四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终118号 上诉人（原审被告）邹梅，女，1974年9月6日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托代理人彭成刚，男，1972年8月8日出生，汉族，住四川省成都市锦江区，系邹梅之夫。 被上诉人（原审原告）成都忠信物业管理有限公司。住所地：四川省成都市武侯区星狮路511号1栋4层27、28号。 法定代表人田永云，总经理。 委托代理人向世林，四川蜀西律师事务所律师。 上诉人邹梅因与被上诉人成都忠信物业管理有限公司（以下简称忠信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初7855号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，忠信物业公司系案涉小区的前期物业服务企业，自2014年起至今一直为案涉小区提供物业服务。前期物业服务费标准：小高层1.2元/平方米/月。邹梅系案涉小区的业主，该房屋属于小高层，建筑面积127.32平方米。截至原审庭审之日，邹梅尚欠2018年7月20日至2019年6月20日的电费1588.94元、2018年7月20日至2018年9月20日的水费142.41元、2018年1月至2018年12月的生活垃圾处置费96元及2017年4月1日至2019年6月30日期间的物业服务费未交纳。忠信物业公司于2018年8月1日向邹梅发出缴费通知单催交物业服务费及水电费等费用。忠信物业公司于2018年8月20日因邹梅欠费一事向原审法院提起诉讼，后于2018年11月20日申请撤诉。原审法院于2018年11月21日裁定准许忠信物业公司撤诉。2016年9月11日，忠信物业公司向康郡小区第一届业主委员会（以下简称康郡业委会）发出《关于康郡项目上调物业公共服务费用的请示》，请求把电梯小高层的物业费从1.2元/平方米/月，提高至1.55元/平方米/月等。2016年11月3日，康郡业委会向全体业主发出《关于物业费调价表决的通告》，内容为：2016年4月，忠信物业公司拟发起物业费涨价表决事宜。2016年7月1日，康郡业委会成立后，忠信物业公司多次与康郡业委会沟通表示多年以来物价水平不断上涨，目前的物业公共服务收费标准已无法满足物业正常服务需求，需要通过合理的调价才能满足物业服务正常运行。按照《成都市物业管理条例相关规定》，康郡业委会有义务把忠信物业公司的调价意愿向大家通报，请大家根据自己的意愿进行表决。2016年11月16日，康郡业委会向全体业主发出《关于调整小区物业费意见征集公告》，内容为：康郡业委会收到忠信物业公司《关于康郡项目上调物业公共服务费用的请示》后，按照三个文本之《业主大会议事规则》中第14条和18条的相关规定将召开业主大会，最终形成由全体业主决定是否接受物业费调整方案的决议。1.会议形式：书面征求意见（投票）；2.会议日期：2016年11月22日-12月15日；3.会议地点：康郡小区；4.表决事项：表决是否同意忠信物业公司提议的物业费调整方案；5.表决形式：专人送达、回收意见，康郡业委会委托忠信物业公司工作人员，在康郡小区民主监督小组、本小区居民代表及社区工作人员的监督下上门收集书面意见表，并统计汇总形成表决结果……。向业主发放的表决票上载明：表决议题为物业公共服务费标准调整；电梯房现执行价格1.2元/平方米/月，拟调整价格1.55元/平方米/月。备注部分第3条载明：本小区物业公共服务费从与业委会签订物业管理服务合同及补充协议生效之日起按调整后的标准收取。2016年12月15日，康郡业委会向全体业主发出《关于延迟调整物业服务费意见征询时间的公告》，内容为：截至2016年12月15日，总共收集意见表决票612票，还有594户业主没有行使表决权，决定将意见征询时间延迟到2016年12月30日。2017年1月3日，康郡业委会向全体业主发出《公示》，内容为：康郡小区2016年11月22日-12月30日以上门征求意见方式表决物业服务费调整事项，同意户数占比58.21%，同意面积占比为59.03%，公示时间为2017年1月3日至2017年1月15日，公示期结束后，最终的结果将作为临时业主大会表决决议。2017年2月15日，康郡业委会通过康郡微信公众号向业主告知：2016年11月22日召开的临时业主大会，以双过半通过了物业服务费调整事项，形成了业主大会决议，此决议将作为后续签订物业服务合同的重要条款之一。现在附上即将签约的物业服务合同初稿，广大征集业主意见，意见征求结束时间为2017年2月28日17时。该附件中所附的《康郡物业服务合同》中载明的物业服务企业为忠信物业公司。2017年3月31日，康郡业委会通过康郡微信公众号向业主告知：自2月16日公示《康郡小区物业服务合同初稿》以来，康郡业委会广泛征集业主意见，并与广大业主代表对合同具体条款开展集体讨论，康郡业委会与忠信物业公司进行多次磋商谈判，最后形成了《康郡小区物业服务合同》。2017年4月1日，康郡小区第一届业主委员会与忠信物业公司签订了《康郡物业服务合同》，约定：物业项目为康郡，合同履行期限为本合同签订之日起到2019年6月30日。小高层住宅为1.55元/平方米/月。业主物业服务费按季交纳，业主于每个缴费周期起始日起15日内交纳物业服务费。《康郡物业服务合同》签订后，在小区进行了公示。案涉小区部分业主向锦江区成龙路街道办事处请求撤销案涉小区业主委员会和忠信物业公司签订的《康郡物业服务合同》。锦江区成龙路街道办事处多次协调未果，2017年5月8日，发出《关于康郡小区业主委员会与忠信物业公司签订物业合同的公告》，载明：“建议通过司法途径依法维护业主自身的合法权益”。2018年7月19日，案涉小区部分业主向成都市锦江区人民法院提起诉讼，请求撤销《康郡物业服务合同》，成都市锦江区人民法院裁定驳回起诉。上诉后，我院于2019年4月18日维持了上述裁定。 原审判决另查明，邹梅提交的《成都市锦江区康郡小区管理规约》系康郡小区业主委员会筹备组编制，其第十一条第一款载明：各业主同意，物业服务企业或其他管理人的选聘依法采取招投标方式，并由业主大会授权其执行机构业主委员会或委托招标代理机构办理实施招标活动的相关事宜。 上述事实，有忠信物业公司提交的双方当事人身份信息材料、《康郡物业服务合同》、房屋信息查询记录、缴费通知单及快递单、投递情况截屏、（2018）川0104民初9530号民事裁定书、《关于康郡项目上调物业公共服务费用的请示》《关于物业费调价表决的通告》《关于调整小区物业费意见征集公告》《关于延迟调整物业服务费意见征询时间的公告》《公示》、照片、康郡微信公众号内容、（2018）川0104民初8246号民事裁定书、（2019）川01民终6766号民事裁定书，邹梅提交的表决票、《康郡物业服务合同》《关于康郡小区业主委员会与忠信物业公司签订物业合同的公告》《成都市锦江区康郡小区管理规约》等证据以及双方当事人的陈述在案佐证。 原审判决认为，案件的争议焦点在于，忠信物业公司与康郡业委会签订的《康郡物业服务合同》是否合法有效。忠信物业公司提交了一系列有关业主表决的证据，拟证明小区物业服务费上涨及由忠信物业公司继续作为小区物业管理公司这两个事项均经过了面积过半数的业主及占总人数过半数的业主同意，《康郡物业服务合同》合法有效。邹梅对物业服务费上涨一事表示认可，但认为小区业主的表决仅限于物业费上涨一事，并不代表已选聘忠信物业公司继续作为小区物业管理公司；未经业主大会选聘程序，未经招投标程序，康郡业委会擅自与忠信物业公司签订的《康郡物业服务合同》应属无效。对此，原审法院认为，康郡业委会向全体业主发出的《关于物业费调价表决的通告》和《关于调整小区物业费意见征集公告》中均载明了“物业费上涨系经忠信物业公司提议”“表决事项为表决是否同意忠信物业公司提议的物业费调整方案”等内容。因该通告和公告是向全体业主发出，应视为业主在表决票上投票时已经知晓自己投票表决的事项包含两方面：一是物业费上涨，二是由忠信物业公司继续作为小区物业管理公司。因此，应认定康郡小区面积过半数的业主及占总人数过半数的业主同意物业费上涨并且由忠信物业公司继续作为小区物业管理公司。因此，康郡业委会与忠信物业公司签订《康郡物业服务合同》符合《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十五条的规定。邹梅主张康郡小区选聘物业服务企业需经过招投标程序，未经招投标程序签订的《康郡物业服务合同》无效，并提交了《成都市锦江区康郡小区管理规约》为证。对此，原审法院认为，该管理规约系康郡小区业主委员会筹备组编制，属于小区业主内部自治文件，仅对小区内部组织及小区业主有约束力，对小区外部组织或个人并无约束力，即不能约束物业公司，亦不能以违反该管理规约为由认定合同无效。经查，《康郡物业服务合同》内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且不存在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的无效情形，因此，《康郡物业服务合同》合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，《康郡物业服务合同》对作为业主的邹梅具有约束力，因此，邹梅应当依照《康郡物业服务合同》之约定向忠信物业公司交纳物业费及相关费用。因案涉房屋建筑面积127.32平方米，按《康郡物业服务合同》约定的1.55元/平方米/月的标准计算，每月物业费为197.35元，2017年4月1日至2019年6月30日期间共计27个月的物业服务费为5328.45元。因邹梅认可其欠付的水费、电费、生活垃圾处置费等费用，对此原审法院予以确认。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决：一、邹梅于判决发生法律效力之日起十日内向忠信物业公司支付2017年4月1日至2019年6月30日期间的物业服务费5328.45元；二、邹梅于判决发生法律效力之日起十日内向忠信物业公司支付水费142.41元、电费1588.94元、生活垃圾处置费96元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由邹梅负担。 宣判后，邹梅不服原审判决，向本院提起上诉称，被上诉人忠信物业公司与康郡业委会签订的《康郡物业服务合同》系业委会未取得业主大会授权，私自签订的，对其不具有约束力，原审判决认定案件争议事实有误，对上诉人的证据审查不符合事实，故请求撤销原审判决并依法改判。 被上诉人忠信物业公司辩称原审判决认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，判决合法合理，请求法院驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，从本案查明事实看，康郡业委会向全体业主发出的《关于物业费调价表决的通告》和《关于调整小区物业费意见征集公告》中均载明了“物业费上涨系经忠信物业公司提议”、“表决事项为表决是否同意忠信物业公司提议的物业费调整方案”等内容，表决结果为同意户数和面积均过半数并进行了公示，可以认定康郡小区面积过半数的业主及占总人数过半数的业主同意忠信物业公司按调整后的物业收费标准为小区服务，后康郡业委会依据表决结果与忠信物业公司签订了案涉物业服务合同，符合法律、法规相关规定，该物业服务合同对案涉小区全体业主具有约束力。邹梅上诉称忠信物业公司与康郡业委会签订的《康郡物业服务合同》系业委会未取得业主大会授权私自签订，对其不具有约束力的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人邹梅的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人邹梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年三月十一日 书记员  陈 悦