广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终16183号上诉人（原审原告、反诉被告）：李祺，男，汉族，1984年1月12日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：黄名胜，广东深信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李定花，广东深信律师事务所律师实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘振民，男，汉族，1986年7月6日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：赖立明，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：石志锋，广东晟典律师事务所律师。上诉人李祺因与被上诉人刘振民所有权确认纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初16481号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李祺上诉请求：1、撤销一审判决，改判确认深圳市龙岗区宝荷路振业峦山谷花园5栋二单元27K房屋归李祺所有，判令刘振民配合李祺办理房屋过户登记手续，并驳回刘振民一审全部反诉请求；2、刘振民承担本案（含本诉与反诉）一、二审的所有诉讼费用。事实和理由：一、一审法院程序违法，遗漏本案重要当事人房地产开发商。深圳市振业集团股份有限公司作为涉案房产的开发商和出让人，清楚涉案房产的交易事实，但一审法院并未依职权追加其为本案第三人以查明事实，最终导致事实无法查清。二、一审法院未查明事实，导致错误认定李祺和刘振民之间并不存在借名买房的事实，应该予以改判。1、2010年4月17日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，2010年5月5日深圳出台《关于印发深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见的通知》，上述文件出台时间早于涉案房产购买以及深圳实行住房限购。另外，李祺非职业炒房客，对国家和深圳的房地产政策不熟悉，开发商业务人员建议借名买房再补办一下社保就可以搞定这事。二套首付要付款50％且利息较高，虽然李祺开办课外补习班，但收入并不稳定，借用李祺信任的刘振民的名字买房不仅可以节省20％的首付款，而且可以获得优厚的利率待遇，这样可以保证供楼没有问题。否则，李祺购买27L及27K房产的双拼房则需要支付大笔款项，不具经济效益。李祺借名买房的动机显而易见。2、一审法院认定“原告提交其于2010年8月1日与深圳市福富利投资发展有限公司签订的《深户社保代办合同》，但深圳市福富利投资发展有限公司成立于2012年5月4日，后于上述代办合同的签订时间，明显不合常理，故该份合同中对于原告借名购房事实的陈述不能作为本案认定事实的依据”与事实不符。李祺支付了为刘振民代办社保和深圳户口的所有中介费，同时李祺至今持有刘振民办理社保和深圳户口手续的原件。刘振民办理深圳身份证手续前所需的原安徽身份证原件（换深圳身份证时已被剪角），以及深圳户口本原件、社保卡原件都由李祺持有，部分证据的瑕疵并不能否定双方借名买房的事实。刘振民自己也承认社保手续由李祺办理。3、一审法院认定“被告提交的多份电话录音、微信往来记录显示，被告曾多次要求原告返还27K房产，且双方曾就珠海、深圳两地房产的分配迸行协商，也曾协商原告出资购买涉案27K房产，双方仅对交易价格未能达成一致意见。上述协商过程明显不符合借名买房的习惯做法”与事实不符。该录音为刘振民后续诉讼纠纷刻意为之的一些录音证据（有删剪），一审法院仅依据刘振民单方提交的录音就认定双方不存在借名买房事实，属于事实认定错误。4、一审法院认定“涉案27K房产的首期款、银行贷款虽由原告名下银行账户支出，但原、被告之间的银行账户存在多笔资金往来，不能排除双方存在资金混同的可能，且被告确实在购旁之前向原告支付了52万元。原告陈述该笔款项系其委托被告收取的补习班学费，但其未能举证证明其与被告存在上述委托关系，如按其所称被告仅为普通补习老师，双方之间仅是雇佣关系，其委托被告收取高达52万元不合常理”与事实不符。李祺与刘振民的资金不存在一审判决所谓的资金混同，仅仅为涉案房产购房资金的单向流向，且每笔资金可以相互印证，完全可以证明涉案房产购房资金全部由李祺支付。5、一审法院认定“原告提交的2016年10月5日的电话录音和10月6日的现场录音显示，原告对于被告在安徽老家的自建房产以及在珠海市所购房产的权属存在争议，认为其对上述两套房产均有出资，应享有相应权益，即原、被告之间存在多次共同出资建房、购房的行为。再结合原、被告系多年好友和工作伙伴，不排除两人此次同样合资购买涉案房产”与事实不符。一审法院认为李祺珠海市所购房产的权属存在争议,从而推定李祺和刘振民两人此次同样合资购买涉案房产，是主观臆断。李祺已合法占有涉案房产多年，实际上从涉案房产交付起迄今，李祺一直合法占有涉案房产。刘振民无权要求李祺恢复涉案房产原状腾空并返还刘振民，更无权索要租金。李祺委托刘振民持有该房产，借名买房的真正受益人应该为李祺，刘振民要求李祺恢复涉案房产原状、腾空并返还刘振民没有事实和法律依据，更无权索要租金。三、一审法院法律适用错误。刘振民不是涉案房的实际购买人，仅为代持人，其不享有涉案房产的占有、使用、收益和处分的权利，一审法院适用物权法的规定，显然错误，依法应当予以纠正。刘振民辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李祺向一审法院起诉请求：1、确认深圳市龙岗区宝荷路振业峦山谷花园5栋二单元27K房屋归李祺所有，刘振民配合办理该房产的过户手续；2、本案受理费由刘振民承担。刘振民反诉请求：1、李祺立即将涉案27K房产腾空并返还予刘振民；2、李祺向刘振民支付从2011年10月11日起至返还房屋之日止按4000元/月的标准计算的房屋占用费；3、李祺恢复涉案27K房产在交楼时的外墙结构；4、李祺拆除占用公共走廊的窗户和入户门；5、本案反诉费用由李祺承担。一审法院认定事实：2010年7月31日，李祺、刘振民分别与深圳市振业（集团）股份有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（现售），约定李祺、刘振民分别以692965元、499039元的价格购买涉案27L、27K房产，两套房产首期款分别为142965元、109039元，剩余房款以银行按揭贷款的方式支付。2010年9月10日，涉案27L、27K房产分别登记至李祺、刘振民名下。上述两套房产交付后，李祺于2011年7月10日开始装修，将两套房合并装修为一套房使用，并一直由李祺及其父母居住至今。现李祺、刘振民对涉案27K房产的权属发生争议，故分别提起本案本、反诉请求。另查明，在一庭审过程中，李祺、刘振民对于涉案27K房产购房款的支付情况分别陈述如下：李祺陈述其同时支付了涉案两套房产定金共4万元，其中3.9万元转账支付至深圳市振业（集团）股份有限公司工作人员账户，剩余1000元以现金方式支付；2010年7月12日取款10万元交付予刘振民，同日刘振民支付首期款89039元；2010年7月13日向刘振民转账5万元用于刘振民支付涉案27K房产的按揭贷款；2012年1月13日，李祺一次性付清了涉案27K房产的剩余按揭贷款39万元，因此涉案27K房产的全部购房款均由李祺支付。刘振民陈述其以现金方式支付了2万元定金；2010年6月2日刘振民向李祺转账52万元，李祺随即于2010年6月17日将70万元存入名下中国邮政储蓄银行深圳珠光支行账户，其后双方用该账户内资金支付了涉案房产的首期款、银行贷款等。李祺则陈述刘振民于2010年6月2日交付的52万元系刘振民代李祺收取的补习班的学费。再查明，深圳市人民政府于2010年9月30日发布《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》（深府办【2010】82号）。该通知第二条规定：“在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房，对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。”一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案27K房产登记在刘振民名下，该院据此推定该房产归刘振民所有，李祺诉请确认其为上述房产的所有权人，于法无据，该院不予支持。本案关键问题在于李祺、刘振民之间是否存在借名买房的合同关系。李祺以涉案27K房产的购房款系其支付以及该房产一直由其居住使用为由，主张其与刘振民之间属于借名买房的委托合同关系。刘振民则辩称涉案27K房产系其出资购买，并以李祺无权占有使用为由，主张李祺恢复该房产原状并予以返还,支付房屋占有使用费。该院认为李祺、刘振民之间并不存在借名买房的事实，理由如下：1、涉案27L、27K房产购买于2010年7月31日，且在2010年9月10日就已办理了房产证，但深圳市人民政府在2010年9月30日才开始实行住房限购政策，即李祺购房之时并无购房套数的限制，并无向刘振民借名买房的必要。2、李祺提交其于2010年8月1日与深圳市福富利投资发展有限公司签订的《深户社保代办合同》，用以证明其委托该公司代刘振民补缴社保以便刘振民具备深圳市购房资格从而借名予李祺，但深圳市福富利投资发展有限公司成立于2012年5月4日，后于上述代办合同的签订时间，明显不合常理，故该份合同中对于李祺、刘振民借名购房事实的陈述不能作为本案认定事实的依据。3、刘振民提交的多份电话录音、微信往来记录显示，刘振民曾多次要求李祺返还涉案27K房产，且双方曾就珠海、深圳两地房产的分配进行协商，也曾协商李祺出资购买涉案27K房产，双方仅对交易价格未能达成一致意见。上述协商过程明显不符合借名买房的习惯做法。4、涉案27K房产的首期款、银行贷款虽由李祺名下的银行账户支出，但李祺、刘振民之间的银行账户存在多笔资金往来，不能排除双方存在资金混同的可能，且刘振民确实在购房之前向李祺支付了52万元。李祺陈述该笔款项系其委托刘振民收取的补习班学费，但其未能举证证明其与刘振民存在上述委托关系，如按其所称刘振民仅为普通补习老师，双方之间仅是雇佣关系，其委托刘振民收取高达52万元的费用也不合常理。5、李祺提交的2016年10月5日的电话录音和10月6日的现场录音显示，李祺对于刘振民在安徽老家的自建房产以及在珠海市所购房产的权属存在异议，认为其对上述两套房产均有出资，应享有相应权益，即李祺、刘振民之间存在多次共同出资建房、购房的行为。再结合李祺、刘振民系多年好友和工作伙伴，不排除两人此次同样合资购买涉案房产。综上，李祺仅凭购房款支付情况以及房产使用情况，无法证明其与刘振民存在借名买房的合同关系，其诉请刘振民协助办理房产过户手续，没有事实和法律依据，该院不予支持。刘振民系涉案27K房产的所有权人，依法对该房产享有占有、使用、收益和处分的权利。该房产一直由李祺占有使用，刘振民据此反诉请求李祺恢复房屋原状并予以返还，合法有理，该院予以支持。李祺、刘振民均确认涉案两套房产在建筑结构上能够分开使用，故李祺理应及时恢复涉案27K房产在交楼时的原状，拆除加建的窗户和入户门，并腾空房屋交付予刘振民。因李祺系经刘振民允许将两套房屋合并装修使用，其为涉案27K房屋的装修实际投入了成本，如李祺返还房产致使刘振民因此而受益，其可另循法律途径向刘振民主张适当补偿。至于刘振民诉请的占用费损失，李祺从交楼开始至今一直占有使用涉案27K房产，导致刘振民因无法居住造成了相应的损失，其理应向刘振民支付一定的占用费。该院参照深圳市发布的2011年至今房屋租赁指导租金标准，再结合李祺最初系经刘振民允许而使用，并非非法占用等因素，酌情确定占用费按1000元/月标准从李祺实际占用之日计至该判决确定的返还房屋之日止。因双方均未能举证证明李祺实际占用涉案27K房产的时间，但李祺从2011年7月10日开始装修，说明此时李祺已实际占用房产，故刘振民自愿从2011年10月11日开始计算占用费，属于对其自身权利的处分，该院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李祺于该判决生效之日起三十日内恢复深圳市龙岗区宝荷路振业峦山谷花园5栋二单元27K房产原状，拆除在公共走廊加建的入户门和窗户，腾空该房产并返还予刘振民；二、李祺于该判决生效之日起三十日内向刘振民支付从2011年10月11日起至该判决第一项确定的返还房屋之日止按1000元/月的标准计算的房屋占用费；三、驳回李祺的全部诉讼请求；四、驳回刘振民的其他诉讼请求。本案本诉受理费8786元、保全费3015元，合计11801元，由李祺负担；反诉受理费5020元，李祺负担1255元，刘振民负担3765元。本院查明，本院调取了刘振民名下的中国邮政储蓄银行尾号1225的银行账户中12笔存款凭证（共计48.9万元），李祺称该款项系其收取培训费存入刘振民的该银行账户，刘振民称上述款项系其本人存入银行账户，但本院通知双方对存款凭单上“刘振民”的签名进行笔迹鉴定时，刘振民未到庭予以配合。一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：是否存在李祺借刘振民的名义购买涉案的27K房产的情况。一方面，从购买涉案房产的出资来看，李祺支付了定金和首期款。之后从刘振民的银行账户转账52万元到李祺银行账户，用于清偿涉案房产剩余银行贷款，但从本院调查的刘振民上述银行账户存款情况，因刘振民拒绝对存款单上签名进行笔迹鉴定，无法确认该款项系刘振民存入其账户，即无法认定刘振民对涉案房产进行了出资。但另一方面，从双方的谈话录音以及复杂的银行往来款项来看，双方是多年的同学，共同在深圳、珠海买房，经济关系复杂，李祺在谈话中还表示加价40万元购买涉案的27K房产。综合以上情况，本案不宜以某笔款项的支付认定涉案房产的归属，即不宜认定本案属于借名买房关系。至于多笔款项往来涉及的经济关系，双方可另寻途径解决。综上，李祺的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10040元，由李祺负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇二〇年三月二十日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。