江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏03民终960号 上诉人（原审被告）:张艳，女，1969年10月5日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：张相虎，江苏苏旭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈倩，江苏苏旭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：耿培峰，男，1969年11月30日生，汉族，住徐州市云龙湖风景区。 上诉人张艳因与被上诉人耿培峰房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2018）苏0311民初6331号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张艳的委托诉讼代理人陈倩、被上诉人耿培峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张艳上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判；2.—、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实与理由：1、一审判决认定事实不清。被上诉人在租赁期间有违约行为，上诉人不支付2018年7-9月份租金有正当理由，一审法院认定上诉人存在违约并承担违约责任不当。根据《合同法》第二百一十六条规定：出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同第二条租赁用途中约定该涉案房屋作为上诉人办公办学使用。合同第六条还约定在租赁期间，被上诉人保证涉案房屋及其附属设施处于正常可使用的状态。本案中，上诉人租用被上诉人位于三胞广场3幢1单元122号房屋用于幼儿舞蹈教学，自2018年6月起，由于被上诉人对涉案房屋隔壁121房屋进行违规装修，施工噪音大，粉尘严重，且施工人员野蛮施工，造成涉案房屋墙壁裂缝，无法保证上诉人正常使用该房屋。上诉人多次与被上诉人沟通无果，被上诉人应保证涉案房屋的正常使用，其行为已构成根本违约。一审中，上诉人提供了因被上诉人违规施工造成涉案房屋墙壁裂缝的视频、涉案房屋附近店铺经营人的证人证言、涉案房屋所属的物业公司对其违规装修行为的处理记录等都能证明是被上诉人在2018年6月至9月期间装修行为使得上诉人不能正常使用涉案房屋进行教学并对周围商铺也造成了严重影响。因此，正是被上诉人的违规装修行为导致上诉人无法正常使用涉案房屋，这才是事情发生的根本原因，上诉人有正当理由不支付相应租金，并且也不存在上诉人支付违约金的事由。2、一审判决定性错误。一审判决认为被上诉人的装修行为对上诉人造成影响，无法正常使用属于物权法上的相邻关系纠纷，和本案租赁关系不属于同一法律关系认定错误。本案中，被上诉人不但是涉案房屋隔壁房间（121室）的实际装修人，更是涉案房屋的出租人。作为出租人，保证涉案房屋正常使用是其基本义务，出租人也是基于此支付租金；相反，如果因被上诉人导致房屋不能正常使用，作为承租人（上诉人）有理由抗辩不支付相应租金。3、租金计算有误。（1）一审判决认定上诉人拖欠被上诉人2018年第一、二季度租金共1852元错误。《房屋租赁合同》第一条出租房情况中：涉案房屋建筑面积为127.67平方米；第三条规定，租赁房租租金为每日每平方米叁元。按照合同约定的租金计算方式，上诉人并未拖欠租金1852元。（2）上诉人不应支付2018年7月份至2018年10月7日的租金。被上诉人从2018年6月存在违规装修行为，导致上诉人无法正常使用涉案房屋，构成根本违约，上诉人有理由不支付相应租金。且在9月份，双方已认可租赁关系终止，上诉人也已从涉案房屋搬走，因此，上诉人不应支付2018年7月份至10月7日的租金。 耿培峰辩称：上诉人的上诉理由不能成立。1、上诉人称自2018年6月起，由于被上诉人对涉案房屋隔壁121房屋进行违规装修，施工噪音大，施工人员野蛮施工，造成涉案房屋墙壁裂缝无法保持上诉人正常使用，此陈述系虚假陈述。121房屋和租给上诉人的房屋是两套房，121房屋租给他人后，于2018年9月20日才开始施工，在2018年6月份，被上诉人虽然到三胞广场办理施工手续，但因种种原因并没有自2018年6月起就开始施工，三胞广场和物业都可证实。121房屋是租给南京口腔医院的，在2018年9月20日开始施工时，考虑122房提出的怕施工影响的问题，三胞广场也有明确规定，施工都是在早上7时到9时、下午6时到10时，因为房子是密封的，也根本就没有噪音大、粉尘严重的现象。上诉人称墙壁出现裂缝是子虚乌有的事实，一审时也没提及，如果墙壁出现裂缝，物业公司等管理机构早就介入了。2、本案属租赁合同法律关系，且装修本质上并没有影响到上诉人的教学，其也没有证据证实有影响。3、一审判决的租金正确。按照合同约定，每季度租金是35400元。2018年第一、二季度每一季度少支付930元，经多次沟通，上诉人答复下次补上。直到2018年7月1日，其未付租金。经被上诉人催促，直到2018年10月10日上诉人提出明确违约电话告知被上诉人不再租赁，并将钥匙交给了隔壁装修人员代转给被上诉人。有证据可以证实上诉人在2018年7月9日即将租赁房屋的空调搬离。 耿培峰向一审法院起诉请求：1.判令张艳偿还耿培峰至起诉之日的房租38153元、滞纳金26066元，违约金169920元，合计234139元；2、诉讼费由张艳承担。 一审法院认定事实：2017年8月25日，耿培峰（甲方）与张艳（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方自愿将位于三胞广场3幢1单元121号房屋（实际出租房屋为××号）出租给乙方作为办公办学使用。租赁房租租金为每日每平方米叁元，合计每月租金为人民币壹万壹仟捌佰元；支付方式为：按期支付，每期叁个月。首期叁个月的租金在起租前付清，以后每期租金应在上一期最后一个月的月底前15日交付。逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按月租金总额的5‰支付滞纳金。租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如双方有一方违约造成本合同不能继续履行都将按年租金的30%作为赔付；房屋租赁期限：自2017年10月1日起至2022年10月1日止。注明：第一年按合同价格，次年起递增房租，递增房租不得高于同位置房租；租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常可使用的状态。 合同签订后，耿培峰依约将租赁物交付张艳使用。后张艳将房屋交付给徐州鑫越琪文化传媒有限公司（法定代表人许雅青系张艳女儿）用于经营舞林大会教学点。 张艳于2017年8月25日通过其农业银行账户向案外人苏美凝转账47200元，2018年2月4日、2018年4月5日，许雅青向耿培峰银行账户转账支付2018年1月至3月、2018年4月至6月租金各34474元。此后未再支付过租金。 2018年10月6日，张艳通过微信向耿培峰表示，不再承租涉案房屋，并于次日将涉案房屋钥匙交付给耿培峰，庭审中双方均认可房屋租赁合同于2018年10月7日解除。 一审法院认为，耿培峰与张艳签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行。本案的争议焦点为：出租人耿培峰是否存在违约行为以及张艳拒付租金的理由是否成立。具体阐述如下： 首先，房屋租赁关系本质上是房屋的占有、使用、收益与租金的交换关系，二者彼此构成了对价。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，耿培峰将涉案房屋交由张艳承租与张艳向耿培峰支付租金为租赁合同的对待给付义务。只要张艳还在占有、使用租赁房屋并从中获益，即应支付其对价即租金。耿培峰已依约向张艳交付涉案房屋，并且张艳未举证证明在租赁期间内案涉房屋本身存在瑕疵导致其无法使用，因此根据现有证据，出租人耿培峰不存在违约行为。张艳应当支付租赁合同存续期间的租金。至于张艳主张其承租的房屋受到耿培峰装修的噪声影响致使其无法正常经营，属于物权法上的相邻关系纠纷，即便耿培峰的装修行为确实对张艳造成了影响，但该行为属于侵权行为，并非耿培峰在履行本案租赁合同中所产生的违约行为，和本案不属于同一法律关系，一审法院不予理涉，如耿培峰存在过错，并因此给张艳造成了损失，张艳可就该部分另诉解决，相关证据，可在另诉中提出。 其次，对于耿培峰诉请的拖欠租金数额，张艳应向耿培峰支付2018年第一、二季度租金，共70800元，张艳在第一、二季度实付租金68948元，欠付租金1852元。张艳还应向耿培峰支付2018年7月1日至2018年10月7日合同解除之日间的未付租金，经计算应为35400元+11800元/30天*7天=38153元，以上欠付租金合计40005元。张艳拒付租金的行为构成违约，对造成的损失，应予赔偿。双方在合同中虽然约定了滞纳金的计算标准为每日千分之五，但合同中约定的滞纳金亦属于合同法中违约金范畴。耿培峰除利息损失外，无证据表明还存在其他直接损失，故其诉请的滞纳金与其实际损失相比，明显过高，一审法院按照同期银行贷款利率的1.95倍予以支持。 关于耿培峰主张的违约金169920元，其计算依据是合同中约定的解除后“按年租金的30%作为赔付”，其实质为合同法所规定的可得利益损失，但按照双方合同条款所表述的内容来看，其所指的“年租金30%”，并不是耿培峰理解的剩余租期租金的30%，因此对耿培峰的该项诉请，一审法院按照年租金的30%予以支持，即：11800元×12个月×30%=42480元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、张艳于本判决生效之日起十日内给付耿培峰租金40005元并支付滞纳金（分别以926元为本金，自2017年12月16日起；以1852元为本金，自2018年3月16日起；以37252元为本金，自2018年6月16日起；以40005元为本金，自2018年9月16日起，按照同期银行贷款利率的1.95倍计算至2018年10月1日止）；二、张艳于本判决生效之日起十日内给付耿培峰违约金42480元；三、驳回耿培峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 二审中，双方当事人没有提交新的证据。 二审审理事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 根据当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、张艳应否支付2018年7月至10月7日的租金；二、一审判决认定张艳拖欠2018年第一、二季度租金共1852元是否正确。 本院认为，一、关于张艳应否支付2018年7月至10月7日的租金的问题。张艳认为耿培峰违约是基于耿培峰于2018年6月至8月间对涉案房屋隔壁房屋进行违规装修，出现噪音、粉尘、涉案房屋墙壁裂缝等，无法保证张艳正常使用涉案房屋。关于张艳的该主张，若其认为涉案房屋存在墙壁裂缝问题，应要求耿培峰履行维修义务，但因其所举证据不足以证实耿培峰的行为导致涉案房屋存在重大质量问题已主动通知耿培峰尽快维修以及涉案房屋存在其他无法使用的情况，且经查张艳与耿培峰短信、微信记录，张艳在2018年7月25日征询耿培峰降低租金事宜，也并未明确提出涉案房屋存在使用不能的情形，故因其未按约支付涉案房屋租金，耿培峰根据《房屋租赁合同》的约定要求其支付，一审法院予以支持并无不当。如张艳认为耿培峰有侵权行为，可另行主张。从张艳与耿培峰短信、微信记录看，张艳于2018年9月表示“到月底就不租了”、“我下个月不租了”，10月6日称要将涉案房屋钥匙交给耿培峰，双方当事人均认可钥匙交还时间为2018年10月7日，且认可双方房屋租赁关系于该日已解除，故一审判决张艳支付2018年7月至10月7日的租金亦无不当。 二、关于一审判决认定张艳拖欠2018年第一、二季度租金共1852元是否正确的问题。双方当事人签订的《房屋租赁合同》规定租赁房屋租金每月为11800元，故2018年第一、二季度的租金总额应为70800元，一审法院对张艳于2018年2月4日、4月5日支付给耿培峰的租金各34474元予以扣减后，判决张艳给付欠付租金1852元，并无不当。 综上，张艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费6288元，由上诉人张艳负担。 本判决为终审判决。 审判长  单云娟 审判员  曹 辛 审判员  徐海青 二〇二〇年三月三十日 书记员  李昱莹