四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初1772号 原告：哈莉，女，1965年12月18日出生，回族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：曹潇尹，四川蓉城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：申波，四川蓉城律师事务所律师。 被告：姚潞菲，男，1965年2月25日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：胡钟秀，女，1980年10月24日出生，汉族，住成都市成华区。 第三人：舒朝霞，女，1973年11月15日出生，汉族，住四川省西昌市。 原告哈莉与被告姚潞菲、胡钟秀，第三人舒朝霞排除妨害纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，原告哈莉提出诉讼财产保全申请，本院依法作出（2019）川0193民初1772号民事裁定，被告姚潞菲提出管辖权异议，本院裁定驳回，被告姚潞菲不服提出上诉，四川省成都市中级人民法院作出（2019）川01民辖终1136号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告哈莉及其委托诉讼代理人曹潇尹、申波，被告姚潞菲、胡钟秀到庭参加了诉讼，第三人舒朝霞经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告哈莉向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告无需继续履行被告与第三人之间签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告立即腾退房屋；3.判决被告向原告支付房屋占有使用费6万元（以5000元／月为基数，暂时从竞拍成功之日即2018年2月5日开始计算至2019年2月4日，具体计算至房屋腾退之日止）；4.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年2月5日，原告通过淘宝网司法拍卖取得了第三人舒朝霞所有的位于成都市高新区房屋，在一次性交齐全部竞拍款后，原告于2018年4月12日取得了案涉房屋的不动产权登记证书，本次拍卖是基于案外人农商银行实现抵押权，抵押登记时间为2013年7月24日。案涉房屋在拍卖时存在租赁关系，承租人系本案被告姚潞菲和胡钟秀，但原告认为，虽然被告和第三人签订了房屋租赁合同，但由于租赁合同中的租金水平远低于市场价、合同中未约定押金、租金的收款人陈碧华与被告姚潞菲曾经同为成都发财租房屋经纪有限公司的股东、被告所出示的关于租金的收款凭证中显示的收款人亦并非第三人、该合同与原告从郫都区法院调取的房屋租赁合同复印件的承租人和签订时间相异等因素，说明了被告出示的租赁合同系其与第三人恶意串通签署的事实，被告在庭审中亦认可双方当时交易的真实意思是借款。根据拍卖公告显示，房屋被查封时被告将房租支付至2017年6月12日。原告在取得房屋产权后立即与被告联系，要求其腾退房屋或支付房屋使用费，但被告既不腾退房屋，也拒绝付款，该房屋目前由案外人王新建使用，此人应与被告出示的房屋租赁合同中的承租人王新建为同一人。另外，原告发现案涉房屋从开发商处交房的时间为2013年底，远远晚于租赁合同的起租时间（2013年6月），将房屋交付给承租人的时间应该更晚，案涉房屋自2016年1月1日起才开始连续产生水费，自2017年1月1日后产生生活垃圾处置费，该房屋至少在2016年1月1日前都未居住和使用。在租赁合同订立的时间与租赁物交付时间不一致的情况下，租赁权设立的时点应以租赁物交付或登记时间为准，租赁权系设立在抵押权之后，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，本案不适用“买卖不破租赁”，租赁合同对受让人不具有约束力。被告姚潞菲、胡钟秀长期占用案涉房屋却拒绝向原告支付房屋使用费的行为严重损害了原告的权益，为维护原告的合法权益诉至法院。 被告姚潞菲、胡钟秀辩称：1.2013年6月，第三人欲向被告姚潞菲、胡钟秀借款，通过协商，被告姚潞菲、胡钟秀共计向第三人出借了12万元，为保证被告的利益不受损失，二被告与案涉房屋的原所有权人即第三人于2013年6月10日签订了针对案涉房屋的租赁合同，双方约定借款期限最长不超过一年，如届满一年仍未归还，则双方便履行该房屋租赁合同，由于当时该房屋为清水房，房屋里无隔断、案涉房屋所在小区的其他房屋很多处于空置状态，且考虑到被告需一次性向第三人出借12万元，即使被告取得房屋租赁权亦会有损失，故双方约定的房屋租金较低，亦未约定押金。后被告以租金的形式向第三人支付了该12万元，并由第三人向被告出具了租金收条，但在2014年6月时第三人未按期归还借款，双方便履行了该房屋租赁合同，二被告此时对房屋进行了实际占用，进行了简单的装修，并于2015年将房屋转租给了案外人，亦产生了租金收益，二被告便于2017年8月继续向第三人支付了2017年6月12日至2021年6月11日期间的租金132000元，据被告了解，第三人在外是借了多笔款，所以当时被告便按第三人要求将租金的转账支付给其指定的人。二被告亦于2017年将房屋转租给了案外人王新建至今，案外人王新建是二被告的第二个租客；2.在对该房屋进行执行的阶段，被告就应郫都区法院的要求提供了所有占有、使用该房屋的资料，在“淘宝网”的拍卖公示上，郫都区法院明确了该房屋存在租赁的事实，并详细告知了租赁期、租金支付等事项。原告在知晓该房屋带租约拍卖的情况下参加竞买获得了房屋的所有权，原告应履行其义务，但原告却歪曲事实要求强行腾退，损害了被告的利益，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人舒朝霞未到庭，未提供证据材料及述辩意见。 经审理查明：2013年6月，第三人舒朝霞向被告姚潞菲、胡钟秀借款，为担保债务履行，二被告作为乙方，与作为甲方的案涉房屋的原所有权人即第三人于2013年6月10日签订了针对案涉房屋的租赁合同，双方约定第三人若于一年期届满未归还该借款，则履行租赁合同，该合同载明：第一条房屋基本情况：甲方房屋坐落高新区世纪城路418号1栋2单元39层3902号。建筑面积279.99。第二条该房屋用途为住宅。第三条租赁期限自2013年6月13日至2025年6月12日止，为期12年。每年租金3万元整。第五条付款方式：租金按每四年支付一次，分三期支付完：第一期租金为12万元整应于2013年6月13日前付清，第二期租金上浮10%，为132000元整应于2017年6月12日前付清，第三期租金上浮10%，为145200元，应于2021年6月12日前付清。 二被告向第三人出借了12万元，2013年6月13日，第三人向被告出具租金收条，载明：本人于2013年6月13日收到高新区世纪城路418号1栋2单元39层3902号房屋租金，金额：9万元。该笔租金时间：2013年6月13日至2017年6月12日。2013年6月24日，第三人向被告出具租金收条，载明：本人于2013年6月24日收到房屋租金，金额3万元，该笔租金时间：2013年6月13日至2017年6月12日。 2014年6月，因第三人未向二被告履行还款义务，二被告从第三人处实际占用房屋。2017年8月18日，二被告向第三人支付了租金132000元，第三人向被告出具租金收条，载明：本人于2017年8月18日收到房屋租金，金额132000元，该笔租金时间：2017年6月13日至2021年6月12日。2017年10月24日，被告与案外人王新建签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋转租给王新建并由其使用至今。 另查明，第三人舒朝霞和案外人吴越原系案涉房屋的所有权人，于2013年5月31日取得该房屋所有权，后案外人成都农村商业银行股份有限公司郫县郫筒分理处、中国民生银行股份有限公司成都分行分别对该房屋设定了抵押，抵押登记时间分别为2013年7月25日和2014年11月4日。成都市郫都区人民法院于2016年1月13日以（2015）成郫民初字第420号民事裁定书对该房屋予以查封，后成都市郫都区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台中对案涉房予以拍卖，拍卖公告显示：该房屋租赁期限自2013年6月13日至2025年6月12日止。租金每四年缴纳一次，分3次付完。第一期租金为12万元于2013年6月13日前付清，第二期租金上浮10%为132000元于2017年6月12日前付清，第三期租金上浮10%为145200元于2021年6月12日前付清。原告在竞买时已知悉该公告内容，后其竞得案涉房屋并于2018年4月12日进行了所有权登记。 上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、租金收条、指定划款说明、电子回单、成都市不动产登记信息摘要1、成都市郫都区拍卖成交确认书、拍卖公告、不动产权证书等证据材料在卷佐证，原告主张被告出示的房屋租赁合同系其与第三人恶意串通签署，结合该区域房屋租用状况、被告陈述的租金价格形成背景，本院认为被告关于租金价格的确定和未约定押金的陈述具有一定的合理性；收款人并非第三人以及收款人与转款人同为公司股东的主张并不足以使本院判断双方存在通谋，原告所提交的承租人为案外人的房屋租赁合同复印件亦与公告中的房屋租赁状态矛盾，故本院对原告出示的企业信用报告和房屋租赁合同复印件不予认定并对前述事实予以确认。原告调取证据申请中申请法院调取的证据材料与本案待证事实不具有明显的关联性，本院对其申请不予准许。 本院认为，根据二被告的陈述、其与第三人签订的房屋租赁合同和2013年出具的租金收条等能够证明虽然房屋租赁合同和收条的落款时间均为2013年6月，但合同签订和收条出具之时双方之间真实的意思表示是成立借款关系并履行还款义务；因第三人于一年还款期届满即截至2014年6月时未履行债务，二被告于2014年6月占用案涉房屋，根据约定，此时双方之间的法律关系方得以转化为房屋租赁合同关系，上述法律关系系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。”因案外人成都农村商业银行股份有限公司郫县郫筒分理处于2013年7月25日对该房屋设立了抵押，抵押权的设立时间早于租赁权形成之时；虽然抵押权人在实现抵押权时，人民法院在拍卖公告中对于案涉房屋存在租赁关系的情形予以了披露，但该信息是对竞买者进行的信息公开，并非是对保留二被告租赁权的处理。同时，原告虽然是通过网络公告知悉该拍卖信息后参与竞买，其对案涉房屋上存在未到期的租赁关系明知，但并不能以此推定出其认可房屋上的租赁关系继续有效。原告虽然通过拍卖取得案涉房屋所有权的时间在被告设立租赁权之后，但其权利是基于在先的抵押权的实现而取得，不存在租赁权优于后设立的权利的问题。故案涉房屋的抵押权实现后，原告有权要求二被告腾退该房屋并支付房屋占有使用费，参考同时期市场租赁水平等因素，本院认为原告主张的占有使用费计算标准并未过高，因原告未提供充分证据证明执行裁定书送达的时间，故本院对其主张的费用起算点确定为房屋所有权转移登记之时。原告诉讼请求的第一项内容属于履行抗辩，不具有诉请属性，对该项内容本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告姚潞菲、胡钟秀于本判决生效后三日内腾退位于成都市高新区房屋； 二、被告姚潞菲、胡钟秀于本判决生效后三日内向原告支付房屋占用使用费（以5000元/月的标准，从2018年4月12日起计算至房屋实际腾退之日止）； 三、驳回原告哈莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取650元、诉讼保全费620元，共计1270元，由原告哈莉负担212元，被告姚潞菲、胡钟秀负担1058元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  杨杰媚 二〇二〇年三月三日 书记员  潘 凯