甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终286号上诉人（原审被告）：葛兴明，男，1985年9月23日出生，汉族，住甘肃省敦煌市。委托诉讼代理人：郭文生，敦煌市沙州镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：敦煌市华戎文化发展有限责任公司，住所地甘肃省敦煌市。法定代表人：邵泓源，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：甘肃敦煌小镇商业运营管理有限责任公司，住所地甘肃省敦煌市。法定代表人：王建荣，该公司经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：**展，甘肃飞天律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘扬，甘肃飞天律师事务所律师。上诉人葛兴明因与被上诉人敦煌市华戎文化发展有限责任公司（以下简称华戎公司）、甘肃敦煌小镇商业运营管理有限责任公司（以下简称敦煌小镇公司）租赁合同纠纷一案，不服敦煌市人民法院（2019）甘0982民初2376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。葛兴明上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实及理由：一、一审判决没有查清上诉人接通天然气管线的实际花费就判决被上诉人不承担责任错误。由于被上诉人没有完成消防工程、未接通天然气，导致上诉人无法正常使用，上诉人为正常经营花费13047元接通天然气管线（包含两个气表和分机盘管），对于该部分费用上诉人无法举证的原因是被上诉人已经将争议房屋上锁，上诉人无法进入，对上诉人安装的上述财产被上诉人在一审庭审中也认可，该费用应当由被上诉人承担。且上述天然气设备属于正常经营所需的必要固定设施，如果上诉人将上述设施强行拆除，下一个承租人仍然需要投入资金安装，不符合效益原则。二、上诉人的店铺是2017年5月18日正式开业的，在此之前的房租不应支付，上诉人欠交的租赁费只有94020元。合同第五条第三款约定给予乙方免收一年物业管理费的优惠政策，被上诉人没有物业管理资质，收费不合理，1.85元／㎡／月的收费没有法律依据。租赁合同中对垃圾处理费并未进行约定，被上诉人主张垃圾处理费缺乏依据。被上诉人没有证据证明其已向税务部门缴纳其主张的税金数额，请求二审法院驳回其要求上诉人承担税金的诉讼请求。华戎公司、敦煌小镇公司辩称：一、根据双方签订的合同，答辩人向上诉人葛兴明交付的房屋为毛墙毛地，消防工程答辩人只负责完成主管线工程，室内的管道及设施的安装由葛兴明承担。敦煌小镇的消防规划及消防主管线工程在项目施工时就已经备案且全部铺设完毕，有答辩人在一审中提交的消防验收报告予以证实。天然气管道答辩人只负责主管线，其余管线由商户根据经营需要自行安装，答辩人已将天然气主管线全部接通。关于排烟口，敦煌小镇在建设初期就预留了四条烟道，上诉人只需在装修时将排烟系统接入主烟道即可。答辩人并不存在违约行为，上诉人应当按照合同约定的金额及期限支付租赁费。二、答辩人的营业执照中载明的经营范围均有“物业管理”项目，答辩人具有物业管理资质，答辩人主张的物业费合理合法。垃圾处理费双方在主合同中虽未约定收费标准，但根据租赁合同第五条和答辩人一审中提交的会议纪要及敦煌市物价局复函，均可证实商户需向答辩人缴纳垃圾处理费及收费标准。租赁合同中明确约定租赁期间的税款由上诉人承担，上诉人应当按照合同约定的方式及比例向答辩人缴纳税款，请求驳回上诉，维持原判。华戎公司、敦煌小镇公司向一审法院起诉请求：1.要求葛兴明腾退其占用华戎公司、敦煌小镇公司位于敦煌市沙州镇党河东路白马塔大桥东侧3号楼2层外街编号为3-201号的房屋；2.要求葛兴明立即支付租赁费168240元、物业费17994.4元（2017年7月1日-2019年6月30日，1.85元/㎡/月×405.28㎡×24月=17994.4元）、垃圾处理费12644.7元（2017年7月1日-2019年6月30日，1.3元/㎡/月×405.28㎡×24月=12644.7元）、租赁税31553.4元（2016年7月1日-2019年6月30日，9321元×20.15%×28月×60%=31553.4元），共计230432.5元；3.要求葛兴明向华戎公司、敦煌小镇公司支付违约金50472元（168240元×30%=50472元）；4.要求葛兴明向华戎公司、敦煌小镇公司支付逾期缴纳租赁费的利息21440元（168240元×7.08%×18月=21440元），以上2至4项合计302344.5元。一审法院认定事实：敦煌小镇公司系华戎公司控股95%的公司，2016年华戎公司委托敦煌小镇公司负责并办理敦煌小镇商业门面房招商出租事宜。2016年5月8日，敦煌小镇公司（甲方）与葛兴明（乙方）签订房屋租赁合同，约定：（一）房屋坐落于敦煌市沙州镇党河东路白马塔大桥东北侧3号楼2层，编号3-201，面积约为405.28平方米（最终以第三方测绘单位出具的测绘报告为准，并承担公摊面积）。（二）房屋交接的具体约定如下：1.甲方按约定向乙方交付房屋，交付标准为毛墙毛地。2.房屋的消防工程甲方负责完成主管线工程，包验收，乙方须配合完成，即：室内消防管线及消防设施（包括但不限于灭火器、防火门等）由乙方完成和配置并承担相应的费用；《消防许可证》由甲方出面协调办理，但费用由乙方承担。3.甲方负责将暖气主管跑完（不做地暖），室内分级盘管和支管由乙方负责完成；冷水甲方只负责总管和管井的支管至阀门，阀门以后由乙方完成；排水由甲方按图纸施工完毕，移位、支管线的安装等均由乙方完成；天然气甲方只负责主管线的引入。房屋租赁用途为餐饮，房屋租赁期为三年，自2016年7月1日起至2019年6月30日，甲方应于2016年7月1日前将房屋按照约定条件交付给乙方。《房屋财产交割清单》经甲乙双方交验签字或盖章即视为交付完成。由于甲方原因，致使乙方不能在2016年5月15日前入场装修逾期超10日的，装修期顺延；致使乙方不能在2016年7月1日试营业的，免租期顺延。租金及保证金的支付：该房屋的租金为每月贰拾叁元/平方米，该租金标准第一至三年保持不变，从第四年起的租金上浮办法详见本合同的补充协议。保证金按一年度租金的10%为标准收取。甲方免收乙方物业管理费壹年，自2016年7月1日至2017年6月30日止。乙方在合同履行过程中出现以下任何一种情形的，除承担本合同其他约定的违约责任外，并按乙方当年租金总额的30%向甲方承担违约金：1.乙方拖延缴纳租金和各种费用的，即视为乙方根本违约。同日，敦煌小镇公司（甲方）与葛兴明签订了房屋租赁合同书补充协议，约定：第一年租金为111780元，按照甲乙双方协商约定优惠政策免租期为4个月，免租金额为37260元，实际交付租金为74520元。第二年租金应为111780元，按照甲方制定优惠政策免租期为3个月，免租金额为27945元，实际缴纳租金为83835元，此租金在上年度租金到期前一个月交清，否则视为乙方违约。第三年租金应为111780元，按照甲方制定优惠政策免租期为1个月，免租金额为9315元，实际缴纳租金为102465元，此租金在上年度租金到期前一个月交清，否则视为乙方违约。合同约定由乙方承担的租赁税（税率为20.15%），现甲方为减轻乙方的经营费用，此税金由甲乙双方按照比例承担（甲方承担40%、乙方承担60%），乙方承担的税金在2016年7月31日前一次性交清，否则视为乙方违约，逾期则承担相应利息。合同签订后，因华戎公司暂停敦煌小镇公司的相关业务，由华戎公司接管，故双方重新签订合同及补充协议，本案中合同及补充协议抬头甲方均为敦煌小镇公司，后面甲方盖章处均加盖有华戎公司公章，乙方处有葛兴明签字，合同上的时间是原合同签订时间，对此双方均无异议。之后，葛兴明使用承租房屋经营餐饮至2019年10月，因葛兴明拖欠相关费用未交，故华戎公司、敦煌小镇公司诉至法院。庭审中，葛兴明认可合同签订前，敦煌小镇公司和葛兴明一起到承租房屋处，划定了葛兴明承租房屋范围，并陈述其装修进场是2016年9-10月份。诉讼中，华戎公司、敦煌小镇公司以葛兴明已经交还所承租商铺为由撤回了第一项诉讼请求即要求葛兴明腾退返还房屋。另查明，承租期间，2016年5月8日，葛兴明向敦煌小镇公司交付房租74571元、合同履约金11186元、装修保证金500元，以上共计86257元。2017年6月22日，华戎公司在葛兴明店内消费516元，2017年10月2日，华戎公司在葛兴明店内消费5988元。2017年6月，敦煌小镇的商户委托李龙、包括葛兴明在内等7人与华戎公司协商租赁合同的相关事宜，最终形成物业费每平方米1.85元/月，垃圾处理费餐饮类每平方米1.3元/月。2017年5月18日，葛兴明的店铺开张。2019年10月，葛兴明将涉案房屋的钥匙交回了敦煌小镇公司。另，2016年11月3日，酒泉市公安局消防支队向华戎公司出具建设工程消防验收意见书，载明：敦煌市华戎圣都1#、2#楼建设工程，工程位于：敦煌市龙勒路以西、月影路以北（工程位置即为葛兴明承租房屋所在的敦煌小镇）消防验收合格。一审法院认为，华戎公司与葛兴明签订的房屋租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故为有效。双方合同虽然抬头为敦煌小镇公司，但盖章处为华戎公司，且双方均认可重新签订合同亦未变更主体，故租赁合同的双方主体应为华戎公司与葛兴明。诉讼中，华戎公司已撤回要求葛兴明腾退返还房屋的诉讼请求，故对此该院不予涉及。华戎公司主张的各项费用：1.房屋租赁费，根据双方签订的房屋租赁合同书第三条第（二）款规定，由于甲方原因，致使乙方不能在2016年5月15日前入场装修逾期超过10日的，装修期顺延；致使乙方不能在2016年7月1日试营业的，免租期顺延。而华戎公司在2016年11月3日才完成消防工程验收，庭审中，葛兴明认可其装修是2016年9-10月份进场，结合双方合同中因甲方原因乙方不能按期入场装修或试营业的，装修期、免租期应当顺延以及双方补充协议中四个月免租期的约定，另葛兴明经营的系较大型餐饮，亦需要通过消防验收，故一审法院认为第一年租赁费以自2016年11月3日起顺延四个月后的2017年3月3日开始计算为宜，即111780元÷12月×3月+111780元÷12月÷30天×27天=36329元，后两年的租赁费葛兴明无异议，第二年应交租赁费为83835元、第三年应交租赁费为102465元，予以确认。2017年6月30日之后至2019年10月葛兴明腾退房屋前的租赁费，华戎公司不再主张，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，予以确认。综上，葛兴明三年应交租赁费为222629元。扣减葛兴明已经缴纳的房租74571元、合同履约金11186元、装修保证金500元，以及双方认可抵顶租赁费的餐厅消费6504元，葛兴明现未付房屋租赁费为129868元。2.物业费、垃圾处理费，双方在合同中约定2016年7月1日至2017年6月30日免收物业费，故物业费自2017年7月1日开始计算。对华戎公司提交敦煌市物价局的批文，葛兴明对此有异议，且认为双方合同中约定物业管理是公共服务区，而不涉及葛兴明的承租范围，故不应承担物业费，这与常理不符，其辩解理由不能成立，故葛兴明应承担物业费405.28平方米×1.85元/平方米×24个月=17994.4元；葛兴明称合同中对垃圾处理费没有约定，但庭审中葛兴明认可其餐厅垃圾是送至敦煌小镇停车场处的垃圾车处，故葛兴明应承担垃圾处理费405.28平方米×1.3元/平方米×24个月=12644.7元。3.租赁税，虽然按照国家的税收法规规定，华戎公司应为房屋租赁税的纳税主体，但并未禁止纳税义务人和合同相对人对税款承担的约定，且该约定并未改变华戎公司、敦煌小镇公司作为纳税主体的身份，也未逃避国家税收，损害国家利益，故双方就租赁税承担的约定合法有效。租赁税计算亦应按双方约定的承担比例及相应税率依照上述租赁费金额计算，故葛兴明应承担的税金为222629元×20.15%×60%=26916元。4.违约金，虽双方合同中有违约金的约定，但双方在合同履行过程中均存在未按照合同约定履行的情形，故华戎公司主张的违约金不予支持。5.逾期缴纳租赁费的利息，华戎公司称依据的是补充协议中的约定，但该条款是针对税金逾期利息，而非租赁费逾期利息，故华戎公司主张的利息不予支持。葛兴明辩解，华戎公司、敦煌小镇公司未按照合同约定将天然气的主管线进行引入，是其自行安装引入，且公司负责人曾口头承诺管道安装费用抵顶租赁费，但其在法庭限期内未能补充相关证据，故其辩解理由不予采信。对于华戎公司、敦煌小镇公司主张的超出上述各项费用的部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、葛兴明支付敦煌市华戎文化发展有限责任公司租金129868元、物业费17994.4元、垃圾处理费12644.7元、租赁税26916元，合计187423.1元，限于本判决生效后三十日内履行；二、驳回敦煌市华戎文化发展有限责任公司、甘肃敦煌小镇商业运营管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费5836元，减半收取计2918元（敦煌市华戎文化发展有限责任公司、甘肃敦煌小镇商业运营管理有限责任公司已预交），由敦煌市华戎文化发展有限责任公司负担1109元，葛兴明负担1809元。本院二审期间，上诉人葛兴明提交（2019）甘09民终1021号民事判决书一份，拟证明上诉人不应缴纳垃圾处理费及税款。经质证，被上诉人认为该份判决引用的部分事实和本案不一致，本案双方签订租赁合同后还签订了补充协议，在补充协议中双方对税款、租赁费的收取标准进行了约定，故上诉人应向被上诉人缴纳相关费用。被上诉人华戎公司、敦煌小镇公司提交了以下证据：1.（2019）甘0982民初949号判决书一份，拟证明商户代表已对物业费、垃圾处理费的收取标准进行了商议；2.2016年11月8日拍摄的照片6张，拟证明上诉人承租的商铺2016年11月8日还没有装修完毕，不存在上诉人提出的因被上诉人违约导致其未能正常开业的情况。经质证，上诉人认为证据1是一审判决，生效情况无法确认，证据2是复印件，对其真实性、与本案关联性均有异议。经审查，上诉人提交的证据来源合法、内容真实，与本案其他证据能够相互印证，且与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。本院对被上诉人提交的证据1的真实性予以确认，其待证事实将结合本案其他证据、客观事实综合审查后予以确认，被上诉人提交的证据2系复印件，无法核对其真实性，本院不予认定。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为,关于租赁费起算时间的问题。本案中，对于华戎公司交付租赁房屋的时间,双方均未提交证据予以证实,但根据房屋租赁合同中关于租赁期限自2016年7月1日起算的约定,以及上诉人认可2016年9-10月份进场装修的事实,可以认定在装修前案涉租赁房屋已交由上诉人。因华戎公司于2016年11月3日才完成消防工程验收，依据房屋租赁合同中关于免租期顺延及补充协议中免租期为4个月的约定，一审认定计算租赁费的时间自2017年3月3日起算并无不当。上诉人主张租赁费应自店铺正式开业之日起算，但因2016年5月18日双方所签补充协议对于装修期间及租赁费起算时间并未进行变更，葛兴明也未举证证实华戎公司交付案涉租赁房屋的时间为2017年5月18日，葛兴明的该项上诉主张缺乏依据,本院不予支持。关于天然气主管线费。根据房屋租赁合同约定，被上诉人只负责天然气主管线的引入，可以认定向承租商铺开通天然气是华戎公司的合同义务之一，结合二审中上诉人亦认可天然气管道已经铺设至店铺楼下的事实，因此被上诉人关于天然气的相关义务已经履行完毕，至于上诉人在主管道上接入天然气低压管道需根据店铺装修情况及用气量大小等经营需要，确定具体的接入点位置后自行引入并选择计量装置，故天然气管道安装费及气表费用系葛兴明经营期间产生的正常成本，应当由上诉人自行承担。关于物业管理费。根据房屋租赁合同的约定，物业管理费系承租店铺以外的公共区域的管理费，因华戎公司向葛兴明提供了物业服务,葛兴明从接收房屋之日即已取得了房屋的使用利益,实际接受了该物业服务,葛兴明应当按约定向华戎公司支付相应的物业服务费。因上诉人未提供证据证明被上诉人提供的物业服务存在一定瑕疵或质量问题,结合华戎公司实际提供的物业服务水平、当地物业服务费标准等因素，一审判决以每月每平方米1.85元的标准计算物业管理费，符合权利义务相对等原则。一审中华戎公司已提交敦煌市物价局的批文及营业执照，可证明华戎公司具有提供物业服务的相关资质，上诉人诉称该公司没有物业管理资质的主张与事实不符,本院不予支持。关于租赁税款。按照国家的税收法规相关规定，被上诉人应为房屋租赁税的纳税主体，但法律并未禁止纳税义务人和合同相对人对税款按照比例分担，且双方签订的补充协议并未改变被上诉人作为纳税主体的身份，也未逃避国家税收，损害国家及社会公共利益，应为合法有效。因一审中被上诉人已举证证明其向税务部门缴纳该税金及其具体数额，故上诉人的该项诉请于法无据，不予支持。关于垃圾处理费。双方签订的租赁合同及补充协议中虽未对垃圾处理费进行明确约定，但葛兴明在被上诉人提交的会议纪要及附件的骑缝处进行了签字，应视为双方就垃圾处理费的缴纳及收费标准达成一致意见，同时葛兴明亦认可其餐厅垃圾是送至敦煌小镇停车场处的垃圾车处，二审中葛兴明虽对该签字提出异议，但未提供相反证据予以证实，故其相关诉请意见无事实依据，不予支持。综上所述，上诉人葛兴明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5836元，由上诉人葛兴明负担。本判决为终审判决。审判长 蔺春辉审判员 郑 杰审判员 张小青 二〇二〇年三月十八日书记员 王 霞