四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终255号 上诉人（原审被告）：曾向东，男，1957年10月4日出生，汉族，住四川省叙永县，现住。 被上诉人（原审原告）：四川叙兴实业集团有限公司，住所：叙永县扬武坊惠绅商厦三楼。 法定代表人：吴仕文。 委托诉讼代理人：白永豪，男，汉族，住四川省泸州市龙马潭区，系被上诉人公司员工。 委托诉讼代理人：何煦，四川舟畅律师事务所律师。 上诉人曾向东因与被上诉人四川叙兴实业集团有限公司（以下简称叙兴公司）返还原物纠纷一案，不服四川省叙永县人民法院（2019）川0524民初2835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人曾向东，被上诉人叙兴公司的委托诉讼代理人白永豪、何煦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾向东提起上诉，请求撤销原判，依法改判按照2005年合同约定给予曾向东合理补偿后，解除合同或继续履行合同。本案诉讼费用由叙兴公司负担。 事实及理由，一、2005年苗圃改制后，与曾向东签订了租赁合同，合同约定“如果国家建设需要和苗圃单位建设需要，可以解除合同、土地补偿和苗圃的建筑物、构筑物、附作物补偿归苗圃方，曾向东投资的建筑物、构筑物，附作物按投资当时的实际经济价值补偿曾向东”。合同并未约定租用期间，应为不定期租赁合同。二、2013年叙兴公司要求重新签订合同，曾向东不同意，后叙兴公司通知曾向东缴纳2012年的租金，应视为认可了2005年的租赁合同，双方按照2005年的租赁合同继续履行。2014年叙兴公司又通知重新签订合同，曾向东仅同意调整租金，不同意续签合同，后叙兴公司拒绝收取租金。曾向东多次主动前往叙兴公司缴纳租金未果。2015年10月19日张贴通知要求清退房屋土地。期间一直隐瞒了土地被规划为商业设施用地的事实。三、一审法院未要求叙兴公司提交2005年的租赁合同，未判决叙兴公司按合同约定以附着物投资当时的实际经济价值补偿曾向东错误。 叙兴公司答辩称，一审判决认定事实清楚，请求二审法院予以维持。一、曾向东一直未提交2005年的租赁合同。即使是不定期租赁合同，按照法律规定租赁期限不应超过20年。二、曾向东并未提交其主张的与补偿相关的证据，补偿标准金额不明确。三、征用补偿与租赁属于不同的法律关系，曾向东应在有充分证据的情形下另行主张。 叙兴公司向一审法院起诉请求：1.判令曾向东立即将其占用的原国营苗圃的房屋及土地腾空交还叙兴公司；2.判令曾向东支付土地及房屋占用费1300元/月，从2012年1月起至2019年9月止共计119600元；3.本案的诉讼费由曾向东承担。 一审法院认定事实，叙兴公司变更登记前名称为叙永县国有资产经营有限公司。2011年8月24日，叙兴公司依照叙府函[2011]122号文件精神接收了叙永县国营苗圃改制组移交的改制清算剩余房屋及土地。叙永县国营苗圃改制剩余资产移交清单载明的第5-7项即坐落地址为环城北路826号商业服务房屋47.75平方米、综合楼前院坝、农家乐由曾向东租赁使用。叙兴公司接收曾向东租赁使用的前述财产后，依照每年2500元（缴付租金发票载明：房租，农家乐600元、门面600元、洗车场1300元）标准收到了曾向东交付的2012年、2013年的租金。双方至今未签订书面租赁合同。2014年至今，曾向东仍使用前述财产，叙兴公司未收取曾向东租金。2014年至今，叙兴公司多次张贴通知，要求曾向东腾退房屋及土地，曾向东看见通知后找叙兴公司商议未果。 一审法院认为，合法民事权益依法受法律保护。本案中，叙兴公司主张曾向东腾退房屋及土地并支付占用费，曾向东认为其与叙兴公司之间存有租赁关系，终止合同应当对其地面附着物和投入进行赔偿，对此争议，一审法院作如下评析，曾向东主张其与原叙永县国营苗圃存有无租赁年限的租赁关系，叙兴公司在租赁期间接收该苗圃，故原租赁合同应当对叙兴公司具有约束力，一审法院认为，租赁物的所有权变动虽不影响租赁合同的效力，但是曾向东举示的交纳租金的票据（其中一份为1998年的租金收据）仅能证明其存有租赁事实，不能直接证明其与原国营苗圃签订有无租赁年限的租赁合同，加之，我国合同法明确规定，租赁期限超过六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。因此，曾向东关于无固定年限的租赁之辩称意见于法相悖，依法不予采信。叙兴公司于2011年8月接收该国营苗圃后收取了曾向东交付的2012年、2013年的租金后，从2014年1月起未再收取曾向东的租金并多次通知曾向东腾退房屋和土地，叙兴公司的行为表明其从2014年1月起不再将苗圃的房屋及土地出租给曾向东，鉴于叙兴公司接收该苗圃后未与曾向东之间就苗圃的租赁期限达成明确一致意见，因此，在确保给曾向东留足必要搬迁准备时间前提下，叙兴公司有权要求曾向东随时腾退租赁物，即叙兴公司要求曾向东将原国营苗圃的房屋及土地腾空交还叙兴公司的诉讼主张，不违反法律规定，应予支持。曾向东称终止租赁关系需要对其投入和地上附着物进行赔偿，因曾向东的该辩称主张与叙兴公司主张曾向东腾退租赁物非同一法律关系，对此不作评述。 叙兴公司要求曾向东从2012年1月起依照每月1300元标准支付至2019年9月期间的占用费119600元，曾向东对此持异议。一审法院认为，叙兴公司对曾向东2013年之前已经交纳清了租赁费这一事实无异议，对此，一审法院予以确认。曾向东对叙兴公司曾张贴通知要求其腾退租赁物且至今为止仍在使用租赁物未持异议，但对叙兴公司主张的租赁费标准持异议，鉴于叙兴公司未能举证证明曾向东应当支付租赁费的具体标准、金额，故结合叙兴公司原认同曾向东2012年、2013年交付租赁费的标准，支持叙兴公司主张的占用费为每年2500元，因叙兴公司主张计算至2019年9月不违反法律规定，故一审法院确认叙兴公司主张的该项损失为14375（2500元/年×5年+2500元/年/12月×9月）元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条第二款、第一百零九条、第二百一十四条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、被告曾向东于本判决生效后三十日内将其占用原叙永县国营苗圃的房屋及土地腾退交还原告四川叙兴实业集团有限公司；二、被告曾向东于本判决生效后三十日支付原告四川叙兴实业集团有限公司房屋及土地占用费14375元；三、驳回原告四川叙兴实业集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告曾向东负担。” 本院二审期间，双方当事人未提交新证据，二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案系返还原物纠纷。双方争议的焦点在于曾向东对案涉房屋、土地的占有是否属于有权占有，叙兴公司要求曾向东返还房屋及土地是否应当给予补偿的问题。曾向东主张双方履行的是2005年签订的无固定期限的租赁合同，如果叙兴公司要解除合同收回土地，应当按照约定给予其相应的补偿。叙兴公司主张双方的租赁合同早已解除，曾向东应返还土地和房屋，叙兴公司解除合同并无补偿的义务。对此，本院结合查明事实综合评析如下： 租赁合同期满或者解除租赁合同的，承租人应返还租赁物。对于曾向东与叙兴公司之间的租赁合同是否已经解除的问题。曾向东主张叙兴公司于2013年起通知其重新签订租赁合同，但曾向东要求按照2005年签订的租赁合同继续履行，但可以调高租金，叙兴公司实际收取了2012年和2013年的租金，应视为同意按照2005年的租赁合同继续履行，双方签订的为无固定期限的合同。对于曾向东主张的2005年的租赁合同，并未提交该书面合同予以证明，其虽要求叙兴公司提交该合同，但从其主张的移交清单上也无法得知叙兴公司接收移交的是2005年曾向东与原苗圃改制后的租赁合同。从曾向东提交的1998年租赁费缴纳票据可知，双方的租赁合同已超过法定期限20年，超过部分租赁合同无效。曾向东对土地房屋的占有属于无权占有，叙兴公司有权请求其返还原物。同时，即使双方形成不定期的租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定个或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，出租人享有任意解除权。从查明事实可知，叙兴公司从2014年起即拒绝收取曾向东的租金，且早在2015年就书面通知曾向东要求其腾退房屋土地，曾向东如对合同解除有异议，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，应在三个月以内向人民法院起诉，曾向东并未提起诉讼，故双方之间的租赁合同已实质解除。曾向东现对土地房屋的占有属于无权占有，叙兴公司要求其腾退土地、房屋的诉请应予支持。 当事人对自己的主张应提出证据予以证明，未提出证据证明的应承担举证不能的后果。曾向东主张双方在2005年的租赁合同中约定租赁土地被征用的，出租人收回土地应按照其实际投资对其进行补偿。如前所述，曾向东并未提交证据证明双方在2005年签订了租赁合同，叙兴公司对该主张亦予以否认，故应由曾向东自行承担不利后果。对于曾向东是否有权获得拆迁补偿，与本案租赁关系非同一法律关系，本院不予评述。 综上所述，上诉人曾向东的上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人曾向东负担。 本判决为终审判决。 审判长   李 杰 审判员 卓 波 审判员 张晓余 二〇二〇年三月三十一日 书记员 潘 伟