四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终206号 上诉人（原审被告）：王昌伟，男，1975年11月3日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：杨永红，德阳市正大法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：石沛英，男，1952年9月3日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：吴洲，四川仁竞（成都）律师事务所律师。 上诉人王昌伟因与被上诉人石沛英房屋买卖合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2019）川0603民初4093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王昌伟上诉请求：撤销原判，改判驳回石沛英的诉讼请求。事实和理由：本案计算的违约金过高，（一）双方当事人在房屋买卖合同中约定的违约金按房屋成交价的20%计算，据此，违约金最多不超过24万元（120万元×20%＝24万元），而王昌伟实际已向石沛英支付166.5万元，远超过合同的约定；（二）2015年至今，德阳房价波动不大，王昌伟逾期付款未造成石沛英因房价上涨导致的损失，仅为一些利息损失，请求法院按人民银行同期贷款利率上浮30%计算违约金，据此，2015年8月13日至2018年6月14日期间违约金至多为20.8万元。 石沛英辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。双方当事人签订房屋买卖合同后，多次进行结算，关于违约金达成了新的约定。双方约定的违约金不存在过高的情形，未超过年息24%的标准。2018年3月至2018年12月期间的违约金应按70万作为本金计算违约金。 石沛英向一审法院的起诉请求：一、判令王昌伟偿还所欠借款13.5万本金及5562.50元违约金(截至2019年10月1日),其后的违约金，按每年5%的标准计算至付清之日止；二、本案诉讼费由王昌伟承担。 一审法院认定事实：2015年8月13日，石沛英（甲方）与王昌伟（乙方）签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，《房屋买卖合同》主要约定：1.甲乙双方经协商一致，同意坐落于河东区房屋成交价为120万元。采取分期支付方式，于签订合同之日由乙方向甲方支付10万元；2.甲、乙双方因一方违约造成对方损失的，违约方按房屋成交价的20%支付违约金。《补充协议》主要约定：乙方采取分期付款，期限为12个月，如乙方签订本合同之日起三个月之内付清为122万元，如十二个月内付清为125万元，分期付款每月支付10万元。 2016年4月26日，石越（系石沛英之子）出具《收条》，载明：今收到锦虹佳苑B52王昌伟购房款10万元。 2017年9月11日，石沛英（甲方）与王昌伟（乙方）签订《补充协议》，载明：因乙方原因，未按双方约定支付房款，所以乙方实欠甲方房价120万元整。经双方再次协商，乙方必须在2017年12月13日前付给甲方所欠房款120万元。若乙方不能在2017年12月13日前付清购房款，甲方有权收回房屋并终止合同。乙方所付所有定金甲方不退，作为对甲方两年多的经济损失赔偿。 2018年1月13日，王昌伟出具《承诺书》，载明：本人王昌伟保证在2018年2月10日前付清所欠房款120万元及5个月的违约款。 2018年3月13日，石沛英出具《收条》，载明：今收到王昌伟购房款伍拾万元整（锦虹佳苑B5-2别墅房款）。同日,王昌伟出具《欠条》两张。一张载明：暂止2018年3月13日，我本人还欠石沛英锦虹佳苑房屋余款70万元，该欠款通过银行贷款方式支付。另一张载明：今欠石沛英7万元，在8月30日付清。 2018年3月28日,石沛英收到王昌伟购房现金款10万元。 2018年6月14日，案外人周婷婷向石沛英转款58万元。 2018年12月1日，王昌伟出具《欠条》，载明：今欠石沛英45000元，还款时间为2018年12月30日。庭审中,王昌伟认为该欠条与本案无关,石沛英称其中包含2万元借款,剩余2.5万元系王昌伟在2018年3月至2018年12月期间逾期付款9万元应支付的违约金。 2019年8月，王昌伟通过短信方式告知石沛英，表示将于月底将借的2万元归还石沛英，其他争取九月份开校之前解决。 庭审中，石沛英认可在2017年9月11日前还收到王昌伟通过王小斌支付的13.5万元购房款，石沛英明确本案中13.5万元本金包括：2万元购房款、9.5万元违约金和2万元借款。由于王昌伟未支付剩余购房款及违约金，石沛英遂向法院提起诉讼。 一审法院认为，石沛英与王昌伟签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，石沛英与王昌伟均应按合同约定履行权利、义务。双方在履行上述买卖合同及补充协议过程中，王昌伟并未按约履行上述买卖合同及两次补充协议中约定的付款义务，其行为显属违约。2017年9月11日、2018年1月13日王昌伟均明确认可了未付购房款为120万元，并承诺前期所付定金作为对石沛英两年多时间经济损失的赔偿，并愿意支付5个月的违约金，故王昌伟在2017年9月11日前支付的23.5万元购房款已由双方协议抵作其逾期支付房款的赔偿。为此，王昌伟应按照2018年1月13日的承诺向石沛英支付购房款120万元和7万元违约金，现扣除其已经支付的118万元，还欠石沛英购房款及违约金9万元。另外，石沛英在本案中还依据《欠条》主张了4.5万元，王昌伟虽辩称该4.5万元与本案无关，但石沛英所举短信能证明双方的借款金额仅为2万元，由于该2万元借款与本案分属不同法律关系，且王昌伟不同意在本案中一并处理，一审法院对该笔款项不予支持，石沛英可以依法另行主张权利。剩余2.5万元石沛英主张系王昌伟在2018年3月至2018年12月期间逾期付款应支付的违约金，予以支持。 综上，一审法院认定，王昌伟应向石沛英支付房款及截至2018年12月的违约金共计11.5万元。关于石沛英主张的5562.50元违约金，由于石沛英自认2018年12月1日《欠条》上载明的4.5万元中有2.5万元违约金系王昌伟在2018年3月至2018年12月期间逾期支付所产生，故本案中的违约金应从2019年1月1日起算。石沛英按年利率5%的标准主张，该标准未超过《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第（四）款规定的标准，一审法院予以支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，第一百一十四条第一款,第一百七十四条，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第（四）款规定，判决：一、王昌伟于本判决生效之日起十日内支付石沛英购房款（含截至2018年12月31日的违约金）115000元,此后违约金的计算方式为：以115000元本金为基数，按年利率5%从2019年1月1日起至本判决确定的本金给付之日止。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止;二、驳回石沛英的其他诉讼请求。本案受理费1556元，由石沛英负担283元，王昌伟负担1273元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王昌伟提交以下证据：一、德阳市旌阳区人民法院民事判决书两份，用以证明2018年6月之前的违约金过高；二、2015年至2018年德阳房价网络截图6页，用以证明德阳房价稳定，石沛英不存在房价波动方面的损失。经质证，对证据一的真实性、合法性、关联性无异议，但主张不能达到王昌伟证明目；对证据二不予认可。本院认为，关于证据一，王昌伟确认两份判决载明的收款情况系一审已查明的事实，本案所涉违约金是否过高，需结合全案事实进行综合判定。关于证据二，首先，王昌伟认可截图系德阳地区房屋的均价，而本案所涉房屋系别墅，参考性不强，其次，石沛英确认其主张的违约金并非房价波动的损失，故对上述证据不予采信。 二审经审理查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。 另查明，2018年2月10日，孔肖代王昌伟向石沛英支付的违约金5万元。 本院认为，人民法院审理民事二审案件，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，围绕上诉请求有关的事实和法律适用进行审理。针对王昌伟的上诉请求，二审的主要争议焦点为：违约金金额的确定，以及双方约定的违约金是否过高。 首先，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，双方当事人在房屋买卖合同第5.1条中约定，因一方违约造成对方损失的，违约方按房屋成交价的20%支付违约金。之后，双方通过签订补充协议，王昌伟出具承诺书、欠条的方式，变更了付款期限及违约金额。本院认为，双方当事人自愿变更违约金金额，符合法律规定，本案不应再适用房屋买卖合同中的违约金条款。截止2018年12月，王昌伟主张已付房款及违约金为166.5万元；石沛英主张应收房款及违约金为158万，确认已收房款及违约金为146.5万元。关于已收款的差额部分，王昌伟主张于2015年8月13日通过现金方式支付20万元，但不能提交证据予以证明，其应承担举证不利的后果。 其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方当事人于2015年8月13日签订合同，石沛英于当月交付涉案房屋。之后，王昌伟多次承诺付清房款，但至今仍未付清，属于严重违反合同约定的行为。经审查，双方当事人约定的违约金不属于显著过高的情形，虽王昌伟主张应按银行贷款利率上浮30%的方式计算违约金，但未提交证据证明其主张的计算方式合理。考虑到石沛英的融资成本及王昌伟违约程度等因素，本案不再调整违约金金额。一审依据双方当事人的结算金额，确认欠付款金额并无不当，二审予以维持。 综上，王昌伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，拟判决： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3112元，由上诉人王昌伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  李玉兰 审判员  张时春 审判员  毛文婷 二〇二〇年三月十三日 书记员  廖雪丽