广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初19178号原告：李秀枝，女，1969年9月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*************，公民身份号码440************266。委托诉讼代理人：朱祥宝，广东天舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁楚雯，广东天舜律师事务所律师。被告：东莞市***地产咨询服务有限公司，住所地：广东省东莞市万江区新城社区理想0769家园南9栋商铺20号，统一社会信用代码914************146。法定代表人：王某1。被告：东莞市***地产咨询服务有限公司佛山分公司，住所地：广东省佛山市高明区***********之11第一卡，统一社会信用代码91440608MA4X838T4G。法定代表人：卢某1。被告：东莞市***地产咨询服务有限公司佛山南海分公司，住所地：广东省佛山市南海区西樵镇西岸新城区*********************，统一社会信用代码91440605MA51ME2Y6F。法定代表人：卢某1。上述三被告共同委托诉讼代理人：卢玉婷，广东格方律师事务所律师。被告：唐永发，男，1979年7月28日出生，汉族，住湖南省祁阳县**************，公民身份号码432************691。原告李秀枝与被告东莞市***地产咨询服务有限公司（以下简称惠居公司）、东莞市***地产咨询服务有限公司佛山分公司（以下简称惠居佛山分公司）、东莞市***地产咨询服务有限公司佛山南海分公司（以下简称惠居南海分公司）、唐永发房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用普通程序于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人朱祥宝，被告惠居公司、惠居佛山分公司、惠居南海分公司共同的委托诉讼代理人卢玉婷到庭参加诉讼，被告唐永发经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告唐永发将位于佛山市南海西樵镇西岸新城区***********************的房屋返还给原告；2.被告唐永发协助原告将位于佛山市南海***的房屋的所有权变更至原告名下，并承担变更所有权而产生税费；3.被告唐永发向原告支付违约金100000元；4.被告唐永发向原告支付律师费70000元、担保费2000元、中介费5000元；5.被告唐永发向原告支付搬家费10000元；6.被告唐永发承担本案诉讼费用；7.被告惠居公司、惠居佛山分公司、惠居南海分公司对上述1-7项债务承担连带责任；8.被告唐永发支付以1000000元为本金按年利率6%从2019年4月1日起至实际支付款项日止的利息予原告。事实和理由:2019年3月份，原告在被告惠居南海分公司处寄售位于佛山市南海西樵镇西岸新城区***********************。被告惠居南海分公司约原告与声称系被告唐永发代理人的冯志熙于2019年4月1日在被告惠居佛山分公司处签订了《房地产买卖合同》，约定前述物业总楼价为1000000元，买方应在签订合同后**日内办理按揭贷款申请，同时还约定了违约责任为没收定金或支付等额于总楼价10%的违约金，守约方为追究违约责任而产生的所有费用由违约方承担，包括但不限于律师费、诉讼费等。该《房地产买卖合同》的经纪方注明的是被告惠居佛山分公司，但在落款处盖章的是被告惠居南海分公司。合同签订后，原告一直配合被告唐永发办理按揭申请手续，但迟迟未收到银行批准贷款的通知。2019年5月14日，经被告唐永发要求，原告与被告唐永发到行政服务中心办理前述房屋的过户手续，并于当日签订了《补充协议》，在协议中被告唐永发承诺购房款的尾款于2019年6月25日前由贷款银行放款至原告银行账户，如未放款至原告账户的，被告唐永发补交首付款200000元至原告银行账户。经原告多次催告，至今仍未收到过除定金外的任何一笔房款。之后原告到银行相关部门询问才得知被告唐永发因提供虚假的银行流水而被拒绝放款。原告已按《房地产买卖合同》履行了卖方的义务，但被告唐永发却多次推托，拒绝履行合同义务且隐瞒制造虚假流水被拒绝贷款的事实，其行为已构成严重违约；被告惠居佛山分公司、惠居南海分公司作为中介公司没有起到审查买方资质的义务，被告唐永发向银行提供虚假的银行流水资料以骗取贷款，但终不能实现，实属欺诈，被告惠居公司、惠居佛山分公司、惠居南海分公司前述债务应当承担连带责任。原告为了维护自身合法权益，特根据合同法的有关规定，诉至贵院，请人民法院依法裁判。被告惠居公司、惠居佛山分公司、惠居南海分公司共同辩称，首先，被告惠居公司及惠居佛山分公司并无参与本案交易，该两被告本案无关，无需承任何责任。同时被告惠居南海分公司已促成原告与被告唐永发签订房地产买卖合同，已完成居间义务。涉案交易未能顺利完成是被告唐永发违约行为造成的，所有法律责任应由被告唐永发一人承担。其次，被告惠居南海分公司对被告的买方资质已经尽到了基本审查义务，不需承担任何责任。被告唐永发有购房资质，现房屋也已经成功过户至唐永发名下，证明唐永发作为买方的资质没有任何问题。被告惠居南海分公司作为房产中介公司，既无权利也无能力查询被告唐永发的银行流水及资信资料，被告惠居南海分公司对于被告的贷款资质仅负有基本审查的义务。在签订合同时被告惠居南海分公司已告知被告唐永发做银行贷款购房，银行需审批其贷款资质及信用问题。被告唐永发的代理人冯志熙表示他自己就是做按揭的，唐永发的贷款资质没问题。由此双方才签订的案涉房地产买卖合同。而且在合同履行过程中，被告唐永发也已取得银行的同贷书，这也证明被告唐永发的资质信用是没有问题。综上，被告惠居南海分公司已完成对被告买方资质的基本审查义务。再者，签订合同时被告唐永发表示无法足额支付首期，需要做银行高贷款时，被告惠居南海分公司的工作人员已经明确将做高贷的交易风险告知了原告。在此前提下，原告才与被告唐永发签订合同。故而被告惠居南海分公司在整个居间过程中没有任何隐瞒或欺骗，已勤勉地完成了居间义务。最后，根据合同法及民法总则相关规定，违约的连带责任必须有明确的法律规定或者合同约定，即法定连带或约定连带。在本案中，被告惠居南海分公司仅仅是居间方，现行法律没有任何关于居间方需对房屋买卖合同中买卖双方的违约责任承担连带责任的规定，本案的案涉《房地产买卖合同》对此也未有约定，因此，原告要求被告惠居公司、惠居佛山分公司、惠居南海分公司对被告唐永发的违约赔偿责任承担连带责任的诉讼请求没有任何法律依据。归根结底，案涉交易未能顺利完成的根本原因是被告唐永发及其按揭公司制造虚假流水导致银行不放款，这是被告唐永发的自身行为。根据谁作为谁担责的原则，最终的法律后果应由被告唐永发独自承担。恳请法院驳回原告对被告惠居公司、惠居佛山分公司、惠居南海分公司的诉讼请求。被告唐永发均未出庭参加诉讼，也未提交书面答辩状，视为其放弃答辩及当庭质证与举证的权利。诉讼中，到庭当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，本院经审查后认为，除中介费收据的证明力本院不予确认外，对其他证据材料的真实性予以确认并附卷佐证。本院经审理认定事实如下：位于佛山市南海西樵镇西岸新城区***********************的房屋于2013年7月16日登记在原告李秀枝名下,于2019年5月16日变更登记在被告唐永发名下，不动产权证号为粤（2019）佛南不动产权第**号。2019年4月1日，原告李秀枝（卖方，甲方）与被告唐永发（买方，乙方，冯志熙作为代理人签名）及被告惠居公司南海分公司（经纪方）签订一份《房地产买卖合同》，约定：甲方将位于佛山市南海***********************的房屋出售给乙方；物业总楼价为1000000元；物业交付时间为卖方收到全部楼款后30天内；签订合同时乙方支付定金30000元，买方应在签订合同30日内办理按揭贷款手续；剩余970000元楼款于过户完成并办妥他项证登记后，由银行直接划入卖方银行账户，银行实际贷款额与原贷款额之差额由买方取得房地产交易中心受理回执当天支付；因买方或卖方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期迁出户口等无故不履行合同义务的，逾期未超出十五天的，违约方须按每日总楼价的1‰向守约方支付违约金，逾期超过十五天仍未履行，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价10%的违约金，或守约方解除合同，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五日内退还；等等。合同签订后，原告李秀枝收取了被告唐永发的定金30000元。2019年5月14日，原告李秀枝（卖方）与被告唐永发（买方）签订一份《补充协议》，买方承诺房屋尾款于2019年6月25日前由贷款银行放款至卖方账户，贷款银行如果在2019年6月25日前未放款至卖方账户，买方则需补交首付款200000元至卖方账户。2019年8月9日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告确认银行未发放贷款至其账户，未收取除定金外其他房款。原告是在2019年5月中旬搬离上述房屋，但房屋尚未实际交付给被告。另查明，2019年6月25日查询时，上述房产于2019年6月办理了抵押权人为中国银行股份有限公司广州番禺支行的抵押登记。2020年1月15日查询时，上述房屋无抵押登记情况。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的《房地产买卖合同》为各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对各方当事人均具有法律约束力。至法庭辩论终结时止，原告主张被告唐永发只支付了30000元定金，被告唐永发作为付款方，对付款情况未提出反驳意见或提供反驳证据，本院对原告该主张予以采信。涉讼房屋于2019年5月16日转移登记到被告唐永发名下，已远远超出合理付款期限，被告唐永发逾期付款行为已构成根本违约，原告现主张将涉讼房屋转移登记回原告名下合法合理，本院依法予以支持。因转移登记产生的税费金额尚未确定，原告须先行垫付相关费用后才可办理转移手续，本院在本案中对原告主张被告承担变更所有权产生的税费的诉讼请求不予支持，原告可先行垫付相关费用后再另行追偿。原告确认涉讼房屋尚未交付，本院对其主张被告唐永发返还该房屋的诉讼请求不予支持。合同约定原告交房时间为收到全部房款后30天内，即被告唐永发对原告在收到全部购房款前搬离涉讼房屋的行为不可预见，原告产生的搬家费属于自行产生的扩大损失，本院对其请求被告唐永发支付搬家费10000元的诉讼请求不予支持。被告唐永发未支付购房款已构成根本违约，原告依照合同约定要求其支付违约金100000元符合合同约定，本院依法予以支持，但考虑到被告唐永发已支付了定金30000元，该款项应予扣减，即本案中被告唐永发尚应支付违约金70000元予原告。违约金属于法院酌情赔偿项目，原告另行从2019年4月1日起按年利率6%计算利息没有事实与法律依据，本院不予支持。原告律师费支出属于必然产生的损失，由于原告未提供充分有效证据证明支付律师费金额，本院酌情确定被告唐永发赔偿律师费40000元，原告请求超出部分本院不予支持。原告支出的担保费2000元并非必然产生的诉讼成本，本院对其主张被告唐永发赔偿该款项的诉讼请求不予支持。房屋买卖合同并未约定原告需支付中介费，原告也未提供支付记录以证明实际支付该费用，本院对原告请求被告唐永发赔偿中介费5000元的诉讼请求也不予支持。被告惠居公司、惠居公司佛山分公司、惠居公司南海分公司属于中介方，原告未提供合法有效证据中介方存在重大过错导致其产生损失，本院对其主张该三被告在本案中承担责任的诉讼请求不予支持。被告唐永发经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告唐永发应于本判决发生法律效力之日起十日内协助办理位于佛山市南海西樵镇西岸新城区***********************的房屋[不动产权证号为粤（2019）佛南不动产权第0085406号]转移登记至原告李秀枝名下的手续；二、被告唐永发应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金70000元予原告李秀枝；三、被告唐永发应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费40000元予原告李秀枝；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费15676.5元、财产保全费5000元，合计20676.5元（原告已预交），由原告负担976.5元，被告唐永发负担19700元。被告唐永发应于本判决生效后十日内向本院交纳案件受理费19700元，逾期，本院将依法强制执行。原告李秀枝多预交的受理费19700元在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  朱道春人民陪审员  甘湛虹人民陪审员  黄艳滨二〇二〇年三月十七日书 记 员  黄晓璇