贵州省盘州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0222民初561号 原告：路娅，女，1992年12月7日生，汉族，住贵州省盘州市。 诉讼代理人:黄金书，贵州八辩律师事务所律师，执业证号15202201211216110。 诉讼代理人:瞿莎，贵州八辩律师事务所实习律师，证号23081905220282。 被告：谢明，男，1976年5月19日生，彝族，住贵州省盘州市。 被告：谢波，男，1971年1月6日生，彝族，住贵州省盘州市，现住贵州省盘州市。 原告路娅诉被告谢明、谢波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年2月26日第一次公开开庭进行了审理，原告路娅的特别授权委托诉讼代理人黄金书、被告谢明、谢波到庭参加诉讼,于2020年3月9日进行了第二次公开开庭审理，原告路娅的特别授权委托诉讼代理人黄金书、一般授权委托诉讼代理人瞿莎、被告谢明到庭参加诉讼，被告谢波未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告路娅向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2.判决被告谢明退还原告已支付的房屋首付款人民币275448元，并支付违约金人民币55089.6元；3.判决被告谢波依法承担连带担保责任；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：经盘州市御家房产经济有限公司介绍，被告谢明将位于盘州市龙翔华府Ｂ2栋803号的一套面积为136.48平方米商品房出售给原告，双方于2019年8月21日签订了定金合同，合同签订后原告将30000元定金交付给被告谢明，2019年9月5日原告于被告谢明签订了房屋买卖合同，约定房屋总价款为人民币525448元，合同签订之日原告通过中国工商银行向被告谢明支付首付款人民币245448元，并约定余下部分由原告贷款后一次性支付给被告谢明，同时约定了被告谢明应当在2019年9月26日前将房屋交付给原告使用。后被告谢明并未按照合同约定时间交房，故双方签订了《补充协议》，协议约定“一、因甲方个人的原因提出原协议于2019年9月26日交房改为2019年10月31日交房，乙方同意。二、甲方于2019年10月31日不能完成交房过户手续，甲方无条件退回乙方购房首付款及定金并按购房协议所约定支付违约金，退款在3日内必须付清。三、若甲方未退还乙方购房首付款及定金，乙方有权对甲方及共同担保人上诉。四、甲方请哥哥谢波担保并共同担负法律责任”。至今，被告谢明未履行合同约定的交房义务。另根据《房屋买卖合同》及《补充协议》相关约定，被告违约须无条件向原告退回购房首付款（包含定金）人民币275448元及购房合同所约定的违约金人民币55089.6元。 被告谢明辩称，被告同意解除合同，但被告不存在违约，双方在协商买房子的时候中介公司和路娅查过房屋没有问题才签订合同，所以中介公司和路娅是有责任的，如果中介公司和路娅查询房屋信息时房屋被保全查封了，被告不会收取原告的房款，房屋被查封是被告不能抗拒的，不同意支付违约金。 被告谢波辩称，担保责任谢波愿意承担，但被告不存在违约，签订补充协议的时候没有约定违约金这条，被告不知晓违约金是怎么回事，如果当时补充协议上有违约金这条被告就不会同意签订补充协议 本院经审理查明，2019年8月21日，原告路娅（乙方）与被告谢明（甲方）签订《定金合同》约定：乙方向甲方购买甲方所有的坐落于盘州市房屋，房屋总价款525448元，乙方在签订定金合同当日支付甲方定金30000元，2019年9月21日甲方将房屋交付乙方，因不可抗力造成甲方逾期交房的，则房屋交付时间可据实予以延长，若违约，甲方除退还乙方已付定金，并再赔偿同额定金给乙方，甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷或财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷或财务纠纷，由甲方承担全部责任。《定金合同》签订当日原告向谢明支付定金30000元；2019年9月5日，被告谢明（甲方）与原告路娅（乙方）、案外人盘州市御家房产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》约定：甲乙双方协商一致，乙方购买甲方自有房屋，总价款525448元，合同签订当日支付首付款275448元（含定金30000元），剩余房款250000元以银行按揭方式支付，甲乙双方确认在房地产交易中心申请办理转移该房屋过户手续，如甲方没有协助乙方办理相关过户手续，甲方承担违约的全部责任，乙方有权单方面终止合同，甲方向乙方退还所有已付款，同时按已付款金额20%赔偿违约金，乙方也可以依法申请办理强制过户手续，甲方保证该房屋无产权及债务纠纷，并保证能过户及协助乙方办理该房屋各项相关证件，甲方于首付款付清后2个月内无条件配合乙方办理相关过户手续，甲方若拖延不过户或因甲方原因造成无法将房屋产权过户到乙方名下，乙方有权单方解除合同，甲方按照本合同规定的违约责任对乙方进行赔偿。合同签订当日原告通过银行转账方式向谢明支付房屋首付款245448元。后谢明与路娅签订《购房补充协议》，约定：因甲方（谢明）个人原因提出原协议于2019年9月26日交房现改为2019年10月31日交房，乙方（路娅）同意，甲方于2019年10月31日不能完成交房及过户手续，甲方无条件退还乙方首付款及定金，并按照购房协议所约定支付违约金，退款在3日内付清，甲方请谢波担保并共同承担法律责任。 谢明因与案外人的其他经济纠纷，案外人于2019年9月5日向本院申请对本案所涉房屋采取保全措施，现房屋处于被查封状态，尚未交付使用，也未办理过户登记。 以上事实有原被告的陈述及以下证据予以证实：《定金合同》、收据、《房屋买卖合同》、中国工商银行自助终端凭条、购房补充协议。 本院认为，本案应当解决的问题是：1、被告是否构成违约，原告请求违约金是否应当支持。2、被告谢波是否应当承担连带保证责任。原被告签订《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效，双方均应遵循诚实信用的原则,按照约定全面履行各自的义务，案涉房屋因案外人申请本院保全而被查封,客观上导致谢明无法履行合同及补充协议约定的在2019年10月31日前将案涉房屋过户给原告的义务,谢明构成违约,依照双方合同约定，原告有权请求解除合同，并可请求返还购房款及赔偿违约金。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定,当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。故谢明辩称其不构成违约，不应当承担支付违约金的理由不成立，不予支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定,当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定,当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中双方当事人均认可定金30000元抵作房屋首付款，现原告未按《定金合同》约定主张定金,选择主张违约金条款于法有据,双方违约按照已付房款的20%支付违约金是双方真实意思表示，且未超过合同法规定标准，故原告请求支付违约金55089.6元（总房款元275448元×20%）的理由成立，予以支持；被告谢波在《购房补充协议》担保人处签字，在庭审中也表明愿意承担担保责任，应承担保证责任，由于双方未约定保证担保方式及期间，视为连带保证担保，保证期限为主债务履行期限届满六个月内，双方约定2019年10月31日交房，如未能按期交房则在3日内退还房款，原告于2020年1月9日向本院提起诉讼，尚在保证期间，原告请求由谢波承担连带保证责任理由成立，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百二十一条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告路娅与被告谢明于2019年9月5日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告谢明于本判决发生法律效力之日起十五日内退还原告路娅购房款275448元，并支付违约金55089.6元； 三、被告谢波对上述债务承担连带保证责任。 案件受理费3129元，由被告谢明、谢波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。 审判员  耿爱敏 二〇二〇年三月九日 书记员  刘莎莎