安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终308号上诉人（原审被告):芜湖市公路管理局芜湖分局。负责人：后庆冉，该分局局长。委托诉讼代理人：李龙江，该分局安法科科长。委托诉讼代理人：李飞虎，安徽吉和律师事务所律师。被上诉人（原审原告):后希军。委托诉讼代理人：洪绍球，安徽兄弟律师事务所律师。上诉人芜湖市公路管理局芜湖分局（以下简称公路局芜湖分局）因与被上诉人后希军房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖县人民法院（2018）皖0221民初4045号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人公路局芜湖分局的委托诉讼代理人李龙江、李飞虎，被上诉人后希军的委托诉讼代理人洪绍球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。公路局芜湖分局上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项(不服一审判决部分的上诉请求数额为436006.56元）。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、2009年3月28日,后希军参加了芜湖分局原办公楼(含门面和后院)的招租。2009年4月11日,双方签订《房屋租赁合同》,约定“乙方对甲方出租的上述房屋作了充分了解,自愿以公路局芜湖分局原办公楼(含门面房和后院)的现状承租……承租方不得损坏房屋结构,如确需改变房屋结构,必须征得出租方同意,且必须征得相关专业部门的安全许可。在租赁期内,承租人尽量不要对承租的办公楼进行装潢和内部装修,不得进行违章搭建。如果承租人进行装潢和内部装修,应充分考虑投资风险……”《房屋租赁合同》(2009.4.11)签订后,公路局芜湖分局知道后希军违反上述约定后,于2009年5月11日、2009年5月23日书面通知后希军立即停工,并恢复原状。可见,不仅双方签订的《房屋租赁合同》(2009.4.11)明确禁止后希军改变租赁房屋的现状,公路局芜湖分局知道后也已多次书面通知后希军立即停工,并恢复原状。一审判决关于“合同签订后,后希军对整个大楼进行了装修,合同价款为人民币1520000元,同时对下水道、地坪、车库、电路、地面等进行了改建或扩建。上述装修、改建、扩建,公路局芜湖分局未明确表示异议”的认定与事实不符,属认定事实错误。2、一审法院并未通知公路局芜湖分局对租赁房屋进行鉴定,一审判决关于“本次鉴定由后希军向本院提起申请,经芜湖市中级人民法院委托,鉴定机构所依据材料由后希军提供,在鉴定过程中,经本院多次通知,被告无正当理由拒不参加鉴定项目确认、鉴定材料核实、现场勘查等相关活动”认定事实错误。3、一审判决关于“租赁合同期满前一个月,如政府不拆迁或收储,原告应与被告续签房屋租赁合同”的认定系以偏概全,属于认定事实不清。2009年3月28日,后希军参加了公路局芜湖分局原办公楼(含门面和后院)的招租,取得招租房屋三年的承租权。2009年4月11日,公路局芜湖分局与后希军签订第一年的《房屋租赁合同》,约定租赁期限为一年,自2009年4月11日至2010年4月30日。《房屋租赁合同》(2009.4.11)第五条约定“本房屋租赁合同期(壹年)满前一个月,如政府不拆迁或收储,甲方应与乙方续签合同。”2010年3月30日,双方续签第二年的《房屋租赁合同》,约定租赁期限为一年,自2010年5月1日至2011年4月30日。《房屋租赁合同》(2010.3.30)第五条约定“本房屋租赁合同期(壹年)满前一个月,如政府不拆迁或收储,甲方应与乙方续签合同。”2011年3月30日,双方续签第三年的《房屋租赁合同》,约定租赁期限为一年,自2011年5月1日至2012年4月30日。《房屋租赁合同》(2011.3.30)第五条约定“本房屋租赁合同期(壹年)满前,如遇政府拆迁或收储,乙方应无出房屋,甲方对乙方的装潢和装饰部分不予任何经济补偿,甲方退还乙方未使用租期的租金(已交纳未使用租期的税金除外)”,未约定“期满续签”。上述三年合同期满后,公路局芜湖分局与后希军协商一致延长租赁期限二年,即自2012年5月1日至2014年4月30日。2012年4月30日,双方签订《房屋租赁合同》,约定租赁期限为一年,自2012年5月1日至2013年4月30日,未约定“期满续签”。2014年4月29日,双方签订《房屋租赁合同》,约定租赁期限为一年,自2014年5月1日至2015年4月30日,《房屋租赁合同》(2014.4.29)第五条约定“本房屋租赁合同期(壹年)满前,如遇政府拆迁或收储,乙方应无条件让出房屋,甲方对乙方的装潢和装饰部分不予任何经济补偿,甲方退还乙方未使用租期的租金(已交纳未使用租期的税金除外)”,未约定“期满续签”。以上事实可以证实,公路局芜湖分局与后希军仅在第一年的《房屋租赁合同》(2009.4.11)和第二年的《房屋租赁合同》(2010.3.30)中约定“期满续签”,期满后,公路局芜湖分局均依约与后希军续签了合同。自2011年3月30日起,双方签订的《房屋租赁合同》均为固定期限的合同,且没有约定“期满续签”。故一审判决关于“租赁合同期满前一个月,如政府不拆迁或收储,原告应与被告续签房屋租赁合同”的认定系以偏概全,属认定事实不清。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决采信芜湖市鑫泰工程咨询有限责任公司芜鑫价鉴(2019)001号工程造价意见书的证明效力,属于适用法律错误。公路局芜湖分局收到的《工程造价征求意见书》的编号为“芜鑫价鉴(2019)003号”,《工程造价鉴定意见书征求意见函》的编号为“芜鑫价鉴函(2018)003号”,而一审判决确认的是编号为“(2019)001号工程造价意见书”,芜湖分局则从未看到过一审判决确认的(2019)001号工程造价意见书。另外,《鉴定征求意见书说明》中特别说明“本次鉴定的材料主要由后希军提供,并经法院认可”、“本次鉴定按2015年9月价格计算,该时间为申请鉴定人需要搬迁的时间”“该改造工程合同完工时间为2012年9月”,鉴定机构的特别说明证实鉴定程序违法,鉴定基准日的确定缺乏事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》第十五条、第十六条规定,将当事人有争议且未经质证的材料作为鉴定依据的,人民法院应当组织当事人就该部分材料进行质证。经质证认为不能作为鉴定依据的,根据该材料作出的鉴定意见不得作为认定案件事实的依据。本案中,一审法院未组织公路局芜湖分局对争议的鉴定材料进行质证,芜湖市鑫泰工程咨询有限责任公司仅凭后希军单方提供且未经公路局芜湖分局质证的材料作出工程造价意见书,显然违反了上述司法解释的规定。一审判决采信工程造价意见书的证明效力,属于适用法律错误。2、一审法院适用《中国人民共和国民法通则》第一百一十六条、《中国人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定判决,属于适用法律错误。《房屋租赁合同》(2009.4.11)和《房屋租赁合同》(2010.3.30)虽约定“期满续签”,但合同期满后,公路局芜湖分局依约与后希军续签了合同,履行了合同义务。2011年3月30日起,双方签订的《房屋租赁合同》均未约定“期满续签”,公路局芜湖分局并未违反《中国人民共和国合同法》第六十条的规定。2009年4月11日,双方签订的《房屋租赁合同》第六条约定“承租方不得损坏房屋结构,如确需改变房屋结构,必须征得出租方同意,且必须征得相关专业部门的安全许可。在租赁期内,承租人尽量不要对承租的办公楼进行装潢和内部装修,不得进行违章搭建。如果承租人进行装潢和内部装修,应充分考虑投资风险。”《房屋租赁合同》(2009.4.11)签订后,后希军未经公路局芜湖分局同意擅自损坏房屋结构并对承租的办公楼进行装潢和内部装修,且公路局芜湖分局知道后多次书面要求后希军恢复原状。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十条、第十二条规定,后希军擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,请求公路局芜湖分局补偿没有法律依据。即便后希军能够证明公路局芜湖分局同意装饰装修,因租赁期间届满,未形成附合的装饰装修物,可由后希军拆除,其请求公路局芜湖分局补偿附合装饰装修费用的,人民法院不予支持。故一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定判决,属于适用法律错误。3、一审判决关于诉讼费用的负担适用法律错误。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定,部分胜诉、部分败诉的,人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。后希军诉请为127万元(改建76万元+租金49万元+鉴定费2万元),一审判决公路局芜湖分局支付后希军436006.56元,后希军胜诉部分仅占34%、败诉部分占66%,故案件受理费11400元应由后希军承担66%即7524元。三、一审判决严重违反法定程序。1、一审法院准许“同一律师事务所的律师分别担任同一案件原、被告双方代理人”,严重违反法定程序。同一律师事务所的律师分别担任同一案件原、被告双方代理人的行为,属于双重代理,违反了《中华人民共和国律师法》第三十九条、《律师和律师事务所违法行为处罚办法》第七条及《司法部关于同一律师事务所的律师不宜担任同一案件原被告代理人的批复》的规定。2、一审法院未通知公路局芜湖分局对租赁房屋进行鉴定,未组织双方当事人对争议的鉴定材料进行质证,鉴定人违反第十六条规定将当事人有争议且未经质证的材料作为鉴定依据的,人民法院将据此作出的鉴定意见作为认定案件事实的依据,严重违反法定程序。综上所述,一审判决认定事实错误,适用法律错误,请求二审法院在查清事实的基础上依法改判。后希军答辩称：双方合同第五条明确规定了，如遇政府拆迁或收储，政府给予改造、装修部分的补偿，甲方不予干涉，由乙方取得。这就说明双方都认同了承租人承租房屋在承租期间的装修、改造、扩建的事实。公路局芜湖分局对这一事实，在合同签订和续签时并没有表示异议和反对，同时还在长时间的使用和受益。公路局芜湖分局上诉认为2011年以后签订的合同都没有约定期满续签，是割裂了事实，截取了事实的某一片段。双方续签合同已经成为事实，不仅2011年签了，2012、2013、2014年都续签了。一审法院用全面联系的观点，把握案件整个事实，作出了判决。本案从2015年开始立案，出现本诉和反诉，正是由于公路局芜湖分局的拒不合作和无理缠讼，致使本案拖了五年多之久。法院多次通知公路局芜湖分局，其既不参加，又不提出异议。法院委托鉴定后多次到现场勘查，实物登记，通知公路局芜湖分局，其也拒绝参加并不配合。勘查等行为都是在公路局芜湖分局的大院内进行的，连续几天，其应对此明知。因此，公路局芜湖分局对鉴定程序及鉴定内容提出异议，是缺乏对法律的敬畏和尊重。同一律所的两个律师担任同一案件的双方代理人，并不违反法律规定。公路局芜湖分局作为出租人，从未履行过维修义务。后希军在承租期间，通过改造、扩建、修建、装饰装修等，投入大量的费用使得房屋在原有基础上价值大大提升。本案应当按照合同法规定，保护承租人的优先承租权，公路局芜湖分局单方面终止合同的续期，理应对后希军投入的装饰装修、改建费用予以合理的补偿。综上，请求驳回上诉，维持原判。后希军向一审法院起诉请求：1、判令公路局芜湖分局补偿后希军租赁房屋的改建、装潢与装饰费（折旧后的）760000元；2、判令公路局芜湖分局支付后希军无法收回的转租租金490000元；3、判令公路局芜湖分局承担诉讼费用（含鉴定费用）。一审法院认定事实：2009年3月28日，后希军通过竞租，取得了公路局芜湖分局所有的原办公楼（含门面房和后院）三年的承租权。2009年4月11日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定：后希军承租的房屋坐落于芜湖县湾沚镇延安东路与世纪大道交叉口的公路局芜湖分局原办公大楼（含门面房和后院），为五层建筑，一层为门面房共九间，建筑面积193.23平方米，二至五层为办公用房，建筑面积约为1258.7平方米，后院面积约为1300平方米；年租金为250000元；租赁合同期（一年）满前一个月，如政府不拆迁或收储，公路局芜湖分局应与后希军续签合同，如遇政府拆迁或收储，后希军应无条件让出房屋，公路局芜湖分局对后希军的装璜和装饰部分不予任何经济补偿，公路局芜湖分局退还后希军未使用租期的租金；后希军向公路局芜湖分局交纳履约保证金20000元，租赁期满退还；三年租赁期满，若公路局芜湖分局将上述办公楼继续对外招租，后希军在同等条件下享有优先承租权。双方同时还约定了其他事项。同日，双方又签订了《房屋租赁补充协议》一份，出租的房屋与前述合同约定一致，但租金变更为年租金330000元，其中现金250000元，另以就餐券折抵80000元；另外双方还就餐券的支付及使用方式进行了约定。合同签订后，后希军对整个大楼进行了装修，合同价款为1520000元，同时对下水道、地坪、车库、电路、地面等进行了改建或扩建。上述装修、改建、扩建，公路局芜湖分局均未明确表示异议。2012年8月17日，经公路局芜湖分局同意，后希军将承租的房屋门面房对外进行了转租。之后，双方分别于2013、2014年续签了合同。后希军也依据合同约定支付了租金。2015年5月7日，后希军向公路局芜湖分局提出申请，因在承租期内装修及设备设施投资过大，短期内无法收回成本，要求续签房屋租赁合同，但公路局芜湖分局未予明确答复。2015年9月17日，公路局芜湖分局向后希军下达通知，对于后希军的申请因未获芜湖市国资委批准，要求对争议房屋进行净房公开招租，要求后希军接通知后一个月内将承租的房屋腾空，恢复原状，补齐租金，办理交接手续。2015年12月3日，公路局芜湖分局起诉至一审法院，要求解除与后希军之间的房屋租赁合同，同时要求后希军补交至起诉之日七个月的房租145833元。一审法院于2016年1月5日作出（2015）芜民一初字第02195号民事判决书，后希军不服提出上诉，芜湖市中级人民法院以该案违反法定程序、应予纠正为由发回重审。一审法院于2016年12月13日受理后，公路局芜湖分局变更诉请要求解除双方之间的房屋租赁合同，并要求后希军补交2015年5月1日至2016年12月31日期间的房租416666元（以250000元每年的标准）。后希军于2017年1月10日提起反诉。2017年4月20日，一审法院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。因后希军反诉请求中涉鉴定原因，该案经批准延长审理期限。2018年11月19日，后希军撤回反诉另行起诉、引发本案。经后希军申请、法院委托，芜湖市鑫泰工程咨询有限公司对案涉租赁房屋的改造费用进行鉴定，并于2019年9月6日作出芜鑫价鉴（2019）001号工程造价鉴定意见书，按2015年9月价格计算，评定：未考虑折旧计算造价：1065016.41元；按照折旧率计算后造价：426006.56元。后希军支出鉴定费20000元。另查明：公路局芜湖分局起诉后希军房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2018年12月23日作出判决，确定：公路局芜湖分局与后希军之间的房屋租赁合同于2015年12月3日解除；后希军应支付公路局芜湖分局房屋租金396666元。上述判决已生效并进入执行程序。再查明：后希军与万玉龙、周慧、吴小兵、周桂兰、韦春宝等人签订租赁合同五份，五份租赁合同的期间均为壹年，自2014年5月1日至2015年4月30日，上述期间的租赁费用，后希军已经收到。一审法院认为，公路局芜湖分局与后希军于2009年4月11日及之后续签的《房屋出租协议》及《房屋出租补充协议》，均是双方当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定，双方理应全面履行合同确定的权利义务。根据双方合同约定，租赁期满，若公路局芜湖分局将上述办公楼继续对外招租，后希军在同等条件下享有优先承租权。尽管三年合同期满后，双方续签了两年合同，但公路局芜湖分局仍然要对上述房屋对外招租，合同约定的后续义务，其仍应当履行，后希军对上述房屋仍享有优先承租权。根据公路局芜湖分局2015年9月17日向后希军下达的通知，由于未获芜湖市国资委批准，致使双方无法续签房屋租赁合同。根据上述理解，双方对“租赁合同期满前一个月，如政府不拆迁或收储，公路局芜湖分局应与后希军续签合同”的约定，系公路局芜湖分局在合同期满后，应当与后希军续签房屋租赁合同，现由于上级机关的原因，双方不能续签合同，对外重新招租，则应当对后希军的装饰、装修损失予以合理补偿。对于扩建费用，公路局芜湖分局虽未明确表示同意，但在后希军实施后，也未明确表示反对，上述扩建行为也无须经有关部门批准，其结果为公路局芜湖分局的房屋增加了价值，故对后希军的扩建费用，公路局芜湖分局也应合理分担。公路局芜湖分局于2015年9月向后希军发出收回房屋的通知，对于后希军对租赁房屋装饰改造、扩建工程折旧后的剩余价值，经鉴定为426006.56元，后希军诉请判令公路局芜湖分局支付426006.56元，一审法院予以支持。对后希军超过上述部分的租赁房屋的改建、装潢与装饰费诉请不予支持。后希军支出鉴定费20000元，该笔费用是为确定诉争房屋改建、装潢与装饰工程剩余价值必要的支出，应由双方合理分担，一审法院结合案件实际情况，酌定由后希军自行承担10000元，由公路局芜湖分局承担10000元。后希军与万玉龙等人签订五份租赁合同，将案涉房屋部分转租给他人使用，后希军诉称公路局芜湖分局于2014年底要求万玉龙等人不要再向后希军支付房租，庭审中未就上述事实进行举证，一审法院不予确认。后希军与万玉龙等人签订的租赁合同均于2015年4月30日到期，到期后未再续签租赁合同，后希军诉请判令公路局芜湖分局支付转租租金490000，无事实依据，故不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、公路局芜湖分局于判决生效之日起三十日内支付后希军426006.56元；二、公路局芜湖分局于判决生效之日起三十日内支付后希军鉴定费10000元；三、驳回后希军的其他诉讼请求。一审案件受理费11400元，由公路局芜湖分局负担6690元，由后希军承担4710元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：一审查明“双方当事人分别于2013、2014年续签了合同”有误，应为2012、2014年续签了合同。除2009年合同约定了“合同期满后应续签合同”以外，2012、2014年合同均未约定该项内容。三份合同中均未约定租赁期限届满时，出租人应对承租人投入的装饰装修费用等予以补偿。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为,双方当事人在2009年合同到期后续签的两份合同中均未再约定“合同期满后应续签合同”，一审法院认定原2009年合同有关“合同期满后应续签合同”的约定仍对双方具有约束力错误，对此应予纠正。因此，本案不存在公路局芜湖分局无故提前终止合同以及单方面终止合同的续期等情形。此外，双方2012、2014年签订的租赁合同中也未约定租赁期限届满时，出租人应对承租人投入的装饰装修费用等予以补偿。据此，后希军诉请主张由公路局芜湖分局补偿其改建、装潢与装饰费，缺乏合同和法律依据，应不予支持。综上所述，公路局芜湖分局的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省芜湖县人民法院（2018）皖0221民初4045号民事判决；二、驳回后希军的诉讼请求。一审案件受理费11400元，二审案件受理费7840.1元，均由后希军负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇二〇年三月二十六日书记员 仇晨雪附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;