黑龙江省建三江人民法院民 事 判 决 书（2018）黑8102民初1630号原告：杨承芳，女，1962年9月4日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市富锦市。委托诉讼代理人：白景贤，黑龙江红旗（建三江）律师事务所律师。被告：乔祁军，女，1959年8月16日出生，汉族，职业不详，原住黑龙江省佳木斯市富锦市，现下落不明。被告：车义，女，1958年8月25日出生，汉族，职业不详，原住黑龙江省佳木斯市富锦市，现下落不明。被告：修金龙，男，1981年10月27日出生，汉族，个体，住黑龙江省。委托诉讼代理人;王志生，黑龙江学旻律师事务所律师。原告杨承芳与被告乔祁军、车义、修金龙执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用普通程序审理，因被告乔祁军、车义下落不明，本院于2019年1月7日向乔祁军、车义发出应诉公告，通知其到庭应诉。公告期满后，于2019年4月16日公开开庭进行了审理。原告杨承芳的委托诉讼代理人白景贤、被告修金龙及其委托代理人王志生到庭参加诉讼，被告乔祁军、车义经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。杨承芳向本院提出诉讼请求：1.依法判令停止对原告合法购买的乔祁军综合楼二层11号（西一户）房产的执行，并解除对该房产的查封；2.依法确认乔祁军与车义关于乔祁军综合楼二层11号（西一户）房产的房屋买卖合同无效；3.依法确认车义与修金龙的抵押登记无效。事实与理由：原告与乔祁军房屋买卖合同纠纷一案，已经黑龙江省建三江农垦法院以（2016）黑8102民初801号民事判决书的形式确定原、被告之间的房屋买卖关系成立并有效，但因被告乔祁军将房屋出售给原告后又将房屋所有权证书办理在车义名下。为此，被告乔祁军无法为原告办理过户手续。原告认为，被告乔祁军在明知将房屋已出售给原告的情况下，又将房屋的所有权证书办理在车义名下是错误的。车义在违法取得房屋所有权证后为修金龙办理了抵押登记手续。为此，原告依法向贵院提出了案外人执行异议，依据黑龙江省建三江农垦法院（2018）黑8102执异21号执行裁定书，特向贵院提起诉讼，希望得到法院的支持。被告修金龙辩称，原告与乔祁军的购房合同属于债权凭证并不能起到物权效力，物权登记的所有人车义将该房屋设置了他项权，修金龙依照相关程序在房产管理局进行了他项权利登记，具有合法的担保物权登记效力，应当予以保护。被告乔祁军、车义未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告证据1.（2016）黑8102民初801号民事判决书一份（与原件核对无异后留存复印件），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告证据2.(2018）黑8102执异21号执行裁定书一份（与原件核对无异后留存复印件），证明本案原告基于该裁定提起的诉讼，认为该裁定错误，应予以撤销。被告修金龙对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为该裁定正确，应该按照裁定执行。本院认为该裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以采信；证据3.案涉房产档案一份、案涉房产办理到梁修法名下时房产证存根，证明通过房产档案能够证明车义在取得案涉房产的过程中存在诸多违法行为。房产管理部门在办理案涉房产产权登记时没有正式的发票，产权交易人之间签订的关于房屋买卖的合同多处空白无法确定真实性，车义与上一个房屋买卖之间的房屋买卖没有房屋买卖合同及完税发票无法确定房屋买卖的真实存在，并且档案中关于变更登记的内容多处修改涂抹，无法确定真实有效性，通过与梁修法房产证存根的对比，证明了案涉房产一房两证的情况真实存在，因为梁修法房产证的面积已经将车义所办房产证面积包含在内。通过上述证据的内容及证明的问题说明车义在取得案涉房产房屋所有权证书时，没有合法的买卖关系存在，因此取得房产证的行为没有合同依据和法律依据，既然房产证是取得不合法，作为从权利的抵押登记行为同样不产生法律效力。被告对该份证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，原告举示的证据想要说明以前登记在车义名下的产权证书有瑕疵，根据法律规定，不动产的物权所有的公示效力以登记为准，抵押权人的被告有理由相信车义持有的房产证是合法有效获得的，就享有设置抵押的权利。我方认为作为抵押权人和抵押人的车义到房产管理机关进行他项权登记也是合法有效的，足以对抗其他物权人以外的任何人，被告的抵押物权属于对世权，可以对抗其他任何人。车义与梁修法的买卖是否存在瑕疵，不影响物权登记，在该物权登记行政机关没有撤销之前仍然具有合法的效力。根据最高人民法院关于民事诉讼法的解释第311条，案外人提起执行异议之诉的应当就执行的标的足以享有排除强制执行的民事权益承担举证责任，原告举示的该组证据均是他人的合同权利，并不是原告的合同权力也不是原告的物权权力，所以没有对本案的证明作用。本院对该证据的真实性予以采信。被告修金龙证据1.他项权利证（建三江房他证局直2012111501号），证明我方享有担保物权享有优先受偿权。原告对该份证据真实性没有异议，对证明问题有异议，认为，原告举示的证据1足以证明原告与乔祁军关于案涉房产的买卖合法，原告已占有使用收益房屋16年，不能办理过户的原因不是原告的过错造成的，因此原告符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条规定，能够排除对案涉房产的执行，因此被告的优先受偿权不应得到支持，该优先受偿权存在严重的瑕疵。庭审后，本院到当地房产管理中心进行核实，认为该证据是由房产部门办理并出具的，具有真实性，予以采信。经审理查明，2001年7月27日，原告杨承芳与被告乔祁军签订房屋预购协议书一份，约定被告乔祁军将其开发建设的位于局直武装部东侧的楼房西一户（一、二、三层）预售给原告，付款方式为签定协议之日付20万元，楼房主体竣工后再付20万元，被告为原告办理房产证明、土地证后，再付清余款。原告于当日将预付款20万元给付被告，2001年8月28日至2002年11月9日原告分5次给付被告购房款22万，另加上被告乔祁军在原告所欠的材料费用等6347元。被告乔祁军于2002年10月将房屋交付给原告，由原告使用至今。车义于2012年11月15日为其与乔祁军在修金龙处借款时将该房产抵押给修金龙，且办理了抵押登记。2014年10月9日修金龙诉车义、乔祁军民间借贷纠纷，本院于2015年3月13日作出（2014）建商初字第577号民事判决，车义、乔祁军未按判决履行义务，修金龙依据该生效判决申请执行车义抵押房产（案涉）。2016年5月24日原告起诉车义、乔祁军房屋买卖合同，要求确认房屋买卖合同有效；车义、乔祁军为其办理所有权登记手续。本院于2016年12月15日作出（2016）黑8102民初801号民事判决，确认“原、被告房屋买卖关系有效并由乔祁军、车义协助原告办理西二户车库的房屋产权变更登记；驳回原告其他诉讼请求”。本院在执行修金龙与车义、乔祁军民间借贷纠纷一案中，原告作为案外人于2018年6月6日对案涉的乔祁军综合楼二层11号（即西1号）房屋提出异议，要求中止对案涉房屋二层11号（即西1号）的执行并解除查封。本院于2018年6月22日作出（2018）黑8102执异21号执行裁定，驳回案外人杨承芳的异议请求。杨承芳不服该裁定，于2018年7月11日提起案外人执行异议之诉，要求1.停止对其合法购买的乔祁军综合楼二层11号（西一户）房产的执行，并解除对该房产的查封；2.依法确认乔祁军与车义关于乔祁军综合楼二层11号（西一户）房产的房屋买卖合同无效；3.依法确认车义与被告修金龙的抵押登记无效。本院认为，原告杨承芳与被告乔祁军签订的房屋预购协议书虽然合法有效，但并未办理产权变更登记。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，合同的生效能够发生债权法上的效果，但不一定能够发生物权法上的效果。如合同生效而未进行不动产登记，则权利人就只享有请求交付的权利，即债权法上的权利，而没有取得对不动产的支配权。本案中，原告与乔祁军签订房屋买卖合同，由于在买卖合同履行过程中，双方存在的是债权债务关系，原告只能依据合同约定，要求乔祁军履行合同义务，包括将案涉房屋的所有权转移给原告。但即使认定双方买卖合同有效，根据区分原则，合同有效并不一定导致房屋所有权转移，原告不能依据该买卖合同而直接取得案涉房屋的所有权。现案涉房屋产权已登记在车义名下，并且在房产部门已备案登记，该产权所有人为车义，故原告只能享有债权，而不享有案涉房屋的所有权。因被告乔祁军收取原告的大部分购房款后，又将该房屋产权登记在车义名下，并抵押给修金龙，致使原告无法取得该房屋的所有权，有违诚信，因车义在房产部门有房屋产权登记，并取得产权证，其要求认定乔祁军与车义之间房屋买卖合同无效的请求不属于本案审理范畴，原告可另行主张权利。车义取得房产证后，为其与乔祁军的借款提供抵押，将其取得房产证的房屋抵押给修金龙且在房管部门办理了该房屋的抵押登记手续，未违反相关法律规定，修金龙在办理抵押手续时无法知道该房屋已卖给他人的事实，系善意第三人，故该抵押权依法成立并有效。原告要求确认车义与第三被告修金龙的抵押登记无效的诉讼请求本院不予支持。综上所述，原告杨承芳就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应判决驳回诉讼请求。故依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、第十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告杨承芳的诉讼请求。案件受理费5050元，由原告杨承芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审 判 长  陂继清人民陪审员  郭建合人民陪审员  蔡亚兰二〇二〇年三月二十日书 记 员  刘立强