湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初90号原告苏莎，女，1982年12月10日出生，汉族，住湖南省湘潭县。委托代理人郭霞红，湖南正之道律师事务所律师。委托代理人戴裕祥，湖南正之道律师事务所实习律师。被告湖南天润五晟置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段358号上河国际商业广场F栋F层。法定代表人沈世红，董事长。委托代理人陆晓聪，湖南优尚律师事务所律师。原告苏莎（以下简称原告）诉被告湖南天润五晟置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭霞红、戴裕祥及被告的委托代理人陆晓聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年12月28日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于房屋，规划用途为商业，同时就房屋价款、交接手续、违约责任等进行了约定。原告依约支付了部分购房款。后因被告原因导致房屋买卖合同无法继续履行，2019年7月31日，原、被告就退房、退款事项达成《还款协议》，确认退房系因被告原因导致，被告应当还款3360420.7元，约定分三期支付，即2019年8月31日支付600000元、9月30日支付1000000元、10月31日支付1760420.7元。协议签订至今，被告分文未付，原告多次索要未果。诉讼请求：1、原、被告于2016年12月28日签订的《商品房买卖合同》于2019年7月31日解除；2、被告向原告返还购房款3360420.7元；3、被告以3360420.7元为基数，按月息0.8%的标准支付原告自2019年10月1日起至以上款项实际付清之日止的购房款利息，并以3360420.7元为基数，按月息2%的标准支付原告自2019年10月1日起至以上款项实际付清之日止的违约金；4、本案律师费80000元由被告承担；5、本案诉讼费、公告费、保全费、保险费等由被告承担。被告辩称，被告可以继续履行涉案购房合同，涉案购房合同是否解除，请法院依法裁定。在合同解除的情况下，被告同意返还购房款2889889元。原告主张的累计76万余元系购房款的利息损失。本案违约金的计算基数应该以该利息损失为基数。利息及违约金计算标准应按月息0.8%计算。原告主张的律师费超过标准。经审理查明，为购买被告开发的位于长沙市雨花区商铺，原告的丈夫张林于2016年11月28日向被告支付50000元认购款。2016年12月28日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的涉案商铺，规划用途为商业，建筑面积160.03ｍ2，单价为32850.43元／ｍ2,总房价为5257054元，原告以银行按揭方式付款，在合同签订之日向被告交付首期购房款（含定金）2657054元，剩余房款2600000元申请贷款，被告应协助办理。被告应该在2017年5月31日前向原告交付房屋。自合同签订之日起，被告应于30日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案，若设定了在建建筑物抵押权登记，被告应于15日内和抵押权人申请办理抵押权注销登记，原被告双方应于15日内向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记。被告在商品房交付后365个工作日内办妥原告的房屋所有权证，730个工作日内办妥原告的土地使用权证。同日，原告作为委托方（甲方），湖南优尚商业运营管理有限公司（以下简称优尚公司）作为受托方（乙方），被告作为担保方（丙方），三方签订《上河U派Park商铺委托经营合同》，约定原告将其购买的涉案-146号商铺委托给优尚公司经营管理，期限自2017年6月1日起至2022年5月30日止，共5年。优尚公司按以下方式向原告支付经营收益：当日，原告以其名下的中国农业银行账户刷POS机方式向被告支付购房首付款2607054元、抵押登记费260元、印花税2629元、契税210282元、维修基金19204元、公证费200元、产权登记费260元，共计2839889元。但是，因被告原因导致原告所购涉案商铺至今未办理预告登记，亦不能申请银行贷款。2019年7月31日，原被告就涉案商铺退购事宜达成一致意见，并签订《还款协议》，约定双方确认还款金额人民币2889889元，利息人民币762930.7元（起息日自2017年1月1日至2019年9月30日，共计33个月利息）。还款总金额人民币3652819.7元。减去返租款292399元，实际还款总额为人民币3360420.7元，分三个月还清，第一次于2019年8月31日还款600000元；第二次于2019年9月30日还款1000000元；第三次于2019年10月31日返还全部金额共计1760420.7元。利率按照0.8%的月利率执行。被告未按照约定时间按期还款的，从违约之日起按违约金额的月利率百分之二向原告支付逾期付款违约金。被告未按协议按时支付款项，导致原告因此产生的律师费、交通费、诉讼费、利息等额外费用均应由被告承担。协议签订后，被告并未依约退款，原告遂于2020年1月2日起诉至本院，请求依法裁判。另查明，2018年10月9日，被告名称由湖南天润五江置业有限公司更名为湖南天润五晟置业有限公司。原告另提供了《委托合同》、转账凭据及发票，主张其因本案产生律师费80000元。上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》、《上河U派Park商铺委托经营合同》、《还款协议》、收据、银行流水单、《委托合同》、转账凭据、发票以及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为,关于涉案商品房买卖合同的解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，因被告原因导致原告所购商铺至今未办理预告登记以及申请银行贷款，经双方协商一致，双方于2019年7月31日就涉案商铺退购事宜达成了一致意见，并就涉案购房款的退还问题签订了《还款协议》，该协议系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定,因此，足以视为双方就涉案商品房买卖合同的解除已经达成一致意见。原告请求确认涉案商品房买卖合同于2019年7月31日解除，本院予以支持。关于返还购房款。根据查明事实,原告已向被告交纳购房款及各项税费合计2889889元，鉴于双方购房合同已经解除，且双方约定的还款期限亦已经届满，因此，对原告已经支付的购房款及各项税费2889889元，被告应予退还。关于利息和违约金。鉴于双方《还款协议》对利息进行了明确约定。因此，本院确认被告以2889889元为计算基数，自2017年1月1日起，按照月息0.8%的标准支付原告利息，直至款项实际清偿之日止，其中截止2019年9月30日，利息为762930.7元，抵扣返租款292399元后，截止2019年9月30日的利息为470531.7元。同时，鉴于涉案还款协议既约定了利息，又约定了违约金，被告亦抗辩违约金过高。考虑违约金与利息系重复主张，结合本案实际情况，本院酌情支持被告支付原告违约金100000元，对原告主张的超过部分，本院不予支持。关于律师费。《还款协议》约定因被告未按时支付款项产生的律师费等均由被告承担，原告主张被告支付律师费80000元，提供了支付凭证和发票，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告苏莎与被告湖南天润五晟置业有限公司于2016年12月28日签订的《长沙市商品房买卖合同》自2019年7月31日解除；二、被告湖南天润五晟置业有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告苏莎购房款及各项税费2889889元，并以2889889元为基数，按月利率0.8%的标准支付原告苏莎自2017年1月1日至款项实际付清之日止的利息（其中截止2019年9月30日的利息为470531.7元）；三、被告湖南天润五晟置业有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告苏莎违约金100000元及律师费80000元；四、驳回原告苏莎的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取17161.5元，由被告湖南天润五晟置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 李 莉二〇二〇年三月二十四日书记员 蒋奉平附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。