四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20629号 上诉人（原审被告）：彭丽，女，1973年3月12日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：张云帆，四川永靖律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都晨辉汽车有限公司，住所地：成都市高新区西部园区西北片区。 法定代表人：陈明，董事长。 委托诉讼代理人：张强，男，公司员工。 上诉人彭丽因与被上诉人成都晨辉汽车有限公司（以下简称“晨辉公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初9810号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 彭丽上诉请求：1.撤销一审判决，改判支付租金金额为20190.4元，驳回晨辉公司关于违约金的诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用由晨辉公司负担。事实与理由：一、一审庭审中，晨辉公司明确表示计租起算时间为2015年10月1日，一审判决以2015年5月1日开始计租，属于事实认定错误。一审法院未对免租期进行审理，就认定彭丽不应享受免租期，显示公平。二、一审判决认定事实部分载明彭丽所欠费用应当扣减第一个合约年度免租期的费用，但判决部分对租金的计算没有进行扣减，前后矛盾。 晨辉公司辩称，针对租金起算日期的问题，合同虽然约定的是5月1日，但实际支付租金是10月1日，5月1日至10月1日是免租期。开业时间是10月1日，正式计租时间是10月1日，但是交付物业是5月，前5个月没有计算租金，就应当计算在第一年的免租期内，票据上也注明了扣除免租期，彭丽应当按照扣除免租期进行交租，一审判决中也是抛开免租期进行计算的。违约金也已经在约定的基础上进行了调减，不应当再调减。 晨辉公司向一审法院起诉请求：一、解除合同，彭丽支付拖欠晨辉公司的租金70506.28元及违约金23074.776元；二、彭丽承担本案诉讼费。 一审法院查明事实：一、2015年4月20日，晨辉公司与彭丽签订了《物业租赁合同》，约定彭丽租赁晨辉公司位于成都市高新西区晨明?爱家居总部港项目2号楼第2层第2Ｂ41号物业。合同约定：租赁期限为36个月，即从2015年5月1日起至2018年4月30日止。租金为3204.83元／月，签订合同当日，彭丽向晨辉公司支付首期物业租金12819.32元，以后须于每半年租金到期时提前15天按时向晨辉公司缴纳。本合同有效期内，除双方另外达成约定外，任何一方单方终止、解除本合同，均视为违约，违约方应向守约方支付违约金，违约金按本合同租金总额的20%计算收取。前述合同备注中还载明：本合同有效期内，晨辉公司同意给予彭丽免交第一个合约年总计四个月、第二个合约年总计四个月，第三个合约年总计零个月的物业租金及运营管理费的承租优惠。 二、合同签订后，彭丽向晨辉公司缴纳了首笔物业租金12819.32元（4个月的租金），晨辉公司向彭丽出具了《收据》，载明收到其租金（2015.5.1-2015.10.31，含免租期2个月）。 三、晨辉公司主张，彭丽于2017年11月30日单方面从晨辉公司的物业退场。彭丽则认为其于2017年4月9日退场，为证明其主张，彭丽申请了证人蔡某出庭作证。证人蔡某陈述，其原系晨辉公司从事运管的员工，其知晓彭丽因经营惨淡于2017年4月中旬就提前撤场了，彭丽离场时还交了书面材料给“张竞云”（音）。证人还陈述，晨辉公司在催收租金时还采取过关电的方式。于庭审中，晨辉公司也认可证人“蔡某”系其公司的离职员工。结合前述情况，本院认为，证人蔡某系晨辉公司的离职员工，其知晓诉涉房屋的运营事宜，其本人出庭作证，接受了双方的质询，其证人证言可以采信，故本院采信彭丽及证人蔡某的陈述，彭丽系于2017年4月9日提前撤场。 四、于一审庭审中，对于晨辉公司提出的解除合同的诉请，彭丽予以同意。 一审法院认为，关于晨辉公司要求解除双方的物业租赁合同的主张。一审法院认为，由于彭丽于庭审中已表示同意解除合同，故一审法院对晨辉公司的该部分主张予以支持，确认晨辉公司与彭丽之间的物业租赁合同已解除。 关于晨辉公司要求彭丽支付拖欠晨辉公司的租金70506.28元的主张。一审法院认为，晨辉公司、彭丽双方签订的《物业租赁合同》是双方当事人在平等、自愿、协商基础上所签订的合同，合同内容清楚、条款明确应属有效合同，合同签订后就应当自觉履行。晨辉公司在上述合同签订后，如约将彭丽所租赁的房屋交付彭丽使用，已完全履行了合同的交付义务，而彭丽在合同约定的租赁期间，未按合同约定的期限交付房屋租金。在租赁合同有效期内，彭丽作为承租人不履行合同义务，并于2017年4月9日撤场，晨辉公司有权要求彭丽支付房屋租金。彭丽在租赁合同有效期内，作为承租人不履行合同义务并撤场，导致涉案房屋空置，晨辉公司有权合理要求彭丽支付包括房屋空置期在内的租金，关于彭丽于2017年4月9日未经晨辉公司同意撤场后的租金损失，彭丽虽负有赔偿义务，但晨辉公司在明知彭丽已经不可能继续履行合同的情况下，应当采取适当措施防止租赁房屋闲置期间损失扩大。故对房屋空置期的租金损失，一审法院仅支持彭丽撤场后至2017年5月31日的租金。另，晨辉公司主张的欠付租金包含双方于合同中约定的第二个合约年4个月的免租期租金，对该部分租金，本案合同中虽未约定因彭丽违约导致合同解除的情况下应向晨辉公司补足免租期内的相应租金，但彭丽在合同年度内未支付租金，且导致本案合同解除的根本原因为彭丽未按约支付租金和提前撤场，在此情况下，彭丽还享受该合同年度内的免租期，有违诚实信用原则。综上，扣减第一个合约年度免租期以及彭丽已缴纳的租金，彭丽还应支付晨辉公司2015年11月1日至2017年5月31日期间共计19个月的欠付租金60891.77元。 关于晨辉公司要求彭丽支付违约金23074.775元的主张。一审法院认为，晨辉公司依据合同约定的“违约金按本合同的租金总额的20%计算并收取”进行主张。一审法院根据晨辉公司受到的损失、截至法庭辩论终结时彭丽尚未履行以及晨辉公司公司催收租金方式等因素，酌情确定违约金为10000元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除晨辉公司与彭丽于2015年4月20日签订的编号为CHQC-ZL-2015-095号的《物业租赁合同》；二、彭丽于判决生效之日起十日内支付晨辉公司租金60891.77元及违约金10000元；三、驳回晨辉公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1070元，由彭丽负担（此款晨辉公司已预交，彭丽应当在支付前述款项时一并向晨辉公司支付此款）。 二审中，晨辉公司没有提交新证据。彭丽提交两份新证据。证据1，计租公告，拟证明计租时间应从2015年10月1日起算。证据2，开业网页截屏，拟证明开业时间为2015年9月26日。晨辉公司发表质证意见称，因为两组证据系复印件，对其三性均不予认可。 二审另查明，《物业租赁合同》2.2.1条约定，租期起算日约定为2015年5月1日，但最终以发出的书面《租户入场通知》或公告、函件中规定的物业交付日及租期起算日期为准；3.2.3条双方约定2015年5月1日为租金起算日；同时备注约定承租人享受的承租优惠，须按照出租方指定的支付方式及支付周期执行。二审中，晨辉公司认可案涉项目实际开业时间为2015年10月1日。 经二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，案涉《物业租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同义务。承租方已事实上离场，双方均同意解除合同，故合同已实际解除。本案争议焦点在于：1、晨辉公司是否存在违约情形，是否应承担违约责任；2、第二年的免租期彭丽是否应当支付租金；3、案涉租赁合同的计租起算期。 关于晨辉公司是否存在违约情形。彭丽认为，案涉商场管理混乱，出租方私自缩短营业时间、无故关灯断电，租金不开具发票，未按照约定统一收银、场地未经消防验收且使用工业用地修建商场，造成承租方无法办理营业执照，其行为均构成违约，故彭丽有权解除合同。对此本院认为，一审中，彭丽未提交证据证明对方擅自缩短了营业时间、无故关灯断电，故其主张缺乏事实依据；因合同中并无关于开具发票和统一收银的约定，且即便对方存在该情形，亦不构成彭丽可以自行退租及解除合同的理由；彭丽在一审中并未表示因对方场地未经消防验收、土地为工业用地而造成不能办理营业执照，也未举证证明其因该事由造成合同履行不能，故本院对彭丽的该主张亦不予支持。因此，彭丽关于晨辉公司存在违约情形，其有权解除合同的主张本院不予支持。 关于第二年的免租期彭丽是否应支付租金。本院认为，双方合同约定了承租人销售免租期优惠的条件为其按照出租方指定的支付方式及支付周期执行，因彭丽未能按期支付租金，故其要求不支付第二年免租期租金的主张不符合双方约定，本院不予支持。 关于案涉租赁合同的计租起算期。本院认为，案涉合同中同时约定了计租日起从2015年5月1日起算以及以实际通知的开业时间为准。因该合同系出租方晨辉公司提供的格式条款，故应当作出不利于格式条款提供方的解释，即开业时间应当以通知为准。本案中虽然彭丽提供的计租公告和开业日期网页为复印件，但在二审调查中晨辉公司认可了实际开业时间为2015年10月1日，该自认事项能够与彭丽的证据相应印证，故应当认定实际开业时间为2015年10月1日，故相应的计租日期应从2015年10月1日起计算。按照通常理解，免租期应当包含在租赁期当中，故免租期应从2015年10月1日起算。扣除6个月免租期后，彭丽应支付从2016年4月1日起至2017年5月31日止共14个月的租金，其已支付了4个月租金，故还应支付剩余10个月租金32048.3元。彭丽的违约金亦相应调整为6409元。一审判决对此认定不当，本院予以纠正。 综上，上诉人彭丽的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但部分法律适用不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初9810号民事判决第一项； 二、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初9810号民事判决第三项； 三、变更成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初9810号民事判决第二项为“彭丽于本判决生效之日起十日内支付成都晨辉汽车有限公司租金32048.3元及违约金6409元”； 四、驳回成都晨辉汽车有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费减半收取1070元，由成都晨辉汽车有限公司承担170元，彭丽承担900元，二审案件受理费1572元，由成都晨辉汽车有限公司承担172元，由彭丽承担1400元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 张卫敏 二〇二〇年三月二十五日 书记员 王小禹