吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初7251号 原告：刘为友，男，汉族，农民，户籍所在地延吉市小营镇河龙村三组，现住延吉市北山街。 被告：刘桂艳，女，汉族，个体工商户，住延吉市州府家园。 委托诉讼代理人：赵明，吉林诚途（安图）律师事务所律师。 被告：延边三峰房地产开发有限公司，住所延吉市烟集街。 法定代表人：郑东万，该公司总经理。 原告刘为友与被告刘桂艳、延边三峰房地产开发有限公司（以下简称三峰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘为友、被告刘桂艳及其委托诉讼代理人赵明到庭参加诉讼。被告三峰公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法中止（2018）吉2401执2173号案件的执行；2.诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2018年8月1日，原告从三峰公司购买位于龙井市东盛涌镇龙山村产籍号为7XXXX3-X/X-X、面积为197.59平方米的房屋。2012年8月1日，原告与三峰公司在龙井市房产局办理了商品房买卖（预售）合同登记备案，并占有使用至今。2019年8月6日，原告到龙井市房产局查询房屋状况时发现，该房屋已被本法院司法查封，查封执行案件案号为（2018）吉2401执2173号。对此本案原告依据《民事诉讼法》第227条的规定向延吉市人民法院提出执行异议申请。2019年11月4日，延吉市人民法院向原告送达了（2019）吉2401执异232号执行裁定书，驳回了原告的执行异议申请。现原告在法定期限内提起执行异议之诉。综上，请求人民法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 刘桂艳辩称，《商品房买卖合同》并非原告与三峰公司之间真实意思表示，双方之间属于名为买卖实为借贷的法律关系。三峰公司在原告处借款，以签订房屋买卖合同的形式，将涉案房屋进行抵押的行为，实质为“让与担保”法律关系，理由如下：1．原告仅提供加盖有三峰公司公章的购房款收据，不足以证明原告已经客观真实的支付了涉案房屋购房款，人民法院应当根据《民间借贷司法解释》以及第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》的相关规定，对原告是否真实支付购房款进行详细的审查。该《会议纪要》第125条对购房人己支付购房款的审查证明标准应如何把握已经明确观点，即“执行异议之诉涉及案外人、申请执行人和被执行人三方当事人的利益，与普通商品房买卖纠纷案件并不相同，在审查和证明标准上应注意其特殊性。如果购房人仅能提供发票、收据，或者房地产开发企业对付款事实表示认可，尚不足以认定该条件满足。人民法院还应当对购房人的购房款转账凭证予以查实。现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在此基础上才能对购房人是否对房屋享有足以排除强制性的权利作出认定。同时，这一规定使此种情形下的买受人购买商品房的行为产生了对抗房屋开发企业金钱债权人的效力，突破了合同的相对性原则，但又缺乏足以产生公信力的公示方式，对交易安全和作为被执行人的房地产开发企业的金钱债权人的利益影响甚大，也增加了被执行人和案外人通过执行异议之诉恶意串通逃避执行的道德风险。因此，在适用该条规定时应当从严审查”。原告的行为可能涉嫌虚假诉讼，请人民法院予以查明。2．原告在执行异议过程中提供的商品房买卖（预售）合同登记备案表显示，刘为友签订购房合同的时间为2018年8月1日，约定的交房时间为2019年7月30日。但本院于2019年4月22日在龙井市房屋产权管理中心已经保全了涉案房屋，原告与三峰公司约定的房屋交付日期晚于涉案房屋的查封日期，不存在查封前涉案房屋已经交付的事实。本院保全涉案房屋时，龙井市房屋产权管理中心明确在执行裁定书送达回证上注明所查封的房屋没有做任何预告登记证明，涉案房屋并不存在他人已办理预告登记的事实，同时结合延龙房地产估价有限公司的评估报告，直接能够证明出案涉房屋至今仍属于停工状态，相关设施管线也并未铺设施工完毕，根本不具备交付和使用条件，同时未经竣工验收，属在建工程，原告所主张的占有使用多年与客观事实不符。关于原告提供的与三峰公司之间签订的《商品房买卖（预售）合同登记备案表>的问题。原告与三峰公司签订的该份合同登记备案表，并不具备《物权法》及相关司法解释中确定的物权登记效力，其只是对《商品房买卖合同》的一种合同备案登记，作用是房产登记部门掌握开发商对外销售房屋的监管，防止一房二卖，但绝不具备物权公示效力。房屋买卖合同是否进行备案登记，并不是人民法院排除执行的依据，也不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》当中所规定的排除执行的标准，故不论原告是否对《商品房买卖合同》进行备案登记，既不能证明原告与三峰公司之间存在客观真实的房屋买卖法律关系，更不能排除涉案房屋的执行。即使原告与三峰公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，原告对涉案房屋也不具备物权请求权或物权期待请求权，不能排除和阻却人民法院执行。本案执行异议之诉在审理时所依据的法律应当是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第28条和第29条，结合本案来看，原告主张的事实和所提供的相关证据，并不符合《执行异议复议规定》第28条和29条的规定，不能排除和阻却答辩人对涉案房屋的执行。根据《执行异议复议规定》28条规定，原告应当满足下列全部条件方可排除执行，第一是在法院查封涉案房屋之前已经签订合法有效的涉案房屋买卖合同、第二是已经合法占有涉案房屋、第三是已经支付全部价款或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、第四是非因买受人自身原因未办理过户登记，如不能全部满足上列条件，则应当驳回原告的诉讼请求。关于《商品房买卖合同》的真实性，本案中在对三峰公司缺席审理的情况下，因为涉及申请执行人等其他债权人的权利，不能仅依据二原告提供的购房合同就认可房屋买卖法律关系真实存在，应当严格审查合同签订过程的时间、地点、参与人等相关情况，综合判决合同的真实性。关于涉案房屋是否“合法占有”的判决。涉案房屋的现状为在建工程，并未实际经过竣工验收，屋内相关配套设施亦未施工安装完毕，取暖、水、电设施也根本就没有接入，根本不具备居住和使用条件，既不符合法定的交付条件，也不符合现实交付条件，因此是根本不可能向原告宋宝江和刘为友交付。在查封过程中，刘桂艳以及法院执行工作人员和房屋评估公司工作人员曾多次在涉案房屋现场进行勘察，包括涉案房屋在内的整个延边三峰会馆十几套独栋别墅在内的房屋都没有人居住或者使用的痕迹，房屋水电取暖都没有接入，房屋玻璃破损，原告陈述涉案房屋已经于签订购房合同后就实际占有使用至今显然是虚构事实。原告的主张不符合《执行异议复议规定》第28条的规定。而对于《执行异议复议规定》第28条规定中“在人民法院查封之前合法占有该不动产”的理解，这里的“占有”有着严格的定义，即便二原告向法庭提供三峰公司与其签订的相关房屋交付凭证和房屋钥匙，也不能证明原告对该房屋己合法占有的事实。人民法院在审查原告是否“占有”房屋时，应严格审查原告是否基于涉案房屋有足够的“生活缴费证明”，根据《执行异议复议规定》和《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》问题十七，对“合法占有”的解释，即原告应明确向法庭提供对涉案房屋交纳相关水费、电费、物业管理费、取暖费等费用的证据，用以证明对涉案房屋真实占有、使用的事实，且全部缴费凭证必须是在人民法院查封涉案房屋之前开始持续性交纳。结合本案来看，三峰公司并未将涉案房屋交付给原告使用，原告也不可能提供人民法院查封前开始至今的生活缴费证明，故原告对诉争房屋并没有实际占有使用的事实，其请求不符合《执行异议复议规定》第28条规定，其诉讼请求不成立。关于是否真实支付购房款己在第一点答辩意见中陈述，不再赘述，应参照最高人民法院民二庭观点，严格审查购房款交付的相关事实，不能仅依据购房款收据确定交付购房款的事实。根据《执行异议复议规定》第29条规定，原告宋宝江和刘为友应亦当先行举证与三峰公司在人民法院查封之前，出于真实购买房屋的合意，与三峰公司签订了合法有效的书面买卖合同，同时，必须明确举证已向三峰公司支付了超过合同约定总价款的百分之五十。结合本案来看，二原告是否与三峰公司签订了真实有效的购房合同并支付购房款应当由二原告对此进一步举证予以证明，在三峰公司缺席的情况下，仅提供购房合同与交款收据不足以证明以上事实。同时，涉案房屋始终属于在建工程状态，且远离市区地处偏僻的农村，交通不便，以此来看也能够认定该房屋的购买者不属于29条规定中认定的一般消费者。且按照最高院民二庭编著的第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》观点，如果购房者配偶或者子女名下有其他可用于居住的房屋，也应当认定不符合《执行异议复议规定》第29条所列条件。综上，原告的诉讼请求应当予以驳回。 三峰公司未答辩。 本院经审理认定事实如下：2018年4月29日，因刘桂艳与三峰公司房屋买卖合同纠纷执行一案，本院作出（2018）吉2401执2173号之三执行裁定，拍卖三峰公司开发的位于龙井市东盛涌镇龙山村延边三峰会馆1号住宅楼1单元（产籍号为7XXXX3-X/X-X、面积238.58平方米）、3号住宅楼1单元（产籍号为7XXXX6-X/X-X、面积197.59平方米）、3号住宅楼2单元（产籍号为7XXXX7-X/X-X、面积197.59平方米）、4号住宅楼1单元（产籍号为7XXXX8-X/X-X、面积238.58平方米）、9号住宅楼（产籍号为7XXXX3-X/X-X、面积244.04平方米）的五套房屋。2018年8月1日，原告与三峰公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买三峰公司开发的位于龙井市东盛涌镇龙山村延边三峰会馆第38幢2单元2号别墅住宅，面积为197.59平方米，单价8,800元/㎡，总价款1,738,792元。当日，三峰公司给原告出具1,738,792元的收据（收款事由为借款抵押），并与三峰公司在龙井市房产局办理了商品房买卖合同登记备案。2019年9月10日，对涉案房屋评估时，房屋属于停建状态，相关水、电、采暖等管线尚未安装，不具备交付和使用条件。后原告针对（2018）吉2401执2173号之三执行裁定向本院提出执行异议。2019年11月4日，本院作出（2019）吉2401执异232号执行裁定，驳回了原告的执行异议。原告与苏云荣共同共有所有权证号为吉（2017）延吉市不动产权第0XXXXX4号住宅一套。 认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同》、收据、商品房买卖（预售）合同登记备案表、延吉市房屋产权管理中心房屋信息查询单、（2018）吉2401执2173号之三执行裁定、（2019）吉2401执异232号执行裁定、诉争房屋现场视频光盘、（2018）吉2401民初8253号案件庭审笔录打印件、延龙房估字【2019】YJSFXXX号《涉执房地产处置司法评估报告》。 本院认为，首先，原告主张的其与三峰公司签订《商品房买卖合同》所涉及的房屋与本院（2018）吉2401执2173号之三执行裁定拍卖的房屋并不一致。即使诉争的房屋是本院（2018）吉2401执2173号之三执行裁定拍卖的房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，原告是在本院拍卖诉争房屋之后与三峰公司签订的房屋买卖合同，且该房屋是高档别墅住宅，而不是用于日常消费用住宅，且原告名下已有一套用于居住的房屋。原告与三峰公司签订的合同虽名为商品房买卖合同，但根据三峰公司给原告出具的收据来看，该合同应是借款抵押，且原告未能提供证据证明已向三峰公司支付了约定总房款的百分之五十。因此原告的合同不能排除执行，对原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告刘为友的诉讼请求。 案件受理费100元（原告刘为友已预交），由原告刘为友负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  徐丽华 人民陪审员  王 伟 人民陪审员  董延微 二〇二〇年三月十七日 书 记 员  赵卿缘