江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0982民初6100号原告：王芹，女，1972年1月22日出生，汉族，住大盐城市大丰区。委托诉讼代理人：朱正，江苏融鼎律师事务所律师。被告：江苏盐城登科房地产开发有限公司，统一社会信用代码9132098269938967XF，住所地盐城市大丰区飞达西路。法定代表人：庞学城，该公司执行董事。委托诉讼代理人：崔晓华，江苏众连晟律师事务所律师。第三人：盐城市大丰区怡城物业管理有限公司，统一社会信用代码91320982565265356U，住所地盐城市大丰区飞达路1号。法定代表人：茹建峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐美芬，女，1971年12月25日出生，盐城市大丰区怡城物业管理有限公司职员，住浙江省慈溪市。原告王芹与被告江苏盐城登科房地产开发有限公司（以下简称登科房地产公司）与第三人盐城市大丰区怡城物业管理有限公司（以下简称怡城物业公司）车位纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王芹及其委托诉讼代理人朱正，被告登科房地产公司的委托诉讼代理人崔晓华，第三人怡城物业公司的委托诉讼代理人徐美芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王芹向本院提出以下诉讼请求：1、请求被告返还原告购停车位款4万元。2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系大丰区悦城华府小区业主。2014年1月24日，被告登科房地产公司向原告出售大丰区悦城华府小区位于12-05北面停车位，原告向其支付了4万元购车位款后，第三人怡城物业公司向原告出具了收据。原告支付停车位款后发现该停车位无法办理产权证，与被告进行交涉要求退款，但被告一直未予以理睬。根据《物权法》第七十四条第三款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定，案涉停车位为悦城华府小区地面停车位，应为全体业主共有，被告无权处分。为维护原告的合法权益，特具状请求支持以上诉请。被告登科房地产公司辩称，原、被告之间不是买卖车位所有权关系，而是转让永久性使用权的租赁关系。双方的租赁合同合法有效，双方均应按照约定履行；原告已使用该车位多年，未提出任何异议，现提出解除合同无相关的法律和事实予以支撑；原告的购车位收据是以第三人怡城物业公司出具，能够证明原告与被告之间不属于所有权的转让，如果是所有权转让应由登科房地产公司向原告出具收据。在全国住宅小区地上有规划许可的车位，没有一例是可以办理产权证的，这不是被告登科房地产公司的责任，而是目前中国法律和政策的空白。据此，被告认为案涉车位使用权的转让有事实依据，请求驳回原告诉讼请求。第三人怡城物业公司述称：车位款收据是我公司开具给原告的，但该款我公司已转交给被告。我公司与被告系委托管理关系，由此产生的法律责任由委托方承担。原、被告就本案在诉讼中依法提交了相关证据，对原告所提交的房产证、购买车位收据，以及被告提交的编号为320982201210119的盐城市大丰区悦城华府小区建设工程规划许可证等证据，本院经组织质证后予以确认，并在卷佐证。经审理查明：原告系盐城市大丰区悦城华府小区第12幢406室的业主，该小区系由被告登科房地产公司开发建设。2014年1月24日，被告登科房地产公司与原告商定将该小区编号为12-05的地面停车位以4万元的价格出售给原告。原告当日向由被告委托的怡城物业公司支付4万元购车位款后，由该公司向原告出具了收据。此后，因原告在使用该停车位过程中与该住宅小区的其他业主产生纠纷，致其无法使用该停车位。事经被告登科房地产公司、第三人怡城物业公司与其协商解决未果，原告遂向本院提起诉讼。诉讼中，经本院向原告释明其主张的合同效力如与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，可以变更诉讼请求。原告对此要求增加“请求与被告解除案涉停车位买卖合同”的诉讼请求。另查，被告登科房地产公司原名称为“大丰市万科房地产开发有限公司”，其于2020年1月6日办理了更名工商登记手续。本院认为，本案争议的焦点为：一、案涉停车位的权益归属；二、原被告在交易该停车位时的法律关系是买卖抑或租赁关系。关于焦点一，鉴于被告登科房地产公司在诉讼中未能举证证明案涉停车位的不动产权属依法归其所有，且商品房小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，实际上并无建筑物，其本质属于土地使用权，不能办理产权登记，开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。地面停车位的权益作为附属设施据此亦应归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施的性质并无不同。开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商所有。因此，应予认定案涉停车位的权益属该商品房小区全体业主享有。关于焦点二，本案原、被告双方在交易该停车位时，虽未签订合同，未对该交易的内容、法律性质予以明确约定，但从第三人怡城物业公司向原告出具的收款收据，以及被告诉讼中关于其系向原告永久性转让停车位使用权的辩称中，应予认定案涉停车位的流转法律性质系买卖关系。本院认为，原、被告间口头达成的停车位买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定而应为有效。鉴于出卖人被告登科房地产公司对买卖标的物停车位不享有所有权及处分权，故依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，原告要求与被告解除案涉停车位买卖合同，返还原告购停车位款4万元的诉讼请求应予支持。因被告在与原告达成买卖停车位合同时对案涉停车位不享有所有权及处分权而存在重大过错，应对本案纠纷的形成承担主要责任。其所辩无相关事实及法律依据，本院对此不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、解除原告王芹与被告江苏盐城登科房地产开发有限公司达成的盐城市大丰区悦城华府小区编号为12-05地面停车位买卖合同。二、被告江苏盐城登科房地产开发有限公司返还原告王芹购停车位款4万元，于本判决生效后10日内履行。案件受理费800元，诉讼保全费420元，合计人民币1220元，由原告王芹负担220元，被告江苏盐城登科房地产开发有限公司负担1000元。被告江苏盐城登科房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内将上述应负担的案件受理费1000元汇缴至收款单位：盐城市大丰区人民法院（诉讼费）、收款银行：中国银行大丰支行营业部、收款账号：62×××70。如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  王小平人民陪审员  胡翠凤人民陪审员  沈晓祥二〇二〇年三月二十六日法官 助理  宋娜拉书 记 员  施 慧附录法律条文1.《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。2.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。3．《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。