杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0185民初1515号 原告：林茂军，男，1962年10月26日出生，汉族，住浙江省嵊州市。 委托诉讼代理人：陈肖依，浙江天淳律师事务所律师。 被告：相璐，女，1987年8月14日出生，汉族，住浙江省杭州市临安区。 委托诉讼代理人：方晓燕，浙江钱王律师事务所律师。 原告林茂军诉被告相璐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案受理后，依法由审判员马钱利适用简易程序于2019年5月9日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序并组成合议庭于2019年8月15日、2020年1月13日公开开庭进行了审理。在案件审理中，原告林茂军及其委托诉讼代理人陈肖依、被告相璐及其委托诉讼代理人方晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令确认原、被告签订的《租赁协议》已经解除；2.依法判令被告立即支付原告8月、9月、10月水电费总计剩余金额3851.77元；3.判令被告立即支付原告电梯分摊费9300元；4.判令被告立即支付违约金50000元；5.判令被告立即支付原告律师代理费6000元；6.判令被告立即支付原告停业导致的营业损失683504元；7.判令被告立即支付原告停业期间的员工工资34800元；8.判令本案的一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年6月1日签订《租赁协议》，约定将原告承租的杭州市临安区钱王大街1367号蟠龙路233-239号的宝鑫酒店一、二楼整体转租给被告，租金为每年180000元，第二年起房租增长10%；被告使用租赁房屋需按时支付水电费，由原告收取后向主管单位统一交纳，如未按期支付上述有关费用，在出租人对其合理催告后，承租人仍拒不交纳的，承租人应支付违约金50000元，且原告为此支付的律师费均由违约方承担。协议签订后，被告支付了房租160000元，仍有20000元拖欠未付。被告至今未支付8月、9月、10月水电费总计为3851.77元及电梯分摊费9300元。原告多次催告后，于2018年11月1日向被告发出《解除租赁合同通知书》，确认被告因未支付租赁协议约定的有关费用的违约行为严重影响到了原告利益，要求被告在收到通知书之日起三日内腾退房屋并根据协议承担违约责任。被告在收到上述解除通知书后，仍继续使用租赁房屋，拒不搬离。现为维护自身合法权益，原告特提起诉讼。 原告为支持其诉请向本院提供如下证据： 证据一、《租赁协议》1份，欲证明：原告将宝鑫酒店一、二楼整体转租给被告、用于餐饮经营的事实。 证据二、水费发票2张、电费电子普通发票3张，欲证明：酒店一、二楼于2018年8月、9月、10月产生的水电费的事实。 证据三、微信聊天记录截图1份（打印件2页），欲证明：原告合理催促被告支付相关拖欠费用的事实。 证据四、《解除租赁合同通知书》1份（复印件），欲证明：因被告拖欠费用构成违约，原告于2018年11月1日向其通知解除租赁协议的事实。 证据五、《委托代理合同》1份，欲证明：原告支出律师代理费6000元的事实。 证据六、录音光盘及书面文字整理材料各1份，欲证明：被告私自给配电箱上锁导致酒店无法正常经营，原告为此报警的事实。 证据七、宝鑫酒店员工工资表1份，欲证明：酒店停业期间支出员工工资的事实。 证据八、宝鑫酒店2018年4月至2018年10月的入住登记情况1份、宝鑫酒店月营业额清单1份，欲证明：宝鑫酒店实际的月营业额是170876元的事实。 证据九、照片打印件和手机截图1份（打印件），欲证明：被告私自对配电箱上锁迫使原告断电，无法正常经营酒店的事实。 证据十、律师代理费发票1份，欲证明：与委托代理合同证据相互印证，原告因本案所支出的律师费6000元的事实。 被告相璐辩称：一、原告2018年11月1日解除租赁合同的行为不发生合同解除的效力。行使解除权必须以当事人享有解除权为前提。本案中，由于双方在租赁合同中对水电的计费标准、收取时间、电梯费、保养费等费用均没有做出约定。原告在2018年9月18日向被告出示8月水电费用时，被告明确表示水电费不会欠，但价格不对，要求当面沟通，但原告拒绝沟通，拒不露面。2018年10月8日，原告要求被告支付滞纳金及房租20000元，并拒绝沟通，导致矛盾升级，但被告不存在拖欠房租、水电等违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《合同法》第六十二条规定，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。本案中，被告在原告拒绝沟通的情况下，水电费均按政府定价支付的履行方式合法合理。二、原告主张的各项费用均没有事实和法律依据。1.关于房租，原告按160000元支付了首年租金，收条中已明确。2.关于水电费，被告已按政府定价支付了2018年8-10月水电费，原告要求在双方没有明确水电度数的情况下支付其擅自计数的标准，且按电费每度1.1元、水费每吨4元支付没有事实和法律依据。3.关于电梯分摊费、保养费，依据《租赁协议》第五条第2款“其他（除水电费）所有费用由乙方自行缴纳，与甲方无关”及第六条第5款“甲方应积极履行对电梯、楼道、消防设施、管道、线路等房屋设施的维修义务，保证乙方的正常经营”的约定，可见被告除应支付给原告水电费外，其他费用均与原告无关，如有产生，由被告自行缴纳。4.关于违约金，被告无违约行为，反之原告存在违约行为。5.关于律师代理费，根据《租赁协议》第十条第1款的约定，应由违约方承担。6.关于营业损失和停业期间员工工资，因原告擅自断水断电及提供的租赁标的不符合房屋使用条件的强制性规定导致被告停业数次，给被告造成了极大的损失，已另案诉讼，原告的主张没有事实和法律依据。相反，原告自认其营业收入如此巨大，更印证其水电费的分摊比例远高于被告，且纳税情况不真实。综上，请求法庭依法驳回原告的诉请。 被告向本院提供历月电费明细以及水费明细1份，欲证明：被告所占的水费比例基本上在50%左右、电费在30%左右；2019年2月之后，数据的来源是在原告方没有正常经营了，被告还在正常经营的情况下的水电费占原来原告缴纳的总水电费的所占比例问题。 原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下： 一、对原告提供的证据 证据一，被告对三性均无异议，本院对该证据的证明力予以确认。 证据二，被告对真实性无异议，认为原告提供的电费发票更加印证了原告向被告主张的电费很不合理；8月份的电费是10700多元，却要被告承担9882元，而原告的月营业收入为170000多元，不合理；9月份的电费是13000多元，却向被告主张7258元，也不合理；国家电网规定每度电收费0.6973元，原告却要向被告主张1.1元，远远高于定价；原告提供的水费发票也跟原告提供的计算清单不一致，发票显示每吨3.7元，却要向我们主张每吨4元，不合理。根据被告的质证意见，本院对该证据的真实性予以确认，根据本院（2019）浙0185民初1460号案件中的水电费总单及双方的确认，本院确认双方8月份产生的水费为1339.4元、电费为13306.59元；9月份产生的水费为1250.6元、电费为8104.11元；10月份产生的水费为1110元、电费为7538.36元。 证据三，被告对真实性无异议，但认为聊天记录能够证明原告违反合同约定，要求被告支付高额水电费。根据被告的质证意见，本院对该证据的真实性予以确认，根据该证据，可以看出被告要求与原告协商水电的问题。 证据四，被告对真实性无异议，但认为被告几次将政府定价的水电费交到前台处，原告均拒收，被告也多次要求与原告协商水电费。根据被告的质证意见，本院对该证据的真实性予以确认，至于该《解除租赁合同通知书》是否产生合同解除的效力，本院已在本院（2019）浙0185民初1460号案件中进行了评判。 证据五、证据十，被告对真实性无异议，本院对该两份证据的真实性予以确认。 证据六，被告有异议，认为断电是供电局的行为，不是被告做出的，该证据反映的主要是民警对原告拒不缴纳水电费行为的教育，该录音是在2019年1月25日，恰巧说明原告在2019年1月25日还在经营，与原告所说的在2018年12月停止经营的事实不符。关于证据九，被告对真实性没有异议，认为配电箱上锁是消防部门说这个配电箱存在安全隐患，并且也造成了人员受伤，所以被告才给配电箱上锁并且也做了相应的提示。本院认为，该两份证据可以说明双方因水电问题产生纠纷，因林茂军不缴纳电费，被告缴纳后将相关配电箱上锁，双方进而进行协商的事实。 证据七、证据八，被告对三性均有异议，认为不能达到原告的证明目的。本院认为，该两份证据系原告自制，本院对其证明力不予确认。 二、对被告提供的证据 原告对真实性有异议，认为被告应提供相关部门盖章的水电清单；数据上的金额发生在被告承租餐厅之前，原告单方经营的时候即在5-7月的水电支出只有300余元，在被告经营以后，水电费都高达1300余元，所以被告是水电大户，产生的损耗应由被告承担。本院认为，该证据结合本院（2019）浙0185民初1460号案件中的水电费总单，本院对该证据的真实性予以确认。 根据有效证据及当事人陈述，本院查明以下事实： 2018年6月1日，林茂军（作为甲方）与相璐（作为乙方）签订《租赁协议》。《租赁协议》第一条约定：“甲方承租房东沈成力名下位于杭州市临安区，并签订了一份《房屋租赁协议》，租赁期限为2016年5月1日起至2021年4月30日止。一楼三间分别为235、237、239号，一楼为宾馆和餐饮前台、大堂及餐饮大厅等区域，二楼为餐饮包厢，三楼以上为宾馆房间。甲方保证：沈成力系房屋合法所有权人，甲方与房东之间的租赁关系合法有效。”第二条约定：“甲方同意将其所承租房屋的一、二楼整体转租给乙方，并且甲方自愿将其现有的餐饮部分的全部设施、设备、餐具、装潢等一并租赁给乙方使用。”第三条约定：“乙方承租后用于餐饮经营。”第四条约定：“租赁期限为3年，自2018年6月1日起至2021年4月30日止，以实际交付日期为租赁开始日。”第五条约定：“1.房屋转租及财产租赁的租金共计人民币每年180000元，第二年起房屋租金涨10%。……。2.乙方使用租赁房屋所需支付的水费、电费，应按时交给甲方，由甲方向主管单位缴纳。其他所有费用由乙方自行缴纳，与甲方无关。”第七条约定：“1.基于目前案涉房屋一楼235、237、239号均已相应注册经营主体，因乙方办理经营主体的注册登记所需，本协议甲方应当配合乙方注销其中一个门牌号所对应的经营主体，便于乙方注册登记新的经营主体。2.甲方应积极配合乙方办理餐饮经营主体的营业执照、卫生许可证、食品安全许可证、消防许可证等手续，并允许乙方利用房屋内现有设施设备办理上述证件，费用由乙方承担。3.……。4.……。”第八条约定：“1.乙方承租之后，有权在不改变房屋主体结构和案涉设施设备的情况下，对房屋及包厢等进行一定装修和整改，但甲方有权对乙方的装修进行监督。装修的有关手续、费用及安全责任由乙方自行办理和承担，甲方应积极予以配合。2.本协议履行期满后，乙方经营过程中自行购买添置的可移动物品归乙方所有，其他装潢归甲方所有。因甲方违约而导致本协议提前终止的，则违约方应赔偿乙方的装潢损失，损失按附和的装饰装修物在剩余的租赁期限内残值计算。”第九条约定：“1.……。2.如因甲方原因或者房东原因或者法规、政策原因导致乙方无法办理出营业执照、卫生许可证、食品安全许可证、消防安全许可证等手续，导致无法正常经营的，乙方有权解除合同，并要求甲方计算日后的多余房租甲方退还已支付的租金，如因乙方自身原因，无法办理上述证件，导致无法正常经营的，乙方仍有权解除合同，但已支付的所有租金，甲方有权不予退还。3.……。4.租赁期内，房东转让房屋所有权或在房屋上设定抵押等他项权利或因债务问题房屋被查封、拍卖等情形，造成本协议不能继续履行，属甲方违约，甲方应支付违约金50000元，违约金明显低于乙方实际损失的，可另行主张赔偿损失。5.……。”第十条：“1.因本合同发生争议时，应协商解决，协商不成的，任何一方均可向租赁房屋所在地人民法院提起诉讼。因诉讼产生的律师费等相关费用，均由违约方承担。2.……。3.……。4.……。”该《租赁协议》另约定了其他的权利义务。 上述协议签订后，林茂军同意第一年租金减免两万元，相璐于2018年6月1日支付第一年租金160000元。相璐租赁上述房屋后在此开设了杭州临安福玲珑酒楼，并对酒楼进行了相应的装饰装修。 2018年9月18日起，双方因对电费的计算标准、额外用水用电及电梯使用费的分摊产生争议。林茂军要求电费按照每度1.1元计算，水费按照每吨4元计算，并要求相璐承担电梯的使用费及保养费。相璐只愿意按照合同约定及水电部门规定的标准进行交纳相关费用，额外费用及电梯费用其不承担。双方经协商未能达成一致意见，相璐也未及时交纳2018年8月、9月、10月水电费。林茂军在2018年11月1日通过微信向相璐发送《解除租赁合同通知书》，通知相璐双方的租赁合同自本通知书送达之日起解除，并要求相璐在接到本通知之日起三日内腾退房屋，付清费用，并承担相应的违约责任。相璐在收到该通知后，认为水电费其会按相关部门规定的标准支付，电梯费合同里没有约定，其不同意支付，并表示不同意解除合同。相璐在当日支付给林茂军水电费18736.4元。 2018年11月10日，双方至杭州市临安区人民调解委员会就相关纠纷进行调解，经综治办工作人员调解，双方未能达成一致意见。回去后，林茂军对相璐经营的酒楼断水断电。后来相璐将水电重新接上，继续经营。 因双方之间的纠纷未解决，林茂军也停止向相关部门缴纳水电费，为避免经营受影响，相璐先行支付了后续的水电费。经双方确认：2018年11月份产生的电费为8042.1元、2018年12月份产生的电费为11121.83元、2019年1月份产生的电费12091.4元，共计31255.33元，该费用为原、被告共同使用产生，全部为相璐交纳；2018年11月份产生的水费为1091.5元、2018年12月份产生的水费为1261.7元、2019年1月份产生的水费为784.4元，共计3137.6元，该费用为原、被告共同使用产生，全部为相璐交纳。 另，因被告林茂军一直未先行交纳2018年11月之后的水电费，导致用电部门在2018年12月25日左右切断了双方的用电。2019年1月左右，原告相璐交纳了相关费用。在2019年1月25日左右，原告相璐将配电箱上锁。被告林茂军经营的杭州临安宝鑫酒店大概于2018年12月25日左右停业，电梯也不再使用。 另查明，8月份双方产生的水费为1339.4元、电费为13306.59元；9月份产生的水费为1250.6元、电费为8104.11元；10月份产生电费为7538.36元。以上共计31539.06元，全部为林茂军交纳，此后相璐微信转账给林茂军上述费用18736.4元。 另查明，因案涉房屋未经消防设计备案、竣工消防备案及未经消防安全检查擅自投入使用、营业，杭州市公安局消防支队临安区大队曾于2019年2月26日对相璐经营的杭州临安福玲珑酒楼进行罚款及责令停产停业的行政处罚。 另查明，林茂军曾于2019年3月19日将房东沈成力诉至本院，案号为（2019）浙0185民初1518号，要求解除双方之间的《营业房租租赁合同》及赔偿相关费用等。在该案的审理中，林茂军认为：一方面，其租赁的整幢房屋因一侧楼梯太窄不符合相关规定，所以无法通过消防验收，其要改单身公寓，房东沈成力不同意，所以导致其经营不下去；另一方面，因房东沈成力不配合处理电表分表事宜，导致相璐将整个酒店的电闸拉断并上锁，导致其无法营业，归根结底是沈成力未出面配合分表事宜导致。 本院认为，关于双方有争议的水电费的约定体现在双方签订的《租赁协议》第五条第2点中即“乙方使用租赁房屋所需支付的水费、电费应按时交给甲方，由甲方向主管单位缴纳”。对“所需支付”的范围，双方产生争议，相璐认为仅仅是其自身经营产生的相关费用，林茂军认为还需包括额外的水电损耗；本院认为，在双方没有特别约定的情况下，该处“所需支付”的范围应指原告自身经营使用产生的水电费用。关于2018年8月、9月的水电费及10月的电费共计31539.06元，在水电未完全分开的情况下，相璐支付相应费用18736.4元，本院认为该数字尚属合理，故对林茂军认为需弥补水电损耗要求按高于水电部门规定的收费标准来收取水电费的主张，本院不予采纳。 关于林茂军发出的《解除租赁合同通知书》的效力问题，本院在（2019）浙0185民初1460号判决中已作了评判，即认为该《解除租赁合同通知书》对相璐不发生合同解除的效力。故本院对原告林茂军要求确认案涉《租赁协议》已解除的诉讼请求，不予支持。在本院（2019）浙0185民初1460号案件中，双方均同意解除《租赁协议》，本院在该案中也判决解除了双方之间的租赁关系。 在本院（2019）浙0185民初1460号民事判决中，本院已对双方在履行《租赁协议》过程中的违约责任进行了评判，即结合实际情况，根据公平原则，认为双方在履行《租赁协议》的过程中均存在违约行为。故对林茂军主张的违约金50000元及律师代理费6000元的诉讼请求，本院均不予支持。 虽然双方在履行合同的过程中，均有阻扰对方用水电的行为，但该行为均是短暂的，双方均可通过自身行为来恢复用水用电。但林茂军却在通过自身努力尚能经营的情况下却于2018年12月25日左右停止经营，该行为系扩大损失；另，其在本院（2019）浙0185民初1518号林茂军起诉沈成力的案件中，林茂军称主要是因为沈成力不配合办理消防许可证才导致其经营不下去的；综上，对林茂军要求相璐赔偿其停止经营导致的营业损失683504元及员工工资34800元的诉讼请求，本院均不予支持。 关于电梯分摊费。在本院（2019）浙0185民初1518号案件中，林茂军需每年支付给房东沈成力电梯使用费15000元，虽然本案的原、被告在《租赁协议》中未约定电梯使用费的分摊，且相璐经营的餐厅仅仅位于一、二层，但不可否认的是电梯的存在确实在一定程度上方便了双方，综合本案实际情况，结合电梯停运时间，本院酌情确认相璐支付给林茂军电梯分摊费1000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告相璐于本判决生效之日起十日内支付原告林茂军电梯分摊费1000元。 二、驳回原告林茂军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11675元，由原告林茂军负担11600元，由被告相璐负担75元。 原告林茂军于本判决生效之日起七日内向本院申请退费；被告相璐于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  马钱利 人民陪审员  韩军利 人民陪审员  伍忠娟 二〇二〇年三月十六日 书 记 员  沈 昀 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。