中华人民共和国 浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0482民初1156号 原告：ＺＨＥＮＧＺＯＵＹＡＱＩＮＧ（郑雅卿），女，1954年10月19日出生，西班牙籍，现住中华人民共和国上海市青浦区。 委托诉讼代理人：王中强、戴锦跃，浙江浙平律师事务所律师。 被告：周仁根，男，1939年2月9日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省平湖市。 被告：沈引观，女，1939年1月22日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省平湖市。 上述二被告共同委托诉讼代理人：王广磊，浙江宜景源律师事务所律师。 被告：周正海，男，1979年11月12日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省平湖市。 原告ZHENGZOUYAQING（郑雅卿）为与被告周仁根、沈引观、周正海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月6日召开庭前会议，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告ZHENGZOUYAQING及其委托诉讼代理人王中强，被告周仁根、沈引观的共同委托诉讼代理人王广磊，被告周正海到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、三被告协助原告办理乍浦中山花苑24幢1单元2701室房屋的产权登记，并将产权转移登记至原告名下，所有产生的过户费用由被告承担；2、三被告支付原告违约金52000元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：确认原、被告于2014年5月27日签订《房地产买卖居间合同》合法有效。事实和理由：被告因拆迁取得乍浦中山花苑24幢1单元2701室房产。2014年5月27日，原、被告双方签订一份《房地产买卖居间合同》，约定甲方（即三被告）将上述住房转让给乙方（即原告），总价520000元，过户登记所产生的费用全部由被告承担，一方违约需要支付对方违约金200000元。合同签订后，原告依约付清了全部房款。2016年2月，原告取得交付的房产，随后进行了装修。2016年5月，转让房产可以办理产权登记，但被告至今未办理，致原告不能取得产权登记证书。 被告周仁根、沈引观辩称，1.涉案房屋系被告周仁根、沈引观、周正海共同所有，被告周正海在未征得被告周仁根、沈引观同意的情况下，对外签署合同的行为系无权处分，被告周仁根、沈引观对被告周正海的无权处分不予以追认，合同无效。2.《住房和城乡建设部国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》第一条规定“境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房”，原告在购买涉案房屋前在上海已购买了住房，故涉案合同违反了强制性规定，应属无效。3.即使依据最高院的司法解释，本案合同有效，但基于房屋为三被告共同所有，本案房屋不会发生所有权的物权变动效果，即使合同有效涉案合同的债务属于合同法110条规定的不能履行之债，原告应当行使解除权并主张其他权利。4.即使前述观点不成立，原告诉请的违约金无事实和法律依据，被告周仁根、沈引观在收到法庭传票之前对买卖行为不知情，合同对过户时间也没有明确约定。5.关于过户费用，被告周仁根、沈引观在收到起诉状副本之后经向被告周正海核实，签署合同时，真实情况约定的过户费系由原告承担，合同上总价款520000元，是实际到手的房款，不需支付其他费用。涉案房屋自合同签订至目前，市场价格已经上涨许多，对应的过户费用也增加许多，从公平角度来讲被告认为由原告承担比较合适。 被告周正海辩称，1.过户的时间是没有明确约定的。2.过户费用双方中介可以证明被告是到手520000元，其他费用是不承担的。3.被告周仁根、沈引观不知道其已将房屋出售的事情。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 原告提供的证据： 证据一、《房地产买卖居间合同》1份，证明签订房屋买卖合同的事实及相关约定。被告周仁根、沈引观质证认为，对签订该份合同并不知情，即使合同合法有效也没有约定过户时间；被告周正海质证认为，合同上的签名确实是其本人所签。被告周正海认可合同上签名系其本人所签，故本院对该证据的真实性予以认定。 证据二、收条1份，证明原告已按约支付了520000元。被告周仁根、沈引观质证认为，对真实性不清楚，二被告也未收到上述款项；被告周正海质证认为，收条是其出具的，钱款也收到了。被告周正海认可收条是其出具，也认可已经收到房款520000元，故本院对该证据真实性予以认定。 证据三、《嘉兴港区农村房屋拆迁安置协议书》，《房屋契税申报表》，《房屋所有权证》各1份，证明涉案房屋已经可以办理转移登记。被告周仁根、沈引观质证认为，对真实性无异议，但是不认可原告的证明目的，不能证实涉案房屋可以办理转移登记及时间；被告周正海质证认为，安置协议书应该是其给原告的，对真实性无异议。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。 证据四、用电申报表、供用水协议书、供用燃气合同各1份，证明涉案房屋已经实际交付给原告。被告周仁根、沈引观、周正海质证认为，对真实性不清楚。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。 证据五、微信记录1份，证明原告曾于2018年10月3日微信通知被告国庆后办理房屋过户手续。被告周仁根、沈引观质证认为，对微信的情况不清楚，二被告对卖房子的事情不知道；被告周正海质证认为，原告确实在十月份通知办理过户手续，但其告知原告当时人在缅甸无法回国，需等其安排时间。在十一月份双方也进行了联系。被告周正海认可原告于十月份与其微信联系，本院对该证据的真实性予以认定。 被告周仁根、沈引观未提供证据 被告周正海申请证人董某、刘某1出庭作证。本院经审查后予以准许。 证人董某作证时陈述：1.其系原、被告的中介；2.因为涉案房屋是拆迁房所以签订合同的时候无法确定办理产证的时间；3.合同上体现的价格是净到手的价格，过户费用应该由原告承担；4.签订合同的时候，约定了两种过户方法，一种是从拆迁办直接过户给原告，另一种是先把产证办到被告周正海名下，再由周正海过户给原告。签订合同的时候考虑的是第一种过户方式，目的是让买主觉得房子买的还是挺便宜的；5.按照被告的家庭情况来看，签订合同的时候涉案房屋应当是属于被告三人的，因为被告家中仅周正海一个儿子，他说可以代表家里，当时原告也没有提出异议；6.其听说原告已经搬进涉案房屋居住了。 证人刘某1作证时陈述：1.其系原、被告的中介；2.涉案房屋是拆迁房，且原告是外籍人士，无法在拆迁办更改名字，所以没有约定过户时间；3.当时约定过户方式是直接去拆迁办更改成原告的名字，这样费用比较低，被告帮助原告办理，所以费用由原告承担；合同第七条约定，如果去拆迁办更改名字，费用没有多少的就被告周正海承担，如果不能去拆迁办更改名字，那么520000元是到手价，过户费用应当由原告承担；4.签订合同的时候，被告周正海是拿着拆迁协议来签订的，当时核实过，涉案房屋是拆迁房是被告家庭共有的，当时房子钥匙已经拿了，拆迁协议也签了，只是部分手续没有办好；5.签订合同的时候，被告周仁根、沈引观并未到场，被告周正海也未出具委托手续。 原告质证认为，对证人证言的真实性无异议。但对签订合同时房屋产权的问题，两位证人的证言存在矛盾，关于拆迁协议的签订时间也存在矛盾。签订合同的时候，房价是520000元，按当时的房价计算过户费也就30000元左右，房价上涨是不能预料的，不能以现在的房价衡量当时的过户费用。 被告周仁根、沈引观质证认为，对证人陈述的事实无异议，可以证实被告周仁根、沈引观未参与合同的签署及事后的相关事宜，被告周正海签订合同没有得到被告周仁根、沈引观的授权，所以合同对被告周仁根、沈引观不具有约束力。证言可以明确520000元是实际到手的费用，关于过户费用的承担按照正常流程可以反应出是原告承担的，即使当初原告没有明确的意思表示，合同中明确约定的手写部分，约定由卖方承担并不是被告的真实意思表示。请法庭根据买卖双方实际协商的情况予以确定。 被告周正海质证认为，证人陈述的都是事实，董某是朋友介绍的，他是不知情的。刘某1是问过我的，所以他是知道的。 本院对证人证言认证如下，证人刘某2、董某的证言存在矛盾之处，本院对证言中合理部分予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告周仁根、沈引观系被告周正海的父母。 2014年5月27日，原告与被告周正海经上海广居唐陆房地产经纪事务所介绍，就浙江省平湖市乍浦镇中山花苑24幢1单元2701室的转让事宜签订《房地产买卖居间合同》1份，合同内容如下：房地产权证号为“中山花苑24幢1单元2701”，房屋建筑面积115平方米，车位面积10.13平方米；转让总价款520000元，付款方式为合同签订当日，原告支付400000元，双方同意共同至房地产交易中心办理房地产过户手续，且于取得房地产登记处的收件收据后当日内，原告向被告周正海支付120000元；原、被告双方约定，任何一方违约，支付对方违约金200000元；被告周正海承诺原告，被告周正海过户给原告所产生的任何费用有被告周正海承担，包括原告的契税等费用。上述合同载明出售方为三被告，被告周正海作为出卖人和代理人在合同上签字确认，被告周仁根、沈引根未在合同上签字。 2014年5月31日，被告周正海出具收据1份，确认收到原告支付的房款400000元。同年11月18日，被告周正海又在上述收据上签字确认收到原告房款120000元并确认房款原告已全部付清。被告周正海取得涉案拆迁安置房后，将钥匙交予原告，原告对涉案房屋进行了装修并入住至今。现涉案房屋登记在嘉兴港区新农村建设投资有限公司名下。 另查明，涉案房屋系三被告共同所有的位于雅山村野猫墩4号农房拆迁置换所得。2014年11月18日，被告周仁根与嘉兴港区乍浦征地拆迁事务所签订《嘉兴港区农村房屋拆迁安置协议书》1份，约定：被告周仁根房屋座落在雅山村野猫墩4号，住房合法面积194.56平方米，合法其他面积30平方米，房屋及附属设施（物）补偿合计199914元。被告周仁根房屋及一切附属设施（物）通过补偿后归嘉兴港区乍浦征地拆迁事务所所有；公寓房产权调换安置地点中山花苑24幢1单元2701室，建筑面积115.88平方米（含楼电梯分摊面积、阳台面积等）。 庭审中，原告自认其在上海已购买了一处房产。 本院认为，本案原告为西班牙公民，故本案属于涉外民事纠纷，应适用涉外民事诉讼程序。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中，在原、被告签订的房屋买卖合同中没有约定合同适用的法律，但合同签订、合同履行均在中华人民共和国，且原、被告在庭审均同意以中国法作为准据法，故本案应适用中华人民共和国法律进行审理。 本案争议焦点为原、被告签订的《房地产买卖居间合同》是否合法有效。对此，本院分析如下： 一、无权处分不能构成合同无效事由。 涉案房屋系基于三被告原先家庭共有的农村住房拆迁置换而来，因涉案房屋至今未办理不动产登记，故涉案房屋亦应当认定为三被告共同共有。现被告周仁根、沈引观以被告周正海出卖涉案房屋未经其同意，系无权处分为由，主张涉案房屋买卖合同无效。对此，本院认为，本案中，即使被告周正海是擅自出卖共有房屋，构成无权处分，也不影响其与原告签订的房屋转让合同的效力，理由有二：一是《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”上述规定明确了债权合同与物权变动的区分原则，即未经共有人同意转让房产的买卖合同有效，但物权变动尚需经其他共有人同意。二是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款明确规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”房屋买卖合同亦属于买卖合同范畴，故亦应适用该规定。由上，被告周仁根、沈引观以无权处分为由认为涉案房屋买卖合同无效的主张，本院不予采纳。 二、涉案房屋买卖合同未违反效力强制性法律规定。 《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，只有合同内容违反了法律或行政法规效力性强制性规定，合同方才无效。本案中，被告周仁根、沈引观认为涉案房屋买卖合同违反了《住房和城乡建设部国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》第一条“境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房”之规定，故合同无效。首先，上述通知并非法律也并非行政法规。其次，该通知中的第一条规定系管理性强制性规定而非效力性强制性规定。故被告周仁根、沈引观不能以此为由主张合同无效。 此外，被告周正海自认涉案房屋买卖合同上的签名系其本人所签，故应当推定涉案房屋转让合同的内容又系被告周正海真实意思表示，且合同内容也不违反法律法规强制性效力性规定或侵害社会公共利益，三被告亦未提供充分证据证明涉案房屋转让合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的其他情形，故涉案房屋转让合同合法有效。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 确认原告ZHENGZOUYAQING（郑雅卿）与被告周正海签订的《房地产买卖居间合同》合法有效。 案件受理费80元，由被告周正海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  汪佳铭 人民陪审员  蒋幼琤 人民陪审员  沈芳根 二〇二〇年三月十二日 书 记 员  朱骏健 -10- -11-