湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0111民初1641号原告：张宗耀，男，汉族，1947年9月26日出生，系张云桥之父，住湖北省大悟县，原告：李凤英，女，1945年6月19日出生，系张云桥之母，住湖北省大悟县，原告：吴亮珍，女，1970年3月20日出生，系张云桥之妻，住湖北省大悟县，原告：张佩佩，女，1995年9月20日出生，系张云桥之女，住武汉市江夏区，原告：张俊博，男，1999年9月23日出生，系张云桥之子住湖北省大悟县，委托诉讼代理人：徐雨佳、夏爱华，湖北立丰律师事务所律师。特别授权代理。被告：童泽锋，男，1975年10月10日出生，汉族，住洪山区。委托代理人：章美妮，湖北筑武律师事务所律师。特别授权代理。原告张云桥诉被告童泽锋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案受理后，因原告张云桥于2018年3月14日死亡，后由其继承人张宗耀、李凤英、吴亮珍、张佩佩、张俊博作为原告继续参加本案诉讼。本院依法适用普通程序于2018年6月6日公开开庭进行了审理。本案原告张宗耀、李凤英、吴亮珍、张佩佩、张俊博的委托诉讼代理人夏爱华、徐雨佳及原告吴亮珍,被告童泽锋的委托诉讼代理人章美妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张宗耀、李凤英、吴亮珍、张佩佩、张俊博向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付征收补偿款共计252839元（包括停产停业补偿131004元、装饰装修补偿71280元、夹层补偿8705元、房屋结构差异41850元）；2、判令被告立即返还原告租房保证金2000元；3、判令被告立即退还原告三个月租金共计18750元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2003年开始租赁被告位于洪山区××综合楼××室的房屋用于经营，最后一期合同到期日为2014年3月15日。原告租赁该房屋时，向被告支付保证金2000元，并对该房屋进行了重新装修，且合同期内一直按时向被告支付租金。2013年4月27日，武汉市洪山区人民政府公布洪政征决字[2013]第一号房屋征收决定书，决定征收洪山区珞南街劝业场社区片国有土地房屋及其附属物，案涉房屋在征收红线内。此后，原告多次就征收补偿款的分配找被告协商，被告拒不理会。2017年11月，原告得知上述房屋已被拆除后到征收实施单位洪山区房屋征收事务服务中心询问，才知道被告已经签订了安置协议，并领取了征收补偿款。被告拒不支付相关征收补偿款的行为，严重侵害了原告的合法权益，现原告为维护自身权益，故诉至法院，诉请如前。被告童泽锋辩称，1、从法律关系分析，本案分属二个不同之诉，不应在同一案件中一并审理；2、案涉房屋出租于原告时已具有原始装修、夹层及完整的房屋结构，原告无权要求被告支付其装修费、夹层费、房屋结构差异等补偿款。案涉的房屋既有的夹层、结构及原始装修在双方签订租赁协议之前已经存在，其所有权当然属于被告而与原告无关；3、原告尚欠被告七个月租金拒不支付，且保证金实际缴付人为案外人张海桥，原告请求被告退还三个月租金及保证金无事实和法律依据；4、原告不是涉案房屋的所有权人，被告亦不是导致原告停产停业的责任方，双方就停产停业损失也没有达成任何口头协议或者书面协议，被告无补偿原告停产停业损失的约定义务或法定义务；5、原告要求被告支付各项补偿款系主张对象错误。被告没有利用原告的营业执照获取停产停业补偿，故征收人依法依规向被告支付停产停业补偿与原告无关；6、本案已超过诉讼时效期间。原告在其搬离后至起诉期间，没有向被告提出过任何请求退还租金、支付停产停业补偿等要求。原告没有证明其诉讼时效中断的证据，应当承担举证不能的不利后果。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：1.对原告提交的证据一中的门面租赁合同，被告对该证据的三性均有异议，且该证据中有明显被改动的痕迹，故本院对该证据不予采信。2.对原告提交的证据二中的保证金收据，被告对其关联性有异议，该收据系被告之姐在2003出具的，并不在原被告签订的合同期限内，故本院对该证据不予采信。3.对原告提交的证据五罗学会的征收补偿协议书、审批表、房产证，被告对该证据的关联性与证明目的有异议，本院审查认为，该证据系案外人罗学会房屋的征收补偿安置书，与本案无关联，故不予采信。本院经审查认定事实如下：2010年3月16日，童泽锋与张云桥签订《门面租赁协议》一份，约定甲方童泽锋将自己位于珞珈山路附11号综合楼的商铺出租给乙方张云桥，月租金为4500元，租赁期限为2010年3月16日至2012年3月15日；乙方（原告）租赁期间如果需要改变装修，须通知甲方（被告）并得到甲方许可，装修费由乙方自理，乙方破坏房屋装修视为违约行为。该合同租期届满后，双方没有制作新的合同文本，仅由被告之父童金才在上述合同书上注明：“取消第五条”和“年租7.5万续签至2014.3.15号止”。根据原告提供的由被告之父出具的《领条》，可以证明张云桥最后一次向被告支付租金的金额为37500元，系付2013年3月16日至2013年9月15日共计六个月的租金。2013年4月27日，武汉市洪山区人民政府发布洪政征决字（2013）第1号《房屋征收决定书》，决定对包括被告商铺在内的劝业场社区片国有土地房屋及附属物予以征收。2013年5月17日，洪山区房屋征收管理办公室发出通知，要求出租户及租赁户在20天内将房屋腾退完毕。张云桥接到通知后，没有及时进行房屋腾退，并于2013年9月15日开始停止向被告交付房租，直至2014年7月才搬出该商铺。2014年9月17日，被告童泽锋与洪山区房屋征收事务服务中心签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，协议书上载明：对乙方（童泽锋）位于洪山区××山路××综合楼××号的非住宅（商用）房屋予以征收；乙方选择按货币补偿方式进行安置；甲方应支付乙方征收补偿、补助及奖励费用为：1、有证房补偿2126000元，无证房补偿946080元，合计3072080元；2、装饰装修补偿107873元；3、附属设施补偿9020元；4、奖励20000元；5、其他费用：停产停业补偿按房屋总面积补偿款3072080元的5%计取，为153604元；夹层补偿11055元；房屋结构差异补助53150元。以上合计3446782元。2017年10月份，包括被告商铺在内的劝业场社区片国有土地房屋及附属物被拆除。因张云桥认为，在承租期内案涉商铺被征用并拆迁，自己作为承租人有权获得停产停业、装饰装修、夹层、房屋结构差异等补偿费用，且被告应返还保证金及剩余租金，遂于2018年1月3日向本院提起本案诉讼。另查明，2011年5月4日，张云桥以案涉商铺地址办理个体工商户营业执照，名称武汉市洪山区新天地鞋业店。本案诉讼期间，张云桥于2018年3月14日因病死亡。其父母、妻子、子女作为继承人参加本案诉讼。上述事实，有原告提交的《门面租赁合同》、个体工商户营业执照、房屋征收决定书及敬告书、《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，被告提交的门面租赁合同、水费收据、卫生费欠费单、劝业场社区片旧城改造项目房屋征收补偿方案、公证书等证据及庭审笔录在案证实。本院认为,童泽锋与张云桥于2010年3月16日签订的《门面租赁协议》两年租期届满后，双方虽然并未签订新的租赁合同，但由于童泽锋之父童金才在原合同书上注明“年租7.5万续签至2014.3.15号止”字样，且原合同中双方约定的权利义务除租金增长外，其他事项均未发生实质变化。故该合同仍属双方真实意思的表示，合法有效。根据约定，双方合同期限应至2014年3月15日止，但由于武汉市洪山区人民政府于2013年4月27日作出洪政征决字（2013）第1号《房屋征收决定》，导致双方合同因法律规定的其他情形而提前终止。张云桥在合同终止后，虽然享有对租金返还以及与其相关的拆迁利益补偿等方面的债权请求权，但由于本案属于合同纠纷，张云桥应当按照《民法通则》规定的两年诉讼时效行使请求权。关于原告主张的返还保证金及剩余租金，由于双方合同已于2013年4月27日终止，张云桥应于2015年4月27日前行使债权请求权。但张云桥于2018年1月3日才到本院提起诉讼，其起诉时已远超两年的诉讼时效期间，且原告在本案诉讼中亦未提交诉讼时效发生中止或者中断的相应证据予以证明，已丧失胜诉权，故其该项诉请本院应不予支持。关于原告主张的与其相关的拆迁利益损失，张云桥虽非案涉《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》的被拆迁人，其一时无法知晓该协议何时签订以及与其相关的拆迁利益补偿的具体金额，从而导致其不能正常行使诉权。但其作为普通谨慎人，在被告与拆迁人于2014年9月17日签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》之后，知道或应当知道其权利被侵害，其应于2016年9月17日前行使请求权，且在本案诉讼期间亦未向本院提交诉讼时效发生中止或者中断的相应证据予以证明，亦丧失胜诉权。原告主张应当以案涉房屋被拆迁的时间即2017年10月份作为自己知道或应当知道权利被侵害的起算时间，属于对该法律规定的错误理解，本院不予支持。原告还主张应当按照《中华人民共和国民法总则》第八十八条规定的三年期间计算诉讼时效，与法不符，本院亦不予支持。因本案诉讼时效已过，本院不再就原被告双方诉争的实体部分做具体论述。张云桥在本案诉讼过程死亡，其继承人有权作为原告参加本案诉讼。据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张宗耀、李凤英、吴亮珍、张佩佩、张俊博的全部诉讼请求。案件受理费2388元，由原告张宗耀、李凤英、吴亮珍、张佩佩、张俊博负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  熊 敬人民陪审员  葛胜新人民陪审员  邱 斌二〇二〇年三月十九日法官助理苗苗书记员龚千云