浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初8889号 原告：嘉兴市嘉富置业有限公司。住所地：嘉兴市南湖区好第坊15幢329室。统一社会信用代码91330402774379157U。 法定代表人：谢德光，董事长。 委托诉讼代理人：朱峰、龚甜甜，上海环绮律师事务所律师。 被告：梁赛远，男，1985年6月7日出生，汉族，住乐清市。 原告嘉兴市嘉富置业有限公司因与被告梁赛远房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2019年12月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人龚甜甜、被告梁赛远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付嘉兴市商铺自2018年7月1日至2019年6月30日的租金共105939元；2.被告向原告支付截至2019年9月30日止的逾期付款违约金42305元，并以拖欠租金105939元为本金，按1‰为标准，向原告支付自2019年10月1日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；3.被告向原告支付水费1438.80元、电费26383元；4.被告赔付原告律师服务费12000元；5.本案受理费由被告承担。原告当庭变更诉请第2项为：被告向原告支付截至2019年9月30日止的逾期付款违约金43011元，并以拖欠租金105939元为本金，按1‰／天为标准，向原告支付自2019年10月1日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；变更诉请第3项为：支付自2018年4月起至2019年9月的水费1438.80元，自使用租赁房屋之日起至2019年9月的电费26383元；变更诉请第4项为：被告赔付原告律师服务费12000元、诉讼财产保全保险费1000元；变更诉请第5项为：案件受理费、财产保全费由被告承担。原告于庭后向法庭申请调整违约金计算标准，变更诉请第2项为：被告向原告支付嘉兴嘉富好第坊项目广益路2105号商铺截至2019年9月30日止的违约金28674元，并以105939元为本金，按年利率24%的标准，自2019年10月1日起至实际支付之日止的逾期付款违约金。事实与理由：原、被告于2017年10月26日签订了《租赁合同》一份，约定由被告承租原告位于嘉兴市商铺。合同约定，租赁期限自2018年1月1日起至2025年12月31日止，被告应于合同签订时向原告缴纳租金104420元，还应于原告向其交付租赁物同时支付给被告相当于一个月租金的34807元作为租赁保证金等。被告于当日向原告支付了前述租金与租赁保证金。后因经营需要，原、被告于2017年10月27日协商终止了前述于2017年10月26日签订的《租赁合同》，约定已支付的租金与保证金转为新《租赁合同》租金与保证金。原、被告于2017年10月28日重新签订了《租赁合同》，约定由被告分别承租原告位于嘉兴市商铺（以下简称“2105号商铺”），租赁期限自2018年1月1日起至2025年12月31日止。其中约定，被告应于合同签订时向原告缴纳2105号商铺的租金70626元，还应于2018年12月1日、2019年3月1日缴纳租金各35313元，被告还应于原告向其交付租赁物同时支付给被告相当于一个月租金的11771元作为租赁保证金，待租赁关系终止租赁物无损坏且全部费用结清后十天内无息退还。合同还约定，被告应在接收租赁物之前进行质量验收，未经验收而使用租赁物的视为租赁物无质量问题，以后被告不得以此作为拒付租金的抗辩理由；若逾期付款，被告应每日按迟付租金的百分之三向原告支付违约金，原告有权向被告追偿预期收益损失、诉讼费、律师费等实现债权的合理费用。前述合同签订后，原告按约履行了合同义务。但被告却未向原告补足2105号商铺此前已付租金与2017年10月28日《租赁合同》签订当日按约应付租金间的差额35313元。2019年5月15日，因原告此前已将2105号商铺出售给了案外人刘洪艳，原告、刘洪艳与被告签署了《协议》，确认被告截止至当日就2105号商铺应向原告支付租金141252元与保证金11771元，其中应由刘洪艳收取的部分租金与租赁保证金共计90478元由原告转交。2019年5月15日，原告与刘洪艳签署《备忘》，约定原告在收到被告支付的所有拖欠租金后的三个工作日内，将《三方协议》中约定的前述租赁保证金与租金转交给刘洪艳。 虽经原告多次书面与口头催讨，但被告至今拖欠应于2017年10月28日、2018年12月1日及2019年3月1日支付给原告的2105号商铺租赁物租金共计105939元与相应违约金（按1%/天为标准，自2017年10月28日起以35313元为本金、2018年12月1日起以70626元为本金、2019年3月1日起以105939元为本金计算）及水费1438.8元、电费26383元。至此，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益。原告因此支出律师服务费12000元。 被告梁赛远答辩称，被告从2018年开始拖欠房租，但原告为何现在才起诉。原告乱收水电费，且租赁期间有十多次拉电的行为。 针对自己的主张，原告提供《租赁合同》、租金及保证金收据、《租赁合同终止协议》、《租赁协议》、《协议》、《浙江省商品房买卖合同》、《协议》、《房租交费通知书》、《承诺书》、水电费发票及付款凭证、《聘请律师合同》及律师费发票、保险单及保险费发票等证据，被告对真实性均无异议，但是认为水、电费收取不合理，水电费单据是原告强行要求被告签的，不签就将被告电拉掉。针对自己抗辩，被告提供水电费收费缴费通知书一组，原告对真实性无异议。 上述证据经审查符合证据形式要件，能够证明本案相关事实，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理，认定案件事实与原告诉称一致。 本院认为，原、被告之间订立的《租赁合同》、《租赁合同终止协议》、《租赁协议》、《承诺书》等，均系双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定履行各自的义务。原告诉请被告依照上述合同约定支付租金、水电费等，于法有据，本院予以支持。被告未在合同约定的期限内支付租金，故对于原告要求被告承担逾期付款违约责任的主张，本院予以准许。关于逾期支付租金违约金，双方约定了逾期付款按照每日百分之三计算损失，标准过高，原告自愿调整为按照年利率24%计算逾期付款违约金，本院予以准许。原告诉请的律师代理费，有合同及事实依据，符合相关收费标准，本院予以支持。原告诉请的诉讼财产保全费用，因并非诉讼必然产生的合理费用，本院不予支持。被告对水电费的支付金额有异议，并认为原告对其断水断电造成其损失，但原告提供了水、电费发票及支付凭证，被告出具的承诺书也确认了水、电费金额，其亦未提供原告造成其损失的证据，故对其抗辩，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告梁赛远支付原告嘉兴市嘉富置业有限公司2018年7月1日至2019年6月30日的房屋租金105939元，并支付逾期付款违约金28674元（截至2019年9月30日，此后以105939元为基数，按照年利率24%为标准计算至实际付清之日止）； 二、被告梁赛远支付原告嘉兴市嘉富置业有限公司2018年4月至2019年9月的水费1438.80元、电费26383元； 三、被告梁赛远赔偿原告嘉兴市嘉富置业有限公司律师代理费12000元； 上述第一至三项，均于本判决生效后十日内履行完毕； 四、驳回原告嘉兴市嘉富置业有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2095元、保全申请费1493元，合计3588元，由被告梁赛远负担，于判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员 沈 晔 二〇二〇年三月十七日 书记员 季逸卉