云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终265号上诉人（原审被告、反诉原告）：云南中旺酒店管理有限公司，住所地云南省昆明市官渡区永平路10号6楼632-633号。统一社会信用代码：915301110671252112。法定代表人：黄忠德，总经理。委托诉讼代理人：付云，云南云润律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：董宁，男，1965年7月8日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：郭云霞，女，1969年5月9日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市五华区，现住云南省昆明市五华区。特别授权代理。委托诉讼代理人：田旺明，男，1963年8月5日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市五华区，现住云南省昆明市。特别授权代理。原审第三人：云南拓普房地产开发集团有限公司西双版纳分公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市曼弄枫山水林溪别墅会馆。统一社会信用代码：91532800767065061N。负责人：陶建，总经理。上诉人云南中旺酒店管理有限公司（以下简称中旺酒店）与被上诉人董宁、原审第三人云南拓普房地产开发集团有限公司西双版纳分公司（以下简称拓普集团版纳分公司）委托合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2019）云2801民初25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭。于2020年3月24日公开开庭进行了审理。上诉人中旺酒店的委托诉讼代理人付云，被上诉人董宁委托诉讼代理人郭云霞、田旺明到庭参加诉讼，原审第三人拓普集团版纳分公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人中旺酒店上诉请求：1.撤销云南省景洪市人民法院（2019）云2801民初25号民事判决第二、三项，依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定的事实错误。首先，上诉人与被上诉人不存在租赁合同关系。双方之间没有签订租赁合同，仅签订了《关于菩提岛酒店经营及装修的框架性协议》，该框架协议未对租赁金额、付款方式、交付房屋、违约支付方式等事项进行约定。上诉人与被上诉人之间没有按照框架协议约定签订正式的租赁合同，根据合同相对性原则，上诉人与被上诉人之间不存在租赁合同关系。上诉人不应该被向上诉人支付租金及违约金。上诉人向被上诉人支付租金系基于上诉人与第三人之间的《承包合同》，继而一直为第三人垫付租金。2018年6月20日，上诉人已经与第三人签订《终止协议》并且已经将房屋交还给第三人，从而解除双方之前签订的《承包合同》，上诉人已无垫付租金的法律关系。其次，上诉人与被上诉人签订的《框架协议》仅仅是框架性的，并非租赁合同。2018年6月20日，上诉人与第三人签订《终止协议》后，已经将房屋交付给第三人，未再实际投入使用。一审法院认定上诉人与被上诉人构成事实租赁关系并且支付租金，不符合事实。上诉人与上诉人之间无实际租赁合同，上诉人也未实际占有使用涉案房屋，自然也不形成事实租赁合同关系。对于没有再使用的房屋，怎能形成事实关系，一审判决上诉人向被上诉人承担租金系错误的。此外，一审法院认定，被上诉人构成根本性违约，从而判决违约金错误。双方并未签订租赁合同，何来根本性违约？对于违约金的支付，一审法院按照《框架协议》中第七条“甲、乙、丙三方……由违约方按照当年租金的30%承担违约责任。”该依据系错误的，该违约责任约定的基础系《框架协议》，而一审法院认定上诉人与被上诉人之间的法律关系是事实租赁合同关系，上诉人与被上诉人之间不存在租赁合同关系，不应承担违约责任，《框架协议》的违约责任条款不应适用于此，被上诉人的主张不应得到支持。另外，一审判决程序违法，判决结果超越了被上诉人的诉讼请求，违反了不告不理的原则。综上，请求二审人民法院依法支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人董宁辩称：一、上诉人的上诉理由不符合案件事实，其理由不能成立。1.《框架协议》是在人民法院主持下达成的协议，具备了房屋租赁合同的主要和基本条款，符合房屋租赁合同的构成要件，是合法有效协议。而且被上诉人的房屋在之前就己经以《承包合同》的方式由上诉人转租占有，上诉人是房屋的实际占有者、经营者，不存在上诉人所称没有交付房屋的问题。2.上诉人主张支付租金系基于上诉人与原审第三人签订的《承包合同》，继而一直为原审第三人垫付租金的理由不能成立。上诉人与原审第三人于2018年6月20日签订《终止协议》并且己经将房屋交还给原审第三人，这是上诉人终止租赁原审第三人酒店的整体附属设备、物业部分，不涉及被上诉人的房屋；原审第三人在一审答辩中已明确表示《终止协议》不涉及被上诉人的房屋。至今上诉人也没有将房屋交还被上诉人，故上诉人应当支付拖欠的租金及违约金。3.虽然上诉人与被上诉人没有签订正式的房屋租赁合同，但《框架协议》就是租赁合同。事实上，上诉人也是实际占有、经营、使用了被上诉人的房屋，而且一开始也是按照《框架协议》约定租金标准的55%支付租金给被上诉人一方，并非上诉人所称双方没有租赁合同关系。二、上诉人在一审中提起反诉，请求解除《框架协议》，并且明确表示该《框架协议》己无再履行可能性，可见双方就是将《框架协议》作为房屋租赁合同来履行的，如果双方没有租赁合同关系，上诉人为何在一审中提起反诉。三、一审判决程序合法，没有违反不告不理原则。在一审中，被上诉人明确提出变更诉讼请求，故一审判决不存在超越诉讼请求判决的情形。原审第三人拓普集团版纳分公司提交书面陈述意见：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.依据三方签订的《框架协议》约定，原审第三人与被上诉人已解除了《菩提岛傣式民居委托经营合同》，该《框架协议》约定了从2016年7月1日起房屋同意租赁给上诉人经营，租赁费用由上诉人直接支付给菩提岛业主代表委员会后分配支付给全体业主，租赁期限：从2016年7月1日至2027年6月30日，共10年。租赁费用标准为：2016年7月1日至2017年3月31日前按200万元作为基数的55%收取分配租金；2017年4月1日至2017年6月30日按280万元作为基数的55%收取分配租金，之后每年按4%递增，该55%的租金含一号楼、二号楼全体主业的租金。故《框架协议》约定了三方各自的权利和义务关系。2.因上诉人经营不善，2018年7月1日起上诉人与原审第三人已解除了针对原审第三人一期产权部分的租赁合同权利义务关系。对于被上诉人的房屋与上诉人的租赁权利义务关系与原审第三人无关。3.被上诉人依据《框架协议》约定向上诉人主张房屋租金的诉讼请求与原审第三人无关。但是，为了体现对租金分配的公平性，其相关被上诉人诉讼主张的租金金额应该包含所有全体主业(含其他案外人）都应按份额分配拥有。董宁向一审法院起诉请求：1.中旺酒店支付董宁拖欠的房屋租赁款（截至2018年6月30日）4611元；2.中旺酒店向董宁支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的房屋租赁款8279元；3.中旺酒店向董宁支付违约金1383元（4611×30%）；4.中旺酒店承担本案诉讼费。中旺酒店向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《关于菩提岛酒店经营及装修的框架性协议》或事实租赁关系；2.反诉费用由董宁负担。一审法院认定事实：2009年，董宁向第三人拓普集团版纳分公司购买位于景洪市曼浓岱龙德湖旁“西双版纳菩提岛傣式民居”第1幢2层1232号房屋1套，建筑面积77.09平方米。董宁将该房屋委托西双版纳菩提岛度假酒店有限公司经营，由第三人拓普集团版纳分公司对董宁的收益提供担保。在经营过程中，第三人拓普集团版纳分公司将董宁的房屋承包给中旺酒店中旺酒店经营。董宁等117户业主诉至一审法院，经一审法院主持调解，作为甲方的董宁等117户业主与作为乙方的第三人拓普集团版纳分公司和丙方中旺酒店于2016年11月4日签订《关于菩提岛酒店经营及装修的框架性协议》，协议约定“一、甲方、乙方自愿解除《菩提岛傣式民居委托经营合同》；乙方、丙方自愿解除双方签订的《承包合同》；二、乙方对菩提岛度假酒店二期2号楼房屋在2017年11月15日之前装修完毕……三、甲方自愿将从乙方购买的菩提岛傣式民居房屋委托出租给丙方经营使用。乙方自愿将酒店的整体附属设备、物业（丙方现经营、使用的所有场所）出租给丙方，甲乙丙三方约定上述期限为2016年7月1日至2027年6月30日，共计10年。四、三方同意由甲方出租给丙方的上述房屋参照丙方与乙方之前签订的《承包合同》确定租赁费，即从2016年7月1日至2017年3月31日前整体物业租赁费用200万元／年为基数，甲方占总租金的55%（该占比费包含一号楼和二号楼全体业主租赁收益，含案外业主），乙方占总租金的45%，该租金由甲乙丙三方分别重新签订租赁合同，新合同签订之日起由丙方一次性支付给甲方所占比例租金，乙方与丙方的租金双方结算后支付。2017年4月1日至2017年6月30日的租金按租赁费用280万／年为计算，之后每年的租赁费用按照上年度租赁费的4%标准递增，甲乙双方所占比例按上述约定不变……六、丙方与甲方签订租赁合同之日，向甲方缴纳50万元人民币作为履行租赁合同的保证金（该保证金为丙方之前支付甲方的50万元），该款项在合同终止时，如未对甲方房屋及设施造成损害，由甲方一次性将上述款项无息退还给丙方。七、甲方、乙方、丙方三方必须严格按照此框架协议履行义务，如有违反，由违约方按照当年租金的30%承担违约责任，本框架协议继续履行……”该协议签订后，双方未按协议第四条约定重新签订租赁合同，但中旺酒店仍实际占有、经营、使用董宁的房屋，并分别于2017年1月26日、2017年9月23日、2018年4月3日、2018年5月15日向业主代表郭云霞的银行账户转入733333元、352125元、250000元、165556元，共计1501014元。根据比例董宁实际分得租金总额为9364元。2018年6月20日，中旺酒店与第三人拓普集团版纳分公司签订《终止协议》，约定双方同意解除2016年11月4日签订的《关于菩提岛酒店经营及装修的框架性协议》中双方的房屋租金关系，中旺酒店于2018年6月30日前按原移交清单中的设备、设施、物品将酒店移交还甲方。2018年6月20日之后，中旺酒店与第三人拓普集团版纳分公司签订终止协议，之后未再实际经营使用酒店。另查明，第三人拓普集团版纳分公司共计出售坐落于景洪市勐罕镇曼浓岱龙德湖旁“西双版纳菩提岛傣式民居”的房屋165套，分别由165户业主购买。该框架协议中约定的租金为该165户业主的全部租金，但2016年11月4日，授权业主代表郭云霞等人签订《关于菩提岛酒店经营及装修的框架性协议》的业主为117户，本次诉讼中有4户曾签订该框架性协议的业主未起诉，另未参与签订框架协议但仍主张按照协议内容请求支付租金的业主有19户，共计132户。再查明，框架性协议签订后，业主一致同意按照每户业主的年经营收益占全部业主的年经营收益总和之比确定内部分配方案，而每户业主的年经营收益均根据各业主在购房时签订的《菩提岛傣式民居委托经营合同》确定。165户业主的年经营收益总和为5472160元，《菩提岛傣式民居委托经营合同》约定董宁的年经营收益为27200元，占全部业主年收益总和的0.497061%（27200÷5472160），根据框架性协议的约定，结合不同的租赁期间，中旺酒店应当支付给全体业主的租金为：2016年7月1日至2017年3月31日应付825000元（2000000×55%÷12×9），董宁应分得4101元（27200÷5472160×825000），以此类推，董宁在2017年4月1日至2017年6月30日、2017年7月1日至2018年6月30日、2018年7月1日至2019年6月30日期间应获得的租金分别为1914元、7961元、8279元，共计22255元（4101+1914+7961+8279），扣除董宁实际分得的租金9364元，中旺酒店还应当向董宁支付租金12891元。一审法院认为，一、《关于菩提岛酒店经营及装修的框架性协议》是否应当解除的问题。董宁与中旺酒店及第三人拓普集团版纳分公司于2016年11月4日签订《关于菩提岛酒店经营及装修的框架性协议》，该协议系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，依法应当认定有效。该协议中约定了租赁标的、租赁期限、租赁费的计算和支付方式、违约责任及争议解决方式，虽然董宁、中旺酒店未能按照协议的约定重新签订房屋租赁合同，但中旺酒店实际经营使用了房屋，且按协议约定支付了部分租金，应当认定双方成立了租赁合同关系，现中旺酒店以自己的行为表示不再继续履行该协议，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，中旺酒店主张解除双方于2016年11月4日签订的《关于菩提岛酒店经营及装修的框架性协议》的反诉请求，符合法律规定，一审法院予以支持。二、关于中旺酒店是否应当向董宁支付房屋租金及违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”之规定，中旺酒店以其行为明确表示不再继续履行租赁合同，其行为已经构成根本性违约，根据框架协议的约定，董宁应当收取2016年7月1日至2019年6月30日期间的租金总额为22255元，扣除实际收取的租金9634元，中旺酒店还应当向董宁支付租金12891元，据此，董宁主张中旺酒店支付2019年6月30日之前的房屋租金12891元的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，予以支持。关于违约责任的问题。因中旺酒店的行为已构成根本性违约，根据框架性协议的约定，董宁主张中旺酒店承担违约金1383元，不违反法律规定，予以支持。中旺酒店主张不应当支付租金及承担违约金的辩解，缺乏事实和法律依据，不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除董宁与中旺酒店于2016年11月4日签订的《关于菩提岛酒店经营及装修的框架性协议》；二、中旺酒店于判决书生效之日起三十日内向董宁支付租金12891元；三、中旺酒店于判决书生效之日起三十日内向董宁支付违约金1383元。案件受理费157元，由中旺酒店负担；反诉案件受理费50元，由董宁负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。双方对一审判决认定的事实均无异议。对当事人无异议的事实，本院予以确认。二审认定事实与一审判决认定事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点：上诉人与被上诉人是否存在租赁合同关系；上诉人是否应向被上诉人支付租金及违约金？本院认为，2016年11月4日，董宁等117户业主与中旺酒店及原审第三人拓普集团版纳分公司签订的《关于菩提岛酒店经营及装修的框架性协议》约定了租赁标的、租赁期限、租赁费的计算和支付方式、违约责任等内容。上述约定不违反法律、行政法规强制性规定,系合法、有效协议。该框架协议实质上系房屋租赁协议。故中旺酒店上诉主张其与董宁不存在租赁关系无事实及法律依据，本院不予支持。2018年6月20日，中旺酒店与第三人拓普集团版纳分公司签订的《终止协议》并未涉及董宁与中旺酒店租赁关系的权利义务。一审中，中旺酒店亦对解除框架协议或事实租赁关系提起反诉，并得到了一审法院的支持。故一审判决中旺酒店按框架协议约定，向董宁支付租金及违约金并无不当，本院予以维持。另外，一审判决程序合法并无不当。综上所述，上诉人云南中旺酒店管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费157元，由上诉人云南中旺酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李鸿伟审判员  玉的勒审判员  陈 芳二〇二〇年三月三十日法官助理罗琳书记员郭成