广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终319号 上诉人(原审被告):罗芳，女，1968年6月10日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被上诉人(原审原告)：冯健，男，1967年11月9日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被上诉人(原审原告)：谢寿芬，女，1972年12月4日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被上诉人(原审被告)：广西奥丰房地产有限公司，住所地广西南宁市科园大道68号南宁高新区软件园二期10号楼第二层201房。 法定代表人：周秋利。 上诉人罗芳因与被上诉人冯健、谢寿芬、广西奥丰房地产有限公司（以下简称奥丰公司）合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初1567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗芳上诉请求：撤销（2019）桂0902民初1567号民事判决第三项。事实和理由：一、被上诉人冯健、谢寿芬与广西奥丰房地产开发有限公司签订的《玉林市宏进农批市场二期商铺预约协议书》有效。二、上诉人不应当承担退还105000元的责任。105000元是属于上诉人罗芳的劳务费，不是差价，是合理的。不管本案的合同是有效还是无效，对上诉人的有偿服务没有影响。三、一审违反一事不再理原则，本案被上诉人已经向法院起诉过，现在又再次起诉。 冯健、谢寿芬辩称，一、罗芳所提出的105000属劳务费是没有依据的。1.罗芳在没有取得《商品房预售许可证》便进行销售给被上诉人。2.罗芳从奥丰公司取得该商铺的钥匙，然后张贴转让广告，被上诉人联系罗芳并看到罗芳出示其和奥丰公司购买商铺预约合同及有600000元收据已经落在罗芳名下，且罗芳承诺商铺有纠纷愿意承担法律责任，被上诉人支付705000元到罗芳账上后，罗芳和被上诉人到奥丰公司，报罗芳购买该商铺预约合同的名字及购买该商铺600000元《收据》名字变更到被上诉人名下。二、罗芳提出，被上诉人与奥丰公司签订的商铺预约协议有效，本案买卖与罗芳无关，没有依据。1.根据（2016）桂0902民初2539号民事判决，奥丰公司在与被上诉人签订本案商铺预售协议书时，其对该商铺没有取得商品房预售许可证并进行销售，直至起诉前仍未取得。该商铺权属早已归案外人宏进公司，所以该合同应认定无效。依据《合同法》第五十八条规定，罗芳是本案的受益者，被上诉人没有得到商铺的情况下损失严重，罗芳应该退还105000元差价款给被上诉人才合情、合理、合法。 奥丰公司未作答辩。 冯健、谢寿芬向一审法院起诉请求：1.解除两原告和被告奥丰公司签订的《(玉林宏进农批市场二期）商铺预约协议书》。2.判令被告奥丰房地产有限公司、罗芳共同返还原告商铺转让款705000元。 一审法院认定事实：冯健与谢寿芬之间系夫妻关系。2014年4月25日，冯健与谢寿芬在玉林市宏进市场茶叶城11区2栋2号商铺门前，见到张贴有罗芳出售该商铺广告，便与罗芳联系，经双方协商一致后，双方当事人达成口头协议，由罗芳将其从奥丰公司购买得到的该商铺，以价格705000元转卖给冯健、谢寿芬。2014年4月28日，冯健与谢寿芬按照双方达成的口头协议，支付了购买该铺面的款项705000元给罗芳（其中：谢寿芬通过其开设在玉林市区农村信用合作联社的银行账户转账汇款350000元到罗芳开设在同行的银行账户内；谢寿芬通过其开设在中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区玉林市分行的银行账户转账汇款320000元到罗芳的银行账户内；冯健通过其开设在中国建设银行股份有限公司玉林民主中路支行的银行账户转账汇款30000元到罗芳开设在同行的银行账户内；另外现金付款5000元）。罗芳收到款后即向冯健出具了《收条》和《承诺书》各一份，并于当日与冯健、谢寿芬到奥丰公司，把罗芳从奥丰公司购买该商铺预约合同的名字及购买该商铺600000元《收据》，更名到冯健与谢寿芬名下，并将该商铺的钥匙退回给奥丰公司。该《收条》内容载明：“今收到冯健身份证号：4525011967011091715购买到宏进市场茶叶城11区2栋2单元商铺一幢面积60㎡（共二层），人民币柒拾万屋仟元整（￥705000元）。收款人：罗芳，2014.4.28.”；该《承诺书》内容载明：“我本人罗芳，身份证号：，将宏进市场茶叶城11区2栋2单元商铺产权一次性转让给冯健，身份证号，商铺转让前所有是债务均与冯健无关，如涉入到购买前商铺的债务纠纷的法律责任由卖主罗芳承担。承诺书：罗芳，2014.4.28.”。罗芳在《收条》和《承诺书》上分别签名、捺指印。为此，冯健、谢寿芬与奥丰公司重新签订了《[玉林宏进农批市场二期]商铺预约协议书》一式两份。冯健、谢寿芬在该协议书上签名、盖指印；奥丰公司经办人黄洁萍在该协议书上签名，并加盖奥丰公司的公章。奥丰公司还出具一份《企事业单位资金往来专用收据》给冯健、谢寿芬收执，该收据注明购买宏进市场茶叶城11区2栋2单元商铺金额为人民币600000元。罗芳从中得到该商铺转让款差价105000元。当日，奥丰公司将该商铺的钥匙交给了冯健与谢寿芬。冯健与谢寿芬得到该商铺后进行了装修，加建了阁楼。2014年8月1日，冯健与谢寿芬将该商铺出租给案外人林某某经营使用。2015年1月份，案外人玉林宏进物流发展有限公司（以下简称：宏进公司）对冯健与谢寿芬购买该商铺进行停水、停电。冯健与谢寿芬为此进行调查，得知该商铺所有权并非奥丰公司所有，该所有权早已登记在案外人宏进公司的名下。冯健、谢寿芬与奥丰公司签订《（玉林市宏进农批市场二期）商铺预售协议书》时，奥丰公司未取得该商铺的《商品房预售许可证》，且奥丰公司至起诉前也未取得《商品房预售许可证》。罗芳在转让该商铺给冯健时，也未取得《房屋所有权证》证书。为此，冯健与谢寿芬将奥丰公司和案外人广西正地建设发展有限公司（以下简称：正地公司）、宏进公司向该院提起民事诉讼，2016年8月16日，该院立案审理后，在查明事实的基础上，于2016年12月9日以（2016）桂0902民初2539号民事判决，依法作出：“驳回原告冯健、谢寿芬的诉讼请求。”的判决。本案所讼争的商铺其所有权属于案外人宏进公司所有，并非于奥丰公司所有。另查明，奥丰公司是经南宁市工商行政管理局核准登记后，批准成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：房地产开发经营（凭资质证经营）；房地产销售代理，房屋租赁（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可以开展经营活动。）。 一审法院认为，本案的争议焦点是：1、冯健、谢寿芬与奥丰公司在2014年4月28日所签订的《（玉林市宏进农批市场二期）商铺预售协议书》应否解除？2、奥丰公司与罗芳应否共同返还该铺面的转让款705000元给冯健与谢寿芬？综合冯健、谢寿芬的诉称意见，罗芳的抗辩意见，以及全案证据进行分析，该院综合评判如下：一、关于冯健、谢寿芬与奥丰公司在2014年4月28日所签订的《（玉林市宏进农批市场二期）商铺预售协议书》应否解除的问题。该院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，奥丰公司在与冯健、谢寿芬签订《（玉林市宏进农批市场二期）商铺预售协议书》时，对该商铺没有取得《商品房预售许可证》便进行销售，直至起诉前，奥丰公司对该商铺仍未取得《商品房预售许可证》。现讼争的该商铺权属早已归案外人宏进公司所有，有该院在2016年12月9日作出的（2016）桂0902民初2539号民事判决书为凭。奥丰公司对该房屋在没有取得《商品房预售许可证》，以及所有权的情况下，便与冯健与谢寿芬签订的《（玉林市宏进农批市场二期）商铺预售协议书》，该协议书应当认定无效。基于上述事实，冯健、谢寿芬主张与奥丰公司解除在2014年4月28日所签订的《（玉林市宏进农批市场二期）商铺预售协议书》理由成立，本案事实清楚、证据充分，故对冯健与谢寿芬的这一主张，该院依法予以支持。二、关于奥丰公司与罗芳应否共同返还该铺面转让款705000元给冯健、谢寿芬的问题。该院认为，本案是一起因预售玉林市宏进农批市场二期的商铺引起的买卖合同纠纷案件。所谓的买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。奥丰公司在与原告冯健、谢寿芬签订《（玉林市宏进农批市场二期）商铺预售协议书》时，对该商铺在没有取得《商品房预售许可证》或者取得所有权的情况下便进行了销售，已有悖于法律法规的规定，况且该商铺的权属，已被本院的另一案件中法律文书所确认，即奥丰公司对该商铺没有所有权。因此，奥丰公司与冯健、谢寿芬告签订的《（玉林市宏进农批市场二期）商铺预售协议书》应当认定无效。根据《合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”。本案的《（玉林市宏进农批市场二期）商铺预售协议书》被认定无效，根本的原因是奥丰公司对该商铺没有所有权而进行买卖，导致冯健与谢寿芬没有取得该商铺，奥丰公司应对此承担全部责任。奥丰公司因该商铺预售协议书所收取该商铺600000元的预售款，应当如数返还给冯健与谢寿芬。而冯健与谢寿芬主张罗芳与奥丰公司共同返还该商铺的预售款705000元欠妥。因为罗芳在本案中既不是奥丰公司的员工，冯健与谢寿芬所提供的证据也未能证实罗芳与奥丰公司对出售该商铺有共同合意的事实。该商铺的《（玉林市宏进农批市场二期）商铺预售协议书》是冯健、谢寿芬与奥丰公司共同所签订的，罗芳没有参与个协议书的签订，可见罗芳不是合同相对人。在本案中，罗芳也只不过是该商铺转让的介绍人，该商铺的预售款600000元，并非罗芳所收取，冯健与谢寿芬向该院提供奥丰公司出具给冯健与谢寿芬收执的《企事业单位资金往来专用收据》已经证明这一点。罗芳在本案中所收取的105000元费用，是与冯健、谢寿芬在协商转让该商铺所收取的差价款。因本案中的商铺预售协议书无效，所以罗芳收取冯健与谢寿芬转让该商铺的差价款105000元，应当由罗芳如数返还给冯健与谢寿芬合情合理，故对冯健、谢寿芬主张奥丰公司与罗芳共同返还该铺面转让款705000元给其，该院依法不予支持。奥丰公司收取冯健与谢寿芬的该商铺预售款600000元，由被告奥丰公司负责返还给冯健与谢寿芬；罗芳收取冯健与谢寿芬的该商铺转让差价款105000元，由罗芳负责返还给冯健与谢寿芬。奥丰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，该院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第一款第五项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、解除原告冯健、谢寿芬与被告广西奥丰房地产有限公司于2014年4月28日所签订的《（玉林市宏进农批市场二期）商铺预约协议书》；二、被告广西奥丰房地产有限公司返还该铺面转让款600000元给原告冯健、谢寿芬；三、被告罗芳返还该商铺转让差价款105000元给原告冯健、谢寿芬；四、驳回原告冯健、谢寿芬的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审查明的一致，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，冯健、谢寿芬与奥丰公司于2014年4月28日签订的《玉林市宏进农批市场二期》为有效合同，但因案涉商铺的所有权已于2013年12月18日登记在案外人宏进公司名下，奥丰公司将其无权处分的商铺出售给冯健、谢寿芬，致使该协议无法履行，冯健、谢寿芬起诉请求解除该协议应予支持，奥丰公司因该协议所获得的商铺价款600000元应退还冯健和谢寿芬。罗芳主张其仅为中间人，所收取的冯健、谢寿芬款项105000元是劳务费而不是商铺差价，而从罗芳张贴出售告示，收取冯健、谢寿芬705000元商铺价款并出具收条及《承诺书》，与冯健、谢寿芬前往奥丰公司办理更名手续等事实来看，其目的均为将其已向奥丰公司购买的本案商铺转售冯健、谢寿芬并获取差价款，因罗芳未能提供其与冯健、谢寿芬达成居间合同或存在此合意的证据，其为居间人的主张与事实不符，故本院不予采纳。本案中罗芳将未取得所有权属的商铺转售，其并不能将该商铺的所有权实际交付给冯健、谢寿芬，结合其本人所出具的《承诺书》“如涉及到购买前商铺的债务纠纷的法律责任由卖主罗芳承担”的内容，罗芳亦应将其所实际收取的转让价款即差价款105000元退还冯健和谢寿芬。（2016）桂0902民初2539号案中冯健、谢寿芬就涉案商铺提起诉讼的请求是确认该商铺的所有权归属，与本案不是同一法律关系，一审法院对本案进行审理并无不当。一审法院适用《最高人民法院》第二条规定认定涉案商铺合同无效不当，本院予以纠正。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，但裁判结果正确，故对罗芳的上诉请求不予支持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2400元（罗芳已预交），由上诉人罗芳负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 坚 审判员 雪丽峰 审判员 姚 莉 二〇二〇年三月十日 书记员 张丽娜