四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川05民终183号 上诉人（原审被告）：四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司，住所地：四川省泸州市叙永县党校宿舍二楼。 负责人：刘勇，分公司总经理。 委托诉讼代理人：李会明，男，汉族，1965年7月2日生，住四川省古蔺县，公司员工。 委托诉讼代理人：牟新平，男，汉族，1976年12月15日生，住四川省叙永县，公司员工。 被上诉人（原审原告）：罗阳明，男，1958年6月10日出生，汉族，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人：李君，重庆德裕律师事务所律师。 原审被告：四川嘉联房地产开发有限公司，住所：四川省成都市金牛区三洞桥路15号4楼。 法定代表人：罗平。 上诉人四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司（以下简称：嘉联叙永分公司）因与被上诉人罗阳明、原审被告四川嘉联房地产开发有限公司（以下简称：嘉联公司）合同纠纷一案，不服四川省叙永县人民法院(2019)川0524民初1511号民事判决，向本院提出上诉，本院立案后，依法组成合议庭，于2020年3月6日公开开庭进行审理，上诉人嘉联叙永分公司的委托诉讼代理人李会明、被上诉人罗阳明的委托诉讼代理人李君到庭参加诉讼，原审被告嘉联公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人嘉联叙永分公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项，依法改判按互换协议约定的以房屋测绘部门核定的建筑面积交付罗阳明门市；二、二审诉讼费由罗阳明承担。主要事实和理由：根据双方签订的房屋互换协议，罗阳明用其商业房屋建筑面:42平方米换嘉联叙永分公司在建的东来国际大楼临西大街第一层商业服务房屋建筑面积43.40平方米（详见附图），双方约定是以建筑面积计算，相互不补差价。详见附图是标明具体位置及形状，并非按图计算面积。双方在协议第七条约定用于交换的房屋建筑面积是以竣工后房屋产权产籍管理部门核定的建筑面积为准，如有超出或不足，商业服务房屋按12600元/平方米进行结算，该条约定也是按建筑面积计算，一审法院判决按照附图面积计算没有法律和事实依据。 被上诉人罗阳明辩称：根据双方签订的《房屋互换协议书》第二条第1款的关于面积的约定为：建筑面积约为43.40（详见附图），由此可见双方在协议中对交付被上诉人的建筑面积只是约定了一个大概数据，具体交付的面积以附图为准。附图标注的长为3米，宽为14.266米，均是计算了墙体的一半，显然是套内面积的具体约定，由此得出上诉人应以此标准向被上交付门市。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。 原审被告嘉联公司陈述称：上诉人嘉联分公司独立开发的房地产应当由其独立承担责任，因上诉人嘉联分公司造成的一切法律责任、经济纠纷与原审被告嘉联公司无关。 罗阳明向一审法院提出诉讼请求：1、判决嘉联叙永分公司、嘉联公司按《房屋互换协议书》约定，立即为罗阳明办理叙永县来国际大楼13-1号房屋的不动产权证，并从2013年11月8日起，以588000元为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算违约金至罗阳明取得不动产权证时止；2、判决嘉联叙永分公司、嘉联公司按《房屋互换协议书》及附图约定，将位于叙永县来国际（房产大楼至盐店口方向编号为3号）的门市（建筑面积约43.40㎡，套内面积为42.789㎡）交给罗阳明，并办理该门市的不动产权证；判决嘉联叙永分公司、嘉联公司从2016年3月7日起，以1260000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算违约金至罗阳明取得不动产权证时止。 一审法院认定事实：2010年8月24日，叙永县发展和改革局向被告嘉联公司发出《关于盐店口公益设施配套改造工程建设投资项目登记备案的通知》，准予叙永县盐店口公益设施配套改造工程备案。同年9月10日，叙永县规划建设局为被告嘉联公司颁发了《建设用地规划许可证》。2011年9月29日，嘉联叙永分公司成立，为嘉联公司的分公司。2012年5月10日，嘉联叙永分公司为甲方、罗阳明为乙方，签订《房屋互换协议书》，约定“甲方经有关部门批准实施叙永县盐店口公益设施配套改造项目，需拆迁乙方的房屋，经双方协商就房屋互换有关事宜达成如下协议：一、乙方向甲方交换的房屋位于：，木结构，二层，产权证号：叙字第号，建筑面积116.03㎡；其中商业服务房42㎡，非住宅／㎡，住宅房74.03㎡、未确权房／㎡。二、甲方用于交换乙方的房屋位于：1、商业服务房：乙方的商业服务房，甲方用在建的‘东来国际’大楼临西大街方向拟建的多层建筑一层商业服务房进行交换，从房产大楼至盐店口方向起编号为3号，建筑面积约43.40㎡（详见附图）。2、住宅用房：乙方的住宅用房，甲方用在建的‘东来国际’大楼Ａ左户型13楼框架结构、建筑面积约147㎡的住宅进行交换（详见附图）。三、甲乙双方房屋交换后补差情况……七、甲方用于交换的房屋建筑面积以竣工后房屋产权产籍管理部门核定的建筑面积为准，如有超出或不足，商业服务房按12600元／㎡、住房按2600元／㎡进行结算。八、房屋交付后，由甲方在三个月内提供办理《房屋所有权证》、《土地使用证》的手续资料交相关单位办理《房屋所有权证》和《土地使用证》，乙方应予积极配合。办理上述证照的税、费，按有关规定执行……十、违约责任……2、甲方逾期交房，参照《四川省城市房屋拆迁管理条例》第二十九条执行支付补助费。十一……十三、其它约定：1、‘两证’办理涉及的费用由甲方负责。2、西大街拆迁户房屋拆除后，甲方保证提供临西大街方向门市一个。若甲方未经批准或不能建房，则甲方用在建的‘东来国际’临街一层六号门市作抵押偿还。”附图标明门市编号为3号，形状为长方形状，中对中（含墙体厚度的一半）宽度为3000ｍｍ，长度为14266ｍｍ。下划线部分为手写内容，魏登华、曾国平等其他几户换房户也签订有类似的《房屋互换协议书》。2013年6月24日，叙永县盐店口公益设施配套改造工程竣工验收；8月7月，嘉联叙永分公司向罗阳明交付了13-1号住房。2013年9月6日，罗阳明为甲方、嘉联叙永分公司为乙方，签订《门市租赁合同》，约定“甲方门市位于叙永县面，建筑面积43.40㎡。经双方协商，达成如下协议：一、租期：租赁期10年，即从2013年9月1日起至2023年8月31日止。二、租金：租金为130元／㎡／月，本着先付租金后入住的原则，约定每半年一付，乙方入住前先付租金33852元……六、合同终止后，乙方按甲方要求在30天内恢复门市原状（按合同面积划分、隔墙、水电表安装到位、下水道铺设完善），所需费用由乙方负责。因逾期给甲方造成的损失由乙方按约定租金支付给甲方。七……八、门市两证由乙方在30个月内办理完毕，否则视为乙方违约。九、乙方需按时支付租金，否则乙方每日按应付金额（半年租金）3‰的标准支付滞纳金。若乙方故意违约，甲方有权阻止商场继续运行并收回门市。十……”2019年5月22日，一审法院判决罗阳明与嘉联叙永分公司于2013年9月6日签订的《门市租赁合同》于2019年1月24日解除，并判决了相应租金；同时告知罗阳明涉及门市交付和办理不动产权证的请求另行依法处理。诉讼中，嘉联叙永分公司表示可以按建筑面积向罗阳明交付房屋。罗阳明认为应当按附图约定的套内面积交付，并表示实际交付不足部分可以按面积计算差价。嘉联叙永分公司提供的房屋面积测绘报告第177页房屋分户平面图显示，案涉门市所在楼层为商业服务用房，内部为多个商铺；门市坐落于叙永镇盐店口，名称为叙永县来国际大厦，所在楼层为第1层，户号为2号，建筑面积、分摊面积、套内面积分别为43.30㎡、17.47㎡、25.83㎡。第323页房屋分户平面图显示案涉住房与门市位于同一地点，所在层数为第13层，户号为1号。 一审法院认为：罗阳明与嘉联叙永分公司签订的《房屋互换协议书》是双方当事人的真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人均具有法律约束力。《房屋互换协议书》约定住房于交房后三个月内办理不动产权证，现约定期限已过且住房能办理不动产权证，故一审法院对罗阳明请求嘉联叙永分公司办理住房不动产权证的主张依法予以支持。《房屋互换协议书》未约定逾期办理住房不动产权证的违约责任，未办理不动产权证有门市面积不能确定等原因，且罗阳明也未能提供证据证明未按期办理住房不动产权证所造成的损失，故一审法院对罗阳明请求嘉联叙永分公司支付未按期办理住房不动产权证违约金的主张不予支持。《房屋互换协议书》对嘉联叙永分公司应交付给罗阳明的门市约定建筑面积后，又在其后用括号注明详见附图，应当认定附图同样是协议书约定的内容。附图标明具体数据，但根据标明数据计算的面积与约定的建筑面积并不能对应，应当视为门市面积约定不唯一。门市附图系嘉联叙永分公司提供，且该分公司也未能合理解释附图数据与约定建筑面积的关系，罗阳明选择以附图作为应交付门市的标准更符合签订协议时的实际，一审法院依法予以支持。《房屋分户平面图》显示嘉联叙永分公司应交付罗阳明的门市所在楼层已规划为多个商铺，能够交付给罗阳明的门市已确定，故一审法院确定门市按现在的实际状况进行交付。罗阳明与嘉联叙永分公司约定办理不动产权证的期限已过且按实际交付门市能够办理产权证，故一审法院对罗阳明请求办理门市不动产权证的主张予以支持，并确定由双方按规定办理不动产权证。至于实际交付门市面积与附图数据计算面积的差异，罗阳明同意按面积计算差价，且符合案件实际，一审法院依法予以确认。《房屋互换协议书》约定商业服务房按12600元／㎡进行结算，故一审法院参照约定确定按12600元／㎡计算不足面积的差价，由嘉联叙永分公司支付给罗阳明。至于罗阳明主张的未按期办理门市不动产权证的违约金，与罗阳明主张的住房违约金系同样道理，一审法院不予支持。嘉联叙永分公司系嘉联公司所设立，罗阳明请求嘉联公司与嘉联叙永分公司共同承担责任符合法律规定，一审法院依法予以支持。据此，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、嘉联叙永分公司、嘉联公司于本判决生效之日起十五日内共同为罗阳明办理位于叙永县住宅的不动产权证;二、嘉联叙永分公司、嘉联公司于本判决生效之日起十五日内共同向罗阳明交付位于叙永县1层2号商业服务房（门市）并为罗阳明办理该商业服务房（门市）的不动产权证;三、嘉联叙永分公司、嘉联公司于交付上述第二条确定的商业服务房（门市）之日起十五日内共同向罗阳明支付门市面积差价，该差价计算公式为（按附图数据计算的面积－实际交付门市的套内面积）×12600元／㎡;四、驳回罗阳明的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为4098元，由罗阳明负担2498元，嘉联叙永分公司、嘉联公司共同负担1600元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为，上诉人嘉联叙永分公司交付的面积应当按何标准确定的问题。上诉人嘉联叙永分公司与被上诉人签订的《房屋互换协议书》中除约定建筑面积外，在括号中注明详见附图。根据附图中标注的长度和宽度，能够计算出房屋面积，故附图更为明确具体，且由于房屋互换与房屋买卖关系不同，在双方签订《房屋互换协议书》时，上诉人用于交付的房屋尚未开建，其按附件图纸用于交换的房屋应当与实际交换的使用面积大体相当，因规划等原因，造成图纸约定交换房屋的公摊面积增大后建筑面积随之增大，而实际使用面积并无变化时，要求被上诉人按核定后的建筑面积来确定换房的面积的大小显失公平，也不符合在签订《房屋互换协议书》时的意思表示，因此，一审法院确定的交房面积标准并无不当。 综上所述，上诉人嘉联叙永分公司的上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8196元，由上诉人四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 剑 审判员 钟 洁 审判员 曹天全 二〇二〇年三月十八日 书记员 毛 林