江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3194号 上诉人（原审原告、反诉被告）：南昌保利物业管理有限公司，住所地：南昌市红谷滩新区绿茵路669号712室，统一社会信用代码：913601007670316389。 法定代表人：杨建华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱钰，江西华罡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严朝清，江西华罡律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：曾志平，男，1966年11月21日生，汉族，户籍地南昌市经济技术开发区，现住南昌市红谷滩新区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘仁招，女，1966年3月12日生，汉族，户籍地南昌市经济技术开发区，现住南昌市红谷滩新区。 上诉人南昌保利物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）与上诉人曾志平、刘仁招物业服务合同纠纷一案，均不服江西省南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初6171号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 保利物业公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项，并依法改判曾志平、刘仁招向保利物业公司缴清2018年4月1日至2018年7月31日期间产生的物业管理费2643.36元、滞纳金118.96元，合计2762.32元；2、本案一、二审诉讼费由曾志平、刘仁招承担。事实和理由：一、一审法院认定保利物业公司合同履行瑕疵证据明显不足。曾志平、刘仁招在本案一审时向法院递交的证据材料并不足以证明保利物业公司没有按照约定标准向其提供物业服务，一审法院认定保利物业公司存在履行瑕疵明显证据不足。包括：1、未经业主大会同意私自拆除凯旋广场。曾志平、刘仁招提供的现场图片均为2016年拍摄，此时保利高尔夫小区尚未成立业主大会，更遑论通过业主大会同意一事。据保利物业公司调查了解，图片呈现的客观情况并非凯旋广场破坏性的拆除，而是改造建设、优化建构。保利物业公司仅作为物业管理公司，并非此次改建活动的牵头人和实施者。2、小区内绿化破坏、垃圾桶破裂、河道状况污浊腐臭。保利物业公司已在一审庭审时对曾志平、刘仁招提供的照片无法证实拍摄时间、地点明确提出异议。此外，保利物业公司认为即便小区内部分区域极个别地方存在上述情况，物业公司工作人员未能及时处理、管护，也不能以偏概全，企图掩盖保利高尔夫小区一贯保持的良好主流现状。3、三位证人的庭审证言。按照证人陈述，保利物业公司工作人员不当使用除草剂导致业主宠物狗死亡，住户家中不时白蚁横行均不是其本人亲眼所见；上述证人证言均为无法与原始证据相互印证的传来证据，根本无法证明客观事实。另外，针对保利物业公司面对小区河道堵塞、污水横流，没有采取任何清淤措施的证人陈述，更是遭到保利物业公司代理人当场戳穿其伪证嫌疑。4、曾志平、刘仁招家中地下室积水阻塞，物业无人解决。根据物业相关法律法规和双方合同约定，物业管理范围仅限公共区域管理及维护。地下室是业主私有空间，物业服务企业仅提供协助义务。曾志平、刘仁招家中地下室积水是隔壁房屋违建导致雨水引流灌入曾志平、刘仁招家中，由此导致的损失与责任均不应由作为物业服务企业的保利物业公司承担。由此可见，曾志平、刘仁招在一审时主张保利物业公司在物业服务履行过程中不完全履行合同，存在违约行为，并未提供充分有效事实证据作为有力支撑。在此前提下，一审法院虽秉承着调和“物业服务企业与业主之间的矛盾纠纷”之善意目的，却错误认定了本案核心争议事实：物业服务企业是否存在不完全履行合同义务，相应折取了业主应交未交的物业服务费，甚至直接抹去了业主拖欠物业服务费应付的滞纳金，这实难令保利物业公司心悦诚服。二、本案不存在业主拒付或减免物业服务费之法定情形，即物业服务企业拒不履行合同或履行行为重大瑕疵。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。根据上述法律条文审判要旨，业主或者物业使用人拒绝缴纳物业费必须基于“正当理由”。如何判定是否具备“正当理由”？目前，各地司法裁判均倾向从严把握，一般仅限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵（例：人民法院案例选.总第83辑[2011]厦民终字第656号）。而针对物业服务企业的一般瑕疵行为，为避免业主或物业使用人随意滥用抗辩权，损害物业服务企业的正当权益，人民法院普遍在审理裁判过程中在所不问。本案中，负有证明保利物业公司存在瑕疵履行行为的举证义务人即曾志平、刘仁招没有提供充分有力证据，即便是保利物业公司存在一般履行瑕疵，也不构成业主或物业使用人拒绝缴纳物业服务费的合法抗辩理由。保利物业公司认为，一审法院判决曾志平、刘仁招按照85%的比例向保利物业公司支付物业服务费，明显背离了我国物业管理法律规定及司法判例精神。纵向而言，物业服务企业为小区业主和物业使用人提供优质、周到服务是一个持续、长期的时间过程；横向来看，其服务对象绝不是数量有限的极少个体，而是广大的业主群体。服务过程中，物业企业出现细微欠妥或欠佳的问题皆在所难免。如果允许业主或物业使用人将瑕疵夸张为缺陷，把偶发作为必然发酵，物业服务企业完善服务质量举步维艰，最终为此买单的必然是业主本身。三、曾志平、刘仁招理应按约定履行物业管理费的缴纳义务，并承担违约责任。根据保利物业公司与曾志平、刘仁招在2011年8月29日签订的《前期物业管理服务协议》第五条“物业管理服务费用”第三项第2款明确约定：“联排别墅管理费按建筑面积3元/平方米/月计算；第四项“交纳物业费时间为每月的十日前，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日乙方将按欠交的千分之一收取滞纳金。一审法院已经调查核实曾志平、刘仁招自2018年4月1日起至2018年7月31日期间并未按约向保利物业公司交纳物业费，本次物业服务费拖欠金额总计为2643.36元。因曾志平、刘仁招未及时交纳物业服务费，保利物业公司有权按照约定标准收取滞纳金。综上所述，保利物业公司认为一审法院认定保利物业公司存在瑕疵履行行为证据明显不足，且曾志平、刘仁招并不具备拒交或少交物业服务费的法定抗辩理由。为此，保利物业公司恳请二审法院在重新查明本案事实基础上对一审判决予以纠偏更正，维护保利物业公司的合法正当权益。 曾志平针对保利物业公司的上诉答辩称：1、保利物业公司代理人把代理人和事实陈述者、事实目击者混为一谈，代理人不是目击证人，无法戳穿伪证嫌疑。2、照片确实是2016年拍摄的，除了照片，还有当时的新闻报道为证，如果保利物业公司认为没有拆除或者已经改建，应当提供现状图片或其他证据。即使是改建，虽然当时没有成立业主大会，但根据《物权法》、《物业管理条例》、《城乡规划法》的相关规定改建需征求业主同意。3、保利物业公司代理人认为我方提供的证据断章取义，只能证明部分情况不属实，请求法庭对我方提交的证据进行全面的审核，并建议法庭到小区进行现场调查。4、保利物业公司认为我方提出的小区内绿化破坏、垃圾桶破裂、河道状况污浊腐臭是以偏概全，但其未提供任何证据证实，保利物业公司该意见不应予以采纳。5、保利物业公司提出证人证言不属实，请法庭予以核实。6、保利物业公司不当使用除草剂，提醒法庭注意使用除草剂应有明显标志。7、地下室积水确实是邻居家装修雨水引流造成的，但我方认为保利物业公司对业主装修造成的损害负有管理责任。8、保利物业公司上诉状中引用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定不当，物业公司未书面催缴，业主也非无正当理由拒绝缴纳，也非在催告的合理期限内未缴纳物业费。关于催告的合理期限问题，双方签订的《前期物业管理服务协议》第十一条违约责任第四项明确约定逾期两个季度拒绝缴纳物业费的，物业公司可向人民法院提起诉讼，这是双方约定关于提起诉讼的约束性条件。9、拆除广场不只是保利物业公司简单概括成的细微欠妥或欠佳，而是一个赤裸裸的的破坏行为，应当追究其法律责任。 刘仁招针对保利物业公司的上诉答辩称：1、我方拒交物业费是业主无可奈何而为之，那么多的违法及不作为造成我们美丽的高尔夫小区满目疮痍，而且这样的状况越演越烈。2、我方拒交物业费不是个案，我们小区有大量业主因相同的理由拒交。3、保利物业公司称经过书面催告催缴物业费，但我方没有接到过一个电话，没有看到一张催缴单。4、我方地下室的漏水问题向物业公司反映过多次，即使是邻居的违建导致，保利物业公司也未向我方提供邻居电话，给我方造成了长期困扰，到现在我的地下室还是一股霉味。5、小区小偷猖獗，我家的玻璃窗被砸碎过，我的车子窗户也被砸碎过，这些都给我造成了严重的不安全感。6、小区内垃圾桶垃圾几天不处理，蚊子苍蝇乱飞，严重影响了生活质量。 曾志平、刘仁招上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，改判驳回保利物业公司的全部诉请；2、本案一、二审诉讼费由保利物业公司承担。事实与理由：一、物业服务瑕疵是减免物业服务费用的依据，一审法院未对保利物业公司提供物业服务的诸多问题尽到合理审查义务，减轻了保利物业公司应承担的责任，纵容了其物业服务怠懒行径。1、保利物业公司在为曾志平、刘仁招提供物业服务期间存在诸多严重问题，一审法院判令曾志平、刘仁招承担85%的物业费显然减轻了保利物业公司的责任。双方签订的《前期物业管理服务协议》中对于物业服务的范围和质量作出了明确约定，物业的管理服务内容包括绿地、道路、池塘、非经营性车场车库等，物业负责的环境卫生包括住宅公共楼道、小区公共场所等，包括协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序等。此外，该协议对物业管理服务质量也作出了承诺，其中包括公共设施设备的维护、报修服务，绿地、主干道等卫生保持干净整洁等。曾志平、刘仁招在一审中提出了保利物业公司多项服务不合格之处，包括：小区内的水池长期缺乏维护、水池内持续恶臭；公共区域经常存在垃圾处理不及时的现象；使用除草剂除草，造成草地大面积枯死；擅自拆除保利高尔夫小区前的广场，并产生大量工程垃圾；违规搭建车棚等。按照城乡规划法的规定，对公共建筑、设施进行改建，须经三分之二以上业主同意，保利物业公司未经征求包括曾志平、刘仁招在内的小区多数业主的意见，擅自拆毁凯旋广场（部分），擅自使用除草剂导致草坪大面积破坏，属于严重地、根本性地违反合同，构成单方面解除合同的条件，也完全符合拒绝交纳物业费的抗辩条件。2、曾志平、刘仁招在一审中提供了保利高尔夫小区内因物业服务不合格导致的环境污染或小区公共设施破坏等照片，但一审法院并未去现场进行过核查，虽认定保利物业公司服务有瑕疵，但仅承担15%的责任与其服务瑕疵程度不相匹。对于保利物业公司物业服务瑕疵的事实，曾志平、刘仁招在一审中提供了大量照片，但是一审法院未进入现场核实调查此情况。根据《民事诉讼法》相关规定，人民法院应当全面客观的审查核实证据，也正因为一审法院未对现场情况进行核查，才导致认定保利物业公司物业服务瑕疵不全面。综上，保利物业公司在小区物业管理工作中违反合同约定，服务项目不落实、服务质量严重不符合约定要求，根据合同的对待给付原则，不符合约定服务项目与质量要求者，无权要求全额支付合同的对价。二、保利物业公司未经书面催交程序直接起诉，依法应当予以驳回。一审法院以节约司法资源为由纵容保利物业公司的行径，与最高人民法院的相关解释相违背。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本条规定了业主拒交物业服务费的前置程序：先行书面催交，催交后业主拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳的情况下，物业公司方能起诉。一审庭审中，保利物业公司明确表示其未经过书面的催收程序直接向法院提起了诉讼，一审法院认为以此驳回其诉请浪费司法资源，这显然与最高人民法院的解释相违背。如果纵容保利物业公司未经书面催告直接起诉，也必然会造成日后更多的司法资源浪费。综上，一审法院判决曾志平、刘仁招承担85%的物业服务费与事实不符，且未经书面催告程序，请求二审法院查明事实后依法改判。 保利物业公司针对曾志平、刘仁招的上诉答辩称：部分答辩意见与保利物业公司上诉状一致，另补充：1、就曾志平、刘仁招提出的保利物业公司未经业主同意拆除广场、对小区绿色植物维护不当、违章搭建等侵害全体业主权益的行为，一审法院已经通过民事裁定对其释明，曾志平、刘仁招可以向业主大会建议由全体业主授权、业委会代表起诉。在本案中，刘仁招、曾志平只是对保利物业公司物业服务质量提出异议，但没有提供充分证据证明，恳请二审法院对上述事实不予认可。2、曾志平、刘仁招提出的保利物业公司未经过业主大会同意即拆除凯旋广场，不论该行为是拆除还是改建，以及改建活动的合法性、正当性问题，保利物业公司多次重申改建和拆除的主体不是保利物业公司，因此以上理由不能作为曾志平、刘仁招的抗辩理由。3、就证人证言的法律效力问题，保利物业公司主张一审过程中曾志平、刘仁招提供的三位证人出具的证言都是无法与原始证据相互印证的证据，无法证明客观事实。4、就曾志平、刘仁招地下室的积水问题，曾志平、刘仁招已经自认系邻居的违章改建行为引起，属于相邻权问题，可以由曾志平、刘仁招对其邻居提起诉讼解决，曾志平、刘仁招提出业主装修时需要向物业公司报备装修事宜，但如果每一位业主在装修前都向物业公司报备了装修方案，经过物业公司认可就不会出现该问题，并且对方自身也存在违章搭建的问题。5、曾志平、刘仁招提到的书面催缴程序问题，保利物业公司在一审正式提起诉讼前已经多次通过口头或书面向曾志平、刘仁招进行催缴，虽然保利物业公司在一审中未向法庭提交由曾志平、刘仁招书面签字确认的证据材料，但一审法院已在判决书中解释清楚，该案在2018年8月15日已由东湖区人民法院立案受理，本案经过长达1年的诉讼过程，期间诉争的物业费一直未缴纳，所以一审法院才未同意曾志平、刘仁招以起诉前没有经过书面催缴为由驳回保利物业公司诉讼请求的抗辩意见，对于一审法院的上述裁判意见，保利物业公司表示同意并认可。 保利物业公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令曾志平、刘仁招向保利物业公司缴清2018年4月1日至2018年7月31日期间产生的物业管理费2643.36元、滞纳金118.96元，以上两项共计2762.32元；2.本案诉讼费全部由曾志平、刘仁招承担。 曾志平、刘仁招向一审法院反诉请求：1、判令保利物业公司修复曾志平、刘仁招在本小区内房产因隔壁积水问题导致大面积发霉的墙体和地下室；2、判令保利物业公司以在小区公示栏中张贴的形式公示所管理本小区2016年至2017年度物业管理服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目；3、判令保利物业公司公示其所属员工从业资质情况；4、由保利物业公司承担本案相关诉讼费用。 一审法院认定事实：曾志平、刘仁招于2010年10月1日与保利国际高尔夫花园小区开发商南昌铭雅欧洲城实业有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》购买保利国际高尔夫花园49#联排住宅楼107室房屋一套，建筑面积220.28平方米。商品房买卖合同附件五载明：1.前期物业管理由选聘的保利物业公司提供；2.前期物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放；3.物业管理公共性服务收费标准为3元/平方米建筑面积。同时附件五对物业管理服务质量也进行了约定。上述房屋于2011年8月29日办理了收房手续，办理收房手续当日，曾志平作为甲方、保利物业公司作为乙方签订《前期物业管理服务协议》一份，对双方权利义务作出约定，协议明确乙方的权利义务包括对本区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。协议明确物业管理服务内容包括：1.房屋共用部位的维修、养护和管理；2.房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理；3.环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁保洁及生活垃圾的收集、漕运，除四害服务，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；4.安防服务；5.交通秩序与车辆停放;6.房屋装饰装修管理服务；7.社区交流工作，包括设立小区信息发布栏，加强与业主的联系和消息发布，举办不定期的社区文化活动，促进小区内外文化交流；8.特约服务工作；9.财物工作。协议对物业管理服务质量也作出了垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀，房屋共用部位共用设施设备无蚁害，公共绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象，花草树木长势良好、修建整齐美观、无病虫害，无折损现象、无斑秃，安防设备设施配置齐备、制度完善、有专业安防队伍、试行24小时值班及巡逻制度等方面的约定。协议约定物业管理费按每户建筑面积计收，联排别墅管理费按建筑面积3元/平方米·月计算，交纳费用时间为每月十日前，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日乙方将按欠交金额的1‰收取滞纳金，乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。上述协议签订后，曾志平、刘仁招向保利物业公司交纳49#联排住宅楼107室房屋物业服务费至2018年3月31日后，未交纳2018年4月1日至2018年7月31日期间的物业服务费。庭审过程中，保利物业公司认可49#联排住宅楼107室墙体及地下室确实存在发霉问题，但陈述称造成发霉的具体原因不清楚。对曾志平、刘仁招提出的公示小区2016年至2017年度物业费用收支情况和共有部分收益收支账目的诉请，保利物业公司在庭审中陈述同意出示。 一审法院认为，保利物业公司作为保利国际高尔夫花园小区前期物业服务企业为小区提供了物业服务，曾志平、刘仁招作为该小区49#联排住宅楼107室业主，应按《南昌市商品房买卖合同》附件五及《前期物业管理服务协议》约定的物业服务费用标准交纳物业服务费，但同时，保利物业公司也应按照约定的标准提供物业服务。曾志平、刘仁招提出的抗辩理由及提交的证据材料虽不足以免除其交费义务，但可认定保利物业公司履行前期物业管理服务协议存有瑕疵，其提供的物业服务未能达到约定的服务标准，综合本案具体情况，一审法院酌定曾志平、刘仁招向保利物业公司按85%的比例支付2018年4月1日至2018年7月31日期间的物业服务费2246.86元（220.28平方米×4个月×85%×3元/月/平方米）。保利物业公司虽未提交证据证明其已书面催缴，但本案起诉后已经过较长的诉讼过程，期间诉争物业服务费一直未缴纳，为减少诉累，对曾志平、刘仁招以起诉前未书面催缴为由要求驳回保利物业公司诉讼请求的抗辩意见，一审法院不予采纳。保利物业公司履行物业服务合同存有瑕疵，业主不是无故拖欠，故对其要求曾志平、刘仁招承担滞纳金的诉请，一审法院不予支持。对曾志平、刘仁招要求保利物业公司修复49#联排住宅楼107室发霉的墙体和地下室的诉请，曾志平、刘仁招虽认为系物业疏于管理导致发霉，但其未能提交证据证明49#联排住宅楼107室墙体和地下室发霉的原因，无法确定系保利物业公司履行物业服务协议违约导致，故对其该项诉请，一审法院不予支持。对曾志平、刘仁招要求以在小区公示栏中张贴的方法公示小区2016年至2017年度物业服务费用收支情况和共有部分收益收支账目的诉请，保利物业公司已在庭审中表示同意配合出示，同时《前期物业管理服务协议》中也明确物业公司应设立小区信息发布栏、加强与业主的联系和消息发布，曾志平、刘仁招提出以在小区公示栏中张贴的方法进行公示的要求系合理要求，一审法院对其该项诉请予以支持。曾志平、刘仁招要求保利物业公司公示其所属员工从业资质情况的诉请无法律和合同依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、曾志平、刘仁招于本判决生效之日起十日内支付南昌保利物业管理有限公司保利国际高尔夫花园49#联排住宅楼107室2018年4月1日至2018年7月31日期间的物业服务费2246.86元；二、南昌保利物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内以在小区公示栏中张贴的形式公示保利国际高尔夫花园小2016年至2017年度物业服务费用收支情况和共有部分收益收支账目；三、驳回南昌保利物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回曾志平、刘仁招的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元（已由南昌保利物业管理有限公司预交），由曾志平、刘仁招负担；反诉案件受理费30元（已由曾志平、刘仁招预交），由南昌保利物业管理有限公司负担10元，曾志平、刘仁招负担20元。 二审中，曾志平、刘仁招提供了以下证据：1、《工作联系函》一份、《关于依法承担违约责任与核减物业费收取标准的声明》两份，欲证明业主对保利物业公司物业管理服务不满意，要求减免物业费；2、业主申诉材料复印件六份，欲证明保利物业公司服务质量不好不是曾志平、刘仁招的个例，很多业主都有相同的情况；3、《公证书》复印件、《情况反映》复印件、《收楼验房意见表》复印件、《维修表》复印件各一份，欲证明业主刘淑琴家内部由于物业管理不当造成的渗水等问题；4、《保利凯旋广场破坏现状照片及业主投诉物业的聊天记录》共90页，欲证明业主对物业服务普遍不满意。保利物业公司对曾志平、刘仁招提供的证据质证后提出对证据1、2三性均有异议；对证据3中公证书真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，该公证书只能证明业主刘淑琴的别墅存在前面污损的损害，但不能证明保利物业公司存在侵权行为以及保利物业公司的行为与业主家的损坏存在因果关系；对证据3中的其他证据三性均有异议，以上证据均与本案无关，且是业主单方面陈述，无法证明保利公司在物业管理中存在过错；对证据4三性及证明目的均有异议。本院认为，曾志平、刘仁招提供的证据1、2、3与本案无关联，对此本院不予采信；对曾志平、刘仁招提供证据4本院将结合本案案情予以综合认定。 保利物业公司对一审判决认定事实无异议。曾志平、刘仁招对一审判决认定事实无异议，但认为遗漏了《前期物业管理服务协议》中关于物业公司起诉条件的约定条款。本院认为，对此问题本院将在本院认为部分详细阐述，对曾志平、刘仁招的该意见本院依法不予采纳。本院查明事实与一审法院一致。 本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，双方均应依约履行。曾志平与保利物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。曾志平、刘仁招认为根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，保利物业公司未履行书面催缴程序，故无权提起本案诉讼。本院认为，上述司法解释第六条并未明确规定物业服务企业向业主书面催缴物业费是向人民法院起诉主张权利的前置程序。保利物业公司在起诉前是否向曾志平、刘仁招进行了物业费的书面催缴，并不是其提起本案诉讼的必要前置条件，故对曾志平、刘仁招该项上诉意见不予支持。曾志平、刘仁招上诉称保利物业公司在提供物业服务过程中存在对小区卫生管理不到位、擅自拆除小区广场、使用除草剂除草造成草地大面积枯死等问题，但并未提供充分证据证实保利物业公司在履行物业管理服务的过程中存在重大瑕疵。故一审法院判决减免15%的物业费，无依据，本院予以纠正。一审法院认定曾志平、刘仁招并非无故拖欠物业费，进而判决对于保利物业公司要求曾志平、刘仁招承担滞纳金的诉请不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，保利物业公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；曾志平、刘仁招的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持江西省南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初6171号民事判决第二项、第四项； 二、撤销江西省南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初6171号民事判决第一项、第三项； 三、曾志平、刘仁招于本判决生效之日起十日内支付南昌保利物业管理有限公司保利国际高尔夫花园49#联排住宅楼107室2018年4月1日至2018年7月31日期间的物业服务费2643.36元； 四、驳回南昌保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费50元（已由南昌保利物业管理有限公司预交），由曾志平、刘仁招负担；反诉案件受理费30元（已由曾志平、刘仁招预交），由南昌保利物业管理有限公司负担10元，曾志平、刘仁招负担20元。二审案件受理费50元（南昌保利物业管理有限公司已预交50元，曾志平、刘仁招已预交50元），由曾志平、刘仁招负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郑 馨 审 判 员  周中瑞 审 判 员  邓 晖 二〇二〇年三月二十三日 法官助理  郭 婷 书 记 员  熊 浩