贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终236号上诉人（原审被告）：胡万情，女，1990年1月10日出生，仡佬族，住贵州省石阡县。委托诉讼代理人：覃品皇，贵州省铜仁市碧江区诚信法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：贵州铜仁凯祺商业管理有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区东太大道清水湾2单元29楼4号。法定代表人：宁桂兰，总经理。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦碧，贵州北斗星律师事务所律师。上诉人胡万情因与被上诉人贵州铜仁凯祺商业管理有限公司(以下简称“凯祺公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初3150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭于同年3月24日公开开庭审理了本案，上诉人胡万情及委托诉讼代理人覃品皇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡万情上诉请求：撤销原判，发回重审或者查清事实后改判。事实及理由：一、原判适用法律错误，应当确认案涉租赁合同无效。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用”，凯祺公司至今不能提供工程质量验收合格的材料，因为建设工程规划许可证和建设工程施工许可证只能证明该工程项目建设合法，不能证明该项目经竣工验收合格，故凯祺公司将案涉商品用房出租违反法律强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，案涉合同应属无效。最高人民法院（2003）民一终字第55号民事判决书认为租赁标的物未经整体验收合格，当事人订立的《租赁合同》依法认定无效。该判决认为“《消防法》第十条第一款规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。建筑工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收，单项工程验收或者工程局部验收不是建筑工程竣工验收的标准。”，本案纠纷与最高人民法院该判决内容属“类案”，依据“类案同判”原则，本案应与最高人民法院的判决统一，确认案涉租赁合同无效。二、一审法院遗漏胡万情一审中明确提出的抗辩，即本案应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿”的规定。本案中，因受凯祺公司虚假宣传的误导，胡万情租赁经营后发生亏损，拒交租金后，凯祺公司作为守约方没有及时主张撤销合同以避免损失扩大，相反在胡万情拒交租金三年后才起诉胡万情，凯祺公司属于恶意扩大损失。三、一审法院适用简易程序审理本案违法，应当发回重审。按照民事诉讼法的规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚，权利义务关系明确，争议不大的简单的民事案件适用简易程序。本案中双方关于案涉租赁合同效力、哪方存在过错等均存在争议，不符合适用简易程序的条件。四、一审否定胡万情提供的现场拍摄的凯祺公司在招商租赁中存在“虚假广告宣传”、“虚假营销策划”；“虚假承诺前途无量”，违反诚信“一业多招”，谎称租赁小区有6万人，一公里半径有十万人等，误导胡万情作出错误判断的证据没有证据效力，但一审法院没有提供任何不予采纳的依据证实胡万情的证据是伪造或者捏造。凯祺公司辩称，一、案涉《商铺租赁合同》系有效合同，不存在无效合同的事由。二、无论是否解除合同或者继续履行合同都是凯祺公司的权利，凯祺公司要求继续履行合同不是扩大胡万情的损失。三、本案不存在遗漏诉讼主体，本案租赁合同的当事人为胡万情与凯祺公司，即使存在转账，根据合同相对性原则，凯祺公司只起诉胡万情并无不妥。请求驳回上诉，维持原判。凯祺公司向一审法院起诉请求：1.判令胡万情向凯祺公司支付五笔租金（2017年7月1日至2019年12月31日）76431元；2.判令胡万情向凯祺公司支付自应支付之日起直至实际付清之日止的违约金（违约金分段计算：第一笔违约金以14129元为基数，从2017年6月30日起开始计算；第二笔违约金以14694元为基数，从2017年12月31日起开始计算；第三笔违约金以15259元为基数，从2018年6月30日起开始计算；第四笔违约金以15869元为基数，从2018年12月31日起开始计算；第五笔违约金以16480元为基数，从2019年6月30日起开始计算。以上五笔违约金计算标准均是按照年利率24%计算，现暂计算至2019年7月15日的违约金共计18362元）；3．本案诉讼费由胡万情承担。一审法院认定事实：2014年12月28日，案外人盛之庭与贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司（以下简称麒龙公司）签订《商品房买卖合同》，该合同约定盛之庭购买麒龙公司开发的铜仁国际会展城A-1区二期C9C10幢1层1-6号房，建筑面积58.87平方米，套内建筑面积57.11平方米，同时约定交付房屋的日期为2016年6月30日前。同日，盛之庭与凯祺公司签订《铜仁国际会展城项目（A-1区）商业用房委托经营管理合同》，该合同约定盛之庭将其购买的上述商铺的经营管理权委托给凯祺公司，由凯祺公司在法律规定的范围内进行合法经营，全面制定经营方案，引进现代市场理念、模式、方法，统一规划商业业态，制定经营标准，负责全面招商引进商户，负责商业运管。并授权凯祺公司，以凯祺公司的名义与商家租户等签订租赁合同，制订租金标准，收取租金收入，依法向租户追缴相关费用等。委托期限以盛之庭与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的商铺交付之日（或视为交付之日）起至五年期届满，盛之庭授权凯祺公司直接到开发商处办理房屋交付手续并认可验房结果。2016年3月22日，凯祺公司（甲方）与胡万情（乙方）签订《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（编号：ＨＴ-ＴＲＢ-06-05-01-0096），约定：一、甲方为乙方所承租商铺的受托经营管理方，享有乙方所承租商铺的经营管理权以及出租、占有、使用、收益等权利，具有与乙方签订本合同的主体资格并承担本合同项下相应的权利义务。二、乙方承租的商铺位于铜仁市碧江区麒龙国际会展城Ａ1区，房号Ｃ9Ｃ10栋1层6号，共1间，计租面积58.87平方米，乙方经营范围为建材。三、租赁期限从甲方将商铺交付给乙方时开始计算，租赁期限截止到2020年10月30日，甲方向乙方交付商铺的时间以甲方给乙方的装修通知书上所记载的时间为准。四、装修期1个月，免租期12个月，合计不计租的时间为13个月，从甲方将商铺交付乙方时开始计算，该期间乙方免交租金。五、装修期和免租期届满后开始计租，租金为￥40元／平方米／月，月租金为￥2355元。次年度租金按上年度租金标准上浮8%作为次年度租金标准，租金标准以此类推，至本合同终止。六、在甲方公示或向乙方送达装修通知后30日内，乙方必须进场装修。七、双方在签订本合同当日，乙方需按第一年度租金标准，一次性缴纳所承租商铺三个月的租金，此租金为免租期届满后的第一期租金，即￥7065元。第一期租金所对应的租赁期届满后，乙方按相应年度的租金标准计算租金，以6个月为一期向甲方缴纳租金，每期缴纳租金应当在上一期租金所对应的租赁期限届满前30天内全部缴清。八、乙方须在合同签订当日按所承租商铺一月的租金标准缴纳履约保证金￥2355元，该履约保证金用于乙方履行本合同及相关经营责任的担保。九、乙方在履行本合同以及经营过程中产生违约或各种责任，甲方可从该履约保证金中直接扣取。十、乙方在经营过程中所产生的物业服务费、水电费等由物管公司统一收取，产生的其他电话、宽带、光纤等相关费用，由乙方自行负责。十一、未经甲方书面同意，乙方不得将所承租的商铺以任何方式给第三方使用。对所承租的商铺进行改造和装修时必须事先将装修方案以书面形式向甲方提出申请，得到甲方书面同意后方可进行。十二、乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业服务费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金。十三、如乙方拖欠上述费用达30日，甲方除有权要求乙方缴清各项欠费和按上述约定支付违约金外，还有权解除本合同，并要求乙方赔偿甲方的各项损失。合同还约定了双方的权利和义务、违约责任、合同解除、续约、商铺返还、争议解决办法等。合同签订后，胡万情向凯祺公司交纳了3个月租金7065元、履约保证金2355元。案涉房屋现胡万情仍在使用中。凯祺公司诉称胡万情欠付租金的起算时间为2017年7月1日，胡万情对此表示认可，故胡万情欠付租金的时间从2017年7月1日起算。另查明，案涉租赁房屋所在的建设项目于2014年1月3日取得建设工程规划许可证，2014年1月10日取得建筑工程施工许可证。2016年6月14日，铜仁市公安消防支队对案涉租赁房屋所在建筑进行了整体验收，综合评定该工程消防验收合格。一审法院认为，凯祺公司与胡万情于2016年3月22日签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定履行义务。凯祺公司将涉案房屋交给胡万情管理经营，给了胡万情13个月的免收租金的期限，胡万情在免收租金期满后经营至今不按约定支付房屋租金，违反了双方的约定。故凯祺公司要求胡万情向其支付租金于法有据，但租金起算应从2017年7月1日起至2019年12月31日止。胡万情应向凯祺公司缴纳租金的明细如下：1.2017年7月1日至2017年12月31日的租金14130元（2355元×6个月）；2.2018年1月1日至2018年6月30日的租金14695.2元[2355元×3个月+（2355元×8%+2355元）×3个月]；3.2018年7月1日至2018年12月31日的租金15260.4元（2543.4元×6个月）；4.2019年1月1日至2019年6月30日的租金15870.82元[（2543.4元×3个月）+（2543.4×8%+2543.4）×3个月]；5.2019年7月1日至2019年12月31日的租金16481.22元（2746.87×6个月）。以上五笔租金共计76437.64元。即凯祺公司要求胡万情支付租金，于法有据，予以支持，但金额应以凯祺公司请求的76431元为准。关于违约金问题。凯祺公司与胡万情双方签订租赁合同时约定“乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业服务费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金”，胡万情未按约定向凯祺公司支付租金，凯祺公司要求胡万情支付违约金有理，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，当事人约定的违约金过高的，人民法院应当综合案情对违约金进行衡量、调整。本案中，因胡万情未按期交纳租金，凯祺公司主张违约金按照年利率24%计算，该计算标准明显过高，结合案涉合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按年利率6%的标准计算，依据案涉合同的约定，违约金需分段计算：1.第一笔违约金以胡万情所欠租金14130元为基数，按照年利率6%从2017年7月1日计算至全部租金付清之日止；2.第二笔违约金以胡万情所欠租金14695.2元为基数，按照年利率6%从2018年1月1日计算至全部租金付清之日止；3.第三笔违约金以胡万情所欠租金15260.4元为基数，按照年利率6%从2018年7月1日计算至全部租金付清之日止；4.第四笔违约金以胡万情所欠租金15870.82元为基数，按照年利率6%从2019年1月1日计算至全部租金付清之日止；5.第五笔违约金以胡万情所欠租金16481.22元为基数，按照年利率6%从2019年7月1日计算至全部租金付清之日止。胡万情辩称本案租赁合同因租赁房屋没有整体验收合格，应属无效合同。经查，案涉租赁房屋所在的建筑工程在建时有建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，并于2016年6月14日通过了消防验收，故胡万情的上述辩称意见与审理查明的事实及法律规定不符，不予采纳。由此胡万情辩称“基于租赁合同无效，合同约定的内容不能作为本案定案依据，其约定的费用不叫租金，只能叫占用费，违约金及逐年增加的租金不是本案认定权利义务的依据。”的答辩意见亦不能成立。胡万情辩称“凯祺公司在履行合同中存在严重过错，提出凯祺公司在招商中约定要定期召开招商会，凯祺公司承诺对小区进行规划，凯祺公司有虚假宣传，该小区1万人口不到说是有6万人口，误导胡万情作出投资的错误判断，凯祺公司承诺一个行业只招一家商家”等，但未提供有效证据证明其答辩意见成立，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，对胡万情的前述答辩意见不予采信。胡万情辩称“当胡万情经营状态恶化无力交租金时，凯祺公司应当防止损失扩大，但凯祺公司任其损失扩大，凯祺公司有重大过错。”因胡万情承租涉案房屋后一直在经营使用，其主动权一直在胡万情手里，故胡万情的辩解不能成立。胡万情提出违约金约定过高有理，已作调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、胡万情于判决生效后十日内支付凯祺公司租金76431元；二、胡万情于判决生效后十日内支付铜仁公司违约金，第一笔违约金以胡万情所欠租金14130元为基数从2017年7月1日开始计算；第二笔违约金以胡万情所欠租金14695.2元为基数从2018年1月1日开始计算；第三笔违约金以胡万情所欠租金15260.4元为基数从2018年7月1日开始计算；第四笔违约金以胡万情所欠租金15870.82元为基数从2019年1月1日开始计算；第五笔违约金以胡万情所欠租金16481.22元为基数从2019年7月1日开始计算。上述违约金均按照年利率6%计算至全部租金付清之日止；三、驳回铜仁公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1085元，由胡万情负担。二审中，双方均未提供新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，依法予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、案涉《商铺租赁合同》的效力应如何认定；二、一审判决是否遗漏争议请求，是否适用减轻损失规则；三、一审是否程序违法；四、凯祺公司是否存在虚假宣传行为。关于焦点一，2014年8月7日，胡万情与凯祺公司双方签订案涉《商铺租赁合同》，后胡万情交纳了3个月租金，并一直经营。首先，评价合同是否违反法律行政法规的强制性规定应当依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”进行。其次，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”以及《中华人民共和国消防法》第十三条规定“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。”“前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。”“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”，这两项法律规定是基于保障建设工程安全就房屋使用条件作出的管理性规定，违反上述法律规定应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的规定处理，并不导致案涉《商铺租赁合同》无效。最后，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，案涉商铺项目建设工程规划许可证取得时间为2013年9月5日，即案涉合同签订前已经取得建设工程规划许可证。因此，凯祺公司出租案涉商铺没有违反法律行政法规的效力性强制性规定，案涉《商铺租赁合同》属有效合同。关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”第一，租赁合同中承租人按期支付租金系承租人的主合同义务，胡万情未按期支付凯祺公司租金违反了主合同义务，凯祺公司可依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项之规定或者按照双方合同约定行使解除权。第二，胡万情承租案涉商铺后，一直经营管理至2019年，并未向凯祺公司提出解除租赁合同，凯祺公司请求胡万情支付2017年7月至2019年12月间的租金不是胡万情因违约给凯祺公司造成的损失，而是胡万情承租涉案商铺应向凯祺公司支付的合同对价。故本案不适用减轻损失规则。关于焦点三，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，简易程序适用于基层人民法院和它派出的法庭审理的事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，本案事实清楚、权利义务关系明确、争议不大，依法可以适用简易程序审理，故一审法院适用简易程序审理本案符合法律规定，不存在程序违法。关于焦点四，胡万情提出凯祺公司谎称“租赁小区有六万人口，一公里半径有十万人口等”，但该宣传广告信息并非合同约定条件，且凯祺公司宣传广告所称周边有铜仁学院、铜仁幼专、铜仁一中等教育机构，毗邻铜仁市第一人民医院事实成立，并非虚假宣传。此外，租赁商铺经营属于商业投资行为，本身具有一定的商业风险，胡万情作为投资人应当具备相应的风险承受能力。胡万情并未提供充分证据证实凯祺公司隐瞒真相，虚假宣传。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”胡万情应当承担举证不能的法律后果。即胡万情所提凯祺公司虚假宣传导致其错误判定签订了商铺租赁合同的上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，胡万情的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1826元，由胡万情负担。本判决为终审判决。审判长 罗 静审判员 王永生审判员 倪庆飚二〇二〇年三月七日法官助理罗依婷书记员龚鉴