福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0481民初94号 原告：戴明火，男，1954年9月10日出生，汉族，住福建省永安市。 原告：李建美，女，1964年11月1日出生，汉族，住福建省永安市。 被告：三明环球房地产发展有限公司，住所地：福建省永安市含笑大道2089号，统一社会信用代码：913504817593557209。 法定代表人：**峰，总经理。 原告戴明火、李建美与被告三明环球房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴明火、李建美到庭参加诉讼，被告三明环球房地产发展有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戴明火、李建美向本院提出诉讼请求：1.确认戴明火、李建美与三明环球房地产发展有限公司（以下简称“三明环球公司”）签订的编号ＹＳ000018103号《商品房买卖合同》合法有效；2.三明环球公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年10月9日，戴明火、李建美与三明环球公司签订《商品房买卖合同》二份，合同编号ＹＳ000018103号。主要约定：三明环球公司将坐落于永安市城区“五洲凯旋门”商品房开发项目中的1幢1单元1102室住宅出售给戴明火、李建美，建筑面积84.44平方米，每平方米单价5619.33元，房价款为474496元。三明环球公司应当在2016年5月18日前向戴明火、李建美交付上述商品房，并对付款方式、逾期交房及违约责任等进行约定。合同签订当日，戴明火、李建美便将全部购房款支付给三明环球公司，三明环球公司出具一份《收款收据》。 2016年2月26日，三明环球公司向戴明火、李建美发出交房通知，戴明火、李建美于当日到三明环球公司下属的五洲物业管理有限公司（以下简称“五洲物业公司”）处接收了涉案房屋，填写了房屋交接验收表、房屋交房手续书、缴纳了2,000元装修保证金。五洲物业公司并出具《业主资料及物品签收表》，载明了三明环球公司欠业主住宅质量说明书及住宅使用说明书。2016年9月份戴明火、李建美对该房屋进行了装修，五洲物业管理有限公司向戴明火、李建美出具了《装修施工许可证》。2017年该房屋装修完毕，戴明火、李建美入驻该房屋居住至今。戴明火、李建美多次要求三明环球公司按照合同约定办理涉案房屋的房产证，但三明环球公司均推脱拒不办理。综上，戴明火、李建美与三明环球公司签订的商品房买卖合同，为缔约双方真实意思的表示，且并不违反与其相关的法律规定，因此该合同合法有效。 三明环球公司未作答辩。 戴明火、李建美围绕诉讼请求向本院提交如下证据（复印件）：1.公民身份证两份，证明二原告的身份情况；2.商品房买卖合同一份，证明2015年10月9日向三明环球公司购买涉案房屋，双方对交房时间、办证义务、违约责任等做了明确约定；3.购房款收款收据一份，证明戴明火、李建美于商品房合同签订当日向三明环球公司支付了全部购房款474,496元；4.房屋交接验收表、房屋交房手续书、业主资料及物品签收表，证明戴明火、李建美于2016年2月26日接受了涉案房屋；5.装修施工许可证、装修须知、装修保证金收款收据，证明戴明火、李建美接收房屋后，对房屋进行了装修，并向物业公司缴纳了2,000元的装修保证金。 庭审中，戴明火、李建美补充提交如下证据（复印件）： 1.房屋水电公摊费、水费、电费收据；2.2018年-2019年度闭路电视缴费凭单；3.燃气费收据、用气合同。以上三份证据均证明戴明火、李建美对涉案房屋装修后，已实际居住至今。 三明环球公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃举证、质证和抗辩的权利。戴明火、李建美提交的证据经庭审核对原件，具备证据属性，本院予以确认并在卷佐证。 对戴明火、李建美陈述的事实和理由本院亦予以确认，作为本院查明的案件事实。本院另查明，戴明火、李建美与三明环球公司的股东陈步贤之间存在借贷关系，陈步贤因缺乏资金无力偿还戴明火借款，遂同意以三明环球公司的“五洲凯旋门”项目的房屋抵债。戴明火、李建美所支付的购房款，实际系以抵债的方式支付。三明环球公司在出具的收款收据上载明：“付款人戴明火；款项来源五洲凯旋门1#-1102购房款；金额肆拾柒万肆仟肆佰玖拾陆元零角零分；备注抵陈步贤股份款”，收款收据落款时间为2015年10月9日。永安市五洲凯旋门第1幢1单元1102号商品房作为在建工程，目前处于抵押、查封状态，抵押权人兴业银行股份有限公司三明分行。 本院认为，戴明火、李建美与三明环球公司签订《商品房买卖合同》实质是“以房抵债”的行为，在现行法律没有明确规定，且不违反法律、行政法规效力性强制性规定的情况下，应充分尊重当事人意思自治。涉案房产作为在建工程的一部分，已抵押给银行并被司法查封，故戴明火、李建美要求三明环球公司按照合同约定的办证义务协助办理权属证书，事实上不能履行，三明环球公司存在违约行为。根据《中华人民共和国物权法》的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，本案中，涉案房产的产权是否登记在戴明火、李建美名下，不影响“以房抵债”约定的效力，故戴明火、李建美与三明环球公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应当遵守信用，依约履行。但以房抵债约定是对债的履行方式的变更，目的是消灭金钱债务。在完成房屋权属变更登记之前，戴明火、李建美只有债权请求权，而非物权请求权。三明环球公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 戴明火、李建美与三明环球房地产发展有限公司于2015年10月9日签订的合同编号为ＹＳ000018103号《商品房买卖合同》（涉及的房产为坐落于永安市城区“五洲凯旋门”1幢1单元1102号住宅）合法有效。 案件受理费8417元，减半收取4208.5元，由三明环球房地产发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  胡倩 二〇二〇年三月十六日 书记员  肖莉 附：本判决书适用的主要法律条文及执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十五条【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。