河北省石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0102民初7270号原告：马某某，女，1971年4月13日出生，回族，住石家庄市原桥东区。委托诉讼代理人：刘会连、庞楷文，河北来仪律师事务所律师。被告：某公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区世纪城R1组团第11号楼2号房。法定代表人：孙洪友，该公司董事。被告：某公司2，住所地石家庄市裕华区体育南大街262号富金大厦A座B区第四层。负责人：常某某，该公司经理。委托诉讼代理人：朱玉辉，河北得正律师事务所律师。被告：某公司3，住所地石家庄市裕华区体育南大街262号富金大厦A座B区401。法定代表人：高盼，该公司经理。被告：常某某，男，1976年1月23日出生，汉族，住石家庄市裕华区。原告马某某与被告某公司（以下简称慧腾公司）、某公司2（以下简称华腾分公司）、某公司3（以下简称卓明物业）、常某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告马某某委托诉讼代理人庞楷文、被告华腾分公司委托诉讼代理人朱玉辉到庭参加诉讼，被告慧腾公司、卓明物业、常某某经本院公告送达开庭传票未到庭。本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告马某某向本院提出诉讼请求：一、要求被告慧腾公司、华腾分公司、卓明物业退还原告购房款512658元，逾期违约金92278元（暂计算至2019年6月18日，直至全部购房款退还完毕之日），合计604936元，被告常某某对上述债务承担连带偿还责任；二、本案诉讼费等费用由四被告承担。事实与理由：经河北恒百房产经纪有限公司介绍并收取中介费，原告于2017年10月11日与石家庄市桥东区新希望老年公寓项目部签订《项目购房协议》，该协议约定原告购买新希望老年公寓3号楼2单元1302室和3号楼1单元1203室。3号楼2单元1302室的建筑面积是83.82平方米，单价9950元每平方米，总价834009元，原告支付30%首付款共计250203元整。3号楼1单元1203室的建筑面积是55.03平方米，单价9970元每平方米，总价548649元，原告支付30%首付款共计164595元整。后被告华腾分公司多次催促原告再次付款，原告又于2017年11月13日分别交付两套房屋的房款83806元和64054元，以上房屋款项均由被告卓明物业收取。后因房屋不能交付，被告华腾分公司与原告签订《项目购房变更协议书》，双方解除上述《项目购房协议》，约定被告华腾分公司于2018年12月31日前陆续返还原告已支付的购房款562658元整。协议签订后，被告华腾分公司于2018年8月退还原告50000元，剩余512658元未退还，经原告多次催要仍拒绝还款，另该协议还约定逾期退款向原告按日千分之一的标准支付违约金。被告常某某作为被告华腾分公司、卓明物业的法定代表人及实际控制人，滥用法人独立地位和股东有限责任，注册空壳公司即被告卓明物业收取款项，系故意逃避债务，严重损害原告利益，应对案诉债务承担连带责任。综合上述，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。原告马某某于2020年3月10日提交申请，关于违约金的计算，请求从2019年1月1日开始计算，基数按照512658元，违约金标准按年利率24%计算。被告华腾分公司辩称：原告购买了石家庄市桥东区新希望老年公寓项目，被告华腾分公司是该项目的承建商，原告与石家庄市桥东区新希望老年公寓项目签订购房协议，因客观原因发生变化，原告申请退款，被告华腾分公司与原告签订了《项目购房变更协议书》，约定了由被告华腾分公司承担原协议中全部权利和义务，以及由被告华腾分公司承担退还购房款的责任。双方签订变更协议后，被告华腾分公司已退还原告50000元，被告华腾分公司资金紧张，也与相关部门积极沟通，积极筹措相关项目，解决原购房人的问题。原告与被告华腾分公司签订的《项目购房变更协议书》是约束双方，与其他单位和个人无关，其他单位和个人无关不应承担责任。被告慧腾公司、卓明物业、常某某未到庭，亦未提交答辩状。本院经审理认定事实如下：原告于2017年10月11日与石家庄市桥东区新希望老年公寓项目部签订《项目购房协议》，该协议约定原告购买新希望老年公寓3号楼2单元1302室和3号楼1单元1203室，两套房屋的价款分别为834009元、548649元。协议签订后，原告向郭荣娟、被告卓明物业转款共计562658元。后该项目因违建被拆除，导致房屋不能交付，原告要求退还房款，被告华腾分公司与原告于2018年8月7日签订了《项目购房变更协议书》，变更原告与石家庄市桥东区新希望老年公寓项目部于2017年10月11日签订的《项目购房协议》。《项目购房变更协议书》约定被告华腾分公司于2018年12月31日前陆续返还原告已支付的购房款562658元，具体退还方式为：自2018年8月起，每月30日前退款不低于50000元，以此类推，至2018年10月31日退款总额不低于预收房款额的50%，最后余款于2018年12月31日前全部退还至原告指定账户。该协议还约定逾期退款向原告按日千分之一的标准支付违约金。协议签订后，被告华腾分公司退还原告房款50000元，剩余512658元未退还。另查明，被告慧腾公司历史名称为贵州华腾环球建设工程有限公司，系被告华腾分公司的总公司。以上事实有庭审笔录、《项目购房协议》、《项目购房变更协议书》、转账回执、POS单、企业工商登记信息表等证据予以在卷佐证。本院认为，原告与被告华腾分公司签订的《项目购房变更协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。该协议约定被告华腾分公司于2018年12月31日前退还原告购房款562658元，并约定了逾期退款向原告按日千分之一的标准支付违约金。协议签订后，被告华腾分公司仅退还原告房款50000元，剩余512658元未退还，故原告要求被告华腾分公司退还原告购房款512658元及支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金，原告请求从2019年1月1日开始，以512658元为基数，按年利率24%计算，符合法律规定，本院予以支持。被告慧腾公司作为被告华腾分公司的总公司，原告要求其共同承担责任，不违反法律、法规的规定，本院予以支持。原告以被告常某某是被告华腾分公司、卓明物业的法定代表人及实际控制人要求被告常某某承担责任，没有法律依据；以被告常某某滥用法人独立地位和股东有限责任，注册空壳公司逃避债务，未提供证据证明。原告虽然将购房款转至被告卓明物业名下，但根据之后签订的《项目购房变更协议书》，原告自愿放弃了向被告卓明物业主张权利。根据合同相对性原则，原告要求被告卓明物业承担责任，没有法律依据。因此对原告要求被告卓明物业、常某某承担责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告某公司、某公司2于本判决生效后十日内共同退还原告马某某购房款512658元并支付违约金（自2019年1月1日起至付清之日止，基数为512658元，按年利率24%计算）；二、驳回原告马某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9849元，诉讼保全费3545元，合计13394元，由被告某公司、某公司2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周雪霞人民陪审员  秦建堂人民陪审员  樊立成二〇二〇年三月十二日书 记 员  冀 佳