云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0902民初291号原告：高春生，男，1958年6月3日生，汉族，临沧市临翔区人，居民，住临沧市临翔区。委托诉讼代理人：王晓玲，系高春生妻子。代理权限：特别授权代理。原告：王晓玲，女，1957年7月20日生，汉族，临沧市临翔区人，临沧市农业技术推广站退休工人，住临沧市临翔区。被告：临沧市宏天房地产开发有限责任公司。住所地：临沧市临翔区圈掌街延长线万隆小区。法定代表人：向心平，系该公司总经理。原告高春生、王晓玲与被告临沧市宏天房地产开发有限责任公司（以下简称临沧宏天公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王晓玲到庭参加诉讼，被告临沧宏天公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对本案进行缺席审判。本案现已审理终结。原告高春生、王晓玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告将原告购买的坐落于临翔区天豪国际小区B幢404号商品房正式交付原告；2.判令被告为原告办理临翔区天豪国际小区B幢404号房屋的不动产权证书并移交原告；3.判令被告支付原告2015年1月1日至2019年12月10日的违约金126592元（100元+1770天×357322元×0.0002）；4.本案受理费由被告承担。事实和理由2013年12月19日，两原告向被告购买天豪国际小区B幢404号房。双方签订了购房合同(2013-宏天-Z078)，合同对购房面积、价格、付款方式、付款时间、交房时间、办理产权手续时间、违约责任等都作了明确约定。2013年12月20日，该购房合同在临翔区房地产登记机关进行了登记备案，登记号为LC201302583号。合同签订后，原告按照约定支付了全部房款共计357322元。按照合同约定，被告应于2014年12月31日前向原告交房，但时至今日，被告仍未向原告正式交房，更没有为原告办理产权手续。原告认为，被告的行为己构成违约，严重损害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，请求法院支持原告诉求。被告临沧宏天公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，但在答辩期限内向本院提交了一份书面答辩状辩称：一、原、被告签订的《商品房购销合同》第九条对被告逾期交房的违约责任进行了约定，但被告逾期交房的原因是由于2014年开始国家对房地产进行调控、压缩银行贷款等措施，全国房地产包括临沧的整个房地产市场受影响，属不可抗力因素。同时由于开发商资金链断裂、工程进度缓慢，导致被告无法按期交房，为此被告公司于2014年12月10日向原告发出《致天豪国际各位业主的公告》，告知购房业主不能按时交房的原因，同时以挂号信的形式通过邮局送达买方业主。由于上述因素，中共临沧市临翔区委办公室于2015年7月1日印发《中共临沧市临翔区委办公室临沧市临翔区人民政府关于成立天豪国际项目相关问题协调处理工作领导小组的通知》，由十五个部门组成天豪国际工作组，主要组织协调解决天豪国际小区存在的问题，现在工作组还一直协调处理被告公司的相关问题。二、2016年8月5日，被告公司已经申请相关部门对被告公司开发的小区主体工程、绿化工程进行验收。2016年9月29日，被告公司开发的天豪国际小区经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、经理单位组织验收合格，并形成了会议纪要。2016年10月起被告公司开始向业主交房，并要求业主填写《房屋质量认定表》，不存在被告公司不能交房。三、不能办理《不动产产权证》的原因是建筑工程尚未完成综合验收，小区的土地证进行了违规抵押。综上所述，被告公司已经履行了合同义务，原告的诉请不能成立，请求法院采纳被告公司的答辩意见。通过原告的陈述及被告的书面答辩，本案双方当事人对以下问题存在争议：1.被告公司逾期交房的原因是否属于不可抗力，是否免责；2.被告公司开发的天豪国际小区是否经建设单位组织验收合格，是否具备合同约定的交房条件；3.被告公司是否违约，是否应承担违约责任；4.原告的诉讼请求是否成立。针对以上争议，原告为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1.两原告的身份证复印件各1份，用以证明两原告的诉讼主体资格及身份情况；2.《商品房购销合同》及付款发票复印件各1份，用以证明原告向被告公司购买房屋，原告已经按照合同约定足额支付了购房款，但被告公司没有按照合同约定于2014年12月31日前向原告正式交付房屋，并办理产权证书的事实；同时证明被告公司违反合同约定，应支付原告违约金126592元，并为原告办理产权证书的事实。3.临沧市中级人民法院（2016）云09民终280号民事判决书及临翔区人民法院（2019）云0902民初2145号民事判决书复印件各1份，中级法院的判决书用以证明被告公司用其开发天豪国际小区的土地抵押给临沧市临翔区华商小额贷款有限责任公司进行贷款的抵押行为不享有优先受偿权，天豪国际小区地号533521101-OC-O4-62-2号的土地4443.35平方米的使用权仍属于被告公司，被告公司应按合同约定为原告办理产权证；临翔区法院的判决书用以证明与原告一样购买被告公司开发天豪国际小区房屋的业主向法院起诉的诉请得到法院的支持。被告临沧宏天公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告提交证据的质证意见欠缺。被告临沧宏天公司虽然经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，但对其书面答辩理由向法庭提交了以下证据材料：1.《致天豪国际各位业主的公告》1份，用以证明根据《商品房购销合同》第九条之规定，告知购房业主不能按时交房的原因，同时证明被告公司逾期交房的原因属于不可抗力；2.被告公司于2016年9月29日制作的《会议纪要》复印件1份，用以证明参加验收单位同意验收，交付使用；3.天豪国际小区的施工单位，监理单位、建设单位申请建设工程竣工验收报告复印件1份,用以证明天豪国际商住小区建筑物已具备验收条件；4.天豪国际小区的建设单位、监理单位向临翔区质量监测站申请对小区主体土建工程和绿化工程进行验收的申请复印件1份，用以证明天豪国际商住小区主体建筑物及绿化工程已具备验收条件。经质证，原告对被告提交的4组证据均有异议，不予认可，认为该4组证据都是被告公司自己制作的，不能证明天豪国际小区的房屋经过建设单位组织验收合格，符合合同约定的交房条件。通过庭审和举证质证，本院认为，原告提交的三组证据虽然被告没有到庭质证，但该三组证据均为书面证据，且来源合法、内容真实、本院予以采信，与本案有关联的证据作为本案的定案证据使用。被告提交的四组证据虽然在质证过程中原告均有异议，因该四组证据均为书面证据，来源合法，内容真实，与本案有关联，但均不能证明被告的主张，本院不予采信。根据庭审及举证、质证、认证，本院认定以下法律事实，2013年12月19日，原告夫妇与被告公司签订了《商品房购销合同》，合同约定原告与被告公司购买天豪国际小区B幢B404号房屋，合同还对购房面积、价格、付款方式、付款时间、交房时间、办理产权手续的时间及方式、违约责任等都作了明确约定。2013年12月20日，该《商品房购销合同》在临翔区房地产登记机关进行了登记备案，登记号为LC201302583号。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款357322元。按照合同第七条约定，被告应于2014年12月31日前向原告交房，但被告公司没有按期交房，直到2018年2月原告看到大多数业主都在装修房屋，才在物业公司同意的情况下找人更换了所购买房屋的锁，但至今未对房屋进行装修入住。根据合同第九条约定：“甲方（被告）如未按合同第七条约定的时间交房，按照下列方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，甲方按每天10元向乙方支付（原告）违约金，合同继续履行。逾期10天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。二、如遇法律法规政策规定调整及不可抗力等因素，使不能按合同约定交付，甲方在公告或电话通知乙方交付时间相应顺延，甲方不承担逾期交房的违约责任”。合同第十二条约定：“出卖人在商品房交付后60个工作日内协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。1.乙方向甲方交清全部房款及相关代收费用；2.甲、乙双方交接房手续办理完毕；3.如需委托办理的需要提交经公证的授权委托书；4.乙方负责提供政策规定的相关资料，并对所提供的真实有效性负责”。原告认为，时至今日，被告公司仍未向原告正式交房，更没有为原告办理产权手续，被告公司的行为已经构成违约，严重损害了原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉请。本院认为,商品房买卖合同是指房地产开发企业（即出卖人）将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告双方当事人在平等自愿的基础上签订的《商品房购销合同》，系当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律强制性规定，且经过相关行政部门备案登记，该合同合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力。合同签订后，原告已经按照合同约定支付了全部房款，履行了合同义务，但被告没有按照合同约定时间将经建设单位组织验收合格的房屋交付原告使用，也没有将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，被告的行为已经构成违约，应按照合同约定承担违约责任。关于原告的诉请问题：1.判令被告将原告购买的坐落于临翔区天豪国际小区B幢B404号商品房正式交付原告使用的诉请，根据查明的事实，原告已经于2018年2月对所购买房屋的门锁进行了更换，虽然原告至今未对房屋进行装修入住，但原告更换所购买房屋门锁时，已经对该套房屋进行了掌控，故原告更换房屋门锁的时间应视为交房时间，故该项诉请本院不予支持；2.判令被告为原告办理临翔区天豪国际小区B幢B404号房屋的不动产权证书并移交原告的诉请，根据合同约定，被告有义务在商品房交付后60个工作日内协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，而不是为原告办理房屋所有权证，并将房屋所有权证交付原告，故该项诉请只能按照合同约定予以支持；3.判令被告支付原告自2015年1月1日起至2019年12月10日止的违约金126592元（100元+1770天×357322元×0.0002）的诉请，因原告更换所购买房屋门锁的时间应视为交房时间，所以原告主张的违约金只能算至2018年2月止，即自2015年1月1日起至2018年2月止的逾期交房违约金80855元（100元+1130天×357322元×0.0002），故该项诉请本院部分予以支持。被告公司书面答辩认为，逾期交房的原因属于不可抗力，不应承担违约责任的辩称意见，因被告公司所述的逾期交房原因不属于法律规定的不可抗力，故该项辩称意见不能成立，本院不予支持；被告公司认为其开发的天豪国际小区于2016年10月起已经具备交房条件，已经履行了合同义务的辩称意见，因其开发的天豪国际小区仅通过自己验收和申请验收，但没有通过法律法规规定的相关主管部门综合验收，亦不符合合同约定的交房条件，故该项辩称意见不能成立，本院不予支持。被告公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对本案当庭答辩、举证、质证权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告临沧市宏天房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起六十日内支付原告高春生、王晓玲逾期交房违约金80855元，同时协助原告高春生、王晓玲将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，并办理产权证登记手续；二、驳回原告高春生、王晓玲的其他诉讼请求。案件受理费2832元，适用简易程序审理减半收取1416元，由被告临沧市宏天房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审判员  石兆云二〇二〇年三月二十八日书记员  张 琴