宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初11725号原告（执行案外人）：周楠，女，1980年12月5日出生，汉族，宁夏宁房房地产开发有限公司员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：贺金刚，宁夏宁人律师事务所律师。委托诉讼代理人：何凤玲，宁夏宁人律师事务所律师。被告（申请执行人）：马丽，女，1977年2月6日出生，回族，无业，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告（被执行人）：赵晶，女，1977年6月6日出生，汉族，无业，户籍所在地宁夏回族自治区银川市金凤区。原告周楠与被告马丽、赵晶案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周楠及其委托诉讼代理人贺金刚到庭参加诉讼，被告马丽经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告赵晶经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周楠向本院提出诉讼请求：1.停止对XXXXXX房屋的执行，并解除查封；2.确认上述房屋归原告所有；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年周楠以哥哥王磊的名义与宁夏中房实业集团股份有限公司（以下简称中房公司）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，购买案涉房屋，并支付首付款及办理房屋备案登记，后因无法按揭贷款，周楠与赵晶协商一致，以赵晶的名义购买案涉房屋、办理按揭贷款，并由周楠偿还贷款。2016年1月23日在周楠主导下，赵晶与中房公司重新签订购买案涉房屋的《银川市商品房买卖合同（预售）》，并按揭贷款。案涉房屋的首付款、按揭贷款、房屋登记费用及其他费用均由周楠支付，中房公司亦向周楠交付案涉房屋，2016年9月18日周楠将该房出租给余梦瑶，取得租金收益至今。综上，周楠为案涉房屋的所有权人，请求法院判如诉请。马丽、赵晶未作陈述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月3日周楠用自己的建设银行卡和中信银行卡，以刷PS机方式向中房公司分别转款2.5万元共计5万元，2014年3月12日中房公司出具《收据》，载明收到周楠交来XXXXXX公寓认购金5万元；2014年5月23日周楠用袁建军的农业银行卡，以刷PS机方式向中房公司转款5万元，当日中房公司出具《收据》，载明收到王磊交来XXXXXX房款10万元；2016年1月23日赵晶用自己的中信银行卡以刷PS机方式向中房公司转款3848元，当日中房公司出具《收据》，载明收到赵晶交来XXXXXX3848元；以上转款共计103848元。2016年1月23日赵晶与中房公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定赵晶购买中房公司开发的XXXXXX房屋，购房总价303848元，2014年5月23日前支付首付款10万元，余款申请贷款支付，2015年8月30日前交付房屋。合同还对其他事项进行了约定。2016年8月8日赵晶、中房公司、招商银行股份有限公司银川分行（以下简称招商银行）签订《招商银行个人购房借款及担保合同》，约定赵晶以XXXXXX房屋向招商银行抵押借款20万元用于支付购房款，中房公司承担连带保证责任，借款期限自2016年8月8日至2031年8月8日计180个月，赵晶以等额本金的方式归还贷款本息。该合同还对其他事项进行了约定。该合同签订后，招商银行于2016年8月9日向中房公司支付20万元购房款。2014年5月23日中房公司将XXXXXX房屋备案登记在王磊名下，2015年12月22日予以撤销，2016年2月23日中房公司将该房备案登记在赵晶名下，2017年5月18日本院对该房进行预查封。XXXXXX房屋因实测面积减少，购房总价变更为300711元，中房公司须退房款3137元，同时中房公司收取该房代办证费9320元、违约金20194.70元、储备金2157元共计31671.70元，相互折抵后中房公司还须收取28534.70元。2016年9月18日，周楠用李晓芳的华夏银行卡、周楠丈夫陆启超用自己的农业银行卡，以刷PS机方式向中房公司分别转款13534.70元、15000元共计28534.70元，同日中房公司出具两份《收据》，分别载明收到赵晶交来XXXXXX代办证费9320元、违约金20194.70元。2017年6月13日周楠以现金方式向招商银行偿还XXXXXX贷款本息1893.05元，2017年7月5日偿还1885.99元，2017年8月7日偿还1882.27元，2017年9月7日偿还1835.97元，2017年10月9日偿还1874.86元，2017年11月6日偿还1869.18元，2017年12月6日偿还1864.64元，2018年1月5日偿还1859.72元。2018年2月7日周楠用自己卡号为XXXXXX的建设银行卡向招商银行转账偿还XXXXXX贷款本息1860元，2018年3月5日偿还1851元，2018年4月5日偿还1850元，2018年5月6日偿还1900元，2018年7月5日偿还1840元，2018年8月6日偿还1840元，2018年9月5日偿还1823元，2018年10月4日偿还1840元，2018年11月5日偿还1826元，2018年12月5日偿还1840元，2018年12月6日偿还1840元，2019年1月5日偿还1830元，2019年1月9日偿还1820元，2019年2月11日偿还10元，2019年3月5日偿还1794元，2019年4月8日偿还1800元，2019年5月5日偿还1800元、2019年6月6日偿还1800元，2019年7月5日偿还1800元，2019年8月5日偿还1800元，2019年9月6日偿还1800元，2019年10月8日偿还1800元，2019年11月7日偿还1800元。2017年5月12日本院依据马丽的诉前财产保全申请作出（2017）宁0104财保157号民事裁定书，裁定冻结赵晶名下价值80万元的财产。2017年5月17日本院将赵晶名下XXXXXX房屋、XXXXXX房屋、XXXXXX房屋产权冻结，2017年5月18日本院将赵晶名下XXXXXX房屋进行预查封，2017年6月7日本院受理马丽诉赵晶民间借贷纠纷一案，期间赵晶提起反诉，本院依法合并审理，并于2017年11月23日作出（2017）宁0104民初6001号民事判决，判决：一、赵晶偿还马丽借款1228935元；二、驳回赵晶的反诉诉讼请求；案件受理费19020元，马丽负担4226元、赵晶负担14794元，财产保全申请费4520元由赵晶负担，反诉案件受理费已减半收取6997元由赵晶负担。该判决生效后马丽申请强制执行，本院于2018年5月29日立案执行，执行案号为（2018）宁0104执4415号。后周楠得知XXXXXX房屋被本院查封，遂提出执行异议，本院审查后作出（2019）宁0104执异156号执行裁定，裁定驳回其异议，周楠不服该裁定在法定期间内提起执行异议之诉。庭审中，周楠提交《房屋租赁合同》3份、物业费收据5份、水电费收据6份、天然气费发票收据3份、采暖费发票4份，证明XXXXXX房屋交付后，周楠将该房出租给余梦瑶。本院认为，案外人执行异议之诉案件，法院既要对案外人对执行标的是否具有某种实体权利作出审查判断，同时还须对该实体权利能否阻却执行进行审查判断。根据该类案件的特点，具体到本案，法院首先应当对周楠主张的就案涉房屋“借名买房”的事实进行审查，然后根据审查结果再确定周楠对案涉房屋是否具有某种实体权利并能否阻却执行。根据案涉房屋的备案登记信息及周楠提交的支付首付款103848元相关的PS机刷卡票据、中房公司收款收据、王磊和袁建军出庭证言，赵晶与中房公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》及赵晶与中房公司、招商银行签订的《招商银行个人购房借款及担保合同》和发放20万元贷款凭证，中房公司收取代办证费、违约金的收据及与此相关的PS机刷卡票据、银行交易流水、储备金和退3137元房款手续、李晓芳出庭证言，周楠偿还贷款本息的银行交易流水、转账回单等，结合周楠持有案涉房屋的物业费、水电费、采暖费、天然气费票据及房屋租赁合同，综合全案证据，并考虑到周楠于2014年出资购房，而马丽于2017年申请财产保全，客观上可排除周楠与赵晶恶意串通、伪造证据规避执行的可能性，本院认定案涉房屋系周楠先以王磊名义预购，后以赵晶名义购买并按揭贷款，赵晶系案涉房屋的名义产权人，周楠系案涉房屋的实际产权人。因周楠购房在前，本院查封在后，周楠就案涉房屋享有实体权利并可以阻却执行，其要求对案涉房屋停止执行的诉请，本院予以支持。案涉房屋按揭贷款20万元，借款期限自2016年8月8日至2031年8月8日止，目前借款合同正处于履行阶段，20万元贷款本息最终能否全额偿还，目前无法确定，故案涉房屋目前尚不具备直接确权的条件，仅可以认定周楠就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求确认该房归其所有的诉请，本院不予支持。周楠诉请解除对案涉房屋的查封，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，因该诉请超出案外人执行异议之诉案件的判项范围，本案不予处理，案涉房屋的解除查封，周楠可在本判决生效后直接向本院执行机构提出申请，由其解除对案涉房屋的查封。案涉房屋被查封的原因有二：一、赵晶未履行与马丽之间的借款合同约定及此后生效法律文书所确定的义务，导致本院根据马丽的财产保全申请将登记在赵晶名下的案涉房屋查封，并转入执行程序；二、周楠与赵晶之间就案涉房屋所采用的“借名买房”方式，将案涉房屋虚假登记在赵晶名下，导致本院在保全赵晶财产将该房查封，周楠对此负有责任；上述二个原因的结合，引起本案的执行异议及执行异议之诉，而马丽对此并无过错，故本案案件受理费应由周楠和赵晶分担。赵晶经传票合法传唤未到庭，视为对其答辩、举证、质证、陈述、辩论等诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款规定，判决如下：一、不得执行XXXXXX房屋；二、驳回原告周楠的其他诉讼请求。案件受理费5858元，原告周楠负担4000元，被告赵晶负担1858元；公告费300元，由被告赵晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本院（2019）宁0104执异156号异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 周 勇人民陪审员 许凤英人民陪审员 徐永芬 二○二○年三月三日法官助理 陆钰莹书记员 焦 娇附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。