山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1660号 上诉人（原审原告）：王彬，男，1991年7月6日出生，汉族，户籍地：黑龙江省哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：李连成，青岛李沧鼎盛法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：青岛云客餐饮管理有限公司，住所地：山东省青岛市市北区连云港路76号安泰广场一楼。 法定代表人：王思媛，职务：经理。 委托诉讼代理人：孙为俊，山东博论律师事务所律师。 上诉人王彬与被上诉人青岛云客餐饮管理有限公司（以下简称云客餐饮管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初7064号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 王彬上诉请求：1、撤销山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初7064号民事判决；2、判令被上诉人云客餐饮管理公司返还上诉人押金20000元；3、判令被上诉人云客餐饮管理公司返还上诉人物业管理费7600元；4、判令被上诉人云客餐饮管理公司返还上诉人营业款3000元；5、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：原审判决认定事实错误，双方当事人签订租赁合同后，上诉人王彬一直在努力进行经营，并且经营业绩不断上升。被上诉人一审向法院提交上诉人的交易流水，隐瞒了上诉人大量的交易流水，因为结算系统由被上诉人所掌控，上诉人无法获知真实准确的交易信息。上诉人的业绩、交易流水均在被上诉人的掌控之下，被上诉人可以从后台对上诉人的业绩随意进行删改，进而侵吞上诉人的营业款。被上诉人以其自己的所谓统计结果，于2019年3月29日单方解除了双方所签订的合同，但一审并未对该事实进行查证。上诉人对原审判决不服，现依法提起上诉。 云客餐饮管理公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。一、上诉人王彬上诉状称“被上诉人一审向人民法院提交上诉人的交易流水隐瞒了上诉人大量的交易流水”没有事实依据。1、上诉人王彬在经营期间经常停业。2、依据常识，上诉人王彬无论通过何种渠道销售商品应当保留交易信息。3、依据双方租赁协议第四条约定，被上诉人云客餐饮管理公司先与上诉人对账，然后结算。上诉人王彬在退租前曾与被上诉人云客餐饮管理公司对账，结果是上诉人的经营额与其在经营期间所承担的费用相抵顶是负数。二、上诉人上诉称“被上诉人以其自己的所谓统计结果，于2019年3月29日单方解除双方所签订的合同”不符合事实。实际上，上诉人摊位在2019年3月29日已处于停业状态，但工具、物品尚在，堆放杂乱。2019年3月29日是上诉人退租办理之日，被上诉人才与其解除合同。综上，上诉人王彬在商铺租赁期间，不善经营，在非协议约定情况下，擅自提前退租，应承担违约责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人上诉理由无事实和法律依据，应予驳回，维持原判。 王彬向一审法院提出诉讼请求：1、判令云客餐饮管理公司返还押金人民币20000元；2、判令云客餐饮管理公司返还物业费人民币7500元；3、判令云客餐饮管理公司返还营业款3000元。事实与理由：双方当事人于2018年11月12日签订租赁合同，合同内容为按月结算，王彬自2018年12月2日营业起至2019年3月29日搬离期间，云客餐饮管理公司从未与其结算。至起诉之日云客餐饮管理公司未返还其押金及物业费，特诉至法院。 云客餐饮管理公司一审答辩称，王彬在租赁期内擅自退场，系王彬违约，根据合同约定，押金不退。王彬在租赁期间的营业额为672.44元，按照双方约定的结算方式，抵销王彬欠缴费用，王彬尚应支付其3655.91元。对于物业管理费，王彬擅自退租，造成商铺空置，根据合同约定，空置期间物业管理费不予退还。 一审法院认定事实如下：2018年11月12日王彬、云客餐饮管理公司签订《食客鲜生美食广场商铺租赁管理协议》，约定王彬租赁云客餐饮管理公司位于青岛市市北区商铺（以下简称“涉案商铺”）用于经营奶茶餐饮，租赁期间自2018年12月2日起至2019年12月1日止，云客餐饮管理公司的费用收取方式为物业费+渠道服务费+能源费；涉案商铺年物业管理费10000元，履约保证金（押金）20000元。协议第三条约定，王彬在租赁期间，不论任何原因产生歇业、暂停营业、或任何形式终止租约时，在歇业期、暂停营业期、场地搬迁期或空置期均应支付物业管理费；第四条约定，双方以月为结算周期，云客餐饮管理公司在每个结算期的第5个工作日开始与王彬对账，在双方书面或系统确认结算款后的第5个工作日内，云客餐饮管理公司一次性付清双方对账确认的结款总金额，遇节假日相应顺延。不可抗因素除外；第十一条约定，租赁期间，非本合同约定的情况，王彬中途提前退租的，已交的履约保证金不予退还。双方当事人在协议落款处签字、盖章确认。2018年11月12日王彬缴纳履约保证金20000元、物业费（2018年12月2日至2019年12月1日期间）10000元。云客餐饮管理公司分别出具收款收据各一份。2018年12月2日涉案商铺交付王彬，2019年3月29日王彬撤离涉案商铺。一审庭审中，王彬主张云客餐饮管理公司构成违约，但未提交相关证据予以证明。王彬主张实际经营涉案商铺期间的营业额为3000元，未提交证据予以证实。云客餐饮管理公司提交王彬租赁期间的交易流水，证明王彬营业额为672.44元。云客餐饮管理公司提交水电费通知单证明王彬在经营期间欠缴水电费4328.35元，王彬予以认可。 一审法院认为，双方当事人之间就涉案商铺签订的《食客鲜生美食广场商铺租赁管理协议》系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。王彬主张云客餐饮管理公司构成违约，但未提交相关证据证明，法院不予采信。王彬在商铺租赁期间，非协议约定情况下，擅自提前退租，构成违约，应当承担违约责任。据此，王彬请求返还履约保证金（押金）20000元的主张与双方约定不符，法院不予支持。王彬请求返还物业费的主张，因未提交有效证据证明存在返还物业费的约定和法定事由，王彬的该项主张，法院不予支持。王彬请求返还营业收入3000元的主张，未提交证据证明。根据云客餐饮管理公司提交证据，王彬在经营期间的营业额672.44元应当返还王彬，结合王彬认可经营期间欠缴水电费4328.35元的事实，云客餐饮管理公司主张上述两笔款项予以抵销的意见符合有关法律规定，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回王彬的诉讼请求。案件受理费人民币550元，由王彬负担。 二审期间，上诉人王彬提交云客餐饮管理公司出具的《清场通知》复印件一份，记载“甲方：青岛云客餐饮管理有限公司乙方：王彬（D1商户）因乙方在美食城营业期间，连续四个月营业额均为美食城倒数第一，并且有严重空店等违约行为，现甲方将对乙方进行清场，立即执行，允许乙方搬离属于自己的个人物品。青岛云客餐饮管理有限公司2019.3.29”提交项目类型分别为D1质保金和D1物业费的收据复印件各一份。上诉人提交该证据，为证明其搬离商铺并非自愿，而是被上诉人云客餐饮管理公司单方解除合同，上诉人为避免发生冲突才离场，被上诉人云客餐饮管理公司应当返还质保金和物业费。被上诉人云客餐饮管理公司质证后，未对证据的真实性提出异议。被上诉人云客餐饮管理公司质证称，一、被上诉人与上诉人解除合同有事实依据。依据双方签订的商铺租赁管理协议第十条10-2第十项的约定，上诉人在2018年12月至2019年2月连续三个月在美食城所有商家营业额排倒数第一名。二、被上诉人与上诉人解除合同有法律依据。依据《合同法》第94条第2款之规定，被上诉人在一审提交了水电费通知单，证明上诉人在2019年3月份用水量为零，被上诉人提交了交易流水，证明上诉人在2019年3月份营业额为零。两份证据足以证明上诉人在2019年3月已停止营业，不履行合同主要义务。为避免损失扩大，被上诉人向上诉人发出了《清场通知》，通知的内容和形式没有违反法律规定。上诉人王彬索要履约保证金无事实和法律依据，应予驳回。上诉人王彬针对被上诉人云客餐饮管理公司提交的水电费通知单质证称，因2019年3月刚过完农历春节，客流量少，缺乏顾客，故未产生用水量，不能证明其未实际经营。 本院查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，案件的焦点问题是被上诉人云客餐饮管理公司是否应当返还上诉人王彬交纳的质保金和物业费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。上诉人王彬自愿与被上诉人云客餐饮管理公司签订《食客鲜生美食广场商铺租赁管理协议》（以下简称《商铺租赁管理协议》）承租商铺经营，合同不违反法律规定，合法有效。《商铺租赁管理协议》第二条交付日期和租赁期限2-1甲、乙双方（指双方当事人）约定，该商铺租赁期限自2018年12月2日起至2019年12月1日止……若本合同提前终止，甲方（指云客餐饮管理公司）则按照乙方（指王彬）剩余物业管理费给予退还。第十条解除合同的条件……10-2甲、乙双方（指双方当事人）同意，乙方（指王彬）有下列情形之一的，甲方（指云客餐饮管理公司）可书面通知乙方立即解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失。……（十）乙方连续三个月或连续两个季度在美食广场内所有商家营业额排名最后三名。第十一条违约责任11-3租赁期间，非本合同约定的情况，乙方（指王彬）中途提前退租的，乙方已交的履约保证金不予以退还。依据查明的事实，本案涉合同系由被上诉人云客餐饮管理公司依据合同第10-2条提出合同解除要求，合同并未约定该种情况下出租方可不退还保证金。在被上诉人云客餐饮管理公司发出《清场通知》后，上诉人王彬按通知退场并未违反合同约定，被上诉人云客餐饮管理公司应当返还上诉人2万元保证金和剩余部分物业费。被上诉人云客餐饮管理公司主张王彬经营的商铺在2019年3月份已停止经营，并提交交易流水和水电费通知单为证。对此本院认为，王彬经营商铺的交易流水和水费为零，仅能证明期间上诉人商铺未有交易发生，但不能证明上诉人提前退租。且在一审庭审笔录中，双方当事人均认可上诉人王彬实际经营涉案摊位的时间段是2018年12月2日至2019年3月29日，故对被上诉人云客餐饮管理公司的主张，本院不予支持。关于被上诉人云客餐饮管理公司应当退还物业管理费的金额，因上诉人已使用涉案商铺近4个月，按照双方《商铺租赁管理协议》约定计算，被上诉人云客餐饮管理公司应当返还6666元（10000-10000÷12×4＝6666）。关于上诉人王彬主张返还营业款3000元的上诉请求，因其并未提交相关证据予以证明，而被上诉人云客餐饮管理公司自认上诉人王彬经营商铺的经营额为672.44元，本院依据证据确认上诉人王彬经营商铺的经营额为672.44元。被上诉人云客餐饮管理公司一审诉讼过程中提交水电费通知单证明上诉人王彬在经营期间欠缴水电费4328.35元，上诉人王彬予以认可，应予以抵顶。抵顶之后，云客餐饮管理公司应当退还王彬的物业管理费3010.09元（6666+672.44-4328.35=3010.09）。 综上所述，王彬的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初7064号民事判决； 二、青岛云客餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还王彬质保金（押金）20000元； 三、青岛云客餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还王彬物业管理费3010.09元； 四、驳回王彬的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费共计1100元，其中830元由青岛云客餐饮管理有限公司负担，270元由王彬负担。 本判决为终审判决。 审判长  王晓琼 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇二〇年三月二十七日 书记员  王若怡