四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初5418号 原告:成都戛纳湾商业经营管理有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街办滨河路二段368号。 法定代表人：杨东，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：代倩，四川策耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王天澜，四川策耀律师事务所律师。 被告：刘洋，男，1979年2月15日出生，汉族，住黑龙江省克东县。 原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司（以下简称戛纳湾公司）与被告刘洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戛纳湾公司的委托诉讼代理人代倩、王天澜，被告刘洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 戛纳湾公司向本院提出诉讼请求：1.确认戛纳湾公司与刘洋签订的《租赁合同》已于2019年4月12日解除；2.判令刘洋立即将商铺腾退并清洁后交还戛纳湾公司；3.判令刘洋立即支付拖欠的租金1185451.72元、物业费76405.72元、垃圾清运费5588.35元、水费6191.9元，以上费用均计算至2019年4月12日；4.判令刘洋立即向戛纳湾公司支付自2019年4月13日起至刘洋实际返还商铺期间的占用费、物业费及垃圾清运费（暂计算至2019年10月31日的占用费为1216170.6元、物业费27858.93元、垃圾清运费1671.5元）；5.判令刘洋向戛纳湾公司补足租赁优惠期内的租金415805元；6.判令刘洋支付违约金753438.66元；7.判令刘洋支付律师费295086元。事实和理由：2017年5月4日，刘洋承租戛纳湾公司位于成都市双流县“戛纳湾印像”Ｂ栋负一层3910-3917号商铺。因刘洋在租赁商铺期间多次拖欠戛纳湾公司租金及其他费用，戛纳湾公司于2019年4月10日向刘洋发出了《解约函》，解除合同并要求刘洋缴清拖欠费用、返还商铺，刘洋于2019年4月12日收到解约函，合同于当日解除，但刘洋至今还未清偿欠款并向戛纳湾公司归还商铺。刘洋的行为已经构成严重违约，戛纳湾公司除有权解除合同并要求刘洋清偿全部拖欠费用外，还有权要求刘洋按照合同约定补足租赁优惠期内的租金、承担合同总租金额20%的违约金及戛纳湾公司已支付的律师费，同时，刘洋应立即退场并将商铺交还戛纳湾公司。戛纳湾公司为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 刘洋辩称，1.刘洋与戛纳湾公司就案涉房屋之间形成两次房屋租赁合同关系。第一次租赁案涉商铺关门后，共计拖欠戛纳湾公司房租、物业费65万元，并已与戛纳湾公司物业交接，将案涉商铺退还给戛纳湾公司；2.后戛纳湾公司提出与刘洋重新签订租赁合同，戛纳湾公司老总口头承诺第一次所欠65万元租金、物业费减免一半。在此基础上，双方重新签订新的租赁合同，刘洋支付了65万元减免一半中的5万元，且实际支付了新合同的租金。戛纳湾公司在本案中提交的租赁合同系双方第一次签订的租赁合同。新的租赁合同约定原租赁合同自新租赁合同签订之日起作废，因新的租赁合同交由戛纳湾公司盖章，故刘洋未持有新的租赁合同。第二次开业仍亏损严重，刘洋将商铺关门后与戛纳湾公司协商结算拖欠的租金25万元，戛纳湾公司未答复；3.刘洋将部分东西搬离后明确告知原告商铺内的东西不要了，故对原告主张的占用费及后续物管费、垃圾清运费不予认可；4.确实于2019年4月12日收到原告发送的解约函，但双方之间的租赁合同已于商铺关门之日起解除。 本院经审理查明认定如下事实：2010年5月15日，四川飞森房地产开发有限公司（甲方）与戛纳湾公司（乙方）签订《商业委托书》，约定甲方委托乙方负责甲方投资建设的天府新区华阳滨河路“戛纳湾印像、戛纳湾湾畔”项目的商业管理及招商、出租等事宜，委托期限自2010年6月1日起至2030年5月30日止，乙方负责该项目统一管理及招商、出租等工作，且由乙方以自己的名义与承租人签订商铺《租赁合同》并收取租金；乙方以自己的名义负责全权处理因商铺租赁事宜发生的一切纠纷，包括但不限于催收租金、诉讼等。 2017年5月，戛纳湾公司（甲方、出租人）与刘洋（乙方、承租人）签订《租赁合同》，约定由甲方将位于成都市天府新区商铺出租给乙方用于商业经营。租赁房屋建筑面积为831.61平方米，乙方需要外摆，外摆区域详见外摆区域位置图，场地面积为172平方米，外摆用途用于顾客的休息、休闲。乙方租赁该房屋专用于经营餐饮，店名为“贝壳王国海鲜”，租赁期限为4年零四个月，从2017年6月1日起至2021年9月30日止，起始租金按租赁面积831.61平方米计收，即100元／平方米／月，月租金为83161元。租金优惠期自2017年6月1日起至2018年5月30日至止（该优惠期内租金按年度租金标准计收7个月，分摊到12个月；但若系乙方原因导致本合同实际履行的租赁期限不足本合同约定的租赁期限的，则乙方不享受前述租赁优惠期，即乙方须立即向甲方补足租赁优惠期所在年度按该年度月租金标准计算12个月的年度总租金之尚未缴纳的全部租金）。优惠期内除租金优惠外，其它应由乙方承担的费用，包括但不限于物业管理费、电费、水费、垃圾清运费等相关费用均自甲方交付该房屋时计收，由乙方向项目物业公司缴纳。租赁期间乙方应缴纳的租金明细为：1.2017年6月1日至2018年5月31日，租金单价100元／㎡／月，月租金83161元，租金合计582127元（优惠后）;2.2018年6月1日至2019年5月31日,租金单价100元／㎡／月，月租金83161元，租金合计997932元;3.2019年6月1日至2020年5月31日，租金单价105元／㎡／月，月租金87319.05元，租金合计1047828.6元；4.2020年6月1日至2021年5月31日，租金单价105元／㎡／月，月租金87319.05元，租金合计1047828.6元；5.2021年6月1日至2021年9月30日，租金单价110元／㎡／月，月租金91477.1元，租金合计365908.4元。乙方应在本合同签署之日起7日内支付首次租金145531.75元，之后的租金按季度为一时段支付，应在上一时段届满前十五日内一次性足额支付。关于其他费用及缴纳：自甲方交付该房屋时起，物业管理费、电费、水费、垃圾清运费等相关费用由乙方自行承担并向物业公司缴纳，租期间的水费和电费金额以甲方每次出具的缴费通知所载明金额为准，乙方同意按该等金额按时足额缴纳并不持异议。外摆服务费每月20元／平方米，即每月3440元，乙方应按租金支付期限和方式向甲方足额支付。当乙方未按时足额缴纳租金等费用，逾期十五日（含）以上仍未缴纳的，甲方除有权按本合同总租金额的百分之二十收取乙方的违约金外，还有权以书面通知的方式立即单方解除本合同并收回租赁房屋。甲方依据法律法规规定或者合同约定行使合同解除权的，乙方收到解除合同通知后对解除合同有异议的，应当在收到解除合同通知后的五天内依法以诉讼方式行使其法定的异议权利，否则，视为其对解除合同无异议。本合同不论基于何种原因（包括但不限于租赁期限届满或合同提前解除）终止的，乙方应自合同终止之日起十五日内完成退场及相关手续（包括但不限于将房屋内的自有物品清空搬离等）。交还租赁房屋的标准：以甲方书面通知为准：甲方有权要求乙方将租赁房屋保持现状或恢复至清水状态（全部或部分），费用由乙方承担。乙方未按期退场或未按期办理完毕退场相关手续的，将视为乙方放弃处置该租赁房屋内的全部自有资产（包含装修、附属设施／设备）所有权，甲方有权自行处置、变卖，所得收入直接归甲方所有，且甲方无需向乙方作出任何赔偿或补偿。乙方逾期交还租赁房屋或交还的租赁房屋不符合本合同及其他约定的，除应当依照合同终止时的租金标准据实交付房屋占用费、物业服务费、水电等各项费用外，每日还应按照合同终止所在年度日租金的二倍向甲方支付违约金。未经甲方同意，乙方擅自全部或局部停业或提前闭店，或者乙方擅自停止营业的，乙方应当每日向甲方支付相当于该租赁年度日租金二倍的违约金；除本合同约定外，若乙方违反本合同所约定的有关义务或责任，违约期间每持续一天应按本合同总租金额的万分之五支付甲方违约金，违约超过三十天的，甲方出有权按本合同总租金额的百分之二十收取乙方的违约金外，还有权单方面通知解除本合同；除本合同另有约定外，任何一方违约导致守约方通过诉讼方式主张权利的，守约方因此而发生的律师费由违约方承担（律师费按标的额百分之八计算）。 2017年5月，戛纳湾公司（甲方）与刘洋（乙方）就案涉商铺签订《物业服务协议》，合同期限4年零4个月，自2017年6月1日起至2021年9月30日止。关于物业管理服务费用约定为：乙方按时向甲方支付物业服务费，计费面积按照乙方同期租赁房屋面积，物业服务费单价为5元/平方米/月，即4158.05元/月；生活垃圾处理费约定为249.48元/月；物业服务费用按季度预付的方式交纳，乙方应在每季度首月五日前交纳该季度费用。交铺日与退租日所在月不足一月时，物业服务费按当月实际天数计算，乙方逾期交纳物业服务费及生活垃圾处理费等费用的，违约金的支付约定如下：每日按照应付未付费用金额万分之五支付违约金，直至乙方付清欠费之日止；若乙方逾期超过三十天的，甲方还有权解除本协议。物业服务费中不包含乙方所承担的租赁房屋内使用的水、电、燃气费用。 2019年4月3日，戛纳湾公司向刘洋发送《解约函》，载明：因刘洋在合同履行过程中多次拖欠租金、商业管理费、垃圾清运费、水费等费用，在戛纳湾公司多次催促下仍未缴纳，已构成严重违约，根据法律规定及合同约定，1.自刘洋收到本解约函之日起，双方的合同正式解除；2.刘洋务必在收到解约函之日起15日内将商铺内的私有物品搬离，并将商铺以正常使用过后的清洁状态返还给戛纳湾公司；3.刘洋在收到本解约函5日内支付拖欠的费用（暂计算至2019年4月3日止的租金1083447.42元、商业管理费73185.39元、垃圾清运费5395.14元，暂计算至2019年3月31日的水费6191.9元，上述款项合计1168219.85元），并按合同约定支付总租金额20%的违约金，即753438.66元；4.履约保证金由戛纳湾公司全额扣除。 《解约函》于2019年4月10日交付邮寄，2019年4月12日查邮显示投递并签收，签收人为他人收，刘洋在庭审中自认其已收到上述《解约函》。 2019年11月1日，戛纳湾公司与四川策耀律师事务所签订《委托代理合同》，约定就戛纳湾公司与刘洋租赁合同纠纷案件委托四川策耀律师事务所作为其一审阶段委托诉讼代理人，律师代理费为295086元，四川策耀律师事务所于2020年1月2日向戛纳湾公司出具了发票，次日，戛纳湾公司通过银行转账方式支付完毕上述律师费。 另查明，戛纳湾公司在庭审中陈述，截止2019年4月12日，刘洋共计支付租金338605.64元、物业管理费16734.6元。刘洋称记不清楚但未提出异议。戛纳湾公司在庭审中明确其于2019年4月向刘洋发送解约函后刘洋就将商铺关门了。刘洋称其在收到解约函之前就已将商铺关门，但记不清具体时间。 本院认定上述事实所采信的证据有：原被告的身份信息、《租赁合同》、《物业服务协议》、《解约函》、快递信息、《委托代理合同》、发票以及当事人在庭审中的陈述等。 本院认为，戛纳湾公司与刘洋签订的《租赁合同》、《物业服务协议》均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对各方当事人均有约束力，各方当事人均应按约履行各自的义务。根据《租赁合同》第十三条第3款之约定，因刘洋未按约足额缴纳租金等费用，戛纳湾公司行使合同解除权的条件已成就，且戛纳湾公司通过邮寄方式送达了《解约函》，刘洋认可于2019年4月12日收到《解约函》，应发生合同解除的法律效果。故本院对戛纳湾公司要求确认案涉《租赁合同》已于2019年4月12日解除以及要求刘洋立即将商铺腾空并清洁后交还的诉讼请求，本院予以支持。刘洋主张案涉《租赁合同》已于其将商铺关门之日起解除，与合同约定不符，对刘洋的该项答辩意见本院不予采纳。 关于原告主张的租金、物业费、垃圾清运费及水费。刘洋未按合同约定按时足额缴纳租金、物业费、垃圾清运费及水费已构成违约，刘洋应支付合同履行期间即自2017年6月1日起至合同解除之日2019年4月12日止的上述费用，原告自认刘洋共计支付租金338605.64元、物业管理费16734.6元，应在上述费用中予以扣减。刘洋应向原告支付的租金为1108395.76元（582127元＋83161元×10个月＋83161元÷30天×12天－338605.64元），故对原告要求刘洋支付租金1185451.72元的诉讼请求，本院在1108395.76元范围内予以支持。刘洋应向原告支付的物业管理费为76405.72元（4158.05元×22个月＋4158.05元÷30天×12天－16734.6元）、垃圾清运费为5588.35元（249.48元×22个月＋249.48元÷30天×12天）。原告关于物业管理费、垃圾清运费的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的水费。原告主张刘洋在房屋租赁期间实际用水1430吨，但未提交证据证明，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于原告主张刘洋自2019年4月13日起至刘洋实际返还商铺期间的房屋占用费、物业费及垃圾清运费。原告主张房屋占用费的计算标准为日租金的两倍加上外摆服务费，本院认为，《租赁合同》虽约定刘洋逾期交还租赁房屋或交还的租赁房屋不符合合同约定的，除应当依照合同终止时的租金标准据实交付房屋占用费、物业服务费、水电等各项费用外，每日还应按照合同终止所在年度日租金的二倍向甲方支付违约金。该条款实为违约金条款，违约金的性质应以惩罚为主，补偿为辅，且戛纳湾公司第六项诉讼请求中亦主张了合同解除的违约金，已经达到惩罚的目的，如按日租金的二倍支付房屋占用费，属重复主张。关于原告主张房屋占用费应包含3440元/月的外摆服务费，本院认为，原告在庭审中明确认可刘洋在收到其发送解约函后就将商铺关门了，故2019年4月12日以后并未产生外摆费用，房屋占用期间不应包含外摆服务费。综上，本院认定房屋占用费按合同解除时的日租金标准计算即2772元/天（83161元÷30天）。戛纳湾公司主张的自2019年4月13日起至刘洋实际返还商铺期间的物业费及垃圾清运费，系刘洋实际占用房屋期间必然产生的费用，戛纳湾公司主张按合同约定的物业费、垃圾清运费标准按日计算不违反法律规定，本院予以支持。 关于戛纳湾主张刘洋补足租赁期间优惠内的租金415805元。本院认为，根据《租赁合同》第五条第3款约定，案涉合同因刘洋原因导致实际履行的租赁期限不足合同约定的租赁期限，刘洋不享受优惠期，须向戛纳湾公司补足租赁优惠期所在年度即2017年6月1日至2018年5月30日期间的总租金尚未缴纳部分，该年度优惠前的年租金为997932元，结合戛纳湾公司的第三项诉讼请求中就上述期间的租金仅主张582127元，故剩余415805元按约应当补足，戛纳湾公司的上述主张，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告主张刘洋按合同总租金额3767193.3元的20%支付违约金，即753438.66元。本院认为，违约金以补偿性质为主，以惩罚性质为辅。本案中戛纳湾公司并未提交其实际受损的证据，刘洋逾期支付租金行为导致戛纳湾公司损失目前应仅限于未收取的资金以及相应租金资金利息损失，对于戛纳湾公司主张的逾期租金、房屋占用费、物管费、垃圾清运费本院已予以支持。因此，根据双方合同履行实际情况、戛纳湾公司实际受损、刘洋违约情形，酌情调整违约金为50000元。 关于原告主张的295086元律师费。根据《租赁合同》第十五条第6款约定，任何一方违约导致守约方通过诉讼方式主张权利的，守约方因此而发生的律师费由违约方承担，且律师费已实际发生，故原告的该项诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。 刘洋辩称其早已腾退房屋、双方合同已解除、租金应在65万元基础上减半收取、双方已签订新的租赁合同本案案涉租赁合同已作废、其将部分东西搬离后明确告知原告商铺内的东西不要了不应支付房屋占用费、物管费、垃圾清运费，但均未提交证据证明其主张，刘洋的答辩意见因缺乏证据佐证，本院不予采纳。 综上，原告戛纳湾公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决如下： 一、原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司与被告刘洋签订的《租赁合同》于2019年4月12日解除； 二、被告刘洋于本判决生效后十日内腾退位于成都市天府新区租赁房屋； 三、被告刘洋于本判决生效后十日内向原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司支付截止2019年4月12日的房屋租金1108395.76元、物业管理费76405.72元、垃圾清运费5588.35元； 四、被告刘洋于本判决生效后十日内向原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司支付自2019年4月12日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费、物业管理费、垃圾清运费（房屋占用费计算标准为2772元/天，物业服务费计算标准为4158.05元/月，垃圾清运费计算标准为249.48元/月）； 五、被告刘洋于本判决生效之日起十日内向原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司补足租赁优惠期内的租金415805元； 六、被告刘洋于本判决生效后十日内向原告成都戛纳商业经营管理有限公司支付违约金50000元、律师费295086元； 八、驳回原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费38670元，保全费5000元，由被告刘洋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  肖 华 人民陪审员  钟司义 人民陪审员  刘永红 二〇二〇年三月二十七日 书 记 员  梅 梅