上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初2208号原告：上海市黄浦区住房保障事务中心。法定代表人：唐某某。委托诉讼代理人：车玉洁，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旻，上海汉盛律师事务所律师。被告：曲明恩。原告上海市黄浦区住房保障事务中心与被告曲明恩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告上海市黄浦区住房保障事务中心的委托诉讼代理人车玉洁到庭参加了诉讼。被告曲明恩经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海市黄浦区住房保障事务中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾退归还上海市闵行区×路×弄×号×室房屋；2、判令被告支付原告自2016年1月1日起至2017年6月30日止，按139元/月计算的租金2,502元;3、判令被告支付原告以每月139元为基数，自2016年1月16日起至判决生效之日止，按每日千分之一的标准计算的逾期付款违约金；4、判令被告支付原告自2017年7月1日起至2017年12月31日止，按每月915.20元计算的房屋使用费、自2018年1月1日起至实际腾退房屋之日止，按每月1,104.80元计算的房屋使用费。事实和理由：上海市闵行区×路×弄×号×室房屋系案外人上海市A管理中心名下房屋。上海市A管理中心将涉案房屋提供给原告，由原告实施管理工作。该房为廉租房，被告系房屋配租申请户。2014年5月27日，原、被告签订《上海市廉租实物配租住房租赁合同》，约定由被告承租涉案房屋，租赁期限为三年，自2014年6月20日起至2017年6月19日止；月租金总计为600元，其中被告自付租金为每月139元，应于每月15日前缴纳当月自付租金；逾期支付的，每逾期一日，需按欠缴租金1‰支付违约金。合同到期后，被告多次拒绝与原告续签合同，但实际仍居住在系争房屋至今。2017年1月1日，上海市A管理中心将系争房屋的月租金调整为915.20元。2018年1月1日，上海市A管理中心将系争房屋的月租金调整为1,104.80元。鉴于原、被告之间的租赁关系实际于2017年6月30日终止，被告拒绝搬出系争房屋，且被告自2016年1月起拒付租金，经原告多次催告仍不履行，故诉至法院。被告曲明恩未到庭，但通过电话向本院表示其收入低，身体差，行动不便，无力支付租金及违约金，也没有其他住处。本院经审理认定事实如下：2014年5月27日，原告上海市黄浦区住房保障事务中心（出租人，甲方）与被告曲明恩（承租人，乙方）签订《上海市廉租实物配租住房租赁合同》，约定甲方将上海市闵行区×路×弄×号×室房屋出租给乙方，租期自2014年6月20日起至2017年6月19日止；该房屋每月租金600元，其中乙方自付租金139元，包括按乙方家庭总收入比例支付租金65元，超核准面积租金74.71元；乙方应于每月15日前向甲方或甲方委托的经租管理单位支付当月应承担的自付租金；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按欠缴租金的1‰支付违约金，并在支付月租金时支付。乙方应当在本租赁合同期满前第4个月内，按照规定提出廉租住房保障资格的复核申报，乙方家庭未在规定期限内申报复核的，视为自愿放弃廉租住房保障资格，其取得的登录证明自动作废，其租赁的实物配租房源须及时腾退。未按约定及时足额缴纳自付租金累计超过6个月的，甲方有权单方面解除本合同。该合同11.5条约定，乙方未按本合同约定和相关规定退出住房的，除住房保障机构停发租金补贴、乙方须承担全额租金外，甲方还可以计入个人不良信用档案，按规定进入本市联合征信系统，由此引起住房保障机构在五年内不再受理该家庭全部配租人员的廉租实物配租或租金补贴申请的后果，由乙方全部承担。上述合同签订后，原告向被告交付了房屋。被告于2014年6月入住，租金从2014年7月起算。被告自2016年1月1日起拖欠租金。上述合同约定之租期届满后，被告未与原告续签合同，但仍在系争房屋内居住至今。另查明，涉案房屋登记的权利人为上海市A管理中心。根据《市筹廉租房源交接管理协议书》约定，上海市A管理中心将涉案房屋提供给原告，用于原告本区的廉租实物配租。2017年1月1日，上海市A管理中心将系争房屋的月租金调整为915.20元。2018年1月1日，上海市A管理中心将系争房屋的月租金调整为1,104.80元。被告曲明恩虽未到庭，但其通过电话向本院表示因收入低、身体差，无力支付欠租和违约金，也无其他住房可供搬迁。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、《市筹廉租房源交接管理协议书》、《市筹廉租房源交接管理协议书补充协议》、《上海市筹廉租房租赁协议书》、《上海市廉租实物配租住房租赁合同》、2017年廉租房租金确认单、《关于市统筹廉租住房2017年租赁价格方案的回复》、2018年廉租房租金确认单、2019年廉租房租金确认单、租金催缴书等证据以及原告的庭审陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《上海市廉租实物配租住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方均应严格按约履行。然在租期内，被告长期拖欠租金，显然构成违约，应当向原告付清所欠租金并承担违约责任。在上述合同履行期限届满后，被告没有与原告续签租赁合同，仍居住在系争房屋内，根据上述合同的约定，被告应当承担占用期间的全额租金。被告未在上述租赁合同期满前第4个月内，按照规定提出廉租住房保障资格的复核申报，视为自愿放弃廉租住房保障资格，被告租赁的实物配租房源须及时腾退。原告要求被告支付相应时间段的全额租金、要求被告腾退房屋，要求被告参照本市公积金管理中心公布的廉租住房租金标准支付房屋使用费，均合法有据，本院予以支持。被告称其无力支付欠租及违约金，可以认为系其对原告主张的违约金提出抗辩。就违约金的计算标准，本院认为既要尊重当事人之间的约定，同时需要考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本院考虑到廉租房的配租对象本身系社会弱势群体，综合考查被告逾期支付租金行为对原告造成之实际影响，从制裁违约和利益平衡原则出发，酌定被告按照每日万分之1.5的标准给付违约金。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告曲明恩于本判决生效之日起三十日内腾空上海市闵行区×路×弄×号×室房屋后归还原告上海市黄浦区住房保障事务中心；二、被告曲明恩于本判决生效之日起十日内支付原告上海市黄浦区住房保障事务中心自2016年1月1日起至2017年6月30日止，按每月139元计算的租金;三、被告曲明恩于本判决生效之日起十日内支付原告上海市黄浦区住房保障事务中心以每月139元为基数，自2016年1月16日起至判决生效之日止，按每日千分之一的标准计算的逾期付款违约金【具体计算方式：以每月欠缴租金为基数，按每日万分之1.5的标准分段计算，自应付未付之次日起至本判决生效之日止】；四、被告曲明恩于本判决生效之日起十日内支付原告上海市黄浦区住房保障事务中心自2017年7月1日起至2017年12月31日止，按每月915.20元计算的房屋使用费；五、被告曲明恩于本判决生效之日起十日内支付原告上海市黄浦区住房保障事务中心自2018年1月1日起至实际归还房屋之日止，按每月1,104.80元计算的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计338.93元，由原告上海市黄浦区住房保障事务中心负担313.93元，被告曲明恩负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沈 群二〇二〇年三月三十一日书记员 缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。