青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2019）青0103民初2186号   原告：中国银行股份有限公司西宁市城中支行，统一社会信用代码：91630100710450823Q，住所地：西宁市城中区饮马街93号。   负责人：吴国胜，该支行行长。   委托诉讼代理人：卫靖华，女。   被告：韩忠孝，男，撒拉族，1994年9月15日出生，公民身份号码：×××，户籍所在地：青海省循化撒拉族自治县。   被告：青海明扬房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916300006619173266，住所地：西宁市经济开发区昆仑东路53号。   法定代表人：杨绍君，该公司总经理。   委托诉讼代理人：韩辉录，男，该公司售房部主管。   原告中国银行股份有限公司西宁市城中支行与被告韩忠孝、青海明扬房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年2月24日在互联网法庭公开开庭进行了审理，原告中国银行股份有限公司西宁市城中支行的委托诉讼代理人卫靖华、被告青海明扬房地产开发有限公司的委托诉讼代理人韩辉录到庭参加了诉讼。被告韩忠孝经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。   原告中国银行股份有限公司西宁市城中支行向本院提出诉讼请求：一、解除被告与原告签订的贷款合同。二、判令被告偿还原告贷款本息及补偿金合计320359.54元（其中未到期本金287501.48元、逾期本金15795.64元、逾期利息15730.1元、逾期罚息1214.92元、应计利息117.4元）。三、被告韩忠孝应支付原告2019年11月17日起至债权最终偿还时产生的利息及罚息。四、依法判令被告拍卖或变卖抵押财产，所得价款由原告优先受偿。五、判令被告青海明扬房地产开发有限公司承担在阶段性担保期限内的连带责任。六、本案案件受理费由被告承担。   事实与理由：原告与被告于2013年签订了编号为“2013年借字001号”的中国银行《个人一手住房贷款合同》，根据合同约定，原告于2013年2月5日向被告发放个人住房贷款370000元，期限20年，按合同约定被告应于贷款发放次月起，每月15日偿还本息。该笔借款以被告所购房屋作抵押，双方签订抵押合同，并于西宁市地产交易中心办理抵押登记，抵押人为被告，抵押权人为原告。自2018年11月18日起被告开始拖欠贷款本息，现已累计逾期13期，连续368天未能按约定偿还贷款本息，期间原告多次对被告进行催收无果，被告严重违约。原告有权要求被告韩忠孝按合同约定立即向原告一次性偿还所欠贷款本息及补偿金，并承担本案所产生的相关费用。综上所述，原告为维护自身合法权益，依据我国《民事诉讼法》规定，诉至法院。   被告韩忠孝未到庭答辩，也未提交书面答辩状。   被告青海明扬房地产开发有限公司辩称：不发表答辩意见，连带保证责任方面没意见发表。   原告中国银行股份有限公司西宁市城中支行为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：   证据一、个人消费贷款客户调查表，证明被告韩忠孝向我行贷款的事实。   证据二、中国银行青海省分行个人借款申请书（消费类），证明被告韩忠孝借款370000元的事实。   证据三、身份证复印件、户口本复印件及单身证明，证明被告韩忠孝主体适格。   证据四、商品房预售合同，证明被告韩忠孝、青海明扬房地产开发有限公司签订合同，向原告进行借款的事实。   证据五、收入证明及交易明细清单，证明被告韩忠孝出具还款能力证明的事实。   证据六、个人一手住房贷款合同，证明被告韩忠孝作为借款人、被告青海明扬房地产开发有限公司作为保证人与原告签订贷款合同的事实。   证据七、个人购房按揭贷款推荐保证函，证明被告青海明扬房地产开发有限公司提供阶段性保证责任，在担保期限内承担连带责任。   证据八、不动产登记证明，证明被告韩忠孝所购房产的事实。   证据九、零售贷款借款借据，证明原告放款的事实。   被告韩忠孝经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，未对上述证据进行质证，放弃其诉讼质证的权利。   被告青海明扬房地产开发有限公司对上述证据真实性及证明方向均无异议，认可。本院认为，原告提交的证据能够证明其证明方向，本院予以采信。   被告韩忠孝、青海明扬房地产开发有限公司未向本院提交证据。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2013年1月15日，原告中国银行股份有限公司西宁市城中支行与被告韩忠孝、青海明扬房地产开发有限公司签订《个人一手住房贷款合同》（编号：2013年借字第001号），合同约定：借款人：韩忠孝，贷款人：中国银行股份有限公司西宁市城中支行，保证人（开发商）：青海明扬房地产开发有限公司。借款用途：购买西宁市城北区柴达木路138号6栋1单元1051室。个人住房贷款金额：370000元，贷款期限：20年（240个月），以实际放款日为起算日。还款方式：按月等额本息还款，借款人自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期数240期，还款日为每月15日，每期2762.52元。贷款利率：浮动利率方式，浮动周期为6个月即从贷款人实际放款日起6个月内重新定价一次，第一个浮动周期内贷款月利率5.458‰，每满一个浮动周期，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率计算。罚息利率：逾期还款的，为本合同约定的贷款利率的水平上上浮50%。贷款发放方式：借款人同意贷款人直接将借款汇入青海明扬房地产开发有限公司账号。担保方式：借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保、保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。所购房屋为期房的，借款人应在本合同签署后15内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证后15日内办理正式抵押登记。借款人以该合同项下贷款。所购房屋向贷款人提供抵押担保的担保范围为：本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。保证人提供阶段性连带责任保证，保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年。若主债务分期履行的，则保证期间为最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担保证责任。借款人违约处理：借款人未按期归还借款本息构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求保证人承担保证责任。除依法另行确定或当时另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用等）由借款人承担。2013年1月29日，原告中国银行股份有限公司西宁市城中支行取得预告登记他项权证（证号：宁房预字第091611号，债务履行期限为2013年1月15日至2033年1月15日止）。2013年2月5日，原告中国银行股份有限公司西宁市城中支行通过被告青海明扬房地产开发有限公司账户向被告韩忠孝发放个人贷款370000元。截止2019年11月18日，被告韩忠孝已逾期累计13期，累计拖欠未到期本金287501.48元、到期本金15795.64元、应收利息15730.1元、到期本金的罚息611.22元、应收利息的罚息603.7元、应计利息117.4元，共计320359.54元。   本院认为，原告中国银行股份有限公司西宁市城中支行与被告韩忠孝、青海明扬房地产开发有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应认定合法有效。合法的借款受法律保护，各方当事人均应按约履行。本案中，原告中国银行股份有限公司西宁市城中支行按照合同约定向被告韩忠孝履行发放贷款的义务，被告韩忠孝本应按照合同约定的期限及时归还原告贷款本息。但被告韩忠孝自2018年11月起未履行还款义务，导致该借款合同目的无法实现，引发本案纠纷，对此被告韩忠孝作为主债务人，应当承担归还原告贷款本息的民事责任，并依照合同约定支付相应的利息、复利和罚息。故对原告中国银行股份有限公司西宁市城中支行要求解除其与被告韩忠孝、青海明扬房地产开发有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条；“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，原告主张被告韩忠孝偿还截止2019年11月18日欠付的借款本金303297.12元（未到期本金287501.48元+拖欠本金15795.64元）、利息15847.5元（应收利息15730.1元+应计利息117.4元）、本金罚息611.22元及利息罚息603.7元，共计320359.54元，于法有据，本院予以支持。根据合同约定，本案借款利率为中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率，罚息为本合同约定的借款利率的水平上上浮50%。被告韩忠孝逾期不偿还借款，本案逾期利息按中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率的基础上加收50%从2019年11月19日起计算至清偿之日止。且被告韩忠孝不按时支付利息，应该按上述利率标准计收当期应付利息的罚息。符合双方合同的约定，且不违反法律法规的规定，原告在诉状中书写的起始日期有误，应当调整为被告韩忠孝支付自2019年11月19日至清偿之日止以借款本金303297.12元为基数，按中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率加收50%的利息及按上述利率标准计收当期应付利息的罚息。   关于原告对拍卖、变卖被告韩忠孝用于抵押的不动产所得价款是否享有优先受偿权的问题。被告韩忠孝将位于西宁市××区的不动产作为抵押物向原告中国银行股份有限公司西宁市城中支行提供抵押担保，并办理预购商品房抵押权预告登记，不等同于物权登记，只办理了预告登记而未完成抵押权的物权登记的，不发生抵押权的物权效力，预告登记权利人不享有预告抵押登记房屋的优先受偿权，但具有顺位效力的请求权，具有对抗第三人的效力。上述房产的抵押登记手续至今未办理，原告尚未取得抵押权，故其要求对该房产享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。   关于被告青海明扬房地产开发有限公司应否承担保证责任以及保证范围的问题。抵押登记手续至今未办理，原告尚未取得抵押权，依照《个人一手住房贷款合同》，被告青海明扬房地产开发有限公司应在抵押登记已办妥，且原告中国银行股份有限公司西宁市城中支行收到他项权利证书之日前承担连带保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。依照《个人一手住房贷款合同》通用条款第四项，主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担保证责任。已发生的债务：一、截止2019年11月18日被告韩忠孝欠付的借款本金303297.12元、利息15847.5元、本金罚息611.22元及利息罚息603.7元，共计320359.54元。二、自2019年11月19日至《个人一手住房贷款合同》（编号：2013年借字第001号）解除之日止以借款本金303297.12元为基数，按中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率加收50%的利息及按上述利率标准计收当期应付利息的罚息。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第二十八条、第三十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、原告中国银行股份有限公司西宁市城中支行与被告韩忠孝、青海明扬房地产开发有限公司于2013年1月15日签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：2013年借字第001号）予以解除；   二、被告韩忠孝于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告中国银行股份有限公司西宁市城中支行偿还截止2019年11月18日欠付的借款本金303297.12元、利息15847.5元、本金罚息61122元及利息罚息6037元，共计320359.54元。并支付自2019年11月19日至清偿之日止以借款本金30329712元为基数，按中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率加收50%的利息及按上述利率标准计收当期应付利息的罚息。   三、被告青海明扬房地产开发有限公司应在抵押登记已办妥，且原告中国银行股份有限公司西宁市城中支行收到他项权利证书之日前在对该款项（1.截止2019年11月18日被告韩忠孝欠付的借款本金303297.12元、利息15847.5元、本金罚息611.22元及利息罚息603.7元，共计320359.54元。2.自2019年11月19日至《个人一手住房贷款合同》（编号：2013年借字第001号）解除之日止以借款本金303297.12元为基数，按中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率加收50%的利息及按上述利率标准计收当期应付利息的罚息）承担连带责任。   四、被告青海明扬房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告韩忠孝追偿；   五、驳回原告中国银行股份有限公司西宁市城中支行的其他诉讼请求。   如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费6194元，公告费1500元，由被告韩忠孝、青海明扬房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判长 南文红   人民陪审员 陆 娟   人民陪审员 娄会杰     二〇二〇年三月四日   （法官助理 李文博   书记员 李龙德     附：《中华人民共和国合同法》   第九十四条第（四）项当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；   第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。   第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。   第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。   第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。   《中华人民共和国物权法》   第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。   第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。   第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。   第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。   《中华人民共和国担保法》   第二十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。   连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。   第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。   第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。