山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终165号上诉人（原审被告）：阳泉世华房地产开发有限公司,住所地：山西省阳泉市经济技术开发区烟台路同成苑1402号底商。法定代表人:邵立嘉，该公司经理。委托诉讼代理人:陈娥平，山西真安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王军芳，男，1974年4月25日生，汉族,山西省昔阳县人，现住。委托诉讼代理人:胡森，山西省昔阳县大寨镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：昔阳县李家庄乡西李家庄村村民委员会，住所地西庄新村10号楼1单元7层。法定代表人:李军军，该村民委员会主任。上诉人阳泉世华房地产开发有限公司（以下简称“世华公司”）与被上诉人王军芳、昔阳县李家庄乡西李家庄村村民委员会（以下简称“西庄村委会”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省昔阳县人民法院（2019）晋0724民初613号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人阳泉世华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈娥平、被上诉人王军芳的委托诉讼代理人胡森、昔阳县李家庄乡西李家庄村村民委员会的法定代表人李军军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世华公司上诉请求：1.依法撤销原判；2.依法驳回被上诉人对上诉人一审的诉讼请求；3.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人未提供《商品房买卖合同》，不能证明其主张的约定交房时间和违约责任的计算方式。一审庭审中被上诉人提供的是张乃珍与上诉人之间的合同。合同具有相对性，不能证明王军芳与上诉人之间的权利义务。其主张的约定交房时间、实际交房时间和违约金的计算方式都没有证据证明。二、被上诉人王军芳与上诉人签订《商品房买卖合同(预售)》变更了原《商品房买卖合同》对交房时间的约定，变更后的交房时间为2016年5月1日,实际交房时间为2016年11月4日，因此交房时间和逾期交房的责任应以新合同为准。1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同(预售)》，是双方出于自愿签订的合同，不存在威胁、胁迫，被上诉人在1年内未行使撤销权，因此，《商品房买卖合同（预售)》合法有效。2、既然《商品房买卖合同（预售)》合法有效，该变更后的合同已对原约定交房时间做了变更约定，该合同中交房时间约定的是2016年5月1日,实际交房时间为2016年11月4日，故逾期交房及违约金的计算方式均认定错误。三、上诉人与被上诉人西李家庄村村民委员会是委托代理关系，商品房的销售也是受西李家庄村民委员会的委托代其销售。上诉人与被上诉人西李家庄村村民委员会签订的《委托代建合同》中明确约定双方为委托代建关系，上诉人仅收取3%的代建费用，代理行为发生的法律后果均由被上诉人西李家庄村委会承担。补充协议明确约定:延期交房产生的违约金由被上诉人西李家庄村承担。上诉人提供的证据可以证实《商品房买卖合同》是受西李家庄村村委会委托与业主签订，售房款也全部交给了村委会，上诉人行使代理权，不应承担代理行为的后果。四、导致2016年11月4日交房的原因不在上诉人。施工进度由被上诉人西李家庄村委会控制:由于被上诉人西李家庄村委资金不到位，并与施工单位单独签订了合同，并让上诉人与施工单位解除施工合同，施工进度不受上诉人控制。即使存在逾期，导致逾期的原因也不在上诉人，而是西李家庄村委会的原因。五、被上诉人王军芳知道委托人应选择向委托人主张权利。在被上诉人西李家庄村让上诉人与施工方解除施工合同后，由西李家庄村委会作为实际开发方向被上诉人王军芳履行卖方的权利义务，表现为:1、交房是由西李家庄村委会向被上诉人王军芳直接交房。2、房屋维修基金王军芳是向西李家庄村委交纳的。王军芳应选择委托人西李家庄村村民委员会主张合同责任。王军芳辩称，1、从合同的相对性看两份购房合同，世华地产一直都是合同当事人，世华地产与西庄村委会作出的关于违约金债权交由被上诉人西庄村委会负担的约定对被上诉人不产生直接的约束力。2、本案应当适用第一份合同的违约条款。3、被上诉人的诉讼请求没有超过诉讼时效。4、上诉人与西庄村委会之间的纠纷应当另案解决。王军芳的房子和张乃真的房子平米是一样的，是被世华房地产强行拿走，其他的都和一审一致。西庄村委会辩称，世华公司说的是实际情况，村委服从法院调查和判决。施工的时候具体情况我也不清楚，是以前村长的事情，他们各说一词，按照法院的调查和判决为主。王军芳向一审法院起诉请求:判令二被告向王军芳支付违约金61878.2元。一审法院认定事实：西庄村委会与阳泉世华公司于2011年7月6日签订了《昔阳县西装村整体搬迁建设项目委托代建合同》,又于2014年7月1日签订了《补充协议》，约定西李家庄村系昔阳县“文华苑”项目的建设投资方,委托世华公司代理其进行该项目的开发，合同中还约定延期交房产生的违约金由西李家庄村承担。2012年夏天，王军芳与世华公司签订了《商品房买卖合同》，王军芳首付274283元贷款购买住宅楼房一套，合同约定2013年10月1日将楼房交付王军芳使用，以及逾期交房承担的责任等。合同签订后，王军芳按约履行了交付房款的义务，世华公司未按约定期限交付房屋，直至2016年11月4日王军芳才拿到钥匙。2016年11月4日，世华公司收回《商品房买卖合同》，与王军芳重新签订了《商品房买卖合同（预售）》，并将交房时间约定为2016年5月1日。一审法院认为，（一）王军芳与世华公司签订合同的交房时间应以那份合同为准。2016年11月4日王军芳与阳泉世华公司签订新的（商品房买卖合同（预售)》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，应为合法有效合同，合同约定交房时间为2016年5月1日。根据王军芳的陈述实际交房时间为2016年11月4日，且当天收回原来签订的合同，并签订的新合同开具了新的收据，庭审中，王军芳未能提供原来签订合同的相关证据，王军芳提供张乃珍的合同复印件予以佐证，认为世华公司当时签订合同提供的是格式合同,所有签订合同约定的交房时间为2013年10月1日，应当以《商品房买卖合同》确定的交房时间为准。世华公司提出以新合同为准，但其确实承认收回旧合同,签订新合同。该院认为应当以旧合同确定的交房时间为准，王军芳虽未能提供原始合同，但提供系列案件世华公司格式旧合同予以佐证，且王军芳提供的新收据，同样的款项却写两份收据，明显不符合常理。综合该院所判系列案件的交房时间都是2013年10月1日。该院认为王军芳与世华公司应当以旧合同确定的交房时间为准即2013年10月1日。世华公司明确提出按照合同确定的2013年10月1日交房,王军芳诉求已经超过诉讼时效的抗辩事由，对此,根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定,未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定,可以确定履行期限的,诉讼时效从履行期限届满之日起计算;不能确定履行期限的,诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算,但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的,诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。本案中,王军芳与世华公司于2012年签订的房屋买卖合同中,未约定世华公司支付逾期交房违约金的时间，世华公司亦未举证证明其明确表示不履行义务的时间,王军芳可以随时向世华公司主张权利,故王军芳提起本案诉讼不超过诉讼时效期间。（二）关于王军芳计算违约金的标准和依据。王军芳主张按照原始合同计算:逾期交房违约金为房款274283元×逾期交房天数1128天×每日赔付违约金的比例0.02%=61878.2元。世华公司应当按照合同关于逾期交房违约责任的约定支付违约金。故王军芳主张违约金计算合理合法，该院予以支持。（三）关于责任承担问题。阳泉世华公司认为其属于代建，实际开发销售主体是西庄村委会,请求法院驳回王军芳对其的起诉。西庄村委会认为王军芳与阳泉世华公司签订商品房买卖合同,阳泉世华公司是合同一方的主体，责任应由其承接。该院认为，王军芳与阳泉世华公司签订合同属于有效合同符合自愿原则，依法应当履行合同确定的权利和义务，作为合同一方理应承担相应的违约责任,虽然所举证据证明二方之间就延期交房约定由西庄村委会承担,根据合同法第八十四条之规定,“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意”。由此规定可以看出，此转让必须债权人、债务人和第三人三方共同认可,才能成立。故二方的补充协议对合同的相对方即本案王军芳不产生法律效力,世华公司的抗辩不符合法律规定，该院不予支持。另外需要说明的是该院在2017年期间曾对“文化苑’商品房买卖支付违约金案件做过判决，判决西庄村委会承担责任,但此类案件前提是第三人西庄村委会已经以自己的名义向业主方出具了书面欠条,符合合同法所规定的权利义务转移的法定要件。本案中,村委会不仅没有出具过欠条，而且明确提出自己不是合同主体之抗辩，其抗辩理由成立。世华公司在履行合同主体责任后，可以依据相关事实和与西庄村委会的有关约定,另行协商或依法定程序起诉向西庄村委会主张权利较为合理，更符合法律规定。经调解无效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定。一审法院判决：一、阳泉世华房地产开发有限公司于本判决生效以后十五日内支付王军芳违约金61878.2元。二、驳回王军芳的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。其余事实与一审查明一致。本院认为，根据原审查明及庭审陈述，上诉人世华公司与被上诉人个人之间在2012年签订过《商品房买卖合同》，而上诉人认可收回该合同并重新签订新的《商品房买卖合同（预售）》，同时有系列案可以佐证该事实的存在；该二份合同作为格式合同，对同一笔购房款项书写两份交付房屋时间不同的购房合同，明显与常理不符，原审采信原始合同的交房时间符合当事人的真实意思表示；况且在已生效系列案件中对房屋交付情况认定一致的情形下，本案原始合同约定的交房时间可以直接认定。上诉人作为签订合同的一方当事人应当履行其合同所约定的权利义务，在未能按期交付房屋的情况下，原审判令其承担违约责任符合合同约定。至于上诉人认为买房个人应当向村委主张违约责任，因村委并非合同的相对方且在权利义务未能转移、承接的情况下，上诉人可就其主张根据事实和约定另行解决，原审就此已经明示亦保护了上诉人的诉权。综上，阳泉世华房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1347元，由阳泉世华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  申子西王雪审判员王雪赵保军审判员赵保军二〇二〇年三月三十日书记员智慧