山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2077号 上诉人(原审被告)：青岛致远楼宾馆，住所地：山东省青岛市市南区珠海路1号。 法定代表人：刘邦武，职务经理。 委托诉讼代理人：姜文博，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈彦敏，山东琴岛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：市南区顺盛鑫汽车快修服务站，经营场所：山东省青岛市市南区珠海路1号（致远楼宾馆院内）。 经营者：陈刚，男，1968年6月21日出生，汉族，住山东省青岛市四方区。 被上诉人（原审被告）：青岛英凯物业管理服务有限公司，住所地：山东省青岛市市南区香港中路。 法定代表人：史秀萍，职务总经理。 上诉人青岛致远楼宾馆（以下简称“致远楼”）因与被上诉人市南区顺盛鑫汽车快修服务站（以下简称“顺盛鑫”）、被上诉人青岛英凯物业管理服务有限公司（以下简称“英凯物业”）租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初1267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人致远楼向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决第二项，发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、上诉人将涉案房屋出租给顺盛鑫汽车快修服务站，并没有出租给英凯物业。英凯物业无权出租涉案房屋。（1）首先，上诉人与英凯物业签订的《场地使用协议书》明确约定了场地面积见附图，在附图中清晰标注了黄色区域是停车区，租赁给英凯物业；红色区域是上诉人正在使用的地上物，英凯物业无权使用。英凯物业在附图上盖章确认，代表自己知晓承租场地的界限。其次，《场地使用协议书》还约定了英凯物业不得从事与场地停车使用功能无关活动，不得超出划定区域经营，否则由此引起的责任由英凯物业承担。再次，附图中，致远楼正在使用的三排平房是标注出来的，而且致远楼在三排平房内堆放了物资，致远楼正在使用的房屋不可能对外出租，也肯定不包含在出租给英凯物业的场地内。最后，英凯物业在原审中主张自己收取陈刚12万元系合作经营收益，而并非租金，表明英凯物业知晓自己无权对涉案房屋收取租金。（2）顺盛鑫汽车快修服务站在明知自己已向英凯物业交纳12万元的前提下，又向上诉人交纳10万租金，表明顺盛鑫汽车快修服务站知道上诉人有权出租涉案房屋，并自愿交纳租金。反过来讲，顺盛鑫汽车快修服务站既然认为重复收取租金，当时为什么要跟致远楼签订租赁合同，为什么要交钱，没有强迫的情况下，怎么会这么主动配合。因此，顺盛鑫汽车快修服务站与上诉人签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合同合法有效，顺盛鑫汽车快修服务站向上诉人交纳的10万元租金不应返还。2、上诉人不收取顺盛鑫汽车快修服务站2012年至2016年5月1日之前的租金，系上诉人对自己权利的处分，并不能就此推论出上诉人认可英凯物业将涉案房屋提供给顺盛鑫汽车快修服务站使用。涉案房屋归属于上诉人，上诉人租赁给谁、是否收租金、在什么时间收租金，均是上诉人的权利，权利可以行使也可以放弃。3、原审认定英凯物业使用的场地上除涉案房屋和致远楼宾馆主体建筑外无其他地上建筑物与事实不符。地上建筑物包括致远楼宾馆主体建筑、居民楼、网球场、涉案房屋、珠海路大门旁传达室。《场地使用协议书》约定英凯物业对地上建筑物的保护维修义务，一方面是因为上诉人将珠海路大门旁传达室交由英凯物业使用，为确保该建筑物完好无损；另一方面是赋予英凯物业注意义务，避免停车场内车辆撞击其它地上建筑物外墙。因此，不能因为约定了英凯物业对地上建筑物的保护维修义务，就推论英凯物业承租了涉案房屋。4、原审认为英凯物业已收取陈刚12万元房屋使用费用，上诉人再次收取顺盛鑫汽车快修服务站此期间的租金属于租金的重复收取，这与事实不符。（1）陈刚与英凯物业签订协议的主体并非顺盛鑫汽车快修服务站，而是另外主体。并且，向英凯物业转账的，并非陈刚本人，而是陈刚妻子。（2）原审认定事实部分第三段确认陈刚向英凯物业交纳12万元的性质是合作经营收益，在原审认为部分又说成房屋使用费，前后矛盾。合作经营收益是分红，不存在与租金的重复收取问题。如果认定成房屋使用费，英凯物业对涉案房屋不享有权利，因此也没有收取的依据。综上，原判对上诉人在原审中反复强调的出租区域附图视而不见，对出租区域划分认定不清，对涉案房屋权属认定不清。原判不是根据证据认定事实，而是主观臆断。请二审法院撤销原判第二项，发回重审或依法改判。 英凯物业针对上诉答辩认为，一、2012年5月25日，青岛英凯物业管理服务有限公司（以下简称答辩人）与中国科学院青岛疗养院（青岛致远楼宾馆）签订《场地使用协议书》、《补充协议》（期限为2012年6月1日至2015年5月31日）。协议约定:由答辩人负责维护上诉人指定区域（上诉人提供的证据三中的附图）内宾馆经营区域、居民生活区域的秩序和安全，并对相关场地进行平整和硬化及承建临时停车场；授权并保证答辩人享有场地及地上附着物的使用、管理等权利。合同到期后双方分别于2016年6月1日、2017年5月25日签订《履行期间顺延协议书》。基于上述协议，2012年8月24日与被上诉人陈纲（以“青岛市市南区时尚快车汽车服务部”名义）签订了第一份“合作经营协议”，合作期限为2012年8月24日至2015年8月23日并附场地简图；到期后予以续签（2016年6月2日续签的期间为2016.5.23-2017.5.31）。因2017年5月上诉人与答辩人签订的“履行期间顺延协议书”变更了原协议相关条款（本案争议“标的物”的管理和使用）；2017年5月31日合同期满后，未再与被上诉人市南区顺盛鑫汽车快修服务站续约。二、被上诉人市南区顺盛鑫汽车快修服务站提交的证据三中，其租赁合同（2017年5月1日至2018年4月30日）租金交付的时间为2017年5月16日是正常的；并足以证明自2017年5月1日后本案争议的“标的物”的管理与收益已与答辩人无任何关联。而且被上诉人市南区顺盛鑫汽车快修服务站提供的证据二中的租赁合同（2016年5月1日至2017年4月30日）不仅没有确定的签署日期，无法确认其真实性，其所述该合同系应上诉人的要求而倒签的，更不合理、不合法且与答辩人无关联性；而被上诉人给其出具的收款收据日期是2018年11月8日，其附注“补开2016.5.1-2017.4.30的租赁费”严重不符合常理及国有企业财务制度且无任何财务或银行凭证，更进一步证明了上诉人的上诉理由不能成立。基于以上事实与理由，答辩人认为一审法院认定事实清楚、证据确凿、适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。恳请二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人顺盛鑫未提交答辩状。 顺盛鑫向一审法院提出诉讼请求：1、判令致远楼、英凯物业返还2016年5月1日至2017年4月30日租金120000元；2、判令致远楼返还2017年10月28日至2018年4月30日租金50000元；3、本案诉讼费由致远楼、英凯物业承担。事实和理由：顺盛鑫自2012年起承租位于致远楼院内停车场入口右侧（东侧）平房三排，用于经营汽车维修业务，租金由英凯物业收取。2016年5月31日，顺盛鑫向英凯物业交纳了2016年5月1日至2017年4月30日的租金120000元。2016年11月份，致远楼要求顺盛鑫就所租的场所与其签订租赁合同，且合同期限须倒签，即从2016年5月1日至2017年4月30日，并要求顺盛鑫按照所签订的合同期间交纳租金。2016年11月份，顺盛鑫按照上述内容与致远楼签订了《房屋租赁合同》，并按照合同约定向致远楼交纳了租金100000元。至此，致远楼、英凯物业就同一租赁物、同一租赁期间分别向顺盛鑫收取了100000元和120000元两份租金。此后，顺盛鑫多次要求致远楼、英凯物业返还所重复收取的租金，但致远楼、英凯物业均互相推诿，不予返还。2017年5月1日，上述合同到期后，顺盛鑫与青岛致远楼宾馆按照原合同条件续签了《房屋租赁合同》，合同期限为2017年5月1日至2018年4月30日，顺盛鑫依约交纳了当年度租金100000元。2017年10月28日，该租赁场被政府拆除，但致远楼未能依约提前通知顺盛鑫，并拒绝退还剩余期限的房屋租金。顺盛鑫认为，致远楼、英凯物业就同一租赁物重复收取租金并拒不返还，以及致远楼在政府对租赁场所拆除前未能依约通知顺盛鑫并退还剩余期限租金的行为侵犯了顺盛鑫的合法权益。 一审法院认定事实如下：一、2016年，顺盛鑫与致远楼签订《房屋租赁合同》一份，约定顺盛鑫承租位于青岛市市南区致远楼院内停车场东侧平房三排，其位置于致远楼院内停车场入口右侧（平房三排）；租赁期限自2016年5月1日至2017年4月30日。2018年11月8日，致远楼向顺盛鑫补开100000元的收款收据。顺盛鑫于庭审中陈述该份《房屋租赁合同》系双方于2016年11月份补签。2017年5月1日，顺盛鑫与致远楼就上述租赁事宜继续签订《房屋租赁合同》，租金100000元，租赁期限自2017年5月1日至2018年4月30日；租赁期内，如遇有出租房屋被拆除、拆迁，致使本租赁合同无法继续履行的，致远楼应提前一个月通知顺盛鑫，通知期限届满时，合同自行解除，届时，顺盛鑫不得向致远楼提出任何赔偿、补偿请求。2017年5月16日，致远楼向顺盛鑫开具100000元的收款收据。2017年10月8日，青岛市市南区综合行政执法局出具《限期拆除决定书》，因顺盛鑫所承租涉案房屋未取得建设工程规划许可证，限定顺盛鑫于2017年10月14日前自行改正上述违法行为。顺盛鑫于庭审中陈述，顺盛鑫于2017年10月28日搬离涉案房屋。二、2012年5月25日，英凯物业与致远楼签订《场地使用协议书》，约定位于青岛市市南区的场地，由英凯物业承建临时停车场，使用期限为3年，自2012年6月1日至2015年5月31日，使用期限内，致远楼保证英凯物业享有场地及（经致远楼同意的）地上附着物依法使用和管理的权利；英凯物业在场地上从事的活动应当符合法律规定，不得从事与场地停车使用功能无关活动及其他非法活动；使用期限届满后三日内，将场地及其地上附着物返还致远楼。2017年5月25日，致远楼与英凯物业签订《履行期间顺延协议书》，约定将双方的上述协议履行期间顺延一年，即2017年6月1日至2018年5月31日。致远楼于庭审中陈述英凯物业仅使用空地部分，无地上附着物。英凯物业主张涉案三排房屋系空地上的唯一附着物。三、2012年8月24日，顺盛鑫经营者陈刚借用青岛市市南区时尚快车服务部的名义与英凯物业签订《合作经营协议》，约定英凯物业已与致远楼签订房屋及场地租用合同，承租了上述涉案房屋，租赁期限自2012年8月24日至2015年8月23日，双方同意共同合作在英凯物业租赁的房屋、场地内开展汽车系列服务项目，顺盛鑫承诺每年支付英凯物业合作经营收益100000元，并每年递增10%。2016年6月2日，双方就上述合作事宜继续签订《合作经营协议》，英凯物业的租赁期限自2016年5月23日至2017年5月31日，顺盛鑫向英凯物业交纳一年的合作经营收益120000元。2016年5月31日，顺盛鑫经营者陈刚的配偶张晓燕向英凯物业转账支付110000元，顺盛鑫另主张支付英凯物业现金10000元。四、致远楼于庭审时称2016年才知道涉案房屋内有人在经营汽车维修业务；其庭后提交书面答复称英凯物业租赁涉案场地后，致远楼发现三排平房出现了汽车修理部，曾找顺盛鑫及英凯物业协调要求其办理，但汽车修理部未搬离，2016年，致远楼决定收取汽车修理部租金。 一审法院认为，顺盛鑫与致远楼2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，租赁期间内，因涉案房屋被依法拆除，则致远楼依法应返还顺盛鑫剩余租赁期限内的租金。青岛市市南区综合行政执法局于2017年10月8日出具《限期拆除决定书》，顺盛鑫主张涉案房屋于2017年10月28日拆除，则剩余租赁期限为2017年10月28日至2018年4月30日，故顺盛鑫要求致远楼返还50000元租金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于致远楼抗辩双方在合同中约定顺盛鑫不得主张赔偿、补偿的事由，因顺盛鑫仅主张退还剩余租赁期间内的租金，其性质不属于赔偿或补偿，故对致远楼的抗辩事由，一审法院不予采纳。关于2016年5月1日至2017年4月30日期间的租金，致远楼虽主张英凯物业仅有权使用空地而无权使用涉案房屋，但双方在《场地使用协议书》中多次提到地上建筑物及英凯物业对地上建筑物的保护维修义务，英凯物业使用的场地上除涉案房屋及致远楼的主体建筑外无其他地上建筑物；顺盛鑫经营者自2012年起在涉案房屋内经营汽车维修业务，致远楼虽称提出过异议但未提交证据证明，且致远楼自知晓涉案房屋存在维修业务事宜四年后才决定收取租金有悖常理，应视为致远楼认可英凯物业将涉案房屋提供给顺盛鑫使用；另，英凯物业与致远楼约定场地使用事宜自2012年至2018年5月31日并无变化，英凯物业已收取顺盛鑫2016年5月1日至2017年4月30日期间的房屋使用费用，致远楼再次收取该期间的租金属于重复收取，致远楼应将该期间的租金100000元退还顺盛鑫。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十一条之规定，判决：一、青岛致远楼宾馆于判决生效之日起十日内返还市南区顺盛鑫汽车快修服务站租金50000元；二、青岛致远楼宾馆于判决生效之日起十日内返还市南区顺盛鑫汽车快修服务站租金100000元；三、驳回市南区顺盛鑫汽车快修服务站的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行判决上述给付金钱的义务，青岛致远楼宾馆应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，减半收取1850元，由青岛致远楼宾馆负担。 本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。 本院二审期间查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案焦点问题系一审法院判决上诉人返还2016年5月1日至2017年4月30日期间的租金是否正确。上诉人与被上诉人英凯物业于2012年5月25日签订的《场地使用协议书》及之后签订的两份《履行期间顺延协议书》系双方真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定合法于法有据，本院对此予以确认。上述协议书约定，被上诉人英凯物业负责维护上诉人指定区域内宾馆经营区域、居民生活区域的秩序和安全，并对相关场地进行平整、硬化及承建临时停车场，授权被上诉人英凯物业享有场地及地上附着物的使用、管理等权利。被上诉人英凯物业据此有权对上述范围进行管理、使用、收益。陈刚以被上诉人顺盛鑫的名义与被上诉人英凯物业签订“合作协议”并于到期后续签期间为2016年6月2日至2017年5月31日。上述两份合作协议亦符合法律规定，本院对此予以确认。被上诉人顺盛鑫据此对于涉案场地取得使用权。上诉人在将涉案场地授权给被上诉人英凯物业管理、使用后，再行对已向被上诉人英凯物业授权使用的被上诉人顺盛鑫收取租金无事实及法律依据。一审法院据此判决上诉人返还收取的被上诉人顺盛鑫上述期间的租金于法有据，本院依法予以确认。上诉人主张的被上诉人英凯物业无权管理使用上述场地的上诉理由与本院查明事实不符，该上诉理由依法不能成立。上诉人关于不应返还10万元租金的上诉请求，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人青岛致远楼宾馆负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  于 梦 审判员  张晓华 二〇二〇年三月二十六日 法官助理 刘思涵 书记员王若怡