浙江省温州市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）浙03行初313号原告缪洪宝，女，1947年11月20日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托代理人胡永波，男，1974年4月4日出生，汉族，住浙江省瑞安市，系原告之子。被告瑞安市人民政府，住所地浙江省瑞安市万松东路156号。法定代表人麻胜聪，市长。委托代理人林雷，瑞安市司法局工作人员。委托代理人余心海，浙江玉海律师事务所律师。原告缪洪宝诉被告瑞安市人民政府房屋行政补偿一案，于2019年3月11日向本院提起行政诉讼。本院于2019年3月18日立案后依法组成合议庭，于同年9月9日公开开庭进行了审理。原告缪洪宝的委托代理人胡永波与被告瑞安市人民政府的委托代理人林雷、余心海到庭参加诉讼。本案经浙江省高级人民法院批准，延长审理期限至2020年3月18日。在审理过程中，受新型冠状病毒××疫情防控影响，本院依法于2020年1月23日中止诉讼，于2020年2月20日恢复诉讼。本案现已审理终结。2019年2月14日，瑞安市人民政府向缪洪宝作出瑞征补决〔2019〕1号房屋征收补偿决定（以下简称被诉补偿决定），主要内容如下：“因公共利益建设需要，本机关于2017年11月1日依法作出《瑞安市西门河头团块危旧房改造工程房屋征收决定书》（瑞政房征决〔2017〕3号）并予以公告。被征收房屋所有权人缪洪宝（原房屋所有权人胡绍荣已死亡，由缪洪宝继承，以下称被征收人），房屋坐落于浙江省瑞安市××街道竹木街××号，属该项目房屋征收范围。经查：被征收人房屋坐落于瑞安市××街道竹木街××号，房屋所有权证号00019204，层数1，层次1-1，建筑面积43.53平方米。在《瑞安市西门河头团块危旧房改造工程房屋征收补偿方案》（瑞政发〔2017〕116号）规定的签订补偿协议期限内，被征收人已于2017年12月30日与瑞安市住房和城乡规划建设局（以下称房屋征收部门）签订《瑞安市西门河头团块危旧房改造工程房屋征收补偿协议书》。因被征收房屋评估鉴定程序未结束，被征收人同时又与房屋征收部门签订了一份《房屋征收补充协议书》，约定：因被征收人对被征收房屋评估报告有异议，待鉴定结论出具后，被征收人有权选择认可鉴定结论，也有权选择不认可鉴定结论，如不认可鉴定结论的，由房屋征收部门报市政府作出补偿决定；鉴于被征收人配合房屋征收，如被征收人不认可鉴定结论的，也视为被征收人已在签约期限内签约，只要被征收人已按规定期限腾空的，补偿决定应包含按期签约和按期腾空的奖励。2018年2月27日，被征收人签收房地产市场价值复核估价报告。2018年3月5日，被征收人以书面形式告知瑞安市××街道办事处，明确表示不认可该复核估价报告，要求报请本机关作出房屋征收补偿决定。故房屋征收部门依法报请本机关作出房屋征收补偿决定。本机关于2019年1月15日将房屋征收补偿决定方案告知书直接送达被征收人，并告知被征收人于送达之日起十五日内不选择补偿方式的，本机关将确定以整体回购方式作出补偿决定。被征收人在规定期限内未明确选择补偿方式。另查明，被征收人已在2018年3月17日按规定搬迁腾空，并移交实施单位验收确认。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第十九条、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十四条第二款、第二十六条、第二十八条和《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定，以及《瑞安市西门河头团块危旧房改造工程房屋征收补偿方案》规定，现本机关作出如下补偿决定：一、以住宅整体回购方式对被征收人进行补偿，整体回购款包括下列项目：1.被征收房屋补偿价值：388847元。2.（系数安置建筑面积-被征收房屋建筑面积）×安置房屋评估平均单价×45%：（108.825㎡-43.53㎡）×12500元/㎡×45%=367284.375元。3.6个月临时安置费、搬迁费及其他补偿费：5223.6元+870.6元+380元=6474.2元。4.奖励金额：被征收房屋建筑面积43.53㎡×3010元/㎡+2000元=133025.3元。5.前述1、2、3、4之和的5%奖励：（388847元+367284.375元+6474.2元+133025.3元）×5%=44781.54元。整体回购价为以上五项之和，共计940412.42元。选择整体回购的，不再提供安置房。整体回购价款在被征收人已腾空经验收合格，且在签订征收补偿协议书并生效后10日内结算支付。二、被征收人如不服本补偿决定，可自收到本补偿决定之日起60日内向温州市人民政府申请行政复议，也可自收到本补偿决定之日起6个月内向温州市中级人民法院提起行政诉讼。”原告缪洪宝诉称：原告有坐落于瑞安市××居民区竹木街××号的房地产，房屋所有权证号：瑞安市房权证城关镇字第××号，建筑面积43.53平方米，房屋层数1层，层次1-1，土地使用权证号：瑞国用（93）字第002389号，土地使用面积54.18平方米（其中建筑占地46平方米，共有使用权分摊面积8.18平方米），属于西门河头团块危旧房改造工程项目的房屋征收范围。2019年2月14日，被告作出被诉补偿决定。原告认为，被诉补偿决定所依据的被征收人房屋的评估价值错误，且评估程序违法，具体理由如下：一、评估机构选定违法。被告在作出涉案房屋征收决定之前，温州市华正房地产土地估价有限公司己经接受瑞安市××街道办事处委托对可能涉及被征收的房屋进行“预评估”工作。被告作出涉案房屋征收决定之后，瑞安市××街道办事处作为征收实施单位，在组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定评估机构时，其工作人员故意“诱导、指示”被征收人投票给温州市华正房地产土地估价有限公司，以不正当手段为温州市华正房地产土地估价有限公司取得房屋征收评估业务。二、评估程序违法。1.在对涉案被征收房屋的评估过程中，估价师陈书耘、杨红宇没有进行实地查勘、调查被征收房屋状况、拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，没有出具实地查勘记录，更没有邀请三方（评估方、征收方、被征收方）共同到场进行查勘，违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定。2.评估机构于2017年12月12日对涉案被征收房屋出具了温华估报征字〔2017〕第614号《房屋征收补偿估价报告》，但在此之前，被告没有将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，评估机构也没有安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释，违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条规定。3.评估机构作出的温华估报征字〔2017〕第614号《房屋征收补偿估价报告》上，两名注册房地产估价师没有签字确认，甚至没有加盖评估机构公章，违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条第二款规定“整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。”4.原告在收到温华估报征字〔2017〕第614号《房屋征收补偿估价报告》后，依法提起复核申请。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十一条规定：“原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估原告。”评估机构经复核后在没有改变评估结果的情况下，应当以书面形式告知原告即可，但评估机构却于2017年12月28日重新出具了一份《房地产市场价值复核估价报告》。5.原告在收到前述《房地产市场价值复核估价报告》后，依法提起评估鉴定。温州市房屋征收房地产价格评估专家委员会于2018年1月15日作出温估鉴字〔2018〕1号鉴定意见书，认定该复核估价报告存在技术问题，建议评估单位重新出具评估报告。评估机构在没有重新指派另外两名估价师并重新对现场进行勘查的情况下，于2018年2月5日出具一份与之前复核估价报告内容一致、格式一样、评估师一样的《房地产市场价值复核估价报告》，其重新评估程序违法。三、被告所依据的估价报告的评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式存在重大错误。1.被征收房屋补偿价值的计算公式为［比准价×（1＋区域修正因素）×（1＋层次修正系数）×（1＋朝向修正系数）-标准样本房屋重置价＋被征收房屋重置价×成新率］×建筑面积＋装修及附属物补偿金额。该计算公式系参照温房字（2007）104号《温州市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》第十四第三项规定作出的。在2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《国有土地上房屋征收评估办法》施行后，城市房屋拆迁己改为征收，上述《温州市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》己失效。因此，在征收评估中，不能再参照上述公式，而应按照《国有土地上房屋征收评估办法》第11-14条之规定，对被征收房屋进行评估。2.《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对国有土地上房屋征收时国有土地使用权同时收回。《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第一款规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。《房地产估价规范ＧＢ／Ｔ50291-2015》5.3.3规定“被征收房屋价值评估，应符合下列规定：被征收房屋价值应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产的价值”。因此，原告认为，在对被征收房屋价值进行评估时，应当依法将原告享有的建筑占地面积46平方米、共有使用权分摊面积8.18平方米的土地使用权面积作为一个单独的因素予以考虑，在评估中体现土地使用权的市场价值。3.被告依据的估价报告是按比较法进行估价，估价报告中设定了标准样本房屋和比准单价。设定标准样本房屋和比准单价是指对其价值或价格的定义，应将标准样本房屋的结构、楼层、朝向、建成年份、土地性质、容积率等因素予以详细说明，再将各宗房屋对照这一标准定义，就其异于这一标准的因素进行价值或价格的调整。但涉案估价报告将容积率更改为“占地比”（指土地使用权面积与建筑物基底面积之比），且未说明“占地比”作为评估参考因素的法律依据，作出所谓的“占地比”在1-1.5范围内不予以调整的意见更没有任何法律法规依据。评估机构以所谓的“占地比”直接忽略了容积率这一在评估中影响房屋价值的重要因素，致使在对原告被征收房屋进行对照评估时的价值和价格调整出现重大错误。原告认为，在评估中应当考虑原告房屋的容积率与标准样本房屋设定的容积率之间的区别，对超出标准样本房屋容积率的土地面积，应在评估中按市场价予以估价。综上，请求撤销被告瑞安市人民政府于2019年2月14日作出的瑞征补决〔2019〕1号房屋征收补偿决定。原告缪洪宝向本院提交了以下证据：1.身份证，以证明原告身份。2.房屋所有权证、土地使用权证，以证明被征收房屋建筑面积及土地使用权面积的登记情况。3.瑞征补决〔2019〕1号房屋征收补偿决定书，以证明被告作出了对原告涉案房屋予以征收补偿的行政行为。4.温华估报征字〔2017〕第614号房屋征收补偿估价报告、温华估（2017）Z-F-01228Y1号房地产市场价值复核估价报告、温州市房屋征收房地产价格评估专家委员会温估鉴字〔2018〕1号关于对温华估（2017）Z-F-01228Y1号城关西河头居民区竹木街38号被征收房屋补偿价值估价复核报告的鉴定意见、温华估（2017）Z-F-01228Y1复核号房地产市场价值复核估价报告，以证明评估机构对原告所有的被征收房屋予以评估的情况。被告瑞安市人民政府辩称：一、本案被诉补偿决定所依据的房屋补偿方案标准符合法律规定。原告所有的被征收房屋位于瑞安市××街道西门河头危旧房改造工程国有土地上的房屋征收范围内，已按法律规定程序制定房屋补偿方案，且本案征收项目的房屋征收决定及补偿方案内容已由生效判决确认合法［（2018）浙行终1401号］。被告依据房屋补偿方案作出本案被诉补偿决定，符合法律规定。二、评估机构选定程序符合法律规定。因被征收人未在房屋征收决定发布后10日共同协商选定评估机构，房屋征收部门即瑞安市住房和城乡建设局组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定温州市华正房地产土地估价有限公司为本案征收项目的评估机构，投票过程和结果由公证机构进行了公证，选定程序符合法律规定。原告主张实施单位在投票过程中存在“诱导”、“指示”现象，缺乏事实依据。且征收决定作出之前，实施单位委托评估机构提供征收决定之前的预评估服务，并不影响本案投票选择评估机构的程序合法性。三、本案评估机构对被征收房屋的评估程序符合规范要求。1.原告主张评估人员未实地踏勘，缺乏依据，且本案评估报告对房屋现状的描述与客观实际情况相符，原告对此也无异议。2.分户评估报告已于2017年12月1日公示，且原告曾对正式评估报告提出复核和鉴定，已充分保障了原告对评估报告的救济权。3.本案被征收房屋的估价报告、复核估价报告均有估价人员签字和评估机构印鉴，符合法定形式要求。4.对原告提出的复核申请，评估机构以复核估价报告方式进行告知，符合规范要求，实际上该方式比告知方式更具有说理性。5.原告对正式评估报告提出复核申请后，评估机构于2017年12月28日出具温华估（2017）Ｚ-Ｆ-01228Ｙ1号复核估价报告，原告不服复核报告，提出鉴定申请。鉴定意见要求评估机构重新出具估价报告。据此，评估机构重新评估后，于2018年2月5日出具温华估（2017）Ｚ-Ｆ-01228Ｙ1复核号复核估价报告，评估、复核、鉴定等程序符合规范要求。四、关于评估机构采用的评估技术和依据问题。本案评估机构系依据《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》等现行有效的规范和依据作出估价，在估价依据方面并无不当。计算公式作为评估机构的估价技术和方法，并未违反相关规范要求。被征收房屋的评估价值已经包含了被征收房屋占用的土地使用权价值，评估结果客观、公允。原告主张评估技术路线、评估方法、参数选择、评估结果确定方式存在重大错误的理由，缺乏依据。五、因原告在签约期限内明确表示愿意配合房屋征收，仅对房屋价值评估有异议，为有利于推进征收工作，原告与房屋征收部门先行签订补偿协议，并配合腾空，同时约定，如原告对评估报告鉴定意见有异议的，由房屋征收部门报被告作出补偿决定。因原告对被征收房屋的评估鉴定结论有异议，被告依法作出被诉补偿决定，并无不妥。综上，原告诉请缺乏依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告瑞安市人民政府在法定举证期限内向本院提交了以下证据、依据：1.关于公布西门河头团块危旧房改造工程项目房屋征收范围的通告，2.关于公开征求《瑞安市西门河头团块危旧房改造工程房屋征收补偿方案》意见的公告张贴照片、网站截图，3.关于西门远东宿舍拆迁的意见报告，4.关于《瑞安市西门河头团块危旧房改造工程房屋征收补偿方案》相关意见和建议的反馈说明网站截图、张贴照片，5.瑞政房征决〔2017〕3号房屋征收决定书，6.瑞政告〔2017〕32号关于征收西门河头团块危旧房改造工程范围国有土地上房屋的通告，7.瑞政发〔2017〕116号关于印发瑞安市西门河头团块危旧房改造工程房屋征收补偿方案的通知，8.涉案房屋征收决定书等文书的公示张贴照片、网站截图，证据1-8以证明瑞安市人民政府确定西门河头团块危旧房改造工程项目的房屋征收范围后，房屋征收部门已拟定并公布补偿方案征求意见，原告等人曾提出意见；补偿方案经征求意见并进行修改后，被告作出涉案房屋征收决定，并公布补偿方案，确定签约期限截至2017年12月31日止，且涉案房屋征收决定已在征收范围和网站公布。9.瑞安市西门河头团块危旧房改造工程房屋征收项目房地产评估机构报名通知及网站截图、张贴照片，10.关于开展瑞安市西门河头团块危旧房改造工程房地产评估机构选择的通知网站截图、张贴照片，11.公证书、关于瑞安市西门河头团块危旧房改造工程房屋征收评估机构确定的公告、网站截图、张贴照片，12.评估机构营业执照、资质证书，证据9-12以证明因被征收人未协商一致确定评估机构，房屋征收部门通知评估机构报名，并由被征收人在公证机构公证下投票确定温州市华正房地产土地估价有限公司为本项目评估机构。13.房屋测绘调查资料汇总表、未登记建筑汇总表、未登记房屋予以认定汇总表、未登记建筑不予认定汇总表，14.证据13的公示张贴照片，证据13-14以证明征收范围内的房屋权属及未登记建筑调查认定已到位。15.被征收房屋初步评估结果的公示张贴照片，以证明分户评估报告已公示。16.评估结果报告，以证明整体评估报告已出具。17.户籍证明、放弃继承声明、不动产登记信息查询记录、房地产权证书、房屋调查情况表等，以证明原告身份和被征收房屋状况。18.温华估报征字〔2017〕第614号房屋征收补偿估价报告，19.温华估（2017）Z-F-01228Y1号房地产市场价值复核估价报告、温州市房屋征收房地产价格评估专家委员会温估鉴字〔2018〕1号关于对温华估（2017）Z-F-01228Y1号城关西河头居民区竹木街38号被征收房屋补偿价值估价复核报告的鉴定意见、温华估（2017）Z-F-01228Y1复核号房地产市场价值复核估价报告复核估价报告、材料清单、复核估价报告签收单，证据18-19以证明经复核、鉴定，相关估价报告均已送达原告。20.房屋征收补充协议书、房屋搬迁腾空移交确认单、告知书，以证明原告已与房屋征收部门签订补偿协议，但约定了条件，原告如对鉴定结论有异议需通过补偿决定处理。21.关于报请作出房屋征收补偿决定的申请书、关于对缪洪宝房屋的补偿决定方案，以证明房屋征收部门报请被告作出补偿决定。22.瑞征补告〔2019〕1号补偿决定方案告知书及送达回证，以证明补偿决定方案已告知原告，原告未在限期内选择补偿方式。23.瑞征补决〔2019〕1号房屋征收补偿决定书及送达回证，以证明被诉补偿决定书已送达原告。被告提供的法律依据为《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第十九条、第二十一条、第二十二条、第二十四条、第二十六条、第二十八条和《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十二条、第三十三条。经庭审质证，本院对以上证据认证如下：1.原告证据1-4，被告对三性均无异议，本院均予以采信。2.被告证据9-12，可以证明被告在公告期内通知评估机构报名以及于2017年11月14日通知被征收人投票选择评估机构等事实，本院予以确认。被告证据13-16形式真实，其中证据15初步评估结果公示张贴材料上有玉海街道办事处作为拍摄（粘贴）人加盖公章，证明单位西门河头社区居民委员会加盖公章，并由相关人员签字；证据16经评估机构加盖公章，并有两名估价师签字，可以证明房屋调查、未登记房屋调查认定及公示初步评估结果等相关事实，本院予以确认。被告证据17，可以证明被告对被征收房屋基本情况及权属进行了调查，但房屋调查表上的土地面积应以物权登记为准。被告证据18-19，可以证明原告被征收房屋经评估、复核、鉴定及送达的过程，本院予以确认，至于能否作为被告作出被诉补偿决定的合法依据，将在后评析。被告提供的其他证据，原告对真实性均无异议，本院均予以采信。因原告对涉案估价报告有异议，向本院申请估价师陈书耘、杨红宇出庭接受质询。经本院通知，估价师陈书耘到庭接受质询。估价师杨红宇因正当事由不能出庭，本院予以准许。通过质询，证人陈书耘认为评估程序及估价结论合法，同时明确估价报告中提到的“占地比”并无法律依据，是估价师的经验判断。根据以上采信的证据及当事人庭审陈述，本院确认以下事实：原告缪洪宝继承取得的房屋坐落于瑞安市××街道竹木街××号，房屋所有权证号：0019204，层数1，层次1-1，建筑面积43.53平方米，土地使用权证号：瑞国用（93）字第002389号，土地使用面积54.18平方米（其中建筑占地46平方米，共有使用权分摊面积8.18平方米），土地性质为国有划拨。2017年11月1日，被告瑞安市人民政府作出瑞政房征决〔2017〕3号房屋征收决定，于次日予以公告。原告上述房屋被纳入征收范围。涉案房屋征收决定的公告明确，瑞安市住房和城乡规划建设局为房屋征收部门，瑞安市××街道办事处（以下简称玉海街道办事处）为房屋征收实施单位；签约期限自2017年11月1日至2017年12月31日；房屋征收补偿安置按照瑞政发〔2017〕116号《瑞安市西门河头团块危旧房改造工程房屋征收补偿方案》执行；房地产价格评估机构由被征收人协商选定，房屋征收决定公告后10日内仍不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。在被征收人未能协商选定的情况下，2017年11月14日，玉海街道办事处发布了《关于开展瑞安市西门河头团块危旧房改造工程房地产评估机构选择的通知》。2017年11月16日-11月17日上午8：30-17：30，在浙江省瑞安市公证处的见证下，经过半数被征收人投票，在五家候选房地产评估机构中，温州市华正房地产土地估价有限公司获得参加投票的被征收人的过半数选票，被确定为涉案征收项目的房地产价格评估机构。11月22日，玉海街道办事处发布了《关于瑞安市西门河头团块危旧房改造工程房屋征收评估机构确定的公告》，以上通知、公告均在西门河头社区公示栏予以公示。2017年12月1日，玉海街道办事处在西门河头社区公示栏张贴《关于瑞安市西门河头团块危旧房改造工程被征收房屋初步评估结果进行公示的公告》，载明初步评估结果公示日期为2017年12月1日至2017年12月10日止，评估机构将组织估价人员于2017年12月10日后在玉海街道西门河××社区（××市车水巷××）进行估价结果解释和现场校对。2017年12月1日，温州市华正房地产土地估价有限公司向玉海街道办事处出具整体评估结果报告。2017年12月12日，温州市华正房地产土地估价有限公司就原告的涉案房屋作出温华估报征字［2017］第614号《房屋征收补偿估价报告》（共1页），并告知复核的权利及期限，但送达给被告的估价报告上由估价师郭晓琳、王岳签字、盖章，落款加盖“温州市华正房地产土地估价有限公司”公章，而送达给原告的估价报告上由估价师陈书耘、杨红宇盖章，落款加盖“温州市华正房地产土地估价有限公司报告书专用章”。原告收到估价报告后，于2017年12月20日申请复核。2017年12月28日，温州市华正房地产土地估价有限公司作出温华估（2017）Ｚ-Ｆ-01228Ｙ1号房地产市场价值复核估价报告（共42页），并告知如对复核结果有异议，有权申请鉴定及期限，但送达给被告的复核估价报告加盖“温州市华正房地产土地估价有限公司”公章，而送达给原告的复核估价报告加盖“温州市华正房地产土地估价有限公司报告书专用章”。原告收到复核报告后，提出鉴定申请。2018年1月15日，温州市房屋征收房地产价格评估专家委员会作出温估鉴字〔2018〕1号《关于对温华估（2017）Ｚ-Ｆ-01228Ｙ1号城关西河头居民区竹木街38号被征收房屋补偿价值估价复核报告的鉴定意见》，载明：专家鉴定组于2018年1月6日对复核对象做了现场查勘及市场调查，并于2018年1月6日、1月10日及1月13日听取了温州市华正房地产土地估价有限公司和被征收方相关人员就复核评估相关事宜的情况说明；鉴定认为：1.估价对象基本要素缺失。温州市华正房地产土地估价有限公司出具的温华估（2017）Ｚ-Ｆ-01228Ｙ1号城关西河头居民区竹木街38号被征收房屋补偿价值估价复核报告中，估价对象用地面积46平方米，与委托方提供的国有土地使用证（瑞国用93字第002389号）上记载的用地面积46平方米、共有使用权分摊面积8.18平方米不一致。2.评估参数、计算过程：①测算过程未对用地面积进行分析。②区域状况调整系数、其他调整系数为零，未详细说明。鉴定结论：本次专家组认定该复核报告“存在技术问题，建议评估单位重新出具评估报告”。2018年2月5日，温州市华正房地产土地估价有限公司作出温华估（2017）Ｚ-Ｆ-01228Ｙ1复核号房地产市场价格复核估价报告（共42页，由估价师陈书耘、杨红宇签字盖章），其中第2页“估价对象”载明：估价对象坐落于城关西河头居民区竹木街38号，房屋建筑面积：43.53平方米，土地面积：54.18平方米，用途：住宅，土地性质：国有划拨；第21页“六、估价测算过程”载明：估价对象区位状况与标准样本房屋一致，区位状况调整系数为零；其他调整系数分析，1.经计算，估价对象占地比（指土地使用权面积与建筑物基底面积之比）约为1.25，而标准样本房屋设定的占地比：大于1且小于等于1.5，估价对象占地比处于该区间，无需对其进行调整，标准样本房屋的比准价格已经考虑了估价对象建筑物基底面积以外的土地使用权对房屋价值的有利影响，……综上分析，估价对象占地比及房屋整体布局与标准样本房屋相近或一致，其他调整系数上下调整后为零；但没有告知再次复核的权利及期限。以上三次估价报告的评估基准日均为2017年11月1日，评定原告房屋市场价值均为388847元。原告于2018年2月27日收到温华估（2017）Ｚ-Ｆ-01228Ｙ1复核号房地产市场价格复核估价报告后，于3月5日作出《告知书》，向玉海街道办事处表明对该份估价报告不予认可，并要求按照约定，报请瑞安市人民政府作出补偿决定。2019年1月15日，被告向原告送达瑞征补告〔2019〕1号《补偿决定方案告知书》，明确告知原告自收到告知书之日起十五日内以书面方式选择补偿方式，但原告逾期未选择补偿方式。2019年2月14日，被告作出被诉补偿决定，并于同月19日送达原告。原告不服，向本院提起本案诉讼。另查明，对原告被征收房屋出具估价报告的温州市华正房地产土地估价有限公司估价师陈书耘出庭称，涉案评估程序及估价结论合法，同时明确估价报告中提到的“占地比”并无法律依据，是估价师的经验判断。本院认为：一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；房屋征收决定公告后十日内仍不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定；参加投票确定或者随机确定的候选房地产价格评估机构不得少于三家；投票确定房地产价格评估机构的，应当有过半数的被征收人参加，投票确定的房地产价格评估机构应当获得参加投票的被征收人的过半数选票；投票确定或者随机确定房地产价格评估机构应当由公证机构现场公证。根据查明的事实，因被征收人未能在涉案房屋征收决定公告后十日内协商选定，经玉海街道办事处通知，过半数被征收人参与投票，从包括温州市华正房地产土地估价有限公司在内五家候选评估机构中，确定温州市华正房地产土地估价有限公司作为涉案征收项目的房地产价格评估机构，投票过程经浙江省瑞安市公证处现场监督，并认定本次投票结果真实、有效。这一选定评估机构的结果已于2017年11月22日在西门河头社区公示栏予以公示。因此，本案评估机构的选定符合上述法律规定。原告就此提出的异议，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。本案征收决定的公告日为2017年11月2日，但温州市华正房地产土地估价有限公司先后三次分别出具的估价报告书，对原告涉案被征收房屋的评估基准日为2017年11月1日，不符合上述规定。三、《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条规定，房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告；分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章，不得以印章代替签字。温州市华正房地产土地估价有限公司先后出具的温华估报征字[2017]第614号《房屋征收补偿估价报告》、温华估（2017）Z-F-01228Y1号《房地产市场价值复核估价报告》，虽然对原告被征收房屋评定的价值一致，但送达给原告的估价报告，与被告收到的估价报告，出现落款盖章、估价师不一致的情况，且原告收到的估价报告存在缺少估价师签字、未加盖评估机构公章的问题，不符合上述规定。四、《国有土地上房屋征收评估办法》第二十五条第二款规定：“经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。”本案中，评估专家委员会经鉴定，认定温州市华正房地产土地估价有限公司出具的温华估（2017）Z-F-01228Y1号房地产市场价值复核估价报告存在估价对象基本要素缺失等技术问题。之后，温州市华正房地产土地估价有限公司虽重新出具了温华估（2017）Z-F-01228Y1复核号房地产市场价格复核估价报告，但是，从该估价报告的内容看，仅针对评估专家委员会提出的“估价对象基本要素缺失”“评估参数、计算过程”的意见进行了说明，显然未达到前述法律规定的“改正错误”的要求。更何况，评估专家委员会在鉴定程序中，已经听取了评估机构的情况说明，评估专家委员会作出上述鉴定意见的本意显然不是要求评估机构在重新出具的估价报告中仅仅重复相关情况说明。另一方面，该估价报告不同于之前两份估价报告，是评估机构对原告被征收房屋价值重新作出的评估，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”原告如有异议，仍然有权申请复核、鉴定。只有在经评估专家委员会鉴定维持评估报告的情况下，对被征收房屋价值的评估程序才告终结。温州市华正房地产土地估价有限公司在重新出具的温华估（2017）Z-F-01228Y1复核号房地产市场价格复核估价报告中，没有告知原告申请复核的权利，被告也没有提供证据证明已告知原告这一救济权利，程序违法。基于以上两方面理由，本院认为，温州市华正房地产土地估价有限公司重新出具的温华估（2017）Z-F-01228Y1复核号房地产市场价格复核估价报告不能作为被告作出被诉补偿决定的合法依据。此外，退一步而言，即便对《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定作不同解读，认为原告对温州市华正房地产土地估价有限公司重新出具的温华估（2017）Z-F-01228Y1复核号房地产市场价格复核估价报告不享有再次申请复核及鉴定的权利，该复核估价报告也因存在明显不合规不合理而不能作为补偿依据。该估价报告首次提出“经计算，估价对象占地比（指土地使用权面积与建筑物基底面积之比）约为1.25，而标准样本房屋设定的占地比：大于1且小于等于1.5，估价对象占地比处于该区间，无需对其进行调整，标准样本房屋的比准价格已经考虑了估价对象建筑物基底面积以外的土地使用权对房屋价值的有利影响”这一意见，其中“占地比”并无法律依据，而仅为估价师的经验判断，原告对此提出严重质疑，并以与原告占地面积一致但不享有占地面积之外土地使用权的被征收房屋（占地比为1）作为例子，按照评估机构前述估价方法，后者的评估价值将与原告被征收房屋价值无差别，显然减损了原告享有的已登记的8.18平方米土地价值。本院认为，评估机构设定的“占地比”缺乏明确的法律依据，且标准样本房屋设定的占地比“大于1且小于等于1.5”存在明显不合理之处。综上，被告作出被诉补偿决定，主要证据不足，且程序违法，依法应予以撤销并责令重作。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下：一、撤销被告瑞安市人民政府作出的瑞征补决〔2019〕1号房屋征收补偿决定；二、被告瑞安市人民政府对原告缪洪宝重新作出房屋征收补偿决定。本案一审案件受理费50元，及证人出庭等其他诉讼费用1907元，由被告瑞安市人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。审 判 长  许旭东审 判 员  曾晓军人民陪审员  应志杰二〇二〇年三月十六日法官助理胡瞻智代书 记员  陈巨创