上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初2206号原告：上海市黄浦区住房保障事务中心。法定代表人：唐某某。委托诉讼代理人：车玉洁，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旻，上海汉盛律师事务所律师。被告：陈国华。原告上海市黄浦区住房保障事务中心诉被告陈国华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告上海市黄浦区住房保障事务中心的委托诉讼代理人车玉洁，被告陈国华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海市黄浦区住房保障事务中心向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告支付原告自2015年2月1日起至判决生效之日止，按121元/月计算的租金;2、判令被告支付原告按每月121元的标准为基数，自2015年2月16日起至判决生效之日止，按每日千分之一的标准支付逾期付款违约金。事实和理由：上海市闵行区×路×弄×号×室房屋系案外人上海市A管理中心名下房屋。上海市A管理中心将涉案房屋提供给原告，由原告实施管理工作。该房为廉租房，被告系房屋配租申请户。2014年5月26日，原、被告签订《上海市廉租实物配租住房租赁合同》，约定由被告承租涉案房屋，租赁期限为三年，自2014年6月20日起至2017年6月19日止；月租金总计为696元，其中被告自付租金为每月121元，应于每月15日前缴纳当月自付租金；逾期支付的，每逾期一日，需按欠缴租金1‰支付违约金。合同到期后，因当时本市廉租住房实物配租房源与共有产权保障住房“租售转化”具体政策还未出台实施，故在正式出台实施前继续执行上述租赁合同。2017年9月18日,原、被告签订《上海市廉租住房租赁补充协议》,约定被告的过渡租赁居住期自2017年7月1日起计算。被告自2015年2月1日起即拖欠自付租金，经原告多次催告，仍未支付，故诉至法院。被告陈国华辩称：其现退休工资每月2,400元，除去基本开销及就医费用，已所剩无几。2018年其向原告提出要维修房屋，并书面承诺若原告修理了房屋，其将在4至5个月内将房租付清。但原告未对被告的住房进行维修，故其没有支付房租。其愿意支付欠租，但因经济困难，希望与原告协商分期付款并减免违约金，每月支付500元陆续将欠租付清，但原告不同意。本院经审理认定事实如下：2014年5月26日，原告上海市黄浦区住房保障事务中心（出租人，甲方）与被告陈国华（承租人，乙方）签订《上海市廉租实物配租住房租赁合同》，约定甲方将上海市闵行区×路×弄×号×室房屋出租给乙方，仅作为乙方及其家庭配租成员生活居住使用，租期自2014年6月20日起至2017年6月19日止；该房屋每月租金696元，其中乙方自付租金121元，包括按乙方家庭总收入比例支付租金28.24元，超核准面积租金93.66元；乙方应于每月15日前向甲方或甲方委托的经租管理单位支付当月应承担的自付租金；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按欠缴租金的1‰支付违约金，并在支付月租金时支付。上述合同签订后，原告向被告交付了房屋。上述合同约定之租期届满后，2017年9月18日，原告上海市黄浦区住房保障事务中心（甲方）与被告陈国华（乙方）签订《上海市廉租住房租赁补充协议》，约定乙方家庭未在规定时限内复核或复核未通过或复核通过但未重新签订廉租住房实物配租租赁合同，但在本市廉租住房实物配租房源与共有产权保障住房“租售转化”具体政策出台实施前，可以按本补充协议的有关约定过渡租赁当前居住使用的廉租实物配租房源。乙方过渡租赁居住的期限从2017年7月1日起，截止本市廉租住房实物配租房源与共有产权保障住房“租售转化”具体政策出台实施且本区具体执行时（最迟不超过“租售转化”政策出台后一年，具体时间确定后另行书面通知）。过渡租赁居住期间,甲乙双方的权利义务、租赁价格及自付租金等均按原租赁合同的约定执行。然在租赁期内，被告欠付自2015年2月1日起的租金。经原告多次催讨，被告仍未支付，遂成讼。另查明，涉案房屋登记的权利人为上海市A管理中心。根据《市筹廉租房源交接管理协议书》约定，上海市A管理中心将涉案房屋提供给原告，用于原告本区的廉租实物配租。案外人上海B物业管理有限公司负责受理与廉租房源室内装修有关的报修事务，并协调完成维修工作。还查明，被告身患多种疾病。被告居住之上海市闵行区×路×弄×号×室内部有墙皮脱落发霉的情况。以上事实，由原告提供的《上海市廉租实物配租住房租赁合同》、《上海市廉租住房租赁补充协议》、租金催缴书、上海市房地产权证、《市筹廉租房源交接管理协议书》、《补充协议书》，被告提供的病历卡、现场照片等证据以及原、被告的庭审陈述所证实。上述证据均经庭审质证，具有真实性，且与本案具有关联性，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告签订的《上海市廉租实物配租住房租赁合同》、《上海市廉租住房租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方均应严格按约履行。然在租期内，被告长期拖延租金未付，显然构成违约。原告要求被告按每月121元的标准支付自2015年2月1日起至本案判决生效之日止的租金，具有合同依据，符合法律规定，本院予以支持。鉴于被告的违约行为，原告有权按照合同约定主张违约金。被告以其身患疾病经济困难，原告拒绝为其维修房屋为由不同意支付违约金，可以认为系其对原告主张的违约金提出之抗辩。就违约金的计算标准，本院认为既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本院考虑到被告的逾期付款对原告造成之实际影响，从制裁违约和利益平衡原则出发，酌定被告按照每日万分之1.5的标准给付违约金。鉴于《市筹廉租房源交接管理协议书》中约定，上海B物业管理有限公司负责受理与廉租房源室内装修有关的报修事务，并协调完成维修工作，故被告住房维修事宜可另行主张，并不因此免除被告应承担的逾期支付租金的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告陈国华于本判决生效之日起十日内按每月121元的标准向原告上海市黄浦区住房保障事务中心支付自2015年2月1日起至本判决生效之日止的租金；二、被告陈国华于本判决生效之日起十日内向原告上海市黄浦区住房保障事务中心支付逾期付款违约金【具体计算方式：以每月欠缴租金为基数，按每日万分之1.5的标准分段计算，自应付未付之次日起至本判决生效之日止】。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计60.96元，由原告上海市黄浦区住房保障事务中心负担35.96元，被告陈国华负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沈 群二〇二〇年三月二十七日书记员 缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。