贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初303号原告：彭顺明，男，1965年4月16日出生，汉族，住贵州省大方县。被告：孙远志，男，1982年12月30日出生，汉族，住贵州省普安县。原告彭顺明与被告孙远志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告彭顺明及被告孙远志均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭顺明向本院提起诉讼请求：1.被告赔偿原告门面转让费20000元。2.被告赔偿因断水断电被逼停业损失费，从2019年11月19日9日起，按每天600元计算至判决生效之日止，暂计算至起诉之日为34200元。3.被告赔偿因断电后变质、腐烂的熟猪肉201斤，折合人民币8040元。4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年7月4日与原承租人刘言达成协议，以转让费20000元承接了经济技术开发区淮河路大坡村113号门面，并于被告孙远志签订了从2018年7月1日至2020年7月1日止的门面租赁合同，使用该门面经营卤菜、熟食。2019年11月9日9时，案外人邱全玉因与被告有纠纷将门面自来水管拔掉并切断电源，原告联系被告到现场处理，后被告与邱全玉几次协商无果，因断电导致原告库存的食品变质腐坏，原告于2019年11月11日报警，派出所进行了登记。2019年11月23日，原告再次联系被告要求其到现场处理，但被告未到现场，原告被迫停业至今，被告的行为违反了门面租赁合同，原告现诉至法院。被告孙远志辩称：不同意原告的诉讼请求。原告和案外人刘言之间的转让费与我无关。涉案门面系农村自建房，产权登记所有人邱为智、汤友芬已经去世，因为邱为智、汤友芬欠我的债务不能偿还，我们签订了转让协议，约定将该房屋抵债给我，2013年10月份开始我就实际出租该门面并收取租金，和原告签订租赁合同属实，原告向我租金支付至2019年10月1日。11月份停水停电属实，因为涉案门面是农村自建房，水电是和相邻房屋共用的，我也没有办法解决，原告陈述有几百斤猪肉因断电腐烂与常理不符，最多也就是几十斤，那个时候原告并没有交租金给我，我不承担赔偿责任。本案经审理认定的事实如下：2018年4月1日，原告彭顺明作为乙方与被告孙远志作为甲方签订了《门面租赁合同》，主要约定：甲方将坐落于贵阳市小河区淮河路大坡村113号门面（建筑面积24.85平方米）出租给乙方用于经营餐饮，房屋产权为甲方押得所有，租期为2018年4月1日至2019年3月30日，租金为每月1200元，每3个月付一次，签订合同时乙方支付甲方押金1200元，合同期满甲方退还乙方。其中合同第五条约定：“1、甲方保证该门面可用餐饮使用，否则乙方有权解除合同，甲方应赔偿乙方损失……3、甲方保证房屋证件齐全真实，无所有权、使用权纠纷，因出卖、抵押等产生的房屋权利纠纷由甲方负责，并承担由此给乙方带来的损失，乙方有权解除合同并由甲方赔偿损失……5、甲方对房屋进行装修并提供供暖、供水、供电、电话、网络、消防设施，对自然损坏应及时进行修理”。2018年7月4日，原告彭顺明作为乙方与案外人刘言作为甲方（涉案门面前承租人）签订《店面转让合同》，主要约定甲方将位于贵阳市星河巷店面转让给乙方，店内装修、装饰、设备由乙方向甲方支付转让费20000元后全部归乙方使用，后原告向案外人刘言支付了20000元。2019年6月28日，被告在合同尾部手写添加内容“本合同在续到2020年7月1日止。”原告承租该门后用于经营餐饮，个体工商户字号为“贵阳市经济开发区老彭记卤菜店”。诉讼过程中，原告出示被告孙远志与案外人邱为智、邱全明、邱全仙、邱全玉于2013年1月6日签订的《房屋转让协议》，花房监字第××号房屋所有权证（载明房屋所有权人为汤有芬、邱为智），被告予以认可并表示涉案门面系农村自建房，产权登记所有人邱为智、汤友芬已经去世，因为邱为智、汤友芬欠被告的债务不能偿还，双方签订了《房屋转让协议》，约定将该房屋抵债给被告，被告从2013年10月份开始就实际出租该门面并收取租金。原告还出示装有猪肉的照片三张，拟证明2019年11月9日，因被告与案外人邱全玉等人的纠纷，导致涉案门面停水断电，从而致使原告店内熟猪肉201斤变质、腐烂，从而产生了相关损失。对此，被告认可停水停电的事实，但对原告主张腐烂的猪肉数量不予认可，并提出断电后原告应该积极的进行止损，且未收到该期间原告支付的房租，故不承担相应责任。被告提交微信聊天记录，拟证明原告于2019年6月20日曾向其表示不想续租门面，原告予以认可。合同签订后，原告按照合同约定的租金标准向被告支付了截止2019年10月1日止的房屋租金，并实际使用了租赁房屋。被告提出由于原告未缴纳2019年10月1日之后的租金，双方租赁合同关系已实际解除。原告陈述没有支付后续租金是因为案外人邱全玉等人与被告到底是谁收取租金存在争议，经三方口头协商后表示待明确由谁收取租金后，一并支付，并无故意拖欠租金的行为。上述事实，有原、被告陈述、身份证、门面租赁合同、房屋转让协议、房屋所有权证、营业执照等证据收集在卷，并业经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，被告持有与案外人邱为智等人签订的《房屋转让协议》及房屋所有权证书，并实际将涉案房屋出租收益，原告有理由相信被告对涉案房屋具有出租的权利，双方签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。本案中，原、被告约定的租赁期限至2019年3月30日，后变更至2020年7月1日，租赁期间原告支付了至2019年10月1日止的租金，并使用了所租赁的门面。原告未向其缴纳2019年10月1日之后的租金，是因为被告与案外人就门面权属存在争议，且原告亦明确表示待被告与案外人明确门面权属后一并支付租金，其主观上并无故意拖欠租金的行为，且涉案房屋一直由原告实际占有至今，被告亦未向原告发出解除合同的通知，因此，对于被告提出原告未缴纳2019年10月1日之后的租金，双方租赁合同关系已实际解除的意见，本院不予采信。对于原告未支付的租金，被告可以另行主张。关于原告主张的门面转让费20000元，门面转让费通常是指承租人在店铺租期内征得出租人的同意后将房屋转租，将剩余的租赁期限，连同承租人的装修、经营项目（包括货物、加盟费、其他无形资产）等，一并转让给下一个承租人，转让费用的高低主要取决于双方对门店本身获利能力的认知和市场供求关系。门面转让费在日常经济生活中比较常见，属于正常的经济现象，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第七条的规定，转让费可视为租赁行业的交易习惯，只要不违反法律、行政法规强制性规定的，双方均应严格遵守。本案原告与案外人转让门面系双方真实意思表示，转让门面亦经出租人即本案被告同意，转让后原、被告又另行签订了租赁合同，且由双方履行该合同约定的义务，应认定双方达成的转让行为合同法有效。合法的民事法律行为从成立时起具由法律约束力，行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。综上，原告要求被告返还转让费的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。关于原告主张的停业损失及食品变质损失，原告承租涉案房屋目的在于餐饮经营，因被告与案外人的纠纷导致涉案门面不能正常使用，原告合同目的不能实现，在此过程中，原告并无过错，双方《门面租赁合同》中约定原告因房屋出卖、抵押等权利纠纷产生的损失由被告赔偿，并明确了被告有提供房屋供水、供电的合同义务，原告并未提交证据证实其因停水停电所致的相关停业损失，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。原告提供照片证明店内变质的熟猪肉201斤价值8040元，该照片不能证明相应的食品的数量及食品是否腐坏，但综合本案实际情况，停水停电必然会给原告经营带来不利影响，被告至今未解决水电问题已构成违约，故本院酌情支持5000元，对原告主张超出的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告孙远志于本判决生效之日起三日内赔偿原告彭顺明损失5000元。二、驳回原告彭顺明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费678元（已减半收取），由原告彭顺明负担624元，由被告孙远志负担54元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴怔秋二〇二〇年三月二十三日书记员  李 蓉