四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1702民初4991号 原告(申请执行人)：达州市公共交通有限公司，住所地达州市西外金龙大道8号。 法定代表人：王鸿钊。 统一社会信用代码：91511700210250593D。 委托诉讼代理人：蒲小龙，四川奥飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雪影，女，1975年11月20日出生，汉族，大专文化，系原告公司职工。 被告（案外人）：王江：男，1959年12月18日出生，汉族，中专文化，户籍地四川省达州市。 委托诉讼代理人：吴星宇，四川厚海律师事务所律师。 被告（被执行人）：胡小容，女，1977年6月6日出生，汉族，初中文化，户籍地四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：王君，男，1974年9月17日出生，汉族，高中文化，户籍地四川省达州市通川区，系胡小容丈夫。 原告达州市公共交通有限公司（以下简称公交公司）与被告王江、胡小容申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒲小龙、李雪影，被告王江及其委托诉讼代理人吴星宇，被告胡小容及其委托诉讼代理人王君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：准许执行位于达州市通川区房屋（来凤路115号3-3-3-4号，证件编号：00100796，建筑面积63.63平方米）；事实和理由;原告与胡小容房屋租赁合同纠纷，贵院于2018年9月10日作出（2018）川1702民初3332号民事裁定书，裁定对胡小容坐落于达州市通川区房屋（来凤路115号3-3-3-4号，证件编号：00100796，建筑面积63.63平方米）在价值35万元范围内予以查封。查封期限三年。2018年11月19日，贵院作出（2018）川1702民初3332号民事判决书，判决：一、解除原告达州市公共交通有限公司与被告胡小容就达州市通川区朝阳东路371号综合楼第二、三层房屋达成的《房屋租赁协议》；二、被告胡小容应于本判决生效之日起十日内搬离达州市通川区朝阳东路371号综合楼第二、三层房屋；三、被告胡小容应于本判决生效后十日内按每月17456.25元标准向原告达州市公共交通有限公司支付自2017年10月15日起至实际搬离上述房屋之日止的租金；四、被告胡小容应于本判决生效后十日内支付原告达州市公共交通有限公司违约金1万元；五、驳回原告达州市公共交通有限公司的其他诉讼请求。后胡小容不服上诉，达州市中级人民法院作出（2019）川17民终676号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后原告向贵院申请强制执行，在强制执行过程中，被告王江提交《查封裁定异议申请书》，贵院经书面审理于2019年11月20日作出（2019）川1702执异83号执行裁定书，裁定书载明：中止对位于达州市通川区房屋（来凤路115号3-3-3-4号，证件编号：00100796，建筑面积63.63平方米）的执行。原告认为：首先被告王江并非保全房屋的所有权人，与本案没有法律上的利害关系，其次，贵院在被告没有提供任何证据也没有前往案涉房屋实地查看的情况下，认定被告已合法占有使用至今，虽未办理过户登记，但已实际拥有房屋产权，应是合法的权利人明显系主观臆断；最后，不动产权的设立和转让效力并非以交付使用为生效要件，未经登记的物权，不仅对合同当事人，对他人也不发生任何法律效力。原告于2018年8月30日通过达州市房产管理局查询，该房屋的所有权人为胡小容、王君，并非被告王江。被告之间签订的《换房协议》而产生的合同之债不能对抗经依法登记的物权，被告应另行向合同相对方胡小容、王君主张权利。 被告王江辩称：1、《换房协议》真实、合法、有效，不违反国家强制性规定，也不损害其他个人及国家利益；2、签订协议后，被告胡小容已经履行了房屋交易的义务，被告王江一直占有使用；3、诉争房屋一直未过户的原因不在被告王江，在签订协议后，王江多次要求王君、胡小容协助过户，因当时胡小容宾馆投入过多资金，没有资金缴纳办理过户的相关契税，后房屋被查封后，胡小容对王江进行隐瞒，王江一直要求其办理过户手续；4、原告不属于善意取得，本案中不存在第三人善意取得的情形；5、物权登记仅仅是对外公示的一种形式，没有登记并不能对抗房屋所有权人实际取得房屋权属，且王江已实际支付房屋对价，故王江对案涉房屋享有排除强制执行的权利。 被告胡小容辩称，与王江的意见一样，同时强调，胡小容在开设宾馆过程中投入了大量资金，但在原告处租赁的房屋漏水与一楼汤锅店给宾馆造成大量损失，导致没有资金办理过户，后来公交公司将案涉房屋查封，就无法进行过户了，所以才至今未办理过户。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：原告举证如下：当事人身份证明、财产保全申请书、房屋登记簿业务查询结果、（2018）川1702民初3332号民事裁定书、（2018）川1702民初3332号民事判决书、（2019）川17民终676号民事判决书、查封裁定异议申请书、答辩状、（2019）川1702执异83号执行裁定书；被告王江举证如下：被告王江身份证明、（2019）川1702执异83号执行裁定书、胡小容、王君身份证复印件及诉争房屋房产证复印件及王君2014年6月15日在房产证复印件上的签字说明、王江与王君2014年6月15日签订的换房协议、王江缴纳案涉房屋电费信息表、王江缴纳案涉房屋水费情况查询表、王江缴纳案涉房屋气费信息表及银行扣付气费银行明细、何生仲及戴邦明证明各一份、胡小容2018年10月11日向通川区法院递交的财产保全复议申请书及（2018）川1702民初3332号民事裁定书、王君给王江出具的承诺书两份、王江给王君出具的收条。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院进行了审查。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 达州市公共交通有限公司与胡小容租赁合同纠纷一案，审理中，依据公交公司申请本院于2018年9月10日作出（2018）川1702民初3332号民事裁定书，裁定对胡小容坐落于达州市通川区房屋（来凤路115号3-3-3-4号，证件编号：00100796，建筑面积：63.63平方米）在价值35万元范围内予以查封。查封期限三年。2018年11月19日本院作出（2018）川1702民初3332号民事判决书，判决：一、解除达州市公共交通有限公司与胡小容就达州市通川区朝阳东路371号综合楼第二、三层房屋达成的《房屋租赁协议》；二、胡小容应于本判决生效之日起十日内搬离达州市通川区朝阳东路371号综合楼第二、三层房屋；三、胡小容应于本判决生效后十日内按每月17456.25元标准向达州市公共交通有限公司支付自2017年10月15日起至实际搬离上述房屋之日止的租金；四、胡小容应于本判决生效后十日内支付达州市公共交通有限公司违约金1万元；五、驳回达州市公共交通有限公司的其他诉讼请求。后胡小容提出上诉，达州市中级人民法院作出（2019）川17民终676号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，公交公司依法向本院申请执行，执行阶段，我院作出（2019）川1702执1677号之一裁定书，将胡小容坐落于达州市通川区房屋（来凤路115号3-3-3-4号，证件编号：00100796，建筑面积：63.63平方米）进行轮候查封。 同时查明，2014年6月15日，王江与王君签订《换房协议》，主要约定：王江与王君各自所有的均位于达州市通川区的房屋进行互换，王江房屋【坐落位置：通川区来凤路214号3单元2号】（共有人曲小玲）证号为00015144、00097017，建筑面积104.09平方米，王君房屋【坐落位置：通川区】（共有人胡小容）证号为00100796、00018148，建筑面积：63.63平方米；并约定由王君向王江补房产差价26万元。后王君将房产证交付给王江，并在房产证复印件上批注：此房产于2014年6月5日已对换，互补差，属于王江、曲小玲夫妇所有。2014年7月10日，王君、胡小容向王江支付了房屋差价款25万元，余下的1万元留给王君、胡小容用于通川区房屋过户税费等开支。2014年双方完成了房屋交换占有使用。2017年5月11日，案外人将通川区来凤路214号3单元2号房屋过户至胡小容、王君名下，2019年2月18日，胡小容、王君又将该房屋卖给付润锴、何海霞并已完成过户登记。王君则一直未将通川区房屋过户给案外人，案外人一直占有使用该房屋。且期间的水电气费由王江缴纳。 王江换房后要求王君履行过户义务，被告王君以资金问题一直推脱，2019年3月22日，王君给王江出具承诺书：换房后因我与公交公司民事纠纷而错误查封你的实际所有的房产，本人承诺负责在2019年5月前解除房屋被查封事宜并在房屋解除查封后5日内办理完毕过户登记手续。若因本人原因导致房屋未解除查封，无法过户，本人自愿按照该房屋现在市场价值赔偿王江全部经济损失。 本院认为，本案争议的焦点为被告王江对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，被告王江与被告胡小容于人民法院采取查封措施前即签订了《换房协议》，该协议实际系互购对方的房屋并补差价，该协议不违反法律禁止性规定，系双方真实意思表示，应当属合法有效的合同；王江的房屋价值高于胡小容房屋的价值，在房屋交付后，应当认定王江支付了房屋的全部价款，王江提供的水电气票据能够佐证其已在查封前实际合法占有了查封房屋。最后，王江陈述其一直要求胡小容办理过户手续，因契税原因，胡小容一直未协助原告办理相关手续，并非买受人自身原因未办理过户登记。因此，被告王江就执行标的即案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”第二款：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告提供的证据不足以证明其事实主张，应承担不利的法律后果，其诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条二(项)之规定，判决如下： 驳回原告达州市公共交通有限公司的诉讼请求。 案件受理费6550.00元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  向锷 审 判 员  ** 人民陪审员  徐丹 二〇二〇年三月十二日 书 记 员  柏维