陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕民终107号 上诉人（原审被告、申请执行人）：陕西敬瑁建设工程有限公司，住所地西安市灞桥区，统一社会信用代码：9161000066796449X8。 法定代表人：苟瑁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘嘉靓，上海市汇业（西安）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：付某某，男，1961年5月2日出生，汉族，陕西省计量院职工，住西安市碑林区，现住西安市灞桥区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：张亚军，陕西金控律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘海娜，陕西金控律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区,统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX0043。 法定代表人：黄建强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李刚，男，1977年5月22日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。 上诉人陕西敬瑁建设工程有限公司（以下简称敬瑁公司）因与被上诉人付某某、原审第三人西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源公司）案外人执行异议之诉一案，不服西安市中级人民法院（以下简称西安中院）（2019）陕01民初1629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人敬瑁公司委托诉讼代理人南溪、刘嘉靓，被上诉人付某某委托诉讼代理人张亚军、刘海娜到庭参加诉讼。原审第三人世纪熙源公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 敬瑁公司上诉请求：1、撤销西安中院（2019）陕01民初1629号民事判决书，改判上诉人有权继续对位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋进行强制执行。2、由被上诉人承担本案一审二审诉讼费用。事实及理由：1、一审法院认定被上诉人缴纳房款超过50%的事实错误，被上诉人付某某第二笔款项并非支付给第三人世纪熙源公司，且是在上诉人查封涉案房屋之后，被上诉人已经不属于善意第三人，其于2017年12月10日向陕西永祥建筑工程有限公司（以下简称永祥公司）支付的69000元不应当认定为购房款。根据被上诉人提交的收款收据显示2014年3月16日收到被上诉人观澜天下2-12604室房款168790元（刷卡）；2017年12月10日收到被上诉人观澜天下2-12604室房款69000元（刷卡）；其提供的流水第一笔显示2014年3月16日转账163633元，2017年12月10日刷卡签购单显示，其向永祥公司支付69000元。上述两笔流水无法与收款收据金额对应，根据其流水内容可知第二笔是在上诉人查封涉案房屋之后，付给案外人。由此可见，被上诉人提供的收款收据有造假的可能，且其第二笔的款项不能认定为购房款。被上诉人涉嫌与第三人串通逃避债务，损害上诉人合法权益。2、一审法院仅以被上诉人出具的《西安市房屋情况查询结果证明》认定被上诉人名下无其他用于居住的房屋，确认其可排除执行系完全错误的。被上诉人提供的《西安市房屋情况查询结果证明》只能证明其个人在西安市XX区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区区内无国有土地上的房屋，并不能证明其名下没有可供居住的房产，且一审法院对被上诉人的配偶及其未成年人子女名下的房产均未能进行查询，根本无法证明被上诉人名下无其他用于居住的房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的，符合下列情形能够排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的50%；根据上述法律规定可知，该司法解释是对买受人名下唯一住房、对其基本居住环境的保护。但是现实中夫妻均为共同居住，一审法院未能对其配偶及未成年人子女名下房屋进行调查，即认定被上诉人名下无其他用于居住的房屋完全错误。综上，上诉人认为，一审法院对于被上诉人已付房款金额认定错误，对涉案房屋是否系被上诉人名下唯一住房认定不清，被上诉人并不能排除上诉人对涉案房屋的执行。 付某某辩称：1、付某某与世纪熙源公司签订的商品房买卖合同有效，且已支付大部分购房款，世纪熙源公司开具收款收据可以确认。2、付某某名下无其他用于居住的房屋。一审中付某某提交的《西安房屋信息登记查询表》直接证明付某某名下在西安地区无房产，该所购房屋是用于居住而非其他用途。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条并未规定买受人缴纳己购房款的全部或者大部分房款的时间，即并未规定必须是在该房屋被查封之前，一审法院将打入永祥公司账号的自筹款认定为购房款并无不妥，符合事实及相关法律规定。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的解封条件。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 世纪熙源公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 付某某向一审法院起诉请求：1.判决停止西安中院（2018）陕01执704号之六执行裁定的执行，并解除对西安市灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源·观澜天下2号楼12604室房产的查封；2.诉讼费由敬瑁公司负担。 一审法院认定事实：申请人敬瑁公司与被申请人世纪熙源公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出西仲裁字（2017）第259号裁决：一、世纪熙源公司自收到本裁决之日起十五日内给付敬瑁公司工程款33896967.37元（含已到期质保金1178710.12元），逾期按中国人民银行规定的贷款利率加倍承担迟延给付期间的利息；二、世纪熙源房地产公司自收到本裁决之日起十五日内给付敬瑁建设工程公司自2015年10月1日起至2017年4月7日的工程款利息7814180.96元（含质保金利息从2016年9月30日起至2017年4月7日止合计53100.08元）以及自2017年4月8日起至本裁决作出之日工程款利息（利息计算方式为：利率为中国人民银行同期贷款利率的四倍标准，2017年4月8日至2017年9月29日期间以33307612.31元为本金计算基数；2017年9月30日至本裁决作出之日以33896967.37元为本金计算基数）；三、仲裁费371764元，敬瑁公司已预交，由世纪熙源公司负担252800元，敬瑁公司负担118964元，世纪熙源公司负担部分在给付本裁决第一、二项款项时一并给付敬瑁公司；鉴定费44万元，世纪熙源公司已预交35万元，敬瑁公司已预交9万元，双方按照此数额各自负担。该裁决已经发生法律效力，因世纪熙源公司未履行法律文书确定的义务，敬瑁公司于2018年3月27日向本院申请执行，西安中院于2018年3月29日立案受理。执行过程中，西安中院于2018年11月26日作出（2018）陕01执704号之六执行裁定：一、查封被执行人世纪熙源公司位于本市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产(预售证号:201XXXX,房号分别为:2-11401、2-11403、2-11404、2-11405、2-11501、2-11502、2-11503、2-11504、2-11505、2-11506、2-11601、2-11602、2-11603、2-11606、2-11701、2-11703、2-11704、2-11705、2-11706、2-11801、2-11802、2-11803、2-11805、2-11901、2-11902、2-11903、2-11904、2-11905、2-11906、2-12001、2-12002、2-12003、2-12004、2-12005、2-12006、2-12102、2-12103、2-12105、2-12106、2-12201、2-12202、2-12203、2-12206、2-12301、2-12302、2-12303、2-12306、2-12401、2-12402、2-12403、2-12405、2-12406、2-12501、2-12502、2-12503、2-12505、2-12506、2-12601、2-12602、2-12604、2-12605、2-12606、2-12701、2-12702、2-12703、2-12704、2-12706、2-12801、2-12803、2-12804、2-12806、2-12901、2-12902、2-12903、2-12904、2-12905、2-12906);二、查封期限为三年,查封期间被执行人不得移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。2018年11月27日，西安中院向西安市不动产登记服务中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。付某某作为案外人向西安中院提出执行异议，主张西安中院查封的位于西安市灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源·观澜天下2号楼12604室房产为其所有，请求解除查封。西安中院经审查认为，付某某虽在查封之前已签订书面买卖合同，但未支付全部房款，在人民法院查封之前未合法占有该涉案房产，且涉案房产至今未办理过户登记手续，仍登记在被执行人世纪熙源公司名下，故付某某主张涉案查封房产为其所有并排除执行的理由不能成立，依法不予支持,西安中院于2019年5月17日作出(2019）陕01执异250号执行裁定：“驳回案外人付某某的执行异议申请。”付某某不服上述执行裁定，向西安中院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。 一审法院另查明，西安市灞桥区人民法院依法于2017年1月20日作出（2017）陕0111财保3号民事裁定，于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知书，查封了被执行人世纪熙源公司位于西安市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产。西安中院于2018年5月9日依法公告查封上述77套房产。 一审法院再查明，西安中院在执行异议审查期间进行现场勘查，涉案查封的房屋正在装修，经向付某某核实，付某某称2018年开发商私下把房屋钥匙交给其，随后其对涉案房屋进行了装修。 一审法院又查明，2014年3月16日,付某某与世纪熙源公司签订《楼宇认购书》和《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171）,约定付某某购买世纪熙源房地产公司开发建设的熙源•观澜天下第2幢1单元26层04号房屋，建筑面积94.5㎡，房屋总价398790元,付款方式为付某某于2014年3月16日交纳首付房款40%即168790元，剩余购房款23万元办理银行按揭贷款，交房期限为2015年12月31日之前。付某某提交的收款收据及银行流水等显示，付某某于签约当日向世纪熙源公司支付首期款168790元，于2017年12月10日向世纪熙源公司支付房款69000元，共计支付购房款237790元。付某某提交的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，付某某名下无其他住房。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为：付某某对西安中院查封的位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX号楼XX室房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据本案查明的事实可知，世纪熙源公司是涉案项目的房地产开发企业，付某某与世纪熙源公司在人民法院查封涉案房屋之前已签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应为有效；付某某支付了超过59%的购房款；根据付某某提供的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，付某某名下无有效房产信息。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，付某某对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：不得执行位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX号楼XX室房屋。案件受理费100元，由敬瑁公司负担。 本院二审查明，世纪熙源公司就涉案熙源·观澜天下2号楼已于2016年6月27日取得《商品房预售许可证》，预售证号：201XXXX。二审审理期间，本院到西安市浐灞生态区管委会实地调查查明，2017年7月19日，在西安市浐灞生态区管委会牵头下，观澜天下业主代表与世纪熙源公司签订《自筹资金共管协议》，约定业主将自筹款打入双方共同指定的永祥公司的帐号，该自筹款作为房款供该小区后期建设之用，在小区建设项目无法推进时，该共管帐户中已使用的款项不予退还，转为业主购房款，由世纪熙源公司按实际支付金额出具收款收据。西安浐灞生态区管委会知悉该共管协议的签订，并且参与了该协议落实的协调。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据当事人的上诉请求、答辩意见，本案争议焦点为：付某某是否就案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 案外人执行异议之诉以排除对特定标的物的执行行为为目的，审理中应当首先查明案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利，以及申请执行人享有民事权利的法律属性，进而综合判断案外人所享有的权利在效力上是否优先于申请执行人的权利。 一、关于付某某是否就案涉房屋享有房屋消费者物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，必须符合以下三个条件，才能够排除执行：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，付某某与世纪熙源公司于2014年3月16日签订《商品房买卖合同》，约定购买案涉房屋，该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。西安市灞桥区人民法院于2017年1月20日作出（2017）陕0111财保3号民事裁定，于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知，查封了案涉房屋。付某某与世纪熙源公司在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，对此，敬瑁公司亦无异议。付某某提交的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》，敬瑁公司认为该证明只能证明付某某个人在西安市XX区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区区内无国有土地上的房屋，并不能证明其名下没有其他用于居住的房屋。但是，审判实践中，对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的判断标准是以在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋为准，因此，敬瑁公司的该项上诉理由不能成立。另外，敬瑁公司提出的一审法院对付某某的配偶及其未成年子女名下的房产未能查询，无法证明付某某名下无其他用于居住的房屋。该项上诉理由显然不符合法律规定，且敬瑁公司没有提交足以支持其主张的证据，该项上诉理由亦不能成立。关于付某某就案涉房屋已支付的价款是否超过合同约定总价款百分之五十的问题。依据2014年3月16日，付某某与世纪熙源公司所签订的《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171）中的约定，付某某购买案涉房屋的总价款为398790元。付某某先后分两笔向世纪熙源公司支付购房款，第一笔为2014年3月16日，即签约当日，支付168790元；第二笔为2017年12月10日，支付69000元，两笔合计支付购房款237790元，超过案涉房屋合同约定总价款的50%。敬瑁公司对付某某支付的第一笔购房款认为在数额上与刷卡付款流水不相一致，被上诉人提供的收款收据有造假可能。但是该刷卡付款流水显示转出方为付某某，收款方为世纪熙源公司，转帐性质为房款，仅是数额上与收款收据不对应，并不能完全否定付某某的该笔付款行为。敬瑁公司对第二笔购房款的支付不予认可，认为依据刷卡付款流水显示，第二笔付款是向案外人永祥公司所付，不能认定为购房款。但是，付某某第二笔付款中的转入方永祥公司，系世纪熙源公司所指定，且明确该转账账户为世纪熙源公司与蒋家湾城中村改造项目“熙源·观澜天下”业主的共管帐户，该帐户中业主自筹资金已使用部分转为购房款。因此付某某向该帐户刷卡转账，应属指定交付，所支付款项亦应属于购房款。同时，敬瑁公司亦未提交足以证明付某某第二笔刷卡转账付款非支付购房款的证据，故其该项上诉理由，本院不予支持。 二、敬瑁公司与世纪熙源公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会作出的西仲裁字（2017）第259号裁决，该仲裁裁决因敬瑁公司只申请对案涉项目工程款及利息进行裁决，并未提出对该笔工程价款优先受偿权进行裁决，故西安仲裁委员会西仲裁字（2017）第259号裁决，只裁决了敬瑁公司所申请的工程款及利息。 综上所述，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，付某某就案涉房屋所享有的房屋消费者物权期待权足以排除人民法院对案涉房屋的强制执行。上诉人敬瑁公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由陕西敬瑁建设工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏西霞 审 判 员 张 工 审 判 员 贾文军 审 判 员 李 俊 审 判 员 赵 玲 二〇二〇年三月三十一日 法官助理 陈 婧 书 记 员 张瑜莹 -1-