河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0122民初10218号原告：吴倩怡，女，1996年8月31日生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：陈学政，河南中涵律师事务所律师。被告：雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司，曾用名雅居乐物业管理服务有限公司郑州分公司，住所地河南省中牟县刘集镇财政所院内二楼，统一社会信用代码91410100079443305D。负责人：王广忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭永璞，男，1981年11月3日生，汉族，住河南省郑州市中原区，该公司员工。委托诉讼代理人：张领叶，女，1987年6月15日生，汉族，住河南省中牟县，该公司员工。被告：郑州雅居乐房地产开发有限公司，住所郑州市中牟县商都大道与万三路交叉口（郑东鑫城美墅），统一社会信用代码91410122599145010D。法定代表人：于吉福，该公司董事长。委托诉讼代理人：李健，男，1988年6月9日生，汉族，住郑州市惠济区。原告吴倩怡诉被告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司（以下简称雅居乐雅生活公司）、郑州雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐房地产公司）房屋买卖合同纠纷，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴倩怡委托诉讼代理人陈学政，被告雅居乐雅生活公司的委托诉讼代理人郭永璞、张领叶，被告雅居乐房地产公司的委托诉讼代理人李健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴倩怡向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同赔偿原告因雨污水倒灌房内造成的财产损失181400元、装修期间误工损失20000元和租房损失20000元，以上合计221400元；2、判令二被告继续履行合同、修复和完善排水设施，使原告吴倩怡房屋达到可以正常居住状态；3、判令二被告对原告吴倩怡房屋外立面墙砖进行更换和修复、排除危险，使原告吴倩怡房屋达到可以正常居住状态；4、判决被告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司全部免除雨污水修复之前对原告应当收取的全部的物业管理费；5、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2014年9月28日，原告吴倩怡与被告郑州雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐房地产公司）签订了编号为ZM140××××0953的《商品房买卖合同》，约定：被告雅居乐房地产公司将位于中牟县康庄路东侧、瑞风路南侧雅居乐花园（东园）19幢1-4层104号房屋出售给原告；该商品房户型为复式住宅，用途为成套住宅，属钢混结构，层高3.3米，建筑层地上4层、地下一层；该商品房建筑面积212.32平方米，其中套内建筑面积200.88平方米，公共部位与公用房屋公摊面积11.44平方米；约定计价方式与价款为按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米19109.74元，房屋总价款4057380元；出卖人应当在2014年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。《商品房买卖合同》补充协议第9条第7款约定：根据市政规划要求，买房人房屋前后或地面花园所在地地块的地表或地下可能安置有变压器、配电箱、天然气管道、排水管道等公共设施，买房人对此不持异议，并承诺永不改变前述公共设施在交房时的实际安置状况，且无条件配合前述公共设施的维修、检查工作；如买受人在房屋、花园使用过程中对上述公共设施造成破坏的，应当承担赔偿责任。《商品房买卖合同》签订后，原告吴倩怡即按照约定支付了首付款，并通过银行按揭贷款付清全款，已经履行了全部合同义务。2014年9月26日，原告吴倩怡（乙方）与被告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司（甲方，以下简称雅居乐雅生活公司）签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：雅居乐雅生活公司对本园区内的共用部位、公用设施设备进行维护、修缮，提供绿化、环境卫生、公共秩序、交通与车辆停放秩序维护等物业服务；共用设施设备包括：公用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气管道、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、共用设施设备使用的房屋等；物业管理服务质量要求：设备运行状态良好、使用正常、维修及时；做好消防日常宣传，消防系统设备定期检查、正常使用；小区路面整洁、维修及时，标志系统完整规范，配套设施维修及时。原告吴倩怡购买的商品房交付并装修入住使用后，发现被告雅居乐房地产公司交付的房屋存在严重质量问题，根本达不到合同约定的交付标准、满足不了使用功能：1、房屋污水排水管道存在严重质量问题、没有和小区内污水管网连通，室内生活污水从未排放到小区污水管网，而是排放和渗透到一层和负一层室内，造成一层、负一层地面水泥地砖、石材受到严重污染，导致室内潮气及异味较大、无法居住；2、小区、雨污水管网存在重大缺陷，自交房至今，每年均发生严重的雨污水倒灌至房屋负一层的情形，室内雨污水深达10余厘米，造成负一层地面水泥、地砖、石材严重污染，造成负一层壁纸、壁布等装修霉变和开裂，造成负一层物品屡次被泡，给原告吴倩怡造成数十万元损失。截至目前，仍未能有效解决市政管网雨污水倒灌问题，负一层完全无法满足正常居住和使用功能；3、房屋外墙存在严重质量问题，大面积外墙瓷砖不断脱落，给住户造成极大人身安全威胁，至今没有进行任何整改；4、小区内雨污水管网与市政管网对接存在设计问题，造成小区内每年都有大面积雨污水倒灌、外冒情形发生，至今没有完全改善；5、东院别墅区门禁视频系统、安防监控系统交房至今未安装使用，对居住人人身财产存在严重安全隐患。2017年夏季，原告曾因雨污水倒灌室内，造成原告负一层物品损失，经协商被告雅居乐房地产公司赔付6万元。2019年夏季，原告房屋又遭受两次严重雨污水倒灌，室内负一层雨污水深达10余厘米。造成负一层地面水泥、地砖、石材严重污染；壁纸、壁布及其他装修霉变和开裂；家具物品被浸泡损坏。2019年的雨污水倒灌造成的装修和物品损失经评估为181400元。综上所述，原被告双方签订的《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，真实有效，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。被告雅居乐房地产公司应将符合合同约定的商品房交付给原告吴倩怡使用。但原告的房屋在2016年、2017年、2018年、2019年连续发生数次排水井返水到室内情况，室内污水一直不能排放到污水管网、而是直排至原告房屋地下，被告雅居乐房地产公司交付房屋使用时，小区雨污水排水系统显然不完善和存在重大缺陷；原告室外墙面墙砖每年都发生剥落现象，给原告家人人身财产安全造成严重威胁；小区门禁视频系统、安防监控系统交房至今未安装使用，对居住人人身财产存在严重安全隐患。被告雅居乐房地产公司在合同履行过程中显然存在违约行为，交付的房屋不符合合同约定，小区的雨污水排水设施不完善，致使原告房屋泡水、财产遭受损失，被告雅居乐房地产公司应当承担赔偿责任，同时应当修复外墙面、安装完善合同约定的小区安防系统。被告雅居乐雅生活公司作为原告小区的物业管理公司，其管理义务包括对小区排水系统的日常维护、管理，保持排水系统正常使用，保持外墙面不存在安全隐患，但被告雅居乐雅生活公司没有尽到合同约定义务，存在违约行为，致使原告财产造成损失，应当承担赔偿责任，同时应当修复外墙面、安装完善合同约定的小区安防系统。为此，为维护自身合法权益，原告吴倩怡现依法提起诉讼，请求人民法院依法裁决并支持原告的诉讼请求。被告雅居乐雅生活公司辩称，一、被告与原告之间为物业服务合同关系，被告已经按照合同约定，提供了物业服务。原告在购买涉案房屋时，与被告签订了《前期物业管理服务协议》与《业主临时管理规约》，约定由被告雅居乐雅生活公司为原告所购买的物业，在交付后提供物业管理服务，原告在签约后，严格按照物业管理服务的内容和相关要求，提供了包括但不限于定期对设施设备进行维修、保养；定期对环境卫生、绿化进行维护；对园区内公共秩序进行维持等物业服务内容。不存在原告在起诉状中所述的安防视频监控系统等未安装使用等情况。二、原告所述的房屋雨污水管道返水、漏水问题，原告具有过错，相应责任不应由被告承担。原告在购买涉案房屋时，其与置业公司签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条第6款第（2）项已经约定：甲方将小区内部分绿地作为业主私家花园，该私家花园归属于设计通道与该花园相连的专有物业所属的业主专有使用（不可用于盈利性用途）。该私家花园自交付使用后所产生的维修、维护费用及国家规定应缴纳的规费、税费或其他费用或支出均由使用该私家花园的业主自行承担。同时《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条第7款亦约定：根据市政规划要求，乙方房前屋后或者地面花园所在地块的地表或地下可能安置有变压器、配电箱、天然气管道、排水管道等公共设施，乙方对此不持异议，并承诺不改变前述公共设施在交房时的实际安置状况，如乙方在房屋、花园等使用过程中对上述公共设施造成破坏的，应当承担赔偿责任。原告家中发生返水事故，并非是室内污水直排至原告房屋一层和负一层，小区污水管网与市政管网未连接等问题，本次返水事故发生后地产公司联合物业对返水事故进行原因查验时，发现原告对花园进行了改造，导致下水管道出现了堵塞，导致污水无法直接排入污水管网，显然原告在漏水返水事故中是具有过错的，应承担全部责任。三、原告所述的房屋外立墙面瓷砖脱落，发生在质保期外，应当使用专项维修资金进行修复，被告不应承担任何责任。原告所述的房屋外力墙面瓷砖脱落，发生于质保期外，根据《物业管理条例》第五十三条规定：专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。四、被告已经按照《前期物业管理服务协议》约定提供了物业服务，缴纳物业管理费既是原告的法定义务，也是其约定义务，原告要求免除雨污水修复前的物业费，无事实及法律依据。《物业管理条例》第七条第（五）款规定，业主在物业管理活动中，应当按时交纳物业服务费用，缴纳物业管理费是其法定义务。同时，《前期物业管理服务协议》第四条第二款约定，物业服务费主要用于：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等；（2）物业公用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用……等开支。由此可见，物业服务费主要用途为公共服务开支，原告作为小区公共部位所有人之一，理应承担相应的公共服务开支；被告已经按照合同约定提供了公共服务，上述开支成本均已发生，原告要求免除，无事实及法律依据。综上，原告对被告提起的诉请，均无事实及法律依据，不应当被支持，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告雅居乐房地产公司辩称，一、被告已经按照与原告签订的《商品房买卖合同》约定，将符合合同约定的房屋交付于原告。2014年9月28日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的涉案房屋，2015年3月，被告通知原告前往涉案小区物业中心收房，在此之前，原告购买的涉案房屋已经通过郑州市工程质量监督站郑州经济技术开发区分站验收，并已取得郑州市郑东新区管委会建设环保局出具的《郑州市郑东新区房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。原告于2015年4月6日对涉案房屋进行了验收，并办理了收房手续。二、原告所述的房屋雨污水管道返水、漏水问题，并非房屋质量问题导致；且被告对返水、漏水涉及的管道无维护和管理义务；原告对于雨污水管道的返水、漏水，具有过错。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条第6款第（2）项约定：甲方将小区内部分绿地作为业主私家花园，该私家花园归属于设计通道与该花园相连的专有物业所属的业主专有使用（不可用于盈利性用途）。该私家花园自交付使用后所产生的维修、维护费用及国家规定应缴纳的规费、税费或其他费用或支出均由使用该私家花园的业主自行承担。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条第7款约定：根据市政规划要求，乙方房前屋后或者地面花园所在地块的地表或地下可能安置有变压器、配电箱、天然气管道、排水管道等公共设施，乙方对此不持异议，并承诺不改变前述公共设施在交房时的实际安置状况，如乙方在房屋、花园等使用过程中对上述公共设施造成破坏的，应当承担赔偿责任。在本次漏水返水事故中，被告在帮助原告进行漏水原因查验时，发现原告对花园的改造导致了下水管道的堵塞，显然原告在漏水返水事故中具有过错。三、原告所述的房屋管道渗漏、外立墙面瓷砖脱落，发生在保修期外，被告无管理维护义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，自出卖人书面通知买受人办理交付手续之日……该商品房的物业管理及保修期开始计算，商品房损毁等风险亦转移给买受人。第十八条约定，出卖人按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》约定，保修期限内，在正常使用情况下，管道渗漏的保修期限为2年。根据《建设工程管理条例》规定，外立面墙砖脱落的报修期限也为2年。根据业主报修资料显示，原告所述的房屋管道渗漏、外立墙面瓷砖脱落发生于2018年6月，此时保修期已届满。据此被告对已经过保修期的管道渗水、房屋外立面，没有维修维护的义务。综上，被告已按合同约定，交付了涉案房屋，原告并未证明本次事故为房屋质量问题导致，在本次返水事故中原告存在明显过错；同时被告对于过保修期的管道渗水、房屋外立面脱落问题无修缮义务；原告的诉请均无事实及法律依据，不应当支持，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月28日，原告吴倩怡与被告雅居乐房地产公司签订了编号为ZM140××××0953的《商品房买卖合同》，约定：被告雅居乐房地产公司将位于中牟县康庄路东侧、瑞风路南侧雅居乐花园（东园）19号楼1-4层104号房屋出售给原告；该商品房户型为复式住宅，用途为成套住宅，属钢混结构，层高3.3米，建筑层地上4层、地下一层；该商品房建筑面积212.32平方米，其中套内建筑面积200.88平方米，公共部位与公用房屋公摊面积11.44平方米；约定计价方式与价款为按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米19109.74元，房屋总价款4057380元；合同第八条对交付期限约定：出卖人应当在2014年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。《商品房买卖合同》补充协议第9条第7款约定：根据市政规划要求，买房人房屋前后或地面花园所在地地块的地表或地下可能安置有变压器、配电箱、天然气管道、排水管道等公共设施，买房人对此不持异议，并承诺永不改变前述公共设施在交房时的实际安置状况，且无条件配合前述公共设施的维修、检查工作；如买受人在房屋、花园使用过程中对上述公共设施造成破坏的，应当承担赔偿责任。《商品房买卖合同》签订后，原告吴倩怡已按照合同约定支付了首付款，并通过银行按揭贷款形式付清全款。被告雅居乐房地产公司于2014年6月25日取得《郑州市郑东新区房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2014年9月28日，原告吴倩怡（乙方）与被告雅居乐雅生活公司（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，协议第一条第一款约定：雅居乐雅生活公司对本园区内的共用部位、公用设施设备进行维护、修缮，提供绿化、环境卫生、公共秩序、交通与车辆停放秩序维护等物业服务。协议第二条第一款约定：共用设施设备包括：公用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气管道、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、共用设施设备使用的房屋等。协议第三条队物业管理服务质量要求作出约定：二、设备运行状态良好、使用正常、维修及时，做好消防日常宣传，消防系统设备定期检查、正常使用。三、公共场所（地）的维护和小区路面整洁、维修及时，标志系统完整规范，配套设施维修及时。2019年8月1日和2019年8月10日，吴倩怡所居住的房屋发生泡水，室内装修和财产受到损失。原告在河南九鼎资产评估有限公司处对上述损失依法评估，河南九鼎资产评估有限公司作出豫九鼎评报字（2019）第85号吴倩怡核实泡水损失涉及的雅居乐花园（东园）19号楼104号室内装修及财产资产评估报告书一份，确定吴倩怡委托的雅居乐花园（东园）19号楼104号室内装修及财产在2019年8月1日、2019年8月10日两次泡水后损失评估价值为181400元，原告为此支付鉴定评估费12600元。原告依据原、被告之间的《商品房买卖合同》以及《前期物业管理服务协议》的约定，要求二被告对上述损失承担赔偿责任。双方协商未果，原告诉至本院。本案在审理过程中，被告雅居乐房地产公司对原告提交的豫九鼎评报字（2019）第85号吴倩怡核实泡水损失涉及的雅居乐花园（东园）19号楼104号室内装修及财产资产评估报告书有异议，向本院提出重新鉴定申请。本院依被告申请，委托河南求实资产评估有限公司对上述损失进行鉴定，河南求实资产评估有限公司作出豫求实评鉴字（2019）第124号中牟县人民法院委托位于郑东新区××路××（东园）住宅项目19号楼1-4层104号房屋装修部分维修工程及室内物品泡水损失评估项目资产评估报告书一份，确定位于郑东新区××路××（东园）住宅项目19号楼1-4层104号房屋装修部分维修工程及室内物品泡水损失的评估价值为人民币141597元，被告雅居乐房地产公司为此支付鉴定费10000元。本案在审理过程中，原告向本院提交变更诉讼请求申请书，申请变更事项为：第二项诉讼请求变更为：判令二被告赔偿原告因不能修复和完善排水设施造成雨污水倒灌造成的房屋价值减值损失500000元；第三项诉讼请求变更为：判令二被告赔偿原告房屋外立面墙砖进行更换和修复费用104000元；原告至今未依法向本院交纳相应案件受理费。庭审中，原告表示原告主张房屋价值减值损失50万元暂时没有证据提交，但是在与二被告私下交流中，二被告无法承诺解决问题，根据产品质量法，应该由被告申请鉴定。二被告表示根据房屋价值损失，应该由原告申请鉴定。庭审中，原告表示原告主张房屋外立面墙砖修复费用104000元暂时没有证据，但是根据原告咨询相关单位的意见，大概需要104000元，具体应该由被告申请鉴定。二被告不认可，二被告认为不需要鉴定，因为外立面属于公共部分，过了质保期，建议动用维修基金。二被告认为只要墙面不完全铲掉，二被告都可以进行相关修缮。二被告庭后3日内向法院提交恢复修缮大概预算价格。另查明，2017年9月25日，雅居乐物业管理服务有限公司郑州分公司名称变更为雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯，按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》以及《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法真实有效，双方均应按照合同约定和法律规定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》约定，被告雅居乐房地产公司应当在2014年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付吴倩怡使用。吴倩怡的房屋在2019年8月1日、2019年8月10日发生两次泡水现象，可见被告雅居乐房地产公司把房屋交付吴倩怡使用时，小区的排水系统是不完善的，存在较大问题。故本院认为被告雅居乐房地产公司在合同履行过程中存在违约行为，交付的房屋不符合合同约定，小区的雨污水排水设施不完善，致使原告房屋泡水财产遭受损失，应承担赔偿责任。被告雅居乐雅生活公司作为原告小区的物业管理公司，根据物业合同，被告雅居乐雅生活公司的管理义务包括对小区排水系统的日常维护、管理，保持排水系统的正常使用，被告雅居乐雅生活公司没有尽到合同约定的业务，存在违约行为，致使原告财产遭受损失，应承担赔偿责任。故原告吴倩怡要求二被告共同赔偿原告房屋泡水造成的房屋装修部分维修工程及室内物品泡水损失141597元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。二被告辩称原告在返水事故中存在明显过错，但未提供充分证据加以证明，本院不予支持。原告要求二被告承担装修期间误工损失20000元以及要求被告雅居乐雅生活公司全部免除雨污水修复之前对原告应当收取的全部的物业管理费的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。原告要求二被告承担租房损失20000元，但未提供相应证据加以证明，本院不予支持。关于原告申请变更第二项和第三项诉讼请求的主张，原告至今未依法向本院交纳相应案件受理费，二被告均不予认可，且原、被告均表示应该由对方对相应损失申请鉴定。故原告的该主张本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司、郑州雅居乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴倩怡财产损失141597元；二、驳回原告吴倩怡的其他诉讼请求。案件受理费5146元（由原告吴倩怡预交纳），减半收取2573元，由原告吴倩怡负担1100元，被告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司、郑州雅居乐房地产开发有限公司负担1473元。鉴定费22600元（其中，12600元由原告吴倩怡预交纳，10000元由被告郑州雅居乐房地产开发有限公司预交纳），由被告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司、郑州雅居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王宏亮二〇二〇年三月三十一日书记员  葛 星