浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终3385号上诉人（原审原告）：陈小芳，女，汉族，1970年8月20日出生，住嘉善县。委托诉讼代理人：张峰，浙江甚昶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王丽英，女，汉族，1962年4月6日出生，住嘉善县。委托诉讼代理人：吴建胜，浙江金嘉律师事务所律师。上诉人陈小芳因与被上诉人王丽英房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉善县人民法院（2019）浙0421民初2277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈小芳上诉请求：1.改判王丽英履行双方签订的《房屋买卖合同》，由陈小芳以55万元的价格赎回嘉善县魏塘镇斜家桥小区8幢东梯202室的房屋，王丽英配合办理相应的房屋过户手续；2.改判王丽英将嘉善县魏塘镇斜家桥小区8幢东梯202室的房屋腾空、恢复原状并交还给陈小芳；3.改判王丽英支付陈小芳违约金20万元。事实及理由：一、一审法院适用高度盖然性原则采信王丽英的抗辩，认为其在合同上签字非其真实意思表示，故而认定《房屋买卖合同》无效的认定属于认定事实错误。陈小芳诉请所依据的书面《房屋买卖合同》是真实的，王丽英的签名为其亲自所签，纳印为其亲自所纳，该证据有较强的证明力。相反，王丽英抗辩该书面合同系陈小芳夹带在其他资料中采取欺骗的手段取得的，但未能提供任何证据予以证明。一审法院在陈小芳提供了有力证据而王丽英仅凭一面之词的情况下，仍然认定王丽英的抗辩成立，显然对陈小芳不公，同样与事实不符，属于认定事实错误。二、一审法院在本案中适用高度盖然性原则不符合法律规定，属于适用法律错误。陈小芳已充分举证证明本案事实，但王丽英却未能提供有力证据予以反驳，故王丽英应当承担对其不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”根据该规定，高度盖然性原则适用的前提是“双方均对同一事实分别举出相反证据，且都没有足够依据否定对方证据”的情形。而本案并不符合该情形，本案中陈小芳对自己的主张提供了有利的证据即《房屋买卖合同》，王丽英亦认可该合同的真实性，只是口头抗辩该合同系在不知情的情况下所签，但未提供任何相反的证据予以证明。根据证据优势原则，陈小芳所诉请的事实清楚、证据充分，一审法院在该情况下适用高度盖然性原则对陈小芳的诉请予以驳回，显然属于适用法律错误。三、一审法院认为王丽英的抗辩具有高度盖然性的理由不成立，王丽英的辩称亦不符合常理，可信度不高，不足以采信。具体理由为：1.一审法院认为“双方权利义务已履行完毕，该房屋买卖因办理过户登记而得到法律上的确认，无需事后再对该房屋买卖补签书面合同”的说法不能成立。实际上，正是由于双方未就房屋暂时性买卖事宜签订合同，陈小芳才有必要对双方所协商的内容进行书面合同的确认。即便如一审法院所言，双方之间的合同已履行，那么双方事后所签合同亦应当视为对双方原合同内容的变更或补充，而不应当是无效合同。2.一审法院认为“从王丽英购房过程来看，其是以旧换新，以小换大，购房意愿明确，陈小芳提交的合同系事后补签的《房屋买卖合同》，从内容来看，对王丽英的所有权利均存在减损或限制，在房地产市场整理处于上涨的情况下，如王丽英知悉该合同的内容仍签署该合同，违背一般正常人的思维及生活常识”的理由亦属牵强。陈小芳并不否认王丽英的购房意图，但陈小芳对于为何签订《房屋买卖合同》亦给出了合理的解释，即双方基于亲戚关系，王丽英欲购房但未选购合适的房屋，而陈小芳因开办企业需要资金，故陈小芳将空置的房屋暂时性给王丽英居住，王丽英将相应款项交由陈小芳暂时使用，只是双方采用了房屋买卖的形式，但该做法并不违反法律规定。再者，双方在协商此事及补签合同时，双方并不能预见房地产市场是处于快速上涨的情形。因此，一审法院的上述理由亦属牵强，并不足以反驳陈小芳的诉请，相反，陈小芳有理由相信由于嘉善房价的高速上涨系王丽英没有预见的，因此王丽英对该合同的内容进行否认亦属正常。3.王丽英辩称该合同系陈小芳夹附在其他资料中，在其本人不知晓的情况下误签的说法可信度较低。根据《房屋买卖合同》，该份合同系一份完整的合同，内容较多，并非一两句话，且抬头“房屋买卖合同”六字字体较大并进行了加粗，王丽英没有理由看不见。落款签字处为“甲方签字、乙方签字”，并且要求分别签字并按印，落款时间处书写为“立协时间：2016年4月1日”，王丽英作为一个成年人，且具有辨认文字能力的人来说，应当注意到该份材料为协议而非其所说的其他资料。王丽英所称的陈小芳因儿子办理户口需要王丽英出具证明的说法显然也不符合常理，陈小芳儿子从未办理过任何户口的迁移，即使需要办理，亦不可能需要王丽英出具证明材料，因此王丽英的抗辩理由亦存在多处疑点，不足以采信。王丽英辩称，1.陈小芳上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2.王丽英对案涉《房屋买卖合同》上的本人签字没有异议，但签字摁印属于误签，系陈小芳采取欺骗手段获取，同时，《房屋买卖合同》的内容是陈小芳自己打印，不是双方真实意思表示。3.陈小芳所称事实不能成立，王丽英在一审中提交证据证明了陈小芳主张的事实不成立，并非陈小芳所陈述的王丽英未提交相应证据予以证明。陈小芳向一审法院起诉请求：1.判令王丽英履行双方签订的《房屋买卖合同》，由陈小芳以55万元的价格赎回嘉善县魏塘镇斜家桥小区8幢东梯202室的房屋，王丽英配合办理相应的房屋过户手续；2.判令王丽英将嘉善县魏塘镇斜家桥小区8幢东梯202室恢复原状并交还给陈小芳；3.判令王丽英支付陈小芳违约金20万元。一审法院认定事实：2016年4月，双方口头约定，由王丽英购买陈小芳所有的位于嘉善县房屋，房屋总价款为55万元。王丽英于2016年4月底支付了55万元购房款并入住该套房屋。2016年8月23日，双方至嘉善县不动产交易中心办理房屋交易过户手续，双方签订《不动产转让协议》，协议约定转让不动产总价为50万元。2016年8月29日，颁发了《不动产权证书》，权利人为王丽英。2017年春节后，陈小芳起草了《房屋买卖合同》，内容为：“卖出方陈小芳（甲方）与买入方王丽英（乙方）就有关甲方位于嘉善县魏塘街道斜家桥小区8幢东梯202室一套85.38平方米住宅和12平方米车库，暂时性出售给乙方使用三年相关一事，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规规定，经过友好协商，达成如下协议。1.该住房甲方暂时性以55万元人民币过户给乙方居住，乙方居住时间为三年，到期后甲方向乙方以55万元的卖出价的原价收回该房产及产证，在签订协议三年内乙方不得私自将该房产转让，买卖及抵押如有违反合同以房价三倍金额赔偿给甲方。2.甲乙双方在签定合同期间该房如有拆迁、房价涨跌和一切变动，乙方无权享受所有待遇，全有甲方享受一切待遇并处理事物。3.合同到期后乙方无条件的把房产证过户给甲方并协助甲方办理一切产证过户手续，过户费用有甲方承担。4.违约责任，本协议签订后双方不得反悔，若一方违约的需按照人民币1000000元的违约金赔偿给对方。”王丽英在该合同上签名并捺印，落款日期为2016年4月1日。2019年4月25日，陈小芳向王丽英邮寄了《关于履行房屋买卖合同赎回房屋办理过户的通知》，要求王丽英于2019年4月30日14时前往嘉善不动产交易中心配合办理房屋过户手续，并将于2019年4月30日前将涉案房屋恢复原状并交还给陈小芳。王丽英未依陈小芳的要求履行，陈小芳即于2019年5月7日向一审法院提起本案诉讼。一审另查明，王丽英于2016年3月31日将其所有的坐落于魏塘街道解放一村14幢2单元101室建筑面积为55.55平方米的房屋，以250000元的价格转让给他人。一审法院认为，双方于2016年4月初就案涉房屋的买卖经双方口头协商一致，王丽英支付了全部购房款，陈小芳将该房屋实际交付王丽英使用，并于2016年8月办理了案涉房屋的产权过户登记手续。至此，双方的权利义务均已履行完毕，且该房屋买卖因办理过户登记而得到法律上的确认，无需事后再对该房屋买卖补签书面合同。从王丽英购房过程来看，其是以旧换新、以小换大，购房意愿明确，且已实际入住使用至今。陈小芳提交的系事后补签的《房屋买卖合同》，从其内容来看，对王丽英的所有权利均存在减损或限制，在房地产市场整体处于上涨的情况下，如王丽英知悉该合同的内容仍签署该合同，违背一般正常人的思维及生活常识。王丽英认为该合同系陈小芳单方面出具且夹附在其他资料中，本人在不知道合同内容的情况下误签的辩解，具有高度的盖然性，予以采信。王丽英在该书面合同上签字非其真实意思表示，故该合同无效。除该事后补签的合同外，陈小芳也无其他证据证明双方之前的房屋买卖存在赎买的意思表示，故陈小芳之诉请不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决驳回陈小芳的全部诉讼请求。案件受理费4300元，由陈小芳负担。二审中，王丽英未提供新的证据。陈小芳提供户口簿1份，证明：陈小芳儿子的夏涛的户口从出生范家湾38号，从未迁入至案涉房屋内，进而证明王丽英有关陈小芳以办理儿子夏涛户口事宜为由将《房屋买卖合同》夹附在其他材料中让其签字的陈述不符合常理。王丽英的质证意见：对证据的真实性没有异议，但与本案没有关联性。需要补充的是当时陈小芳找王丽英签字时，没有向王丽英出示过户口本。本院认证认为：对该证据的真实性予以确认，但该户口本所反映的夏涛户口状况与《房屋买卖合同》是否属于双方真实意思表示之间关联度不够，证明力较小，故对陈小芳的该项举证证明内容不予认定。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，本案中，陈小芳主张其与王丽英系名为买卖实为借贷的法律关系，其有权根据《房屋买卖合同》进行原价回购。对此主张，本院不予认同，理由如下：1.陈小芳主张案涉《房屋买卖合同》约定的权利义务内容是双方2016年4月交易时的真实意思表示，只是在2017年年初时采取补签形式进行了书面确认。但如其所述，名为买卖实为借贷的约定将影响双方基础法律关系的根本，回购条款也有别于普通房屋买卖交易，均属于重大且特别事项，陈小芳未在事前与王丽英进行明确约定，而是采取事后确认的方式，明显有违常理，难以采信。2.陈小芳主张其与王丽英系借贷关系，55万元的借款本金对应的利息就是三年期间王丽英应付房租，即利息与房租相互抵销。对此，本院认为，王丽英放弃以55万元的借款本金所能产生较高利息来换取案涉房屋的居住权，且还自负5000元的房屋契税，明显与一般常识不符。3.从交易背景来看，王丽英在购买案涉房屋之前已将自有的一套较小房屋出售，购房意愿明显，故其主张的为改善住房条件而购买案涉房屋的意见符合常理。综上三点并考虑到王丽英已付清全款、案涉房屋已交付并已过户至王丽英名下等事实，本院认为，王丽英对其主张的事后补签的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示事实的举证，未能达到高度盖然性证明标准，不予支持。综上所述，陈小芳的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人陈小芳负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年三月二十七日书记员 王家慧