四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终26号 上诉人（原审原告，申请执行人）：成都农村商业银行股份有限公司都江堰支行，住所地四川省都江堰市都江堰大道207号。 负责人：陈尚伟，行长。 委托诉讼代理人：何政金，四川扩信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟菲菲，四川扩信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，案外人）：曾伟。 委托诉讼代理人：曾胜贤。 委托诉讼代理人：张昌宏，四川佳奥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，案外人）：郑红玉。 委托诉讼代理人：曾胜贤。 委托诉讼代理人：张昌宏，四川佳奥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，被执行人）：资中中豪房地产开发有限公司，住所地四川省资中县工业大道旁。 法定代表人：易良君，执行董事。 上诉人成都农村商业银行股份有限公司都江堰支行（以下简称成都农商行都江堰支行）因与被上诉人曾伟、郑红玉、资中中豪房地产开发有限公司（以下简称中豪房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省自贡市中级人民法院（2018）川03民初161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭。因当事人未提出新的事实、理由，合议庭认为不需要开庭审理，各方当事人也同意，本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 成都农商行都江堰支行上诉请求：一、撤销四川省自贡市中级人民法院作出的（2018）川03民初161号民事判决，改判对位于四川省资中县的“中豪·资州印象”6号楼1单元25-4房屋继续执行；二、判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定“曾伟、郑红玉在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，无事实和法律依据。曾伟、郑红玉与中豪房地产公司于2015年10月7日签订的《商品房买卖协议》欠缺中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》第十六条规定的“交付使用条件”“面积差异处理方式”“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任”“办理产权登记有关事宜”等商品房买卖合同的必要条款，属于预约合同，而非正式商品房买卖合同，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条第一项规定的“买卖合同”。虽然四川省资中县人民法院相关生效判决已确认该合同有效,但该预约合同有效并不能排除法院强制执行。二、一审判决认定“曾伟、郑红玉所购房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋”，无事实和法律依据。案涉争议房屋用途为商住，且除该房屋外，曾伟、郑红玉还在中豪房地产公司另购了一套成套住宅［面积：115.31平方米，权证号：2015002766（合同）］，其不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，不能排除法院的强制执行。即使确如中豪房地产公司、曾伟、郑红玉所言，该房屋系登记错误且未支付房款，但在长达三年多的时间内，中豪房地产公司既未要求曾伟、郑红玉支付房款，也未要求其配合办理注销登记手续，不符合常理。三、一审判决认定“曾伟所支付的购房款已超过合同约定总价款的百分之五十”，无事实和法律依据。1.昆明市工商联资中商会（以下简称资中商会）、中豪房地产公司、曾伟签订的《资中县“中豪·滨江美地”（暂定名）房屋内部认购协议书》（以下简称《房屋内部认购协议》）第三条第一款约定表明，案涉诚信金收取主体为资中商会，并非中豪房地产公司。2.曾伟、郑红玉在一审答辩状中确认，2012年10月20日，曾伟、郑红玉支付给刘红英的20万元系支付给资中商会的诚信金，并非向中豪房地产公司支付的购房款。3.中豪房地产公司提供的“关于收昆明商会诚意金过账的情况说明”，系该公司单方制作，且未提供原件，亦未取得资中商会的确认，不能作为认定本案事实的证据。据此，曾伟、郑红玉并未向中豪房地产公司支付任何购房款。综上所述，成都农商行都江堰支行认为一审判决认定事实不清，适用法律错误。 曾伟、郑红玉答辩称：成都农商行都江堰支行的上诉理由均不成立。一、关于查封之前未签订合法有效的书面买卖合同的问题。1.商品房销售分为现售和预售两种，曾伟、郑红玉与中豪房地产公司签订的是预售合同，是正式的房屋买卖合同，而非预约合同。2.曾伟、郑红玉与中豪房地产公司签订的《商品房买卖协议》具备了《商品房销售管理办法》规定的当事人名称或姓名和住所、商品房基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付适用条件及日期、违约责任等相关主要及必备条款，且中豪房地产公司已收取曾伟、郑红玉支付的购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，成都农商行都江堰支行误解了预约与正式合同的区别。案涉于2018年8月14日生效的（2018）川1025民初2384号民事判决，已确认《商品房买卖协议》有效。3.《商品房买卖协议》签订于2015年10月7日，一审法院于2018年9月6日将《协助执行通知书》送达当地房管部门，清楚表明曾伟、郑红玉签订合法有效书面买卖合同系在人民法院查封前。二、关于所购房屋并非用于居住且名下有其他用于居住房屋的问题。1.对于成都农商行都江堰支行所指称的另一套备案登记房屋，曾伟、郑红玉至今未付款。未办理注销登记的原因在中豪房地产公司，该房屋目前仍属中豪房地产公司所有。2.法律上房屋所有权人以物权登记机关的登记为准，曾伟、郑红玉在物权登记机关并无任何一处房屋登记记录，对此事实，成都农商行都江堰支行和一审法院均到相关房地产登记机关进行过核实。成都农商行都江堰支行应举证证明曾伟、郑红玉所购房屋不是用于居住，且其名下还有其他用于居住房屋的事实，但其并未提供证据予以证明。三、关于曾伟、郑红玉未付购房款的问题。曾伟、郑红玉已实际支付20万元购房款，有其提供的银行汇款凭证、《收据》等书证证明，足以证明已付购房款超过合同约定价款百分之五十的事实。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 中豪房地产公司表示以其一审答辩意见为准。 成都农商行都江堰支行向一审法院起诉请求：1.判令对曾伟、郑红玉名下位于四川省资中县房屋继续执行；2.本案诉讼费用由曾伟、郑红玉共同承担。 一审法院认定事实：2014年4月1日，委托人申银万国证券股份有限公司、贷款人（受托行）成都农商行都江堰支行与借款人中豪房地产公司签订《委托贷款合同》，约定贷款金额为人民币27000万元，贷款期限自2014年4月9日起至2017年4月8日止。成都农商行都江堰支行根据上述合同约定，向中豪房地产公司发放该笔委托贷款。同日，中豪房地产公司为该合同项下债权提供担保，自愿将其所有的位于四川省资中县东林坝片区沱江边二桥旁的国有土地使用权抵押给成都农商行都江堰支行，双方签订了《抵押合同》并办理了抵押登记［他项权利证号为：资中他项（2014）第0021号］。中豪房地产公司还分别于2014年4月1日、6月3日、9月15日、2015年3月12日与成都农商行都江堰支行签订《抵押合同》，将其“中豪·资州印象”在建工程项目的1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6号楼、7-2号楼、8号楼、9号楼、地下室分别作抵押，并办理抵押登记,其中6号楼抵押楼层为1-2层的商业用房和2-31层的成套住房（他项权利证号为：内房建资中县字第××号，登记时间为2015年9月30日）。四川省成都市成都公证处于2015年12月18日对《委托贷款合同》出具（2015）成证内经字第56773号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，并对上述《抵押合同》分别出具（2015）成证内经字第56774号、第56775号、第59336号、第59337号、第59338号《公证书》，赋予其强制执行效力。成都农商行都江堰支行因中豪房地产公司未按期归还借款本息，向四川省成都市成都公证处申请出具《执行证书》。2017年8月8日，四川省成都市成都公证处作出（2017）成证执字第201号《执行证书》，载明：一、被执行人：中豪房地产公司；二、执行标的：1.贷款本金人民币27000万元；2.合同项下贷款利息（暂计算至2017年6月21日）人民币79028916.44元；3.合同项下贷款罚息（暂计算至2017年6月21日）人民币19089240.79元；4.贷款手续费人民币270000元及违约金人民币98685元；5.支付主债权金额5%的违约金人民币13500000元；6.公证费人民币27000元，申请出具执行证书公证费人民币35000元；7.2017年6月22日至贷款本息付清之日所产生的利息、罚息、复利按照合同约定计算。 2018年5月14日，成都农商行都江堰支行依据《具有强制执行效力的债权文书公证书》和《执行证书》，向四川省高级人民法院申请执行。四川省高级人民法院于2018年6月27日作出（2018）川执37号执行裁定，指定该案由一审法院执行。一审法院于2018年9月3日作出（2018）川03执84号执行裁定，裁定冻结、划拨、扣留被执行人中豪房地产公司所有的现金52000万元，或查封、扣押、冻结相应价值的财产。该院并于同日作出（2018）川03执84号之一、之二、之三执行裁定，分别对被执行人中豪房地产公司以下财产进行查封：1.位于四川省资中县林坝，面积53418平方米，证号为资中国用（2013）第00750号的国有土地使用权；2.位于四川省资中县“中豪·资州印象”的房产［预售许可证号为：（2014）14019号、14033号、14044号、14060号、14059号、14012号、14048号、14050号］；3.四川省资中县“中豪·资州印象”地下层Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ区、面积共计8.8万平方米的在建工程。2018年9月6日，一审法院向四川省资中县地产管理局送达了对上述财产查封的《协助执行通知书》。2018年9月28日，曾伟、郑红玉提出书面异议，以其系案涉争议房屋的实际所有权人为由，请求撤销并解除对案涉争议房屋的查封。一审法院于2018年10月10日作出（2018）川03执异38号执行裁定，中止对中豪房地产公司“中豪·资州印象”6号楼1单元25-4号房屋的执行。为此，成都农商行都江堰支行向一审法院提起执行异议之诉。 另查明，2012年4月6日，曾伟与郑红玉登记结婚。2012年10月20日，资中商会（甲方）、中豪房地产公司（乙方）与曾伟（丙方）签订《房屋内部认购协议》，该协议约定：由中豪房地产公司全权承担该项目的开发和销售；丙方在正式签订本协议时，向甲方缴纳诚信金20万元后成为商会ＶＩＰ会员，享受住宅建筑面积暂定基价3000元／㎡的优惠；甲方正式对外预售时，由甲方通知丙方选房并缴付后期购房款及完善相关《商品房买卖协议》；丙方暂定房屋面积在100平方米之间；丙方在缴纳诚信金之日起至本项目正式开盘（取得商品房预售许可证）止，按所缴纳的诚信金享受20%的年回报率，优惠房价，该回报直接冲抵房款。同日，曾伟向中豪房地产公司出纳员刘红英在中国工商银行账户（卡号62×××07）汇入20万元；2012年10月25日，刘红英从该账户向中豪房地产公司法定代表人易良君在中国工商银行账户（卡号62×××73）汇入910万元；同月26日，易良君从该账户向中豪房地产公司转款970万元（其中包含曾伟交纳的20万元）。2014年12月19日，成都农商行都江堰支行向四川省资中县地产管理局出具《预售函》，同意中豪房地产公司将其开发并抵押的“中豪·资州印象”项目涉及的商品房向社会销售（其中包含案涉争议房屋所在的6号楼）。2014年12月29日，中豪房地产公司取得“中豪·资州印象”6号楼的《商品房预售许可证》。2015年10月7日，中豪房地产公司（甲方）与曾伟（乙方）签订《商品房买卖协议》，协议约定：乙方自愿购买甲方开发建设的“中豪·资州印象”项目6号楼1单元25-4号房屋，预测建筑面积为103.33平方米，用途为商住；按建筑面积计算单价为每平方米3700元，总价为382321元，乙方于2015年10月7日付清全部房款，甲方向乙方交房日期为2016年12月30日。同日，中豪房地产公司出具了收到房款338600元的《收据》。2018年6月22日，曾伟、郑红玉向四川省资中县人民法院提起诉讼，请求确认其与中豪房地产公司签订的《商品房买卖协议》合法有效。四川省资中县人民法院于2018年7月24日作出（2018）川1025民初2384号民事判决，确认曾伟、郑红玉与中豪房地产公司于2015年10月7日签订的《商品房买卖协议》有效。该院并于2018年8月15日作出（2018）川1025执异53号执行裁定，解除了案涉争议房屋在另案中的查封。2018年11月8日，曾伟接收了案涉争议房屋，并补交了从2018年4月起的物业管理费等费用。2019年1月18日，经成都农商行都江堰支行申请查询，《资中县不动产（房屋）信息查询结果》显示曾伟、郑红玉名下无不动产（房屋）所有权。《房屋信息查询情况表》显示曾伟、郑红玉预售签约了一套住宅（合同权证号2015002766，以下简称网签房屋）。 一审法院认为：本案的争议焦点，一是成都农商行都江堰支行对案涉争议房屋是否享有抵押权，二是曾伟、郑红玉对案涉争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 一、关于成都农商行都江堰支行对案涉争议房屋是否享有抵押权问题。中豪房地产公司为保证《委托贷款合同》的履行，与成都农商行都江堰支行签订了《抵押合同》，将其国有土地使用权及在建工程为上述借款作抵押担保，并依法分别办理了抵押登记，案涉争议房屋包含其中。四川省成都市成都公证处对上述《委托贷款合同》和《抵押合同》进行了公证，出具了《具有强制执行效力的债权文书公证书》和《执行证书》。成都农商行都江堰支行就案涉争议房屋依法享有抵押权，且具有司法强制执行力。 二、关于曾伟、郑红玉对案涉争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。该条规定明确了申请执行人优先受偿权的保护，但同时规定了例外情况，即法律、司法解释另有规定的，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。该规定的第二十九条就属于该条的“但书”内容，其目的是为了优先保护符合相关情形的消费者的不动产物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。就买受人曾伟、郑红玉是否符合上述规定的问题，一审法院评析如下： （一）关于曾伟、郑红玉是否于查封前签订有合法有效的书面买卖合同。首先，曾伟、郑红玉与中豪房地产公司于2015年10月7日签订《商品房买卖协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。抵押权人成都农商行都江堰支行出具了同意对外销售的《预售函》，曾伟买受该商品房，不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定。同时，该协议已经四川省资中县人民法院（2018）川1025民初2384号民事判决确认有效。其次，一审法院于2018年9月3日作出裁定，对中豪房地产公司的国有土地使用权以及包含案涉争议房屋的“中豪·资州印象”房产等进行了查封，并于2018年9月6日向四川省资中县地产管理局送达了《协助执行通知书》。因此，曾伟与中豪房地产公司签订《商品房买卖协议》的时间在一审法院查封之前，曾伟、郑红玉在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 （二）关于所购房屋是否用于居住且买受人名下有无其他用于居住的房屋。首先，判断“用于居住”的标准是政府规划主管部门规划批准的房屋使用性质。经查，曾伟、郑红玉所购房屋性质为商住，其用途系用于居住；其次，买受人名下有无其他用于居住的房屋，应以买受人在被执行房屋所在地范围内有无房屋予以判断。案涉不动产档案查询结果显示曾伟、郑红玉名下没有登记的房屋。成都农商行都江堰支行主张曾伟、郑红玉在中豪房地产公司购买有另一套房屋且已登记备案，而所举示的《房屋信息查询情况表》中载明的只是一份预售网签合同，曾伟、郑红玉和中豪房地产公司在庭审中均称该合同未实际交款，且双方对该合同信息尚存争议，不能证明曾伟、郑红玉已购买该房屋。成都农商行都江堰支行这一主张不能成立，曾伟、郑红玉所购案涉争议房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。 （三）关于曾伟、郑红玉已支付的购房款是否超过合同约定总价款的百分之五十。根据双方签订的《商品房买卖协议》约定，曾伟所购案涉争议房屋的总价款为382321元。曾伟于2012年10月20日根据《房屋内部认购协议》，向中豪房地产公司出纳员刘红英账户转入房屋认购诚信金20万元，之后，刘红英将该款通过中豪房地产公司法定代表人易良君账户转到中豪房地产公司账上；中豪房地产公司依据曾伟转款情况以及协议约定的享受年回报率直接冲抵房款等内容，于2015年10月7日向曾伟出具了收到购房款338600元的收据，表明中豪房地产公司已认可曾伟支付了该笔购房款。综合双方签订的合同、转账凭证等证据，应认定该笔款项为曾伟支付的购房款。曾伟所支付的购房款已超过合同约定总价款的百分之五十。成都农商行都江堰支行主张曾伟、郑红玉不能证明其已支付价款超过合同约定总价款百分之五十的理由不能成立，一审法院不予支持。 三、关于中豪房地产公司诉讼地位应当如何确定问题。成都农商行都江堰支行在《民事诉状》中，将中豪房地产公司列为该案的第三人，而在2019年1月28日的庭审中，中豪房地产公司答辩称对成都农商行都江堰支行诉请继续执行案涉争议房屋持反对意见。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条关于“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人”的规定，被执行人中豪房地产公司在该案中应该是被告地位。成都农商行都江堰支行将其列为第三人不当，应予以纠正。 综上，一审法院认定曾伟、郑红玉对案涉争议房屋享有足以排除强制执行的消费者物权期待权，成都农商行都江堰支行的诉讼请求不能成立，应不予支持。一审法院依照《执行异议和复议规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十三条第二项的规定，判决：驳回成都农商行都江堰支行的诉讼请求。一审案件受理费6379元，由成都农商行都江堰支行负担。 本案二审中，成都农商行都江堰支行提交了中豪房地产公司于2018年9月20日制作的《解除查封申请书》一份及其所附《资中县中豪房地产开发企业签约明细表》两张，拟以此证明：曾伟、郑红玉除案涉争议房屋外，另从中豪房地产公司购买了案涉项目7-2号楼1-17-3号房屋（以下简称7号楼房屋），并办理了网签备案登记，案涉争议房屋并非曾伟、郑红玉名下唯一住房。 曾伟、郑红玉的质证意见为：《解除查封申请书》《资中县中豪房地产开发企业签约明细表》与案涉争议房屋及曾伟无事实和法律上的关联性，其中《资中县中豪房地产开发企业签约明细表》存在涂抹乱画标记，不符合证据的法定形式要求，不能作为证据采信，且曾伟名下房屋信息全部内容被涂抹成绿色，证明中豪房地产公司已单方将曾伟排除在签约购房人之外。该签约明细表载明的7号楼房屋与一审法院已查明的《房屋信息查询情况表》中载明情况一致，但其仅是一份预售网签合同，买卖双方在庭审中均证实该合同未实际缴款，且双方对该合同信息尚存在重大争议。该组证据不能证明曾伟、郑红玉已另有住房，不能达到成都农商行都江堰支行的证明目的。 中豪房地产公司的质证意见为：对以上证据本身的“三性”予以认可。 本院认为：前述证据与曾伟、郑红玉房屋状况相关联，且各方当事人对其真实性无异议，本院对其真实性、关联性予以确认；曾伟、郑红玉虽以存在涂抹痕迹为由对该证据形式的合法性提出异议，但该标记应系相关当事人对其所作提醒性标示，并不影响其合法性，本院对其合法性亦予以确认。至于该证据的证明力，由本院综合全案事实和其他现有证据予以认定。 对一审判决查明的当事人无争议的案件事实，本院依法予以确认。根据本案现有证据，本院另查明以下事实： 2012年10月20日，资中商会、中豪房地产公司、曾伟三方签订的《房屋内部认购协议》第二条第1款约定：曾伟在2012年10月15日前确认认购中豪房地产公司开发的项目住宅；第五条第3款约定：曾伟在缴纳诚信金后该协议生效，正式签订《商品房买卖协议》时所缴纳的诚信金自动转为房款，同时该协议失效；第五条第7款约定：因曾伟未能选择到满意户型、楼层或其他原因，可自行放弃权利，所缴纳的诚信金可退还。 2013年6月26日，曾伟、中豪房地产公司签订《中豪·资州印象商品房预约书》，其中第二条第3款约定：中豪房地产公司在正式取得《商品房预售许可证》后办理购房手续；本预约书所指购房手续包括签订《商品房买卖协议》、支付购房款等。 2018年9月20日，中豪房地产公司向一审法院提交《解除查封申请书》，申请解除（2018）川03执84号之二裁定所涉查封资产，其中包括将曾伟列为购房人的7号楼房屋，所列合同号为2015002766，面积为115.31平方米，性质为成套住宅，共有权人为郑红玉。其申请理由为所涉房屋已完善商品房买卖网签备案，购房户已完成交易。 2019年1月18日，经成都农商行都江堰支行申请，于四川省资中县地产管理局处调取的《房屋信息查询情况表》载明，网签房屋权利人：曾伟、郑红玉，权证号2015002766，坐落于，建筑面积115.31平方米，用途为成套住宅。 成都农商行都江堰支行二审中称，已查封的7号楼房屋与网签房屋系同一套房屋，曾伟、郑红玉目前并未就此向执行法院提出执行异议。曾伟、郑红玉称，其仅在中豪房地产公司购买了一套房屋，即案涉争议房屋，网签房屋与7号楼房屋确系同一套房屋，但网签合同信息是错误的，其并未向中豪房地产公司支付购房款。现中豪房地产公司就网签合同事宜的相关陈述，与曾伟、郑红玉陈述一致。 本院认为，根据各方当事人上诉、答辩的主要理由，本案二审争议的主要问题为：曾伟、郑红玉对案涉争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。其主要涉及应如何正确理解、适用《执行异议和复议规定》第二十九条的问题。 人民法院审理执行异议之诉案件，应综合考虑不同当事人之间的利害关系、享有权益的性质等因素，依法充分保护各方当事人的合法权益。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该条规定的是房屋消费者物权期待权保护问题，是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等原则而设置的特别规定。因此，在适用该条规定时，应当以满足基于生存权的合理消费的意旨为基础，综合考虑案外人、被执行人、申请执行人利益，结合案件实际情况，依法作出恰当的取舍和判断。就本案而言，曾伟、郑红玉对案涉争议房屋所享有的权利能否产生阻却人民法院强制执行的效果，亦当以此为要点来判断其是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形。 关于曾伟、郑红玉是否在人民法院查封之前，已与中豪房地产公司签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，各方当事人对案涉《商品房买卖协议》签订于法院查封之前无异议，但成都农商行都江堰支行以该协议欠缺《商品房销售管理办法》相关规定内容为由，主张《商品房买卖协议》为预约合同，不符合前述规定关于“人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要件。对此，本院认为，该协议是否为商品房买卖合同，应当综合当事人意思表示、合同约定条款、实际履行情况等因素予以判断。首先，从《商品房买卖协议》约定内容来看，除约定所购商品房基本情况、价款支付方式、时间外，还约定了交房日期及交房违约责任等内容，其买卖的商品房标的物基本状况清晰，各方主要权利义务明确，已具备商品房买卖关系的基本要素，各方据此履行合同也并不存在障碍。至于《商品房销售管理办法》的相关规定，系主管部门从合同内容规范化的角度提出的要求，其既有合同必备性条款，也有指示性要求，某一合同欠缺其中某些内容，并不当然导致合同关系不成立，更不会因此一定构成预约合同。同时，在合同签订后、实际履行过程中，各方当事人亦可通过补充约定等方式，弥补原合同约定的缺漏。其次，综观该协议“出卖人”“买受人”“商品房买卖一事订立本协议”“自愿购买”“付清房款”“产权”“交房”等表述，以及交易双方对商品房买卖关系的一致确认，本案合同双方签订合同的意思表示，显然在于买卖而非进行预约。从双方缔约过程来看，《商品房买卖协议》签订之前，曾伟与中豪房地产公司已签订了《房屋内部认购协议》《中豪·资州印象商品房预约书》两份预约性质的合同，约定开发商取得预售许可后即正式签约。在中豪房地产公司取得预售许可证后，双方再次签订《商品房买卖协议》预约购房，也缺乏合理性。因此，成都农商行都江堰支行此项上诉理由不成立。本案符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项规定。 关于曾伟、郑红玉所购案涉争议房屋是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的问题。成都农商行都江堰支行上诉称，案涉争议房屋用途为商住，此外曾伟、郑红玉从中豪房地产公司另行购买了一套成套住宅，其不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定。对此，本院认为，是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定，应主要考虑曾伟、郑红玉所涉房屋消费是否在合理居住需求范围内。本案中，就房屋性质而言，曾伟、郑红玉所购案涉争议房屋所在楼栋虽为商住，但商住两用房也有居住属性，具备居住功能，也应纳入“用于居住”房屋范畴。就房屋权益状况而言，曾伟、郑红玉名下并无不动产所有权登记，目前仅有以其作为买受人的案涉争议房屋、7号楼房屋以及网签房屋作为判定基础。基于7号楼房屋与网签房屋信息一一对应，以及当事人确认系同一房屋之陈述，可以认定7号楼房屋即网签房屋。就此节而言，关键问题在于7号楼房屋是否应属于“买受人名下其他用于居住的房屋”。本案中，成都农商行都江堰支行所举示的关于7号楼房屋权属的相关证据，主要有房产主管部门出具的预售网签信息查询表以及中豪房地产公司制作的签约信息表，其仅能证明7号楼房屋已被网签锁定，并非物权的法定形式表征，在合同双方均提出该商品房买卖未实际履行的情形下，难以就此认定该7号楼房屋即属于曾伟、郑红玉“买受人名下其他用于居住的房屋”。同样重要的是，即使本案能够认定7号楼房屋与案涉争议房屋均系曾伟、郑红玉所购买，但其仅实际取得、使用了其中的一套住房，基于前述《执行异议和复议规定》第二十九条规定保护消费者购房人生存权的意旨，在曾伟、郑红玉在该一定地域内尚无其他用于居住的房屋的前提下，并不能因为其同时购买了一套以上住房，其购房行为既有消费性，也有投资性，即因此丧失所有对抗性权利，其仍可保有用于满足基本生存需求的一套住房。换言之，在当前房屋均已被查封的情形下，曾伟、郑红玉仅就案涉争议房屋主张阻却执行之权益，在两房屋状况并无悬殊差异，择一支持不严重影响其他权利主体的合法权益时，案涉争议房屋亦应认定为在曾伟、郑红玉合理居住消费范围内，其房屋消费者物权期待权仍应依法予以优先保护。就7号楼房屋而言，曾伟、郑红玉主张其并非实际购房人，亦未提出执行异议，房屋权属仍登记于中豪房地产公司名下，债权人成都农商行都江堰支行自可申请对该房屋继续执行，并由执行法院依法据实确定是否继续执行。成都农商行都江堰支行此项上诉理由不成立，本院不予支持。本案符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定。 关于曾伟、郑红玉已支付的价款是否超过合同约定总价款百分之五十的问题。成都农商行都江堰支行上诉称曾伟向刘红英转账的20万元系向资中商会支付的诚信金，并非向中豪房地产公司支付的购房款。对此，本院认为，曾伟向刘红英转账20万元之事实成立，关键在于该20万元是否系购房款。本案中，双方均认可20万元的支付依据系《房屋内部认购协议》。从涉及诚信金的具体约定来说，该协议虽约定诚信金的交纳对象为资中商会，但同时确认签订《商品房买卖协议》后，将该诚信金及其所产生的回报直接转为购房款，在购房不成时还可予以退还。因此，曾伟依约所支付的20万元虽名为“诚信金”，实系在开发商尚未取得房屋预售许可的情形下提前向特定客户（会员）收取的购房预付款。此后，当事人签订了《商品房买卖协议》，合同双方一致认可该20万元已依约转为购房款并实际转付中豪房地产公司，该公司也出具了收款收据，曾伟并已接收房屋、支付相关物业费用，本案能够认定20万元购房款已经实际支付。抛开合同当事人相关房价优惠办法不论，该20万元与约定房价相比较，已超过合同约定总价款的百分之五十。成都农商行都江堰支行认为曾伟支付的20万元并非购房款的主张不成立，本院不予支持。本案符合《执行异议和复议规定》第二十九条第三项规定。 综上，成都农商行都江堰支行的上诉请求，事实及法律依据不足，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6379元，由成都农村商业银行股份有限公司都江堰支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 何学敏 审 判 员 许 静 审 判 员 邓长玉 二〇二〇年三月二十三日 法官助理 彭 芳 书 记 员 于 节