广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终251号上诉人（原审被告）：中山市神马房地产开发有限公司，住所地广东省中山市************卡，统一社会信用代码91442********091XY。法定代表人：孙通文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：凌月莲，女，1977年7月11日出生，汉族，住广东省遂溪县**********。被上诉人（原审原告）：陈超强，男，1973年2月20日出生，汉族，住广东省遂溪县**********。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵子金，中山市黄圃镇法律服务所法律工作者。上诉人中山市神马房地产开发有限公司（以下简称神马公司）因与被上诉人凌月莲、陈超强商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初15740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人神马公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条也规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。双方在商品房买卖合同中约定，神马公司应承担的违约赔偿责任总额不应超过凌月莲、陈超强已付总房价款的1%，可见合同对延期交房违约金设有上限是明确的，应以双方约定为准。现凌月莲、陈超强没有举证证明其因神马公司延期交房造成的损失高于合同约定的违约金数额，一审判决对延期交房违约金不设上限没有事实和法律依据。2.神马公司逾期交房是多种因素影响的结果。除天气、合作方及市政规划道路未动工建设等因素外，由于辖区政府部门迟迟未能办理相关手续将涉案建筑楼体边约9米土地实际交付上诉人使用，致使村民占地闹事阻挠施工，进而影响涉案项目的规划、消防等分项验收。政府部门代表国家将土地使用权出让给神马公司，是政府机关履行国有土地行政管理职能的行为，该行为属行政行为。根据《商品房买卖合同》第八条，因政府机关行政行为导致出卖人无法按时交付商品房的，神马公司可延期交房而不承担违约责任，一审法院未扣除神马公司可延期交房的期限是错误的。被上诉人凌月莲、陈超强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。凌月莲、陈超强于2019年6月12日向一审法院起诉请求：神马公司向凌月莲、陈超强支付逾期交楼违约金51596.19元（以373735元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2016年6月1日计至2019年2月20日止）。一审法院认定事实：2013年12月7日，凌月莲、陈超强与神马公司签订《中山市商品房买卖合同》约定，凌月莲、陈超强以373735元的价格购买神马公司开发建设的位于中山市**************的房屋，合同第八条约定，出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。合同签订后，凌月莲、陈超强如数支付了全部购房款。2019年2月3日，神马公司向凌月莲、陈超强发出《收楼通知书》，要求凌月莲、陈超强在2019年2月12日前办理手续。2019年2月21日，中山市大通物业服务有限公司向凌月莲、陈超强开出收款收据，载明收到其交来的收楼资料费15元。之后，凌月莲、陈超强以神马公司未按合同约定期限交付涉案商品房为由，诉至一审法院，主张前述实体权利。另查：2019年2月1日，涉案商品房工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系凌月莲、陈超强与神马公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。根据合同约定，神马公司应于2016年5月30日前向凌月莲、陈超强交付取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》条件的商品房。而涉案商品房工程直到2019年2月1日才达到合同约定的交付条件，显然构成逾期交房的违约责任。神马公司辩称，涉案商品房延期交付的原因在于，根据涉案商品房所在的旭日品萃园一期项目土地证红线标识，项目地块南面农田位置，已明确从建筑楼体边约9米土地权归属神马公司，但由于辖区政府部门迟迟未能办理相关手续及将该部分土地实际交付神马公司，致使村民占地闹事阻挠施工，进而影响项目的规划、消防等分期验收，导致神马公司无法办理房屋交付手续，此种情形符合合同第八条第3项“因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的”情形，可予免责。一审法院认为，神马公司就其抗辩所提供的证据中，市民于民众镇政府门户网站的提问与住房和城乡建设局的回复以及会议照片无法证明神马公司主张的事实，而神马公司提交的函件所载明的涉案项目工程延期验收原因系神马公司单方陈述，无任何证据予以佐证，一审法院不予采信。退一步而言，即便神马公司所述属实，由于神马公司既未说明亦未举证证明“辖区政府部门迟迟未能办理相关手续及将该部分土地实际交付神马公司使用”系因政策法规变化调整、相关部门工作规程及操作方法变化调整或相关部门履职不当（延误）所致，故一审法院对神马公司的抗辩意见不予采纳。神马公司延期交房应向凌月莲、陈超强承担逾期交房违约金。关于违约期间和违约金问题，神马公司于2019年2月3日通知凌月莲、陈超强于2019年2月12日前收楼，但未提供证据证明凌月莲、陈超强的实际收楼日期，故一审法院将通知收楼截止日视为凌月莲、陈超强实际收楼日期，2016年6月1日-2019年2月12日为违约期间。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2016年6月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间，凌月莲、陈超强于2019年6月12日起诉，则上述债权中，2016年6月12日之前的已经超过诉讼时效期间，神马公司抗辩有效，凌月莲、陈超强的该部分诉求依法丧失胜诉权。关于违约金计算标准。涉案合同关于“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的条款极大的免除了神马公司自身的违约责任，不足以弥补凌月莲、陈超强损失，一审法院不以采纳。至于凌月莲、陈超强主张按同期同类贷款利率标准确定违约金，一审法院认为，涉案合同约定的“出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金”并未显著过低，在凌月莲、陈超强未举证证明其实际损失的情况下，有约定从约定，对凌月莲、陈超强该主张，一审法院不予支持。据此，一审法院确定，神马公司应按日向凌月莲、陈超强支付已付房价款万分之一的违约金，计算期间为2016年6月12日至2019年2月12日，凌月莲、陈超强已付房价款为373735元，故神马公司应付违约金金额为36402元（373735元×0.0001×974天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：神马公司于一审判决生效之日起七日内向凌月莲、陈超强支付逾期交房违约金36402元。如果神马公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1090元，减半收取为545元，由凌月莲、陈超强负担190元，由神马公司负担355元（神马公司于一审判决生效之日起七日内迳付凌月莲、陈超强）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，已生效的（2019）粤20民终662号案查明如下事实：1.神马公司提交的致中山市民众镇人民政府的函件—《关于恳请迅速解决辖区内“旭日品萃”项目土地交付及市政管道整改等相关问题的函》，落款时间为2015年10月13日，主要内容为：“旭日品萃”项目一期工程已竣工，二期工程正处于开发进程中，部分住户逐步开始验收入住，项目进入房产办证阶段。根据项目土地证红线标识，于项目地块南面农田位置，已明确从我司建筑楼体边约9米土地权归属我司，但由于辖区政府部门迟迟未能办理相关手续及将该部分土地实际交付我司使用，致使我司项目无法及时进行规划、消防等分项验收，从而导致我司无法办理房产证以及房屋交付等手续，业主对此事不满情绪强烈，多次前来项目销售中心及施工现场寻衅滋事……。根据我司对上述项目周边市政管网查看得知，在楼盘周边主要排水、排污管道口径过小，且属废水和污水合流，每逢大雨，市政排水管道均出现爆满和道路污水积聚现象，考虑到我司楼盘将约1300户业主收楼入住，周边市政排水管道将远远无法满足使用，将造成严重市政管道经常性排污、排水堵塞，严重影响……速请民众辖区政府有关部门协调解决：一、协调辖区相关部门，把我司项目土地红线权属范围内，涉及地块南面从建筑物边约9米土地，尽快交付我司，让我司可尽快办理规划、消防等分项验收手续，避免事态恶化导致社区业主群体事件发生；二、对楼盘接驳的市政管网进行改建（或新建），扩大排水排污管道口径，并实行分流措施，为民众辖区居民造就安全的社会氛围及整洁的社区环境，提高辖区政府管理威望。特此致函，敬请回复为盼。2.神马公司提交的致旭日品萃业主的函—《关于旭日品萃一期延期交付的解决方案》落款时间为2016年6月6日，主要内容为：近日，我司收到部分业主关于旭日品萃一期延期交房及物业收费等问题的投诉，为了……尽快解决业主相关诉求，现对相关问题原因及解决方案说明如下：1.我司旗下旭日品萃一期按规划要求，项目一期（1-14栋）主体工程及基础设施已基本建设完成，并已取得初步验收，目前已进入施工验收整改收尾阶段，二期（15-21栋）已基本完成主体及基础施工；2.本项目用地我司通过合法拍卖手续取得，根据项目土地证红线，于项目南面农田位置，从我建筑物边量出大约有9米土地属我司土地，但由于部分土地归属问题，政府部门迟迟未能将该部分土地交付我司使用，致使楼盘无法及时进行规划分项验收，这也是导致我司无法按合同时间办理竣工验收备案表以及房屋交付等手续的主要原因。3.小区内园林、道路等设施完善……。3.2016年11月18日，市民梁某在民众镇政府门户网站交流互动栏留言“关于旭日品萃园问题开发商承诺12月31日可以综合验收，但是现在11月中旬了，南面的路迟迟不见人去修理！还有村民故意阻拦修路！请问是否有土地纠纷，什么时候能综合验收？业主什么时候才能拿到房产证！二期那也停工好久了，现在开始才小打小闹的施工！这里面是不是有什么问题？？开发商也没人来解释，只是叫业主等！”2016年11月24日，住房和城乡建设局回复“你好，你反映的问题我们已收悉，经和建设方了解，该工程一期已经基本完工，综合验收也在加紧办理中，争取年前完成各项验收工作。二期工程还未到收楼时间，建设方会根据收楼安排工程进度。”4.神马公司提交的致中山市城乡规划局的函件—《关于旭日品萃园小区南边车位的情况说明》，落款时间为2018年1月2日，主要内容为：我司开发的位于中山市************期商住项目，于2013年8月29日取得《建筑工程规划许可证》，共14幢。我司现向贵局申请办理建设工程规划条件核实手续，现就项目南边车位问题说明如下：按《建筑工程规划许可证》规定，该项目靠南土地退让9米设置车位65个。在实际施工过程中，发现南边约5米土地未交地，当地村民阻拦无法施工，另因南边市规划道路政府未动工，导致对该部分车位暂无法按报建要求完成。现因交楼期限已过，部分业主多次催促并有意上访维权，从维护社会稳定角度出发，减轻政府维稳压力，我司急需办理相关验收工作；且南边车位虽尚未施工，不影响小区其他部分正常投入使用，恳请贵局给予办理为盼！我司承诺在政府该部分用地交我司后，半个月内按规划图纸要求完成该部分施工，我司承担由此引起的相应法律责任。中山市民众镇人民政府于2018年1月10日在该函件上盖章，注“情况属实”。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。二审双方争议的主要焦点为：一、一审法院调整逾期办证违约金的上限约定是否正确；二、神马公司关于逾期交房的理由是否成立。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如神马公司无法按时交房的，则按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而买受人如未按期付款的，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，不设上限。如果按合同约定的上述逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，神马公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，这不能更好地促使神马公司履行义务，也不利于购房人实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益，且远低于购房人逾期付款可能产生的违约金数额，可见双方关于违约责任的约定显然不符合公平原则的基本要求，逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在神马公司单方违约的情况下，作为非违约方的购房人以约定违约金上限数额过低为由，请求对逾期交房违约金的上限予以调整，理据充分，一审法院予以调整并无不当。关于焦点二，神马公司上诉称其逾期交房是受多种综合因素影响导致，其中包括天气、合作方及市政道路建设等因素，以及辖区政府迟迟未能将土地使用权交付神马公司使用。对于神马公司主张的天气、合作方及市政道路建设等因素，神马公司于本案中未能提供任何有效证据证明，故本院对其主张的上述因素导致逾期交房的理由不予采纳。对于土地的交付问题，据神马公司所述，案涉土地使用权是其通过合法方式购买，该9米土地使用权属已办理至神马公司的名下，出卖人不按照土地使用权转让合同的约定向神马公司交付土地，这应属于神马公司与土地使用权出卖方之间的土地使用权转让合同纠纷，即使土地使用权出卖方是政府部门，这也是属于政府部门的民事行为，而不是行政行为。故即使神马公司主张的上述事实存在，也并不符合双方商品房买卖合同“因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的”约定的情形，故神马公司以辖区政府部门迟迟未能将案涉建筑楼体边约9米土地交付神马公司使用为由主张无需承担逾期交房违约责任，理据不足，本院对其该主张不予采纳。综上所述，神马公司关于逾期交房存在合同约定的事由的主张均不能成立，一审认定神马公司存在逾期交房的违约行为并无不妥，本院予以维持。综上所述，神马公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费710元（中山市神马房地产开发有限公司已预交），由上诉人中山市神马房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年二月二十四日书记员  杨婉婷