河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0311民初7194号原告：洛阳开元市场开发有限公司。法定代表人：金平亮。委托诉讼代理人：刘明芳，河南万基律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：朱佳佳(实习)，河南万基律师事务所律师，一般代理。被告：田楠，男，1986年12月8日生，汉族。委托诉讼代理人：白巧特，河南天豫律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：李奕璇(实习)，河南天豫律师事务所律师，一般代理。原告洛阳开元市场开发有限公司诉被告田楠商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洛阳开元市场开发有限公司的委托诉讼代理人刘明芳、朱佳佳与被告田楠的委托诉讼代理人白巧特、李奕璇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。洛阳开元市场开发有限公司诉称：2013年8月23日，原告洛阳开元市场开发有限公司和被告签订了《商品房预售合同》（以下简称：合同）合同编号YS0212857。合同约定，被告在原告处购买商品房一套，建筑面积36.5㎡，总房款为人民币327332元,签订合同时被告已付房款167322元，余款160000万元。被告未按合同约定按时支付剩余房款。2017年4月10日，原、被告签订了《补充协议》。协议约定被告以该房屋第四年、第五年两年的租金抵扣所欠房款，并确定了剩余应付房款。但被告至今仍未支付剩余购房款，已构成违约。综上，原告与被告签订的合同及补充协议系双方意思的真实表示，合法有效，被告违约事实清楚明确。为维护原告的合法权益，原告遂诉至人民法院，请求判令：1、被告向原告支付房款82474元。2、被告向原告支付逾期房款违约金，逾期违约金以本金160000元，按日万分之二计算，从2013年9月22日算至实际支付日止，暂计至起诉日即2019年11月22日为72064元。3、被告承担本案全部诉讼费、保全费。田楠辩称：一、答辩人田楠无需向开元公司支付房款82474元，且双方签订的《商品房预售合同》和《补充协议》应当解除，开元公司应当归还答辩人已经支付的购房款244858元及利息、契税费13093.28元、预告登记、抵押登记费528元。2013年8月23日，答辩人田楠与开元公司签订编号：YS0212857《商品房预售合同》及附件四《合同补充协议》各一份，合同第六条约定付款方式及期限为“其他方式，以贷款合同为准，买受人已付房款167322元”，合同约定剩余房款唯一支付方式为按揭贷款形式支付（以贷款合同为准）。2017年4月10日，原告与被告签订《补充协议》，约定“3、出卖人负责开业后继续启动办理剩余房款的银行按揭贷款”。答辩人支付本案剩余购房款的唯一方式是银行按揭贷款。合同签订后，答辩人田楠按照要求向被答辩人开元公司指定的贷款银行提供了贷款所需材料，申请办理按揭贷款。因开元公司原因造成无法办理贷款，从而导致田楠与开元公司签订的《商品房预售合同》不能履行，致使该合同目的无法实现。且涉案房屋的所有权也未转移至答辩人田楠名下，一直由被答辩人管理、支配和收益。答辩人田楠已于2019年11月7日向洛龙区人民法院提起诉讼（案号：（2019）豫0311民初6869号），要求解除双方于2013年8月23日签订的编号：YS0212857《商品房预售合同》和2017年4月10日签订的《补充协议》；开元公司返还田楠购房款244858元及利息、契税费13093.28元、预告登记、抵押登记费528元；赔偿田楠2018年11月2日至2019年11月1日的租金损失38765元。二、答辩人田楠没有任何违约行为，被答辩人开元公司主张的违约金没有事实和法律依据。2017年4月10日，答辩人田楠与被答辩人开元公司签订的《补充协议》对剩余房款及剩余房款的支付方式进行了约定。但根据双方签订的合同及补充协议，涉案房屋剩余购房款的唯一支付方式是按揭贷款，但答辩人田楠在办理按揭贷款事项上无任何违约行为。综上，本案涉案合同无法继续履行，合同目的无法实现，且答辩人在本案中无任何违约行为，请求法院查明事实，驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年8月23日，原告洛阳开元市场开发有限公司与被告田楠签订编号为YS0212857的《商品房预售合同》一份,约定被告田楠在原告处购买3层81号，建筑面积为36.5平方米的商品房一套，总价为327332元，首付为167332元，余款16万元由被告在十日内向办理贷款手续的银行提交齐备的按揭手续相应的全部资料，如不具备按揭条件或提交手续不全导致无法办理按揭手续的、或合同签订后拒绝提交办理按揭相应材料的，须于合同签订之日起30日内付清总房款，若未按时付款，则应以应付房款按日万分之二向原告支付违约金。被告按约向原告交了首付款167332元后，因未办成银行贷款，致使16万元房款迟迟未付。2017年4月10日，原、被告签订《补充协议》,约定被告以其房屋第四年和第五年的租金共计77526元抵扣所欠未付的房款，抵扣后尚欠房款82474元以银行贷款方式付清，被告迟迟未能办成银行贷款，所欠房款82474元至今未付。原告遂诉至本院。本案在审理过程中，因原、被告分歧较大致调解不能。本院认为：依法成立的合同应当受到法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告之间签订的《商品房预售合同》及《补充协议》均是双方的真实意思表示，且无违反法律法规的强制性规定，当为有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告已经依约将房屋交付被告，被告理应向原告支付房款。在抵扣两年的租金后，被告仍欠原告房款82474元未付。被告田楠未能办妥银行贷款，应及时付清余款，但被告至今未付，因此对原告要求被告田楠支付所欠购房款82474元的诉讼请求，本院予以支持。由于被告未及时向原告支付所欠房款，给原告造成了一定的经济损失，因此对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院亦予以支持。双方在2013年8月23日的合同中约定余款16万元由被告在十日内向办理贷款手续的银行提交齐备的按揭手续相应的全部资料，如不具备按揭条件或提交手续不全导致无法办理按揭手续的、或合同签订后拒绝提交办理按揭相应材料的，须于合同签订之日起30日内付清总房款，若未按时付款，则应以应付房款按日万分之二向原告支付违约金。因此被告应自2013年9月24日按日万分之二的标准向原告支付违约金，至2017年4月9日止，共1294天，即160000元×0.0002×1294天=41408元。双方于2017年4月10日签订补充协议后，以被告第四年与第五年应得租金抵扣所欠房款后，被告仍欠原告82474元房款，因此被告应自2017年5月11日起按日万分之二的标准向原告支付违约金至实际付清之日。综上，被告应承担2013年9月24日至2017年4月9日的违约金41408元，并应以82474元为基数，按日万分之二，支付原告自2017年5月11日至实际付清之日的违约金。对原告的其他诉讼请求，本院不予支持。被告田楠未及时办妥贷款，也未给付剩余房款，显属违约，对于被告的答辩意见不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告田楠于本判决书生效之日起十日内支付原告洛阳开元市场开发有限公司购房款82474元；二、被告田楠于本判决书生效之日起十日内向原告洛阳开元市场开发有限公司支付违约金（其中2013年9月24日至2017年4月9日止违约金为41408元；2017年5月11日起至实际付清之日的违约金以剩余未付房款82474元为基数，按日万分之二的标准计算）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3390元，减半收取计1695元，保全费1320元，共计3015元，由被告田楠承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  毛继光二〇二〇年三月二十三日书记员  牛玉凤