福建省云霄县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0622民初90号 原告：云霄县联兴物业服务有限公司，住所地云霄县后汤村献宝山，统一社会信用代码913506225729675163。 法定代表人：方泽斌，任经理。 委托诉讼代理人：吴文德，福建法益律师事务所执业律师。 被告：吴艺生,男,1983年10月3日出生,汉族,无业，住福建省云霄县,经常居住福建省云霄县将军大道南侧渡头安置区渡头嘉园Ａ3＃804号。 原告云霄县联兴物业服务有限公司（以下简称联兴物业公司）与被告吴艺生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联兴物业公司委托诉讼代理人吴文德，被告吴艺生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 联兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决吴艺生立即支付拖欠的渡头嘉园A3#804号房屋物业管理费4743元及拖欠的公摊水电费1286元（物业服务费及公摊水电费均计算至2019年8月1日）及支付逾期付款日3‰的违约金6730.94元，从2019年8月1日起至还清款项至按日3‰计算支付违约金；2.判决吴艺生立即支付拖欠的渡头嘉园A4#905号房屋物业服务费1643元及拖欠的公摊水电费452元（物业服务费及拖欠的公摊水电费均计算至2019年8月1日）及支付逾期付款日3‰的违约金2339.48元，从2019年8月1日起至还清款项止按日3‰计算违约金。事实和理由：吴艺生向云霄县房地产综合开发公司购买址在云霄县将军大道南侧渡头安置区渡头嘉园A3#804号房屋一套（建筑面积153.26平方米）及A4#905号房屋一套（建筑面积53.43平方米）上述两套房屋吴艺生分别于2016年7月8日及2016年7月8日接管使用至今。根据吴艺生认可的该房屋《前期物业服务合同》第七条约定：该房屋的物业服务费按建筑面积计算每月每平方米1元，公共用水电费、共用设施设备运行维护费按实际产生的费用按规定标准由用户分摊承担并按季度支付。物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月5日前支付物业服务费。该《前期物业服务合同》第十四条约定：业主违反本合同第七条约定，经书面催收，未能按时足额支付物业服务费，应当按照收费标准的日3‰支付违约金。吴艺生接收上述房屋后，联兴物业公司按规定通知吴艺生缴交物业服务费及公摊水电费，吴艺生拒不缴交。为此联兴物业公司多次公示通知用户缴交物业服务费及公摊水电费逐户递送通知单遭到吴艺生拒收，多次通知邮政投递缴费通知单仍遭到吴艺生拒收。截止2019年8月1日，吴艺生上述两套房屋拖欠物业服务费计6386元，公摊水电费计1738元，依该合同约定应当支付逾期缴交物业服务费等违约金计9070.42元。2016年1月29日，云霄县房地产综合开发公司与云霄平安物业服务有限公司签订了《前期物业服务合同》作为渡头嘉园片区物业服务合同，是吴艺生与云霄县房地产综合开发公司购买合同的附件，证明吴艺生认可该物业服务合同，后由于云霄县平安物业服务有限公司与云霄县房地产综合开发公司解除了该合同，于2016年12月29日云霄县房地产综合开发公司与联兴物业公司签订了《前期物业服务合同》，联兴物业公司承接了渡头嘉园片区的物业服务。为此，联兴物业公司有权依照该《前期物业服务合同》的约定，提供物业服务及收取物业服务费及公摊水电费，吴艺生经联兴物业公司多次催缴，拒不缴交物业服务费及公摊水电费是严重违约，应当依法承担违约责任。 吴艺生辩称，1.根据物业管理条例、物权法规定，物业公司不能把小区管理项目整体转让，其没有与联兴物业公司签订过任何物业合同，联兴物业公司为了牟取暴利单方进入；云霄县房地产综合开发公司系联兴物业公司的大股东，之间隶属上下级关系，签署的合同无效。三年来其没有享受到任何物业服务，联兴物业公司的做法及行为属违法行为，请求判处联兴物业公司立即撤出渡头嘉园；2.其及其他业主全部为渡头村原拆迁户，2012年11月在拆迁动员大会时，县领导及指挥部领导曾承诺过以后原渡头村拆迁户的物业服务费每平方米按0.35元缴纳，这是渡头村所有拆迁户都听到的，业主们也响应县政府的号召在规定的时间内签约、搬迁。安置后业主们也曾多次到县政府找领导协商物业费之事，县领导、云霄县领导安排业主们在云陵镇政府会议室协商渡头嘉园原拆迁户的物业费问题，当时联兴物业公司也派出代表参加了会议，并向我们表示物价上涨每平方米0.35元已不现实，最后承诺以每平方米0.5元收取；3.交房时，联兴物业公司为了谋取不正当利益、超越职权，按虚平方强制收取业主们装修所用的沙、土费和垃圾清理费，可是业主们装修的是实面积的平方米，没有用那么多平方的沙、土，业主们的公摊面积都超过30%，如此计算，联兴物业公司是否多收取了我们30%的平方数的钱？4.自2017年1月交房至今，联兴物业公司违约在先，未履行物业合同服务的责任，管理不到位、服务质量差，违建突出，公共卫生脏、差，配套绿化没有养护，车辆乱停放，只收钱不管理，大门进出口没管理，外来人员出入自由，存在极大安全隐患等严重问题，经广大业主多次反映都得不到完善和改进，导致小区三年来脏、乱、差、堵的现象极其严重。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院经审查认定如下：联兴物业公司提供的证据3物业费催缴通知书、证据4欠费业主清单、证据5前期物业服务合同、证据6光盘，经审查，内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。吴艺生提拱的证据光盘及视频，无法证明联兴物业公司未提供物业服务，但足以证明联兴物业公司提供的物业服务存在瑕疵。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月2日，吴艺生与云霄县房地产综合开发公司签订《商品房买卖合同》（预售），合同约定吴艺生向云霄县房地产综合开发公司购买址在云霄县将军大道南侧渡头安置区渡头嘉园A3#804号房屋一套（预测建筑面积153.26平方米）及A4#905号房屋一套（预测建筑面积53.43平方米）。根据《商品房买卖合同》（预售）附件九：由云霄县房地产综合开发公司与云霄平安物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，约定将云霄县渡头嘉园的前期物业服务委托云霄平安物业服务有限公司进行物业服务管理，吴艺生在承诺书上签字确认同意遵守临时管理规约并承担相应的责任，根据临时管理规约第三十条约定，若业主未能按时支付物业服务费，则物业服务企业可按所欠费用每日加收日标准的3‰滞纳金。后由于云霄平安物业服务有限公司与云霄县房地产综合开发公司于2016年12月28日解除了该合同，云霄县房地产综合开发公司与联兴物业公司于2016年12月29日签订了《前期物业服务合同》，约定将云霄县渡头嘉园的前期物业服务委托联兴物业公司进行物业服务管理，合同期限为2年，自本合同签订之日起至2018年12月31日止，同时约定物业费按1.0元/月·平方米，物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊，业主应于每月5日前向联兴物业公司支付物业服务费。2016年7月8日，联兴物业公司向吴艺生发出渡头嘉园入住通知书，吴艺生入住该房屋。现吴艺生所购买的渡头嘉园A3#804号尚欠联兴物业公司自2017年1月1日至2019年7月31日止的物业服务费4743元及水电公摊费1286元，渡头嘉园A4#905号尚欠联兴物业公司自2017年1月1日至2019年7月31日止的物业服务费1643元及水电公摊费452元。经联兴物业公司多次催缴，吴艺生至今未履行缴费义务。 本院认为，吴艺生系云霄县渡头嘉园小区的业主及居住使用人，联兴物业公司与云霄县房地产综合开发公司签订的前期物业服务合同依法对吴艺生具有约束力，吴艺生应当依约履行交纳物业服务费的义务。联兴物业公司已依约提供物业管理服务，吴艺生未按合同约定交纳物业管理服务费已构成违约，依法应向联兴物业公司支付自2017年1月1日至2019年7月31日止的物业服务费及水电公摊费。联兴物业公司提供的物业服务质量存在瑕疵，且合同约定的滞纳金畸高，因此联兴物业公司主张按所欠费用每日加收日标准的3‰滞纳金的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，联兴物业公司请求判令吴艺生支付物业服务费及水电公摊费合法有理，予以支持。对滞纳金部分的诉讼请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条第一款规定，判决如下： 一、吴艺生应于本判决生效后十日内支付云霄县联兴物业服务有限公司截止至2019年7月31日渡头嘉园A3#804号房屋物业服务费4743元及水电公摊费1286元； 二、吴艺生应于本判决生效后十日内支付云霄县联兴物业服务有限公司截止至2019年7月31日渡头嘉园A4#905号房屋物业服务费1643元及水电公摊费452元； 三、驳回云霄县联兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费229.8元，减半收取计114.9元，由云霄县联兴物业服务有限公司负担60.9元，吴艺生负担54元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  吴素芬 二〇二〇年三月三十一日 法官助理陈雅敏 书记员张集钧 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。