贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终509号 上诉人（原审被告）：惠水恒发房地产开发有限公司，住所地惠水县和平镇涟江南路，统一社会信用代码915227313143952794。 法定代表人：何应根，该公司董事长。 被上诉人（原审原告）：杨思珍，女，1982年7月8日生，布依族，住贵州省惠水县。 被上诉人（原审原告）：胡葳蕤，男，1982年12月12日生，土家族，住贵州省惠水县。 上诉人惠水恒发房地产开发有限公司（以下简称惠水恒发公司）与被上诉人胡葳蕤、杨思珍商品房预售合同纠纷一案，贵州省惠水县人民法院于2019年12月5日作出（2019）黔2731民初2711号民事判决后，惠水恒发公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理，现已审理终结。 惠水恒发公司的上诉请求：1.撤销一审法院民事判决；2、改判将上诉人逾期交付房屋的违约金标准降低为日万分之一点五以下；3.改判上诉人不承担向被上诉人支付2019年1月20日后逾期交付房屋的违约金；4.改判上诉人于房屋实际交付之日起10内向被上诉人支付逾期交付房屋的违约金（不服部分金额约为17205元）；5.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对交房时间的事实认定错误。案涉房屋已修建完毕，惠水恒发公司已于2019年1月20日向购房者通知交房，现因有关部门协调工作移交事宜，导致案涉工程无法按时进行消防竣工验收，但惠水恒发公司并无过失。且惠水恒发公司已通知交房，是被上诉人拒绝收房，故2019年1月20日起，不应再计算违约金。二、一审判决适用法律错误。本案中购房者并未举证证明逾期交付房屋致其损失的额度，惠水恒发公司主张以租金损失的方式计算违约金，一审判决未予支持是错误的；一审判决虽对逾期交房的违约金进行调整，但仍高于实际损失，理应纠正。一审判决认定合同约定的逾期交房违约金的支付期限为房屋实际交付之日起十日内支付的条款为格式条款，并认定该条款无效是错误的。本案中，并非惠水恒发公司故意不交付房屋，不存在怠于履约的问题；同时，案涉合同源自行政主管部门提供的标准示范文本，该约定并未免除惠水恒发公司逾期交房的义务，也没有排除对方的合同权利或加重其义务，不存在无效情形，因此一审判决对此认定错误。 杨思珍、胡葳蕤二审未答辩。 杨思珍、胡葳蕤向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告赔偿从2018年7月1日起至2019年10月10日止共467日逾期交房违约金172045.80元，并按照368.40元/日承担从2019年10月11日起至实际交付验收合格之日止的违约金；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：二原告与被告于2017年10月31日签订《商品房买卖合同》，合同约定“买受人（即二原告）购买出卖人（即被告）开发的位于惠水县商业用房，建筑面积52.49平方米，总价736813元；买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期购房款377813元，余款359000元向银行办理按揭贷款；出卖人应于2018年6月30日前交付该房屋；房屋交付时应当符合下列条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（3）满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；第十二条规定城市基础设施、公共服务设施、商业配套设施交付时达到使用条件；如出卖人逾期超过30日后交房，自交付期限届满次日起至实际交房之日止，出卖人每日向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于实际交房之日起10日内支付；商品房达到约定的交房条件后，双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，不能满意约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担”。《商品房买卖合同》签订后，二原告按照约定于2017年10月31日向被告支付首付款377813元，并于2017年11月10日按揭付清剩余359000元购房款，至起诉之日被告未将案涉房屋交付二原告。另查明：截止2019年8月16日，就案涉房屋，被告仍未取得竣工验收报告、面积实测报告等文件。截止本案庭审结束，案涉房屋仍未取得消防验收报告。 一审法院认为：二原告与被告2017年10月31日签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。二原告已按照《商品房买卖合同》的约定全面履行支付购房款的义务，被告未能按期交付所售房屋，其行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”，虽然双方当事人在《商品房买卖合同》已约定逾期交房违约金的计算标准，但是结合本地区居民消费水平，考虑到被告逾期交房的原因以及二原告的合法利益，从公平原则和诚实信用原则来全面衡量，一审法院酌情将违约金调整为每日按照已付房屋价款的万分之一点五计算。《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款中提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效”，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金于“房屋实际交付之日起10日内支付”，因房屋的实际交付主要由被告决定，不排除被告为避免承担逾期交房违约金的责任而故意不向原告交房的可能，故该约定属于格式条款，内容明显加重原告的责任，排除原告主要权利，故该条款无效，应确定违约金从原、被告双方约定的交房日期2018年6月30日的次日起开始计算，从2018年7月1日起暂计至2019年10月10日，共计467天，被告应当支付在此期间二原告的违约金为：736813元×0.00015×467天﹦51614元。2019年10月11日后产生的违约金，以736813元为基数，按每日万分之一点五的标准支付至被告实际交房为止。对二原告诉请中的超出部分，应不予支持。被告主张2019年1月20日已通知原告交房，故违约金只应支付至该日，因《商品房买卖合同》已约定，原、被告双方进行验收交接时，出卖人应当出示竣工验收报告、面积实测报告等证明文件，否则买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。而2019年1月20日，就案涉房屋被告未按约定提供达到交房条件的证明文件，二原告当然有权拒绝接收房屋，故对被告提出的违约金的计算应截止2019年1月20日的主张不予采纳。对于被告提出违约金应以租金标准作为依据的答辩意见，一审法院认为对违约金的认定应首先尊重合同约定。《商品房买卖合同》对被告逾期交付房屋的违约责任已经有了明确约定，故以租金作为违约金的计算标准无相关依据，故对该答辩意见不予采纳。对被告提出对案涉房屋租金进行鉴定的申请，应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款第八项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款之规定，判决：一、被告惠水恒发房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内向原告杨思珍、胡葳蕤一次性支付截止2019年10月10日逾期交付房屋的违约金51614元，2019年10月11日后的违约金，以736813元为基数，按每日万分之一点五的标准，支付至被告惠水恒发房地产开发有限公司实际交房之日止；二、驳回原告杨思珍、胡葳蕤的其余诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3740元，减半收取1870元，由被告惠水恒发房地产开发有限公司承担1090元，原告杨思珍、胡葳蕤承担780元。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：根据双方当事人《商品房买卖合同》约定，惠水恒发公司应于2018年6月30日前将符合交付条件的商品房向购房者交付，否则应当承担违约责任。根据该《商品房买卖合同》约定，商品房的交付条件有三，一是取得建筑工程竣工合格证明文件；二是出具有权机构做出的房屋面积实测技术报告；三是满足出卖方承诺的城市基础设施、公共服务设施、商业配套设施的使用条件，惠水恒发公司以商品房具有“物理交房条件”作为交房条件为由通知交房，其主张没有合同和法律依据，故其以此为由主张2019年1月20日通知后免责，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人约定的违约金过高或过低的，当事人可以请求人民法院予以调整。一审判决根据惠水恒发公司的调整请求酌情调低违约金，该调整符合上述法律规定的精神，惠水恒发公司二审中再请求调整违约金，其理由因无证据证实，本院不予支持。至于一审判决确定的违约金给付期限，并要求惠水恒发公司予以支付，符合本案商品房长期未办理交付的实际和各方的利益平衡，该认定较为公平，本院一并予以维持。 据此，上诉人惠水恒发公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费230元，由上诉人惠水恒发房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  蔡云飞 审判员  石明锋 审判员  朱代昀 二〇二〇年三月三十一日 书记员  肖文洁