杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0112民初112号 原告：浙江万马物业服务有限公司，住所地杭州市临安区锦城街道锦城新天地1号楼6楼，统一社会信用代码91330185751749610J。 法定代表人：蒋勤，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐青，女，1971年8月20日出生，汉族，住杭州市临安区，系该公司员工。 被告：罗贤平，男，1976年7月23日出生，汉族，住杭州市临安区。 原告浙江万马物业服务有限公司（以下简称万马物业）与被告罗贤平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月27日作诉前登记，因调解不成，于2020年1月6日立案受理，依法由审判员陶洁适用简易程序于2020年2月24日公开开庭进行了审理。原告浙江万马物业服务有限公司的委托诉讼代理人徐青、被告罗贤平到庭参加诉讼。现本案已审理终结。 原告万马物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年7月1日至2019年10月31日的物业管理服物费5029元，车位能耗费480元；2、判令被告向原告支付逾期支付物业管理服务费的违约金2328元（违约金从2017年7月1日算至2019年10月31日，此后以逾期应支付的物业管理服务费为基数，按每日千分之三的标准计算至实际履行之日止）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订《物业管理委托合同》（下称“物业合同”)，约定由原告为樱花雅苑小区提供前期物业管理服务，物业管理服务费：住宅房每月/1.50元/每平方米，地下车库车位能耗费每个车位每月30元。委托管理期限：自2013年7月1日至业主大会选聘的物业服务公司进场服务日止（或业主委员会与原告续聘的服务合同生效日止）。物业合同还约定了，业主逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收违约金。原告按照物业合同约定，于2013年7月1日至今为樱花雅苑小区提供了物业管理服务。但被告作为樱花雅苑16幢301号房屋(房屋律筑面积为119.75平方米，用途：住宅，车位：90号车位)的业主，享受了原告提供的物业服务，却没有履行按时向原告交纳物业管理服务费用的义务，经原告多次催告，一直拖欠2017年7月1日至2019年10月31日期间的物业管理服务费5029元，车位能耗费480元。被告的行为己经极大地侵害了原告的合法利益。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告罗贤平答辩称，第一、对原告要求的物业费、车位能耗费的计算方式没有异议，但是滞纳金是没有法律依据，不应收取。第二、原告没有根据《物业服务合同》约定的标准提供服务，比如停车费、广告费、物业费使用情况等没有按规定公布；小区的绿化、凉亭等设施维护不到位；小区绿化区域改建成电瓶车停车位没有经过全体业主的同意。第三、消防通道经常有车停着，严重威胁业主的生命安全。因此，在原告未整改到位以前，我不愿意支付上述费用。 原告为证明自己的主张，向本院提供了如下证据： 证据一、物业管理委托合同一份，欲证明原告与罗贤平签订前期物业管理服务合同，合同约定服务期限、物业管理服务费、违约金等的事实。 证据二、商品房买卖合同一份，交房确认单一份、车位转让协议复印件一份，欲证明1、案涉房屋为被告所有，被告己经确认接收案涉房屋；2、案涉房屋建筑面积、性质等事实。 证据三、催款通知单2份、律师函1份、邮寄底单复印件1份，证明原告曾向被告催交物业费的事实。 被告向本院提交了如下证据： 证据一、前期物业服务协议复印件一份，欲证明合同明确约定了原告应该提供的服务内容和服务标准的事实。 证据二、（2016）浙0185民初3427号调解书复印件和付款收据复印件各一份，欲证明原告以打折行为证明自己服务存在问题的事实。 证据三、关于成立樱花雅苑业主大会和业主委员会的申请报复印件一份，欲证明业主对原告的物业服务不满意的事实。 证据四、前期物业服务整改通知书复印件一份，欲证明业主2013年7月—2014年6月就对原告的服务不满，并通过书面材料提出了要求整改的事实。 证据五、反应当前小区现状的图片打印件5张，欲证明原告未按物业合同约定的标准提供物业服务。 证据六、向有关部门反应情况的截图图片一张，欲证明被告罗贤平正当维权的艰辛历程。 对原告提供的证据一、二，被告均无异议，本院审核后对该两组证据的证明力予以采信。对原告提供的证据三，被告认为，对原告的催缴方式不认可，且未收到过催款通知单。本院审核后，结合被告在庭审中有关接到过原告催缴的陈述，对原告对被告进行催缴的事实予以认定。 对被告提供的证据一，原告没有异议，本院审核后对该组证据的真实性予以确认。对被告提供的证据二，原告认为已经进行整改，但是被告不予认可；本院审核后认为，该证据不能达到原告的证明目的，本院不予采信。对被告提供的证据三，原告认为关于业主委员会是否成立的问题，物业公司只是一个配合单位，主要取决于街道和业主，且对于业主的申请报告原告不知情；本院审核后认为，该证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。对被告提供的证据四，原告认为已经进行整改，但是被告不予认可；本院审核后认为，该组证据没有业主签字，故对该组证据本院不予采信。对被告提供的证据五，原告认为物业公司对车辆违停采取了相应措施；垃圾每天都有保洁人员清扫；对其他设施也会进行维护；本院审核后对该组证据的真实性予以确认。对被告提供的证据六，原告没有意见；本院审核后对该组证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年5月12日，被告罗贤平及其妻子曾桂红与案外人临安万宏房地产开发有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定被告罗贤平及其妻子曾桂红购买樱花雅苑16幢301室房屋一套。被告罗贤平与案外人临安万宏房地产开发有限公司就车位转让使用权亦签订了相应协议，约定被告罗贤平购买编号为90#的机动车车位使用权。因物业管理服务需要，万马物业（甲方）与被告罗贤平及其妻子曾桂红（乙方）签订《前期物业服务协议》一份，协议第四条载明：“物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备中修以上维修和更新的费用）及相关费用。一、乙方交费时间：物业管理服务费自开发商通知交房之日起由乙方承担（于通知交房日起的次月的一日开始计算），乙方应于收楼同时一次性预缴12个月的物业管理费，乙方不得以房屋质量或以未领房等理由拒交物业服务费。以后乙方按年度向甲方百分之百缴纳物业管理服务费，业主或物业使用人应在每年度缴费的前10天内履行缴纳义务。二、收费标准（按建筑面积，有房产证的按房产证记载的建筑面积计算，无房产证的按商品房销售合同记载建筑面积计算），小高层1.5元/㎡月（带电梯）……”。协议第七条载明：“违约责任：……四、乙方违反合同，不按照约定缴纳物业管理服务费或其他应缴费用的，甲方有权要求乙方支付应缴费用，并且每逾期一日乙方应按应缴额的3‰支付违约金……”。六、车位使用费按照物价部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向甲方交纳……2.乙方已购置车库/车位使用权的，甲方收取30元/月的服务能耗费。被告方于2013年8月14日办理了交房手续，确认房屋的建筑面积为119.75㎡。因被告未支付2017年7月1日至2019年10月31日期间的物业管理服务费、2018年7月1日至2019年10月31日车位能耗费，且经原告催讨，被告仍未支付，故原告于2019年11月27日诉至本院。 另查明，原告仅要求被告罗贤平承担相应的支付义务。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》形式规范，内容亦不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。原告依据其与被告的约定进行物业管理，在物业管理方面投入了相应的人力物力，业主及物业使用人作为被服务的对象，应按照协议约定交纳物业管理服务费用、车位能耗费。原告收取上述费用是维持其正常运转的重要方式，也是提高小区服务质量的重要保障。业主对于原告服务不到位的地方应采取沟通协调的方式，原告对于业主的意见应当虚心听取并及时反馈，双方之间对因物业服务过程中产生的分歧应尽量采取容忍和克制的态度。被告不能以原告的服务瑕疵拒交物业管理服务费用、车位能耗费。故对原告要求被告支付2017年7月1日至2019年10月31日期间的管理服务费用5029元、2018年7月1日至2019年10月31日车位能耗费480元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因被告未提出合理的拒交理由，应当承担延期支付物业管理服务费用、车位能耗费的违约金，但原告主张的标准过高，本院酌情确定为500元，对超出部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十一条第一款、第六十七条之规定，判决如下： 一、被告罗贤平应于本判决生效之日起10日内支付原告浙江万马物业服务有限公司物业管理服务费用、车位能耗费合计5509元，违约金500元（暂计算至2019年10月31日，此后至款项实际付清之日止的违约金以5509元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付），两项合计6009元。 二、驳回原告浙江万马物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告浙江万马物业服务有限公司负担6元，被告罗贤平负担19元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  陶洁 二〇二〇年三月二十三日 书记员  王烨 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 二、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。…… 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。