山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终723号上诉人（原审原告）：李金彪，男，1967年2月22日出生，汉族，住东营市河口区。委托诉讼代理人：耿海滢，山东民杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙春梅，山东民杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李成华（又名李成），男，1982年4月5日出生，汉族，住滨州市沾化区。委托诉讼代理人：孔凡磊，山东沾友律师事务所律师。原审第三人：沾化县山富商贸有限公司，住所地：滨州市沾化区冯家镇东山后村。法定代表人：**，董事长。上诉人李金彪因与被上诉人李成华、原审第三人沾化县山富商贸有限公司（以下简称山富公司）债权转让合同纠纷一案，不服滨州市沾化区人民法院（2019）鲁1603民初879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人李金彪上诉请求：1.依法改判被上诉人支付上诉人房款140000元及利息（以140000元本金为基数，自2015年2月13日起至判决履行之日止，按月息1.2分计算）；2.诉讼费、上诉费等各项费用由被上诉人负担。事实与理由：1.一审认定事实正确，但适用法律错误。被上诉人李成华出具的购房欠款条，系其真实意思表示，没有违反任何法律法规规定，应为有效债权凭证，应得到支持。一审驳回上诉人的诉讼请求理由系认定上诉人无开发房地产资质从而认定合同无效，属胡乱认定。有无开发房地产资质系行政管理关系，与认定合同是否有效无关联性，不符合民法总则的规定。2.一审程序严重违法。一审适用简易程序由承办法官独任审理审限应为3个月，但本案2019年3月份立案，9月份结案，审理期限6个月。被上诉人李成华辩称，1.上诉人不是适格原告；2.第三人已经丧失主体资格，无权转让债权；3.第三人无房地产开发资质，违反法律强制性规定；4.被上诉人已缴纳购房款22万元，一审起诉的数额错误。原审第三人山富公司无陈述意见。李金彪向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告房款140000元及利息（自2015年2月13日起至判决履行之日止，按月息1.2分计算）；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年5月1日，被告李成华（又名李成）与第三人山富公司签订《购房合同书》，约定乙方（被告）购买甲方（第三人）的位于滨州市沾化区，建筑面积共196平米，房款共计250000元，约定乙方在签订合同书时一次性付清全部房款，甲方于2011年5月1日将商品房交付乙方，并对逾期交房、逾期付款及交房标准进行了约定。合同还载明乙方于2011年5月1日付房款50000元，剩余200000元于2011年12月20日前付清，利息按月利率12‰计算。之后被告支付了部分款项，2015年2月12日出具140000元欠条一张。后来被告又支付9000元。2018年12月20日，山富公司与原告李金彪达成债权转让协议，将140000元债权及相关权益转让给原告。一审法院另查明，山富公司于2010年10月15日成立，经营范围为冬枣、建材销售；市场开发服务；房屋租赁。于2011年12月30日被吊销。山富公司非房地产开发企业，无房地产开发经营资质。一审法院认为，山富公司在农村集体土地开发建设楼房进行销售，属于从事房地产开发经营活动。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：……”，第六十五条规定“违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，……”。法律明文规定从事房地产开发经营的民事主体为房地产开发企业，是否具备房地产开发经营资格，是开发房地产的必要条件，也是房地产开发企业对外承担责任的基本条件。第三人山富公司非房地产开发企业，无房地产开发经营资质，擅自从事房地产开发经营，违反了法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，因此山富公司与被告之间的房屋买卖合同无效。无效合同中的债权即被告所欠购房款亦为无效债权，山富公司将无效债权转让给原告的行为不发生法律效力。因此，原告起诉要求被告支付所欠购房款没有法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十九条之规定判决：驳回原告李金彪的诉讼请求。案件受理费3100元，减半收取1550元，由原告李金彪负担。二审中，上诉人李金彪提交由滨州市沾化区冯家镇东后山村出具的证明两份。拟证明：涉案房屋是上诉人投资建设，上诉人与被上诉人系同村村民，二者之间的农村房屋买卖并不违反我国土地管理法的规定。涉案房屋买卖合同是合法有效的，被上诉人对欠条真实性无异议，其在出具欠条时也没有附加条件，被上诉人应当向上诉人支付剩余房款。经质证，被上诉人对两份证明的真实性、合法性均有异议，认为证明是先盖的章，后填的内容，并且没有出具人的签字，不能证明涉案的房屋是由上诉人投资建造。原审第三人山富公司对上述两份证明无异议，称合同签订过程均是李金彪实际操作。被上诉人李成华提交收条四份、农信社回执单十份，拟证明：合同预付款5万随合同签订时付清，四份收条证明又付了9万元，之后再给**账户转款8万元，以上共计付款22万元，上诉人主张仍有14万元错误。经质证，上诉人对上述交款凭证有异议，其中收条中载明的9万元包含了合同预付款5万元，之后的转款中既有本金也有利息，双方在2015年2月12日经过对账后重新确认剩余购房款为14万元，被上诉人向上诉人出具了欠条。原审第三人山富公司质证意见同上诉人。本院认为，上诉人提交的两份证明没有出具人签字，被上诉人有异议，且上诉人也没有申请出具人出庭接受质询，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条之规定，本院对上述证据不予确认。被上诉人提交的交款凭证，上诉人陈述：收到条中的9万元包括了合同预付款5万元，其它转款中包含本金和利息（按照合同约定的月息一分二计算），上述解释符合客观事实，又因双方在2015年2月12日重新达成欠条，被上诉人对其真实性并无异议，但又不能做出合理解释，故本院对被上诉人提交的上述证据不予采信。对一审法院查明的被上诉人在出具欠条之后又支付了9000元的事实，二审中，上诉人予以认可，并表示该9000元可在欠条出具次日扣除。二审经审理查明，上诉人李金彪与原审第三人山富公司法定代表人**系父子关系。2011年5月1日，李金彪以山富公司的名义与李成华签订涉案购房合同书，该合同未加盖山富公司公章，“**”两字系李金彪代写。李成华自认是与李金彪签订的涉案买卖合同、李金彪系滨州市沾化区冯家镇东后山村民。李金彪建设涉案房屋是找的没有施工资质的农村建房施工队伍，所建房屋位于。涉案房屋经东后山村村委及群众代表同意按村庄规划建设。涉案房屋于签订合同当日交付给李成华。截至2015年2月13日，李成华尚欠购房款本金131000元。本院查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，一审判决确定本案案由为债权转让合同纠纷不当，根据所查明的事实，案由应为农村房屋买卖合同纠纷。本案中，上诉人李金彪及原审第三人山富公司均无房地产开发经营资质，其擅自从事房地产开发经营，违反了法律强制性规定，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定，认定涉案房屋买卖合同无效，并据此判决驳回上诉人李金彪的诉讼请求并无不当，本院予以维持。上诉人李金彪可对合同无效的后果另案起诉。综上，上诉人李金彪的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由上诉人李金彪负担。本判决为终审判决。审判长  景晨光审判员  张 雷审判员  邵佳宁二〇二〇年三月三十一日法官助理宋蕾蕾书记员戴雨婷