山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终128号上诉人（原审被告）：烟台经纬实业有限责任公司，住所地烟台市芝罘区前进路7号。法定代表人：王庆文，董事长。委托诉讼代理人：刘爱娜，山东西政律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朕，山东西政律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丛培华，女，1979年2月14日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：辛晓山，山东凯平律师事务所律师。上诉人烟台经纬实业有限责任公司（以下简称经纬公司）因与被上诉人丛培华商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初6758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。经纬公司上诉请求：1、依法撤销烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初6758号第二项对利息部分的判决，并依法给予改判；2、诉讼费用由丛培华承担。事实和理由：1、经纬公司仅需支付房屋总价款1%的违约金。根据经纬公司与丛培华双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，如丛培华提出解除合同，经纬公司仅需支付房屋总价款1%的违约金。该合同形式要件齐全，未违反法律规定，是双方真实意思表示，双方应当依约履行。因此，经纬公司应当向丛培华支付的利息损失应为2879.90元（房屋总价款287990元*1%）。2.经纬公司向丛培华支付利息损失的起算点应是2018年5月1日，而不是交付购房款之日。根据《商品房买卖合同》附件一中对合同第九条的补充“与出卖方签订委托租赁经营的客户，无论卖房方是否按期交房，均按照委托租赁协议享受收益，出卖方不承担逾期交房的违约责任”的约定，经纬公司已按此约定支付给丛培华46078元（从2016年5月1日至2018年4月30日），丛培华已接收该款项（已在丛培华购买涉案房屋时在房屋总价款中予以扣除），双方已共同确认房屋租赁到期日为2018年4月30日。因此，即使经纬公司应当支付利息损失，起算点也应是2018年5月1日。且与上述相同的事实已被芝罘区人民法院生效判决予以认定。3、一审判决中判令由经纬公司向丛培华支付的房屋登记费和保险费没有合同依据。该笔费用是丛培华购房费用，不应由经纬公司承担。丛培华辩称，一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，审判程序合法，适用法律得当，判决正确，望二审法院依法驳回经纬公司的无理请求，维持原判。丛培华向一审法院起诉请求：1、解除丛培华与经纬公司于2013年11月26日签订的《商品房买卖合同》；2、经纬公司返还丛培华购房款287990元，并赔偿利息损失29982.76元（自2013年11月26日起以161912元为基数、自2014年2月28日起以80000元为基数至2015年5月1日按同期银行贷款利率分段计算）；3、经纬公司向丛培华支付违约金2879.90元、房屋登记费550元和保险费288.02元；4、经纬公司赔偿丛培华自2018年5月1日至全部款项付清之日止按照1439.95元/月为标准计算的房租损失；5、诉讼费及律师费由经纬公司负担。一审法院认定事实：2013年11月26日，丛培华与经纬公司在签订的合同编号为芝预字第131126020030号《商品房买卖合同》中约定：丛培华购买经纬公司开发建设的、建筑面积16.80平方米的涉案房屋，用途为商业，该楼总建筑层数为33层，房屋总价款为241912元，首付款161912元，剩余80000元于2013年12月26日前用按揭贷款支付；经纬公司应在2015年10月31日前，将取得《建设工程竣工规划验收合格证》《建设工程竣工验收备案表》《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》和法律法规规定需满足的其他事项并符合合同约定的涉案房屋交付丛培华使用；经纬公司逾期交房超过30日后，丛培华有权解除合同，经纬公司应自丛培华解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按丛培华累计已付款的1%支付违约金；《商品房买卖合同》附件补充协议中约定：与经纬公司签订委托租赁经营的客户，无论经纬公司是否按期交房，均按照委托租赁协议享受收益，经纬公司不承担逾期交房的违约责任；《商品房买卖合同》一经备案，除以下几种情形外，不得解除：经有关部门认定，购房者所购房屋质量存在问题的；因法院判决、仲裁机构裁决房屋转移的；购房者死亡的。合同签订后的当日，丛培华向经纬公司交付了首付款161912元，经纬公司亦向丛培华出具了收款收据；丛培华、经纬公司签订的上述《商品房买卖合同》登记备案，丛培华因办理涉案房屋的预告登记支付了房屋登记费550元。2013年11月26日，丛培华与经纬公司在签订的《三站·经纬广场委托租赁协议》中约定：丛培华将涉案房屋委托给经纬公司出租，标的用途为商业用途，委托期限自商场正式开业之日起共三年，具体为从2015年5月1日起至2018年4月30日止；丛培华委托经纬公司出租并收取返还租金，返租比例按房款百分比为准，分别为第一年为5%，第二年为5%，第三年为6%，三年共计46078元；三年租金一次性返给丛培华，签订商品房买卖合同时一次性付款客户在全款中扣除，银行按揭客户在全款中减去返租金后重新计算首付款。2014年2月21日，丛培华因办理涉案房屋的贷款抵押支付了贷款抵押个人房屋保险费288.02元。2014年2月28日，丛培华向经纬公司支付了购房款80000元，经纬公司亦向丛培华出具了收款收据。2018年4月17日，丛培华因本案纠纷委托山东凯平律师事务所指派律师参加本案诉讼，为此支付了律师费5000元。涉案房屋的租赁期限届满后，丛培华与经纬公司未再行续签租赁协议，双方针对涉案房屋亦未办理交接手续。目前，涉案房屋所在的经纬广场工程尚未通过竣工验收。诉讼中，一审法院依据丛培华的申请裁定查封了经纬公司价值320000元的财产。一审法院认为，（一）丛培华与经纬公司签订的《商品房买卖合同》系平等主体间的等价有偿行为，形式要件齐全，内容未违反法律强制性规定，认定为有效，各方均应依约履行。（二）履约中，丛培华依约分别于2013年11月26日和2014年2月28日向经纬公司支付购房款161912元和80000元，另以租金46078元抵顶了购房款，但至今涉案房屋仍不符合合同约定的交付条件，导致合同目的无法实现的事实清楚。现丛培华请求解除双方在2013年11月26日签订的《商品房买卖合同》，于法有据，于约相合，予以支持。（三）合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案《商品房买卖合同》中约定的违约金远低于丛培华受到的实际损失事实清楚，故经纬公司应向丛培华退还购房款287990元（241912元+46078元）、赔偿相应的利息损失及丛培华因购买涉案房屋实际支付的房屋预告登记费550元和保险费288.02元，不采信经纬公司的抗辩理由。因丛培华计算的利息数额有误，依法支持经纬公司向丛培华退还购房款287990元及利息损失19982.76元（分别自2013年11月26日起以161912元为基数、自2014年2月28日起以80000元为基数至2015年5月1日按中国人民银行同期银行贷款利率分段计算）、赔偿预告登记费550元和保险费288.02元的主张，丛培华诉请超出的利息损失部分，不予支持。至于律师费，因并非本案诉讼所需的必要费用支出，且丛培华与经纬公司对此并无约定；故丛培华请求经纬公司赔偿律师费5000元的主张，依法不予支持，采信经纬公司的此项抗辩理由。（三）丛培华以涉案房屋未达到合同约定交付条件为由诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》的同时，请求经纬公司赔偿自2018年5月1日起至款项付清之日止按1439.95元/月为标准计算的房租损失的主张，没有法律依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、解除丛培华与经纬公司于2013年11月26日签订的合同编号为芝预字第131126020030号《商品房买卖合同》；二、限经纬公司于判决生效之日起十日内向丛培华返还购房款287990元，并赔偿利息损失19982.76元、房屋登记费550元和保险费288.02元。三、驳回丛培华的其他诉讼请求。如经纬公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6147元、财产保全费2120元，由丛培华负担271元，由经纬公司负担7996元。二审中，经纬公司提交一审法院（2018）鲁0602民初4418号、（2019）鲁0602民初13200号民事判决书复印件，证明同类型的案件判令经纬公司支付利息损失的起算点为自经纬公司向购房户返还房屋支付租金的截止点的次日。丛培华对该证据的真实性没有异议，认为一审法院对与本案属于同一类型的其他案件作出的判决与本案判决结果确实不一样，丛培华的委托诉讼代理人亦代理另外两起案件，另外两起案件的判决结果与本案不一致，对租金的截止点至2018年4月30日的事实没有异议。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点问题是：经纬公司应否支付丛培华已付购房款的利息损失及利息损失的起算点。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。丛培华与经纬公司于2013年11月26日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。履约中，涉案《商品房买卖合同》解除原因系经纬公司未按期交房产生的违约事实，经纬公司对此应当承担违约责任，而合同中约定的违约金远低于丛培华受到的实际损失事实清楚，本院认为，经纬公司应当赔偿因合同解除给丛培华造成的损失，故经纬公司占用房款287990元期间产生的利息属于丛培华损失范围之内。丛培华分别于2013年11月26日和2014年2月28日向经纬公司支付购房款161912元和80000元的事实清楚，且涉案委托租赁协议的委托期限为2015年5月1日至2018年4月30日，故丛培华请求经纬公司赔偿自其占用丛培华已付购房款之日起至2015年5月1日止的利息损失于法有据，一审法院对此认定正确，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。经纬公司的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由烟台经纬实业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  杨 霞审判员  李 安二〇二〇年三月二十四日书记员  孙嘉慧