新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书（2019）新2325民初3015号   原告：奇台县鑫昌物业管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县健康西路。法定代表人：于生刚，该公司经理。委托诉讼代理人：申延鸿，新疆铭望铨律师事务所律师。被告：新疆天山宏源房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县城天山南路。法定代表人：周斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯湘华，男，该公司职员。委托诉讼代理人：李明德，新疆疆奇律师事务所律师。原告奇台县鑫昌物业管理有限公司（以下简称：鑫昌物业公司）与被告新疆天山宏源房地产开发有限公司（以下简称：宏源房产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告鑫昌物业公司的法定代表人于生刚及其委托诉讼代理人申延鸿，被告宏源房产公司委托诉讼代理人冯湘华、李明德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奇台县鑫昌物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告承担小区监控设备设施款项320000元;2、要求被告承担小区硬化地坪拆除重做款项2120000元;3、要求被告承担小区其他设施维修费98400元。庭审中原告变更第二项诉讼请求为：要求被告承担小区硬化地坪的拆除重做款项1346573.03元。变更第三项诉讼请求为：要求被告承担小区其他设施的维修费128860元（包括：小广场塌陷维修费80000元、1号楼台阶脱落维修费5300元、铺设砂石料开设停车位8800元、1号楼门前下水维修费7000元、更换下水管10300元、下水井盖更换维修8960元、原售房部拆除后地面硬化8500元）。事实与理由:被告开发的奇台县古城明珠2期居民小区,于2012年5月20日交原告经营管理,并签署《物业管理合同》,原告经营该物业后于当月就以书面形式给被告上报《报修报告》，要求被告对其开发的小区多项物业进行整改、维修,特别是小区的监控设施、设备不全及小区硬化地坪质量问题返工重做的问题,被告法定代表人对此批注尽快处理。但在原告历年多次要求下至今该小区监控设施、设备不全、不能正常运行及小区硬化地坪及其他设施均未得到整改、维修、改善,导致小区业主不满,物业费用收取不利。在多次请求及协商无果的情况下,原告只能提起诉讼。现经原告初步核算，小区监控设备、设施正常运行,需资金320000余元。小区硬化地坪维护、维修、重做需资金2120000余元。请求法院判令被告给付上述款项,由原告进行小区监控、硬化地坪的整改、维修。另小区小广场塌陷,被告拒不维修,原告维修所花维修费60000余元,1号楼门前台阶脱落维修花6000元,被告未按图纸施工导致停车位不足,原告铺垫停车位花费8800元,地下室下水管花费6300元,维修下水井花费8960元,售房部搬迁后场地硬化花费8500元。因被告不能按约履行义务导致原告合法权益受到极大侵害。为此原告将被告起近法院,请法院审查后依法支持原告的诉讼请求。被告宏源房产公司提交答辩状辩称，一、原告要求答辩人承担小区监控设备设施款320000元没有事实和法律依据。由答辩人开发建设的古城明珠2期于2011年竣工交付使用,作为开发单位,在小区竣工时,是根据当时的需要安装监控设备能满足当时使用要求,作为建设单位已经尽到自己的责任,履行了自己的义务。其小区建设是符合规划设计要求的。但随着形势的变化,特别是近几年因维稳工作的要求,所有小区及公共场所、道路、街道等都要求大量增加监控设施设备,这都是新形势下维稳工作的需要,作为物业服务企业,应该按维稳工作的要求完善监控系统,由此产生的费用理应由物业服务企业承担。原告要求答辩人承担后续的监控设施设备费用没有法律依据,其诉讼请求不能成立。二、原告要求答辩人承担小区硬化地坪拆除重做款212万元没有道理。古城明珠二期已于2011年完工交付使用,质量的质保期早已过国家规定的年限。在质保期内,答辩人对存在的质量问题进行了维修。2014年9月3日答辩人就综合验收中存在的地面硬化塌陷、散水塌陷等质量问题进行维修,原告也签字确认完成全部维修。就是在超过了质保期情况下,作为负责任企业,答辩人于2018年9月斥资100多万元对古城明珠二期小区存在的问题进行维修,其中就包括地面的维修。维修工作得到了古城明珠二期业主委员会的认可。根据《新疆维吾尔自治区物业管理条例》第七十一条的规定:物业保修期限届满后,建筑物共有部分及公共设施的维护、保养由物业管理人负责。根据这一规定，过了质保期的维修责任由物业管理人负责。古城明珠二期已于2011年全部完工交付使用,现在八年过去了,早已过了质保期，其维修责任应由物业管理人,也就是原告来承担,现在原告起诉要答辩人承担古城明珠二期小区硬化地坪的费用没有事实和法律依据,应依法驳回。三、原告要求答辩人承担小区其他设施维修费98400元也不能成立,已过了质保期的时限,维修责任应由原告承担。综上所述,原告的起诉没有事实和法律依据，其诉讼请求不能成立,请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求提供了以下证据：1、物业服务合同一份；2、保修报告书一份；3、答复函一份；4、预算单一份；5、古城明珠二期地面拆除重做预算单一份；6、合同一份、照片十张；7、维修费补贴表一份；8、票据一张、图纸二张；9领款单二份、收条二份、照片六张。被告针对答辩意见提供了以下证据：1、监控合同一份；2、古城明珠二期维修总报告一份；3、申请报告一份；4、物业管理合同一份。被告对原告提供的物业服务合同、保修报告书、答复函的真实性认可，对其他证据不认可。原告对被告提供的监控合同、申请报告、物业管理合同的真实性认可，对其他证据不认可。本院对双方当事人无异议的证据的真实性予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：1、原告提供的预算单、古城明珠二期地面拆除重做预算单各一份，因原告未提供其他证据与预算单相互印证，且该部分费用并非实际产生，故本院对该部分证据的真实性及关联性不予确认。2、原告合同一份、照片十张，因无证据和该合同书相互印证，且照片无法证实原告所要证明的问题，故本院对此组证据的真实性不予确认。3、原告提供的维修费补贴表一份，票据一张，图纸二张，领款单、收条各二份，照片六张，本院对票据的真实性予以确认，对其他证据的真实性不予确认。4、被告提供的古城明珠二期维修总报告一份，因该证据有奇台县奇台镇古城明珠二期业主委员会的盖章，本院对该证据的真实性予以确认。经审理查明：原告系物业管理公司，被告系奇台县古城明珠小区二期的建设单位。2012年5月20日，原、被告签订《物业管理合同》一份，主要内容为：第二条委托管理事项：l．房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、墚、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房)的维修、养护和管理。2.房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、共用照明、暖气干线、加压供水设备、配电系统,楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。3．本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场)的维修、养护和管理。4．本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理。2012年5月，因案涉小区卫生、楼顶天窗质量、住户门和单元门问题、监控不到位、硬化等问题，原告向被告申请解决上述问题，被告公司法定代表人批示要求项目部尽快处理。2014年9月3日，被告向奇台县质量监督站出具申请报告一份，内容为“申请报告，奇台县质量监督站：兹有新疆天山宏源房地产开发有限公司于2010年开发的古城明珠二期1号楼-11号楼，在综合验收中存在地面硬化塌陷、散水塌陷130平方米、进户门维修3个、窗户玻璃维修已经由房产公司处理完毕，请奇台县质量监督站给予复验为盼。新疆天山宏源房地产开发有限公司，2014年9月3日。”2014年9月4日原告公司法定代表人于生刚在该申请报告中批注“说明：该项目维修工程，开发公司已全部完成维护维修，奇台县鑫昌物业公司。”因案涉小区的土建、配电柜、停车位、排水、路面塌陷等问题，被告对出现的问题进行了修复。2018年9月11日，被告出具古城明珠二期维修情况总结报告一份，内容为：古城明珠二期小区所有工程于2011年竣工交付使用，由于当时设计的局限性，设计停车位有限，同时这几年业主购车数量激增导致车位严重不足。物业公司与业主之间矛盾激化，加上房产证未能及时办理，从而出现业主上访。经建设局与我方、社区、物业公司、业主委员会多方协调，最后由我公司出面与业主委员会达成协议，处理小区内的许多问题，增加停车、办理房产证。本着顾全大局的原则，我公司斥资100万元于2018年4月1日至2018年10月1日期间对该小区进行了全面的维修,解决了所有存在的问题，维修情况如下:1、土建部分墙体框架剪力墙与填充墙两种不同材料之间的收缩性不同而产生裂缝。我公司已于2018年6月26日-7月25日进行维修，对住户墙体裂缝进行处理，并更换墙面装修物,维修费用150000元。2、增加了配电柜的维修，针对高层地下室漏水，电缆浸泡的隐患，我公司已与奇台县东新电控设备厂签订整改协议，将所有配电柜在原有高度上提高30cm，电线缆线从电缆沟内移至电缆沟盖板上有序梳理，在电缆线两边砌砖30cm，同时提高所有电缆线周边的桥架和线管。2018年8月27日-8月28日进行11#楼施工，8月30日进行2#楼施工，在施工前已公示告知所有业主，维修费用4万元。3、针对停车位问题，我公司于2018年6月2日-6月20日施工，共计改造车位混凝土地面1459.46m，新增停车位120个，费用20万元。4、高层阳台排水问题,主要是设计不合理，我公司于2018年6月2日-6月20日对2#、11#楼排水管进行全面改造，共计改造主管道400米，阳台管及室内下水出水管共计5个单元4个楼梯间地面，更换阳台雨水管，费用36万元。5、对于出现的塑钢窗漏水问题，我公司于2018年6月28日-7月28日进行了维修，对窗户漏水采用开水眼，窗户下外沿打胶进行密封，更换损坏的窗户压条、合页、把手、传动器锁块等零部件，花费89000元。6、对于路面塌陷问题，已于2018年9月10日-9月20日维修混凝土路面共计611.98m，花费96000元……新疆天山宏源房地产开发有限公司（加盖公章）、古城明珠二期业主委员会（加盖公章）、奇台县鑫昌物业管理有限公司2018年9月11日。本案争议的焦点为：一.被告是否应当承担案涉小区监控设备和硬化地坪拆除重做费用以及售房部搬迁场地硬化的费用;二.原告主张的广场、1号楼台阶、停车位、下水及下水管、下水井盖的维修费用被告是否应当承担。本院认为，原告与被告签订的《物业管理合同》属于前期物业合同，前期物业合同是业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位为避免物业管理的真空，选聘有资质的物业服务企业负责物业的管理工作所签订的合同，双方应按《前期物业管理服务合同》约定全面履行合同义务。关于原告主张的小区监控设备更新问题，根据被告提供的监控合同证实被告在给原告移交时已经安装了监控设备，但是在使用过程中，会出现老化、损坏等情形，且随着小区秩序维护及治安等要求的提高，对监控设备的数量及质量等均有更高的要求，但此费用并非应由建设单位承担，故本院对原告要求被告承担监控设备费用的诉讼请求不予支持。关于原告主张硬化地坪拆除重做费用、售房部搬迁场地硬化的费用以及广场、1号楼台阶、停车位、下水及下水管、下水井盖的维修费用，根据被告提供的证据证实被告对案涉小区出现的土建、配电柜、停车位、路面塌陷等问题进行了维修，且案涉小区已交付使用多年，现有损坏情况应属正常损耗，原告提供的证据不能证明造成小区道路及管道损坏属于被告建设问题造成的，且原告主张的相关费用亦无相关证据相互印证，故原告的该项主张本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告奇台县鑫昌物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费27107元，减半收取13554元，由原告奇台县鑫昌物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。   审  判  员   李小云   二 〇 二 〇 年 三 月 十 二 日 （法 官 助 理   王 慧书  记  员   吕 琴