河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初12411号原告：任兴，女，汉族，1983年8月4日出生，住郑州市金水区。委托代理人：邱瑞胜，河南路德律师事务所律师。委托代理人：张凯峰，河南路德律师事务所实习律师。被告：雷学军，男，汉族，1970年1月1日出生，住郑州市金水区。被告：周丽丽，女，汉族，1976年11月2日出生，住郑州市金水区。二被告共同委托代理人：贾国胜，河南君召律师事务所律师。二被告共同委托代理人：李丹丹，河南君召律师事务所律师。原告任兴诉被告雷学军、周丽丽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邱瑞胜、张凯峰，被告雷学军、周丽丽共同委托代理人贾国胜、李丹丹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除任兴与雷学军签订的《集资房买卖合同》；2、判令雷学军返还任兴已付款项680000元，并赔偿原告经济损失831941元，以上共计1511941元；3、判令被告周丽丽对上述款项承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用、保全费、鉴定费由被告承担。事实与理由：2013年2月20日，任兴和雷学军双方在位于郑州市金水区郑花路雷学军的家中签订了关于郑州市金水区花园路东风路交叉口向东100米路南科新花园小区房屋的房屋买卖合同，雷学军的妻子周丽丽作为保证人在房屋买卖合同上签字。后原告依约履行了各项义务，被告雷学军据不配合办理相关手续，经多次催促，被告雷学军、周丽丽拒绝履约。依据合同约定，被告的行为已经构成违约，并给原告造成了重大损失。原告为维护自身合法权益诉至法院，请求依法裁判。被告雷学军、周丽丽共同辩称：一、同意解除原、被告双方于2013年2月20日签订的《集资房买卖合同》。二、双方争议房屋属于被告雷学军单位内部房，该房屋无任何手续，根据单位要求，该房屋不允许对外出售，单位已通知被告将该房屋收回，且从始至终也未将该房屋交付被告，原告诉状所述与事实不符合。三、原告诉状请求第二项要求被告赔偿904000元经济损失，没有法律依据，应该依法驳回，除第一项诉求外，其他应依法驳回。四、双方合同第七条关于违约责任的承担问题，违反法律规定，违反不得超过损失30%的法律规定，明显过高超出法律规定，违法，应该不予支持或依法减少。涉案房屋的房款并未全部交纳，根据河南农科置业有限公司出具的证明可以看出，涉案房屋尚有42239.6元的房款及5668.65元的房屋维修基金尚未交纳，既然涉案房屋的房款并未全部交纳，那么不能按照整个房屋评估的市场价来作为依据。经审理查明：1、2013年2月20日，原告（乙方）与被告雷学军（甲方）签订《集资房买卖合同》一份，被告周丽丽作为甲方保证人在合同上签字。合同主要约定：被告雷学军将其单位河南省农业科学院在农科院家属院（限价商品房）集资建房资格转让给原告，房屋建筑面积约89平方米；被告雷学军收取原告的房屋集资建设款项，按单位要求及时交纳单位，应在交纳当日向原告交付单位开具的收款凭证原件；协议约定的房屋建成后，若被告雷学军单位将房屋交付给被告雷学军，被告雷学军应即行将房屋转交给原告；如果被告雷学军单位允许以原告的名义直接取得被告雷学军名下集资房屋的产权，被告雷学军应配合原告办理相关手续；若如果被告雷学军单位不允许以原告的名义直接取得被告雷学军名下集资房屋的产权，被告雷学军应在取得房屋产权证书后，将以其名义取得的房屋产权配合原告办理至原告名下；因被告雷学军将出让集资建房名额于原告，原告在协议签订后一次性支付被告雷学军报酬12万元，除12万元报酬外，被告雷学军不再向原告收取除集资款外的任何费用；协议履行中，被告雷学军擅自终止协议以及未能将本集资房办到原告名下的，除应退还原告交纳的全部集资款和报酬款外，还应向原告承担与被告雷学军单位所建设房屋（协议约定的房屋）应缴集资款和收取原告报酬款之和数额相同的违约金；协议签订后，原告不履行协议，除有权取回已交购房款外，无权要求退还报酬。2、原告于2013年2月20日向被告雷学军转账12万元，同日被告雷学军出具收条，载明：今收到任兴单位集资建房转让金120000元。2013年2月21日，被告雷学军出具收条，载明：今收到任兴交农科院限价商品房第一次集资款250000元；同日，河南省农业科学院出具收据一份，载明：收到雷学军集资款250000元。2014年7月23日，河南省农业科学院出具收据一份，载明：收到雷学军集资款150000元。2015年12月24日，原告向河南省农业科学院转款90000元，同日，河南省农业科学院出具收据一份，载明：收到雷学军车位费（1个车位）90000元。2015年12月25日，原告向被告雷学军转账10000元。2017年9月26日，原告向河南省农业科学院转款60000元，同日，河南省农业科学院出具收据一份，载明：收到雷学军集资款60000元。3、2018年9月28日，河南省农业科学院规划建设处出具《“科新花园”选房确认通知书》，载明：确认雷学军选定的房屋位置为A区2号楼二单元xx室。原告陈述称，选房是原告本人去选的，被告雷学军称没有选过房。4、被告提交的2019年12月3日河南农科置业有限公司出具的《证明》载明：涉案房屋系河南农科置业有限公司定向开发的限价商品房，只有农科院在编职工有资格购买，且涉案房屋未满五年不能上市交易，交易时需向市政府补交20%的土地溢价款，涉案房屋尚有42239.6元的房款及5668.65元的房屋维修基金未交。为查明案涉房产应予交纳的购房款总价，本院向原告代理律师邱瑞胜开具《调查令》，原告代理律师持本院调查令到河南农科置业有限公司进行调查，该公司向本院回复其开发的科新花园小区A区2号楼2单元1102号房屋房款总价为502330元。原告向本院提出鉴定申请，申请对涉案房屋市场价值进行评估，经本院委托，河南创泓房地产评估有限公司对涉案房屋进行鉴定并于2019年11月20日出具豫郑创泓评字[2019]110001A号房地产司法鉴定估价报告，经鉴定涉案房屋市场价值总价为1301941元，单价为14910元/㎡。原告花费鉴定费12916元。本院认为，《集资房买卖合同》系各方当事人真实的意思表示，合法有效。原告诉请解除《集资房买卖合同》，被告雷学军同意解除，故原告诉请解除与被告雷学军之间的《集资房买卖合同》，本院予以支持。二被告辩称无法履行合同是因为涉案房屋不允许对外出售，单位已经通知被告将房屋收回，但二被告提供的证据不足以证明单位已将房屋收回，且原告提交的转款凭证显示，原告曾向河南省农业科学院转款，河南省农业科学院出具了相关收据，原告到场选房，河南省农业科学院规划建设处为原告出具了《“科新花园”选房确认通知书》，原告的证据表明被告雷学军所在单位对被告转让房屋是知情的，且未提出异议，故被告雷学军辩称依据不足，本院不予采信。被告雷学军未能按合同约定履行义务，致使原告的合同目的无法实现，应当退还原告的报酬款120000元、购房款470000元、车位费90000元，并赔偿原告损失。案涉房产购房款总价为502330元，原告交纳470000元，占比93.56%。经本院委托鉴定，涉案房屋市值总价为1301941元，原告的损失为748096元（1301941元×93.56%－470000元），被告雷学军应予赔偿原告。被告周丽丽作为保证人在《集资房买卖合同》上签字，应对本案上述债务承担连带清偿责任，被告周丽丽承担保证责任后，有权向被告雷学军追偿。二被告对河南创泓房地产评估有限公司所作豫郑创泓评字[2019]110001A号《房地产司法鉴定估价报告》提出异议，称涉案房屋系限价商品房，估价报告未考虑这一因素，依据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告任兴、被告雷学军之间的《集资房买卖合同》；二、被告雷学军于本判决生效后十日内退还原告任兴已付款项680000元并赔偿原告任兴损失748096元；三、被告周丽丽对本判决第二判项确定的债务承担连带清偿责任，被告周丽丽承担保证责任后，有权向被告雷学军追偿；四、驳回原告任兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19056元、保全费5000元、鉴定费12916元，由原告任兴负担3639元，由被告雷学军、周丽丽共同负担33333元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 李 雯人民陪审员 李 良人民陪审员 王惠霞二〇二〇年三月二十五日书 记 员 刘 可