杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0191民初3545号 原告（反诉被告）：浙江颐町实业有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区中豪七格商业中心3幢428室，统一社会信用代码91330104MA28T4GT6M。 法定代表人：汪喜发，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张雪娟，浙江浙杭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玉萍，浙江浙杭律师事务所律师。 被告（反诉原告）：叶银花，女，1972年8月6日出生，汉族，住安徽省休宁县。 委托诉讼代理人：杨志海，浙江丰国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘起荣，浙江丰国律师事务所律师。 原告浙江颐町实业有限公司（以下简称颐町公司）与被告叶银花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月13日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。期间，被告叶银花提出反诉，本院经审查决定本诉与反诉合并审理。本院于2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）颐町公司的委托诉讼代理人李玉萍，被告（反诉原告）叶银花及其委托诉讼代理人刘起荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告颐町公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的《商铺租赁合同》；2.被告立即迁出并腾空租赁房屋；3.被告支付2019年10月1日至2019年12月31日的租金35000元以及2018年和2019年的空调电费5894元；4.被告支付违约金23777元（自2019年10月1日起按日租金383.5元的标准暂计算至2019年10月31日，此后按合同约定计算至上述款项结清之日止）；5.被告承担原告支付的律师代理费10000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月12日，原被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于杭州市的房屋出租给被告使用，租赁期限自2018年4月12日至2023年3月31日，并就每年的租金金额、物业管理费、公共能耗费等作了约定。2019年4月11日，双方签订《商铺出租合同补充协议》，对每年的租金金额及支付方式等作了变更。现被告未按约支付2019年第四季度的租金35000元，且拖欠2018年和2019年的空调电费合计5894元，其行为已构成根本违约。为维护自身合法权益，原告特诉至法院请求判如所请。 被告叶银花辩称，一、原告要求解除《商铺租赁合同》，不符合合同约定，也不符合法律规定。2018年夏天，案涉商场的空调没有任何制冷效果，被告与其他商户向原告反映情况，但均未得到解决。在此情况下，被告仍然向原告支付了前三季度的租金。然而，直到2019年6月，案涉房屋仍然出现漏水、空调不制冷等情况，造成被告经营困难，也正因此导致被告支付租金困难。在2019年10月被告应支付租金的时候，原告仍未解决房屋维修一事。在此期间双方有过多次协商，约定在原告履行维修义务后，被告再支付租金。故，原告要求判令解除《商铺租赁合同》，理由不成立。二、原告作为出租人未履行房屋的维修义务，导致被告经营受损，应酌情减少租金。2019年4月底，案涉房屋开始漏水，被告及时将漏水事实告知原告，原告于2019年5月1日、5月2日指派工作人员前来维修，并告知被告已经维修完毕，可以正常使用。但被告此后仍发现房屋处于漏水状态。2019年7月，被告再次与原告联系，告知原告漏水问题未解决的事实，但原告此后置之不理。原告此行为影响了被告对房屋的使用，应当相应减少租金。三、由于商场空调没有制冷效果，所以被告未支付空调电费。四、原告主张的违约金偏高，律师费无合同及法律依据。综上，被告并非恶意拖欠租金，而是原告违约在先，故被告未支付租金不构成根本违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告叶银花向本院提出反诉请求（变更后）：1.判令反诉被告履行对租赁房屋的维修义务；2.反诉被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2018年4月12日，反诉原被告签订《商铺租赁合同》，约定反诉被告将位于杭州市的房屋出租给反诉原告使用，租赁期限自2018年4月12日至2023年3月31日。2018年夏天，案涉商场的空调没有任何制冷效果，反诉原告与其他商户向反诉被告反映情况，但均未得到解决，造成反诉原告重大损失。2019年4月底，案涉房屋开始漏水，反诉原告及时将漏水事实告知反诉被告，反诉被告于2019年5月1日、5月2日指派工作人员前来维修，并告知反诉原告已经维修完毕，可以正常使用。但反诉原告此后仍发现房屋处于漏水状态。2019年7月，反诉原告再次与反诉被告联系，告知漏水问题尚未解决，但反诉被告此后一直未派人前来维修。在2019年10月反诉原告应支付租金的时候，反诉被告不仅不提房屋维修一事，反而要求反诉原告履行付款义务。在此期间双方有过多次协商，约定在反诉被告履行维修义务后，反诉原告再支付租金。反诉原告认为，根据法律规定，反诉被告应对房屋履行维修义务。为维护自身合法权益，反诉原告特诉至法院请求判如所请。 反诉被告颐町公司辩称，案涉房屋之前确实存在小面积的渗水现象，但并不是漏水，且渗水点在房屋外部的走廊，不影响反诉原告的经营活动。反诉原告也未提供有效证据证明房屋渗水给其经营造成的影响及损失情况，且反诉原告一直处于经营状态。故，渗水问题不能免除反诉原告按时支付租金等费用的义务。事实上，在2020年春节期间，反诉被告已经与二楼的租户解除了房屋租赁合同，现案涉房屋楼上已无用水情况，故漏水问题将从根本上得以解决。且反诉被告已将之前较为简易的管子更换为钢管，不影响美观，对反诉原告的经营行为不会造成任何影响。 本院经审理认定案件事实如下：2018年4月12日，颐町公司（甲方）与叶银花（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于杭州市的建筑面积为100平方米的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2018年4月12日至2023年3月31日。2018年4月1日至2020年3月31日的租金为190000元／年，2020年4月1日至2022年3月31日的租金为210000元／年，2022年4月1日至2023年3月31日的租金为220500元／年，以上租金不含税费。租金的支付时间及方式为每六个月支付一次，第一次应付租金及押金（押金为31666元）共126666元，在合同签订后一个工作日内一次性付清，此后每次的租金提前15天支付。租赁期间，乙方产生的水费、电费、物业管理费、门前三包费等费用由乙方自理，其中物业管理费为8元／㎡／月，公共能耗费为2元／㎡／月，物业管理费总额为12000元（每年支付一次）。乙方应按时缴纳租金和其他应由乙方承担的费用，每逾期一天按应付当年日租金的二倍支付违约金。甲方应保证出租房屋的结构和质量安全，并负责对房屋及其附着物的例行保养，承担正常的房屋维修费用。租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，由此造成的损失，由乙方承担：……4.在租赁期内拖欠租金累计超过二个月或拖欠租金、物业管理费、水费、电费累计超过3次的。 2019年4月11日，颐町公司（甲方）与叶银花（乙方）签订《商铺出租合同补充协议》，对《商铺租赁合同》的部分合同条款进行了变更。协议约定，乙方于2023年3月30日止共计应支付总租金为800000元，第一年度租金（2019年4月1日前）为120000元，第二年度租金（2019年4月1日至2020年3月30日）为140000元，第三年度租金（2020年4月1日至2021年3月30日）为180000元，第四年度租金（2021年4月1日至2022年3月30日）为180000元，第五年度租金（2022年4月1日至2023年3月30日）为180000元。租金支付方式为合同签订后1日内结清第一年度租金及第二年度第一季度租金，第二年度按每季度支付一次，第三年度至第五年度按半年支付一次。原合同截止日期变更为2023年3月30日。空调外机能耗费收费方式改为每年固定能耗，即租赁面积*6元/平方米*6个月，乙方每年应支付的空调能耗费为3600元，该费用一年支付一次，支付时间为当年的5月1日。2019年第四季度的租金35000元及2019年的空调电费3600元，叶银花至今未付。 另查明，2019年7月2日、11月5日，叶银花在“七格广场商家群”微信群中反映漏水问题。2019年10月12日，叶银花向颐町公司法定代表人汪喜发发送微信“我家店门口漏水的事什么时候解决，半年了，什么时候弄好了我什么时候交租金，别到时候说我不交租金”。2019年11月18日，叶银花向颐町公司寄送《告知函》，该函载明，本店门头漏水已达七个月，本人多次找到颐町公司有关人员告知此事，均未处理。在一周内不解决的话，对我店造成的七个月的损失将由你公司负责赔偿。如在一周内事情得以解决，房租全部结清。颐町公司于次日收到《告知函》。根据叶银花提供的照片以及本院现场勘查，案涉房屋门口过道顶部漏水处已进行过维修，暂未发现有漏水情况。 再查明，2018年7月至9月期间，案涉商场的商户在“七格广场商家群”微信群中多次反映商场空调不制冷。 上述事实由颐町公司提供的《商铺租赁合同》《商铺出租合同补充协议》，叶银花提供的微信聊天记录、《告知函》、快递单、签收记录、照片，以及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。颐町公司提供的《委托代理合同》及浙江增值税专用发票不具有证明力，不予采纳。 本院认为，颐町公司与叶银花签订的《商铺租赁合同》及《商铺出租合同补充协议》系双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的合同义务。 关于本诉部分。颐町公司主张叶银花未按约支付租金、空调电费已构成根本违约，据此要求解除合同并支付相关租金、空调电费、违约金等。对此，本院认为，虽然《商铺出租合同补充协议》约定第二年度（2019年4月1日至2020年3月30日）的租金按季度支付，而叶银花未按约支付2019年第四季度的租金，但是，从已查明的案件事实来看，叶银花未按约支付租金系因颐町公司未及时履行案涉房屋的维修义务，且叶银花已通知颐町公司维修并同意在维修完成后支付租金。因此，颐町公司主张叶银花未按约支付租金构成根本违约，缺乏依据，本院对其要求解除合同并腾退房屋的诉请不予支持。同时，因案涉房屋门口过道顶部的漏水问题在一定程度上影响了叶银花对房屋的使用，故叶银花主张减少租金于法有据。根据本案实际情况，本院酌情减少租金5000元，剩余租金30000元叶银花应当支付给颐町公司。关于2018年和2019年的空调电费。其中，颐町公司主张2018年的空调电费无明确合同依据，也无证据证明实际发生的电费金额，且期间空调存在不制冷的情况，故不予支持。2019年的空调电费已在《商铺出租合同补充协议》中明确约定，颐町公司要求叶银花支付该费用符合双方约定，应予支持。关于违约金，因叶银花逾期支付租金不构成违约，故仅对叶银花逾期支付2019年空调电费部分的违约金予以支持，且合同约定的违约金计算标准过高，本院酌情调减按日万分之二点一计付。颐町公司主张律师代理费缺乏依据，不予支持。 关于反诉部分。叶银花主张案涉房屋门口过道顶部存在漏水问题，要求颐町公司履行维修义务。但从叶银花提供的照片以及本院现场勘查情况来看，颐町公司已对上述漏水问题进行了维修，且暂未发现有漏水情况。因此，本院对叶银花提出的反诉请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、叶银花于本判决生效之日起十日内支付浙江颐町实业有限公司租金30000元； 二、叶银花于本判决生效之日起十日内支付浙江颐町实业有限公司空调电费3600元； 三、叶银花于本判决生效之日起十日内支付浙江颐町实业有限公司违约金（以3600元的未付部分为基数，自2019年10月1日起按照日万分之二点一计算至空调电费实际清偿之日止）； 四、驳回浙江颐町实业有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回叶银花的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1667元，减半收取计833.5元，由浙江颐町实业有限公司负担458.5元，叶银花负担375元。反诉案件受理费40元，由叶银花负担。浙江颐町实业有限公司、叶银花于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  李良峰 二〇二〇年三月十九日 书记员  蔡卓奇