广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初204号原告：彭文丽，女，1974年2月16日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：吴振中，广东大钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉城，广东大钧律师事务所实习人员。被告：广州市荔鸿房地产发展有限公司，住所地广州市荔湾区南岸路马塘坊23号自编302房。法定代表人：何国华,职务：总经理。委托诉讼代理人：童鸿飞，广东宏安信律师事务所律师。原告彭文丽诉被告广州市荔鸿房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月1日立案受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭文丽的委托诉讼代理人吴振中、黄嘉城及被告广州市荔鸿房地产发展有限公司委托诉讼代理人童鸿飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭文丽诉称：原告于2013年12月15日与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《〈广州市商品房买卖合同〉补充协议（商铺）》，买受被告开发建设的荔湾区东风西路81号634房，约定被告在2017年10月31日前交付房屋。原告已依约按时支付房款，但被告经多次催促仍未交付房屋，也未就未交楼原因作任何说明。该楼房至今仍未达到交楼条件。故起诉要求判令：一、判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金13438.52元（违约金从2017年11月1日起至实际交付房屋之日止，每日按335963元的0.01%计付，暂计至2019年12月18日，暂计13438.52元）。二、判令被告向原告支付逾期办理房地产权证的违约金84326.71元（违约金在2016年4月19日至2017年4月18日期间，每日按335963元的0.05%计付，该期间利息61313.25元；违约金另从2017年4月19日起至实际办妥房地产权证之日止，每日按335963元的0.01%计付，暂计至2019年12月18日，暂计23013.46元）。三、本案诉讼费用由被告承担。被告广州市荔鸿房地产发展有限公司辩称：对于第一项请求没有异议。对第二项请求不同意，根据补充协议第八条约定，逾期再超过365天则按已付房价支付违约金。原告的请求没有合同依据。原告的逾期办证的起算日期不对，根据补充协议第六条约定，对买卖合同第21条作了变更，补充协议第六条规定，被告应当在2014年10月31日起365个工作日内到房地产登记机构办理产权登记，根据约定，被告的逾期办证起算点2014年10月31日后的第366个工作日。再根据补充协议第八条的约定，逾期再超过365天的才给付违约金。所以逾期办证的违约金应当从2014年10月31日加365个工作日再加365天，我方认为应该从2017年4月19日开始承担逾期办证的违约责任。经审理查明：2013年12月15日，原告（乙方,买方）与被告（甲方，卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201312150964）约定：乙方向甲方购买荔湾区东风西路81号634房，建筑面积15.46平方米，其中套内建筑面积8.21平方米，共有分摊面积约7.25平方米；该房屋按套出售，总价335963元。乙方以一次性付款方式支付房款，在2013年12月15日前支付全部房价款，总金额（人民币：335963元）。（第十三条）甲方应当在2017年10月31日前将房屋交付乙方使用。（第十四条）甲方如未能按本合同规定的期限交房，本合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.01%的标准向乙方支付违约金。第二十一条产权登记：甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任：如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第三十一条：本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为合同附件。同日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《〈广州市商品房买卖合同〉补充协议（商铺）》，第六条约定：本合同第二十一条变更为：双方同意由乙方委托甲方办理该单位《房地产权证》。甲方应当在2014年10月31日起365个工作日内到房地产登记机构办理产权登记。第八条约定：如因甲方责任致使不能按约定将房屋交付乙方使用，或者因甲方责任致使不能在收齐乙方办证文件日后按合同约定日期内履行甲方在办理房地产权证中应履行的义务，本合同仍继续履行，逾期再超过365天则甲方按乙方己付房价的每日万分之一向乙方支付违约金（但因政府部门或银行或其他单位和个人的原因致逾期的除外）。第十二条约定：本补充协议自双方签订日起立即生效。如补充协议与《广州市商品房买卖合同》有不同约定的，以补充协议为准。同日，被告向原告出具预收购房款335963元的发票及总金额为13681元的收款收据（包括契税10079元、印花税178元、维修基金1624元、其他费用1800元）。本院认为:原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》、《〈广州市商品房买卖合同〉补充协议（商铺）》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告已按照合同约定向被告支付了全部购房款，被告依约负有按合同约定标准交付房屋及为原告办理产权登记的合同义务。因被告对原告的第一项诉请没有异议，故被告应自2017年10月31日之次日，即2017年11月1日起每日按总房价款335963元的0.01%向原告支付逾期交房违约金。对逾期办证违约金的起算时间和计算标准的问题，因原、被告双方在《〈广州市商品房买卖合同〉补充协议（商铺）》明确约定“如补充协议与《广州市商品房买卖合同》有不同约定的，以补充协议为准”，补充协议中约定被告应当在2014年10月31日起365个工作日内到房地产登记机构办理产权登记，逾期再超过365天则被告向原告支付违约金，故逾期办证违约金应以2017年4月19日起算；对于逾期办证违约金的标准，双方在补充协议已重新作出约定，即按原告己付房价的每日万分之一向原告支付。因此，对于原告要求在2016年4月19日至2017年4月18日期间，每日按335963元的0.05%计付逾期办证违约金的主张，因原合同内容协商变更而失去合同依据，本院对原告的此项主张不予支持。此外，目前因涉案房屋何时具备交楼及办证条件尚不确定，相应地被告应支付逾期办证及延期交楼违约金至何时止亦不确定，在本案中本院只处理支付逾期办证及延期交楼违约金至立案之日，在此之后出现的违约责任，原告可另行主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市荔鸿房地产发展有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告彭文丽支付逾期交楼违约金（以335963元为本金，按每日万分之一的标准计算，自2017年11月1日起至2020年1月1日）。二、被告广州市荔鸿房地产发展有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告彭文丽支付逾期办证违约金（以335963元为本金，按每日万分之一的标准，从2017年4月19日起计至2020年1月1日止）。三、驳回原告彭文丽的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1122元，由被告广州市荔鸿房地产发展有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 邓   彪二〇二〇年三月三十日书记员 曾芳邹贤宇