河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终248号上诉人(原审被告)：洛阳升龙置业有限公司，住所地河南省洛阳市西工区王城大道升龙广场C区商业营销中心。法定代表人：周海萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：张青磊，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦思，河南陆达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘佳良，男，汉族，1996年7月26日出生，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：杨昊郁，河南安多律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：籍静文，河南安多律师事务所实习律师。上诉人洛阳升龙置业有限公司（以下简称升龙公司）因与被上诉人刘佳良房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初4294号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，升龙公司的委托诉讼代理人张青磊，刘佳良及其委托诉讼代理人杨昊郁、籍静文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。升龙公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回刘佳良的诉讼请求；2.本案一、二审受理费由刘佳良承担。事实与理由：一、刘佳良没有合同解除权。根据法律规定,合同解除权有合同约定解除和法定解除,在本案《商品房预售合同》补充协议第10条约定:出卖人逾期交房时,××同意合同继续履行,并给予出卖人60日的宽展期,如宽展期届满后出卖人仍未将房屋交付给××,出卖人向××支付已付房价款0.5%的违约金。本案中,《商品房预售合同》并未约定逾期交房,刘佳良享有合同解除权。二、一审法院适用法律错误。一审法院以“升龙公司和刘佳良对宽展期到期后仍不能交房的,何时行使解除权没有约定为由”判解除涉案《商品房预售合同》适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定:法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。本案中,《商品房预售合同》没有约定合同解除权,刘佳良也没有进行催告,根据法律规定,刘佳良的解除权应当在解除权发生之日起一年行使。本案升龙公司交房的最后时间为2016年3月1日,刘佳良法定的合同解除权期间应自2016年3月1日至2017年3月1日,且该期间为除斥期间,刘佳良未在该期间行使其合同解除权,其合同解除权已经丧失,刘佳良也不具有法定解除权,一审法院适用法律错误。三、一审法院判决按照年利率6%向刘佳良支付利息没有事实与法律依据。本案中,《商品房预售合同》未约定解除《商品房买卖合同》应向刘佳良按照年利率6%支付利息。一审法院没有依据法律规定判决利息,也没参照该院已生效判决的年利率4.35%支付利息,在没有任何依据的情况下,酌定年利率6%没有事实与法律依据。四、一审法院判决升龙公司支付刘佳良违约金8553.14元没有事实与法律依据。《商品房预售合同》约定的是逾期交付房屋的,升龙公司应向刘佳良支付逾期交付违约金即8553.14元,但本案中,一审法院先判决解除《商品房预售合同》,既然合同已经解除,根本不存在交房的问题,更不存在逾期交房违约金,一审法院在判决解除合同的前提下,又判决逾期交房违约金没有事实与法律依据。综上,刘佳良没有合同解除权,请求二审法院查明事实,依法改判或者发回重审,维护升龙公司的合法权益。刘佳良辩称：一、—审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案不存在除斥期间的问题，刘佳良依法享有合同解除权。2013年刘佳良购买了本案涉案房产，刘佳良按升龙公司要求足额支付全部购房款1710628元，而升龙公司在收到全部购房款后至今仍未完成交付房屋的义务。涉案房产用途为商业用房，双方当事人虽未在合同中明确约定，但升龙公司交付的房产除应具备合同约定的交房条件外，还应使涉案房产具备使用性能，升龙公司作为涉案房产的出卖方，应当负有对整栋大楼公共部分装修以及为各××对其所购房产进行装修、使用提供基本条件的义务，根据刘佳良在一审中提供的证据可明确得知，涉案房产在一审庭审中仍未完成装修，验收也迟迟未通过，能够确认涉案房产至今不具备使用性能，致使刘佳良投资购买该商铺用于出租或经营收益的合同目的无法实现。升龙公司的违约行为已经构成了根本违约，刘佳良依法有权解除双方的合同，并要求升龙公司返还已付房款并支付利息，承担违约责任。升龙公司有逾期交房、逾期办证致使合同目的无法实现造成根本违约等多种违约行为，且该违约行为一直持续至今，合同中只明确了升龙公司有合同的解除权，而未赋予刘佳良相同的权利，这本身就显失公平，依据平等原则，刘佳良因升龙公司的违约行为导致合同目的无法实现，依法享有合同解除权。刘佳良一审中是基于升龙公司逾期交房、逾期办证，合同目的无法实现构成根本违约三个原因提起的诉讼要求解除合同，升龙公司称一审法院仅仅以其宽展期到期后仍不能交房，何时行使解除权没有约定为由而解除合同是适用法律错误，这种理解是不对的，涉案房产作为依附于整栋大楼的商铺无法使用，无法办理产权证，且距刘佳良交付购房款己逾六、七年了，现升龙公司仍不能明确以上义务的具体完成时间，致使刘佳良购买涉案商铺用于出租收益的合同目的无法实现，一审法院判决双方解除合同，适用法律正确，判决结果公平公正。即便退一步讲，一审庭审中，升龙公司说明最迟的交房时间为2016年7月1日并非上诉状中所说的2016年3月1日。这里暂不提涉案房屋至今无法交付使用，就按升龙公司说的最迟交房时间推算，最迟的交房时间为2016年7月1日，依据合同约定办证的期间为交房后的360日内，即2017年6月25日为最后的办证期间，依据法律规定，商品房逾期办证一年以上的，购房人可解除合同，由此可见，本案中刘佳良基于升龙公司逾期办证的违约情形，享有的解除权的除斥期间的起算点为2018年6月25日，2019年6月24日届满，而本案中刘佳良是2019年5月29日向法院提起诉讼的，未超过法定的除斥期间行使解除权。二、升龙公司应当返还刘佳良购房款，一审法院判令升龙公司按年利率6%的标准向刘佳良支付占用资金期间的利息，该项判决未超出刘佳良的实际损失，并无不当，应予维持。中国人民银行2012-2014年间五年以上的贷款年利率为6.55%，结合民间借贷司法解释中第29条也有“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张自逾期还款之日按照年利率6%支付资金占用期|间利息的，人民法院应予支持”这一对资金占用期间利息计算标准的规定，升龙公司自2013年8、9月就开始占有、使用刘佳良1710628元购房款，至今已经约六、七年了，当初购买涉案商铺升龙公司单方的规划与承诺已经成为了空谈，涉案房屋至今无法交付使用，无法办理产权证，刘佳良用不了租不出，卖不掉，盈利为目的的投资现己化为泡影，给刘佳良造成了巨大的经济损失。参考洛阳市中级人民法院（2018）豫03民终3761号民事判决书，现己生效并执行终结，在该起案件中资金占用期间利息是按年利率6%为标准计算。刘佳良认为一审法院对升龙公司占用刘佳良购房款期间内的利息按收到房款之日起按年利率6%计算占用资金期间的利息，该项判决并无不当，应予支持。三、一审对于升龙公司支付刘佳良违约金8553.14元的判决，于法有据，于理相通，应予维持。涉案合同的解除是因为升龙公司逾期交房、逾期办证等诸多违约行为导致的，是因为升龙公司的根本原因导致合同履行不能，升龙公司存在支付违约金的违约情形，其对合同解除承担全部过错。对于合同解除后的违约金，法律明确肯定了违约金条款属于合同中结算条款，且不因合同解除而失效，因此，在双方合同解除的情形下，刘佳良主张违约金的诉求有明确的法律依据，一审判决判定升龙公司支付违约金，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持一审判决，维护刘佳良的合法权益。刘佳良向一审法院起诉请求：1.依法判决解除升龙公司与刘佳良签订的《商品房预售合同》（合同编号YS0219191）；2.判令升龙公司返还刘佳良购房款1710628元及利息（以1710628元为基数，自升龙公司收款之日起，按年息6%计算至购房款及利息、违约金等全部返款之日），利息暂计至2019年5月29日为586339.87元；3.判令升龙公司向刘佳良支付违约金781977.87元；4.判令升龙公司向刘佳良赔偿契税完税金68425.12元；5.本案诉讼费用、保全费由升龙公司负担。一审法院认定如下事实：2013年10月9日，升龙公司（出卖人）与刘佳良（××）签订编号为YS0219191的《商品房预售合同》，约定：刘佳良购买西工区西小屯、东涧沟村洛阳升龙广场C区第1幢1单元1-3层033号房，房屋代码为783245，建筑面积104.37平方米，总价款1710628元整；××按商业按揭贷款方式付款，于2013年10月9日签订合同已付清首付房款860628元整（含定金），并在合同签署后3日内办理完毕银行按揭贷款申请手续及交齐所有资料；出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，出卖人逾期交房时，××同意合同继续履行，并给予出卖人60日的宽限期，如宽限期届满后出卖人仍未将房屋交付给××，出卖人向××支付已付房价款0.5%的违约金……，刘佳良与升龙公司还签订有《补充协议》一份，约定根据刘佳良与升龙公司签订的编号为YS0219191《商品房预售合同》的约定，因刘佳良未能获得银行按揭贷款，现经双方协商，刘佳良同意将付款方式改为一次性付款，并于2013年9月30日前补交剩余房款850000元。刘佳良于2013年8月31日向升龙公司支付购房款860628元，于2013年9月25日向升龙公司支付购房款850000元，共计支付1710628元。刘佳良认为升龙公司未在合同约定的期限内将房屋交付其使用。升龙公司表示其已按照约定地址通知刘佳良办理了交房手续，并提交了2016年2月22日洛阳晚报复印件一份，该期报纸版面载明有交房公告一则。另查明，刘佳良因购买涉案房屋于2013年11月7日缴纳契税68425.12元。一审法院认为：本案所涉《商品房预售合同》、《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。刘佳良诉称升龙公司未在合同约定的期限内向其交付房屋，升龙公司辩称已按照约定地址通知刘佳良办理了交房手续，并提交了2016年2月22日洛阳晚报复印件一份，该期报纸版面载明有交房公告一则。一审法院认为，购房人是特定群体，升龙公司应当持有每名购房人联系方式，其在洛阳晚报发布交房公告无法保证有效地通知到每名购房人，升龙公司没有提供证据证明刘佳良收到了交房通知，也无法证明刘佳良拒绝收房，且升龙公司不能证明本案所涉房屋已符合交付条件，故一审法院认定涉案房屋没有完成交付，对升龙公司的上述辩称，不予采信。刘佳良依约向升龙公司支付了购房款，升龙公司未依约将符合交房条件的商品房交付刘佳良使用，构成违约。现刘佳良诉至本院，要求解除其与升龙公司签订的《商品房预售合同》，升龙公司辩称刘佳良行使解除权已超过了法定期限。一审法院认为，刘佳良与升龙公司在《商品房预售合同》中约定“出卖人逾期交房时，××同意合同继续履行，并给予出卖人60日的宽展期”，双方对宽展期到期后仍不能交房的，何时可以行使解除权没有约定，故对升龙公司关于刘佳良合同解除权已经消灭的辩称，一审法院不予采纳，对刘佳良要求解除其与升龙公司签订《商品房预售合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，升龙公司应将收取刘佳良的1710628元购房款予以退还。因升龙公司对本案合同的解除存在过错，故升龙公司应当向刘佳良承担相应的违约责任。关于刘佳良诉求的利息损失，一审法院酌定升龙公司自收款之日起至实际履行之日止，按照年利率6%向刘佳良支付利息，即自2013年8月31日起至2013年9月24日止，以860628元为基数，按照年利率6%支付利息共计3585.95元。自2013年9月25日起至实际履行之日止，以1710628元为基数，按照年利率6%向刘佳良支付利息。关于刘佳良诉求的违约金，根据《商品房预售合同》的约定，升龙公司应向刘佳良支付已付房款价0.5%的违约金，计算为8553.14元（1710628元×0.5%）。关于刘佳良诉求的68425.12元契税完税金的损失，本院认为，刘佳良可以其他方式挽回损失，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除刘佳良与洛阳升龙置业有限公司于2013年10月9日签订的编号为YS0219191的《商品房预售合同》；二、洛阳升龙置业有限公司于本判决生效后十日内返还刘佳良购房款1710628元；三、洛阳升龙置业有限公司于本判决生效后十日内支付刘佳良利息3585.95元；四、洛阳升龙置业有限公司以1710628元为基数，按照年利率6%向刘佳良支付自2013年9月25日起至实际履行之日止的利息；五、洛阳升龙置业有限公司于本判决生效后十日内支付刘佳良违约金8553.14元；六、驳回刘佳良的其他诉讼请求。如洛阳升龙置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31979元，减半收取15989.5元，保全费5000元，由洛阳升龙置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。升龙公司提交其2019年12月31日对涉案房屋进行竣工验收备案证书，拟证明涉案房屋已经竣工验收备案，具备交房条件，能否经营双方在合同中未约定。针对升龙公司提交的证据，刘佳良对真实性未提出异议，本院对该证据的真实性予以确认。本院经审理查明的其他事实与一审认定一致。本院认为，案涉合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。对双方当事人争议的焦点评析如下：一、关于刘佳良行使合同解除权是否超过了法定期间。刘佳良与升龙公司在《商品房预售合同》中约定“出卖人逾期交房时，××同意合同继续履行，并给予出卖人60日的宽展期”，双方对宽展期到期后仍不能交房的，何时可以行使解除权没有约定，故升龙公司关于刘佳良合同解除权已经消灭的上诉理由不能成立。其在洛阳晚报发布交房公告无法保证有效地通知到每名购房人，升龙公司没有提供证据证明刘佳良收到了交房通知，也无法证明刘佳良拒绝收房，涉案房产作为依附于整栋大楼的商铺无法正常使用，无法办理产权证，现升龙公司仍不能明确以上义务的具体完成时间，致使刘佳良购买涉案商铺用于出租收益的合同目的无法实现，一审法院判决双方解除合同，适用法律正确。刘佳良交付购房款己逾六、七年，一审法院判决升龙公司按照年利率6%向刘佳良支付占用购房款利息不违反法律规定。二、关于一审法院判决升龙公司支付刘佳良逾期交房违约金8553.14元问题，本案中,已判决双方解除《商品房预售合同》,就不存在逾期交房违约金,一审法院在判决解除合同的前提下,又判决逾期交房违约金没有事实与法律依据。应予以纠正。综上所述，升龙公司的部分上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；升龙公司的上诉请求部分成立，一审判决不当之处，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第二项，判决如下：一、维持河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初4294号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初4294号民事判决第五项、第六项；三、驳回刘佳良其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费维持原判；二审案件受理费20305元，由洛阳升龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇二〇年三月三十日书记员  张丽梅