四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川09民终1218号 上诉人（原审被告）：西双版纳安华房地产有限公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市曼听路27号，统一社会信用代码91532800683656446R。 法定代表人：刘代权，该公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：阳秀，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐晋华，男，1968年10月15日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：杜智勇，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗妙慧，四川明炬（遂宁）律师事务所实习律师。 原审被告：四川德财房地产开发投资有限公司，住所地四川省遂宁市开发区蜀秀西街23号，统一社会信用代码91510900565660460N。 法定代表人：刘代权，该公司执行董事。 上诉人西双版纳安华房地产有限公司（以下简称安华房地产公司）因与被上诉人唐晋华及原审被告四川德财房地产开发投资有限公司（以下简称德财房地产公司）债务转移合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2019）川0903民初2096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人安华房地产公司的委托诉讼代理人阳秀，被上诉人唐晋华及其委托诉讼代理人杜智勇、罗妙慧到庭参加诉讼。原审被告德财房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安华房地产公司上诉请求：1.撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2019）川0903民初2096号民事判决，改判驳回被上诉人唐晋华的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决适用法律错误。首先，一审判决将“第三人代为清偿”认定为“债务转移”，是对法律关系的错误认识。根据案涉《代为清偿借款协议》的名称、该协议约定“由乙方代甲方偿还丙方的借款”的内容可知，上诉人在本案中只是代为履行清偿义务的主体，而非合同的债务人，未取代原债务人的身份。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定，上诉人与被上诉人及原审被告德财房地产公司三方签订的《代为清偿价款协议》应当构成第三人代为清偿债务的法律关系。德财房地产公司并未退出原债权债务关系，《代为清偿借款协议》的签订并未消灭原合同关系，在上诉人无法继续进行债务清偿时，被上诉人只能要求债务人德财房地产公司承担违约责任，且被上诉人不能直接向上诉人请求履行清偿义务。其次，《代为清偿借款协议》中“以房抵款”的约定只是一种担保形式，并非是将房屋抵偿给被上诉人的意思表示。“将房屋备案登记给出借人”是房地产开发行业向民间融资惯用的操作模式和手段，出借人为了有还款的保障，要求房地产开发企业用房屋备案作为担保，在如期偿还借款后再撤销备案，本案中的备案登记行为也是偿还欠款的担保形式。且在签订协议后三年多来，被上诉人从未向上诉人主张过进行房屋交付，也未对房屋提出任何主张，被上诉人的行为表明双方并未将房屋用于抵偿借款。据上诉人所知，被上诉人长期从事民间资金生意，对于还款保障的方式驾轻就熟，因此其仅是要求以备案登记作为还款保障。再次，《代为清偿借款协议》中关于“以房抵款”的约定应当被认定为无效条款。该协议约定“在贷款未还清前，乙方按月2%支付借款所产生的利息”，能印证“以房抵款办理备案登记”只是一种担保的意思表示。既然是一种担保形式，依据《物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”以及《担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，双方的约定应当认定为无效条款。2.一审审理程序违法。首先，一审法院未对上诉人要求对《代为清偿借款协议》形成时间鉴定的申请作回复，剥夺了上诉人的合法权益。其次，一审法院未对上诉人提出对唐晋华提交的32份《商品房购销合同》、《商品房买卖合同登记备案表》、《房款收据》中“西双版纳安华房地产有限公司”的印章进行鉴定，剥夺了上诉人的合法权利。综上，一审判决认定事实不清、证据不足，请依法改判。 唐晋华辩称，1.本案不适用《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定。首先，案涉《代为清偿借款协议》由三方协商签订，而非债权人与原债务人之间的双方约定，上诉人在协议中签字盖章认同其债务清偿义务，其实质是上诉人以签订合同的形式向债权人承诺清偿债务，上诉人属于合同义务人（债务人），而非债务关系之外的第三人，三方协议约定的内容不属于合同法第六十五条规定的情形，上诉人应按约履行债务。其次，三方签订协议后，上诉人与被上诉人签订了抵偿房屋的《商品房购销合同》，办理了房屋销售网签备案登记并开具了房款收据，完成了商品房买卖的正常程序和手续，只因房屋尚未竣工，未达到交付和办证条件而没有履行房屋交付和办证的义务，但不影响商品房购销合同的法律效力和上诉人已履行合同主要义务的客观事实，不符合合同法第六十五条规定的情形。2.《代为清偿借款协议》中以房屋抵偿借款债务的约定不属于债务担保的形式。首先，协议约定“乙方用自己开发的位于云南省景洪市房屋清偿该笔债务（祥见抵偿资产附件）”“乙丙方约定房屋抵偿价格为3000元／平方米”等内容，均表明本案是用房屋直接抵偿债务而非为债务提供担保。其次，协议已明确约定了以房抵偿债务的具体金额，抵偿房屋房款与债务数额吻合，表明三方在签订协议前已选定了抵偿房屋，只待签订协议后办理相应手续，这是债务结算后的清偿行为而非债务形成时的担保。再次，被上诉人一直在向上诉人主张交付房屋及办证，上诉人告知房屋未竣工、未整体交付，不具备交房和办证条件，故上诉人认为被上诉人从未主张交付房屋与客观事实不符。3.本案未超过诉讼时效。诉讼时效应从知道或应当知道权利被侵害时起算，而非合同或协议签订时起算。协议签订后，上诉人处于履行协议过程中，签订商品房购销合同，进行备案并于2016年5月25日出具房款收据，按此时间并未超过诉讼时效，且合同约定房屋交付时间是2017年9月20日，按此约定，被上诉人的起诉并未超过诉讼时效。4.一审未违反法定程序。上诉人未在举证期限内提出鉴定申请，且待证事实已经查清。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告德财房地产公司未作陈述。 唐晋华向一审法院起诉请求：1.确认原告唐晋华与德财房地产公司、安华房地产公司于2016年5月签订的《代为清偿借款协议》有效；2.被告安华房地产公司继续履行《代为清偿借款协议》，协助唐晋华办理云南省景洪市曼听路晴宇榕和小区32套商品房的不动产权证；3.被告向原告支付违约金300000元；4.本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：2016年5月26日，唐晋华（丙方）与安华房地产公司（乙方）、德财房地产公司（甲方）签订《代为清偿借款协议》，约定：就原借款人德财房地产公司于2015年5月20日与唐晋华借款人民币7326960元用于支付遂宁市蓬溪县蜀城国际支付购房者租金的借款事宜达成如下协议：1.由乙方代甲方偿还欠丙方的7326960元借款；2.在贷款未还清前，乙方按月2%支付借款所产成的利息；3.在贷款本息未按照前述规定还清前，丙方有权继续向借款人德财房地产公司追偿借款；4.乙方向丙方承诺如下：……乙方用自己开发的位于云南省景洪市房屋清偿该笔债务（详见抵偿资产附件）；乙丙双方约定房屋抵偿价格为3000元／平方米。7.违约责任：除不可抗力的原因外，任何一方违反本协议，应向守约方支付违约金人民币30万元……。2016年5月25日，安华房地产公司向唐晋华出具两张票号为：ＮＯ.2082829和ＮＯ.2082828的收据，分别载明：“兹收到唐晋华购壹拾套公寓房款3163050元”和“兹收到唐晋华购贰拾贰套商铺房款4163910元”。以上两张收据均加盖安华房地产公司印章。2016年5月12日，安华房地产公司作为出卖人，唐晋华作为买受人，对以上32套房屋的商品房买卖合同进行了登记备案，并签署了相应的商品房购销合同。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.代为清偿借款协议的性质及该协议的效力；2.本案是否超过诉讼时效；3.该协议是否还能履行；4.安华房地产公司、德财房地产公司是否存在违约。关于争议焦点一，根据案涉《代为清偿借款协议》约定的由安华房地产公司代德财房地产公司偿还其在唐晋华处的借款，且在借款未还清前，债权人即唐晋华有权继续向债务人即德财房地产公司追偿借款，并约定了三方的违约责任，属于并存的债务承担的一种协议方式，即安华房地产公司作为债务人加入到德财房地产公司对唐晋华承担的债务中。该代为清偿借款协议系三方在自愿合法的基础上签订的，安华房地产公司同意代德财房地产公司清偿其在唐晋华处的借款系安华房地产公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，且在协议签订后，三方均按约履行，消灭了相互之间的债权债务关系，应属合法有效。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，案涉代为清偿借款协议签订时间为2016年5月26日，唐晋华向一审法院起诉的时间为2019年5月22日，未超过三年的诉讼时效，且该协议尚未履行完毕。同时，安华房地产公司认为唐晋华系篡改证据，实则已经超过诉讼时效，未向一审法院提供证据予以证明，故对安华房地产公司认为本案已经超过诉讼时效的主张，不予采信。关于争议焦点三，根据案涉代为清偿借款协议的约定，安华房地产公司已经以其开发的位于云南省景洪市购销合同并对该32份合同予以了登记备案，消灭了案涉债务，仅未为唐晋华办理相应的房屋产权证。根据安华房地产公司陈述，案涉房屋已经建成，案涉代为清偿借款协议不存在履行不能的情形。故对唐晋华要求安华房地产公司继续履行《代为清偿借款协议》并协助唐晋华办理云南省景洪市曼听路晴宇榕和小区32套商品房的不动产权证的诉讼请求，予以支持。关于争议焦点四，案涉代为清偿借款协议虽约定了任何一方违反该协议，应向守约方支付违约金300000元，但三方未约定合同的履行期限，且安华房地产公司已经将与唐晋华签订的32套房屋的商品房购销合同进行了备案登记。故对唐晋华要求安华房地产公司、德财房地产公司向其支付违约金300000元的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决:“一、原告唐晋华与被告四川德财房地产开发投资有限公司、被告西双版纳安华房地产有限公司于2016年5月26日签订的《代为清偿借款协议》有效；二、被告西双版纳安华房地产有限公司继续履行《代为清偿借款协议》，并于房屋竣工验收后九十日内协助原告唐晋华办理云南省景洪市曼听路晴宇榕和小区32套商品房（以备案登记的房屋为准）的不动产权证；三、驳回原告唐晋华的其他诉讼请求。案件受理费人民币65189元，由被告四川德财房地产开发投资有限公司、被告西双版纳安华房地产有限公司共同负担”。 本院二审期间，上诉人安华房地产公司围绕其上诉请求依法提交了下列证据：1.唐小艳与刘代权、段世林于2016年12月2日签订的《股权转让合同》及附件，拟证明该合同各方约定在进行股权转让时已认定唐晋华处存在欠款6100000元，并已用房屋进行抵押，该约定与《代为清偿借款协议》的意思表示一致，合同附件“安华房地产晴宇榕和项目资产清单”中记载唐晋华处房屋销售情况为抵押，登记为抵押的房屋价格低于真实销售的房屋价格；2.安华房地产公司与张家友签订的《以房源暂抵偿债务协议》，拟证实张家友系安华房地产公司债权人，在处理借款时签订抵偿协议的真实意思和处理方式都是用房屋备案到债权人名下，作为还款的担保，在借款偿还完毕后再解除房屋担保关系及手续；3.与唐晋华相关的三个案件的裁判文书，拟证实唐晋华多年来都在从事发放贷款的职业，唐晋华本人的放贷经历和经验以及结合民间借贷交易惯例可知，本案房屋抵偿是担保的意思表示；4.加盖有景洪市公安局治安管理大队印章的证明一份，拟证实上诉人公司真实印章的模板，该印章与唐晋华提供协议中加盖的印章不一致，可能涉嫌私刻印章或伪造证据的行为。本院组织当事人进行了证据交换和质证。唐晋华质证认为，1.对唐小艳与刘代权、段世林于2016年12月2日签订的《股权转让合同》及附件的三性均不予认可，安华房地产公司股东内部的股权转让合同即使是真实的，也不能约束唐晋华，其股东之间对债权债务的约定均与唐晋华不具关联性，且安华房地产公司与唐晋华签订《代为清偿借款协议》的时间早于安华房地产公司股东之间的内部股权转让协议签订时间，公司股东之间的股权变化不影响公司对外承担合同责任；2.安华房地产公司与张家友签订的《以房源暂抵偿债务协议》与本案不具关联性，不能依据安华房地产公司与张家友签订的协议推定安华房地产公司与唐晋华签订协议的目的；3.涉及唐晋华的其他案件不能推定唐晋华是职业放贷人身份的结论，唐晋华是从事装饰装修的经营者；4.加盖有景洪市公安局治安管理大队印章的证明并非公安机关出具，不清楚其证明内容，且不能以签订合同印章与公安机关备案印章不一致否认《代为清偿借款协议》的真实性。本院经审查认为，1.安华公司原法定代表人唐小艳与刘代权、段世林之间的《股权转让合同》及附件签订于案涉《代为清偿借款协议》之后，系安华房地产公司新旧股东之间的股权转让协议，其就公司资产、债权债务等相关内容达成的约定不能约束债权人唐晋华，不能依据《股权转让合同》及附件中载明唐晋华债务所涉及房屋系抵押资产来推定该行为系担保的性质；2.安华房地产公司与张家友签订的《以房源暂抵偿债务协议》系安华房地产公司与案外债权人之间就债务清偿所达成的协议，与本案缺乏关联性；3.涉及唐晋华的另案裁判文书并未对上诉人所主张唐晋华的职业放贷人身份作出认定，且与本案缺乏关联性；4.加盖有景洪市公安局治安管理大队印章的证明并非公安机关所出具，其证明形式不具合法性，且结合本案中查明的安华房地产公司对案涉债务予以认可并与唐晋华就案涉房屋签订商品房购销合同、出具房款收据、办理登记备案等事实，协议所加盖印章是否与公安机关备案印章相一致均不影响对《代为清偿借款协议》真实性的认定。综上，对安华房地产公司所提交的上述证据均不予采信。 二审经审理查明的基本事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依据诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：一、案涉《代为清偿借款协议》的性质及效力应如何认定；二、《代为清偿借款协议》中所涉及的“以房抵款”条款的性质及效力应如何认定；三、本案是否超过诉讼时效。 一、关于案涉《代为清偿借款协议》的性质及效力应如何认定的问题。首先，安华房地产公司以案涉协议的名称中含有“代为清偿”及合同条款中含有“由乙方代甲方偿还丙方借款”等内容，主张该协议系代为履行协议而非债务转移合同，应适用《中华人民共和国合同法》第六十五条规定。经审理查明，案涉《代为清偿借款协议》系由安华房地产公司与原债务人德财房地产公司及债权人唐晋华三方协商签订，协议对安华房地产公司清偿借款、支付利息、抵偿房屋、违约责任等事项均作出了约定，从协议签订的主体、内容均可以看出，该协议并非安华房地产公司单方意思表示，也并非其与原债务人德财房地产公司单独达成的代替债务人清偿债务的协议，其性质应为债务转移合同。协议虽未免除债务人德财房地产公司的偿还义务，但德财房地产公司未退出债权债务关系并不影响安华房地产公司作为新债务人加入债权债务关系并承担其合同义务，安华房地产公司系《代为清偿借款协议》的合同相对方及案涉借款关系的债务人。其次，安华房地产公司提出《代为清偿借款协议》中所加盖的公司印章与其在公安机关备案的印章不一致，从而对该协议的真实性提出质疑，但时任安华房地产公司法定代表人唐小艳及德财房地产公司法定代表人王德财已对该协议签订情况作出说明，结合安华房地产公司向唐晋华开具房款收据、办理商品房买卖合同备案登记等行为，足以认定该协议的真实性。综上，案涉《代为清偿借款协议》系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应按约履行其合同义务。 二、关于《代为清偿借款协议》中所涉及的“以房抵款”条款的性质及效力应如何认定的问题。首先，安华房地产公司主张协议中“以房抵款”条款性质为担保，并为此在二审中提交了安华房地产公司原法定代表人唐小艳与现任法定代表人刘代权等人于2016年12月2日签订的《股权转让合同》及附件、安华房地产公司与案外人张家友签订的《以房源暂抵偿债务协议》、涉及唐晋华相关案件的裁判文书等证据予以证实，但安华房地产公司新旧股东之间所达成的股权转让协议及与其他案外债权人达成的还款协议均与本案缺乏关联性，不能约束本案债权人唐晋华，更不能以此推定协议双方的真实意思表示系为借款设定抵押担保。其次，从协议内容看，《代为清偿借款协议》确定的借款金额为7326960元，该金额系协议各方对借款本金及利息的结算。同时，协议虽约定“在贷款未还清前，乙方按月2%支付借款所产成的利息”及“在贷款本息未按照前述规定还清前，丙方有权继续向借款人德财房地产公司追偿借款”，但安华房地产公司在该协议签订后从未向唐晋华支付过借款利息，也无证据证实德财房地产公司向唐晋华偿还过借款。相反，按照安华房地产公司自述的协议签订时间，安华房地产公司在协议签订后按约向唐晋华出具了房款收据并办理了商品房买卖合同的备案登记，已实际履行了其主要合同义务。从上述事实可以判定，《代为清偿借款协议》系各方在原借款到期后对欠款本金及利息进行结算基础上所达成的协议，协议中有关“以房抵款”的约定系各方达成的以物抵债的还款方式，并非为债权设定抵押担保的意思表示，该约定未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按约继续履行。 三、本案是否超过诉讼时效。关于《代为清偿借款协议》签订时间到底是2016年5月9日还是2016年5月26日的问题，唐晋华陈述，协议各方在2016年5月8日达成一致意见后，其为防范协议不能履行的风险，故在安华房地产公司开具房款收据并办理好商品房买卖备案登记后，才于2016年5月26日在协议上由各方加盖印章，并由德财房地产公司时任法定代表人王德财对签订日期予以更正，该陈述符合客观实际且与协议签订方德财房地产公司及安华房地产公司的时任法定代表人唐小艳、王德财出具的情况说明相一致，应对该事实予以认定。同时，办理不动产权证等合同附随义务的履行尚受制于房屋是否竣工验收、不动产登记办理程序等客观条件，双方在协议签订并办理商品房备案登记后未及时办理不动产权证并不能推定唐晋华怠于行使权利。综上，本案唐晋华的起诉并未超过诉讼时效。 综上所述，安华房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费65189元，由西双版纳安华房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  文晓萍 审判员  杨怡伶 审判员  刘尧志 二〇二〇年三月九日 书记员  陈 琳