四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终76号 上诉人（原审原告）：尹天学，男，1972年3月9日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 上诉人（原审原告）：林学珍，女，1979年8月19日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 二上诉人委托诉讼代理人：李丹，四川孟鸣律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川锦地房地产开发有限公司。住所地：眉山市彭山区凤鸣镇彭祖大道一段武阳宾馆6栋1层。 法定代表人：熊剑，总经理。 委托诉讼代理人：胡冉，女，系锦地公司员工。 被上诉人（原审第三人）:中国农业银行股份有限公司威远县支行。住所地：威远县严陵镇威远大道557、559、561、565、567、581号建业欧景城1幢3单元2层2号、3层2号。 负责人:叶刚，行长。 委托诉讼代理人：钟军，男，系农行威远支行员工。 委托诉讼代理人：杨林威，男，系农行威远支行员工。 上诉人尹天学、林学珍因与被上诉人四川锦地房地产开发有限公司（以下简称锦地公司）、中国农业银行股份有限公司威远县支行（以下简称农行威远支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2019）1402民初3678号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 尹天学、林学珍向本院上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审的诉讼请求，并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决认定商品房买卖合同约定的日万分之三的逾期交房违约金过高，系认定事实错误。上诉人与锦地公司在《商品房买卖合同》中明确约定的逾期交房违约金日万分之三系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。并未超出其签订合同时应当预见的实际损失范围，锦地公司虽主张违约金过高，一方面未提供违约金数额明显高于上诉人实际损失的证据，另一方面也与双方签订合同时约定高额违约金的目的明显不符。另外，锦地公司将已出售给上诉人的房屋抵押，不能将房屋登记在上诉人名下，存在重大过错，根据公平原则和诚实信用原则，上诉人主张按合同约定支付逾期交房违约金符合法律规定。上诉人签订合同时已尽到了自己的审查义务，所购房屋证件齐全，且未经抵押。该《商品房买卖合同》已经在房屋主管部门备案，锦地公司应当按照合同约定为上诉人办理产权登记。一审判决认为案涉房屋所涉土地使用权已经抵押给农行威远支行或涉及司法机关查封，客观上无法办理房屋产权登记系认定事实错误。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 锦地公司未陈述意见。 农行威远支行辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。2、我方没有协助上诉人办理产权证的义务，而且我方没有与上诉人通过合同以及其他约定协助上诉人办理产权证的义务。3、一审判决维护了我方利益，上诉人一审、二审都将我方列为当事人参加诉讼，严重影响了我方的工作、生活，应当受到相关训诫。其办理不到产权证属于不可抗力原因，与我方无关。锦地公司将土地抵押的时候属于净地，而且抵押的时间在上诉人签订合同时间之前。 尹天学、林学珍向一审法院起诉请求：1、判令锦地公司立即为其办理不动产权证书；2、判令锦地公司在其实际取得不动产权证书起15日内向其支付逾期办证违约金（计算方式：从2016年6月30日到取得不动产权证书止，每日按100元计算）；3、请求判令锦地公司承担逾期交房违约金（从2014年12月31日至取得规划验收合格证止，每日按全部已付款的万分之三计算）。第2、3项请求的违约金计算至2019年7月1日为164300元。因逾期办证和交房时间存在重复，重复部分我们只计算了一次，所以从2019年7月2日违约金按照请求的计算方式继续计算。4、判令农行威远支行协助锦地公司为其办理不动产权证书；5、判令锦地公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2013年11月6日，尹天学、林学珍（买受人）与锦地公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：由尹天学、林学珍购买锦地公司开发的位于东坡区文忠路340号“锦地上城”36幢3单元5楼2号房屋，建筑面积114.86㎡，总房款471110元，首付251110元，其余价款按揭贷款支付。第十条，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，交付条件，1、该商品房已取得规划验收合格证，2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。第十二条，逾期交房在90日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十九条，出卖人应当在2016年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。(二)转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理:(1)……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之三的违约金。并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，第九条第十款约定：如因甲方（出卖人）的责任，乙方（买受人）未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，双方同意按照如下方式处理：乙方不退房，自乙方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，甲方按日计算向乙方支付￥100元（大写人民币一百元整）的违约金。并于乙方实际取得房屋所有权证书之日起15日内向乙方支付。 合同签订时，尹天学、林学珍已于2013年10月30交付首付款251110元，合同签订后，尹天学、林学珍已办按揭贷款付清了其余房屋价款。2015年4月30日，锦地公司将案涉房屋交付给尹天学、林学珍，并代收了维修基金、契税、办证费用。锦地公司至今未登记取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，尹天学、林学珍至今未实际取得房屋所有权证书。 另查明，案涉房屋所涉土地所用权锦地公司已用于向农行威远支行等银行抵押给贷款并办理了土地抵押登记，或涉及司法机关查封。 一审法院认为，尹天学、林学珍与锦地公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，是双方真实意思表示，其内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。 依照合同约定，锦地公司应当在2014年12月31日前交付该商品房，但锦地公司于2015年4月30日才实际交付，其行为已构成交房违约，应承担迟延交房的违约责任。交房时，虽未完全满足合同约定的交付条件，存在交付瑕疵，但尹天学、林学珍已实际接收并占有使用，且按合同第十四条约定交纳了维修基金、契税、办证费用，应视为锦地公司于2015年4月30日已交房，逾期120天。尹天学、林学珍主张应从取得规划验收合格证之日起才视为交房并计算逾期交房违约金的理由不成立，一审法院不予采信。 关于逾期交房违约金计算标准，合同约定按日万分之三计算。因锦地公司提出约定违约金标准明显过高，且锦地公司目前对外负债较多，承担了过高的违约金也不利于处理后期的办证事宜，故一审法院酌定违约金计算标准调整为按日万分之一计算。交房违约金为5653.32元（471110元×1/10000/天×120天）。 关于尹天学、林学珍主张锦地公司立即办理不动产权证。一审法院认为，虽然合同约定锦地公司应当在2016年6月30日前取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，尹天学、林学珍应在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。锦地公司未在该期限内取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，为尹天学、林学珍办理不动产权证书，其行为已构成违约，但由于案涉房屋所涉土地使用权已经抵押或涉及司法机关查封，客观上无法办理。故尹天学、林学珍请求锦地公司立即为其办理不动产权证书的目的不能实现，该项诉讼请求一审法院不予支持。 关于尹天学、林学珍主张支付逾期办证违约金。《商品房买卖合同》第十九条中，对初始登记和转移登记的违约金明确约定：“自应当取得日起至实际取得之日止按日计算……，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。……并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”《商品房买卖合同补充协议》第九条第十款也约定“自应取得日起至实际取得之日止，按日计算……，并于乙方实际取得房屋所有权证书之日起15日内向乙方支付”。一审法院认为，出卖人实际取得权属证明和买受人实际取得房屋所有权证书是支付违约金的前提条件，现锦地公司尚未取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，尹天学、林学珍也未实际取得房屋所有权证书，合同约定的支付违约金的这一前提条件尚未成就，违约责任的大小也处于不确定状态。在前提条件成就后，锦地公司是否会按合同约定承担违约责任支付违约金尚不确定，双方就该问题是否发生纠纷也不确定，根据“无纠纷不诉讼”原则，只有在有纠纷发生后，一方当事人才可向法院诉讼，故尹天学、林学珍该诉讼请求，一审法院不予支持。 关于尹天学、林学珍请求农行威远支行协助锦地公司为其办理不动产权证书。一审法院认为，农行威远支行相对于锦地公司是权利人，依法享有担保物权；在其抵押债权未实现前，农行威远支行并未对尹天学、林学珍取得不动产权证设定障碍，也无证据证明农行威远支行放弃了抵押权；农行威远支行与尹天学、林学珍不具备合同关系，没有法定的协助办证义务，也没有合同约定的协助义务或随附义务。故尹天学、林学珍请求农行威远支行协助锦地公司为其办理不动产权证书的诉讼请求一审法院不予支持。 综上所述，尹天学、林学珍符合法律规定的诉讼请求一审法院依法予以支持。农行威远支行辩解没有协助办证义务的理由成立，一审法院予以采信。农行威远支行在辩解中提出的，请求法院宣布尹天学、林学珍与锦地公司签订的商品房买卖合同无效等主张，系另一法律关系，不属于本案商品买卖合同调整的范围，在本案中不予处理，农行威远支行可另行主张权利。锦地公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相应诉讼权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决:一、四川锦地房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内支付尹天学、林学珍逾期交房违约金5653.32元；二、驳回尹天学、林学珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1793元，由尹天学、林学珍负担1731元，四川锦地房地产开发有限公司负担62元。 二审中，上诉人尹天学、林学珍提交一份眉山市不动产登记中心的购房合同登记备案信息，拟证明其与锦地公司签订的合同于2013年11月6日在眉山市不动产登记中心登记备案。农行威远支行的质证意见，对该证据的真实性、合法性无异议，这个是买房子的登记备案，与我方协助上诉人办证没有关系。本院认为，尹天学、林学珍提交证据的真实性、合法性予以确认，其关联性及证明力根据全案事实综合评定。 二审查明：尹天学、林学珍（买受人）与锦地公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》已在眉山市不动登记中心备案。 二审查明的其余事实与一审认定的事实基本一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点：1.计算逾期交房违约金的标准问题；2.是否应当由锦地公司办理房屋不动产权证书及支付逾期办证的违约金；3.农行威远支行对办理房屋不动产权证书是否有协助义务。 关于焦点一，《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金按日万分之三计算。尹天学、林学珍一审主张按约定支付违约金，锦地公司一审辩称明显过高，要求调至日万分之零点五。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，合同法有关违约金规定的立法本意是以补偿性为主，惩罚性为辅，违约方有权请求法院对约定的过高违约金予以调减。本案中，根据尹天学、林学珍并未提供锦地公司逾期交房给其造成的损失依据，其在二审中陈述，锦地公司未交房，其仍乡下老家居住。因此，锦地公司逾期交房给尹天学、林学珍造成的损失可以认定为资金利息损失，双方约定的逾期交房违约金明显高于法定的资金存贷利率。一审法院根据锦地公司请求及目前锦地公司对外负债较多，承担了过高的违约金也不利于处理后期的办证事宜，酌情将违约金计算标准调整为按日万分之一并无不当。尹天学、林学珍要求按约计算违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于焦点二，《商品房买卖合同》约定因锦地房产开发公司原因尹天学、林学珍未能在商品房交付之日起收房后730个工作日内取得房屋所有权证书，尹天学、林学珍不退房，合同继续履行，自其应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，锦地公司按每日100元支付违约金。合同履行中，锦地公司存在因其原因致使尹天学、林学珍未在该期限内取得案涉商品房的不动产权证书，锦地房产开发公司该行为属于违约行为，应承担违约责任。但由于锦地公司的土地使用权已经抵押，客观上无法办理不动产权属登记。故尹天学、林学珍主张锦地公司应立即为其办理不动产权证书的诉讼请求，依法应不予支持。 关于逾期办证违约金，《商品房买卖合同》对此明确约定，出卖人实际取得权属证明和买受人实际取得房屋所有权证书是支付违约金的前提条件，现锦地公司尚未取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，尹天学、林学珍也未实际取得房屋所有权证书，合同约定的支付违约金的这一前提条件尚未成就。在其成就后锦地公司是否会按合同约定承担违约责任尚不确定，双方就该问题是否发生纠纷亦尚不确定，故根据“无纠纷不诉讼”原则，只有在有纠纷发生后，一方当事人才可向法院诉讼，故该诉讼请求，本院亦不予支持。 关于焦点三，锦地公司向农行威远支行贷款，双方形成了借款合同的权利义务关系，尹天学与锦地公司签订《商品房买卖合同》，双方形成了买卖房屋的权利义务关系。农行威远支行不是《商品房买卖合同》的合同当事人，合同也未约定农行威远支行应承担协助办理房屋不动产权证书的义务。尹天学、林学珍也未提供充分证据证明农行威远支行侵犯了其合法权益，故农行威远支行对办理房屋不动产权证书无协助义务。 综上所述，尹天学、林学珍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3586元，由尹天学、林学珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  王美福 审判员  罗卫平 审判员  辛利平 二〇二〇年三月十三日 书记员  李龙宇