湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘1003民初3469号 原告：段少斌，男，1985年1月26日出生，汉族。 委托诉讼代理人：杨春燕，基本情况同下，系原告段少斌之妻。 原告：杨春燕，女，1984年6月10日出生，汉族。 被告：郴州市秀岩房地产开发有限责任公司。 法定代表人：蔡新华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周乘宇，湖南奋斗者律师事务所律师。 原告段少斌、杨春燕与被告郴州市秀岩房地产开发有限责任公司（以下简称秀岩房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨春燕及作为原告段少斌的委托诉讼代理人、被告秀岩房产公司的委托诉讼代理人周乘宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告段少斌、杨春燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，向原告交付符合《商品房买卖合同》约定的房屋；2、判令被告向原告承担延迟交房的违约金人民币131652.3元（违约金以514267元为基数，自2016年6月24日暂计至起诉日，实际应支付至被告实际交房日止）；3、本案诉讼费用、保全费由被告承担。事实与理由：原告于2016年6月13日就原告购买被告开发的郴州东岭逸景小区7栋2601房主事宜，双方签署了《商品房买卖合同》。合同约定房产总价为514267元，被告应于2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用。合同签署后，原告按合同约定支付了首付款并办理了房屋按揭贷款手续，被告已收到原告支付的首付款及银行发放的贷款合计514267元，原告已履行完毕支付购房款的义务。被告却未按《商品房买卖合同》约定的交房时间交房，截止至起诉日，经多番催促交涉，被告仍不满足合同约定的交房条件，未向原告交付所购买之商品房。被告的行为已属严重违约，极大的损害了原告的合法权利。依据双方签署的《商品房买卖合同》第十条约定，被告逾期交房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之2的违约金，计至起诉日为131652.3元。以上事实，有《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、首付款单据等文件资料为证。原告已履行了支付购房款的义务，被告未按合同约定的交房时间向原告交付符合合同约定交房条件的房屋，逾期已近3年，构成严重违约。为了维护自身合法权益，原告特诉至法院,请求判如所请。 被告秀岩房产公司辩称：一、违约金约定过高，请求法院调整为按每日万分之一点五计算违约金：1、被告开发的“东岭逸景”共有住宅1089套，其中800套为团购房。团购房价格较低，几乎无利润，“东岭逸景”自2013年开工建设以来，由于种种原因延误了工期，比预定的竣工日期延迟了近2年之久。由于开发周期长，财务成本、管理成本大幅度增加，目前被告已严重亏损，负债累累，实在无力按照《商品房买卖合同》之约定承担巨额的违约金；2、被告与绝大多数购房户约定的交房日期为2015年12月31日前，如果按照《商品房买卖合同》约定的每日万分之二的标准计算违约金，被告将支付8000余万的违约金。那么“东岭逸景”可能成为烂尾楼。届时，被告与原告都会成为受害者，必将带来一系列无法解决的社会问题；二、违约金应计算起止日期的问题：被告与原告签订的《商品房买卖合同》约定的交付时间为2016年12月31日，故违约时间应从2017年1月1日起计算。原告购买的“东岭逸景”7号栋已于2017年6月开通水电及天燃气，2017年10月23日竣工验收合格，被告多次通知原告收房，2018年1月20日再次在“东岭逸景”小区粘贴通知，通知原告于2018年1月22日至2月6日办理收房手续，但原告以种种借口拒绝收房，故违约金应计算至2018年1月22日止。综上，希望法院考虑被告的支付能力与本案的实际情况，作出合理的判决。 当事人围绕诉讼请求向本院依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据原、被告的诉辩主张，结合当事人的陈述，本院认定事实如下： 原告段少斌、杨春燕于2016年6月13日与被告秀岩房产公司签订《郴州市商品房买卖合同》(合同编号201402582601)，合同约定的主要内容有：一、原告（买受人）购买被告（出卖人）开发位于郴州市青年大道南侧的“东岭逸景花园”项目7号栋26层2601号房，建筑面积143.65平方米；二、商品房单价每平方米3580元，总金额514267元；三、付款方式为分期付款，买受人以分期付款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）104267元，余款410000元向郴州市银行申请贷款；四、商品房交付期限及条件：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准……五、房屋交接及违约处理方式：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等。由于出卖人原因逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。同日,原、被告签订《补充协议》，该协议第九条约定：买受人或/和其共有人在签字前，已经详尽阅读并理解包括标点符号在内的《郴州市商品房买卖合同》和本协议的所有文字（包括印刷体和手写体），并已向出卖人询问了解过有关事项，出卖人已就买受人询问了解的有关事项向买受人或/和其共有人作过详尽解答，并就本补充协议和本条作出特别提示，买受人或/和其共有人明确表示接受并承认其签字是其真实意思表示。上述合同和补充协议签订后，原告段少斌、杨春燕按约履行了交款义务，向被告交付了104267元首期房款及向银行贷款410000元，合计向被告交付了购房款514267元。2017年10月23日，被告组织建设、设计、施工、监理、勘察及质检站等单位对原告所购房7#栋建筑进行竣工验收，结论是依据国家《建筑工程施工质量检验统一标准》（GB50300-2013）和住房城乡建设部关于印发《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》[建质（2013）171号]的规定要求，同意该单位（子单位）工程竣工验收。2017年6月中旬，原告所购房7#栋水、电、天燃气开通。尔后，被告以电话、短信方式通知业主收房，并在售楼处张贴收房通知。之后，该小区多户业主收房、入住。原告称未接到收房通知，至今未收房。诉讼中，被告提供了涉案房屋7号栋的《竣工验收报告》、住宅使用说明书、住宅质量保证书。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告双方当事人对逾期交房的事实均无异议。争议的焦点为：一、涉案房屋是否符合交付条件；二、逾期交房违约金是否约定过高，是否应予核减。 关于焦点一：按照原、被告双方合同约定的交房条件：被告秀岩房产公司应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、装修标准……本案中，秀岩房产公司开发的住宅工程已于2017年10月23日经建设、设计、施工、监理、勘察、质检等单位进行了竣工验收，涉案工程符合相关国家标准和质量要求，并同意涉案工程竣工验收。合同约定秀岩房产公司依照国家和地方人民政府的有关规定，商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。这里的“商品房经验收合格”按照国务院1998年7月20日颁布施行的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”该条例第十八条规定：“住宅小区等群体性房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”为此，当时有关部门备案的商品房买卖合同版本对于商品房交付条件设计了几个选项：l、商品房经验收合格；2、商品房经综合验收合格；3、商品房经分期综合验收合格。所列选项存在递进关系，在后的条件高于在前的条件。第一选项的“商品房经验收合格”应指工程质量的专项验收合格，但在2004年5月19日，国务院颁布了《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，明确将规定于《城市房地产开发经营管理条例》的住宅小区等群体性房地产开发项目竣工综合验收取消。在此之前，国务院早在2000年1月30日就颁布施行了《建设工程质量管理条例》，对住宅小区竣工验收模式进行了根本性的改革。该《条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”从上述规定可以看出，工程的验收主体和责任主体均是建设单位，而非有关建设行政主管部门。上述两个《条例》均系国务院的行政法规，根据后法优于前法的原则，本案应适用《建设工程质量管理条例》的有关规定。由于《建设工程质量管理条例》施行后，国家取消了综合验收，因此对于“商品房经验收合格”的标准应按照该条例的相关规定进行认定，即“商品房经验收合格”应指建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位的验收合格。至于以前综合验收中对规划、消防、环保等的验收，按照《建设工程质量管理条例》第四十八条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”也就是说建设行政主管部门只履行监督及对验收文件备案的职责，不再是工程的验收主体。根据2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第二次修正《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定，验收合格后，方可交付使用。”同时删去原条例第十八条。结合本案，秀岩房产公司组织对商品房验收合格的时间在2017年10月23日，因此，秀岩房产公司在2017年10月23日对原告所购房7#栋建筑已符合合同约定的交房条件。关于秀岩房产公司是否竣工验收备案是否是交房的前提必备条件的问题，住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4条规定：“建设单位应在工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”首先，从条文本身看，工程竣工验收合格和办理工程竣工验收备案是两个不同的概念，它们有时间先后，只有工程竣工验收合格，才能办理工程竣工验收备案。因此是否进行工程竣工验收备案不能等于工程未经验收或验收不合格；其次，合同约定的交房条件是“商品房经验收合格，并符合合同约定”，并没有约定取得竣工验收备案表是交房的条件，且办理竣工验收备案手续是建设行政主管部门对建设单位监督和管理的一项制度，并非秀岩房产公司应履行的合同义务。秀岩房产公司如没有按规定办理工程竣工验收备案手续，有关部门可依法对其进行行政处罚。由此说明，本案秀岩房产公司开发的原告所购房7#栋住宅工程已经验收合格，即于2017年10月23日前达到了合同约定的交付条件。被告向原告提交《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，是被告履行交房的附属义务，不影响涉案房屋经验收合格后的交付。诉讼中，被告对涉案房屋出具了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。关于原告提出涉案房屋未经消防、环保等部门验收，它是已经取消的原《城市房地产开发经营管理条例》所规定的住宅小区等群体性房地产开发项目竣工需综合验收的项目，不是本案交房的合同义务。因此，被告预售给原告的涉案房屋于2017年10月23日经验收合格，符合合同约定的交付条件。被告辩称已通过电话、短信及在2018年1月20日张贴《通知》通知原告收房，但未提供相应的证据证明其主张。原告诉请被告继续履行合同约定的交房义务，本院予以支持。被告当庭向原告出示了《竣工验收报告》、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，并告知原告可随时收房，原告亦可自行去被告处办理收房手续，被告应予以配合。 关于焦点二：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，没有证据证明原告因被告违约而受到实际损失，被告请求以湖南省郴州市中级人民法院及本院就其他业主与秀岩房产公司商品房买卖合同纠纷案作出的生效判决确定的违约金由被告按日向原告支付已交付房屋价款的万分之一点五，本院予以准许。合同约定的交房时间为2016年12月31日，在被告逾期未交房的情况下，原告作为业主，应当随时向被告了解所购房屋的情况，催促被告交房，但原告并未提供证据证明逾期交房近3年其向被告要求过交房，其只是当庭陈述于2019年12月18日向被告邮寄过交房通知，直到2019年12月25日才向本院提起诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，本院综合考虑合同的履行中双方的过错程度酌定逾期交房违约金计算至原告起诉之日止，即从2017年1月1日起至2019年12月25日共计1088天，被告应向原告支付逾期交房违约金83928.37元（514267.00元×0.00015/天×1088天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告郴州市秀岩房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告段少斌、杨春燕交付“东岭逸景花园”7栋26层2601房； 二、被告郴州市秀岩房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告段少斌、杨春燕支付逾期交房违约金83928.37元； 三、驳回原告段少斌、杨春燕的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2933.05元，减半收取1466.52元，由原告段少斌、杨春燕负担531.62元，由被告郴州市秀岩房地产开发有限责任公司负担934.9元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 周裕蓉 二〇二〇年三月二十四日 法官助理 李林莎 书 记 员 郑旻玥