陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2020)陕01民终41号上诉人（原审被告、反诉原告）：彭小伟，男，1979年10月3日出生，汉族，陕西军华建筑劳务有限责任公司总账会计，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安乐当家物业管理服务有限公司，住所地西安市莲湖区兴中路3号院内办公房。法定代表人：李景娥，该公司董事长。委托诉讼代理人：王璐，北京市京师（西安）律师事务所律师。    上诉人彭小伟因与被上诉人西安乐当家物业管理服务有限公司（以下简称乐当家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初6114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。彭小伟上诉请求：⒈撤销一审判决，驳回乐当家物业公司的诉讼请求；⒉判令乐当家物业公司向其支付违反合同义务应承担的违约责金11697.44元，向其赔偿损失1251.72元，退还其因乐当家物业公司违约收取的各种费用（物业费、电梯费、垃圾费）6830.78元，合计：19779.94元；⒊一、二审诉讼费由乐当家物业公司负担。事实和理由：一审认定“2010年，乐当家物业公司与顺达地产公司签订《商品房买卖合同》购买位于本市莲湖区……”有误，该房屋是其与顺达地产公司签订的。一审认定2012年至2013年、2013年至2016年暖气基础运行费标准认定错误，认定的6.79元、5.93元均为暖气费，暖气基础运行费只是暖气费的一部分，为暖气费的30%。一审将与本案无关的市发改投发（2010）421号通知列举在判决中错误。一审认定陕西省物价局向乐当家物业公司发放《经营性收费证》的事实没有依据。一审认定乐当家物业公司提供西安市物价局盖章的2012年至2013年……《自备锅炉价格备案表》没有依据。一审适用法律错误，程序违法。乐当家物业公司辩称，其与彭小伟是本案适格诉讼主体，彭小伟应当向其支付拖欠的物业服务等费用。其与开发商签订的《前期物业服务合同》约定物业费为1.2元/平方米/月，彭小伟亦自认自2017年1月1日起至今未向其交纳物业费、电梯费、生活垃圾费，涉案小区自备锅炉供热价格已经三分之二业主及面积同意并进行了备案，一审判决彭小伟向其支付物业费3315.6元，电梯费773.6元，生活垃圾费180元，暖气基础运行费6620.1元，于法有据。彭小伟主张其物业服务不达标没有事实依据。一审审理程序合法。请求驳回上诉，维持原判。乐当家物业公司向一审法院起诉请求：⒈判令彭小伟支付城市新苑第2幢2单元8层20803室2017年1月1日至2019年6月30日的物业服务费3315.6元及滞纳金4625.3元；⒉判令彭小伟支付上述房屋2017年1月1日至2019年6月30日的电梯费773.6元、生活垃圾费180元，并承担逾期付款利息（以953.6元为基数，自起诉之日起至付清之日止按人民银行同期贷款利率计算)；⒊判令彭小伟支付上述房屋暖气基础运行费6620.1元，并承担逾期付款利息（以6620.1元为基数，自起诉之日起至付清之日止按人民银行同期贷款利率计算)；⒋诉讼费用由彭小伟负担。彭小伟向一审法院反诉请求：⒈判令乐当家物业公司承担违约损失11697.44元，并赔偿彭小伟车辆丢失损失及误工费损失共计1251.72元，退还多收彭小伟的物业费5304.96元、电梯费1237.82元、垃圾费288元；⒉反诉诉讼费由乐当家物业公司负担。一审法院认定事实：2010年，彭小伟与顺达地产公司签订《商品房买卖合同》购买位于西安市莲湖区XX路XX城XX苑XX幢XX单元XX层XX室的房屋，并于2010年7月31日收房。同日，乐当家物业公司与彭小伟签订《前期物业服务协议》，约定乐当家物业公司为城市新苑小区提供物业服务，其中物业服务费为1.0元/m²/月（住宅高层）；一层至十一层电梯费为0.28元/m²/月；水电费为代收代缴，按照相关规定在政府指导价基础上综合小区具体运行情况核定收取；生活垃圾费为6元/月/户。交费时间为每季度首月的10日前交清本季度各项费用。同时约定，如业主购房后从未入住，从第一个月开始，经物业服务处登记确认后（彭小伟称其向物业公司前台服务提交申请，办理房屋空置手续，但是没有相关证据证明），其物业服务费按照收费标准的70%交纳；入住后（含房屋装修），不使用期限连续超过六个月的房屋，经物业服务处登记确认后，从第七个月开始，其物业服务费按收费标准的70%交纳。违约责任约定：如物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求其限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，应承担法律责任。业主违反协议，使物业未达到管理服务质量约定目标的，物业公司有权要求业主限期改正，逾期未改正给物业公司造成损失的，业主应承担相应责任。业主违反本协议，未能足额交纳或者拖欠物业费的，从逾期之日起按每日应交服务费的千分之三交纳滞纳金。协议约定其他权利义务。2010年10月23日，乐当家物业公司与顺达地产公司签订《前期物业服务合同》，由乐当家物业公司为城市新苑一期提供物业服务管理，物业服务费按照建筑面积交纳，其中高层住宅为1.2元/m²/月，合同期限自签订日至业主委员会成立并与新物业公司签订合同完成备案之日止。乐当家物业公司按照物价部门批准与业主签订新的物业服务合同，住宅物业管理服务费调整到1.2元/ m²/月（高层），其他收费没有变化。彭小伟拒绝与乐当家物业公司签订新的物业服务合同，但是按照该标准支付物业费用至2016年12月。乐当家物业公司提供的西安市物价局盖章的2012年至2013年、2013年至2014年、2014年至2015年、2015年至2016年四份《自备锅炉价格备案表》及成本核算表，其中2012年至2013年暖气基础运行费为6.79元/月/m²、2013年至2016年暖气基础运行费为5.93元/月/m²。彭小伟未支付过该项费用。一审法院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。《物业管理条例》第二十一条规定，“ 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”2010年7月，彭小伟入住城市新苑小区，与乐当家物业公司签订《前期物业服务协议》，约定乐当家物业公司为其入住城市新苑小区房屋提供物业服务，其中住宅高层物业服务费为1.0元/m²/月等相关事项。2010年10月23日，乐当家物业公司与城市新苑小区开发商顺达地产公司签订《前期物业服务合同》，明确乐当家物业公司为城市新苑一期提供物业服务管理，合同期限至业主委员会成立并与新物业公司签订合同完成备案之日止，并约定小区物业服务费按照建筑面积交纳，其中高层住宅为1.2元/m²/月、一层至十一层电梯费为0.28元/m²/月、生活垃圾费为6元/月/户。对此，陕西省物价局向乐当家物业公司发放《经营性收费证》亦有显示。2011年起，乐当家物业公司亦与小区其他业主分别签订新的服务协议，将该标准纳入协议。彭小伟入住该小区应该服从物业服务管理，彭小伟按此标准支付物业服务费至2016年12月，但其一直拒绝与乐当家物业公司签订新物业服务协议，且此后拒不支付物业服务费、电梯费、垃圾费等，与法相悖。乐当家物业公司主张自2017年1月1日至2019年6月30日上述拖欠费用，依法予以支持。乐当家物业公司作为物业服务管理单位，与业主签订物业服务协议，应尽全力为小区业主提供清洁、整齐、舒适的居住环境和服务，虽小区人口流动性大，对环境稳定性带来一定干扰，但是尽职尽责服务是其应崇尚的目标。鉴于小区存在一定管理疏忽，故对乐当家物业公司主张拖欠物业服务费的滞纳金、逾期支付垃圾费、电梯费的利息，依法不予支持。城市新苑小区采取自备锅炉供暖，且通过物价部门的自备锅炉价格备案，乐当家物业公司应收取暖气基础运营费，彭小伟作为小区业主，统一接受该项服务，却以双方物业服务协议没有约定为由拒绝支付该项费用，亦与法相悖。乐当家物业公司主张该项费用利息，依法予以支持。彭小伟辩称乐当家物业公司擅自变更协议，抬高费用与事实不符，不予采信。彭小伟未提供其向乐当家物业公司申请房屋空置、办理空置手续的相关证据，辩称其房屋空置只应收取70%物业费和30%的暖气基础运行费，依法不予采纳。彭小伟反诉认为乐当家物业公司服务没有达到协议约定，要求乐当家物业公司承担违约金，退还已经收取费用。彭小伟提供报纸报道、视频资料及照片，可以反映出物业公司对小区的环境管理有漏洞，存在一定过失，但并不存在严重违约或完全不作为情形，且乐当家物业公司公司在收到相关部门问责后进行了整改，也符合双方协议违约条款约定的情形。故不能因此要求乐当家物业公司退还已经交纳费用并承担违约金，对彭小伟该项反诉请求，依法不予支持。彭小伟反诉称其电动车电瓶被盗更换电瓶支出700元、家中被盗，报警、办理证件遗失公告致误工损失。彭小伟提供收据仅显示更换电瓶，不能证明电动车被盗事实。彭小伟提供接警登记及证件遗失声明，可以证明其报过案、有证件遗失，但是没有公安部门立案及处理结果，不能证明家中被盗及与物业服务之间的关联性，故对该反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告彭小伟于本判决书生效后三日内支付原告西安乐当家物业管理服务有限公司自2017年1月1日至2019年6月30日止的物业管理费3315.6元，电梯费773.6元、生活垃圾费180元；二、被告彭小伟于本判决书生效后三日内支付原告西安乐当家物业管理服务有限公司自2017年1月1日至2019年6月30日止的暖气基础运营费6620.1元，并按照中国人民银行同期贷款利率承担该款逾期付款利息；三、驳回原告西安乐当家物业管理服务有限公司其余诉讼请求；四、驳回被告彭小伟反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费358元，其中本诉部分294元，减半收147元，由彭小伟负担（西安乐当家物业管理服务有限公司已预交，彭小伟在履行本判决义务时支付西安乐当家物业管理服务有限公司）；反诉案件受理费64元，由彭小伟负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。另查明，乐当家物业公司主张彭小伟支付暖气基础运营费6620.1元及逾期利息所涉时间段系自2013年11月15日起至2019年3月15日止。本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，彭小伟于2010年7月入住城市新苑小区，与乐当家物业公司签订了《前期物业服务协议》，约定乐当家物业公司为其入住城市新苑小区房屋提供物业服务，其中住宅高层物业服务费为1.0元/m²/月。2010年10月23日，乐当家物业公司与城市新苑小区开发商顺达地产公司签订《前期物业服务合同》，明确乐当家物业公司为城市新苑一期提供物业服务管理，合同期限至业主委员会成立并与新物业公司签订合同完成备案之日止，并约定小区物业服务费按照建筑面积交纳，其中高层住宅为1.2元/m²/月、一层至十一层电梯费为0.28元/m²/月、生活垃圾费为6元/月/户。对此，陕西省物价局向乐当家物业公司发放的《经营性收费证》亦有显示。2011年起，乐当家物业公司亦与小区其他业主分别签订新的服务协议，将该标准纳入协议。彭小伟已按新标准支付物业服务费至2016年12月，之后，彭小伟一直拒绝与乐当家物业公司签订新物业服务协议，并拒不支付物业服务费、电梯费、垃圾费等。据此，乐当家物业公司主张彭小伟支付自2017年1月1日至2019年6月30日上述拖欠费用，有事实和法律依据，依法予以支持。城市新苑小区采取自备锅炉供暖，且自备锅炉价格已通过物价部门备案，乐当家物业公司主张彭小伟支付自2013年11月15日至2019年3月15日止的暖气基础运营费6620.1元及逾期利息，依法予以支持。一审认定乐当家物业公司主张上述费用的期间为2017年1月1日至2019年6月30日止有误，应予纠正。乐当家物业公司作为物业服务管理单位，应当按照物业服务协议履行自己的义务。从彭小伟提交的视频等相关证据可以认定乐当家物业公司存在一定管理疏忽，故一审对乐当家物业公司主张彭小伟支付拖欠物业服务费滞纳金及逾期支付垃圾费、电梯费利息的诉讼请求，不予支持，并无不妥。彭小伟主张乐当家物业公司擅自变更协议，抬高费用与事实不符，依法不予采信。因彭小伟未提供其向乐当家物业公司申请房屋空置、办理空置手续的相关证据，一审对彭小伟主张房屋空置应收取70%物业费和30%的暖气基础运行费，不予支持，并无不当。彭小伟提供报纸报道、视频资料及照片，可以反映出物业公司对小区的环境管理有漏洞，存在一定过失，但并不存在严重违约或完全不作为的情形。且乐当家物业公司公司在收到相关部门问责后进行了整改，也符合双方协议违约条款约定的情形，故一审对彭小伟主张乐当家物业公司服务没有达到协议约定，要求乐当家物业公司承担违约金、退还已经收取费用的诉讼请求不予支持，亦无不妥。彭小伟主张其电动车电瓶被盗更换电瓶支出700元、家中被盗，报警、办理证件遗失公告致误工损失，提供的证据不能充分证明家中被盗及与物业服务之间的关联性，故本院对其该项主张，依法不予支持。综上所述，一审判决第一项、第三项、第四项正确，应予维持；一审判决第二项计算暖气基础运营费的起始时间有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初6114号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更一审判决第二项为，本判决生效之日起三日内，彭小伟支付西安乐当家物业管理服务有限公司自2013年11月15日至2019年3月15日止的暖气基础运营费6620.1元，并按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担该款逾期付款利息；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费358元，其中本诉部分294元，减半收147元，由彭小伟负担；反诉案件受理费64元，由彭小伟负担。二审案件受理费219元，由彭小伟负担。本判决为终审判决。     审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○二○年三月二十四日 法 官 助 理   高  喜  平书 记 员  姬  凯  华