四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18832号 上诉人（原审被告）：梅晓静，女，1969年6月27日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：彭林，四川天从律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑嘉力，男，1992年5月20日出生，汉族，住湖北省宜城市。 委托诉讼代理人：徐天勇，临邛地区法律服务所法律工作者。 上诉人梅晓静因与被上诉人郑嘉力租赁合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2019）川0183民初2273号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 梅晓静上诉请求：依法撤销一审民事判决，改判郑嘉力履行与梅晓静的商铺租赁合同，不予退还郑嘉力一个半月的租金。事实与理由：一、2004年起，梅晓静就与颜飞、周水蓉签订了案涉房屋的租赁合同，并多次装修和修缮房屋，用于经营服装店。本案中梅晓静的转租系包括了前期对案涉房屋的装修投入。同时，周水蓉到过案涉房屋，知道房屋已转租并改为卖水果，其从未提过任何反对意见，应视为对房租转租的认可和追认，一审法院认定转租未得到房东认可属于认定事实不清。二、一审法院适用法律不当。因为郑嘉力未能举证证明其所主张的事实，属无故主张终止合同属于违约，法院不应该支持违约方，应继续履行合同并驳回其诉讼请求。 郑嘉力辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，程序合法。 郑嘉力向一审法院起诉请求：一、判令梅晓静立即退还郑嘉力押金24000元；二、判令梅晓静立即退还郑嘉力剩余2019年5月1日至6月16日共1.5个月的租金36555.03元；三、判令梅晓静给付郑嘉力违约金47000元。 一审法院认定事实：2017年5月31日，梅晓静与案外人颜飞、周水蓉签订《租赁合同》，梅晓静承租了案外人的位于邛崃市。租期自2017年6月1日至2023年10月31日，年租金为190000元。双方合同无转租权约定。 2017年6月1日，梅晓静与成都果唯伊三为果业有限公司就邛崃市签订了《商铺租赁合同》，该《商铺租赁合同》系由成都果唯伊三为果业有限公司提供空白样板进行填充。合同主要内容为：租期2017年6月17日至2022年6月16日止，租金为每月23333元。梅晓静持有的《商铺租赁合同》无违约金约定。合同签订后，成都果唯伊三为果业有限公司通过郑嘉力等人付清了第一年即2017年6月17日至2018年6月16日的租金280000元，并按约给付了押金24000元。郑嘉力系成都果唯伊三为果业有限公司加盟商，该商铺由其实际使用，成都果唯伊三为果业有限公司与梅晓静的经济交割实际均由郑嘉力代表公司进行。后郑嘉力经与梅晓静商议，郑嘉力以270000元向梅晓静给付了2018年6月17日至2019年6月16日的房租。2019年4月30日，案外人颜飞、周水蓉前来商铺，找到郑嘉力，称未收到梅晓静的房租，要求收回商铺。2019年5月5日，颜飞、周水蓉与曾系郑嘉力员工的案外人李某签订新的《房屋租赁合同》。此后周水蓉收取了李某交付的部分租金130000元。2019年5月6日成都果唯伊三为果业有限公司向郑嘉力出具了《债权请求权转让情况说明》，以便郑嘉力与梅晓静交涉。2019年5月13日，郑嘉力就此情况向公安机关反映，因系经济民事纠纷，未获立案。此后，郑嘉力将水果店盘转给李某。 一审法院认为，一、郑嘉力系债权转让的承接人，郑嘉力是成都果唯伊三为果业有限公司的加盟商，是水果店的实际经营者，商铺租赁过程中的主要经手人。郑嘉力提起诉讼，相应的法律文书已起到了法律规定的书面通知事项。二、2017年6月1日，梅晓静与成都果唯伊三为果业有限公司就邛崃市签订了《商铺租赁合同》，因未获权利人追认，且梅晓静所涉及的2份商铺租赁合同，产生了较大金额的价差，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款之规定，梅晓静以签订合同的形式掩盖其不当获利的目的，故第二份合同依法无效，双方依法应恢复原状、返还款项。本案中，梅晓静无权收取押金，应全额返还，郑嘉力因实际使用了商铺租金期间的大部分时间，其主张返还剩余租金，一审法院予以支持。案外人颜飞、周水蓉于2019年4月30日找到郑嘉力时起，郑嘉力实际已无法正常经营，故郑嘉力主张返还1.5个月租金36555.03元并无不当，一审法院亦予以支持；三、郑嘉力关于违约金的请求，因举证不足，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第三款、第五十八条、第八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、梅晓静于判决产生法律效力后三日内退还郑嘉力押金24000元；二、梅晓静于判决产生法律效力后三日内退还郑嘉力剩余租金36555.03元；三、驳回郑嘉力的其他诉讼请求。一审案件受理费1226元，由梅晓静负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了如下新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 梅晓静提交公证书一份，拟证明出租人知道案涉房屋转租的事实。 郑嘉力对该证据发表质证意见称，对其真实性认可，关联性不认可，不能达到梅晓静的证明目的。该证据仅系周水蓉的单方陈述，不能证明颜飞是限制行为能力人；同时，这份公证书并不能证明转租得到了颜飞的认可。对该证据的真实性、合法性，本院予以确认，对其关联性与证明力于本院认为部分予以阐明。 二审中，梅晓静对一审查明的以下事实不予认可，即“2019年4月30日，案外人颜飞、周水蓉前来商铺，找到郑嘉力，称未收到梅晓静的房租，要求收回商铺”，并提交周水蓉的证言予以反驳。对此，经本院核实，梅晓静自认应于每年4月30日向颜飞支付房租，但其2019年4月30日付期届满后未支付房租；而一审向证人周珏调查核实，系因梅晓静4月份未支付房租，出租人无法联系到梅晓静，故找到郑嘉力索要租金，因郑嘉力拒绝，故于之后另行出租。结合一审证据及当事人陈述，本院对该争议事实更正如下：2019年4月，案外人颜飞、周水蓉到期未能收到梅晓静房租。之后其向次承租人郑嘉力主张租金，郑嘉力未给付。郑嘉力于4月30日向案外人李某移交案涉房屋。本院经审理查明的其他事实与采信的证据与一审一致，本院对此予以确认。 另补充查明，案涉房屋所有权人为颜飞。周水蓉出具经公证的证言，称其系颜飞祖母，梅晓静曾告诉她“与人合作卖水果”，其并未表示反对。 本院对案涉的争议焦点评判如下： 关于案涉转租协议的效力问题。本案中，梅晓静系认为出租人颜飞并未禁止其对外进行转租，故其有权对外转租，转租合同有效。对此，本院认为，依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，转租合同须经出租人提出异议并请求认定方可构成无效。本案中，出租人颜飞、周水蓉并未主张案涉转租合同无效，但之后2019年5月5日房屋所有权人颜飞另行与案外人李某签订租赁合同应视为其已以行为方式解除了与梅晓静的原租赁合同；并进而导致次承租人郑嘉力丧失了继续合法占有的根据，故该转租合同亦随之于2019年5月5日终止。一审认定转租合同无效有误，本院予以纠正。 关于租金计付及返还的数额问题。鉴于梅晓静已与郑嘉力协商将案涉房屋2018年6月17日至2019年6月16日期间的租金予以调整，调整后该年租金为27万元，故郑嘉力主张返还租金亦应以该租金标准进行计算。对于应返还租金的计算期间问题，郑嘉力主张应返还2019年5月1日起至2019年6月16日期间的租金。对此，本院认为，郑嘉力该主张须以出租人主张权利导致其2019年4月30日丧失占有的事实作为基础。对此，本院认为，从证人李某及郑嘉力的当庭陈述来看，郑嘉力系自行将案涉房屋移交给李某经营，而非出租人强行收回房屋之后移交给李某；而李某称其接受案涉房屋系因郑嘉力“家里经济困难”；并称即使出租人未向次承租人郑嘉力进行主张，郑嘉力亦会将案涉商铺转交其经营。故结合李某所签租赁合同在4月30日之后的事实及当事人陈述、证人李某的证言，本院郑嘉力该主张不予采纳。故，梅晓静有权对其转租合同终止前的租金进行收取，其向郑嘉力返还亦应仅限于2019年5月6日至6月16日期间的租金，即30328.77元。另，鉴于案涉转租合同终止，故梅晓静已收取的押金亦应一并返还。 综上，梅晓静的上诉请求部分成立，对其成立的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省邛崃市人民法院（2019）川0183民初2273号民事判决第一项“梅晓静于判决产生法律效力后三日内退还郑嘉力押金24000元”； 二、变更四川省邛崃市人民法院（2019）川0183民初2273号民事判决第二项“梅晓静于判决产生法律效力后三日内退还郑嘉力剩余租金36555.03元”为“梅晓静于判决产生法律效力后三日内退还郑嘉力剩余租金30328.77元”； 三、驳回郑嘉力的其他诉讼请求。 一审案件受理费1226元，由梅晓静负担626元，由郑嘉力负担600元；二审案件受理费2452元，由梅晓静负担2200元，由郑嘉力负担252元。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年三月二十四日 书记员  符 莎