山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终640号上诉人（原审原告）：烟台市中盛房地产开发有限公司，住所地烟台高新技术产业开发区蓝海路8号。法定代表人：赵伟，总经理。委托诉讼代理人：王敏，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘晓，北京市盈科（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王军丽，女，1973年12月15日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：都升基，山东前卫律师事务所律师。上诉人烟台市中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛公司）因与被上诉人王军丽商品房预售合同纠纷一案，不服烟台高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0692民初762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。中盛公司上诉请求：一、撤销烟台高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0692民初762号民事判决，依法改判支持中盛公司的诉讼请求或将本案发回重审；二、诉讼费用均由王军丽承担。事实和理由：一、一审判决认定商品房买卖合同签订后，开发商理应将所售房屋网签备案，然后购房者才能办理银行按揭贷款，属于事实认定错误。预售合同登记备案和网签备案不可混为一谈，网签只是一种行政管理方式，网签与购房者贷款之间没有必然联系。网签备案的前提是购房者认购并准备相关办理按揭的材料，邀约按揭银行办理面签，在客户银行面签征信、资料一切正常、首付款齐备的情况下才会进行网签。也就是说只有王军丽将办理按揭贷款相关资料交到客户银行审核通过的情况下，才会进入网签程序。中盛公司提交的微信记录以及林志杰和王秀艳等其他业主的贷款发放记录均可以证明，王军丽未办理按揭贷款手续并不是未办理网签的缘故，而是王军丽自身原因导致。王军丽主张其多次提交办理贷款所需的资料，并到中盛公司指定的潍坊银行办理贷款手续，其应提交相关证据证明，否则应承担举证不能的不利后果。二、中盛公司享有合同约定解除权，且解除权未过除斥期间。第一，中盛公司与王军丽签订的《商品房买卖合同》第七条明确约定，王军丽若未按照合同规定的时间付款，逾期超过30天后，中盛公司有权解除合同。王军丽未能按照合同约定于2017年12月17日前支付剩余房款150000元，并已逾期超过30天，故双方约定的解除条件已经成就，中盛公司享有合同约定的解除权利。中盛公司于2019年4月21日向王军丽发送《解除合同通知书》，当该通知书到达王军丽时，就发生了涉案《商品房买卖合同》解除的效果。《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后合理期限内不行使的，该权利消灭”。但该条并没有规定若对方未行使催告权，解除权亦会在一定期限内消灭。本案中王军丽在按揭贷款审批未通过的情况下，并未选择其他方式进行付款，也未就其违约行为的原因向中盛公司进行说明、协商，使双方的合同关系陷入不确定状态。虽然中盛公司在解除权形成后也未能有效行使其权利，但由于双方当事人并未在合同中约定解除权的行使期限，且王军丽在长达两年多的时间内也没有对中盛公司行使法律赋予其的催告权利，应视作其任由中盛公司单方行使解约的权利。第二，从相关司法解释的适用角度，本案并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，该条第一款明确说明本条款系“根据《合同法》第九十四条的规定”，故第十五条系针对《合同法》第九十四条中规定的法定解除权在商品房买卖合同中的适用问题所做的相关解释，而非针对双方在商品房买卖合同中约定解除权的情形。而中盛公司所享有的解除权并非《合同法》规定的法定解除权，而是因双方在合同中约定的条件成就而产生的约定解除权，故本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定进行处理。第三，从立法本意来看，法律规定解除权的目的在于避免一方因对方违约或其他特定事由，若继续履行合同会产生比解除合同更为巨大的损失，从而维护守约方的合法权益。本案中，王军丽在未有合法或合理抗辩理由的情况下，不予履行支付房款义务，已构成违约，在合同约定解除的条件成就后，王军丽不仅未就合同的履行问题与中盛公司积极协商，更未能履行其付款义务长达近两年之久，中盛公司起诉后，也没有履行付款义务，明显缺乏履约的诚意，在房价近年快速上涨的时代背景下，若仍要求中盛公司等待履行，有失公平，也会给中盛公司造成更大的损失。第四、虽然法律对解除权的行使进行期限上的限制，但其本意在于督促解除权人行使权利，以避免法律关系长期处于不稳定的状态，达到鼓励交易、维护经济效率的目的。然而本案的实际情况是，王军丽不仅没有履约的诚意，也未提供证据证明其具备履约能力，王军丽持续违约的状态已经使双方的买卖合同关系陷于长期不稳定的状态，若不允许解除涉案的商品房买卖合同，反使违约方获得巨大经济利益，守约方承受较解除合同更大的经济损失，更有使系争房屋的交易流转产生停滞之虞，不利于定纷止争、物尽其用，与立法宗旨不符。综上，请求二审法院查清事实，依法改判或发回重审。王军丽辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。中盛公司向一审法院起诉请求：1、确认中盛公司与王军丽于2017年11月7日签订的商品房买卖合同于2019年4月23日解除；2、判令王军丽返还中盛国际酒店A3016号房产；3、判令王军丽向中盛公司支付违约金及赔偿损失共计214162元；4、本案受理费、保全费由王军丽承担。一审法院认定事实：2017年11月7日，中盛公司与王军丽签订《商品房买卖合同》及《补充条款》，约定王军丽购买中盛公司所有的中盛国际酒店A座26层3016号房屋（以下称A3016号房屋），面积51.36平方米，房屋总价款308160元，首付款158160元，剩余150000元于2017年12月17日前用按揭贷款支付。合同第七条关于买方逾期付款的违约责任约定，买方如未按合同规定时间付款，逾期超过30日卖方有权解除合同，卖方解除合同的，买方按累计应付款的1%向卖方支付违约金。《补充条款》第1条约定，买受人在签订合同时，应将家庭住址，联系方式，电话等详细情况以书面形式告知出卖人，如有变动须及时以书面或传真形式告知出卖人，否则因联系不便造成的一切后果均由买受人承担。《商品房买卖合同》签订后，王军丽支付了首付款158160元，剩余150000元至今未付。2018年1月2日，中盛公司与王军丽签订《烟台中盛国际酒店物业管理协议书》及《53.69平房间物品配备表》，中盛公司将A3016号房屋交付王军丽使用，同时，王军丽向中盛公司出具《承诺书》，该《承诺书》载明：“本人于2018年1月2日办理中盛国际酒店A3016号房交房手续，若该房银行贷款由于本人原因审批未通过，本人承诺将剩余房款1个月之内付清，否则将不能继续入住。”2019年4月7日，中盛公司按《商品房买卖合同》中所留地址向王军丽发送《催款函》，因未妥投于2019年4月9日被退回。2019年4月21日，中盛公司按《商品房买卖合同》中所留地址向王军丽发送《解除合同通知书》，因未妥投于2019年4月23日被退回。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：关于王军丽未办理按揭贷款手续的原因，中盛公司主张王军丽未向银行提交贷款资料；王军丽则主张其多次提交办理贷款所需资料，并到中盛公司指定的潍坊银行办理贷款手续，但因中盛公司未将案涉商品房网签备案，以及后来中盛公司在潍坊银行的账户被查封冻结，导致王军丽不能获得该银行的审批贷款。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，中盛公司与王军丽签订的《商品房买卖合同》及补充条款系双方自愿签订，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。《商品房买卖合同》约定王军丽应于2017年12月17日前用按揭贷款支付剩余150000元房款，如未按合同规定时间付款，逾期超过30日中盛公司有权解除合同，由于王军丽未在合同规定时间内付款，因此中盛公司自2018年1月17日起享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，王军丽没有催告，中盛公司享有的合同解除权的期限为一年，中盛公司合同解除权的行使期限自2018年1月17日起至2019年1月16日止。因此中盛公司于2019年4月21日向王军丽发出《解除合同通知书》时已过除斥期间，解除权已消灭，故中盛公司主张《商品房买卖合同》于2019年4月23日解除，不予支持。中盛公司与王军丽均应按《商品房买卖合同》的约定继续履行该合同,因此对中盛公司主张王军丽返还A3016号房产及支付违约金和赔偿金的主张，不予支持。关于王军丽未办理按揭贷款手续的原因，中盛公司向一审法院提交微信聊天记录一份，证明王军丽未办理按揭贷款的原因系因王军丽未提交贷款资料，中盛公司还提交了林志杰、王秀艳、李丹、时晓琳的贷款发放记录各一份，证明2018年6月之后中盛公司业主仍可以办理贷款手续。一审法院经审查认为，中盛公司提交的微信聊天记录内容并不能证明王军丽未向银行提交贷款资料，中盛公司提交的其他业主购房的贷款发放记录，也并不能证明案涉A3016号房屋可以办理贷款。另外，中盛公司主张其未将案涉房屋网签备案系因王军丽未向银行交齐贷款资料，中盛公司需待王军丽贷款资料审核通过后方可网签备案，根据《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”之规定，一审法院认为，商品房买卖合同签订后，开发商理应将所售房屋网签备案，然后购房者才能将房屋抵押银行办理按揭贷款，本案中，中盛公司一直未将案涉A3016号房屋网签备案，而中盛公司主张未网签备案的原因系王军丽未向银行交齐贷款资料，但中盛公司提供的证据并不能充分证明王军丽未向银行提交贷款资料，因此对于中盛公司的主张，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定判决：驳回中盛公司的诉讼请求。一审案件受理费4512元，减半收取2256元，保全费3020元,由中盛公司负担。二审中，中盛公司提交其公司财务人员与潍坊银行烟台分行工作人员姜云霏微信聊天记录原始载体及截图，以及姜云霏向其发送的潍坊银行住房按揭贷款资料清单一份，证明住房按揭贷款所需资料并不要求提供已经备案的证明。王军丽对该证据的真实性和证明效力均不予认可。经查，王军丽一审时提交潍坊银行客户经理谭政与杨琳的微信聊天记录截图，证明涉案房屋因未进行网签所以无法办理银行按揭贷款。本院于2020年3月24日对潍坊银行烟台分行客户经理谭政和姜云霏分别进行调查。姜云霏称，1、中盛公司在潍坊银行烟台分行办理按揭贷款的流程为中盛公司与业主签订购房合同并办理网签备案，然后由置业顾问通知业主准备贷款资料提交银行审核，银行对客户的征信、工作等情况初步审查后，根据潍坊银行政策通知客户补充相关材料，待资料齐备且审核通过后，发放贷款；2、潍坊银行烟台分行并没有完整的贷款所需资料清单，中盛公司提交的潍坊银行住房按揭贷款资料清单是其发送给中盛公司的，但该清单只是其作为客户经理根据工作经验制作的大概框架，实践中会根据客户具体情况并按照银行信贷政策予以调整。谭政称，1、姜云霏所述中盛公司在银行办理按揭贷款的流程正确，中盛公司在潍坊银行烟台分行办理按揭贷款均是按照正常的流程，应先办理网签备案，未经网签备案不能办理贷款；2、自中盛公司在潍坊银行烟台分行开设的银行账户被法院查封至今，均不能在潍坊银行办理按揭贷款；3、王军丽一审中提交的谭经理的与杨琳的聊天记录截图是其本人与杨琳的聊天记录。中盛公司对笔录的真实性无异议，认为该笔录可以证明系姜云霏向其提供的的贷款所需资料清单，并称通常情况下会有银行贷款人员在开发商大厅现场办理贷款，该环节银行工作人员通常会先审查购房者的贷款资格以及其能否提供完备的贷款手续资料，在审核通过后将结果告知中盛公司，中盛公司才能决定是否予以网签，否则不予审查其贷款资格，盲目网签将会给中盛公司带来巨大损失。王军丽质证称，对谭政的笔录无异议，姜云霏在调查笔录中称杨琳没有与他联系，不等于没有与谭政联系。另，中盛公司称潍坊银行在其销售现场并没有派出销售人员，其在潍坊银行烟台分行办理按揭贷款的接洽人员是该行客户经理姜云霏，双方通过电话和微信进行联系。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，2017年11月17日中盛公司与王军丽签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定义务。涉案房屋已于2018年1月2日交付给王军丽，但至今未办理银行按揭贷款，王军丽亦未以其他形式支付剩余房款。关于未按照合同约定办理银行按揭贷款的原因。王军丽称其曾多次提交银行贷款所需资料，因涉案合同未网签且后期中盛公司银行账户被查封导致无法获得贷款审批；中盛公司则称应由王军丽先提交贷款所需资料，银行审核通过后方能办理合同网签，且账户查封并不会影响剩余房款的支付。根据本院对潍坊银行烟台分行客户经理谭政和姜云霏所做调查，办理按揭贷款的流程为先合同网签备案、后提交贷款资料，中盛公司亦认可其在该行办理按揭贷款的接洽人员是姜云霏，因此，合同网签备案是办理银行按揭贷款的前提条件，涉案房屋未办理按揭贷款的原因不在于王军丽，中盛公司不因此享有合同解除权，对其关于双方签订的《商品房买卖合同》已于2019年4月23日解除的主张，本院依法不予支持。一审法院关于中盛公司享有合同解除权的认定不当，本院予以纠正。因涉案《商品房买卖合同》并未解除，故一审法院对中盛公司关于返还房屋、支付违约金及赔偿金的主张不予支持并无不当，本院予以确认。综上所述，中盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4512元，由烟台市中盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  杨 霞审判员  李 安二〇二〇年三月二十七日书记员  孙晓雯