浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0108民初4184号 原告（反诉被告）：李欣蓓，女，1993年9月8日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：孙学清，浙江嘉杭律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李云鹏，男，1988年12月30日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：吴摇娜，浙江颂阳律师事务所律师。 第三人：杭州泊之可物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道秋溢路606号4号楼101室，统一社会信用代码：91330108MA2B1DR2X8。 法定代表人：费滨，董事长。 委托诉讼代理人：姚杰、崔满兴，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 第三人：上海银满谷商业管理有限公司，住所地上海市徐汇区桂林路656号6层619室，统一社会信用代码：91310104MA1FRE0240。 法定代表人：林丽贞，总经理。 委托诉讼代理人：袁峰、符妙灵，公司员工。 原告（反诉被告）李欣蓓与被告（反诉原告）李云鹏、第三人杭州泊之可物业管理有限公司（以下简称泊之可公司）、上海银满谷商业管理有限公司（以下简称银满谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案受理后，依法适用简易程序审理。在答辩过程中李云鹏提出反诉，本院审查后予以受理，决定与本诉合并审理，依法公开开庭进行了审理。李欣蓓的委托诉讼代理人孙学清、李云鹏及其委托诉讼代理人吴摇娜、第三人泊之可公司的委托诉讼代理人崔满兴、第三人银满谷公司的委托诉讼代理人符妙灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李欣蓓向本院提出诉讼请求：1.解除李欣蓓与李云鹏签订的《租赁合同》；2.李云鹏退还李欣蓓7万元，并按照银行贷款基准利率赔偿该款自起诉日起至实际付清日止的利息损失；3.李云鹏支付李欣蓓自2019年5月1日至生效判决书确定的合同解除日止的违约金（按12元/天计算）；4.李云鹏赔偿李欣蓓支付的律师费15000元；5.李云鹏赔偿李欣蓓各项损失合计111256.60元（设备费用47795元、食材冻品24822元、员工工资18000元、房屋中介费6000元、一次性锅3437元、门头面2100元、扩电费用1800元、冰箱1760元、打包袋1190元、下水道整改费1000元、木托740元、发光字600元、员工服600元、电磁炉357元、一次性餐具420元、一次性垫餐纸266元、挤酱瓶185.60元、三分饱纸巾184元）；6.本案诉讼费由李云鹏承担。事实和理由：2019年3月31日，李欣蓓经银满谷公司介绍与李云鹏签订《租赁合同》，约定李云鹏从泊之可公司承租的位于杭州市滨江区1021空间（以下简称该档口）转租给李欣蓓做餐饮使用，租赁期限60个月，并约定了交付时间为2019年4月1日及由李云鹏统一装修等事宜。合同签订前，李云鹏与银满谷公司均承诺该档口可以做对外经营的餐饮使用，并可办理营业执照。合同签订后，李欣蓓按约向李云鹏共支付了7万元，并为日后在该档口经营而定作了相关设备、设施及聘用了员工。但李云鹏并未按约交付该档口，装修义务也未履行完毕，致使李欣蓓遭受了巨大的经济损失。另，李欣蓓向工商部门了解办理营业执照手续时，被明确告知该档口不能做餐饮使用，因此无法办理营业执照。故李欣蓓为维护自身合法权益诉至法院，望判如所请。 李云鹏辩称，同意解除答辩人与李欣蓓签订的租赁合同，请求驳回李欣蓓的其他诉讼请求。双方签订租赁合同无异议，但合同约定租赁用途为配套使用，租赁期限为24个月，涉案档口已经交付，是泊之可公司承诺可以办理相关营业执照。目前未能办理出相关营业执照，是因李欣蓓未能提供办理相关执照所需要的证件。李欣蓓主张定作了相关设备、设施及聘用了员工，答辩人不予认可。 李云鹏向本院提出反诉请求：1.确认李云鹏与李欣蓓于2019年3月31日签订的租赁合同于2019年5月31日解除；2.李欣蓓腾退租赁的滨江区长河街道秋溢路606号4#楼万科时代公社地上1层1021房屋；3.李欣蓓支付李云鹏房屋租金12000元（2019年4月1日至2019年5月31日）；4.李欣蓓按照400元/日的标准支付李云鹏自合同解除之日起至实际腾退之日止的房屋占用费；5.李欣蓓支付李云鹏至实际腾退房屋之日止的水费、电费、空调费；6.李欣蓓将后期改造的门头恢复原状，或赔偿相应损失（按实际改造费用计算）；7.李欣蓓支付李云鹏违约金31500元；8.律师费5000元由李欣蓓承担。事实和理由：2019年3月31日，李欣蓓与李云鹏签订《租赁合同》，约定李欣蓓向李云鹏承租档口，并对合同期限、租金支付方式、违约责任等内容进行了约定。之后，李云鹏按约对该档口进行了基础装修，李欣蓓亦对档口进行了部分改装，但在李云鹏通知李欣蓓办理交付手续时，李欣蓓拒不签署交付书，并在未提供健康证等材料的情况下强行要求李云鹏办理餐饮许可证等证件。此外，李欣蓓自2019年4月1日起拒不支付租金、水电费，并将该档口霸占至今，未予腾退。 李欣蓓对李云鹏的反诉辩称，确认租赁合同于2019年5月31日解除。合同约定，李云鹏履行案涉档口的装修义务，因此案涉档口的交付时间，并不是2019年的4月1号，按照合同约定是2019年4月1日之后宽展期有一个月，即2019年的5月1号。答辩人未收到李云鹏交付的该档口，故不需要腾退、支付租金。而且依据合同约定，有经营收入才支付租金，现未开始营业，故无需支付租金。答辩人未占用，故不需承担占用费、水电费等。答辩人对改造门头事实不予认可。李云鹏主张违约金，没有事实和法律依据。本案系因李云鹏根本性违约，律师费损失应由其自行承担。 泊之可公司述称，泊之可公司与李云鹏之间存在房屋租赁合同关系，与李欣蓓之间不存在合同关系。李欣蓓与李云鹏的约定对泊之可公司不发生法律效力，且李欣蓓的诉讼请求亦未针对泊之可公司，故泊之可公司无须承担责任。李欣蓓与李云鹏的纠纷与泊之可公司无关。 银满谷公司述称，李欣蓓与李云鹏的纠纷与银满谷公司无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李云鹏对李欣蓓提交的租赁合同、转账凭证、收款收据、交易详情、与李云鹏聊天记录、照片、委托代理合同及发票、与张盟聊天记录、录音光碟及文字稿的真实性无异议，李欣蓓、泊之可公司、银满谷公司对李云鹏提交的租赁合同、万科房屋租赁时代公社合同、补充协议的真实性没有异议，泊之可公司、银满谷公司对李云鹏提交的照片、与其员工的聊天记录、邮件截图的真实性无异议，李欣蓓、李云鹏、银满谷公司对泊之可公司提交的万科房屋租赁时代公社合同、补充协议的真实性无异议，李云鹏、银满谷公司对泊之可公司提交的解约通知书、邮寄凭证真实性无异议，故本院对上述证据真实性予以确认，并作为认定本案相关事实的依据。李云鹏、泊之可公司、银满谷公司对李欣蓓提交的支付案外人的转账凭证、订单详情、发票、收据的三性有异议。李欣蓓对李云鹏提交的美团载图、企业信息关联性有异议。本院认为，上述证据均无法体现与本案关联性，故不予采纳。证人涂某的证言，本院依据双方当事人的质证意见予以审查认定。银满谷公司未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 李云鹏与泊之可公司签订了《万科时代公社房屋租赁合同》，李云鹏向泊之可公司租赁位于杭州市滨江区房屋，面积为158平方米；该房屋用途为办公及配套用途；租赁期限为2018年8月10日至2023年8月9日；在租赁期限内，未经泊之可公司事先书面同意，李云鹏不得向任何第三方转租、转借或者许可任何第三方使用该房屋的全部或部分等。2018年8月10日，李云鹏与泊之可公司签订《补充协议》，约定李云鹏在合同期内可以分租。 2019年3月31日，李欣蓓（作为承租人，乙方）与李云鹏（作为出租人，甲方）签订《租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的空间位于杭州市滨江区“万科时代公社项目”4#地上1层102室内1021空间，面积14.5平方米；乙方声明其在签署本合同前已经现场视察过该空间，对该空间及其现有装修及设施情况表示同意接收，并同意以此作为该空间的交付标准；该空间的经营范围为办公及配套；甲方于2019年4月1日将该空间交付给乙方，该日为交付日，乙方在此特别同意给予甲方30天宽限期，宽限期内甲方交付该空间的，不承担违约责任，甲方迟延交付的，乙方租金计算起始日期顺延；乙方须于交付日按本合同附件二与甲方签署“空间使用交接书”；租赁期限共24个月，自2019年4月16日起至2021年4月15日止；本合同签订当日，乙方须向甲方支付入场费2万元、租赁保证金3万元，入场费甲方不予退还；该空间由甲方统一装修，乙方于本合同签订当日须向甲方支付装修费2万元；该空间的月租金为乙方每月销售额的20%，乙方月销售额未超过3万元的月份，当月租金为6千元；甲方同意提供15天免租期给乙方，免租期内乙方无需向甲方支付租金，但须承担在此期间全额的物业费及电费、水费、通讯等因使用该空间所实际发生的其他费用；如一方违反合同中的任何规定，即视为违约，违约方应就其违约造成守约方的损失（包括律师费等）进行赔偿等。合同签订后，李欣蓓支付了入场费、装修费、租赁保证金合计7万元，向上海银满谷公司支付中介费6千元。后李云鹏对案涉档口进行了装修。双方未签订《空间使用交接书》。李云鹏认可档口办理餐饮许可证等经营证照需由其最终将办证材料交由泊之可公司，由泊之可公司统一去政府部门办理。但档口至今未能成功办理出餐饮许可证等经营证照，导致李欣蓓无法开展经营活动。该档口空间目前为空置。 另查明，李欣蓓为本案诉讼支出律师费15000元，李云鹏为本案诉讼支出律师费5000元。 本院认为，李云鹏与李欣蓓签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。李云鹏与李欣蓓对解除案涉合同均无异议，且均同意解除时间为2019年5月31日，本院予以确认。李云鹏作为出租人，其提供的房屋应符合租赁目的，根据现有证据可以证明李云鹏对李欣蓓租赁案涉房屋用于经营餐饮是明知的，且现有证据无法得出李欣蓓在证照办理过程中存在过错，故李云鹏的行为已构成根本违约，导致李欣蓓的合同目的无法实现。 案涉租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于李欣蓓主张返还入场费、装修费、租赁保证金合计7万元，案涉租赁合同由于李云鹏的违约行为以致无法继续履行，李欣蓓亦未实际开始经营，故李云鹏应将上述款项予以退还。 关于李欣蓓主张的损失赔偿，一是对应返还款项自起诉之日起的利息损失，因中国人民银行基于利率市场化改革已取消了贷款基准利率，故2019年8月20日之后计息标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，本院予以支持；二是律师费15000元，案涉合同对赔偿损失包括律师费进行了明确约定，本院予以支持；三是因前期准备经营产生的损失，关于中介费6000元，李云鹏的违约行为导致的租赁合同无法继续履行，李欣蓓亦未实际开始经营，故对于原告的该项损失，李云鹏应承担赔偿责任；关于李欣蓓主张的其他损失，未能提供有效的证据予以证明，本院不予支持。 关于李欣蓓主张李云鹏支付逾期交付档口的违约金，经查，根据合同约定：乙方声明在签署本合同前已经现场视察过该空间，对该空间及其现有装修及设施状况表示同意接受，并同意以此作为该空间的交付标准，以及合同签订的时间为2019年3月31日，而合同约定的档口交付时间为4月1日，可以确认合同约定的交付标准是档口现有的装修及设施状况，而并非李欣蓓主张的交付标准是之后装修完成。结合两人的微信聊天记录，2019年4月份，档口已经开始装修，应视为档口已经按约交付，故对李欣蓓的该项主张，本院不予支持。 关于李云鹏主张的腾退房屋及占有使用费。本院认为，档口交付后，承租人享有租赁房屋的占有和使用权，合同终止后，承租人亦负有腾空租赁房屋的义务。目前案涉档口已空置，故对李云鹏要求腾退房屋的诉讼请求，不予支持。鉴于李欣蓓未能提供证据证明档口腾空时间，故本院酌情确认李欣蓓支付房屋占有使用费5000元。 关于李云鹏主张李欣蓓支付2019年4月1日至5月31日期间的租金，经查，根据合同约定，档口的租金为每月销售额的20%，未超过3万元每月的，当月的租金为6千元。现档口由于李云鹏的违约行为未能实际开始经营，故李云鹏要求李欣蓓支付租金，依据不足，本院不予支持。关于李云鹏主张李欣蓓支付腾退前的水费、电费、空调费，李云鹏未提供相应的证据，本院不予支持。关于李云鹏主张的违约金，以及将档口门头恢复原状，李云鹏的根本违约导致案涉租赁合同无法继续履行而解除，故对其该项主张，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认李欣蓓与李云鹏于2019年3月31日签订的《租赁合同》于2019年5月31日解除； 二、李云鹏于本判决生效之日起十日内返还李欣蓓70000元，并支付利息损失（以70000元为基数，支付自2019年6月25日起至生效判决确定的履行之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）； 三、李云鹏于本判决生效之日起十日内赔偿李欣蓓律师费15000元、中介费6000元； 四、李欣蓓于本判决生效之日起十日内支付李云鹏房屋占有使用费5000元； （上述第三、四项抵消后，李云鹏应支付李欣蓓16000元） 五、驳回李欣蓓的其他诉讼请求； 六、驳回李云鹏的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2116元，由李欣蓓负担1079元，李云鹏负担1037元；反诉案件受理费809元，由李欣蓓负担25元，李云鹏负担784元（当事人须在案件生效之日起7日内向法院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  蔡智群 二〇二〇年三月十日 书记员  徐雁楠 -12- -11-