四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终10867号 上诉人（原审原告）：成都来福士实业有限公司，住所地：四川省成都市武侯区人民南路四段3号成都来福士广场T219楼。 法定代表人：龚志浩，董事长。 委托诉讼代理人：李勇，男，1972年10月25日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。系公司员工。 委托诉讼代理人：罗敏，女，1993年1月13日出生，汉族，住四川省荣县。系公司员工。 被上诉人（原审被告）：成都凯蒂斯餐饮管理有限公司，住所地成都市武侯区人民南路四段三号来福士广场3F层3006号。 法定代表人：宋庆荣，总经理。 委托诉讼代理人：韩依笑，四川独树律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都玉原川餐饮管理有限公司，住所地成都市锦江区一环路东五段108号1-2幢9层905号。 法定代表人：韩秀莲，执行董事兼总经理。 上诉人成都来福士实业有限公司（以下简称来福士公司）因与被上诉人成都凯蒂斯餐饮管理有限公司（以下简称凯蒂斯公司）、成都玉原川餐饮管理有限公司（以下简称玉原川公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初3065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人来福士公司委托诉讼代理人罗敏、李勇，被上诉人凯蒂斯公司委托诉讼代理人韩依笑到庭参加诉讼，被上诉人玉原川公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 来福士公司上诉请求：1．撤销成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初3065号民事判决中第二项判决，请求法院改判凯蒂斯公司承担逾期付款违约金301117.53元（暂计算至2018年12月31日，按每日欠费金额0.06%计算，2019年1月1日后至欠费本金还清之日止的逾期付款违约金请求法院判令一并支付），解除合同违约金861486.96元；上述暂定金额共计1162604.49元。2．撤销成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初3065号民事判决中第四项判决，请求法院改判凯蒂斯公司支付来福士公司租赁期间减免的房屋租金786728.58元。以上1、2项费用共计1949333.07元，凯蒂斯公司除向来福士公司支付一审判决第一项123897.64元，还应向来福士公司支付共计金额1949333.07元。3．判令凯蒂斯公司承担本案一、二审全部诉讼费用。4．判令玉原川公司对上述1－3项请求承担连带责任。事实和理由：1．一审法院对逾期付款违约金计算基数认定不清，本案逾期付款违约金的计算基数应以欠费总额761290.64元为基数，而并非是一审法院用本金761290.64元抵扣保证金637393元后的剩余金额123897.64元为基数。2．一审法院未考虑来福士公司预期租金损失与房屋空置损失。由于凯蒂斯公司的原因导致双方的《房屋租赁合同》提前终止，较合同约定提前了30个月，合同提前终止后房屋又空置了6个月，来福士公司遭受巨大损失，凯蒂斯公司应当赔偿损失，且来福士公司已经将逾期付款违约金主动降低至每日0.06%计算。3．由于凯蒂斯公司恶意拖欠来福士公司租金、物业费等费用根本违约导致合同提前终止，凯蒂斯公司应当按照双方合同约定，退还租赁期间减免的房屋租金786728.58元。4．本案案件受理费分担错误。一审来福士公司胜诉，案件受理费22201元却要来福士公司承担20548.7元，凯蒂斯公司仅承担1652.3元，违反相关法律规定。 凯蒂斯公司辩称，凯蒂斯公司的责任就只是欠付的本金和违约金20000元，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。来福士公司提出的增加的金额没有事实及法律依据。 玉原川公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 来福士公司向一审法院起诉请求：1．判令凯蒂斯公司支付至解除合同之日起（2017年11月1日）的房屋租金、物业服务费、水电费、垃圾清运费、油烟净化器费等全部欠费合计人民币761290.64元；2．判令凯蒂斯公司支付逾期支付违约金161344.57元（暂计算至2018年2月28日，按每日欠费金额0.06%计算），2018年3月1日后欠费本金还清之日止的逾期付款违约金请求法院判令一并支付；3．判令凯蒂斯公司支付来福士公司租赁期间减免的房屋租金786728.58元；4．判令凯蒂斯公司支付解除合同违约金861486.96元（依据租赁合同第12.2条）；5．判令玉原川公司对凯蒂斯公司上述1-4项全部欠付本金、违约金承担连带还款责任。 一审法院认定事实：1．欠付物业服务费金额。根据来福士公司与凯蒂斯公司签订的《减租补充协议》约定，物业服务费每月40256.4元，因凯蒂斯公司未举证证明其已支付的物业服务费金额，故一审法院认定凯蒂斯欠付的物业服务费金额与来福士公司主张的金额一致，为216360.41元。 2．欠付水电费金额。来福士公司与玉原川公司签订的《房屋租赁合同》附件三《来福士物业服务中心相关费用收取标准一览表》约定电费每度1.4元，水费每吨4.39元。2015年12月1日，成都市发展和改革委员会关于中心城区市供水价格联动调整通知（成发改价格［2014］1090号），将非居民生活用水终端价格调整为每立方米4.43元。来福士公司提供了其2017年4月至2017年10月所交的水电费总发票，同时提供抄写案涉房屋水表电表数据的记录表，拟证明凯蒂斯公司欠付水电费金额。经审查，水电费发票系正规发票，记录表有3006号的租户签字确认，故一审法院对前述证据予以采信，认定2017年4月1日至2017年10月31日期间，凯蒂斯公司欠付水电费共计72381.04元。 3．欠付垃圾清运费金额。2015年5月25日，玉原川公司签章的《湿垃圾清运申请表》载明是垃圾清运费每月2348.29元，2015年5月28日，来福士公司向3006大黑日式铁板烧的租户（玉原川公司）发出《食品租户收取生活垃圾处置费的通知》，确认垃圾清运费为每月2348.29元，从2015年5月29日开始收取。故一审法院认定案涉房屋的垃圾清运费按照每月2348.29元计算。因凯蒂斯公司未举证证明其已交纳垃圾清运费的金额，故一审法院认定凯蒂斯欠付的垃圾清运费与来福士公司主张的金额一致，即14089.74元。 4．欠付油烟净化器费金额。《房屋租赁合同》第7.6条“餐饮特别条款”第（3）项约定：“甲方（来福士公司，下同）在该商场内所提供的公共排废气、公共油烟管道、公共隔油放泄弯管须由甲方定期清洁，因此而产生的相关费用由乙方（凯蒂斯公司，下同）承担。”2016年4月11日，来福士公司向3006大黑日式铁板烧的租户（凯蒂斯公司）发出《餐饮租户油烟净化器清洗费用的通知》，要求凯蒂斯公司支付油烟净化器清洗费5000元。结合两份证据，一审法院认定凯蒂斯公司欠付油烟净化器费用5000元。 一审法院认为，来福士公司与玉原川公司签订的《房屋租赁合同》、来福士公司与玉原川公司、凯蒂斯公司签订的《三方转让协议》以及来福士公司与凯蒂斯公司签的《减租补充协议》均系各方真实意思表示，应属合法有效。凯蒂斯公司承认欠付租金共计453459.45元，不违反法律规定，一审法院予以支持。经审查，凯蒂斯公司欠付物业服务费、水电费、垃圾清运费、油烟净化器费共计307831.19元，凯蒂斯公司已缴纳保证金637393元，故来福士公司第1项诉讼请求，一审法院在123897.64元范围内予以支持。 关于违约金的请求。《房屋租赁合同》第10.2条约定逾期付款违约金按每日逾期款项的0.1%计算；第12.2条约定逾期付款超过一个月的，乙方还应支付6个月的租金和物管费作为违约金，已付的租赁保证金不予退还。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，合同约定了多处违约金且标准过高，来福士公司重复主张，一审法院综合考虑凯蒂斯公司的违约行为以及来福士公司的实际损失，酌情将违约金调整至20000元。来福士公司要求凯蒂斯公司支付免租期减免的租金，无合同依据，一审法院不予支持。 关于玉原川公司是否承担保证责任。《三方转让协议》约定的保证期间为“从本协议签署之日起至《租赁合同》履行完毕后的一年止”。因《房屋租赁合同》于2017年11月1日解除，故保证期间自2017年11月2日起算。来福士公司于2018年3月21日起诉，并未超过保证期间，故玉原川公司应承担保证责任，即对凯蒂斯公司欠付的费用承担连带责任。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，判决：一、凯蒂斯公司于判决生效之日起十日内向来福士公司支付租金、物业服务费、水电费、垃圾清运费、油烟净化器费共计123897.64元；二、凯蒂斯公司于判决生效之日起十日内向来福士公司支付违约金20000元；三、玉原川公司对判决第一项、第二项确定的支付义务承担连带责任；四、驳回来福士公司的其他诉讼请求。一审案件受理费22201元，由来福士公司负担20548.7元，凯蒂斯公司负担1652.3元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。 二审另查明，2014年11月27日，来福士公司与玉原川公司签订了《房屋租赁合同》，玉原川公司承租来福士公司位于成都市武侯区房屋用于经营大黑创意海鲜餐吧，租赁面积为670.94ｍ2。第一部分通用条款第十条10.2约定：玉原川公司逾期支付租金和／或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期至款项的0.1%向来福士公司支付违约金；12.2约定：来福士公司、玉原川公司双方同意，玉原川公司有下列情形之一的，来福士公司可书面通知玉原川公司解除本合同。玉原川公司已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，玉原川公司还须支付给来福士公司相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给来福士公司造成的损失，玉原川公司应补足来福士公司损失额与违约金之间的差额：……（4）逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的。第二部分专用条款第二十一条21.3约定：玉原川公司应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向来福士公司支付房屋租赁保证金人民币462948.6元（即肆拾陆万贰仟玖佰肆拾捌元陆角整）。21.10约定：玉原川公司应于交付日或之前向来福士公司和／或管理公司支付装修押金。装修押金的金额为人民币134188元（即壹拾叁万肆仟壹佰捌拾捌元整）。装修押金于该房屋至二次装修工程经来福士公司验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有）。21.13条约定：玉原川公司应予交付日或之前向来福士公司和／或管理公司支付公共事业保证金人民币40256.4元（即肆万零贰佰伍拾陆元整）。 合同签订后，来福士公司按约将案涉房屋交付与玉原川公司，玉原川公司向来福士公司支付房屋租赁保证金462948.6元、装修押金134188元和公共事业保证金40256.4元，共计637393元。 2015年8月12日，来福士公司（甲方）与玉原川公司（乙方）、凯蒂斯公司（丙方）签订了《三方转让协议》，约定来福士公司同意玉原川公司将其与来福士公司签订的《房屋租赁合同》中的全部权利义务转让给凯蒂斯公司，并约定玉原川公司作为凯蒂斯公司的保证人，为凯蒂斯公司履行《三方转让协议》及《房屋租赁合同》承担连带保证责任，保证期限从协议签订之日起中《房屋租赁合同》履行完毕后的一年止。 2016年4月6日，来福士公司与凯蒂斯公司签订了《减租补充协议》（以下简称减租协议1），第1条约定，来福士公司同意自2016年1月1日起至2016年6月30日止期间给予凯蒂斯公司租金优惠：减租期间，凯蒂斯公司每月缴纳的保底租金按凯蒂斯公司月营业总额的13%计算；第5条约定，如在租赁合同约定的期间内，因凯蒂斯公司原因（如提前撤场）或凯蒂斯公司违约行为导致《租赁合同》被提前终止或解除，则凯蒂斯公司须无条件退还来福士公司依据减租协议1所减免的租金和物业管理费，同时凯蒂斯公司还应按《租赁合同》约定承担相关违约责任。 2016年12月14日，来福士公司与凯蒂斯公司签订了《减租补充协议》（以下简称减租协议2），第1条约定，来福士公司同意自2016年7月1日起至2016年12月31日止期间给予凯蒂斯公司租金优惠：减租期间，凯蒂斯公司每月缴纳的保底租金按凯蒂斯公司月营业总额的7%计算；第5条约定，若因凯蒂斯公司原因或凯蒂斯公司违约导致《租赁合同》被提前终止或解除的约定与减租协议1的约定一致。 2017年8月8日，来福士公司与凯蒂斯公司签订了《减租补充协议》（以下简称减租协议3），第1条约定，来福士公司同意自2017年7月1日起至2017年12月31日止期间给予凯蒂斯公司租金优惠：该期间的含税保底租金为原合同保底租金的50%，每月每平方米人民币77元，月租金为人民币51662.38元；第4条约定，若因凯蒂斯公司原因或凯蒂斯公司违约导致《租赁合同》被提前终止或解除的约定与减租协议1的约定一致。 后，凯蒂斯公司拖欠来福士公司2015年12月1日至2015年12月31日租金93931.6元，2017年4月1日至2017年6月30日租金295003.07元，2017年9月1日至2017年10月31日租金53324.79元，上述租金共计442259.46元。凯蒂斯公司拖欠来福士公司2017年7月1日至2017年9月30日提成租金共计11199.99元。凯蒂斯公司拖欠来福士公司2015年12月1日至2015年12月31日物业服务费40078.41元，2017年4月1日至2017年6月30日物业服务费95769.2元，2017年9月1日至2017年10月31日物业服务费80512.8，上述物业服务费共计216360.41。凯蒂斯公司拖欠来福士公司2017年4月1日至2017年10月31日电费共计65669.59元。凯蒂斯公司拖欠来福士公司2017年4月1日至2017年10月31日水费共计6711.45元。凯蒂斯公司拖欠来福士公司2016年4月1日至2016年4月30日油烟净化器费用共计5000元。 2017年11月1日，来福士公司通过电子邮箱向凯蒂斯公司指定的地址发函解除《房屋租赁合同》，案涉合同于当日解除。 2018年2月6日，来福士公司与案外第三方四川益参伟业商贸有限公司（以下简称益参伟业公司）就“四川省成都市武侯区”房屋签订新的《房屋租赁合同》，合同期限自2018年4月1日至2021年3月31日。2018年2月1日至2018年3月31日为装修期，益参伟业公司无须承担装修期内的租金、物业管理费及市场推广费。 本院认为，各方当事人所签的《房屋租赁合同》、《三方转让协议》及三份减租协议均为双方当事人在自愿、平等、等价有偿的原则下签订的，系当事人真实意思表示，未违反我国法律、法规强制性规定，合同真实、合法、有效，各方当事人均应按合同履行。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、凯蒂斯公司是否应退还租赁期间减免的房屋租金？二、凯蒂斯公司应付合同违约金的金额？三、一审法院认定一审案件受理费由来福士公司负担20548.7元，凯蒂斯公司负担1652.3元是否存在分担错误？现将上述问题分述如下： 关于凯蒂斯公司是否应退还租赁期间减免的房屋租金的问题，本院认为，根据减租协议1第5条、减租协议2第5条、减租协议3第4条之约定，如在租赁合同约定的期间内，因凯蒂斯公司原因（如提前撤场）或凯蒂斯公司违约行为导致《租赁合同》被提前终止或解除，则凯蒂斯公司须无条件退还来福士公司依据减租协议1、2、3所减免的租金和物业管理费，同时凯蒂斯公司还应按《租赁合同》约定承担相关违约责任。本案中，因凯蒂斯公司欠付来福士公司租金、提成租金等费用导致合同解除，符合减租协议1、2、3中关于退还租赁期间减免房屋租金的条件。故凯蒂斯公司应退还租赁期间减免的房屋租金。具体计算如下： （一）根据减租协议1减免的租金：1.2016年1月按原合同保底租金93931.6元，按减租后实际收取的租金88322.78元，减免金额5608.82元；2.2016年2月按原合同保底租金93931.6元，按减租后实际收取的租金56255.81元，减免金额37675.79元；3.2016年3月按原合同保底租金93931.6元，按减租后实际收取的租金62928.71元，减免金额31002.89元；4.2016年4月按原合同保底租金93931.6元，按减租后实际收取的租金58310.46元，减免金额35621.14元；5.2016年5月按原合同保底租金98628.18元，按减租后实际收取的租金56257.63元，减免金额42370.55元；6.2016年6月按原合同保底租金98628.18元，按减租后实际收取的租金69225.13元，减免金额29403.05元。 （二）根据减租协议2减免的租金：1.2016年7月按原合同保底租金98628.18元，按减租后实际收取的租金35077.14元，减免金额63551.04元；2.2016年8月按原合同保底租金98628.18元，按减租后实际收取的租金37210.74元，减免金额61417.44元；3.2016年9月按原合同保底租金98628.18元，按减租后实际收取的租金28429.31元，减免金额70198.87元；4.2016年10月按原合同保底租金98628.18元，按减租后实际收取的租金29943.97元，减免金额68684.21元；5.2016年11月按原合同保底租金98628.18元，按减租后实际收取的租金27710.76元，减免金额70917.42元；6.2016年12月按原合同保底租金98628.18元，按减租后实际收取的租金35000.84元，减免金额63627.34元。 （三）根据减租协议3减免的租金：1.2017年7月按原合同保底租金103324.76元，按减租后实际收取的租金51662.38元，减免金额51662.38元；2.2017年8月按原合同保底租金103324.76元，按减租后实际收取的租金51662.38元，减免金额51662.38元；3.2017年9月按原合同保底租金103324.76元，按减租后实际收取的租金51662.38元，减免金额51662.38元；4.2017年10月按原合同保底租金103325.76元，按减租后实际收取的租金51662.88元，减免金额51662.88元。 上述减免租金总计786728.58元，故凯蒂斯公司应支付租赁期间减免的房屋租金786728.58元。 关于凯蒂斯公司应付合同违约金的金额的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，凯蒂斯公司欠付来福士公司租金共计442259.46元，欠付来福士公司2017年7月1日至2017年9月30日提成租金共计11199.99元，欠付物业服务费216360.41元，欠付水电费72381.04元，欠付垃圾清运费14089.74元，欠付油烟净化器费5000元，已违反案涉合同关于支付租金、提成租金等费用之约定，为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，凯蒂斯公司应当承担相应的违约责任。关于预期可得利益损失、房屋空置损失和逾期支付租金导致合同解除违约金的认定，本院认为，预期可得利益损失、房屋空置损失与逾期支付租金导致合同解除违约金均属违约方违约导致合同解除后，对守约方弥补损失的方式，其目的与违约金相同，故本院将来福士公司关于支付预期租金损失、房屋空置损失和逾期支付租金导致合同解除违约金综合纳入违约金予以认定。从损失填补原则来看，在前述已经支持合同履行期间减免租金的情况下，一审法院根据案件的实际情况酌定违约金20000元属自由裁量范畴，并无不当。 关于一审法院认定一审案件受理费由来福士公司负担20548.7元，凯蒂斯公司负担1652.3元是否分担错误的问题。本院认为，诉讼费认定应结合双方在本案中合同履行行为的过错得失来进行综合考量。本案中，凯蒂斯公司违约导致来福士公司产生损失，凯蒂斯公司作为违约方，在该合同履行中有过错，故一审法院认定案件受理费共22201元，来福士公司承担20548.7元，凯蒂斯公司承担1652.3元不当，应予纠正。 综上所述，来福士公司的上诉请求部分成立，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，但处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销成都市武侯区人民法院民事判决书（2018）川0107民初3065号民事判决； 二、成都凯蒂斯餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向成都来福士实业有限公司支付租金、物业服务费、水电费、垃圾清运费、油烟净化器费共计123897.64元； 三、成都凯蒂斯餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向成都来福士实业有限公司支付违约金20000元； 四、成都凯蒂斯餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向成都来福士实业有限公司支付减免租金786728.58元； 五、成都玉原川餐饮管理有限公司对本判决第二项、第三项、第四项确定的支付义务承担连带责任。 六、驳回成都来福士实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费22201元，由成都凯蒂斯餐饮管理有限公司负担15541，由成都来福士实业有限公司负担6660元；二审案件受理费22344元，由成都来福士实业有限公司负担6703.2元，由成都凯蒂斯餐饮管理有限公司负担15640.8元；公告费300元，由成都玉原川餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 何广智 二〇二〇年三月十二日 书记员 丁昱凡