云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终32号上诉人（原审被告、反诉原告）：云南华升房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市官渡区关兴路239号901-904号。法定代表人：高绍华，总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：云南华升房地产开发有限公司师宗分公司，住所地师宗县漾月街道贯冲坡（林语轩小区）。负责人：朱冲礼，总经理。上诉人云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司共同委托诉讼代理人：龚爱民，云南柏源律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王海燕，女，汉族，1985年1月28日生，中专文化，护士，师宗县人，住师宗县。上诉人云南华升房地产开发有限公司（以下简称华升公司）、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司（以下简称华升师宗分公司）因与被上诉人王海燕商品房销售合同纠纷一案，不服师宗县人民法院（2019）云0323民初1804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，经征询当事人意见后，进行了书面审理。本案现已审理终结。上诉人华升公司、华升师宗分公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的反诉请求，解除商品房销售合同。事实与理由：1.本案上诉人交房是按合同约定的2016年8月31日前通知交房，接房时间2016年9月1日后，上诉人建设的师宗信合怡苑是2016年8月底前工程完工并进行了验收合格。从2016年9月3日至2016年12月14日经通知也有29户业主接房入住。另有部分不按规定接房，自己撬门入住。本案被上诉人信合怡苑住3－3－201号，他下层3－3－102号陈檐志也是2016年9月3日接的房。同一栋楼，同一单元上下楼也有多人接房入住。一审法院没有否认这一交房事实，就不能认定交房之日（即2017年7月29日）。因为2017年7月20、21日的交房公告是因多数信用社职工拒绝接房，上诉人不得已作出的催告交房行为，不是交房日期界限，一审把此作为交房界限明显错误。2.本案上诉人没有逾期交房，更没有逾期332天交房，一审判决上诉人承担35097.86元违约金错误。本案上诉人有充分的证据证实是按时交房，不存在逾期交房情况，而且按照合同约定违约时间只有30天和60天共90天，超过90天就要解除合同，不可能算出332天的违约金。3.本案被上诉人不按时接房是其自己的事，不是上诉人的责任，说明是被上诉人消极不接房。4.上诉人不能按期为被上诉人办理不动产权证书，在审理时被上诉人同意“待以后有条件再办”，一审就此诉请也没有再进行判决，评判时却认为与本案无关。5.本案由于被上诉人长期拒不接房，已经超过一年时间，按照双方签订的合同约定，上诉人有权解除合同，上诉人基于该约定在一审时提起了反诉，一审对此不加评述，也不支持，是不正确的。综上，本案上诉人没有违约，请求二审支持上诉人的诉讼请求。被上诉人王海燕未作答辩。王海燕向一审法院起诉请求：1.被告继续履行合同，向原告交付信合怡苑住3-3-201号房，并在交房手续完成后180个工作日内为原告办理房屋产权登记；2.被告向原告承担逾期交付信合怡苑住3-3-201号房的逾期交房违约金35982元；3.本案诉讼费由被告承担。华升公司、华升师宗分公司向一审法院反诉请求：解除反诉原告与反诉被告签订的信合怡苑3-3-201《商品房购销合同》，反诉原告愿意退还购房款，并承担购房款5％的违约金。一审法院认定事实：华升师宗分公司系华升公司的分支机构。2015年6月15日，原告王海燕与被告华升师宗分公司签订了商品房购销合同（合同编号：信合怡苑住3-3-201），约定：原告购买被告位于师宗县，合同总价款为276797元。原告于签订合同之日支付商品房首付款86797元，余款190000元通过办理银行按揭支付。被告到相关部门办理了房屋备案登记。合同约定被告应于2016年8月31日前交付房屋，并对逾期交房明确了违约责任，即自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天原告已交付房款0.02%向原告支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，被告按原告已付款的0.04%乘以逾期天数向原告支付违约金；逾期交房90日以上，双方有权解除合同；被告按房款5%向原告支付违约金，被告向原告退还已付款，原告发生的交易相关税费由被告承担。后被告未按约定的时间交付房屋，并于2017年7月20日在小区内发布了交房公告，于2017年7月21日在《曲靖日报》第8版公告交房，公告确定交房的日期为2017年7月29日至2017年8月6日。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订了商品房购销合同，被告将商品房销售给原告，原告支付购房款，被告应当按照合同约定及时交付房屋，故原告要求被告继续履行合同、交付房屋的诉讼请求合法有据，予以支持。被告未按照合同约定的时间交付房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。合同对违约金及计算方法做出了约定，即按总价款的0.02%、0.04%分别乘以逾期天数计算，原告主张支付违约金符合双方的合同约定，予以支持违约金数额35097.86元（即276797元×0.02%×30天＋276797元×0.04%×302天）。华升师宗分公司系华升公司成立的分公司，不具有法人资格，其民事责任应由华升公司来承担，故华升师宗分公司的行为应视为华升公司的行为，产生的法律后果亦应由华升公司来承担。对于原告要求被告为其办理房屋产权登记的诉讼请求，因双方还未办理正式的房屋交接手续，在未交房前无法确定双方的条件是否符合产权登记的行政审查要求，故对该诉讼请求不予支持。针对双方是否应当解除合同的问题，被告提出了解除合同的反诉请求，但被告（反诉原告）没有相应证据或证据不足以证实其诉讼请求，且第三方与二被告（反诉原告）之间的合同关系不属本案的调整范围，故被告要求解除合同的诉讼请求不符合双方签订合同的交易目的，该辩解理由不能成立，不予支持。判决：一、被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司继续履行与原告王海燕于2015年6月15日所签订的合同编号为ＹＪＧ-2003信合怡苑住3-3-201号的《商品房购销合同》，并于本判决生效后十五日内将位于师宗县的房屋交付给原告王海燕管理使用；二、被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于本判决生效后十五日内依合同约定向原告王海燕支付违约金35097.86元；三、驳回本诉原告王海燕的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的反诉请求。本诉案件受理费700元，减半收取350元，由被告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司承担；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由反诉原告云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司承担。二审中，当事人没有提交新证据，经电话征询双方当事人意见，双方均同意二审书面审理。经二审审理查明的事实与一审审理确认的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，上诉人华升师宗分公司与被上诉人王海燕签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。《商品房购销合同》约定于2016年8月31日前交付房屋，上诉人于2017年7月20日在小区内发布交房公告，于次日在《曲靖日报》第8版公告交房，确定交房日期为2017年7月29日至2017年8月6日，华升师宗分公司未按合同约定的时间交付房屋给被上诉人，上诉人逾期交房事实成立，已构成违约，应当承担违约责任。同时，当事人在《商品房购销合同》中对逾期交房的违约责任约定了计算标准，一审从合同约定的交房时间次日起计算相应违约金至2017年7月29日，该违约金的计算并无不当。上诉人提出其可依照合同约定解除合同的主张，虽然双方在合同中约定了合同解除权，但该权利的行使应属于守约方，行使与否的选择权在守约方，而不是违约方，否则将损害守约方的权益，不利于社会诚实信用的建立，也不符合法律的价值取向，因被上诉人作为守约方在本案中选择主张继续履行合同，且涉案《商品房购销合同》具备继续履行的条件，故上诉人的反诉请求不予支持，一审判决继续履行合同并无不当，上诉人上诉主张的事实与本案事实不符，其上诉理由不予采纳。综上所述，上诉人华升公司、华升师宗分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由上诉人云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司负担。本判决为终审判决。审判长 夏 尧审判员 刘招银审判员 孙靖然二〇二〇年三月十二日书记员 唐 皓