陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2020)陕01民终839号上诉人（原审被告）：杨新会，女，1966年4月16日出生，汉族，陕西省咸阳市杨陵区村民，。委托诉讼代理人：朱均伟，（系杨新会之子），男，1995年5月3日出生，汉族，陕西省咸阳市杨陵区村民，。被上诉人（原审原告）：冯整凤，男，1957年8月13日出生，汉族，西安市蓝田县村民，。委托诉讼代理人：刘朝信，陕西省老法律工作者协会法律工作者。上诉人杨新会因与被上诉人冯整凤房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省蓝田县人民法院（2019）陕0122民初2999号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杨新会上诉请求：⒈撤销一审判决第二、第三项，发回重审或依法改判为涉案房屋租金自起租之日至其搬离之日每月租金按照350元计算，改判其向冯整凤支付电费1800元，水费100元；⒉一、二审诉讼费用由冯整凤负担。事实和理由：一审认定事实不清，其于2011年4月份租赁冯整凤自有房屋。租赁前，其与冯整凤口头协商，其以每间房高于市场价20元租下房子，当时街道的房价都是100元一间房。2011年至2013年7月份，其租了冯整凤两间房。2013年8月起，其承租了全部三间半。后来租的一间半房屋之前租赁过别人，电费有底数，其交1800元就足够了。前四年租赁房屋是没有通水的，是从别处接水。2015年3月左右其才开始从冯整凤处接水，水用到2019年2月份，水费100元足够了。冯整凤承诺尽快处理门口没有用混凝土打平，没有安窗户、防护栏，门口右侧窗户下方天窗未安装防护，没有用水问题。但直到2019年3月份全部解决，期间其本人及其寻找他人多次协商，冯整凤均答应解决，但是事后均未得到解决。一审适用法律错误，冯整凤未履行出租人义务。冯整凤辩称，一审认定事实清楚，双方租赁关系明确。杨新会二审所称与其一审陈述不相符。因为租赁物瑕疵一审已经给杨新会减去了部分租赁费，对杨新会的权益进行了最大保护。且关于租赁房屋的租金、租期、附着物及未完善的相关设施双方在一审中并无争议。杨新会从2011年5月开始租赁，房屋虽有设施不完善，但是住到2018年7月期间，一直未就设施不完善提出少交租赁费，也未要求将设施进行完善。杨新会因为违约，不交租赁费才在一审提出设施不完善的抗辩理由。请求驳回上诉，维持原判。冯整凤向一审法院起诉请求：⒈判令解除其与杨新会的房屋租赁协议；⒉判令杨新会支付其房屋租金10500元、水费420元，合计10920元；⒊判令杨新会按月租金420元，支付2019年9月1日起至返还租赁房屋之日止的租金；⒋案件受理费由杨新会负担。一审中，冯整凤变更诉讼请求为：⒈判令解除其与杨新会的房屋租赁协议，杨新会搬离租赁的房屋；⒉判令杨新会支付其房屋租金10220元、水费420元、电费3423.03元；⒊判令杨新会按月租金420元，支付2019年9月1日起至返还租赁房屋之日止的租金；⒋案件受理费由杨新会负担。一审法院认定事实：冯整凤将自有房屋三间大房一间厦房出租给杨新会使用，双方约定三间大房每间租金为120元/月，一间厦房租金为60元/月，出租房屋的租金共计420元/月。杨新会已向冯整凤支付了2016年8月30日前的租金，此后杨新会还向冯整凤支付了4900元的租金。杨新会租赁的房屋连接了两个电表，冯整凤主张杨新会承租时使用的两个电表的表底数为18千瓦时与1187千瓦时，截至2019年10月13日两个电表的表底数为568千瓦时与5646千瓦时，杨新会已交纳电费959.26元。庭审中，冯整凤陈述两电表的表底数在其与杨新会处均有记录，杨新会亦承认杨新会处有表底数的记录。另查明，冯整凤、杨新会使用电量的电费计算方式为一半电量以0.4983元/千瓦时计算，一半电量以商业用电单价计算，商业用电的单价区间为0.737元/千瓦时—0.8671元/千瓦时。杨新会在租赁房屋期间从冯整凤处接水使用，但杨新会未支付过水费。一审法院认为，冯整凤、杨新会口头约定冯整凤将自有房屋出租给杨新会使用，双方之间形成租赁合同关系，因双方之间未约定租赁期限，故该租赁合同为不定期租赁合同。杨新会违反约定未按时向冯整凤交纳租金，冯整凤有权随时要求解除双方之间的租赁合同。故冯整凤请求解除其与杨新会之间的租赁合同，并要求杨新会返还租赁房屋，依法应予支持。冯整凤、杨新会约定出租房屋的租金共计420元/月，但因冯整凤出租的房屋存在使用上的瑕疵，对于杨新会未付期间的租金应予以适当减少，酌定为350元/月。因杨新会已向冯整凤支付了2016年8月30日前的租金，此后杨新会另外向冯整凤支付租金4900元（11个月多280元），故杨新会欠付租金的起算时间为2017年8月，算至2019年11月底，按每月350元，扣除280元，共计9520元，故杨新会应向冯整凤支付租金9520元。冯整凤主张的电费一节，杨新会在庭审中承认杨新会处有记录其使用电表的表底数，但未向法庭提交，视为其认可冯整凤主张的表底数为18千瓦时与1187千瓦时，截至2019年10月13日的表底数为568千瓦时与5646千瓦时，故杨新会在此期间使用的电量为5009千瓦时，电费的计算按照一半电量以0.4983元/千瓦时计算为1248元，一半电量以商业用电单价的平均值0.8383元/千瓦时计算为2099元，共计为3347元，扣除杨新会已交纳电费959.26元，剩余2387.74元未付，故杨新会应付冯整凤电费2387.74元。冯整凤主张的水费一节，因杨新会承认从冯整凤处接水使用，且水费并未按量计价，故酌情认定租赁期间的水费为210元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、二百一十二条、二百二十六条、二百二十七条、二百三十二条规定，判决：一、解除原告冯整凤与被告杨新会的租赁合同；二、被告杨新会于本判决生效后三十日内向原告冯整凤返还租赁房屋（含三间门面房及一间厦房）；三、被告杨新会于本判决生效后三十日内向原告冯整凤支付租金9520元、电费2387.74元、水费210元，共计12117.74元；四、驳回原告冯整凤的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73元，减半收取36.5元，由杨新会负担。一审判决认定事实属实，本院予以确认。二审审理中，杨新会将涉案房屋移交给冯整凤。本院认为，冯整凤、杨新会之间就涉案房屋租赁相关事项达成口头约定，因双方之间未约定租赁期限，故双方之间形成不定期租赁合同法律关系。杨新会违反约定未按时向冯整凤交纳租金，冯整凤有权随时要求解除双方之间的租赁合同，故本院对冯整凤请求解除其与杨新会之间的租赁合同依法应予支持。因二审审理中杨新会已将涉案房屋返还给冯整凤，故对冯整凤要求返还租赁房屋的诉讼请求，不再予以处理。虽然双方约定出租房屋租金共计420元/月，但因冯整凤出租的房屋存在使用上的瑕疵，故一审据此认为杨新会未付期间的租金可予以适当减少，酌定为350元/月，并无不妥。经查，杨新会已向冯整凤支付了2016年8月30日前的租金，此后杨新会另外向冯整凤支付租金4900元（11个月多280元），故杨新会欠付租金的起算时间应确定为2017年8月至2019年11月底，按每月350元，扣除280元，杨新会应向冯整凤支付租金9520元。冯整凤主张的杨新会支付电费3423.03元。对此，杨新会、冯整凤均在一审中主张自己有记录了使用电表的表底数，但因杨新会未向一审法庭提交，故一审依据冯整凤提交的证据，在扣除杨新会已交纳电费959.26元，认定杨新会应付冯整凤电费2387.74元，与法不悖，本院予以确认。因杨新会承认从冯整凤处接水使用，且水费并未按量计价，故一审酌情认定租赁期间的水费为210元，并无不妥。综上所述，一审判决第一项、第三项应予维持，第二项、第四项应予撤销，对冯整凤其余诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持陕西省蓝田县人民法院（2019）陕0122民初2999号民事判决第一项、第三项；二、撤销陕西省蓝田县人民法院（2019）陕0122民初2999号民事判决第二项、第四项；三、驳回冯整凤其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费73元，减半收取36.5元，由杨新会负担。二审案件受理费103元，由杨新会负担。本判决为终审判决。      审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○二○年三月十三日 法 官 助 理   高  喜  平书 记 员  姬  凯  华