四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1549号 上诉人（原审被告）：成都东方广益投资有限公司，住所地：成都市成华区东三环路二段龙潭工业园。 法定代表人：晏永康。 委托诉讼代理人：陈宁，四川善嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：付小琼，女，1977年8月16日出生，汉族，住成都市锦江区。 上诉人成都东方广益投资有限公司（以下简称东方广益公司）因与被上诉人付小琼房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初3686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东方广益公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.改判驳回付小琼的诉讼请求；3.一二审案件受理费、保全费由付小琼负担。事实和理由：一、东方广益公司一直在积极履行办证义务，未能如约办证非东方广益公司原因。根据双方签订的《资产转让协议》第三条第5款、第四条第1款及第六条第2款，案涉商铺是在划拨土地上修建完成后对外进行销售，东方广益公司在签订合同时已将土地使用性质告知付小琼，并以远低于当时的市场价将商铺出售，付小琼未对土地、房屋现状提出过异议。且案涉房屋产权证办理受到了“双证合一”政策影响，在双方约定的办理所有权证及国土证（即付清全部成交价款之日起五年内）期限内，成都市便停止办理所有权证及国土证，延迟办证原因不应归责于东方广益公司。二、合同主要义务已经履行完毕，解除合同不利于交易的安全性和稳定性。案涉房屋是在签订合同时就已办理大产权证，东方广益公司作为出卖方主要义务是交付房屋，付小琼购买房屋的主要合同目的是占有使用房屋，未进行产权登记不影响其作为买受人实现合同目的。且案涉商铺自2013年实际交付，付小琼已经实际占有并通过出租房屋获取利益。从协议第七条第2项可知，东方广益公司全面履行合同的诚意，虽案涉商铺未如期办证，但付小琼已经正常占有使用，并通过该房屋获取了相应的利益，且房屋亦无质量问题，东方广益公司在履行合同主要义务并为实现产权证办理支出大量成本，若合同解除，将危及交易安全，有悖法律公平正义。三、案涉商铺已具备办理产权证的现实条件。案涉商铺属于拆迁安置房三期，自2018年下半年开始已具备办理产权证的条件，但因付小琼不配合提交办证需要的材料及缴纳相关契税，导致东方广益公司未能办理。四、即便一审法院判决解除《资产转让协议》，由东方广益公司退还付小琼全部房款的同时，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第36条、第49条的规定，应当判令付小琼同时返还案涉房屋。但一审法院并未向东方广益公司释明，故即便二审法院维持原判，也应在判决书中明确付小琼同时应当向东方广益公司返还房屋。 付小琼辩称，一、双方于2013年12月25日所签《资产转让协议》有效，双方应按协议约定履行合同义务。东方广益公司的上诉理由可以证明不是付小琼原因导致房屋所有权证、国有土地使用权证未能办理完毕。二、合同主要义务已完成，但东方广益公司并没有按照合同约定期限为付小琼办理国有土地使用权证等。三、案涉商铺已经具备办理产权证的条件，东方广益公司称2018年下半年，与其一审时主张的2019年7月的时间不一致。综上，未办证的原因在东方广益公司，根据合同的相对性，东方广益公司应当按照合同约定的期限办理并交付权属证书，而不能基于第三人的原因不履行合同。案涉合同解除后，东方广益公司应返还房款并补偿因此造成的损失。四、针对东方广益公司主张返还房款的同时应当返还房屋的，付小琼是认可的。请求二审法院驳回东方广益公司的上诉请求，维持原判。 付小琼向一审法院起诉请求：1.解除双方于2013年12月17日签订的《资产转让协议》；2.东方广益公司返还付小琼购房款2444328元，并承担佣金9777元。 一审法院认定事实：东方广益公司（转让方，甲方）与付小琼（受让方，乙方）签订《资产转让协议》（付小琼的签字时间为2013年12月17日，东方广益公司的签章时间为2013年12月25日），约定：付小琼于2013年12月6日在东方广益公司委托成都联合拍卖有限公司（以下简称拍卖人）依法举办的拍卖会上竞得华彩路21号附23号房屋，建筑面积约为119.82平方米，幢号三期西区4号楼，套内面积114.38平方米，公摊面积5.44平方米，结构类型框剪结构；房屋按现状进行转让；本次转让的房屋未办理《房屋所有权证》，已办理大《国有土地使用证》：证1成国用（2010）第844号（颁证时间2010年9月30日）和证2成国用（2013）第514号《国有土地使用证》（颁证时间2013年11月15日），土地用途为建设用地，使用权类型为政府储备用地；单价20400元/㎡，总价244.4328万元；拍卖成交后，付小琼须在2013年12月20日前付清成交总价款的50%，剩余50%成交总价款在2013年12月31日前付清，成交价款缴至东方广益公司指定的账户；东方广益公司承诺在付小琼付清全部成交价款之日起，五年内为付小琼办理《房屋所有权证》《国有土地使用证》，若五年期限届满，非付小琼原因致使《房屋所有权证》《国有土地使用证》未能办理完毕，付小琼可以选择退还房屋，东方广益公司在确认退房之日起10个工作日内将全部拍卖成交价款（无息）退还付小琼（付小琼在持有房屋期间的收益将作为补偿，不予退还东方广益公司），无论付小琼选择退还房屋或继续持有该房屋，均不得以此为由，向东方广益公司和拍卖人追究任何法律和经济责任（第五条第二款）。 2013年12月3日，付小琼向东方广益公司银行转款400000元。2013年12月20日，付小琼向东方广益公司银行转款944328元。2014年1月3日，付小琼向东方广益公司银行转款1100000元。2014年1月7日，东方广益公司向付小琼出具《收据》，载明收到付小琼转账2444328元，收款事由为农迁房三期一批次华彩路21号附23号购房款。 2014年1月7日，付小琼与东方广益公司签订《资产交接确认函》载明：根据东方广益公司与付小琼于2013年12月25日签署的《资产转让协议》相关规定，东方广益公司将其实际占有并有效控制的位于华彩路21号附23号资产转移占有至付小琼，付小琼兹确认收到该资产。 2018年12月17日，付小琼通过邮政EMS向东方广益公司邮寄《申请书》载明：付小琼于2013年12月6日购买东方广益公司位于华彩路21号附23号商铺，建筑面积119.82平方米，总价244.4328万元，根据合同约定，东方广益公司应在2018年12月6日前给付小琼办理完一切产权事项。现按照合同约定，东方广益公司未为付小琼办理该房屋的产权证，因东方广益公司的原因导致付小琼的房屋产权未能在合同约定内办理，现付小琼根据合同约定，要求东方广益公司按合同约定全部退还购房款，如东方广益公司未能遵守合同约定付小琼有权根据合同约定采用法律途经维护自己的权益，由此产生的一切违约损失及费用、责任等均由东方广益公司负责。付小琼承诺该房屋不涉及第三方债权纠纷债务纠纷。 付小琼举出的中国邮政集团公司成都市锦江区分公司出具的说明载明，上述邮件于2018年12月18日妥投。 一审庭审中，东方广益公司陈述：2019年7月初具备为付小琼办理产权登记的条件。 一审法院认为，付小琼与东方广益公司签订的《资产转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，双方均应按照《资产转让协议》的约定履行合同义务。《资产转让协议》签订后，付小琼已按约履行了支付房屋价款的义务，东方广益公司应按约定，在付小琼付清房款（2014年1月3日）之日起5年内为付小琼办理房屋产权证。根据东方广益公司关于“2019年7月初具备为付小琼办理产权登记的条件”的陈述，可以证明非因付小琼的原因，东方广益公司未能在5年内为付小琼办理产权证书，故根据《资产转让协议》关于“若五年期限届满，非付小琼原因致使《房屋所有权证》《国有土地使用证》未能办理完毕，付小琼可以选择退还房屋，东方广益公司在确认退房之日起10个工作日内将全部拍卖成交价款（无息）退还付小琼（付小琼在持有房屋期间的收益将作为补偿，不予退还东方广益公司）”的约定，付小琼有权解除双方签订的《资产转让协议》，故对付小琼诉请判令解除《资产转让协议》，并要求东方广益公司退还购房款2444328元的主张，一审法院予以支持。关于《资产转让协议》的成立时间，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，虽然付小琼于2013年12月17日签字，但东方广益公司的签章时间为2013年12月25日，故《资产转让协议》的成立时间应为2013年12月25日，因此，对付小琼主张双方于2013年12月17日签订《资产转让协议》的主张，一审法院不予支持。对东方广益公司提出的由于土地性质原因、国家政策变动、政策规定等因素导致办理产权证迟延，东方广益公司不存在过错，不应当解除合同的主张，由于《资产转让协议》明确约定“非付小琼原因致使《房屋所有权证》《国有土地使用证》未能办理完毕，付小琼可以选择退还房屋”，因此，即使非东方广益公司的过错导致办理产权证迟延，付小琼仍然有权解除合同，故对东方广益公司的相应答辩主张，一审法院不予支持。由于双方明确约定“无论付小琼选择退还房屋或继续持有该房屋，均不得以此为由，向东方广益公司和拍卖人追究任何法律和经济责任”，故对付小琼提出的东方广益公司承担佣金9777元的诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除付小琼与东方广益公司于2013年12月25日签订的《资产转让协议》；二、东方广益公司于判决生效之日起十五日内向付小琼退还购房款2444328元；三、驳回原告付小琼的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26433元，减半收取计13216.5元，由东方广益公司承担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院另查明，一审法院于2019年8月1日开庭审理本案，于2019年11月12日作出一审判决。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）发布时间为2019年11月14日。 案涉房屋现处于出租状态，付小琼与案外第三人的租赁合同期限为：2018年7月4日至2023年7月3日。二审中，本院向东方广益公司释明：如果案涉合同解除，在处理案涉房屋返还时还涉及案涉房屋租金收取问题，如不在本案中一并处理，可另案处理。东方广益公司明确表示仅在本案中一并处理房屋返还。 本院认为，本案的争议焦点为双方签订的《资产转让协议》是否应当解除。本院评判如下： 案涉《资产转让协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。案涉《资产转让协议》约定，东方广益公司承诺在付小琼付清全部成交价款之日起，五年内为付小琼办理《房屋所有权证》《国有土地使用证》，若五年期限届满，非付小琼原因致使《房屋所有权证》《国有土地使用证》未能办理完毕，付小琼可以选择退还房屋，东方广益公司在确认退房之日起10个工作日内将全部拍卖成交价款（无息）退还付小琼（付小琼在持有房屋期间的收益将作为补偿，不予退还东方广益公司）。东方广益公司主张其不存在过错，办理产权证迟延系于土地性质原因、国家政策变动、政策规定等因素以及付小琼不配合提交办证需要的材料及缴纳相关契税所致。根据已查明事实，付小琼于2014年1月3日支付完毕全部购房款，东方广益公司亦向付小琼出具《收据》，故东方广益公司至迟应于2019年1月为付小琼办理房屋权属证书，但至本案二审期间仍未办理。《资产转让协议》并未约定因土地性质原因、国家政策变动、政策规定等因素导致东方广益公司未能按合同约定期限办理完毕《房屋所有权证》《国有土地使用证》时的免责条款，且东方广益公司并未举证证明付小琼不配合提交办证需材料及缴纳相关契税，故东方广益公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。东方广益公司应承担未能按合同约定期限办理完毕《房屋所有权证》《国有土地使用证》的违约责任，即付小琼可以选择退还房屋，东方广益公司在确认退房之日起10个工作日内将全部拍卖成交价款（无息）退还付小琼。故一审法院认定付小琼有权解除合同并无不当，双方签订的《资产转让协议》应当解除。 另外，东方广益公司主张一审法院在庭审中并未依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）的规定释明其可以要求付小琼返还房屋。根据已查明事实，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）发布时间为2019年11月14日，晚于一审法院开庭时间2019年8月1日以及作出裁判时间2019年11月12日，故一审法院未在庭审中对其释明并无不当。因案涉房屋已出租给案外第三人，案涉房屋返还的处理结果必然引发何主体享有案涉房屋租赁收益权问题。为最大程度促进案结事了，减少当事人讼累，本院二审期间就案涉房屋返还及租金收取问题，充分征求双方意见，但东方广益公司明确表示仅在本案中一并处理房屋返还而不处理案涉房屋租金收取问题，故本院对案涉房屋返还及案涉房屋租租金收取不予处理，当事人可依法另案解决。 综上所述，成都东方广益有限投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26433元，由上诉人成都东方广益有限投资公司自行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 白福群 审 判 员 李 俊 审 判 员 龚 耘 二〇二〇年三月三十一日 法官助理 胡晓红 书 记 员 杨珍梅