内蒙古自治区鄂托克旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0624民初2195号原告乌某1，公民身份号码×××，户籍所在地内蒙古鄂尔多斯市，现住内蒙古鄂尔多斯市。委托诉讼代理人乌某2，鄂托克旗“148”指挥中心法律服务所法律工作者。被告鄂尔多斯市劲通房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码911506246640859409。法定代表人高某，系该公司董事长。委托诉讼代理人徐某。委托诉讼代理人张某。第三人乌某3，公民身份号码×××，户籍所在地内蒙古鄂尔多斯市，现住内蒙古鄂尔多斯市。第三人格某，公民身份号码×××，公务员，户籍所在地内蒙古鄂尔多斯市，现住内蒙古鄂尔多斯市。原告乌某1诉被告鄂尔多斯市劲通房地产开发有限责任公司、第三人乌某3、格某执行异议之诉一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月14日第一次公开开庭进行了审理。原告乌某1委托诉讼代理人乌某2、被告鄂尔多斯市劲通房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人徐某、第三人乌某3到庭参加了诉讼，第三人格某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，故本案缺席审理。于2020年3月4日第二次公开开庭（云上开庭）进行了审理。原告乌某1委托诉讼代理人乌某2、被告鄂尔多斯市劲通房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人徐某、第三人乌某3、格某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乌某1向本院提出诉讼请求：1、要求不得执行位于××旗房屋一处；2、要求确认位于××旗房屋一处归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年3月8日第三人乌某3与第三人格某签订房屋产权转让合同，将涉案房屋卖给了第三人格某，并约定：首付款20000元，剩余按揭贷款270050元由第三人格某负责偿还。2015年7月31日原告从第三人乌某3、格某购买了涉案房屋，双方签订了房屋买卖合同，并于2016年1月28日付清了购房全部价款。之后原告投入大量资金对涉案房屋进行装修，并一直居住至今。当时因涉案房屋在银行办有贷款，所以一直未办理过户。鄂托克旗人民法院在（2019）内0624执异51号执行裁定书中适用的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四项条件原告全部符合，在涉案房屋查封之前三方已签订了买卖合同，原告一直占有使用至今。未能办理过户手续，是因为该房屋在银行办有贷款，鄂托克旗人民法院审理认定的不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定的事实，不符合案件事实。原告已经将涉案房屋的所有价款80000元已付清，并一直居住至今，不存在不符合上述法律规定的情形。综上，原告认为涉案房屋的实际所有权人为原告乌某1，人民法院应当停止对该房屋的执行。现原告为维护自己的合法权益诉至法院，并提出上述诉讼请求。被告鄂尔多斯市劲通房地产开发有限责任公司辩称，该房屋一直处于国家认可支持的贷款，在第三人乌某3没有将贷款还完之前，转卖给他人的协议是无效的，被告与第三人乌某3签订的房屋买卖合同是有效的，其他私下的合同是无效的，被告不认可。不同意原告的三项诉讼请求。第三人乌某3辩称，2012年4月22日第三人乌某3从被告鄂尔多斯市劲通房地产开发有限责任公司购买了位于××旗房屋一处，交付了首付20000元。前五年每月按揭还款2737元，后十年每月还款1300元，总房价290050元。第三人乌某3已给付一年的贷款，大概45000元，包括首付20000元。第三人乌某3已将涉案房屋于2013年3月8日卖给第三人格某，签订了房屋产权转让合同，第三人格某给付第三人乌某345000元，约定剩余贷款由第三人格某负责偿还。后来2015年7月31日第三人格某与原告签订房屋买卖合同，第三人格某将涉案房屋卖给了原告，等到房屋贷款还清后必须由第三人乌某3在变更产权手续上签字为由，让第三人乌某3在该房屋买卖合同上签的字。第三人格某辩称，2013年第三人格某从第三人乌某3处购买了涉案房屋，总房价为20多万元，当时给付现金60000元，剩余贷款由第三人格某负责偿还。购买后不久，第三人格某卖给了案外人巴音吉日嘎拉，找开发商拿钥匙时说，第三人乌某3还欠其5万多元，不给钱不能交付钥匙，当时第三人格某已经偿还了银行贷款一年多时间，就因为第三人乌某3解决不了欠开发商欠款的事情，停止了偿还贷款。当时第三人乌某3不在乌兰镇，在南方打工,最后2015年回来后第三人格某、乌某3一起从开发商处拿了钥匙。后第三人格某将涉案房屋卖给了原告，约定总房价为80000元，剩余贷款由第三人格某负责偿还。可后来开发商又说第三人乌某3欠其5万多元，已经进入法院，最后第三人乌某3一直解决不了这个事情，第三人格某也一直没有偿还贷款。第三人格某要求向第三人乌某3退房，可第三人乌某3不同意退房。原告乌某1为证明自己的主张向本院提交的证据如下：证据一、2015年7月31日第三人格某、乌某3与原告签订的房屋买卖合同（与原件核对无误的复印件）一份，证明第三人乌某3、格某将涉案房屋卖给原告，毛坯房总价为80000元，没有约定按揭贷款的还款方式，原告已经给付了现金80000元的事实。被告对该证据的真实性、合法性、关联性及所要证明的问题均有异议，不认可该证据。第三人乌某3对该证据的真实性没有异议，合同的内容不清楚，当时第三人格某通知其在合同上签字是为了以后办理房屋产权过户手续时便于协助办理，其他事项与其无关。第三人格某对该证据无异议。本院认为，上述证据具有真实性、合法性、关联性，被告虽有异议，但没有足以推翻的相反证据证明，本院予以采信。证据二、收条原件两张，证明第三人格某、乌某3与原告签订的房屋买卖合同中涉案房屋的房款已向第三人格某付清的事实。被告对该证据的真实性、合法性、关联性及所要证明的问题均有异议，该交易情况被告不清楚，不认可该证据。第三人乌某3对该证据真实性、合法性、关联性及所要证明的问题均有异议，与第三人乌某3无关，当时不在场。第三人格某对该证据无异议。本院认为，上述证据具有真实性、合法性、关联性，被告、第三人乌某3虽有异议，但没有足以推翻的相反证据证明，本院予以采信。证据三、鄂尔多斯市诚兴物业管理有限责任公司出具的证明原件一份、缴纳物业费票据三张、缴纳天然气费用票据原件八张、缴纳电费票据两张、购买装修材料收据原件六张，证明自2015年7月31日原告乌某1签订房屋买卖合同后涉案房屋进行装修，并居住至今的事实。被告对鄂尔多斯市诚兴物业管理有限责任公司出具的证明原件一份的真实性、合法性、关联性及所要证明的问题有异议，不认可该证据，物业公司只是按照口述所写的证明，产权不知情的情况下出具的证明。缴纳物业费票据三张、缴纳天然气费用票据原件八张、缴纳电费票据两张没有写地名，购买装修材料收据原件六张的真实性、合法性、关联性及所要证明的问题均有异议，不认可该证据。第三人乌某3对该证据不知情。第三人格某对该证据无异议。本院认为，鄂尔多斯市诚兴物业管理有限责任公司出具的证明原件一份、缴纳天然气费用票据原件八张、2016年3月7日缴纳电费票据原件一份具有真实性、合法性、关联性，并且能够与本院调查的谈话笔录互相佐证，本院予以采信。缴纳物业费票据三张、2015年7月6日缴纳电费票据一张的缴款时间与购房时间不符，对该证据的真实性、合法性、关联性本院不予认定。2015年9月5日和2015年9月6日购买装修材料收据原件两张中购买人不是原告，与本案无关联性，本院不予采信。购买钢木门便条原件一张和2015年8月29日、2015年9月1日、2015年9月12日购买装修材料收条原件三张中出售人没有签字或加盖公章，该证据的真实性本院不予认定。证据四、2018年5月24作出的（2018）内0624执1052号执行裁定书复印件一份，证明鄂托克旗人民法院执行案件过程中将原告入住的××区房屋一处已查封，侵犯了原告的合法权益的事实。被告、第三人乌某3、格某对该证据无异议。本院认为，该证据具有真实性、合法性、关联性，被告、第三人均无异议，本院予以采信。被告鄂尔多斯市劲通房地产开发有限责任公司为证明自己的抗辩理由向本院提交的证据如下：证据一、申请法院调取的调查函原件一份、房屋产权证复印件一份、个人住房（商业用房）借款合同复印件一份，证明位于××镇房屋一处的所有权人是第三人乌某3的事实。原告对该证据的真实性无异议、对合法性、关联性不认可，该房屋所有权应当属于购买人、占有人原告乌某1。第三人乌某3对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但该房屋已经卖给了第三人格某。第三人格某对该证据无异议。本院认为，该证据具有真实性、合法性、关联性，但第三人乌某3已经将涉案房屋卖给了第三人格某，第三人格某又将该房屋卖给了原告。故被告所要证明的问题本院不予认定。证据二、（2018）内0624民初10号民事判决书、（2018）内0624执1052号执行裁定书原件各一份，证明第三人乌某3欠被告代偿款134773.06元，执行过程中依法将第三人乌某3名下位于××镇房屋一处已查封，应当继续处置的事实。原告对（2018）内0624民初10号民事判决书的真实性、合法性认可，关联性不认可，该判决书调整的追偿纠纷，并没有涉案房屋抵债给被告的事实。（2018）内0624执1052号执行裁定书的真实性、合法性认可，关联性不认可，该裁定书违反相关法律规定。第三人乌某3对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但该房屋已经卖给了第三人格某。第三人格某对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对所要证明的问题不认可，该房屋已经卖给了原告乌某1。本院认为，该证据具有真实性、合法性、关联性，但第三人乌某3已经将涉案房屋卖给了第三人格某，第三人格某又将该房屋卖给了原告。故被告所要证明的问题本院不予支持。证据三、（2019）内0624执异51号执行裁定书原件一份，证明涉案房屋属于第三人乌某3所有的事实。原告对该证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，该裁定书违反相关法律规定，所以原告依法提起了本案诉讼。第三人乌某3对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但涉案房屋已经卖给了第三人格某。第三人格某对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对所要证明的问题不认可，该房屋已经卖给了原告乌某1，所有权人应当原告乌某1。本院认为，该执行裁定书具有真实性、合法性、关联性，但原告对该执行裁定书不服，提起了本案诉讼，该执行裁定书认定的事实与案件事实不符，被告所要证明的问题本院不予支持。第三人乌某3为证明自己的抗辩理由向本院提交的证据如下：房屋产权转让合同复印件一份，证明2013年3月8日第三人乌某3将其名下位于××镇房屋一处卖给第三人格某，并且第三人格某已给付首付款20000元及已经偿还的贷款两万多的事实。原告、第三人格某对该证据无异议。被告对该事实不清楚，不认可该证据。本院认为，该证据具有真实性、合法性、关联性，并且该合同合法有效，第三人格某将其首付款及已经偿还的过按揭贷款给付了第三人乌某3，故本院予以采信。第三人格某未向法庭提供证据。本院依职权调查的谈话笔录（被谈话人鄂尔多斯市诚兴物业管理有限责任公司经理贺成雄）原件一份，内容为：2017年7月份至××镇房屋一处有原告乌某1一家居住，物业费、水费登记在案外人任某下，但都由原告缴纳物业费和水费。原告对该证据无异议。被告、第三人乌某3对该事实不清楚。第三人格某认可。本院认为，该证据具有真实性、合法性、关联性，并且与原告提供的证据三能够互相佐证，本院予以采信。本案经审理认定事实如下：2012年4月22日第三人乌某3向被告购买了位于××镇房屋一处，双方签订了《商品房买卖合同》一份，签订该合同后第三人乌某3、案外人赛西雅拉与中国建设银行股份有限公司鄂托克旗支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定第三人乌某3、案外人赛西雅拉作为共同借款人向中国建设银行股份有限公司鄂托克旗支行借款123000元，用于购买被告开发的的位××镇房屋一处，并将该房屋抵押登记。被告作为担保人在借款合同上盖章，并由其法定代表人签字，双方约定的保证方式为连带责任保证。2015年因第三人乌某3、案外人赛西雅拉未按时偿还房屋贷款，中国建设银行股份有限公司鄂托克旗支行将借款人乌某3、赛西雅拉和担保人鄂尔多斯市劲通房地产开发有限责任公司诉至法院，我院于2015年3月31日作出（2015）鄂托民初字第764号民事调解书，调解达成分期偿还协议，如不按时履行，中国建设银行股份有限公司鄂托克旗支行提前一次性申请执行全部未还借款本金及利息、罚息。鄂尔多斯市劲通房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任。后第三人乌某3、案外人赛西雅拉未按约定给付上述欠款，被告按约定承担了保证责任，向中国建设银行股份有限公司鄂托克旗支行偿还了全部下欠借款。后被告将第三人乌某3、案外人赛西雅拉诉至法院，对上述代偿款要求追偿，我院于2018年4月1日作出（2018）内0624民初10号民事判决书支持了被告的追偿请求。在该判决书执行过程中，本院于2018年5月24日对第三人乌某3名下位于××镇房屋一处进行查封。另查明，2013年3月8日第三人乌某3与第三人格某签订了《房屋产权转让合同》一份，将第三人乌某3名下位于××镇房屋一处卖给第三人格某，合同第二条约定的付款方式为“第一部分：2013年3月8日给付20000元；第二部分：甲方（第三人乌某3）买房时在建设银行按揭贷款270050元的债务自签订本合同之日起转给乙方（第三人格某），乙方必须按甲方在建设银行的还款账户按月支付该按揭贷款每月应还的金额”。第三人格某按照约定向第三人乌某3给付了首付款20000元及第三人乌某3已经偿还过的按揭贷款部分，并第三人乌某3将房屋交付给了第三人格某。后2015年7月31日第三人格某将涉案房屋又卖给了原告，第三人乌某3、格某作为合同甲方与原告签订了《房屋买卖合同》一份，约定房屋总价为80000元，付款方式为2015年7月31日给付60000元，2015年10月31日给付20000元。合同第三条约定“待甲乙双方正式签订购房合同时，乙方应支付购房款以现金方式付给甲方，甲方有义务协助乙方办理房屋产权交易手续，费用由甲乙双方各自承担一半，甲方负责交清剩余房款后务必于房产证在2016年12月30日前交于乙方所有。如违约甲方承担一切责任。”合同第四条约定“甲方在交付房产时，务必保证该房屋没有抵押贷款或顶账等，保证房产手续无任何争议”。原告按照合同约定于2015年7月31日向第三人格某给付了房款60000元，2016年1月28日给付了房款20000元，向第三人格某付清了全部房屋价款。该合同中，对中国建设银行股份有限公司鄂托克旗支行按揭贷款还款事宜未明确约定，庭审过程中第三人格某认可，按揭贷款由其负责偿还的事实。另在庭审中原告、第三人乌某3、第三人格某均认可，该买卖合同双方为原告与第三人格某，第三人乌某3按第三人格某要求作为房屋登记人在本合同中签字的事实。签订合同后第三人格某将涉案房屋交付给原告，原告从2015年购房后开始居住至今。原告与第三人格某无亲戚、同学、朋友关系，原告与第三人乌某3系同学关系。涉案房屋所有权证书登记在第三人乌某3名下。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”依法成立的合同，受法律保护。本案中，第三人乌某3将涉案房屋卖给了第三人格某，并签订了《房屋产权转让合同》后第三人格某又将涉案房屋卖给了原告，并签订了《房屋买卖合同》，上述涉案房屋的两次买卖行为是各方当事人的真实意思表示，并不违反法律及行政法规强制性规定，该买卖房屋现虽未办理过户登记，但其不影响房屋买卖合同的效力，故第三人乌某3与第三人格某签订的《房屋产权转让合同》和第三人格某与原告签订的《房屋买卖合同》均合法有效。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告作为买受人，在人民法院查封之前通过第三人乌某3与第三人格某签订的合法有效的书面买卖合同的基础上，与第三人格某签订了合法有效的书面房屋买卖合同，并合法占有涉案房屋至今。第一次房屋买卖中第三人格某按照合同约定向第三人乌某3给付了首付款及已经偿还的按揭贷款，并约定对剩余按揭贷款由第三人格某通过第三人乌某3名下的还款账户按月偿还，故应视为支付了全部价款。第二次房屋买卖合同中约定的总房价80000元，原告分别于2015年7月31日和2016年1月28日分两次付清了全部房款。原告、第三人格某按照合同约定履行了支付全部购房款的义务，并原告将涉案房屋于2015年开始实际居住至今。因涉案房屋有抵押登记，导致原告未能办理过户登记，并不属于原告自身原因情形。故原告请求不得执行位于××镇房屋一处的诉讼请求，本院予以支持。被告抗辩称，涉案房屋一直处于抵押贷款状态，在第三人乌某3没有将贷款还完之前，转卖给他人的协议是无效的，但房屋抵押权存续期间，出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力，只是不能发生抵押物的物权变动。故被告抗辩不成立。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”涉案房屋属于不动产，该房屋的所有权的取得应当以不动产变更登记始产生法律效力，现原告虽然可以依法排除涉案房屋的执行，但并不当然取得涉案房屋的所有权。故原告请求位于××镇房屋一处归其所有的请求，本院不予支持。综上所述，2013年3月8日第三人乌某3与第三人格某签订的《房屋产权转让合同》和2015年7月31日第三人格某与原告签订的《房屋买卖合同》符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，依法不得执行位于××镇房屋一处。驳回原告对涉案房屋归其所有的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国担保法》第五十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行（2018）内0624执1052号案件中对第三人乌某3名下的的位××镇房屋一处；二、驳回原告乌某1的其他诉讼请求。案件受理费5651元，由被告鄂尔多斯市劲通房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长 苏   都审 判 员 额尔德木图人民陪审员 其乐 木格二〇二〇年三月六日书 记 员 莫西 也乐附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国担保法》第五十二条抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。