辽宁省凌源市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1382民初57号原告（反诉被告）：凌源清真寺管理委员会，住所地凌源市东街。负责人：刘占生，男，1951年7月7日出生，回族，管委会主任，住凌源市。委托诉讼代理人：汤品儒，凌源市北街法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：凌源市古寺风味餐馆，住所地凌源市盛世华城西区3号楼1单元1号。负责人：韩卫华，男，1955年2月4日出生，回族，个体，住凌源市。委托诉讼代理人：齐久峰，辽宁晟昌律师事务所律师。原告（反诉被告）凌源清真寺管理委员会与被告（反诉原告）凌源市古寺风味餐馆房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）凌源清真寺管理委员会负责人刘占生及其委托诉讼代理人汤品儒，被告（反诉原告）凌源市古寺风味餐馆负责人韩卫华及其委托诉讼代理人齐久峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）凌源清真寺管理委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付我管委会房屋使用费76,100元（含原欠房租4,000元）；2、判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告凌源市古寺风味餐馆经营者系韩卫华。自2016年7月31日租赁我管委会房屋合同届满后，既不续签租赁合同，也未续交房屋租金，却占有和使用原租用的房屋至2018年10月27日，时间长达两年两个月零26天，已构成侵权。以同期同等租户的租金标准计算，被告应给付我管委会2016年8月1日至2017年7月31日年租金35,000元，2017年8月1日至2018年7月31日租金30,000元，2018年8月1日至10月27日占用两个月零26天的使用费7,100元，再加上被告所欠我管委会的房屋租金4,000元，以上合计76,100元。被告虽于2018年10月27日对占用房屋进行腾空，但未交占用房屋使用费。被告（反诉原告）凌源市古寺风味餐馆辩称：原告于2018年9月5日、10月23日、2019年1月2日向法院提起三次诉讼。2018年9月5日在诉状中诉称年租金10,000元，时间是2014年7月31日起至2015年7月31日止，合计请求租赁费是25,000元。2018年10月23日请求事项系排除妨碍并支付房屋使用费69,000元。2019年1月2日起诉房屋使用费77,100元。为此，从原告的三个诉状内容看，原告所陈述的事实是前后矛盾的，应该以哪个为准。我餐馆于2018年8月29日就将房屋交给了原告，原告诉称侵占房屋到2018年10月27日没有根据。我餐馆有证据证明不欠原告房屋租金。根据房屋的情况以及2016年7月31日所签订的合同，房屋租金为10,000元，原告要求我餐馆承担年租金35,000元及年租金30,000元没有事实根据。凌源市古寺风味餐馆向本院提出反诉请求：1、依法补偿我餐馆所承建的20㎡房屋（按约定依法评估作价，以评估为准），折抵租赁费用后，多余补偿我餐馆；2、判令反诉被告承担反诉费用。事实和理由：2003年4月，经原告的原主任张某同意，我餐馆在原租赁房屋两栋黑瓦房和红瓦房之间的宽3米6空地建设了20㎡左右平房，当时约定我餐馆建设的平房今后被政府征收或征占给予我餐馆补偿。至今，反诉被告将房屋拆迁经政府同意改建其他设施，但反诉被告并未补偿。按约定应折抵房屋租金后余额支付给我餐馆。凌源清真寺管理委员会答辩反诉称：反诉原告诉请与本案诉请不是同一法律关系。我管委会所主张的是房屋租赁合同届满后因反诉原告强占房屋侵权行为的赔偿，而反诉原告所主张的是在合同期内非法扩建请求补偿，二者不是同一法律关系。反诉原告应另行主张权利。反诉原告在租赁期间在所租赁的前后房屋之间搭建棚屋，未经出租方允许，既未取得用益物权，也没有建设审批手续，更未取得产权，属于临时建筑。合同期满后只能自行拆除，无权请求补偿。反诉原告的反诉请求无事实及法律依据，应依法予以驳回。原告（反诉被告）为支持本诉的诉请向本院提交了下列证据：朝阳营州司法鉴定所出具的文检痕迹司法鉴定[2019]第45号司法鉴定意见书、欠据一张、收据两张、凌源清真寺房屋租赁合同、照片两张、2009年7月18日原告（反诉被告）与被告（反诉原告）所签订的《房屋租赁书》、凌源市房屋权属登记审批书、证人杨某证言、证人于某证言。被告（反诉原告）为支持本诉中其所提出的抗辩理由提交了下列证据：三份民事诉状、2003年5月1日、2008年7月31日、2009年7月18日、2015年9月14日的租赁协议、收据三张、宗教活动场所登记证、住所经营使用证书、2018年辽1382民初4022号卷宗庭审笔录第十二页。被告（反诉原告）为支持反诉的诉请向本院提交了下列证据：照片复印件22张、公证书一份。原告（反诉被告）针对反诉未向本院提交证据，视为其放弃举证的权利。本院为查明案情事实，依法到现场所作的现场勘验笔录及所拍摄的现场照片复印件两张。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年5月1日，被告与原告就租赁原告的一间房签订《房屋租赁书》，该租赁书约定：租金为1,000元，租赁时间为一年，即从2003年7月30日至2004年7月30日，双方还约定了其他相应条款。2008年7月31日，原告与被告就原告所有的间签订《房屋租赁书》，租金为5,000元，租赁时间为1年，即从2008年7月31日至2009年7月31日。2009年7月18日，原告与被告就原告所有的建昌街门市4间签订了《房屋租赁书》，租金为5,000元，租赁时间为5年，即从2009年7月31日至2014年7月31日。2015年9月14日，原告（甲方）与被告（乙方）就原告所有的建昌街门市4间又签订了《凌源清真寺房屋租赁合同》，该合同约定：一、年租赁壹万元整（￥10,000元），在双方签订合同时乙方一次性全额交给甲方；二、租赁时间为壹年，即从2015年7月31日起至2016年7月31日止；三、租赁期间内乙方所使用的水电费及一切税费全部由乙方按收税费单位规定交纳，不交纳或违规使用水电所发生的一切后果自负，室内水电设备由乙方保养维护，不得随意改动；四、租赁期间内乙方不得擅自改装房屋主体结构，如需要屋内外装修，经甲方同意后，方可进行，一切费用乙方自负，租赁到期后，乙方不再租赁，室内外装修完好无损无偿地交给甲方；五、租赁期间内，乙方不得随意将房屋转租他人，一旦转租他人，甲方终止租赁合同，无代价收回所租赁房屋；六、租赁期间内，乙方提前退租，甲方概不退还租金，甲方需要用房时，提前一个月通知乙方，按日计算退回乙方租金；七、租赁房屋到期10天前，乙方通知甲方是否续租，如续租，另行签订合同，租金根据市场行情再议，如到期乙方不主动找甲方，每延长一日按日租金10倍罚款，无故捣乱者，甲方收回租赁房，乙方无代价搬出；八、此合同一式三份，甲乙双方各执一份，市民宗局备案。该合同结尾处由甲方代表白伟东、乙方代表韩卫华签字确认，并由原告加盖了公章予以确认。同日，被告向原告交纳了2015年7月31日-2016年7月31日房租费10,000元，并由原告向被告出具了相应的收款收据。同日，原告向被告又出具了专用收款收据一份，该收款收据载明：付款单位（交款人）韩卫华“古寺风味馆”，收款单位（领款人）清真寺，收款项目房租，人民币（大写）叁仟元整，收款事由2014.7.31-2015.7.31房费7,000元，欠4,000元交付3,000元，领款人处由白伟东签字予以确认。针对所欠房费4,000元，被告经营者韩卫华亦向原告出具了相应的欠据一份，该欠据载明：今欠到人民币肆仟元整，￥4,000，此款系欠房费，欠款处由韩卫华签字予以确认。案涉房屋租赁合同于2016年7月31日到期后，原告向被告提出了根据市场行情需要提高租金的要求，因双方就租金数额无法达成一致，双方就未再续签案涉房屋的租赁合同，且由被告一直占用案涉租赁房屋至腾空之日。因被告对自案涉房屋租赁合同到期至其腾空之日的房屋租赁费未向原告给付，致使原告诉至法院，提出上述诉请。2013年10月，经凌源市宗教中国领导小组研究决定，正式组建了凌源清真寺管理委员会选举筹备委员会，负责组织凌源清真寺寺管会的选举工作。2015年10月，在筹委会主持下，经110多乡老选举同意刘占生为寺管会主任。至今，刘占生一直负责清真寺各项事务，为凌源清真寺实际负责人。凌源市民族宗教事务局向本院提交了“关于凌源清真寺管理委员会负责人有关情况的说明”对此予以确认。被告因针对2015年9月14日双方所签订的《凌源清真寺房屋租赁合同》中韩卫华的签名提出异议，认为不是韩卫华本人所签，故于2019年3月15日向本院提交了书面的司法鉴定申请，由朝阳市中级人民法院技术室委托朝阳营州司法鉴定所于2019年5月8日作出了文检痕迹司法鉴定[2019]第45号司法鉴定意见书，该鉴定意见书的鉴定意见为：1、2015年9月14日《凌源清真寺房屋租赁合同》乙方代表：“韩卫华”签名字迹是直接书写形成；2、2015年9月14日《凌源清真寺房屋租赁合同》乙方代表：“韩卫华”签名字迹是韩卫华本人书写。被告在租赁原告案涉房屋期间，在所租赁房屋前后之间搭建了一处20平方米左右的平房，该平房系依附在案涉租赁房屋的墙体所建的。被告称当时系经原告的原主任张某同意后建的该平房，且约定该平房今后被政府征收或征占给予其补偿，现原告将房屋拆除改建其他设施未给予其相应补偿，故提出上述反诉请求。2019年3月22日，本院对案涉的房屋拆除部分进行了现场勘验，经现场勘验，原告因清真寺水房及偏殿年久失修，存在倒塌风险不能继续使用，经市政府、宗教及文物主管部门同意，按照相关施工方案对上述危房进行维修，其中包括需拆除原有水房及风味饭店房屋，修建临时道路及现场排水系统等。被告腾空案涉房屋后，原告就对案涉房屋的部分房屋进行了拆除，包括20平方米左右的平房。被告（反诉原告）针对案涉20平方米左右的平房虽提出了评估作价的司法鉴定申请，但因案涉的20平方米左右的平房已灭失，经本院技术室与相关鉴定机构进行沟通后确认在此情况下无法进行鉴定，故对案涉20平方米左右的平房未进行司法鉴定。本院认为，原告与被告就案涉房屋于2015年9月14日所签订的《凌源清真寺房屋租赁合同》是双方基于自愿协商情况下达成的，协议内容不违反法律规定，故合法有效。协议生效后，双方均应认真履行各自的义务，遵守诚信原则。被告虽提出该合同中“韩卫华”的签字不是其本人所签的辩解，但经文检痕迹司法鉴定[2019]第45号司法鉴定意见书确认该签字系韩卫华本人直接书写而成，故对被告的该辩解意见，本院依法不予采纳。有关被告腾空案涉房屋具体时间的问题，因证人于某系原告的门卫，其证实被告系于2018年11月中旬交给其案涉房屋钥匙的，而原告确认被告交钥匙时间为2018年10月27日，原告确认的时间与证人证实的时间有误差，而被告确认向原告交钥匙时间为2018年10月24日，被告所确认的时间与原告确认的时间大致上吻合，而以被告所确认的时间为被告交钥匙时间，并不损害双方的利益，故应以被告确认的2018年10月24日为被告交钥匙时间即腾空案涉房屋时间为宜。有关原告要求被告向其给付案涉房屋占用费的问题，因案涉房屋的租赁期限至2016年7月31日止期限已届满，届满后，双方未再续签租赁合同，被告未再向原告给付租金情况下占有使用案涉房屋至2018年10月24日，原告要求被告向其给付2016年7月31日至2018年10月24日（合计2年零83天）的案涉房屋的占有使用费的请求，合法有据，本院依法予以支持。有关案涉房屋的占有使用费如何计算的问题，经本院向原告释明是否对案涉房屋的占有使用费进行司法鉴定，原告明示不同意进行司法鉴定，其提出应按其与案外人王玉儒所签订的《租赁合同》中约定的年租金35,000元、30,000元进行计算，因该租赁合同系原告与案外人所签订，该合同仅在其与案外人间产生法律效力，对被告没有约束力，故原告提出该主张，于法无据，本院依法不予支持。因双方在2015年9月14日所签订的案涉房屋的《凌源清真寺房屋租赁合同》中约定了年租金为10,000元，且被告对超期占有使用费按该标准计算也予以认可，故对案涉房屋的占有使用费应按年租金10,000元为标准进行计算为宜。有关原告要求被告向其给付拖欠的租金4,000元的问题，2015年9月14日，被告经营者韩卫华向原告出具了欠房费4,000元的“欠条”一份，故原告的该项主张合法有据，本院依法予以支持。被告虽提出已不欠原告房费4,000元的辩解意见，但未提供合法有效证据予以证明，对此应承担于己不利法律后果，故被告提出的该辩解意见，于法无据，本院不予采纳。有关被告提出原告的负责人应为张某，原告主体不适格的问题，虽原告的2003年的宗教活动场所登记证上显示负责人为张某，但2015年10月经凌源清真寺管理委员会选举筹备委员会按程序组织选举刘占生为原告管委会主任，并由其一直负责清真寺各项事务，为凌源清真寺实际负责人，且凌源市民族宗教事务局向本院也提交了“关于凌源清真寺管理委员会负责人有关情况的说明”对此予以确认，为此，刘占生应为原告的实际负责人，且原告作为主体的资格也不能因其负责人发生变化而丧失，故被告提出的该辩解意见，于法无据，本院依法不予采纳。有关反诉原告提出的要求对其餐馆所承建的20㎡房屋（按约定依法评估作价，以评估为准）折抵租赁费用后，多余补偿其餐馆的请求，针对反诉原告所建的20㎡左右房屋如何处理问题，虽反诉原告提供了反诉被告原主任张某证人证言的公证书意欲证明其所建的20㎡左右房屋系经过其同意所建并同意如该房屋被政府征收，给付的补偿或产权所调换的房屋归反诉原告所有，但根据相关法律规定，对经过公证的证人证言，仅是由公证处证明了证言是证人本人所述，但并不能因此就证明证人所说的证言与案件事实相符，仍需经过证人出庭接受法庭质证来确认其是否具有证明力，而本案中证人张某在未有正当理由情况下未出庭参加作证，接受当事人的质询，对反诉原告所提供的该份证据，本院依法不予采信，又因反诉原告未提供其他合法有效证据予以证明其主张，对此应承担于己不利法律后果，故反诉原告提出的该项主张，于法无据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条、七十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：一、被告凌源市古寺风味餐馆于本判决生效后十五日内向原告凌源清真寺管理委员会给付所欠案涉房屋的租金26,274.2元（2年×每年租金10,000元＋每年租金10,000元÷365天×83天＋4,000元）。二、驳回反诉原告凌源市古寺风味餐馆的诉讼请求。案件受理费851元，由被告凌源市古寺风味餐馆负担457元，394元由原告凌源清真寺管理委员会负担；反诉费2,300元，由反诉原告凌源市古寺风味餐馆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  李 邦审 判 员  王金平人民陪审员  邵春芳二〇二〇年三月七日书 记 员  韩瑛琪