四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0522民初3677号 原告：赵正莲，女，1967年3月15日出生，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。 被告：四川省合江县榕山建筑公司。住所地：合江县榕山镇正街54号。统一社会信用代码：91510522204906795H。 法定代表人：杨宗全，公司经理。 委托诉讼代理人：詹焱飞，男，1985年1月12日出生，汉族，四川省合江县人，公司员工，住四川省合江县。 第三人：陈淑静，女，1929年3月3日出生，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。 第三人：邹泽勋，男，1948年4月10日出生，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。 第三人：邹永跃，男，1966年6月27日出生，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。 第三人：邹永陶，男，1964年10月27日出生，汉族，四川省合江县人，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：邹泽勋（系被告邹永陶胞兄），男，1948年4月10日出生，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。 第三人：邹永林，男，1950年6月3日出生，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。 原告赵正莲与被告四川省合江县榕山建筑公司（以下简称合江榕山建筑公司）、第三人陈淑静、邹泽勋、邹永跃、邹永陶、邹永林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及被告合江榕山建筑公司的委托诉讼代理人、第三人陈淑静、邹泽勋、邹永跃、邹永林及第三人邹永陶的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵正莲向本院提出诉讼请求：请求判令被告合江榕山建筑公司支付拖欠原告的房租费34500元（2017年12月至2019年11月）、违约金5000元、房屋维修费3000元，合计42500元，退还租赁房屋，并从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告利息损失至实际清偿之日止，判令五个第三人立即腾退房屋。诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2016年6月21日起将自己所有的榕山镇荔枝林小区69号7幢1单元1号的房屋一套租给被告，双方签订了租赁协议，约定租金为1500元/月，每半年支付一次。合同签订后，原告即将该房屋交付被告，被告将该房作为过渡用房，又随即交付给五个第三人使用。被告按约支付房租至2017年12月20日，从2017年12月21日起，被告拒不支付房租，经原告多次催收未获。现租赁合同早已到期，第三人仍继续使用房屋，且拒不搬出。原告遂诉至法院，要求被告按约支付尚欠的租金及利息，承担违约金及维修费，并退还原告房屋，第三人立即腾退房屋等。 被告合江榕山建筑公司辩称，与原告签订租房协议属实，租用原告的房屋是用于榕山镇兴隆街拆迁过渡。2016年6月起，被告公司所有公章均被原榕山镇人民政府（现合江县人民政府临港街道办事处）接管，停止所有经营活动。2017年10月20日，被告公司法定代表人杨宗全因涉嫌非法经营罪被司法机关羁押，现该案尚在法院审理过程中，根据“先刑后民”的原则，应先处理刑事案件，再处理本案。且原榕山镇人民政府（现合江县人民政府临港街道办事处）已将拆迁土地拍卖，原告主张欠付的租金应由原榕山镇人民政府（现合江县人民政府临港街道办事处）支付。 第三人陈淑静、邹泽勋、邹永跃、邹永陶、邹永林述称，第三人与被告合江榕山建筑公司签订了拆迁安置补偿协议，系拆迁安置户，因暂无房居住，由被告合江榕山建筑公司出面与原告签订租房协议，租用原告的房屋交给第三人作过渡用房。原告起诉前，第三人均不知过渡房系被告租用原告住房的实际情况。现该住房仅用于第三人堆放家具、电器等一应物品，无人居住。但因拆迁还房无果，第三人现均系自行出资在外租房居住。被告仅支付了少部分过渡费后，便未再支付。故第三人要求尽快解决拆迁还房问题，或由被告另行向第三人提供过渡用房及承担搬家费、房租，第三人才同意腾退房屋。 本院经审理认定事实如下：被告合江榕山建筑公司系从事房屋建筑工程施工总承包三级、水泥预制构件制造、建筑材料销售工作的股份合作制企业。第三人陈淑静系第三人邹泽勋、邹永跃、邹永陶、邹永林的母亲，第三人邹泽勋、邹永跃、邹永陶、邹永林系同胞兄弟姊妹关系。2010年，原合江县榕山镇实施兴隆街旧城棚户区改造工作，第三人陈淑静、邹泽勋、邹永跃、邹永陶、邹永林均参加该改造项目为改造户，与被告合江榕山建筑公司签订了拆迁安置补偿协议。协议签订后，因第三人的住房被被告合江榕山建筑公司拆迁改造，第三人无房居住。为解决第三人的居住问题，2016年6月20日，被告合江榕山建筑公司（乙方）与原告赵正莲（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定将赵正莲所有的合江县荔枝林小区房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2016年6月21日至2019年6月20日；房屋月租金为1500元，半年支付。房屋租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方5000元违约金；如合同期满，甲方转让该房屋，乙方有优先购买权。在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任等。合同签订后，原告便将案涉房屋交付被告。被告随即将案涉房屋交付第三人陈淑静、邹泽勋、邹永跃、邹永陶、邹永林，作为第三人的拆迁安置过渡用房。被告按约支付房屋租金至2017年12月20日。此后，被告便再未支付租金，至2019年11月止，已欠原告租金计34500元。原告经催收未获，遂提起本案诉讼。 另查明，案涉出租房屋第三人仅用于堆放家具、电器等杂物，无人居住。但因拆迁还房无果，第三人现均系自行出资在外租房居住。被告合江榕山建筑公司仅支付第三人部分过渡费后，便未再支付。 还查明，2017年11月8日，被告合江榕山建筑公司法定代表人杨宗全因涉嫌非法经营罪被合江县公安局刑事拘留，现该案已移送合江县人民法院，尚在审理过程中。 上述事实，有双方当事人的当庭陈述，原告提交的房产证、国有土地使用证、《房屋租赁合同》，被告合江榕山建筑公司提交的合江县公安局拘留通知书复印件、房租费领条复印件等证据在卷佐证。上述证据，经庭审质证和本院审查，予以综合确认。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的行为。法律规定，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同成立并生效。原告已将案涉房屋交付被告使用，被告也应当按约支付原告房屋租金。被告从2017年12月21日起便未支付原告租金，故原告主张被告支付2017年12月至2019年11月的租金合计34500元，于法有据，本院依法予以支持。被告抗辩应由原榕山镇人民政府（现合江县人民政府临港街道办事处）承担支付责任，因合江县人民政府临港街道办事处并非租赁合同主体，其抗辩理由与合同的相对性原则相悖，本院依法不予采纳。现合同已到期，双方租赁关系终止，被告应当依法返还租赁物，故原告主张被告退还房屋，本院也予以支持。对于原告主张被告从起诉之日起、按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告利息损失至实际清偿之日止的资金利息的请求，因被告未按约支付租金，具有违约的事实，原告主张被告支付资金占用利息实际就是要求被告承担违约责任，故本院对原告主张资金占用利息的请求予以支持。但从2019年8月20日起，中国人民银行便不再发布贷款基准利率。因此，原告主张的资金占用利息应从起诉次日即从2019年11月13日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清为止。至于原告主张由被告支付违约金5000元及维修费3000元的请求，虽双方合同约定，房屋租赁期间内，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方5000元违约金，被告也确实存在逾期未支付租金及到期后继续使用原告房屋的行为，但双方约定支付违约金的条件是合同期内终止合同并未履行通知义务，而被告并非终止合同，只是欠付租金，故原告主张违约金并不符合双方合同约定的支付违约金的条件，本院对原告主张的5000元违约金不予支持。原告主张租赁期内，房屋墙体霉烂、地板砖损坏，估算维修费为3000元，但并未提供证据证实房屋存在损坏的情况、维修项目以及维修费用的具体构成等，故原告主张维修费3000元无事实依据，本院也不予支持。被告抗辩本案应当先刑后民，因被告作为法人并未涉嫌犯罪，其法定代表人杨宗全涉嫌犯罪也与本案租赁合同无关，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。原告主张第三人立即腾退房屋的请求，因租赁合同已到期，第三人作为租赁物的实际使用人已没有理由继续使用原告的房屋，且第三人已另有住所，案涉租赁房屋只是堆放杂物，故原告主张第三人腾退房屋于法有据，本院予以支持。第三人述称应由被告另行解决过渡用房或尽快完成拆迁安置事宜，才腾退房屋，因与本案不是同一法律关系，不属本案审理范畴，应由被告与第三人在房屋拆迁安置补偿关系中另行解决，故第三人的抗辩理由不能成立，本院依法不予采纳。据此，本院为维护双方当事人的合法民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川省合江县榕山建筑公司于本判决生效之日起十五日内支付欠付原告赵正莲的租金34500元及从2019年11月13日起，以34500元为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付原告赵正莲资金占用利息至款清之日止，并退还原告赵正莲所有的合江县（荔枝林小区）房屋。 二、第三人陈淑静、邹泽勋、邹永跃、邹永陶、邹永林于本判决生效之日起十五日内腾退使用的合江县（荔枝林小区）房屋交付原告赵正莲。 三、驳回原告赵正莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费863元，减半收取计432元，由被告四川省合江县榕山建筑公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  王江洪 二〇二〇年三月六日 书记员  张倬榕