上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初24561号原告(反诉被告)：于传宇，男，汉族，住安徽省。被告(反诉原告)：陈辉，男，汉族，住浙江省乐清市。原告(反诉被告)于传宇与被告(反诉原告)陈辉间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告于传宇、被告陈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1、判令解除原、被告于2018年3月28日签订的《房屋租赁合同》；2、被告从位于上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号顶层房屋中搬离并将房屋返还给原告；3、判令被告支付拖欠原告的租金95,000元及滞纳金(其中35000元租金的滞纳金，以35,000元为基数，按年利率24%的标准，自2019年4月1日起支付至实际清偿之日止；其中60,000元租金的滞纳金，以60,000元为基数,按年利率24%的标准，自2019年10月1日起支付至实际清偿之日止)；4、原告不予退还被告支付的押金1万元。事实与理由：2018年3月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号顶层转租给被告用于仓库及办公使用,租金为10,000元/月(含物业费)。按照合同第二条第2款的规定，每6个月结算房租，提前7天结算下期房租。事实上被告2018年4月1日前应付的房租，原告催收6个月才结清。2018年10月1日前应付的房租，原告催收4个月才结清。2019年4月1日前应付的房租，截止目前还拖欠35,000元。原告多次明确告知,要求被告搬离退还房屋并结清租金，被告始终无动于衷。2019年10月1日，又到了被告付下一期房租的时候，可是又遥遥无期。原告认为被告严重违反合同约定，已构成根本违约。被告陈辉辩称，2018年夏天起被告发现房屋漏水。2019年2月13日被告发现漏水越来越严重，通知原告维修，直到4月份原告都没有来维修。2019年4月至2019年9月的房屋租金，被告已支付25,000元，因原告未将房屋维修好，所以被告未支付剩余的35,000元房租。2019年4月15日，因被告未足额支付房租，原告将涉案房屋停水停电。原告最后一次来维修漏水是2019年10月，被告认可原告这次维修后没有发现过再漏水的情况。因为被告未付租金，原告曾找人前来砸门，被告也报案了，也有报案记录。对于原告的诉请第一项，被告同意解除合同，漏水导致的被告的服装损坏造成的损失及被告的装修损失另案主张。对于原告诉请的房租，因为房屋不能正常使用，所以被告不同意支付房租，也不同意支付租金的滞纳金。被告不同意原告没收押金1万元。被告提出反诉：要求原告退还25,000元租金以及押金10,000元。针对被告的反诉，原告辩称：2019年4月至9月被告总共应付60,000元房租，还差35,000元未付。停电、停水是物业停的，因为被告没有缴纳物业费。关于房屋漏水，被告每一次报修，原告都通知物业及施工方到场维修，但施工过程中被告经常不予配合，经常出差，导致无法维修。2018年夏天就已经在修了，原告通知了三家业主进行维修，业主还出了钱请物业进行维修。最后一次维修是在2019年10月13日，维修好之后原告发视频和短信给被告确认，但被告仍然未支付租金。不同意被告所有的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号房屋的产权人均为案外人，据产权证的记载上述房屋的结构均为上下两层。于传宇从案外人处承租后将上述房屋的第二层转租给陈辉使用。因第一层的层高比较高，故房屋实际使用人做了隔层，从外观上看陈辉承租的是第三层，实际上其承租的是第二层。于传宇将92号、94号、96号房屋的第二层(以下简称涉案房屋)交付给陈辉使用时就已打通成为一个整体。2018年3月28日，于传宇(出租方、甲方)与陈辉(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市嘉定区曹安公路2300弄92、94、96号的三层(实际上是第二层)，出租给乙方使用，用途为仓库、办公，禁止居住。租赁期限为2018年4月1日起至2021年4月1日止。租金每月为10,000元，首期支付6个月租金，另收1万元押金，提前七天支付下次房租。租赁期满后，乙方迁空、清点、保洁后交还房屋及设施，并付清所有应付费用后，经甲方确认后应立即将保证金无息退还给乙方。该合同第九条约定，本合同到期或出现本合同自动终止的情况，甲方对该房屋进行核收，结算乙方所有应付账款后，应返还乙方的预付金余额和保证金。乙方应按期迁离该房屋。该合同第十条约定，甲乙双方约定如特殊情况需提前解除合同，必须提前一个月通知对方，对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金1万元。该合同补充条款还约定，水电自付，物业费代收，包含在房租内，承诺一层、二层留出130厘米*130厘米电梯位置。该合同签订后，于传宇将涉案房屋交付给陈辉使用，陈辉租赁涉案商铺用于仓库及办公室使用，主要用于堆放服装。2018年4月1日至2019年3月31日的租金陈辉已经付清。2018年夏天，涉案房屋的屋顶开始出现漏水的情况。陈辉报修后，于传宇进行了维修，但漏水问题仍然存在。2019年2月13日，陈辉通过微信向于传宇反映涉案房屋漏水越来越严重，要求于传宇尽快进行维修。2019年3月30日，于传宇通过微信向陈辉催讨2019年4月至2019年9月的房屋租金6万元。2019年4月8日，陈辉支付了租金1万元。2019年4月13日，因陈辉未足额支付租金，于传宇通知物业公司对涉案房屋采取停水、停电措施。2019年4月15日，陈辉支付租金7,000元。2019年4月17日，陈辉支付租金8,000元。之后，陈辉未继续支付租金。2019年4月底至2019年9月，陈辉多次通过微信向于传宇发送涉案房屋漏水的视频，要求于传宇维修。2019年9月19日，于传宇微信通知陈辉；“明天在不在广场，业主去看屋顶漏水，请配合。”2019年10月13日，于传宇通知陈辉：“楼顶维修昨天已经竣工，请支付拖欠的房租”。陈辉认可2019年10月于传宇维修后至今未发现过漏水现象。涉案房屋至今未恢复供水、供电。因陈辉未支付租金，故于传宇诉至本院。另查明，因于传宇未按约向产权人支付租金。92号产权人之一陈琳曾将于传宇诉至本院，案号为(2019)沪0114民初14208号，在该案中陈琳诉请要求：1、判令陈琳与于传宇的《商铺租赁合同》于2019年8月11日解除；2、判令于传宇将92号房屋返还给陈琳；3、判令于传宇向陈琳支付拖欠的租金及滞纳金；4、判令于传宇按照15,000元/月的标准支付自2019年8月11日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费。该案判决：1、陈琳与于传宇于2017年2月16日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月11日解除；2、于传宇应于本判决生效之日起十五日内将位于上海市嘉定区曹安路XXX弄XXX号房屋返还给陈琳；3、于传宇应于本判决生效之日起十日内支付陈琳租金42,000元及滞纳金(以27,000元为基数，自2018年1月1日起至实际支付之日止，按照年利率12%为标准)；4、于传宇应于本判决生效之日起十日内支付陈琳自2019年8月11日起至房屋返还之日止的占有使用费(按每月9,000元的标准计算)；5、驳回原告陈琳的其余诉讼请求。该判决于2019年12月3日发生法律效力。本院认为，原告于传宇与被告陈辉签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方当事人应当按约履行。关于92号房屋的二层，因于传宇与产权人之一陈琳的《商铺租赁合同》已于2019年8月11日解除，于传宇自上述合同解除之日起无权再将92号房屋二层转租给陈辉，故原、被告关于该部分房屋的租赁合同也应予解除。关于94号、96号房屋的二层，因于传宇诉请要求解除合同，庭审中陈辉也同意解除合同，故在当事人均同意解除合同的情况下，本院支持合同解除。合同解除后，陈辉应当搬离并将涉案房屋返还于传宇。对于于传宇诉请要求陈辉支付房屋的租金及使用费，因涉案房屋存在漏水问题，于传宇虽进行过维修，但漏水问题一直持续至2019年10月份。且2019年4月15日，于传宇对涉案房屋采取了停水、停电措施，至今未恢复，导致涉案房屋无法正常使用。故对于2019年4月15日之后的房屋租金，陈辉可予适当减少支付。鉴于陈辉租赁涉案房屋主要用于存放服装，综合考虑该房屋的使用情况，以及停水、停电及漏水给陈辉造成的影响，本院酌情将2019年4月15日起的租金及使用费调整为4,000元/月。2019年4月1日至2019年4月14日的租金，陈辉仍应按合同标准支付。对于陈辉已支付的2019年4月1日起的租金25000元，经核算，其实际支付租金及使用费至2019年9月16日。陈辉应当向于传宇支付自2019年9月17日至实际搬离之日止的租金及使用费。关于于传宇诉请陈辉支付未付租金的滞纳金，因陈辉未按约支付租金主要是因为房屋漏水问题一直未解决，故本院对该诉请不予支持。至于于传宇主张没收1万元押金抵作违约金，本院认为，因于传宇未确保房屋正常使用，陈辉未按约支付租金有正当理由，故本院对于该诉请不予支持。合同解除后，于传宇应当将押金1万元退还陈辉。对于被告陈辉反诉诉请原告退还其支付的2019年4月之后租金25,000元，因该部分租金本院已经进行了折抵，故对该诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告于传宇与被告陈辉于2018年3月28日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告陈辉应于本判决生效之日起十日内从上海市嘉定区曹安公路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号二层房屋搬离，并将上述房屋返还原告于传宇；三、被告陈辉应于本判决生效之日起十日内支付原告于传宇房屋租金及使用费，按照4,000元/月的标准，从2019年9月17日支付至实际搬离之日止；四、原告于传宇应于本判决生效之日起十日内退还被告陈辉押金人民币10,000元；五、驳回原告于传宇的其余诉讼请求；六、驳回被告陈辉的其余反诉请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2,175元，减半收取1,087.50元，由原告于传宇负担812.69元，由被告陈辉负担274.81元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。反诉受理费337.50元，由反诉原告陈辉负担241.04元，反诉被告于传宇负担96.46元。反诉被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  韩颖二〇二〇年三月二十日书记员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。