上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初22917号原告(反诉被告)：石初灿，男，1968年8月3日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：邬烈迅，上海海汇律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海太平洋房屋服务有限公司，住所中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号。法定代表人：章启光，董事长。委托诉讼代理人：陈曦，女。委托诉讼代理人：傅薇，女。原告石初灿与被告上海太平洋房屋服务有限公司及反诉原告上海太平洋房屋服务有限公司与反诉被告石初灿居间合同纠纷一案，本案受理后，依法由审判员张莹独任审判，公开开庭合并进行了审理。原告石初灿的委托诉讼代理人邬烈迅、被告上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称“太平洋公司”)的委托诉讼代理人陈曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石初灿提出的诉讼请求：1、解除石初灿与太平洋公司签订的《房地产买卖(含居间)协议》，太平洋公司退还石初灿佣金人民币40000元(以下币种均为人民币)；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年3月1日，经太平洋公司居间介绍，石初灿与俞芸中签订《房地产买卖(含居间)协议》、《上海市房地产买卖合同》，由石初灿、高丽购买上海市香樟路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)。同日，石初灿与太平洋公司签订《佣金确认书》，并于当日支付佣金40000元。后，因俞芸中未在约定期限内办妥以其为权利人的《中华人民共和国不动产权证书》，导致房屋买卖无法继续履行，石初灿向本院提起诉讼。2019年9月20日，经本院调解，石初灿、高丽与俞芸中自愿达成协议，双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。石初灿认为，由于太平洋公司介绍其购买的房屋存在瑕疵，且直至签订居间协议及房屋买卖合同时才告知作为系争房屋产权人之一的钱乃立已经过世，太平洋公司在居间过程中存在重大过错，导致其购房目的无法实现。故向本院提起诉讼，请求法院依法判决如其诉请。被告太平洋公司辩称，《上海市房地产买卖合同》系石初灿、高丽与俞芸中的真实意思表示，双方签字并生效。石初灿主张的合同无效系其与俞芸中协商的结果。太平洋公司已告知系争房屋的情况及交易风险，石初灿在清楚知晓交易风险的情况下自愿购买系争房屋，太平洋公司无违规操作的行为。石初灿应当按约定支付太平洋公司佣金共计157500元。故不同意原告的诉讼请求。反诉原告太平洋公司提出的诉讼请求：1、判令石初灿向太平洋公司支付居间费用50000元；2、本案诉讼费由石初灿负担。事实与理由：太平洋公司与石初灿签订的《房地产买卖(含居间)协议》及《佣金确认书》约定，石初灿应当支付居间服务费157500元整。现太平洋公司促成合同成立，理应按照约定获得相应报酬。故请求法院依法判决如其诉请。反诉被告石初灿辩称，太平洋公司在提供居间服务的过程中存在以下错误：一是系争房屋权属不清，存在瑕疵，太平洋公司并未如实告知；二是其与俞芸中签订《上海市房地产买卖合同》时，该房屋的原权利人钱乃立已经去世，太平洋公司认可俞芸中代理已故之人签订合同的行为存在过错；三是石初灿、高丽与俞芸中签订的买卖合同已被认定无效。故不同意太平洋公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、系争房屋原权利人为俞芸中、钱乃立(2018年5月14日去世)，共有人及共有情况为共同共有。二、2019年3月1日，俞芸中(甲方、出售方)、石初灿(乙方、承购方)与太平洋公司(见证方、中介方)签订《房地产买卖(含居间)协议》，约定由石初灿购买系争房屋，石初灿于签订本协议时支付俞芸中定金20万元整；该房地产出售总价为525万元整；付款方式：乙方于甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日，支付甲方房款20万元整；乙方于2019年3月30日前，支付甲方房款50万元整；乙方于2019年5月15日前，支付甲方房款298万元整；乙方于银行发放贷款后，支付甲方房款152万元整，该笔款项由乙方贷款银行直接划入甲方账户；乙方于甲方将该房地产交付乙方并办妥物业更名手续当日，支付甲方房款5万元整；甲、乙应支付给中介方的服务费用总计房屋总价的2%，均由乙方支付(佣金以佣金确认书为准)；若甲方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于该房地产的《上海市房地产买卖合同》，视为甲方违约，则甲方应双倍返还乙方支付的定金，同时赔偿中介方服务费损失，赔偿额为本协议第四条约定的出售总价的2%，甲方无异议；甲乙双方确认：本协议是双方在太平洋公司居间下达成的买卖房地产之真实意思表示，本协议所确定的买卖条件即为双方为办理交易过户手续所签署的《上海市房地产买卖合同》之条件；甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，为办理交易过户手续之需，双方同意在本协议签署生效后次日起壹天内签署网上备案专用《上海市房地产买卖合同》，并依约履行各自的义务。甲乙双方授权并要求中介方太平洋公司根据本协议在两日内做出网上备案专用《上海市房地产买卖合同》以确保本次交易的安全；甲方保证对所出售房地产拥有出售之权利，并已征得该房地产全体权利人同意签署本协议，若因甲方无权或越权处分等原因造成本协议未能履行，甲方同意按本协议第五条之规定承担违约责任；其他约定：甲乙双方协商约定，增值附加税和中介费由乙方承担。三、受太平洋公司委托，太平洋房地产经纪有限公司作为佣金收受人与石初灿签订的《佣金确认书》约定：佣金金额为157500元整，石初灿应于2019年3月1日支付肆万元整，2019年5月15日前支付余款。2019年3月1日，石初灿按约支付太平洋公司佣金40000元。四、2019年3月1日，俞芸中作为卖售人(甲方)与高丽、石初灿(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定双方通过太平洋公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋，该房地产转让价款共计XXXXXXX元整。合同《补充条款(一)》载明，签订本合同时，该房地产权利人钱乃立已逝世，现由俞芸中作为法定继承人与乙方签订本合同。俞芸中承诺其他继承人已放弃对该房地产的继承权，该房地产产权由俞芸中继承。俞芸中应于2019年5月31日前办妥该房地产以其为权利人的《中华人民共和国不动产权证书》。待俞芸中办妥该房地产以其为权利人的《中华人民共和国不动产权证书》后3个工作日内，按本合同约定的交易条件签订该房地产网络版的《上海市房地产买卖合同》，乙方对上述情况知晓且无异议。若由于甲方个人原因，未在上述期限内办妥该房地产以其为权利人的《中华人民共和国不动产权证书》或签订该房地产网络版的《上海市房地产买卖合同》，则乙方有权单方面终止本合同，同时甲方应按照本合同约定的总房款的20%向乙方支付违约金。甲方保证甲方对该处房屋享有完全产权，并承诺在签订本合同时及整个产权转让过程中不存在任何权利受限制情况(包含但不仅限于抵押信息、相邻纠纷、查封等)，而且无任何第三人对该房屋主张权利并保证该房屋在办理过户手续过程中没有任何起诉、查封等将导致该房屋无法正常交易的现实危险存在。甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任。甲乙双方约定应于2019年5月31日前办妥该房地产以其为权利人的《中华人民共和国不动产权证书》后3个工作日内至中介方，以买卖合同约定的交易条件补签网络备案版《上海市房地产买卖合同》。石初灿于当日通过银行转账方式向俞芸中支付200000元，俞芸中出具《收据》载明其收到上述款项。五、截止2019年5月31日，俞芸中并未办妥以其为权利人的《中华人民共和国不动产权证书》，2019年6月14日，系争房屋权利人变更为俞芸中、俞芟中、俞芨中、俞芹中，共有情况为按份共有：俞芸中(5/8)、俞芟中(1/8)、俞芨中(1/8)、俞芹中(1/8)。六、因俞芸中未按约办妥该房地产以其为权利人的《中华人民共和国不动产权证书》，导致房屋买卖无法继续履行，石初灿于2019年6月25日向本院提起诉讼，要求解除其与俞芸中签订的《上海市房地产买卖合同》，并要求俞芸中承担违约责任。后经本院调解，(2019)沪0107民初13644号《民事调解书》载明双方当事人自愿达成如下协议：一、原告高丽、石初灿与被告俞芸中签订的上海市香樟路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告俞芸中于2019年12月31日前返还原告高丽、石初灿房款人民币700000元；三、被告俞芸中于2019年12月31日前给付原告高丽、石初灿补偿款人民币250000元。审理中，太平洋公司提供石初灿于2019年3月1日签字的《告知书》，欲证明其已经将购买系争房屋可能存在的风险告知石初灿。该《告知书》的主要内容为：您与俞芸中，钱乃立签约时，该房地产权利人钱乃立已逝世，现由俞芸中作为法定继承人与乙方(高丽、石初灿)签订本合同。俞芸中承诺其他继承人已放弃对该房地产的继承权，该房地产产权由俞芸中继承。俞芸中应于2019年5月31日前办妥该房地产以其为权利人的《中华人民共和国不动产权证书》。待俞芸中办妥该房地产以其为权利人的《中华人民共和国不动产权证书》后3个工作日内，按本合同约定的交易条件签订该房地产网络版的《上海市房地产买卖合同》，您方对上述情况知晓且无异议，您方对此知晓并同意继续购买该房屋。关于本次交易，有可能存在以下风险，我公司如实告知您：(1)该房屋存在无法确认继承人，无(法)办理新产证的风险，会影响到本次交易的相关流程无法正常进行的情形；(2)若您与产权人俞芸中，钱乃立解约，您所支付的房款亦可能需要通过诉讼的方式予以追回。若因上述问题导致您的购房权益及已支付房款无法得到保障，可能需要通过法律的途径解决。现我公司已完全履行风险告知义务。“客户确认栏”部分载明：本人确认购买该房地产为本人真实的意思表示，并认为此次购买行为完全适合本人的风险承受能力。本人确认居间方对于上述风险已经充分向本人予以说明，本人完全理解并自愿接受。石初灿作为确认人在“客户确认栏”处签字，并抄录“本人已经阅读上述风险告知，愿意承担相关风险。”经质证，石初灿对该《告知书》的真实性予以认可，但认为系太平洋公司为推卸责任，引诱其签字确认。石初灿表示，2019年6月14日系争房屋产权人变更为俞芸中、俞芟中、俞芨中、俞芹中按份共有后，太平洋公司没有参与协商后续处理方案，其曾向太平洋公司发送过律师函，称太平洋公司缺乏监督。太平洋公司表示，系争房屋产权变更后，其全程参与了石初灿与俞芸中后续的协商过程。审理中，石初灿于2020年3月13日向本院提交申请，撤回解除其与太平洋公司签订的《房地产买卖(含居间)协议》的诉讼请求。以上事实有上海市房地产买卖合同、转账凭证及收据、房地产买卖(含居间)协议、佣金确认书、(2019)沪0107民初13644号《民事调解书》、上海市不动产登记薄、风险告知书、当事人当庭陈述等证据予以证明，本院对此予以确认。本院认为，石初灿与太平洋公司就系争房屋签订的《房地产买卖(含居间)协议》及佣金确认书后，因房屋出售人俞芸中未在约定期限内办妥以其为权利人的《中华人民共和国不动产权证书》，导致石初灿与俞芸中的交易无法继续履行，且《房地产买卖(含居间)协议》中约定的“双方同意在本协议签署生效后次日起壹天内签署网上备案专用《上海市房地产买卖合同》”之内容亦无法成就，事实上太平洋公司并未就系争房屋促成双方签订有效的房屋买卖合同。石初灿撤回要求解除其与太平洋公司签订的《房地产买卖(含居间)协议》的诉讼请求，系当事人真实意思表示，且于法不悖，本院予以准许。关于本诉，双方的争议焦点在于太平洋公司向石初灿提供居间服务的过程中是否存在过错。对此，结合本案原被告双方在交易过程中的地位，因太平洋公司具备较强的专业知识和信息优势，对其行为规范性的要求应该更高。太平洋公司作为一家专业的中介公司，虽然已经在《告知书》中将系争房屋可能存在无法确认继承人、无法办理新产证的风险告知石初灿并促成买卖双方签订了房屋买卖合同，履行了居间人的风险告知义务，但是在系争房屋原权利人之一的钱乃立已经去世、俞芸中是否具有对系争房屋的完全处分权尚不清晰的情况下，仅凭俞芸中单方面的陈述即挂牌居间介绍，存在过错，不应以《风险告知书》的签订免除其全部责任。且从该《风险告知书》的内容分析，石初灿作为确认人在《告知书》上签字的行为表明其知悉交易过程中可能存在的风险，应当预见该房屋交易的过程可能存在一定障碍，但并不代表其仍需承担居间费用。因此，本院结合双方当事人的过错程度、合同履行情况、太平洋公司提供的实际服务等因素综合考虑，酌情确定太平洋公司应当退还石初灿佣金38000元。关于反诉，结合前述分析，太平洋公司要求石初灿向其支付居间费用50000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条、第四百二十七条之规定，判决如下：一、被告上海太平洋房屋服务有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告石初灿佣金人民币38000元；二、对原告石初灿的其余诉讼请求均不予支持；三、对反诉原告上海太平洋房屋服务有限公司的全部诉讼请求均不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币800元，减半收取计人民币400元，由被告上海太平洋房屋服务有限公司负担；本案反诉受理费人民币525元，由反诉原告上海太平洋房屋服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 莹二〇二〇年三月三十一日法官助理  郑雪凝书 记 员  汉 静附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。