福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初597号 原告：泉州市华兴物业管理有限公司,住所地泉州市丰泽区泉秀路毅达商厦2A301室。统一社会信用代码91350537661670584。 法定代表人：林健兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈新源，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：林泽曙，男，该公司员工。 被告：胡月琴，女，1963年8月3日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：李歆水（系胡月琴丈夫），男，住福建省泉州市丰泽区。 原告泉州市华兴物业管理有限公司（以下简称“华兴物业公司”）与被告胡月琴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华兴物业公司的委托代理人陈新源、林泽曙，被告胡月琴的委托代理人李歆水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华兴物业公司诉称，2010年3月10日，华兴物业公司与泉州市元泰房地产开发有限公司（以下简称“元泰公司”）签订《前期物业管理服务合同》，为小区业主提供物业管理服务至今。胡月琴从2016年1月1日起至2019年12月31日止共欠缴物业服务费20592元，欠缴小区公共维修基金2304元，公摊水电费480元，合计23376元。华兴物业公司曾采取书面通知、电话联系、发送短信息、上门催收等方式均未能收取胡月琴所欠款项。请求：1、依法判令胡月琴缴纳从2016年1月1日起至2019年12月31日止物业管理服务费20592元，公摊维修基金2304元，公摊水电费480元，合计23376元；2、依法判令胡月琴支付逾期缴纳物业服务费违约金7841.04元（以日万分之五的标准计算）；3、本案一切诉讼费用(包括但不限于受理费、公示费等费用)由胡月琴负担。 胡月琴辩称，1、华兴物业公司没有尽到物业管理的职责：小区入口大门入两侧长期有违停车辆停泊，严重影响小区车辆出入；小区中庭（车辆缓冲区）被个别住房用铁围栏围住占为私用;3号楼04户地下室私自拆除排水泵设施并拆除墙体做成车库门，长期将车停放在私自开的门口，严重影响胡月琴的车辆出入，也影响消防通道的正常通行；2、华兴物业公司主张从2016年至2019年的物业费已有四年，已经超过两年诉讼时效。 经审理查明，2013年4月1日，华兴物业公司与元泰公司签订《前期物业管理服务合同》。合同约定：元泰公司（即合同甲方）选聘华兴物业公司（即合同乙方）为其建设的元泰花苑·西湖印象实行物业管理，管理期限为三年，即自2013年4月1日起至2016年3月30日止。华兴物业公司与元泰公司又签订《福建省前期物业服务合同》一份。合同约定物业管理期限为2016年4月1日起至小区业委会成立并新招聘物业管理公司止。依据上述两份合同，物业管理费的月收费标准为：新小区，别墅1.8元/㎡，单身公寓、电梯住宅、写字楼1.5元/㎡；业主按其拥有的建筑面积每月0.2元/㎡交纳公共维修基金；本物业管理公共服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为每月的15日前交纳当月该费用。胡月琴系西湖印象7-08房产的业主，房屋面积238.21平方米。自2016年1月1日起至2019年12月31日期间，被告未交纳该房产的物业管理费、公摊水电费及公共维修基金。庭审中，双方共同确认公摊水电费是按别墅每户每月10元收取。 上述事实，有原告提供的企业法人营业执照、《前期物业管理服务合同》、《福建省前期物业服务合同》及原、被告的庭审陈述证实，本院予以认定。 本院认为，华兴物业公司与元泰花苑·西湖印象小区的建设单位签订的两份前期服务合同对业主具有约束力，故双方均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。华兴物业公司对诉争小区已提供了相应的物业管理服务，胡月琴作为该小区的业主有义务根据诉争物业服务合同约定的标准向华兴物业公司缴纳相应的物业费用。胡月琴以华兴物业公司存在物业管理服务问题而拒缴物业费，但其提供的证据不足以证明物业管理存在重大瑕疵，足以构成违约。胡月琴自2016年1月1日起未缴纳物业服务费。双方约定的交费时间为每月15日交纳当月的费用，故华兴物业公司至少应在欠缴月份的16日起就知道其权利被侵害。胡月琴辩称华兴物业公司的主张，已经超过两年诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》的规定，当事人向人民法院申请保护民事权利的诉讼时效为三年，且胡月琴自认其有收到2019年10月17日的缴费通知单，故本案诉讼时效应从2019年10月17日中断。故2016年1月1日起至2016年10月16日的物业管理费、公共维修基金、公摊水电费已经超过诉讼时效期间。华兴物业公司提供的照片不能证明其在2018年7月向胡月琴催缴，不能构成诉讼时效期间的中断。故胡月琴应尚欠的物业费为16501.03元（1.8元/㎡/月×238.21㎡×38个月15天）。合同约定业主按其拥有的建筑面积每月0.2元/㎡交纳公共维修基金，故胡月琴尚欠的公共维修金为1833.45元（0.2元/㎡/月×238.21㎡×38个月15天）。双方认可公摊水电费收费标准为别墅每户每月10元，故胡月琴尚欠的公摊水电费为384.84元（10元/月×38个月15天）。对于华兴物业公司主张的违约金，考虑到胡月琴主观上并不存在恶意拖欠的故意，故本案对华兴物业公司主张的违约金的诉求不予支持。物业服务具有公共性，业主应及时交纳物业费。物业公司亦应增强管理和服务意识，双方应相互尊重，出现问题及时沟通交流，共同致力于营造良好的小区环境。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告胡月琴应于本判决生效之日起十日内向原告泉州市华兴物业管理有限公司支付2016年10月17日起至2019年12月31日止的物业管理费16501.03元、公共维修金为1833.45元、公摊水电费384.84元； 二、驳回原告泉州市华兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费580.4元，减半收取290.2元，由原告泉州市华兴物业管理有限公司负担116.2元，被告胡月琴负担174元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  李丽琼 二〇二〇年三月三十日 法官助理王琼 书记员郑彩凤 附本案引用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2、《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 3、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》： 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 4、《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 5、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。