辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初18648号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行，住所地：沈阳市和平区南京北街99号。负责人：张岚，系该行行长。委托诉讼代理人：张静，系辽宁联胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凯强，系辽宁联胜律师事务所律师。被告：林海波，男，1984年6月2日出生，汉族，住黑龙江省富裕县。被告：沈阳君海房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区沈营路15-21号。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告林海波、沈阳君海房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行委托诉讼代理人王凯强到庭参加诉讼，被告林海波、沈阳君海房地产开发有限公司经本院公告送达期满后未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告林海波于2014年11月24日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.请求法院判令被告林海波偿还原告借款本金255749.39元，利息1488.44元，本金罚息2.65，利息罚息2.96元，违约金1274.11元，共计人民币258517.55元（以上本金及利息截止日为2019年8月10日）,并自2019年8月11日起，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行逾期利息至本判决实际清偿之日止；3.请求法院判令被告林海波、沈阳君海房地产开发有限公司协助原告办理不动产抵押权登记手续；4.请求法院判令原告对被告林海波名下位于东陵区，建筑面积75.72平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；5.请求法院判令被告沈阳君海房地产开发有限公司在对被告林海波、应支付的上述款项承担连带保证责任；6.请求法院判令被告林海波、沈阳君海房地产开发有限公司赔偿原告律师费14218.47元；7.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:一、贷款合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2014年11月24日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告林海波签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份（[编号为：210460098-2012-20140307217]）；2.贷款本金：债权本金为300000元（摘自合同第29页第29条）；3.贷款期限：借款期限自2014年11月24日—2034年11月24日止（摘自合同第29页第30条）；4.合同执行利率：贷款利率为浮动利率下浮0%（摘自合同第29页第31条）；5.逾期利率标准；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮0.5（摘自合同第29页第31条）；6.还款方式：贷款采用等额本息还款方法、每月对日还款，还款金额为2245.56元（摘自合同第31页第34条）；7.欠款情况：截至2019年8月10日，被告林海波尚拖欠贷款本金255749.39元，利息1488.44元，本金罚息2.65，利息罚息2.96元，违约金1274.11元；8.其他：合同同时约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用（摘自合同第20页第16条）。贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）由借款人承担（摘自合同第33页第41条）。二、抵押合同成立及生效情况：1．合同签订情况：2014年11月24日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告林海波、签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份（[编号为：210460098-2012-20140307217]）；2.担保范围：抵押担保的范围为主债权本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、乙方为实现债权而发生的费用以及其他所有主合同债务人的应付费用（摘自合同第9页第13条）；3.抵押物：被告林海波以其名下位于东陵区，建筑面积75.72平方米的房产为上述债权提供抵押担保（摘自合同第9页第13条）；4.抵押登记手续：2014年11月26日，经沈阳市房屋登记中心为抵押房产办理了预告抵押登记手续，预房他证号为第0214156569号，权利人为原告。三、保证合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2014年11月24日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告沈阳君海房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份（[编号为：210460098-2012-20140307217]）；2.担保范围：保证担保的范围为主合同项下债权本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、乙方为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、电讯费、律师费等）以及其他所有主合同债务人的应付费用（摘自合同第6页第12条）；3.保证责任方式：约定为上述债权提供连带保证责任（摘自合同第6页第12条）；4.保证期间：保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权力证书交由贷款人核对无误，收执之日止（摘自合同第31页第36条）。四、原告委托系辽宁联胜律师事务所处理本次诉讼，支出律师费14218.47元。被告林海波、沈阳君海房地产开发有限公司经合法传唤未到庭应诉，亦未提交答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2014年11月24日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行（贷款人）与被告林海波（借款人、抵押人）、被告沈阳君海房地产开发有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定借款金额300000元，借款期限为240个月，即自2014年11月24日至2034年11月24日止，借款用于购买保证人开发的位于东陵区，建筑面积75.72平方米的房产；贷款利率为月浮动利率，即在基准利率水平上下调0%；贷款采用等额本息还款方法；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同还约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。林海波同意以其位于沈阳市东陵区，建筑面积75.72平方米的房产为该笔贷款进行抵押担保。被告沈阳君海房地产开发有限公司作为本合同的保证人，保证人为上述借款提供连带责任保证，并约定无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任；保证范围包括借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2.2014年11月26日，被告林海波按合同约定到登记机关为抵押房产办理了预告抵押登记，预告抵押登记权利人为原告,至今尚未办理产权登记或抵押权登记。3.贷款生成后，被告前期尚能按期偿还借款本息。但从2019年2月27日起未按期足额偿还原告借款本息，截至2019年12月2日，被告林海波尚拖欠借款本金251072.76元，利息170.87元未还，故原告诉至法院。4.原告为本案诉讼支出律师费14218.47元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告林海波、沈阳君海房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据对原告所述的案件事实予以认定。原告与被告林海波、沈阳君海房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，本院予以确认。被告林海波未按上述合同约定，履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。本案，被告林海波从2019年2月27日起未按期足额偿还原告借款本息，因此原告有权依照合同约定收回贷款，收回贷款即意味着合同的解除，故对原告要求与被告解除《个人住房（商业用房）借款合同》并偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金。双方已约定，如借款人逾期还款，贷款人计收逾期利息及复利。因逾期利息及复利已具有惩罚性，且在数额上亦高于原告损失，故原告另行主张违约金，已超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，因此，对原告该项主张，本院不予支持。关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。关于原告主张被告沈阳君海房地产开发有限公司承担连带保证责任的主张。本院认为，被告沈阳君海房地产开发有限公司在与原告和被告林海波签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定了保证方式为连带保证且约定了保证期间，现原告的请求未超过保证期间，故本院对原告的上述主张应予以支持。关于原告主张的律师费，其提供的证据已证明律师费的支出，故本院予以支持。关于原告主张被告协助办理抵押权登记，因本案房屋尚不具备办理抵押登记的要件，故原告可待条件成就后另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第九十七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告林海波于2014年11月24日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告林海波于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行借款本金251072.76元，利息170.87元（以上本金、利息的计算截止至2019年12月2日）；并自2019年12月3日起按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行逾期利息、罚息至本判决实际偿还之日止；三、被告林海波于本判决生效后十日内一次性支付原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行律师费14218.47元；四、被告沈阳君海房地产开发有限公司在沈阳市东陵区，建筑面积75.72平方米的房产取得房地产权属证书，并办妥以原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行为抵押权人的抵押登记手续之日前对被告林海波应支付的上述款项承担连带责任；并在承担连带保证责任后，有权向被告林海波追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5391元，保全费1884元，公告费400元，由被告林海波、沈阳君海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  李 珮人民陪审员  张志福人民陪审员  宁 丽二〇二〇年三月二十七日法官助理姜宇航书记员安姝本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。