河南省南召县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1321民初4421号原告：袁小霞，女，1956年5月6日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：袁田田，女1986年7月8日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区，与原告系母女关系。被告：张三军，男，1978年2月13日出生，汉族，住新郑市。委托诉讼代理人：张艳军，河南豫宛律师事务所律师。原告袁小霞与被告张三军确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁小霞的委托诉讼代理人袁田田、被告张三军及其委托诉讼代理人张艳军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁小霞向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2005年4月7日签订的宅基地房屋买卖合同无效；2、被告腾退该房屋给原告；3、原告返还被告购买宅基地及房屋款15000元；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告原系南召县老城村八队农民，在本村有宅基地一块，其上有房屋六间。2005年4月7日，原、被告之间签订契约，由被告以15000元购买原告的宅基地及六间房屋，契约上载明宅基地面积1.8分（折合120平方米），房屋六间。被告购买该宅基地及房屋时，系河南省方城县人，不是本村农民，现在被告户籍地是河南省，也不是本村村民。根据2004年8月28日修正的《中华人民共和国土地管理法》第8条：“宅基地属于农民集体所有”、第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租……”因此村民与非本村村民以外的人签订转让农村宅基地房屋的协议是无效的，不符合宅基地及农村宅基地上房屋买卖的规定，本案的合同应属无效合同。被告张三军辩称：本人户籍系方城县，但妻子的户籍系南召县小店乡杨树坪村，2002年8月16日，与妻子举行结婚仪式后，本人及妻子常年在南召县租房居住。2004年4月9日，妻子刘金贵生育一儿子取名张溢鸿；2005年11月9日生育一女儿取名张满军。2010年7月12日，本人与杜金贵补办结婚登记。原、被告于2005年4月7日签订的《房场买卖协议》为合法、有效合同，人民法院应当驳回原告的诉讼请求，维护本人的合法权益。具体理由为：一、原、被告签订的《房场买卖协议》为合法、有效合同。原、被告作为完全民事行为能力人，在平等、自愿、协商下，在中人凌静见证的情况下签订了买卖合同，该合同是双方真实意思表示一致的基础上签订的。根据《民法通则》第55条和《中华人民共和国合同法》第44条第1款规定，依法成立的合同，自成立时生效。故该协议为合法、有效的协议。二、原、被告之间签订的《房场买卖协议》符合法律的规定，不存在无效的事由，为有效合同。1、根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。而在《中华人民共和国土地管理法》第六十二条条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。”由此可知，该法并未禁止农村房屋的买卖和出租。同时，根据《中华人民共和国民法通则》第七十五条第一款，房屋属于公民个人财产范畴，公民的合法的私有财产不受侵犯。根据《民法通则》第71条规定：“公民个人（包括农民在内）对于其房屋既然有受法律保护的财产所有权，自然有依法对自己的财产占有、使用、收益和处分的权利。其中的处分，包括出卖、互易、赠与等方式。”从中我们可以看出，农村村民有权利出卖自己在农村的房产。2、《中华人民共和国物权法》第一百五十五条规定“已经登记的宅基地使用权转让或消灭时，应及时办理变更登记或注销登记手续”该条款也表明了宅基地是可以转让的。该《房场买卖协议》符合法律的规定，不存在欺诈、胁迫手段，损害国家、集体、第三人的利益的合同，也不存在以合法形式掩盖非法目的，也没有损害公共利益。也没有违反法律的强制性规定，不属于《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。故本案中原、被告之间的房场买卖合同合法、有效。三、根据“房地一体主义”，原、被告之间的《房场买卖协议》为合法有效的合同。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。按照《中华人民共和国土管理法》第4条“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地”的规定属于建设用地，也应当按《中华人民共和国物权法》第147条实行地随房走的“房地一体主义”。本案中，被告购买的原告的房场，不仅仅是房场还有六间房屋，且该房场属于国家编制土地利用总体规划建设用地，应当按照地随房走的“房地一体主义”。故原、被告之间的买卖房场的合同为合法有效的合同。四、根据诚实信用原则，人民法院应当依法判令原、被告之间的合同合法有效。根据《中华人民共和国民法总则》第七条规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”。原、被告在2005年以15000元的价格购买了6间房屋及宅基地，符合当时的等价交换。现在以合同无效为由主张腾房，明显违反诚实信用原则。五、原告以《中华人民共和国土地管理法》第63条的规定为由确认合同无效，是对法律的理解错误。《中华人民共和国土地管理法》第63条的规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”，指的是农用地。本案中的宅基地是建设用地，而不是农用地。根据法律规定宅基地是可以依法转让的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有异议的证据，本院认证如下：对被告所举南召县小店乡杨树坪村委的证明、南阳向东机械工业有限公司的证明及南召县公安局小店派出所的证明能相互印证，2005年4月7日原、被告签订房屋买卖协议时，虽然被告张三军签订的协议，但实属杜金贵和被告张三军共同购买。对被告张三军所举杜金贵迁移到云阳镇老城居委会的常住人口登记卡，系有权部门出具，原告的异议不能成立。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张三军原户籍系河南省方城县，其妻杜金贵原户籍系河南省南召县小店乡杨树坪村。2002年8月16日，杜金贵与被告张三军举行结婚仪式后以夫妻名义在南召县租房居住。2004年4月9日，杜金贵与被告张三军生育一儿子取名张溢鸿；2005年11月9日生育一女儿取名张满军。2010年7月12日，杜金贵与被告张三军补办结婚登记。原告袁小霞原系南召县老城村八组农民，在本村有宅基地一块，其上有房屋六间。2005年4月7日，原、被告之间签订契约，契约内容为：经双方同意，立契约人协商在老城第七组房子一处面积1.8厘分房子六间卖给张三军永久管业。当时双方协定价为壹万伍仟元整。房场四至：东至界石邻范文英，西至三四五六部队公路边；南至栋西出路边；北至墙外界。四至分明，当时款约两清，各无异说，恐后无凭，特立此约为证。立卖房场契约人袁小霞，中人凌静，受业人张三军，公元2005年4月7日立。该房无宅基地使用证及房屋所有权证。购买后被告张三军在原有房屋的基础上，进行了维修。随着经济社会的发展，南召县老城村改名为南召县老城居委会。原告袁小霞的户籍也从农村迁至城市，现为郑州市二七区二道街256号院4号楼9单元17号居民。2020年1月2日，杜金贵的户籍从南召县小店乡迁至南召县××××组。现原告以被告购买该宅基地及房屋时，不是本村农民为由，请求确认合同无效。本院认为：民事活动应当遵循诚实信用原则。在原、被告签订购买房屋协议时，虽然杜金贵和被告张三军未办理结婚登记，但双方于2002年8月即举行了结婚仪式以夫妻名义共同生活，该房屋在同居期间所购买，且杜金贵和被告张三军于2010年补办了结婚登记，该房屋可以认定为杜金贵和被告张三军共同购买。本案中，原、被告签订购房合同时意思表示真实，该合同已履行完毕达十四年之久。南召县老城村也因城镇发展更名为南召县老城居委会，现房屋所在地属于城镇范围，作为该房屋的共有人杜金贵于2020年1月2日取得了南召县老城居委会的户籍，且原告已丧失了南召县老城居委会的户籍，故原告以被告购买房屋时不是本村居民为由要求认定合同无效的理由，因情势发生了变更，其请求不能成立，本院不予支持，对于其他诉讼请求，本院亦不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款，判决如下：驳回原告袁小霞的诉讼请求。本案受理费100元，由原告袁小霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉书状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  丁恒众人民陪审员  张付敏人民陪审员  刘中桂二〇二〇年三月三十日书 记 员  李 锋