宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初12816号原告（执行案外人）：李惠，女，1963年2月17日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：康洁琼，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。被告（申请执行人）：雷罡，男，1974年3月23日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区贺兰县。被告（被执行人）：万玉山，男，1955年11月23日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告李惠与被告雷罡、万玉山案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李惠的委托诉讼代理人康洁琼、被告雷罡到庭参加诉讼，被告万玉山经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李惠向本院提出诉讼请求：1.停止对XXXXXX营业房的执行，并解除对该房的查封；2.确认上述房屋归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2006年2月16日万玉山向原告借款21万元，借款到期后万玉山无力偿还，提出以XXXXXX营业房抵顶借款，2008年11月20日双方签订《以房顶账协议》，约定万玉山将该房作价45万元抵顶给原告，因该房在贺兰信用社抵押贷款20万元，待万玉山还清贷款将房屋过户到原告名下后，原告再付差价24万元。协议签订后万玉山将房屋交付原告，2009年2月25日贷款到期后万玉山无力偿还，同年6月贺兰信用社将万玉山起诉到贺兰县人民法院（以下简称贺兰法院），要求偿还贷款20万元，2009年7月3日经法院主持调解，万玉山于2009年7月3日给付贺兰信用社贷款本息221187.27元。调解协议达成当日，原告取款22万元替万玉山将上述款项清偿并取回房产证，但在过户时发现房屋已被银川市金凤区人民法院（以下简称金凤法院）以（2008）金执字第863号执行裁定于2008年10月13日查封，2010年9月16日、2011年5月29日分别以（2010）金执恢字第1348号、（2010）金执恢字第1348-3号执行裁定续行查封，原告向金凤法院提出执行异议，金凤法院于2013年7月29日作出驳回原告异议的裁定，因房屋一直处于查封状态无法过户。2019年5月21日原告接到兴庆法院通知，准备拍卖XXXXXX营业房，原告对此提出异议但被裁定驳回，现依法提起执行异议之诉。雷罡辩称，我诉万玉山民间借贷纠纷一案的判决已生效，兴庆法院轮候查封了案涉房屋，该房登记在万玉山名下，原告是万玉山的弟媳，法院应驳回原告的诉请。万玉山未作陈述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋XXXXXX营业房产权于2004年12月1日登记在万玉山名下，2008年2月25日该房办理抵押登记，抵押权人为贺兰县农村信用合作联社城关信用社（以下简称贺兰信用社城关信用社），抵押价值20万元，抵押期限2009年2月24日，2010年4月28日该抵押注销。2009年7月3日贺兰法院受理贺兰县农村信用合作联社（以下简称贺兰信用社）诉万玉山、陈桂萍借款合同纠纷一案，经法院主持调解双方达成协议，2009年7月3日贺兰法院作出（2009）贺民初字第1525号民事调解书，调解协议载明：一、万玉山、陈桂萍给付贺兰信用社借款本金20万元、利息21187.27元共计221187.27元，于2009年7月3日前一次性付清；二、案件受理费4618元，减半收取2309元由贺兰信用社负担。当日，万玉山的弟媳李惠在贺兰信用社城关信用社取款22万元，并偿还万玉山贷款本金20万元、利息23595.33元共计223595.33元，办理上述业务的《个人取款凭条》流水号为XXXXXX、《贷款收回凭证》和《贷款清息凭证》流水号分别为XXXXXX、XXXXXX号，其中《贷款收回凭证》载明贷款余额为零、《贷款清息凭证》载明本季剩余欠息为零。2013年1月18日李惠就案涉房屋XXXXXX营业房向金凤法院提出执行异议，金凤法院审查后于2013年7月29日作出（2013）金执异字第8号执行裁定，裁定驳回李惠的异议，该裁定载明金凤法院在执行杜月娥诉万玉山、徐宝元借贷纠纷一案的（2008）金民初字第1297号民事判决过程中，于2008年10月13日以（2008）金执字第863号执行裁定将万玉山名下的XXXXXX营业房、XXXXXX营业房查封，2010年9月16日以（2010）金执恢字第1348号执行裁定、2011年5月29日以（2010）金执恢字第1348-3号执行裁定将上述两套营业房续行查封，续行查封后万玉山仍未履行给付义务，杜月娥申请对上述营业房进行评估、拍卖，在拍卖过程中李惠以XXXXXX营业房系万玉山以房抵债为由提出执行异议。2009年12月22日本院受理雷罡诉万玉山民间借贷纠纷一案，经审理于2010年7月12日作出（2010）兴民初字第844号民事判决，判决万玉山偿还雷罡借款20万元。该判决生效后雷罡申请强制执行，本院立案执行，执行案号为（2011）兴执字第148号，该案在执行过程中于2014年5月7日将XXXXXX营业房查封，此后于2016年5月19日、2019年3月20日续行查封，2019年5月21日本院作出（2011）兴执字第148号执行裁定，裁定评估、拍卖万玉山名下XXXXXX营业房，李惠对此提出执行异议，本院审查后作出（2019）宁0104执异177号执行裁定，裁定驳回其异议，李惠不服裁定在法定期间内提起执行异议之诉。2019年3月18日本院就案涉房屋向银川市不动产登记事务中心查询该房的查封信息，其出具的《银川市不动产登记信息查询单》载明金凤法院和本院查封案涉房屋的时间和法律文书为：2009年2月3日、（2009）金执字第74号裁定，2010年9月17日、（2008）金执恢字第1348号裁定，2012年3月8日、（2012）金民初字第385-1号裁定，2012年5月29日、（2010）金执字第1348-3号裁定，2015年4月3日、（2015）金执恢字第83-1号裁定，2018年12月7日、（2015）金执恢字第83-2号裁定；2010年9月3日、（2010）兴执字第735-1号裁定，2014年5月7日、（2011）兴执字第148号裁定，2016年5月19日、（2011）兴执字第148号裁定，2018年12月20日、（2011）兴执字第468号裁定。经审查，目前查封有效且时间在前的为本院于2014年5月7日以（2011）兴执字第148号裁定进行的查封，此后本院于2016年5月19日、2019年3月20日续行查封，该查封现为首查封，轮候查封为金凤法院于2018年12月7日以（2015）金执恢字第83-2号裁定、本院于2018年12月20日以（2011）兴执字第468号裁定进行的查封。案涉房屋转让价45万元，抵顶借款21万元并扣减贷款代偿款223595.33后，李惠还应支付万玉山购房款16404.67元（45万元-21万元-223595.33元），本院就该款已通知李惠不得支付给万玉山，该款待本判决生效后直接交付本院（2011）兴执字第148号执行案件，李惠对此同意并承诺将该款交付本院。庭审中，李惠提交《借条》、《万玉山借款明细单》、《以房抵账协议》各1份，证明2006年2月16日万玉山累计向李惠借款21万元；2008年11月20日万玉山无力偿还李惠借款，双方签订《以房抵顶协议》。雷罡以李惠系万玉山弟媳为由对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。《借条》载明：“今借到李惠现金贰拾壹万元正￥210000元借款人万玉山2006.2.16”。《万玉山借款明细单》载明21万元借款的具体组成。《以房抵账协议》载明2008年11月20日万玉山与李惠约定，因万玉山2006年2月16日所借李惠21万元无力偿还，万玉山以XXXXXX营业房作价45万元抵顶给李惠，因该房万玉山在贺兰信用社抵押贷款20万元，待贷款还清将房屋过户到李惠名下后，李惠支付差价24万元，本协议签字后交付房屋。庭审中，李惠提交陈翠英出具的《证明》1份、陈翠英租赁合同2份、马桂梅租赁合同2份，证明陈翠英自2008年11月至2012年5月期间与李惠签订房屋租赁合同，并向李惠交纳租金；2012年6月至今，案涉房屋一直由马桂梅承租，租赁期限至2021年6月20日；李惠自2008年11月起即占有、使用案涉房屋。雷罡对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。本院认为，案外人执行异议之诉案件，法院既要对案外人对执行标的是否具有某种实体权利作出审查判断，同时还须对该实体权利能否阻却执行进行审查判断。根据该类案件的特点，具体到本案，法院首先应当对李惠与万玉山之间就案涉房屋转让的真实性、合法性进行审查，然后根据审查结果再确定李惠对案涉房屋是否具有某种实体权利并能否阻却执行，现就相关问题分述如下：根据案涉房屋的登记信息及李惠提交的在贺兰信用社城关信用社取款22万元并还清万玉山贷款本息223595.33元涉及的《个人取款凭条》、《贷款清息凭证》、《贷款收回凭证》，金凤法院（2013）金执异字第8号执行裁定和贺兰法院（2009）贺民初字第1525号民事调解书载明的相关事实，并结合李惠持有案涉房屋的房产证、土地证、借条、借款明细单、以房抵账协议、房屋租赁合同，综合全案证据，本院可以认定李惠与万玉山就案涉房屋转让的真实性。2008年11月20日李惠与万玉山就案涉房屋转让时，虽然该房存在抵押，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，双方签订的《以房抵账协议》仍然有效，且20万元抵押贷款本息李惠于2009年7月3日已全部代偿，抵押登记于2010年4月28日解押，据此，本院可以认定李惠与万玉山就案涉房屋转让的合法性。李惠与万玉山约定案涉房屋作价45万元，其中21万元抵顶借款，差额24万元给付购房款，按约定24万元购房款李惠应在房屋过户后付清，但因李惠已替万玉山代偿贷款本息223595.33元，故李惠在房屋过户前实际已付万玉山购房款433595.33元，即大部分房款已付清，至于尾款16404.67元按约定应在房屋过户后支付，而本院已通知李惠不得将此款支付给万玉山，待本判决生效后直接交付本院。综上，本院可以认定李惠与万玉山就案涉房屋转让的真实性、合法性，并确认李惠在本院于2014年5月7日以（2011）兴执字第148号裁定查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同、合法占有案涉房屋，并付清大部分房款且将剩余房款按照本院的要求交付执行，仅因法院查封导致案涉房屋无法办理过户手续，李惠对此并不存在过错，本院可以认定未办理过户登记的原因非李惠自身原因。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述规定，金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须同时满足上述规定中的四个要件，但上述规定是执行异议的审查标准，并非执行异议之诉的审查标准，本案即使参照上述规定，李惠就案涉房屋受让亦符合该规定中的所有要件。综上，本院查封案涉房屋时产权虽然登记在万玉山名下，但实际已归李惠所有，仅因法院查封无法办理产权变更登记，据此，李惠就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求对案涉房屋停止执行并确认归其所有的诉请，本院予以支持。李惠诉请解除对案涉房屋的查封，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，因该诉请超出案外人执行异议之诉案件的判项范围，本案不予处理，案涉房屋的解除查封，李惠可在本判决生效后直接向本院执行机构提出申请，由其解除对案涉房屋的查封。案涉房屋被查封的原因，系万玉山未履行与雷罡等当事人之间所涉生效法律文书所确定的义务，导致法院将登记在万玉山名下的案涉房屋查封，并引起本案的执行异议及执行异议之诉，而雷罡对此并无过错，故本案案件受理费应由万玉山负担。万玉山经传票合法传唤未到庭，视为对其答辩、举证、质证、陈述、辩论等诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款规定，判决如下：一、不得执行XXXXXX营业房；二、确认XXXXXX营业房归原告李惠所有；三、驳回原告李惠的其他诉讼请求。案件受理费4618元，由被告万玉山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本院（2019）宁0104执异177号异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 周 勇人民陪审员 马俊军人民陪审员 陈玉梅 二○二○年三月十日法官助理 陆钰莹书记员 王婷婷附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。