广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终188号 上诉人(原审原告)：陈光，男，1969年11月20日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：梁国森、林桂进，广西红火律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：容县自良供销合作社，住所地广西容县自良镇自良街。 法定代表人：肖军英，该社主任。 委托诉讼代理人：李耀强，男，1962年9月21日出生，汉族，容县供销合作联社法律顾问，住广西容县。 委托诉讼代理人：李国海，男，1966年1月11日出生，汉族，容县供销合作联社法律顾问，住广西容县。 原审第三人：南宁市点石拍卖有限责任公司，住所地广西南宁市青秀区竹小溪路39-1号中茵丽景豪庭2号楼2单元2202号。 法定代表人：梁绍泉，该公司负责人。 上诉人陈光因与被上诉人容县自良供销合作社及原审第三人南宁市点石拍卖有限责任公司（以下简称南宁点石拍卖公司）买卖合同纠纷一案，不服容县人民法院（2019）桂0921民初1987号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈光上诉请求：1.维持一审判决第四项；2.变更一审判决第一项为：上诉人陈光与第三人南宁市点石拍卖有限责任公司于2015年4月15签订的《拍卖成交确认书》【成交标的物：位于容县容县自良供销合作社容国用(1993)字第0207360号597.38平方米的整宗国有土地使用权，整体拍卖】合法有效;3.变更一审判决第三项为：被上诉人容县自良供销合作社协助上诉人办理容国用(1993)字第0207360号宗地597.38平方米的整体国有土地使用权变更登记过户到上诉人陈光名下。4.撤销一审判决第二、五项;5.一、二审受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案拍卖交易标的物为国有土地使用权证号容国用(1993)字第0207360号宗地597.38平方米的整体国有土地使用权及地上房屋。1.根据《竞买须知》第一条第（五）项“位于容县自良供销社药批楼的1宗国有土地使用权，整体拍卖。土地使用权证号为容国用(1993)字第0207360号……”、第七条第（一）项“……土地的面积以土地登记部门实地测量的数据为准，拍卖公司公布的面积仅供参考……”的约定，第三人拍卖公司公布的面积约270平方米仅仅是参考，且270平方米面积没有四围界址，同时，被上诉人在容县自良供销社药批楼仅有本案拍卖标的地一宗土地。因此，拍卖标的物为容国用(1993)字第0207360号土地使用权证登记的597.38平方米的整体国有土地使用权及地上房屋。2.2015年7月1日，第三人出具的《拍卖证明》，亦明确拍卖标的物为容国用(1993)字第0207360号土地使用权证界址内所有的土地使用权，包括药批楼所在地和界址内空地。3.2015年7月1日，被上诉人与上诉人根据《拍卖确认书》及《拍卖证明》签订《协议书》再次明确约定，拍卖标的物为容国用(1993)字第0207360号土地使用权证界址内所有的土地使用权，包括药批楼所在地和界址内空地。4.2015年7月21日,被上诉人向占用容国用（1993)字第0207360号土地（无建筑物的空地）种植农作物农户发出《通知》,通知的内容为：本地块我社已拍卖给陈光所有，请你们在2015年7月26日前把种在该地的作物自行处理。被上诉人在药批楼所占土地范围内的面积己经约为270平方米的情况下，其在土地拍卖成交后的上述行为及《协议书》、《通知》的内容，证实了此次拍卖的标的物为容国用(1993)字第0207360号土地使用权证所对应土地，委托第三人对容国用(1993)字0207360号整体土地进行公开拍卖是被上诉人的真实意思表示。一审判决认定本案拍卖标的物为容国用(1993)字第0207360号土地中的药批楼地块其中的270平方米的国有土地使用权是错误的，应予纠正。二、本案拍卖宗地面积应以土地使用权证登记面积597.38平方米为准，不应以宗地规划设计条件规划用地面积270.93平方米为依据。容国用(1993)字第0207360号宗地在拍卖前并没有分割，并且拍卖公告、拍卖须知均明确为整体拍卖。国家对不动产实行统一登记制度。《土地登记办法》规定，土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。故，本案拍卖的宗地面积应该为容国用(1993)字第0207360号土地使用权证登记的597.38平方米的整体国有土地使用权。三、一审判决上诉人与被上诉人于2015年7月1日签订《协议书》超出270平方米的土地使用权过户属无效协议，没有事实和法律依据。上诉人与被上诉人基于拍卖行为，签订的协议书属双方真实意思表示，未违反法律强制规定，合法有效，应受法律保护。综上，一审判决认定事实错误，判决错误，请求依法改判。 容县自良供销合作社辩称：一、被上诉人申请获得批准出让的符合行政法规规定的土地使用权面积为270.93平方米，而不是上诉人主张的597.38平方米。1.《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》规定：出让城市国有土地使用权，出让前应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。城市国有土地使用权出让、转让合同必须附具规划设计条件及附图。2.本案中，容县住房和城乡建设局于2013年12月26日出具的容住建规函[2014]77号《关于自良供销社药批楼地块规划设计条件的函》，明确规划地块面积为270.93平方米，该函所附规划设计条件附图规划用地界线明确的地块是指在被上诉人前后两栋药批楼范围之内，面积也是270.93平方米。可见，被上诉人申请获得批准出让的国有土地使用权是270.93平方米，而不是597.38平方米。二、被上诉人委托第三人拍卖的土地使用权是270.93平方米，而不是597.38平方米。1.2015年1月5日，深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司对被上诉人出具《土地使用权价值评估报告书》，该报告书中关于土地状况均明确地表明涉案土地为270.93平方米，以及所附的宗地位置示意图也表明涉案的地块只是楼房用地，并没有包括闲置地块。2.2015年3月23日，第三人公布的拍卖公告与拍卖会目录，均明确拍卖的国有土地使用权面积约270.93平方米；当天在玉林日报刊登的拍卖公告载明的拍卖事项是：“位于容县容县自良供销社药批楼地块住宅用地面积约270平方米的国有土地使用权，整体拍卖，参考价：78万元”；当天第三人公布的《竞买须知》也明确，拍卖标的物土地使用面积约270平方米。可见，被上诉人委托第三人整体拍卖的土地使用权面积，是指药批楼前后两栋楼房建筑所占用的整体土地面积约270.93平方米，而不是该土地证登记的整体面积597.38平方米。三、上诉人实际竞拍并支付了对价款的是药批楼前后两栋楼房建筑所占用的整体土地使用权面积270.93平方米，而不是597.38平方米。1.2015年4月15日，第三人出具《拍卖成交确认书》明确，成交的标的物为用地面积约270平方米；2.同一天，第三人与上诉人共同出具《拍卖成交凭证》，一致确认拍卖成交的国有土地面积约270平方米；3.2015年7月6日，第三人出具《拍卖证明》，明确表明公开拍卖的土地是“位于容县容县自良供销合作社药批楼所在的土地使用权证号为：容国用(1993)字第0207360号，土地使用面积约270平方米的国有土地使用权”。四、上诉人主张其竞拍取得土地使用权面积为597.38平方米的所谓事实依据，不具法律效力。请求驳回上诉，维持原判。 南宁点石拍卖公司未陈述意见。 陈光向一审法院起诉请求：1.确认原告陈光与第三人南宁点石拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》合法有效；2.确认原告与被告于2015年7月1日签订的《协议书》合法有效;3.判令被告容县自良供销合作社协助原告办理容国用（1993）字第0207360号597.38平方米的整宗国有土地变更登记过户到原告名下的手续；4.判令被告容县自良供销合作社协助原告陈光办理容房字第××号的房屋（建筑面积761.03平方米）变更登记过户到原告名下的手续。 一审法院认定事实：2015年3月23日，第三人南宁点石拍卖公司受被告容县自良供销合作社的委托定于2015年4月15日在容县政务中心五楼公共资源交易中心公开拍卖：“位于容县容县自良供销合作社药批楼地块住宅用地面积约270平方米的国有土地使用权，整体拍卖，参考价：78万元”。同日，第三人南宁点石拍卖公司发布上述标的物拍卖公告。2015年4月15日，原告陈光以78万元的价款竞拍到了位于容县容县自良供销合作社容国用（1993）字第0207360号药批楼地块住宅用地面积约270平方米的国有土地使用权，整体拍卖。拍卖成交后，原告与第三人南宁点石拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》，《拍卖成交确认书》中明确成交标的物为：位于容县容县自良供销合作社容国用（1993）字第0207360号药批楼地块住宅用地面积约270平方米的国有土地使用权，整体拍卖。位于容县容县自良供销合作社药批楼房屋所有权证号：容房字第××号，建筑结构为三层，建筑面积761.03平方米。原告陈光依约向被告付清了78万元拍卖标的价款，并向第三人付清佣金31200元。尔后，被告依约将拍卖的标物（位于容县容县自良供销合作社容国用（1993）字第0207360号药批楼地块住宅用地面积约270平方米的国有土地使用权及地上房屋）交付给原告使用。2015年7月1日，原、被告双方签订《协议书》，并约定：1、陈光已付清买自良上街供销社药批楼、地整体总价格人民币78万元；2、容县自良供销合作社按国有土地使用证【容国用（1993）第0207360号】的确权面积及房产证（容房字第××号）的确权面积一起过户给陈光所有。此后，原、被告双方因办理国有土地使用权过户问题产生纠纷。另查实，容县住房和城乡建设局于2013年12月26日出具容住建规函【2014】77号《关于自良供销社药批楼地块规划设计条件的函》，明确规划地块面积为270.93平方米，该函附规划设计条件附图及规划用地界线，明确地块是被告容县供销自良合作社的药批楼范围之内，该地块用地面积270.93平方米。2014年5月12日，容县人民政府以容政函【2014】24号《关于同意自良供销社转让容国用（1993）字第0207360号国有土地使用权批复》，容县人民政府同意容县供销合作联社将位于，土地注册登记号为容国用（1993）字第0207360号的国有土地（面积597.38平方米）使用权进行转让，并将土地用途改变为住宅用地。并注明资产处置前须经有合法评估资质的中介土地评估机构按原土地使用条件的划拨土地使用权市场价格和新土地使用条件的出让土地使用权市场价格进行评估。2015年1月4日，容县供销合作联社委托深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司对容县供销合作联社拥有的位于自良供销社药批楼地块住宅用地270.93平方米土地使用权价值评估。2015年1月5日，深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司作出了土地使用权评估报告书，估价结果为：1、划拨土地使用权市场价格：土地面积：270.93平方米，地面地价2040元/每平方米，总地价：55.27万元；2、出让土地使用权市场价格：土地面积：270.93平方米，地面地价3070元/每平方米，总地价：83.18万元。 一审法院认为，容县自良供销合作社委托南宁点石拍卖公司对位于容县容县自良供销合作社容国用（1993）字第0207360号药批楼地块住宅用地面积约270平方米的国有土地使用权进行拍卖，陈光以78万元的价款竞拍成功并与南宁点石拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》，以上拍卖程序符合法律规定。陈光与南宁点石拍卖公司于2015年4月15日签订的《拍卖成交确认书》【成交标的物：位于容县容县自良供销合作社容国用（1993）字第0207360号药批楼地块住宅用地面积约270平方米的国有土地使用权，整体拍卖】合法有效。本案中,原、被告双方讼争拍卖标的物位于容县自良供销社容国用（1993）字第0207360号药批楼地块住宅地的国有土使用权面积是约270平方米还是597.38平方米的问题,根据《拍卖公告》、《拍卖成交确认书》可以证实原告通过竞拍成功取得位于容县容县自良供销合作社容国用（1993）字第0207360号药批楼地块住宅用地面积约270平方米的国有土地使用权，原告陈光所主张其竞拍成功取得了容国用（1993）字第0207360号整宗的国有土地（面积597.38平方米）使用权，证据不足、理由不成立，不予支持。至于原、被告于2015年7月1日所签订《协议书》是否合法有效的问题，双方签订《协议书》应当依照《拍卖成交确认书》确定成交标的物：位于容县容县自良供销合作社容国用（1993）字第0207360号药批楼地块住宅用地面积约270平方米的国有土地使用权，而该《协议书》中第2条：容县自良供销合作社按国有土地使用证【容国用（1993）第0207360号】的确权面积及房产证（容房字第××号）的确权面积一起过户给陈光所有，案涉土地注册登记号为容国用（1993）字第0207360号的国有土地（面积597.38平方米）使用权与《拍卖成交确认书》确定的成交标的物的国有土地使用权面积不一致，因此，对超出拍卖成交标的物国有土地使用面积约270平方米这部分约定应属无效。依据法律规定：合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让，抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”本案中，原告竞拍获得拍卖标的物并依约付清价款，被告应依法将拍卖标的物交付给原告，并协助原告办理位于容县容县自良供销合作社容国用（1993）字第0207360号药批楼地块住宅用地面积约270平方米的国有土地使用权及地上的房屋【房屋所有权证号：容房字第××号，建筑面积761.03平方米】变更登记过户到原告名下的手续。故被告请求驳回原告要求协助办理超出270.93平方米国有土地使用过户手续的抗辩意见，证据充分，理由成立,予以采纳。第三人南宁点石拍卖公司经开庭传票传唤，无正当理由不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国拍卖法》第五十二条、第五十五条、《中华人民共和国合同法》五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、原告陈光与第三人南宁市点石拍卖有限责任公司于2015年4月15日签订的《拍卖成交确认书》【成交标的物：位于容县容县自良供销合作社容国用（1993）字第0207360号药批楼地块住宅用地面积约270平方米的国有土地使用权，整体拍卖】合法有效;二、原告陈光与被告容县自良供销合作社于2015年7月1日所签订《协议书》第2条协议：要求办理超出容县容县自良供销合作社容国用（1993）字第0207360号药批楼地块住宅用地面积约270平方米的国有土地使用权过户手续的协议无效;三、被告容县自良供销合作社应于本判决生效之日起十五日内协助原告办理容县容县自良供销合作社容国用（1993）字第0207360号药批楼地块住宅用地面积约270平方米的国有土地使用权变更登记过户到原告陈光名下的手续；四、被告容县自良供销合作社应于本判决生效之日起十五日内协助原告陈光办理容县容县自良供销合作社药批楼房屋【房屋所有权证号：容房字第××号，建筑面积761.03平方米】变更登记过户到原告陈光名下的手续；五、驳回原告陈光其他诉讼请求。案件受理费11600元，减半收取计5800元，由原告陈光负担。 二审中，上诉人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方争议的证据和事实，本院认定如下：上诉人提供的现场照片，并不能证明本案相关协议的内容，本院不予采纳。 二审查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。本院另查明，南宁点石拍卖公司在举行拍卖前，给竞买人出具了《竞买须知》，其中载明：拍卖标的，位于容县容县自良供销合作社药批楼的1宗国有土地使用权，整体拍卖，土地使用权证号为容国用（1993）字第0207360号，土地使用面积约270平方米，使用权类型为划拨；拍卖公司是对拍卖标的物的现状进行拍卖，土地的面积以土地登记部门实地测定的数据为准，拍卖公司公布的面积数仅供参考；竞买人参加竞买，在拍卖会上的举牌应价，视为竞买人已对拍卖标的行使了咨询、查验、了解的权利，完全清楚拍卖标的的现状、瑕疵以及政府批复的规划设计条件，对拍卖标的的状况有完全的认知和了解（含面积大小），并愿承担一切责任；买受人买受后使用时，必须遵守容县住建局容住建规函【2014】77号文件的规定；本须知是《拍卖成交确认书》的有效组成部分等内容。 本院认为，我国实行土地用途管制制度，法律对于土地使用权的出让和转让有明确规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”。《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条规定：“在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权”。本案中，容县自良供销合作社位于容县的证号为容国用（1993）字第0207360号的土地使用权，是以划拨方式取得，要转让必须按照相关规定处理，而不能随意转让。故容县自良供销合作社将土地使用权进行转让之前，向容县住房和城乡建设局申请而获得了该局以容住建规函[2014]77号《关于自良供销社药批楼地块规划设计条件的函》确定对面积为270.93平方米地块的规划设计条件，又经容县人民政府以容政函[2014]24号批文批复同意转让，并且由深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司进行评估而得到了270.93平方米土地的划拨土地使用权市场价格和出让土地使用权市场价格的结果后，才通过委托南宁点石拍卖公司对已获得规划的270.93平方米的土地使用权进行拍卖转让。在拍卖过程中，无论是拍卖公告、拍卖须知、拍卖成交确认书，对于拍卖标的物，均清楚地载明为面积约270平方米的国有土地使用权，还明确了土地的面积要以土地登记部门实地测定的数据为准，并且拍卖公司还在《拍卖须知》中特别告知竞买人，参加竞买即视为竞买人已完全清楚拍卖标的的现状及政府批复的规划设计条件。故南宁点石拍卖公司将容县自良供销合作社交予拍卖的面积270.93平方米的国有土地使用权，在拍卖中表述为面积约270平方米的国有土地使用权，进行公开拍卖并拍卖成交，陈光竞买得的标的物就是上述经规划确定的面积约270平方米的国有土地使用权的事实清楚。一审判决对拍卖成交标的物的认定正确。陈光上诉称拍卖交易标的物为容国用（1993）字第0207360号国有土地使用证中的597.38平方米的国有土地使用权，没有事实依据，其提出的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费元11600元（上诉人陈光已预交），由上诉人陈光负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 坚 审判员 雪丽峰 审判员 姚 莉 二〇二〇年三月十一日 书记员 张丽娜