河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终169号上诉人（原审被告）：张净，女，生于1970年9月5日，汉族，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：孟令坤，南阳市功能区清源法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：河南省镇平县新华书店有限公司，住所地：河南省镇平县中山街245号。法定代表人：尹少锋，该公司经理。委托诉讼代理人：项仁学，河南震世律师事务所律师。上诉人张净因与被上诉人河南省镇平县新华书店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省镇平县人民法院（2019）豫1324民初3177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日受理后，依法组成合议庭，于2020年1月9日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。张净上诉请求：1、依法撤销原审判决，发还重审或直接改判;2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人违约,解除租赁合同严重错误。因租赁合同期满后,上诉人多次找到被上诉人协商,要求继续承租涉案房屋,并要求签订书面租赁合同,然后重新装修后在营业，但被上诉人恶意磋商,迟迟不与上诉人签订书面租赁合同,上诉人在没有书面合同的前提下,无法重新装修再次经营,导致涉案房屋一直空闲至今。上诉人认为是被上诉人违约在先,而上诉人没有违约,应由被上诉人承担违约责任,不应解除租赁合同。二、一审法院认定上诉人支付2014年5月20日至2015年5月20日期间的租赁费40000元及滞纳金错误。因上诉人已支付租赁期间的全部租赁费,从来没有欠被上诉人租赁费,假设上诉人没有按时支付租赁费,被上诉人应早已解除租赁合同了,但到期后双方还在协商续租的事宜,结合案件事实,足以说明上诉人已支付租赁期间的租赁费。一审法院在无任何事实根据和法律依据的情况下,错误认定未支付租赁期间的租赁费,并作出错误的判决,望二审法院查明后,予以改判。三、一审法院判决上诉人拆除添附的建筑物及房屋内的设施、设备明显错误。因上诉人添附的建筑物属于固定建筑物,属于原建筑不可分割的一部分,成物不可拆,但一审法院对此视而不见,恶意扩大上诉人的损失,侵害上诉人的合法权益,望二审予以纠正。河南省镇平县新华书店有限公司辩称，一、上诉人张净的上诉无理。1.上诉人张净上诉称其没有违约，是答辩人违约在先，不应解除租赁合同，没有事实根据和法律依据。答辩人与上诉人间的房屋租赁合同，签订于2007年5月20日，合同期限8年，至2015年5月20日合同期限届满，合同双方的权利义务因合同期满而终止。在租赁合同期满前的2015年4月15日，答辩人以公证送达的方式，书面通知上诉人在合同期满时收回租赁物。但被告却以效益不好为由，要求继续租赁，双方未再签订书面协议，按不定期租赁合同比照原协议继续履行。期间，答辩人多次要求上诉人按周边房屋租赁的市场价格，将年租金调整到15万元未果，并一再拖欠租赁费不付，且占据答辩人房屋不退出，严重侵害了答辩人的合法权益。答辩人要求解除合同，返还租赁物，是法律赋予的权利。上诉人张净主张不应解除租赁合同，没有法律依据。2.上诉人以假设的方法来推定其不拖欠租赁费错误。上诉人张净在拖欠书面合同的2014年5月至2015年5月的年租金之后，总以经营效益差为由，请求缓交租赁费，前后共拖欠5年20万元的年租金未付。但却以假设的方法来推定不拖欠房租，毫无道理。3.租赁合同终止或解除，承租人交还恢复原状的租赁物，是合同义务，更是法律责任。但上诉人以所谓的成物不可拆，来抗拒其恢复租赁物原状的法律义务，更是错误。可见上诉人的上诉，没有事实根据和法律依据。二、原审认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，判决正确，依法应予维持。河南省镇平县新华书店有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方的房屋租赁合同关系，并判令被告张净拆除其添附的建筑设施，将所承租的新华书店大楼（含院落）恢复原状后交还给原告；2、判令被告支付给原告房屋租赁费20万元及迟延付款的滞纳金（滞纳金按约定计付）；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2007年5月20日，原告河南省新华书店镇平店与被告张净签订房屋租赁合同，租赁原告位于镇平县建设大道（原312国道）北侧的新华书店大楼及院落（该房屋办理有土地使用证和房权证，土地面积1979.7平方米，建筑面积1192.13平方米）。约定租赁期限为8年，自2007年5月20日至2015年5月20日。租赁费为每年40000元，一次付清合同签订第一个年度的房屋租赁费，下年度房屋租赁费以此类推。合同期满后，原告若需继续出租，同等条件下被告优先。合同期满后，被告所有新增的建筑、设施、设备等在原告愿意接受的情况下，按照国家规定的折旧比例进行清算。被告在经营期间发生的各种税费由原告承担。被告不得破坏原有建筑物，造成后果由被告承担法律责任。被告如不按时交纳租赁费，按日2％加罚滞纳金。河南省新华书店镇平店于2008年经改制更名为河南省镇平县新华书店有限公司。合同签订后，被告张净因经营洗浴中心的需要，对原新华书店大楼进行了装修及院落地面硬化，并在紧邻新华书店大楼北侧修建两层砖混结构房屋并与新华书店大楼连通，购置相关设施、设备。现被告已经按照约定支付了2007年至2014年5月20日前的租赁费，剩余租赁费至今未支付。2015年6月24日，原告新华书店向被告送达了书面通知一份，通知被告张净所租赁原告的房产及土地在2015年5月20日到期，原告将收回房产土地自己使用。原、被告约定的房屋租赁期限届满后，双方曾协商继续租赁房屋的事宜，但没有达成一致意见，也没有签订书面租赁合同。随后，被告停止经营洗浴中心业务。至今被告没有将所租赁原告的房屋及院落交付原告，也未向原告继续交纳租赁费。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”因原、被告在原租赁合同期限届满之后，被告曾要求与原告继续签订书面租赁合同，但双方未达成一致意见，原告对该事实予以认可，且被告在约定的租赁期限届满后一直占有使用原租赁房屋，原告也一直未要被告搬出并交付租赁房屋。原、被告虽在2015年5月20日之后未继续签订书面房屋租赁合同，但根据查明的事实，能够认定原、被告之间已经形成不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同约定在合理期限之前通知承租人。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”在2015年5月20日之后，原、被告形成不定期租赁合同关系，但被告一直未向原告支付租赁费构成违约，现原告要求解除与被告之间的不定期房屋租赁合同，并要求被告支付拖欠的租赁费的请求符合法律规定，予以支持。2007年5月20日，原、被告就租赁原告的房屋及土地签订了房屋租赁合同，对租赁费、租赁期限、租赁费的支付方式及违约责任进行了约定，被告应按照合同约定支付租赁费，被告拖欠2015年度的租赁费未付构成违约，故原告要求被告支付2015年度的租赁费40000元及按照合同约定支付滞纳金的请求符合法律规定，予以支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原告未提供造成其损失具体数额的相关证据，因此原告要求被告按日2％加罚滞纳金，即月利率为60%，明显过高，结合原被告双方的过错程度，酌定被告应支付原告的滞纳金按月利率2%为宜。2015年5月20日合同期限届满之后，原、被告双方曾协商继续租赁房屋的事宜，虽未达成一致意见，也没有签订书面租赁合同，但至今被告没有将其租赁的房屋及院落交付原告，也未向原告继续交纳租赁费，对原告造成了损失，故原告要求被告以原房屋租赁合同约定的租赁费每年40000元为标准计算4年的租赁费160000元的请求理由成立，予以支持。但原告要求被告支付该160000元自2015年5月21日起的滞纳金，因原、被告双方未就2015年5月21日之后的违约金损失进行具体约定，故原告该请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”被告在租赁原告的房屋期间，未经原告同意擅自在紧邻新华书店大楼北侧修建两层砖混结构房屋。原、被告虽在签订的原房屋租赁合同中约定，被告新增的建筑、设施、设备等在原告愿意接受的情况下，按照国家规定的折旧比例进行清算，但原告庭审中明确表示不同意接受，故原告要求被告拆除其添附的建筑设施，将所承租的新华书店大楼（含院落）交还原告的请求符合法律规定，予以支持。被告辩称，双方的租赁合同期限届满后，被告有优先继续承租的权利。因原、被告在原租赁合同期限届满之后，虽未重新签订书面租赁合同，但被告仍继续占有该房屋，原、被告之间形成不定期租赁合同关系，现因被告未及时支付租赁费致使合同的目的无法实现，原告要求解除与被告之间的不定期租赁合同关系并无不当。被告添置附属物系为经营需要所添加的，与原告并无关系，同时被告并未提供证据证实原告有准备将该房屋及土地租赁给他人的情形。故被告该辩称理由不能成立，不予支持。被告辩称，原告要求支付200000元的租赁费用没有依据。但因被告并未提供证据证实其缴纳了2014年5月20日至2015年5月20日期间的租赁费40000元，而在2015年之后双方协商未果的情况下，未将租赁房屋交付给原告，被告实际占有原告的房屋形成不定期租赁合同关系，原告要求被告支付4年的租赁费并无不当，故被告的该辩称理由亦不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，一审判决：一、解除原告河南省镇平县新华书店有限公司与被告张净之间的房屋租赁合同；二、限被告张净于本判决生效后三十日内拆除其在原告河南省镇平县新华书店有限公司所有的新华书店大楼及院内添附的建筑物及房屋内的设施、设备等，并将新华书店大楼（含院落）交还给原告；三、限被告张净于本判决生效后三十日内支付原告河南省镇平县新华书店有限公司2014年5月20日至2015年5月20日期间的租赁费40000元及滞纳金（滞纳金按月利率2%自2014年5月21日起计算至款付清之日）；四、限被告张净于本判决生效后三十日内支付原告河南省镇平县新华书店有限公司自2015年5月21日至2019年5月20日期间的租赁费160000元；五、驳回原告河南省镇平县新华书店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告张净负担。二审中，上诉人张净向本院提交河南信诚房地产评估公司的估价报告一份，以证明添附物存在，解除合同应该予以补偿。被上诉人河南省镇平县新华书店有限公司对上诉人所提交的证据质证意见为：这个报告不是新证据。一审对方已经向法庭提交了一个评估，估价是３０万，跟现在的不相符，不能作为二审的证据适用。且报告不具有客观性、真实性、合法性，系上诉人单方作出的，评估的标的是否真实存在，无法确认。评估报告与涉案的财产无关联性，不能作为证据使用。本院对上诉人张净提交的证据认证如下：该证据系上诉人张净单方委托，被上诉人对其真实性、客观性不予认可，且上诉人张净所添附物品在解除租赁合同时应否予以折价补偿需依据双方合同约定或法律规定方可予以认定，故上诉人所提交的证据不能实现其证明目的，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人与被上诉人间房屋租赁合同于2015年5月20日到期后，双方未就续租协商一致并形成新的租赁合同，双方形成不定期租赁合同关系。因张净拖欠2014年5月20日后的租赁费用未付，被上诉人诉请解除双方不定期租赁合同并请求一审法院判令张净支付所拖欠租赁费并承担逾期支付租赁费的违约金，一审法院予以支持，有事实根据和法律依据，本院予以确认。上诉人诉称其添附的物品应由被上诉人予以折价补偿，因双方原《房屋租赁合同》对此明确约定被上诉人愿意接收的情况下，可据国家规定予以折旧清算，该约定系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规等强制性规定，应属有效条款且对双方具有约束力。现被上诉人明确不同意接收所添附物品，故上诉人关于其所添附物品应予折价补偿的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人张净的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由张净负担。本判决为终审判决。审判长  王干祥审判员  孙小刚审判员  牛永权二〇二〇年三月十二日法官助理赵琳书记员郭璐