广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终377号上诉人（原审原告）：潘淑娣，女，1981年6月8日出生，汉族，住广东省四会市******金凯盛誉城誉宁湾1栋2904号委托诉讼代理人：何文基、江颖诗，均系广东兴会律师事务所律师。上诉人（原审被告）：四会市鼎城房地产开发有限公司，住所地广东省四会市龙甫镇冲洞工业区（办公楼）一楼。法定代表人：邝某1。委托诉讼代理人：周湘文、黎晨辉，均系北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人潘淑娣与上诉人四会市鼎城房地产开发有限公司（以下简称鼎城公司）商品房预售合同纠纷一案，两上诉人均不服四会市人民法院（2019）粤1284民初2987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人潘淑娣的委托诉讼代理人何文基、江颖诗，上诉人鼎城公司的委托诉讼代理人周湘文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘淑娣上诉请求：1.依法改判一审判决第一项，改判为鼎城公司向潘淑娣支付赔偿金10万元；2.撤销一审判决第二项；3.本案一、二审诉讼费用均由鼎城公司承担。事实和理由：一、一审法院判决鼎城公司只赔偿潘淑娣3000元违约金不合理。1.一审法院判决的违约金与法律规定的范围相差甚远。根据违约金不超过合同总标的30%的法律规定，该案件涉及的标的金额为517418元，潘淑娣提出的10万元(总标的额的19%)赔偿金是合理的，没有超出案涉合同总标的额的30%，但一审法院只判决鼎城公司赔偿3000元违约金，该3000元违约金仅仅只占案涉合同总标的额的0.58%，这是明显偏低且不合理的赔偿数额。2.一审法院已经认定了涉案的泳池对涉案房屋价格的确定构成重大影响，但只是判决鼎城公司只是承担总标的额0.58%的违约金，明显是互相矛盾，根本无法体现法律规定的重大影响。3.涉案的三个泳池所在地已经被建起了四幢三十几层的高层商住房屋，对潘淑娣造成的损失是不可逆转的，而且涉案楼盘将来也不会再规划兴建游泳池了，对潘淑娣将来无法享受泳池的公共配套设施造成了永久损失，同时对整个楼盘配套设施的完整性造成严重缺失，一审法院只是判决赔偿3000元根本无法弥补，明显不合理。二、一审法院判决鼎城公司只赔偿潘淑娣3000元违约金不公平。1.鼎城公司因严重违约而没有建设三个大型泳池，从而节约了大量的成本及后续保养维护泳池的费用，而且将原来宣传建设三个泳池的土地用于建设四幢三十几层的高层商住房屋，从中谋取了巨额的利益，但一审法院只是判决赔偿潘淑娣3000元，与鼎城公司的严重违约行为所获得的利益相比较是极为不公平，鼎城公司的违约成本太低了，而且还可以获得巨额的利益，一审判决明显是助长了鼎城公司的违约之风，不诚信之风。2.因鼎城公司在销售涉案房屋的时候，宣传有三个泳池，因而物业管理公司收取潘淑娣每平方米每月1.8元高额的物业管理费，这也是由于鼎城公司的虚假宣传而导致的，潘淑娣不仅无法享受泳池，而且还要永久性支付高额物业管理费，这明显对潘淑娣造成了不公平。三、一审法院判决鼎城公司承担严重偏低的违约金理由不成立。一审法院认为，潘淑娣在得知案涉楼盘未配备“真沙泳池”等设施后未提出解除合同，从而认定是否存在泳池对潘淑娣是否选择购买此处房屋关系不大，又认为影响房价因素众多，“真沙泳池”等设施只占小部分因素，因此据此认定过低的赔偿金额，该认定明显是不符合常理也缺乏法律依据的，并且与判决的其他内容相互矛盾。首先，潘淑娣由于鼎城公司的虚假宣传，相信楼盘内配置有“真沙泳池”等设施，“真沙泳池”等设施在当地实属罕见，因此才选择购买鼎城公司处的房屋，之后鼎城公司也一直在以虚假情况进行宣传，在鼎城公司虚假宣传的行政处罚决定确认后，鼎城公司将原应规划为建设“真沙泳池”等设施的区域出售给保利和悦花园建设商品楼后，潘淑娣才真正认识到鼎城公司所谓的“真沙泳池”等设施宣传均是虚假宣传；但此时潘淑娣因受鼎城公司欺骗，已经在鼎城公司买下案涉房屋并入住，若解除合同将对潘淑娣造成更大的损失及不必要的麻烦，潘淑娣虽无提出解除合同，但这并不代表鼎城公司虚假宣传、违约的事实没有对潘淑娣造成严重损失，若无鼎城公司的虚假宣传行为，潘淑娣根本不会选择在此处买房，目前由于鼎城公司承诺的“真沙泳池”等设施已不可能建设，对潘淑娣的生活质量造成了不可逆转的损害。其次，一审法院一方面认定鼎城公司对“真沙泳池”等设施的虚假宣传行为对潘淑娣是否购买房屋以及是否以此价格购买案涉房屋构成了重大影响，一方面又称影响房价因素众多，泳池仅占少部分因素，这两个观点明显是自行矛盾，不符合常理的，由于鼎城公司声称有“真沙泳池”等设施存在，其所出售房屋的价格比其他商品房价格要高，竟然法院已经认定了虚假宣传行为对房价构成了重大影响，就不应该只认定3000元如此低额且不合理的赔偿金。鼎城公司通过欺骗购房者、大力宣传根本不存在的大型设施来吸引购房者前来购房，等将房屋出售后又转手将本该建设泳池设施的区域出售给保利和悦花园建设商品房，不仅赚取出售该区域的大额利润，还节省了自己建设“真沙泳池”等设施的费用及后续保养维护泳池的费用，鼎城公司通过自己违法行为，损害他人权益，自己获取巨大利益。四、一审法院对潘淑娣因虚假宣传时“真沙泳池”等设施的存在而导致自己承担高额物业管理费，要求鼎城公司进行损失补偿的主张不予支持的认定是错误的。首先，物业管理是对房屋与配套的设施设备，及相关场地的管理、维修、养护，主要是维护相关区域内的环境卫生还有秩序活动。因此潘淑娣所缴纳的物业管理费中就包含了对“真沙泳池”等大型设施的维护、管理、保养费用，但如今“真沙泳池”等设施已被确认为鼎城公司虚假宣传，根本不存在，鼎城公司在物业管理方面所花费的人力、物力、财力都大额减少了，而潘淑娣之前仍是按照小区内拥有“真沙泳池”等设施的标准缴纳物业管理费，由此可知潘淑娣确实因此承担了高额的物业管理费，鼎城公司在确定案涉房屋不配备“真沙泳池”等设施后仍按高价收取物业管理费，是极其不合理的，对此，请二审法院查明事实，判令鼎城公司不仅要降低之后每月的物业管理费用，还需将之前多收取的物业管理费归还给潘淑娣或应当在鼎城公司对潘淑娣的赔偿损失中体现这方面的补偿。综上所述，请二审法院查明事实，支持潘淑娣的上诉请求，依法对一审判决进行改判。鼎城公司口头答辩称，答辩意见与上诉意见一致。鼎城公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回潘淑娣的全部诉讼请求；2.潘淑娣承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、鼎城公司的宣传资料属于要约邀请，一审法院错误认定宣传资料中的内容应当视为要约，错误适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定。(一)宣传资料和双方签订的《合同补充协议》已明确约定广告、宣传资料并不能作为合同的组成部分，一审法院认定鼎城公司对泳池的说明和允诺具体确定完全错误。鼎城公司在宣传资料的下部已明显标注，“此宣传资料仅供参考，相关数据及信息以政府最终批复及正式法律文件为准，最终解释权归开发商所有”等字样，双方签订的《合同补充协议》第十七条第(三)点也已明确约定“买卖双方的全部权利与义务以《商品房买卖合同》《补充协议》及相关书面协议为准，设计本项目的所有广告、宣传资料、新闻、楼宇模型等仅供参考，不作为出卖人要约、承诺的依据”。根据上述说明和约定，鼎城公司对购房者已进行明显提示，双方明确约定广告、宣传资料并不能作为合同的组成部分，鼎城公司对泳池的说明和允诺并未具体确定，而需以政府最终批复及正式法律文件为准。因此，一审法院认定鼎城公司对泳池的说明和允诺具体确定没有事实和法律依据。(二)鼎城公司对泳池的宣传并未对潘淑娣订立商品房买卖合同以及房屋价格的确定有重大影响。首先，潘淑娣主张宣传资料应当视为要约，则负有提供证据证明鼎城公司对泳池的宣传对合同订立和房屋价格的确定有重大影响的义务，但其只有口头陈述并无证据证明，应由其自身承担举证不能的不利后果。一审法院在潘淑娣并未举证的情况下，径行认定宣传资料应当视为要约没有事实依据。其次，潘淑娣在订立商品房买卖合同之前应尽到审慎注意义务，即按常理，购房者会对其拟购房产进行多方位的考察，如朝向、楼层、周边环境、交通条件、地理环境等，而不会单凭开发商对泳池的销售宣传就作出购买决定，且潘淑娣知道涉案楼盘未配备泳池的情况下从未提出过解除合同，表明鼎城公司对泳池的宣传并未对潘淑娣订立商品房买卖合同以及房屋价格的确定有重大影响。二、双方签订的《合同补充协议》第十七条第(三)点并不存在免除鼎城公司责任、排除潘淑娣权利的情形，一审法院认定该条为无效的格式条款错误。首先，从《中华人民共和国合同法》第四十条规定及《合同补充协议》第十七条第(三)点的文义看，上述条款内容并未免除鼎城公司责任，也并未加重潘淑娣责任、排除潘淑娣主要权利；其次，上述条款也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的合同或条款无效的情形。因此，上述条款并不符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式条款无效的情形，一审法院认定《合同补充协议》第十七条第(三)点为无效的格式条款完全错误。三、鼎城公司对泳池的宣传并未给潘淑娣造成任何实际损失，一审法院判决鼎城公司赔偿3000元完全错误。首先，潘淑娣主张鼎城公司因对泳池的宣传应承担违约金，但双方签订的合同及补充协议并未就此类问题明确约定相应的违约责任，因此潘淑娣要求鼎城公司承担违约金并无合同依据。一审法院在无合同依据的情况下直接判决鼎城公司赔偿3000元，违反法律规定。其次，潘淑娣也并无任何实际证据证明其因鼎城公司对泳池的宣传受到任何实际损失；相反，潘淑娣在购买涉案房屋之后，房价不但没有下降，房价上涨反而高于相邻其他楼盘。因此，鼎城公司对泳池的宣传并未给潘淑娣造成任何实际损失，一审法院在潘淑娣并未受到实际损失的情况下，判决鼎城公司应向潘淑娣赔偿3000元没有事实和法律依据。四、潘淑娣的起诉明显已经超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，潘淑娣于2016年4月签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》时已明知涉案楼盘不存在泳池，最迟应于2019年4月向人民法院起诉，但其2019年8月才向人民法院起诉，明显已经超过诉讼时效。综上，潘淑娣的诉讼请求没有事实和法律依据，请二审法院依法撤销一审判决，改判驳回潘淑娣的全部诉讼请求。潘淑娣辩称，一、一审法院认定鼎城公司的宣传资料属于要约而不是要约邀请以及其违约的事实正确，请予以维持。二、潘淑娣不认同鼎城公司认为双方签订的《合同补充协议》第十七条第（三）点并不存在免除鼎城公司责任、排除潘淑娣权利的情形这一观点，该条款明显免除了鼎城公司作出虚假宣传、欺骗隐瞒潘淑娣行为的责任，排除了潘淑娣因受到鼎城公司虚假宣传的欺骗而欲维护自己权益的权利，是明显的格式条款，明显是不公平的。一审法院认定该条款为无效的格式条款是合法合理的，请予以维持。三、潘淑娣不认可鼎城公司认为其宣传行为没有给潘淑娣造成任何损失而无需赔偿的说法。首先，鼎城公司虚假宣传的行为已构成违约，其违约事实一审法院也已予以确认。基于潘淑娣与鼎城公司之间的合同关系，鼎城公司应为自己违约行为承担赔偿责任，而且鼎城公司在销售涉案房屋的时候，宣传有三个泳池，因而物业管理公司收取潘淑娣每平方米每月1.8元高额的物业管理费，而实际上并不存在所谓的泳池，物业管理公司维护、管理、保养费用明显减少，潘淑娣原本不该承担如此高额的物业管理费，这也是由于鼎城公司的虚假宣传而导致的。而对于鼎城公司所述房价上涨的情况，潘淑娣认为与本案无关，无论房价如何，鼎城公司虚假宣传的违约行为是真实存在的，其应承担违约责任。四、对于诉讼时效问题，本案明显没有超过诉讼时效，鼎城公司从2016年4月签订合同之日开始计算诉讼时效是错误的。因为潘淑娣是在2018年年初收楼时才发现案涉楼盘并未配备泳池，后收到四会市市*监督管理局的《行政处罚决定》才确认鼎城公司宣传的三个泳池已不会再建设，才知道自己的合法权益被侵害，因此，本案的诉讼时效计算起始时间应该为2018年年初，潘淑娣在2019年8月26日提起诉讼，没有超过诉讼时效，一审法院也予以确定，请二审法院予以维持。潘淑娣向一审法院起诉请求：1.判令鼎城公司立即向潘淑娣支付10万元违约金；2.本案全部诉讼费用由鼎城公司承担。一审法院认定事实：潘淑娣为四会市******金凯盛•誉城誉宁湾1栋2904房屋权利人，鼎城公司为该楼盘的开发商。2016年5月27日，潘淑娣（作为买受人）与鼎城公司（作为出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买位于四会市******金凯盛•誉城誉宁湾1栋29层2904房，建筑面积118.25平方米，套内建筑面积94.28平方米，按套内建筑面积计价，单价5488.099元/平方米，总金额为517418元。合同还约定了双方其他的权利义务。此外，双方还同时签订《合同补充协议》，约定“若出卖人在本项目范围内依据政府规划主管部门批准、自行投资兴建及设置的商业建筑、酒店、主题公园（游乐园）、学校、幼儿园、体育场地及建筑设施、泳池、居委会、文化活动室、老人活动中心、卫生站（医院）、停车场、停车位、架空层、预留用房用地等没有计入业主分摊面积的建筑物、设施，其所有权及相应的土地使用权归出卖人所有；若出卖人在本项目范围内依据政府规划主管部门批准投资兴建的人防建筑、设施的所有权归出卖人所有”；“买卖双方的全部权利义务以《商品房买卖合同》《补充协议》及相关书面协议的约定为准，设计本项目的所有广告、宣传资料、新闻、楼宇模型等仅供参考，不作为出卖人要约、承诺的依据”等内容。2018年12月28日，四会市市*监督管理局作出四市监处字[2018]第17号之二行政处罚决定书，载明如下内容：2018年3月26日，我大队接移送投诉举报呈批表，反映四会市鼎城房地产有限公司在销售“金凯盛•誉城誉宁湾”期间存在虚假宣传误导消费者的违法行为……经查明：当事人于2016年4月8日取得“金凯盛•誉城誉宁湾”预售许可证，对外销售“金凯盛•誉城誉宁湾”项目。当事人在销售该项目前一个月，开始制作发布含有“真沙泳池”、“标准泳池”、“儿童泳池”、“儿童游乐园”和“休息小广场”的户型图宣传单张；在售楼现场宣传画报及微信公众号宣传有“4000㎡真沙泳池”的内容；售楼中心的模拟沙盘制作有“真沙泳池”等模型。再查明，当事人在规划报建“金凯盛•誉城誉宁湾”项目时，并没有规划“真沙泳池”、“标准泳池”、“儿童泳池”、“儿童游乐园”和“休息小广场”这些设施。据当事人受托人陈述，其初衷是打算建设上述配套设施的，但后来经过专家论证，就取消了“真沙泳池”、“标准泳池”、“儿童泳池”这些规划……综上所述……当事人在销售“金凯盛•誉城誉宁湾”项目期间通过户型图、微信公众号、现场画报以及现场沙盘发布涉及“真沙泳池”、“标准泳池”、“儿童泳池”内容的广告，至交付楼盘后上述设施仍未建设，属于虚假广告，并对鼎城公司作出了相应行政处罚。另查明，涉案楼盘销售期间，鼎城公司在其发布的《金凯盛•誉城誉宁湾户型鉴赏》图册中的誉宁湾平面图标示着“标准泳池”、“儿童泳池”、“真沙泳池”等图示。但该图册下方用小字备注“此宣传资料仅供参考，相关数据及信息以政府最终批复及正式法律文件为准，最终解释权归开发商所有”。其他宣传资料及沙盘模型均有相关“标准泳池”、“儿童泳池”、“真沙泳池”内容。再查明，四会市物价局《关于住宅（不含别墅）前期物业服务收费基准价及各类住宅小区其他收费问题的通知》（四价[2008]33号）规定高层住宅物业服务收费基准价为1.2元，浮动幅度不超过30%，下浮不限，而案涉房屋的物业管理费按建筑面积每月每平方米1.8元计算。宣传资料中所标示用于建泳池的地块现已用于保利和悦花园建设商品楼。潘淑娣认为鼎城公司虚假宣传行为构成违约，其因此需承担高额物业费且鼎城公司从中节约成本获利，遂向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为，本案应为商品房预售合同纠纷。潘淑娣与鼎城公司双方签订的《广东省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。关于鼎城公司是否违约的问题。行政职能部门的认定结论是从行政管理的角度依据有关行政法律、法规的规定进行审查后作出的，而对于上述行政违法行为是否构成合同法意义上违约，需要依据合同法等相关民事法律、法规的规定进行分析认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”因《商品房买卖合同（预售）》未就“标准泳池”、“儿童泳池”和“4000㎡真沙泳池”等设施进行约定，因此，鼎城公司是否违约关键在于鼎城公司就“标准泳池”、“儿童泳池”和“4000㎡真沙泳池”等设施对外进行的宣传是否符合上述司法解释中规定的构成要约条件。一、上述司法解释中的“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”，是指商品房开发规划范围内的房屋及该房屋的相关设施。这里的相关设施，包括商品房的基础设施和公共配套设施。公共配套设施又包括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。本案中，鼎城公司宣传图册中标示的“标准泳池”、“儿童泳池”和“4000㎡真沙泳池”等设施位置处于案涉楼盘开发规划范围内，属于案涉楼盘的公共配套设施。鼎城公司辩称宣传资料中的泳池并不在规划图范围内，与该司法解释规定的“商品房开发规划范围内”不是同一概念，鼎城公司以此理由抗辩，该院不予采纳。二、关于鼎城公司就“泳池”等设施的宣传是否为具体确定的允诺的问题。鼎城公司在对外宣传时在宣传资料上直接标示着“标准泳池”、“儿童泳池”、“真沙泳池”等图示，售楼现场宣传画报及微信公众号宣传有“4000㎡真沙泳池”的内容，售楼中心的模拟沙盘制作也有“真沙泳池”等模型，可见对上述设施的说明是具体确定，且带有允诺性质，因此，可以确认鼎城公司有关泳池的宣传构成具体确定的允诺。三、“标准泳池”、“儿童泳池”和“4000㎡真沙泳池”等设施宣传是否对案涉商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的问题。首先，楼盘内配置三个泳池，尤其是“4000㎡真沙泳池”，在周边市县是极其稀少的，物以稀为贵。其次，从鼎城公司提交的《规划报建图》中反映出鼎城公司并未将上述设施纳入规划报建范围的事实，鼎城公司明知经相关行政主管部门批准的商品房规划图范围内并未包含上述设施，而将“4000㎡真沙泳池”纳入案涉楼盘平面图并在宣传资料中着重以该“4000㎡真沙泳池”为卖点进行宣传的做法，也间接证明其宣传对潘淑娣是否购买房屋及是否以此价格购买涉案房屋构成重大影响。综上，鼎城公司对“标准泳池”、“儿童泳池”和“4000㎡真沙泳池”等设施对外进行的宣传构成要约，应当视为合同内容，鼎城公司未履行配套建设上述设施的约定，应当承担违约责任。而鼎城公司在《广东省商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》中关于“买卖双方的全部权利义务以《商品房买卖合同》《补充协议》及相关书面协议的约定为准，设计本项目的所有广告、宣传资料、新闻、楼宇模型等仅供参考，不作为出卖人要约、承诺的依据”的陈述，为格式条款，无明显标记表明鼎城公司已采取合理的方式提请了潘淑娣注意，鼎城公司也未提供其他证据证明其已向潘淑娣尽到了合理提示和说明义务，故系免除其自身责任而排除对方主要权利的格式条款，应为无效。对于鼎城公司提出其对“标准泳池”、“儿童泳池”和“4000㎡真沙泳池”等设施对外进行的宣传只是要约邀请的抗辩意见，该院不予采纳。鉴于合同中对鼎城公司该违约行为应承担违约金未作明确约定，但鼎城公司该违约行为确实给潘淑娣造成了损失，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”考虑到潘淑娣在购房前应仔细协定合同内容，甚至自行向相关行政主管部门核实涉案楼盘的设施配套问题，但潘淑娣知道案涉楼盘并未配备“真沙泳池”等设施后并未提出过解除合同，且影响房价的因素众多，包括商品房的设计结构、楼盘周边环境、公共设施、交通条件、规划建设、板块地价、地理环境等因素，而泳池在居民日常生活中仅占少部分使用价值，故该院综合上述情况，酌定鼎城公司应支付的赔偿金金额为3000元。潘淑娣主张鼎城公司从中节约成本获取巨额利益，节约的成本和获取的利益为其损失，没有事实和法律依据，该院不予采纳。对潘淑娣“因此承担高额物业管理费”的主张，该院认为影响物业管理费高低的因素包括物业公司资质、管理水平、人员素质及小区档次等，配备“真沙泳池”等设施与物业管理费的收费高并无直接关联，因此，潘淑娣上述主张理据不足，该院不予支持。关于诉讼时效的问题。鼎城公司认为潘淑娣在签订案涉商品房买卖合同时已知道案涉楼盘不存在泳池情况，诉讼时效应从2016年4月签订起计算,诉讼时效期间为三年，潘淑娣在2019年8月起诉已超过诉讼时效;潘淑娣则认为在其在四会市市*监督管理局于2018年12月作出行政处罚决定书后明确鼎城公司不会再建设泳池后才知道权利被侵害,诉讼时效从确切知道权益受损之日开始计算,诉讼时效期间为三年。该院认为,2016年5月27日双方签订《广东省商品房买卖合同》,虽合同未有关于泳池的约定，但不能表明潘淑娣知道或者应当知道案涉楼盘配套设施里未存在泳池，故鼎城公司主张诉讼时效从签订合同之日即2016年4月起算,该院不予采纳。潘淑娣庭审中明确在2018年年底发现案涉楼盘并未配备泳池，结合四会市市*监督管理局的《行政处罚决定书》于2018年3月26日接到举报，该院认定潘淑娣于2018年年初才知道或者应当知道权利被侵害,诉讼时效应从此时开始计算,潘淑娣于2019年8月28日向该院提起诉讼,没有超过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条第二款、第三十九条、第四十条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、鼎城公司应于该判决生效之日起十日内支付潘淑娣赔偿金3000元；二、驳回潘淑娣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1150元（潘淑娣已预交），由潘淑娣负担1115元，鼎城公司负担35元。二审中，当事人没有提交新证据。本院另查明，鼎城公司向肇庆市鼎湖区人民法院提起行政诉讼，请求撤销四会市市*监督管理局于2018年12月28日作出的四市监处字[2018]第17号之二行政处罚决定书，该案经肇庆市鼎湖区人民法院作出（2019）粤1203行初266号行政判决，驳回鼎城公司的诉讼请求，鼎城公司不服该行政判决向本院提起上诉，本院于2020年1月21日作出（2019）粤12行终298号行政判决，驳回鼎城公司的上诉，维持原判。该行政处罚决定书已发生法律效力。又查明，宣传资料标注泳池的地块已由鼎城公司转让给其他公司进行房地产开发。一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方的商品房买卖关系合法有效且双方对商品房买卖事实并无异议，只是对鼎城公司在销售案涉商品房过程中的相关销售广告、宣传内容有异议。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案的争议焦点是：1.鼎城公司在销售案涉商品房过程中的相关销售广告、宣传内容是否构成要约及是否因此违约和具体的违约责任；2.潘淑娣的起诉是否超过诉讼时效。本案中，根据四会市市*监督管理局管理局四市监处字[2018]第17号之二行政处罚决定书查明事实可知，鼎城公司在规划报建案涉楼盘项目时，并没有规划“真沙泳池”、“标准泳池”、“儿童泳池”、“儿童游乐园”和“休息小广场”这些设施，鼎城公司亦未能提供证据证实其在事后对上述设施进行了规划报建，现案涉的相关宣传行为已被认定为虚假宣传并受到行政处罚，且实际上，鼎城公司将宣传中“真沙泳池”、“标准泳池”、“儿童泳池”所在地块转让给其他公司进行了房地产开发。由此可知，鼎城公司案涉的宣传行为明显属于虚假，且其该虚假宣传明显是为了使潘淑娣产生误解，促使潘淑娣按照鼎城公司提出的销售价格等条件签订案涉商品房买卖合同，该虚假宣传客观上对订立案涉商品房买卖合同及确定房屋价格产生了重大影响。鼎城公司认为在相关宣传资料有标注说明和案涉《合同补充协议》有约定且已明显提示相关宣传内容未确定及不作为要约，但其该提示行为与相关宣传内容由始至终没有实现的事实及其宣传的实际目的完全相反，已严重违反了诚实信用原则，且该提示行为不足以排除潘淑娣明确知道相关宣传内容无法实现，该提示行为明显无效，其该提示行为对潘淑娣不产生约束力。故虽然涉案宣传内容未载入商品房买卖合同中，但仍应视为合同内容，即鼎城公司在销售案涉商品房过程中的相关销售广告、宣传内容构成要约。现鼎城公司构成违约，对此应承担相应的赔偿责任。结合案涉购房价款，并综合考虑居住环境改变对潘淑娣生活造成的影响，一审法院酌定案涉赔偿款为3000元并无不当。潘淑娣诉讼主张10万元赔偿款理据不充分，本院不予支持。而对于潘淑娣起诉是否超过诉讼时效的问题，鼎城公司并无证据证实潘淑娣在签订案涉商品房买卖合同时已知涉案楼盘不存在销售宣传中的泳池等设施，其应承担举证不能的不利法律后果，故一审判决认定本案不超过诉讼时效正确，本院予以维持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，潘淑娣和四会市鼎城房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2275元（潘淑娣预交2225元，四会市鼎城房地产开发有限公司预交2300），由潘淑娣负担2225元，四会市鼎城房地产开发有限公司负担50元。本院向四会市鼎城房地产开发有限公司退回2250元。本判决为终审判决。审 判 长  唐 强审 判 员  张秀丽审 判 员  陈卓杰二〇二〇年三月三十日法官助理  肖荣健书 记 员  陆贤妍