陕西省西安市中级人民法院   民事判决书   （2020）陕01民终589号   上诉人（原审被告）：陕西众家房地产开发有限公司。住所地：西安市高新区房。   法定代表人：万李明，该公司总经理。   委托诉讼代理人：魏红红，陕西朱西江律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王振玉，男，该公司员工。   被上诉人（原审原告）：唐晓昌，男，1975年4月13日出生，汉族，住西安市灞桥区。   委托诉讼代理人：张乐，陕西秦岳律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李秀梅，陕西秦岳律师事务所实习律师。   上诉人陕西众家房地产开发有限公司（以下简称“众家房地产公司”）因与被上诉人唐晓昌房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初4005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人众家房地产公司之委托诉讼代理人魏红红、王振玉，被上诉人唐晓昌及其委托诉讼代理人张乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   众家房地产公司上诉请求：1、维持原判第一项，撤销原判第二、三项。2、将本案发回重审或改判驳回被上诉人要求我公司退还其购房款283367元及要求我公司返还其补增加面积、大修基金、房证工本费等费用25000元及利息的诉讼请求，并驳回要求我公司向其支付赔偿款100000元。3、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：本案形式上为商品房买卖合同关系，但实际上是以房抵债协议，对此一审法院认定事实不清。唐晓昌并未实际向其公司支付购房款，故该事实一审法院认定不清。唐晓昌并未与案外人俞某某达成以房抵债的协议。本案真实情况为其公司确实欠付案外人俞某某的款项，唐晓昌自称俞某某又欠其款项，唐晓昌向其公司提出以房抵债要求，其公司在唐晓昌未支付款项的情况下与其签订了《商品房买卖合同》，但要求唐晓昌完成与俞某某三方抵债的书面手续，唐晓昌自称俞某某同意以房抵债，但至今未提交书面证据证明，其公司与俞某某之间的债务仍然未能依法依约解决，这是涉案合同不能履行的原因，也系其公司违约的事实。一审判决其公司支付唐晓昌款项，但其公司与俞某某的债务并未因此依法抵消，唐晓昌也不能提供俞某某认可抵消事实的证据，该情况明显对其公司处理不公。   唐晓昌答辩称，1.众家房地产公司与其签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违背法律行政法规的强制性规定，合法有效。其按照约定向众家房地产公司缴纳了大修基金、房产证工本费，众家房地产公司开具了购房款收据，同时众家房地产公司向其交付了涉案房屋。因此，众家房地产公司与唐晓昌及案外人俞某某就债权债务关系已经转化为房屋买卖关系，众家房地产公司与唐晓昌签订涉案房屋买卖合同系真实意思，合法有效，双方均应严格遵守。2.众家房地产公司拒绝为唐晓昌办理涉案房屋的登记备案手续，且将涉案房屋出卖，登记备案在他人名下的行为构成一房二卖，现唐晓昌涉案房屋买卖合同目的无法实现，故众家房地产公司构成根本性违约。根据最高院审理商品房买卖合同纠纷解释第8条的规定，众家房地产公司应当承担相应的法律责任。   唐晓昌向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、众家房地产公司返还唐晓昌购房款283367元；3、众家房地产公司返还唐晓昌补增加面积、大修基金、房证工本费等费用25000元；4、众家房地产公司返还唐晓昌安装防护栏预付款2000元；5、众家房地产公司向唐晓昌支付一倍购房款283367元；6、众家房地产公司按照年利率6%向唐晓昌支付自2017年4月8日起至实际支付之日止的利息（暂计算至2018年11月29日共31036.7元）；7、众家房地产公司承担本案诉讼费用。   一审法院认定的事实：2014年12月24日，唐晓昌与众家房地产公司签订了《商品房买卖合同》，众家房地产公司通过出让方式获得位于蒲城县XX路XX段（原氧化锌厂）、编号为7-2-530号地块的土地使用权，用于开发建设商品房，商品房暂定名为祥和家园。唐晓昌购买众家房地产公司开发的上述小区第2幢1单元1层02号房屋，建筑面积115.66平方米，房屋价款按照建筑面积计算每平米2450元，总金额为283367元。合同预定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，多退少补（注：退价按2450元每平方米，所补价格以2490元每平方米计算）。付款方式为一次性付款，于2014年12月24日交清总房款，计人民币283367元。还约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向蒲城县房地产交易所申请登记备案。2015年12月31日，众家房地产公司向唐晓昌补开了购房款收款收据，同日，唐晓昌还向众家房地产公司支付了补增面积房款、大修基金及办理房产证工本费合计25000元。2016年9月30日，涉案房屋取得预售许可证。   另查明，对于唐晓昌、众家房地产公司双方《商品房买卖合同》的签订，因案外人俞某某欠付唐晓昌父亲（已去世）水泥货款，众家房地产公司的法定代表人万李明欠付案外人俞某某借款。作为上述两笔债务的债务人方均无力履行还款义务，被告众家房地产公司遂将其开发的六套房屋抵给了案外人俞某某，因唐晓昌父亲已经去世，故俞某某将其中两套房屋抵给了唐晓昌及其哥哥。对于抵账的过程，双方均陈述都为口头协议，最终确认下来的就是唐晓昌与众家房地产公司签订《商品房买卖合同》。唐晓昌与众家房地产公司签订《商品房买卖合同》后，众家房地产公司又将涉案的上述房屋重新出售给第三人、并进行了合同备案。关于案外人俞某某欠付唐晓昌父亲货款的实际金额，唐晓昌称时间长无法进行核实，但是最终应当按照实际的两套房款计算。   一审法院认为，本案争议的焦点为，唐晓昌与众家房地产公司双方所签订的《商品房买卖合同》是否有效，以及众家房地产公司是否应当承担违约责任。本案中，案外人俞某某对唐晓昌负有债务，而众家房地产公司对俞某某负有债务，就三方的债务情况达成口头合意，唐晓昌与众家房地产公司签订《商品房买卖合同》而抵消众家房地产公司及案外人对各自对债权人的债务。在众家房地产公司及案外人各自的债务抵消后，众家房地产公司与唐晓昌签订了《商品房买卖合同》，实际上三方将原有各自的债权债务关系最终变更为唐晓昌与众家房地产公司的商品房买卖合同关系。民事法律关系的产生、变更、消灭，除了基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。当事人双方意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应当予以准许。本案中唐晓昌及众家房地产公司各自终止其与债务人及债权人的债权债务关系，重新建立商品房买卖合同关系，该法律关系的变更并不属于法律特别规定的无效或者禁止情形。故唐晓昌与众家房地产公司双方所签订的《商品房买卖合同》应属于有效合同。双方均应当按照合同约定履行各自义务。众家房地产公司当庭认可唐晓昌所购买的房屋已经另行出售给第三人，且办理了备案登记，故双方的合同实际已经无法履行。唐晓昌主张解除，予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。2015年12月31日，众家房地产公司就购房款给唐晓昌补开了购房收据，该行为表明，众家房地产公司已经认可唐晓昌支付了合同约定的购房款，故现在合同解除，众家房地产公司应当向唐晓昌退还房款283367元。同时，唐晓昌向众家房地产公司缴纳的增补面积、大修基金及房证工本费25000元，众家房地产公司亦应当予以退还。根据上述法律规定，众家房地产公司还应当向唐晓昌支付相应的利息及损失。故众家房地产公司应以308367元（283367+25000）为基数，按照同期人民银行贷款利息，计算自2017年4月8日至实际给付之日的利息。关于唐晓昌主张一倍房款的赔偿责任问题，首先，唐晓昌在与众家房地产公司签订《商品房买卖合同》时，众家房地产公司并未取得涉案商品房预售登记许可，此时签订的合同本身就具有一定的风险，唐晓昌应当有一定的审查义务。故结合本案双方签订合同的过程，及双方的过错责任，本院酌情综合认定为100000元。关于唐晓昌主张护栏预付款2000元，其提供收条的落款处签字人与本案并无关系，唐晓昌也未能提供证据证明该款项与涉案房屋或者本案众家房地产公司的关系，其应当承担举证不利的风向。对该主张，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条，《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告唐晓昌与被告陕西众家房地产开发有限公司于2015年11月24日签订的《商品房买卖合同》解除。二、被告陕西众家房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告退还购房款283367元，补增加面积、大修基金、房证工本费25000元，共计308367元。并以此为基数，按照同期人民银行贷款利息支付自2017年4月8日至实际付款之日的利息。三、被告陕西众家房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告唐晓昌支付赔偿款100000元。四、驳回原告唐晓昌其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10048元，由唐晓昌负担3000元，由陕西众家房地产开发有限公司负担7048元。因唐晓昌已全部预交，陕西众家房地产开发有限公司应于支付上述款项时一并支付唐晓昌。   二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。   本院认为，归纳诉辩双方的意见，总结本案的争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同》是否合法有效。二、众家房地产公司是否应当向唐晓昌承担相应的违约责任。   关于争议焦点一、民事法律关系的产生、变更、消灭，除了基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。当事人双方意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应当予以准许。本案中唐晓昌及众家房地产公司各自终止其与债务人及债权人的债权债务关系，重新建立商品房买卖合同关系，该法律关系的变更并不属于法律特别规定的无效或者禁止情形。而唐晓昌与众家房地产公司于2014年12月24日签订的涉案《商品房买卖合同》后，众家房地产公司亦向唐晓昌出具了相应的购房款收据，应视为三方的债务情况达成合意。因此，唐晓昌与众家房地产公司双方所签订的《商品房买卖合同》应属于有效合同。众家房地产公司的此节上诉理由，本院不予支持。   关于争议焦点二、涉案《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。本案中，众家房地产公司认可唐晓昌所购买的房屋已经另行出售给第三人，且办理了备案登记，故双方的合同实际已经无法履行。根据上述法律规定，众家房地产公司应当向唐晓昌承担相应的违约责任。现从众家房地产公司向唐晓昌出具的房屋收据可以认定，该公司已经认可唐晓昌支付了合同约定的购房款，故现在合同解除，众家房地产公司应当向唐晓昌退还房款283367元。同时，唐晓昌向众家房地产公司缴纳的增补面积、大修基金及房证工本费25000元，众家房地产公司亦应当予以退还。至于众家房地产公司上述主张其公司不应承担赔偿款100000元一节，一审法院在结合双方签订合同的过程，及双方的过错责任，酌情认定为100000元，酌定适当，并无不妥。   综上，众家房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费7888元，由陕西众家房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。      审判长 李雪晴                          审判员 姬钊                          审判员 蒋  瑜                              二0二0年三月二十日                            书记员 周 燕              1