福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0582民初12083号 原告：福建省深沪湾水产市场有限公司，住所地晋江市深沪渔业码头，统一社会信用代码91350500798397130J。 法定代表人：李建筑，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郑晋，福建建达（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄镇海，福建建达（泉州）律师事务所律师。 被告：陈美玉，女，1988年2月25日出生，汉族，住晋江市。 第三人：中国建设银行股份有限公司晋江分行，住所地晋江市青阳街道曾井小区，统一社会信用代码91350582856265954M。 主要负责人：陈立新，该分行行长。 原告福建省深沪湾水产市场有限公司（下简称深沪湾公司）与被告陈美玉，第三人中国建设银行股份有限公司晋江分行（下称建行晋江分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。案经两次开庭审理，第一次庭审，原告深沪湾公司的委托诉讼代理人郑晋到庭参加诉讼，第二次庭审，原告深沪湾公司的委托诉讼代理人黄镇海到庭参加诉讼，被告陈美玉、第三人建行晋江分行两次庭审经本院传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 深沪湾公司向本院提出诉讼请求：1.陈美玉将位于晋江市房屋腾空恢复原状返还；2.陈美玉与建行晋江分行协助办理晋江市房屋的注销抵押预告登记手续（抵押登记号：晋房预深沪字第××号）；3.陈美玉协助办理注销晋江市的房屋的买卖合同登记备案手续（合同编号：ＹＳ00015010）并承担相关费用。事实和理由：2012年6月29日，深沪湾公司与陈美玉签订编号ＹＳ00015010的《商品房买卖合同》，由陈美玉向深沪湾公司购买位于晋江市的房屋，总价款445896元。合同签订后，陈美玉如约支付首付款135896元，并向建行晋江支行贷款310000元，深沪湾公司提供阶段性担保。建行晋江支行向晋江市不动产登记中心办理了抵押预告登记（抵押登记号：晋房预深沪字第××号）。2017年4月3日，因陈美玉未履行还款义务，建行晋江支行向晋江市人民法院起诉，后法院判令陈美玉于判决生效之日起十日内向建行晋江支行偿还借款本金177588.33元及利息、罚息，深沪湾公司承担连带保证责任。判决生效后，深沪湾公司多方联系被告未果，其并未履行判决，深沪湾公司只能持续向建行晋江支行代偿。2018年5月8日，深沪湾公司接到晋江市人民法院财产申报通知及限制消费令。深沪湾公司随后根据合同约定之方式，以挂号信向陈美玉发出还款通知及解约通知，陈美玉均无回应。2019年4月2日深沪湾公司依法起诉，经（2019）闽0582民初4314号判决，判令：一、解除深沪湾公司与陈美玉签订的商品房买卖合同；二、陈美玉应于判决生效之日起十日内向深沪湾公司支付代偿款91116.26元（以实际代偿金额为准，暂计至2019年3月20日）；三、陈美玉应于判决生效之日起十日内向深沪湾公司支付损失44589.6元。判决生效后，深沪湾公司多方寻找陈美玉前去办理撤销备案合同手续，但均未果。同时根据（2017）闽0582民初3351号判决内容承担了全部保证责任，向建行晋江支行支付了相应款项。陈美玉拒不依约归还贷款本息，致使其承担保证责任持续代偿贷款，已构成违约，在合同解除后，应腾空并返还房屋、协助办理撤销备案合同及抵押预告登记手续。建行晋江支行应协助深沪湾公司办理撤销抵押预告登记手续。望判如所请。 深沪湾公司围绕诉讼请求依法向本院提供如下证据：1.身份信息复印件一份，以证明陈美玉的主体资格；2.企业法人信息，以证明建行晋江支行的主体资格；3.商品房买卖合同及补充协议、发票各一份，以证明双方签订合同及补充协议，该合同已备案的事实；4.个人住房借款合同，以证明深沪湾公司与建行晋江支行涉案房屋签订借款合同及合同内容；5.晋江市不动产登记中心查询证明，以证明涉案房产抵押预登记情况；6.晋江市人民法院（2017）闽0582民初3351号民事判决书，以证明法院判决认定陈美玉贷款及违约的有关事实；7.晋江市人民法院（2019）闽0582民初4314号民事判决书、生效证明，以证明涉案商品房买卖合同已经解除；8.建设银行客户回单、清算证明（编号：4737780），以证明深沪湾公司于（2019）闽0582民初4314号判决作出后的购房款代偿情况，现借款合同已终止的事实。 陈美玉及建行晋江分行均未作答辩也未提供证据。 审理中，经深沪湾公司申请，本院依法组织现场勘验形成笔录一份、现场照片二十张，并依法委托福建德诚资产评估有限责任公司对涉案房屋室内装修市场价值用进行评估，该公司于2020年1月7日作出泉德资公司评字（2020）第4001号资产评估报告一份，评估结果为：晋江市房屋的装修添附部分价值在评估基准日2019年11月26日的评估值为160200元。 本院认为，陈美玉及建行晋江分行未到庭参加诉讼，亦未提供证据或书面提出异议，视为自愿放弃相应的诉讼权利。深沪湾公司提供的上述证据来源合法，内容客观真实，且与本案事实有直接的关联，能够证明案件事实，本院予以采纳并作为定案依据。评估公司出具的资产评估报告客观、合法，当事人没有足以反驳的相反证据和理由，可以认定其证明力，本院对评估结果予以确认。 经审理查明，深沪湾公司与陈美玉于2012年6月29日签订编号为ＹＳ00015010《商品房买卖合同》及补充协议，约定陈美玉向深沪湾公司购买位于晋江市房屋，总价款为445896元。陈美玉支付首付款135896元，并向建行晋江支行贷款310000元，深沪湾公司提供阶段性担保。涉案房屋于2012年8月15日办理抵押预告登记，抵押登记号为晋房预深沪字第××号。2017年9月28日，因陈美玉逾期偿还银行贷款，建行晋江分行起诉，晋江市人民法院作出（2017）闽0582民初3351号判决，判令陈美玉应偿还借款本金177588.33元及利息、罚息，深沪湾公司对前述债务承担连带保证责任。2019年4月2日，因深沪湾公司起诉，晋江市人民法院作出（2019）闽0582民初4314号判决，判令：一、解除深沪湾公司与陈美玉签订的商品房买卖合同；二、陈美玉应于判决生效之日起十日内向深沪湾公司支付代偿款91116.26元（以实际代偿金额为准，暂计至2019年3月20日）；三、陈美玉应于判决生效之日起十日内向深沪湾公司支付损失44589.6元。上述两份判决均已生效，涉案商品房买卖合同已解除。合同解除后，深沪湾公司继续代陈美玉偿还银行按揭贷款。涉案房屋的银行按揭贷款31万元已于2019年8月2日结清。 另查明，涉案房屋已交付给陈美玉并由其装修入住，但房屋所有权尚未办理登记至陈美玉名下。涉案房屋因贷款银行起诉借款合同纠纷被晋江市人民法院查封，截至本案庭审辩论终结之日，涉案房屋仍处于司法查封状态。经评估，涉案房屋的室内装修添附部分的市场价值为160200元，评估鉴定费用4500元。深沪湾公司于2019年9月18日向本院提起本案诉讼。 综上所述，本院认为，深沪湾公司与陈美玉签订的商品房买卖合同已经本院（2019）闽0582民初4314号生效判决被依法解除。合同解除后，陈美玉应将涉案房屋腾空恢复原状退还给深沪湾公司。本院对深沪湾公司要求腾空返还房屋的主张予以支持，但深沪湾公司应在陈美玉返还涉案房屋的同时退还陈美玉的房屋装修费用160200元。涉案房屋因评估产生的鉴定费用4500元由陈美玉负担。因深沪湾公司继续代陈美玉偿还银行按揭贷款，涉案房屋的银行按揭贷款现已全部结清，深沪湾公司主张陈美玉与建行晋江分行协助办理房屋的注销抵押预告登记手续和商品房买卖合同注销登记备案手续并承担相关费用的请求，本院亦予以支持。为避免当事人诉累，本院对退还购房款及房屋装修费用一并做出处理。深沪湾公司应就收取陈美玉已付购房款445896元，在扣除实际代陈美玉偿还的银行按揭贷款及相应利息、罚息及实际履行晋江市人民法院（2017）闽0582民初3351号判决生效法律文书确定的义务后，应在本判决生效之后三十日内将剩余款项及涉案房屋装修费用160200元退还陈美玉。鉴于涉案房屋已被司法机关预查封，深沪湾公司应退还给陈美玉的款项，则应提交于相应司法机关。陈美玉经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。建行晋江支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响案件审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条、第二百四十条规定，判决如下： 一、被告陈美玉应于本判决生效之日起三十日内将位于晋江市房屋腾空恢复原状返还给原告福建省深沪湾水产市场有限公司； 二、被告陈美玉与第三人中国建设银行股份有限公司晋江分行应于本判决生效之日起十日内协助原告福建省深沪湾水产市场有限公司办理抵押登记号为晋房预深沪字第××号的抵押预告登记注销手续； 三、被告陈美玉应于本判决生效之日起十日内协助原告福建省深沪湾水产市场有限公司办理双方于2012年6月29日签订编号为YS00015010的《商品房买卖合同》及补充协议的登记备案注销手续并承担相关费用。 如果未按本判决指定的期间履行上述义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费100元，因适用简易程序收取计50元，由被告陈美玉负担。评估鉴定费4500元由被告陈美玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  曾晓军 二〇二〇年三月二十日                            本件与原本核对无异                法官助理杨燕萍 书记员张婉鑫 附：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。