浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终61号上诉人（原审原告）：袁梅，女，1963年5月28日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：薛明，嘉兴市南湖区天安法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王浩斌，嘉兴市南湖区天安法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：嘉兴市民政局，住所地：嘉兴市中山东路1006号，统一社会信用代码：113304000025455222。负责人：沈岱峰，该局局长。委托诉讼代理人：查宇东，浙江天鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛莉，浙江天鸿律师事务所律师。上诉人袁梅因与被上诉人嘉兴市民政局房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初5792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁梅上诉请求：1.撤销浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初5792号民事判决，依法改判嘉兴市民政局赔偿装修损失暂计70000元；2.案件诉讼费用由嘉兴市民政局负担。事实与理由：2016年4月28日，嘉兴市民政局召集各承租户开会，要求在三个月内缴纳拖欠水电费，并告知可以装修正常营业，此后还会补签书面合同，对此事实嘉兴市民政局的工作人员以及相关会议纪要可以证明。嘉兴市民政局故意隐瞒危房鉴定，诱骗袁梅对租赁房屋重新装修，现又提前要求腾退，其行为显然已经构成违约，故应对袁梅的装修费用予以赔偿。此外，案涉房屋没有取得建设工程规划许可证，故租赁合同本身无效，嘉兴市民政局对此具有过错，应承担损失赔偿责任。嘉兴市民政局答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。袁梅一审起诉请求：1.嘉兴市民政局赔偿装修损失70000元（实际以评估折旧为准）；2.嘉兴市民政局赔偿停业损失20000元、腾退搬迁费10000元；3.案件诉讼费用由嘉兴市民政局承担。一审法院认定事实：2012年12月21日，嘉兴市民福物业服务中心（甲方）受嘉兴市民政局委托与袁梅（乙方）签订《租房协议书》。该协议书约定：乙方因业务需要，向甲方租赁本市大新路163号西侧独立两层楼作营业用房，甲方向乙方提供的房屋按人民币贰万伍仟元整（25000元整）计算租金，租赁时间从2013年1月1日至2013年12月31日，鉴于大楼年久失修，急需修缮，本租约到期后，甲方暂不考虑续租，请各承租户提前做好相应安排；乙方不得擅自改变房屋的结构和强度，如确需装潢，应事先向甲方说明，待甲方允许后进行，所有费用自理（甲方对门面已经统一装修，乙方不得擅自改变门面结构，只允许作广告板面粘贴处理，不得装灯箱等影响店面整体美观），并不得损坏房屋结构，不得违反国家有关房屋装修的规定，有关装修手续由乙方申请办理；协议终止后，室内永久性设施归甲方所有，乙方不得人为损坏，不得要求甲方补偿；乙方必须保证所承租的房屋及所有设备、设施完好，如有损坏，按价赔偿；等等。此后双方未再签订租房协议。2014年，嘉兴市民政局（嘉兴市民福物业服务中心）委托浙江省建设工程质量检验站有限公司对嘉兴市大新路245-285号（原163号）房屋进行鉴定，浙江省建设工程质量检验站有限公司于2014年7月21日作出了《嘉兴市大新路245-285号（原163号）房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为嘉兴市大新路245-285号（原163号）房屋的承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋存在安全隐患，房屋的安全性等级鉴定为Dsu级，并建议有关部门应根据《城市危险房屋管理规定》中的相关条款对嘉兴市大新路245-285号（原163号）房屋进行治理。2018年10月24日，嘉兴市民政局作出《限期腾退搬离通知书》，要求袁梅于2019年1月30日前清理室内物品，腾退房屋，结清费用，自行搬离。因袁梅一直未予搬离腾退，嘉兴市民政局遂于2019年3月4日起诉，要求袁梅腾退承租房屋并赔偿租金损失、支付水电费、将擅自装修部分恢复原状并承担恢复费用等。2019年5月30日，法院作出（2019）浙0402民初1430号民事判决，判令袁梅于判决生效之日起十五日内将《租房协议书》约定的嘉兴市南湖区大新路163号西侧独立两层楼腾退交还嘉兴市民政局并给付相应占有使用费、水电费等。该判决现已发生法律效力，并进入执行程序。2019年8月，袁梅以嘉兴市民政局提前收房对其构成侵权为由起诉。袁梅陈述，其是在2017年年末，自己买了些材料，叫人来装修房屋的，大概花了10多万元。其要求对案涉租赁房产装修装饰价格进行评估鉴定。对此，嘉兴市民政局明确表示不同意。嘉兴市民政局认为，袁梅未经同意非法装修，其要求嘉兴市民政局承担装修费用没有法律依据，故没有必要进行鉴定评估。一审法院认为，案件争议焦点在于袁梅主张装修、停业等损失赔偿有无依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。袁梅未能充分举证证明其主张的装饰装修行为已经过出租人即嘉兴市民政局同意，因此袁梅要求嘉兴市民政局赔偿装修损失，缺乏事实和法律依据。进一步讲，双方在2012年签署的《租房协议书》中已明确约定“租赁时间从2013年1月1日至2013年12月31日，鉴于本大楼年久失修，急需修缮，本租约到期后，甲方暂不考虑续租，请各承租户提前做好相应安排；乙方不得擅自改变房屋的结构和强度，如确需装潢，应事先向甲方说明，待甲方允许后进行，所有费用自理……有关装修手续由乙方申请办理；协议终止后，室内永久性设施归甲方所有，乙方不得人为损坏，不得要求甲方补偿”，从合同约定的内容看，嘉兴市民政局已明确告知袁梅租赁期限届满后不考虑续租，且约定如涉及装饰装修须经过嘉兴市民政局同意，相关费用由袁梅自行承担。而袁梅在明知租赁期限于2013年12月31日已经届满、且届满后近三年时间都未能续签合同的情形下，仍擅自对涉案房屋进行装修，此举措既有违双方合同约定，也缺乏对于投资经营风险的审慎判断，故根据我国合同法平等、自愿以及诚实信用的原则，袁梅因腾退而可能产生的装修、停业等损失应由其自行承担。关于袁梅提出嘉兴市民政局未及时告知承租户房屋存在安全隐患并采取措施这一问题，与袁梅主张的装修、停业等损失赔偿请求并不具有关联性，故不作赘述。综上，袁梅要求嘉兴市民政局赔偿装修、停业等损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。另外，袁梅在诉讼过程中就涉案房屋装饰装修价格提出司法鉴定申请，考虑到鉴定结果对于案件争议事项的认定和审理结果不具有意义，如上文所述袁梅要求嘉兴市民政局赔偿装修损失的诉讼请求，实难支持。因此，对于袁梅因腾退而可能产生的具体装修损失金额已无进一步审查的必要性，也为避免加重当事人诉讼成本之负担，故对于袁梅提出的司法鉴定申请，不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回袁梅的全部诉讼请求。案件受理费减半收取775元，由袁梅负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。袁梅提供以下证据：1、《证明》1份，证明2015年3月20日-2016年9月20日期间酒店停止营业，物品已经搬离。2、《会议记录证明》1份，证明嘉兴市民政局曾于2016年4月28日同意继续租用房屋，袁梅才装修恢复营业。3、《水电费通知》1组，证明嘉兴市民政局曾要求支付2014年10月3日至2018年12月3日期间的水电费。4.嘉市计【2000】143号文件、协议书、委托书1组，证明嘉兴市民政局无法证明案涉房屋已取得建设工程规划许可证。嘉兴市民政局质证认为，对《证明》的证据资格不予认可，该时间段内新子城大酒店仍在缴纳水电费，足以证明其并未停业；对《会议记录证明》的真实性不予认可，这只是相关人员的单方陈述，不能证明案件事实；对《水电费通知》的真实性无异议，据此能够证明对方一直占用使用案涉房屋；对嘉市计【2000】143号文件、协议书、委托书的真实性无异议，对关联性有异议。本院认证认为，《证明》、《会议纪要证明》均系相关人员出具的书面材料，并非足以证明袁梅主张成立的书证，不予采信；对《水电费通知》、嘉市计【2000】143号文件、协议书、委托书的真实性予以确认，对关联性不予确认。袁梅另申请：1.对嘉兴市民政局工作人员朱小伟、盛某等人以及嘉兴市民政局2016年1月至8月和2018年全年的局办公会议及党小组会议记录进行调查，以证明嘉兴市民政局工作人员曾口头允诺续租装修。2.对案涉房屋装修价值进行评估。对于袁梅的上述申请，本院均不予准许，具体理由将于说理部分中结合案件其他事实一并予以阐述。嘉兴市民政局未提供新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点在于房屋腾退以后，承租人袁梅是否有权要求出租人嘉兴市民政局赔偿装修残值损失。2012年12月21日，袁梅与嘉兴市民政局签订《租房协议书》约定租赁期间至2013年12月31日，虽然该租赁期间届满之后，双方未再签订租赁合同，袁梅也未支付租金，但袁梅并未腾退，而是继续使用租赁房屋，同时，也无证据证明嘉兴市民政局曾对此提出异议，故，依据《合同法》第二百三十六条之规定，应当认定原租赁关系继续有效，租赁期限为不定期。对此续租事实，袁梅实际并无举证必要，对其以此事实为证明目的提出的调查申请，本院不予准许。关于续租期间嘉兴市民政局是否同意重新装修，袁梅称，可通过对嘉兴市民政局工作人员以及相关会议资料进行调查。然而，本院认为，重新装修乃双方对于合同履行内容的重大变更，无论是根据《租房协议书》第六条“有关装修手续由乙方申请办理”之约定，还是依据“口说无凭”之常理，都应由袁梅与对方正式形成合意，并各自留据为证，而不是由所谓对方工作人员的个人意见或单位内部材料予以体现，故，对袁梅以此为事实为证明目的提出的调查申请，本院亦不予准许。因无确凿证据证明袁梅重新装修得到过嘉兴市民政局的认可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条之规定，即使装修费用属实，也应由袁梅自行负担。实际上，在双方签订的《租房协议书》中，对于租赁关系终止之后装修费用如何处理，早已有所约定，该合同第六条约定：“协议终止后，室内永久性设施归甲方所有，乙方不得人为损坏，不得要求甲方补偿”，据此约定袁梅也无权要求嘉兴市民政局赔偿装修费用。此外，案涉房屋系嘉兴市民政局自嘉兴市实业资产经营公司处合法取得，并曾经过相关主管部门审批，袁梅现称案涉房屋未取得建设工程规划许可证，没有任何依据，本院不予采信。据此，袁梅的上诉理由无法成立，依法应予驳回。同时，因新子城大酒店的赔偿请求无法成立，故对其有关赔偿范围的评估申请，本院亦不予准许。一审判决认定事实清楚，适用法律无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由袁梅负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年三月九日书记员 金佳欢