四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终21205号 上诉人（原审原告）：弥龙龙，男，1988年12月23日出生，汉族，住陕西省彬县。 被上诉人（原审被告）：四川省双玻实业集团有限公司，住所地：四川省成都市双流区协和街道警校路一段588号。 法定代表人：**。 委托诉讼代理人：吴宇，四川华晨律师事务所律师。 上诉人弥龙龙因与被上诉人四川省双玻实业集团有限公司（以下简称双玻公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初1696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 弥龙龙上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令双玻公司履行合同，归还弥龙龙相关房屋权属证书；3.判令双玻公司向弥龙龙支付逾期交付相关房屋权属证书的违约金23816元（违约金计算标准：合同约定以购房款按日万分之一计算，53.8832元×442天）；4.判令双玻公司按照物业服务协议为弥龙龙办理停车租赁事宜。事实和理由：2016年11月6日，弥龙龙、双玻公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，合同约定2017年5月2日前交房，交房后365工作日内即2018年8月8日前给弥龙龙办理房屋相关权属证书。直至2019年10月24日，双玻公司未办理房屋相关权属证书，也未按合同约定支付违约金。2016年11月6日，弥龙龙、双玻公司签订《业主临时公约前期物业服务协议》，约定小区内地面露天机动车位使用费80元/个每月，地下停车场车位租用费排量不同收取相应的费用。但双玻公司并未按照协议执行，于2018年12月28日公开发文件声明从2019年1月1日起以新的收费标准办理停车事宜。此前，双玻公司违背合同拒绝办理地面停车场租赁，此后，亦拒绝以协议价格办理地下停车场车位租赁给弥龙龙。根据合同约定及法律规定，双玻公司的行为已构成违约，应向弥龙龙支付违约金并办理相关权属证书，按照协议给弥龙龙办理停车租赁事宜。 双玻公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持一审判决。 弥龙龙向一审法院起诉请求：1.判令双玻公司履行合同，归还相关房屋权属证书；2.判令双玻公司支付逾期交付相关房屋权属证明违约金，以购房款按日万分之一从2018年8月8日计算至实际取得房屋权属证书之日止，暂计至2019年3月22日，共计12231.4864元；3.判令双玻公司按照约定为其办理停车租赁事宜。 一审法院认定事实：弥龙龙与双玻公司于2016年11月6日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，购买了双玻公司开发的位于，房屋价款538832元。其他约定：1.交付时间：双玻公司在2017年5月2日前交付该商品房；2.房屋所有权转移登记：自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起（审注：2017年5月2日）365个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费；3.房屋所有权转移登记违约责任：如因该司责任以致弥龙龙未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，双玻公司自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止按日计算向弥龙龙支付已付房款万分之一的违约金；4.如弥龙龙委托双玻公司办理分户国有土地使用权证的，双玻公司应在弥龙龙房屋所在楼宇物业的分户房屋所有权证办理完毕之日起叁年内取得分户国有土地使用权证书。如因双玻公司过错造成弥龙龙不能办理《国有土地使用权证》的，每逾期一日，双玻公司按弥龙龙已付房款的万分之一支付违约金，并于实际取得国有土地使用权证书之日起30日内支付。 合同签订后，弥龙龙按照合同的约定支付了购房款、契税、维修基金等费用。2019年3月21日，该房取得不动产权登记证书。 一审法院另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日生效；四川天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月12日发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记。 一审法院认为，弥龙龙与双玻公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。关于弥龙龙主张双玻公司交付相关房屋权属证书，案涉房屋不动产权属证书已于2019年3月21日办理完毕，但双玻公司称该不动产权属证书在公积金中心用于办理抵押贷款过程中，尚不能交付，故对于弥龙龙要求双玻公司立即归还相关房屋权属证书的请求，并非双玻公司过错，且交付条件不成就，一审法院不予支持。 本案的争议焦点为：1.双玻公司是否应当向弥龙龙支付逾期办理房屋权属证书的违约金及违约金的金额；2.双玻公司是否应按照约定为弥龙龙办理停车租赁事宜。 一、是否承担违约金的问题。双方在合同中就双玻公司协助办理房屋所有权证的期限约定为商品房交付之日（2017年2月25日）起的365个工作日内。办理国有土地使用权证的日期为“分户房屋所有权证办理完毕之日起3年内”。四川天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月12日发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记，双玻公司在事实上已无法协助弥龙龙办理房屋所有权证和国有土地使用权证。而双玻公司在双方约定的国有土地使用权证办理时间之前已完成了不动产权属证书的办理，故，双玻公司不应承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，对于弥龙龙主张支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 二、关于办理停车租赁事宜的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定，如果车位是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，业主本来就享有使用权，开发商对该车位无权处置；如果该车位不占业主共有场所，开发商可以以出售、赠送、出租的方式与业主约定车位的归属。本案中，弥龙龙并未提交证据证明双方对车位的租赁事宜作出约定，其提交的《前期物业服务协议》仅对车位物业管理服务收费标准进行了约定，但适用的前提系双方建立起了租赁关系。故对于弥龙龙主张按照约定办理停车租赁事宜的诉求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回弥龙龙的全部诉讼请求。一审案件受理费53元，由弥龙龙负担。 本院二审期间，弥龙龙提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 弥龙龙提交的证据1：《关于2019年南湖半岛地下车位租赁事宜的公告》《南湖半岛地下室车位2019年车位租赁价格标准》复印件，拟证明双玻公司自2019年1月1日起拒绝为其办理停车位租赁手续。双玻公司质证认为，该证据是复印件，没有原件，无法核实真实性，不能达到其证明目的。且该车位是未售车位，双玻公司有权将其出租，租金的标准是根据市场变化来调整的，符合法律规定。本院经审查认为，因该证据的真实性无法核实，对其真实性不予认可，不能达到其证明目的。 弥龙龙提交的证据2：《房屋信息查询记录》，拟证明双玻公司于2019年3月21日已经办理了产权转移登记。双玻公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但双玻公司没有逾期为弥龙龙办理权属证书，不能达到其证明目的。本院经审查认为，对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但该证据并没有载明双玻公司于2019年3月21日已经为弥龙龙办理了产权转移登记，不能达到其证明目的。 弥龙龙提交的证据3：《成都森辉物业投资有限公司财务专用收据》，拟证明弥龙龙、双玻公司于2019年1月1日前存在租赁关系。双玻公司质证认为，对该证据的真实性认可，但是不能证明双玻公现在拒绝把车位租赁给弥龙龙。本院经审查认为，对该证据的真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可，且不能达到其证明目的。 双玻公司未提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明事实一致，本院依法予以确认。 二审另查明，2016年11月6日，弥龙龙、成都森辉物业投资有限公司（以下简称森辉公司）签订《前期物业管理服务协议》，协议约定，3.地面露天机动车车位场地使用费80元/个·月的标准向森辉公司交纳，地下停车场车位使用费排量1.8L以下（含1.8L）的200元/个·月……（最终收费标准不高于成都市天府新区物价局核定标准）向产权人交纳，此费用在办理车位场地使用手续时缴纳（详见《车位场地租赁协议》），地下停车场管理服务费，按40元/个·月的标准向森辉公司交纳，此费用在首次办理车位交付使用手续时收取，以后在收取物业服务费时一并收取。最终标准以及临时停车收费按成都市天府新区物价局标准结合小区情况执行。 本院认为，根据弥龙龙的上诉请求及理由与双玻公司的答辩意见，本案的争议焦点为：双玻公司是否存在逾期交付案涉房屋所有权证的情形；弥龙龙主张逾期交付房屋所有权证的违约金是否应当得到支持；双玻公司是否应当为弥龙龙办理车位租赁事宜。 本院认为，弥龙龙、双玻公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按合同约定履行各自义务。 关于双玻公司是否存在逾期交付案涉房屋所有权证的问题。弥龙龙基于案涉合同约定“1.因双玻公司的原因，弥龙龙未能在该商品房交付之日起365个工作内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理；补充协议约定，如因双玻公司原因导致弥龙龙未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，自弥龙龙应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，双玻公司按日计算向弥龙龙支付已付房款万分之一的违约金”，诉请判令双玻公司履行合同，归还相关房屋权属证书，并支付逾期交付相关房屋权属证明违约金。本院认为，对“取得”时间的理解，应理解为房屋权属证上落款的时间，而不应理解为所有权人实际拿到该证书的时间。因此，弥龙龙取得案涉房屋不动产权证书的时间，应以该证书上落款时间为准，而不应理解为双玻公司办理完毕案涉房屋不动产权证书后其向弥龙龙实际交付的时间。案涉合同约定：1.双玻公司在2017年5月2日前交付该商品房；2.房屋所有权转移登记：自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起365个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。补充协议约定：4.双玻公司协助弥龙龙办理分户国有土地使用权证，如弥龙龙委托双玻公司办理分户国有土地使用权证的，双玻公司应在弥龙龙房屋所在楼宇物业的分户房屋所有权证办理完毕之日起叁年内取得分户国有土地使用权证书。据此可知，双玻公司应自交付使用之日起365个工作日内即2018年10月16日前为弥龙龙办理案涉房屋所有权证，2021年10月16日前办理国有土地使用权证。因成都天府新区直管区于2016年8月19日起实施不动产统一登记，事实上，双玻公司已无法为弥龙龙办理案涉房屋所有权证、国有土地使用权证，而只能办理案涉房屋不动产权证书。不动产权证系对原房屋所有权证书和国有土地使用权证书的合并，故在原约定的国有土地使用权证办理期限届满前，已办理了不动产权证符合合同约定。案涉合同约定双玻公司应于2021年10月16日前为弥龙龙办理国有土地使用权证，现双玻公司已于2019年3月21日为弥龙龙办理了案涉房屋不动产权证，故双玻公司不存在违约行为。另外，该不动产权属证书在公积金中心用于办理抵押贷款过程中，尚不能交付，故一审法院对弥龙龙要求双玻公司归还相关房屋权属证书的请求不予支持正确，本院予以维持。 关于弥龙龙主张逾期交付房屋所有权证的违约金是否应当得到支持的问题。如上文论述，双玻公司无逾期交付不动产权证的行为，其不应当承担违约责任，故弥龙龙主张的双玻公司逾期交付房屋所有权证的违约金，没有事实与法律依据，本院不予支持。 关于双玻公司是否应当为弥龙龙办理车位租赁事宜的问题。本院认为，弥龙龙、森辉公司签订了《前期物业管理服务协议》，森辉公司亦向弥龙龙出具了财务专用收据，该收据载明，费用项目为车位管理/租用费。从本案查明的事实看，现有证据不能证明弥龙龙与双玻公司之间就车位租赁达成过协议。即使弥龙龙、双玻公司达成过车位租赁协议，其诉请“判令双玻公司按照约定为其办理停车租赁事宜”不明确具体，人民法院亦无法审理。 综上所述，弥龙龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费106元，由弥龙龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  冯 璐 审判员  龚 耘 二〇二〇年三月二十五日 书记员  杨珍梅