广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初245号原告：陈意珍，女，1980年11月16日出生，汉族，住罗定市***************，身份证号码：441************049。委托诉讼代理人：陈其荣，男，1952年11月29日出生，汉族，住罗定市****************，身份证号码：460************416。公民代理，经罗定市*******委会推荐。被告：罗定市可浩房地产开发有限公司，住所地：罗定市*********第一卡，统一社会信用代码：914*************84。法定代表人：王燕华，经理。委托诉讼代理人：沈杨军，广东军萍律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈思华，广东军萍律师事务所律师。原告陈意珍与被告罗定市可浩房地产开发有限公司（以下简称可浩公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，并于2020年2月26日公开开庭进行了审理。原告陈意珍及其委托诉讼代理人陈其荣，被告可浩公司的委托诉讼代理人沈杨军、沈思华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈意珍向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告和被告的商品房买卖合同关系；2.判令被告十天内返还购房款127346元及其利息给原告（从2019年6月25日起按全国首套商品房贷款利率5.38%计算至返还清购房款日止，其中从2019年6月25日至2020年1月9日利息366.02元）。3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告在罗定市********开发楼宇**，在没有取得预售商品房许可证的情况下发售商品房。原告于2019年6月25日认购被告的楼宇**号房，双方签订《**小区自愿认购申请书》，约定建筑面积81.92平方米，建筑面积原价5580元/平方米，折后单价5180元/平方米，成交总房价424346元，原告根据被告的要求支付首期购房款127346元，原告和被告形成买卖商品房合同关系。2019年12月25日被告为**栋业主网签购买商品房，被告测定**栋**房、**房和原告认购的**栋**房同一类型建筑面积均为79.05平方米，都比原来计算购房款建筑面积81.92平方米少2.87平方米，同时，又改变商品房的结构，不能改建，不适合原告家庭人居住。被告把**栋**房建筑面积申报单价提升至6280元/平方米，比原来建筑面积5180元/平方米提高1100元/平方米，申报总价496434元，比原来总价款424346元增加72088元，被告违约。故原告要求被告返还购房款及其利息，被告拒付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：（二）面积误差比绝对值超出3%买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持的规定，原告请求被告返还购房款及利息有理据。被告占用原告的购房款从2019年6月25日至2020年1月9日共195天，利息按全国首套商品房平均贷款利率5.38%计算得366.02元，本息共127712.02元。为维护原告的合法权益，根据法律规定，特向人民法院起诉。被告可浩公司辩称：一、驳回原告陈意珍的诉讼请求；二、本案诉讼费用由原告陈意珍承担。事实与理由：原告陈意珍主张解除双方的商品房买卖合同关系没有任何事实和法律依据。理由如下：首先，被告罗定市可浩房地产开发有限公司取得**小区的预售许可证（编号：罗建房预字第**号)，销售**小区房屋具备合法资质、资格。双方签订的《**小区自愿认购申请表》合法、有效，对双方均具法律约束力。其次，申请表中载明的案涉房屋建筑面积81.92平方米只是**小区设计单位计算的面积，被告罗定市可浩房地产开发有限公司提交相关部门备案的房屋建筑面积只是预测面积，并非实测面积，实测建筑面积只有在办理不动产权证经有资质机构测量才能确定。即案涉房屋实际建筑面积至今尚未确定，现有数据显示案涉房屋建筑面积只是一个大概数。原告陈意珍在签订申请表时已明确知晓房屋建筑面积只是一个大约数，并非精确数。而现阶段案涉房屋实际面积尚未确定，原告陈意珍以被告罗定市可浩房地产开发有限公司报备的房屋建筑面积作为案涉房屋实际建筑面积，没有任何事实依据。因此原告陈意珍以房屋面积误差绝对值超过3%为由主张解除双方商品房买卖合同关系没有任何事实依据。综上所述，原告陈意珍主张解除案涉双方的商品房买卖合同关系无任何事实和法律依据，应驳回原告陈意珍的诉讼请求。案涉申请表不存在无效或可撤销的情形，对被告罗定市可浩房地产开发有限公司与原告陈意珍具有法律约束力，原告陈意珍应按申请表的约定履行相关义务。以上答辩意见，恳请法院采纳。本院经审理认定事实如下：被告可浩公司是位于罗定市**********小区的房地产开发商。2019年4月13日，原告陈意珍作为乙方，被告可浩公司作为甲方，双方签订了《**小区自愿认购申请表》，约定乙方自愿认购的意向单位为**小区**房，建筑面积（大约数）81.92平方米，原价5580元/m2，折后单价5180元/m2，成交总房价424346元。《自愿认购申请表》约定凭签字确认后的《自愿认购申请表》向甲方支付预约金人民币50000元后，即可享有相关权益，并约定乙方享有权益如下：1.……3.（1）成功登记《自愿认购申请表》的客户可优先选定楼层户型及房号，并可立减200元/m2。（2）在90天内再补交伍万元可再享受优惠减100元/m2。（3）在90天内一次性付清首期房款的再优惠减200元/m2。……（5）乙方在收到甲方电话通知的十天内务必到销售中心办理相关签约手续，如逾期不办理的则当乙方自动放弃该物业的所有权。（注：第2.3点只能二选一）。《自愿认购申请表》的注意事项载明：本申请表的最终解释权归开发商所有。《自愿认购申请表》的特别声明载明：乙方在签署本《自愿认购申请表》前，已经充分了解所认购的物业详细情况并接受。《自愿认购申请表》签订后，原告即向被告支付了50000元，并于2019年6月25日向被告支付了77346元，被告则开具了《收据》交由原告收执，载明收到原告自愿申请认购****房的自愿申请认购首期款127346元。2019年12月17日，被告取得了“**”项目**栋的《商品房预售许可证》。另查明：被告在网上申报的****幢**房的详细信息为期房可售，建筑面积为79.05m2，申报单价为6280元/m2，申报总价为496434元。再查明：原、被告双方在签订了《**小区自愿认购申请表》后，被告通知过原告到销售中心办理相关签约手续，但原告以被告申报的面积与《**小区自愿认购申请表》上载明的面积不相符为由拒绝与被告签订正式的商品房买卖合同，并于2020年1月10日诉至本院，要求被告退还其已支付的款项127346元及支付利息。以上事实，有原告提供的收据、《**小区自愿认购申请表》、房屋详细信息、广东省罗定市区商品房预售许可证、被告提供的广东省罗定市区商品房预售许可证等证据及本院的庭审笔录证实。本院认为：本案是商品房预约合同纠纷。关于原、被告双方签订的《**小区自愿认购申请表》的性质问题,根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。但本案的原、被告双方签订的《**小区自愿认购申请表》仅写明了房屋坐落、面积大约数、房屋单价及总价款,缺少前述《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法和违约责任等条款,故原、被告双方签订的《**小区自愿认购申请表》性质应为商品房预约合同,并非商品房买卖合同。原告认为其与被告之间形成商品房买卖合同关系理据不足。因此,本案不适用原告所提出的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。本案原、被告双方签订的《**小区自愿认购申请表》为预约合同,参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191号）“三、就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同，出卖人未取得商品房预售许可证明的，不影响预约合同的效力”，《**小区自愿认购申请表》是原、被告双方当事人的真实意思表示,且不违反法律禁止性规定,系有效合同。双方签订《**小区自愿认购申请表》时明确约定“乙方在收到甲方电话通知的十天内务必到销售中心办理相关签约手续，如逾期不办理的则当乙方自动放弃该物业的所有权。”该约定表明了原、被告双方签订《**小区自愿认购申请表》是为了在将来一定期限内签订《商品房买卖合同》,《**小区自愿认购申请表》具有缔结合同的目的,具备预约的实质内容。而订立预约合同的目的,是为在公平、诚信原则下继续进行磋商,最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中,如果一方违背公平、诚信原则,拒绝继续进行磋商以订立本约,构成对预约合同的违约,应当承担预约合同中约定的违约责任。由于原、被告双方签订《**小区自愿认购申请表》时明确载明涉案房屋建筑面积81.92m2为大约数，并非确定为81.92m2，原告应该知道或应当预见到该房的建筑面积在最终确权测绘时存在与认购申请表载明的建筑面积出现差异的可能性，且按商品房买卖的一般交易习惯，房屋的建筑面积一般最终以产权登记机关登记的面积为准，现被告申报的建筑面积与认购申请表约定的建筑面积存在差异,尚不足以证实被告与原告签订认购申请表后,存在故意减少涉案房屋建筑面积的违约行为。综上，原告以被告与其签订《**小区自愿认购申请表》时尚未取得商品房预售许可证明以及被告申报的建筑面积与认购申请表约定的建筑面积存在差异且绝对值超过3%为由认为被告违约，理据不足。相反，原告在收到被告通知后以此为由迟迟没有办理相关签约手续，并拒绝继续进行磋商以订立本约,构成对预约合同的违约,应当承担预约合同中约定的违约责任，即视为原告放弃**A1栋303房的所有权。虽然原告对其与被告之间因签订《**小区自愿认购申请表》而成立的合同关系的性质理解有误，但不应过分苛求当事人能明确区分预约和本约的性质并正确定义双方之间的合同关系究竟为商品房预约合同关系还是商品房买卖合同关系。原告的第一项诉讼请求“请求判决解除原告和被告的商品房买卖合同关系”的本意是请求解除原、被告双方因签订《**小区自愿认购申请表》而成立的合同关系，即预约合同关系。因双方签订《**小区自愿认购申请表》的目的——签订《商品房买卖合同》由于原告拒绝签约的违约行为而无法实现，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191号）“五、当事人一方无正当理由不履行预约合同约定的签约义务，守约方请求人民法院判决强制签订房屋买卖合同的，不予支持”，被告要求原告继续履行《**小区自愿认购申请表》约定的义务，本院不予支持，对原、被告双方因签订《**小区自愿认购申请表》而成立的预约合同，应予以解除。由于原、被告双方签订的《**小区自愿认购申请表》仅约定“乙方在收到甲方电话通知的十天内务必到销售中心办理相关签约手续，如逾期不办理的则当乙方自动放弃该物业的所有权”，并没有约定关于乙方已支付给甲方的款项应如何处理。同时，被告在尚未取得**小区**栋的预售许可的情况下，即以认购的方式收取原告的“自愿申请认购首期款”127346元，有违《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）中“一、进一步加强房地产市场监管（一）加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动……”。的有关要求及精神，因此，被告应将已收取的127346元退还给原告。但鉴于原、被告双方因签订《**小区自愿认购申请表》而成立的预约合同是由于原告拒绝继续进行磋商以签订正式的《商品房买卖合同》的违约行为而导致解除的，因此，原告要求被告支付从2019年6月25日起至返还清购房款之日止的利息的主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：一、解除原告陈意珍与被告罗定市可浩房地产开发有限公司因2019年4月13日签订的《**小区自愿认购申请表》而成立的预约合同关系。二、限被告罗定市可浩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还127346元给原告陈意珍。三、驳回原告陈意珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1427元（原告已预交），由原告陈意珍负担4元，被告罗定市可浩房地产开发有限公司负担1423元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇二〇年三月六日书记员  陈芷黎附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。