甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终200号上诉人（原审原告、反诉被告）：王吉才，男，生于1965年2月24日，汉族，住甘肃省瓜州县，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：胡克委，甘肃宪辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：武越，甘肃宪辉律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：宋志斌，男，1969年12月5日出生，汉族，住甘肃省瓜州县，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：赵延平，甘肃汉池律师事务所律师。上诉人王吉才因与被上诉人宋志斌房屋租赁合同纠纷一案，不服瓜州县人民法院（2019）甘0922民初1665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王吉才上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人诉讼请求，驳回被上诉人反诉请求，涉诉费用由被上诉人承担。事实及理由：房屋所有权人未按时向贷款银行偿还按揭款而导致甘肃盛大元通房地产开发有限公司收回涉案房屋并不影响租赁权，被上诉人在租赁期内未提出解除合同，被上诉人实际占有租赁房屋，应按合同约定支付相应租金。被上诉人的经营损失系第三人侵权行为造成，上诉人不存在违约行为，不能据此认定上诉人未依约提供保证租赁用途的房屋，被上诉人应另行主张解决侵权问题，无权根据合同关系向上诉人主张。宋志斌辩称,双方签订的租赁合同合法有效，上诉人应保证租赁场地的正常使用，而上诉人未按时偿还按揭贷款导致甘肃盛大元通房地产开发有限公司收回房屋，致使被上诉人无法正常经营，应承担违约责任。上诉人明知其未按时偿还按揭贷款导致甘肃盛大元通房地产开发有限公司收回房屋，甘肃盛大元通房地产开发有限公司是行使自己的权利，被上诉人无法阻止，被上诉人也及时告知上诉人要求处理，但上诉人迟迟未予答复，一审判决正确，上诉人的上诉事实和理由于法无据，请求驳回上诉，维持原判。王吉才向一审法院起诉请求：1.被告给付原告房屋租赁费15000元；2.被告支付原告为其垫付的水费、电费及物业费、取暖费、安装水表费共计4769.90元；3.被告支付原告存放其物品租费300元；4.诉讼费用由被告承担。宋志斌向一审法院反诉请求：1.反诉被告退还房屋租赁费8750元、房屋押金5000元、经营性损失10000元，合计23750元；2.要求返回屋内财产；3.由反诉被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2017年2月20日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，合同约定，原告将自己女儿王某名下的位于瓜州县渊泉镇元通市场14号楼的门店（按揭贷款购买）出租给被告从事洗车业，租期二年（2017年2月20日至2019年2月19日），第一年租金15000元，次年租金根据市场行情递增，签订合同时缴纳房屋押金5000元，合同期满后如房屋无损坏，押金不计息退还，如有损坏，在押金中扣除。租赁期间，因被告过错造成房屋及附属设施损坏，由被告负责修复或赔偿，未经原告同意，被告不得改变房屋结构，被告需对房屋装修，必须经原告同意，因合同解除或租赁期满，装饰物由被告自行拆除，并且恢复原状，装修费用原告不负责；采暖费、电费、水费、卫生费等一切费用被告按收费单位的通知自行交纳，被告提前解除合同，给原告造成的损失由被告承担，租赁期间，原告不得在合同未到期时，结束房屋租赁合同，合同到期后，原告如不想出租房屋，应当在一月前通知被告，被告应当在收到通知后一个月内将出租房屋交付原告，合同终结，该合同还约定了原告解除合同的情形。合同签订后，被告向原告缴纳第一年租金15000元和押金5000元，原告将房屋交于被告经营。租赁期间，因房主王某未按期交纳银行按揭贷款，银行将担保人甘肃盛大元通房地产开发有限公司银行内的保证金多次扣划。2017年8月4日，甘肃盛大元通房地产开发有限公司强制关停租赁房屋的用电，同月31日，该公司派人锁住该出租房屋的门，并在门上张贴通知一份，被告多次短信告知原告，原告仅在2017年10月17日、18日回复两次，其余均未回复，由于甘肃盛大元通房地产开发有限公司的停电、锁门行为导致被告无法正常经营。2019年3月3日才打开出租房的门（一审法院审理王某诉宋志斌房屋租赁合同一案〈（2019）甘0922民初1044号〉时，王吉才的答复），门打开后，原告王吉才多次短信通知被告宋志斌将出租房内的物品搬走，被告宋志斌未答复，也未搬走物品，原告王吉才便花300元租赁一间房屋，将被告的物品摄像后搬入所租赁的房间。另查明，2018年，甘肃盛大元通房地产开发有限公司以王某拖欠银行按揭贷款被银行扣划其保证金为由将王某诉至瓜州县人民法院，因甘肃盛大元通房地产开发有限公司未能提供王某的送达地址及联系方式，被瓜州县人民法院以（2018）甘0922民初1307号民事裁定书驳回起诉。2019年，王某以被告宋志斌未完全履行王吉才与宋志斌签订的《房屋租赁合同》为由将宋志斌起诉至瓜州县人民法院，瓜州县人民法院以主体不适格为由，以（2019）甘0922民初1044号民事裁定书驳回起诉。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，且出租房屋所有人王某并未提出异议，该合同合法有效，应受法律保护。被告宋志斌的反诉请求依法成立。在合同履行过程中，由于原告王吉才未能协调好王某与甘肃盛大元通房地产开发有限公司之间的有关纠纷，致出租房屋断电、门被锁，《房屋租赁合同》无法履行，原告王吉才违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，应当承担违约责任。原告要求被告支付房屋租金的请求不符合法律规定，不予支持；其要求被告给付其垫付的水费、电费、物业费、租赁费（租赁房屋存放被告物品的租赁费）的请求，符合合同约定，应予支持，但水费、电费、物业费仅限于2017年2月20日至2017年8月4日之间；其要求被告给付其安装水表的费用的请求，因水表系租赁物的附属设施，双方在《房屋租赁合同》中并未作特殊约定，依照有关法律规定，租赁物的维修费用应由出租人承担，故不予支持。被告要求原告退还租赁费、返还押金的反诉请求符合法律规定，应予支持，但返还的租赁费仅限于2017年8月4日至2018年2月19日；被告要求原告赔偿经营性损失的请求，因合同未约定，且被告未能提供充分的证据予以证明，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十六条、第二百二十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）宋志斌给付原告（反诉被告）王吉才电费54元、物业费318.4元（713元/年÷365天×163天〈实际租赁天数2017年2月20至2017年8月4日〉）、水费111元、取暖费651.9元（2524.2元/年÷151天〈瓜州年供暖天数，每年11月1日至次年3月31日〉×39天〈宋志斌实际享受的供暖天数2017年2月20日至2017年3月31日〉）、存放物品房屋租赁费300元，合计1435.3元。二、原告（反诉被告）王吉才退还被告（反诉原告）宋志斌房屋租赁费8301.4元［15000元-（15000元/年÷365天×163天〈宋志斌实际租赁天数，2017年2月20日至2017年8月4日〉）］、押金5000元，合计13301.4元。三、原告（反诉被告）王吉才返还被告（反诉原告）宋志斌所有的财产（财产品种及数量以王吉才所摄像为准）。四、驳回原告（反诉被告）王吉才的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）宋志斌的其他反诉请求。案件受理费减半收取151元，反诉费197元，合计348元，由原告（反诉被告）王吉才负担200元，被告（反诉原告）宋志斌负担148元，于判决生效后七日内交纳。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为,关于房屋租赁费及押金。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保证租赁物符合约定的用途”，第二百二十八条规定:“因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”本案中，上诉人王吉才作为出租人,负有保障出租房屋可供正常使用的义务，因房屋所有人王某与担保人甘肃盛大元通房地产开发有限公司就涉案房屋银行按揭贷款纠纷,致使房屋被强制停电锁门，后被上诉人多次短信告知上诉人，但上诉人均未采取有效措施恢复其正常使用状态，致使被上诉人承租房屋使用收益的合同目的无法实现，一审法院结合房屋实际经营状况据此确定王吉才剩余租金及押金数额，并无不当，本院予以确认。关于其他费用。根据双方签订的合同约定，宋志斌正常经营使用期间的取暖费、电费、水费、物业费应自行负担，因双方对安装水表费用并无约定，该物品与租赁房屋形成添附,租赁合同解除后水表仍由王吉才继续投入使用，一审判决由王吉才承担并无不当，存放物品租费属于合同解除后上诉人保管物品的必要支出，应由宋志斌承担，一审判决王吉才返还宋志斌个人财产亦符合法律规定，王吉才的上诉理由无充分有效证据予以证明,本院不予采信。综上所述，上诉人王吉才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费696元，由上诉人王吉才负担。本判决为终审判决。审判长 蔺春辉审判员 郑 杰审判员 张小青 二〇二〇年三月二十六日书记员 王 霞