湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初535号原告：陈荣华，男，1964年3月29日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托代理人：史军平，系湖南银光律师事务所律师。被告：郴州富强房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市安仁县永乐江镇环城东路。法定代表人：罗长城，系该公司董事长。委托代理人：李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。原告陈荣华与被告郴州富强房地产开发有限公司（以下简称富强公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈荣华委托代理人史军平和被告富强公司委托代理人李兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈荣华请求判令：1、被告支付逾期未能办理好位于郴州市北湖区的不动产首次登记的违约金（违约金以原告已付购房款484077元为基数，以每日万分之一为标准从2014年11月21日起计算至上述房屋不动产首次登记完成之日止，暂计至2020年1月31日为91878元）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告富强公司答辩要点:陈荣华购买富强公司所有的房屋面积经测绘为153.44㎡，签约面积141.52㎡，根据合同第七条第三款第2项“以房管局测绘大队最后竣工测绘面积为准结算房款，实行多退少补”的约定，陈荣华应当补交房款40773.08元给富强公司而不补交，其行为根本违约。根据合同第十六条第四款第3项“因买受人原因未能按时取得相关权属证书的，责任由买受人承担”的约定，人民法院应当责令陈荣华补交增加面积的房款40773.08元给富强公司，并根据陈荣华未按约定补交增加面积的房款40773.08元的违约事实，依法驳回陈荣华的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：（一）2010年9月30日，原告陈荣华（买受人）与被告富强公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：201000861001）。其中合同第三、第四条约定：“原告购买被告富强公司开发的位于郴州市交汇处“祥龙郡”项目中的第1栋1单元1001号房，建筑面积141.52平方米，每平方米3420.56元，总房款484077.70元”。第九条约定：“出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用”。第十六条约定“出卖人应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按第2、3项处理：2．买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款的万分之一为违约金。3．自买受人按规定按时交清房款和提交办理产权登记所需的相关合法资料及费用之日起算。如因房屋登记机关在其规定期限内不能按时作出登记的，则办理房屋产权证的时间相应顺延；若因买受人原因未能按时取得相关权属证书的，责任由买受人承担”。（二）合同签订后，原告按合同约向被告支付房款484077.70元。（三）案涉商品房的交付时间是2012年11月20日。（四）“郴州市富城房地产开发有限公司”于2016年6月20日变更名称为“郴州富强房地产开发有限公司”。（五）案涉商品房至今未办理不动产首次登记。判决的理由与结果本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方当事人均应严格按照合同内容履行各自的义务。另我国《不动产登记条例》2014年11月24日已经公布，2015年3月1日施行，已经给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变。2016年6月28日郴州市不动产登记中心正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请。被告富强公司并未提交有关证据证明其曾向不动产登记中心递交了办证资料和申请，是国家不动产登记中心政策改变等不可抗力的原因导致不能办理不动产首次登记产权手续。鉴于我国实施不动产登记统一制度后，初始登记变更为首次登记，权属登记变更为不动产登记，因此，被告富强公司有义务在合同约定的时间内为原告所购买的商品房办理不动产首次登记。本案中，原告已按合同约定支付了购房款484077.70元，原、被告双方在合同中约定被告应在商品房交付使用后730日内完成该幢商品房的初始登记（现为不动产首次登记），而被告未在此期限内办证，故应承担本案逾期办证的违约责任，逾期按已付购房款的每日万分之一支付违约金。本案商品房的交付时间是2012年11月20日，被告富强公司应在商品房交付后730日内，即在2014年11月19日前办理房屋的初始登记（现为不动产首次登记）。本案应从2014年11月19日开始计算违约金。鉴于原告诉请违约金的起始时间为2014年11月21日，对此本院予以认可。本案违约金应以原告已付购房款为基数，按每日万分之一从2014年11月21日开始计算，至2020年1月31日，违约金为91878元（484077.70元×1898天×0.0001）；之后违约金另行计算至实际办理不动产首次登记之日止。另被告富强公司提出的“原告未按合同约定交清房款，就没有权利要求被告为其办理不动产首次登记手续，也无权要求被告赔偿违约金”的辩解，因理由不充分，本院不予采纳。如被告认为案涉房屋实际面积大于合同约定面积，原告应补交房屋面积差价款40773.08元，则属另一法律关系，被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告郴州富强房地产开发有限公司应支付原告陈荣华逾期办理不动产首次登记违约金91878元，限本判决发生法律效力后三十日内支付；之后违约金按此标准计算，至实际办理不动产首次登记之日止；二、驳回原告陈荣华的其他诉讼请求。如被告郴州富强房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1049元，由被告郴州富强房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  黄洁萍二〇二〇年三月九日书记员  刘晓芬附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。