广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终160号 上诉人（原审被告）：黄新妹，女，1969年11月17日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 被上诉人（原审原告）：袁庆杰，男，1974年6月1日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 上诉人黄新妹因与被上诉人袁庆杰房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初1294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人黄新妹上诉请求：请求撤销一审判决第一项，依法改判上诉人只需向被上诉人支付6710元（4个半月租金9310元，电卷闸门1600元，填二个大坑1000元）。事实和理由：1、被上诉人要求上诉人支付租金10500元与事实不符。上诉人与被上诉人签订租赁合同后，上诉人在看到政府的搬迁通知后，及时打电话通知了被上诉人搬迁，并告知被上诉人于2019年7月30日提前解除租赁合同，被上诉人于2019年7月17日搬离，故上诉人只需退还4个月13天的租金。2、被上诉人搬离时，在上诉人未被征收的地面挖了几个大坑，违反了合同约定，影响上诉人对未被征收的土地的使用，已构成违约。根据双方合同约定，被上诉人已交的房租及保证金不予退还，且应赔偿上诉人恢复土地正常使用所需的经济损失。3、被上诉人所欠350元水电费应当从退还的租金中扣除。 被上诉人袁庆杰答辩称：一审认定事实清楚，判决正确，请二审法院维持原判。 被上诉人袁庆杰向一审法院起诉请求：一、判决被告支付原告剩余厂房租金人民币10500元；二、判决被告支付原告搬迁费用7717元；三、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年11月30日，原、被告经协商自愿签订《厂房租赁合同》，约定：被告将坐落于叠彩区大河乡大村第五村民小组厂房大约320㎡出租给原告使用；租赁期限为5年，即从2014年11月30日至2019年11月30日止；每年租金：25200元，第一年租金一次性付清；第二年起一季度付一次租金，原告向被告交付厂房租赁保证金5000元，期满后原告无违反合同条款，被告将押金全部退回；原告不得随意改变厂房结构，如需改变，需被告同意；原告在租赁期内所产生的水电费，由原告负责支付；如因国家建设，不可抗拒因素，被告必须终止同时应提前一个月通知原告；本合同生效后，双方必须信守合同，如原告违约，原告已交房租及保证金不退还。如造成被告经济损失，由原告负责赔偿，被告违约，被告向原告退还剩余部分租金及保证金，并承担对原告造成的损失。被告将房屋交付原告使用，原告按时给付被告房屋租金。2018年11月原告给付被告2018年11月30日至2019年11月30日的租金25200元。原告陈述2019年6月27日厂门上贴告示，要求6月29日搬迁，2019年7月初厂房被断电，原告于2019年7月10日开始搬迁，至7月17日搬完。被告陈述其于2019年6月20日电话通知原告政府要求相关人员在2019年6月27日前进行搬迁。现原告认为被告没有提前告知其政府拆迁厂房的事，导致原告无法继续使用厂房，被迫搬离，被告应退还原告5个月租金，并支付原告为搬迁支出的相关费用。 一审法院认为，原、被告经自愿协商签订的《厂房租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。现本案所涉厂房因政府拆迁而拆除，根据法律规定，原、被告的合同权利义务终止。原告于2018年11月给付被告的租金实际包含一年的租金，现租赁合同因政府因素终止，该原因不可归责于原、被告，被告应将原告未实际使用厂房的月份租金退还原告。被告陈述其于2019年6月20日告知原告政府要求于6月27日前搬迁的事宜，虽然原告未在此时间搬出，但7月初厂房被断电，造成原告无法正常生产是实，因此考虑本案的实际情况，原告实际未使用厂房的月份应从2019年7月1日起算至2019年11月30日共5个月为宜，则被告应退还原告租金为10500元（25200元÷12×5），因此原告要求被告退还剩余租金10500元，一审法院予以支持。原告以被告没有提前通知导致被告仓促搬走产生搬迁费用7717元，一审法院认为，1、合同中没有关于搬迁费用的约定，按一般交易习惯，合同终止后，原告在租赁房屋中自行添置使用的物品应自行负责搬走，所产生的搬迁费用由原告自行承担；2、虽然合同中约定：“如因国家建设，不可抗拒因素，被告必须终止同时应提前一个月通知原告”，但本案的政府拆迁行为的作出和实施，不在被告的管理范围之内，原告也没有证据证实被告已提前一个月获知拆迁通知，且原告陈述2019年6月27日厂门上贴告示，要求6月29日搬迁，说明原告已知晓需要搬迁，既然已经知晓，原告应提前做好搬迁前的准备工作，包括清点货物、机器设备、联系搬运车辆、人员等工作，不存在因被告未通知导致仓促搬迁的情况，因此，原告的该项诉请，没有依据，一审法院不予支持。被告认为原告在厂房地板上挖了大坑、损坏拉闸门、欠付水费350元，因被告没有提出反诉，一审法院在本案中不作审理，被告可另案起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告黄新妹退还原告袁庆杰2019年7月1日至2019年11月30日的租金10500元；二、驳回原告袁庆杰的其他诉讼请求。本案案件受理费255元（原告袁庆杰已预交），适用简易程序减半收取127.5元，由被告黄新妹负担，一审法院退还原告袁庆杰127.5元。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。 综合诉辩双方的意见，本院对一审判决查明的各方均无异议的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人应当退还被上诉人多少租金？ 上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，合同未违反国家法律和行政法规规定，为合法有效合同。双方在履行合同过程中，均按合同约定履行各自的义务。现因政府对涉案厂房进行拆迁，导致合同提前终止，上诉人与被上诉人均无违约情形，终止原因不能归责于上诉人和被上诉人。上诉人于2018年11月按合同约定提前一次性交纳次年即2018年11月至2019年11月一年的房租，现被上诉人诉请上诉人退还剩余部分租金及保证金，符合租赁合同的基本法律规定。上诉人认为被上诉人未按政府通知的搬离期限及时搬离，延期一个月，应当多交一个月房租。但政府拆迁通知下达后，即将涉案厂房水电切断，被上诉人实际并不能使用涉案厂房进行生产，对于该事实，上诉人亦是知晓的。上诉人在2019年6月20日接到政府搬迁通知，便因厂内设备并非易搬迁之物，延期搬离也是客观事实，被上诉人延期搬迁并不损害上诉人的合法权利。政府对属于上诉人的厂房进行拆迁，其补偿应当是政府规定的期限，与被上诉人是否按期搬离没有必然联系。如果上诉人因此造成损失，可以另行主张权利。上诉人请求少退还被上诉人1个月租金的上诉请求，证据不足，本院不予支持。上诉人应当退还被上诉人5个月的租金。至于上诉人请求被上诉人赔偿其卷闸门、填坑费用、水电费等损失，因上诉人并未提起反诉，本案对此不予审查和处理，上诉人可另行主张权利。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费63元（上诉人黄新妹已预交），由上诉人黄新妹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 霞 审 判 员  丁 勇 审 判 员  刘媛媛 二〇二〇年三月十日 法官助理  黄 赟 书 记 员  叶菁华