江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0281民初4031号原告徐宁，男，1986年3月11日出生，汉族，住乐平市洎阳街道办何家台23号，现住乐平市。委托代理人方金发，江西弘乐律师事务所律师，特别授权。被告童满生，男，1950年4月5日出生，汉族，住乐平市。委托代理人俞颖舟，江西护三农律师事务所律师，一般代理。原告徐宁诉被告童满生租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐宁及其委托代理人方金发，被告童满生及其委托代理人俞颖舟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐宁向本院提出以下诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2018年签订的店面租赁合同；2、依法判决被告承担原告该店面装饰费用人民币200000元；3、依法判决被告此次因店面征用拆迁造成的店面装饰补偿金226188元、店面拆迁房5665.5元，停业损失101469.11元、店面临时安置费用9064.8元、经营性店面货币补偿奖励202938元、回选店面安置补偿金27194元，以上共计人民币572519.41元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年4月签订了一份店面租赁合同，该店面坐落在长春驾校斜对面，面积约165平方米，毛坯房，租赁期限为5年，自2018年5月1日起至2023年5月1日止，每年租金为人民币43000元，付款方式为年付，每年4月1日交付租金。原告承租店面用于销售汽车，然租赁一年后该店面整栋房屋被政府机关征用，三间店面墙上都写了“征”，且该店面的房东已与政府征收部门达成相关赔偿协议，房东已得到相关的房款。该店面因被征用，已经严重影响了原告的业务，原告为维护自身利益诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉称提供以下证据：1、原告身份证复印件，证实原告主体资格。2、店面租赁合同，证实原被告签订了店面租赁合同，且租赁年限为5年，租赁房屋为毛坯房。3、图片2张，证实承租店面为毛坯房且原告经营后重新装修的事实。4、乐平市老酒厂福利院周边棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议书，证实租赁店面已经被政府部分征收，协议书上已经列清了赔偿项目、赔偿金额。5、乐平市老酒厂福利院周边棚户区改造项目结算单，证实被征收店面的赔偿明细。被告童满生对原告提供的证据质证称：对第1组证据三性均无异议。对第2组证据三性均无异议，但租赁合同上明确约定原告租赁的三间店面面积为165平米，原告在起诉状中陈述为188平米不属实。对第3组证据关联性有异议，该证据与本案无关。对第4组、第5组证据关联性有异议，征收补偿安置协议书的乙方是被告及程海凤，与原告无关。被告童满生辩称，1、被告对该不动产仍享有物权。政府征用被告的该房屋的征收补偿安置未全部落实到位，故该房屋的所有权人仍是被告，被告仍具有对其名下的不动产出租的权利；2、原告并非此次征收补偿的主体。承租人不能作为征收补偿的主体，在拆迁阶段原告并未与拆迁办商谈店面拆迁补偿事项，拆迁办无从得知原告的经营情况，就更无法做出关于原告经营性店面的征收补偿，故原告所提出的关于赔偿补偿的诉讼请求没有依据；3、本案不属于不可抗力。不可抗力是指订立合同时不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。政府拆迁并未立即拆除房屋，在征收范围内的其他店面都尚在营业，故拆迁对原、被告的租赁合同并不产生影响，本案并不存在因不可抗力导致解除合同的理由。综上被告在享有该不动产物权的情形下，当然享有行使该不动产上的权利，原、被告双方的店面租赁合同合法有效，应当继续履行，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为支持其辩称提供以下证据：1、被告身份证复印件，证实被告主体资格。2、不动产登记资料查询结果证明，证实被告仍为该不动产的所有权人。原告徐宁对被告提供的证据质证称：对第1组证据无异议。对第2组证据真实性及合法性无异议，对其关联性有异议，该房屋已经被政府部门征收，不动产证已经移交给相关部门，只是产权人还没有变更，不能证实该不动产仍属于被告。经审理查明，2018年4月1日，原告徐宁与被告童满生签订《店面租赁合同》，约定甲方（童满生）同意将位于江西省乐平市人民东路1号商铺在良好及可租的状态下租给乙方（徐宁）作为乙方经营使用，出租商铺为三间店面约为165平方米，为毛坯房屋，由乙方全新装修，租赁期限为五年，自2018年5月1日起至2023年5月1日止，每年租金为人民币43000元/年（大写肆万叁仟元整每年），付款方式为年付，五年之内房租不变，乙方每年租金均在当年4月1日前一次付清，甲方在收到租金后应当给乙方收款凭证。原告承租该房屋，装修后用于汽车销售。2019年6月26日，被告童满生（乙方）与乐平市房屋征收管理办公室（甲方）签订《乐平市“老酒厂、福利院”周边棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议书》（协议编号：TJS-A17-139），约定：乙方被征收房屋位于乐平市A17，住宅主体面积679.39平方米，住改非面积262.7平方米，经营性面积188.85平方米，乙方放弃房屋回选安置，甲方应向乙方支付7630890.27元，其中含被征收房屋的装修补偿款1130.94平方米×200元/平方米=226188元、经营性店面房奖励补偿金额202938.21元、货币单项奖励1130.94平方米×280元/平方米=316663.2元、店面搬迁费188.85平方米×30元/平方米=5665.5元、经营性店面房屋停产停业补助费101469.11元。该协议第七条约定“本协议生效后，乙方取得货币补偿款后，应当负责与被征收房屋占有人解约”。2019年7月16日，乐平市童家山周边棚户区改造项目部汇款5553016.37元至被告童满生名下中国建设银行62×××17账户内。现原告以承租房屋被征收影响其业务要求被告赔偿其损失为由诉至法院，引发本案纠纷。另查明，被告童满生当庭承认原告徐宁租金付至2019年10月31日，原告徐宁当庭承认现在已经没有使用承租店面了，店面里面还有原告的一辆车及部分办公用品，但该承租店面的钥匙尚未归还被告。本案所涉房屋上下共计五层，根据本院前往现场实际查看及被告童满生的陈述，该房屋系2008年左右建成，被告一家居住的三楼系2010年装修完成，二楼系2014年左右装修完成，四楼、五楼只铺设了水电及墙面刷腻子粉，该情况有本院在现场拍摄的照片为证。原告徐宁向本院提交书面申请，请求对原告承租的店面的装修价值进行评估，被告童满生对此表示不同意，理由为政府拆迁时已有第三方评估机构对装修价格进行了评估，不同意另行评估。上述事实，有原、被告举证材料、庭审笔录等予以证实，足以认定。本院认为，依法成立的合同应当受法律保护。原、被告2018年4月1日签订的《店面租赁合同》系双方真实的意思表示，且其内容不违反法律，该合同合法有效，对原、被告双方均有法律约束力。本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《店面租赁合同》是否应予解除？二、原告主张的要求被告赔偿其店面装修费20万元应否支持？原告主张的被告因店面被征收取得的补偿款共计人民币572519.41元归原告应否支持？针对第一个争议焦点，2019年6月26日，因政府征收该承租店面所在的整栋楼，被告童满生与乐平市房屋征收管理办公室（甲方）签订《乐平市“老酒厂、福利院”周边棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议书》，该协议第七条约定“本协议生效后，乙方取得货币补偿款后，应当负责与被征收房屋占有人解约”。对此本院认为，被告童满生与乐平市房屋征收管理办公室签订的该协议书系双方真实的意思表示，该征收补偿安置协议书合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，且被告童满生已收到拆迁补偿款5553016.37元，故被告童满生负有与原告徐宁解除《店面租赁合同》的义务，故被告童满生要求原告徐宁继续按照租赁合同约定履行的主张本院不予支持，且本院认为，由于被告童满生已与乐平市房屋征收管理办公室达成合意，本案诉争房屋屋体也写了“征”，原告主张房屋拆迁影响其生意本院认为存在合理性，即原告承租的店面面临随时拆迁的可能，该不安定因素会影响原告的生意，故本院认为，原、被告2018年4月1日签订的《店面租赁合同》应当予以解除。针对第二个争议焦点，本案系租赁合同关系，如前所述，本案原、被告签订的《店面租赁合同》约定的租赁期限为5年，由于该出租店面被政府征收而导致该店面租赁合同无法继续履行，原告徐宁作为承租人并不存在过错，且被告主张本案不存在不可抗力，故本院认为被告童满生应当承担违约责任。由于原、被告双方在租赁合同中就违约责任未做约定，对此本院认为可以参考被告童满生与乐平市房屋征收管理办公室（甲方）签订《乐平市“老酒厂、福利院”周边棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议书》中征收补偿款的相关标准：1、装修损失，根据原、被告签订的租赁合同约定，原告徐宁租赁期限原为5年，由于店面被征收致使租赁合同无法履行，被告应当赔偿原告的装修损失。原告徐宁主张其因装修店面花去装修费207210元，对此原告仅提供了其手写的清单，未提交其他证据佐证，故本院不予认定。根据被告童满生签订的征收补偿协议，被告童满生获得的装修补偿款标准是200元/㎡，对此本院认为，该200元/㎡的装修补偿款系平均数，本案所涉房屋上下共计五层，根据本院前往现场实际查看及被告的陈述，该房屋系2008年左右建成，被告一家居住的三楼系2010年装修完成，二楼系2014年左右装修完成，四楼、五楼只铺设了水电及墙面刷腻子粉，该情况有本院在现场拍摄的照片为证。而本案原告租赁的店面系2018年装修完成，本院认为，从被告童满生房屋的实际装修情况、装修年限及折旧率来看，仅仅按照200元/㎡的平均价格来计算原告承租的店面装修赔偿标准是显失公平的，故本院酌定原告租赁的店面装修赔偿计算标准按450元/㎡计算，根据原、被告在租赁合同上约定的租赁面积为165㎡，故本院认为被告童满生应当赔偿原告因租赁合同无法继续履行造成的装修损失计人民币165㎡×450元/㎡=74250元。2、由于本案所涉店面被征收，致使原、被告签订的租赁合同无法继续履行，原告徐宁作为承租人需要另行选择经营地址，期间造成的原告停产停业损失应当由被告童满生承担赔偿责任，该损失可参考被告签订的征收补偿安置协议中约定的金额，即人民币101469.11元。3、原告徐宁主张被告童满生因案涉店面征收所得的店面拆迁房、店面临时安置费、经营性店面货币补偿奖励、回选店面安置补偿费归其所有没有法律依据，本院不予支持。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”，由此可见国家征收房屋后补偿的对象是房屋所有权人，承租人并非征收补偿的对象。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法解除原告徐宁与被告童满生2018年4月1日签订的《店面租赁合同》。二、被告童满生在本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告徐宁违约金共计人民币175719.11元。三、驳回原告徐宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自动履行，原告可在本判决履行期届满第二日起二年内，向本院申请强制执行。案件受理费9525元，保全费3370元，由原告徐宁承担5000元，由被告童满生承担7895元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  汪秋红人民陪审员  余一甲人民陪审员  余月风二〇二〇年三月十七日书 记 员  王 静