河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终692号上诉人（原审原告）：周盼章，男，汉族，1985年3月15日生，户籍地河南省邓州市，现住广东省深圳市盐田区。上诉人（原审原告）：田巧盈，女，汉族，1984年10月6日生，户籍地河南省邓州市，现住广东省深圳市盐田区。系周盼章妻子。委托诉讼代理人：周盼章，男，系田巧盈丈夫。被上诉人（原审被告）：南阳市常绿置业有限公司，住所地：河南省南阳市光武路与工业路交叉口，统一社会信用代码：91411300559612374K。法定代表人：郭东辉，任执行董事职务。委托诉讼代理人：孙晓，男，汉族，1988年1月22日出生，住河南省方城县，系该公司员工。上诉人周盼章、田巧盈因与被上诉人南阳市常绿置业有限公司（以下简称常绿置业公司）为房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初8745号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周盼章、田巧盈上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人逾期未办理不动产权证的违约金18166元(自2019年4月23日至2019年10月6日，保留要求支付2019年10月6日之后产生的违约金权利)。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人未在法律规定的期限内为上诉人办理房屋产权证书，已构成违约，应承担全部违约责任。二、在对违约责任存在明确法律规定的情况下，一审判决适用公平原则，认定违约责任承担比例系适用法律错误。三、违约金数额应按购房款621660元为基数，中国人民银行同期贷款利率4.75％上浮30％即6.175％，自2019年4月23日起算。常绿置业公司辩称：常绿置业公司未协助办理房屋不动产登记，是因南阳市××委未按照约定对涉案房屋所在小区东南角二层商业房屋完成拆迁，南阳市规划局以上述二层商业房屋、西南角仓库等未拆迁不符合规划条件为由拒绝为常绿置业公司办理规划验收，导致常绿置业公司未能协助业主办理不动产登记。该情况是常绿置业公司不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，依据《合同法》第117条约定，应当免除责任。其他理由均同一审判决的答辩意见。周盼章、田巧盈向一审法院起诉请求：1.请求判令被告向二原告支付逾期办理房屋产权证书违约金18116元（该费用仅用未赔偿2019年4月23日至2019年10月6日的违约金621660×当前商贷利率4.9%上浮30%即6.37%×0.4575年=18116元，保留要求2019年10月6日之后产生的违约金权利）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系。2014年11月17日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买由被告开发的位于南阳市卧龙区工业路与光武路交叉口常绿林溪谷8号楼1单元1603户商品房一处，房屋总款为621660元整，二原告收房时间为2019年1月22日，交房条件为该商品房经验收合格（至起诉之日还未验收合格）；按照已与被告签订的《商品房买房合同》第十五条：关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记的，双方同意按照第3项双方协商进行处理。但由于协商的过程中被告方多次推诿延期，截止2019年10月6日已逾期167多天，至今被告未给二原告办理出房屋产权登记证，致使二原告无法取得房屋权属证书。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》（银发【2005】61号文件），个人住房贷款逾期商业性贷款的罚息利率，由现行按日万分之二计收利息改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。合同对原、被告之间的权利义务进行了详细约定，二原告依据合同履行了买受人应尽的义务，按规定日期向被告支付了全部购房款621660元，并缴纳了房屋维修资金，支付了契税等费用。被告未在法律规定的期限内为二原告办理房屋产权证书，已构成违约，应承担全部违约责任。被告在明知所接收的土地现状的情况下，仍继续进行房地产开发，并且在涉案项目中未履行自己的应尽义务，未能办理房屋产权证的原因在其自身，不能归咎于他人，故为维护二原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》的规定，提起诉讼。一审法院认定事实：2010年8月3日，被告常绿置业公司与南阳市国土局签订国有建设用地使用权出让合同，合同约定：本合同项下出让宗地编号为DG0902号，出让宗地面积为84031.51平方米，坐落于光武路北侧。用途为城镇住宅用地、商服用地。同时约定，南阳市国有资产监督管理委员会（以下简称南阳市××委）同意南阳柴油机厂破产管理人在2010年12月31日前将出让宗地交付给受让人，交付土地时该宗地应达到“三通一平”。2010年12月29日，被告常绿置业公司（乙方）与南阳市××委、南阳柴油机厂破产管理人（甲方）签订关于DG0902号宗地交接协议，协议约定，甲方承诺在2010年12月31日前拆除门面房意外的所有建筑，达到“三通一平”标准，2011年6月30日前将门面房拆除干净，达到国有建设用地使用权出让合同中约定的“三通一平”条件交付土地。2013年6月26日，被告常绿置业公司（乙方）与南阳市××委、南阳柴油机厂破产管理人（甲方）签订关于DG0902号宗地交接协议，协议约定，甲方承诺在2010年12月31日前拆除门面房以外的所有建筑，达到“三通一平”标准，2013年7月31日前将门面房拆除干净，达到国有建设用地使用权出让合同中约定的“三通一平”条件交付土地。二原告系夫妻关系。2014年11月17日，被告常绿置业公司作为出卖人、原告田巧盈作为买受人、原告周盼章作为共有人签订《商品房买卖合同》（备案号：14827327），合同约定：买受人购买的商品房为河南省南阳市光武西路与工业路交叉口8幢1单元16层1-1603号房，建筑面积122.91平方米，总金额为621660元，第六条付款方式及期限为：约定金额321660元，付款方式现金，交纳比例51.74%；约定金额300000元，付款方式商业贷款，交纳比例48.26%。第八条交付期限：出卖人应当在2016年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任为：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，由双方协商处理。上述合同签订后，二原告依约向被告支付了首付款321660元并办理了银行贷款支付下余购房款，并交纳了契税、大修基金等费用。被告向二原告出具了相应的票据。2018年2月8日涉案工程通过竣工验收备案。2019年1月22日，二原告从被告处领钥匙收房。2017年9月1日，南阳市国资委向南阳市人民政府报送《南阳市××委关于南阳柴油机厂区域开发项目规划验收有关问题的请示》（宛国资【2017】124号），请求市政府协调规划局对涉案工程进行规划验收。2017年10月3日，南阳市城乡规划局向市政府报送《南阳市城乡规划局关于拟对常绿林溪谷项目规划验收的请示》（宛规【2017】156号），该文件显示：一、依据宛国资【2017】124号文件，项目东南角二层商业楼、西南角区域柴油机厂运输处仓库以及临汉冶路一处两层砖混居民房和一处简易房，由企业报告国资委，由国资委负责协调拆除；二、售房部由企业自行拆除；三、要求拆除的建（构）筑物拆除到位并按规划要求实施后，按副证办理正证。2018年11月19日，南阳市城乡规划局向市政府报送《南阳市城乡规划局关于拟对常绿林溪谷项目规划验收的请示》（宛规【2018】116号）该文件显示：因用地范围内建筑物及其附属设施没有拆除，不符合规划设计条件要求，不具备规划核实的条件。并建议南阳市××委限期拿出项目周围拆迁方案，并负责将项目周围地上的应拆除建筑物及构筑物全面拆除，待按规划要求建设后，我局将尽快给予规划核实验收。另查明，截止目前，涉案工程项目东南角二层商业楼、西南角区域柴油机厂运输处仓库以及临汉冶路一处两层砖混居民房和一处简易房及售房部未拆除，规划的光武路与工业路交叉口西北角的交通广场未建设。上述事实，由当事人陈述、商品房买卖合同、国有建设用地使用权出让合同、宗地交接协议、宛规【2018】116号文件等证据予以证实，并经庭审质证后已记录在卷。本院予以确认。一审法院认为，原、被告双方在平等、自愿的基础上签订了商品房买卖合同,该合同系双方当事人真实意思表示,且不违反法律规定,该合同合法有效,双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。原告按照合同约定及时足额支付了购房款项,被告在收到购房款后也将房屋交付给二原告,对此事实原被告双方均予以认可,故二原告基于商品房买卖合同,占有了合同标的物即卧龙区光武西路与工业路交叉口8幢1单元16层1-1603号房,并对房屋进行了使用与收益。被告作为房地产开发企业,在房屋交付后,还应当履行协助二原告办理产权登记的义务，但被告至今未履行该义务，构成违约。关于二原告要求被告支付逾期办证的违约金的诉讼请求。本院认为,虽然双方合同约定有产权登记时间期限,但导致包括二原告在内的房屋不能进行如期办理产权登记的原因在于被告对涉案项目土地上有关建（构）筑物未拆除，导致被告无法取得涉案项目建设工程规划许可证正本等违约行为引起,从被告在约定的产权登记时起到二原告起诉已逾二年,且目前的具体办证时间仍无法确定,二原告主张应依据合同相关规定来主张逾期办证违约金并非没有合理成分。但结合庭审查明的事实，被告常绿置业公司通过公司文件的形式就项目规划验收中存在的问题向有关部门进行请示，原南阳市××委、南阳市规划局也就涉案项目的规划验收手续问题向有关部门也进行了请示，因此，被告常绿置业公司并非怠于履行协助办理包括二原告在内的小区八百余户产权证书的合同义务。同时，原、被告签订的商品房买卖协议对逾期办理产权证书的违约责任约定为双方协商处理，该约定并未明确具体的违约责任，本着公平原则,本院酌定按已付房款总额2%的标准计付被告未能进行产权登记给原告造成的损失数额为宜（该损失应计算至被告为原告办理产权登记时止）,原告主张的过高部分,本院不予支持。原告已支付购房款621660元，故被告应支付原告逾期办证违约金12433.2元。关于被告辩称至今未办理房屋权属证书的原因为涉案土地的附属物因原南阳市××委未履行“三通一平”的义务，导致原南阳市规划局对涉案项目不予规划验收备案，该情况属于不可抗力，应当免除责任的辩称理由。本院认为，被告常绿置业公司作为房地产开发企业，应当知道在南阳市××委向其交付国有建设用地使用权出让合同中约定的宗地编号为DG0902号的土地的现场状况，且被告常绿置业公司作为一个专业从事房地产开发的商事主体，应当知道其接受不符合土地转让合同约定条件的土地可能会引起的不良后果。且根据被告向本院提交《南阳市城乡规划局关于拟对常绿林溪谷项目规划验收的请示》（宛规【2017】156号）文件显示，涉案项目中仍有需被告自行拆除的售房部至今未拆除，故虽涉案项目因未通过规划验收而导致至今未办理权属证书，但该原因不属于不可抗力，故被告的此项辩称理由，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:一、自本判决生效之日起十日内,被告南阳市常绿置业有限公司向原告周盼章、田巧盈支付逾期办理不动产权证的违约金12433.2元。二、驳回原告周盼章、田巧盈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费126元（已减半），由原告周盼章、田巧盈承担66元，被告南阳市常绿置业有限公司承担60元。二审中，当事人双方均无新的证据向本院提交。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同，符合双方当事人的真实意思表示，也不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应当视为合法有效的合同。合同双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同第15条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商处理。由此可以看出，双方对于逾期办理产权证书的，没有明确约定违约责任。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第18条规定，由于出卖人的原因买受人期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。结合本案，涉案小区业主未能取得房屋产权证书，主要原因在于出卖人，小区业主没有过错，南阳市常绿置业有限公司应当承担相应的违约责任。但导致出卖人至今未能为小区业主办理不动产权证书的原因，有多方因素，主要原因是涉案小区所占用的土地属原南阳柴油机厂区域，历史遗留较多，南阳市国土资源局、南阳市国有资产监督管理委员会未能在约定的期限内完成拆迁安置工作，至今仍有部分房屋和仓库未能拆除，导致涉案小区土地规划许可证至今未能办理，这也是涉案小区业主未能取得不动产权证书的主要原因。为此，南阳市常绿置业有限公司也已采取积极的态度，分别向南阳市规划局、南阳市国有资产监督管理委员会等部门申请解决。在解决无果的情况下，南阳市常绿置业有限公司已经提起行政诉讼，积极主张自己的权利，力争尽早完成协助小区业主办理不动产权证书的义务。结合以上情况，原审法院本着公平原则，酌定按已付购房款总额2%的标准给付未能进行产权登记给周盼章、田巧盈造成的经济损失进行赔偿，符合本案实际情况，应当予以支持。所以上诉人周盼章、田巧盈上诉称原审认定事实错误，适用法律不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。周盼章、田巧盈的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，周盼章、田巧盈的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费252元，由上诉人周盼章、田巧盈负担。本判决为终审判决。审判长  王干祥审判员  牛永权审判员  孙小刚二〇二〇年三月二十五日书记员  宋亚男