湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终87号上诉人（原审被告）：王继锋，男，1976年10月23日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。上诉人（原审被告）：刘细清，男，1965年3月1日出生，汉族，住湖南省湘乡市。两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈谷丰，湖南玉宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄群芳，女，1976年7月22日出生，汉族，住湖南省湘乡市。被上诉人（原审原告）：陈芳，女，1984年3月11日出生，汉族，住湖南省湘乡市。被上诉人（原审原告）：黄性标，男，1978年10月23日出生，汉族，住湖南省湘乡市。三被上诉人的共同委托诉讼代理人：王启生，湘潭市雨湖区激扬法律服务所法律工作者。上诉人王继锋、刘细清因与被上诉人黄群芳、陈芳、黄性标租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘乡市人民法院（2019）湘0381民初196号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王继锋、刘细清上诉请求：一、撤销湖南省湘乡市人民法院（2019）湘0381民初196号民事判决第一项、第二项，改判驳回三被上诉人的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、案外人王梅坤将上诉人王继锋、刘细清从被上诉人黄群芳、陈芳、黄性标处租得的房屋与案外人周常辉合伙经营餐饮项目，且王继锋、刘细清与黄群芳、陈芳、黄性标签订租赁合同后，也是由案外人王梅坤、周常辉向黄群芳、陈芳、黄性标交纳租金，近两年的租金也是由实际经营者周常辉向黄群芳、陈芳、黄性标交纳，黄群芳、陈芳、黄性标对王继锋、刘细清将房屋转租给周常辉经营的事实也没有异议，未交纳租金的情况下也是直接向周常辉催讨，王继锋、刘细清对周常辉拖欠租金的情况不知情。王继锋、刘细清从未使用涉案房屋，一审法院判令王继锋、刘细清腾退房屋及交付租金没有事实依据。二、根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定：甲方（黄群芳、陈芳、黄性标）无故终止合同，擅自提前收回房屋，赔偿乙方（王继锋、刘细清）一切损失；乙方（王继锋、刘细清）在租赁期如转租第三方，在确保遵守此条款的情况下，甲方（黄群芳、陈芳、黄性标）同意转租，不得有异议。王继锋、刘细清将租赁的房屋转租由案外人周常辉经营，并没有违反双方的合同约定。但黄群芳、陈芳、黄性标于2018年6月2日将涉案房屋关门，擅自提前收回房屋，明显违反了双方的合同约定，应当向王继锋、刘细清赔偿因其擅自关门所致损失。综上，一审法院判令王继锋、刘细清腾退房屋及交付租金没有法律和事实依据。黄群芳、陈芳、黄性标答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院予以维持。黄群芳、陈芳、黄性标向一审法院起诉请求：1、判令解除黄群芳、陈芳、黄性标与王继锋、刘细清签订的《房屋租赁合同》，由王继锋、刘细清立即无条件腾退房屋交还黄群芳、陈芳、黄性标；2、判令王继锋、刘细清立即支付自2018年1月1日起至实际腾退房屋交还给黄群芳、陈芳、黄性标之日止的租金（暂计算至2018年12月31日，所欠黄群芳、陈芳、黄性标的房屋租金人民币420000元），其所欠租金按同期银行贷款利率计算利息，由王继锋、刘细清支付给黄群芳、陈芳、黄性标；3、本案诉讼费用由王继锋、刘细清承担。一审法院认定：2012年6月9日，原告黄群芳、陈芳、黄性标（甲方）与被告王继锋、刘细清（乙方）签订《房屋租赁合同》，黄群芳、陈芳、黄性标将位于湘乡市红仑商业广场D栋三层的商品房租赁给王继锋、刘细清，约定租赁期为10年，租赁前3年按346368元/年支付租金，第4年开始每年租金递增5%，租金实行半年一交，第三年以后一年一交；违约责任方面双方约定：1、乙方未按时交纳房租逾一个月，双方直接解除合同，乙方在三个工作日内移走相关设备、设施，逾期甲方可以采取关门等措施收回房屋，并不予任何补偿。2、甲方无故终止合同，擅自提前收回房屋，赔偿乙方一切损失。3、乙方在租赁期如转租第三方，在确保遵守此合同条款的情况下，甲方同意转租，不得有异议。合同签订后，王继锋的父亲王梅坤和周常辉代王继锋、刘细清按346368元/年的标准支付租金至2017年12月30日；2018年期间的租金由周常辉于2018年5月3日向黄性标代付了30000元，2019年1月22日王梅坤支付了部分租金计28580元，并由陈芳出具了一张领据，领据的内容为“今领到人民币（大写）贰万捌仟伍佰捌拾元￥28580，此据，领款用途说明：2018.1月-5月房租3楼，2018年1月-5月部分房租”。之后黄群芳、陈芳、黄性标向法院起诉，要求解除与王继锋、刘细清签订的《房屋租赁合同》，要求王继锋、刘细清自2018年1月1日起按420000元/年的标准支付租金至腾退房屋日止，并按同期银行贷款利率计算所欠租金的利息。另查明，案外人王梅坤系王继锋的父亲，王梅坤将王继锋、刘细清从黄群芳、陈芳、黄性标处租得的房屋与案外人周常辉合伙经营餐饮项目。2018年6月2日，黄群芳、陈芳、黄性标将本案所涉租赁物（房屋）关门上锁。一审法院认为：本案争议的焦点一是租金应由本案被告方支付还是应由案外人周常辉支付的问题；二是租金计付至原告方锁门之日还是被告方腾房之日止的问题；三是租金的计算标准问题。第一，租金应由本案被告方支付还是应由案外人周常辉支付的问题。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”，本案原告黄群芳、陈芳、黄性标是与被告王继锋、刘细清签订的《房屋租赁合同》，作为合同的当事人应当按照约定履行自己的义务；被告方辩称近2年多的租金是周常辉支付的，周常辉已变更为房屋的实际使用人；通过庭审查明案外人王梅坤系本案被告王继锋的父亲，本案被告王继锋、刘细清是否转租或者直接将租赁物交付王梅坤，王梅坤再将被告方从原告方处租得的房屋与案外人周常辉合伙经营餐饮项目，租赁合同履行过程中案外人周常辉作为第三人向原告方代为支付了部分租金，根据《中华人民共和国合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”的规定，当第三人即案外人周常辉不履行代为向原告方支付租金的义务时，作为债权人的原告方应向合同的相对方即本案被告方要求其承担合同责任，被告方与案外人周常辉之间的纠纷可以依照法律规定或者按照约定解决，与本案原告方无关，本案被告王继锋、刘细清系租赁合同的适格主体，根据合同相对性原则租金应由本案被告王继锋、刘细清支付。第二，租金计付至原告方锁门之日还是被告方腾房之日止的问题。本案原告黄群芳、陈芳、黄性标与被告王继锋、刘细清签订的《房屋租赁合同》未违反法律禁止性规定，双方意思表示真实，合法有效，合同第六条第一款已规定房租逾期一个月双方可以直接解除合同，在原告方2018年6月2日锁门时被告方2018年的租金仅支付了30000元，故对原告方要求解除与被告方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求依法予以支持。原、被告签订的《房屋租赁合同》第六条第一款已约定原告方可以采取关门等措施收回房屋，原告方在2018年6月2日就将被告方租赁的房屋锁门，应视为原告方以其行为终止租赁合同的履行，原告方辩称被告方在原告方锁门后仍有使用租赁房屋的行为，被告方并未认可，在原告方未向法院提交足够有效的证据证明其与被告方已恢复租赁合同继续履行的情况下，应当认定租金只能计付至原告方锁门之日即2018年6月2日止。第三，租金的计算标准问题。根据已查明的事实，2018年之前的租金均是按照346368元/年支付的，并未按照合同约定的第四年开始按5%递增，被告方辩称因经济不景气其与原告方已达成口头协议按30000元/月支付租金，从被告方履约的情况来看原、被告确实并未按照合同约定履行，故对被告方的该答辩意见予以采信，2018年的租金应按30000元/月的标准计算。租金方面，2018年的租金被告方已支付58580元，尚欠91420元（30000元/月×5个月-58580元），因被告方未按约定支付租金已构成违约，故对原告方要求被告方按同期银行贷款利率计算利息的诉讼请求依法予以支持。综上，对原告黄群芳、陈芳、黄性标要求解除与被告王继锋、刘细清签订的《房屋租赁合同》并要求王继锋、刘细清立即腾退房屋的诉讼请求依法予以支持；王继锋、刘细清应当支付黄群芳、陈芳、黄性标至黄群芳、陈芳、黄性标方锁门之日止的租金91420元及逾期利息。鉴于黄群芳、陈芳、黄性标锁门行为系租赁合同约定，王继锋、刘细清辩称因黄群芳、陈芳、黄性标锁门行为造成其损失应列抵租金的答辩意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第六十五条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告黄群芳、陈芳、黄性标于2012年6月9日与被告王继锋、刘细清签订的《房屋租赁合同》，并限被告王继锋、刘细清在本判决书生效后十日内腾退房屋；二、由被告王继锋、刘细清支付原告黄群芳、陈芳、黄性标租金91420元及逾期利息（逾期利息的计算方式为：按中国人民银行同期贷款利率自2018年6月3日起计算及清偿之日止）；三、驳回原告黄群芳、陈芳、黄性标的其他诉讼请求。上述给付内容，限在本判决生效后三日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费7600元，由原告黄群芳、陈芳、黄性标共同负担5945元，由被告王继锋、刘细清共同负担1655元。二审期间，上诉人王继锋、刘细清，被上诉人黄群芳、陈芳、黄性标均未向本院提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：上诉人王继锋、刘细清是否应当向被上诉人黄群芳、陈芳、黄性标腾退房屋及交付租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。根据该规定，承租人在经出租人同意后，将租赁物转租给第三人，并不会导致原有的租赁合同解除，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，因此，承租人仍应继续履行《房屋租赁合同》约定的义务。本案中，王继锋、刘细清与黄群芳、陈芳、黄性标签订《房屋租赁合同》之后，将涉案房屋转交给案外人王梅坤、周常辉经营餐饮项目，由于王梅坤、周常辉在使用涉案房屋经营餐饮项目的过程中，没有向出租人黄群芳、陈芳、黄性标支付租金，根据上述法律规定，不能依法免除王继锋、刘细清向出租人黄群芳、陈芳、黄性标支付租金的义务。故在王梅坤、周常辉未支付租金的情况下，黄群芳、陈芳、黄性标有权依据《房屋租赁合同》要求承租人王继锋、刘细清向其承担腾退房屋以及履行交付租金的义务。综上，王继锋、刘细清提出的“其并未使用租赁房屋，租赁房屋已经转租给王梅坤、周常辉经营，所以其不应承担腾退房屋以及交付租金的责任”的上诉理由，没有法律依据，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，处理恰当。上诉人王继锋、刘细清的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2085.5元，由上诉人王继锋、刘细清承担。本判决为终审判决。审判长 谭 伟审判员 曾波毅审判员 周 尧二〇二〇年三月三十日法官助理郭太盛书记员胡思佳附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。……