湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0703民初3670号原告：陈明新，男，1986年11月11日出生，汉族，居民，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：杨大志，湖南金州（常德）律师事务所专职律师，代理权限为特别授权代理。被告：常德御匠装饰工程有限公司，住所地湖南省常德市武陵区丹阳街道社区梦里水乡小区D栋107室。法定代表人：杨军。被告：常德御匠装饰工程有限公司鼎城分公司，住所地湖南省常德市鼎城区武陵镇御景江南商业街B456栋1层118号。负责人：杨军。原告陈明新与被告常德御匠装饰工程有限公司、常德御匠装饰工程有限公司鼎城分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用普通程序于2020年3月3日进行公开开庭审理。原告陈明新的委托诉讼代理人杨大志到庭参加诉讼，被告常德御匠装饰工程有限公司、常德御匠装饰工程有限公司鼎城分公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈明新向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、请求判令支付原告拖欠的房租65,704元（暂计算至2019年10月28日）及违约金41,591元；3、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用（包括案件受理费、先予执行费、公证费用、后期执行费等）。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、请求判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、请求判令支付原告拖欠的房租127,742元（暂计算至2020年4月9日）及违约金41,591元；3、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用（包括案件受理费、先予执行费、公证费用、后期执行费等）。事实与理由：被告常德御匠装饰工程有限公司鼎城分公司（以下简称御匠鼎城分公司）因经营需要租赁原告陈明新位于常德市鼎城区房屋，双方于2016年8月28日签订了为期八年的房屋租赁合同，合同约定租期为2016年11月10日至2024年11月10日，租金标准为138636元∕年，并约定从2019年11月11日起至2024年11月10日止租金按7%递增，付款方式为季付。但御匠鼎城分公司从2019年5月10日起开始拖欠租金，截止到2020年4月9日，御匠鼎城分公司拖欠租金共计127742元。陈明新多次催讨未果，故诉至法院要求判如所请。被告常德御匠装饰工程有限公司（以下简称御匠公司）、御匠鼎城分公司未应诉亦未向本院提交证据。为支持其诉讼请求，陈明新向本院提交了下列证据：证据1、原告陈明新的身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；证据2、被告御匠鼎城分公司、御匠公司工商登记信息，拟证明被告御匠鼎城分公司是御匠公司的分公司、二被告是本案的适格被告主体；证据3、商铺门面租赁协议复印件，拟证明原、被告之间存在真实、合法、有效的房屋租赁关系的事实；证据4、原告的银行流水凭证原件，拟证明被告自2019年5月10日起共计拖欠原告房屋租金127,742元；证据5、原告和被告法人杨军及其妻子曾英的聊天记录，拟证明原告多次向被告法人及其妻子曾英催讨租金一直未果的事实。御匠公司、御匠鼎城分公司未到庭应诉亦未向本院提交证据，视为放弃质证权利。经审查，对于陈明新提交的证据2，因御匠鼎城分公司已经注销且其为御匠公司的分公司，不具有诉讼主体资格。对于陈明新提交的其他证据客观真实、合法，与本案有关联性，能够证实拟证事实，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2016年8月28日，陈明新与御匠鼎城分公司签订商铺（门面）租赁合同，合同约定：甲方（出租方）陈明新、陈忠兵与乙方（承租方）张冰（御匠公司股东）签订租赁协议，第一条，商铺（门面）位置、面积。乙方承租的甲方物业（门面）位于常德市.62平方米，Ｂ456栋2层204号∕面积427.74平方米……第三条，商铺租赁期限。租赁期限为8年，起租日从2016年11月10日至2024年11月10日本协议自动终止；第四条，租金、水电和物业管理费等费用支付方式。乙方付款方式为季付34659元，乙方年租金递增额度为7%，递增期从2019年11月11日起至2024年11月10日止，即2019年11月11日起至2020年11月10日止，年租金148341元、2020年11月11日起至2021年11月10日止，年租金158725元、2021年11月11日起至2022年11月10日止，年租金169836元、2022年11月11日起至2023年11月10止，年租金181724元、2023年11月11日起至2024年11月10日止，年租金194445元。……乙方在签订本协议后应按期缴纳商铺租金34659元、履约保证金20000元给甲方，如不按期缴纳则视为违约，本协议自动废止；……第八条，违约责任。（一）甲乙双方任何一方违约，违约金为本协议租金总额的30%承担，（二）乙方有下列行为之一，甲方有权单方终止协议，收回商铺使用权，没收全部履约保证金不予退还，……4、不按约定的方式和时间支付商铺租金、履约保证金或水电费超过5天的（含5日）……。协议中乙方张冰为御匠公司股东，协议后盖有御匠鼎城分公司的印章及有杨军签字。另查明，御匠鼎城分公司成立于2016年8月26日，现已注销。御匠鼎城分公司已经支付了20，000元履约保证金及十笔租金，十笔租金共计345,931元，其中2019年2月10日至2019年5月9日最后一笔租金支付了34，000元，欠付该季度租金659元，自2019年5月10日起御匠鼎城分公司开始拖欠租金。本院认为，陈明新与御匠鼎城分公司签订的《商铺租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容合法，应属有效，双方当事人均应全面履行合同义务。关于合同解除的问题。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，本案中，御匠鼎城分公司系御匠公司的分公司已注销，且其不具有法人资格，其民事责任应由御匠公司承担。根据协议约定，乙方不按约定的方式和时间支付商铺租金、履约保证金或水电费超过5日的，甲方可以单方终止协议，收回商铺使用权，没收全部履约保证金不予退还。现御匠鼎城分公司经催告后在合理期限内仍未履行，其无正当理由拖延支付租金的行为已构成根本违约，故陈明新有权解除合同，本院予以支持。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。陈明新于2019年10月29日向本院提起诉讼，本院依法向御匠公司、御匠鼎城分公司公告送达诉讼文书，2020年1月31日公告送达届满之日即视为御匠公司、御匠鼎城分公司收到本案民事起诉状等材料之日，本院判令解除合同之日为2020年1月31日。关于欠付租金的认定。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同终止时，承租人应当及时返还租赁房屋，故御匠公司、御匠鼎城分公司应在本判决生效后及时返还租赁房屋。御匠公司、御匠鼎城分公司共支付了十笔租金，其中九笔租金均到期足额支付，但2019年2月10日至2019年5月9日支付租金34,000元，欠付659元，因此御匠公司应向陈明新支付2019年5月10日至2020年1月31日合同解除之日止的租金104,636元（34659×4×9∕12+659元=104636）。关于违约金的认定。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失，本案《商铺租赁协议》约定的违约金为租金总额的30%，过分高于造成损失的百分之三十，现陈明新诉请违约金为年度租金的30%即41,591元（34659×4×30%=41,591）合理，本院予以支持。御匠鼎城分公司、御匠公司已经实际支付履约保证金20，000元，属于担保合同履行的款项，本质上归类于违约金，该款可在御匠公司应承担债务总额中扣减。综上所述，依据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、陈明新与常德御匠装饰工程有限公司鼎城分公司签订的《商铺租赁协议》于2020年1月31日解除；二、常德御匠装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内将位于常德市商铺返还陈明新；三、常德御匠装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付2019年5月10日至2020年1月31日止的租金合计104，636元；四、常德御匠装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向陈明新支付违约金41，591元（扣减履约保证金20，000元之后，还应支付21,591元）；五、驳回陈明新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，825元，由常德御匠装饰工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长 朱 金 平审 判 员 刘   蓉人民陪审员 赵 金 秋二〇二〇年三月四日法官助理**代理书记员 **(兼)附相关法条：《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。