北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初15766号原告：北京市久筑物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：朱宝东，董事长。委托诉讼代理人：谭丽莉，北京海润天睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳鹏飞，北京海润天睿律师事务所律师。被告：梅明喜，男，1967年3月4日出生，住北京市房山区。原告北京市久筑物业管理有限责任公司（以下简称：久筑物业）诉梅明喜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告久筑物业之委托诉讼代理人靳鹏飞，被告梅明喜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告久筑物业向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付全部欠缴物业管理费总计38547．36元；2、判令被告按人民银行一年期存款利率支付因逾期未缴纳物业费用所产生的滞纳金；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告为北京市石景山区双锦园小区物业服务机构，为小区及小区全体业主提供物业服务。被告为北京市石景山区双锦园小区XX号楼XX门XX号住宅的房屋所有权人（或实际使用人），住宅建筑面积94．7平方米。2001年5月26日，原告与被告签订《物业管理合同》，约定由原告提供物业管理服务，被告按合同的约定如期交纳包括公共维修基金、小区综合管理费、日常管理服务费和代收费用在内的物业管理服务费用。上述合同签订后，原告依约向被告提供了相关物业管理服务并一直持续至今。但被告一直拖欠原告部分年度的物业费，原告曾多次向被告催要，但被告至今未付。被告的上述行为已严重损害原告合法权益，故诉至法院。被告梅明喜辩称，我要求提起反诉，要求久筑物业公告2002年至2019年度物业管理服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目、要求久筑物业返还小区公共收益来抵偿物业费用、要求久筑物业维修我的房屋并承担反诉费用。原告2017年以前的诉讼请求已超过诉讼时效；房屋面积因无房产证，有异议；2014年以后变更的物业费标准不认可；原告没有尽到维修的义务，2002年的时候中间的房间被水泡了，至今都没有维修；楼道内的玻璃坏了两三年也没有修理；卧室外墙有很大的裂缝。本院经审理查明的事实如下：涉案房屋位于北京市石景山区双锦园小区XX号楼XX门XX号（以下简称：涉案房屋），业主梅明喜，房屋面积94．7平方米。2001年5月26日，梅明喜（委托方、甲方）与久筑物业（受托方、乙方）签订《物业管理合同》，约定：一、管理内容。……（二）乙方接受甲方委托并依本合同行使物业管理职能。物业管理的具体内容为：1、负责公用部位的小修及公用设施的管理、运行、小修；2、负责小区市政、道路、照明、绿化等公用配套设施的管理、维修和养护；3、负责小区卫生、治安、交通等管理和服务；4、负责向产权人、使用人收取各项物业管理服务费用；5、组织开展各类社区服务；6、负责住宅自用部位的中小修，实施中小修时，自用部位原装物料、配件的更换由乙方负责，甲方装修或新增部分的物料、配件由乙方负责；7、负责甲方全体委托的共用部位、共用设施的大中修，所需费用按照北京市《关于住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》执行。二、物业管理服务费用本小区为一般（普通）住宅小区，乙方承诺严格按照北京市物价局京价（房）字[1997]第196号文件《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法的规定》收取各项物业管理费，并提供相应的服务。……（二）综合管理费甲方应于本合同签定之日，向乙方交纳2001．6至2001年底的小区综合管理费252．28元,以后年度的综合管理费432．48元应于当年第一季度前缴纳。小区综合管理费包括以下几项内容：①绿化费0．55元／平方米·年②化粪池清掏费0．3元／平方米·年③管理费2．4元／平方米·年④小区公用设施维修费1元／平方米·年①-④项平方米系建筑面积，合计4．25元／平方米·年⑤生活垃圾清运费30元／户·年⑥公用电视天线费19．92元／户·年（三）电梯水泵运行费甲方应于本合同签定之日，向乙方交纳2001．6至2001年底的电梯水泵运行费管理费517．06元，以后年度的电梯水泵运行费886．39元应于当年第一季度前交纳。电梯水泵运行费的交费对象是5层以上（含5层住户）。（四）中小修费甲方应于本合同签定之日，向乙方缴纳2001．6至2001年底的中小修费313．77元，以后年度的中小修费537．90元应于当年第一季度前交纳。中小修费的收费标准为5．68元／平方米·年（五）日常管理服务费（四费）甲方应于本合同签定之日，向乙方交纳2001．6至2001年底的日常管理服务费147元，以后年度的日常管理服务费252元应于当年第一季度前交纳。日常管理服务费包括以下几项内容：①保洁费36元／户·年②保安费60元／户·年③各项费用统收服务费12元／户·年④有线电视收视费144元／户·年，合计252元／户·年。（六）甲方委托乙方代收代缴的水、电、气费等，应严格按表计数，按月及时交纳，楼梯间的公共照明用户由住户分摊。（七）甲方委托乙方进行其他特约服务的，甲方应按国家规定或双方约定的标准交纳相关费用。（八）乙方可根据国家政策规定，对本小区物业管理服务费用的收费标准进行调整。四、违约责任（一）甲方逾期交纳本合同所规定的各项费用，乙方有权向其加收滞纳金，凡逾期七日以上的，每逾期一日加收应付金额的0．1%的滞纳金；……八、期限和生效合同有效期为伍年，自2001年5月26日起至2006年5月25日止。在本合同有效期内，若小区物业管理委员会成立，本合同自然终止，由物业管理委员会另行签定新的物业管理合同。此外，北京市新兴房地产开发总公司（以下简称：新兴公司）与久筑物业签订《前期物业服务合同》，约定由新兴公司选聘久筑物业提供前期物业管理服务，物业服务费标准为1．9元／平方米·月；业主应于每年1月1日起交纳本年度的物业服务费用，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年3月31日前履行本年度的交纳义务；未按时交纳物业服务费的，应按逾期每日万分之五的标准向乙方支付违约金。合同签订后，梅明喜按约支付了2001年6月至2001年12月31日的物业费。本次诉讼，久筑物业按照94．7平方米、分两个时间段主张2002年1月1日至2020年12月31日的物业费共计38547．36元，即按照每年1952．77元的标准（其中包括综合管理费432．48元、中小修费537．90元、电梯水泵费886．39元、三费96元）主张2002年度至2013年度的物业费、按照每年2159．16元的标准（按照1．9元／平米·月）主张2014年度至2020年度的物业费。就上述物业费标准的差异，久筑物业称签订协议时物业费可能有歌华入网费，2014年之前电梯水泵费单独计算，2014年以后改为1．9元／平米·月，在建委进行备案，且在小区公示栏予以公示。梅明喜对于久筑物业主张的欠费标准及数额虽有异议，但未提交充足的证据证明该欠费标准及数额不合理，其主张未缴纳物业费的理由为：物业没有尽到维修的义务，2002年房间被水泡了，至今都没有维修；楼道内的玻璃坏了两三年也没有修理；卧室外墙有很大的裂缝，并提交照片四张予以佐证。久筑物业对此不予认可，主张室内的修理不属于物业维修范围，对于公共区域的维修需动用公共维修基金，目前该小区的维修基金已使用完毕。久筑物业另提交照片若干，证明物业公司投放灭鼠药、抢修自来水管、清理小广告、向独居老人讲解防火、灭火知识、清理小区环境、汛期帮助业主出行、业主对物业工作认可。就物业费的收取时间，久筑物业称按照惯例于每年1月1日收取当年的物业费，梅明喜认可2001年入住时因要入住，不交物业费无法装修，故提前交了2001年后半年的物业费。梅明喜主张已交纳2002年的物业费，但未提交相应证据予以佐证。此外，久筑物业主张按照年度欠费金额×（同期人民币一年期存款利率／365天）×该利率持续的天数=该利率持续时间滞纳金金额，将各利率持续时间计算出的滞纳金相加，即为该年度欠费金额自欠费开始至2017年12月31日时滞纳金总额。梅明喜对此不予认可。就诉讼时效，久筑物业提交寄送律师函的EMS邮单、2002年10月8日、2004年11月7日、2006年10月9日、2008年10月8日、2010年9月28日、2012年9月28日、2014年11月1日、2016年10月10日、2018年9月29日的《交费通知》共计九份，证明未怠于行使催缴物业费的权利。梅明喜对此不予认可，主张邮单上没有名字和内容，2008年才有双锦园的名称，故2002年、2004年、2006年的交费通知系伪造，每次催收上两个年度的，时效没有延续。久筑物业称2001年物业合同签订的时候已经有双锦园的名称。诉讼过程中，本院前往被告所在小区进行现场走访，经调查，物业服务虽然存在一定瑕疵，但未发现物业服务在卫生保洁、公共设施维护、车辆进出管理、停车秩序、绿化养护等方面存在严重违约问题。上述事实，有物业管理合同、邮单、交费通知、照片及当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为，原被告签订的《物业管理合同》、被告与新兴公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，原告实际提供物业服务，被告亦实际接受物业服务，双方存在物业服务合同关系，被告应依约交纳物业费。被告陈述物业服务存在服务标准不到位，但未能提交充足的证据证实物业存在连续服务不到位，且对被告生活造成实质性的影响，同时考虑到物业服务的特性及物业服务的标准，不能苛求物业服务企业尽善尽美，因此被告应当支付相应物业费用。关于滞纳金，原告主张过高，本院结合合同履行情况、欠费时间、欠费金额等，酌情支持原告滞纳金800元。对于被告主张的原告诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见，本院认为，原告提交交费通知，证明未怠于行使权利，且原告在主张物业费的时间段一直在涉案小区中实际提供物业服务，物业费属于分期收取，原告提供服务一直处于持续状态，故本院对被告的该主张不予采纳。另指出，物业公司在小区内提供物业服务，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区业主即采取拒绝交纳物业服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金减少，从而导致物业服务水平与质量下降，如此恶性循环，不利于小区环境改善，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。当小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应对存在问题予以认真改正，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主的良好关系。关于被告提出的请求，即要求久筑物业公告2002年至2019年度物业管理服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目、要求久筑物业返还小区公共收益来抵偿物业费用、要求久筑物业维修房屋，系业主知情权、财产损害赔偿等范畴，与本案非同一法律关系、诉讼标的不具有同一性，不属于反诉受理范围，被告可另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、梅明喜于本判决生效后七日内支付北京市久筑物业管理有限责任公司2002年1月1日至2020年12月31日的物业费38547．36元；二、梅明喜于本判决生效后七日内支付北京市久筑物业管理有限责任公司欠付2002年1月1日至2020年12月31日物业费的滞纳金800元；三、驳回北京市久筑物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费946元，由北京市久筑物业管理有限责任公司负担162元（于本判决生效后七日内交纳），由梅明喜负担784元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  杨小花审判员  贾艳杰审判员  吕文静二〇二〇年三月十二日书记员  金 辉