镇江市丹徒区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1112民初32号 原告：殷建梅，女，1956年12月1日生，汉族，住镇江市。 委托诉讼代理人：张林彬，江苏东方之光律师事务所律师。 被告：镇江建民置业投资有限公司，住所地镇江市丹徒区辛丰镇中天路168号龙湾华府21号楼。 法定代表人：谢建民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢斌，该公司员工。 原告殷建梅与被告镇江建民置业投资有限公司（以下简称建民置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张红梅的委托诉讼代理人张林彬，被告建民置业公司的委托诉讼代理人谢斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告殷建梅向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告已付购房款438400元、违约金53997元（自2016年7月1日起以438400元为基数按照每日万分之一计算至起诉之日，此后的利息按每日万分之一计算至实际给付之日）；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。案件审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为：被告返还原告已付购房款438400元，并赔偿损失（自2016年1月1日起以438400元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日）。事实和理由：2015年1月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于镇江市丹徒区辛丰镇龙湾华府第19幢0126室商铺一套，该商品房建筑面积46.44平方米，商品房总价438400元。后原告于2016年3月14日向被告支付了全部购房款。根据合同约定，被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需由被告提供的材料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的时间内取得房地产权属证书的，每逾期一日，被告按照已收房屋价款的万分之一向原告支付违约金，逾期超过一年的，原告有权解除合同等。合同签订后，原告积极履行相关的付款义务，但被告未能按约定如期办理商品房预告登记，经原告多次催告，被告均不予理睬，导致原告至今无法办理房屋产权证书。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告建民置业公司辩称，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，且手续完备。同时，原告又与镇江傲域房产营销策划有限公司（以下简称傲域公司）签订《商铺委托管理合同》，后因原、被告无法联系到傲域公司，被告按原告与傲域公司签订的合同已代傲域公司向原告支付租金26085元。现被告已经完成房屋交付义务，因此不同意解除《商品房买卖合同》，也不同意赔偿损失；二、如果法院判决解除双方的《商品房买卖合同》，那么根据合同附件四第十七条第三项的约定，原告应当自房屋交付之日起按照同地段同类房租金标准向被告支付房屋使用费。 本院经审理认定事实如下：2015年1月22日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订商品房买卖合同一份（房屋编号13009701030190126），约定原告购买被告开发的位于镇江市丹徒区辛丰镇龙湾华府第019幢01层0126号房，用途为商业，建筑面积46.44平方米，单价为每平方米9440.14元，总价款438400元。第十二条约定，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。由于政府等非出卖人原因或买受人原因造成该商品房不能办理或发生债权债务纠纷的，出卖人不承担任何责任。第十五条“产权登记”约定，本合同签订后，有关预购商品房预告登记事项按如下第2项约定办理：1、双方同意到产权登记机关办理预购商品房预告登记，办理预告登记前应具备经双方约定本人不能到现场的委托出卖人办理预购商品房预告登记；2、双方不办理预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、…；2、…；3、按附件四补充协议第九条约定履行。附件四补充协议第九条约定，买受人委托出卖人协助办理房屋权属证书的，在本合同项下商品房交付时，应将办理房屋权属证书所需的全部资料和各项税费或已缴纳税费的凭证一并交予出卖人，办妥委托代办手续，和出卖人签订实测面积确认协议，结清面积差价款。买受人不接受其协助办证的委托，并不承担因此导致的延期办证责任。出卖人为买受人按揭贷款承担保证责任的，买受人未按前款约定完整提供上述资料和费用时，出卖人有权相应推迟该商品房的交付时间而无须承担延迟交付的责任。如出卖人已交付房屋，买受人自具备提供上述资料和费用条件之日起，每延期提供一天，向出卖人按总房价款的万分之一承担违约金。房屋权属证书办妥后，买受人应在接到办理抵押登记手续通知之日起7日内，办理现房抵押登记所需全部手续，否则每逾期一日，买受人应当担保贷款总额的万分之一向出卖人承担违约金。由于出卖人的原因，买受人不能再交付商品房之日起180天内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同；第十七条第三项约定，房屋交付后，本合同因任何原因解除、撤销或者确认无效，买受人在向出卖人返还房屋时，应按照同地段同类房屋租金标准向出卖人支付房屋使用费。该费用自房屋交付之日起计算至买受人将房屋返还给出卖人之日。该使用费自出卖人应返还给买受人的房款中扣不足扣除的或无法扣除的，买受人应在出卖人通知之日起15日内补足等。合同签订后，两原告已依约向被告支付购房款438400元。 另查明，原、被告签订商品房买卖合同当日，原告（甲方）还与傲域公司（乙方）签订《商铺委托管理合同》一份，合同第一条委托管理事项中约定：委托乙方代为办理商铺招租、出租、修改商铺租赁合同，收取租金；委托乙方代为管理商铺租后事宜，包括但不限于商铺管理、租后服务、发票开具、税费缴纳、物业管理和物业委托管理等。合同第二条经营管理权限及范围中约定：甲方将其拥有的位于龙湾·中天广场（即原告购买的龙湾华府）19幢1层126号商铺的使用权交付给乙方统一招商及经营管理，由乙方负责前期招商及商场开业后的统一运营管理。经营管理期限为10年，从2015年10月1日至2025年9月30日止等。 还查明，被告建民置业公司已于2015年12月31日将诉争商品房交付傲域公司运营。后傲域公司因经营不善一直未能支付原告租金，2019年被告建民置业公司代傲域公司向原告支付租金26085元。 关于诉争房屋未能办理权属登记的原因：原告认为，诉争房屋系以安置房名义开发建设，根据相关政策，安置房需要在竣工5年后方可办理权属登记；被告认为，龙湾华府项目隶属于丹徒区辛丰镇，因乡镇相关基础配套设施不完善，短期内不具备商品房办理房产登记要求，故诉争房屋未能办理权属登记系由当地政府原因造成的。 上述事实，有原、被告提供的《商品房买卖合同》、发票、《商铺委托管理合同》等证据及当事人当庭陈述予以证实。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》中约定，由于出卖人的原因，买受人不能在交付商品房之日起180天内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同。该约定系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案诉争房屋于2015年12月31日交付后，被告至今未能为原告办理房屋权属证书。因此，双方解除合同的条件已成就，现原告要求解除双方2015年1月22日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院确定双方的合同于本案第一次庭审时，即2020年3月12日解除。同时，根据相关法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》因被告的违约而解除，现原告要求被告返还已付购房款438400元，并赔偿损失（自2016年1月1日起以438400元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日）的诉讼请求，亦符合法律规定，本院予以支持。至于两原告收取的租金26085元，在双方合同解除后，也应当返还被告。被告辩称的其已经完成房屋交付义务，原告也已享受租赁协议约定的租金，因此不同意解除《商品房买卖合同》，也不同意赔偿原告损失的意见，因无相关法律依据，本院不予采纳。被告另辩称根据合同约定，合同解除后原告应当自房屋交付之日起按照同地段同类房租金标准向被告支付房屋使用费，因该约定系免除了其应当承担的民事责任、加重房屋买受人责任的格式条款，被告未提供证据证明其已就该条款对原告进行过提示说明，因此，该条款为无效条款，对原告不发生法律效力，故对被告的该辩称意见，本院亦不予采纳。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告殷建梅与被告镇江建民置业投资有限公司2015年1月22日签订的《商品房买卖合同》（房屋编号13009701030190126）于2020年3月12日解除； 二、被告镇江建民置业投资有限公司于本判决生效后十日内返还原告殷建梅购房款438400元，并赔偿损失（自2016年1月1日起以438400元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日）； 三、原告殷建梅于本判决生效后十日内返还镇江建民置业投资有限公司租金26085元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8694元，减半收取为4347元，保全费2985元，合计7332元，由被告镇江建民置业投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 员 罗晓文 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 邰利明 书 记 员 陶 红