四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终43号 上诉人（原审被告）：敬丽蓉，女，1974年11月17日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 被上诉人（原审原告）：四川明泰泰佳物业服务有限公司，住所地四川省遂宁市经济技术开发区滨江北路1365号北滨郡府9栋2层8号，统一社会信用代码915109036795829671M。 法定代表人：贺勇，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：何云福，四川广略律师事务所律师。 上诉人敬丽蓉与被上诉人四川明泰泰佳物业服务有限公司（以下简称泰佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2019）川0903民初3926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，因当事人没有提供事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 敬丽蓉上诉请求：1.撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2019）川0903民初3926号民事判决，发回重审或者改判物业服务合同无效；2.一、二审案件受理费由泰佳物业公司承担。事实和理由：上诉人居住的翰林名苑小区实际存在两个物业服务公司，此举违反了《物业管理条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定。上诉人提供了船山区育才路街道办事处[2017]71号文件，撤销了该办事处2016年4月22日作出的《遂宁市船山区人民政府育才路街道办事处关于翰林名苑南区成立业主委员会的批复》，并收回了业委会的公章。原审判决对这一事实没作认定，也没有对业委会被依法撤销后，合同是否有效作出认定。事实上，翰林名苑南区业委会在选举过程中，因绝大部分业主不知情，未参与选举，故船山区人民法院在行政判决中虽未对选举的实体部分进行判决，但从行政判决的举证环节来看，选举存在诸多违法行为，从程序上就否定了育才街道办事处的备案，依法予以撤销。上诉人认为选聘物业企业的法定主体是业主大会，业委会只是代表业主大会签订《物业服务合同》，签订合同的主体被依法撤销，合同自然也被撤销。本案案涉《物业服务合同》在签订程序上违反了《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十五条、《合同法》第四十八条的规定，本案合同第二十四条的约定：“经甲方的同意，物业管理主管本门将本年度需用维修专项资金移交给乙方代管”，也违反了《物权法》第七十六条第五款的规定，故《物业服务合同》应属无效。在合同无效的同时，被上诉人泰佳物业公司还存在未按约定聘用足够的服务人员、公开物业服务费收支账目、擅自占用架空层等违约行为。另上诉人于2015年4月16日接房，预交了2015年4月16日至2016年4月15日的物管费，所以物管费应从2016年4月16日计算至2018年12月31日，且上诉人还有2000元的装修保证金没有退还，所以一审法院对金额认定有误，应予纠正。 泰佳物业公司未提交书面答辩意见。 泰佳物业公司向一审法院起诉请求：1、判令敬丽蓉立即向泰佳物业公司支付物业服务费3996元，并支付违约金79.92元，合计4075.92元；2.本案案件受理费由敬丽蓉承担。 一审法院审理查明：2012年4月10日四川瑞泽房地产开发有限公司与遂宁市泰佳服务有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定遂宁市泰佳服务有限公司为翰林名苑（南区）物业提供前期物业管理服务,高层住宅每平方米1.2元-1.8元，业主应于房屋交付之日起（以具体实际发生时期为准）交纳物业服务费用，物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年的第一个月履行交纳义务。2012年5月24日遂宁市行政事业性（经营服务性）收费备案表确认遂宁市泰佳服务有限公司对住宅物业服务费收费标准1.4元/月/平方米。2016年8月11日泰佳物业公司与翰林名苑（南区）业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定：泰佳物业公司为翰林名苑（南区1-6栋、渠河南路南区商业门面）及地下停车场提供物业管理，期限为5年，自2016年8月11日起至2021年8月10日止,物业管理服务费住宅由业主按建筑面积每月每平方米1.4元交纳，每年交纳一次，每次交纳费用时间为上一年物业费到期前续交下一年的物业管理费，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之一交纳滞纳金。敬丽蓉系翰林名苑2栋1单元30楼4号的业主，房屋建筑面积79.43平方米。敬丽蓉自2016年1月1日起未按时缴纳物管费，截至2018年12月31日止欠缴物业服务费3996元。另查明，2015年5月14日遂宁市泰佳服务有限公司变更为四川明泰泰佳物业服务有限公司。一审法院认为，泰佳物业公司为具有物业服务资质的物业服务企业，与四川瑞泽房地产开发有限公司、业主委员会签订的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法受法律保护，对服务企业和业主均具有约束力，服务企业和业主应按照合同的约定履行各自义务，服务企业为小区提供物业管理服务，业主在接受服务后，应当依据等价有偿、诚实信用原则，依约按时支付物业服务费用。敬丽蓉作为小区业主，接受物业服务后未按合同约定支付物业服务费属违约，依法应承担违约责任。泰佳物业公司辩称与泰佳物业公司不存在物业合同关系，《前期物业服务合同》和《物业服务合同》属于无效合同，但未提交相应的证据予以证明，不予采信；敬丽蓉辩称物业管理服务中存在的问题，由于涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定，故敬丽蓉拒付物业服务费的理由缺乏依据，不予支持。故对泰佳物业公司要求敬丽蓉支付物业服务费及违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》条六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干的解释》第一条、第六条规定，判决：敬丽蓉于本判决生效后十日内向四川明泰泰佳物业服务有限公司支付2016年1月1日至2018年12月31日的物业服务费3996元及违约金79.92元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由敬丽蓉负担。 本院二审期间，当事人围绕请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提交的新证据，本院认定如下：对于被上诉人泰佳物业公司提交的四川瑞泽地产集团有限责任公司刊登在遂宁日报的《翰林名苑南区交房公告》、泰佳物业公司与敬丽蓉签订的《前期物业服务协议》以及本院（2017）川09民终178号民事判决书的真实性、合法性及关联性予以确认，上述证据能够达到泰佳物业公司所主张的敬丽蓉仅缴纳了2015年度物业管理费，其缴纳的2000元装修保证金已由人民法院另案作出生效判决，不应纳入本案审理范围的证明目的。 二审查明，“翰林名苑”住宅小区是由双发集团和瑞泽集团共同开发，于2012年5月向遂宁市房管局申请分开南北物业管理区域，各自按投资建设区域进行管理。2012年4月10日，四川瑞泽房地产开发有限公司（甲方）与遂宁市泰佳服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，该合同第六条约定：“业主应于房屋交付之日起（以具体实际发生时期为准）交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。”2014年12月25日，四川瑞泽地产集团有限责任公司在遂宁日报上刊登《翰林名苑南区交房公告》，告知各位业主，于2014年12月30日起到南区售楼中心办理相关结算及接房手续。2015年4月16日，上诉人敬丽蓉接收房屋，并与遂宁市泰佳物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》，该协议第四条物业管理服务费用约定：物业管理费从乙方（敬丽蓉）所购物业由开发商通知交付之日起计算，乙方应于交房当日付清第一年的物业管理费，此后乙方应于物业管理费到期前续交下一年应付的物业管理费。”当日敬丽蓉给付1334元物业管理费，遂宁市泰佳物业服务有限公司出具收款收据，注明物业管理费收取期限为2015年1月1日至2015年12月31日。2016年4月22日，遂宁市船山区人民政府育才路街道办事处（以下简称育才路街道办事处）作出遂船育才办发（2016）59号《遂宁市船山区人民政府育才路街道办事处关于翰林名苑南区成立业主委员会的批复》，该批复载明：“翰林名苑南区委员会：依照中华人民共和国《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等规范性文件的相关规定，通过业主委员会相关工作的开展，2016年4月22日，翰林名苑南区业主委员会依法成立，程序合法，同意你们行使权力和义务……此复。”2016年，翰林名苑南区业主田凡以南区业主委员会组建和选举过程中存在诸多违法、违规现象为由向遂宁市船山区人民法院提出行政诉讼，请求撤销遂船育才办发（2016）59号文件对翰林名苑南区业主委员会的备案的行政行为。该院经审理认为，被告育才路街道办事处作出的遂船育才办发（2016）59号《批复》系以行政许可形式作出的批复，根据国务院《物业管理条例》第十六条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政管理部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。据此，被告育才路街道办事处对第三人翰林名苑南区业主委员会仅有备案登记的权利义务，备案登记属于行政确认行为，不属于行政许可范畴，被告育才路街道办事处以行政许可的形式作出批复备案的行政行为，超越了职权范围，依法应当予以撤销。遂于2017年8月18日作出（2016）川0903行初67号行政判决，判决撤销育才路街道办事处作出的遂船育才办发（2016）59号《批复》备案。2017年10月23日，育才路街道办事处向翰林名苑南区业主委员会发出了《关于撤销遂船育才办发（2016）59号批复文件通知》。2016年，敬丽蓉向遂宁市船山区人民法院提起物业服务合同纠纷诉讼，请求判决泰佳物业公司退还收取的房屋装修管理费300元及装修保证金2000元，并支付相应的利息。经审理，遂宁市船山区人民法院作出（2016）川0903民初3062号民事判决，判决泰佳物业公司于判决生效后三日内向敬丽蓉退还装修保证金2000元及相应的利息，驳回了敬丽蓉的其它诉讼请求。敬丽蓉不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日作出（2017）川09民终178号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决发生发生法律效力后，泰佳物业公司未自动履行退还义务，敬丽蓉亦未申请强制执行。二审审理查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，结合双方的诉辩意见，本案争议焦点为：一、泰佳物业公司与翰林名苑（南区）业主委员会签订的《物业管理服务合同》是否有效，该合同是否因业主委员会被撤销备案登记而被撤销；二、一审判决对敬丽蓉欠缴的物业管理服务费认定金额是否正确。 关于争议焦点一，对于《物业管理服务合同》是否有效问题，上诉人敬丽蓉主张《物业管理服务合同》违反了《物权法》、《物业管理条例》关于对物业管理区的设立、业主大会的召开、业主委员会的成立及备案、维修专项资金的管理和使用的相关规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，效力性强制性规范指法律或行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或合同不成立的规范，或者是虽未明文规定违反这些禁止性规定将导致合同无效或合同不成立，但违反了这些禁止性规定后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。就本案而言，上诉人敬丽蓉所依据的《物权法》、《物业管理条例》的相关条款，从其规定的内容审查，其不属效力性强制性规定，应属管理性强制规定。被上诉人泰佳物业公司在与翰林名苑（南区）业主委员会签订《物业管理服务合同》时，翰林名苑（南区）业主委员会已完成登记备案手续，且已启用公章，上诉人泰佳物业公司有理由相信业主委员会成立符合相关规定，且能代表业主与其签订《物业管理服务合同》，合同内容并未违反违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该《物业管理服务合同》应合法有效。根据《物业管理条例》的规定，《物业管理服务合同》对全体业主具有约束力。上诉人敬丽蓉接受了泰佳物业公司的物业服务，依约应当承担给付物业管理服务费的义务。关于《物业管理服务合同》是否因育才路街道办事处向翰林名苑南区业主委员会发出了《关于撤销遂船育才办发（2016）59号批复文件通知》而被撤销的问题。育才路街道办事处撤销遂船育才办发（2016）59号批复文件的原因为该批复文件系以行政许可的形式作出批复备案的行政行为，超越了职权范围，依法予以撤销。育才路街道办事处撤销遂船育才办发（2016）59号批复文件并不必然导致《物业管理服务合同》的撤销。《合同法》第五十四条对合同可以被撤销的情形作了明确的规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”经审查，本案案涉《物业管理服务合同》不存在《合同法》第五十四条规定可以被撤销的情形。因此，上诉人敬丽蓉以业主委员会被撤销备案登记主张《物业管理服务合同》也被撤销的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点二，四川瑞泽房地产开发有限公司与遂宁市泰佳服务有限公司签订的《前期物业服务合同》虽约定：“业主应于房屋交付之日起（以具体实际发生时期为准）交纳物业服务费用”，但上诉人敬丽蓉在接房时又与泰佳物业公司签订《前期物业服务协议》，约定物业管理费从乙方（敬丽蓉）所购物业由开发商通知交付之日起计算。《前期物业服务协议》的签订是敬丽蓉真实意思表示，是其对缴纳物业管理服务费起始时间做出实体权利处分，不违反法律禁止性规定，真实有效。故敬丽蓉交纳的1443元应为2015年度的物业管理服务费，敬丽蓉欠缴2016年1月1日以后的物业管理服务费。敬丽蓉交纳的2000元装修金，因其已提起诉讼，且经人民法院判决，不应纳入本案审理范围，但敬丽蓉可在补交物业管理服务费时主张冲抵。综上，敬丽蓉关于欠缴物业管理服务费金额计算错误的上诉理由不能成立，本院不予采信。 综上所述，敬丽蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人敬丽蓉负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 巍 审判员 郑 艳 审判员 蒋立文 二〇二〇年三月十三日 书记员 吉艳林