贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初328号原告罗刚毅，男，1974年5月16日出生，居民身份证号码522601197405160016，侗族，住贵州省凯里市。被告凯里市中心城置业有限公司，处所地贵州省凯里市。法定代表人刘义光，职务：执行董事。被告凯里市中心城商业管理有限公司，处所地贵州省凯里市。法定代表人刘义光，职务：执行董事。二被告共同委托代理人龙风晴，被告凯里市中心城置业有限公司员工。代理权限：特别授权。原告罗刚毅诉被告凯里市中心城置业有限公司（以下简称中心城置业公司）、被告凯里市中心城商业管理有限公司（以下简称中心城商业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理案件后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗刚毅、被告中心城置业公司、中心城商业公司的委托代理人龙风晴到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告罗刚毅诉请本院判令：1、被告中心城商业公司支付原告2016年1月1日至2019年12月31日租金103806元；2、被告中心城商业公司按租金103806元的日万分之三，支付原告2016年1月1日至2019年12月31日违约金11327.79元；3、被告中心城置业公司立即将商品房转移登记有关文书交付原告，并以原告已付购房款648793元为基数，按日万分之零点二支付2016年12月29日至2019年12月29日逾期交付转移登记有关文书违约金14208.57元；4、被告中心城置业公司将中心城1幢负二层949号商品房转移登记至原告名下；5、被告中心城置业公司以原告已付购房款648793元为基数，按日万分之零点五支付原告2015年12月29日至2019年12月29日逾期交房违约金47361.89元；6、被告中心城置业公司对中心城商业公司所付债务承担连带责任；7、被告负担诉讼费。事实和理由：被告中心城置业公司是凯里市友庄路26号中心城商品房的开发商。2015年7月29日，原告与被告中心城置业公司签订《商品房买卖合同》，向被告中心城置业公司购买中心城负1幢二层949号商铺。2015年8月2日，原告与二被告签订《凯里市中心城商铺委托经营及管理合同》，约定原告将购买的949号商铺全权委托被告中心城商业公司对外招商、招租及经营管理，委托期限十年，中心城商业公司按列表支付原告租金。中心城商业公司逾期支付租金的，由担保方中心城置业公司代为支付。合同生效后，中心城商业公司未按约定支付租金给原告，中心城置业公司也未代为支付，二被告的行为已构成违约，特具状起诉，请求人民法院依法判如所请。被告中心城置业公司书面答辩称：1、本案是两个不同的法律关系，不应并案审理；2、中心城项目尚未竣工，虽然没有交付使用，没有办理所有权证书和转移登记，但原告购买的商铺已向房屋登记机关申请办理了合同备案，该商铺已在原告名下；3、中心城项目因尚未交付使用，达不到办理相关证书的条件，原告要求支付逾期交付转移登记有关文书违约金不应当支持；4、中心城置业公司资金极度困难，难以支付，并非恶意拖欠，请求人民法院综合考量，对原告主张的违约金予以调减。被告中心城商业公司书面答辩称：1、我公司不是商品房预售合同纠纷的权利义务相对人，与原告签订的委托经营管理合同属于另外一个法律关系，不应并案审理；2、我公司与原告约定的商铺经营管理是以原告先交付商铺并且能够正常使用为前提。在原告未将商铺交付我公司之前，我公司无法实现约定的委托经营及管理内容。根据合同法第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。所以，我公司不应承担违约责任；3、我公司未与原告签订商品房买卖合同，原告请求的逾期交房违约金、逾期交付转移登记有关文书违约金及将商铺登记在原告名下与我公司无关，不应当对此承担违约连带责任。综上，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，位于凯里市民族体育馆西侧、丰球绿都项目东侧、丰球新天地项目北侧的中心城地下空间建设项目的开发商是被告中心城置业公司。2015年7月9日，原告罗刚毅与被告中心城置业公司签订《商品房买卖合同》，以总价款648793元向中心城置业公司购买-2-949号商铺。双方在《商品房买卖合同》中约定交房日期为2015年12月28日，交付商品房转移登记有关文书日期为2016年12月28日。逾期交房违约责任约定为：逾期30日内，自约定交房期限届满之次日起至实际交房之日止，按买受人已付房款日万分之零点五支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，自约定交房期限届满之次日起至实际交房之日止，按买受人已付房款日万分之零点五支付违约金。逾期交付转移登记有关文书违约责任约定为：自约定日期起30日内交付转移登记有关文书的，按已付房款的万分之二承担违约责任。30日以后仍不能交付转移登记有关文书的，按日向买受人支付已付房款的万分之零点二违约金。《商品房买卖合同》成立后，原告于2015年7月28日支付中心城置业公司商铺首付款237962元,2015年10月28日又支付320000元，合计557962元。中心城置业公司分别向原告出具了收据。2015年9月14日，中心城置业公司为原告办理了商品房预告登记（证号：凯房预凯里市第201509480）。2015年8月2日，以原告罗刚毅为业主方、被告中心城商业公司为管理方、被告中心城置业公司为担保方，三方共同签订《商铺委托经营及管理合同》。约定：业主方将拥有的凯里市友庄路26号、中心城编号为-2-949号商铺的经营管理权充分委托给管理方，委托管理内容为商铺对外招商、招租、经营管理。委托期限自2016年1月1日至2025年12月31日。担保方以中心城项目自持资产约50000㎡（包括超市、影院、地下车库等资产）进行担保。租金支付标准约定为：第一年度2016年1月1日至12月31日，支付租金3244元；第二年度2017年1月1日至12月31日，支付租金5190元；第三年度2018年1月1日至12月31日，支付租金43469元；第四年度2019年1月1日至12月31日，支付租金51903元；第五年度2020年1月1日至12月31日，支付租金64879元；第六年度至第十年度支付租金数额各为77855元/年。租金支付方式约定为：第一、第二年度租金在第三年度第一季度的最后一个月的月底支付；自第三年度起至第十年度结束，租金按季度支付，在每季度最后一个月的月底支付本季度租金。管理方拖欠租金的，每逾期一天按应付租金金额的万分之三向业主方支付滞纳金。如果管理方逾期一个月不能按时支付业主方租金的，则由担保方代为支付。《商品房买卖合同》、《商铺委托经营及管理合同》成立后，至本案法庭辩论终结时止，中心城项目仍在建设，尚未竣工。原告认为中心城置业公司逾期交房和逾期交付转移登记有关文书，中心城商业公司逾期给付租金，中心城置业公司亦未代为支付租金，二被告的行为已构成违约，遂于2019年11月27日具状向本院起诉。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、收款收据、收据、《商铺委托经营及管理合同》、预告登记证等证据证实，本院予以确认。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。不履行或者不完全履行合同义务的，应当承担违约责任。本案中，原告与被告订立的《商品房买卖合同》、《商铺委托经营及管理合同》，均系当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，合同效力本院予以确认。合同成立后，中心城置业公司未在约定期限内将原告购买的商铺交付给原告，亦未在约定期限内向原告交付转移登记有关文书，中心城商业公司未按约定向原告支付租金，均应承担相应的违约责任。对于原告的诉讼主张及二被告的抗辩意见，本院根据庭审查明的事实和证据，综合评价如下：第一、本案的诉能否并案审理的问题。本院认为，原告基于与中心城置业公司的买卖关系、与中心城商业公司的租赁关系，向二被告行使给付之诉请求权，虽然二被告是两个不同的诉讼主体，但原告的给付之诉是基于同一标的物设立的两个不同的民事法律关系，是可以并案审理的。二被告的本项抗辩不能成立。第二、关于履行给付租金义务的条件是否成就的问题。经审查，首先，原告与二被告共同签订的《商铺委托经营及管理合同》中并没有约定中心城商业公司履行租金给付义务要以原告先交付商铺为前提。其次，三方签订《商铺委托经营及管理合同》时，原告购买的商铺处于在建状态，这一事实中心城商业公司是清楚的。在这种情况下，原告购买的商铺既有可能如期竣工交付使用，也有逾期交付的可能。中心城商业公司没有考虑逾期交付的因素，向原告作出了给付租金的时间承诺和数额承诺，对市场前景估计不足，造成的损失应由其自行承担。中心城置业公司是中心城商业公司履行给付租金义务的担保人，应当承担连带责任。因此，二被告的本项抗辩不能成立。按照三方签订的《商铺委托经营及管理合同》的约定，中心城商业公司应支付原告2016年1月1日至2019年12月31日四个年度的租金合计103806元（2016年度3244元、2017年度5190元、2018年度43469元、2019年度51903元）。中心城置业公司对中心城商业公司逾期履行给付租金义务承担连带责任。原告本项主张成立。第三、关于逾期给付租金违约金的问题。经审查，原告主张中心城商业公司按逾期履行给付租金103806元的日万分之三支付违约金的依据是《商铺委托经营及管理合同》第四条第4项的约定，而该项约定是滞纳金，不是违约金。滞纳金和违约金是两个不同的法律概念。滞纳金是国家行政机关依照法律规定，向违反法定缴费义务的行政相对人采取的一种惩罚性措施，体现的是国家强制性。而违约金是平等民事主体之间在合同中约定，一方违反合同义务时向对方支付一定数额的金钱，属于赔偿性质，体现的是自愿性。原、被告在订立《商铺委托经营及管理合同》时，用滞纳金作为违约惩罚措施，违反了法律规定。原告依据该条款主张违约金，不予支持。第四、关于逾期交房违约金的问题。经审查，原告与中心城置业公司订立的《商品房买卖合同》约定交房时间是2015年12月28日前，逾期交房的，从约定期限届满之次日起，按买受人已付购房款的日万分之零点五支付违约金。该约定并未高于中心城置业公司逾期交房给原告造成的实际损失，可不予调减。中心城置业公司要求调减违约金，不予采纳。即：中心城置业公司自2015年12月29日起至原告主张的截止日2019年12月29日止，按原告已付购房款557962元的日万分之零点五支付逾期交房违约金40787元（557962元×1462天×0.00005）。原告主张以合同价款648793元为基数计算违约金，证据不足，本院以其实际支付购房款557962元为基数，对逾期交房违约金数额予以调整。第五、关于逾期交付转移登记有关文书违约金的问题。经审查，原告与中心城置业公司订立的《商品房买卖合同》约定交付转移登记有关文书的时间是2016年12月28日前，逾期30日后仍不能交付的，从约定日期起至实际交付之日止，按买受人已付购房款的日万分之零点二支付违约金。该约定并未高于中心城置业公司逾期履行交付手续给原告造成的实际损失，可不予调减。中心城置业公司要求调减违约金，不予采纳。即：中心城置业公司按原告主张的时间2016年12月29日至2019年12月29日，以原告已付购房款557962元的日万分之零点二支付逾期交付转移登记有关文书违约金12230.53元（557962元×1096天×0.00002）。原告主张以合同价款648793元为基数计算违约金，证据不足，本院以其实际支付购房款557962元为基数，对逾期交付转移登记有关文书违约金数额予以调整。第六、关于将-2-949号商铺转移登记至原告名下的问题。经审查，原告购买的-2-949号商铺，中心城置业公司已为其办理了商品房预告登记，该商铺已由房产管理机关登记在原告名下。由于该项目还在建设，办理产权登记的条件还未成就，原告要求中心城置业公司立即为其办理转移登记并不现实，对其本项主张，本院不予支持。第七、关于连带责任问题。如前所述，本案系因两个不同的民事法律关系引发的诉讼。这两个法律关系中，中心城商业公司不是商品房买卖关系的权利义务相对人，不应对中心城置业公司逾期交房和逾期交付转移登记的违约行为承担连带责任。中心城商业公司的本项抗辩成立。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告凯里市中心城置业有限公司自本判决生效之日起三十日内，支付原告罗刚毅2015年12月29日至2019年12月29日逾期交房违约金40787元。二、被告凯里市中心城置业有限公司自本判决生效之日起三十日内，支付原告罗刚毅2016年12月29日至2019年12月29日逾期交付转移登记有关文书违约金12230.53元。三、被告凯里市中心城置业有限公司、凯里市中心城商业管理有限公司自本判决生效之日起三十日内，连带支付原告罗刚毅2016年1月1日至2019年12月31日四年商铺租金103806元。四、驳回原告罗刚毅其余诉讼请求。案件受理费减半后收取2000元，由原告罗刚毅负担400元，由被告凯里市中心城商业管理有限公司负担600元，由被告凯里市中心城置业有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。判决生效后，若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，权利人应在判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审判员  曾令义二〇二〇年三月二十七日法官助理赖迎迎书记员杨腊萍