山东省莱州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0683民初7663号 原告：原玉辉，男，1949年3月26日出生，汉族，农村居民，住莱州市。 委托诉讼代理人：宋妙杰，山东嘉程律师事务所律师。 被告：孙锡辉，男，1952年3月8日出生，汉族，农村居民，住莱州市。 被告：孙荣君，男，1979年8月4日出生，汉族，农村居民，住莱州市。 二被告的共同委托诉讼代理人：王书明、王悦辉，山东平文律师事务所律师。 原告原玉辉与被告孙锡辉、孙荣君确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋妙杰，二被告的共同委托诉讼代理人王书明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：依法确认原、被告之间的房屋转让协议无效，二被告返还原告购房款110万元；二被告按银行同期贷款利率赔偿自2014年8月2日起至2019年10月12日的利息损失265097元；二被告按银行同期贷款利率支付自2019年10月13日起至实际给付之日的利息；诉讼费用二被告承担。事实和理由：2014年8月1日，原、被告签订房屋转让协议，原告购买被告位于文峰路街道南崔家村独门独院别墅楼，2014年8月2日，原告支付二被告房款110万元。协议签订至今，二被告的房屋未交工，2019年10月，该房屋被拆。为此原告向二被告多次主张权利，二被告以种种理由推脱。 被告孙锡辉辩称，1、涉案纠纷与孙荣君无关，所有手续均是孙锡辉办理，孙荣君不知情。2、原玉辉作为涉案房屋产权人参与处分了诉争房屋拆除，对已经处分、灭失房屋再行确认合同效力没有法律依据。3、合同无效需要按照过错承担责任，将全部责任归责于孙锡辉没有事实根据和法律依据。4、孙锡辉实质上是将房屋成本出资110万元转让给原玉辉而非房屋买卖。孙锡辉向莱州市文峰路街道南崔家村民委员会支付土地补偿等各项费用9万元，向建设单位支付建设成本100万元，原玉辉实际支付110万元，涉案房屋在当时价值至少250万元，且还有相当大的增值空间，原玉辉将房屋处分、灭失后再以合同效力向孙锡辉主张权利有违诚实信用原则，有违公平公正。5、本案不存在利息计算。涉案房屋在协议签订支付款项后即为原玉辉所有，原玉辉对房屋进行后续建设，作出多种设计变更，在实际占有房屋情况下主张利息违背事实。 被告孙荣君辩称，对涉案房屋办理过程均不清楚，是父亲孙锡辉办理的，孙荣君不应当承担法律责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对争议的证据和事实，本院认定如下： 原告向本院提交了如下证据： 一、《房屋转让协议》1份，原告拟证实2014年8月1日其与二被告约定，二被告自愿将莱州市文峰路街道南崔家村别墅区前排东起第三栋独门独院别墅楼卖给原告，总价款150万元。 二、山东莱州农村商业银行股份有限公司的存单复印件5张、个人取款业务凭证复印件2张、个人存款凭证复印件1张，收条1张。原告拟证实其在2014年8月2日分别提出存款2.7万元、3.3万元、9万元、18万元、20万元，取存折款两笔，分别是27万元、28万元，同时存入被告孙锡辉名下110万元，被告孙锡辉收到上述110万元并于同日给原告出具收条。 三、自中国裁判文书网下载打印的（2017）鲁0683行审22号行政裁定书1份、《拆除催告书》照片打印件1份，原告拟证实本案所涉房屋系莱州市文峰路街道南崔家村委未经批准擅自占用土地所建，莱州市国土资源局于2016年10月24日对该村下达处罚决定，并于2017年1月12日申请莱州法院强制执行，执行内容为拆除非法占用的18524.39平方米土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，目前该涉案房屋已全部拆除。 四、照片打印件2张，原告拟证实案涉房屋拆除前及拆除中的状况。 五、利息计算表1份，原告拟证实按银行同期贷款利率分段计算，二被告自2014年8月2日至2019年10月12日期间占用原告110万元资金应支付的利息为265097元。 六、莱州市村级收款收据复印件2份，盖有“莱州市文峰路街道南崔家村民委员会”印章，落款时间均为2012年10月5日，缴款单位栏均填写为孙荣君，收款单位栏均填写为崔家村委，其中收款事由为“收土地补偿费”的收据收款金额为8万元，背面标注有“此土地补偿买给原玉辉孙荣君2014.8.1”；收款事由为“收水、电、路排污设施费”的收据收款金额为1万元，背面标注有“已卖给原玉辉孙荣君2014.8.1”。原告以此证明上述《房屋转让协议》签订后被告将莱州市文峰路街道南崔家村给其出具的收据交给原告的事实。 经质证上述证据，二被告的质证意见为：对证据一真实性无异议，对证明事项有异议，主张协议签订后被告孙锡辉与原告共同到南崔家村委将村委的土地款收据变更为原告的名字，也就是说将被告购买南崔家村委土地所建别墅直接变更为原玉辉购买南崔家村别墅；对证据二真实性无异议，认可收到110万元，是孙锡辉支付的建筑成本；对证据三有异议，（2017）鲁0683行审22号行政裁定书明确载明的是住宅楼、老年公寓及接待中心，拆除催告书上也是载明接待中心，与本案的房屋不相同；对证据四无异议；对证据五的利息不认可；对证据六真实性无异议，认可是孙锡辉将土地转让给原告后到村委办理了更名手续，在收据背面标注的内容。 根据以上质证情况，本院对原告提交的证据认定如下：二被告对证据一、证据二、证据四、证据六的真实性无异议，对其真实性予以确认；证据三中的行政裁定书打印件经核对与原本相符，对其真实性予以确认，《拆除催告书》中所告知内容与行政裁定书内容相关联，被告对该照片未提供反驳证据，对其真实性亦予以确认；证据五系原告自己制作，该计算结果不能作为证据采用。 原告主张：本案所涉房屋是谁建造的不清楚，是被告将建好的毛坯房卖给原告，原告于2014年8月2日接受毛坯房，当时房屋外墙保温、干挂理石、院墙理石、铁艺栏杆、大门垛及理石均未完工；从2014年8月2日接手房屋以后，原告没有做任何修建项目；起诉孙荣君是因为转让协议甲方载明的是孙荣君，落款签字也有孙荣君的名字，收款条上有孙荣君的名字，转让协议和收款条中“孙荣君”名字是孙锡辉签的；2019年9月涉案房屋被拆除，被哪个单位拆除的不清楚，但我方看到莱州市自然资源和规划局张贴在我方墙上的《拆除催告书》，我方也查到莱州市人民法院（2017）鲁0683行审22号行政裁定书载明的拆除内容；我方曾经参加过南崔家村委的会议，通知拆除事宜要求我方签字，但我方对此不理解，没有签字，具体内容不清楚，涉案房屋被拆除时，原告不在场，2019年10月底发现已经全部拆除。 被告孙锡辉主张，当时向南崔家村委订别墅的时候是用孙荣君的名字，村委开的收据也是孙荣君的名字，所以要用孙荣君的名义与原告签订《房屋转让协议》。 被告孙锡辉向本院提交了如下反驳证据： 一、《施工图预（结）算书》1份，其中记载，工程名称为“莱州市文峰路街道南崔家村别墅楼”，建筑面积480平方米，工程造价1083095.74元。其中的“建设单位”、“施工单位”、“编制单位”、“审核单位”栏均为空白，仅在“编制人”栏盖有造价师耿顺昌的章。被告孙锡辉拟证实涉案房屋的建设成本是108万余元。 二、盖有“莱州市文峰路街道南崔家村民委员会”印章、署名崔春龙的证明1份，内容为：“本村两委在征求各方面的意见后，于2012年决定利用村集体所有的部分土地搞开发项目，统一规划建设别墅楼。由订购人向村委缴纳土地补偿费和水电路，排污设施费；向承包工程的施工队支付工程款。其中一栋由孙锡辉孙荣君预定并与2012年10月缴纳了8万元的土地补偿费和1万元的水电路排污设施费，村会计收款后分别开具了莱州市村级收款收据。后于2014年8月孙锡辉又将出资转给了阳关村的原玉辉，二人同场办理的转户，在原开的二份收款收据背面改成了原玉辉的名字，办好手续后将该收据直接交给了原玉辉，自此该栋楼的建设与孙锡辉，孙荣君在没有任何关系。2019年春天政府决定拆除这片土地上的别墅楼，村委打电话通知给原玉辉，原玉辉按时到政府参加楼房拆除会议，孙锡辉、孙荣君所有楼房拆除会议都没参与，几个月后原玉辉嫌补偿太少一直没达成一致，楼房还没竣工最终还是都被拆掉了”。被告孙锡辉拟证实其将以孙荣君名义订购南崔家村委别墅收据更名为原玉辉，原告自始至终参与了涉案别墅的拆除工作。 三、署名毛晓鹏的证明1份，内容为：“莱州市鹏坤建设有限公司于2012年承包了文峰路街道南崔家别墅楼的施工建设，于2013年3月开工，每栋造价约110万元。其中一栋(前排东起第三栋)原为孙锡辉(孙荣君)预订，孙锡辉分别于2013年9月和2014年3月各支付50万元合计100万元的工程款。2014年7月孙锡辉与原玉辉一起找到我，要求办理出资和在建楼房的转让，8月1日三方签订了《房屋转让协议》，我公司将己收到孙锡辉交来的100万元工程款改为原玉辉已交纳工程款100万元，原玉辉应该出的100万元直接付给孙锡辉。自此该栋别墅楼的建设与孙锡辉(孙荣君)再没有任何的关系，所有建楼事宜都是与原玉辉商定的。因为原玉辉增加了一些原设计之外的项目要求，使工期拖延，至今年该楼房拆除前尚未竣工”。被告孙锡辉主张，毛晓鹏是莱州市鹏坤建设有限公司的法定代表人，证实其支付了建设别墅的成本100万元、双方签订协议后别墅的建设由原告与建设单位交涉。 四、户名为孙锡辉的银行活期账号查询交易明细1份，该被告以此证实其向毛晓鹏的建筑公司支付了诉争房屋建设成本110万元，其中10万元由建设单位交付南崔家村委作为土地补偿和水电设施费，款项支付到毛晓鹏的母亲毛英丽的账户。 五、盖有“莱州市文峰路街道南崔家村民委员会”印章、署名崔春龙的证明1份，内容为：“原玉辉别墅楼拆除后，南崔家村棚户区改造以后村委退还原玉辉土地补偿款基础配套费9万元及由此产生的利息，上述共计不超过15万元，别墅楼土地归村委所有”，该被告以此证实南崔家村委应退还原玉辉补偿款及利息。 经质证以上证据，原告对证据一认为与本案争议的事实没有关联，是被告与建设单位施工的预（结）算书；对证据二不认可，主张其将110万元交付于被告孙锡辉后，发生的其他事宜均不知道，但该证明足以证实涉案房产是孙锡辉、孙荣君的房产；对证据三，认为该证明系单位出具，没有加盖单位印章，从形式上不具有证据效力，且证明内容与事实不符；对证据四真实性无异议，但认为该转账流水不能证明被告主张的事实，更能证明被告是先期购买了南崔家村委的房地产；对证据五不认可，对该事实不清楚，也从未接到过村委的通知。 被告孙锡辉还提供了证人毛晓鹏到庭作证。证人毛晓鹏到庭证明：我是莱州市鹏坤建设有限公司的法定代表人，该公司现已经注销；孙锡辉提交的署名毛晓鹏的证明是我出具的，证明中所涉及的南崔家村别墅楼是莱州市鹏坤建设有限公司施工建设的，孙锡辉在南崔家村买别墅的时候，支付到我母亲毛英丽账户110万元，2013年10月份、2014年4月份分两笔打款，一个40万元、一个70万元，具体先后顺序我记不清了。 经质证以上证人证言，原告主张与证人不认识，证人所作证言与本案无关联。二被告对证人证言没有异议。 原告表示对被告主张的涉案被拆房屋是由毛晓鹏的建筑公司建造、被告向毛晓鹏的建筑公司支付了100万元的事实不反驳。 根据以上质证情况，本院对被告孙锡辉提交的证据认定如下：证据一中“建设单位”、“施工单位”、“编制单位”、“审核单位”栏均为空白，不能确认该证据的真实性和关联性；证据二、证据四、证据五均为原件，符合证据的形式要件，对其真实性均予以确认；原告对证人毛晓鹏到庭所作证言没有反驳，只是认为与本案无关联性，对毛晓鹏的证言应予采信，其提交的书面证言中与当庭所作证言相矛盾的内容应以到庭所作证言为准。 根据庭审调查，本院认定事实如下:原告与二被告均是莱州市文峰路街道阳关村的村民，被告孙锡辉是孙荣君的父亲。 2012年，莱州市文峰路街道南崔家村决定利用村集体所有的部分土地建设别墅楼，2012年10月，孙锡辉向该村缴纳了8万元的土地补偿费和1万元的水电路排污设施费，该村给孙锡辉开具了收款收据。 2013年10月份和2014年4月份，被告孙锡辉向负责施工建设的莱州市鹏坤建设有限公司的法定代表人毛晓鹏支付建设楼房所需的建设资金110万元。 2014年8月1日，原告与被告孙锡辉签订《房屋转让协议》，其中约定：“甲乙双方就文峰街道南崔家独门独院别墅楼买卖事宣达成协议，双方本着公平自愿的原则，甲方自愿将文峰街道南崔家别墅区前排东起第三幢独门独院别墅楼卖给乙方，双方当场言明总价为150万元，大写:壹佰伍拾万元整，其中建房土地款为9万元，接水、电1万元交给村委。楼房建筑款140万元，主楼包括外墙保温、干挂理石、地暖、水、电等；院墙理石、铁艺栏杆、大门垛及理石。其他事项如下:1、本着双方诚信原则乙方一次付给甲方130万元，余下部分到房屋竣工过户至乙方名下后全部付清。2、甲方应确保该房屋无债权事宜，负责交接好与村委的有关事宜。3、交房时间为2014年9月30日以前”。被告孙锡辉在协议的甲方栏签了自己名字和“孙荣君”名字，原告在协议的乙方栏签名。 上述协议中约定的“独门独院别墅楼”是毛坯房，协议签订后，被告孙锡辉于2014年8月2日将该毛坯房交给原告，原告在该日将购房款110万元以定期存单形式用孙锡辉名字存入银行交给被告孙锡辉，被告孙锡辉给原告出具收条1张，内容为：“今收到崔家土地、楼房卖给原玉辉款壹佰壹拾万元正”，二人同时到莱州市文峰路街道南崔家村民委员会办理了“转户”，被告孙锡辉在两份收据的背面标注说明此房产土地已卖给原玉辉。 莱州市国土资源局于2016年10月24日对莱州市文峰路街道南崔家村民委员会作出莱国土资罚发[2016]278号土地违法案件行政处罚决定书,认定该村委会自2009年7月始未经批准擅自占用本村土地18524.39平方米建住宅楼、老年公寓及接待中心，限该村委会退还非法占用的18524.39平方米土地,并于十五日内自行拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。后经催告，该村委会未履行义务，莱州市国土资源局于2017年1月11日向本院申请执行莱国土资罚发[2016]278号土地违法案件行政处罚决定，本院经审查作出（2017）鲁0683行审22号行政裁定书，裁定：一、准予强制执行莱国土资罚发[2016]278号土地违法案件行政处罚决定第2项内容；二、限被执行人莱州市文峰路街道南崔家村民委员会于本裁定书生效后十日内自行拆除在非法占用的18524.39平方米土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。逾期不履行，由莱州市国土资源局组织实施，所需费用由被执行人负担。 2019年春天，莱州市文峰路街道南崔家村民委员会的工作人员通知原玉辉，告知其本案所涉别墅楼要被拆除的事实，原玉辉到当地镇政府参加了关于楼房拆除的会议。 2019年9月28日，原告发现涉案别墅楼被拆除了一部分，原告即对现场拍照片。2019年10月底，原告发现涉案别墅楼已经全部拆除。 该别墅楼拆除后，莱州市文峰路街道南崔家村民委员会决定退还给原玉辉土地补偿款基础配套费9万元及利息，别墅楼土地归村委所有。该村委会至今未向原告或被告发放相关款项。 本院认为，原告与被告孙锡辉签订《房屋转让协议》，被告孙锡辉将协议约定的出卖物交给原告，原告将购房款支付给被告孙锡辉，被告孙锡辉给原告出具收条，根据以上事实，应当认定原告与被告孙锡辉是本案买卖合同的合同相对人，被告孙荣君否认对案涉房屋出资，原告也没有提交证据证明被告孙荣君与其存在买卖房屋的合意，原告要求被告孙荣君承担合同责任，本院不予支持。 原告与被告孙锡辉所签《房屋转让协议》中标的房屋未取得规划和建设审批手续，为违法建筑，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该《房屋转让协议》无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，因涉案房屋被认定为违法建筑已拆除，不存在相应的房屋返还问题，对原告的购房款损失应当按照缔约过失责任原则予以处理。 被告孙锡辉作为出卖人明知涉案房产系违法建筑仍将房屋出卖，对于合同无效负有过错，应承担缔约过失责任；原告并非南崔家村的村民，其购买案涉房屋时明知该房屋系在集体土地上所建，应当认识到涉案房屋是违法建筑，而甘冒风险继续与被告孙锡辉进行交易，对于合同无效负有过错，亦应承担缔约过失责任,原告在涉案房屋因违法建筑被拆除的情况下要求被告返还全部购房款并承担利息损失，显然有失公平。综合考量双方的过错程度，结合本案的实际情况，本院确定由原告与被告孙锡辉各承担50%的缔约过失责任，故对原告已支付的购房款损失110万元，由被告孙锡辉返还其55万元。 关于原告主张的利息损失。原告自认，其支付购房款110万元的当日，被告孙锡辉将涉案房产交给原告，原告占有使用该房产期间至该房产被确认为违法建筑并拆除前，原告可以享有占有使用该房产产生的利益，其主张该段期间的购房款利息损失不予支持。涉案房产被拆除后，被告孙锡辉没有及时返还相应购房款，应当赔偿原告的利息损失，原告自认2019年10月底发现涉案别墅楼被全部拆除，其利息损失应自2019年11月1日起计算。因自2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，本院确定对原告的利息损失以被告孙锡辉应返还购房款额为基数，自2019年11月1日起至该款付清之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 莱州市文峰路街道南崔家村因本案别墅楼被拆除应退还的补偿款及利息，应由原告与被告孙锡辉分享。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下： 一、原告原玉辉与被告孙锡辉于2014年8月1日签订的《房屋转让协议》无效； 二、被告孙锡辉于本判决生效之日起十日内返还原告原玉辉购房款55万元。 三、被告孙锡辉在给付上述款项的同时，给付原告以55万元为基数、自2019年11月1日起至实际给付之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 四、驳回原告原玉辉对被告孙荣君的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18300元，由被告孙锡辉负担9300元，限判决生效后七日内交纳本院；由原告原玉辉负担9000元（已缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  李广斌 人民陪审员  张美玲 人民陪审员  邓朋岩 二〇二〇年三月十九日 书 记 员  董柯妍