四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初5408号 原告：成都戛纳湾商业经营管理有限公司，住所地：四川省成都市天府新区华阳街办滨河路二段368号。 法定代表人：杨东，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：代倩，四川策耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王天澜，四川策耀律师事务所律师。 被告：成都爱思迪商贸有限公司，住所地：四川省成都市武侯区晋阳巷2号7栋一层附6号。 法定代表人：郭宇峰。 原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司（以下简称戛纳湾商业公司）与成都爱思迪商贸有限公司（以下简称爱思迪商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戛纳湾商业公司委托诉讼代理人代倩、王天澜、被告爱思迪商贸公司的法定代表人郭宇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戛纳湾商业公司向本院提出诉讼请求：1.判令戛纳湾商业公司与爱思迪商贸公司签订的《租赁合同》已于2019年4月12日解除；2.判令爱思迪商贸公司立即将商铺腾空并清洁后交还戛纳湾商业公司；3.判令爱思迪商贸公司支付戛纳湾商业公司拖欠的租金16253.47元、物业费380768.04元、垃圾清运费5076.74元、水费229.49元，以上费用计算至2019年4月12日；4.判令爱思迪商贸公司支付戛纳湾商业公司2019年4月13日起至爱思迪商贸公司实际返还商铺期间的占用费、物业费及垃圾清运费暂计算至2019年10月31日的占用费为1183849.8元（按日租金的两倍计算，日租金标准为：2944.9元／日）、物业费为125056.17元（物业费标准：18665.1元／月）、垃圾清运费为1667.43元（垃圾清运费标准248.87元／月）；5.判令爱思迪商贸公司支付戛纳湾商业公司违约金530088.84元；6.判令爱思迪商贸公司支付戛纳湾商业公司已支付的装修补贴款2250000元；7.案件诉讼费由爱思迪商贸公司承担。事实与理由：戛纳湾商业公司与爱思迪商贸公司于2017年3月31日签订《租赁合同》、《装修协议》及《补充协议》，约定爱思迪商贸公司承租戛纳湾商业公司位于天府新区，Ｃ栋二层X号商铺，戛纳湾商业公司向爱思迪商贸公司支付装修补贴250万元。因爱思迪商贸公司在租赁商铺期间多次拖欠戛纳湾商业公司租金及其他费用。戛纳湾商业公司于2019年4月11日向爱思迪商贸公司发出了《解约函》，解除合同并要求爱思迪商贸公司缴清拖欠费用，返还商铺并退还戛纳湾商业公司已支付的装修补贴款225万元并承担相应违约责任。爱思迪商贸公司于2019年4月12日收到解约函，合同于当日解除。爱思迪商贸公司的行为已经构成严重违约，戛纳湾商业公司有权解除合同并要求爱思迪商贸公司清偿全部拖欠费用，有权要求返还装修补贴、承担6个月租金（租金标准：71元／月／㎡）。同时，爱思迪商贸公司应立即退场返还商铺。 爱思迪商贸公司辩称，双方于2017年3月31日签订《租赁合同》、《装修协议》及《补充协议》，约定爱思迪商贸公司承租戛纳湾商业公司位于天府新区，Ｃ栋二层5235-5238号商铺，并支付装修补贴款250万元。但爱思迪商贸公司在履约期间，除第一笔款外，均未按期给付。经多次催告后直到爱思迪商贸公司依约开业，依然未曾给付全部相应款项。爱思迪商贸公司就该款项多次向戛纳湾商业公司以公函形式催告，戛纳湾商业公司并未给予正式书面回复。戛纳湾商业公司所提出未缴纳相关费用一事，并不符合事实。爱思迪商贸公司在装修期间内，将土耳其进口的儿童家具存放在当时并未开始装修的场内，并通知戛纳湾商业公司相关招商管理人员。但由于戛纳湾商业公司管理不当，导致有人撬开商铺，盗走该批商铺的许多关键部件，导致该批货物全部报废。爱思迪商贸公司要求戛纳湾商业公司赔偿或者以相关费用抵扣，戛纳湾商业公司未给予正式回应。戛纳湾商业公司多次延迟给付商业补贴，而最后一笔装修补贴未依约到位。爱思迪商贸公司要求延长合同执行期和给付最后一笔装修补贴，多次公函协调无果。爱思迪商贸公司多次口头与戛纳湾商业公司当时的店铺负责人董昆讨论租金和物业费问题。经多次协商，董昆确认可以先缴纳相关费用，戛纳湾商业公司应给予爱思迪商贸公司最后一笔装修补贴和赔偿，可以后续讨论。戛纳湾商业公司在口头答应后，每月按照约定向爱思迪商贸公司收走了当月销售表作为缴费凭据，并继续同意爱思迪商贸公司缴纳能源费，正常经营。戛纳湾商业公司未能按照招商期间所描述和承担完成招商，该物业经营环境发生了很大的变动。爱思迪商贸公司本着认真做事、共渡难关的基本合约精神，在全场没有零售商家的情况下依旧顶着压力开业经营。戛纳湾商业公司不仅不按照合同履行，还突然封闭店铺，并于封店同时突然张贴从未向爱思迪商贸公司提供过的告示，该告示日期却显示为张贴前数日，该行为存在严重欺诈。 本院经审理认定事实如下：2017年3月31日，戛纳湾商业公司作为出租人与作为承租人的爱思迪商贸公司签订《租赁合同》，约定戛纳湾商业公司将位于成都市天府新区，Ｃ栋二层5235-5238号房屋出租给爱思迪商贸公司用于商业经营。双方在合同中就房屋现有装修及附属设施、租赁房屋用途、租赁期限及租金、其他费用及缴纳、双方权利义务等等进行了约定。其中，租赁期限双方约定为2017年5月1日起至2022年4月30日止；租金按照每月销售额比例计算收取；物业管理费、电费、税费等相关费用由爱思迪商贸公司自行承担并向项目物业公司缴纳。合同第十条第3项约定：“在本合同有效期内，有下列情形之一的，甲方除有权按相当于本合同第六条约定的计算标准计算六个月的租金收取乙方违约金外，还有权以书面通知的方式立即解除本合同：（1）乙方未按时足额缴纳租金等费用，逾期15日（含）以上的……”。 同日，双方签订《装修协议》作为上述《租赁合同》的附件一，约定戛纳湾商业公司为爱思迪商贸公司提供总计220万元的店面装修费用，并分四期支付。爱思迪商贸公司应于2017年9月25日前完成装修并确保2017年10月1日开业。如双方之间的《租赁合同》因爱思迪商贸公司原因提前解除，爱思迪商贸公司应在15个工作日内全额退还甲方装修款。双方签订《装修协议》后再于同日签订《补充协议》，约定将双方签订的《装修协议》所约的装修款从220万元提高至250万元。 双方签订上述《租赁合同》后，戛纳湾商业公司将案涉房屋交付爱思迪商贸公司并先后三次共计向爱思迪商贸公司转账2250000元。2018年1月1日，爱思迪商贸公司开业经营，之后一直未按双方约定支付戛纳湾商业公司租金。2018年9月13日，戛纳湾商业公司向爱思迪商贸公司发出《催告函》，要求爱思迪商贸公司支付欠付租金、物管费、垃圾清运费等费用。2019年4月10日，戛纳湾商业公司向爱思迪商贸公司发出《解约函》，告知解除《租赁合同》，并要求爱思迪商贸公司支付欠付费用、退还装修款。 另查明，2019年4月13日，戛纳湾商业公司将案涉商铺上锁，爱思迪商贸公司未再正常开展经营活动。 上述事实有当事人提交并经质证的《租赁合同》、《装修协议》、《补充协议》、《催告函》、《解约函》、银行转账回单等，以及当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，双方当事人在本案中的争议焦点为：1.戛纳湾商业公司与爱思迪商贸公司签订的《租赁合同》是否已于2019年4月12日解除；2.爱思迪商贸公司是否应向戛纳湾商业公司腾退案涉商铺；3.爱思迪商贸公司是否应支付戛纳湾商业公司拖欠的租金16253.47元、物业费380768.04元、垃圾清运费5076.74元、水费229.49元；4.爱思迪商贸公司是否应支付戛纳湾商业公司2019年4月13日起至实际返还商铺期间的占用费、物业费及垃圾清运费；5.爱思迪商贸公司是否应支付戛纳湾商业公司违约金。如应支付，具体金额为多少；6.爱思迪商贸公司是否应返还戛纳湾商业公司已支付的装修补贴款2250000元。对此，本院做如下评述： 关于案涉《租赁合同》是否已于2019年4月12日解除的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，戛纳湾商业公司与爱思迪商贸公司签订的《租赁合同》不违反法律、行政法规的禁止性规定，应视为双方真实意思表示，对双方具有约束力。合同签订后，戛纳湾商业公司依约向爱思迪商贸公司交付了案涉商铺，爱思迪商贸公司也于2018年1月1日正式营业。庭审中，爱思迪商贸公司认可自开业后一直未向戛纳湾商业公司支付商铺租金，但其主张未支付租金是因戛纳湾商业公司未按照《装修协议》及《补充协议》的约定按期给付装修款，且其在装修期间存放于案涉商铺的进口家具被盗，认为戛纳湾商业公司未尽到保管义务。但一方面，双方签订的《租赁合同》、《装修协议》及《补充协议》中，并无戛纳湾商业公司未如期支付装修款系爱思迪商贸公司支付租金条件的相关约定。且根据查明事实，戛纳湾商业公司已经支付绝大部分装修款；另一方面，爱思迪商贸公司认为存放于商铺的家具被盗是由于戛纳湾商业公司未尽到相应的保管义务。但即便爱思迪商贸公司所陈述的商铺被盗系属实，爱思迪商贸公司也应另案主张权利，而不能以拒不支付租金消极处理。爱思迪商贸公司无正当理由拒不支付租金的行为已构成根本违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”的规定，戛纳湾商业公司关于解除案涉《租赁合同》的主张具有事实和法律依据。且根据双方签订的案涉《租赁合同》第十条第3项的约定，戛纳湾商业公司有权以书面形式立即单方解除案涉《租赁合同》。戛纳湾商业公司于2019年4月10日向爱思迪商贸公司发出《解约函》，其相关邮单显示邮件送达爱思迪商贸公司时间为2019年4月12日，故本院认定以爱思迪商贸公司收到邮件时间即2019年4月12日作为案涉《租赁合同》解除之日为宜。 关于爱思迪商贸公司是否应向戛纳湾商业公司腾退案涉商铺的问题。如上所述，戛纳湾商业公司与爱思迪商贸公司签订的《租赁合同》已于2019年4月12日解除，根据双方签订的《租赁合同》第十二条约定：“租赁期届满若双方为续签租赁合同或合同提前解除，则乙方须在5日内办理完所有退场手续，结清一切费用，将乙方在该房屋内的全部可移动财产搬离该房屋并将该房屋恢复原状（包括但不限于将乙方增加的构筑物拆除、清洁打扫、店招拆除、外立面恢复等内容）后将该房屋退还交付与甲方……”。故爱思迪商贸公司应按照《租赁合同》中约定向戛纳湾商业公司退还案涉商铺。 关于爱思迪商贸公司是否应支付戛纳湾商业公司拖欠的租金16253.47元、物业费380768.04元、垃圾清运费5076.74元、水费229.49元的问题。爱思迪商贸公司在庭审中对拖欠的租金、物业费、垃圾清运费、水费的具体金额予以认可，并表示上述费用均未缴纳。如上所述，爱思迪商贸公司关于商铺家具被盗拒不支付租金的理由缺乏事实和法律依据，爱思迪商贸公司应履行支付上述费用的义务，应向戛纳湾商业公司支付租金16253.47元、物业费380768.04元、垃圾清运费5076.74元、水费229.49元。 关于爱思迪商贸公司是否应支付戛纳湾商业公司2019年4月13日起至实际返还商铺期间的占用费、物业费及垃圾清运费的问题。2019年4月13日，戛纳湾商业公司将案涉商铺上锁，爱思迪商贸公司客观上不可能继续占有、使用该房屋并开展正常经营活动。此种情形下，戛纳湾商业公司要求爱思迪商贸公司支付从2019年4月13日起的占用费、物业费及垃圾清运费的主张有违公平原则，本院不予支持。 关于戛纳湾商业公司要求爱思迪商贸公司支付违约金的问题。双方在案涉《租赁合同》第十条第3项约定了爱思迪商贸公司未按时足额缴纳租金等费用且逾期15日及以上的，按照合同第六条规定的71元/平方米/月收取六个月租金作为违约金，也即530088.84元（1244.34×71×6）。但在审理中，爱思迪商贸公司对违约金的计算标准及金额提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，并参照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，由于戛纳湾商业公司未提交其实际损失的相关证据，法院结合实际情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，就戛纳湾商业公司所主张违约金，酌定按照爱思迪商贸公司未缴租金16253.47元、物业费380768.04元、垃圾清运费5076.74元、水费229.49元，共计402327.74元的20%，向戛纳湾商业公司支付违约金，具体金额为80465.55元。 关于爱思迪商贸公司是否应返还戛纳湾商业公司已支付的装修补贴款2250000元的问题。戛纳湾商业公司共计向爱思迪商贸公司支付了2250000元装修款。如上所述，双方签订的《租赁合同》于2019年4月12日解除。解除原因系爱思迪商贸公司未按照合同约定支付房租的行为构成根本违约。而双方签订的《装修协议》第五条有明确约定。故戛纳湾商业公司要求爱思迪商贸公司返还2250000元装修款的诉讼请求具有事实依据、法律依据和合同依据，爱思迪商贸公司应当履行全额退还装修款的义务。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下： 一、原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司与被告成都爱思迪商贸有限公司于2017年3月31日签订的《租赁合同》于2019年4月12日解除； 二、被告成都爱思迪商贸有限公司向原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司腾退位于成都市天府新区，Ｃ栋二层5235-5238号房屋； 三、被告成都爱思迪商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司拖欠的租金16253.47元、物业费380768.04元、垃圾清运费5076.74元、水费229.49元； 四、被告成都爱思迪商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司违约金80465.55元； 五、被告成都爱思迪商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司装修补贴款2250000元； 六、驳回原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21372元，由被告成都爱思迪商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  夏旭东 二〇二〇年三月二十六日 书记员  陈代丽