海南省海口市美兰区人民法院     民 事 判 决 书     （2019）琼0108民初12954号     原告：海南寰岛泰得酒店物业管理有限公司，统一社会信用代码9146000075436031XU。   法定代表人：汤某，执行董事。   委托诉讼代理人：周某，海南圣合律师事务所律师。   委托诉讼代理人：林某，海南圣合律师事务所律师。   被告：洪某，公民身份号码×××，住海口市。   委托诉讼代理人：赵某，海南外经律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王某，海南外经律师事务所实习律师。   原告海南寰岛泰得酒店物业管理有限公司与被告洪某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周某与林某、被告洪某及其委托诉讼代理人赵某与王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告海南寰岛泰得酒店物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2016年3月至2018年12月欠缴海口翠岛温泉度假酒店（寰岛花园小区）B1栋别墅物业管理服务费共计21960.6元；2.判令被告向原告支付上述欠缴物业管理服务费利息3566.92元（暂计至2019年7月15日，按银行同期贷款利率计算）；3.判令本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确其诉请的利息系以拖欠的物业管理费总额为本金，按银行同期贷款利率，从欠费之日即2016年3月1日起计算至2019年7月15日止。   事实和理由：原告与海口翠岛温泉度假酒店有限公司（以下简称翠岛酒店公司）签订《海口翠岛温泉度假酒店物业服务合同》，约定自2015年6月17日至2018年12月31日期间，由原告为海口市海甸岛海彤路18号寰岛花园别墅38栋及中心综合楼1幢提供物业管理服务工作；每平方米1.64元管理费；其中29栋别墅和综合楼属于翠岛酒店公司所有，面积24295.79平方米，另外9栋别墅属于其他业主所有，面积3775.38平方米。2018年12月31日，原告与海南莱思物业服务有限公司（以下简称莱思物业公司）签订《寰岛花园物业管理交接事宜协议》，由莱思物业公司接管寰岛花园的物业管理服务，接管时间为2018年12月31日上午11点30分。原告接管寰岛花园小区后，依约提供了保洁、绿化、安保、水电管理等物业服务。被告系寰岛花园B1栋别墅的户主，自2016年3月至2018年12月期间一直未缴纳物业管理服务费，共欠缴物业管理服务费21960.6元。原告经多次催缴均未果，遂提起诉讼。综上，原告为维护合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》等相关规定，特诉至法院，望判如所请。   被告洪某辩称，一、原告并未与被告签订物业管理服务合同，原告无权向被告收取物业管理服务费、利息等，原告主体不适格，应该驳回起诉。1999年2月1日被告与海口寰岛物业管理公司（以下简称海口寰岛公司）签订《物业管理契约》，双方约定由海口寰岛公司为原告提供物业管理服务，原告并未委托其他任何物业管理企业向原告提供物业管理服务。《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……”；第一十二条规定：“……业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”原告并未举证证明翠岛酒店公司拥有29栋别墅的所有权 ，因此，翠岛酒店公司无权与被告签订《海口翠岛温泉度假酒店物业服务合同》《海口翠岛温泉度假酒店有限公司与海南寰岛泰得酒店物业管理有限公司寰岛花园物业服务合同》。即使翠岛酒店公司拥有上述29栋别墅的所有权，也不符合《物业管理条例》要求的占总人数过半数同意的规定，因此，被告所在小区业主大会和业主委员会未聘用原告。此外，被告也并未授权翠岛酒店公司代理被告签订上述两份合同。根据《民法总则》第一百七十一条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”的规定，上述两份合同对原告不发生效力。二、原告未举证证明向被告提供物业管理服务，也没有举证证明其具有物业服务企业的资质，应承担举证不利后果。1.被告所住小区长期处于几乎无物业管理服务状态。被告与海口寰岛公司签订的《物业管理契约》第十二条约定：“甲方物业管理工作范围：一、综合服务管理：对辖区内公共部分的环境卫生、绿化、治安、供水、供电、供气、电梯、中央空调、变电配电系统、消防系统、电视接收系统、监控监视系统、公共沟渠、管道、道路等进行维护，整治及保养；二、公共设施更新改造；……”而实际情况是被告所住小区在2005年左右开始就处于几乎无物业管理服务的状态，小区内杂草丛生，路灯损坏，小区原游泳池等娱乐场所也因无人管理、年久失修都已荒废无法使用。且小区连个大门都没有，外来人员可以随意进出，也没有保安定期值守、巡逻，小区每年都发生多起偷盗案件。小区内也无保洁人员按时打扫卫生，内部道路目前都是由在此居住的业主自行将门前道路清扫。没有相应的服务谈何收费？无论被告所住小区物业管理服务企业是谁，被告都有拒绝交费的正当理由。2.原告未举证证明向被告提供过物业管理服务。根据原告提交的证据6，在原告诉请物业管理服务费的期间即2016年3月至2018年12月，仅有2016年3月、2016年4月、2017年4月《物业管理费交纳通知书》3张，且落款均为“海口寰岛物业管理公司”，并非原告。且在2017年4月的《物业管理费交纳通知书》中海口寰岛公司也盖了公章。因此，原告提交的证据无法证明原告为被告提供了物业服务。且根据原告提交的证据，基本均为原告单方制作的票据，不具有客观证明力。足见，原告并不能证明其为被告提供过物业服务，原告应该承担举证不利的后果。3.原告并未举证证明其具有物业服务企业资质以及承接被告所在小区物业管理服务的资质。《物业服务企业资质管理办法》第八条规定：“一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。”物业服务企业应当根据企业资质等级承接物业管理业务。而原告并未举证证明其具有物业服务企业资质以及承接被告所在小区物业管理服务的资质。三、原告主张的物业管理服务费数额和期间计算错误。1.被告所住小区的物业管理服务费数额应按照《物业管理契约》约定计算。被告与海口寰岛公司签订的《物业管理契约》第十八条规定：“乙方综合服务管理费及公共设施维修基金按政府定价，即0.9元/㎡/月（综合管理费）及 元/㎡/月（公共设施维修基金）。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”据此，即便有收费权利的物业服务企业收取被告所住小区物业管理服务费，也应按照合同约定即0.9元/㎡/月（综合管理费）收取。原告与翠岛酒店公司约定的1.64元/㎡/月物业管理服务费不能约束被告且明显过高，原告无权向被告收取。2.原告主张的物业管理服务费数额错误。原告提交的《物业管理费用交纳通知单》显示每月的综合服务费为567.1元，即催交的物业管理服务费为每月567.1元，但原告在本案中主张按照每月645.9元计算物业管理服务费得出21960.6元的欠费总额明显错误。3.原告主张物业管理服务费的期间计算错误。根据《海口翠岛温泉度假酒店物业服务合同》和《海口翠岛温泉度假酒店有限公司与海南寰岛泰得酒店物业管理有限公司寰岛花园物业服务合同》约定，原告的服务期限是2015年6月17日至2017年12月31日止。无论原告是否有权收取物业管理服务费，其主张原告支付2016年3月至2018年12月物业费明显超出范围。四、原告主张被告支付欠缴物业管理服务费利息并无事实依据，且明显计算错误和过高，不应予以支持。被告从未与原告签订物业管理服务合同，也从未聘用原告进行物业管理服务，原告主张被告支付物业管理服务费利息，明显缺乏事实和法律依据，不应予以支持。原告诉讼请求中未明确利息的具体计算方式，但原告明显计算错误。物业管理服务费系每月产生且相互独立，假设按照原告诉讼请求计算所谓的利息，也应该以每月物业管理服务费为基数和该月所对应的逾期天数按月分别计算银行同期贷款利率的利息，然后将每月的利息相加。本案原告主张的利息3566.92元明显计算错误且过高，不应予以支持。五、原告物业管理服务费、利息的请求部分超过诉讼时效。2017年10月1日开始施行的《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”原告主张的物业管理服务费、利息应系滚动产生相互独立，在本案立案日期2019年9月26日倒推前三年即2016年9月26日前的物业管理服务费、利息已超过三年诉讼时效。2017年10月1日以前适用的《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案中原告向人民法院请求保护其民事权利的时间是2019年9月26日，因此，原告请求支付的2017年9月26日以前的物业管理服务费、利息均已超过诉讼时效。因此，如上所述，无论适用《民法总则》还是《民法通则》，原告主张的物业管理服务费、利息，均已部分超过诉讼时效，不应支持。综上所述，请求法院依法查明真相，驳回原告的起诉或驳回原告的全部诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   被告洪某于1998年购买并居住的海口市××区为高级别墅，商品房买卖合同载明房屋建筑面积为415平方米。1999年2月，被告与案外人海口寰岛公司签订《物业管理契约》，由海口寰岛公司对寰岛花园小区（后又称翠岛花园小区）提供物业管理服务。该合同约定综合服务管理费及公共设备设施维修基金按政府定价，综合管理费0.9元/㎡/月。后海口寰岛公司办理注销登记。原告与翠岛酒店公司先后签订《海口翠岛温泉度假酒店物业服务合同》及《海口翠岛温泉度假酒店有限公司与海南寰岛泰得酒店物业管理有限公司寰岛花园物业服务合同》，约定由原告对海口市海彤路18号寰岛花园的38栋别墅及1幢中心综合楼进行物业服务管理，管理期限从2015年6月17日至2017年12月31日止；已出售的9栋别墅（面积共3775.38平方米）由原告直接向业主收取物业管理费，翠岛酒店公司所有的24295.79平方米房屋的物业管理费由翠岛酒店公司直接支付给原告。合同约定物业管理费用为：物业管理费1.64元/㎡/月（含日常维修养护费用）、电价0.91元/度（含公共照明和电损分摊）、水价3.23元/吨（含公共用水及水损耗分摊）。此后，原告对寰岛花园小区进行物业管理，并收取物业费用。2018年12月31日，原告与案外人莱思物业公司签订《寰岛花园物业管理交接事宜协议》，于2018年12月31日向莱思物业公司移交寰岛花园小区物业管理工作。   原告主张被告自2016年3月开始欠缴物业费，并主张被告的物业费按住宅建筑面积393.82平方米计算。被告对原告主张的住宅建筑面积无异议，且认可其自2016年3月开始未缴纳物业费。原告制作物业管理费用交纳通知单，载明须缴纳的物业管理费用，其中被告的B1栋（建筑面积393.82㎡）综合服务费收费标准为每月567.10元、公共设备维修基金收费标准为每月78.76元。该通知单落款打印为“海口寰岛物业管理公司”，但加盖的是原告的公章。被告承认有时确实收到保安员上门送交的缴费通知单，有时无人在家没有收到，其没有看到原告在家门口张贴缴费通知。   被告提供的照片显示寰岛花园小区内多有杂草生长。被告主张其系于2019年8、9月份拍摄。   原告提出：寰岛花园共有38栋独栋别墅、一幢综合楼，其中9栋独栋别墅出售给单个业主（其中包含被告），其他别墅和综合楼出售给翠岛酒店公司。被告认可原告关于寰岛花园建筑物的陈述，但表示其不知道9栋别墅之外的房屋业主是否为翠岛酒店公司。被告还陈述：寰岛花园小区至今未成立业主委员会，从2005年开始没有进行正常的物业管理，由于水、电是业主先使用后根据抄表付费给物业公司，所以只是有人上门收取水电费用，后来水电费收据上加盖的是原告的公章，2019年开具收据的是莱思物业公司，被告入住时是海口寰岛公司负责小区物业管理，其不清楚之后小区物业公司变更的情况。   本院确认的上述事实，有《海口翠岛温泉度假酒店物业服务合同》《海口翠岛温泉度假酒店有限公司与海南寰岛泰得酒店物业管理有限公司寰岛花园物业服务合同》、增值税发票、收据、银行电子回单、威立雅水务月抄表通知单、物业管理费用交纳通知单、《关于寰岛花园增加消防栓的函》、欠费统计表、《寰岛花园物业管理交接事宜协议》《物业管理契约》《商品房购销合同》、小区现场照片以及双方当事人的陈述等在案为凭，上述证据经庭审质证和本院审查，可以作为认定相关事实的依据。   原告提交的张贴催缴物业费通知书的照片，虽然通知书中落款时间分别是2016年12月31日、2017年12月31日（另有一张内容不全，无法看到落款时间），经审查，该照片中的通知书文本崭新清晰，显然是张贴后不久所拍摄，但照片未显示拍摄时间，且无法判断张贴地点。本院认为，该照片不能确定实际拍摄时间，不排除原告基于诉讼的需要而制作的证据，原告没有举出其他证据佐证其在2016年12月31日、2017年12月31日在被告家门口张贴了该通知书，故本院对该证据不予采信。   本院认为，原告与寰岛花园的业主签订物业服务合同，向寰岛花园小区提供物业服务，收取物业费用，直至2018年12月31日将该小区物业管理工作移交给莱思物业公司。被告虽然没有参与物业服务合同的签订，但其作为小区业主实际享受原告提供的物业服务。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条关于“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，双方自2015年6月17日至2018年12月31日期间形成事实上的物业服务合同关系。被告抗辩主张该期间海口寰岛公司仍作为寰岛花园小区的物业公司在提供服务，而非原告。然而，被告未主张或是提交证据证明其已向海口寰岛公司缴纳上述期间的物业管理费等费用；而且，海口寰岛公司已办理工商注销登记，不可能继续为寰岛花园小区提供物业服务。因此，对于被告的抗辩主张，本院不予支持。《海口翠岛温泉度假酒店物业服务合同》《海口翠岛温泉度假酒店有限公司与海南寰岛泰得酒店物业管理有限公司寰岛花园物业服务合同》对被告具有约束力。   根据公平、等价有偿的原则，原告为被告提供了物业服务，被告应当支付相应的合同对价，向原告支付物业管理费用。从现场照片可以看出，寰岛花园小区内确实杂草丛生、卫生环境较差。但是，寰岛花园本身属于别墅小区，相比其他高层小区，容积率极低，小区内空地多、居民少，而海南处于亚热带地区，草木生长茂盛。原告在2018年12月底已移交小区的物业工作，仅以移交后半年多所拍摄的照片不足以证明原告在合同期内未提供物业管理服务。故被告以此为由拒绝缴纳物业费用，无事实与法律依据，本院不予采纳。被告应当按上述合同约定的标准向原告支付欠缴的物业费。   《中华人民共和国民法总则》规定的当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告请求的是2016年3月至2018年12月的物业费，截至民法总则施行之日即2017年10月1日止，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，应当适用三年诉讼时效期间的规定。本院于2019年8月5日委派人民调解委员会就本案纠纷进行诉前调解，即原告于2019年8月5日提出权利主张。原告未举出充分有效的证据证明其在时效内向被告催缴2016年3月至同年7月间的物业费用，故原告主张该期间的物业费已超过法定诉讼时效，且不存在中止、中断的法定情形，原告丧失该期间物业费的胜诉权。   被告应当向原告支付2016年8月至2018年12月期间的物业费。上述物业服务合同约定物业费为1.64元/㎡/月（含日常维修养护费用），原告请求按该标准收取包含日常养护费在内的物业费，符合合同约定，应予支持。双方均同意按393.82平方米计算物业费，本院予以照准。被告每月应付物业费为645.86元（393.82㎡×1.64元/㎡/月），2016年8月至2018年12月期间的物业费计为18729.94元（645.86元×29个月）。被告拖欠物业费，应向原告支付逾期付款的利息，但是每月物业费应在当月缴纳，被告所拖欠的物业费系每月欠付累计，每月所欠物业费的利息应当从下月起算，计算至原告请求的2019年7月止。原告诉请从2016年3月起计付欠款总额的利息，不符合事实和法律规定，超出部分应予以驳回。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告洪某须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南寰岛泰得酒店物业管理有限公司支付2016年8月至2018年12月期间的物业费共计18729.94元，并按中国人民银行发布的同期流动资金一年期贷款基准利率标准计付利息（其中从2016年9月1日至同年9月30日以645.86元为基数，从2016年10月1日至同年10月31日以1291.72元为基数，从2016年11月1日至同年11月30日以1937.58元为基数，从2016年12月1日至同年12月31日以2583.44元为基数，从2017年1月1日至同年1月31日以3229.3元为基数，从2017年2月1日至同年2月28日以3875.16元为基数，从2017年3月1日至同年3月31日以4521.02元为基数，从2017年4月1日至同年4月30日以5166.88元为基数，从2017年5月1日至同年5月31日以5812.74元为基数，从2017年6月1日至同年6月30日以6458.6元为基数，从2017年7月1日至同年7月31日以7104.46元为基数，从2017年8月1日至同年8月31日以7750.32元为基数，从2017年9月1日至同年9月30日以8396.18元为基数，从2017年10月1日至同年10月31日以9042.04元为基数，从2017年11月1日至同年11月30日以9687.9元为基数，从2017年12月1日至同年12月31日以10333.76元为基数，从2018年1月1日至同年1月31日以10979.62元为基数，从2018年2月1日至同年2月28日以11625.48元为基数，从2018年3月1日至同年3月31日以12271.34元为基数，从2018年4月1日至同年4月30日以12917.2元为基数，从2018年5月1日至同年5月31日以13563.06元为基数，从2018年6月1日至同年6月30日以14208.92元为基数，从2018年7月1日至同年7月31日以14854.78元为基数，从2018年8月1日至同年8月31日以15500.64元为基数，从2018年9月1日至同年9月30日以16146.5元为基数，从2018年10月1日至同年10月31日以16792.36元为基数，从2018年11月1日至同年11月30日以17438.22元为基数，从2018年12月1日至同年12月31日以18084.08元为基数，从2019年1月1日至同年7月31日以18729.94元为基数）；   二、驳回原告海南寰岛泰得酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费438.19元（原告已预交），由原告负担78.19元，被告负担360元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。                                                                              md8hnkf0mazy3ee3gc          案件唯一码                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     审 判 长 吴小亮           人民陪审员 陈海娟           人民陪审员 毛艺遐                     二〇二〇年三月二十日                     书 记 员 周 妤           书 记 员 郑惠丹                     附：相关法律及司法解释条文     《中华人民共和国合同法》   第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。     《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。     《最高人民法院》   第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。       《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。