大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0204民初9298号原告：大连迦南汽车保养有限公司，住所地大连市沙河口区不老街65-6号，统一社会信用代码：912102042417704288。法定代表人：王哲，经理。委托诉讼代理人：崔淑燕，上海段和段（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宇婷，上海段和段（大连）律师事务所实习人员。被告：上海浦东发展银行股份有限公司大连分行，住所地大连市沙河口区会展路45号，统一社会信用代码：91210200726045910F。负责人：董军，行长。委托诉讼代理人：高秋慧，辽宁安融律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯昕言，辽宁安融律师事务所实习人员。第三人：李本生，男的1955年6月28日出生，汉族，住大连市中山区。第三人：王宁，女，1969年2月22日出生，汉族，住大连市中山区。第三人：大连众和船务管理有限公司，住所地大连市中山区鲁迅路35号盛世大厦1403室，注册号：210200000352941。法定代表人：李全胜，经理。第三人：李全胜，男，1949年9月16日出生，汉族，住大连市中山区。原告大连迦南汽车保养有限公司与被告上海浦东发展银行股份有限公司大连分行、第三人李本生、王宁、大连众和船务管理有限公司、李全胜案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连迦南汽车保养有限公司的委托诉讼代理人崔淑燕、刘宇婷、被告上海浦东发展银行股份有限公司大连分行的委托诉讼代理人高秋慧、侯昕言到庭参加了诉讼，第三人李本生、王宁、大连众和船务管理有限公司、李全胜经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求撤销(2019)辽0204执异172号执行裁定书，停止执行“原告腾退大连市沙河口区不老街65-6号房屋”；2、请求确认原告大连迦南汽车保养有限公司与第三人李本生签订《大连房屋租赁合同》合法有效，原告对大连市沙河口区不老街65-6号房屋享有承租权及优先购买权。事实和理由：一、原告对案涉房屋享有合法租赁权。原告（原大连迦南汽车电脑检测维修有限公司）于1996年9月26日注册成立，自成立之日起，开始承租被告李本生名下的案涉房屋至今。1996年9月1日，原告与李本生签订《房屋出租合同》，约定李本生将案涉房屋出租给原告使用，租赁期限为19年，出租时间从1996年9月1日起至2015年12月31日止。2015年12月20日，原告与李本生签订《大连房屋租赁合同》，约定李本生将自有案涉房屋出租给原告，租赁期共18年，从2016年1月1日起至2034年1月1日收回。由此可见，自1996年9月1日至今，原告一直占有、使用案涉房屋，对案涉房屋享有合法租赁权。二、根据买卖/拍卖不破租赁原则，原告有权继续占有、使用案涉房屋；原告继续占有、使用案涉房屋，不仅不会阻碍法院评估、拍卖案涉房屋，且有利于实现房屋价值最大化、维护社会稳定。(一）根据法律明文规定的买卖/拍卖不破租赁原则，原告有权继续占有、使用案涉房屋。合同法第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；物权法第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产己出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响……”；《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。上述法律及司法解释规定了租赁合同法律关系适用“买卖/拍卖不破租赁原则”。原告自1996年9月1日开始对案涉房屋享有合法的租赁权，租赁期限至2033年12月31日，人民法院在执行过程中可以评估、拍卖原告承租的属于被执行人李本生的案涉房屋，但，设立在先的原告的租赁权不因此而消灭，原告有权继续占有、使用案涉房屋至租赁期限届满。故贵院要求原告腾退案涉房屋缺乏法律依据。(二）原告继续占有、使用案涉房屋，不仅不会阻碍贵院评估、拍卖案涉房屋，且有利于实现房屋价值最大化、维护社会稳定。因案涉房屋面积较大，根据司法实践中类似的房屋拍卖情况，我们认为从法院启动评估到房屋最终拍卖成功，将是一个旷日持久的过程。如法院允许原告继续行使租赁权，原告可以根据法院的要求依法将租金支付至法院指定的账户，至少可以部分清偿李本生的部分债务；同时，如案涉房屋成功拍卖，原告愿意与新的买受人就己租赁房屋继续履行租赁合同，确保房屋无缝实现其使用价值。反之，如在启动评估程序到拍卖程序完结期间空置案涉房屋，房屋不可能产生任何收益，且一旦拍卖失败，将面临重新招租的问题，造成资源的严重浪费。原告将案涉房屋作为经营场地己达23年之久，为社会提供了十余个就业岗位，并与数十家汽车零配件供应商建立了长期稳定的合作关系。因汽车修配对于修配场地稳定性、标准化要求较高，一旦更换，原告将不得不重新对场地进行考察、测验和重新装修。如果突然要求原告腾退案涉房屋，因原告在短期内无法另寻合适的经营场地，原告将不得不终止经营；或者即便可以重新经营，也需要中止很长一段时间，这将大大增加原告的成本。原告将不得不与全部或部分工人解除劳动合同，由此可能造成这些工人家庭收入的减少，影响其家庭及社会的和谐稳定；同时，亦将对原告长期合作的供应商造成一定的消极影响。三、原告作为合法承租人对案涉房屋享有优先购买权。合同法第二百三十条，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据上述规定，原告承租案涉房屋，在同等条件下对案涉房屋享有优先购买权。综上所述，原告对案涉房屋享有合法的租赁权，租赁期限至2033年12月31日，请求贵院撤销（2019)辽0204执异172号执行裁定书，停止执行“原告腾退大连市沙河口区不老街65-6号房屋”，并依法确认原告与第三人李本生签订的《大连房屋租赁合同》合法有效，原告对案涉房屋享有租赁权，并确认原告对案涉房屋享有优先购买权。被告上海浦东发展银行股份有限公司大连分行辩称，1.原告诉讼请求第一项停止执行腾退不老街65-6号房屋，因该房屋通过被告的个人信贷档案记载，该房屋合同的租赁时间是2012年9月6日至2017年9月6日，且第三人向被告申请贷款时原告与第三人向被告出具租赁承诺书及租赁声明书，原告已明确放弃买卖不破租赁优先购买权等一切权利，并且按照被告要求腾退房屋并配合被告行使抵押权。被告的抵押权登记时间是2014年3月24日，原告的租赁合同于2017年9月6日已到期，综合租赁声明书原告应在接到法院腾退公告后腾退房屋，原告不享有租赁权。2.原告诉讼请求要求确认原告与第三人李本生签订的房屋租赁合同有效，我方对以上两份的房屋租赁合同的真实性不予认可，该两份合同根据我方通过大连市沙河口区市场监督管理局调取的企业机读档案登记材料变更情况查询卡、股东会决议、公司章程修正案，能够证明异议人（原告）迦南汽车成立时间是1996年9月26日，原告提交的房屋出租合同签订日期为1996年9月1日，签订合同时原告公司尚未成立。其次，原告股东会决议、公司章程修正案及工商登记信息显示，异议人（原告）2000年3月10日形成股东会决议及章程修正案，决定将原告原住所沙河口区，2000年6月14日完成工商登记变更。异议人（原告）提交的房屋出租合同签订日期为1996年9月1日，此时原告的住所地为沙河口区。另，通过工商登记信息显示，原告名称原为“大连迦南汽车电脑检测维修有限公司”，2001年4月18日更名为“大连迦南汽车保养有限公司”。原告提交的1996年的房屋出租合同，乙方公司名称及公章名称与实际情况不符。综上所述，异议人提交的1996年的房屋出租合同是虚假的，被告与李本生金融借款个人信贷档案中留存的原告与第三人李本生签订的房屋租赁合同为2012年9月6日至2017年9月6日，该份合同是真实的。原告提供的2015年的房屋租赁合同是虚假的。另，原告诉讼请求中要求原告对不老街65-6号房屋享有承租权及优先购买权。首先原告在被告与第三人贷款时已签订相关承诺书，明确放弃租赁权及优先购买权，并配合被告腾退房产、配合被告行使抵押权。而且，该份房屋租赁合同已于2017年9月6日到期。大连市不动产登记中心出具的查询结果及被告持有的他项权证，证明案涉房产于2014年3月24日抵押给浦发银行大连分行，假设原告提供的第二份房屋租赁合同为真实的，该份合同的形成时间为2015年12月20日，形成时间晚于浦发银行抵押权登记（被告不认可原告2015年合同的效力，但是可以印证该合同签订时间晚于抵押登记时间）。《物权法》190条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖规定》第31条，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。案涉房屋上的租赁不涤除对被告优先权的实现有重大影响，故法院应腾退后再进行拍卖。另，结合双方提供的证据可以证明，租赁权的存在会影响拍卖价格。我方提供的证据2012年签署的房屋租赁合同，约定年租金30万元，按照原告提供的2015年大连房屋租赁合同约定月租金7000元，年租金为84000元。两份合同对比租金相差15年×21.6万元=324万元，也就是是未来该房屋的买受人，由于受买卖不破租赁的影响，如果不涤除租赁的话，该买受人将受到300多万的损失，该租赁严重影响该抵押权的实现。不同意原告的诉讼请求。第三人李本生、王宁、大连众和船务管理有限公司、李全胜均未提交书面意见。本案原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提供的房屋出租合同两份、企业机读档案登记资料、百度地图截屏4张、高德地图截屏1张、百度地图全景图片3张、个人转账汇款业务确认书2张、借记卡账户历时明细清单，被告提供的企业机读档案登记材料、变更情况查询卡、股东会决议、公司章程修正案、房屋信息查询结果、他项权证、租赁声明书、租赁承诺书、房屋租赁合同组织质证并进行审查，上述证据形式合法，内容相互关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月6日，第三人李本生（甲方）与原告大连迦南汽车保养有限公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定原告租用李本生位于大连市沙河口区不老街65-6号的房产，租赁期限2012年9月6日至2017年9月6日，租金每年30万元。2014年3月3日，原告大连迦南汽车保养有限公司向被告上海浦东发展银行股份有限公司大连分行出具租赁承诺书，载明原告与第三人李本生于2012年9月6日签订协议，原告租用李本生位于大连市沙河口区不老街65-6号的房产。由于租赁房产与被告的抵押关系，其承诺在其租用房屋期间，如李本生不能按期足额偿还贷款本息，被告可随时行使抵押权处置该房产，本单位放弃买卖不破租赁、优先购买权等一切相关权利，完全根据被告要求腾退房产并配合行使抵押权，不因被告实现抵押权和处置房产等相关事项而向被告主张任何权利，保证被告权益不受任何影响和损失。2014年3月4日，第三人李本生向被告上海浦东发展银行股份有限公司大连分行出具租赁声明书，载明其于2014年3月4日在被告处贷款3300万元，抵押物为大连市沙河口区不老街65-6号的房产，声明严格按照借款合同履行还款责任，不因该租赁关系影响被告行使抵押权及任何合法权利，如贷款不能按时偿还导致被告行使抵押权，将无条件配合，负责腾退房产，并承担由此可能产生的损失。2014年3月24日，大连市沙河口区不老街65-6号房屋办理抵押登记，抵押权人为被告上海浦东发展银行股份有限公司大连分行。因第三人未能如约偿还贷款本息，被告上海浦东发展银行股份有限公司大连分行将第三人李本生、王宁、大连众和船务管理有限公司、李全胜诉至大连市沙河口区人民法院，本院于2017年11月9日查封保全了李本生名下的大连市沙河口区不老街65-6号房屋，并于2018年3月15日作出（2017）辽0204民初5972号民事判决书，主文为：“一、解除原告上海浦东发展银行股份有限公司大连分行与被告李本生签订的《个人综合授信合同》；二、被告李本生、王宁于判决生效之日起10日内共同偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司大连分行贷款本金777万元、逾期利息303197.21元及逾期罚息143354.02元（截至2017年8月27日），并按合同约定支付自2017年8月28日起至付清全部欠款本息之日止的利息、罚息；三、原告上海浦东发展银行股份有限公司大连分行对被告李本生名下位于大连市中山区、大连市沙河口区不老街65-6号的房产在最高债权额度内享有优先受偿权；四、被告大连众和船务管理有限公司对上述判决第二项债务承担连带清偿责任；五、被告李全胜对上述判决第二项债务承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费69316元、财产保全费5000元、公告费600元（原告均已预交），由被告李本生、王宁、大连众和船务管理有限公司、李全胜共同负担，给付时间同上。”后第三人未履行生效判决确定的义务，被告上海浦东发展银行股份有限公司大连分行向本院申请强制执行，本院于2018年8月13日发出（2018）辽0204执1462号公告，责令被执行人于2018年8月31日前将大连市沙河口区不老街65-6号的房屋腾空。后本案原告向本院就该房屋提出排除执行异议，本院于2019年9月30日作出（2019）辽0204执异172号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。另查，原告大连迦南汽车保养有限公司成立于1996年9月26日，原名大连迦南汽车电脑检测维修有限公司，2001年4月18日，更名为大连迦南汽车保养有限公司。本院认为，原告提交的1996年的房屋租赁合同，落款时间为1996年9月1日，落款名称为大连迦南汽车保养有限公司，但据工商登记显示，其公司原名大连迦南汽车电脑检测维修有限公司，于2001年4月18日更名为大连迦南汽车保养有限公司，且原告当庭认可该份合同系后补，故对该份合同的真实性本院不予认可。在第三人李本生办理案涉房屋的抵押贷款时，原告及第三人向被告提交的租赁合同起止时间为2012年9月6日至2017年9月6日，抵押权设立的时间为2014年3月24日，在办理贷款事宜期间，原告曾出具租赁承诺书，载明“原告与第三人李本生于2012年9月6日就该房屋签订租赁协议，如李本生不能按期足额偿还贷款本息，被告可随时行使抵押权处置该房产，本单位放弃买卖不破租赁、优先购买权等一切相关权利，完全根据被告要求腾退房产并配合行使抵押权，不因被告实现抵押权和处置房产等相关事项而向被告主张任何权利，保证被告权益不受任何影响和损失”，该租赁合同及承诺书均系合法有效的，故无论原告提交的第二份，即2015年12月20日的租赁合同是否真实，原告都已放弃了其诉讼请求中主张的所谓承租人优先购买权。虽然原告提交了其法人王哲向第三人李本生汇款的银行流水，但该笔汇款的性质无法认定，即便原告与第三人李本生均认可该汇款系履行2015年租赁合同的租金，也系双方之间的私下约定，不能以此来推断2015年租赁合同产生对浦发银行执行的对抗效力。至于原告提请对2012年9月6日房屋租赁合同中第三人李本生签字的真伪以及与租赁承诺书、租赁声明书是否同时期形成进行鉴定的问题，房屋租赁合同中有原告公司真实的印章，是原告公司真实的意思表示，原告作为租赁合同的签订主体，其理应知道签订该合同是否系李本生真实的意思表示，如对方签字并非李本生本人，那么原告将不会与其订立合同，原告不应成为申请该字迹鉴定的主体。该合同系在办理贷款时第三人李本生提交给被告，如李本生签字不真实，则原告公司则有配合骗取贷款的嫌疑。如原告公司认为有人盗用公司印章与冒充李本生的案外人签订合同，其应当向公安机关报案。关于租赁承诺书、租赁声明书与该合同形成时间是否接近的问题，同理。故原告提请的鉴定，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告大连迦南汽车保养有限公司的诉讼请求。案件受理费15384元、公告费600元（原告均已预付），由原告负担，履行时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  王 飞人民陪审员  赵秀娟人民陪审员  于金娥二〇二〇年三月二十日书 记 员  王志伟附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。