河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再566号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：孟江涛，男，汉族，1983年4月1日出生，住郑州市。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张方方，女，汉族，1980年7月27日出生，住郑州市金水区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：田艳华，女，汉族，1982年10月12日出生，住郑州市金水区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：马文林，男，回族，1981年10月10日出生，住郑州市金水区。以上四再审申请人共同委托诉讼代理人：田宏仓，河南首航律师事务所律师。以上四再审申请人共同委托诉讼代理人：雷承和，河南首航律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南世悦置业有限公司。住所地：河南省新密市新华路办事处赵坡村。法定代表人：王怀军，该公司执行董事。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：屈智敏，男，汉族，1971年7月20日出生，住郑州市经济技术开发区。再审申请人孟江涛、张方方、田艳华、马文林因与被申请人河南世悦置业有限公司（以下简称世悦公司）、屈智敏房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民终12512号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年6月21日作出（2019）豫民申1180号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人孟江涛、张方方、田艳华、马文林的委托诉讼代理人雷承和到庭参加诉讼。被申请人世悦公司、屈智敏经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。孟江涛、张方方、田艳华、马文林申请再审称，1.一、二审未判令世悦公司向其交付案涉房产，使其既损失了购房款又损失了应得的不动产。河南巴士商务有限公司（以下简称巴士公司）与世悦公司协议约定，巴士公司有履行选择权，如选择退款则世悦公司应退还房款并赔偿损失；如选择交房，世悦公司应交付房屋并承担违约责任。巴士公司选择要求交付房屋并提起诉讼，其诉请的“交付”是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定的移转占有。而一、二审认定的竣工验收是世悦公司应履行的义务，这两种交付有不同的法律依据和后果，不能因为世悦公司未履行竣工验收义务使申请人权利受损。2.以孟江涛个人名义购买的房屋，实际购买人也是巴士公司，一、二审对此未予认定错误。孟江涛是巴士公司的法定代表人，其购买该房屋是职务行为，其个人未支付房款，案涉6套房屋的房款均为巴士公司支付。请求：撤销一、二审判决，改判支持其一审全部诉讼请求，并由世悦公司、屈智敏承担诉讼费用。世悦公司、屈智敏未提交书面答辩意见。巴士公司于2017年9月4日向郑州市金水区人民法院起诉请求：1.判令世悦公司交付商品房买卖合同约定的6套商品房；2.判令世悦公司赔偿经济损失450万元、律师代理费60万元；3.判令世悦公司支付违约金300万元；4.判令屈智敏对上述三项诉讼请求承担连带责任；5.诉讼费用由世悦公司、屈智敏负担。郑州市金水区人民法院一审认定，2015年5月25日，巴士公司与世悦公司签订商品房买卖合同5份（合同编号分别为：15152281、15152301、15152341、15152361、15152541），主要约定：巴士公司向世悦公司购买世悦˙凯旋山二期33幢-1-3层101号、102号、104号、105号商品房（用途均为住宅）及世悦˙凯旋山2幢-1的1、2层商品房（用途为办公），价款分别为1619696元、1636611元、1638457元、1619696元、6711319元，均于2015年5月26日一次性全款支付，世悦公司应在2015年7月26日前依照有关规定，将经验收合格的商品房交付巴士公司使用。同日，孟江涛与世悦公司签订商品房买卖合同（合同编号为：15152321）一份，主要约定：孟江涛向世悦公司购买世悦˙凯旋山二期33幢-1-3层103号商品房，用途为住宅，价款为1774217元，孟江涛于2015年5月26日一次性全款支付，世悦公司应当在2015年7月26日前依照有关规定，将经验收合格的商品房交付孟江涛使用。同日，巴士公司与世悦公司签订补充协议，主要约定：该协议签订后，世悦公司不得将本合同项下房屋另行出售给第三人；如世悦公司不能按商品房买卖合同的规定向巴士公司交付房屋，应向巴士公司支付总购房款20％的违约金；如因世悦公司违约引起纠纷，世悦公司应承担因此产生的诉讼费用、鉴定费、调查取证费、律师代理费（律师代理费按诉讼标的的3％）；如世悦公司违约，巴士公司要求世悦公司说明经营亏损情况，世悦公司有义务就自己的经营亏损情况书面向巴士公司提交。同日，巴士公司向世悦公司转账500万元。世悦公司向巴士公司出具收据一张，载明：入帐日期为2015年5月25日，交款单位为巴士公司，收款方式为转账，金额1500万元，收款事由为购房款。该收据上加盖有世悦公司财务专用章。2015年5月26日，巴士公司向世悦公司转账1000万元。2015年7月28日，巴士公司与世悦公司签订协议一份，约定：1.双方于2015年5月25日签订了商品房买卖合同，合同约定世悦公司应于2015年7月26日前对巴士公司履行交房义务，世悦公司未按此约定交房，双方对世悦公司已构成违约的事实均没有异议。2.双方协议解除原于2015年5月25日签订的商品房买卖合同，世悦公司应于2015年7月28日向巴士公司退还购房款1500万元。3.世悦公司的违约行为给巴士公司造成巨额经济损失，根据目前新密市商品房的市场价格和双方商品房买卖合同规定的价格，和世悦公司的违约行为打乱巴士公司的原购房和经营计划，双方一致认为给巴士公司造成的损失已达到了巴士公司购房款的30％，根据上述情况，双方约定世悦公司应于2015年7月28日前赔偿巴士公司经济损失共计75万元。4.鉴于世悦公司应归还巴士公司的购房款数额较大，所以世悦公司如未按本协议约定履行义务给巴士公司造成的风险较大，对此双方约定在世悦公司未履行本协议义务的情况下，世悦公司不得将双方原签订的房屋买卖合同项下的商品房向第三方出售。5.双方均应本着诚信的原则履行本协议，如未按协议约定履行义务，应赔偿对方为主张权利而支出的诉讼费用、鉴定费、律师代理费（律师代理费的数额按诉讼标的的3％计算）……10.如世悦公司不履行退款义务，则世悦公司应按每迟延一日向巴士公司赔偿应退总款数千分之一的经济损失；如巴士公司要求世悦公司交付原巴士公司购买的商品房的，世悦公司除应承担本协议约定的违约责任外，还应按巴士公司的要求在巴士公司通知要求交房后三日内向巴士公司办理完毕交房手续。同日，世悦公司（作为被担保人）、屈智敏（作为担保人）向巴士公司出具担保书一份：屈智敏自愿为世悦公司与巴士公司所签商品房买卖合同及2015年7月28日签订协议中的义务按下列条件向巴士公司提供担保：保证责任范围为保证世悦公司完全履行合同项下全部义务，及不履行或不完全履行合同时与世悦公司承担连带履行合同义务的责任；保证责任期间为该担保书签订后二年以内；该担保书自签字之日起生效。后巴士公司向世悦公司、屈智敏邮寄律师函无果。2017年4月10日，巴士公司与河南怡龙律师事务所签订委托代理协议，后河南怡龙律师事务所向巴士公司开具60万元律师代理费发票。世悦公司于2011年取得世悦˙凯旋山项目的建设用地规划许可证、新密市密州大道与东大街交叉口东北角的土地使用权，2012年世悦公司取得世悦˙凯旋山一期项目的建设工程规划许可证，2013年世悦公司取得世悦˙凯旋山一期（1#、2#、3#、5#—11#楼）工程的建筑工程施工许可证。2018年3月14日，一审法院经向新密市房地产管理服务中心调查得知：世悦˙凯旋山33幢-1-3层101号、102号、104号、105号及2幢-1的1、2层房屋备案在巴士公司名下，世悦˙凯旋山33幢-1-3层103号房屋备案在孟江涛名下。同日，该院先后向新密市城建局、新密市建筑工程质量监督站调查案涉房屋是否竣工验收，被告知没有世悦˙凯旋山项目的竣工验收备案信息，该项目没有竣工验收。郑州市金水区人民法院一审认为，世悦公司、屈智敏经依法传唤均未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和举证的权利，不影响该院依现有证据及查明的事实依法判决。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：建设工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。现巴士公司依据协议要求世悦公司交付涉案房屋，结合巴士公司提交的商品房买卖合同及该院调查情况，巴士公司向世悦公司购买的房屋为世悦˙凯旋山二期33幢-1-3层101号、102号、104号、105号及世悦˙凯旋山2幢-1的1、2层，上述房屋均未经竣工验收，因此巴士公司要求世悦公司交付房屋不符合法定的商品房交付条件，故对其要求交付上述房屋的诉讼请求，该院不予支持。世悦˙凯旋山二期33幢-1-3层103号房屋的购买人及备案权利人均为孟江涛，巴士公司要求世悦公司向其交付该房屋的依据不足，该院不予支持。依据协议约定，如世悦公司不履行退款义务，应按每迟延一日向巴士公司赔偿应退总款数千分之一的经济损失。现巴士公司在诉请世悦公司交付房屋的同时主张经济损失450万元，理由不足，该院不予支持。世悦公司未履行合同义务，构成违约，巴士公司主张世悦公司支付违约金并无不当，巴士公司所购5套房屋价值共计13225783元，故该院对巴士公司诉请的违约金2645156.6元（13225783元×20％）予以支持。双方协议约定，如世悦公司未按约定履行义务，应赔偿对方为主张权利而支出的律师代理费。巴士公司主张世悦公司承担律师代理费，提交委托代理协议及发票，具有合同依据和事实依据，但其诉请的律师费用过高，兼顾公平原则，考虑巴士公司为本案所支出的时间、人力等诉讼成本及本案审理情况，参照河南省律师服务收费标准，对巴士公司诉请律师代理费中的23万元，该院予以支持。依据担保书，屈智敏自愿为商品房买卖合同及协议中世悦公司的义务向巴士公司提供连带责任保证，保证责任期间为担保书签订后二年以内。因此巴士公司诉请屈智敏对世悦公司的上述债务承担连带保证责任，依据充分，该院予以支持。郑州市金水区人民法院于2018年4月3日作出（2017）豫0105民初20291号民事判决：一、世悦公司于判决生效后十日内向巴士公司支付违约金2645156.6元、律师代理费23万元；二、屈智敏对判决第一项向巴士公司承担连带保证责任；三、驳回巴士公司的其他诉讼请求。案件受理费157300元，由巴士公司负担137722元，世悦公司、屈智敏负担19578元。公告费260元，由世悦公司、屈智敏负担。巴士公司不服一审判决，上诉请求：依法改判支持其一审全部诉讼请求及金额，并由屈智敏承担连带责任。河南省郑州市中级人民法院二审认定事实与一审一致。河南省郑州市中级人民法院二审认为，巴士公司与世悦公司签订的5份商品房买卖合同，合同编号分别为：15152281、15152301、15152341、15152361、15152541，而合同编号为15152321商品房买卖合同是由孟江涛与世悦公司签订，且该房屋也备案在孟江涛名下，孟江涛又没有明确表示该房屋由巴士公司购买，故，一审认定该房屋的合同购买人及备案权利人均为孟江涛并无不当。2015年7月28日巴士公司与世悦公司签订的协议中明确约定，解除双方的商品房买卖合同，同时，确认世悦公司应于2015年7月28日前赔偿巴士公司经济损失共计75万元，如世悦公司不履行退款义务，则世悦公司应按每迟延一日向巴士公司赔偿应退总款数千分之一的经济损失。但现巴士公司要求世悦公司交付房屋，在此情况下，巴士公司再要求世悦公司赔偿经济损失没有相应的依据，因此，一审判决世悦公司向巴士公司支付违约金亦无不当。一审法院已向新密市城建局、新密市建筑工程质量监督站核实案涉工程项目没有竣工验收，同时，巴士公司也没有提交房屋竣工验收的相应证据，故一审认定案涉房屋未竣工验收也无不当。综上，巴士公司的上诉请求不能成立，应予驳回。河南省郑州市中级人民法院于2018年10月19日作出（2018）豫01民终12512号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费137722元，由巴士公司负担。本院再审认定，1.巴士公司股东为孟江涛、张方方、田艳华、马文林四位自然人，该公司于2018年11月13日注销。二审判决生效后，巴士公司申请再审。本院再审审理期间，上述四位股东申请作为巴士公司权利义务承继人参加诉讼，并对以巴士公司名义出具委托手续申请再审等诉讼行为予以追认。2.巴士公司所涉及的另案中，该公司四位股东提交巴士公司的清算报告，显示该公司剩余财产“全部移交给郑州市公共交通总公司工会委员会”。本院经对郑州市公共交通总公司询问，其并未参与巴士公司的清算，巴士公司在清算报告上如此载明未与其协商和沟通，但巴士公司清算后曾与其沟通要求其接收巴士公司债权债务，其不予认可，亦不予接收，其只同意接收变现后的财产。郑州市公共交通总公司的陈述与巴士公司原法定代表人、清算组负责人孟江涛的陈述一致。3.本院对孟江涛询问时，其称案涉以其个人名义购买的房屋（合同编号15152321）实际购买人是巴士公司，房款是巴士公司支付，该房屋并不是其个人购买。4.双方商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2015年7月26日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。本院再审认定的其他事实与一、二审一致。本院再审认为，关于本案诉讼主体问题。巴士公司于本案申请再审之前已被注销，但本案仍以巴士公司名义进入再审，再审审理中该公司股东申请作为再审申请人参加诉讼。经对现有证据的审查，该公司清算报告所显示的剩余财产接收人为郑州市公共交通总公司，但该公司并不同意接收诉讼中的财产，且巴士公司清算组负责人孟江涛亦认可该清算报告所载内容事先未征得郑州市公共交通总公司同意。故依据《中华人民共和国公司法》第一百八十六条第二款规定，该公司股东作为权利义务承继人申请参加诉讼主张权利，应予准许，本案变更再审申请人为该公司股东孟江涛、张方方、田艳华、马文林。关于案涉6套房屋的交付问题。因世悦公司经一、二审法院及本院合法传唤均未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见，根据现有证据，本院认定案涉6份商品房买卖合同、补充协议及2015年7月28日签订的协议均为有效协议。以孟江涛个人名义签订的商品房买卖合同（合同编号15152321），孟江涛认可该房屋的实际购买人为巴士公司，并非其个人，且案涉6套房屋的购房款均为原巴士公司支付，因此，案涉6套房屋均为原巴士公司购买，本院予以确认。原巴士公司已按合同约定履行付款义务，且在双方就房屋买卖合同的履行另行签订协议后，其选择世悦公司继续交付房屋，世悦公司应当按合同约定履行交付房屋义务。按双方合同约定，世悦公司应在该商品房验收合格后向申请人交付，一、二审以案涉房屋未经竣工验收不符合交付条件为由未支持申请人该请求不妥。关于违约金、经济损失及律师代理费问题。双方商品房买卖合同及补充协议约定若世悦公司未按约交付房屋，应支付总购房款20％的违约金，申请人请求按该标准支付违约金有合同依据，一、二审亦予以了支持，但按照5套房屋的价款计算违约金不当，本院予以纠正，该违约金数额应为1500万元×20%=300万元。对于经济损失，2015年7月28日协议的第3条虽然确认世悦公司的违约行为给申请人造成购房款30%即450万元的损失，但该协议签订时间与双方合同约定的交房时间仅间隔一天，有如此大额的损失，申请人未作出合理解释，亦未提供证据予以证明，且一、二审已支持申请人主张违约金的诉讼请求，因此，一、二审未支持再另行支付经济损失并无不妥。对于律师代理费，一、二审根据本案实际情况进行了酌定，本院予以确认。关于屈智敏应承担的保证责任问题。虽然案涉担保书约定保证范围为世悦公司的全部合同义务，但对于世悦公司交付房屋的义务，因该履行标的为世悦公司开发的特定房产，屈智敏个人不具有交付的可能，担保书中也未具体约定若世悦公司不履行该义务，屈智敏应承担责任的方式。因此，屈智敏承担连带责任保证的范围应为世悦公司应支付的违约金等金钱债务。综上，一、二审认定部分事实错误，未支持申请人交付房屋的请求及计算违约金数额不当，应予纠正。依照《中华人民共和国公司法》第一百八十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民终12512号民事判决及郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初20291号民事判决；二、河南世悦置业有限公司在验收合格后向孟江涛、张方方、田艳华、马文林交付世悦˙凯旋山二期33幢-1-3层101号、102号、103号、104号、105号及2幢-1的1、2层房屋；三、河南世悦置业有限公司于本判决生效后十日内向孟江涛、张方方、田艳华、马文林支付违约金300万元、律师代理费23万元；四、屈智敏对本判决第三项向孟江涛、张方方、田艳华、马文林承担连带保证责任，屈智敏承担连带保证责任后，有向河南世悦置业有限公司追偿的权利；五、驳回孟江涛、张方方、田艳华、马文林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费157300元，由孟江涛、张方方、田艳华、马文林负担47190元，河南世悦置业有限公司、屈智敏负担110110元。二审案件受理费137722元，由孟江涛、张方方、田艳华、马文林负担41317元，由河南世悦置业有限公司、屈智敏负担96405元。本判决为终审判决。审判长  杜燕萍审判员  毛彦功审判员  张 伟二〇二〇年三月十九日书记员  张天艳