福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0125民初211号 原告：陈四凤，女，1983年8月8日出生，汉族，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：胡玉富、汤福利，福建海山律师事务所律师。 被告：名城地产（永泰）有限公司，住所地福建省永泰县葛岭镇葛岭街78号，统一信用代码913501255917081224。 法定代表人：林振文，董事长。 委托诉讼代理人：张琦、陈淑芳，公司职员。 原告陈四凤与被告名城地产（永泰）有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈四凤的委托诉讼代理人胡玉富、汤福利及被告名城地产（永泰）有限公司的委托诉讼代理人张琦、陈淑芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈四凤向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《江山大名城车位认购协议书》；2.判令名城地产（永泰）有限公司立即向陈四凤双倍返还定金52000元；3.判令名城地产（永泰）有限公司立即向陈四凤返还超过法定定金标准的购房款24000元及资金占用利息（应以24000元为基数并按年利率6%，从起诉之日起计算至实际偿还之日止）；4.判令本案诉讼费、公告费、保全费等均由名城地产（永泰）有限公司承担。事实和理由：2018年4月21日，陈四凤向名城地产（永泰）有限公司认购其开发的位于永泰县车位，总房价款为130000元，名城地产（永泰）有限公司向陈四凤收取定金50000元，陈四凤按名城地产（永泰）有限公司要求签订了格式范本《江山大名城车位认购协议书》。但至今名城地产（永泰）有限公司未将其盖章完的《江山大名城车位认购协议书》提供给陈四凤，也未按照正常的房产交易习惯通知陈四凤签订正式的商品房买卖合同。直至2019年3月25日，名城地产（永泰）有限公司突然向陈四凤发出《催款通知函》明确表示没收所缴交的定金50000元，并收回上述房产另售他人。陈四凤认为在认购案涉房产并支付定金后，双方成立了商品房预约合同，名城地产（永泰）有限公司本应履行通知义务签订商品房买卖合同，但却直接没收陈四凤支付的定金50000元并收回案涉房产另售他人，其行为明显违反诚实信用原则，已经构成根本违约，给陈四凤造成经济损失。我国《合同法》第一百一十五条及《担保法》第九十一条规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”，所以，虽然名城地产（永泰）有限公司向陈四凤收取的定金为50000元，但涉案房产的总价款仅为130000元，故定金数额应为26000元，超过的部分即24000元为购房款，名城地产（永泰）有限公司依法应向陈四凤双倍返还定金52000元，而超过定金标准的购房款24000元亦应予以返还。综上，为维护陈四凤自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 名城地产（永泰）有限公司辩称，一、陈四凤违反双方签订的《江山大名城车位认购协议》的约定，系其违约在先，且存在根本违约。首先，陈四凤（乙方）与名城地产（永泰）有限公司（甲方）签署的《江山大名城车位认购协议书》第三条明确约定“乙方选择按揭付款的，需于本协议签订之日起五日内缴足首付款，备齐按揭银行所需的完整、真实、合法的按揭材料……乙方的个人资信及贷款条件应达到银行规定的要求，甲方有权在乙方获得银行按揭贷款申请批准后，再行签订《商品房买卖合同》电子合同及报备工作……因乙方原因造成按揭贷款或公积金贷款不能办理或不能及时办理，其责任由乙方自行承担。”，因此办理银行按揭贷款申请的义务在陈四凤，需在陈四凤获得银行按揭贷款申请批准后，名城地产（永泰）有限公司方可与陈四凤签订商品房买卖合同。其次，住宅购房抵押贷款是客户拿房产去抵押贷款的，车位贷款是客户的个人信用贷款（不存在首付30%、贷款70%的问题，实质上都是一次性付款后签订车位买卖合同），二者本质上存在区别。因此，陈四凤个人获得信用贷款后支付给名城地产（永泰）有限公司，双方方能办理商品房买卖合同的签约与备案手续。因陈四凤个人原因一直未能获得信用贷款，是双方认购协议无法继续履行的原因，是《商品房买卖合同》无法签订的根本原因，陈四凤应自行承担不利后果。二、陈四凤无法获得银行贷款审批，经名城地产（永泰）有限公司催告后，仍然拒不履行认购协议的约定。陈四凤与涉案车位同期购买的江山大名城悦谷6#1807单元房屋因其征信问题无法办理银行按揭贷款，经名城地产（永泰）有限公司催告后仍未支付剩余购房款，故起诉至法院要求解除合同，后因陈四凤一次性支付了剩余购房款，名城地产（永泰）有限公司因此向法院撤诉。同样，因陈四凤的个人征信问题无法办理车位信用贷款。《江山大名城车位认购协议书》第四条明确约定“因乙方个人原因导致无法获得银行按揭贷款（包括但不限于因乙方个人资信问题导致银行拒绝贷款或拒绝发放足额贷款），乙方同意更改一次性付款方式……若乙方未按时缴纳全部购房款，视为乙方违约，甲方有权没收乙方缴纳的定金，将乙方认购房产另售他人，同时乙方应按照总房价的20%向甲方支付违约金，甲方有权从乙方已经支付的购房款中直接扣除上述违约金”，在陈四凤获知无法办理银行按揭贷款后的近一年时间内，其既未能按照协议约定更改为一次性付款方式，且经名城地产（永泰）有限公司发函催告后仍未付款，存在不履行义务的故意，因此，名城地产（永泰）有限公司按照协议约定没收定金不存在任何过错。三、名城地产（永泰）有限公司因陈四凤的违约行为造成了损失。陈四凤于2018年签订认购协议，当时的车位价格是130000元，现车位均价为100000元，因此名城地产（永泰）有限公司的损失不低于30000元（不包括另行销售所需要的成本支出、佣金支出等）。综上，陈四凤因自身原因未能签订《商品房买卖合同》，也未能一次性支付剩余购房款，严重违反协议约定，最终导致预约合同的目的不能实现，因此其应当承担定金被没收、车位另售他人的不利后果，名城地产（永泰）有限公司在此过程中不存在任何不当的行为，因此陈四凤的请求应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经过庭审举证、质证和本院的分析认证，结合当事人双方的陈述，本院可以确认如下案件事实： 2018年4月21日，名城地产（永泰）有限公司（甲方）与陈四凤（乙方）签订《江山大名城车位认购协议书》，协议约定主要内容：一、乙方向甲方定购悦谷地下车位923车位，预核准建筑面积26.31㎡。乙方认购当日，同意选择下列第（a）付款方式，并按乙方选定的付款方式确定最终合同价款。a、按揭付款：车位按套计价，成交总楼价款130000元整。乙方应在签订本协议书并缴纳定金之日起5日内缴足首期款及办理按揭贷款手续，并于甲方通知之日起五日内签订《商品房买卖合同》电子合同。三、本房产认购协议书签订时乙方向甲方缴纳定金人民币伍万元整（本定金具有：1.担保合同履行2.证明合同成立3.乙方预先给付的性质），乙方选择按揭付款的，需于本协议签订之日起五日内缴足首期款，备齐按揭银行所需的完整、真实、合法的按揭材料，供甲方及贷款发放银行作《商品房买卖合同》电子合同签订前的初步审核。乙方的个人资信及贷款条件应达到银行规定的要求，甲方有权在乙方获得银行按揭贷款申请批准后，再行签订《商品房买卖合同》电子合同及报备工作。乙方应在甲方通知签订《商品房买卖合同》之日起5日内办妥该合同的签约手续。因乙方原因造成按揭贷款或公积金贷款不能办理或不能及时办理，其责任由乙方自行承担。四、乙方付款方式为按揭付款的，须在付款时将本人真实的购房情况告知甲方，乙方首付款比例依据乙方本人购房套数和资信情况以及银行相关规定执行。若乙方暂缴的首付款比例低于银行规定的最低应缴首付款比例的，则乙方应于办理按揭贷款手续前将上述差额补足。如因国家金融政策原因、金融机构原因及乙方个人原因导致无法获得按揭贷款（包括但不限于因乙方个人资信问题导致银行拒绝贷款或拒绝发放足额贷款），乙方同意更改一次性付款方式，则成交总价不变，乙方应在银行发出确认不批准通知之日起5日内按一次性付款方式支付全部剩余购房款。若乙方未按时交纳全部购房款，视为乙方违约，甲方有权没收乙方所缴纳的定金，将乙方认购房产零售他人，同时乙方应按照总房价的20%向甲方支付违约金，甲方有权从乙方已经支付的购房款中直接扣除上述违约金，甲方扣除应扣款项后，将乙方已付购房款余额不计息退还。如上述条款乙方未按时配合的，因此产生的相关后果均由乙方承担。六、选择按揭付款的，乙方应在本协议签订之日起5日内缴足首期款并履行完毕本协议第三条约定的义务，否则视为乙方违约，甲方将取消本协议项下乙方定购房产的优惠金额，没收乙方所缴纳的定金，并有权将乙方认购房产另售他人。十、本认购协议书经甲、乙双方签订后对双方均具有同等法律效力。本认购协议书一式叁份，甲方执贰份，乙方执壹份。本协议未尽事宜均以《商品房买卖合同》电子合同为准。陈四凤于签订上述认购协议书时向名城地产（永泰）有限公司缴纳定金50000元。嗣后，双方未签订相应《商品房买卖合同》。2019年3月25日，名城地产（永泰）有限公司向陈四凤发出《催款通知函》，要求其于2019年3月31日前支付剩余购房款80000元。2019年5月1日，名城地产（永泰）有限公司向陈四凤发出《通知函》，要求没收涉案房产所缴交的定金，并要求收回涉案房产并另行出售。2020年1月间，陈四凤以诉称理由诉至本院。 庭后名城地产（永泰）有限公司向本院确认涉案车位尚未出售他人，自愿解除与陈四凤签订的《江山大名城车位认购协议书》。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。陈四凤与名城地产（永泰）有限公司签订的《江山大名城车位认购协议书》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。根据《江山大名城车位认购协议书》第三条约定，陈四凤需于本协议签订之日起五日内备齐按揭银行所需的完整、真实、合法的按揭材料，供名城地产（永泰）有限公司及贷款发放银行作《商品房买卖合同》电子合同签订前的初步审核；第六条约定，陈四凤如未履行完毕本协议第三条约定的义务，视为其违约，名城地产（永泰）有限公司将取消本协议项下其定购房产的优惠金额，没收其所缴纳的定金，并有权将其认购房产另售他人。陈四凤作为给付定金一方，未能按协议约定时间内备齐按揭银行所需相关材料且在名城地产（永泰）有限公司书面催告7日后仍未支付余下购房款的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，因此名城地产（永泰）有限公司有权解除认购协议。现陈四凤要求解除《江山大名城车位认购协议书》，名城地产（永泰）有限公司亦表示同意解除该协议，对此，本院予以准许。本案中，系因陈四凤个人原因导致不能签订商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；……”及《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”规定，陈四凤要求名城地产（永泰）有限公司双倍返还定金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，本案主合同标的额为130000元，定金金额50000元，超过主合同标的额的20％即26000元，故仅有26000元可作为定金，余下款项24000元应作为预约购房款，现陈四凤要求名城地产（永泰）有限公司返还该笔预约购房款，没有违反法律规定，本院予以支持。陈四凤据此诉求名城地产（永泰）有限公司自起诉之日起至款项还清之日止计付资金占用利息，缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下： 一、解除陈四凤与名城地产（永泰）有限公司签订的《江山大名城车位认购协议书》； 二、名城地产（永泰）有限公司于本判决生效之日起三十日内退还陈四凤预约购房款24000元； 三、驳回陈四凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1700元，由陈四凤负担1164元，名城地产（永泰）有限公司负担536元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员 林 霞 二〇二〇年三月二十三日 书记员 程朝平 附：本案适用的主要法律条文申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。