浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初5833号 原告张德明，男，1958年2月13日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托代理人许其海、王松松，浙江汉鼎律师事务所律师。 被告方伟芳，女，1983年4月11日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托代理人胡航波，浙江君安世纪律师事务所律师。 被告王利群，女，1982年4月16日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托代理人舒林飞，男，1983年2月15日出生，汉族，户籍地杭州市富阳区，现住杭州市江干区，系王利群之夫。 原告张德明诉被告方伟芳、王利群房屋租赁合同纠纷一案，原告张德明于2019年6月17日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年1月10日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。 原告张德明诉称：2016年9月，二被告因经营婴幼儿洗浴游泳需要向原告租赁坐落于杭州市江干区房屋，并与原告签订了《房屋租赁协议》，合同对房屋租赁期限、租金及支付方式、违约责任等双方权利义务进行了明确约定。合同签订后，原告依约履行，但二被告未按约履行付款义务。截止2019年5月14日，二被告已向原告支付租金156115元，二被告尚欠原告逾期租金234460元。虽经原告多次催讨，二被告拒不支付任何款项，为保护原告合法权益不受侵害，故具状贵院。诉讼请求：一、请求依法判令解除原告与二被告签订的《房屋租赁协议》。二、请求依法判令二被告立即将杭州市江干区房屋腾空并返还给原告。三、请求依法判令二被告向原告支付截止2019年5月14日的逾期房屋租金234460元，支付2019年5月15日至案涉房屋实际腾退之日止的租金（2019年11月14日之前按照13019.2元／月支付，2019年11月15日至2020年11月14日按照13636元／月支付，2020年11月15日之后按照14321.20元／月支付）。四、请求依法判令二被告向原告支付截止2019年5月14日的违约金65578.95元，2019年5月15日至上述款项实际付清之日止的违约金以234460元为基数，按照年利率24%支付。五、请求依法判令二被告向原告支付2018年1月1日至2019年4月30日止的物业费10092.54元、电费2285.61元。六、二被告承担本案的诉讼费用。 被告方伟芳、王利群均辩称：一、涉案房屋租赁协议，原告早就用实际行为解除了。2018年3月26日，原告方将涉案物业上锁，实际收回了涉案租赁物，包括租赁物里面的所有设施、装修都已由原告实际占有并控制，两位被告作为承租方已经无法实际使用租赁物及里面的所有设施，所以房屋租赁协议实际上早在2018年3月26日就已经解除。原告要求腾退返还租赁物，如前所述，原告已经用实际行为收回了涉案物及里面的装修和设施。原告要求腾退和返还的诉请早已没有事实依据。诉讼请求三同样没有事实依据。因为2018年3月26日已经对涉案租赁物上锁，并用实际行为收回了涉案租赁物，原告已经实际上占有和控制了涉案的租赁物。原告要求被告支付从2018年3月26日后的租金缺乏了事实依据，要求支付逾期租金更是无从谈起，要求支付2019年5月14日至腾退之日的房屋租金同样没有事实依据。原告要求两被告支付截止到2019年5月14日的违约金，并按年利率24%支付利息，原告在2018年3月26日已经收回涉案租赁物，并实际占有和控制了租赁物的所有设施装修，原告主张2018年3月26日之后的损失缺乏依据，而且两被告在涉案物业里投入了巨额资金，将近五六十万的装修费用，对涉案租赁物进行了装修和设施置办，按照协议约定，所有的装修设施均归原告所有，所以两被告所有装修的残值，包括租房的押金39000元，足以弥补原告截止2018年3月26日的租金损失。因此，原告的该项请求完全超出其所谓的实际损失，应当依法予以驳回。2018年1月1日到2019年4月30日物业费总共是10092.54元、电费2285.61元，原告的诉请与实际情况不符，因为2018年3月26日起，原告已经实际收回并控制涉案租赁物，因此在3月26日后的物业费和水电费均与本案的被告没有关系，应当由原告自行承担。收回租赁物后仍然有巨额水电费的产生，说明原告不仅仅收回了租赁物，而且已经在实际使用租赁物，说明两被告的行为没有给原告造成任何的损失。综合上述情况，被告认为原告的诉请缺乏基本事实和法律依据。请法院依法查明，驳回原告的全部诉讼请求。 本案经审理查明的事实如下： 2016年9月，原告与两被告签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方（张德明）将位于杭州市江干区商铺出租给乙方（方伟芳、王利群），面积225.28平方米，租赁期自2016年9月15日起至2021年11月14日，其中装修期为2个月，免租期为2016年9月15日起至2016年11月14日止；租金按半年结算，2016年9月15日至2017年5月14日期间租金为78115元，2017年5月15日至2019年11月14日期间租金为每半年78115元，2019年11月15日至2020年11月14日期间的租金为每半年81816元，2020年11月15日至2021年11月14日期间的租金为每半年85927元；乙方提前一个月支付下一半年租金，先付后用，合同签订后10个工作日内支付第一期租金78115元；逾期支付租金的，乙方向甲方支付违约金，按日计算，每日逾期支付租金的违约金为当期日租金的2倍；乙方需支付履约保证金39000元，保证金不计利息；租赁期间所使用的水电费、物业管理费等相关费用由乙方支付；乙方逾期支付租金一个月以上的，甲方有权单方面终止本合同，收回租赁物，同时乙方应当支付相当于当年度4个月的租金作为违约金，乙方在租赁房屋内装修装饰无偿归甲方所有。 2016年9月8日，被告王利群通过银行转账支付原告保证金39000元及租金78115元。2017年6月20日，原告账户收到款项26000元；2017年7月16日，原告账户收到款项13000元；2017年9月13日，原告账户收到款项26000元；2017年11月30日，原告账户收到款项13000元。 2017年6月21日，原告方因被告2017年6月20日只交了2个月的租金而发短信给舒林飞；舒林飞短信回复“嗯，知道的，沈总你今天在我过来找你一下。”原告方短信回复了具体位置和时间。 2017年7月15日，舒林飞发短信给原告方称“刚刚从杭州合作银行转了一个月房租过去，目前还没彻底处理好，理解下。”原告方回复“我和老板讲下。” 2017年下半年，被告方伟芳以用车辆堵门等方式妨碍案涉商铺经营。 2018年3月26日，被告方伟芳家属发短信给原告方，称堵住案涉商铺大门的车会在当天中午开走。 案涉商铺监控显示：2018年3月26日12：15，紧贴案涉商铺大门的大巴车稍稍远离商铺大门，商铺大门上已有两把锁；12：38，原告工作人员在商铺大门上再加上一把锁；13：09，被告方伟芳将原有的两把原告工作人员在商铺大门上再加了一把锁锁中的一把打开并带走；13：12，大巴车驶离案涉场地。 2018年4月23日，被告方伟芳发短信给原告方，称案涉店铺被被告王利群夫妇霸占，后得知自一月份开始拖欠房租及水电开支，违约责任是明确的，被告方违约，原告可以直接收房的，恳请原告收回房子。 庭审中，被告王利群陈述：案涉商铺内尚有保温水箱、制热水机器、三台大金空调、热水器、大型浴缸1个、直径为1.5米-2米的圆形中型浴缸、小型浴缸4-5个、电风扇、电饭煲、微波炉。两被告均认可自被告方伟芳用车堵住案涉商铺门口后，案涉商铺未再经营。 另查明，案涉租赁商铺2018年1月的电费为1919.36元，2018年2月的电费为104.14元，2018年3月电费为80.05元，2018年4月电费为74.02元，2018年5月电费为43.04元，2019年4月电费为65元。2018年1月30日，原告交纳电费1919.36元；2018年3月19日，原告分别交纳电费80.05元、104.14元、违约金1.04元。 案涉租赁物自2018年1月1日至2019年4月30日共计产生物业费10092.54元（2.8元/平方米，产权面积225.28平方米）。2019年5月6日，原告交纳物业费10092.54元。 还查明，2018年6月20日，王利群为与方伟芳合伙协议纠纷一案向本院起诉；后本院作出（2018）浙0104民初5759号民事判决。 以上事实有原告提供的房屋租赁协议、借记卡账户历史明细清单、电费明细、物业费催款通知函、银行回单、短信、电费发票、支付凭证，被告方伟芳提供的录像光盘、照片及双方当事人的陈述为证。对原告提供的其他证据，因与本案缺乏直接关联，本院不予确认。 本院认为，原告张德明与被告方伟芳、王利群签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。根据房屋租赁合同约定，对于2017年5月15日至2017年11月14日期间的租金78115元，被告应在2017年4月15日前支付，但被告自2017年6月20日至2017年11月30日共支付78000元，被告称其与原告方进行协商，原告方同意分期支付，结合双方间的短信记录，对于该项辩称意见予以采信，故该期间的租金已履行完毕，对于该期间的违约金不予支持；对于2017年11月15日至2018年5月14日期间的租金78115元，被告应在2017年10月15日前支付，但两被告逾期未予支付，且之后未支付任何租金等费用；两被告的行为已构成根本违约，对于原告主张解除案涉房屋租赁协议的诉讼请求，本院予以支持。因租赁合同解除，承租人应当返还租赁物，原告主张两被告腾退案涉房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对于2017年11月15日起的租金及违约金，本院认为，两被告违约，原告应当采取适当措施防止损失的扩大，但原告方于2018年3月26日对商铺大门上锁后未再采取措施，且在2018年4月23日被告方伟芳短信告知希望能解除租赁合同后亦未有相应回应，被告应于2017年10月15日、2018年4月15日、2018年10月15日、2019年4月15日分别支付对应期间的租金，但被告均未支付，而原告在被告4期租金未付的情况下直至2019年6月17日才提起诉讼；两被告拖欠四期租金，且怠于解除租赁合同，也未及时腾空案涉商铺；综合双方的具体情况，本院认为，2017年11月15日至2018年5月14日期间的租金78115元及违约金，两被告应予支付，但违约金约定过高，本院依法调整为按照每日万分之六标准计算，自2017年10月16日起暂计算至2019年5月14日为26996.54元。对于2018年5月15日起至案涉商铺实际腾空之日止的租金损失和占有使用费，由原告自行承担50%，两被告共同承担50%，对于该期间的违约金不予支持；故暂计算至2019年5月14日，原告应自行承担租金78115元，两被告应承担租金78115元。对于原告主张的2018年1月1日至2019年4月30日期间的物业费10092.54元，其中2018年1月1日至2018年5月14日期间的物业费2778.80元由两被告承担，2018年5月15日至2019年4月30日期间的物业费7313.74元，由原告自行承担50%即3656.87元，两被告承担50%即3656.87元。对于原告主张的电费，考虑案涉商铺的经营时间及大门上锁时间，对于2018年1月的电费1919.36元，2018年2月的电费104.14元，2018年3月的电费80.05元，2018年4月的电费74.02元，共计2177.57元，应为被告使用案涉商铺产生；因原告垫付了该期间的电费中的2103.55元及违约金1.04元，故两被告应返还原告2104.59元。对于被告支付的保证金39000元，因案涉租赁合同解除，故在本案中予以处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告张德明与被告方伟芳、王利群于2016年9月签订的《房屋租赁协议》于本判决生效之日解除； 二、被告方伟芳、王利群将位于杭州市江干区房屋腾退归还给原告张德明，于本判决生效后三十日内履行完毕； 三、被告方伟芳、王利群共同支付原告张德明租金人民币117230元（租金暂计算至2019年5月14日，已减支保证金39000元，此后按《房屋租赁协议》约定租金标准的50%计算至《房屋租赁协议》解除之日止），于本判决生效之日起十日内付清； 四、被告方伟芳、王利群自《房屋租赁协议》解除之日起按《房屋租赁协议》约定租金标准的50%共同支付原告张德明房屋占有使用费至房屋实际腾退之日止，于本判决生效之日起十日内付清； 五、被告方伟芳、王利群共同支付原告张德明违约金人民币26996.54元（违约金暂计算至2019年5月14日，此后以租金人民币78115元为基数，按照每日万分之六标准计算至生效判决确定的履行之日止），于本判决生效之日起十日内付清； 六、被告方伟芳、王利群共同支付原告张德明物业费人民币6435.67元，于本判决生效之日起十日内付清； 七、被告方伟芳、王利群共同支付原告张德明电费人民币2104.59元，于本判决生效之日起十日内付清； 八、驳回原告张德明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币5986元，由原告张德明承担人民币2631元，由被告方伟芳、王利群共同承担人民币3355元。诉讼保全申请费人民币2082元，由原告张德明承担人民币798元，由被告方伟芳、王利群共同承担人民币1284元。原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退款，被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长 郁 莺 人民陪审员 朱 瑾 人民陪审员 李小宝 二〇二〇年三月七日 书 记 员 周 瑾