广东省韶关市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤02民终516号上诉人（原审原告）：江巨华，男，1959年2月19日出生，汉族，住广州市花都区***********。委托诉讼代理人：郑丽莉，广东定海针律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：仁化县润力房地产开发有限公司，住所地：仁化县************。法定代表人：陈某1。原审第三人：朱凡球，男，1964年3月15日出生，汉族，住广东省仁化县*******。原审第三人：李集强，男，1969年2月4日出生，汉族，住广东省仁化县*******拆迁安置房304。原审第三人：刘发香，女，1953年6月19日出生，汉族，住广东省仁化县*************。原审第三人：李辉，男，1970年10月15日出生，汉族，住广东省仁化县*************。原审第三人：黄振莲，女，1961年11月11日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区金山湖片区*********。原审第三人：陈安广，男，1971年2月22日出生，汉族，住广东省仁化县**********。原审第三人：陈志坚，男，1964年9月22日出生，住佛山市顺德区***********。原审第三人：陈省三，男，成年，住广东省仁化县**********。原审第三人：雷桂珍，女，1959年7月10日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区****************。原审第三人：饶纪纯，男，成年，住广东省仁化县***********。上诉人江巨华与被上诉人仁化县润力房地产开发有限公司（以下简称“润力公司”）、原审第三人朱凡球、李集强、刘发香、李辉、黄振莲、陈安广、陈志坚、陈省三、雷桂珍、饶纪纯民间借贷纠纷一案，不服广东省仁化县人民法院（2019）粤0224民初110号之三民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。江巨华上诉请求：1.撤销一审裁定；2.要求被上诉人支付上诉人没人的征地补偿款14380元，合计57520元。3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审裁定书对本案的基础法律关系是“民间借贷”的认定错误，上诉人认为本案是商品房预售合同纠纷而非民间借贷。其一，本案中上诉人作为商品房买卖合同中的买受人证据齐备，有《商品房买卖合同》、全款银行转账记录、收款收据、《催告履行合同通知书》等一系列证据，所有证据上均有被上诉人盖章确认，被上诉人庭审中确认收到所有购房款，且合同己经网签，房管局和网上均登记完毕，上诉人所有证据之间能一一对应，足以形成完整证据链。其二，一审裁定据以认定的“民间借贷”关系没有任何直接实际的证据支持，所谓的银行转账的金额均不符、转账相对人均与本案无关，收款人也不是上诉人。二、一审裁定认定基本事实不清，证据认定错误。其一，本案不是“民间借贷”纠纷有理由是1.一审法院认为市场均价为3736-3472元，而上诉人购买房产价格为2434.47-2130.27元，价格低于市场价，所以不符合常理。合同当事人有权商定价格，本案中，上诉人系批量购买的22套房产，是被上诉人为回笼资金而甩卖的房产，并非单套购买，本来就是打折销售的，而一审法院调取的是单套房产的单价，两者间的价格没有可比性，上诉人购买的房价比市场价低是符合市场规律及常理的。2.一审法院认为22套房产无论高层低层价格一致，也不符合常理认定有误。被上诉人的房产有部分的房产公摊面积很高，朝向和楼层不好，如B701房公摊面积达到45%之多（正常只有约15%)，实际使用的面积和建筑面积差距很大，房源的情况参差不齐，因为是批量购买，双方进行了多轮磋商，为了方便核算，双方就进行了统一定价，以30万和40万一套定价。另外，如此定价格也是被上诉人自己要求的，因为被上诉人急于回笼资金，盘活楼盘，所以要求上诉人尽快购买房产。3.关于聊天记录。首先上诉人在庭审中对于微信记录明确质证，不能确认其合法性、关联性和真实性、完整性，该微信记录是另外的借款关系与本案无关。该微信的主体问题（是否为案件当事人）和内容问题（内容是否真实完整）均没有确认。另外，本案涉及的商品房买卖合同诉讼金额为680万元，而微信中涉及到的只有100万元，属于根本上的认定事实和证据错误。4.关于微信记录涉及的银行账户，关系到的账户之间的转账。上诉人对微信记录的“三性”不确认，且上诉人也没有看到原始载体，其次一审法院认定微信提到的银行账户收到款项就是上诉人收到款项，本案存在出卖人多次向买受人支付款项的情况。因为陈根民在花都有很多欠款，系失信被执行人，经常躲债，所以找到上诉人低价卖房融资，案外人找不到陈根民，知道上诉人买陈根民公司房产后，经常会请上诉人帮忙追款，上诉人为了向法庭说明上诉人代他人追款的事实，多次找到案外人请求案外人帮助，案外人才愿意将借据转交给法庭核对，《借据》完全可以证明案外人与被上诉人的转账，微信聊天与本案无关，该部分的转账记录与本案没有任何关联性。一审法院未考虑收款账户并非上诉人的事实，将案外人的账户与上诉人人为关联。同时，转账给案外人的部分账户也不是被上诉人的账户，而是陈根民继子**和老婆韩晓英的账户，更能印证这些转账与本案无关，涉及的是陈根民的私人借款。5.关于签订合同地点和时间，一审法院认为上诉人无法道出签订合同的细节，此认定完全是一审法院的错误推断。因为上诉人购买套数多、签订合同份数多，上诉人与被上诉人在花都和仁化多次磋商，时间跨度从2018年2月-5月，现在己经过去一年多近两年，上诉人事务繁忙，上诉人未能刻意留意签订合同的小细节是符合常理的，但后上诉人补交《代理词》确认。退一万步讲，即使购房合同签订的地点不在仁化县金福雅苑售楼部，不是被上诉人打印的时和分，该合同是被上诉人提供的格式合同、示范文本，与上诉人无关。且合同价款、收款账户、商品房地址均明确，被上诉人多次庭审均明确表示收到购房款，合同己经实际履行。一审法院以合同签订的时间和地点不实为由，认定购房合同是借款的担保，是没有任何事实和法律依据的。6.合同中购房款约定的支付时间，虽然合同内被上诉人以X表示，但是第一这是被上诉人自己的疏忽与上诉人无关，因为其他案件内的《商品房买卖合同》也是如此，不是只有一份合同如此（见陈国驰诉被上诉人商品房预售合同纠纷案（己生效））；第二即使合同有瑕疵，但合同己经实际履行，被上诉人监督上诉人在合同签订第二天就付全款了，在上诉人提交给法庭的证据，2018年6月被上诉人出具多份《催告履行合同通知书》中对于购房关系和备案义务进行了再次确认。7.一审法院称上诉人明知会烂尾有风险，只看过两次不合常理。这一点也是一审法院不了解上诉人的工作性质和市场环境导致的，上诉人本身就经常低价批量购买房屋，刚好有资金富余，而被上诉人负责人陈根民以有其他优质项目合作为引诱，多次找到上诉人要求其帮助，上诉人根据判断，认为自己的资金进去后，被上诉人就可以盘活项目，自己就可以有收益，于是全款购买，这是上诉人自身的风险决策和出于生意人追逐利益的根本所在。8.**的身份是被上诉人原法人、实际控制人的继子、公司的高管，其个人的笔录是被上诉人单方面的言辞证据，没有任何书面证据予以佐证，不能作为定案的证据。在一审裁定第13页第一段第一、二行提到的“**手写的网签给江巨华的22套房产与借款金额、房屋面积与本案涉案房屋及款项均对应得上…”试问，被诉人本来就有上诉人起诉的所有证据的复印件，**对着上诉人提交的证据手写一份清单当然可以对应得上。其二，一审裁定采信《微信记录》、《询问笔录》、**手写清单、案外人银行转账的认定错误，根据证据规则应当予以排除。1.上诉人对被上诉人提交的微信记录的真实、合法、关联性和完整性是否认的，陈根民己经死亡，是否是他本人的微信不得而知。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第68条规定：“以侵犯他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的证据”，强调了证据取得的合法性是能否成为证据的先决条件，本案中，被上诉人的原负责人己经死亡，被上诉人还在报案称陈根民、**挪用资金，被上诉人内部的关系矛盾重重，而且微信证据被随意篡改的可能性很大，电子证据没有经过任何公证，上诉人也没有看到任何原始载体，且内容前后不连贯，根据证据规则应当排除。2.一审法院采信的**询问笔录和手写清单，是被上诉人单方面的意思表示，其所形成的询问笔录在民事诉讼中就其证据书写而言，仍为证人证言，应当适用《民事诉讼法证据规则》的有关规定。根据证据规则规定，与一方当事人有利害关系的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。本案中，**是被上诉人高管，是被上诉人的代表人，与被上诉人有利害关系，其所作出的笔录并不能排除因主、客观原因导致他的陈述不能如实反映事实真相，甚至与事实相悖的情况。而且，刑事询问笔录具有派生性，难以作为直接证据使用，所以本案中，上诉人明确不予认可该份笔录，而一审法院未考虑事实，不论证该份证人证言的“三性”，而是直接采信，作为定案的证据之一，是违反了民事案件证据规则的，应当予以改判。3.案外人黄骁鸣、江广彬、刘少佳与被上诉人、**、韩晓英之间的转账，与本案没有任何关联性。三、一审法院审理本案法律程序违法。一审法院无故作出中止审理的裁定，上诉人无法申请复议，也无法上诉，随后在未恢复审理的情况下发传票审理，再无故作出恢复审理的通知，实际上所谓的门牌至今都没有挂上，一审法院违反了《民事诉讼法》第136条的规定，审理程序违反法律规定，侵犯了上诉人的合法权益。四、一审裁定适用法律错误，本案应该适应《合同法》、《商品房预售管理办法》而不是民间借贷的规定。一审裁定在第13页第2段，本院认为部分，适用的法律是《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定为依据作出裁定的，上诉人认为，本案是明显的商品房预售合同纠纷，根本不能适用民间借贷案件的规定审理。适用该条规定的前提条件是：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保…”但是本案中，上诉人与被上诉人之间从来没有以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保这一事实的存在，上诉人与被上诉人之间也没有签订过借款抵押合同，没有用房产作为借款抵押的合意。一审法院未考虑上诉人完整的房屋买卖的证据链，而全面采纳被上诉人的间接证据，甚至是自己依职权为被上诉人调取某些没有关联性的证据，属于明显的适用法律错误。五、一审法院明显同案不同判。上诉人与另案原告陈国驰同时在一审法院起诉立案，所有的证据和手续、合同都相同，主审法官一致，均是向被上诉人购房，唯一的不同就是2套房与22套房的区别，但是一审法院判决支持了陈国驰的诉讼请求，却驳回上诉人的起诉，明显同案不同判。（陈国驰案号：（2019）粤0224民初109号）。综上所述，上诉人认为一审裁定事实认定、证据采信、法律程序和法律适用均有错误，请求二审查明本案事实和正确适用法律，依法支持上诉人的诉讼请求。被上诉人润力公司未向本院提交答辩意见。江巨华向一审法院提出诉讼请求：1.判令润力公司立即履行22份《商品房买卖合同》的义务，办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知江巨华；2.判令润力公司另行售卖的四套房产撤销备案，变更备案登记为江巨华；3.本案诉讼费由润力公司承担。一审法院认为：江巨华和润力公司之间实质上系民间借贷关系，双方之间签订商品房买卖合同主观意愿是用涉案房屋为借贷关系设立担保。2019年12月10日，该院依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，向江巨华释明并询问其是否变更诉讼请求，江巨华明确不变更诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”之规定，现江巨华已明确不变更诉讼请求，故驳回江巨华的起诉。本院认为：从案件材料来看，江巨华诉称，2018年2月至5月之间，其与润力公司签订《商品房买卖合同》（预售）共22份，约定江巨华向润力公司全款购买仁化县***金福雅苑的22套房屋，合同约定双方的权利义务。合同签订后，江巨华向润力公司账户汇入款项，润力公司向江巨华出具收款收据，并签章签名确认。双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第十九条约定：“出卖人应当自本合同签订之日起【30日内】（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。”经查，涉案合同系双方自愿达成、表意真实,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，但由于润力公司一直未能履行涉案房屋预售登记备案手续，江巨华在2018年6月24日向润力公司书面发出《催告履行合同通知书》，要求润力公司按上述合同约定尽快完成登记备案手续，润力公司亦签收该通知，并承诺会尽快履行合同责任，安排完成登记备案手续。从江巨华书面催告到润力公司书面确认的事实来看，实际上双方当事人均按商品房买卖合同约定予以履行。再者，一审法院审理的（2019）粤0224民初109号案（已生效）与本案立案时间相同，案情基本相同，法律关系相似，但该院对一宗案件认定为商品房预售合同纠纷并已作出判决，而对本案却认定为民间借贷纠纷，以江巨华不变更诉讼请求为由驳回其起诉。本院认为，相同的案件应同案同判，一审法院驳回江巨华的起诉不妥。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定及《诉讼费用交纳办法》第八条规定,裁定如下：一、撤销仁化县人民法院（2019）粤0224民初110号之三民事裁定；二、本案指令仁化县人民法院审理。江巨华预交的二审案件受理费100元，由本院予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 林 梦审判员 韩文锋审判员 危 晖二〇二〇年三月二十五日书记员 卢 敏