湖南省祁东县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0426民初1725号 原告（反诉被告）：张军，男，1983年6月8日出生，汉族，自由职业，住祁东县洪桥街道。 委托诉讼代理人：彭坤，湖南真诚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡检元，男，1987年10月27日出生，汉族，个体工商户，户籍地湖南省衡南县柞市镇，现住祁东县玉合街道。 委托诉讼代理人：匡和平，湖南群利律师事务所律师。 原告（反诉被告）张军与被告（反诉原告）胡检元合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，被告胡检元于同年10月21日向本院提起反诉，经审查符合受理条件，本院决定合并审理。本院依法适用简易程序，于同年10月28日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序审理，并于2020年1月7日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张军及其委托诉讼代理人彭坤，被告（反诉原告）胡检元及其委托诉讼代理人匡和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张军向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付购买商铺剩余款项3,000元；2．判令被告承担违约责任，向原告赔偿30万元；3．本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年2月26日，原、被告签订《商铺买卖契约》，对商铺的买卖进行了约定。合同签订后，原告依约将商铺过户至被告名下，被告却不履行合同约定向原告提供50万元借款，导致原告向他人借款产生利息。原告当时以低于市场价的价格将商铺卖给被告，被告却不履行合同，原告遂诉讼来院。 胡检元答辩并提出反诉称：1．判令反诉被告返还反诉原告房屋租金23,800元；2．本案反诉诉讼费用由反诉被告负担。第一，胡检元欠张军购房款3,000元，但张军应当根据合同约定返还其收取的房屋租金26,800元，相抵之后张军还需向胡检元返还23,800元；第二，张军诉请胡检元不提供借款即承担违约责任的理由，于法无据，且其诉请的违约金过高，亦不符合法律规定；第三，张军称其以低于市场价50%的价格将商铺出售给胡检元，与事实不符。 针对胡检元的反诉，张军辩称：张军与胡检元签订《商铺买卖契约》之前已经与承租人签订了房屋出租合同，且收取了租金，根据双方合同约定的第八条，亦无法看出张军有义务返还已收取的租金，故胡检元的反诉没有法律和事实依据。 经审理查明，2018年2月26日，张军与胡检元签订《商铺买卖契约》，约定：“一、坐落祁东县玉合街道祁丰大道北侧（湖南开福家具有限公司）120、122室的房屋。甲方张军自愿卖给乙方胡检元。二、门面占地面积63.5平方，建筑面积106.63平方。甲乙双方商定门面价格为1万元/平方米，总价106.3万元，大写壹佰零陆万叁仟元整。三、甲乙双方商定，商铺交付日期自签字之日起，乙方付给甲方人民币伍拾万元，余款56.3万元由甲方过户到乙方后，乙方一次性付给甲方。四、此门面产权不明和债权、债务概由甲方负责。五、商铺出售后的一切过户税费概由乙方负担，但甲方必须协助乙方办理房地产过户手续。六、乙方不动产权证办下来后乙方借给甲方伍拾万元整两年，两年不计息。七、自签字之日起，如一方违约，须赔偿另一方叁拾万元整。八、甲方已经签订的五年门面租赁合同由乙方继承。”同日，胡检元通过银行柜台汇款的方式向张军支付50万元。同年3月20日，张军协助胡检元办理不动产变更登记手续。同年5月16日，胡检元通过银行柜台汇款的方式向张军支付56万元。 另查明，张军与胡检元签订《商铺买卖契约》前，已与他人签订为期五年的门面租赁合同，并已收取一年的租金26,800元。 上述事实，有张军提供的身份证复印件、《商铺买卖契约》、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、不动产变更登记申请表截图，被告提供的中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单等证据予以证明，与原、被告的陈述相一致，本院依法予以确认。对于张军提交的《房屋买卖合同书》、证人张弛峰的《借条》及转账记录，胡检元认为该两组证据与本案无关，亦不能达到张军的证明目的，本院认为，胡检元的异议理由成立，故对张军提交的该两份证据本院不予认定。 本院认为，原、被告之间因买卖房屋而产生纠纷，应为房屋买卖合同纠纷，本案立案案由为合同纠纷不能反映案件具体争议实质，应细化为房屋买卖合同纠纷。 本案本诉的争议焦点为：张军要求胡检元支付剩余购房款并赔偿30万元是否有事实依据和法律依据。一、关于剩余购房款的问题。双方在《商铺买卖契约》中约定房屋总价为106.3万元，胡检元向张军汇款两次，分别为50万元和56万元，尚余3,000元未支付，已构成违约，故张军要求胡检元支付剩余款项3,000元，本院依法予以支持。二、关于赔偿损失问题。张军诉称因胡检元未按约定支付剩余购房款3,000元且未向其提供50万元的借款属于违约，应赔偿30万元。胡检元辩称张军诉请的赔偿金额过高，且其不提供借款即承担违约责任，于法无据。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，双方签订的《商铺买卖契约》第七条的实质是双方对因违约产生的损失赔偿额的计算方法的约定。胡检元未支付剩余购房款3,000元及未按合同约定向张军提供借款的行为，已构成违约，应当按照合同约定向张军赔偿损失30万元。 另本案反诉的争议焦点为：胡检元要求张军返还房屋租金是否有事实依据和法律依据。本案中，胡检元以双方签订的《商铺买卖契约》第八条：“甲方（即张军）已经签订的五年门面租赁合同由乙方（即胡检元）继承。”为由，要求张军向其返还房屋租金。从该合同内容上看，该条款仅约定张军已签订的门面租赁合同由胡检元继承，并未约定张军已收取的房屋租金如何处理等事项，且基于胡检元的诉请，胡检元亦未提供门面租赁合同、租金凭证等证据证实其诉请的租金数额。故对胡检元要求张军支付房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，对原告（反诉被告）张军的本诉请求，本院予以支持；被告（反诉原告）胡检元的反诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）胡检元在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张军购房款3,000元，赔偿原告（反诉被告）张军损失300,000元； 二、驳回被告（反诉原告）胡检元的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5,845元；反诉案件受理费197.5元，合计6,042.5元，由被告（反诉原告）胡检元负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  王雪华 人民陪审员  张 艳 人民陪审员  吴 兵 二〇二〇年三月二十日 法官 助理  陈佳琳 书 记 员  肖茜阐 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。