河南省上蔡县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1722民初4767号原告：吴宝光，男，1966年3月5日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：李学峰，河南豫上律师事务所律师。被告：上蔡云昊华庭置业有限公司。住所地：上蔡县南大街东侧。法定代表人：何建霆，系该公司董事长。被告：河南立晟置业有限公司。住所地：驻马店市上蔡县重阳大道东段南侧。法定代表人：王炳森，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王云龙，河南豫上律师事务所律师。原告吴宝光与被告上蔡云昊华庭置业有限公司、河南立晟置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴宝光委托诉讼代理人李学峰，被告河南立晟置业有限公司委托诉讼代理人王云龙到庭参加诉讼，被告上蔡云昊华庭置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴宝光向本院提出诉讼请求：1.判决二被告履行5份《商品房买卖合同》，向原告交付位于上蔡县秦相路北段东侧的云昊华庭小区一期房地产中的5号楼1层101、102、103、104、105铺号房，共计5套商铺，并判决二被告协助原告办理5套商铺的产权登记手续(5套商铺总价为16,379,960元)；2.判决二被告向原告支付违约金，暂主张5,182,619.34元(从2015年6月1日起至2019年9月30日止，直至5套商铺交付完毕之日止)；3、判决本案全部诉讼费用由二被告承担。事实与理由：第一被告上蔡云昊华庭置业有限公司在上蔡县秦相路北段东侧开发了一处房地产，名称为上蔡县云昊华庭小区。2014年4月24日，原告和第一被告签订了12份《商品房买卖合同》，约定:原告出资购买云昊华庭小区一期商品楼房商铺12套，分别为1号楼1层101、102、103铺号房:2号楼1层101、102、103、104铺号房:5号楼1层101、102、103、104、105铺号房，商铺房面积、单价、价款等合同中均有明确约定。合同签订后，当天双方又签订了一份《补充协议》，约定:原告购买12套商铺，第一被告在原合同房屋价款总额内给予一次性付款优惠10％，支付房价总款为37,596,040元；付款期限定为2014年5月15日前等。合同签订后，2014年5月9日原告分两次通过银行向第一被告汇款2,300万元和14,596,040元，如约支付了全部购房款。当天第一被告向原告出具了购房款37,596,040元的收据。《商品房买卖合同》第八条约定:出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付房屋；第九条约定:逾期交付房屋，出卖人应当自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交付房价款万分之二的比率向买受人支付违约金。第一被告在开发房屋的过程中，因资金链断裂导致开发中断，后经政府协调由第二被告接收了第一被告所开发的云昊华庭一期项目工程。因第一被告在财务方面存在重大困难等原因，2019年8月25日原告提起了暂主张二被告交付上述12套商铺中的7套商铺等诉讼请求的民事诉讼，上蔡县人民法院予以了立案。立案后，原告得知所有的12套商铺在签订合同后，均已办理了商品房买卖合同备案登记等手续，不存在一套商铺重复备案、买卖等情形，依照法律规定原告所购买的12套商铺均应确认其合法性，并应予以交付。为此，原告认为下余的五套商铺也应由二被告向原告交付，为此提起诉讼。综上，原告和第一被告签订有《商品房买卖合同》和补充协议，并如约向第一被告支付了全部购房款，第一被告也理应守信重诺，向原告如约交付房屋，虽然第一被告因资金问题导致上述房地产开发项目转手于第二被告，但第一被告仍有义务履行合同约定的责任，第二被告接手了上述房地产项目，依法理应履行上述合同约定的权利与义务，向原告如约交付房屋。被告上蔡云昊华庭置业有限公司辩称：原告所述属实，原、被告间签订有房屋买卖合同，原告将一部分购房款通过转账的方式汇给了上蔡云昊华庭置业有限公司的法定代表人何建霆，剩余的尾款是通过陆续转账完成的。被告河南立晟置业有限公司辩称：一、原告作为郑州市居民一次性在上蔡县购买12套房屋不管是用于自己居住，还是用于投资，均不符合常理。其次县政府关于上蔡县云昊华庭项目协调领导小组统计的“云昊华庭”购房交款统计表可以证实，与云昊华庭存在合法真实有效的商品房买卖合同关系的296户中不包括原告。原告虽与被告云昊华庭签订了所谓的商品房买卖合同，但二者之间反映的真实法律关系为民间借贷或者其他法律关系，而不是商品房买卖法律关系。故原告与被告云昊华庭之间不是真实的房屋买卖合同法律关系。根据法律规定，法院有权驳回原告的起诉；二、被告河南立晟置业有限公司在云昊华庭商住小区建筑施工过程中向云昊华庭供应混凝土及出借款项成为了被告上蔡云昊华庭置业有限公司最大的债权人。在上蔡云昊华庭置业有限公司出现危机后，上蔡县人民政府为了稳定由县政府协调让被告河南立晟置业有限公司接管了被告上蔡云昊华庭置业有限公司的相关建设工程，以二期开发收益弥补一期尾工投入。被告河南立晟置业有限公司出于社会稳定的责任心，同时为了收回公司的债权，对被告上蔡云昊华庭置业有限公司的欠款不再主张收回，同时再出资一亿余元完成了一期未完工部分的工程施工。同时被告上蔡云昊华庭置业有限公司是依法成立的公司法人，公司经营出现困难，但并未按照《公司法》及其解释的相关法律规定进行破产清算也未注销。原告突破合同的相对性，随意扩大诉讼主体范围，不符合法律的规定。被告河南立晟置业有限公司与上蔡云昊华庭置业有限公司之间是债权债务关系，被告河南立晟置业有限公司没有与上蔡云昊华庭置业有限公司签订合并协议并完成相关合并程序接收被告云昊华庭。故被告河南立晟置业有限公司不是适格的被告，没有向原告履行合同、交付房屋的义务。同时，县政府为了求稳，成立了协调领导小组，由领导小组决定本公司向何人交房。被告河南立晟置业有限公司如果参加诉讼也应作为第三人参加诉讼，原告将河南立晟置业有限公司列为被告成为履行义务的主体于法无据。综上，应依法驳回原告对被告河南立晟置业有限公司的起诉。经审理查明，被告上蔡云昊华庭置业有限公司在上蔡县秦相路北段东侧开发建设上蔡县云昊华庭小区。2014年4月24日，原告吴宝光与被告上蔡云昊华庭置业有限公司签订了十二份《商品房买卖合同》（合同编号：上201404240009—上201404240021共12份），包括本案五份《商品房买卖合同》（合同编号分别为上201404240017-18-19-20-21），其中合同第三条约定买受人所购商品房的基本情况：第5#幢×单元1层101、102、103、104、105铺号房，用途为商业，属钢筋混凝土结构，层高为4.5米，建筑层数地上7层，地下1层，阳台为非封闭式，该商品房合同分别约定了总建筑面积，套内建筑面积及公共部位与公用房屋分摊面积；第四条约定计价方式与价款：该商品房单价为人民币每平方米12,000元，按建筑面积计算，该房的总价款分别为：101号3,290,760元、102号3,567,000元、103号3,781,800元、104号3,654,720元、105号3,865,680元；第六条付款方式及期限：本合同签订之日，买受人向出卖人分别支付：101号首款2,970,760元、102号首款3,217,000元、103号首款3,411,800元、104号首款3,294,720元、105号首款3,485,680元，余款分别为101号320,000元、102号350,000元、103号370,000元、104号360,000元、105号380,000元由出卖人协助买受人办理银行按揭贷款；第八条交付期限：出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任按：1、逾期不超过90日，自本合同规定的验收合格交房日的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日内，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的0.1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的验收合格交房日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；合同还分别对其他相关事项进行了约定。原告吴宝光分别在合同尾页的买受人处签字、捺印，被告上蔡云昊华庭置业有限公司分别在合同尾页的出卖人处加盖了公司的合同专用章、法定代表人何建霆的印章，合同签订日期为2014年4月24日，签订合同地点显示为云昊华庭售楼中心。另查明，2014年4月24日，被告上蔡云昊华庭置业有限公司作为出卖人与原告作为买受人另行签订一份《补充协议》，协议内容为：补充协议经出卖人和买受人双方协商，就《商品房买卖合同》（合同编号：201404240009-201404240021共12份）条款中的第六条付款方式及期限作如下变更和补充：1、买受人按第一种方式支付房款，支付总额为（合同价款90%）为37,596,040元；2、出卖人在原合同房屋价款总额内给予一次性付款优惠10%；3、付款期限确定为2014年5月15日前，在此期内不作违约处理；指定账号：户名何建霆，开户行：工行郑州东区支行，账号：62×××80。何建霆在出卖人处签字，吴宝光在买受人处签字并按印，上蔡云昊华庭置业有限公司在出卖人、户名、开户行、账号处分别盖章。2014年5月9日，原告通过上海浦东发展银行分两次向何建霆账户（即上蔡云昊华庭置业有限公司指定账户）62×××80汇款23,000,000元、14,596,040元，共计37,596,040元（包括另案7套商铺价款）。同日，被告上蔡云昊华庭置业有限公司向原告出具了12套房屋的购房款37,596,040元收据一份。其中本案5套房屋的购房款为16,379,960元。另原告所购买的原云昊华庭小区一期1号楼1层101、102、103铺号房，2号楼1层101、102、103、104铺号房，第5号幢1层101、102、103、104、105铺号房均已在上蔡县房地产管理所网签备案。还查明，因被告上蔡云昊华庭置业有限公司管理不善，其经营的楼盘项目停工。2016年2月,上蔡县人民政府为了社会稳定，专门成立了协调领导小组处理被告上蔡云昊华庭置业有限公司楼盘停工事宜。经协调领导小组决定，被告河南立晟置业有限公司接管被告上蔡云昊华庭置业有限公司楼盘（即云昊华庭小区一期），经被告河南立晟置业有限公司对被告上蔡云昊华庭置业有限公司原建楼盘（即云昊华庭小区一期）进行收尾建设后，被告河南立晟置业有限公司先后向被告上蔡云昊华庭置业有限公司的其他原购房户相继办理了交房手续。上述事实，由原、被告陈述，《商品房买卖合同》及《补充协议》，收据及上海浦东发展银行电子回单，协调小组统计的购房底册等证据在卷佐证。本院认为，原告与被告上蔡云昊华庭置业有限公司经协商一致签订5份房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，应认定为有效合同。原告已按照合同约定履行付款义务，被告上蔡云昊华庭置业有限公司应按约如期交付房屋。现被告上蔡云昊华庭置业有限公司未按约交付房屋造成本案纠纷，被告上蔡云昊华庭置业有限公司应负全部责任。故对原告诉请交付房屋的请求，证据充分，理由正当，本院予以支持。被告上蔡云昊华庭置业有限公司因经营不善，经县领导小组协调，诉争涉案房屋5套现由被告河南立晟置业有限公司经营管理，故二被告应共同将涉案房屋交付给原告。关于违约金问题，依据原告与被告上蔡云昊华庭置业有限公司所签订的合同约定，该违约金系被告上蔡云昊华庭置业有限公司违约所致，且不违反相关法律规定，原告请求被告上蔡云昊华庭置业有限公司先支付自2015年6月1日起计算至2019年9月30日止，共计5,182,619.34元违约金的诉请，证据充分，理由正当，本院亦予以支持。关于至交房时的下余违约金的请求，因交房时间、违约数额不定，原告可在交房后另行主张权利。关于协助原告办理5套商铺产权登记手续的请求，因原告与被告上蔡云昊华庭置业有限公司在合同中有特殊约定，原告在合同成就时可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上蔡云昊华庭置业有限公司与被告河南立晟置业有限公司于本判决生效后15日内向原告吴宝光交付位于上蔡县秦相路北段东侧的原云昊华庭小区一期（现立晟鑫苑）房地产中的5号楼1层101、102、103、104、105铺号共计5套商铺；二、被告上蔡云昊华庭置业有限公司于本判决生效后15日内向原告吴宝光支付违约金5,182,619.34元（从2015年6月1日起计算至2019年9月30日止）；三、驳回原告吴宝光的其他诉讼请求。如果被告上蔡云昊华庭置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费149,612元，由被告上蔡云昊华庭置业有限公司承担（上述款项原告已交纳，限被告上蔡云昊华庭置业有限公司于本判决生效后15日内将此款支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  赵红军审 判 员  张耀光人民陪审员  曹景玉二〇二〇年三月十七日书 记 员  杨宇航