贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终14号上诉人（原审原告）：杜某军，男，1983年11月10日出生，土家族，住贵州省铜仁市碧江区。上诉人（原审原告）：冉某芳，女，1986年8月13日出生，土家族，住贵州省铜仁市碧江区。被上诉人（原审被告）：贵州大丰房地产开发有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区西外环路36号。法定代表人：郑晓兰，该公司总经理。上诉人杜某军、冉某芳因与被上诉人贵州大丰房地产开发有限公司（以下简称大丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初4006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜某军、冉某芳向本院上诉请求：1、请求二审法院撤销原审判决，改判被上诉人大丰公司承担逾期办理房屋转移登记的违约金141,499元或发回重审。2、本案诉讼费由被上诉人大丰公司承担。事实及理由：一审法院认定案件事实错误，大丰公司违约不能办理房屋转移登记的原因并非政府拆迁问题所致，而是因其私自改变该项目原始设计方案，消防工程未完善，无法验收所致。请求二审依法支持上诉人的上诉请求。大丰公司二审未作答辩。杜某军、冉某芳向一审法院提出诉讼请求：判令大丰公司支付杜某军、冉某芳逾期办理房屋转移登记的违约金141,499元。一审查明的案件事实：2014年6月28日，双方当事人签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014006643），约定杜某军与冉某芳作为买受人，购买大丰公司开发建设的位于铜仁市碧江区西外环路36号铜仁大丰新华都第1幢1单元17层1-17-1号房；建筑面积117.69㎡，套内建筑面积95.19㎡；按照套内建筑面积计算房屋价款，购房单价4,525.11元／㎡，房屋总价款430,745元；付款方式为贷款方式付款。买受人以公积金贷款付款的，买受人应于合同签订之日向出卖人（大丰公司）交付首期房款130,745元，余款300,000元以银行按揭支付；出卖人应当在2015年7月30日前向买受人交付案涉房屋。出卖人承诺于2015年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起60日，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款0.5%承担违约责任；约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照第1或2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按同期银行贷款利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。若因政府或相关部门的原因及不可抗力因素以及客户资料未完整原因造成延期的，能提供相关单位的证明不是出卖人的原因，出卖人不承担责任。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。2014年6月8日，杜某军、冉某芳支付大丰公司购房款30,000元；2014年6月28日，支付购房款100,745元；2014年7月15日，支付购房款10,000元，并通过银行按揭贷款的方式付清了剩余房款290,000元。大丰公司于2015年7月30日将案渉房屋交付给杜某军、冉某芳使用。该房屋至今未在房产部门办理房屋所有权初始登记。另查明，大丰公司分别于2011年5月18日、2013年8月9日与铜仁市国土资源局签订了两份《国有建设用地出让合同》，通过挂牌出让方式，大丰公司取得了位于铜仁市碧江区西外环西侧控规XW-D-02地块以及XW-D-03地块的使用权。土地出让价款分别为248万元、1,600万元，出让价款已含地上建筑物、构筑物拆迁补偿费；政府须于2011年8月16日交付XW-D-02地块给大丰公司，于2013年11月9日交付XW-D-03地块给大丰公司。大丰公司已按照上述两份《国有建设用地出让合同》的约定缴纳了全部土地出让金。2015年3月18日，碧江区河西街道办事处印发《碧江区河西街道办事处关于请求拨付新华村失地农民安置区项目拆迁补偿资金向铜仁市碧江区人民政府请示》（河办呈［2015］20号），该请示载明：大丰公司分别于2011年、2013年通过公开挂牌出让方式取得铜仁市新华村失地农民安置区70亩土地使用权，出让价款1,848万元。该公司分别于2011年6月、2013年10月、2015年1月共缴纳土地出让金1,348万元。按照合同约定，政府负责房屋及地上附属物的征收补偿安置。据初步测算，该地块上房屋及地上附属物的征收补偿安置约需资金2,000万元。由于该地块上13户被征收户的房屋及地上附属物至今没有征收，导致整个安置区内的农贸市场、失地农民的安置房无法继续施工，严重影响项目进度，群众反映强烈，意见较大。根据人民政府2015年1月26日专题会议纪要（碧府专议【2015】3号）要求，同意将大丰公司已缴纳的土地出让金1,348万元全额用于征收补偿安置，不足部分由大丰公司负责垫资，待新华都二期建设项目结束后一并结算。为此，特向区政府请求将大丰公司缴纳的新华村失地农民安置区土地出让金1,348万元拨付给我处用于拆迁补偿安置。当否，请批示。2017年2月28日，铜仁市碧江区住建局印发《关于请求对新华村失地农民安置区被征收户原地（新华都Ⅱ期）安置商铺的请示》（碧住建呈［2017］29号），载明：河西街道办事处新华村与大丰公司联合开发新华都项目（分两期进行开发），该项目主要用于新华村及其附件失地农民安置，大丰公司分别于2011年、2013年通过公开挂牌出让方式取得上述两个项目地块共70亩的土地使用权，合计出让价款1,848万元，并已于2015年8月全额缴清。按照土地出让合同约定，由政府负责该项目地块的房屋及地上附属物的征收补充安置，据测算该地块上房屋及地上附属物的征收补偿安置资金约需1,969万元（含回购该项目675㎡商铺用于安置征收户费用）。根据区人民政府2015年1月26日《关于新华都二期建设项目有关事宜的会议纪要》（碧府专议【2015】3号），该项目土地出让金用于征收补偿安置，不足部分由大丰公司先行负责垫资，待新华都Ⅱ期建设项目结束后一并结算。目前该项目有14户被征收户要求按相关征收规定补偿商铺并原地安置，因此造成该项目建设受阻，为妥善解决此矛盾，河西街道、征收办、大丰公司多次与新华村拆迁户协商，拟将依据原补偿标准需安置给被拆迁户的共675㎡的商铺在原地即新华都Ⅱ期安置。对此，大丰公司也愿意配合并作出让步，具体方案是：大丰公司将新华都Ⅱ期11#、12#楼原市场销售单价为1.0万元/㎡的部分商铺提供给政府用于安置14户被征收户，并以6,500元/㎡的优惠价与政府结算。特请求区人民政府对新华村14户被征收户商铺原地安置在新华都Ⅱ期项目予以审定。2019年10月10日，《铜仁市碧江区自然资源局关于大丰新华都一期项目验收情况的回复》，载明：大丰新华都一期项目系大丰公司开发建设，该建设项目由1号楼、2号楼地下车库、农贸市场组成，共计办理4个工程规划许可证，原铜仁市城乡规划局碧江分局于2015年5月对其中2号楼进行规划验收，但该项目因拆迁问题，不满足验收条件，要求建设整体完善后再进行综合验收。应业主单位申请，我局于2019年6月24日对该项目进行综合验收，目前已将验收后存在问题移交市综合执法局处理，待处理完善后再予以规划认可。上述事实，有双方当事人的陈述及相应证据在卷佐证，足以认定。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应当按照合同履行各自义务。在双方签订的《商品房买卖合同》中，虽然对逾期不能交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任进行了约定，但该合同同时还约定了“若因政府或相关部门的原因及不可抗力因素以及客户资料未完整原因造成延期的，能提供相关单位的证明不是出卖人的原因，出卖人不承担责任”。就本案查明事实来看，该项目无法办理房屋初始登记，系因案涉大丰新华都一期项目拆迁受阻，导致该项目一系列工程被延误，相应的工程规划许可证无法如期正常办理。但案涉工程项目建设用地地上房屋及地上附属物的征收拆迁等工作应当由政府相关部门负责主导实施。大丰公司已经按约如期履行了缴纳土地出让金的义务，而拆迁工作并不是由大丰公司所能够掌控，结合大丰公司通过各种方式积极要求政府部门办理相关权证的行为来看，大丰公司已经尽到了作为开发商在房屋产权证书办理中所能尽的合同义务，案涉房屋权属证书的逾期未办理系政府拆迁问题所致，按约定大丰公司不应承担责任。据此，杜某军、冉某芳主张大丰公司支付逾期办理房屋转移登记的违约金141,499元的诉讼请求不能成立，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回杜某军、冉某芳的诉讼请求。案件受理费3,130元，减半收取计1,565元，由杜某军、冉某芳共同负担1,565元。二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人杜某军、冉某芳认为被上诉人大丰公司不能办理房屋初始登记的原因不是政府未能按期拆迁建设用地上的房屋所致。经查，大丰公司开发的新华都一期、二期工程，虽然自2013年通过招拍挂的方式取得建设用地，但是该地上拆迁户政府并未完成全部拆迁工作，直至2018年12月，该地上最后两户拆迁户房屋才被拆除。至此，大丰公司方能实现在该地上完成所有规划建设。拆迁工作滞后，客观上导致了案涉工程项目不能如期进行竣工验收备案，建设的房屋不能取得初始登记。按照双方签订的商品房买卖合同，政府原因导致大丰公司不能进行房屋初始登记，可以免除大丰公司延期办理初始登记的违约责任。按照大丰公司与当地政府的土地出让协议，拆迁工作由当地政府完成，大丰公司已经如期履行了给付拆迁费的合同义务，不能进行拆迁的主要因素在政府。因此，依约可以免除大丰公司不能按期交付初始登记文书的违约责任。现案涉工程建设用地上遗留的搬迁户房屋拆除后，2019年6月，大丰公司已经组织有关部门对工程总体进行验收，大丰公司正在积极履行办理产权登记事宜。对此，双方当事人应当互相配合，给予大丰公司必要的时间，共同解决好房屋产权登记等相关事宜。杜某军、冉某芳认为大丰公司不能办理产权初始登记的原因系大丰公司改变消防设计方案等其他原因造成，但本案中，即便大丰公司在施工过程中对房屋建设设计方案做过调整，但建设用地上搬迁户长期未能拆除，仍然是未能通过竣工验收备案、房屋初始登记的决定因素，因此，本院对杜某军、冉某芳的上诉理由不予采纳。综上所述，上诉人杜某军、冉某芳的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，依法应当予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,130元，由上诉人杜某军、冉某芳承担。本判决为终审判决。审判长 熊 健审判员 张 全审判员 代静云二〇二〇年三月十七日法官助理向俊书记员雷芳