河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终72号 上诉人（原审原告）：沙河市嘉业房地产开发有限公司，住所地河北省沙河市友谊花园1-110室。 法定代表人：南国平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈旭杰，河北文谦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：姚新飞，男，1994年1月4日出生，汉族，住沙河市。 委托诉讼代理人：姚银玲，女，1971年9月19日出生，汉族，住沙河市，系姚新飞母亲。 上诉人沙河市嘉业房地产开发有限公司（以下简称嘉业公司）因与被上诉人姚新飞房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沙河市人民法院（2019）冀0582民初1829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 嘉业公司上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判解除双方之间的《商品房买卖合同》；3、判令被上诉人向上诉人偿还代为清偿的款项计28,187.53元（暂计算至2019年11月28日），并按照银行要求标准计算至被上诉人还清本息之日止；4、判令被上诉人向上诉人支付违约金25.47元（按照应付金额的0.001%自2018年10月27日计算至2019年5月27日）并依照此标准计算至清偿完毕之日止；5、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。一、原审法院认定事实不清，应当予以撤销。双方签订购房合同系双方真实意思表示，且符合法律规定，购房合同合法有效，这一不争的事实已经被原审法院所认定，双方应当按约严格履行各自的义务。《商品房买卖合同》附件四中明确约定：“在办理完毕抵押登记前，如因买受人原因导致出卖人承担连带担保责任代为偿还贷款本金、利息、滞纳金等情况的，买受人除应在出卖人被扣划之日起十日内偿还出卖人全部被扣款项外，还应按照《商品房买息审卖合同》第八条的约定承担违约责任”。该条约定简单明了，是对买受人不按照约定按期支付贷款而导致出卖人承担连带责任还款的约定，出现这种情况的处理方式应按照《商品房买卖合同》第八条的约定承担违约责任。而《商品房买卖合同》第八条中明确约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的0.001%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）”。该部分约定了出卖人一方解除合同的情形。涉及到本案，被上诉人于2018年7月开始不按期支付贷款远远超过180天。而本案被上诉人明知购房贷款逾期，且经过上诉人和相关银行催收无正当理由仍无故拖欠贷款；并且上诉人多次向被上诉人联系均无正面回应，且恶语相加，依然拒不支付相应贷款，是一种严重的违约行为，应该按照双方签订的《商品房买卖合同》中的相关约定承担违约责任。原审法院既然认定合同有效，那么合同双方当事人就应该受到合同约束，按照合同的约定履行双方的义务，合同应该得到法律的保护，而原审法院在明知合同约定的前提下，而不依据合法有效合同约定判决明显不当。二、原审法院适用法律错误，增加案件当事人的诉累。《中华人民共和国合同法》第九十三条二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”此规定及《商品房买卖合同》约定，上诉人有权单方解除涉案《商品房买卖合同》，上诉人主张解除合同，要求被上诉人承担违约责任的诉求合理合法，应该予以支持。 姚新飞答辩称，1、我方在法院受理本案后，一直在积极主动请求支付垫付款；2、我方自2019年9月份开始向银行按期缴纳房屋银行贷款至今，且保证以后将一直按期缴纳。3、《商品房买卖合同》中约定的解除条款系格式条款，明显加重了我方的负担，并增加了上诉人的权利。该条款涉及我方重大利益，却未明示，且约定不明确，本着双方履行合同应遵循公平合理、促进合同履行的原则，不应解除合同。上诉人为我方垫付款仅2万余元，垫付时间较短，上诉人未受较大损失，其要求解除合同，明显有违合同目的。我方在《商品房买卖合同》中的义务早已履行完毕。应驳回上诉，维持原判。 嘉业公司向一审法院起诉请求：1、解除嘉业公司与姚新飞签订的编号为YS0026972的《商品房买卖合同》（以下简称购房合同），终止履行合同，返还房屋；2、姚新飞向嘉业公司偿还代为清偿的款项合计19,267.28元（暂计算至2019年5月28日）,按照银行要求标准计算至姚新飞还清本息之日止；3、姚新飞向嘉业公司支付违约金，违约金数额应按照应付金额的0.001%自2018年10月27日计算至清偿完毕之日止（截至2019年5月27日，违约金数额为25.47元）；4、本案诉讼费、保全费由姚新飞承担。 一审法院认定事实：2016年11月30日，嘉业公司与姚新飞签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ0026972）,约定姚新飞向嘉业公司购买位于沙河市，房屋总价款为495400元，姚新飞首付105400元后，剩余房款390000元以银行按揭贷款方式支付。购房合同第八条逾期付款责任中约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照第1种方式处理，1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款0.001%的违约金；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的0.001%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款0.001%的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。另外，购房合同附件四第四款约定，在办理完毕抵押登记前，如因买受人原因导致出卖人承担连带担保责任代为偿还贷款本金、利息、滞纳金等情况的，买受人除应在出卖人被扣划之日起十日内偿还出卖人全部被扣款项外，还应按照购房合同第八条的约定承担违约责任。 购房合同签订后，案涉房屋取得了备案登记。2017年1月1日，嘉业公司、姚新飞与工商银行沙河支行签订一份《个人购房借款/担保合同》，约定姚新飞向该银行借款390000元用于购买案涉房屋，借款期限为240个月，按月等额本息还款法偿还借款本息；嘉业公司为该笔借款提供连带保证担保责任，保证期间为该合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。 姚新飞偿还银行贷款自2018年6月开始造成逾期。自2018年9月至2019年5月28日嘉业公司垫付19,267.28元。嘉业公司多次通知姚新飞，因电话联系不到，遂将催收证明贴到了所购房屋的门上。案涉房产尚未办理交付手续。2019年9月份，姚新飞按期交纳了案涉房屋9月份贷款。 一审法院认为，嘉业公司与姚新飞签订的购房合同，是双方真实意思的表示，且符合法律规定，该合同合法有效，双方应当按约严格履行各自的义务。姚新飞作为买受人所负的主要合同义务是支付房款，案涉房屋的首付款已经支付，剩余房款已通过银行按揭贷款方式支付，故姚新飞已履行了支付房款的合同义务，嘉业公司作为开发商已实现了收取全部房款的合同目的。对于是否解除购房合同问题，购房合同附件四约定“如因买受人原因导致出卖人承担连带担保责任代为偿还贷款本金、利息、滞纳金等情况的，买受人除应在出卖人被扣划之日起十日内偿还出卖人全部被扣款项外，还应按照购房合同第八条的约定承担违约责任。”而购房合同第八条中约定出卖人解除合同的条件是买受人逾期付款超过180日，且“逾期应付款”针对的是逾期支付购房款及附件四中的“到期应付款与该期实际已付款的差额”。具体到本案，不存在逾期支付购房款的情形，而附件四中没有约定“逾期应付款”的确切范围，无法确定“到期应付款、该期已付款”的内容。综上，虽然嘉业公司代姚新飞偿还了银行贷款，根据购房合同附件四及第八条的约定，不能得出姚新飞逾期偿还银行贷款的数额和期限即是“逾期付款超过180日”的结论，应认定嘉业公司与姚新飞对解除合同的条件约定不明。另外，根据合同的相对性，姚新飞逾期还贷的行为仅违反了《个人购房借款/担保合同》的约定，并未违反购房合同的约定；嘉业公司作为开发商虽然为姚新飞借款提供连带保证责任，工商银行沙河支行基于《个人购房借款/担保合同》约定划扣嘉业公司的保证金后，嘉业公司可以依据我国担保法的规定向姚新飞追偿，但嘉业公司无权以此为由解除与姚新飞之间的购房合同，姚新飞亦不应承担违约责任。诉讼过程中，嘉业公司放弃第二项诉讼请求，是对其民事权利的处分，是其真实意思的表示，予以支持。综上，嘉业公司的诉讼请求，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：驳回原告沙河市嘉业房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费282元，由原告沙河市嘉业房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实和证据予以确认。 本院认为，本案双方签订的合同编号为YS0026972的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，对双方均具有约束力，双方应按合同约定履行各自义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四中明确约定：“在办理完毕抵押登记前，如因买受人原因导致出卖人承担连带担保责任代为偿还贷款本金、利息、滞纳金等情况的，买受人除应在出卖人被扣划之日起十日内偿还出卖人全部被扣款项外，还应按照《商品房买卖合同》第八条的约定承担违约责任”。而《商品房买卖合同》第八条明确约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的0.001%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）”。本案中，被上诉人于2018年7月开始多次、间隔性地不按期支付贷款本息，经过上诉人和贷款银行催收无正当理由仍在拖欠，且自一审判决后至今仍时常拖欠贷款本息，其逾期明显超过180天，已构成根本违约，已经符合双方《商品房买卖合同》及附件四约定的合同解除情形。《中华人民共和国合同法》第九十三条二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”现上诉人依照双方签订的《商品房买卖合同》第八条及附件四的约定请求解除双方签订的《商品房买卖合同》、姚新飞支付2018年10月27日至2019年5月27日的违约金25.47元，应予支持。虽然被上诉人已按买卖合同约定向上诉人交纳了首付款，剩余房款以银行按揭贷款方式支付了上诉人，但因被上诉人其后并未按约偿还贷款，该款事实上是由上诉人代被上诉人偿还，因此，按照《商品房买卖合同》及附件四的约定，上诉人最终取得房屋价款的合同目的没有实现，原审认定合同已履行完毕，与《商品房买卖合同》及附件四文本内容约定不符，其实质是否认附件四约定的法律效力，违反合同自愿原则，基于案涉两个合同文本对当事人具有的法律约束力，因上诉人并未实现取得房款的合同目的，其有权按照合同约定解除合同。据此，关于被上诉人称其在《商品房买卖合同》中的义务早已履行完毕、解除合同有违合同目的抗辩主张，理据不足，不予支持。一审法院认为本案不存在逾期支付购房款的情形，附件四中没有约定“逾期应付款”的确切范围，无法确定“到期应付款、该期已付款”的内容，但合同附件四中约定“在办理完毕抵押登记前，如因买受人原因导致出卖人承担连带担保责任代为偿还贷款本金、利息、滞纳金等”，明确逾期应付款为“偿还贷款本金、利息、滞纳金”，并非仅指购房款，《商品房买卖合同》第八条也未约定“未按照约定时间付款”金额的多少，即姚新飞对应偿还的贷款本金、利息、滞纳金，不论数额大小，只要拖欠不还，逾期达到180天，嘉业公司即可依照《商品房买卖合同》第八条和合同附件四的约定请求解除《商品房买卖合同》，因而一审判决驳回嘉业公司的一审诉讼请求属于适用法律不当，应予以纠正。结合前述被上诉人构成根本违约不按期支付贷款本息的理由，本案合同应当自一审法庭辩论终结时的2019年10月8日解除，合同解除后，按照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条、第49条的要求，就被上诉人姚新飞交纳的购房首付款105400元部分，原审认定事实清楚，双方并无争议，为减少当事人诉累，避免事实清楚部分重复起诉，该款上诉人应当返还被上诉人。至于返还购房款105400元外，当事人如认为还存在已付房款、贷款本息的给付或返还问题，被上诉人可另诉解决。因本案涉案房屋没有交付，故不存在返还问题。 综上所述，沙河市嘉业房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销河北省沙河市人民法院（2019）冀0582民初1829号民事判决； 二、沙河市嘉业房地产开发有限公司与姚新飞签订的编号为YS0026972的《商品房买卖合同》于2019年10月8日解除； 三、本判决生效之日起五日内姚新飞向沙河市嘉业房地产开发有限公司支付违约金25.47元； 四、本判决生效之日起五日内沙河市嘉业房地产开发有限公司向姚新飞返还购房首付款105400元； 五、驳回沙河市嘉业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费282元，由沙河市嘉业房地产开发有限公司负担；二审案件受理费282元，由姚新飞负担。 本判决为终审判决。 审判长  史勤书 审判员  邓永胜 审判员  毕建军 二〇二〇年四月三日 书记员  张姿巍