江西省吉安县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0821民初278号原告中国电信股份有限公司吉安县分公司，住所地吉安县城白云路11号。统一社会信用代码：9136082170576676X9。法定代表人刘国忠，公司总经理。委托代理人罗冬光，公司员工，特别授权。委托代理人罗瑞华，江西庐陵律师事务所律师，一般代理。被告吉安京庐贸易有限公司，住所地吉安县城富川路“天权星苑”3B-A-11店面。统一社会信用代码：91360821MA381U2Q2N。法定代表人黄虹，公司总经理。委托代理人罗珠宝，江西文冠律师事务所律师，特别授权。原告中国电信股份有限公司吉安县分公司（以下简称电信公司）与被告吉安京庐贸易有限公司（以下简称京庐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告电信公司委托代理人罗冬光、罗瑞华，被告京庐公司法定代表人黄虹、委托代理人罗珠宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告付清拖欠富川路天权星苑门面2019年8月1日至2019年10月31日租金5万元，并自2019年10月16日起按每日500元的标准支付违约金至上述款项实际支付日止。2、判令被告立即腾空上述门面并交还给原告，并自2019年11月1日起按1000元/天标准支付补偿款至门面实际交还日止。3、要求被告拆除并返还店面的中央空调两台予原告（或作价二万元支付给原告）。4、本案诉讼费由被告承担。事实理由：2017年11月10日原告租用刘相飞位于县城富川路“天权星苑”3B-A-11店面，租期为5年，2018年8月1日原告将该店面转租给被告，双方签订了《房屋租赁合同》，2019年9月25日原、被告达成不再租用店面协议，即被告同意解除双方房屋租赁合同，并承诺2019年10月31日前退出该店面，其中拖欠的2019年8月1至2019年10月31日5万元房租承诺在2019年10月15日前缴清，逾期按未付租金额的百分之一支付违约金，如未按时退出店面，则按1000元/天补偿给原告，并承担原告一切相关损失。正因为原告同意退店，故2019年9月30日原告才与店主刘相飞签订“富川路天权星苑”门面租赁合同解除协议，解除协议约定：原告于2019年11月10日搬空店面交回钥匙，否则逾期按1000元/天补偿给刘相飞。事实上，被告一直不信守承诺，拖欠的租金不及时支付，也不按时腾空退店，结果导致原告也违约受损，据此，为了维护合法权益，依法诉至法院。被告辩称，1、原告诉请的租金未支付是有原因的，原告的法定代表人答应可以缓减，因为原告雇请了一个员工需要发放工资，该员工的工资由被告垫付了20800元。2、约定的违约金明显过高，即使违约也应按照5万元的基数以银行同期的利率计算。3、原告要求腾空店面没有事实和法律依据，因为原告已经和原出租人解除了租赁合同，被告在解除租赁合同以后与第三人刘相飞签订了租赁合同。4、要求拆除空调或补差价没有事实和法律依据，该空调是刘相飞与原告之间的纠纷，与被告无关。5、原告的诉请违背事实和法律依据，诉讼费由原告承担。原告向本院提交了如下证据：1、刘相飞于2017年11月10日与电信公司租赁合同，证明涉案的店面是当初原告向刘相飞租赁，租赁期为5年的事实。2、电信公司于2018年8月1日与被告签订房屋租赁合同，证明原告将涉案的店面在2018年8月1日转租给本案被告的事实。3、2019年9月25日电信公司与被告签订协议，证明原被告的店面租赁关系予以解除，并且被告在2019年10月30日前退出该店面，同时支付8月1日至10月31日的租金5万元，该5万元应在2019年10月15日前缴清，如果逾期则应承担每日1%的违约金，同时约定被告如果没有按时退出店面，按每天1000元计算损失的事实。4、2019年9月30日门面租赁合同解除协议，证明原告与原房东解除原租赁合同，并且要求原告在2019年11月10日前结清水电费，把店面交回，否则电信公司要承担每天1000元的损失给原房东，同时原告与房东之间2019年11月10日前的相关费用已经全部结清，电信公司替被告支付了租赁费用。5、空调的工程结算审计定案表，证明2018年3月16日空调安装费用为43460元的事实。被告向本院提交了如下证据：1、店面租赁合同，证明原告与第三人刘相飞于2019年11月10日解除合同后，被告与刘相飞重新签订了店面租赁合同，被告租赁合同是在原告解除之后签订的。2、工资付款转款记录，证明被告垫付原告雇请的员工工资。对原告的证据，被告认为，1、对证据1的三性没有异议。2、对证据2的三性无异议，但被告方是从原告方处转租来的，且只租赁了最后的一年。3、对证据3的三性无异议，原告与第三人刘相飞签订解除合同的协议，合同已经解除。4、证据4、5与被告没有关联，是原告与刘相飞之间的纠纷。对被告的证据，原告认为，1、对证据1的真实性不持异议，证明力由法庭核定。2、对证据2的真实性、合法性不持异议，关联性有异议，该证据不能表明李艳琴账户里面的工资收入发放是与原告方有关联，且上面显示的是代发工资，而不是垫付。对原告的证据，本院认为，1、因被告对原告证据1、2、3的真实性、合法性和关联性无异议，本院予以认定。2、对原告证据4，因该协议为原告与案外人签订的协议，协议中约定的权利义务与被告没有关联性。3、对原告证据5，因该空调不属被告所有，且被告与案外人刘相飞（店主）签订了店面租赁合同，本案中，被告无权对承租的房屋（店面）内无所有权的财产进行处分。对被告的证据，本院认为，1、对被告证据1，因原告对其真实性无异议，本院认定其真实性,。2、对被告证据2，因原告对其真实性、合法性无异议，本院对其真实性、合法性予以认定，但该证据为员工工资，与本案无关联性。根据上述的有效证据和庭审情况，本院确认以下法律事实：2017年11月10日原告租赁刘相飞位于吉安县城富川路“天权星苑”3B-A-11店面，租期为5年，2018年8月1日原告将该店面转租给被告，双方签订了《房屋租赁合同》。2019年9月25日原、被告达成协议，被告确认不再租用位于富川路天权星苑店面，并于2019年10月31日前退出该店面，被告差欠原告2019年8月1至2019年10月31日5万元房租，承诺在2019年10月15日前缴清，如逾期支付，被告须按应付租金额的百分之一支付违约金。如未按时退出店面，则按1000元/天补偿给原告，并承担原告一切相关损失。2019年9月30日，原告与“天权星苑”3B-A-11店面业主刘相飞签订《富川路“天权星苑”门面租赁合同解除协议》，双方解除吉安县城富川路“天权星苑”3B-A-11店面租赁合同，协议约定：1、乙方（指原告）租赁时间截止到2019年11月10日止，双方对该店面租赁合同解除事宜不存在任何争议。2、双方截止2019年11月10日的相关费用已全部结清，不存在费用争议问题。3、乙方承诺2019年11月10日结清水电费。搬空店面交回钥匙，否则逾期按1000元/天补偿甲方（指刘相飞）。2019年11月11日，被告与刘相飞签订店面出租合同，刘相飞将位于吉安县城富川路“天权星苑”3B-A-11店面出租给被告，合同期限三年，每年租金18万元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告电信公司将房屋（店面）转租给被告京庐公司，双方签订了租赁合同，在原被告协议解除租赁合同时，被告承认尚欠原告房屋租金50000元，并承诺于2019年10月15日前付清，如逾期支付，被告须按应付租金额的百分之一支付违约金。被告未按期支付，构成违约，现原告要求被告支付拖欠的租金，符合法律规定，本院予以支持。被告未按期支付房屋租金，构成违约，应当承担违约责任，违约金应当以当事人实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素认定。现被告主张违约金过高，请求予以适当减少，本案中原被告之间约定的违约金显然过高，结合本案的实际情况，原告的损失为拖延支付的利息，本院认定被告未按期支付房屋租金应承担的违约金为逾期付款的同期贷款利率计算，利率本院确认为年利率6%。原告诉请要求被告立即腾空承租店面并交还给原告，并自2019年11月1日起按1000元/天标准支付补偿款至门面实际交还日止。本案中，原告出租给被告的房屋（店面）为承租案外人刘相飞的房屋而转租给被告的，原告与刘相飞的解除“天权星苑”门面租赁合同约定的承租终止期限是2019年11月10日，2019年11月11日，案外人刘相飞（房屋所有人）与被告签订了“天权星苑”门面租赁合同，上述两份合同在时间上是相互衔接的，对案外人刘相飞行使出租房屋的权利和出租利益未受影响，也未对本案的当事人造成损失，故对原告要求被告立即腾空承租店面并交还给原告，并自2019年11月1日起按1000元/天标准支付补偿款至店面实际交还日止的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。原告要求被告拆除并返还店面的中央空调两台予原告（或作价二万元支付给原告）的诉请，因该空调不属被告所有，且被告与案外人刘相飞（店主）签订了店面租赁合同，本案中，原告与案外人刘相飞（店主）签订了解除租赁合同也未涉及空调的处理，被告无权对承租的房屋（店面）内无所有权的财产进行处分，因而原告该诉请，本院不予保护。被告辩称已为原告垫付了员工工资，应当核减其房屋租金，因员工工资与本案无关联性且并非同一法律关系，故被告该辩称意见，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告吉安京庐贸易有限公司于本判决生效后10日向原告中国电信股份有限公司吉安县分公司支付房屋租金50000元及其违约金（违约金以50000原为基数，从2019年10月16日起按年利率6%计算，至实际履行之日止）；二、驳回原告中国电信股份有限公司吉安县分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4000元，减半收取2000元，原告中国电信股份有限公司吉安县分公司负担1000元，被告吉安京庐贸易有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  肖伟二〇二〇年三月二十三日书记员  陈凤附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。