湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘12民终87号上诉人（原审被告）：湖南省福兴房地产集团有限公司，住所地中方县建设局内，统一社会信用代码91431221734771760T。法定代表人：高秀彬。委托诉讼代理人：罗本璞，男，汉族，1947年9月14日出生，住址湖南省会同县，系公司员工。被上诉人（原审原告）：肖耀华，男，1969年6月1日生，汉族，住址湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：翟叶叶，湖南民海律师事务所律师，执业证号14312201811055224。上诉人湖南省福兴房地产集团有限公司（以下简称福兴房地产公司）因与被上诉人肖耀华商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1、改判驳回被上诉人主张上诉人支付逾期办证违约金和退还代办证费和代收两证费的诉讼请求。2、本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：1、双方在合同中已对逾期办证违约金作约定，即买受人退房，出卖人退房款并按已付房价款的5%赔偿买受人损失，现被上诉人未按约定主张违约金，法院不应支持。2、不动产权证不能按期办理责任不在上诉人公司，上诉人已按时为被上诉人申请办理不动产权证，并没有逾期办证的违约行为。且上诉人的法定代表人高秀彬于2017年12月2日遭他人故意伤害至生命垂危，一直住院至今仍未康复，以致不能正常安排公司事务，对上诉人的工作经营都造成严重影响，没有办法向不动产登记部门跟进办证进度，故不能及时办理不动产权证登记并非上诉人的原因，上诉人不应承担逾期办证的违约责任。3、退还被上诉人代办费和办证费，出现了同案不同判，本案判决退还不合理。且办证费和代办不动产权证费已实际开支，不存在退还。4、《关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书》是我公司法定代表人高秀彬被胁迫所签，不是上诉人真实意思表示。一审判决按已付购房款日万分之一的标准令上诉人承担违约责任，明显过高，不合理也不合法。被上诉人辩称：上诉人要求按照已付房款的5%支付逾期办证违约金事实上是没有约定的，双方并未在合同中对逾期办证违约金作约定。上诉人并未提交相应证据证实高秀彬签署《承诺书》时受到胁迫。原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。肖耀华向一审法院起诉请求：一、判决福兴房地产公司立即为肖耀华办理水岸蓝城14栋604号商品房的房屋产权证；二、判决福兴房地产公司向肖耀华已付房款万分之三的违约金即每天人民币102.34元从2017年3月27日暂算至2019年5月8号（772天），为人民币79006.48元(其余算至肖耀华实际拿到房屋产权证之日止);三、判决福兴房地产公司立即退还代收肖耀华交纳的契税人民币6823元、专项维修基金人民币6823元、代收代办费682元、代收两证费1375元，共计人民币15703元，并按6%年利率向肖耀华支付利息，从2012年8月17日暂算至2019年4月17日为人民币6281.2元(其余算至福兴房地产公司实际支付之日止)；四、判决福兴房地产公司向肖耀华开具房款结清单；五、由福兴房地产公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2012年8月17日，肖耀华、福兴房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定肖耀华购买福兴房地产公司开发的水岸蓝城第14幢06层04号商品房，房屋建筑面积136.36平方米，购买价格为2501.76元/平方米，房屋总价款341140元；肖耀华委托福兴房地产公司办理房产证和土地使用证，由福兴房地产公司向肖耀华代收费用，费用合计8880元，包括交易契税按房屋交易额2%税率计算为6823元，由肖耀华于2012年8月17日前交清；肖耀华按购房总额的2%向福兴房地产公司交纳维修基金6823元；福兴房地产公司应在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给肖耀华，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；福兴房地产公司应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2.……等。上述《商品房买卖合同》签订后，肖耀华向福兴房地产公司付清了购房款341140元，并于2012年8月17日向福兴房地产公司交纳了代收契税6823元、代收维修基金6823元、代收代办费682元、代收办证费1375元。2017年3月27日，福兴房地产公司与小区部分业主达成“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”，内容为：福兴房地产公司承诺对于一期（8、9、10、11栋楼）的业主于2017年9月30日之前将不动产权证办理完毕并交付，对于二期（4、6、7、14、15栋楼）的业主于2017年12月30日之前将不动产权证办理完毕并交付。如福兴房地产公司在以上时间内将不动产权办理完毕交付业主后，福兴房地产公司不再承担逾期办证的赔偿责任。否则，一期从2016年10月1日起，二期从2017年3月27日起，福兴房地产公司给予业主不动产权证逾期办证赔偿，时间计算至不动产权证签发之日，赔偿标准为：不能办证逾期3个月以内按照购房金额每日万分之二计算，逾期3个月以上按照购房金额每日万分之三计算。承诺书一式三份，肖耀华、福兴房地产公司各执一份，具有法律效力。附件业主签名名单表经开发商盖章同具法律效力。肖耀华未在该承诺书附件上签名。2017年9月，怀化市不动产登记中心受理福兴房地产公司开发的水岸蓝城项目不动产登记业务，肖耀华、福兴房地产公司均认可涉案房屋不动产权证于2019年1月21日办出。因福兴房地产公司未将代收的契税、维修基金、证件费等交相关单位，怀化市不动产登记中心未向肖耀华、福兴房地产公司发放不动产权证。肖耀华故诉至法院，形成纠纷。一审法院认为：肖耀华、福兴房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。肖耀华、福兴房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定福兴房地产公司应当于2016年12月31日办理好不动产权证，如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。该约定确定了福兴房地产公司的办证期限在2016年12月31日前，但未约定买受人不退房情形下的逾期办证违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综合本案的具体情况，该院酌情确定逾期办证违约金以房款总金额按日万分之一计算。自2016年12月31日起计算至2019年1月20日，福兴房地产公司应支付肖耀华逾期办证违约金为341140元×750天×0.1‰＝25585.5元。故对肖耀华请求福兴房地产公司支付逾期办证违约金25585.5元的诉讼请求，该院予以支持，超出部分，该院不支持。因在“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”中，肖耀华并未在业主方签字以表示对承诺书内容予以认可，故该承诺书并不约束肖耀华，肖耀华要求按照该承诺书内容主张福兴房地产公司承担违约责任依据不足，该院不予采纳。因福兴房地产公司未将代收肖耀华的房屋维修基金、契税、证件费交到相关部门，且福兴房地产公司认可肖耀华的退还维修基金、契税、代收代办费、代收两证费的诉讼请求，故对肖耀华请求福兴房地产公司退还代收肖耀华的契税人民币6823元、专项维修基金人民币6823元、代收代办费682元、代收两证费1375元，共计人民币15703元的诉讼请求，该院予以支持，但肖耀华要求按年利率6%，从2012年8月17日起支付资金占用利息的请求证据不足，该院不予支持。关于肖耀华请求判决福兴房地产公司立即为肖耀华办理水岸蓝城14栋604号商品房的房屋产权证，鉴于案涉房屋已在怀化市不动产登记中心进行了权属登记，故该院对肖耀华要求办理权属证书的诉求不予支持。关于肖耀华请求判决福兴房地产公司向肖耀华开具房款结清单，因双方签订的《商品房买卖合同》并未对此作出约定，故肖耀华的该项请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:福兴房地产公司在本判决生效后10日内支付肖耀华逾期办证违约金25585.5元；二、福兴房地产公司在本判决生效之日起10日内退还肖耀华代收房屋维修基金、代收契税、代收代办费、代收两证费共计15703元；三、驳回肖耀华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2623元，减半收取1312元,由肖耀华负担776元，由福兴房地产公司负担536元。二审中，上诉人福兴房地产公司向本院提交一组缴纳不动产登记费和测绘费共22937242元的票据。被上诉人认为测绘费是上诉人必须履行的费用，与办证费没有关系，不动产登记费与实际被上诉人缴纳的费用不符，对其三性均不认可。本院认为，该组票据能客观呈现与本案有关情况，予以采信。二审经审理另查明，上诉人福兴房地产公司缴纳了水岸蓝城小区测绘费和不动产登记费共计22937242元。二审查明的其它事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。现上诉人未能按约定期限为被上诉人办好不动产权证，其逾期办证事实客观存在，应当承担违约责任。一审法院根据本案实际依法认定上诉人向被上诉人支付相应的违约金并无不当。上诉人主张其没有逾期办证违约行为的理由，经查，上诉人并未能提交相应证据证实此事实主张，欠缺事实依据，对此理由应不予支持。上诉人主张其不应向被上诉人退还代办费、办证费的理由，经查，因合同中有关收取代办费和办证费属双方自愿约定，且不动产权证亦已在登记部门实际办出，上诉人付出了相应劳务和支出了相关费用，同时上诉人在一审庭审中并未作同意退还代办费、办证费的意思表示，故对上诉人主张的该上诉理由予以支持，一审判决支持被上诉人要求上诉人退还代办费、办证费的诉讼请求不当，二审予以纠正。综上，上诉人的部分上诉请求成立，予以支持。原判决认定事实清楚，处理欠妥，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3759号民事判决第一项及案件受理费负担部分；二、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3759号民事判决第二项、第三项；三、改判湖南省福兴房地产集团有限公司在本判决生效之日起10日内退还肖耀华代收房屋维修基金、代收契税共计13464元；四、驳回肖耀华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费492元，由湖南省福兴房地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  王文利审 判 员  黄丽霞二〇二〇年三月二十五日法官助理罗雪花代理书记员  申雅梦