四川省通江县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1921民初259号 原告（案外人）：李国春，男，1950年1月8日出生，汉族，住四川省平昌县,系周丽英之夫）。 原告（案外人）：周丽英，女，1953年2月15日出生，汉族，住四川省平昌县,系李国春之妻）。 原告（案外人）：陈其英，女，1951年4月20日出生，汉族，住四川省平昌县,系苟兴玖之妻）。 原告（案外人）：苟安康，男，1975年4月25日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区,系苟兴玖之子）。 原告（案外人）：苟安国，男，1977年12月12日出生，汉族，住四川省平昌县,系苟兴玖之子）。 原告（案外人）：苟珍德，女，1971年10月28日出生，汉族，住四川省平昌县,系苟兴玖之女）。 共同委托诉讼代理人：马麟，巴中市通江县壁州法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：通江县住房和城乡建设局，住所地四川省巴中市通江县诺江镇南街104号，统一社会信用代码：11513721008836531K。 法定代表人：程林。 委托诉讼代理人：景远强，男，1965年5月5日出生，汉族，住四川省通江县，系通江县住房和城乡建设局职工。 委托诉讼代理人：岳玉兵，四川别致律师事务所律师。 被告（被执行人）：通江县圣达房地产开发有限责任公司，住所地四川省巴中市通江县诺江镇红军北路166号，统一社会信用代码：9151192178227665XM。 法定代表人：李文平。 委托诉讼代理人：**，巴中市诚信法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人:李能勋，男，1958年11月19日出生，汉族，住四川省通江县，系公司职工。 原告李国春、周丽英、陈其英、苟安康、苟安国、苟珍德与被告通江县住房和城乡建设局、通江县圣达房地产开发有限责任公司“案外人执行异议之诉”一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李国春、周丽英、陈其英、苟安康、苟安国、苟珍德及委托诉讼代理人马麟，被告通江县住房和城乡建设局的委托诉讼代理人景远强、岳玉斌，被告通江县圣达房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人**、李能勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李国春、周丽英、陈其英、苟安康、苟安国、苟珍德向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告通江县圣达房地产开发有限公司签订的《内部认购协议》有效，并确认“圣达•凯旋帝景”Ｂ-××号住房归原告所有；2.请求判令解除对“圣达•凯旋帝景”Ｂ-××号住房的查封，并停止执行（2018）川1921执保34号民事裁定书。事实和理由：2015年9月22日，苟兴玖（原告陈其英之夫，第四、五、六原告之父）及原告周丽英与被告通江县圣达房地产开发有限公司签订《圣达•凯旋帝景内部认购协议》，协议约定被告圣达公司将“圣达•凯旋帝景”Ｂ-××号住房出售给原告，原告已足额支付了购房款，被告圣达公司于2016年3月12日向原告交付了该房钥匙，但一直未办理过户登记。2018年4月20日，通江县人民法院作出了（2018）川1921执保34号《民事裁定书》，将原告已购买的“圣达•凯旋帝景”Ｂ-××号住房予以查封。2019年10月18日，原告向通江县人民法院书面提出异议，贵院于2019年11月16日作出了（2019）川1921执异58号《执行裁定书》，驳回原告的异议请求。原告与被告圣达公司签订合同的时间先于法院查封，且原告已经在2016年3月12日拿到了案涉房屋的钥匙，虽然未办理过户登记，但并非原告自身的原因，因此，原告对案涉房屋享有的权利足以排除强制执行。故向法院提起诉讼，请求实现诉请。 被告通江县住房和城乡建设局辩称，1.诉争房屋的产权登记人至今是被告通江县圣达房地产开发有限责任公司，并非本案原告。2017年1月，被告通江县圣达房地产开发有限责任公司向我局借款300万元，并提供20套房屋作抵押，其诉争房屋包括在内，法院在执行中，查封诉争房屋，其行为是合法的，应予执行；2.2015年9月22日，被告通江县圣达房地产开发有限责任公司与原告签订的《圣达•凯旋帝景内部认购协议》属以物抵债协议的性质，双方未形成商品房买卖关系；3.诉争房屋的钥匙被告通江县圣达房地产开发有限责任公司于2016年3月12日交付给了原告，但交付时尚不具备交付条件，且原告至今未实际居住和使用，同时，原告另有其他住房，不属于消费性购房；4.原告至今未到房屋登记管理部门就诉争房屋办理备案及过户登记，自身有过错，因此，原告所享有的民事权益不能排除法院对诉争房屋的执行。 被告通江县圣达房地产开发有限责任公司辩称，1.我公司在开发房地产过程中因需资金向巴中尚亿鑫投资公司借款500万元，逾期后未偿还，包括本案原告在内的多人向巴中尚亿鑫投资公司借资，到期未还形成群访，经巴中市打非办召集相关单位协调，由我公司用已开发建成的商品房抵偿相关债务，经我公司与原告、巴中尚亿鑫投资公司三方清算好账务后，我公司与原告就诉争房屋签订了《圣达•凯旋帝景内部认购协议》，该协议是双方当事人的真实意思表示，且是经相关部门的协调才形成的协议，不违反法律规定，合法有效；2.我公司是合法的商品房开发企业，取得了《商品房预售许可证》。签订协议时，原告要求我公司办理备案登记，我公司找到房屋备案登记主管部门，主管部门要求我公司必须将首次购房款的30%存入监管账户后方能办理备案登记，因诉争房屋买卖的购房款系抵偿公司的债务，公司当时无款存入监管账户，故我公司才与原告签订的“圣达•凯旋帝景”Ｂ-××号房屋《内部认购协议》，至今未到房管部门办理备案过户手续，其责任在公司；3.诉争房屋已于2016年3月12日交付给了原告，双方认可了当时的交付条件。 原告为证明自己的主张成立向本院提交了如下证据： 1.原被告的身份信息、苟兴玖的死亡证明，拟证实：原告和被告的身份系适格的权利义务主体。 2.内部认购协议、收据、巴中市打击和处置非法集资工作领导小组办公室函件，通江县打非办公室给通江县人民政府“关于通江县等非法集资案件的情况报告”，拟证实：2015年9月20日，甲方通江县圣达房地产开发有限责任公司与乙方苟兴玖、周丽英签订《圣达•凯旋帝景内部认购协议》，协议约定：甲方将“圣达•凯旋帝景”Ｂ-××号房屋出售给乙方，建筑面积：84.59㎡，成交单价：2700元／㎡，乙方一次性支付认购房源总额：228393元。甲方代表李能勋在协议上签字并加盖了公司印章，乙方苟兴玖、周丽英在协议上签字。同年9月22日，通江县圣达房地产开发有限责任公司出具收到苟兴玖、周丽英共同交付购房款228393元，并注明：系四川省尚亿鑫金额抵房款。2017年9月13日，巴中市打击和处置非法集资工作领导小组办公室去函通江县处非办称：2014年6月26日，四川省通江县德富隆实业有限公司（时任法定代表人李文平）与四川尚亿鑫投资管理有限公司（以下简称尚亿鑫公司）签订居间服务合同，委托尚亿鑫公司为其借款500万元（主要用于通江县圣达房地产开发有限公司经营周转，法定代表人系李文平）并与尚亿鑫公司指定的出借人郭旺签订借款合同、抵押担保合同，并进行了公证。尚亿鑫公司由于涉嫌非法吸收公众存款，于2015年1月15日被巴州区公安分局立案侦查，涉及中介集资项目11个（含李文平项目）、金额1.28亿元、人数1376人。根据市府要求，成立了巴中城区民间理财类公司风险处置工作领导小组。2015年4月，市政府金融办按照分工，牵头成立尚亿鑫专案组，经尚亿鑫公司、李文平、集资参与人三方协商一致，用通江县圣达房地产开发有限责任公司开发的凯旋帝景22套未售商品房来清退500万元集资款，并于2015年6月至10月期间先后与集资参与人签订了商品房认购合同，出具了缴款收据（部分集资参与人进行了现金补差），由于开发商原因，导致当时无法签订网上备案合同。近日，我办陆续收到购买该项目房产的集资参与人反映，部分购买房屋今年先后被你县法院查封和住建部门锁定，无法办理网签，特致此函，请你办迅速转相关部门掌握情况。并附尚亿鑫公司集资参与人通江“凯旋帝景”购房明细表，明细表上记明：苟兴玖，Ｂ-1602，2015年9月22日签订合同，房款228393元。2019年1月，通江县打非办公室向通江县人民政府报告：“…县住建局借给凯旋帝景项目300万元用于扫尾，凯旋帝景项目抵押给县住建局20套商品房（其中9套是集资参与人签订了商品房认购合同的商品房），另有13套因拆迁还房，股东经济纠纷等原因被县法院查封，其中解封1套已网签。近期，由于县法院查封12套和住建局锁定抵押20套，购买该项目房产的集资参与者所购买房屋无法办理网签、销售，造成部分投资者多次到市集访。建议：县住建局将“凯旋帝景”约663.48平方米的商业用房进行公示，无异议后，以过户抵押的方式将县住建局锁定抵押的20套商品住房解除抵押；若有异议，县住建局将锁定抵押的9套商品住房无条件解除抵押，便于涉案各方完善手续，化解矛盾。” 3.通江县圣达房地产开发有限责任公司证明、周丽英和苟兴玖投资情况的说明，拟证实：2014年，周丽英借与巴中尚亿鑫投资公司现金10万元，偿还1.5万元，尚欠8.5万元未还。苟兴玖借与巴中尚亿鑫投资公司现金17万元，偿还2.55万元，尚欠14.45万元。公司证明苟兴玖等人于2015年5月19日至2015年9月22日在其开发修建的“凯旋帝景”项目购房，苟兴玖购买的Ｂ-××号房屋系全款，公司出具了正式收据并签订了认购协议。由于公司其他原因没有资金进入房管局的监管账户，导致上述购房人无法办理正式的备案网签合同。 4.领条一份、照片3张，拟证实：2016年3月12日，周丽英、陈其英（系苟兴玖之妻）出具收到凯旋帝景项目B栋1602房进户门钥匙一套，该公司经办人李能勋在领条上备注：经请示李文平董事长同意，请物业公司发放此套房钥匙。 5.平昌县房管局出具的李国春、周丽英房屋信息查询情况表、房屋所有权登记申请书、住房买卖协议书，拟证实：李国春、周丽英在平昌县8号所有集资房已于2013年因城市市容改造被拆除；在平昌县12号3幢2单元11室集资房屋于2007年7月26日出售给张江宾、刘琳，现无住房。 6.通江县人民法院（2019）川1921执异58号裁定书，拟证实：2018年4月20日，通江县人民法院在申请保全人通江县住房和城乡建设局与通江县圣达房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案中作出了（2018）川1921执保34号民事裁定书，裁定对被保全人通江县圣达房地产开发有限责任公司开发建设的位于通江县房屋予以查封，其中包括“Ｂ-1602”号。案外人李国春、周丽英、陈其英、苟安康、苟安国、苟珍德于2019年11月7日向本院提出异议，请求解除对“凯旋帝景”商住楼“Ｂ-1602”号住房的查封，2019年11月16日，通江县人民法院作出（2019）川1921执异58号裁定书，裁定驳回案外人李国春、周丽英、陈其英、苟安康、苟安国、苟珍德的异议请求。 7.巴中市中级人民法院（2018）川19民终1299号民事判决书，拟证实：巴中市中级人民法院判决：一、在被上诉人闫仕界申请执行四川省通江县人民法院（2017）川1921民初54号民事判决一案中，不得执行位于四川省通江县房屋；三、上诉人李奎于2015年5月20日与被上诉人通江县圣达房地产开发有限责任公司就“凯旋帝景”Ｂ幢1单元13楼2号、3号房以及Ｂ幢1单元14楼2号房签订的“圣达．凯旋帝景”内部认购协议有效。案外人李大奎提出执行异议之诉的情况与原告购房的情况属同类情形。 被告通江县住房与城乡建设局质证称，1.对原告提供的内部认购协议、收据、巴中市打击和处置非法集资工作领导小组办公室函件、巴中市中级人民法院（2018）川19民终1299号民事判决书几份证据的客观性、真实性、合法性无异议，但对证明目的提出异议，认为该证据不能证明原告取得诉争房屋的物权，不能排除对诉争查封房屋的执行；2.对原告提供的通江县圣达房地产开发有限责任公司证明、领条一份、照片3张几份证据的“三性”和证明目的均提出异议，认为被告通江县圣达房地产开发有限责任公司向原告交付诉争房屋时，该房屋不具备交付条件，其交付不成立；原告虽领取了诉争房屋的钥匙，但并不能证明原告已实际使用，且事实上原告至今未装修使用；对诉争房屋至今未在房管部门办理备案和过户登记，原告方有过错。据此，请求驳回原告的诉讼请求。3.对原告提供的平昌县房管部门提供的房屋信息查询表提出异议，认为该信息不真实，与平昌县房管局给我方出具周丽英、李国春住房信息情况不相一致，该证据不能证明周丽英、苟兴玖购房属消费性购房。 被告通江县圣达房地产开发有限责任公司质证称,对原告提供的证据无异议，认为原告与公司签订内部认购协议是在巴中市有关部门的协调下形成的，协议合法有效；诉争房屋已向原告交付，双方履行了交付手续，这是客观的事实，应予确认；内部认购协议未在房管部门备案登记，是因公司向房管部门申请备案登记，房屋主管部门提出按上级建设主管部门的规定，办理商品房买卖合同备案登记，必须将首付款的30%打入监管账户后方能办理，因该份内部认购协议的房款系公司用到期债务进行的抵偿，未收取现金，公司当时又无其他资金进入监管账户，故一直未办理备案登记，其责任在公司而不在原告方。 被告通江县住房与城乡建设局为证明其抗辩理由成立向本院提交了如下证据: 1.《商品房预售许可证》及商品房预售许可证申报审批表、通江县房管局出具的房屋权属查询资料、通江县圣达房地产开发有限责任公司申请借款的报告及提供抵押财产清单、通江县人民法院（2018）川1921执保34号民事裁定书及协助执行通知书，拟证实：通江县圣达房地产开发有限责任公司于2014年9月30日取得了凯旋帝景项目225套房屋的《商品房预售许可证》，凯旋帝景Ｂ-××号房屋产权证号为：54××72，现在的登记权利人为：通江县圣达房地产开发有限责任公司。2017年1月4日，通江县圣达房地产有限责任公司以通圣房司（2017）2号文件向通江县住房和城乡建设局借款300万元用于“凯旋帝景”项目后续水、电、气工程，并用凯旋帝景Ｂ-××号等20套房屋设定抵押。2018年4月20日，通江县人民法院根据通江县住房和城乡建设局的执行申请，作出（2018）川1921执保34号民事裁定书，对被申请人通江县圣达房地产有限责任公司开发建设的位于通江县房屋予以查封，其中包括Ｂ-××号诉争房，同日，通江县人民法院向通江县房管局发送了查封协助执行通知书。 2.《内部认购协议》、通江县经乡物业公司凯旋帝景物业管理员闫茂生的证明、Ｂ-1602房屋的现场照片、平昌县房管局出具的房屋信息查询表，拟证实：2015年9月22日通江县圣达房地产有限责任公司与苟兴玖、周丽英签订的《内部认购协议》属实，但双方未签订正式的商品房买卖合同，且未到房管部门办理备案登记和过户登记，未发生物权变动，原告有重大过错；苟兴玖与周丽英在平昌县住房一套，其购买凯旋帝景Ｂ-××号房屋不属于消费性购房，且原告至今未对诉争房屋实际占有和使用。 3.通江县人民法院（2018）川1921民初1243号民事判决书、通江县人民法院（2019）川1921执异58号执行裁定书，拟证实：2018年4月27日，通江县人民法院就通江县住房与城乡建设局诉通江县圣达房地产开发有限责任公司“民间借贷纠纷”一案作出判决，判令通江县圣达房地产开发有限责任公司偿还通江县住房与城乡建设局借款300万元并支付违约金3万元。2019年11月7日，案外人李国春、周丽英、陈其英、苟安康、苟安国、苟珍德以通江县人民法院（2018）川1921执保34号民事裁定书，对通江县圣达房地产有限责任公司开发建设的位于通江县房屋予以查封，其中Ｂ-××号房屋在通江县人民法院查封之前已经出售，双方签订有协议及收款收据为由提出执行异议申请，同年11月16日，通江县人民法院以案外人周丽英虽与通江县圣达房地产有限责任公司签订了内部认购协议，但双方并未到房地产管理部门办理合同备案登记，更未办理产权过户登记，不具有物权公示效力，据此作出（2019）川1921执异58号执行裁定书，驳回案外人李国春、周丽英、陈其英、苟安康、苟安国、苟珍德的异议请求。 原告对被告通江县住房和城乡建设局提供的证据质证称，1.通江县人民法院对已签订协议、支付了全部购房款、实际交付占有、未办理备案登记无过错的房屋进行查封，权利人提出异议不予解除查封，不符合法律规定，依法应予纠正；2.诉争的房屋已实际交付占用，原告方至今未装修使用是因法院查封后无法实施，同时，原告未装修使用并不能否定和影响已实际占有的客观事实；3.原告方在通江购房是用于居住，原在平昌的住房已出售，此次购房系消费性商品房买卖，应受法律保护。 被告通江县圣达房地产有限责任公司质证称，公司向被告通江县住房和城乡建设局借款属实，借款时提供的抵押清单系销售公司提供的，因销售公司不清楚巴中尚亿鑫公司与投资者及我公司三方协调已处理房屋的房号和数量，误将已处理的房屋作为担保财产进行了提供，包括本案诉争房屋。我公司知道后向通江县住房和城乡建设局报告，并提出用其他商业用房进行置换，但未协商一致。 被告通江县圣达房地产有限责任公司向本院提供如下证据： 1.通江县圣达房地产有限责任公司通圣房司（2017）8号文件、承诺书，拟证实：2017年9月23日，通江县圣达房地产有限责任公司向通江县住房和城乡建设局提交“关于更换抵押物增加借款的申请”，其主要内容为：公司在投资开发“凯旋帝景”项目中，向巴中尚亿鑫投资公司借款500万元，由于公司投资该项目严重亏损导致借款未还，经市金融办牵头，市处非办调解，将公司开发的“凯旋帝景”项目20套住房抵偿给尚亿鑫公司所列人员名下。由于该项目前期销售工作由公司委托成都同锐房地产销售公司对外销售，后因市场低迷，销售公司在未与我公司交接的情况下不辞而别，造成我公司工作人员弄错了房源信息，将原抵债资产在贵局借款又作了抵押。特向贵局申请变更原抵押的20套住房置换成“凯旋帝景”项目5楼1号面积为798.48平方米的营业用房作抵押。 2.通江县住房和城乡建设局“关于审定《关于四川尚亿鑫公司借款抵押房屋化解方案》”的请示，拟证实：通江县圣达房地产有限责任公司用“凯旋帝景”项目22套住房抵偿给尚亿鑫公司，用以偿还500万元的借款，1套已网签备案，21套签订了内部认购协议，与借款人进行了结算并出具了购房款收据，因开发企业无资金进入监管账户，导致已购房未网签备案，县人民法院因其他诉讼，将尚亿鑫公司未网签备案抵偿的住房12套进行了查封，县住建局为解决凯旋帝景项目居民水、气安装，将尚亿鑫公司未网签备案抵偿的住房9套作借款抵押，并办理了抵押手续。 原告质证称，对被告通江县圣达房地产有限责任公司提供的证据无异议。 被告通江县住房和城乡建设局质证称，被告通江县圣达房地产有限责任公司提供的三份证据均系复印件，不能作为证据使用，同时，被告提供的证据亦不能达到其证明目的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院综合分析评定，认定事实如下：2017年1月4日，通江县圣达房地产有限责任公司以通圣房司（2017）2号文件向通江县住房和城乡建设局借款300万元用于“凯旋帝景”项目后续水、电、气工程，并用凯旋帝景Ｂ-××号等20套房屋设定抵押，未办理抵押登记。2018年4月20日，通江县人民法院根据通江县住房和城乡建设局的诉讼保全申请，作出（2018）川1921执保34号民事裁定书，对通江县圣达房地产有限责任公司开发建设的位于通江县房屋予以查封，其中包括Ｂ-××号诉争房，同日，通江县人民法院向通江县房管局发送了查封协助执行通知书。2018年4月27日，通江县人民法院就通江县住房与城乡建设局诉通江县圣达房地产开发有限责任公司“民间借贷纠纷”一案作出（2018）川1921民初1243号民事判决书，判令通江县圣达房地产开发有限责任公司偿还通江县住房与城乡建设局借款300万元并支付违约金3万元。2019年11月7日，案外人李国春、周丽英、陈其英、苟安康、苟安国、苟珍德以通江县人民法院（2018）川1921执保34号民事裁定书，对通江县圣达房地产有限责任公司开发建设的位于通江县房屋予以查封，其中Ｂ-××号房屋在通江县人民法院查封之前已经出售，双方签订了协议、支付了全部购房款并实际交付占有为由提出执行异议申请，同年11月16日，通江县人民法院以案外人周丽英虽与通江县圣达房地产有限责任公司签订了内部认购协议，但双方并未到房地产管理部门办理合同备案登记，更未办理产权过户登记，不具有物权公示效力，据此作出（2019）川1921执异58号执行裁定书，驳回案外人李国春、周丽英、陈其英、苟安康、苟安国、苟珍德的异议请求。原告不服，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉，请求法院判令支持诉讼请求。 同时查明：原告李国春、周丽英系夫妻关系，敬兴玖于2018年4月1日自然死亡，原告陈其英、苟安康、苟安国、苟珍德系死者苟兴玖的法定继承人。2014年月，原告周丽英借与巴中尚亿鑫投资公司现金10万元，偿还1.5万元，尚欠8.5万元未还。苟兴玖借与巴中尚亿鑫投资公司现金17万元，偿还2.55万元，尚欠14.45万元。约定还款逾期后，原告周丽英与苟兴玖等众多投资出借人向巴中尚亿鑫投资公司催收借款无果而形成群访，根据巴中市政府要求，成立了巴中城区民间理财类公司风险处置工作领导小组，具体负责巴中尚亿鑫投资公司的债权债务清算及处置工作，并成立了相应的专案组。专案组巴中市金融办公室、巴州区公安分局经侦大队查证核实到被告通江县圣达房地产有限责任公司尚欠巴中尚亿鑫投资公司借款500万元未偿还，但该公司拥有已开发建设的商品房，经专案组召集协调，被告通江县圣达房地产有限责任公司与尚亿鑫投资公司、集资参与人三方协商一致，被告通江县圣达房地产有限责任公司同意用其开发建设的“凯旋帝景”22套未售商品房来清退500万元的集资款，并同意与集资人直接签订商品房认购合同，出具收款依据，三方相互据实结算相应款项。 2015年9月20日，被告通江县圣达房地产开发有限责任公司作为甲方与原告周丽英及苟兴玖作为乙方，根据专案组的协调意见双方签订了《圣达•凯旋帝景内部认购协议》，协议约定：甲方将“圣达•凯旋帝景”Ｂ-××号房屋出售给乙方，建筑面积：84.59㎡，成交单价：2700元／㎡，乙方一次性支付认购房源总额：228393元。甲方代表李能勋在协议上签字并加盖了公司印章，乙方苟兴玖、周丽英在协议上签字。同年9月22日，被告通江县圣达房地产开发有限责任公司出具收到苟兴玖、周丽英共同交付购房款228393元，并注明：系抵房款。2016年3月12日，原告周丽英、陈其英（系苟兴玖之妻）出具收到凯旋帝景项目Ｂ栋1602号房进户门钥匙一套，该公司经办人李能勋在领条上备注：经请示李文平董事长同意，请物业公司发放此套房钥匙。由于被告通江县圣达房地产开发有限责任公司没有资金进入房管局的监管账户，导致包括周丽英、苟兴玖购买的“凯旋帝景”项目Ｂ-××号房屋等22套住房无法办理正式的备案网签合同和产权过户。 另查明：2014年9月30日，被告通江县圣达房地产有限责任公司取得了凯旋帝景项目225套房屋的《商品房预售许可证》，凯旋帝景Ｂ-××号房屋产权证号为：54××72，登记权利人为：被告通江县圣达房地产有限责任公司。 本院认为，通江县圣达房地产有限责任公司将其依法开发建设的位于通江县“凯旋帝景”项目商住楼Ｂ-××号房屋出售给周丽英、苟兴玖，双方于2015年9月22日签订了“圣达•凯旋帝景”内部认购协议，并支付了全部购房款，对此，原告及二被告无异议，本院予以确认。本院争议的焦点：一是关于周丽英、苟兴玖与通江县地产有限责任公司签订的《内部认购协议》的性质及效力；二是周丽英、李国春、陈其英、苟安康、苟安国、苟珍德对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益；三是诉争房屋的权属问题；四是关于通江县圣达房地产有限责任公司诉讼地位的问题。根据各方当事人提供的证据及法律规定，现分析评判如下： 一是关于周丽英、苟兴玖与通江县地产有限责任公司签订的《内部认购协议》的性质及效力。本院认为，周丽英、苟兴玖与通江县地产有限责任公司签订的《内部认购协议》，虽协议名称是认购协议，但从协议形成的背景来看，该协议是在巴中市金融办公室、巴州区公安分局经侦大队协调下，通江县圣达房地产有限责任公司同意以其开发建设的位于通江县“凯旋帝景”项目部分房屋抵偿下欠巴中尚亿鑫投资公司的借款，巴中尚亿鑫投资公司便将抵债取得的商住楼Ｂ-××号房屋抵偿给周丽英、苟兴玖，三方合意后，签订的内部认购协议；从合同约定的具体内容来看，双方对房屋的价款、面积、单价、位置、付款等主要内容进行了约定，合同的主要条款和一般条款均具备；从合同的实际履行情况来看，三方通过合意协商，通江县圣达房地产有限责任公司用案涉之房抵偿三方之间形成的连环债权债务关系，并向周丽英、苟兴玖出据了收取房款的收据，事后又交付了房屋。综合上述事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出买人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，该认购协议符合商品房买卖合同的构成要件，其协议的性质依法应确认为商品房买卖合同；该认购协议的形成是双方真实意思的表示，且不损害国家、集体或第三人的利益，未违反法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，该认购协议合法有效，依法应受法律保护。 二是关于原告周丽英、李国春、陈其英、苟安康、苟安国、苟珍德对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。本院认为，案外人执行异议之诉的本质就是案外人对人民法院执行标的物在查封之前是否设立和享有民事权益，该民事权益是否足以排除执行行为。对案外人提出的执行异议和执行异议之诉人民法院采用的审查标准是不完全一致的，执行异议审查主要是形式审查，而执行异议之诉则应从形式和实质两个方面进行全面审查，其重点又是实质要件的审查。本案中，原告对涉案执行标的物是否享有民事权益、享有什么样的民事权利、享有的民事权益是否足以排除对涉案标的物的执行，是审查的重点。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，从该条的规定表明，登记权利人与实际权利人不相一致的情况下，案外人提出排除执行必须具备四个条件。首先，周丽英、苟兴玖与通江县地产有限责任公司于2015年9月22日就“凯旋帝景”Ｂ-××号房屋签订了合法有效的书面买卖合同，2018年4月20日，四川省通江县人民法院作出（2018）川1921执保34号民事裁定书，对包括通江县圣达房地产有限责任公司开发建设的位于通江县商住楼“凯旋帝景”Ｂ-××号案涉房在内的20套房屋予以查封，其案涉房屋的买卖形成时间先于法院查封时间；其次，根据周丽英、陈其英向通江县圣达房地产有限责任公司出具的收到案涉房屋入户门的钥匙的领条及经办人李能勋在领条上的备注、照片证实，2016年3月12日，通江县圣达房地产有限责任公司自愿将Ｂ-××号房屋钥匙交给周丽英、陈其英，周丽英、陈其英接受入户钥匙后对房屋进行了现场查验，双方已合意进行了涉案房屋的交付，买受人对房屋已实际享有管理权和控制权，陈其英系苟兴玖之妻，据此，应认定周丽英、苟兴玖在四川省通江县人民法院查封该房屋前已对案涉房屋合法占有；第三，通江县圣达房地产有限责任公司出具的案涉房屋的购房款收条表明周丽英、苟兴玖已付清了全部房款，签订认购协议时虽未交付现金，但该房款系经买受人周丽英、苟兴玖与通江县地产有限责任公司、巴中尚亿鑫投资公司三方协商相互抵偿连环债务而形成的，该清算抵偿行为不违反法律规定，且各方对已付清购房款的事实表示无异议；第四，根据通江县圣达房地产有限责任公司出具的证明、巴中市打击和处置非法集资工作领导小组办公室给通江县打非办的函等证据的证实及庭审查明，案涉房屋至今未物权过户登记的原因是通江县圣达房地产有限责任公司在与周丽英、苟兴玖签订协议时公司无资金进入房管局的监管账户，周丽英、苟兴玖在签订协议及交付房屋后均要求通江县圣达房地产有限责任公司办理备案和过户登记，但均因公司原因未能办理，通江县圣达房地产有限责任公司亦当庭认可其责任，并非买受人自身原因所致。据此，周丽英、苟兴玖就“凯旋帝景”Ｂ-××号案涉房屋所享有的民事权益足以排除执行。由于周丽英与李国春系夫妻关系，其购买案涉房屋系夫妻关系存续期间，且系合意购买，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第（五）项“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有。（五）其他应当归共同所有的财产”之规定，对案涉房屋享有共同权利；陈其英系苟兴玖之妻，苟安康、苟安国、苟珍德系苟兴玖之子女，苟兴玖死亡后，根据《中华人民共和国继承法》第十条第一款“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母”之规定，陈其英、苟安康、苟安国、苟珍德系苟兴玖的法定继承人，对苟兴玖的遗产享有法定继承权，案涉房屋系周丽英和苟兴玖共同出资购买，对外享有共同财产权，对内享有按份财产权，综上所述，周丽英、李国春、陈其英、苟安康、苟安国、苟珍德对案涉“凯旋帝景”Ｂ-××号房屋所享有的民事权益符合司法解释所规定的条件，足以排除强制执行。 三是关于案涉房屋的权属问题。本院认为，周丽英、苟兴玖与通江县地产有限责任公司虽然签订了协议、缴清了房款并合意实际占有涉案房屋，但双方未到房管部门办理产权过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权登记的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，买卖房屋在未办理登记之前，物权不发生变动，但不排除买受人对买卖标的物所享有的物上请求权。本案中，原告周丽英、李国春、陈其英、苟安康、苟安国、苟珍德对涉案房屋未取得物权，但享有要求确认案涉房屋权属的物上请求权。本案原告以案外人执行异议之诉提起诉讼，但在起诉请求中，既提出了异议之诉，又提出了确认之诉，而作为案外人执行异议之诉与确认之诉是两个既相互关联但又分属两个性质不同、主体不同的法律关系，本应分别审理，但从民事诉讼效率原则及有诉即有判的诉讼归则考虑，按照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第119条“……人民法院对执行异议之诉的审理，一般应当就案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。至于是否作出具体的确权判项，视案外人的诉讼请求而定。案外人未提出确权或者给付诉讼请求的，不作出确权判项，仅在裁判理由中进行分析判断并作出是否排除执行的判项即可。但案外人既提出确权、给付请求，又提出排除执行请求的，人民法院对该请求是否支持、是否排除执行，均应当在具体判项中予以明确……”的指导意见表明，对于案外人执行异议之诉中是否对确认之诉进行裁判，完全取决于案外人的诉请而确定，本案中，原告在案外人执行异议之诉中提出了要求确认“凯旋帝景”Ｂ-××号房屋归其所有的确认之诉，经本院审理查明的事实，原告的诉请理由成立，符合法律规定，本院依法予以支持。 四是关于通江县圣达房地产有限责任公司诉讼地位的问题。本院认为，案外人执行异议之诉中，对被执行人的诉讼地位是基于被执行人对案外人就执行标的物是否同意执行的态度所决定的，如被执行人对执行标的无异议同意执行的，则应列为被告，反之，则可不列为当事人或者列为第三人，但案外人同时提出确认之诉的，则应列为被告，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条“案外人提起异议之诉的，以申请人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”之规定，本案通江县圣达房地产有限责任公司作为案外人异议案的被执行人，不反对案外人异议的，本应列为第三人或不列为当事人，但原告在案外人执行异议之诉中提出了要求确认案涉“凯旋帝景”Ｂ-××号房屋归其所有的确认之诉，根据合同相对性原则，通江县圣达房地产有限责任公司在本案中应列为被告。 综上所述，周丽英、苟兴玖与通江县地产有限责任公司就“凯旋帝景”Ｂ-××号房屋签订的《圣达.“凯旋帝景”内部认购协议》，是在巴中市金融办公室、巴州区公安分局经侦大队的协调下，经各方合意形成的，该协议虽名为认购协议，但实为商品房买卖协议，其意思表示真实，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护；协议签订后，周丽英、苟兴玖全部支付了购房款并实际合法占有了涉案房屋，协议签订的时间和实际合法占有涉案房屋的时间均发生在人民法院查封之前；至今未在房管部门办理物权变更登记，其责任在通江县圣达房地产有限责任公司，非因买受人周丽英、苟兴玖的自身原因所致，因此，周丽英、苟兴玖所享有的民事权益足以排除对涉案房屋的执行。通江县圣达房地产有限责任公司虽交付了房屋，但未按照约定和法律规定，为其办理物权过户变更登记，应依法承担办理过户登记的民事责任，原告在诉请中未提出该项请求，可自行协商处理或另行主张权利。因案涉房屋系周丽英与苟兴玖共同合资购买，周丽英与李国春系夫妻关系，陈其英、苟安康、苟安国、苟珍德系苟兴玖的法定继承人，故周丽英、李国春、陈其英、苟安康、苟安国、苟珍德均是本案适格的原告，原告的诉请理由成立，符合法律规定，本院依法予以支持；被告通江县住房和城乡建设局抗辩内部认购协议不属商品房买卖合同而是以物抵债协议，涉案房屋不具备交付条件，原告既未实际占有亦未到房管部门办理备案和过户登记，且被告通江县圣达房地产有限责任公司在向我局借款时将案涉房屋作为抵押财产，其行为足以表明该房屋未出售，原告所享有的民事权益不能足以排除人民法院对涉案房屋的查封执行，其辩称的事实与人民法院查明的事实不相符，理由不成立，本院依法不予支持；被告通江县圣达房地产有限责任公司辩称的事实与原告陈述的事实相一致，本院予以确认，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第（五）项，《中华人民共和国继承法》第十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、原告周丽英及原告陈其英、苟安康、苟安国、苟珍德之亲属苟兴玖与被告通江县圣达房地产有限责任公司就“凯旋帝景”Ｂ-××号房屋签订的“圣达•凯旋帝景”内部认购协议有效； 二、被告通江县圣达房地产有限责任公司开发建设的位于通江县商住楼“凯旋帝景”Ｂ-××号房屋归原告周丽英、李国春、陈其英、苟安康、苟安国、苟珍德所有； 三、在被告通江县住房和城乡建设局申请执行四川省通江县人民法院（2018）川1921民初1243号民事判决一案中，对四川省通江县人民法院（2018）川1921执保34号民事裁定书查封的由被告通江县圣达房地产有限责任公司开发建设的位于通江县“凯旋帝景”Ｂ-××号房屋，不得执行。 如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当支付迟延履行金。 案件受理费4726元，由被告通江县圣达房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 本院（2019）川1921执异58号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  李泽胜 人民陪审员  米 城 人民陪审员  蒲镜名 二〇二〇年三月三十一日 书 记 员  杜沉鱼