湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0111民初4067号原告：武汉森昌鸿商贸有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区东亭社区黄鹂路10号。法定代表人：劳小江，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈干，湖北南君律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：曾振钢，湖北谦顺律师事务所律师。一般授权代理。被告：武汉合亨信息科技有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区珞南街武珞路717#兆富国际大厦1栋14层9房。法定代表人：易春枚。被告：易春枚，女，1966年5月20日生，汉族，住湖北省宜昌市夷陵区,第三人：武汉市深业泰然房地产开发有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区高新大道666号国家生物产业基地项目B、C、D区研发楼B1栋5楼F5-528/529室。法定代表人：熊杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄兆亮，男，1975年8月4日生，汉族，该公司员工，住湖北省武汉市江汉区，一般授权代理。原告武汉森昌鸿商贸有限公司与被告武汉合亨信息科技有限公司（以下简称合亨信息）、被告易春枚、第三人武汉市深业泰然房地产开发有限公司（以下简称深业泰然公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判员姚紫茶担任审判长，与人民陪审员凃传生、人民陪审员吴敏组成合议庭，于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告武汉森昌鸿商贸有限公司的委托诉讼代理人陈干、第三人武汉市深业泰然房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄兆亮到庭参加诉讼。被告武汉合亨信息科技有限公司、被告易春枚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告武汉森昌鸿商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告武汉合亨信息科技有限公司签订的商铺租赁合同；2、依法判令被告武汉合亨信息科技有限公司向原告返还履约保证金人民币叁拾伍万元（￥350,000.00）并向原告支付利息至付清之日止（以350000元为本金，按同期银行贷款利率4.35%年计算，自2018年11月12日起，计至起诉之日止为5839.73元）；3、依法判令被告武汉合亨信息科技有限公司向原告退还租金人民币肆拾万元（￥400000.00）并向原告支付利息至付清之日止（以400000元为本金，按同期银行贷款利率4.35%年计算，自2018年11月12日起，计至起诉之日止为6637.97元）；4、依法判令被告易春枚对上述债务承担连带责任；5、本案诉讼费用由被告武汉合亨信息科技有限公司承担。事实和理由：2018年1月2日，原告与被告合亨信息签订《商铺租赁合同》，租用被告合亨信息从第三人深业泰然公司租赁的位于武汉市洪山区珞狮南路深业泰然南湖玫瑰湾34栋116号商铺的一楼和二楼用于经营生活超市及相关配套也无。租赁期限为2018年4月1日起至2023年3月31日止。合同约定：每季度租金750000元，从2018年4月1日起算（合同第四条）；乙方应向甲方支付履约保证金350000元（合同第五条）；甲方须确保水、电许可使用量满足乙方的经营需要，若不能满足乙方经营所需，甲方应积极与乙方沟通解决（合同第六条6.2款）；货梯由甲方提供给乙方使用；内部电梯安装由甲方负责协调确保乙方可以顺利安装使用；室外观光电梯由甲方提供给乙方免费使用；甲方负责部分免费车位供乙方使用（合同第六条6.5款）；甲方保证对租赁场所拥有合法的所有、使用、出租的权利，如因甲方所有权、出租权发生争议或存在瑕疵或因甲方无法提供相关文件、资料造成乙方无法正常经营的，甲方应减少或免除相应的租金（合同第十条第4款）。合同签订后，原告严格按照合同约定履行，支付了履约保证金350000元及租金，但被告一直未按合同约定完全履行，未保证原告商铺正常用水、货梯正常使用、提供免费车位及观光电梯的安装。原告就上述问题于2018年6月12日向被告一发出《工作联系函》进行沟通，除供水问题及货梯问题由原告自行解决外，其他的均未得到解决。之后，原告接到商铺管理方武汉市泰然物业通知，第三人深业泰然公司因被告合亨信息未缴纳房租超过30天，已函告被告一解除合同，将对原告租赁的商铺停水停电，严重影响原告经营。原告通过与第三人深业公司沟通后得知，被告合亨信息已超过30日未向第三人深业公司支付租金，深业公司已根据合同约定解除合同，于2018年10月31日函告被告一。同时，深业公司于2018年11月12日在租赁物处张贴解除合同的公告，双方租赁关系已于2018年11月12日解除。原告认为，自被告合亨信息与第三人深业公司的租赁合同解除之日，被告一已丧失该租赁房屋的使用权，双方签订的《商铺租赁合同》已失去继续履行的基础，无法继续履行，应当解除。被告合亨信息应退还原告缴纳的履约保证金350000元。同时，被告合亨信息因失去合同履行的基础，无权继续收取租赁房屋租金，被告合亨信息应退还其失去合同租赁房屋使用权后的租金400000元（自合同解除之日起即2018年11月12日起算）。被告合亨信息系由被告易春枚独资设立的一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》及相关司法解释规定，应在未实缴出资范围内当对公司上述债务承担连带责任。为维护原告合法权益，根据我国相关法律规定诉至法院，望判如所请。被告武汉合亨信息科技有限公司、被告易春枚经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状及证据，本院视为其放弃自己的诉讼权利。原告为证明其所诉，向本院提交了商铺租赁合同、履约保证金收据、付款凭证、租金收据、工作联系函、解除合同告知函、公告、公告张贴照片及公告报纸等证据，本院经审查认为，原告提交的证据中，对于案外人周桂华向原告法定代表人劳小江的转账记录与本案没有关联性，不能用以证明原告向被告的付款。对于原告提交的其他证据，本院认为，原告提交的其他证据客观真实，能够证明待证事实，被告未到庭举证质证，故对原告提交的其他证据的真实性本院予以采信，并结合庭审查明情况，认定事实如下：2018年1月3日，原告与被告合亨信息签订了《商铺租赁合同》，合同约定：被告合亨信息将位于武汉市洪山区珞狮南路深业泰然南湖玫瑰湾34栋116号商铺的分租商铺一楼和二楼共计约2710平米出租给原告使用。每月租赁综合费用（含物业管理费）为250000元，租赁期限为10年（前五年为合同期，后五年为附条件合同期），合同期从2018年4月1日起至2023年3月31日止。备注：该期限内甲乙双方按本合同签订内容执行。附条件合同期从2023年4月1日起至2028年3月31日止。备注：该期限内，若甲方已购买本租赁场所或对租赁场所拥有合法经营权，则继续履行本合同内容，若出现变动，甲方不承担乙方任何经济损失，购买后五年租金不递增。免租期为3个月，自2018年1月1日至2018年4月1日，免租期内乙方无需支付商铺租金。租金标准及支付：乙方承租该物业，租金按合同约定每季度租金为750000元，从2018年4月1日起算。租金按季度支付，于每一季度计租日前15天支付。首期租金须于合同签订日内付清，逾期支付租金的，将以违约的天数计算，每天向甲方支付日租金4倍的违约金；如乙方逾期达7天，甲方有权解除本合同，收回租赁物。所欠租金依法追缴。乙方应向甲方支付履约保证金350000元，乙方向甲方支付履约保证金后，甲方应向乙方开具收款收据。履约保证金为乙方对外经营期间经营责任的保证。租赁期满乙方不再续租的，且在租赁期内无违约行为的，甲方应于合同期满后一次性将该保证金无息全额返还给乙方。若乙方在租期内有违约行为，该保证金甲方无需返还。甲方应于合同签订后7个工作日内将符合本合同约定的商铺交付给乙方。甲方逾期交付的，租赁期限及免租期相应顺延。货梯由甲方提供给乙方使用；内部电梯安装由甲方负责协调确保乙方可以顺利安装使用；室外观光电梯由甲方提供给乙方免费使用；甲方负责提供部分免费车位供乙方使用。甲方保证对租赁场所拥有合法的所有、使用、出租的权利，如因甲方所有权、出租权发生争议或存在瑕疵或因甲方无法提供相关文件、资料造成乙方无法正常经营的，甲方应减少或免除相应的租金。……2.在甲方出现以下情况中的任何一项时，乙方有权解除本合同……（3）甲方交付的商铺不符合本合同的约定，经乙方提出后，逾期超过30个工作日，仍不能整改达到本合同约定的交付标准的。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告合亨信息向原告交付了案涉商铺，原告于2018年1月1日起开始承租案涉商铺，并自2018年1月3日起向被告合亨信息陆续支付了履约保证金及租金，具体支付时间及支付金额为：2018年1月3日支付50万元，2018年1月12日支付15万元，2018年1月16日支付了15万元，2018年3月3日由原告通过周桂华向被告合亨信息支付30万元；2018年6月27日由原告通过周桂华向被告合亨信息支付50万元，2018年7月13日，由原告通过周桂华向被告合亨信息支付了191620元；2018年8月8日原告通过周桂华向被告合亨信息支付30万元，2018年9月17日原告通过周桂华向被告合亨信息支付8万元，2018年9月21日原告通过周桂华向被告合亨信息支付2万元，2018年9月25日原告通过周桂华向被告合亨信息支付21万元。上述付款金额共计2401620元。原告向被告合亨信息付款后，被告合亨信息于2018年1月5日向原告出具了两份收据，确认收到原告履约保证金35万元和租金75万元；后于2018年9月25日向原告出具收据确认收到原告10月1日至12月31日的租金共计66万元整。2018年6月12日，原告向被告合亨信息发送工作联系函，要求被告解决室外观光电梯和免费停车位的问题。2018年10月31日，第三人深业泰然公司向被告合亨信息邮寄发送了解除合同告知函，称由于被告合亨信息拖欠季度租金已超过30天，经多次催收仍未支付，故第三人依据合同第十二条约定，通知被告合亨信息双方合同于2018年10月31日解除，并要求被告合亨信息于2018年11月6日前交还商铺。2018年11月1日，第三人致函武汉市泰然物业，因被告合亨信息拖欠租金超过30天，要求由泰然物业协助暂停商铺供水供电，暂停日期从2018年11月5日开始。2018年11月12日，第三人在武汉晨报上发布公告，通知被告合亨信息双方于2017年12月1日签订的《深业泰然南湖玫瑰湾项目商铺租赁合同》自公告之日起解除。第三人并于当日将该公告张贴在案涉商铺外墙处。另查明，案涉商铺登记在第三人名下，由第三人所有。本院认为，因原被告之间的租赁合同是由被告从第三人处承租后转租给原告的，故第三人与被告合亨信息租赁合同的约定以及履行情况对原被告之间租赁合同的效力也存在一定的影响。本院认为，在第三人与被告合亨信息签订的租赁合同中，合同第十六条约定：任何与本合同有关的通知均应当以书面形式送达（含电子邮件或快递）。若任何一方的地址或者通讯方式发生变化，应自发生变化之日起3日内通知对方，否则任何一方以本合同列明的地址和通讯方式送达的与本合同有关的文件，均视为已经送达。电子邮件以发出之日视为收悉日，快递以送达之日视为收悉日。在该条款下，第三人深业泰然公司注明了具体的联系地址，但被告合亨信息在联系地址或联系电话等联系方式处未注明任何联络方式，仅在合同排头处注明了公司注册地址，第三人根据该注册地址向被告合亨信息发送了关于解除合同的EMS邮件，并在邮件被退回的情况下，又于2018年11月12日在报纸上公告通知了被告合亨信息解除合同，并在合同履行地张贴了解除通知书，本院认为，因被告合亨信息未明确提供其具体联系方式，第三人在邮寄无果又无其他联系方式的情况下，通过张贴解除合同通知及公告刊登解除合同通知的方式向被告合亨信息通知解除合同的行为应为有效，第三人与被告之间的合同应于公告刊登之日即2018年11月12日解除。同时，由于庭审中第三人明确表示其不认可在其与被告合同解除后被告的转租行为，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，原告与被告签订的租赁合同中有关2018年11月12日之后合同的部分无效，故该部分合同不存在合同解除的问题。因2018年11月12日以前的部分并无违反法律法规强制性规定的情形，故该部分合同应为有效。从合同第六条第五款的约定可知，被告对原告的合同义务包括：货梯交付使用、协调内部电梯安装、提供室外观光电梯使用、提供部分免费停车位等事项，而上述被告的合同义务均约定在合同第六大项“商铺交付”的内容之中，由此可知，双方对于被告的上述合同义务均视为商铺交付义务的组成部分。从原告提交的工作联系函可知，截至2018年6月12日，被告未向原告提供室外观光电梯和部分免费停车位，在此后的30个工作日内被告也未履行该两项合同义务，被告的行为符合合同第十二条第二款第三项：“甲方交付的商铺不符合本合同的约定，经乙方提出后，逾期超过30个工作日，仍不能整改达到本合同约定的交付标准的。”解除合同的情形，因此，原告依照合同约定主张解除与被告的商铺租赁合同，本院予以支持。关于原告诉请返还履约保证金并支付利息的问题，本院认为，根据合同约定，租金应于“每一季度计租日前15天支付”，故原告应于2018年6月15日止付清2018年4月1日至2018年9月30日期间的租金。而原告提交的2018年9月25日的收据中，被告合亨信息注明了收款金额66万元，收款事由“玫瑰湾10.1-12.31租金”，由此可知，被告合亨信息对于收款金额66万元所对应的租金期间已予以确认。且被告合亨信息还通过2018年1月5日开具的收据确认了收到35万元履约保证金和75万元租金。因此，原告向被告缴纳的2401620元的组成部分含履约保证金35万元、第二季度租金75万元、第四季度租金66万元，剩余部分641620元应视为第三季度租金。从原告付款的时间来看，除去履约保证金和第二季度租金外，原告是在2018年7月13日才将第三季度租金支付至641620元，该时间明显超过了合同约定的支付时间，原告存在违约情形，故根据案涉合同第五条第二款第4项的约定，该履约保证金不应予以退还。因不存在履约保证金退还的问题，故与履约保证金对应的利息也不应予以计算。关于原告诉请退还租金的问题，本院认为，原告虽主张与被告的合同予以解除，但在2018年11月12日以前，合同是有效的，原告也一直承租使用了案涉房屋，并向被告支付了该期间的租金，因此，2018年11月12日以前的合同部分双方均已履行，无法相互返还，同时，合同的权利义务终止，也不影响合同中结算和清理条款的效力，故在此之前的租金被告不应向原告予以退还。对于2018年11月12日以后的租金，因被告合亨信息已通过收款收据对收款金额66万元所对应的租金期间为10月1日至12月31日予以了确认，而超过2018年11月12日部分的案涉合同无效，故被告合亨信息应退还原告2018年11月12日以后的租金金额为：（66万元÷3个月）+66万元÷3个月÷30天×（30天-12天）=352000元。因被告合亨信息一直未予返还原告上述租金，客观上给原告造成了资金占用的利息损失，原告主张按年利率4.35%计算利息，本院认为，该计算标准并不过分高于原告的资金占用损失，且与租金交付之时同期银行贷款利率相当，故对于原告诉请的利息中，自2018年11月13日起以352000元为基数，参照年利率4.35%支付至付清之日止的部分，本院予以支持。对于其他部分利息，本院不予支持。关于易春枚承担的责任，本院认为，因被告合亨信息为一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告易春枚作为被告合亨信息的唯一股东，未举证证明被告合亨信息的公司财产独立于其本人的财产，因此原告主张被告易春枚对被告合亨信息的上述债务承担连带责任，本院予以支持。被告武汉合亨信息科技有限公司、被告易春枚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的放弃，不影响本院在查明事实的基础上依法作出判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告武汉森昌鸿商贸有限公司与被告武汉合亨信息科技有限公司于2018年1月3日签订的《商铺租赁合同》之有效部分；二、被告武汉合亨信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉森昌鸿商贸有限公司返还租金352000元；三、被告武汉合亨信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉森昌鸿商贸有限公司支付利息（以352000元为基数，按照年利率4.35%自2018年11月13日起计算至付清之日止）；四、被告易春枚对被告武汉合亨信息科技有限公司的上述债务承担连带给付责任；五、驳回原告武汉森昌鸿商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11425元，由被告武汉合亨信息科技有限公司、被告易春枚共同负担5256元，由原告武汉森昌鸿商贸有限公司负担6169元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 姚 紫 茶人民陪审员 凃 传 生人民陪审员 吴  敏二〇二〇年三月十四日书 记 员 付  锦书 记 员 蔡郑美佳