海南省昌江黎族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9026民初210号 原告：钟尊多，男，1989年4月26日出生，汉族，住址海南省昌江黎族自治县（以下简称昌江县）。公民身份号码XXXX。 委托诉讼代理人：钟灵艳，昌江县石碌法律事务所法律工作者。 委托诉讼代理人：杨彦萍，昌江县法律援助处律师。 被告：海南地恒昌投资有限公司，住所地海南省昌江县石碌镇环城东路西侧福源小区会所二楼。统一社会信用代码9146903108253120X1。 法定代表人：庄明利，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曾玉莲，该公司人事行政经理。 原告钟尊多与被告海南地恒昌投资有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月4日立案受理，依法适用普通程序，于2020年3月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟灵艳，被告委托诉讼代理人曾玉莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即返还原告预定购房费用余额116290元；2.判决被告向原告支付其占用121290元资金的利息（从2016年10月20日起，按中国人民银行同期流动资金3-5年期贷款利率5.76%计算至款项付清之日止）；3.本案的全部诉讼相关费用由被告承担。开庭前，原告以被告又支付了55000元为由明确变更第1项诉讼请求为：判令被告向原告返还66290元；事实和理由：2016年9月29日，原告与被告签订了《福源小区2期（暂定名）商品房认购意向书》（以下简称意向书），双方确认：原告认购被告位于海南省昌江县XXXX号房屋，预计建筑面积为137.96㎡，单价为3758.24元/㎡。原告于2016年9月29日交付诚意金10000元，2016年10月20日交付诚意金94487元及相关税费16803元，合计交款121290元。原告认为，被告收取购房款却时隔三年之久未交付房屋，违背诚实信用的原则。该意向书中第五、六条约定的双方权利义务不对等，违反商品房买卖的相关法律规定，应认定为无效。现房价上涨，原告已无更多的资金来购房，被告的欺骗行为严重侵害了原告的合法权益，为此向本院提起诉讼。 被告辩称，1.原告申请退房，被告同意。双方已协商解除《认购意向书》，已办理完毕退房手续并已分期退回原告部分款项合计55000元，余66290元未退。故原告全部诉讼请求应予驳回。2.双方未能订立正式的商品房买卖合同是由于政府和政策原因无法变更土地用途所致，属不可归责于被告的事由，被告不应承担利息损失等赔偿责任。3.《认购意向书》未约定订立正式商品房买卖合同的期限，且该《认购意向书》可继续履行。现原告要求返还购房协议金及相应利息，依据合同约定，被告只需要退还原告诚意金，不应承担利息等任何赔偿责任。4.本案必须考量的因素：被告目前的现金流早已严重不足，如果法院判决被告按中国人民银行同期流动资金3-5年期贷款利率5.76%计算利息，此前退款的200多户及尚在观望的100户客户很有可能会一并再次起诉被告承担赔偿责任，此将直接造成被告破产或没有能力退还其他客户的资金，这样不仅问题没有得到解决，还将引爆剧烈的社会矛盾，同时还极大浪费本来就已经紧张的司法资源。综上所述，原告关于赔偿利息损失的诉讼请求应予以驳回。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中，原告提供以下证据：1.福源小区2期（暂定名）商品房认购意向书；2.办理房产证费用列项；3.收款收据。被告提供以下证据：1.国有建设用地使用权出让合同；2.交地确认书；3.24户起诉业主的款项清单；4.退款申请书；5.网上银行电子回单及财务清单。本院组织双方当事人进行了庭前质证，双方对对方当事人提供证据的真实性均无异议，本院对上述证据真实性予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2016年9月29日，原、被告双方签订意向书，约定原告预订被告开发的XXXX号房屋，预计面积为137.96㎡，单价为3758.24元/㎡，预计房屋总价为518487元，建筑面积以房地产主管部门最终确认的为准，双方按照多退少补的原则，据实结算。另第五条约定：“乙方（以下乙方均为原告）未按本意向书第三条自愿支付预付款的，乙方特别同意：1.甲方（以下甲方均为被告）有权不通知乙方，直接将该房屋另行出售他人。2.每逾期一日，按本意向书第三条承诺金额的万分之五向甲方支付违约金。”第六条约定：“若乙方购房成功以公积金付款方式付清楼款，双方签订《福源小区认购协议书》；若乙方购房不成功，则所缴款项由甲方返还。乙方办理退款手续须持本意向书、本人身份证、付款收据到福源小区售楼部办理退款登记手续，甲方在乙方办理书面退款登记手续后的30个工作日内，全款免息退款，本意向书自动作废。”该意向书未明确约定正式销售房屋及签订购房合同的时间。原告于2016年9月29日交付诚意金10000元，2016年10月20日交付诚意金94487元及相关税费16803元，合计交款121290元。 另查明，2019年11月8日，原告向被告提交《退款申请书》。退款申请书载明：“本人钟尊多向贵司购买贵司开发的位于海南昌江的XXXX号房，建筑面积为137.96平方米。现本人向贵司申请退房，请贵司将本人所交款项退回本人银行账户。特此申请，请贵司尽快办理。”被告在该申请书上盖章确认。被告于2019年12月3日、2019年12月31日分别向原告退款5000元、10000元及2020年的1月10日、1月23日、3月20日分别向原告退款10000元、10000元、20000元，上述所退款项共计55000元，尚余66290元未退。 再查明，涉案的土地出让性质为商业用地而非住宅用地。 本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。争议的焦点为： 被告是否应退还原告交付的各项费用的利息及利息计算标准的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告于2016年9月29日签订的《福源小区2期（暂定名）商品房认购意向书》，系双方真实的意思表示，是为了将来签订商品房买卖合同而作的事先约定，该认购意向书性质上为预约合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该意向书第六条约定：“若乙方购房成功以公积金付款方式付清楼款，双方签订《福源小区认购协议书》；若乙方购房不成功，则所缴款项由甲方返还。乙方办理退款手续须持本意向书、本人身份证、收款收据到福源小区售楼部办理退款登记手续，甲方在乙方办理书面退款登记手续后的30个工作日内，全款免息退款，本意向书自动作废。”2019年11月8日，原告向被告提交《退款申请书》，向被告申请退房，并要求被告退回原告所交款项。被告收到该申请书后向原告退款共计55000元，尚余66290元未退。本院认为，原告提交退房退款申请书，被告签章确认并退付款项，实际上是双方协商一致解除了《“福源小区2期（暂定名）”商品房认购意向书》，并对退款事项达成一致合意，但未明确约定退款期限。本院对原、被告已于2019年11月8日协商解除《“福源小区2期（暂定名）”商品房认购意向书》予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告虽未达成退款时间的约定，但原告已向被告申请退款，被告应当遵守诚实信用的原则，在合理期限内向原告退款，本院酌定该合理期限为30日内。本案中，被告未在合理期限30日内向原告足额退款，其行为已构成违约，应依法承担赔偿原告相应利息损失的违约责任。综上所述，被告应向原告退还尚余款项66290元，并支付相应的利息损失，故本院对原告返还各项费用66290元的诉讼请求予以支持，对原告请求被告支付相应利息予以支持（利息以超期已付款项55000元、未支款项66290元为基数，从逾期之日起算至付清款项之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。原告主张超出上述部分的利息，无约定和法律依据，本院不予支持。被告抗辩驳回原告全部诉讼请求的理由不成立，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告海南地恒昌投资有限公司应当于本判决生效之日起三十日内，向原告钟尊多退还各项款项共计66290元； 二、被告海南地恒昌投资有限公司应当于本判决生效之日起三十日内，向原告钟尊多支付占用各项款项的利息损失：以116290元为基数，自2019年12月9日起算至2019年12月31日；以106290元（扣减已退10000元)为基数，自2020年1月1日起算至2020年1月10日止；以96290元（扣减已退10000元）为基数，自2020年1月11日起算至2020年1月23日止；以86290元（扣减已退10000元）为基数，自2020年1月24日起算至2020年3月20日止；以66290元（扣减已退20000元）为基数，自2020年3月21算至款项付清之日止。前述利息计算标准自2019年12月9日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 三、驳回原告钟尊多的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1457元，由被告海南地恒昌投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审 判 长 庄仿元 审 判 员 方 磊 审 判 员 许美娟 二〇二〇年三月三十日 法官助理 林冬竹 书 记 员 叶文敏 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。