四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15014号 上诉人（原审原告）：陈运亭，男，1966年10月3日出生，汉族，住河南省舞阳县。 委托诉讼代理人：陈小慧，女，1992年10月1日出生，汉族，住四川省成都市天府新区，系陈运亭之女。 委托诉讼代理人：史成，四川丰宜（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都英英房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市天府新区华阳镇正西街13号。 法定代表人：林意，经理。 委托诉讼代理人：王志强，男，1975年9月21日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区，系公司员工。 上诉人陈运亭与被上诉人成都英英房地产开发有限公司（以下简称英英公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初12398号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈运亭上诉请求：撤销一审判决第三、四项，改判英英公司向陈运亭赔偿已付购房款一倍的损失即1480000元，并赔偿租金收益损失339330元；本案诉讼费由英英公司承担。 事实和理由：一、一审判决认定事实错误。表现在：1.英英公司将案涉房屋备案至案外人名下的行为，属于“一房二卖”情形。房屋虽未实际交付给案外人廖军，但英英公司与廖军签订了商品房买卖合同并办理合同备案登记，该登记行为具有物权效力。一审认为英英公司将房屋备案登记在廖军名下的行为构成让与担保，则依据《债务分期归还协议》中关于“英英公司每出售一套房屋便归还对应房屋50%的房款给廖军，廖军相应变更该房屋的备案登记”的约定，在陈运亭已向英英公司付清全部房款的情况下，英英公司理应将房款的50%归还廖军以变更房屋备案登记，但截止本案一审判决作出之时，英英公司仍未向廖军归还相应款项，该违约行为导致案涉房屋无法备案至陈运亭的名下。2.英英公司隐瞒了案涉房屋备案至案外人名下的事实，陈运亭在签约时对此并不知情。首先，房屋备案登记信息虽具有公示效力，但在合同签订前，陈运亭无权亦无法查询案涉房屋的备案信息。其次，陈运亭虽然于2018年9月5日向英英公司提交《申请》，但该申请的提交时间是在案涉合同签订一年以后，不能据此证明签约时陈运亭已知晓房屋备案在廖军名下的事实。该《申请》是因陈运亭多次与英英公司交涉房屋未备案事宜，英英公司才告知因其资金短缺导致在2018年年初停工数月，无奈将部分房源作为工程款抵押给施工单位，其中就包括案涉房屋。陈运亭要求英英公司赔偿自2017年12月31日起至申请之日止的违约金，英英公司表示提前支付一个月的违约金并承诺在2018年10月底将房屋备案至陈运亭名下。在该《申请》签署之时，英英公司仍未如实告知房屋早在2016年就备案至廖军名下的事实。而是在《申请》提交半个月后，陈运亭持案涉合同自行前往政务中心查询才得知这一情况。再次，案涉合同中约定“保证该商品房没有产权纠纷”，英英公司却隐瞒了其将房屋备案登记在案外人名下的事实。此外，陈运亭若明知房屋已备案在他人名下，可能导致购房目的不能实现，却仍冒着巨大风险购买，明显不符常理和逻辑。3.一审判决对英英公司的违约行为给陈运亭造成的损失，认定错误。基于英英公司的违约行为以及欺诈销售行为，其承担不超过已付房款一倍的赔偿责任，属于合理的赔偿范围。本案中，英英公司的违约行为以及欺诈销售行为给陈运亭造成的实际损失如下：（1）租金损失。根据一审中陈运亭提交的商铺出租网页查询信息，与案涉房屋位于同地段的商铺月租金约为200元/平方米/月，以此标准从合同约定的交房最迟期限2017年12月31日起算，暂计至一审开庭之时即2019年5月17日，租金损失约为393066元。而若按照合同约定的逾期交房违约金条款，计算期限同前租金损失的情况下，英英公司应承担的违约金为371480元。对比可见，陈运亭主张的租金损失并未明显高于约定的逾期交房违约金，该租金损失的主张属于合理范围。（2）房价差额损失2865649.631元。一审中陈运亭已提交在“贝壳找房网”上查询的同地段商铺出售信息，参考均价约为37000元/平方米，而案涉单价为12601.11元，购房单价差额为24398.89元，乘以房屋面积，陈运亭因英英公司违约和欺诈销售行为所遭受的房价差额损失约为2865649.631元。综上，若将该两项损失相加，总额远超过陈运亭主张的已付房款一倍的损失数额，因此陈运亭要求英英公司赔偿1480000元，属于合理赔偿范围。此外，一审中陈运亭已提交关于可得利益（即租金收益损失）、房屋增值损失的证据，英英公司在一审庭审中亦对租金及房屋增值数额部分予以认可，一审法院却错误地以房屋尚未验收交付、无法预期房交付后的可得利益损失为由，认定陈运亭主张的损失缺乏证据。二、一审适用法律错误。1.一审基于对英英公司的行为不属于“一房二卖”的错误认定，进而认为不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，是适用法律错误。2.根据前述司法解释第九条的规定，本案中，英英公司系将房屋备案至案外人名下后又再次出卖给陈运亭，虽然不是将房屋抵押给案外人，但依据“举重以明轻”的基本法理，英英公司“一房二卖”并隐瞒该事实的行为，明显比“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”情节更为严重，英英公司理应承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。3.英英公司“一房二卖”的欺诈销售行为，严重违反《消费者权益保护法》第五十五条的规定，陈运亭有权要求其承担已付房款三倍的赔偿责任。三、从社会影响考虑，英英公司的欺诈性销售行为，极其恶劣，且案涉房屋所在同一小区的类似纠纷在一审法院及天府新区法院已受理数十件，如若对英英公司的欺诈行为不依法予以严处，会侵害更多人的合法权益，可能造成不良社会影响。 英英公司辩称，1.案涉房屋备案登记在案外人名下的事实，不属于“一房二卖”情形。首先，商品房预售合同的备案并不具备任何物权效力。英英公司向廖军借款用以解决与施工方的工程欠款问题，廖军为给自身债权提供一定保障，要求英英公司将包括案涉房屋在内的若干房屋备案至廖军名下，英英公司每出售一套备案房屋便向廖军归还对应出售房款的50%，同时廖军配合办理房屋备案登记变更手续。因此，从合同备案性质上看，仅是为债权人廖军为保障自身权益实现的一种制约方式，廖军并未对房屋享有物权。且，让与担保也只有债权合同效力，不产生物权效力。其次，陈运亭知晓案涉房屋已备案至他人名下，对此产生的损失，陈运亭自身存在严重过错。商品房预售合同备案登记具有公示效力，陈运亭作为购房人应当知晓房屋已备案在廖军名下的事实。陈运亭于2018年9月5日向英英公司提交的申请，亦表明陈运亭对房屋备案登记在他人名下是知情的，且接受了英英公司赔偿的违约金。商品房预售合同备案登记系房地产管理部门的行政管理行为，合同备案与否并不影响案涉合同的效力，双方在合同中亦未约定英英公司应为陈运亭办理合同备案登记的义务。而案涉房屋客观上不存在任何产权纠纷，因此，英英公司亦不存在违约行为。再次，一审判决对延期交房给陈运亭造成的损失，认定正确。案涉房屋并未验收交付，无法预期房屋交付后的租金收益及房屋增值损失，陈运亭关于该两项可得利益损失数额的主张亦缺乏证据佐证。一审判决确定的损失数额符合案件实际。2.一审判决适用法律正确。案涉合同签订前，房屋已备案登记在廖军名下，该备案登记不是抵押，不产生任何物权效力，因此，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条中关于“先卖后抵”的情形，更不构成陈运亭所称“举重以明轻”而适用“一房二卖”原则处理的情形。同时，也不符合该司法解释第八条规定的情形。此外，陈运亭主张适用《消费者权益保护法》第五十五条的意见，也不成立，英英公司不存在任何欺诈行为，陈运亭亦未主张撤销合同。3.一审判决符合本案实际和企业实际。英英公司承担的责任应依据合同约定，违约责任不包括赔偿一倍购房款或陈运亭的租金损失、可得利益损失、差旅费损失等。请求驳回上诉，维持原判。 陈运亭向一审法院起诉请求：1、判令解除陈运亭、英英公司于2017年6月28日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判令英英公司退还陈运亭购房款1480000元；3、判令英英公司向陈运亭承担已付购房款一倍即1480000元的赔偿责任；4、本案受理费由英英公司承担。 一审法院认定事实：2017年6月28日，英英公司与陈运亭签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定陈运亭购买英英公司位于成都天府新区京韵里（推广名：北京街）2幢2层3号房屋（商业用途），建筑面积117.45平方米，单价每平方米12601.11元，总价款1480000元，付款方式为一次性付款；出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金等等。合同中，双方未约定对该商品房买卖合同进行签约备案登记。同日，陈运亭还向英英公司购买了另一套商铺。 2017年5月12日，陈运亭委托陈小慧向英英公司支付房款50000元。陈运亭于2017年6月28日向英英公司支付房款1430000元，陈运亭已支付全部房款共1480000元。同年11月18日，英英公司向陈运亭发出《关于“北京街”（备案名“京韵里”）延期交房告知书》，表示因建筑施工材料短缺，以及全国环境保护督察对建筑工地整顿的影响，导致“京韵里”在建工程陆续停工6个月，无法按合同约定如期交房，交房时间推迟到2018年7月31日前。2018年9月5日，陈运亭向英英公司提交一份《申请》，载明：因英英公司未按合同规定及时备案与交房，英英公司资金不足，将陈运亭的房源锁定，导致迟迟不能备案，要求英英公司按照合同约定赔偿2017年12月30日－2018年7月30日未备案及交房的违约金；陈运亭同意按以下方式处理：英英公司应于2018年9月5日支付一个月延期交房的违约金；英英公司必须在2018年10月底前完成陈运亭购买的两套商铺（包括案涉商铺）备案至陈运亭名下等等。当日，英英公司向陈运亭转账支付了两套商铺的延期交房违约金39835元。此后，“京韵里”项目一直未修建完成，英英公司未能向陈运亭交付房屋，亦未办理案涉商品房买卖合同的备案登记。目前，“京韵里”项目仍未竣工验收，不具备交房条件。 一审又查明：2016年12月8日，英英公司与案外人廖军签订了一份《债务分期归还协议书》，载明：双方于2016年1月22日签订了借款合同，英英公司以位于（底层585平方米，二层2156平方米，三层1801平方米）作借款担保物，向廖军借款3000万元，借款期限为2016年1月25日至同年8月26日；合同签订后，双方于同年1月25日到房管登记部门办理了商品房买卖合同备案登记（商铺39个，面积4543.65平方米，备案金额为68920260元）；由于英英公司目前的状况，不能按原约定一次性以货币资金形式归还借款，廖军同意英英公司以借款担保物的销售房款分期、分批次归还其应偿还债务，达成以下协议：确认至本合同签订时英英公司应归还廖军借款本金3000万元，利息360万元；英英公司自愿以原借款合同的担保物（已备案廖军名下的商铺），按每出售一套商铺总价款的50%归还廖军借款，直至借款本息付清为止；廖军承诺，英英公司按每出售一套商铺总价款的50%归还英英公司借款后，廖军即配合英英公司变更该出售商铺的备案登记等等。 经核实，2016年1月25日，英英公司与廖军在房管登记部门办理了案涉商铺的商品房买卖合同备案登记，成交价为1879200元，合同备案号为：3427930。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、收据4张、《关于“北京街”（备案名“京韵里”）延期交房告知书》、《申请》、成都农商银行网上银行电子回单、房屋信息查询记录、商品房买卖合同摘要、《债务分期归还协议书》、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 经审查，一审法院对当事人提交的以下证据未予采信，对当事人拟证明的事实也未予确认： 1、陈运亭提交的2019年5月17日在58同城网站查询府河路一段“天府新区南湖店铺”出租信息的手机网页图片（出租店铺系北京街相邻项目，位于一层，租金为250元/月/平方米）。由于陈运亭提交的上述出租商铺信息，与案涉房屋不属于同项目，也不属于同类型房屋（案涉房屋位于二层），且案涉房屋尚未竣工交付，并不具备出租条件，买受人也无产权，上述店铺的出租信息不具有参考价值，不能证明陈运亭的可得租金收益损失金额为399330元。 2、陈运亭提交的2019年5月17日在居理新房网站、贝壳找房APP上查询“北京街”商铺参考信息的手机图片（商铺参考价为24500元/平方米，3万元/平方米，44000元/平方米等）。因案涉房屋并未竣工验收，并不具备交付使用条件，根本无法评估其建成交付后的市场价格，上述网站的参考价不具有真实性。且目前网上也无该项目商铺的实际成交价，英英公司所提交的同日在安居客网站上查询“北京街”项目商铺销售信息的手机图片中，该项目商铺的参考价为15000元/平方米，与陈运亭提供的网上参考价格也差距极大，故陈运亭提供的上述网站的商铺参考价并不具有真实性、合法性及证明力，也不具有参考价值，不足以证明陈运亭的房屋增值损失为1057000元。 一审法院认为，陈运亭与英英公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。根据审理查明事实、当事人提交的有效证据，一审法院对双方争议焦点及各项诉讼请求评判如下： 一、合同的解除。合同履行中，由于英英公司逾期90日以上未交付出售的房屋，按合同约定，陈运亭有权要求退房，双方约定解除合同的条件已成就。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定解除合同的条件，解除合同条件成就的，当事人可以解除合同”，同时，英英公司也同意解除合同，系当事人自由处分其民事权利，故陈运亭要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。 陈运亭以英英公司“一房二卖”导致其合同目的不能实现为由要求解除合同的诉讼主张，与审理查明事实不符。根据审理查明事实，英英公司虽然在与陈运亭签订商品房买卖合同之前，已与案外人廖军办理了案涉房屋的商品房买卖合同备案登记，但并未将房屋交付廖军，英英公司只是将案涉房屋等商铺作为担保物向廖军借款，廖军也允许英英公司出售已备案的房屋后以出售款项向其归还借款，英英公司与廖军之间并非真实的商品房买卖合同关系，而是让与担保关系，英英公司向陈运亭出售案涉房屋行为并非真正意义上的“一房二卖”。同时，商品房预售合同备案登记具有公示效力，陈运亭在签订合同前，完全可以在不动产登记中心查询到案涉房屋已办理商品房买卖合同备案登记的信息，陈运亭向英英公司提交的《申请》中的“英英公司资金不足，将我房源锁定，导致迟迟不能备案”等内容，也证实当时陈运亭已知晓案涉房屋备案在他人名下，故不存在英英公司故意隐瞒已将房屋出售他人的情形。最后，英英公司将已备案登记至廖军名下的房屋出售给陈运亭，并未导致合同目的不能实现。英英公司并未与陈运亭约定要为其办理商品房买卖合同备案登记，廖军在《债务分期归还协议书》中，已同意英英公司出售备案其名下的房屋，并承诺配合变更备案登记。目前，案涉房屋尚未交付，尚不具备合同约定的过户条件，只有在办理过户手续时，房屋备案登记至他人名下才会导致无法办理过户，合同目的不能实现。综上所述，根据本合同的履行状况，目前导致合同不能继续履行、合同目的不能实现的根本原因，是英英公司未按约交付房屋，而非英英公司向陈运亭出售已备案登记至廖军名下的房屋这一行为，且该行为也不属于法律意义上的“一房二卖”。陈运亭要求依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”、第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”中关于处理“一房二卖”行为的违约责任的规定解除合同，缺乏事实依据，适用法律不当，对陈运亭的上述诉讼主张，一审法院不予支持。 二、英英公司应承担的违约责任。 本案中，英英公司未按合同约定期限于2017年12月31日前向陈运亭交付房屋，属于违约行为，而双方在合同中已约定逾期交房的违约责任：“逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金”，按此约定，英英公司因逾期交房而导致买受人退房应承担的违约责任为：退还全部已付款，并按买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。故对陈运亭要求英英公司退还全部购房款的诉讼请求，予以支持。 本案中，陈运亭未选择合同约定的违约责任条款向英英公司主张违约金，而是要求依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项、第九条第三项之规定，由英英公司承担已付购房款一倍的赔偿责任。根据审理查明事实，英英公司并无真实的一房二卖、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人而导致合同目的不能实现的行为，英英公司应承担的违约责任并不适用上述司法解释，故对陈运亭要求英英公司承担赔偿责任148万元的赔偿金额，一审法院不予支持。 鉴于英英公司逾期交房的违约行为导致解除合同，给陈运亭造成了经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，对陈运亭要求英英公司赔偿经济损失的部分诉讼请求，一审法院予以支持。 关于损失赔偿额。本案中，陈运亭自述其损失有：可得租金收益损失399330元、房屋增值损失1057000元、交通费、误工费共计50000元。经审查，陈运亭所称的租金收益损失及房屋增值损失均属于其预期可得利益损失，由于案涉房屋并未验收交付，无法预期房屋竣工验收交付后的可得利益损失金额，上述两项损失的请求金额都缺乏充分证据，陈运亭也未提交其交通费、误工费损失金额的相关证据，故对陈运亭主张上述损失的金额，一审法院不予支持。鉴于因英英公司的根本性违约行为导致合同解除，给陈运亭造成了已付房款的资金利息、交通费、误工费等实际损失，一审法院以陈运亭的实际损失为基础，综合考量合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益，以及合同约定的逾期交房违约金数额，英英公司已支付19917.5元违约金，“京韵里”项目逾期交房纠纷众多，一审法院及天府新区法院已受理数十件案件，英英公司的履行能力欠缺等因素，根据公平原则，英英公司赔偿陈运亭损失的数额酌定为110000元。 综上所述，一审法院对陈运亭要求解除合同，由英英公司退还购房款1480000元、赔偿损失110000元的诉讼请求，予以支持。对陈运亭的其余诉讼请求，因证据不足、缺乏事实及法律依据，予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、解除陈运亭和英英公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；二、英英公司在判决生效后十日内退还陈运亭购房款1480000元；三、英英公司在判决生效后十日内赔偿陈运亭损失110000元；四、驳回陈运亭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费9060元及诉讼保全费5000元，由英英公司负担。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 二审中，陈运亭明确表示：其在一审中未单独提出诉请主张租金收益损失339330元，而是在要求英英公司赔偿已付购房款一倍损失即1480000元的诉请中，认为该1480000元损失包含了可得租金收益损失339330元在内。 本院认为，陈运亭上诉要求英英公司赔偿已付购房款一倍的损失即1480000元并赔偿租金收益损失339330元，由于其在一审中并未就租金收益损失339330元单独提出诉请，而是将此项作为实际损失的组成部分，故，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，陈运亭在二审中关于赔偿租金收益损失339330元的主张，依法不属于本案审理范围，本院对此不作处理。本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、案涉合同解除原因的认定。 二审中，陈运亭主张英英公司的具体违约行为表现在：一是在案涉合同签订前已将房屋出卖给廖军，并隐瞒了该“一房二卖”事实；二是逾期交房至今；基于此，陈运亭主张解除案涉合同，既依据《商品房买卖合同》第十二条第1款第（2）项关于“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：……1.按照逾期时间，分别处理。……（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。……”之约定行使约定解除权，同时也适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定行使法定解除权。 对此，本院认为，双方在二审中一致确认案涉房屋至今仍未满足约定的交付条件，故，英英公司逾期交房的违约事实客观存在，且已超过约定的交房期限达90日以上，陈运亭据此主张解除合同，符合约定，一审法院对此予以支持，正确，本院予以确认。但，陈运亭以英英公司存在“一房二卖”情形为由，主张其签订案涉合同的根本目的不能实现，该主张缺乏事实依据，本院不予支持，理由如下：庭审已查明，案涉合同签订之前，英英公司已于2016年1月25日就案涉房屋办理了合同备案登记，将房屋备案至案外人廖军名下；而根据廖军与英英公司之间的《债务分期归还协议书》，能够证明英英公司与廖军存在借款合同关系，该双方约定以案涉房屋作为英英公司的债务担保，且廖军同意英英公司以借款担保物的销售房款分期、分批次归还债务，并承诺在英英公司按每出售一套房屋总价款的50%归还借款后，廖军即配合英英公司变更该对应商铺的备案登记，因此，英英公司与廖军之间并未建立商品房买卖合同关系，而是以案涉房屋作为英英公司的债务担保。基于此，英英公司不存在将房屋先出售给廖军、再出卖给陈运亭的“一房二卖”事实，在廖军明确表示同意英英公司出售案涉房屋并承诺配合办理备案变更登记的情况下，亦不存在因房屋目前备案在廖军名下而导致陈运亭签订案涉合同根本目的不能实现的情形。故，陈运亭关于英英公司“一房二卖”导致其合同根本目的不能实现的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 二、陈运亭要求英英公司赔偿已付购房款一倍损失即1480000元的主张能否成立，以及一审判决认定的损失数额是否恰当。 本案中，陈运亭主张已付购房款一倍损失赔偿责任的直接法律依据，是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定。对此，本院认为，该司法解释第八条适用于合同订立后出卖人又将房屋擅自抵押或另行出卖的情形，而案涉合同签订前房屋已备案至廖军名下，不论该备案事实是否属于抵押或另行出卖，都是发生在案涉合同订立之前，因此，该条司法解释并不适用于本案纠纷。该司法解释第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”前一争议焦点中已述及，英英公司将备案在廖军名下的案涉房屋出卖给陈运亭的行为，并不构成“先抵后卖”或“一房二卖”，亦未导致陈运亭签订案涉合同的根本目的不能实现，故，陈运亭依据该条司法解释规定向英英公司主张已付购房款一倍的损失赔偿责任，缺乏事实基础，一审法院对此不予支持，并无不当，本院予以维持。 关于一审判决认定的损失问题。一审中，在确定英英公司存在逾期交房违约事实的情况下，鉴于该违约行为客观上必然给陈运亭造成损失，且陈运亭亦自述了其损失的具体构成，虽然一审法院对陈运亭依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条所主张的已付购房款一倍损失未予支持，但为减少当事人诉累，一审法院结合逾期交房违约金条款的约定，以及本案诉讼之前英英公司已向陈运亭支付延期交房违约金的事实，酌情认定英英公司应向陈运亭赔偿的损失数额为110000元，并无不当，本院予以维持。 综上，陈运亭的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18120元，由上诉人陈运亭负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 白福群 审判员 龚 耘 二〇二〇年三月三十日 书记员 王朝阳