湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0211民初40号 原告：周志军，女，1977年11月5日出生，汉族，户籍所在地湖南省株洲市荷塘区。 委托诉讼代理人：张乐华，湖南湘江律师事务所律师。代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：陈继，湖南湘江律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。 被告：周利平，女，1969年3月28日出生，汉族，户籍所在地湖南省株洲市荷塘区。 委托诉讼代理人：李俊德，湖南法达律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解。 被告：易峰，男，1981年5月9日出生，汉族，户籍所在地湖南省株洲市天元区。 被告：周曼，女，1983年8月21日出生，汉族，户籍所在地湖南省株洲市荷塘区。 委托诉讼代理人：易峰，系被告周曼之夫。代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解。 原告周志军与被告周利平、易峰、周曼相邻关系纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员尹利容于2020年1月17日、1月22日、3月11日公开开庭进行了审理，实习法官助理田莉协助审理，书记员易漾担任法庭记录。原告周志军及其委托诉讼代理人张乐华、陈继，被告周利平的委托诉讼代理人李俊德，被告易峰（暨被告周曼的委托诉讼代理人）三次均到庭参加了诉讼，被告周曼第二次到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周志军向本院提出诉讼请求：1、依法判令三被告对渗漏点进行维修，排除对原告生活的妨碍；2、依法判令三被告连带赔偿原告各项损失合计69,726.58元；3、本案诉讼费、鉴定费、间接费用由三被告承担。庭审中，原告自愿撤回第一项诉讼请求。事实与理由：2019年7月19日早上6时30分左右，原告接到儿子电话，称家里大量积水、断电。原告赶回家里，发现家中三间卧室楼顶大量渗水，地面大量积水，积水漫至客厅，造成墙壁、地面和部分家具损失严重。经赶到现场的工作人员调查，系楼上×××号业主交房试水，因夜间无人管理，水管爆裂，水大量涌出，造成了×××号房和楼下车库的大量渗水。原告现居住地是株洲市天元区泰山路钻石怡园×××栋×××号，被告周利平系该栋×××号房的原产权人，被告易峰、周曼购买了该房屋，双方在交房过程中因试水造成了原告房屋渗水。事后，原、被告多次协商未果，为维护原告自身合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。 被告周利平辩称：1、2019年7月19日，原告房屋意外遭受水管爆裂漏水损害，确有其事，答辩人在此深表遗憾。但损害发生后，原告得理不饶人的处理态度和做法有损邻里关系，有违相邻关系处理原则，多有不妥；2、原告房屋意外遭受水管爆裂漏水损害，损害行为和损害结果发生在案涉×××号房屋买卖交付之后，原告损失应由案涉×××号房屋现房主即被告易峰、周曼承担，答辩人不应承担损害赔偿责任，但答辩人愿意依照相邻关系处理原则协助现房主易峰、周曼赔偿原告有关损失；3、原告房屋内物品受损的事实和损失金额没有提出充分的证据，没有考虑原装修和物品折旧，也没有采取适当措施防止损失的扩大，不应就扩大的损失要求赔偿，不应完全要求按照重置价格赔偿。 被告易峰、周曼共同辩称：1、受损房屋赔偿未考虑原装修折旧问题；2、案涉×××号房屋虽已过户，但答辩人并未享有实际使用权，与本案所造成的损害结果没有因果关系。 经本院审理查明：天元区泰山路钻石怡园×××栋×××号房屋（以下简称×××号房屋）于2005年8月22日登记在被告周利平的名下。2019年5月8日，被告周利平（甲方）与被告易峰（乙方）签订《株洲市存量房屋买卖合同》，约定被告周利平将案涉×××号房屋出售给被告易峰，合同就“房屋的交付”问题约定如下：1、甲、乙双方定于甲方收到全部房款后3日内正式交付该房屋；2、甲方在乙方取得房屋不动产权属证书后3个工作日内，应将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出，如因甲方原因未按期将户口迁出的，自逾期之日起甲方应当按日计算向乙方房屋总价款万分之五的违约金；3、该房屋毁损、灭失的风险自房屋交付之日起转移给乙方。2019年6月12日，被告周利平将案涉×××号房屋过户给被告易峰、周曼。过户后，案涉×××号房屋进行试水验收阶段。试水过程中，被告易峰、周曼发现房屋存在漏水的情况后通知被告周利平进行修复。被告周利平对漏水点进行修复后不久，在2019年7月19日凌晨，案涉×××号房屋发生水管爆裂，水大量涌入原告家。原告儿子起床后发现家里被浸泡后，电话通知正在上夜班的原告，原告随即通知了物业。随后，物业通知了被告周利平及被告易峰、周曼，被告方赶到现场进行查看。在协商过程中，被告周利平拆走原告家的床、床垫、床头柜、地板，且至今没有将上述物品返还给原告。原告因此次漏水造成的损失，就赔偿部分未与被告方达成一致意见，故诉至本院。 另查明：1、至今，被告周利平并未将钥匙交给被告易峰、周曼，双方未办理房屋的水、电、燃气及物业交割手续，被告易峰、周曼尚有物业交割保证金10,000元未支付。 2、案涉×××房屋首次登记时间为2005年，原告从他人手中购买该房屋，于2015年1月7日产权登记在原告名下，该房屋的建筑面积为119.47平方米。 3、因本案鉴定涉及资产评估与工程造价，2019年12月3日，原告与被告周利平、易峰共同选定了株洲天岳资产评估事务所、湖南龙人天岳工程造价咨询有限公司对原告所委托的事项（对案涉房屋因漏水造成的财产损失进行鉴定，范围：地板、墙面、大衣柜、床、床垫、床头柜、穿衣镜、床上用品），株洲天岳资产评估事务所接受了本院的委托。在鉴定过程中，株洲天岳资产评估事务所、湖南龙人天岳工程造价咨询有限公司的工作人员共同完成了本次鉴定，其中鉴定人易大元系湖南龙人天岳工程造价咨询有限公司注册登记的造价工程师。因是以株洲天岳资产评估事务所的名义接受的本院委托，故最后以株洲天岳资产评估事务所的名义出具了评估报告书，易大元系造价工程师故未在该评估报告书中署名。 4、2020年1月2日，株洲市天岳资产评估事务所于出具株天岳评字（2020）第0011号《评估报告》，注册资产评估师为许征武、杨佳霖，经评估：地板、墙面、天花板28,624.52元、衣柜（三个）8033.39元、床（两张）、床垫（两床）及床头柜（两个）10,191.82元、多功能穿衣镜1361.94元、床上用品1604.81元、门（三张）8075.15元、卫生清理费1134.95元。原告因此次鉴定花费3000元。因申请鉴定时三张门未纳入鉴定范围内，在庭审中，原、被告方同意不再另行委托鉴定，三张门（含门套）估价为5000元。 5、2019年12月4日，案外人谢晓涛（甲方）与原告周志军（乙方）签订了《房屋租赁合同》，其中主要约定：甲方将株洲市天元区钻石怡园×××栋×××号房屋租给乙方作为居住使用；租赁期限从2019年12月4日至2020年6月3日止；甲乙双方议定出租房屋押金2000元，月租金1600元，乙方已一次性付清。当日，谢晓涛向原告出具收条予以确认。 以上事实，有原、被告的身份信息材料、株房权证株字第×××号房屋产权证、株洲市湘盛物业管理有限公司钻石怡园管理处出具的证明、房屋租赁合同及租赁房屋的产权证、出租人的身份证复印件及常住人口登记卡、收条及收款人的身份证复印件、株天岳评字（2020）第0011号《评估报告》、×××号房屋房地产权登记信息和×××号房屋房地产权登记信息、房屋买卖业务合订文书合订本（含《株洲市存量房屋买卖合同》）、鉴定人易大元、许征武出庭作证的证言及原、被告的陈述等证据予以证明，本院予以确认。 本院认为，本案系相邻关系纠纷。双方的争议焦点为：一、案涉×××号房屋是否已完成了交付？被告方是否应承担赔偿责任？二、评估报告是否可以采纳？三、原告的财产损失具体为多少？现分析如下： 一、被告周利平主张案涉×××号房屋自产权完成过户登记时交付，被告易峰、周曼辩称其并未享有实际使用权，不应承担责任。《中华人民共和国合同法》第一百四十二条规定“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，从上述法条规定可知，除法律另有规定或者当事人另有约定外，我国对标的物的风险转移采用交付主义，即无论买卖合同标的物的所有权是否转移，只要标的物已经交付，即由标的物的占有人承担风险。本案中，被告易峰与被告周利平签订的《株洲市存量房屋买卖合同》中约定“甲、乙双方定于甲方收到全部房款后3日内正式交付该房屋”，可知合同双方当事人明确约定“收到全部房款后3日正式交付”，而全部房款包括“物业交割保证金”。案涉×××号房屋虽于2019年6月12日登记在被告易峰、周曼名下，但是被告周利平并未将钥匙交给被告易峰、周曼，双方未办理房屋的水、电、燃气及物业交割手续，被告易峰、周曼尚有物业交割保证金10,000元未支付，故被告周利平未将案涉×××号房屋正式交付给被告易峰、周曼，周利平仍系案涉×××号房屋的管理人，应承担房屋毁损、灭失的风险。案涉×××号房屋在房屋交接验收阶段发生水管爆裂，说明被告周利平未尽到必要的管理责任，未能有效地防范风险的发生，故被告周利平应承担原告因此次漏水造成的财产损失。 二、被告周利平、易峰、周曼在庭审中提出该份鉴定报告的主体工作由鉴定人易大元完成，其并不具备鉴定报告中评估范围的鉴定人员的资质，鉴定程序不合法，对鉴定报告的效力提出质疑。本院经审查后，对株洲市天岳资产评估事务所出具的《报告书》予以采信，理由如下：1、原告与被告周利平、被告易峰共同选定了株洲天岳资产评估事务所、湖南龙人天岳工程造价咨询有限公司两家机构进行鉴定，最终由两家机构的鉴定人员参与本次鉴定，并未超过当事人的选定范围；2、本次鉴定以株洲天岳资产评估事务所的名义接受的委托，后以该鉴定机构的名义出具评估报告书，因易大元系湖南龙人天岳工程造价咨询有限公司注册登记的造价工程师，故没有在评估报告书上署名，这不代表易大元没有鉴定人员的资质；3、本院在委托鉴定前组织双方进行庭前证据质证，株洲市天岳资产评估事务所根据经过质证的由原、被告提交的证据材料，再进行现场勘验，后根据现场勘验的结果出具正式的《报告书》，整个鉴定程序合法，鉴定机构及鉴定人员具有相应资质，且鉴定结论不存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的情形，该鉴定结论足以采信。 三、本案中，原告主张的各项损失如下：地板、墙面、天花板28,624.52元、衣柜（三个）8033.39元、床（两张）、床垫（两床）及床头柜（两个）10,191.82元、多功能穿衣镜1361.94元、床上用品1604.81元、门（三张）8075.15元、卫生清理费1134.95元、误工费1000元、电话费100元、房租9600元，以上合计69,726.58元。其中，关于地板、墙面、天花板、衣柜（三个）、床（两张）、床垫（两床）及床头柜（两个）、多功能穿衣镜、床上用品的损失及卫生清理费是以第三方评估机构株洲市天岳资产评估事务所出具相应的评估意见为依据，合计损失为50,951.43元。 被告周利平称原告没有采取适当措施防止损失过大，原告不应就扩大损失要求赔偿，理由为损害发生后，原告未及时擦拭、晾晒可以移动的家具及床上用品。根据庭审查明的事实，漏水事件发生在半夜，大量的水渗到原告家，原告家的家具及床上用品已浸泡多个小时。若当初通过简单的晾晒就可以防止上述物品霉变、变形，被告周利平就没有必要拆走原告家的床、床垫、床头柜、地板，且至今被告周利平亦没有将上述物品返还给原告，对于原告而言，上述物品就是全损。而穿衣镜（带柜）因泡了整晚的水，即使擦拭、晾晒亦无法恢复原状，故该项损失不存在扩大损失。对于床上用品，根据日常生活经验可知，床上用品中床单、被套类是可以通过及时清洗、晾晒，防止霉变，但被芯、被褥被泡水后影响使用，故本院认为该项损失由原告承担一半的扩大损失，即床上用品原告自行承担1604.81元×50%=802.4元。 从株洲市天岳资产评估事务所出具的评估报告可以看出，案涉×××号房屋损失的评估采用的是重置成本法，未考虑到案涉×××号房屋原装修时间，本院结合原告购买房屋的时间，对房屋损失本院酌情扣除20%的折旧率，故原告因漏水所导致的地板、墙面、天花板、衣柜（三个）、床（两张）、床垫（两床）及床头柜（两个）、多功能穿衣镜、床上用品的损失及卫生清理费损失为（28,624.52元+8033.39元+10,191.82元+1361.94元+1604.81元-802.4元+1134.95元）×80%=40,119.22。关于门的损失，经原、被告一致认可，三张门（含门套）的财产损失为5000元，扣除20%的折旧费，为4000元。关于房租费用9600元，原告主张因漏水致其暂时无法居住，造成另行租房费用的损失，被告周利平应予赔偿，本院认为，案涉×××号房屋中床、地板等已被被告周利平拆走，且租房时间临近寒冬及新年，该房屋确实不适合居住，结合考虑目前疫情的影响，原告主张六个月的租房期限合理，本院予以支持。原告租赁房屋的标准以其原居住的房屋为参照标准，案涉×××号房屋建筑面积为119.47平方米，1600元/月的租赁费符合当地市场价格，本院予以确认，对原告主张租房费用9600元，本院予以支持。关于误工费、电话费，原告未向本院提供证据已实际产生上述损失，故本院不予支持。关于鉴定费，原告为确定财产损失具体金额支付鉴定费3000元，此费用属原告因房屋受损导致的损失，本院予以支持。综上，原告因本次漏水造成的各项损失合计56,719.22元（40,119.22元+4000元+9600元+3000元）。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第八十四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告周利平在本判决生效之日起十日内赔偿原告周志军因漏水造成的财产损失56,719.22元； 二、驳回原告周志军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1618元，减半收取809元，由原告周志军负担129元，被告周利平负担680元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81010321000000181。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 尹 利 容 二〇二〇年三月十一日 法官助理 实习田莉 书 记 员 易  漾 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 第八十五条法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。 《中华人民共和国合同法》 第一百四十二条标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。