河北省蠡县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0635民初188号 原告（反诉被告）：秦艳秋，女，汉族，1958年11月16日出生，住沈阳市铁西区。 委托诉讼代理人：付振华，女，汉族，1984年11月9日出生，住河北省保定市涞水县，秦艳秋之女。 被告(反诉原告)：保定泰华房地产开发有限公司。住所：保定市风帆路115号二层204室。 法定代表人：赵亮，住河北省保定市新市区,该公司经理。 委托诉讼代理人：宋恒，男，河北匡合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姬山，男，河北匡合律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）秦艳秋与被告(反诉原告)保定泰华房地产开发有限公司（以下简称泰华公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦艳秋（反诉被告）委托诉讼代理人付振华、被告(反诉原告)泰华公司委托诉讼代理人宋恒、姬山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）秦艳秋向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告房款302080元和团购服务费80000元共计382080及利息损失(按照同期银行贷款利率计算自2017年6月18日起至款项付清之日止)审理中，变更为：判令解除合同，返还房款本金302080元及利息（按照同期银行贷款利率计算自2017年6月18日起至款项付清之日止），赔偿损失80000元；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由:2017年6月18日，原、被告双方签订《范蠡大观内部认购协议》，约定原告以贷款方式购买被告开发的范蠡大观5号楼3单元103室，并于当日交付首付款280080元和团购服务费80000元，双方于2017年签订储藏间转让协议，并于同日支付被告22000元。合同签订后，原告多次要求被告办理贷款手续，但被告一直以各种理由予以推诿。现原告年龄己到60周岁，已经不符合办理银行贷款的条件，致使双方签订的认购协议已经根本不能履行。被告的违约办理购房贷款的行为，是造成原告不能实际购房的根本原因，已经严重损害了原告的合法权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，原告依法向贵院提起诉讼，请求贵院查明事实，依法裁判，支持原告的诉讼请求。 被告(反诉原告)泰华公司辩称，一、被答辩人与答辩人确实于2017年6月18日签订《范蠡大观内部认购协议》约定，被答辩人购买答辩人开发的范蠡大观5号楼3单元103室商品房，并于当日交纳首付款280080元，被答辩人与答辩人于2017年10月13日签订《储藏间转让协议》，并于当日交价款22000元也属实；二、被答辩人诉称交付答辩人团购服务费80000元与事实不符，团购服务费是被答辩人参加北京会峰房地产经纪有限公的团购活动的中介费用，答辩人并没有收到该笔费用，请驳回80000的起诉；三、按照《范蠡大观内部认购协议》，答辩人的义务为在被答辩人交清全部房款及相关费用后，将约定的房屋交付被答辩人使用，答辩人开发项目符合法律及政策规定，在签订认购协议之时，项目就已经是准现房，2017年9月就已经具备了交房条件，陆续有业主办理入住手续，协议签订后，答辩人多次通知被答辩人到项目销售部办理入住手续、签订《商品房买卖合同》,被答辩人都未能按期履行，可见答辩人在履行协议过程中，没有影响被答辩人购房目的实现，不存在违约行为；四、被答辩人在起诉书中示认，年龄已到60周岁，不符合办理银行贷款条件，可见，被答辩人对于办理按揭贷款应向银行申请以及银行办理贷款政策是明知的。办理购房贷款不是答辩人的义务，答辩人对此不存在违约行为；五、按照《范蠡大观内部认购协议》，采用贷款买房只是购房支付房款方式之一，另外还有一次性付款和分期付款两种方式可供选择，而且还能享受此贷款。 被告(反诉原告)泰华公司反诉称，一、判令被反诉人继续履行协议，与反诉人签订正式《商品房买卖合同》，支付购房款，办理房产交接手续；二、本诉、反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2017年6月18日，签订了《范蠡大观内部认购协议》，购买了反诉人开发的位于范蠡大观的房产属实。范蠡大观项目于2017年10月份就已经具备了交房条件，反诉人多次与被反诉人联系，通知其到项目销售部签署正式《商品房买卖合同》，办理房产交接手续，但都未能按期履约。反诉人与被反诉人于2017年6月签订协议，2017年10月就能交房入住，双方签订协议时，项目就已经是准现房，时间仅仅为四个月。在房地产政策收紧，房价下行的趋势下，被反诉人起诉要求解除《范蠡大观内部认购协议》，属恶意提起诉讼，目的不纯，违反公平交易，诚实信用原则，根据我国《民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，现提起反诉，请予准许。 原告（反诉被告）秦艳秋反诉答辩称，2017年10月范蠡大观5号楼3单元103室，根据《城市房地产管理法》第二十六条、《商品房销售管理办法》第三十条、《合同法》第二百七十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条和第十八条、《建设工程质量管理条例》第五十八条规定，该房屋不具备交付使用条件:即无《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》(竣工验收备案表》，根据《商品房销售管理办法》第四十条，房地产开发企业将未组织竣工验收或者验收不合格的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定应处以20万元以上50万元以下罚款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人(开发商)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，导致合同无效或者解除的，买受人(购房者)可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款(382080元)一倍(20万元)的赔偿费。根据《合同法》第五十三条:一方以欺诈手段订立合同为无效合同。受害方有权请求人民法院予以撤销合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定办理房屋所有权登记的期限(2017年12月31日)届满后超过一年，由于出卖人(房屋手续不齐全)的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保货款方式付款，因出卖人房屋手续不齐全造成买受人未能订立商品房担保货款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买受人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息返还买受人，并赔偿买受人经济损失。买受人秦艳秋1958年11月16日生人，于2017年6月18日以贷款方式与泰华房地产公司签订《范蠡大观内部认购协议》并出示身份证，予以说明本人2017年已经59岁，必须在2017年12月31日前办理贷款手续，银行才能予以受理，泰华房地产公司认同以后才签订《范蠡大观内部认购协议》，由于泰华房地产公司隐瞒没有房屋预售许可证的事实，造成后续所有问题，应当有泰华房地产公司退还所收购房款本金及利息和买受人的经济损失。请求蠡县人民法院予以支持原告的请求。 本院经审理查明，2017年6月18日，原告以贷款方式购买被告开发的范蠡大观5号楼3单元103室，并于当日交付首付款280080元和团购服务费80000元，双方于2017年10月13日，签订储藏间转让协议，并于同日支付被告22000元，以上事实双方无争议，本院予以确认。原、被告双方签订《范蠡大观内部认购协议》，第一条：“房屋坐落：范蠡大观5号楼3单元103室，房屋总价款910080元”；第二条：“乙方应于签署本认购书时交付购房定金合计人民币280080元，于乙方交付房款时自动转为房款”；第三条：“乙方（秦艳秋）同意按下列第3方式付款，即于签署本认购书之日起七天内支付最低首付款（总价款的40%）……双方签订《商品房买卖合同》时，办理贷款手续”；第四条：“乙方未能按约定时间付清应付房款，则本认购书自动解除，甲方有权将上述房产另行出售，无需通知乙方，且乙方已付定金不予退还。乙方在接到《商品房买卖合同》签订通知7日内到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》，并办理相关手续，方可享受本认购协议书的价格政策，逾期视为放弃优惠政策。” 《范蠡大观内部认购协议》合同签订后，被告(反诉原告)泰华公司辩称：“协议签订后，答辩人多次通知被答辩人到项目销售部办理入住手续”，没有证据证明给秦艳秋下达入住通知。秦艳秋于1958年11月16日出生，起诉时超过61周岁，在本院指定期间泰华公司亦不能为秦艳秋找出哪家银行为秦艳秋协助办理贷款手续。 2017年6月18日，北京会峰房地产经纪有限公司收到秦艳秋团购蠡县范蠡大观5＃-3-103服务费80000元。 2017年10月13日，双方签订《储藏间转让协议》，第三条、使用权年限：甲方仅转让本储藏间的使用权，使用期限与乙方所购买的本项目商品房一致。第四条、交付使用时间：乙方交清全部房款及相关费用后，除遇自然灾害和不可抗力外，甲方应于2017年10月13日将本协议约定的房屋交付乙方使用。 以上事实有秦艳秋提交的常住人口登记卡、范蠡大观内部认购协议、收款收据、POS签购单智慧柜员机业务回执、储藏间转让协议、照片等；泰华公司提交建设用地规划许可证、土地使用证、不动产权登记证书、建筑工程施工许可证书、商品房销售许可证书、入住通知单、房屋入住登记表等及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，关于《范蠡大观内部认购协议》的效力及依据，双方当事人在《范蠡大观内部认购协议》中明确约定“乙方在接到《商品房买卖合同》签订通知7日内到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》”，《范蠡大观内部认购协议》应认定为预约合同，按照《范蠡大观内部认购协议》约定《商品房买卖合同》才是本约合同，既然作为预约合同的《范蠡大观内部认购协议》是出卖人和买受人双方为将未订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所做的承诺，而非正式的商品房预售行为，作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应认定为出卖人订立预约合同的前提条件，参考《最高人民法院公报》2012年第11期、《民事审判指导与参考》2016年第3辑《商品房买卖预约合同与本约合同的区别》，未取得商品房预售许可证前签订的《商品房认购书》因不违反法律、法规的效力性强制性规定，预约合同应为有效，《范蠡大观内部认购协议》不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，该条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。 关于合同解除的依据，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据《合同法》第九十四条第（四）项的规定，予以支持。”秦艳秋1958年11月16日出生，起诉时超过61周岁，泰华公司不能协助秦艳秋贷款，泰华公司应当承当违约责任，《范蠡大观内部认购协议》已经客观不能履行，秦艳秋要求解除合同，本院予以支持。双方签订的《范蠡大观内部认购协议》合同第三条约定：“乙方（秦艳秋）同意按下列第3方式付款，即于签署本认购书之日起七天内支付最低首付款（总价款的40%）……双方签订《商品房买卖合同》时，办理贷款手续”秦艳秋已付首付房款，实际履行了《范蠡大观内部认购协议》，泰华公司应当返还秦艳秋首付房款280080元。 关于《储藏间转让协议》的效力及解除，《范蠡大观内部认购协议》签订后，双方签订《储藏间转让协议》，第三条、使用权年限：甲方仅转让本储藏间的使用权，使用期限与乙方所购买的本项目商品房一致。《储藏间转让协议》不违反法律、法规的效力性强制性规定，合同有效，按照上述约定，商品房没有使用，其储藏间也没有使用，在《商品房买卖合同》没有签订的情况下，《储藏间转让协议》应当解除，泰华公司应当返还秦艳秋储藏间房款22000元。 关于返还房款数额及损失计算，泰华公司应当返还秦艳秋首付房款280080元、储藏间房款22000元。利息损失的计算方法，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，秦艳秋可以要求赔偿损失，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条的规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，泰华公司应当返还秦艳首付房款280080元并给付相应利息损失，相应利息损失按照中国人民银行2020年2月公布的年基准利率4.35%计算，自2017年6月18日起至款项付清之日止；泰华公司应当返还秦艳返还原告储藏间房款22000元并给付相应利息损失，相应利息损失按照中国人民银行2020年2月公布的年基准利率4.35%计算，自2017年10月13日起至款项付清之日止； 关于团购服务费80000元问题处理意见，该服务费系案外人与秦艳秋之间的居间合同法律关系，与本案不属于同一法律关系，本院不予审理。 关于泰华公司的反诉请求，因上列合同的解除理由及泰华公司的反诉请求证据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下: 一、解除《范蠡大观内部认购协议》，被告(反诉原告)保定泰华房地产开发有限公司返还原告（反诉被告）秦艳秋首付房款280080元并给付相应利息损失，相应利息损失按照中国人民银行2020年2月公布的年基准利率4.35%计算，自2017年6月18日起至款项付清之日止； 二、解除《储藏间转让协议》，被告(反诉原告)保定泰华房地产开发有限公司返还原告（反诉被告）秦艳秋储藏间房款22000元并给付相应利息损失，相应利息损失按照中国人民银行2020年2月公布的年基准利率4.35%计算，自2017年10月13日起至款项付清之日止； 三、驳回原告（反诉被告）秦艳秋的其他诉讼请求； 四、驳回被告(反诉原告)保定泰华房地产开发有限公司的反诉请求。 如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3515.6元，由原告秦艳秋负担738元，由被告保定泰华房地产开发有限公司负担2777.6元；反诉案件受理费3515.6元，由保定泰华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  宋新来 二〇二〇年三月十二日 法官助理韩微 书记员王海政