山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终924号上诉人（原审被告）：中海物业管理有限公司，住所地：深圳市南山区高新技术产业园科技南八道豪威科技大厦7A。法定代表人：杨鸥，任行政总裁。上诉人（原审被告）：中海物业管理有限公司烟台分公司，住所地：烟台高新区海天路8号。负责人：马广春，任经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：张积晓，山东德衡（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙亚静，女，1984年8月31日出生，住烟台高新区。上诉人中海物业管理有限公司、中海物业管理有限公司烟台分公司因与被上诉人孙亚静物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市高新技术开发区人民法院（2018）鲁0692民初312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人中海物业管理有限公司、中海物业管理有限公司烟台分公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决将被上诉人损失全部归责于上诉人不合理。1、涉案房屋系被上诉人自住封闭的独立专有空间，上诉人无法进涉案房屋及时发现问题。被上诉人长时间未发现情况造成损失扩大，其应就损失扩大承担责任。2、上诉人对于雨水管道无检修责任。二、一审判决认定的被上诉人的损失数额不合理。1、关于壁纸损失金额，被上诉人并未举证证明墙面受损情况，且提交的购买壁纸的单据自相矛盾，故一审认定28356元明显不当。2、关于房租金额，被上诉人应提交租房合同及相关收据作为证据，且被上诉人自认涉案房屋尚未实际居住，主张矛盾，一审支持其两个月租金损失，认定事实错误。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。本院二审期间，上诉人补充上诉意见称：一、被上诉人违规装修且拒不按照上诉人要求整改，是被上诉人家中返水并产生损失的根本原因。被上诉人违规装修导致返水损失扩大到房屋内，其对损失的产生及扩大应承担责任，上诉人作为物业企业，已书面通知整改，尽到相应义务，不应对其损失承担责任。二、返水发生时涉案房屋正处于装修期间，整个单元其他住户下水道均正常使用，证明系被上诉人违规倾倒装修废料导致管道堵塞反水，被上诉人应承担相应责任。综上，上诉人对被冻结管道部位没有维护管理义务；被上诉人作为涉案房屋所有权人违规装修，且未尽到对房屋的管理义务，应自行承担相应责任。被上诉人孙亚静未提交书面答辩状。一审原告向一审法院起诉请求：1.二被告共同赔偿墙面硅藻泥费用41860元、房屋租金12000元、交通费、误工费15000元，以上费用合计68860元；2.诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：孙亚静与烟台中海地产有限公司于2015年4月20日签订《商品房买卖合同》，约定孙亚静购买其开发的位于烟台高新区，建筑面积140.28平方米。《中海紫御公馆临时管理规约》约定：物业服务机构为中海物业烟台分公司；本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。2016年1月，孙亚静的房屋因上下水管道发生反水倒灌致房屋内墙面装修受损。原、被告争执的问题一：二被告是否应当承担赔偿责任。孙亚静主张因楼栋共用下水管部分被冻结，导致室内污水管道反水。提交中海紫御公馆业主群微信聊天记录截图，在微信聊天记录中，紫御公馆客服表述“是咱公用的那个下水管4楼一下（以下）冻了，结果反上来的水把家里泡了”。二被告对该证据的真实性不予认可，主张应当提供原始载体；即使该证据为真，客服也未明确是污水管还是雨水管，不能证明孙亚静的主张。二被告主张系401室北侧阳台雨水管冻结，导致位于业主专有区域内的雨水管发生反水，但未提供证据证明。孙亚静主张因被冻结的管道属于公共部分，中海物业烟台分公司作为物业公司未尽到检修义务，应当承担共同赔偿责任；中海物业烟台分公司系中海物业的分支机构，应当承担赔偿责任。孙亚静提交其整理的情况说明一份，内容为：孙亚静系中海紫御公馆2号楼1单元501室的业主。2016年1月22日，因2号楼底层污水管冻结致使污水倒灌进501室，造成室内装修被污水浸泡。孙亚静与物业公司协商后重新装修时将原来的壁纸清理掉，因墙壁浸水较多，重新处理墙面只能用硅藻泥，该项花费41860元。现就相关损失列举如下，望物业公司领导给于（给予）及时妥善处理：一、墙面硅藻泥41860元；二、租房八个月，费用12000元；三、交通费、误工费15000元，以上费用合计68860元。落款处物业及业主没有签名，落款时间为2017年6月12日。情况说明尾部有手写字体：已收到2-1-501情况说明及硅藻泥报价单壹份，刘玉环，2017年6月13日。二被告对该证据的真实性无异议，但主张刘玉环签字只是确认收到了孙亚静的情况说明，并非认可孙亚静主张的相关费用。二被告主张其定期对雨水管道进行了维护管理，案涉房屋发生反水，其并无过错，并且发生反水的管道为业主专有部分，其并无维护管理义务，应由孙亚静自负其责。二被告提交中海紫御公馆2013年12月至今的雨污水管道疏通记录一宗、2015年8月21日孙亚静签字确认的房屋装修前检查确认表、GB50015-2010建筑给排水设计规范证明。孙亚静对雨污水管道疏通记录的真实性不予认可，主张系中海物业烟台分公司单方制作；对房屋装修前检查确认表的真实性无异议，但主张接收房屋时下水管道通畅，并不能确保下水管道一直通畅；对建筑给排水设计规范，孙亚静主张真实性无法确认，与本案没有关联性。二被告提交照片打印件三张，证明案涉房屋内地面结冰干净透明，为雨水管所反雪水，并且中海物业烟台分公司工作人员发现案涉房屋发生反水后，及时清理地面结冰，尽到了应尽义务。孙亚静对照片的真实性无异议，但主张从照片中无法看出反水是否为雪水，且物业方为其处理积水，系因物业方对案涉房屋受损负有责任。二被告另提交从天气网查询的2016年1月份烟台市天气详单打印件、401室业主入伙通知书、入伙手续会签单，证明案涉房屋发生反水系烟台市气温较低及401室业主未在规定时间收房以对房屋实施合理管理的共同原因所致。孙亚静对烟台市天气详单打印件的真实性不予认可，主张该证据不能证明事发时真实的天气情况。对401室业主入伙通知书、入伙手续会签单，孙亚静主张该证据与本案无关。原、被告争执的问题二：孙亚静的经济损失。孙亚静主张因墙面反水严重，无法进行局部维修，亦不能粘贴普通壁纸，故其使用硅藻泥装修墙面，支出装修费41860元。孙亚静提交照片打印件10张、硅藻泥订货单、收银单证明，二被告对照片的真实性不予认可，主张系黑白打印件，无法辨认墙面污损情况；二被告对订货单、收银单的真实性无异议，但主张订货单、收银单落款时间均在2016年7月14日之后，而案涉房屋在2016年5月13日已装修完毕。孙亚静另提交2015年10月14日壁纸订货单、增值税发票、芝罘区博睿建材经营店出具的证明，主张发生反水倒灌前，其购买壁纸用于装修花费28356元。壁纸订货单上载明了品名、型号、数量、单价、金额等，顾客签名处填写有孙召品。孙亚静自述孙召品系其父亲。二被告对壁纸订货单的真实性不予认可，主张顾客签名处并非孙亚静填写；对增值税发票、芝罘区博睿建材经营店出具的证明，主张出具单位与壁纸订货单的供货单位名称不一致，且证明上没有出具单位法定代表人或者经营者、经办人的签字。孙亚静主张因案涉房屋受损延误其一年的居住时间，其支出租金参照2016年类似地段、类似面积的房屋租金价格每月1000元，计算一年为12000元。二被告对孙亚静主张的房屋租金不予认可，主张孙亚静未提交证据证明其租房的起始时间及费用标准。二被告主张案涉房屋在2016年5月13日装修完毕，发生反水时尚未装修完毕，亦未实际居住，不会产生租赁费用。提交孙亚静签字确认的装修竣工检查申请表、装修申请及结算表证明。孙亚静主张因房屋受损其产生交通费、误工费合计15000元，二被告不予认可。审理中，孙亚静申请对被浸泡的墙面是否可以粘贴普通壁纸进行鉴定；申请对2016年至2017年度案涉房屋所在地段相同面积的房屋租金进行鉴定。一审法院认为，孙亚静与烟台中海地产有限公司于2015年4月20日签订《商品房买卖合同》，《中海紫御公馆临时管理规约》约定物业服务机构为中海物业烟台分公司，孙亚静与中海物业烟台分公司之间成立物业服务合同关系。关于问题一，根据《住宅专项维修资金管理办法》第三条的规定，共用设施设备是指由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，排水管道设施属于住宅业主间共同使用的设施设备，不具有利用上、构造上的独立性，应认为案涉房屋发生反水系因共用设施设备冻结所致。中海物业烟台分公司提供的证据不足以证明已完全尽到共用设施设备维护管理义务，对孙亚静因案涉房屋发生反水造成的损失，应予赔偿。中海物业管理有限公司烟台分公司系中海物业管理有限公司的分支机构，中海物业管理有限公司、中海物业管理有限公司烟台分公司应共同承担赔偿责任。关于问题二，孙亚静的房屋因反水致墙面壁纸受损，孙亚静提供的增值税发票等能够证明其购买壁纸花费28356元，二被告应赔偿孙亚静财产损失28356元。孙亚静要求以硅藻泥费用为标准计算墙面装修损失，于法无据，法院依法不予支持。对孙亚静提出对被浸泡的墙面是否可以粘贴普通壁纸进行鉴定的申请，一审法院不予准许。因反水致孙亚静房屋墙面壁纸受损，孙亚静未能及时入住，二被告应赔偿房屋租金损失，结合本案案情，法院酌定房屋租金损失按两个月计算，孙亚静主张每月租金按1000元计算，亦为合理，法院予以采信，二被告应赔偿孙亚静房屋租金损失2000元。对孙亚静提出对2016年至2017年度受损房屋所在地段相同面积的房屋租金进行鉴定的申请，法院不予准许。孙亚静要求二被告赔偿交通费、误工费合计15000元的诉讼请求，证据不足，法院依法不予支持。综上，二被告应共同赔偿孙亚静财产损失28356元、房屋租金损失2000元，合计30356元，对孙亚静诉讼请求中的合理部分，法院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款及相关法律法规之规定，一审法院判决：一、被告中海物业管理有限公司、中海物业管理有限公司烟台分公司共同赔偿原告孙亚静经济损失合计30356元，限于判决生效后五日内付清。二、驳回原告孙亚静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1522元，由原告负担852元，由二被告共同负担670元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交上诉人与烟台田启管道工程有限责任公司签订的分包项目委托书一份，证实上诉人将涉案房屋所在中海紫御公馆小区的污水管道清理工作委托给烟台田启管道工程有限责任公司处理，该公司定期对小区污水管道进行定期清理，上诉人履行了物业服务合同的义务；上诉人提交装修违规通知单张贴照片两张，证实被上诉人违规装修，上诉人已通知其整改，被上诉人拒不整改。被上诉人对此不予认可。本院认为，2015年4月20日，被上诉人购买上诉人作为物业服务合同的商品房一套；2016年1月，被上诉人房屋因管道发生反水倒灌而致内墙面装修受损。上述事实清楚，证据充分，应予认定。上诉人提起上诉的主要理由有二，一是发生返水是在业主专有区域，上诉人没有维护管理义务，不应赔偿；二是即使赔偿，该房屋被上诉人未实际居住，长时间未发现情况造成损失扩大，被上诉人应就损失扩大承担责任，且一审判决对于损失数额认定有误。关于理由一，通过现场照片、上诉人的小区业主微信群中的信息等，可以认定造成被上诉人房屋装修损失的“返水”，是因上诉人管理维护的管道被冻结，污水返流至被上诉人室内造成的，上诉人补充上诉状中主张的被上诉人对于房屋的改造、装饰并非造成“返水”损失的原因，故上诉人主张在被上诉人专有区域发生“返水”损失，上诉人不应赔偿的主张，证据不足。另外，上诉人上诉状补充中提出的化粪池清掏项目的分包项，并不能免除其应承担的本案所涉赔偿责任。关于理由二，被上诉人发现损失状况后，及时与上诉人联系，上诉人亦帮助被上诉人清理现场污水等，一审判决充分注意到合理损失部分，故上诉人主张被上诉人应承担扩大损失，依据不足；关于损失数额，一审判决认定直接损失部分数额，对于被上诉人主张的超出直接损失部分并未支持，故上诉人仅凭分析而主张一审判决确定的损失数额有误，理由不当，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费559元，由上诉人中海物业管理有限公司、中海物业管理有限公司烟台分公司负担。本判决为终审判决。审判长  曹红岩审判员  栾建伟审判员  刘欣仪二〇二〇年三月十二日书记员  王译伟