陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕民终168号 上诉人（原审被告、申请执行人）：陕西敬瑁建设工程有限公司，住所地西安市灞桥区纺渭路高科绿水东城一期10幢101室，统一社会信用代码9161000066796449X8。 法定代表人：苟瑁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘嘉靓，上海市汇业（西安）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：李某，男，1978年9月15日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：张亚军，陕西金控律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘海娜，陕西金控律师事务所律师。 原审第三人：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX0043。 法定代表人：黄建强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李刚，该公司法务。 上诉人陕西敬瑁建设工程有限公司（以下简称敬瑁公司）因与被上诉人李某、第三人西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源公司）案外人执行异议之诉一案，不服西安市中级人民法院（以下简称西安中院）（2019）陕01民初1635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人敬瑁公司的委托诉讼代理人南溪、刘嘉靓，被上诉人李某的委托诉讼代理人张亚军、刘海娜到庭参加诉讼。原审第三人世纪熙源公司经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 敬瑁公司上诉请求：1、撤销西安中院（2019）陕01民初1635号民事判决书，改判上诉人有权继续对位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋强制执行；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一审法院认定被上诉人李某已经支付了59%以上房款没有事实依据。被上诉人李某在一审过程中提交了第三人世纪熙源公司向其提供的收款收据，其中编号为No0192143载明,2012年12月18日收到李某现金支付熙源·观澜天下2-11703室定金1000元，收款单位为世纪熙源房地产公司；编号为No0192146载明：2012年12月20日收到李某现金加刷卡支付熙源·观澜天下2-11703室房款207520元，收款单位为世纪熙源公司；编号No5886428载明，2017年9月19日，收到李某刷卡支付熙源·观澜天下2-11703室房款87000元，收款单位为世纪熙源公司。李某另提供银行业务凭证，载明李某消费205000元；POS机转账凭证，刷卡支付给陕西永祥建筑公司87000元。被上诉人提供的银行业务凭证不能显示出交易对方，不能确定被上诉人将房款付给了第三人。由POS机转账凭证可知，李某向陕西永祥建筑工程有限公司支付了87000元，与收款收据显示的收款方为第三人并不相符，根据其内容可知第二笔是在上诉人查封涉案房屋之后，付给案外人。由此可见，被上诉人提供的收款收据有造假的可能。一审法院仅以收款收据认定李某已支付59%以上房款，明显错误。综上，一审法院对于李某已付房款认定错误。李某并不能排除上诉人对涉案房屋的执行，请求人民法院依法审理，支持上诉人的上诉请求。 李某辩称，1、本案中，李某与世纪熙源公司签订的商品房买卖合同有效；李某已经支付完大部分的购房款，且世纪熙源公司开具收款收据予以确认。根据民事证据的举证规则“高度盖然性”的原则，李某已经提供了《商品房买卖合同》以及收款收据，举证证明了自己已经支付房款的义务。敬瑁公司如果认为不应该予以采纳就应该提出相反的证据予以佐证；如果不能提供相应的证据就应该承担举证不能的责任。2、关于一审法院将自筹款认定为购房款的认定，李某认为该认定符合事实以及相关法律规定。自筹协议合法有效，且签订的时间早于西安中院对该涉案房屋的公告查封的时间。自筹协议是2017年7月19日在浐灞管委会牵头下，观澜天下业主代表与世纪熙源公司签订的，且已在浐灞管委会备案。业主将自筹款打入双方指定的账户即西安永祥建筑有限公司的账号，该自筹款作为房款作为该小区后期建设之用，并由世纪熙源公司出具收款收据予以确认。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条并未规定买受人缴纳已购房款的全部或者大部分房款的时间，即并未规定必须是在该房屋被查封之前。一审法院将自筹款认定为购房款未违反其他法律的强制性规定，并无不妥。3、李某认为本案中涉案房屋同时符合《最高人民法院审理执行案件复议和异议程序若干问题的规定》第二十八条和二十九条规定的情形，在法律适用上存在法律条文适用的竞合。根据最高人民法院再审案件同类型案件的审判精神，两者只要符合其中一条都是可以选择解除查封的条件的。同时根据最高人民法院（2002）16号“关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第二条明文规定”消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。买受人对该涉案房屋的权益优于建筑商即李某的生活居住权应该优于敬瑁公司的建设工程受偿权。综上，李某对涉案房屋享有足够排除执行的权利，一审法院做出不得执行涉案房屋的判决认定事实正确，适用法律准确，该判决应予维持，敬瑁公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，应该予以驳回。 世纪熙源公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。 李某向一审法院起诉请求：1、停止对熙源·观澜天下2幢1单元17层03号房屋的强制执行，并解除查封；2、诉讼费由敬瑁公司、世纪熙源公司负担。 一审法院认定事实，申请人敬瑁公司与被申请人世纪熙源公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出的西仲裁字（2017）第259号裁决：一、世纪熙源公司自收到本裁决之日起十五日内给付敬瑁公司工程款33896967.37元（含已到期质保金1178710.12元），逾期按中国人民银行规定的贷款利率加倍承担迟延给付期间的利息；二、世纪熙源公司自收到本裁决之日起十五日内给付敬瑁公司自2015年10月1日起至2017年4月7日的工程款利息7814180.96元（含质保金利息从2016年9月30日起至2017年4月7日止合计53100.08元）以及自2017年4月8日起至本裁决作出之日工程款利息（利息计算方式为：利率为中国人民银行同期贷款利率的四倍标准，2017年4月8日至2017年9月29日期间以33307612.31元为本金计算基数；2017年9月30日至本裁决作出之日以33896967.37元为本金计算基数）；三、仲裁费371764元，敬瑁公司已预交，由世纪熙源公司负担252800元，敬瑁公司负担118964元，世纪熙源公司负担部分在给付本裁决第一、二项款项时一并给付敬瑁公司；鉴定费44万元，世纪熙源公司已预交35万元，敬瑁公司已预交9万元，双方按照此数额各自负担。该裁决已经发生法律效力，因世纪熙源公司未履行法律文书确定的义务，敬瑁公司于2018年3月27日向西安中院申请执行，该院于2018年3月29日立案受理。 执行过程中，西安中院于2018年11月26日作出（2018）陕01执704号之六执行裁定：一、查封被执行人世纪熙源公司位于本市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产(预售证号:201XXXX,房号分别为:2-11401、2-11403、2-11404、2-11405、2-11501、2-11502、2-11503、2-11504、2-11505、2-11506、2-11601、2-11602、2-11603、2-11606、2-11701、2-11703、2-11704、2-11705、2-11706、2-11801、2-11802、2-11803、2-11805、2-11901、2-11902、2-11903、2-11904、2-11905、2-11906、2-12001、2-12002、2-12003、2-12004、2-12005、2-12006、2-12102、2-12103、2-12105、2-12106、2-12201、2-12202、2-12203、2-12206、2-12301、2-12302、2-12303、2-12306、2-12401、2-12402、2-12403、2-12405、2-12406、2-12501、2-12502、2-12503、2-12505、2-12506、2-12601、2-12602、2-12604、2-12605、2-12606、2-12701、2-12702、2-12703、2-12704、2-12706、2-12801、2-12803、2-12804、2-12806、2-12901、2-12902、2-12903、2-12904、2-12905、2-12906);二、查封期限为三年,查封期间被执行人不得移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。2018年11月27日，西安中院向西安市不动产登记服务中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。李某作为案外人向该院提出执行异议，主张法院查封的位于西安市灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源·观澜天下2号楼11703号室房产为其所有，请求解除查封。西安中院经审查认为，李某虽在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，但未支付全部房款，在人民法院查封之前未合法占有该涉案房产。且涉案房产至今未办理过户登记手续，仍登记在被执行人世纪熙源公司名下，故李某主张涉案查封房产为其所有并排除执行的理由不能成立，依法不予支持,西安中院于2019年5月17日作出(2019）陕01执异280号执行裁定：“驳回案外人李某的执行异议申请。”李某不服上述执行裁定，向西安中院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。 一审法院另查明，西安市灞桥区人民法院依法于2017年1月20日作出（2017）陕0111财保3号民事裁定，于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知书，查封了被执行人世纪熙源公司位于西安市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产。西安中院于2018年5月9日依法公告查封上述77套房产。 一审法院再查明，西安中院在执行异议审查期间通知李某现场勘查，李某因故未到场，西安中院未能对涉案房屋进行现场勘查。 一审法院又查明，2012年12月20日，李某与世纪熙源公司签订《商品房买卖合同》，约定李某从世纪熙源公司处购买熙源·观澜天下2幢1单元17层03号房屋，建筑面积96.8㎡，单价5150元/㎡，总房款498520元，付款方式为：买受人于2012年12月20日已付清总房款的首付款贰拾万捌仟伍佰贰拾元整（208520元），余款贰拾玖万元整（29万元）做银行按揭。交房期限为2013年12月31日之前。李某提交的收款收据显示，李某于2012年12月18日向世纪熙源公司付款1000元，于2012年12月20日向世纪熙源公司付款207520元，于2017年9月19日向世纪熙源公司付款87000元，共计支付房价款295520元。 一审法院认为，本案为李某对西安中院作出的(2019）陕01执异280号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，李某对法院查封的位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据本案查明的事实可知，世纪熙源公司是涉案项目的房地产开发企业，李某与世纪熙源公司在西安中院查封涉案房屋之前已签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应为有效；李某支付了超过59%的购房款；根据李某提供的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，李某与其妻余娟名下无有效房产信息。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，李某对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：不得执行位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋。一审案件受理费100元，由陕西敬瑁建设工程有限公司负担。 本院二审查明，世纪熙源公司就涉案熙源·观澜天下2号楼已于2016年6月27日取得《商品房预售许可证》，预售证号：201XXXX。 二审审理期间，本院到西安市浐灞生态区管委会实地调查查明，2017年7月19日，在西安市浐灞生态区管委会牵头下，观澜天下业主代表与世纪熙源公司签订《自筹资金共管协议》，约定业主将自筹款打入双方共同指定的永祥公司的帐号，该自筹款作为房款供该小区后期建设之用，在小区建设项目无法推进时，该共管账户中已使用的款项不予退还，转为业主购房款，由世纪熙源公司按实际支付金额出具收款收据。西安浐灞生态区管委会知悉该共管协议的签订，并且参与了该协议落实的协调。 本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据当事人的上诉请求、答辩意见，本案争议焦点为：李某是否就案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 案外人执行异议之诉以排除对特定标的物的执行行为为目的，审理中应当首先查明案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利，以及申请执行人享有民事权利的法律属性，进而综合判断案外人所享有的权利在效力上是否优先于申请执行人的权利。 一、关于李某是否就案涉房屋享有房屋消费者物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，必须符合以下三个条件，才能够排除执行：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，李某与世纪熙源公司于2012年12月20日签订《商品房买卖合同》，约定购买案涉房屋，该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。西安市灞桥区人民法院于2017年1月20日作出（2017）陕0111财保3号民事裁定，于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知，查封了案涉房屋。李某与世纪熙源公司在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，对此，敬瑁公司亦无异议。李某提交的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》，可以证明李某名下无其他用于居住的房屋，对此，敬瑁公司亦无异议。关于李某就案涉房屋已支付的价款是否超过合同约定总价款百分之五十的问题。依据2012年12月20日，李某与世纪熙源公司所签订的《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171）中的约定，李某购买案涉房屋的总价款为398790元。李某先后分三笔向世纪熙源公司支付购房款，第一笔为2012年12月18日，支付定金1000元，第二笔为2012年12月20日即签约当日，支付207520元；第三笔为2017年9月19日，支付87000元，三笔合计支付购房款295520元，超过案涉房屋合同约定总价款的50%。敬瑁公司对第三笔购房款的支付不予认可，认为依据刷卡付款流水显示，第三笔付款是向案外人永祥公司所付，不能认定为购房款。但是，李某第三笔付款中的转入方永祥公司，系世纪熙源公司所指定，且明确该转账账户为世纪熙源公司与蒋家湾城中村改造项目“熙源·观澜天下”业主的共管账户，该账户中业主自筹资金已使用部分转为购房款。因此李某向该账户刷卡转账，应属指定交付，所支付款项亦应属于购房款。同时，敬瑁公司亦未提交足以证明李某第三笔刷卡转账付款非支付购房款的证据，故其该项上诉理由，本院不予支持。 二、敬瑁公司与世纪熙源公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会作出的西仲裁字（2017）第259号裁决，该仲裁裁决因敬瑁公司只申请对案涉项目工程款及利息进行裁决，并未提出对该笔工程价款优先受偿权进行裁决，故西安仲裁委员会西仲裁字（2017）第259号裁决，只裁决了敬瑁公司所申请的工程款及利息。 综上所述，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，李某就案涉房屋所享有的房屋消费者物权期待权足以排除人民法院对案涉房屋的强制执行。上诉人敬瑁公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由陕西敬瑁建设工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  魏西霞 审判员  张 工 审判员  贾文军 审判员  李 俊 审判员  赵 玲 二〇二〇年三月三十一日 书记员  张瑜莹 -1-