河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终352号上诉人（原审被告）：龚章许，男，汉族，1977年7月12日生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：刘金敏，女，汉族，1985年6月14日生，住唐河县。身份证号：411325198506142928。上诉人（原审被告）：刘金双，女，汉族，1980年1月10日生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：刘金敏，女，汉族，1985年6月14日生，住唐河县。身份证号：411325198506142928。上诉人（原审被告）：刘金敏，女，汉族，1985年6月14日生，住唐河县。委托诉讼代理人：王金刚，河南宛英律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李少帅，男，汉族，1986年7月21日生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：马建基，南阳市卧龙区宛岩法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张晓，女，汉族，1986年12月9日生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：马建基，南阳市卧龙区宛岩法律服务所法律工作者。原审第三人：南阳美润房地产销售策划有限公司。法定代表人：刘子碧。委托诉讼代理人：徐子岐，男，汉族，1962年12月9日生，住南阳市卧龙区。系公司员工。上诉人龚章许、刘金双、刘金敏因与被上诉人李少帅、张晓、原审第三人南阳美润房地产销售策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初5962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龚章许、刘金双、刘金敏上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人全部诉求，被上诉人承担上诉费用。事实和理由：1、解除合同是由原告主动提起，上诉人仍愿意履行合同。上诉人同意解除合同的前提条件是不退还定金更不存在支付违约金一说。2、房屋产权没有任何的瑕疵，可以具备过户的条件。当时电子信息未扫描到房管系统，系房管局和一审第三人工作原因导致，双方对此均没有责任。3、上诉人现仍愿意履行合同，目前房屋也具备过户条件，因原告要求解除合同定金不能退还。4、上诉人对一审裁定：上诉人口头同意过完户后支付首付款的判决坚决反对，这样的裁定既不考虑上诉人的财产安全问题，也不考虑合同签署的内容意义。过户前被上诉人还不提前支付首付款，属于对方违约，不退还定金。李少帅、张晓辩称，1.一审庭审中上诉人、被上诉人、第三人均同意解除合同，现在上诉人在上诉状中却说其“仍愿意履行合同”，真是是前后不一致。被上诉人对上诉人的信用怀疑，不愿意与上诉人打交道，不买他的房子。2.上诉人的房子不具备过户条件，责任在于上诉人，一审判决只让他退定金不让他支付违约金就是对他的最大照顾，被上诉人本应上诉请求其支付违约金，但为息事宁人，没有上诉。上诉人还不知足，继续缠讼。请法院驳回其上诉。南阳美润房地产销售策划有限公司述称，请求维持原判。李少帅、张晓向一审法院起诉请求：1、判令被告退还原告购房定金2万元，并支付违约金2万元，共4万元；2、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2019年5月25日，被告刘金双、龚章许作为卖方，原告李少帅作为买方，第三人南阳美润房地产销售策划有限公司作为经纪方签订了编号为0000102号的《房屋买卖（居间）合同》。该合同对房屋基本情况、房屋的产权现状、成交价格、付款约定、咨询服务费及支付、其他违约责任等进行了约定。其中第二条约定该房屋成交价格为939800元；付款办法为按揭贷款付款：“在签订本合同时买房支付卖方人民币239800元作为购房首付款；剩余房款700000元通过银行按揭贷款方式支付（60个工作日内）若买方原因出现贷款金额不足或遭银行拒贷，由买方以现金形式一次性5天内补足剩余房款（以卖方收据为准）”合同中并约定“在签订本合同之日起15日内办理房产过户手续，逾期由违约方承担违约责任（若甲方违约，甲方赔偿乙方双倍定金；若乙方违约，乙方所交定金不予返还）。”合同中约定了三方的权利和义务“1、甲方权利甲方享有收取购房定金和全部房款的权利，也可委托丙方代为行使该权利。2、甲方义务（1）甲方保证该房产产权无纠纷，属本人合法财产，配合乙方办理房屋过户手续，一切债权债务纠纷甲方承担。（2）甲方提供该房产过户所需的相关证件及材料的原件和复印件，保证其真实性和合法性，并保证在办理过户交易手续时按时到场、签署相关文书。（3）若因甲方隐瞒事实而给乙方做成损失者，由甲方承担全部责任，并负责赔偿乙方因此而造成的一切损失，情节严重者要追究其法律责任。（4）按本合同约定向丙方支付服务佣金。”合同约定违约责任中第2条“在办理过户过程中，若因甲、乙任何一方单方延误而致使其他方遭受损失，则视为延误方违约。…”“其他违约事项备注：该房屋所产生的营业税、个税由甲方承担，房屋里的空调（柜机）、桌子、衣柜等屋里所有的家具家电归乙方所有。…”甲方由被告刘金敏、乙方张晓、丙方代理人李彦均在合同上签名，并加盖了美润公司公章。合同签订后，原告向被告刘金敏缴纳了定金2万元，被告刘金敏向原告张晓出具收条一份“收条今收到张晓411303198612093527购小铁路社区建设中路1376号18幢1单元601室，（2019）0007119购房定金贰拾万元证（￥20000.00元）刘金敏2019.5.25”。同时，被告刘金敏将该房产的房产证交给了第三人，第三人南阳美润房地产销售策划有限公司向被告刘金双、龚章许出具收条一份，载明：“今收到刘金双、龚章许（2019）不动产权第0007119号房本一份李彦美润地产2019.5.25日”。2019年5月31日原被告及第三人到银行办理了按揭贷款的相关手续。按照合同约定原被告应于2019年6月9日到市房管局进行过户登记，6月9日系周日，6月10日下午第三人公司员工与被告刘金敏联系，双方约至6月11日到房管局过户。2019年6月11日，原告张晓、李少帅、三被告及美润公司均到市房管局办理过户手续，但市房管局告知该房备案手续不全，不能过户。6月12日，第三人南阳美润房地产销售策划有限公司员工李彦用微信与被告刘金敏联系，被告刘金敏称房产信息还未扫描上。仍不能过户。后原告认为被告违约要求解除合同，经多次协商未果，原告李少帅、张晓于2019年7月11日向法院提起诉讼。庭审中原被告及第三人均同意解除三方的房屋居间合同。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人协商一致，可以解除合同。合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案被告刘金双、龚章许作为卖方，与原告李少帅、张晓作为买方和作为经纪方的第三人南阳美润房地产销售策划有限公司三方签订了编号为0000102号的《房屋买卖居间合同》，系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应严格履行。签订后当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该合同买方虽然由被告刘金敏签字，被告刘金双、龚章许一直未在合同上签名，但合同签订后，被告刘金双、龚章许按照合同约定协助原告到银行办理按揭贷款手续，并一起到房管局办理房产过户手续，被告刘金敏在庭审中也提交了被告刘金双、龚章许向其出具的委托办理房屋买卖的委托手续，视为对该合同的认可。被告刘金敏的签字行为系代理行为，其产生的法律后果应由被代理人刘金双、龚章许承担。买卖双方按第三方要求于2019年6月11日到房产局现场办理该房屋产权转移登记。因该房产备案手续不全导致该房产不能办理过户手续，原告诉至法院，现原被告及第三人均同意解除合同，故原被告及第三人于2019年6月25日签订的房屋买卖居间合同依法应予解除。基于合同的解除，被告刘金敏收取的定金20000元应由被告刘金双、龚章许予以退还。合同解除后第三人南阳美润房地产销售策划有限公司持有被告的房屋产权证书已无任何根据，应当返还给被告。庭审中被告称系原告未支付首付款，违约在先，故不同意退还定金。一审认为，虽然原被告合同约定在该合同签订后由原告支付首付款，但原告及第三人均称合同签订后三方口头协商办理过户后原告再向被告支付首付款。且合同签订后被告协助原告办理了银行按揭贷款手续并一起到房管局办理房产过户手续，视为对办理过户后再支付首付款的认可，故对被告辩称不予采信。关于原告请求支付违约金问题，因该房产不能办理过户手续不是被告主观原因所致，该合同履行不能原被告双方均不存在违约情形，故对原告请求支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第七条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十六条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：一、解除原被告及第三人于2019年6月25日签订的房屋买卖居间合同。（合同编号为0000102）；二、判决生效后十日内被告刘金双、龚章许退还原告购房定金20000元；三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由被告刘金双、龚章许负担400元，原告负担400元。二审中，各方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案，因一审时各方均同意解除《房屋买卖（居间）合同》，龚章许、刘金双继续占有李少帅、张晓交付的定金缺乏合同依据，一审法院据此确认各方解除合同并判令龚章许、刘金双退还定金于法有据，本院予以确认。一审时南阳美润房地产销售策划有限公司出具的证明及上诉人在一审庭审中的陈诉能够证实各方同意在2019年6月11日对案涉房产进行过户但无法过户的事实，上诉人虽辩称系房管局的原因致使无法办理过户手续，但在房屋买卖合同中出卖人确保房屋产权清晰、能够及时过户系其主要合同义务，故上诉人关于其对房屋无法过户无责任，其仍同意履行合同，被上诉人不交付首付款属违约行为，不应退还定金的上诉理由，与事实相悖且于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人龚章许、刘金双、刘金敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由龚章许、刘金双、刘金敏负担。本判决为终审判决。审判长  王干祥审判员  孙小刚审判员  牛永权二〇二〇年三月十七日法官助理赵琳书记员郭璐