广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初7416号原告：熊海滨，男，汉族，1985年2月17日出生，身份证住址江西省九江市修水县，委托诉讼代理人：陈虎，广东鹏鼎律师事务所律师。被告一：深圳市德雷科技有限公司，住所地深圳市龙华新区观澜街道大坪社区金业工业园5号，统一社会信用代码91440300576397610X。法定代表人：卿志刚。被告二：廖淑芳，女，汉族，1979年1月8日出生，身份证住址湖南省衡阳县，上述原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈虎到庭参加诉讼，被告一深圳市德雷科技有限公司、被告二廖淑芳经合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原、被告诉辩争议原告熊海滨的诉讼请求：1、判令原告与被告一之间的房屋租赁合同无效；2、二被告向原告退还收取的租赁押金59776元；3、二被告向原告支付逾期付款违约金，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的基础上加收50%为标准，从2018年8月1日起计付至实际还清之日止（以59776元为基数，按人民银行同期同类贷款基准利率4.35%的1.5倍计算，暂计至2019年4月26日，利息为人民币2914.45元）；4、二被告承担本案全部诉讼费用。以上第2、3项诉讼请求合计62690.45元。事实与理由：2017年6月29日，原告与被告一签订了一份《房屋租赁合同》（以下简称合同一），合同一约定：被告一将位于深圳市龙华新区观澜街道大坪社区金业工业园5号三楼的房屋租赁给原告，出租面积739平方米，月租金11808元，租赁期限自2017年6月30日起至2019年6月30日。2017年7月3日原告通过支付宝向被告的签约代表唐先军（与被告一的大股东被告二系夫妻关系）的支付宝账户转账23616元，二被告向原告出具收据，确认收到原告相当于二个月租金数额的押金。2017年9月11日原告与被告一又签订了一份《房屋租赁合同》（以下简称合同二），合同二约定：被告一将位于深圳市龙华新区观澜街道大坪社区金业工业园5号三楼的房屋租赁给原告，出租面积1130平方米，月租金18080元，租赁期限自2017年10月15日起至2019年10月15日。2017年9月11日、12日，原告通过支付宝向被告的签约代表唐先军的支付宝账户分两次合计转账45200元（其中36160元为押金，9040元为半月租金），二被告向原告出具收据，确认收到原告相当于二个月租金数额的厂房押金和半个月租金。原告承租被告转租的厂房后，始终切实履行承租人的各项义务。2018年6月，二被告告知原告，其与上一手房东的租期到2018年12月31日截止，且其已决定提前终止与上一手房东的租赁合同，并表示如原告愿意提前终止双方的租赁合同，二被告愿意将押金退还给原告并赔偿相应损失。2018年7月，被告一便搬离了租赁房屋所在地，且未再向上一手房东缴纳房屋租金，导致原告无法继续使用涉案房屋。但二被告并未如约将59776元（23616元+36160元）押金退还给原告，也未赔偿任何损失。上述款项，原告多次向二被告追索未果，为维护自己的合法权益，原告特诉至人民法院，请求人民法院依法判如所请。被告一深圳市德雷科技有限公司、被告二廖淑芳未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院查明的事实2017年6月29日，出租方（甲方）唐先军、承租方（乙方）熊海滨签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将位于深圳市龙华新区观澜街道大坪社区金业工业园5号三楼的房屋出租给乙方使用，出租面积739平方米；二、单位租金每平方米每月人民币16元，月租金总额为人民币11808元；三、乙方应于2017年7月3日前交付首期租金，金额为人民币11808元；四、乙方应于每月5日前向甲方交付租金；五、乙方租用租赁房屋的期限自2017年6月30日起至2019年6月30日止……九、甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金，即人民币23616元，甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据……合同还约定了其他相关条款。2017年7月3日，原告通过支付宝向唐先军转账人民币23616元，摘要为押金两个月，当日深圳市德雷科技有限公司向原告出具收款收据，证实收到原告二个月押金人民币23616元。原告述称，唐先军为被告二的丈夫，被告一的实际控制人。2017年9月11日，出租方（甲方）深圳市德雷科技有限公司、承租方（乙方）熊海滨签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将位于深圳市龙华区观澜街道桂花社区金业工业园5号三楼的房屋出租给乙方使用，出租面积1130平方米；二、单位租金每平方米每月人民币16元，月租金总额为人民币18080元；三、乙方应于2017年10月15日前交付首期租金，金额为人民币18080元；四、乙方应于每月5日前向甲方交付租金；五、乙方租用租赁房屋的期限自2017年10月15日起至2019年10月15日止……九、甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金，即人民币36160元，甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据……合同还约定了其他相关条款。2017年9月11日、2017年9月12日原告通过支付宝向案外人唐先军分别转账人民币25200元、人民币20000元，2017年9月16日深圳市德雷科技有限公司向原告出具收款收据，证实收到原告二个月押金人民币36160元。原告表示，上述两份合同涉及的场所互不包含，两者是并列关系。案涉租赁房屋没有房产证或建设工程规划许可证。原告承租上述房屋后用于转租，其中第一份合同租金支付至2018年6月、第二份支付至2018年7月，案涉房屋均已被前一手房东康美斯科技（深圳）有限公司收回，双方没有办理交接手续，对此原告提供了书面通知一份予以证明。该通知系康美斯科技（深圳）有限公司于2018年8月22日向深圳市德雷科技有限公司发出，主要内容为：因贵司已拖欠本公司车间房租及水电2个月（2018年7月、8月）且拒绝缴付、未经我司同意擅自改变房屋结构、合同期未满擅自搬离（合同期：2016年8月1日至2018年12月31日），我司将按合同规定扣除贵司保证金；贵司提前搬离后仍有货物、办公桌椅等物品未搬离我司，影响我司重新出租，请于2018年8月31日前将车间房租水电付清并将上述物品搬离我司，若贵司2018年9月1日后仍未就上述事宜作出处理，我司将采取撬锁方式进入室内，届时贵司室内物品将由我司处理！以上两项请知悉！盼回复！另查明，深圳市德雷科技有限公司成立于2011年6月8日，法定代表人为卿志刚，股东为卿志刚、廖淑芳。本院判决理由和结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。两被告经本院传唤均未到庭应诉，亦未提交答辩意见，视为放弃答辩及举证、质证权利，本院结合原告提交的证据及法庭调查对事实予以认定。经审查，2017年6月29日房屋租赁合同的出租方（甲方）虽为案外人唐先军，但从合同履行情况看，此租赁场所系被告一向案外人承租后转租给原告，且唐先军签订合同并收取押金后，被告出具了相应的收款收据，据此可以认定唐先军系履行职务行为，该房屋租赁合同的当事人应为被告一。关于两份房屋租赁合同的效力。被告一用于出租的房屋未取得合法产权证书或建设工程规划许可证，其与原告签订的两份《房屋租赁合同》依法应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告一应返还原告租赁保证金人民币59776元（23616元+36160元），原告应返还案涉房屋。原告在法庭调查中表示案涉房屋已经被房东收回，原告不再继续占有，被告一未到庭应诉举证案涉房屋的实际状况，本院采信原告的主张，认定原告已经履行返还义务。关于逾期付款违约金。原告的该项诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告二的法律责任。被告二为被告一的股东之一，其并非案涉房屋租赁合同的当事人；原告主张两被告之间存在财务混同，但未举证予以证明，依法应承担举证不能的不利后果，故对原告请求被告二承担本案相关法律责任的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告熊海滨、被告一深圳市德雷科技有限公司于2017年6月29日、2017年9月11日签订的《房屋租赁合同》均为无效合同；二、被告一深圳市德雷科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告熊海滨租赁保证金人民币59776元；三、驳回原告熊海滨的其他诉讼请求。如被告一未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1368元，由原告熊海滨负担人民币63元，被告一深圳市德雷科技有限公司负担人民币1305元。受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 赵  宏  伟人民陪审员 张    瑞人民陪审员 徐  扬  坚二〇二〇年三月十二日书 记 员 刘丽萍（兼）书 记 员 黄  丽  敏附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。