上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初4048号原告(反诉被告)朱海宝，男，1958年9月19日出生，汉族，住上海市。原告(反诉被告)高茂键，女，1962年1月22日出生，汉族，住同上。委托代理人朱海宝。原告(反诉被告)朱蕴青，女，1989年9月24日出生，汉族，住同上。委托代理人朱海宝。被告(反诉原告)曾学强，男，1990年11月16日出生，汉族，住青海省海东市。原告朱海宝、高茂键、朱蕴青与被告曾学强以及反诉原告曾学强与反诉被告朱海宝、高茂键、朱蕴青房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)朱海宝、高茂键，原告(反诉被告)高茂键、朱蕴青的委托代理人朱海宝，被告(反诉原告)曾学强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱海宝、高茂键、朱蕴青诉称，2016年1月15日，当事人就原告将本市西康路XXX弄XXX号XXX室向被告出某签订了《租赁协议》两份，其中第二份对第一份的收租标准进行了更正，协议约定租期自2016年2月30日起至2022年2月19日止，前两年月租金7300元，之后递增至7665元。协议签订时，被告称房屋用于其一家四口居住并兼营网购业务，但不久却将房屋群租且因入住人员甚众而被举报，经相关部门集中整治后，被告又擅自改变房屋结构用于向三户案外人转租并收取租金。2018年11月20日起，被告拒付房租，还欠付了2018年、2020年的部分水电煤等公用事业费，经多方调解无果。原告认为，租赁协议明示承租方不得改变房屋结构或将房屋转租、群租，并约定了相应的违约金，故提起诉讼，请求判令：一、原被告签订的《租赁协议》于原告起诉之日即2019年3月6日解除，房屋由原告收回；二、被告按月租金7665元支付2018年11月20日起至2019年3月6日止的房租；三、被告按合同约定的月租标准支付2019年3月7日起至原告收回房屋之日止的房屋使用费；四、被告支付欠付的水电煤费用2954.87元；五、被告支付违约金人民币7300元；六、被告承担本案受理费。此外，如被告在合同解除后结清费用，则原告同意退还押金7300元。被告曾学强辩称，当事人为租房事宜共签署《租赁协议》两份，其中第二份协议系在原告提出第一份协议租金数额有误的情形下重签，该协议中与转租、群租相关的补充条款形成于被告签名之后。缔结租赁关系时，被告已向原告明示房屋将被用于员工住所，为此被告在房屋使用过程中增设了卫生间，数月后原告指出房屋的居住现状导致其产生了经济损失，相关部门也采取了整治措施，在此情形下，双方经协商，由被告装修后将房屋转租，月租金调整为8500元。之后，被告投入十四万余元完成了房屋装修，包括拦隔客厅以便扩大居住面积、铺设地板、张贴墙纸、加装橱柜等，但原告却要求将月租金上浮至9000元，双方遂发生矛盾，被告自2018年11月20日后不再支付租金，后通过签订租赁合同的方式将房屋租与三名案外人，每月可收租1万元左右。2020年1月底，被告将房屋内的人员清退，但留置了物品与装修，至2020年3月2日庭审时房屋已处于可随时交还原告的状态。综上，对原告要求解除协议、交还房屋、支付水电煤费用的诉请不持异议，对原告诉请中租金、房屋使用费、违约金的计算标准不持异议，并同意在装修损失得到赔偿的前提下向其支付前两项费用，但因被告并无违约行为，故不同意支付违约金。反诉原告曾学强诉称，反诉原告为本次租赁投入约十四万余元对系争房屋进行了装修，现因反诉被告提前解约，故提起反诉，请求判令：反诉被告按司法评估价向反诉原告支付装修费90933.31元。反诉被告朱海宝、高茂键、朱蕴青辩称，反诉原告对房屋的装修未经反诉被告同意，故对反诉诉请不能同意。经审理查明，系争房屋产权人为三原告。2016年1月15日，原告高茂键与被告就系争房屋分别签订编号为“XXXXXXX”、“XXXXXXX”的《租赁协议》两份，主要内容有：被告承租房屋用于“住家”，租期自2016年2月20日起至2022年2月19日止，水电煤等公用事业费由被告如期缴纳，押金7300元在租期届满各类费用结清后由原告无息返还，违约方需向守约方支付违约金7300元。上述两份协议中，编号为“XXXXXXX”的协议约定2018年2月20日后的月租金为7600元、编号为“XXXXXXX”的协议约定2018年2月20日后的月租金为7665元，两份协议均约定房屋不得用于转租、分租、群租等，其中编号为“XXXXXXX”的协议将此禁止事项于补充条款中列明。租赁过程中，双方发生争议，被告自2018年11月20日起停止就租房事宜支付各类费用。2019年3月6日，原告提起诉讼，请求判决如其诉请，被告则在诉讼过程中提起反诉，请求判决如其反诉诉请。本案反诉部分查明事实同本诉。诉讼中，本院根据当事人申请委托上海沪港建设咨询有限公司对系争房屋内的装修工程进行了审价，结论为：该工程造价为90933.31元。当事人对此结论均无异议。庭审后，原告确认于第二次庭审当日即2020年3月2日收回房屋并撤回相应诉请。本院认为，根据当事人的庭审陈述可知，首先，全部当事人对原告高茂键将房屋向被告出某并签署了两份租赁协议均未提出异议，争议发生后，协议双方对房屋的共有人原告朱海宝、朱蕴青参与诉讼并主张合同权益亦不持反对意见，故本院对三原告的诉权予以确认；其次，原被告对合同的真实性均予以认同，编号为“XXXXXXX”的协议是对编号为“XXXXXXX”的协议内容的纠正与补充，故在协议的形式与内容完整且不违反法律规定的情形下，本院对编号为“XXXXXXX”的租赁协议之效力予以认定。协议既然有效，则租赁双方应履行各自义务，因被告签署的两份租赁协议均明确约定不得改变房屋结构或转租房屋，且其相应的辩称意见依据不足，故被告自认的拦隔房屋并将房屋向案外人出某的行为显属较为严重的违约，原告要求解除协议并由被告支付违约金的诉请于法有据，本院予以支持并以原告起诉之日为解约日。合同解除后，当事人应对相关费用进行结算，被告既然使用了房屋并通过转租获益，则其应结清合同解除前的欠租，合同解除后至原告确认收回房屋止的房屋使用费、租房过程中发生的公用事业费亦应由被告承担，被告对租金、房屋使用费的计算标准及欠付水电煤等公用事业费的数额不持异议，则本院依据原告的计算方式确认被告对上述费用的支付义务，同时，原告既同意在费用结清后返还押金，为避免讼累，押金的结算由本院一并判明。原告在本案裁决前已自认收回房屋，故其撤回相应诉请于法不悖，本院予以确认。根据上述认定，被告系租赁协议解除的过错方，且目前无证据证实原告在租房过程中存在违约行为，故因协议解除产生的损失如被告的装修投入等应由其自行承担，故对其反诉诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十九条之规定，判决如下：一、原告高茂键与被告曾学强就上海市西康路XXX弄XXX号XXX室签订的《租赁协议》于2019年3月6日解除；二、被告曾学强应于本判决生效之日起十日内向原告朱海宝、高茂键、朱蕴青支付租金(按每月人民币7665元计，自2018年11月20日起算至2019年3月6日止)；三、被告曾学强应于本判决生效之日起十日内向原告朱海宝、高茂键、朱蕴青支付房屋使用费(按每月人民币7665元计，自2019年3月7日起算至2020年3月2日止)；四、被告曾学强应于本判决生效之日起十日内向原告朱海宝、高茂键、朱蕴青支付公用事业费人民币2954.87元；五、被告曾学强应于本判决生效之日起十日内向原告朱海宝、高茂键、朱蕴青支付违约金人民币7300元；六、原告朱海宝、高茂键、朱蕴青应于本判决生效之日起十日内返还被告曾学强押金人民币7300元；七、对反诉原告曾学强的反诉请求不予支持。本案公告费人民币560元，由被告曾学强负担。本案受理费人民币2891元，由被告曾学强负担。本案司法评估费人民币6000元，反诉原告曾学强负担。本案反诉受理费人民币2000元，减半收取，计人民币1000元，由反诉原告曾学强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹 彬人民陪审员  洪云娣人民陪审员  王璧瑛二〇二〇年三月四日书 记 员  陈依宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。