广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初2809号原告：佛山市化机设备工程有限公司，住所：广东省佛山石湾镇中二路，统一社会信用代码：91440604193525187C。法定代表人：欧阳绵绵。委托诉讼代理人：何小并，系广东连捷律师事务所律师。被告：李建文，男，汉族，1971年2月13日出生，住址：广东省佛山市禅城区，原告佛山市化机设备工程有限公司诉被告李建文房屋租赁合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何小并及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1.确认原告与被告之间的租赁关系于2019年1月4日解除；2.被告立即将其占有、使用位于佛山市石湾镇中路原告土地使用权范围内的平房一间返还给原告；3.被告向原告支付佛山市石湾镇中路东侧房屋2019年1月1日至实际搬离之日的占有使用费（按每月每平方米20元、47平方米计算）；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确涉案房屋地址为佛山市禅城区莱翔路1号4座6房。事实和理由：2012年7月，原、被告签订《劳动合同》，被告入职原告公司担任容器焊工，劳动期限为2012年7月1日至2015年6月30日。合同到期后，双方同意劳动合同关系续期至2018年6月30日。被告在原告处工作期间，原告提供位于佛山市石湾镇中路原告土地使用权范围内的平房一间供被告居住。在劳动合同关系到期前，被告以原告迟延支付工资为由，解除劳动合同，并诉至法院，双方达成（2017）粤06民终10788号民事调解书，原告后已按照该民事调解书的约定于2017年12月30日前向被告支付相应补偿金，原、被告之间的劳动关系相应解除，被告已非原告员工。现因被告居住的平房建设年代久远，几近危房，存在安全隐患，又恰逢政府进行大雾岗公园建设，整治周边环境，需对原告现有房屋进行升级改造，为此，原告多次通知被告搬离，其中原告于2018年7月在涉案房屋张贴公告要求其限期搬离，但被告置之不理，后原告又于2019年1月4日再次在涉案房产显眼处张贴公告，要求被告于2019年1月14日前搬离涉案房产，但被告仍占有房屋，并拒绝将涉案房屋返还予原告。为维护原告的合法利益，原告根据相关法律规定特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称：一、被告居住的涉案房屋是案外人中力资产公司所有，并非原告的资产。涉案房屋是被告于1993年入职原国营企业佛山化工机械厂后在1998年分配入住的，至今已有二十五年，并非原告2016年买下公司后提供的住房，该住房与原告没有关系，原告诉请被告支付占有使用费不成立。二、原、被告从未签订过租赁合同，双方不存在租赁关系，原告向被告收取的费用只是其帮案外人中力资产公司代收的维修费。三、原、被告解除劳动合同关系并非被告原因所致，是因当时原告买下公司后不经营，让工人放假，每月只给工人800元生活费，并且拖欠2017年1-2月生活费，被告无法解决温饱问题才诉请至法院要求补偿。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告营业执照副本、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《国有土地使用证》、《佛山市区土地登记收件收据》、《核准变更登记企业通知书》、《企业机读档案变更登记资料》。证明①涉案土地使用权由原告所有，原告在该地块上建设的建筑物即涉案房屋也属原告所有；②国有土地使用证原件已交政府办理名称更名手续；③原佛山市化工机械厂已更名为原告。3.《广东省劳动合同》。证明2017年前被告曾是原告的员工，在劳动关系存在存续期间，原告以超低价出租涉案房屋给被告居住使用。4.（2017）粤06民终10788号民事调解书、《网上银行电子回单》。证明原、被告自2017年7月起已不存在劳动关系，被告已不是原告的员工，不能再继续占有使用涉案房产。5.《水、电、房租费收据》。证明被告仍占有涉案房产，但原、被告之间没有就涉案房产签订书面租赁合同，故原、被告之间存在不定期租赁关系，原告可随时解除合同。6.《公告函》、《公告》、照片。证明原告于2018年7月已通知被告限期搬离，但被告并未搬离，原告又于2019年1月4日通知解除租赁关系，并要求被告于10天内搬离，原告的行为合法合理，被告至今仍占有使用涉案房屋没有事实和法律依据。7.《企业产权交易证明》、《核准变更登记通知书》、《企业机读档案变更登记资料》、《佛山市化机设备工程有限公司股东会决议》。证明2006年10月，佛山市佛化机设备工程有限公司职工持有的股权共85.81%全部转让给了洪金枝，佛山市石油化学工业公司持有佛山市佛化机设备工程有限公司14.19%的股权（国有企业法人股）转让给了洪金枝、刘福成、叶元生，佛山市佛化机设备工程有限公司由此完成企业转制，即国有法人持股和职工持股的混合制企业转制为全资私营企业，至今仍为全资私营企业。因公司内部股权变动不改变公司的财产属性，涉案土地使用权仍由原告所有，故涉案房屋作为地上建筑物亦属原告所有，原告系直接向被告收取租金，而非代收租金。8.《税收完税证明》、《城镇土地使用税纳税申报表》。证明佛山市佛化机设备工程有限公司转制为全资私营企业后由原告缴纳土地使用税至今，即事实上自转制以来一直由原告对涉案土地占有使用收益。9.涉案房屋建设图纸、涉案房屋增设门窗请示、国有土地使用证附图、佛山市禅城区莱翔路1号导航图。证明涉案房屋虽无产权证明，但系由原告兴建，属原告的财产。诉讼中，被告提交以下证据：1.《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》。证明因涉案房屋无房产证，故被告凭借其他生活区的房产登记信息推定涉案房屋也同属案外人中力公司所有，仅是尚未变更产权登记。2.《常住人口登记卡》。证明被告自1993年起迁居至涉案房屋，涉案房屋地址为佛山市禅城区莱翔路1号4座6房，该地址由石湾派出所确定，原来并没有门牌号。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第2组证据中的《国有土地使用证》及第7-9组证据，均可与其他证据相佐证真实性，被告亦无有效证据予以反驳，故本院对上述证据均予采信。被告提交的第1组证据，无法显示与本案的关联性，本院于本案中不予采信。被告提交的第2组证据，可相互佐证真实性，原告亦无有效证据予以反驳，故本院对该组证据予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年7月11日，原告向各租户发出《公告》，主要内容为：“现因该物业需配合政府大雾岗公园升级改造，经鉴定该物业因多年失修，已被鉴定为危房，存在极大安全隐患，我司已将该物业委托至第三方管理公司对其进行全面修缮，请各租户于2018年8月12日前搬迁……”。2018年12月29日，原告向被告开具《水、电、房租费收据》，确认收取被告支付的2018年2-12月房租费138.50元及污费50元。2019年1月4日，原告向被告等住户发出《公告函》，上载：“为配合佛山市大雾岗公园建设，整治周边环境，需对佛山市化机设备工程有限公司现有房屋进行升级改造，你们居住的平房建设年代久远，几近成危房，电线乱搭，存在安全隐患，且你们也早已从公司离职一年有余，已不是公司员工。公司多次通知你们搬离，但你们一直占用公司的房屋，现再次通知你们自本公告之日起十日内搬离所占用的房屋。逾期搬离，公司将采取法律措施，由此造成的损失概由你们承担。”2019年1月16日，原告向被告再次发出《公告函》，决定从2019年1月18日起停止平房的水电供应。另查明一，原、被告于2012年7月6日签订《广东省劳动合同》，约定由被告任原告公司的生产工，劳动期限为2012年7月1日至2015年6月30日。后原、被告于2015年6月20日书面约定劳动期限从2015年7月1日续至2018年6月30日。2017年11月9日，广东省佛山市中级人民法院就本案原、被告劳动合同纠纷一案作出（2017）粤06民终10788号民事调解书，双方协商一致确认由原告向被告支付款项合计37710元，被告收取完毕上述款项后，其与原告因劳动关系存续期间所产生的全部权利义务已结清。后原告分别于2017年11月16日、2017年11月30日、2017年12月29日向被告转账支付款项合计37710元。另查明二，原佛山市化工机械厂于1999年4月16日变更企业名称为佛山市佛化机设备工程有限公司，企业类型由国有企业法人变更为有限责任公司。2007年3月13日，佛山市佛化机设备工程有限公司变更企业名称为佛山市化机设备工程有限公司，即本案原告。另查明三，涉案房屋所在佛山市石湾区镇中路东侧土地使用权于1994年7月18日登记土地使用者为原佛山市化工机械厂，用地总面积为59594平方米。后佛山市佛化机设备工程有限公司于2000年8月25日申请变更该宗土地使用者名称。依据原告提交的《税收完税证明》及《城镇土地使用税纳税申报表》，原告已缴纳2016年-2018年城镇土地使用税。诉讼中，原、被告一致确认涉案房屋地址为佛山市禅城区莱翔路1号4座6房，被告已支付该房屋至2018年12月的租金。另，原、被告并未订立书面房屋租赁合同。原告陈述：涉案房屋未经规划报建，亦未取得不动产权证。经原告对房屋外围现场测量，涉案房屋为47平方米。被告原为原告员工，有权使用涉案房屋，但原、被告于2017年解除劳动关系后，被告一直未予搬离，原告不得已向被告收取了2018年2-12月的租金，双方已形成不定期租赁关系。被告陈述：涉案房屋是原佛山市化工机械厂于70年代左右建成，从国营企业时即由被告使用，大约按21平方米计租，由原佛山市化工机械厂收租，每月租金13.80元左右。被告入住后曾进行房屋扩建。后佛山市化工机械厂被私人收购转制，自2006年起由原告代案外人中力公司按原租金标准收取租金，但取消了房租补贴。本院认为，原、被告虽未就涉案房屋订立书面房屋租赁合同，但结合原、被告解除劳动合同关系后被告仍占有使用涉案房屋并向原告支付租金的事实，可依法认定原、被告存在不定期房屋租赁合同关系。被告虽抗辩主张涉案房屋非原告所有，其所缴纳的租金亦系原告代案外人收取，但被告并无有效证据予以证实，且从原告提交的相关转制证据材料可知，涉案房屋所在土地使用权原为原告前身公司所有，虽暂未变更土地使用权登记，但亦无其他有效证据证实土地使用权已流转至案外人名下，至今该宗土地使用权亦仍由原告管理及纳税，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应由被告自行承担举证不能后果，本院对被告上述抗辩意见不予采纳。关于原告主张解除房屋租赁合同关系及要求被告返还房屋、支付占有使用费的诉请。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，因被告作为出租人自述涉案房屋未经规划报建，故原、被告就涉案房屋所形成的房屋租赁合同关系依法应属无效，被告应依据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定向原告返还涉案房屋。另据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，双方房屋租赁合同关系虽属无效，但被告仍应参照双方约定标准向原告计付占有使用费。依据原告提交的《水、电、房租费收据》，涉案房屋2018年2-12月产生租金合计138.50元，此计费标准应视为双方约定标准，故结合涉案房屋现仍由被告占有使用之事实，被告应参照上述约定标准即12.60元/月（138.50元÷11个月）向原告计付2019年1月起至被告实际返还房屋之日止的占有使用费。原告单方主张之20元/月/平方米、47平方米计费及计租面积标准缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市化机设备工程有限公司与被告李建文就佛山市禅城区莱翔路1号4座6房形成的房屋租赁合同关系无效；二、被告李建文于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市化机设备工程有限公司返还佛山市禅城区莱翔路1号4座6房；三、被告李建文于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市化机设备工程有限公司支付2019年1月起至被告李建文实际返还上述房屋之日止的占有使用费（占有使用费标准为12.60元/月）；四、驳回原告佛山市化机设备工程有限公司的其他诉讼请求。被告李建文如果未按本判决指定的期间履行返还房屋义务及给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取50元，由被告李建文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇二〇年三月三日书记员  胡会婷附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。