广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初6044号原告（反诉被告）深圳市广得通投资有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道深业泰然大厦D座803B,统一社会信用代码91440300796620239Y。法定代表人蔡朝通。委托诉讼代理人李斌泉，广东国霖律师事务所律师。委托诉讼代理人张文嘉，广东国霖律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市艺坛实业发展有限公司，住所地深圳市龙岗区坂田街道吉华路438号宝利工业园轻工厂房三栋二楼208，统一社会信用代码91440300708432001J。法定代表人陈木炼。被告（反诉原告）深圳江灏集团有限公司，住所地深圳市龙岗区坂田街道吉华路430号江灏（坂田）工业厂区综合楼三楼302，统一社会信用代码914403007451934929。法定代表人林国海。上述被告共同委托诉讼代理人杨建，广东东深律师事务所律师。上列当事人物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告深圳市广得通投资有限公司的委托诉讼代理人李斌泉、张文嘉，被告深圳市艺坛实业发展有限公司（以下简称艺坛公司）及被告深圳江灏集团有限公司（以下简称江灏公司）的共同委托诉讼代理人杨建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告艺坛公司配合原告将用户号为72846020的315KW变压器变更登记至原告名下；2、二被告共同退还原告多收的电费503495.68元[计算方式：2015年11月至2016年12月，总用电量438960KWH×（已收单价1.158元/KWH-平均单价0.75元/KWH）=179095.68元]；2017年1月至2018年11月，总用电量648800KWH×（已收单价1.25元/KWH-平均单价0.75元/KWH）=324400元，合计503495.68元）；3、二被告承担占用应退还电费期间的利息，以应退还电费为基数，按照年利率6%计算，自应当支付的2018年12月27日至实际支付之日止，暂计至2019年1月10日为1258.74元；4、二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2007年3月15日通过拍卖方式取得位于龙岗区坂田竹头窝的宝利工业区轻工厂房5栋2-8层房产（共8层，第一层所有权人为被告艺坛公司），并办理了产权登记。2008年2月28日，原告与二被告签订《协议书》，其中第三条约定原告向二被告支付200000元，用于补偿二被告对供电设施的投入，用户号72846020的315KW变压器及配套设施的所有权归5栋厂房业主共有，电费按供电部门的标准收取。2008年11月1日，原告与二被告签订《补充协议》，其中第一条约定宝利工业区内的大门保安、公共卫生、垃圾清运、水电管理（包括抽水泵的电费及电房）、基础设施的维护等物业管理事宜由二被告负责。合同签订后，原告已经按照合同约定履行了义务，二被告亦作为物业管理者每月向原告收取水电费。但是近日来，原告发现二被告擅自提高电价，刻意隐瞒，从中牟利，十年来每月收取的电费单价严重高于供电部门标准，已经给原告造成严重经济损失，但由于时间过长，取证困难，原告对2015年11月之前被多收取的电费不再追究。根据原告统计，2015年11月至2018年11月期间原告使用工商业用电，采用峰、谷、平分段计费方式，供电部门的平均用电单价为0.75元/KWH，但是，二被告却按1.158元/KWH或1.25元/KWH的固定单价计算，在此期间二被告共多收原告电费503495.68元。此外，合同约定双方共有的变压器一直未办理变更登记，目前在供电部门仅登记在被告艺坛公司名下，处于闲置状态，导致原告无法与供电部门直接结算电费。2018年12月19日，原告委托律师向二被告发出律师函，要求二被告停止私自加价行为，返还多收的电费及配合办理变压器变更登记，律师函已妥投但二被告均不予理会。《物业服务收费管理办法》第十七条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。《广东省发展和改革委员会关于进一步清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》要求，规范全省转供电主体的电费收费行为，转供电主体应按我委公布的目录销售电价向转供区域内的企业及租户等收取电费，相关共用设施用电及损耗可通过租金、物业费、服务费等方式协商解决，不得通过加收电价及电费的方式解决。二被告罔顾禁令，擅自加价、违规多收取电费牟利的行为背离诚实信用原则，且违反《协议书》及《补充协议》的约定。截至今日，二被告仍未向原告返还多收取电费及配合办理变压器变更登记，严重损害原告的合法权益，给原告造成严重经济损失。二被告答辩及反诉称，被告与原告签订《协议书》及《补充协议》后，因协议约定的315KW变压器产品老旧并严重影响消防安全，经原告同意，该台315KW变压器已于2017年10月销户，现该变压器客观上已经不存在，对根本不存在的用电设施,原告起诉要求过户，不仅无法实现，也是强人所难。同时该变压器阻塞消防通道，严重影响工业区的消防安全，消防执法部门已经下发了告知书，消防责任重于泰山，原告本应主动承担消防责任，排除消防隐患，反而起诉要求过户315KW变压器供其使用，其诉求不仅无法律及事实依据，且严重违反公共利益，可能引发重大火灾事故，导致人员伤亡等严重法律后果，应依法驳回其诉讼请求，并判令解除合同。原告起诉要求被告退回部分电费，该项诉讼请求是极其荒谬的。理由为：1、电费收取每月都有清单，原告依照清单缴纳数年，被告依照清单开具发票，双方从没有异议，现因双方矛盾激化，原告借口合同约定追回电费，有违基本诚信原则。2、原告系出租物业，并非电费的实际使用及缴纳方，即收到被告的电费清单后，均加价至1.35元向实际用电单位或个人收取，原告从电费收取中获取巨大收益，其要求被告退回部分电费，无事实依据。3、原告的计算方式是错误的，应计入基础电费并按峰期电费计算，因原告所处的2-8层作息时间为朝九晚五，属于峰期用电。被告基于双方的友好关系为原告提供物业服务，象征性收取原告物业管理费每年20000元（包含保安、公共卫生、垃圾清运、水电管理、基础设施维护等），折合0.16元每平方米。原告的物业面积为10080平方米，每平方米1元，1年也有十二万多元，现双方失去友好合作的前提，原告理应按照被告正常的收费标准补足物业管理费用。据此，二被告诉请判令：1、解除被告与原告于2008年2月28日签订的《协议书》及于2008年11月1日签订的《补充协议》；2、原告向被告支付物业管理费423360元（以每平方米1元，自2015年11月暂计至2019年5月）；3、原告向被告缴纳电费94208.36元；4、原告承担本诉及反诉案件受理费。针对二被告的反诉，原告辩称，1、被告作为违约方，原告不存在任何违约行为且本案亦不存在任何合同解除法定事由的情况，被告无权要求解除合同。2、原告在2007年3月通过司法拍卖的方式取得涉案厂房2-8层的所有权，后在被告多次阻挠原告进场的情况下，无奈于2008年与被告签订了《协议书》及《补充协议》，原告按照协议约定履行了各项支付义务，被告不仅不按约定履行义务，还在原告毫不知情的情况下于2017年私自将变压器账户注销，却反诉谎称经过原告的同意；被告与其他业主或租户约定的管理费收取金额与原告无关，补交管理费诉求毫无事实及法律依据，还恰恰反映出被告缺乏契约精神，毫无诚信。3、原告作为涉案厂房2-8层业主，在将涉案厂房分租以后会产生公共用电、电梯维护、电力维护维修等各种电力的损耗，导致原告与租户约定收取的电费标准微高于被告对原告收取的电费标准，但正由于被告违反协议擅自加价收取高额电费的行为，导致最终损害了原告及原告租户的权益。4、被告已经超额收取原告多年的电费，原告不仅不存在任何欠费事实，相反被告还应当将私自加价收取的费用退还给原告。综上，被告的反诉诉求无任何事实及法律依据，其要求解除合同及原告补交管理费、电费的诉求，不仅违反协议约定，亦违反法律规定，故恳请依法驳回其全部的反诉请求。经审理查明，原告作为乙方，二被告作为甲方，双方于2008年2月28日签订《协议书》，约定乙方于2007年3月15日通过拍卖方式取得宝利工业区5栋二至八层房产，甲方作为宝利工业区的开发人及权利人，工业区内的一切水、电及其他配套设施均由其投资兴建，现甲、乙双方就工业区内的基础配套实施的权属及其他相关问题达成以下一致意见：1、关于3月15日前甲方收取的租金问题，乙方同意将甲方在2007年3月15日之前多收5栋二至八层租户的租金共计276360元给甲方，用于补偿甲方投入工业区内的供水设施（含消防水设施）、电房及其他配套设施。2、关于5栋厂房新装电梯的归属问题，由乙方向甲方支付120000元，新电梯归乙方所有，甲方负责将所有的电梯款及安装费用支付给电梯供应商，甲方负责将电梯和相关票据变更至乙方名下，并移交给乙方。3、关于工业区内的供电设施的归属问题。由乙方向甲方支付200000元，用于补偿甲方供电设施的投入，计费容量为315的变压器（用户号：72846020）及配套设施的所有权归5栋厂房的业主共有，甲方确保5栋厂房用户的电力供应。如5栋厂房的用户供电量不足，由甲方从计费容量为630（用户号：71006485）的变压器中供应给5栋所有用户使用。电费按供电部门的标准收取。4、关于甲方在2007年3月15日以后收取5栋三楼租户2007年7月1日至2008年3月30日共9个月的房租共114048元的问题，甲方同意将上述房租退还给乙方。5、甲方确保自2007年3月15日以后只收取过5栋三楼租户2008年3月30日前的租金，其他租户均没有收取。6、双方同意从2008年3月1日起由乙方对自己的物业进行管理及维护，管理费由乙方收取，如需委托甲方管理，届时再另行协商。7、以上各项费用相冲抵，乙方应向甲方支付205952元。8、乙方同意将二、四楼租户2007年6月1日至2008年1月30日的租金用于清偿本协议第7条乙方应向甲方支付的款项，双方结算多退少补。9、甲方应协助乙方收取以下日期至租赁合同期满之日的租金：二、四楼租户2008年2月1日以后的租金；三楼租户2008年4月1日后的租金；五楼租户2008年1月1日后的租金；六楼租户2007年7月1日后的租金；八楼租户2007年7月1日后的租金。2008年11月1日，原告作为乙方，二被告作为甲方，双方另行签订《补充协议》，约定甲乙双方曾于2008年2月28日就宝利工业区内基础配套实施的权属及其他相关问题签订了《协议书》，现双方为进一步明确宝利工业区内的物业管理及相关事宜，签订补充协议，具体内容为：1、宝利工业区内的大门保安、公共卫生、垃圾清运、水电管理（包括抽水泵的电费及电房）、基础设施的维护等工作由甲方负责。2、乙方从2008年11月1日起每年向甲方支付甲方上述服务的管理费20000元，甲方不得再向乙方及其租户收取保安费、卫生费、垃圾费及其他管理费。3、本协议为双方2008年2月28日协议书的补充协议，如内容与2008年2月28日协议书的内容不一致，以补充协议为准，其他没有修改的内容仍然有效。根据原、被告陈述及书面回复意见，本院可以确定以下事实：1、原告自2015年11月至2016年12月期间用电量为438960KWH，自2017年1月至2018年11月期间用电量为648800KWH。2、原告按1.158元/KWH的标准向二被告支付了2015年11月至2016年12月期间的电费，原告按1.25元/KWH的标准向二被告支付了2017年1月至2018年11月期间的电费。3、自2008年起，原、被告双方共同使用被告江灏公司名下的变压器（供电总表，用户编号为0947000072846020及0947000048043339）至今，产生的电费均是二被告先向供电部门交纳，然后由二被告向原告收取其使用的电费。4、2018年12月至2019年3月期间，原告的用电量分别为31840KWH、40080KWH，15120KWH、30800KWH，原告已按照0.75/KWH的标准向被告支付了该期间的电费。5、原告已按每年20000元的标准向被告支付了2019年之前的物业管理费。庭审结束后，本院向深圳龙岗供电局布吉供电分局查询了关于被告江灏公司于2017年10月23日办理的用户编号为0947000072846020的变压器销户情况及该变压器自2015年11月至2017年11月期间的电费明细清单、用户编号为0947000048043339自2017年11月至2019年4月期间的电费明细清单、位于深圳市龙岗区坂田街道吉华路348号宝利工业园轻工厂房5栋二至八层的用户电费明细清单。2020年3月11日，布吉供电分局向本院回复情况说明，内容为：该工单号属用户2017年10月23日申请销户业务，于2017年11月2日现场拆表，2017年12月4日进行销户归档；用户编号为0947000072846020，用户名称为江灏公司，该客户为专变客户（产权属用户），供电地址为深圳市龙岗区坂田宝利工业区，因该工业区未实行抄表到户，用户编号为0947000048043339和用户编号为0947000072846020，我局仅抄录电表用户总表；用户总表表后具体供电的轻工厂房5栋二至八层由于不属于我局抄表到户的客户，故未安装供电企业用于计量的分表进行独立计量算费，无法提供具体的电费清单。同时，布吉供电分局提供了客户名称为江灏公司、用户编号为0947000072846020自2015年11月2日至2017年11月2日期间的电费明细，显示2015年11月2日至2015年12月1日期间计费电量为8920KWH，电费合计15013.11元，显示2016年1月20日至2017年11月2日期间未产生用电量。提供了客户名称为江灏公司、用户编号为0947000048043339自2017年10月1日至2019年4月30日期间的电费明细，其中显示2017年10月1日至2017年10月31日期间计费电量为137064KWH，电费合计118617.16元；2017年11月1日至2017年11月30日期间计费电量为126640KWH，电费合计112061.13元；2017年12月1日至2017年12月31日期间计费电量为123144KWH，电费合计110614.94元；2018年1月1日至2018年1月31日期间计费电量为124528KWH，电费合计110923.61元；2018年2月1日至2018年2月28日期间计费电量为48120KWH，电费合计50881.9元；2018年3月1日至2018年3月31日期间计费电量为119008KWH，电费合计105825.49元；2018年4月1日至2018年4月30日期间计费电量为114992KWH，电费合计101363.77元；2018年5月1日至2018年5月31日期间计费电量为145856KWH，电费合计122780.04元；2018年6月1日至2018年6月30日期间计费电量为161144KWH，电费合计134494.14元；2018年7月1日至2018年7月31日期间计费电量为191576KWH，电费合计155300.47元；2018年8月1日至2018年8月31日期间计费电量为189440KWH，电费合计152459.66元；2018年9月1日至2018年9月30日期间计费电量为161488KWH，电费合计134283.06元；2018年10月1日至2018年10月31日期间计费电量为150240KWH，电费合计126161.48元；2018年11月1日至2018年11月30日期间计费电量为144192KWH，电费合计121521.38元。原、被告对布吉供电分局回复的情况说明及电费明细均予以认可。另查明，涉案厂房位于深圳市龙岗坂田竹头窝轻工厂房5栋，该栋厂房第二至八层所有权人为原告，其他产权人为被告江灏公司，均已办理了不动产权证书。再查，被告艺坛公司的一般经营项目包括投资兴办实业、企业文化策划、礼仪策划、企业形象策划、自有物业租赁、物业管理；许可经营项目包括机动车停放服务。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。关于原、被告的诉求，本院处理如下：1、原告要求被告配合将用户编号为0947000072846020的315KW变压器变更登记至原告名下。根据本院查明的事实，被告江灏公司已于2017年10月23日申请供电部门销户，供电部门已于2017年11月2日对变压器的用电户总表进行拆除，并于2017年12月4日进行销户归档，现已不具备变更登记至原告名下的条件，故本院对原告该请求不予支持。2、原告要求二被告退还多收的电费503495.68元。根据双方约定，二被告向原告收取的电费按供电部门的标准收取，因供电部门向用户收取的电费按峰、平、谷各期实际使用电量分时段收取，并收取基本电费及力调电费，由于供电部门未对原告安装分表进行独立计量算费，现无法获悉原告具体的用电明细，且用户编号为0947000072846020电表用户总表自2016年1月起未正常使用，该表不宜用于计算原告应支付的计价标准。根据本案实际情况，因用户编号为0947000048043339的总电表亦系原、被告共同使用，较能公平体现当时的实际电价，故本院酌定按登记在被告江灏公司名下用户编号为0947000048043339的总电表自2017年10月至2018年11期间产生的平均电价为供电部门的电费计价标准予以计算原告应支付的电费。经核算，用户编号为0947000048043339的总电表自2017年10月至2018年11期间产生的平均电价为0.8695元[（0.8654＋0.8848＋0.8982＋0.8907＋1.0573＋0.8892＋0.8814＋0.8417＋0.8346＋0.8106＋0.8047＋0.8315＋0.8397＋0.8427）÷14]。因用户在用电过程中确实会存在一定的损耗，故本院对二被告主张的收取每度0.1元维护费用损耗，理由充分，本院予以采纳。按此计算，原告应向二被告支付2015年11月至2018年11月期间的电费为1054583.32元[（0.8695＋0.1）×（438960＋648800）]，故二被告应向原告退还多收取的电费264732.36元[（438960×1.158＋648800×1.25）－1054583.32]。3、原告要求二被告承担占用多收取电费期间的利息，该请求依据不足，本院不予支持。4、关于二被告要求解除双方于2008年2月28日签订的《协议书》及2008年11月1日签订的《补充协议》，二被告提交的证据不足以证实原告构成违约或者存在其他合同解除的情形，故本院对二被告的请求予以驳回。5、二被告要求原告支付按每平方米1元的标准、自2015年11月至2019年5月期间的物业管理费423360元，该请求明显与双方的约定不符，原告已经按双方约定的标准向二被告支付了2019年之前的物业管理费，二被告该请求无事实及法律依据，本院不予支持。6、二被告要求原告支付2018年12月至2019年3月期间的电费，按照前述认定的供电部门电费标准及合理的损耗，原告应向二被告支付2018年12月至2019年3月期间的电费差额25865.88元[（31840＋40080＋15120＋30800）×（0.8695＋0.1）－（31840＋40080＋15120＋30800）×0.75]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市艺坛实业发展有限公司、深圳江灏集团有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市广得通投资有限公司返还自2015年11月至2018年11月期间多收取的电费264732.36元；二、原告深圳市广得通投资有限公司应于本判决生效之日起三日内向被告深圳市艺坛实业发展有限公司、深圳江灏集团有限公司支付2018年12月自2019年3月期间的电费差额25865.88元；三、驳回原告深圳市广得通投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市艺坛实业发展有限公司、深圳江灏集团有限公司的其他反诉请求。案件受理费8848元，减半收取4424元（原告已预缴），由原告负担2104元，被告负担2320元；反诉案件受理费4488元，由原告负担224元，被告负担4264元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  易小波二〇二〇年三月十八日书记员  钟沐辰