福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽01执复7号 复议申请人（案外人）：张文锋，男，1970年6月17日出生，汉族，住福州市仓山区。 申请执行人：福建长乐农村商业银行股份有限公司，住所地福建省长乐市吴航街道朝阳中路193号，统一社会信用代码91350100MA2XN9B51X。 法定代表人：苏良涛，董事长。 被执行人：福建新达康贸易有限公司，住所地平潭综合实验区金井湾片区商务营运中心，统一社会信用代码913501285978823326。 法定代表人：丘宏寿。 被执行人：福州圣满房地产开发有限公司，住所地福州鼓楼区华林路203号省地震局西配楼四层，统一社会信用代码913501007052712226。 法定代表人：姚锡喜，总经理。 被执行人：福建榕泉投资集团有限公司，住所地平潭县潭城镇丰华花园13弄B座201号，统一社会信用代码91350128068774256A。 法定代表人：游泉，董事长。 被执行人：游嘉明，男，1990年12月15日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 被执行人：游泉，男，1967年9月30日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 被执行人：姚锡喜，男，1970年12月29日出生，汉族，住福建省连江县。 被执行人：林亨富，男，1976年1月6日出生，汉族，住福建省连江县。 复议申请人张文锋不服福州市鼓楼区人民法院（以下简称鼓楼法院）（2019）闽0102执异216号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 鼓楼法院在执行（2018）闽0102执5295号申请执行人福建长乐农村商业银行股份有限公司与被执行人福建新达康贸易有限公司、福州圣满房地产开发有限公司、福建榕泉投资集团有限公司、游嘉明、游泉、姚锡喜、林亨富金融借款合同纠纷一案[执行依据:（2017）闽0182民初825号民事判决书]中，张文锋向该院提出执行异议，请求：中止对福州市鼓楼区××住宅小区××大厦××05店面（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）的执行措施。 鼓楼法院查明，申请执行人福建长乐农村商业银行股份有限公司与被执行人福建新达康贸易有限公司、福州圣满房地产开发有限公司、榕泉投资集团有限公司、游嘉明、游泉、姚锡喜、林亨富金融借款合同纠纷一案，福州市长乐区人民法院于2017年7月28日作出（2017）闽0182民初825号民事判决：一、福建新达康贸易有限公司于本判决生效之日起十日内偿还福建长乐农村商业银行股份有限公司借款本金7650000元，并偿付借款利息（含罚息、复利，截至2017年3月20日结息192407.63元，2017年3月21日起至实际还清款项之日止，按合同约定续计利息）；二、福建新达康贸易有限公司不履行上述第一项确定的债务时，福建长乐农村商业银行股份有限公司有权以福州圣满房地产开发有限公司提供抵押的位于福州市鼓楼区××住宅小区××大厦××05店面（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；三、福建榕泉投资集团有限公司、游嘉明、游泉、姚锡喜、林亨富对福建新达康贸易有限公司上述应还款项承担连带清偿责任；四、福建榕泉投资集团有限公司、游嘉明、游泉、姚锡喜、林亨富承担连带保证责任后，有权向福建新达康贸易有限公司追偿。该判决于2017年8月26日生效。 申请执行人福建长乐农村商业银行股份有限公司向福州市长乐区人民法院申请执行，福州市长乐区人民法院于2017年9月11日立案执行。2018年9月4日，福州市中级人民法院作出（2018）闽01执监931号执行裁定，裁定：福州市长乐区人民法院（2017）闽0182民初825号民事判决书由福州市鼓楼区人民法院执行。该院于2018年11月6日立案执行，执行案号（2018）闽0102执5295号。该院于2019年1月18日至福州市鼓楼区××住宅小区××大厦××05店面粘贴（2018）闽0102执5295号《查封公告》，于2019年2月23日作出（2018）闽0102执5295号之一《执行裁定书》，裁定拍卖涉案房产。 福建省汽车工业集团有限公司与福州圣满房地产开发有限公司合伙协议纠纷一案，该院于2017年2月17日依据（2016）闽0102民初2483号民事裁定书查封涉案房产，查封期限为三年；于2017年5月12日作出（2016）闽0102民初2483号民事判决书，判决：一、福州市鼓楼区华大街道华林路196号鑫满住宅小区二期鑫满大厦01、04商场、05店面的房屋所有权及所占用土地使用权归属于福建省汽车工业集团有限公司所有……。该判决于2017年6月18日生效。 另查明，本案执行标的坐落于福州市鼓楼区××住宅小区××大厦××05店面房产，于2016年2月22日办理抵押登记。 鼓楼法院认为，根据物权法第一百九十条规定，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……”本案中，根据异议人提交的房屋租赁合同，诉争房产出租给异议人的时间是2016年4月11日，福建长乐农村商业银行股份有限公司设立抵押权的时间为2016年2月22日，属于物权法和《城镇房屋租赁合同解释》规定的抵押权设立后抵押财产出租的情形，因此该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。在抵押权人实现抵押权时，抵押物上设立的租赁关系对买受人不具有约束力。综上，异议人的异议请求不足以对抗执行，依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定驳回张文锋的执行异议。 张文锋向本院申请复议称，一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款对执行程序中租赁权涤除的问题已有明确规定，鼓楼法院应当适用却未适用，显属法律适用错误。二、本案带租拍卖对抵押权人优先受偿权的实现并无不利影响，依照张文锋与出租方签订的房屋租赁合同，张文锋向房屋所有权人支付的租金符合市场定价，且租金逐年递增，同时也让房屋所有权人免于另行寻找租客给予装修免租期，明显有助于更好地实现该店面的商业价值。此外，民事执行中房产拍卖的价值应以评估价为依据，在附带租赁拍卖的保留价能够满足抵押权人债权的受偿时，则表明租赁对实现抵押权不存在影响。因此，本案依法无需涤除租赁权。综上，张文锋认为，鼓楼法院在张文锋根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定提出执行异议的情况下，未将带租拍卖的有利影响以及评估的保留价是否足以偿付优先债权等因素进行考虑，直接张贴《公告》要求张文锋腾空房屋，对合法有效的租赁权造成了损害，执行措施错误，应当予以中止。张文锋请求：1.撤销鼓楼法院（2019）闽0102执异216号执行裁定书；2.中止对福州市鼓楼区××住宅小区××大厦××05店面（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）的执行措施。 本院对鼓楼法院查明的事实予以确认。另查明，张文锋提供的房屋租赁合同签订日期为2016年4月11日。 本院认为，在执行程序中，被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖被执行人占有的动产以及登记在被执行人名下的不动产、特定动产、其他财产权。本案中，被执行人福州圣满房地产开发有限公司拒不履行生效法律文书确定的义务，鼓楼法院依法对其名下的房地产采取查封、拍卖等措施并无不当。福州圣满房地产开发有限公司将案涉房产抵押给福建长乐农村商业银行股份有限公司在先，张文锋主张的其承租该房产的时间在后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故复议申请人张文锋主张的租赁权不能阻止人民法院对涉案房地产的执行，其复议请求没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回张文锋的复议申请，维持福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102执异216号异议裁定。本裁定为终审裁定。 审判长 魏   毅   斌 审判员 杨    贵    先 审判员严    丽    仙 二〇二〇年三月十一日 书记员 侯   珊   珊 附：本案引用的相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；(五)异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。