苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初8532号原告：苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司，住所地苏州工业园区苏州大道西2号国际大厦9楼。法定代表人：余国华，执行董事。委托诉讼代理人：孙建明，江苏剑桥颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴涵，江苏剑桥颐华律师事务所律师。被告：苏州布波猫皮具有限公司，住所地苏州工业园区苏州中心商场H区域68栋4楼C-04号。法定代表人：谢望云。原告苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司（以下简称金鸡湖城发公司）与被告苏州布波猫皮具有限公司（以下简称布波猫皮具公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告金鸡湖城发公司的委托诉讼代理人吴涵到庭参加诉讼，被告布波猫皮具公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金鸡湖城发公司的诉讼请求为：1.被告支付物业管理费37440元、违约金81270元（相当于6个月固定租金及物业管理费之和）及逾期付款利息4595.33元（按照日万分之二暂算至2019年8月30日，并继续计算至被告实际支付之日）；2.被告支付律师费6225元；3.诉讼费用被告承担。事实和理由：原告与苏州酷猫皮具有限公司(以下简称酷猫皮具公司)签订《商业用房租赁合同》，约定由酷猫皮具公司承租原告位于苏州中心H区域C-04号房屋，计租面积为90.3平方米，租赁期自2017年10月11日起至2019年10月10日止，合同对租金、物业管理费、支付标准、支付方式及违约责任等均明确约定。后原告、酷猫皮具公司及被告签订《合同主体变更协议》，约定自2017年10月27日起酷猫皮具公司在租赁合同项下的全部权利义务概括转让给被告，被告成为租赁房屋的承租方。被告违反租赁合同约定，拖欠租赁合同项下费用，原告与被告于2018年8月2日签订《解除协议》，约定租赁合同于2018年6月8日解除，抵扣相关保证金后被告欠付原告46441.89元，应于协议签订之日一次性支付原告。但经原告催讨，截至目前被告仍欠付原告37440元。被告布波猫皮具公司未作答辩。经审理查明，2017年9月19日，金鸡湖城发公司（甲方、出租方）与酷猫皮具公司（乙方、承租方）签订《商业用房租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：甲方将苏州中心房屋出租给乙方，租用面积见附件一，鉴于房屋目前尚未竣工，还未进行面积测绘，故仅有预测面积，双方确认以最终测量的实测面积数据为准，租金、物业管理费、租赁保证金、装修押金、水电费押金及其他费用以租用面积为计算依据。合同14-1款约定：如乙方逾期向甲方支付本合同项下的租金等任何款项或未按合同约定补足保证金或押金的，应就逾期支付款项按每日万分之五的标准支付违约金，逾期超过15天的，在不影响甲方行使其它权利的前提下，甲方有权可采取下列一项或多项措施：……(2)甲方有权向有管辖权的人民法院起诉，由此发生的诉讼费用和律师费用均应由乙方承担。若甲方违反本合同约定项下的任何义务，应赔偿乙方因此而遭受到的相应损失，本合同另有约定的按相关约定处理……合同15-1款约定：下列行为属于甲方可以解除合同的乙方实质性违约行为：……(2)乙方逾期不支付租金、物业管理费、公共事业费，或逾期补足扣除后的租赁保证金差额，或其他应由乙方承担的其它有关费用之任何一项累计达到一个月或以上的……合同15-2款约定：乙方同意，在发现乙方有上述实质性违约行为之一，或者本合同约定及法律规定的甲方可以解除合同的其他乙方违约行为之一，或者乙方无法定或合同约定事由提前退租的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，提前收回该房屋，且甲方可要求乙方同时向甲方承担如下违约责任：(1)按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经使用的装修期期间之免收减收租金；(2)按本合同租金标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额(如有)；(3)逾期应付款项的应按照每日万分之五的标准向甲方支付逾期利息；(4)向甲方支付相当于6个月的租金和物业管理费之和的违约金……合同附件一：第一部分约定：承租位置位于该物业之H区域C-04号，租用面积90.3平方米，该租用面积系指该房屋的套内建筑面积。第二部分约定：交付日为2017年10月11日或依据合同调整的日期，租赁期自2017年10月11日起至2019年10月10日，装修期1个月，为自2017年10月11日起至2017年11月10日，装修期内乙方不需要交付租金，但须支付装修管理费、物业管理费(乙方应在房屋交付时支付)，及该单元实际所发生的水、电、燃气、通讯、设备、及空调供应(如有)等费用。合同附件二：第二部分约定：租金按固定租金与提成租金两者取高，具体为：(1)租金标准。租赁期限内的提成租金根据乙方营业额，按比例计算：自2017年10月11日起至2019年10月10日，月固定租金为8127元；营业额提成比例为12%；前述金额由不含税租金额加上增值税税额构成，本合同签订时租金的适用增值税税率为5%。(2)固定租金支付。乙方应于2017年10月20日前向甲方支付首期租金(即自2017年11月11日起至2018年2月10日的租金)计8127元，第二期租金(2018年2月11日起至2018年5月10日)计8127元应于2018年1月20日前支付，以后各期房屋租金每期提前支付一次，具体应于每期届满之日所在月的上一个月的20日或之前支付下一期租金。(3)租金结算。乙方每个付款周期的第10日前须依据上述营业额提成计算方式支付上个付款周期的营业额提成。如计算出的提成数额少于上个付款周期固定租金的，则上一个付款周期的租金以固定租金为准；如计算出的上个付款周期的提成数额多于上个付款周期的固定租金的，则以上个付款周期的提成数额为准。乙方应于每个付款周期的第15日(如遇法定节假日，则顺延至下一个工作日)或之前向甲方补足上个付款周期提成数额多于上个付款周期固定租金部分的款项。第三部分约定：物业管理费为60元/平方米租用面积/月(含税)，共计5418元/月，由不含税物业管理费(5092.92元)加上增值税税额(325.08元)构成。本合同签订时物业管理费的适用增值税税率为6%。物业管理费采用先付后用的原则，按3个月一期支付。乙方应于2017年10月20日前向甲方支付首期物业管理费(即自2017年11月11日起至2018年2月10日的物业管理费)计16254元，第二期物业管理费(2018年2月11日起至2018年5月10日)计16254元应于2018年1月20日前支付，以后各期物业管理费每期提前支付一次，具体应于每期届满之日所在月的上一个月的20日或之前支付下一期物业管理费。合同还就其他事项作了约定。上述合同签订后，金鸡湖城发公司（甲方）、酷猫皮具公司（乙方）、布波猫皮具公司（丙方）签订《合同主体变更协议》，约定：自2017年10月27日起，乙方将其在租赁合同项下的全部权利义务一并概括转让给丙方，丙方成为租赁房屋的承租方。2018年，金鸡湖城发公司（甲方）与布波猫皮具公司（乙方）签订《解除协议》（以下简称解除协议），约定：一、双方确认，租赁合同于2018年6月8日解除。二、由于租赁合同系因乙方单方违约而解除，乙方同意甲方没收乙方的租赁保证金0元。三、截至解除日，乙方仍拖欠甲方租金、物业管理费、水电费等费用共计80531.89元，乙方同意由甲方从剩余租赁保证金、装修押金及POS收银机租赁押金共计34090元中进行抵扣，抵扣后，乙方仍欠付甲方各项费用共计46441.89元，乙方应于本协议签订之日一次性支付给甲方。四、乙方承诺于解除日前，将该房屋恢复至交付时状态或甲方同意接受的状态，并以干净、整洁、无须修理的状况将该房屋归还给甲方。当乙方向甲方归还该房屋时，应提前书面通知甲方，甲乙双方按交接清单对该房屋进行验收，并就该房屋的归还情况签署一份返还表格……六、若乙方未全部履行本协议的，甲方仍有权按租赁合同的相关规定追究乙方全部的违约责任(包括但不限于擅自提前退租、逾期付款等的违约责任)。七、本协议与租赁合同不一致之处，以本协议为准；未涉及的部分，仍按租赁合同的约定执行……合同尾部签署日期为“2018年8月2日”。本案起诉前，金鸡湖城发公司与江苏剑桥颐华律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所代理本案诉讼，代理费6225元。2019年10月，该所开具6225元律师费发票。诉讼中，金鸡湖城发公司说明：合同约定物业费5418元/月，但因实际面积是90平方米，所以实际履行中物业费为5400元/月，双方未签订书面协议。解除协议是其在6月初盖章后寄给布波猫皮具公司，布波猫皮具公司直到8月份才签章寄回。解除协议签订后，因为双方也未办理交接手续，故新商户入驻时应为房屋交还之日。解除协议签订后，就所欠费用46441.89元，除了2017年11月11日至2018年6月8日期间物业费37440元未付外，其余费用布波猫皮具公司均已付清。解除协议签订后，其将租赁房屋另租他人，起租日为2018年7月20日，装修免租期为7月20日至9月4日，租金起算点为9月5日。以上事实，由租赁合同、合同主体变更协议、解除协议、委托代理合同、发票等证据及当事人的陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，租赁合同、合同主体变更协议、解除协议均为当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为有效，当事人均应诚信履行。根据解除协议及原告自认的被告履行情况，现原告诉请被告支付物业管理费37440元，有事实和法律依据，本院予以支持。根据解除协议，被告未按约付清欠费，原告仍可行使对被告追究违约责任的权利。现被告未付清欠费，原告主张被告支付解约违约金及逾期付款利息，合法有据。原告按租赁合同约定主张相当于6个月固定租金及物业管理费之和的解约违约金81270元，考虑到原告实际另租情况，本院视情酌定为41000元。原告诉请被告支付计算至2019年8月30日的逾期付款利息4595.33元及按日万分之二继续计算至被告实际支付之日的逾期付款利息，有合同约定为据，且诉请标准低于合同约定又不超过法律保护的范围，经计算无误，本院予以支持。原告诉请被告支付律师费6225元，符合合同约定，且该损失以实际发生，金额亦属合理，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应抗辩权利。综上所述，原告金鸡湖城发公司的部分诉请成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告苏州布波猫皮具有限公司于本判决生效之日起五日内向原告苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司赔付物业管理费37440元、违约金41000元、律师费6225元、逾期付款利息（2019年8月30日前为4595.33元；自2019年8月31日起，以37440元为基数按日利率万分之二计算至实际支付之日止）；二、驳回原告苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2890元、公告费600元，合计3490元，由原告苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司负担820元，被告苏州布波猫皮具有限公司负担2670元。此款原告苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司已预交，本院退还其2070元，被告苏州布波猫皮具有限公司于本判决生效之日起五日内向原告苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司支付600元并向本院交纳2070元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定预交上诉案件受理费至如下账户：户名，江苏省苏州市中级人民法院；开户行，中国农业银行苏州苏福路支行；账号，10555301040017676。审判员  刘洋二〇二〇年三月十九日书记员  姚俊拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。