江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0583执异22号案外人：陈学文，男，1968年12月16日生，汉族，住江苏省昆山市。委托代理人：万文静，上海正源(昆山)律师事务所律师。申请执行人：昆山市玉山镇明泽百货商行(经营者于惠，女，1977年2月1日生，汉族，居民身份证号，住江苏省昆山市玉山镇)，住所地江苏省昆山市玉山镇。被执行人：王林华，男，汉族，1977年5月21日生，住昆山市。本院在执行申请执行人昆山市玉山镇明泽百货商行与被执行人王林华买卖合同纠纷一案中，案外人陈学文向本院提出执行书面执行异议。本院依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。案外人陈学文提出异议称：案外人和王林华在2018年11月15日签订了房屋买卖合同，王林华将其单独所有的昆山市张浦镇XX苑XX室房屋出售给案外人，房屋总价为84.8万元，中介方为昆山市天顺房地产咨询有限公司。案外人依合同进度支付了款项，王林华将该房屋在2019年1月交付给了案外人，案外人进行装修并在2019年4月左右全家搬进该房屋居住至今。案外人通过银行转账、现金、代付该房屋的补偿款给拆迁办，共支付房款82.8万元，2019年7月22日案外人、王林华及中介方共同前往昆山市不动产交易中心办理过户手续，才知道该房屋因王林华个人原因被查封，无法办理过户手续。后案外人提起了执行异议，昆山市人民法院在2019年11月7日做出执行裁定(2019)苏0583执异131号，撤销(2019)苏0583执7094号对该房屋的查封。房款剩余2万元案外人已交付到法院账号交付执行。后昆山市人民法院发出协助通知书解除对(2019)苏0583执7094号，(2019)苏0583执2383号的查封。现案外人得知又有两个执行案件，案号2019苏0583执7166号，2019苏0583执7289号对该房屋进行查封。案外人属于善意第三人，并无任何过错也无违约情形，已支付了全部房款，房屋已交付并入住且是案外人家庭唯一住房。综上，请求解除对昆山市张浦镇XX苑XX室房屋的查封。申请执行人昆山市玉山镇明泽百货商行未提交答辩意见。被执行人王林华未提交答辩意见。经审查查明：昆山市玉山镇明泽百货商行诉王林华买卖合同纠纷一案，经本院作出的(2018)苏0583民初17749号民事判决书裁判：“被告王林华于本判决生效之日起十日内支付原告昆山市玉山镇明泽百货商行货款42500元及逾期付款利息(以42500元为基数，自2016年8月4日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至被告实际付清之日止)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费862元，公告费690元，合计1552元，由被告王林华负担1552元。其中，原告预交的案件受理费862元，本院予以退还，被告应当负担的862元缴纳至本院(户名：昆山市人民法院诉讼费专户，帐号：32250XXXXX70298，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部)。原告直接交付第三方的公告费690元，被告应负担的690元直接支付给原告。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。”因被执行人未依照上述民事判决书履行所确定的法律义务，权利人昆山市玉山镇明泽百货商行向本院申请执行，执行案号：(2019)苏0583执7166号。在执行过程中，本院查明：位于昆山市××号港××小区××楼××室于2019年5月10日办理产权登记至王林华名下，系陈学文单独所有，建筑面积94.26平方米。本院于2019年7月23日依据本院（2019）苏0583执7094号执行裁定书查封了被执行人王林华所有的位于昆山市××号港××小区××楼××室。后因陈学文提出排除执行异议，本院作出（2019）苏0583执异131号裁定撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583执7094号执行案件对上述房产的查封。现该房产的查封情况为：(2019)苏0583执7166号执行案件在2020年1月14日查封、(2019)苏0583执7289号执行案件在2020年1月14日轮候查封。本院在（2019）苏0583执异131号执行异议案件已查明事实如下：2018年11月15日王林华、王和飞（甲方、卖方）与陈学文（乙方、买方）经居间方昆山市天顺房产交易服务有限公司签订房屋买卖成交合同一份，约定：甲方将位于昆山市××号港××小区××楼××室出售给乙方，成交总价格为848000元，本合同签订之时，乙方支付100000元作为购房定金。双方约定乙方在2018年11月20日前再支付100000元，乙方在2018年12月31日前支付300000元后，房东交钥匙，等陈学文风和日利房子贷款日再支付268000元，等房产证下来再支付30000元，剩余50000元等房产证满两年后双方办理过户手续，过户当天支付。2019年6月5日王林华与陈学文签订双方协议，约定：由于港星花苑37号302室房产证已经办理完成，双方均同意中介方尽快过户，要求中介方尽快做网签并办理过户，剩余房款50000元，在做好网签后支付30000元，过户完成后再支付20000元。王和飞与王林华于2005年11月2日登记结婚。房款支付情况为：1、陈学文于2018年11月16日通过银行转账支付王和飞100000元、2018年11月19日转账支付王和飞70000元、2019年2月21日转账支付王和飞268000元；2、陈学文于2018年12月18日通过银行转账支付王和飞179325元、陈学文同日取现金5000元、同日在昆山市××镇拆迁办公室ＰＯＳ机器刷卡115675元；3、2018年11月19日通过中介方的工作人员陈某经微信转账王和飞三笔10000元，共计30000元；4、王林华向陈学文出具收据两份，2019年5月15日、2019年6月20日分别收到现金30000元，共计60000元。至此，陈学文表示剩余2万元未付。案外人表示愿意将剩余购房款缴纳交付法院执行，并已按要求将剩余房款20000元缴纳本院纠纷款账户。另案外人向本院再次提交了天然气开通证明、缴纳水电费收款凭证等证明其在查封之前已经占有使用了涉案房产。以上事实由案外人提交的执行异议申请书、房屋买卖合同、补充协议、不动产权证书、身份证、结婚证、中国农业银行交易明细单、昆山农村商业银行交易明细单、支付宝付款截图、收据、不动产受理网上业务单、（2019)苏0583执异131号执行裁定书、(2019)苏0583执2383号协助执行通知书、谈话笔录、现金缴款单、水电费收款凭证、天然气开通单等证据予以佐证。本院认为：案外人与王林华于2018年11月15日签订的房屋买卖合同符合法律规定，且合同签订时间发生在涉案房产查封之前。根据房屋买卖合同约定及案外人在查封之前开通天然气使用等事实足以认定案外人在查封之前已经合法占有涉案不动产。案外人已经按照房屋买卖合同约定履行了付款义务，且已将余款20000元房款按照人民法院的要求交付执行。涉案房产因被执行人涉及纠纷被查封而无法办理过户手续，故本院认定非案外人自身原因不能办理过户。据此，案外人以所有权主张排除对该执行标的物之强制执行的异议符合法律规定，对其异议主张予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：撤销江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583执7166号执行案件对登记在王林华名下的位于昆山市张浦镇XX中路X号XX苑小区XX室的查封。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在收到本裁定书之日起十五日之内向本院提起诉讼。审 判 长  苏军伟人民陪审员  叶卿唯人民陪审员  李 铭二〇二〇年三月十二日书 记 员  张 磊