苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初9943号原告：陆岌峰，男，1989年10月22日出生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：张连生、张于婕，江苏寒山律师事务所律师。被告：俞磊，男，1984年3月15日出生，汉族，住苏州市吴中区。第三人：汤春晓，男，1984年2月19日出生，汉族，住苏州市吴中区。原告陆岌峰与被告俞磊、第三人汤春晓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陆岌峰及其委托诉讼代理人张连生、被告俞磊、第三人汤春晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆岌峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还以房抵债的剩余房款人民币33万元(以法院委托评估的实际价格为准)；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月6日，其因与第三人汤春晓有120万元的债务。第三人汤春晓将其位于苏州市吴中区房屋(不包括13幢14号车库)强行抵债。2018年2月8日，其在第三人汤春晓的欺骗下与被告签订了《苏州市存量房买卖合同》，以1万元的虚构价格将苏州市吴中区房屋(不包括13幢14号车库)过户给了被告。2019年8月，原告诉请确认其与被告之间的房屋买卖合同无效一案中，被告辩称以第三人汤春晓对其的债权折抵了购房款，但第三人对其的实际债权为127万元，因此对于该房价双方并未达成一致意见。根据《合同法》第62条的规定，合同内容约定不明的，价款或者报酬按照订立合同时履行地的市场价格履行。案涉房屋在2018年2月8日时的市场价约为160万元，而其与被告签订的《苏州市存量房买卖合同》，房价仅是1万元，且未实际支付。被告在2018年2月8日用其身份证，在建设银行木渎支行做假流水虚构支付了135万元的房款。据此按照第三人汤春晓对于其享有127万元的债权已转让给被告的事实，被告应返还其剩余房款33万元。审理中，原告陆岌峰变更第1项诉讼请求为判令被告退还房价款230684元。被告俞磊辩称，同意由法院委托评估机构对案涉房屋2018年2月8日的市场价格进行评估，评估结果其认可，但如果评估价格低于127万元，其要求原告退还低于127万元的差价。第三人汤春晓述称，认可被告的意见。经审理本院认定如下事实：2018年1月6日，第三人汤春晓向原告陆岌峰累计转账1198000元，原告陆岌峰向第三人汤春晓出具金额为120万元的借条，双方口头约定借期半个月，利息为每月3%。同日，原告陆岌峰（售房人、甲方）与第三人汤春晓、被告俞磊（购房人、乙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定甲方同意将已装修的本人位于苏州市吴中区房屋出售给乙方，实际成交价格为120万元，乙方于2018年1月6日向甲方交付定金120万元，甲乙双方须在2018年1月30日之前提供相应原合法的证件并进行资金托管；甲、乙双方协定，如果甲方还不了乙方钱，那就以此房抵债，此合同生效。2018年2月8日，原告陆岌峰（出卖人）与被告俞磊（买受人）签订《苏州市存量房买卖合同》，约定出卖人自愿将位于苏州市吴中区房屋（以下简称案涉房屋）出卖给买受人，房屋价款为1万元，于2018年2月28日前一次性支付。同日，被告俞磊分别向原告陆岌峰银行账户转账支付45万元、46万元、44万元，合计135万元。同日，被告俞磊分别从原告陆岌峰银行账户取款45万元、46万元、44万元，合计135万元。后案涉房屋由原告陆岌峰名下过户登记至被告俞磊名下，被告俞磊于2018年8月将案涉房屋出售给案外人孟凡静、童纪波，现案涉房屋登记在案外人孟凡静、童纪波名下，被告俞磊称其出售给案外人孟凡静、童纪波的房屋价款大概为140万元。另查，本院于2018年1月24日立案受理曹磊诉陆岌峰民间借贷纠纷一案，曹磊主张陆岌峰归还借款6万元，并支付利息1400元及律师费2230元，陆岌峰委托律师参与了该案诉讼，后曹磊与陆岌峰在该案审理过程中于2018年2月5日达成调解协议，陆岌峰确认应归还曹磊借款本金6万元，并支付利息1400元及律师费2230元，该案案件受理费650元及保全费720元由陆岌峰负担。原、被告及第三人一致确认第三人汤春晓代陆岌峰向曹磊履行了上述债务共计65000元，第三人汤春晓代陆岌峰支付了律师费5000元。审理中，原告称，其于2017年12月经丁建新介绍认识了汤春晓，当时其想用案涉房屋做抵押贷款用于归还垫资公司的款项，汤春晓同意帮其做贷款，同时汤春晓借给其120万元用来归还垫资公司的款项，后汤春晓找到俞磊，称俞磊可以做房屋抵押贷款，让其将房屋过户至俞磊名下，以俞磊的名义去向银行或小贷公司贷款，因为以俞磊的名义去贷款可以贷到更多的钱，等贷款下来之后再将其中的127万元归还汤春晓（其中120万元为借款，7万元为汤春晓代其垫付给曹磊的还款和律师费），汤春晓和俞磊还表示，等其将抵押贷款还清之后，俞磊再把房屋过户还给其，现在过户只是一个手续而已，所以其将房屋过户给俞磊，目的就是做房屋抵押贷款。过户之后，俞磊去银行做了假的流水，系俞磊用其的身份证、户口本、银行卡及银行卡密码私自操作，操作当时其并不在现场，具体流水的金额其不知道。其于2018年2月初搬离案涉房屋，过户当天汤春晓和俞磊一起更换了案涉房屋的房门钥匙，其并没有将房屋交付给汤春晓和俞磊。2018年1月6日的《房屋买卖（居间）合同》上其签字是真实的，但其签字时该合同系空白的，其并非将案涉房屋抵债给汤春晓和俞磊。现俞磊私自将其房屋出售给案外人，俞磊应当按照当时的房屋市场价值支付其房价款，在折抵其结欠汤春晓的债务127万元后支付其房价款差额。俞磊称，2018年1月其通过汤春晓认识原告，一开始汤春晓出借给原告120万元时签订了房屋买卖合同，约定半个月之内不还款，则以房抵债，案涉房屋折抵原告欠汤春晓的120万元，后汤春晓称原告无法归还其欠款，让原告将案涉房屋过户给其，在过户中汤春晓又代原告偿还了7万元，所以最终确定127万元折抵购房款，房屋过户之后双方就没有争议了。其至银行转账给原告135万元是为了证明其实际支付给原告房款的事实，当时原告和其一起去了银行，由于有债权人在找原告，所以其才代原告在窗口操作办理了转账手续，原告对此是知情的。案涉房屋的钥匙是2018年2月8日，原告交给其的，后来其更换了房屋钥匙。第三人汤春晓称，2017年12月其通过丁建新介绍认识了原告，丁建新称原告要借款用来还案涉房屋的抵押贷款，然后做更高额的贷款，所以其出借120万元给原告，之后丁建新没有帮原告贷到更多的款，所以其提出让原告将房屋折抵给其归还借款120万元，后因案涉房屋被查封，其又代原告向查封房屋的原告债权人归还了借款和因诉讼产生的律师费共计7万元，所以最终是以127万元折抵了购房款。审理中，原告申请对案涉房屋2018年2月8日的市场价格进行评估，并主张根据评估价格与127万元的差价向被告主张房价款，并表示，案涉房屋在2013年装修，装修支出18万元左右。被告表示，同意评估，如果评估价格低于127万元要求原告返还127万元与评估价的差价，如果评估价格高于127万元同意支付原告评估价与127万元的差额，案涉房屋系装修房，装修费用在10万元左右。第三人同意被告的意见。后本院依原告申请委托苏州中博土地房产评估工程咨询有限公司对案涉房屋2018年2月8日的市场价格进行评估，该公司于2020年1月7日作出《房地产司法鉴定估价报告》，反映评估结果为人民币1440684元（不包括估价对象室内固定装饰装修价值），因现房主及租客不配合现场实地勘察工作，估价人员未能进入房屋内部进行现场勘察工作，因此对案涉房屋内装修情况无法描述，也无法进行估价，根据苏州市住房和城乡建设局《关于公布2015年度苏州市房屋装修及附着物参考价格的通知》（苏住建房[2015]7号）规定，装修设备的折旧率每年为8%，满10年不再折旧（20%为残值）。原告为此预付评估费13053元。原告对该评估报告予以认可；被告对评估报告中的金额不认可，并表示当时的市场价在120万至130万元之间；第三人表示由法院依法认定。上述事实，由原告提供的开庭笔录、借条、调解笔录、调查笔录、存量房买卖合同、银行交易明细、银行取款凭证、不动产登记薄查询记录、估价报告，被告提供的房屋买卖（居间）合同，以及本院开庭笔录、质证笔录在卷佐证。本院认为，根据查明的事实，结合原、被告及第三人的陈述，可以确认第三人在2018年1月6日向原告出借1198000元，并以签订房屋买卖（居间）合同的方式约定在原告未能归还上述借款的情形下以案涉房屋作价120万元折抵还款的事实，虽双方签订房屋买卖合同，实则系以案涉房屋作为第三人对原告借款债权的担保，即使在案涉房屋已经过户至被告名下的情形下，被告及第三人亦无权直接处分该房屋。虽被告认为原告已于2018年2月8日将案涉房屋以127万元出售给其，原告对此未予认可，而被告存在签订金额显著低于实际交易金额的房屋买卖合同，并单方制作了交付房款135万元的虚假银行交易记录的行为，且被告陈述的折抵房价款127万元亦与其转账支付的135万元不一致，上述事实证明了双方就房价款金额并未达成一致，而被告亦未提供其他证据证明双方就案涉房屋买卖价款达成了127万元的合意，故即使在2018年2月8日原、被告及第三人达成以案涉房屋折抵债务的情形下，双方亦未明确约定折价款的金额。现原告要求被告支付按2018年2月8日当时房屋市场价格与127万元之间差额的房价款，被告亦同意返还评估价格与127万元的差额，虽被告不认可估价报告所载评估金额，但并未提供证据证明该评估金额有误，故本院根据估价报告载明的评估金额，结合被告关于案涉房屋内装修价值10万元左右的陈述，综合考量装修折旧率等因素，酌定案涉房屋（含装修）在2018年2月8日的市场价格为1500684元，故被告应返还原告房价款差额230684元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条之规定，判决如下：被告俞磊于本判决生效之日起十日内支付原告陆岌峰房价款差额人民币230684元。如采用转账方式支付，请汇入被告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院履行款账户，户名：苏州市吴中区人民法院，开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行，账号：32×××48。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4760元、评估费13053元，合计人民币17813元，由被告俞磊负担11313元（含案件受理费4760元及评估费6553元），由原告陆岌峰负担6500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王东海审 判 员  谢 丰人民陪审员  平建英二〇二〇年三月十八日书 记 员  陆晓文