云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终363号上诉人（原审原告）：宣威市平安物业服务有限公司。统一社会信用代码:91530381690863208Y。住所地：宣威市双龙街道新民西巷68号。法定代表人：符光才，该公司经理。上诉人（原审被告）：吕昭奇，男，1973年3月16日生，汉族，宣威市人，现住宣威市。上诉人宣威市平安物业服务有限公司与上诉人吕昭奇物业服务合同纠纷一案，不服宣威市人民法院（2019）云0381民初3426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，经电话询问双方当事人，本案现已审理终结。上诉人宣威市平安物业服务有限公司上诉请求：撤销原判，改判支持一审诉讼请求。并由吕昭奇承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：原审判决书认定上诉人在提供物业管理服务期间，存在未能提供良好的服务、服务质量有瑕疵的事实，不是事实。第一、诉讼中，谁主张，谁举证。吕昭奇应举证证明上诉人违反《物业管理服务合同》的哪条哪款。吕昭奇的举证已超过《云南省宣威市人民法院举证通知书》的举证时限。法院应当不采纳吕昭奇逾期提交的证据。第二、吕昭奇吹毛求疵想不交物业管理费才是真实意图。二、一审判决书对上诉人主张被上诉人支付上诉人物业管理费滞纳金不予支持，没有理由，没有法律的规定。《物业管理合同》已约定了滞纳金，没有善意恶意之分，应当按合同的约定计算。上诉人吕昭奇答辩称，车位费不应该包括在物管费中；宣威市平安物业服务有限公司的服务质量有问题；一审判决未考虑社会影响。上诉人吕昭奇上诉请求：1、撤销原判，将本案改判或发回重审；2、判决宣威市平安物业服务有限公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。双方当事人未对车位费进行举证质证，一审法院仅依据宣威市平安物业服务有限公司庭审结束后向法院提交的一张所欠车位费说明，就判令我支付3600元的车位费，事实上我自2014年至今没有车位，也没有产生车位费。车位费不应包括在物管费中。二、宣威市平安物业服务有限公司于2011年以后就没有办理收费备案表，未经政府部门批准，擅自违法、违规乱收费。三、宣威市平安物业服务有限公司的服务质量存在严重问题。四、一审判决未能考虑社会影响，对物业费的减少幅度判决过低。上诉人宣威市平安物业服务有限公司未作答辩。上诉人宣威市平安物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告给付2014年10月至2018年9月的物业管理费8435元；2、请求判令被告支付至起诉之日的滞纳金13837.9元，并判令被告按照日千分之三支付滞纳金至交清物业管理费时止；3、请求判令被告承担本案诉讼费。原审法院确认事实如下：原告宣威市平安物业服务有限公司于2009年6月30日入驻宣威市丰华街道书香尚城小区，后分别与该小区业主签订了《物业管理服务合同》和《承诺书》，约定了双方的权利义务关系。被告吕昭奇于2011年9月20日与原告签订了《物业管理服务合同》，合同形式为不定期合同。合同签订后，被告吕昭奇交纳了2009年10月1日至2014年9月30日的物业管理费。后被告吕昭奇以原告提供的物业管理服务存在严重质量问题、有违法收费等行为为由拒交物业管理费，经双方当事人当庭确认，至2018年9月30日止，被告吕昭奇尚欠4年的物业管理费共计3916元，另被告还应交纳每年900元的车位费共计3600元。在此期间，原告通过短信平台向被告多次催收未果，故向本院起诉，提出如前诉请。另查明，宣威市丰华街道书香尚城小区尚未成立业主委员会，原告宣威市平安物业服务有限公司至今仍为该小区提供安保、保洁等物业管理服务。原审法院认为，原告宣威市平安物业服务有限公司是取得物业服务资质的物业服务公司，其与被告吕昭奇于2011年9月20日签订的《物业管理服务合同》内容并不违反法律规定，应为合法有效，对双方当事人均有约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。该合同从形式上看虽为不定期合同，但双方均未行使解除权，被告虽以原告提供的物业服务存在严重质量问题为由拒交物业管理费，但双方至今仍处于一方提供安保、保洁等服务，一方接受服务的现状中，被告接受了服务，就应当履行交纳相应物业管理费的义务。被告以原告提供的物业管理服务存在严重质量问题、有违法收费等行为为由拒交物业管理费没有法律依据，本院不予支持，如业主认为权利被侵害或需另行聘请其他管理公司，涉及全体业主的利益，属于全体业主共同管理的事项，应当成立业主委员会依法维权，被告以此作为少数户数拒交物业管理费的理由缺乏依据。被告吕昭奇提交的证据证实，原告在提供物业管理服务期间，存在未能提供良好的服务、服务质量有瑕疵的事实，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定，可以减少价款”之规定，综合全案事实及被告所受影响，对被告吕昭奇所欠原告2014年10月1日至2018年9月30日4年的物业管理费共计7516元，酌情减少该价款的30%，即被告吕昭奇仅需交纳所欠物业管理费7516元的70%的价款5261.20元；对滞纳金，考虑到被告未按约支付物业管理费系不满原告的服务质量，并非恶意拖欠，故本院对该项请求不予支持。原告作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，提高服务意识，与业主多沟通，认真听取业主意见，相互配合，积极整改存在的问题，不断提升完善物业管理水平，为构建和谐、文明的小区环境而努力；同时，小区业主应当尽快成立业主委员会，依法维权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条第一款，第一百零九条，第一百一十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、由被告吕昭奇于判决生效后30日内支付所欠原告宣威市平安物业服务有限公司2014年10月1日至2018年9月30日4年的物业管理费等共计7516元的70%即5261.20元。二、驳回原告宣威市平安物业服务有限公司的其余诉讼请求。案件受理费人民币358元，减半收取179元，由原告宣威市平安物业服务有限公司负担53.7元，被告吕昭奇负担125.3元。二审中，当事人没有提交新的证据。经二审审理查明的事实与一审一致，应当依法予以确认。本院认为，上诉人双方签订了《物业管理服务合同》和《承诺书》，约定了双方的权利义务关系，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。双方至今仍处于一方提供安保、保洁等服务，一方接受服务的现状中，上诉人吕昭奇接受了服务，就应当履行交纳相应物业管理费的义务。针对上诉人吕昭奇主张其没有车位，也没有产生车位费，车位费不应包括在物管费中，一审中宣威市平安物业服务有限公司提交的收费明细表中明确了其车辆停放情况，吕昭奇未否认该情况，上诉人吕昭奇应当交纳所欠的物管费和车位费。上诉人吕昭奇一审中提交的证据证实，宣威市平安物业服务有限公司在提供物业管理服务期间，存在未能提供良好的服务、服务质量有瑕疵的事实，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定，可以减少价款”之规定，综合全案事实及上诉人吕昭奇所受影响，对上诉人吕昭奇所欠的物业管理费酌情减少30%。考虑到吕昭奇未按约支付物业管理费系不满宣威市平安物业服务有限公司的服务质量，并非恶意拖欠，故对滞纳金不予支持并无不当。上诉人宣威市平安物业服务有限公司自2010年9月17日备案登记后，相关收费标准一直沿用至今，书香尚城小区业主接受其物业服务至今且大部分业主按约交纳了物业管理费，对其是否系违法收费本案不作审查，宣威市平安物业服务有限公司没有按要求按时向宣威市发展和改革局办理接受审查并重新备案并不必然导致上诉人双方签订的《物业管理服务合同》无效，上诉人吕昭奇以宣威市平安物业服务有限公司提供的物业管理服务存在严重质量问题、有违法收费等行为为由拒交物业管理费没有法律依据，本院不予支持。双方上诉人的上诉主张均没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费716元，由上诉人宣威市平安物业服务有限公司承担358元，上诉人吕昭奇承担358元。本判决为终审判决。审判长  迟少杰审判员  李强明审判员  李泽文二〇二〇年三月二十四日法官助理刘滢靖书记员杨贺清