湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初678号原告：湖南鑫城房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放西路35号。法定代表人：陈鹏。委托诉讼代理人：黄亮，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雨瞳，湖南金州律师事务所实习律师。被告：长沙时光猎人酒店有限公司，住所地长沙市天心区解放西路450号汀兰雅苑裙楼第三层、第四层楼。法定代表人：邓鹰。委托诉讼代理人：易湘，湖南光韵律师事务所律师。原告湖南鑫城房地产开发有限公司（以下简称鑫城房地产公司）与被告长沙时光猎人酒店有限公司(以下简称时光猎人酒店)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫城房地产公司的委托诉讼代理人黄亮、被告时光猎人酒店的委托诉讼代理人易湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫城房地产公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，判令被告自《房屋租赁合同》解除之日起腾退房屋并按房屋现状将房屋退还原告；二、判令被告支付欠付租金人民币1008000元（2019年9月15日至2020年3月24日，两季度租金），并按照每季度租金504000元的标准向原告支付合同解除之前的后续欠付租金；三、判令被告支付滞纳金72072元（自2019年9月15日暂计算至2020年1月10日，后续滞纳金每日按欠缴租金的1‰标准支付完毕全部欠付款项之日止），并没收被告已支付的保证金336000元；四、判令被告自合同解除之日起按每季度租金504000元的标准支付房屋占有使用费，直至被告腾退房屋之日止；五、判令被告承担本案诉讼费、保全费等全部费用。被告时光猎人酒店辩称，一、原被告签订《房屋租赁合同》时明确约定，被告租赁涉案房屋目的是用于酒店经营，合同期内，原告需确保被告的正常使用要求。对于酒店经营，最重要的就是干净、整洁以及舒适的环境和友好的服务态度，但在合同期内，原告履行合同义务不符合合同约定。其一，原告于2018年5月将中间的第二层租出，新租户做了部分拆除后，于2018年9月停工，之后一直未复工也未清除建筑垃圾，整栋楼外墙裸露，像是烂尾楼，导致被告经营的酒店日常人流量大量减少，网上的评价也是直线下降，严重的影响酒店的经营和正常运转。被告多次与原告协商，希望原告用第二层租户的押金进行修缮，以确保被告的日常经营，但原告一直未进行补救措施，直至2020年2月才对第二层进行了简单的修缮；其二，租赁物所在地的2台电梯自2018年9月开始出现故障，被告多次向原告反应，但原告一直以各种理由搪塞，直至2019年9月底才予以更换。综上，原告履行义务不符合合同约定在先，且长时间未采取补救措施，致使被告遭受巨大损失，被告沟通未果不得已行使抗辩权，不存在违约。原告应对租赁期间的房租进行适当减免。二、被告不存在违约情形，故不需要支付滞纳金；三、湖南高院2月27日发布《关于涉新型冠状病毒感染××疫情案件法律适用若干问题的解答》中提到，如疫情对承租人营业收入产生重大损失的，可依据公平原则酌情调整租金。故请法院根据公平原则对2020年1月23日以后疫情期间的租金进行减免；四、被告希望继续履行《房屋租赁合同》；五、原告既要求支付滞纳金，又要求没收保证金，违约责任过重，被告不同意没收保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于长沙市天心区，房屋所有权人为原告鑫城房地产公司。2017年9月，原告与案外人邓鹰签订房屋租赁合同，将涉案房屋交给邓鹰使用，邓鹰则向原告支付了保证金336000元。2017年10月22日，邓鹰称已注册公司长沙时光猎人酒店有限公司，故申请变更合同主体。2018年4月24日，原告（作为甲方、出租房）与被告（作为乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：租赁房屋地址为解放西路450号汀兰雅苑裙楼第三层、第四层，建筑面积为2360.72平方米；乙方承租该房屋作为商业使用（经营项目：酒店、品牌：早安旅居）；租期共计120个月，自2017年9月25日至2027年9月24日止。其中2017年9月25日起至2018年2月24日止，共计5个月为免租期，房租从2018年2月25日起计算；租金按标准递增，其中2018年2月25日至2020年9月24日的租金为每月168000元；乙方应于2017年8月29日前向甲方支付定金人民币100000元，该定金后续可转为乙方应缴租金；乙方应当按照“先交纳房租租金后使用房屋”的原则，在每3个月租赁期届满前10日，向甲方缴纳下3个月租赁期租金，每逾期一日，乙方应按照所欠缴租金总额的1‰向甲方缴纳违约金；为确保乙方全面履行本合同，乙方于2017年9月15日前向甲方缴纳人民币336000元作为租赁保证金。乙方有本合同约定的违约行为时，甲方可没收该租赁保证金。同时，租赁保证金可用于甲方对乙方延迟支付房屋租金、物业管理费或其他费用的扣款。本租赁合同期满，如乙方无违约行为，甲方在乙方交清所有应交费用，并完好交还房屋后，30个工作日内将所有租赁保证金不计利息退还乙方；合同期内，按谁使用、谁维修的原则，除房屋主体结构及有关公共设施、设备外，该房屋及其附属设施（含水、电管线等）包括应毗邻房屋影响造成的维修、维护由乙方自行负责，相关费用由乙方承担；乙方累计拖欠租金及其他费用超过30天的，甲方有权单方面解除合同，租赁保证金不予退还，同时，甲方有权要求乙方赔偿因违约造成的损失，甲方有权留置乙方所有的财物，其价值不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿；乙方撤出租赁场地时，不得破坏房屋内已形成附合的设施设备，因乙方责任造成不良后果的，甲方有权追究其责任并要求赔偿，该损失甲方可直接从租赁保证金中扣除，不足部分由乙方另行赔偿。合同提前解除或期满终止，乙方应于合同解除之日起7日内或期满之日前，将承租的房屋内属及其所有的货物、柜台及未形成附合的设施设备全部撤出，如不及时撤出，甲方有权全权处置，所产生的费用和损失概由乙方负责。合同同时对房屋装修、房屋转租等进行了约定。合同签订后，被告仅支付了2019年9月25日前的租金，未依约在2019年9月15日前预付2019年9月25日至2019年12月24日的租金。原告于2019年10月17日通过湖南金州律师事务所向被告送达《律师函》（湘金律函字（2019）3791号），要求被告及时交纳拖欠的租金。同日，被告向原告出具《公函》，提出“2018年5月至今一年多来，汀兰雅苑2楼原克亚西饭店停业，新租赁户进场，拆除了招牌及窗户，且没有修护。破坏了建筑外立面，导致外观破败不堪，被人认为是烂尾楼，不愿进来，使被告的客源减少，并且严重影响被告的商业形象和经营环境。且2楼长期空置，无人看守，致使经常有野猫野狗筑窝，影响卫生环境。闲杂人等进入，造成安全隐患。期间，被告多次和2楼租户沟通，希望能修护好外观，也向贵单位反应过，都没有解决。甚至自费做了2次喷绘遮盖，但均被破坏。根据原被告签订的租赁合同第十六条约定，原告负责房屋主体结构及有关设施、设备的日常维修、维护，确保房屋满足正常使用需要。故被告要求原告尽快维修好2楼建筑外观，完善租户的经营环境，而在此之前，被告停止交房租。”2019年12月20日，原告再次通过湖南金州律师事务所向被告发送《律师函》（金律函（2019）5187号），通知被告支付2019年9月15日至2019年12月24日的租金504000元以及下季度的租金504000元，并支付滞纳金。但直至诉讼，被告依然未支付2019年9月25日后的租金，遂酿成纠纷。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告鑫城房地产公司与被告时光猎人酒店签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效,双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已向被告交付房屋，被告应依约支付租金。现被告逾期支付租金达30日以上，已满足原告行使约定解除权的条件，原告要求解除合同，符合合同约定，本院予以支持，该合同于本案起诉状送达被告之日即2020年1月21日解除。合同解除后，被告应向原告返还房屋，支付欠缴的租金及其他费用，并承担违约责任。关于房屋的返还，《房屋租赁合同》约定，被告撤场时，不得破坏房屋内已形成附合的设施设备，被告应按此标准返还房屋。关于欠付的租金，被告仅向原告支付了2019年9月25日前的房屋租金，原告要求被告按照合同约定标准即504000元/季度的租金标准支付租金，符合双方约定，本院予以支持，故被告应向原告支付自2019年9月25日起至2020年1月21日止的房屋租金655200元（504000+504000÷3÷30×27）。被告辩称因租赁物二楼装修及电梯故障，影响被告正常经营，原告交付的租赁物不符合合同约定，故房屋租金应予以减少。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告主张原告交付的房屋不符合合同约定，但被告未向本院举证证明房屋存在的问题及时间，亦未向本院举证证明被告因此受到的损失，应承担举证不能的法律后果，故本院对该答辩意见不予采纳。关于房屋占用费,2020年1月21日合同解除后，被告继续占用房屋，应支付房屋占用费。原告要求被告按照租金标准支付占用费，被告则辩称因疫情原因，被告自2020年1月23日至2020年3月2日停止营业，请求法院对租金予以调整。本院认为，因新型冠状病毒感染××疫情，湖南省于2020年1月23日晚启动重大突发公共卫生事件一级响应，对酒店、餐馆等商铺营业进行限制，这是众所周知的事实。被告因疫情原因无法实际开展经营活动，产生重大营业损失，属于不可抗力，本院根据公平原则并参考湖南省高级人民法院《关于涉新型冠状病毒感染××疫情案件法律适用若干问题的解答》对房屋租金予以调整，酌情减免被告一个月的房屋占用费,故被告还应按504000元／季度的标准，向原告支付自2020年2月21日起至实际搬离之日止的房屋占用费，超出部分，本院不予支持。关于滞纳金及保证金，被告逾期交纳租金，已构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告依据《房屋租赁合同》支付滞纳金72072元，并自2020年1月11日起，每日按欠缴租金1‰的标准支付滞纳金至全部欠付款项支付完毕之日止，同时，原告要求没收依据《房屋租赁合同》收取的保证金336000元。被告则辩称该违约责任太重。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院考虑到被告延期付款会给原告造成利息损失及免租期损失、房屋重新出租的空置期、接洽新承租人也确需支出费用等因素，酌情确定被告向原告支付2个月的租金合计336000元作为违约金，对原告超出的部分诉讼请求，本院不予支持。因被告已向原告交纳336000元保证金，为减少当事人诉累，本院将被告应付的违约金在被告已交纳的保证金中予以抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第二项之规定，判决如下：一、解除原告湖南鑫城房地产开发有限公司与被告长沙时光猎人酒店有限公司于2018年4月24日签订的《房屋租赁合同》；二、被告长沙时光猎人酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告湖南鑫城房地产开发有限公司返还位于长沙市天心区的房屋；三、被告长沙时光猎人酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南鑫城房地产开发有限公司支付自2019年9月25日起至2020年1月21日止的房屋租金655200元，此后的房屋占用费按每季度504000元的标准自2020年2月21日起支付至实际返还房屋之日止；四、驳回原告湖南鑫城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费47360元，减半收取计23680元，财产保全费5000元，合计28680元，由被告长沙时光猎人酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  马铁夫二〇二〇年三月二十三日法官助理刘希雅代理书记员  王 钰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。