广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初12141号原告：深圳市皇嘉投资集团有限公司，住所地深圳市龙华区民治街道民强社区优城北区AB座2102，统一社会信用代码91440300764975369P。法定代表人：钟华超。委托诉讼代理人：黄锦辉，广东宝城（宝安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李剑锋，广东宝城律师事务所律师。被告：臻科建设工程（深圳）有限公司，住所地深圳市龙华区民治街道梅龙路2号星河盛世花园A3栋二单元502、梅龙路皇嘉梅陇公馆1楼004号，统一社会信用代码91440300MA5DPE9XX4。法定代表人：张姗姗。被告：陈亚明，男，汉族，1968年1月19日出生，身份证住址广东省增城市，两被告共同委托代理人：江波，广东晟典律师事务所律师。两被告共同委托代理人：曾存钢，广东晟典律师事务所实习律师。原告深圳市皇嘉投资集团有限公司（下称皇嘉公司）与被告臻科建设工程（深圳）有限公司（下称臻科公司）、陈亚明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告皇嘉公司的委托诉讼代理人李剑锋，被告陈亚明本人、被告臻科公司及陈亚明的共同委托诉讼代理人江波、曾存钢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。皇嘉公司向本院提出诉讼请求：1.判令臻科公司、陈亚明立即搬离深圳市××××路皇嘉梅陇公馆1楼002、003、004号房；2.请求判令臻科公司、陈亚明共同支付房屋使用费127405元[包括臻科公司、陈亚明拖欠的租金121614元（自2019年1月计至搬离当月止，暂计至2019年6月）、管理费5520元（自2019年1月计至2019年5月），水电费271元（自2019年1月计至2019年2月）]及滞纳金10000元（拖欠的租金、管理费、水电费自每月5日应缴费次日起，每延期一天按当月所欠费用的千分之五计算滞纳金，计至付清之日止），合计137405元;3.本案诉讼费由臻科公司、陈亚明承担。事实和理由：2017年5月27日，皇嘉公司与臻科公司、陈亚明签订《皇嘉梅陇公馆使用合同书》，约定将位于深圳市××××路皇嘉梅陇公馆1楼002、003、004号房出租给臻科公司、陈亚明用于办公用途，合同期限为2年，自2017年6月1日至2019年5月31日止，并就租金、管理费、水电费和支付方式、违约责任等事项作出约定。臻科公司、陈亚明租赁上述房屋的使用费均由臻科公司的法定代表人张姗姗一并支付。租赁房屋也实际用作臻科公司的办公场地。2019年1月至今，臻科公司、陈亚明便突然失踪，且拖欠租金等费用拒不支付。2019年3月初，皇嘉公司委托律师向臻科公司、陈亚明发出催收律师函，臻科公司、陈亚明在收到催收函后依旧对皇嘉公司不理不睬，既不支付拖欠的费用，也不搬离房屋内物品，以致合同到期后（2019年5月31日使用期满）臻科公司、陈亚明至今仍实际占用房屋。皇嘉公司认为臻科公司、陈亚明拖欠租金等费用并拒不搬离租赁房屋的行为已构成严重违约，依据双方签订的《使用合同书》的约定应承担支付租金、滞纳金等的违约责任。皇嘉公司为维护自身合法权益诉至法院。皇嘉公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《皇嘉梅陇公馆使用合同书（办公）》2份、深圳市皇嘉投资集团有限公司收款收据2张、深圳市皇嘉物业管理有限公司收款收据1张、中国银行国内支付业务收款回单、深圳市农村商业银行电子回单、费用催缴通知书2张、微信聊天记录截屏1张，因臻科公司、陈亚明对上述证据真实性无异议，且上述证据能与原件核对一致，故本院对上述证据予以采信。对被告臻科公司、陈亚明依法提交的证据认定如下：1.皇嘉梅陇公馆一楼02、03、04室物品被盗清单汇总表、照片，该证据是单方打印件，且与本案的房屋租赁合同无关，故本院对该证据不予采信；2.微信聊天记录，该截屏与皇嘉公司提交的证据一致，双方均无异议，本院对该证据予以采信；3.《皇嘉物业管理服务协议书》、收款收据，以上证据有深圳市皇嘉物业管理有限公司的盖章，且案涉租赁地点是同个地方，与本案有密切关系，因此，本院对该证据予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年5月27日，皇嘉公司与臻科公司签订《皇嘉梅陇公馆使用合同书（办公）》，约定臻科公司承租皇嘉公司位于深圳市××××路皇嘉梅陇公馆1楼004号商铺作为办公场所，建筑面积92平方米，租赁期为两年（从2017年6月1日至2019年5月31日），还约定2017年6月1日至2018年5月31日使用费为6256元/月，2018年6月1日至2019年5月31日使用费为6756元/月，自使用合同签订之日起，按皇嘉公司管理规定缴纳相应的管理费368元/月，使用费、管理费、水电费等各项费用于每月5日前交纳，合同书还就转租、违约金等进行了约定。2017年6月1日，臻科公司向皇嘉公司支付了租赁押金12512元。2017年6月1日，臻科公司向深圳市皇嘉物业管理有限公司支付管理费押金1104元。2017年5月27日，皇嘉公司与陈亚明签订《皇嘉梅陇公馆使用合同书（办公）》，约定陈亚明承租皇嘉公司位于深圳市××××路皇嘉梅陇公馆1楼002-003号商铺作为办公场所，建筑面积184平方米，租赁期为两年（从2017年6月1日至2019年5月31日），还约定2017年6月1日至2018年5月31日使用费为12513元/月，2018年6月1日至2019年5月31日使用费为13513元/月，自使用合同签订之日起，按皇嘉公司管理规定缴纳相应的管理费736元/月，使用费、管理费、水电费等各项费用于每月5日前交纳，合同书还就转租、违约金等进行了约定。2017年6月1日，陈亚明向皇嘉公司支付了租赁押金25024元。2017年6月1日，臻科公司向深圳市皇嘉物业管理有限公司支付管理费押金2208元。2017年5月27日，深圳市皇嘉物业管理有限公司民治分公司分别与臻科公司、陈亚明签订《皇嘉物业管理服务协议书》，约定深圳市皇嘉物业管理有限公司民治分公司有责任向臻科公司、陈亚明收取物业管理费及代收水电费、特约维修费等费用。合同签订后，臻科公司、陈亚明自2017年6月至2018年12月将深圳市××××路皇嘉梅陇公馆1楼002、003、004号的管理费、水电费交纳给深圳市皇嘉物业管理有限公司。2017年6月至2018月12月，臻科公司、陈亚明均按照《皇嘉梅陇公馆使用合同书（办公）》的约定按时向皇嘉公司交纳使用费，向深圳市皇嘉物业管理有限公司交纳管理费及水电费。2019年1月开始，臻科公司、陈亚明未交纳相关的使用费、管理费、水电费。2019年2月21日，深圳市皇嘉物业管理有限公司向臻科公司、陈亚明发送《费用催缴通知书》。2019年3月5日，皇嘉公司通过微信向陈亚明发送解除合同通知，并告知因臻科公司、陈亚明未交纳相关费用将进行收房处理。2019年3月5日，陈亚明、臻科公司发现案涉商铺被上锁，皇嘉公司对该事实予以确认。另查明，深圳市××××路皇嘉梅陇公馆1楼002、003、004号商铺无产权证书，也未取得建设工程规划许可证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，皇嘉公司所出租的商铺未取得产权登记，亦未取得建设工程规划许可证，因此皇嘉公司与臻科公司、陈亚明签订的《皇嘉梅陇公馆使用合同书（办公）》为无效合同。合同中关于违约金的条款亦当然无效，皇嘉公司主张臻科公司、陈亚明向其支付违约金的诉请，本院不予认可。合同无效的，当事人因合同取得的财产应予返还，故皇嘉公司应将臻科公司、陈亚明交纳的租赁押金12512元、租赁押金25024元返还给臻科公司及陈亚明。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。臻科公司、陈亚明于2017年6月入驻涉案商铺，其应参照合同约定的金额支付场地使用费。根据皇嘉公司提交的微信聊天记录以及皇嘉公司与臻科公司、陈亚明在庭审中的确认，本院认定皇嘉公司已经于2019年3月5日将房屋收回。因此，臻科公司、陈亚明还应分别向皇嘉公司应支付2019年1月1日至2019年3月5日的房屋使用费14412.80元（6756元/月×2个月+6756元/月÷30天/月×4天）、28827.73（13513元/月×2个月+13513元/月÷30天/月×4天），因臻科公司、陈亚明同意将租赁押金予以抵扣使用费，故臻科公司、陈亚明分别还应向皇嘉公司支付使用费1900.80元（14412.80元-12512元）、3803.73元（28827.73元-25024元）。对于2019年3月5日起的使用费，因2019年3月5日商铺被锁导致臻科公司、陈亚明无法使用，故不应由臻科公司、陈亚明支付场地使用费，皇嘉公司请求臻科公司支付2019年3月5日起的使用费依法无据，本院依法予以驳回。对于皇嘉公司请求臻科公司、陈亚明搬离深圳市××××路皇嘉梅陇公馆1楼002、003、004号，因前面已经论述皇嘉公司于2019年3月5日已经收回商铺，因此不存在需要搬离的情形，故本院对该主张依法予以驳回。对于皇嘉公司主张的管理费及水电费，因臻科公司、陈亚明另外与深圳市皇嘉物业管理有限公司民治分公司签订《皇嘉物业管理服务协议书》，且管理费押金以及自2017年6月至2018年12月的管理费、水电系支付给深圳市皇嘉物业管理有限公司，因此本院认为皇嘉公司与臻科公司、陈亚明不存在物业管理的关系，故皇嘉公司向臻科公司、陈亚明主张管理费、水电费缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、臻科建设工程（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳市皇嘉投资集团有限公司支付商铺使用费人民币1900.80元；二、陈亚明于本判决生效之日起十日内向深圳市皇嘉投资集团有限公司支付商铺使用费人民币3803.73元；三、驳回深圳市皇嘉投资集团有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1524元，由原告深圳市皇嘉投资集团有限公司负担1461元，由被告臻科建设工程（深圳）有限公司负担21元，由陈亚明负担42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李 春 娜二〇二〇年三月二十六日书记员 谭敏（兼）书记员 文 英 玲附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。