湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1122民初101号原告：湖南新华书店实业发展有限责任公司永州市分公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵中路856号,统一社会信用代码：914311006874141882。负责人：陈勇，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：汪玉，湖南崇民律师事务所律师。被告：永州市东安荣一房地产开发有限公司，住所地东安县白牙市镇大众路5-7号，统一社会信用代码：914311225676864889。法定代表人：荣毛林，该公司董事长。被告：荣毛林，男，1951年10月22日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，住湖南省东安县。以上二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：荣酬，系被告荣毛林之子。被告：荣酬，男，1990年7月29日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，住湖南省长沙市芙蓉区。原告湖南新华书店实业发展有限责任公司永州市分公司（以下简称新华书店永州分公司）与被告永州市东安荣一房地产开发有限公司（荣一房地产公司）、荣毛林、荣酬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理。被告荣一房地产公司、荣酬于2019年5月23日提出管辖权异议，本院于2019年6月10日裁定驳回被告荣一房地产公司、荣酬对管辖权提出的异议，被告荣一房地产公司、荣酬不服裁定，向永州市中级人民法院提起上诉，永州市中级人民法院于2020年2月14日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新华书店永州分公司的负责人陈勇及其特别授权的委托诉讼代理人汪玉，被告荣一房地产公司、荣毛林特别授权的共同委托诉讼代理人荣酬到庭参加诉讼，被告荣毛林因特别授权未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新华书店永州分公司向本院提出诉讼请求：1.确认东安县大众路7号一层整个农贸市场及过道的所有权为原告所有（具体位置及明细以《房屋买卖合同书》第一条及《房屋买卖补充合同》的约定为准，最终确权面积以实际测绘的面积为准），并立即交付给原告；2.判令被告荣一房地产公司和荣毛林于2019年12月31日前将上述确权的农贸市场不动产权证办理完毕并交付原告，所有费用由被告承担；3.判令被告荣一房地产公司和荣毛林向原告支付逾期交付农贸市场租金补偿费710,290元（从2012年1月1日起算，按每日278元标准暂计算至2018年12月31日，实际计算至被告交付之日止）；4.判令三被告共同向原告支付拖欠的场地租赁费15,000元，并支付逾期付款的资金占用费（以15,000元为基数，按照年利率6%的标准自2016年12月28日起计算，实际计算至被告支付之日止）；5.判令本案案件受理费、财产保全费、财产保全担保费、测绘费、公告费等诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2010年11月30日，原告与被告签订《房屋买卖合同书》（以下简称“合同”），合同约定原告购买被告位于东安县大众路7号一层整个农贸市场及过道共900平方米，其中包括：1.临街门面3间，其中门宽3.5米，深度12米一间，门面宽度3.1米，深度12米二间，总面积为116.4平方米；2.农贸市场内左侧门面8间，其中门面宽度3．3米，深度7米，共四间。门面宽度3．5米，深度8米，共四间。总面积为204．4平方米；3.能用于摆摊设点的农贸市场（含过道）579．2平方米。原告所购房产定价：临街门面每平方米8000元，农贸市场内门面每平方米4000元，农贸市场（含过道）每平方米1158.8元，交付时县房产局产权发证测绘标准的建筑面积如与本合同购买面积有出入，按标准的建筑面积和实际成交单价核算总房款，款项多退少补。原告按一次性付款方式付款，成交总款计人民币贰佰肆拾贰万元整（2,420,000元），实际支付贰佰贰拾贰万元（2,220,000元），剩余贰拾万元（200,000元）作为被告售房的信誉保证金。被告在2011年12月31日前将原告所购买门面和农贸市场及过道交付原告，购房应缴税费、办理房屋所有权证和土地使用证所需费用全部由被告承担。被告交房之日起，60天内办理完毕，原告接到所有产权证书后，扣除相应的款项，退还保证金，保证金不计息。被告推迟交房给原告，每推迟一天，被告应支付原告的农贸市场租金补偿费556元，补偿金在保证金中抵扣。2011年5月25日，原告与被告签订《房屋买卖补充合同》（以下简称“补充合同”），对2010年11月30日的农贸市场《房屋买卖合同书》进行补充约定，该补充合同约定，农贸市场新增使用面积139.28平方米，其中110.63平方米归原告所有，且原告不支付任何费用给被告，新增110.63平方米购房应缴的税费、办理房屋所有权证和土地使用证所需费用仍由被告承担。合同签订后，原告依约向被告支付购房款2,220,000元整，因被告一直未将农贸市场完全交付原告使用，以及被告一直未将农贸市场的房屋所有权证和土地使用证交付原告，故购房款中的200,000元保证金一直存于原告账户。多年来，被告以各种理由推辞一直未为原告办理房屋所有权证和土地使用证，移交给原告的9个门面由原告经营，另有农贸市场的大厅、过道、天井一直未交付原告，仍由被告收租经营。原告为维护自身合法权益，于2016年12月与被告口头授权的代理人荣酬签订租用协议，委托被告2017年度对农贸市场左右过道有偿经营和管理，并向被告收取场地租用费每年15,000元。2017年12月28日，因被告一直拖欠场地租用费，对原告避而不见，原告到农贸市场现场与被告协商无果的情况下，发了停止租用通知给各位经营户，明确从2018年1月1日起，由原告自行管理陆家湾农贸市场，被告安排人员将原告张贴的通知全部撕毁且将天井内经营户全部赶走，自行经营。原告认为原告与被告签订的合同系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方应当全面履行。原告已经按照合同约定履行支付购房款的义务，被告未按照合同约定履行义务的行为已构成违约，且给原告造成了巨大的经济损失，依法应当承担相应的违约责任。原告新华书店永州分公司为支持其诉讼请求，在本院指定的举证期限内提供了以下证据：1.原告营业执照、负责人身份证明、被告企业信用信息报告、公民信息检索单、驾驶证复印件，拟证明原、被告的诉讼主体资格；2.《房屋买卖合同》复印件，拟证明原告和被告荣一房地产公司、荣毛林就买卖房屋的基本情况、价款、付款方式、双方的权利义务及违约责任等做了明确约定；3.《房屋买卖补充合同》复印件，拟证明原告和被告荣一房地产公司就农贸市场新增的139.28平方米的使用面积归属和相关费用的承担进行了补充约定；4.工商银行企业网上银行凭证复印件三张，拟证明原告于2011年1月26日分两笔向被告荣毛林支付购房款1,500,000元,于2011年3月14日向被告荣毛林支付购房款90,000元；5.湖南省非税收入一般交款书复印件，拟证明原告代被告向东安县财政交纳630,000元土地出让金，此款抵购房款；6.《东安县陆家湾农贸市场租用管理协议》复印件，拟证明原告作为产权方将陆家湾农贸市场左右过道之间场地委托被告有偿经营和管理，被告每年向原告支付15,000元场地租用费；7.《国有土地挂牌出让成交确认书》复印件，拟证明被告荣毛林为案涉房屋土地使用权的摘牌人；8.东安县人民法院（2018）湘1122执异6号《民事裁定书》复印件，拟证明东安县人民法院已经确认原告对陆家湾农贸市场享有所有权；9.《通知》复印件，拟证明原告曾书面告知陆家湾农贸市场各经营户原告为产权方，并要求各经营户与原告签订租赁合同，并将租金支付给原告；10.涉案房屋面积图复印件，拟证明陆家湾农贸市场的布局概况，原、被告曾就农贸市场协商办理交接，后因原告原因未交接，实际移交产权面积以测绘为准；11.《租金补偿补充协议》复印件，拟证明原告与被告荣一房地产公司共同协商，被告荣一房地产公司在对涉案地产建筑物进行拆除期间，补偿原告租金损失200,000元；12.《东安县老新华书店土地挂牌出让文书》复印件，拟证明土地出让金630,000元应由受让方即被告荣一房地产公司承担。被告荣一房地产公司、荣毛林、荣酬共同辩称，老新华书店土地类型是国有划拨，使用期于2000年7月14日已经到期，经第三方评估该宗土地及地面危房市值733,000元，2010年11月29日，被告荣毛林在东安县国土资源局举办的东安县老新华书店土地出让会上从714,900元起拍，经过竞价以人民币2,420,000元的竞价成交并获得该土地，土地性质为国有出让，用途为商住用地，溢价率竟高达338.5%。2010年11月30日，原告与被告荣毛林签订了《房屋买卖合同》，合同第二条第一款约定：“乙方按一次性付款方式付款。成交总价（人民币）贰佰肆拾贰万元整。实际支付贰佰贰拾贰万元，剩余贰拾万元作为甲方售房的信誉保证金。”第二款约定：“待甲方摘牌大众路7号土地转让款到达乙方账户之日起，扣除贰拾万元保证金后，余款当即全部支付给甲方。”原告已于2011年2月份就收到了土地转让款，却未按约定支付房款给被告。另经双方测量实际临街门面面积159.76平方米、市场内门面面积166.17平方米、农贸市场823.91平方米，共计1149.84平方米，按照合同约定计价，原告应补差价款为477，530元，增加工程的装修款401,850元、被告代缴的税费54,167.5元、被告代原告支付出租的门面押金2400元等，原告一直未支付。从合同签订后，被告一直催促原告支付合同约定的款项，但原告均以各种理由推诿，后经双方对账，原告尚有1,030,000元（包含200,000元保证金）未支付，已构成严重违约。2018年12月14日，被告百般无奈向原告送达了《律师函》，明确表示解除双方签订的《房屋买卖合同书》，终止权利义务。原告接到后也一直未给任何答复。所谓的场地租赁费也是不存在的，因为原告无权出租。综上所述，被告认为原告的迟延履行行为已构成严重违约，给被告造成严重损失，合同已经解除，按现状交付，请求法院驳回原告所有诉请。三被告为支持其抗辩请求，在本院指定的举证期限内共同提供以下证据：1.《房屋买卖合同》复印件，拟证明原告与被告合同约定的付款方式与付款时间是一次性付款，付款时间为到账当日立即支付；2.《湖南潇湘房地产评估经济有限公司的函》复印件，拟证明经第三方评估公司评估，涉案土地加房产真实总价值是733,000元；3.原老新华书店地块国土权证复印件，拟证明面积为1222.1平方米使用权类型是国有划拨，终止日期为2000年7月14日，由国有划拨到国有出让的出让金应由原告支付；4.《授权委托书》复印件，拟证明原告出示给东安县财政局的授权委托书证明原告是将2,420,000元以购买形式全额返还；5.《国有土地挂牌出让成交确认书》复印件，拟证明2010年11月29日被告拍卖竞得该宗土地，出让价款2,420,000元，面积1222.1，用途为商住用地，性质为国有出让，使用年限为50年；6.东安县地产交易所收据复印件，拟证明被告于2010年12月13日缴齐土地成交价款，而原告未按约定支付房款；7.《律师函》复印件，拟证明被告于2018年12月14日发律师函告知原告严重违约解除合同并宣告其他权利；8.永州市东安荣一房地产开发有限公司农业银行公司支票存根复印件，拟证明2011年1月28日被告转给原告20万元；9.原告营业税等发票、荣毛林工商银行流水复印件，拟证明代缴的54,167.5元税费未支付；10.原告上任总经理金向球收据复印件，拟证明押金2300元，原告未支付；11.装修清单复印件，拟证明装修款项401,850元，原告未支付；12.租金补偿金收据复印件，拟证明被告已向原告支付2010年9月1日至2011年12月31日期间的房屋补偿金25,000元；13.张思思、胡娈林《房屋租赁合同》复印件，拟证明两位租客的房屋押金2300元已由被告退还；14.转账凭证复印件，拟证明被告荣毛林分三次共支付2,420,000元土地成交价款；15.土地税费凭证复印件，拟证明被告荣毛林已交纳土地交易税48,400元，契税96,800元；16.国土局上缴国库转账凭证复印件，拟证明划拨用地拍卖土地价款收回国有，拍卖土地价款就是土地出让金，不可能重复收取；17.对账单复印件，拟证明被告向原告支付280,000元，包含2011年1月28日转给原告200,000元。经庭审质证、辩证，本院对原、被告提供的证据认定如下：对原告提供的1、2、3、4、7号证据，三被告均无异议，本院予以采信；对5号证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，缴款单位是新华书店永州分公司，不存在原告代被告缴纳63万元土地出让金，因为原告的土地是国有行政划拨，在转让时必须先缴土地出让金变成出让土地，才能进行有偿转让，而且被告也没有要求原告代缴土地出让金；本院认为三被告对该证据的真实性、合法性无异议，本院对该证据的真实性、合法性予以采信，根据原告提供的《东安县老新华书店土地挂牌出让文书》、被告提供的14、15号证据，原告已向东安县财政局交纳了630,000元土地出让金，被告虽然交纳了2,420,000元土地竞价款及相关税费，但未交纳土地出让金，该笔款项应为原告代被告交纳，本院对该证据的关联性予以采信；对6号证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，不动产是以交付为准，此时陆家湾农贸市场还未交付，且房款未支付到位，原告是无权出租的，也就是说租用管理协议无效，本院认为该租赁协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，对该证据本院予以采信；8号证据真实性无异议，关联性有异议，此份民事裁定书并未确权，如果已经确权就不存在本案，此份民事裁定书被告完全不知情，裁定书也只是对执行异议进行了书面审查，并不能达到原告的证明目的，本院认为，本院（2018）湘1122执异6号民事裁定基于原、被告双方签订房屋买卖合同，原告按照合同支付价款，并对农贸市场摊位进行了出租等实际占有管理，认为原告具有能够排除对涉案房屋进行强制执行的事由，裁定支持原告的异议成立，对该证据本院予以采信；对9、10号证据的三性均有异议，本院认为，该两份证据属于原告单方发出的通知，无其他证据予以佐证，对该证据本院不予采信；对11号证据三性有异议，租金补偿金已经一次性补偿到位了2010年9月1日至2011年12月31日现金25,000元，200,000元不符合实际情况，本院认为该补充协议系原、被告于2011年11月28日签订，约定被告补偿原告租金损失200,000元，被告于当日已完成转账支付，该证据与被告提供的8号证据相吻合，但该笔款项与本案无关；对12号证据三性有异议，该须知未收到，也未公示，公章是最近才补盖的，对被告不具有约束力，也与本案房屋买卖合同纠纷房款没有关联性，本院认为挂牌出让文件系东安县国土资源局出具，加盖公章，且原告已经代被告交纳2,420,000元，该证据符合证据的三性，本院予以采信。对被告提交1、2、6、8号证据，原告无异议，本院予以采信；对3号证据的关联性有异议，本院认为根据东安县国土资源局出具的《东安县老新华书店土地挂牌出让文书》，国有土地挂牌出让的土地出让金由竞买人承担，而非由原告承担，因此对该证据的证明目的不予采信；对5号证据的关联性有异议，本院认为该证据符合证据三性，本院予以采信；对4、7、9、10、11号证据的三性均有异议，本院认为4号证据达不到被告的证明目的，7号证据系被告单方作出的解除合同通知，并无原告确认，对该两份证据本院不予采信，9、10、11号证据系另一法律关系，与本案无关；对12、13号证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，本院认为该两份证据系另一法律关系，与本案无关；对14、15号证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，本院认为该两份证据符合证据三性，本院予以采信；对16号证据的关联性有异议，本院认为该证据只是土地竞价款，不含出让金，根据东安县国土资源局出具的《东安县老新华书店土地挂牌出让文书》，出让金应另行交纳，因此对该证据不予采信；对17号证据的关联性有异议，本院认为该证据系被告单方的记账记录，无其他证据相佐证，本院不予采信。经审理查明：位于东安县大众路7号的土地原系原告的国有划拨地，2020年11月该地挂牌出让，土地性质由国有划拨地变更为出让地，东安县地产交易所对外公开了《国有土地使用权挂牌出让公告》、《国有土地使用权挂牌出让须知》等文件。《国有土地使用权挂牌出让须知》中明确：受让方除成交价款外，另行负责土地出让金、绘测费、评估费，地税局所收营业税等其他税、契税、挂牌交易费及规划报建等手续费用。2010年11月29日，被告荣一房地产公司通过竞标，以2,420,000元的竞价取得该地的使用权。之后不久，被告荣一房地产公司以荣毛林的名义向东安县国土资源局交纳了土地竞价款2,420,000元、土地交易费48,400元以及契税96,800元，但未交纳土地出让金。2010年12月29日，原告新华书店永州分公司以其名义代被告荣一房地产公司向东安县国土资源局交纳了630,000元土地出让金。2010年11月30日，原告与被告荣一房地产公司签订《房屋买卖合同书》（以下简称“合同”），合同约定，原告所购房屋位于东安县大众路7号一层整个农贸市场及过道共900平方米，其中：1.临街门面3间，其中门宽3.5米，深度12米一间，门面宽度3.1米，深度12米二间，总面积为116.4平方米；2.农贸市场内左侧门面8间，其中门面宽度3．3米，深度7米，共四间。门面宽度3．5米，深度8米，共四间。总面积为204．4平方米；3.能用于摆摊设点的农贸市场（含过道）579．2平方米。原告所购房产定价：1.临街门面每平方米8000元，农贸市场内门面每平方米4000元；2.农贸市场（含过道）每平方米1158.8元；3.交付时县房产局产权发证测绘标准的建筑面积如与本合同购买面积有出入，按标准的建筑面积和实际成交单价核算总房款，款项多退少补。原告按一次性付款方式付款，成交总款计人民币贰佰肆拾贰万元整（2,420,000元），实际支付贰佰贰拾贰万元（2,220,000元），剩余贰拾万元（200,000元）作为被告售房的信誉保证金。付款时间：待被告摘牌大众路7号土地转让款到达原告方账户之日起，扣除贰拾万元保证金后，余款当即全部支付给被告。双方权利和义务：1.被告在2011年12月31日前将原告所购买门面和农贸市场及过道交付原告；2.购房应缴税费、办理房屋所有权证和土地使用证所需费用全部由被告承担。被告交房之日起，60天内办理完毕，原告接到所有产权证书后，扣除相应的款项，退还保证金，保证金不计息；3.被告交付给原告的门面和农贸市场，必须达到设计规范要求，并负责农贸市场内消防、水、电配套设施及顶篷的搭建。违约责任：被告推迟交房给原告，每推迟一天，被告应支付原告的农贸市场租金补偿费556元，补偿金在保证金中抵扣。2011年1月20日原告依约向被告支付购房款1,500,000元，2011年3月10日原告向被告支付购房90,000元，被告向原告移交9个门面由原告经营，另有农贸市场的大厅、过道、天井未交付原告，由被告收租经营。2011年5月25日，原告与被告签订《房屋买卖补充合同》（以下简称“补充合同”），对2010年11月30日的农贸市场《房屋买卖合同书》进行补充约定，该补充合同约定，农贸市场新增使用面积139.28平方米，其中110.63平方米归原告所有，28.65平方米归被告所有，对于新增的面积，双方无需支付任何费用给对方。新增110.63平方米购房应缴的税费、办理房屋所有权证和土地使用证所需费用仍由被告承担。2016年12月27日，原告与被告荣一房地产公司签订《东安县陆家湾农贸市场租用管理协议》，协议约定，原告同意将能用于摆摊设点的农贸市场（左右过道之间的场地）委托给被告作为农贸市场进行有偿经营和管理，原告每年收取被告场地租用费15,000元，合同有效时间为2017年1月1日至2017年12月31日。协议签订后，被告没有向原告支付场地租用费15,000元，也一直没有为原告办理农贸市场的房屋所有权证和土地使用证。另查明，本院在执行唐满玲、周代玲与荣毛林、荣建勇、荣一房地产公司民间借贷纠纷一案中，于2017年12月28日作出（2016）湘1122执752号执行裁定，裁定查封陆家湾农贸市场全部摊位，原告以案外人的名义提出执行异议，请求撤销裁定，解除查封。本院经审查认为，被执行人荣一房地产公司所开发的陆家湾农贸市场全部摊位，已在本院查封前签订合同由案外人新华书店永州分公司购买，案外人已按合同支付价款，并对农贸市场摊位进行了出租等实际占有管理，异议人对争议的房产提出的异议能够排除对争议房屋的执行，本院裁定案外人新华书店永州分公司的异议成立，中止本院（2016）湘1122执752号执行裁定的执行。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告双方争议的焦点如下：1.东安县白牙市镇大众路7号一层农贸市场及过道的所有权是否是归原告所有，被告是否应当交付给原告；2.被告是否应为原告办理上述农贸市场不动产权证；3.被告是否应该向原告支付上述农贸市场租金补偿费710,290元、拖欠的场地租赁费15,000元；4.本案的诉讼费、财产保全费、财产保全担保费、测绘费、公告费应当由谁承担。原、被告签订的合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，为依法成立并有效的合同，对合同当事人均具有约束力。合同签订后，原告先后向被告支付了1,590,000元购房款，根据东安县地产交易所对外公开的《国有土地使用权挂牌出让公告》、《国有土地使用权挂牌出让须知》等文件规定，土地出让金630,000元应由土地受让人即被告荣一房地产公司交纳，但被告一直未交纳，原告代被告交纳了该笔土地出让金，原告已经按照合同约定支付了足额购房款，被告未如期交付农贸市场及过道，并办理不动产权证，构成违约，被告应当承担继续履行合同的违约责任，故对于原告的第一、二项诉讼请求，本院予以支持。2016年12月27日，原、被告签《东安县陆家湾农贸市场租用管理协议》，将农贸市场委托给被告进行有偿经营和管理，根据日常购房交易以及租赁习惯，原、被告签订该租用协议时，双方已经就《房屋买卖合同书》约定的租金补偿金作出协商处理。现原告主张被告未实际交付农贸市场及过道，但原告将农贸市场委托被告管理的行为属于行使财产处分权，视为被告已经向原告交付农贸市场及过道。故对于原告的第三项诉讼请求，本院不予支持。原告基于农贸市场租用协议请求被告支付拖欠的租赁费，属于房屋租赁合同纠纷，与本案的房屋买卖合同纠纷无关，原告可另行通过法律途径解决。原告主张被告承担测绘费，但没有提供测绘发票等相关证据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、东安县大众路7号一层农贸市场及过道的所有权归原告湖南新华书店实业发展有限责任公司永州市分公司（具体位置以《房屋买卖合同书》及《房屋买卖补充合同》的约定为准，最终确权面积以东安县自然资源局实际测绘的面积为准）；二、被告永州市东安荣一房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十个工作日内为原告办理上述确权农贸市场的不动产权证，并将不动产权证交付原告；三、驳回原告湖南新华书店实业发展有限责任公司永州市分公司的其他诉讼请求。案件受理费31,962元，公告费260元，财产保全费1020元、财产保全担保费500元由被告永州市东安荣一房地产开发有限公司、被告荣毛林、被告荣酬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  欧阳钦审 判 员  蒋文智人民陪审员  龙海坤二〇二〇年三月二十六日法官助理唐丽书记员蒋楚纯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。