重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初23309号原告：黄佰中，男，1951年1月17日出生，汉族，无业，住重庆市潼南区原告：陈小云，女，1973年10月16日出生，汉族，无业，住重庆市潼南区委托诉讼代理人：叶代耀（特别授权），重庆振雄律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒洪（特别授权），重庆振雄律师事务所律师。被告：重庆朝天门国际商贸城股份有限公司，住所地重庆市南岸区玉马路8号科技创业中心融英楼6楼44号，统一社会信用代码915001085761993230。法定代表人：谭春联，董事长。委托诉讼代理人：欧玉洁，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨利，重庆索通律师事务所律师。原告黄佰中、原告陈小云与被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司（以下简称“朝天门公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄佰中、陈小云的委托诉讼代理人叶代耀，被告朝天门公司的委托诉讼代理人欧玉洁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄佰中向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告支付原告逾期交房违约金5433.56元(从2016年6月30日起计算至2016年8月22日止)，逾期支付违约金资金占用利息损失1129.16元(从2016年9月22日暂计算至2019年8月30日，利随本清)，共计6562.72元；2、请求人民法院判令被告支付原告逾期办理房地产权登记证书违约金46236.52元(从2016年10月22日计算至2018年1月16日)，逾期支付违约金资金占用利息损失5490.59元(从2018年2月16日暂计算至2019年8月30日，利随本清)，共计51727.11元；3、判令被告返还原告房屋面积差款5858.28元；逾期退还差额款资金占用利息损失(按照银行贷款利率4.75%为标准从2015年8月22日计算至交房时即2016年8月22日，金额278.27元。逾期利息以6136.55元为基数，从交房当月即2016年8月22日计算至付清时为准，标准按照银行贷款利率加罚50%);4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于重庆市南岸区X号（朝天门国际商贸城）商品房，套内建筑面积15.75平方米，房屋总价款205040元，双方还就付款方式、交房时间、及办理房地产权证时间、面积误差的处理、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，原告履行了全部付款义务，2016年8月22日，被告将房屋交付原告使用，2018年1月16日，被告为原告办理了产权证。被告存在逾期交房、逾期办理房屋产权证、产权证登记套内面积比合同约定套内面积减少0.45平方米。双方就违约责任补偿问题协商未果，故原告诉至法院提出以上诉求。被告朝天门公司辩称：1、原告主体不适格，合同由黄佰中与陈晓荣签订，约定二人对案涉房屋共同共有，本案原告为黄佰中与陈小云，陈小云不是合同当事人，非本案适格原告，黄佰中未经陈晓荣同意，无权径行提起本案诉讼。2、被告已向原告发出接铺通知，原告因自身原因导致未能前来接铺，应自行承担不利后果，被告不存在逾期交房的情况。原告实于2016年7月23日接房，逾期交房期间不应计算至2016年8月22日。即使被告逾期交房，合同未约定逾期交房违约金的资金占用利息，原告的该项诉讼请求无合同依据，也无法律依据，不应支持。3、不认可原告主张的逾期交房办证违约金的计算期间，即使存在逾期办证，原告主站的违约金计算标准严重过高，且合同未约定逾期办证违约金的资金占用利息，该项请求无合同和法律依据，不应支持。4、原告主张的面积差额款计算标准应当符合合同及补充协议的约定，补充协议明确约定面积差额款的退还不计算利息，原告关于面积差额款主张资金占用利息损失不应得到支持。本院经审理查明如下事实：2015年8月22日，原告黄佰中、陈晓荣（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告购买被告开发的位于重庆市南岸区X号房屋，成交价为205040元,套内建筑面积15.75平方米，套内建筑面积单价为13018.41元，乙方于2015年8月22日一次性支付房款205040元；其中合同第六条约定，在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。2、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的……。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值在超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方，产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值在超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=[（产权登记套内建筑面积-合同约定房屋套内建筑面积）/合同约定房屋套内建筑面积]×100%。补充协议第十三条约定，在产权登记面积最终确定前，一切与商铺面积相关事宜的办理均以本合同约定的商铺面积为准；在产权登记面积经有关部门最终确定后，相关事宜的办理均以产权登记的商铺面积为准。双方同意按本合同第六条之规定缴纳或退还面积补差款的，双方均不计息。其中合同第七条对交房期限及交付条件进行了约定：属预售商品房的，甲方应当在2016年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条对交房手续的办理进行了约定：双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应当签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。合同第九条对甲方逾期交房的违约责任进行了约定：逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十三条及补充协议第八条对办理产权登记进行了约定：如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的受理单之日起30日内向乙方支付违约金。如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。另约定，甲方开始代为产权登记时间：在乙方付清全部铺款及相关税费和大修基金、完成办理《房地产权证》所需手续、提交齐备办理《房地产权证》所需资料且商铺交付使用后，甲方开始代为办理产权登记。在上述时间之日起240个工作日内向商铺所在地土地房屋登记机构代为申请办理《房地产权证》，取得登记受理单，《房地产权证》办理完毕的时间，以登记机构实际办理周期为准。第二十五条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。补充协议第六条约定：关于合同第七条、第八条和第十七条的补充说明：1、甲方在向乙方交铺前，乙方需付清全部款项，包括但不限于购铺款、相关税费、大修基金、本合同履行过程中的违约金、利息及可能发生的本补充协议第二条约定的所有款项，否则甲方有权不予交铺并不承担任何法律责任。属预售商铺的，甲方按本合同正文第七条（一）、2款约定的日期交铺，如果在约定的交铺日期前乙方尚未付清全部款项，则自乙方付清全部款项之日起20个工作日内交铺。属现售商铺的，甲方在乙方付清全部款项之日起20个工作日内交铺。根据买卖合同第二十六条的约定，合同附件与买卖合同具有同等法律效力，为此甲方特提示乙方应注意和认真审阅本补充协议条款。甲方在签署买卖合同及本补充协议之前已向乙方明示《重庆市商品房买卖合同》……，甲方承诺上述文件、依据的内容、信息符合国家相关法律法规的要求，同时甲方已按照乙方要求做出了合理解释、说明，乙方完全知晓并全面理解买卖合同及补充协议等文件条款及其对双方权利义务的影响；……乙方系基于自身独立的认识与判断自愿签订买卖合同及其附件，承诺遵守买卖合同和补充协议的约定。补充协议第二十一条约定，补充协议与合同的正文内容如有冲突，以本补充协议为准，甲方特别提示乙方应注意和认真审核本补充协议。另查明，合同签订后，黄佰中、陈晓荣于2015年8月22日支付了房款于2015年12月29日支付了相应税费，于2016年1月21日支付了大修基金。2016年8月22日,被告取得涉案房屋的建设工程竣工验收备案登记证。涉案房屋《不动产登记受理通知单》载明受理时间为2018年1月16日，申请人为黄佰中、陈晓荣。涉案房屋《不动产权证书》载明的专有建筑面积（套内面积）为15.3平方米，登记产权人为原告黄佰中、陈小云。再查明，经重庆市潼南区公安局桂林派出所证明，陈晓荣（公民身份号码510XXX19720518XXXX）的户口已于2017年2月28日被依法注销，保留的户口登记信息为陈小云（公民身份号码510XXX19731016XXXX）。上述事实，有重庆市商品房买卖合同及补充协议、不动产权证书及不动产登记受理单、销售不动产统一发票、重庆市增值税普通发票、税收完税证明、重庆市物业专项维修资、重庆市朝天门国际商贸城接铺通知书、户口注销证明等证据以及原被告双方当事人陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是原、被告双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的合同义务。关于原告主张的逾期交房违约金。根据合同约定，被告应在2016年6月30日前交付房屋，被告逾期交房违约天数计算为从约定交房之日即2016年6月30日至涉案房屋取得竣工验收备案之日即2016年8月22日，共计逾期53天，违约金共计5433.56元(总房款205040元×0.05％×53天）。据此，原告主张逾期交房违约金的诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的逾期办理房地产权证违约金。本院认为，根据双方约定，被告应在开始履行办理房地产权证义务后240个工作日内办理《房地产证》。为此，被告履行办证义务的期间应从2016年8月22日起计至2017年8月8日止，但被告却于2018年1月16日取得涉案房屋的《不动产登记受理通知单》，被告办证逾期161天，违约金共计204050元×161天×0.05%=16426.03元，故本院支持的违约金金额为16426.03元。本院认为,根据双方合同的约定，涉案房屋套内建筑面积15.75平方米，套内建筑面积单价为13018.41元每平方米，现产权登记套内建筑面积为15.3平方米，面积差为0.45平方米，未超过3%。故被告应当退还原告的面积差款为0.45平方米×13018.41元／平方米=5858.28元，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的逾期交房违约金与逾期办证违约金两项款项的资金占用利息损失问题。本院认为，上述两项违约金的本质属于民事责任，是违约方未如约履行民事义务而产生的不利法律后果。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的30日内支付违约金的条款旨在督促违约方尽快承担民事责任，并非另设新的民事义务。根据一般民法原理，民事责任不能再衍生其他责任，且违约金已足以弥补原告的损失，故其并行主张违约金及资金占用利息损失，于法无据、于理不合，本院不予支持。关于原告主张的面积差额款资金占用利息损失问题。本院认为，原、被告双方签订的补充协议约定，双方同意按本合同第六条之规定缴纳或退还面积补差款的，双方均不计息。因此，原告的该项请求与双方约定不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第六条、第十条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内向原告黄佰中、陈小云支付逾期交房违约金5433.56元；二、被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内向原告黄佰中、陈小云支付逾期办理房地产权证违约金16426.03元；三、被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内向原告黄佰中、陈小云支付面积差额款5858.28元；四、驳回原告黄佰中、陈小云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1202元，由原告黄佰中、陈小云负担886元，由被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司负担316元（此款原告黄佰中陈小云已垫付，限被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内向原告黄佰中、陈小云付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  曹蓓蓓二〇二〇年三月二日书记员  陈婷婷