贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终497号上诉人（原审被告）：贵州省大方三合房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县大方镇金龙新区运煤大道中段，统一社会信用代码：915205210508095102。法定代表人：张燕，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权代理）：耿卫星，1968年10月16日出生，汉族，住吉林省白山市浑江区。系该公司员工。委托诉讼代理人（特别授权代理）：梅军，贵州省大方县律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大方县自然资源局，住所地：贵州省毕节市大方县委大院内，统一社会信用代码：11522422MB1790913F。法定代表人：黄家发，大方县自然资源局局长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：陈思君，男，1989年5月27日出生，汉族，住贵州省大方县。系大方县自然资源局工作员。委托诉讼代理人（一般授权代理）：高晓慧，北京嘉润（贵阳）律师事务所律师。上诉人贵州省大方三合房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称为：三合房开公司）因与被上诉人大方县自然资源局建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2019）黔0521民初4916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人三合房开公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回大方县自然资源局的诉讼请求；一、二审诉讼费由大方县自然资源局负担。事实和理由：1、一审法院判决解除双方于2012年8月8日签订的《国有建设用地使用权出让合同》，不能解决本案中涉案土地开发的合理利用，合同一经解除后将造成公共利益受损，三合房开公司也将有上亿的损失，故三合房开公司不同意解除该合同。（1）该合同的解除未达到法定条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，只有违约方的违约行为足以导致合同目的不能实现，守约方才能行使合同解除权。虽然双方签订的合同第三十条约定了合同解除的条件，但是从本案的实际情况来看，解除合同后将给三合房开公司及社会造成重大影响，也不符合当初与大方县人民政府签订的《投资协议书》和双方的目的。（2）三合房开公司对该项目投资建设已经超过了一个多亿，合同解除后将给三合房开公司造成上亿的损失。（3）三合房开公司建设楼房中的75套已经预定给住户，如果解除合同将对这75户造成重大损失。（4）合同解除后不利于市场交易，导致双方的利益会遭到严重的受损。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，如果该合同解除后，因三合房开公司已经履行了合同的大部分义务，并且实际实施了相应的建设，将土地需要恢复原状并交回大方县自然资源局不现实，也不利于案结事了的目的，故三合房开公司不同意解除该合同，要求继续履行双方签订的合同对该案和该项目都有积极的作用。（5）双方签订的案涉合同的基础是三合房开公司与大方县人民政府签订于2012年5月28日的《投资协议书》，《投资协议书》中约定的实际土地价款是2,280万元，三合房开公司已经支付了1,500万元，实际欠付的土地出让金是780万元，大方县人民政府《方府专[2016]59号》专题会议纪要也明确三合房开公司应交土地价款为2,280万元，并明确指出了所欠土地交价款为780万元，基于该事实，三合房开公司不构成根本违约，案涉合同不能解除。2、一审判决三合房开公司以780万元为基数从2012年9月6日起至合同解除之日止的损失按照年利率6%向大方县自然资源局支付，已经超过合同法规定损失的30%，应当按照不高于780万元的30%计算。（1）根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除的法律后果主要包括不当得利返还责任和损害赔偿责任，不表现为违约责任。（2）双方也没有约定按照中国人民银行贷款年利率6%来支付资金占用费，本案恢复原状不现实，大方县自然资源局并没有任何损失，三合房开公司在本案中的确构成了违约，双方继续履行合同，计算违约金也只能以780万元为基数计算不高于30%的违约责任。（3）大方县自然资源局也构成了违约。目前正有其他单位在该项目进行施工，导致了三合房开公司不能对该宗地的完全开发权。严重的侵害了三合房开公司的合法权益，根据双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第六条规定土地的交付应当为现状出让。大方县自然资源局把土地出让给三合房开公司之后，又有其单位在未经上诉人同意的情况在该宗地上施工违反了土地现状交付的义务。根据《国土资源部关于加大闲置处理力度的通知》（国土资电发[2007]36号）的规定，大方县自然资源局没有按照“净地”出让的标准向三合房开公司交付土地，也存在违约，故三合房开公司可以不支付大方县自然资源局主张的损失。大方县自然资源局辩称：1、一审认定事实清楚，证据充分，应予维持。（1）三合房开公司延迟缴纳土地出让金的行为已经达到法定解除条件和约定解除条件，合同应当解除。三合房开公司延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，导致合同目的不能实现，根据双方合同约定，大方县自然资源局有权解除合同。（2）三合房开公司主张欠付的土地出让金仅为780万元无任何事实依据，合同解除后将造成公共利益受损不符合实际情况，根据《投资协议书》，需要三合房开公司先缴纳7,000万元土地出让金，再由政府兑现土地出让金奖励政策，三合房开公司的主张本末倒置。（3）大方县自然资源局已经按照合同约定期限交付土地，一审判决三合房开公司按照780万元为本金，年利率6%计算违约金已经充分照顾三合房开公司。2、一审适用法律正确，程序合法，三合房开公司的上诉理由不能成立。三合房开公司应在2012年9月7日前付清5,500万元土地出让金，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决三合房开公司按照年利率6%支付赔偿金并无不妥。大方县自然资源局向一审法院起诉请求：1、依法判令解除大方县自然资源局与三合房开公司于2012年8月8日签订的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：522422-2012-CR-0037）；2、依法判令三合房开公司赔偿大方县自然资源局2012年8月8日至2019年8月19日期间的资金占用损失共计2316.28万元；3、请求依法判令三合房开公司赔偿大方县自然资源局于2019年8月20日至合同解除之日期间的资金占用损失费；4、本案诉讼费用由三合房开公司负担。一审法院认定事实：2012年5月28日，以大方县人民政府为甲方，三合房开公司为乙方，双方签订一份《投资协议书》，由三合房开公司在大方县所辖区域投资建设五星级酒店、高层商住楼及年入选能力120万吨的洗煤厂。《投资协议书》约定以下主要内容：“一、项目基本情况：1、酒店及商住楼：项目地址位于大方县金龙新区（实际位置及用地面积以甲方出具的红线图为准），占地面积45亩。其中：酒店建筑面积35000平方米，达到国家挂五星级酒店标准；商住楼8栋，建筑面积160000平方米，本项目土地容积率、绿化率以规划条件为准。规划和设计要求由乙方编制后报甲方审定。2、洗煤厂：项目地址位于大方县，年生产能力120万吨。占地面积、投资规模根据设计方案确定。……。二、土地使用权的取得方式及奖励政策：甲方按照项目用地规划，在金龙新区落实建设用地45亩，用地性质为商住用地，用于建设酒店及商住楼。在凤山乡协助乙方落实项目用地120亩，建设洗煤厂。乙方通过招、拍、挂、租赁等合法形式（其中洗煤厂采取租赁）取得本项目所需建设用地使用权。甲方协调相关职能部门及时办理有关的用地审批或租赁手续。对酒店和商住楼项目用地，乙方按摘牌价缴纳土地价款后，甲方负责落实奖励政策：即保证乙方缴纳的土地款其中30亩按每亩5万元，15亩按每亩142万元计算，对超出摘牌价部分，甲方以同等金额奖励乙方用于基础设施建设，在乙方缴纳地价款后20个工作日内兑现完毕。……。四、投资建设期限：酒店项目开工之日起两年内建设完成并投入使用；商住楼项目自动工之日起三年内竣工；洗煤厂项目自动工之日起两年内建成投产。甲方行政中心交付使用，乙方酒店必须投入使用。甲方完备基本开工条件，乙方应及时开工。……。”该《投资协议书》还对税收优惠政策、双方的义务与责任进行了约定。2012年8月8日，以大方县自然资源局（原大方县国土资源局）为出让人，三合房开公司为受让人双方签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》），合同编号为522422-2012-ＣＲ-0037。《出让合同》载明以下主要条款：“第一章总则……；第二章出让土地的交付与出让价款的缴纳第四条本合同项下出让宗地编号为2××1ＤＦＳＺ44，宗地面积大写叁万零壹佰贰拾肆平方米（小写30124平方米），其中出让宗地面积为大写叁万零壹佰贰拾肆平方米（小写30124平方米）。……。第五条本合同项下出让宗地用途为其他普通商品住房用地。第六条出让人同意在2012年8月22日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件……（二）现状土地条件土地现状交付。第七条本合同项下的国有建设用地使用权出让年限为70年，按本合同第六条约定的交付土地之日起算；原划拨（承租）国有建设用地使用权补办出让手续的，出让年限自合同签订之日起算。第八条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写柒仟万元（小写70000000.00元），每平方米人民币大写贰仟叁佰贰拾叁点柒贰元（小写2323.72元）。第九条本合同项下宗地的定金为人民币大写壹仟伍佰万元（小写15000000元），定金抵作土地出让价款。第十条受让人同意按照本条第一款第（一）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（一）本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。……。第十一条受让人应在按本合同约定付清宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。第三章土地开发建设与利用……。第十三条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件3）其中：……；建筑面积174719.20平方米；建筑容积率不高于5.80，不低于1；建筑限高100米；建筑密度不高于35%，绿地率不低于30%；其他土地利用要求1、停车泊位≥560个。2、建筑后退道路红线10米。3、地块内主干道不得低于14米，消防通道红线不得低于5.0米，宅前路不低于2.0米，沥青路面。4、物业管理用房不低于90平方米的物管用房及200平方米的社区服务用房。5、垃圾收集箱不少于15个。6、垃圾中转站和公厕不少于1个，可以合建。……。第十六条受让人同意本合同项下宗地建设项目在2013年8月5日之前开工，在2015年8月3日之前竣工。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。……。第十八条受让人应当按照本合同约定的土地用途，容积率利用土地，不得擅自改变。在出让期限内，需要改变本合同约定土地用途的，双方同意按照本条第（一）项规定办理：（一）由出让人有偿收回建设用地使用权；……。第七章违约责任第三十条受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。……。”《出让合同》还对双方之间的其他权利义务进行了约定。2012年7月24日、25日，三合房开公司向大方县财政局土地招拍挂保证金专户分别汇入1250万元和250万元，总计1500万元土地保证金。2012年7月30日，以三合房开公司为发包人，贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司为承包人，双方签订《建设工程施工合同》，合同第一部分协议书第一条约定“工程概况工程名称：阳光花园及阳光酒店，工程地点：杜鹃大道北侧，工程内容：28层住宅楼8栋、24层酒店一栋，总面积约20万平方米。”合同签订后，贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司进场施工，后因三合房开公司未及时支付工程款，贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司未继续进行施工，涉案宗地上的建设工程未实际完工即停工。2014年3月27日，贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司向三合房开公司提交《工程索赔报告》载明：建设工程2013年全年完成工程量为5977万元，1＃、2＃楼已施工至22层，3＃、5＃施工至负一层，其他楼基本完成人工挖孔桩施工。因大方三合房开公司资金紧张，未按约定支付贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司工程款，致使贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司无法正常施工。后双方因工程款支付发生纠纷，贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司将三合房开公司作为被告起诉至贵州省毕节市中级人民法院，贵州省毕节市中级人民法院于2018年6月29日作出（2018）黔05民初2号民事判决，判决：“一、解除贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司与被告贵州省大方三合房地产开发有限公司于2012年7月30日签订的《建设工程施工合同》；二、被告贵州省大方三合房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司工程款50260061.76元及利息（利息以50260061.76元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从2014年12月30日起计算至实际履行完毕之日止）；三、被告贵州省大方三合房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司停工损失34500元；四、原告贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司对其所建工程折价或拍卖价款在50260061.76元范围内享有建设工程优先受偿权；五、驳回原告贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司的其他诉讼请求。”2016年10月9日、10日和11日，大方县人民政府副县长黄洪江组织召开会议，对大方县房开项目建设进行安排部署，并形成方府专［2016］59号《大方县人民政府关于研究调度全县房开产业项目相关事宜的专题会议纪要》，该纪要第6页第五部分对三合房开公司开发的阳光城市花园项目明确以下内容：“贵州省大方三合房地产开发有限公司注册于2012年9月6日，法人代表何亮，注册资本2000万元。公司在我县开发建设的房地产项目为阳光城市花园，设计住户数1258户，总投资5亿元，总建筑面积21万㎡，容积率5.8，建筑密度30.16%，停车位686个，项目规划用地45亩，已挂牌45亩，按照与国土局签订的《出让合同》约定，成交价7000万元（已缴纳土地出让金1500万元），建设年限三年。按与政府签订的招商引资协议，应交地价款2280万元，项目于2012年7月25日全部开工建设。针对项目建设存在的问题：一是涉及土地出让金问题。由国土局牵头，财政局配合，通知该公司筹集资金，不限于所欠的780万元土地价款上缴县财政，以兑现招商引资协议的依据，周转缴齐5500万元后，政府根据招商引资合同约定进行处理。二是涉及滞纳金问题。针对未缴齐5500万元产生的8000多万元滞纳金，由法制办牵头，司法局、北京润嘉律师事务所配合，按照公司与政府签订的招商引资协议约定，提出意见上报政府常务会议研究决定。经会议决定后由国土资源局依法给予办理相关手续”。一审法院另查明，从2014年3月27日贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司向三合房开公司提交《工程索赔报告》后至今，涉案出让的土地上开展的建设已经停工。因三合房开公司欠缴5,500万元土地出让金，大方县自然资源局分别于2013年5月11日、2014年12月11日、2015年2月3日、2015年3月9日、2016年11月17日、2017年4月13日、2017年6月2日、2017年2月15日向三合房开公司发出国有建设用地土地出让价款催缴通知书并送达三合房开公司。三合房开公司至今未申请出让国有建设用地使用权登记。本案一审的争议焦点：1、涉案《出让合同》的法律效力如何评价；2、大方县自然资源局与三合房开公司在涉案《出让合同》履行过程中是否均履行了各自的合同义务，是否满足合同解除条件；3、如果合同解除，三合房开公司的损失如何判定，损失如何计算。关于焦点1，涉案《出让合同》的法律效力如何评价的问题。一审法院认为，本案的基础法律关系系因大方县自然资源局与三合房开公司在履行涉案《出让合同》过程中发生的争议，该法律关系受《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律调整。涉案《出让合同》系大方县自然资源局以土地所有者的身份将土地使用权在一定期限内让与三合房开公司，由三合房开公司支付出让金的合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第一款、第二款“设立建设用地使用权，可以采取出让或划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品房住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”、第一百三十八条“采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：（一）当事人的名称和住所；（二）土地界址、面积等；（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；（四）土地用途；（五）使用期限；（六）出让金等费用及其支付方式；（七）解决争议的方法。”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条“土地使用权出让应当签订书面出让合同，土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”的规定，涉案出让的土地系大方县自然资源局在履行土地管理者职责过程中，根据城市建设规划，采取招标拍卖的方式出让国有建设用地，该行为符合法律的规定。三合房开公司通过竞拍方式，获得涉案宗地的受让人资格，并与大方县自然资源局以书面的形式签订《国有建设用地使用权出让合同》，双方签订的涉案《出让合同》满足法律规定的形式要件和实质要件，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，亦未损害第三人利益，涉案《出让合同》合法有效。关于焦点2，大方县自然资源局与三合房开公司在涉案《出让合同》履行过程中是否均履行了各自的合同义务，是否满足合同解除条件的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”和第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，合同当事方均应诚信履约。根据查明的事实，在涉案《出让合同》履行过程中，三合房开公司依照合同约定应当于合同签订之日起30日内即2012年9月7日之前向大方县自然资源局支付的建设用地使用权出让价款应为7,000万元，而至大方县自然资源局起诉时，三合房开公司支付的土地出让价款仍是由定金抵作出让价款的1,500万元，尚欠土地出让款5,500万元未支付。因此，在涉案《出让合同》履行过程中，三合房开公司尚未全面履行自己的合同义务，存在违反合同约定的行为。关于大方县自然资源局是否履行了交地义务的问题。大方县自然资源局认为，依据涉案《出让合同》第六条“出让人同意在2012年8月22日前将出让宗地交付受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件（二）现状土地条件土地现状出让。”的约定和贵州省毕节市中级人民法院（2018）黔05民初2号民事判决确认的事实，大方县自然资源局已经于2012年9月向三合房开公司履行了完全交付约定范围内出让土地的义务。三合房开公司认为，根据《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》“实行建设用地使用权“净地”出让，出让前，应处理好土地产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。”的规定，大方县自然资源局出让的土地不满足“净地”出让标准，且现有其他单位在未经三合房开公司同意的情况下在该宗地上施工，大方县自然资源局违反土地现状交付的义务，也构成违约。一审法院认为，大方县自然资源局与三合房开公司依据《出让合同》约定的土地交付条件为土地现状交付，而非“净地”交付，依据本案查明的事实，三合房开公司在与大方县自然资源局签订《出让合同》之前的2012年7月30日，就与贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司签订《建设工程施工合同》，将工程内容为：28层住宅楼8栋、24层酒店一栋，总面积约20万平方米的建设工程发包给贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司进行施工，且根据贵州省毕节市中级人民法院（2018）黔05民初2号民事判决确认的事实，贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司已经对涉案宗地上拟建设的1#、2#楼施工至22层，3#、5#楼施工至负一层，其他楼基本完成人工挖孔桩施工。由此，可以推断三合房开公司在涉案宗地范围内根据其规划设计全面启动了工程建设，应当视为其已经对受让范围内的土地进行了实际开发。在庭审过程中，三合房开公司亦未提供证据证明其开发的土地存在使用权属争议。且《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》系部门内部通知，而非法律法规的强制性规定，土地“净地”交付不是出让人的法定义务。因此，三合房开公司以大方县自然资源局违反法定义务，亦构成违约的抗辩理由不能成立，一审不予采纳。大方县自然资源局主张已经实际履行了土地交付义务的理由成立，一审予以采纳。三合房开公司认为现有其他单位在未经三合房开公司同意的情况下在该宗地上施工的行为若侵害其合法权益，可另行依法主张权利。关于涉案《出让合同》是否满足解除条件的问题。大方县自然资源局认为，根据涉案《出让合同》第三十条约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）、（五）项：“三合房开公司迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行，当事人可以解除合同；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的当事人可以解除合同；法律规定的其他情形，当事人可以解除合同。”和《中华人民共和国房地产管理法》第十六条“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可请求违约赔偿。”的规定，三合房开公司应当在2012年9月7日之前向大方县自然资源局支付土地出让金7,000万元，除三合房开公司缴纳的1,500万元定金转化为土地出让金，至今仍有5,500万元土地出让金未缴纳，且经大方县自然资源局多次催收后仍未履行缴款义务，致使大方县自然资源局出让土地增加财政收入，发展地方经济、增加公共利益的合同目的不能实现，三合房开公司的行为违反合同约定和法律规定，大方县自然资源局请求解除合同的条件已经成就。三合房开公司认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，只有违约方的违约行为足以导致合同目的不能实现时，守约方才能行使合同解除权，根据本案的实际情况，合同一旦解除将给三合房开公司和已经预订了住房的75户业主造成重大经济损失，且合同解除后需要恢复原状，交回土地并不现实。再根据三合房开公司与大方县人民政府签订的《投资协议书》的约定，三合房开公司实际应当支付的土地出让金为2,280万元，实际欠缴780万元，大方县人民政府印发的方府专[2016]59号专题会议纪要上确认了上列事实，从该事实来看，涉案《出让合同》不能解除。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，双方签订的合同合法有效，不能解除。一审认为，《中华人民共和国合同法》总则部分规定了合同解除的三种类型，本案中大方县自然资源局根据合同约定行使解除权解除合同是其中的一种，即约定解除。一般情况下，只要合同当事人在合同中约定解除条款，在合同履行过程中，当出现解除合同的相关法律事实时，具有解除权的一方当事人可以以通知解除或向人民法院、仲裁机构提起诉讼、申请仲裁的方式，行使合同解除权，请求解除合同。依据本案查明的事实，三合房开公司在与大方县自然资源局签订《出让合同》后，至迟应于2012年9月6日向大方县自然资源局履行全部缴纳土地出让金7,000万元的义务，但除三合房开公司前期缴纳的定金1,500万元转化为涉案土地的出让金外，尚欠大方县自然资源局5,500万元的出让金未缴纳，并经大方县自然资源局多次催收后，至今仍未履行缴纳欠款的义务，根据双方签订的《出让合同》第三十条约定，大方县自然资源局有权行使合同解除权，请求解除合同。又根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。”和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和出让暂行条例》第十四条“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。”的规定，三合房开公司方至今仍欠缴5,500万元土地出让金的行为，满足上列法条规定的相关法定解除条件。因此，大方县自然资源局以涉案《出让合同》既满足约定解除条件，也满足法定解除条件为由请求解除《出让合同》的理由成立，一审予以支持。三合房开公司依据与大方县人民政府签订的投资协议和大方县人民政府印发的方府专[2016]59号专题会议纪要，作为其欠缴的土地出让金仅为780万元的抗辩理由，一审认为，按照三合房开公司与大方县人民政府于2012年5月28日签订的《投资协议书》第二部分第二点“对酒店和商住楼项目用地，乙方（三合房开公司）按摘牌价缴纳土地价款后，甲方负责落实相关的奖励政策；”的约定和方府专[2016]59号第五部分关于阳光城市花园项目“一是涉及土地出让金问题。由国土资源局牵头，财政局配合，通知该公司筹集资金，不限于所欠的780万元土地价款上缴县财政，以兑现招商引资协议的依据，周转缴齐5,500万元后，政府根据招商引资合同约定进行处理。”的确定内容，均是要求三合房开公司要在全额缴纳土地出让款的前提下，再兑现落实奖励政策。故三合房开公司抗辩欠缴的土地出让金仅为780万元的意见，实为本末倒置，无事实依据，该抗辩理由不能成立，不予采纳。三合房开公司方以解除《出让合同》将给三合房开公司和已预订住房的75户业主造成重大损失，且若解除合同，根据法律规定的合同解除后的法律后果，涉案宗地恢复原状已不现实，作为涉案合同不能解除的抗辩意见，一审认为，三合房开公司受让涉案土地的目的，是用于五星级酒店和商住楼盘的商业开发，在市场经济条件下，任何商业投资经营行为均有市场风险，当这种风险来临时，只能由投资人自行承担。况且，合同解除后，当不能恢复原状时，法律规定还可采取其他补救措施。根据本案查明的事实，三合房开公司在涉案宗地上实施工程建造行为的事实客观存在，且完成的工程量业已经人民法院的生效判决所确认，三合房开公司通过建造行为形成的固化物价值，可在涉案宗地再另行出让的前提下，与新的土地使用权人协商解决，亦可依法另案主张权利。因此，三合房开公司的上述抗辩意见，不能作为对抗大方县自然资源局请求解除合同的理由，不予采纳。同时，三合房开公司依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定行使先履行抗辩权，与本案查明的事实不符，亦不予采纳。关于焦点3，如果合同解除，大方县自然资源局的损失如何判定，损失如何计算的问题。大方县自然资源局认为，本案中大方县自然资源局对三合房开公司应当缴纳的7,000万元土地出让金享有债权，7,000万元的法定孳息的归属在合同当中并未予以明确，按照交易习惯，该孳息应当由大方县自然资源局享有，因三合房开公司仍有5,500万元的出让价款未予缴纳，因此，该5,500万元的法定孳息即为大方县自然资源局的损失。三合房开公司认为，根据三合房开公司与大方县人民政府签订的《投资协议书》第二条约定，三合房开公司受让45亩土地的出让金应为2,280万元，三合房开公司已经缴纳了1,500万元，实际欠缴土地出让金780万元，在《出让合同》履行过程中，三合房开公司的确存在违约，双方在继续履行合同的基础上，违约金只能以780万元为基数按不高于30%的比例计算。并且，双方在《出让合同》中也没有约定按照中国人民银行贷款年利率6%来计算资金占用费。一审认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，在合同解除后，因一方的过错造成另一方损害，有过错一方应当向受害方赔偿损失，过错方的赔偿责任不因合同解除而免除，解除合同的损害赔偿范围应限于实际发生和必要的范围，且要求损害赔偿一方负有证明自己损失的责任。本案中，大方县自然资源局与三合房开公司在《出让合同》第三十条中约定了受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，但双方未在《出让合同》中约定合同解除后损失赔偿的计算方法，大方县自然资源局亦没有举证证明自己的损失是多少。结合本案的实际情况，涉案《出让合同》解除的原因系因三合房开公司在履行合同过程中未依约全部缴纳土地出让金存在违约行为，该违约行为客观上造成大方县自然资源局应当获得的收益减少而存在造成损失，三合房开公司应当依法承担损失赔偿责任。故大方县自然资源局请求在合同解除后由三合房开公司赔偿损失的主张，具有事实依据和法律依据，予以支持。关于大方县自然资源局的损失如何计算的问题，一审认为，应当综合涉案《出让合同》的性质、双方当事人的履约情况，并兼顾公平合理的原则来考量。从涉案《出让合同》的性质分析，本案土地出让合同具有特种物买卖合同的性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”本案中对大方县自然资源局损失的计算方法可以参照买卖合同的有关规定处理。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。但约定的违约金过分高于造成损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，大方县自然资源局与三合房开公司在《出让合同》中约定的违约金是以迟延支付款项为基数，按照日1‰计算，即折合利率为年利率36%，该约定明显高于三合房开公司因违约给大方县自然资源局造成的损失，但大方县自然资源局在诉讼中仅请求按照中国人民银行同期贷款年利率6%计算损失，系大方县自然资源局对自己损失计算方法的自行调整，该损失的计算方法具有合法性和合理性，且兼顾了双方的利益，予以支持。关于按照何种基数合理计算损失的问题，大方县自然资源局主张以实际欠缴的5,500万元为基数计算，三合房开公司认为应当以780万元为基数计算，且不高于30%的比例。一审认为，人民法院处理合同争议案件，应当在依法的前提下，同时还应考量兼顾平衡双方当事人利益。在本案中，在大方县自然资源局未举证证明其实际损失的情况下，依据双方签订合同的履行情况，三合房开公司与大方县人民政府签订的《投资协议书》的约定情况，若在三合房开公司在完全履行《出让合同》约定全额交付土地出让金的前提下，大方县人民政府应当对其给予政策奖励，该政策奖励如果兑现，三合房开公司实际应当缴纳的土地出让金即为2,280万元，欠缴差额为780万元。故一审认为，本案中大方县自然资源局的损失以780万元为基数，从三合房开公司依照合同约定迟延支付土地出让金之日起按照年利率6%计算较为合理。况且，大方县自然资源局在涉案《出让合同》解除后，对收回的建设用地还可另行出让，考虑现阶段土地市场溢价的因素，新一轮土地出让产生的收益，也可以填补大方县自然资源局的损失。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条的规定，判决：一、解除原告大方县自然资源局与被告贵州省大方三合房地产开发有限公司于2012年8月8日签订的合同编号为522422-2012-CR-0037号的《国有建设用地使用权出让合同》；二、被告贵州省大方三合房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内以7,800,000.00元为基数，按照年利率6%计算自2012年9月6日起至合同解除之日止的损失向原告大方县自然资源局承担赔偿责任；三、驳回原告大方县自然资源局的其他诉讼请求。案件受理费78,810.00元，由原告大方县自然资源局负担67,810.00元，被告贵州省大方三合房地产开发有限公司负担11,000.00元。二审中，三合房开公司提交了一份房屋预售情况，拟证明三合房开公司修建的房屋已预售给73户购房者，双方继续履行合同对购房者有利。大方县自然资源局质证意见：该证据系三合房开公司自行制作，不予认可，是三合房开公司与第三人之间的关系，与本案无关。本院审查认为，大方县自然资源局对三合房开公司证据的异议成立，该证据与本案待证基本事实无关，本院不予认定。二审查明无新的案件事实，对一审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点是：1、三合房开公司是否违约，《国有建设用地使用权出让合同》应否解除；2、大方县自然资源局是否因三合房开公司的违约行为遭受损失，该损失如何确定。关于三合房开公司是否违约，《国有建设用地使用权出让合同》应否解除的问题。《国有建设用地使用权出让合同》是大方县自然资源局与三合房开公司依照法定程序签订，该合同的相关内容不违反法律法规的强制性规定，合法且有效。三合房开公司作为受让案涉国有建设用地使用权的一方，应当按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定，及时足额支付7,000万元土地出让款，但三合房开公司仅支付了1,500万元定金（大方县自然资源局认可抵作土地出让款）后，自2012年9月6日全部案涉土地出让款的履行期限届满起至大方县自然资源局提起本案诉讼，经大方县自然资源局多次书面催缴，三合房开公司仍没有支付尚未付清的5,500万元土地出让款，其行为已构成违约。根据《国有建设用地使用权出让合同》第三十条的约定，大方县自然资源局作为案涉国有土地使用权的出让人，有权解除合同，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。”和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和出让暂行条例》第十四条“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。”的规定，判决解除大方县自然资源局与三合房开公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》正确。关于三合房开公司主张按照三合房开公司与大方县人民政府签订的《投资协议书》，三合房开公司实际欠付的土地出让款为780万元的问题，本院认为，大方县自然资源局虽系大方县人民政府的下属部门，但大方县自然资源局与大方县人民政府是两个相互独立的民事主体，《国有建设用地使用权出让合同》中并没有受《投资协议书》约束的约定，且双方在二审中均认可《国有建设用地使用权出让合同》与《投资协议书》不存在从属关系，三合房开公司按照《投资协议书》约定可享受的土地转让款奖励政策，其只能向该协议的相对方大方县人民政府主张，不能向《国有建设用地使用权出让合同》的相对方大方县自然资源局主张。按照《国有建设用地使用权出让合同》约定，三合房开公司应当向大方县自然资源局支付的土地出让款是7,000万元，但其仅支付了1,500万元，尚欠5,500万元，三合房开公司主张实际欠付土地出让款为780万元的理由不能成立。对于三合房开公司就本焦点提出的其他理由，一审法院已经逐一回应并阐明裁判理由，本院不再赘述。关于大方县自然资源局是否因三合房开公司的违约行为遭受损失，该损失如何确定的问题。大方县自然资源局与三合房开公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》是因三合房开公司的违约而解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，大方县自然资源局作为守约方，有权要求违约方三合房开公司赔偿损失。本案中，三合房开公司应付而未付的5,500万元土地出让款，是大方县自然资源局根据《国有建设用地使用权出让合同》约定应得的款项，该5,500万元土地转让款对应的法定孳息，即是双方可以预见的三合房开公司违约给大方县自然资源局造成的损失。《国有建设用地使用权出让合同》的性质为有偿合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”的规定，对大方县自然资源局损失的计算方法可以参照买卖合同的有关规定处理。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。但约定的违约金过分高于造成损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”的规定，参照金融机构同期贷款利率并结合《国有建设用地使用权出让合同》第三十条的约定，一审判决由三合房开公司以未付土地出让款为基数，按照年利率6%向大方县自然资源局计算从2012年9月6日起计至合同解除之日止的损失并无不当。如前所述，方县自然资源局虽系大方县人民政府的下属部门，但大方县自然资源局与大方县人民政府是两个相互独立的民事主体，大方县自然资源局并非《投资协议书》的当事人，《国有建设用地使用权出让合同》与《投资协议书》也不存在从属关系，根据合同的相对性原则，三合房开公司按照《投资协议书》约定可享受的土地转让款奖励政策只能向大方县人民政府主张，不能以此抗辩大方县自然资源局的诉讼主张，大方县自然资源局损失计算基数应确定为三合房开公司欠付的土地转让款5,500万元，一审法院以780万元为基数计算大方县自然资源局的损失不当。虽然大方县自然资源局向本院递交了上诉状，但大方县自然资源局收到本院催缴案件受理费的通知后，在规定的期限内仍不予缴纳上诉费，本院依法按大方县自然资源局自动撤回上诉处理，视为大方县自然资源局未就一审判决提起上诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，对于一审法院确定的损失计算基数，本院亦不做调整。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。”的规定，一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。综上所述，贵州省大方三合房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律和裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33,561元，由上诉人贵州省大方三合房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇二〇年三月二十五日法官助理 代 珊书 记 员 蔡 旭