四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4762号 上诉人（原审被告）：南充东海实业有限公司，住所地南充市顺庆区滨江中路二段433号青年城二区1幢26层3号。 法定代理人：张夏星，总经理。 委托诉讼代表人：杜黎宏，男，1981年1月17日出生，汉族，住南充市顺庆区，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：贾全，男，1992年12月6日出生，汉族，住南充市顺庆区。 上诉人南充东海实业有限公司（以下简称东海公司）与被上诉人贾全商品房预售合同合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初5174号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人东海公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，判令上诉人按照合同约定向被上诉人支付违约金；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：双方签订的《商品房买卖合同》第二十条明确约定了逾期办理权属登记的违约金计算方法，一审认定该条款有效，但错误适用《合同法》第一百一十四条的规定。被上诉人认为上诉人违约行为存在，但并未给被上诉人造成任何损失。上诉人在约定时间交房，被上诉人也一直使用该房屋，被上诉人购买该房屋的最大功能即为居住，现房屋本身经济价值成倍增长，不存在约定违约金低于损失的说法。被上诉人起诉请求第一项为支付迟延办证违约金30000元（计算标准从2017年5月1日起按照日万分之一计算至2019年5月31日止），一审超出其诉讼请求进行判决，属于程序错误。 贾全答辩称：一审正确，请求维持原判。 贾全向一审法院提出诉讼请求：1、判令东海公司支付逾期办理房屋产权证的违约金30000元（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，或一般商品房买卖合同制式约定该违约金为房屋总价款的日万分之一，或一般中级法院判决的该类商品房买卖合同逾期办理房屋产权证违约金计算标准，三者取大值）；2、判令东海公司承担（贾全所购买的该房屋所在整体建筑，在设计使用年限期间，因东海公司开发建设原因所致的，持续性的质量安全监测、鉴定、维修、加固整改）责任；3、本案诉讼费由东海公司承担。 一审认定如下事实：2013年9月10日，贾全与东海公司签订《商品房买卖合同》（合同编号201309100238），约定：东海公司将其开发的位于顺庆区金鱼岭路238号城市首座小区3幢1单元30层1-3004号房屋出售给贾全，建筑面积95.42平方米，房屋总价款429390元整。东海公司应在2015年10月31日前向贾全交付该商品房，同时约定东海公司应当在2017年4月30日前，取得贾全所购商品房所在楼栋的权属证明。如因东海公司的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，逾期后向贾全支付已付房价款的万分之三作为违约金，买受人不退房。如因东海公司的责任，贾全未能在商品房交付之日起548日内取得房屋所有权证书的，双方同意按逾期后向贾全支付已付房价款的万分之三作为违约金，买受人不退房。贾全以银行按揭贷款方式付清购房款429390元，并于2015年11月13日办理了房屋交接手续。法庭辩论结束前，东海公司未能提供贾全所购商品房所在楼栋的权属证明，同时贾全亦未能取得房屋所有权证书。故贾全诉至一审法院提出上述诉请。 另查明，南充市自然资源和规划局信访事项告知书载明：南充东海实业有限公司未按照合同约定按照约定按期缴纳土地出让价金，产生违约金后至今未缴纳违约金，因此也无法办理该部分土地不动产登记，导致城市首座大部分业主未能办理不动产权证。 一审认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，为买受人办理房地产权属证书即不动产权属证书，是出卖人的法定义务。不动产权属证书办证迟延，限制了物的流转和融资功能，为不完全交付，理应承担相应违约责任。贾全与东海公司签订的《商品房买卖合同》》对办证期限约定为商品房交付之日起548日，自2015年10月31日至2017年5月1日止，即2017年5月1日前为贾全办理房屋权属证书，东海公司至今未能为贾全办理房屋不动产权证书，故对贾全要求东海公司支付逾期办证的违约金的请求，予以支持。《商品房买卖合同》第二十条约定逾期办证后向贾全支付已付房价款的万分之三作为违约金，该约定明显过低，违反权利与义务相适应原则。迟延办证的后果是限制物的流转与融资功能，从而增加所有权人的融资成本，产生交易机会损失，故法律规定在无约定而损失难以举证的情况下，以逾期贷款利率计算经济损失，体现违约责任的补偿性。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，一审酌定以中国人民银行公布的同期流动资金贷款基准利率计付违约金。 另贾全主张东海公司承担贾全所购房屋整体建筑，在设计使用年限期间，因东海公司开发建设原因所致的，持续性的质量安全监测、鉴定、维修、加固整改责任的诉请，不属于本案审理范围，一审予以驳回。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十六条、第十八条，一审判决：一、南充东海实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向贾全支付迟延办证违约金（违约金计算方式为：以总房款429390元为基数，从2017年5月1日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付违约金至2019年5月31日止）；二、驳回贾全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费275元，由南充东海实业有限公司负担。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，贾全与东海公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定各自履行合同义务。因东海公司原因，东海公司未按合同约定的时间为贾全办理该房屋的权属转移登记，构成违约，应当承担违约责任。 关于违约金的标准，案涉《商品房买卖合同》中约定如因东海公司原因，贾全未能在商品房交付之日起548日内取得房屋所有权证书的，双方同意按合同逾期后贾全支付的已付房价款的万分之三作为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案中，贾全未提供因东海公司迟延办理转移登记产生损失的证据，本院酌定由东海公司以购房款为基数按照每日0.04‰的标准计算逾期办理转移房屋权属登记违约金。 贾全在起诉请求中关于逾期办理房产证违约金的主张金额为定数30000元，其在括号内的三种计算方式系对逾期办理房产证违约金30000元的计算方法说明。贾全在一审辩论终结前没有变更诉讼请求金额，其主张东海公司支付逾期办理房产证违约金金额应以30000元为其诉请金额。东海公司应当按照本院确定的逾期办证违约金计算方式以30000元为限向贾全支付逾期办证违约金。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初5174号民事判决第二项，即“驳回贾全的其他诉讼请求”； 二、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初5174号民事判决第一项； 三、南充东海实业有限公司于本判决生效后10日内向贾全支付迟延办证违约金（违约金计算方式为：以总房价款429390元为基数，从2017年5月1日起按每日0.04‰的标准计算至南充东海实业有限公司为贾全办理房屋权属转移登记时止，如南充东海实业有限公司为贾全办理房屋权属转移登记前按此计算方法的违约金金额已达到30000元，南充东海实业有限公司向贾全支付的迟延办证违约金以30000元为限）。 如债务人未按本判决指定期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费275元，二审案件受理费550元，均由南充东海实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 张梓欣 二〇二〇年三月四日 书记员 杜丝亚