广西壮族自治区灵山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0721民初7号 原告：王茂剑，男，1987年9月10日出生，汉族，居民。 委托诉讼代理人：黄廷峰，广西公润律师事务所律师。 被告：广西六和投资有限公司，住所地：灵山县十里工业区（荔香大道旁）广西灵山电子信息产业园A6栋1层。统一社会信用代码：91450721079088817N。 法定代表人：周卫乾，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴顺国，广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄流庚，广西建开律师事务所律师。 原告王茂剑与被告广西六和投资有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告王茂剑的委托诉讼代理人黄廷峰、被告广西六和投资有限公司的委托诉讼代理人黄流庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王茂剑向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年4月17日签订的《创业楼房屋认购协议书》；2、判令被告返还原告购房款100000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月17日，原告欲与被告购买商品房用于居住，并与被告签订《创业楼房屋认购协议书》，所购买的商品房位于广西灵山县十里工业区（荔香大道旁）广西灵山电子信息产业园（六和城）A20栋3单元103号房屋，总房价为1436704元，当天，原告向被告支付了定金100000元。在购买前，被告对原告展示并宣称其所出售的商品房有国家的合法手续，土地来源合法为商住用地，可以进行正常的商品房出售，为此，原告才与被告签订《创业楼房屋认购协议书》。之后，原告了解到灵山县人民政府针对被告所出售的房屋作出了灵政办发[2017]1号文件。原告认为，商业交易应当遵循平等、诚信原则，原告与被告对所购买的房屋进行协商的过程中，发现了多个无法接受且影响原告作为购房者权益的因素，原告不能与被告就房屋的买卖达成一致意见，无法签订正式的买卖合同。因此，是双方在买卖上无法达成一致意见的表现，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，原、被告之间所签订的《创业楼房屋认购协议书》应当予以解除，被告应当向原告返还定金100000元。为此，特提起诉讼，请求人民法院判如所请。 被告广西六和投资有限公司辩称，1、被告已经告知原告涉案土地的相关性质信息，原告在签订《创业楼房屋认购协议书》时已经知道涉案房屋用地的性质为工业用地；2、被告已经就涉案的项目取得土地证、规划证、预售证等审批手续，被告没有任何违约行为；3、被告已经告知原告到售楼部换签合同，但原告没有到售楼部进行换签。综上，被告认为，原告方没有解除合同的权利。 当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月17日，被告广西六和投资有限公司（甲方）与原告王茂剑（乙方）签订了一份《创业楼房屋认购协议书》，约定：“一、乙方认购的房产为甲方开发的位于广西灵山县十里工业区（荔香大道旁）广西灵山县电子信息产业园（六和城）A20幢3单元103号创业楼房屋，建筑面积279.08㎡；二、商品房单价5148元/㎡，总房价为1436704元；三、乙方应在签订本认购协议书时向甲方支付定金100000元，甲方收取定金后应向乙方出具收据，定金可在签订《商品房买卖合同》时转为购房款；四、1、乙方应在收到甲方《关于签订商品房买卖合同的通知》之日起10个工作日内（或在签订本认购协议书之日起10个工作日内）携本认购协议书、定金收据、身份证（或营业执照）原件和复印件及有关证件到甲方售楼部（六和城营销中心）按上述折后单价与甲方签订该创业楼房产的《商品房买卖合同》及有关文件。乙方逾期未签订《商品房买卖合同》的，甲方有权解除本认购协议书，并可对上述创业楼房产另行处置，乙方所付定金不予返还。甲方在上述期限内未经乙方同意将上述创业楼房产转售他人的，应双倍返还定金给乙方；2、甲方按乙方上述手机号码发出通知短信满三日，或按乙方上述联系地址邮寄通知书满五日（最后一天如遇节假日顺延），视为乙方收到通知书。因乙方原因造成甲方无法通知乙方签订《商品房买卖合同》，甲方有权解除本认购协议书，并可对乙方上述创业楼房产另行处置，乙方所付定金不予返还；3、乙方未经甲方书面同意不得转让本认购协议书或变更认购人（配偶、父母、子女除外）；4、本认购协议书一式三份，甲方二份，乙方一份，自双方签章之日起生效”。《创业楼房屋认购协议书》签订当日原告共支付了定金100000元给被告。原告支付定金给被告后，双方至今没有签订《商品房买卖合同》。 另查明，2014年7月29日，被告取得位于灵山县十里工业园（荔香大道旁）土地的《国有土地使用权证》；2017年5月31日，被告取得位于灵山县十里工业区（荔香大道旁）广西灵山县电子信息产业园（一期）的《建设工程规划许可证》；2017年11月8日，被告取得位于灵山县十里工业区（荔香大道旁）广西灵山县电子信息产业园一期（A18栋、A19栋）的《建筑工程施工许可证》；2018年2月13日，被告取得位于灵山县十里工业区（荔香大道旁）广西灵山县电子信息产业园A18栋、A19栋、A20栋、A21栋的《商品房预售许可证》[证号：灵住建预字（2018）第008号]，预售项目用途为工业。 再查明，2017年1月11日，灵山县人民政府办公室印发的“灵政办发[2017]1号”《灵山县人民政府办公室关于灵山县电子信息产业园（六和城）一期工业用房项目预售合同登记备案有关规定的通知》第二条规定：已批准预售许可的房屋只能用于工业用途、房屋性质定性为工业用房，在预售企业、买受人申请办理预售合同登记备案业务时，买受人必须向灵山县工业区管理委员会作出书面承诺，即签订保证所购买的房屋只用于工业用途、不得用于居住等非工业用途的承诺书，并经灵山县工业区管理委员会审核同意加盖公章备案。该通知第三条规定：买受人必须严格执行《关于实施工业强县战略进一步加快工业发展的实施意见》（灵办发[2013]67号）的实施细则，买受人购买房屋后一年内必须投产，并按实施意见要求缴纳税金。缴纳税金按房屋建筑基底占地面积计算，计税标准为每年每平方米不低于200元。 原告认为所预约购买的房屋不符合其购房目的，不同意签订《商品房买卖合同》，并要求解除认购协议书、退回定金，被告不同意，因而发生纠纷。双方就订立《商品房买卖合同》事宜多次磋商未果，原告遂以上述诉讼请求、事实和理由诉至本院。 本院认为，商品房预售合同中，合同可分为预约合同和本约合同。原、被告双方当事人签订的《创业楼房屋认购协议书》，属于预约合同，是对本约合同相关事项的预先规划、设定，约定于将来一定时期内签订商品房买卖合同。预约合同的主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚实信用原则进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。作为预约合同的《创业楼房屋认购协议书》，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，预约合同合法有效。但是，该《创业楼房屋认购协议书》预约合同仅约定了房屋的位置、面积、单价，对买卖房屋的付款方式、土地性质、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款没有进行明确约定，属于未决条款，需在签订商品房买卖合同时协商一致达成，在一方当事人签订预约合同时并不知晓本合同的条款情形下，要求其必须接受本合同（商品房买卖合同）的条款，对其显然是不公平。被告于2018年2月13日取得预售许可证，而原告签订《创业楼房屋认购协议书》的时间是2016年4月17日，原告已经按认购书约定缴纳了100000元定金，被告没有提交证据证明原告签订该协议时其已经明确告知原告预约购买的房屋性质是工业用地性质，也没有证据证明双方在签订《创业楼房屋认购协议书》时磋商过购买的房屋要缴纳每年每平方米不低于200元的税金并达成了合意。原、被告双方虽然签订了《创业楼房屋认购协议书》，但是在正式签订房屋买卖合同前，双方对《创业楼房屋认购协议书》预约合同中没有约定的其他重要条款仍然有磋商的权利，对于《创业楼房屋认购协议书》预约合同中没有明确约定，直接影响双方当事人权利义务的条款无法达成一致意见的，属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内，磋商未成，当事人有权利不签订房屋买卖合同。原告认为被告要求签订房屋买卖合同的条款与认购协议书不一致，对需要交纳工业用地税金的要求不能认可，本约合同条款不能达成一致意见，不能签订房屋买卖合同理由正当，被告也没能证明原告有恶意不签订购房合同的行为，未能签订商品房买卖合同的原因属不可归责于双方的原因。根据《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，本案中，不能签订本合同（即商品房买卖合同）的原因属于不可归责于当事人双方的事由，双方当事人没有达成本合同不能归咎于一方当事人，双方签订的预约合同应予解除。本院认为，原告请求判决解除原、被告于2016年4月17日签订的《创业楼房屋认购协议书》、被告将收取的定金100000元返还给原告，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第四条的规定，判决如下： 1、解除原告王茂剑与被告广西六和投资有限公司于2016年4月17日签订的《创业楼房屋认购协议书》； 2、被告广西六和投资有限公司返还给原告王茂剑定金100000元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1175元（已减半收取），由被告广西六和投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内直接向本院递交上诉状正本1份，并提交副本5份，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。 审判员  李文伟 二〇二〇年三月二十四日 书记员  傅邦萍 广西壮族自治区灵山县人民法院 地址：钦州市灵山县江南路4号 电话：0777-6428890 邮政编码：535400