重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初23944号原告：李秀花，女，1982年4月19日出生，汉族，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：秦红梅，广东融关律师事务所律师。被告：王露，男，1983年9月5日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区沙坪坝。委托诉讼代理人：冯海明，北京德和衡（重庆）律师事务所律师。原告李秀花与被告王露房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李秀花及其委托诉讼代理人秦红梅、被告王露的委托诉讼代理人冯海明到庭参加诉讼。扣除原、被告申请的庭外和解期。本案现已审理终结。原告李秀花向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担违约责任，依约支付原告违约金540000元及利息（以540000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计收，从起诉之日起计至实际支付完毕之日止）;2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月1日，原、被告签订房屋买卖（转让）合同，合同约定原告将其所有的位于重庆市沙坪坝区房屋以2700000元的价格卖与被告王露。合同签订后，被告先后支付原告1700000元购房款。原告按合同约定已配合被告办理完成房屋转让过户登记手续。由于被告的原因，被告所申请的银行按揭贷款至今仍未到账，原告尚有1000000元的售房尾款没有收到。根据合同第四条第3项约定，由贷款银行将审批通过后的贷款在办理抵押登记手续后直接发放给原告，交房约定：原告应该在收齐房屋尾款三日内与乙方完成房屋交割验收。因此，鉴于被告尚未付清房款，房屋交付条件尚未成就，涉案房屋虽然办理了过户登记，原告仍有权继续使用房屋，原告也一直居住在涉案房屋内。2019年10月5日，原告回到涉案房屋，发现无法打开房门。原告随即找到物管，物管告知原告被告已于2019年9月28日前来更换了门锁，且私自办理了房屋水电气过户手续。原告已不能再刷卡解锁楼栋电梯，更不能再使用涉案房屋。被告换锁和去物管办理过户均未事先通知原告，原告对此毫不知情，更不能理解与接受。原告给被告打电话，要求其前来妥善处理此事，但被告态度并不友善，被告认为房屋过户后便是被告的，被告有权占有使用涉案房屋。原、被告交涉无果。原告认为，被告在房屋交付条件尚未成就，且未经原告同意的情况下，私自偷换门锁，并强占使用房屋，导致原告无法正常使用涉案房屋，被告的行为已构成违约。为了维护原告的合法权益，现原告李秀花向人民法院提起诉讼，要求判如所请。被告王露辩称，被告已全面履行合同义务，银行按揭手续早已办理完毕，原告违约在先，原告先是要求加价后又偷换家具，涉案房屋过户登记在被告名下后，被告才搬入涉案房屋，被告没有违约，不应承担违约责任。但被告同意补偿原告8848.90元。本院经审理认定事实如下：2019年6月7日，原告李秀花（卖方甲方）与被告王露（买方乙方）、重庆大乾门房地产经纪有限公司（经纪方丙方）签订房屋买卖（转让）合同，合同约定甲方将位于重庆市沙坪坝区西双大道16号25栋1单元8－2房屋出售给乙方，房屋建筑面积89.86平方米，套内面积74.80平方米，该房售价总额为2700000元，该成交价包含房屋大修基金和室内现有装修。该房屋已经设定抵押，甲方贷款银行为农业银行，现银行需还款金额为580000元。购房定金：在2019年6月7日由乙方支付购房定金90000元给甲方，该购房定金为成交总价的一部分。甲、乙、丙三方约定2019年7月20日前签订银行按揭贷款合同，乙方的贷款申请金额暂定为1000000元，甲、乙双方约定在银行按揭贷款审批通过且该房屋办妥赎楼还款并且注销抵押登记后10个工作日内办理过户手续。乙方在甲方解压当日支付610000元予甲方作为购房款用于产权解压，剩余1000000元于过户当日支付给甲方。交房约定：甲方应在收齐房屋尾款后3日内与乙方完成房屋交割验收。违约责任：甲乙双方从签订本协议之日起，如一方未按本协议约定的内容履行，则视为违约，经电话、短信或书面等形式告知仍未履行的，守约方有权解除合同，同时违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金，并承担丙方应收取的所有相关费用。另外双方还对税费、服务费等条款进行约定。合同签订后，原、被告口头约定将涉案房屋过户给被告王露与案外人巫念祠。被告王露与案外人巫念祠遂向银行办理房屋按揭贷款手续。原告李秀花分别于2019年6月7日收到房屋定金90000元、2019年6月22日收到购房款610000元、2019年8月12日收到购房款1010000元、2019年12月13日收到银行放款990000元。原告于2019年12月13日收齐总房款2700000元。2019年8月13日，涉案房屋过户登记至被告王露与案外人巫念祠名下。2019年9月28日，被告搬入涉案房屋居住至今。由于双方分歧较大，调解未成。上述事实，有原告李秀花提交的房屋买卖（转让）合同，被告王露提交的收据、借款合同、资金交易查询、交易详细信息、房屋权属证书等书证以及双方当事人的陈述证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告李秀花与被告王露签订的房屋买卖（转让）合同，是当事人自己真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效。房屋买卖合同对签订合同的双方具有约束力，双方应当按照合同约定履行相关义务。被告已按合同约定支付购房款，原告已配合被告完成涉案房屋的过户登记手续。现原、被告争议的焦点为被告于2019年9月28日搬入涉案房屋居住的行为是否构成违约。原告认为，根据合同约定，甲方应在收齐房屋尾款后3日内与乙方完成房屋交割验收的约定，即2019年12月13日后的3日内与被告完成交房，但被告在2019年9月28日搬进涉案房屋居住，因此被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。被告抗辩认为，涉案房屋过户登记在被告名下后，被告才搬入涉案房屋，被告并不构成违约。首先，对于房屋买卖（转让）合同中“交房约定：甲方应在收齐房屋尾款后3日内与乙方完成房屋交割验收”这一条的理解。本院认为，该条约定其主旨是对甲方即原告交房时间的约束，该约定系对原告义务的约定，且房屋交割验收与被告基于所有权对房屋进行占有、使用、收益、处分并无必然联系，该约定并不排除被告作为涉案房屋所有权人提前接收房屋。其次，根据物权法之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2019年8月13日，涉案房屋过户登记至被告王露与案外人巫念祠名下。自此，被告王露与案外人巫念祠系涉案房屋的所有权人，依法享有对涉案房屋占有、使用、收益和处分的权利。综上，被告在原告收齐尾款前搬入涉案房屋居住，并不构成违约。因此，原告认为被告的行为构成违约，无相应的法律依据和事实依据，故本院对原告的诉讼请求不予支持。鉴于被告自愿补偿原告8848.90元，不违反法律的强制性规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起三日内，被告王露补偿原告李秀花8848.90元。二、驳回原告李秀花的其他诉讼请求。案件受理费9200元，减半交纳4600元，由原告李秀花负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员 滕 磊二〇二〇年三月二十七日书记员 周佳雯