仪陇县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1324民初3864号 原告：林聪，男，1991年8月1日出生，汉族，住四川省南充市仪陇县。 委托诉讼代理人：黄永,仪陇县至诚法律服务所法律工作者。 被告：四川省华昌建筑工程有限公司，住所地：四川省仪陇县新政镇望云路。 法定代表人：曹建国。 委托诉讼代理人：吴强成，男，系该司员工。 委托诉讼代理人：郑静，男，系该司员工。 第三人：四川宇乐房地产开发有限公司，住所地：四川省仪陇县新政镇世纪明珠。 法定代表人：王国平。 委托诉讼代理人：冯雪梅，女，系该司员工。 原告林聪与被告四川省华昌建筑工程有限公司、第三人四川宇乐房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 林聪向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于仪陇县房屋的执行，并解除对该房屋的查封；2.判决确认原告与第三人之间签订的《商品房预约协议》合法有效，并确认上述房屋归原告所有；3、判决第三人协助原告办理上述房屋的不动产产权过户登记；3.本案诉讼费由被告及第三人承担。事实和理由：原告于2015年2月12日与第三人签订《峰景豪庭认购申请书》及《商品房预约协议》，约定了房屋具体位置、面积及单价、总价等内容，当日原告即向第三人支付购房款105451元，原告依照合同约定于2016年10月1日回家收房，因项目未完工不能办理交房手续，2017年12月又去收房，因质量原因要求第三人整改而未办理接房手续，2018年12月原告再次回家办理接房手续，并交接房款10414元，收房后便对房屋进行装修，用去装修款15.6万元。由于被告与第三人的建设工程施工合同纠纷，经过诉讼后，被告向法院申请强制执行，法院即对原告购买的上述房产采取了强制措施，原告得知情况后立即向仪陇县人民法院提出书面执行异议，并提供了证据，2019年10月24日仪陇县人民法院作出（2019）川1324执异29号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告购买的房屋，虽未办理过户手续，但原告支付了部分价款，并装修入住，对标的物已经实际占有和使用，因此依据《物权法》的规定，原告购得的房屋虽未办理过户登记，但并不影响合同效力，《商品房预约协议》不违法法律规定，原告也无过错，原告购房在先，对房产享有优先权，所以上述房产应归原告所有，被告与第三人的债权债务关系与原告无关。 被告四川省华昌建筑工程有限公司辩称，林聪虽与宇乐公司签订有协议，但未提供缴款凭证，同时也未提供支付购房款达到50%的依据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除异议的条件；同时，本案原告请求解除查封的理由不成立，应予驳回。根据物权法的规定，不动产物权变动以登记为生效要件，占用不动产不产生物权变动的法律效果，即使原告与宇乐公司办理房屋交接手续且实际占有使用了房屋，也不能据此认定取得了房屋的所有权，本案房屋是备案登记在宇乐公司名下，仪陇法院的查封是正确的，同时本案原告2019年7月18日申请执行异议，经听证后驳回了其申请，因此请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人四川宇乐房地产开发有限公司述称，林聪买房属实，2015年开盘时就订了房，2015年12月12日交了8万多元，还交了2万元选房款，均是现金，剩余款项准备按揭贷款，由于种种原因，按揭至今未办理下来。林聪说的是事实，确因房屋质量问题才在2018年12月接的房，我们签了认购协议。 本院经审理认定如下事实：2015年2月12日原告向第三人提交了《峰景豪庭认购申请书》，同时签订了《商品房预约协议》，该协议约定了预约登记的房屋8号楼2单元8层5号，建筑面积102.81平方米，单价为3360.09元/㎡每，总价345451元，2015年2月12日支付30%房款，余款以按揭方式支付，当天原告便支付了20000元选房款及85451元购房款，2018年12月14日原告再向第三人交各类费用合计1万余元。2018年12月原告向成都宇乐物业有限公司交物业管理相关费用，2019年1月30日与仪陇县竑源天然气有限责任公司签订《天然气供气服务合同》,现已装修入住。至2019年7月25日，原告林聪名下在仪陇县不动产登记中心无房产登记信息。2018年12月26日，我院作出（2018）川1324民初2105号民事判决书，判令四川宇乐房地产开发有限公司向四川省华昌建筑工程有限公司支付工程款2849563元及利息等，后南充市中级人民法院将工程款金额改判为2284436.40元等。2019年1月23日，我院作出（2019）川1324民初2104号民事判决书，判令四川宇乐房地产开发有限公司向四川省华昌建筑工程有限公司支付工程款8462936元及利息等，后南充市中级人民法院作了些许改判（不包括工程款金额）。上述判决生效后，四川省华昌建筑工程有限公司分别向我院申请执行。2018年9月17日，经被告申请，我院作出（2018）川1324民初2104号之二民事裁定书，裁定查封了本案争议房屋。在执行程序中，原告向我院提出书面异议，称上述房屋在2018年9月17日查封前已卖给原告。我院经审查后驳回了原告的异议。原告对该驳回异议裁定不服，故向本院提出执行异议之诉。2020年2月28日原告向我院执行账户支付了注明为该房屋购房款的款项67300元。 上述事实，有原、被告的陈述、（2019）川1324执异29号民事裁定书、（2018）川1324民初2104号民事判决书、（2018）川1324民初2104号之二民事裁定书。（2019）川13民终1708号民事判决书、收据、执行异议申请书、商品房预约协议、认购书，天然气供气服务合同、房屋信息查询情况表、照片复印件等证据予以佐证，上述材料经庭审质证，予以采信。 本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合法律、司法解释规定的情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”首先，本案证据能够证明，双方在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。结合审理查明的事实，《商品房预约合同》的真实性应予确认，《商品房预约合同》虽名为预约，但已符合本约的要件，应认定为商品房买卖合同；其次，原告购买该房屋系用于居住且名下无其他房屋；再次，截止到2020年2月28日，原告已支付房款总计172751元，已达到总房款345451的50%。其异议理由成立，故林聪对仪陇县房屋享有排除强制执行的权益。 原告与第三人之间建立的是商品房买卖合同关系，尚未办理物权登记，依据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，案涉房屋在办理物权登记前，原告林聪享有的是要求第三人四川宇乐房地产开发有限公司按照约定交付房屋并办理物权登记的请求权，本案为案外人执行异议之诉，请求四川宇乐房地产开发有限公司按照合同约定办理产权登记不属于本案审理范围，其应当另行主张，故本院对林聪请求确认案涉房屋所有权归其所有以及请求判令四川宇乐房地产开发有限公司为其办理产权登记的主张不予支持。 关于请求解除查封的问题。本院认为，查封系本院在审理四川华昌建筑工程有限公司与四川宇乐房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中的保全行为，其可在本案判决后依法向本院申请，其不属于本案审理范围，故本院对该主张不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十九条之规定，判决如下： 一、对位于仪陇县房屋不得执行； 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费6482元，由第三人四川宇乐房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  莫春梅 审 判 员  李国峰 人民陪审员  唐丽萍 二〇二〇年三月二日 书 记 员  郭丽萍