湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初11243号原告：长沙凯程物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区青园路382号福邸雅苑1栋101房-102房。法定代表人：马建军。委托诉讼代理人：刘长青，湖南鸿明律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘世昌，湖南鸿明律师事务所实习律师。被告：戴维光，男，1985年2月8日出生，汉族，住内蒙古根河市。原告长沙凯程物业管理有限公司（以下简称凯程物业公司）与被告戴维光物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序进行了审理，后因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员向利担任审判长，与人民陪审员孙树霞、刘海军组成合议庭公开开庭进行了审理。原告凯程物业公司的委托诉讼代理人刘长青、被告戴维光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凯程物业公司向本院提出诉讼请求:一、判令被告支付原告物业管理服务费10609.14元，违约金53.05元，律师费3198.66元，合计13860.85元；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系长沙市天心区福邸雅苑3栋2906房业主，原告与被告签订《福邸雅苑前期物业服务合同》约定：物业服务费按住宅建筑面积1.6元/月/平方米的标准向原告支付，被告未按合同约定缴纳物业费，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按欠款总额的0.5%计收违约金，原告通过司法途径追偿上述费用的，应当由被告承担因诉讼活动引起的所有费用，包括律师费、诉讼费等。2013年6月30日，被告开始拒绝向原告交纳物业管理服务费，截至2019年9月30日，被告共拖欠原告物业管理服务费10609.14元，违约金53.05元，经原告多次催缴，被告均拒绝交纳，被告的行为已严重侵害了原告及其他业主的合法权益。原告遂提起诉讼。在本案庭审过程中，原告将第一项诉讼请求中的欠费期间变更为2013年7月1日至2019年12月31日共计78个月，物业费按1.5元/㎡/月计算为10897.53元。被告戴维光辩称：1、原告在服务期间一直按1.5元/㎡/月进行实际收费，故被告的物业费应1.5元/㎡/月计算；2、前期物业服务合同显示公平，应认定为无效；3、原告从2010年开始服务起就一直没有履行合同义务，主要表现在卫生差、绿化不管理不维护，没有安全保卫，门禁形同虚设，电梯没有及时维修，公共停车场擅自改为超市仓库，存在重大安全隐患，没有维护物业区域内的交通和车辆停放秩序，没有进行24小时的安保巡逻等方面；4、被告房屋漏水，原告不闻不问；5、被告在2018年5月交了1000元物业费，2014年交了500多元物业费，原告起诉被告尚欠78个月物业费不实。6、被告同意支付物业费，但原告违约在先，应该对物业费进行折扣，同时违约金及律师费不应由被告支付。原、被告各自围绕上述的诉称、辩称意见提供了相应的证据，本院认为，作为定案证据，应当内容真实，形式、来源合法，并与案件事实相关联。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院将根据参加庭审各方的举证、质证意见，综合各证据间的联系，对证据作综合认定。根据当事人的举证及认证意见，结合当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下：原告凯程物业公司系经批准从事物业管理及服务的公司，2009年5月20日经过招投标程序中标福邸雅苑小区项目，并与长沙凯程房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，按照合同约定为福邸雅苑小区提供物业管理服务。后被告戴维光（甲方）与原告凯程物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》。合同约定：为规范福邸雅苑小区（大厦）的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就福邸雅苑小区物业服务达成如下协议：一、原告的权利和义务包括：依照本合同和本物业服务制度对物业实施管理服务，依照政府物价部门的收费标准和本合同有关约定收取物业服务费，对违反临时管理规约、本合同约定及物业服务制度的行为进行制止和处理，选聘专业公司承担专项管理业务，实行多种经营，以其收益补充管理经费等。按照物业服务合同约定，提供物业有偿服务，履行本合同依法经营，就物业服务的有关事项提出建议，物业规划红线内书物业服务范围的公共部位、公用设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，负责编制物业服务年度管理计划，资金使用计划及决算报告，负责编制房屋设施设备及附属建筑的年度维修养护计划和大中修方案，甲乙双方议定后组织实施等。二、甲方的权利和义务包括按照物业服务合同的约定，接受乙方提供的服务，就物业服务的有关事项提出建议，监督乙方履行物业服务合同，对物业共用部位、共用设施设备和设备专项维修资金的管理和使用。遵守临时管理规约的约定、本合同约定及本物业服务制度，按照国家有关规定缴纳专项维修资金，按时足额交纳物业服务费等。三、物业服务内容及范围：1、物业服务区域内公用设施的使用管理、维修和养护；2、水、电的管理，电梯、水泵、消防等房屋设备的运行及维保服务；3、共用部位的保洁、垃圾收集、清运（不包括营业性垃圾的收集、清运处理）及绿化养护等服务；4、协助当地公安部门维护小区公共秩序，24小时值班，疏导、维持物业区域内的交通与车辆停放秩序；5、物业档案资料的保管及整理；6、特约维修有偿服务等。四、物业服务费以开发商通知入伙的时间为收取日，物业服务费按季度收取，福邸雅苑商住楼住宅1.6元/㎡/月；商铺30元/㎡/月，交房时首次预收六个月物业服务费，物业服务费交纳时间为每季度第一个月的前5日内。共用设施设备电费已按照面积分摊在物业服务费中，二次供水加压泵用电费依照政府物价部门的规定按用水量分推到水费中。五、本合同自双方签字之日起生效，合同期限至小区成立业主委员会并选聘之前。如乙方对本物业的物业服务职责终止，则本合同应同时终止，乙方不需要承担违约责任。六、违约责任：1、乙方违反本合同，未达到管理服务质量约定目标，甲方有权要求限期整改，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。若因开发商的工程质量（保质期内），物业未达到和甲方约定的条件，乙方从中起协调作用，但甲方不能因协调未果而拒交物业服务费和其他各项费用；2、一方违反本合同，不按合同约定的收费标准或乱收费的，甲方有权要求清退所涉及费用，造成甲方损失的，乙方应当赔偿甲方损失，直至追究法律责任。甲方违反本合同的，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日按欠款总额的千分之五计收违约金。如乙方通过司法途径追偿上述费用的，应当由甲方或物业使用人承担因诉讼活动引起的所有费用（包括律师费、诉讼费、差旅费等所有必要开支费用）。另双方就其他进行了约定。在该合同上，原告加盖公章予以确认，被告则签名予以确认。本案在庭审过程中，原、被告均确认涉案小区的物业服务费从业主入住至2019年12月31日，实际按照1.5元/㎡/月的标准进行收取。现原告已于2019年12月31日退出涉案小区的物业管理服务。被告戴维光系涉案小区福邸雅苑3栋2906房业主，其房屋产权面积87.32㎡，每月应缴纳的物业费为130.98元。被告从2010年9月20日收房至2019年12月31日期间，除在交房时被告首次预付原告6个月的物业服务费，2014年由租赁被告房屋的承租人向原告交纳部分物业服务费，2018年4月由被告交纳原告1000元物业服务费外，其余物业服务费被告均因房屋漏水，原告未履行管理、服务职责等原因，未向原告缴纳。对此，原告通过张贴律师函等方式催讨未果，双方酿成纠纷，原告遂诉至本院。另查明，2019年10月9日，原告凯程物业公司与湖南鸿明律师事务所签订了《委托代理合同》，合同约定：湖南鸿明律师事务所接受原告凯程物业公司委托，对其管理的福邸雅苑小区业主物业服务合同纠纷通过电话、发函、上门、诉讼等方式向欠费业主催收物业服务费。原告凯程物业公司除根据湖南鸿明律师事务所催回的物业服务费的比例支付律师费用外，前期不支付律师费用。湖南鸿明律师事务所以诉讼方式催回的物业服务费，原告凯程物业公司按照催费金额的30%支付律师费用；诉讼方式是指向法院提起诉讼后不论以和解、调解、判决、执行任一方式。2019年12月2日，湖南鸿明律师事务所向原告凯程物业公司出具了价税合计25698.95元的增值税普通发票，原告确认其中3198.66元系本案产生的律师费。本院认为，原告系经依法批准成立的物业管理公司，有合法的物业管理资质。原告经招投标与开发商签订《前期物业服务合同》，后又与被告签订《前期物业服务合同》，该合同合法有效，且已实际履行，双方当事人应认真行使权利和履行义务，即原告应当根据物业服务合同确定的具体管理要求实施物业管理服务,被告则应支付相应的物业服务费。被告辩称该合同无效，与事实不符，本院不予采信。被告辩称原告未经业主同意擅自动用物业维修基金、商业街的商户乱接电线影响电梯使用等理由，与本案非同一法律关系，被告可另行处理。若被告认为原告怠于履行合同义务致使自身遭受损失的，可以另行要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自己的权益，而非拒绝缴纳物业服务费。综上，本院认为物业服务包括小区内环境卫生管理、公共秩序管理、安全管理等多项服务内容，现原告已向被告提供了基本的物业服务，被告辩称其居住小区存在的部分问题，不能证明原告在履行物业服务合同过程中存在根本违约或者严重瑕疵的情形，且即使上述事实存在，也并未造成涉案小区的生活秩序发生恶化而严重影响业主的正常生活，被告不能以原告在某些环节、个别区域服务不到位的情况作为不交纳《前期物业管理服务合同》约定的相关费用的正当理由。但原告作为专业的物业管理公司，并负有与业主沟通、协调等其他服务管理职能，针对业主的相关实际情况未能及时回复、处理，确有物业管理服务上的瑕疵。本院依照物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则以及公平原则，对被告应缴纳的物业服务费应予以酌情减少。现被告对原告诉求物业费的起算时间提出异议，但被告未提交相关证据，且原告将2013年7月1日为起点计算被告所欠物业费，有利于被告，本院予以确认。综上，本院确认被告应支付原告2013年7月1日至2019年12月31日期间的物业费8173.15元（87.32㎡×1.5元／㎡/月×78个月=10216.44元×80%=8173.15元）。原告要求被告支付53.03元违约金的诉讼请求，本院认为，被告因房屋漏水以及原告管理、安保服务不到位等原因未缴纳物业服务费，并非有意、恶意拒交物业服务费。原告在与业主发生纠纷时，未与业主积极沟通，致使双方矛盾持续存在，确存在管理上的瑕疵。原告对如何加强与各业主的沟通、改善服务质量等尚有待提高完善之处。故法律上对逾期付款必须支付违约金的惩罚性规定，相对本案被告不适用，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告依据《前期物业服务合同》的约定，诉求被告支付律师费的问题。本院认为，双方签订的合同是原告单方提供的为了重复使用而预先拟定并打印好、在订立时未与业主协商的格式条款合同。合同第七条第三项中“如乙方通过司法途径追偿上述费用的，应当由甲方或物业使用人承担因诉讼活动引起的所有费用（包括律师费、诉讼费、差旅费等所有必要开支费用）”的约定，加重了业主一方的责任,根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”的规定,该格式条款前述约定部分应属无效。但考虑到被告欠交物业服务费属实，原告亦委托律师参加诉讼并支付相应费用等相关因素，结合同小区其他业主的情况，本院酌情认定本案律师费300元，超过部分本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告戴维光于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告长沙凯程物业管理有限公司物业服务费8173.15元；二、被告戴维光于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告长沙凯程物业管理有限公司律师费300元；三、驳回原告长沙凯程物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告戴维光未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费146元，由原告长沙凯程物业管理有限公司承担50元，由被告戴维光承担96元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  向 利人民陪审员  孙树霞人民陪审员  刘海军二〇二〇年三月三十日法官助理聂士洋代理书记员  丁 玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。