云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初1070号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司。住所地昆明市东风东路48号金泰大厦14楼。法定代表人：胡斌，公司董事长。委托诉讼代理人：吕飞翔、李梦婷，系北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：马豪，男，回族，1976年11月24日出生，身份证住址云南省昭通市鲁甸县。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告马豪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月13日受理后，依法适用简易程序于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的委托诉讼代理人李梦婷到庭参加了诉讼，被告马豪经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；2.判令被告于合同解除之日起30日内向原告腾还所租赁的位于昆明市盘龙区的公共租赁住房（房屋年租金为7932元）；3.判令被告向原告支付自2019年5月10日起至实际腾还房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费（房屋租金及房屋占有使用费按照每月661元的标准计算，暂计算至2019年11月21日为4318.5元）；4.判令被告向原告支付自2019年5月10日起至实际腾还租赁房屋之日止的违约金（违约金按照每逾期一日按月租金5%的标准计算，暂计算至2019年11月21日为6477.8元）；5.判令原告不予退还被告交纳的全部履约保证金3966元，用于抵偿被告应承担的违约金;6.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年11月27日，原告作为出租方与被告签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》（以下简称租赁合同）及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称补充协议）,约定原告将其所有的位于昆明市盘龙区公共租赁住房出租给被告,月租金661元，租金缴纳每6个月为一期，被告应于签订合同之日缴纳首期租金，并于上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金;租赁期限自2018年11月10日至2019年5月9日止。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告自2019年5月10日起一直拖欠房屋租金，经原告多次催收未果，故原告诉至本院主张权利。被告马豪未到庭应诉，亦未提交证据材料。原告围绕本案诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭应诉视为自动放弃质证等相关诉讼权利。本院经审查认为，原告提交的证据形式合法且与本案具有关联性，故本院予以采信并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：2017年11月27日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定甲方将坐落于昆明市盘龙区羊肠片区项目9栋1单元2001室公共租赁住房出租给乙方居住使用，该房屋建筑面积43.01平方米，月租金661元；租赁期限为36个月，自2018年7月10日起至2021年7月9日止；租金支付方式为每6个月为一期，乙方于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；合同签订之日乙方向甲方缴纳履约保证金3966元，合同终止或者解除，乙方无违约事项、无对房屋损害行为并结清全部相关费用后，自乙方腾退出房屋交甲方验收通过之日起7个工作日内甲方无息退还履约保证金本金；在租赁期内，若乙方有任何违约行为，甲方有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分甲方有权继续追偿；乙方拖欠租金累计达到6个月的，甲方有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回该房屋；乙方如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金；乙方应自合同终止或者解除之日起30日内腾退该房屋。合同签订后，原告按合同约定将位于昆明市盘龙区的公共租赁住房交由被告使用，被告向原告交纳了履约保证金3966元，并交纳了至2019年5月9日的房屋租金。现原告以被告拖欠2019年5月10日至今的房屋租金为由诉至本院，主张前述诉讼请求。本院认为，针对原告主张的解除合同、返还房屋、支付租金和房屋占用费的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同;第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原告将房屋交付给被告，被告在租赁期间内拖欠租金，根据合同约定拖欠租金累计到6个月的，原告有权解除合同，本案被告拖欠原告自2019年5月10日起至今的租金，故原告依法享有合同解除权。因解除权系形成权，应以意思表示达到对方时视为解除之日，在被告未支付租金的前提下，经原告向本院起诉，本院依法于2020年2月21日将原告诉状送达被告，应视为原告解除合同及腾退房屋的意思表示已通知到被告，故《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》于2020年2月21日解除。合同解除后，被告应当向原告支付拖欠的租金，同时将房屋腾还给原告，据此被告应向原告支付自2019年5月10日至2020年2月21日拖欠的租金6188元（6188元=661元×9个月＋661元×12个月÷365天×11天），以及从合同解除之日起至实际腾还房屋之日止按照合同约定的661元/月的租金标准计算的房屋占用费。对于原告要求被告向其支付违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告在合同中明确约定了违约金的计算方式，且根据合同约定，原告有权将被告缴纳的履约保证金冲抵违约金不予退还，该约定并无不当，本院予以确认，原告因被告违约确实存在一定损失，但原告未举证证明其产生的实际损失超过被告缴纳的履约保证金，故本院支持以保证金抵扣违约金，对超过部分的违约金本院不予支持，原告无须退还被告保证金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告马豪于2017年11月27日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》于2020年2月21日解除；二、被告马豪于本判决生效之日起三十日内将位于昆明市盘龙区的公共租赁住房腾还给原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；三、被告马豪于本判决生效之日起三十日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付拖欠的租金6188元及自2020年2月22日起至实际腾还案涉房屋之日止，按每月661元的标准计算的房屋占用费；四、原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司有权将被告马豪支付的履约保证金3966元予以冲抵违约金不予退还；五、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取134元，由原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司负担40.2元,被告马豪负担93.8元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 员 张萍二〇二〇年三月二十七日书记员代 芷菁