云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2019）云0112执异297号案外人：梅强，男，汉族，1972年3月2日出生，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：陈江，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：白逸，建纬（昆明）律师事务所实习律师，一般授权代理。申请执行人：昆明昊锦投资有限公司。住所：云南省昆明市西山区西坝卢家营新村3号（现西苑园北路1号）11层1112号。法定代表人：刘俊。统一社会信用代码：91530112MA6NJ1734X。被执行人：云南泽珲房地产有限公司。统一社会信用代码：91530100767096757H。住所地：昆明市龙泉镇云波社区第二股份合作社穿金路759号。法定代表人：朱文东。被执行人：朱文东，男，汉族，1971年11月13日出生，身份证登记住址：昆明市盘龙区。被执行人：朱文俊，男，汉族，1977年7月26日出生，身份证登记住址：昆明市嵩明县。被执行人：云南储悦经贸有限公司。统一社会信用代码：91530103059468214F。住所地：昆明市盘龙区阿子营乡侯家营阿子营村砖厂办公楼二楼207号。法定代表人：朱文俊。本院在执行申请执行人昆明昊锦投资有限公司（以下简称：“昊锦公司”）与被执行人云南泽珲房地产有限公司（以下简称：“泽珲公司”）、朱文东、云南储悦经贸有限公司（以下简称“储悦公司”）、朱文俊金融借款合同纠纷一案中，案外人梅强向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人梅强提出异议请求称，请求确认案外人为（2019）云0112执7196号案件执行标的春城商务中心2层201号房屋（房产证号：昆房权证（昆明市）字第××）的租赁权人，并停止对上述房屋的执行。异议理由如下：昆明市西山区人民法院于2019年10月17日在春城商务中心11层张贴《公告》,公告告知储悦公司、泽珲公司、朱文东、朱文俊未履行生效法律文书,责令于2019年11月5日前腾空昆明市春城商务中心2层201号房屋（房产证号：昆房权证（昆明市）字第××），并移交昆明市西山区人民法院评估。案外人看到昆明市西山区人民法院张贴公告才知申请执行人昊锦公司与被执行人储悦公司、泽珲公司、朱文东、朱文俊之间的案件纠纷情况,而公告所涉房产,早在2012年8月被执行人泽珲公司就已出租并交给案外人使用,并签订《房屋租赁合同》。合同约定泽珲公司将其名下春城商务中心地上一、二、十一层整层出租给案外人梅强,给予5个月免费装修期（2012年8月28日一2013年1月28日）,租赁期自2013年1月28日起至2033年1月27日止。合同约定泽珲公司以其所欠案外人的工程款、借款冲抵租金41919566元,并于2012年12月18日给案外人开具收取全额房租的《收据》。案外人自2012年起至今一直合法占有使用,现租赁期限尚未届满。根据我国《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条之规定,案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的,可以向执行法院提出案外人异议。泽珲公司与案外人梅强签订租赁合同、交付房屋的时间,均在云南省大理白族自治州中级人民法院（2014）大中民初字第133号案件立案受理之前。案外人自2012年起即占有使用该案涉房屋,双方的租赁关系真实、合法有效,应当受到法律的保护。若排除案外人的租赁权对该案涉房屋进行拍卖,既不符合事实,也不符合相关法律的规定,将会损害案外人的合法权益。由此,案外人特提出以上执行异议。申请执行人昊锦公司答辩如下:一、执行裁定书是法院执行行为的合法体现,没有违反法律规定。本案中昆明市西山区人民法院（2019）云0112执7196号执行裁定书,即人民法院在执行（2014）大中民初字第133号民事判决书内容的过程中,法院依照执行程序作出的执行处理行为没有违反法律规定,执行裁定书是法院依法执行行为,是维护答辩人合法权益的正义之举,是维护法律尊严的正当行为。二、案外人主张其对被执行财产享有排除执行的租赁权利缺乏事实和法律依据。1、案外人依据其与泽珲公司签订的《房屋租赁合同》,主张其对位于昆明市春城商务中心2层201号（昆房权证（昆明市）字第××号）享有租赁使用权,并据此排除人民法院的腾房、移交及评估拍卖的执行行为。《房租租赁合同》第五条第（二）款载明,上述房屋20年的租金由乙方一次性支付给甲方。鉴于甲方此前尚欠乙方工程款、借款,双方一致同意乙方以其对甲方的上述到期债权中的41929566元冲抵房屋租金,双方应完善相应财务手续。依据最高院（2014）民申字第215号民事裁定书中认定《房屋使用权抵债合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债,不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此案外人与泽珲公司签订的《房屋租赁合同》实为债权债务合同关系,该关系仅可约定双方权利义务关系,不具有对抗第三人的优先权。2、2013年8月26日,第三人与兴业银行股份有限公司大理分行签订《最高额抵押合同》（编号为:兴银云大理高抵字2013第08200534号）,泽珲公司自愿以其所有的位于昆明市春城商务中心2层201号房产向兴业银行股份有限公司大理分行设定抵押,以担保云南储悦经贸有限公司借款,并于2013年9月13日完成抵押登记（他项权利证书编号:昆明市房他证昆字第××号）。以上权利已由云南省大理白族自治州中级人民法院生效法律文书予以确认,另以上房产已于2014年10月22日由云南省大理白族自治州中级人民法院保全查封。现答辩人依法受让该笔债权及相关从权利,享有上述房产的担保物权。根据《担保法》第三十三条规定,债务人或者第三人不转移对财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿,根据《物权法》第一百七十条规定,担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形时,依法享有就担保财产优先受偿的权利,但法律另有规定的除外。答辩人依法对上述房产享有抵押优先权,足以排除对案外人依据《房屋租赁合同》享有的债权债务合同关系。三、答辩人认为人民法院应当继续执行（2014）大中民初字第133号民事判决书,昆明市西山区人民法院（2019）云0112执7196号执行裁定书。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释》第十条第一款“执行异议审查和复议期间,不停止执行。”的规定,本案应当继续执行,本案自答辩人于206年4月18日申请执行以来,已经历时三年有余,债务人不仅有财产不清偿债务,还处处设置障碍,迟滞执行程序的合法进行,以达到长期占用答辩人资金的非法目的,故意不履行法院判决、裁定,严重侵害了答辩人的合法权益。因此,为了维护答辩人的合法权益不受侵犯,人民法院应当尽快继续执行本案。综上,请求人民法院依法驳回案外人的异议,依法执(2014)大中民初字第133号民事判决书,昆明市西山区人民法院(2019)云0112执7196号执行裁定书规定的内容,以维护答辩人的合法权益,维护法律的神圣尊严。案外人梅强为支持其异议请求，向本院提交了以下证据材料：1，房屋租赁合同一份；2，财产移交清单一份；3，物业服务协议一份；4，建设工程施工合同、工程结算书、工程结算表、工程结算审核汇总表、和解协议各一份；5，（2019）云0112执7196号公告一份；6，收据六十五份。以上证据材料均为复印件。本院查明，兴业银行股份有限公司大理分行（以下简称：“兴业银行大理分行”）与储悦公司、泽珲公司、朱文东、朱文俊金融借款合同纠纷一案，云南省大理白族自治州中级人民法院于2015年6月5日作出（2014）大中民初字第133号民事判决书，判决书的主要内容为：储悦公司向兴业银行大理分行归还1500万本金及相应贷款利息、罚息、复利，并承担律师代理费205000元、案件受理费192950元、财产保全费5000元；兴业银行大理分行对泽珲公司设定抵押位于昆明市东北侧春城商务中心2层201号房地产处置、抵价或变卖所得价款在本案所涉债权范围内享有优先受偿权；被告泽珲公司、朱文俊、朱文东对上诉债务承担连带清偿责任。判决书效后，由于义务人没有履行生效法律文书确定的义务，权利人兴业银行大理分行向云南省大理白族自治州中级人民法院申请强制执行，案号（2016）云29执字第108号。后云南省大理白族自治州中级人民法院将该案报请云南省高级人民法院。云南省高级人民法院于2019年7月19日作出（2019）云执协28号执行裁定书，将（2016）云29执108号执行案件指定由昆明市中级人民法院执行。昆明市中级人民法院于2019年8月29日作出（2019）云01执1555号执行裁定书，裁定（2014）大中民初字第133号民事判决书由昆明市西山区人民法院执行。本院于2019年9月12日立案受理（2019）云0112执7196号兴业银行大理分行申请执行储悦公司、泽珲公司、朱文东、朱文俊金融借款纠纷一案。执行过程中，本院经审查于2019年9月30日作出（2019）云0112执7196号执行裁定书，裁定变更昊锦公司为该案申请执行人。本院于2019年10月17日依法作出腾房公告，拟腾出案涉房屋移交本院评估拍卖以偿还案款。案外人梅强对此不服，提出如上执行异议。案外人梅强提交的《房屋租赁合同》显示，2012年8月23日泽珲公司与梅强约定，泽珲公司将位于昆明市盘龙区春城商务中心一层部分、二层全部、十一层全部（建筑面积4991.615平方米）租赁给梅强使用，租赁期限为二十年，自2013年1月28日至2033年1月27日，租金为每年人民币2096478.3元，二十年共计41929566元，由梅强一次性付清，鉴于泽珲公司尚欠梅强工程款、借款，双方一致同意以梅强到期债权中41929566元冲抵房屋租金，双方应完善相应财务手续。冲抵后的债权余额，由双方另行协商确定清偿办法。2012年8月28日双方完成了房屋移交。本院认为，首先，针对案外人梅强请求确认对案涉房屋享有租赁权并停止执行的异议请求，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，本院在案件执行过程中拟腾出案涉泽珲公司名下位于昆明市盘龙区春城商务中心2层201号［房产证号:昆房权证（昆明市）字第××］的房产，对该房产评估拍卖，虽目前尚未有受让人，但腾空房屋是为了案涉房屋拍卖成交后向受让人移交占有，且案外人主张目前案涉房屋尚在租赁期限内，故对其异议主张，应适用上述法律规定予以审查。根据上述法律规定，结合案外人提交的证据材料，本院对案外人称其与泽珲公司针对案涉房屋存在租赁合同关系的主张不予采信，理由为：第一，案外人梅强主张的租赁期限为20年，租赁物为春城商务中心一层部分、二层全部、十一层全部（建筑面积4991.615平方米），租金为每年人民币2096478.3元，二十年共计41929566元，并约定泽珲公司以其所欠案外人的工程款、借款冲抵租金。该《房屋租赁合同》约定的租赁期限长，租赁物面积大，租金支付方式涉及其他法律关系，但泽珲公司及梅强双方并未办理房屋租赁登记备案，亦未办理相关公证手续，根据案件证据材料无法认定《房屋租赁合同》的真实性；第二，案外人梅强主张其对泽珲公司享有到期债权，但其提供的《建设工程施工合同》以及《工程结算书》主体均为泽珲公司与云南杨桥建工有限公司，提供的证据仅能证明云南杨桥建工有限公司对泽珲公司享有到期债权，并不能证明案外人梅强对泽珲公司享有到期债权，故案外人梅强不能证明其已履行支付租金的义务。因此，案外人梅强无法证实租赁合同的真实性也不能证明其已支付案涉房屋租金，其要求确认对案涉房屋享有租赁权的请求不能成立，本院不予支持。其次，针对案外人梅强停止对案涉房屋拍卖的异议请求，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”本案中，泽珲公司为担保对昊锦公司的债务，以其名下案涉房屋为昊锦公司设立了抵押，申请执行人昊锦公司为案涉房屋的抵押权人，其享有优先受偿权，有权在泽珲公司不履行到期债务时，与泽珲公司协议以案涉房屋折价或者以拍卖、变卖案涉房屋所得的价款优先受偿，故本院拟对案涉房屋进行拍卖并无不当，案外人梅强即使对案涉房屋享有租赁权也不能排除本院对案涉房屋的拍卖措施，故案外人梅强的该异议请求不能成立，本院不予支持。综上，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，案外人梅强提交的证据材料不能证实其异议主张，本院对其主张与泽珲公司针对案涉房屋存在租赁合同关系的事实，不予采信，对其异议请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款之规定，裁定如下：驳回案外人梅强的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  李江永人民陪审员  王 苹人民陪审员  苏祖珍二〇二〇年三月十日法官助理周志良书记员曾子媚