湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初684号原告：邱凌，男，1991年9月18日出生，汉族，湖南省汝城县人，住湖南省郴州市。委托代理人：王青，系郴州市北湖区民众法律服务所法律工作者。被告：阳军生，男，1978年6月14日出生，汉族，湖南省衡南县人，住湖南省郴州市北湖区。委托代理人：刘远艳，女，1978年2月27日出生，汉族，湖南衡南县人，住湖南省郴州市北湖区，系被告阳军生之妻。原告邱凌与被告阳军生租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱凌及其委托代理人王青、被告阳军生及其委托代理人刘远艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱凌请求法院判令：一、解除原告与被告之间签订的《门面租赁合同》；被告向原告退还剩余门面租金7545.20元（2019年2月3日至2019年5月15日共计102天，27000元÷365天×102天＝7545.21元）。二、本案诉讼费由被告承担。被告阳军生答辩要点：原告诉状中陈述不属实。当时被告与原告有过口头约定，要原告不与郴州市市场服务中心签订门面腾退协议，但是原告违背约定，擅自签订了腾退协议。致使被告无法与郴州市市场服务中心签订2019年的租赁合同。如果原告没有租赁该门面，就无法享受6000元的腾退补偿金，而被告受的损失也很严重，却未享受到这种补偿。现在这种后果不是承租户造成的，是客观因素所致，客观因素方已经对原告作出了补偿。承租户也不是人人都要履行退返租金的义务。被告不同意返还原告租金。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：一、大概自从2002年开始，郴州市市场服务中心与被告阳军生就郴州市北湖市场一期夹楼97号门面（摊位）签订《门面（摊位）租赁合同》，即由被告阳军生承租上述门面。2017年年底，被告阳军生与郴州市市场服务中心就上述门面续签了（门面（摊位）租赁合同），租赁期限从2018年1月1日至2018年12月31日。尔后，被告阳军生将上述门面转租给原告邱凌，且双方签订了《门面租赁合同》，该合同约定的主要内容：租金为27000元，原告负责水卫费、物业管理费及保险费共计600元，租赁期为2017年5月16日至2018年5月15日……。庭审中原、被告双方经确认，双方签订的上述《门面租赁合同》有笔误，原、被告双方约定的实际租赁期限是2018年5月16日至2019年5月15日。尔后，原告按合同约定分别于2018年3月25日、2018年5月16日、2018年5月17日通过微信转账10000元、15000元、2620元，三次共计支付27620元，其中20000元是租金，620元是其他费用。上述款额中由被告阳军生向原告出具《收据》一张，该收据落款时间为2017年3月25日。庭审中，原、被告双方确认被告阳军生出具上述《收据》的落款时间有误，实际出具《收据》的时间为2018年3月25日。二、原告邱凌于2018年12月26日左右与郴州市市场服务中心签订了《门面搬迁腾退协议书》，实际腾退的时间为2019年2月3日。原告邱凌从郴州市市场服务中心补偿其门面腾退金6000元。此后，被告阳军生于2019年1月5日左右与郴州市市场服务中心解除了上述《门面（摊位）租赁合同》，且郴州市市场服务中心补偿被告阳军生清退金2000余元。三、2018年12月28日，根据郴州市北湖区人民政府的要求和郴州市市场服务中心的通知，郴州市北湖市场一期门面将于2018年12月31日启动关停，至2019年2月3日全面关停。为此，郴州市市场服务中心与被告阳军生的上述租赁合同约定的租赁期限即2018年12月31日届满后，遂未与被告阳军生续签《门面（摊位）租赁合同》。四、郴州市市场服务中心张贴腾退门面的通知后，被告阳军生曾要求原告邱凌不去与郴州市市场服务中心签订《门面搬迁腾退协议书》，但原告并未同意，双方对此产生意见。判决的理由与结果本院认为，本案属租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告阳军生与郴州市市场服务中心于2017年年底就上述门面签订了《门面（摊位）租赁合同》，租赁期限为一年，即从2018年1月1日起至2018年12月31日止，尔后被告阳军生将该门面转租给原告邱凌，且双方签订了《门面租用协议》，租赁期限为一年，即从2018年5月16日起至2019年5月15日止，由此可见被告阳军生与原告邱凌约定的租赁期限超过了被告阳军生与郴州市市场服务中心约定的租赁期限。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限越过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。”《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，在郴州市市场服务中心与被告阳军生并无其他约定的情况下，对于被告阳军生与原告邱凌约定的超过原租赁期限部分应属无效。因郴州市北湖市场一期存在重大消防隐患和安全风险，故郴州市北湖区人民政府决定对该市场实施统一关停措施。由此可见，即使原告邱凌未与郴州市市场服务中心签订《门面搬迁腾退协议书》，郴州市市场服务中心也不会与被告阳军生续签2018年12月31日后的《门面（摊位）租赁合同》。因此，原告邱凌按照政府的要求和通知与郴州市市场服务中心签订《门面搬迁腾退协议书》，并无过错。即使郴州市市场服务中心对原告邱凌补偿了原告邱凌腾退金6000元，也不能因此而免除被告阳军生应当承担返还原告剩余租金的义务。如果被告阳军生认为自己在与郴州市市场服务中心签订上述《门面（摊位）租赁合同》过程中及原告邱凌在腾退门面过程中受到严重的损失，可另行主张权利。为此，原告邱凌要求被告阳军生返还2019年2月3日起至2019年5月15日期间未租赁但已支付租金的诉讼请求，于法有理，本院予以支持。另因原、被告约定的租赁期届满，双方签订的《门面租赁协议》已经自行终止，原告不需要再行使合同解除权，故对原告诉请的解除与被告之间签订的《门面租用协议》的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告阳军生于本判决书发生法律效力十日内生返还原告邱凌门面剩余租金7471元（计算方式:租金27000元/年÷365天×101天=7471元）；二、驳回原告邱凌的其他诉讼请求。如果被告阳军生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告阳军生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  黄洁萍二〇二〇年三月二十六日书记员  刘晓芬附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法行使掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。