杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0191民初201号 原告：杭州经济技术开发区云水苑小区第三届业主委员会，住所地杭州经济技术开发区6号大街328号。 负责人：罗红日，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：刘志华,浙江律匠律师事务所律师。 被告：杭州远成物业管理有限公司，住所地杭州经济技术开发区白杨街道金沙居2幢535室，统一社会信用代码91330101557940921L。 法定代表人：王永楼，该公司总经理。 委托诉讼代理人：乐喜川，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 原告杭州经济技术开发区云水苑小区第三届业主委员会与被告杭州远成物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月19日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年8月1日再次公开开庭进行了审理。原告杭州经济技术开发区云水苑小区第三届业主委员会的委托诉讼代理人刘志华，被告杭州远成物业管理有限公司的法定代表人王永楼（第二次庭审未到庭）及委托诉讼代理人乐喜川到庭参加诉讼。经批准，本案审限依法延长3个月。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求（变更后）：一、判令被告向原告返还经营性收入181913元[1.被告收取云水苑小区1-2幢中间五楼商铺自2016年8月1日起至2017年7月31日止的租金125000元，已交给原告85000元，少交40000元；2.被告将云水苑小区2号楼楼顶出租给中国电信股份有限公司杭州分公司（以下简称电信杭州分公司）建设CDMA通信基站机房和安装CDMA移动通信美化天线，被告收取自2015年6月1日起至2018年5月31日止的租金90000元；3.云水苑小区1幢与2幢之间地面安装京东自提柜系统，被告收取自2015年6月10日起至2018年6月9日止的管理费7500元；4.被告将云水苑小区第三幢公共用房出租给他人作为仓库，收取租金12000元；5.云水苑小区引入充电桩，自2015年12月14日起至2017年12月7日止花费电费17413元；6.被告将云水苑小区8号楼地下室房屋一间出租给电信杭州分公司作为机房，收取租金15000元]；二、判令被告向原告支付垃圾清运费13000元；三、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告自2012年起为原告所在的杭州经济技术开发区6号大街云水苑小区提供物业服务。2014年4月23日，原、被告重新签订《物业管理服务合同》，该合同对双方的权利义务进行了约定，其中第四条第（二）项“垃圾收集”栏约定“高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点，收集点每日清理一次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味”，第九条第三款约定“乙方利用公共设施设备、公共场地取得的经营收入，乙方扣除税金后，全部归于甲方并进入甲方专用账户，经甲方或业主大会同意后可用于补贴乙方物业共用部位、共用设施设备的建设及其他用途”，第十八条第（二）项第7点约定“本合同终止时，应当向甲方移交各种用房及物业的全部档案资料，清理与业主或非业主使用人发生的债权债务，与新的物业管理公司妥善交接，按时退出物业管理区域”，第二十九条约定“服务期限自2014年4月23日至2017年4月22日，期限为三年”。2017年4月22日到期后，由于云水苑小区业主对被告提供的物业服务非常不满意，原告未与被告续签物业服务合同，但鉴于原告一直没找好后续物业服务公司，被告又实际延长服务至2017年12月31日止。被告在实际履行《物业管理服务合同》中有诸多违约之处。第一，被告将绝大多数云水苑小区经营性收入据为己有，并未移交给原告。第二，2017年9月至12月云水苑小区垃圾场的垃圾未做清理，致使云水苑小区自行聘请他人清运垃圾，为此支付垃圾清运费。第三，被告在撤离云水苑小区后，并未依法依约向原告移交全部物业管理档案、资料。根据《中华人民共和国合同法》《物业管理条例》《杭州市物业管理条例》等相关规定，被告不正当履行合同，依法依约应承担违约责任，赔偿原告为此所遭受的损失。原告多次要求被告履行上述合同义务，被告均不予理睬，原告无奈诉至本院，请求判如所请。 被告辩称：一、原告无证据证明其提起本案诉讼经过云水苑小区业主的同意，故原告不具有原告主体资格。二、关于原告要求被告返还经营性收入的诉讼请求，原告不应在本案中主张，应另案处理。三、原告要求被告返还的部分经营性收入没有依据，应予驳回。1.被告收取润知公司支付的云水苑小区1-2幢中间五楼商铺租金125000元，已返还原告85000元，原告主张被告未返还剩余租金40000元，被告予以认可。2.被告仅收取云水苑小区2号楼楼顶自2015年6月1日起至2017年11月30日止的租金70000元，扣除管理费13000元、税金7000元，被告尚应返还原告50000元。3.被告收取京东自提柜系统管理费7500元，该自提柜系统系物业管理的便民服务措施，被告为此付出人力成本，故相应管理费系被告的应得费用，原告无收取的依据和理由，不应由原告收取。4.被告收取云水苑小区第三幢公共用房的租金12000元，扣除管理费2000元、税金1000元，被告尚应返还原告9000元。5.云水苑小区引入充电桩所花费的电费系被告代收代缴，被告均已支付给供电部门，并未实际取得，电也并非由云水苑小区生产，故电费不应再支付给原告；该电费与其他电费一并缴纳，故金额无法明确。6.被告收取电信杭州分公司支付的云水苑小区8号楼地下室房屋一间的租金15000元，原告要求被告返还该笔租金，被告予以认可。四、原告主张的垃圾清运费没有依据。被告负责的小区生活垃圾，被告已清理。原告所述的垃圾并非生活垃圾，也非被告产生，系社区收集放置，非物业管理范畴。被告对原告所述的垃圾清运情况不清楚，即便产生该笔垃圾清运费，也与被告无关，不应由被告承担。综上，原告的起诉及诉讼请求均不能成立，应予驳回。 本院经审理认定事实如下： 2014年4月23日，杭州经济技术开发区云水苑小区业主委员会（甲方、以下简称云水苑业委会）与被告（乙方）签订《物业管理服务合同》。该合同约定：甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同，乙方为本物业业主代表大会正式选聘提供物业管理的企业。垃圾收集的服务标准为高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点，收集点每日清理一次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。乙方利用公共设施设备、公共场地取得的经营收入，乙方扣除税金后，全部归于甲方并进入甲方专用账户，经甲方或业主大会同意后可用于补贴乙方物业共用部位、共用设施设备的建设及其他用途。商业用房及其它可经营项目，经甲方同意可由乙方代为出租经营。本合同终止时，乙方应当向甲方移交各种用房及物业的全部档案资料，清理与业主或非业主使用人发生的债权债务，与新的物业管理公司妥善交接，按时退出物业管理区域。服务期限自2014年4月23日起至2017年4月22日止。后被告在云水苑小区实际服务至2017年12月31日。 2015年5月20日，被告与杭州众缘科技服务有限公司（以下简称众缘公司）签订《自提柜合作协议》，约定被告允许众缘公司在云水苑1幢与2幢之间平台安装、运行京东商城自提柜系统；合作期限自2015年6月10日起至2018年6月9日止；众缘公司向被告缴纳综合管理费标准为2500元/年/套，该费用已包含被告因履行本合同义务所产生的相关费用（场地费、税费），电费众缘公司按实际使用情况支付给被告；该自提柜系统的运输、安装、正常运营所需的培训、维护、维修、升级等工作以及开展业务所需的批准或登记、备案手续均由众缘公司负责，被告应积极协助配合；保障该自提柜系统正常运行所需的基础设施由被告负责提供；被告需确保自提柜安置、合作场所及周边环境的整洁、安全、便利；在签订本协议后，被告应以书面形式通知其安保部门或相关部门，将该自提柜系统纳入其安保巡更范围之内，确保该系统不会受到人为、暴力破坏。被告已收取众缘公司支付的自2015年6月10日起至2018年6月9日止的综合管理费7500元。 2015年6月16日，被告与电信杭州分公司签订《移动通信基站机房（场地）租赁合同》，约定被告将云水苑2号楼楼顶场地出租给电信杭州分公司用于建设CDMA通信基站机房和安装CDMA移动通信美化天线，租期自2015年6月1日起至2021年5月31日止。被告自认其已收取电信杭州分公司支付的租金70000元。 2016年7月7日，被告与杭州润知教育咨询有限公司（以下简称润知公司）签订《房屋租赁合同（云水苑2016）》，约定被告将云水苑小区1-2幢中间五楼房屋出租给润知公司，租赁期自2016年8月1日起至2019年7月30日止。被告已收取润知公司支付的该房屋自2016年8月1日起至2017年7月31日止的租金125000元，仅返还原告租金85000元。 2017年6月22日，被告与电信杭州分公司签订《杭州下沙云水苑（接入网）场地租赁合同》，约定被告将云水苑小区8号楼地下室房屋一间出租给电信杭州分公司用作接入网机房，协议期自2017年6月1日起至2020年5月31日止，每年场地费为15000元。被告已收取电信杭州分公司支付的租金15000元。 被告在为云水苑小区提供物业服务期间另将云水苑第三幢的公共用房出租给他人作为仓库，并收取租金12000元。 另查明，原告于2017年11月经选举产生，并办理了备案手续，任期自2017年12月1日起至2020年11月30日止。云水苑小区业主大会在2018年5月23日至5月27日期间召开临时会议，并于2018年5月27日表决通过《云水苑小区业主大会议事规则》。该议事规则第二十条规定：业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：（十一）业主大会授权业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要依法提起诉讼的事项。本条第（十一）款包括并不局限于业主大会授权业主委员会因物业服务企业变动而追缴退还前物业服务企业预收应退的物业服务费及公共能耗等费用以及依法提起诉讼等事宜。 以上事实认定，由原告提交的《物业管理服务合同》复印件、《房屋租赁合同（云水苑2016）》、《移动通信基站机房（场地）租赁合同》扫描件、《自提柜合作协议》复印件、收款收据（三幢仓库）、《云水苑小区业主大会议事规则》（盖有杭州经济技术开发区云水苑小区业主大会公章）、企业信用信息公示报告、手机银行电子回单打印件、《费用报销单》复印件（盖有润知公司公章）、《杭州下沙云水苑（接入网）场地租赁合同》复印件、《关于业主大会临时会议决定的公告》、《云水苑小区业主大会议事规则（修改稿）》和《云水苑小区管理规约（修改稿）》表决意见统计表（盖有杭州经济技术开发区云水苑小区业主大会公章）以及原、被告的当庭陈述予以证明。原告提交的其余证据、原告申请出庭作证的证人楼某的证言，均缺乏证明效力，不足以证明其待证事实，本院不予认定。 本院认为：原告诉讼主张的权利和利益归于案涉小区全体业主，原告作为案涉小区业主大会的执行机构，为维护案涉小区全体业主的合法权益，有权提起本案诉讼，该诉讼行为亦经业主大会表决通过的《云水苑小区业主大会议事规则》概括授权，故原告具有诉讼主体资格。 关于原告要求被告返还经营性收入的诉讼请求。《物业管理服务合同》约定，被告利用公共设施设备、公共场地取得的经营收入，被告扣除税金后，全部归于原告并进入原告专用账户，经原告或业主大会同意后可用于补贴被告物业共用部位、共用设施设备的建设及其他用途。对于原告要求被告返还云水苑小区1-2幢中间五楼房屋的剩余租金40000元、8号楼地下室房屋一间的租金15000元，被告均无异议，本院予以确认。被告将云水苑小区2号楼楼顶场地出租给电信杭州分公司，原告主张被告收取自2015年6月1日起至2018年5月31日止的租金90000元，但未能举证予以证明，而被告自认其收取租金70000元，本院对被告的该自认事实予以认定。被告辩称其收取的租金70000元在扣除管理费13000元、税金7000元后，应返还原告50000元。对此，本院认为，被告主张扣除管理费，缺乏合同依据，不应予以采纳。同时，被告也未能举证证明其实际为此承担税金，故本院对其扣除税金的主张也不予采纳。因此，被告应返还原告云水苑小区2号楼楼顶场地的租金70000元。被告允许众缘公司在云水苑小区1幢与2幢之间平台安装、运行京东商城自提柜系统，并收取众缘公司支付的自2015年6月10日起至2018年6月9日止的综合管理费7500元。鉴于自提柜系统需被告日常管理与维护，本院酌定该7500元综合管理费中的4500元属于小区公共部位的经营性收入，被告应将该4500元经营性收入返还给原告。关于被告将云水苑小区第三幢的公共用房出租给他人作为仓库并收取租金12000元，被告辩称其收取的租金12000元在扣除管理费2000元、税金1000元后，应返还原告9000元。本院认为，同前述分析，被告主张扣除管理费，缺乏合同依据，不应予以采纳。同时，被告也未能举证证明其实际为此承担税金，故本院对其扣除税金的主张也不予采纳。因此，被告应返还原告云水苑小区第三幢公共用房的租金12000元。关于原告要求被告返还云水苑小区引入充电桩所花费的电费17413元，因电费的最终收取主体并非云水苑小区业主或原告，且原告也未能举证证明云水苑小区业主或原告为被告垫付了电费，故原告的该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上，被告应返还原告经营性收入共计141500元。 原告主张被告在物业服务期间未清理云水苑小区垃圾场，导致原告自行委托他人清运垃圾并支出垃圾清运费13000元，故要求被告支付其垃圾清运费13000元，原告为此提交了《关于云水苑小区内积压垃圾堆清运的公告》、照片、增值税普通发票并申请证人楼某出庭作证。对此，本院认为，原告提交的《关于云水苑小区内积压垃圾堆清运的公告》、照片均系原告单方制作形成，证人楼某的证言缺乏证据印证，且证人楼某陈述其并不在垃圾清运现场，而原告提交的增值税普通发票载明“开票日期”为2018年2月2日、“应税劳务、服务名称”为装卸费，故原告提交的证据不足以证明被告未履行垃圾清运义务导致原告支出垃圾清运费。本院对原告要求被告支付垃圾清运费的诉讼请求不予支持。 综上，本院对原告的诉讼请求合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告杭州远成物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杭州经济技术开发区云水苑小区第三届业主委员会经营性收入141500元； 二、驳回原告杭州经济技术开发区云水苑小区第三届业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4198元（原告杭州经济技术开发区云水苑小区第三届业主委员会预交6031元），由原告杭州经济技术开发区云水苑小区第三届业主委员会负担1150元，由被告杭州远成物业管理有限公司负担3048元。原告杭州经济技术开发区云水苑小区第三届业主委员会于本判决书生效之日起十五日内向本院申请退费。被告杭州远成物业管理有限公司于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  周 超 人民陪审员  柴振兴 人民陪审员  王根清 二〇二〇年三月十八日 书 记 员  许文佳