河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终897号上诉人（原审原告）：朱成琳，女，1988年1月29日出生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：吴延鹏，洛阳法律研究会会员。被上诉人（原审被告）：洛阳佳居置业有限公司，住所地河南省偃师市槐新街道办事处华夏路39号。法定代表人：潘现锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁瑜勃，河南伊洛律师事务所律师。上诉人朱成琳因与被上诉人洛阳佳居置业有限公司（以下简称佳居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2019）豫0381民初4067号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱成琳的委托诉讼代理人吴延鹏，被上诉人佳居公司的委托诉讼代理人袁瑜勃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱成琳上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费由佳居公司承担。事实与理由：朱成琳向一审法院提交调取证据申请书，一审法院未予调取，程序违法。《商品房预售合同》约定的交房条件为“商品房经验收合格”，案涉房屋系佳居公司自行验收，没有取得质检部门工程竣工备案手续。房屋仅仅是经建设单位组织的建设工程验收合格，该验收违反了国家法律及行政法规的强制性规定，应当视为无效验收。佳居公司未在规定的时间内交房。佳居公司辩称，朱成琳引用的是管理性规范，而非效力性规范。双方在约定的合同期限内对房屋进行了验收和交付，朱成琳收房并进行装修，应视为双方对原合同的变更。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。朱成琳向一审法院起诉请求：1.依法判令佳居公司赔偿违约金8609.9244元。2.本案的诉讼费用由佳居公司承担。一审法院认定事实：2018年6月20日，朱成琳与佳居公司签订《商品房预售合同》一份，合同约定；“第一条项目建设依据出卖人以有偿（出让）方式…土地使用权有偿（出让）证号为豫（2017）偃师市不动产权第000903号…出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：和顺状元府。建设工程规划许可证号为偃规建字第（2017）044号，施工许可证号为410381201709300201。第二条商品房预售依据买受人购买的商品房为预售商品房，…商品房预售许可证号为洛房预偃师市第0525号。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第3幢2【单元】401号房。……该商品房预测建筑面积130.02平方米。……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4730元，总金额陆拾壹万肆千玖百玖拾伍元整……第六条付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：3、其他方式：买受人于2018年6月20日前付清首付款￥184995元，于2018年6月20日前余款￥430000元，办理按揭贷款并提供齐全相关贷款所需个人资料完整。第八条交付期限。出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第×种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格2、该商品房经综合验收合格3、该商品房经分期综合验收合格4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起日×内告知买受人的……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金……第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。…”2018年6月22日，佳居公司为乔吉利出具预付款184995元发票；2018年9月29日，乔吉利、中国工商银行、佳居公司三方签订个人购房借款/担保合同，贷款金额40万元；2019年6月14日，佳居公司为乔吉利出具房款余额40万元发票；2019年8月14日，偃师市税务局为乔吉利、李小颜出具税收完税证明收取契税8398.14元。2018年11月10日朱成琳对该商品房进行了验收；2018年12月3日该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、物业和其他单位综合验收；2018年12月5日该商品房经消防部门验收合格；2018年12月31日朱成琳领取该房屋钥匙，并与偃师市恒卓物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》。以上事实有双方当事人提交的《商品房预售合同》、业主验收表、住宅工程质量分户验收表、建设工程竣工验收消防备案登记表、物品领取登记表、物业合同、购房发票、借款合同、税收完税证明及庭审笔录等在卷资证。一审法院认为：根据朱成琳、佳居公司签订的《商品房预售合同》，双方约定的交房日期为2018年12月31日，佳居公司已按该约定将案涉商品房交付朱成琳。朱成琳诉称佳居公司违约的理由是佳居公司在交付该商品房时未按照合同约定出示证明文件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。对此，一审法院认为，根据案涉合同约定，出卖人在交接房屋时，不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接。朱成琳明知佳居公司的交接行为不符合上述情形，仍验收并接受、占有并装修该已购房产，应认定为此种前提下的交接是双方协商对原合同条款的部分变更，协商变更合同条款并不违背法律规定，佳居公司并不存在违约交房，现朱成琳以此为由，要求佳居公司赔偿违约金，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决:驳回朱成琳的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由朱成琳负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。经二审审理查明，2018年6月22日，佳居公司向朱成琳出具预付款184995元的发票。2018年7月31日，朱成琳、中国农业银行股份有限公司、佳居公司三方签订个人购房借款/担保合同，贷款金额43万元。2018年11月10日朱成琳对案涉房屋进行了验收；2018年12月3日该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、物业和其他单位综合验收。2018年12月5日该商品房经消防部门验收合格。2018年12月31日朱成琳领取案涉房屋钥匙，并与偃师市恒卓物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》。其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：朱成琳上诉主张案涉房屋系佳居公司自行验收，佳居公司未在约定时间内交房的意见，经查，双方《商品房预售合同》约定的交房条件为“商品房经验收合格”，案涉房屋已于2018年12月3日经建设单位、施工单位、监理单位综合验收。在交接房屋佳居公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全时，朱成琳有权拒绝接收案涉房屋的情况下，朱成琳仍然于2018年12月31日领取了案涉房屋钥匙，应视为对原合同约定条款的部分变更，协商变更合同条款并不违背法律规定，佳居公司不存在违约。朱成琳关于佳居公司没有交付“两书”不具备交房条件应支付其违约金的上诉请求不应予以支持。朱成琳向一审法院提交调取案涉房屋备案时间的申请，因案涉房屋已经综合验收，一审法院未予准许朱成琳该申请符合法律规定，程序并无不当。综上，朱成琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人朱成琳负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  董 鹏二〇二〇年三月二十三日书记员  张丽梅