广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初263号原告：饶宇，男。原告：谢健英，女。两原告的共同委托代理人：刘正超，广东循理律师事务所律师。被告：黄嘉文，女。被告：梁雪珍，女。原告饶宇、谢健英与被告黄嘉文、梁雪珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，适用简易程序,于2020年3月23日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人刘正超参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告饶宇、谢健英提出如下诉讼请求:1.判令解除《存量房买卖合同》项下的原、被告之间的房屋买卖合同关系，两被告向两原告返还定金100000元，并自支付之日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息；2.判令被告向原告支付违约金155000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月9日，原告作为买方，被告作为卖方，佛山市裕丰天汇房地产代理有限公司作为经纪方，三方共同签订《存量房买卖合同》，约定被告将佛山市禅城区************出售给原告，成交价款155万元，被告应于签署合同后30天内向原抵押银行申请提前还贷，双方应于银行书面或口头同意按揭申请后五个工作日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记。任何一方逾期履行合同超过十五日的，守约方有权选择解除合同，有权要求违约方支付相当于成交价款10％的违约金。合同签订后，原告向被告支付了10万元定金，但被告却拒不履行合同，既未提前还贷，在原告按揭贷款银行同贷后也不配合办理产权转移登记手续。后经了解，原告才知道被告的房产己被贵院查封，原告多次希望与被告协商解决，但被告拒不回应。原告为此起诉。被告黄嘉文、梁雪珍均未答辩。本院经审理认定如下事实：位于佛山市禅城区************（以下简称涉案房产）的登记所有权人为两被告。2019年7月9日，两原告（买方、乙方）与两被告（卖方、甲方）、案外人佛山市裕丰天汇房地产代理有限公司（中介方、丙方）三方签订《存量房买卖合同》，约定甲方将涉案房产出售给乙方，房屋成交价为155万元；该房屋存在银行贷款，甲方应在本合同签署后30天内向原抵押贷款银行申请提前还款，并在收取银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，将赎契款存入原供楼账户，用于还清贷款；乙方付款方式为：乙方于签订本合同时向甲方支付10万元作为购房定金、在房管部门出具成功受理交易的递件回执当天支付首期房款（含定金）46万元、剩余房款109万元在办妥全部按揭手续后由银行直接划至甲方账户。该合同第八条约定“违约责任。甲方双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或解除合同。守约方若选择解除合同的，有权要求违约金支付相当于成交价款10%的违约金。守约方行使单方解除合同权利时，应书面通知违约方，合同自通知送达对方时解除。”该合同还就各方的权利义务等事项作了约定。两原告于上述合同签订当天向两被告支付了5万元、于次日再支付了5万元。两被告于2019年7月9日出具《收款收据》确认收到两原告支付的购房定金10万元。两原告陈述称，两原告在上述合同签订后即向银行申请按揭贷款，并取得了银行的同意贷款批准。但两被告未按照合同约定办理申请提前还款手续，不配合办理房屋产权转移登记手续。原告为此起诉。另查明，根据佛山市自然资源局出具的《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》记载，截至2019年7月9日，该房屋上设定有两项抵押登记，抵押权人分别为中国农业银行佛山华达支行和佛山市南海京能小额贷款有限公司，抵押债务履行期限分别至2039年6月和2023年7月3日止；而截至2019年9月5日，涉案房屋的前述两项抵押登记仍未涂销。另外，被告黄嘉文名下的房产份额于2019年8月22日被人民法院采取财产保全措施予以查封，查封期限从2019年8月22日起至2022年8月21日止。至本案开庭之日，上述抵押登记、查封登记仍然存在，且又新增了其他查封记录。以上事实，有原告的举证的《存量房买卖合同》、银行转账记录截图、支付宝转账记录截图、《收款收据》、《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。讼争《存量房买卖合同》是合同各方的真实意思表示，不存在法律法规所规定的无效或应撤销的情形，内容合法有效，各方均应诚实全面地履行合同义务，否则应承担相应的法律责任。本案双方的主要争议在于：1.原、被告之间的房屋买卖合同关系是否解除？2.合同解除的后果。一、关于合同解除依照该合同的约定，两被告作为出卖人，负有在签订合同之日起30日内，即2019年8月8日前，向抵押贷款银行申请提前还款并按照银行要求清偿贷款、办理抵押登记涂销手续的义务。然而两被告至今未履行上述合同义务，且因其涉其他案件的原因导致涉案房屋被查封，以致至今事实上无法办理产权转移登记手续，两被告的行为已经构成违约，且该违约行为已经达到该合同所约定的“甲方双方任何一方逾期履行合同的……逾期超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或解除合同”的合同解除条件。两原告于庭审中明确表示要求解除《存量房买卖合同》，该主张合法有据，故本院确认讼争《存量房买卖合同》已于2020年3月23日解除。二、合同解除的法律后果问题《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就两原告的诉讼请求，本院分析评述如下：1.关于违约金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。但违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定违约金低于或过分高于所造成的损失的，当事人有权要求调整。讼争《存量房买卖合同》约定因一方违约导致合同解除的，违约金向守约方支付总成交价10%的违约金。现本案合同关系因被告违约而解除，原告要求被告按照该标准支付违约金，符合合同约定。两被告经未应诉抗辩，也未要求对违约金进行调整。故对原告的该项诉请，本院予以支持。2.关于定金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现两被告违约致合同解除，对合同解除负有全部过错，已经丧失继续保有定金的依据，原告要求返还定金10万元，理据充分，于法有合，应予支持。至于定金的利息。原告所主张的该利息实质为因被告违约导致的已付定金被占用期间的资金利息损失。在原告未提供其他证据予以证明的情况下，上述本院所支持的违约金已经足以弥补由于被告违约所造成的损失，包括已付购房款（定金）被占用期间的资金利息损失以及涉案房屋溢价的可得利益损失或者重置替代物所产生的费用增加损失等，即原告主张的定金利息损失已经包含在本院上述所支持的违约金数额内，不应重复支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告饶宇、谢健英与被告黄嘉文、梁雪珍基于2019年7月9日所签订的《存量房买卖合同》而成立的房屋买卖合同关系于2019年3月23日解除；二、被告黄嘉文、梁雪珍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告饶宇、谢健英返还购房定金100000元；二、被告黄嘉文、梁雪珍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告饶宇、谢健英支付违约金155000元；三、驳回原告饶宇、谢健英的其他诉讼请求。本案受理费减半收取2563元、财产保全费1795元，合计4358元（两原告已预交），由被告黄嘉文、梁雪珍负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇二〇年三月二十三日书记员 胡会婷