河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀01民再74号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：段继东，男，1960年3月18日出生，汉族，住石家庄市长安区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：石家庄鸿名房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区谈南路6号。 法定代表人：刘峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭培田，河北冀石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘海波，河北冀石律师事务所律师。 再审申请人段继东因与被申请人石家庄鸿名房地产开发有限公司（以下简称“鸿名地产”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，石家庄市长安区人民法院于2016年12月28日作出（2016）冀0102民初5180号民事判决，段继东不服，上诉于本院。本院于2017年3月23日作出（2017）冀01民终2497号民事判决，已经发生法律效力。段继东仍不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2017年12月28日作出（2017）冀民申6967号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人段继东、鸿名地产的委托诉讼代理人彭培田、刘海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 段继东申请再审称，一、申请人有新证据足以推翻原判决。二审判决后，申请人去鸿名地产处办理收房事宜，仍未能出示房屋竣工验收合格文件。新证据：2017年5月19日，长安区住建局《关于“鸿名华府项目”竣工验收备案情况的回复》和2017年6月2日石家庄市公安消防支队《关于段继东等人申请信息公开的回复》，表明上东城小区项目至今没有经过工程质量验收、备案。足以表明鸿名地产所建项目存在大量违法违规问题，且房屋没有经过验收就强行交房。二、原一、二审判决认定和采纳鸿名地产提供的仅能证明所建房屋已竣工但不能证明验收合格的证据，并以小区大多数人入住为由，认定申请人拒绝收房、索要过渡费无事实依据，是故意违背事实的枉法裁判行为。申请人有充足证据证明鸿名地产没有达到交房条件，应承担违约责任。三、鸿名地产出示的两个公告及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》如何取得、是否合法、是否能够证明所建房屋已竣工验收合格，没有质证。四、原一、二审判决适用法律错误，对鸿名地产是否具备交付房屋的约定和法定条件没有进行调查、质证和认定，明目张胆地漏判。综上所述，申请人再审请求：依法撤销原一、二审判决；责令鸿名地产按协议约定提供给申请人一套合格的住房，出示房屋竣工验收合格文件，证明房屋符合国家规定的验收标准，并赔偿违约损失，本案诉讼费用由鸿名地产承担。 鸿名地产辩称，一、关于竣工验收问题。本案所涉房产2014年8月竣工，随后鸿名地产组织相关单位对该工程进行竣工验收，验收结论为合格，并出具工程质量竣工验收单。而且，在原二审庭审中鸿名地产提供了住宅质量保证书、住宅质量说明书等证据。段继东所述收房时未能出示验收合格文件与事实不符。鸿名地产开发建设的上东城小区13栋住宅楼在工程竣工后均验收合格，符合我国建筑法、城市房地产管理法、合同法等法律规定的交房标准及条件。段继东以交付房产没有竣工备案为由，拒绝收房。然而，相关法规规定的工程竣工综合验收备案制度，只是政府各部门对房产开发行为的行政管理，并未规定未经验收备案的房屋禁止交付使用。2017年市政府出台15号文件，规定涉及历史遗留住宅项目不再进行综合验收。由此可以证实，竣工备案制度仅是政府相关部门对房产开发企业的管理行为，而非法律强制性不能交房的禁止性规定。二、关于公安消防验收。公安消防部门进行消防验收均是依据条例、办法等管理性规定进行工程竣工备案需要办理的程序规定。市政府15号文件规定，建设单位委托有资质的鉴定机构对消防进行检测鉴定，符合安全、消防要求的，作出检测鉴定报告书，作为消防验收的证明文件。由此可以证实，消防验收并非只有通过公安消防验收。只要建设工程达到质量要求及消防安全就可交付使用。三、关于变更规划。根据长安区房屋征收管理办公室、跃进路办事处、长安区拆迁改造办公室、长安区政府作出的相关文件可知，本案涉及的上东城小区系金刚生活区拆迁改造项目。该项目自2008年启动后至2011年，由于原审批的规划建设规模不能满足回迁安置建筑面积，原开发单位金刚恒阳公司、中冶公司先后退出。此种状况不仅造成多期过渡费拖欠，而且形成了拆迁搬离居民多次上访的恶性事件。在此情况下，经政府部门协调由鸿名地产介入该拆迁安置项目。鸿名地产介入后，积极调动巨额资金，补发了拖欠的过渡费，并且快速推进拆迁工作，签订回迁安置补偿协议并发放安置费。同时政府部门向市规划局递交变更申请，要求扩大建设面积，为了尽快完成拆迁安置工作，使得居民可以早日回迁，鸿名地产依据政府审定的项目回迁安置方案进行施工建设。而段继东作为不急于回迁的安置户，在绝大多数案件安置户入住的情况下，以各种理由拒绝收房，实属不该。原一、二审判决正确，请求依法驳回段继东的诉请。 段继东向长安区人民法院起诉请求：一、补发2014年9月至2016年8月的过渡费57435元以及继续发放以后的过渡费，直至综合验收合格为止。计算方法按《国家房屋拆迁补偿标准》临时安置费的计算方法；二、案件受理费由被告承担。 长安区人民法院一审查明，原、被告于2011年9月25日签订《城市房屋拆迁产权调换协议书》，约定：原告坐落于石家庄市长安区房屋拆迁，被告以坐落于石家庄市长安区房屋予以置换。在房屋交付期间，采取自行过渡的方式的，临时安置补助费每月按被拆迁房屋建筑面积的25元每平方米计算。过渡起始时间以交房单时间为准，共计36个月，首次计发24个月，计46332元，以后每六个月发放一次；超期过渡的按《办法》有关规定执行。原告交房时间为2012年7月26日。被告按照每月1930.5元的标准为原告发放过渡费至2014年9月。2014年11月12日被告在燕赵都市报刊登关于上东城交房公告，该公告载明：“上东城旧宅（住宅）已具备交付使用条件，将于2014年11月16日起正式办理交房手续”。2014年12月9日被告在燕赵都市报刊登《关于金刚生活区旧城改造项目终止发放安置过渡费的公告》，通知原金刚生活区回迁安置户，上东城（金刚生活区旧城改造）住宅项目已具备居住使用条件，并陆续通知所有回迁安置户办理交房手续，截至2014年12月5日已全部通知完毕，过渡费以通知交房之日起停止发放，尚未办理交房手续回迁安置户自2014年12月9日起停止发放拆迁补偿安置过渡费。原告接到被告通知后，认为被告予以置换的房屋尚未综合验收合格，未接受房屋。原告主张2014年9月至2015年7月按原标准计算过渡费，2015年7月26日以后的过渡费按照《石家庄城市房屋拆迁管理实施办法》规定的方法计算。上述事实，有《城市房屋拆迁产权调换协议书》、报纸、房屋交验单及庭审笔录在卷佐证。 长安区人民法院一审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》系双方真实意思表示，原、被告均应当履行自己的义务。被告在燕赵都市报刊登不再给付过渡费的时间为2014年12月9日，被告给付原告过渡费至2014年9月，2014年10月、11月的过渡费共计3861元被告仍应给付原告。被告在符合交房条件后已采取电话和报纸刊登公告的方式通知原告接受房屋并于2014年12月9日明确告知停止发放过渡费，该项目小区现已大多入住，原告拒绝接收房屋，其主张被告给付2014年12月之后的过渡费，理据不足，该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，一审判决为：一、被告石家庄鸿名房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告段继东2014年10月、11月的过渡费共计3861元；二、驳回原告段继东的其他诉讼请求。诉讼费1236元，减半收取668元，由原告段继东负担623元，被告鸿名地产负担45元。 段继东不服一审判决，提起上诉。上诉请求：一、依法撤销石家庄市长安区人民法院（2016）冀0102民初5180号民事判决，改判被上诉人补发2014年9月26日至2016年12月26日的过渡费以及继续发放以后的过渡费，直至综合验收合格为止。二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。 本院二审认定的事实与一审判决查明的事实一致。鸿名地产二审期间提交住宅质量保证书、住宅质量说明书。证明提供的住宅符合质量标准，并承诺对房屋质量进行保证。段继东认为该证据是鸿名地产自己的说明书，没有任何相关部门的承诺。有当事人的陈述及相关证据均已记录在案。 本院二审认为，段继东与鸿名地产双方签订《城市房屋拆迁产权调换协议书》系双方真实意思表示，双方均应按照协议履行义务。鸿名地产在一审中提交的证据能够证实其于2014年12月9日明确告知过停止发放过渡费的事实。一审法院据此判决鸿名地产还应给付段继东2014年10月至11月过渡费3861元并无不当。现该小区已大多数入住，段继东未办理房屋交接手续，主张改判鸿名地产补发2014年10月21日至2014年11月21日以后的过渡费以及继续发放以后的过渡费直至综合验收合格为止，无事实依据。上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，二审判决为：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1236元，由上诉人段继东承担。 本案再审中，段继东提交了新的证据：一、2017年5月19日石家庄市长安区住建局《关于“鸿名华府项目”竣工验收备案情况的回复》。二、2017年6月2日石家庄市公安消防支队《关于段继东等人申请信息公开的回复》。三、2018年2月26日石家庄市公安消防支队《关于秦红强申请信息公开的回复》。四、石家庄市长安区住房和城区建设局2018年4月8日《关于对马占国申请信息公开的回复》。五、石家庄市建设局2014年11月16日和2014年12月9日向鸿名地产下发的《建设工程质量整改通知书》。以上证据用以证明被申请人所建项目存在大量违法违规问题，至今未经过工程质量验收、备案，强行交房。 鸿名地产对以上证据质证称，对上述回复的关联性有异议，与再审申请人无关，不能作为证据提供。同时该证据不能证实案涉项目是否竣工的问题，结合市政府[2017]15号文件的规定，以上证据的出具既违规又违法。市政府[2017]15号文件是对石家庄市辖区历史遗留项目作出的相关规定，该文件对房地产遗留问题中有关综合验收方面的相关内容作出了明确规定，案涉房产办理相应的不动产权证书，符合竣工消费质量方面的法律规定，再审申请人的证据不能证明其主张。关于秦红强的回复，该证据与再审申请人无关，对证据关联性有异议，且该证据出具的时间是2018年2月26日，与市政府[2017]15号文件规定的内容相悖。消防支队出具的证据不能对抗市政府的正式文件。上述证据都是对之前项目存在的相关问题进行的表述，而作为历史遗留问题已在市政府[2017]15号文件中予以解决，该证据不能证实再审申请人的再审请求。关于质量整改通知书，不能证明再审申请人的诉求，也不能证明本案未竣工验收。关于再审申请人安置过渡费问题，与竣工验收以及其他方面影响房屋交付或拆迁安置费没有履行，系两个法律关系，请求法院驳回再审申请人段继东的再审请求。 鸿名地产提交了新的证据：一、石家庄市国土资源局出具的关于案涉房产的《不动产登记证明》，用以证实案涉项目作为遗留问题项目依据市政府规定，于2017年取得不动产所有权并予以登记，使用期限为2013年10月21日起至2083年10月20日止。二、2017年4月19日石家庄市人民政府石政发[2017]15号文件，用以证实政府对专项整治项目进行不动产登记的条件、程序的规定，证实案涉项目属于专项整治项目并已登记，符合政府规定，案涉项目进行了检测鉴定，符合安全、消防要求，不再进行综合验收。三、石家庄市建设工程质量监督管理站2017年7月21日出具的证明，用以证明案涉工程经检测鉴定，满足安全要求。四、河北安泰消防检测有限公司2017年7月21日出具的《建筑消防设施检测评价报告》，用以证实案涉工程各项消防系统检测评价结论为合格。五、《钢西生活区项目拆迁安置宣传手册》，证明拆迁项目回迁安置方案为34层，在签订协议时对小区规划及建筑物结构等信息均已告知。六、2011年12月12日石家庄市长安区人民政府长政呈[2011]84号《石家庄市长安区人民政府关于协调解决金刚生活区改造项目规划有关事宜的请示》，证明区政府要求市规划局调整规划，增大住宅容积率，保证回迁安置用房数量。七、石家庄市长安区房屋征收管理办公室和石家庄市长安区跃进街道办事处2011年11月18日出具的《关于金刚生活区拆迁改造项目有关问题的报告》，证明原规划不能满足回迁安置面积，申请政府协调变更规划，加大回迁住宅容积率。八、石家庄市长安区拆迁改造办公室2011年5月27日《关于拟同意石家庄鸿名房地产开发有限公司拆迁改造金刚生活区的报告》，证明案涉项目在原开发公司中冶集团退出并拖欠过渡费的状态下，由政府协调鸿名地产介入该项目，及时补足拖欠的过渡费，尽快开展小区拆迁安置。 段继东对上述证据质证称，鸿名地产提交的工程质量竣工验收单是建设单位、监理单位、施工单位三方验收，未经行政主管部门认定，没有开工、竣工日期，单位盖章处无日期和签名，无法律效力。燕赵都市报公告载明已具备交付使用条件，不是法律规定的交房条件，也不是协议规定的交付条件，是违法无效的，随之停发过渡费也是违法无效的。我方提交的《建设工程质量整改通知书》，石家庄市建设局责令鸿名地产在未办理该项目竣工验收相关手续前不得向业主交房。鸿名地产违反建筑法、房地产管理法等强制性法律法规，违法交房是违约的，交房违法。不动产登记证明，不能证明之前无违约违法行为，不能否认我方证据证明其违法事实，现在的产权证与订立协议及纠纷发生时的房产证法律含义不同，对方仍需履行协议第五条的各项承诺。不能证明其房屋已竣工验收合格，交房合法。市政府[2017]15号文件足以证明案涉项目属违法项目，此文件只是一个意见，没有法律约束性，不是地方法规，不能成为定案依据。此文件是为了解决历史遗留问题，方便群众办理不动产登记，是补救措施，不是为开发商开脱法律责任和免除责任的。市政府不要求其综合验收，并没有说不要竣工验收，此文件不是其合法交房的证据。石家庄市建设工程质量监督管理站出具的证明不是竣工后完整的检验结论，不是法律规定的竣工验收情形，不能证明案涉项目竣工验收合格。《建筑消防设施检测评价报告》未经行政主管部门认定，应以消防部门备案为准。拆迁安置宣传册本身违法，更不是合法交房的证据。长安区人民政府长政呈[2011]84号文件和关于金刚生活区拆迁改造项目有关问题的报告，是申请建议文件，没有政府的批示文件，内容也与法律法规相冲突，不具有法律效力，不能作为其私改规划设计的依据，更不是合法交房的证据。关于拟同意石家庄鸿名房地产开发有限公司拆迁改造金刚生活区的报告是拟同意鸿名地产拆迁改造的报告，不是合法交房的证据。 本院再审查明的事实，除原一、二审认定的事实外，另查明，石家庄市人民政府2017年4月19日石政发[2017]15号文件，即《文件石家庄市人民政府关于解决国有土地历史遗留住宅项目办理不动产登记的意见》，该意见第四条第（一）项规定：“本《意见》范围内办理不动产首次登记的房地产项目不再进行综合验收。申请主体委托有资质的房屋安全、消防检测鉴定机构对房屋质量、消防进行检测鉴定，符合安全、消防要求的，分别出具检测鉴定报告书，经行政主管部门认定后，可作为房屋竣工验收和消防验收的证明文件。首次登记的具体内容只在电子登记簿中予以记载，不颁发证书”。被申请人鸿名地产按照文件规定委托鉴定机构对案涉项目进行了鉴定，经鉴定符合安全、消防要求后，案涉项目作为房地产遗留问题项目于2017年进行了不动产登记，有石家庄市人民政府石政发[2017]15号文件、石家庄市建设工程质量监督管理站证明、河北安泰消防检测有限公司《建筑消防设施检测评价报告》、石家庄市国土资源局《不动产登记证明》予以证实。 本院再审认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条的规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理。结合当事人的诉辩，本案的诉争焦点为案涉房屋拆迁临时安置补助费即过渡费发放起止时间及计算数额的争议。 根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定，建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁布的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。可见房屋必须经验收合格并取得相应的手续后才能交付。石家庄市建设局于2014年11月16日和2014年12月9日向被申请人鸿名地产作出的《建设工程质量整改通知书》，责令其立即停止交房，尽快办理竣工验收手续，但鸿名地产一直未依法办理。鸿名地产作为建设单位，在原一、二审中均未提交竣工验收报告等证明涉案房屋建设工程质量合格的相关证据，不能证明涉案房屋已由相关部门进行了综合验收。鸿名地产认为其已经交付房屋，不应支付再审申请人段继东过渡费的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。 案涉项目作为石家庄市解决房地产遗留问题的项目，被申请人鸿名地产根据石家庄市人民政府石政发[2017]15号文件的规定，不再进行综合验收，依据石家庄市建设工程质量监督管理站和河北安泰消防检测有限公司2017年7月21日分别出具的《证明》和《建筑消防设施检测评价报告》，进行了不动产登记。该《证明》和《建筑消防设施检测评价报告》可以作为房屋竣工验收和消防验收的证明文件，《证明》和《建筑消防设施检测评价报告》的作出时间2017年7月21日可以视为案涉项目综合验收合格之日。因此，再审申请人段继东要求鸿名地产支付2014年9月29日之后至案涉房屋综合验收合格之日过渡费的诉讼请求，本院予以支持。原一、二审判决对此认定事实不清，应予纠正。 再审申请人段继东与被申请人鸿名地产签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》第六条约定，采取自行过渡方式的，临时安置补助费每月按被拆迁房屋建筑面积每平方米25元计算。过渡起始时间以交房单时间为准，共计36个月，首次计发24个月，计46332元，以后每六个月发放一次；超期过渡的按《办法》有关规定执行。《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》第五十条第一项规定，对自行过渡的被拆迁人或房屋承租人应当自逾期之月起以规定标准为基数，增加临时安置补助费：1、逾期六个月以内的增加25%；2、逾期满6个月不满12个月的增加50%；3、逾期满12个月不满24个月的增加75%；4、逾期满24个月以上增加100%。段继东于2012年7月26日将建筑面积为77.22平方米的被拆迁房屋交付给鸿名地产。据此，关于2014年10月至2017年7月的过渡费经分段计算总计为91698.84元（计算方法：第一段为2014.10—2015.7，10个月，协议约定每月1930.5元，合计19305元；第二段为2015.8—2016.1，6个月，按《办法》规定增加25%，每月2413.13元，合计14478.78元；第三段为2016.2—2016.7，6个月，按《办法》规定增加50%，每月2895.75元，合计17374.50元；第四段为2016.8—2017.7，12个月，按《办法》规定增加75%，每月3378.38元，合计40540.56元）。 综上所述，再审申请人段继东的再审请求成立，本院应予支持。原判决认定事实有误，依法应予撤销。基此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下： 一、撤销本院（2017）冀01民终2497号民事判决和石家庄市长安区人民法院（2016）冀0102民初5180号民事判决； 二、被申请人石家庄鸿名房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付再审申请人段继东2014年10月至2017年7月的过渡费共计91698.84元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费668元；二审案件受理费1236元，均由被申请人鸿名地产负担。 本判决为终审判决。 审判长  郝俊贤 审判员  王彦松 审判员  高玉坡 二〇二〇年三月十八日 书记员  袁琦琦