四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15453号 上诉人（原审原告）：黄梅，女，1987年10月27日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：易思琪，四川金援律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：吴举，男，1988年1月16日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：易思琪，四川金援律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都市开成投资有限公司，住所地：四川省成都市金牛区蜀兴西街36号6幢2楼2号。 法定代表人：谢红波。 委托诉讼代理人：何适，四川红盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都市凤翔实业有限责任公司，住所地：四川省成都市金牛区蜀兴西街36号6幢4楼2号。 法定代表人：何晓雯，执行董事。 委托诉讼代理人：何适，四川红盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。 上诉人黄梅、吴举与上诉人成都市开成投资有限公司（以下简称开成公司）、成都市凤翔实业有限责任公司（以下简称凤翔公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2019）川0121民初394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄梅、吴举上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持黄梅、吴举一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由开成公司、凤翔公司承担。事实和理由：一、案涉房屋逾期办理转移登记违约金起算应当从交付之日起一年内（即2015年11月12日）计算至实际办理之日止（2017年11月6日）。一审法院以双方在合同中未对国有土地使用证办理时间作约定、政策原因导致迟滞了权证的办理时间为由，将逾期办理转移登记违约金时间截止计算到2016年8月22日的认定错误。根据合同约定，权属转移登记完成时间为商品房交付之日起365日内，案涉房屋实际交付时间为2014年11月12日，开成公司、凤翔公司应于2015年11月12日前完成案涉房屋的转移登记。因政策变化房产登记机构于2016年8月22日停止接受办理房屋所有权证的资料，2016年8月29日开始颁发新的不动产权证书。但开成公司、凤翔公司并未举证在合同约定期限内及时将办证资料提交办证机构，新证办理期间不排除消极不作为。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定可知，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。故开成公司、凤翔公司应当承担案涉房屋转移登记违约金至完成转移登记之日止。二、逾期办理初始登记及转移登记违约金应当按照购房合同约定以购房总价款自逾期之日起按每日万分之一的标准计算至实际履行之日止。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，对逾期办证违约金没有约定或者损失难以确定的，可以按照已付款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。案涉合同中约定的违约金低于该标准，合同约定违约金的目的，除了担保合同的履行，也是为了避免当事人证明实际损失的困难。违约方主张违约金过高请求调减的，应当对约定违约金过高的事实承担证明责任。开成公司、凤翔公司虽然主张违约金过高，但其未举证证明违约金约定高于黄梅、吴举的实际损失。案涉合同是开成公司、凤翔公司提供的格式合同，关于逾期办证的违约金是格式条款，该条款的解释应作出不利于格式条款提供方的解释，黄梅、吴举按约定标准主张违约金是合理的，不能对违约金数额调低，一审法院调整缺乏依据。 开成公司、凤翔公司辩称，根据双方签订的买卖合同约定，开发商应当办理初始登记的时间是2015年3月31日前，起算两年的时效应该计算至2017年3月31日止。本案起诉就已经超过了诉讼时效。关于转移登记，按照交房之日365日之后，应该从2015年11月12日开始计办理转移登记，但因为国家政策变动，从2016年8月22日无法办理房屋所有权证，即使开成公司、凤翔公司存在逾期办证的情况，违约金也只应计算至2016年8月22日。关于违约金的计算标准问题，案涉项目存在逾期办证的600余户，开成公司、凤翔公司与业主达成和解的500余户，赔偿标准是1000至3000元不等，起诉至法院的有60余户，达成和解的有30余户，赔偿标准均在4000元以下。与黄梅、吴举同样的业主，一审法院作出的判决已生效，判决的违约金计算标准也是与黄梅、吴举主张一致，因此黄梅、吴举的情形应按照一个楼盘一个标准，即使开成公司、凤翔公司应支付违约金，标准也应当与其他业主一致。 开成公司、凤翔公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回黄梅、吴举的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由黄梅、吴举承担。事实和理由：一、关于初始登记的违约金诉讼时效的起算问题。根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效的起算时间为诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害时起算。按合同约定，黄梅、吴举应当在2015年3月31日前取得所在楼栋的权属证明，若开成公司、凤翔公司未在上述期限内取得所在楼栋的权属证明，则从2015年4月1日起，黄梅、吴举的权利受到损害，因此，其主张初始登记的违约金诉讼时效应当从2015年4月1日计算，最迟应当在2017年3月30日前主张权利。现黄梅、吴举于2018年8月起诉主张初始登记的违约金已超过诉讼时效。关于转移登记的违约金诉讼时效起算问题。按照合同约定，开成公司、凤翔公司于2014年11月12日向黄梅、吴举交付了房屋，并应当于2015年11月11日前为黄梅、吴举办理完毕房屋所有权属的转移登记，黄梅、吴举应当于2018年11月11日前就转移登记的违约金向开成公司、凤翔公司主张权利，而黄梅、吴举于2019年1月提起诉讼，已超过法律规定的诉讼时效。二、即使没有超过诉讼时效，但初始登记的违约金和转移登记的违约金存在时间上的重合，初始登记和转移登记的违约金不应当重复计算。 黄梅、吴举辩称，关于诉讼时效的问题一审法院认定正确，二审法院应予以支持。对于初始登记和转移登记，因系合同分别约定的，故应分别计算。 黄梅、吴举向一审法院起诉请求：1.判令开成公司、凤翔公司连带向黄梅、吴举支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金共39181.20元，并从2017年12月5日起支付利息至全额付清之日止；2.判令开成公司、凤翔公司连带向黄梅、吴举支付逾期办理楼栋权属证明的违约金及利息（违约金计算按照法院查明的天数，按日向黄梅、吴举支付全部已付款万分之一违约金，利息从实际取得权属证明之日后30日起计算至全额付清之日止）；3.开成公司、凤翔公司承担全部诉讼费。 一审法院认定事实：2014年10月8日，作为买受人的黄梅、吴举与出卖人凤翔公司、开成公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买出卖人开发的“金山国际”项目2幢1单元5层2号房，测绘建筑面积为111.46平方米，价款为412000元。买受人付款方式为：贷款方式付款。约定的交房时间为2014年12月31日前。办理所在楼栋初始登记时间为2015年3月31日前，办理案涉房屋转移登记的时间为商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证。同时，双方对逾期办理初始登记、转移登记的违约责任进行了约定。逾期办理初始登记，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；逾期办理转移登记，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。买受人按照合同约定，向出卖人支付了首付款，并通过向银行按揭贷款方式履行了支付房款的义务。出卖人于2014年11月12日向买受人交付了案涉房屋，于2016年8月9日取得案涉房屋所在楼栋的初始登记，2017年11月6日为买受人办理了案涉房屋的不动产权证。 一审法院另查明，一、案涉“金山国际”项目现已开发并交付业主的房屋共计636户，存在逾期办证的为588户，经凤翔公司、开成公司与业主沟通，就逾期办证问题已与390户业主达成和解，和解结果为：减免业主几个月至三年的物业管理费。二、2018年7月31日，案涉“金山国际”小区有40户业主向一审法院提起诉讼，经一审法院开庭审理后，有31户业主与凤翔公司、开成公司达成调解协议，调解结果为，凤翔公司、开成公司向原告支付最高不超过4000元违约金，有一户业主撤诉。其余8户一审法院已判决结案，判决标准为：1.诉讼时效根据双方约定，按实际取得初始登记及转移登记的时间加上30日作为诉讼时效的起算点；2.逾期取得初始登记权属证明的违约金标准按万分之零点一计算，逾期取得转移登记权属证明的违约金标准为万分之零点三。三、黄梅、吴举与凤翔公司、开成公司一致认可：金堂县房地产登记部门于2016年8月22日，停止收取办理房屋产权证书的相关材料，于2016年8月29日上午09:00开始颁发新的不动产权证书。 一审法院认为，黄梅、吴举与凤翔公司、开成公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效，合同当事人应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定及查明的事实，凤翔公司、开成公司应分别于2015年3月31日前、2015年12月31日前取得案涉房屋所在楼栋的初始登记、案涉房屋的转移登记。而凤翔公司、开成公司取得初始登记及完成转移登记的时间分别为2016年8月9日、2017年11月6日。故，凤翔公司、开成公司逾期取得初始登记及未取得案涉房屋房屋所有权证书，已构成违约，应承担违约责任。 凤翔公司、开成公司关于黄梅、吴举主张的初始登记、转移登记违约金已过诉讼时效的意见。根据查明的事实，关于初始登记，双方约定凤翔公司、开成公司逾期后自取得初始登记之日起30日内应当向黄梅、吴举支付逾期办理初始登记的违约金，凤翔公司、开成公司于2016年8月9日取得初始登记，加上30日的支付违约金的期限，2016年9月9日起为诉讼时效的起算点，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（以下简称《诉讼时效解释》）第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，因《中华人民共和国民法总则》施行的时间为2017年10月1日，即黄梅、吴举主张初始登记违约金的诉讼时效期间应当适用《中华人民共和国民法总则》规定的三年，黄梅、吴举起诉的诉讼时效期间的最晚时间为2019年9月8日，本案黄梅、吴举起诉时间为2019年1月7日，未超过诉讼时效期间。关于转移登记，由于凤翔公司、开成公司未为黄梅、吴举办理房屋所有权证书，因国家政策变化，至2016年8月22日已不能办理房屋所有权证书，而是将原房屋所有权证与国有土地使用权证“二证合一”的不动产权证取代，双方约定的转移登记，由于凤翔公司、开成公司的违约，只能通过办理不动产权证来实现。凤翔公司、开成公司取得不动产证的时间为2017年11月6日，凤翔公司、开成公司应当支付逾期办理房屋产权证违约金的最后时间为2017年12月6日，凤翔公司、开成公司于2019年1月7日起诉，未超过诉讼时效期间。故，凤翔公司、开成公司关于黄梅、吴举主张初始登记、转移登记违约金的诉讼请求已超过诉讼时效期间的抗辩意见，一审法院不予采纳。 凤翔公司、开成公司主张关于逾期取得初始登记并未给黄梅、吴举造成任何损失，不应承担逾期取得初始登记违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，凤翔公司、开成公司的抗辩不能成立，应当承担逾期取得初始登记的违约责任。 凤翔公司、开成公司关于转移登记违约金应当计算至“双证合一”实施之日止即2016年8月22日的抗辩意见。根据查明的事实，双方合同中约定的是凤翔公司、开成公司为黄梅、吴举办理房屋所有权证，对国有土地使用证的办理时间未作约定。金堂县房地产登记部门至2016年8月22日，已停止办理房屋所有权证的收件。此后凤翔公司、开成公司已无法再为黄梅、吴举办理房屋所有权证，办理房屋所有权证的违约金只能计算至2016年8月22日。故，凤翔公司、开成公司的抗辩意见，一审法院予以采纳，确认转移登记违约金的时间计算至2016年8月22日。 关于黄梅、吴举主张的逾期支付违约金的利息问题，凤翔公司、开成公司认为违约金是对其逾期办证的惩罚违约金，应驳回黄梅、吴举主张利息的诉请。一审法院认为，违约金系凤翔公司、开成公司违约给黄梅、吴举造成损失的补偿，即因凤翔公司、开成公司违约办证给黄梅、吴举造成的损失系通过支付违约金方式进行补偿，如果再对违约金计算利息，则构成对黄梅、吴举损失的重复计算，对凤翔公司、开成公司违约的重复评价。故，对黄梅、吴举主张的违约金利息，一审法院不予支持。 凤翔公司、开成公司关于请求人民法院调低违约金的抗辩是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，凤翔公司、开成公司可以请求人民法院减少违约金。结合本案实际，对凤翔公司、开成公司关于调低违约金的抗辩意见，一审法院予以采纳。因黄梅、吴举未向一审法院举示实际损失的证据，考虑案涉的“金山国际”楼盘的630余户业主中有580余户存在逾期取得初始登记及不动产权证、多数业主与凤翔公司、开成公司达成和解、凤翔公司、开成公司免物业服务费金额、一审法院已审结案件中已调解的31户业主违约金的金额未超过3900元及尚有130余户业主逾期办证未处理的事实。从化解社会矛盾、维护稳定出发，如果按照约定的万分之一标准作出裁判，极有可能导致已达成和解的大部分业主与凤翔公司、开成公司激化矛盾，还可能引发未处理的130余户业主和双方自行和解的约400户业主涉诉。而可能出现的上述情形，绝不是人民法院裁判案件应有的结果和价值追求。同时，同一楼盘或小区，原则上应当对违约金把握基本一致的标准，以达到化解社会矛盾、促进案涉小区的稳定、和谐和追求良好社会效果的价值取向。结合初始登记与转移登记对黄梅、吴举的不同影响，综合上述因素，一审法院酌定：逾期取得初始登记违约金标准，按黄梅、吴举已付全部房款每天万分之零点一计算；逾期办理转移登记的违约金标准，按黄梅、吴举已付全部房款每天万分之零点三计算。初始登记的逾期天数为493天（2015年4月1日-2016年8月9日），初始登记违约金为2031.16元【（412000元×493天）×0.1／10000天】。转移登记逾期天数为231天（2015年12月31日-2016年8月22日），转移登记违约金为2855.16元【（231天×412000元）×0.3／10000天】。黄梅、吴举关于凤翔公司、开成公司连带支付违约金的问题，因案涉“金山国际”项目系凤翔公司、开成公司共同开发，凤翔公司、开成公司系共同承担债务，不存在连带支付违约金的问题。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、凤翔公司、开成公司于一审判决生效之日起十日内支付黄梅、吴举初始登记违约金2031.16元；二、凤翔公司、开成公司于一审判决生效之日起十日内支付黄梅、吴举转移登记违约金2855.16元；三、驳回黄梅、吴举的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费390元，由凤翔公司、开成负担190元，黄梅、吴举负担200元。 本院二审期间，黄梅、吴举围绕上诉请求依法向本院提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 黄梅、吴举举出的证据：在网上诉讼服务系统打印的清单一份，显示2018年11月17日在网上诉讼服务系统提交了起诉立案申请。凤翔公司、开成公司质证认为，对该证据不清楚，请二审法院审查。本院审查后对该证据的三性予以确认。 本院认为，根据凤翔公司、开成公司与黄梅、吴举各自的上诉请求和答辩意见，本案二审争议焦点为：一、黄梅、吴举主张凤翔公司、开成公司支付逾期办理楼栋权属证书违约金、转移登记违约金是否已超过诉讼时效；二、一审法院认定凤翔公司、开成公司支付上述违约金的计算时点是否恰当；三、一审法院对违约金的调整是否恰当。 本院认为：黄梅、吴举与凤翔公司、开成公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，应属有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。凤翔公司、开成公司未按照合同约定的时间办理初始登记和分户登记，其逾期办证的行为客观存在，应当依照合同约定承担相应的违约责任。 关于凤翔公司、开成公司主张诉讼时效已经经过的问题，本院经审查认为，在《商品房买卖合同》中约定了关于初始登记、转移登记的时间，并就违约金的计算方式进行了约定。故双方在合同中对违约金的计算方式为按日计算，即开成公司、凤翔公司每逾期一日，则每日产生违约金。按日计算的违约金系每日独立产生的债权，应单独计算每日产生的违约金的诉讼时效。在此情况下，本案逾期办理楼栋权属证书的违约金和逾期办理转移登记的违约金应依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，从黄梅、吴举起诉之日即2018年11月17日向前倒推三年，从2015年11月16日开始计算违约金。 开成公司、凤翔公司在2016年8月9日完成案涉房屋所在楼栋的初始登记，故本院支持从2015年11月16日至2016年8月8日期间逾期办理案涉房屋所在楼栋初始登记的违约金。 根据本案查明事实，金堂县房地产登记部门于2016年8月22日，停止收取办理房屋产权证书的相关材料，于2016年8月29日上午9：00开始颁发新的不动产权证书。本案中不动产权证书的登记方式系在双方合同签订之后开始施行，不动产权证书系对原合同约定的房屋所有权证与国有土地使用权证的合并登记，凤翔公司、开成公司在二证合一政策实施后在客观上已不能为买受人单独申请办理房屋所有权证。在双方约定的办理房屋所有权证期限届满前，因客观办证条件发生变更，凤翔公司、开成公司无法再申请办理房屋所有权证书，该情况的出现不应当归责于凤翔公司、开成公司，故该违约金的计算截止时间点应为金堂县开始实施不动产统一登记之日，即2016年8月22日。一审法院将故逾期办理案涉房屋权属转移登记违约金计算至2016年8月22日并无不当。 同时，本院注意到，案涉房屋逾期办理转移登记逾期违约金从2015年11月16日计算至2016年8月22日，办理初始登记、转移登记系开成公司、凤翔公司两项合同义务且均约定了违约金。但是，逾期办理初始登记、转移登记期间存在重合的，因该两项违约行为导致黄梅、吴举所面临的障碍均系无法取得权属证书，故对于逾期办理初始登记、转移登记重合期间的违约金不应当重复计算。 案涉《商品房买卖合同》中关于违约金的约定，系双方就违约方的违约行为应当向守约方承担何种违约责任的约定。该违约金的设立系弥补守约方之损失，逾期办理房屋分户产权违约金的起算时间应为办证期限届满之次日并按日计算，违约金的给付系弥补损失。根据一审查明事实，因案涉楼盘630余户业主中有580余户存在逾期取得初始登记及不动产权证，多数业主与凤翔公司、开成公司达成和解的相关情况，故一审法院酌情调整违约金并无不当，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款之规定。故本院对黄梅、吴举的该项上诉请求不予支持。 根据本院在上文论述，凤翔公司、开成公司应向黄梅、吴举支付逾期办理案涉房屋转移登记违约金从2015年11月16日至2016年8月22日计281天共3473.16元【（281天×412000元／天）×0.3／10000】。 综上所述，一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。因本案系凤翔公司、开成公司逾期办证所引发，故诉讼费由凤翔公司、开成公司负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销四川省金堂县人民法院（2019）川0121民初394号民事判决； 二、成都市凤翔实业有限责任公司、成都市开成投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付黄梅、吴举逾期办理案涉房屋转移登记违约金3473.16元； 三、驳回黄梅、吴举的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费390元、黄梅、吴举上诉的二审案件受理费390元，成都市凤翔实业有限责任公司、成都市开成投资有限公司上诉的二审案件受理费390元，由成都市凤翔实业有限责任公司、成都市开成投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  冯 璐 审判员  龚 耘 二〇二〇年三月三十一日 书记员  杨珍梅