重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝01民终10597号上诉人（原审被告）：重庆博一房地产开发有限公司大足分公司，住所地重庆市大足区棠香街道二环南路1117号，统一社会信用代码91500225051733239G。负责人：邓智，经理。委托诉讼代理人：曾祥富，该公司员工。委托诉讼代理人：尹洪，重庆山语（渝北）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民财产保险股份有限公司大足支公司，住所地重庆市大足区棠香街道二环南路1131号2-2、3-2、1137号，统一社会信用代码91500225903802688M。负责人：张芒，经理。委托诉讼代理人：李红江，重庆伦吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张靖鼎，重庆市大足区双龙法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：重庆博一房地产开发有限公司，住所地重庆市大足区棠香街道办事处五星大道164号附1号，统一社会信用代码91500225663596749F。法定代表人：彭云禄，董事长。上诉人重庆博一房地产开发有限公司大足分公司（以下简称博一大足分公司）因与被上诉人中国人民财产保险股份有限公司大足支公司（以下简称人保大足支公司）、被上诉人重庆博一房地产开发有限公司（以下简称博一公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市大足区人民法院（2019）渝0111民初1915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人博一大足分公司的委托诉讼代理人曾祥富、尹洪，被上诉人人保大足支公司的委托诉讼代理人李红江、张靖鼎到庭参加诉讼，被上诉人博一公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。博一大足分公司上诉请求：1.依法撤销一审判决的第二项判决内容，并依法改判；2.本案诉讼费由人保大足支公司承担。事实和理由：一、一审法院漏查案件事实。博一大足分公司与人保大足支公司在签订《房屋买卖合同》后，多次告知人保大足支公司去完税，但人保大足支公司直到一审判决作出时都未缴纳相应税款。二、一审法院适用法律错误。首先，虽然人保大足支公司与博一大足分公司于2014年11月签订的《房屋置换协议》第四条第3款约定，博一大足分公司应在交房后30日内办理完人保大足支公司置换房屋的产权过户登记手续，但双方在之后签订的《商品房买卖合同》对此进行了变更。根据该《商品房买卖合同》第十三条第2款的约定，案涉房屋办证义务属于双方的共同义务，而非博一大足分公司的单方义务。其次，根据双方签订的《房屋置换协议》第四条第4款的约定，税费由双方各自按照权属登记机关有关规定承担并缴纳。人保大足支公司在签订该协议时，就知道过户会产生相应的税费主要为契税和大修基金，必须先缴纳这些费用，才能提交过户申请。且该条也明确约定双方均有向权属登记机关了解并缴纳各自应承担的相应税费，博一大足分公司并无通知人保大足支公司缴纳税费的合同义务。而且契税应由人保大足支公司缴纳，故人保大足支公司应根据合同约定的办证时间即2015年7月5日至2015年9月2日期间去完成自己的缴税义务。博一大足分公司虽无通知义务，但多次与人保大足支公司沟通缴费事宜，而人保大足支公司一直未缴纳其应缴纳的税费，最终导致案涉房屋无法办理过户手续。最后，双方在2018年12月17日对办证问题进行了协商，并达成一致意见。根据该意见第1条的约定可知，双方已通过《会议纪要》的方式将案涉房屋的过户时间变更为2019年1月1日之前。综上，导致案涉房屋不能办理过户的责任在人保大足支公司，应由其承担案涉房屋不能过户的法律责任。人保大足支公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。《商品房买卖合同》并非对《房屋置换协议》的变更，从合同履行及逾期交房违约金计算、房屋补差款的计算上看，双方均是按照《房屋置换协议》的约定履行的，所以双方实际履行的是《房屋置换协议》的内容，《商品房买卖合同》仅是为办理案涉房屋登记及过户手续所需而签订的。虽然一审法院按照《商品房买卖合同》约定计算逾期办证违约金，但一审法院的该认定不正确。《房屋置换协议》第四条第2款明确约定了博一大足分公司的办证义务，其有义务将案涉房屋过户至人保大足支公司名下。在案涉房屋产权办理过程中，博一大足分公司只通知人保大足支公司缴纳案涉房屋的契税，人保大足支公司已缴纳。在此后时间至人保大足支公司起诉后，博一大足分公司才告知人保大足支公司需缴纳大修基金及相关费用，人保大足支公司在2019年也缴纳了这两笔费用。所以，案涉房屋逾期过户系博一大足分公司迟延通知导致，应由其承担相应的责任。人保大足支公司向一审法院起诉请求：1.博一大足分公司、博一公司履行合同，将大足区棠香街道二环南路1131号2-2、3-2和二环南路十二区820号附19号房屋过户到人保大足支公司名下；2.博一大足分公司、博一公司共同向人保大足支公司支付因其未按照约定时间办理过户手续违约金暂计11318400元（从2015年7月28日至2019年3月5日）；3.本案诉讼费用由博一大足分公司、博一公司承担。一审法院认定事实：博一公司开发修建了位于重庆市大足区住房，博一大足分公司为博一公司分支机构。2014年11月17日，人保大足支公司（甲方）与博一大足分公司（乙方）签订《房屋置换协议》，该协议约定：甲方置换房屋座落于重庆市大足区字第××号），证载办公楼建筑面积606.06平方米，国有土地使用证为足国用（2003）第0022739号，证载土地面积为950.76平方米。乙方在建房屋座落于重庆市大足区，建筑面积约为1344平方米（房屋产权证为210房地证2013字第××号）；乙方置换房屋所在区域为十二区11幢，拟置换房产总建筑面积为1344平方米，其中一层建筑面积180平方米，二层建筑面积582平方米，三层建筑面积582平方米。协议第二条第1款约定：由于两处置换房屋的地理位置、设备标准、破损程度、面积等均存在差异，甲方同意支付乙方房屋置换补偿款288万元。协议第二条第2款约定：乙方置换房屋建成后，在符合法律规定的交付条件时，由房产面积测绘单位出具测绘报告，经甲乙双方签字盖章认可，作为双方确认的最终房产置换面积。最终产权登记建筑面积和本协议约定的拟置换面积有差异的，按下列方式处理：（1）本协议约定的乙方置换面积与产权登记建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，一楼按每平方米30000元进行补差，二楼、三楼按每平方米11000元进行补差，甲乙双方按多退少补的原则执行。并约定：误差比绝对值超出3%部分的乙方房屋置换补偿款由乙方承担，产权归甲方。协议第三条约定：2.乙方取得乙方置换房屋一楼门面房屋的预售权并与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》且办理完毕网签之日起的7个工作日内，甲方向乙方支付房屋置换补偿款135万元；3.乙方取得乙方置换房屋二楼、三楼预售权并与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》且办理完毕网签之日起的7个工作日内，甲方向乙方支付剩余款项153万元；4.甲方取得乙方置换房屋产权证之日起的7个工作日内，甲乙双方按房屋最终产权登记建筑面积和本协议约定的拟置换面积的差异最终补差。《房屋置换协议》第四条第2款约定：乙方承诺于2015年3月28日之前办妥乙方置换房屋的竣工备案登记，并将乙方置换房屋交付甲方，乙方应在交房后30日内办理完乙方置换房屋的产权过户登记手续。第四条第4款约定：在办理过户手续过程中发生税费由甲乙双方各自按房屋权属登记机关有关规定承担并缴纳。协议第六条第2款约定：若乙方未按协议约定按期交付房屋或完成产权过户登记手续，甲方有权要求乙方继续履行，每逾期一天，乙方每日应向甲方支付房屋置换补偿款千分之三的违约金。人保大足支公司在甲方处加盖公章，张芒在法定代表人处签名，博一大足分公司在乙方处加盖公章，邓智在负责人处签名。2014年11月18日，博一大足分公司（甲方）与人保大足支公司（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》一份，合同约定：人保大足支公司向博一大足分公司购买其位于重庆市大足区，房地产权证为210房地证2013字第××号，建筑面积为182.94平方米，建筑面积单价为15000元／平方米，总成交金额2744100元，博一大足分公司应在2015年7月29日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付人保大足支公司使用。合同签订当日，人保大足支公司向博一大足分公司转款支付补差款1350000元。2015年1月9日，博一大足分公司向人保大足支公司提交《房产面积预售变更报告书》和《情况说明》，明确告知人保大足支公司：预售面积有变更，《房屋置换协议》上确定的一楼门市面积182.94㎡，变更为177.93㎡，面积差5.01㎡，按30000元/㎡计算，差价为150300元，二楼三楼的置换面积从1164㎡变为1142.58㎡，面积差21.15㎡，按11000元/㎡计算，差价为232650元，合计应退差价款382950元。2015年1月12日，博一大足分公司（甲方）与人保大足支公司（乙方）签订两份《重庆市商品房买卖合同》，一份合同约定：人保大足支公司向博一大足分公司购买其位于重庆市大足区，房地产权证为210房地证2013字第××号，建筑面积为574.46平方米，建筑面积单价为7000元／平方米，总成交金额4021220元，博一大足分公司应在2015年4月29日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付人保大足支公司使用。另一份合同约定：人保大足支公司向甲方购买其位于重庆市大足区，房地产权证为210房地证2013字第××号，建筑面积为568.39平方米，建筑面积单价为7000元／平方米，总成交金额3978730元，博一大足分公司应在2015年4月29日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付人保大足支公司使用。合同签订当天，人保大足支公司转款支付博一大足分公司补差款1147050元（1530000元扣减应退差价款382950元）。至此，人保大足支公司共支付博一大足分公司补差款共计2497050元。三份《重庆市商品房买卖合同》在合同第十三条对办理产权登记进行了约定，约定：1.预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权地证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；2.甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。3.如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权地证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理：逾期超过180天后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交材料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。2015年7月10日，博一公司取得建设工程验收备案登记证。双方对博一大足分公司实际交房日期各执一词，人保大足支公司陈述为2015年6月28日，博一大足分公司陈述为2015年7月5日。2016年2月4日，博一大足分公司提交一份交房结算清单给人保大足支公司，因博一大足分公司置换房屋实测面积一层为183.73平方米、二层为590.65平方米、三层为585.11平方米，超出《房屋置换协议》中所载明置换房屋面积，因此按协议约定一层每平方米30000元，二层、三层每平方米11000元计算，人保大足支公司应当补缴超面积部分的房屋补差款，双方于2016年2月4日结算，人保大足支公司应当补缴补差款623860元，并于当日将该款支付给博一大足分公司。至此，人保大足支公司已向博一大足分公司支付置换房屋补差款3120910元。2018年12月17日，人保大足支公司与博一大足分公司进行座谈协商，形成《会议纪要》，内容载明：会商一致意见：人保大足支公司以及博一大足分公司各自缴纳房产过户应纳税款、完善过户所需手续，争取在本次会议结束后半个月内完成“788号房屋”的产权过户（具体时间安排待双方厘清各自流程手续后于2018年12月25日确定）。博一大足分公司负责人邓智签字，人保大足支公司负责人张芒签字。一审法院另查明，博一公司于2013年取得商品房预售许可证，证号：大足区国土房管（2013）预字第65、66、83号。双方至今未向税务机关缴纳各自应承担的房屋契、税费。2018年11月13日，博一公司取得包括本案房屋在内的房地产权证（证号210房地证2013字第××号，建筑总面积32007.4平方米），本案房屋至今仍在博一公司名下，未过户登记到人保大足支公司名下。一审法院认为，人保大足支公司与博一大足分公司签订的《房屋置换协议》《重庆市商品房买卖合同》（除房屋成交价外，因不是实际履行价），系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方必须按照约定履行各自的义务。人保大足支公司按照《房屋置换协议》约定，于2014年11月18日支付博一大足分公司补偿差价款1350000元，其余1530000元补差款，因博一大足分公司方置换面积变小，原确定的补差款2880000元在扣除应退差价款382950元后，人保大足支公司应支付的补差款为2497050元。故人保大足支公司在2015年1月12日签订《商品房买卖合同》当天转账支付博一大足分公司补差款1147050元，至此，人保大足支公司已经按照约定支付了补差款2497050元，履行了协议约定的全部补差款付款义务。2016年2月4日，人保大足支公司按照博一大足分公司提交的结算单，向博一大足分公司支付了置换面积误差面积补差款623860元。至此，人保大足支公司共支付补差款3120910元。人保大足支公司履行了协议约定的义务，博一大足分公司理应按照《房屋置换协议》约定将案涉房屋过户登记到人保大足支公司名下。现早已逾期，房屋仍在博一公司名下，人保大足支公司起诉要求博一大足分公司将置换房屋过户到人保大足支公司名下的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持。因博一大足分公司系博一公司的分公司，不具有法人资格，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，因此，博一公司应当将置换房屋即位于重庆市大足区房屋过户到人保大足支公司名下。对博一大足分公司、博一公司辩称该置换房屋为国有资产，国有资产的处置应当通过审批才生效，以及置换房屋价值不对等，价值差价400多万元的辩解意见，一审法院认为，人保大足支公司是央属企业，不是纯属国家投资组建的企业，人保大足支公司为置换房屋所有权人，且其置换房屋已经取得人保总公司的同意，该《房屋置换协议》并非需政府审批生效，且该协议也无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之合同无效的情形，故双方签订的《房屋置换协议》合法有效。对置换房屋不等价问题，在《房屋置换协议》中也对此两处置换房屋的地理位置、设备标准、破损程度、面积等存在差异，由人保大足支公司支付博一大足分公司房屋置换补偿款的约定。因此对博一大足分公司、博一公司的辩解意见，一审法院不予采纳。对人保大足支公司主张的迟延办证违约金问题，首先应当确认办证期限。一审庭审中，博一大足分公司认可实际交房时间是2015年7月5日，人保大足支公司提出合同协议交房时间是2015年3月8日，实际交房是2015年6月28日，人保大足支公司未提供实际交房的依据，故一审法院采信博一大足分公司提出的实际交房时间2015年7月5日。对办证义务，根据《房屋置换协议》约定，博一大足分公司应当在交房后30日内（即2015年8月4日）办理完房屋产权登记手续。但双方签订的《商品房买卖合同》约定的是：商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权地证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；由人保大足支公司委托博一大足分公司办理的，人保大足支公司应在签定《商品房买卖合同》7日内，将办理本商品房产权登记需由人保大足支公司提供的资料提供给博一大足分公司。因《商品房买卖合同》签订时间在《房屋置换协议》之后，一审法院采纳后合同即采信《商品房买卖合同》约定，办证时间应当在实际交付使用之日起60日内即2015年7月5日至2015年9月2日为办证期限，2015年9月3日为迟延办证的起算时间。虽然双方在2018年12月17日就办证问题进行了座谈，但座谈结果并没有明确具体办证时间，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。故一审法院认定办理产权登记手续的时间未变更，仍为2015年9月2日届满。对迟延办证的违约责任问题，《房屋置换协议》明确约定了办证义务归博一大足分公司，其应当履行义务将置换房屋产权过户登记到人保大足支公司名下，但至今未办理，博一大足分公司已经违约，理应承担违约责任。博一大足分公司认为人保大足支公司应当缴纳大修基金、契税等而未缴纳，导致其至今无法办理房屋所有权登记，责任在人保大足支公司。一审法院认为，博一大足分公司负有办理产权过户登记手续的义务，应当缴纳出售方应缴纳的税、费，也应当通知人保大足支公司缴纳相关税费和办证资料，但博一大足分公司未缴纳税、费，亦未通知人保大足支公司。故，置换房屋至今未办理过户登记责任在博一大足分公司，其应当承担违约责任，支付人保大足支公司迟延办证违约金。该违约金首先以博一大足分公司的财产承担，不足以承担的，由博一公司承担。但人保大足支公司主张的违约金过高，博一大足分公司也提出违约金过高要求调整，故一审法院综合考虑全案事实，酌情按《商品房买卖合同》约定的违约金标准每日万分之一计算违约金，故从迟延办证之日2015年9月3日起算，按人保大足支公司缴纳房屋置换补偿款的时间、金额计算违约金，人保大足支公司主张违约金以2880000元为基数计算违约金，因其在2015年9月3日前实际缴纳的补偿款为2497050元，2016年2月4日向博一大足分公司支付补差款623860元，故，违约金的计算应当为：从2015年9月3日至2016年2月4日155天，以2497050元为基数，按每日万分之一计算迟延办证违约金为38704元；从2016年2月5日起至人保大足支公司取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，以2880000元为基数，按每日万分之一计算的违约金（其中从2016年2月5日至2019年3月5日的违约金为324000元）。人保大足支公司主张的其余部分迟延办证违约金，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告博一房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将其开发修建的位于重庆市大足区棠香街道二环南路1131号2-2、3-2房屋和位于重庆市大足区门市过户登记到原告中国人民财产保险股份有限公司大足支公司名下；二、被告博一房地产开发有限公司、重庆博一房地产开发有限公司大足分公司于本判决生效之日起三十日内支付原告中国人民财产保险股份有限公司大足支公司从2015年9月3日起至原告中国人民财产保险股份有限公司大足支公司取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止的迟延办证违约金（其中，从2015年9月3日起至2016年2月4日止，以2497050元为基数，按每日万分之一计算，迟延办证违约金为38704元；从2016年2月5日起至2019年3月5日止，以2880000元为基数，按每日万分之一计算，迟延办证违约金为324000元；以上迟延办证违约金共计362704元；从2019年3月6日起至原告中国人民财产保险股份有限公司大足支公司取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，以2880000元为基数，按每日万分之一计算迟延办证违约金）；该迟延办证违约金先以重庆博一房地产开发有限公司大足分公司的财产承担支付原告中国人民财产保险股份有限公司大足支公司，不足部分由被告博一房地产开发有限公司承担支付原告中国人民财产保险股份有限公司大足支公司；三、驳回原告中国人民财产保险股份有限公司大足支公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取44855元，诉讼保全费5000元，合计49855元，由被告重庆博一房地产开发有限公司大足分公司、被告博一房地产开发有限公司负担6437元，原告中国人民财产保险股份有限公司大足支公司负担43418元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。人保大足支公司在二审中举示了以下证据：1.分别形成于2016年4月27日、2016年4月28日、2016年7月14日的《纳税申报表》和《中国工商银行电子缴税付款凭证》复印件，拟证明人保大足支公司已向重庆市大足区地方税务局缴纳了案涉房屋的全部税费。2.分别形成于2019年5月5日、2019年5月16日、2019年5月27日的《非税收入一般缴款书（回单/收据）》和《重庆市物业专项维修资金专用收据》复印件，拟证明人保大足支公司已向重庆市大足区国土资源和房屋管理局缴纳了案涉房屋的大修基金和不动产登记费。博一大足分公司质证认为，对证据1的真实性无异议，关联性有异议；对证据2的真实性无异议，但该证据反而能够证明人保大足支公司于2019年5月才完成了其办证主要义务，在之前长达三年时间中，博一大足分公司多次通知人保大足支公司缴纳相关税费，故该证据不能达到人保大足支公司的证明目的。本院认为，证据1只能证明人保大足支公司向重庆市大足区地方税务局缴纳了相关税费，但该证据并未载明案涉房屋信息，与本案缺乏关联性，本院不予采信；因博一大足分公司对证据2的合法性、关联性和真实性均未提出异议，本院对该证据予以采信。本院二审查明：形成于2018年12月17日的《会议纪要》的“会议背景”部分载明，“博一房产公司于2015年6月28日将788号房屋交付人保大足支公司……但该房屋至今未过户至人保大足支公司，期间双方多次沟通协商过户事宜，但博一房产公司一直未予办理过户”。因博一大足分公司负责人邓智与人保大足支公司负责人张芒等人均在上述《会议纪要》上签字确认，本院对该《会议纪要》载明的上述事实予以确认。在博一大足分公司与人保大足支公司分别于2014年11月18日、2015年1月12日签订的三份《重庆市商品房买卖合同》第二条中均约定：博一大足分公司销售的商品房为预售商品房。本案一审判决后，人保大足支公司在上诉期内向一审法院递交了上诉状，但未在限定期限内交纳上诉案件受理费，本院在二审审理中口头裁定按自动撤回上诉处理。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，人保大足支公司与博一大足分公司于2014年11月17日签订的《房屋置换协议》以及分别于2014年11月18日、2015年1月12日签订的三份《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。另外，人保大足支公司与博一大足分公司对一审法院关于双方在案涉房屋成交价及差价计算方式方面按照《房屋置换协议》实际履行的认定，均未提出异议，本院对此予以确认。因人保大足支公司与博一大足分公司在2018年12月17日的《会议纪要》中，均确认博一大足分公司向人保大足支公司交付案涉房屋的时间为2015年6月28日，故一审法院认定博一大足分公司于2015年7月5日交付案涉房屋错误，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，人保大足支公司与博一大足分公司在《房屋置换协议》第四条中关于博一大足分公司应在交房后30日内办理完案涉房屋的产权过户登记手续的约定，与双方之后签订的三份《重庆市商品房买卖合同》第十三条的相关约定不一致。根据上述法律规定，人保大足支公司与博一大足分公司实质上是对《房屋置换协议》第四条相关约定的变更，故一审法院以双方在三份《重庆市商品房买卖合同》第十三条的约定判定双方各自的相关权利义务，并无不当。根据双方在三份《重庆市商品房买卖合同》第十三条的约定，在案涉房屋实际交付使用之日起60日内，博一大足分公司与人保大足支公司双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理案涉房屋《房地产权地证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。根据查明的事实，博一大足分公司已于2015年6月28日将案涉房屋交付人保大足支公司使用，但直到2018年11月13日博一公司才取得包括案涉房屋在内的房地产权证。由于案涉房屋系预售商品房，故在2018年11月13日之前，博一大足分公司尚不具备向案涉房屋所在地土地房屋登记机构提出办理案涉房屋产权过户登记的履行条件。据此可知，在案涉房屋实际交付使用之日起60日内，即2015年8月27日前，博一大足分公司在办理案涉房屋产权过户登记方面，因实际履行不能而构成违约，故博一大足分公司的违约责任应从2015年8月28日起算。此外，从形成于2018年12月17日的《会议纪要》“会商一致意见”的内容上看，人保大足支公司与博一大足分公司只是就办理案涉房屋产权过户事宜进行了磋商，既不能据此推导出双方对三份《重庆市商品房买卖合同》第十三条的相关约定进行了变更，也不能据此推导出人保大足支公司放弃要求博一大足分公司承担相应违约责任的权利。故博一大足分公司关于双方已通过《会议纪要》的方式将案涉房屋的过户时间变更为2019年1月1日之前的陈述，缺乏事实基础，本院不予采信。本案中，尽管一审法院认定博一大足分公司向人保大足支公司交付案涉房屋的时间有误，进而导致计算博一大足分公司违约责任的起始时间即2015年9月3日亦发生错误，但由于人保大足支公司并未就此提起上诉，且从2015年9月3日起算博一大足分公司的违约责任，并未加重博一大足分公司实际应当承担的违约责任。因此，一审法院根据人保大足支公司向博一大足分公司实际支付案涉房屋购房款情况，从2015年9月3日起酌情按双方在《重庆市商品房买卖合同》中约定的违约金标准每日万分之一计算违约金，尚可维持。综上所述，博一大足分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6741元，由重庆博一房地产开发有限公司大足分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 怡审 判 员  邓 山审 判 员  朱华惠二〇二〇年三月三日法官助理  傅典模书 记 员  王银银书 记 员  江 波