山东省烟台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁06民初470号 原告（反诉被告）：烟台开发区美航科技有限公司，住所地烟台开发区八角街道办事处小赵家。 法定代表人：王爱英，总经理。 委托诉讼代理人：李志伟，山东明朗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马洪亮，山东明朗律师事务所律师。 被告（反诉原告）：烟台市福山城镇房地产联合开发公司，住所地烟台市福山区西大街。 法定代表人：张崇红，总经理。 委托诉讼代理人：张相光，山东乾元律师事务所律师。 被告：秦随兵，男，1964年12月29日出生，汉族，住山西省大同市城区。 委托诉讼代理人：秦云，男，1989年6月27日出生，烟台正乾置业有限公司职工。 原告（反诉被告）烟台开发区美航科技有限公司（以下简称美航公司）与被告（反诉原告）烟台市福山城镇房地产联合开发公司（以下简称联合公司）、被告秦随兵合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。美航公司的委托诉讼代理人马洪亮、李志伟，联合公司的委托诉讼代理人张相光，秦随兵的委托诉讼代理人秦云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美航公司向本院提出诉讼请求：1.联合公司向美航公司支付赔偿款7000万元（按福山区御泰苑小区12号楼整栋价值确定，具体以评估结果为准），并按欠款数额的同期银行贷款利率支付利息（自起诉之日起至欠款还清之日止）；2.联合公司向美航公司支付违约金500万元；3.秦随兵对联合公司上述债务承担连带责任；4.诉讼费用由联合公司、秦随兵承担。事实与理由：美航公司与联合公司就烟台市福山区御泰苑小区的拆迁补偿及合作开发事宜，于2017年9月7日达成《谅解协议》，约定联合公司给予美航公司“6000平米”商住房（12号楼整栋楼）作为拆迁补偿，上述房产按商品房办理相关产权手续。合同签订后，联合公司将12号楼住宅部分房产性质办理为回迁安置房，根本无法按商品房对外销售并办理产权手续，同时联合公司将12号楼商业部分房产私自对外销售。对于因此给美航公司造成的损失，联合公司应予以承担。根据《谅解协议》约定，如联合公司违约，应向美航公司支付违约金500万元，秦随兵对联合公司的义务及违约责任承担连带责任。 联合公司辩称，一、联合公司没有将《谅解协议》约定的御泰苑小区12号楼住宅部分房产设定任何权利瑕疵，依约为美航公司保留，没有办理对社会公开出售手续，不影响美航公司享有的权利。《谅解协议》第一条约定，甲方在该板块上的所有地面附着物的补偿方案为“6000平米”商住房（附件第12号楼整栋，如不足，从别的楼补齐）。双方确定的交房截止日期为本合同签订之日起36个月，即2020年9月7日。事实上，联合公司已经依约预留12号楼“6000平米”商住房，没有办理预售许可手续，并且没有设定任何权利瑕疵。所以，本案不存在美航公司主张的房屋性质变化而影响美航公司享有权利的问题。二、联合公司能够按照《谅解协议》约定为案涉“6000平米”房屋办理销售手续，并按照商品房办理相关产权手续，不存在美航公司所称的无法按商品房对外销售并办理产权手续的情形。《山东省商品房销售管理条例》第五条规定，商品房销售包括预售和现售。本条例所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价的行为。本案中，联合公司依约将案涉12号楼的“6000平米”商住房为美航公司保留，没有办理预售许可手续，待本年第四季度竣工验收合格后将房屋出售给美航公司指定的购房人，并办理相关产权手续，不存在美航公司主张的无法按商品房对外销售并办理产权手续的情形。三、联合公司有权将《谅解协议》约定的御泰苑小区12号楼“6000平米”之外的房屋对社会共公开销售，不存在美航公司主张的“私自对外销售”的情形，也没有违反《谅解协议》约定。《谅解协议》第一条约定，甲方在该板块上的所有地面附着物的补偿方案为“6000平米”商住房（附件第12号楼整栋，如不足，从别的楼补齐）。按照协议约定，联合公司给予美航公司的拆迁补偿为“6000平米”商住房，而不是整个12号楼。御泰苑小区12号楼整栋住宅及商业总面积为7331.05平方米，已经销售的商业面积为424.58平方米，目前剩余住宅及商业面积为6906.47平方米，远超协议约定的面积。联合公司有权对社会公开销售部分商业房，没有违反《谅解协议》的约定。四、联合公司没有违反《谅解协议》约定，依约履行合同义务，不承担违约责任。即使全面履行约定，联合公司愿意承担继续履行或采取补救措施，不应承担赔偿损失的违约责任。联合公司全面履行《谅解协议》的约定，已向美航公司支付500万元费用，没有任何违反约定的情形，不应当承担赔偿损失及支付违约金的违约责任。退一步讲，即使联合公司未全面履行协议约定，也愿意继续履行合同义务，或者采取补救措施；若在继续履行合同或采取补救措施后，美航公司主张还有其他损失的，应当承担举证责任。美航公司主张赔偿损失7000万元及利息的诉讼请求，没有法律依据，也没有充分证据支持，应依法驳回。五、若联合公司未全面履行《谅解协议》的约定，即使继续履行或采取补救措施后，美航公司还有其他损失的，联合公司也不应承担赔偿损失和支付违约金的而违约责任，且美航公司主张的违约金数额过高。 秦随兵辩称，同意联合公司的答辩意见。 联合公司反诉请求：1.撤销双方签订的《谅解协议》；2.美航公司返还500万元拆迁费用，并以此为基数自2017年9月28日起按照中国人民银行同期贷款利率计付利息至实际给付之日；3.反诉案件受理费由美航公司负担。事实与理由：2017年9月7日，就地面附着物补偿及合作开发事宜，双方签订《谅解协议》，该协议第一条约定，双方确定的交房截止日期为本合同签订之日起36个月。在这36个月之内，乙方以甲方出具的购房人名单、明细出具认购书。双方确认上述房产按商品房办理相关产权手续。第二条约定，乙方为拆除建筑物支付500万元费用。协议签订后，联合公司向美航公司支付500万元拆迁费用。本案诉讼之前，美航公司没有提供购房人名单、明细，导致联合公司无法履行后续义务。美航公司起诉要求联合公司赔偿损失并支付违约金，联合公司调查了12号楼建设之前的拆迁相关事宜，发现12号楼建设之前系烟台福成塑料制品有限公司所属房产土地，后来拍卖给了一位自然人。亦即地面附着物的所有权人并非美航公司。联合公司对《谅解协议》的签约主体存在重大误解，误把美航公司当成地面附着物的所有人。另外，烟台市福山区城市建设房屋拆迁办公室委托评估机构评估案涉地面附着物价格为10814939元。联合公司在加快推进项目进展时，美航公司提出先支付500万元拆迁费用再给予“6000平米”住房补偿的条件，否则不同意拆除。“6000平米”住房估价至少5000万元，明显高于评估价格，并且美航公司处于被拆迁者的优势地位，能够阻碍整个项目的推进。因此本次交易显失公平，且美航公司乘人之危，使联合公司在违背真实意思的情况下签订协议。 美航公司辩称，联合公司的第一项反诉请求已经超过了行使撤销权的法定除斥期间。《谅解协议》是双方真实意思表示，不存在法定的撤销情形。联合公司的反诉请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据和事实确认如下： 联合公司经批准从事房地产开发经营业务，并于2007年9月12日取得烟国用（2007）第32068号土地使用权，用于商业、住宅开发，其中商业分摊面积14459.35平方米、住宅分摊23908.65平方米。之后联合公司在烟国用（2007）第32068号土地使用权上取得御泰苑小区12号等楼宇的建设工程规划、施工许可及商品房预售许可等手续。 2017年9月7日，美航公司作为甲方，联合公司作为乙方，秦随兵作为丙方，三方签订《谅解协议》，约定：2016年，为推动乙方御泰苑板块的开发，甲乙双方就甲方所有的地面附着物补偿及后续的合作开发达成初步意见，并各自向前推动工作。甲方在乙方未支付地面附着物补偿款的情况下，完成了大部分地表建筑的拆迁工作，并针对双方合作开发的需要，进行了资本筹措、管理与技术力量配备等工作。2017年，甲乙双方就合作开发的方式、利益分配比例等事项产生了较大分歧，虽经多次协调，仍无法达成一致。为促进该板块的开发，妥善处理双方的利益关切，现就如下问题，达成一致意见。1.甲方在该板块上的所有地面附着物的补偿方案仍为6000平米商住房（附件第12号楼整栋，如不足，从别的楼补齐）。甲乙双方确定的交房截止日期为本合同签订之日起36个月。在这36个月内，乙方以甲方出具的购房人名单、明细出具认购书。双方确认上述房产按商品房办理相关产权手续，税金部分（除应由业主承担部分外）按国家标准由乙方承担。2.针对在甲方所属区域内、因历史原因留下的、由甲方垫资拆除的诸多临时建筑，乙方予以确认。目前在御泰苑板块内尚存的甲方所有的两栋楼，甲方已与第三方签订了拆除合同，乙方予以确认。乙方同意支付甲方500万元用于这些问题的解决。3.甲方承诺在收到本合同约定的款项后即开始自己所有的楼房拆除工作，拆除周期为二个周。如在约定周期内未完成拆迁工作，乙方得以自行拆除。4.至此，甲乙双方在地面附着物补偿、合作开发善后等方面的所有问题均已解决。5.如甲乙双方违反本合同1-3条的约定，违约方均需承担违约责任500万元。6.丙方对本合同约定的乙方义务及违约责任承担无限连带责任。 2017年9月27日，联合公司支付给美航公司补偿款500万元，美航公司出具了收据。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、本诉部分。 1.美航公司提交御泰苑小区12号楼一、二层网点平面图，5-13层平面图，主张该楼宇包含住宅与商业部分，根据《谅解协议》“该板块上的所有地面附着物的补偿方案仍为6000平米商住房（附件第12号楼整栋，如不足，从别的楼补齐）”约定，12号楼无论是商业房还是住宅房均属于美航公司。美航公司主张12号楼的建筑面积为：住宅5761.38平方米，商业2509.27平方米。经质证，联合公司对平面图的真实性没有异议，主张12号楼的建筑面积为：住宅5761.38平方米，商业1569.67平方米。联合公司主张《谅解协议》约定补偿给美航公司的是“6000平米”商品住房，不是整个12号楼，也不是12号楼的商业及住宅。秦随兵同意联合公司的意见。 本院认定，当事人对所要补偿“商住房”的理解存在歧义，不能确定针对的是住宅，还是商业网点房及住宅。平面图标注了12号楼面积，当事人在《谅解协议》中约定了“6000平米”的补偿面积，并备注“附件第12号楼整栋，如不足，从别的楼补齐”，说明各方对12号楼的整体面积已有了解。无论对“商住房”如何理解，均得不出补偿所指向的是12号楼整栋的结果。美航公司的主张突破了“6000平米”的约定，理由不当，依法不予支持。 2.美航公司提交烟台市福山区清洋街道办事处出具给福山区住房保障中心的证明。该证明内容为“御泰苑小区二期高层11-21号楼用于回迁安置共计129套，分别为御泰苑小区12#楼整栋60套……11-21号楼其余房源无回迁安置用房，符合办理预售许可的条件。2018-06-11”。美航公司主张联合公司恶意违约，将住宅部分办理为回迁安置房，导致无法办理网签备案手续，合同目的根本无法实现。经质证，联合公司对证据的真实性没有异议，主张该证据本身是联合公司对其拆迁补偿给美航公司的房屋不对社会公开销售而不予办理预售许可手续，“6000平米”之外的房屋需要办理预售许可，本证明系办理其他房屋预售许可的需要，而不是美航公司所主张的涉案房屋的性质变化，没有影响美航公司享有的权利。秦随兵同意联合公司的意见。 本院认定，清洋街道办事处出具的证明，仅是证明御泰苑小区12号楼60套房屋未办理预售许可手续，不能证明联合公司已经实际处分《谅解协议》约定的“6000平米”商住房，给美航公司造成权利损害。 3.美航公司提交烟台房产交易网12号楼预售许可信息、开发企业基本信息以及御泰苑11、12号楼房源明细表，主张联合公司已于2018年9月3日取得了12号楼的预售许可证，联合公司私自将属于美航公司的部分商业网点对外销售，住宅部分房产全部处于不可售状态，联合公司的行为严重违反合同约定。经质证，联合公司因上述证据没有主管部门的印章，不能确定真实性，主张其没有将“6000平米”之内的房屋对外出售，没有违反约定。秦随兵同意联合公司的意见。 本院认定，联合公司出售御泰苑小区12号楼部分商业网点，住宅部分房产处于不可售状态，不能认定联合公司突破了“6000平米”的约定，违反《谅解协议》约定的事实。 4.美航公司提交其发给联合公司关于办理网签备案及相关产权手续的催告函两份、快递首联单、签收凭证以及拒收退回的快递件，主张美航公司于2019年7月25日向联合公司发出催告函，要求联合公司3日内将12号楼已取得预售许可的全部房产备案至美航公司名下，并按照房产市场价格出具购房发票，联合公司收到催告函拒绝办理；美航公司于2019年8月28日再次向联合公司邮寄催告函要求办理备案手续，联合公司拒收。经质证，联合公司主张不清楚第一份催告函证据的真实性，也没有收到催告函，且《谅解协议》约定将“6000平米”商住房指定购房人明细予以办理相关手续，但美航公司发出的催告函要求将案涉房屋全部办理至其名下，并要求联合公司3日内予以办理，违反了《谅解协议》约定的办理产权时间。联合公司没有收到第二份催告函，不存在拒收情形。秦随兵同意联合公司的意见。 本院认定，《谅解协议》约定了办理房屋产权的内容及交房截止期限，当事人应如约履行。美航公司主张向联合公司发出催告函，要求联合公司办理备案等手续，与约不合，且联合公司主张没有收到函件，故对美航公司的该项主张不予采信。 5.美航公司提交御泰苑12号楼住宅及商业明细表，主张12号楼总价值为89126127元。经质证，联合公司对证据真实性有异议，主张12号楼的商业部分建筑面积为1569.67平方米，联合公司没有向房产主管部门申报住宅部分的价格。《谅解协议》约定补偿的是“6000平米”商住房，不是12号楼整栋楼，联合公司有权出售“6000平米”之外的房屋。秦随兵同意联合公司的意见。 本院认定，美航公司主张按照御泰苑小区12号楼整栋楼的面积计算价值，缺乏依据，依法不予支持。 6.美航公司提交烟台市福山区清洋街道办事处史家庄居民委员会出具的证明及12号楼销控表，主张史家庄居委会向清洋街道办事处申请回迁安置，将12号楼60套办理成回迁安置房，因此不能办理网签手续。经质证，联合公司表示美航公司提交的证明是复印件，不能确认真实性，主张该证明不能证实联合公司将涉案12号楼60套住宅实际办成了回迁安置房，而是恰好说明用于办理其他房屋的预售许可手续使用，不做其他用途使用。销控表可以证明地面附着物的对价安置为60套住宅，面积为5761.38平方米。秦随兵同意联合公司的意见。 本院认定，史家庄居委会的证明与清洋街道办事处出具给福山区住房保障中心的证明同类，不能证明联合公司已经实际处分《谅解协议》约定的“6000平米”商住房，给美航公司造成权利损害。 7.联合公司提交《福山区规划项目方案设计调整审查会审批意见回复通知单》、《史家庄御泰苑小区二期建筑单体指标明细表》、御泰苑小区总平面图（《谅解协议》的附件），主张其与与美航公司签订《谅解协议》之前，规划主管部门已经审批了调整后的规划方案，即御泰苑小区二期12号楼包括住宅和商业两部分。从总平面图上可以看出御泰苑小区二期包括住宅地上建筑面积71544平方米、商业地上建筑面积13697.46平方米。美航公司在签订《谅解协议》时，对于御泰苑小区二期包括12号楼在内的规划指标包括住宅和商业是知晓的，平面图上有美航公司签约代表朱文龙的签字确认。又因为《谅解协议》约定“6000平米”商住房，补充说明“如不足，从别的楼补齐”，所以，该约定的“6000平米”是指住宅面积，不包括商业面积。经质证，美航公司主张《福山区规划项目方案设计调整审查会审批意见回复通知单》并没有涉及到涉案御泰苑小区12号楼的相关问题，在该回复通知单中只是载明了地上建筑物的面积，并没有涉及到御泰苑小区12号楼商业和住宅部分的具体面积。对于《史家庄御泰苑小区二期建筑单体指标明细表》的形成时间无法确认，如果该明细表如联合公司所述形成于2017年2月份，说明在2017年2月份，御泰苑小区12号楼的规划包括住宅和商业两部分是已经确定的，而且御泰苑小区12号楼在明细表中明确标注为商住楼，这也印证了双方在《谅解协议》中约定的商住房是包含了商业和住宅两部分。虽然在该明细表中载明了商业和住宅的建筑面积为7639.24平方米，但该面积是建筑面积，双方《谅解协议》中约定的“6000平米”商住房是套内面积，因为根据《山东省商品房销售条例》的规定，住宅部分的销售要以套内面积为准。在双方协议签订时，由于建筑面积并没有确定，所以双方明确约定了是补偿12号楼整栋。御泰苑小区二期地上建筑明确包含了商业和住宅，这也充分证实双方在《谅解协议》签订时，12号楼整栋包含了商业和住宅，双方也对12号楼明确进行了圈注。秦随兵同意联合公司的意见。 本院认定，该组证据能够证实御泰苑小区12号楼分为住宅和商业两部分。 8.联合公司提交《房屋网签合同备案查询证明》，证明其只申请办理了案涉御泰苑小区12号楼的商业网点的预售许可证，住宅部分尚未办理。因为《谅解协议》约定将案涉12号楼住宅安置给美航公司，联合公司信守约定，没有办理住宅的预售许可。经质证，美航公司对证据真实性无异议，主张该证据恰恰证实了在完全具备办理12号楼预售许可的情况下，联合公司恶意违约，将12号楼的主要部分故意办理为回迁安置房。秦随兵同意联合公司的意见。 本院认定，联合公司没有将御泰苑小区12号楼住宅部分办理预售许可，该部分房屋不可能对外公开出售。在此种情形下，不能认定联合公司违反《谅解协议》约定，侵害美航公司的权益。 9.联合公司提交史家庄居委会出具的《情况说明》，证明其按照《谅解协议》约定将“6000平米”商住房安置给了美航公司，“6000平米”包括案涉12号楼60套住宅、18号楼3套住宅。史家庄居委会出具给清洋街道办事处的证明，仅用于办理其他房屋的预售许可手续，不用于其他用途，房屋主管部门也予以证实。经质证，美航公司对《情况说明》证明的问题及相关内容均不认可，主张史家庄居委会是联合公司的股东，其与联合公司存在利害关系，出具的证明没有证明效力。秦随兵同意联合公司的意见。 本院认定，史家庄居委会出具的《情况说明》与美航公司提交的2、6组证据相互印证，可以证实联合公司未办理12号楼住宅部分预售许可的事实。 10.联合公司提交不动产登记资料查询结果证明，载明御泰苑小区12号楼住宅无抵押、未查封。联合公司主张其未将12号楼住宅设定任何权利瑕疵，依约为美航公司保留，不影响美航公司权利的实现。经质证，美航公司对证据的真实性没有异议，但主张12号楼的商业和住宅部分均属于美航公司，联合公司无权处分。秦随兵同意联合公司的意见。 本院认定，御泰苑小区12号楼住宅部分未被处分，亦未有权利瑕疵，该事实应予认定。美航公司主张其对12号楼整体享有权利，缺乏依据，依法不予支持。 11.联合公司提交御泰苑小区12号楼商业网点、住宅明细表，主张12号楼总面积为7331.05平方米（其中，住宅5761.38平方米，商业网点1569.67平方米），已经销售商业网点424.58平方米，其有权将“6000平米”之外的房屋对外销售，没有违反约定。经质证，美航公司对住宅部分的明细没有异议，但主张商业网点面积不实。秦随兵同意联合公司的意见。 本院认定，美航公司主张商业网点面积不实，但未提交相关证据，依法不予支持。对联合公司提交的证据予以认定。 二、反诉部分。 联合公司提交《拍卖成交确认书》复印件、《房地产估价报告》复印件，主张12号楼拆除之前，地面附着物的所有权人为自然人，美航公司以地面附着物所有权人的名义与联合公司签订《谅解协议》，联合公司存在重大误解。即使美航公司事后取得地面附着物所有权人的授权，地面附着物的购买价格为445万元，但拆除12号楼的对价是“6000平米”住房和500万元拆迁费用，订立合同时存在显失公平的情形。12号楼拆除前地面附着物作价10814939元，《谅解协议》中对应的价格为“6000平米”住房及500万元拆除费用，显失公平。美航公司处于被拆迁者的优势地位，能够阻碍整个项目的推进，迫使联合公司在违背真实意思表示的情况下签订协议。无论是重大误解签订合同，还是订立合同时显失公平，联合公司均可请求撤销合同。经质证，美航公司表示不能确认《拍卖成交确认书》的真实性，主张地面附着物的买受人是美航公司法定代表人的丈夫，也是《谅解协议》的签约代表人，其同意由美航公司进行签署并享有相关权利。该拍卖成交确认时间为2007年4月，与签订《谅解协议》相差10年，房产价值的变化无法衡量。签订《谅解协议》时，联合公司对被拆除的房产面积价值完全知情，且是在自愿情况下签署的，不存在重大误解或显失公平情况。美航公司主张《房地产估价报告》形成于2007年11月23日，联合公司以十年后的房产价值来对比，不存在可比性，根本不存在显失公平问题。联合公司对拆除房产的价值完全知情，此种情形下签署《谅解协议》，完全是自愿行为。秦随兵同意联合公司的意见。 本院认定，联合公司提交的《拍卖成交确认书》和《房地产估价报告》签订时间，与《谅解协议》的签订时间相差10年，期间存在诸多不确定因素及商业风险。故联合公司以《拍卖成交确认书》确定的价格主张签订《谅解协议》时存在重大误解、显失公平等情形，以《房地产估价报告》确定的价格主张签订《谅解协议》时存在显失公平、乘人之危的情形，依据不足，依法不予支持。 本院认为，《谅解协议》系美航公司、联合公司和秦随兵三方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法予以认定。 《谅解协议》明确约定了补偿的房产面积及期限等，各方均应当遵从执行。美航公司主张对御泰苑小区12号楼整栋享有权利，依据不足，依法不予支持。在《谅解协议》约定的履行期限尚未届满之前，美航公司请求联合公司支付赔偿款、利息及违约金，并请求秦随兵承担连带责任，与约不合，依法不予支持。 联合公司主张签订《谅解协议》时存在重大误解、显失公平及乘人之危等情形，其所提交的证据不足以证实其主张，《谅解协议》不具有可撤销的条件。联合公司反诉请求撤销与美航公司签订的《谅解协议》，并由美航公司返还拆迁费用500万元及利息，证据不足，依法不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求及被告的反诉请求均不成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条、第一百五十一条和第一百六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、驳回原告烟台开发区美航科技有限公司的诉讼请求； 二、驳回被告烟台市福山区城镇房地产联合开发公司的反诉请求。 案件受理费416800元、财产保全费5000元，由原告烟台开发区美航科技有限公司负担。案件反诉费23400元，由被告烟台市福山区城镇房地产联合开发公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  王家国 人民陪审员  王 深 人民陪审员  宋 霞 二〇二〇年三月十二日 书 记 员  张洪建