安徽省黄山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖10执复4号 复议申请人(被执行人):浙江大铭房地产开发有限公司，住所地浙江省温岭市太平街道东辉北路宏业大厦三楼，统一社会信用代码913310817227555017。 法定代表人：胡桂明，执行董事。 申请执行人：张金祥，男，1969年11月19日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。 被执行人：浙江大铭房地产开发有限公司黄山分公司,住安徽省歙县徽城镇大铭山庄，机构代码:91341021746795452W。 法定代表人:胡桂明。 浙江大铭房地产开发有限公司不服歙县人民法院（2020）皖1021执异2号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 歙县人民法院查明，江苏林诺机电设备工程有限公司与浙江大铭房地产开发有限公司、浙江大铭房地产开发有限公司黄山分公司建设工程施工合同纠纷一案，经黄山市中级人民法院（2017）皖10民终382号民事判决，已经发生法律效力。诉讼期间，该院根据江苏林诺机电设备工程有限公司的保全申请，于2017年3月20日查封了浙江大铭房地产开发有限公司名下黄山大铭国际家居建材市场2号建材馆SB2010-2018号共计9套商铺，面积1068.38平方米。判决生效后，江苏林诺机电设备工程有限公司于2017年8月29日向该院申请强制执行，立执行案号为（2017）皖1021执784号。2017年9月，张金祥通过债权转让协议受让上述生效法律文书确定的债权。2018年2月7日，该院轮候查封了浙江大铭房地产开发有限公司名下（2017）歙县不动产权第0006841号国有建设用地使用权。2018年2月11日，（2017）皖1021执784号以终结本次执行程序结案。2019年1月18日，张金祥向该院申请恢复强制执行，该院立案为（2019）皖1021执恢9号，执行请求为：1.强制执行工程款4871075.67元及利息267909.16元（自2017年2月3日起按年利率6%暂计算至2018年1月3日，之后的利息计算至款清之日止）；2.强制执行工程进度款利息68091元；3.强制执行迟延履行期间的双倍债务利息；4.强制执行案件受理费54000元；5.执行费53705元。2019年11月7日，该院轮候查封黄山大铭国际家居建材市场2号建材馆SB1010-1018号共计9套商铺。2019年12月12日，该院以张贴公告的方式，查封了黄山大铭国际家居建材市场2号建材馆负一层地下室使用权（无产权证）。 另查明，2017年9月11日，该院依据歙县自然资源和规划局（原歙县国土资源局）的保全申请，以（2017）皖1021民初2541号民事裁定查封了异议人名下（2017）歙县不动产权第0006841号国有建设用地，该案标的额为5616184.62元及利息，尚未进入执行程序。（2017）歙县不动产权第0006841号国有建设用地另设定了抵押物权，抵押权人为歙县中小企业融资担保有限公司，抵押权数额为代偿借款本息8418721.32元及后续利息，该抵押物权已经该院（2018）皖1021民特77号之一民事裁定书确认。 再查明，该院查封的大铭国际家居建材市场2号建材馆SB2010-2018号9套商铺位于建材馆二层，该院轮候查封的黄山大铭国际家居建材市场2号建材馆SB1010-1018号9套商铺位于一层，二层需经过一层内置楼梯才能出入，但黄山大铭国际家居建材市场2号建材馆SB1010-1018号9套商铺系上海锦惠建设集团有限公司以黄山市中级人民法院（2018）皖10执56号案件首封，一、二层需集中处置才有利于资产变现，该院单独处置变现难度较大。 歙县人民法院认为，判定执行实施案件是否存在超标的查封情形，应当结合案件执行标的数额，参考抵押权、轮候查封、迟延履行利息、各种税费和执行费用，以及在确定拍卖保留价时依法可以下浮的比例等各种影响财产价值的因素综合确定。本案中，该院在诉讼保全阶段已查封的大铭国际家居建材市场2号建材馆SB2010-2018号9套商铺因建筑设计和一层SB1010-1018号9套商铺被另案查封等原因难以拍卖、变现，故该院在执行中轮候查封了（2017）歙县不动产权第0006841号国有建设用地使用权和黄山大铭国际家居建材市场2号建材馆SB1010-1018号9套商铺。轮候查封在性质上不属于正式查封，并不产生正式查封的效力；且该地块上设有抵押物权，该地块土地使用权及SB1010-1018号9套商铺变现所得价款究竟能否实现本案债权，尚取决于抵押物权和在先查封案件的执行情况。因该院依法查封的标的物是不动产，首封的9套商铺面积虽有1068.38平方米，但并未进行评估或实际处置，无法精确计算准确价格，结合目前市场经济情况、司法拍卖中的降价及流拍等不确定因素，以及本案执行标的额近600万元的事实，首封的9套商铺难以全部实现本案债权，故该院再次查封黄山大铭国际家居建材市场2号建材馆负一层地下室使用权的行为并无不当，本案不存在明显超标的查封。浙江大铭房地产开发有限公司主张超标的查封，其提供的商铺销售价格表、商品房买卖合同等材料，系其单方提供的历史价格，仅能作为确定财产价值的参考因素之一，但不能以此确定查封不动产目前的实际价值，难以证明本案存在明显超标的查封情形。综上所述，浙江大铭房地产开发有限公司的异议请求不能成立，应当予以驳回。歙县人民法院于2020年1月13日作出（2020）皖1021执异2号执行裁定，裁定驳回浙江大铭房地产开发有限公司的异议请求。 复议申请人浙江大铭房地产开发有限公司向本院申请复议称，歙县人民法院认为未超标的查封的理由没有事实依据，系主观臆断。本案中，歙县人民法院未对大铭国际家居建材市场2号建材馆ＳＢ2010-2018号9套商铺的市场价值进行评估，仅以难以拍卖、变现为由驳回显然无事实和法律依据。另即使商铺销售价格表、商品房买卖合同等材料系复议申请人单方提供的历史价格，歙县人民法院可自行参照相应的市场价格予以评判。事实上，大铭国际家居建材市场2号建材馆ＳＢ2010-2018号9套商铺价值为590.28万元，该9套商铺足以清偿本案文书确定的债权额和执行费用。歙县人民法院于2018年2月6日查封的（2017）歙县不动产权第0006841号国有建设用地面积为25.5亩，价值5100万元（查封价值为550万元）。2019年12月12日，歙县人民法院查封的大铭国际家居建材市场2号建材馆负一层地下室使用权面积为7764.15平方米，价值3493.87万元，本案查封总资产价值高达9184.15万元，而本案执行的款项为531.48万元，上述查封显然构成超标的查封。综上，为维护复议申请人的合法权益，请求裁定解除对复议申请人名下位于大铭国际家居建材市场××建材××地下室使用权及（××）歙县不动产权第0006841号国有建设用地使用权的查封。 本院经审查对歙县人民法院查明的事实予以确认。 本院认为，执行实施案件中对是否存在超标的情形，应当先行查明案件执行标的数额，被执行人在执行异议中主张超标的查封的，执行法院应当对案涉财产进行委托评估，根据委托评估价格进行重新审查后再行认定是否存在超标的情形。本案执行异议程序中，浙江大铭房地产开发有限公司提交的商铺销售价格表、商品房买卖合同等材料系单方提供，并不适合作为判定是否超标的查封的依据，且歙县人民法院亦未对涉案房地产进行委托评估即认定本案不存在超标的查封，构成认定事实不清。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(三)项之规定，裁定如下： 一、撤销歙县人民法院（2020）皖1021执异2号执行裁定； 二、发回歙县人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审判长 田 丰 审判员 黄志锋 审判员 秦 峻 二〇二〇年三月十一日 法官助理桂梨华 书记员金红 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。