福建省云霄县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0622民初91号 原告：云霄县联兴物业服务有限公司，住所地福建省云霄县后汤村献宝山，统一社会信用代码913506225729675163。 法定代表人：方泽斌,任经理。 委托诉讼代理人：吴文德，福建法益律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：方建祥，男，该公司副经理。 被告：吴森辉，男，1959年1月6日出生，住福建省云霄县，现住福建省云霄县将军大道南侧渡头安置区。 原告云霄县联兴物业服务有限公司（以下简称“联兴物业公司”）与被告吴森辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联兴物业公司的委托诉讼代理人吴文德，被告吴森辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 联兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.吴森辉立即向联兴物业公司支付拖欠的渡头嘉园XXX号房屋物业管理费2294元及拖欠的公摊水电费252元（物业服务费及公摊水电费均计算至2019年8月1日）及支付逾期付款日3‰的违约金2574.38元，从2019年8月1日起至还清款项止按日3‰计算支付违约金。事实和理由：吴森辉向云霄县房地产综合开发公司购买址在云霄县将军大道南侧渡头安置区渡头嘉园XXX号房屋一套(建筑面积74.77平方米)，上述房屋吴森辉于2016年6月28日接管使用至今。根据吴森辉认可的该房屋《前期物业服务合同》第七条约定:该房屋的物业服务费按建筑面积计算每月每平方米1元，公共用水电费、共用设施设备运行维护费按实际产生的费用按规定标准由用户分摊承担并按季度支付。物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月5日前支付物业服务费。该《前期物业服务合同》第十四条约定:业主违反本合同第七条约定，经书面催收，未能按时足额支付物业服务费，应当按照收费标准的日3‰支付违约金。吴森辉接收上述房屋后，联兴物业公司按规定通知吴森辉缴交物业服务费及公摊水电费，吴森辉拒不缴交。截止2019年8月1日，吴森辉上述房屋拖欠物业服务费计2294元，公摊水电费计252元，依合同约定应当支付逾期缴交物业服务费等违约金计2574.38元。2016年1月29日，云霄县房地产综合开发公司与云霄平安物业服务有限公司签订了《前期物业服务合同》作为渡头嘉园片区物业服务合同，是吴森辉与云霄县房地产综合开发公司购买合同的附件，证明吴森辉认可该物业服务合同，后云霄平安物业服务有限公司与云霄县房地产综合开发公司解除了该合同。2016年12月29日，云霄县房地产综合开发公司与联兴物业公司签订了《前期物业服务合同》，联兴物业公司接了渡头嘉园片区的物业服务。吴森辉经联兴物业公司多次催缴，拒不缴交物业服务费及公摊水电费是严重违约，应当依法承担违约责任。联兴物业公司诉至本院，请求支持诉讼请求。 吴森辉辩称，一、根据物业管理条例、物权法规定，物业公司不能把小区管理项目整体转让，吴森辉没有与联兴物业公司签订过任何物业合同。吴森辉没有享受到任何物业服务。联兴物业公司的做法和行为属于违法行为。二、吴森辉原系渡头村的拆迁户，2012年11月份拆迁动员大会中，县领导及指挥部领导承诺原渡头村拆迁户物业费每平米按0.35元缴纳，当时联兴物业公司也派出代表参加会议，最后承诺按每平米0.5元收取。三、交房时，联兴物业公司按虚平方数强制收取装修所用的沙土费及垃圾清理费，因公摊面积超过30%，联兴物业公司相当于多收取了30%的费用。四、2017年1月交房至今，联兴物业公司违约在先，未履行物业服务合同的责任，管理不到位，服务质量差。广大业主多次反映都得不到完善和改进，小区三年多来存在脏、乱、差、堵等现象。具体表现为：1.小区保安素质差、问题严重；2.未能履行安全保障义务；3.公共卫生脏、差；4.维修、养护存在问题；5.联兴物业公司擅自增加收费项目、扩大收费范围、提高收费标准；6.联兴物业公司未完整公布收支账目，侵犯业主知情权；7.小区大门拥堵、混乱；8.公摊水电费存在问题；9.联兴物业公司未公示所有工作人员的照片、人员配置情况；10.未能有效制止违章搭建、拆除建筑物等行为；11.渡头嘉园小区包含渡头市场、幼儿园、大型停车场，影响小区业主正常生活环境。吴森辉在庭审中补充辩称，1.物业费缴纳标准及起算时间都不合理。2.装修押金的办理退回方式不合理。滞纳金、利息的计算不合理。 联兴物业公司围绕诉讼请求依法提供了如下证据： 1.商品房买卖合同（预售）、2.渡头嘉园入住通知书，证明吴森辉购买的渡头嘉园XXX号房屋建筑面积为74.77平方米，并于2016年6月28日交房，按约应缴纳物业费与公摊水电费等。 3.物业费催缴通知书、4.欠费业主清单，证明联兴物业公司多次催缴物业费、公摊水电费，吴森辉拒缴。至2019年8月1日，吴森辉拖欠物业费及公摊水电费违约金等金额。 补充证据：1.《云霄县渡头片区改造建设项目前期物业服务合同》及备案证明、前期物业服务合同解除协议，证明云霄县房地产开发公司选聘联兴物业公司作为物业管理单位，合同也得到云霄县房管局的备案。云霄县房地产开发公司与云霄平安物业服务有限公司解除协议，云霄县房地产开发公司重新选聘联兴物业公司作为小区的物业服务机构符合法律规定；2.证据光盘一张，证明联兴物业公司尽到服务管理义务；3.由联兴物业公司通知中国邮政信件寄给吴森辉被其拒收后寄回的信件，证明联兴物业公司向吴森辉催缴物业费、公摊水电费、吴森辉拒缴。 吴森辉向法庭提供证据1报警回执两份、证据2关于对漳州市云霄县联兴物业公司索赔的函一份，证明由于联兴物业公司管理不善，造成吴森辉于2017年1月4日、2017年9月22日先后丢失，共造成财产损失5000元；证据3光盘二张、证据4照片三张，照片及光盘中存储的视频证明，联兴物业公司物业管理中卫生管理、服务管理不到位，存在答辩状中陈述的诸多脏、乱、差的问题。 本院依法对本案的证据认定如下：1.吴森辉对联兴物业公司提供的证据1质证称要求联兴物业公司提供云霄县房地产开发公司与云霄平安物业服务有限公司签订的物业服务合同；对联兴物业公司提供的证据2-4，吴森辉质证其没有收到；对联兴物业公司提供的证据6，吴森辉质证联兴物业公司前期三年都没有进行卫生打扫，其提供的光盘内容都是今年疫情期间才进行的打扫；对联兴物业公司提供的证据7，吴森辉质证其没有收到信件，拒收也不是其写的。本院经审查认为，联兴物业公司提供的上述证据，内容客观真实、形式来源合法、与本案具有关联性，予以确认。2.对吴森辉提供的证据1报警回执两份、证据2关于对漳州市云霄县联兴物业公司索赔的函一份，联兴物业公司无异议，主要证明吴森辉有由于电动车被盗区报警的事实；对吴森辉提供的证据3光盘所记载的视频资料、证据4照片三张，联兴物业公司质证认为真实性没有异议，但照片需庭后再进行调查，且视频拍摄、录制的时间点无法确认。联兴物业公司每日至少清理一次卫生，公共广场每周至少清洗一次。在某一个时间点，可能有个别业主的东西掉落，小区卫生打扫有时间点。在未清扫时被拍摄到也有可能，不代表小区脏、乱、差。联兴物业公司也不可能保障24小时都在清洗，平时有进行清洁、消杀。经审查，本院对吴森辉提供的证据予以确认，可以证实联兴物业公司在对渡头嘉园小区进行物业管理时存在部分瑕疵。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月14日吴森辉与云霄县房地产综合开发公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定吴森辉向云霄县房地产综合开发公司购买云霄县将军大道南侧渡头安置区渡头嘉园XXX室房屋，建筑面积74.77平方米。该合同附件九《云霄县渡头片区改造建设项目前期物业服务合同》约定，由云霄平安物业服务有限公司对渡头嘉园小区进行物业服务管理，双方约定物业服务费按建筑面积计算（本收费标准不含公共水电公摊费），具体收费标准为高层住宅：1.0元/月·平方米，物业管理区域内的公共用水用电费由相关业主进行分摊，业主应于每月5日前向物业公司支付物业服务费。同日吴森辉与云霄县房地产综合开发公司签订补充协议（附件十一），同意由云霄县房地产综合开发公司协议委托的云霄平安物业服务有限公司进行物业管理并同意按时交纳相关物业管理费用。同时，吴森辉在承诺书上签字确认同意遵守临时管理规约并同意承担违反临时管理规约的相应责任，该临时管理规约第三十条约定，“业主未按时足额交纳物业服务费的……经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉，并可按所欠费用每日加收3‰滞纳金”。2016年12月28日，云霄县房地产综合开发公司与云霄平安物业服务有限公司签订《前期物业服务合同解除协议》，约定解除双方于2016年1月29日签订的《（渡头嘉园）前期物业服务合同》。2016年12月29日，云霄县房地产综合开发公司与联兴物业公司签订《云霄县渡头片区改造建设项目前期物业服务合同》，约定由联兴物业公司对渡头嘉园小区提供物业服务，前期物业服务合同期限为自合同签订之日起至2018年12月31日止，合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，合同自动延期。合同同时约定，物业服务费按建筑面积计算（本收费标准不含公共水电公摊费），具体收费标准为高层住宅：1.0元/月·平方米，物业管理区域内的公共用水用电费由相关业主进行分摊，物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月5日前向物业公司支付物业服务费，业主违反本合同第七条约定，经书面催收，未能按时足额支付物业服务费，应当按照收费标准的日3‰支付违约金。该前期物业服务合同于2016年12月30日在云霄县住房保障与房地产管理局进行备案，编号为云房物业备案[2016]15号。另查明，吴森辉所有的址在云霄县将军大道南侧渡头安置区渡头嘉园A-1幢401室房屋于2016年6月28日交付吴森辉。案涉渡头嘉园小区尚未成立业主委员会。截止2019年7月31日，吴森辉尚欠联兴物业公司物业服务费2294元及水电公摊费252元。经联兴物业公司多次催缴，吴森辉至今未履行缴费义务。 本院认为，云霄县房地产综合开发公司与联兴物业公司签订前期物业服务合同是当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合同依法成立，合法有效，该合同依法对吴森辉具有约束力，吴森辉应当依约履行交纳物业服务费及水电公摊费的义务。吴森辉未按合同约定交纳物业服务费及水电公摊费已构成违约，现联兴物业公司主张吴森辉支付物业服务费及水电公摊费合法有理，予以支持。吴森辉抗辩物业费缴纳标准及起算时间、装修押金的办理退回方式不合理，于法无据，不予采纳。 吴森辉辩称滞纳金不合理、联兴物业公司存在管理不到位、服务质量差导致小区多年来处于脏乱差现象等主张，其提供的证据可以证明联兴物业公司物业服务管理确实存在部分瑕疵，故对联兴物业公司主张按所欠费用每日加收日标准的3‰滞纳金的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，联兴物业公司请求判令吴森辉支付物业服务费及水电公摊费合法有理，予以支持。对滞纳金部分的诉讼请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条第一款规定，判决如下： 一、吴森辉应于本判决生效之日起十日内支付云霄县联兴物业服务有限公司截止至2019年7月31日的物业服务费2294元及水电公摊费252元； 二、驳回云霄县联兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由云霄县联兴物业服务有限公司负担5元，由吴森辉负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员  汤明智 二〇二〇年三月三十一日 法官助理 汤筱晴    书 记 员 汤丹凤    执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 法院履行款账号： 户名：云霄县人民法院 开户行：中国银行云霄支行 账号：40×××47 温馨提示：缴纳履行款时应标注案号