云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初1504号原告曲靖市恒大物业服务有限公司。法定代表人张中俊，执行董事。统一社会信用代码：915303025501189270。地址：曲靖市麒麟区。委托代理人张荣中，云南精茂律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人黄琼，云南精茂律师事务所律师，特别授权代理。被告张恩泽，男，汉族，1985年1月17日生，建水县人，现住曲靖市麒麟区。原告曲靖市恒大物业服务有限公司诉被告张恩泽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法由审判员曹琪梅适用简易程序，于2020年3月16日公开开庭进行了审理。原告曲靖市恒大物业服务有限公司的委托代理人张荣中、黄琼，被告张恩泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲靖市恒大物业服务有限公司诉称，2011年4月22日，原告与被告签订了物业名称为“天源自由港”的《前期物业管理服务协议》。同时，原告与开发商曲靖市天源房地产开发有限公司于2010年11月16日以及2015年4月1日共签订了两份关于顺景花园（原名：天源自由港）小区物业服务的《“天源自由港”物业服务委托合同》，合同约定自建成并交付业主使用后，即由原告为该小区提供物业服务，物业服务的期限为2010年11月20日起至2021年4月1日止。多年来，原告一直为业主提供了优质服务，绝大多数业主均按期交纳物业费。被告居住的房屋是顺景花园小区不可分割的一部分，在享受了原告提供物业服务的同时被告即负有向原告交纳物业费的义务，但是自2016年4月1日起原告就未交纳过物业服务费、二次加压费、水池清洗费以及垃圾清运费等费用。故此，为维护原告的合法权益，请求人民法院判令被告支付原告物业管理费6889元、物业管理费违约金3139元、二次加压费240元、水池清洗费240元、垃圾清运费495元，共计11003元；诉讼费由被告承担。被告张恩泽辩称，原告起诉的不是事实，原告没有尽心的对业主进行服务，因为服务不到位，所以我才没有按时交纳物业费。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件各1份，证明原告的基本情况及诉讼主体资格。2、恒大物业公司小区收费台账1份，证明被告的相关个人信息及房屋基本信息。3、前期物业管理服务协议1份，证明原告与被告签订《前期物业管理服务协议》的事实，该协议就原、被告双方的权利义务及服务费用等作了明确约定。其中第四条第2项约定住宅按建筑面积每月每平方米1.2元计收，且该协议明确约定了逾期交费的，应支付违约金的事实。4、“天源自由港”物业服务委托合同2份；补充协议、曲靖经济技术开发区经营性服务收费标准备案表、曲靖市发改委文件各1份，证明原告与开发商曲靖市天源房地产开发有限公司于2010年11月16日以及2015年4月1日签订了“天源自由港”物业服务委托合同2份，合同约定物业服务的期限自2010年11月20日起至2021年4月1日止；自2010年11月20日至2016年4月1日止，从每年的5月1日起，逾期未交纳物业费的，应按实际欠费数额每天0.03%的标准向原告支付违约金；自2016年4月1日至2021年4月1日止，从物业公司开始服务之日起半年开始计算，逾期未交纳物业费的，应按实际欠费数额每日千分之一的标准向原告支付违约金；二次加压费、水池清洗费的收费标准均为60元／户／年；垃圾清运费收费标准为11元／户／月的事实。5、物业服务照片8张、荣誉证书复印件6份、顺景花园物业收费一览表公示照片复印件1份，证明原告已经按物业服务合同的约定履行了包括安保、绿化养护、保洁等义务的事实；原告多次并明命名为“守合同重信用”企业；原告对相关费用已经进行公示的事实。6、曲靖市恒大物业服务有限公司催费通知书复印件1份，证明原告于2018年4月2日向被告书面催交逾期物业费的事实。经质证，被告张恩泽对证据1、2无意见；对证据3、4、5的真实性没有意见，但是原告没有按照合同约定来进行服务；对证据6不认可，我没有收到过催缴通知书。通过质证，本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、5真实、合法，与本案有关联，经本院审理予以确认。证据6系复印件，且未提交其他证据予以佐证，故该证据本院不予采信。被告张恩泽向本院提交照片5张，证明原告服务不到位的情况。经质证，原告对被告提交的证据的真实性无异议，但是认为照片中显示的电梯合格证过期的原因是相关部门没有及时发放合格证给我方粘贴，但我们是按时对电梯进行了检修；其余的问题我们已经也及时进行了整改。通过质证，本院认为，被告提交的证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。本案经审理，本院确认如下法律事实：被告张恩泽系曲靖市麒麟区顺景花园小区2幢第11层4-1104号房屋业主，该房屋建筑面积为127.57㎡。2010年11月16日原告与曲靖市天源房地产开发有限公司签订《天源自由港物业服务委托合同》一份，约定：约定将曲靖天源房地产开发有限公司开发建设的天源自由港的物业委托给原告管理；合同服务期限自2010年11月20日起至2016年4月1日止；服务内容包括业主共用部位的维修、养护和管理（指业主购买房屋面积以外的部分）。共用部位和相关场地的环境卫生、垃圾的收集、清运、管道的疏通、公共绿化的养护和维修、车辆停放服务、公共秩序、安全防范等的协助服务等内容；物业服务费按业主拥有的建筑面积按年交纳，住宅物业管理费1.2元/㎡/月等内容。2011年1月1日曲靖天源房地产开发有限公司，又与原告签订《补充协议》一份，约定：二次加压费60元/年/户、水池清洗费60元/年/户；业主于每年四月份预交下一年物管费；逾期交纳的，将按日收取所欠费用的0.03%的违约金；自2011年1月起，小区原名称“天源自由港”变更为“顺景花园”。2015年4月1日，原告与曲靖天源房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定：合同期限自2016年4月1日起到2021年4月1日止；未按约交纳物业费的，违约金按每日千分之一计算；物业公共部位，共用设施设备的日常小修维护费用由原告承担，涉及到中修、大修、更新、改造费用，按照相关法律规定，由专项维修资金中列支等内容。合同签订后，原告按照约定为小区提供物业服务至今。被告自2016年4月1日起未按约支付物业费，截止2019年12月31日，共拖欠原告物业费6889元（127.57㎡×1.2元/月/㎡×45个月）。本院认为，物业管理是指业主通过物业服务企业，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施，业主或使用人支付服务费的合同。被告系顺景花园小区的业主，原告具有从事物业服务的资格。原告与曲靖天源房地产开发有限公司签订的《天源自由港物业服务委托合同》、《补充协议》及《前期物业服务合同》对被告在内的顺景花园小区业主均具有约束力。被告接受了原告提供的物业管理服务，理应交纳相应的物业服务等费用，其未依约按时交纳相关费用属违约，应当承担违约责任，故原告诉请要求被告给付拖欠至2019年12月31日物业费6889元、二次加压费240元、垃圾清运费495元、水池清洗费240元的诉讼请求合理，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的要求被告支付违约金3139元的诉讼请求，本院认为，虽然按合同约定被告应承担违约责任，但原告并未举证证明其向被告主张过权利，且原告作为物业服务部门也应当认真总结服务过程中出现的各种问题，正视服务过程中业主提出的合理诉求，不断改进服务作风，提高服务质量，尽量避免纠纷的发生，为构建和谐社会关系作出积极的努力，故结合本案实际，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《物业管理条例》第七条第五项；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告张恩泽于本判决发生法律效力后十五日内支付原告曲靖市恒大物业服务有限公司2016年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费6889元、二次加压费240元、垃圾清运费495元、水池清洗费240元，共计7864元。二、驳回原告曲靖市恒大物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费78元（原告已预交），减半收取39元，由被告张恩泽承担（于本判决生效十五日内支付原告）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判员  曹琪梅二〇二〇年三月二十六日书记员  马仲坚