广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初11237号原告：深圳市皇嘉投资集团有限公司，住所地深圳市龙华区民治街道民强社区优城北区AB座2102，统一社会信用代码91440300764975369P。法定代表人：钟华超，总经理。委托诉讼代理人：李剑锋，广东宝城律师事务所律师。被告：杜美灵，女，汉族，1980年3月16日出生，身份证住址河南省鹿邑县，上述原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李剑锋到庭参加诉讼，被告杜美灵经合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原、被告诉辩争议原告深圳市皇嘉投资集团有限公司的诉讼请求：1、判令被告立即搬离原告位于深圳市宝安区××大道××商业广场××楼××、××号租赁房屋；2、被告向原告支付商铺使用费人民币261647元（租金按60970元/月，管理费按6056元/月计算，从2019年3月29日计至搬离当月止，暂计至2019年7月28日，另拖欠2019年4月至7月份水电费24129元）；3、被告向原告支付逾期付款违约金63246元（以拖欠费用为本金，按每日千分之五，从拖欠之日起计至偿清之日止，暂计至2019年7月28日）；上述两项合计324893元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年3月29日，原告与被告签订的《商铺使用合同》一份，约定将位于深圳市××大道××商业广场××楼××、××号房屋出租给被告用于健身俱乐部经营场所，合同期限为3年，自2016年5月29日至2019年5月28日止，并就铺位设立、物业管理、费用缴纳及使用费递增、合同解除及违约责任等事项作出约定。被告承租涉案房屋后注册成立个体户“翔宇健身会所”，但在合同期内存在多次严重违反合同约定逾期支付租金、管理费及水电费的情况，合同到期后仍拖欠各项费用合计近12万元，至今未付。有鉴于此，原告在合同到期前便提前通知被告合同到期后不再与其续租，结清所欠费用，并限期搬离。但被告无故既不搬离，也拒不支付拖欠的使用费，给原告造成重大经济损失。原告为维护自身合法权益，唯有向贵院提起诉讼解决。原告当庭撤回第一项诉讼请求，其他诉讼请求不变。被告杜美灵没有提交答辩意见。本院查明的事实2016年3月29日，甲方深圳市皇嘉投资有限公司、乙方杜美灵于深圳市民治街道签订《商铺使用合同》，主要内容为：一、乙方使用经营场所（铺位）位于深圳市宝安区××大道××商业广场××楼××、××号，建筑面积1211.22平方米，经营项目为健身俱乐部……三、使用期限自2016年5月29日起至2019年5月28日止，共三年……十一、房屋使用期满或因乙方违约等原因导致本合同提前解除，房屋的装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除……十二、乙方须于每月5日前交纳当月的各项费用，应缴费用：1、两个月使用的保证金人民币104544元和一个月的使用费人民币52272元、一个月的管理费人民币6056元。履约保证金在合同顺利履行的情况下，于合同期满结清各项费用，甲方验收使用场所及配套设施合格后甲方无息退还乙方履约保证金，但合同有约定甲方有权没收履约保证金除外；2、自商铺使用合同签订之日起，按甲方管理规定交纳相应的管理费为：5元/月/平方，为人民币6056元，不包含水费、电费等相关费用；3、商铺使用费为：第一年使用费为人民币52272元/月，计租日期从2016年5月29日起，第二年度开始递增，每年递增率为8%；2016年5月29日至2017年5月28日每月使用费人民币52272元，2017年5月29日至2018年5月28日每月使用费人民币56454元，2018年5月29日至2019年5月28日每月使用费人民币60970元……十三、如乙方延迟支付应缴款项（含水电费）超过10天，则甲方有权从第11天起每日收取当月所欠费用的5‰作为滞纳金，并可对该铺位采取停水、停电或封闭其营业场所等措施，如乙方延至第30天仍未缴清费用，则甲方有权单方面解除合同并没收保证金，同时乙方须向甲方支付拖欠的所有费用及滞纳金……二十一、乙方的雇员或经乙方同意使用其商铺人员的行为视为乙方行为，上述人员违反本合同的行为责任由乙方承担……二十三、乙方在使用本合同所涉物业时已知晓该物业的产权情况，无论任何原因致本合同无效，甲乙双方均不存在过错，但本协议约定的使用费依然有效，乙方自愿同意依该使用费标准支付……原告确认被告已支付保证金人民币104544元。原告提交的催费通知单显示，皇嘉商业广场管理处于2018年10月15日、2019年1月5日、2019年1月22日、2019年2月21日、2019年5月6日向406－422商铺（翔宇健身会所）发出催费通知，被告工作人员在通知上签名。原告表示被告已支付租金至2019年3月份，4月份的租金支付了1万元。2019年5月13日,原告向被告发出通知，要求被告于2019年5月29日结清历史欠费、办理商铺返还手续、撤离承租商铺内物品、配合现场接管验收等。2019年6月1日,皇嘉商业广场管理处向被告发出限期搬离的通知，告知其没有履行《使用合同书》约定，也没有按照2019年5月13日通知执行，其须于2019年6月10日前搬离室内设施设备并归还原有建筑物，否则将按照《使用合同书》强制执行。2019年7月10日，皇嘉商业广场管理处再次向被告发出限期搬离通知，要求其于2019年7月25日前搬离、归还原有建筑物，逾期未搬离的，后果自行承担，管理处概不负责。2019年10月10日，甲方（卖方）杜美灵、乙方（买方）史昌顺签署《物品处置协议》，主要内容为：一、甲方一次性将深圳市龙华区民治街道皇嘉商业广场4楼406-411/419-411号商铺旧物资（旧设施、设备）打包处理给乙方；二、打包价格人民币18000元；三、保证金人民币2000元；四、乙方拉运时间为2019年10月11日至2019年10月13日；五、2019年10月10日前向甲方缴清物资处置费18000元及保证金2000元，若乙方超过约定清理、损坏原有建筑物押金将不予退还；六、搬运人员及车辆组织由乙方承担，并负责搬运人员、车辆的安全，乙方自行负责白天转运物品和安全，同时乙方听从甲方指挥；七、乙方须将处置现场所有物品运走，不得存留、丢弃任何物品，造成垃圾堆放否则协议终止，保证金不退；八、本协议一式肆份，甲乙双方各一份，物业管理处、工作站各一份。原告确认被告于2019年10月10日实际清场。另查明，原告表示案涉租赁房屋没有产权证书，原告也未提交案涉房屋的建设工程规划许可证。再查明，深圳市皇嘉投资有限公司于2016年11月11日变更名称为深圳市皇嘉投资集团有限公司。以上事实，有原告提交的商铺使用合同、催费通知单、通知、商事主体登记及备案信息查询单、物品处置协议等证据以及庭审笔录予以证实。本院判决理由和结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告用于出租的房屋未取得合法产权证书或建设工程规划许可证，其与被告签订的《商铺使用合同》依法应认定为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告应返还被告租赁保证金人民币104544元，被告应返还原告案涉租赁房屋。原告已于2019年10月10日收回案涉租赁房屋，被告无需再行返还；被告占用房屋期间应支付房屋占有使用费，房屋占有使用费可参照商铺使用合同约定的标准计算。关于房屋占有使用费、管理费。被告实际占用案涉租赁房屋至2019年10月10日，被告自2019年3月29日起未按时足额缴纳租金，仅于4月支付了1万元，被告还应向原告支付房屋占有使用费380208元[60970元×6个月+（12天÷30天）×60970元-10000元]、管理费38758.4元[6056×6个月+（12天÷30天）×6056元]。关于水电费。原告未举证2019年4月至7月期间被告使用水电的情况，不能证明被告实际拖欠的水电费用金额，依法应当承担举证不能的后果，故本院对原告水电费的请求不予支持。关于逾期付款违约金。因《商铺使用合同》为无效合同，双方在合同中关于逾期付款违约金的条款为无效约定，故原告主张被告应支付逾期付款违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因原告本案的诉请为金钱给付，与原告应向被告返还的租赁保证金可相抵，抵扣后被告还需支付原告房屋占有使用费275664元（380208元-104544元）、管理费38758.4元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杜美灵于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市皇嘉投资集团有限公司房屋占有使用费人民币275664元、管理费人民币38758.4元；二、驳回原告深圳市皇嘉投资集团有限公司的其他诉讼请求。如未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3087元，由原告深圳市皇嘉投资集团有限公司负担人民币100元，被告杜美灵负担人民币2987元。受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 赵  宏  伟二〇二〇年三月二十七日书记员 刘丽萍（兼）书记员 黄  丽  敏附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。