浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0482民初1595号 原告：平湖市广陈镇高新村股份经济合作社。住所地：平湖市广陈镇高新村5组。统一社会信用代码：91330482676178079Y。 负责人：金卫华。 原告：平湖市广陈镇三红村股份经济合作社。住所地：平湖市广陈镇三红村毛家门35号。统一社会信用代码：91330482076219623G。 负责人：沈建国。 原告：平湖市广陈镇曹港村股份经济合作社。住所地：平湖市广陈镇曹港村2组。统一社会信用代码9133048267617836XW。 负责人：费珠凤。 原告：平湖市广陈镇泗泾村股份经济合作社。住所地：平湖市广陈镇泗泾村3组。统一社会信用代码91330482677216647K。 负责人：沈其忠。 原告：平湖市广陈镇龙兴村股份经济合作社。住所地：平湖市广陈镇龙兴村6组。统一社会信用代码91330482676178204K。 负责人：陈杰。 上述五原告共同委托诉讼代理人：李观宝，平湖市乍浦法律服务所法律工作者。 被告：王祖宏，男，1965年3月17日出生，汉族，住浙江省平湖市。 第三人：谢华良，男，1967年10月6日出生，汉族，住平湖市。 原告平湖市广陈镇高新村股份经济合作社、平湖市广陈镇三红村股份经济合作社、平湖市广陈镇曹港村股份经济合作社、平湖市广陈镇泗泾村股份经济合作社、平湖市广陈镇龙兴村股份经济合作社与被告王祖宏土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序审判。诉讼中，五原告申请追加谢华良为本案第三人，本院经审查后予以准许。本案于2019年6月26日、11月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李观宝，被告王祖宏到庭参加诉讼，第三人谢华良经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。庭审中，原、被告申请庭外调解，但未果。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间签订的《大棚租赁合同》；二、判令被告返还租用大棚及土地；三、判令被告立即支付拖欠租金504148元（暂计算2019年4月30日止）实际以被告搬出之日止计算为准；四、判令被告支付迟延支付租金的违约金225335元（按每天所欠租金总额的0.6‰，暂计至2019年4月30日，实际要求计算至被告履行之日）；五、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加两项诉讼请求：一、判令第三人谢华良立即腾退占用大棚及土地；二、判令第三人谢华良对上述第三、第四、第五项诉请负担连带清偿责任。事实和理由：2015年12月10日，原、被告签订《大棚租赁合同》，合同约定，原告将位于龙萌村港东圩的面积为74.21亩的64栋大棚及4.79亩土地出租给被告从事蔬菜生产，租赁期限为五年，自2015年5月1日起至2020年4月30日止，租金及交纳方式为大棚每亩2300元，露地每亩600市斤稻谷（按当年度政府粮食指导价计算），第一年租金为175138元，在合同签订后，由被告一次性支付，以后每一年度租金在上一年度4月30日前付清，并约定被告未按合同约定时间交纳租金的，逾期一日，则每日按应付未付租金总额部分的千分之一支付违约金，逾期3个月仍不能交足租金的，原告有权终止合同。合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告在交纳第一年租金后，未按约支付其余租赁期限内的租金，原告多次催讨均未果，原告认为被告的行为已构成根本性违约。另，第三人谢华良与被告一起经营种植大棚，故应对被告的义务承担连带责任。 被告王祖宏答辩称，其同意解除《大棚租赁合同》，但原告需要补偿其一年的租金。若原告不同意补偿租金，其就不愿意解除合同。合同约定的期限还未到，具体的腾退时间需要和原告协商确定后决定。第一年租金其已经付清，对原告租金计算中的每斤稻谷的市场指导价无异议。2018年11、12月，村里修路占用了部分大棚面积，这一部分占用面积应当扣除。其交纳了23700元押金，押金应当扣抵租金。当时签合同的时候，原告曾经承诺要负责一年的大棚薄膜的覆盖，以及建设生产用房，但原告的口头承诺均没有兑现，是原告违约在先，所以被告不应当支付违约金。 第三人谢华良未作答辩。 为证明自己的主张，原告提供证据如下： 证据一、租赁合同1份，证明原被告存在租赁关系的事实。 证据二、计算清单1份，证明被告拖欠原告租金及违约金计算明细。 证据三、收据（复印件）2份，证明被告向原告支付了第一年租金175138元，及向被告缴纳了建设项目土地复垦保证金23700元。 证据四、《提前解除大棚租赁合同的请求》和《会议纪要》各1份，证明被告王祖宏曾经向原告提出解除涉案的租赁合同，但是由于被告王祖宏没有支付租金，故原告没有同意。 被告王祖宏质证认为，对证据一、证据三均无异议，对证据二有异议，其没有违约，不应当支付违约金。对证据四，其未到庭参加诉讼，也未发表书面质证意见，视为放弃质证的权利。 第三人谢华良经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。 被告王祖宏及第三人谢华良均未提供证据。 五原告提供的上述证据均真实、合法，与本案具有关联性，且被告均无异议，故本院予以认定。 为查明本案事实，本院依职权向平湖市广陈镇高新村股份经济合作社原书记朱海华制作了询问笔录一份，五原告对该份笔录无异议，被告王祖宏及第三人谢华良经本院合法传唤，无正当理由未当庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。 根据上述本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下： 2015年12月10日，五原告与被告王祖宏签订《大棚租赁合同》一份，约定五原告将位于平湖市大棚（面积为74.21亩）及4.79亩露天土地出租给被告王祖宏从事蔬菜生产，租赁期限为五年，自2015年5月1日起至2020年4月30日止。租金为大棚每亩2300元每年，露天土地每亩600市斤稻谷每年，按当年度政府粮食指导价计算，第一年粮食指导价格为每市斤1.55元。第一年租金175138元，在合同签订后，由被告王祖宏一次性支付；以后下一年度租金在上一年度的4月30日前付清。被告王祖宏应支付押金23700元，合同期满后无纠纷押金退还。合同第七条第（二）项第3条约定，被告王祖宏未按合同约定支付租金的，应向五原告支付每日租金总额的千分之一的违约金，逾期3个月仍不能交足租金时，五原告有权解除合同。 合同签订后，五原告按约将涉案大棚及土地交付给了被告王祖宏。被告王祖宏也按约交纳了第一年租金175138元及押金23700元。被告王祖宏承租后，又将部分大棚转租给了第三人谢华良。2016年5月1日起的租金，被告王祖宏于2018年5月14日交纳了20000元，剩余租金至今尚未支付。2018年2月26日，被告王祖宏向五原告申请提前解除大棚租赁合同，但未果。 2017年5月，因村里修路，被告王祖宏承租的露地面积减少2亩，五原告同意在总租金扣除该部分租金。 2020年1月3日，被告王祖宏、第三人谢华良在本院出具《土地腾退承诺书》一份，内容为“本人王祖宏、谢华良承诺即日起将位于平湖市大棚（面积为74.21亩）及4.79亩露天土地归还给出租人。本人放弃现有土地上遗留的附着物（包括但不限于土地上遗留的农作物及生产生活设施等）的所有权，出租人可随意处置。即日起产生的租金与承诺人无关。” 本院认为，五原告与被告王祖宏签订的《大棚租赁合同》系双方真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，上述合同对双方具有法律上的约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。 一、涉案租赁合同解除问题 《中华人民共和国合同法》第九十三第二款规定，合同当事人可以约定解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《大棚租赁合同》第七条第（二）项明确约定，被告王祖宏逾期3个月仍不能交足租金时，五原告有权解除合同。现被告拖欠租金均已逾一年以上，故五原告与被告王祖宏约定的土地租赁合同的解除条件已成就，五原告有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。五原告未提供证据证明本案起诉前其已向被告王祖宏通知解除合同，故合同解除日本院确定为被告王祖宏签收应诉材料之日，即2019年4月26日。 二、被告王祖宏结欠的租金及土地占有使用费数额 1.被告王祖宏所欠租金数额。如上所述，被告王祖宏的实际租赁期限为从2015年5月1日至2019年4月26日至。其中第一年（2015年5月1日至2016年4月30日）租金，被告王祖宏已付清。第二年（2016年5月1日至2017年4月30日）租金，原、被告均同意稻谷的政府收购价均以第一年价格计算，即1.55元每市斤，故第二年租金与第一年租金相同为175138元。第三年（2017年5月1日至2018年4月30日）租金，因被告承租的露地面积减少两亩，故第三年租金为173278元（2300元/亩*74.21亩+600斤*1.55元/市斤*2.79亩）。第四年（2017年5月1日至2018年4月30日）租金为171379元。综上，被告王祖宏应付给原告的租金金额为519795元。 原、被告确认被告王祖宏在2018年5月14日又交纳了租金20000元，并均同意被告王祖宏交纳的押金23700元在尚欠租金中予以扣除，对此本院予以确认。另，被告王祖宏抗辩称，合同约定大棚每亩2300元，该价格是包含了大棚薄膜的价格，因原告出租的大棚未包含薄膜，薄膜实际由被告自己铺设，故在租金中应减去薄膜的价格。原告则称，大棚2300元的价格就是不包含薄膜的价格。对此，本院认为，根据谁主张谁举证的原则，被告王祖宏应就其上述主张承担举证责任，但其未提供任何证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故被告王祖宏的上述抗辩本院不予采纳。 由上，被告王祖宏尚欠租金的数额为476095元（519795元-20000元-23700元）。 2.被告王祖宏应支付的土地占有使用费数额。大棚租赁合同解除后，被告王祖宏基于租赁合同就涉案土地取得的占有使用的权利消灭，被告王祖宏理应将涉案土地腾退归还给原告。但被告仍继续占有使用土地，故应支付相应的土地占有使用费。被告王祖宏和第三人谢华良在2020年1月3日签署了土地腾退承诺书，将涉案土地归还给了原告，故土地占有使用费的计算时间为自2019年4月27日自2020年1月3日止。关于土地占有使用费的计算标准，本院参照2018年的年租金予以计算。故被告王祖宏应支付的土地占有使用费数额为119157元（173278元/年÷365天*251天）。 三、被告王祖宏应欠付租金应承担违约者数额 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少；又根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。被告王祖宏迟延支付租金给原告造成的主要损失为利息损失，原告主张的日利率0.6‰高于银行同期贷款基准利率的1.3倍，故被告王祖宏要求调低违约金的抗辩意见本院予以采纳。参照原告的实际损失，违约金的计算方法本院调整为：以151438元为本金，按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率的1.3倍，从2016年5月1日计算至2017年4月30日止；以324716元为本金，按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率的1.3倍，从2017年5月30日计算至2018年4月30日止；以476035元为本金，按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率的1.3倍，从2018年5月1日起计算至2019年8月19日止；以476035元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍，从2019年8月20日起计算至被告王祖宏实际付清款项之日止。 就原告要求第三人谢华良承担连带责任的诉请，因第三人谢华良费涉案租赁合同的承租人，且第三人谢华良占有的涉案大棚已归还给原告，故就原告的该项诉请，本院不予支持。 第三人谢华良经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼本院可以缺席判决。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告平湖市广陈镇高新村股份经济合作社、平湖市广陈镇三红村股份经济合作社、平湖市广陈镇曹港村股份经济合作社、平湖市广陈镇泗泾村股份经济合作社、平湖市广陈镇龙兴村股份经济合作社与被告王祖宏于2015年12月10日签订的《大棚租赁合同》于2019年4月26日解除； 二、被告王祖宏于本判决生效后十日内向五原告支付租金476095元、土地占有使用费119157元； 三、被告王祖宏于本判决生效后十日内向五原告支付违约金，违约金计算方法为：以151438元为本金，按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率的1.3倍，从2016年5月1日计算至2017年4月30日止；以324716元为本金，按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率的1.3倍，从2017年5月30日计算至2018年4月30日止；以476035元为本金，按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率的1.3倍，从2018年5月1日起计算至2019年8月19日止；以476035元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍，从2019年8月20日起计算至被告王祖宏实际付清款项之日止； 四、驳回五原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11095元，减半收取5548元，财产保全申请费4170元，合计9718元，由五原告负担1718元，被告王祖宏负担8000元。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  汪佳铭 二〇二〇年三月三十一日 法官助理朱骏健 书记员周婧