四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终9385号 上诉人（原审原告）：四川省泰宏鑫企业管理有限公司。住所地：成都市成华区成华大道二段298号1栋1层2号附6号。 法定代表人：李仲秋，总经理。 委托诉讼代理人：罗林，四川恒和信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都中新锦泰房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市温江区柳城镇航天路22号。 法定代表人：罗开元。 委托诉讼代理人：吴凡，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李秋町，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 上诉人四川省泰宏鑫企业管理有限公司（以下泰宏鑫公司）因与被上诉人成都中新锦泰房地产开发有限公司（以下简称中新公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初232号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泰宏鑫公司上诉请求：依法撤销都市温江区人民法院（2019）川0115民初232号民事判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：1.根据泰宏鑫公司与中新公司签订的《【洲际.亚洲湾】23栋商业租赁合同》及《关于“亚洲湾物业租赁合同”的补充协议》之约定，租赁标的物在配套设施上应满足的条件。改造和配套在2018年5月30日之前完成。上述协议约定的内容系中新公司作为该物业的开发建设单位，经过慎重研究后与泰宏鑫公司签订的，其在签订合同时应当对自己开发的项目情况有全面的判断。而中新公司在一审陈述的相关事实，并未提供相关证据加以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，中新公司应当承担举证不能的不利后果。2.依照《合同法》第一百零七条的规定，合同一方当事人违约的，另一方当事人有权要求违约当事人除承担赔偿损失的违约责任外，还有权要求其承担继续履行合同的违约责任，而不是违约当事人只要赔偿守约方损失就可以了。根据合同法，违约当事人不仅要填补守约当事人的损失，还要按守约方的要求继续履行合同，这一规则，通常称之为合同的实际履行原则。本案中，如果能够继续履行房屋租赁合同，则最有利于守约方泰宏鑫公司实现合同目的。结合合同法的相关规定，在守约方要求违约方继续履行合同的请求下，合同继续履行是原则，不履行是例外，因此，对违约方提出“债务的标的不适强制履行或者履行费用过高”抗辩继续履行时，对债务标的的认定“不适于强制履行”或者“履行费用过高”应从严掌控。因此处理此类纠纷不适用合同法第一百一十条的规定。3.泰宏鑫公司在一审的诉讼请求明确提出：1）双方于2018年2月14日签订的《洲际﹒亚洲湾23栋商业租赁合同》及《关于“亚洲湾物业租赁合同”的补充协议》有效；2）确认中新公司于2018年9月12日针对上述合同及补充协议的解除行为无效，但一审法院在一审判决中并未对该两项诉讼请求作出审理和判决。因此，根据最高人民法院《关于适用民事诉讼法的解释》第三百二十六条之规定，二审法院对该诉讼请求调解不成的，应当发回重审。4.中新公司提出无法继续履行合同没有法定和约定的事实理由，案涉合同应合法成立和生效，应当继续履行。中新公司单方面解除合同，不符合合同法和相关司法解释的规定。首先，要求解除合同所依据的理由不属于不可抗力因素。其次，中新公司提出无法整改出租房屋和整改房屋费用过高等属于其自身在签订和履行合同中所应当承担的商业风险。再次，合同成立后，与案涉出租房屋有关的房屋自身情况也没有发生在订立合同时无法预见的重大变化。因此，案涉合同应当继续履行，客观上也有继续履行的可能性和可行性。另，如果案涉房屋租赁合同一旦解除，将会给泰宏鑫公司带来巨大的经济损失和商业风险。因为双方在签订案涉合同之后，泰宏鑫公司已经启动对外招商工作，现已招商面积达60%左右，如果解除合同，将给泰宏鑫公司造成巨大的经济直接损失，从而引起小商户和泰宏鑫公司案涉合同被解除，造成连锁诉讼。故请求查明事实依法改判或发回重审。 中新公司辩称，泰宏鑫公司没有阐述适合强制履行的事实和理由。合同是否应该继续履行与是否适合强制履行两个问题，不同的法律概念，合同应当履行但不适合强制履行，两者之间实际上并不矛盾。泰宏鑫认为本案一审存在两个纰漏。实际上第一个诉讼请求要求确认合同有效，不是独立的诉讼主张，民事诉讼中涉及合同效力问题是在判决主文对合同效力进行确认，并不需要作为一个独立的诉讼请求提出。虽然一审判决没有明确对合同效力的判决，但是从一审判决主文阐述来看，一审法院对合同的效力是予以确认了的。案涉租赁合同不适用强制履行，理由是：第一物业本身未交付，第二根据租赁合同约定，本案严格继续履行合同，实际上是要求中新公司继续履行合同，但是履行合同义务不是一个单纯的物业交付，不具有强制执行性。签订合同是泰宏鑫公司拟定的合同文本，要求中新公司严格达到约定的条件后才可以交付。泰宏鑫公司的诉讼主张本身是不明确的，只有要求合同继续履行（而未提出具体诉讼主张）。 泰宏鑫公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认泰宏鑫公司和中新公司于2018年2月14日签订的《洲际﹒亚洲湾23栋商业租赁合同》及《关于“亚洲湾物业租赁合同”的补充协议》有效；2.确认中新公司于2018年9月12日针对上述合同及补充协议的解除行为无效；3.判决中新公司继续履行上述合同及补充协议。 一审法院认定的事实：2018年2月14日，泰宏鑫公司（乙方）与中新公司（甲方）签订了《【洲际·亚洲湾】23栋商业租赁合同》（以下简称“租赁合同”）及《关于“洲际亚洲湾租赁合同”的补充协议》（以下简称“补充协议”）。租赁合同约定，租赁房屋位于成都市温江区（除副楼、电影院部分），经营范围为超市、商场等配套业态；租赁期限为20年，即从2018年3月15日至2038年3月14日止；甲方给予乙方24个月的装修免租期，即从2018年3月15日至2020年3月14日止，实际起止日期于甲方正式交付物业当日起计算。补充协议约定，甲方出租给乙方的房屋在配套设施上应当满足：1、保证乙方每日自来水400立方米的用量；2、该租赁标的具备开通天然气条件，办理天然气开户所需相关手续及事宜由甲方提供及配合，乙方承担相关费用；3、甲方保证该租赁标的保证供电量不低于1600ＫＶＡ（所需的改造等费用均由甲方承担），且向乙方免费提供备用发电机房，由乙方负责管理；4、甲方应按照乙方设计要求对租赁标的进行改造，并按乙方设计要求配套烟道、隔油地、排污池、化粪池、给排水等相关设施，给排水主管到乙方指定位置，前述改造和配套所需费用均由甲方承担；5、甲方应按照乙方设计要求改造电梯，所需费用由甲方承担；乙方设计要求详见附件，以上改造和配套在5月30日之前完成。补充协议另约定，甲方于交房之日起15日内向乙方交付租赁标的的建筑设计交底，确定设计图纸；租赁标的必须具备经验收合格的消防系统，强电系统必须按照原施工图设计，弱电系统、水电管线、线槽、给排水系统、照明系统等，除注明由乙方购置、安装的外，均由甲方负责购置、安装和调试并承担费用；该租赁标的消防送审与验收由甲方负责完成并承担费用；甲方必须完成大型购物中心的各项与建筑相关的政府各管理部门的审批手续，取得大型购物中心建筑物可供营业使用的验收合格的有效批文。 2018年8月3日，中新公司向泰宏鑫公司出具《商务函》，载明：“贵我双方之前签订了《洲际亚洲湾23栋商业租赁合同》，根据本项目目前情况以及我们向有关部门的了解，请贵方将租赁标的物的内外装修、装饰、改造方案等报我方同意并到房管、城管、建设、消防等相关部门备案，审核通过拿到相关批准文件后再进行入场施工，提前进入设备安装及装修将会影响房屋的装修验收，为此，特函请贵司不要提前进入开始相关设备的安装及精装修施工工作，请贵司理解并合作”。 2018年9月12日，中新公司向泰宏鑫公司邮寄送达《解除合同的函》，载明因为物业原设计状态、相关部门的要求限制等原因，中新公司出租的物业水电无法达到合同约定的要求，无法开通天然气，供电量达不到泰宏鑫公司的要求，电梯改造无法实现，相关的物业设计修改也无法实施，基于上述原因，出租物业现已无法达到补充协议约定的要求，无法向泰宏鑫公司交付合同约定标准的物业，无法实现合同目的，现函告解除租赁合同及补充协议，不再履行前述协议。 2018年9月29日，泰宏鑫公司向中新公司公证送达《关于要求继续履行合同的函》，要求中新公司继续履行租赁合同和补充协议，并根据合同约定按照泰宏鑫公司的设计要求对其承租的租赁标的物进行改造；在收到此函之日起3日内拆除承租租赁物外墙及周边障碍物，并恢复泰宏鑫公司招商中心招牌。 一审庭审中，一审法院向泰宏鑫公司释明双方签订的合同不适于强制履行，并询问泰宏鑫公司是否更改诉讼请求为解除合同并要求违约方承担相应责任，泰宏鑫公司明确表示如果要变更诉讼请求、将于2019年3月29日前书面提交申请书，逾期未提交则表示拒绝变更诉讼请求。2019年4月1日泰宏鑫公司诉讼代理人电话告知一审法院泰宏鑫公司拒绝变更诉讼请求。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，本案所涉项目系商业地产租赁，案涉房屋使用功能标准是大型购物中心，其要求中新公司继续履行的内容包括改造租赁物、完成相关部门的竣工验收、配合办理相关行政审批手续、交付租赁物等概括性、持续性的行为，对于这些行为，显然难以强制履行，故构成《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项规定的“债务的标的不适于强制履行”的情形。而且，租赁合同为继续性合同，合同义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方之间的信任关系，而本案中，中新公司明确表示不再继续履行合同，双方继续履行合同的基础已经不复存在，因此泰宏鑫公司要求中新公司继续履行租赁合同及补充协议的诉讼请求不能成立。因案涉合同无法继续履行，就案涉合同的相关事宜，当事人应本着诚实信用的原则进行协商，以彻底解决纠纷。如果协商不成，泰宏鑫公司可依据法律规定和双方约定，另行主张权利。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回泰宏鑫公司诉讼请求。一审案件受理费减半后收取50元，由泰宏鑫公司负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，案涉商业租赁合同第八条“违约责任”之“甲方在合同期内承担以下违约责任”之2约定，乙方依照本合同约定履行合同期间，除不可抗力因素及政策调整，甲方不得以任何理由提前解除合同，否则视为甲方违约，甲方应向乙方返还缴纳的履约保证金、退还未使用租金及赔偿由此给乙方造成的实际损失（包括但不限于装修、设施设备采购、安装、人力、营业等损失）。第六条约定，甲方应于案涉物业达到相关部门规定的交房条件之日起三日内将物业交与乙方使用。中新公司已收到泰宏鑫公司的租赁款项70万元。案涉房屋尚未交付使用。 以上事实，有案涉商业租赁合同、双方当事人在一审中的陈述等等证据，予以证实。 本院认为，泰宏鑫公司与中新公司签订的《【洲际·亚洲湾】23栋商业租赁合同》及《关于“洲际亚洲湾租赁合同”的补充协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。泰宏鑫公司一审起诉及二审上诉的主要请求是确认中新公司发出的解除合同通知的行为无效，并要求继续履行合同，故本案的争议焦点在于中新公司明确表示无法履行合同、要求解除合同的情况下，案涉合同是否应当继续履行。本院审查认为，第一，当事人在合同中的义务具有确定性，理应在履行过程中严格履行。本案在案涉合同第八条明确约定中新公司除不可抗力因素及政策调整因素外、不得以任何理由提前解除合同，否则视为违约的情况下，中新公司明确以不能履行相关改造义务为由请求解除合同，实际是以这种方式拒绝履行合同义务，属于履行中的违约行为。同时，当事人行使合同解除权的基础在于其有解除权，在本案不存在上述约定的不可抗力因素及政策调整因素，且双方未约定中新公司无能力履行义务时有权解除合同的情况下，其明确以不能履行义务发函解除合同，并在庭审中进一步要求解除合同并同意以赔偿方式解决问题，应认定该发函本身和前后系列行为属于拒绝履行合同的违约行为，在此情况下其不享有解除合同的权利，其于2018年9月12日发出解除合同的行为不发生法律效力；泰宏鑫公司起诉请求确认该行为无效实际系认定该解除行为不发生相应法律效力，对其权利义务存在实际影响，应当予以判决。一审法院将泰宏鑫公司包括该请求在内的诉讼请求全部驳回存在错误，本院予以纠正。第二，关于合同是否应当继续履行的问题。本院认为，如上所述，中新公司上述解除合同的函不发生解除合同的效力，案涉合同仍处于正常履行的状态之中，泰宏鑫公司要求继续履行的诉讼请求符合这一正常履行的状态，应予支持。一审判决认定合同不应解除的情况下又驳回泰宏鑫公司上述诉讼请求前后矛盾，且与合同的正常履行状态不符，应当予以纠正。 关于案涉合同的效力问题，一审法院是直接审查合同解除问题，并全部驳回泰宏鑫公司的诉讼请求，因其审查合同解除与否的前提的合同有效，应当认定是基于合同有效对其全部诉讼请求进行了审理，不属于遗漏诉讼请求。但对原告的诉讼请求进行审理后即应判决，一审判决未在主文部分具体表述存在错误，因案涉租赁合同及补充协议的约定不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定有效，本院对泰宏鑫公司请求确定合同有效的诉讼请求予以支持。 另，本案纠纷因泰宏鑫公司违约引起，故一审、二审案件受理费均由其承担。 综上所述，泰宏鑫公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但对泰宏鑫公司请求确认案涉合同有效、确认中新公司解除合同行为不发生法律效力未判决存在错误，驳回该公司要求继续履行合同也与合同仍在正常履行的状态不符，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市温江区人民法院（2019）川0115民初232号民事判决； 二、四川省泰宏鑫企业管理有限公司和成都中新锦泰房地产开发有限公司签订的《洲际﹒亚洲湾23栋商业租赁合同》及《关于“亚洲湾物业租赁合同”的补充协议》有效； 三、成都中新锦泰房地产开发有限公司2018年9月12日发出的《解除合同的函》不发生法律效力； 四、成都中新锦泰房地产开发有限公司继续履行《洲际﹒亚洲湾23栋商业租赁合同》及《关于“亚洲湾物业租赁合同”的补充协议》。 本案一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由成都中新锦泰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张卫敏 审判员  廖 方 审判员  袁晟翔 二〇二〇年三月二十三日 书记员  方丽雯