山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终711号上诉人（原审被告）:烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心，住所地烟台市芝罘区华茂街23号。法定代表人：赵君良，主任。委托诉讼代理人：马力，山东乾元律师事务所律师。委托诉讼代理人：于恋水，山东乾元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:烟台市大汉物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区通世路58号。法定代表人：董开仁，经理。委托诉讼代理人：唐硕元，山东康桥（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈慧慧，山东康桥（烟台）律师事务所律师。上诉人烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心因与被上诉人烟台市大汉物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初7508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心上诉请求：依法撤销烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初7508号民事判决书，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：烟台市惠安小区业主委员会于2018年5月3日首次成立，并于2018年6月1日刻制公章一枚，该业委会成立之后从未与任何单位或个人签订过物业服务合同，也从未接受过任何物业服务公司提供的物业服务。2018年5月3日之前成立的业主委员会未经民主程序表决，系非法成立，故而上诉人对其与被上诉人之间签订的物业服务合同不予认可，且被上诉人从未给上诉人提供过任何物业管理服务。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判决，依法改判或者发回重审，维护当事人的合法权益。被上诉人烟台市大汉物业管理有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉人的上诉请求。烟台市大汉物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：被告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心交纳2017年1月1日至2018年12月31日的物业费86976元、违约金48924元。事实和理由：2008年11月1日，原告与惠安小区业主委员会签订物业服务合同，约定原告为惠安小区业主提供相关物业服务，被告应在每年1月1日至3月15日缴纳当年物业服务费用，非住宅每月每平方米1元。被告系惠安小区内通世路590-3、4、5、8、9、10、13、14、15、16、17号房屋（下称涉案房屋，非住宅）业主，但拒绝缴纳2017、2018年物业费。被告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心辩称，被告从未与原告签订相关合同，请求驳回原告诉讼请求。一审法院认定事实：涉案房屋坐落于烟台市芝罘区惠安小区，房屋建筑面积为3624平方米，性质为非住宅，业主为被告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心。2016年7月15日，原告烟台市大汉物业管理有限公司诉至一审法院请求被告支付2015年1月-2016年12月的物业服务费86976元。庭审中，原、被告就以下情况认可一致：2008年11月1日，原告与烟台市惠安小区业主委员会签订物业服务合同，约定由烟台市惠安小区业主委员会代表惠安小区全体业主将烟台市惠安小区（下称惠安小区）委托给原告实行物业管理，委托期限五年，收费标准为非住宅按建筑面积每月每平方米1元计算，交费时间为每年1月1日至3月15日，双方还约定了其他权利义务。2009年7月1日，原告与烟台市惠安小区业主委员会以补充协议的方式将物业服务合同的委托期限变更为十年。该案在审理过程中，原、被告经一审法院自愿达成调解协议，被告于2016年8月31日支付原告2015年1月至2016年12月的物业服务费45000元，一审法院以（2016）鲁0602民初4444号民事调解书予以确认。诉讼中，被告提交烟台市惠安小区业委会开具的证明及业主委员会备案表1份，证明该业委会于2018年5月3日成立，2018年6月1日刻制公章一枚，从未与原告及其他单位、个人签订物业服务管理合同，故原告在（2016）鲁0602民初4444号案中提交的2008年、2009年惠安小区业委会与原告签订的合同不属实，被告无法审查，才在该案中与原告进行调解。直至2017年被告才得知惠安小区不存在业委会，首届业委会正在筹备中。经一审法院向烟台市住房和城乡建设局查询，烟台市惠安小区首届业委会于2008年9月4日在该局备案，后在烟台市芝罘区办）的监督指导下按规定程序对首届业委会进行了变更，并于2018年5月3日在该局备案成立。在该局留存的《烟台市业主委员会变更备案表》载明：上届业委会成员集体不履行职责，致使业主利益受到侵害，按《山东省物业管理条例》规定经全体业户大会投票选举产生；变更情况说明一栏载明2017年1月由世回尧党工委及办事处、惠安居委会牵头成立了惠安小区业主委员会筹备组，并按有关法律法规程序进行对业户详细排查摸底及登记工作，最后经惠安小区全体业主大会投票公开选举，于2018年2月选举结果公布执行。2018年9月17日，烟台市惠安小区业主委员会向一审法院出具证明，载明该业委会于2018年5月3日成立，并于2018年6月1日刻制公章一枚，本届业委会备案成立之前，从未与原告及其他单位和个人签订过物业合同，2018年6月1日刻制本届业委会公章之前所有涉及惠安小区物业管理区域内签订的合同及协议一律不予认可。一审法院所确认的上述事实，有物业服务合同、民事调解书、《烟台市业主委员会变更备案表》、证明等为证，还有庭审笔录中记载的原、被告的陈述在案为凭。上述证据均经庭审质证和一审法院审查认证，可以采信。一审法院认为，原告烟台市大汉物业管理有限公司与芝罘区惠安小区业主委员会于2008年11月1日、2009年7月1日签订的物业服务合同及补充协议系双方真实意思表示，内容明确具体，应为合法有效，被告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心作为惠安小区业主，该物业服务合同及补充协议对被告亦具有拘束力。被告辩称2018年5月3日成立的惠安小区业委会为首届业主委员会，之前未成立过业委会，与一审法院自烟台市住房和城乡建设局查询的事实不符，一审法院依法不予采纳。原告为惠安小区提供前期物业服务，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源；被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按约定向原告缴纳物业服务费用。本案中，物业服务合同明确约定，物业管理服务费非住宅每月每平方米缴纳1元。本案中，原告主张2017年1月1日至2018年12月31日的物业费，但新业委会已于2018年5月3日换届成立，故一审法院仅能支持2017年1月1日至2018年4月30日的物业管理费57984元（3624平方米×1元/月/平方米×16个月），超出部分及违约金一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，于2019年8月2日作出（2018）鲁0602民初7508号民事判决：一、限被告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心于判决生效之日起10日内向原告烟台市大汉物业管理有限公司支付2017年1月1日至2018年4月30日的物业管理费57984元；二、驳回原告烟台市大汉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3012元，由原告烟台市大汉物业管理有限公司负担1724元，被告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心负担1288元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院查明的事实与一审查明的相关事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在一审法院（2016）鲁0602民初4444号案件审理中，上诉人与被上诉人在庭审中一致认可2008年11月1日被上诉人与烟台市惠安小区业主委员会签订物业服务合同以及2009年7月1日双方补充协议变更委托期限为十年，针对被上诉人请求上诉人支付的2015年1月至2016年12月物业服务费，双方经一审法院自愿达成调解协议，一审法院作出民事调解书予以确认。因此，被上诉人为上诉人房产所在的惠安小区提供物业服务，上诉人理应按物业服务合同的规定内容向被上诉人缴纳物业服务费用。上诉人以烟台市惠安小区业主委员会于2018年5月3日首次成立，之前成立的业主委员会系非法成立，被上诉人从未给上诉人提供过任何物业管理服务等为由，上诉主张不应向被上诉人支付2017年1月1日至2018年4月30日的物业管理费，但上诉人该主张与一审法院向烟台市住房和城乡建设局的查询情况相矛盾，上诉人在二审中也未提交新的证据，因此，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。综上所述，烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3012元，由上诉人烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心负担。本判决为终审判决。审判长  王吉昌审判员  张婷婷审判员  王汝娟二〇二〇年三月十六日书记员  王 元