江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终434号上诉人（原审被告）：苏州生隆昌商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区乔司空巷27-33号平安坊18-38号D1043号。法定代表人：刘国有，总经理。委托诉讼代理人：王玉莲，江苏百年东吴律师事务所律师。委托诉讼代理人：于巧杭，江苏百年东吴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄修敏，女，1972年11月6日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。上诉人苏州生隆昌商业管理有限公司（以下简称生隆昌公司）因与被上诉人黄修敏财产损害赔偿纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的(2019)苏0508民初5281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。生隆昌公司上诉请求：一、撤销一审判决发回重审或依法改判；二、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：被上诉人系案涉商场负一楼28个商铺的业主之一，上诉人作为出租人与姑苏区不老峰日用百货店经营者李太范于2016年10月15日签订《商铺租赁合同》，约定租期自2016年10月15日至2020年2月15日，租金通过桂光植工行62×××98账号收取，桂光植和宋海英作为业主代表在出租方处签字。被上诉人所有的案涉商铺系上述自行出租的28个商铺之一。若原审法院在被上诉人自2016年10月15日至2018年2月底期间自行将案涉商铺出租并收取租金的情况下仍支持其租金损失，属于重复获利。被上诉人已收取的38843.29元应从一审判决金额43632.2元中扣减。黄修敏辩称，请求驳回上诉、维持原判。事实与理由：一、生隆昌公司违约在先，我方行使自己的权利，在2016年10月15日将商铺出租，由于生隆昌公司的刁难，导致承租人无法经营，实际租期为14.5个月；二、出租的14.5个月包含在一审支持的41个月内；三、生隆昌公司主张扣减38843.29元，使其反而获得更大利益，有悖公平；四、根据委托招商管理合同，生隆昌公司还应承担违约责任；五、如无法提供合法经营依据（至少80%业主同意），生隆昌公司属于非法经营。黄修敏向一审法院起诉请求：一、判令生隆昌公司赔偿2016年2月1日至2019年5月31日共计40个月的房屋租金损失130483元（参照原合同租金标准3262元/月计算）；二、本案诉讼费用由生隆昌公司承担。一审审理过程中，黄修敏将租金损失的期间调整为2016年1月1日至2019年5月31日共计41个月，租金损失计133742元。一审法院认定事实：苏州市姑苏区乔司空巷27-33号平安坊18-38号D1088非居住房屋，建筑面积53.21平方米，系开放式无间隔商铺，黄修敏为该房屋所有权人。2014年1月15日，黄修敏（出租方、甲方）与金乌公司（承租方、乙方）签订商场租赁合同，约定甲方将上述商铺出租给乙方经营使用，租赁期限自合同生效之日起10年（含招商期）；2018年12月31日前的年租金为38949.7元，2018年12月31日后的年租金为58424.55元。其后，金乌公司开始拖欠业主租金、且下落不明。2016年1月30日，黄修敏（委托方、甲方）与生隆昌公司（受托方、乙方）签订《委托招商管理合同》，约定甲方将包含上述D1088室商铺在内的苏州市粤海广场四号楼（裙楼）商场部分实行专业化、一体化招商。甲方授权乙方可以代表甲方与商铺承租人签订租赁合同，收取租金。合同期限自2016年2月1日至2019年1月31日。合同期内，乙方有权联合任意第三方对甲方商铺进行招商，有权管理和使用商铺建筑公摊公用部位、实施设备。为了维护长期、正常的经营，乙方有权在甲方商铺上构筑、建设必要的设施并对这些施设进行必要的改造、规划和管理，相关改造在乙方合同期届满前恢复原状。甲方有权分配取得商铺所在楼层产生的租金收益。甲方收益的计算方式为商铺所在楼层产生的租金收益总和×0.6×0.89（分配比例）。甲方同意提留40%的商铺租金，该部分租金为乙方收益，商场收入1000万以下部分，乙方提留比例为40%，超过1000万的部分，提留比例为35%，提留收益由乙方自行支配。甲方收益按月收取，乙方在收取楼层租金后按月结算，于次月15日之前按照合同约定的收益分配方式将甲方收益支付甲方。乙方须在每年1月31日前将甲方商铺所在楼层的前一年度租金收入情况以书面形式邮寄给甲方。乙方清楚知道，在签署本合同时，甲方与金乌公司之间还有租赁关系。乙方承诺，如果本合同签署后金乌公司继续履行与甲方租赁合同的，则本合同无效。本合同生效条件为双方签字或盖章、解除了甲方与金乌公司的商铺租赁关系、甲方收到乙方支付的第一笔租金。合同签订后，生隆昌公司未向黄秀敏支付租金收益。一审另查明：2016年至2018年期间，陈森琪、庄志红等观前文化市场业主就其所有的观前文化市场商铺的权利受损问题陆续向一审法院提起诉讼。生效判决认定，自2016年1月1日起生隆昌公司系整个商场的运营管理者，且生隆昌公司需按照月租金单价29元/平方米的标准赔偿商场一楼邻近1027、1034室等商铺业主的房屋占用费损失。一审审理中，生隆昌公司陈述称，根据观前文化市场二楼商铺2017年度、2018年度的租金总收入和二楼商铺总面积，结合其与大部分业主签订的委托招商管理经营合同中约定的四六分配原则，二楼业主租金平均收益为13.52元/月/平方米。二楼商铺最初的售价远低于一楼商铺。以上事实，由黄修敏提供的房屋所有权证、委托招商管理合同、商场租赁合同，生隆昌公司提供的地下室及二楼商铺开发商原始成交价表格、年度租金收取明细表，一审法院调取的（2016）苏0508民初6145号民事判决书、（2018）苏05民终9733号民事判决书以及当事人一审陈述等证据予以证实。一审法院认为，黄修敏系苏州市乔司空巷27-33号平安坊18-38号D1088号商铺所有权人，虽然其于2016年1月30日与生隆昌公司签订了《委托招商管理合同》，但因该合同未生效，现黄修敏在涉案商铺物权受到侵害时，其有权主张保护物权所有人的权利。关于黄修敏要求生隆昌公司赔偿租金损失的诉讼请求。本案所涉商铺虽然在空间上具有一定面积，但缺乏房屋的空间隔断设施，不具有构造上的独立性；业主之间的空间权利无法严格区分，处于交织、变化的状态，商铺整体上具有不可分性。生隆昌公司在与黄修敏签订的委托招商管理合同未生效，又未获得业主委员会授权的情况下，擅自使用涉案商铺所在区域，侵害了黄修敏的财产权益，其作为商场的实际经营管理者应当向黄修敏承担赔偿损失的责任。生隆昌公司取得租金收益是基于对整个商场进行运营、管理，故涉案商铺处于空置状态或被改造为公共过道等情形不影响生隆昌公司的赔偿责任。黄修敏主张参照3262元/月的标准计算租金，然因生效判决已认定生隆昌公司需按照月租金单价29元/平方米的标准向商场一楼商铺的租金或赔偿租金损失，虑及通常情况下一楼商铺的租金应高于负一楼的商铺，且一楼商铺最初购买价格亦高于负一楼商铺，综合前述因素，一审法院酌情认定生隆昌公司应按照20元/平方米/月的标准向黄修敏支付租金，黄修敏D1088号商铺在2016年1月1日至2019年5月31日的租金损失计43632.2元（20元/平方米/月×53.21平方米×41月）；黄修敏主张超出部分，一审法院不予支持。对于生隆昌公司抗辩负一楼商铺的参考租金标准应为11至13元/平方米/月的意见，因其未能提供有效证据证明，故一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、第七十六条之规定，一审法院判决：苏州生隆昌商业管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿黄修敏2016年1月1日起至2019年5月31日期间的租金损失43632.2元。一审案件受理费2910元，减半收取1455元，由黄修敏负担980元，苏州生隆昌商业管理有限公司负担475元。二审中，生隆昌公司向本院补充提交如下证据：证据一、姑苏区不老峰日用百货店工商企业信息系统公示报告（经营者李太范）、苏州市姑苏区乔司空巷27-33号平安坊18-38号商铺负一楼共28个商铺业主与李太范于2016年10月15日签订的商铺租赁合同,证明包括被上诉人铺位在内的商场地下室28个铺位的业主于2016年10月15日将铺位出租给了姑苏区不老峰日用百货店经营者李太范，并且双方在合同中约定了租期、面积、租金以及收款的账号。该租赁合同中载明出租方的业主代表签字为宋海英及桂光植、租期从2016年10月15日至2020年2月15日（其中，2016年10月15日至2017年2月15日为免租期）、租金收款账号预留桂光植的卡号、2017年7月31日开始乙方（李太范）每次一次性支付六个月租金（相当于每半年支付租金一次且每次提前十五日支付）、承租人逾期不交纳租金应承担相当于一个月租金的押金作为违约金等内容。证据二、苏州新闻网报道截屏、苏州寒山闻钟论坛截屏以及行政处罚决定书，证明姑苏区不老峰日用百货店及其经营者李太范实际占有并使用了28个负一楼业主的铺位，商铺租赁合同已经在履行。证据三、案外人业主**（D1073号铺位）的借记卡账户历史明细清单，证明包括被上诉人在内的商场负一楼28个业主已经收到了自2016年10月15日至2018年2月底期间的租金和违约金。证据四、从工商档案调取的姑苏区不老峰日用品百货店的信息，上面有李太范的身份证号码。证据五、桂光植、宋海英、**身份证复印件、房产证、土地证的复印件，证明桂光植、宋海英、**都是28个负一楼业主之一。证据六、租金明细及桂光植银行账户交易明细，证明桂光植根据商铺租赁合同从李太范（户名金青美）收取租金后，已支付给被上诉人，被上诉人至少收到35352元。以上事实由企业信息系统公示报告、商铺租赁合同、苏州新闻网报道截屏、苏州寒山闻钟论坛截屏、行政处罚决定书、账户历史明细清单、工商档案、身份证、房产证、土地证、转账凭证及二审调查笔录等予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，在生隆昌公司与被上诉人签订的委托招商管理合同尚未生效的情况下，生隆昌公司占有使用被上诉人的商铺造成被上诉人财产权益受损，生隆昌公司应依法向被上诉人承担损失赔偿责任，一审法院考虑到负一楼商铺的租金收益及价值因素酌情认定生隆昌公司应按照20元/平方米/月的标准赔偿被上诉人的租金损失合理，本院对此予以确认。关于租金损失数额的认定，被上诉人要求生隆昌公司支付2016年1月1日至2019年5月31日共计41个月的房屋租金损失，生隆昌公司则抗辩被上诉人于2016年10月15日至2018年2月底期间自行将案涉商铺出租给案外人李太范所收取的租金应当抵扣租金损失，本院对此分析如下：首先，生隆昌公司所提交的商铺业主出租方代表宋海英、桂光植与承租人李太范于2016年10月15日签订的商铺租赁合同（合同中注明租金收款账号为桂光植的银行账户）以及宋海英、桂光植从2016年11月18日至2018年2月12日期间向被上诉人的转账汇款可认定，被上诉人实际于2016年10月15日授权宋海英、桂光植对外将负一楼商铺出租给李太范并实际收取了部分租金；其次，业主出租方代表宋海英、桂光植与承租人李太范签订的商铺租赁合同载明租期从2016年10月15日至2020年2月15日（2016年10月15日至2017年2月15日为免租期），合同另约定从2017年7月31日开始承租人每次一次性向出租人支付六个月的租金（相当于每半年支付租金一次且每次提前十五日支付），结合桂光植、宋海英实际于2016年11月18日、2017年2月14日、2017年8月3日、2018年2月12日分别向被上诉人转账2719元、8158元、16317元、8158元，再结合生隆昌公司自认被上诉人已对外出租商铺至2018年2月底且被上诉人于2018年2月12日收取的款项系案外人李太范向被上诉人支付的违约金，可认定被上诉人于2017年8月3日从业主代表桂光植处收取的租金16317元系对应2017年8月15日至2018年2月15日期间最后一笔六个月的租金，故本院认定在2018年2月15日之前被上诉人已经自行出租涉案商铺并收取租金；再次，因生隆昌公司系从2016年1月陆续与部分业主签约并进场但生隆昌公司与被上诉人签订的委托招商管理合同尚未生效，被上诉人截至2018年2月15日之前仍在对外自行出租商铺并收取租金，现有证据仅能证明生隆昌公司自2018年2月16日才开始占有使用被上诉人的商铺，本案中被上诉人系起诉要求生隆昌公司支付至2019年5月31日止的租金损失，故本院认定本案中生隆昌公司应赔偿被上诉人的租金损失应从2018年2月16日计算至2019年5月31日，合计为16495.1元（20元/平方米/月×53.21平方米×15.5个月）。至于生隆昌公司认为应以被上诉人自案外人处收取的租金直接从一审判决金额中予以扣除的上诉意见，本院认为，在生隆昌公司进场运营涉案商铺之前，被上诉人系案涉商铺的所有权人，其对于商铺出租产生的收益有权予以保有，故本院对此上诉意见不予采纳。综上所述，生隆昌的上诉请求部分成立，生隆昌公司应赔偿黄修敏租金损失16495.1元。基于二审中出现的新证据，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销苏州市姑苏区人民法院(2019)苏0508民初5281号民事判决；二、苏州生隆昌商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿黄修敏2018年2月16日起至2019年5月31日期间的租金损失16495.1元；三、驳回黄修敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2910元，减半收取1455元，由黄修敏负担1276元，苏州生隆昌商业管理有限公司负担179元；二审案件受理费2910元，由黄修敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇二〇年三月二十三日法官助理  黄源榕书 记 员  陈启航法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。