宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初157号原告：北京博安物业服务有限公司银川分公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：张皓娣，该公司经理。委托诉讼代理人：李雪，宁夏兴业律师事务所律师。被告：马旭旭，男，1990年3月28日出生，汉族，宁夏中房物业集团股份有限公司网络工程师，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告北京博安物业服务有限公司银川分公司与被告马旭旭物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京博安物业服务有限公司银川分公司的委托诉讼代理人李雪及被告马旭旭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京博安物业服务有限公司银川分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业管理费2540.6元、电梯费973.3元；⒉被告支付逾期付款违约金1054元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与永泰房地产集团（银川）有限公司双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的永泰城小区提供物业管理服务，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，多层住宅业主根据房屋建筑面积按每平方米1.8元/月向原告支付物业管理费用，交费方式为按季度缴纳，业主应于上一个支付期届满前30日内缴纳下一个支付期的物业费，如业主逾期交纳物业服务费、电梯费等费用的，自逾期之日起按日欠费金额的千分之三支付违约金。被告系上述合同约定提供物业服务项目的XXXXXX号的业主，房屋建筑面积116.01平方米，按约定应当向原告缴纳自2018年9月26日至2019年9月30日的物业费2540.6元及电梯费973.3元。上述费用经原告催要无果，故原告诉至法院。被告马旭旭辩称，第一、原、被告之间不存在物业服务合同关系和拖欠物业费的事实，原告的《前期物业服务合同》是与开发商采用捆绑营销的违法手段强制附加在涉案小区，原告不具有业主承认的合法地位。第二、原告并未按照物业管理标准提供物业服务。首先，原告擅自将安保业务分包给第三方，安保人员在上班期间酗酒，导致进出车辆无人看管，小区车辆乱停乱放，甚至有保安将业主打成轻伤二级的事故；其次，部分业主在公共部位乱摆乱放、私拉电线充电的情况被大多数业主投诉反映，但原告长期以找不到业主本人为由推脱；再次，原告并未对小区已经损坏的公共设施进行及时的修理和维护。第三、开发商提供给被告的临时管理规约是空白合同，并没有被告签字，被告不认可。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告系银川市XXXXXX室业主，该房屋建筑面积116.01平方米。原告系具有资质的物业服务企业。原告与永泰房地产集团（银川）有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为永泰城四号地（永泰·御龙湾）提供物业服务，物业服务内容及标准为银川市最高物业服务等级三级服务，物业服务内容为：房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理、文化服务。合同期限自2017年8月1日至2022年7月31日止，约定物业费收费标准为多层住宅为1.8元/月/平方米，电梯费六层（含）以上住户每月电梯费为80元；业主应于收房之日起缴纳物业服务费用，物业服务费用按每季交纳，业主或物业使用人应在上一个支付期届满前30日前（每次缴费的具体时间）履行交费义务。如业主、物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）二次供水费用、电梯费等费用的，应按每项欠费总金额3‰/日的标准向原告支付违约金。2017年8月29日，上述《前期物业服务合同》在银川市兴庆区物业管理办公室、银川市供热物业管理办公室登记备案。后原告将电梯维护保养、保安、消防维保、电梯年度维护保养、保洁、绿化养护服务委托第三方提供。原告向被告催要物业费，被告以物业服务不到位等为由拒绝交纳2018年9月26日至2019年9月30日期间的物业费2540.6元、电梯费973.3元，故原告诉至本院。本院认为，原告是具有资质的物业服务公司，其与永泰房地产集团（银川）有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力，原、被告应当依照合同约定严格履行。原告为被告提供了物业服务，被告应当支付相应对价的物业费。被告辩称涉案《前期物业服务合同》系原告与开发商捆绑营销，不予认可，对开发商提供的临时管理规约也不予认可。因建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，而临时管理规约并不属于物业服务合同的内容，故对被告的上述抗辩主张本院不予支持。由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。因此，被告以原告物业服务存在不到位拒交物业费的理由不能成立。结合当事人的陈述及被告提交的证据，可以认定原告提供的服务存在非机动车管理、公共区域卫生及管理不到位等问题，综合考虑双方当事人对合同的履行情况，及原告物业合同服务内容的多样性，本院酌情确定被告应缴纳的物业费比例为85%，即2159.51元（2540.6元×85%），电梯费为973.3元。关于违约金，原告提供的服务存在瑕疵，被告以此理由拒交物业费并无不当，故本院对违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：被告马旭旭于本判决生效之日起三日内向原告北京博安物业服务有限公司银川分公司支付物业费2159.51元及电梯费973.3元，共计3132.81元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告马旭旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 高靖雯 二〇二〇年三月三十一日法官助理 朱敏斌书记员 纪梅艳附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。