四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18192号 上诉人（原审被告）：高华清，男，1963年12月19日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：何平，四川法佑律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：高艺伦，曾用名高逸伦，女，1990年8月9日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：高华清，男，系高艺伦之父。 被上诉人（原审原告）：李明刚，男，汉族，1963年8月10日出生，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：张春山，四川顺道律师事务所律师。 上诉人高华清、高艺伦因与被上诉人李明刚房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初3293号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人高华清（亦是上诉人高艺伦的委托诉讼代理人）及其委托诉讼代理人何平被上诉人李明刚的委托诉讼代理人张春山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高华清、高艺伦上诉请求：依法撤销（2019）川0116民初3293号民事判决，并改判驳回李明刚的诉讼请求。 事实和理由：一、一审仅凭与李明刚有利害关系的朋友“陈述”，就认定高华清过错，严重背离了客观事实。本案系李明刚拒不订立主合同，而非高华清、高艺伦不订立，根据《最高人民法院关于适用》〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释第一百一十五条，李明刚无权要求返还定金。事实上李明刚与高华清、高艺伦于2018年8月8日签订租房《定金协议》，高华清从未承诺过对案涉商铺进行装修改造，李明刚不与高华清、高艺伦继续订立房屋租赁主合同的原因完全在其自身，一审法院依据李明刚朋友李某、陈某两人的单方陈述，将未签订房屋租赁合同的过错归于高华清与事实不符。二、因李明刚拒不签订主合同，导致高华清、高艺伦商铺空置8个月，一审判决错误判决高华清、高艺伦双倍返还定金有违公平正义。双方签订《定金协议》后，高华清多次要求李明刚签订正式合同，李明刚拒不答复，高华清遂于2019年4月将案涉商铺低价出租，即便用定金折抵租金，也于2018年12月折抵完毕，李明刚还带人闹事阻止租户正常装修，高华清报警得以处置，一审判决高华清、高艺伦双倍返还有违公平正义。一审判决严重违反法定程序，三、一审判决超期判决，一审适用简易程序审理却超过法定期限审结。四、一审准许李明刚当庭申请证人出庭是错误的。李明刚超过举证期限当庭申请证人出庭，一审却予以准许。 李明刚辩称，一、一审法院认定高华清、高艺伦未按约定装修改造并交付案涉商铺、并将商铺另行出租，导致双方未能签订正式的《房屋租赁合同》，事实清楚，证据充分。首先，证人证言陈述一致，能够证明高华清承诺将案涉商铺装修改造完后双方再签订正式的房屋租赁合同。其次，2019年4月24日双流公安局东升派出所的《接（报）处警登记表》载明“报案人高华清称：...因为一直因房子装修问题没有(和李明刚）协商好……李明刚阻止（案外人）陶芳等人装修房子”。第三，李明刚与高华清、高艺伦商定的年租金为15万元，而《房屋租赁合同》载明高华清、高艺伦将房屋另行出租给案外人陶芳的年租金价格是8万元，李明刚的年租金价格比陶芳高，就是因为高华清承诺收到5万定金后负责将案涉商铺装修改造好，且高华清当时本来就在改造商铺亦可佐证。上述证据和事实能够相互印证，证明高华清未按约定装修改造并交付案涉商铺，并将商铺另行出租，导致双方未能签订正式的房屋租赁合同承诺。高华清对上述证据无法作出合理的解释，也没有提供任何证据。二、一审法院适用法律准确，诉讼审理程序并无不当。高艺伦收受订金却拒绝订立合同，应当双倍返还定金。一审适用简易程序审理，李明刚在开庭前申请证人出庭作证，一审法院予以准许，并无不当。综上，请求二审法院依法驳回高华清、高艺伦的上诉请求，维持一审判决。 李明刚向一审法院起诉请求：请求依法判令高华清、高艺伦向李明刚双倍返还定金10万元。 一审法院认定事实：2018年8月8日高华清代高艺伦与李明刚签订《定金协议》，约定高艺伦将位于出租给李明刚发展餐饮，租期三年，预付定金50000元。同日，李明刚通过银行转账向高艺伦支付了上述定金50000元，高华清代高艺伦出具收条予以确认。 2019年4月5日，高华清将案涉商铺出租给案外人陶芳，并签订《房屋租赁合同》，约定年租金80000元。 2019年4月24日，李明刚阻止陶芳装修案涉商铺，双方发生纠纷，高华清报警，经民警调解，告知双方通过法律途径解决。后李明刚提起诉讼。 一审法院认为，2018年8月8日高华清代高艺伦与李明刚签订《定金协议》，李明刚向高艺伦实际支付了定金，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，上述《定金协议》直接约束高艺伦和李明刚，案涉定金性质为立约定金。 关于李明刚要求双倍返还定金，其主要理由为高华清、高艺伦未按约装修改造并交付案涉商铺、拒绝签订房屋租赁合同以及将房屋转租他人。高华清、高艺伦辩称：双方并未约定由高艺伦装修改造商铺，李明刚以此为由拒绝签订房屋租赁合同故高艺伦未允许其装修；后李明刚以地段不好为由提出不再租赁商铺并要求退还定金，双方发生纠纷，高艺伦在此情况下才将房屋转租他人。 关于案涉商铺的装修改造问题，证人李某和陈某的证言能够证实高华清承诺将案涉商铺装修改造完后双方签订正式的房屋租赁合同，高华清、高艺伦虽辩称无此约定，但并未提交相关证据予以反驳，故一审法院对上述事实予以确认。后高华清未按约对案涉商铺进行装修改造，并将商铺另行出租是双方发生纠纷的主要原因，也导致双方未能签订正式的房屋租赁合同，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”的规定，高艺伦应当向李明刚双倍返还定金100000元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、高艺伦于判决生效之日起十日内向李明刚双倍返还定金100000元；二、驳回李明刚的其他诉讼请求。一审案件受理费1150元，由高艺伦负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了如下新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。高华清、高艺伦提交了以下证据：证据1.李学良的当庭证言，拟证明李明刚为开火锅店向高华清寻租的事实，并证实其带李明刚等人看房，但证人称并不清楚双方签协议的情况；证据2.文小芬的当庭证言，拟证明其向李明刚交付钥匙的事实，并证实交钥匙时案涉房屋并未装修；证据3.闫玉平的当庭证言，拟证明双方曾在茶楼就退还定金问题进行磋商的事实。 对于李学良的证言，李明刚发表质证意见称，李学良是高华清的司机，该证言没有其他证据相佐证，不能单独作为认定案件事实的依据；对于文小芬的证言，其与高华清存在特殊关系，不能作为认定案件事实的依据，且从文小芬的陈述来看，其对案件事实并不清楚；对于闫玉平的证言，其并不清楚谈判的具体内容，该证言不足采信。对于上述证言，与李明刚的陈述一致的部分，予以采信，采信的内容见另查明部分；对于其他不一致的证言，缺乏足以采信的证据佐证，不予采信。 本院经审理查明的事实与采信的证据与一审一致，本院对此予以确认。另补充查明，2019年4月24日的《接（报）处警登记表》中，成都市公安局双流区分局处警人员记载，报警人高华清称“2018年8月8日与李明刚签署了定金协议，……后因为一直因房子装修问题没协商好，高华清于2019年4月5日将房子租给了陶芳。”。双方签订《定金合同》时，案涉房屋未进行装修，高华清指示证人文某将案涉房屋钥匙交给了李明刚。双方签订合同后，就案涉房屋的装修问题进行过磋商。 本院认为，案涉争议焦点问题系双方未能签订正式的租赁合同是否存在可归责于一方的原因造成。依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”之规定，对于立约定金，仅在一方拒绝订立合同时方有适用定金罚则的余地。该规定仅就当事人拒绝订立合同这种不履行合同订立义务的情形进行了规定，而未对当事人从交付定金到签订合同过程中的磋商义务及其与合同无法订立的归因问题进行规定。鉴于本案双方系以定金作为订立正式租赁合同的担保，故本案可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定进行处理，即若存在可归责于出租人一方的事由导致合同无法订立时，应适用定金罚则；但若存在不可归责于双方的事由导致无法签订正式合同，则仅应返还定金，并不得适用定金罚则。 结合本案，关于造成案涉租赁合同未能签订的原因，李明刚认为系因高华清、高艺伦未能履行其对于案涉房屋的装修承诺导致双方最终无法协商一致签订正式的租赁合同；而高华清、高艺伦则认为系因李明刚恶意拖延导致案涉租赁合同无法签订。对此，本院认为，从双方已签订的《定金协议》来看，并无关于案涉房屋装修的约定。李明刚虽提供了证人证言，但该两名证人的证言缺乏其他足以采信的证据佐证，不足以认定高华清、高艺伦对该装修已作出明确具体的承诺，故亦不足以依此认定高华清、高艺伦因违背该承诺而构成拒签合同；而对于高华清、高艺伦依交付钥匙的事实认为案涉房屋不存在装修义务的问题，本院认为，是否交付钥匙与是否负有装修义务并无直接关联，交付钥匙的事实亦不能证实李明刚负有自行装修的义务，故双方主张对方构成拒绝订立合同的理由均不能成立。本院认为，从双方发生纠纷后的报警登记内容来看，高华清亦系认为双方系因案涉房屋的装修问题双方无法协商一致，该陈述内容与李明刚的相应陈述能够吻合，故可以认定造成双方最终无法签订正式租赁合同的原因系双方就案涉房屋的装修问题无法达成一致。鉴于双方于定金合同中并未对案涉房屋的装修进行清楚约定，亦无足以采信的证据证实一方已作出关于装修的承诺，故双方在签订定金协议之后仅负有基于就该问题进行磋商的义务，而并不负有就装修的具体义务直接要求对方履行的权利。故在双方已就该装修问题进行过磋商而无法达成一致的场合，构成不可归责于双方的原因，不应适用定金罚则进行处理。对于高艺伦已收取的租金，应当予以返还；对于李明刚主张适用定金罚则，一审予以支持有误，本院予以纠正。 综上所述，高华清、高艺伦的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市双流区人民法院（2019）川0116民初3293号民事判决； 二、高艺伦于判决生效之日起十日内向李明刚返还定金50000元； 三、驳回李明刚的其他诉讼请求。 一审案件受理费1150元，由高艺伦承担575元，李明刚承担575元；二审案件受理费2300元，由高艺伦承担1150元，李明刚承担1150元。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年三月二十三日 书记员  符 莎