河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终397号上诉人(原审原告、案外人)：刘永刚，男，汉族，1984年1月10日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：景建超，河南宛龙律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王俊峰，河南宛龙律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人(原审被告、申请执行人)：贾超杰，男，汉族，1980年12月2日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：吕应坡，河南宛英律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人(原审第三人、被执行人)：王铮，女，汉族，1982年2月18日出生，住南阳市卧龙区。上诉人刘永刚因与被上诉人贾超杰、王铮案外人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初4709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘永刚的委托诉讼代理人王俊峰，被上诉人贾超杰的委托诉讼代理人吕应坡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘永刚上诉请求：一、请求二审人民法院撤销南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初4709号民事判决书，并改判支持上诉人的一审诉讼请求。二、本案一审及二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决书认定事实错误，以不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定为由驳回上诉人的一审诉讼请求是错误的。一审时，上诉人已经向人民法院提供了大量的证据材料，充分证实了上诉人出资购买一审第三人房屋的事实。完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。首先，上诉人和第三人签订了书面的《房屋买卖合同》；其次，上诉人支付了约定的购房款（对此事实第三人王铮自始认可，支付款项超过了房屋价款的50%)，并且上诉人收到了房屋的钥匙等，充分说明了双方的买卖行为已经履行完毕；第三，上诉人也一直入住至今。庭审中上诉人提交的物业费票据等充分证实了居住的事实。第四，房屋没有办理过户并非上诉人的原因，而是由于房屋存在按揭贷款的情况，在按揭款未付清的情况下，第三人王铮无法配合上诉人办理过户。一审法院以办理房屋买卖过程中一些所谓的小瑕疵（包括付款收据提前一天出具、通过张帮强账户转给第三人购房款、未及时办理过户等）为由，驳回上诉人的一审诉讼请求，明显缺乏事实依据。上述在房屋买卖过程中存在的所谓的瑕疵是完全符合常理的。日常交往的过程中，无论是买卖关系或者是借款关系，先出具收款凭证，后进行银行转款是再正常不过的事情，根本不存在不符合常理之说。并且通过他人账户转款，也是日常交易过程中极其常见的事情，并无任何不妥。由此可见，上诉人与第三人之间的房屋买卖情况完全符合上述司法解释的规定。一审法院驳回上诉人的一审诉讼请求是极其错误的。综上，上诉人认为，一审法院认定事实错误，判决结果错误。恳请二审人民法院依法撤销一审错误判决书，并改判支持上诉人的上诉请求。贾超杰辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，应该依法予以驳回。二、上诉人与第三人所达成的购房协议购房款并非上诉状所诉称的超过50%的房价，而是全部房价仅仅30万元。不但低于市场价，而且还低于第三人已经支付的该房的支出。一审已经查明第三人在截止所谓的售房时已经支付各项费用40余万元，而上诉人所诉称的仅支付了30万元购房款，且是全部购房款。三、上诉人与第三人之间达成的所谓购房协议明显属于民间借贷过程中签署的抵押行为，而且上诉人也未提交证据证实购房款30万元汇款仅汇28万元，民间借贷属于砍头息。四、被上诉人在2019年的时候执行法官在进入该房屋执行时也未发现所谓上诉人入住的事实，且上诉人物业管理费的票据是在2018年进行修改，而物业管理费的户名修改仅仅在缴费是在物业处签字即可，因此即使物业进行了修改也不能证实产权进行了转移。五、该房存在银行未还按揭贷款但在上诉人与第三人达成的所谓购房协议中，并未涉及未还房贷的处理方式和如何承担，在一审庭审中，上诉人陈述的是不知道还有没有房贷也不知道是否还款，不符合房屋买卖交易习惯，而第三人陈述的是未还房贷仍由第三人继续偿还，上述几点均能证实上诉人并非实际购房人，且依据物权法，房屋的登记在未进行登记转移时产权人属于第三人所有，上诉人仅享有合同权，一审法院认定事实清楚，请求依法维持原判。刘永刚向一审法院起诉请求：1.依法判令终止对位于南阳市宛城区向阳荷花广场2B-1-803室的执行，并解除查封。2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年9月25日，贾超杰为其与王铮、贾风云的民间借贷纠纷向一审法院提起诉讼。该案审理过程中，一审法院于2015年10月13日作出（2015）宛龙民二初字第482号民事裁定书，并于2015年10月14日依据该民事裁定查封了案涉房产，查封期限自2015年10月14日至2018年10月13日。2015年11月3日，一审法院对该案作出（2015）宛龙民二初字第482号民事调解书，确认：王铮于2016年10月1日前偿还贾超杰借款本金570000元，并自2015年11月3日起按照月息2分支付利息至款付清之日止；贾风云对上述欠款及利息承担连带清偿责任。2018年9月10日，一审法院作出（2018）豫1303执89号执行裁定书，并于2018年9月13日依据该执行裁定对案涉房产续行查封。刘永刚以案涉房产归其所有为由，提出异议，一审法院作出（2019）豫1303执异54号执行裁定书，裁定驳回刘永刚的异议请求。刘永刚不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉。关于案涉房产，一审法院查明以下事实：第三人王铮于2008年12月6日以373380元的价款购买案涉房产，按揭贷款16万元，首付款213380元，自述购房协议遗失，于2011年12月1日出具了《购房协议遗失承诺书》。王铮、刘永刚称，2015年6月10日，王铮将案涉房屋以30万元的价格卖给刘永刚，双方即日签订《房屋买卖合同》一份、王铮出具30万元现金《收据》一份；2015年6月11日，刘永刚用合伙人张帮强的银行账户向王铮转款28万元，另外交付了2万元现金；房屋即日交付刘永刚占有使用；房贷至今由王铮偿还。被告贾超杰对王铮、刘永刚所述的房产交易不予认可，并申请证人胡某出庭作证。胡某称，2015年贾超杰以民间借贷纠纷起诉王铮后，大概在2017年的时候，王铮和贾风云委托胡某对外出售案涉房产，要求出售价格不低于60万元，当时王铮并未提到刘永刚。王铮的业主入住交款通知书显示，房款373380元，各种费用（契税7468元、印花税6元、维修基金6497元、产权登记费70元、房地产交易服务费150元、测绘费136元、地温初装费24990元、预交一年物业费用1200元、燃气初装费2418元、有线电视安装费240元）43174元，即王铮购房支出共计416554元。刘永刚提交的水电费、空调费、装修保证金最早发生在2018年4月18日，缴款户名王铮。庭审时，关于案涉房产没有解押的原因，原告刘永刚解释为将房款交给了王铮，王铮没有去办，并称当时知道王铮是按揭购房，但一直不知道还有多少房贷未还，向王铮购买房屋后王铮有没有继续还贷也不清楚。一审法院认为，本案的争议焦点为刘永刚对案涉房产是否享有足以阻却贾超杰执行的民事权益，对此，一审法院评析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据该规定，认定刘永刚对案涉房产能否排除执行，应当围绕上述四个法律要件进行审查。1.关于刘永刚与王铮之间的《房屋买卖合同》的效力问题。案涉房产系王铮购买的按揭房，《物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。王铮向刘永刚转让其抵押给银行的房产，并未按照上述法律规定办理，因此，该房屋买卖合同违反法律规定，为无效合同。2.关于占有。刘永刚称其在买卖合同签订后即占有了房屋，但其举证的交费凭证上的交费户名仍为王铮，且至今由王铮偿还房贷，不符合购房人购房后物业更名、由购房人缴纳后续房贷的交易习惯。即便刘永刚入住属实，不排除租住、借住、代管、逃避执行等的可能性，因此，其在因购房而占有方面缺乏直接有效的证据印证，不足采信。3.关于价款。案涉房产为按揭房，王铮购于2008年年底，房款373380元，各种费用43174元，即王铮购房支出共计416554元。王铮称其于2015年6月10日以30万元将房屋卖给了刘永刚，售价低于购房支出116554元，更低于2015年的房产市场价格，明显不合理。审理中，刘永刚称不清楚购房时还有多少贷款未还，也不清楚王铮在其购房后是否仍然还贷，该陈述有违常理。再则，刘永刚的房款支付存在疑问。表现在：30万元房款收据提前一天出具不合常理；刘永刚称其用合伙人张帮强的银行账户向王铮支付购房款28万元，并称自己的钱在张帮强账户上，但未提交证据予以证实，且其关于自己的大额存款放在生意合作伙伴账户的陈述，不符合公民妥善保管、支配金钱的保护意识、行为习惯。在无不变证据证明该28万元确系支付的购房款、无其他经济往来可能性的情况下，上述陈述，一审法院无法采信。4.关于未过户的责任。刘永刚称其买房于2015年6月10日，而法院查封房产于2015年10月14日，时间相隔4个多月，刘永刚未有证据证明期间未办理过户自己无责。若刘永刚全额支付房款属实，则其在购房后不催促王铮办理解押、不关注、不办理房产过户、物业更名事宜，不符合常理。综上所述，刘永刚的诉讼请求不能满足法律规定的四个条件，不能成立，应不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出判决。依照该规定，判决驳回原告刘永刚的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告刘永刚负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审相同。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，案外人对被执行的房产提出执行异议的，应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审查，符合条件的执行异议成立，不符合该条规定的应当驳回诉讼请求。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，1.刘永刚与王铮虽然在对涉案房产查封扣押前于2016年6月10日前签订有《房屋买卖合同》，但由于所卖房产属于抵押按揭付款的房屋，双方并没有在该合同中就抵押的事实进行约定，没有约定受让人代为原抵押人向抵押权人偿还债务，且合同约定成交价格30万元，低于出卖人王铮购买时已经支付的款项，因此，该房屋买卖合同存疑，不能认定双方所签订的合同合法有效。2.刘永刚所称交付房屋的价款系通过张帮强账户转账28万，但张帮强转账行为是否是为替代刘永刚支付的购房款，张帮强没有到庭作证，不能证明张帮强是否欠有刘永刚债务，该付款行为也不符合通常的交易习惯，因此，不能认定刘永刚已实际向出卖人王铮交付了价款。3.刘永刚购房时应当对出卖人王铮的房屋来源进行审查，是否具有合法房屋来源、是否有合法的房屋产权手续，是否属于按揭付款房屋均应知悉。刘永刚作为完全民事行为能力人放弃审查责任，对造成房屋不能过户也存在相应的过错。4.刘永刚不能举出在查封本案涉案房产前已占有房屋的相应证据。据此，刘永刚不符合上述排除执行的条件，其诉讼请求不能成立。刘永刚上诉称本案一审认定事实不清，作出判决错误的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，刘永刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由刘永刚负担。本判决为终审判决。审判长  王玉斌审判员  李郧钦审判员  陈德林二〇二〇年三月十七日法官助理肖莉书记员牛志烨