江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0902民初774号原告：钟宜斌，男，汉族，1982年2月3日出生，住宜春市袁州区。被告：廖发宗，男，汉族，1983年11月11日出生，现住江西省宜春市经济开发区。被告：胡南山，男，汉族，1979年12月28日出生，住宜春市袁州区。委托代理人：吴佳文，江西利元律师事务所律师。原告钟宜斌（以下简称原告）诉被告廖发宗、胡南山申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告、被告廖发宗、胡南山以及被告胡南山委托代理人吴佳文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告请求本院判令：1、依法撤销或改变宜春市袁州区人民法院（2020）赣0902执异9号执行裁定，改判驳回被告胡南山对本案执行异议的申请。2、依法继续执行对被告廖发宗位于宜春市袁州区高士路1069号汇金广场2栋32层3203室房屋的执行。3、本案诉讼费和其他费用均由被告方承担。事实和理由：法院裁定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》认定被告胡南山的异议成立，中止对宜春市袁州区高士路1069号汇金广场2栋32层3203室房屋的执行，系适用法律确有错误。本案涉及的是物权纠纷，是关于不动产的登记和确认所有权问题，应适用《中华人民共和国物权法》的相关规定。我国对不动产实行登记制度，以登记为准，登记在谁的名下就属于谁的财产。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”，第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”，第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”。根据以上规定，该房屋未经登记不发生效力。在法律上仍属被告廖发宗所有。人民法院有权予以查封。所以说被告胡南山不是涉案房屋的权利人，不享有足以排除强制执行的权益。退一步讲，即使本案被告胡南山与被告廖发宗签订了所谓的房屋买卖协议并进行了公证，从公证到法院查封，其中有六个多月的时间，被告胡南山为什么会不去办理房屋登记转让手续？这里面是否隐含了什么目的？我们完全有理由相信，被告存在弄虚作假、恶意串通的可能，通过签订虚假的房屋买卖协议，并已办理了公证为借口，来达到帮助被告廖发宗逃脱该房屋被人民法院查封的行为。被告廖发宗在明知自己有大量到期外债未及时履行清偿的情况下，仍将自己的房屋转让于他人，其行为明显属于企图恶意转让财产的行为，是典型的利用合法行为掩盖非法目的的行为。综上所述，原告特向贵院提起执行异议之诉，请求准予所诉。被告廖发宗辩称：当时因为生活困难，通过中介介绍将房子卖给了被告胡南山，两被告以前不认识，卖房的钱也是还了银行的贷款和网上借的钱。原告说财产转移，恶意行为是不符合事实的。被告胡南山辩称：2019年4月30日，被告廖发宗将涉案房卖给被告胡南山，被告胡南山已付清所有购房款，并实际占有了涉案房。被告胡南山虽然未办理物权变更登记，但不影响对涉案房享有的物权期待权。因此，被告胡南山对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。恳请法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告廖发宗依法提交了如下证据：一、买卖协议、收条、资金流水清单。证明涉案房已经卖掉，胡南山把房款全部付清。二、离婚协议书。证明廖发宗与黄敏已离婚。经质证，原告对被告廖发宗提供的证据一、二真实性、合法性、关联性无异议。对证明目的有异议，认为既然离婚了，怎么还共同拥有房产。被告胡南山对证据一、二的真实性、合法性、关联性均无异议。原告与被告胡南山对被告廖发宗所提供的证据一、二的真实性、合法性、关联性无异议，本院确认上述证据的证据效力并在卷佐证。被告胡南山依法提交了如下证据：买卖合同一份、收据三份、银行流水、公证书、不动产权证复印件。证明涉案房屋实际所有人为胡南山。被告廖发宗及原告经质证，对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院确认上述证据的证据效力并在卷佐证。经审理查明，房产证号为赣（2016）宜春市不动产权第0017266号，坐落于宜春市高士路1069号汇金广场2栋32层3203室房屋的产权人为被告廖发宗、黄敏。被告廖发宗与黄敏原为夫妻关系。2018年12月21日，两人办理了离婚手续，约定夫妻共同所有的坐落于宜春市高士路1069号汇金广场2栋32层3203室变卖用于还债。2019年4月30日，被告廖发宗为甲方，被告胡南山为乙方，宜春市富贵地产有限公司为丙方，签订了《宜春市城市房屋存量房买卖居间合同》。合同约定：甲方及产权共有权人同意将坐落于宜春市高士路1069号汇金广场2栋3203室房屋（以下简称涉案房）出售给乙方，房屋建筑面积91.88平方米，房屋买卖总价款为628000元。甲、乙、丙三方同意自合同签订后，2019年5月10日之前共同到公证处办理全权委托公证，手续完善后购房款在公证当日一次性向甲方支付。合同签订当日，乙方支付购房定金30000元。合同签订后，被告胡南山当即支付了购房定金30000元给被告廖发宗。2019年5月5日，被告廖发宗及其前妻黄敏出具委托书，声明其夫妻拥有的坐落于宜春市高士路1069号汇金广场2栋2303室住房已出售，委托被告胡南山为代理人，以两人名义办理上述房屋产权过户手续。被告廖发宗及其前妻黄敏共同到宜春市袁州公证处进行了公证。公证当日，被告胡南山通过银行汇款190000元至被告廖发宗账户，汇款110000元至黄敏账户。当日，被告胡南山还与江西君健实业有限公司签订的《前期物业管理服务协议》。2019年5月6日，被告胡南山再次通过银行汇款298000元至被告廖发宗账户。至此，被告胡南山已付清所有购房款。被告廖发宗向被告胡南山出具了收条。当月，被告胡南山对涉案房进行了装修。2020年1月13日，被告胡南山向江西君健实业有限公司缴纳了2019年7月至2019年12月的物业管理费。另，原告与被告廖发宗民间借贷纠纷一案，原告申请财产保全，本院于2019年10月29日作出（2019）赣0902民初7260号民事裁定书，裁定冻结被告廖发宗的银行存款50750元或查封其同等价值的其他财产。2019年11月8日本院查封了涉案房。2020年1月7日，被告胡南山对查封涉案房提出书面异议，本院依法组成合议庭进行了审查，并于2010年1月16日作出了（2020）赣0902执异9号执行裁定书，裁定中止对涉案房的执行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已交付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。本案被告胡南山购买涉案房，与被告廖发宗签订了《宜春市城市房屋存量房买卖居间合同》，涉案房共有权人黄敏事后与被告廖发宗共同到公证处办理了委托公证，视为黄敏对出售涉案房的认同。故被告胡南山与被告廖发宗签订的《宜春市城市房屋存量房买卖居间合同》系合约方真实意思表示，合法有效。本院于2019年11月查封了涉案房，而被告胡南山在法院查封前，已付清了所有购房款并对涉案房进行了装修，且已居住，应视为合法占有了涉案房。虽然自2019年5月被告胡南山付清购房款至2019年11月法院查封涉案房，期间有六个月时间被告胡南山未办理房屋产权过户手续，但六个月时间也属于合理期限。原告认为被告胡南山在六个月内未办理房屋产权过户手续，属恶意串通，但是未提供证据证实。故被告胡南山应为涉案房的权利人，享有足以排除强制执行的权益，对原告的诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：驳回原告钟宜斌的诉讼请求。案件受理费100元，由原告钟宜斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费100元，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，户名：江西省宜春市中级人民法院，如逾期不交纳，依法按自动撤回上诉处理）。审 判 长  葛来萍人民陪审员  孔志华人民陪审员  单锦林二〇二〇年三月三十日代书 记员  黄丽萍