四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终971号 上诉人（原审被告、案外人）：刘建勤，女，1971年5月25日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：周怡，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张静，四川竹海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：周岚，女，1970年2月4日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：赵琳，四川丰宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江倬琰，四川丰宜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月1日出生，汉族，住四川省宜宾县。 被上诉人（原审被告、被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：王又民，董事长。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月1日出生，汉族，住四川省宜宾县。 上诉人刘建勤因与被上诉人周岚、冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15民初17号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘建勤的委托诉讼代理人周怡、张静，被上诉人周岚的委托诉讼代理人赵琳、江倬琰，被上诉人冉寅吾、寅吾房产公司的共同委托诉讼代理人夏强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘建勤上诉请求：1.撤销四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15民初17号民事判决;2.改判终结执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区房屋;3.一审、二审诉讼费用由周岚、冉寅吾、寅吾房产公司承担。 事实与理由： 一、刘建勤提交的证据足以证明对案涉房屋享有的权利同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，刘建勤对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，能够产生阻却执行的效果。 1．案涉《商品房买卖合同》签订前，寅吾房产公司与刘建勤之间确实存在民间借贷关系，寅吾房产公司为归还欠款，与刘建勤签订了《商品房买卖合同》，该合同是寅吾房产公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将民间借贷关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，可通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则中的应有之意。一审查封以前，刘建勤已与寅吾房产公司签订合法有效的书面买卖合同，双方建立商品房买卖合同关系的意思表示明确。 2．案涉合同签订时间为2016年4月6日，早于查封时间2017年12月20日。该合同载明的购房人为刘建勤。依据2017年最高人民法院发布的指导性案例，《借款合同》到期后当事人将借款本息转化为已付购房款而签订的房屋买卖合同为诺成性合同，借款合同经双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该合同订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形的情况下，只要债权人与债务人达成了合意，该合同具有法律效力。前述指导性案例，确认了“以物抵债”为诺成性合同。 3．寅吾房产公司与刘建勤分别履行合同约定的房屋交付和价款支付等义务，在双方已履行主要合同义务的前提下，刘建勤与寅吾房产公司之间的房屋买卖合同关系已经成立并生效。 4．寅吾房产公司于2007年8月7日已取得案涉房屋初始登记，案涉房屋是现房销售，并非商品房预售，因此不存在周岚所述的案涉《商品房买卖合同》需要登记备案的程序，否则法律效力无法确认的情况。因此，周岚认为刘建勤所持的《商品房买卖合同》未经备案登记，其效力有待确认的主张，不应采信。 二、刘建勤提供的证据显示于2016年4月10日接收房屋，并将所购房屋从事经营活动，故刘建勤在一审查封之前已合法占有案涉房屋。 三、案涉购房款来源于刘建勤与寅吾房产公司之间未清偿的借款，刘建勤与寅吾房产公司之间在2012年存在民间借贷关系，双方协商一致后约定，以借款冲抵购房款。 1．刘建勤提交的证据表明其按寅吾房产公司要求于2012年8月7日向寅吾房产公司的委托收款人冉小玲转账20万元，刘建勤与案外人刘建康按寅吾房产公司的要求委托刘胜琼于2012年8月7日向寅吾房产公司的委托收款人冉小玲转账10万元，其中5万元系刘建勤对寅吾房产公司的借款，借款总计25万元。由于寅吾房产公司无法清偿前述借款，经双方协商一致用案涉房屋价款支付。虽刘建勤没有提供相应的借条或借款合同证明基础债权，但刘建勤与寅吾房产公司之间口头约定是符合法律规定。寅吾房产公司与刘建勤之间口头约定产生的民间借贷合意符合法律的规定，也有真实的资金流动，符合民间借贷行为成立并生效的要件。上述合意产生有借款人寅吾房产公司的自认，也有刘建勤的认可，还有银行流水凭证证明有真实的资金流动。前述证据证明寅吾房产公司与刘建勤之间民间借贷行为合法有效，在这个大前提下，合法有效的债务资金转化为本案商品房买卖合同的购房款，具有合法前提。购房款的支付是足额有效的，符合法律的规定。 2．寅吾房产公司在执行关系中是利害关系人，并不妨碍寅吾房产公司在过去的其他法律关系中成为民事主体的权利。本案中，刘建勤与寅吾房产公司之间的民间借贷关系，在民间借贷资金无法清偿时经双方协商一致，形成以债抵房而转化为房屋买卖关系，作为合同主体的寅吾房产公司在前述法律关系中所享有的法定权利不能被剥夺，否则是对寅吾房产公司合法权利的侵犯，也违反法律规定。因此，基于合同相对性原则，刘建勤提供寅吾房产公司委托第三方收付款的情况说明以及在法庭对前述法律行为中的陈述，均符合法律规定，构成法律上的自认，而并非证人证言，符合意思自治原则。刘建勤与寅吾房产公司均在一审中陈述并自认寅吾房产公司差欠刘建勤25万元款项，如周岚没有其他证据推翻寅吾房产公司的自认，前述自认是具有法律效力的。 3．虽刘建勤的借款未直接进入寅吾房产公司的账户，但刘建勤与案外人刘建康委托刘胜琼于2012年8月7日将10万元借款以转账形式存入寅吾房产公司指定的收款人冉小玲名下账户，其中5万元系刘建勤对寅吾房产公司的借款，刘建勤于2012年8月7日将20万元借款以转账形式存入寅吾房产公司指定的收款人冉小玲名下账户。上述委托收付款行为符合代理行为的法律规定，视为刘建勤对寅吾房产公司的借款，刘建勤与寅吾房产公司之间的民间借贷是成立且合法有效的。同时刘建勤提供寅吾房产公司员工以及指定收款人冉小玲与寅吾房产公司之间的资金往来等证据证明寅吾房产公司的指定收款人冉小玲代理寅吾房产公司所收取的款项通过转账汇款的方式进入寅吾房产公司的账户。上述证据证明刘建勤与寅吾房产公司于2012年8月7日形成了合法的民间借贷关系。其借款金额与借款时间均能确定，刘建勤将借款25万元转化为购房款。案涉房款为246896元，刘建勤对寅吾房产公司的借款高于购房款，刘建勤已足额支付了购房款。 四、案涉房屋不能办理过户登记并非刘建勤自身原因所致，刘建勤不存在任何过错。依据《商品房买卖合同》第十五条第二款约定，出卖人应当在2019年6月30日之前为买受人办理不动产权属证书。商品房买卖合同是合同法中有名合同之一，其法律关系受合同法调整。合同法是私法自治的法律部门，有约定从其约定。案涉房屋依据合同约定过户登记办理不动产权属证书的期限尚未届满，转移登记的时限条件尚未成就，双方均未违约。同时已经设定抵押的物品并非禁止流通，买受人购买设定了权利负担的房屋本身不具有过错，同时抵押合同是担保合同，是抵押权人银行与抵押人寅吾房产公司之间的担保法律关系，抵押人寅吾房产公司未依约向抵押权人银行支付足以解除抵押登记的款项，以致抵押权未能涤除，刘建勤不存在任何过错。至于案涉房屋抵押权人是否向寅吾房产公司主张抵押权，刘建勤的权利障碍能不能涤除，是另外一个法律关系，与本案不具有关联性，应另案起诉处理；同时刘建勤的权利障碍能不能涤除的处理方式并非只有司法诉讼的唯一方式，抵押人、抵押权人以及案外人以协商一致的方式处理前述法律障碍也符合法律规定。2017年12月20日以后，案涉房屋被一审法院查封，寅吾房产公司与刘建勤之间的商品房买卖合同约定的不动产权属转移登记的条件尚未成就。由于司法查封的效力导致案涉房屋不能行使包括但不限于买卖、转让、抵押等任何民事权利，属于法定不能。因此，对案涉房屋不能办理过户登记，刘建勤并不存在过错，由此产生的后果不能由刘建勤承担。 五、对本案执行标的继续执行严重损害了刘建勤的权益。 1.从权利性质上和权利发生的根源上来看，由于本案是以房抵债的执行异议之诉，因此刘建勤享有的权利并非一审认定的民间借贷基础债权请求权。寅吾房产公司为归还欠款，与刘建勤签订案涉合同，该合同在寅吾房产公司未偿还借款本息情况下，经重新协商并对账，将民间借贷关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定，该商品房买卖合同已经成立并生效，民间借贷关系已经转化为商品房买卖关系，刘建勤所享有的权利也由民间借贷基础债权转化为基于案涉房屋的物权期待权，其根本上与周岚以获取利息收益为目的的金钱债权完全不同。 2.根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定房屋买受人所享有的权益在顺位上应当优先于建设工程价款优先权，而建设工程价款优先权优先于抵押权和一般债权。刘建勤与寅吾房产公司之间的民间借贷关系因商品房买卖合同的成立并生效而转化为商品房买卖合同关系，双方之间的民间借贷基础债权转化为基于案涉房屋的物权期待权。根据上述批复，刘建勤所享有的物权期待权与周岚享有的一般债权相比具有优先性。 六、案涉房屋非因刘建勤原因未办理过户登记。案涉房屋虽然存在抵押权，但与该房屋未办理过户登记不存在因果关系。案涉房屋未办理过户登记的根本原因是合同约定的办理期限未届满，2017年12月20日被人民法院查封以后更是陷入履行不能，故刘建勤对此无任何过错。 七、根据公开的生效裁判文书，周岚及其母周绍英在2011年至2015年期间向包括冉寅吾在内的不特定多数人多次出借大笔现金，总额高达六千余万元之巨。故周岚应当定性为职业放贷人，宜宾市公安局叙州区分局已经对周岚与冉寅吾、寅吾房产公司之间的借贷关系涉嫌高利转贷罪予以立案侦查，若周岚构成高利转贷罪，则其与冉寅吾、寅吾房产公司之间的借款合同当属无效，周岚据以申请执行的生效裁判文书确有错误，直接影响本案的处理，建议本案中止审理。 八、罗云鹏对案涉房屋形成了长期的、稳定的占有、使用和收益关系，并且享有在合同约定的期限届满后，要求寅吾房产公司将案涉房屋过户至自己名下的权利。故刘建勤对案涉房屋享有物权期待权，应当优先于周岚得到保护。 九、本案属于群体性案件，有数百户业主与刘建勤是同样情形，且绝大部分已经启动法律程序，请二审法院充分考虑本案特殊性和本案的社会影响，依法保护人民群众的合法权益，实现社会效果与法律效果的统一。 被上诉人周岚辩称，刘建勤的上诉理由不能成立，原审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。 一、刘建勤与寅吾房产公司签订的案涉合同不是真实、合法、有效的商品房买卖合同。案涉《商品房买卖合同》没有办理备案登记，也没有实际交付购房款，无法证明案涉合同的真实签订时间，不排除刘建勤与寅吾房产公司在周岚执行冉寅吾、寅吾房产公司的过程中恶意串通、事后签订，周岚一审中已向人民法院申请对案涉合同以及购房款收款收据的真实形成时间进行鉴定。案涉《商品房买卖合同》中约定转让的房产有抵押，刘建勤明知案涉房屋设定有抵押权，也明知寅吾房产公司对外尚有巨额债务，恶意串通，以物抵债，故意损害其他债权人包括合法债权人周岚的民事权益。案涉合同实是以物抵债协议，若如此协议得到人民法院的保护，那人民法院所有查封被执行人名下的房产均不能得到执行。 二、刘建勤没有履行支付案涉合同约定的一次性支付全部购房款的义务，且一次性履行全部购房款去购买明知有抵押的房产明显不符合客观事实。即便案涉案涉合同是落款时所签，但该合同也约定由买受人一次性支付购房价款。刘建勤在一审、二审过程中，刘建勤根本无法提供《商品房买卖合同》以及购房款收款收据中载明的购房款的支付依据。刘建勤提供的一系列转账依据只是为了证明是以寅吾房产公司差欠的借款抵付购房款，但其证据不能证明寅吾房产公司差欠其借款的事实，亦就无法证明以借款抵付购房款。且以物抵债本身就不受法律的保护。 三、刘建勤无法基于案涉房屋的物权或物权期待权合法占有案涉房屋。刘建勤提供的证据均不能证明其对案涉房屋基于物权或物权期待权行使了合法占有权，也不能产生对外公示物权的效力。 四、案涉房屋不能办理产权过户登记的原因系刘建勤自身的原因。案涉房屋不能办理权属转移登记是因为案涉房屋自身设定有抵押权导致，刘建勤明知案涉房屋有抵押权，也不可能真正地一次性支付全部购房款购买一套设有抵押权的房屋。即便刘建勤与寅吾房产公司的借款债权成立，案涉商品房买卖合同实质就是以物抵债协议，刘建勤并不是法律所保护的合法、真实购房人，不能办理案涉产权过户登记的责任在于刘建勤自身。 五、刘建勤不是《商品房买卖合同》的真实、合法买受人，也未按约一次性支付购房款，并未基于物权或物权期待权合法占有案涉房屋。由于刘建勤自身原因导致无法办理过户登记，刘建勤的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其理由不能成立。 六、周岚是征信良好的企业家，刘建勤提供的证据不能证明周岚涉嫌高利转贷，且周岚是否高利转贷也与本案无关。周岚出借的借款是其合法收入，不应认定周岚为职业放贷人。请求驳回上诉，维持原判。 冉寅吾、寅吾房产公司述称，同意刘建勤的上诉请求和事实、理由。 周岚向一审法院提出诉讼请求：1.准予继续执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区房屋；2.本案的诉讼费用由周岚、冉寅吾、寅吾房产公司承担。 一审法院查明如下事实： 2012年8月7日，刘建勤通过其中国农业银行股份有限公司宜宾南门支行账户62×××17向冉小玲宜宾市建设银行股份有限公司向家坝支行的银行账户55×××23转账20万元。附加信息及用途：集资款。 2012年8月7日，刘胜琼通过中国邮政储蓄银行股份有限公司宜宾市翠屏区支行账户：62×××92跨行向银行账户55×××23转账10万元。 2011年11月14日，冉小玲向寅吾房产公司账户转账200万元；2012年2月8日，冉小玲向寅吾房产公司账户转账210万元，备注用途为还款；2012年9月11日，冉小玲向寅吾房产公司账户转账470万元，备注用途为还款；2013年3月13日，冉小玲向寅吾房产公司账户转账400万元，备注用途为还款；2014年8月29日，冉小玲向寅吾房产公司账户转账230万元，备注用途为还款。 2013年7月3日，寅吾房产公司将位于四川省宜宾市叙州区房屋抵押给宜宾市商业银行股份有限公司大观楼支行。周岚申请执行冉寅吾、寅吾房产公司其他合同纠纷一案，2017年6月2日四川省宜宾市中级人民法院作出（2017）川15执155号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人冉寅吾、寅吾房产公司银行存款49253729元，或查封、扣押、提取相应价值的其他财产（以查封、扣押清单为准）。2017年12月20日，四川省宜宾市中级人民法院查封了案涉房屋。该案执行过程中，刘建勤提出执行异议，四川省宜宾市中级人民法院作出（2019）川15执异7号执行裁定书，裁定：中止对四川省宜宾市叙州区房屋的执行。 2016年4月6日，刘建勤与寅吾房产公司签订《商品房买卖合同》购买了案涉房屋。按照合同约定，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用为200元人民币。同日，寅吾房产公司向宜宾绿城物业管理有限公司出具案涉房屋《房屋交付通知书》，载明交付业主为刘建勤。2019年3月23日宜宾绿城物业管理有限公司出具《证明》载明：案涉房屋于2016年4月10日寅吾房产公司正式交付业主刘建勤。2016年5月25日、2017年3月7日、2017年4月29日、2017年12月27日《绿城物业服务收费票据》载明的户名为刘建康。宜宾县柏溪镇刘哥汽车美容店载明的经营者为刘建康，经营场所为四川省宜宾市叙州区柏溪镇城北新区阳光北园13幢2单元1层24、25号。 2019年3月29日，寅吾房产公司出具《情况说明》载明：“刘胜琼于2012年8月7日向本公司转账人民币10万元，该款项是本公司向刘建勤、刘建康的借款。其中46896元用于支付刘建勤于2016年4月6日与我公司签订的购买我公司开发的房屋购房款。” 2019年4月19日，寅吾房产公司出具《情况说明》载明：“我公司于2011年至2017年委托冉小玲代为收取公司对外借款，其收取的借款均转入公司账户或公司关联账户或用于公司经营开支，上述收取借款行为视为我公司收取借款，情况属实，特此说明。” 一审法院认为，本案争议焦点为：刘建勤对寅吾房产公司四川省宜宾市叙州区房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 刘建勤主张依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其享有排除案涉房屋强制执行的权益，本案的核心问题是审查刘建勤购买房屋是否齐备了上述规定的四个条件。评析如下： 第一，执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人利益。法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间利害关系，充分保护各方当事人合法权益，在适用前述规定对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。尤其对于购房人已支付价款事实，转账支付购房款的，应对购房款转账凭证予以查实;现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在保护案外人合法权益时，亦应防止被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人权益。本案中，寅吾房产公司出具房款收据，刘建勤陈述购房款是用于其与寅吾房产公司之间的借款抵扣。但现刘建勤提交的银行转账凭条的收款人为冉小玲，寅吾房产公司出具的《情况说明》拟证明以物抵债及冉小玲代为收取民间借贷款项的事实，但并未提供相应的凭证予以证明。刘建勤也未能提供相应的借条或借款合同证明基础债权借款主体为寅吾房产公司及冉小玲代寅吾房产公司收取款项的委托。现有证据无法确认借款的主体为寅吾房产公司以及是否差欠刘建勤款项，差欠多少等问题。鉴于寅吾房产公司在本案中作为被执行人，其提供的拟排除执行的《情况说明》在无其他证据相互印证的情况下，证明力较弱，无法达到刘建勤向寅吾房产公司实际交付了案涉房屋购房款的证明目的。 第二，对案涉商品未予过户登记，买受人刘建勤存在重大过错。首先，从实践来看，能够归责于买受人的原因主要是四个层面，一是对他人权利障碍的忽略，如存在抵押权登记；二是对政策限制的忽略，如不符合购房条件仍然购买，导致无法办理过户；三是消极不行使登记权利，如为了逃税而未办理登记等；四是恶意串通，损害国家、集体、公共利益和他人合法权益。本案中案涉商品房买卖合同中明确勾选了抵押状况为：抵押。买受人刘建勤对于案涉房屋的权利障碍应属明知，换言之，即便不存在生效判决确认的债权执行，一旦抵押权人主张抵押权，刘建勤的买受人权利障碍仍然不能涤除。 第三，对本案执行标的继续执行并不必然损害案外人刘建勤的权益。案外人执行异议之诉在实质上是案外人对执行标的所享有的权益与申请执行人在执行依据项下的请求权的优先效力纠纷，涉及案外人对执行标的所享有的实体权益与申请执行人依据执行依据所享有的权利相比是否具有优先效力、申请执行人申请人民法院对特定执行标的的强制执行行为是否会妨害案外人对该执行标的所享有权利的判断。一是从成立时间上来看，周岚的债权请求权已经生效判决确认，要早于刘建勤未经确认的民间借贷基础债权请求权。二是从权利性质上来看，周岚的请求权基础在于与寅吾房产公司、冉寅吾之间的民间借贷纠纷产生的债权，债权请求权形成在前，且已经生效判决确认；刘建勤的基础请求权仍为民间借贷债权请求权，且未经双方结算确认。即使继续周岚债权的执行，也并未对刘建勤债权的实现形成不利影响。三是从权利发生的根源上来看，刘建勤购买案涉商铺房屋系以物抵债，与为其提供生活收益与保障等生存利益有所区别，其根本上与周岚以获取利息收益为目的的金钱债权一致。 综上所述，刘建勤对寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，周岚请求继续执行寅吾房产公司位于四川省叙州区房屋的理由成立。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：准许执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区房屋。一审案件受理费80元，由刘建勤、冉寅吾、寅吾房产公司共同负担。 二审中，刘建勤认为原审漏查刘建康（系姐弟关系）的营业执照的时间和刘建康缴纳物业费，且一审判决查明的事实有误，对一审判决查明其余事实无异议。 周岚、冉寅吾、寅吾房产公司对一审判决查明事实无异议，本院对各方当事人无异议的事实予以确认。 关于刘建勤认为漏查案涉营业执照的时间和物业费缴纳的事实，将在本院“另查明”中查明。 关于一审查明的“2012年9月11日，冉小玲向寅吾房产公司账户转账470万元，备注用途为还款；2013年3月13日，冉小玲向寅吾房产公司账户转账400万元，备注用途为还款”的事实应为“2012年9月12日，冉小玲向寅吾房产公司账户转账470万元，备注用途为还款；2013年3月14日（打印时间），冉小玲向寅吾房产公司账户转账400万元，备注用途为还款”。 二审中，上诉人刘建勤向本院提交了以下证据： 第一组证据：房屋实景图。拟证明刘建勤通过自营案涉房屋实际占有、使用至今。 周岚的质证意见：真实性、证明目有异议。 冉寅吾、寅吾房产公司的质证意见：真实性、合法性、关联性无异议。 本院的认证意见：具有真实性、合法性，是否具有关联性以及是否具有证明力将结合在案证据综合判定。 第二组证据：1.2019年9月7日，刘建勤委托四川竹海律师事务所向寅吾房产公司发送的《律师函》，要求寅吾房产公司尽快办理房屋转移登记手续；2.寅吾房产公司工作人员夏强签收的送达回执。拟证明刘建勤一直在积极行使自己的权利，要求寅吾房产公司为其办理房屋转移登记。 周岚的质证意见：对真实性无异议，证明目的存有异议。 冉寅吾、寅吾房产公司的质证意见：对真实性、合法性、关联性无异议。 本院的认证意见：因各方当事人对真实性均无异议，且内容证明罗云鹏催促寅吾房产公司办理所有权变更登记的事实，本院予以确认。 第三组证据：1.四川省宜宾市中级人民法院作出（2017）川15民初14号民事判决书，载明原告周岚与被告冉寅吾、寅吾房产公司民间借贷纠纷一案;2.宜宾市翠屏区人民法院作出（2017）川1502民初3522号民事判决书，载明原告周岚与被告马任重、宜宾市远大贸易发展有限责任公司借款合同纠纷一案;3.四川省宜宾市翠屏区人民法院作出（2016）川1502民初1933号民事判决书，载明原告周岚与被告四川省野牛电力开发有限公司、四川森楠木业有限责任公司、荥经县三合代璜沟电站、罗骏、罗波、毛炯、梁丽娟、刘晓琳借款合同纠纷案;4.宜宾市翠屏区人民法院作出（2017）川1502民初3521号民事判决书，载明原告周绍英与被告马任重、宜宾市远大贸易发展有限责任公司借款合同纠纷一案。拟证明：1.在周岚与冉寅吾的借款中，周岚是通过冉寅吾的职工冉小玲、江勇的账户向冉寅吾出借资金的，此种借款模式亦得到了本案一审法院的认可，本案中刘建勤通过冉小玲等人向寅吾房产公司出借借款的行为应予以认可；2.依据已生效的裁判文书显示，周岚及其母亲周绍英对外借款具有反复性、经常性，经营性、贷款对象众多的特点，是职业放贷人；3.依据《四川省高级人民法院关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的指导意见》第13条、《最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件的通知》（法（2018）215号），周岚的行为应当严厉打击，对周岚与寅吾房产公司的民间借贷合同应当认定为无效。 周岚的质证意见：真实性、合法性无异议，证明目的有异议。周岚是企业家，具有合法收入来源，收入均来自名下的企业，实际上还控制了10余家公司，有合法来源。 冉寅吾、寅吾房产公司的质证意见：对真实性、合法性、关联性无异议。 本院的认证意见：真实性予以确认。但因该组证据不足以证明周岚为职业放贷人，也不足以证明周岚与寅吾房产公司之间签订的民间借贷合同无效，不能达到其证明目的，本院对其证明力不予确认。 第四组证据：1.《受案登记表》；2.《宜宾市公安局叙州区分局立案决定书》，显示：宜宾市公安局叙州区分局对冉寅吾等人高利转贷案已经正式立案侦查；3.阿克苏地区锦鸿棉业有限公司的企业信用信息，显示：阿克苏地区锦鸿棉业有限公司、宜宾贝通商贸有限公司的法人、股东系周岚、周邵英；4.宜宾贝通商贸有限公司企业信用信息。拟证明:1.周岚系骗取银行贷款，再高利转贷给冉寅吾，谋取巨额利益，属于高利转贷的行为，借款合同应认定为无效。2.周岚与冉寅吾之间的借款行为已涉嫌刑事犯罪，基于先刑后民的司法原则，本案应当中止审理。 周岚的质证意见：真实性无异议，证明目的有异议。 冉寅吾、寅吾房产公司的质证意见：对真实性、合法性、关联性无异议。 本院的认证意见：真实性予以确认，具体的证明力将结合案涉其他证据综合认定。 本院二审另查明： 一、2016年5月25日起刘建勤向宜宾绿城物业管理有限公司交纳物业费。 2016年6月6日，宜宾县柏溪镇刘哥汽车美容店载明的经营者为刘建康，经营场所为四川省宜宾市叙州区柏溪镇城北新区阳光北园13幢2单元1层24、25号。 二、2019年10月8日11时5分，宜宾寅吾集团公司董事长冉寅吾向宜宾市公安局叙州分局投案自首，称：“因公司经营发展需要流动资金，自2010年以来，安排集团下属的宜宾鼎业置地股份有限公司和宜宾寅吾建设股份有限公司为锦鸿公司提供担保，由锦鸿公司向农行阿克苏分行贷款3150万元，这3150万元贷款以周岚、周绍英名义，月息二分，在2011年8月2日出借2000万(元)，2013年3月12日出借800万(元)，2013年3月20日出借500万(元)到寅吾公司。还有宜宾贝通商贸有限公司向宜宾商行、工行、农行的贷款2500万余元。……” 三、本案二审审理过程中，寅吾房产公司、冉寅吾因与周岚民间借贷纠纷一案，不服一审法院于2017年3月30日作出的（2017）川15民初14号民事判决，以出现新证据证明周岚、冉寅吾涉嫌高利转贷犯罪而致双方借贷合同无效为由，向本院申请再审。本院经审查认为，寅吾房产公司、冉寅吾提交的宜宾市公安局叙州区分局受案登记表、立案决定书等新证据，不能证明周岚、冉寅吾涉嫌刑事犯罪而致双方借贷合同无效，于2020年1月17日作出（2019）川民申6189号民事裁定，驳回寅吾房产公司、冉寅吾的再审申请。 根据当事人的上诉主张和答辩理由，本案的主要争议问题是：一、本案应否中止审理；二、若否，刘建勤对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 一、关于本案应否中止审理的问题。 本案中，上诉人刘建勤以周岚据以申请执行的生效民事判决已被再审立案以及该生效判决所确定的周岚与冉寅吾之间的借款债权因涉嫌刑事犯罪，已被公安机关刑事立案为由，要求中止本案审理。 对此，本院认为，人民法院审理执行异议之诉案件，是解决申请执行人执行权益与案外人据以主张的阻却执行的民事实体权益的优先效力问题。对于申请执行人，人民法院需审查的是其是否持有合法的执行依据以及执行依据所确定的权益能否通过案涉标的物得以实现。案外人如认为该执行依据因当事人的违法犯罪行为确有错误，应依法通过审判监督程序解决，不属于本案执行异议之诉案件的审查范围。本案二审期间，寅吾房产公司、冉寅吾已经依据前述新证据以周岚与冉寅吾之间的借款行为涉嫌刑事犯罪、双方借款合同无效等为由就周岚所持执行（2017）川15民初14号民事判决依据向本院申请再审。本院经审查认为相关证据不能证明周岚、冉寅吾涉嫌刑事犯罪而致双方借贷合同无效，并作出（2019）川民申6189号民事裁定，驳回了寅吾房产公司、冉寅吾的再审申请。在周岚所持执行依据未被再审立案的前提下，本案不具有中止审理的法定情形。刘建勤要求中止审理的上诉主张不能成立。 二、关于刘建勤对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的问题。 本案中，周岚申请执行的债权为一般金钱债权，案外人刘建勤主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等法律、司法解释的规定，其基于商品房买卖合同关系对案涉商铺享有的物权期待权应当优先予以保护，请求阻却执行。本院认为，执行异议之诉的目的是要解决案外人对执行标的享有的实体民事权益是否足以排除强制执行的问题。目前，由于相关法律、司法解释对于执行异议之诉中案外人享有的足以排除强制执行的民事权益的类型、范围及条件等尚无明确规定，对案外人就执行标的所主张的足以排除强制执行的民事权益的判断标准，可以参照执行异议审查程序中对案外人实体权利的判断标准进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据该条规定的上述四个要件来看，该条意欲保护的是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，在案外人主张对不动产享有的实体权益同时满足以上要件时，能够产生阻却执行的效果。 本案中，根据现有证据显示的事实，刘建勤系基于抵偿借款为目的而受让的案涉房屋，虽然刘建勤与寅吾房产公司签订了《商品房买卖合同》,但其目的在于消灭寅吾房产公司所欠刘建勤的民间借贷债务，双方签订《商品房买卖合同》应是基于今后办理产权转移登记的需要，是以物抵债的实际履行方式，在完成相关房屋的过户登记手续之前，其享有的是未来据实抵债的债权请求权。因此，刘建勤与寅吾房产公司之间并非基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系，其在以物抵债过程中签订的《商品房买卖合同》，并不能改变其在本质上是寅吾房产公司的普通金钱债权人的地位，其所享有的权利亦不应优于其他普通金钱债权人。故本案不满足参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的前提条件，对于刘建勤以其对案涉房屋享有优先于普通金钱债权的物权期待权为由，要求阻却人民法院对案涉房屋的强制执行的上诉主张，本院不予支持。在此情况下，本案已无参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件逐一进行审查认定的必要。 综上，刘建勤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由刘建勤负担。 本判决为终审判决。 审判长 蒲 杨 审判员 管雄亚 审判员 古莉玲 二〇二〇年三月十六日 书记员 姚嘉葳