贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2631民初60号原告马铭，男，1978年4月21日出生，汉族，住贵州省黎平县。原告吴永芬，女，1979年1月3日出生，侗族，住贵州省黎平县。被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631662955308T。法定代表人庄朝本，男，该公司总经理。地址：贵州省黎平县。委托代理人黄玮镜，男，1988年12月27日出生，汉族，住福建省南靖县，系该公司职工。原告马铭、吴永芬诉被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法由审判员粟志文适用简易程序，于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告马铭、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司委托代理人黄玮镜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马铭、吴永芬向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，立即将商品房转移登记的相关文书办结并交付给原告。2、判决被告承担逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金63070.22元（暂从2017年7月30日起计算到2020年1月16日，共计896天，房屋总价款415739元×6.18%÷365天×896天＝63070.22.6元）；3、判决被告继续履行后期逾期办理商品房转移登记违约金，从2017年7月30日计算到被告实际将商品房转移登记相关文书办结并交付到原告止，计算标准参照上述第2条。4、判决被告退还原告所交的维修基金8315元；5、判决被告退还原告房屋少面积款2838元×（146.49-143.54）＝8372.10元；6、本案诉讼费由被告承担。以上合计79757.32元。事实与理由：原告于2015年10月14日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县房屋，该合同约定商品房面积为146.49平方米，房屋单价2838元每平方米，房屋总价为415739元；合同约定被告应当于2017年7月30日前将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告，合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。《商品房买卖合同》签订之后，原告按照合同约定向被告支付了全部房款，房屋维修和水电开户、物业管理等费用全部交清，由被告代为收取，被告至今仍然未将代收的维修基金上交住建部门，合同履行过程中原告依法交付了有关契税。合同签订以来，被告无故违约不履行合同约定，其多次忽悠、搪塞原告，至今没有把商品房转移登记的相关文书交付给原告，也没有任何通知协助原告完成产权转移登记的有关约定义务，其应当依法承担违约责任。鉴于以上事实，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护法律的严肃性，维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，特依法向人民法院起诉，请立案审理，并请支持原告的诉讼请求。被告辩称：针对原告的第二项诉求，被告作为房地产开发公司预售的房子数量较多，被告已经没有实际履行的能力，违约金过高不利于纠纷的解决，请求法院调整违约金。第四条，根据购房的相关法律法规执行，第五条根据不动产证上的面积具实结算给原告。原告在举证期限内向本院提交以下7份证据：1、《商品房买卖合同》，证明原告房子与房开商购买。2、契税发票；证明原告已到税务机关交契税。3、购房发票，证明原告的购房款已交被告。4、购房收据，证明原告的购房款已交。5、维修基金收据，证明原告已交维修基金给被告。6、房屋预售合同备案表，证明原告购买的房子允许销售并已备案。7、原告身份证复印件，证明原告身份。被告在举证期限内未向本院提交证据。经审理查明：2015年10月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于黎平县,商品房的用途为住宅。该合同约定商品房建筑面积为146.49平方米,房屋总价款为415739元。合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2017年7月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。第十四条第四项约定：买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳维修基金。合同签订后，原告已按合同约定支付全部购房款，2015年10月26日原告交纳维修基金8315元给被告。但被告至今未将维修基金交到有关单位，未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限将办理房屋转移登记的有关文书交付给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，被告显然已经违约，理应承担违约责任。关于逾期交付转移登记有关文书违约金的问题，双方《商品房买卖合同》第二十二条第三项转移登记中约定：“（一）出卖人承诺于2017年7月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”根据上述约定，被告未在约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于违约金的计算标准，合同约定逾期交付办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的0.1%支付违约金，违约金约定过高，原告自愿参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，请求按照年利率6.18%的标准计算违约金，系对自己权利的处分，且该违约金计算标准并未过高，本院予以支持。关于被告违约的起止时间，原告请求从2017年7月30日起计算至2020年1月16日止，因双方《商品房买卖合同》第二十二条约定：“出卖人承诺于2017年7月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”按上述约定，被告违约的时间应当从2017年7月30日的下一日即应从2017年7月31日起算，即违约金应当从2017年7月31日起算，原告请求计算至2020年1月16日止，本院予以支持，被告违约时间为899天，原告请求按896天本院予以支持。违约金应为：415739元×6.18%÷365天×896天=63070元，本院支持违约金63070元。关于原告请求被告退还所交的维修基金8315元的问题，根据《商品房买卖合同》第十四条交接手续第（四）款第1项约定，原告委托被告代原告向相关单位缴纳房屋专项维修基金，原告于2015年10月26日将维修基金交给被告，被告应当于缴费后5日内向原告交付相应缴款凭证，被告至今未将代收的维修基金交付相关部门，显然违反委托事项，损害了原告的权益,原告请求返还维修基金，理由充分，本院予以支持。关于原告要求被告退还原告房屋少面积款8372.10元的请求，本院认为，因现房屋尚未实际办证，现没有充分证据证明房屋面积与合同约定面积相差多少，故，本院对原告的此项请求不予支持，原告办理不动产权证后，可根据不动产权证上注明的房屋面积与被告据实结算或另案诉讼。关于原告请求被告立即将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告及后续违约金的诉讼请求，因被告开发的楼盘至今尚未综合验收备案，其尚无法取得办理商品房转移登记有关文书，违约金的计算节点亦无法确定，故对原告的上述两项请求，本院不予支持。原告可在被告开发的楼盘综合验收合格，具备交付、办证条件后，另行起诉主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告马铭、吴永芬逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金63070元。二、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告马铭、吴永芬维修基金8315元。三、驳回原告马铭、吴永芬的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1794元，减半收取897元，由原告马铭、吴永芬负担197元，被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  粟志文二〇二〇年三月三十日书记员  吴 松