淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初7599号原告（反诉被告）：吴定模，男，汉族，1952年9月13日出生，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：邓晓强，江苏律轩律师事务所律师。被告（反诉原告）：利群时代商贸有限公司，住所地江苏省南通市经济开发区上海路，统一社会信用代码913206912518785128。法定代表人：郭伟，职务执行董事。委托代理人：公维凯，男，汉族，1995年10月1日出生，公司员工，住山东省沂源县。委托诉讼代理人：王晓萌，女，汉族，1993年4月10日出生，公司员工，住山东省高唐县。原告吴定模诉被告利群时代商贸有限公司（下简称：“利群公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月28日作出（2018）苏0812民初8237号民事判决书，判决：一、被告利群时代商贸有限公司支付原告吴定模保证金100594元、违约金60万元，合计700594元；二、反诉被告吴定模支付反诉原告利群时代商贸有限公司租金15万元、水电费19185元，合计169185元；三、驳回原告吴定模的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告利群时代商贸有限公司的其他反诉请求。上述第一、二项折抵后，利群时代商贸有限公司支付吴定模款项531409元。双方均不服提起上诉，经淮安市中级人民法院审理，将该案发回重审。2020年1月7日，本院重新组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴定模的委托诉讼代理人邓晓强，被告利群公司的委托诉讼代理人公维凯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴定模向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告违约金200万元，退还保证金100594元，合计2100594元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年底，原告为开“永和大王”餐饮店，与原江苏乐天玛特商业有限公司（下简称：“乐天玛特公司”）订立租赁合同，合同约定：乐天玛特公司将位于本市铺位出租给原告，建筑面积208平方米，租期9年，从2013年1月1日到2022年4月25日，月租金33531元，且每年递增3%；合同第十四章约定：“如任何一方违约，均应当在收到另一方通知书后七日内予以更正，逾期未能更正，必须承担违约责任。违约方将赔偿守约方200万元的违约金，如造成损失的还需要赔偿经济损失。”合同订立后，原告按时缴纳了租金、保证金，并且投巨资装修及购买经营所需设备。正常经营情况下，原告经营该店铺月净利润约为7万元。2017年3月6日，该超市因为消防存在安全隐患，被关闭停业整顿，使得双方的合同无法继续履行。原告不仅可期待的利益无法实现，而且投入的巨资也根本无法收回。原告认为，根据双方合同约定，违约方应当赔偿守约方违约金200万元。另查，2018年8月29日，乐天玛特公司更名为利群公司。现诉至法院，请求判如所请。被告利群公司辩称：一、原告请求被告赔偿违约金200万元，无事实和法律依据，被告不存在违约行为。1、原告在被告处承租的场地系对外开放的独立门头，被告闭店与否并不影响原告是否保持营业状态，原告系自行关门，与被告无任何直接关系，与被告的消防改造也无任何直接的因果关系，故被告不存在违约行为，原告无权主张违约金；2、截止开庭时止，被告并未收到任何发自原告的书面通知，根据合同约定，承担违约责任的前提是一方收到另一方书面通知7日后未能更正，故原告的诉请缺乏相应的前提，况且被告并不存在违约行为，原告主张被告赔偿违约金于法无据，于理不合。二、原告要求被告退还保证金100594元，无任何事实和法律依据。1、根据双方签订的租赁合同第四章第二、三条约定，租赁期内在原告承租场地内发生的水电费用由其自行承担，原告不履行合同义务而致使被告发生相关费用的，被告有权自保证金中扣除相应的款项。截止庭审时，原告依然欠付被告2017年2、3月电费共计19185元，此项费用应从原告保证金中予以扣除，且对于此部分费用原告在此前庭审中已予以认可；2、自2017年5月起，原告并未向被告支付任何租金，此部分费用也应从保证金中予以扣除，截止2018年10月15日，原告欠付的租金就达622528.2元，保证金远远不足以抵扣，故原告缺乏要求被告返还保证金的基础；3、原告应提供被告向其收取保证金的收款收据原始单据，根据合同第四章第一条约定，被告收取保证金后向原告出具凭证，原告应出示此凭证原件。三、本案诉讼费用应由原告承担。综上，原告的诉讼请求明显缺乏事实和法律依据，请求依法予以驳回。反诉原告利群公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付房屋租金640314.72元及逾期付款违约金，计算至反诉被告实际支付之日。（暂计算至2018年10月15日为954780.39元），合计1595095.11元；2、反诉被告支付反诉原告水电费19185元；3、反诉被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年底，反诉原告与反诉被告签订《大型项目、餐饮类租赁合同》，约定由反诉原告将位于江苏省淮安市淮海东路原乐天玛特1F-061011铺位208平方米场地出租给反诉被告使用，租赁期9年，即2013年1月1日起至2022年4月25日止，租金为每月33531元，每2月支付一次，前两年不变，自第三年开始（2015年1月1日起），每两年递增一次，递增幅度为前一期租金基础上递增3%；并由反诉被告自行承担其租赁场地范围内产生的水电费等。一、反诉被告应按照合同约定向反诉原告支付2017年5月1日至2018年10月15日期间的房屋租金640314.72元及相应的逾期付款违约金。反诉原告与反诉被告签订的《大型项目、餐饮类租赁合同》约定的租赁期为2013年1月1日起至2022年4月25日止，期间反诉被告应按照合同第三章约定向反诉原告以2个月的周期支付租金。然而事实上，在反诉原告不存在违约行为的情况下，反诉被告自行关闭店面，自2017年5月1日起，反诉被告就未向反诉原告支付任何租金，截止开庭时止，反诉被告欠付18个月的租金，金额合计为640314.72元。同时合同第三章第二条约定，租金先付后用，每两个月支付一次，反诉被告应于每期前一个月的二十日之前向反诉原告支付下期租金，每逾期一日，反诉被告应按月租金的0.5%支付逾期付款违约金。据此，暂计算至2018年10月15日止，反诉被告应向反诉原告支付逾期付款违约金954780.39元。二、反诉被告应向反诉原告支付2017年电费19185元。双方签订的租赁合同第四章第二条及第三条约定，租赁期内在反诉被告承租场地内发生的水电等费用由其自行承担，截止庭审时止，根据反诉被告场地内的两块电表显示，对应欠付的电费分别为9973元及9212元，共计19185元，故反诉被告应依约向反诉原告支付所欠电费19185元，此欠付电费金额反诉被告亦予以认可。综上，请求依法判决。反诉被告吴定模辩称：1、关于反诉原告主张的租金。反诉被告已经结清2017年4月之前的租金，对于2017年5月后的租金，因为当时反诉原告的超市因消防问题被责令关闭，反诉被告不能正常使用租赁的房屋，双方租赁合同已经处于终止履行状态，反诉被告的店铺也关闭，且租赁合同在2017年6月12日反诉被告向法院起诉时已经解除，因此反诉被告不应当再向反诉原告支付房屋租金；2、对于水电费数额19185元无异议，同意从反诉被告交纳的保证金中扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年底，乐天玛特公司（甲方）与吴定模（乙方）、上海永和大王餐饮有限公司（丙方、下简称：“永和公司”）签订一份《大型项目、餐饮类租赁合同》，内容载明：“甲方出租给乙方的建筑物坐落于江苏省淮安市淮海东路，乐天玛特1F-061011铺位，建筑面积约208平米；乙方租赁该建筑物作为永和大王使用，并遵循国家相关法律规定和甲方的相关要求和规定；租赁期为9年，即2013年1月1日起至2022年4月25日止；每月房屋租金为人民币11177元，每月物业管理费为人民币11177元，每月设备使用分摊费为人民币11177元，每月租金合计为人民币33531元；付款方式：每两个月支付一次，先付租金后使用，乙方应于每期前一个月的二十日之前（首期除外，如遇该日为法定节假日，则顺延至下一工作日）向甲方支付下期的租金，每逾期一日，乙方需按月租金的0.5%支付逾期付款违约金，如乙方逾期支付（含不足额支付）累计超过30天为乙方严重违约，甲方有权解除合同；租金的递增：此租金前两年不变，自第三年开始（2015年1月1日起），每两年递增一次，递增幅度为前一期租金的基础上增加3%；乙方于本合同签订后三日内，向甲方支付履约保证金，保证金为三个月房屋租金、物业管理费及设备使用分摊费，即人民币100594元，甲方收取保证金后向乙方出具凭证；租赁关系终止时，该保证金除用以抵充租赁合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退给乙方；租赁期间由该场所发生的水、电、煤气、通讯、城管、卫生、环保、治安等费用由乙方承担；乙方装修施工时间为2012年12月1日起至2013年1月31日止，在此期间，甲方免收乙方租金，但乙方应承担装潢、改建等施工期的水电费和相关的费用。乙方同意，有下列情形之一的，为乙方严重违约，甲方有权解除合同，乙方应按本合同相关条款的约定支付违约金，如给甲方造成损失的，还应赔偿造成的经济及其他损失：…乙方逾期不支付租金及其他费用超过30天的；本合同签订后，甲乙双方应认真履行本合同所规定的条款，任何一方不得单方终止本合同或违约。如任何一方单方终止本合同或违约，均应在收到另一方书面通知后七天内予以更正，逾期未能更正，必须承担违约责任。违约方将赔偿守约方人民币200万元的违约金，如造成损失的还需赔偿经济损失…”。合同签订后，乐天玛特公司将诉争商铺交付吴定模用于经营“永和大王”餐厅使用，吴定模于2012年12月17日向乐天玛特公司支付合同押金100594元。2017年3月6日，乐天玛特超市因存在火灾隐患被消防机关查封（查封范围为一至四层），并责令整改，后因乐天玛特公司未能整改到位，消防机关遂于2017年6月19日再次对乐天玛特公司下发查封决定书，查封范围不变。吴定模承租的商铺属于消防机关的查封范围。庭审中，吴定模称受查封影响，商铺自2017年5月1日后未能正常对外营业，故未继续缴纳该日之后的商铺租金。利群公司对此不予认可，其在原一审曾陈述，吴定模的商铺继续经营到2017年5、6月份，但具体时间不清楚。2017年6月12日，本院立案受理了吴定模诉乐天玛特公司租赁合同纠纷一案，案号为（2017）苏0812民初4820号，吴定模在该案中主张解除与乐天玛特公司签订的租赁合同，并要求乐天玛特公司退还其保证金、赔偿其经济损失，本院于立案当日向乐天玛特公司邮寄送达了诉状副本等诉讼材料，乐天玛特公司于2017年6月15日签收，并在该案中提起反诉。2017年7月18日，该案公开开庭审理，乐天玛特公司当庭同意解除涉案租赁合同，后双方均表示可以考虑继续履行合同，并于2017年12月25日分别申请撤回了本诉、反诉。2018年8月29日，本案被告利群公司收购了乐天玛特公司股权，并办理了公司名称变更登记。2018年9月2日，吴定模将被告利群公司起诉至本院，案号为（2018）苏0812民初8237号，吴定模在该案中亦主张解除案涉租赁合同，并主张被告利群公司退还保证金100594元、赔偿违约金200万元。2018年9月4日，被告利群公司签收了本院送达的诉状副本等诉讼材料，同日，本院依吴定模申请对诉争商铺进行证据保全时，发现该商铺已被利群公司工作人员锁住。在该案的审理过程中，原、被告均同意解除案涉租赁合同，后本院作出（2018）苏0812民初8237号民事判决书，原、被告均不服，向淮安市中级人民法院提起上诉。2019年6月27日，在该院主持下，原、被告办理了案涉商铺的交接手续。2019年11月21日，为确定原告因案涉合同解除遭受的实际损失（案涉商铺内装饰装修残值等），本院组织双方进行证据交换以及质证谈话，原告认为“永和大王”餐厅是全国品牌连锁加盟店，采取的是统一设计、统一装修风格的模式，可以采取向位于上海总部调取类似加盟店加盟时的固定投入资金的资料来酌定原告加盟“永和大王”的前期固定投入，被告公司委托代理人表示需要回去向公司领导汇报后在七日内回复本院，否则视为同意原告提出的方案，但被告委托代理人未按时予以回复。庭审中，原、被告对于案涉租赁合同已解除并无异议，但对于租赁合同解除的时间、责任承担以及合同解除后的损失确定各执一词：吴定模认为案涉租赁合同因被告违约已于2017年6月12日解除，且致使其遭受投资损失和可得预期利益损失，并提供了设施清单、设备厂商信息表、餐厅装修合同、环境评估合同、餐厅工程设计合同、空调系统报价明细表、电力改造工程合同、冷库安装合同、消防改造施工协议、环保合同、钢结构加固合同等证据用于证明其投资2496643元加盟“永和大王”连锁店的事实，同时提供“永和大王”品牌所有者快乐蜂（中国）餐饮管理有限公司提供的《永和大王加盟指南》、《加盟流程》（内容为：加盟一家永和大王餐厅，前期固定投入约为170万元，流动资金约为80万元左右，包括加盟费18万元、保证金18万元，员工招募、培训、薪资以及宣传、房租等），以及永和大王苏州人民路分店（234㎡，工程决算总金额为1656879.6元）以及北京东直门外大街分店（251㎡，工程决算总金额为1618780元）2016年7月、2014年12月份的工程决算签呈，用于证明加盟永和大王品牌除了加盟费18万元外，类似面积的餐厅的设备、装修、装饰、座椅、招牌、环保、消防等前期固定投入在人民币160万至180万元。但对于可预期利益损失，吴定模未能充分举证，后在本案中放弃该项主张。被告利群公司认为吴定模承租的商铺为对外开放的独立商铺，乐天玛特超市被查封闭店与否并不影响其经营。吴定模系自行关门，与利群公司无关，案涉租赁合同应在2018年10月31日解除，对于吴定模主张的损失及其提交的证据均不予认可。同时认为，即使双方在合同履行期间存在不能完全履行合同的情形，双方约定的违约金过高，应予以调低。本院认为，原告吴定模与乐天玛特公司签订的《大型项目、餐饮类租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。乐天玛特公司更名为利群公司后，应由被告利群公司享有合同权利、承担合同义务。利群公司作为出租人应提供符合消防安全条件的房屋供吴定模经营使用，但在合同履行过程中，因乐天玛特超市存在火灾隐患而被消防机关查封，导致吴定模无法继续合法经营，利群公司的行为已构成违约。虽然利群公司主张乐天玛特超市被查封不影响吴定模店铺的经营，但本院认为，吴定模承租的商铺位于乐天玛特超市一楼，系用作餐饮经营，对超市的人流量具有很大依赖性，乐天玛特超市被查封后，进店消费的客流量势必受到一定程度的影响，且吴定模承租的商铺属被查封范围，依法不能正常对外进行营业，故本院对利群公司的该主张不予采信。因利群公司对收取吴定模保证金100594元的事实，以及吴定模对欠付水电费19815元的事实均无异议，且同意在本案中予以抵扣，故，本案争议焦点为：1.案涉租赁合同是否解除，解除的时间以及责任如何认定；2.原告主张的200万元违约金是否过高，应如何调整；3.反诉被告（原告）是否应支付反诉原告（被告）的房屋租金、违约金。针对第一个争议焦点：解除权系形成权，在解除权人以通知方式行使解除权时，合同自通知到达相对人时解除。解除权人直接向人民法院提起诉讼行使解除权，人民法院一经确认合同解除，则解除权的效力应当自载有解除请求的起诉状送达违约方处时，发生合同解除效力。本案中，吴定模在乐天玛特超市被查封后，并未直接通知乐天玛特公司解除租赁合同，而是于2017年6月12日以诉讼的方式主张解除双方租赁合同，乐天玛特公司虽签收了诉状副本等诉讼材料，并提起反诉，但因双方基于继续履行合同的考虑，均于2017年12月25日撤回了本诉、反诉，故此时租赁合同并未解除，吴定模主张租赁合同于2017年6月12日解除，本院不予采信。因租赁合同目的不能完全实现，吴定模于2018年9月2日再次将利群公司起诉至本院，并主张解除双方之间的租赁合同，而利群公司于2018年9月4日签收了诉状副本等诉讼材料，且在诉讼过程中同意解除租赁合同，仅对租赁合同解除时间存有异议，故可以认定租赁合同已解除，解除时间为2018年9月4日。因案涉商铺被消防机关查封而不能合法使用，故案涉租赁合同的解除应归责于乐天玛特公司，其合同责任依法应由利群公司承担。针对第二个争议焦点：违约金的法律性质为补偿性为主、惩罚性为辅，应以违约行为造成的实际损失为基准。本案中，双方签订的租赁合同虽然约定违约方赔偿守约方人民币违约金200万元，但利群公司认为原告主张的违约金过高，并要求对违约金数额进行调整。故应以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则来确定原告主张的违约金数额。根据本案查明的事实，吴定模因租赁合同解除所受到的损失主要为装饰装值损失及可得利益损失两部分，因吴定模在诉讼中已经放弃可得利益主张，故本案中对于可得利益损失不作认定。对于装饰装修损失的确定，一般应通过现场评估方式确定残值，但鉴于目前租赁场所已由房东于2019年6月27日收回，现场已不完整，不具备司法鉴定的条件，且“永和大王”系全国连锁加盟店，可参照类似地区、相同规模的“永和大王”加盟店的先期资金投入情况来认定吴定模加盟“永和大王”连锁店先期资金投入情况，并结合合同履行情况酌情认定装饰装修残值损失，对此方式利群公司亦未在合理期限提出异议，故参照永和大王上海总部提供的《永和大王加盟指南》、《加盟流程》以及永和大王总部位于苏州分店（251㎡）的工程决算呈签，结合吴定模提供的设施清单、设备厂商信息表、餐厅装修合同、环境评估合同、餐厅工程设计合同、空调系统报价明细表、电力改造工程合同、冷库安装合同、消防改造施工协议、环保合同、钢结构加固合同等证据，本院推定原告承租商铺用于加盟“永和大王”连锁店时，先期固定资产投入不少于200万元。但双方租赁合同约定的租期为9年（2013年1月1日起至2022年4月25日止），至租赁合同于2018年9月4日解除，租期已满五年半有余，吴定模投资的固定资产已产生较大幅度的减值，结合上述因素，本院酌情认定吴定模装饰装修损失为80万元。综上，综合衡量合同履行程度、当事人的过错等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将利群公司应支付的违约金调整为80万元，吴定模主张的超出部分，不予支持。针对第三个争议焦点：本案租赁合同于2018年9月4日解除，故吴定模应支付合同解除之前的租金。根据查明的事实，吴定模租金已付至2017年4月底，故其应向利群公司支付2017年5月1日至2018年9月4日期间的租金，但鉴于系利群公司原因，致使吴定模在上述期间内不能正常使用租赁物，故吴定模可以少付或者不付租金，本院酌情将租金减少为15万元，利群公司主张租金的超出部分，本院不予支持。关于利群公司主张的违约金。本案租赁合同的解除系乐天玛特公司违约在先所致，吴定模未依约支付租金属合理行使抗辩权，故利群公司逾期付款违约金的主张，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告利群时代商贸有限公司于本判决生效后十日内退还原告吴定模保证金100594元，并支付违约金80万元，合计900594元；二、反诉被告吴定模于本判决生效后十日内支付反诉原告利群时代商贸有限公司租金15万元、水电费19185元，合计169185元；三、驳回原告吴定模的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告利群时代商贸有限公司的其他反诉请求。上述第一、二项折抵后，利群时代商贸有限公司于本判决生效后十日内支付吴定模款项731409元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23605元，原告吴定模负担12799元，被告利群时代商贸有限公司负担10806元；反诉案件受理费9664元，反诉原告利群时代商贸有限公司负担7822元，反诉被告吴定模负担1842元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××66）。审 判 长  王 强审 判 员  李洪昌人民陪审员  冯桂珍二〇二〇年三月二十六日书 记 员  丁 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。