四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川10民终102号上诉人（原审被告、反诉原告）：毛建江，男，1986年9月18日出生，汉族，住四川省宜宾县，现住四川省成都市锦江区。委托诉讼代理人：毛建雄，男，1979年3月25日出生，汉族，住四川省成都市锦江区，系毛建江之兄。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴刚，男，1984年8月14日出生,汉族，住四川省内江市市中区。被上诉人（原审被告）：内江市领谛房产经纪有限公司，住所地四川省内江市东兴区。法定代表人：王善林。上诉人毛建江因与被上诉人吴刚、内江市领谛房产经纪有限公司（以下简称领谛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省内江市东兴区人民法院（2019）川1011民初3133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。毛建江上诉请求：撤销一审判决，依法改判解除毛建江与吴刚、领谛公司签订的《房地产买卖及居间服务合同》，收归吴刚应支付的定金6万元作为合同违约金，吴刚、领谛公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：毛建江与吴刚、领谛公司于2019年5月6日签订《房地产买卖及居间服务合同》，约定毛建江通过领谛公司将其位于四川省内江市东兴区**路房屋出售给吴刚，成交价为686800元。毛建江将该房屋存在二次抵押的事实告知了领谛公司，且在签订合同时，告知了吴刚该事实，并在合同中载明了该事实，合同和聊天记录均能证明。因此，一审法院对事实认定不清，责任划分不明，领谛公司、吴刚均存在重大过错，请求二审法院支持毛建江的上诉请求，依法公正判决。领谛公司辩称：毛建江只告知了房屋存在有银行抵押贷款的事实，但没有告知还存在二次抵押的事实，案涉房屋上存在的抵押债务达134万元，远远超过了售房价款，毛建江的行为严重违反合同约定，应承担相应责任。吴刚认可领谛公司的辩称理由，但同时认为领谛公司在合同签订后不久就知道毛建江出售的房屋存在二次抵押，但没有及时告知吴刚，也存在过错。吴刚向一审法院起诉请求：1.判令解除吴刚与毛建江、领谛公司签订的《房地产买卖及居间服务合同》；2.判令毛建江向吴刚退还12万元（大写壹拾贰万元整），并支付滞纳金（每日以千分之五计算，自2019年5月6日起算至付清上述款项为止）；领谛公司对上述款项承担连带责任；3.本案诉讼费用由毛建江、领谛公司承担。毛建江向一审法院反诉请求：1.请求判决解除毛建江与吴刚签订的《房地产买卖及居间服务合同》；2.判决收归吴刚支付的定金6万元作为合同违约金；3.本案诉讼费用由吴刚承担。一审法院认定事实：对于当事人没有争议的事实，一审法院予以确认。2019年5月6日，吴刚（买方乙方）、毛建江（卖方甲方）及领谛公司（居间方丙方）签订《房地产买卖及居间服务合同》，其合同主要约定为，吴刚购买毛建江位于四川省内江市东兴区**路房屋，该物业建筑面积为98.13平方米，不动产权证号为川（2018）内江市不动产权第0050***号；该物业处于抵押状态，甲方承诺于合同签订之日起40日内还清贷款，成交价为686800元。该合同还约定了其他事项。2019年5月6日，吴刚向毛建江交付购房定金6万元，毛建江向吴刚出具收条。2019年8月14日，内江市不动产登记中心出具《内江市不动产登记信息摘要》中载明，案涉房屋分别由抵押权人中国建设银行股份有限公司内江分行设定被担保主债权数额49万元，债务履行期限2018年8月15日至2038年8月15日。同时该案涉房屋由抵押权人李某某设定担保主债权数额85万元。一审法院审理认为，吴刚（乙方）与毛建江（甲方）、领谛公司（丙方）三方签订的《房地产买卖及居间服务合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同是合法有效，对三方都具有约束力，各方都应该严格遵循合同相关内容，履行相关权利义务。案涉房屋设定抵押金额分别为49万元和85万元，根据《房地产买卖及居间服务合同》第二条内容“该物业处于抵押状态，甲方承诺于合同签订之日起40日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续。待取得房产证原件后需托管于丙方作为办理交易及相关手续之用（以丙方出具文件收据为准）。”本案中，作为（卖方甲方）的毛建江并未明确告知（买方乙方）吴刚关于该物业存在二次抵押给李某某的情况，也没有提供确凿证据予以证实，领谛公司在得知该物业存在二次抵押，亦未及时告知吴刚。吴刚得知第二次抵押的情形后，可中止履行。在吴刚起诉前，仍然没有对二次抵押的情况予以处理完毕，导致合同不能及时履行，故毛建江构成违约，吴刚要求毛建江返还定金的主张一审法院予以支持。审理中，各方当事人均同意解除合同，一审法院依法予以支持。吴刚、领谛公司得知存在第二次抵押后，双方均未根据《房地产买卖及居间服务合同》第四条第（二）项第3第（1）的规定和第十七条规定，于2019年6月25日前往银行办理贷款手续，双方均存在相应的违约情形。吴刚要求毛建江返还定金6万元，一审法院予以支持。毛建江的反诉理由不成立，一审法院不予支持。吴刚请求的违约金、滞纳金，其主张从2019年6月15日起算，按照合同约定的千分之五进行计算的诉讼请求，因吴刚亦存在相应的违约情形，且滞纳金属于行政属性，故一审法院对此不予支持。吴刚请求领谛公司承担连带责任，因本案所涉合同包括房屋买卖合同，又包含居间服务合同，经一审法院释明相关法律及司法解释的规定，吴刚明确表示其主张处理房屋买卖合同纠纷，且三方在《房地产买卖及居间服务合同》中承担连带责任的方式等问题未约定，故一审法院不予以支持。领谛公司要求吴刚和毛建江支付中介服务费的请求，因其未明确提起诉讼，且系另一法律关系，当事人可另案主张权利，不宜在本案中处理。综上，一审法院在查明事实、分清是非的基础上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、自本判决生效之日起，解除原告（反诉被告）吴刚与被告（反诉原告）毛建江、被告内江市领谛房产经纪有限公司签订的《房地产买卖及居间服务合同》；二、被告毛建江（反诉原告）于本判决生效后十日内向原告吴刚（反诉被告）退还定金6万元；三、驳回原告（反诉被告）吴刚的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）毛建江的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1350元，反诉案件受理费750元，共计2100元，由原告吴刚（反诉被告）负担750元，由被告毛建江（反诉原告）负担1350元。二审期间，上诉人毛建江在本院指定的举证限届满后向本院递交了一张与吴刚的短信聊天记录，拟证明毛建江已将房屋二次抵押的事实告诉给领谛公司，是领谛公司欺骗了吴刚。本院认为，毛建江提交的短信记录已过举证期限，本院不予采纳，且该证据也并不能达到其不予退还的吴刚6万元定金的目的。二审中，吴刚、领谛公司未提交新的证据。本院二审查明的案件事实与一审认定事实相同，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：吴刚在签订买卖合同时是否知晓案涉房屋存在二次抵押的事实，吴刚是否存在过错，毛建江是否应退还吴刚定金6万元。毛建江与吴刚及领谛公司签订的《房地产买卖及居间服务合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对各方当事人均具有约束力。该合同第九条规定“甲、乙双方均清楚该物业‘房屋产权证原件在银行抵押中’、‘只有《银行贷款合同》’下签订本合同……”，另该合同第十七条中各方还对毛建江归还银行贷款的时间进行了约定。即从合同中仅能显示出毛建江告知了出售房屋存在银行贷款抵押的事实，不能说明毛建江当时告知了该房屋还存在二次抵押的事实；且根据一般常理，如买方在明知购买的房屋存在两次抵押担保的情况下，不可能仅对第一次抵押进行约定，而对二次抵押置之不理，且二次抵押担保的债权达到85万元，已超过了案涉房屋购价。因此，吴刚在得知此情形后，有权中止履行，而实际上直至在本案一审受理前，毛建江对二次抵押的事实仍未处置完毕。因此，原审判决认定毛建江的行为构成违约，应退还吴刚已交纳的定金6万元并无不当。综上所述，毛建江的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人毛建江负担。本判决为终审判决。审 判 长 余发会审 判 员 何中明审 判 员 夏 飞二〇二〇年三月二十七日法官助理 龙 凤书 记 员 张 怡