四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民再140号 再审申请人（一审被告）：李科，男，1970年10月24日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 被申请人（一审原告）：四川博闻投资管理有限公司，住所地四川省成都市成华区桃林街3号。 法定代表人:谢映红，执行董事。 委托诉讼代理人:林玉良，四川恒融律师事务所律师。 委托诉讼代理人:李武超，四川恒融律师事务所律师。 一审第三人：刘丹洋，女，1988年6月8日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：刘霞，四川蓉城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈芳，四川蓉城律师事务所律师。 再审申请人李科因与被申请人四川博闻投资管理有限公司（以下简称博闻公司）、一审第三人刘丹洋商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（以下简称一审法院）（2017）川0108民初3585号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月28日作出（2018）川01民申824号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李科，被申请人博闻公司的委托诉讼代理人林玉良、李武超，一审第三人刘丹洋的委托诉讼代理人刘霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李科申请再审称：1.一审法院作出的判决认定事实及适用法律均有误。在再审申请人李科与博闻公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》履行中，李科已按约定的付款方式向博闻公司支付了全部购房款，双方并不存在债权债务问题。李科现仅与刘丹洋及银行存在债权债务问题。2.再审申请人并未收到银行的任何通知，被申请人博闻公司在一审中提交的相关证据系伪造。3.一审法院未向李科送达开庭传票即进行审理并作出判决，审判程序严重违法。综上，请求撤销一审法院作出的（2017）川0108民初3585号民事判决，恢复李科与博闻公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》以及补充协议；恢复已撤销的相关合同的登记备案号及已注销的预告登记号；判决博闻公司向李科发送房屋权属证；一审及再审案件受理费由博闻公司承担。 博闻公司答辩称：1.再审申请人李科所提“恢复已撤销的相关合同的登记备案号及已注销的预告登记号、判决博闻公司向李科发送房屋权属证”等三项主张超出再审审理范围，不应得到支持。2.再审申请人未取得支付首付款的凭证且不能按期偿还银行贷款。博闻公司基于与银行之间的保证担保关系为再审申请人代偿购房款617223.02元，收入款项为负数。因再审申请人的违约行为致被申请人的合同目的不能实现，故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定行使合同解除权，具有事实和法律依据。3.贷款银行连续给博闻公司发出要求履行保证合同的催收通知书，该通知书加盖贷款银行专用章。再审申请人不能以其未收到银行通知书为由即否定上述证据的真实性。4.双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》中明确约定了再审申请人的送达地址以及拒收或地址不明等原因邮件被退回亦视为送达，故一审法院送达合法，审判程序合法。5.再审申请人提起本案二审时因未缴纳诉讼费被按撤回上诉处理，现又以再审的方式主张其在二审中的权利，存在滥用诉讼权利的情形，严重违背诚实信用原则。综上，请求驳回再审申请人的再审请求。 一审第三人刘丹洋述称，刘丹洋受博闻公司安排为李科办理合同的走账手续，双方并不存在真实的借款关系。刘丹洋无款借与李科，也无权收款。 博闻公司向一审法院起诉请求：1.解除博闻公司和李科签订的编号为20150088号《四川省商品房买卖合同（预售）》；2.李科协助博闻公司撤销商品房预售合同登记备案（备案号：2291614）并注销商品房预告登记（登记号：成房预中心城区字第××号）；3.本案诉讼费用由李科承担。 一审法院认定事实：2015年11月16日，博闻公司和李科签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定李科购买博闻公司开发的位于成都市成华区房屋（以下简称案涉房屋）一套，购房款总额817736元。合同第九条约定了付款方式及期限，即付款方式为贷款方式付款：买受人于2015年11月16日前支付首期房价款207736元，占全部房价款的25%；余款610000元向中国建设银行股份有限公司成都铁道支行（贷款机构）申请贷款支付，期限：18年。第十条约定了逾期付款的处理。（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.该第（一）款具体约定见附件四。双方签订的前述附件四并未约定。但双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》补充协议附件三付款方式及期限的约定载明，买受人按下列第3种方式向出卖人支付房款：3.直贷式付款方式：买受人签订合同后当日内付款人民币207736元；余款人民币610000元以银行直贷式贷款方式付清。买受人依据银行的规定承担担保费等相关费用。该补充协议第十五条关于合同解除的补充约定：1.任何一方基于合同约定解除合同且出卖人须退还买受人已付房价款的，若因买受人违约而被解除的，出卖人有权在扣除违约金和相关费用后予以退还，且无需支付已付房款的利息。2.买受人以贷款方式支付房款的，出卖人在扣除买受人应当向银行支付的所有款项（包括但不限于未归还贷款本金、利息、罚息、违约金等）以及买受人应当支付出卖人支付的所有款项的违约金（如有）后，剩余部分返还买受人。此外，合同解除时任何一方均有权要求解除担保借款合同。此外，双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》中第二十四条预售合同登记备案（三）有关预售合同登记备案的其他约定如下：2.无论本合同因何种原因解除、终止的，买受人应在本合同解除、终止后10日内配合出卖人撤销商品房预售合同登记备案，否则，应从逾期之日起每日按总房款万分之二的标准向出卖人支付违约金。此外，在撤销登记备案前，出卖人有权暂不退还相关款项。 2015年5月20日，博闻公司作为保证人之一和中国建设银行股份有限公司成都铁道支行（以下简称建行铁道支行）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。合同第二条约定最高债权限额、债权确定期间、保证范围：一、本最高额保证所担保的债权是指自2015年5月20日至2017年5月19日期间因乙方向债务人发放个人住房或商业用房贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金等。第三条约定的保证方式为连带责任保证。合同还约定其他内容。 2016年1月12日，李科以刷卡消费方式向博闻公司支付案涉房屋首付款207736元。2016年1月14日，案涉房屋办理房屋备案，备案号为2291614。2016年1月20日，建行铁道支行就李科在该行针对所购案涉房屋的抵押贷款，向李科发放贷款610000元。2016年3月21日，案涉房屋办理预售商品房预告登记，登记号为成房预中心城区字第××号，登记权利人为李科。 2017年1月10日、3月29日、6月22日，建行铁道支行分别向博闻公司出具代偿证明，证明博闻公司代李科已偿还担保贷款12600.81元、12605.14元、12624.06元。 另查明，2016年1月12日，刘丹洋和李科签订《借款协议》，约定刘丹洋向李科出借207736元用于李科支付案涉房屋首付款，同时约定李科须于2018年11月24日前向刘丹洋归还前述借款，并分别于2016年5月24日、2016年11月24日、2017年5月24日、2017年11月24日、2018年5月24日前支付的分期还款额为34622元，2018年11月24日前支付的分期还款额34626元。2016年1月28日，刘丹洋将前述借款207736元通过转账方式借与李科。 诉讼中，刘丹洋认可系受博闻公司指示将借款款项转与李科用于支付案涉房屋首付款。现案涉房屋尚未实际交付。博闻公司现已代李科向建行铁道支行清偿完毕贷款本息。 一审法院判决：博闻公司和李科签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议合法有效，对各方当事人均有约束力，各方当事人应当按照合同约定主张权利和履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。现李科逾期未向博闻公司足额支付剩余购房款并按约向贷款银行支付贷款本息，由博闻公司代其向建行铁道支行归还并结清按揭贷款，而李科也未补足剩余购房款，则李科以实际行为表明不继续履行合同，博闻公司要求解除和李科签订的合同并办理房屋预告登记注销和备案撤销登记的诉求，符合合同约定及法律规定，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、解除博闻公司和李科签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》以及补充协议；二、李科协助博闻公司办理成都市成华区房屋的商品房预售合同登记备案撤销手续（备案号：2291614）；三、李科协助博闻公司办理成都市成华区房屋的商品房预告登记注销手续（登记号：成房预中心城区字第××号）。案件受理费5989元、诉讼保全费4608元，由李科承担。 再审中，李科向本院提交《借记卡帐户历史明细清单》，拟证实其已通过陈伟杰归还两期首付款，共计6万余元的事实。经质证，博闻公司否认陈伟杰与该公司存在关联，而李科与陈伟杰之间的款项往来与本案无关。同时否认收到过李科支付的分期首付款。一审第三人刘丹洋以证据与其无关为由，未发表质证意见。 本院经审查认为，李科提交的相关证据所显示的内容不能证明其向博闻公司支付分期首付款的事实，故本院对该证据不予采信。 本院再审对一审法院查明的事实予以确认。 另查明:1.建行铁道支行向博闻公司发出的《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》（编号：2017019）载明：因博闻公司担保的借款人李科未履行借款合同的约定，按时归还借款本息，已向李科发送《提前收回贷款本息通知书》，要求李科全额偿还贷款本息，经核查，截止2017年7月5日借款人拖欠的剩余贷款本金578266.53元，拖欠利息1126.48元，合计579393.01元。2.建行铁道支行《个人贷款还款凭证》载明，2017年9月25日借款人李科、付款账号为51×××00992（博闻公司银行账号）支付贷款本金578266.53元，贷款利息7077.16元，罚息92.65元，共计585436.34元。同日，建行铁道支行出具《代偿证明》，证实博闻公司已于2017年9月25日对李科与该行借款合同项下的贷款本息予以全额代偿。3.一审判决作出后，李科不服，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日作出（2018）川01民终1769号民事裁定，以李科未在规定的期限内缴纳上诉费为由，裁定按上诉人李科自动撤回上诉处理。 本院再审认为,本案一审中博闻公司以李科未履行合同义务为由，主张解除双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》。经查，在李科与博闻公司之间就房屋买卖形成买卖法律关系时，同时在李科与建行铁道支行之间形成贷款合同关系以及贷款抵押合同关系，在博闻公司与建行铁道支行之间形成借款担保合同关系，即博闻公司为贷款人李科的购房贷款提供保证担保。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人主张的合同解除权有约定解除权与法定解除权两种。本案中，博闻公司依据法定解除权，认为其主张解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形。对此本院认为，博闻公司在《四川省商品房买卖合同（预售）》中的合同目的是收取购房人李科支付的购房款。从已查明的事实看，李科支付购房款分为支付首付款和支付按揭款两部分。首付款部分，在案书面证据的确显示李科系通过向一审第三人刘丹洋借款207736元后向博闻公司支付，但通过刘丹洋陈述可知，刘丹洋对出借给李科的该首付款并不具所有权，而是博闻公司通过刘丹洋将首付款借与李科。首付款借款合同虽由刘丹洋与李科签订，但收回借款等相关合同的实际权利人为博闻公司。由于现有证据不能证明李科已按借款合同的约定分期归还首付款，故博闻公司收取首付款的合同目的未能实现。按揭贷款部分，博闻公司虽通过贷款合同收到银行贷款，但通过建行铁道支行出具的相关《代偿证明》等证据可见，李科向建行铁道支行贷款的本金为610000元，因李科未能履行按期支付按揭贷款的义务，截止2017年9月25日博闻公司共计为李科代偿借款本金578266.53元，即李科逾期未归还贷款的违约行为直接导致博闻公司履行代偿义务，博闻公司并未取得《四川省商品房买卖合同（预售）》中的相应购房款，其通过按揭贷款收取李科购房款的合同目的亦未实现。鉴于此，博闻公司根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，主张解除其与李科之间签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，符合法律规定，本院予以支持。 再审申请人李科称其已按合同约定向博闻公司支付全部购房款，因博闻公司通过代偿归还了银行按揭贷款，其通过买卖合同应当取得的购房款实际并未取得，故再审申请人李科的该事实主张不成立。 关于再审申请人李科对被申请人博闻公司所提相关证据提出的质疑，因未提交相关反驳证据，该主张亦不成立。 关于再审申请人李科认为一审法院审判程序违法的问题。本院认为，一审法院按李科确认的送达地址完成相关法律文书的送达，李科无正当理由不出庭应诉，一审法院缺席审理，审判程序合法。李科该再审主张亦不成立。 综上，再审申请人李科的再审理由不成立，其再审请求本院不予支持。一审法院的判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下： 维持成都市成华区人民法院（2017）川0108民初3585号民事判决。 本案再审案件受理费11978元，由李科承担；一审诉讼费用的负担按一审判决执行。 本判决为终审判决。 审判长  杨桓 审判员  王军 审判员  于洋 二〇二〇年三月二十五日 书记员  王杰