安徽省芜湖经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020)皖0291民初545号 原告：安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市左岸生活社区D区4号楼101、201室，统一社会信用代码91340200738919160M。 法定代表人：郑福华,总经理。 委托诉讼代理人：钱玉洁，安徽纬纶律师事务所律师。 被告：徐磊，男，1984年8月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市。 安徽伟星物业管理有限公司与被告徐磊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告安徽伟星物业管理有限公司的委托诉讼代理人钱玉洁到庭参加了诉讼，被告徐磊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 安徽伟星物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告立即支付物业管理服务费2,565元，并以2,565元为基数按年利率10%支付自2013年1月16日起至实际支付之日止的违约金，计算至2019年10月10日为1,277元，合计人民币3,482元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系伟星凤凰城小区物业管理公司，自2012年小区业主委员会成立后，与原告签订《物业管理委托服务合同》，一直为凤凰城小区提供物业服务至今。合同约定就物业服务范围及收费标准进行了明确约定，并约定业主应在每年的1月1日至15日预交当年的物业费，逾期不缴纳的，原告有权要求其补交并从逾期之日起按日千分之三计算缴纳违约金等。被告系该小区紫藤轩5-2-101室房屋业主，房屋建筑面积91.35平方米，一直享受原告提供的各项物业管理服务，但无故拒绝缴纳物业管理费，原告多次催收无果。原告认为，根据原告与小区业委会签订的《物业管理委托服务合同》的约定及《物业管理条例》和《物权法》的规定，被告行为违反了合同约定和法律法规的相关规定，侵犯了原告的合法权益，故依法具状起诉，请判如所请。 徐磊未到庭应诉，但向本院提交了书面答辩意见，认为物业公司服务不到位，未尽到服务业主的义务，业主向物业公司反映的问题均无人回应、无人重视、至今未处理。1.2013年，紫藤轩5栋2单元楼道内频繁发生3至5天无人打扫卫生的情况，多次反映后还有自称物业主管的人带着保洁员上门吵闹，后该单元楼保洁员于2014年左右更换；2.2015年，上述单元楼臭气熏天，向物业反映后被告知是化粪池堵塞所造成，但均未得到解决；3.2015年，答辩人发现家中厕纸潮湿、吊顶有污水滴落，初步判断系楼上住户马桶下水管道与楼板预留孔之间有渗透，房屋在建设过程中管道与楼板孔二次灌浆不到位造成的渗漏。物业公司派人上门查看后，要求答辩人打开天花板维修，答辩人认为需楼上住户重作灌浆防水才能根治问题，物业公司未采纳，后不了了之；4.2016年发现北次卧墙面有一个圆形霉斑、墙面有渗水现象，经判断系未做好防水措施所致。联系物业上门查看后无任何回复，后经多次催促在数月后才把外墙重新做了防水，但室内因渗水造成的墙面大面积霉斑、开裂、乳胶漆脱落至今都未得到解决；5.2017年、2018年物业人员多次恶意关闭答辩人家水闸，给答辩人造成了生活上的不便和心理上的恐慌。综上，答辩人认为物业多年管理不善，服务态度恶劣，逃避问题，不处理或者采用极端手段处理问题，才导致目前情况的发生，因此不同意交纳物业费。 本院经审理查明，被告系芜湖市凤凰城小区紫藤轩5-2-101室房屋业主，房屋建筑面积91.35平方米。原告自2012年起开始为芜湖市凤凰城小区提供物业服务，并与凤凰城业主委员会签订物业管理委托服务合同约定服务管理事项。根据该合同，被告2012年度应支付物业费767元、2015年度应支付物业费899元、2016年度应支付物业费899元。合同还约定了业主应在每年的1月1日至15日预交当年的物业费，逾期不缴纳的，原告有权要求其补交并从逾期之日起按日千分之三计算缴纳违约金等。被告因楼道卫生、家中房屋渗水等琐事，多次与物业发生纠纷，故未交纳2013年度、2015年度及2016年度的物业费。 以上事实有物业服务合同、业主情况登记表、照片及双方当事人的陈述等证据在卷予以证实。 本院认为，原告与凤凰城业主委员会签订的物业服务协议，合法有效，对双方当事人均有约束力。物业服务合同系小区全体业主将自己的公共管理义务委托给物业服务企业从而创设相关权利义务规范的合约。物业服务公司提供的物业服务，一种是针对全体业主共同利益而创设的，如对小区公共环境卫生进行保洁，对小区的安全进行保障，对小区内的公共事务进行管理等；另一种是针对单个业主个体而创设的，如房屋特有部位的维修、养护，对排水管道的检修、协调邻里之间的日常纠纷等，上述二种服务物业公司履行不当都会显著降低业主的生活体验。而交纳物业费是业主应当承担的最基本也是最重要的义务。拒绝交纳物业费意味着对物业服务公司所提供服务的全盘否定，只有在物业服务公司严重违约并对特定业主的生活产生重大影响时，业主才可以拒绝交纳物业费。一方面，即使物业公司在服务特定业主的过程中存有瑕疵，但依然在持续不断地提供基础性的服务，业主不应轻易以自己的主观感受或者一些服务瑕疵来作为拒绝交纳物业费的抗辩理由；另一方面，业主如果认为物业服务公司服务不到位的，可以依照合同法第一百一十一条请求减少物业费价款或者要求物业公司继续履行，故业主在交纳物业费后，其正当权益依然受保护。 本案被告所称在2013年时，单元楼道经常无人打扫，但提供的照片只能显示楼道和楼梯扶手有大量积灰，且不排除系搬运建筑垃圾时遗落的灰尘，不能证明是楼道间长期无人打扫，也不能证明图片所摄的积灰情况足以对其日常生活造成重大影响，故以此作为拒绝交纳物业费的理由，本院不予采信。被告称2015年时，紫藤轩5栋2单元楼道内臭气熏天，但并未说明具体情况。本院既无法得知产生臭味的原因，也无法推测在这个事件中物业公司是否存在责任，故被告仅因楼道间有异味就拒绝交纳物业费，本院不予采信。同理，被告称2017年度至2018年度，原告工作人员多次恶意关闭其进户水阀，亦未提供证据加以证明，根据证据规则应由被告自行承担举证不能的不利后果。被告称其2015年度和2016年度时分别发现家中卫生间吊顶和次卧部分墙面渗水，而物业公司未予妥善解决。本院认可物业服务合同中原告负有对物业公共部位的维修、维护和管理义务，当业主家中产生诸如墙壁渗水等问题时，应及时派人查看；业主对物业服务产生质疑时，也应及时向物业公司反馈。当物业公司和业主就合同的履行不能达成一致时，双方均有权通过诉讼等方式维护自己的合法权益，迟延履行或者拒不履行合同相应义务的，依照法律规定承担责任。本案中，被告家中渗水并向原告反映后，原告并非置之不理而是提出了解决方案，只是该解决方案未得到被告的认可而已。根据被告所述及提供的照片证据，卫生间吊顶渗水可能系管道与楼板孔二次灌浆不到位；次卧墙面渗水可能系防水未处理好所致。一方面，就卫生间吊顶渗水问题原告已派人上门检查，并非没有履行合同义务。原告提出打开天花板维修，并不会对被告的房屋造成严重影响，如果该方案不能解决渗水问题或给被告造成损失，被告可以要求原告重新维修并据实赔偿；另一方面，就被告次卧墙壁渗水一事，原告已派人维修并重做了防水。而该维修行为是否符合合同约定，原告在履行维修义务时是否存在延迟履行以及延迟履行给被告造成的损失大小，在本案中均无法体现。如果被告对原告的维修方案不满，或者原告迟延履行给被告带来了损失，被告依然可以另行主张权益。综上，被告的各项辩解理由，均不足以对抗其应交纳物业费的义务。被告共计欠付2013年度、2015年度、2016年度物业费2,565元，应及时补交。考虑到原告作为物业服务公司，在业主提出质疑并拒绝交纳物业费时，亦未采取合理方式进行解释说明，故原告要求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告徐磊于收到本判决之日起10日内支付原告安徽伟星物业管理有限公司2013年度、2015年度、2016年度物业费2,565元； 二、驳回原告安徽伟星物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告徐磊承担15元，原告安徽伟星物业管理有限公司自行负担10元。 本判决为终审判决。 审判员  蒋卫斌 二〇二〇年三月二十七日 书记员  冯争利 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各盛自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。