广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初31464号原告：东莞市莞城区罗沙白沙塘股份经济合作社，地址：广东省东莞市莞城区********，广东省农村集体经济组织证明书：粤农集字第190001003009号。法定代表人：尹柏钧，理事长。委托诉讼代理人：樊晓兰，广东慕正律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁石兰，广东慕正律师事务所律师。被告：深圳市家福康商贸有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区********粤海珠宝广场南面179栋8楼，统一社会信用代码：914***********714H。法定代表人：林武君，执行董事。被告：东莞市添御统商贸有限公司，住所地：广东省东莞市莞城街道罗沙社区******王广场五区A01，统一社会信用代码：91441900MA4WTLYN32。法定代表人：陈国坤，经理。被告：林武君，女，1966年10月2日出生，汉族，住广东省揭西县*************，居民身份证号码：445************02X。被告：陈国坤，男，1993年5月9日出生，汉族，住广东省揭西县**************，居民身份证号码：445************315。四被告共同委托诉讼代理人：黄爱军，北京德恒（东莞）律师事务所律师。原告东莞市莞城区罗沙白沙塘股份经济合作社与被告深圳市家福康商贸有限公司（以下简称家福康公司）、东莞市添御统商贸有限公司（以下简称添御统公司）、林武君、陈国坤租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人樊晓兰，被告的共同委托诉讼代理人黄爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：一、解除原告与被告家福康公司的租赁合同关系；二、被告家福康公司立即向原告返还租赁物；三、被告家福康公司向原告支付租金，租金计算至被告家福康公司返还租赁物之日止（租金自2018年7月1日开始计算，暂计至2019年7月31日合计4264000元）；四、被告家福康公司向原告支付滞纳金，滞纳金计算至租金清偿之日止（租金自2018年8月1日开始计算，暂计至2019年7月31日合计767848元）；五、被告添御统公司、林武君、陈国坤对被告家福康公司上述债务承担连带清偿责任；六、被告家福康公司、添御统公司、林武君、陈国坤承担本案所有诉讼费用。后原告撤回诉请一、诉请二，变更诉请的租金总额为4619680元，滞纳金以该租金为计算依据。庭审后，原告明确诉请的租金及税金差额为4306971.5元，其中税金差额为15291.5元。原告主张的事实理由：原告与被告家福康公司于2017年6月8日签订《商铺租赁合同书》，约定原告将其所有的位于东莞市*******王广场五区一层至三层的商铺出租给被告家福康公司使用。后原告与被告家福康公司于2017年9月7日签订《商铺租赁合同书补充协议一》，变更了免租装修期，其他条款仍按《商铺租赁合同书》履行。上述合同签订后，原告按照合同约定将租赁物交付被告家福康公司使用，被告家福康公司开始尚能按照合同约定支付租金，但自2018年3月开始未能按时支付租金，自2018年7月开始拖欠租金至今，严重违反合同约定，原告有权解除合同并要求被告家福康公司支付滞纳金及返还租赁物。另，被告家福康公司仅以其名义支付了第一个月的租金，之后一直由被告添御统公司向原告支付租金，且被告家福康公司未经原告同意，以被告添御统公司的名义与分租方签订分租合同。被告家福康公司与添御统公司在履行合同过程中已构成混同，被告添御统公司应当对被告家福康公司的债务承担连带清偿责任。被告家福康公司、添御统公司分别是被告林武君、陈国坤投资的一人有限责任公司，被告林武君、陈国坤依法应对被告家福康公司、添御统公司经营期间的债务承担连带清偿责任。四被告辩称，一、被告家福康公司与原告的租赁合同关系已于2019年7月1日解除，并于2019年8月30日完成租赁物交接。原告通知商户自2019年7月1日起由原告收取租金，且原告已于2019年7月1日起收取了部分商户租金，视为原告自2019年7月1日起收回租赁物，被告家福康公司自2019年7月1日起无须再支付租金。二、自《商铺租赁合同书》签订以来，原告未将七间带租约商铺中的东莞肯德基有限公司（以下简称肯德基公司）承租的商铺交付给被告家福康公司，至今仍由原告收取租金、水电费。被告家福康公司保留向原告追究违约责任的权利。因原告没有按照约定交付商铺，致使被告家福康公司不能行使租赁物的全部经营管理权，严重影响了被告家福康公司对租赁物的统一改造和招租，造成被告招商率极低。加上近年东莞营商环境低迷，网络购物快速发展，进一步导致被告家福康公司的亏损持续扩大。三、《商铺租赁合同书》约定的租金标准涵盖了肯德基公司承租的商铺，每月租金55000元直接由原告收取，因此，被告家福康公司每月支付给原告的租金应减少为273000元。被告家福康公司已经支付的租金超出该标准的，有权从未支付的租金中抵扣。现实中，原告周边的其他物业，商户因经营大环境导致亏损而提出减租申请，原告也予以相应减租。虽原告一直未回应被告家福康公司的减租申请，但实际上是同意被告家福康公司收多少租金就付多少租金的交租模式。因双方关于租金标准有争议，且被告家福康公司因大市场趋势导致无力支付租金，原告至今未按约定交付租赁物，被告家福康公司欠付租金非主观过错，无须支付滞纳金。若需要支付滞纳金，也应当与原告不按合同约定交付商铺产生的滞纳金相冲抵。四、被告添御统公司受被告家福康公司的委托代为经营管理案涉租赁物，两家公司是委托合同关系，没有形成混同经营。被告家福康公司的债权债务与被告添御统公司无关。根据合同相对性原则，原告无权向被告添御统公司主张《商铺租赁合同书》的权利。五、被告林武君、陈国坤无须对被告家福康公司的债务承担责任。经审理查明，被告家福康公司是自然人独资企业，法定代表人及股东为林武君。被告添御统公司是自然人独资企业，法定代表人及股东为陈国坤。2017年6月8日，原告（甲方）与被告家福康公司（乙方）、东莞市莞城区罗沙股份经济联合社（监证方）签订《商铺租赁合同书》，约定：原告将位于东莞市*******王广场五区一至三层的商铺出租给被告家福康公司，商铺三层，建筑面积约9777.59平方米；租赁期限为20年，自2017年7月1日起至2037年6月30日止，装修免租期3个月，自2017年10月1日起收取租金；月租金328000元，每三年递增6%，每月10日前支付当月租金；被告家福康公司不按时交纳租金超过20天的，自第21天起按应缴纳租金每日加收1‰的滞纳金；被告家福康公司在租期内拖欠租金超过2个月的，原告有权单方随时没收定金、追回拖欠款项、收回商铺及解除合同，由此造成的损失不予赔偿；其中7间商铺租赁面积共约1150平方米是带合同出租，被告家福康公司须与该商铺的原承租人按原合同继续履行；等等。2017年9月7日，原告（甲方）与被告家福康公司（乙方）、东莞市莞城区罗沙股份经济联合社（监证方）签订《商铺租赁合同书补充协议一》，约定调整免租期的具体期间。另查，上述合同所涉租赁物已取得建设工程规划许可证。广东光大企业集团有限公司与原告签订《物业分成移交确认书》，双方确认广东光大企业集团有限公司与东莞市城区房地产开发公司共同开发的位于东莞市莞城区****王广场5区一至三层商铺的所有权自2011年8月1日起归属原告。2017年7月28日至2019年8月5日期间，被告添御统公司作为出租人，分别与案外人签订《租赁合同》，约定将上述商铺中的部分出租给案外人。2017年12月起，被告添御统公司向原告转账支付原告与被告家福康公司签订的租赁合同所涉租金。2018年3月1日，被告添御统公司与原告签订《商铺租赁合同书》，约定：被告添御统公司向原告承租位于地王广场五区一楼原监控中心位置的商铺，期限为2018年3月1日至2028年2月29日，等等。2019年6月21日，原告向被告家福康公司发出《催收欠款通知书》，称截至2019年6月21日，仍欠原告债务3936000元，要求自2019年7月1日起商户租金由原告直接收取。原告在对被告家福康公司、添御统公司作出的《解除合同关系通知书》中称，原告与被告家福康公司于2017年6月8日签订了《商铺租赁合同书》，因被告家福康公司、添御统公司拖欠14个月租金，严重违反合同约定，要求于2019年8月23日起解除与被告家福康公司、添御统公司的租赁合同关系。被告家福康公司、添御统公司确认于2019年8月27日收到该通知。原告在对被告添御统公司作出的《解除合同关系通知书》中称，原告与被告添御统公司于2018年3月1日签订了《商铺租赁合同书》，因被告添御统公司拖欠4个月租金，严重违反合同约定，通知于2019年9月1日起解除与被告添御统公司的租赁合同关系。被告添御统公司向原告作出两份《租赁物业退还确认书》，第一份称收到原告于2019年8月27日发出的解除合同关系通知，现已将物品搬离，并将租赁物业交回原告，第二份称收到原告于2019年9月4日发出的解除合同关系通知，现已将物品搬离，并将牛肉店租赁物业交回原告。2019年8月26日，原告工作人员确认收到被告添御统公司交来负一层电房钥匙、一楼进出门电卷闸门钥匙。2019年8月29日，原告与被告添御统公司在《添御统商贸移交明细表》上签名或盖章，确认交接了相关文件资料。2019年5月前，原告向肯德基公司收取租金后均转交被告添御统公司。2019年5月至8月期间，原告每月收取肯德基公司租金55000元及水电费（均含税费）未转交被告家福康公司或添御统公司，具体收款时间如下：2019年5月10日收租金55000元（税费3300元），5月15日收水电费32416.38元（税费1944.98元），6月14日收租金55000元（税费3300元），7月31日收水电费37716.49元（税费2262.99元），7月10日收租金55000元（税费3300元），7月31日收水电费41001.34元（税费2460.08元），8月21日收租金55000元（税费3300元），8月23日收水电费45671.36元（税费2740.28元）。2017年8月至2019年8月期间，原告按月向肯德基公司开具租金及水电费发票，被告添御统公司已按租金及水电费的6%向原告支付部分税费（租金税费支付至2018年1月，水电费税费支付至2017年12月）。原告已收取商户东莞市星睿影音有限公司（以下简称星睿公司）2019年7月、8月租金以及2019年6月、7月水电费合计15715.18元。原告已收取商户东莞市凡缇斯珠宝有限公司（以下简称凡缇斯公司）2019年8月租金以及2019年7月水电费合计24868.38元。被告添御统公司已收取商户东莞市嘉祥通讯有限公司（以下简称嘉祥公司）2019年9月租金18000元。本院认为，原告与被告家福康公司签订的《商铺租赁合同书》及《商铺租赁合同书补充协议一》所涉房屋已取得建设工程规划许可证，合同内容为双方真实意思表示，合法有效，双方应予遵守。本案争议焦点之一为《商铺租赁合同书》及《商铺租赁合同书补充协议一》的解除时间。因被告家福康公司连续拖欠租金，原告有权行使合同解除权。原告于2019年8月27日通知被告家福康公司解除租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，该通知到达被告家福康公司时，《商铺租赁合同书》及《商铺租赁合同书补充协议一》即解除。原告于2019年7月起收取部分商户租金，该行为不能视为通知解除租赁合同关系。因此，双方租赁合同关系于2019年8月27日解除。原告申请撤回诉请一、诉请二，本院予以准许。本案争议焦点之二为欠付的租金金额。被告家福康公司对原告的租金支付义务应计算至双方租赁合同关系解除时，即2019年8月27日。被告家福康公司主张与原告协商变更了租金标准，因未能提供有效证据证实，本院不予采信。原告主张被告家福康公司仅支付租金至2018年6月，被告家福康公司未能提供反驳证据，本院予以采信。2018年7月1日至2019年8月27日期间租金计算为4549677.42元，其中部分租金原告已直接向商户收取，应予扣出。原告诉请2019年8月28日至31日期间的租金，因租赁合同已解除，性质应为占有使用费。2019年9月4日交还的牛肉店租赁物，应属原告与被告添御统公司于2018年3月1日签订的《商铺租赁合同书》内容，与原告、被告家福康公司签订的租赁合同无关。原告于2019年8月26日确认收到被告添御统公司交来负一楼电房钥匙、一楼进出门电卷闸门钥匙，被告家福康公司确认于2019年8月30日将租赁物交还原告，原告未举证证实被告家福康公司或添御统公司于2019年8月31日继续占有使用租赁物，被告家福康公司应支付原告2019年8月28日至30日期间的占有使用费，参照租赁合同约定的租金标准计算为31741.94元，无需支付8月31日的占有使用费。合同解除后，被告家福康公司无权继续收取租户租金，其已收取的嘉祥公司2019年9月租金18000元应返还原告。原告已收取星睿公司2019年7月、8月租金以及2019年6月、7月水电费合计15715.18元，已收取凡缇斯公司2019年8月租金以及2019年7月水电费合计24868.38元，应从被告家福康公司欠付的租金中扣出。原告已收取肯德基公司自2019年5月至8月期间租金税后计206800元以及2019年4月至7月水电费税后计147397.24元，以上合计354197.24元为原告实际取得金额，亦应从被告家福康公司欠付的租金中扣出。原告主张已为被告家福康公司代垫承租人为肯德基公司的2018年2月至2019年4月期间租金税费以及2018年1月至2019年3月期间水电费税费差额82072.3元，提供相应证据佐证。被告不同意承担肯德基公司的租金及水电费的相关税费。因原告与被告家福康公司于租赁合同中约定的租赁物包括肯德基公司承租的商铺，原告亦连续向被告家福康公司交付肯德基公司缴纳的租金及水电费，可推定原告与被告家福康公司约定实际由被告家福康公司享有及承担肯德基公司的相关租赁合同权利义务。被告家福康公司已连续按6%向原告支付肯德基公司承租商铺的税费，可推定双方对税费承担已有约定，原告主张租金及水电费税费应由被告家福康公司承担，本院予以采纳。根据原告提交的关于滞纳金的计算说明可知，原告主张对上述租金及水电费394780.80元与被告家福康公司欠付的租金及税费差额进行抵销，抵销的顺序是先抵销2018年7月租金，后抵销税费差额，抵销后，尚余税费差额15291.5元。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，本院对原告主张的抵销予以确认。因原告未就税费提出独立诉讼请求，该税费差额15291.5元本院于本案不予处理。原告与被告添御统公司于2018年3月1日签订的《商铺租赁合同书》所涉租赁合同关系并非原告诉请所涉的租赁合同关系，原告因该合同关系主张的租金本院不予处理。综上，被告家福康公司应支付原告租金4239677.42元、占有使用费31741.94元。对原告诉请超出部分，本院予以驳回。本案争议焦点之四为原告有无违约。被告家福康公司主张原告未按合同约定交付肯德基公司承租商铺，构成违约。因被告家福康公司一直通过原告收取肯德基公司租金至2019年4月，其主张原告未交付肯德基公司承租商铺构成违约，本院不予采纳。本案争议焦点之四为滞纳金支付义务。原告诉请被告家福康公司支付逾期支付租金的滞纳金（违约金），具有约定与法定依据，本院予以支持。被告家福康公司应返还原告的嘉祥公司2019年9月租金18000元，返还义务产生于租赁合同关系结束后，性质不属于因履行双方租赁合同向原告交付租金。原告依照租赁合同约定要求被告家福康公司支付逾期付款违约金，本院不予支持。原告要求被告家福康公司支付逾期支付税费的违约金，缺乏约定依据，本院不予支持。被告家福康公司抗辩无需支付逾期支付租金的滞纳金（违约金），异议内容包括了支付义务及支付金额，根据本案案情，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本院酌情调整滞纳金（违约金）标准按月利率2%计算。上述已认定原告收取的款项须与被告家福康公司欠付的租金相抵销，结合原告关于滞纳金计算基数的具体主张（详见附卷说明，此略），本院认定被告家福康公司应支付原告的滞纳金（违约金）如下：1、以328000元为基数，自2018年8月1日至2019年5月9日；2、以245828.6元为基数，自2019年5月10日至2019年6月13日；3、以194128.6元为基数，自2019年6月14日至2019年7月9日；4、以142428.6元为基数，自2019年7月10日至2019年7月30日；5、以68433.84元为基数，自2019年7月31日至2019年8月20日；6、以16733.84元为基数，自2019年8月21日至2019年8月22日；7、以328000元为基数，自2018年9月1日起至付清之日止；8、以328000元为基数，自2018年10月1日起至付清之日止；9、以328000元为基数，自2018年11月1日起至付清之日止；10、以328000元为基数，自2018年12月1日起至付清之日止；11、以328000元为基数，自2019年1月1日起至付清之日止；12、以328000元为基数，自2019年2月1日起至付清之日止；13、以328000元为基数，自2019年3月1日起至付清之日止；14、以328000元为基数，自2019年4月1日起至付清之日止；15、以328000元为基数，自2019年5月1日起至付清之日止；16、以328000元为基数，自2019年6月1日起至付清之日止；17、以328000元为基数，自2019年7月1日起至付清之日止；18、以328000元为基数，自2019年8月1日起至付清之日止；19、以285677.42元为基数，自2019年9月1日起至付清之日止；以上违约金均按月利率2%计算。对原告诉请超出部分，本院予以驳回。本案争议焦点之五为被告添御统公司、林武君、陈国坤应否对被告家福康公司的债务承担连带责任。被告家福康公司为一人有限责任公司，被告林武君作为家福康公司的股东，未能提供证据证实家福康公司财产独立于林武君个人财产，应对家福康公司的上述债务承担连带责任。被告家福康公司、添御统公司主张，添御统公司基于与家福康公司的委托合同关系而参与履行家福康公司与原告的租赁合同。原告未能提供有效证据证实被告家福康公司与添御统公司在人员、业务、财务等方面交叉或者混同，导致各自财务无法区分，丧失独立人格，构成人格混同。因此，原告主张被告添御统公司对被告家福康公司上述债务承担连带责任，本院不予支持。原告诉请被告陈国坤对被告家福康公司上述债务承担连带责任，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、第五十七条第二款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告深圳市家福康商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市莞城区罗沙白沙塘股份经济合作社支付租金4239677.42元、占有使用费31741.94元；二、被告深圳市家福康商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市莞城区罗沙白沙塘股份经济合作社支付逾期支付租金的违约金：1、以328000元为基数，自2018年8月1日至2019年5月9日；2、以245828.6元为基数，自2019年5月10日至2019年6月13日；3、以194128.6元为基数，自2019年6月14日至2019年7月9日；4、以142428.6元为基数，自2019年7月10日至2019年7月30日；5、以68433.84元为基数，自2019年7月31日至2019年8月20日；6、以16733.84元为基数，自2019年8月21日至2019年8月22日；7、以328000元为基数，自2018年9月1日起至付清之日止；8、以328000元为基数，自2018年10月1日起至付清之日止；9、以328000元为基数，自2018年11月1日起至付清之日止；10、以328000元为基数，自2018年12月1日起至付清之日止；11、以328000元为基数，自2019年1月1日起至付清之日止；12、以328000元为基数，自2019年2月1日起至付清之日止；13、以328000元为基数，自2019年3月1日起至付清之日止；14、以328000元为基数，自2019年4月1日起至付清之日止；15、以328000元为基数，自2019年5月1日起至付清之日止；16、以328000元为基数，自2019年6月1日起至付清之日止；17、以328000元为基数，自2019年7月1日起至付清之日止；18、以328000元为基数，自2019年8月1日起至付清之日止；19、以285677.42元为基数，自2019年9月1日起至付清之日止；以上违约金均按月利率2%计算；三、被告林武君对被告深圳市家福康商贸有限公司上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告东莞市莞城区罗沙白沙塘股份经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23511.47元（原告东莞市莞城区罗沙白沙塘股份经济合作社已预交），由被告深圳市家福康商贸有限公司、林武君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  周汝丽二〇二〇年二月十七日书记员  孙靖文陈晓慧（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。第五十七条第二款本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。