江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1324民初7036号原告（案外人）：吴殿友，男，1981年5月20日出生，务工，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：吴胜举，男，1954年5月20日出生，个体户，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：江亚辉，泗洪县梅花法律服务所法律服务工作者。被告（申请执行人）：江苏泗洪农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码913213007812696423，住所地江苏省泗洪县青阳街道长江路1号。法定代表人：巩大兵，该银行董事长。委托诉讼代理人：秦士江，男，1965年3月15日出生，该银行职工，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：尚志永，江苏远大弘正律师事务所律师。第三人（被执行人）：高红刚，男，1976年4月30日出生，务工，住江苏省泗洪县。第三人（被执行人）：柏莉，女，1975年11月8日出生，务工，住江苏省泗洪县。第三人（被执行人）：朱辉，男，1984年5月6日出生，务工，住江苏省泗洪县。第三人（被执行人）：王其乐，男，1964年11月6日出生，务工，住江苏省泗洪县。第三人（被执行人）：高红军，男，1970年10月4日出生，无业，住江苏省泗洪县。第三人（被执行人）：陆闯，男，1972年5月1日出生，公职人员，住江苏省泗洪县。原告吴殿友与被告江苏泗洪农村商业银行股份有限公司（以下简称泗洪农商行）及第三人高红刚、柏莉、朱辉、王其乐、高红军、陆闯案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告吴殿友委托诉讼代理人吴胜举、江亚辉、被告泗洪农商行委托诉讼代理人秦士江、尚志永、第三人高红军到庭参加诉讼，第三人高红刚、柏莉、朱辉、王其乐、陆闯经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴殿友向本院提出诉讼请求：1.判令撤销泗洪县人民法院（2019）苏1324执异86号执行裁定书，停止对泗洪县房屋的执行，解除对案涉房产的查封；2.第三人高红军协助原告将案涉房屋过户至原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1.判令停止对泗洪县房屋的执行，解除对案涉房产的查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：位于泗洪县房屋（不动产权证号S086251）登记所有权人为高红。2010年2月8日，第三人高红军以协议的方式将案涉房屋出让给原告，价款28万元。原告按照协议约定支付了所有购房款，第三人高红军将案涉房屋及所有权证交付原告，原告居住至今。期间，原告要求第三人高红军协助办理过户登记，因案涉房屋系安置房，没有达到过户条件，过户因此搁置。2016年2月4日，泗洪法院作出（2016）苏1324执504号执行裁定书，查封了案涉房屋，原告于2019年7月向泗洪法院提出执行异议，泗洪法院于2019年9月10日作出（2019）苏1324执异86号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，该裁定认定事实错误，必然导致适用法律错误。原告取得案涉房屋系善意，合法取得，且原告按照约定支付了等价购房款，并且实际居住至今，所签订的《房屋买卖合同》真实、合法、有效。案涉房屋虽然没有及时办理过户登记，但不是原告的原因，而是因过户政策及第三人高红军的原因所导致。原告的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》及相关法律的规定，为此，诉至法院，请求依法判决。被告泗洪农商行辩称：1.原告没有充分证据证明案涉《房屋买卖合同》为合法有效合同。首先，原告没有证据证明高红军是该房屋唯一权利人，该房屋很可能存在其他共有人；其次，该房屋买卖合同真实性没有经合同相对人吴殿友质证，因吴殿友与高红军是表兄弟关系，所以该《房屋买卖合同》真实性存疑。2.原告无证据证明28万元房款的来源以及28万元房款的交付过程。3.原告提供的证据无法证明其已合法占有案涉房屋，证据之间相互冲突。2014年、2015年电费发票交款人为高红军，水费卡用户名为高红军，2019年双方发生诉讼后，又将水费卡及水费发票户名变更为吴殿友。4.案涉房屋未办理过户手续是由于原告自身原因造成的。根据江苏高院《执行异议及执行异议之诉案件审理指南》规定，案外人即本案原告知道或应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，导致房屋无法办理过户手续的，应认定是原告自身原因未办理过户登记手续。5.安置房是政府启动重大市政工程或者房产开发等因素对被拆迁住户进行安置所修建的房屋，带有一定人身性。因此，2010年原告吴殿友与第三人高红军签订的《房屋买卖合同》不具有合法性，原告购买案涉房屋属于借名买房，依照江苏高院《执行异议及执行异议之诉案件审理指南》规定，应驳回原告诉请。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，第三人高红军享有排他性的物权，原告吴殿友没有理由也无任何权利排除执行，因此，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人高红军述称，《房屋买卖合同》是其与其亲表舅家的老表吴殿友所签。其弟高红刚借表舅吴胜举家钱，因高红刚办厂和学校被人骗倒闭了，吴胜举家没有地方住要买房子，正好五里江农场要拆迁，吴殿友就借高红军名字拆迁证购买了兴康花园安置房。房屋卖给吴殿友房款是28万元，吴胜举付了6.6万元现金，剩余21.4万元就算高红刚偿还吴殿友的钱，借款就算还清了。房屋一直未过户是因为安置房过户时间限制问题，按照规定五年内不允许过户，后再想过户房屋已被法院查封。第三人高红刚、柏莉、朱辉、王其乐、陆闯未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院为核实案件事实调取了相关证据，并组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据1《房屋买卖合同》1份，证明原告与第三人高红军签订的该合同合法有效。被告泗洪农商行对该证据真实性和合法性提出异议，第三人高红军对该证据无异议。本院认为，第三人高红军对该合同无异议，原告代理人对该合同也予以认可，可以认定该合同系原告吴殿友与第三人高红军所签订，对该证明目的本院予以认定。关于该证据合法性，因案涉房屋系高红军与郭某共有房屋，合同载明该房屋买卖“已取得其他共有人书面同意”，但该合同出售方只有高红军一人签名，原告及第三人高红军均未提交郭某同意出售案涉房屋书面证据，也未提交郭某委托高红军代理其签订该合同的委托手续，因此，该合同虽来源合法，与本案也具有关联性，但证据形式不符合法律规定，不具有证据效力。原告提交的证据2借条8份，证明案涉房屋买卖是为了抵还借款。被告泗洪农商行对该组证据的真实性不予认可，第三人高红军对该证据无异议。本院认为，该8份借条无款项交付凭证印证，其中7份借条均系同一天出具，且出具给原告父亲的借条既有“吴胜举”，也有“吴盛举”，另外既然是买卖房屋抵还借款而借条原件仍在原告手中，均不合常理。原告父亲吴胜举与第三人高红刚之间是否存在借贷关系以及该借条是否是第三人高红刚出具未经高红刚本人确认，加之高红刚与原告系亲戚关系，与本案具有一定利害关系，上述借条所载明的借款真实性无法确认，因此，对该组证据的证明效力，本院不予认定。关于原告诉称因购买案涉房屋原告父亲吴胜举以现金方式交付给第三人高红军6.6万元购房款，对该诉讼主张原告既未提交银行付款凭证，也未提交收条予以证实。第三人高红军虽认可收到吴胜举6.6万元购房款，但由于高红军与吴胜举系亲戚关系，且高红军陈述2014年拿到房产证后即相距2010年签订购房合同4年多时间原告方才支付6.6万元购房款也不合常理，因此，在原告未提交其他证据相佐证的情况下，对该款项交付事实本院不予认定。原告提交的证据3-证据8兴康花园保障房上房通知书等证据，证明原告实际占有使用了案涉房屋。被告泗洪农商行对证据3、证据4、证据6、证据8真实性均无异议，对证据5、证据7真实性提出异议，并对证据3-证据8的证明目的均不予认可；第三人高红军对上述证据均无异议。本院认为：证据3兴康花园保障房上房通知书及2014年兴康花园物业公司出具的证明各1份和证据4房屋所有权证及销售不动产统一发票各1份，上述证据所载明的购房人、业主、房屋所有权人、房款付款方均为高红军；证据6物业费收据9份，其中2015年5月21日收据载明交款人为高红军，其余8份收据均未载明交款人姓名；证据8电费发票3份,该证据载明电费交款人均为高红军，所交电费为2018年11月至2019年9月期间的电费，且在执行异议审查期间原告提交的2014年11月、2015年6月、2015年9月电费发票交款人也均为高红军。上述证据虽具有真实性，但不具有证明效力。证据5兴康花园小区物业出具的证明1份，该证明虽载明吴殿友自2014年一直居住在兴康花园小区1号楼403室，物业费和电梯费均按常规交费，但被告对该证据真实性不予认可。因该证明未署名出具人，出具人也未出庭作证，所证明的物业费和电梯费也未明确是谁交纳，该证明不符合证据要求，不具有证据效力，本院不予认定。证据7自来水用户缴费卡、用户用水及缴费情况明细报表统计各1份、自来水缴费发票2份，该组证据虽载明户名和交费人均为吴殿友，但上述证据只反映2016年7月至2019年9月自来水使用情况;另外，在执行异议审查期间，原告提交的自来水用户缴费卡用户名为高红军而非吴殿友，说明诉讼中原告提交的自来水用户缴费卡户名系后变更，且诉讼中原告只提交了自来水费发票复印件而未提交原件，被告对该水费发票复印件不予认可。该组证据所反映的自来水使用时间及数量虽具有真实性，但不能证明在案涉房屋查封前原告已使用了自来水，对该组证据的证明效力本院不予认定。综上，证据3-证据8不能证明2016年2月4日案涉房屋被查封前原告已合法占有使用了案涉房屋，对该组证据的证明效力，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告吴殿友与第三人高红刚、高红军系表兄弟关系，高红刚与高红军系亲弟兄关系。2010年2月8日，原告以第三人高红刚借其父亲吴胜举21.4万元未还，高红刚哥哥高红军自愿将其安置房出售给原告抵偿该借款为由，第三人高红军与原告签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：高红军自愿将登记在其名下的位于泗洪县北侧（兴康花园）1幢1单元403室安置房（房权证号为洪房权证泗洪县字第××号产权共有人为郭某）出售给吴殿友，成交价28万元;合同载明已取得其他共有人书面同意。2015年6月11日，就泗洪农商行与高红刚、柏莉、朱辉、王其乐、高红军、陆闯金融借款合同纠纷一案，本院作出（2015）洪商初字第00132号民事判决，判决高红刚、柏莉偿还泗洪农商行借款本金38万元及利息，于判决生效后10日内履行完毕；朱辉、王其乐、高红军、陆闯对上述债务承担连带保证责任；案件受理费7000元，由高红刚、柏莉、朱辉、王其乐、高红军、陆闯共同负担。判决生效后，因高红刚、柏莉、朱辉、王其乐、高红军、陆闯未按判决书确定的期限履行还款义务，泗洪农商行遂向本院申请执行，本院于2016年1月15日立案执行。2016年2月4日，本院作出（2016）苏1324执504号执行裁定，查封高红军所有的位于泗洪县不动产（证号S086251），查封期限三年。在执行过程中，吴殿友以高红军已经以协议转让方式将案涉房屋转让归其所有，其系该房屋实际所有权人为由，于2019年8月28日向本院提出执行异议，要求解除对案涉房屋查封，停止执行。2019年9月10日，本院作出（2019）苏1324执异86号执行裁定，驳回吴殿友的异议请求，原告吴殿友遂向本院提起执行异议之诉。另查明：因朱某与高红刚、柏莉、高红军民间借贷纠纷一案，本院于2015年5月5日作出（2014）洪民初字第02165号民事裁定，查封高红军所有的位于泗洪县北侧（兴康花园）1幢1-403室房屋，该查封裁定于2015年5月7日实施。该裁定书未载明房屋查封具体期限，按照法律规定，查封不动产的期限不得超过三年，即应于2018年5月7日自动解除查封。2016年2月4日本院作出的（2016）苏1324执504号执行裁定，对案涉房屋查封三年，该查封裁定属于轮候查封，应于前一查封裁定解除后即自2018年5月8日起正式进入查封实施阶段，因此，（2016）苏1324执504号执行裁定所采取的查封保全措施现为首查封。本案争议焦点为：1.原告与第三人高红军在案涉房屋查封前是否已订立合法有效的《房屋买卖合同》；2.在案涉房屋查封前原告是否已合法占有案涉房屋；3.原告是否已支付全部购房款；4.原告对案涉房屋未办理过户登记手续是否存在过错。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于争议焦点1，原告吴殿友与第三人高红军虽签订了《房屋买卖合同》，但原告诉称双方是协议转让房屋，而第三人高红军则陈述原告是借其拆迁证名字买的安置房，也即“借名买房”。原告诉称2010年购买第三人高红军房屋，目的是为了用高红军转让的房屋抵还第三人高红刚借原告家21.4万元款，但根据原告提交的由高红刚出具的8份借条载明的借款日期均是2012年，买房在前而借款在后，自相矛盾。《房屋买卖合同》中既未载明购房款支付方式，也未载明房屋何时交付，因第三人高红军与原告吴殿友系亲戚关系，与本案具有一定利害关系，因此，原告与第三人高红军之间是否存在真实房屋买卖关系存疑。关于争议焦点2，原告虽提交了6组证据证明其已合法占有使用了案涉房屋，但原告所提交的上房通知书、房屋所有权证、不动产统一发票、物业费收据、电力发票所载明的购房人、房屋所有权人、交款人均是第三人高红军而非原告吴殿友；所提交的物业公司证明也不具有证明效力；所提交的自来水用户缴费卡、自来水费发票及用水明细统计表，所反映的用水户名及用水记录均是在案涉房屋查封之后。因此，原告所提交的证据不足以证明在案涉房屋查封前其已合法占有使用了案涉房屋。关于争议焦点3，对于28万元购房款，原告虽提供了8份借条证明第三人高红刚借原告父亲吴胜举21.4万元款，但该8份借条无款项交付凭证印证，借款及借条也未得到第三人高红刚确认，8份借条中有7份借条系同一天出具，并且以房抵款后而借条原件仍在原告父亲手中，均不合常理；对于6.6万元房款，第三人高红军虽认可收到了原告父亲吴胜举以现金方式交付了该款，但无任何交付凭证。因第三人高红军与原告系亲戚关系，与本案具有一定利害关系，因此，借条所载明的借款和现金付款的真实性均存疑，不足以证明购房款原告已全部付清。关于争议焦点4，因原告与第三人高红军签订的《房屋买卖合同》真实性存疑，因此不存在房屋过户问题。当然，如果双方之间的房屋买卖真实，因原告购买的是安置房，按照政策规定，安置房五年内不得转让，即五年内不能办理房屋产权变更登记手续。因第三人高红军于2014年5月28日方领取到案涉房屋产权证，而案涉房屋分别于2015年5月5日和2016年2月4日被本院裁定查封，因此，在此情况下案涉房屋未办理产权过户手续，原告应无过错。按照法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原告与第三人高红军之间是否存在真实房屋买卖关系，在案涉房屋查封前原告是否依据真实《房屋买卖合同》已占有使用了案涉房屋以及是否存在借款抵付购房款和以现金方式支付剩其购房款，均无充分证据证明，对此原告应承担不利法律后果。综上，原告对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告吴殿友的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告吴殿友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费5800元。审 判 长  许 光人民陪审员  徐险峻人民陪审员  彭 帆二〇二〇年三月四日书 记 员  祖 烨附录一：本案证据目录一、原告吴殿友提交的证据和证明目的如下：1.《房屋买卖合同》1份，内容为2010年2月8日原告与第三人高红军签订该合同，高红军将案涉房屋卖给原告，房屋价款28万元，支付方式为第三人高红刚借原告家21.4万元没有钱还，高红刚哥哥高红军出面替高红刚还账，高红军将案涉房屋抵给原告，其中抵账款21.4万元，另6.6万元由原告父亲吴胜举以现金方式交付给高红军。证明原告与第三人高红军签订的《房屋买卖合同》合法有效并实际履行。2.高红刚出具给吴胜举的借条8份，内容为第三人高红刚自2012年1月20日至2012年12月24日共出具8份借条给原告父亲吴胜举，其中2012年1月20日出具借条7份，2012年12月24日出具借条1份，共计21.4万元。证明本案房屋买卖是为了抵还上述借款。3.2014年4月28日兴康花园保障房上房通知书、2014年兴康花园物业公司出具的证明各1份，证明高红军接到物业通知后即通知吴殿友上房、上水、上电。4.房屋所有权证、销售不动产统一发票各1份，证明案涉房屋原属于高红军所有，产权证现在原告手中，属于房屋交付的具体表现。5.2019年9月23日兴康花园物业处出具的证明1份，证明原告自2014年起一直居住在兴康花园。6.物业费收据9份，证明自2014年4月28日至2019年9月22日物业费一直由原告交纳，虽然缴费名字是高红军，但缴费票据均在原告手中，原因是房屋一直没有过户。7.自来水用户缴费卡、用户用水及缴费情况明细报表统计各1份、水费发票2份，证明2016年7月至2019年9月水费均是原告交纳。8.电费发票3份，证明2018年11月22日至2019年9月21日电费发票上名字虽然是高红军，但电费均是原告交纳。上述证据3-证据8均证明原告实际占有使用了案涉房屋。9.泗洪法院（2016）苏1324执504号执行裁定书1份，证明案涉房屋没有过户是因为房屋在2016年2月4日被泗洪法院查封。10.泗洪法院（2019）苏1324执异86号执行裁定书1份，证明泗洪法院查封案涉房屋后，原告以其是案涉房屋实际所有人为由提出执行异议，经法院审查，于2019年9月10日作出裁定，驳回原告的异议请求，原告因此提起本次诉讼。二、被告泗洪农商行提交的证据和证明目的如下：泗洪法院（2015）洪商初字第00132号民事判决书1份，证明2013年7月31日高红刚作为借款人，柏莉作为共同借款人，朱辉、王其乐、高红军、陆闯作为共同担保人向泗洪农商行借款38万元，因借款到期未还款，泗洪农商行于2015年2月3日向泗洪法院提起诉讼，2015年6月11日泗洪法院作出（2015）洪商初字第00132号民事判决书，判决高红刚、柏莉偿还泗洪农商行借款本金38万元及利息，朱辉、王其乐、高红军、陆闯对上述债务承担连带清偿责任。三、第三人高红刚、柏莉、朱辉、王其乐、高红军、陆闯未提交证据。四、本院为核实相关事实调取的证据及证明内容1.不动产产权情况表、泗洪法院（2014）洪民初字第02165号民事裁定书各1份，证明泗洪县兴康花园1幢1单元403室房屋（证号S086251）所有权人为高红军，共有人为郭琴玲;本院于2015年5月5日裁定查封了该房屋，并于2015年5月7日起实施查封，该查封应于2018年5月7日解除;2016年2月4日，本院作出（2016）苏1324执504号民事裁定，对该房屋进行轮候查封，期限三年。2.自来水用户缴费卡1份、电费发票3份，证明泗洪县兴康花园1幢1单元403室自来水用户名原为高红军;2014年11月至2015年9月，该房屋电费缴费人姓名为高红军。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。