辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终443号上诉人（原审被告、反诉原告）：大连三元鑫酶生物科技有限公司。法定代表人：刘忠玉，执行董事。委托诉讼代理人：于德生，辽宁青松律师事务所律师。委托诉讼代理人：元苹苹，辽宁青松律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连双D高科产业发展有限公司。法定代表人：单宗岭，董事长。委托诉讼代理人：杨学波，辽宁博学律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟茗飞，辽宁博学律师事务所律师。上诉人大连三元鑫酶生物科技有限公司（以下简称三元科技公司）因与被上诉人大连双D高科产业发展有限公司（以下简称高科发展公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291民初3052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。三元科技公司上诉请求：依法撤销大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291民初3052号民事判决，依法改判为：驳回被上诉人的本诉请求，支持上诉人的反诉请求即解除双方于2013年6月26日、2014年9月1日、2016年4月1日签署的租赁合同，判令被上诉人返还上诉人已付2016年8月31日前租金（含服务费、保证金）人民币880107.62元，并以880107.62元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付自2016年9月1日起至实际付清之日止的利息。事实和理由：一审遗漏关键事实，适用法律错误，导致判决结果严重不公。本案事实非常清楚:案涉园区未通过大环评,导致上诉人根本无法自行办理建设在所租赁该园区房屋内单个项目的环评。这是本案合同目的无法实现的根本原因。上诉人与被上诉人从2013年9月1日就开始发生租赁关系,约定上诉人承租大连生物医药创新孵化基地案涉房产,租赁用途为研发生产。合同签署后,上诉人依约支付了房屋租金,并投入巨资采购、安装了生产设备和环保设施,准备进行相应的研发、生产经营活动。案涉合同约定环保手续由上诉人自行办理。但上诉人办理的环评属于自身项目的环评手续,上诉人自行办理的前提是被上诉人运营的园区具备办理环评的条件。由于案涉园区未通过大环评,园区环评需整改后方可运行,这直接导致上诉人根本无法自行办理单项环评。案涉园区房屋权属虽然是政府,但被上诉人是案涉园区房屋的运营主体和缔约主体,应当保证案涉房屋具备合同约定用途的使用条件。而园区需要通过环评,这一条件无需特别约定,应当属于合同附随义务,也是被上诉人应当履行的法定义务。上诉人无法正常使用案涉房产,企业无法生产运营,租赁合同目的无法实现,并导致生产设备等巨大投入损失。被上诉人的本诉请求没有事实和法律依据,上诉人的反诉请求具有充分的事实依据和法律依据。高科发展公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。首先上诉人与被上诉人自2013年6月份开始至2016年9月1日期间签订的三份房屋租赁合同均明确约定，由上诉人自行办理环保手续以满足经营需要，足以证明双方之间的房屋租赁合同明确约定环保手续由上诉人自行办理，并没有约定以基地通过环境评价为合同履行的前提，也没有约定环保评价存在问题乙方有权解除合同；其次，基地项目主体是大连双D港产业园区管理委员会并非本案的被上诉人，更不是案涉房屋租赁合同的一方当事人，不具有合同相对性；三、在上诉人2017年12月29日出具给被上诉人2016-2019年度房屋租赁优惠及延期付款申请中所陈述的由于人员和产业化经验不足等原因，无法获得经济效益故申请给予租金优惠足以说明上诉人无法开工生产的原因系其自身原因，并不是其主张的环评问题，足以证明上诉人主张的环评问题非但不存在，而且也不是双方约定的合同履行条件，更不是约定的合同义务和合同附随义务，因此上诉人主张的大环评存在问题导致合同目的无法实现，请求不支付租金及反诉请求，既无事实依据也没有法律依据，均不应得到支持。高科发展公司向一审法院起诉请求：1、要求被告给付2016年9月1日起至2017年8月31日间的租赁费和服务费共计578745元（其中租赁费512545元，服务费66200元）及逾期支付违约金（其中自2019年2月1日起至2019年4月30日止以基数287266元计算；自2019年5月1日起至款项付清之日止以基数578745元计算，前述计算违约金的标准均为日万分之五）；2、要求被告承担本案全部诉讼费用。三元科技公司向一审法院反诉请求：1、请求解除双方于2013年6月26日、2014年9月1日、2016年4月1日签署的租赁合同；2、原告返还被告已付2016年8月31日前的租金（含服务费、保证金）人民币880107.62元，并以880107.62元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付自2016年9月1日起至实际付清之日止的利息。一审法院认定事实：2013年6月26日,原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：被告承租原告所有的位于大连xx区房屋，房屋面积合计3344.22平方米，其中2000平方米免租金、1000平方米减半收取租金、344.22平方米全额收取租金，期限自2013年9月1起至2014年8月31日止，房屋于2013年9月1日交付。合同中约定了租赁费、管理费标准，违约责任、合同解除条件等内容。其中明确消防、环保等手续由被告自行办理。该合同签订后，原告按约定向被告交付了房屋。2014年9月1日，双方续签上述合同，租赁期限延至2016年3月31日。2016年4月1日，双方另行签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：被告承租原告所有的位于大连xx区房屋，房屋面积合计2507.56平方米，其中2000平方米免租金，其余面积减半收取租金，租赁用途为研发、生产；租赁期限自2016年4月1起至2016年8月31日止。2016年9月1日，双方再次签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：被告承租原告所有的位于大连xx区房屋，房屋面积合计2507.56平方米，租赁用途为研发、生产；租赁期限自2016年9月1日起至2019年8月31日止。租赁费标准为0.56元/平/日，租赁费合计为1537636元；服务费标准为2.2元/平/月，服务费合计为198599元；被告应于2019年1月31日前将2016年9月1日起至2017年2月28日的租赁费254166元和服务费33100元支付给原告，应于2019年4月30日前将2017年3月1日起至2017年8月31日的租赁费258379元和服务费33100元支付给原告，应于2019年6月30日前将2017年9月1日起至2018年2月28日的租赁费254166元和服务费33100元支付给原告，应于2019年8月31日前将2018年3月1日起至2019年8月31日的租赁费770924元和服务费99299元支付给原告。逾期支付，发生持续性违约行为，每逾期一日按年租金的万分之五支付违约金。履行保证金为40000元，其他费用均由被告方承担和缴纳等。2017年12月29日，被告在《2016-2019年度房屋租赁费优惠及延期付款申请》中表述：被告于2012年10月注册成立，于2013年承租案涉厂房；自2013年承租原告房屋以来，由于人员和产业化经验不足等原因导致一直未开工生产，无法获得经济效益，企业负担较重，故申请给予租金优惠。同日，被告向原告出具《保证函》，载明：房屋租赁合同期限（2014.9.1-2016.8.31）合同租金及物业费合计528766元（以合同为准）。上述款项至今未支付，被告保证于2018年1月31日前支付303396元，于2018年6月30日前支付224779元。2018年8月3日，被告向原告提交《延期缴费申请》，载明：我公司应于2018年6月30日前支付的528766元，已付200000.00元，尚未支付328766.00元，申请延期至2018年8月31日。2018年12月，大连金普新区环境保护局向大连双D港产业园区管理委员会出具环境评价报告书的审查意见，载明大连生物医药创新孵化基地房屋产权归属为大连双D高科产业发展有限公司，且基地由大连双D高科产业发展有限公司运营。后评价报告书发现基地开发建设过程中存在项目布局、产业引入、废水排放、污染治理等问题，要求基地及时整改。2019年5月，被告人员向环保局咨询环评审批未办理的原因，答复是大连生物医药创新孵化基地的大环评还没批准。一审法院认为：原、被告订立的多份《房屋租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法、有效。本案双方争议的焦点在于租赁房屋所在的大连生物医药创新孵化基地环境评价存在问题，是否影响案涉合同的履行及双方实现合同目的。首先，双方合同中明确约定环保审批手续由被告自行办理，双方并未约定以大连生物医药创新孵化基地通过环境评价为合同履行的前提，也未约定环境评价存在问题时一方有权解除合同；其次，大连生物医药创新孵化基地项目主体为大连双D港产业园区管理委员会，并非本案原告。因此，确保大连生物医药创新孵化基地环保达标即非双方约定的合同履行条件，也非原告的合同约定义务或合同附随义务。双方签订合同后，原告将房屋交付被告使用，被告应按照合同约定的期限支付资金。双方合同中约定被告应于2019年1月31日前将2016年9月1日起至2017年2月28日的租赁费254166元和服务费33100元支付给原告，于2019年4月30日前将2017年3月1日起至2017年8月31日的租赁费258379元和服务费33100元支付给原告。每逾期一日按年租金的万分之五支付违约金。被告未能按期履行支付租金义务，构成违约，应承担继续履行和支付违约金的民事责任。故原告要求被告给付2016年9月1日起至2017年8月31日间的租赁费512545元（254166元+258379元）和服务费66200元（33100元+33100元），共计578745元，及按欠付款项的日万分之五支付逾期违约金，其中自2019年2月1日起至2019年4月30日止以基数287266元计算，自2019年5月1日起至款项付清之日止以基数578745元计算，上述请求合法有据，且原告主张的违约金低于合同约定，一审法院予以支持。被告以基地环保存在问题导致其无法实现合同目的，请求解除双方于2013年6月26日、2014年9月1日、2016年4月1日签署的租赁合同，原告返还被告已付2016年8月31日前的租金人民币880107.62元及利息的反诉请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。被告据此对原告的诉讼请求予以反驳的意见，一审法院亦不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、于判决生效之日起十日内，被告大连三元鑫酶生物科技有限公司向原告大连双D高科产业发展有限公司给付2016年9月1日起至2017年8月31日间的租赁费512545元和服务费66200元，共计578745元，并支付上述款项逾期支付违约金（其中自2019年2月1日起至2019年4月30日止以基数287266元计算；自2019年5月1日起至款项付清之日止以基数578745元计算，前述计算违约金的标准均为日万分之五）；二、驳回反诉原告大连三元鑫酶生物科技有限公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9588元、反诉案件受理费6935元，合计16523元，由被告大连三元鑫酶生物科技有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，上诉人于2014年3月25日向大连金州新区管委会出具《关于解决大连三元鑫酶生物科技有限公司蒸汽配套问题的报告》，其中表述“目前，该项目厂区内部基础建设已完成，设备已安装完毕，即将进入调试设备生产阶段。按原计划在设备调试完成后，于2014年5月正式投入生产，并与多家厂商签订了供货合同。”本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方当事人签订了房屋租赁合同，被上诉人将案涉房屋交付上诉人占有使用，上诉人作为承租人负有支付租金的义务。现上诉人以案涉房屋所在的大连生物医药创新孵化基地未通过大环评、导致其无法实现使用案涉房屋研发、生产的合同目的为由拒绝支付租金，并据此主张解除双方之间的租赁合同、返还已付租金。对此，案涉租赁合同第9.1条约定上诉人应当自行办理水电增容、消防、环保、卫生、工商等手续满足经营行业用途之需要并承担费用，合同中并未对大连生物医药创新孵化基地大环评进行约定。二审中，上诉人称双方关于大环评进行了口头约定，并主张租赁合同于2016年9月1日签订，之所以约定2019年1月31日才开始租金给付，就是因为被上诉人承诺于2018年年底前完成基地的大环评，被上诉人对此不予认可。上诉人一审提交2019年5月29日其在行政办公大厅环保窗口咨询的录音，拟证明大环评不通过其无法办理企业环保手续，因此无法实现研发、生产的目的。对此，本院认为，租赁合同中约定环保手续由上诉人自行办理，上诉人自述从2013年9月1日开始承租案涉房产，关于上诉人办理环保手续问题，除上述形成于一审诉讼期间的录音外，上诉人未提供其他证据证明其自2013年9月入驻案涉房屋后曾向环保行政部门递交书面材料申报环保手续、亦未能提供申报不能获批原因的行政部门相关书面答复。二审中，上诉人主张由于环保部门出具的审查意见提出基地开发建设过程中存在废水排放等问题导致其作为生物科技公司无法进行污水排放无法生产，而上诉人一审提交了其与案外人大连富达环境工程有限公司于2013年9月签订的《污水处理项目合同书》并附有污水处理工程技术方案，约定承包方按上诉人提供的技术参数工作，处理后达到大连市环保局批复要求。同时，在上诉人向被上诉人方出具的《关于解决大连三元鑫酶生物科技有限公司蒸汽配套问题的报告》、保证函、《2016-2019年度房屋租赁费优惠及延期付款申请》、《延期缴费申请》等证据中，均未体现上诉人曾就包含废水排放、污染治理等在内的大环评问题向被上诉人主张过，亦未因此理由请求租金优惠或延期支付，恰恰在2014年3月25日出具的报告中提到“目前，该项目厂区内部基础建设已完成，设备已安装完毕，即将进入调试设备生产阶段。按原计划在设备调试完成后，于2014年5月正式投入生产，并与多家厂商签订了供货合同。”诉讼中，上诉人并未提供环保部门对其做出过罚款处罚、责令改正、限制生产、停产整治等行政处罚决定的相关证据，因此，根据现有证据，上诉人不足以证明由于大环评未通过导致其无法办理自身环保手续，亦不足以证明大环评未通过直接导致其无法实现研发、生产的合同目的，上诉人目前仍然占有使用案涉房屋，即使按上诉人陈述大环评未通过影响其研发、生产，但是否达到租赁合同目的无法实现、合同必须解除的程度，现有证据无法证明。同时，上诉人诉请解除的三份租赁合同已经履行完毕，故对上诉人解除合同、返还已付租金的反诉请求，本院不予支持。上诉人拒付租金及服务费，属于违约，被上诉人诉请支付租金、服务费及逾期支付违约金合法有据，本院予以支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16523元，由上诉人大连三元鑫酶生物科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  于长浩审判员  杨 威审判员  任 娲二〇二〇年三月二十六日书记员  连亚妮