天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0101民初3379号原告：中国光大银行股份有限公司天津分行，住所地天津市和平区曲阜道中联商务中心一附楼。负责人：陈绍宁，行长。委托诉讼代理人：袁方，天津兆银律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜平，天津兆银律师事务所律师。被告：天津鼎力生产力促进有限责任公司，住所地天津市和平区五大道桂林路11号-负104。法定代表人：张科。委托诉讼代理人：常旭婷，天津鼎力生产力促进有限责任公司员工。被告：天津申安投资有限公司，住所地天津市津南经济开发区（东区）聚英路1号104-7。法定代表人：陶沛文。被告：天津银恒创新企业管理有限公司，住所地天津市和平区五大道街成都道68号212室。法定代表人：冯涛，总经理。委托诉讼代理人：孙鑫，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告中国光大银行股份有限公司天津分行与被告天津鼎力生产力促进有限责任公司（以下简称鼎力公司）、被告天津申安投资有限公司（以下简称申安公司）、被告天津银恒创新企业管理有限公司（以下简称银恒公司）返还原物纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国光大银行股份有限公司天津分行的委托诉讼代理人袁方，被告银恒公司的委托诉讼代理人孙鑫到庭参加诉讼。被告鼎力公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告申安公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国光大银行股份有限公司天津分行向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即停止侵害，立即返还非法占用原告的房屋（天津市和平区成都道64-82号（双号），76号增1号，78号增1号，桂林路5号，5号增1号，7号，7号增1号，9号，9号增1号，11号-负102）；2.判令三被告支付原告自2016年9月23日至2019年5月22日的非法占用房屋期间的占用费4314662.4元（按照天津市房屋租赁指导价中商服用房120元/月/平米标准计算），并按照前述标准向原告支付自2019年5月23日起至实际腾房之日止的房屋占用费；3.判令三被告结清截至实际腾房之日在涉诉房产中产生的水费、电费、燃气费、物业费。事实及理由：2012年9月13日，原告与天津国京煤炭有限公司（以下简称国京煤炭）签订了编号为TJGS壹综授2012031的《综合授信协议》，约定：原告向国京煤炭提供最高人民币壹亿元的综合授信额度，最高授信额度的有效期限自2012年9月20日至2013年9月19日，在最高授信额度及其有效期限内，国京煤炭可一次性或分笔使用授信额度。在办理具体业务时，原告与国京煤炭应签订具体业务合同，如具体业务合同与综合授信协议不一致时，以具体业务合同为准。2012年9月13日，英菲尼（天津）房地产开发有限公司（以下简称英菲尼公司）为综合授信协议提供抵押担保，并由英菲尼公司与原告签订编号为TJGS壹高抵2012004、TJGS壹高抵2012005《最高额抵押合同》，该合同约定英菲尼公司以其名下的包括涉诉房产在内的共计十一处房产为综合授信协议项下国京煤炭所负债务提供最高额抵押担保，所担保的主债权最高本金余额为人民币壹亿元。上述合同签订后，国京煤炭向原告申请贷款人民币4900万元，原告依约履行放款义务，但国京煤炭未按约定还款。原告遂向天津市第一中级人民法院（以下简称一中院）起诉，一中院于2014年2月19日作出（2013）一中民二初字第105号民事调解书，但国京煤炭并未按照调解书履行还款义务。原告在申请强制执行后，向法院申请将涉诉房产进行评估、拍卖、变卖，一中院分别于2015年1月28日、2015年3月17日、2015年4月27日将涉诉房产进行第一次、第二次、第三次拍卖但均流拍，2015年7月6日，一中院将涉诉房产进行变卖也以无竞买人而告终。2015年10月15日，一中院作出（2014）一中执字第170-1号执行裁定书，将涉诉房产交付原告抵偿部分债务，剩余债务继续偿还。原告于2016年9月23日取得了涉诉房产的不动产权证书。在原告取得不动产权证书前，涉诉房产在评估、拍卖过程中一直处于空置状态。原告于2016年9月23日取得涉诉房产的不动产权证书后，涉诉房产一直被被告占用至今，原告多次让被告立即停止侵害，立即返还非法占用原告的房屋，但被告一直置之不理。原告为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。鼎力公司未作答辩。申安公司未作答辩。银恒公司辩称，不同意原告的全部诉请。被告银恒公司认为被告申安公司合法取得承租权，在此基础上，被告接受申安公司委托，仅为涉诉房屋的代为管理人，不存在非法占用。因此原告所称占有使用及其他费用应由实际占用人承担。据我公司了解，涉诉房屋由被告鼎力公司占有使用。申安公司与鼎力公司取得涉诉房屋承租权的时间均早于原告取得涉诉房屋所有权的时间，原告对涉诉房屋的所有权变更不应对抗合法在先的承租权人当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案诉争房屋坐落于天津市和平区成都道64-82号（双号），76号增1号，78号增1号，桂林路5号，5号增1号，7号，7号增1号，9号，9号增1号，11号-负102（以下简称涉诉房屋），建筑面积1123.61平方米，原产权人为案外人英菲尼（天津）房地产开发有限公司。2012年9月13日，案外人英菲尼（天津）房地产开发有限公司作为抵押人，原告作为抵押权人，双方签订《最高额抵押合同》（编号为TJGS壹高抵2012004），合同约定，为确保案外人天津国京煤炭有限公司与原告签订的综合授信协议的履行，案外人英菲尼（天津）房地产开发有限公司愿以其有权处分的房屋作为抵押物抵押给原告，为案外人天津国京煤炭有限公司在授信协议项下产生的全部债务向原告提供最高额抵押担保，以确保案外人天津国京煤炭有限公司按时足额清偿其债务。同时约定，抵押物不存在任何所有权和处分权方面的争议。除本合同设定的抵押权外，抵押物上不存在任何形式的担保、租赁、托管、共有、其他任何争议、瑕疵或任何限制……。2012年9月21日，双方在天津市和平区房地产管理局办理涉诉房屋的抵押登记，并取得房地产他项权证，约定抵押期限为2012年9月13日至2014年9月13日。2014年2月19日，天津市第一中级人民法院对（2013）一中民二初字第105号原告诉天津国京煤炭有限公司、英菲尼（天津）房地产开发有限公司、天津国津九智医药销售有限公司、天津国津九智医药科技有限公司、赵赓金融借款合同纠纷一案作出民事调解书，调解协议内容为：一、被告天津国京煤炭有限公司于2014年3月31日前偿还原告中国光大银行股份有限公司天津分行借款本金人民币4900万元及至被告天津国京煤炭有限公司实际清偿日（2014年3月31日）止按涉案合同约定利率计算的相应利息和律师费249861.52元；二、如被告天津国京煤炭有限公司未按期履行上述协议第一项，原告中国光大银行股份有限公司天津分行有权对被告英菲尼（天津）房地产开发有限公司所有的坐落于天津市和平区成都道64-82号（双号），76号增1号，78号增1号，桂林路5号，5号增1号，7号，7号增1号，9号，9号增1号，11号-负102及坐落于天津市和平区成都道64-82号（双号），76号增1号，78号增1号，桂林路5号，5号增1号，7号，7号增1号，9号，9号增1号，11号-负103房产行使优先受偿权；三、被告天津国津九智医药销售有限公司、天津国津九智医药科技有限公司、赵赓对被告天津国京煤炭有限公司对上述协议第一项承担连带保证责任；四、案件受理费291662元，减半收取145831元，保全费5000元，共计150831元，由被告天津国京煤炭有限公司、英菲尼（天津）房地产开发有限公司、天津国津九智医药销售有限公司、天津国津九智医药科技有限公司、赵赓承担，并于2014年3月31日前给付原告中国光大银行股份有限公司天津分行；五、双方别无其他争议。后（2013）一中民二初字第105号案件的被告未能如约履行，原告向天津市第一中级人民法院申请强制执行，天津市第一中级人民法院于2015年10月15日出具（2014）一中执字第170-1号执行裁定书，裁定如下：一、将被执行人英菲尼（天津）房地产开发有限公司所有的坐落于天津市和平区成都道64-82号（双号），76号增1号，78号增1号，桂林路5号，5号增1号，7号，7号增1号，9号，9号增1号，11号-负102的，建筑面积1123.61平方米；天津市和平区成都道64-82号（双号），76号增1号，78号增1号，桂林路5号，5号增1号，7号，7号增1号，9号，9号增1号，11号-负103的、建筑面积1262.73平方米的房地产，交付申请执行人中国光大银行股份有限公司天津分行抵偿债务441510000元，剩余债务继续偿还。以上房地产财产权自本裁定送达申请执行人中国光大银行股份有限公司天津分行时起转移。二、申请执行人中国光大银行股份有限公司天津分行可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。2016年9月23日，原告取得涉诉房屋的不动产权证书。另查明，2013年7月26日，甲方（借款人）天津信辉投资有限公司、乙方（贷款人）天津申安投资有限公司、丙方（出租人）赵赓、赵丹阳、英菲尼（天津）房地产开发有限公司签订三方协议书，约定：“2013年3月27日，甲乙双方签订了借款协议，现还款期限已届满，丙方愿为甲乙双方借款协议中甲方向乙方的借款本息以自有房屋租金偿还。一、丙方愿以其坐落于成都道64号至82号及桂林路5号至11号底商、地下全部房产为甲方向乙方的借款本息以该房屋租金偿还。二、出租方：赵赓、赵丹阳、英菲尼（天津）房地产开发有限公司。三、承租方：天津申安投资有限公司。三、房屋坐落于成都道64-82号及桂林路5号至11号地下、地上全部房产。四、租期18年。五、租金800万元/年。六、支付方式：自合同签字之日按年抵偿。七、租赁各方约定内容：1、丙方承诺：乙方有权将该房产（成都道64-82号及桂林路5-11号地下、地上全部房产）全部或部分房屋转租给他人，其租金收益归乙方所有。2、租赁期内该房屋所支出的所有费用由乙方承担。……”2015年12月15日，被告申安公司出具天津市五大道公馆运营说明，由其注资并成立的天津银恒创新企业管理有限公司全权负责成都道五大道公馆（64、66、68号楼别墅及地下负一层101、102、103、104、105、106、地下负二层车库我公司拥有的车位）的招商、租赁合同的签订工作，租赁费用，物业费用等相关楼宇费用的收缴，以及相关楼宇政策的申报，咨询和实施工作。后，被告鼎力公司作为甲方与被告银恒公司作为乙方签订租赁合同，由被告银恒公司承租位于和平区成都道9号增1号11号-102房屋（即本案涉诉房屋），租赁期为3年，自2016年9月1日至2019年8月31日。租金标准为单价1.5元/天/平方米，每年547500元。租金采用季度预付形式。租赁合同到期后，双方没有续签。2019年10月17日，原告向本院提出调证申请，申请调取天津好旺得物业服务有限公司五大道公馆物业服务中心2016年11月3日出具的联络函原件，五大道派出所分别于2016年12月16日与2019年4月16日关于被告腾房的出警记录。本院依法出具律师调查令，调取了2019年4月16日出警记录单及执法记录仪视频，出警记录中记载报警内容为：报警人称在天津市和平区成都道下沉广场发生一起纠纷，请派警处置。未调取到2016年12月16日的出警记录。关于联络函的调查回执记载为2016年11月3日出具的联络函有原件，但是无备份。本案审理过程中，本院前往涉诉房屋进行现场勘验并拍照附卷佐证。经现场询问，鼎力公司称涉诉房屋由其实际使用，其中一部分面积转租给其他公司。对于涉诉房屋由案外人使用问题，经询原告，原告明确表示本案只向三被告主张权利，不追加其他使用人作为被告，诉讼阶段不向其他使用人主张权利。被告鼎力公司已经向银恒公司支付了截至2019年5月31日前的租金，最后一笔的支付时间为2019年3月14日。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，原告取得涉诉房屋抵押权在先，申安公司与案外人签署的三方协议的时间以及银恒公司与鼎力公司签订的租赁合同的时间均晚于抵押权的设立时间，故该租赁合同不能产生对抗原告抵押权实现的法律效果，三被告应承担因抵押权实现而不能继续对涉诉房屋占用使用的不利法律后果。现原告已取得涉诉房屋所有权，其请求三被告返还涉诉房屋，于法有据，本院予以支持。被告银恒公司以申安公司与鼎力公司取得涉诉房屋承租权的时间均早于原告取得涉诉房屋所有权的时间，原告对涉诉房屋的所有权变更不应对抗合法在先的承租权人的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。关于原告主张的请求判令三被告支付原告自2016年9月23日至2019年5月22日的占用房屋期间的占用费4314662.4元（按照天津市房屋租赁指导价中商服用房120元/月/平米标准计算），并按照前述标准向原告支付自2019年5月23日起至实际腾房之日止的房屋占用费一节，原告称已经通知三被告腾房，原告对此提供了联络函复印件，即使存在原件，但原告无证据证实被告鼎力公司知晓或收到该联络函。原告提供的证据及向法院申请调取的证据亦无法证明其在取得房屋所有权后积极行使权利，向三被告主张过房屋的租金或使用费应归其所有或应直接向其交纳。故申安公司在不知情的情况下，按照三方协议委托银恒公司收取租金并无不当。鼎力公司最后一笔支付租金的时间为2019年3月14日，租金所对应的期限已至2019年5月31日。调取的出警记录显示的时间为2019年4月16日，此时鼎力公司已经将租金支付完毕。故本院仅支持2019年6月1日之后的房屋占用费，因房屋使用人为被告鼎力公司，故应由其支付。原告请求被告申安公司、银恒公司支付房屋占用使用费的诉讼请求，本院不予支持。原告所主张的房屋占用费的标准系2016年的非住宅房屋指导价格中的多层商业服务业租金价格，而涉诉房屋结构并非多层，而是下沉式结构，且并非用于商业服务业，而是用于办公使用。其标准也不能适用于2019年的房屋租赁价格。本院参照鼎力公司与银恒公司签订租赁合同的租金标准每天每平方米1.5元的标准确定房屋占用费，经计算每日房屋占用费用为1685.42元（1.5×1123.61），被告鼎力公司按每日1685.42元的标准给付原告自2019年6月1日至实际将房屋腾空之日止的房屋占用费。关于原告主张的请求判令三被告结清截至实际腾房之日在涉诉房产中产生的水费、电费、燃气费、物业费一节，原告无法明确每项费用的具体金额，该项诉讼请求不明确，本院不予处理。被告鼎力公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告申安公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二十八条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告天津申安投资有限公司、被告天津银恒创新企业管理有限公司、被告天津鼎力生产力促进有限责任公司将坐落于天津市和平区成都道64-82号（双号），76号增1号，78号增1号，桂林路5号，5号增1号，7号，7号增1号，9号，9号增1号，11号-负102房屋腾空交原告中国光大银行股份有限公司天津分行收回；二、本判决生效之日起十五日内，被告天津鼎力生产力促进有限责任公司支付原告中国光大银行股份有限公司天津分行自2019年6月1日至实际将房屋腾空之日止的房屋占用费（每日占用费为1685.42元）；三、驳回原告中国光大银行股份有限公司天津分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58992元，由被告天津鼎力生产力促进有限责任公司、被告天津申安投资有限公司、被告天津银恒创新企业管理有限公司共同负担。公告费600元，由被告天津申安投资有限公司负担。（三被告于本判决生效之日起十五日内给付原告）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  许亚东人民陪审员  李纪朝人民陪审员  穆怀颖二〇二〇年三月二日书 记 员  张中豪附相关法条：《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。