四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1181民初2693号 原告：黄壮雄，男，汉族，1989年07月08日出生，住广东省汕头市潮南区。 委托诉讼代理人（特别授权）：尹鹏翔，四川兴蓉律师事务所律师。 原告：刘晓华，女，汉族，1988年07月29日出生，住广东省汕头市潮南区。 委托诉讼代理人（特别授权）：尹鹏翔，四川兴蓉律师事务所律师。 被告：峨眉山市印象房地产开发有限公司，住所地四川省峨眉山市。 法定代表人：周金龙，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：熊月杰，四川仙山律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：范志伟，四川仙山律师事务所律师。 原告黄壮雄、刘晓华与被告峨眉山市印象房地产开发有限公司（以下简称印象房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案，因案情复杂本院依法转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄壮雄、刘晓华的共同委托诉讼代理人尹鹏翔，被告印象房地产公司的委托诉讼代理人熊月杰、范志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄壮雄、刘晓华向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告之间签订《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款1146399元；3、判令被告按年利率6%向原告支付资金占用利息及违约赔偿金73842.58元（本金346399元自2018年1月29日暂计至2019年7月29日止，本金800000元自2018年8月9日暂算至2019年7月29日止）；4、判令被告向原告支付房屋查验费用1337元；5、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第4项诉讼请求金额为3137元。事实和理由：原、被于2018年1月29日签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，原告向被告购置其开发的位于峨眉山市，该房为精装房，单价14344.33元，预测建筑面积79.92平方米，其中套内面积62.3平方米，分摊的共有建筑面积17.62平方米，房屋总价款共计1146399元，规划的容积率1.8，绿地率40%；被告应于2019年6月30日前向原告交付商品房。原告已完成合同约定之付款要求。2019年6月，被告向原告发出《交房通知书》，载明被告已达到房屋交付条件，房屋实测面积为79.84平方米，并通知原告前往办理交房手续。原告前往房屋所在地验房时发现：1、被告所建项目实际绿化面积未达到规划绿地率（40%）的要求；2、经委托专业验房机构前后两次对房屋进行查验，发现房屋质量严重不合格，存在诸多问题且严重影响正常居住使用；3、被告事前宣传、承诺的3000停车位明显未达数量；4、被告未向原告提供交房所必备的相关文件资料……原告遂于2019年7月26日向被告发出函告，通知其解除合同并赔偿损失。被告在原告规定的期限内未给出合理答复与解决方案。故原告认为，被告的行为构成严重违约，违反了合同约定及相关法律的规定，违背了订立合同之初衷，导致了合同目的无法实现，故原告诉至法院，望判如所请。庭审中，原告明确要求解除合同是基于法定解除权和约定解除权。其中请求行使约定解除权的理由有3点：1、经原告委托机构检测房屋空气质量不合格，经被告整改后，检测结果仍不合格；2、被告严重逾期交房；3、被告擅自变更房屋的结构布局，该行为既违反国家强制性规定又违反合同约定，原告享有合同约定解除权。关于法定解除权的理由：1、房屋存在严重质量问题，严重影响到原告的居住，导致原告居住的合同目的无法实现，其中包括房屋装修质量问题、房屋空气质量问题以及房屋消防电气设备不符合国家强制性规定的问题；2、案涉房屋主体结构质量不合格，钢筋用料违反国家强制性规定；3、虚假宣传，宣传的客流量和实际客流量不一致，导致合同目的无法实现。 被告印象房地产公司辩称，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。原、被告双方于2018年1月29日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规，应当认定为有效。合同签订后被告按照约定修建房屋并于2019年6月通知了原告收房，被告所交付的房屋已经达到收房标准，包括房屋质量和消防都依法经过有关部门验收，符合法律规定，空气质量也是符合国家强制性标准的，所以原告要求解除双方之间签订的商品房买卖合同既没有法律依据也没有事实依据，请求驳回原告的所有诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月29日，二原告与被告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定由原告购买被告公司开发的峨眉时光商住房（三期）项目A区25幢1单元11-2号的商品房。《四川省商品房买卖合同（预售）》中约定以下内容：一、预测建筑面积79.92平方米，套内面积62.3平方米，房屋总价款1146399元，付款方式为按揭，首付346399元，余款800000元向银行申请贷款支付；二、商品房交付条件：（一）该商品房交付给买受人时符合下列条件：该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】【建设工程竣工验收合格证明】以及房屋面积实测报告书；（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》，出卖人在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。三、出卖人按照批准、设计建设商品房，该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否解除合同的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。四、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照本合同约定的时间向买受人交付该商品房的，买受人不退房………。五、商品房质量：1、地基基础和主体结构：买受人对该商品房地基基础和主体结构质量有异议的，可以与出卖人共同委托建设工程质量检测机构重新核验，买受人自行委托申请的，出卖人予以配合。经检测符合工程建设强制性标准的，检测费用由买受人承担；经检测不合格的，检测费用由出卖人承担，买受人有权解除合同；2、其他质量问题：发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）、及时更换、修理；给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人…….3、装饰装修及设备标准：该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合前项标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理；4、室内空气质量：该商品房室内空气质量符合国家标准，标准名称（X），标准文号（X），买受人对该商品房室内空气质量有异议的，可以委托专业机构检测，出卖人予以配合。经检测符合本合同约定标准的，检测费用由买受人承担。将检测不符合本合同约定标准的，检测费用由出卖人承担，出卖人负责整改。整改后再次检测发生的费用仍由出卖人承担。因整改导致该商品房逾期交付的，出卖人按照本合同第十九条约定承担逾期交付责任。整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。 原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议当日，原告按约缴纳了首付款，并办理了商品房买卖合同的备案登记。 2018年8月22日，二原告与兴业银行股份有限公司乐山分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》申请案涉房屋贷款800000元。2018年9月6日，兴业银行股份有限公司乐山分行将案涉房屋贷款800000元打入被告账户。 2019年6月，被告向二原告发出书面《交房通知书》，通知二原告于2019年6月30日起至2019年7月10日期间到被告处办理案涉房屋交房手续。2019年7月13日，二原告前往被告处并委托成都市兴盛慧眼科技有限公司对案涉房屋进行验房，该公司出具房屋验收情况，验收情况为房屋入户门、玄关、客厅、厨房、卧室、卫生间多处装修存在质量问题，故二原告认为房屋存在诸多质量问题，拒绝收房且未在交房流程单上签字。2019年8月6日，二原告再次前往被告处并委托成都市兴盛慧眼科技有限公司对案涉房屋进行查验，二原告以成都市兴盛慧眼科技有限公司出具查验报告认为案涉房屋多处装修存在质量问题而拒绝收房，截止本案庭审辩论结束，二原告未与被告办理房屋的交接手续。 2019年8月8日，成都市兴盛慧眼科技有限公司作为委托单位委托四川弗里曼环境科技有限公司对案涉房屋室内空气进行检测，检测类型为送样检测，样品名称为甲醛，TVOC，样品来源为送样，样品数量为6，检测项目为空气中甲醛，TVOC，苯系物，检测依据GB/T18889-2002《室内空气质量标准》，检测结果为主卧甲苯不合格。根据GB/T18889-2002《室内空气质量标准》的规定，甲苯限量标准为小于或者等于0.2mg/m³，经检测主卧甲苯含量为0.415mg/m³。 2019年8月30日，被告印象房地产公司委托北京中测华科环境监测中心对峨眉时光三期A区商品房室内环境空气中甲醛、氨、苯、TVOC、氡浓度进行检测，检测类别为委托检测，标准依据GB50325-2010《民用建筑工程室内环境污染控制规范》，检测状态为自然状态，其中所测房屋包括案涉房屋峨眉时光三期A区25栋1单元11-2号主卧、次卧、客厅，经检测所测室内空气中甲醛、氨、苯、TVOC、氡的浓度均未超过GB50325-2010《民用建筑工程室内环境污染控制规范》中I类标准值，符合标准要求。 2019年9月10日，原告黄壮雄再次委托四川弗里曼环境科技有限公司对案涉房屋室内空气进行检测，检测类型为委托检测，样品来源为现场采样，检测项目为空气中甲醛，TVOC，苯系物，氡，检测依据为GB/T18883-2002《室内空气质量标准》，检测结果为客厅甲醛不合格、主卧甲醛不合格、次卧甲醛不合格，其中客厅甲醛为0.361mg/m³、主卧甲醛为0.519mg/m³、次卧甲醛为0.44mg/m³，均超过了限量值0.1mg/m³的标准。 2019年12月9日，被告印象房地产公司委托四川中测华科环境监测有限公司对案涉房屋室内环境空气中甲醛、苯、TVOC浓度进行检测，检测类别为委托检测，标准依据GB50325-2010《民用建筑工程室内环境污染控制规范》，检测结论为经检测所测室内空气中甲醛、苯、TVOC的浓度均未超过GB50325-2010《民用建筑工程室内环境污染控制规范》中I类标准值，符合标准要求。其中，案涉房屋所有房间的甲醛监测结果为0.01mg/m³，均小于I类0.08mg/m³的限值。 另查明，2020年2月21日，我院向四川弗里曼环境科技有限公司发出《咨询函》，就原告委托该公司进行空气质量检测的有关专业性问题进行咨询，该公司于2020年2月25日向本院《回函》，其中载明“原告委托的检测依据为GB/T1883-2002《室内空气质量标准》，该标准为推荐性标准，是人居环境健康建议标准，是自愿实施的。该标准不同于GB/50325-2010《民用建筑工程室内环境污染控制规范》是强制性标准，必须按照其标准严格执行，所以委托方采用GB/T1883-2002《室内空气质量标准》来进行检测可根据实际情况来密闭门窗，但密闭门窗的时间过短或者过长都会对检测结果有一定的影响。” 庭审中，原告明确表示不申请对房屋主体结构质量的鉴定以及在法院组织委托下对案涉房屋室内空气质量的再次检测。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，原、被告应遵守诚实信用原则全面履行合同约定的义务。原告已履行了付款的义务，被告已履行将案涉房屋竣工验收并按约向原告发出收房通知的义务，现原告向本院提出的四项诉讼请求，其基础为原告是否有权解除合同。本院认为，审理合同解除纠纷案件应当秉承诚实信用、公平正义的原则，严格审查合同解除是否符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的解除条件，依法判定合同是否应当解除。现针对原告提出解除合同的六点理由，本院逐一分析如下： 一、关于原告主张案涉房屋空气质量不合格的问题。 原、被告在《商品房买卖合同（预售）》关于空气质量问题约定如下：“1、该商品房室内空气质量符合国家标准；2、买受人对该商品房内空气质量有异议的，可以委托专业机构检测，出卖人予以配合。经检测符合本合同约定标准的，检测费用由买受人承担。将检测不符合本合同约定标准的，检测费用由出卖人承担，出卖人负责整改。整改后再次检测发生的费用仍由出卖人承担。因整改导致该商品房逾期交付的，出卖人按照本合同第十九条约定承担逾期交付责任。整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。” 本案中，原告认为其第二次委托四川弗里曼环境科技有限公司进行的空气质量检测，检测结论为甲醛超标属于买卖合同约定空气质量不符合国家标准的情形。被告辩称合同约定空气质量需符合国家标准，这个国家标准指的是国家强制性标准，而原告委托检测采用的依据为GB/T1883-2002《室内空气质量标准》，该标准为推荐性标准，不属于合同约定采用的标准。为此，本院依法对原告委托的检测机构就标准的适用以及本次检测涉及的程序性问题进行咨询，该检测机构《回函》称，原告方委托检测所采用的标准依据为GB/T1883-2002《室内空气质量标准》，该标准为推荐性标准，是人居环境健康建议标准，是自愿实施的，故检测机构在对室温以及房屋关闭的时长上面并未进行实际的监督，也没有权利和义务通知其他任何第三方参与检测过程。本院认为，原、被告在合同中约定空气质量适用国家标准，GB代号表示的是强制性国家标准，GB/T代号表示推荐性国家标准，现双方就空气质量检测是适用强制性国家标准还是推荐性国家标准发生分歧，该种情形属于合同条款约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”在根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，“当事人就有关合同约定不明确，依照第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合目的的特定标准履行。” 对于合同条款约定不明的，可以按照合同有关条款、交易习惯以及通常标准或者符合目的的而特定标准履行。本院认为，原被告在合同条款中约定的国家标准应为强制性国家标准，理由如下：一、强制性国家标准更符合商品房买卖的合同目的。推荐性标准是指不强制厂商和用户采用，而是通过经济手段或市场调节促使他们自愿采用的国家标准或行业标准，并不具有强制约束力，从通常情况下来说，业主购买商品房，需要商品房的质量符合国家强制性标准而非推荐性标准。二、结合合同其他条款来说，原、被告在《商品房买卖合同》中还约定，若买受人对该商品房室内空气质量有异议的，可以委托专业机构检测，出卖人予以配合，由于推荐性国家标准是自愿采用的，故并不存在出卖人予以配合双方共同参与的问题。三、推荐性国家标准的自愿性特征导致检测手段和方式还需合同当事人进一步明确方能成为合同解除权的依据。从GB/T1883-2002《室内空气质量标准》的检测程序上来说，GB/T1883-2002《室内空气质量标准》要求门窗关闭时间为12小时以上，由于该标准为推荐性标准，故检测机构仅需告知委托方关闭时间要达到12小时，但是否存在关闭门窗超过12小时过长的情形以及人为干预室温（彻夜开空调）的情形，并不属于检测机构需要监督和考量的因素，该种检测标准在争议另一方未自愿明确约定适用以及对检测程序明确确定的情况下，无法作为合同违约裁判的标准。综上，本院认为原、被告约定的国家标准应当为强制性国家标准，原告亦明确表示不申请适用强制性国家标准进行检测，故对原告的该主张不予采信。 二、关于原告主张案涉房屋存在严重质量问题，严重影响到原告的居住，导致原告居住的合同目的无法实现的问题。 原告认为，案涉房屋存在严重的装修质量问题、房屋消防设备亦不符合国家强制性的规定，该情形属于原告无法居住，导致合同目的无法实现的情况，依法应当解除合同。原告提出的房屋装修质量问题为案涉房屋门面多处划痕、撞痕、补漆、门窗晃动、衣柜关闭不严、地转、墙面空鼓且大于法定标准、地转、墙砖破损、地板软榻等。本院认为，结合本院对案涉房屋的现场勘验情况，原告所主张的装修质量问题均属于装修瑕疵，不属于严重影响到原告居住的装修质量问题。同时，关于原告主张案涉房屋的设计及设施设备存在多处违反消防强制性规定的问题。本院认为，消防通道的设计及消防设施设备是否合规应由消防部门进行认定，本案的案涉房屋已取得消防部门的验收合格，案涉房屋亦取得竣工验收证明，原告主张的事实无证据证实，故对原告的该主张本院不予认可。 三、关于原告主张被告擅自变更房屋结构布局的问题。 原告认为被告将施工规划图和合同附件中的房屋平面图中约定的双阳台变为了单阳台以及书房开门位置改变属于擅自变更房屋的结构布局。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第五条第6项约定“买卖合同所称的需向买房人书面通知的规划或设计变更为导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化的四种情况。甲方（开发商）无需就上述四种情形之外的其他规划、设计变更承担通知义务，包括但不限于对该商品房阳台修改为封闭式或开放式、窗户/门的开口尺寸及开启方向和开启方式变化、外立面设计、颜色及景观方案等变更，甲方无需再行通知或征得乙方的同意。”本案中，施工规划图和合同附件中的房屋平面图显示的双阳台实际是一个阳台中间有一个砖块结构的隔墙（双阳台和单阳台的区别在于中间是否有一个隔墙），房屋平面图还明确注明“室内隔墙最终以实际装修为准”，被告在实际装修过程中将阳台隔墙打通，但并未改变阳台的朝向、空间尺寸。同时，根据双方签订补充协议的约定书房开启方向和位置的改变无需征得原告的同意，亦不属于被告变更房屋结构布局的行为，故对原告的该主张本院不予认可。 四、关于原告主张被告逾期交房的问题。 本院认为，原、被告应按照《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的有关规定履行各自的义务，合同对于被告峨眉时光公司何时交房以及交房时应当具备何种手续有明确的约定。被告已经按照合同的约定在2019年6月30日通知原告到被告处办理案涉房屋的交房手续，并按照合同的约定在交房时取得了案涉房屋的《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》及《建设工程竣工验收备案书》《建设工程竣工验收合格证》，被告已尽到了交房及通知原告收房的义务，原告亦无法证明案涉房屋存在严重的质量问题，故原告至今未收房的责任不在被告方，对原告的该主张本院不予认可。 五、关于原告主张案涉房屋主体质量不合格的问题，钢筋用料违反国家强制性规定的问题。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定，原告以房屋主体质量不合格为由要求解除合同的，需证明案涉房屋主体质量经核验确属不合格，但原告未能举证证明案涉房屋主体质量经有关机构核验确属不合格，也明确表示不申请案涉房屋主体质量鉴定，故本院对原告的该主张不予认可。 六、关于原告主张被告涉及虚假宣传，宣传的客流量和实际客流量不一致，导致合同目的无法实现的问题。 本院认为，从被告的宣传单的内容看,其载明的信息为“天下名山牌坊正对面3000地下车位引流1500万游客”属于对原告购买案涉房屋进行投资预期收益的宣传，这属于商业风险的范围，实际客流量的多少与否是受客观环境影响的，而非被告公司单方面的责任，故被告宣传单的内容不属于“出卖人就商品房开发规划范围的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”的情形。因此,对原告的该主张本院不予认可。 综上所述，原告的诉求不符合法律的规定，本院依法驳回原告的全部诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告黄壮雄、刘晓华的全部诉讼请求。 本案案件受理费15794元，由原告黄壮雄、刘晓华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  王 璐 审 判 员  唐 娟 人民陪审员  祝建伟 二〇二〇年三月十六日 书 记 员  方莉红 本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质.目的和交易习惯履行通知.协助.保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。