内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内05民终50号上诉人（原审被告）：窦智永，男，汉族，个体，住内蒙古自治区通辽市。上诉人（原审第三人）：金显军，男，蒙古族，个体，住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：李栋彬，奈曼旗148法律援助所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李铁英，男，蒙古族，农民，住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：乌尼白音，内蒙古恒俊律师事务所律师。原审第三人：郝立春，女，蒙古族，农民，住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：陈达巴拉根，内蒙古旗特律师事务所律师。原审被告：窦佳男，女，汉族，无业，住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：窦智永，男，汉族，个体，住内蒙古自治区通辽市。上诉人窦智永、金显军与被上诉人李铁英、原审第三人郝立春、原审被告窦佳男确认合同无效纠纷一案，上诉人窦智永、金显军不服内蒙古自治区奈曼旗人民法院(2019)内0525民初2021号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人窦智永上诉请求及理由为：执行阶段窦佳男为担保窦智永的债务通过与金显军签订《不动产买卖合同书》并实际过户至金显军名下的方式担保窦智永的债务履行，属让与担保，未违反法律法规对合同效力性的强制规定，合法有效。上诉人与李铁英之间未办理过户登记不发生物权效力，仅成立普通债务关系。请求二审改判。金显军答辩同意以上意见。李铁英答辩认为：窦智永、窦佳男与答辩人签订房屋买卖合同及答辩人支付房款并偿还贷款的事实双方当事人认可，答辩人装修并居住至今，窦智永、窦佳男在法院执行阶段以签订房屋买卖合同并将房屋过户方式将涉案房屋抵押给金显军的事实二上诉人均认可，其签订的合同，名为买卖实为抵押，根据担保法第四十条之规定应属无效。请求二审维持一审判决。郝立春答辩认为：答辩人向上诉人转帐授意于李铁英，答辩人与原审被告并没有实际关系，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。窦佳男同意窦智永的上诉意见。上诉人金显军上诉请求及理由为：上诉人向法院申请执行，执行中窦佳男用自己名下楼房担保，楼房作价28万元，之后上诉人为窦佳男偿还银行贷款57016元，支付差价款39037元，承担过户费3000多元，一共花了28万元，窦佳男将楼房过户给上诉人，上诉人系合理价格、善意取得，合同未违反法律规定，不存在合同无效情形。窦智永、窦佳男答辩认为：房屋过户之前确实与李铁英有买卖合同，李铁英每个月还贷款利息，但是有5次没有按期偿还贷款，给原审被告造成逾期违约。李铁英让我给他借钱，以涉案房屋做抵押，窦智永与金显军有债权债务关系，正好李铁英要用钱，就将房屋过户到金显军名下，金显军找回差额39000元，给李铁军转了31000元，约定8月1日前把房屋赎回。李铁英答辩意见：同上诉人窦智永上诉请求答辩意见。原审第三人郝立春答辩意见：未参加合同的实际签约行为，不发表代理意见。原审原告李铁英一审起诉请求：1.请求法院判决确认二被告与第三人金显军之间的房屋买卖行为无效；2.请求法院判令二被告将XXX购物住宅楼X单元XX层中户房屋过户给原告；3.请求法院判令二被告支付原告损失31000元。事实与理由：二被告于2015年11月19日与原告签订了一份《房屋买卖合同书》，将坐落在××旗中户的房屋（毛坯房）以245000元的价格出售给原告，原告向二被告支付了142500元的房款，因为该房屋在工商银行办理了房屋贷款抵押，无法办理房屋过户手续，签订《房屋买卖合同书》后的房屋贷款由原告李铁英偿还，待房屋贷款还清后办理过户手续。签订合同后原告一直如约履行，按月偿还房屋贷款，房屋由原告装修居住至今。2019年3月，原告决定将涉案房屋对外出售，要办理相关手续时发现涉案房屋的登记所有人已经变更为第三人金显军，因原告无法将房屋过户给他人，导致原告违约，现对方要求原告支付31000元的违约金，后经原告与二被告核实后得知了如下的事实：2017年二被告向第三人金显军借款，因无力偿还借款，在法院执行阶段于2019年1月29日将涉案房屋抵押给了金显军，抵押方式为签订《房屋买卖合同》并将房屋过户给了金显军，二被告于2019年8月1日前还清借款后第三人将房屋再过户给二被告。原审查明：2012年9月10日被告窦智永购买了坐落在XXX购物广场二期X-XX-XXX的建筑面积75.72㎡的房屋，将房屋登记在被告窦佳男名下（产权证号：XXXX），并在工商银行XXX支行办理抵押登记，抵押期限11年，以被告窦佳男名义办理房贷150000元，每月等额本息还款，但没有装修入住。2015年11月19日原告与被告窦智永、窦佳男签订房屋买卖合同书，将该房屋以245000元的价格出售给原告李铁英，签订合同时给付142500元，因该房屋在工商银行办理抵押登记，余款102500元于每月的14日前支付本金1250元及银行利息，还完余款后将该房屋登记在原告名下。合同约定：房屋价格245000元，一方不能按规定交付房屋或者未按规定还房贷，每逾期一日支付罚金3000元，逾期3日视为毁约；该房无人租住使用，如违约支付20000元违约金。合同签订后第三人郝立春的父亲案外人郝某某代原告通过银行转账交房款142500元。被告窦智永交付了涉案房屋，原告进行了装修并一直居住至今，交纳了相应的费用。余下的房款原告李铁英履行合同约定，经第三人郝某某的支付宝将每个月应支付的房款及利息汇到被告窦佳男的账户内，2018年7月23日以后原告李铁英通过微信转账给被告窦智永用以偿还房款。因涉案房屋在中国工商银行XXX支行的住房贷款是等额本息按月偿还，涉案房屋一直未能完成过户登记。另查明2017年10月24日本案第三人金显军以本案被告窦智永欠其债务100000元为由向奈曼旗人民法院提起诉讼，奈曼旗人民法院（2017）内0525民初6264号民事判决书，要求被告窦智永偿还金显军本金100000元及利息（利息自2015年7月23日起按月利率20‰计算至借款本息还清为止），案外人谢某某、王某对被告窦智永的给付义务承担连带责任。判决生效后本案第三人金显军向本院申请执行，本院对金显军的申请于2018年2月11日予以立案，2018年2月12日向被告窦智永送达了（2018）内0525执1029号执行裁定书查封了涉案房屋，2018年7月3日本案被告窦佳男签署了执行担保书（担保人：窦佳男，被担保人：窦智永，担保内容：保证履行和解协议的内容，担保财产：个人及家庭所有财产，XXX广场楼上住宅、地号X-XX广场-X-XXX房屋面积为70㎡的楼房）。2019年7月3日本案第三人金显军、被告窦智永、窦佳男达成执行和解协议。协议内容：被执行人于2018年8月1日前给付申请人50000元，2018年9月1日前给付50000元，余下标的款于2018年10月1日前一次性付清；如被执行人不能给付，由担保人窦佳男给付；如有违约，将窦佳男名下位于XXX购物广场地号为XXX广场X-XX-XXX，面积70㎡的房屋以合理价格抵顶给申请人或者法院评估拍卖。2018年7月3日本案第三人金显军撤回执行申请，同日奈曼旗人民法院（2018）内0525执1029号裁定终结执行结案。2019年1月29日第三人金显军与被告窦佳男签订不动产买卖合同书，将涉案房屋出售给金显军，金额180300元，当日进行过户登记。同时二被告与金显军达成口头协议，2019年8月1日前赎回涉案房屋重新登记在窦佳男名下，逾期则归金显军所有。还查明奈曼旗人民法院（2018）内0525执1029号执行卷宗记载：奈房XXXX号房屋登记所有人窦佳男过户登记给金显军，该房屋价格280000元，扣除金显军应得的标的款182000元及案件受理费1947元，代窦佳男偿还工商银行房贷57016元，给付窦佳男39037元，二被告与第三人金显军签署了执行和解协议书，将涉案房屋抵顶给金显军；奈曼旗人民法院（2018）内0525执字第1029号执行裁定书解除了对涉案房屋奈房XXXXX号的查封。再查明2019年1月14日被告偿还欠工商银行奈曼旗支行剩余房贷本息56511.08元。没有证据证明第三人郝立春与被告窦智永签订了涉案房屋的买卖合同。原告李铁英偿还窦佳男的房贷本息合计45727.84元。在法院查封至解除查封涉案房屋期间未向原告李铁英送达相关法律文书，原告李铁英也不知情，涉案房屋原告李铁英至今仍在居住。第三人金显军未到涉案房屋的现场查看过，对涉案房屋的何人居住及房屋现状也不知情。在庭审中第三人金显军明确表示，自己有房子居住，并不想购买该房屋。被告窦智永与被告窦佳男是父女关系，窦佳男与其父母共同生活。原审认为：在民事活动中公民行使权利履行义务应当遵守诚实信用原则，不得侵犯他人合法权益。国家、集体、私人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。物权的取得和行使，不得损害公共利益和他人合法权益。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。本案中被告窦智永于2012年购买了涉案房屋，该房屋属于夫妻共同财产，只是登记在被告窦佳男名下。2015年11月19日被告窦智永与原告李铁英签订房屋买卖合同将涉案房屋出售给原告，是有权处分，该合同合法有效，依法受法律保护。法律规定夫妻任何一方对夫妻共有财产有同等的处分的权利。合同签订后原告支付房款142500元，余下102500元由原告代为偿还被告窦佳男在工商银行奈曼旗支行的贷款，被告交付房屋后原告进行了装修并一直居住至今，属于对涉案房屋的有权占有使用。但原告还有房款未交清，不符合原告与被告房屋买卖合同书约定过户的条件，所以在房款交清之前不能过户给原告，因原告未取得涉案房屋的所有权，已就无权处分该房屋给案外人，因此原告要求过户并赔偿损失的诉讼请求不予支持。原告履行合同约定偿还涉案房屋的贷款至2019年2月14日有56250元本息未偿还，由于等额本息的还款，原告并没有违约，非因原告自身原因涉案房屋没有登记在原告名下。没有证据证明第三人郝立春与被告窦智永、窦佳男签订了涉案房屋的买卖合同，被告窦智永对此应承担举证不能的不利后果。主张法律关系存在的当事人应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。被告窦智永、窦佳男把涉案房屋抵押给第三人金显军作担保，进而以280000元的价格抵顶给第三人金显军用以偿还欠第三人金显军的债务本金及利息182000元，并过户登记在第三人金显军名下侵犯原告的合法权益。涉案房屋虽然登记在第三人金显军名下，但并不必然取得该房屋的所有权。登记只是物权公示的合法方法，其针对的不是房屋买卖合同。第三人金显军申请与被执行人窦智永民间借贷纠纷案件执行过程中，在涉案房屋被法院查封及执行和解过程中二被告故意隐瞒该房屋已出售他人的事实，导致法院没有给原告送达相关法律文书，也是导致原告权利受到侵犯的原因之一。第三人金显军自认涉案房屋虽然登记在其名下但其真实意思表示只是以房抵债，2019年8月1日前被告可以回赎，也证明名为“买卖”实为以房抵债这一事实。被告窦佳男将涉案房屋以房抵债的形式出售给第三人金显军的民事行为侵犯了原告的合法权益。法律规定因物权的归属内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。综上所述，本院对原告李铁英的诉讼请求予以部分支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百三十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条、第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一.被告窦佳男与第三人金显军签订的不动产买卖合同无效（涉案房屋坐落在奈曼旗大镇房产46号区龙兴广场二期1-02-132号，建筑面积75.72㎡的房屋，原产权证号：148021203678，原登记所有人窦佳男）；二.驳回原告李铁英的其他诉讼请求。案件受理费776元，由原告承担276元，二被告承担500元。二审期间双方当事人未提交新证据，二审查明：原审查明中“2019年7月3日本案第三人金显军、被告窦智永、窦佳男达成执行和解协议”的日期应为“2018年7月3日”。涉案房屋于2019年2月2日登记在金显军名下。其他事实和采信的证据情况与原审一致。本院认为：上诉人金显军与窦智永、窦佳男在法院执行奈曼旗人民法院（2017）内0525民初6264号民事判决程序中于2018年7月3日达成执行和解协议。协议内容：被执行人于2018年8月1日前给付申请人50000元，2018年9月1日前给付50000元，余下标的款于2018年10月1日前一次性付清；如被执行人不能给付，由担保人窦佳男给付；如有违约，将窦佳男名下位于XXX购物广场地号为XXX购物广场X-XX-XXX，面积70㎡的房屋以合理价格抵顶给申请人或者法院评估拍卖。2018年7月3日金显军撤回执行申请，同日奈曼旗人民法院以（2018）内0525执1029号裁定终结执行。其后，因窦智永未能依约履行，双方再次达成执行和解协议，协议内容：一、担保人窦佳男同意用名下位于××旗龙兴广场二期1-02-132（房屋产权证号：XXXXX）的房屋抵顶给申请人金显军280000元，其中包括案件标的款100000元，利息82000元，诉讼费1947元均从此280000元中扣除，此房屋三方当事人自行过户，房屋过户费用由申请人金显军承担。三、该房屋现抵押于中国工商银行奈曼旗支行，剩余贷款为56250元，该笔贷款及还款过程中产生的违约费用均从房屋抵顶款280000元中扣除。三、房屋抵顶款共280000元，扣除本案标的款本金100000元，利息82000元，诉讼费1947元，贷款56250元及违约费用，剩余钱款申请人应全部给付被执行人窦智永、担保人窦佳男。2019年1月29日金显军与窦佳男签订不动产买卖合同书，涉案房屋于2019年2月2日登记在金显军名下。窦智永、窦佳男、金显军在庭审中认可双方在签订协议时有约定：如果窦智永、窦佳男在2019年8月1日前偿还欠款，房屋归还窦佳男，如果窦智永、窦佳男在2019年8月1日前不能偿还欠款，房屋归金显军所有。房屋亦未实际交付金显军。故窦佳男、金显军虽签有不动产买卖合同，但双方的法律关系实为流质抵押，违反《中华人民共和国担保法》第四十条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十七条的规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项之规定，应为无效。原审判决认定事实清楚、判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1552元，由上诉人窦智永负担776元、上诉人金显军负担776元。本判决为终审判决。审判长  包永春审判员  刘景国审判员  朱秀峰二〇二〇年三月十七日书记员  白雪松