四川省成都市新都区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0114执异53号 案外人（异议人）：钟红英，女，1976年11月12日出生，汉族，住成都市新都区。 申请执行人：成都农村商业银行股份有限公司新都天元支行，住所地成都市新都区新都镇电子路500-504号。 主要负责人：张成木，行长。 被执行人：余黎辉，男，1988年12月25日出生，汉族，住福建省安溪县。 被执行人：肖婀莲，女，1988年1月5日出生，汉族，住成都市新都区。 本院依据已经发生法律效力的（2018）川0114民初6082、6083号民事判决书，受理申请执行人成都农村商业银行股份有限公司新都天元支行（以下简称为农商行天元支行）申请执行被执行人余黎辉、肖婀莲金融借款合同纠纷一案。执行过程中，案外人钟红英提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 钟红英向本院提出异议请求：1.不腾退涉案房屋；2.在保障钟红英租赁权不受侵害的情况下进行执行，确保租赁合同继续履行；3.对于可能给钟红英造的成损失在拍卖过程中予以保障。事实及理由：2016年6月6日，钟红英与余黎辉签订《店面租赁合同》，约定被执行人所有的位于成都市新都区租给钟红英使用，租赁期限为5年，从2017年6月14日至2022年6月13日止，钟红英向余黎辉缴纳了5000元押金，后双方履行了合同，钟红英也未有违约行为。钟红英与余黎辉签订的租赁合同真实合法有效，且已实际履行，本院在执行过程中要求钟红英腾退房屋，使其租赁权受到侵害。为此，钟红英提出前述执行异议。 农商行天元支行述称，农商行天元支行于余黎辉、肖婀莲金融借款合同纠纷案，借款时间为2013年11月6日，余黎辉、肖婀莲与农商行天元支行签订《个人购房担保借款合同》（编号：成农商新天个房借、20130677）按揭贷款，合同中约定发放两笔金额分别为310000元、310000元的住房按揭款。该款在2013年11月6日发放后并办理了预抵押登记，并且在房产证办下来后于2016年7月14日在新都区房管局办理了正式抵押登记，农商行× 新都支行对该抵押物的抵押权在（2018）川0114民初6082号、6083号判决中已经明确，租赁房承租时间在抵押权之后。 本院查明，2018年8月16日，经审理原告农商行天元支行与被告余黎辉、肖婀莲金融借款合同纠纷两案，作出（2018）川0114民初6082、6083号民事判决书，分别判决：“一、被告余黎辉于本判决生效之日起十日内向原告成都农村商业银行股份有限公司新都天元支行偿还借款本金239303.05元并截至2018年7月18日的利息、罚息、复利合计23669.08元，并支付自2018年7月19日起直至借款本息清偿之日止按罚息利率计算的罚息、复利（罚息以剩余借款本金239303.05元为基数，复利以剩余利息20320.65元为基数，罚息利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的165%）；二、原告成都农村商业银行股份有限公司新都天元支行对被告余黎辉、肖婀莲用于抵押的位于成都市新都区（所有权业务件号：权0428995）享有抵押权，并有权对抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。”，“一、被告余黎辉于本判决生效之日起十日内向原告成都农村商业银行股份有限公司新都天元支行偿还借款本金239303.05元并截至2018年7月18日的利息、罚息、复利合计23849.44元，并支付自2018年7月19日起直至借款本息清偿之日止按罚息利率计算的罚息、复利（罚息以剩余借款本金239303.05元为基数，复利以剩余利息20322.08元为基数，罚息利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的165%）；二、原告成都农村商业银行股份有限公司新都天元支行对被告余黎辉、肖婀莲用于抵押的位于成都市新都区（所有权业务件号：权0428993）享有抵押权，并有权对抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。”。上述民事判决书于2018年9月18日发生法律效力。2019年3月4日，农商行天元支行依据前述生效民事判决书对余黎辉、肖婀莲申请强制执行，本院予以立案，案号分别为（2019）川0114执1285号、1286号。2019年3月29日，本院作出（2019）川0114执1285号执行裁定书，将余黎辉、肖婀莲共有的位于新都区（不动产单元号510114006002ＧＢ00095Ｆ00070632）、1423号（不动产单元号510114006002ＧＢ00095Ｆ00070046）房屋予以查封，查封期限三年2019年8月8日，本院在案涉房屋张贴公告，责令余黎辉、肖婀莲在2019年8月23日前腾退案涉房屋，到期仍不履行，本院将依法强制执行。2019年9月10日，受委托评估机构对案涉房屋作出评估报告，评估价为104.86万元。 另查明，农商行天元支行于2013年11月6日签订两份《担保借款合同》，约定余黎辉、肖婀莲以案涉房屋为农商行提供借款抵押担保。农商行天元支行已取得编号为新房他证他权字第××号、第××号的他项权利证书。证书载明，抵押登记时间为2016年7月14日，登记债权数额为各31万元。 再查明，钟红英与余黎辉签订有落款时间为2016年6月6日的《店面租赁合同》，约定余黎辉将其所有的位于成都市新都区三河海峡茶城7栋11单元1层35号、36号店面60.68平方米租给钟红英使用，租赁期限5年，从2017年6月14日至2022年6月13日止，年租金共20000元整，前三年一次性付60000元，后两年提前一个月付租金，钟红英向余黎辉缴纳5000元。2017年6月10日，钟红英向余黎辉转账支付65000元。 本院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。本案中，农商行天元支行于2016年7月14日就案涉房屋办理抵押登记，本院于2019年3月29日查封案涉房屋，钟红英与余黎辉签订落款时间为2016年6月6日的《店面租赁合同》，约定的租期自2017年6月14日开始至2022年6月13日止，钟红英提交了其于2017年6月10日对照合同约定向余黎辉转账支付租金的证据，并提交收款时间为2017年7月16日的装修垃圾清运费收款收据及开始于2017年8月12日的市场管理费、垃圾清运费及代收水电气费交款收据证明其实际占有使用情况，经书面审查可以认定钟红英在本院查封之前已经与余黎辉签订租赁合同并占有使用案涉房屋，租赁合同生效先于已登记的有效抵押权，现合同约定的租赁期限未至，钟红英请求暂不腾退房屋，即在租赁期内阻止移交占有被执行的不动产，符合司法解释规定的条件，本院予以支持。钟红英另请求“在保障钟红英租赁权不受侵害的情况下进行执行，确保租赁合同继续履行”、“对可能给钟红英造成的损失在拍卖过程中予以保障”，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定的执行标的异议的审查范围，本案中不作审查。 综上，案外人钟红英主张的不动产租赁权异议成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 中止本院（2019）川0114执1285号公告对余黎辉、肖婀莲所有的位于成都市新都区（不动产单元号510114006002ＧＢ00095Ｆ00070046）、1424号房屋（不动产单元号510114006002ＧＢ00095Ｆ00070632）予以腾退的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 杨 刚 审判员 蒋建军 审判员 余 晨 二〇二〇年三月十九日 书记员 沈欣瑶