苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初6946号原告：苏州工业园区生物产业发展有限公司，住所地苏州工业园区星湖街218号。法定代表人：庞俊勇，总经理。委托诉讼代理人：王秦益，上海市锦天城(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘淑颖，上海市锦天城(苏州)律师事务所实习律师。被告：史迪威生物科技(苏州)有限公司，住所地苏州工业园区娄葑东富路48号。法定代表人：LIUJIAN，执行董事。委托诉讼代理人：刘建明，江苏双泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘强，江苏双泽律师事务所实习律师。原告苏州工业园区生物产业发展有限公司（以下简称生物产业公司）与被告史迪威生物科技(苏州)有限公司（以下简称史迪威公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告生物产业公司的委托诉讼代理人王秦益、刘淑颖，被告史迪威公司的委托诉讼代理人刘建明（参加第二次开庭）、周玮（参加第一次开庭，后撤销委托）、刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告生物产业公司的诉讼请求为：1.被告史迪威公司支付将房屋恢复原状的费用131268元、逾期付款违约金9482.80元(自2017年10月1日起暂计至2019年5月25日，每逾期一日，以同期贷款利率计算至实际支付之日止，详见附件)；2.被告史迪威公司支付房屋占有使用费422010.89元(自2017年10月1日起计算至2018年5月25日，即每逾期一日，以合同期内日租金及日物业费的1倍计算至恢复原状并实际返还之日止，详见附件)；3.被告史迪威公司支付合同解除违约金136338.30元(按三个月租金计算，详见附件)；4.被告史迪威公司承担诉讼费用、律师费。诉讼中，生物产业公司明确律师费诉请金额为37163元。事实和理由：2014年7月14日，原告将苏州工业园区星湖街218号生物医药产业园一期项目C15楼401单元房屋出租给被告用于研发、办公和生产使用，并签订《苏州工业园区生物纳米园房屋租赁合同》(下称租赁合同一)，约定租赁期间为2014年8月1日至2017年8月31日，其中2014年8月1日至2016年8月31日每月租金34170元，2016年9月1日至2017年8月31日每月租金45560元，首期租金应于合同签订之日起支付；每月物业管理费7973元，首期物业费应于合同签订之日起支付，此后物业费每月第一日支付。2017年8月30日，原、被告就同一房屋再次签订《房屋租赁合同》(下称租赁合同二)，约定租赁期间为2017年9月1日至2018年8月31日，每月含税租金45446.1元，首期租金应于合同签订之日起支付；每月物业管理费7973元，首期物业费应于合同签订之日起支付，此后物业费每月第一日支付。租赁合同一、二中第2.5条约定，除首期租金和首期物业管理费外，被告应于每个月第一天或之前提前支付当月租金和物业管理费。第4.4条约定，在被告违反本合同的情况下，原告应通知被告更改，如果被告拒绝更改，则原告有权抵扣被告的安全保证金，以补偿原告所遭受的一切损失(包括但不限于拖欠的租金、物业管理费及其他费用)。第12.1条约定，除非双方另有书面约定，被告应于合同终止之日将已恢复至交付时原状(自然损耗除外)或原告书面同意接受之状态的该房屋归还原告。第12.3条约定，若原告未按照12.1条规定履行归还房屋义务的，则从合同终止日的第二日起直至双方签署房屋验收交接单之日为止，原告有权每天按合同期内日租金的200%向被告收取房屋占有使用费，并有权从安全保证金中扣除。租赁合同一中第12.4条约定，若被告未按照12.1条规定履行归还房屋义务的，逾期达三十日(包括法定节假日)的，则被告留存在该房屋内之任何物品将被视为废弃物，原告有权进入并予以处置且无需他方进行公证或见证，被告同意不向原告索赔，并承担原告为清除上述物品的劳务费用和将该房屋恢复原状所支付的费用。而租赁合同二中第12.4条约定，若被告未按12.1条规定履行归还房屋义务的，逾期达15天(包括法定节假日)，则被告留存在该房屋内之任何物品将被视为废弃物，原告有权进入并予以处置且无需他方进行公证或见证，被告同意不向原告索赔，并承担原告为清除上述物品的劳务费用和将该房屋恢复原状所支付的费用。此外，租赁合同一、二中第13.1条约定，被告未按照合同约定按时支付租金、物业管理费或其他应付费用的(包括但不限于水费、电费等)，每逾期一日，应按欠费总额的万分之五支付违约金，违约金自被告应付款之日起算直至付清全额款项及违约金之日止，逾期超过30天的，属于严重违约，原告有权按照条款13.2追究被告责任。第13.2条约定，被告有下列情形之一的，原告有权解除本合同：“13.2.1未足额支付任何一期租金和物业管理费或其他费用超过30天”。同时，第13.3条约定，如有上述违约行为或法律规定的原告可以解除合同的其他违约行为的，导致原告解除合同的，原告有权没收被告已交纳的安全保证金，收回该房屋，被告除应向原告偿清所有截至房屋实际移交之日所欠的应付款项外，应同时向原告承担以下违约责任：“13.3.1向原告支付相当于六个月月租金之和的违约金；13.3.2逾期付款的应按照欠费总额的每天万分之五向原告支付违约金”。另外，租赁合同二中第16.2条约定，因被告违约导致原告向法院提起诉讼，由此所产生的全部费用包括但不限于诉讼费、律师费等全部由被告承担。2017年9月25日，原、被告双方就租赁合同二签订《租赁合同终止协议》(下称终止协议)，明确约定自2017年9月30日起提前终止双方租赁关系。同时，终止协议第四条明确约定，被告承诺于终止日前，将已恢复原状或原告书面同意接受之状态，并以干净、整洁、无须修理的状态将该房屋归还给原告，双方签署房屋验收交接单视为被告履行了归还义务。如原告未按照约定交还房屋的，须按租赁合同的约定承担相应的责任。第六条约定，双方确认，上述租赁关系的终止并不免除被告因违反租赁合同的约定所应承担的相应责任(包括但不限于逾期付款违约责任等)。2017年11月6日，原告向被告寄送《关于要求尽快搬离承租房屋的函》，通知被告应于2017年11月13日前付清拖欠的费用并按照租赁合同的约定归还房屋，如逾期未履行的，将根据租赁合同约定自行收回该房屋，对遗留设施和物品采取措施，但被告始终不履行。之后原告无奈之下只能自行耗费大量人力、物力于2018年5月25日将该单元恢复干净、整洁的原始租赁状态，整个过程所花费的费用共计159281.10元，该费用按照租赁合同第12.4条及终止协议的第六条约定也应由被告承担。截至2019年5月25日，被告尚欠租金91006.1元、水电费1714.8元、物业费15946元、单元恢复费用159281.1元，依据租赁合同4.4条约定，扣除保证金136680元后，尚欠单元恢复费用131268元；逾期付款违约金按同期贷款日利率暂计至2019年5月25日为9482.8元，房屋占有使用费计算至2018年5月25日422010.89元；解除合同违约金按三个月租金计算为136338.3元。原告认为，双方签订的租赁合同一、二合法有效，现依据合同约定，被告逾期支付租金、物业管理费、水费、电费等其他应付费用，逾期已远超30日，已构成严重违约，给原告造成重大损失。被告史迪威公司辩称：一、经原、被告协商一致并确认房屋复原的义务在于原告，被告不存在房屋占用的问题，更不存在占用费。设备和遗留化学品等可移动物品的清运，由被告负责，被告已按约定于2018年2月4日至6日全部完成。不可移动部分还原工作由原告承担，既然由原告主导，房屋即处于原告实际占用范围内。二、终止协议系双方协商一致签订，被告不存在违约行为，无需承担违约责任。三、复原期间被告仅需承担水电实际开支，房租和物业费原告均同意免除，因此租金只能计算至9月。2017年12月19日原告方发送电子邮件，宽限了被告复原工作完成日期，并同意复原期间的房租和物业费不予收取。原告同意不收房租和物业费，主要是因为租赁合同二签订的目的是给被告复原时间，并为原告寻找新承租人争取时间，并非被告需要用于生产经营。此外，如有直接可以使用GMP厂房的承租人，被告则无需拆除、复原，可直接转让，这也会成为原告招租的一个有利条件。也因此，被告得知找不到接手人后才与原告商量复原工作。原告从未想过按租赁合同二真正收取被告租金。四、原告主张被告支付自2017年10月1日起的逾期付款违约金无事实依据。1.原告主张被告承担单元恢复费159281.1元，被告认可，但双方并未约定付款时间，费用产生后原告未向被告主张支付，更无关于逾期付款违约金的相关约定。2.被告已缴纳相当于三个月房租的保证金136680元，结欠的房租、物业费、电费等108666.9元均可在保证金里直接扣除，即使有逾期付款，也仅能就保证金不足以覆盖的部分承担逾期付款利息损失。五、不认可原告主张的诉讼费、律师费。租赁合同二第16.2条约定，被告承担诉讼费、律师费的前提是因乙方违约导致原告提起诉讼。而被告积极配合履行合同义务，并不构成违约。经审理查明，2014年7月，生物产业公司（甲方、出租方）与史迪威公司（乙方、承租方）签订《苏州工业园区生物纳米园房屋租赁合同》（以下简称租赁合同一），约定：甲方将苏州工业园区星湖街218号生物纳米园C15楼401单元（1139㎡）出租给乙方作研发、办公和生产使用。房屋的装修及设施情况见本合同附件三，除双方另有约定外，该附件将作为甲方向乙方交付该房屋及乙方在本合同终止时向甲方交还该房屋的验收依据。该房屋的租金和物业管理费的支付金额和支付方式具体见附件二。该房屋的租金和物业管理费按本合同中所述建筑面积计算。租金和物业管理费的支付应无需甲方事先提示乙方付款。乙方须于签订本合同之日支付首期租金和首期物业管理费。除首期租金和首期物业管理费外，乙方应根据本合同的规定于每个月的第一日或之前提前支付当月的租金和物业管理费。乙方应根据该房屋的独立计量记录和/或甲方提供的公共事业单位账单支付所有该房屋内使用的包括但不限于水、电等费用(以下简称其他费用)。在收到该等计量记录或账单后根据甲方或物业管理公司的通知所规定的付款方式、付款时间向甲方或物业管理公司支付该费用，逾期视为乙方违约。该房屋租赁期限和交付日见附件二。本合同终止后，甲方有权收回该房屋，乙方应按有关条款将该房屋归还甲方。安全保证金指乙方为了保证其履行本合同约定之义务和责任，由乙方交付甲方的履约保证金。本合同项下的安全保证金总额相当于三个月的租金，具体金额见附件二。在本合同正式签署之日，乙方应向甲方足额支付安全保证金。在整个租赁期内，甲方无须向乙方支付安全保证金的利息。在不影响本合同项下甲方有关权利的前提下，在本合同终止后，甲方应在乙方付清全部应付款并按照本合同办理交还房屋手续后的30个工作日内将安全保证金(无息)退还乙方。在整个合同期限内，安全保证金应保持足额。在乙方违反本合同的情况下，甲方应通知乙方更改，如果乙方拒绝更改，则甲方有权抵扣乙方的安全保证金，以补偿甲方所遭受的一切损失(包括但不限于拖欠的租金、物业管理费及其他费用)。在此情况发生时，乙方必须把甲方扣除的安全保证金部分，根据甲方通知重新补足并支付于甲方，否则甲方有权立即提前收回该房屋，并视乙方为严重违约。如果安全保证金不足甲方抵扣的金额，甲方有权追讨，乙方应向甲方额外支付差额部分。租赁期内乙方不得自行要求用上述安全保证金冲抵租金、物业管理费及其他费用，亦不得将上述安全保证金用于对外的担保或进行债权转让。合同12.1条：除非双方另有书面约定，乙方应于本合同终止之日将已经恢复至交付时原状（自然损耗除外）或甲方书面同意接受之状态的该房屋归还给甲方，当乙方向甲方归还该房屋时，应提前书面通知甲方，甲乙双方应当按本合同约定的标准验收该房屋。甲方收到该房钥匙且双方签署房屋验收交接单后视为乙方履行了将房屋归还甲方的义务。合同12.3条：若乙方未按12.1条规定履行交还房屋义务的，则从合同终止日的第二日起直至双方签署验收交接单之日为止，甲方有权每天按合同期内日租金(适用本合同终止时的租金标准)的200%向乙方收取房屋占有使用费，并有权从安全保证金中扣除，但此项费用之支付并不构成续租，甲方仍有权要求乙方随时迁离。合同12.4条：若乙方未按12.1条规定履行交还房屋义务的，逾期三十日的，则乙方留存于该房屋内之任何物品(包括但不限于办公用品和设备)将被视为废弃物，甲方有权进入并予以处置且无需他方进行见证或公证，乙方同意不向甲方索赔，并承担甲方为清除上述物品的劳务费用和将房屋恢复原状所支付的费用。合同13.1条：如乙方未按合同约定及时向甲方支付租金、物业费以及其他应付费用（包括但不限于水电费等），每逾期一日，乙方应按欠费总额的万分之五向甲方支付违约金，违约金自乙方应付款之日起算直至乙方付清全额款项及滞纳金之日为止。逾期超过30日的，属于严重违约，甲方有权按照13.2条追究乙方责任。合同13.2条：以下情况将被视为乙方严重违约，甲方有权单方面终止合同，合同终止之日为自甲方书面通知到达乙方之日：13.2.1未足额支付任一期租金和物业管理费或其他费用超过30日的……合同13.3条：乙方在此明确同意及声明，如有上述违约行为或法律规定的甲方可以解除合同的其他乙方违约行为，导致甲方解除合同的，甲方有权没收乙方已交纳的安全保证金，并收回该房屋，乙方除应向甲方偿清所有截至房屋实际移交之日所欠的应付款项外，应同时向甲方承担以下违约责任：13.3.1向甲方支付相当于六个月月租金(适用本合同终止时的租金标准)之和的违约金；13.3.2逾期付款的应按照欠费总额的每日万分之五向甲方支付违约金；13.3.3上述违约金不足以补偿甲方损失的，乙方仍应就不足的部分承担赔偿责任。合同17.2.3：甲方对乙方做出任何同意，只构成甲方对乙方某一特定事件的同意，并不构成对乙方放弃追究或豁免本合同任何条款的执行，亦不得理解为甲方在日后同类型事件中须继续给予乙方同意，除非甲方以书面确认。合同还对其他事项作了约定。合同附件一对涉案租赁房屋所在位置予以确定。合同附件二约定：第1.1条：该房屋租赁期自2014年8月1日起至2017年8月31日止。第1.2条：免租期自2014年8月1日至2014年8月31日，免租期内，乙方无需支付租金，但应支付相应的物业费及其他费用（含水电费等）。免租期是甲方提供给乙方的特殊优惠，如果由于乙方原因导致租约提前终止，乙方除应按照本合同承担违约责任外，还应当按照本合同附件二1.3约定的金额标准立即支付已享用的免租期的租金。第1.3条：自2014年9月1日至2016年8月31日，该房屋每月租金30元/每平方米，每月租金总计34170元。自2016年9月1日至2017年8月31日，该房屋每月租金40元/每平方米，每月租金总计45560元。首期租金(2014年9月1日至2014年9月30日)应于本合同签订之日支付，此后房屋租金每月提前支付一次，于每月第一日支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付。第1.4条：该房屋每月物业管理费7元/每平方米，每月物业管理费总计7973元。首期物业管理费(2014年8月1日至2014年8月31日)应于本合同签订之日支付，此后物业管理费每月提前支付一次，于每月第一日支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付。第1.5条：本合同项下安全保证金总额136680元。第1.6条：其他费用在每月收到相应的缴费通知后，按缴费通知规定时间向甲方支付。合同附件三对房屋交付日期及交付标准予以明确。2017年8月30日，生物产业公司（甲方、出租方）与史迪威公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同二），约定：甲方将苏州工业园区星湖街218号生物医药产业园一期项目C15楼401单元（1139㎡）（即上述房屋）出租给乙方。在乙方违反本合同的情况下，甲方应通知乙方更改，如果乙方拒绝更改，则甲方有权抵扣乙方的安全保证金，以补偿甲方所遭受的一切损失(包括但不限于拖欠的租金、物业管理费、水电费、将该房屋复原的费用及其他费用)。合同12.4条：如乙方未能在本合同终止之日归还房屋，逾期达15天的，则乙方留存于该房屋内之任何物品(包括但不限于办公用品和设备)将被视为废弃物，甲方有权进入并予以处置且无需他方进行见证或公证，乙方同意不向甲方索赔，并承担甲方为清除上述物品的劳务费用和将该房屋恢复原状所支付的费用。合同13.3条：乙方在此明确同意及声明，如有上述违约行为或法律规定的甲方可以解除合同的其他乙方违约行为，导致甲方解除合同的，甲方有权没收乙方已交纳的安全保证金，并收回该房屋，乙方除应向甲方偿清所有截至房屋实际移交之日所欠的应付款项外，应同时向甲方承担以下违约责任：13.3.1向甲方支付相当于六个月月租金(适用本合同终止时的租金标准)之和的违约金；13.3.2逾期付款的应按照欠费总额的每日万分之五向甲方支付违约金；13.3.3上述违约金不足以补偿甲方损失的，乙方仍应就不足的部分承担赔偿责任；13.3.4按照本合同附件二约定的金额标准立即支付已享用的免租期的租金(如适用)。合同第16.2条：……因乙方违约导致甲方向法院提起诉讼，由此所产生的全部费用包括但不限于诉讼费、律师费等全部由乙方承担。合同还对其他事项作了约定。合同附件二约定：第1条：该房屋租赁期自2017年9月1日起至2018年8月31日止。第2条：自2017年9月1日至2018年8月31日，该房屋每月租金38元/每平方米，每月租金总计43282元。该笔租金为不含增值税价格，因该租金所涉及的增值税费按照简易征收率5%计算并由乙方承担。本合同履行期内，如因法律法规或政府政策导致各项税率变更的，因此造成乙方所需缴纳的税费增加或减少的，由乙方自行承担。首期租金(2017年9月1日至2017年9月30日)应于本合同签订之日支付，此后房屋租金每月提前支付一次，于每月第一日支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付。第3条：该房屋每月物业管理费7元/每平方米，每月物业管理费总计7973元。首期物业管理费(2017年9月1日至2017年9月30日)应于本合同签订之日支付，此后物业管理费每月提前支付一次，于每月第一日支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付。第4条：本合同项下安全保证金总额136680元。鉴于本合同签订前，乙方就租赁该房屋曾与甲方签订租赁合同，且已向甲方足额支付了安全保证金136680元，该保证金自动转为本合同项下的安全保证金，乙方无需另行缴纳。合同其他条款与租赁合同一基本一致。2017年9月25日，生物产业公司（甲方）与史迪威公司（乙方）就租赁合同二签订《租赁合同终止协议》（以下简称终止协议），约定：甲乙双方经协商一致，就乙方申请提前终止租赁C15楼401单元事宜，签订本协议：一、双方确认，该房屋租赁关系于2017年9月30日终止。二、截至终止日，乙方的费用结欠情况具体如下：1、乙方尚欠2017年2月至2017年9月的租金共计358785元；2、乙方尚欠2017年1月至2017年9月的物业管理费共计71757元；3、乙方尚欠2017年3月至2017年7月的水费3.69元，电费402.33元，截止至终止日的剩余水电费金额以甲方提供的相应缴费通知为准。三、双方同意并确认，以乙方名义向园区政府部门申请的补贴款项，由甲方直接用于抵扣本协议第二条所述欠付款项及其他单元在租赁合同项下到期应付未付之款项，且无须另行通知乙方，该补贴款项经抵扣后如有剩余的，由甲方无息退还乙方。四、乙方承诺于终止日前，将已经恢复至交付时原状(自然损耗除外)或甲方书面同意接受之状态，并以干净、整洁、无须修理的状况将该房屋归还给甲方。当乙方向甲方归还该房屋时，应提前书面通知甲方，甲乙双方应当按租赁合同约定的标准进行验收，甲方收到该房屋钥匙且双方签署房屋验收交接单后视为乙方履行了将房屋归还甲方的义务。如乙方未按前述约定交还房屋的，须按租赁合同的约定承担相应责任。五、乙方如办理了以该房屋为注册地址的工商登记的，还应于本合同终止之日办妥相应的变更登记手续。六、双方确认，上述租赁关系的终止并不免除乙方因违反租赁合同的约定(如有)所应承担的相应责任(包括但不限于逾期付款违约责任等)。七、因乙方申请提前终止该房屋租赁关系，乙方同意甲方扣除租赁合同项下保证金0元，剩余保证金自动转为租赁合同项下其他单元的保证金(如有)。八、本协议与租赁合同不一致之处，以本协议为准；未涉及的部分，仍按租赁合同的约定执行。2017年12月19日，因史迪威公司未按期恢复租赁房屋原状，生物产业公司孙婷发送电子邮件给史迪威公司房灵军，内容为：“房总：之前我们已经多次沟通过，贵司口头承诺按解约协议自行完成复原工程，预计最晚12月底可以完成复原，我司也同意如贵司能够主动配合复原，除需承担实际水电开支外，可免除复原期的房租和物业费用。但自9月30日至今，史迪威依旧没有落实复原事宜，这已经严重影响我们潜在客户的入驻意向，造成我司租赁收入等损失。经过我司内部讨论，现书面正式要求贵司承担复原责任，并给出明确的复原期限，如不能按期复原，我们将追究贵司的违约责任。如贵司不愿意自行复原，我司将进行统一的复原工程，目前工程已经开始招标流程，因此发生的施工费用及违约责任，我司将通过司法诉讼向贵司进行追讨。以上，请务必尽快向公司管理层进行汇报，并与明天(12/20)下午5点前予以书面回复。”2018年1月8日，生物产业公司史云鹏发送电子邮件给房灵军，内容为：“房总，根据上周贵司刘总一并参加的会议协商，史迪威C15-401单元的复原按如下意见处理：1、单元内遗留的化学品(含原料与危废)，因危险性较大，由史迪威尽快处置，本周日前全部完成；2、现有设备和物品由史迪威进行清理，大型设备搬运需要拆窗吊装，设备搬运完成后，由史迪威原样恢复(该项目应尽快实施，以方便第三项工作及时开展)。物业与生物公司一同确认复原是否达标；3、单元恢复(按生物公司待出租单元标准)由生物公司负责，日前第三方造价公司核定的复原费用约20万(最终以实际工作量和审计金额为准)，复原完成后，由史迪威统一与生物公司财务结算(包括所欠房租、水电和物业费及保证金等)。以上，请房总知晓。物业管理处请给予配合支持!”同日，房灵军回复：“史经理您好，根据贵公司提出的处理意见，我方反馈如下：1、本着积极配合解决问题的方针。2、针对处理意见中的第1条、第2条要求，我方无异议，望贵公司提供协助和便利。3、关于第3条内容，贵方告知我方复原费用20万元，与我方咨询的复原报价相差甚远，我方认为此报价违背市场价格，无法接受，我方可接受价格为15万以内。如有异议，可进一步沟通。”2018年1月30日，史迪威公司（甲方）与苏州信斌起重吊装搬运有限公司（乙方）签订《设备吊装搬运合同书》，约定甲方授权委托乙方对其厂区设备及部分办公设施进行拆除搬运吊装转运至新厂区。2018年2月6日，史迪威公司完成了对租赁房屋内可移动物品的搬移清理。2018年2月，生物产业公司（甲方）与苏州岱蒙建筑工程有限公司（乙方，以下简称岱蒙公司）签订《苏州生物医药产业园C15四楼拆除复原工程合同》（以下简称复原合同），约定：甲方将租赁房屋拆除复原工程发包给乙方施工，签约合同价为含税161185.99元，计划开工日期2018年2月10日，计划竣工日期2018年3月20日，最终工程量及合同费用由甲方委托的造价咨询单位根据实际完成的工程量及本合同约定固定单价审计确定。2018年4月8日，岱蒙公司提交《工程验收单》，言明已完成复原工程，要求生物产业公司验收。同日，岱蒙公司提交《决算报价单》，主张工程价款161185.99元。2018年5月25日，生物产业公司在《工程验收单》上签字确认。2018年10月16日，经生物产业公司委托评估，苏州华星工程造价咨询有限公司出具《工程造价咨询报告书》，审定工程价款为159281.10元。岱蒙公司、生物产业公司在《工程结算审定单》上盖章，确认该工程价款金额。2018年11月4日，岱蒙公司向生物产业公司开具159281.10元的工程款发票。2018年11月21日，生物产业公司向岱蒙公司支付95%的工程款151317.05元。2019年4月26日，生物产业公司委托北京观韬中茂（苏州）律师事务所向史迪威公司寄送《律师函》，主要内容为：“一、……租赁合同终止后，贵司未按照租赁合同约定归还该房屋，生物公司因腾空该房屋而支出159281.1元的搬离费，该费用应由贵司承担。但虽经生物公司多次催告，根据生物公司2019年3月31日账面欠款情况，贵司仍拖欠房屋租金人民币91006.1元，拖欠水电费人民币1714.8元，拖欠物业费人民币15946元，拖欠搬离费人民币159281.1元，以上欠费共计人民币267948元。……三、基于此，本所受生物公司委托，函告贵司如下：贵司务必于本函送达之日起五日内付清上述拖欠费用，生物公司保留追究贵司违约责任的权利。若贵司逾期仍未履行，生物公司将没收全部保证金，并通过法律途径追究贵司的违约责任，由此产生的一切费用和损失由贵司承担。如贵司未按约向生物公司归还房屋的，生物公司有权要求贵司将该房屋复原并归还、承担复原该房屋产生的所有费用、以及支付房屋占有使用费等全部违约责任。望贵司慎重考虑并按要求履行，以免讼累及损失的进一步扩大。”该函于2019年4月27日到达史迪威公司。2019年5月20日，生物产业公司委托上海市锦天城(苏州)律师事务所提供法律服务，双方签订《专项法律服务合同》。2019年7月，上海市锦天城(苏州)律师事务所开具代理本案诉讼的37163元律师费发票，生物产业公司支付律师费37163元。另查明，2019年6月18日，生物产业公司与星童医疗技术（苏州）有限公司签订《房屋租赁合同》，再次将上述租赁房屋出租，租赁期自2019年9月15日至2022年10月31日，其中2019年9月15日至2019年10月31日为免租期，租金及物业管理费标准同租赁合同二。再查明，终止协议签订后，史迪威公司向生物产业公司支付了部分欠费。诉讼中，生物产业公司主张，史迪威公司尚欠2017年8月租金45560元及物业费7973元、2017年9月租金45446.1元及物业费7973元、2017年7月电费194.35元、2017年8月电费209.69元、2017年9月电费203.31元、2017年10月电费203.31元、2017年11月电费207.3元、2017年12月电费321.31元、2018年1月电费375.53元、复原费用159281.1元，以上合计267948元。史迪威公司对上述费用金额不持异议，但提出其支付生物产业公司复原费用的期限尚未届至，生物产业公司不得要求其就该费用承担违约金，而其他费用已用保证金扣除，其同样无需承担违约金。以上事实，由苏州工业园区生物纳米园房屋租赁合同、房屋租赁合同、租赁合同终止协议、电子邮件、设备吊装搬运合同书、苏州生物医药产业园C15四楼拆除复原工程合同、工程验收单、决算报价单、工程造价咨询报告书、工程结算审定单、发票、付款回单、律师函、邮寄凭证、专项法律服务合同等证据及当事人的陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，租赁合同一、租赁合同二、终止协议均为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效，双方当事人均应诚信履行。史迪威公司尚欠租金、物业费、电费108666.9元，且经生物产业公司催讨未付，史迪威公司亦不持异议。史迪威公司在合同终止后仍未按约将租赁房屋复原，经协商，生物产业公司托人复原，产生复原费用159281.1元，依约应由史迪威公司承担，史迪威公司虽认可承担，但诉讼中又提出双方未作财务结算并由史迪威公司要求付款，故其该费用支付义务履行期限尚未届至。生物产业公司举证证明其已向复原施工单位支付95%的工程款151317.05元，余5%的工程款7964.05元系质保金，按约于质保期满一年后支付，诉讼中，生物产业公司举证未涉及质保金支付情况。生物产业公司诉请史迪威公司支付房屋复原费用131268元，按其计算方式，实为将史迪威公司支付的安全保证金136680元用于抵扣史迪威公司结欠的租金、物业费、电费108666.9元及复原工程质保金7964.05元，尚有余额20049.05元再用于抵扣已付复原费用151317.05元之一部，据此，史迪威公司应付其已付的复原费用131268元。本院认为，根据合同约定，安全保证金系为保证承租方履行合同义务和责任而由承租方支付，在不影响出租方有关权利的前提下，合同终止后，出租方应在承租方付清全部应付款并按照合同办理交还房屋手续后的30个工作日内将安全保证金无息退还承租方。合同还约定，出租方有权用安全保证金抵扣承租方拖欠的租金、物业管理费、水电费、将房屋复原的费用及其他费用。据此，有权主张以安全保证金抵扣欠费的是生物产业公司，生物产业公司有权选择抵扣费用的项目，且史迪威公司至今未付清全部应付款，生物产业公司甚至有权拒绝退还全部安全保证金。因而，生物产业公司纵未支付复原工程质保金，亦有权以安全保证金抵扣，且生物产业公司的主张已然照顾史迪威公司利益，其计算方式完全有合同为行使权利的基础，其诉请史迪威公司支付房屋复原费用131268元，本院予以支持。史迪威公司逾期支付若干费用，应承担逾期付款违约责任。生物产业公司诉请史迪威公司支付以131268元为基数、自2017年10月1日起按同期贷款利率计算至实际支付之日止的逾期付款违约金，史迪威公司辩称无事实依据。本院认为，史迪威公司结欠的房租、物业费106952.10元逾期日早于2017年10月1日至少一个月，现生物产业公司主张自2017年10月1日起承担逾期付款责任，理应支持。史迪威公司结欠的电费1714.80元，按约应于接到生物产业公司或物业公司通知后按期交纳。现有证据中终止协议仅涉及2017年7月份前的电费且是否对应1714.80元中的一部分不甚明确，此后是否支付亦不甚明了，而在2019年4月27日到达史迪威公司的《律师函》中，生物产业公司明确催讨该1714.80元，要求史迪威公司收函后五日内付清，故史迪威公司至迟应于2019年5月2日前付清，考虑到该金额不大，涉及违约金金额更小，本院未再要求生物产业公司进一步举证，据此迳行确定该电费1714.80元的逾期付款责任起算点为2019年5月3日。合同约定，其他费用应在收到相应缴费通知后按通知要求的时间向生物产业公司支付，该费用已然包括复原费用。尽管生物产业公司早在2018年11月21日支付了复原费用151317.05元，但现有证据表明，在2019年4月27日到达史迪威公司的《律师函》中，生物产业公司明确催讨复原费用，要求史迪威公司收函后五日内付清，故史迪威公司依约至迟应于2019年5月2日前付清，本院同样据此确定复原费用的逾期付款责任起算点为2019年5月3日，但基数应以已付的151317.05元为限。循生物产业公司诉请复原费用及逾期付款违约金的计算方式，自2019年5月3日起，史迪威公司须承担逾期付款违约金的基数应为经过安全保证金抵扣后的欠款金额131268元，该主张合理有据，本院予以支持。根据合同约定，如承租方未按合同约定及时支付租金、物业费及其他包括但不限于水电费的应付费用，每逾期一日，应按欠费总额的万分之五支付违约金，生物产业公司据此诉请史迪威公司支付按同期贷款利率计算至实际支付之日止的逾期付款违约金，既有事实和法律依据，标准又低于合同约定，已属合理，本院予以支持。租赁合同约定，承租方应于合同终止之日将已复原或出租方书面同意接受之状态的房屋归还出租方，否则从合同终止次日起，出租方有权按合同终止时租金标准的两倍收取房屋占有使用费，且出租方对承租方作任何同意，只构成对某一特定事件的同意，并不构成对承租方放弃追究或豁免合同任何条款的执行，除非出租方以书面确认。而终止协议约定，租赁关系于2017年9月30日终止，承租方承诺于终止日前完成签署房屋归还义务，否则按租赁合同约定承担相应责任。但史迪威公司未按期恢复租赁房屋原状，生物产业公司亦未书面同意接受未复原状态的房屋，更未书面确认对史迪威公司放弃追究或豁免迟延交房责任。即便生物产业公司孙婷发出的电子邮件曾提及“可免除复原期的房租和物业费用”，也明确系以史迪威公司按其承诺“最晚12月底”“自行完成复原工程”为条件，并明确“如不能按期复原，我们将追究贵司的违约责任”。因而，断章取义地认为生物产业公司明确放弃追究迟延交房责任，与事实显然不符。尽管此后双方通过史云鹏、房灵军电子邮件协商并按协商意见对房屋进行复原，但生物产业公司始终未表示可免除迟延交还房屋期间的房屋占有使用费。生物产业公司委托寄送的《律师函》中的催讨费用项目虽无房屋占有使用费，但既未放弃该费用主张，又明确表示保留追究史迪威公司违约责任的权利，更是言明如史迪威公司未按要求的期限支付催讨的费用，将追究史迪威公司违约责任，其中也明确包括支付房屋占有使用费。因此，生物产业公司诉请史迪威公司支付自2017年10月1日起的房屋占有使用费，合法有据，本院予以支持。其诉请的计算标准，即合同终止时的月租金和物业费金额之和53419.10元/月，已然低于其依约可主张的房屋占有使用费标准上限，理应予以支持。关于房屋占有使用费计算的终止点，生物产业公司主张计算至2018年5月25日，其认为该日为房屋恢复原状并实际返还之日。本院认为，自2017年10月1日起至史迪威公司陈述的其完成可移动物品清运工作之日2018年2月6日，该期间理应计算房屋占有使用费，生物产业公司于2018年2月初委托他人施工不可移动部分复原工程亦属及时，而施工方既已于2018年4月8日提交《工程验收单》，言明已完成复原工程，生物产业公司理应及时验收确认房屋正式完成交接，而其于2018年5月25日在《工程验收单》上签字确认，应认为在回收房屋方面存在延误，如将房屋占有使用费计算至2018年5月25日，对史迪威公司并不公允。因生物产业公司未能举证证明其所陈述的验收期间存在反复整改的相关证据，本院酌情认定房屋占有使用费计算至2018年4月15日。据此，史迪威公司应支付生物产业公司的房屋占有使用费核定为347224.15元。房屋占有使用费是租赁合同基于承租方未按约定的标准、方式和时间将房屋交还出租方而作出的关于承租方违约责任的约定，是对出租方无法完整享有房屋占有、使用、收益等功能而受到的损失的赔偿约定，只要承租人未按约定交还房屋，理应赔偿该费用。片面截取房屋占有使用费概念中形式上包含的“占用”、“占有”文字，望文生义地解释为单纯对房屋事实上的管领，不顾管领的房屋无法发挥使用、收益功能的实际，刻意回避合同所约定的违约责任的构成要件，将出租方按照约定替代承租方履行复原义务、委托他人复原房屋状况的期间排除于房屋占有使用费计算范围之外，实属文字游戏，既与合同约定不符，也与法律精神相悖，不足采信。即便从形式意义上理解“占用”、“占有”等概念，就出租方而言，亦完全可以主张承租方的可移动物品甚至承租方改变或添加的不可移动物品设施在复原期间依旧占用、占有着租赁房屋，据此应当继续承担相应的使用房屋的费用。此外，复原期间出租方无法对房屋使用、收益，此为承租方违约而造成的实际损失，即如租赁合同未作房屋占有使用费之约定，依据合同法，承租方同样应承担赔偿责任，而现生物产业公司诉请的计算标准并未超出依法应由承租方赔偿的标准。生物产业公司诉请史迪威公司支付按三个月租金计算的合同解除违约金136338.30元，史迪威公司辩称终止协议系双方协商一致签订，其不存在违约行为，无需承担违约责任。本院认为，史迪威公司履行租赁合同确有违约行为发生，即迟延支付租金、物业费、电费等，但史迪威公司迟延支付相关费用超过30天的部分系租赁合同一项下的费用，而迟延支付的租赁合同二项下的费用至协商租赁合同二终止日尚不足30天，两份租赁合同虽然实质上连续，但毕竟相互独立，生物产业公司不能以史迪威公司的违约行为达到租赁合同一的解除条件而认为据此有权单方解除租赁合同二。鉴于租赁合同二的履行期间史迪威公司的违约行为尚达不到解除合同的条件，而双方因史迪威公司的申请协商解除了合同，因此生物产业公司该诉请所依据的条件并未成就，本院碍难支持。生物产业公司诉请史迪威公司承担律师费37163元，史迪威公司辩称根据合同约定，其承担律师费的前提是因其违约导致生物产业公司提起诉讼，而其积极配合履行合同义务，并不构成违约。本院认为，租赁合同明确约定，因承租方违约导致出租方向法院提起诉讼，由此所产生的全部费用包括但不限于诉讼费、律师费等全部由承租方承担。本案诉讼确因史迪威公司违约引起，生物产业公司也实际支出了相应费用，该费用金额尚属合理，故对该诉请予以支持。综上所述，生物产业公司的部分诉请成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告史迪威生物科技(苏州)有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告苏州工业园区生物产业发展有限公司支付房屋复原费用131268元；二、被告史迪威生物科技(苏州)有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告苏州工业园区生物产业发展有限公司支付逾期付款违约金（以106952.10元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年10月1日起计算至2019年5月2日止；另以131268元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年5月3日起计算至2019年8月19日止，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际支付之日止）；三、被告史迪威生物科技(苏州)有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告苏州工业园区生物产业发展有限公司支付房屋占有使用费347224.15元；四、被告史迪威生物科技(苏州)有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告苏州工业园区生物产业发展有限公司赔付律师费损失37163元；五、驳回原告苏州工业园区生物产业发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10792元，由原告苏州工业园区生物产业发展有限公司负担1714元，被告史迪威生物科技(苏州)有限公司负担9078元。此款原告苏州工业园区生物产业发展有限公司已预交，本院退还其9078元，被告史迪威生物科技(苏州)有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院交纳9078元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定预交上诉案件受理费至如下账户：户名，江苏省苏州市中级人民法院；开户行，中国农业银行苏州苏福路支行；账号，10555301040017676。审 判 长  刘 洋人民陪审员  查卫东人民陪审员  蒋龙妹二〇二〇年三月十一日见习书记员  李建峰拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。