广东省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤执复935号复议申请人（被执行人）：高雁，女，1971年9月25日出生，汉族，住广州市越秀区。申请执行人：广发银行股份有限公司广州番禺支行。住所地：广州市番禺区市桥街大北路83号1-4层。负责人：何洁敏，该行行长。委托诉讼代理人：麦施慧，广东广悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳婷，广发银行股份有限公司广州分行职员。被执行人：广东中钰科技股份有限公司。住所地：广州市番禺区石壁街兴宏一街3号。法定代表人：吴明玉。被执行人：吴明玉，男，1966年10月9日出生，汉族，住广州市越秀区。复议申请人高雁不服广东省广州市中级人民法院（以下简称广州中院）(2019)粤01执异796号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。申请执行人广发银行股份有限公司广州番禺支行依据（2018）粤01民初229号民事判决申请执行被执行人广东中钰科技股份有限公司、吴明玉、高雁金融借款合同纠纷一案，广州中院以（2018）粤01执5088号立案执行。执行过程中，广州中院拟对被执行人高雁名下已拍卖成交的位于广州市越秀区淘金路36-38号11楼A房、E房、F房的三套房产办理过户手续。高雁对此不服提出异议，请求法院中止执行（2018）粤01执5088号执行裁定书，撤销对其名下广州市越秀区淘金路36-38号11楼A房、E房、F房（下称涉案房产）的拍卖流程并中止相关过户流程。高雁提出异议，请求：法院中止执行（2018）粤01执5088号执行裁定书，撤销对其名下广州市越秀区淘金路36-38号11楼A房、E房、F房的拍卖流程并中止相关过户流程。事实与理由:（一）涉案房产由阿里拍卖，采用大数据模型算法在询价时点2019年2月13日确定标的物参考财产价值。广州中院未经我方同意以明显低于市场价的不合理价格拍卖涉案房产，侵害了我方知情权和处分权，应立即停止过户。（二）网络拍卖公告有严重的说明瑕疵，可能导致竞买人出现理解偏差，影响房产价值变现，损害我方及竞买人利益，拍卖应予撤销。拍卖公告（第二次）记载“广州市越秀区淘金路36-38号11楼A房、E房、F房的租赁情况，其业主高雁与案外人来燕琳签订了《房屋租赁合同》，租期为2015年1月14日起至2024年1月13日止。”事实上，来燕琳与我方签订《租赁合同》后在租赁期内未以合法方式使用房产，出现经我方许可擅自破坏改造房屋、违法违规在涉案房产注册多家公司、冒用我方资料将涉案房产备案出租给第三人等违法行为，已构成严重违法，我方先后向其发出《整改通知书》和《租约解除通知书》要求解除租赁关系。因此，广州中院发布的拍卖公告导致竞买人产生严重误解，请法院撤销房产拍卖并中止后续过户流程。广州中院查明：广发银行股份有限公司广州番禺支行与广东中钰科技股份有限公司、吴明玉、高雁金融借款合同纠纷一案，广州中院于2018年9月20日作出（2018）粤01民初229号民事判决书，判决如下：一、广东中钰科技股份有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向广发银行股份有限公司广州番禺支行清偿借款本金126702582.62元以及利息217077.07元、罚息（截至2018年8月8日罚息共计6387073.02元；自2018年8月9日至贷款实际清偿之日止，以本金126702582.62元为基数计算罚息，其中本金100520582.62元按照年利率8.483%的标准计算，本金26200000元按照年利率8.156%的标准计算。）、复利（截至2018年8月8日复利共计9329.58元；自2018年8月9日至贷款实际清偿之日止，以217077.07元为基数按照年利率8.156%的标准计算）；二、广东中钰科技股份有限公司不履行上述第一项判决确定的义务时，广发银行股份有限公司广州番禺支行有权就拍卖、变卖广东中钰科技股份有限公司、吴明玉、高雁提供的抵押财产（详见附件二抵押财产清单）所得的价款优先受偿；三、广东中钰科技股份有限公司不能履行上述一项判决所确定的债务时，广发银行股份有限公司广州番禺支行对广东中钰科技股份有限公司提供质押的应收账款，有权按照《最高额应收账款质押合同》的约定享有优先受偿权；四、吴明玉对本判决第一项确定的广东中钰科技股份有限公司的债务承担连带清偿责任；吴明玉承责后，有权向广东中钰科技股份有限公司追偿；五、驳回广发银行股份有限公司广州番禺支行的其他诉讼请求。该民事判决已发生法律效力，广东中钰科技股份有限公司、吴明玉、高雁未履行上述法律文书确定的义务，依广发银行股份有限公司广州番禺支行的申请，广州中院以（2018）粤01执5088号立案执行。2019年1月31日，京东大数据评估平台出具《询价建议书》，确定广州市越秀区淘金路36-38号10A，F房总价为8094950元，36-38号11楼A房总价为4494115元、E房总价为5686000元、F房总价为3762593元。2019年2月14日阿里拍卖出具（2019）询02第0003号《阿里拍卖网络询价报告》，确定广州市越秀区淘金路36-38号10A，F房总价为8377847元，36-38号11楼A房总价为4501342元、E房总价为5754139元、F房总价为4155905元。因吴明玉、高雁对上述询价结果提出异议，京东大数据评估平台于2019年3月7日出具《关于对询价建议书询价结果异议意见的复函》，认为《询价建议书》作出的询价评估结果合理、科学、可信，符合当前市场的实际价格。广东同伦拍拍科技有限公司、淘宝（中国）软件有限公司于2019年3月5日出具《关于（2019）询02第0003号询价报告的回复说明》，认为（2019）询02第0003号报告价格是合理的，决定以（2019）询02第0003号为最终结果。2019年4月19日，广州中院作出（2018）粤01执5088号执行裁定：拍卖被执行人高雁名下位于广州市越秀区淘金路36-38号10A，F房（权证号码：15××52）、36-38号11楼A房（权证号码：15××57）、E房（权证号码：15××68）、F房（权证号码：15××71）的4套房产。2019年4月19日，本院作出第一次拍卖公告，拍卖广州市越秀区淘金路36-38号10A，F房（起拍价5765479元）以及11楼A房（起拍价3148410元）、E房（起拍价4004049元）、F房（2771475元）。2019年6月15日案外人张纬以5765479元竞得广州市越秀区淘金路36-38号10A，F房。广州中院于2019年7月4日作出（2018）粤01执5088号执行裁定书，裁定广州市越秀区淘金路36-38号10A，F房的所有权及相应的权利归张纬所有。2019年6月24日，广州中院作出第二次拍卖公告，对广州市越秀区淘金路36-38号11楼A房（起拍价2518728元）、E房（起拍价3203240元）、F房（起拍价2217180元）进行再次拍卖。2019年7月19日，广州市越秀区淘金路36-38号11楼A房以3702470元成交，E房以4116152元成交，F房以3370020元成交。上述房产拍卖成交后，在该院拟对广州市越秀区淘金路36-38号11楼A房、E房、F房进行过户期间，高雁向该院提出执行异议。另查明，两次拍卖公告中均写明如下内容，“关于广州市越秀区淘金路36-38号11楼A房、E房、F房的租赁情况，其业主高雁与案外人来燕琳签订了《房屋租赁合同》，租期为2015年1月14日起至2024年1月13日止。”再查明，（2018）粤01执5088号案件中来燕琳于2019年2月13日提交《关于租赁事项书面说明》，表示涉案房产尚处有效租赁合同期间，权属变更不应影响租赁合同的继续履行，请求法院在处理涉案房产时，根据有关法律规定保障其实际租赁使用以及承租人的有关合法权益。广州中院认为，本案争议焦点如下，一、涉案房产的网络评估价格是否需要经高雁同意，才可用于拍卖；二、涉案房产的网络拍卖公告是否存在瑕疵，如有瑕疵，能否据此撤销拍卖。关于争议焦点一。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定，“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”第二十三条规定，“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”高雁主张评估价格需经其同意才可用于拍卖，其该项主张明显缺乏法律依据，对其该项主张，该院不予支持。另外，高雁该项主张的本质是认为评估价值过低，实际是对于评估结果所提异议。依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》的上述相关规定，异议人对评估结果提出异议的同时，需要同时涉及《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条第一款第三、四项情形的，才属于执行异议案件审查范围。而本案中，高雁并未提出存在评估机构或者评估人员不具备相应评估资质或者评估程序严重违法的情形的异议。因此，高雁在本案中仅针对评估结果所提异议并不属于执行异议案件审理范围，对其该项异议请求，本院依法不作处理。另外，从程序上而言，对于高雁关于评估价格的异议，相关评估机构已经作出答复；从实体而言，评估报告所确定的价格仅仅是涉案房产的参考价格而非实际价格，最终仍然通过市场竞价确定涉案房产的真正价值，因此，不论从程序还是实体上，评估结果均没有影响高雁的实体权利。关于争议焦点二。涉案房产已租赁给案外人来燕琳，高雁对此确认，只是认为来燕琳存在违约情形，其已向来燕琳发出《整改通知书》和《租赁解除通知书》，要求解除租赁关系。而来燕琳提交《关于租赁事项书面说明》，主张其与高雁就涉案房产存在租赁关系，要求法院在处理涉案房产时保障其作为承租人的合法权益。高雁虽然主张解除涉案房产租赁关系，但其未与来燕琳达成一致意见，双方未协商解除租赁关系，也未通过法律途径行使相关权利，至今未有生效法律文书确定该租赁关系已经解除，因此租赁关系仍然存续。因此，该院两次拍卖公告均写明涉案房产已出租给案外人来燕琳，并无不当。高雁称拍卖公告存在瑕疵，并据此请求撤销拍卖的主张，缺乏事实和法律依据，予以驳回。综上所述，高雁要求法院中止执行（2018）粤01执5088号执行裁定书，撤销对其名下涉案房产的拍卖流程并中止相关过户流程，缺乏事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，广州中院于2019年10月17日作出（2019）粤01执异796号执行裁定：驳回异议人高雁的异议请求。高雁对广州中院上述异议裁定不服，向本院申请复议，请求：撤销（2019）粤01执异796号执行裁定，中止执行（2018）粤01执5088号执行裁定书，撤销对其名下涉案房产的拍卖流程并中止相关过户流程。事实与理由：1.广州中院采用网络评估的方式确认案涉房产价格，未征询我方意见，程序违法。我方已就评估报告提出书面异议，但广州中院不予理会，强行推动拍卖程序。2.涉案房产的承租人未合法使用房产，我方已向其发出整改通知和解除租约通知，要求解除租赁关系。广州中院的网络拍卖公告告知竞买人涉案房产存在租赁关系，拍卖程序程序违法，存在事实错误，应予撤销。本院对广州中院查明的事实予以确认。本院认为：本案争议的焦点问题是，广州中院对被执行人高雁名下的涉案房产予以拍卖，及拍卖成交确认后办理过户手续的执行行为是否合法有据。本案被执行人高雁未履行生效的民事判决确定的义务，广州中院依法对高雁名下的涉案房产予以拍卖，有执行依据。广州中院采取网络司法拍卖，由阿里拍卖出具《阿里拍卖网络询价报告》确定涉案房产拍卖价，高雁对询价结果提出异议，京东大数据评估平台出具书面复函称询价评估结果合理、科学、可信、符合当前市场的实际价格。广东同伦拍拍科技有限公司、淘宝（中国）软件有限公司也出具书面说明，认为询价报告合理，决定以此为最终结果。广州中院现已将涉案房产拍卖且已确认成交，因高雁所提房产拍卖评估价未经其同意不得使用的复议理由，不属于撤销拍卖的法定情形，故广州中院异议裁定驳回高雁的异议请求，并无不当，本院予以维持。另，高雁复议还称涉案房产因承租人未合法使用，其已通知承租人解除租赁关系。经查，高雁名下的涉案房产已出租给案外人来燕琳，双方签订了租赁合同，且案外人来燕琳要求执行法院保护合法租赁权，因此，未有生效法律文书证明涉案租赁关系已解除的情况下，广州中院在拍卖公告中写明涉案房产已出租给案外人来燕琳并向竞买人披露拍卖标的物现状的作法，有事实依据。高雁称广州中院拍卖公告中告知竞买人房产存在租赁关系属信息披露错误，并要求中止过户流程的复议请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，广州中院（2019）粤01执异796号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；高雁的复议申请理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款（一）项的规定，裁定如下：驳回高雁的复议申请，维持广东省广州市中级人民法院（2019）粤01执异796号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  杨明哲审判员  李焱辉审判员  张 磊二○二○二○二○年三月二十三日书记员  陈佩珊