福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0427民初413号 原告：罗兆贤，男，1983年8月13日出生，汉族，住福建省沙县。 原告：丁花兰，女，1982年10月7日出生，汉族，住福建省沙县。 以上原告委托诉讼代理人：周善瑜、温剑雄，福建万融律师事务所律师。 被告：沙县万豪房地产开发有限公司，住所地福建省沙县城南洋坊205国道南侧，统一社会信用代码913504270665971455。 法定代表人：庄雄峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑庄、张定翔，福建佐佑律师事务所律师。 原告罗兆贤、丁花兰与被告沙县万豪房地产开发有限公司（以下简称“万豪公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗兆贤、丁花兰的委托诉讼代理人温剑雄、被告万豪公司的委托诉讼代理人张定翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗兆贤、丁花兰向本院提出诉讼请求：1.判令万豪公司向罗兆贤、丁花兰支付逾期办证违约金7811.76元（从2018年6月1日起暂计至2019年2月15日）及从2019年2月16日起至实际办理好不动产权证书之日止的违约金；2.本案诉讼费由万豪公司承担。诉讼过程中，罗兆贤、丁花兰变更第1项诉讼请求为：万豪公司向罗兆贤、丁花兰支付逾期办证违约金7811.76元（从2018年6月1日起暂计至2019年2月15日）及从2019年2月16日起至2019年6月31日的违约金。事实和理由：2015年6月4日，罗兆贤、丁花兰与万豪公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买万豪公司开发的位于沙县金古山景公园南侧金古明珠3号楼302室商品房，总金额为600905元，并已按照合同约定履行付款义务。按照合同约定，万豪公司应在商品房交付后365日内，为罗兆贤、丁花兰办理不动产权证书并交付，如因万豪公司原因导致罗兆贤、丁花兰未能在该商品房交付后365日内取得该商品房的不动产权证书，万豪公司应以购房款总金额为基数，按每日万分之零点五向罗兆贤、丁花兰支付违约金。然而，截至起诉之日止，万豪公司尚未按照《商品房买卖合同（预售）》约定，为罗兆贤、丁花兰办理不动产权登记证书，其行为已构成严重违约，应承担违约责任。 万豪公司辩称，1.万豪公司积极履行办理房屋所有权转移登记的义务，从未懈怠。2018年11月1日之前的逾期办理房屋所有权转移登记系沙县城乡规划勘测设计室延误造成的，不能归责于万豪公司。2018年11月1日之后逾期系因罗兆贤、丁花兰的原因，应由罗兆贤、丁花兰自行承担该逾期责任；2．罗兆贤、丁花兰主张的违约金过高，已超过合同约定的限额，不应予以支持。请求依法驳回罗兆贤、丁花兰的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定无争议的事实如下： 1.2015年6月4日，罗兆贤、丁花兰与万豪公司签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：罗兆贤、丁花兰向万豪公司购买位于沙县金古山景公园南侧3号楼302室，总价款600905元。出卖人应当在2017年5月30日前向买受人交付该商品房。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人全部房价款万分之0.5的违约金，违约金累加最高不超过商品房总价款的1%。合同签订后，罗兆贤、丁花兰按约向万豪公司支付购房款600905元。2017年5月30日前，万豪公司已将诉争商品房交付罗兆贤、丁花兰使用。 2.2018年7月24日，沙县城乡规划勘测设计室根据万豪公司提供的分户单元姓名信息，出具了1#-8#楼的分户房屋权属附图，用于办理不动产证。2018年10月16日，根据万豪公司的要求又出具了1#-8#楼总确权的房屋权属证附图。 3.2019年5月24日，万豪公司向罗兆贤、丁花兰邮寄《通知书》，书面通知其在收到该份通知之日起十五日内前往万豪公司办理购房面积差价及购房税费差价的结算手续，并领取办理产权的相关资料。同年5月27日，罗兆贤、丁花兰收到该《通知书》。 双方对下列问题存在争议，本院予以分析认定如下： 1．万豪公司是否应承担逾期办证违约责任。 罗兆贤、丁花兰认为，万豪公司主张“逾期办证主要是由行政部门造成的”，但罗兆贤、丁花兰不知万豪公司与行政部门的关系，且二者之间的关系亦与罗兆贤、丁花兰无关。罗兆贤、丁花兰依约支付了购房款，万豪公司应当依约履行合同义务，否则应承担相应的责任。 万豪公司认为，案涉房屋所有权转移登记的逾期系沙县城乡规划勘测设计室造成的，沙县城乡规划勘测设计室实地测绘开始到完成整整花了25个月时间，是造成逾期办理房屋所有权转移登记的原因，不应由万豪公司去承担行政监管部门造成延误逾期的责任，否则，对万豪公司是极其不公平的。其次，万豪公司于2018年11月1日取得不动产登记中心首次登记（总确权）的证明文件，在具备办理房屋所有权转移登记条件下，万豪公司即通过电话、挂号信通知罗兆贤、丁花兰办理房屋所有权转移登记义务。但罗兆贤、丁花兰接到通知不去办理，逾期办理房屋所有权转移登记系因罗兆贤、丁花兰原因，应由罗兆贤、丁花兰自行承担该逾期责任。另外，法院从平衡合同双方利益的立法本意出发，从公平合理原则进行综合考虑，不应归责于万豪公司。因此，万豪公司不应承担逾期责任。 本院认为，万豪公司认为其不能及时办理房屋权属登记的原因是有关部门拖延所致，这是万豪公司与有关部门之间所应解决的问题，并不能免除万豪公司作为《商品房买卖合同》一方当事人所应履行的合同义务。万豪公司提供的证据也不足以证明其逾期办理房屋权属登记是由于行政部门拖延办理所致。万豪公司提供的挂号信，罗兆贤、丁花兰不予认可，该挂号信亦无法证明万豪公司已通知罗兆贤、丁花兰办理房屋权属登记。根据合同约定，万豪公司未在诉争商品房交付使用后365日内向当地房屋权属机构办理房屋权属登记，构成违约，应承担逾期办证违约责任。 2．逾期办证违约金条款是否属于无效的格式条款。 罗兆贤、丁花兰认为，合同约定的逾期办证“违约金累加最高不超过商品房总价款的1%”，该条款免除、限制其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，系无效的格式条款。该条款限制了逾期办证违约金的最高额后，万豪公司便可无限期拖延办证且不用过多承担责任，有违公平原则，明显减轻、限制了万豪公司的合同义务。 万豪公司认为，《商品房买卖合同》第二十条关于逾期办证违约金的约定。该条款加注下划线作为特殊标识并予以说明，已采取合理的方式提示并说明，该条款没有免除万豪公司的责任，也不存在无效的其他情形，应认定为合法有效的条款。 本院认为，《商品房买卖合同（预售）》约定“违约金累加最高不超过商品房总价款的1%”的条款虽是事先拟定并在房屋销售中重复使用的条款，但万豪公司在该条款下加划下划线，应视为采取足以引起注意的方式对该条款予以说明。且该条款并未完全免除万豪公司责任、加重罗兆贤、丁花兰责任、排除罗兆贤、丁花兰主要权利，该条款合法有效。罗兆贤、丁花兰认为该条款限制了逾期办证违约金的最高额后，万豪公司便可无限期拖延办证且不用过多承担责任，明显减轻、限制了万豪公司的合同义务。现已办理了相关不动产权登记，不存在无限期拖延办证的情形。 综上所述，本院认为，罗兆贤、丁花兰与万豪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。依合同约定万豪公司应在商品房交付后365日内即2018年5月30日前向有关部门提交罗兆贤、丁花兰办理不动产权证书有关手续，万豪公司于2019年5月24日通过EMS快递通知罗兆贤、丁花兰履行办理房屋所有权登记已构成违约。根据双方约定违约金累加最高不超过商品房总价款的1%，涉案商品房总价款600905元的1%为6009元。罗兆贤、丁花兰主张的逾期办证违约金已超出合同约定，对超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、沙县万豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向罗兆贤、丁花兰支付逾期办理房屋权属证书的违约金6009元； 二、驳回罗兆贤、丁花兰其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由沙县万豪房地产开发有限公司负担。沙县万豪房地产开发有限公司承担的诉讼费应于本判决生效后十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  黄晓文 二〇二〇年三月二十七日 法官助理王彩霞 书记员卢 加一、本判决所依据法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定合同履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。