宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初17759号原告：田俊菊，女，1968年7月12日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：向凌，宁夏言宗律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明财（系原告丈夫），个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：宁夏金色阳光房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：金昌福，该公司总经理。委托诉讼代理人：路宣，男，宁夏金色阳光房地产开发有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告田俊菊诉被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田俊菊的委托诉讼代理人向凌、陈明财，被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司的委托诉讼代理人路宣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田俊菊向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房违约金30499元(自2017年12月31日至2019年9月5日，按照合同约定全部房款价的0.05‰计算，995058元×0.05‰×613天=30499元)；2.被告返还原告面积差价款16272.9元及利息1429元(利息自2017年12月31日暂算至2019年11月6日，以面积差价款为基数，按照中国人民银行同期贷款基准年利率4.75%计算。此后利息按此标准继续计算至实际付款之日。16272.9元×4.75%÷365天×675天=1429元)；3.被告支付原告不符合约定的商品房相关设施设备交付条件违约金87408元，并按照合同约定交付相关设施设备(自2017年12月31日暂算至2019年11月6日，按照中国人民银行同期贷款基准年利率4.75%计算。此后违约金按此标准继续计算至达到合同约定设施交付条件止。995058元×4.75%÷365天×675天=87408元)；4.被告立即向原告开具购房发票，协助原告办理XXXXXX房屋的不动产权属证书；以上合计：135608.9元；5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月19日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告位于XXXXXX房屋一套；建筑面积115.57平方米，每平方米8610元，总价为995058元；房屋交付日期为2017年12月30日。上述合同还对房屋供水、供电、供暖、燃气等商品房相关设施设备交付条件、违约责任等权利义务进行了约定。合同签订后，被告向原告开具了购房收据，载明收到购房款995058元。合同约定的交付房屋期限届满，被告违约迟延交付，至今不能开具购房发票，办理房屋所有权登记。被告交付的房屋供电、供暖、燃气等设施设备不符合合同约定。被告告知原告房屋实测面积113.68平方米，与合同载明的面积不符。综上，原告诉至法院，请求判如所请。宁夏金色阳光房地产开发有限公司辩称，涉案房屋是由被告抵顶给案外人曲阜市建筑工程有限公司，再由曲阜市建筑工程有限公司将该房屋抵顶给了原告。本案《商品房买卖合同》是基于被告与案外人曲阜市建筑工程有限公司之间的债权债务关系产生的，被告与原告之间不存在房屋买卖关系。案外人曲阜市建筑工程有限公司在2017年10月18日向被告出具《承诺函》，承诺如因转抵顶而引起一切产权纠纷和经济责任由案外人曲阜市建筑工程有限公司承担，涉案房屋如发生延期交房也不承担违约金。同日，原告向被告出具《关于抵账房即用工程款抵顶购房款的承诺书》，原告承诺不得以任何理由向被告提出退房及各种赔偿款的要求。《商品房买卖合同》是基于以上的关系产生的，受两份承诺书的约束，原告没有权利向被告主张逾期交房违约金及相关设施设备条件违约金。房屋面积是否如原告所述为113.68平方米，应以登记证书为准，且该房屋被告是以996058元的总价抵顶给案外人曲阜市建筑工程有限公司的，就算有面积负差，原告也应当向案外人曲阜市建筑工程有限公司主张，不应当将债权和物权混同主张，不属于同一法律关系。被告与曲阜市建筑工程有限公司至今未就涉案房屋的结算达成一致，因此开具购房发票和办理权属证书的诉讼请求事实上无法实现。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。原、被告围绕其主张向本院提交了证据，根据本院审查核实的证据及双方当庭陈述，本院经审理查明以下事实：2017年10月18日，原告向被告出具《关于抵账房即用工程款抵顶购房款的承诺书》，载明：原告于2017年10月18日购买的XXXXXX房，房屋总价996058元，此房屋房款是用曲阜市建筑工程公司的工程款抵顶的。本人现承诺1.本人不得以任何理由要求退房，要求开发公司支付退房款和各种赔偿款；2.此房一经签订商品房买卖合同，不得变更。次日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定：被告将其位于XXXXXX房屋出售给原告；建筑面积115.57平方米，总价为995058元，每平方米8610元；商品房交付条件为1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.买受人按期付清全部房款。该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《新建商品房配套设施交付使用证》；商品房相关设施设备交付条件：……2.交付时纳入城市供电网络并正式供电。交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。以上在约定交付日未达到交付条件的，被告按照本合同第十二条逾期交付责任的约定承担逾期交付责任；逾期交付房屋在30日内，自约定的交付房屋期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之0.5的违约金。逾期超过x日，原告有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向原告支付全部房价款万分之x的违约金；商品房交付时，以产权登记面积（银川市房地产测绘中心测绘面积）为准，单价保持不变，据实结算房价款，多退少补……。产权登记面积确认后，如出现面积差异问题，原告须在被告通知之日起10日内前往被告指定地点核实相关数据并据实结算房价款及其他相关费用；因被告原因，原告未能在该商品房交付之日起1080日内取得该房屋所有权证书的……。2018年12月，被告向原告出具了金额为995058元的收款收据。现原告认为被告逾期交付房屋，且房屋实测面积小于合同约定的建筑面积，交付的房屋相关设施设备不符合合同约定，故诉至法院，请求判如所请。庭审中，被告称涉案房屋尚未办理房屋竣工验收，但是已经交付原告使用。原告称被告于2019年9月实际向原告交付了房屋。本院认为，原、被告虽签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，但双方约定购房款是以被告欠付案外人的工程款予以抵顶，区别于一般的商品房预售合同关系，故在签订上述购房合同前原告向被告承诺，原告不得以任何理由要求退房，要求开发公司支付退房款和各种赔偿款，该承诺系对《银川市商品房买卖合同（预售）》中相应权利的放弃，对原、被告均具有约束力。综上，根据原告对被告的承诺，本院就原告要求被告承担逾期交付房屋及配套设施所产生的违约责任及退还房屋面积差价款不予支持。原告认为被告交付的房屋相关配套设施不符合合同约定，故要求被告按照合同约定交付相关配套设施，因合同约定涉案房屋在取得建设工程竣工验收备案、新建商品房配套设施交付使用证等的情况下，才具备交付条件，现涉案房屋在未办理竣工验收备案等的情况下，被告向原告交付，不符合合同约定，也不符合法律规定。因涉案房屋并未竣工验收，不符合房屋交付条件，现原告要求被告按照竣工验收后的标准交付相关配套设施，本院不予支持。原告要求被告开具购房发票，因是否开具发票系税务机关行政管理的范畴，故本院不予处理。原告要求被告协助办理涉案房屋的不动产权利登记，因涉案房屋并未交付，按照合同约定，被告在房屋交付后办理不动产权利登记，故对原告现在要求被告办理不动产权利登记的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条之规定，判决如下：驳回原告田俊菊的诉讼请求。案件受理费3012元，减半收取1506元，由原告田俊菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 保 清 二○二○年三月十六日法官助理 赵 慧书记员 赵婷婷 附：本案适用的相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》