辽宁省营口市西市区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0803民初95号原告：王超，男，1977年10月26日出生，汉族，住辽宁省营口市站前区。委托诉讼代理人：王福生（王超父亲），住营口市站前区。原告：刘芳，女，1978年9月26日出生，汉族，住辽宁省营口市站前区。委托诉讼代理人：王福生（刘芳公公），住营口市站前区。原告：王娜，女，1976年11月24日出生，汉族，住辽宁省营口市站前区。委托诉讼代理人：王福生（王娜父亲），住营口市站前区。原告：戴涛，男，1974年4月25出生，汉族，住辽宁省营口市站前区。委托诉讼代理人：王福生（戴涛岳父），住营口市站前区。被告：营口永江金誉房地产开发有限公司，住所地辽宁省营口市站前区建丰办昌盛里14号。法定代表人：张敏杰，公司董事长。委托诉讼代理人：衣立，营口站前区148法律服务所法律工作者。第三人：杨秀华，女，1962年2月8日出生，汉族，住营口市站前区。原告王超、刘芳、王娜、戴涛与被告营口永江金誉房地产开发有限公司、第三人杨秀华商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王超、刘芳、王娜、戴涛的共同委托诉讼代理人王福生，被告营口永江金誉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人衣立到庭参加了诉讼，第三人杨秀华经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王超、刘芳、王娜、戴涛向本院提出诉讼请求：1．请判令原告与被告所签订的《永江裕华园选房协议》有效，位于营口市西市区小区，永江裕华园22丙-2号房屋所有权归原告所有；2．请判令被告向原告提供办理房屋不动产登记所需材料，并协助原告办理房屋不动产登记手续；3．被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年8月4日，原告（乙方）与被告营口永江金誉房地产开发有限公司（甲方）签订《永江裕华园选房协议》，认购营口市西市区永江？裕华园22丙-2号房屋，销售面积144.79平方米，成交单价4,005.80元每平方米，总房款580,000元。甲方处盖有营口永江金誉房地产开发有限公司商品房合同专用章，置业顾问李爽签字。乙方处有原告签字。在协议签订前的2014年8月1日，原告即一次性交付了全额购房款580,000元，被告营口永江金誉房地产开发有限公司为原告开具了专用收款收据和住宅房屋分配通知书，载明，姓名：王超、刘芳、王娜、戴涛；园区：永江？裕华园；楼号：22丙；单元：1；房号：2；层别：1；室别：3；面积：144.79。同日，原告与营口永江物业服务有限公司签订《物业管理服务协议》，并缴纳了物业费，水电费，照明费，垃圾清运费共计4,194元。同时，营口永江金誉房地产开发有限公司和营口永江物业服务有限公司工作人员与原告办理了房屋入住手续。原告经四个月的房屋装修，于2014年12月入住。原告在缴纳购房款及物业费等费用时，向被告索要销售不动产统一发票和签订商品房买卖合同，被告均以各种理由搪塞，时至今日仍无结果，致使原告至今无法办理房产不动产登记。原告与被告营口永江金誉房地产开发有限公司签订的《永江裕华园选房协议》是双方真实意思的表示，并且出卖人已经按着约定收受了全额购房款，为原告开具了收款收据，办理了入住手续，原告已居住使用5年。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定及国家《商品房销售管理办法》第十六条规定，该选房协议已经具有法律规定的合同成立的基本要素，应当认定为商品房买卖合同。另据辽宁省营口市中级人民法院（2017）辽08执异321号执行裁定书中载明：原告与营口永江金誉房地产开发有限公司签订的《永江裕华园选房协议》应当认定为商品房买卖合同。同时还载明：营口永江金誉房地产开发有限公司称，王超、刘芳、王娜、戴涛为房屋买卖。因此，原告认为位于营口市西市区小区，永江裕华园22丙-2号房屋所有权应当归原告所有。被告营口永江金誉房地产开发有限公司辩称，原告所述事实属实，我们与原告之间是商品房买卖合同关系，我们与第三人是借款关系，在西市法院和中级人民法院有多起案件证明我们是借款关系。基于与第三人之间的借款签订了很多商品房买卖合同，按照法律法规认定我们和第三人是借款关系有判决认定。第三人杨秀华未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月1日，原告王超、刘芳、王娜、戴涛向被告缴纳了580,000元购房款，被告向原告4人开具了《专用收款收据》、《住宅房屋分配通知书》。2014年8月4日，原告王超、刘芳、王娜、戴涛与被告营口永江金誉房地产开发有限公司签订《永江裕华园选房协议》，协议约定，原告王超、刘芳、王娜、戴涛认购营口市得胜北路28号“永江裕华园”11栋1单元1层2号房间（该房在不动产登记中心为西市区得胜路北22丙-2号房），销售面积为144.79平方米，成交单价4,005.80元/㎡，总房款为580,000元。原告缴纳了物业费、水电、照明、垃圾清运费，办理了进户手续并一直居住至今。另查，案涉房屋营口市西市区得胜路北22丙-2号备案登记在第三人杨秀华名下。再查，案涉房屋曾被营口市中级人民法院（2015）营执字第205号执行裁定查封，本案四原告曾作为案外人向营口市中级人民法院提出执行异议，（2017）辽08执异321号执行裁定书认为，“本案争议的焦点是案外人的异议能否排除执行。本案中，在法院查封涉案房屋之前，案外人王超、刘芳、王娜、戴涛与开发公司签订了买房协议，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。案外人与被执行人营口永江金誉房地产开发有限公司签订的选房协议中明确约定了当事人的姓名、房屋基本情况、房屋单价、房屋总价、付款方式等内容，具备了合同实际履行的条件，被执行人营口永江金誉房地产开发有限公司出具了收款收据，故选房协议应当视为本约合同。案外人交纳了全部房款，办理了进户手续，房屋已经装修入住，交纳了相关生活费用，符合排除执行条件。综上，案外人王超、刘芳、王娜、戴涛的异议理由成立。关于王超、刘芳、王娜、戴涛与杨秀华之间就房屋权属争议不属于本案受案范围，应另案解决。”裁定“中止本院（2015）营执字第205号执行裁定中对备案在杨秀华名下永江裕华园小区22丙-2号房屋的执行”。本院认为，原告王超、刘芳、王娜、戴涛与被告营口永江金誉房地产开发有限公司签订的《永江裕华园选房协议》，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，应为合法有效。从《永江裕华园选房协议》的内容来看，其约定了房屋的具体位置、面积、价格、付款方式等内容，已经具有法律规定的合同成立的基本要素，该协议应当认定为商品房买卖合同。现原告已经支付购房款，且房屋已经交付多年，被告应当将房屋所有权转移给原告，不动产物权的转让应当依法进行登记。依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。现诉争房屋已经交付多年，原告至今没有取得《不动产权证书》，被告行为已经构成违约，应当依法协助原告办理《不动产权证书》。关于案涉房屋网签至第三人杨秀华名下，本院认为商品房交易合同登记备案是一项行政管理措施，并未赋予该项制度物权的效力，该登记不足以阻却原告行使其权利。综上，根据依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，判决如下：一、原告王超、刘芳、王娜、戴涛与被告营口永江金誉房地产开发有限公司签订的《永江裕华园选房协议》合法有效；二、被告营口永江金誉房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内协助原告王超、刘芳、王娜、戴涛办理房屋产权登记；三、驳回原告王超、刘芳、王娜、戴涛其他诉讼请求。案件受理费9,600元，由被告营口永江金誉房地产开发有限公司负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  张俊颖人民陪审员  韩 杰人民陪审员  焦 力二〇二〇年三月二十三日法官助理王茹懿书记员范雨