云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9006号上诉人（原审原告）：邹萍，女，1991年1月14日出生，汉族，住贵州省盘县。委托诉讼代理人：周德勇，云南云上律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈嘉玥，云南云上律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：晏祥龙，男，1989年11月13日出生，汉族，住云南省曲靖市会泽县。委托诉讼代理人：贯明德，四川浩月律师事务所律师，特别授权代理。上诉人邹萍因与被上诉人晏祥龙合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初5358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人邹萍上诉请求：一、撤销一审判决第二项，依法改判：1、确认上诉人与被上诉人之间签订的《酒店经营权转让协议》无效；2、被上诉人向上诉人返还转让费391000元及支付资金占用损失费（自起诉之日起按年利率6%计算至实际返还转让费之日止）；3、被上诉人支付上诉人有线电视维修费6800元、装饰费用2500元。二、维持原审判决第一项；三、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：一、一审判决遗漏认定《酒店经营权转让协议》第三条关于“在2019年2月1日前付清转让费39.1万元整包括剩余房租，费用包含合同约定的装修装饰，设备和物品以及缴纳的押金，甲方不得另外向乙方索取任何其他费用并在费用交接清楚之前变更相应合同证照帮助乙方正常经营”的约定。虽然被上诉人提交了上诉人与案外人邵云海签订的《房屋租赁合同》，但该《房屋租赁合同》约定的租期为2015年7月1日至2025年7月1日，显然与上诉人于2019年1月29日才接手涉案酒店，且2019年1月29日至2019年7月的酒店使用期间房租系上诉人向被上诉人履行的实际情况不符。故上诉人与被上诉人之间的《酒店经营权转让协议》包含了涉案酒店使用房屋的转租关系，一审判决认定转让协议不含对涉案房屋的转让或出租错误。二、一审判决遗漏认定涉案酒店土地性质为集体土地，用途为农村宅基地，批准用途为住宅的事实；遗漏认定涉案酒店使用房屋由住宅变为商业用途后，未在相关主管部门进行备案报批的事实；遗漏认定涉案酒店使用房屋批准的土地登记面积为94.57平方米，现扩建至1600平方米，未办理过规划许可手续的事实。三、一审判决遗漏认定涉案酒店无《消防合法许可证》、《特种行业许可证》的事实，并遗漏认定涉案酒店无法办理上述证件系因酒店使用房屋为农村宅基地上的住宅用房，不能进行商业用途的事实。四、一审判决在对上诉人提交的通话录音采纳的情况下，未全面审查上述证据与律师函、快递邮寄单及被上诉人当庭陈述能够相互印证，证实上诉人已经向被上诉人发出律师函，通知被上诉人因无法办理酒店证照经营所需证件要求退还转让费，该律师函已经送达给被上诉人的事实，并遗漏认定上诉人接手酒店后，产生了电视维修费6800元、装修费2500元。五、一审判决认定《酒店经营权转让协议》已经履行完毕，显然与协议约定的内容及双方订立协议的真实意图不符，系适用法律错误。六、一审判决认为《酒店经营权转让协议》未损害社会公共利益不符合客观事实，也与《土地管理法》的立法精神与社会公众的主流价值观相悖。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人晏祥龙辩称，双方所签《酒店经营权转让协议》实质是对酒店经营性资产的转让且已经实际履行，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。邹萍向一审法院起诉请求：1、请求依法判决解除原被告于2018年12月23日签订的《酒店经营权转让协议》；2、请求依法判决被告退还原告支付的酒店转让费391000元及资金占用费（自起诉之日起按年利率6%计算至实际返还全部酒店转让费之日止）；3、请求依法判决被告支付原告违约金19550元；4、请求判决被告支付原告垫付的水电费9190元、酒店装修费2500元、卫星收视安装费6800元；5、请求依法判决被告承担本案诉讼费、保全费、鉴定费。以上共计429040元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判令确认原、被告之间签订的《酒店经营权转让协议》无效；2、判令被告向原告支付转让费391，000元及资金占用损失费（自起诉之日起按年利率6%计算至实际返还应付全部转让费之日止）；3、判令被告支付原告垫付的水费934.47元、电费8190.24元、有线电视维修费6800元、装饰费用2500元，以上金额暂计409,424.71元。一审法院经审理确认以下事实：被告晏祥龙系昆明空港经济区航都酒店（个体工商户）登记经营者，昆明空港经济区航都酒店（以下简称“航都酒店”）经昆明市工商行政管理局核准领取了营业执照并办理了卫生许可证。2018年12月23日，原、被告签订一份《酒店经营权转让协议》，该《酒店经营权转让协议》主要内容为：被告晏祥龙将航都酒店的全套设备、证照转让给原告使用，被告保证所有证照齐全，并保证所有证件、照合法，转让费39.1万元。具体财产包括：房屋现有的全部设备、设施、装饰类等，还有原告认可的其他东西和相关事宜（附1酒店设备设施明细清点表；2、酒店员工以及工资交接；3、酒店交接前签订的各种合同以及相关表格单据；4、酒店与房屋业主签订的租赁合同；5、酒店内设备所牵涉的厂商单据保修卡和维修电话）。被告保证原告同等享有被告在原租赁合同中的权利和义务。酒店所有租期到2025年7月1日，在转让给原告后，原告同意代替被告履行原租赁合同约定的条款，按时缴纳房租，水电费以及其他相关费用。双方签署该协议。签订前该酒店及营业执照上所载企业所欠一切债务由被告负责偿还。该房屋所涉及的房租、电费、物业管理等应由被告全部交接清楚，如有尚未交纳或拖欠的费用和债务，由被告全部承担。原告概不负责。交付酒店以后的经营管理以及改造装修发生的费用均由原告自行承担。被告将经营相关的各种证照等移交给原告，原告可以使用原证照继续经营，如需要变更被告必须无条件的协助原告办理证件（消防合格意见书，特种行业许可证，卫生许可证，工商营业执照）过户变更手续费用原告自付。2018年12月27日，原告（乙方）、被告（甲方）再次签订一份《转让协议》约定：一、甲方同意将航都酒店转让给乙方，转让费38.8万元。乙方自2019年2月1日起接手经营；二、乙方于2018年12月27日付甲方订金9万元，剩余费用在2019年2月1日前付清（订金乙方在12月20日、12月23日共付甲方5万元，12月27日付4万元，合计9万元）。三、甲方须将房屋租赁合同转让给乙方，并在乙方付尾款前面见房东。甲方协助乙方办理乙方经营所需证件。甲方须协助乙方全面接手经营酒店，不得有隐瞒和虚报。四、如果甲方违约，则需退还乙方全部订金。如果乙方违约，订金不退。上述《酒店经营权转让协议》、《转让协议》签订后，原告在2019年2月1日前向被告支付了转让费39.1万元，被告亦于2019年2月1日将案涉航都酒店的相关设施、设备、营业执照、卫生许可证交由原告经营管理至今。另查明，案涉航都酒店系被告向案外人邵云海租用位于房屋开办。租期自2015年7月1日至2025年7月1日止，原、被告签订案涉《酒店经营权转让协议》、《转让协议》后，由原告与案外人邵云海另行签订了《房屋租赁合同》，将被告原先租赁的房屋交由原告承租，租期、租金等与被告与案外人所签订合同一致。原告经营本案所涉航都酒店期间，交纳了2019年2月1日前的水费934.47元及2018年12月、2019年1月电费8190.24元。2019年7月3日，在原告邹萍经营航都酒店期间，昆明市公安消防支队官渡区大队对原告邹萍下发了一份《行政处罚决定书》，因邹萍所经营的航都酒店存在未经消防安全检查擅自投入使用、营业的消防违法行为，决定给予邹萍经营的昆明空港经济区航洲酒店责令停止使用，并对邹萍处罚款叁万元的处罚。原告现以原、被告签订的《酒店经营权转让协议》违反法律、行政法规的强制性规定，系无效合同等为由，诉至一审法院，主张上述诉请。一审法院认为：1、关于本案中原、被告双方争议的双方签订的《酒店经营权转让协议》、《转让协议》是否有效的问题。原告认为被告转让的涉案航都酒店所租用房屋系农村自建房，土地用途为农村宅基地，案涉房屋未办理过规划手续，不能进行转租，涉案航都酒店未办理特种行业许可证、无消防合格意见书，故双方所签订的《酒店经营权转让协议》、《转让协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《个体工商户条例》第十条、《中华人民共和国行政许可法》第十二条、《旅馆业治安管理办法》第三条、第四条、第五条的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，双方所签订的案涉《酒店经营权转让协议》、《转让协议》无效。对此一审法院认为，根据我国合同法第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，《个体工商户条例》、《旅馆业治安管理办法》的相关规定系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，原告以此为由主张合同无效缺乏相应事实及法律依据，另原告虽主张本案所涉房屋办理过规划手续，不能进行转租，但本案中原告系与案外人签订了《房屋租赁合同》，原、被告之间的《酒店经营权转让协议》、《转让协议》并不含有对涉案酒店使用的房屋的转让或出租，原告以此为由主张合同无效同样缺乏相应事实及法律依据。而本案所涉《酒店经营权转让协议》、《转让协议》系原告与被告自愿签订，且协议内容未损害国家利益及社会公共利益，故一审法院综合本案实情分析认为原告与被告签订的《酒店经营权转让协议》、《转让协议》应为有效协议。对于合同双方当事人违反我国行政法规的行为只应由行政管理部门依法进行处理。同时，原告认为因涉案航都酒店存在无消防许可证等情况导致合同目的不能实现的主张亦不能产生本案所涉《酒店经营权转让协议》、《转让协议》无效的法律后果，综上，原告现要求确认《酒店经营权转让协议》、《转让协议》为无效合同的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。2、针对原告的其他诉讼请求问题，首先对于原告要求被告支付转让费391,000元及资金占用损失的诉讼请求，因本案原、被告所签订的《酒店经营权转让协议》、《转让协议》系合法有效的协议，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务，且双方均已经实际履行完毕，故原告的该项诉讼请求缺乏相应事实及法律依据，一审法院不予支持。对于原告要求被告返还其垫付的水费934.47元、电费8190.24元的诉讼请求，按照原、被告所签订的《酒店经营权转让协议》、《转让协议》的相关约定，在2019年2月1日前的尚未交纳或拖欠的费用和债务，由被告全部承担，原告的该项诉讼请求有相应事实及法律依据，一审法院予以支持。对于原告要求被告支付有线电视维修费6800元、装饰费用2500元的诉讼请求，因上述费用系产生于原告接收航都酒店后的经营过程中，按照约定应由原告自行承担，一审法院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告晏祥龙于本判决生效后五日内支付原告邹萍垫付的水费934.47元、电费8190.24元；二、驳回原告邹萍的其他诉讼请求。案件受理费7736元，减半收取3868元，由被告晏祥龙承担50元，由原告邹萍承担3818元。二审中，上诉人未提交新证据。被上诉人向本院提交了邹萍与案外人邵云海签订的《人民调解协议书》以及个体工商户营业执照、酒店现状照片。经质证，上诉人对上述证据的真实性及合法性无异议，本院认为，上述证据真实、合法，与本案争议事实具有关联性，本院予以采信。二审经审理认定的法律事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。二审另查明：一、涉案房屋的所有权人系案外人邵云海，邵云海于2005年申请，经批准后在其享有使用权的宅基地上建盖了涉案房屋。二、2019年9月6日，上诉人与邵云海达成《人民调解协议书》，约定：1、2015年5月11日邵云海与邹萍签订的《房屋租赁合同》全部作废；2、邹萍将酒店内部的固有设备（太阳能热水器、热泵、空调床、柜子、椅子、桌子、电视）等转让给房东邵云海，一次性拾贰万元整；3、从今日起邹萍与酒店和此幢房无任何关系，以前所产生的债权、债务、酒店的一切手续及产生的法律关系与房东邵云海无任何关系，不承担任何责任；4、以上第三条如果产生影响房东邵云海正常使用由邹萍负责。三、现涉案房屋被用作经营酒店，由案外人邵建文取得个体工商户营业执照，名称为昆明空港经济开发区易初宾馆。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、上诉人与被上诉人签订的《酒店经营权转让协议》是否有效？二、被上诉人是否应退还上诉人转让费并赔偿上诉人有线电视维修费、装饰费？本院认为：针对第一个争议焦点，经审查上诉人与被上诉人签订的《酒店经营权转让协议》的内容，双方约定由被上诉人将昆明市大板桥镇五甲村30号的航都酒店转让给上诉人使用，由上诉人向被上诉人支付转让费。上诉人现主张该协议无效，本院认为，《酒店经营权转让协议》包含了房屋转租及证照、设备转让两部分的内容。对于双方之间的证照、设备转让，法律并无禁止性规定。对于房屋转租，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据查明的案件事实，涉案房屋所有权人邵云海建盖房屋时已经获得宅基地建房审批手续，即涉案房屋系在获得准建手续的情况下建盖，根据上述法律规定，《酒店经营权转让协议》系合法有效的合同。上诉人主张涉案房屋的用途由住宅变更为商业用途，未在相关主管部门进行备案报批，故《酒店经营权转让协议》无效。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，涉案房屋系宅基地建房，土地用途并非农业建设，被上诉人将涉案房屋用于经营酒店，并取得了《个体工商户营业执照》，至于法律、行政法规、地方规章等对房屋用途变更的审批手续、房屋消防验收手续等问题的规定并非上述法律规定所指的“强制性效力性规定”，上诉人以此为由主张《酒店经营权转让协议》无效于法无据，本院不予支持。针对第二个争议焦点，根据查明的案件事实，被上诉人2019年2月1日将酒店转让给上诉人后，上诉人也实际使用酒店至2019年7月3日，一审法院认定《酒店经营权转让协议》已经履行完毕并无不当，本院予以确认。上诉人主张被上诉人未协助其办理《消防合格许可证》及《特种行业许可证》，故应当退还其转让费，本院认为，《酒店经营权转让协议》第三条约定：“甲方（被上诉人）将经营相关的各种证照等移交给乙方，乙方（上诉人）可以使用原证照继续经营，如需要变更甲方必须无条件的协助乙方办理证件（消防合格意见书、特种行业许可证、卫生许可证、工商营业执照）……”从上述约定来看，上诉人可以继续使用原有证照，如需变更，则被上诉人负有协助义务。现上诉人并未提交证据证实本案中存在其曾经要求被上诉人协助其办理相关证照变更或消防检查合格相关手续而被上诉人不予配合的情形，上诉人现以被上诉人未完全履行《酒店经营权转让协议》约定的义务为由要求其退还转让费于法无据，本院不予支持。对于上诉人主张的有线电视维修费和装饰费，此系上诉人在使用酒店进行经营过程中支出的费用，在《酒店经营权转让协议》并无特殊约定的情况下，应由上诉人自行承担，本院对上诉人要求被上诉人承担该两笔费用的上诉主张不予支持。综上，上诉人邹萍上诉请求不能成立，应予驳回。据此，本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7304元，由上诉人邹萍负担。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力。审判长 朱 欢审判员 杨 艳审判员 刘昕光二〇二〇年三月九日法官助理仝倩华书记员杨雅婷