四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1550号 上诉人（原审被告）：成都东方广益投资有限公司，住所地：成都市成华区东三环路二段龙潭工业园。 法定代表人：晏永康，董事长。 委托诉讼代理人：陈宁，四川善嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陶昆蓉，女，1971年12月12日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：**，四川明炬律师事务所律师。 上诉人成都东方广益投资有限公司（以下简称东方广益公司）因与被上诉人陶昆蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初536号民事判决，向本院提起上诉。本院案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东方广益公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陶昆蓉全部诉讼请求，并由陶昆蓉承担本案一、二审全部诉讼费及保全费。 事实与理由：一、东方广益公司一致在积极履行办证义务，未能如约办证非东方广益公司原因。根据双方签订的《资产转让协议》第3条第5款、第4条第1款及第6条第2款，案涉商铺是在划拨土地上修建完成后对外进行销售，东方广益公司在签订合同时已将土地使用性质告知陶昆蓉，并以远低于当时的市场价将商铺出售，陶昆蓉未对土地、房屋现状提出异议。且案涉房屋产权证办理受到了“双证合一”政策影响，在双方约定的办证期限内，成都市便停止办理所有权证及故土证，开始实施不动产权登记制度，因此延迟办证原因不应归责于东方广益公司。二、合同约定解除条件并未成就，陶昆蓉未履行告知义务。根据《合同法》第96条规定，及《资产转让协议》第7条第2项约定，东方广益公司不否认陶昆蓉具有选择退还房屋的权利，但其行使约定解除权有所限制，应当经过其确认，但陶昆蓉在一审过程中未提交证据证明其通知过东方广益公司要解除合同，故双方之间的合同并未解除。三、合同主要义务已经履行完毕，解除合同不利于交易的安全性和稳定性。案涉房屋是在签订合同时就已办理大产权证，东方广益公司作为出卖方主要义务是交付房屋，陶昆蓉购买房屋的主要合同目的是占有使用房屋，未进行产权登记不影响其作为买受人实现合同的目的。且案涉商铺自2013年实际交付给陶昆蓉使用5年之久，并已经通过出租房屋获取利益，从双方协议第7条第2项可知，东方广益公司全面履行合同的诚意，虽案涉商铺未如期办证，但陶昆蓉已经正常占有使用，并通过该房屋获取了相应的利益，且房屋亦无质量问题，东方广益公司在履行合同主要义务并为实现产权证办理支出大量成本，若合同解除，将危及交易安全，有悖法律的公平正义。四、案涉商铺已具备办理产权证的现实条件。案涉商铺属于拆迁安置房二期，自2018年下半年开始已具备办理产权证的条件，但因陶昆蓉不配合办证需要的材料，及缴纳相关契税，导致东方广益公司未能办理。 陶昆蓉辩称，1.双方签订的《资产转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，故双方应当按协议约定履行合同义务。陶昆蓉已按约支付了房屋价款，但东方广益公司未在约定时间内办理产权登记，且东方广益公司并未在2018年10月底通知陶昆蓉提交办理权属证书所需资料，即使通知，该时间已经超过约定的最后期限，故陶昆蓉有权退房，该权利系陶昆蓉单方享有，无需经过东方广益公司同意。2.本案纠纷因东方广益公司而起，其所陈述的理由均非陶昆蓉所导致，故陶昆蓉有权按照协议约定退房，且无需东方广益公司同意。协议中对退还房款的约定指退款时间，系对陶昆蓉应当何时收到退款的时间保障，非是对退房权利的限制。3.东方广益公司未履行完毕案涉合同约定的义务，故根据《物权法》第9条，陶昆蓉并未取得案涉商铺物权，案涉商铺现在是否具备办理产权证的现实条件与本案无关。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回东方广益公司上诉请求，维持原判。 陶昆蓉向一审法院起诉请求：判令陶昆蓉将位于成华区退还给东方广益公司，东方广益公司退还陶昆蓉购房款（即拍卖成交价）1375920元，并按照同期银行贷款利率支付资金占用利息，自起诉之日起算。 一审法院认定事实：四川省嘉诚拍卖有限公司（以下简称：嘉诚公司）出具《成交确认书》载明：签订日期为2013年8月8日；标的22：位于成都市龙潭总部商铺，房屋测绘面积约75.6㎡（标的按现状进行拍卖）；成交单价18200元/㎡；成交总价1375920元；拍卖人嘉诚公司，买受人陶昆蓉。 2013年8月12日，东方广益公司（转让方，甲方）与陶昆蓉（受让方，乙方）签订《资产转让协议》，约定：乙方于2013年8月8日在甲方委托嘉诚公司依法举办的拍卖会上竞得房屋，建筑面积约为75.6平方米，幢号，套内面积72.16平方米，公摊面积3.44平方米，结构类型框剪结构；房屋按现状进行转让；本次转让的房屋未办理《房屋所有权证》，已办理大《国有土地使用证》，土地用途为建设用地，使用权类型为政府储备用地，该宗国有土地现设有抵押【成他项（2012）第555号】，抵押权人为中国信达资产管理股份有限公司四川省分公司，抵押土地面积为194743.00平方米，担保债务金额为133535.28万元，债务履行期限为2012年11月29日至2013年11月28日，办理抵押日期为2012年12月14日，国土证“记事”中写明“按抵押合同变更2011年3月29日设定的抵押权【成他项（2012）第555号】”，甲方已办理抵押权人同意甲方处置该宗国有土地上相关房屋的相关函件。单价18200元/㎡；转让价格137.5920万元；拍卖成交后，乙方须在2013年8月30日前将全部拍卖成交价款转入甲方指定的银行账户；乙方付清全部成交价款后，甲方承诺在五年之内为乙方办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》过户手续，若五年期限届满，非乙方原因致使《房屋所有权证》、《国有土地使用证》未能办理完毕，乙方可以选择退还房屋，甲方在确认之日起10日内将全部拍卖成交价款（无息）退还乙方（乙方在持有房屋期间的收益将作为补偿，不予退还甲方），无论乙方选择退还房屋或继续持有该房屋，均不得以此为由，向甲方和拍卖人追究任何法律和经济责任。 陶昆蓉于2013年8月5日向东方广益公司银行转款400000元（摘要信息为“订金”），2013年8月26日，陶昆蓉向东方广益公司银行转账975920元。2013年9月5日，东方广益公司向陶昆蓉出具《收据》，载明收到陶昆蓉转账1375920元，收款事由为商铺购买费龙港路附49号商铺。 2013年9月5日，双方签订《资产交接确认函》载明：根据东方广益公司与陶昆蓉于2013年8月12日签署的《资产转让协议》相关规定，东方广益公司将其实际占有并有效控制的位于龙港路210号附49号资产转移占有至陶昆蓉。 成都市公安局成华区分局龙潭寺派出所出具的《门（楼）牌号变更证明（2019032）号》载明：根据（成都市门（楼）牌管理办法）的有关规定，经核实，成都市成华区，现变更为成都市成华区（以下简称：案涉房屋）。 2019年3月16日，案涉房屋登记在东方广益公司名下，取得方式登记为同一权利人不动产单元分割、合并。 一审庭审中，东方广益公司陈述：东方广益公司于2018年10月底通知陶昆蓉提交办理权属证书所需资料。陶昆蓉陈述：陶昆蓉没有收到东方广益公司要求提供材料的通知。 一审法院认为，陶昆蓉与东方广益公司签订的《资产转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，双方均应按照《资产转让协议》的约定履行合同义务。《资产转让协议》签订后，陶昆蓉已按约履行了支付房屋价款的义务，东方广益公司应按约定，在陶昆蓉付清房款（2013年8月26日）后5年内为陶昆蓉办理房屋产权证及过户手续。即使根据东方广益公司关于“东方广益公司于2018年10月底通知陶昆蓉提交办理权属证书所需资料”的陈述，也能证明非因陶昆蓉的原因，东方广益公司未能在5年内为陶昆蓉办理产权证书，因此，根据双方《资产转让协议》关于“若五年期限届满，非乙方（注：陶昆蓉）原因致使《房屋所有权证》、《国有土地使用证》未能办理完毕，乙方可以选择退还房屋”的约定，陶昆蓉有权退房，东方广益公司应退还陶昆蓉购房款1375920元。由于双方明确约定“甲方（注：东方广益公司）在确认之日起10日内将全部拍卖成交价款（无息）退还乙方（注：陶昆蓉）（乙方在持有房屋期间的收益将作为补偿，不予退还甲方），无论乙方选择退还房屋或继续持有该房屋，均不得以此为由，向甲方和拍卖人追究任何法律和经济责任”，故对陶昆蓉要求东方广益公司支付购房款资金占用利息的主张，一审法院不予支持。对东方广益公司提出的系土地性质及政策性因素的影响导致办理产权证略有迟延，东方广益公司不存在过错，不应当解除合同的主张，由于《资产转让协议》明确约定“若五年期限届满，非乙方（注：陶昆蓉）原因致使《房屋所有权证》、《国有土地使用证》未能办理完毕，乙方可以选择退还房屋”，因此，即使非东方广益公司的过错导致办理产权证迟延，陶昆蓉仍然有权解除合同，故对东方广益公司的相应答辩主张，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、陶昆蓉于判决生效之日起十五日内将位于成都市成华区房屋腾退给东方广益公司；二、东方广益公司于判决生效之日起十五日内向陶昆蓉退还购房款1375920元；三、驳回陶昆蓉的其他诉讼请求。案件受理费17183元减半收取计8591.5元、保全费5000元，共计13591.5元，由东方广益公司承担。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：陶昆蓉主张将房屋退还给东方广益公司，并要求东方广益公司全额退还房款的主张是否成立。 本院认为，案涉《资产转让协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。协议签订后陶昆蓉已经按约于2013年8月26日支付完毕全部购房款，东方广益公司亦应按照协议约定，至迟于2018年8月26日为陶昆蓉办理房屋权属证书。首先，本院认为，双方签订的《资产转让协议》明确约定非因陶昆蓉原因导致五年期限届满不能办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及过户手续的，陶昆蓉即有权解除合同，东方广益公司抗辩称系因政策调整导致无法为陶昆蓉办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》也并非陶昆蓉的原因，对该上诉理由本院不予采纳。其次，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，合同解除权系单方形成权，只需要权利人单方行为，解除是以享有解除权一方的相关文书送达到对方当事人开始发生法律效力，合同自通知到达对方时解除，该条规定的“通知”形式并没有排除向法院起诉解除合同的方式。故本院对东方广益公司关于陶昆蓉为履行解除合同通知义务的上诉理由不予采纳。第三，根据《中华人民共和国合同法》九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，陶昆蓉有权依合同约定解除案涉合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，一审法院判决支持陶昆蓉向东方广益公司退还案涉房屋，东方广益公司退还陶昆蓉购房款的诉讼请求正确，本院依法予以维持。 综上所述，成都东方广益有限投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17183元，由上诉人成都东方广益有限投资公司自行负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年三月十一日 书记员 何佳林