山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁15民终768号上诉人（原审被告）：聊城市东昌府区联邦房地产经纪有限公司，住所地聊城市东昌府区建设东路星光水晶城1号商业03号。法定代表人：王丙伟,经理。委托诉讼代理人：孙阳东，聊城高新辰阳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：蒲江龙，男，汉族，1987年11月21日出生，住聊城经济技术开发区。委托诉讼代理人：孔令会，北京市京师（聊城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁关金，北京市京师（聊城）律师事务所实习律师。原审第三人：方立君，女，汉族，1990年5月13日出生，住聊城经济技术开发区。上诉人聊城市东昌府区联邦房地产经纪公司（以下简称联邦经纪公司）因与被上诉人蒲江龙及原审第三人方立君居间合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初9065号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联邦经纪公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定24000元信息服务费包含贷款服务费错误。根据三方共同签订的《房屋买卖合同》第五条约定：合同的服务费按照合同成交价的百分之二由被上诉人一次性支付；如被上诉人贷款需按照每笔贷款数额的百分之一支付按揭贷款服务费。本案合同成交总金额是1246000元，在经过优惠后上诉人按24000元向被上诉人收取费用。按揭贷款是在房产过户后由被上诉人确定贷款金额后向银行申请办理的贷款业务，只有在明确贷款金额后才能确定按揭贷款服务费的数额。现由于被上诉人恶意违约致房产没有过户，银行没有批准贷款，贷款服务费金额没有确定，被上诉人不可能支付按揭服务费。二、一审判决酌情返还信息服务费12000元没有事实根据，适用法律错误。1.一审判决返还的事实基础是上诉人没有完成后期工作，一审这一理由站不住脚。根据《房屋买卖合同》约定，上诉人共有四项义务：见证并监督合同执行；协助办理产权过户、贷款、交割手续；买卖双方发生争议时予以协商见证；为被上诉人提供房屋信息。其中最主要的是提供房屋信息，在本案合同履行过程中，被上诉人采用了上诉人的房屋信息与房主签订了房屋买卖合同。至此，上诉人作为中介对买卖双方的义务已履行完毕。如果被上诉人要求上诉人协助办理银行按揭贷款及房产过户手续时，只要按合同约定交纳按揭贷款服务费，上诉人就会协助办理相关手续。2.一审判决适用法律错误。本案中被上诉人明显违反了《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，一审判决适用合同法第五条明显不当。另外，双方在《房屋买卖合同》中对信息服务费有明确约定，一审适用合同法第四百二十六条错误。被上诉人与上诉人签订的《房屋买卖合同》即时成立并生效。一审判决适用合同法第四百二十七条错误，同时适用第四百二十六条和第四百二十七条也存在矛盾。三、被上诉人存在恶意违约，不支付购房款，《房屋买卖合同》后续履行无法进行是被上诉人违约造成的。被上诉人蒲江龙辩称，根据被上诉人一审提交的录音材料及一审后获得的证据证明上诉人销售人员石传坡与被上诉人太太微信聊天约定先申请贷款，待审批完成后向卖方交首付款，石传坡声称能够快速过户并保证交易安全。被上诉人没有及时支付首付款是由于上诉人中介人员的保证和承诺造成的。根据上诉人开具的收款收据，被上诉人已经支付的费用包括中介费、贷款服务费、咨询费共计24000元，但是被上诉人与原审第三人仅仅是签订了合同，房屋过户及贷款程序都没有开始启动，所以被上诉人要求退还中介费合情合理。蒲江龙向一审法院起诉请求：依法判令被告联邦经纪公司返还原告信息服务费24000元、押金2000元及利息。一审法院认定事实：2019年6月27日，卖方（甲方）方立君与买方蒲江龙（乙方）、见证方联邦经纪公司（丙方）签订了《房屋买卖合同》，约定：第一条房屋基本情况。甲方自愿将位于聊城经济技术开发区房屋（建筑面积99.72平方米、储藏室13.032平方米、车位一个）卖予乙方。第二条成交价格1246000元，合同签订之日，乙方向甲方支付定金20000元。第三条付款方式。乙方于2019年7月1日将首付款（含定金）506000元存入甲方指定银行账户内，剩余房款740000元，乙方以二手房抵押贷款方式付给甲方，在银行发放贷款之日向甲方直接支付，尾款具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于合同约定的贷款金额，乙方应现金一次性补足，甲方配合乙方办理按揭贷款及过户手续。第五条信息费及相关费用的支付。签订合同的同时按照成交价格的2%支付信息服务费，由乙方向丙方一次性支付。如乙方贷款需按照每笔贷款数额的1%支付给丙方作为按揭服务费。第八条甲乙丙三方责任。丙方责任（1）见证并监督本合同的执行。（2）协助办理该房屋产权过户、贷款、房屋交割的相关手续。（3）甲乙双方发生违约或争执等情形时，应予以协商或见证。（4）为乙方提供本合同约定的房屋信息。第九条违约责任。乙方违约，导致本合同无法履行，乙方则无权要求返还定金，该定金归甲方所有，甲方或要求乙方赔偿成交价格20%的违约金，已支付给丙方的信息费不退。给甲方造成其他损失的，乙方应当赔偿相应的经济责任。合同签订当日，蒲江龙向联邦经纪公司支付信息服务费24000元，联邦经纪公司为蒲江龙出具收据，载明“中介费、贷款服务费、咨询费”。蒲江龙支付给方立君定金18600元，经方立君同意，蒲江龙将物业水电押金2000元支付给联邦经纪公司，联邦经纪公司为蒲江龙出具收据：收到方立君水电押金2000元。2019年7月2日，方立君以未在合同约定的7月1日收到首付款506000元为由通知蒲江龙、联邦经纪公司不再出卖房屋。2019年7月16日，蒲江龙将方立君、联邦经纪公司诉至东昌府区人民法院，要求：1.解除三方签订的《房屋买卖合同》；2.要求方立君双倍返还定金41200元、信息服务费24000元；3.要求联邦经纪公司返还信息费24000元。该案审理过程中，方立君返还蒲江龙18600元。蒲江龙于2019年9月5日撤回起诉。有（2019）鲁1502民初6672号民事裁定书在卷佐证。方立君同意由蒲江龙向联邦经纪公司主张返还水电押金押金2000元。对于房屋买卖未能成交的违约责任，蒲江龙、联邦经纪公司、方立君有争议。蒲江龙认为，虽约定7月1日支付首付款，但后期与联邦经纪公司约定，等联邦经纪公司把所有手续跑完之后再向第三人支付首付款，属于对原合同的变更。并提交蒲江龙及其妻子赵玲玲和联邦经纪公司、方立君商谈房屋买卖事宜录音光盘（合同签订当日）一份。联邦经纪公司认为，录音时间、地点及在场人员是谁都不清楚，其中的对话也听不清楚，根据合同的相对性，如果变更合同，买卖双方的权利义务应由双方进行约定，联邦经纪公司没有义务对内容进行变更。方立君认为，没人通知我办完相关手续后再交付首付款，录音是蒲江龙与联邦公司的事情，我没有同意变更合同内容，应该按合同的约定交付给我首付款。一审法院认为，2019年6月27日，蒲江龙与方立君、联邦经纪公司签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方应按合同约定履行各自的义务。蒲江龙未在合同约定的时间内支付首付款，构成违约。蒲江龙提交的录音，系签订书面合同同时录制的，而且录音内容不清晰。签订合同时，如有变更应以书面合同为准。蒲江龙提交的录音，不足以证明卖方方立君同意将首付款缴纳时间延后，该录音证据，本院不予采纳。既然蒲江龙违约，依据《房屋买卖合同》第九条，联邦经纪公司收取的信息费不应退还。但是，联邦经纪公司出具收据中载明信息服务费包含中介费、贷款服务费、咨询费。联邦经纪公司为促成买卖双方签订《房屋买卖合同》付出一定的劳务，应收取一定的报酬。但是，房屋未成交，联邦经纪公司的劳务随之减少，比如房产过户、贷款、交割房屋等工作无需进行。根据公平原则，联邦经纪公司应酌情返还信息服务费。本院认为，联邦经纪公司应返还信息服务费12000元。虽然联邦经纪公司收取的水电押金显示缴纳人为方立君，但实际系蒲江龙缴纳，方立君同意联邦经纪公司返还给蒲江龙。因此，联邦经纪公司应将水电押金2000元返还给蒲江龙。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十六条、第四百二十七条规定，一审判决：一、被告联邦经纪公司于本判决生效之日起十日内返还原告蒲江龙信息服务费12000元；二、被告联邦经纪公司于本判决生效之日起十日内返还原告蒲江龙水电押金2000元；三、驳回原告蒲江龙的其他诉讼请求。案件受理费225元，原告蒲江龙负担105元，被告联邦经纪公司负担120元。二审中，被上诉人蒲江龙提交联邦地产销售员石传坡与被上诉人妻子赵玲玲的微信聊天记录，拟证明上诉人销售员履行职务行为导致被上诉人不能按照买卖合同的约定时间支付买卖房屋的首付款，导致第三人不再出卖房屋，合同无法继续履行。上诉人质证认为该证据无法证明是上诉人公司违约，蒲江龙起诉方立君房屋买卖合同一案中已经查明是蒲江龙违约，在庭审中方立君也以对方违约进行抗辩。原审第三人方立君质证认为，石传坡和赵玲玲在微信聊天记录中说的和我们三方在现场约定不一致，被上诉人交了定金后约定7月1日交首付款，但是不知道什么原因一直没有交首付款。据了解买房子交了定金并收到首付款之后才能过户，没有交了定金就过户的。二审中，关于签订《房屋买卖合同》与支付信息服务费的先后顺序问题，被上诉人陈述，先签订合同，然后交了中介费，之后上诉人公司开具收据。上诉人陈述一般流程是先签合同后交费。被上诉人另陈述没有对一审判决提起上诉是因为不想继续浪费时间和精力，请求维持原判。本院二审查明的其他事实与一审法院认定一致。本院认为，二审中上诉人与被上诉人一致认可签订《房屋买卖合同》后被上诉人向上诉人支付24000元，之后上诉人向被上诉人出具收款收据，收据明确记载包括中介费、贷款服务费、咨询费。而且，根据《房屋买卖合同》约定，上诉人的义务包括见证并监督合同执行、协助办理产权过户、贷款、交割手续、买卖双方发生争议时予以协商见证和为被上诉人提供房屋信息。因被上诉人与原审第三人的房屋买卖合同解除，上诉人部分义务无需继续履行，一审根据《房屋买卖合同》的实际履行情况依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条酌定上诉人返还信息服务费12000元，并无不当。被上诉人起诉请求上诉人赔偿经济损失，一审庭审中被上诉人放弃该部分诉讼请求，不违反法律规定，应予准许。被上诉人另起诉请求上诉人支付信息服务费和租赁费的利息，一审未予审理判决不当，但被上诉人对一审判决未提出上诉且在二审中要求维持原判，视为对一审判决的认可。另外，《中华人民共和国合同法》第四百二十七条不适用本案，一审予以引用不当，但不影响本案判决结果。综上，上诉人联邦经纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240元，由上诉人聊城市东昌府区联邦房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孟凡利审判员  陈正飞审判员  于景涛二〇二〇年三月二十三日法官助理徐营营书记员李云娇