安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终62号 上诉人（原审被告）：王天柱，男，1981年7月2日出生，汉族，住安徽省颍上县。 上诉人（原审被告）：明多勤，女，1982年6月13日出生，汉族，住安徽省颍上县。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：刘修德，安徽景涛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：花凤海，男，1979年5月10日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：张如彬，安徽淮正律师事务所律师。 上诉人王天柱、明多勤因与被上诉人花凤海房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省颍上县人民法院（2019）皖1226民初4726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王天柱、明多勤上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或予以改判；2、一、二审诉讼费用由花凤海负担。事实与理由：1、一审认定涉案房屋因王天柱、明多勤没有办理土地所有权证导致涉案房屋无法办理转移登记手续、不能实现合同目的错误。花凤海对涉案房屋没有土地所有权证、不能过户登记明确了解，系自愿购买，双方就此作了特别约定及公证，且王天柱、明多勤依约交付了房屋，花凤海入住使用已长达四年，合同目的已经实现；2、涉案合同解除权已超出一年除斥期间，一审对行使解除权的起算点认定错误；3、一审认定花凤海不构成重复起诉错误；4、一审适用法律错误，花凤海购买涉案房屋的合同目的已经实现；5、一审判决结果超出诉讼请求。 花凤海辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、王天柱、明多勤应依法全面履行合同，包括房屋过户，且房屋买卖应以登记为准，花凤海购买涉案房屋后不能过户即是不能实现合同目的；2、花凤海对涉案房屋不能过户并不明知，仅对该房屋坐落位置、面积有所了解；3、花凤海起诉未超过除斥期间，亦不构成重复起诉；4、一审判决与花凤海的诉讼请求虽在表述上不同，但结果相同，未超出花凤海诉讼请求。 花凤海向一审法院起诉请求：1、判令解除花凤海与王天柱、明多勤之间签订的房屋买卖合同，王天柱、明多勤退还花凤海购房款270000元（利息另行主张）；2、诉讼费用由王天柱、明多勤负担。 一审法院查明：2015年3月12日，花凤海（乙方）与王天柱、明多勤（甲方）签订房屋买卖合同，合同约定，王天柱、明多勤将共同所有的坐落在安徽省颍上县古城乡新区太康路北侧房屋（房地权证颍房局监字第××号）出售给花凤海，房屋价格为30万元。合同第六条约定：“甲乙双方约定在房产部门给予办理房产过户时立即办理上述房屋过户手续，甲方应予以协助并提供相关证明材料”。颍上县公证处对该《房屋买卖合同书》出具了（2015）皖颍公证字第0291号《公证书》。合同签订后，花凤海支付王天柱、明多勤购房款270000元。涉案房屋交付后，因王天柱、明多勤房屋没有办理房屋土地使用权证，致使花凤海无法办理房屋转移登记手续。为此，花凤海尚欠王天柱、明多勤房款30000元至今未付。2019年3月14日，王天柱、明多勤起诉花凤海要求支付购房款30000元。2019年4月26日，安徽省颍上县人民法院作出（2019）皖1226民初2076号民事判决书，驳回了王天柱、明多勤的诉讼请求。由于王天柱、明多勤出售给花凤海的房屋没有办理土地使用权证，无法办理房屋转移登记手续，不能实现合同目的。2019年4月25日，花凤海向王天柱、明多勤行使合同解除权要求解除合同，退还房屋，并要求王天柱、明多勤退还购房款。因王天柱、明多勤没有退还购房款，为此，花凤海起诉，请求人民法院依法支持其诉讼请求。 一审法院认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案房屋因王天柱、明多勤没有办理土地使用权证，无法办理房屋转移登记手续，致使不能实现合同目的，花凤海要求解除合同及退返270000元购房款理由正当，予以支持。王天柱、明多勤辩称花凤海构成重复起诉且超过一年除斥期间，一审法院认为，在(2019）皖1226民初2076号案件中没有反诉要求解除合同，本案不构成重复起诉；根据《中华人民共和国合同法》的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”2019年4月25日，花凤海已向王天柱、明多勤行使合同解除权，其提出解除合同并未超过合理期限。故对王天柱、明多勤的该项辩称不予采信。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、确认花凤海于2019年4月25日向王天柱、明多勤行使的合同解除权产生解除合同的效力；二、王天柱、明多勤于判决生效之日起十日内退还花凤海购房款270000元。案件受理费6144元，因适用简易程序减半收取3072元，花凤海负担397元，王天柱、明多勤负担2675元。 二审中，双方当事人对本案争议的事实均未提出新的证据予以证明。当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同。 本院对一审查明的事实予以确认。 综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为:1、本案是否符合法律规定的当事人可以解除合同的情形；2、一审认定花凤海于2019年4月25日向王天柱明多勤行使了合同解除权是否正确。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。花凤海于2015年3月12日与王天柱、明多勤签订的《房屋买卖合同书》中载明“乙方（花凤海）对上述房屋作了充分了解并自愿购买”，且约定王天柱、明多勤将涉案房屋及其产权证书一并交付花凤海，在房产部门给予办理房产过户时，立即办理过户手续，双方并对该购房合同进行了公证。由前述合同约定及双方当事人的行为能够推知，花凤海在购买涉案房屋时对该房屋作了全面了解，应当知晓该房屋于涉案购房合同签订时不能办理过户登记，且对房产主管部门能否给予办理过户及办理过户的时间并不确定，其仍旧与王天柱、明多勤签订了涉案购房合同，并入住使用至今。花凤海称其在购买涉案房屋时仅对房屋位置及面积有所了解、不知晓该房屋不能办理过户手续与涉案购房合同所载内容不符，亦与生活经验法则相悖，本院不予采信。花凤海如认为涉案房屋不能办理过户登记、涉案合同目的不能实现，则该合同目的不能实现的情形在其签订涉案合同时即已存在，非因不可抗力或王天柱、明多勤不履行或不当履行合同义务导致，故其主张解除合同不符合前述法律规定，一审判决认定花凤海于2019年4月25日向王天柱、明多勤行使了合同解除权并产生了解除合同的效力系属不当，本院予以纠正。鉴于花凤海在签订涉案购房合同后即已对该房屋合法占有使用至今，对其要求返还已付购房款的诉讼请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、撤销安徽省颍上县人民法院（2019）皖1226民初4726号民事判决； 二、驳回花凤海诉讼请求。 一审案件受理费3072元，由花凤海负担。二审案件受理费6144元，由花凤海负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  刘 伟 审判员  罗亚敏 二〇二〇年三月二十六日 法官助理刘梦李 书记员徐玉洁 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。