江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初21号原告：南京晋泓源投资实业有限公司，住所地南京市六合区雄州街道长江路10号。法定代表人：徐立钦，总经理。委托诉讼代理人：徐峥嵘，南京市六合区新事业法律服务所法律工作者。被告：江苏老乡鸡餐饮有限公司，住所地南京市雨花台区陇淮路15号01栋1层。法定代表人:束小龙，执行董事。委托诉讼代理人：王亮(公司员工)。原告南京晋泓源投资实业有限公司(以下简称晋泓源公司)诉被告江苏老乡鸡餐饮有限公司（以下简称老乡鸡公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法由审判员刘家云独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晋泓源公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同；2、判令被告向原告支付违约金472329元；3、判令本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2019年4月28日，原、被告签订《泓源广场租赁合同》一份，约定原告将位于南京市六合区XX路XX号XX广场XX房屋（面积120平方米）出租给被告经营餐饮，合同期限为5年，自2019年6月10日至2024年6月9日止。第一年租金为360000元，以后每年的租金在原租金之上递增5%。合同订立后，原告按约将租赁房屋交付给了被告，被告也向原告支付了保证金20000元和2019年12月9日前的租金180000元。合同履行过程中，被告单方解除了租赁合同，并撤离了现场，其违约行为不仅违反合同约定和法律规定，也给原告造成了较大损失，故诉讼。被告老乡鸡公司辩称：1、原、被告曾有租赁关系属实，但被告已于2019年10月18日书面通知原告解除了租赁合同，双方租赁关系已终止。2、原告主张的违约金过高，请求予以降低。被告愿意以三个月房租标准支付原告违约金，扣除已付但尚未使用的房租后，被告还需支付66000元的违约金。对于保证金20000元，被告同意放弃。本院经庭审查明以下事实：2019年4月28日，原告晋泓源公司与被告老乡鸡公司签订《泓源广场租赁合同》一份，约定原告将位于南京市六合区XX路XX号XX广场XX房屋（面积120平方米）出租给被告经营餐饮，合同期限为5年，自2019年6月10日至2024年6月9日止。第一年租金为360000元，以后每年的租金在原租金之上递增5%。合同第八条第2款约定租赁期限内，如任何一方提前终止或解除合同的，应提前一个月书面通知对方，通知到达后一个月合同自动解除。…，甲方即晋泓源公司提出提前终止或解除合同的，除应退还乙方即老乡鸡公司未履行期限内的租金和其他费用外，还应按当年租金的3倍支付乙方违约金。乙方提出提前终止或解除合同的，应按当年月租金的3倍支付甲方违约金，已交纳的租金、保证金或其他费用不予退回。除此之外，无故提出提前终止或解除合同的一方应以剩余未能履行的合同期限（以年度为单位，不足一年的按一年计算），按照每年年租金的20%的标准，向另一方支付违约金。合同订立后，原告按约将租赁房屋交付给了被告，被告也向原告支付了保证金20000元，并支付了2019年12月9日前的租金180000元。2019年10月18日，被告向原告发出了关于解除《商铺租赁合同》的函，内容为因公司经营战略调整，老乡鸡公司拟不再租赁案涉商铺。基于合同约定，老乡鸡公司现正式函告双方签订的《房屋租赁合同》即日起解除，双方就剩余租金、押金、合同解除、商铺返还等事宜进行交接。同年10月19日，原告回函被告不同意解除双方的租赁合同。2019年11月7日，被告再次向原告发出关于解除《商铺租赁合同合同》函，告知原告因双方协商未果，其将于2019年11月15日进行撤场拆除，并愿意按本年度月租金的3倍向原告支付违约金人民币90000元，同时放弃已付的保证金20000元，扣除其已付但尚未使用的租金24000元，还需支付违约赔偿款66000元。函后被告于2019年11月15日腾空搬离了租赁房屋。现原告认为被告的违约行为给原告造成了较大损失，故诉讼，诉如所请。庭审中，被告提供该店自2019年5月至同年12月期间的收支情况表，以此证明该店在此期间，经营一直处于亏损状态。原告认为该收支情况表系被告自行制作，无相应的税务报表予以印证，且与被告解除函载明的解除原因相矛盾，不能达到其证明目的，故不予认可。以上事实，有原、被告签订的《泓源广场租赁合同》，被告提供的解除函二份、交费票据，以及双方当事人的庭审陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：关于合同解除。依法成立的合同，对双方当事人均有法律约束力，任何一方不得随意变更或解除合同，但合同另有约定除外。本案中，原、被告订立的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容符合相关法律规定，应当合法有效。其中第八条第2款约定租赁期限内，如任何一方提前终止或解除合同的，应提前一个月书面通知对方，通知到达后一个月合同自动解除。该约定应为赋予合同双方随时解除权，解除权以书面通知的形式行使，合同自通知到达后一个月自动解除。按照约定，被告以解除函的方式书面通知了原告，因此，案涉合同自被告解除通知到达后一个月自动解除。至于合同解除时间，被告前后发出的两份解除函，后函应为对前函的进一步明确，因此，合同解除时间应当以后一份函到达原告的日期往后推一个月为准，后一份函于2019年11月8日到达原告处，因此，合同解除时间为同年12月7日。对于租赁合同第八条第2款后半段即“除此之外，无故提出提前终止或解除合同的一方应以剩余未能履行的合同期限（以年度为单位，不足一年的按一年计算），按照每年年租金的20%的标准，向另一方支付违约金。”的约定，其内容与该条前半段相一致，约定无故解除方需加重支付违约金，但仍享有合同解除权，其内容进一步印证了双方在合同中约定的随时解除权，被告行使解除权，提前解除双方的租赁关系符合合同的约定。关于被告解除合同是否构成合同约定的无故情形，以及原告损失的认定。诉讼中，被告提供该店自2019年5月至同年12月期间的收支情况表，以此证明该店在此期间，经营一直处于亏损状态，其解除合同不构成恶意解除。由于该收支情况表系被告自行制作，无相应的税务报表相印证，且与其解除函载明的解除原因“因公司经营战略调整”相矛盾，原告未予认可，因此，收支情况表不能达到其证明目的，不能证明被告公司在经营该店过程中因严重亏损不得已解除合同，故在考虑合同解除后双方利益的平衡上，应当维护非解除方即原告的利益。对于违约金的计算，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金作为赔偿损失额的预定，理应与因违约造成的损失相当，其参照标准为造成的实际损失数额。本案中，原告因租赁合同的解除而产生的损失为租赁房屋闲置期间的租金损失，其主张的违约金明显存在过高情形，被告请求予以减少，理由成立，本院应予采纳，故结合原告的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度、2020年春节后“新冠疫情”对房屋租赁市场的影响，根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金为案涉房屋自合同解除后6个月闲置期间的租金损失，每月损失标准为合同第一年的月租金，共计180000元。原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。另，被告交纳的保证金按照约定不再予以退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二之规定，判决如下：一、解除原告南京晋泓源投资实业有限公司与被告江苏老乡鸡餐饮有限公司于2019年4月28日签订的《泓源广场租赁合同》；二、被告江苏老乡鸡餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京晋泓源投资实业有限公司支付违约金180000元；三、驳回原告南京晋泓源投资实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4192元，由原告负担2515元，被告负担1677元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  刘家云二〇二〇年三月三十日书记员  陈丹婷自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。