重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0107民初17063号原告：闵睿，女，汉族，1990年2月28日生，，住重庆市渝中区。被告：高巍，女，汉族，1977年3月11日生，住重庆市九龙坡区。被告：高钰楠，女，汉族，1996年7月18日生，住重庆市九龙坡区。二被告共同委托代理人：柯超，重庆翰墨律师事务所律师。二被告共同委托代理人：贺彬霖，重庆翰墨律师事务所律师。原告闵睿与被告高巍、高钰楠房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员张瑜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告闵睿、被告高巍及二被告的共同委托代理人柯超、贺彬霖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告闵睿向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告赔偿从2017年7月19日至今按照每日千分之五计算的房屋违约金(成交款258168元的20%)合计51633.6元；2、判令被告退还充值给高钰楠云联惠账户的40万积分16%的费用，折合人民币64000元；3、判令被告退还陈洪顺缴纳的房屋租金（每月1300元）和押金1000元，合计32200元；4、判令解除双方之间的合同，被告立即归还九龙坡区火炬大道XX号X-X-X-X房屋钥匙并对家具家电造成的损坏进行赔偿；5、判令被告承担本案诉讼费。审理中，原告明确第1项诉讼请求为要求被告按房屋成交价的20%支付违约金51633.6元；原告自愿撤回第2项诉讼请求及要求被告赔偿对家具家电造成的损坏的诉讼请求，本院已口头裁定予以准许。事实及理由：原告闵睿系通过中介方重庆李川东电子商务有限公司认识被告，原告与重庆李川东电子商务有限公司法定代表人李川东系夫妻关系。原告将案涉房屋买卖事宜全部交由中介方处理，根据双方的约定，办理公证完毕后原告就应收齐房款，但被告至今未支付任何房款，仅支付了代收的房屋租金，故被告的行为构成严重违约，原告为维护合法权益，遂诉至法院。被告高巍、高钰楠辩称，第一、原告与李川东系夫妻关系，出卖房屋时原告与李川东共同出具了房屋首付款收据，且共同到公证处办理了房屋过户委托手续；第二、原、被告签订房屋买卖合同是双方的真实意思表示，房屋成交价为408000元，被告于合同签订后向原告支付了15万元，剩余房款258168元由被告直接向贷款银行还款，待被告偿还所有贷款后再自行过户，双方办理了委托过户公证，有效期1年；第三、原告向向房屋的承租人陈洪顺告知了出租方的变更，被告有权收取租金；第四、2019年2月因案涉房屋已满两年且被告有足额资金一次性偿还房屋贷款，因委托过户公证已过有效期，被告遂要求原告配合办理过户手续及房屋解押手续，原告拒绝并要求加价，原告的行为构成违约。综上，被告在合同履行过程中不存在违约行为，原告无权要求解除合同，被告要求合同继续履行且已另案提起诉讼。经审理查明，2017年7月19日，原告闵睿(甲方、出售方)与被告高巍（乙方、购买方）、案外人重庆李川东电子商务有限公司（丙方、经办方）签订《重庆市存量房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方所有的位于重庆市九龙坡区火炬大道XX号X-X-X-X号房屋；该房屋带租约，乙方同意承继租约中甲方的权利义务，但甲方须协助将乙方变更为出租人，并通知承租人；成交价格、付款房屋详见补充协议；甲方在做委托公证并收齐房款当日将房屋交付给乙方，本套按揭债权归乙方所有，待贷款还清后，乙方可自行过户，如产生逾期行为由乙方承担违约责任；甲乙双方均须按补充协议约定的时间亲临房屋所在地房管局办理房屋权属转移登记手续。同日，原告闵睿(甲方、出售方)与被告高巍（乙方、购买方）、案外人重庆李川东电子商务有限公司（丙方、经办方）签订《补充协议》，约定：房屋成交总价为408000元，包含物业附属设施清单上所列的家具家电、装饰装修和配套设施；乙方应在签订本合同当日支付定金15万元；过户递件完成后当日内，乙方将首付款（不包含定金）15万元支付给甲方。2017年7月20日，重庆市九龙坡区公证处出具《公证书》公证事项为委托。该《公证书》附委托人李川东、闵睿向受托人高钰楠出具的委托书一份，该委托书载明委托人系夫妻关系，现决定将登记在闵睿名下的地址为重庆市九龙坡区火炬大道XX号X-X-X-X号房屋出售给高巍，特委托受托人为委托人的代理人。委托事项为：办理上述房屋银行按揭提前还款并领取结清证明及不动产权证书；办理上述房产解除抵押手续、领取解押之后的不动产权证书；在领取解押后的不动产权证书后，代为签订出售上述房屋的买卖合同，售房款汇入闵睿的中国工商银行账户中：账户号6222023100050855597)；办理上述房屋买卖过户登记相关手续。代理期限自委托书签署之日起一年内有效。另查明，原告闵睿与李川东系夫妻关系。重庆李川东电子商务有限公司系李川东担任股东的自然人独资公司，原告闵睿在该公司担任监事。审理中，被告为证明向原告支付了房屋首付款15万元，向法庭举示了《个人信用贷款合同》、《付款授权书》、《个人贷款确认书》、《特种转账借方传票》、《收条》各一份。《个人信用贷款合同》、《付款授权书》、《个人贷款确认书》、《特种转账借方传票》显示被告高巍向平安银行股份有限公司重庆分行借款29万元，并授权平安银行股份有限公司将上述款项支付至李川东的个人银行账户，2017年7月18日李川东收到高巍支付的29万元。被告陈述李川东收到上述款项后通过支付宝向高钰楠账户退还了14万元，故实际支付首付款15万元。《收条》由李川东、闵睿出具，载明收到高巍用于购买九龙坡区火炬大道XX号X-X-X-X号房屋首付款150000元，剩余258168元由高巍还清贷款。原告对《收条》的真实性无异议，但认为没有收到款项，对被告贷款的情况不清楚。被告为证明签订合同后自2017年8月至2019年3月每月向原告转账案涉房屋贷款的事实，向法庭举示了微信转账记录截图、中国建设银行电子回单截图、中国建设银行客户交易明细清单。原告对每月收到被告转账1270元无异议，但其陈述中介方向其告知该款项系被告向其支付的房屋租赁费。被告为证明原告已将案涉房屋以及出租收益交付被告的事实，向法庭举示了陈顺洪出具的证明材料及被告高巍与陈顺洪签订的《房屋租赁协议》以及微信转账记录截图。原告对上述证明材料及《房屋租赁协议》均不认可，认为其将案涉房屋所有事宜均交由中介方办理，原告没有将房屋交付给被告，也没有向房屋承租人告知房东变更的情况，但认可被告代收了房屋租金，并同意在本案主张的租金中抵扣被告支付的房屋租金12000元。对微信转账记录截图的真实性予以认可，但认为案涉房屋物管费系房屋承租人陈顺洪缴纳。经审查，陈顺洪出具的证明材料载明其于2017年7月接到房东闵睿的电话，被告知房屋已经出售给高巍，之后的房租及房屋维修管理全部由高巍负责处理，其与高巍于2017年9月2日就案涉房屋重新签订了租赁合同。《房屋租赁协议》由高巍与陈顺洪于2017年9月2日签订，租赁期限自2017年10月1日起至2019年10月1日止，租金每月1000元。微信转账记录截图显示付款人于2019年3月31日向重庆朵力物业管理有限责任公司支付尚美朵力物业管理费1319.66元。审理中，原告陈述，原告一直未收到被告支付的任何款项，其出具收条后交给中介方，不清楚中介方为何会将收条交给被告；原、被告之间约定的付款方式是办理公证当日支付全部购房款，后因办理公证当天被告未能支付房款，遂约定案涉房屋的按揭贷款由被告偿还，但被告也实际未偿还按揭贷款。上述事实，有《重庆市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《公证书》、《个人信用贷款合同》、《付款授权书》、《个人贷款确认书》、《特种转账借方传票》、《收条》、微信转账记录截图、中国建设银行电子回单截图、中国建设银行客户交易明细清单、证明、《房屋租赁协议》、《房屋买卖(居间)合同》、收条、借记卡账户历史明细清单、专用收据、（2018）渝01民终6185号民事判决书、公证书、司法鉴定报告书、重庆增值税普通发票及当事人陈述等在卷为凭，足以认定。本院认为：原告闵睿与被告高巍签订的《重庆市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行各自的义务。本案中，原告闵睿以被告未按合同约定支付购房款为由主张解除合同并要求被告承担违约责任，故判断被告高巍是否按约定支付了购房款是本案审理的关键。关于购房款的支付方式，双方签订的《重庆市存量房屋买卖合同》约定以《补充协议》为准，《补充协议》约定被告高巍应当在签订合同当日支付定金15万元并在过户递件当日支付首付款(不含定金)15万元，但剩余款项如何支付并未明确约定。而《重庆市存量房屋买卖合同》约定“本套按揭债权归乙方所有，待贷款还清后，乙方可自行过户，如产生逾期行为，由乙方承担违约责任”，收条中亦载明除首付款15万元外剩余258168元由高巍还清贷款，结合原告在审理中关于房屋按揭贷款由被告偿还的陈述，足以认定合同约定的付款方式应为被告支付首付款15万元并偿还案涉房屋剩余按揭贷款258168元，即由被告资金办理解押。关于被告高巍是否按照合同约定支付首付款并偿还案涉房屋按揭贷款的问题，被告高巍向法庭举示的收条显示原告闵睿收到15万元首付款，原告辩称该收条系交于中介方，其并未实际收到款项。但原告作为完全民事行为能力人，其应当清楚出具收条的相应法律后果，且原告所称中介方的法定代表人李川东与原告系夫妻关系，收条中亦有李川东的签名，被告高巍亦举示相应证据证明其向李川东支付款项，故在原告未举示相反证据推翻收条的情况下，对收条的真实性及所证明的事实，本院予以采信，即被告高巍按约向原告闵睿支付了购买案涉房屋的首付款15万元。被告高巍举示的微信及银行转账凭证显示其在签订合同后每月向原告闵睿转账1270元，故对被告高巍主张该款项系支付案涉房屋按揭贷款的意见，本院予以采信。因双方并未约定被告偿还按揭贷款的时间，不能证明被告高巍偿还按揭贷款存在逾期行为。综上，原告无证据证明被告高巍在履行合同过程中存在法律规定或合同约定的违约行为，其主张解除合同并要求被告高巍归还案涉房屋、承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告返还案涉房屋租金的诉讼请求，因合同约定被告高巍承继案涉房屋的租约，且原告须向承租人通知变更事项，故在原告交付案涉房屋后租金收益应当归被告高巍所有。合同约定交付房屋的时间为办理委托工作并收齐房款当日，考虑到案涉房屋按揭贷款由被告高巍偿还，此处的收齐房款应当指原告收齐其应得的房款，即首付款15万元，因原告已经向被告办理了委托公证并将《公证书》原件交付给被告，且原告已收取首付款15万元，故足以认定原告已经将房屋交付被告高巍，被告高巍有权收取租金，对原告要求返还租金及押金的诉讼请求，本院不予支持。因被告高钰楠并非案涉房屋买卖合同的当事人，原告与被告高钰楠并无房屋买卖合同关系，故对原告要求被告高钰楠承担责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告闵睿的全部诉讼请求。本案案件受理费2587元，由原告闵睿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  张 瑜二〇二〇年三月十六日法官助理  杨 扬书 记 员  谭馨婷