贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终1448号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224201610566953。上诉人（原审原告）：吴禹，女，汉族，1985年1月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：吴宏，男，汉族，1981年9月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。与吴禹系兄妹关系。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）与上诉人吴禹商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初15210号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴禹支付逾期交房违约金12211.60元。二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告吴禹房价差款111.27元。三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴禹支付逾期办证违约金（违约金以原告已付购房款313,118.00元为基数，按日万分之一的标准，从2018年2月14日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）。四、驳回原告吴禹的其他诉讼请求。案件受理费360.00元（已按简易程序减半收取），由原告吴禹负担108.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担252.00元。上诉人碧阳置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人支付逾期交房违约金1502.96元，驳回被上诉人主张逾期办证违约金的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、合同约定的交房时间为2014年12月31日前，上诉人于2017年2月19日交房，被上诉人于2019年11月15日提起诉讼，其主张的2015年1月1日至2016年11月14日期间的逾期交房违约金已超过诉讼时效，不应得到支持。本案逾期交房违约金应自2016年11月15日计算至2017年2月19日为1502.96元。二、根据《补充协议》第八条第3款：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。”的约定，双方之间就办证系委托代办关系，而上诉人为被上诉人办理产权转移登记，需以被上诉人缴纳相关税费、签署授权委托书、提交完备相关办证资料为前提。在被上诉人未提交应由买受人提交的办证资料的情形下，上诉人无法履行自身办证义务。上诉人是否承担违约责任取决于上诉人是否于收齐被上诉人相关资料后的360日内履行办证义务，与上诉人是否具备办证条件或履行通知义务无关。上诉人已按合同约定如期履行办证义务，不应承担违约责任。三、案涉房屋已交付被上诉人使用，其合同目的已经实现，逾期办证未给其造成实质损失，根据公平、诚实信用原则和法律关于调整违约金的规定，综合本案实际情况，请求调减90%的违约金。上诉人吴禹上诉请求：1.被上诉人返还上诉人三通费3285元；2.被上诉人返还上诉人契税1565.59元；3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人向上诉人收取的各项开户费3285元属违法所得，不适用诉讼时效的规定，即便适用诉讼时效，亦应自上诉人实际知晓自身权益受损之日而非推定知晓之日起算诉讼时效。一审判决驳回上诉人主张返还三通费的诉讼请求，损害上诉人的合法权益，且与其他同类型案件的裁判尺度不统一。二、被上诉人未及时向上诉人出具契税缴纳凭证，导致上诉人购买的案涉商品房变为二套房，不能享受首套房的契税优惠政策，被上诉人应补偿上诉人因此多缴纳的契税1565.59元。上诉人吴禹和上诉人碧阳置业公司针对对方的上诉均未作答辩。本院审理本案期间，双方当事人均未提交证据。经审理查明：本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.吴禹主张逾期交房违约金的请求是否超过诉讼时效期间？2.碧阳置业公司是否存在逾期办证违约情形？3.案涉逾期办证违约金应否调减？4.碧阳置业公司应否返还“各项开户费”？5.碧阳置业公司应否补偿买受人契税款1565.59元？关于焦点1，碧阳置业公司于2017年2月19日向吴禹交付商品房，根据《商品房买卖合同》关于“出卖人承诺于商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”的约定，逾期交房违约金请求权的诉讼时效自2017年2月27日起算，吴禹于2019年11月15日提起本案诉讼，未超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效期间，碧阳置业公司主张超过诉讼时效的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于焦点2，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，吴禹应当向碧阳置业公司提交相关办证资料，用于办理案涉商品房的转移登记。双方未对吴禹履行资料提交义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，吴在向出卖人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对吴禹应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的碧阳置业公司，除要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向吴禹告知提交具体办证资料的义务，吴禹据此得以提交以用于碧阳置业公司代为办理产权转移登记，而碧阳置业公司既要求吴禹在办理入住手续前缴纳相关办证费用，碧阳置业公司亦应于吴禹办理入住手续前向吴禹履行告知义务，便于吴禹及时提交办证资料。根据本案查明的事实，吴禹于2017年2月19日办理入住手续，但碧阳置业公司未举证证明其向吴禹履行了告知义务，且取得商品房初始登记是出卖人履行办证义务的前提，在出卖人未取得商品房初始登记的情况下，要求吴禹提交办证资料并无实际意义，而碧阳置业公司于2019年10月14日才向吴禹开具购房发票，吴禹在取得购房发票之前并不能向碧阳置业公司提交房屋契税完税证明等办证资料，由此可见，吴禹未及时提交办证资料是由于碧阳置业公司的原因所致，碧阳置业公司以吴禹未提交办证资料作为其迟延履行办证义务的抗辩理由不能成立。碧阳置业公司未履行其应当先履行的义务，阻碍其向吴禹履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为碧阳置业公司履行办证义务的条件已经成就。据此，一审认定碧阳置业公司应当于吴禹办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为吴禹办理商品房转移登记，碧阳置业公司未如期履行构成违约，并无不当。碧阳置业公司主张其未违约的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于焦点3，《补充协议》约定逾期办证违约金以吴禹已付购房款为基数，按每日万分之一计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，碧阳置业公司应遵循诚实信用原则履行。碧阳置业公司以其违约未给吴禹造成损失为由主张调减违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点4，根据双方约定，碧阳置业公司向吴禹收取的“各项开户费”，系吴禹委托碧阳置业公司代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，出卖人举示证据不能证明其已完成受托事项，吴禹在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，出卖人无须再从事委托事项，因此收取的相关费用应予退还。一审判决以超过诉讼时效为由，驳回买受人主张返还“各项开户费”的诉请不当，本院予以纠正。关于焦点5，吴禹主张由碧阳置业公司补偿其多缴纳的部分契税款，缺乏事实及法律依据，一审驳回其该项诉请并无不当，本院予以确认。综上，上诉人碧阳置业公司的上诉理由不成立，对其上诉请求均予驳回。上诉人吴禹的上诉请求部分成立，依法予以支持，对其无理部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初15210号民事判决第一、二、三项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告吴禹支付逾期交房违约金12211.60元；被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告吴禹房价差款111.27元”；被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴禹支付逾期办证违约金（违约金以原告已付购房款313,118.00元为基数，按日万分之一的标准，从2018年2月14日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初15210号民事判决第四项，即“驳回原告吴禹的其他诉讼请求”；三、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还上诉人吴禹“各项开户费”3285元；四、驳回上诉人吴禹的其他上诉请求；五、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉请求。一审案件受理费360元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担272元，上诉人吴禹负担88元；二审案件受理费770元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担750元，上诉人吴禹负担20元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 郭少华二〇二〇年三月三十一日法官助理 任云娇法官助理 胡伟科书 记 员 何曼青