湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初933号 原告：怀化东冠物业管理有限公司。 法定代表人：梁文海，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：（特别授权）唐霞，女，汉族，1981年7月18日出生，系该公司行政部助理。 被告：汪跃武，男，土家族，1979年2月18日出生。 原告怀化东冠物业管理有限公司（以下简称东冠公司）与被告汪跃武物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月12日受理后，依法适用简易程序，于2020年3月30日公开开庭进行了审理，原告东冠公司委托诉讼代理人唐霞到庭参加诉讼，被告汪跃武经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东冠公司向本院提出了如下的诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付2018年4月1日至2019年8月31日的物业服务费2977元。支付从2019年4月1日开始至付清物业费止每日按照千分之三的比率向原告支付逾期付款违约金（至2019年8月31日止违约金为965元）；2、请求判决被告向原告支付代收2018年4月1日至2019年8月31日的城市生活垃圾处理费102元（怀市价[2010]164号关于城市生活垃圾处理收费标准的批复）；3、判决被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2015年9月10日，被告购买了盛世华都北区第2栋1单元301号商品房，房屋建筑面积125.1平方米。根据其签订的商品房买卖合同的约定，原告同日与被告签订了《盛世华都前期物业管理服务协议》以及《盛世华都业主临时规约》等合同附件，合同对双方的权利义务以及违约责任进行了约定。其中约定被告应当根据其房屋的建筑面积每月按每平方米1.2元物业服务费及0.2元的水景分摊费（即1.4元/平方米·月）向原告交纳。物业服务费的起交时间为购房合同约定的交房时间即2015年9月10日。被告于2016年5月13日办理了收房手续，原告便提供了相应的物业服务。但被告从2018年4月1日至今一直未按合同的约定向原告交纳物业服务费，所欠物业服务费 2977元。原告工作人员多次通过电话、信件的方式向被告催收所欠的相关费用，但被告不予理睬。原告便委托律师向被告发出催收物业费的律师函，限被告交纳所欠物业服务费，但是被告至今仍未交纳。为了维护原告的合法权益，特提起本次诉讼。 经审理查明：2015年9月10日，被告汪跃武购买了盛世华都项目中的北区第2幢1单元3层01号商品房，房屋建筑面积125.10平方米。2015年9月11日，原、被告双方签订了《盛世华都前期物业管理服务协议》以及《盛世华都业主临时规约》合同附件，合同对双方的权利义务以及违约责任进行了约定，其中约定被告应当按其拥有的物业建筑面积每月按每平方米1.2元缴纳物业服务费、每月按每平方米0.3元缴纳水景分摊费(原告实际一直按每月每平方米0.2元收取)，即被告每月应向原告缴纳的物业服务费为125.10㎡×1.4元/㎡＝175.14元；约定物业服务费的起交时间为购房合同约定的交房时间即2015年6月30日；约定若业主或物业使用人延期缴纳物业服务费用的，由业主或物业使用人承担违约责任并向原告东冠公司支付违约金，违约金以欠费总额为基数，按照逾期每日千分之三计至该费用付清时止。后被告于2016年5月13日办理了收房手续，并支付原告东冠公司物业服务费至2018年3月31日。之后，被告未向原告东冠公司交纳物业服务费，经原告催收未果，形成纠纷。 另查明：2006年3月27日，怀化市物价局颁发怀市价[2006]33号怀化市物价局关于规范怀化市城区生活垃圾处理收费标准的通知，确定征收标准为城市居民生活垃圾处理费按每人每月2元收取……明确已实行物业管理的生活小区内业主的生活垃圾处理费按本通知规定标准收取。2019年1月1日至2019年12月31日期间，怀化市鹤城区城市生活垃圾处理费征收办公室委托原告收取城市生活垃圾处理费。 上述事实，有原、被告的身份信息、《盛世华都前期物业管理服务协议》、《盛世华都业主临时规约》、《怀化市商品房买卖合同》复印件一份、关于盛世华都小区北区3#楼房屋面积实测结果的公示、户室面积对照表、收房入住资料、城市生活垃圾处理费征收委托书、怀市价[2020]164号文件、怀市价[2006]33号文件、物业费催费通知及庭审笔录予以证实。 本院认为：原告与被告签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人自愿签订，内容真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，原告已经按照合同约定提供了物业服务，被告作为物业业主应支付相应的物业服务费。原告东冠物业诉请被告缴纳2018年4月1日至2019年8月31日期间欠缴的物业费2977元的诉讼请求，175.14元/月×17个月=2977.38元，原告的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持；因原告根据怀市价（2006）33号文件规定的标准，已按盛世华都小区业主户数统一向怀化市鹤城区城市生活垃圾处理费征收办公室垫付了生活垃圾处理费，故对原告要求被告支付生活垃圾处理费102元的诉讼请求，本院亦予以支持。对于原告主张的以被告欠缴纳的物业费为基数、自被告未缴纳物业费之日按日千分之三计算违约金的诉讼请求，本院认为合同中约定的违约金明显过高,该违约金是当事人在通常情况下不应当承担的义务，且原告未尽到合同格式条款的法定提示与说明义务,故该约定条款内容对被告无效，但被告至今欠付原告物业服务费已构成违约，应赔付原告逾期付款之资金占用期间利息，即被告应按照年利率6%，以欠付的物业费为基数，自逾期之日起支付原告资金占用期间利息。原告的该项诉请，超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下： 被告汪跃武于本判决生效之日起十日内支付原告怀化东冠物业管理有限公司计至2019年8月31日的物业服务费2977元及利息(以2977元为基数，按年利率6%从2019年4月1日起计算至欠款付清之日止)，并支付原告怀化东冠物业管理有限公司代付的自2018年4月1日至2019年8月31日的城市生活垃圾处理费102元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定， 加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告汪跃武负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  张文香 二〇二〇年三月三十一日 代理书记员  聂 瑶 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。