车位及学位价款，故对于被告辩称本院不予采纳”。3、双方签订协议时，350万元房价款中包含房款、家具、学位以及车位符合当时的市场价格。根据第三方中介网站备案的杨鹏房屋出售信息显示被上诉人原本165.48平米的房屋出售价格为334万元，均价2万元/平米，后来增加车位后才变更价格为350万元；且西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初17324号民事判决中在2018年9月18日对逸翠园小区另一套面积为177.3平米的房屋的评估价格为324.72万元，故在2018年2月28日双方签署协议之时，350万元的房屋总价中包含房款、家具、学位及车位符合当时的市场价格。4、面对2018年西安市房屋价格快速上涨，杨鹏在已收取了其全部钱款、交易已经完成之时，毁约弃诺，违背了诚实信用原则，以提起针对车位和学位的撤销之诉为手段，将车位转手出售他人，其非法目的不应得到支持。杨鹏答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，依法应予维持。1、上诉人所支付的350万元房屋价款是购买房屋的所有权及附属设施，不包括该车位使用权。根据2018年2月28日杨鹏与西安链家宝业房地产经纪有限公司签订的《房屋出售委托协议》第三条、2018年2月28日杨鹏与李海世及中介方签订的《买卖定金协议书》第二条第一款、2018年2月28日杨鹏与李海世签订的《西安市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）第五条以及《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（1987财税地字3号）中关于房屋各种配套设备和配套设施的规定可以看出，此350万元的价款仅为购买房屋，并不包括车位使用权，法律规定的房屋配套设施、附属设备亦不包括车位。2、双方共同认可的车位价款是25万元，房屋价款350万元不包括车位，上诉人未支付25万元车位款，其要求被上诉人交房时将车位交付明显显失公平。房屋的所有权及其附属设施和车位的使用权是两个不同的标的，而李海世所支付的350万元购买的是房屋的所有权及附属设施，不包括车位使用权，车位使用权是李海世经与开发商签订的《逸翠园·西安一期地下停车库非人防车位使用权转让协议》而取得的，李海世据此协议向开发商支付了154800元的车位使用权价款。但杨鹏与李海世约定车位使用权的价款是25万元，且李海世承诺给其25万元车位款时签订转让协议，李海世并未向其支付任何价款，由此取得其车位使用权明显显失公平。中介公司在收取李海世105000元中介费后，于2018年4月2日在物业公司为李海世办理了车位使用权更名手续，后其报警后，物业公司才将该车位使用权变更至其名下。故其请求驳回上诉，维持原判。杨鹏起诉至一审法院请求：1.撤销杨鹏、李海世所签订的《补充协议》第一项“高新国际指标未使用过，如若高新国际学位指标已用过，甲方应赔付乙方100000元整”；2、撤销杨鹏、李海世所签订的《补充协议》第二条“甲方承诺于交房之日起将位于西安市高新区锦业路8号逸翠园6号楼6幢1单元10702室房屋所携带协议车位一并交给乙方，……”；3、撤销杨鹏、李海世所签订的《补充协议》第三条“……且房屋交付标准以房源维护人李高慧录制的视频为准”；4、诉讼费用由李海世承担。一审法院认定事实：杨鹏提交了2018年2月28日其与链家公司签订的《房屋出售委托协议》，约定杨鹏委托链家公司将位于西安市高新区XX路XX号XX园XX号楼XX幢XX单元XX室房屋进行出售，杨鹏确认该房屋出售总价不低于3500000元。当日，杨鹏、李海世签订《西安市存量房买卖合同》，约定杨鹏将涉案房屋出售给李海世，该房屋成交价格为2690000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为810000元，以上合计房屋成交总价为3500000元;该房屋交付时杨鹏、李海世共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收。该合同附件一约定了装饰、装修、家具、家电等附属设施清单。另杨鹏、李海世签订《补充协议》，约定杨鹏承诺李海世该房屋高新国际指标未使用过，如高新国际学位指标已用过，杨鹏应赔付李海世100000元，同时杨鹏承诺于交房之日起将该房屋所带协议车位交给李海世，且房屋交付标准以房源维护人李高慧录制视频为准。2018年7月6日，杨鹏将该房屋交付给李海世，双方均认同房屋现状为交付房屋的标准。庭审中，李海世提交了网页截图及链家公司于2018年7月5日向杨鹏出具的《催告函》，证明杨鹏、                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           李海世协商以3500000元购买该房屋，包括家具及车位,杨鹏对此不予认可。另李海世申请中介员工到庭作证，中介员工表示该3500000元包含了房款、车位及学位的价格。杨鹏表示李海世向中介支付了相关费用，双方存在利害关系，故对此亦不予认可。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。”本案中，杨鹏、李海世签订补充协议，对该房屋所附带的学位指标、车位及交房标准进行约定。杨鹏认为该补充协议显失公平，并未载明李海世应向其支付的车位对价款，且学位指标是政策问题，不应由杨鹏向李海世赔付100000元，同时其对李高慧录制的视频并不知情，故要求撤销该补充协议相关内容。李海世表示3500000元购房款中已包含了学位、车位、家具家电及装饰装修的价款，该《补充协议》是双方自愿签订，不同意杨鹏的诉请。庭审中，李海世提交了网页截图并申请中介工作人员出庭，证明该3500000元包含学位及车位价款，杨鹏对此不予认可。考虑到李海世向中介支付了相应的居间服务费用，李海世与中介之间存在一定的利害关系，故对李海世提供的网页截图及中介工作人员的证言，依法不予采信。根据双方签订的《西安市存量房买卖合同》载明该房屋成交价为2690000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为810000元，以上合计房屋成交总价为3500000元。该合同附件一约定了装饰、装修、家具、家电等附属设施清单，但该清单上并未载明车位，且双方亦未在房屋买卖合同的其他约定中对车位及学位情况予以特别说明。故根据双方签订的《西安市存量房买卖合同》及附件无法看出该3500000元包含车位及学位价款。李海世亦未提供有力的证据证明该款项包含车位及学位价款，故对于李海世的辩称，依法不予采纳。现杨鹏表示该《补充协议》中并未载明车位对价，显失公平，要求撤销该协议第二条中“甲方承诺于交房之日起将位于西安市高新区锦业路8号逸翠园6号楼6幢1单元10702室房屋所携带协议车位一并交给乙方”的请求，依法予以支持。对于杨鹏要求撤销该协议第一条“高新国际指标未使用过，如若高新国际学位指标已用过，甲方应赔付乙方100000元整”的请求，该条是杨鹏向李海世的承诺，杨鹏未使用过该学位指标就不会产生赔付100000元的结果，至于该学位指标是否存在及学位指标与国家政策的问题与该协议无关，杨鹏认为该条显失公平并要求撤销，于法无据，依法不予支持。对于杨鹏要求撤销该协议第二条中“且房屋交付标准以房源维护人李高慧录制的视频为准”的请求，杨鹏在2018年7月6日已将该房屋交付给李海世，且双方均认同房屋现状为交付房屋的标准，故双方已对房屋交付标准重新进行了约定，现杨鹏表示该条显失公平要求撤销，依法亦不予支持。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院遂判决：一、撤销原告杨鹏与被告李海世签订的《补充协议》第二条中“甲方承诺于交房之日起将位于西安市高新区锦业路8号逸翠园6号楼6幢1单元10702室房屋所携带协议车位一并交给乙方”的条款。二、驳回原告杨鹏的其余诉讼请求。本案案件受理费5122元，由杨鹏承担2010元，李海世承担3112元。因杨鹏已预交，故李海世应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费直接给付杨鹏。本院二审期间，杨鹏提交了以下证据：证据一，2018年2月28日与李海世签订的《买卖定金协议》。用于证明：该协议第二条约定，购房款不包括车位使用权；证据二，2018年3月26日的《资金监管协议》。用于证明：165.48㎡不包括车位；证据三，2018年5月2日李海世的房屋交易纳税申报表。用于证明：李海世承诺该改善性住房不包括车位使用权。李海世质证称：证据一、二不属于新证据，其已经在一审中将该两份协议均提交法院。该两份协议并未说明该购房款不包括车位，未明确提到车位使用权。不能证明350万元房款不包括车位使用权。双方《补充协议》中明确约定杨鹏在交房时将车位一并交付李海世。对证据三中的纳税申报表，真实性认可，证明目的不认可。该纳税申报表也未涉及车位相关问题。对于以上证据，本院认证如下：杨鹏提交的《买卖定金协议》、《资金监管协议》已于一审中提交，不属于二审中的新证据，该两份证据中未涉及车位问题。证据三《纳税申报表》系双方未交易涉案房屋向税务部门纳税申报的材料，其中未涉及涉案车位使用权的问题。另查明，2012年5月26日，和记黄埔地产（西安）有限公司作为出让人与受让人杨鹏、康某某签订《“逸翠园·西安”一期地下车库非人防车位使用权转让协议》，双方关于涉案车位属于使用权转让。其余事实与原审认定一致。本院认为，本案争议的焦点为李海世与杨鹏在《补充协议》中约定杨鹏承诺于交房之日起将涉案房屋所带协议车位一并交给李海世的约定，是否显失公平应予以撤销？本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李海世与杨鹏签订《西安市存量房屋买卖合同》，杨鹏将涉案房屋房和房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等以合计房屋成交总价350万元出售给李海世，同时，双方又签订《补充协议》，对该户“高新国际学位指标”以及涉案房屋所带协议车位进行了约定。该《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，为有效协议，双方应当按照协议约定履行义务和享有权利。杨鹏起诉至一审法院，以《补充协议》明显显失公平为由主张解除该协议，杨鹏应当就该协议是否存在显失公平承担举证责任。本院认为，补充协议就是对原合同的补充或者变更，如补充协议条款与原合同存在不一致或发生冲突，应当以补充协议为准，除非原合同明示不得变更的条款。双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》关于涉案房屋交易包含范围的约定条款也并未约定不得变更，杨鹏以《西安市存量房屋买卖合同》中成交价350万元未涉及涉案车位为由，否定《补充协议》中关于交付车位的约定，理由不能成立。签订资金监管协议，是为了保证二手房交易结算资金安全，保障各方权益不受损害；《房屋交易纳税申报确认表》是为了明确计税金额等认定交易应缴税款。故本案的《资金监管协议》《房屋交易纳税申报确认表》并不能证明350万元房款中是否包含涉案车位的使用权。杨鹏以《资金监管协议》《房屋交易纳税申报确认表》未提及车位使用权而否定《补充协议》关于交付车位的约定，理由也不能成立。为本案房屋买卖提供居间服务的西安链家宝业房地产经纪有限公司的工作人员亦作证证明双方房屋交易总价款包含涉案车位使用权，双方在签订《西安市存量房屋买卖合同》未明确车位问题，才在之后的《补充协议》中作了明确约定。房屋的所有权及其附属设施和车位的使用权是两个不同的标的，但杨鹏也无证据证明车位使用权不可以计入总房价款中与房屋一并转让。综上，杨鹏关于双方《补充协议》交付车位的约定显失公平应予撤销的理由，证据不足，其要求撤销的诉讼请求本院依法不予支持。李海世上诉理由成立，其上诉请求本院依法予以支持。原审判决对杨鹏撤销《补充协议》第一条及第二条中“且房屋交付标准以房源维护人李高慧录制的视频为准”约定的请求不予支持，判处正确，但撤销《补充协议》第二条中“甲方承诺于交房之日起将位于西安市高新区锦业路8号逸翠园6号楼6幢1单元10702室房屋所携带协议车位一并交给乙方”的约定，判处不当，本院二审依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初17032号民事判决；二、驳回杨鹏全部诉讼请求。一审案件受理费5122元，由杨鹏负担。二审案件受理费100元，由杨鹏负担。本判决为终审判决。  审  判  长  邹 守 鸣                             审  判  员  杨 晓 昱                             审  判  员  张    楠 二〇二〇年三月十三日法官助理   孙 静 文（院印）                     书 记 员   崔 诚 浩