上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初1193号原告：松江区九亭镇朱龙社区居民委员会，地址上海市松江区。法定代表人：张银其，主任。委托诉讼代理人：陈春龙，上海昌申律师事务所律师。被告：上海治翔投资管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李重庆，董事长。委托诉讼代理人：李多治，男。原告松江区九亭镇朱龙社区居民委员会(以下简称朱龙社区居委会)诉被告上海治翔投资管理有限公司(以下简称治翔公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告朱龙社区居委会的委托诉讼代理人陈春龙到庭参加诉讼。被告治翔公司经本院依法传唤，无正当理由未按时到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱龙社区居委会向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2013年3月20日签订的《大龙市场租赁协议书》于被告收到诉状副本之日解除；二、判令被告支付原告截至2018年3月31日的欠付租金35,000元以及支付2018年4月1日至2020年3月31日的租金1,506,750元。案件审理过程中，原告将诉请中所主张的租金均调整为占有使用费。事实和理由：2013年3月20日，原、被告签订《大龙市场租赁协议书》，约定原告将其所有的位于上海市松江区九亭镇九亭大街XXX号九龙市场内的厂房出租给被告使用，双方约定租金支付、租赁期限等条款。之后，被告分别于2013年1月11日、2013年6月27日、2014年2月23日、2015年11月13日、2016年5月31日、2016年7月11日、2018年7月12日、2019年7月1日支付房租共计3,535,000元，此外再未付过租金。被告已经拖欠房租六个月，故原告要求解除合同，并诉至本院，诉请如前。被告治翔公司未到庭应诉，但其分别于2020年2月9日及2020年3月10日来院辩称，不同意解除合同，要求继续履行合同；2013年被告与原告签订租赁合同后，就将其中大部进行了转租；2013年签订合同时，市场内的房屋建筑面积大约有4,000多平方米；2017年8、9月时，市场内有约1,100平方米的沿河房屋被拆除，当时被告负责清退相应的租户，支付了赔偿款90余万元，若原告向被告赔偿该部分的损失后，被告现在愿意支付租金；另外原、被告当时协商过，原告同意免除被告一年的租金，因此被告没有支付2017年至2018年的租金；除此以外，被告付清了截至2020年3月31日的租金；被告认可原告所称的付款情况，但可能还存在其他付款情况；即便法院审查下来要求被告支付租金，被告认为因为租赁的房屋面积减少，因此租金金额也应相应调低。本院经审理认定事实如下，2013年3月20日，原、被告签订《大龙市场租赁协议书》，约定原告将位于上海市松江区九亭镇九亭大街XXX号内的大龙市场出租给被告。第三条约定租期为十年，自2013年4月1日起至2023年3月31日止；大龙市场年租赁费为700,000元；租赁费自第四年起每三年递增5%；租金先付后用，每年租金在每年3月31日前一次性支付年租金。第五条约定……如碰到国家、集体征用时，都要提前二个月通知对方，并从政府征收补偿金中提拔金额，以弥补被告因此造成之损失，否则作违约处理……。2020年1月6日，上海市松江区九亭镇人民政府经济发展办公室出具情况说明：位于上海市松江区九亭镇九亭大街XXX号大龙市场房屋于2007年5月建造，房屋面积3,542.54平方米，房屋用途为农贸市场用房，产权属于原告所有。该房屋未取得相关部门核发的房屋产权证，但可作为农贸市场用房。上海市松江区九亭镇朱龙居民委员会于2004年6月1日成立，于2019年1月3日变更为上海市松江区九亭镇朱龙社区居民委员会。案件审理过程中，原告称大龙市场内的房屋没有产权登记手续或合法建造手续，大龙市场占地约为10亩，性质为工业用地；2013年签订租赁合同时，市场内的房屋建筑面积有4,737.76平方米，2017年11月因为河道整治，市场内有1,195.22平方米的沿河房屋于2017年11月20日被水务部门拆除了；拆除后，市场内房屋的建筑面积为3,542.54平方米；原告将市场内的场地和房屋一起出租给被告用于农贸市场，因此即便有部分房屋被拆除了，占有使用费的核减也应慎重确定，也不认可被告关于原告同意免除一年租金的陈述。原、被告均确认租赁标的物包括大龙市场内的房屋及场地；原、被告称其均未与有关部门就房屋拆迁签订过拆迁协议，也未领取过拆迁补偿款。以上事实，有大龙市场租赁协议书、情况说明、付款凭证等证据及当事人的陈述予以证实。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原、被告所签订的大龙市场租赁协议书中出租的房屋，因缺乏合法建造手续或登记手续，故大龙市场租赁协议书依法应为无效。虽然合同无效，但原告仍有权要求被告按照合同约定的标准支付占有使用费。关于占有使用费的支付情况，截至2018年3月31日，被告支付了占有使用费3,535,000元。但在合同履行过程中，原有租赁房屋建筑面积中有约四分之一部分的房屋被拆除，原告承认建筑面积减少系相关部门整治河道而进行的房屋拆除，被告又要求调低占有使用费的支付标准，故本院也认为占有使用费的标准应进行相应调整。关于房屋拆除后的使用费标准，本院认为虽然出租的标的物包括场地和房屋，但场地和房屋的价值明显有异，且场地与房屋是一体出租，难以严格区分，因此本院认定在房屋拆除后，占有使用费的标准酌情调整为合同约定的租金标准的四分之三。关于房屋拆除的时间，原、被告的陈述有异，但被告并未举证证明，因此本院采信原告所称的拆除时间为2017年11月20日。至于被告辩称原告同意免除一年占有使用费，但原告不认可，被告又没有举证，因此本院不予采信。至于被告辩称其已支付截至2020年3月31日的占有使用费，但被告除了认可其付款3,535,000元，也未再举证有其他支付占有使用费的情况，故本院也不予采信。至于被告称在原告向其赔偿后其才愿意支付占有使用费，无法律依据，本院不予采信。至于原、被告在合同无效后，无其他法律后果要求本院在本案中一并处理，系原、被告对自己权利的处分，本院予以准许。被告经本院依法传唤，无正当理由未按时到庭应诉，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第二百三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告上海治翔投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告松江区九亭镇朱龙社区居民委员会截至2020年3月31日的占有使用费1,098,708.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,676元，减半收取计9,338元，由原告松江区九亭镇朱龙社区居民委员会负担2,801.40元(已付)，由被告上海治翔投资管理有限公司负担6,536.60元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  魏婷婷二〇二〇年三月二十七日书记员  张曼婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附表：租赁周期周期内房屋租金是否支付完毕租金支付金额租金支付时间2013年4月1日-2014年3月31日700,000是600,0002013年1月11日100,0002013年6月27日2014年4月1日-2015年3月31日700,000是100,0002013年6月27日200,0002014年2月23日400,0002015年11月13日2015年4月1日-2016年3月31日700,000是400,0002016年5月31日300,0002016年7月11日2016年4月1日-2017年3月31日735,000是35,0002016年7月11日700,0002018年7月12日2017年4月1日-2017年11月20日469,583是469,5832019年7月1日2017年11月20日河道整治（其后租金按照原租金75%计算）2017年11月21日-2018年3月31日199,063是199,0632019年7月1日2018年4月1日-2019年3月31日551,250尙余519,896元未付31,3542019年7月1日2019年4月1日-2020年3月31日578,812.5未支付合计4,633,708.50尙余1,098,708.5元未付3,535,000