河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0183民初9885号原告（反诉被告）：马松霞，女，1975年5月23日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：王金峰，新密市斗法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：新密市恒昌房地产开发有限公司，住所地：新密市嵩山大道西段。统一社会信用代码：914101837891979546。法定代表人：范志远，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱秋峰，上海段（郑州）律师事务所律师。原告马松霞诉被告新密市恒昌房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年12月10日立案受理后，被告新密市恒昌房地产开发有限公司向本院提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）马松霞及其委托诉讼代理人王金峰，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人钱秋峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行双方签订的编号为19351468号《商品房买卖合同》义务，给原告出具正式购房款税务发票并完善、协助原告办理房屋所有权权属登记；2、判令被告支付迟延办理房屋权属登记的违约金8221元（按商业银行逾期贷款利息计算自2019年9月26日起计算至起诉之日），后期违约金支付至房屋权属登记办理之日。事实与理由：2017年9月24日原、被告签订怡馨佳苑商业认购协议书，约定：原告向被告支付定金10000元，购买被告建设开发的位于新密市嵩山大道西段北侧怡馨佳苑1号楼西13号商业服务用房，建筑面积为69.25平方米，15660元/平方米，总房价款为1084432元。符合交房条件次月1日起，由被告管理使用3年。并在签订《商品房买卖合同》前，一次性返还租金227730元（被告一次性返还租金总额可冲抵原告购房款或首付款），冲抵后剩余房款为856700元，优惠后最后成交价835000元；12月底之前如不能按时网签合同，原告可以选择退还定金。双方于2018年1月11日双方签订了《怡馨佳苑商铺返租协议》。当日，原告一次性交齐了房款825000元、定金10000元抵购房款共计835000元，维修基金4501.25元。原告履行自己义务后，被告未到房地产管理机构办理合同信息备案手续。被告后于2018年5月24日给原告出具《承诺书》承诺：被告承诺于2018年12月1日前将正式网签购房合同及购房发票交于原告，否则被告公司承诺将按实际交纳房款总额2分月息计算支付利息，并退还已缴纳房款。后于2019年6月26日被告又要求原告交维修基金4501元和186000元，共计190501元房款才与原告签订了怡馨佳苑西区1号楼S112商铺《恒昌怡馨佳苑商铺认购书》和编号为19351468《商品房买卖合同》，房管局备案识别码：19351468。原告履行后，被告一直未给原告出具正式购房税务发票和协助原告办理房屋权属登记。被告已构成严重违约。因此原告诉至本院。被告辩称，2017年9月24日双方签订怡馨佳苑商业认购协议书约定：原告购买被告开发的位于新密市嵩山大道西段北侧怡馨佳苑1号楼西13号一层商铺、建筑面积为69.25平方米，15660元/平方米，总房款为1084432元。原告交付全款并符合交房条件次月1日期，由被告管理使用3年。并在签订《商品房买卖合同》前，一次性返还租金227730元，冲抵房款且经再次优惠后原告需支付总价款为835000元。双方于2018年1月11日双方签订了《怡馨佳苑商铺返租协议》，原告共支付了房款835000元。2019年6月27日被告发现销售公司工作人员屈晨曦越权代理被告签订了编号为19351468《商品房买卖合同》，该合同中房价与被告销售的商铺实际销售价格明显不符。2017年9月24日签订怡佳苑商业认购书中13号楼商铺一层单价每平米15660元，总价款为1084432元；而编号为19351468号《商品房买卖合同》中约定的房屋面积为138.5平方米（该面积为一、二层共计面积）。编号为19351468号《商品房买卖合同》不是被告真实意思表示。理由：1、2019年6月26日被告确实收到屈晨曦转交的由马松霞递交的认购商铺二层认购书，但被告未进行审核，也未盖章确认；2、2019年6月27日递交的认购二层的购房申请表，被告也未审核，不可能在2019年6月26日当日就签署一、二层的正式网签合同；3、19351468号《商品房买卖合同》约定的时间2017年5月24日比原告第一次认购时间提前四个月。被告曾就销售人员屈晨曦的行为向新密市公安机关报案。被告认为合同内容严重显失公平，因此提起反诉。请求：1、撤销2019年6月26日新密市房管局备案编号为19351468号《商品房买卖合同》；2、本案诉讼费由原告承担。原告针对被告的反诉辩称，被告反诉理由不能成立，双方应按照合同履行。本院根据当事人的陈述、举证，对本案事实确认如下：2017年9月24日原告与被告签订《怡馨佳苑商业认购协议书》，约定：原告认购被告建设开发的新密市大鸿路与栖霞路向西150米路南怡馨佳苑项目商业一号楼西13号商铺一处（商铺一层），建筑面积69.25平方米，单价为15660元/平方米，总房款为1084432元。符合交房条件次月1日起，由被告管理使用3年，管理使用的租金为227730元，该租金在原告签订《商品房购买合同》前一次性返还给原告，返租金额可冲抵房款。并约定该房屋最后成交价为835000元。原告于2017年9月25日交定金10000元。2018年1月11日原、被告双方另签订《怡馨佳苑商铺返租协议》，返租期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止。2018年1月11日缴纳购房款825000元。双方签订认购书、《怡馨佳苑商铺返租协议》，原告付款后，被告未和原告签订正式的房屋买卖合同。经原告多次主张，2018年5月24日被告出具承诺书一份。内容为：业主马松霞在新密市恒昌房地产开发有限公司购买怡馨佳苑临街1号楼商铺13号69.25平方米。自2018年1月11日缴纳商铺房款共计839501.25元。新密市恒昌房地产开发有限公司承诺于2018年12月1日前将正式网签购房合同及正式购房发票交于马松霞，否则本公司承诺将按实际交纳房款总额2分月息计算支付利息，并退还已交纳房款。本公司承诺在该房产各项事宜未解决前，不得将该房产转卖他人，否则本公司愿承担相应违约法律责任。经办人：怡馨佳苑营销中心郭馥源，该承诺书一式两份，双方各执一份。原、被告因房屋过户产生纠纷，诉至本院。另查明，1.根据有关政策涉案怡馨佳苑项目商业一号楼西13号商铺一、二层需作为整体一并销售，因此原、被告2017年9月24日签订的认购书不符合有关政策，不能办理网签手续；2.2019年6月26日被告公司聘请的销售人员屈晨曦代理被告与原告签订了另一份《商品房买卖合同》一份（合同编号为19351468号），约定：原告购买该涉案商铺一、二层，建筑面积共计为138.49平方米，单价为7372.37元/平方米，总金额为1021000元。2019年6月26日原告补交商铺款186000元；3.同一地段怡馨佳苑项目1幢1-2层S106号，建筑面积为238.4平方米商铺销售情况为：2015年11月10日案外人郑建民与被告签订的商品房买卖合同（合同编号为15182362，经房产部门备案），房屋单价为14000元，房款3337600元。同一地段怡馨佳苑项目2幢1-2层S113号房，户型为1-2层复式，建筑面积为137.98平方米商铺销售情况为：2015年8月6日案外人姚政与被告签订的商品房买卖合同（合同编号为15165945，经房产部门备案），房屋单价为14300元，房款1973114元。本院认为，根据审理查明的事实，2017年9月24日,原、被告双方签订《怡馨佳苑商业认购协议书》，约定了原告购买的涉案房屋商铺一层，建筑面积69.25平方米，单价为15660元/平方米，总房款为1084432元。另同一地段相同户型2幢1-2层S113号商铺，建筑面积为137.98平方米，房款为1973114元；1幢1-2层S106号商铺，建筑面积为238.4平方米，房款为3337600元。2019年6月26日原、被告另一份《商品房买卖合同》（合同编号为19351468号），约定：原告购买该涉案商铺一、二层，建筑面积138.49平方米，单价为7372.37元/平方米，总金额为1021000元。该合同与上述三份合同商铺单价差距较大，明显不符合常理。原告未提供相同地段类似户型商铺单价，证明不存在显失公平情形。被告虽于2018年5月24日承诺了违约金，但是并不排除2019年6月26日原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为19351468号）存在显失公平。因此被告主张撤销2019年6月26日编号为19351468号《商品房买卖合同》，本院予以支持。另原告主张被告向原告出具正式购房款税务发票，符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告完善、协助原告办理房屋所有权权属登记，支付迟延办理房屋权属登记的违约金，因编号为19351468号《商品房买卖合同》应予以撤销，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条等相关法律之规定，判决如下：一、被告新密市恒昌房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告马松霞出具正式购房款税务发票；二、撤销2019年6月26日原告马松霞与被告新密市恒昌房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为19351468）；三、驳回原告马松霞的其他诉讼请求。本案本诉受理费减半收取为25元，由被告新密市恒昌房地产开发有限公司负担；反诉诉讼费25元，由原告马松霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 李 勇二〇二〇年三月三日书记员 刘书伟