长春汽车经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0192民初1910号 原告：长春市坤元仓储物流有限公司，住所长春汽车经济技术开发区。 法定代表人：王昉，该公司经理。 委托代理人：孙鑫鑫，吉林卓行律师事务所律师。 被告：任国辉，男，1972年6月20日生，汉族。 委托代理人：张树波，吉林常春律师事务所律师。 委托代理人：王璟琪，吉林常春律师事务所实习律师。 原告长春市坤元仓储物流有限公司（以下简称：坤元公司）诉被告任国辉合同纠纷一案，本院2018年12月3日立案受理后，于2019年5月15日作出（2018）吉0192民初1351号民事判决书。后原告不服该判决，向长春市中级人民法院提起上诉。2019年9月11日，长春市中级人民法院作出（2019）吉01民终3222号民事裁定书，以认定事实不清为由裁定撤销原审判决，将本案发回我院重审。我院重审立案后，依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。原告坤元公司的法定代表人王昉、委托代理人孙鑫鑫，被告任国辉的委托代理人张树波、王璟琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告坤元公司诉称：原告自2013年9月1日起承租位于长春汽车经济技术开发区丙四十二街，土地性质为国有土地，北至一汽丰田长春丰越公司北院墙以北345米处，南至一汽丰田长春丰越公司北院墙以北30米处，西至丙四十街以东15米处，东至丙四十街以东294米处，面积约87885平方米的土地作为发展汽车物流使用。2014年3月17日，原告与案外人高某签订《土地使用权租赁合同》，约定原告将上述土地转租给高某，合同期限自2014年4月20日起至2016年4月20日止，租金为每平方米9元。合同签订后由于高某迟迟不交租金，原告多次催要未果，遂通过被告任国辉收取租金，原、被告双方达成口头合作协议，约定诉争土地由被告任国辉经营，租金由其收取，被告承担土地前期投入负债76万余元，每年5月10日前支付原告土地费用5万元，并负责向土地出租方缴纳每年的土地租金。2017年5月24日，原、被告双方就口头合作约定签订书面《协议》一份。合作期间被告任国辉先后向高某收取租金360万元（其中30万元由高某于2017年5月直接交付给长春汽车经济技术开发区财政局），但被告并未及时足额缴纳土地租金，双方约定被告每年5月10日前应向原告支付的土地使用费5万元也已拖欠两年。因被告逾期缴纳土地租金，土地出租方长春汽车经济技术开发区土地收购储备中心（以下简称：汽开收储中心）于2018年5月18日向原告发出催交租金通知并送达给案外人高某，限期三日缴纳租金否则将解除租赁合同，原告立即通知被告缴纳拖欠租金，但被告拒不履行，原告无奈于2018年5月22日向长春汽车经济技术开发区财政局缴付拖欠租金1281930元，但因被告逾期支付租金，2018年8月31日合同到期后，原告至今未能与出租方汽开收储中心续签该土地租赁合同。原告认为，现原告与出租方汽开收储中心之间的土地租赁合同已经期满终止，原、被告的土地经营合作《协议》已经没有履行的可能，且被告的严重违约给原告造成了巨大的经济损失，双方合同依法应当解除，被告应当返还原告垫付的租金，支付欠付土地费用，并承担违约责任，故原告诉请判令：1.解除原、被告于2017年5月24日签订的土地经营《协议》；2.被告立即返还原告垫付的土地租金人民币1281930元，并赔偿原告资金占用损失（自2018年5月24日起按照人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）；3.被告支付原告协议约定土地费用100,000.00元并支付逾期付款违约金（逾期付款违约金按人民银行同期同类贷款利率参照罚息计算，其中以50，000.00元为本金自2016年5月10日起计算至实际给付之日止，以50，000.00元为本金自2017年5月10日起计算至实际给付之日止）；4.本案案件受理费、保全费等诉讼费用均由被告承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：被告立即返还原告垫付的土地租金人民币781930元，并赔偿原告资金占用损失（自2018年5月22日起按照人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）。 被告任国辉辩称：1.原告主张解除《协议》没有事实及法律依据。原告与被告签订《协议》后，其仍然作为履约主体与案外人高某履行案涉土地租赁合同并向高某主张租金，被告承担了协议约定义务，但未能完全取得案涉土地的经营权，原告的行为使被告受损，其主张解除无依据。2.原告主张返还其垫付的土地租金无约定及法律规定。《协议》约定被告承担原告对外债务76万元，且每年5月10日前一次性支付5万元的土地费用，双方未约定原告基于其与案外人汽开收储中心签订的《土地使用权租赁合同》项下的土地租金应由被告承担，原告作为该合同主体，向汽开收储中心缴纳租金系履行其土地租赁合同项下的给付义务，并非为被告垫付。3.原告主张被告支付约定土地费用及逾期付款违约金应予驳回。《协议》签订后，原告未将土地经营权完全交由被告经营，原告与案外人高某的租赁合同始终处于存续状态，原告仍向高某主张租金，被告未能实现自主经营，故享有抗辩权。原告与汽开收储中心的租赁合同有效期至2017年9月1日，其主张2017年5月10日应缴纳的土地费用对应期限为2017年至2018年，原告自2017年9月1日对该土地已没有使用权，且其已向案外人高某主张租金，被告对该期间无经营权，原告主张该期间土地费用无事实基础，且原告主张逾期付款违约金没有约定，不应予以支持。4.被告与案外人高某之间没有约定，高某与原告之间的租赁合同始终处于存续状态，妨碍了被告的经营权。综上，请求法院依法查清事实，驳回原告的全部诉讼请求。 本院经重审查明：2013年8月31日，案外人长春汽车区城市管理行政执法局（甲方）与原告（乙方）签订《土地使用权租赁合同》一份，将位于本区丙四十二街的一块面积约87885平方米的国有土地以招标方式出租给原告作为发展汽车物流使用。租赁费用为：2013年9月1日至2015年9月1日每平方米2元（当年的土地租赁费因补偿原告土地平整费44100元而相应扣减），2015年9月1日后租费标准为每平方米6元。2015年9月1日、2016年9月1日、2017年9月1日，原告分别与案外人汽开收储中心以在该原合同文本后面续补签章和日期的方式，续签了该合同，合同有效期至2018年8月31日。 原告取得该土地租赁使用权后，2014年3月17日，原告与案外人高某签订《土地使用权租赁合同》，将上述土地转租给高某作为发展汽车物流使用。原则租赁期限2014年4月20日-2016年4月20日，租费标准为每平方米9元（除第一年每平方米9元外，以后根据周边地段租赁土地资费标准为借鉴，甲乙双方协商每平方米租赁费用所涨浮）。但该合同中记载的租赁土地面积约为10万平方米。经我院另案（2018）吉0192民初413号民事判决书及长春中院（2018）吉01民终4957号民事判决书确认，在上述合同到期后，案外人高某继续租赁该土地，期间其支付的相应租金为：2014年至2015年土地租金75万元、2015年至2016年土地租金105万元、2016年至2017年土地租金110万元、2017年至2018年土地租金70万元。高某拖欠原告2017至2018年度的租金20万元。2018年6月19日和7月24日，高某再次转租的两承租人王晓东、谢予西分别向原告转账支付土地租金10万元和20万元。 2017年5月24日，原告坤元公司时任法定代表人钱招明与被告签订《协议》一份，约定将本案争议的标的土地（“面积约10万平米”）交由被告经营。自2014年开始原告所欠76万元债务（2013年开始因土地平整建设等原因产生）全部由乙方偿还，自2014年后甲方所有的债务与甲方无关，另乙方每年5月10日前一次性支付甲方5万元土地费用。（注：甲方与乙方的债务接手时间已为3年）。被告为履行该协议，向原告交纳了2014年、2015年的两年5万元租费，并负担偿还了76万元欠债。 另查明：争议土地因拖欠区国土部门的土地租金，2018年5月18日，汽开收储中心向原告下发通知一份，交给案外人高某，通知内容为：将收回原告的土地使用权，并限原告七日内将场地一切设施搬离、车辆撤出，合同自动解除，逾期未交纳的租金及违约金，将通过法律手段予以追缴。原告遂于2018年5月22日向汽开区国土部门交纳土地租金欠费及截止2018年8月31日的应缴费用合计1281930元。2018年9月，汽开区国土部门将原告对该土地的租赁使用权收回。 以上查明事实，有《土地使用权租赁合同》、《协议》、《通知》、《缴款收据》两份、《情况说明》、录音两份、（2018）吉0192民初413号民事判决书、（2018）吉01民终4957号民事判决书、双方当事人陈述为证。 本院认为：（一）关于原告要求解除其与被告2017年5月24日签订的《协议》。本院认为，原、被告于2017年5月24日签订的《协议》系双方真实意思表示，合法有效。且根据庭审中原、被告陈述，可确认该协议实际自2014年即开始履行，该协议注明部分也确认了该事实。因此，应认定双方该协议自2014年5月份左右及开始口头签订及实际履行。被告辩称庭审中，被告认可曾收过高某的土地转租费，且该协议口头签订时及该书面协议的签订时，高某均为该争议土地的实际租赁经营人之一的事实，被告均明知，因此，被告辩称原告并未实际将该土地的完整经营权交由被告的主张不予支持。因此，应依据该协议确定双方在本案争议标的土地上至今的相应权利义务。现案涉土地已经被汽开区国土部门收回另租，因此已不再具有实际履行的可能性，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告主张解除该协议的请求依法应予支持，并依据第九十六之规定，解除日期至迟为被告收到本争议案件的诉状之日即2019年1月2日。 （2关于原告要求被告返还原告垫付的土地租金781930元及资金占用损失及两年租金10万元及违约金的问题。根据已查明事实和《协议》约定，被告所获取的经营权和义务就是偿还原告协议签订前的欠债76万元，每年向原告支付租费5万元，并享有向原告此前转租出去的承租人收取租金的权利。因此，被告应依据协议向原告支付2016年度至2017年度两年的租赁费各5万元共计10万。至于双方争议的标的土地向国土部门交纳土地租赁费的义务应由谁负担的问题，该《协议》明确约定“自2014年后甲方所有的债务与甲方无关”，这里的“甲方所有债务”应合理理解为“原告方在标的土地上的所有债务”，当然包含因该土地而应向国土部门缴纳的土地租金债务。被告庭审辩称，《协议》实际履行期间其并未收取原告应收取的该土地的全部转租租金。依据《协议》约定，原告与被告相对于转承租人，被告是向转承租人收取租费的权利主体。被告应对原告收取了《协议》实际履行期间（2014年以来）其他款项的事实承担举证责任，但在原告庭审指出被告期间实际收取了高某360万元转承租款的情况下，被告并未进行相应举证。因此，原告主张被告支付其垫付的2017年、2018年向区国土部门交纳的土地租赁费扣除此前人民法院判决保护部分的20万元及判决确认的其已收取的王晓东、谢予西两承租人交纳的30万元部分后的781930元的请求，依法应予支持。同时，原告主张被告赔偿原告按贷款利率计算的相应资金占用损失（自2018年5月22日起按照人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）的请求，依法亦应予支持。关于原告要求被告支付协议约定的土地费用10万元的逾期付款违约金的问题。原告关于参照买卖合同及人民银行罚息利率的相应诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。原告的相应主张的违约金属于损失范畴，依法可按照同期银行贷款利率保护其相应损失，即按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率及同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）予以保护至相应款项付清之日止。具体的利息起算时间，5万元自2016年5月11日起计付；5万元从2017年5月11日起计付。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下： 一、原告长春市坤元仓储物流有限公司与被告任国辉于2017年5月24日签订的《协议》自2019年1月2日起解除； 二、被告任国辉在本判决生效后三十日内支付原告长春市坤元仓储物流有限公司垫付的土地租金人民币781930元，并支付相应利息损失【以781930元为基数，自2018年5月22日起至2019年8月19日按照人民银行同期同类贷款利率计付，从2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付】； 三、被告任国辉在本判决生效后三十日内支付原告长春市坤元仓储物流有限公司土地费用10万元及违约利息损失【5万元自2016年5月11日起，5万元自2017年5月11日起，至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付】； 四、驳回原告长春市坤元仓储物流有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费17230元，由被告任国辉负担12619元，其余4611元由原告长春市坤元仓储物流有限公司负担。保全费4020元，由被告任国辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  高强 人民陪审员  卢燕 人民陪审员  程伟 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  李微