上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初40971号原告：吴亮本，男，1987年11月9日出生，汉族，户籍地安徽省。被告：张宝根，男，1936年4月13日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。原告吴亮本与被告张宝根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告吴亮本，被告张宝根到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴亮本向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还2018年4月1日-2018年6月30日的房租9,300元(房屋每月3,100元)、押金2,400元、原告购置的电器(洗衣机、空调、床)费用2,500元和水泵维修费200元。2、请求被告向原告支付违约金15,800元(合同约定的违约金标准较高，现原告酌情主张15,800元)。事实和理由：原、被告于2017年11月21日就上海市静安区愚园路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)签订了租赁合同，租期6年，自2017年12月10日至2023年12月10日，2017年12月10日-2017年12月31日为原告搬家免租期，租金每月3,100元，房租自2018年1月1日开始计算，租金三月一付，押金2,400元。原告于2017年12月初入住系争房屋，前一个租客是原告公司的同事，其退租后，由原告租赁系争房屋。租赁合同签订后，原告现金缴纳了2018年1月1日至2018年3月31日的租金，通过转账方式支付了2018年4月1日至2018年6月30日的租金。2018年3月25日，原告至外地出差。2018年4月中旬原告回沪后，至系争房屋发现钥匙已打不开门，而且有新的租客住在系争房屋，因此与被告发生争执，原告还因此多次报警，并经居委会多次协调，但未果。被告在租赁合同履行期间，一房二租，违反合同约定，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告张宝根辩称，不同意原告所有的诉请。系争房屋之前是出租给原告工作的茶馆，租金3,100元/月。合同到期后，大概在2017年12月，原告要求租赁系争房屋，被告与原告口头约定由原告租赁系争房屋，双方之间没有签订书面的租赁合同，原告没有支付过押金，也没有约定过违约金，租金每月3,100元，原告曾分两次支付租金，租金支付至2018年6月30日，现在原告提出的违约金太高，请求法院酌减。原告并未购买任何电器和家具，原告承租系争房屋的时候，家具都是齐全的。大概在2018年5月初，被告至系争房屋查看，发现有多个陌生人居住在系争房屋，听租客说是原告转租给他们的，后据被告了解，被告从2017年12月就将系争房屋转租了。被告要求租客搬离，租客因找不到原告，要求中介公司退押金，后被告支付给租客4,100元让租客搬离的。2018年4月30日，被告重新委托中介公司出租系争房屋，并与下家签订租赁合同，租期自2018年5月15日开始。原告转租系争房屋没有经过被告同意，应视为原告违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张宝根为系争房屋的权利人。2017年11月21日，原告吴亮本(承租方、乙方)与被告张宝根(出租方、甲方)就系争房屋签订的《租赁合同》载明，房屋租赁期限6年，自2017年12月10日至2023年12月10日；月租金3,100元，首期付三个月，另付2,400元押金，以后按3个月结算一次，提前三天支付下一次房租，押金不变，甲方收到乙方租金(包括押金后，必须开具收据给乙方)。除不可抗拒的情况下，任意一方不得违约，若一方违约，需支付另外一方合同剩余期限的双倍房租。同日，被告张宝根向原告吴亮本出具《租房委托书》，委托吴亮本管理系争房屋，授权范围包括合同签订、押金租金收取、租客入住退租等事宜。上述《租赁合同》签订后，原告向被告支付了至2018年6月30日的租金。另查明，2018年4月30日，被告张宝根就系争房屋另行与案外人签订了《房屋租赁合同》，该合同约定被告需于2018年5月1日12点前交房。审理中，被告表示，其名下还有愚园路XXX弄XXX号XXX室(以下简称102室房屋)，也是租给原告的，后原告也进行了转租。因为原告在租赁102室房屋期间，曾将102室房屋的家具拆掉(红木床、梳妆台、电饭煲)，因此系争房屋的2018年5月至6月30日的租金应当弥补这些损失。102室房屋收回时间在系争房屋收回之前，现已另行出租。原告公司承租系争房屋时就没有支付过押金，如果要支付押金，原告也应当有押金收条的，且在原告公司退租时已经结算清楚。留存在被告处的系争房屋租赁合同原件是从案外人吴国东处取得的，系争房屋的租金也是吴国东支付给被告的。原告表示，原告曾承租了被告两处房屋，分别为102室房屋和系争房屋，关于被告所述102室房屋的损失被告应另行起诉，与本案无关。102室原本打算自住，但因为潮湿不适合原告孩子居住，故原告想退租，且原告发现102室房屋的权利人实际是被告的儿子，后被告跳过原告直接和吴国东签订租赁合同。本来被告在102室房屋的租赁合同就违约了，但因为原告还承租了被告的系争房屋，就没有追究其违约责任。吴国东做民宿的，原告承租102室没多久，即和吴国东开始有合作关系，由原告提供房源，由其向房东支付的房租及押金，吴国东每个月返还原告1,200元。102室房屋后面做民宿了，系争房屋因为原告居住证办完后积分不够，孩子不能上学，原告想着把系争房屋退掉，但被告不同意，且表示不退任何费用。2018年2月开始原告和被告产生争执，但未果，之后原告才将系争房屋转租。租客被被告赶走后，租客没有通知原告，因为租金是一月一付的。系争房屋的租金均是原告支付的，押金是原告公司承租被告的房屋的押金转给原告的，因为已经十年左右了，公司的押金收条已经找不到了，原先公司都是将系争房屋做宿舍的。就原告主张的购买的电器、家具2,500元及水泵维修200元没有书面证据。被告所述清退租客的陈述不属实，新的承租人是2018年4月搬进系争房屋的，但被告所述2018年5月才签订租赁合同，前后矛盾。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告先是否认其曾在《租赁合同》中签名，后在本院发现被告处亦留存了《租赁合同》原件后，确认了《租赁合同》和《租房委托书》中被告签名的真实性，故《租赁合同》系原、被告真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以确认。现被告以原告无权转租为由，收回房屋，但根据被告出具的《租房委托书》，实际系同意原告进行转租，故被告擅自收回房屋的行为已违反合同约定，因此导致双方合同解除，被告应向原告承担违约责任。现原告已支付租金至2018年6月30日，原告要求退还2018年4月1日至2018年6月30日的租金，但原告并未提供证据证明被告收回房屋的时间，且根据原告自述，其也仅是2018年4月中旬发现钥匙无法打开房门，结合被告另行签订的租赁合同中关于交房时间的约定，本院酌情确定被告应向原告退还2018年5月1日至2018年6月30日的租金6,200元。被告抗辩称的102室房屋的损失与本案无关，如确实发生，被告可另行主张权利。关于房屋押金2,400元及原告主张的购置电器费用及水泵维修费，被告否认曾收取过押金，原告也未提供证据证明押金的支付情况及购置电器费用及水泵维修费，故原告要求返还押金及支付购置电器费用、水泵维修费的诉讼请求本院不予支持。因被告违约，应向原告支付违约金，但合同约定的违约金标准确实过高，原告酌情主张的违约金本院认为亦高于了其实际损失，本院酌情确定被告需向原告支付违约金9,300元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告张宝根应于本判决生效之日起十日内向原告吴亮本退还房屋租金6,200元；二、被告张宝根应于本判决生效之日起十日内向原告吴亮本支付违约金9,300元；三、驳回原告吴亮本的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取为275元，由原告吴亮本负担133元，由被告张宝根负担142元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  董锟二〇二〇年三月六日书记员  郇鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。