贵州省贵阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔01执复9号复议申请人（异议人、被执行人）：陈开贵，男，1971年12月05日出生，汉族，住贵州省黔西县。复议申请人（异议人、被执行人）：梁先会，女，1976年04月06日出生，汉族，住贵州省黔西县。复议申请人（异议人、被执行人）：贵阳盛宇房地产开发有限公司，住所地贵州省修文县龙场镇人民南路38号。法定代表人：陈开贵。申请执行人：汤孝余，男，1942年01月22日出生，汉族，住贵州省黔西县，现住贵州省黔西县。复议申请人陈开贵、梁先会、贵阳盛宇房地产开发有限公司（以下简称“盛宇房开公司”）不服贵州省修文县人民法院（以下简称“修文法院”）（2019）黔0123执异25号异议裁定，向本院申请复议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人陈开贵、梁先会、盛宇房开公司向修文法院提出书面异议，请求重新委托有评估资质的评估单位对盛宇房开公司位于贵州省修文县都市铭苑2-X-1、2-X-2的两套房产重新评估。事实和理由：在汤孝余申请执行与陈开贵、梁先会及盛宇房开公司民间借贷纠纷一案中，该院委托贵州华融房地产评估有限公司（以简称“华融房地产评估公司”）对盛宇房开公司位于贵州省修文县都市铭范2-X-1、2-X-2的两套房产价值进行评估，该评估公司评估后作出华融房估字(2019)第0805号报告书，评估价格为173.26万元整(61.77+111.49)。根据异议人所掌握的市场价格和该房产的地理位置等实际情况，盛宇房开公司2013年开盘销售的房屋均价为3500元/平方米，商铺销售均价为2.5-2.8万元/平方米之间。二、盛宇房开公司地块现已与政府大道连通，整个地块已增值，房屋销售均价为4500元—5000元/平方米，商铺售价为3万3.5万元/平方米;三、2017年盛宇房开公司与四川龙达公司的涉诉案件也由修文法院委托北京建亚恒房地产评估有限公司评估的同一地块，同一栋房屋，同一房号，当时评估价门面商铺为2.8万元/平方米，二楼商铺为1万元/平方米。2019年盛宇房开公司因新的涉诉案件，修文法院委托华融房地产评估公司对上述都市铭苑2-X-1门面进行重新评估，评估价值为每平方米1.9112万元，总价61.77万元；对2-X-2二楼商铺评估价值为每平方米0.7605万元，总价111.49万元，该房产价值的远远超过华融房地产评估公司所作评估价值，华融房地产评估公司作出的评估价格过低，明显不符合市场规律，严重侵害了申请人的合法权益。修文法院查明，该院受理的汤孝余申请执行陈开贵、梁先会民间借贷纠纷一案，该院于2018年8月27日立案受理。在执行中，因盛宇房开公司书面向该院提供执行保证，该院裁定追加其为本案被执行人。2018年12月12日，因当事人达成和解协议，该院作出执行裁定，终结该案的执行。2018年12月19日，该院对盛宇房开公司名下、位于贵州省修文县都市铭苑2号楼X幢X单元X层1号、2幢X单元X层2号、2幢X单元负X层1号房屋采取了查封措施。2019年7月3日，根据汤孝余的申请，该院对该案立案恢复执行。2019年7月9日，该院对盛宇房公司被查封的上述2-X-1、2-X-2号房屋启动评估拍卖程序。2019年7月11日，该院通过人民法院诉讼资产网摇号选择华融房地产评估公司对上述房产进行评估。2019年8月9日，华融房地产评估公司作出评估报告，载明：都市名苑2-X-1（门面）评估单价为19112元/㎡，总价值为61.77万元；都市名苑2-X-2（商业）评估单价为7605元/㎡，总价值为111.49万元。本次评估采取比较法、收益法作为估价房地产的基本方法评定其市场价值。本次评估过程中，作出评估结论的评估人员均具有估价师资质。另查明，异议人向修文法院提交了2015年11月26日贵州普瑞房地产资产评估事务所、2017年6月9日北京建亚恒泰房地产评估有限公司贵州分公司评估报告、2014年梁艳、杨光军商品房买卖合同，拟证实案涉评估报告价格过低。修文法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”本案中，该院通过人民法院诉讼资产网摇号随机选定具有资产评估资质的华融房地产评估公司对案涉房屋进行评估，选取评估机构程序合法。该评估公司采取比较法和收益法对案涉房屋进行评估，亦符合《房地产估计规范》。虽然本次房地产评估价格低于异议人提供的2015年、2017年房屋评估价值、低于2014年异议人销售价格，但房屋价值本身具有一定波动性，特别是商业性用房受人流变化、交通变化、市场因素等影响较大，即便同一建筑内不同位置房屋单价也会存在差异，房屋单价上升下降亦符合市场规律。同时，异议人提交的各份评估报告、买卖合同所涉标的物虽与本案评估拍卖房产系同一建筑内房屋，但评估或成交时间与本次评估间隔较长，且存在评估方法等不同，相互之间缺乏足够的参考性。其次，异议人自收到房产评估报告后，未在十日内向该院提出异议。综上，异议人未能提供证据证实评估过程中评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，亦未提供证据证实本次评估价格与同时期、同地段、同类型房屋存在畸低的情形，仅以评估价格过低为由要求重新评估，理由不充分，不予支持。裁定：驳回异议人陈开贵、梁先会、贵阳盛宇房地产开发有限公司的异议请求。陈开贵、梁先会、盛宇房开公司均不服上述裁定，向本院申请复议，请求：撤销修文法院（2019）黔0123执异25号异议裁定，并支持其异议请求。事实与理由：一、修文法院并没有通知各方当事人对评估机构的选取进行协商，剥夺了复议申请人的合法权利；二、华融房地产评估公司的评估不客观不公正，严重侵犯了复议申请人的合法利益。复议申请人曾委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司贵州分公司对案涉标的进行过评估。两次评估结果之间价值悬殊太大；三、复议申请人在法定期限内即2019年9月5日向修文法院提交了书面异议并请求对案涉房屋重新评估。本院查明的事实与修文法院查明的事实基本一致。本院另查明，根据修文法院（2019）黔0123执恢182号送达回证复印件显示，修文法院于2019年9月3日向陈开贵、梁先会之子陈垚送达评估报告和网络司法拍卖告知书。还查明，复议申请人于2019年9月9日向修文法院提出书面异议，该院于2019年9月10日立案，案号为（2019）黔0123执异25号。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》之规定，取得政府管理部门行政许可并达到一定资质等级的评估、拍卖机构，可以自愿报名参加人民法院委托的评估、拍卖活动。人民法院采用随机方式确定评估、拍卖机构，并对其委托的评估、拍卖活动实行监督，故复议申请人认为没有通知其选取评估机构的复议理由不能成立。另根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”、第二十三条：“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”之规定，本案中，异议人提出异议，认为上述评估报告作出的评估价格过低，该异议请求并不属于执行异议审查范围，应驳回其异议申请。修文法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条进行审查错误，本院对此予以纠正。此外，修文法院于2019年9月3日向陈开贵、梁先会之子陈垚送达（2019）黔0123执恢182号评估报告和网络司法拍卖告知书。复议申请人（异议人）于2019年9月9日向修文法院提出书面异议，该院于2019年9月10日立案，案号为（2019）黔0123执异25号。故修文法院裁定中认为复议申请人（异议人）自收到评估报告后，未在十日内向该院提出异议的表述不妥，本院对此予以纠正。但鉴于修文法院对本案审查后作出的驳回裁定的结果并无不当，本院对该裁定予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十三条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十三第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回复议申请人陈开贵、梁先会、贵阳盛宇房地产开发有限公司的复议申请，维持贵州省修文县人民法院（2019）黔0123执异25号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长 毛       丽审判员 朱小龙审判员张世海二〇二〇年三月十二日书记员 李   娜   娜