安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终316号 上诉人（原审被告）：江苏东晨置业有限公司，住所地江苏省盱眙经济开发区洪武大道西侧，统一社会信用代码9132083069134766X0。 法定代表人：纪雪瑛，该公司经理。 委托诉讼代理人：郑权长，安徽汇龙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：屈宜喜，男，1987年8月14日出生，汉族，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：牛家武，安徽许继光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牛晓晨，安徽许继光律师事务所律师。 原审第三人：杜文静，女，1976年5月13日出生，汉族，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：付海泳，江苏金华星律师事务所律师。 上诉人江苏东晨置业有限公司（以下简称江苏东晨公司）与被上诉人屈宜喜、原审第三人杜文静房屋买卖合同纠纷一案，安徽省萧县人民法院作出（2018）皖1322民初6800号民事判决，江苏东晨公司不服提起上诉，本院于2019年4月15日作出（2019）皖13民终787号民事裁定撤销该判决，发回重审。安徽省萧县人民法院于2019年11月14作出（2019）皖1322民初3204号民事判决，江苏东晨公司不服向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 江苏东晨公司上诉请求：撤销一审判决，查明事实依法改判。事实和理由：1.一审程序违法。（1）案外人赵吕法是合同的签订者，又是购房款的收款人，一审没有依职权追加或者同意江苏东晨公司申请追加赵吕法到庭参加诉讼，侵犯了江苏东晨公司获得查明案件事实的机会。（2）江苏东晨公司向一审法院申请对屈宜喜提供的收据及协议上签章及字迹形成日期进行司法鉴定，在受理后得知超出遴选的鉴定机构业务范围，一审应告知双方当事人另行选取具备相应资质的司法鉴定机构，再对屈宜喜提供的收据及协议上签章及字迹形成日期进行司法鉴定，现经江苏东晨公司询问得知位于上海市光复西路1347号的司法鉴定科学研究院可以对屈宜喜提供的收据及协议上签章及字迹形成日期进行司法鉴定，故一审在未查明案件事实的基础上作出一审判决程序违法。2.一审认定事实错误。屈宜喜存在虚假诉讼，理由为，购房是重要决定，但屈宜喜对房款来源陈述前后矛盾，一次称是其家中有案涉全部购房款，一次称全部是向证人许某借款购买；屈宜喜提供的《使用权房屋购房协议》没有其本人亲笔签名，证实该协议不真实；案涉商品房作为顶楼的阁楼存在，不在房地产登记部门规划许可范围内，不允许单独出售，只能作为买五楼赠送阁楼，即使一审认定合同真实存在，但交易事实违反法律禁止性规定，属于无效合同；另外，赵吕法虽是江苏东晨置业有限公司萧县分公司（以下简称江苏东晨公司萧县分公司）临时聘用人员，但不是法定负责人及财务人员，在没有获得单位授权情况下，其无权代表江苏东晨公司萧县分公司进行任何业务行为，而一审认定屈宜喜与江苏东晨公司萧县分公司存在商品房买卖合同错误。最后，江苏东晨公司对出售第三人杜文静案涉房屋不予认可，不存在一房两卖，故一审判决解除《使用权房屋购房协议》属认定事实错误。3.适用法律错误。一审在未查明《使用权房屋购房协议》是否属于违反法律禁止性规定情况下，直接认定该协议符合法律规定，合法有效予以解除系适用法律错误。 屈宜喜辩称，1.一审程序正当。江苏东晨公司一审认可赵吕法系其萧县分公司的临时负责人，并以萧县分公司负责人名义从事的行为系职务行为，应当由江苏东晨公司承担相应的法律后果，故一审不予追加赵吕法为本案的被告符合法定程序。2.一审已经委托鉴定机构进行鉴定，但鉴定机构认为江苏东晨公司的委托事项超出了鉴定机构的受理范围，不予受理，且江苏东晨公司未在一审法院指定的期限内提供合法有效的证据能证明其合理怀疑，故一审不予采纳江苏东晨公司的意见没有违反法定程序。3.一审认定事实清楚。屈宜喜提供的《使用权房屋购房协议》第一页买受人处有屈宜喜的签名，该名字与收据上的名字一致，且协议亦是屈宜喜持有，而江苏东晨公司也将案涉房屋的钥匙交付屈宜喜，因此该协议具有真实性；江苏东晨公司认为该协议无效于法无据，案涉商品房系超出房地产登记规划许可部门规划的范围，但该行为并不违反法律及行政法规，而地方政府的行政法规不能作为判断合同无效的依据。 杜文静述称，1.江苏东晨公司申请印章形成时间鉴定没有必要，因为无论合同签订的时间是否存在倒签问题，均不是江苏东晨公司免于承担合同义务的理由，同时该公司内部管理混乱，更不能以此为由作为免责的抗辩理由。2.江苏东晨公司涉及的所有阁楼已经全部销售，江苏东晨公司关于合同无效的抗辩属于恶意抗辩，依法不应当支持。 屈宜喜向一审法院起诉请求：1.依法判令解除屈宜喜与江苏东晨公司萧县分公司签订的购房协议；2.依法判决江苏东晨公司给付屈宜喜购房款和赔偿款222222元；3.本案诉讼费用由江苏东晨公司承担。 一审法院认定事实，江苏东晨公司萧县分公司系江苏东晨公司设立的分公司，不具有独立法人资格。2015年12月28日，江苏东晨公司萧县分公司（出卖人）与屈宜喜（买受人）签订《使用权房屋购房协议》，约定买受人自愿购买出卖人开发的东晨龙凤山庄小区13号楼2单元604室，约定总房款111111元，买受人在签订本协议时一次性交清购房款，交付日期为2015年12月28日前，此房屋不能办理《房屋所有权证》。当日，屈宜喜交清购房款111111元，江苏东晨公司萧县分公司临时负责人赵吕法给屈宜喜出具收据一份，加盖了江苏东晨公司萧县分公司的财务专用章，并将房屋钥匙交付给屈宜喜。2016年7月11日，江苏东晨公司萧县分公司与杜文静签订《阁楼购买协议》，将案涉房屋以90000元的价格出售给杜文静，并已交付使用。2018年9月份，屈宜喜在准备使用案涉房屋时，发现杜文静已经装修入住。屈宜喜要求江苏东晨公司萧县分公司解决纠纷未果，提起诉讼。 一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。屈宜喜与江苏东晨公司萧县分公司签订的《使用权房屋购房协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，屈宜喜已将购房款111111元交付给江苏东晨公司萧县分公司，江苏东晨公司萧县分公司亦将房屋钥匙交付给屈宜喜，双方签订的合同合法有效，且已履行。但江苏东晨公司萧县分公司在将房屋钥匙交付给屈宜喜后，又与杜文静签订《阁楼购买协议》，将案涉房屋出售给杜文静并由杜文静实际居住使用，致使屈宜喜不能实现购买房屋的合同目的。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，故屈宜喜要求与江苏东晨公司萧县分公司解除购房协议的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。屈宜喜已主张解除与江苏东晨公司萧县分公司签订的《使用权房屋购房协议》，则屈宜喜给付的购房款111111元，应当予以返还，其要求赔偿损失111111元的请求，亦符合法律规定，应予以支持。《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”，故对屈宜喜要求江苏东晨公司返还购房款111111元、赔偿损失111111元，合计222222元的请求予以支持。江苏东晨公司辩称阁楼不在规划许可范围内，属于违章建筑，案涉合同系无效合同；赵吕法系案涉合同的签订者及收款人，应当追加赵吕法为被告。审核认为，江苏东晨公司作为建筑物的建设者，在建设建筑物前应当取得规划许可证，但其未提供规划许可证以证明案涉阁楼系违章建筑，其质疑理由不成立，不予采信。对于本案是否应当追加赵吕法为被告问题。审核认为，江苏东晨公司提供的购房协议及收款收据上加盖的系江苏东晨公司萧县分公司的公章、合同专用章及财务专用章，合同的签约行为及收取购房款的行为系江苏东晨公司萧县分公司行为，而非赵吕法个人行为，故赵吕法不是必须共同进行诉讼的当事人，不符合追加的条件，对被告主张的追加请求不予准许。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第二项规定，判决:一、解除屈宜喜与江苏东晨公司萧县分公司签订的《使用权房屋购房协议》。二、江苏东晨公司于判决生效后十日内返还屈宜喜购房款111111元，赔偿损失111111元，合计222222元。案件受理费4633元，由江苏东晨公司负担。 二审中，当事人没有提供新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.一审程序是否违法；2.屈宜喜与江苏东晨公司萧县分公司是否存在房屋买卖合同关系，一审判决解除该合同是否适当。 (一)关于一审程序是否违法的问题 江苏东晨公司提供了其在报纸上刊登的声明，主张其原用公章、财务专用章、合同专用章已于2016年5月5日声明作废。但作废后的印章应予缴销，而江苏东晨公司未将作废的印章并未缴销，而由其工作人员屈宜喜掌管，存在过错。而即使存在江苏东晨公司所主张的《使用权房屋购房协议》实际签订日期不是上面载明的2015年12月28日，是上述声明之后签订的情形，屈宜喜作为善意相对人，在江苏东晨公司萧县分公司看房，与该分公司签订了加盖该公司公章、合同专用章的协议，并缴纳房款，收取了加盖该公司财务专用章收据及接收房屋钥匙，赵吕法的上述行为系代表公司的职务行为，该行为后果应由江苏东晨公司萧县分公司负担。故收据及协议上签章及字迹形成日期不影响本案的处理结果，一审未再组织对收据及协议上签订及字迹形成日期进行司法鉴定不违反法定程序。 案涉《使用权房屋购房协议》系江苏东晨公司萧县分公司与屈宜喜签订，协议上加盖了江苏东晨公司萧县分公司印章及合同专用章，且出具给屈宜喜的收据上加盖了江苏东晨公司萧县分公司的财务专用章，赵吕法系江苏东晨公司萧县分公司的工作人员，组织签订协议及在收据上签字的行为系履行公司职务行为，不是本案必要诉讼参加人，一审未追加其为被告不违反法定程序。 (二)关于屈宜喜与江苏东晨公司萧县分公司是否存在房屋买卖合同关系，一审判决解除该合同是否适当的问题 江苏东晨公司萧县分公司与屈宜喜签订了《使用权房屋购房协议》，将案涉房屋出售给屈宜喜，该协议系双方真实意思表示,虽然上述协议约定涉房屋不能办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，但江苏东晨公司不能提供证据证明案涉合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。一审认定屈宜喜与江苏东晨公司萧县分公司存在房屋买卖合同关系并无不当。江苏东晨公司以案涉房屋不在房地产登记部门规划许可范围内，不允许单独出售为由，上诉称案涉协议违反法律禁止性规定，属无效合同，没有依据，本院不予采纳。 2016年7月11日，杜文静与江苏东晨公司萧县分公司签订了案涉房屋的《阁楼买卖协议》，该协议出卖方处加盖了江苏东晨公司萧县分公司印章及崔凤勇签名，崔凤勇向杜文静出具了收到购房款的收条，江苏东晨公司萧县分公司将案涉房屋交付杜文静占有使用多年，故一审认定江苏东晨公司萧县分公司将案涉房屋出售给杜文静并交付使用并无不当。因江苏东晨公司萧县分公司将案涉房屋一房两卖致使屈宜喜合同目的不能实现，一审判决解除双方签订的协议并无不当。江苏东晨公司关于其对出售第三人杜文静案涉房屋不予认可，不存在一房两卖，一审解除《使用权房屋购房协议》属认定事实错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上，江苏东晨公司的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4633元，由上诉人江苏东晨置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王磊 审判员  姚强 审判员  赵路 二〇二〇年三月二十三日 法官助理崔玉凤 书记员朱晶晶 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。