四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川05民终283号 上诉人（原审原告）：陈隆富，男，生于1966年1月4日，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：罗伟，四川拥彗律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：黄均贤，女，生于1969年11月18日，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：罗伟，四川拥彗律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：泸州纳溪永乐房地产开发有限公司，住所地：四川省泸州市纳溪区百梯巷42号，统一社会信用代码91510503731612748L。 法定代表人：范贵文，系该公司董事长。 诉讼代表人：泸州纳溪永乐房地产开发有限公司破产管理人，四川长江会计师事务所有限公司。 法定代表人：林继祥，系四川长江会计师事务所有限公司总经理。 委托诉讼代理人：杨平远，四川酒城律师事务所律师。 上诉人陈隆富、黄均贤因与被上诉人泸州纳溪永乐房地产开发有限公司（以下简称永乐公司）与破产有关的纠纷一案，不服泸州市纳溪区人民法院（2019）川0503民初1744号民事判决，向本院提出上诉，本院立案受理后依法组成合议庭于2020年3月5日公开开庭进行审理，上诉人陈隆富以及上诉人陈隆富、黄均贤的委托诉讼代理人罗伟，被上诉人永乐公司诉讼代表人的委托诉讼代理人杨平远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人陈隆富、黄均贤上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回永乐公司履行《商品房买卖合同》交房义务；二、一审、二审诉讼费由永乐公司承担。主要事实和理由：一审法院以陈隆富、黄均贤与永乐公司签订借款合同，永乐公司涉嫌非法吸收公众存款罪为由认定《商品房买卖合同》无效，系认定事实错误。同时一审法院适用法律错误。 被上诉人永乐公司辩称：根据《最高人民法院关于刑事裁判涉及财产部分执行的若干规定》第十条之规定，对于非法吸收公众存款罪的涉案受害人的民事权利应当通过刑事追赃、退赔方式解决。本案上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同应为无效。请求二审法院维持原判，驳回上诉。 陈隆富、黄均贤向一审法院提出诉讼请求：1、判令永乐公司履行双方签订的《商品房买卖合同》；2、永乐公司负担本案诉讼费。 一审法院认定事实：陈隆富、黄均贤系夫妻。永乐公司于2001年8月1日成立，系从事房地产开发的企业。永乐公司于2004年4月取得纳溪百梯商业大厦建设项目。在建设过程中，永乐公司于2011年10月16日召开公司筹集资金会，制定《泸州市纳溪区永乐房地产开发有限公司关于河西商业大厦1号楼项目融资方案》，决定以修建“河西商业大厦1号楼”为名，采用以高息回报、购房优惠等方式，通过到有关单位开会宣传、设立售房部宣传、口口相传等方法，向社会不特定的投资对象吸收公众存款；借款5万元、10万元的分别计付年利息25%和30%，楼盘开盘时，愿意购房的结算本息抵扣购房款，不愿意购房的结算本息归还投资者。 2013年11月26日，永乐公司作为甲方与陈隆富、黄均贤作为乙方签订《借款协议》，双方约定：乙方自愿借现金30万元给甲方，按30%年息计算，利息在楼盘开盘时结算，如果乙方中途需要退款，时间不够六个月甲方不支付利息，甲方在15个工作日内将本金退还给乙方；如果借款时间在六个月以上，乙方需要提前退款则由本人书面申请，甲方在20个工作日之内支付本金和利息（从交钱之日起计算）。同日，黄均贤通过其在中国农业银行账号62×××19先后向永乐公司的工作人员许换君转账36000元、200000元，通过其在中国邮政储蓄银行账号62×××53向永乐公司转账52000元，并向永乐公司现金支付12000元，以上共计向永乐公司支付300000元。同日，永乐公司向陈隆富、黄均贤出具收据，载明陈隆富、黄均贤交款项目借款（期房），金额300000元。 2015年4月22日，陈隆富、黄均贤与永乐公司签订合同编号为2015001294的《商品房买卖合同》，双方约定陈隆富、黄均贤向永乐公司购买1幢27层27－4号房屋，建筑面积108.79平方米，单价4300元/平方米，总价款467797元，一次性付款。2016年12月31日前，向陈隆富、黄均贤交付该商品房，同时约定违约责任等等。2015年4月23日，经双方结算，截至当日，永乐公司应向陈隆富、黄均贤支付利息127500元，即本息共计427500元，约定将前述款项转为购房款，陈隆富、黄均贤应向永乐公司支付购房款467797元－427500元＝40297元，陈隆富于当日向永乐公司出具欠条：“今欠纳溪永乐房地产开华有限公司人民币肆万零贰佰玖拾柒元整（40297.00）。此欠款定于2015年5月4日前结清。欠款人：陈隆富2015.4.25”。2015年5月7日，双方签订的《商品房买卖合同》在纳溪区房屋产权交易服务中心作预售备案登记。 2015年10月28日，永乐公司以其资产不足以清偿全部债务为由向一审法院提出破产申请，一审法院于2015年11月4日以（2015）纳溪民破字第1－1号民事裁定书，裁定受理了永乐公司的破产申请。同时作出（2015）纳溪民破字第1－2号决定书，指定四川长江会计师事务所有限公司担任永乐公司的破产管理人。 2016年11月10日，永乐公司及其法定代表人范贵文、财务负责人许换君因涉嫌在2011年10月至2015年5月期间非法吸收公众存存款被纳溪区人民检察院向一审法院提起公诉，一审法院于2017年9月7日作出（2016）川0503刑初196号刑事判决：“一、永乐公司犯非法吸收公众存款罪，判处罚金四十万元。二、范贵文犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年十个月，并处罚金。三、许换君犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑二年二个月，缓刑三年，并处罚金二万元。四、永乐公司非法吸收公众存款的违法所得继续追缴，发还各集资参与人。”，在非法集资参与人（本金）名单中载明陈隆富、黄均贤参与集资的金额为30万元。 2019年6月18日，永乐公司破产管理人向陈隆富、黄均贤送达核查债权通知书，确认陈隆富、黄均贤2011年10月16日以后（非法集资期间）借款本金300000元，借款债权金额300000元，债权总额300000元，无财产担保，债权类别为普通债权，并告知陈隆富、黄均贤决定不履行永乐公司与陈隆富、黄均贤于2015年4月22日签订的《商品房买卖合同》，若有异议，自收到通知书之日起15日内向管理人申请复核或向泸州市纳溪区人民法院提起诉讼，逾期未申请复核或未提起诉讼的，视为对自己或者其他债权人的债权及管理人的决定无异议，管理人将依法报请泸州市纳溪区人民法院裁定确认。同日，永乐公司破产管理人向陈隆富、黄均贤送达不予履行《商品房买卖合同》通知书，告知陈隆富、黄均贤因双方均未履行完毕上述《商品房买卖合同》，永乐公司因申请破产未能完成房屋修建，签订合同时陈隆富、黄均贤实际缴纳购房款金额为0元，以货币资金实际缴纳的房款未超过合同约定总价款的50%，陈隆富、黄均贤以借款及利息转抵房款部分不能认定为购房款，根据《中华人民共和国企业破产法》及相关法律法规的规定，管理人决定不予履行上述合同，所交购房款及转抵购房款的借款确认为普通债权。若有异议，自收到通知书之日起15日内向泸州市纳溪区人民法院提起诉讼，逾期未提起诉讼的，视为对管理人的决定无异议，管理人将依法报请泸州市纳溪区人民法院裁定确认。2019年7月11日，陈隆富、黄均贤向一审法院提起诉讼，要求判令前述请求。 一审法院认为，本案系永乐公司因破产引发的普通破产债权确认纠纷，陈隆富、黄均贤作为永乐公司的债权人，对其管理人编制的普通债权登记有异议，起诉请求变更管理人对其购房款作普通债权登记，要求继续履行合同而提起与破产有关的民事诉讼案件。本案永乐公司在修建“河西商业大厦1号楼”的过程中，因缺乏资金，在没有办理房屋预售许可的情况下，制定融资方案，以高息回报、购房优惠等措施，采取多种形式向社会宣传，从2011年10月16日起向社会不特定的对象吸收公众存款，其行为已经构成犯罪依法予以刑事处罚。因此，永乐公司之犯罪行为所产生的民事法律行为也因违反国家法律强制性规定而无效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条和第一百五十五条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效，无效的民事法律行为自始没有法律约束力。陈隆富、黄均贤于2013年11月26日向永乐公司交款300000元，双方分别以《借款协议》形式确认双方之间的债权债务关系，该行为经一审法院（2016）川0503刑初196号刑事判决确认，属于永乐公司从2011年10月16日起至2015年5月非法吸收公众存款的时间区间，所产生的借贷民事法律行为也应当认定为无效，永乐公司非法吸收公众存款应返还各集资参与人款项，陈隆富、黄均贤与永乐公司之间的借款债权债务，应当通过返还途径予以解决。永乐公司与陈隆富、黄均贤于2015年4月22日签订的《商品房买卖合同》，形式上将陈隆富、黄均贤对其借款本金及利息转换为购房款，并约定其尚未修建完善的房屋以相应价款出卖属陈隆富、黄均贤所有，其实质是将非法吸存的犯罪行为延伸为以《商品房买卖合同》的合法形式转换该借款投资债权的实现，永乐公司的非法吸存犯罪行为与欺诈陈隆富、黄均贤投资签订房屋买卖合同行为不能孤立看待，应当结合其主观思维以及客观行为和过程综合予以分析，双方之间签订的《商品房买卖合同》不是永乐公司真实唯一的意思表示，不符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益、违反法律行政法规强制性规定订立的合同无效。故陈隆富、黄均贤与永乐公司之间签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力。且永乐公司经一审法院于2015年11月4日已裁定受理属于破产清算期间，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。本案永乐公司的管理人在履行职务的审查过程中，以《债权审核确认原则》和《核查债权通知书》告知陈隆富、黄均贤，因双方均未履行完毕《商品房买卖合同》，永乐公司因申请破产未能完成房屋修建，陈隆富、黄均贤以借款及利息转抵房款部分不能认定为购房款，签订合同时陈隆富、黄均贤实际缴纳购房款金额为0元，以货币资金实际缴纳的房款未超过合同约定总价款的50%，所交纳款项确认为永乐公司破产债权的一般债权，不予履行《商品房买卖合同》的行为，符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条关于有效民事法律行为的规定，一审法院予以确认。对陈隆富、黄均贤因不服管理人对其购房款确认为一般债权和通知不予履行合同行为提起本案的诉讼请求，一审法院不能予以支持。 关于陈隆富、黄均贤主张其《商品房买卖合同》经房管部门网签备案预售登记具有准物权公示效力的问题，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。该条文规定的买卖房屋预告登记，是对买卖房屋标的物的登记，不能等同于《城市商品房预售管理办法》规定的房屋买卖合同的预售登记，我国《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”该条文规定的商品房预售合同登记是对买卖房屋的合同进行登记，登记的对象双方所签订的合同，确认购房人拥有的权利仅是合同的债权，而不是所购房屋的物权，商品房预售合同登记是房产管理部门和土地管理部门对开发商房屋买卖合同的一种行政管理措施，而不是物权法所规定的房屋买卖标的预告登记行为。商品房买卖合同的预售登记和商品房房屋买卖的预告登记，虽然只有一字之差，但其意义相差甚远，商品房买卖合同预售登记只是房屋买卖合同的合同债权登记，而商品房房屋买卖预告登记是对买卖房屋标的物的预告登记，对他人具有物权排他性的登记。商品房买卖合同的预售登记不具有商品房房屋买卖预告登记制度所享有对抗第三人物权的法律效力。所以，原告主张本案双方所签订的《商品房买卖合同》经房产交易部门网签预售登记，具有物权公示排他性的理由不能成立，一审法院不予支持。据此，为保护公民法人的合法权益不受侵害，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十三条、第一百五十五条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）、（四）、（五）项、第五十六条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回陈隆富、黄均贤的诉讼请求。案件受理费8317元，由陈隆富、黄均贤负担。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。本院二审查明的案件事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、涉案的《借款协议》和《商品房买卖合同》是否合法有效；二、一审适用法律是否正确；就前述争议焦点，本院综合评述如下： 一、关于涉案的《借款协议》和《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。 本院认为，第一，陈隆富、黄均贤于2013年11月26日与被上诉人永乐公司签订借款协议，借给永乐公司现金30万元；一审法院于2017年9月7日作出（2016）川0503刑初196号刑事判决书判决永乐公司犯非法吸收公众存款罪，其非法吸收公众存款的违法所得继续追缴，发还各集资参与人；该判决还确定永乐公司非法吸收公众存款的时间为2011年10月至2015年5月，陈隆富、黄均贤作为非法集资参与人参与非法集资的金额为30万元。根据最高人民法院2019年11月印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第129条“2014年颁布实施的《最高人民法院最高人民检察院公安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》和2019年1月颁布实施的《最高人民法院最高人民检察院公安部关于办理非法集资刑事案件若干问题的意见》规定的涉嫌集资诈骗、非法吸收公众存款等涉众型经济犯罪……。受害人的民事权利保护应当通过刑事追赃、退赔的方式解决……”之规定，陈隆富、黄均贤作为被上诉人永乐公司非法吸收公众存款案的被害人，其民事权利保护应当通过刑事追赃、退赔的方式实现。第二，上诉人陈隆富、黄均贤于2015年4月22日与被上诉人永乐公司签订《商品房买卖合同》，将陈隆富、黄均贤借给被上诉人永乐公司的本金30万元及利息转换为上诉人陈隆富、黄均贤购房款，其实质是将被上诉人永乐公司非法吸收公众存款案的赃款作为购房款。根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十条“对赃款赃物及其收益，人民法院应当一并追缴。……对于被害人的损失，应当按照刑事裁判认定的实际损失予以发还或者赔偿”之规定，将非法集资参与人陈隆富、黄均贤借给被上诉人永乐公司的本金30万元及利息转换为上诉人陈隆富、黄均贤购房款的行为，已违反了法律、行政法规的强制性规定。第三，《泸州市纳溪区房屋产权交易服务中心商品房预售备案通知书》显示，上诉人陈隆富、黄均贤所购的位于四川省泸州市纳溪区，于2015年5月7日已由该中心办理商品房预售备案登记，购房人为陈隆富，共有人为黄均贤，备案登记号为20154001294，备案合同号为2015001294，泸州市纳溪区房屋产权交易服务中心加盖了“泸州市纳溪区房屋产权交易服务中心商品房合同备案专用章”。上诉人陈隆富、黄均贤与被上诉人永乐公司签订的《商品房买卖合同》第二十九条约定“自本合同生效之日起30内，由出卖人向泸州市纳溪区房监局申请办理该商品房预售合同备案登记备案手续……”。从《泸州市纳溪区房屋产权交易服务中心商品房预售备案通知书》及上诉人陈隆富、黄均贤与被上诉人永乐公司签订的《商品房买卖合同》内容可以看出，泸州市纳溪区房屋产权交易服务中心办理的商品房预售备案登记是对《商品房买卖合同》进行的登记备案。根据我国《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售合同登记备案制度主要是为了通过商品房预售合同的管理，对房地产开发企业预售商品房行为进行审查，保护购房者的合法权益。但商品房预售合同登记备案制度不同于《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”规定的预告登记制度，商品房预售合同登记备案不具有预告登记所具有的物权排他效力，仅有债权效力。第四、一审法院于2015年11月4日裁定受理被上诉人永乐公司的破产申请，并指定四川长江会计师事务所有限公司担任永乐公司的管理人。2019年6月18日，永乐公司管理人以《不履行通知书》告知上诉人陈隆富、黄均贤“因双方未履行完毕《商品房买卖合同》（注：永乐公司因申请破产未能完成房屋修建，订立合同时您以货币资金实际缴纳的购房款金额为0元，以货币资金实际缴纳的房款未超过合同约定总价款的50%，以陈隆富、黄均贤借款及利息转抵购房款部分不能认定为购房款），根据《中华人民共和国企业破产法》及相关法律法规的规定，管理人决定不履行上述合同……”。本案中，上诉人陈隆富、黄均贤并未履行向被上诉人永乐公司支付购房款，被上诉人永乐公司也未将涉案房屋交付上诉人陈隆富、黄均贤或将涉案房屋登记在上诉人陈隆富、黄均贤名下，对于上诉人陈隆富、黄均贤与被上诉人永乐公司签订的《商品房买卖合同》，均未履行完毕。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”之规定，上诉人陈隆富、黄均贤与被上诉人永乐公司均未履行完毕《商品房买卖合同》，永乐公司的管理人有权决定解除或者继续履行，永乐公司管理人告知上诉人陈隆富、黄均贤不履行《商品房买卖合同》符合法律规定。综上，陈隆富、黄均贤与被上诉人永乐公司签订的《借款协议》及上诉人陈隆富、黄均贤与被上诉人永乐公司签订的《商品房买卖合同》均违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效……。”之规定，属于无效合同。故上诉人陈隆富、黄均贤上诉主张一审认定上诉人与被上诉人签订的借款协议涉非法吸收公众存款罪无效是错误的，并将双方签订的与非法吸收公众存款罪无关的《商品房买卖合同》认定为无效也属错误的上诉理由不成立，本院依法不予支持。 二、关于一审适用法律是否正确的问题。 本案系因被上诉人永乐公司破产引发的普通破产债权确认纠纷，同时还涉及陈隆富与被上诉人永乐公司签订的《借款协议》，上诉人陈隆富、黄均贤与被上诉人永乐公司签订的《商品房买卖合同》是否有效、是否应当履行等问题，上述问题受《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国企业破产法》、《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律调整，一审适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国企业破产法》、《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律对本案作出判决并无不当，故上诉人陈隆富、黄均贤主张一审对本案适用《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国企业破产法》和《中华人民共和国民事诉讼法》系法律适用错误的上诉理由不成立，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人陈隆富、黄均贤的上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8317元，由上诉人陈隆富、黄均贤负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 剑 审判员 钟 洁 审判员 曹天全 二〇二〇年三月十日 书记员 银 宇