陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终15278号 上诉人（原审被告）：陕西天竹置业有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：胡立军，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙士斌，男，1964年3月8日出生，汉族，该公司员工，住该公司。被上诉人（原审原告）：尹涛，男，1986年4月18日出生，汉族，西安浩易智达科技有限公司工程师，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：马春丽，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，陕西瑞森律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：何秀玲，女，1961年4月5日出生，汉族，三五零七军工厂退休职工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：马春丽，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，陕西瑞森律师事务所实习律师。上诉人陕西天竹置业有限公司因与被上诉人尹涛、何秀玲商品房销售合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初201号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年10月5日，出卖人天竹公司与买受人尹涛、何秀玲签订《房屋买卖合同》，约定双方就买卖房屋达成如下协议，买受人购买的房屋为水滴Uhome第1幢3单元8层30807号房屋，该房屋合同约定建筑面积82.29平方米，买受人认同所认购面积为参考建筑面积，最终网签买卖合同时的面积以西安市房屋管理局出具的预测报告为准，且同意在上述认购单价不变的基础上，依据预测面积重新核定总价（多退少补），在规定时间内待退补齐差后进行《商品房买卖合同》的签署。房屋单价为每平方米5384.14元。合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以产权登记面积为准，每平方米单价不变，房价款总金额按产权登记面积据实结算。差额部分房款，双方在办理房产权登记时结算支付。付款方式为银行按揭付款，应缴购房首付款143061元，买受人于2012年2月25日交纳首付款139519元，首付尾款将于签订正式商品房买卖合同之时，依据银行按揭要求补齐，方可办理银行按揭手续。其余303542元将于签订正式商品房买卖合同（网签）之时以银行按揭的形式支付给出卖人。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该房屋验收合格，并符合本协议约定的房屋交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过30日后，买受人有权解除协议。买受人要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议第二条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交首付款万分之一的违约金。尹涛、何秀玲于2012年2月25日向天竹公司交纳首付款139519元。本案项目于2017年8月31日取得预售许可证。2017年10月20日天竹公司向尹涛发出《告知函》载明，其公司已取得预售许可证，要求尹涛自通知之日起15日内携带协议书、交款收据及身份证原件与其公司签署《商品房买卖合同》并办理完相关购房手续。要求尹涛于2017年10月30日前办理相关购房手续，否则，将解除与尹涛、何秀玲签订的《水滴Uhome商品房认购协议书》，其公司退还尹涛已交首付款，不再销售协议约定的房屋给尹涛，并有权另行销售协议中约定的房屋。尹涛、何秀玲称其收到该告知函，称天竹公司要求其补交房屋差价款，但未出具实测面积报告，且认为天竹公司违约在先。尹涛、何秀玲诉至原审法院称，2012年其与天竹公司签订水滴Uhome房屋认购协议，合同约定：其购买天竹公司位于西安市XX路XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积为82.29㎡，该房屋单价为5384.14元/㎡，总房款443061元。依据协议约定于2012年2月25日交纳首付款139515元，2013年10月5日，其与天竹公司签订房屋买卖合同，合同约定天竹公司于2014年12月31日前交付房屋给其使用。但至今天竹公司未履行任何协议义务，导致其重大损失，故诉至法院，请求：1、要求继续履行合同，判令天竹公司交付房屋（房号为第1幢3单元8层30807号房）；2、判令天竹公司承担违约金18136.95元（自支付首付款之日暂计算至2018年7月23日，要求计算至实际交付房屋之日止）；3、本案诉讼费由天竹公司承担。天竹公司辩称，首先，其公司已于2017年10月20日向尹涛、何秀玲发出了告知函，要求尹涛、何秀玲在2017年10月30日前办理完购房手续，在此之前也曾多次打电话通知其二人前来其公司办理手续，但尹涛、何秀玲拒绝前来办理购房手续，直到2018年8月1日才提起诉讼，已过一年时间。根据合同法的规定，其公司与尹涛、何秀玲签订的《商品房买卖合同》已经解除。其次，其公司与尹涛、何秀玲签订的合同中约定的房屋面积82.29平方米，经备案后实测面积为103.15平方米，该房屋根据市XX委的环评要求加装了合同约定外的中央空调，但尹涛、何秀玲拒绝交纳增加面积的差价和加装中央空调的费用。最后，尹涛、何秀玲诉请要求被告交付房屋，但该建设项目正在施工过程中，由于政府治理雾霾的相关政策以及业主的不同要求，导致该项目施工迟滞，至今没有竣工验收，并非法院的一纸判决就能交付房屋，而是需要长时间的施工过程。故，请求法院依法驳回尹涛、何秀玲的诉讼请求。原审法院认为，尹涛、何秀玲与天竹公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规规定，应为合法有效。合同签订后，尹涛、何秀玲已按合同约定支付首付款，天竹公司未按合同约定日期即2014年12月31日前交付房屋，应属违约。现尹涛、何秀玲要求天竹公司按合同约定支付逾期交房违约金，符合合同约定，法院予以支持。违约金计算方式为以原告尹涛、何秀玲已交首付款139519元为基数，自2015年1月1日起按日万分之一计算至本判决确定的给付之日止。关于尹涛、何秀玲诉请要求天竹公司向其交付涉案房屋之诉讼请求，虽已过合同约定交房日期，但涉案房屋仍在施工，尚未进行竣工验收，并未达到交房条件，故对该项诉讼请求，本案暂不处理。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定,原审法院遂判决:本判决生效后三日内，被告陕西天竹置业有限公司支付原告尹涛、何秀玲逾期交房违约金，违约金以39519元为基数，按日万分之一自2015年1月1日起支付至本判决确定的给付之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7946元(原告尹涛、何秀玲已预交),由被告陕西天竹置业有限公司承担。宣判后，天竹公司不服，向本院提起上诉称，一、原审法院判决由其公司向尹涛、何秀玲支付违约金的起始时间无异议，但判决支付违约金的截止时间是错误的。天竹公司在该项目施工过程中由于诸多原因导致延期交房，但在取得预售证后，经由西安市房产测量事务所审核，涉案房屋面积增加了20余平方，多次通知尹涛、何秀玲到天竹公司处缴纳增加面积部分的购房款时，尹涛、何秀玲却拒绝缴纳该部分款项，导致网签合同无法签订，天竹公司无奈之下于2017年10月20日向尹涛、何秀玲通过邮寄送达了告知函，尹涛、何秀玲在收到告知函后仍就绝缴纳该部分款项，责任应当在尹涛、何秀玲，天竹公司已尽到了合同约定的义务，不应当再继续承担违约责任。因此，原审法院判决自2015年1月1日起支付至判决生效后三日内明显错误。二、尹涛、何秀玲在拒绝缴纳增加面积的购房款无法签订网签合同更不能交付房屋的情况下却起诉天竹公司向其交付房屋，明显是起诉错误，尹涛、何秀玲就应当承担起诉错误的法律责任，虽然原审法院未对交付房屋部分的请求未作处理，但却判决由天竹公司承担了全额的案件受理费7946元，明显错误。综上，请求：1、请求依法撤销西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初201号民事判决书，改判为天竹公司支付尹涛、何秀玲逾期交房违约金，违约金以139519元为基数，按日万分之一自2015年1月1日支付至2017年10月19日；2、本案一、二审诉讼费由尹涛、何秀玲承担。尹涛、何秀玲辩称，一、根据双方签订的合同之约定，房屋差价部分应在办理房屋产权登记时结算支付，一审判决违约金计算至判决确定的给付之日准确无误；二、天竹公司至今未按照合同约定向其交付房屋，占有其房屋首付款近八年时间，构成严重违约，给其造成巨大损失。三、一审判决诉讼费由天竹公司承担，认定事实清楚，适用法律正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，尹涛、何秀玲与天竹公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效，双方应依约享有权利、履行义务。合同签订时，涉案房屋尚处于建设过程中，根据交易习惯，商品房销售合同在签约时，合同所涉房屋面积一般为预估值，本案天竹公司、尹涛签订《商品房买卖合同》第三条亦明确约定，房屋面积差额部分房价双方在办理产权登记时支付。因此依双方合同约定，尹涛、何秀玲交付房屋差价款的条件并未成就，二人暂不予支付房屋差价款的行为符合双方合同约定，并非是减、免天竹公司逾期交房违约责任的抗辩理由。综上，原审判决正确，应予维持。天竹公司的上诉请求依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。陕西天竹置业有限公司负担预交的377元二审案件受理费由陕西天竹置业有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二○二○年三月十八日  书 记 员  范 致 远    1