北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初7187号原告：贾平富，男，汉族，现住北京市朝阳区。被告：北京联帮易居房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区金台北街5号楼北侧平房2幢1-2。法定代表人：赵洪岩。委托诉讼代理人：季春宇，男，北京联帮易居房地产经纪有限公司朝阳分公司经理。被告：北京联帮易居房地产经纪有限公司朝阳分公司，住所地北京市朝阳区东坝中路30号院3号楼1层105。负责人：季春宇。原告贾平富（以下简称原告）与被告北京联帮易居房地产经纪有限公司（以下简称联帮易居公司）、被告北京联帮易居房地产经纪有限公司朝阳分公司（以下简称联帮易居朝阳分公司，合述称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、联帮易居公司委托诉讼代理人及联帮易居朝阳分公司负责人季春宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》无效；2、判令二被告连带退还原告房屋租金及押金10000元。事实和理由：2019年5月初，原告由外地进入北京工作，于5月3日签订了二被告提供的格式合同《北京市房屋租赁合同》，住进了一间隔断屋子，原告分两次共计向二被告支付了12345元的费用。住了近一个多月后，二被告将套房厅内唯一通风的窗户又隔断成一室对外出租，完全关闭了室内的通风透气。原告无奈，借工作理由搬出该隔断房屋，同时查找到由北京市公安局等六部门制定的《关于进一步规范出租房屋管理的通告》，原告才知道二被告出租的房屋系非法的违章建筑。二被告的行为严重侵害了套房内4家住户的合法权益，应当依法宣告该房屋租赁合同无效，责令二被告将收取的房租返还给受害者。原告曾数次讨要租金，二被告始终拒绝归还。二被告辩称，双方之间的合同是有效的，合同签了一年，原告不住二被告可以帮其转租，但不是必须帮他转租出去，到期原告还是应当交房租，如果未交房租应该视为原告违约，押金也不应退款。涉案房屋在2019年10月4日还没有租出去，过了几天才租出去的，而且是以低价出租，正常情况下是不能退钱的。二被告同意退还原告押金，因原告违约，根据合同第五条第（四）项、第六条第（二)项不同意退还租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月3日，原告（承租人、乙方）与联帮易居朝阳分公司（出租人、甲方）签订《北京市房屋租赁合同》（合同编号：20***89，以下简称《租赁合同》），该合同首页出租人、甲方为张某，租赁经纪机构为联帮易居公司、承租人为原告，末页落款处甲方签章是打印的联帮易居公司名称及联帮易居朝阳分公司合同专用章，乙方签章处为原告签名。原告称首页张某的签名系经纪人徐某所签，并非张某本人书写。《租赁合同》约定：“第一条房屋基本情况：（一）房屋坐落于北京市朝阳区东坝金驹家园X区X号楼X单元X室（B间）面积80平米。第二条房屋租赁情况及登记备案：（一）租赁用途：居住，如租赁用途为居住的，居住人数为1人，最多不超过2人。第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2019年5月4日至2020年4月13日。第四条租金、押金和其它相关费用：（一）日租金标准：53．3元/天，支付方式季度，租金总计18400元，乙方必须提前一个月支付下次租金。乙方租金支付具体时间、金额为：2019年5月4日支付90天房租4800元；2019年7月4日支付90天房租4800元；2019年10月4日支付90天房租4800元；2020年1月4日支付75天房租4000元。（二）乙方向甲方缴纳房屋押金1600元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第五条合同解除：（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达五日的；2、欠缴各项费用累计达叁佰元的。第六条违约责任：（一）甲方有第五条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第五条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30个工作日通知对方。并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。”原告、二被告均认可北京市朝阳区东坝金驹家园X区X号楼X单元X室（以下简称X房屋）系拆迁安置房，原告承租的是X房屋中的B间（以下简称涉案房间）。《租赁合同》签订当日，原告缴纳了押金1600元、三个月租金4800元、服务佣金800元、社区卫生费345元。2019年7月5日，原告又缴纳了三个月租金4800元。2019年8月3日，原告将涉案房间交还给联帮易居朝阳分公司的工作人员。原告称其将钥匙交还时要求退房退费用，联帮易居朝阳分公司的工作人员同意退房退费，并收回钥匙，代表双方就解除合同已经达成一致，联帮易居朝阳分公司已经同意解除合同。对此原告提交与徐某的微信记录、与曾某的微信记录佐证。原告与徐某的微信记录有如下内容：“8月1日，原：小徐你好，我租的房间，由于工作调动，现在我不租了（已搬离该房间），且已租住海淀区西部住房。希望你把我租的那个房间金驹家园X区X号楼X单元X（紧邻厨房间）租出去吧。谢谢！徐：好的。租出去没问题，要有转房费。原：哦，转房费多少钱？徐：1000。原：可以，那我多交的3个月的房租咋办？．．．．．．徐：我尽力转，转出去就转出去，转不出去爱莫能助哥哥。8月3日，原：刚才曾某已经把我租的804室大门小门房门钥匙都拿走了，你可以跟他要一把钥匙，以便随时带客人看房。这样一来，我就把房间全部退给你们了，你们就抓紧时间对外出租吧，谢谢。徐：好的没问题。”原告与曾某的微信记录有以下内容：“8月3日，原：我租的这个X室房间钥匙你都已经拿到手了，麻烦你给徐某一把，让他帮你对外出租吧。曾：嗯嗯。原：希望你们尽快的办好。争取尽快把我多交的房费退回来，谢谢！当然还有押金。曾：肯定给你转。原：好的，随时联系。曾：我早点转出去我还多收一份中介费呢。”二被告对上述两份微信记录的真实性、关联性认可，证明目的不认可，认为合同没有解除，原告说不住了，联帮易居朝阳分公司只是帮原告转租。二被告称涉案房间于2019年11月6日才租出去，原告对此不清楚。二被告称2019年10月4日电话向原告催缴租金，告知原告不交租金就违约了，因此合同于2019年10月9日解除，对此二被告未举证。原告称没有催缴过租金，因已多交三个月租金，不可能再催缴。对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：关于涉案房间是否为隔断间。原告称X房屋是一居室，合同签订前看房时有三间，一间是正规卧室，另外两间都是隔断间，其承租的涉案房间就是其中一个隔断间。对此原告提交与另一隔断间租户的微信聊天记录佐证，该微信记录包含三张卧室照片（图片已过期无法放大），原告称照片中窗户对面的墙和挂空调的墙是隔断墙。二被告对微信记录中照片的真实性不确定，称图片上的卧室有窗有暖气，不可能是隔断间，另称X房屋是两居室，里面住了四户，客厅做成了两个隔断间，但原告住的是次卧，不是隔断间。本院认为，结合二被告的质证意见，原告提交的微信记录不能证明系涉案房间的照片，即便是涉案房间的照片，也不能证明原告承租的是隔断间。关于客厅隔断是否原告入住后形成。原告称合同签订前看房时只有三间房间，其承租的是客厅隔断出来的一间，有一个小客厅，原告住进去后，二被告又在客厅打了个隔断，变成了四间房间，打隔断的行为严重影响了四户租户的通风、采光，造成居住环境拥堵。对此原告提交了一份微信记录，时间不详，内容为：“原：你这个房间是我住进来以后他们打的隔断，他把唯一的窗户都堵啦，我想落实一下你进来的时间，以及你进来之前他几天打的隔断？我现在正要求他们退房费呢。某某：我还在里面住，不能和他们冲突，你再试试其他途径吧。”二被告对微信记录的真实性不认可，但承认X房屋在原告入住前就已经有四间房间，其中客厅位置的两间是隔断，原告住的是次卧，对于房屋的格局原告签合同前已知晓。本院认为，结合二被告的质证意见，原告提交的微信记录中人员身份不明，本院对微信记录的真实性不予采信，该微信记录不能证明客厅隔断系原告入住后形成。本院认为，《租赁合同》的首页出租人处虽有经纪人徐某代签的张某字样，但合同落款处甲方签章的是联帮易居朝阳分公司，涉案房间实际系联帮易居朝阳分公司出租给原告，并收取租金，因此本案的《租赁合同》系原告与联帮易居朝阳分公司签订，两者之间存在房屋租赁合同的法律关系。关于该《租赁合同》的效力，虽然北京市相关政策、规定明令禁止将房屋改造后分割出租，但上述政策、规定不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的“法律、行政法规的强制性规定”，不影响合同效力，因此，本院对原告要求确认《租赁合同》无效的诉讼请求不予支持。但本院对《租赁合同》效力的认定，不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告提交的证据不足以证明其承租的涉案房间系隔断间、客厅隔断间系其入住后形成，原告在签订合同时现场看过房、对于X房屋的现状有一定的了解，在《租赁合同》有效的前提下，合同的解除应当依照合同约定及法律规定进行。原告在本案中称X房屋存在多个隔断，通风、采光受到严重影响，使原告生活在一个足以影响健康的环境中，但原告没有证据证明X房屋或涉案房间存在符合《租赁合同》第五条第（三）款第2项中的“影响乙方安全、健康”的情形，且原告在交还涉案房间时告知联帮易居朝阳分公司的工作人员其因工作变动原因搬走，所以，原告不能依据上述合同条款享有解除权。原告在2019年8月3日将涉案房间交还联帮易居朝阳分公司，并明确提出不再承租、要求联帮易居朝阳分公司尽快出租、退还其多交租金及押金，原告实际是要求提前解除合同，构成违约，而联帮易居朝阳分公司收回房屋、承诺帮原告转租，应当认为双方就合同解除已经达成一致意见，根据《租赁合同》第六条第（二）项的约定：“乙方需提前退租的，应提前30个工作日通知对方。并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。”该合同条款表明原告可以承担违约金的方式解除合同，在本案中原告虽未提前30日通知，但联帮易居朝阳分公司收回涉案房间的行为表明其同意，因此，原告交纳的2019年8月3日后三个月租金中，联帮易居朝阳分公司依据《租赁合同》第六条第（二）项不同意退还其中两个月租金有合同依据，另外一个月租金不同意退还没有合同依据，联帮易居朝阳分公司应予退还。关于押金，联帮易居朝阳分公司同意退还，本院不持异议。关于二被告的责任承担问题，二被告在庭审中自认联帮易居朝阳分公司无独立财产，根据相关法律规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。所以，本案中，应由联帮易居公司退还原告一个月租金及押金。原告要求二被告连带退还没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告北京联帮易居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告贾平富租金一千六百元、押金一千六百元；二、驳回原告贾平富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，由原告贾平富负担90元（已交纳）,由被告北京联帮易居房地产经纪有限公司负担50元（原告贾平富已预交，被告北京联帮易居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告贾平富）。本判决为终审判决。审判员  刘茵茵二〇二〇年三月二日书记员  孙 伟