北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初26345号原告：北京卓达利泰物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤翔东大街9号9052室。法定代表人：李宝贵，总经理。委托诉讼代理人：宋艳，女，北京卓达利泰物业管理有限公司工作人员。委托诉讼代理人：李建伟，男，北京卓达利泰物业管理有限公司工作人员。被告：王振乾，男，1949年4月17日出生，汉族，住北京市通州区。原告北京卓达利泰物业管理有限公司（以下简称卓达物业）与被告王振乾物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告卓达物业的委托诉讼代理人宋艳、李建伟，被告王振乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卓达物业向本院提出变更后的诉讼请求：1.请求法院判令王振乾向卓达物业支付自2010年10月1日至2019年9月30日期间的物业费5717元以及滞纳金4147元；2.诉讼费由王振乾负担。事实和理由：卓达物业于2015年9月1日与北京市通州区西马庄园小区业主委员会签订《西马庄园小区物业服务合同》，卓达物业接受北京市通州区西马庄园小区业主委员会委托，为通州区西马庄园小区建筑面积194570平方米，房屋栋数35栋提供物业服务至今。王振乾系涉案小区业主，根据《西马庄园小区物业服务合同》约定，卓达物业提供物业服务，王振乾应按建筑面积每平方米每月0.8元标准向卓达物业支付物业费，按年缴纳，逾期未交物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。现卓达物业已经提供完善的物业服务，王振乾拒不缴纳物业费的行为损害了卓达物业和其他业主的合法权益，故诉至法院。王振乾辩称，我是涉案房屋的产权人，房屋为单独所有，建筑面积为94.17平方米，欠费期间不清楚，欠费金额和滞纳金不认可，理由如下：1.2006年6月,王振乾居住在涉案房屋，但是当时无法变更产权人，2010年2月3日产权人从牛桂秋变成王振乾，王振乾买房时给中介30万元，王振乾认为2010年2月3日之前的物业费不应当由王振乾承担，2006年6月至2009年10月期间的物业费都已经缴纳，需要物业退还；2.王振乾住顶层，房屋漏水，物业不给修理，内饰损坏，2015年4月王振乾找人修房屋，花费5000元，房顶漏水应该物业维修或动用公共维修基金，给业主带来的经济损失，2015年以前的物业主任李刚对业主说停止服务，并且不给修房，水电费不收取，给业主生活上带来不便；3.小区保安不负责任、饮水问题严重、环境差等问题；4.不同意交纳滞纳金，2011年6月物业停止服务，造成滞纳金部分应当由卓达物业承担。本院经审理认定事实如下：王振乾系北京市通州区西马庄x楼x层x号房屋的所有权人，涉案房屋建筑面积为94.17平方米。2015年9月1日，北京裕发弘瑞物业管理有限公司（甲方，以下简称裕发物业）、卓达物业（乙方）、北京市通州区西马庄园小区业主委员会（以下简称业委会）签订《移交协议》，主要内容如下：经双方友好协商，并在西马庄园小区业委会的监督下，达成如下协议：（一）甲方对在2015年8月31日之前物业管理费用及其它水、电、燃气费、供暖费等费用，全权授权卓达物业进行收取催缴。（二）乙方负责2015年9月1日之后的小区管理，其间的消防治安设备、设施、维修、收费由卓达物业负责，并负法律责任。（三）签予甲方于2007年在小区21#号楼南打一口机井及2011年在27#号楼南打一口机井及相关配套用房产生的费用。经双方友好协商，由卓达物业分两次补偿给裕发物业。第一次于2015年10月8日补偿甲方费用75万元，剩余费用于2016年1月5日一次性结算75万元，甲、乙双方结清时，双方过户，甲方配合乙方过户。（四）2015年8月31日之前甲方未完成的物业所管理之事，如大修防水，天然气改造等，经甲乙双方友好协商，由乙方负责完成。（五）甲方配合乙方并在业委会监督之下，于2015年9月1日新物业进驻开始进行小区的设备、设施、档案及物业材料的交接并三方签字盖章。后业委会（委托方、甲方）与卓达物业（受托方、乙方）签订《西马庄园小区物业服务合同》两份，双方约定，乙方为西马庄小区提供物业服务，物业服务期限为2015年12月1日至2016年11月30日、2017年3月20日至2017年6月20日，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，本物业项目物业服务费收费标准为0.8元/平方米/月（按原收费价格方式，对业主及物业使用人收取物业费）。此外，合同还对双方当事人的其他权利义务条款进行了约定。另查一，2001年9月29日，北京市裕发房地产开发集团西马庄住宅小区物业部（被委托单位、乙方）与涉案小区业主杨俊营（委托单位、甲方）签订委托物业管理协议书，约定乙方按照有关规定收取下列服务费用：1.保洁费3元/户·月、保安费0.91（已划掉）元/户·月（另用笔书写暂收）、各项费用统收服务费1元/户·月、绿化费0.55元/平方米·年、化粪池清掏费0.3元/平方米·年、管理费2.4元/平方米·年、小修费0.91元/平方米·年、中修费（已划掉）、小区共用设施维修费1元/平方米·年、生活垃圾清运费每户每年30元，甲方应付款480元。此外，合同还对双方当事人的其他权利义务条款进行了约定。在案件审理过程中，双方就保安费的标准、收取时间以及保安服务质量产生争议。经本院询问卓达物业涉案房屋物业费收取标准，卓达物业称涉案业主系“老业主”，故按照裕发物业与业主约定的标准即京价（房）字1997第196号文件收取，其中绿化费为0.55元/年·平方米、公共部位小修费0.91元/年·平方米、公共设施维修费1元/年·平方米、化粪池清掏费0.3元/年·平方米、管理费2.4元/年·平方米，以上小计5.16元/年·平方米；垃圾清运费30元/户·年、保洁费3元/户·月、保安费4元/户·月、统收服务费1元/户·月，公共照明费30元/户·年，小计156元/户·年。综上，物业费合计总建筑面积*5.16元/年·平方米+156元/年·户。关于保安费，涉案小区2004年之前是不收取保安费的，2004年裕发物业入驻之后才按照4元/户·月收取保安费，小区现配备保安7名，负责车辆疏导、小区巡视等工作。被告对此不予认可，称不同意按照4元/户·月缴纳保安费，仅同意按照到庭业主杨俊营与北京市裕发房地产开发集团西马庄物业部签订的委托物业管理协议书约定的0.91元/户·月的标准自卓达物业入住起缴纳保安费用，卓达物业入驻之前小区基本没有保安，且经常发生失窃事件。另经本院询问，卓达物业未提供证据证明涉案小区自何时提供保安服务，亦未就涉案其他业主杨俊营的委托物业管理协议书为何约定保安费0.91元/户·月、后划掉作出合理解释。庭审中，王振乾及其他到庭业主就房屋漏水、催缴物业费方式不合理、楼道玻璃砸坏汽车、小区失窃现象严重、小广告问题、垃圾清运问题提出异议并出示小区照片、报案记录等予以证明。卓达物业对此不予认可，称：1.关于业主反映的房屋漏水问题，属于房屋大修，应该向建委申请维修基金，不属于物业服务的范围；2.关于业主反映通过断水断电方式催缴物业费的情况不属实，水表安装在业主家中，电表安装在业主家门口，都是业主自己控制，不存在断水断电问题；3.关于业主反映楼道玻璃将业主车辆砸坏的问题，物业不清楚，业主应该第一时间与保险公司联系，车辆理赔与物业费没有关系；4.关于业主反映盗窃、遗失问题，物业公司不清楚，业主应当及时报警；5.关于业主反映小广告、垃圾问题，物业公司定期与居委会进行清理小广告，垃圾物业每天都在清运；6.关于业主反映公共照明问题，业主发现公共照明损坏，物业都会及时修理；7.关于业主反映楼道堆积物品问题，物业公司每年都会组织城管和业委会清理两次，清理前会张贴通知。上述事实，有卓达物业提供的《移交协议》、《西马庄园小区物业服务合同》、《证明》，王振乾和其他到庭业主提交的照片、视频以及到庭当事人陈述等予以佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，根据卓达物业提供《移交协议》、《西马庄园小区物业服务合同》、《证明》等证据可知2015年9月1日之前北京市裕发房地产开发集团西马庄住宅小区物业部、裕发物业为涉案小区提供物业服务，2015年9月1日之后由卓达物业提供物业服务，现裕发物业通过债权转让的方式将涉案小区的物业费债权转让给卓达物业未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，故卓达物业系本案的适格主体。关于物业费标准一节。本案中，双方就保安费的收费标准、起算时间存在争议。对此，本院认为，卓达物业虽主张涉案小区自2004年开始按照4元/户·月计收保安费，但未提供确实有效的证据予以证明。根据到庭业主杨俊营提交其与北京市裕发房地产开发集团西马庄物业部签订的委托物业管理协议书可知，双方约定保安费为0.91元/户·月，现被告同意按照0.91元/户·月自2015年9月1日起缴纳保安费，本院不持异议，对卓达物业过高诉请本院不予支持。关于物业服务质量一节。本院认为卓达物业对业主反映的问题应当予以改进，但需要说明的是王振乾主张的物业服务瑕疵不宜根据单个或局部问题来认定而应考虑小区的现状、整体服务情况、持续状态、物业费标准等予以确认，现王振乾提交的证据未能证明卓达物业在物业服务方面存在明显瑕疵，故本院对王振乾的其他抗辩意见不予采信。关于王振乾反映的盗窃等其他侵权问题，因与本案非同一法律关系，王振乾可另行解决。综上，经核算，王振乾尚欠2010年10月1日至2019年9月30日期间的物业费共计5389.83元。需要说明的是，小区公共区域环境的维护，需要业主与物业服务公司相互协调、自律遵守公约规定，以期共同维护小区环境。另物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会在很大程度上提升小区的整体品质，进而使全体业主和物业公司均获益；反之，物业服务质量不达标会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活品质，最终受损的仍然是全体业主和物业公司。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同项下的各类义务，另一方面也取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务的正常运转。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，不断提高服务水平，一定能够赢得业主的肯定和支持。基于以上原因考虑，对于卓达物业要求滞纳金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王振乾给付原告北京卓达利泰物业管理有限公司2010年10月1日至2019年9月30日期间的物业费5389.83元，于本判决生效之日起七日内付清；二、驳回原告北京卓达利泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王振乾负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 梁联林二〇二〇年三月十二日法官助理 戴萍萍书 记 员 杨 宇