海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   (2020)琼0108民初2号   原告：张某，住海口市。   委托诉讼代理人：云某，海南法立信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：莫某，海南法立信律师事务所实习律师。   被告：海口嘉跃实业有限公司，统一社会信用代码×××。   法定代表人：肖某。   委托诉讼代理人：李某1，海南方圆律师事务所律师。   原告张某诉被告海口嘉跃实业有限公司（以下简称嘉跃公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某及其委托诉讼代理人云某、莫某、被告嘉跃公司委托诉讼代理人李某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令撤销原告与被告于2018年11月7日签订的《海口嘉悦花园项目定房协议》（以下简称《定房协议》）；二、请求法院判令被告返还原告已付购房款952000元并支付利息(利息计算方式：以100000元为本金，自2018年11月7日至2019年8月20日，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月21日起至全部还清之日止，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以852000元为本金，自2018年11月20日起至2019年8月20日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月21日起至全部还清之日止，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、请求法院判令被告赔偿原告律师服务费损失25000元；四、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月7日，原告经我房网中介介绍，到被告名下位于海口市××区的嘉悦花园项目购买商铺，原告到达嘉悦花园项目售楼部后，在被告销售人员李某2的引领下，到该项目的4栋109号商铺进行实地查看。因看房时该商铺及邻近商铺均未完工，其门口均被封住，无法实际查看商铺情况。但被告销售人员李某2介绍称109号商铺的大门与其他商铺大门长度一致，均为4米。基于上述介绍，原告遂与被告于当日签订了《定房协议》，约定原告向被告购买109号商铺，该商铺建筑面积58.63平方米，套内面积57.2平方米，房屋价款按建筑面积计算，房屋单价为31758.49元每平方米，总房款为1862000元整。原告与被告签订上述协议后，于2018年11月7日当日即向被告支付了100000元定金，被告亦在当日向原告出具了《收据》确认收到该笔定金。2018年11月20日，原告又按照《定房协议》的约定，两次刷卡向被告支付了共计852000元的按揭首付款，至此原告已向被告支付包括定金在内共计952000元的购房款。但在原告正打算办理按揭手续时，原告发现109号商铺的门口遮挡物已经解除，而109号商铺的大门与当初签订合同之时被告销售人员介绍的情况并不一致，109号商铺的大门处有一立方体形状的墙体(长宽高分别约为2.2米、2米、7米)，不仅严重地遮挡了109号商铺右半侧的视野，更侵占了原告所购买的商铺大门的四分之一之多，从而导致原告所购买的商铺实际大门长度仅为2.95米，明显小于购房时约定的与隔壁商铺一样宽4米的大门，严重影响到了原告购买商铺的经营价值。为此，原告多次向被告的销售人员李某2进行联系，要求办理退房手续，退还原告购房款及支付相应利息。被告的销售人员李某2虽承认其自身过错，但坚称无法为原告办理退房手续，仅能给原告支付15000元的赔偿款。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“……下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告认为，被告在与原告签订《定房协议》过程中，通过采取故意隐瞒真实情况的欺诈手段，诱使原告作出了错误意思表示签订《定房协议》，《定房协议》还存在因原告对讼争商铺的相关信息不知情导致重大误解的情形以及讼争商铺大门比其他商铺的大门窄一米但讼争商铺的价格与其他商铺价格相近的显失公平的情形，《定房协议》已构成法定撤销的情形，原告有权撤销《定房协议》并要求被告返还原告已支付的购房款952000元及支付相应利息、赔偿原告因本案纠纷而产生的律师服务费25000元的损失。为了维护自身的合法权益，原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定特向贵院起诉，望判如所请。   被告答辩称，一、原告在2018年11月7日看房时，109号商铺及邻近商铺都已完工，只是内部还没有做隔断分割商铺，为了宣传及美观，公司将门、窗用广告牌进行遮挡，但每个商铺的位置是早已确定的，面积也是确定的，原告当时已经从外面看到109号商铺的具体位置及具体情况的，原告对109号商铺的现状是充分了解后才购买的。《定房协议》及《房屋买卖合同》中都明确约定：“商铺坐落在海口市××区、建筑面积为58.63平方米、乙方（原告）已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋”，合同中均没有对商铺大门的宽度有任何约定，被告也没有出具过任何对大门宽度的书面约定，因此，被告并不存在欺诈的故意或欺诈的行为。在原告购买时，109号商铺的证件手续都是齐全的、可供原告进行审阅查看的，买受人在未审慎了解的情况下基于错误判断作出的行为，法律并未赋予其撤销权。原告作为完全民事行为能力人，应对自己的行为负责。二、原告在银行办理按揭过程中曾在面签时说谎导致被银行拒签，经被告工作人员沟通协调银行同意再次面签，后因原告流水不够还需增加首付款，原告当时解释过段时间会有40万元进账后流水就够了，但事后被告多次催促原告办理均没有得到回应，被告有理由怀疑原告可能是资金方面出现了问题所以想撤销《定房协议》。原告作为一个完全民事行为能力人，在购买商铺时除了要清楚自己的投资能力外，还有义务对其所购买的商铺的具体状况要全面了解后才进行购买，现不能因为原告个人过错等原因后悔了就想擅自解除合同，这是严重违背诚实信用原则的。原被告双方在出现原告反悔的情况后进行过协商沟通，被告出于好意，为了双方更好的进行交易，曾友好提出可以补偿原告15000元或可以采用多退少补给原告更换商铺，原告一开始同意了补偿而后又反悔，之后就引起了本案诉讼。三、原告存在逾期付款违约行为在先，限原告在开庭之后3日内尽快与被告沟通具体付款，否则被告将依法追究原告的违约责任，现被告暂保留追诉权。综上，基于以上事实，原告的所有诉讼请求均没有任何事实依据和法律依据，应依法驳回原告的所有诉讼请求。   原告围绕诉讼请求提交了如下证据：证据1、《定房协议》；证据2、《收据》；证据3、刷卡POS单；证据4-6电话录音；证据7、嘉悦花园项目4栋109号商铺现场照片；证据8、嘉悦花园项目4栋109号商铺及周围商铺的图纸；证据9、法律事务委托合同及发票。被告对证据1-3的真实性、合法性、关联性及证明内容均予认可；对证据4-6的真实性、合法性、关联性及证明内容均不予认可；对证据7、8的证明内容不予认可，对证据9的关联性及证明内容不予认可。被告向本院提交了如下证据：证据1、《房屋买卖合同》；证据2、2018年11月3日微信朋友圈截图；证据3、2018年11月3日朋友圈发布照片；证据4、目前现场图片；证据5、2016年9月28日的《海口市房屋建筑面积测绘报告》；证据6、海房字第HK053158号《房屋所有权证》及琼（2019）海口市不动产权第XXXX号不动产权证。原告对证据1的关联性及证明内容不予认可；对证据2-4的真实性、合法性、关联性及证明内容均不予认可；对证据5、6的证明内容不予认可。本院对原告提供的证据1-3、9的真实性、合法性、关联性及证明内容予以认定，对证据4-6的真实性因无法查明不予认定，对证据7的第一张照片、证据8因无原件核对故对真实性不予认定；对证据7的其他照片的证明内容不予认定；对被告提供的证据1、5及证据6中的琼（2019）海口市不动产权第XXXX号不动产权证的真实性、合法性、关联性予以认定，对其证明内容不予认定，对证据2-4、证据6中的海房字第×××号《房屋所有权证》的真实性因未提供原件核对故不予认定。根据原、被告提供的证据及双方的庭审陈述，对于本案事实，本院查明如下：   一、2018年11月7日，原告与被告签订《定房协议》，约定原告向被告购买109号商铺，双方约定该商铺建筑面积58.63平方米，套内面积57.2平方米，付款方式为按揭付款，原告须在2018年11月22日前支付按揭首付款932000元。《定房协议》未就109号商铺的大门宽度作出专门约定。原告在《定房协议》签订当日即向被告支付了100000元定金，被告亦在当日向原告出具了确认收到该笔定金的《收据》。2018年11月20日，原告又两次刷卡向被告支付了共计852000元的按揭首付款。   二、原告作为乙方与被告作为甲方另行签订《房屋买卖合同》，该合同第一条约定：“甲方自愿将坐落在海口市××区房的房地产（商业用途），房屋建筑面积58.63平方米，出售给乙方，乙方已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。”第十款约定：“……此合同限银行贷款使用。”《房屋买卖合同》对于109号商铺的大门宽度也未作专门约定。   三、《海口市房屋建筑面积测绘报告》第11页《房屋建筑面积分层平面图》显示106号房部分墙体凸出，导致109号商铺大门与相邻商铺大门相比较窄。被告未举证证明在签订《定房协议》时曾向原告出示该《海口市房屋建筑面积测绘报告》。被告在答辩状中承认包含109号商铺在内的房屋门窗在双方签订《定房协议》时有遮挡的情况。原告在庭审中称其在签订《定房协议》时曾现场测量109号商铺门宽4米，但当时109号商铺尚未完工，案外人李某2在测量现场也告知原告109号商铺门宽为4米。原告主张其提交的电话聊天录音系其与案外人李某2的电话聊天内容，案外人李某2系被告工作人员，被告对该录音不予认可，对李某2系其工作人员的事实也不予认可。原告在本案诉讼中未申请案外人李某2出庭作证。   四、庭审中，被告提出在原告补差价的情况下可以为原告调换其他门宽4米的商铺，原告不同意该调解方案。庭审中，原告主张109号商铺与其他门宽4米的商铺售价相近，但未举证证明该主张。   五、2019年9月19日，原告与案外人海南法立信律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托该所指派律师担任本案的委托代理人。原告于2019年9月23日及2020年3月12日向该所共支付25000元律师服务费。   本院认为，本案争议焦点是《定房协议》是否符合法律规定的欺诈、重大误解、显失公平的情形。   本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告主张《定房协议》符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的欺诈、重大误解和显失公平的情形，但其未充分举证证明该项主张，依法承担举证不能的后果。   首先，原告未充分举证证明本案存在欺诈的情形。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》６８规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”第一百一十七条第一、二款规定：“当事人申请证人出庭作证的，应当在举证期限届满前提出。符合本解释第九十六条第一款规定情形的，人民法院可以依职权通知证人出庭作证。”第九十六条第一款规定：“民事诉讼法第六十四条第二款规定的人民法院认为审理案件需要的证据包括：（一）涉及可能损害国家利益、社会公共利益的；（二）涉及身份关系的；（三）涉及民事诉讼法第五十五条规定诉讼的；（四）当事人有恶意串通损害他人合法权益可能的；（五）涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等程序性事项的。”本案中，被告虽未举证证明在签订《定房协议》时曾向原告出示该《海口市房屋建筑面积测绘报告》的事实，但双方签订的《房屋买卖合同》第一条明确约定原告“已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋”，原告也承认在《定房协议》签订时其曾现场测量109号商铺，原告在起诉状及庭审中主张欺诈主要是基于案外人李某2对109号商铺门宽的错误陈述，但被告对原告举证的原告与李某2的通话录音不予确认，被告对李某2具有被告工作人员身份的事实亦予以否认，原告也未申请案外人李某2出庭作证，本案也不属于法院依职权通知证人出庭作证的情形，案外人李某2是否错误陈述导致《定房协议》构成欺诈的事实未能查清。综上，原告未能充分举证证明《定房协议》符合法律规定的欺诈情形，原告应依法承担举证不能的法律后果。   其次，原告未能充分举证证明《定房协议》存在重大误解的情形。《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》７１规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”本案中，原告主张其真实意思系购买门宽为4米的商铺，但因对109号商铺门宽的错误认识导致《定房协议》与其真实意思相悖。本院认为，原告在签订《定房协议》时现场对109号商铺门宽进行测量，原告主张当时测量结果为门宽4米且案外人李某2当场也告知门宽为4米，但因李某2未到庭作证，该事实依据现有证据无法查清。原告也未举证证明购买109号商铺已对其造成较大损失，且依据被告提出的原告补差价后为原告置换门宽为4米的其他商铺的调解方案，原告的该项损失也能予弥补，但原告不同意该调解方案。综上，原告未能充分举证证明《定房协议》符合法律规定的重大误解的情形，依法承担举证不能的法律后果。   第三，原告未能充分举证证明《定房协议》存在显失公平的情形。《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》７２规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”本案中，原告未能充分举证证明被告存在利用原告缺乏判断能力等情形，也未举证证明109号商铺大门比其他商铺大门窄但109号商铺售价与其他商铺售价相近、导致双方权利义务违反公平、等价有偿原则的事实，且按照被告提出的原告补差价后为原告置换门宽为4米的其他商铺的调解方案，原告主张的显失公平也能消除，但原告不同意该调解方案。综上，原告未能充分举证证明《定房协议》存在显失公平的情形，依法承担举证不能的法律后果。   综上所述，原告未能充分举证证明《定房协议》存在欺诈、重大误解、显失公平的情形，其主张撤销《定房协议》没有事实根据和法律依据，本院依法不予支持。原告主张判令被告返还原告已付购房款952000元并支付利息以及赔偿原告律师费系基于《定房协议》应予撤销而提出，其该两项主张亦没有事实根据和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条、第一百五十一条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》６８、７１、７２、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十六条第一款、第一百零九条、第一百一十七条第一、二款之规定，判决如下：   驳回原告张某的诉讼请求。   案件受理费人民币6952元（原告已预付），由原告张某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 周 磊     二〇二〇年三月二十三日   书记员 周岁贤   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国民法总则》   第一百四十七条基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。   第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。   第一百五十一条一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。   《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》   ６８.一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。   ７１.行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。   ７２.一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   第九十六条第一款民事诉讼法第六十四条第二款规定的人民法院认为审理案件需要的证据包括：   （一）涉及可能损害国家利益、社会公共利益的；   （二）涉及身份关系的；   （三）涉及民事诉讼法第五十五条规定诉讼的；   （四）当事人有恶意串通损害他人合法权益可能的；   （五）涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等程序性事项的。   第一百零九条当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。   第一百一十七条第一、二款当事人申请证人出庭作证的，应当在举证期限届满前提出。   符合本解释第九十六条第一款规定情形的，人民法院可以依职权通知证人出庭作证。