四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初7552号 原告：张生凤，女，1970年7月16日出生，汉族，住云南省昭通市永善县。 委托诉讼代理人：夏裕辉，四川川蓉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：燕婷（原告之女），住云南省昭通市永善县。 被告：曾勤，女，1985年9月20日出生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：陈祖军，四川九狮律师事务所律师。 原告张生凤与被告曾勤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张生凤及委托诉讼代理人夏裕辉、燕婷，被告曾勤的委托诉讼代理人陈祖军到庭参加诉讼，本院根据本案情况，给予当事人庭外和解期，但在和解期间内当事人无法达成一致的和解协议，本案现已审理终结。 原告张生凤向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的转让协议无效；2、判令被告退还原告308000元的转让费及押金30400元；3、判令被告赔偿原告违约金50000元。庭审中，原告表示若转让协议有效，将第一项诉讼请求变更为解除转让协议，对违约金的认定考虑原告的损失。事实和理由：原告于2019年3月在58同城上看到被告发布的名为天使之恋的公寓酒店转让，便与被告联系，并签署转让协议。协议约定被告向原告转让位于锦江区，原告向被告支付308000元转让费、30400元押金及被告垫付的房费，原告承接被告享有的原有租赁合同中享有的权利义务。双方在补充协议中约定，任一方违约，须向守约方支付50000元违约金。在原告承接酒店之后，按约向被告承接的房东缴纳租金。702号房房东拒收租金，并告知原告要收回房屋，并称此前已经告知过被告，目前702号房屋已经被房东收回。不久之后817号房房东也告知原告要收回房屋。被告告知原告在缴纳房屋租金的时候不能告知房屋已经转让，而是代缴纳租金。原告仔细核查租赁合同后，发现涉案的租赁房屋已经几经转租，被告不是承租人，且合同上载明不能转租。至此，原告发现被告没有转租权，受到被告的欺骗，酒店无法经营下去，要求被告退还相应的转让费及赔偿违约金，被告均对此置之不理。被告的行为严重缺乏诚信，严重损害原告合法权益，现根据相关法律提起诉讼。 被告曾勤辩称，原被告双方签订的转让协议明确约定是酒店公寓的转让事宜，转让的内容包括场地、设施设备、营业执照等有形和无形资产，原告是以顶让的方式继续占有该酒店进行经营活动，原、被告之间是以转让酒店经营为目的而签订的合同，并非租赁转让，本案定性为租赁转让不准确。被告的58同城邀约邀请中明确表示为酒店转让，原告在充分了解该酒店的情况后，愿意继续经营该酒店而与被告签订相应的协议并支付相应款项，原告承接被告的酒店继续经营，本身属于商业投资行为，对于酒店经营来说，客房是酒店经营的基础和必备条件，原告签订协议时理应重点关注客房问题，被告在58同城上发布的信息已经明确酒店客房的租金较低，原告本身可以以自己的名义与房东建立关系，但根据现实情况，被告与房东建立租赁关系的时间较早、租金较低，原告重新签订租赁合同，必然会造成部分租金上涨或房东不继续租赁的情况，被告已经告知了原告租赁关系的情况，并积极协助原告租金缴纳和续租的事宜，原告知道且应该知道酒店客房的租赁情况，被告依约向其交付了租赁合同的原件，双方对相关费用进行了结算，原被告双方是在平等、自愿的基础上签订的合同，合同真实、合法、有效，没有违反国家法律和强制性规定，且已经履行完毕。双方签订的转让协议明确约定原告是以顶让的方式承接转让，继续履行被告此前签订的租赁协议，同时协议中明确约定了转让完成后经营中的一切债权债务由原告自行承担，现原告一方面继续经营酒店，一方面向被告主张转让无效，明显属于丧失信用和向被告转移风险的行为，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理查明认定事实如下：原告张生凤于2019年3月在58同城上看到被告曾勤发布的超低租金酒店公寓转让信息后，双方于2019年3月26日签订《转让协议》，原告张生凤为顶让方、乙方，被告曾勤为转让方、甲方。协议约定甲乙双方经友好协商，现将天使之恋酒店公寓事宜达成以下协议：甲方同意将自己位于，建筑面积约500平方米共13间房转让给乙方使用，并同时享有甲方原有租赁合同中所享有的权利和义务；乙方顶让后，必须代替甲方履行原有房屋租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；转让后现有的装修、装饰及其他所有设备全归乙方；乙方在2019年3月26日前向甲方支付转让费共计308000元整；乙方接手前所有的债权、债务均由甲方负责。接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。同日，双方签订《补充协议》，约定经双方协商转让费分为三部分支付，第一部分转让费为200000元于2019年3月26日支付；第二部分转让费为88000元于2019年4月2日前支付，所转物业13间的房租及押金经双方核实后，顶让方以实际金额支付给转让方；第三部分转让费20000元于以下事项全部转让至顶让方后支付（1、所有网站收款账号、营业执照、网站联系电话、ＰＯＳ机等账号更改至顶让方名下）。 2019年3月27日，成都远大幸福里酒店管理有限公司向上海赫程国际旅行社有限公司（携程商家）及其各地分公司出具《关于账户证明函（变更私账）》，表示因公司经营上单方面的原因，要求与成都远大幸福里酒店管理有限公司合作的应付款付至张生凤账户。2019年3月29日，被告曾勤（甲方、原签约人）、原告张生凤（丙方、新签约人）与案外人北京酷迅科技有限公司（乙方、美团商家）签订《商家权利义务转让协议（三方）》，约定由于酒店转让原因，自本合同生效之日起，原合同中甲方所有权利义务全部转让丙方；对原合同及其附件中双方约定的甲方邮箱和甲方账户信息进行变更，账户信息由曾勤的账户信息变更为张生凤的账户信息；合同约定的权利义务转让后，由丙方按照原合同约定继续履行原合同中甲方对应的权利和义务，转让后原合同的所有债权债务全部让与丙方。2019年4月3日，成都远大幸福里酒店管理有限公司原法定代表人李茂银与原告张生凤签订《营业执照转让协议》，约定：成都远大幸福里有限公司在2019年3月26日前的有关税务及债务等所有执照相关法律责任由原法人李茂银承担，2019年3月26日执照法人更名后由现法人张生凤承担。2019年4月10日，成都远大幸福里酒店管理有限公司的高级管理人员由李茂银、曾勤变更为张生凤、成建君，法定代表人由李茂银变更为张生凤，投资人由李茂银、曾勤变更为张生凤、成建君。 案涉房屋对外使用方为成都远大幸福里酒店管理有限公司，成都远大幸福里酒店管理有限公司在美团、携程等网络平台上发布商家名称为成都天使之恋酒店公寓春熙路店。 2019年3月26日，张生凤通过案外人账户向被告曾勤转账支付第一笔转让费200000元，同日，曾勤就第一笔转让费200000元向张生凤出具收据。2019年3月30日，张生凤通过案外人账户向被告曾勤转账支付181510元，同日，曾勤就该笔款项出具收据，表示上述款项系张生凤转让天使之恋酒店公寓转让费88000元、押金3600元、房间剩余房租及房间押金89910元。2019年4月3日，张生凤通过案外人账户向被告曾勤转账支付12637元，庭审中，张生凤表示上述款项系第三部分转让费20000元抵扣曾勤应缴纳的物管费及相应费用，被告曾勤予以确认。 被告曾勤按约向原告张生凤交付案涉13间房屋，并告知案涉房屋的房主、联系方式、租金金额、租金支付时间、租期等信息。13间房屋情况如下：1.912号房租赁合同为案外人向蜀燕（出租方）与被告曾勤（承租方）签订，房屋建筑面积49.94平方米，房屋租期为24个月，自2018年3月13日至2020年3月12日止；2.702号房已被房主提前收回，被告与702号房主沟通后，702号房主已退还剩余租期租金、押金和支付违约金，张生凤于2019年4月16日收到上述款项；3.720号房租赁合同为案外人窦玉龙（出租方）与案外人燕福英（承租方）签订，房屋建筑面积39.2平方米，房屋租期为3年，自2019年5月25日至2022年5月24日止；4.803号房租赁合同为案外人张硕（出租方）与被告曾勤（承租方）签订，房屋建筑面积36.11平方米，房屋租期为6年，自2015年3月8日至2021年3月7日止；5.804号房租赁合同为案外人尚莉、任驰（出租方）与案外人李茂银（承租方）签订，房屋建筑面积40平方米，房屋租期为6年，自2015年10月5日至2021年10月5日止。2019年12月13日，任驰向原告张生凤出具《解除合同告知函》，表示未经本人许可，李茂银转租804号房的转租行为无效，将于2019年12月13日收回804号房；6.817号房租赁合同为案外人林梅（出租方）与案外人莫泽书（承租方）签订，房屋建筑面积39.21平方米，房屋租期为6年，自2015年12月4日至2021年12月3日止。2019年4月10日，本院立案受理林梅诉莫泽书租赁合同纠纷一案，林梅提起诉讼的理由为莫泽书长期逾期交付租金及改变租赁房屋约定用途，林梅与莫泽书在诉讼过程中达成调解，莫泽书于2019年7月5日前将817号房腾退给林梅；7.810号房租赁合同为案外人谢飞、谢大利（业主）与案外人蒋林（经办人）签订，房屋租期为4年，自2015年9月12日至2019年9月11日止；8.1012号房租赁合同为案外人谢飞（出租方）与案外人何荣生（承租方）签订，房屋建筑面积49.94平方米，房屋租期为5年，自2015年3月27日至2020年3月26日止；9.1017号房租赁合同为案外人叶彦伶（出租方）与案外人李茂银（承租方）签订，房屋建筑面积39.21平方米，房屋租期自2017年8月28日至2019年7月31日止；10.1110号房租赁合同为案外人何霖霏（出租方）与案外人李茂银（承租方）签订，房屋建筑面积50平方米，房屋租期为4年，自2016年8月1日至2020年7月31日；11.1118号房租赁合同为案外人谢磊（出租方）与案外人蒋林（承租方）签订，房屋租期为5年，房屋面积39.2平方米，自2015年3月15日至2020年3月14日；12.1203号房租赁合同为案外人黄珂（出租方）与被告曾勤（承租方）签订，房屋面积36.11平方米，房屋租期为6年，自2017年7月3日至2023年7月3日；13.1212号房租赁合同为案外人魏横空（出租方）与被告曾勤（承租方）签订，房屋建筑面积50平方米，租赁期限自2018年7月27日至2021年7月26日。 原告之女与702号房东聊天记录显示：2019年4月11日，702号房东表示下周收房。702号房东与被告的聊天记录显示：2018年11月1日，702号房东表示“这三个月你先租，今年看搞得定读川师附小不”；2019年1月12日，702号房东表示“再租三个月，后面还是要收了，学校搞不定，九月份要搬回来住了”；2019年4月11日，702号房东表示“我不租了”“其他的我们协商”，被告表示“我们当然是希望继续租下去，我花了2万多去新装的，你也不一定非住这个房子，找个套一的房子住舒服多了”，702号房东表示“外面的太贵了，住自己的实惠点”，被告表示“可是这样你我都不划算”；2019年4月13日，702号房东表示“周一可以办交接不？房子主体没变化吧？”，被告表示“那是按照违约赔付吗”，702号房东表示“对，我到时检查了房子，你那边把水电结清我现场转给你”；2019年4月16日，702号房东与被告就租金、押金、赔偿款进行了结算。原告之女与817号房东微信聊天记录显示，2019年5月10日，817号房东表示去年就说过多次不租了。2019年3月底至2019年5月初被告与原告指定的酒店公寓负责人燕福英微信聊天记录显示，被告对原告提出的关于酒店公寓经营过程中的具体细节问题包括向房主支付租金问题进行了解答及协助处理；燕福英表示对房主说是帮被告打工的，被告有事回去了。 2020年1月1日，案涉房屋物业管理单位成都杰雅兴物业管理有限公司出具《情况说明》，证实810、817房间2019年4月至2019年11月期间的物业费、水电费、垃圾清运费等均由使用方“天使之恋酒店”缴纳完毕。 以上事实有原告、被告双方的陈述及以原告提交的转让合同、补充协议、银行转账凭证、微信转账凭证、收据、12份租赁合同、原告女儿与817房东及702房东聊天记录、702房东与被告的聊天记录、张生凤女儿与被告的聊天记录、解除合同告知函及任驰身份证复印件，被告提交的《转让协议》、《补充协议》、《营业执照转让协议》、58同城酒店转让信息、《商家权利义务转让协议（三方）》、《关于账户证明函（变更私账）》、前台房间交付情况表、成都远大幸福里酒店管理有限公司工商档案信息、原告负责人燕福英与被告的微信聊天截图、被告与1212房东聊天微信截图、被告与702房东聊天微信截图、携程旅游网“天使之恋”酒店营业信息及客人评价、美团网“天使之恋”酒店营业信息及客人评价、去哪儿网“天使之恋”酒店营业信息及客人评价、《情况说明》、携程网页截图在案为证。 本院认为，原告张生凤与被告曾勤签订《转让协议》，协议约定曾勤将案涉房屋转让给张生凤使用，张生凤享有曾勤在原有租赁合同中所享有的权利和义务，故本院认定双方签订协议的目的在于曾勤将其已承租房屋转租于张生凤，该协议实质为转租协议。案涉房屋对外使用方为成都远大幸福里酒店管理有限公司，《转让协议》签订后，双方对该酒店管理人员、投资人及法定代表人信息的变更，以及对网络销售合作平台账户信息进行的变更均系为保障原告张生凤将案涉房屋用于酒店公寓的租赁用途，从属于转租协议。原告、被告双方签订《转让协议》时，原告张生凤已知晓案涉房屋的来源、租期及案涉房屋租赁合同并无关于转租权的约定。虽然702号房东于2019年1月12日向被告表示过三个月后要收回房屋的意愿，但双方并未对收回房屋的具体问题进行确认，后于2019年4月11日、2019年4月13日、2019年4月16日，702号房东与被告经过沟通协商，双方就房屋的交付，租金、押金及赔偿款的结算达成一致意见，原告于2019年4月16日收到上述租金、押金及赔偿款，现有证据显示，原告收到上述款项时未提出异议。虽然原告之女与817号房东聊天记录显示，817号房东表示去年就对被告说过多次不租了，被告未对此予以认可，本院认可，在没有其他证据相印证的情况下，不能确认被告在与原告签订协议前已知晓817号房东确认收回房屋的事实。故原告提出其签订转让协议是受被告欺骗的意见，本院不予采纳，本院认定协议的签订系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，原告要求确认协议无效的诉讼请求，本院不予支持。 被告曾勤已按协议约定向原告交付案涉房屋、完成酒店信息及网络销售合作平台账户信息变更，原告已按约向被告支付转让费并已实际使用案涉房屋用于经营。现有证据显示，2间房（702号房、817号房）被出租方提前收回，1间房（804号房）被出租方告知要收回。702号房虽被提前收回，但出租方已退还原告剩余租期租金、押金和支付违约金，原告收到上述款项时未提出异议。804号房房主虽告知要收回房屋，但在没有其他证据相印证的情况下，不能认定804号房已被实际收回。案涉13间房中，10间房处于原告正常使用状态，702号房、817号房及804号房的现状并不导致协议目的不能实现，且签订转让协议时原告张生凤已知晓案涉房屋租赁合同并无关于转租权的约定，其应当知晓案涉房屋出租方不同意转租会导致案涉房屋被提前收回的后果，故原告要求解除《转让协议》的诉讼请求，本院不予支持。 因《转让协议》不符合解除条件，故原告要求被告退还转让费及押金的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告主张的违约金（含损失）。双方签订转让协议时均知晓案涉房屋租赁合同并无关于转租权的约定，应当知晓案涉房屋出租方不同意转租会导致案涉房屋被提前收回的后果，双方具有同等过错，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告提出的损失的认定，702号房虽被提前收回，但出租方已退还原告剩余租期租金、押金和支付违约金，原告收到上述款项时未提出异议；804号房房主虽告知要收回房屋，但在没有其他证据相印证的情况下，不能认定804号房已被实际收回，故本院仅考虑817号房被承租方提前收回对原告造成的损失，本院根据公平原则，综合考虑转让费金额、租赁合同约定租期、房屋面积、原告对房屋使用时间、原被告过错程度，酌定被告支付原告损失赔偿10000元。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下： 一、被告曾勤应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张生凤支付损失赔偿10000元； 二、驳回原告张生凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7126元，由原告张生凤承担4000元，被告曾勤承担3126元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 范 薇 人民陪审员 陈 德 人民陪审员 雷 莉 二〇二〇年三月三十一日 书 记 员 邹聪颖