江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0582民初9144号原告：陈春，女，1986年10月1日生，汉族，户籍地云南省昭通市盐津县。委托诉讼代理人:樊国兴,张家港市鑫洲法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人:茅惠忠,张家港市鑫洲法律服务所法律工作者。被告：戴惠明，男，1966年7月8日出生，汉族，住所地江苏省张家港市。委托诉讼代理人：冯根华，江苏国之泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾京阳，江苏国之泰律师事务所律师。原告陈春与被告戴惠明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日受理后，于8月16日适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本院于2020年1月8日、3月19日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈春的委托诉讼代理人樊国兴三次均到庭参加诉讼、被告戴惠明及其委托诉讼代理人冯根华参加了第一次、第三次庭审、委托诉讼代理人顾京阳三次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈春向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年12月31日签订的《房产转让协议》；2、判令被告返还房款340000元，并赔偿房价损失603800元、评估费11000元；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年10月15日，被告将位于张家港市的房屋转让给原告，原告通过代理人支付了340000元房款，并于2012年10月31日搬进去后居住至今。2017年12月31日，原、被告补签了房屋转让协议，并约定转让总价为400000元，其中预付款340000元，余款60000元作为保证金。但目前该房屋的权属证书已办至他人名下，被告未取得原房屋产权人的授权，故要求解除上述《房产转让协议》，并要求赔偿相应损失。双方因协商未果，故而涉诉。被告戴惠明在第一次庭审中辩称：1、原、被告之间根本不存在房屋买卖合同关系，事实上原房屋产权人沈耀平在2009年9月将房屋卖给了池向东，2009年11月池向东又将该房屋卖给了戴惠明即本案被告，后李惠东向戴惠明以400000元的价格购买，至始至终戴惠明未与陈春就房屋买卖达成过协议，所谓的房屋转让协议系伪造，戴惠明的签字根本不是其本人所签。被告戴惠明在第二、三庭审中辩称：1、原告所称其支付的340000元系通过其朋友李惠东和姐姐陈顺群代付，但迄今为止原告没有提供代付说明予以证实，如果原告不能提供，应视为没有支付340000元；2、本案所涉房产系戴惠明向池向东所购买的拆迁安置房，而池向东是向沈耀平购买，目前不能过户的原因系上家即池向东造成，非戴惠明故意违约；3、对于涉诉房屋的产权状况，原告十分清楚，造成目前的状况，原告亦存在一定过错，对于损失应双方合理分担；4、对评估报告的真实性无异议，但认为评估确定的价值明显高于市场成交价，应按照快速变相价即评估价的70%-80%来计算实际损失，且评估报告中的不动产价值还包括了戴惠明出资的不可移动的装潢部分，不应计算在里面。本院经审理认定事实如下：2012年10月许，戴惠明将位于张家港市的房产（以下简称诉争房产）出售给陈春，并于同年12月将房屋交付给了陈春，由陈春居住使用。2017年12月31日，双方补签了《房产转让协议》一份。协议的转让方为戴惠明（甲方），受让方为陈春（乙方）。上述协议有如下约定：“第一条：房产坐落位置、结构、面积和附属设施本合同出售的房屋坐落在张家港市，面积约117平方米左右，简装房。第二条：该出售房转让费总价400000元，甲方签订现协议前已收到了乙方陈春代理人（李惠东、陈顺群）预付款340000元，余款60000元作为保证金（甲方保证配合乙方办理房产证、土地证的过户手续），乙方拿到房产证、土地证后第一时间一次性付清余款，目前乙方代理人李惠东先把余款写欠条给甲方…”2017年12月30日，戴惠明出具《凭证》一份，载明“今由戴惠明将金谷小区二十三幢403室转让给陈春，所有购房款总计肆拾万元整（400000）。现已支付叁拾肆万元整（340000），其余房款已写成欠条给戴惠明。”戴惠明在该凭证的转让方处签名。在第一次庭审中，戴惠明称《房产转让协议》、《凭证》上的“戴惠明”均非本人所签，其提供了比对样本并向本院申请司法鉴定。2019年9月24日，苏州同济司法鉴定所出具了苏同济司鉴所[2019]文鉴字第405号司法鉴定意见书，其鉴定意见为“日期为2017年12月30日《凭证》上转让方签名处、日期为2017年12月31日《房产转让协议书》甲方签字处“戴惠明”签名字迹与比对材料字迹是同一人书写。”另，在本院2019年7月31日对戴惠明的调查中，其承认陆续收到了340000元购房款。以上事实有原告提供的《房产转让协议》、《凭证》、司法鉴定意见书及庭审笔录予以证实。另查明，诉争房产系2009年11月30日由戴惠明向池向东购买所得，购房款为220000元。据戴惠明陈述，其向池向东购买诉争房产时，池向东告知该房屋系其向沈耀平购买所得，并出示了一份池向东与沈耀平的房屋买卖协议，故戴惠明一直认为诉争房屋的所有权人为沈耀平，直到法院调取相应资料后才知道诉争房屋的原产权人为戴梅英。以上事实有被告提供的《房产转让协议》、《房屋买卖协议》、收条、银行转账凭据及庭审笔录予以证实。再查明，诉争房产系拆迁安置房，登记的原产权人为戴梅英。2019年2月28日，戴梅英将诉讼房产以100000元的价格出售给了沈文豪，现登记的所有权人为沈文豪，权证号为：苏（2019）张家港市不动产权第8210588号，登记的建筑面积为123.04平方米（含7.47平方米的23幢10#车库）。后陈春向法院申请对诉争房产的价值进行评估，江苏金九房地产土地资产评估咨询有限公司于2019年12月18日出具了苏金九估价（2019）第2920号估价报告，其中23幢403室评估价值为994800元、23幢10#车库评估价值9000元。上述评估价值均含室内不可拆除固定二次装修。为此，陈春支付了评估费11000元。以上事实有不动产登记簿查询记录、张家港市存量房买卖合同、司法鉴定意见书、增值税发票等予以证实。本院认为，诉争房产登记的原产权人为戴梅英，且其以买卖的方式过户登记给了沈文豪，戴惠明自始至终未取得诉争房产的所有权或处分权，致使诉争房产的所有权无法转移给陈春，现陈春要求解除合同并主张赔偿损失，理由正当，符合法律的规定，本院予以支持。关于陈春的损失，在本案中，陈春明知诉争房产系拆迁安置房，买卖交易存在较大风险，但其没有对产权问题进行调查和核实，未尽到作为买家必要的审慎义务，对于合同的解除亦存在一定过错，且考虑到陈春已使用了较长时间，其装潢及家电均存在贬损，结合估价报告中房屋估值及市场因素等，本院酌情判令戴惠明应赔偿陈春400000元。另，因本案产生的评估费11000元应由戴惠明负担。合同解除后，戴惠明还应返还陈春购房款340000元，陈春亦应将诉争房产及装潢（不可移动的装潢以及经清点确定的家电部分）返还给戴惠明。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、原告陈春与被告戴惠明于2017年12月31日签订的《房产转让协议》自本判决生效之日起解除。二、被告戴惠明应返还原告陈春购房款340000元、赔偿损失400000元、承担评估费110000元，共计751000元。限被告戴惠明于判决生效后10日内履行。三、原告陈春于判决生效30日内将位于张家港市车库（含不可移动的装潢以及室内家电等）返还给被告戴惠明。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13348元、保全费3020元，共计16368元，由原告陈春负担6368元，由被告戴惠明负担10000元。被告戴惠明负担部分限于本判决生效后10日内将上述费用交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76）。审 判 长  陈振振人民陪审员  吴力云人民陪审员  朱晓波二〇二〇年三月三十一日书 记 员  陶晓洁