山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终384号上诉人（原审原告）：孙秀华，女，1971年5月10日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市滴道区。委托诉讼代理人：迟春岷，海阳琴剑法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：山东明联置业有限公司，住所地山东省海阳市旅游度假区海景路22号。法定代表人:孙伟波，总经理。委托诉讼代理人：孙华丛，山东息相通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东海阳农村商业银行股份有限公司，住所地山东省海阳市海阳路208号。法定代表人：孙益平，董事长。委托诉讼代理人：曲淑霞，女，该公司工作人员。上诉人孙秀华因与被上诉人山东明联置业有限公司（以下简称明联公司）、山东海阳农村商业银行股份有限公司（以下简称海阳农商银行）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2019）鲁0687民初4952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙秀华上诉请求：一、撤销山东省海阳市人民法院（2019）鲁0687民初4952号民事判决，改判支持孙秀华诉讼请求或将本案发回重审；二、上诉费用由明联公司和海阳农商银行承担。事实和理由：一、一审法院认定明联公司与孙秀华签订的《物业委托管理经营协议》是违法的，不构成欺诈，是错误的。孙秀华签订的《物业委托管理经营协议》是在与明联公司签订《商品房买卖合同》的同时签订的，是明联公司提供的合同文本，孙秀华都是按照明联公司要求签订的。通过一审中提交的海阳市住房保障和交易中心作出的文书编号为20170001号行政处罚文书可以看出《物业委托管理经营协议》中的返租行为本身是违法的。且该协议中的海阳明联酒店管理有限公司并无任何工商登记信息，该公司并不存在，本案中，不管返租协议是否违法，明联公司在明知海阳明联酒店管理有限公司未注册登记的情况下仍以该酒店名义与孙秀华签订返租协议构成虚构事实的欺诈行为。明联公司在此情况下以售后返租的噱头对外宣传，诱使孙秀华签订《商品房买卖合同》的行为亦属于一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，依法应当撤销。二、在一审庭审中明联公司否认《物业委托管理经营协议》与其有关，称该协议系孙秀华与案外人签订的。但通过行政处罚文书及关于夏威夷违规销售商品房整改报告中的陈述，可看出该协议是与明联公司签订的。综上所述，一审法院认定事实错误，请求二审法院查清事实并撤销一审判决，改判支持孙秀华诉讼请求或发回重审。明联公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。海阳农商银行辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。孙秀华向一审法院起诉请求：1、依法撤销孙秀华与明联公司签订的合同编号为201408120328的《商品房买卖合同》；2、依法判令明联公司向孙秀华返还已支付的购房首付款152152元、已付银行本息154569.38元，并赔偿损失36516.48元，共计343237.86元；3、依法解除孙秀华与海阳农商银行签订的《个人住房借款合同》；4、依法判令明联公司向海阳农商银行支付已垫付的按揭贷款合同中孙秀华尚未履行的本金和利息；5、案件受理费由明联公司负担。诉讼过程中，孙秀华变更第一项诉讼请求为：依法解除孙秀华与明联公司签订的合同编号为201408120328的《商品房买卖合同》。一审法院认定事实：1、孙秀华向一审法院提交证据合同编号为201408120328的《商品房买卖合同》及《个人住房借款合同》各一份，证明商品房买卖行为及借款行为的案件事实。明联公司对该组证据真实性无异议，海阳农商银行经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利，对该组证据真实性予以确认。2、孙秀华向一审法院提交证据《“东方夏威夷”商品房认购协议书》一份、《明联·东方夏威夷购房首付款借款协议》一份、收款收据四份、银联转账回单两份，证明孙秀华付清合同约定的购房款。明联公司对认购协议书、首付款借款协议、2014年9月25日的贷转存凭证、2015年6月27日和2015年9月2日出具的收款收据真实性无异议，对青岛德铭房地产营销有限公司盖章的收款收据一份及银联转账回单两份不予认可，认为该三份证据与明联公司无关，海阳农商银行经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。一审法院对明联公司无异议的认购协议书、首付款借款协议、2014年9月25日的贷转存凭证、2015年6月27日和2015年9月2日出具的收款收据真实性予以确认。3、孙秀华向一审法院提交证据《物业委托管理经营协议》一份，证明孙秀华将涉案房产交由明联公司作为实际控制人的海阳明联酒店管理有限公司（以下简称明联酒店）代为托管，明联酒店一次性返还孙秀华前三年预期收益114833元，该款项直接抵顶装修款。明联公司认为该协议系孙秀华与案外人明联酒店签订的，与明联公司没有关联性，海阳农商银行经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。4、孙秀华向一审法院提交证据海阳市住房保障和交易中心作出的、文书编号为20170001的行政处罚文书及明联公司作出的《关于夏威夷违规销售商品房的整改报告》各一份，证明明联公司存在欺诈及违法行为，根据法律规定应当解除涉案商品房买卖合同。明联公司认为该证据系复印件，且整改报告内容不完整，不符合证据的要件，并主张明联公司没有同业主签订物业托管返祖协议，即使上述处罚文书属实，亦不能解除涉案商品房买卖合同，政府的行政行为不必然带来民事法律关系的结束和终止，海阳农商银行经合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。5、孙秀华向一审法院提交证据银行出具的等额还款法贷款还款计划表一份，证明截至2019年8月25日孙秀华已经偿还借款本金55615.92元及利息98953.46元。明联公司认为该证据仅为银行向借款人出具的还款计划，借款人是否按照该计划表及时足额偿还借款本息应以银行出具的还款明细为准，该证据不能证实孙秀华的实际还款情况，海阳农商银行经合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。6、明联公司向一审法院提交证据商品房销售许可证一份，证明涉案房屋系具备销售资格的现房；提交证据由海阳市建筑工程质量监督站盖章的竣工验收备案表一份，证明涉案房屋已经完成综合验收，具备办证条件，明联公司在履行商品房买卖合同过程中不存在违约行为，不应当解除商品房买卖合同。孙秀华对商品房销售许可证无异议，对竣工验收备案表真实性无异议，对关联性有异议，认为该证据仅能够证明涉案房屋具备办理不动产权证书的条件，不能证明涉案房屋已经达到合同约定的交付条件，孙秀华与明联公司约定购买的是精装修房屋，但实际上涉案房屋并未装修，未达到交付条件。海阳农商银行经合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。因孙秀华对该组证据真实性无异议，对该组证据真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：孙秀华于2014年8月12日与明联公司签订《商品房买卖合同》，约定由孙秀华购买明联公司开发的价款为502152元、建筑面积为53.97㎡的东方夏威夷1号楼3层303号房屋一套，并约定明联公司应当于2014年10月31日前向孙秀华交付约定房产，购房合同亦对办理产权证书、逾期交房违约责任、逾期办证违约责任等内容做了相应约定。孙秀华向明联公司支付首付款后，于2014年9月18日同海阳农商银行、明联公司签订了《个人住房借款合同》，孙秀华以涉案房屋向海阳农商银行抵押借款350000元,孙秀华认可截至2019年9月17日已偿还借款本金55615.92元，尚欠本金294384.08元，尚欠利息881.52元。孙秀华曾与明联酒店签订《物业委托管理经营协议》，约定由明联酒店接受孙秀华委托，为孙秀华购买的涉案房屋提供房屋管理、经营服务，并约定孙秀华在前三年经营期限内（预计2015年10月1日至2018年9月30日）不得撤销委托，三年经营期满后，孙秀华可以自动退出本协议，亦可以与明联酒店续签委托协议，收益不低于6%。一审法院认为，孙秀华与明联公司签订的《商品房买卖合同》系缔约双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同依法成立并生效，孙秀华与明联公司应当严格按照合同约定享受权利并履行义务。孙秀华主张其受明联公司虚假宣传广告欺骗而购买涉案房屋，认为明联公司在合同签订过程中存在欺诈行为，但未能提供明联公司虚假宣传等与欺诈相关的证据。孙秀华以明联公司拒绝续签《物业委托管理经营协议》、售后返租目的不能实现为由请求解除商品房买卖合同，其理由不充分，售后返租行为违反《山东省商品房销售条例》第二十条的规定，属于违法行为，明联公司拒绝续签《物业委托管理经营协议》系对其违法行为的纠正，符合法律规定，而不应成为孙秀华解除商品房买卖合同的理由。孙秀华主张明联公司承诺每年固定返利6%的合同目的无法实现，但明联公司并未给出孙秀华每年固定返利6%的承诺，《物业委托管理经营协议》第4条约定，三年经营期满后，孙秀华可以自动退出本协议，亦可以与明联酒店续签委托协议，收益不低于6%，上述内容虽未明确约定三年经营期满后受委托方是否可以自动退出协议，但第4条明确约定了孙秀华在三年经营期满后可以选择与受委托方续签协议，亦可以退出协议，因合同双方当事人是平等的民事主体，故受委托方也应当同孙秀华一样具有选择续签与不续签协议的权利，且孙秀华签订商品房买卖合同的根本目的应为购买商品房，而非通过房屋进行盈利，故孙秀华以明联公司承诺每年固定返利6%的合同目的无法实现为由请求解除商品房买卖合同，不符合法律规定。孙秀华主张明联公司未按照约定交付精装修的商品房，但未提供涉案房屋现场照片等初步证据，亦未提交其他能够证明商品房买卖合同具备解除条件的充分证据，另外涉案房屋在孙秀华起诉前已具备交付及办理产权证书的条件，孙秀华因个人原因未积极主动收房并办理不动产权证书，故对孙秀华的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定缺席判决：驳回孙秀华的诉讼请求。一审案件受理费3225元，由孙秀华负担。二审中，当事人没有提交新证据。另，孙秀华与明联公司签订的《物业委托管理经营协议》第4条约定：“在前三年经营期限内（预计2015年10月1日-2018年9月30日），甲方（孙秀华）的委托为不可撤销的委托，甲方不得因任何事由，提前收回授予乙方（明联酒店）的对该物业的经营管理及受托权。三年经营期满后，甲方业主可以自动退出本协议（其房屋用于自住、经营或买卖，乙方无权干涉）。三年经营期满后，甲方业主亦可与乙方续签委托协议，收益不低于6%。”二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，孙秀华与明联公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。孙秀华以《物业委托管理经营协议》中约定售后返租违法，且明联公司在明知明联酒店未注册登记的情况下以明联酒店名义与孙秀华签订《物业委托管理经营协议》以及拒绝续签《物业委托管理经营协议》的行为构成欺诈为由，要求解除涉案《商品房买卖合同》。本院认为，明联公司以无任何工商登记信息的明联酒店名义与孙秀华签订的《物业委托管理经营协议》，应视为明联公司与孙秀华之间签订的协议。孙秀华与明联公司签订《物业委托管理经营协议》的行为系一种商业投资行为，相应投资风险应由其自行承担，该协议约定的三年经营期已经履行完毕，孙秀华也获取了合同约定的经营收益，且协议中并未约定三年经营期满后明联公司有义务与孙秀华续签《物业委托管理经营协议》，故孙秀华以明联公司的行为构成欺诈为由要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，于法无据，本院不予支持。综上所述，孙秀华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6449元，由孙秀华负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  杨 霞审判员  李 安二〇二〇年三月五日书记员  孙晓雯