湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0103民初2970号原告：李佺，男，1982年11月02日出生，汉族，住武汉市江汉区。被告：武汉市海虹景小区第二届业主委员会，住所地武汉市海虹景小区。负责人：邱梃立，主任。委托诉讼代理人：常伟，湖北诚明律师事务所律师。原告李佺与被告武汉市海虹景小区第二届业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李佺（下称原告）、被告武汉市海虹景小区第二届业主委员会（下称被告）委托诉讼代理人常伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认2017年12月7日《海虹景小区业主共同决定》无效；2.撤销被告2017年12月17日做出的[2017]03号（武汉市海虹景小区第二届业主委员会公告[2017]03号）及2018年4月9日做出的[2018]第01号（海虹景业主大会[2018]第01号武汉市海虹景小区业主大会决定）公告决议；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系武汉市海虹景小区业主，被告系该小区选聘的第二届业主委员会。被告在履职期间，部分业委会委员行为违规违法，拒不缴纳物业服务费，擅自动用业主公共收益，公然辱骂小区业主等，小区物业管理部门多次协调上述事宜未果，被告还与其产生激烈矛盾，闹事委员扬言必须赶物业公司滚出小区。经广大业主投诉至武汉市江汉区住房保障和房屋管理局（下称江汉区房产局）、武汉市江汉区人民政府唐家墩街道办事（下称唐家墩街办事处）等部门，上述部门经研究后做出了暂停被告任职委员职务的决定。被告在暂停职务期间，纠集在小区闹事的部分业主，未经小区所在居委会、街道办事处及房地部门等，更未经业主大会决议做出2017年12月7日《海虹景小区业主共同决定》，该决议应属无效。被告利用该决议于2017年12月17日做出[2017]3公告决议，要求武汉交发物业管理有限公司腾退出小区。2018年4月9日，被告在未经业主大会会议的前提下，再次做出[2018]01号公告决议，选聘雅居乐雅生活服务有限公司武汉分公司为小区物业服务企业。综上所述，为维护原告合法权益，特具状提起诉讼。被告辩称，一、关于续聘。1.2017年12月7日不续聘决定是被告委员在被街道违规停职的情况下，海虹景小区广大业主依据物权法第七十六条规定由业主共同决定的。该决定经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主和总人数过半数的业主同意，符合法律规定。因该决定并非被告做出，故原告要求被告对该决定承担责任无事实依据。又因物权法、物业管理条例均规定对于侵害业主权利的决定，业主只能行使撤销权，原告要求确认决定无效亦无法律依据；2.2017年12月17日，被告做出的[2017]03号公告是对海虹景小区业主共同决定事项的公布，是业主委员会发布的公告告示，不是效力性的决定，和2017年12月7日的业主共同决定一样，该公告内容也非被告做出，原告要求被告承担责任亦无事实和法律依据。二.关于选聘。被告2018年4月9日做出的（2018）01号公告决议程序和内容均符合物权法、物业管理条例和业主大会议事规则规定，原告要求撤销没有事实与法律依据；三.关于事实与理由。从备案表可看出，本届业主委员会成员均是高学历高素质人员，根本不存在诉状中所称的在小区闹事、不交物业费的情形。反而是物业公司在小区服务期间，侵占公共收益不移交，小区环境脏乱差，广大业主强烈要求业委会启动业主大会更换物业公司。故在2015年物业合同到期后，至今已召开三次业主大会更换物业公司。前两次因物业公司和极个别业主勾结，四处投诉，到法院起诉，导致无功而返。本次召开业主大会，极个别业主又起诉业委会称业委会动用公共收益，导致被告被街道违规停职。在此情形下，广大业主为了自身权益，以业主共同决定的形式做出不续聘的决定。物权法第七十六条规定更换物业公司有选聘和解聘的程序，国务院物业管理条例第十一条亦规定更换物业公司有选聘、解聘的程序，被告和业委会签订的物业合同也是解聘和选聘的约定，根本无续聘一说。而湖北省物业管理条例第二十四条规定更换物业公司是选聘、续聘和解聘程序，多了续聘一词，但是该条例与上位法冲突，不能适用，况且湖北省物业管理条例选聘、续聘是选择程序，不是必须经过续聘才能选聘。因湖北省物业管理条例不是国家层面的法律不能适用，故在物业合同到期后，根本不需要单独做出续聘的决议，虽然小区业主共同做出了不续聘决定，但其不是2018年4月9日做出选聘雅居乐公司决议的前置程序。2018年4月9日选聘雅居乐公司的决议是业主大会做出的，程序实体均合法。业委会成立以来，为了业主共同利益，提起了追讨公共收益诉讼，为了小区共有财产提起所有权诉讼，为了更换物业公司提起腾退诉讼，极个别业主为了一己私利反复起诉业委会，而损害绝大多数业主的利益，请求法庭查清事实，驳回原告诉请。围绕诉讼请求，原告依法提交了2017年8月16日唐家墩街办事处关于暂停海虹景业主委员会委员方芳等人职责的决定、2017年12月7日《海虹景小区业主共同决定》、2017年12月17日2017[03]武汉市海虹景小区第二届业主委员会公告[下称业委会（2017）03号公告]、2018年4月9日海虹景业主大会[2018]第01号武汉市海虹景小区业主大会决定[下称业主大会（2018）01号公告]、2018年2月6日、4月17日江汉区住房保障和房屋管理局《工作指导函》、2018年2月6日武汉市江汉区人民政府唐家墩街办事处《工作指导函》等证据。被告依法提交了备案表、业主大会议事规则、物业服务合同、2017年7月21日、7月26日、7月31日海虹景第二届业委会第二次业主大会会议公示（公告）、2017年11月30日业主共同决定选票统计结果、业委会（2017）03号公告，选聘物业公司招标公告、方案公示、招标结果公告、表决票及送达情况公示、计票直播预告、选票统计结果树及业主大会（2018）01号公告，公示公告张贴照片及江汉区人民政府江政复决字[2017]第38号《行政复议决定书》等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合本案案情及当事人陈述子以综合认定。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系本市江汉区海虹景小区业主。经小区第一届业委会选聘，武汉交发物业管理有限公司（以下简称交发物业）成为小区物业服务企业。物业服务合同约定，合同期限届满自动延续至业主大会做出选聘或续聘决定为止。2015年1月15日，被告经小区全体业主选举成立，并在武汉市江汉区唐家墩街新村社区委员会和武汉市江汉区人民政府唐家墩街办事处予以备案。《业主大会和业主委员会备案表》载明：第二届业主委员会任期5年。小区物业管理区域总建筑面积93646平方米，物业管理区域总投票人数为822票。2017年7月21日，被告在小区发布《海虹景第二届业主委员会第二次业主大会会议公示》，主要内容为准备启动业主大会的程序事项；7月26日发布《海虹景第二届业主委员会第二次业主大会议案公示》，主要内容为需要业主决定是否更换现有物业；若半数以上业主同意更换，需要业主选聘新的物业服务企业；7月31日，发布《海虹景第二届业主委员会第二次业主大会会议公告》，内容为2017年8月16日至11月30日以书面形式召开业主大会，议题：一、需要业主决定是否更换现有物业；二、若半数以上业主同意更换，需要业主选聘新的物业服务企业；11月30日，以武汉市海虹景小区参与共同决定的全体业主形式发布《武汉市海虹景小区业主共同决定选票统计结果》，表决事项为是否同意续聘交发物业。统计结果为同意户数14，占1.7%，同意面积1712.02平方米，占1.81%；弃权户数38，占4.62%，弃权面积4636.52平方米，占4.91%；不同意户数421，占51.22%，不同意面积48145.12平方米，占比50.94%；未做出明确意思表示户数349，占42.46%，面积40024.73平方米，占比42.35%；12月7日，部分业主形成《海虹景小区业主共同决定》，决定不续聘交发物业；12月17日，被告根据前述共同决定，以自己名义发布[2017]03号公告，主要内容为不续聘交发物业，要求该物业在指定期限内办理交接手续。2017年12月25日，被告继续发布《海虹景小区选聘物业公司方案公示》（包括选聘方式、方案、评分标准等）、《海虹景小区物业服务企业招标公告》并登报；2018年1月17日发布《海虹景小区物业管理服务招标结果公告》（海虹景[2018]第01号），确定两家物业服务企业为选聘候选企业；2018年1月25日发布《海虹景小区物业管理服务招标结果公告》（海虹景[2018]02号），主要内容为召开业主大会，从候选名单中选聘小区物业服务企及授权业委会进行维权；2月6日发布《关于海虹景小区业主大会选票送达情况的公示》；4月5日发布《关于在“一直播”播出业主大会计票实况的预告》，告知全体业主就本次业主大会唱票、计票进行直播。；4月8日形成《武汉市海虹景小区业主大会选票统计结果》，主要内容为本次参与书面征求意见户数共822户，占总户数的100%，面积93646平方米，占总面积的100%，在规定时间内回收选票458张，具体统计情况：一、选聘物业服务企业雅居乐雅生活服务有限公司武汉分公司：同意户数451，占54.86%，面积50729.83平方米，占54.17%；弃权户数4，占0.49%，弃权面积512.38平方米，占0.55%。二、授权业主维权，同意户数434户，占52.80%，同意面积48857.53平方米，占52.17%；弃权户数7，占0.85%，弃权面积874.82平方米，占0.93%；反对户数1，占0.12%，反对面积92.19平方米，占0.1%；在规定时间内不反馈意见或意见不明的，户数380户，占46.23%，面积权数43821.46平方米，占46.79%；4月9日以业主大会名义发布业主大会（2018）第01号决定，公示前述计票结果并决定选聘雅居乐雅生活服务有限公司武汉分公司为小区物业服务企业。上述全部公示、公告均在小区内予以张贴。另查明，2017年8月16日，唐家墩街办事处做出《关于暂停海虹景业主委员会委员方芳、刘盈博、戎燕玲、陈军、张虹、邱挺立、罗玲、郑洁君、徐光宏、魏波职责的决定》，被告委员在被暂停履职期间，小区部分业主自行完成了选票发放、回收和统计。2017年12月12日，前述停职决定经行政复议程序被依法撤销，被告于12月17日发布[2017]03号公告，认为部分业主做出的共同决定反映了广大业主意愿，要求交发物业退出服务区域并办理交接。2018年2月6日，江汉区房管局及唐家墩街办事处分别向被告发出《工作指导函》，以被告仅依据部分业主自行调查结果做出不续聘交发物业公司的判定，未依照《湖北省物业服务和管理条例》第二十四条规定召开业主大会会议以及授权业委会聘请律师维权，自公共经费中列支维权必要经费事项，无委托代理合同、详细明确的委托书、具体服务价格等为由，责令被告暂停召开选聘物业公司的临时业主大会会议。被告在收到指导函后仍继续召开业主大会，完成了另行选聘物业服务企业的决议事项。2018年4月17日，江汉房管局再次下发《工作指导函》，重申了前份指导函的意见，并明确被告在收到前期指导函后，没有向该局和相关部门告知按指导函要求开展继聘、选聘物业服务公司工作的情况，且未接受街道及房管部门的指导和监督，并责令被告将业主大会[2018]第01号，[2018]第2号是否符合法律法规的要求向房管部门和街道办事处做出详细说明。被告至今尚未明确进行答复。还查明，原告于本案申请撤销的海虹景业主大会[2018]第01号决定上加盖的印章实际为被告业委会印章，而被告提交的相同文号及内容的决定上加盖的则为业主大会印章，系因被告在小区各入口处进行张贴公示时，存在错盖业委会印章的情况。但加盖业主大会印章的决定亦于同一时间在小区内进行了公示，并向相关部门进行了抄送。原告在对该决定举证时，明确证据证明目的系业主大会做出的决定侵害业主合法权益，应被撤销，同时对被告提交的业主大会决定真实性并不持异议。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。据此，业主如果认为业主大会或者业主委员会做出的相关决定损害自身合法权益的，应当以做出相关决定的业主大会或者业主委员会为被告提起业主撤销权之诉。本案中，原告提交的2017年12月7日《海虹景小区业主共同决定》，系以“武汉市海虹景小区参与投票全体业主”的名义做出，未加盖任何印章，因该决定主体既非业主大会亦非业主委员会，原告要求被告对该决定承担法律责任，欠缺事实和法律依据，本院不予支持。被告在小区张贴公示的部分[2018]第01号业主大会决定上加盖业主委员会印章，属于业主大会决定公示过程中的程序瑕疵，做出选聘小区物业服务企业的决议主体实际为小区业主大会，故原告诉请业委会撤销业主大会决定，诉讼对象错误。海虹景小区《业主大会议事规则》第六条第二项明确约定，决定选聘、解聘物业服务企业为业主大会议事内容之一。第二十六第一款规定，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。据此，续聘或者选聘小区物业服务企业的决议机构为业主大会，业主委员会仅为大会决议执行机构。被告于2017年12月17日以自己名义发布的（2017）03号公告，所依据的仅是部分业主的意见而非业主大会决议，据此发布公告要求原物业企业退出服务区域、移交物业设施、专项维修资金及相关资料，缺乏业主大会的明确授权，故原告诉请撤销，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、撤销被告武汉市海虹景小区第二届业主委员会于2017年12月17日做出的武汉市海虹景小区第二届业主委员会公告2017[03]；驳回原告李佺的其他诉讼请求。案件受理费40元，由原告李佺负担20元（已付），被告武汉市海虹景小区第二届业主委员会负担20元（此款原告李佺垫付本院，被告武汉市海虹景小区第二届业主委员会于本判决生效之日起五日内向原告李佺支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  纪 承人民陪审员  叶桃英人民陪审员  刘玉珍二〇二〇年三月七日书 记 员  刘 振