河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终28号 上诉人（原审原告）：陈某，男，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：杨硕青，河北世纪联合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王某永，男，汉族，住石家庄市鹿泉区。 委托诉讼代理人：杜烨，河北弘宇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：董某鹏，男，汉族，住石家庄市鹿泉区。 被上诉人（原审被告）：董某菊，汉族，住石家庄市鹿泉区。 上诉人陈某因与被上诉人董某鹏、董某菊、王某永案外人执行异议之诉一案，不服河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2019）冀0110民初2709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈某上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判并支持上诉人一审全部诉讼请求；二、本案一、二审全部诉讼费用由三被上诉人负担。事实与理由：一审判决认定事实错误。一审判决书中第8页“本院认为……原告提交的《房屋买卖（置换）合同》签订日期为2016年12月10日，显示交付房屋的最后日期为2017年2月28日，提交的装修合同和相关票据在2017年8月份之后，以上证据不能证实在被告王某永申请查封涉案房屋之前，原告陈某已经占有涉案房屋。庭审中被告董某菊也未向法庭明确表示房屋是否交付以及交付房屋的具体时间，故陈某应对王某永申请查封之前是否占有房屋承担举证不能的法律后果”认定事实是错误的。本案事实是2016年12月10日，陈某与董某菊签订房屋买卖合同，董某菊将鹿泉区房屋出售给陈某。董某菊也在合同签订次日将该房屋交付陈某占有，只是董某菊一直未配合陈某办理石家庄市鹿泉区房屋《商品房买卖合同》变更为陈某，也未配合、协助陈某将该房产在房管局的销售备案手续变更为原告，该房屋销售备案手续一直登记在被告董某菊名下。本案一审庭审中董某菊也明确认可签订合同次日，其将房屋交付给了陈某，并将房屋全部的钥匙及房屋备案合同交给了陈某，房屋中介机构也出庭证明了交付房屋的时间。双方签订的《房屋买卖（置换）合同》显示的交付房屋的最后日期为2017年2月28日，并不能当然的就认为该房屋即是在2017年2月28日才交付。所调交付，是指当事人一方将自己占有的财产移交给另一方占有。交付房屋是指将正常使用的房屋交付给他人占有使用。本案中董某菊签订合同后交付房屋的具体行为也只能是交付给陈某钥匙和房产证，董某菊在合同签订次日已经履行了交付的全部义务。本案中董某菊与陈某签订《房屋买卖（置换）合同》是在2016年12月10日。董某菊、董某鹏委托他人办理出售争讼房产公证的时间是2016年12月11日，并且同日对将上述争讼房产出售给陈某进行了声明公证，该二份公证及《房屋买卖（置换）合同》均是发生在王某永查封之前。在普通民众的认知中，购买方经过中介机构购买的房屋，双方也到出卖的房屋参观过，无他人居住，并且买卖双方签订了房屋买卖合同，并且经过了公证，出卖方也将房屋钥匙及备案合同在合同签订次日交付给了购买方，购买方就已经尽到了购买房屋时应尽到的全部的谨慎的义务。陈某在尽到上述全部遵慎义务的情况下，在签订房屋买卖合同前已通过中介与出卖方去房管登记部门查询过其购买的房屋是否被查封及有无其他的他项权。上诉人陈某提交的证据足够证明其在王某永查封前其已经占有购买的房屋并且已交纳了购房款，不能变更过户登记非陈某的原因。而且董某菊、董某鹏庭审中也认可陈某主张的事实。王某永如不认可，其应当举证证明其查封争讼房屋之前陈某未占有该房产的事实。故一审判决认定的事实是错误的，望二审法院查清事实，支持上诉人的诉请求。 王某永答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果合理。上诉人的上诉无任何事实依据和法律依据。其观点同原审一致，无新的观点和证据。请求驳回上诉、维持原判。理由为最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定28条，该规定系执行过程中的一个程序性审查的规定，而在法院诉讼审理阶段应当结合标的物的实际的授权情况进行综合审查，该规定中所规定的占有，同样根据物权法定原则，应当以物权法为依托，综合审查房屋所有权是否发生变动，根据物权法定原则，房屋的所有权取得的唯一要件就是登记涉案房屋在原审开庭之前并没有发生所有权转移登机，上诉人上诉以普通民众的认知来推定房屋已经发生所有权转移是不正确的，其他理由同原审意见。 董某鹏、董某菊未到庭进行答辩。 陈某向一审法院起诉请求：一、依法判令贵院停止对原告购买的位于石家庄市鹿泉区房产的强制执行，并解除对上述房产的查封。二、请求判令董某菊继续履行2016年12月10日董某菊与陈某签订的《房屋买卖合同》，配合原告办理石家庄市鹿泉区房屋《商品房买卖合同》在河北帝华房地产集团有限公司处将买方变更为原告并且配合原告在房管局销售备案手续变更登记为原告；三、本案的案件受理费用由三被告承担。 一审法院认定事实：二被告董某鹏、董某菊系夫妻关系，二被告于2014年7月15日向被告王某永借款25万元未还，被告王某永于2017年3月1日向鹿泉区人民法院提起民事诉讼，请求法院判决二被告董某鹏、董某菊偿还被告王某永借款本金和利息。在诉讼过程中，被告王某永申请诉讼财产保全，鹿泉区人民法院于2017年3月14日做出（2017）冀0110民初1098号民事裁定书，裁定“冻结二被告的银行存款35万元或查封、扣押其二人其他价值相当的财产”。在保全过程中，将被告董某菊名下的属于被告董某鹏、董某菊夫妻共有的位于石家庄市鹿泉区房屋进行了查封。后鹿泉区人民法院在2017年5月1日做出（2017）冀0110民初1098号民事判决书，判决“被告董某鹏应于本判决生效后十日内偿还原告王某永借款25万元，并按照月千分之十二的利率支付自2014年7月15日起至2014年10月14日止期间的借款利息，同时按照日万分之六的利率计算自2014年10月14日起至法院生效判决确定给付之日止期间的逾期利息，被告董某菊对上述借款本金、借款利息及逾期利息承担连带责任。”判决生效后，被告王某永向鹿泉区人民法院申请强制执行，在执行过程中，原告陈某提出案外人执行异议申请，要求鹿泉区人民法院解除对石家庄市鹿泉区房屋的查封，鹿泉区人民法院做出（2019）冀0110执异60号执行裁定书，该裁定书适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，裁定驳回原告的异议请求。在该裁定书送达后十五日内，原告陈某提起案外人执行异议之诉。在执行异议审查期间以及执行异议之诉审理期间，原告均称，2016年12月10日，其与被告董某菊签订房屋买卖合同，被告董某菊将涉案的石家庄市鹿泉区房屋出售给原告陈某，合同签订后，原告依约履行了全部合同义务，被告董某菊已经将房屋交付给原告，原告对房屋进行了装修入住，原告认为，原告购买房屋以及入住房屋的时间均在被告王某永申请查封之前，且履行了全部合同义务，应当对涉案房屋解除查封。另查明，被告王某永对涉案房屋的查封为轮候查封，第一查封申请人为案外人田文景，田文景在2016年12月27日以非诉保全申请查封被告董某鹏、董某菊价值40万元的银行存款或其他等价财产。鹿泉区人民法院在2016年12月27日做出（2016）冀0110财保493之一号民事裁定书，首次查封了涉案的房屋。再查明，目前，鹿泉区西部房屋的登记房主为被告董某菊。 一审法院认为，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。原告陈某不服鹿泉区人民法院做出的（2019）冀0110执异60号执行裁定书，在规定期限内提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。本案审查案外人执行异议之诉，除审查（2019）冀0110执异60号执行裁定书适用的法律规定外，还应对异议的标的，即石家庄市鹿泉区房屋是否发生变动以及原告陈某是否为善意买受人进行综合考虑。庭审中，原告提交的《房屋买卖（置换）合同》签订日期为2016年12月10日，显示交付房屋的最后日期为2017年2月28日，提交的装修合同和相关票据在2017年8月份之后，以上证据不能证实在被告王某永申请查封涉案房屋之前，原告陈某已经占有涉案房屋。庭审中，被告董某菊也未向法庭明确表示房屋是否交付以及交付房屋的具体时间，故原告陈某应对王某永申请查封之前是否占有房屋承担举证不能的法律后果。此外，涉案房屋目前登记在被告董某菊名下，并没有过户至原告陈某名下，原告通过《房屋买卖（置换）合同》的买卖行为，只发生了债权效力，未发生不动产物权变动的效力，原告并不构成对房屋所有权的实际取得，也没有取得不动产物权的绝对权效力，涉案房屋仍属于被告董某菊所有。因此，原告的买卖行为，不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的解除查封的情形，也没有通过买卖行为取得涉案房屋的所有权，原告不能以买卖行为对抗鹿泉区人民法院司法查封行为。故原告要求解除对石家庄市鹿泉区房屋的查封，并要求被告董某菊继续履行《房屋买卖（置换）合同》的诉讼请求不能成立。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条之规定，一审判决：驳回原告陈某的全部诉讼请求。案件受理费80元由原告负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实基本同一审。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，上诉人陈某提交的《房屋买卖（置换）合同》（涉案房产为石家庄市鹿泉区房屋）签订日期为2016年12月10日，显示交付房屋的最后日期为2017年2月28日，提交的装修合同和相关票据在2017年8月份之后，本案一审庭审时陈某称“董某菊在签订合同后10日内将房屋交付给了原告”，董某菊未向法庭明确表示房屋是否交付以及交付房屋的具体时间，本案一审判决作出后陈某在上诉状中又称“董某菊也在合同签订次日将该房屋交付陈某占有”，综合以上证据情况，陈某主张“王某永申请查封涉案房屋之前，陈某已经占有涉案房屋”的证据不足，应由其承担举证不能的法律后果，原审判决驳回其诉讼请求，并无不当。综上所述，陈某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.0元由上诉人陈某负担。 本判决为终审判决。 审判长  李荣水 审判员  杨根山 审判员  李 伟 二〇二〇年三月十七日 书记员  冯日欣 ——