四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终4676号 上诉人（原审原告）：北京万爱酒店管理有限公司。住所地：北京市海淀区北洼路28号1-2层北京君宁酒店管理有限公司303室。 法定代表人：孙同敏，执行董事。 委托诉讼代理人：王鹏飞，北京京师（天津）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川锦都物业有限公司。住所地：四川省成都市青羊区通惠门路3号。 法定代表人：张升誉，总经理。 委托诉讼代理人：钟凯，上海建纬（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王春梅，上海建纬（成都）律师事务所律师。 原审被告：四川鼎鑫置业有限责任公司。住所地：四川省成都市青羊区通惠门路3号。 诉讼代表人：四川鼎鑫置业有限责任公司管理人。 委托诉讼代理人：卓峻帆，女，系管理人员工。 委托诉讼代理人：丛圣元，男，系管理人员工。 上诉人北京万爱酒店管理有限公司（以下简称万爱酒店）因与被上诉人四川锦都物业有限公司（以下简称锦都物业）、原审被告四川鼎鑫置业有限责任公司（以下简称鼎鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初5281号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万爱酒店上诉请求：1.撤销成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初5281号民事判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费由锦都物业承担。事实与理由：一、案涉房屋楼栋于2005年取得的《建筑工程消防验收意见书》在设计规划图上显示的1、1.5、2、2.5层与当时的实际楼层不符，后因房屋实际夹层的出现，导致万爱酒店承租后房屋无法办理消防验收。首先，鼎鑫公司取得的《成房权证监证字第××号》房屋产权证、2004年取得的《建设工程规划许可证》的图纸、2005年取得的《消防工程验收意见书》及《房屋租赁合同》等相关文件均可证明当时案涉房屋仅有两层且无夹层。且实践中，《建设工程规划许可证》和《房产证》的证明效力高于设计规划图纸。其次，万爱酒店分别于2014年12月、2015年2月两次向青羊区消防大队报批消防验收，经消防大队现场抽查，两次均未通过。主要原因为：现场检查房屋实际情况（2层有夹层）与房屋原先规划不符（2层无夹层），并要求提供新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件，而锦都物业、鼎鑫公司未能提供加建夹层后的相关规划审批证明文件。鼎鑫公司加建夹层的行为直接导致万爱酒店在消防报批过程中未能在规定期限内向消防大队递送材料承租房屋未能通过消防验收。因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，一审仅以2005年取得的规划设计图中显示有1、1.5、2、2.5层为由判断案涉房屋的夹层并非验收后发生的规划或结构变更属认定事实不清。二、案涉房屋未经规划审批违法改建，致使该房屋消防验收未能通过，万爱酒店的租赁目的不能实现，锦都物业理应赔偿万爱酒店因此产生的全部损失。首先，关于租金及装修损失，一审法院认为万爱酒店无法证明案涉房屋验收不合格系该房屋存在夹层所致，故不予支持万爱酒店要求鼎鑫公司赔偿租金及其装修损失的诉讼请求，已然证明一审法院该项判决存疑。且，因消防验收未能通过，万爱酒店与鼎鑫公司协商期间，租赁房屋一直处于搁置状态，万爱酒店未实际占有使用。根据《房屋租赁合同》约定，锦都物业违约，免租期顺延，锦都物业理应赔偿万爱酒店的租金和装修费用损失。其次，关于保证金，因锦都物业违约，免租期顺延，自2015年9月3日后万爱酒店有正当理由不再支付租金，自然不存在一审判决中所述万爱酒店存在违约的情况，故锦都物业应返还万爱酒店的保证金。 锦都物业辩称：1.案涉合同不能履行的原因并非如万爱酒店称是因为有违法夹层。夹层是经过规划许可，且有相关部门验收。夹层的存在是合法的。2.无论夹层存在的现状是什么，从事实履行过程中来看，也不是消防验收不能通过的原因。从一审庭审查明的事实看，消防验收不能通过是万爱酒店自身行为造成的。其没有擅自违法加高加建、改变房屋的结构，并受到了当地业主的投诉。因此，合同不能履行的过错方应是万爱酒店。案涉合同的相对方并非锦都物业，如有纠纷，相关法律后果也应当由鼎鑫公司承担。 鼎鑫公司述称：1.原审法院认定事实清楚，一审并非仅凭竣工图认定事实。2.一审适用法律正确，一审系根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条判决万爱酒店承担不利后果，合同签订方是锦都物业与万爱酒店，万爱酒店无权向鼎鑫公司主张责任。 万爱酒店向一审法院起诉请求：1.解除万爱酒店与锦都物业签订的《房屋租赁合同》；2.锦都物业返还万爱酒店已付租金及保证金808382元；3.锦都物业赔偿万爱酒店装修装饰费用2247100元；4.鼎鑫公司对上述费用承担连带责任；5.本案诉讼费用由锦都物业、鼎鑫公司承担。 一审法院认定事实：2014年10月18日，锦都物业与万爱酒店签订《房屋租赁合同》，主要约定：锦都物业经鼎鑫公司授权将位于成都市青羊区通惠门路3号锦都一期2栋2楼1、2号房屋出租给万爱酒店使用；房屋现状不属违章建筑，符合政府规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求或标准以及其他有关规定并已合格通过相关验收；租赁房屋面积为2108.28平方米，该面积为计算租金、物业管理费等费用的依据；万爱酒店承租租赁房屋的用途为酒店及酒店相关配套经营；租赁期限为2015年3月3日起至2027年3月2日止共计12年，其中免租期为4个月（2014年11月3日至2015年3月2日）；免租期内万爱酒店需向锦都物业支付每月每平方米5元的物业管理费、水、电、气费等；租金为每月每平方米56元（含物业管理费），每月租金118063.68元，六个月租金708382.08元，租赁期内，租金每三年递增一次，即在上一年租金的基础上递增3%；首期租金于合同签订后七个工作日内支付六个月租金708382.08元；租赁期内，租金每三年递增一次，在上一年租金的基础上递增3%；其中2014年11月3日至2016年3月2日，租金金额为1416764.16元；六个月为一个付款期限，支付到宋学书在工商银行泸州分行营业部开立的银行账号：62×××40；首期租金于本合同签订后七个工作日支付六个月租金708382.08元；水费每吨4.6元，电费每度1.5元，均由物业管理公司代收；锦都物业于2014年11月3日将房屋交付给万爱酒店；万爱酒店办理相关证照需要锦都物业配合提供资料的，锦都物业应当在合理范围内予以提供；万爱酒店办理消防、环保、工商等相关营业手续时，锦都物业应积极给予配合；因锦都物业造成万爱酒店施工延误，免租期顺延。锦都物业和万爱酒店任何一方违反本合同约定给对方造成损失的，应当赔偿对方的全部损失；合同签订之日内，万爱酒店向锦都物业支付租赁保证金10万元用以保证万爱酒店能够履行合同项下包括支付租金在内的全部义务；若万爱酒店未能履行合同项下支付租金、物业管理费、能源费等费用或因万爱酒店行为给锦都物业造成损失的，或万爱酒店应按照合同约定向锦都公司支付违约金的，锦都物业有权在保证金中予以扣除。合同附件二中载明，锦都物业出租的房屋必须满足消防安全要求，并为万爱酒店提供（1）原消防验收合格意见书，且消防系统正常运行；（2）两路消防供水或满足消防要求的消防水池；（3）不少于2个消防疏散通道，且满足消防要求；（4）与其他建筑物的消防间距满足消防要求；（5）如万爱酒店租用房屋为建筑该房屋部分或局部的，万爱酒店的消防系统独立控制，由万爱酒店自行装置，锦都物业应提供万爱酒店联动喷淋装置，由此产生的费用由万爱酒店承担；（6）如果现状与前述5条不符的，锦都物业承诺在交房后30天内完成并承担与此相关的所有费用。 《房屋租赁合同》后附有案涉房屋所在楼栋的建设工程规划许可证及（成）公消验字【2005】字第450号《建筑工程消防验收意见书》。《建筑工程消防验收意见书》载明：鼎鑫公司在成都市通惠门路3号修建的锦都一期（地下-1层商场，-2、3层停车场，A栋1、2层商业用房、其余高层电梯公寓，B栋1、2层商业用房、其余高层电梯公寓，C栋1、2层商业用房，其余高层电梯公寓，D栋1、2层商业用房，其余高层电梯公寓）工程，经四川安科消防检测有限公司检验合格，现场抽查基本符合审查要求，原则同意该工程投入使用。 2014年10月8日，锦都物业的法定代表人宋学书出具《收条》，载明收到万爱酒店三个月房租354191.04元，另付房屋保证金100000元，共计454191.04元。 2014年11月27日，少城街道办事处安全生产监督管理委员会办公室出具《少城街道办事处安全生产、消防、特种设备限期整改通知书》，载明受检单位为锦都物业，地址为通惠门路3号，存在问题为无证施工，整改意见为尽快办理施工手续、消防备案、房管局批示及施工企业资质。 2015年3月30日，锦都物业向万爱酒店出具《告知函》，载明因酒店人流量较大，是人群较为集中的公共空间之一，安全问题是装修设计中的重点，消防材料，合理的布局规划及消防通道的预留十分重要，需要办理相关许可证，请未办理之前暂停施工。 一审法院另查明，1.成都市青羊区通惠门路3号2幢1至2层房屋（权1135966），建筑面积为3500.14平方米，用途为商业，房屋总层数为24层，登记在鼎鑫公司名下。该楼幢设计立面图1至2层部分楼层标注为：1层、1.5层、2层、2.5层；2.2013年5月6日，鼎鑫公司出具《授权书》，载明锦都物业对鼎鑫公司名下位于成都市青羊区的商业资产对外招租，并以锦都物业名义对外签订物业租赁合同，鼎鑫公司对授权范围内的招租行为及所签订的租赁合同法律效力予以认可；3.案涉房屋现已由鼎鑫公司收回。 经一审法院向青羊区消防大队核实，1.万爱酒店于2014年12月8日、2015年2月4日网上向青羊区消防大队申请消防设计备案。2.青羊区消防大队向万爱酒店出具《建设工程消防设计备案受理凭证》，载明史兆东于2015年2月4日经网上备案受理系统进行了消防工程设计备案，备案号为510000ＷＳＪ150002822；根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程已被确认为抽查对象；请于5个工作日内向青羊大队（地址：青羊区，电话：028-869××××9）提供下列材料，并接受检查：（1）建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件；（2）新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件；（3）设计单位资质证明文件；（4）消防设计文件；对逾期不提供材料或者提供材料不全的，将依法责令停止施工。3.万爱酒店未在青羊区消防大队指定的期限内提交被抽查后应提交的消防设计文件。 一审审理中，万爱酒店主张因案涉房屋1、2层之间有夹层，故无法办理消防验收。 一审法院认为，锦都物业与万爱酒店签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，因消防验收原因万爱酒店未能将案涉房屋装修完毕并投入使用，现房屋已由鼎鑫公司收回，《房屋租赁合同》已不具备继续履行的基础，合同目的不能实现，故万爱酒店要求解除与锦都物业签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。万爱酒店主张案涉房屋存在结构问题，即楼层中间有夹层致使锦都物业、鼎鑫公司不能协助其办理消防设计备案。根据本案查明的事实，案涉房屋楼栋取得了建设工程规划许可证及《建筑工程消防验收意见书》，在规划设计图上显示有1、1.5、2、2.5层，非验收后发生的规划或结构变更，即锦都物业交付案涉房屋时房屋已存在中间楼层且已具备合同约定的原消防验收合格意见书，同时根据《房屋租赁合同》关于“万爱酒店办理消防、环保、工商等相关营业手续时，锦都物业应积极给予配合”的约定内容来看，万爱酒店为经营酒店需再次办理营业需要的消防、环保等手续，而办理包括消防在内的手续是万爱酒店的义务，锦都物业予以配合。而在双方实际履行租赁合同的过程中，也确实是万爱酒店向消防部门申请消防备案，万爱酒店先后两次向青羊区消防大队申报消防设计备案，两次均被确定为抽查对象，青羊区消防大队要求其在指定的期限内提交的检查材料包括：新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件、设计单位资质证明文件、消防设计文件，其中后两个文件应为万爱酒店提供，而案涉房屋并不涉及新建、扩建工程，中间楼层也不属于新建、扩建工程，如系因万爱酒店在装修过程中需要改变结构涉及规划许可变更，那么提供相关文件的义务主体也是万爱酒店，万爱酒店主张青羊区消防大队不受理案涉房屋的消防备案系因房屋结构造成，但其提交的证据并不能证明其主张，故一审法院对万爱酒店关于因房屋结构问题不能办理消防设计备案的主张不予支持。锦都物业和鼎鑫公司在合同履行过程中并无违约行为，万爱酒店的装修损失并非锦都物业和鼎鑫公司造成，故万爱酒店要求赔偿其租金损失及装修损失的诉讼请求无事实依据，一审法院不予支持。 关于万爱酒店退还保证金的诉请。万爱酒店支付了2015年3月3日至2015年9月2日的租金708382元，从2015年9月3日后未再支付租金。《房屋租赁合同》约定，若万爱酒店未能履行合同项下支付租金、物业管理费、能源费等费用或因万爱酒店行为给锦都物业造成损失的，或万爱酒店应按照合同约定向锦都公司支付违约金的，锦都物业有权在保证金中予以扣除。万爱酒店尚未支付的租金金额超过缴纳的保证金，锦都物业根据合同约定有权扣除该保证金。故万爱酒店要求退还保证金的诉请，一审法院不予支持。 关于鼎鑫公司的责任。虽然租赁合同中明确约定了锦都物业受鼎鑫公司委托出租案涉房屋，但租赁合同的签订方为锦都物业及万爱酒店，鼎鑫公司并非合同相对方，而实际履行过程中，锦都物业收取租金、交付房屋，即实际履行主体也是锦都物业，根据合同相对性原则，锦都物业无权要求向鼎鑫公司主张权利，故万爱酒店要求鼎鑫公司承担连带清偿责任的诉请无法律依据，一审法院不予支持。 综上，万爱酒店的诉请部分成立，一审法院予以部分支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除万爱酒店与锦都物业于2014年10月18日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回万爱酒店的其余诉讼请求。一审案件受理费31244元，由万爱酒店承担。 二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 二审期间，本院对案涉房屋进行了实地查看。案涉楼栋1、2层为商业用房，1、2层均存在中间楼层，将商业用房总共分隔为四层。案涉房屋位于分隔后的第四层，万爱酒店对案涉房屋的物理空间进行了重新区分并装修打造。案涉楼栋1层有成都易宁阁客栈有限公司（部分在分隔后的第2层）、成都木原建筑设计院等商家营业，分隔后的第3层由华西期货租赁经营。 本院认为，根据各方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：1.案涉房屋无法办理消防备案的责任应如何认定；2.锦都公司是否应当向万爱酒店退还租金、保证金并支付装修损失。本院综合评述如下： 关于案涉房屋无法办理消防验收的责任应如何认定的问题。本院认为，万爱酒店主张其无法办理案涉房屋消防验收的原因在于案涉房屋楼层中修建有夹层、而锦都物业、鼎鑫公司无法配合提交有关夹层的建设工程规划许可证明文件。本院认为，1.案涉房屋楼栋在出租给万爱酒店之前取得了建设工程规划许可证及《建筑工程消防验收意见书》，万爱酒店提交的竣工立面图亦显示案涉楼栋标注有1、1.5、2、2.5层，故根据本案现有证据，尚不能证明案涉房屋中修建的夹层属于案涉楼栋消防验收后发生的新建、扩建工程，并因此导致万爱酒店无法办理消防备案。根据本院现场查看的情况，与万爱酒店位于同一栋的其他商家也并未因房屋结构问题而影响正常经营，锦都物业亦举示了位于该栋1-2层的成都易宁阁客栈有限公司的消防安全检查合格证，房屋夹层问题并未影响其他承租人通过消防安全检查。2.从《房屋租赁合同》“万爱酒店办理消防、环保、工商等相关营业手续时，锦都物业应积极给予配合”的约定内容来看，万爱酒店为经营酒店需再次办理营业需要的消防、环保等手续，从现场情况来看，万爱酒店租赁案涉房屋后，对房屋的物理空间进行了重新区分并装修打造，而根据《建设工程消防监督管理规定》第二条“本规定适用于新建、扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）等建设工程的消防监督管理”的规定，可以看出室内外装修属于消防监督管理的新建、扩建、改建工程范围，故本案中，青羊消防大队要求提交的新建、扩建工程规划许可证明，不排除是要求万爱酒店提交有关装修工程证明文件的可能。而万爱酒店未能举证排除该种可能，即其不能证明青羊消防大队要求提交的新建扩建工程规划许可证仅是指夹层部分的规划许可证，其将不能通过消防监督的责任归于锦都公司、鼎鑫公司的依据不足。综上，万爱酒店关于因案涉房屋结构问题而导致其不能办理消防备案的主张缺乏事实依据，本院不予支持。 锦都物业和鼎鑫公司在合同履行过程中并无违约行为，万爱酒店关于2015年9月3日后其有正当理由不再支付租金的上诉理由不成立。诉讼中，锦都公司认可房屋已经收回，但不清楚收回房屋的具体时间，鼎鑫公司陈述案涉房屋在2017年前收回，万爱酒店未举证证明房屋被收回的具体时间，故无法证明其超付了租金。因万爱酒店尚未支付的租金金额超过缴纳的保证金，锦都物业有权根据《房屋租赁合同》第三.1条约定扣除该保证金，故万爱酒店要求退还租金、保证金的诉请于法无据，本院不予支持。因现有证据不能证明案涉租赁合同的解除系锦都物业和鼎鑫公司的违约行为造成，故万爱酒店要求赔偿其租金损失及装修损失的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人北京万爱酒店管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费31244元，由北京万爱酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  田 笛 审 判 员  王 果 审 判 员  李 玲 二〇二〇年三月三十一日 法官助理  刘方祺 书 记 员  罗 菲