河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终7106号上诉人（原审被告）：洛阳一拖职业教育中心，住所地洛阳市涧西区龙鳞路桥南。法定代表人：臧惠林。委托诉讼代理人：王志卫，该中心工作人员。委托诉讼代理人：顾振兴，河南牧真律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国一拖集团有限公司，住所地洛阳市涧西区建设路154号。法定代表人：黎晓煜，该公司经理。委托诉讼代理人：安文明，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李小青，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：洛阳希盟酒店管理有限公司，住所地洛阳市涧西区建设路154号（速八连锁建设路店）。法定代表人：侯林哲。上诉人洛阳一拖职业教育中心（以下简称一拖职教中心）因与被上诉人中国一拖集团有限公司（以下简称一拖公司）、洛阳希盟酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初3186号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人一拖职教中心的法定代表人臧惠林及其委托诉讼代理人王志卫、顾振兴，被上诉人一拖公司的委托诉讼代理人安文明、李小青到庭参加诉讼。洛阳希盟酒店管理有限公司经依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。一拖职教中心上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判一拖职教中心不承担向一拖公司支付租赁费的义务；2.一、二审诉讼费由一拖公司承担。事实与理由：1.一审法院未就案涉土地使用权的归属问题，即未对一拖公司是否具有租赁费收取资格进行认定。根据洛阳巿国土资源局涧西分局向一拖职教中心送达的国有（划拨）土地使用情况调查通知书等一系列材料，洛阳巿国土资源局涧西分局认定一拖职教中心为案涉土地的使用权人，土地性质为划拨。那么土地使用权的归属问题、土地性质是划拨还是出让等问题是首当其冲要解决的根本问题。一审法院对此未作审查认定，仅凭原租赁合同判决一拖职教中心向一拖公司支付租赁费没有事实和法律依据。2.一审法院未就前述问题进行审查认定会导致不良连锁反应，一拖职教中心将成为受害者。洛阳巿国土资源局涧西分局基于一拖职教中心系案涉土地的使用权人要求支付划拨土地收益租金，人民法院以一拖公司为案涉土地使用权人判决支付租金，上述两个行为引起的重复支付问题将严重损害一拖职教中心的合法权益。3.一拖职教中心作为一所职业教育中心，常年为涧西区、洛阳巿培养大量技术人才，若本案未能得到公平公正的解决，势必影响一拖职教中心的生存。一拖公司辩称，1.一审判决对案涉土地主体资格做了具体的描述。2.一拖职教中心所称的土地性质也不符合事实。3.一拖职教中心拖欠一拖公司租赁费事宜已经过了洛阳市仲裁委员会、洛阳市中级人民法院判决确认且经执行局执行完毕。4.土地行政主管部门给一拖职教中心的通告函与本案没有直接关系，且不符合事实。综上，一审判决认定事实清楚，运用法律正确，请求二审法院依法维持。洛阳希盟酒店管理有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。一拖公司向一审法院起诉请求：1.判决一拖职教中心、洛阳希盟酒店管理有限公司按每日459.4247元从2017年1月1日向一拖公司支付土地占有使用费至新场地租赁合同签订日止（截止2019年3月11日占有使用费为367539.76元）；2.一拖职教中心、洛阳希盟酒店管理有限公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月22日，一拖公司（出租方、甲方）与一拖职教中心（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》一份，合同的主要内容为：甲方将位于一拖集团公司东方饭店区域占地面积2050㎡的土地使用权出租给乙方使用。甲方土地用途为工业，乙方承租本宗土地用途为商业，必须进行合法经营，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。乙方不得擅自转租本宗土地的使用权，如需要进行转租应征得甲方书面同意，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。租赁期限为贰年，自2015年1月1日至2016年12月31日止。经甲、乙双方协商，年租赁费用为人民币167690元，年租金单价为81.8㎡/年，两年人民币335380元，乙方自本协议签订生效之日起三个月内向甲方以转账或厂内托收承付方式支付2015年场地使用费167690元，剩余年场地使用费167690元于2016年3月31日前以同样方式支付完毕，场地使用费统一上缴集团公司财务部。租赁期间，如遇价格调整，以集团公司价格管理委员会当年核定的标准执行，并签订补充协议。如逾期缴纳租金30日以内，乙方除应补缴所欠租金外还应向甲方支付年租金日千分之五的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应支付甲方年租金百分之二十五的违约金。合同签订之后，一拖职教中心使用了租赁合同中载明的出租场地，但未按照约定期限支付租金。一拖公司逐向洛阳仲裁委员会申请仲裁，要求一拖职教中心支付其拖欠的租金及违约金。2016年12月30日洛阳市仲裁委员会作出（2016）洛仲字第161号裁决：一、被申请人一拖职教中心于本裁决书送达后十五日内向申请人一拖公司支付所欠租赁费503070元；如未按本裁决确定的日期履行上述支付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行；二、被申请人一拖职教中心于本裁决书送达后十五日内向申请人一拖公司支付违约金125767.5元。庭审中，一拖公司提交的国有土地使用证：洛市国用（2012）第04011875号，载明：土地使用权人：中国一拖集团有限公司，座落：涧西区建设路154号。使用权类型：出让，终止日期：2052年3月22日，使用权面积：1106265.3㎡。宗地图显示包含涉案房屋所在位置东方饭店。该仲裁裁决书已于2018年6月14日洛阳市中级人民法院（2017）豫03执225号执行案件结案通知书执行完毕，执行标的：陆拾玖万柒仟柒佰叁拾柒元，执行费：捌仟玖佰叁拾陆元。自2017年1月1日至今，一拖职教中心仍承租案涉土地但未与一拖公司续签租赁合同，也未向一拖公司缴纳租赁费用。一拖公司催要租赁费未果，引起诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。一拖公司、一拖职教中心签订的《场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方都应遵守。一拖公司按照合同的约定为一拖职教中心提供了租赁土地，履行了合同约定的主要义务，一拖职教中心未按照合同履行付款义务，应承担违约责任。双方签订的租赁合同到期后，一拖职教中心仍承租案涉土地，但未向一拖公司缴纳租赁费，一拖公司依照原租赁合同要求一拖职教中心承担租赁费的诉讼请求，一审法院予以支持。自2017年1月1日至2019年9月29日，一拖职教中心应支付一拖公司租金459884.08元，按照租赁合同约定167690元/年计算。如后续仍拖欠一拖公司租赁费的，待实际产生后，一拖公司另行主张。一拖公司要求洛阳希盟酒店管理有限公司承担责任的诉求，未提供相应的证据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、一拖职教中心于本判决生效之日起十日内向一拖公司支付拖欠租赁费459884.08元（自2017年1月1日至2019年9月29日按167690元/年计算）；二、驳回一拖公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6814元，由一拖职教中心负担。本院二审期间，一拖职教中心提交证据一，0365221号房屋所有权证一份。拟证明一拖职教中心是涧西区建设路154号48-64幢房屋的房屋所有权人。根据房地一体、地随房走的原则，一拖职教中心为案涉土地的土地使用权人，所以没有向一拖公司支付案涉租赁费的义务。证据二，转让协议一份，拟证明案涉房屋是一拖职教中心于2004年从洛阳一拖众成配件制造有限公司购买的。一拖公司质证称，证据一真实性无异议，证明方向有异议。该证据不属于新证据，2016年实行了不动产登记证、房产证和土地证合并，该房产证不符合国家的规定。该房产证没有对房屋所占用的土地进行分割和描述。证据二真实性有异议，不属于新证据。房屋转让协议与案涉土地租赁费没有关联性。房屋出卖方与一拖公司不是同一个主体。经二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：一拖公司、一拖职教中心签订的《场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。一拖公司按照合同约定为一拖职教中心提供了案涉土地，一拖职教中心在租赁合同租期届满后，仍继续使用案涉土地，但未向一拖公司缴纳租赁费，一拖公司依照原租赁合同主张一拖职教中心承担土地占有使用费，一审法院予以支持并无不当。综上，一拖职教中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8198元，由洛阳一拖职业教育中心负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  董 鹏二〇二〇年三月二十四日书记员  常翠玲