山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终6081号上诉人（原审被告）：烟台市九邦房地产开发有限公司，住所地烟台市牟平区宁海街道办事处马家泊村。法定代表人：孙富邦，董事长。委托诉讼代理人：于雪，山东绍元律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玉青，山东绍元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台市润茂保鲜包装产业有限公司，住所地烟台市牟平区沁水工业园区。法定代表人：任廷茂，总经理。委托诉讼代理人：刘宝利，山东宁海律师事务所律师。原审第三人：烟台百园建材有限公司，住所地烟台市福山区朝阳路89号。法定代表人：林赟，总经理。上诉人烟台市九邦房地产开发有限公司（以下简称九邦房地产）因与被上诉人烟台市润茂保鲜包装产业有限公司（以下简称润茂公司）、原审第三人烟台百园建材有限公司（以下简称百园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2018）鲁0612民初3014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。九邦房地产上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、一、二审诉讼费用由润茂公司承担。事实和理由：一审认定事实错误，润茂公司提交的证据并不能形成完整的证据链，不能证实其主张。一、九邦房地产与百园公司并未按照润茂公司提交的《股东出资协议》内容实际履行，九邦房地产并未依据《股东出资协议》的约定取得百园公司的股权，且根据《股东出资协议》第五条约定如果双方之间履行合同，九邦房地产应当协助百园公司进行房产转让网签等相关业务，但因该合同并未实际履行，所涉抵顶的3号网点房房屋所有权一直归九邦房地产所有，因此，百园公司属于无权处置，润茂公司主张3号网点房系百园公司抵顶所得不成立。二、润茂公司提交的《和解协议书》，虽然九邦房地产并未参与，但根据协议内容，百园公司将九邦房地产的3号网点房抵顶给润茂公司，但根据第五条的约定生效条件为百园公司与润茂公司办理完3号网点房交接手续成功，而润茂公司在庭审中明确表示并未交接3号网点房，由此可见该份和解协议书并未生效，润茂公司依据该份和解协议主张3号网点房的抵顶并不成立。三、鉴于九邦房地产与百园公司并未实际履行《股东出资协议》，这也是《和解协议书》未生效的原因，九邦房地产在庭审中提交了《协议书》一份，证实九邦房地产与百园公司已于2016年2月26日解除了《股东出资协议》，庭审中百园公司虽提出异议，但并不能提出反驳的证据，应当认定该份证据的真实性，足以证明百园公司无权处置3号网点房，百园公司与润茂公司之间的和解协议书也并未生效，因此，本案房屋是在九邦房地产与百园公司解除协议之后由润茂公司购买，在润茂公司未完全支付全部购房款之前，九邦房地产不应当协助办理房屋过户手续。综上所述原因，九邦房地产特提起上诉，请二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判。庭审中，九邦房地产补充上诉理由：涉案房屋为烟台市牟平区新区大街736号附16号门市房，而润茂公司提供的和解协议涉及的房屋为3号门市房，并非涉案房屋，一审法院依据润茂公司的单方陈述认定润茂公司已付清房款，没有任何事实和法律依据，根据润茂公司提供的和解协议第二条约定，本协议签订后甲方协助乙方与房屋开发商签订房屋买卖合同，甲方负责该房产的付款，这里的甲方就是百园公司，乙方为润茂公司，根据该条约定，润茂公司应按房屋价款支付房屋价款，润茂公司与百园公司付款的约定约束的是润茂公司与百园公司，对案外人没有约束力，润茂公司与九邦房地产签订了商品房买卖合同，就应按合同约定支付购房款，涉案房屋购房款为3297340元，润茂公司仅支付了500000元，未按合同约定支付全额购房款，九邦房地产不应办理房屋相关手续。润茂公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。本案焦点是润茂公司是否履行了付款义务，即是否交付了3297340元的购房款。2016年4月26日，九邦房地产与润茂公司签订《商品房买卖合同》，九邦房地产在合同中加盖印章，并给润茂公司出具了金额为3297340元、收款事由为新区大街736号负16号门市房的收据。百园公司未作陈述。润茂公司向一审法院起诉请求：1、判令九邦房地产协助润茂公司办理烟台市牟平区新区大街736号附16号房产的不动产权证；2、本案诉讼费由九邦房地产承担。一审法院认定事实：2016年4月26日，润茂公司与九邦房地产签订了《商品房买卖合同》，合同约定房屋位于新区大街736号附16号，总金额为3297340元，合同中的付款方式、付款违约责任、交付期限、逾期交房违约责任、产权登记等约定均没有内容，且均用线在空白处划掉。润茂公司向一审法院提交了九邦房地产于2016年4月26日出具的全款收据、交水电费收据及2016年2月4日500000元的转账凭证，该全款收据的内容为：“交款单位润茂公司方式转账人民币3297340收款事由新区大街736号附16号门市房。”九邦房地产对收据及转账凭证的真实性没有异议，其认可收到500000元的购房款，但主张合同中剩余的款项润茂公司未支付。润茂公司称其已支付了全部房款，并解释称九邦房地产与百园公司之间存在《股东出资协议》，系九邦房地产以其房产作价入股百园公司，而百园公司欠润茂公司款项，故润茂公司与百园公司达成和解协议，以九邦房地产的位于烟台市牟平区网点房作价2797340元抵顶了债务，后润茂公司希望更换较大的房屋，故与九邦房地产协商选择涉案房屋，并向九邦房地产补交了两个房屋的差价款500000元。涉案商品房买卖合同签订后九邦房地产即将房屋钥匙交付给润茂公司，润茂公司已实际占有使用。依九邦房地产的答辩意见，其为何在润茂公司没有支付房款的情况下出具全款收据并交付房屋，九邦房地产解释称因为润茂公司融资，需要完整的房屋买卖合同和收据。关于房屋作价抵顶、置换等争议问题，润茂公司向一审法院提交了九邦房地产与百园公司签订的《股东出资协议》、润茂公司与百园公司签订的《和解协议书》。其中《股东出资协议》的部分内容为：“甲方：九邦房地产乙方：百园公司……第一条：甲、乙双方同意，甲方以自有房屋作价出资入股乙方，并办理相关房屋过户手续。第二条：甲方以房屋作价，出资入股。详见房屋资产明细表。……第四条：房产的房屋所有权转交给乙方所有，并由甲方协助办理相关手续。第五条：甲方具有协助乙方办理产权转移、网签等房屋产权相关业务的义务。……时间：2015年12月16日”。房屋资产明细表中列明了新区大街736号附3号，建筑面积199.81。《和解协议书》的部分内容为：“甲方：百园公司、烟台大维钢板有限公司、林赟、宋维乙方：润茂公司……一、乙方于2014年9月25日向甲方中林赟、宋维出借款项人民币230万元，至今未还。乙方于2015年12月6日起诉，在诉讼过程中，甲方百园公司提出以其（他人抵顶的房产）房产和500000元现金或物品抵顶乙方的借款的全部本金及利息，抵顶房产位于烟台市牟平区网点，面积199.81平方米，以单价14000元平方米，总价2797340元……二、本协议签订后甲方协助乙方与房屋开发商签订房屋买卖合同，甲方负责该房产的付款，将乙方作为上述房屋的买受人，位置及价格同上。三、本协议签订后及乙方与房屋开发商签订了房屋买卖合同后，该房产办理归任廷茂名下后，甲乙双方的该笔借贷关系终止。……四、本协议签订后，甲乙双方经人民法院办理上述内容的调解，甲方协助乙方将抵顶房产办理归任廷茂名下后，乙方解除对甲方的财产保全措施。……时间为2015年12月26日”。后就该和解协议中的500000元款项双方在一审法院达成调解，案号为（2015）牟大民初字第312号。百园公司对上述证据及润茂公司所述情况均无异议。九邦房地产对润茂公司提交的《股东出资协议》真实性予以认可，但主张其与百园公司之间的合作条件并不成立，双方并没有实际履行，根据该协议中第五条的约定如果九邦房地产与百园公司之间继续履行合同，九邦房地产应当协助百园公司进行房产转让网签等相关业务，但是因为该合同并没有实际履行，所涉房产并未过户，所以所涉房屋所有权仍归九邦房地产所有，向一审法院提交了其与百园公司于2016年2月16日签订的《协议书》，主张双方之间的股东出资协议已经解除，百园公司需将所涉房产交还给九邦房地产。该《协议书》的内容为：“甲方：九邦房地产乙方：百园公司2015年12月16日甲乙双方签订了股东出资协议，在协议履行过程，因乙方股改未改成，……造成协议无法继续履行。现经甲乙双方充分协商，达成如下协议：一、甲乙双方同意于2016年2月16日解除2015年12月16日签订的股东出资协议，乙方于五日内将甲方作为出资的房产及相关手续交还甲方。……落款处有百园公司的印章及法人林赟的签字，时间为2016年2月16日”。百园公司对该份《协议书》不予认可，主张印章和签字均系假的，并向一审法院提交了其与九邦房地产签订的《协议》，主张《股东出资协议》解除的实际情况,所涉房产并未返还。该份《协议》的内容为：“甲方：九邦房地产乙方：百园公司……甲乙双方于2015年12月16日签订《股东出资协议》，按协议要求相关事宜，乙方没有完全履行相关条款……因此无法保证甲方出资利益不受损害，为保证甲方利益不受损失，经甲乙双方共同协商，达成如下协议：一、甲方以房产形式出资的股权，未经乙方出让或网签的房产，甲方有权冻结或收回。二、乙方愿意将百园公司的厂房、设备、办公楼及烟台贝合建材有限公司的厂房、设备、办公楼等财产抵押给甲方。三、甲方有权将其抵押物对外租赁或租赁，其所得收益可作为甲方股权补偿，直至甲方所出股权（资产利益）收回为止。……六、乙方如果以其他方式偿还或补偿甲方所出资股权相对应金额，经双方协商可随时终止《股东出资协议》……时间为2016年5月9日”。九邦房地产对百园公司提交的该份《协议》不予认可。润茂公司申请对九邦房地产提交的2016年2月16日《协议书》中的百园公司印章及签字进行鉴定。九邦房地产申请对百园公司提交的2016年5月9日《协议》中九邦房地产的印章进行鉴定。经一审法院委托，山东永鼎司法鉴定中心对2016年2月16日《协议书》中的百园公司印章及签字进行鉴定，但经鉴定印章的印文油层较厚，字迹细节特征反应较差，且在盖印过程中出现位移，鉴定条件较差，故无法确定该印文与样本印文是否是同一枚印章形成。经鉴定签字，鉴材与样本间笔迹特征相同点与差异点同时存在，依据现有样本材料，无法得出明确性鉴定意见，故终止本次鉴定。而百园公司提交的2016年5月9日《协议》系复印件，无法提供原件，无法进行鉴定。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。润茂公司与九邦房地产之间签订商品房买卖合同，双方对房屋买卖关系均无异议，系真实意思表示，予以确认。双方对房款的支付发生分歧。润茂公司主张其已支付了全部房款，其中500000元差价款，其余通过抵顶形式支付，并解释称九邦房地产与百园公司之间存在股东出资协议，系九邦房地产以其房产作价入股百园公司，而百园公司欠润茂公司款项，故润茂公司与百园公司达成和解协议，以九邦房地产的位于烟台市牟平区网点房作价2797340元抵顶了债务，后润茂公司希望更换较大的房屋，故与九邦房地产协商选择涉案房屋，并向九邦房地产补交了两个房屋的差价款500000元。九邦房地产主张润茂公司仅支付了500000元购房款，剩余款项未支付。润茂公司向一审法院提交了全款收据、《股东出资协议》、《和解协议》，且涉案房屋九邦房地产在签订合同后即将钥匙交付给润茂公司，由润茂公司占有使用。润茂公司提交的证据相互印证，足以形成证据链证明其所述内容。九邦房地产虽向一审法院提交了《协议书》，但百园公司对该份《协议书》的真实性提出异议，不予认可，虽经鉴定无法得出结论，但九邦房地产提交证据的证明力低于润茂公司提交证据的证明力，且九邦房地产对其交付房屋，出具全款收据的行为作出的解释不足以采信。庭审中百园公司向一审法院提交了《协议》复印件，并认可润茂公司所述。综上所述，一审法院认定就涉案牟平区新区大街736号附16号门市房房款3297340元润茂公司已足额支付。据此，润茂公司要求九邦房地产协助办理牟平区新区大街736号附16号门市房的不动产产权登记手续，理由正当，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定判决：九邦房地产于判决生效之日起三十日内协助润茂公司办理牟平区新区大街736号附16号门市房的不动产产权登记手续。一审案件受理费100元，由九邦房地产负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，九邦房地产与润茂公司于2016年4月26日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案争执的焦点问题是润茂公司是否履行了支付购房款的义务。首先，从双方《商品房买卖合同》约定的付款方式及期限为空白来看，这明显与正常的交易习惯不符。润茂公司为此提交了九邦房地产向其出具的涉案房屋的全款收据，并解释称九邦房地产与百园公司之间存在《股东出资协议》，系九邦房地产以其房产作价入股百园公司，而百园公司欠润茂公司款项，故润茂公司与百园公司达成和解协议，以九邦房地产的位于烟台市牟平区网点房作价2797340元抵顶了债务，后润茂公司希望更换较大的房屋，故与九邦房地产协商选择涉案房屋，并向九邦房地产补交了两个房屋的差价款500000元。九邦房地产则主张其与百园公司间的《股东出资协议》并未履行，涉案房屋的抵顶不能成立，为此提交了《协议书》证明。本院认为，《协议书》的签署日期为2016年2月16日，时间在前，而《商品房买卖合同》的签署日期为2016年4月26日，时间在后，九邦房地产的解释明显不符合逻辑。另外，九邦房地产与百园公司之间的股东出资行为，应视为其公司内部行为，双方所发生的出资纠纷，不能对抗善意第三人润茂公司。综上所述，九邦房地产的主张不符合交易习惯，本院不予支持。润茂公司提交的《股东出资协议》、《和解协议》等证据能够相互印证，一审法院对此认定正确，本院不再赘述。综上所述，一审法院所作判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。九邦房地产的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由烟台市九邦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 霞审判员 侯伟平审判员 李 安二〇二〇年三月二日书记员 孙嘉慧