广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终16263号上诉人（原审原告）黄思敏：男，1973年1月5日出生，汉族，住四川省广安市广安区枣山镇老院村1组45号，身份证号码：51292519730105429X。委托诉讼代理人：徐晓宏，广东卓建律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东莞市盛宏实业投资有限公司，住所地为广东省东莞市松山湖科技产业园区新竹路万科松山湖1号花园商业中心18号楼三楼301室，统一社会信用代码：914419005591958654。法定代表人：汪船灯，该公司董事长。委托诉讼代理人：周佐武，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李元桃，广东佑德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市万科物业服务有限公司，住所地为广东省东莞市莞城区东城南路东升大厦11楼，统一社会信用代码：91441900773075506K。法定代表人：帅瑜，该公司总经理。委托诉讼代理人：翟连带，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志健，广东宏尚律师事务所律师。上诉人黄思敏与上诉人东莞市盛宏实业投资有限公司（以下简称盛宏公司）及被上诉人东莞市万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初12492号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄思敏向一审法院起诉请求：1.万科公司、盛宏公司赔偿损失445488元；2.万科公司、盛宏公司承担本案诉讼费用。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、盛宏公司应于一审判决发生法律效力之日起五日内向黄思敏支付40496.25元；二、驳回黄思敏的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7982.32元（黄思敏已预交），由黄思敏负担7256.7元，盛宏公司负担725.62元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初12492号民事判决。黄思敏上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判盛宏公司、万科公司赔偿黄思敏损失445488元；2.判令盛宏公司、万科公司承担本案上诉费用。事实与理由：一、自2016年3月30日与万科公司去现场核查发现房屋中大块窗户破裂，盛宏公司、万科公司维修了长达三年的时间，直到2018年12月2日将玻璃更换完毕后，才将房屋交付给黄思敏，在长达近三年的时间，黄思敏没法使用房屋，一审法院竟然认定黄思敏没有损失，是违背常理的，也是错误的。1.黄思敏作为房屋买受人，购买房屋的主要目的是对房屋行使占有、使用、收益、处分的权利，盛宏公司、万科公司因维修房屋长达三年时间未交房，对买受人造成权利妨碍，导致买受人对所购房屋的使用、收益权利无法正常行使用。评估报告评估讼争商品房的租金损失为668232元，黄思敏仅以45488元来请求确定盛宏公司、万科公司未交房造成的损失并无不当。2.现场勘查时，案涉房屋仍为毛坯房就认定尚未实际使用，从而认定黄思敏没有损失是错误的。案涉房屋在现场勘查时已出租给第三方，只不过，第三方还未进行装修。同时，即便盛宏公司、万科公司在将房屋交付给黄思敏后，黄思敏没有将房屋用于出租等收益，也是黄思敏对自身权益的处分，而与盛宏公司、万科公司长达三年未交房给上诉人应赔偿损失是两码事。二、一审法院以《商品房买卖合同》中约定的延期交房违约金累计不超过总房款的1%即40496.25元来确定盛宏公司应向黄思敏支付的金额是错误的，该违约金数额明显远低于黄思敏的实际损失，应当按黄思敏的实际损失予以调整。另外，在整个交房和维修过程中，万科公司都在参与，应对黄思敏的损失承担连带赔偿责任。盛宏公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回黄思敏的一审全部诉讼请求；2.黄思敏承担本案一、二审全部诉讼费。事实与理由：一、一审判决对案涉房屋是否具备“交付条件”及“何时交付”这一案件基本事实认定不清，导致作出错误判决。（一）案涉房屋依法依约达到交付条件。盛宏公司与黄思敏于2015年12月12日签署案涉买卖合同。根据合同第八条约定，案涉房屋交付时间为2015年12月30日之前，交付条件为“依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。根据盛宏公司一审证据《竣工验收备案表》可知，案涉房屋已于2014年8月27日取得《竣工验收备案表》，即案涉房屋销售不同于传统意义上的卖“期房”，因为案涉买卖合同签署一年多前，案涉房屋已经竣工验收合格，在签署时即已经达到交付条件。（二）盛宏公司已履行交付通知义务，不存在交付违约。盛宏公司已按买卖合同约定于2015年12月30日向黄思敏发出《商品房交付使用通知书》，要求黄思敏于该通知发出之日起15日内办理商品房交付手续，并提示黄思敏根据相关法律规定，如其未按交付通知书规定时间前往办理相关交付手续的，房屋毁损、灭失的风险及相关管理费用自交付通知发出后第16日起由黄思敏承担。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第十一条第二款规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据以上法律规定与合同约定，盛宏公司依法依约履行了交付通知义务，黄思敏接到交房通知后无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日（即交付通知发出后第16日）起由黄思敏承担。黄思敏迟至2016年3月26日才到现场验收房屋，对于黄思敏2016年3月26日提出的“推拉门胶条脱落”，及黄思敏诉称的玻璃毁损问题，理应由黄思敏自行承担风险。（三）黄思敏在盛宏公司通知其办理交付手续的期限届满后，于2016年3月26日与盛宏公司办理了房屋的实际交付手续。具体理由为：1.根据案涉买卖合同第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单”约定。本案中，黄思敏于2016年3月26日与盛宏公司到案涉房屋处进行交付验房。双方确认案涉房屋仅存在推拉门胶条脱落这一观感瑕疵问题，并在《东莞万科验房指引》问题记录处对该问题予以记载。验房完毕后，黄思敏在《东莞万科验房指引》“房屋交接”处签名确认。此时，双方已按买卖合同约定实际完成案涉房屋收楼手续。2.2016年3月26日，黄思敏与万科公司签订了《委托银行代收款协议书》，黄思敏提供了其名下建设银行账户作为物业费的指定划扣账户，同时附上手写账号及签名确认的银行卡复印件，黄思敏与万科公司也已实际完成了物业费的银行托收划扣手续。事实上，黄思敏本人也从2016年4月起至2017年2月期间每月向指定账户中存入当月的物业管理费用于划扣。3.盛宏公司一审提供的《不动产登记信息查询结果》，证明案涉房屋已于2016年12月28日过户登记在黄思敏名下，该过户登记是在黄思敏配合的情况下在不动产登记部门完成的。试想，如果没有完成案涉商品房的交付，何以完成过户登记。并且，基于该过户登记，黄思敏于2016年12月28日后有权处分、使用甚至收益，即黄思敏所称的2019年1月4日号才收楼，根本不符事实及法律逻辑。综上以上，可以表明黄思敏是内心确信并认可其已于2016年3月完成实际收楼手续的。二、一审判决认定盛宏公司承担法律责任缺乏明确的法律依据，理据不足。“保修责任”与“逾期交楼违约责任”存在区别，属于适用不同情形的法律责任，一审判决混淆了两种责任，适用法律错误，其判决依法应被撤销或改判。（一）一般性质量瑕疵，不能构成拒绝收楼的正当理由。首先，根据《商品房买卖司法解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”和第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定可知，只有存在房屋主体结构质量不合格，或存在无法修复的导致其合同目的无法实现的严重质量问题时，买受人才有权拒绝收楼，而对于其他房屋质量瑕疵，应由出卖人承担保修责任。其次，案涉买卖合同附件五补充协议第七条明确约定“房屋按约交付时，买受人自行认为房屋本身或设备等存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后要求出卖人按照合同约定承担保修责任。买受人无合法理由拒绝交接的，视为出卖人按时交付”。（二）“保修责任”与“逾期交楼违约责任”的判定前提、责任依据、责任表现形式均不同。1.在适用前提上：是否构成逾期交楼违约责任的判断标准为房屋是否具备法定及约定的交付条件，若未达成法定及约定的交付条件，则出卖人须承担逾期交房违约责任，但若已达到法定及约定的交付条件，而仅是存在观感瑕疵或一般性的质量瑕疵，则买受人无权以此拒绝收楼，仅是买受人在收楼后有权主张出卖人承担维修、更换、赔偿损失等保修责任。2.在责任依据上：若追究出卖人逾期交付违约责任，适用的责任依据是案涉买卖合同第九条，而若追究出卖人对一般性质量瑕疵问题的保修责任，适用的责任依据是案涉买卖合同第十六条和案涉买卖合同附件五补充协议第七条。3.在具体承担责任上：若追究出卖人的逾期交楼违约责任，则具体的承担责任表现形式上是要求出卖人继续履行尽快达到法定及合同约定的交付条件，即依法获取案涉买卖合同第八条约定的“竣工验收合格”的交付条件证明文件，否则在具备竣工验收合格的交付条件前，出卖人要承担案涉买卖合同第九条约定的违约金责任。但若追究出卖人的“保修责任”，则具体的承担责任表现形式上是由出卖人对质量问题进行维修或更换的保修责任，如出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，则买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用由出卖人承担，同时若买受人有证据证明因质量问题的修复在修复期间给其造成的其他损失，则买受人有权向出卖人主张赔偿。（三）案涉玻璃毁损不构成拒绝收楼的法定及约定理由，即便盛宏公司要承担法律责任，也仅是保修责任，但一审依据买卖合同第九条判决盛宏公司承担逾期交付违约责任，属法律适用错误。1.案涉玻璃毁损面积小，不属于影响正常使用的严重质量问题。根据一审踏勘，更换的整块玻璃面积大小为4.6平方米（宽1.5米，高3.1米），且仅为外层玻璃毁损，因此从毁损的面积与毁损程度上看，不属于无法修复的影响正常使用的严重质量问题，不能构成拒绝收楼的法定理由。2.案涉玻璃毁损的事实发生盛宏公司通知的收楼期限届满后，也发生在黄思敏于2016年3月26日收楼日之后。黄思敏无任何证据证明是属于案涉房屋质量问题而引起，对于玻璃毁损的原因在缺乏证据的情况下，根据《商品房买卖司法解释》第十一条第二款及案涉买卖合同第十一条规定，玻璃毁损的风险应由黄思敏自行承担，一审判决盛宏公司承担责任缺乏依据。3.退一万步讲，假设案涉玻璃毁损是属于案涉房屋的质量问题，但其并不属于无法修复的影响正常使用的严重质量问题，不能构成拒绝收楼的法定理由，至多盛宏公司仅需按案涉买卖合同第十六条承担维修、更换、维修期间的损失赔偿（若有证据证明有损失）的保修责任。（四）根据法律及合同约定，如黄思敏认为案涉房屋存在玻璃毁损等质量问题，应及时通知盛宏公司，否则黄思敏无权要求盛宏公司承担未及时维修所导致的损失赔偿责任。而案涉玻璃毁损的情况，黄思敏始终未通知盛宏公司对其履行维修更换等保修义务，黄思敏也未能提交任何证据证明其有通知盛宏公司进行玻璃毁损维修，而一审判决却完全忽视该关键问题，进而直接判决盛宏公司承担逾期交付的违约责任，属于事实认定不清，法律适用错误。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定：“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”第七十九条规定：“人民法院应当在裁判文书中阐明证据是否采纳的理由。”但一审法院在重要证据认定方面违反了上述规定，导致作出错误的判决。（一）一审判决采纳了黄思敏提交的另案（2018）粤1971民初35082号民事判决书中的部分事实，但该判决书已被东莞市中级人民法院（2019）粤19民终6909号民事裁定书撤销，属于证据认定错误。（二）为证明案涉玻璃毁损并不构成影响正常使用的严重质量问题，盛宏公司向一审法院提交了四组证据，分别为：1.案涉房屋毁损玻璃更换前后的照片；2.同小区内和案涉玻璃一样的玻璃，在仅外层毁损但内层完好无损的情况下的现场敲打视频光盘；3.案涉房屋室内的现状图片；4.不动产登记信息查询结果。以上均为盛宏公司提交的重要关键证据，但遗憾的是，一审法院完全遗漏了对该等证据的审查。综上，一审判决认定事实不清，法律适用错误，恳请二审依法撤销一审判决，全部驳回黄思敏的一审全部诉讼请求。被上诉人万科公司辩称：一、一审法院认定万科公司并非案涉商品房买卖合同相对方，黄思敏要求万科公司赔偿损失与法无据，是正确的。但万科公司与黄思敏另一物业服务合同纠纷重审案件，案号为（2019）粤1971民初31681号，必须以本案对商品房交付时间的认定作为审理依据，故本案的审理应当对房屋交付时间作出具体明确的认定，否则万科公司与黄思敏的争议问题将始终得不到解决，并陷于循环不停的诉累当中。二、一审法院认定2019年1月4日黄思敏与盛宏公司办理房屋交接手续，玻璃于2018年12月2日更换完毕，该员工亦于当日通知原告接收房屋，与事实严重不符。案涉房屋于2014年8月27日取得竣工验收备案证。盛宏公司已于2015年12月30日向黄思敏邮寄交付通知书，黄思敏于当天收到通知书，未在15天内办理交付手续，期限届满之日，即2016年1月15日为交付时间。双方亦实际于2016年3月26日完成了案涉房屋的验房收楼手续，办理物业费代扣手续的前提是收楼，黄思敏当天收楼后就到万科公司办理了物业费代扣手续，黄思敏本人也向万科公司申请减免2016年1月-3月的物业费。三、通知交付非物业公司义务，且盛宏公司已于2015年12月30日完成通知交付义务，不存在万科公司员工于2018年12月2日通知黄思敏接收房屋。黄思敏仅是出于房屋维修方便，将钥匙托管于万科公司处。玻璃维修完毕后，万科公司就通知黄思敏将钥匙拿回去，而非通知黄思敏接收房屋。故一审法院认定“玻璃于2018年12月2日更换完毕，该员工亦于当日通知原告接收房屋”是错误的。四、一审法院认定案涉房屋存在质量问题，等于盛宏公司按照约定通知黄思敏办理收楼手续，视为交付依据不足，该认定法律逻辑混乱错误，将房屋交付问题与房屋质量瑕疵问题混为一谈。交付问题与质量瑕疵问题是两个不同的法律事实问题，质量瑕疵问题并不能否定交付事实的实际发生，而且一审法院将钥匙的交付视为房屋的交付，与案涉合同的约定及法律的规定严重不符。依据法律规定及案涉合同约定，案涉房屋竣工验收合格即符合交付使用条件。黄思敏未在通知期限内收楼，期限届满之日视为房屋交付之日。案涉房屋已于2016年12月28日登记在黄思敏名下，依据《商品房买卖司法解释》第十一条第一款的规定，对房屋的转移、占有，视为房屋的交付使用。黄思敏早已享有房屋直接支配以及排他的权利。本案最迟也不得以超过该不动产登记时间视为房屋的交付使用时间。对于房屋的质量瑕疵问题，黄思敏已在另一物业服务合同纠纷案件确认，是由于其一直没有直接向盛宏公司反映玻璃破损问题，所以才导致盛宏公司于2018年12月2日才对玻璃维修完毕。对于黄思敏没有及时向维修义务单位反映问题期间的扩大损失，应由其自行承担。二审中，对于黄思敏是否有向盛宏公司提出玻璃破损，及要求盛宏公司维修的问题，各方当事人出现争议。黄思敏主张其在2016年3月26日前去办理案涉商品房收楼手续时，由万科公司员工郑兆威予以接待。当时发现房屋推拉门胶条有脱落情况，所以接待的万科公司员工郑兆威就没有将钥匙交付给黄思敏，双方在《验房指引表》上对房屋推拉门胶条破损情况进行了记录，黄思敏签名确认。2016年3月30日郑兆威第二次陪同黄思敏验房时，才发现玻璃破损的问题。盛宏公司则主张，案涉商品房的交付及维修事宜，并未委托给万科公司办理，郑兆威并非万科公司的员工；黄思敏始终未口头或书面告知盛宏公司案涉玻璃破损情况及要求维修。2018年11月底，万科公司向盛宏公司反馈，称有个客户黄思敏以其商品房存在玻璃破损为由拒绝缴纳物业费，希望盛宏公司处理该玻璃破损情况，否则会影响到万科公司物业费的收缴，盛宏公司才知晓该情况。二审中黄思敏提出，盛宏公司应提交证据证明郑兆威系其员工，本院予以准许，并告知盛宏公司在十个工作日内提交相关证据。盛宏公司在规定时间内书面回复称，案涉项目为集中交付，交付的商品房量比较大，盛宏公司除安排自身员工在现场交付外，还委托了东莞市盛利建设工程有限公司安排交付返修员派驻项目现场提供交付与售后返修工作。郑兆威系东莞市盛利建设工程有限公司员工，当时被公司派驻项目，代表盛宏公司为业主办理商品房交付与售后维修行为。盛宏公司并提交如下证据材料：1.郑兆威与东莞市盛利建设工程有限公司签订的两份劳动合同，合同期限分别为2014年8月25日至2016年8月24日、2016年8月25日至2021年8月24日；2.社保缴纳记录查询截图（2016年、2017年期间部分月份）；3.社保缴纳记录查询视频光盘；4.郑兆威出具的《情况说明》。黄思敏经质证认为，对盛宏公司提交的前述证据三性均不予确认，盛宏公司没有提交证据证明与东莞市盛利建设工程有限公司存在委托关系。万科公司经质证认为，对盛宏公司提交的前述证据三性予以确认，该等证据恰好证明案涉《验房指引表》上的郑兆威并非万科公司员工的事实。二审中，本院要求万科公司核实后答复，是否有接受盛宏公司的委托，代为办理案涉商品房的交接及维修事宜。万科公司书面回复称，万科公司仅仅是物业服务单位，盛宏公司从未授权其代为办理案涉商品房的交付及代为履行房屋保修行为的权利。万科公司在法律上没有义务向盛宏公司告知案涉房屋的玻璃破损情况，黄思敏有责任向保修义务主体盛宏公司告知玻璃破损的情况及保修的要求，万科公司无法得知黄思敏是否有向盛宏公司告知玻璃破损的情况及保修的要求。本案系由于黄思敏长期以玻璃破损为由拒付物业服务费，万科公司无奈于2018年11月左右向盛宏公司反馈该问题，希望盛宏公司协助处理该问题否则会影响到万科公司物业费的收缴，后盛宏公司在2018年12月2日对玻璃进行了更换。据了解，案涉项目从竣工到现在，盛宏公司均有人员驻点对接处理保修事宜。黄思敏就此发表意见认为，盛宏公司没有派驻现场工作人员；案涉玻璃破损发生后，黄思敏直接向万科公司进行了反馈，并进行了持续的催促，黄思敏与万科公司万晶晶的微信聊天记录可以证实；万科公司多次向盛宏公司反馈，盛宏公司一开始推诿，认为不属于其维修范围，后经万科公司多次反馈，才派人维修。盛宏公司对万科公司的回复意见予以确认。本院经审理对原审法院查明的事实予以确认。二审补充查明：黄思敏于一审中明确，其起诉的案由为商品房买卖合同纠纷，依据的法律关系为，保修期限内发生属于保修范围的质量问题，开发商应履行保修义务，该义务为商品房买卖合同的附属义务。盛宏公司于一审提交了案涉房屋所在的万科松湖中心8栋《竣工验收备案证书》，用于证明该项目已于2014年8月27日经竣工验收合格，黄思敏经质证不持异议。案涉《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”）附件五“其他补充”之第五条“关于交付期限”约定：在本合同约定的交付期限届满前，出卖人会按照本合同载明的买受人地址以邮寄的形式通知买受人具体的交付时间及地点，若买受人由于种种原因未能收到交付通知，则买受人有义务于合同交付期限届满最后一日到项目现场（销售中心、物业服务中心或保修管理办公室等地点）咨询及办理交付手续。第十三条“关于联络方式”约定：……如任何一方拒绝签收、地址发生变化未通知另一方、或因其他不可归责于对方原因而无法签收的，则视为送达。关于何时知晓案涉玻璃破损，原审法院2019年6月10日开庭时，盛宏公司陈述（第一次开庭笔录第11页）为：“因为损毁原因不清楚，由于万科公司多次向我方提出，我方就找人修理了。”盛宏公司于二审中陈述：黄思敏未向盛宏公司提出过玻璃破损及要求维修，2018年11月底万科公司反馈，黄思敏以玻璃破损为由拒交物业费，盛宏公司方知晓。关于2016年3月26日何人陪同黄思敏第一次验房，万科公司在本案中表述，系盛宏公司人员陪同黄思敏验房。在（2018）粤1971民初35082号万科公司诉黄思敏物业服务合同纠纷一案中，万科公司确认系其公司人员陪同黄思敏验房（开庭笔录第8页）。2016年3月26日，黄思敏与万科公司签订了《委托银行代收款协议书》，通过委托代扣的方式，万科公司从黄思敏指定飞账户代扣了物业服务费35629.77元。黄思敏于2016年12月28日取得案涉房屋的权属证书。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方应依约遵照履行。本案中，黄思敏与盛宏公司就万科松湖中心8栋办公104号房签订的“买卖合同”及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守合同行使权利、履行义务。上述协议签订后，黄思敏依约支付了全部购房款，盛宏公司亦应依约向黄思敏交付104号房屋。事实上，104号房屋已于“买卖合同”约定的交付时间之前具备了该合同第八条约定的交付条件，盛宏公司提交了合同约定的相应审批文件，黄思敏对104号房屋符合“买卖合同”第八条约定亦无异议。此外，盛宏公司于“买卖合同”约定的交付最后期限2015年12月30日向黄思敏寄出《商品房交付使用通知书》，履行了通知交付的义务。收件地址、电话均为黄思敏在“买卖合同”中预留的住址及电话，并经签收。“买卖合同”补充协议第五条、第十三条对该问题已有约定。黄思敏主张因收件地址与其实际住址不一致，其未实际收到，签收人也不是其本人，而应认定未向其送达，本院不予采信。2016年3月26日黄思敏与万科公司签订《委托银行代收款协议书》，已经交纳了部分物业服务费，并于2016年12月28日取得104号房屋的权属证书，均可以印证黄思敏已实际收房的事实。因黄思敏收房时就104号房屋存在玻璃破损问题与盛宏公司发生争议，后盛宏公司于2018年12月2日对破损玻璃进行了更换。黄思敏据此要求盛宏公司承担2011年3月26日至2018年12月2日期间的逾期交房违约责任，参照租金价值计算为445488元。本院认为，黄思敏与盛宏公司签订的“买卖合同”第八条、第九条已对逾期交房违约责任承担的前提进行了约定，出卖人未按照“买卖合同”第八条的约定交付房屋，针对的是房屋不符合相关国家质量标准、未经相关审批验收的情形，有明确的适用标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”如符合上述条文规定的“主体结构及其他严重质量问题”，买受人可要求出卖人应承担逾期交房违约责任。“买卖合同”第十六条亦约定了出卖人承担的保修义务，而出卖人承担的质量保修义务与逾期交房违约责任有所区别。本案中，104号房屋玻璃破损确属质量瑕疵，但该质量瑕疵并非房屋主体质量问题，不足以产生房屋无法交付使用的后果，黄思敏有权就此问题主张盛宏公司进行修复，承担相应的质量保修责任，但其据此拒收案涉房屋，进而主张盛宏公司承担逾期交房违约责任，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。对房屋存在的质量问题承担保修责任，是出卖人的法定义务。出卖人交付的房屋不符合合同约定的质量要求，但通过修复的方式可以补救的，出卖人应当及时予以修复，以满足买受人的需要，因此增加的费用，应当由出卖人承担。但是当买受人提出质量问题后，出卖人拒绝修复或者在给予一定的修复时间后仍不予修复，在这种情形下，买受人可自行或者委托他人修复，但修复的费用或修复期间所发生的其他费用及造成的损失，均应由出卖人承担。对于黄思敏是否有向盛宏公司提出玻璃破损质量问题，各方当事人存在争议。根据已经查明的事实，诉争房屋的现场交付与售后返修工作由盛宏公司委托的第三方东莞市盛利建设工程有限公司员工郑兆威负责（盛宏公司的陈述对黄思敏有利，本院予以采信），黄思敏主张其于2016年3月30日第二次验房时，向郑兆威提出了玻璃破损问题，等于向盛宏公司告知了质量瑕疵的存在，本院予以采信。万科公司主张其仅系物业服务单位，未被授权代为办理诉争房屋交付及承担保修责任，盛宏公司亦持该观点。但盛宏公司、万科公司却主张2016年3月30日第二次验房时，陪同黄思敏验房的为万科公司员工，与前述万科公司职责不符，前后相矛盾。黄思敏对郑兆威所属公司认知错误情有可原，但盛宏公司关于何时知晓玻璃破损的陈述，与其在一审庭审中的陈述相矛盾。万科公司关于验房过程的表述，与其在（2018）粤1971民初35082号案件中的确认相矛盾。盛宏公司、万科公司表现出不诚信的证据品格。如前所述，盛宏公司交付的104号房屋存在玻璃破损质量瑕疵的事实清楚，盛宏公司应承担保修责任。盛宏公司怠于履行保修义务，应向黄思敏赔偿相应损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，在盛宏公司怠于修复的情形下，黄思敏可自行或者委托他人修复，修复费用、其他费用及造成的损失，可以要求盛宏公司承担。但黄思敏疏于采取补救措施，致使其损失扩大，不得就扩大的损失要求盛宏公司赔偿。房屋交付，除出卖方负有保证交付条件的主要义务外，买受人也有办理交接手续的相应义务，若仅因存在瑕疵问题，因解决争议而不完成交接，动辄扩大适用逾期交房违约责任条款，显失公平。原审法院认定本案适用“买卖合同”第九条的约定承担逾期交房的违约责任，适用法律错误，依法应予纠正。结合本案的实际情况，本院酌定盛宏公司应向黄思敏赔偿损失10000元，对超出该范围的诉请，不予支持。万科公司并非“买卖合同”相对方，无须对黄思敏承担赔偿责任。综上所述，黄思敏的上诉请求不能成立，应予驳回。盛宏公司的上诉主张部分有理，对有理部分予以支持，其他部分予以驳回。原审判决已查明的事实清楚，但不全面，适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初12492号民事判决；二、限东莞市盛宏实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向黄思敏赔偿10000元；三、驳回东莞市盛宏实业投资有限公司的其他上诉请求；四、驳回黄思敏的全部上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7982.32元，由黄思敏负担7803.12元（已预交7982.32元），东莞市盛宏实业投资有限公司负担179.2元。二审案件受理费8187.28元（7374.88元+812.4元），由黄思敏负担7575.48元（已预交7374.88元，应补交200.6元），东莞市盛宏实业投资有限公司负担611.8元（已预交3391.16元，退还2578.76元）。黄思敏应向本院补交200.6元，该款由东莞市盛宏实业投资有限公司代为交纳，黄思敏依据本判决收取赔偿款时，相应扣减掉200.6元。本判决为终审判决。审 判 长 杜志强审 判 员 王相东审 判 员 王 聪二〇二〇年三月五日法官助理 冷 静书 记 员 尹锐轩