湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初2618号原告：长沙思恩物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区万家丽中路一段139号宽寓大厦2615室。法定代表人：谭晓红。委托诉讼代理人：罗新乔，男，1975年12月29日出生，汉族，住湖南省新化县，系该公司员工。被告：刘利完，女，1975年5月21日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告长沙思恩物业管理有限公司（以下简称思恩物业公司）与被告刘利完物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告思恩物业公司的委托诉讼代理人罗新乔、被告刘利完均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告思恩物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付2017年9月20日至2020年3月31日期间物业管理费1727元及垃圾清运费240元；2.请求法院判令被告缴纳违约金2566元；3.本案诉讼费用由被告承担。原告思恩物业公司与浏阳市财智广场兰亭苑业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定由原告思恩物业公司承担浏阳市财智广场兰亭苑小区的物业服务，服务期限为三年，自2017年9月20日至2020年9月19日，约定物业费收费标准为高层（电梯）住宅：0.8元/月/㎡，多层楼梯住宅：0.6元/月/㎡，商铺和门面为2元/月/㎡。逾期缴费的按0.3%/日的标准支付滞纳金，被告刘利完系上述物业38栋1单元201房的业主，房屋面积94.82㎡。自2017年9月20日至2020年3月31日止被告刘利完共拖欠物业费1727元及垃圾清运费240元。诉讼中，原告陈述根据浏阳市环卫局的最新规定，2020年起物业公司不再代收环卫费，故将诉讼请求中环卫费变更为216元（27个月）。被告刘利完的主要辩解意见：1.欠物业费属实，但并非故意不缴纳物业费，而是因为物业服务有严重瑕疵。所住兰亭苑小区38栋地下一层的消防通道因他人违章建门而被堵塞，导致出入杂屋很不方便，且造成了很大的安全隐患，原告作为物业公司没有尽到管理职责；2.如原告解决了上述问题，愿意支付物业费。本院经审理认定事实如下，被告刘利完系浏阳市财智广场兰亭苑小区38栋1单元201号业主，其房屋建筑面积为95.73㎡。原告思恩物业公司是一家经营物业管理、清洁卫生、园林绿化、家政服务的企业。2017年9月19日，原告思恩物业公司与浏阳市财智广场兰亭苑业主委员会签订了《物业服务合同》，由原告思恩物业公司承担浏阳市财智广场兰亭苑小区的物业服务，该合同对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用、违约责任等进行了约定。合同还约定：服务期限为三年，自2017年9月20日至2020年9月19日；物业费收费标准为高层（电梯）住宅：0.8元/月/㎡，多层楼梯住宅：0.6元/月/㎡（即0.02元/天/㎡），商铺和门面为2元/月/㎡；小区垃圾清运费按年收取，96元每户每年；业主或物业使用人应当按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每下一个季度第一个月10日前；业主逾期三个月以上未交纳物业服务和其他应交费用的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告思恩物业公司按约为被告刘利完所居住的小区提供物业服务。被告刘利完自2017年9月20日起至2020年3月31日止共欠原告思恩物业公司物业费1767.18元（建筑面积95.73㎡×0.02元/㎡/天×923天）及垃圾清运费216元（96元/年/户÷12个月×27个月）。原告思恩物业公司多次向被告刘利完催收物业管理费，并张贴《催费通知单》，要求被告刘利完缴清物业费用及垃圾清运费，但被告刘利完未予答复和支付。因催收未果，原告思恩物业公司遂诉至本院。关于财智广场兰亭苑小区38栋消防通道被违章建筑堵塞的事实，双方均认可该违章建筑建于原告思恩物业公司提供物业服务前，原告思恩物业公司陈述其多次向公安、社区、街道反映该事实，但相关部门至今未回复；被告刘利完则认为消防通道堵塞系原告思恩物业公司未履行其物业服务的职责，因由原告思恩物业公司负责解决。本院认为，原告思恩物业公司作为经工商行政管理部门依法注册登记的企业与浏阳市才智广场兰亭苑业主委员会签订的《浏阳市财智广场兰亭苑小区物业服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该合同对小区全体业主及物业公司均具有约束力。原告思恩物业公司为浏阳市财智广场兰亭苑小区提供了物业服务，被告刘利完作为该小区业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费用，故原告思恩物业公司要求被告刘利完缴纳物业费及垃圾清运费的诉讼请求，本院予以支持。关于本案物业费的金额，根据核算，被告刘利完欠缴物业费为1767.18元，但原告思恩物业公司自认被告欠缴物业费金额为1727元，系其对自己民事权利的自由处分，并无不当，本院予以支持。物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量,涉及整个小区业主的共同利益,在没有重大事由的情形下,业主不能对抗物业服务费用的交纳。被告刘利完辩称因消防通道被违章建筑堵塞造成安全隐患并影响出行，故思恩物业公司的物业服务存在其他瑕疵不应缴纳物业费，本院认为，原告思恩物业并非侵权人，亦非相关有权机关，没有对堵塞消防通道的建筑进行处分或强制拆除的权利及职权，且该建筑在原告思恩物业向兰亭苑小区提供物业服务前就已经存在，解决此问题非原告思恩物业应履行的物业服务职能；故对于被告刘利完的该项辩称，本院不予采信。因被告刘利完认为思恩物业公司的物业服务存在瑕疵而非恶意拖欠，故对思恩物业公司主张的违约金诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、刘利完于本判决生效之日起七日内支付长沙思恩物业管理有限公司2017年9月20日起至2020年3月31日止的物业费1727元及垃圾清运费216元。二、驳回长沙思恩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由刘利完负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘施汝二〇二〇年三月三十一日法官助理曾佑芳书记员曾佑芳(兼)附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。