江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终8339号上诉人（原审被告）：徐州市华辰丽景房产开发有限公司，住所地江苏省徐州市矿山路22号155栋。法定代表人：许帅，该公司总经理。委托诉讼代理人：张晶，女，1987年9月7日生，汉族，该公司员工，住内蒙古包头市昆都仑区。委托诉讼代理人：汤茂灵，江苏金合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘雪源，男，1977年7月4日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：孟抒，女，1975年8月24日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘莉，江苏红杉树律师事务所律师。上诉人徐州市华辰丽景房产开发有限公司（以下简称徐州华辰公司）因与被上诉人刘雪源、孟抒商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初4944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐州华辰公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《认购书》属于预约合同，违反合同应承担损失的范围，应以机会损失为基础，不超过履行利益为限。二、一审法院以被上诉人起诉之日涉案房屋市场价格与签订《认购书》时的成交价之间的差价作为可得利益损失的依据，显失公平。被上诉人刘雪源、孟抒辩称，一审认定事实清楚，适用法律及证据正确，应当予以维持。本案事实清楚，上诉人隐瞒其已经于2015年8月28日将涉案房产出售给孙树勇，并办理了网签备案手续的事实，却在两年后再次开盘，于2017年5月17日与被上诉人签订认购书，明确约定将涉案房产出售给被上诉人，同时确定了房产的具体信息，房屋价款、赠送面积等一系列条款，并收取了定金，此后上诉人仍隐瞒上述事实，一直以很快就可签订正式商品房买卖合同为由，诱使被上诉人，导致被上诉人一直满怀希望等待。上诉人甚至为进一步吸收更多款项，要求在不签订正式合同的情况下，缴纳所有首付款，直至一审庭审时，仍然表示可以与孙树勇办理注销手续，其与孙树勇之间并非真实的商品房买卖合同关系，然后可将涉案房屋出售给被上诉人，导致被上诉人一直等待，无法购买其他房产，造成巨大经济损失，现上诉人无法履行协议及认购书约定，明显违约，且存在重大过错，针对上诉人的上诉请求，补充如下：1.双方并非仅处于预约阶段，事实上双方已经就房产买卖及签订商品房买卖合同达成一致意思表示，合同已经成立，根据双方签订的认购书特别约定第一条，签订本认购书前乙方已经熟悉房屋，乙方已经阅读甲方于售楼处公开展示的商品房买卖合同，含附件补充协议文本，商品房买卖合同及补充协议内容在签订本认购书前已经经过双方认可，乙方同意按该文本作为购买房屋的正式文件。因此，在双方签订认购书时，已经就房产买卖及正式合同内的所有条款进行协商并确认，只要上诉人按约履行，双方就会直接签订正式的商品房买卖合同，因此并不存在上诉人所谓的不必然签订商品房买卖合同的抗辩理由，根据合同法第10条的相关规定，当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式，因此，上诉人与被上诉人之间已经就购买房产除签订认购书外，已经就商品房买卖合同所有条款达成一致意思表示，该合意达成，商品房买卖合同就已经成立，现上诉人违反认购书以及达成的商品房买卖合同，且后期要求被上诉人直接缴纳首付款等，履行商品房买卖合同的主要义务，也是对上述事实的认可与确认。因此，现上诉人无法履行认购书及商品房买卖合同最主要的义务，即签订网上备案合同及交付房屋，应当承担全部违约责任。2、房屋价格上涨的部分损失属于可得利益损失，上诉人应予赔偿。根据合同法第113条的规定，本案中房产价格的上涨是双方签订认购书以及达成买卖合同意思表示一致时能够预见到的，且事实上也经过双方认可和实际情况予以印证。2015年起本市房价快速上涨，未有回落，是所有公众看到并知道的事实，2017年5月签订认购书至今，房价上涨幅度远小于签订协议之前的幅度，房价上涨符合趋势，并不属于双方签订认购书时不可预见的范畴。且上诉人一审时明确表示，现房价每平方米多于11000元，一审法院按照11000每平方米计算并未错误。3、一审判决的损失数额，实际上不足以弥补因上诉人违约给被上诉人造成的损失，和涉案房屋相同地段、相同规模配套小区，现房价在16000-17000元左右，即使上诉人按照一审赔偿，款项也不足以让被上诉人购买类似房产。4、被上诉人一直积极行使权力，并无怠于行使的情形，从一审中提交的短信录音均可以证实，上诉人一直承诺很快就可以签订正式合同，虽有抵押也会尽快解除，不断给予被上诉人希望。刘雪源、孟抒向一审法院提出诉讼请求：1、判令徐州华辰公司履行《水榭春天房屋认购书》义务，与刘雪源、孟抒签订位于水榭春天17号楼3单元1401房产的《商品房买卖合同》并办理网签备案手续（房产约定价值847988元）。2、案件诉讼费用由徐州华辰公司承担。3、刘雪源、孟抒在庭审中增加诉讼请求，要求如果徐州华辰公司在2019年12月31日前无法与刘雪源、孟抒签订商品房买卖合同，办理网签备案手续，则判令解除双方签订的房屋认购书，要求徐州华辰公司双倍返还定金12万元并赔偿刘雪源、孟抒的损失727988元，共计847988元。一审法院认定事实如下：2017年5月17日，刘雪源、孟抒与徐州华辰公司签订《水榭春天房屋认购书》，约定刘雪源、孟抒认购徐州华辰公司开发的位于水榭春天17号楼3单元1401室房产，建筑面积111.46平方米，房屋总价款为847988元，同时约定定金50000元。上述《认购书》签订后，刘雪源、孟抒于同日向徐州华辰公司支付60000元款项，但此后，虽然刘雪源、孟抒多次催促，徐州华辰公司一直未与刘雪源、孟抒签订案涉房产的《商品房买卖合同》，刘雪源、孟抒遂诉至法院。一审另查明，2015年8月28日，徐州华辰公司与孙树勇签订《商品房买卖合同》，徐州华辰公司将涉案房屋以772000元出售给孙树勇，并办理了网签备案手续。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。徐州华辰公司与刘雪源、孟抒自愿签订《水榭春天房屋认购书》，该合同内容不违反强制性规定，应认定合法有效，双方应遵循诚实信用的原则，按照约定全面履行各自的义务。合同签订后，刘雪源、孟抒按照合同约定履行了自己的义务，但涉案房产徐州华辰公司已于2015年8月28日出售给孙树勇，徐州华辰公司一直未能将与孙树勇签订的《商品买卖合同》解除，并履行与刘雪源、孟抒签订案涉房产的《商品买卖合同》并办理了网签备案手续的义务，徐州华辰公司的行为已构成违约，刘雪源、孟抒要求徐州华辰公司于2019年12月31日前与其签订商品房买卖合同，办理网签备案手续，徐州华辰公司称已向上级进行汇报，暂时不能确定。如徐州华辰公司于2019年12月31日止，仍不能与刘雪源、孟抒签订商品房买卖合同，办理网签备案手续，徐州华辰公司的违约行为将导致刘雪源、孟抒无法取得涉案房屋所有权，刘雪源、孟抒签订合同的目的不能实现，刘雪源、孟抒要求解除合同的诉讼请求符合合同约定和法律规定，故对刘雪源、孟抒要求解除合同的诉讼请求予以支持。双方在签订的《水榭春天房屋认购书》约定刘雪源、孟抒需交付定金50000元，故刘雪源、孟抒向徐州华辰公司支付60000元的款项中有50000元定金，解除合同后，徐州华辰公司应双倍返还定金100000元，刘雪源、孟抒要求徐州华辰公司双倍返还定金120000元，无事实和法律依据，仅支持双倍返还定金100000元；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条可知，法律禁止的是违约金和定金条款的同时适用，而法律并没禁止定金条款与赔偿损失的同时适用，故徐州华辰公司双倍返还刘雪源、孟抒定金后，还应赔偿刘雪源、孟抒损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案合同签订后涉案房屋市场价值出现波动，这属于合同签订时双方均能预见到的情况。根据规定，涉案房屋价格上涨的差价部分属于合同履行后刘雪源、孟抒可以获得的利益，该差价属于徐州华辰公司违约给刘雪源、孟抒造成的损失。一审中双方均认可涉案房屋现价格为每平方米为11000元，因此，法院认定涉案房屋价格上涨的差价为378072元，徐州华辰公司应予赔偿给刘雪源、孟抒，刘雪源、孟抒其他诉请不予支持。遂判决：一、徐州市华辰丽景房产开发有限公司于2019年12月31日前与刘雪源、孟抒签订位于徐州市泉山区产的《商品房买卖合同》并办理网签备案手续。二、如徐州市华辰丽景房产开发有限公司不能于2019年12月31日前与刘雪源、孟抒签订位于水榭春天17号楼3单元1401室房产的《商品房买卖合同》并办理网签备案手续，双方在2017年5月17日签订的《水榭春天房屋认购书》于2020年1月1日解除，徐州市华辰丽景房产开发有限公司于合同解除后十日内向刘雪源、孟抒支付定金50000元并返还刘雪源、孟抒预交定金50000元、赔偿刘雪源、孟抒损失378072元。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人于2017年5月17日与被上诉人签订的《水榭春天房屋认购书》，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的形式要件，且双方在认购书中也约定了需签订《商品房买卖合同》及补充协议的内容，故该认购书应系预约合同，该预约合同是双方当事人真实意思表示，合法有效。但上诉人在2015年8月28日就将涉案房屋出售给案外人孙树勇，至今未能履行与被上诉人签订涉案房屋商品房买卖合同并办理了网签备案手续的义务，已构成违约，被上诉人要求上诉人双倍返还定金，有事实及法律依据。上诉人与被上诉人签订的《水榭春天房屋认购书》中约定定金为5万元，而被上诉人向上诉人共计支付了6万元款项，故上诉人应向被上诉人支付定金5万元并返还被上诉人缴纳的6万元款项，一审法院遗漏了其中1万元，本院予以纠正。关于赔偿损失378072元的问题。涉案预约合同是缔结本约的先契约，上诉人违反预约合同侵害了被上诉人的信赖利益，应承担违约责任，故上诉人应双倍返还定金以弥补被上诉人的损失，而一审法院认定上诉人向被上诉人赔偿的损失378072元，系本约合同中的可得利益损失，故一审法院判决错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人徐州市华辰丽景房产开发有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初4944号民事判决；二、徐州市华辰丽景房产开发有限公司与刘雪源、孟抒于2017年5月17日签订的《水榭春天房屋认购书》于2020年1月1日解除；三、徐州市华辰丽景房产开发有限公司于本判决生效后15日内返还刘雪源、孟抒预交的款项6万元并支付定金5万元；四、驳回刘雪源、孟抒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6140元，由徐州市华辰丽景房产开发有限公司负担2500元，由刘雪源、孟抒负担3640元；二审案件受理费12280元，由刘雪源、孟抒负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 宋新河审判员 孟 娟二〇二〇年三月二十五日书记员 宗 正