陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕民终117号 上诉人（原审被告、申请执行人）：陕西敬瑁建设工程有限公司，住所地西安市灞桥区，统一社会信用代码：9161000066796449X8。 法定代表人：苟瑁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘嘉靓，上海市汇业（西安）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张某民，男，1956年12月29日出生，汉族，丹凤县西河中学退休教师，住陕西省丹凤县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：张亚军，陕西金控律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘海娜，陕西金控律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姜某某，女，1968年1月18日出生，汉族，丹凤中学教师，住陕西省丹凤县，系张某民之妻，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：张亚军，陕西金控律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘海娜，陕西金控律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX0043。 法定代表人：黄建强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李刚，男，1977年5月22日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。 上诉人陕西敬瑁建设工程有限公司（以下简称敬瑁公司）因与被上诉人张某民、姜某某、原审第三人西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源公司）案外人执行异议之诉一案，不服西安市中级人民法院（以下简称西安中院）（2019）陕01民初1620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人敬瑁公司委托诉讼代理人南溪、刘嘉靓，被上诉人张某民、姜某某委托诉讼代理人张亚军、刘海娜到庭参加诉讼。原审第三人世纪熙源公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 敬瑁公司上诉请求：1、撤销西安中院（2019）陕01民初1620号民事判决书，改判上诉人有权继续对位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋进行强制执行。2、由被上诉人承担本案一审二审诉讼费用。事实及理由：1、一审法院认定被上诉人缴纳房款超过50%的事实错误，被上诉人第二笔款项并非支付给第三人世纪熙源公司，且是在上诉人查封涉案房屋之后，被上诉人已经不属于善意第三人，其于2017年9月3日向陕西永祥建筑工程有限公司（以下简称永祥公司）支付的80000元不应当认定为购房款。根据被上诉人提交的收款收据显示2012年9月3日收到被上诉人观澜天下2-11603室房款定金10000元；2017年9月23日收到被上诉人观澜天下2-11603室房款80000元；其提供的流水第一笔显示2012年9月3日转账163633元，2017年9月23日刷卡签购单显示，其向永祥公司支付80000元。上述两笔流水无法与收款收据金额对应，根据其流水内容可知第二笔是在上诉人查封涉案房屋之后，付给案外人。由此可见，被上诉人提供的收款收据有造假的可能，且其第二笔的款项不能认定为购房款。被上诉人涉嫌与第三人串通逃避债务，损害上诉人合法权益。2、一审法院仅以被上诉人出具的《西安市房屋情况查询结果证明》认定被上诉人名下无其他用于居住的房屋，确认其可排除执行系完全错误的。被上诉人提供的《西安市房屋情况查询结果证明》只能证明其个人在西安市XX区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区区内无国有土地上的房屋，并不能证明其名下没有可供居住的房产，且一审法院对被上诉人的配偶及其未成年人子女名下的房产均未能进行查询，根本无法证明被上诉人名下无其他用于居住的房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的，符合下列情形能够排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的50%。”根据上述法律规定可知，已支付的价款超过合同约定的50%才有排除执行的可能，但是被上诉人给第三人的付款并未超过50%，因此，其无法排除执行。综上，上诉人认为，一审法院对于被上诉人已付房款金额认定错误，被上诉人并不能排除上诉人对涉案房屋的执行。 张某民辩称：1、张某民、姜某某与世纪熙源公司签订的商品房买卖合同有效，且已支付大部分购房款，世纪熙源公司开具收款收据可以确认。2、张某民、姜某某名下无其他用于居住的房屋。一审中张某民、姜某某提交的《西安房屋信息登记查询表》直接证明张某民、姜某某名下在西安地区无房产，该所购房屋是用于居住而非其他用途。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条并未规定买受人缴纳己购房款的全部或者大部分房款的时间，即并未规定必须是在该房屋被查封之前，一审法院将打入陕西永祥建筑工程有限公司账号的自筹款认定为购房款并无不妥，符合事实及相关法律规定。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的解封条件。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 世纪熙源公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 张某民向一审法院起诉请求：1.停止对熙源·观澜天下2幢1单元16层03号房屋的强制执行，并解除查封；2.诉讼费由敬瑁公司、世纪熙源公司负担 一审法院认定事实：敬瑁公司与世纪熙源公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会作出西仲裁字（2017）第259号仲裁裁决，该裁决已发生法律效力。后因世纪熙源公司未履行上述生效裁决确定的给付义务，敬瑁公司向西安中院申请强制执行。执行过程中，该院于2018年11月26日作出（2018）陕01执704号之六执行裁定，查封被执行人世纪熙源公司位于本市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下包括涉案的2幢1单元16层03号房屋在内的77套房产(预售证号:201XXXX），查封期限为三年。2018年11月27日，西安中院向西安市不动产登记服务中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。张某民、姜某某作为案外人向本院提出执行异议，主张该院查封的位于西安市灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源·观澜天下2幢1单元16层03号房产为其所有，请求解除查封。该院经审查认为，张某民、姜某某虽在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部房款，但其在人民法院查封之前未合法占有涉案房，且涉案房产至今未办理过户登记手续，张某民、姜某某主张涉案被查封房产现登记在世纪熙源公司名下，张某民、姜某某主张涉案查封的房产为其所有，并排除执行的异议理由不能成立，依法不予支持,该院于2019年5月17日作出(2019）陕01执异286号执行裁定：“驳回案外人张某民、姜某某的执行异议申请。”张某民、姜某某不服上述执行裁定，向该院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。 一审法院另查明，西安市灞桥区人民法院依法于2017年1月20日作出（2017）陕0111财保3号民事裁定，于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知书，查封了被执行人世纪熙源公司位于西安市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产。西安中院于2018年5月9日依法公告查封上述77套房产。世纪熙源公司就涉案熙源·观澜天下2号楼已于2016年6月27日取得《商品房预售许可证》，预售证号：201XXXX。 一审法院再查明，西安中院在执行异议审查期间通知张某民、姜某某现场勘查，张某民、姜某某因故未到场，西安中院未能对涉案房屋进行现场勘查。 一审法院又查明，2012年9月6日，张某民、姜某某与世纪熙源公司签订《商品房买卖合同》，约定购买世纪熙源公司位于西安市浐灞生态区XX路XX路XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积96.8平方米，单价为5000元/每平方米，总金额为484000元。合同约定2012年9月6日支付首付款45%，计224000元，其余付款260000元办理按揭。世纪熙源公司2012年9月6日向张某民出具收款收据载明收到张某民观澜天下2-11603室房款214000元，2012年9月3日向张某民出具收款收据载明收到张某民观澜天下2-11603室定金10000元，2017年9月23日出具收款收据显示收到张某民观澜天下2-11603室房款80000元。张某民、姜某某提交的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，张某民、姜某某在西安市不动产信息档案管理中心无住房信息。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为：张某民、姜某某对西安中院查封的位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX号楼XX室房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据本案查明的事实可知，世纪熙源公司是涉案项目的房地产开发企业，张某民、姜某某与世纪熙源公司在人民法院查封涉案房屋之前已签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应为有效；张某民、姜某某支付了超过50%的购房款；根据张某民、姜某某提供的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，张某民、姜某某名下无有效房产信息。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，张某民、姜某某对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：不得执行位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX号楼XX室房屋。案件受理费100元，由敬瑁公司负担。 本院二审查明，世纪熙源公司就涉案熙源·观澜天下2号楼已于2016年6月27日取得《商品房预售许可证》，预售证号：201XXXX。二审审理期间，本院到西安市浐灞生态区管委会实地调查查明，2017年7月19日，在西安市浐灞生态区管委会牵头下，观澜天下业主代表与世纪熙源公司签订《自筹资金共管协议》，约定业主将自筹款打入双方共同指定的永祥公司的帐号，该自筹款作为房款供该小区后期建设之用，在小区建设项目无法推进时，该共管帐户中已使用的款项不予退还，转为业主购房款，由世纪熙源公司按实际支付金额出具收款收据。西安浐灞生态区管委会知悉该共管协议的签订，并且参与了该协议落实的协调。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据当事人的上诉请求、答辩意见，本案争议焦点为：张某民、姜某某是否就案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 案外人执行异议之诉以排除对特定标的物的执行行为为目的，审理中应当首先查明案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利，以及申请执行人享有民事权利的法律属性，进而综合判断案外人所享有的权利在效力上是否优先于申请执行人的权利。 一、关于张某民、姜某某是否就案涉房屋享有房屋消费者物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，必须符合以下三个条件，才能够排除执行：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，张某民、姜某某与世纪熙源公司于2012年9月6日签订《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171），约定购买案涉房屋，该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。西安市灞桥区人民法院于2017年1月20日作出（2017）陕0111财保3号民事裁定，于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知，查封了案涉房屋。张某民、姜某某与世纪熙源公司在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，对此，敬瑁公司亦无异议。张某民、姜某某提交的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》，是否可以证明张某民、姜某某名下无其他用于居住的房屋。审判实践中，对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的判断标准是以在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋为准，对此，敬瑁公司亦无异议。关于张某民、姜某某就案涉房屋已支付的价款是否超过合同约定总价款百分之五十的问题。依据2012年9月6日，张某民、姜某某与世纪熙源公司所签订的《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171）中的约定，张某民、姜某某购买案涉房屋的总价款为484000元。张某民、姜某某先后分三笔向世纪熙源公司支付购房款，第一笔为2012年9月3日，支付购房定金10000元(现金)；第二笔为2017年9月6日，即签约当日，支付214000元（刷卡）；第三笔为2017年9月23日，支付80000元（刷卡），三笔合计支付购房款304000元，超过案涉房屋合同约定总价款的50%。敬瑁公司认为张某民、姜某某支付的购房款只有两笔流水且与收款收据金额无法对应，被上诉人提供的收款收据有造假可能。第一笔为现金支付，并未违反法律禁止性规定，第二、第三笔均有相关流水证明，对敬瑁公司该项上诉理由，本院不予支持；敬瑁公司对第三笔购房款的支付不予认可，认为依据刷卡付款流水显示，第三笔付款是向案外人永祥公司所付，不能认定为购房款。但是，张某民、姜某某第三笔付款中的转入方永祥公司，系世纪熙源公司所指定，且明确该转账账户为世纪熙源公司与蒋家湾城中村改造项目“熙源·观澜天下”业主的共管帐户，该帐户中业主自筹资金已使用部分转为购房款。因此张某民、姜某某向该帐户刷卡转账，应属指定交付，所支付款项亦应属于购房款。同时，敬瑁公司亦未提交足以证明张某民、姜某某第三笔刷卡转账付款非支付购房款的证据，故其该项上诉理由，本院不予支持。 二、敬瑁公司与世纪熙源公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会作出的西仲裁字（2017）第259号裁决，该仲裁裁决因敬瑁公司只申请对案涉项目工程款及利息进行裁决，并未提出对该笔工程价款优先受偿权进行裁决，故西安仲裁委员会西仲裁字（2017）第259号裁决，只裁决了敬瑁公司所申请的工程款及利息。 综上所述，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，张某民、姜某某就案涉房屋所享有的房屋消费者物权期待权足以排除人民法院对案涉房屋的强制执行。上诉人敬瑁公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由陕西敬瑁建设工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏西霞 审 判 员 张 工 审 判 员 贾文军 审 判 员 李 俊 审 判 员 赵 玲 二〇二〇年三月三十一日 法官助理 陈 婧 书 记 员 张瑜莹 -1-