江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏09民终253号上诉人（原审原告）：赵甫军，男，1950年6月10日出生，汉族，居民，住响水县。上诉人（原审原告）：赵加权，男，1981年6月8日出生，汉族，居民，住响水县。两上诉人共同委托诉讼代理人：王道俊，响水县春秋法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：施乃波，男，1981年7月15日出生，汉族，居民，住响水县。委托诉讼代理人：单秀梅，江苏写真律师事务所律师。上诉人赵甫军、赵加权因与被上诉人施乃波房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省响水县人民法院（2019）苏0921民初3692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵甫军、赵加权上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由施乃波负担。事实和理由：1、2012年11月29日，赵加权因经营需要，向职业放贷人施乃波借款15万元，2013年6月21日，赵加权又向案外人施靖借款10万元，施乃波为该笔借款提供了担保。赵加权由于投资失败，从2013年10月起便无力偿还借款本息，2014年4月26日（合同注明2013年3月26日）在被逼无奈之下，赵甫军、赵加权同意将自己所建的四间三层房屋抵债，其中将西侧两间三层房屋以14.8万元的价格抵债给施乃波（东侧两间以同样的方法抵债给施术明，已另案主张）。所谓的房屋买卖是被逼的抵债行为。2、赵甫军、赵加权与施乃波分属响水县响水镇五河居委会一组和四组，而根据《土地管理法》的规定，农村集体土地使用权分为乡、村、组三级，村民只能在本村民小组所属土地上建房，法律及政策均规定了一户一宅基的原则，因双方不属同一村民小组，不是同一集体经济组织成员，该房屋买卖合同因违反法律强制性规定而无效。3、合同法第八条规定“依法成立的合同，受法律保护”，而本案双方所签订的房屋买卖合同不符合法律和行政法规的规定，应根据合同法第五十二条的规定确认无效。施乃波辩称，1、赵甫军、赵加权在借款到期后与施乃波协商以房抵款，这是在平等、自愿情况下达成的合意，不存在赵甫军、赵加权所说的逼债行为。2、村民小组是村民委员会根据需要划分的下设非独立主体，并不等同于村集体经济组织，而且施乃波也是五河居委会一组成员，具备五河居委会村民资格，双方间签订的房屋买卖合同不违反法律规定，合法有效。3、上诉状中提及的相关规定不属于法律、行政法规，以此来否定合同效力没有法律依据。4、双方于2014年3月形成买卖合同关系，房屋当时处于毛坯状态，经施乃波续建，至今已居住多年，赵甫军、赵加权本案诉讼目的实质是想毁约，违背诚信。5、房屋买卖合同清楚载明是以未建好的毛坯房抵债，所抵债务是借款本金14.8万元，没有计算利息，上诉状中称施乃波为职业放贷人纯属捏造。请求二审法院驳回上诉，维持原判。赵甫军、赵加权向一审法院起诉请求：1、请求确认签订日期为2013年3月26日的房屋买卖合同无效；2、诉讼费由施乃波承担。一审法院认定的事实：赵甫军与赵加权系父子关系。赵甫军（赵加坡、赵加权）填写了居民建设工程申请书，申请进行拆建，五河村民委员会党支部书记在村委会意见一栏中签署同意。2011年5月3日响水县响水镇人民政府、响水县响水镇建设环保服务中心向赵甫军（赵加坡、赵加权）发放了乡村建设规划许可证（乡字第2011040号），载明建设项目名称是住宅（拆建、高度6.6m）,建设位置位于，建设规模352㎡。2014年3月26日赵甫军、赵加权（甲方）与施乃波（乙方）签订了房屋买卖合同，约定甲方自愿将西面两间三层毛坯连同屋基地（南18米，北8米）一起以14.8万元的价格卖给乙方。甲方有义务将建房执照过户给乙方，如果条件不允许过户，以本合同为准。本合同自签订之日起生效，不准以任何理由反悔。赵甫军、赵加权（甲方）、朱端珍（赵甫军妻子）、周美霞（赵加权妻子）、施乃波分别在合同上签名捺印。同日，赵甫军、赵加权出具给施乃波收条一张，载明收到房款14.8万元。赵甫军、赵加权将乡村建设规划许可证交给了施乃波，施乃波完成了房屋的后续建设并进行了装修，居住至今。另查明，2012年11月29日施乃波向赵加权出借15万元，庭审中，双方均认可涉案房屋系以房抵债。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，第四款规定农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。可见，法律并不禁止农民出租、出卖自己的房屋，仅仅是出卖、出租后需承担不被批准宅基地申请的不利后果。农村宅基地具有福利性质，仅供同一集体经济组织成员之间享有。赵甫军、赵加权原属于五河村一组村民，施乃波亦属于五河村一组村民，双方属于同一集体经济组织成员，故对赵甫军、赵加权主张与施乃波不属于同一集体经济组织成员，要求确认合同无效的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第四款、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项之规定，一审法院判决：驳回赵甫军、赵加权的诉讼请求。案件受理费3260元，减半收取1630元，由赵甫军、赵加权负担。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，一审中施乃波提供的承包方代表为施术成的土地承包经营权证书载明发包方为响水县响水镇五河居委会一组，承包方式为家庭承包，土地承包经营权共有人含施乃波。施乃波的身份证住址为响水县。本院认为，1、案涉房屋买卖合同是否因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条中的“一户一宅”规定而无效的问题。对此，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，法律法规及国家政策均未禁止集体经济组织内部成员买卖宅基地房屋。且同一集体经济组织成员之间的农村房屋转让，因房屋所在的宅基地仍保留在该集体经济组织内，未损害集体经济组织利益，而农村房屋属于合法的财产，权利人应有权处分。施乃波提供的土地承包经营权证书载明发包方为响水县响水镇五河居委会一组，其为土地承包经营权共有人之一，土地承包经营权是农村集体经济组织成员的基本权利，据此可以认定施乃波亦属于五河村一组村民。施乃波的身份证登记住址仅是身份管理信息，并不能据此否定其为五河村一组集体经济组织成员的资格。2、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。具体到本案而言，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款关于“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，以及第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，并没有直接涉及到民事行为的效力，更多的是从公法角度对农村村民拥有宅基地的数量和申请等事宜做出规定。同一集体经济组织成员间的农村房屋买卖因其是同一组织成员，具有交易的主体资格，不会因主体资格欠缺而导致合同无效，关键是看转让而导致的“一户多宅”或“无宅”是否损害国家和社会公共利益。出卖人出售房屋的后果是不能再申请宅基地，影响的是自身权益，与国家和社会公共利益并无必然关联；而买受人如因买卖而形成“一户多宅”，可能的后果是无法办理产权登记或者集体组织依法回收多余的宅基地，即影响的仍然是个人权益，并不必然损害国家和社会的公共利益。据此，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条对案涉房屋买卖合同的效力不产生影响。3、案涉房屋买卖合同系民事合同性质，双方均认可涉案房屋系以房抵债，该以房抵债行为不违反法律规定。赵甫军、赵加权上诉称施乃波为职业放贷人，但未能提供证据证实，亦与本院核查的情况不符。案涉合同订约双方意思表示真实，不存在欺诈等情形，并已实际履行，亦未违反法律或社会公共利益，应为有效合同。综上，赵甫军、赵加权的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3260元，由上诉人赵甫军、赵加权负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇二〇年三月二十三日书记员 成以琴