浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初4187号 原告徐凯伦，男，1995年12月16日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托代理人杨彬彬、蒋斌，浙江腾智律师事务所律师。 被告余有富（曾用名余有福），男，1971年3月6日出生，汉族，住浙江省淳安县。 第三人徐顺法，男，1967年11月11日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市江干区，现住浙江省杭州市江干区。 委托代理人陈晓，女，1975年9月23日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市江干区，现住浙江省杭州市江干区。 第三人徐长命，男，1948年8月24日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 原告徐凯伦诉被告余有富、第三人徐顺法、徐长命房屋租赁合同纠纷一案，原告徐凯伦于2019年4月24日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员郁莺独任审判，于2019年11月6日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。 原告徐凯伦诉称：2018年9月5日，原告与被告签订案涉租赁合同，约定由被告承租原告位于杭州市江干区的建筑面积约为120平米的房屋。合同约定租赁期自2018年9月5日起，至2021年9月4日止，年租金为8万元，按半年结算，被告需提前6天支付前述租金。租赁合同签订后，原告立即履行了相应的义务，但被告却一直未按合同约定向原告支付2018年9月5日至2019年3月4日及2019年3月5日至2019年9月5日的两期租金，合计80000元。原告于2019年4月15日向被告邮寄《关于要求支付租金的函》，要求被告在收到该函件后3日内支付前述8万元租金。被告在2019年4月16日收到该函件后，至今仍未向原告支付前述的租金。另，被告在未取得原告书面同意的情况下，擅自改变房屋结构及房屋设施，将租赁房屋分割成多个单间，并向第三方出租，严重违反合同约定，产生了安全隐患。综上所述，被告已严重违约，经原告催告后在合理期限内仍未履行相应的义务，该行为损害了原告的合法权益，已构成合同法定解除的条件。故原告依法起诉，望判如所请。诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2018年9月5日签订的《租赁合同》，并判令被告立即腾退位于杭州市江干区的房屋，并拆除房屋中被告擅自增加的设施设备，将房屋恢复原状（要求拆除隔断墙，恢复坐便器，恢复被拆除的两处柜子）。2、判令被告支付原告违约金20000元。3、判令被告向原告支付租金51555.56元（自2018年9月5日起，暂计至2019年4月24日，按《租赁合同》约定的年租金80000元计算），并按年利率24%向原告支付逾期付款的利息损失19025.33元［利息暂计至2019年11月6日，此后以租金95333.33元（计算至2019年11月6日的租金）为基数计算］，租金及逾期利息计算至被告实际腾退交还房屋并付清租金之日止。4、判令本案全部诉讼费用由被告承担。 被告余有富辩称：2018年9月11日付给徐长命10000元，2018年9月25日付给徐顺法16000元，应该减掉。违约金是没有的，租金可以付。原告跟被告签的合同租期到2021年9月4日，被告认为应该按照合同签订的时间。租金是被告违约，但合同是原告违约，违约和违约相抵消，利息可以付一点。被告认为原告违约是因为合同签到2021年，现在原告方强行叫被告把租客赶走，本来租客签了两年的合同，被告还赔钱给租客。隔断墙是被告做的，是案外人裘红霞同意的，因为房子要隔断才能赚钱，不隔断就不会要房子，裘红霞说随便怎么弄，到时候恢复原样，所以被告会把隔断墙拆掉。马桶蹲坑的部分，被告会拆掉后把马桶装上。蹲坑有两个，蹲坑的地面没有动过，就是在上面加高了20公分，直接拿掉就好了。不认可有柜子。关于利息，为了房租的事，被告打电话给原告，电话没打通，被告也不知道找谁，付钱给谁，还要算利息。之前被告和裘红霞签的租房合同，原告把里面的租客赶走，被告说既然原告把租客赶走了，房子就还了，原告的大伯徐长命、爸爸徐顺法和被告说“那你给他弄弄掉，他有钱用。他也没钱，就靠这几块钱拿来生活的。”被告好说话，合同就签下来了，被告又没有说不给原告钱，是真的不知道把钱给谁。原告和被告签合同，如果按照裘红霞和被告签的合同是一年74000元，被告出于同情加到一年80000元，被告也没赚什么钱。 第三人徐顺法辩称：被告余有富分别通过第三人徐顺法、徐长命交了16000元和10000元钱的租金给原告徐凯伦。 第三人徐长命辩称：被告余有富分别通过第三人徐顺法、徐长命交了16000元和10000元钱的租金给原告徐凯伦。 本案经审理查明的事实如下： 位于杭州市江干区房屋为原告徐凯伦所有。 2018年9月5日，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定：甲方（徐凯伦）将座落在杭州市江干区房屋，出租给乙方（余有富），租赁日期为2018年9月5日起至2021年9月4日止；若没经过甲方书面同意下，不能擅自改变设施，否则按违约处理外，甲方有权解除协议并收回房屋；租金为80000元／年，按半年结算，租金必须提前6天支付，先付后用；如甲乙双方确因特殊情况或租期未到期而要求停租、退租时，必须双方协商一致方可解除合同，并额外支付三个月租金作为违约金给对方；等等。 2019年4月15日，原告通过EMS向被告余有富不同地址分别邮寄《关于要求支付租金的函》各一份，均载明：2017年8月20日，本人授权裘红霞女士与您签订《租赁合同》，合同约定由您承租本人位于三新家园东区8幢2单元103室的房屋，租赁期限自2017年8月20日至2022年8月19日，年租金为74000元。2018年9月5日，本人与您签订《租赁合同》，合同约定租赁期限自2018年9月5日起至2021年9月4日止，年租金为8万元，租金按半年结算，需提前6天支付，先付后用。上述两份合同签订后，本人已履行合同约定的义务，但您未按合同约定向本人支付2018年9月5日至2019年3月4日期间及2019年3月5日至2019年9月5日期间的两期租金，合计8万元，期间，本人授权裘红霞女士多次向您催告要求支付，但您对此置之不理。现本人郑重函告，请您在收到本函之日起三日内，立即向本人支付前述8万元租金及逾期利息。等等。2019年4月16日，上述函件分别由被告本人和他人签收。 另查明，2018年9月11日，被告通过第三人徐长命交付原告款项10000元；2018年9月25日，被告通过第三人徐顺法交付原告款项16000元；其余款项未支付。 还查明，第三人徐顺法系原告徐凯伦之父，案外人裘红霞系原告徐凯伦之母。 庭审中，原告陈述签租赁合同时，被告称钱不够，先给一半，原告让其将钱交给原告大伯即第三人徐长命；被告陈述将16000元交给第三人徐顺法时，徐顺法同意被告缓几天再支付。 庭后，原告陈述案涉房屋已于2019年11月8日收回，增加的设施设备已拆除，案涉房屋已恢复原状，不再主张相关诉讼请求。 以上事实有原告提供的民事调解书、租赁合同、函、快递面单、妥投记录，被告提供的情况说明、收条及当事人的陈述为证。 本院认为，徐凯伦与余有富签订的租赁合同合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。根据合同约定，余有富应提前6天支付半年租金40000元，但因合同签订于2018年9月5日，租赁亦自2018年9月5日开始，故余有富应于2018年9月5日支付租金40000元，但其未按期足额支付；对于2019年3月5日至2019年9月5日期间的租金40000元，根据合同约定，余有富应于2019年2月27日前支付；但经徐凯伦催告后，余有富仍未在相应期限内履行上述付款义务；本院认为，余有富未按期支付租金已构成根本违约，徐凯伦主张合同解除的诉讼请求符合法律规定，故予以支持。余有富的违约行为造成合同解除，徐凯伦主张余有富支付违约金20000元的诉讼请求不违反法律规定和合同约定，本院予以支持。对于租金，案涉房屋已于2019年11月8日归还徐凯伦，2018年9月5日至2019年11月8日期间共计产生租金94246.57元，减支余有富已支付的租金26000元，余有富尚应支付租金68246.57元。余有富未按期支付租金，徐凯伦主张余有富支付逾期付款利息损失的诉讼请求不违反法律规定，但原告主张的利率过高，本院依法调整为按中国人民银行同期贷款基准利率计算；对于利息的起算时间，结合本案的具体情况，对于2018年9月5日至2019年3月4日期间租金利息损失的起算时间调整为2018年9月25日，故该期租金14000元暂计算至2019年11月6日的利息损失为741.52元；对于2019年3月5日至2019年9月4日期间的租金40000元，自2019年2月27日开始计算利息损失，暂计算至2019年11月6日为1201.32元；对于2019年9月5日起的租金，徐凯伦主张以计算至2019年11月6日的租金为基数系其对自身权利的处分，故予以认可，但徐凯伦计算有误，本院予以修正，计算至2019年11月6日的租金为13808.22元，利息损失自2019年8月30日开始计算，暂计算至2019年11月6日为111.90元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、原告徐凯伦与被告余有富于2018年9月5日签订的《租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、被告余有富支付原告徐凯伦租金人民币68246.57元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告余有富支付原告徐凯伦利息损失人民币2054.74元（暂计算至2019年11月6日止，此后以人民币67808.22元为基数，支付至生效判决确定的履行之日止的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付），于本判决生效之日起十日内付清； 四、被告余有富支付原告徐凯伦违约金人民币20000元，于本判决生效之日起十日内付清； 五、驳回原告徐凯伦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2065元，减半收取人民币1032.50元，由原告徐凯伦负担人民币3.50元，由被告余有富负担人民币1029元。原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退款，被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  郁莺 二〇二〇年三月三日 书记员  周瑾