广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初100号原告：佛山市高明区福泰物业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区****沧江路435号福泰华庭管理用房1号，统一社会信用代码914***********133N。法定代表人：区某1。委托诉讼代理人：邓财芳，男，该公司员工。委托诉讼代理人：吴友华，男，该公司员工。被告：苏红珍，女，1967年1月10日出生，汉族，住广东省佛山市高明区****沧江路茶花巷36号2梯202，公民身份号码440************840。被告：黎志明，男，1962年10月7日出生，汉族，住广东省佛山市高明区****莲花路54号403，公民身份号码440************610。被告：黎春骥，男，1990年3月22日出生，汉族，住广东省佛山市高明区****沧江路茶花巷36号2梯202，公民身份号码440************010。原告佛山市高明区福泰物业管理有限公司与被告苏红珍、黎志明、黎春骥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年2月24日、2020年3月26日公开开庭进行了审理，原告佛山市高明区福泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人邓财芳到庭参加诉讼，被告苏红珍、黎志明、黎春骥经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.三被告立即向原告支付2017年10月的物业管理费168.3元、公摊电费92.7元和车位管理费15元，合计276元；2.三被告立即向原告支付拖欠费用的违约金（以276元为本金，从2017年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至实际清偿之日止）；3.三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年期间，三被告购买位于佛山市高明区****沧江路435号福泰华庭3座2梯1202号房屋，其中房屋的建筑面积为129.4平方米。2010年7月1日，三被告所在的佛山市高明区福泰华庭业主委员会聘请原告为佛山市高明区****沧江路435号福泰华庭小区提供物业管理服务。当天，佛山市高明区福泰华庭业主委员会与原告签订了《福泰华庭小区物业管理委托合同》，约定就位于佛山市高明区****沧江路435号福泰华庭小区的物业委托原告管理。同年10月1日，原告接管该小区的物业管理服务。2015年10月1日合同到期后，原告依然按照原《福泰华庭小区物业管理委托合同》的约定向三被告所在的福泰华庭小区提供物业管理服务直至2017年11月6日，经原告与佛山市高明区福泰华庭业主委员会交接后撤场。在原告向三被告所在的福泰华庭小区提供物业管理服务期间，三被告拖欠原告物业管理费、小车摩托车停车管理费、公摊电费至今未付，上述费用经原告向三被告多次催收后无果。原告认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，原告与佛山市高明区福泰华庭业主委员会签订的《福泰华庭小区物业管理委托合同》对三被告具有约束力。合同到期后，原告未撤场并继续为福泰华庭小区提供物业服务，故三被告理应按上述合同约定向原告支付相应的物业管理服务费。原告自接管福泰华庭小区物业管理服务至2017年11月6日，一直按照《福泰华庭小区物业管理委托合同》做好各项物业服务。佛山市高明区****福泰华庭第二届业主委员会在选举筹备期间一直都与原告密切联系，商讨新旧物管公司交接问题。原告在为福泰华庭小区提供物业管理服务期间一直尽职尽责，管理到位，没有出现违约行为。三被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见，视为其放弃相应的诉讼权利。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经审查，原告提交的证据不足以证明《追缴函》已向三被告送达，本院对《追缴函》不予确认。原告提交的其他证据与本案相关，且本案没有出现否定其他证据真实性及合法性的因素，本院对原告提交的其他证据予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：三被告购买位于佛山市高明区****沧江路435号3座2梯1202号房屋，建筑面积为129.4平方米。该房屋的权利人为三被告。2010年7月1日，三被告所在的佛山市高明区福泰华庭业主委员会聘请原告为佛山市高明区****沧江路435号福泰华庭小区提供物业管理服务，与原告签订了《福泰华庭小区物业管理委托合同》，合同约定的委托管理期限自2010年10月1日起至2015年10月1日，物业管理服务费为：住宅1.3元/平方米/月、按建筑面积计算，小车位管理费每个15元/月、摩托车位管理费每个5元/月，由业主分摊电梯、泵房等公共设施的电费，每月五日前收取应缴费用，业主或物业使用人逾期未交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应交费金额的0.1%计算滞纳金。2015年10月1日合同到期后，原告继续向福泰华庭小区提供物业管理服务。2017年11月6日凌晨，原告退出福泰华庭小区。2017年11月7日，原告与佛山市高明区****福泰华庭第二届业主委员会办理了设备设施的交接手续。诉讼过程中，原告撤回对案外人佛山市高明区****福泰华庭第二届业主委员会的起诉，本院已在庭审中裁定准许。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告是物业服务企业，其与佛山市高明区福泰华庭业主委员会签订的《福泰华庭小区物业管理委托合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，对原告及全体业主均具有约束力，各方均应全面履行合同的约定。合同到期后未续订，原告继续提供服务，小区业主事实上接受其服务，应视为原合同继续有效，但期限为不定期，原告于2017年11月6日终止对案涉福泰华庭小区的物业管理并撤场，原告以自己的行为明确表示不继续履行物业服务合同，双方的物业服务合同关系于2017年11月6日解除。原告按照合同履行了基本的义务，三被告理应支付物业服务费用。原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。原告并未委托佛山市高明区****福泰华庭第二届业主委员会代为向业主收取物业管理费，佛山市高明区****福泰华庭第二届业主委员会收取三被告的物业管理费用亦没有法律依据，故三被告向佛山市高明区****福泰华庭第二届业主委员会交纳未付的物业管理费，不能视为已向原告交纳。因此，原告请求三被告支付拖欠的物业管理费、摩托车小车停车管理费、公摊电费合计276元，本院予以支持。因原告在2017年11月6日凌晨退出福泰华庭小区的物业管理，原告在该时间突然撤场，也是造成三被告未能及时缴纳拖欠的物业管理费用的原因，原告存在一定的过错，在此情况下，三被告向佛山市高明区****福泰华庭第二届业主委员会交纳了案涉物业管理费和公摊电费、车位管理费，三被告没有拖欠的恶意，但属于交纳对象错误，不发生免除三被告向原告交纳相关费用义务的效力，三被告仍应向原告交纳案涉费用。同时，原告没有提交充分的证据证明其向三被告催交相关费用，导致产生资金被占用的损失，且原告撤场后至今才提起诉讼，期间没有采取适当措施防止损失扩大，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”故对原告请求三被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，缺席判决如下：一、被告苏红珍、黎志明、黎春骥于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告佛山市高明区福泰物业管理有限公司2017年10月的物业管理费、车位管理费、公摊电费（计费时段2017年8月1日至2017年10月4日）合计276元；二、驳回原告佛山市高明区福泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告苏红珍、黎志明、黎春骥负担，由被告苏红珍、黎志明、黎春骥于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告佛山市高明区福泰物业管理有限公司，本院不另作收退。本判决为终审判决。审 判 员 伍翠婷二〇二〇年三月三十日法官助理 区凤仪书 记 员 蔡丹丹