江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1012民初8304号原告：程盛东，男，1989年5月7日出生，汉族，住扬州市江都区。被告：扬州亚太置业有限公司，住所地扬州市江都区舜天路999号。法定代表人：朱柏衡，该公司董事长。委托诉讼代理人：任永建，系该公司法务。原告程盛东与被告扬州亚太置业有限公司（以下简称亚太公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告程盛东、被告亚太公司的原委托诉讼代理人魏涛到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转换成普通程序，本院于2020年1月20日公开开庭进行了审理。原告程盛东、被告亚太公司的委托诉讼代理人任永健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程盛东向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付因逾期交付房屋产生违约金387337.5元（以购房总价款825000元×0.0005×939天)；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月8日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的扬州市江都区舜天路999号扬州国际公馆8栋705号商品房，价款825000元，交房时间为2016年12月31日前。合同签订后，原告付清了总房款825000元，被告未按合同约定按期交付房屋，直至2019年7月28日才通知原告向其交付房屋。合同约定，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际给付之日止，按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。原告围绕诉讼请求提供以下证据：1、原、被告双方于2015年1月8日签订《商品房买卖合同》,证明该合同第8条约定的交房时间为2016年12月31日前，第9条约定逾期交房超过60日买受人要求继续履行合同的，出卖人要按日万分之五向原告给付违约金；2、2019年3月27日扬州金奥蓝山项目回复承诺书、2019年3月16日致歉信，证明被告表示无法按期交房，定于2019年7月28日前交房；3、原告的购房发票，证明原告已于2015年1月付房款82.5万元，原告按合同履行付款义务，且该已付款项构成计算违约金的基数；4、房屋交付结算明细，证明案涉房屋已交付。被告亚太公司辩称，《商品房买卖合同》中约定被告以每日支付万分之五违约金过高，请求法院将违约金计算标准依法进行调整。理由是：原被告对逾期交房违约金的约定违背了公平原则、鼓励交易原则。《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构予以适当减少。《合同法解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第二十四条规定，逾期付款损失可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案实际情况是亚太公司于2016年12月26日进行了负责人与投资人变更，原告的合同是在亚太公司投资人变更前签订，案涉工程因原投资人无力经营停工，现投资人接手案涉工程后，加紧赶工，已将业主损失降至最低，被告主观上无恶意，过错较低。江苏省高级人民法院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》规定违约金上限不得超过已付购房款的24%，原告现未证明其实际损失，原告主张的违约金过高，应予调整。被告提供了下列证据：1、扬州市中级人民法院（2017）苏10民终2040号民事判决书、扬州市广陵区人民法院（2017）苏1002民初1404号民事判决书、扬州市广陵区人民法院（2016）苏1002民初5622号、5623号、5624号、5625号、5615号民事判决书，证明扬州地区同类型案件有关法院将约定的违约金由日万分之五变更为日万分之二；2、安居客、58同城页面截图，同地段同面积商品房租金价格截图，证明同类型房屋的实际租金数额，该数额应当作为原告实际损失的参照标准。本院经审查，对以下事实予以认定：2015年1月8日，原告程盛东与被告亚太公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告亚太公司开发的位于扬州市江都区东侧、宁通高速北侧“蓝山”第8幢705室商品房，房屋总价款825000元，亚太公司于2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告。合同第九条第一款约定亚太公司逾期交房不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；亚太公司逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，亚太公司按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金（该比率不小于逾期交房不超过60日的比率）。双方在扬州市江都区房屋权属登记中心进行了合同备案登记，原告按约交付了购房款。合同签订后不久，亚太公司开发的涉案项目因故停工。2016年12月26日，亚太公司进行投资人、负责人变更，实际控制人由亚太（中国）投资有限公司变更为永鸿企业有限公司，变更后的实际控制人接手该工程并组织了施工。2019年7月28日，亚太公司向原告交付了房屋。本院认为，原告与亚太公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。亚太公司未按合同约定向原告交付房屋，亚太公司应承担逾期交房的违约责任。亚太公司已于2019年7月28日将房屋交付原告，按照合同约定逾期交房违约金计算，从亚太公司按合同约定交付房屋的次日即2017年1月1日起计算至房屋交付之日即2019年7月28日，亚太公司逾期交房计939日。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少……。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，亚太公司主张双方约定的违约金过高而请求减少，并提供了同地段其他房屋租金证实其观点；原告未举证证实因亚太公司逾期交房对其造成的损失，因此，亚太公司的抗辩理由具有事实与法律依据，本院予以采信。亚太公司现投资人接手工程后积极组织了施工，现已向原告交付房屋，从履行合同的实际状况、过错程度、双方预期利益等综合考虑，本院将亚太公司逾期交房应承担的违约金调整为按原告已付房款每日万分之三计算。原告已付购房款825000元，亚太公司逾期交房939天，亚太公司应支付原告违约金232402.5元（825000元X939天X0.3‰）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告扬州亚太置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告程盛东违约金232402.5元；二、驳回原告程盛东其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费7110元，由被告扬州亚太置业有限公司负担。上述受理费已由原告程盛东垫付，被告扬州亚太置业有限公司在给付违约金时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  武兰荣人民陪审员  尹慧霞人民陪审员  黄 辉二〇二〇年三月二十日书 记 员  安楚楚