重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初27141号原告：重庆葆翔房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区北滨二路452号保利中心11楼，统一社会信用代码91500105075696970TL。法定代表人：刘强，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡明，重庆尚润律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟先才，重庆尚润律师事务所律师。被告：任玲玲，女，汉族，1994年4月2日生，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：连磊，重庆祺博律师事务所律师。原告重庆葆翔房地产开发有限公司（以下简称：葆翔公司）诉被告任玲玲商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王朝辉独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告葆翔公司的委托诉讼代理人胡明，被告任玲玲的委托诉讼代理人连磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葆翔公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付剩余房款1280000元；2、判令被告以1280000元为基数自2018年6月26日起至全部款项付清之日止按照每日万分之五的标准向原告支付逾期付款违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的位于重庆市江北区寸滩街道溉澜溪组团G分区G09-4/03号宗地B3号楼2-1号房屋，总价款2561098元，付款方式为按揭付款。被告应于合同签订当日支付256110元，2017年10月24日内支付512220元、2018年4月24日内支付512768元作为首付款，贷款1280000元10年的按揭贷款，经银行审查同意后，由乙方于银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给原告作为房款的一部分。被告未能办理按揭贷款，至今未付剩余购房款。被告逾期支付房款违反合同约定。为维护原告合法权益，特起诉来院。被告任玲玲辨称：1、被告尚有1152000元未付，而非原告起诉的1280000元；2、被告只对128000元部分，自2019年8月1日起至2019年10月14日期间承担违约责任；剩余1152000元因未到付款期限，故不应承担违约责任；3、原告置业顾问代表原告进行沟通，系代理行为，就此达成的付款方式和期限对双方均具有约束力，故应从变更后的付款期限计算违约责任；4、被告按时办理按揭贷款，未能办理按揭贷款系原告原因所致，被告不应承担违约付款责任。经审理查明，2017年4月24日，原告重庆葆翔房地产开发有限公司（甲方）与被告任玲玲（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定：第一条，本商品房项目暂定名为保利溉澜溪商业-4/03地块3、7号楼。第三条，乙方所购商品房座落为重庆市江北区寸滩街道溉澜溪组团G分区G09-4/03号宗地B3号楼2-1，本商品房用途为非住宅，属于办公用房。第四条，购房价款，总成交金额2561098元整。第五条，付款方式，按揭付款，乙方应于签订合同当日付清总房款的百分之十即256110元；于2017年10月24日内缴付总房款的百分之二十即512220元；于2018年4月24日内缴付总房款的百分之二十即512768元；向银行申请贷款1280000元10年的按揭贷款，经银行审查同意后，由乙方于银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给原告作为房款的一部分。第十条，乙方逾期付款的违约责任：逾期超过30日的，甲方有权解除合同；甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二日起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期付款万分之一的违约金，并于实际支付应付之日起30日内向甲方支付违约金。补充协议第四条，分期付款的约定，乙方选择分期付款的方式支付购房款的，则乙方应当按照合同第五条约定的支付时间向甲方支付房价款。若乙方未按照约定时间支付相应房价款的，则甲方有权宣布剩余全部房价款提前到期，乙方应当立即向甲方一次性付清剩余房价款，并按照合同第十条约定承担逾期付款的违约责任。第六条关于按揭付款的约定，（一）乙方选择以按揭贷款方式支付购房款的，向银行申请、办理贷款的义务归属于乙方，甲方仅负有协助义务。乙方须在甲方推荐银行办理按揭。乙方在签订房屋认购协议时甲方已口头或书面形式告知办理按揭所需的相关资料，乙方也已知晓甲方所推荐银行办理按揭的要求，并同意按照按揭办理银行的要求在签订合同当日到甲方指定的地点办理按揭相关手续，并提供齐备按揭所需资料。若因乙方原因致使按揭贷款逾期办理的，则视为乙方逾期向甲方支付房价款，并按合同第十条乙方逾期付款的条款处理；（三）合同第五条第（三）款第1项中“甲方原因”是指：甲乙双方在签署合同签或合同时，因甲方故意导致乙方所购房屋所在的项目无任何银行表示愿意办理购房按揭贷款，或者甲方无正当理由拒绝提供阶段性担保导致乙方未能办理按揭贷款；（四）买卖合同第五条第（三）款第2项中的“乙方原因”是指：非甲方原因导致银行未批准或全额批准乙方的按揭贷款申请的；（八）乙方同意在签订本合同当日办理完毕按揭贷款手续，并委托按揭贷款银行在本合同生效后60天内，将按揭贷款支付给甲方作为部分房价款。因乙方原因导致甲方未在上述期限内收到乙方委托按揭银行支付的房价款，则乙方应当从期限届满后3日内向甲方一次性支付全部房价款。第二十五条，双方同意将合同第十条变更为：乙方如未按本合同约定的时间付款，应当承担逾期付款的违约责任，乙方承担逾期付款违约责任如下，乙方逾期支付款项，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向甲方支付该违约金。《商品房买卖合同补充协议1》第四条，乙方未按本协议约定付清首付款之前，甲乙双方同意顺延办理合同网上签约手续、合同备案登记等相关手续。待乙方付清首付款后，由甲乙双方按照合同约定共同办理合同网上签约及合同备案手续，在此期间甲方不向乙方承担任何违约责任、赔偿责任等。乙方付清首付当日，开始计算网签办理期限，乙方需按照按揭银行要求提供齐全的相关签约资料，并按银行规定签订《按揭抵押合同》并办理按揭手续。银行利率及按揭政策以银行当期执行政策为准，乙方不得以银行政策调整作为理由要求解除《商品房买卖合同》。乙方应于本协议生效后向按揭银行了解相关按揭贷款政策，并按银行要求提供按揭贷款所需相关资料供按揭银行进行按揭贷款按揭贷款预审批相关手续。合同签当日，被告支付了首期房款256110元。2019年5月9日，原告置业顾问廖莲骏与被告父亲任祥玮微信沟通，变更剩余未付房款1280000元的方式为分期付款：于2019年8月1日支付128000元；于2019年12月20日支付1152000元。2019年9月28日，原告委托北京大成（重庆）律师事务所向被告邮寄律师函，告知被告葆翔公司尚未收到应付购房款1280000元及违约金，并通知被告“1、请您收悉本函后立即向葆翔公司支付上述房价款及违约金；2、若2019年10月15日前，您人未能向葆翔公司支付上述购房款，则本代理人将根据授权依法追究您的违约责任，届时将对您产生不利的法律后果。”2019年10月14日，被告向原告支付房款128000元；原告向被告开具《收据》表明收到该笔房款。庭审中，原、被告双方一致确认被告按时支付了首付款。原告认可廖莲骏是其置业顾问。被告举示了其征信报告及银行流水，拟证明其按时向银行递交了贷款审批材料，未能办理按揭贷款系原告原因而非被告所致；原告对该组证据的真实性予以认可，但认为不能达到其证明目的。被告另举示了户口页复印件和亲属关系证明，拟证明其授权其父亲任祥玮就讼争房屋与原告进行沟通协调；原告对该组证据的三性均予以认可。以上事实，有《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，《收据》，微信聊天记录，《关于催告履行房价款支付义务的律师函》及其邮件查询记录，个人信用报告、交通银行个人客户交易清单，户口页复印件和亲属关系证明，当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方未按照约定支付价款的，对方可以要求其支付价款。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同履行各自义务。买卖合同及补充协议对房款的支付金额、支付时间及逾期付款的违约责任均有明确约定，被告任玲玲应当按照约定的金额和期限向原告支付房款。2019年5月9日，原告的置业顾问廖莲骏与被告父亲任祥玮的微信协商变更付款方式，双方人员各分别具有代表权，且庭审中双方对各自代表的身份及协议内容也予以认可，故双方的协议内容应视为对原合同付款方式的变更，关于未付款1280000元的支付方式应按照变更后的方式履行。根据补充协议第四条的约定，被告未在约定合同约定期间（2019年8月1日）内支付第一期房款128000元，构成违约，原告葆翔公司有权宣布剩余全部房款1280000元提前到期。根据该条约定，宣布系要式行为，原告遂函告被告要求其于2019年10月15日前支付剩余全部未付购房款。在原告宣布剩余全部房款到期以前，第二期房款1152000元应视为未到期。在此期间，被告只对第一期房款128000元承担违约责任。根据合同第十条约定的违约金起算点，被告任玲玲应当自2019年8月2日起向原告葆翔公司支付违约金。被告遂于2019年10月14日支付了第一期房款128000元，结合补充协议第二十五条的约定，2019年8月2日至2019年10月14日被告应向原告支付违约金4672元（128000元×0.05%×73天）；2019年10月15日以后的违约金应以1152000元为基数自2019年10月15日起至付清本金之日止按日万分之五为标准计算。原、被告双方一致确认被告按期足额缴纳了首付款，本院予以确认。原、被告双方一致确认被告按期足额缴纳了首付款，本院予以确认。根据附加五补充协议第六条关于按揭付款“乙方选择以按揭贷款方式支付购房款的，向银行申请、办理贷款的义务归属于乙方，甲方仅负有协助义务。乙方须在甲方推荐银行办理按揭。乙方在签订房屋认购协议时甲方已口头或书面形式告知办理按揭所需的相关资料，乙方也已知晓甲方所推荐银行办理按揭的要求，并同意按照按揭办理银行的要求在签订合同当日到甲方指定的地点办理按揭相关手续，并提供齐备按揭所需资料”的约定，被告付清首付款后，原告有协助被告办理按揭贷款的义务并及时通知被告。原告并未举示相关证据证明了其履行了协助、通知义务，相反被告举示了相关证据证明其准备了相关办理按揭贷款的手续。故在双方就付款方式达成新的协议以前（2019年5月9日），被告并无违约行为。被告未按变更后的付款期限（2019年8月1日）内支付房款，构成违约。因此，被告的违约责任起算点应自2019年8月2日起算。故，对于原告的诉请，其中要求被告支付剩余房款1152000元、2019年8月2日至2019年10月14日期间的逾期付款违约金4672元、以1152000元为基数自2019年10月15日起至本金付清之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金部分，于法有据，本院予以支持；对超过该部分的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于被告的答辩意见，本院评析如下：1、被告于2019年10月14日支付第一期房款128000元后，剩余1152000元未付，2019年10月15日以后违约金计算应以未付款1152000元基数，对于该部分答辩意见，于法有据，本院予以采信；2、被告宣布剩余房款1280000元到期以前，应视为相关分期款项未到期，在此期间，被告只需对应付款项为基数承担违约责任。故，被告主张只对128000元部分自2019年8月1日起至2019年10月14日期间承担违约责任，剩余1152000元因未到付款期限，不应承担违约责任，于法有据，本院予以采信。3、原告置业顾问代表、被告父亲任祥玮均有权代表双方进行协商，达成的协议效力及于双方当事人，关于违约金的计算期限应当适用变更后的约定。故，被告主张按变更后的期限计算违约金，于法有据，本院予以采信。4、被告付清首付款后，原告未按合同履行通知、协助义务，构成违约。在变更付款方式以前，被告不承担违约责任；在变更付款方式以后的违约责任，不再赘述。故，被告主张在变更付款方式以前不承担违约责任，于法有据，本院予以采信。被告主张未能办理按揭贷款系原告原因，但其并未举示相关证据证明其主张，故被告的该部分主张，于法无据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告任玲玲于本判决生效之日起十日内向原告重庆葆翔房地产开发有限公司支付房款1152000元；二、被告任玲玲于本判决生效之日起十日内向原告重庆葆翔房地产开发有限公司支付2019年8月2日至2019年10月14日期间的逾期付款违约金4672元；三、被告任玲玲于本判决生效之日起十日内向原告重庆葆翔房地产开发有限公司逾期付款违约金以1152000元为基数自2019年10月15日起至付清本金之日止按日万分之五为标准计算；四、驳回原告重庆葆翔房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取9557元，由原告重庆葆翔房地产开发有限公司负担1542元，由被告任玲玲负担8015元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 王朝辉二〇二〇年三月二十四日法官助理 黄 斌书 记 员 向恺霖