浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0327民初8946号原告（反诉被告）：周仕挑，男，1972年3月2日出生，汉族,住浙江省龙港市。委托诉讼代理人：张挺号,浙江中欣律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐志盛,浙江中欣律师事务所律师被告：孙吕广，男，1968年6月30日出生，汉族,住浙江省龙港市。被告（反诉原告）：徐爱玉，女，1972年6月9日出生,汉族，住浙江省龙港市。委托诉讼代理人：张安友，浙江豪江律师事务所律师。原告（反诉被告）周仕挑为与被告孙吕广、被告（反诉原告）徐爱玉房屋买卖合同纠纷一案，于2019年9月18日向本院提起诉讼，本院于当日受理后，被告徐爱玉于2019年10月13日提出反诉，本院于同日受理并决定予以合并审理，本案依法适用简易程序，于2019年10月25日公开开庭进行了第一次开庭审理，后因案情复杂，于2019年12月3日转为普通程序，并组成合议庭于2020年1月6日进行了第二次开庭审理。原告（反诉被告）周仕挑，被告（反诉原告）徐爱玉及其委托诉讼代理人张安友到庭参加了两次庭审，原告的委托诉讼代理人张挺号，原告申请的证人沈某参加了第一次庭审，原告的委托诉讼代理人徐志盛参加了第二次庭审，被告孙吕广经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告周仕挑起诉称：原告向被告孙吕广、徐爱玉购买坐落于龙港市的房屋。2016年7月10日，双方就该房屋签订了房产交易定金协议，约定该房屋以58万元的价格成交，原告陆续支付了38万元的定金。2017年11月30日，双方就该房屋签订了卖尽契。当日，原告付清价款，同时被告孙吕广、徐爱玉将该房屋交付给原告。此后，该房屋一直由原告居住、管理使用至今。尔后，被告孙吕广、徐爱玉办理了涉案房屋的权属证书。但，原告要求二被告办理该房屋权属转移登记和交付权属证书时，被告以各种理由推诿，至今没有履行义务。为此，原告请求判令：一、确认原告周仕挑、被告孙吕广于2017年11月30日签订的卖尽契合法有效；二、判令被告孙吕广、徐爱玉立即协助原告周仕挑办理坐落于龙港市的房屋权属转移登记手续；三、本案受理费由被告承担。被告（反诉原告）徐爱玉答辩并反诉称：原告诉称其向原告出售涉案房屋一事与事实并不相符。因为协议书上并没有其签字或挪印，其开始对房屋被卖并不知情，直到2018年8月20日才知道房屋被孙吕广以低于市场价将近一半的价格偷卖给原告。原告明知道孙吕广有妻子的情况下，只让孙吕广一人签字，原告存在过错，应承担责任。孙吕广将涉案房屋出卖给周仕挑的行为属于无权处分行为，反诉被告明知涉案房屋属于反诉原告与孙吕广共同财产，在未征得其同意的情况下，与孙吕广签订协议，严重侵犯徐爱玉的合法权益。为此提起反诉，请求判令，一、依法确认周仕挑与孙吕广于2017年11月30日签订的关于龙港市房屋卖尽契无效；二、周仕挑立即腾空并向反诉原告交还坐落于龙港市房屋。反诉被告周仕挑针对被告徐爱玉的反诉答辩称：1、双方签订的卖尽契是双方当事人的真实意思表示，并未违背法律强制性规定，应认定为合法有效。虽然孙吕广和徐爱玉是夫妻关系，但在签订房屋卖尽定金协议和卖尽契的时候，孙吕广均表示是其个人财产，其已经离婚，而且在签订房屋定金协议的时候，由孙吕广的母亲和其姐妹在场。在2018年二被告才去办理不动产手续，签订协议在前，办证在后，是二被告想要反诉被告的红包才把产权证登记在被告二人名下，我们认为反诉原告无效的理由不能成立。2、涉案的房屋已经经反诉被告装修居住，已经行使了相应的行为，反诉原告对此是明知的，在此过程中并未提出任何异议，所以我们认为涉案的房屋不存在返还的基础。3、涉案房屋从签订卖尽契到原告搬进居住，时间长达三年的时间。三年时间内，反诉被告是陆续支付购房款，被告用该款建房，而且反诉原告明知建房的资金来源。在原告搬进去居住之后也没有来阻止，也没有起诉原告确认买卖房屋无效，反诉原告是认可房屋买卖的行为，而且是明知的，反诉原告之所以提出确认合同无效是基于房价的上升，是不诚信的表现，我们认为反诉原告的请求违背诚信信用原则和公序良俗原则。请法庭驳回反诉原告的诉讼请求。被告孙吕广未作答辩。原告周仕挑在举证期限内，提供了下列证据材料：1、原告身份证，用以证明原告的主体资格和身份情况；2、被告身份证、人口信息，用以证明被告的主体资格和身份情况；3、卖尽契，用以证明原告以58万元的价格向被告购买了坐落于坐南朝北二单元301室的房屋的事实；4、定金协议书、银行明细对账单、欠款单、付款凭证，用以证明原告已向被告付清58万元购房款的事实；5、不动产登记信息查询记录，用以证明涉案房屋已具备过户条件的事实；6、套房交易定金合同书，用以证明原告周仕挑和被告孙吕广不存在和谋欺骗徐爱玉的事实，相同地段的房价能够证明涉案房屋的房价是合理的；7、宅基地卖尽契复印件，用以证明宅基地地是孙吕广在2005年购买的事实。被告（反诉原告）徐爱玉在举证期限内，提供了下列证据材料：1、结婚证，用以证明反诉原告与孙吕广系夫妻关系的事实；2、协议书，用以证明与涉案同地段房屋买卖价格情况，本案是属于低价出售房屋；3、短信，用以证明在2019年8月14日下午6点27分，徐爱玉通过短信方式发给原告，告知这个房子没有经过的其同意，买卖是无效的，原告在这个情况还继续装修强行入住的事实；4、支付记录，用以证明支付建筑房屋款项的情况；5、借据，用以证明孙吕广借款用于建筑房屋的事实；6、明细清单，用以用于证明徐爱玉支付建房款的事实；7、借款借据、保证函、合同，用以证明为了建筑房屋共同向银行贷款的事实；8、征地材料，用以证明周月品是涉案房屋的实际建筑商。依原告的申请，本院准许证人沈某出庭作证，证人在庭审中陈述：1、其是涉案房屋订立卖尽契的代笔人，与双方均没有亲戚关系，其认识孙吕广，与孙吕广是地方人，不认识徐爱玉；2、孙吕广之前有妻子，后来离婚了，之后是否再有结婚其不知道；3、签订定金协议时，孙吕广及其姐妹、表叔在场，且房屋价格58万元是当时市场价格，该价格是合理的；4、在签订卖尽契时，周仕挑要求孙吕广夫妻签字，孙吕广说，房子是自己的，与前妻无关，与现任老婆也无关。被告孙吕广在举证期限内，未提供证据材料。原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证后，被告徐爱玉对原告提供的证据1-2均没有异议。对证据3卖尽契是孙吕广和原告签订的，我们认为卖尽契是侵犯了被告徐爱玉对该房屋物权的处分权，签订协议的时候没有徐爱玉签字，合同是无效的。对证据4的真实性没有异议，但是我们认为定金协议是无效的，因为没有经过夫妻的共同授权及签名；对于银行转账记录，户名是原告的妻子方海棠，可以说明原告去买房子也是要经过夫妻商量，钱也是从其妻子账户中支出，是有共同意愿，否则不能轻易购买房子。对证据5真实性和合法性没有异议。证据6没有提供相应的原件，且定金协议书不一定跟契约是吻合的，不排除双方在签订正式契约时双方约定的价格，原告提供的证据不能够证明其主张。证据7系复印件，真实性无法确认，且该地基在苍南县公共管理资源局重新挂牌出让，也是二被告婚后共同购买的，2018年最后补充签订国有出让协议书，有关的手续也是在2018年跟国土局签订的，实际购买款项和时间都发生在婚后，除了地基买卖，建房也是发生在夫妻关系存续期间，所以应该认定为夫妻共同财产。原告对被告徐爱玉提供的证据1真实性没有异议，但是认为与本案没有关联性，结婚证只能证明二被告是夫妻关系，不涉及到房屋的产权问题，跟本案无关，且原告起诉的涉案合同是原告跟孙吕广签订的合同。对证据2协议书，对其真实性、合法性、关联性均有异议，本案房屋交易发生在2016年，而被告提供的协议书签订于2019年，时间长达三年，当然近几年房地产升值，是属于正常现象，假如反诉原告认为涉案房屋买卖价格过低，是显失公平，是行使撤销权而非确认无效，反诉原告提供的证据协议书依法应该不予认可。对证据3，我们认为根本不能证明徐爱玉的待证事实，恰恰证明了原告起诉涉案房屋买卖合同的合法有效，首先看短信的内容上，徐爱玉说2018年8月20日得知房子被老公偷偷卖掉，既然房子于2018年8月20日已经卖掉，为何在此后长达一年多的时间里不提出异议，也没有提出诉讼确认合同无效，或者让原告搬出，阻止原告装修，徐爱玉从来没有行使这个权利，我们认定徐爱玉追认和确认了涉案合同的合法性、有效性；徐爱玉明知房子已经发生买卖不提出异议，只是由于我要求他办理涉案房屋的过户手续，反诉原告想敲一笔钱，恶意提出合同无效，从反诉原告提供的补充协议书看，孙吕广和徐爱玉是恶意串通，故意想混淆本案的相关事实，且协议上有孙吕广的签名，说明二被告是相互串通的。对证据4支付记录的关联性有异议。对证据5借据，被告没有提供证据原件，且与本案没有关联性。对证据6明细清单的关联性有异议。对证据7借款借据的关联性有异议，该借款目的是购车，对保证函、合同的关联性。对证据8征地材料的关联性有异议，跟本案无关。原告认为证人证言跟真实情况存在偏差，证人因为行动能力有限，耳朵也有点背，听不清问题，我们认为证人相关的证言跟本案没有关联性，但是有一点关于房屋价格58万元是符合客观事实和合乎常理的。当时签订买卖协议的时候，孙吕广的姐妹和母亲都有在场，证人可能存在记忆错误。因此，原告要求撤回我方申请的证人，我方认为该证人的证言不真实。徐爱玉认为证人和孙吕广是朋友关系，证人陈述一个事实是孙吕广说过，后面娶了老婆，但人没有看到过，可以说明他是知道二被告的结婚情况。第二个事实是在订立契约的时候，原告要求被告两人签字，但是孙吕广说跟前妻没有关系，跟后面的老婆也没有关系，说明是原告是明知徐爱玉没有到场就签字了，可以说明原告有重大过错，另外证人作为中介，明知孙吕广有老婆并且让其在上面签字，证人是为了收取介绍费的情况下才做成买卖，原告明知有老婆就不应再继续签订买卖协议。证人的证言与本案是有关联性的，其陈述也清楚的，故该证人的证言应该作为本案裁判的依据。对上述证据，本院作如下认证，被告徐爱玉对原告提供的证据1、2、5及证据4中的除定金协议书外的其他证据均无异议，本院均予以确认。原告未提供证据6、7的原件，且被告对其并不认可，本院对该证据不予确认。被告徐爱玉对证据3及证据4中的定金协议书中的孙吕广签字的真实性没有异议，但认为卖尽契、协议没有其签字，合同应该无效，本院对该证据予以确认，理由将在判决说理部分予以阐述。原告周仕挑对徐爱玉提供的证据1真实性没有异议，本院予以确认。原告周仕挑对证据2真实性有异议，且与本案无关，本院不予确认。原告周仕挑对证据3短信的真实性无异议，本院予以确认。徐爱玉提供的证据4－8与本案无关，本院不作认定。对于原告申请出庭的证人，该证人在庭审中，听力有些障碍，且于2014年6月被诊断为脑梗死，治疗后智能轻度下降，故对该证人证言，本院不予确认。徐爱玉在第二次庭审后提供的证据由于未进行质证，本院不作认证。经审理，本院认定事实与原告诉称的事实一致。另查明，孙吕广与徐爱玉于2010年7月30日登记结婚。坐落于龙港市的房屋于2018年12月18日在苍南县自然资源和规划局登记，权利人为徐爱玉、孙吕广。本院认为，涉案房屋虽系孙吕广擅自转让给周仕挑所有，但周仕挑与孙吕广之间转手买卖涉案房产，其签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。反诉原告徐爱玉认为成交价格低于市场价一半的价格，但提供的证据与涉案房屋成交时间不在同一年，且时间间隔过久，没有可比性，故徐爱玉提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信。故反诉原告要求确认两被告与孙吕广之间就讼争房屋买卖协议无效并返还房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，没有证据表明交易价格存在不合理，案涉房产已经交付给周仕挑。周仕挑取得案涉房屋是否构成善意取得，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条第一款规定：受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。本案中，徐爱玉主张周仕挑与孙吕广签订协议时，明知孙吕广有爱人，但没有让其签字，但未提供证据予以证明，应当认定周仕挑为善意。故周仕挑应当取得案涉房产所有权。现涉案房屋登记在孙吕广、吴爱玉名下，故周仕挑要求孙吕广、吴爱玉协助办理上述房屋的不动产权证的过户手续，理由正当，于法有据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认周仕挑与孙吕广于2017年11月30日签订的“卖尽契”合法有效；二、孙吕广、吴爱玉于本判决生效后一个月内协助周仕挑办理坐落于龙港市房屋转移登记手续；三、驳回徐爱玉反诉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9600元，由周仕挑负担；反诉案件受理费40元，由徐爱玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  黄通利人民陪审员  林福委人民陪审员  周忠探二〇二〇年三月二日法官助理李绍炬代书 记员  王乃祥相关法律条文链接：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。