重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初1992号 原告：成小菊，女，汉族，1974年10月9日出生，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：袁莹，重庆渝宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易施含，重庆渝宏律师事务所律师。 原告：刘蛟，男，汉族，1974年4月5日出生，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：袁莹，重庆渝宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易施含，重庆渝宏律师事务所律师。 被告：重庆华辰国际大酒店有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道百果路33号华辰财富广场4幢，统一社会信用代码：91500112053213288J。 法定代表人：张琴，总经理。 委托诉讼代理人：林彤，女，该公司工作人员。 被告：重庆华辰物业发展有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道宝桐路1号附31号圣湖天域4幢24-1，统一社会信用代码：91500112203047028C。 破产管理人：重庆合纵律师事务所。 委托诉讼代理人：李霞，重庆合纵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾宇翀，重庆合纵律师事务所律师。 原告成小菊、刘蛟与被告重庆华辰国际大酒店有限公司（以下简称华辰酒店公司）、重庆华辰物业发展有限公司（以下简称华辰物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法由审判员王婷婷独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告成小菊、刘蛟的共同委托诉讼代理人袁莹、易施含，被告华辰酒店公司的委托诉讼代理人林彤，被告华辰物业公司的委托诉讼代理人曾宇翀、李霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告成小菊、刘蛟向本院提出诉讼请求：1.被告华辰酒店公司支付2017年8月17日至2020年8月16日的租金303525元；2.被告华辰酒店公司支付逾期付款违约金，2017年8月17日至2018年8月16日租金的违约金，以101175元为基数，自2018年8月18日起算至2019年12月30日止；2018年8月17日至2019年8月16日租金的违约金，以101175元为基数，自2019年8月18日起算至2019年12月30日止，均按照年利率24%计算；3.确认原告对被告华辰物业公司享有2017年8月17日至2020年8月16日期间欠付租金303525元及违约金（以第二项诉讼请求为准）的破产债权；诉讼费由二被告承担。事实和理由：2015年8月17日，原告与被告华辰酒店公司签订《华辰·财富广场租赁合同》，将位于重庆市渝北区×街道×路×号附×号华辰·财富广场×幢×-×号商业办公房屋出租给华辰酒店公司用于酒店经营活动，双方约定租赁期限、年租金金额及支付方式、违约责任等。被告华辰物业公司向原告出具担保书，作为被告华辰酒店公司的担保人，担保范围限于被告华辰酒店公司依据租赁合同承担支付租金及其他的全部合同责任，且担保为不可撤销的连带责任担保。其后被告拖欠租金，原告多次催要未果，遂诉至法院。 被告华辰酒店公司辩称，原告至今未将案涉精装修房屋交付我方，我方从未占有使用过原告房屋，无租金支付义务。综上，请求驳回原告诉讼请求。 被告华辰物业公司辩称，担保书未经过董事会或股东会的决议，系违规担保，应属无效；原告未在保证期间主张权利，保证责任已免除；我方已进入破产程序，违约金应在破产受理之日停止计算。综上，请求驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告是重庆市渝北区×街道×路×号附×号华辰·财富广场×幢×-×号的产权人。2015年8月17日，以原告为甲方，被告华辰酒店公司为乙方，双方签订《华辰·财富广场租赁合同》，约定原告将华辰·财富广场1幢14层13号商业办公房屋租赁给被告华辰酒店公司用于酒店经营活动及其他合法用途。第一条第3款约定，甲方按买卖合同约定的开发商交付房屋的现状出租给乙方，合同第二条第二款约定，租赁期限为十年。甲方将租赁房屋交付给乙方之日，即为租赁起算日，即自2015年8月17日起满十年至2025年8月16日止。特别约定：开发商将房屋交付甲方的同时，甲方即按开发商交付现状交付乙方。第三条第一款约定，年租金为101175元，租金为固定租金，任何一方均不得要求调增或调减。第三条第二款约定，年为租赁年度，即从起算日开始到届满12个月的对应日。租赁期内，乙方于每一年的8月17日将年租金足额一次性支付给甲方。第五条第一款约定，若因乙方原因逾期支付租金的，每逾期一天，以逾期总金额为基数按照日0.1%的标准向甲方支付违约金。 2015年8月17日，被告华辰物业公司盖章向原告出具《担保书》，载明华辰物业公司作为华辰酒店公司的担保人，向原告提供担保，担保范围限于华辰酒店公司依据《华辰·财富广场租赁合同》承担的支付租金及其他的全部合同责任，担保责任为连带责任，且该担保为无条件的不可撤销的连带责任担保。 庭审中，华辰酒店公司举示《重庆市商品房买卖合同》附件四，载明华辰物业公司作为甲方，将案涉房屋出售给作为乙方的原告，附件四约定：1.甲方先按房屋现状即竣工验收合格的房屋移交给乙方，乙方接房后按同样现状交给承租方，并按租赁合同约定起租、计收租金。2.承租方接房后，按其用途、功能需求及装修的整体要求和装修设计，由甲方负责实施装修。3.乙方不参与装修事宜，除购房款项之外乙方不承担装修费用及其他费用，不承担装修方面发生的任何风险和经济法律责任。4.装修事宜及装修工程款的结算支付由甲方负责并承担。5.装修标准按重庆市产权式酒店通行的精装修档次事实，具体由甲方和承租方根据经营使用需求确定。6.乙方与承租方的租赁合同（含租金），按装修房作为基础和依据商定。 另查明，2019年8月16日，我院做出（2019）渝0112破申4号民事裁定书，裁定受理申请人刘小英邓对华辰物业公司的破产清算申请。2019年10月18日，我院做出（2019）渝0112破3号决定书，指定重庆合纵律师事务所为华辰物业公司的破产管理人。 再查明，华辰物业公司成立于1997年5月14日，华辰酒店公司成立于2012年8月28日。林锋是华辰物业公司的股东和法定代表人，持股比例90%。林锋与华辰物业公司一度同为华辰酒店公司股东，林锋持股比例90%，华辰物业公司于2015年4月15日退出股东身份。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原告与被告华辰酒店公司签订的《华辰·财富广场租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按协议履行各自义务。《华辰·财富广场租赁合同》约定租赁房屋以开发商交付给原告的房屋现状为准，该现状为开发商即华辰物业公司实际交房的现状，而非《重庆市商品房买卖合同》约定的交房标准，且华辰酒店公司与原告签订租赁合同至今已有四年之久，与其他业主就同类房屋的租赁合同也履行了几年之久，华辰酒店公司再辩称原告未交付装修完毕的房屋，没有事实依据，本院不予支持。原告现起诉2017年8月17日至2020年8月16日的租金，共计303525元（101175元/年×3年），本院予以支持。 关于违约金，根据合同约定，租赁期内乙方于每一年的8月17日将年租金足额一次性支付给甲方。即2015年8月17日至2016年8月16日的租金，华辰酒店公司应于2015年8月17日支付，以此类推。华辰酒店公司未及时支付，应支付违约金，原告请求2017年8月17日至2018年8月16日租金的违约金，以101175元为基数，自2018年8月18日起算至2019年12月30日止；2018年8月17日至2019年8月16日租金的违约金，以101175元为基数，自2019年8月18日起算至2019年12月30日止，系对自己权利的处分，本院予以支持。关于违约金标准，合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算，以该标准计算至2019年8月19日，2019年8月20日后的标准，调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算。 《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案中，虽华辰物业公司出具担保书承诺愿意对租金及其他合同责任承担连带责任，但《华辰·财富广场租赁合同》约定租金每年一交，即原告起诉的2017年8月17日至2018年8月16日租金、2018年8月17日至2019年8月16日租金、2019年8月17日至2020年8月16日租金，华辰酒店公司分别应于2017年8月17日、2018年8月17日、2019年8月17日支付，原告未举证证明在前两个日期后六个月内要求华辰物业公司承担保证责任，则保证期间已过，华辰物业公司对前两期债务不承担保证责任。最后一期债务，由于原告于2020年1月14日起诉，未过保证期，华辰物业公司仍应承担保证责任，故本院判决确认原告对华辰物业公司享有2019年8月17日至2020年8月16日租金101175元的破产债权。原告未起诉该期间租金的违约金，故对违约金不享有破产债权。华辰物业公司承担保证责任后，有权向华辰酒店公司追偿。 华辰物业公司辩称担保未经股东会、董事会决议，由于华辰物业公司为华辰酒店公司提供担保，二被告系关联公司，视为担保符合华辰物业公司的真实意思表示，合法有效，对该抗辩本院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告重庆华辰国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告成小菊、刘蛟2017年8月17日至2020年8月16日的租金303525元； 二、被告重庆华辰国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告成小菊、刘蛟违约金，2017年8月17日至2018年8月16日租金的违约金，以101175元为基数，自2018年8月18日起算至2019年12月30日止；2018年8月17日至2019年8月16日租金的违约金，以101175元为基数，自2019年8月18日起算至2019年12月30日止，2019年8月19日前均按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算； 三、确认原告成小菊、刘蛟对被告重庆华辰物业发展有限公司享有2019年8月17日至2020年8月16日租金101175元的破产债权； 四、驳回原告成小菊、刘蛟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6458元，减半收取3229元，由被告重庆华辰国际大酒店有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  王婷婷 二〇二〇年三月三十一日 书记员  楚 仑