浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终362号上诉人（原审原告）：朱红，女，1972年2月25日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：凌巧荣、柴乐天，浙江红船律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马建明，女，1969年1月7日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：张艳菊，浙江南湖律师事务所律师。原审被告：马文明，女，1971年11月17日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：高祎，嘉兴市秀洲区秀州法律服务所法律工作者。原审第三人：嘉兴市秀洲区新塍雅茗房产中介服务部（个体工商户）。住所地：嘉兴市秀洲区新塍镇新洛西路月波桥北东第10间。统一社会信用代码92330411MA2EYTP314。经营者：章金明，女，1972年10月20日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。上诉人朱红因与被上诉人马建明、原审被告马文明、原审第三人嘉兴市秀洲区新塍雅茗房产中介服务部（以下简称雅茗中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市秀洲区人民法院(2019）浙0411民初2669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱红上诉请求：撤销原判第二、三、四项，改判：马建明立即双倍返还朱红定金40000元；马建明立即返还朱红支付的购房款100000元；马建明赔偿朱红损失900000元(暂定，其中包含朱红支付的中介费4300元；朱红2016年6月1日支付的10万元房款的利息损失，应按银行逾期贷款利率的二倍从2016年6月1日起计算至马建明实际归还之日；房屋价格上涨产生的价差损失（以评估为准）)。本案的一、二审诉讼费用由马建明承担。事实和理由：一、马建明在2016年5月2日签订《房产买卖契约》和《补充协议》时隐瞒案涉房产已于2015年7月7日被鉴定为D级危房的事实，欺骗朱红，且马建明未通知朱红其已与嘉兴秀洲区新塍古镇开发有限公司签订危房解危永久腾退补偿协议书的事实，实质是一房二卖，直接导致案涉房屋交易客观上无法继续，故马建明构成违约。二、退一步讲，即使案涉房屋不是危房、没有与他人签订腾退协议书，房屋可以交易，本案也是马建明违约在先，朱红的行为并不违约，一审认定朱红构成违约属事实认定错误。朱红与马建明虽约定2016年5月30日由马建明将房产正式交付朱红，朱红在交房时一次性付清房款，但马建明同时保证案涉房产产权清楚。正因为签约人马建明在签约时不是产权所有人，故同日双方又签订《补充协议》一份，约定马建明保证订立此协议已代表房屋其他遗产继承人的意愿，马建明及其他继承人保证协议订立后先办理遗产继承手续，再配合办理房屋过户手续。《补充协议》是对《房产买卖契约》的补充，应当优先适用，故马建明及其他继承人应在协议订立后先办理遗产继承手续。从双方签订协议到约定的付款日有28天的间隔时间，在这28天的间隔期内马建明及其他继承人没有办理遗产继承手续(至今未办理遗产继承手续)，直接导致房屋买卖合同根本无法履行，包括无法交付。在产权没有过户到马建明名下时，朱红不付款是理所当然的。因此，朱红不构成违约，马建明违约在先。为促成交易，朱红仍然提前支付了10万元房款，朱红不仅没有任何违约行为，而是积极促进交易。三、马建明原审中竟然否认收到10万元房款，将朱红支付的10万元房款谎称为是另外的借款。四、原审准许朱红的利息损失应按银行逾期贷款利率的两倍即年利率13.05%计算在前，判决结果却改为年利率8.7%计算，明显有误。五、马建明应当赔偿朱红损失900000元(暂定)。1、因马建明违约，案涉房屋买卖契约无法履行，中介费属于因马建明违约给朱红造成的损失，马建明应当赔偿朱红中介费损失4300元。2、朱红已付房款的利息损失，按银行逾期贷款利率的两倍即年利率13.05%计算。3、房屋价格上涨产生的价差损失【以评估为准】)，如无法评估的，至少应当按约定赔偿房屋款总金额的两倍，即90万元。马建明二审答辩认为朱红上诉没有事实和法律依据。马建明没有隐瞒欺骗，朱红要求马建明赔偿没有依据，请求法庭驳回朱红的上诉。马文明在二审中述称同意马建明的答辩意见。雅茗中介二审中未作陈述。朱红一审诉讼请求为要求马建明、马文明双倍返还定金40000元，归还已付购房款100000元，赔偿违约而造成的损失900000元，后增加要求解除与马建明签订的房产买卖契约、补充协议的诉讼请求，并明确要求赔偿违约而造成的损失，包括中介费4300元、购房款100000元的利息损失（要求按银行逾期贷款利率的两倍从2016年6月1日起计算至实际还款之日）、房屋价格上涨产生的价差损失（以评估为准）。一审法院经审理认定：案外人马世昌、杨菊英系马建明、马文明之父母，分别于2002年7月和2016年9月去世。嘉兴市秀洲区新塍镇鸟湾18号房屋（原门牌号为××，以下简称涉案房屋）的所有权登记于马世昌名下。2016年5月2日，经第三人雅茗中介居间介绍，马建明以马世昌、杨菊英、马文明及其本人为卖方（甲方），与作为买方的朱红（乙方）签订房产买卖契约一份，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，成交价格为450000元，首付定金20000元，余款430000元在2016年5月30日正式交房时一次付清；马建明保证有权签订房产转让合同，否则由此引发的一切后果由甲方承担；甲乙双方如有一方违约，按当时市场价格估价，违约方赔偿对方房屋款总金额的两倍；第三人雅茗中介作为中介见证在上述房产买卖契约中盖章。同日，马建明又与朱红签订补充协议一份，载明其保证订立此协议已代表涉案房屋其他遗产继承人意愿，马建明及其他继承人保证此协议订立后先办理遗产继承手续，再配合朱红办理房屋过户手续，如朱红不再办理过户手续，马建明认可此协议已将房屋产权及该房屋今后所有收益由朱红所有。朱红于上述房产买卖契约、补充协议签订当日支付马建明定金20000元，但未能按约于5月30日支付购房款430000元并办理房屋交付手续，后仅于6月1日支付马建明100000元，余款330000元未予支付，马建明亦未将涉案房屋交付朱红，朱红遂提起诉讼。一审另查明，浙江中浩应用工程技术研究院有限公司应嘉兴市秀洲区新塍镇人民政府委托，对涉案房屋结构危险性进行鉴定，于2015年7月7日出具技术报告一份，结论为涉案房屋整体出现险情，须立即采取相应加固处理措施，在未处理前应停止使用；基于该房屋加固的经济价值较低，故建议拆建处理。2019年5月11日，马建明丈夫与嘉兴秀洲区新塍古镇开发有限公司签订新塍镇镇区D类危房解危永久腾退补偿协议书，约定马建明一方同意永久腾退，该公司按月补偿过渡费，直至马建明一方享受公房政策或拿到安置房为止。应朱红申请一审法院委托嘉兴求真房地产估价有限公司对涉案房屋的现行价格作出评估。评估人员在进行现场勘察时，发现涉案房屋已在2017年12月被嘉兴市秀洲区新塍镇人民政府封存，无法进入内部勘察，遂作退卷处理。2016年5月26日，朱红支付第三人雅茗中介中介费4300元。上述事实，由户口登记表、登记事项变更和更正记载、房屋所有权证（嘉房权证洲字第××号）、房产买卖契约、补充协议、收款条、收条、银行个人活期账户交易明细、技术报告、新塍镇镇区Ｄ类危房解危永久腾退补偿协议书等证据以当事人陈述证实。一审法院认为，涉案房屋的所有权登记于马世昌名下，应属马世昌、杨菊英夫妻共同财产。马世昌过世后涉案房屋首先应作为马世昌、杨菊英的夫妻共同财产进行分割，剔除属于杨菊英的财产份额后，剩余部分才作为遗产由杨菊英及其女儿——马建明、马文明继承。后马建明未经杨菊英、马文明同意或授权，单方就涉案房屋转让事宜与朱红达成协议，并签订了房产买卖契约，属无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。但是，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条也规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。对于上述法律适用问题，《中华人民共和国立法法》第九十二条规定：同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。《中华人民共和国民法总则》第十一条规定：其他法律对民事关系有特别规定的，依照其规定。故上述物权法第十五条的规定较合同法第五十一条规定而言，属新的规定、特别规定，应优先适用。综上所述，朱红与马建明所签订的房产买卖契约、补充协议系双方当事人真实意思表示，且无合同法第五十二条规定的无效情形，依法成立并已生效，对合同双方当事人均具有法律约束力。被告方有关合同未成立、无效的答辩意见，一审法院不予采纳。根据双方约定，涉案房屋先交付并付清房款，再办理继承和过户手续，即在2016年5月30日马建明正式交房，朱红一次性付清剩余购房款430000元。然朱红未能按时履行付款义务，也未前往新塍镇与马建明办理房屋交付手续，而补充协议关于“先办理遗产继承手续，再办理房屋过户手续”的约定，并不构成对原定房屋交付和购房款支付时间的变更，故朱红的上述行为已构成违约，其要求马建明承担违约责任缺乏法律和合同依据，一审法院不予支持。马建明、马文明认为合同未成立或无效，不存在合同解除问题，马建明不同意继续履行合同，马文明不同意将涉案房屋转让给朱红，由此可以推断朱红关于合同解除的诉讼请求符合马建明、马文明的意愿，故房产买卖契约、补充协议应予解除。合同解除后，马建明应返还朱红已付定金20000元和购房款100000元，合计120000元，并赔偿朱红资金占有期间的利息损失。朱红主张利息损失按银行逾期贷款利率的两倍即年利率13.05％计算，不违反国家关于利率限制的规定，一审法院予以准许。马建明辩称朱红支付的120000元为借款，双方之间属借贷关系，但未能提供相关证据证实，一审法院不予采纳。鉴于朱红未能按期履行购房款交付和办理房屋交付手续义务的违约行为，其要求马建明、马文明双倍返还定金、赔偿损失的诉讼请求一审法院不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除朱红与马建明于2016年5月2日签订的房产买卖契约、补充协议；二、马建明于判决生效之日起十日内返还朱红购房定金、购房款计120000元，并赔偿朱红利息损失（利息损失以120000元为基数，其中20000元自2016年5月2日起算，100000元自2016年6月1日起算，均按年利率13.05％计算至马建明实际返还朱红上述款项之日止）；三、驳回朱红对马文明的诉讼请求；四、驳回朱红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6918元，由朱红负担5800元，马建明负担1118元，于判决生效之日起七日内交纳一审法院。各方在二审中均未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，根据《房产买卖契约》约定，2016年5月30日马建明正式交房，在交房时朱红一次性付清剩余购房款430000元。朱红认为《房产买卖契约》约定的“交房”是指房屋交付、办理产权过户登记，马建明应依据补充协议的约定与其他继承人办妥遗产继承手续，之后朱红才需要向马建明支付剩余房款。补充协议约定由马建明在协议订立后先办理遗产继承手续，再办理房屋过户手续，补充协议所表述的“办理房屋过户手续”与《房产买卖契约》所约定的“交房”从字面含义上理解并不相同，按照通常理解，办理过户手续也仅指办理房屋产权过户登记手续，故房屋产权过户登记与房屋交付占有并不能等同，《房产买卖契约》约定交房时付清余款应为房屋交付占有时付清余款，补充协议并不构成对原定房屋交付和购房款支付时间的变更。因此，朱红以马建明未与继承人办妥遗产继承手续为由拒绝支付剩余房款缺乏依据，一审认定朱红未支付房款的行为构成违约正确。朱红上诉称马建明隐瞒房屋属于危房的事实，导致房屋买卖合同未能继续履行，经查，秀洲区新塍镇人民政府委托有关单位对涉案房屋进行鉴定并于2015年7月7日出具技术报告，该报告的出具时间为双方签订房屋买卖合同之前，但并无相应证据证明在双方签订房屋买卖合同之前马建明已知晓该技术报告。另外，马建明与有关部门签订永久腾退补偿协议书的时间为2019年5月11日，为双方签订房屋买卖合同之后，故朱红称马建明隐瞒房屋为危房的事实并隐瞒已与他人签订补偿协议书导致房屋买卖合同无法继续履行的理由缺乏依据。关于一审利息的计算。一审判决表述的年利率8.7%为笔误，一审已裁定予以补正，马建明亦未提出上诉，故一审判决可以维持。综上，朱红认为马建明构成违约缺乏依据，其要求马建明承担违约责任的请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13043元，由上诉人朱红负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年三月二十四日书记员 赵婉沁