江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣07民终4119号 上诉人（原审被告）：肖东云，男，1971年4月29日出生，汉族，住龙南县。 委托诉讼代理人：曾繁明，江西明理律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：许紫华，男，1961年12月17日生，汉族，住赣州市龙南县。 委托诉讼代理人：邱国梁，江西全丰律师事务所律师。 原审被告：邹进森，男，1982年9月29日出生，汉族，住龙南县。 原审被告：陈小妹，女，1985年11月11日出生，汉族，住定南县。 上诉人肖东云因与被上诉人许紫华、原审被告邹进森、陈小妹房屋买卖合同等纠纷一案，不服江西省龙南县人民法院（2019）赣0727民初86号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人肖东云上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回许紫华一审全部诉讼请求；3.确认肖东云与邹进森于2016年5月6日签订的《房屋转让协议书》有效，诉争房屋归肖东云所有；4.诉讼费由许紫华承担。事实与理由：一、许紫华与邹进森于2014年8月29日签订《合同》为无效，理由：1.肖东云与邹进森于2016年5月6日签订的《房屋转让协议书》时，邹进森与陈小妹已经离婚，房屋归邹进森所有，邹进森有买卖该房屋的权利，而许紫华与邹进森于2014年8月29日签订《合同》时，邹进森与陈小妹系夫妻关系，房屋归夫妻共有，邹进森个人无权买卖该房屋。2.房产证上载明“此房为公共租赁住房，于2016年5月1日方可上市交易”，但许紫华与邹进森签订《合同》时间是2014年8月29日，此时邹进森无权将案涉房屋卖予许紫华。二、案涉房屋应归肖东云所有，理由：1.肖东云请求权在先，肖东云请求产权过户的时间是2016年5月10日前，许紫华请求产权过户的时间是2019年9月1日后。2.肖东云已经实际占有、使用案涉房屋，许紫华是在看到肖东云占有、使用该房屋以后才提起诉讼的。3.邹进森已经将案涉房屋产权证书交付肖东云，作为交付房屋保证过户的凭据。 被上诉人许紫华辩称：一、许紫华与邹进森签订的房屋买卖合同合法有效。1、2014年8月29日，邹进森与龙南县房产管理局签订《龙南县租赁住房购买合同》，购买了争议房屋的完全产权。因其购买的是完全产权，出售时不需要经批准。如果是有限产权，就必须经过批准。2015年1月26日，邹进森取得了房产证。2、2014年8月29日，原告与邹进森签订买卖合同，合同规定期满可以过户时办理过户手续。3、许紫华支付了房款。在该项合同内，邹进森出具收条，写明了收到房款。有银行流水证明支付了房屋款。4、约定五年可以过户时办理过户登记手续。5、没有违反国家法律禁止性规定。五年上市规定，是管理性规范，不是效力性规范。因此原告与邹进森的合同有效。二、上诉人主张许紫华与邹进森房屋买卖合同无效的理由不能成立。1、上诉人以邹进森在卖房给答辩人时，邹进森与陈小妹没有离婚，邹进森一个人无权签订房屋买卖合同的上诉理由不能成立。（1）邹进森2014年8月29日，邹进森与龙南县房地产管理局签订《龙南县公共租赁房购买合同》是邹进森一人签订合同。只是在2015年1月26日登记产权时加了陈小妹为共有人的名字。（2）将房屋出售给答辩人时，陈小妹在场。（3）陈小妹一直到离婚都没有提出过异议。2、上诉人提出答辩人在2014年8月29日无权与邹进森签订房屋买卖合同不能成立。（1）邹进森购买的是全部产权。（2）上市交易时间的规定是对过户的规定，是龙南县房管局的管理性规定，是管理性规范，不是法律规定，更加不是法律效力性规范。（3）许紫华与邹进森的合同2014年8月29日成立，2016年5月1日到期就可以过户了。三、许紫华与邹进森合同已履行，房权已交付给了许紫华。1、合同规定签订合同后就将交付房屋给原告。（1）合同第二条：五年之内双方居住使用、钥匙双方各一个。合同第三条规定了五年之内居住使用的办法，实际内容是双方共同使用。并且限定乙方不能煮饭。钥匙各方一个。（2）实际上邹进森将钥匙一个也给了乙方原告。原告也将一套床上用品放到房子内，并在居住。（3）支付了装修费用，实施了装修行为。四、邹进森与肖东云签订的合同无效。1、邹进森在2014年8有29日已经卖给了许紫华，并且已经实际交付给了许紫华，许紫华已支付了价款。邹进森隐瞒真相，欺骗肖东云。是欺诈行为。以欺诈手段签订的合同是无效合同。2、肖东云没有支付房款，没有履行合同。其提交的2016年元月3日支付96800元同本案没有关联，不是支付争议房屋价款的凭证。理由如下：（1）合同金额不对。其合同规定，总价是7万元，不可能付款96800元，金额不对。（2）合同规定是2016年5月6日签订的，合同规定先付意向金51800元后给产权证后再给18200元。如果是在2016年1月3日就已经给付了96800元，就会在2016年5月6日的合同中写明房款已付清。不可能再写分期付款。（3）时间不对。合同都没有签订，不可能支付房款。（4）没有相应的银行流水证明。（5）邹进森是经常赌博的人，不能排除因欠赌债写具的收条。3、按肖东云所讲也是损害国家利益，避税的合同。将合同实际成效价由96800元写为70000元，本身就是阴阳合同、避税的合同，阴阳合同是无效的，避税的合同是损害国家利益的合同，是无效合同。四、上诉人肖东云主张占有房屋不能成立。2014年8月29日许紫华与邹进森合同中就规定了过户时间。2014年8月29日，许紫华付款后，邹进森就给了一个钥匙给许紫华，此后许紫华安装防盗网，放置家具、床上用品，在使用一个房间。许紫华实际使用、占有时间是2014年8月29日。综上所述，上诉人与邹进森签订的合同无效，上诉人本人也没有履行支付房款的义务，其合同成立在答辩合同之后。答辩人合同成立在前并具有法律效力，答辩人占有在前，答辩人有充分证据证明已支付了房款。一审法院认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，判决正确，上诉人的上诉不能成立，请驳回上诉、维持一审判决。 原审被告邹进森、陈小妹未提交答辩意见。 许紫华向一审法院起诉请求：1.确认邹进森、陈小妹与肖东云签订的购买合同无效。2.争执的房屋龙洲廉租房B栋3单元101房归原告所有。3.责令被告肖东云腾空争执之房屋，交给原告。4.判令被告邹进森、陈小妹、肖东云协助办理过户手续。5.诉讼费由被告邹进森、陈小妹承担。原告变更诉讼请求为：1.确认邹进森与肖东云签订的购买合同无效。2.争执的房屋龙洲廉租房B栋3单元101房归原告所有。3.责令被告肖东云腾空争执之房屋。4.判令被告邹进森、肖东云协助办理过户手续。5、诉讼费由被告邹进森承担。 一审法院认定事实：2014年8月29日，被告邹进森与龙南县房地产管理局签订了《龙南县公共租赁住房购买合同》，约定被告邹进森购买龙南县×××-×-×××号房屋，建筑面积49.18平方米，价款为70371.17元。合同中还约定“购买公共租赁住房完全产权的，办理完全产权房产证，购房办证时间为分配入住半年后计算，从办证之日起满5年后方可上市交易”。2015年1月26日，龙南县房产局对涉案房屋颁发龙私字第××号房屋所有权证，登记房屋所有权人邹进森，陈小妹为共同共有人，证上载明“此房为公共租赁住房，于2016年5月1日方可上市交易”。2014年8月29日，原告许紫华（乙方）与被告邹进森（甲方）签订《合同》，载明：“经双方协议，甲方在县城会龙的廉租住房×栋×单元×××房一套约50㎡左右，《根据县政府由在住户购置》的前提下，协议如下。一、甲方出面将该房按县政府价格买下，转给乙方，资金由乙方承担。二、在县政府的文件框架下，甲方住满五年后过户给乙方，所有费用由乙方承担。三、在五年之内乙方如果要居住该房，应征求甲方的同意后使用（原则上甲方在住不允许，不在住允许）。钥匙各方一个，甲方优先居住，如果乙方在住期间，甲方又要居住时，乙方必须让出，所有床上用品由甲方负责。如果乙方要使用自己的床上用品仅带一套在房间备用，其他床上用品之外的东西不允许带入房内。乙方一般情况下不允许煮饭，不允许带人居住，满五年后甲方不允许居住该房。四、甲方目前装修房屋的费用约伍仟元整，过户前后的劳务工作等费用按伍仟元整计，共计乙方负担壹万元整，2014年8月29日前先付伍仟元，过户后再付伍仟元。五、五年（即2019年9月1日）后该房过户时，甲方要配合乙方过户，搬出所有甲方用品，让出空房给乙方，及其他有关该房使用转让的一切手续，过房的手续费由乙方承担，否则按违约处理。六、违约责任：五年之后如果甲方反悔违约，造成损失，甲方住满五年后，办理该房过户手续时，甲方不配合反悔违约，甲方应在县城内购买回同等大小面积的商品房作为补偿乙方的经济损失，或同等价值的物质抵押。乙方违约，此合同无效。七、乙方必须在2014年8月29日之内付清所有购房款，否则本合同无效。八、五年之内居住该房所需的所有费用由甲方承担。九、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，签字后同时发生法律的效力。”原告许紫华和被告邹进森均在合同上签字确认。被告邹进森还在合同下面注明“收到72900元整。邹进森。2014年8月19日”。 2016年5月6日，被告邹进森（甲方）与被告肖东云（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定：“一、甲方同意将房屋坐落龙南县××××-×-×××号房屋一套转让给乙方，房屋共同分摊土地使用面积为7.28平方米，建筑总面积49.18平方米，房屋转让价为柒万元整…三、房屋转让的付款方式及交付使用时间。1、乙方第一次付购房定金为伍万壹仟捌佰元整（￥51800.00），为购房意向（抵购房款）。2、甲方在收取上述款项51800元后，应给房屋所有权证，乙方在付清余款壹万捌仟贰佰元后，甲方应将房屋土地使用权证和房屋所有门户钥匙给乙方，以予完结房屋转让协议。四、其他事项…。”被告邹进森与被告肖东云均在在《房屋转让协议书》上签字确认。被告邹进森于2016年元月3日出具《收条》，载明：“今收到肖东云购房款玖万陆仟捌佰元整（96800）。收款人：邹进森。2016年元月3日。”签订协议后，被告邹进森已将房屋交付给被告肖东云使用，还将房屋所有权证、土地使用证交付给被告肖东云。2016年12月左右，原告许紫华发现被告肖东云家属居住在本案争执房屋，双方产生争议，原告于2017年2月诉至本院。 一审法院认为：被告邹进森于2014年8月29日与龙南县房地产管理局签订《龙南县公共租赁住房购买合同》后，当日即与原告许紫华签订《合同》，此后于2016年5月6日又与被告肖东云签订《房屋转让协议书》，本案涉及“一房二卖”的法律问题，争议焦点系两份合同的优先保护顺位应当如何确定。 第一、合同效力方面。原告许紫华与被告邹进森的《合同》中双方对房屋价款、装修费用、居住使用等情况进行了详细约定，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律的强制性或禁止性规定。该《合同》还约定五年后办理房屋过户事宜，也不违反本地公租房政策，具有相应的法律效力。本案争执房屋于2016年5月1日可上市交易后，原告许紫华与被告邹进森签订的《合同》即产生完全的法律效力。而被告邹进森于被告肖东云于2016年5月6日签订《房屋转让协议书》约定的房屋价款与《收条》载明的价款不尽一致，且被告邹进森明知其已出卖房屋仍进行二次转卖，具有通过欺诈手段获取非法利益的嫌疑，因此该《房屋转让协议书》的法律效力存疑。第二、合同签订时间方面。原告许紫华与被告邹进森的《合同》成立于2014年8月19日，而被告邹进森与被告肖东云的《房屋转让协议书》成立于2016年5月6日。第三、合同履行方面。被告邹进森于2014年8月19日在《合同》上注明“收到72900元整”，据此可以认定原告许紫华已基本履行了付款义务。被告邹进森于2016年元月3日出具《收条》，载明收到购房款96800元，此《收条》出具的时间早于《房屋转让协议书》成立的时间，不符合社会一般交易习惯，且其金额与《房屋转让协议书》约定金额不一致，因此被告肖东云履行合同义务的真实性暂时无法得到确认。第四、占有使用方面。根据《合同》第三条约定，原告许紫华持有房屋钥匙并可在符合约定条件的情形下使用房屋，且根据证人叶某、唐某的证言，可以认定原告许紫华对争执房屋具有居住使用的事实。因此，原告许紫华在占有使用方面先于被告肖东云。综合上述四个方面，一审法院认为原告许紫华与被告邹进森的《合同》应当优先予以保护，对原告要求确认争执的房屋归原告所有并判令被告邹进森协助办理过户手续的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告要求被告肖东云腾空并交付房屋的诉讼请求，因本案系房屋买卖合同纠纷，与房屋返还纠纷是不同的法律关系，原告可待其确定取得房屋所有权后另行提起房屋返还之诉，本案不宜一并处理。被告肖东云与被告邹进森的《房屋转让协议书》的法律效力认定以及被告肖东云的权利保护问题，被告肖东云可通过诉讼或其他途径依法处理。被告邹进森、陈小妹经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质辩的权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、本案争执的位于龙南县房屋归原告许紫华所有，限被告邹进森、陈小妹于本判决生效之日起三十日内协助原告将房屋过户至原告许紫华名下。二、驳回原告许紫华的其他诉讼请求。案件受理费1710元、财产保全费750元、公告费260元，共计人民币2720元，由原告负担720元，由被告邹进森负担2000元。 本院二审期间，肖东云提交如下证据：一、邹进森、陈小妹共有的房地产权证书；邹进森、陈小妹离婚协议；邹进森与肖东云房屋转让协议书；邹进森与许紫华合同，证明案涉房屋产权为邹进森、陈小妹，可上市交易时间为2016年5月1日；邹进森与陈小妹离婚处理案涉房屋时间为2015年9月14日；邹进森在协议离婚且房屋可上市交易后与肖东云签订售房协议，该协议有效，房产已交付；邹进森在协议离婚前且房屋不可上市时与许紫华签订售房合同，该合同无效。二、银行交易明细；结婚证；邹进森收条；徐国群证人证言（已出庭），证明肖东云已付清案涉房屋的购房款。三、居民委员会、物业公司《证明》；大富商行销售单；领条；物业公司收款收据；供水、供电票据，证明案涉房屋自2016年由肖东云装修后，一直由肖东云占有使用至今。 许紫华质证意见如下：对产权证无异议，上诉人持有的合法性有异议及对其证明目的有异议。对离婚协议真实性无法判断。对银行交易明细的关联性及证明目的有异议，看不出来向邹进森付了钱。对结婚证，如果有原件的话无异议，但与本案无关联性。对收条的真实性、关联性、合法性均有异议，这张收条与其的购房时间及金额不相符，也没有相应的银行流水来证明付了钱给邹进森。对于证人证言，证人出庭后发表意见。对证据三的证明不合法，没有出具人员或者单位负责人进行签字，对其合法性、真实性有异议。先由物业出具证明再叫居委会盖章，这样的形式不符合法律规定。对其中证销售单、领条的三性均有异议。对物业公司的收条没有办法核实是否真实。电脑中的照片不能作为证据。电费收据如果有原件对其真实性无异议，但对其关联性及证明目的有异议。 本院经审查认为，因邹进森、陈小妹在一、二审中均未到庭应诉，邹进森与陈小妹离婚协议真实性无法得到确认。徐×证人证言、银行取现记录即便真实，也不能作为肖东云付款的直接证据。对其他证据予以确认。许紫华二审提交银行流水，证明2014年8月29日签合同的当天许紫华去银行取了72400元现金，在许紫华开的诊所给了邹进森。肖东云对其真实性无异议，但对其关联性有异议，当天先取了又马上存了，显示其未支付。本院经审查认为，该证据证明许紫华当天取过现金，同理因邹进森、陈小妹在一、二审中均未到庭应诉，取现行为本身不能作为许紫华付款的直接证据。 本院二审查明的事实与原判认定一致。 本院认为：邹进森先后与许紫华、肖东云签订房屋转让合同，构成“一房二卖”。虽肖东云以邹进森“一房二卖”构成合同诈骗罪向公安机关报案，但公安机关并未作出刑事立案决定书，因此本案应适用民事纠纷中关于“一房二卖”的规则来处理。关于本案民事纠纷性质的问题，许紫华一审起诉诉讼请求的内容包括：邹进森与肖东云签订的合同无效；争执房屋归其所有；判令肖东云腾空案涉房屋；邹进森、肖东云协助办理过户手续。故依据许紫华的诉讼请求，本案纠纷性质应认定为确认合同效力、确认物权、侵权责任、房屋买卖合同纠纷。 本案中要解决的问题有：1.许紫华与邹进森于2014年8月29日签订《合同》的效力。2.许紫华、肖东云二人与邹进森签订的房屋买卖合同应先履行哪份。3.另一份房屋买卖合同无法履行的受损害一方权利如何救济？ 关于问题一，在“一房二卖”的情况下，数个买卖合同的效力是相互独立的，双方当事人房屋买卖合同的意思表示达成一致时，合同即产生约束力。因邹进森、陈小妹在一、二审中均未到庭应诉，许紫华、肖东云二人均不能以自己与邹进森存在的合同来否定对方与邹进森签订合同的真实性，因此，在没有证据证明许紫华、肖东云二人先后成立的两份合同存在当事人恶意串通来对抗另一合同履行时，许紫华与邹进森、肖东云与邹进森签订的房屋买卖《合同》都应当认定为真实的。即便邹进森未如实告知肖东云房屋已出卖构成欺诈，但依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条之规定，受欺诈方行使的合同撤销权，民事法律行为不一定为无效。故许紫华主张邹进森与肖东云签订合同无效的诉讼请求，不应支持。肖东云提出许紫华与邹进森订立合同时，房屋归夫妻共有，邹进森个人无权买卖，故合同为无效，因无权处分也不一定导致合同无效，何况陈小妹未以房屋共有人身份主张合同无效。至于禁止房屋交易的期限限制也只是在一定期间内会对物权变动产生影响，也不必然导致买卖合同的无效，因此肖东云主张许紫华与邹进森之间的《合同》无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 关于问题二，“一房二卖”两份合同均有效且各买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。因涉案房屋至今登记在邹进森名下，均未向许紫华、肖东云办理所有权变更登记，故许紫华、肖东云买卖合同履行的顺序应当按照合法占有房屋，综合考虑实际付款的多少及先后，公平合理的予以确定。 首先，从主张权利的程序上看，肖东云仅以答辩方式要求确认房屋归其所有，而没有提出确权之诉或者在诉讼中要求邹进森履行合同。其次，从合同订立、履行上看，许紫华、肖东云均提供的各自房屋买卖协议、支取现金的银行记录、邹进森收取房款的收条，在邹进森本人未到庭质证下，上述书面证据的证明力大小是相当的。再次，从房屋占有、使用情况看，许紫华、肖东云均对房屋占有，只是二人非同时占有，存在时间先后，肖东云为目前的占有人。最后，从产权未过户角度来看，肖东云的购房合同约定2016年5月10日以前办理完过户（房屋实际在2016年5月1日后可上市交易），肖东云也取得房屋产权证书，本在过户条件上优于许紫华时应及时办理完过户，但事实上房屋至今也未过户到肖东云名下。许紫华的购房合同约定的是2019年9月1日办理房屋过户，许紫华诉讼前未能办理过户系因合同约定的过户期限未到，非其主观原因所致。因此，综合上述几方面分析，考虑到双方对房屋均存在占有这一特殊情形，一审法院综合合同签订时间、付款合理性、占有使用等情况后，在买卖合同约定的过户期限已届满，支持许紫华要求邹进森履行与其订立买卖合同的处理并无不当。 关于问题三，首先，按照不动产物权变动规则，物权变动必须遵循公示原则，依法办理登记，一审法院直接依据许紫华与邹进森的合同直接将房屋产权确认为许紫华所有，混淆了债权行为与物权行为的区别，应予纠正，房屋所有权归邹进森所有。同理，肖东云依据买卖合同要求确认房屋归其所有的上诉请求，亦不能成立。一审法院对许紫华要求肖东云腾空并交付房屋以及肖东云与邹进森买卖合同的效力问题未予处理是正确的，本院予以维持。其次，综观本案，肖东云与邹进森签订合同时实地查看了房屋，恰逢许紫华在该期间没有居住房屋内，且根据其与邹进森买卖合同的约定，只有在邹进森不在房屋内居住时，其才可入住。因此，如果邹进森刻意隐瞒，而许紫华又没有在房屋内居住时，肖东云是无法知晓邹进森将房屋出卖给许紫华。也正是许紫华没有持续长久居住，疏于对邹进森可能进行“一房二卖”的防范，导致本案发生，对此，许紫华亦有失。许紫华与肖东云同为房屋买受人，基于买卖合同上享有的债权请求权本质上是平等，但许紫华通过先行起诉要求取得房屋的物权，使合同债权的实现有了物的保障，其预期利益可以得到最大化的保护。反观，如果肖东云的买卖合同合法有效，该合同在无法履行时，肖东云只能追究邹进森的违约责任，而事实上肖东云所遭受的损失能否得到赔偿与邹进森是否存在除涉案房屋以外的责任财产密切相关。虽然许紫华、肖东云对房屋存在占有，但不可否认的是，从外部交易关系看，许紫华先行占有的表现方式并未达到让肖东云知晓房屋已被其占有的效果，其对肖东云损害发生存有过错，故从维护交易安全与秩序出发，本院认为，根据公平原则，许紫华在实际取得房屋所有权后应当对肖东云诸如房屋装修、管理以及其他方面的等损失予以赔偿，以实现对双方权益的平等保护。 综上所述，肖东云的上诉请求不能成立，一审法院认定事实基本清楚，但说理上存在瑕疵，实体处理中略有不当，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销江西省龙南县人民法院（2019）赣0727民初86号民事判决； 二、确认被上诉人许紫华与原审被告邹进森于2014年8月29日签订的关于转让龙南县廉租住房×栋×-×××号《合同》合法有效，邹进森履行《合同》约定的义务，于本判决生效后三十日内协助许紫华将房屋过户至许紫华名下； 三、驳回被上诉人许紫华的其他诉讼请求； 四、驳回上诉人肖东云的上诉请求。 一审案件受理费1710元、财产保全费750元、公告费260元，共计人民币2720元，由被上诉人许紫华负担720元，原审被告邹进森负担2000元。二审案件受理费2220元，由上诉人肖东云负担1000元，原审被告邹进森负担1220元。 本判决为终审判决。 审 判 长  罗 宁 审 判 员  傅 忠 审 判 员  王阿婷 二〇二〇年三月三日 代理书记员  葛颖婷