江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0682民初60号原告：金华，女，1989年11月13日生，汉族，住苏州市相城区元和阳澄湖中路9-1号402室，现住如皋市。委托诉讼代理人：严光候，江苏奔月律师事务所律师。被告：袁新海，男，1967年10月3日生，汉族，住如皋市。第三人：如皋市普庆房产中介服务部，住所地：如皋市城北街道普庆苑普庆路133号店铺。经营者：任慧敏，女，1989年4月20日生，汉族，住如皋市东陈镇汤湾村22组11号，现住如皋市。原告金华与被告袁新海、第三人如皋市普庆房产中介服务部（以下简称普庆中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金华及其委托诉讼代理人严光候，被告袁新海，第三人普庆中介的经营者任慧敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金华向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告签订的《房屋买卖合同》解除；2.判决被告立即向原告双倍返还定金10万元；3.判决被告立即向原告支付违约金2万元；4.判决被告赔偿原告中介费7000元；5.本案诉讼费用（含诉讼费、保全费、保全保险费）由被告负担。后原告当庭撤回第3项诉讼请求。事实和理由：2019年11月7日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将其位于如皋市房屋出卖给原告，房屋总价款118万元，合同签订之日，原告向被告支付定金5万元。然原告依约履行了支付定金5万元的义务后，被告拒绝履行协助过户的义务，并明确告知原告案涉房屋不再出卖，被告应返还定金并承担相应的违约责任。原告遂起诉，请求判如所请。被告袁新海辩称：1.2017年11月7日，我与原告在普庆中介的主持下签订的房屋买卖合同是一份无效合同，该房屋位于如皋市，房产所有人虽然登记的是袁新海，但我个人无权出售该房屋，该房屋还有其他共有人，并且在签订买卖合同前，我与前妻汪宏连已经离婚，离婚时汪宏连已将该房屋中自己的份额赠予了两人的婚生子袁劼。2.我在决定出售该房屋之初就如实告知了第三人即普庆中介，因经法院调解离婚，前妻的份额已赠予了婚生子袁劼，现在手上持有的是老房产证，上面载明的权利人只有我一个人，由于我在如皋工商行有抵押贷款，目前还在还贷扫尾中，所以房产证没能及时过户至我儿子名下。3.第三人中介公司在签订房屋买卖合同时直接跟我说就按照老证出售，资金全部给儿子，不要转移过户，避免转移过户变成新证后买卖双方都要增加费用，老证可以按照满5年享受优惠政策，老证上只有我一个人的名字，我一个人签字即可。4.第三人在中介过程中为了收取中介费，误导我与原告签订了买卖合同，行为违法，所以该买卖合同的条款不能执行，中介公司应当退还中介费。5.由于第三人的误导，答辩人虽然积极办理阻碍原、被告双方办理产权过户的障碍，但是不可抗拒有关法规的限制，并非我的主观违约，作为本案房屋买卖合同的主办方，中介公司应当知法，应当告知原、被告双方该合同不能签订，但是中介方为了收取中介费不尽职责，导致原被告草率签约，应当对此无效合同承担全部责任。6.在年前的时候，原告委托其父亲与我已经对案涉房屋买卖合同的解除事宜进行了商谈，她父亲当时答应我只要我返还原告定金50000元，并赔偿其3000元即可。这个商谈事宜在中介公司应该也有记录，但是双方没有形成书面手续，原告父亲是口头答应的，当时是第三人的员工仇玉银经手办理的。原告起诉后我还打电话问原告的，我问她既然我已经跟她父亲谈好了，为何又要起诉我，原告说她父亲代表不了她，而且赔偿数额太少。第三人普庆中介述称：1.签订合同前，被告并没有如实告知我方其经过法院调解离婚的相关事宜，只是告诉我们房产本是他一个人的，我就问他房产本是哪一年的，他说是2××6年的，我就跟他说2××6年的房产本涉及的是夫妻共同财产，过户时需要他老婆来签字，届时他老婆能不能来，被告说没问题，可以过来，当时我们并没有问被告有没有离婚，被告也没有告诉我方其有没有离婚。2.直到要办理过户之前（大概是2019年12月10日左右，虽然合同没有约定具体的过户时间，但是双方当时口头约定在原告支付首付款的当天进行过户，即约定在2019年12月15日之前过户），被告的父亲才告诉我方被告已经离婚，且在离婚时其前妻的份额已经赠与给了被告的儿子，且被告前妻已经找不到了，问我们过户手续该怎么办。对此我方也不清楚，就与袁新海带着离婚调解书、户口本和房产证一起去房产交易中心问，房产交易中心的工作人员说还是需要其前妻一起到场签字，因为虽然房产证上是袁新海一人的名字，但是因为是2008年之前的房产，房产交易中心的档案里显示的是夫妻共同财产。3.在2019年12月13日的时候，袁新海打电话告诉我方说其已经联系好了前妻，可以过户了。2019年12月13日下午我就在交易所等袁新海和其前妻与儿子一起去办理新的产证，也就是将案涉房产先过户至其儿子名下，他们当时说好将两人的份额全部转给他儿子，但是我没等到他们人，我再联系被告时，被告称其前妻变卦了，并说自己再想办法。4.对于被告答辩中称要我方退还房产本，我方认可，被告庭后直接过来领取，我方返还被告。5.对于被告称本案责任应由我方承担的问题，我方不予认可，因为过错并非我方导致，是被告在签订合同前没有如实告知其离婚的相关情况，且本案的房屋买卖是被告方主动找我方帮他去卖的，之前有人想与被告私下成交，但其没有认可。本院经审理认定事实如下：2019年11月7日，原告金华（乙方）与被告袁新海（甲方）在普庆中介（丙方）的居间下签订《房屋买卖合同》，约定，由甲方将坐落于如皋市如城街道绘园新村106#603室的房屋卖予乙方，建筑使用面积为92.31平方米，房屋总价款为118万元；乙方于本合同签订之日起向甲方支付定金人民币5万元（此款可转为购房款），在合同签订之日起2019年12月15日内，向甲方支付首期购房款人民币31万元，剩余房款人民币81万元申请做银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性交付给甲方，尾款1万元交房时交清，若乙方银行贷款不足81万元，差额部分过户前补足……违约责任：在本合同履行期间，如甲方或乙方中途违约，则由违约方按房款20%的标准向对方支付违约金……自本合同签订之日起，甲方协助乙方到房屋产权登记机关办理权属变更手续，甲方确保该房屋没有任何产权纠纷或有关按揭贷款、债务抵押、税项等事宜，如遇因甲方产权不明晰或牵扯本条款上述事项而造成房屋产权无法正常进行变更的情况，乙方有权提出退房，乙方之行为不构成违约，且甲方在乙方提出退房之日当日将乙方已支付给甲方有关该房屋买卖的款项全部退给乙方，同时甲方必须独自承担甲乙双方由该房屋买卖而引起的其他费用，并且甲方必须承担乙方当事人由此产生的一切损失……中介服务费由乙方承担，自签订本合同当日，乙方必须向丙方一次性支付缴纳中介服务费人民币15000元，此中介服务费不退，若有乙方违约，违约方承担全部中介费用……当日，被告袁新海向原告金华出具收条，载明：“收条今收到金华购房定金5万元（伍万元正）收款人：袁新海2019年11月7日”。第三人普庆房产也向原告金华出具收条，载明：“收条今收到金华中介费用柒仟元整余款陆仟过户当天付清收款人：普庆房产仇玉银”，并加盖普庆中介公章。前述定金5万元及中介费7000元，原告金华实际支付给被告袁新海和普庆中介的时间均为2019年11月8日。案涉房屋的房产证为2××6年发放，登记所有权人为袁新海，产别为私有，面积为92.31平方米。因被告袁新海与案外人汪宏连经本院调解离婚，本院于2017年4月6日作出（2017）苏0682民初3136号民事调解书，该调解书载明，夫妻共同财产：位于如皋市的房屋，袁新海与汪宏连自愿将该房屋在各自名下1/2的份额赠予给婚生子袁劼；以如皋市房屋为抵押在中国工商银行的贷款本金及利息均由袁新海负责偿还。再查，原告金华举证的2019年12月17日其与被告袁新海之间的通话录音显示：被告袁新海在录音中陈述，1.案涉房屋现无法过户，房产证虽然是其一人的名字，但属于2008年之前的产证，房产登记中心系统中显示的是夫妻共同财产，需要其前妻配合签字才能过户，而且由于其与其前妻在法院调解离婚时将双方的房屋份额均赠与给了其子，故需要先办理赠与手续给其子，然后才能过户给原告；2.本来被告已经请人做好了前妻的思想工作，让其配合签字，但是后来前妻又不接电话不配合了，另告知原告只有通过强制执行离婚调解书的方式才可以过户，让原告等一等。原告责怪被告签合同时未如实告知其离婚相关事宜，并表示首付款已经准备好，买房子是为了孩子上学，着急落户，房价也在上涨，即使被告的离婚调解书执行了也不知是否还有其他过户风险，而买卖合同约定的是2019年12月15日过户，遂问被告年前能否过户，被告回复年前肯定过不了，最起码要等两三个月，具体多久其也不确定，原告便表态不可能再等，被告就让原告去买其他人的房屋，原告要求被告退还定金并承担违约金、中介费，而被告只同意退还定金，其他费用不同意承担，双方为此不欢而终。第三人举证的其与被告袁新海2019年12月23日的通话录音显示，被告袁新海在录音中认可当时约定是2019年12月15日办理过户，但现在已经没有办法过户，当初自己也不知道过户还要其前妻签字确认，并表示只同意退还定金，不同意承担其他费用。另，被告申请其父亲袁相明出庭作证，为证明其父亲在合同签订前将被告的离婚事宜告知了中介公司，但第三人普庆中介对证人证言不予认可，称证人所述不属实。庭审中，原告陈述，虽然合同未明确载明过户时间，但双方口头约定2019年12月15日支付首付款31万元的当天办理过户手续，第三人对此予以确认。另，原告当庭明确，因案涉房屋目前无法过户至其名下，权利存在瑕疵，故要求解除案涉买卖合同，并选择适用定金罚则要求被告承担违约责任，不再主张违约金。被告表态，同意解除案涉买卖合同，但又认为其无权处分案涉房屋，买卖合同是一份无效合同，仅同意退还5万元定金，另行赔偿5万元及中介费7000元不同意负担。被告还确认，在签合同前和签合同时确实没有明确告知原告自己的离婚事宜及将房产份额赠与儿子的事宜，但陈述，其父亲在签合同前告诉过普庆中介离婚事宜，只是之前没有将离婚调解书出示给中介看。而第三人普庆中介表示，被告在签合同前、签合同时都没有如实告知原告和中介其离婚及房产份额赠与其子的事宜，直到2019年12月10日左右原告说首付款已经准备好可以通知被告办理过户手续时被告才告知中介这些事项。审理中，因原告申请保全并提供担保，本院于2020年1月8日作出（2020）苏0682民初60号保全裁定书，并于2020年1月10日查封了案涉位于如皋市的房屋。原告为此花费保全费1155元。审理中，因被告袁新海申请追加普庆中介为本案第三人，本院予以准许，并追加普庆中介参与诉讼。以上事实，有原、被告双方的庭审陈述，《房屋买卖合同》，收条，转账记录，录音等证据经庭审质证在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原、被告双方在中介公司的居间下自愿签订2019年11月7日的《房屋买卖合同》，该合同不违反法律法规等强制性规定，合法有效，原、被告双方均应受到该合同约束，履行己方义务。根据《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第一款，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。现被告袁新海以其不具备处分权无权出售案涉房屋为由抗辩该合同无效，于法无据，本院不予采纳。对于本案房屋买卖合同，现原告以被告违约无法将房屋过户为由主张解除，被告也当庭表示同意解除，故本院照准，准予解除。对于违约责任的承担。本案中，被告袁新海自认，在出卖案涉房屋时未能如实告知原告金华其与案外人汪宏连经法院调解离婚并将案涉房产份额赠与其子袁劼的相关事项，普庆中介亦确认原告对此一直不知情，而在双方签订合同后办理过户登记前，被告又未能妥善处理好过户事宜，其亦自认因其最终未能做通前妻工作、前妻不配合签字导致案涉房屋至今无法过户至原告名下。故被告显然存在过错。虽然案涉合同没有明确记载过户日期，但从原告及第三人的庭审陈述及普庆中介举证的2019年12月23日与被告的通话录音可以判断，原、被告之间确实口头约定2019年12月15日前给付首付款时办理过户手续，但事实表明，该时间无法完成过户。因此，被告袁新海应承担违约责任。案涉买卖合同第三条第2点约定了定金为5万元，被告亦也向原告出具了2019年11月7日的收条，认可收到原告购房定金5万元，故原告选择适用定金罚则，要求被告双倍返还定金共计10万元，于法有据，本院予以支持。另，根据合同第七条约定“若有一方违约，违约方承担全部中介费用”，原告实际支出的中介费为7000元，有其提供的普庆中介的收条、转账记录佐证，可以认定，故其现要求被告负担此费用，符合合同约定，本院亦予支持。对于原告主张要求被告负担因诉讼保全产生的保险费1000元。因案涉房屋买卖合同并未对该费用的负担进行明确约定，且非原告产生的必要性费用，故对该诉讼请求，本院不予支持。此外，对于被告袁新海认为其父亲在签订合同前已经如实告知普庆中介离婚事宜，且普庆中介在本案房屋买卖中存有误导和过错行为的问题，被告可凭据基于居间合同法律关系另案向相关责任人追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条之规定，判决如下：一、解除原告金华与被告袁新海于2019年11月7日签订的《房屋买卖合同》；二、被告袁新海于本判决生效之日起五日内双倍返还原告金华购房定金100000元，并给付中介费7000元，合计107000元；三、驳回原告金华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1220元、保全费1155元，合计2375元，由被告袁新海负担（此款原告已垫付，由被告履行上述判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2440元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号46×××65）。审判员  张蓉蓉二〇二〇年三月三十日书记员  卢 浩