浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1144号上诉人（原审被告）：苍南永安房地产开发有限公司，统一社会信用代码9133032756696575XJ，住所地苍南县灵溪镇塘北东路40号（二层）。法定代表人：林月城，董事长。委托诉讼代理人：包崇安，浙江横阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴宝源，男，1985年7月5日出生，汉族，住苍南县。委托诉讼代理人：黄嘉盈，浙江正昌律师事务所律师。上诉人苍南永安房地产开发有限公司因与被上诉人吴宝源商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2019）浙0327民初9876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苍南永安房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回吴宝源的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由吴宝源负担。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足。涉案《商品房买卖合同》约定买受人支付首付款后，剩余购房款通过银行贷款或公积金贷款方式予以支付。苍南永安房地产开发有限公司通知吴宝源于2014年10月16日之前办理按揭手续，但吴宝源拒不办理，直到2015年10月22日才办理了按揭手续，苍南永安房地产开发有限公司才收到剩余购房款930000元。吴宝源逾期支付购房款构成违约，依据涉案《商品房买卖合同》的约定应当支付违约金69006元。即使苍南永安房地产开发有限公司存在延期交房的违约行为，因吴宝源也存在逾期付款的违约行为，相应的违约金应予以冲抵，苍南永安房地产开发有限公司也只需支付2851.21元。吴宝源辩称：一、涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，真实有效。苍南永安房地产开发有限公司未按合同约定在2016年12月31日前交房，直到2017年10月10日才交付房屋，构成违约，原审法院判决其承担逾期交房违约责任，于法有据。二、吴宝源不存在逾期付款的情况。吴宝源签订涉案《商品房买卖合同》时即支付了首付款400689元，后于2015年10月22日应苍南永安房地产开发有限公司的要求办理了银行按揭，将剩余购房款930000元支付完毕。苍南永安房地产开发有限公司主张其通知吴宝源于2014年10月16日前带齐相关材料办理按揭贷款，应当举证证明。三、即使吴宝源存在逾期支付购房款的情况，苍南永安房地产开发有限公司亦应当在一审时提起反诉或另案起诉，与吴宝源主张苍南永安房地产开发有限公司逾期交房违约责任无关。且苍南永安房地产开发有限公司要求吴宝源承担逾期付款违约金也已经超过诉讼时效。吴宝源向一审法院起诉，请求：1.依法判令苍南永安房地产开发有限公司向吴宝源支付逾期交房违约金74519元（以1330689元为基数，按日利率万分之二从2017年1月1日起算至2017年10月10日止）；2.依法判令苍南永安房地产开发有限公司向吴宝源支付逾期办证违约金33533元（以1330689元为基数，按日利率万分之一从2019年1月1日起算至2019年9月12日止）；3.本案诉讼费用由苍南永安房地产开发有限公司承担。在一审庭审过程中，吴宝源将第1项诉讼请求的计算时间变更为算至2017年9月27日止。一审庭审之后，吴宝源将其第1项诉讼请求的违约金数额明确为71857.12元并申请撤回其第2项诉讼请求。一审法院认定事实：2014年3月25日，吴宝源作为买受人与苍南永安房地产开发有限公司签订了合同编号为2014900082500050，备案登记号为20149400551的《商品房买卖合同》一份，约定吴宝源向苍南永安房地产开发有限公司购买位于灵溪镇晨光尚品园第3幢1504号商品房，建筑面积89.38平方米，单价为每平方米14888元，房屋总价1330689元。合同第九条约定：出卖人应当在2016年12月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因规划、建设、市政、文物、环保、拆迁等行政部门依据法律或政府文件的规定，采取某项行政措施或遇重大技术问题，或因国家建设需要改变规划的，或甲方施工过程中遭遇居民阻挠而难于及时解决的，导致建设期延长，以政府部门出具证明为准。或者非出卖人的原因导致交付延期的，出卖人不承担违约责任；3.买受人未付清房款、利息、违约金以及本物业或合同有关的所有费用，交付期限自动延长至全部款项结清为止，同时按照第十二条买受人承担违约责任。本合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为。合同第十条约定：除本合同规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十六条约定：……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款的0.01%的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。合同签订后，吴宝源向苍南永安房地产开发有限公司履行了购房款支付义务。苍南永安房地产开发有限公司于2017年9月22日制发《晨光尚品园交付通知书》并送达吴宝源，通知其办理交房手续时间为2017年9月27日开始至2017年10月10日止，吴宝源于2019年10月10日办理案涉房屋交房手续。涉案房屋于2018年11月20日办理了不动产权初始登记，于2019年9月12日转移登记至吴宝源名下。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照合同的约定全面履行义务。根据该合同约定，苍南永安房地产开发有限公司应于2016年12月31日前将符合交付条件的商品房交付吴宝源，但苍南永安房地产开发有限公司实际于2017年10月10日才将房屋交付给吴宝源，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。鉴于苍南永安房地产开发有限公司通知吴宝源可办理交房手续的开始时间为2017年9月27日，即该时间已具备交房条件，而吴宝源在2017年10月10日办理交房手续系其个人原因所致，故该拖后办理交房手续后果应由吴宝源自行承担，逾期交房违约金应自2017年1月1日起计算至2017年9月27日止为宜，以房屋总价款1330689元为基数，按每日万分之二计算，即270天×1330689元×0.0002=71857.21元，吴宝源变更之后的该项诉讼请求符合法律规定，予以支持。吴宝源自愿撤回其第2项诉讼请求，系对其诉讼权利的合法处分，应予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2019年11月27日判决苍南永安房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付吴宝源逾期交房违约金71857.21元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1596元，减半收取计798元，由苍南永安房地产开发有限公司负担。二审期间，吴宝源未提供新的证据。苍南永安房地产开发有限公司提供了以下证据：1.国内标准快递单、银行按揭办理告知函；2.中国银行零售贷款借款借据，共同证明吴宝源逾期支付购房款，应当承担违约责任。吴宝源对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，无法查询到单号的物流信息，且不能客观反映快递是否已真实投递；催告函系苍南永安房地产开发有限公司单方制作，无指定业主，且为复印件；证据2仅能证明吴宝源办理了按揭贷款，不能证明存在逾期支付购房款的情况。本院经审查认为，苍南永安房地产开发有限公司提供的上述证据并非二审新的证据，本院不予采信。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院认为，苍南永安房地产开发有限公司未按照涉案《商品房买卖合同》约定的时间交付涉案房屋，构成违约，事实清楚。一审判决苍南永安房地产开发有限公司向吴宝源支付自2017年1月1日起至2017年9月27日止的逾期交房违约金，符合合同约定。苍南永安房地产开发有限公司在本案二审中主张吴宝源逾期支付购房款，应承担违约责任，但在本案一审中其既未抗辩亦未提起反诉，故上述问题不属于本案的审理范围，应另案处理。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。苍南永安房地产开发有限公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1596元，由上诉人苍南永安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹启东审 判 员 杨宗波审 判 员 刘宏杰二〇二〇年三月十七日法官助理周婷婷代书记员 缪伊娜