四川省成都市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川01民终2275号 上诉人（原审被告）：施雪琼，女，1969年1月20日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 被上诉人（原审原告）：袁俊，男，1989年4月9日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：谭斌，四川法锐律师事务所律师。 上诉人施雪琼因与被上诉人袁俊返还原物纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院(2019）川0106民初7204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 施雪琼上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回袁俊的诉讼请求。2.袁俊承担本案的诉讼费用。事实和理由：一审适用法律错误，应当依法予以纠正。1.施雪琼与案外人李德智就案涉房屋签订的房屋租赁合同合法有效，应当受到法律保护。施雪琼与李德智就案涉房屋签订房屋租赁合同，约定李德智将房屋出租给施雪琼使用，租赁期限从2015年7月1日至2017日6月30日止。施雪琼也于2014年2月将30万元租赁费支付给了李德智的配偶李敏，李德智也已经将房屋交付施雪琼占有使用。2.袁俊虽于2019年1月8日通过司法拍卖网络平台竞价购得案涉房屋，但根据法律规定，因该房屋的租赁期限未届满，则袁俊要求施雪琼搬离并返还该房屋的诉讼请求不能得到支持。 袁俊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求驳回施雪琼的上诉请求。 袁俊向一审法院起诉请求：1.施雪琼搬离并返还袁俊位于金牛区房屋；2.施雪琼向袁俊支付房屋占用费4000元（自2019年3月5日起按照每月2000元计算至施雪琼搬离房屋之日止，暂计算至5月4日）；3.案件涉诉费用由施雪琼承担。 一审法院认定事实：位于金牛区38号2栋1单元7楼12号住宅（权072921）曾是李德智、李敏共同所有，且于2009年7月27日对上述房屋抵押给了中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行（即抵04×××94），抵押期限至2029年7月23日。于2015年6月11日，上述房屋再次轮候抵押给了中国民生银行股份有限公司成都分行（即抵159770），抵押期限至2016年6月8日。 2015年6月26日，施雪琼与案涉房屋原所有权人李德智签订房屋租赁合同，约定：李德智将位于成都市金牛区房屋出租给施雪琼居住使用，房屋租赁期为12年，从2015年7月1日起至2027年6月30日止。当日，李德智向施雪琼出具《收条》，载明：今收到施雪琼交来的红花南路38号2栋1单元7楼12号房屋保证金贰万元整。收款人：李德智。2015年7月6日，李德智出具《收条》，载明：今收到施雪琼交来的红花南路38号2栋1单元7楼12号房屋租金贰拾捌万捌仟元整。收款人：李德智。中国农业银行股份有限公司成都厂北路支行出具交易明细表载明：2014年2月14日，施雪琼向李敏转账300000元。 2017年5月16日，上述房屋第一顺位抵押权人中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行向四川省成都市成都公证处申请出具对被申请执行人李德智、李敏具有强制执行力执行证书，并向一审法院申请对李德智、李敏采取强制执行措施。 2019年1月8日，袁俊在成都市金牛区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上，通过公开竞价方式购买了案涉房屋即成都市金牛区住宅（不动产权第0070874号，房屋建筑面积109.42平方米）。 2019年2月13日，成都市金牛区人民法院出具（2017）川0106执6954号之三执行裁定书，裁定：将被执行人李德智、李敏共同所有的位于成都市金牛区住宅（权0729721）变更登记至买受人即袁俊（身份证号：5101211989××××××××）名下。至此，袁俊依法取得案涉房屋的所有权。 一审法院庭审中，双方一致认可案涉房屋的市场租金在2000元左右。对双方一致认可的事实，一审法院依法予以采纳。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”。本案中，施雪琼是否应当搬离该房屋的，关键在于该房屋抵押权的实现是否能够对抗房屋买卖合同中“买卖不破租赁”的特殊规定。就本案而言，案涉房屋在出租给施雪琼前，就已经设立了抵押权并依法登记。2017年9月15日，该房屋抵押权人为实现其债权向一审法院提起了申请执行李德智、李敏公证债权执行文书，执行过程中，为保障权利人的合法权益，一审法院对案涉房屋进行了拍卖，买受人为袁俊。至此，本案案涉房屋所有权变动是因抵押权人为实现抵押权而发生的物权变动，属于“买卖不破租赁”的例外情形，根据上述法律规定可知，租赁合同对受让人不具有约束力。故袁俊请求施雪琼搬离并返还该案涉房屋的诉请符合法律规定，一审法院予以支持。 关于袁俊请求施雪琼支付房屋占用费的诉请，因袁俊通过法院依法拍卖而合法取得了案涉房屋所有权，虽然施雪琼在租赁案涉房屋时一次性支付了案涉房屋的十二年租金，但自2019年2月13日以后，袁俊是案涉房屋的所有权人，李德智及李敏不再是案涉房屋的所有权人，也就无权再收取房屋的租金，又因施雪琼至今占有使用案涉房屋，因此，袁俊按照同地段房屋的市场租金要求施雪琼支付占有使用案涉房屋期间的租金，符合事实和法律规定，一审法院对袁俊的该诉讼请求依法予以支持。 综上，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决：一、施雪琼在判决生效之日起10日内搬离位于成都市金牛区的房屋（即不动产权第××号），并将该房屋返还给袁俊；二、施雪琼在判决生效之日起10日内向袁俊支付成都市金牛区房屋占有使用期间的租金（该租金自2019年3月5日起按照每月2000元计算至案涉房屋腾退交付给袁俊之日止）；三、驳回袁俊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由施雪琼承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求均未提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：袁俊要求施雪琼搬离案涉房屋，并要求施雪琼支付相应期间的房屋占有使用租金的诉请，应否得到支持。对此，本院评析如下： 袁俊在人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上，通过公开竞价方式购买案涉房屋，并依法定程序取得该讼争房产的权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。”因此，本案中施雪琼占有房屋不移交引发的腾退争议，应当通过执行程序予以解决，不属于民事案件的受理范围。 综上所述，施雪琼的上诉请求虽然不能成立，但因本案争议并不属于民事案件的受理范围，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初7204号民事判决； 二、驳回袁俊的起诉。 一审案件受理费50元退回袁俊；施雪琼预交的二审案件受理费100元予以退回。 本裁定为终审裁定。 审判长  崔俊安 审判员  周 文 审判员  滕 洁 二〇二〇年三月二十七日 书记员  文钧浩