湖南省株洲市芦淞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0203民初619号 原告：中国建设银行股份有限公司株洲市分行。 委托诉讼代理人：程莎，湖南誉翔律师事务所律师，代理权限：一般代理。 委托诉讼代理人：欧卢会丹，湖南誉翔律师事务所律师，代理权限：一般代理。 被告：杨金，男，1978年10月14日出生，汉族。 被告：株洲塔山房地产开发有限公司。 原告中国建设银行股份有限公司株洲市分行（以下简称“中国建设银行”）诉被告杨金、株洲塔山房地产开发有限公司（以下简称“塔山公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年2月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行的诉讼代理人程莎、欧卢会丹到庭参加诉讼，被告杨金、塔山公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求（明确后）：1.判令解除原告与被告杨金于2016年12月8日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告杨金立即偿还原告借款本金3943985.77元，利息（含罚息、复利）43371.71元，利息暂计至2019年9月5日，此后继续计算至借款清偿日止；3.判令原告对被告杨金提供的抵押房产享有优先受偿权；4.判令原告实现债权的律师费239241元由被告杨金承担；5.判令被告塔山公司对上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：原告与被告于2016年12月8日签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：原告向被告杨金发放贷款人民币493万元整，借款期限为120个月，即2016年12月7日起至2026年12月7日止；贷款利率为浮动利率，还款方式按月付息，任意还本，逾期罚息利率在原借款利率基础上加收15%确定。如被告杨金发生不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款等违约情形时，则原告有权采取解除合同，宣布原告与被告杨金合同项下各笔或单笔借款立即到期，要求借款人立即清偿全部借款本息及相关费用等。同时，合同约定被告塔山公司对上述债务承担连带担保责任。上述合同签订后，被告塔山公司于2017年4月6日将名下的房屋抵押并办理了抵押登记。原告于2016年12月9日依约向被告杨金发放了贷款493万元。现原告已履行了提供借款的义务，但被告杨金已拖欠原告的借款本金3943985.77元及利息（含罚息、复利）43371.71元（暂计算至2019年9月5日止），被告塔山公司至今也未向原告履行保证责任，故原告提起诉讼。 两被告均未答辩。 原告提交了原告营业执照、被告身份证、企业登记信息、结婚证、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、不动产登记证明、中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证、贷款本息欠缴明细、中国建设银行股份有限公司个人类贷款委外诉讼催收协议等证据，被告杨金、塔山公司未出庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经查，原告提交的中国建设银行股份有限公司个人类贷款委外诉讼催收协议符合证据的真实性要求，本院对真实性予以采信，对证明目的结合全案综合予以认定；其余证据符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告杨金因购房需要向原告申请贷款。原告与被告杨金、塔山公司于2016年12月8日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：1、被告杨金向原告贷款493万元整，借款期限为120个月，即2016年12月7日起至2026年12月7日止；2、贷款利率为浮动利率，还款方式为等额本息，贷款采取浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%；3、逾期罚息利率本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，如被告杨金发生不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款等违约情形时，原告有权解除与被告的借贷关系，宣布贷款立即到期并要求借款人立即归还借款本息及支付相关费用；4、被告塔山公司就合同项下所列借款本金、利息（包括罚息、复利）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、邮寄费、公告费等），为借款人提供连带责任担保，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止；5、被告杨金以其所购的房产提供抵押。 2017年4月6日，原、被告就东成商业广场房产办理了权利人（申请人）为原告的抵押预告登记，但该房屋至今未办理不动产权证及他项权证。上述合同签订后，原告依约向被告杨金支付贷款493万元，但被告杨金自2019年8月开始拖欠借款本息，截至2019年9月5日已拖欠利息（含罚息、复利）41234.9元。原告在庭审中确认，第一项诉请求的借款利息为43371.71元系计算有误。 另查明,为了此次起诉,中国建设银行与湖南誉翔律师事务所签订了一份《个人类贷款委外诉讼催收协议》，双方约定：原告委托湖南誉翔律师事务所对杨金等个人类贷款欠款进行诉讼催收事宜，原告通过被委托方的工作成效计算支付诉讼催收费，其中通过判决方式结案，并且以“全额还款，提前结清”方式回款的案件，以现金回收到账的数额作为计算代理费用的基数，按实际回收金额的6%的计算。 本院认为，本案系金融借款合同纠纷。本案需要查明的重点为：一、被告杨金是否应当向原告归还借款本息及承担其他违约责任；二、原告对涉案房产是否享有优先受偿权；三、被告塔山公司是否需要承担保证责任。现予以评述如下： 一、被告杨金是否应当向原告归还借款本息及其他费用。 原告与被告杨金、塔山公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，合同依法成立有效，对各方均具有法律约束力。原告按照合同的约定向被告杨金发放了借款，被告杨金未按时足额偿还原告借款本息，其行为已构成违约。根据合同的约定，被告杨金未按合同约定按时足额履行还本付息义务，原告有权解除合同，并要求被告杨金立即归还借款本息及相关费用。因此，原告要求解除合同，并要求被告杨金偿还原告借款本金3943985.77元及利息（含罚息、违约金）41234.9元（暂计算至2019年9月5日），合计人民币3985220.67元，此后的利息按合同约定计算至清偿日止的诉讼请求，本院予以支持。对于原告诉请中截至2019年9月5日计算过高的部分，因没有法律依据，原告亦确认系计算错误，本院不予支持。关于律师代理费，虽原告与诉讼代理方约定的是按实际回收金额的6%计算，目前尚未全部实际支付，但律师代理费属于必然发生的预期损失，为减轻当事人诉累，本院在本次诉讼中一并支持。原告主张的金额为239241元，本院认为该金额明显过高，故参考同类案件，支持被告杨金向原告支付律师代理费10万元。如原告就本案花费的律师代理费显著高于10万元，原告可待费用实际发生后另行主张权利。 二、原告对涉案房产是否享有优先受偿权。 原告与被告杨金通过合同约定形成了以涉案房屋为原告债权提供抵押担保的合意，但双方仅在不动产登记部门办理预抵押登记，因双方未对该房屋办理不动产权证及他项权证。根据《物权法》第二十条的规定，预告登记产生的法律后果为“未经预告登记权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力”。由此可知，预抵押登记所产生的并非是现实的抵押权，而是将来排他的物权变动请求权。故原告主张对抵押房屋享有优先受偿权的请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。 三、被告塔山公司是否需要承担保证责任。 被告塔山公司向原告作出担保的意思表示，应按合同约定承担保证担保责任。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，除非债务人已办妥他项权证并交付原告，否则被告塔山公司需对合同项下的本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、邮寄费、公告费等）承担连带责任担保。故被告塔山公司应对被告杨金所负债务承担连带清偿责任，但其承担保证责任后，有权向被告杨金追偿。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条，第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司株洲市分行与被告杨金于2016年12月8日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告杨金于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司株洲市分行借款本金3943985.77元及暂计算至2019年9月8日的利息41234.9元，以上共计人民币3985220.67元，此后利息（含罚息、复利）按合同约定的计算方式继续计算至全部借款清偿之日止； 三、被告杨金于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司株洲市分行律师代理费100000元； 四、被告株洲塔山房地产开发有限公司对被告杨金应清偿的第二、三项确定的债务向原告中国建设银行股份有限公司株洲市分行承担连带清偿责任，被告株洲塔山房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告杨金追偿； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司株洲市分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费40613元，减半收取20306元，保全费5000元，合计25306元，由被告杨金、株洲塔山房地产开发有限公司负担24546元，由原告中国建设银行股份有限公司株洲市分行负担760元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行长沙分行营业部缴纳；汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：81010321000000181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 李叶舟 二〇二〇年三月二十四日 法官助理 陈 飞 书 记 员 杨 华 附判决书引用法律条文全文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国民事物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国民事担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。