浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终264号 上诉人（原审被告、申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地浙江省杭州市延安路528号11、12层。 代表人：胡德。 委托诉讼代理人：寿奇光，浙江靖光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱雪冬，浙江靖光律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：浙江三永纤维有限公司，住所地:浙江省诸暨市大唐街道朱家村（麻园自然村）。 法定代表人：金银焕。 委托诉讼代理人：徐虎军，浙江杭明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋兵，浙江杭明律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：浙江永新集团有限公司，住所地：浙江省诸暨市大唐街道永新路1号。 法定代表人：金银焕。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：浙江启拓化纤有限公司，住所地：浙江省诸暨市大唐街道朱家村麻园。 法定代表人：金银焕。 上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：毛卫东，浙江曦明律师事务所律师。 上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：朱国发，浙江曦明律师事务所律师。 上诉人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达公司）因与被上诉人浙江三永纤维有限公司（以下简称三永公司）、原审第三人浙江永新集团有限公司（以下简称永新集团）、原审第三人浙江永新化纤有限公司(现变更为浙江启拓化纤有限公司,以下统一简称启拓公司）案外人执行异议之诉一案，不服诸暨市人民法院（2019）浙0681民初5854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。上诉人信达公司的委托诉讼代理人寿奇光，被上诉人三永公司的委托诉讼代理人徐虎军、被上诉人永新集团、启拓公司的委托诉讼代理人朱国发到庭应询。本案现已审理终结。 信达公司上诉请求：一、撤销(2019)浙0681民初5854号民事判决，依法改判，并驳回被上诉人三永公司的一审诉讼请求；二、本案上诉费由各被上诉人承担。事实和理由：一审法院关于三永公司在启拓公司所有的坐落于诸暨市的涉案房产（范围为门卫室45平方米、7#1-2层3000平方米、6#第一层整层2500平方米、第二层1000平方米和4-5层西面一半1000平方米毛坯，建筑面积约7545平方，以下简称涉案房产）设定抵押前已向启拓公司租赁了该房产，租期至2023年12月31日止的事实认定完全与本案事实不符。理由如下：一、涉案房产不存在租赁关系。2015年8月25日，启拓公司在向原债权银行中国银行诸暨支行(后该债权转让给信达公司)申请贷款时，书面向中国银行诸暨支行出具承诺函，承诺涉案房产由启拓公司自用，不存在租赁，启拓公司自动放弃对该厂房的优先处置权和其他相关权利，不影响贵行抵押权的实现。因此，根据承诺函的内容分析，涉案房产不存在出租情况，否则就涉嫌骗贷。二、三永公司、启拓公司之间即使存在租赁关系，租赁期限也于2019年3月18日到期。2014年1月1日签订经诸暨市市场监督管理局备案的《房屋租赁合同》第二条明确约定，租赁期限为2014年1月1日至2019年3月18日。一审中各方当事人对该备案的《房屋租赁合同》均没有异议，一审法院应当作为有效证据加以认定，但一审法院却没有认定。三、落款日期为2013年10月28日的《房屋租赁合同》是三永公司与启拓公司事后补签并且是虚假的，不符合证据的真实性、客观性、关联性的要求，不应当作为有效证据认定。首先，该《房屋租赁合同》约定，前3年的租金与后7年的租金金额差达24万元，与当地的市场价格明显不符；并且每年的租金实际支付的金额(仅从银行转账凭证分析，实际其交易不一定是租金，更大可能是其他往来款)与合同约定的金额都是不一致的，难以自圆其说。其次，该《房屋租赁合同》与2014年1月1日签订《房屋租赁合同》都是三永公司提供的，但2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》是经当地市场监管部门备案的，其真实性远远大于2013年10月28日签订的《房屋租赁合同》。最后，三永公司、启拓公司、永新集团系关联企业，公司的法定代表人都是金银焕，完全存在相互串通的可能；一审法院(2019)浙0681执异63号执行裁定书也认定2013年10月28日签订的《房屋租赁合同》是事后补签的。综上，一审法院事实认定错误，涉案房产不存在租赁关系，即使有租赁关系，其租赁期限也已经到期。三永公司要求对涉案房产带租拍卖，没有事实依据及相应证据加以证明。 三永公司辩称，原审法院认定的事实真实有效，依法应当维持原判，驳回上诉。 启拓公司、永新集团共同辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回信达公司的上诉请求。具体理由如下：一、本案涉案房产存在合法的租赁关系。1.启拓公司向原债权人中国银行诸暨支行出具的承诺书系按照原债权人中国银行诸暨支行的要求出具，系形式上审批贷款的需要；当时金融机构审批、发放贷款，如涉及资产抵押，金融机构均要求抵押人出具不存在租赁关系的承诺或者说明；2.在执行异议及一审程序中，三永公司提交了租赁关系成立在先的依据，包括租赁费发票、租金支付的汇款凭证，缴纳水、电费的汇款凭证，诸暨市环境保护局文件、环保验收登记卡、天然气工程安装协议及供气合同等能够证明本案租赁关系真实存在，且早于抵押的事实；在贷款审批时原债权人的工作人员上门踏勘抵押物时也是明知该租赁事实的。二、2013年10月28日签订的租赁合同系双方真实履行的合同。1.落款时间为2014年1月1日的租赁合同(工商备案的租赁合同)系三永公司办理住所变更所需，租赁合同载明的面积为10平方米，租金为2000元，与客观事实不符；合同载明租赁期限为2014年1月1日至2019年3月18日，也不符正常租赁习惯，一般租期自1号开始的话，截止日应为月末(30日或者31日)，不可能出现18号这个情况。之所以工商备案合同的截止日为2019年3月18日，只因当时三永公司营业执照中载明的营业截止日期为2019年3月18日，当时办理变更登记的工作人员要求不能超过营业执照的截止日期，所以才将合同终止日期更改为2019年3月18日；2.虽然三永公司、永新集团、启拓公司是关联企业，但是三永公司是中外合资企业，实际控制人为日方，且三个公司的法定代表人虽然均为金银焕，但因其年事已高，早已不再管理公司，根本不存在互相串通的可能。综上，本案中三永公司与启拓公司之间2013年10月28日签订的租赁合同系双方真实履行的合同，且成立在抵押之前，根据《中华人民共和国合同法》第229条的规定，租赁权应当在执行中予以保护。 三永公司向一审法院起诉请求：一、确认三永公司与启拓公司在2013年10月28日签订的租赁合同有效；二、请求对三永公司承租的启拓公司坐落于诸暨市涉案房产带租拍卖。 一审法院认定事实：2017年12月19日，该院对中国银行诸暨支行诉永新集团、诸暨永尚针织有限公司、诸暨永新商业经营管理有限公司、浙江情怡集团有限公司、启拓公司、金银焕、石秀雅、金光琦、胡春娃、金炳棋、俞柯萍金融借款合同纠纷一案，作出（2017）浙0681民初14379号民事调解书：一、永新集团归还中国银行诸暨支行借款人民币54937795元，并支付相应利息，定于2018年1月8日前付清；二、永新集团支付中国银行诸暨支行律师代理费60000元，定于2018年1月8日前付清……九、如永新集团未按期履行第一、二项债务，则中国银行诸暨支行对启拓公司所有的坐落于诸暨市的房地产[房权证号：诸字第××、Ｆ0××06、Ｆ0××07、Ｆ0××08、Ｆ0××41号，土地使用证号：诸暨国用（2013）第91701726、91701727、91701728号，他项权证号：诸房他证抵字第K000119162、K000119161、K000119160、K000119159、K000119158号（抵押登记时间为2016年8月30日）]依法定程序处置所得价款，在最高额人民币7146万元额度内，享有优先受偿权……届期因各被执行人未履行义务，经债权受让人信达公司申请，该院于2018年1月11日以（2018）浙0681执551号立案执行,现拟依法处分抵押房产。三永公司以其对涉案抵押房产部分房屋即涉案房产享有租赁权为由提出异议，该院于2019年3月22日作出（2019）浙0681执异63号执行裁定，驳回三永公司提出的执行异议。 另查明，三永公司与启拓公司于2013年10月28日签订房屋租赁合同一份，约定启拓公司将涉案房产租赁给三永公司，租赁期限自2013年10月29日起至2023年12月31日止，其中2013年10月29日至2013年12月31日作为免租期，自2014年1月1日起计算租金，2014年-2016年租金为每年56万元（含税），2017年至2023年租金为每年80万元（含税），租金按月/年支付，若遇特殊情况延期支付，则最迟必须在当年12月31日前付清当年全部租金；合同还约定了违约责任等内容。合同签订后，三永公司着手对涉案房产进行装修，用作生产经营场地，并根据生产需要在涉案房产内安装天然气、工业锅炉等设备，并通过了环评。2015年3月20日，三永公司将工商登记的住所地变更至涉案房产所在地。三永公司按约向启拓公司支付租金，租金已付至2018年12月31日止。 一审法院认为，三永公司主张其在涉案房产设定抵押前已向启拓公司租赁了涉案房产，租期至2023年12月31日止，要求对涉案房产带租拍卖，三永公司提供的证据已形成完整的证据链，足以证明其主张的上述租赁事实，该院予以确认。而信达公司提供的反驳证据明显与客观事实不相符，无法推翻三永公司的证据，既不能证明三永公司与启拓公司之间不存在租赁关系，也不能证明三永公司提供的房屋租赁合同系事后补签及租赁关系现已到期的事实，故对信达公司辩称的事实不予采信。综上，该院确认三永公司对涉案房产自2013年10月29日至2023年12月31日享有租赁权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案涉案房产的抵押登记时间为2016年8月30日，在设定抵押之前已出租给三永公司，故对三永公司的租赁权应予保护。现三永公司要求对涉案房产予以带租拍卖，于法有据，该院予以支持。三永公司诉请要求确认其与启拓公司在2013年10月28日签订的房屋租赁合同有效，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，该院不予处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决：一、对启拓公司所有的涉案房产予以带租拍卖；二、驳回三永公司的其余诉讼请求。案件受理费35600元，由三永公司、信达公司各半负担。 各方当事人在二审中均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，三永公司的经营起始日期为2004年3月19日。2018年7月2日，经营期限从“营业期限至2019年3月18日”变更为“营业期限至2029年3月18日”。2020年1月7日，浙江永新化纤有限公司变更名称为浙江启拓化纤有限公司。 本院认为，本案二审争议焦点为三永公司就涉案房产是否享有在执行中应予保护的租赁权。对此，评析如下：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，根据一审查明的事实，案涉房产抵押登记时间为2016年8月30日，在此情况下，确定三永公司承租涉案厂房的时间成为本案关键。对此，分析如下：本案涉及两份房屋租赁合同，一份为在工商备案的合同，落款时间为2014年1月1日；一份落款时间为2013年10月28日。首先，2013年10月28日签订的租赁合同约定租赁标的物为门卫室45平方米、7#1-2层3000平方米、6#第一层整层2500平方米、第二层1000平方米和4-5层西面一半1000平方米毛坯，建筑面积约7545平方，符合三永公司对经营场所使用需求。租赁合同约定的租金为2014-2016年每年56万元，2017-2023年每年80万元，租金按月支付，也符合市场交易规则和租金支付惯例。其次，三永公司在一审中提交的租金支付凭证和诸暨市环境保护局的批复文件及天然气工程安装协议书、供气合同、管道燃气设施预埋费收据等对涉案房产占有使用的证据也能证明三永公司和启拓公司履行了落款时间为2013年10月28日的租赁合同约定的合同义务，客观上能证实该租赁合同的真实性，并能证明三永公司占有使用案涉房产的时间早于抵押登记时间。而落款时间为2014年1月1日的备案租赁合同载明，租赁物为启拓公司坐落在间，建筑面积10平方米，租金2000元/月，同时合同中亦明确“该建筑面积10平方米为住所使用”，从前述合同约定的内容分析，该备案合同的用途为住所变更。三永公司和启拓公司实际履行的租赁合同应为2013年10月28日签订的合同。启拓公司对落款时间为2014年1月1日的备案租赁合同约定的租赁期限截止日为2019年3月18日解释称因为三永公司当时的营业执照上载明的经营期限至2019年3月18日，该主张与三永公司提交的企业变更登记信息一致。综上，落款时间为2013年10月28日的租赁合同更符合客观事实。三永公司提交的证据能够证明其主张的涉案房产抵押前存在合法租赁关系。反观信达公司提交的启拓公司承诺书，该承诺书的落款时间为2016年8月25日，启拓公司承诺该时间前案涉厂房自用，显然与前述三永公司提交的诸暨市环境保护局文件及工商住所变更登记等证据相悖，而据信达公司自认，其并未实地核实案涉厂房占有使用情况，故对其关于三永公司与启拓公司之间不存在租赁关系，即使存在租赁关系也已经于2019年3月18日到期的主张，本院不予采信。 综上所述，信达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费35600元，由中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王普庆 审判员  孙志萍 审判员  王常山 二〇二〇年三月十六日 法官助理陈卓佳 书记员马臻