西安市中级人民法院 西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终1420号 上诉人（原审原告）：焦琪，男，1983年10月17日出生，汉族，住西安市长安区。被上诉人（原审被告）：西安雅居乐物业投资管理有限公司，住所地：西安市长安区、。法定代表人：于吉福，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾士宁，男，1980年11月20日出生，汉族，系该公司员工，住西安市碑林区XX路XX段XX号省。委托诉讼代理人：周宝宝，陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人焦琪因与被上诉人西安雅居乐物业投资管理有限公司（以下简称雅居乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2019)陕0116民初6191号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。焦琪上诉请求：1.撤销一审判决，改判雅居乐公司向其支付逾期提交备案资料的违约金39416.7元（按合同约定自2016年11月1日至2018年5月3日）；2.本案一、二审诉讼费均由雅居乐公司承担。事实和理由：其依约缴纳房款、接收房屋后，雅居乐公司未在双方约定的期限内通知其办理不动产权属登记，已构成违约；双方签订的《商品房买卖合同》中虽未对违约金的计算方法予以约定，但可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定计算违约金；一审法院错误的将其实际损失与法定的违约金计算方法混为一谈，滥用自由裁量权，恣意调整违约金，显失公平。雅居乐公司辩称，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中关于违约金的规定只是规定了一个可以参考的标准，并非强制性规定，法院有权根据案件具体情况进行调整；焦琪没有证据证明其因逾期办证遭受的实际损失，且其公司在办理涉案房屋产权登记时，存在不动产权局成立致使不动产登记业务无法办理的客观情况，所以一审法院综合本案情况对违约金标准进行认定并无错误。请求驳回上诉，维持原判。焦琪向一审法院起诉请求：1.判令雅居乐公司向其支付逾期办理房屋不动产权证的违约金41790.37元（自2016年11月1日至2018年5月15日止）；2.判令雅居乐公司承担本案诉讼费。后，焦琪明确第一项诉讼请求为：判令雅居乐公司向其支付支付迟延办理房产证的违约金39416.6356元（以719282元为基数，按照日万分之一，自2016年11月1日至2018年5月3日）。一审法院经审理查明：2013年3月31日，焦琪（买受人）与雅居乐公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：焦琪购买雅居乐公司开发建设的西安雅居乐国际花园6幢1单元17层11702号房屋一套，总价款715499元，房屋交付时间为2014年10月30日前。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理(详见《商品房买卖合同》补充协议)。”该合同附件八中关于产权登记的补充约定：“出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，但买受人须在出卖人发出的《办证通知书》指定期限内将办理房地产权证的所有资料、面积差价款及办证相关费用交付给出卖人并委托出卖人统一申办房地产权证的有关手续，买受人逾期提交资料或缴交费用的，则出卖人办理房地产权证的期限相应顺延。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起，至房地产权证出证之日止，出卖人按买受人已付购房价款的日万分之一向买受人支付违约金。”合同签订后，焦琪向雅居乐公司支付了购房款719282元。2014年11月2日，雅居乐公司向焦琪交付涉案房屋。2018年5月3日，西安市长安区不动产登记局向焦琪核发不动产权属证书。现焦琪以雅居乐公司逾期办理不动产权证违反了合同约定为由，遂诉至一审法院要求雅居乐公司以总房款719282元为基数按日万分之一支付自2016年11月1日至2018年5月3日的违约金共计39416.6536元，并承担本案诉讼费。雅居乐公司认为焦琪主张的违约金过高，请求一审法院予以调低，本案审理过程中，焦琪、雅居乐公司各坚持其诉辩意见，调解未果。一审法院认为，焦琪、雅居乐公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均有约束力，焦琪、雅居乐公司应按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因合同约定雅居乐公司应在焦琪交齐房款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，否则雅居乐公司应自逾期之日起至房地产权证出证之日止，按焦琪已付购房款的日万分之一向焦琪支付违约金，交房时间为2014 年11月2日，但雅居乐公司未能在交房后730天内为焦琪办妥房地产权证，构成违约，故焦琪主张雅居乐公司承担违约责任，于法有据，应予以支持。对于雅居乐公司辩称请求适当降低违约金数额一节，一审法院以焦琪的实际损失为基础，兼顾其房屋所有权证书已实际核发、雅居乐公司的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，给予适当减少，酌情确定违约金按已付购房款的日万分之零点六计算。焦琪主张违约金期间应自2016年11月1日计算至2018年5月3日为548天，未超过合同约定期间，一审法院予以支持。综上，故雅居乐公司应付的违约金为：按已付购房款719282元的日万分之零点六，计算548天为23649.99元。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告西安雅居乐物业投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告焦琪支付违约金23649.99元；二、驳回原告焦琪的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费845元，焦琪已预交，由焦琪负担478元，由雅居乐公司负担367元，连同判决之款一并支付给焦琪。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。本院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效，焦琪如约向雅居乐公司支付了购房款，雅居乐公司在向焦琪交付涉案房屋后，未能按照《商品房买卖合同》第十五条之约定在交房后365天内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，雅居乐公司的行为已经构成违约，应当承担违约责任。涉案双方当事人在《商品房买卖合同》中没有就逾期办证的违约责任进行相应约定，焦琪虽主张应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定的标准计算逾期办证违约金，但一般来讲违约金具有补偿性为主，惩罚性为辅的性质，根据焦琪在诉讼中的自述及举证证据并不能认定雅居乐公司逾期办证给其造成了实际损失，雅居乐公司也已在诉讼中以违约金过高为由要求调降违约金，故一审法院综合考虑涉案合同性质、约定内容、履行实际，以及公平原则等因素，酌情确定逾期办证违约金计算标准，亦无不妥。焦琪上诉请求，事实及法律依据不足，本院不予采纳。综上，焦琪上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费194元，由焦琪负担。本判决为终审判决。  审判长  朱筱滢审判员  何强      审判员  张楠 二〇二〇年三月十九日（院印）书 记 员 周美丽