湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初393号 原告：长沙市望城区福玛特农贸市场有限公司，住所地望城经济技术开发区黄金创业园5#栋孵化楼4楼西侧4-6。 法定代表人：潘献军，公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈章达，湖南湘琴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭登科，湖南南琴律师事务所律师。 被告：李艳红，女，1987年11月16日出生，汉族，住湖南省湘乡市。 委托诉讼代理人：刘春辉（李艳红丈夫），男，1988年12月18日出生，汉族，住湖南省湘乡市。 原告长沙市望城区福玛特农贸市场有限公司（以下简称福玛特公司）与被告李艳红租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长沙市望城区福玛特农贸市场有限公司的委托诉讼代理人陈章达、彭登科，被告李艳红及其委托诉讼代理人刘春辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长沙市望城区福玛特农贸市场有限公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2019年5月1日签订的两份《福玛特农贸市场铺位租赁合同》；二、请求依法判令被告李艳红支付于2019年12月31日止欠缴的租赁费8810元（2020年1月1日起至法院确认合同解除之前的租赁费按合同约定继续计算）；三、请求依法判令被告承担违法责任：被告已交的15000元保证金不予退还，支付滞纳金17746元；四、请求依法判令被告李艳红支付原告律师费损失4000元；五、本案诉讼费用由被告李艳红负担。诉讼中变更第二项诉讼请求为请求依法判令被告李艳红支付至2020年1月20日止欠缴的租赁费10626元，其中2号摊位以900元每月自2019年7月21日计算至2020年1月20日共5400元；1、3号摊位以1960元每月自2019年11月1日计算至2020年1月20日共5226元。变更滞纳金标准为按照月利率2%计算。事实和理由：2018年6月6日，原、被告签订《福玛特农贸市场铺位租赁合同》，被告承租了原告名下福玛特农贸市场中华岭店蔬菜档2、3号铺位，约定：租金以半年为单位进行支付，应提前一个月支付下半年租金，先交费后使用，逾期支付，除每日按月租金的5％收取滞纳金外，甲方有权停止供水、供电，无条件随时收回铺位，终止合同，扣除合同保证金，商铺所着损失由乙方承担。乙方向甲方交纳合同保证金10000元。2018年7月21日，该市场正式投入营业，被告使用上述铺位后只支付了至2019年1月20日止的半年租金，即以经营不善为由，向原告提出只承租2号铺位。原告本着以人为本、促进市场发展的原则，同意了被告要求。在原告继续招商过程中，被告又提出要求一并承租2、3号铺位，并于2019年5月1日与原告重新签订了两份《福玛特农贸市场铺位租赁合同》，承租了蔬菜档1、2、3号铺位，其中1、3号铺位租金为1960元／月（含100元／铺．月的卫生费和管理费），保证金10000元，租赁期限为2018年7月21日至2020年7月21日（实际于2019年5月1日进驻）。2号铺位租金为900元／月（含100元／铺．月的卫生费和管理费），保证金5000元，租赁期限为2018年7月21日至2020年7月21日,两份合同其他内容与2018年6月6日合同一致。此后，被告并未按合同约定交纳租金、卫生费和管理费，原告于2019年7月1日、2019年7月20日、2019年10月28日多次下发《催收通知单》进行催缴，并依据合同约定于2019年11月1日对被告采取断电措施，被告非但不履行合同义务，反而砸坏原告办公室玻璃窗一扇。截止起诉日止，被告仅交纳2号铺位至2019年7月20日止的租金，1、3号铺位至2019年10月31日止的租金。 被告李艳红辩称，中华岭农贸市场管理方存在黑势力，以暴力欺压个体商户，采取欺骗、殴打、恐吓方式对待租赁户。被告承租的门面在2019年12月已交由他人使用，不应再由被告承担租赁摊位的费用；律师费和诉讼费不应由被告承担。 经审理查明，2018年6月6日，原、被告签订《福玛特农贸市场摊位租赁合同》，被告承租了原告名下福玛特农贸市场中华岭店蔬菜档2、3号摊位，约定：租赁期限自2018年6月6日至2020年6月5日止，租金第一年2000元每月，以半年为单位进行支付，应提前一个月支付下半年租金，先交费后使用，逾期支付，除每日按月租金的5％收取滞纳金外，甲方有权停止供水、供电，无条件随时收回摊位，终止合同，扣除合同保证金，商铺所着损失由乙方承担。乙方向甲方交纳合同保证金10000元。被告使用了上述摊位并交清了2018年租金，2019年3月17日被告支付5400元租金，被告提供的收据载明“今收到中华岭蔬菜2号摊位6个月摊位费5400元”。后双方因3号摊位退、转租等事项产生纠纷。 2019年5月1日原告福玛特公司（甲方）与被告李艳红（乙方）重新签订了两份《福玛特农贸市场摊位租赁合同》，被告分别承租了蔬菜档2号和1、3号摊位。其中2号摊位租金第一年为800元／月（不含100元／铺．月的卫生费和管理费），保证金5000元，租赁期限为2018年7月21日至2020年7月21日；1、3号摊位租金为1760元／月（不含100元／铺．月的卫生费和管理费），保证金10000元，租赁期限为2018年7月21日至2020年7月21日，1、3号摊位租金实际自2019年5月1日起算。两份合同共同约定：以半年为单位支付租金，应提前一个月支付下半年租金，先交费后使用，逾期支付，除每日按月租金的5％收取滞纳金外，甲方有权停止供水、供电，无条件随时收回摊位，终止合同，扣除合同保证金，商铺所着损失由乙方承担。第八条违约和违约责任约定，若乙方没有违反合同，甲方提前解除合同或转租他人使用，视为甲方违约，甲方应赔偿违约金给乙方，违约金金额为乙方所交合同保证金金额；若乙方中途提前解除合同或未经甲方允许转租他人使用的，或随意更改摊位经营用途，视为乙方违约，合同终止，并扣除所交合同保证金，所有损失由乙方承担。 2019年5月18日被告李艳红向原告交纳三个摊位保证金共计15000元。被告使用租赁摊位期间按照合同约定支付给原告2号摊位至2019年7月20日止的租金，1、3号摊位至2019年10月31日止的租金。租赁过程中，被告以原告采取欺骗手段导致被告多承租摊位、原告变更规划同意临近门面改变经营方向导致被告经营不善等为由，拒绝在合同约定的时间支付下半年租金,双方酿成纠纷。2019年7月1日，原告向被告发出租金收缴通知，载明“租金收取时间为2019年7月16日-19日，超过此期限未交租金视为违约，合同自动解除，并扣除所交合同保证金，公司将另行安排出租”。2019年10月28日，原告再次向被告发出催收通知单，载明“李艳红蔬1.2.3档应交租金合计5226元，公司最后一次通知，根据合同的第三条应提前一个月支付下半年租金，先交租金后使用，逾期支付除每日按月租金的5%收取滞纳金外，甲方有权停止供水、供电，无条件收回铺位，终止合同。于2019年10月31日下午6点前到办公室交清下半年所有租金，违者视为自动放弃，明天上午9点之前对未交租摊位断电、断水，后果自负。” 2019年11月1日原告以被告未按时支付租金为由对被告采取断电措施；被告认为断电导致部分蔬菜损坏无法出售，11月2日与原告发生争执，被告损坏原告部分办公用品；11月3日，原告组织人员强制被告退出租赁摊位，双方发生肢体冲突，后经公安部门调解，原告支付被告各项损失费6000元。2019年12月14日，被告退出承租的全部摊位。2020年1月12日，原告将涉诉的福玛特农贸市场中华岭1、2、3号摊位转租他人，租赁期限自2020年1月20日起算。 上述事实，有原告福玛特公司提交的《福玛特农贸市场铺位租赁合同》四份、保证金收据、租金收据、催收通知单（2019年7月1日和10月28日）、监控照片，被告提交的市场照片，当事人陈述予以证实。 本院认为，原告福玛特公司与被告李艳红2019年5月1日签订的《福玛特农贸市场铺位租赁合同》两份，系双方真实意思表示，约定的内容不违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，合法有效。合同签订后，福玛特公司交付租赁摊位给被告，被告应当依约支付租金。被告不按约支付租金违约，触发双方约定的合同解除条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同,实际被告已退出租赁摊位,原告另出租给他人。因此，福玛特公司请求解除2019年5月1日与被告签订的《福玛特农贸市场铺位租赁合同》的诉讼请求本院予以支持。被告关于“原告骗取被告多承租摊位、改变临近门面使用用途导致被告经营收入减少，因承担解除合同违约责任”的辩论观点未提供充分证据证明，本院不予采纳。 合同解除后，被告应将欠付的租金支付给原告，经计算被告欠付2号摊位租金5400元（2019年7月21日至2020年1月20日）、1号和3号摊位租金5226元（2019年11月1日至2020年1月20日），共计10626元。被告提交证据证明2019年12月14日开始原告将租赁摊位交由他人使用,但不能确定原告因此减少了租金损失,故被告关于租金计算期限应缩短的反驳观点本院不予采纳。原告要求被告按照月利率2%支付滞纳金过高，被告请求调整，本院根据实际损失情况，兼顾合同的履行，预期利益等综合因素，调整为年利率6%的标准。 关于违约责任，双方约定是违约方支付守约方合同保证金15000元，或扣除违约方合同保证金15000元。被告拒付租金违反合同主要义务，对合同提前解除应承担主要责任，原告终止合同履行的过程中采取过激行为导致矛盾升级，应承担次要责任，本院酌情确定原告负担40%、被告负担60%的违约责任，故原告应退还被告保证金6000元。合同未就产生纠纷的费用进行约定，故原告请求支付律师费4000元的诉讼请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告长沙市望城区福玛特农贸市场有限公司与被告李艳红2019年5月1日签订的两份《福玛特农贸市场摊位租赁合同》； 二、限被告李艳红于本判决生效后十日内支付原告长沙市望城区福玛特农贸市场有限公司租金10626元及滞纳金（以10626元为基数，按年利率6%的标准自2020年1月17日起计算全部清偿之日止）； 三、限原告长沙市望城区福玛特农贸市场有限公司于本判决生效后十日内返还被告李艳红保证金6000元； 四、驳回原告长沙市望城区福玛特农贸市场有限公司的其他诉讼请求。 上述款项互相抵扣后，被告李艳红应支付原告长沙市望城区福玛特农贸市场有限公司4626元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费因适用简易程序减半收取469元，由原告长沙市望城区福玛特农贸市场有限公司负担188元、被告李艳红负担281元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  贾长俐 二〇二〇年三月二十五日 代理书记员  唐 谆 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。