湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初37号原告（执行案外人）：长沙锦家置业发展有限公司，住所地长沙市雨花区曙光中路146号办公楼四楼12、14、15、17、19房。法定代表人：朱峥嵘，该公司董事长。委托诉讼代理人:滕进，男，1987年10月29日出生，汉族，系原告的员工，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：陈鑫平，湖南银联律师事务所律师。被告（申请执行人）：黄富，男，1974年11月16日出生，汉族，居民，住浏阳市。第三人（被执行人）：黄志刚，男，1966年6月18日出生，汉族，居民，住浏阳市。第三人（被执行人）：欧佰秋，女，1966年9月13日出生，汉族，居民，住浏阳市。第三人（被执行人）：易良华，男，1954年4月16日出生，汉族，居民，住浏阳市。第三人（被执行人）：欧百清，女，1957年12月17日出生，汉族，居民，住浏阳市。原告长沙锦家置业发展有限公司（以下简称锦家公司）诉被告黄富、第三人黄志刚、欧佰秋、易良华、欧百清案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月1日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告锦家公司的委托诉讼代理人滕进、陈鑫平及被告黄富到庭参加诉讼。第三人黄志刚、欧佰秋、易良华、欧百清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告锦家公司向本院提出如下诉讼请求：1.撤销（2019）湘0181执异119号执行裁定书；2.判决不得执行锦家公司名下位于长沙市天心区房屋；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年2月28日，锦家公司与黄志刚签订《长沙市商品房买卖合同》，约定由黄志刚购买锦家公司开发的位于长沙市天心区房屋（以下简称涉案房屋），房屋价款890936元。同日，锦家公司（甲方）、黄志刚（乙方）、胡金龙（丙方）就房屋付款方式签订了一份《补充协议》，约定房屋总价款为890936元，其中乙方自付200000元，其余690936元由胡金龙在本协议签订2日内代为一次性支付；黄志刚归还胡金龙代付款的还款方式如下：余款690936元分10次付清，从2012年3月起至11月止每月30日前付款70000元，12月30日前付款60936元；如果黄志刚连续超过三个月未按期付款，购房合同自动终止，锦家公司负责就该房屋的房产证办到胡金龙名下。合同签订后，黄志刚支付房款200000元。锦家公司于2012年4月6日为黄志刚办理了上述房屋的预告登记。黄志刚支付房款200000元后，未能按协议偿还借款，其购房合同自动终止。2018年11月29日，涉案房屋完成不动产首次登记，锦家公司系备案登记的不动产所有权人。2019年9月20日，本院作出（2015）浏执字第02345号执行裁定，拍卖被执行人黄志刚所有的位于长沙市天心区预售证号为*****房屋一套。锦家公司收到《通知书》后，于2019年10月15日向本院提出执行异议，请求对上述房屋中止执行，本院作出（2019）湘0181执异119号执行裁定，裁定驳回了锦家公司的异议。锦家公司对该裁定不服，锦家公司自愿将依约应退还给黄志刚的购房款（扣除违约金后）交由法院执行，锦家公司作为涉案房屋所有人享有排除强制执行的权益，锦家公司为维护合法权益故诉至本院。被告黄富及第三人黄志刚、欧佰秋、易良华、欧百清未答辩亦未向本院提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：黄富与黄志刚、欧佰秋、易良华、欧百清民间借贷纠纷一案，本院于2015年5月27日作出（2015）浏民初字第1042号民事判决，判决书的主要内容是：一、限黄志刚、欧佰秋于本判决生效后五日内共同偿还黄富借款本金人民币7000000元及利息（自2014年9月12日起按月利率2%计算至本判决确定的履行之日止）；二、限黄志刚、欧佰秋于本判决生效后五日内共同支付黄富代理费人民币350000元；三、黄富在上述判决第一项、第二项及本案受理费范围内对易良华、欧百清所有的、位于浏阳市（房屋所有权证号码为浏房权证字第××号、浏房权证字第××号）享有优先受偿权。如果未按判决指定期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案受理费63250元，减半收取31625元，由黄志刚、欧佰秋共同负担。上述判决生效后，黄富向本院申请强制执行，本院受理后立执行案号为（2015）浏执字第02345号。2015年10月8日，本院向被执行人黄志刚、欧佰秋、易良华、欧百清送到执行通知书，责令其于2015年10月19日前履行生效判决所确定的义务，但黄志刚、欧佰秋、易良华、欧百清未予履行。2016年10月10日，本院作出（2015）浏执字第02345号执行裁定，冻结、划拨被执行人黄志刚、欧佰秋银行存款7000000元（利息及迟延履行金未计算在内）。2019年9月20日，本院作出（2015）浏执字第02345号执行裁定，拍卖被执行人黄志刚所有的位于长沙市天心区预售证号为*****房屋一套。2019年10月15日，锦家公司向本院提出执行异议，请求对上述房屋中止执行，本院于2019年12月5日作出（2019）湘0181执异119号执行裁定，裁定驳回锦家公司的异议。原告锦家公司不服该裁定，于2020年1月1日向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2012年2月28日，锦家公司与黄志刚签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为20065288105），约定：黄志刚购买长运锦园******房，建筑面积为131.02平方米，总价为890936元；付款方式为一次性付款；出卖人于2013年6月30日交付房屋。关于黄志刚付款的问题，锦家公司引入胡金龙借款给黄志刚作为过桥资金，锦家公司、黄志刚、胡金龙经协商，同日锦家公司（甲方）、黄志刚（乙方）、胡金龙（丙方）三方签订了一份《补充协议》，约定：黄志刚于2012年2月28日购买了锦家公司开发的“长运锦园”*****号房屋，合同编号为20065288105，房屋总价款为890936元，其中黄志刚自付200000元，其余690936元由胡金龙在本协议签订2日内代为一次性付清；黄志刚归还胡金龙代付款的还款方式如下：余款690936元分10次付清，从2012年3月起至11月止每月30日前付款70000元，12月30日前付款60936元；如果黄志刚连续超过三个月未按期付款，购房合同自动终止，锦家公司负责就该房屋的房产证办到胡金龙名下。2012年3月9日，锦家公司与胡金龙就涉案房屋签订了一份《协议》。2012年3月9日，黄志刚向锦家公司支付了房款200000元；锦家公司陈述胡金龙分别于2012年3月10日、3月15日代黄志刚向锦家公司支付了房款210000元、310000元，合计520000元，锦家公司分别向黄志刚出具房款收据；当庭电话联系黄志刚，黄志刚陈述购房时其只付了房款200000元，其他的钱是胡金龙支付的，后黄志刚因没钱未依约支付房款及偿还胡金龙的代付款，锦家公司因此向黄志刚主张违约金并要求终止合同。2012年4月6日，涉案房屋办理商品房预告登记，预告登记权利人为黄志刚，预告登记业务种类为预购商品房预告登记,预告登记号为长房预天心字第××号。锦家公司陈述,2018年11月，涉案房屋所在楼栋进行了首次登记，办理了栋证，栋证列表中将整栋房屋“分户”进行了登记，但不是实际分割产权，涉案房屋的权证号码为201××××5574，登记的权利人为锦家公司；根据《不动产登记暂行条例》等规定，开发商为购房人办理分户和产权登记称“转移登记”，涉案房屋因黄志刚未依约支付购房款，故锦家公司未将涉案房屋转移登记给黄志刚，同时又因预告登记权利人为黄志刚，涉案房屋暂不能登记给其他权利人，故涉案房屋暂未单独办理不动产权证。为证明前述情况，锦家公司向本院提交了《长沙市商品房首次登记凭证列表》、《不动产登记情况表》，涉案房屋登记的权利人为锦家公司。此外，锦家公司陈述长运锦园门牌号经地名委员会的变更，由长沙市天心区新开铺18号变更为长沙市天心区新开铺692号。锦家公司提交的李国开的民事诉状、湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2016）湘0103民初4742号民事裁定书、湖南省长沙市中级人民法院作出的（2014）长中民三初字第1379号民事判决书、湖南省高级人民法院作出的（2017）湘民终711号民事判决书各一份，拟证明涉案房屋还有其他产权纠纷，未办理过户或确权非原告或案外人之过错。经核，该组证据与本案无直接的关联性，且无法证明锦家公司的证明目的，故本院不予采信。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，人民法院应当审查案外人是否系权利人，是否享有足以排除强制执行的权益；已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。虽然长沙锦家置业发展有限公司与黄志刚就涉案房屋签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，黄志刚支付了200000元房款，胡金龙代付了520000元房款，但尚欠170936元，黄志刚、胡金龙均未依约支付剩余的房款，且黄志刚未依约向胡金龙偿还代付的房款，涉案房屋现登记的权利人为长沙锦家置业发展有限公司，长沙锦家置业发展有限公司尚未将涉案房屋变更登记到黄志刚或者胡金龙名下，根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，涉案房屋因暂未变更登记到黄志刚名下，黄志刚对涉案房屋不享有所有权，长沙锦家置业发展有限公司作为涉案房屋登记的权利人，同时自愿将应退给黄志刚的房款交由法院执行，其依法享有对涉案房屋排除强制执行的权利，故对涉案房屋依法不得执行，本院对长沙锦家置业发展有限公司的诉讼请求依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行登记在长沙锦家置业发展有限公司名下的坐落在长沙市天心区房屋；二、驳回长沙锦家置业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由黄富负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  邓 嫣人民陪审员  刘成建人民陪审员  史婷江二〇二〇年三月二十四日法官助理黎红玉书记员黎红玉(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。