湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初512号原告：黄国强，男，1982年1月4日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。原告：刘艳红，女，1986年12月15日出生，汉族，住湖南省东安县舜皇山管理局江口工区。委托诉讼代理人：黄国强，男，1982年1月4日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区，系原告前夫，代理权限为特别授权。被告：湖南锦洪地产实业有限公司，住所地永州市冷水滩区零陵北路488号。法定代表人：李三妹，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴春生，男，1970年1月16日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，系被告公司员工，代理权限为一般代理。原告黄国强、刘艳红与被告湖南锦洪地产实业有限公司（以下简称锦洪公司）商品房合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄国强、被告锦洪公司的委托诉讼代理人吴春生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄国强、刘艳红向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还原告代缴房产银行按揭手续费2320元（理财费、保险费、抵押登记费）；2、要求被告退还原告办理《房屋产权证》多缴纳的费用（24000-3480（维修基金）-8473.72（契税）=12046.28元）；3、因被告逾期办理《房屋产权证》，根据合同第十三条要求被告支付原告已付房价款的1%违约金（211843×0.01=2118.43元）；4、要求被告承担原告多缴纳房屋总价2.5%的契税，即211843×2.5%=5296.075元；5、要求被告支付原告逾期交房违约金35377.781元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：其一，原告黄国强、刘艳红与被告湖南锦洪地产实业有限公司（变更前：永州锦华置业发展有限公司）于2011年4月14日签订了《锦华阳光百合》商品房买卖合同，合同编号为7K，付款方式是银行按揭付款，在2012年3月13日办理按揭时，被告以银行要收取理财费、保险费、抵押登记费为由，代收缴原告2320元，办理完按揭后也未提供任何发票，后经原告询问银行，并没有收取任何费用，故要求被告退还原告所缴费用2320元。其二，在交房期间，被告要求原告缴纳20000元办证费用，后又在2018年2月27日以办证费用不够为由要求原告补交4000元办证费，前后共缴纳24000元。现被告提供给原告的房屋不动产证各类办证发票（契税8473.72元，维修基金3480元）总金额为11953.72元，按照约定的多退少补原则，被告应退还原告多缴纳的费用（24000-3480-8473.72=12046.28元）。其三，根据购房合同第十三条的约定，被告应当在商品房交付使用后180工作日内为原告办理房屋产权证，房屋交房时间为2012年4月，而被告在2017年中旬才陆续开始办理房屋产权证，故要求被告按照合同约定支付原告已付房款的1%的违约金（211843×1%）2118.43元。其四，合同约定2012年4月交房，被告拖延至2018年3月28日才办理出不动产权证，在此期间，两原告黄国强、刘艳红因性格不合，在2014年1月23日协议离婚，该房屋产权归男方。根据房产局缴税工作人员描述，若两原告在其婚姻存续期间办理不动产权，应缴纳房价1.5%的契税，即211843×1.5%=3177.645元，由于被告一直拖延至2018年3月28日才为原告办理出不动产权证书，导致原告实际缴纳的契税为房价的4%，即211843×4%=8473.72元，故要求被告承担二原告多缴纳房价的2.5%的契税，即211843×2.5%=5296.075元。其五，根据购房合同第八条约定，被告应当在2012年4月30日前将商品房交付原告使用，可被告实际交房时间为2013年3月31日。根据购房合同第九条，出卖人逾期交房的违约责任中的第2条相关约定：逾期超过60日后，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之五的违约金。即每日211843×0.0005=105.9215元。2012年4月30日到2013年3月31日，总共逾期334日，违约金为105.9215×334=35377.781元。原告多次要求被告退还按揭费用及办证多缴纳的费用，可被告以多种理由拒绝退还，为此，为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院查明事实，依法判决所请。被告锦洪公司辩称，一、被告已为原告办理了个人住房按揭手续，相关费用也已代为缴纳；二、合同约定该商品房的房产证、土地证的办证税费，办理时按相关部门规定缴纳，被告代收代缴，原告自愿缴纳20000元办证费用，被告依约为原告办理了不动产权证书，并将不动产发票、契税发票、房屋维修基金等发票提供给原告，只有其他不可分割的业务总票如测绘费发票，水电开户总票，缴纳税款的完税证明等票据没有交与原告。房屋交付时，被告为原告安装了独立的水、电表，原告水电已正常使用，原告应承担上述费用；三、原告未提供办证费用可以多退少补的任何依据；四、被告不存在违约行为，阳光百合小区为永州市政府103个集中办证小区之一，由于政府政策各方面的原因导致被告未及时给原告办理不动产权证。被告已将房交付给原告使用，不存在延迟交房的违约行为；五、原告在办理不动产权登记证时按相关部门的规定应缴纳多少契税与被告无关。根据原、被告双方当庭的陈述以及提供的证据，本院确认事实如下：2011年4月14日，二原告黄国强、刘艳红与被告锦洪公司签订了《[锦华•阳光百合]商品房买卖合同》，合同编号7K,合同主要内容：一、原告购买被告开发的“锦华•阳光百合”710号房，合同约定建筑面积约115.34平方米，商品房单价为每平方米1836.69元，总价211843元，以上价格不包含办理该商品房的房产证、土地证的税、费，办理时按相关部门规定缴纳，被告代收代缴；二、原告按照银行按揭或住房公积金付款，签订合同时一次性支付合同总金额30%以上，即66843元，余款145000元向银行或住房公积金中心申请贷款；三、被告应当在2012年4月30日前，将符合约定的商品房交付原告使用，除合同规定的特殊情况外，被告若未按合同约定期限交付的，逾期超过六十日后，合同继续履行的，自合同约定的商品房最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款的万分之五的违约金；四、被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，由被告提供资料报产权登记机关备案办理《房屋产权登记证》，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证和土地分户证的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按首付款和银行按揭方式支付了全部购房款。2012年3月13日，原告向被告缴纳“7Ｋ按揭手续费（理财费、保险费、抵押登记费）”2320元。2013年2月17日，原告向被告缴纳“710预交办证费用”20000元。2017年8月19日，被告委托唐敏、陈玲办理不动产权登记手续，约定每户每证600元。2018年2月27日，原告黄国强向被告补交契税钱4000元。2018年3月28日，被告为原告办理了不动产权证，不动产权证号：湘（2018）冷水滩区不动产权第××号。被告代缴契税8473.72元、专项维修资金3480元，并将发票提供给原告，被告代缴办证工本费（每户80元）、测绘费（平均每户312元）、水电开户费（每户4000元）等费用均未将发票分开到户，未提供给原告。被告已为原告小区办理水电开户总户，水电原告已正常使用。另查明，永州市锦华置业发展有限公司于2013年12月30日变更公司名称为湖南锦洪地产实业有限公司。再查明，二原告黄国强、刘艳红于2008年2月14日登记结婚，于2014年1月23日登记离婚。本院认为，原、被告签订的《[锦华•阳光百合]商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。对于本案争执焦点，合同中有约定的按约定认定，没有约定的依照法律规定、交易习惯处理。本案的争议焦点为：一、被告是否应当退还原告缴纳的银行按揭手续费问题。被告收取原告按揭手续费2320元，但未提供任何向银行代缴该费用的票据及相关证据予以证明，故对原告要求被告退还银行按揭手续费2320元的诉请，本院予以支持。二、被告是否应当退还原告多收取的办理房屋产权证的费用问题。依据《商品房买卖合同》的约定：商品房总价不包含办理该商品房的房产证、土地证的税、费，办理时按相关部门规定缴纳，被告代收代缴。因此，契税8473.72元、专项维修资金3480元、办证的工本费80元、测绘费312元，共计12345.72元，应由原告承担。根据商品房销售习惯，被告作为房屋出卖人应当为买受人办理权属证书，代办费600元由被告承担。被告将房屋交付原告使用后已为原告小区办理水电开户，原告已正常使用水电，合同中双方未约定水电开户费用负担问题，法律对此也无明确规定，但参考冷水滩城区当时商品房交易水、电费开户费由买受人承担的习惯，故本院酌情认定水、电开户费4000元由原告负担。被告辩称办证费用系原告自愿交纳行为，本院认为，合同中虽未约定办证费用多退少补，但该款为预收款项，原则上被告理应在扣减实际发生的且约定由原告承担相关费用后，将剩余费用返还给原告，故对被告该辩称不予支持，被告应当退还原告办证费用7654.28元（24000-8473.72-3480-80-312-4000）。三、被告是否应当支付原告逾期办理《房屋产权证》违约金问题。依据《商品房买卖合同》第八条、第十三条的约定，被告应在2012年4月30日前将符合约定的商品房交付原告使用，应当在商品房交付使用后180个工作日内办理房屋产权登记，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书和土地分户证的，双方同意按原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。被告于2018年3月28日为原告办理了不动产权证，其实际办证的时间已经超过合同约定的办证时间，已构成违约，故对于原告要求被告支付逾期办证违约金211843×1%=2118.43元的诉请，本院予以支持。四、被告是否应当承担原告多缴纳的房屋总价的2.5%的契税费用问题。契税费的缴纳标准是按国家相关规定进行收取的，二原告黄国强、刘艳红离婚导致契税缴纳标准变更，与被告无关，故对原告要求被告承担多缴纳房屋总价的2.5%契税的诉请，本院不予支持。五、被告是否应当支付原告逾期交房违约金问题。依据《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，被告应在2012年4月30日前将符合约定的商品房交付原告使用，如若逾期交房，被告应承担逾期交房的违约责任，但原、被告双方均未提供证据证实该商品房的具体交房时间，故对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。综上，对原告诉请予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告湖南锦洪地产实业有限公司在本判决生效后十日内退还原告黄国强、刘艳红银行按揭手续费2320元；二、被告湖南锦洪地产实业有限公司在本判决生效后十日内退还原告黄国强、刘艳红办证费用7654.28元；三、被告湖南锦洪地产实业有限公司在本判决生效后十日内支付原告黄国强、刘艳红逾期办证违约金2118.43元；四、驳回原告黄国强、刘艳红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1229元，减半收取614.5元，由原告黄国强、刘艳红负担484.5元，被告湖南锦洪地产实业有限公司负担130元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  蒋建春二〇二〇年三月五日代理书记员  唐 丽