北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初23485号原告：世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司，住所地北京市房山区良乡拱辰北大街1号昊天假日酒店326。负责人：闫佩伦，总经理。委托诉讼代理人：马婕，女，1986年3月17日出生，汉族，该公司客服管家。委托诉讼代理人：吴桐，男，1983年8月13日出生，汉族，该公司法务。被告：卢换然，女，1984年10月4日出生，汉族，住北京市房山区。被告兼卢换然委托诉讼代理人：梁国栋（卢换然之夫），男，1987年1月6日出生，汉族，住北京市房山区。原告世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司（以下简称世茂公司）与被告卢换然、梁国栋物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世茂公司的委托诉讼代理人马婕、吴桐，被告卢换然之委托代理人梁国栋于第一次庭审到庭参加诉讼。经世贸公司申请，本院依法追加梁国栋为本案被告，原告世茂公司的委托诉讼代理人马婕、吴桐，被告兼卢换然委托代理人梁国栋于第二次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世茂公司向本院提出诉讼请求：要求判令卢换然、梁国栋支付物业服务费1893.6元，并由卢换然、梁国栋承担诉讼费用。事实和理由：卢换然、梁国栋所有的世茂维拉小区18号楼3单元1501室房屋（建筑面积为78.88平方米）由世茂公司提供物业管理服务，根据前期物业服务合同／前期物业服务协议的约定，世茂公司有权按建筑面积向卢换然、梁国栋收取2元／月·平方米的物业服务费。现卢换然、梁国栋拖欠2018年1月1日至2018年12月31日物业费1893.6元。世茂公司已多次发送物业费催缴通知函，催缴无果，故而诉至法院，望判如所请。卢换然、梁国栋辩称，从我入住开始，物业公司并未按照合同履行物业服务内容，物业服务存在多项问题，包括安保不到位、绿化率未达标、维修服务存在问题、小区环境差、配套设施不到位、泄露业主信息等。物业公司在公共区域安装了售卖机、广告牌，这些收益的用处不清楚，也未向业主公示。去年年底物业公司把业主的信息泄露给了追债公司，导致我不停地接到电话短信。物业公司不给办理车位卡，我的楼没有地下电梯，导致每次走地下车库都不能乘坐电梯，物业公司说无法解决此问题。楼梯灯不亮，楼道内垃圾成堆，公共区域绿地被随意侵占，绿化问题严重没有人维修和修理，自行车车库内堆放了物业公司的物品。物业公司对于未交物业费的业主，以各种理由限制办理电梯梯控和买水，严重困扰影响业主正常生活。鉴于物业公司严重的违法行为和不作为，我要求减免百分之三十的2018年度物业费，退还百分之三十的2017年度物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。世茂公司向本院提交如下证据：1、前期物业服务合同；2、前期物业服务费用评估报告摘要；3、卢换然、梁国栋与开发商签订的房屋预售合同及附件七前期物业服务合同；4、房屋交接确认单；5、名称变更通知；6、物业服务照片。卢换然、梁国栋对世茂公司提交的证据1、2、3、4、5均予以认可，本院不持异议。卢换然、梁国栋对世茂公司提交的证据6的真实性存有异议，主张无法辨认是本小区。庭审中，卢换然、梁国栋提交照片证明小区环境卫生不达标、公共区域维修不达标、门上都是小广告、绿化安保不达标、业主信息泄露、小区内私人圈地侵占公共绿化。世茂公司对照片的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。根据双方当事人陈述及上述经审查确认的证据，本院认定事实如下，2014年11月5日，开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司与上海世茂南京物业服务有限公司北京第二分公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：服务期限为自签署之日起生效，至管理区域在符合规定的情况下成立业主委员会并与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》之日终止；物业服务收费为包干制方式，依建筑面积交纳，两限房为每月每平方米2元，高层洋房为每月每平方米2.8元，叠拼为每月每平方米4.9元；物业费交纳时间为每年12月31日前和6月30日前按每半年或一年预交。2014年6月14日，开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司与卢换然、梁国栋签订《北京市商品房预售合同》，其中附件七北京市前期物业服务合同中约定，经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测评测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为：住宅2.0元/平方米·月。北京市房山区良乡镇拱辰街道艺林北街22号院18号楼3单元1501室房屋系卢换然与其夫梁国栋共有，该房屋建筑面积为78.88平方米，尚未交纳2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费。另查明，2015年2月9日，上海世茂南京物业服务有限公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司；2015年3月16日，上海世茂南京物业服务有限公司第二分公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司，即本案中用名。本案审理过程中，为核实小区的物业服务状况，本院前往世贸维拉小区进行调查，并拍摄了体现小区物业服务状况的照片。调查情况如下：1、涉案小区6号楼、10号楼、14号楼、18号楼为保障性住房。2、关于小区非封闭的情况：小区西门保安亭在10号楼和18号楼之间，单元门朝西开，可见施工期间留下的铁皮围挡；东门保安亭在6号楼和14号楼之间，两侧均有底商；6号楼单元门朝东开，可见矮墙，市政路一侧距地面约40公分；14号楼4-6单元可见矮墙，市政路一侧距离地面高度约40公分；3号楼、6号楼、10号楼、14号楼、18号楼外无围墙。3、关于小区绿化情况:6号楼东侧（一角）、10号楼东北角、18号楼西北侧、14号楼东南侧可见小块绿地。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，小区开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司与世茂公司签订的前期物业服务合同，对卢换然、梁国栋具有约束力。关于物业服务费用定价，世茂公司提交了前期物业服务费用评估报告摘要，其定价程序符合法律规定，且该定价高于世茂公司与开发建设单位签订的前期物业服务合同约定的标准，亦高于卢换然、梁国栋与开发建设单位签订的商品房预售合同附件中前期物业服务合同约定的标准。世茂公司已经向卢换然、梁国栋居住的小区提供物业服务，并提交了相关照片予以佐证，现要求卢换然、梁国栋按照2元/平方米/月的标准支付相应的物业服务费用，具有事实和法律依据，具体数额根据涉案房屋面积及未交纳期间予以核算。卢换然、梁国栋反映的物业服务在公共设施维修、绿化、环境卫生、安保等方面不达标的主张，鉴于物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，卢换然、梁国栋提交的照片并不能全面、客观地反映世茂公司提供物业服务的全部内容，不足以成为其拒绝交纳物业费的理由。和谐宜居的社区环境需要物业公司和业主互相理解、彼此配合、共同努力、携手共创，物业公司作为物业服务提供方，应当严格履行物业管理义务，完善和提高物业服务水平，积极回应业主的合理诉求；业主应当协助物业公司共同维护社区环境，通过正当途径督促物业公司履行职责。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条规定，判决如下：卢换然、梁国栋于本判决生效后七日内支付世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司2018年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费1893.12元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由卢换然、梁国栋负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 姜 婕二〇二〇年三月十六日书记员 杨雅晴