江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）赣0802民初5431号 原告：杨志忠，男，汉族，住江西省吉安市吉州区***，现住江西省吉安市吉州区。 委托诉讼代理人：张培源，内蒙古同实律师事务所律师。 被告：吉安市吉州区达观天下小区小区业主大会，地址江西省吉安市吉州区吉庆路2号。 负责人：焦金根，业主委员会主任。 被告：吉安市吉州区达观天下小区小区业主委员会，地址江西省吉安市吉州区吉庆路2号。 负责人：焦金根，主任。 委托诉讼代理人：曾海波，男，副主任。 委托诉讼代理人：陈国廷，男，副主任。 第三人：吉安市吉州区住房保障局，注册地址吉州区政府院内，统一社会信用代码12361003014808393A。 法定代表人：朱筱莉，局长。 第三人：江西省吉安市吉州区北门街道瑞华山社区居民委员会，注册地址吉安市吉州区城北达观天下9-01（城北指挥部临时办公点），统一社会信用代码55360802MEA6241460。 法定代表人：熊诗萁，党支部书记兼主任。 两第三人共同委托诉讼代理人：孙素娟，吉安市君合法律服务所法律服务工作者。 第三人：吉安市吉州区北门街道办事处，注册地址吉安市井冈山大道142号，统一社会信用代码11361003014808879A。 法定代表人：曾宪君，主任。 原告杨志忠诉被告吉安市吉州区达观天下小区小区业主大会（以下除判决主文外均简称“达观天下业主大会”）、吉安市吉州区达观天下小区小区业主委员会（以下除判决主文外均简称“达观天下业委会”）、第三人吉安市吉州区住房保障局（以下除判决主文外均简称“吉州区住房保障局”）、江西省吉安市吉州区北门街道瑞华山社区居民委员会（以下除判决主文外均简称“瑞华山社区居委会”）、吉安市吉州区北门街道办事处（以下除判决主文外均简称“北门街道办事处”）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年12月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨志忠及其委托诉讼代理人张培源、被告达观天下业主大会及达观天下业委会的共同委托诉讼代理人曾海波、陈国庭、第三人吉州区住房保障局及第三人瑞华山社区居委会的共同委托诉讼代理人孙素娟到庭参加诉讼。第三人北门街道办事处经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨志忠向本院提出诉讼请求：1.撤销2018年12月2日的业主委员会选举结果，即撤销“选举焦金根、高建平、宋小容、邓涛涛为业主委员会委员、缪娇艳为候补委员”的业主大会决定；2.撤销2018年12月4日选举焦金根为业主委员会主任、曾海波、陈国廷为副主任的业主委员会会议决定；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、被告两次举行的达观天下小区业委会选举程序违法的事实。1.第一次选举的背景简况。一期小区交房后通过综合验收，房产证也办理了，建立本小区业委会是自然而然的，但不知什么原因，一期小区已经进入业委会候选人公布程序，结果瑞华山社区主任刘欢把二期小区业主黄建莺拉进到一期已经公示的候选人名单，并撤下了其中一人，作为两个小区合并选举一个业委会，并在2018年7月21日上午贴出召开两小区业主大会公告，同时公示了七名候选人名单。2.第一次选举程序违法的事实。首先，第一次业主选举大会召开前，没有依法在十五日前以书面形式在二期小区区域内公示相关的法定信息，如业主大会议事规则、确定业委会委员候选人产生办法和名单、制定业委会选举办法及选票的填票、投票、收票、唱票规则等废票认定的情形。这一重大的法定程序（相关信息公示）缺失必失公平公正。其次，第一次业主大会筹备组成员的产生办法没有公示。大会召开前瑞华山社区居委会公示的业委会委员候选人名单，没有依法公示七日，只有六日。另外召开业主大会也没有征求专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意并参与，这项法定程序的缺失构成了对业主的选举和被选举权利的侵害事实。最终在2018年7月28日的选举大会现场出现一人填投几张、几十张选票的情况，甚至出现半小时内两次举牌公示唱票投票结果无不惊奇的怪象。3.第二次选举的背景简况。7月28日选举完成后，二期小区唯一的一位候选人黄建莺业主获选担任业委会副主任，但二期小区仍处于未完成综合验收状态，很多业主还在交房装修过程没有入住，由于小区经常发生停电，造成老年业主及小孩困在电梯里得不到物业管理方面的及时解救致使生命安全受到威胁、路面因雨天造成的湿滑摔倒等问题，使业主多次通过向黄建莺反映到业委会，期盼得到解决。但问题不仅没有妥善处理，反而压制、推诿、搪塞，引发业主对选出的业委会极大的不满与强烈质疑。广大业主一致认为，应该也是理应建立二期小区独立的业委会，才能强有力的为自己的小区合法利益维权，不受侵害。但是本案第三人吉州区住房保障局及瑞华山社区居委会以两个小区共用监控、门禁设施为由，粗鲁的压制业主要求分割合并的监控、门禁设施，强迫业主接受只能两个小区合并成立一个业委会，促使被告与部分业主暗箱操作，进行了名为两个小区业委会的第二次选举。4.第二次选举程序的违法事实。首先，业主选举大会没有公示筹备组的合法组成，而是被告擅自贴出公告，宣布自己是筹备组长。这个公告没盖公章，广大业主至今不明白是哪个政府部门认可允许的？业主投诉后第五天，又贴出了没有公章的第三人社区书记的熊诗萁是筹备组长的公告，这是否公平公正合法，大家都是一目了然。其次，筹备组没有依法依规履行以下职责，没有草拟业主大会议事规则，没有制订业委会委员候选人产生办法，没有制定业委会选举办法，导致被告在选举投票前，采取极不公平公正的行为，自己独自指定候选人，提前上门催促业主不明真相的在选举票上打“勾”，并立马收走选票，且没有合法的正规选票箱收集选票，并对弃权和不填写选票的业主，公然发布威胁言论。最终在选举日2018年12月2日的前三天，拒绝城北指挥部沈红兵部长针对自定候选人违反公平公正原则的投诉，应急采取无记名海选的措施建议，强行的进行明显丧失公平公正的选举。二、被告两次举行的业主选举大会违反的具体法律法规条款。1.根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，业主大会选举成立业主委员会，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。被告的选举明显缺失这一个程序。2.依据《国务院物业管理条例》第十四条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。被告在此程序上也是明显的缺失。3.被告两次举行业委会选举前，第三人吉州区住房保障局强迫推行两个小区合并选举一个业委会，违反了《吉安市物业管理办法（修订稿）》第十三条第八项规定，侵害了二期小区业主对共用设施和相关场地使用情况享有知情权和监督权。4.被告两次举行的业主选举大会前，没有以书面形式公示筹备组成员的合法组成，违反了《吉安市物业管理办法（修定稿）》第十六条的规定。5.被告两次举行的业主选举大会，明显缺失履行筹备组职责，没有草拟管理规约，业主大会议事规则，没有确定业委会员候选人产生办法，没有制定业委会选举办法（含选票发放、收集与废票的认定规则），违反了《吉安市物业管理办法（修定稿）》第十七条的规定。6.被告两次举行业主选举大会，投票中代替其他业主投票缺失书面委托书，导致委托权限、委托期限不明，违反了相关业主选举法律法规的规定。7.业主委员会选举是业主大会共同决定的法定事项，其依据是物权法第七十六条、物业管理条例第十一条第三项、江西省物业管理条例第十五条第二项、第十六条明确规定的相关职责。8.物权法第七十八条和关于审理建筑物区分所有权纠纷具体应用法律若干问题解释第十二条，其中的法律规定就是第七十六条的规定，法定程序就是双过半。9.最高院在建筑物区分所有权物业服务司法解释理解与适用一书中，第十二条的条文理解写明，法律法规对业主大会所做的规定具有强制性。如果业主大会对涉及共同共有的重大事项，所作出的决定违法了该强制性规定，则业主有权申请人民法院予以撤销。10.物权法第七十五条、物业管理条例第十条、第十六条都规定了业主大会、业主委员会的选举。第三人北门街道办事处和瑞华山社区居委会对达观天下小区的选举有指导和协助（的责任），但是没有直接组织和实施（的责任），这种指导和协助没有强制性。另外上述两单位对业委会的备案也是告知性的。国务院法制办早在2005年就指导这是告知性的，不是审批。综上所述，被告两次举行的业主大会选举程序违法，背离了公平公正原则，侵害了其他业主享有的选举和被选举的合法权利，违反了相关的法律法规，遂诉至法院。 诉讼过程中，原告杨志忠向本院申请变更诉讼请求前两项为：1.撤销达观天下业主大会于2018年12月2日作出的“选举焦金根、高建平、宋小容、邓涛涛、缪娇艳为业主委员会委员或候补委员”的业主大会决定；2.撤销达观天下业委会于2018年12月4日作出的“选举焦金根为业主委员会主任，曾海波、陈国廷为副主任”的决定。 被告达观天下业主大会、达观天下业委会共同辩称，1.原告因自己未被选入业委会就罔颐事实，多次在小区、社区无理取闹，其目的是想推翻达观天下小区2000多户业主选举的业主委员会。2.业委会是一个民间自治组织，被选入的全体委员从2017年底至今未拿分毫报酬！我们本想放弃答辩，但想到放弃的话，达观天下小区2000多户业主的小区管理就会彻底的瘫痪。这不是危言耸听，是必将产生的恶果，敬请法院予以考虑这一严重后果。3.达观天下小区是一个拥有2300余户业主的较大小区，2017年底以前一期业主为金诚开发企业逾期交房、接通市电等问题多次群体到政府上访甚至付诸了法律。在这种情况下，很多明事理、懂法律的业主提出要成立业主委员会，这样就能有组织地去维权。在这种情况下，业主之间推荐了曾海波、陈国廷、文宗涛等老同志、老党员牵头，几位老同志立即向所在社区寻求支持帮助，（依法进行了筹备、公示、选举、召开会议等）。 第三人吉州区住房保障局辩称，第一，原告的主体资格不适格。1.业主的撤销权仅限于业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益之诉，而原告的诉讼请求是撤销2018年12月2日的业主委员会选举结果及撤销2018年12月4日选举焦金根为业主委员会主任及其他副主任的业主委员会会议决定之诉，业主因为对业委会的选举过程及结果有异议而提起业主撤销之诉，请求法院撤销业主大会筹备组作出的业委会成立的公告，想通过诉讼达到推翻业委会的目的。然而根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民院予以撤销。业主撤销之诉，针对的是业主大会或者业委会作出的决定，而不适用于对业委会成立有异议的情形。业委会的产生是在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立的，如业主对业委会的选举过程及结果有异议，认为成立业委会的决议及公告违反法律法规的，则应按照《物业管理条例》第十条的规定向小区所在地的相关行政部门申请解决。所以原告作为业主应当向法庭出具其合法权益受侵害的证据才符合诉讼主体资格，其次吉州区住房保障局提交的材料可以证明原告参与了小区业主选举大会，其知情权、选举权、被选举权没有受到侵害，所以原告提出撤销业主委员会选举结果的主体资格不适格。2.吉州区住房保障局作为吉州区人民政府房地产主管部门对本辖区内新成立的业主委员会实行备案制。备案制和审批制的最大区别在于备案制下成立业主委员会，只要成立程序不违反法律限制即可备案，成立业主委员会的行为由业主负责；审批制下成立业主委员会要符合区、县人民政府房地产行政主管部门的要求，区、县人民政府房地产行政主管部门要对业主委员会的成立负行政管理责任。如原告对吉州区住房保障局的行政管理有异议可以提起行政诉讼，所以吉州区住房保障局作为第三人不是本案的适格主体。第二，吉州区住房保障局作为达观天下小区所在地吉州区房地产行政主管部门对业主委员会提交的材料进行了备案并发出了备案证。达观天下小区总面积30万平方米，应参加大会人数2314户，实到1996户，入住率2018年10月达到64.52%。2018年12月2日选举大会是扩大会议，共发出855张选票，收回823张有效票，符合江西省物业管理条例第十六条，物业管理区域内，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，业主可以召开头次业主大会会议，选举产生业主委员会，并于会前书面告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）取得授权后指导监督整过程，并且是在占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主书面要求召开业主大会会议的。第三，达观天下小区总面积30万平方米，一期、二期总套数2314套，在一个红线图范围内、监控、门禁等共用设施设备符合成立一个小区的条件。根据江西省物业管理条例第十一条，物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。该小区符合条件所以一二期成立一个业主委员会。第四，业主委员会成立及委员会成员都符合条件。业主大会是由建筑区划内的全体业主参加、依法成立的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主大会依据法定程序作出的决定通常反映了建筑区划内绝大多数业主的意志与心声。业主委员会是由业主大会从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中选举产生出来的，作为业主的代表履行对建筑物及其附属设施的具体管理职责，为全体业主服务的组织。业主委员会作为业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的决定。业主大会或者业主委员会作为自我管理的权力机关和执行机关，其作出的决定对业主应当具有约束力。原告如果认为业主委员会成员不符合当选条件应举证证明，可根据原告提供的证据并不能证明业主大会及业主委员会成员存在违反相关规定的事实，其诉讼请求不应支持。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护第三人的合法权益。 第三人瑞华山社区居委会辩称，第一，达观天下小区总面积30万平方米，一期、二期总套数2314套，在一个红线图范围内、监控、门禁等共用设施设备符合成立一个小区的条件。根据江西省物业管理条例第十一条，物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域。我方已向法庭提供一份吉安市规划建设局城北中心控规A3地块规划设计条件及规划红线图，证明一期与二期符合成立一个业主委员会的条件。第二，选举程序符合江西省物业管理条例规定。业主大会是由建筑区划内的全体业主参加、依法成立的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。筹备组是由小区业主向瑞华山社区居委会提出书面申请报街道后作出同意成立的并在小区张贴了公告。筹备组得到北门街道办事处的委托由瑞华山社区居委会主任熊诗萁代行其责，组成人员有业主代表、建设单位、社区居委会工作人员。筹备组开展了以下工作1.筹备组经批复成立后制作了《业主公约》《业主委员会章程》《业主选举办法》并张贴在小区进行公示；2.确认业主的身份及其在首次业主大会上的投票权；3.确定了业委会成员候选人7位，由5名委员组成；4.确定了业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好了会务准备工作；5.确定了大会会议议程、业主大会业主委员会职责。业主委员会是由业主大会从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中选举产生出来的，作为业主的代表履行对建筑物及其附属设施的具体管理职责，为全体业主服务的组织。原告提出撤销业主委员会选举结果、撤销业委会成员的诉讼请求应举证证明当选的业委会成员不符合条件及业主投票时存在违反《业主大会议事规则》相关程序性要求之事实。原告提供的证据并不能证明业主大会存在违反相关规定的事实，故其诉讼请求不应支持。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护第三人的合法权益。 第三人北门街道办事处未作答辩。 本院经审查认为，业主的撤销权应当限于业主大会或者业主委员会作出的决定，小区业主大会或者业主委员会选举中出现的争议不属于民事争议，即不属于人民法院受理民事诉讼的范围。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回原告杨志忠的起诉。 案件受理费100元，减半收取计50元（原告杨志忠已预交），由原告杨志忠负担。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  肖少辉 二〇二〇年三月十二日 （） 法官助理万玥 书记员凌赟赟