广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初27287号原告：麦少君，女，1983年10月13日出生，汉族，住广东省饶平县。委托代理人：黄辉金，广东正大方略律师事务所律师。被告：兴业银行股份有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区天河路101号兴业银行大厦1层、3-6层、16-20层，统一社会信用代码9144000072245643XY。负责人：金林，行长。委托代理人：刘锐锋、谭原基，均系该行员工。第三人：广州车随心动汽车用品有限公司，住所地广东省广州市越秀区永福路45号自编A35号C栋利远永福（国际）汽配城286号铺，统一社会信用代码9144010158187053X6。法定代表人：钟成得。第三人：钟成得，男，1959年7月26日出生，汉族，住广东省饶平县。第三人：蔡鸿明，男，1985年11月8日出生，汉族，住广东省饶平县。原告麦少君诉被告兴业银行股份有限公司广州分行（下简称兴业银行广州分行），第三人广州车随心动汽车用品有限公司（下简称车随心动公司）、钟成得、蔡鸿明案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告麦少君的委托代理人黄辉金，被告兴业银行广州分行的委托代理人谭原基到庭参加了诉讼；第三人车随心动公司、钟成得、蔡鸿明经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦少君诉称：关于被告与第三人借款合同纠纷一案，广州市天河区人民法院作出的（2014）穗天法金民初字第2511号民事判决已发生法律效力，被告据此向法院申请执行，执行案号为（2016）粤0106执9246号。2017年5月24日，广州市天河区人民法院作出（2016）粤0106执9246-2号执行裁定，裁定拍卖登记在第三人蔡鸿明名下位于广州市白云区*路**号*房的房产。据此，作为上述房产承租人的原告向广州市天河区人民法院提出异议，并主张优先购买权。但广州市天河区人民法院在处理执行异议过程中，未依法查明事实，并以（2018）粤0106执异603号执行裁定驳回了原告的异议请求。原告认为，（2018）粤0106执异603号执行裁定认定事实有误，未能依法保障承租人即原告的优先购买权，显然是一份错误的裁定，依法应予以纠正。事实和理由如下：一、原告与第三人蔡鸿明签订的《房产租赁合同》合法有效，依法应受法律保护。（一）原告与第三人蔡鸿明经友好协商，由第三人蔡鸿明将其所有的位于广州市白云区*路*号*房出租给原告使用，并由原告向第三人蔡鸿明支付租金，双方据此合意于2013年5月27日签订了《房产租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，受法律保护”的规定，原告与第三人蔡鸿明签订的《房产租赁合同》及据此形成的租赁关系应受法律保护。（二）原告与第三人蔡鸿明签订的《房产租赁合同》并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，被告也没有任何证据证实原告与第三人蔡鸿明签订的《房产租赁合同》存在合同无效的情形。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，原告与第三人蔡鸿明签订《房产租赁合同》后，该合同即时生效。二、执行法院不予认定原告与第三人蔡鸿明之间的房屋租赁关系，而完全采纳被告关于第三人蔡鸿明与原告签订的《房产租赁合同》属于虚假租赁合同、原告的银行支付凭证不足以证明其向第三人蔡鸿明支付了房屋租金的抗辩主张，属于认定事实错误。（一）被告主张原告与第三人蔡鸿明签订的《房产租赁合同》为虚假租赁合同没有任何依据。1、被告没有任何证据证实原告与第三人蔡鸿明签订的《房产租赁合同》为虚假租赁合同。根据“谁主张谁举证”的原则，被告的主张缺乏证据支撑，应承担无法举证的不利后果。2、针对有偿租赁合同，《中华人民共和国合同法》只规定承租人应当按照约定向出租人支付租金，而没有规定承租人不得一次性向出租人支付租金。3、原告是否居住租赁房屋或者将租赁房屋转租或返租给出租人，并不影响原告与第三人蔡鸿明签订的《房产租赁合同》的效力，更不得以此作为认定原告与第三人蔡鸿明之间不存在租赁关系的依据。4、被告以其与第三人蔡鸿明签订的《最高额抵押合同》中第十二条第十项关于“本合同生效前抵押物上未设定其他第三人的租赁”的抵押人（即第三人蔡鸿明）声明与承诺来否定原告与第三人蔡鸿明之间的租赁合同，并请求执行法院认定在《最高额抵押合同》签订之前原告与第三人蔡鸿明之间并不存在租赁关系，该主张不但逻辑关系混乱，而且于法于理不符。首先，原告并不是《最高额抵押合同》的当事人，原告与第三人蔡鸿明签订的《房产租赁合同》与《最高额抵押合同》互相独立。第三人蔡鸿明在《最高额抵押合同》中的声明与承诺对原告没有任何约束力。退一步讲，就算第三人蔡鸿明违背诚信原则，在《最高额抵押合同》中作了虚假的声明与承诺，由此产生的法律责任只能由被告向第三人蔡鸿明主张并由第三人蔡鸿明承担该法律后果。其次，被告与第三人蔡鸿明于2014年1月21日签订《最高额抵押合同》，而原告与第三人蔡鸿明于2013年5月27日即签订了《房产租赁合同》。也就是说，原告与第三人蔡鸿明之间的租赁关系早于被告与第三人蔡鸿明之间的抵押关系。再者，我国担保法律法规并没有禁止抵押人将存在租赁关系的房产进行抵押，而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”的规定，显然我国担保法在处理抵押权关系中是保护承租人的租赁权益的。（二）执行法院若无法查明原告与第三人蔡鸿明签订的《房产租赁合同》具有合同无效的情形，则不应当作出原告与第三人蔡鸿明不具有租赁关系的认定，否则将造成法律关系的混乱，也将严重损害原告的合法权益。本案中，原告已向执行法院提交了原告与第三人蔡鸿明签订的《房产租赁合同》、原告支付租金的银行转账凭证和使用租赁物业而缴纳水电费、污水处理费以及管理费的单据，以此证实原告与第三人蔡鸿明之间的租赁关系。若上述执行裁定予以维持，则在法院未认定《房产租赁合同》无效的情形下原告与第三人蔡鸿明之间的租赁关系得不到保护，这将直接导致原告丧失租赁权益以及遭受已支付租金对价的巨额经济损失，并因此将产生更多的诉讼以及执行案件，也将极大增加司法资源的浪费。三、是否办理房屋租赁登记备案并不影响租赁关系的成立和生效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条明确规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。四、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，原告依法对广州市白云区*路*号*房抵押物拍卖处置享有优先购买权。五、原告主张对上述房屋享有优先购买权并不影响被告债权的实现。从上述房屋的评估价格与被告申请执行的金额比对，若上述房屋顺利拍卖，完全可以保证被告债权的实现。因此，在原告主张优先购买权的情况下，更能顺利保证被告债权的实现。综上，原告为维护自身的合法权益，特起诉至法院，请求法院判令：一、撤销广州市天河区人民法院（2018）粤0106执异603号执行裁定；二、原告依法对位于广州市白云区*路*号*房的房产享有优先购买权；三、本案诉讼费用由被告承担。被告兴业银行广州分行辩称：对于原告的全部诉讼请求不予确认，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。第三人车随心动公司、钟成得、蔡鸿明未陈述意见。经审理查明：兴业银行广州分行申请执行车随心动公司、钟成得、蔡鸿明借款合同纠纷一案，本院作出的（2014）穗天法民初字第2511号民事判决已发生法律效力。根据上述判决，车随心动公司应于该判决发生法律效力之日起十日内向兴业银行广州分行清偿借款1500000元及利息；钟成得、蔡鸿明对车随心动公司的上述债务承担连带清偿责任，其承责后，有权向车随心动公司追偿；兴业银行广州分行对处分蔡鸿明名下的广州市白云区*路*号*房（下简称案涉房屋）的价款享有优先受偿权。因上述被执行人没有主动履行判决确定的义务，兴业银行广州分行向本院申请强制执行，本院以（2016）粤0106执9246号案立案执行。2017年5月24日，本院作出（2016）粤0106执9246-2号执行裁定，拍卖登记在蔡鸿明名下的案涉房屋。2017年6月9日，本院到案涉房屋张贴上述裁定和拍卖公告。麦少君因此提出异议，本院作出（2018）粤0106执异603号执行裁定，裁定驳回麦少君的异议。现麦少君向本院提起诉讼，要求撤销本院（2018）粤0106执异603号执行裁定，确认其对案涉房屋享有优先购买权。诉讼过程中，麦少君主张其与蔡鸿明签订案涉房屋的《房产租赁合同》的时间先于兴业银行广州分行与蔡鸿明签订《最高额抵押合同》的时间；《房产租赁合同》签订后，麦少君一次性向蔡鸿明付清了20年租金；《房产租赁合同》签订后的前两年麦少君将案涉房屋返租给蔡鸿明，返租期满后其将案涉房屋转租给其他人使用至今。为予证明，麦少君提交了以下证据：一、《房产租赁合同》，落款时间为2013年5月27日，出租方/甲方为蔡鸿明，承租方/乙方为麦少君，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，租期从2014年1月1日至2033年1月1日，每月租金3000元；应甲方要求，乙方同意一次性付清租期内230个月租金690000元给甲方，乙方同时支付保证金215000元；乙方同意该房屋返租给甲方两年，自2014年1月1日至2016年1月1日止，返租租金每月5000元，甲方按月支付给乙方；返租到期，甲方准时将上述房屋交付给乙方使用。二、《最高额抵押合同》（复印件），落款时间为2014年1月21日，约定蔡鸿明以其所有的案涉房屋为车随心动公司向兴业银行广州分行借款提供抵押担保；抵押最高本金限额为1500000元。该合同第十二条第十项载明：本合同生效前抵押物上未设定其他第三人的租赁、抵押或其他权利限制。三、《招商银行户口历史交易明细表》，显示麦少君于2014年2月13日向蔡鸿明转账付款905000元。四、水费发票17张、污水处理费发票16张、电费发票6张、住宅管理费收据8张（上述票据显示的客户名称均为蔡鸿明，且水费发票、污水处理费发票及电费发票显示的开具日期均为2017年3月26日或2017年9月24日，住宅管理费收据显示的开具日期均为2017年9月22日）及中国工商银行持卡人存根5张，证明麦少君实际使用案涉房屋，并交纳了水电费、住宅管理费等费用。兴业银行广州分行对证据一的真实性不予确认，认为该合同明显不符合日常生活常理：一、《房产租赁合同》约定租期为2014年1月1日至2033年1月1日，一次性支付清230个月租金，而一次性支付长期（20年）且大额租金90多万元，足以购买该类面积相当的房产，除非是土地出租等需要长期投资的项目，否则明显违背生活常理，且与租赁交易习惯不符。按照《房产租赁合同》第十八条的约定，麦少君同意将房屋返租给蔡鸿明两年，而按照一般的社会观念，麦少君作为承租人，对租赁房屋必然有自身的使用需求，需要实际占有使用案涉房屋，但麦少君反而违背常理，放弃自身的使用需求，将案涉房屋再返租给蔡鸿明，明显不符合常理和交易习惯。二、双方约定的返租租金5000元/月高于承租租金3000元/月，更是违背常理。按照一般的社会观念，房屋业主不可能在亏本的情况下仍与承租人约定将房屋返租给自己。这证明蔡鸿明与麦少君恶意串通，企图通过虚假的租赁关系对抗法院的执行，损害兴业银行广州分行合法权益。因此，蔡鸿明与麦少君签订租赁合同时没有达成真实的租赁合意，《房产租赁合同》属于虚假租赁合同，是蔡鸿明与麦少君恶意串通的结果，损害了兴业银行广州分行合法权益，属于无效合同。三、根据《广州市房屋租赁管理规定》的规定，房屋租赁双方当事人应当办理房屋租赁登记备案手续，且非本市户籍的承租人和居住人员，应当申请办理暂住登记手续。但《房产租赁合同》并没有进行备案登记，且麦少君作为非本市户籍的承租人也没有办理暂住登记手续，兴业银行广州分行完全有理由认为案涉房屋未实际交付给麦少君且麦少君亦未实际占有使用过案涉房屋，《房产租赁合同》属于虚假租赁合同，不应作为法院认定事实的依据。四、根据兴业银行广州分行提交的《房地产抵押评估报告》第4页载明，案涉房屋的使用情况为闲置；且根据该评估报告附件一的图片显示，案涉房屋确实存在闲置的事实。因此，案涉房屋未实际交付给麦少君且麦少君未实际占有使用过案涉房屋。麦少君以大额租金长期承租了案涉房屋，直至对案涉房屋进行评估时（2013年12月18日）仍未占有使用过该房屋，《房产租赁合同》为虚假合同，不应作为法院认定事实的依据。五、兴业银行广州分行与蔡鸿明于2014年1月21日签订的《最高额抵押合同》第十二条第十项载明：本合同生效前抵押物上未设定其他第三人的租赁、抵押或其他权利限制。而《房产租赁合同》的落款时间显示，2013年5月蔡鸿明为麦少君设立了案涉房屋的租赁权，明显不符合抵押人蔡鸿明在《最高额抵押合同》上的声明与承诺。因此，《房产租赁合同》的落款时间存在倒签的嫌疑，该证据不应作为法院认定事实的依据。兴业银行广州分行对证据二的真实性予以确认。兴业银行广州分行认为证据三不足以证明麦少君向蔡鸿明支付了房屋租金，并认为从该份证据可知麦少君的账户进出资金额比较大，且比较频繁，不排除麦少君与蔡鸿明之间存在其他资金往来关系，因此不能据此认定该笔汇款就是一次性支付的租金。兴业银行广州分行认为证据四不足以证明麦少君占有使用过案涉房屋，支付凭证中户名或客户名称载明的均是蔡鸿明的姓名，说明这些费用是蔡鸿明支付的，而非麦少君支付的，麦少君若要证明自己在租赁期间缴纳过上述费用，应提供自己缴纳过上述费用的凭证或蔡鸿明代其缴纳上述费用的凭证，但麦少君并未提供这些凭证，应承担举证不能的后果。兴业银行广州分行提交了《房地产抵押估价报告》，以证明其于2013年12月18日评估案涉房屋时，案涉房屋为空置状态。麦少君对该证据的真实性予以确认，但认为该证据不能否定其与蔡鸿明之间的合法租赁关系。麦少君主张签订租赁合同后前2年其将案涉房屋返租给蔡鸿明，2016年1月1日返租期满后，蔡鸿明将案涉房屋交给麦少君，麦少君再将案涉房屋转租给其他人员至今，案涉房屋并非由麦少君居住使用。麦少君原表示其之前交纳水费、污水处理费、电费等费用时并没有取得相应的发票，之后才一次性补打发票，所以相关发票显示开票日期为同一天。经本院再次讯问后，麦少君又确认由于其分别于2017年3月26日及2017年9月24日补交相关水电费，因此发票显示开具日期为同一天。另，根据（2018）粤0106执异603号执行裁定查明的事实可知，2014年2月25日，兴业银行广州分行与蔡鸿明于广州市国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，蔡鸿明为权属人，兴业银行广州分行为抵押权人并取得房地产他项权证。在上述执行异议案件中，麦少君表示“案外人因是外地人，在广州没有购房资格，所以从2013年5月27日起至今一直承租蔡鸿明名下案涉房屋，租期20年，月租金3000元，案外人已一次性将全部租金付给了被执行人蔡鸿明。”本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”在本院执行过程中，麦少君对案涉房屋提出执行异议，本院审查后作出了（2018）粤0106执异603号执行裁定，裁定驳回麦少君的异议。麦少君对本院（2018）粤0106执异603号执行裁定不服提起本案诉讼，符合上述法律规定。麦少君主张其与蔡鸿明签订的《房产租赁合同》为真实有效的合同，并以此主张其对案涉房屋有优先购买权。但是，经本院审理查明，上述《房产租赁合同》约定的内容以及麦少君主张的合同履行情况与日常房屋租赁市场中的合同内容及履行情况存在很大差异，有违日常生活常理，具体包括：一、麦少君提供的《房产租赁合同》的内容显示，麦少君与蔡鸿明约定租期20年，租金和保证金须一次性付清，麦少君承租后将案涉房屋返租给蔡鸿明两年。麦少君在（2018）粤0106执异603号执行案件中称因其没有购房资格故向蔡鸿明租赁房屋，租期为20年。但是双方签订合同后,麦少君却没有自己居住使用案涉房屋,反而将案涉房屋返租给蔡鸿明使用两年；其后，麦少君主张其亦未自住案涉房屋，而是将案涉房屋转租给他人。麦少君所主张的上述返租及转租行为显然与其在执行异议中陈述承租案涉房屋的期限长达20年的理由相违背。二、《房产租赁合同》约定承租人在签订合同后须一次性支付20年房租共计90多万元，该租赁期限之长、一次性支付的租金金额之巨，显然与日常生活常理不符。三、从常理分析，一次性支付了租期20年、金额高达90多万元的租金后，承租人为稳妥起见必须自行控制使用租赁房屋，但是，本案中麦少君却在起租时间开始的前两年即将案涉房屋返租给蔡鸿明使用而未实际控制案涉房屋，显然不符合日常生活常理。四、从麦少君主张的租金交付时间来看，麦少君提供的证据显示其向蔡鸿明进行银行转账付款的时间为2014年2月13日，但《房产租赁合同》显示双方签订合同的时间是2013年5月27日，约定起租时间是2014年1月1日。麦少君主张上述2014年2月13日支付的款项为租金、保证金，但在签订《房屋租赁合同》8个多月后才支付保证金、在超过起租时间1个多月后才支付租金，显然与日常生活常理不符，也不符合房屋租赁市场的普遍交易规则。而且，上述款项的转账凭证上也没有注明款项的性质为租金、保证金。五、2014年1月21日，兴业银行广州分行与蔡鸿明签订的《最高额抵押合同》第十二条第十项载明：本合同生效前抵押物上未设定其他第三人的租赁、抵押或其他权利限制。而且，从兴业银行广州分行提交的《房地产抵押估价报告》显示，案涉房屋在抵押评估时的使用情况是空置状态，且该报告中后所附的案涉房屋的照片同样显示当时的案涉房屋是空置状态，并未由蔡鸿明或其他人居住使用。综上，麦少君主张其与蔡鸿明存在对案涉房屋的真实有效的租赁关系，该主张本院不予采信。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”据上规定，麦少君要求撤销（2018）粤0106执异603号执行裁定，并要求对案涉房屋享有优先购买权的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。第三人车随心动公司、钟成得、蔡鸿明经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告麦少君的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告麦少君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  王玉珊人民陪审员  曹 霞二〇二〇年三月十日书 记 员  蒲肖明黄谱兰