四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终12832号 上诉人（原审原告）：高山，男，1959年7月13日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：彭皓，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴睿，北京市竞公天诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都新城万博房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区怡新路241号。 法定代表人：杨可，执行董事。 委托诉讼代理人：王桢，男，1983年5月27日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区，系公司员工。 委托诉讼代理人：郭云飞，男，1991年10月13日出生，汉族，住四川省成都市武侯区，系公司员工。 上诉人高山因与被上诉人成都新城万博房地产开发有限公司（以下简称新城万博公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初5510号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 高山上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除案涉《商品房买卖合同》；2.判决新城万博公司承担违约金26506.59元（以已付房款401615元为基数，按日万分之一点五的标准计算违约金至起诉时止）。 事实和理由：1.一审中，根据高山举示的证据，能够证明新城万博公司实际是在2018年9月才取得法律意义上的“建设工程竣工验收合格证明”，新城万博公司已构成严重违约。而新城万博公司在一审中提交的《建设工程竣工验收证》，该证据系其自行制作，并不能证明“竣工验收合格证明”这一关键性、基础性的事实，对此，高山在一审中多次对该份文件缺乏证明力提出抗辩，但一审法院仍采信该证据并仅凭此证据作出了“案涉房屋已经取得建设工程竣工验收合格证明”的错误认定。2.我国现行法律意义上的“工程竣工验收”是指建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位组成验收组，依照国家有关法律、法规及工程建设规范、标准的规定对完成工程设计文件要求和合同约定的各项内容进行竣工验收。而验收合格证明，不仅是由建设单位组织的验收组决定，而应依照《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，提交竣工验收报告，报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。备案机关在验证竣工验收备案文件齐全后，在竣工验收备案表上签署验收备案意见并签章，该备案表一式两份，一份由建设单位保存，一份留存于备案机关存档。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第二款、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住建部令第2号）第八条的规定，备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。同时，按照建设部（2000）142号令的规定，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，这才是法律上的“验收合格”。概言之，建设单位依法组织参与建设各方责任主体进行验收，形成验收报告，向备案机关报备，通过报备的才为合格。一审法院仅以新城万博公司自行制作的《建设工程竣工验收证》，就认定案涉房屋已取得建设工程竣工验收合格证明，是认定事实错误。房地产开发项目竣工后，经验收合格方可交付使用。而新城万博公司在案涉房屋未验收合格的情况下，强行向高山交房，高山明确表示拒绝，是依法行使权利。 新城万博公司辩称，案涉房屋于2017年6年30日已具备约定的交付条件，新城万博公司不存在逾期交房的违约行为。案涉合同第15条约定交房条件为取得竣工验收报告和面积测绘报告，新城万博公司已于2017年6月取得相应报告，符合约定的交房条件。在此情况下，高山不享有解除合同的权利。若高山要求解除合同，则应征得新城万博公司同意并按补充协议的约定支付违约金。至于高山诉请的逾期交房违约金，更无事实依据。请求驳回上诉，维持原判。 高山向一审法院起诉请求：1.判令解除案涉《商品房买卖合同》；2.判令新城万博公司承担违约金26506.59元（以已付房款 401615元为基数，按日万分之一点五的标准计算至起诉时止）。 一审法院认定事实：高山作为买受人与作为出卖人的新城万博公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》约定，新城万博公司将由其开发位于（地铁2号线东沿线）以北的“成都吾悦广场城市综合体3单元2层41号商铺出售给高山，双方对商铺的面积、总价、价款支付方式及双方的权利义务等进行了约定。合同第十五条“商品房交付条件”约定，（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。合同第十六条对于公共设施约定“该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件：（一）基础设施设备：……2.供电：交付时纳入城镇供电网络并正式供电；3.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应；……第2项由出卖人负责安装，办理开通相关手续并承担相关费用，第3项由出卖人负责安装并承担相关费用，买受人自行办理开通手续”。合同第十七条“基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任：（一）该商品房交付给买受人时，未达到本合同约定交付使用条件的，买卖双方同意按照以下方式处理：……2.因出卖人之原因而未在交付时达到使用条件的，并不影响买受人按照合同规定的期限完成对该房屋的验收交接义务，出卖人应及时完善使之达到使用条件，非因出卖人之原因而未在交付时达到使用条件的，出卖人不承担违约责任；（二）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第（二）款约定交付使用条件的，买卖双方同意按照以下方式处理：……第2项未按时达到交付使用条件的，买受人允许出卖人在约定期限之日起60日内予以完善；……”；合同第十八条约定出卖人在2017年6月30日前向买受人交付该房屋，出卖人在交付日期届满前3日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。买受人在出卖人书面通知的时间和地点办理该商品房的交接手续。买受人无法在出卖人通知的交付期限内办理该商品房交接手续的，可以书面委托代理人代为办理该商品房的交接手续。买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。对于修复的约定为，买受人查验的该商品房存在下列除地基和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。1.屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，协商确定日内……”。对于逾期交房的违约责任，双方约定，出卖人逾期交付60日内，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1.5的违约金。（二）由于买受人的原因，导致该商品房未按本合同约定的时间交付的，双方同意按照以下方式处理：由于买受人原因（双方协商同意的情形除外），造成出卖人未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人未按出卖人书面通知的日期办理交付手续的，则自通知确定的交付之日起，该房屋视为已交付，视为出卖人已经完全履行交付完毕对该房屋的交付义务，买受人亦对房屋完成了验收交付并认同该房屋的交付符合本合同约定的交付标准：（1）房屋的风险责任由买受人承担；（2）因该房屋导致的对第三方的侵权责任由买受人承担。该房屋的保修期限自通知确定的交付之日开始计算。因该房屋发生的费用（包括但不限于物业管理费等），自通知确定的交付之日的第二日由买受人承担。”上述合同及附件签订后，高山向新城万博公司支付全部购房款。 新城万博公司于2017年5月25日取得《建设工程消防验收意见书》，综合评定案涉工程消防验收合格；于2017年6月28日取得案涉工程《竣工验收报告》，载明案涉工程竣工验收合格；于2017年6月30日取得案涉商铺《房屋面积测绘成果报告书》。 2017年6月25日，新城万博公司向国网四川省电力公司成都市龙泉驿供电分公司支付了电费1000000元。 一审诉讼过程中，一审法院书面询问国网四川省电力公司成都市龙泉驿供电分公司案涉房屋的用电是否接入城镇供电网络。2018年12月13日，国网四川省电力公司成都市龙泉驿供电分公司书面回复一审法院，案涉的商铺的供电属于该公司的城市（镇）供（配）电网络组成部分。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同附件》、《补充协议》、《竣工验收报告》、《房屋面积测绘成果报告书》、《国网四川省电力公司成都市龙泉驿供电分公司回函》、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 一审法院认为，高山与新城万博公司签订的合同及合同附件系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。 关于双方签订的合同是否应当解除的问题。新城万博公司于2017年6月30日前取得了案涉工程竣工验收合格证明与房屋面积实测报告书，已符合合同中关于交付条件的约定。竣工验收合格证明和房屋面积实测报告系相关责任主体作出，一审法院对该证据予以采信，并确认其证明力。高山提交的证据并不能证实新城万博公司在2017年6月30日不具备交付条件。双方在合同中约定对于公共区域没有达到使用条件的，并不影响买受人按合同规定的期限完成对房屋验收交接的义务，出卖人应及时完善使之达到使用条件。高山陈述新城万博公司交付的房屋公共区域还存在需整改的问题，应依合同约定进行整改，但不影响房屋的交付，因此对于高山称新城万博公司逾期交房，合同应当解除的意见，一审法院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：驳回高山的全部诉讼请求。一审案件受理费463元，由高山负担。 二审中，高山提交以下新证据： 1.拍摄于2019年7月23日的案涉房屋现状照片三张、拍摄于2019年8月6日的案涉房屋现状照片一张，拟证明：房屋存在严重漏水情况； 2.四份调查令申请书，分别向成都市基准方中建筑设计有限公司调取《成都吾悦广场城市综合体1#楼及地下室工程的开工备案方案和竣工备案表》、向成都市龙泉驿区自然资源和规划局调取《成都吾悦广场城市综合体1#楼及地下室工程的开工备案方案、竣工验收备案方案图》、向成都市龙泉驿区建设工程质量监督站调取《成都吾悦广场城市综合体1#楼及地下室工程的施工期间项目监理验收签字报告、质量竣工验收情况》、向成都市龙泉驿区公安消防大队调取《成都吾悦广场城市综合体1#楼及地下室工程的消防设计备案及竣工备案》，拟证明：案涉房屋实际取得验收合格证明的时间，而新城万博公司并未按双方约定的期限具备交房条件。 经质证，新城万博公司对证据1的三性均不认可，认为：照片显示的房屋编号与合同约定不符，不能确认是案涉房屋的现状；证据2所涉的调查申请内容，并未在案涉合同中约定，与本案无关，高山的该四项申请不应准许。 经审查，本院认为，证据1系高山提交的单方证据，拍摄标的物及拍摄时间不能确定，即便该证据属实，仅从照片内容亦不足以证明案涉房屋存在严重漏水状况的事实，对该组证据本院不予采信。对证据2的四项调查令申请，本院在其后结合争议焦点予以阐述。 本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、高山请求解除案涉合同的主张是否成立。 （一）关于约定解除权。 高山上诉主张，案涉房屋不符合合同第十五条约定的“该商品房已经取得建设工程竣工验收合格证明”这一交付条件，新城万博公司构成逾期交房，根据合同第十八条第三款“买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理”的约定，以及合同第十九条第一款“出卖人逾期交付超过60日的，买受人有权解除合同”的约定，高山有权行使约定解除权主张解除合同。 对此，本院认为，根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建设工程竣工验收是指建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位对建设工程是否合格进行检验的过程，该阶段没有行政机关的参与。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”；《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。故，我国现行法律、行政法规规定的商品房交付条件是竣工验收合格。新城万博公司提交的《竣工验收报告》足以证明案涉房屋所在工程项目已于2017年6月28日经竣工验收合格的事实。庭审已查明，新城万博公司于2017年6月30日取得案涉房屋的《房屋面积测绘成果报告书》，一审法院据此认定案涉房屋已符合合同第十五条“该商品房交付给买受人时符合第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；……”所约定的交付条件，并无不当，本院予以确认。 高山上诉主张，新城万博公司提交的《竣工验收报告》仅是合同第十五条约定的“建设工程竣工验收合格证明”中的证明文件之一，除此之外，还需满足《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条规定的十一项合格认定的要求，以及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条规定的六项要求。本院认为，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条规定的十一项内容，系对建设单位在进行竣工验收过程中具体资料和操作流程的要求，并非案涉双方约定的交房时应由新城万博公司向高山提供的证明文件；而《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条规定的六项内容，系建设单位办理工程竣工验收备案应当提交的资料要求，前已述，建设工程竣工验收阶段无行政机关参与，因此，备案所需提供的资料亦非新城万博公司需向高山提供的竣工验收合格证明文件。高山以新城万博公司未在约定交房期限提供上述材料为由主张构成逾期交房，该主张缺乏事实和法律依据，高山据此行使约定解除权要求解除合同的主张不成立，本院不予支持。 关于高山申请开具四项调查令的问题。经查，高山提出该四项申请的待证目的，在于案涉房屋是否取得验收合格证明以及具体时间。对此，本院认为，一审法院已经查明新城万博公司取得竣工验收合格证明的时间，且前已述及，案涉商品房买卖合同中并未将竣工验收备案作为房屋交付条件，故，高山的上述申请事项与本案中认定新城万博公司交付房屋是否符合合同第十五条约定之间，不具有关联性，本院不予签发调查令。 （二）关于法定解除权。 高山上诉还主张，案涉房屋没有排水、烟道，电力不足，消防箱体的安装位置不符合设计要求，该房屋不能达到正常使用的根本目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，高山有权行使法定解除权。对此，本院认为，高山关于房屋电力不足的主张，仅有其自己的陈述，并未提交任何证据佐证，且一审法院已查明案涉房屋的供电属于成都市龙泉驿区城市供电网络组成部分，故，高山的该项主张不成立。高山主张房屋没有排水、烟道，以及消防箱体的安装不符合设计要求，违反合同约定且已达到影响其对房屋使用根本目的实现，该主张亦无充分、有效证据佐证，上述房屋所存在的问题虽在一定程度上影响使用，但不足以达到合同根本目的不能实现的程度，高山据此要求解除合同的主张，本院不予支持。同理，高山以房屋存在严重漏水问题要求解除合同的主张，其提交的证据并不足以证明所主张的事实客观成立且已达到影响合同根本目的实现的程度，本院亦不予支持。高山可依据双方对房屋质量保修的约定向新城万博公司另行主张权利。故，高山以房屋与约定不符、存在质量问题等主张其合同目的不能实现，据此要求解除合同的主张不成立，本院不予支持。 二、高山要求新城万博公司承担逾期交房违约金的主张是否成立。 经查，高山的该项主张依据的事实是新城万博公司逾期交房。本院在评判第一项争议焦点时已论述该项事实不成立，故高山以该事实作为诉请基础主张逾期交房的违约金，缺乏事实依据，一审法院对此不予支持正确，本院予以维持。 综上，高山的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费463元，由上诉人高山负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年三月二十六日 书记员 王朝阳