广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初475号 原告：柳州市泓福物业服务有限责任公司，住所：广西壮族自治区柳州市雅儒路西四巷6号,统一社会信用代码:914502007087609028。 法定代表人：林宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐智斌，广西永维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃益飞，广西永维律师事务所律师助理。 被告：曾芳，女，1973年12月30日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：郑云才（与曾芳系夫妻关系），男，1966年2月17日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 原告柳州市泓福物业服务有限责任公司与被告曾芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告柳州市泓福物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人徐智斌、覃益飞，被告曾芳的委托诉讼代理人郑云才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州市泓福物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费2571.70元，违约金150元；2.被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告当庭放弃要求被告支付违约金的诉讼请求。 事实和理由：2008年9月30日,原告与柳州市和佳房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同为大美天第小区提供物业管理服务。2013年12月20日,原告与被告签订前期物业服务管理协议，被告系柳州市龙潭路22号大美天第小区43栋1单元X号房屋业主,房屋建筑面积62.21平方米，物业费收取标准为1.5元/平方米·月，协议中约定了相关的权利义务和违约条款。合同签订后，原告依约为被告提供了物业服务，但被告从2017年2月1日至2019年5月31日期间，未向原告支付物业费,累计为27个月，拖欠物业费2571.70元。期间经原告多次催收未果，故原告诉至法院,请求法院判如所请。 被告曾芳辩称，1.前期物业服务合同不合法，按照《物业管理条例》的相关规定，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，物业公司应当进行招投标后才能进行物业管理，但原告并未提供其是通过招投标的方式取得小区物业管理服务资格的。2.原告未按照合同的约定履行或未完全履行义务，服务不到位，如电梯、消防设施等未按法律法规规定以及相关行业规范确定的维修养护管理和维护的标准履行义务、未制止小区业主侵占公共绿地的行为、未按合同约定维护好小区秩序、公共设施维护填报的时间等存在造假行为等。3.柳州市和佳房地产开发有限公司及物业公司曾承诺赠送2000元的物业费，应予以抵扣。 本院经审理认定事实如下：位于柳州市的大美天第小区由柳州市和佳房地产开发有限公司开发建设。原告系1998年9月22日依法成立、经营范围包括物业服务的企业法人，于2011年5月27日、5月31日分别取得柳州市住房和城乡建设委员会物业服务等级标准和收费标准备案以及柳州市物价局价格管理科备案，有资格对大美天第小区提供物业服务并收取相应的物业服务费用。被告系柳州市大美天第小区43栋1单元X号房屋业主，该房屋建筑面积为62.21平方米，该栋为带电梯住宅。2008年9月30日，柳州市和佳房地产开发有限公司与原告签订《“大美天第”住宅小区前期物业服务合同》，选聘原告对大美天第住宅小区提供前期物业管理服务事宜。2013年12月20日，被告签署《房屋交接书》，其上载明被告已从原告处领取房屋钥匙、《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》、《住户手册》等材料。同日，被告与原告签订《［大美天第］前期物业服务协议》。该协议主要载明：1．自建设单位公告（或通知）交房之日起，按全额计收物业服务费用，每季度第一个月10日前预先缴纳当季应付的物业服务费；2．收费标准（按建筑面积）：住宅（含储藏室）1.2元／平方米·月，带电梯住宅另加收0.3元／平方米·月电梯日常维护保养费；3．协议自双方签字或盖章之日起生效，至小区依法成立业主大会，业主委员会与新物业签订《物业服务合同》生效时止。被告自2017年2月1日起至2019年5月31日期间未缴纳物业服务费。原告通过书面方式向被告催收，被告仍未交纳，故酿成本案纠纷。 另查明，被告还系柳州市大美天第小区43栋1单元XX号房屋业主，被告签署了《承诺书》，认可遵守《大美天第住宅小区业主临时管理规约》，同意接受柳州市和佳房地产开发有限公司委托的原告对本小区实行物业管理服务。原告曾因被告拖欠43栋1单元XX号房屋物业服务费于2018年起诉被告，本院已对该案作出生效判决。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与柳州市和佳房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，以及原告与被告签订的前期物业服务协议，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应为合法、有效合同。虽然《物业管理条例》第二十四条规定住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，但该规定系管理性规定，非效力性规定，并不能因此认定原告与房屋开发商签订的《“大美天第”住宅小区前期物业服务合同》无效，故本院对被告辩称前期物业服务合同不合法的意见不予采纳。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告已向被告书面催收2017年2月1日至2019年5月31日的物业服务费，被告未向本院举证证明其已交纳该期间的物业服务费，故被告应向原告支付上述期间拖欠的物业服务费2612.82元（62.21平方米×1.5元／平方米•月×28个月），原告向被告主张2571.70元，系对其民事权利的自行处分，与法不悖，本院予以准许。 关于被告所辩称应抵扣2000元物业费的意见，本院认为，根据被告所提供的《[大美天第]业主积分奖励通知单》，其获赠的2000元物业费可折抵其43栋1单元XX号房屋的物业费，而本案原告主张的是被告拖欠的43栋1单元X号房屋的物业费，因此，原告提供的该奖励通知单与本案并无关联，本院对被告的这一辩解意见不予采纳。 关于原告自愿放弃违约金的诉请，系对其民事权利的自行处分，与法不悖，本院予以准许。 关于被告辩称原告未按照合同的约定履行或未完全履行义务，服务不到位，本院认为，被告提交的证据虽然可以证明该小区某个地段及时间段的情况，但不足以证明整个物业管理活动过程中的小区情况，不足以证明原告完全没有提供服务并构成根本违约。根据原被告提交的证据及双方在庭审中的陈述，可以说明原告对小区是进行着持续管理和服务的。虽然原告提供的服务具有一定的瑕疵，但尚不足以成为业主拒绝交纳物业服务费或减少物业服务费的理由。 需要特别说明的是，物业服务系物业公司针对全体业主所提供的一种全天候、不间断的服务，物业公司提供的服务与业主的个体主观感受或物业服务标准有所出入在所难免。业主的个人体验理由不应成为拒交物业费的合理抗辩。如物业公司所提供的服务与合同约定标准差距并不明显且不影响合同目的之实现，业主还需按时交纳物业费。部分业主拒交物业费或物业公司以部分业主不交纳物业费为由拒绝提供服务的做法均不可取，均会侵害到已交费业主的利益并进而影响整个小区的正常运转。 最后，希望原告不断总结管理经验，提高服务水平，加强与相关行政管理部门的进一步沟通与协调，对业主反映的问题及时予以核实并协调解决，业主积极配合物业公司做好各项管理工作，共建和谐美丽的小区。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告曾芳于本判决生效之日起十日内支付原告柳州市泓福物业服务有限责任公司物业服务费2571.70元； 二、驳回原告柳州市泓福物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元（原告柳州市泓福物业服务有限责任公司已预交），减半收取25元，由被告曾芳负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  谢祥兵 二〇二〇年三月二十四日 书记员  杨艺柔 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。