浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0110民初231号原告：刘熙媛，女，1988年3月10日出生，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：董西文，上海建维（杭州）律师事务所律师。被告：张金娟，女，1965年1月27日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。委托诉讼代理人：张苏丰，浙江之江律师事务所律师。原告刘熙媛（下称原告）为与被告张金娟（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法由审判员陈自勇独任审判，于2020年2月20日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人董西文，被告委托诉讼代理人张苏丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2017年5月，原、被告签订《房屋租赁合约》1份，约定：原告承租被告位于杭州市余杭区房屋，租金每月2600元，2019年6月1日起每月租金2700元，租期自2017年6月1日至2021年5月31日止，另对相关条款以及违约责任等作了规定。之后，原告支付了租金，被告将出租房屋交给了原告。原告入住租赁房屋几天后，发现十几处有质量问题，在不到两年的时间里，大大小小问题一直出现，原告陆续修理了二十多处，前后共三十几处坏掉（如更换了洗脸池水龙头、进水管、浴室蓬头；修理油烟机、热水器漏水，重新购买了热水器以及支付了安装费；更换了热水器三角阀滑丝一对；两个马桶漏水而购买了玻璃胶、坐便器全套、水箱配件、法兰圈；修理浴霸和换浴霸灯；卧室门及洗手间两个门坏掉重修；厨房插座松动全换；热水器插座坏重换；大门把手松动全换等等的问题）。除了上述问题外，原告还经常受冤枉气，被原告一家人短信、微信各种辱骂加威胁，从来不会好好说话和沟通，以为有房子出租就能随意践踏他人人格，随时嚣张跋扈的气势。今年三月初，楼下邻居反映被告家漏水把他家衣柜墙壁底部全淹了，投诉到物业不由分说把水表总闸关了三天，造成原告没有办法洗手、洗脸、洗澡以及做饭，严重影响了原告的正常生活。之后，楼下还是反映漏水，被告就叫他家人陆续多次派人来整修都没修好，一直故意拖时间，家里被他们施工搞得到处是垃圾，地板一大片被挖烂，也没办法大扫除和洗衣服。因为要时刻保持地面干燥，好检测哪些地方漏水，修两个多月故意不给修好。挖烂的地板也不铺了，让人心烦气躁、心力交瘁、忍无可忍。2019年5月12日，被告一大家人冲过来逼原告搬家，并打了很多电话和发短信来威胁，欺人太甚。在租赁期间，由于被告的出租房屋装修不合格，漏遭楼下投诉之后多次需要施工，原告经常配合开门维修，造成原告两月左右的误工损失；在租赁合同解除后，原告因搬家多天整理打扫，造成了家政费、搬家费损失。在租用房屋的二年内，因出租屋装修质量极差，帮被告垫付购买各种材料及修理费用。两个马桶、浴室瓷砖隐蔽处、洗手池以及地板底下水管漏水造成的第一、二年超额水费损失。严重漏水需置换新热水器和安装费的损失；施工两月左右，请钟点工清除垃圾造成的损失。为此，原告诉至法院，请求判令：一、被告赔偿原告因多次施工造成的两个月误工费68700元，退还押金2600元；二、被告赔偿原告搬家造成的雇请家政支出的费用5000元，以及支付搬家公司的费用2200元；三、被告支付原告垫付的修理费、材料费合计2554元；四、被告赔偿原告因漏水多支付的二年水费共1400元；五、被告赔偿原告置换新热水器费1849元以及安装费244元；六、被告赔偿原告因清运垃圾支付钟点工360元；七、被告承担原告逾期还款利息（以85000元为基数，按银行同期贷款利率，自起诉之日起至判决之日止）；八、被告支付原告律师费3500元；九、被告减免房屋租金，自2019年3月20日漏水维修之日起至判决合同解除之日止。本案诉讼费由被告承担。为证明以上事实，原告向本院提供如下证据：1、淘宝下单截图6页，用以证明原告维修租赁房屋中损失部分等的事实。2、支付宝转账截图6页，用以证明原告已支付租赁房屋维修费2947元的事实。3、微信转账截图1份，用以证明原告因请钟点工对租赁房屋打扫、清除垃圾，支付费用360元的事实。4、个人收入支付宝截图4页、收入证明若干，用以证明原告2019年2月工资收入19593元、3月工资收入19350元、4月收入46698元的事实。5、个人收入微信截图1份，证明同上。6、《房屋租赁合约》1份，用以证明原、被告之间签订了租赁合同，并对房屋租金、押金等相关权利义务作了约定的事实。7、被告微信聊天记录截图1份，用以证明原、被告之间对于租赁房屋内的设施存在质量问题发生争吵，原告进行了维修的事实。8、房租支付凭证2份，用以证明原告如约向被告支付押金及2019年3月-6月租金的事实。9、漏水期间的水费以及不漏水时每月的水费凭证4份，用以证明因漏水导致原告多支付水费的事实。10、房屋漏水及维修视频1份（光盘），用以证明房屋水管漏水并维修的事实。11、照片1组（复印件），用以证明房屋地板下水管漏水并维修的事实。12、清理费账单1份，用以证明因为原告在租房内财产较多，上次搬家打扫清理费可作为本次诉讼参考的事实。13、搬家费账单1份，用以证明原告租房内财产较多，上次搬家费可作为本次诉讼的参考的事实。被告答辩称：一、案涉《房屋租赁合约》约定，租赁期间相应的维修保养费由原告承担，原告在已支付的租金中强行扣除了维修费用。从被告提交的支付租金的明细单看，2017年8月31日，原告应付租金7800元（三月一付），实际支付7436元，少付364元（其中200元系漏水费，164元属于维修安装费）；2017年12月1日，应付租金7800元，实际支付7553元，少付247元（即维修人工费50元、安全阀门与水龙头119元，加固门费用60元）；2018年2月至2019年3月，原告足额支付了房租。从原告在支付房租时总是强行扣除几次维修费来看，维修费用实际上由被告承担。退一步讲，若被告承担相应部分的维修义务，那该部分费用也已经付清。二、原告的全部诉讼请求，于法无据。1、原告第一至六项诉求的相关事实并不存在，也无证据证明；2、租赁合同并未约定违约金，原告主张违约金，无任何依据。另外，本案不存在逾期还款利息之说。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。为证明其辩称事由，被告向本院提供如下证据：1、《房屋租赁合约》一份，用以证明案涉租赁合同约定房屋维修费用由原告承担的事实。2、建设银行个人活期交易明细1份，用以证明原告在支付房租时扣除了维修费用的事实。3、微信支付交易明细1份，证明同上。4、建设银行个人活期交易明细1份，证明同上。5、微信截图1份（一），用以证明原告将修理发生的费用以微信的方式告知被告的事实。6、微信截图1份（二），用以证明原、被告双方对租赁房屋设备设施维修处理产生矛盾，被告建议原告退租收回房屋的事实。（一）被告对原告提供证据的质证意见：对证据1，系原告自行购买商品的截图，是否用于案涉租房不可知，其中部分显示日期发生在租房前；对证据2、3、4、5有异议，不能证明其待证事实；对证据6的三性无异议；对证据7，仅能证明双方对维修房屋有争议；对证据8的真实性无异议，但与本案无关；对证据9，八、九个月用水发生的水费在正常范围；对证据10，需要两天半的工作量，因为原告不在，拖了两个多月才维修好；对证据11系复印件，其真实性无法确认；对证据12、13，无法确认是哪一次搬家发生的费用。本院认为，上述证据1-5、7-9真实，将结合庭审认定相关事实；对证据6、10予以确认；对证据11，系复印件，不予确认；对证据12、13，缺乏与本案的关联。（二）原告对被告提供证据的质证意见：对证据1的真实性无异议，但对证明对象有异议，原告更换材料属于维修费用之外；对证据2-4，发生了维修费用，但原告扣除了很少部分租金；对证据5、6，可以看出被告的租赁房屋确实有损坏，原告进行了维修更换。本院认为，上述证据1-6，符合有效证据要件，予以确认。根据以上证据及当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：2017年5月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《房屋租赁合约》1份，主要约定：乙方承租甲方位于杭州市余杭区房屋（建筑面积116.7平方米），付款方式为付三押一，租金为每月2600元，乙方在每季度1日前向甲方支付当季租金。2019年6月1日交纳房屋租赁押金2600元，并交纳三个月房屋租金7800元，合计10400元；2019年6月1日起，每月租金2700元；租期自2017年6月1日至2021年5月31日止；如乙方提前退租，其租赁押金不予退还，如属于甲方提前终止本合约，退回乙方租金；乙方自愿租用甲方该房屋内的物品（详见家私家电清单）、设施。乙方对所租用的物品、设施须妥善保管、使用，并承担相应的维修保养费用。租赁期满，双方对租赁房屋和附属物品、设施等须办理交接、验收、清算手续，如有损坏、缺少等造成甲方损失，由乙方负责维修或者照价赔偿，否则甲方有权没收乙方的租赁押金，同时乙方须将房屋打扫干净，否则，乙方须支付350元家政服务费。上述合同签订后，被告向原告交付了租赁房屋，原告向被告支付了租房押金2600元，并陆续支付租金。在原告租用房屋后，因发现多处设施（如水龙头、马桶漏水、热水器漏水、浴室蓬头、卧室及洗手间门等）存在问题而不能正常使用，经与被告沟通后，原告叫人进行了修理并更换了部分配件。因原告对租赁房屋设施维修发生了费用，原告在前述支付被告的租金中已扣除了维修费用（含配件费）约500元。2019年3月，租赁房屋的卫生间发生渗漏水，所属小区物业联系被告后，被告购买材料并雇佣人员维修，由于双方沟通中发生矛盾等原因，施工不顺利，于2019年5月才维修完毕，一定程度上影响了原告对租赁房屋部分正常使用。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合约》，系当事人自愿真实的意思表示，符合法律的规定，应属有效，双方应当按约定履行各自义务。根据双方合同的约定，“原告对所租用的物品、设施须妥善保管、使用、并承担相应的维修保养费用”，该约定中的维修保养费用通常是修理过程中发生的人工工时费用。原告租用房屋后，对发现多处设施存在问题负责进行了维修，故其维修发生的人工工时费应由原告承担。原告在维修所购买的配件、材料而支付的款项，因双方未在合同中约定，根据租赁合同相关法律规定由出租人履行租赁物维修义务的一般规定，应当由被告承担配件、材料款。本案中，被告答辩中认可原告在支付房租时已扣除维修费，现原告主张由被告支付因维修支出的配件、材料款，但其提供的支付宝转账凭证，并不足以认定属于由被告承担的配件、材料款，故对该项请求，本院不予支持。本案的租赁合同关系，双方并未解除，原告主张由原告退还押金、赔偿搬家费，本院不予支持。原告并没有提供证据因施工维修造成其误工，另外主张漏水多支付了水费也依据不足，故其要求由被告赔偿误工费、水费，本院也不予支持。原告主张置换了热水器，被告当庭否认同意原告更换热水器，原告也未能对此提供充分证据支持，故其请求被告支付购买热水器款及安装费的诉请，本院不予支持。原告主张由被告承担清运垃圾支付的钟点工工资、逾期还款利息、律师费，缺乏相关事实与法律依据。自2019年3月20日始，因租赁房屋的卫生间发生渗漏水的维修，确实影响了原告对房屋部分部位的正常使用，对此本院考虑到未能及时修复完成系由于双方沟通中发生矛盾所致，责任在于原、被告双方，故酌情确认减少原告支付2019年3月至5月间的租金2600元。因原告在2019年6月1日前的租金已向被告付清，因此，本院确认由被告向原告返还该部分金额的租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张金娟减免原告刘熙媛在2019年3-5月期内的租金2600元，并于本判决生效后十日内返还给原告刘熙媛。二、驳回原告刘熙媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3160元，减半收取1580元，由原告刘熙媛承担1555元，由被告张金娟承担25元。原告刘熙媛于本判决生效后十五日内向本院申请退费；被告张金娟于本判决生效后七日内，向本院交纳应承担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  陈自勇二〇二〇年三月十日法官助理谈建明书记员马鑫彬