四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终511号 上诉人（原审原告）四川福心源物业服务有限公司。住所地：四川省成都市成华区双福一路66号4幢9层10号。 法定代表人尹江，总经理。 委托代理人王瑞琳，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）成都市住房保障中心。住所地：四川省成都市人民中路一段28号。 法定代表人汤倍，主任。 委托代理人徐科越，四川选择律师事务所律师。 委托代理人徐萌，四川选择律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）吴春文，男，1973年11月15日出生，汉族，住四川省简阳市。 被上诉人（原审第三人）吴利仙，女，1971年4月16日出生，汉族，住四川省简阳市。 四川福心源物业服务有限公司（以下简称福心源公司）因与成都市住房保障中心（以下简称住房保障中心）、吴春文、吴利仙物业服务合同纠纷一案，福心源公司不服四川省成都市成华区人民法院（2018）川0108民初5974民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，成都心源物业管理有限责任公司（乙方，以下简称心源公司）与锦江区上东花园业主大会业主委员会（甲方）签订了《上东花园物业服务合同》，该合同约定乙方为上东花园提供物业服务，物业服务费用为住宅0.46元/月·平方米，非住宅（商业）1.50元/月·平方米，第八条约定“业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用”；第十一条约定“物业服务费按月交纳，业主应在每月10号前履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定为：逾期未缴纳，每日以5‰的违约金累计数额如数缴纳……”;第二十三条约定“本合同期限叁年，自2011年10月1日00：00时起至2014年9月30日00：00时止……”；第二十四条约定：“本合同期限届满前60日，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后15日内继续履行本合同”。成都市锦江区成龙路街道办事处黄经社区居民委员会、成都市公安局锦江区分局成龙路派出所分别出具《证明》，载明福心源公司自2012年6月22日起对上东花园小区提供物业服务管理至2018年6月30日。福心源公司名称于2015年11月16日由“成都心源物业管理有限责任公司”变更为“四川福心源物业服务有限公司”。 2014年4月4日，福心源公司向住房保障中心出具《报告》，其中载明住房保障中心的395间商铺承租人未按照案涉物业服务合同规定交纳相关费用，住房保障中心仍拖欠物业服务费488971元。2015年4月14日，福心源公司向住房保障中心出具《关于上东花园物业安全暨费用催收告知函》，载明了截止2015年4月，住房保障中心395间商铺应缴纳的物业费为总面积15522.89平方米乘以1.5元每平方米乘以34个月等于791667.39元。2015年4月27日，住房保障中心出具《成都市住房保障中心关于的复函》，称物管费应由房屋使用人承担，且根据调查显示大部分商铺承租人不存在长期拖欠的情形。 2016年5月23日，住房保障中心与成都市公共住房管理中心出具《关于明确上东花园物业费缴纳标准的通知》，载明：“上东花园商铺承租人：四川福心源物业服务有限公司系上东花园业委会选聘的物业服务公司。2011年10月1日，上东花园业委会与四川福心源物业服务有限公司签订《物业服务合同》，由四川福心源物业服务有限公司承担上东花园的物业服务工作，该合同合法成立并生效。根据《物业服务合同》第七条约定，上东花园商铺的物业管理费收费标准为1.5元/平方米/月……现通知各位承租人，根据《物业服务合同》和房屋租赁合同相关约定，上东花园商铺承租人应当按照1.5元/平方米/月的收费标准向四川福心源物业服务有限公司按时足额交纳物业管理费。如有无故拒缴或不足额交纳的，将承担相关法律责任。” 案涉房屋权属登记在住房保障中心名下，面积为52.51平方米，于2012年1月1日至2012年12月31日、2013年1月1日至2014年12月31日出租给吴利仙，约定物业管理费由吴利仙承担，并承担逾期缴交责任。于2015年1月1日至2017年12月31日出租给吴春文，约定物业管理费由吴春文承担，并承担逾期缴交责任。 案涉房屋从2012年6月23日起至2016年9月30日止均以0.5元/平方米/月缴纳了物业费用，从2016年9月1日起至2017年10月31日止未缴纳物业费用。2016年9月30日，福心源公司就案涉纠纷向成都仲裁委员会申请仲裁，同日，成都仲裁委员会出具不予受理通知书。 庭审中，吴春文、吴利仙提交了催费通知单，拟证明2018年1月前的物业费用已经缴纳完毕，福心源公司对该证据真实性予以认可。住房保障中心向原审法院提交了其名下上东花园小区商铺的收费票据和证明，拟证明福心源公司自愿按照0.5元每平方米的标准收取物业费，福心源公司质证认为住房保障中心按照0.5标准缴纳并非代表其变更了收费标准，福心源公司就物业费多次对住房保障中心进行了催收，该证据恰好反映住房保障中心与房屋实际使用人未足额按照1.5元标准缴纳。 原审法院认定上述事实，依法采信了各方当事人身份信息、《上东花园物业服务合同》、证明、房屋信息摘要、《关于明确上东花园物业费缴纳标准的通知》《报告》《关于上东花园物业安全暨费用催收告知函》《成都市住房保障中心关于的复函》《准予变更登记通知书》、庭审笔录及当事人的陈述等。 原审法院认为，一、关于《上东花园物业服务合同》的合同效力问题，住房保障中心主张该物业合同应当予以撤销，但并未向原审法院提供证据予以证明，《上东花园物业服务合同》系福心源公司与锦江区上东花园业主大会业主委员会签订，双方主体适格，系真实意愿表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，故住房保障中心的该项抗辩意见不成立，原审法院不予采纳。 二、关于住房保障中心抗辩合同已经于2014年9月30日截止，住房保障中心不应承担此后的物业费及违约金的主张，《上东花园物业服务合同》中虽然约定合同期限为自2011年10月1日起至2014年9月30日止，但合同到期之后福心源公司事实上仍然继续在上东花园小区提供物业管理服务，住房保障中心和吴春文、吴利仙实际上亦获得了福心源公司为其提供的物业服务，故住房保障中心以合同到期福心源公司未退场拒缴物业管理费用缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。 三、关于住房保障中心及吴春文、吴利仙抗辩福心源公司物业管理服务不到位的问题，原审法院认为，住房保障中心及吴春文、吴利仙若认为福心源公司并未按照合同约定或法律法规规定尽到物业服务的义务，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定另行主张，也可通过法律法规规定的其他方式和途径督促福心源公司加强物业服务，采取消极的不缴物业管理费用的方式并不可许，故原审法院对住房保障中心及吴春文、吴利仙的该项辩称意见不予采纳。 四、关于物业费收取标准的问题。第一，关于2012年6月23日起到2016年4月30日止的物业管理费用，首先，住房保障中心提交的福心源公司出具的收费票据上载明2016年4月30日之前物业管理费单价为0.5元，2016年5月1日之后的物业管理费单价为1.5元，同时收费票据上载明的上次结余与本次结余的正负金额均较小，并未载明有福心源公司所主张的仍欠付1元物业费用情形；其次，住房保障中心名下上东花园小区其他商铺承租人提交的住房保障中心出具的《催费通知单》上亦载明2016年4月30日之前物业管理费单价为0.5元，2016年5月1日之后物业管理费单价为1.5元；再次，福心源公司出具的住房保障中心名下上东花园小区商铺的《证明》，可以证明实际使用人按照0.5元缴纳了费用后，福心源公司对其已缴纳完毕所有物业管理费用的认可。综上，虽然《上东花园物业服务合同》中约定商铺的物业费为1.50元/月·平方米，福心源公司也以报告、催收告知函向住房保障中心书面催缴的物业费亦按照1.5元计算，但福心源公司在提供物业管理服务时对住房保障中心名下商铺实际上已按照0.5元收取了物业管理费用，且在报告、催收告知函后出具的收款票据、催缴单据中均未表明住房保障中心名下商铺有欠缴此期间物业管理费用情形，甚至还针对部分商铺出具了认可结清的证明，故福心源公司以其实际行为认可了2016年4月30日之前按照0.5元/月·平方米收取物业费的标准，因此原审法院对于福心源公司要求住房保障中心支付2012年6月23日到2016年4月30日期间欠缴的1元/月·平方米的物业费用的诉讼请求不予支持；第二，关于2016年5月1日起到2017年10月31日止的物业管理费用，鉴于住房保障中心出具《关于明确上东花园物业费缴纳标准的通知》认可《上东花园物业服务合同》中约定的1.5元/月·平方米的物业收费标准，住房保障中心提交的收费票据和其名下上东花园小区其他商铺承租人提交的催费通知单可看出福心源公司自2016年5月起与部分承租人亦按照此标准实际收取和缴纳物业费用，故原审法院认定2016年5月1日起到2017年10月31日止的物业费缴纳标准为1.5元/月·平方米，福心源公司出具的催费通知单中并未显示案涉房屋对于2018年1月前的物业费用有欠缴情况，结合福心源公司在庭审中的陈述，应当认定吴春文、吴利仙对此期间的物业费用已经按照1.5元/月·平方米标准缴纳完毕。 综上，原审法院对于福心源公司要求住房保障中心缴纳物业管理费用并支付逾期付款利息的诉讼请求不予支持，对于福心源公司要求吴春文、吴利仙与住房保障中心连带缴纳欠缴物业费用及利息的主张亦不予采纳。据此，原审法院遂依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回福心源公司的诉讼请求。案件受理费25元，由福心源公司承担。 宣判后，福心源公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、《上东花园物业服务合同》合法有效，案涉商铺物业费收费标准应当按照合同约定1.5元/平方米/月收取；二、福心源公司未有对《上东花园物业服务合同》约定收费标准进行变更的意思表示；三、在一、二项所述前提下，原审判决推定变更物业费收费标准为0.5元，与本案事实不符。请求撤销原判，改判支持福心源公司一审的全部诉讼请求，本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人住房保障中心及吴春文、吴利仙二审中表示对该案一审判决结果不持异议。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”福心源公司与上东花园小区业主大会业委会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对业主住房保障中心具有约束力，双方均应当按约履行。虽案涉物业服务合同的合同期限为2011年10月1日至2014年9月30日，但该合同服务期届满后，福心源公司仍一直为案涉小区提供服务，双方形成了事实上的物业服务关系，故住房保障中心及吴春文、吴利仙亦应当支付相应的物业服务费。 根据本案查明的事实可知，虽物业服务合同约定物业费单价为1.5元每平方米，但在2016年4月30日之前，双方以实际履行行为自愿变更物业费单价为0.5元每平方米。嗣后，住房保障中心出具了《关于明确上东花园物业费缴纳标准的通知》明确物业费缴纳标准按照物业服务合同中约定的1.5元每平方米予以执行，该行为应视为双方自2016年5月1日起，对物业费的收取标准又达成了新的合意。基于此，原审判决确认2016年4月30日之前的物业费应当按照0.5元每平方米标准计算，2016年5月1日起至2017年10月31日物业服务费按照1.5元每平方米标准计算正确。 综上，上诉人福心源公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人四川福心源物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年三月九日 书记员  陈 悦