北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初39141号原告（反诉被告）：马卫平，男，1968年3月26日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：马帅（系马卫平之子），1994年11月16日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：赵金涛，北京市中闻律师事务所律师。被告（反诉原告）：王跃平，女，1973年7月25日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：雷云华，北京市达奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹杰，北京市达奥律师事务所实习律师。原告（反诉被告）马卫平与被告（反诉原告）王跃平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）马卫平到庭参加诉讼，被告（反诉原告）王跃平经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马卫平向本院提出诉讼请求：一、被告王跃平支付2019年6月10日至2020年6月9日的欠付租金7万元（共计14万元，扣除已付7万元）；二、被告王跃平赔偿损失暂计10.5万元，包括3个月租金损失3.5万元，及欠付租金的利息损失（自2019年6月9日起至实际给付之日止，按日千分之三计算，暂计至2019年11月28日为7万元）；三、本案诉讼费由被告王跃平承担。事实和理由：我与王跃平于2016年5月11日签订租赁合同，将坐落于北京市通州区故城东路（以下简称涉案房屋）出租给王跃平，租赁期限自2016年6月11日至2021年6月9日，租赁期限为5年，租金按年支付，2016年6月10日至2019年6月9日的年租金为13万元，2019年6月10日至2020年6月9日的年租金为14万元，2020年6月9日至2021年6月9日的年租金为15万元。王跃平按合同约定支付了2016年6月10日至2019年6月9日的租金，后王跃平未按期支付2019年6月10日至2020年6月9日，仅于2019年9月13日支付了三个月租金3.5万元，于2019年9月20日支付了3.5万元，尚欠7万元未付，经我多次催要未果。故诉至法院，望判如所请。王跃平辩称，一、不同意马卫平第一项诉求，我已支付的房租尚未到期，故不应再交纳房租，相反，马卫平应将未到期租金退还给我。二、不同意马卫平的第二项诉求，马卫平涉诉导致涉案房屋处于拍卖状态，其未如实告知我该情况，涉案房屋的买受人向我主张房屋租金，我才得知该事实，据此，我行使合同履行中的不安抗辩权，并延迟支付租金，不属于违约。马卫平在我已交纳租金的租期内以锁门的方式阻扰合同的正常履约，其行为构成违约，马卫平应承当违约责任。王跃平提出反诉请求：一、解除双方于2016年5月11日签订的租赁合同；二、被反诉人马卫平返还2019年9月24日起至2019年12月10日止的租金29913元；三、被反诉人马卫平赔偿违约金3.5万元；四、本诉及反诉费均由被反诉人马卫平承担。事实与理由同本诉答辩意见一致。马卫平针对反诉辩称，我不同意王跃平的反诉请求，具体理由如下：一、涉案房屋虽涉及拍卖，但是河南省西平县人民法院（以下简称西平法院）未出具裁定书确认拍卖成功，王跃平提交的网络成功竞价确认书也明确记载标的物的最终成交以西平法院出具成功拍卖裁定为准，我方对相关执行案件提出执行异议，西平法院尚未就此处理完毕，涉案房屋现仍登记在我名下，我国实行不动产登记制度，应当以涉案房屋的不动产登记作为权利依据，故我认为王跃平在其不享有解除权的情况下主张解除合同属于违约；二，王跃平依据合同第五条第一款之约定要求赔偿违约金并无依据，我是在多次向王跃平催要租金未果的情况下才锁门的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年5月11日，马卫平作为甲方与王跃平作为乙方签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定马卫平将其位于北京市通州区故城东路（以下简称涉案房屋）出租给王跃平，房屋建筑面积为123平方米，租赁期限为5年。合同第三条约定：“租金2016年6月10日至2019年6月9日三年每年13万元，自2019年6月10日至2020年6月9日租金为14万元，自2020年6月9日至2021年6月9日租金为15万元（不含开具租赁发票及所需税费），不包括取暖费、物业费，取暖费、物业费由乙方承担。租金每年支付一次，在租金到期前一个月交纳。”合同第五条约定：“1、本合同签订后，任何一方无故终止合同，须支付对方三个月租金作为赔偿。2、乙方给房屋及设施造成损坏，应当照价赔偿。3、乙方不按时交纳租金，应当按日千分之三向甲方交纳违约金，超过15日甲方有权解除合同……”合同另就续租事项等进行了明确约定。上述合同签订后，马卫平将涉案房屋交付王跃平，王跃平在房屋内进行茶庄经营。2017年2月22日，因马卫平涉及诉讼，涉案房屋被西平法院查封，查封期限自2017年2月21日起至2020年2月20日止。2018年7月25日，西平法院就涉案房屋发出网拍公告。2018年8月26日，案外人杨某通过竞买以最高应价胜出。当日，西平法院向杨某出具《网络竞价成功确认书》，该确认书载明：“标的物最终成交以西平法院出具拍卖成交裁定为准。”后杨某告知王跃平网拍事宜，并向其出示了《网络竞价成功确认书》。另查：王跃平按期支付了2019年6月9日前的全部租金。2019年9月13日，王跃平向马卫平交纳自2019年6月10日起至2019年9月9日的租金35000元，马卫平之子马帅代马卫平出具了《收据》。2019年9月20日，王跃平向马卫平交纳自2019年9月10日起至2019年12月10日的租金35000元，马帅再次代马卫平出具了《收据》。期间，因王跃平未按合同约定期限预付一年期租金，马卫平分别于2019年9月12日6时许、2019年9月23日7时30分许、2019年9月24日7时25分许采取了锁门措施。2019年9月24日，王跃平腾清涉案房屋，但双方未正式办理交割手续。本案审理过程中，经本院查询，涉案房屋仍登记于马卫平名下。马卫平称其已就所涉案件向西平法院申请再审，故西平法院未向杨某出具拍卖成交裁定。庭审中，马卫平表示同意解除《租赁合同》。另王跃平称其未按合同约定期限预付租金是因涉案房屋已被拍卖，其主张行使不安抗辩权。马卫平对此予以否认，称房屋产权始终未变更，不影响王跃平依约支付租金。本院认为：本案争议焦点是涉案租赁合同能否解除，及各自应否承担违约责任的问题，就此，本院具体分析如下：一，涉案租赁合同能否解除。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案被告王跃平要求解除合同，原告马卫平当庭表示同意，本院不持异议，解除时间应以马卫平表示同意解除的庭审时间为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。经查，王跃平实际于2019年9月24日腾退了涉案房屋，故对其要求退还2019年9月25日起至2019年12月9日租金的诉求，理由正当，证据充分，本院依法予以支持，经核实，具体数额为29231元。对于马卫平要求王跃平继续支付租金至2020年6月9日，依据不足，本院不予支持。二、双方当事人是否构成违约。经查，按照合同约定，王跃平应于每一期租金到期前一个月预付下一年度租金，即王跃平应在2019年6月9日前一个月支付2019年6月10日至2020年6月9日的一年期租金共计14万元，但王跃平实际于2019年9月13日才交纳了该期一季度的租金，并于2019年9月20日再次支付了一季度的租金。表面看来，王跃平之行为已构成违约。但本院认为，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。根据已查明的事实，王跃平在付款期限来临前已知晓涉案房屋不仅已经涉诉，而且已进入到了执行拍卖程序，在合同明确约定预付一年租金的情况下，王跃平有理由相信马卫平可能在一年期内随时丧失履约能力，故此时王跃平行使上述合同法规定的不安抗辩权，符合人之常情，本院依法予以支持。马卫平主张王跃平中止支付租金的行为构成违约不妥，本院不予支持。应当指出，当可导致不安抗辩权的事实将要发生或已实际发生时，双方当事人应本着诚实信用原则，积极采取措施，协商解决问题。马卫平未提供证据证明其为消除不安因素采取积极措施并将相关情况及时告知了王跃平，而是采取了诸如锁门的简单粗暴方式，试图迫使王跃平立即支付租金，此举明显不妥。考虑到其行为实施时间是在日常经营时间之外，目的显然是督促履约，而非故意干扰经营，且涉案房屋至今仍登记在马卫平名下，故其行为虽不妥，但尚不足认定为违约。故本院对王跃平反诉要求马卫平承担违约责任之诉求，亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定之规定，判决如下：一、马卫平与王跃平于二〇一六年五月十一日签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年十二月二日解除；二、马卫平退还王跃平租金29231元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回马卫平的其他诉讼请求；四、驳回王跃平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（含反诉案件受理费）1911元，由马卫平负担1465元，其中1200元已交纳，余款265元于本判决生效之日起七日内交纳；由王跃平负担446元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  佘亚妮二〇二〇年三月二十四日书记员  张佳怡