河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫09民终3015号上诉人（原审被告、反诉原告）：李合锋，男，1973年3月21日出生，汉族，住濮阳市。上诉人（原审被告）：濮阳我爱我家房地产中介有限公司，住所地濮阳市人民路与昆吾路交叉口南100米路东379号。法定代表人：杨建玲，该公司经理。委托诉讼代理人：常利生，男，1981年9月18日出生，汉族，系公司工作人员，住濮阳县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：薛英杰，女，1993年9月6日出生，汉族，住范县。委托诉讼代理人：任先海，河南航塔律师事务所律师。上诉人李合锋、上诉人濮阳我爱我家房地产中介有限公司（以下简称濮阳我爱我家）因与被上诉人薛英杰房屋买卖合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初7954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李合锋，上诉人濮阳我爱我家的委托诉讼代理人常利生，被上诉人薛英杰的委托诉讼代理人任先海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李合锋上诉请求：1、撤销濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初7954号民事判决书第一、第二、第五项之判决；2、依法改判李合锋与薛英杰双方继续履行购房合同，由薛英杰向李合锋支付违约金10000元；3、本案一审、二审诉讼费、反诉费用由薛英杰承担。事实和理由：1、李合锋与薛英杰签订的房屋买卖合同合法有效，应当继续履行该合同，薛英杰要求解除合同没有事实依据。2、薛英杰充分了解了涉案房屋为网签预售房、建行按揭贷款房、有法院查封和毛坯现房，通过濮阳我爱我家成交，并签订房屋买卖合同，约定由薛英杰支付全部购房款后，李合锋将房屋办理应到薛英杰名下。房屋抵押及被查封均不影响合同的履行，双方应当履行房屋买卖合同，本案合同不符合合同解除的条件。濮阳我爱我家上诉请求：1、依法将一审判决第三项变更为李合锋、薛英杰各自承担已付中介服务费，濮阳我爱我家作为居间方不承担任何一方的经济损失；2、由李合锋、薛英杰中的违约方承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院没有查清薛英杰不履行房屋买卖合同中房款支付义务和自行放弃购买权的事实，违法解除合同；2、2019年6月初，薛英杰经濮阳我爱我家在对涉案房屋存在法院查封房等情况下，与李合锋当面成交时，薛英杰承诺支付5000元中介服务费作为辛苦费，2019年6月23日，薛英杰向李合锋支付了定金50000元，李合锋向濮阳我爱我家支付了10000元的中介服务费濮阳我爱我家收取的费用不应退还。薛英杰对李合锋、濮阳我爱我家的上诉辩称，在签订合同时，李合锋隐瞒了涉案房屋被法院查封及在银行抵押的事实，被法院查封是禁止出售的行为，薛英杰的购房目的不能实现，薛英杰有权行使解除权。濮阳我爱我家收取中介费没有事实和法律依据，故应返还中介费。因李合锋严重违约，其反诉请求没有事实和法律依据。故本案应驳回上诉，维持原判。薛英杰向一审法院起诉请求：1、依法判令解除薛英杰与李合锋、濮阳我爱我家房签订的第7856096号房屋买卖合同；2、依法判令李合锋、濮阳我爱我家房地产中介有限公司连带双倍返还薛英杰定金100000元；3、依法判令濮阳我爱我家房返还薛英杰中介费5000元；4、本案诉讼费由李合锋、濮阳我爱我家承担。李合锋向一审法院反诉请求：1、判令双方继续履行购房合同，并由薛英杰向李合锋支付违约金10000元；2、诉讼费用由薛英杰承担。一审法院认定事实：2019年6月23日，薛英杰（买方）与李合锋（卖方）在濮阳我爱我家（中介方）签订《房屋买卖合同》（编号7856096）一份，主要约定：一、薛英杰购买李合锋坐落于中房理想城小区005幢2单元2303号房，建筑面积111.52平方米，成交总价款700000元，总价款中不包含应当由买方的税费、中介费、代理费等；二、该房屋所有权证明是网签合同，未向外出租；三、双方约定买方一次性全额付款，与签订合同时向卖方支付定金5万元，此定金可转为房款。双方未约定支付房款时间；四、卖方应当在收到全部房款时将房屋交付给买方。办理产权交易过户手续所发生的税费由卖方承担。五、逾期交房在十日内，自约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日，卖方按日计算向买方支付已交房价款万分之三的违约金，并于该房屋实际交付之日起十日内向买方支付违约金，合同继续履行。六、逾期付款在十日内，自约定的付款期限届满之次日起至实际付款之日，买方按日计算向卖方支付逾期应付房款万分之三的违约金，并于实际付款之日起十日内向卖方支付违约金，合同继续履行。关于合同所涉房屋的抵押情况，薛英杰、李合锋双方所持的合同中的约定不一致，薛英杰的合同为该房屋未设定抵押，李合锋的合同为该房屋已经设定抵押，但未对抵押情况说明。2019年6月23日，薛英杰向濮阳我爱我家交纳了50000元定金。同日，薛英杰交纳了中介服务费5000元。一审法院另查明，2015年8月，李合锋与濮阳众诚置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号00074343）一份，约定李合锋购买濮阳众诚置业有限公司开发建设的“理想城”小区005幢2单元23层2303号房，总房款487076元，首付款147076元，余款340000元采用银行按揭贷款方式支付。2015年9月，李合锋办理银行贷款手续，将涉案房屋抵押，获得银行贷款290000元，支付到濮阳众诚置业有限公司账户。涉案房屋网签登记到李合锋名下。因李合锋与濮阳众诚置业有限公司发生争议，濮阳众诚置业有限公司提出诉讼。一审法院作出（2018）豫0902民初7156号民事判决，该民事判决生效后，李合锋拒不履行生效判决确定的义务，濮阳众诚置业有限公司提出强制执行申请，本院于2018年6月5日作出（2018）豫0902执保229号执行裁定书，将涉案房屋查封，查封期限三年。至薛英杰提出诉讼时，涉案房屋仍在查封中。2019年7月，涉案房屋经法定程序进行司法拍卖。2019年8月，李合锋自行竞拍成功，向一审法院支付拍卖款项，履行完（2018）豫0902民初7156号民事判决全部义务后，一审法院于2019年8月5日作出（2018）豫0902执3662号结案通知书。2019年8月26日，李合锋取得涉案房屋的不动产权登记证书，于2019年8月27日办理交房手续，接收涉案房屋。一审法院又查明，2019年6月23日，濮阳我爱我家出具10000元中介费收据一份，注明交款人李合锋，收款事由为“业主中介费由定金中直接支付”。2019年6月23日，李合锋从濮阳我爱我家领取薛英杰定金20000元。2019年9月12日，李合锋从濮阳我爱我家领取薛英杰定金20000元。一审法院认为，本案争议的焦点问题是：薛英杰与李合锋、濮阳我爱我家进行房屋买卖时，李合锋是否如实告知薛英杰房屋已经在银行抵押并且被司法查封，三方在履行房屋买卖合同的过程中是否存在违约行为，应否承担违约责任。薛英杰和李合锋签订合同时，在合同中写明是网签合同，表明涉案房屋还没有进行不动产权登记，存在交易风险，但不能由此认定涉案房屋存在抵押情形，合同中对涉案房屋是否抵押有选择约定项，但双方的合同选项不一致，虽然李合锋的合同选择涉案房屋有抵押，但是对抵押情况没有注明，不能认定李合锋将涉案房屋的抵押情况明确告知了薛英杰。涉案房屋在2018年6月5日被法院司法查封，司法查封的房屋未经法院允许不得转让，李合锋对此事是明知的，但没有证据证明其将司法查封的情况告知薛英杰，且其转让房屋已经得到法院的允许。综上，李合锋在与薛英杰进行房屋买卖时，隐瞒了房屋被司法查封的事实，其存在违约行为，薛英杰要求解除三方签订的房屋买卖合同的诉讼请求，一审法院予以支持。薛英杰要求李合锋、濮阳我爱我家连带双倍返还定金100000元，三方房屋买卖合同解除后，李合锋、濮阳我爱我家应当返还薛英杰已经交付的定金，因薛英杰的50000定金支付给濮阳我爱我家，濮阳我爱我家交给李合锋40000元，剩余10000元作为中介费，但本次房屋买卖合同没有成功交易，该10000元中介费不应收取，应返还给李合锋，根据本案情况，由濮阳我爱我家将该10000元直接返还给薛英杰较宜，故由李合锋返还薛英杰定金40000元，由濮阳我爱我家返还10000元。三方在合同中没有约定定金双倍返还的惩罚条款，对于薛英杰要求双倍返还定金，一审法院不予支持。但李合锋在签订房屋买卖合同时没有如实告知薛英杰房屋被司法查封的事实，在薛英杰得知该事实要求解除合同、退还定金时，没有及时返还定金，应向薛英杰支付该笔资金占用期间的损失，即李合锋自2019年7月11日薛英杰向一审法院提起诉讼之日至定金全部返还付清之日，按中国人民银行同期贷款利率计算向薛英杰支付利息。薛英杰要求濮阳我爱我家返还中介费5000元，因本次房屋买卖合同没有成功交易，根据相关法律规定，濮阳我爱我家不应收取中介报酬，故应向薛英杰返还中介费5000元，对薛英杰此项诉讼请求，一审法院予以支持。李合锋反诉要求双方继续履行购房合同，并由薛英杰向其支付违约金10000元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第四百二十七条之规定，判决：一、解除薛英杰与李合锋、濮阳我爱我家房于2019年6月23日签订《房屋买卖合同》（编号7856096）；二、李合锋于本判决生效后十日内退还薛英杰购房定金40000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年7月11日至全部付清之日）；三、濮阳我爱我家房于本判决生效后十日内退还薛英杰购房定金10000元及中介服务费5000元；四、驳回薛英杰的其他诉讼请求；五、驳回李合锋的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，由薛英杰负担1100元，由李合锋负担1300元；反诉费25元，由李合锋负担；保全费1020元，由李合锋负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。濮阳我爱我家提交的证据有：通话录音三份，证明目的：薛英杰违背买卖合同条款的约定与李合锋没有达成共识造成薛英杰单方违约。对于当事人争议的事实认定如下：1、薛英杰、李合锋持有的房屋买卖合同第二条第（四）项该房屋抵押情况即该房屋已设定抵押，抵押状况未填写。双方合同中对1、2的勾选不同，均填写第2项。2、本案一审开庭审理时间为2019年7月30日。除上述事实外，本院审理查明事实与一审法院审理查明事实一致。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。首先，李合锋与薛英杰在涉案的商品房买卖合同中对涉案房屋存在抵押予以载明，但薛英杰否认在合同签订时李合锋将涉案房屋处于司法查封的状态告知其本人，无证据证明李合锋将涉案房屋被查封告知了薛英杰，且直至一审法庭辩论终结，涉案房屋仍处在被法院查封的状态，使得薛英杰购买房屋的合同目的无法实现，一审判决解除涉案的房屋买卖合同事实清楚，适用法律正确。其次作为居间人濮阳我爱我家虽促成双方签订了房屋买卖合同，但合同对濮阳我爱我家收取居间费用并未作出约定，亦未另行订立居间合同，在合同被解除，交易双方的合同目的均未实现的情况下，濮阳我爱我家收取中介费没有合同及事实依据，濮阳我爱我家收取或从代收的定金中扣取的费用应当退还。综上所述，李合锋、濮阳我爱我家的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1246元，由李合锋负担1071元，濮阳我爱我家房地产中介有限公司负担175元。本判决为终审判决。审判长  贺艳丽审判员  崔树峰审判员  魏献忠二〇二〇年三月三十日书记员  李淑敏