浙江省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙民再341号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）:绍兴兴都商务酒店有限公司。住所地：绍兴市柯桥区柯桥街道群贤路以北、育才路以西蓝天兴都商务大厦第一层、第五至十一层。统一社会信用代码：91330621MA28805706。 法定代表人：占利娇，公司经理。 委托诉讼代理人：许志军，浙江三福律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：浙**联置业有限公司,住所地浙江省绍兴市柯桥区柯桥街道笛扬路1338号华联国际商贸城5幢24层。统一社会信用代码：91330621739934557G。 法定代表人：沈冬云，公司董事长。 委托诉讼代理人：夏燕燕，浙江中行律师事务所律师。 一审被告：朱宝华，男，1967年8月16日出生，汉族，住福建省浦城县。 委托诉讼代理人：叶军强，浙江三福律师事务所律师。 再审申请人绍兴兴都商务酒店有限公司（以下简称兴都商务酒店）因与被申请人浙**联置业有限公司（以下简称华联公司）、一审被告朱宝华房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市中级人民法院（2018）浙06民终2101号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年6月27日作出（2018）浙民申3970号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年10月23日公开开庭审理本案。再审申请人兴都商务酒店的委托诉讼代理人许志军，被申请人华联公司的委托诉讼代理人夏燕燕、一审被告朱宝华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴都商务酒店的再审请求是：撤销一、二审判决，驳回华联公司的全部诉讼请求，由华联公司承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）原审法院认定华联公司解除房屋租赁合同的请求成立，缺乏证据证明。首先，兴都商务酒店不存在延期交付租金的情况。虽然租赁合同第六条约定2018年1月1日至2018年6月30日的租金在2017年12月1日前支付，但根据双方支付每期租金的惯例，可以证明双方实际履行中是同意顺延每期租金的支付时间的。华联公司2017年12月28日的函件兴都商务酒店并没有收到。即使根据该函件，华联公司也是要求在2018年1月3日前付清租金，此系对付款期限的变更，根据合同约定的经华联公司书面通知后的5个工作日支付，也应计算至1月10日。华联公司提交的三份EMS快递件，收件人签收处二份是空白的，另一份也不能证明系兴都商务酒店收取，华联公司提交的邮政速递物流信息没有邮局盖印，不应采信。华联公司也未按照合同约定的邮寄地址邮寄。华联公司不能证明邮寄的文件材料就是向法庭提交的材料。邮寄给兴都商务酒店的快递件应交付单位负责人。从张贴《函》及《解除租赁合同通知》的照片看，无法体现张贴的时间，内容也无法确认，不能怎么兴都商务酒店知悉催款事实。（二）即使兴都商务酒店存在拖欠租金的事实，华联公司也无权在2018年12月31日前解除租赁合同。《补充协议(二)》第二条约定：“如果占利娇在以下租赁期限内(2015年1月1日起至2018年12月31日止)发生下列情形之一的(其中1、拖欠租金、物业费、水电费或延期履行其他义务时间累计达15天以上的)，则该期间租金仍按原合同约定之标准支付，补齐原合同和调整后租金差额，且租期不再延长。2018年12月31日合同履行到期后，占利娇归还再审被申请人房屋”。第五条约定：“本补充协议系原合同组成部分，本补充协议与原合同及协议约定不一致的，以本补充协议约定为准”。从以上条款可以证明：如果占利娇在2015年1月1日至2018年12月31日期间发生拖欠租金累计超过15天以上的，华联公司也是不能解除租赁合同的，而是只能要求租金仍按原合同标准支付，且最为重要的约定的是，只有到2018年12月31日合同履行到期后，占利娇才有义务归还再审被申请人租赁房屋。因此，该补充协议(二)第二条、第五条的约定，可以证明双方实际已经变更了原《租赁合同》第二节第37条关于华联公司合同解除权的约定；结合《补充协议(三)》第1条、第2条等条款的约定，可以得出，华联公司无权解除与兴都商务酒店之间的租赁合同关系。根据再审华联公司向一审法院提交的2017年12月28日《函》第五段内容看，其也明确陈述到“根据《补充协议(二)》之约定，若兴都商务酒店人逾期支付租金超过15天的，租赁期限不再延长，租赁期限至2018年12月31日止”。（三）原审法院判决兴都商务酒店向华联公司承担每日两倍租金的占有使用费至返还租赁物之日止，缺乏事实和法律依据。 被申请人华联公司辩称：兴都商务酒店存在延期交付租金的行为，华联公司解除租赁合同具备相应依据。2017年12月28日的函并未变更原合同约定的租金支付时间。华联公司向兴都商务酒店送达了催款函、解除函，履行了全部程序。邮政公司败诉的主要原因是缺乏证据，但事实上邮政公司确实送达了相关函件。快递单上邮寄地址、收件人、联系电话完全正确。兴都商务酒店二十四小时开门营业，酒店前台工作人员二十四小时在岗。不存在快递工作人员无法投递的可能。即使因为特殊情况无法投递，邮政快递也会退回寄件人。合同权利义务转让后，相关文书向受让人住所地送达并无不当。即使按照日常生活经验分析，三个邮政快递均没有送达，完全不具有可能性。除了邮寄，华联公司也张贴了函件。占用费并不是违约金，故不存在重复计算的问题。即使合同没有解除，租赁期限在2018年12月31日也已经届满。二审判决生效后，华联公司申请强制执行，但因兴都商务酒店不配合腾退，直至2018年12月底华联公司才完全收到租赁房屋。兴都商务酒店应付华联公司2018年1月1日至2018年6月30日期间的租金为843411元，而非727208元。727208元是华联公司给予的减租后优惠金额，前提是兴都商务酒店按约定期限履行租金给付义务，但显然兴都商务酒店存在违约。本案一、二审判决后，兴都商务酒店没有履行金钱债务，结欠华联公司200万元。 一审被告朱宝华陈述同意兴都商务酒店意见。 华联公司一审起诉请求判令：1、依法判决确认华联公司与兴都商务酒店有关蓝天·兴都商务大厦2号楼5-11层（5层0507-0513、6层0607-0613、7层0707-0713、8层0807-0813、9层0907-0913、10层1007-1013、11层1107-1113）、0120、0121、0122号房屋的《租赁合同》于2018年1月8日解除；2、依法判令兴都商务酒店立即将租赁房屋腾空交还给华联公司；3、依法判令兴都商务酒店以每日9242元标准向华联公司支付自2018年2月1日起至兴都商务酒店将租赁房屋交还给华联公司之日止的占用使用费；4、依法判令兴都商务酒店立即向华联公司支付违约金421705元；5、依法判令华联公司有权从兴都商务酒店的45万租赁保证金中扣除上述第三项、第四项诉讼请求项下的债务；6、依法判令朱宝华对上述第一项、第二项、第三项、第四项诉讼请求项下债务承担连带清偿责任；7、判令诉讼费由华联公司、朱宝华共同承担。 一审法院认定事实：2010年12月13日，华联公司与占利娇签订《租赁合同》一份，约定华联公司将蓝天·兴都商务大厦2号楼的7个楼层（5-11层合计面积约4568.28m2）及0120、0121、0122号商铺（面积约931.02m2）有偿出租给占利娇作为经营商务宾馆、餐饮、休闲娱乐等使用，租赁期限自2011年2月12日起到2018年12月31日止。2013年8月19日，华联公司与占利娇签订《补充协议》一份，约定第四个租赁年（2014年1月1日起至2014年12月31日止）租金按第三个租赁年（2013年1月1日起至2013年12月31日止）租金标准支付，《租赁合同》其他条款内容不变，如占利娇违约提前终止或解除《租赁合同》，除承担《租赁合同》约定的违约责任外，第四个租赁年的租金仍按《租赁合同》签订时约定的租金支付。2015年1月1日，华联公司与占利娇、林益强、黄宝和签订《补充协议（二）》一份，约定对2015年1月1日起至2018年12月31日止租金标准进行调整。如占利娇在2015年1月1日起至2018年12月31日止的租赁期限内拖欠租金、物业费、水电费或延期履行其他义务时间累计达15天以上的，则该期间租金仍按原合同约定之标准支付，补齐原合同和调整后租金差额，且租期不再延长，2018年12月31日合同履行到期后归还房屋，若存在违约行为，占利娇应按原合同约定承担违约责任。在占利娇未违反原合同、协议一及该协议第一、二条约定的情况下，华联公司同意占利娇在原合同约定的租赁期限到期前续签延长至2022年12月31日的租赁合同。2015年12月20日，原告与占利娇、兴都商务酒店、朱宝华签订《补充协议（三）》一份，约定自该协议签订之日起，占利娇将原合同及与租赁事宜相关文件项下占利娇所享有的权利、应承担的义务一并转让给兴都商务酒店。占利娇自愿承诺与兴都商务酒店承担原合同及本协议项下兴都商务酒店应承担的全部责任和义务；朱宝华自愿作为兴都商务酒店的连带责任保证人，为兴都商务酒店在原合同、协议一、协议二及该补充协议项下的责任及义务提供保证，保证期限为三年，保证范围包括但不限于租金、水费、电费、物业费、违约金、赔偿金，原告为实现债务支出的律师费、诉讼费、保全担保费、保全费、调查费、食宿费及其他华联公司为主张实现前述合同、协议项下权利的一切费用。2016年3月30日，原占利娇转入的450000元作为兴都商务酒店的租赁保证金，华联公司出具统一收款收据一份。2017年12月28日，因兴都商务酒店未按约支付2018年1月1日至2018年6月30日的租金，华联公司向兴都商务酒店邮寄《函》件一份，函告：“1、我司与贵司之间有关兴都商务大厦租赁合同项下的租赁期限不再延长，至2018年12月31日届满。2、请贵司立即向我司支付2018年1月1日至2018年6月30日期间的租金843411元及至交清租金日止的违约金（计算至2017年12月28日止为11807元），若贵司未在2018年1月3日前支付上述租金及违约金的，则我司将立即解除与贵司之间的《租赁合同》以及与贵司的租赁关系，届时，一切后果由贵司自行承担。”该函件于2017年12月31日投递并签收，签收人为他人（同事）。华联公司并就函件在兴都商务酒店门口进行了张贴。2018年1月8日，华联公司再次向兴都商务酒店邮寄《解除租赁合同的通知》一份，通知：“1、我司与贵司之间的《租赁合同》立即解除，我司与贵司的租赁关系立即终止。2、请贵司于2018年1月31日前将租赁房屋腾退归还给我司，并付清《租赁合同》解除前的租金。3、贵司未按期归还租赁房屋的，应向我司支付于2018年2月1日起至实际归还租赁房屋之日止的占用费。4、贵司还应承担违约责任并支付违约金。”该通知于2018年1月10日投递并签收，签收人为他人。华联公司并就该通知在兴都商务酒店门口进行了张贴。因兴都商务酒店于2018年1月9日向华联公司账户转入727208元款项，华联公司于2018年1月11日再次向兴都商务酒店邮寄《函》件一份，告知：“1、我司与贵司的租赁合同及租赁关系已经于2018年1月8日通知送达贵司时解除。2、请贵司将租赁房屋腾空并在2018年1月31日前交还给我司。3、请贵司尽快派员与我司核对并结算应付费用。”该函件于2018年1月17日投递并签收，签收人为他人（同事）。一审法院判决：一、浙**联置业有限公司与绍兴兴都商务酒店有限公司关于租赁蓝天·兴都商务大厦2号楼5-11层（5层0507-0513、6层0607-0613、7层0707-0713、8层0807-0813、9层0907-0913、10层1007-1013、11层1107-1113）及0120、0121、0122号房屋的《租赁合同》自2018年1月10日起解除；二、绍兴兴都商务酒店有限公司应腾空租赁物蓝天·兴都商务大厦2号楼5-11层（5层0507-0513、6层0607-0613、7层0707-0713、8层0807-0813、9层0907-0913、10层1007-1013、11层1107-1113）及0120、0121、0122号房屋并将租赁物返还给原告浙**联置业有限公司，限于判决生效之日起十五日内履行完毕；三、绍兴兴都商务酒店有限公司应支付浙**联置业有限公司自2018年2月1日起至绍兴兴都商务酒店有限公司腾退并返还上述租赁物之日止按每日9242元计算的占有使用费，款限于判决生效之日起十五日内付清；四、驳回浙**联置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7626元，减半收取3813元，由绍兴兴都商务酒店有限公司与朱宝华共同负担，限于判决书生效之日起七日内向该院缴纳。 兴都商务酒店不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回华联公司的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由华联公司承担。二审法院认为，兴都商务酒店对一审法院认定涉案三份函件已由其签收提出异议本质是对华联公司能否解除涉案租赁合同提出异议。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”根据涉案《租赁合同》第三十七条的约定，乙方（承租人）如延期交付租金或水费或电费或延期履行其他义务，经甲方书面通知后5个工作日内仍不支付的，甲方（出租人）有权解除合同，乙方应向甲方支付相当于第一个、第二个租赁年度租金之和作为违约金。根据该《租赁合同》第五条及涉案《补充协议》第一条、《补充协议（二）》第一条的约定，兴都商务酒店应于2017年12月1日前支付2018年1月1日至2018年6月30日的租金。根据兴都商务酒店的陈述及一审法院业已查明的事实，兴都商务酒店确未按约缴纳租金。华联公司主张其于2017年12月28日向兴都商务酒店发函催讨租金未果，于2018年1月8日函告兴都商务酒店解除涉案租赁合同。因兴都商务酒店于2018年1月9日向华联公司账户转入727208元款项，2018年1月11日华联公司再次函告兴都商务酒店涉案租赁关系已经解除。兴都商务酒店主张其未收到过上述函件，然华联公司一审提交了邮寄日期为2017年12月28日的EMS寄件人存单附内件《函》、邮寄日期为2018年1月8日的EMS寄件人存单附内件《解除租赁合同的通知》、邮寄日期为2018年1月11日的EMS寄件人存单附内件《函》以及三份EMS快递相对应的邮政速递物流信息查询单，该三份EMS存单均经邮政部门盖章确认，存单内件品名备注明确，邮政速递物流信息亦经合法查询取得，该三份EMS存单载明的收件人单位名称、电话、地址等信息均明确指向兴都商务酒店，邮政速递物流信息查询单显示快递已投递并签收，签收人为他人（同事），因此，一审法院认为可视为兴都商务酒店已签收上述邮件，应属合理。且，根据华联公司一审提交的证据，催讨租金的《函》及《解除租赁合同通知》均在兴都商务酒店门口进行过张贴，综合上述事实，一审法院认定被华联公司已就催缴租金及解除合同的相关事实通知了兴都商务酒店，并据此认为涉案租赁合同已于《解除租赁合同通知》到达兴都商务酒店时解除，并无不当。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7626元，由绍兴兴都商务酒店有限公司负担。 再审中，兴都商务酒店提交以下证据： 证1，邮政公司出具的快递单及证明，证明华联公司并没有按照合同约定的通知地址进行邮寄。证2，绍兴市越城区人民法院（2018）浙0608民初1056号民事判决和绍兴市中级人民法院（2019）浙06民终1171号民事判决书，证明本案所涉三份函件并没有送达兴都商务酒店。证3，2019年4月11日邮政公司出具的证明，证明两份EMS的快递并未送达。 华联公司质证认为：证1，由于占利娇本人是居住在绍兴市柯桥区的，且合同权利义务转让后向兴都商务酒店发出函件是正常的。证2、3，真实性无异议，邮政快递并非是没有送达，仅仅是工作人员存在疏忽，导致没有证据才败诉。 朱宝华陈述同意兴都商务酒店意见。 华联公司提交以下证据：证据1，浙江省“多证合一”营业执照登记申请书、承诺书各一份，证明本案一审时，华联公司曾提交由郑峰签字的《信息交流单》一份，证明华联公司曾提醒兴都商务酒店及时支付租金。该《信息交流单》由郑峰签收。但兴都商务酒店在一审时虚假陈述没有收到过该交流单，公司也没有“郑峰”这个员工。事实上，郑峰就是兴都商务酒店的员工，兴都商务酒店在绍兴市柯桥区市场监督管理局的工商档案中留存多份由“郑峰”作为兴都商务酒店经办人签名的材料。华联公司提交了其中二页，该二份证据共同证明：华联公司曾在2017年11月25日即提前通知兴都商务酒店按时支付租金，兴都商务酒店一再辩称的，华联公司从未向其催讨过租金、华联公司同意其逾期支付租金、华联公司恶意不想出租等均系虚假陈述，与事实不符。证据2，录音一份。该录音形成于2019年1月9日，录音中男的一方为兴都商务酒店股东朱宝华，即本案当事人之一，朱宝华在录音中明确承认收到2019年12月28日的函，也看到2019年1月9日华联公司张贴在酒店门口的解除通知。该录音可以证明2018年12月28日的函以及2019年1月9日张贴的通知兴都商务酒店已经取到，华联公司系合法解除租赁合同。同时，也证明兴都商务酒店枉顾案件事实，一而再再而三地在法庭作虚假陈述。 兴都商务酒店质证认为：证1的真实性没有异议，郑峰确系兴都商务酒店员工。一审代理人不了解情况，所以作了错误陈述。但由于当时还未到合同约定的付款期，因此与合同的解除没有实质性联系。证2真实性无异议，录音中并未明确是什么函件，对解除函的张贴也无法体现当时的时间点张贴了这份函件。 朱宝华认可录音资料的真实性，质证意见同于兴都商务酒店。庭审后，朱宝华向本院寄送银行对账单及情况说明一份，认为录音资料中的函件指的是物业费的催款函，其于2018年1月10日转账支付华联公司物业费98974.4元。 本院审核认为，兴都商务酒店提交的证1-3的真实性予以确认，但不能证明兴都商务酒店关于未收到催款函及解除合同通知的事实。对华联公司提交的证1、2的真实性予以确认。朱宝华关于录音资料中函件指向的是物业费催款函的事实与其在录音资料中的陈述矛盾，且其也未提交所谓物业费的催款函，故本院不予采信。根据朱宝华在录音资料中的陈述，可以认定兴都商务酒店已经收到华联公司2019年12月28日的函及2019年1月9日华联公司张贴在酒店门口的解除合同通知。 本案再审查明事实与原一、二审一致。 本案主要争议焦点是：一、华联公司是否享有合同解除权，本案租赁合同关系应否解除。二、合同解除后兴都商务酒店应否按每日二倍租金标准承担占有使用费。 关于争议焦点一，华联公司是否享有合同解除权，本案租赁合同关系应否解除。《补充协议(二)》第二条约定：“如果占利娇在以下租赁期限内(2015年1月1日起至2018年12月31日止)发生下列情形之一的(其中1、拖欠租金、物业费、水电费或延期履行其他义务时间累计达15天以上的)，则该期间租金仍按原合同约定之标准支付，补齐原合同和调整后租金差额，且租期不再延长。2018年12月31日合同履行到期后，占利娇归还华联公司房屋”。第五条约定：“本补充协议系原合同组成部分，本补充协议与原合同及协议约定不一致的，以本补充协议约定为准”。兴都商务酒店依据上述规定主张即使其存在延付租金的情形，华联公司也仅能要求兴都商务酒店在2018年12月31日前返还房屋。对此，本院认为，补充协议（二）系根据承租人占利娇的要求，调整2015年1月1日起的租金标准，并将原合同届满期限自2017年12月31日延长至2022年12月31日。双方签订该条款的本意是为了强调在占利娇存在拖欠租金、物业费等累计达15天以上的，双方间权利义务关系按照原合同约定的租金标准和租赁期限执行。该规定仅系对租金标准、租赁期限的约定，并不涉及违约责任及合同解除权。故在《补充协议(二)》第二条双方再次明确，“若存在违约行为，乙方（占利娇）应按原合同约定承担违约责任。”如果按照兴都商务酒店的主张，即使兴都商务酒店欠付租金，华联公司也仅能在一年后合同期限届满后要求返还租赁物，显然系剥夺了华联公司的解除合同权利，不符合合同的本意。根据上述分析，双方并未变更原租赁合同关于约定解除权的规定，本院对兴都商务酒店的上述再审理由不予采纳。 根据案涉租赁合同及相关补充协议的约定，兴都商务酒店应在2017年12月1日前支付2018年1月1日至2018年6月30日的租金，如延期交付租金或水费或电费或延期履行其他义务，经华联公司书面通知后5个工作日内仍不支付的，华联公司有权解除合同。本案中，即使在此前的履行合同过程中兴都商务酒店曾经迟延支付租金而华联公司予以认可，也不足以据此认定华联公司同意兴都商务酒店不按合同约定的时间支付相应租金。兴都商务酒店申请再审认为其没有收到华联公司2019年12月28日的催款函及2019年1月9日解除合同的通知。对此，本院认为，EMS单据载明的收件人单位名称、电话、地址等信息均明确指向兴都商务酒店，且根据朱宝华在录音资料中的陈述，可以认定兴都商务酒店已经收到华联公司2019年12月28日的催款函及2019年1月9日华联公司张贴在酒店门口的解除合同通知。绍兴市中级人民法院（2019）浙06民终1171号民事判决仅涉及邮政公司与兴都商务酒店之间的法律关系，与本案租赁合同关系不具有直接关联性，不能据此否定本案证据所反映的事实。据此，可以认定华联公司已于2017年12月28日发出函件，要求兴都商务酒店在1月3日前支付租金。该函件中记载的期限实际系华联公司按照租赁合同所约定的“经华联公司书面通知后5个工作日内仍不支付的”计算，不能认定为华联公司同意变更租金的支付期限至2018年1月3日。由于兴都商务酒店并未在接到华联公司书面通知后的5个工作日内支付租金，故华联公司有权依据租赁合同的约定要求解除合同。 关于争议焦点二，对于合同解除之日起至租赁物实际腾退并交付之日止期间的占有使用费的认定问题。本院认为，虽然《租赁合同》第四十四条明确约定为租赁关系终止之日起7日内不计算租金，超过7日期限的，承租人以每日2倍的租金支付给出租人。但占有使用费的本质应体现租赁物的价值，合同约定的按租金标准的两倍支付占有使用费的本质属于违约金，因此，在原判已认定延期交付租金违约金421705元在租赁保证金450000元中予以扣除的情况下，再按每日2倍的租金认定占有使用费存在不当。兴都商务酒店就此提出的再审理由成立。 综上，兴都商务酒店的申请再审理由及请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销绍兴市中级人民法院（2018）浙06民终2101号民事判决； 二、维持绍兴市柯桥区人民法院（2018）浙0603民初2129号民事判决第一项、第二项、第四项及诉讼费负担部分； 三、变更绍兴市柯桥区人民法院（2018）浙0603民初2129号民事判决第三项为：绍兴兴都商务酒店有限公司应支付浙**联置业有限公司自2018年2月1日起至绍兴兴都商务酒店有限公司腾退并返还上述租赁物之日止按每日4621元计算的占有使用费，款限于判决生效之日起十五日内付清。 如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费7626元，由绍兴兴都商务酒店有限公司负担6800元，由浙**联置业有限公司负担826元。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  田建萍 审判员  卢世昌 审判员  吴飞明 二〇二〇年三月十六日 书记员  周颖芳