广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初7286号原告：林立伟，男，1985年4月10日出生，汉族，住广东省惠来县。委托代理人：林立辉，男，1995年1月24日出生，汉族，与林立伟是兄弟关系。被告：林立耿，男，1992年11月5日出生，汉族，住广东省惠来县。委托代理人：孙永振，北京市盈科（广州）师事务所律师。委托代理人：肖业威，北京市盈科（广州）师事务所律师。第三人：姚嘉键，男，1995年6月22日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：李雅，广东乐信律师事务所律师。委托代理人：罗锡辉，广东乐信律师事务所实习人员。原告林立伟诉被告林立耿、第三人姚嘉键合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林立伟及其委托代理人林立辉，被告林立耿及其委托代理人孙永振、肖业威，第三人姚嘉键的委托诉讼代理人李雅、罗锡辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林立伟向本院提出诉讼请求，一、被告立即偿还原告转让费138000元及利息9349元（按每天万分之二点五为标准计算，从2018年11月30日起计至实际清偿之日止）二、本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月1日，原告向被告支付转让广州市增城区白江村新康花园11栋C座201商铺138000元，被告向原告承诺转让商铺后有4年经营权，在被告的带领下，原告与业主即第三人签订了四年的商铺租赁合同。被告收款后向原告出具一张普通商铺转让收据金额138000元。2018年12月9日，增城区城管到店告知原告，该商铺属于违建并未告知具体拆除时间，当天原告从被告处得知，是当地保安乱扯，只是卫生检查而已，并说新康小区到处都是违建房，不存在这个问题。原告得知11栋B座201房于2018年12月3日已收到《广州市城市管理执法责令限期改正通知书》，由此可知，被告已事先知道该商铺拆除事项，并隐瞒实情转让给原告。2019年4月25日，被告转让给原告的商铺被拆除。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，处在非法状态下的违章建筑不能取得权属证书，理所当然不得转让。故原告提起本案诉讼。被告林立耿辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、被告与原告之间并非是房屋租赁合同纠纷，被告承租位于增××××房（以下称案涉房屋）用于商业经营场所，被告从未与原告签订关于案涉物业的租赁合同，也未曾向原告收取案涉物业的租金，被告只是将案涉房屋内的设备、商品、装修及商铺的经营权转让给原告，原告支付对价138000元，被告与原告之间不是房屋租赁合同法律关系。二、被告与原告关于案涉房屋的设备、商品、装修及经营权的转让合同是有效合同，双方合同义务已经履行完毕，原告要求被告退还转让款没有法律依据。被告在与原告签订转让合同之前，曾到案涉房屋内实际经营了几天，原告是在充分了解案涉房屋的实际运营的情况下，与被告达成关于案涉房屋内的设备、商品、装修及经营权的转让合同。被告已经于2018年12月1日将案涉商铺交付给了原告，原告也已向被告支付了138000元的转让费，并实际经营了5个月，双方意思表示真实，合同内容不违反法律强制性规定，标的物合法，属于有效法律行为，合同义务已经履行完毕，现原告无理要求被告返还转让款，没有法律依据。三、案涉房屋被拆除导致原告无法经营案涉商铺，造成的损失应当由原告自行承担，与被告无关。首先，被告再次强调与原告之间不存在房屋租赁关系，房屋不是双方之间转让的标的物。其次，原告在收到广州市城市管理执法责令限期改正通知书后，应当积极向案涉房屋的产权人反映，要求产权人报建以取得合法手续，原告怠于向产权人主张导致案涉房屋部分被拆除，原告应当自行承担责任。最后，案涉房屋部分是有规划许可证的，部分是未取得规划许可，未取得规划许可证部分的物业被拆除，剩余部分仍可以正常经营。原告的损失与被告无关，应当自行承担。四、案涉商铺无法继续经营，原告并未因此遭受损失。被告转让给原告的案涉房屋内的设备、商铺、装修等价值143223.96元，还不包括案涉房屋的经营权转让费，都已经超过了林立伟支付的转让费138000元，因为被告与原告是同学关系，所以被告才以此低价转让给原告。2018年5月至同年11月，被告经营的案涉商铺的净利润约为15000元每月，如此计算，原告经营5个月，净利润约为75000元。看似原告支付了138000元高昂的转让费，其实只用5个月，他实际获得收益约为218223.96元。因此，原告并没有实际遭受损失。综上所述，被告与原告之间的转让合同合法有效，并已履行完毕，原告因自身原因导致案涉商铺无法继续经营，欲将经营风险（损失）转嫁给被告，无理要求被告退还转让款。第三人姚嘉键陈述，本案与我方无关，我方并不清楚原、被告之间的约定。对于涉案的转让费，第三人并不知情。对于本案诉讼，与第三人无关，相关的诉讼请求也不应与第三人有关。房屋被确认违建，第三人之前并不知情，是原告在2019年4月份告知后，第三人才知晓。第三人平时很少在该房屋中居住。经审理查明，位于广州市增城区新塘镇白江村新康花园新乐苑11号楼复式C201房的产权人为第三人，建筑面积132.15平方米，房产登记号为14登记00070763，房屋用途为居住用房。2018年11月30日，湛伟宜以第三人代理人的身份（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定以下内容：甲方将坐落于广东省增城区新塘镇新康花苑11栋C201房第一层（建筑面积135平方米，花园面积100平方米）的房屋出租给乙方使用，乙方租用该物业的期限自2018年11月30日至2022年11月29日止，共4年，甲方应于2018年11月30日前将该物业交付乙方；甲乙双方议定上述房屋租金为3500元，租金按30天结算，由乙方在每月的第30日前交付租金给甲方；租赁期间，甲方负责支付管理费，乙方负责支付该物业的水电费、卫生费、房屋（大厦）管理费、电话费、有线电视费、宽带费；在租赁期内，甲方必须保证该房屋的权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，一概由甲方负责，因此，给乙方造成的一切经济损失由甲方赔偿；任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家、省、市有关房地产租赁管理规定的，另一方有权提前解除契约，造成的损失由责任的一方承担;等等。2018年12月1日，原告（乙方）与被告（甲方）共同签署《收据》，内容为：新康花园新乐苑11栋C座201店铺转让协议书，甲方于2018年12月1日将店铺转让给乙方，收取乙方转给甲方费用138000元。当日，原告通过微信向被告转账20000元，原告还通过林立辉向被告微信转账50000元。被告于当天即将商铺内的货架、冰柜、冰箱、灯具等设备、物品以及销售的商品（包括烟、酒、饮料、食用油、调料等等）全部交付给了原告。2018年12月2日，原告通过林立辉向被告转账支付50000元。2018年12月6日，原告通过林立辉向被告转账支付18000元。2018年12月9日下午15时56分，林立辉通过手机联系给被告问：今天有城管和消防的人来说这里是违建，要拆掉，门口的东西要全部清理掉，你知道这件事怎么还转让给我？被告回应：从来没有，我打电话给队长问一下情况，不用去管他们。2018年12月9日下午16时左右，林立辉再次打电话给被告称街道办开了两辆来拍照，说这里属于违建，半年或一年就要拆除。被告称：你放心每个都有查，经常这样的，大概一、两个月城管会来查一次，所有新康铺面都这样，队长都说没事的，走个形式，你放心。2018年12月9日下午16时44分至19时45分，被告与林立辉的微信聊天记录，被告：“房东既然有本事把房子建起，剩下的问题都是小问题，都是能处理的”；“我叫队长去调查一下，是保安乱扯的，不要去理他，城管只是来检查一下卫生，全新塘每个小区每个铺都一样要检查的，没有什么事情的，卫生搞干净就可以了”。林立辉：“好好”。2018年12月11日，被告与林立辉的微信聊天记录，林立辉：“就是那边最近说违建这件事情”“整件事情我哥跟我说了，他这边目前存在太大的风险”“就是我们在做一份合同，给他安心点去做生意吧；毕竟转让费是给你，不是给房东”。被告：“第一，违建这方面我不知道，不会影响到经营方面的，那照这样说全新康都是违建了咯。（这个不存在问题），第二转让商铺协议是双方协定好转让费同意后，然后再征求业主同意后签完合同的。（为了你和业主的安全让你直接和业主签合同得到保证）”。林立辉：“你说的是对的，但是，跟你谈转让的时候，你说过可以做四年，这是转让这个铺的前提。”被告：“是的，业主同意的，这个放心。没有存在其他问题的”。2019年4月27日，原告经营即位于广东省增城区新塘镇新康花苑11栋C201房第一层房屋有部分因违建被广州市增城区城市管理和综合执法局新塘镇执法队依法拆除。之后，原告没有继续在上述房屋中经营，第三人于2019年8间将上述房屋出租给了他人经营使用。本案在审理期间，本院向广州市城市管理综合执法局增城区分局致函，了解案涉房屋违建及被拆除的相关情况，该局于2019年10月10日向作出增城管执函〔2019〕1401号书面回复，内容为：“……2018年11月，我局新塘镇执法队于新康花园进行巡查，发现该小区新乐苑11号楼复式C201房存在违法建设行为，为一层建筑物，面积约40平方米。由于当事人无法出示该处建筑物的报建审批手续，我局新塘镇执法队多次前往现场与其沟通，并口头责令其自行拆除该违法建设，未发出书面执法文书。2019年4月27日，在当事人的配合下，我局新塘镇执法队对该处违法建设进行拆除，目前已拆除完毕。”原告为证明被告在转让前已知涉案房屋要被拆除，以及向被告隐瞒房屋属于违建的事实，提供两张责令限期改正通知书复印件。上述证据复印件载明，广州市城市管理综合执法局增城区分局于2018年12月3日和2019年4月23日分别针对新塘镇新康花园新乐苑11B201和新康花园康乐苑A区12号楼未取得建设工程规划许可证进行施工的行为，发出责令停止违法行为、限时整改的通知。被告提供自行制作的设备清单一份，拟证明被告收取原告转让费138000元，转让项目包括清单中所列的物品以及店铺的经营权。上述清单载明以下内容：风幕柜冰箱立式1台26800元、收银机2800元、凉菜展示柜2500元、电子秤条码秤1800元、麻将桌2台4000元、电动三轮车3800元、洗衣机1500元、前台展示全套装7800元、水果展示架三层4台2400元、水果展示架单层6台750元、双层三层高带镜木制钢架4台2600元、2.5米长冰柜猪肉展示台6800元、保鲜膜包装机2台550元、真空食品包装封口机250元、切肉木板台200元、猪肉架2张300元、胶板肉台板980元、玻璃鱼缸展示柜4层6800元、购物篮10个200元、水果筐8个1200元、日用品饮料调料展示货架6个2400元、康师傅冰箱3500元、立体展示冰柜6500元、猪肉切肉分割器材全套1500元、全部灯光装饰4800元、全部广告6800元、挂式空调4800元、立式空调5800元、五羊雪糕冷冻冰柜2台押金1000元、农夫山泉冰柜展示押金500元、厨房设备2800元、库存全部货品（包括日用杂货、烟、酒、油、调料、饮料、大米等）48000元，等等设备产品全部总额166230元，商铺转让费4万元。被告清单中所列的物品设备共16万多元，被告承租涉案房屋花费了4万元进行装修，合计超过20万元，考虑到原、被告之间是同乡关系，所以转让费给予30%的优惠。原告主张清单中五羊雪糕冷冻冰柜的押金、农夫山泉冰柜展示的押金不属于转让范围，原告已另外支付了押金给被告，另外玻璃鱼缸、麻将桌、收银机、洗衣机、厨具以及其中一台保鲜膜包装机是被告不用的物品，三台空调和厨房用品是第三人的财物不在转让范围，其余的物品属于转让范围，但转让金额也没有被告说的那么多，大多已很残旧。第三人称房屋内抽烟机、空调等物品属于第三人的财产。被告为证明其将涉案房屋内的设备、商品及经营权转让给原告的事实，还申请证人骆某、陈某、苏某出庭作证。证人骆某陈述以下事实：其居住在新康花园新乐苑10栋401房，与10栋相邻的11栋1楼十字路口有一间旺旺超市（后改名百鲜超市，其习惯叫旺旺超市），其及家人经常到这家超市购买生活用品，该超市已经营很久，有海鲜、猪肉、青菜等日常生鲜以及酒水、水果、香烟等出售，在2019年早几个月间因拆违建后就没有经营了，据其所知，该超市在2018年底曾换过老板经营，但超市内布置和出售的物品没什么变化，唯一改变是老板不再送货上门。证人陈某陈述以下事实：其居住在新康花园康怡苑7栋，在该小区南门路口附近有一间旺旺超市（后更名为百鲜超市），有出售水果、蔬菜、肉食、饮料、烟酒等，其平时因生活所需会到该超市购买生活用品；在2018年11月、12月左右，其发现该超市换了老板，但超市内的现状没有改变，经营出售的物品也没有什么改变；该超市在2019年4月、5月左右拆除后就没有再营业了。证人苏某陈述以下事实：其自2009年起居住在新康花园康乐苑，自2017年起其经常会到小区南门附近的旺旺超市购买生活用品（包括烟酒、肉菜、水果、饮料等），该超市原是一位女老板经营，后来换了被告经营；在2019年1、2月的时候，其到该超市买东西时发现该超市又换了老板，但超市里物品摆设、装修没有改变，出售的物品也没有变化；在2019年4、5月左右，因整个小区拆除违章建筑的问题，且该超市属于拆除范围，停业了，之后就没有开业，现在这个商铺经营快递。原告称三个证人很少到其经营店铺购买东西，原告在承租商铺之后对没有改变货物，但商铺天花有进行过维修，对三个证人的陈述内容没有异议。被告称三个证人陈述的事实在客观上基本属实。第三人对三个证人的陈述没有意见，证人陈述的旺旺超市一开始是第三人经营的超市名称。庭审中，一、原告陈述：1、原告在2018年12月1日之前有在涉案房屋居住三天，了解经营情况，之后才决定承租的。2、被告在转让案涉房屋时，未告知原告该房屋部分违建。3、2018年12月4日、5日左右，有城管人员上门称案涉房屋违建，有可能要拆除，原告将该情况告知了被告，但并未告知第三人。二、被告陈述：1、被告在第三人承租涉案房屋之后，经常会有城管人员及保安人员过来，但没有说过要拆除涉案房屋的问题，被告也不知道其他违建商铺要拆除的情况。2、拆除案涉房屋的时间为2019年4月25日，被告已将案涉房屋转给原告使用长达五个月，故被告对违建拆除情况并不知情。3、即便案涉房屋有一部分未取得建设规划许可，在涉案房屋部分被拆除后，合法建筑的部分同样可以用做经营使用，原告放弃案涉物业的使用，其损失应由原告自行承担。4、目前涉案房屋用于经营“菜鸟裹裹”快递业务，被告对此提供涉案房屋现场照片予以证明。三、第三人陈述：1、在原告与第三人签订合同时，原、被告已经知道出租房屋的现状及房屋存在扩建的情况，第三人已将扩建部分没有取得规划报建手续的情况告知原告，扩建的部分主要是在花园，扩建面积约90平方米左右。2、扩建部分是在五、六年前建成的，整个新康小区都存在扩建问题。3、原告支付了2019年5月份之前的租金，尚有2019年4月的水电费未付，由于原告称不再承租，故第三人在2019年8月另行出租他人使用。本院认为，根据查明的事实，第三人将涉案房屋出租给被告经营小型超市，后被告将该超市的经营权、商铺内的设备和物品等转让给原告，同时原告与第三人于2018年11月30日签署了涉案房屋的租赁合同，由原告直接向第三人承租涉案房屋经营超市，原、被告于2018年12月1日签署了《收据》，确认了店铺转让的关系，故原、被告之间是转让关系。原告在2018年11月30日向第三人承租了涉案房屋，并约定2018年12月1日起租。另原、被告签署《收据》当天，被告已将涉案房屋以及房屋内的物品交付给原告经营使用，原告在2019年12月6日之前陆续向被告付清了138000元的转让费。可见原、被告之间的转让协议已履行完毕。此后，原告使用被告转让的物品在涉案房屋内继续经营超市，2019年4月27日因涉案房屋的部分建筑被增城区城市管理和综合执法局新塘镇执法队拆除，原告此后未再继续经营。原告主张被告明知涉案房屋属于违章建筑将被拆除仍转让店铺给原告，现商铺已拆除，要求被告返还所有转让费138000元以及支付利息。但是，原告提供的证据不足以证明被告存在故意隐瞒涉案房屋将被拆除的情况。考虑到原、被告之间的转让包括店铺的经营权以及房屋内的设备、物品等等，而原告对于被告转让的设备、物品等确有使用，关于店铺经营方面，原告只营业了将近5个月就因涉案房屋部分被拆除而未继续经营，根据公平原则，结合原、被双方的实际履约情况，本院酌定被告向原告返还转让费40000元并支付利息，利息从原告提起本案诉讼之日即2019年8月30日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清款项之日止。原告诉请的转让费以及利息超出上述部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告林立耿于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林立伟返还40000元以及支付利息（以尚未返还的款项为基数，从2019年8月30日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至付清款项日止）。二、驳回原告林立伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。驳回原告林立伟的全部诉讼请求。本案受理费3246元，由原告林立伟负担2364元，被告林立耿负担882元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  卢艳晖人民陪审员  周伟权人民陪审员  张积权二〇二〇年三月二十日书 记 员  陈雪冰