陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终14955号 上诉人（原审被告）:边迎春，女，汉族，1981年3月21日出生，籍住陕西省西安市碑林区，现服刑于陕西省女子监狱。上诉人（原审被告）:康亚强，男，汉族，1981年9月20日出生，籍住陕西省宝鸡市渭滨区，现服刑于陕西省富平监狱。委托诉讼代理人：边迎春，女，汉族，1981年3月21日出生，籍住陕西省西安市碑林区，现服刑于陕西省女子监狱，系康亚强之妻。被上诉人（原审原告）：魏楚雷，男，汉族，1963年10月26日出生，住西安雁塔区。委托诉讼代理人:郭兴平,陕西达明行律师事务所律师。原审第三人:中国建设银行股份有限公司陕西省分行。营业场所：西安市碑林区。法定代表人:李军,该分行行长。委托诉讼代理人:钱亚州，男，1973年5月16日出生，汉族，该银行员工，住西安市莲湖区。上诉人康亚强、边迎春因与被上诉人魏楚雷以及原审第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初18772号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年12月26日，甲方（卖方）边迎春、康亚强与乙方（买方）魏楚雷签订《房地产买卖契约》，约定：由于甲方已收到乙方预付的购房预付款25万元整。双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将坐落于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室的房地产，房屋建筑面积113.86平方米出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为797020元。乙方由2015年2月26日前贰次付清给甲方，购房预付款将在最后一次付款时冲抵，付款方式现金或转账。三、双方同意于2014年12月26日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任。因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起一日内将预付款退还给乙方，另给付乙方相当于预付款数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价格千分之的违约金。六、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方均可向西安市房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉。七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费。经甲乙双方协商，由甲方承担。同日，甲方（卖方）边迎春、康亚强与乙方（买方）魏楚雷签订《房地产买卖契约补充协议》，甲、乙双方于2014年12月26日签订了《房地产买卖契约》,约定由乙方购买甲方拥有所有权的位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室的房屋,面积113.86㎡,价格人民币797020元。现甲乙双方以友好、自愿协商就房屋买卖等有关事宜达成以下一致条款。一、双方约定合同签订当日甲方将房屋手续等以及房屋现状交付给乙方。甲乙双方确认,乙方已提前支付人民币贰拾伍万元整，甲方将房屋相关手续、票据、钥匙实际交付乙方。因甲方房屋是分期付款,在甲方付清房屋尾款后，办理过户后壹日内,乙方向甲方支付购房款尾款。二、在2015年1月26日前甲方必须将协议房屋过户至乙方名下(过户更名所产生的一切费用和税费由甲方承担),甲方逾期办理房屋过户手续的,乙方有权解除合同,甲方应自乙方提出解除合同之日起壹日内向乙方返还购房款。在2015年2月26日前,甲方提出解除合同,甲方应自提出解除合同之日起壹日内向乙方返还所支付购房款,并支付了因逾期产生的违约金和滞纳金。三、自2015年1月26日前甲方逾期过户,甲方必须按月12500元向乙方支付违约金,如未在约定日支付违约金,同时须每日按购房款的千分之三支付滞纳金。四、2015年2月25日甲方如未将房屋过户至乙方名下或者退回乙方己支付房款,自2015年2月25日起甲方无权回购房屋,协议房屋归乙方全权所有，该房屋由乙方自主处理,甲方需全力配合乙方办理房屋买卖、过户等相关事宜。乙方未支付给甲方购房尾款人民币叁拾万元整,扣除乙方办理过户所产生的所有税费和费用,以及乙方扣除因甲方逾期过户所产生的违约金和滞纳金后,其余退还甲方。五、甲方夫妻双方配合乙方办理房屋相关事宜的全权委托公证。六、本协议自双方签字时生效。七、本协议是《房地产买卖契约》的补充条款,与《房地产买卖契约》相关条款不一致的，以本协议为准。2014年12月25日，西安市莲湖区公证处(2014)西莲证民字第10560号《公证书》，内容为申请人:边迎春,女,一九八一年XX月XX日出生,身份证住址:西安市碑林区XX路XX段XX号XX室,身份证编号:XXXXXXXXXXXXXXXXXX。康亚强,男,一九八一年XX月XX日出生,身份证住址:陕西省宝鸡市渭滨区XX路XX号XX号,身份证编号:610XXXXXXXXXXXXXXX。公证事项:签名。兹证明边迎春、康亚强于二0一四年十二月二十五日来到我处,在本公证员的面前,在前面的委托书上签名、按指印。委托书的内容为委托人:边迎春,女,一九八一年XX月XX日出生,身份证住址:西安市碑林区XX路XX段XX号XX室,身份证编号:XXXXXXXXXXXXXXXXXX。康亚强,男,一九八一年XX月XX日出生,身份证住址:陕西省宝鸡市渭滨区XX路XX号XX号,身份证编号:610XXXXXXXXXXXXXXX。受托人:魏楚雷,男,一九六三年XX月XX日出生,身份证住址:西安市雁塔区XX路XX号XX号楼XX层XX号,身份证编号:XXXXXXXXXXXXXXXXXX。我们按揭购买位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室的住宅壹套,建筑面积:113.86平方米(编号西安市房权证曲江新区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1),因目前房屋仍在中国建设银行股份有限公司西安分公司抵押中,我们夫妻因有事,现委托魏楚雷为我们的代理人,办理有关该房产的如下事项:1、到银行提前还款、领取还款证明。领取银行出具的解押证明材料,办理解除抵押登记、领取房屋所有权证等事宜。2、到银行贷款卡丢失补办的相关事宜。就房屋的网签出售、过户所需婚姻证明到相关部门补打婚姻证明。3、到西安市建设委员会、房地局等相关权属登记中心办理上述房产的查挡、抵押登记手续及领取抵押登记完毕后的《他项权利证》原件、注销抵押登记手续及领取《房屋所有权证》原件。4、上述事项办理完毕后,代为办理上述房屋的网签、过户、代交有关税费,协助买房人贷款、代收全部房款、租赁等一切相关事宜。5、代为确定出售价格、确定出租价格、确定抵押权人抵押额度及确定相关的利息等。6、代为办理《房屋所有权证》的挂失、补证等相关手续;代为领取《房屋所有权证》原件。7、在出售上述房屋期间,代为管理房产,出租房产,收取房屋租金,物业管理等转名过户及物业交接手续。受托人魏楚雷上述委托范围内所签署的一切文件我均予以承认,并承担由此产生的一切法律后果。受托期限:至二0一五年十二月二十四日止。此委托有转委托权。2014年12月26日，魏楚雷向边迎春账户转款665000元。魏楚雷表示该款项中250000元系支付的本案房屋的部分购房款，剩余款项是支付的西安市碑林区XX路XX段XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋的部分购房款。边迎春、魏楚雷对此不予认可并表示该665000元系借款。魏楚雷提交收条一张，内容为：本人边迎春(身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX)收到购房人魏楚雷(身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX)所支付的位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室和西安市碑林区雁塔路中段3号8幢1单元17层11716号购房款人民币陆拾伍万元整(￥650000元),其中转账615000元,现金35000元。转入如下账户户名:边迎春账号:XXXXXXXXXXXX5655，开户行:民生银行西安电子城支行，收款人:边迎春。该收条时间处为空白。魏楚雷提供了《中海物业管理有限公司西安分公司收据》若干，用于证明其缴纳了涉案房屋的物业费、水费、电费等各项费用，并实际占有使用涉案房屋。边迎春、魏楚雷对此不予认可。另查明，魏楚雷起诉刘华、边迎春、康亚强案外人执行异议纠纷一案，案号为西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初72号。该民事判决书本院认为部分载明：案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利,请求法院对该实体上的法律关系进行裁判,以阻止法院强制执行的救济方法。本案魏楚雷向法庭提交的房屋买卖合同、房地产买卖契约补充协议、付款凭证、物业收费凭等证据,当事人对其真实性均无异议,原审法院子以确认。上述房屋买卖合同系当事人真实意思表示,内容不违反法律、法规规定,应属有效合同。上述合同签订后,魏楚雷依约支付了部分购房款,被告按约交付了涉案房屋,双方并约定办理房产过户手续后交付剩余房款,但因康亚强、边迎春犯罪被关押而未能履行完毕,过错不在于魏楚雷。我国《物权法》第二百四十一条规定:基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。魏楚雷基于有效的买卖合同,对于所购房产的占有、使用、收益属于其合法民事权益。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条的规定:案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的。故本案魏楚雷享有西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋的合法民事权益,其提出的执行异议合理合法,本院予以支持。据此,依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定,判决停止对位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋的强制执行。涉案房屋的不动产权证号:115XXXXXXX-21-1-3-20602-2。魏楚雷诉至原审法院称，2014年12月26日魏楚雷与康亚强、边迎春夫妇签订了《房地产买卖契约》及补充协议:主要约定,甲方(被告)将位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室的房屋出售给乙方(魏楚雷),建筑面积113.86m,总价款为797020元,首付25万元;甲方付清银行按揭贷款后,办理过户手续,乙方壹日内付清剩余房款;2015年1月26日前甲方必须办理房产过户手续。协议签订当日魏楚雷支付25万元购房款,康亚强、边迎春出具了收据,以房屋现状交付给了乙方并交付了相关手续、票据及钥匙。魏楚雷也实际占有了该房屋。合同履行过程中,康亚强、边迎春因涉嫌合同诈骗于2015年1月23日被公安机关刑事拘留,后被判刑,致使被告无法继续履行合同义务。魏楚雷维护自己的合法权益根据《合同法》、《物权法》的相关规定,提起诉讼，请求判令：一、依法判令位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室的房产(产权证编号:西安市房权证曲江新区字第11501020260552)归魏楚雷所有。二、依法判令康亚强、边迎春继续履行2014年12月26日签订的位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室的《房地产买卖契约》及《补充协议》；配合注销该房产抵押和办理产权过户手续。三、依法判令由魏楚雷代康亚强、边迎春直接向建设银行支付按揭贷款(以银行结算金额为准)。四、本案诉讼费由康亚强、边迎春承担。诉讼过程中，魏楚雷放弃第一项诉讼请求。边迎春辩称，我不同意魏楚雷的诉讼请求。我不认识魏楚雷，我是从刘树刚处借款70万元，但是实际上是魏楚雷给我转的款项，扣除了一部分利息，具体金额不清楚。我给刘树刚付了一个月利息，后来我和丈夫康亚强就因为合同诈骗罪被关进了监狱。康亚强辩称，我不认识魏楚雷，2014年12月26日我从一个姓刘的人处借款70万元，并于当日签订借款合同且在莲湖区公证处做了公证。为了保证能按期还款，应对方的要求，又将我和边迎春名下位于XX路XX号XX路XX大厦的房产以及一个美容店铺的经营权作为保证，签署了《房地产买卖契约》以及经营权转让协议。事实上就是借款，并非房屋买卖。我和边迎春于2015年1月22日被公安机关拘捕，无法还款。涉案房屋为按揭某某购买。中国建设银行股份有限公司陕西省分行经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼。但提交答辩状一份，称该行与边迎春签订的《个人住房(商业用房)借款合同》和《西安市房地产抵押合同》,是真实、合法、有效的合同。2011年8月24日,建设银行与边迎春签订了《个人住房(商业用房)借款合同》,约定边迎春向建设银行借款68万元,用于购买位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX号房屋,借款期限为240个月(自2011年8月24日至2031年8月24日),还款日为借款期限起始在每月的对日,采用等额本息还款办法。同日,双方签订了《西安市房地产抵押合同》,边迎春用其名下位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX号房屋作为抵押,向建设银行提供担保。建设银行于2011年9月14日向边迎春发放了68万元的贷款，2011年11月14日取得房屋他项权证书。但自2015年1月开始,边迎春便不再按期、足额向建设银行偿还贷款本息。建设银行将边迎春诉至西安市雁塔区人民法院,雁塔法院于2015年8月3日作出(2015)雁民特字第00005号民事裁定书:准予对被申请人边迎春名下位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX室的抵押房产(房屋所有权证号为西安市房权证曲江新区字第115XXXXXXX-21-3-20602~2号)进行拍卖、变卖,申请人中国建设银行股份有限公司陕西省分行有权从变价款中优先受偿借款本金625340.19元及利息(利息按照合同约定计算至抵押房产变价成交之日)。法院民事裁定书生效后,建设银行向雁塔法院申请强制执行，执行案号是(2016)陕0113执1464号,该案仍在执行中。二、魏楚雷与边迎春、康亚强之间是否签订《房地产买卖契约》，是否支付房款。建设银行未参与他们之间的交易,对此事不清楚,请求法院依法査明。三、建设银行同意魏楚雷代边迎春、康亚强直接向建设银行一次性支付剩余的全部按揭贷款,具体金额以实际结算时银行出账单金额为准。关于办理注销涉案房产的抵押手续,需要借款人本人去银行柜台办理或者有法院的协助执行通知书,银行才能办理撤押手续。综上所述,请求法院依法裁判。原审法院认为，魏楚雷与康亚强、边迎春签订的《房地产买卖契约》、《房地产买卖契约补充协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，各方当事人均应依照该合同履行各自义务。上述合同签订后，魏楚雷支付了665000元购房款，包含本案房屋的部分购房款250000元，后由于康亚强、边迎春于2015年1月23日被公安机关羁押，导致后续的房屋交易手续未能进行，魏楚雷要求康亚强、边迎春继续履行《房地产买卖契约》、《房地产买卖契约补充协议》，将位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室办理产权过户至魏楚雷名下的诉讼请求，原审法院依法予以支持。本案所涉房屋尚有剩余按揭贷款未向建设银行中国建设银行股份有限公司陕西省分行偿还，现魏楚雷要求代为清偿房屋剩余按揭贷款，建设银行中国建设银行股份有限公司陕西省分行亦同意由魏楚雷偿还房屋剩余按揭贷款，故对魏楚雷要求向建设银行中国建设银行股份有限公司陕西省分行偿还剩余房屋按揭贷款的诉讼请求，原审法院依法予以支持。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，原审法院遂判决：一、原告魏楚雷与被告边迎春、康亚强签订的《房地产买卖契约》、《房地产买卖契约补充协议》继续履行；二、原告魏楚雷于本判决生效之日起十五日内代被告边迎春、康亚强向第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行偿还涉案房屋在该银行的贷款（具体金额以银行清单为准）；三、被告边迎春、康亚强于原告魏楚雷向第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行偿还完毕贷款后十五日内将位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室的房产(不动产权证号:115XXXXXXX-21-1-3-20602-2)过户给原告魏楚雷。本案案件受理费11770元，由二被告承担。因原告已预交，二被告在本判决生效之日起十五日内向原告付清。宣判后，康亚强、边迎春不服向本院提起上诉称，一、原审认定魏楚雷与我夫妻签订的《房地产买卖契约》、《房地产买卖契约补充协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同。该认定是原审法院的主观臆断，存在错误。本案基本事实是：我与魏楚雷根本不认识。2014年12月26日，我夫妻从魏楚雷的老板刘某某处借款70万元，并与当日签定借款合同且在莲湖区公证处作了两份公证（借款公证和委托公证）。回到其公司后，为了保证能按期还款，应对方要求，又将我夫妻名下的位于曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室的XX路XX大厦XX室的房产，以及另一美容院店铺的经营权为保障，签署了《房地产买卖契约》和经营权转让协议，房屋价款797020元由对方指定，且远远低于市场实际价值。因要向对方借款，故只能在书面上被动的签订。协议签订后，对方通过魏楚雷的账户向我妻子卡上转账66.5万元（依照借款行规，约定月息5分，扣除“砍头息”3.5万元）。魏楚雷所说的25万元首付，实际就是借款中的一部分。因我夫妻急需借款，且对方声称一个月后归还借款，即可撕毁上述所签各种契约，故只能迫使被动签署一堆合同协议，但事实上就是借款，并无房屋低价买卖的意愿。众所周知，此举就是民间非法高利放贷的惯用伎俩。鉴于上述事实，原审法院以(2018)陕0113民初18772导民事判决魏楚雷与我夫妻所签订的《房地产买卖契约》合法有效的认定存在主观臆断，依法应予重新查明。二、原审判决对于借贷事实不予认定，支持《房地产买卖契约》继续履行。该认定是原审法院的武断，且法律适用错误，存有不当。如果原审法院认定《房地产买卖契约》属实，那么根据《合同法》第九十四条第一款、第一百一十七条。我夫妻在合同约定执行期限前的2015年1月23日己被公安机关羁押审查，在这样不可抗力的情况下，实属无法继续履行合同。《合同法》第五十四条第二款规定，“在订立合同时显失公平的”，当事人一方有权请求人民法院撤销合同。该契约是魏楚雷在我们急需借款的情况下，乘人之危，以严重偏离市场价值的低价，使我夫妻在违背真实意思的情况下订立的合同，我夫妻是否可以请求法院撤销合同？鉴于上述事实，请贵院依法重新查明。三、该涉案房屋，我夫妻用同样的方式在2014年2月至2014年11月期间，多次向其他债权人签署了借款合同及《房屋买卖契约》，此种民间借贷的做法如果合法有效，那在魏楚雷之前的债权人，是否更具有该房屋的买受权和物权？四、我夫妻因合同诈骗罪于2015年1月23日被公安雁塔分局拘捕。在被羁押和房屋被查封期间，魏楚雷纠集他人暴力破坏门锁、更换锁具、强行占有，并故作姿态的向物业缴纳物业费，掩人耳目对外表现出“实际占有”的假象，此举和暴力放贷的行为，是否就是当今社会和国家强力打击的“黑恶势力”和行为，此举是否构成“强迫交易”，是否具有“恶势力”的“保护伞”，请依法重新查明。综上，请求：一、撤销西安市雁塔区人民法院作出的(2018)陕0113民初18772号民事判决，改判支持康亚强、边迎春的上诉请求或发回重审；二、涉案的二审费用由魏楚雷承担。魏楚雷辩称，1、一审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，有法律依据，依法应予维持一审判决，不应改判支持边迎春与康亚强的上诉请求或发回重审。2、涉案二审诉讼费用由于边迎春、康亚强提起上诉才引起二审，故二审费用应由边迎春、康亚强承担。3、魏楚雷与边迎春、康亚强签订的《房地产买卖契约》、《房地产买卖契约补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，该认定有法律依据，更有证据支持。履行《房地产买卖契约》是边迎春、康亚强应当承担的合同义务。边迎春、康亚强称“不可抗力”、“显失公平”、“乘人之危”均没有证据支持。4、魏楚雷与边迎春、康亚强既签订了合同，双方也履行了付款和交付房屋的民事法律行为。5、边迎春、康亚强引用的“黑恶保护伞”等词汇与本案没有关联性。综上，请求驳回上诉，维持原判。建设银行述称，银行不参与双方的房屋纠纷，只要把房贷交清并且符合房地局的要求即可，请求法院依法判决。本院经审理查明，原审法院认定的事实属实。本院认为，当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案边迎春、康亚强虽然主张涉案房产系其二人与魏楚雷之间借款法律关系的担保，但二人并不能提供证据证明其上述事实主张，故其上述主张本院依法不予支持。另经审查，双方当事人签订案涉《房地产买卖契约》、《房地产买卖契约补充协议》后，魏楚雷已支付了案涉房屋的购房款，履行了约定的合同义务，即使边迎春、康亚强因另案构成犯罪并在劳改场所羁押服刑，但亦非免除边迎春、康亚强合法有效民事义务的事实和理由，且中国建设银行股份有限公司陕西省分行亦同意由魏楚雷偿还房屋剩余按揭贷款。因此，魏楚雷要求边迎春、康亚强继续履行《房地产买卖契约》、《房地产买卖契约补充协议》有事实和法律依据，故本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11770元予以免交。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二○二○年三月十日   书 记 员  范 致 远  1