四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终519号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）：林春，女，1980年2月15日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：覃玲峻，泰和泰律师事务所律师，执业证号15101201510394476。 被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：宜宾怡安龙润置地股份有限公司，统一社会信用代码91511500555779644D，住所地四川省宜宾市南岸航天路中段6号。 法定代表人：邓华，董事长。 被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，统一社会信用代码91511521714418636T，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：王又民,董事长。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：岳胜，四川丰宜（屏山）律师事务所律师，执业证号15115200810181683。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵琳，四川丰宜律师事务所律师，执业证号15115201411363551。 上诉人林春因与被上诉人宜宾怡安龙润置地股份有限公司（以下简称宜宾怡安公司）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称宜宾寅吾公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初2504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林春上诉请求：一、撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初2504号民事判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求，驳回被上诉人的一审全部反诉请求；二、本案一审、二审诉讼费由两被上诉人承担。事实与理由：1.《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思的合意,未违反法律法规禁止性规定,依法成立有效。上诉人依约支付了全部购房款且《商品房买卖合同》已签约备案。上诉人未作出解除合同的意思表示，且上诉人与被上诉人之间从未就解除合同事宜进行过任何形式的协商，也未达成任何口头或书面的一致意见，现被上诉人仅依据收款收据及退款申请表即认定《商品房买卖合同》已解除，不符合事实和法律规定。一审法院认为上诉人退还付款凭证和申请退款的行为是解除合同的意思表示，系事实认定错误。上诉人未与被上诉人就合同解除协商达成一致意见，《商品房买卖合同》解除的形式不符合法律规定，《商品房买卖合同》未被解除。被上诉人有义务为上诉人办理房屋所有权证书，并承担逾期办证的违约责任。2.郭昌平、上诉人、被上诉人从未就债权债务转让与抵销协商达成一致意见。3.如果合同已经解除，应当退还林春购房款。 宜宾怡安公司、宜宾寅吾公司辩称，1.一审判决认定林春与被上诉人签订的《商品房买卖合同》已经解除，系认定事实清楚。2.由于《商品房买卖合同》已于2015年1月8日解除，林春主张为其办理案涉房屋不动产权证书及逾期办证违约金无事实依据，不应支持。案涉房屋所在楼栋的客观情况系未取得竣工验收手续，进而无法办理初始权属证明，案涉房屋不具备办理转移登记的条件。3.林春二审新增加的诉讼请求合同解除退还林春购房款，不同意在二审中一并解决，而且已经以郭昌平借款抵扣了。 林春向一审法院起诉请求：一、判令宜宾怡安公司、宜宾寅吾公司为林春办理位于宜宾市叙州区房屋不动产权属证书；二、判令宜宾怡安公司、宜宾寅吾公司向林春支付逾期办证违约金332.66元（按照已付购房款的千分之一计算）；三、判令由宜宾怡安公司、宜宾寅吾公司承担本案的诉讼费。 宜宾怡安公司、宜宾寅吾公司向一审法院反诉请求：一、判令确认宜宾怡安公司、宜宾寅吾公司与林春双方于2014年5月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：LRZ-1-3）于2015年1月8日解除；二、请求判决解除宜宾怡安公司、宜宾寅吾公司与林春上述《商品房买卖合同》的预售备案登记；三、本案诉讼费由林春承担。 一审法院认定事实：2014年5月19日，宜宾怡安公司、宜宾寅吾房公司（出卖人）与林春（买受人）签订四份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：LRZ-1-3、LRZ-1-102、LRZ-1-96、LRZ-1-101），由林春购买宜宾怡安公司、宜宾寅吾房公司开发的位于航天路中段D-2-3地块1幢6层1单元3号、1幢26层1单元102号、1幢25层1单元96号、1幢26层1单元101号房屋，合同价款分别为332657元、1120849元、534383元、690284元。合同均约定买受人一次性付款；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，出卖人一次性按买受人已付总房款的千分之一支付违约金。出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，否则出卖人一次性按买受人已付总房款的千分之一支付违约金。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起500个工作日内取得房屋所有权证书的，出卖人一次性按买受人已付总房款的千分之一支付违约金。2014年5月20日，案涉房屋进行了合同备案登记。2014年9月3日，林春出具领条，内容为“今领到郭昌平现金贰佰陆拾柒万捌仟壹佰柒拾叁万元正。小写2678173元。”并约定将此款转入廖茜农行翠屏支行的账户，林春在该领条上签名。郭昌平按约转款2678173元至廖茜账户。当日，林春支付宜宾怡安公司购房款332657元。2014年9月4日，林春支付另3套住房的购房款534383元、690284元、1120849元。并由宜宾怡安公司出具《收款收据》。2015年1月8日，林春向宜宾怡安公司申请退还上述4套房屋购房款，并分别在2014年9月3日NO.0006460号《收款收据》、2014年9月4日NO.0006462号《收款收据》、2014年9月4日NO.0006463号《收款收据》、2014年9月4日NO.0006461号《收款收据》原件上签名后退还宜宾怡安公司。宜宾怡安公司在NO.0006460号《收款收据》、NO.0006462号《收款收据》、NO.0006463号《收款收据》、NO.0006461号《收款收据》上注明“收到退款332657元、收到退款1120849元、收到退款690284元、收到退款534383元”。当日，宜宾怡安公司向郭昌平出具《收款收据》，实收金额2678173元，备注：委托转给林春。 2019年5月29日，郭昌平出具《情况说明》，内容为“林春于2014年9月3日向我郭昌平借款2678173元用于林春支付购房款，当日，林春向我出具了领条，我并于当日通过银行转账将借款支付至林春指定的收款人廖茜账上。后林春用该笔借款作为购买宜宾怡安龙润置地股份有限公司1-6-3-C2、1-26-102-L2、1-25-96-A2、1-26-101-K2的房价款支付给怡安龙润置地公司。2015年1月，林春向怡安龙润置地公司申请退房退款，因怡安龙润置地公司当时现金周转较为困难，于是，怡安龙润置地公司、林春和我三方协商一致确认，林春将上述4套房屋退还给怡安龙润置地公司，我将应收林春的借款2678173元的债权转让给怡安龙润置地公司以折抵怡安龙润置地公司应退还给林春的购房款，并由林春分别在2014年9月3日交纳上述4套房屋购房款的4张《收款收据》上签字确认，收到该4套房屋的退款”。 本案在审理过程中，林春于2019年8月27日申请对编号为0006460、0006461、0006462、0006463号《收款收据》以及2014年9月3日的领条上林春的签名是否为本人书写进行鉴定，2019年8月30日，林春撤回对《收款收据》签名的鉴定。经一审法院委托，四川光明司法鉴定所对上述事项进行鉴定，鉴定意见为JC落款“领款人：”处“林春”签名字迹与样本上“林春”签名自己是同一人书写。林春当庭表示不提交该鉴定意见书作为证据。 一审庭审中，双方均认可未向林春交付案涉房屋。 一审法院认为，本案争议的焦点，双方所签《商品房买卖合同》是否已经协商解除，宜宾怡安公司、宜宾寅吾公司是否还需要按照合同约定继续履行合同义务。2015年1月8日，林春向宜宾怡安公司出具四份《车位买卖预付款退款申请表》，该四份退款申请表分别注明了申请时间、交款时间、退款金额，并由林春签名，宜宾怡安公司会计复核、销售经理签字。当日，林春还将自己签名的0006460、0006461、0006462、0006463号《收款收据》原件退还给宜宾怡安公司。林春将自己购房的极其重要的付款凭证退还宜宾怡安公司并申请退款，从交易习惯、双方陈述、常理等方面考虑，林春的上述行为，视为解除合同的意思表示。一审庭审中，一审法院询问林春申请退款并退还《收款收据》原件的原因时，林春解释“房子实际是郭昌平奖励给林春的，当时宜宾怡安公司的财务要求退还收据做账，就让林春签字，但是《收款收据》上注明收到退款多少元，是宜宾怡安公司自己添加上去的”，作为成年人的林春，应当清楚申请退款，退还付款凭证原件是什么法律意思表示，其解释不合常理，一审法院依法不予采纳。双方签订的合同于2015年1月8日业已解除。合同解除后，合同约定的权利义务终止，合同尚未履行的，终止履行。基于此，宜宾怡安公司、宜宾寅吾公司已不存在为林春办理不动产权属证书的义务，也不存在逾期办证违约问题，对于林春的诉讼请求，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。本案中，双方解除合同的意思表示，并非以书面约定为要件，对于林春“解除合同须要签署书面意见”的抗辩理由，一审法院不予采纳。另，合同是否解除与双方是否对房款进行债权债务抵扣，宜宾怡安公司、宜宾寅吾公司是否实际退还林春购房款，没有必然的联系。关于反诉请求判决解除双方所签《商品房买卖合同》的预售备案登记问题，双方签订案涉房屋《商品房买卖合同》后，对案涉房屋进行了合同备案登记，合同解除后，林春有协助解除合同备案登记的附随义务，对于反诉诉求，一审法院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、宜宾怡安龙润置地股份有限公司、宜宾寅吾房地产有限责任公司与林春于2014年5月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：LRZ-1-3）于2015年1月8日解除，合同终止履行；二、林春于判决生效之日起十日内协助宜宾怡安龙润置地股份有限公司、宜宾寅吾房地产有限责任公司解除双方2014年5月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：LRZ-1-3）的备案登记；三、驳回林春的诉讼请求。本诉案件受理费150元、反诉案件受理费100元，合计250元，由林春负担。 二审中，林春提交了以下证据：1.宜宾怡安公司在2018年7月6日贴通知的照片一张，拟证明：在2018年宜宾怡安公司还主张林春没有交房款，但是实际上林春已交付购房款，侧面反映在2015年的时候，宜宾怡安公司没有认可林春的退房意思表示。2.林春的银行卡交易明细清单，拟证明：宜宾怡安公司、宜宾寅吾公司主张郭昌平260万元的购房款是借款，实际上林春与郭昌平双方都有款项往来，至于是否是借款由法院审理认定，不应当在本案审理。 对林春出示的证据，宜宾怡安公司、宜宾寅吾公司的质证意见为：1.通知的真实性、合法性及证明目的均有异议，因不是原件，不应当作为定案证据使用，该通知在2018年7月6日就已经出具，不是新证据，即使是真实的，该通知的内容也已印证了2015年已经双方解除了商品房买卖合同的事实，如果双方要建立商品房买卖合同关系，林春也想合法占有房屋，就应当重新建立商品房买卖合同关系并交纳房款，即使是真实的也是两个不同的法律事实，不能够证明在2015年1月8日没有解除商品房买卖合同的事实；2.该部分证据也不能作为二审新证据使用，林春勾画了转账明细的转账的时间、金额，但是转账明细没有交易对方的名称，与本案无关联性，不能达到其证明目的。 宜宾怡安公司、宜宾寅吾公司提交了物业公司出具的《情况说明》一份，拟证明：林春以宜宾龙润物业管理服务有限公司出具的3张收款收据主张其并未与宜宾怡安公司、宜宾寅吾公司解除案涉房屋及另案3套房屋的《商品房买卖合同》证明目的不能成立。物管公司已对该3张收款收据的形成及客观情况作出情况说明，物管公司是在不知晓怡安龙润置地公司与上诉人林春早于2015年解除了案涉房屋及另案3套房屋《商品房买卖合同》的事实情况下，基于对前高管即林春的信任收取了林春案涉房屋装修保证金，怡安龙润置地有限公司在知晓林春非法装修案涉房屋后已多次制止。该3张收款收据对宜宾怡安公司、宜宾寅吾公司没有约束力，不能对抗林春与宜宾怡安公司、宜宾寅吾公司双方已解除《商品房买卖合同》的事实，更不能证明林春系基于物权曾合法占有过案涉房屋。 对宜宾怡安公司、宜宾寅吾公司提交的证据，林春的质证意见为对这个情况说明的真实性、合法性、关联性均不认可，物业公司与宜宾怡安公司、宜宾寅吾公司有利害关系，而且单位证明应该由单位的法定代表人或者经办人员出庭作证。 经审查，林春二审提交的证据均不是二审新证据，第一组证据系黑白照片件，真实性不予认可，该证据不予采纳，第二组证据与本案无关，不予采纳；对宜宾怡安公司、宜宾寅吾公司提交的证据不属于二审新证据，与本案无关，不予采纳。 本院经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为,本案争议的焦点为:宜宾怡安公司、宜宾寅吾公司与林春于2014年5月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：LRZ-1-3）是否已于2015年1月8日解除。 2015年1月8日，林春向宜宾怡安公司出具《车位买卖预付款退款申请表》，该退款申请表注明了申请时间2015年1月8日、交款时间2014年9月4日、退款金额332657元，并在宜宾怡安公司会计复核、销售经理签字后由林春签名捺印。同时林春还将《商品房买卖合同》（合同编号：LRZ-1-3）所对应的0006460号《收款收据》原件退还给宜宾怡安公司，并在该《收款收据》上注明“收到退款332657元”并签名捺印，林春的上述行为，应视为作出了解除合同的意思表示。宜宾怡安公司的工作人员的行为应视为宜宾怡安公司、宜宾寅吾公司均同意解除《商品房买卖合同》（合同编号：LRZ-1-3）。因此，宜宾怡安公司、宜宾寅吾公司与林春于2015年1月8日协商一致解除了2014年5月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：LRZ-1-3）。据此，一审法院作出上述判决并无不当。 对于林春在二审中新增加的诉讼请求“如果合同已解除应当退还林春购房款”，因该请求系二审新增，且宜宾怡安公司、宜宾寅吾公司不同意调解也不同意在本案二审中一并解决，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，本院在本案中不做处理，林春可另行起诉。 综上，林春的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人林春负担。 本判决为终审判决。 审判长  王纯强 审判员  陈伟林 审判员  林 涛 二〇二〇年三月三十一日 书记员  曾雪莲