吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终224号上诉人（原审被告）：姚某，住吉林省延吉市。被上诉人（原审原告）：延边吴城物业管理有限公司。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人：许某。委托诉讼代理人：高某，吉林海兰江律师事务所律师。上诉人姚某因与被上诉人延边吴城物业管理有限公司（以下简称“吴城物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初5600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人姚某，被上诉人吴城物业公司的委托诉讼代理人许某、高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚某上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回吴城物业公司的诉讼请求。事实与理由：吴城物业公司以交付房屋钥匙为由胁迫业主交纳物业费，对于所承诺的事项不予兑现。姚某无力承担高额物业费。吴城物业公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。吴城物业公司向一审法院起诉请求：1.被告支付拖欠的物业费5083元及滞纳金；2.被告支付卫生费224元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年12月25日签订了苏州印象小区物业服务收费协议，协议约定住宅物业费收费标准为每月每平方米1.6元，支付物业费的周期为半年。被告应在缴费周期的首10日内预缴下一个季度的物业费。被告应当在指定时间内向原告支付物业费用及其他费用，如逾期15日仍未支付的，原告有权按照日千万之三加收滞纳金。被告的房屋面积为99.27平方米，但被告至今未支付2016年11月16日至2019年7月15日期间的物业费用5083元及卫生费224元。一审法院经审理查明：延边吴中物业管理有限公司于2015年4月10日成立。2015年6月15日，延边吴中房地产开发有限公司与延边吴中物业管理有限公司签订了前期物业服务合同，约定延边吴中房地产开发有限公司选聘延边吴中物业管理有限公司为其开发建设的苏州印象一期提供前期物业服务。2016年8月18日，延边吴中物业管理有限公司变更名称为吴城物业公司，其经营范围为物业管理服务等。2015年12月25日，延边吴中物业管理有限公司与姚某签订了苏州印象小区物业服务收费协议，约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，收费标准为高层住宅1.8元/平方米/月，多层住宅为1.6元/平方米/月；支付物业费的周期为半年，业主应当在每个缴费周期的前10日或之前预缴下一个半年的物业费，如被告逾期15日仍未支付物业费，原告有权按照应交金额的0.3%按日加收滞纳金。委托管理事项内容为：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；绿化管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；交通秩序与车辆停放管理；房屋装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。被告的房屋位于苏州印象1期7号楼2单元402，房屋建筑面积为99.27平方米,为多层住宅。吴城物业公司按照合同约定，于2015年开始为苏州印象小区1期进行物业服务，但被告未支付2016年11月16日至2019年7月15日期间的物业费5083元（1.6元/月/平方米×32个月×99.27平方米）。另查，2017年至2019年，延吉市环境卫生作业有限公司委托吴城物业公司代收苏州印象小区2017-2019年度的城镇垃圾处理费，收费标准为84元/年/户，被告应当支付城镇垃圾处理费224元。再查，原告在苏州印象小区物业服务期间，存在楼道瓷砖破损、路旁设置路障、路灯损坏、垃圾、积雪堆积等事实。一审法院认为：原告吴城物业公司依法成立，具备物业服务管理的经营范围。吴城物业公司的前身延边吴中物业管理有限公司与被告签订的物业服务收费协议约定了物业服务内容、物业费收取标准、逾期支付物业费收取滞纳金的标准，对合同双方具有约束力。吴城物业公司已为苏州印象小区提供了相关的物业服务，被告直接或者间接地受益，其应当按照约定交纳物业费。被告拖欠2016年11月16日至2019年7月15日期间的物业费，原告有权利主张，因此原告要求被告支付物业费5083元的诉讼请求成立，本院予以支持。对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因物业服务合同约定了逾期支付物业费应当支付滞纳金的标准，其对滞纳金的约定属于对违约内容的约定，本院确认被告向原告支付相应的违约金，但其约定的标准过高，本院调整为按中国人民银行同期贷款利率计算，本院确认2016年11月16日至2017年5月15日的物业费，以953元为基数，自2016年12月1日计算至给付之日，2017年5月16日至2017年11月15日的物业，以953元为基数，自2017年5月31日计算至给付之日，2017年11月16日至2018年5月15日的物业费的违约金，以953元为基数，自2017年12月1日计算至给付之日，2018年5月16日至2018年11月15日的物业费的违约金，以953元为基数，自2018年5月31日计算至给付之日，2018年11月16日至2019年5月15日的物业费的违约金，以953元为基数，自2018年12月1日计算至给付之日，2019年5月16日至2019年7月15日的物业费的违约金，以318元为基数，自2019年5月31日计算至给付之日。对原告要求被告支付2017年度城镇垃圾处理费224元的诉讼请求，因延吉市环境卫生作业有限公司委托吴城物业公司代为收取上述费用，被告作为延吉市居民应当承担该部分费用，且被告同意支付，本院予以支持。被告关于物业公司答复给予解决迟延交付房屋的补偿款的抗辩意见，不能对抗其支付物业费的义务，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条,《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第三十五条、第四十一条第一款的规定，判决：被告姚某于本判决生效后立即支付原告延边吴城物业管理有限公司2016年11月16日至2019年7月15日期间的物业费5083元,并支付违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2016年11月16日至2017年5月15日的物业费，以953元为基数，自2016年12月1日计算至给付之日，2017年5月16日至2017年11月15日的物业，以953元为基数，自2017年5月31日计算至给付之日，2017年11月16日至2018年5月15日的物业费的违约金，以953元为基数，自2017年12月1日计算至给付之日，2018年5月16日至2018年11月15日的物业费的违约金，以953元为基数，自2018年5月31日计算至给付之日，2018年11月16日至2019年5月15日的物业费的违约金，以953元为基数，自2018年12月1日计算至给付之日，2019年5月16日至2019年7月15日的物业费的违约金，以318元为基数，自2019年5月31日计算至给付之日）、城镇垃圾处理费224元。如被告姚某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元,由被告姚某负担。二审中，姚某为证明自己的主张提交如下证据。证据1：商品房买卖合同（预售），证明物业公司没有权利以交付物业费为由履行开发商交付钥匙、收取相关费用的义务。吴城物业公司质证称该份证据与本案没有关联性，吴城物业公司起诉要求姚某支付2016年11月16日至2019年7月15日期间的物业费，该证据无法证明吴城物业公司在该期间存在违约或不作为的义务。证据2：收据4份，证明吴城物业公司主动从开发商处承接相关业务，吴城物业公司有义务给我处理延期交房的问题。吴城物业公司质证称该证据与本案无关。本院认为姚某提交的上述证据与本案待证事实无关，故本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：案涉物业服务合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。吴城物业公司依约提供物业服务，姚某理应按照合同的约定履行交纳物业费的义务。一审判令姚某支付物业费及相关违约金并无不当。关于姚某提出的吴城物业公司以交付房屋钥匙为由胁迫业主交纳物业费，对于所承诺的事项不予兑现的主张，本院认为，案涉房屋延期交房与交纳物业费系两个不同的法律关系，因房屋未按期交付承诺给予相关补偿系由房地产开发公司作出，故由此产生的相关问题，姚某可在另案中进行主张。姚某于2015年12月25日接收房屋，并于当日交纳相关费用，其从接收房屋时即开始接受物业公司提供的物业服务，亦应支付相应的物业服务费用，因此，姚某的上诉主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，姚某的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人姚某负担。本判决为终审判决。审判长  池东波审判员  朴美兰审判员  申成日二〇二〇年三月二十五日书记员  车世兰