安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0403民初5850号 原告：李媛媛，女，1975年3月28日出生，汉族，户籍地安徽省淮南市田家庵区，现住淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：秦海付，安徽法戈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞士美，安徽法戈律师事务所实习律师。 被告：张茜，女，1987年3月17日出生，汉族，户籍地淮南市田家庵区，现住淮南市。 委托诉讼代理人：胡学鹏，安徽八公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘新宝，安徽八公律师事务所律师。 被告：李四平，男，1975年7月10日出生，汉族，现住淮南市田家庵区，与原告李媛媛系夫妻关系。 原告李媛媛诉被告张茜、李四平确认合同无效纠纷一案,本院于2019年11月4日受理后,依法组成合议庭，于同年12月12日公开开庭审理了本案。原告李媛媛委托诉讼代理人秦海付、庞士美，被告张茜委托诉讼代理人胡学鹏、刘新宝，被告李四平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李媛媛向本院提出诉讼请求：1、判令两被告签订的存量房买卖合同无效；2、被告张茜将房产证权属恢复原状。事实与理由：原告与被告李四平于2000年9月登记结婚。2010年9月原告家庭购买了田家庵区舜耕淮轴村圣地新都会2-908室房屋，当时房屋首付105000元，每月归还按揭贷款1300元左右，至2016年11月原告家庭共支付房款约20万元。 2016年11月被告李四平背着原告私自与被告张茜签订存量房买卖合同，将原告一家唯一住房位于田家庵区舜耕淮轴村圣地新都会2-908室房屋以21万元低价，出售给被告张茜。该房屋系夫妻共同财产，被告李四平未经房屋共有人同意无权出售房屋，两被告行为损害了原告的合法权益，两被告签订的房屋买卖合同系无效合同，被告张茜应当将房屋权属恢复到房屋过户前的状态。为维护原告的合法权益，提起诉讼，请求判如所请。 被告张茜辩称：1、张茜曾经于2019年初起诉原告与李四平物权保护纠结，作出判决，后上诉中院，发回重审，本案与该案有利害关系，应中止本案审理；2、张茜与丈夫在2018.7前往涉案房屋要求原告与李四平腾空房屋，双方发生纠纷，报警由舜耕派出所出警，无法调取出警记录，代理人申请法院调取，该证据显示在2018.7原告对于李四平与张茜签订房屋买卖的事情已经知情，我们认为合同有效，本案中于2019.11月来起诉，超过一年的除斥期间，应当驳回原告的诉请；3、根据原告提交的证据，无法证明涉案房屋系原告与李四平的夫妻共有财产；4、即使涉案房屋是原告与被告李四平的夫妻共同财产，张茜与李四平签订房屋买卖合同时也是善意不知情的，并且以合理性对价够得房屋，并完成房屋过户；5、即使法院认定房屋买卖合同无效，李四平也应承担过失责任，原告也应返还不当得利。 被告李四平辩称：我同意原告的诉请，这个房屋确实是我瞒着原告去办理的过户手续，当时有借款的事情，有公安机会的笔录，都可以证明我是瞒着原告办理的，我是通过同事介绍，借了笔钱，因为没还齐，我被一直纠缠，我没办法就进行了过户房屋，尹春是张茜的丈夫，说过户算帮忙给他家孩子上学，也是债权人尹良静的朋友，过户后，对方来法院起诉时，原告才知道这个事，当时他们也就出了大概21万，就把房子过户过去了，当时剩余的贷款钱20万多对方还清了，才过户的，2016年11月过户。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提交的商品房买卖合同（原件提交核实退回）、个人贷款支付凭证、还贷记录（个人活期明细信息），证明李媛媛、李四平夫妻于2010年9月贷款购买田家庵区舜耕淮轴村圣地新都会2-908室房屋，房屋总价350000元，首付105000元，贷款245000元，截止2016年11月，原告夫妻已支付房款约20万元，每月还1300多元，该房屋系夫妻共同财产。被告张茜质证意见:真实性无异议，证明观点有异议，1、该组证据显示的是李四平个人签订合同，个人办理贷款，个人账户还款，2、已付房款199000元并非房屋实际价值，包含贷款利息，证明观点不能成立。被告李四平质证意见:无异议。本院经审查认为:对该组证据的真实性予以确认。 2、原告提交存量房买卖合同（原件在上一案件卷宗中）、房产证复印件，民事判决书，证明被告李四平与被告张茜签订存量房买卖合同，被告李四平未经原告同意将位于田家庵区舜耕淮轴村圣地新都会2-908室房屋以20.9万元低价，出售给被告张茜，存量房买卖合同原告不知情，在原一审中，李媛媛始终没有出庭应诉，始终不知道这份合同，直到李媛媛拿到判决书才知道，被告1答辩意见不符事实，不存在诉讼时效过期，同时，2010年房价是35万元，如按2019.11房屋的市价，同户型房屋均价达八九千，按司法实践，如购买房屋的价格不到实际价格的70%，不能构成善意取得，该合同属于无效合同。被告张茜质证意见：真实性无异议，证明观点有异议，1、两被告签订了房屋买卖合同，2、依据合同支付了对价；3、办理了变更登记手续；4、原告对变更登记一事应当知情，因为本身房屋每月需偿还按揭，变更登记后无需支付按揭贷款，对于家庭来说是最显而易见的；5、被告1及丈夫于2018年主张原告及被2腾空房屋，闹到派出所，派出所出警记录被告方无法调取，申请法院前往舜耕派出所调取出警记录；6、房产证显示被告2单独所有，买卖合同是有效的。被告李四平质证意见：无异议。本院经审查认为：该组证据具有真实性。 3、被告张茜提交的淮南市中级人民法院民事裁定书，文书编号（2019）皖04民终679号之一，证明该案应该中止审理。原告质证意见：三性无异议，该证据恰恰说明张茜提起的民事诉讼田家庵区法院79号判决书存在很多疑问，故中院发回重审，该案被1是要求返还房屋，与本案提出的合同无效关联性不大，只要在本案中查明事实，符合法律规定，判定合同有效无效与返还房屋的请求不影响。被告李四平质证意见：同意原告的观点。本院经审查认为：证据具有真实性,是否中止审理，根据法律规定及两案件的情况予以安排处理,在本院认为部分加以评判。 4、被告李四平提交的公安局的询问笔录，证明当初房屋是我瞒着我妻子去过户的，当时他们只付了20.9万，就过户了我的房屋。原告质证意见：三性均无异议，从询问笔录可看出当时牵涉到涉案房屋买卖的几个人，签订房屋买卖合同的目的不是为了买卖房屋，是为了对尹良静与被2借款的担保，还有帮助张茜夫妻孩子上学，从尹春的询问笔录可看出，当时办理过户手续时，原告并不在场，且说了该事要瞒着李媛媛，充分证明原告对于房屋买卖不知情，实际张茜支付的剩余房屋贷款20.9万元。被告张茜质证意见：真实性无异议，证明观点部分异议，1、李四平与其债权人之间的债权债务是合法的，不涉及违法行为；2、存量房买卖合同是有对价的，对价是偿还剩余按揭贷款，这是对于被告1来说，但在李四平角度看，对价是偿还剩余按揭贷款及消灭部分债权债务；3、李四平提出的旬皓代为偿还的21万无法证实。本院经审查认为：该份证据加盖有淮南市中级法院材料章，系公安机关调查材料,具有真实性。 根据当事人陈述及采信的证据，本院确定如下案件事实：李媛媛与李四平系夫妻关系，双方于2000年9月19日在田家庵区民政局登记结婚，2010年9月13日在夫妻关系存续期间李四平与安徽金岭晟地置业有限公司签订商品房买卖合同，购买位于本市田家庵区房屋一套，该房屋建筑面积88.5平方米，每平方米单价3954.8元，总金额35万元，该房屋的支付方式为：首付105000元，余款245000元采用公积金贷款。签订合同后，安徽金岭晟地置业有限公司交付了房屋，李四平交付了首付款，并于2010年11月份开始每月按照1300多元及1200多元的金额支付贷款本息，李四平夫妇一直居住该房屋至今。2015年1月李四平经原来的同事陈晓辉介绍，从尹良静处借了30万元钱，后因李四平不能按时偿还该笔借款及利息，为了担保该笔借款，2016年11月9日李四平将现在自住的房屋以签订存量房买卖合同的方式卖给尹良静的朋友尹春妻子张茜，该存量房买卖合同约定：李四平将上述房屋田家庵区圣地新都会小区2幢9层908号房屋一套以25万元的价格卖给张茜，张茜将该房屋的剩余银行贷款209000元付清，并支付了4万元房屋过户的托管资金，李四平与张茜据此合同办理的房产过户手续，张茜与尹春也据此合同方便孩子借此学区房入学。后因李四平未能偿还尹良静借款及利息，没有搬离该房屋，也没有按照当时商量好的，筹钱将房屋再次买回去，尹良静等与李四平产生纠纷。遂，张茜于2019年1月3日以物权保护纠纷起诉李四平、李媛媛至本院，要求李四平、李媛媛搬离淮南市田家庵区房屋把房屋交给张茜等，2019年2月22日本院以（2019）皖0403民初79号民事判决书，判决：李四平、李媛媛于本判决生效之日起十日内搬出淮南市田家庵区房屋，将房屋交还给权利人张茜；案件受理费50元，减半收取25元，由李四平、李媛媛负担。该案宣判后，李四平、李媛媛不服该判决，提起上诉，案经淮南市中级人民法院审理，于2019年11月13日以（2019）皖04民终679号之一民事裁定书，裁定：一、撤销安徽省淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初79号民事判决；二、发回安徽省淮南市田家庵区人民法院重审。上述案件办理中，因案件审理涉及到的相关事实有涉黑涉恶刑事犯罪的嫌疑，经按法律及政策，淮南市公安局田家庵区分局刑警部门曾经进行过相应的调查工作,形成笔录等证据材料。2019年11月4日李媛媛以确认合同无效纠纷起诉张茜、李四平至本院，要求：判令张茜与李四平签订的存量房买卖合同无效，张茜将房产权属恢复原状。 本院认为：本案的争议焦点为：一、从程序上，本案是否要以另一案件的审理为前提，是否需要中止审理；二、原告的诉讼请求，是否有事实和法律依据。针对上述争议焦点，本院予以评判如下： 关于争议焦点一。本案为合同类纠纷，而被告张茜所称的另一案件系物权纠纷，即在上述事实查明部分叙述的物权保护纠纷案件，本案审理的基础在于合同有效、无效的认定等方面，不涉及不动产的交付及产权的确认等方面，案由不同,案件属性不同,调查评判的角度不同,故不需要以另一案件的审理结果为依据，不需要中止审理。被告张茜的辩称意见，没有区分案件的性质，没有注意区分个案的具体案情，不符合法律规定，其辩称意见不予支持。 关于争议焦点二。根据查明的事实，张茜与李四平签订的存量房买卖合同，起因是为了担保李四平的借款，是因为李四平没有能力偿还尹良静的债务及利息，经几人撮合商定，李四平把房屋卖给尹良静的好朋友尹春的妻子张茜，据此尹良静的借款得到相应的“保障”，尹良静等人得到此保障便不再催促李四平还钱,会给予其一定宽限期,尹良静、尹春、陈晓辉等人在公安机关的笔录里均做了陈述，李四平本意不想卖掉房屋也不愿搬出房屋,张茜作为尹春的妻子从尹春、尹良静、李四平的关系，以及房屋买卖远低于市场的价格等情况应当知道该房屋买卖的特殊性,签订存量房买卖合同的目的在于用房屋对债务进行抵押担保,李四平在公安机关也陈述以后条件允许的时候要赎回房屋的,该存量房买卖行为不是正常的买卖，实质上是变相的房屋抵押，李四平等人买卖房屋的表面行为具有虚假的意思表示。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。故张茜李四平签订的存量房买卖合同系无效合同。按照法律规定应当判决双方签订的存量房买卖合同无效。关于李媛媛的第二项诉讼请求,原告方提出以最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。该条款不适用本案情形,对于房屋权属恢复原状涉及行政登记事项,不属于民事案件审理范畴,故原告李媛媛的第二项诉请不符合法律规定，不予处理。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定的合同被确认无效后，财产的处理等问题，因本案被告未提出相应反诉，原告的诉讼请求也不涉及，按照不告不理的司法原则，在此不予评判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张茜与被告李四平于2016年11月9日签订的存量房买卖合同无效； 二、驳回原告李媛媛其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告张茜、李四平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  杨 勇 人民陪审员  张娟娟 人民陪审员  王桂兰 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  刘靖怡 附1：证据清单 一、原告李媛媛提交的证据及证明目的 1、原告身份证复印件，证明原告具有诉讼主体资格。 2、结婚证复印件，证明原告与被告李四平于2000年9月结婚。 3、商品房买卖合同、个人贷款支付凭证（原件提交核实退回）、还贷记录（个人活期明细信息），证明李媛媛、李四平夫妻于2010年9月贷款购买田家庵区舜耕淮轴村圣地新都会2-908室房屋，房屋总价350000元，首付105000元，贷款245000元，截止2016年11月，原告夫妻已支付房款约20万元，每月还1300多元，该房屋系夫妻共同财产。 4、存量房买卖合同（原件在上一案件卷宗中）、房产证复印件，民事判决书，证明被告李四平与被告张茜签订存量房买卖合同，被告李四平未经原告同意将位于田家庵区舜耕淮轴村圣地新都会2-908室房屋以20.9万元低价，出售给被告张茜，存量房买卖合同原告不知情，在原一审中，李媛媛始终没有出庭应诉，始终不知道这份合同，直到李媛媛拿到判决书才知道，被告1答辩意见不符事实，不存在诉讼时效过期，同时，2010年房价是35万元，如按2019.11房屋的市价，同户型房屋均价达八九千，按司法实践，如购买房屋的价格不到实际价格的70%，不能构成善意取得，该合同属于无效合同。 二、被告张茜提交的证据和证明目的 1、2019皖04民终679号之一民事裁定书，证明该案应该中止审理。 三、被告李四平提交的证据和证明目的 1、公安机关的询问笔录，证明当初房屋是我瞒着我妻子去过户的，当时他们只付了20.9万，就过户了我的房屋。 附2：相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国婚姻法》 第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： （一）工资、奖金； （二）生产、经营的收益； （三）知识产权的收益； （四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外； （五）其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三） 第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。 夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。