福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0481民初382号 原告：黄来进，男，1949年8月4日生，汉族，住福建省三明市三元区。 原告：陈华绵，女，1952年8月21日生，汉族，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：陈福星、金龙泉，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被告：三明环球房地产发展有限公司，住所地：福建省永安市含笑大道2089号，统一社会信用代码：913504817593557209。 法定代表人：**峰，总经理。 原告黄来进、陈华绵与被告三明环球房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈福星、金龙泉到庭参加诉讼，被告三明环球房地产发展有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄来进、陈华绵向本院提出诉讼请求：1．判令确认2015年10月12日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2．判令三明环球房地产发展有限公司依据合同约定交付永安市商品房并协助原告办理商品房权属证书等手续；3．判令三明环球房地产发展有限公司支付逾期交付违约金共计130304.59元［740367×0.0002×880（自2017年7月17日起暂计至2019年12月17日，实计至实际交房之日止）］；4．由三明环球房地产发展有限公司承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：2015年10月12日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定黄来进、陈华绵向三明环球房地产发展有限公司购买位于永安市的房产，用途为住宅，总价款为人民币740367元。根据合同约定，其中，第八条明确2017年7月16日前交付房屋；第九条明确延期交房违约金为日万分之二；第十四条明确最迟2018年7月16日（交付后12个月）协助办理房屋权属证书。 合同签订后，黄来进、陈华绵按照《商品房买卖合同》约定及时间向三明环球房地产发展有限公司交付了全部购房款共计人民币740367元，且三明环球房地产发展有限公司出具了《收款收据》。此后，黄来进、陈华绵多次催促三明环球房地产发展有限公司交付永安市商品房，但三明环球房地产发展有限公司设置种种障碍拒不交付。根据双方签订的《商品房买卖合同》第9条出卖人逾期交付的违约责任的约定“逾期超90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书书面通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付万分之2的违约金。”三明环球房地产发展有限公司应当承担逾期交付商品房违约金。 三明环球房地产发展有限公司未作答辩。 黄来进、陈华绵围绕诉讼请求向本院提交如下证据（复印件）： 证据一，《商品房买卖合同》，证明双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定2017年7月16日前交付房屋，逾期违约金为日万分之二。 证据二，收款收据，证明黄来进、陈华绵已依照合同约定支付了全部购房款，并经被告盖章确认。 证据三，不动产信息查询，证明案涉商品房处于抵押的现状。 三明环球房地产发展有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃举证、质证和抗辩的权利。黄来进、陈华绵提交的证据具备证据属性，本院予以确认并在卷佐证。 对黄来进、陈华绵陈述的事实和理由本院亦予以确认，并作为本院查明的事实。本院另查明，黄来进、陈华绵所支付的涉案商品房是以抵债的方式支付，三明环球房地产发展有限公司在出具的房屋的收款收据上均备注为“抵陈步贤股份”，收款收据落款时间为2015年10月9日。永安市商品房并未办理房屋备案登记，涉案房屋目前处于抵押状态。 本院认为，黄来进、陈华绵与三明环球房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》实质是“以房抵债”的行为，在现行法律没有明确规定，且不违反法律、行政法规效力性强制性规定的情况下，应充分尊重当事人意思自治，故黄来进、陈华绵与三明环球房地产发展有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应当遵守信用，依约履行。涉案的三明环球房地产发展有限公司逾期交房，应按约定承担逾期交房的违约责任，向黄来进、陈华绵支付违约金。故黄来进、陈华绵主张要求按照已付房款740367元日万分之二的标准向其支付逾期交房违约金的诉请，于法有据亦符合合同约定，予以支持。商品房的交付除须满足合同约定的交房条件外，还存在按合同约定办理房屋交接手续的双务行为，买卖双方只有严格按合同约定履行自己的义务，才能确定实际交房之日。由于出卖人三明环球房地产发展有限公司在签订《商品房买卖合同》后未将《商品房买卖合同》在房产管理部门进行备案，且将涉案商品房设立了抵押，又未能解除涉案商品房的抵押，涉案的商品房目前仍处于抵押状态，不具备交付条件，黄来进、陈华绵诉请交付永安市商品房并协助办理商品房权属证书等手续事实上不能履行。在实际交房之日无法确定的情形下，黄来进、陈华绵诉请要求逾期交房违约金计算至实际交房之日的主张失当，本案逾期交房违约金应先计算至黄来进、陈华绵诉请的截止日期2019年12月17日为妥。此后的逾期交房违约金可待实际损失发生后，另行主张。即本案的逾期交房违约金应为：130304.59元［740367×0.0002×880（自2017年7月17日起暂计至2019年12月17日。三明环球房地产发展有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、黄来进、陈华绵与三明环球房地产发展有限公司签订的合同编号为YS000018103《商品房买卖合同》合法有效； 二、三明环球房地产发展有限公司应于本判决生效后十日内向黄来进、陈华绵支付逾期交房的违约130,304.59元［740367×0.0002×880（自2017年7月17日起暂计至2019年12月17日）]； 三、驳回黄来进、陈华绵的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11，204元，减半收取5,602元，由三明环球房地产发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  许军龙 二〇二〇年三月三十日 书记员  陈桂英 附：本判决书适用的主要法律条文及执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。