福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0123民初2073号 原告：罗源湾滨海新城置业有限责任公司，住所地罗源县罗源湾开发区江滨南路1号。 法定代表人：林锋，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨露萍，公司职员。 委托诉讼代理人：张增强，福建融成律师事务所律师。 被告：兰富珠，女，1984年3月8日出生，畲族，住福建省罗源县。 被告：兰发义，男，1974年8月8日出生，畲族，住福建省罗源县。 第三人：中国农业银行股份有限公司罗源县支行，住所地福建省罗源县城关凤山镇东环新村19号。 负责人：林敏，行长。 委托诉讼代理人：邱凯、谢光辉，福建谨而信律师事务所律师。 原告罗源湾滨海新城置业有限责任公司（以下简称“滨海公司”）与被告兰富珠、兰发义、第三人中国农业银行股份有限公司罗源县支行（以下简称罗源农行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告滨海公司的委托诉讼代理人张增强、第三人罗源农行的委托诉讼代理人邱凯到庭参加诉讼，被告兰富珠、兰发义经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 滨海公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除滨海公司与兰富珠签订的《商品房买卖合同》（预售合同号:LY1403XJ003382)及附件补充协议。2.判决兰富珠在合同确定解除之日起7日内与滨海公司共同前往房产部门或房屋权属登记机构办理注销预售合同号为LY1403XJ003382号的《商品房买卖合同》备案登记、注销预告登记手续，因注销登记所发生的全部费用由兰富珠支付；兰富珠逾期履行的，每日按总房款的万分之三承担违约金。3.判决滨海公司有权从应退给兰富珠的购房款中，直接扣除代垫款61,951.43元、违约金35,718.7元（依照《商品房买卖合同》之约定，按购房款357,187元的10％计算）以及律师费损失5500元，合计103,170.13元。事实与理由：2014年3月17日，兰富珠与滨海公司签订了预售合同号为LY1403XJ003382的《商品房买卖合同》及补充协议，兰富珠以总价款357,187元购买罗源滨海新城罗瑞苑第20幢1502号房屋。合同约定：合同签署当日，兰富珠支付首付款107,187元，剩余款项250,000元通过银行或者公积金贷款方式支付。买受人如果有任何导致银行追究出卖人保证责任人的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，均视为买受人违反本协议。自银行向出卖人发出承担担保责任通知书之日起或出卖人履行担保责任之日起7日内，买受人应按全部购房价款的百分之拾向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此遭受的损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。购房合同生效后，兰富珠向滨海公司支付了首期购房款107,187元。2014年6月10日，兰富珠向罗源农行贷款，罗源农行向兰富珠发放贷款250,000元，滨海公司就兰富珠的还款义务向罗源农行提供连带责任保证担保。但从2016年11月起，兰富珠就未按合同约定向罗源农行按期偿还贷款本息，自2017年2月1日起至2019年4月30日止，罗源农行先后9次向滨海公司扣收了兰富珠拖欠的贷款本息合计61,951.43元。滨海公司代替兰富珠还款后，多次与兰富珠联系均未果。2018年4月30日，滨海公司向兰富珠寄送通知，敦促兰富珠履行还款义务，要求兰富珠按照购房合同约定支付相应违约金。但时至今日，兰富珠仍未偿还滨海公司代偿款。综上所述，兰富珠的行为己构成根本违约，滨海公司有权解除合同并收回房产。 兰富珠、兰发义未作答辩。 罗源农行向本院提出诉讼请求：1、判决解除罗源农行与滨海公司、兰富珠、兰发义于2014年5月28日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120140026472）；2、判决兰富珠、兰发义偿还借款本金186958.4元，并支付自2019年9月20日起至全部借款本息债务还清之日止的利息、复利、罚息（利息、复利、罚息按《个人购房担保借款合同》约定计算，暂计至2019年10月20日为1708.99元）；3、判令兰富珠、兰发义承担罗源农行为实现本案债权而应支出的合理律师代理费8020元；4、判令滨海公司将兰富珠、兰发义结欠的借款本息及相关费用直接划至罗源农行账户。事实与理由：兰富珠、兰发义系夫妻关系。2014年5月1日，兰富珠、兰发义以兰富珠的名义，向罗源农行申请贷款用于购买房产，双方签订《个人购房担保借款合同》，约定：兰富珠借款25万元，借款期限为180个月，实行分期“等额本息还款”；兰富珠、兰发义提供其名下位于罗源县的房产作为抵押担保，由滨海公司提供阶段性保证担保责任。合同还对滨海公司提前收回已发放借款和解除合同、实现债权费用的承担，诉讼管辖，违约责任及各方其他权利、义务作了明确的约定。2014年6月10日，罗源农行向兰富珠发放借款25万元，执行年利率7.205%。兰富珠、兰发义从2016年11月起未按约按期足额偿还借款，罗源农行向滨海公司扣划了兰富珠、兰发义部分逾期还款本息，暂计至2019年10月20日，兰富珠、兰发义尚欠借款本金186958.4元、利息1708.99元。罗源农行多次催讨，兰富珠、兰发义至今仍未履行还本付息义务。 滨海公司对罗源农行的诉讼请求辩称，其对罗源农行主张解除《个人购房担保借款合同》无异议，但其作为阶段性连带保证人，责任限于双方的合同约定范围。 兰富珠、兰发义对罗源农行的诉讼请求均未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年3月17日，兰富珠与滨海公司签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同号：ＬＹ1403ＸＪ003382），约定兰富珠向滨海公司购买罗源滨海新城罗瑞苑第20幢1502号商品房，总房价款357187元，付款方式为按揭贷款，首付款107187元，剩余房款25万元通过银行或公积金贷款方式支付。《商品房买卖合同》补充协议第十一条第五款约定：“买受人如有任何导致银行追究出卖人保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，均视为买受人违反本协议。自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人履行保证责任之日起7日内，买受人应按全部购房价款的10%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权单方解除合同，并自应退还给买受人的款项中（款项为本合同原房款）直接扣除违约金，出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足。”补充协议第十二条第二款约定：“双方当事人行使本合同约定的合同解除权解除本合同的，除依本合同约定承担违约责任外，双方还应各自承担以下义务：（1）原合同确定解除之日起7日内，双方应共同到房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记手续；（3）如买受人不能如期履行上述义务的，每逾期一日，应按总房款的万分之叁承担违约金；给出卖人造成损失的，还应承担赔偿责任。”补充协议第十三条第三款约定：“书面方式通知的送达，除买受人签收外，书面通知在按本合同载明的联系地址以挂号信或特快专递寄出后（以邮戳为准）五日即视为通知已送达。”合同签订后，兰富珠支付首付款107187元。2014年5月28日，兰富珠、兰发义、滨海公司与罗源农行签订《个人购房担保借款合同》，约定兰富珠贷款25万元用于购房，借款期限180个月，实行分期等额本息还款；兰富珠、兰发义提供其名下位于罗源县的房产作为抵押担保，由滨海公司提供阶段性保证担保责任。逾期还款按借款执行利率上浮50%计收罚息，并对应付未付利息计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费。2014年6月10日，罗源农行将兰富珠申请的购房贷款25万元支付至滨海公司，执行年利率7.205%。自2016年11月起，兰富珠未按照合同约定向罗源农行分期偿还按揭款。自2017年2月21日至2019年4月22日，罗源农行从滨海公司账户划扣兰富珠逾期按揭款本息合计61951.43元。经滨海公司催告后，兰富珠拒不偿还垫付款。2018年4月30日，滨海公司向兰富珠寄送《关于解除的通知》，通知兰富珠解除《商品房买卖合同》，并要求其承担损失。截至2020年3月30日，兰富珠尚欠罗源农行借款本金182106.21元、利息2810.97元。为提起本案诉讼，滨海公司花费律师代理费5500元，罗源农行花费诉讼阶段律师代理费2406元。 另查明，涉案房屋未办理不动产权属证书。 本院认为，滨海公司与兰富珠签订的《商品房买卖合同》及补充协议，以及罗源农行与兰富珠、兰发义、滨海公司签订的《个人购房担保借款合同》均系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。兰富珠未按约偿还银行贷款本息，导致滨海公司因承担担保责任而被银行扣款累计61,951.43元，滨海公司有权追偿。故滨海公司诉请兰富珠偿还代偿款61,951.43元，于法有据，予以支持。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。《商品房买卖合同》约定因兰富珠未按照合同约定向银行缴纳按揭款，导致银行追究滨海公司的保证责任，代垫本息累计超出3期以上，滨海公司有权单方解除合同。滨海公司发出《关于解除的通知》时，解除合同条件已经成就，故本院确认《商品房买卖合同》已解除。合同解除后，缔约双方有义务将法律关系恢复至缔约前的状态，故滨海公司诉请兰富珠配合滨海公司前往不动产登记与交易中心注销《商品房买卖合同》备案登记和预告登记，并负担因此产生的费用的诉讼请求予以支持。《商品房买卖合同》补充协议第十二条第二款约定，如买受人不能如期履行上述义务的，每逾期一日，应按总房款的万分之叁承担违约金。故滨海公司要求若兰富珠逾期履行配合义务，每日按总房款的万分之三承担违约金的诉讼请求，予以支持。《商品房买卖合同》补充协议第十一条约定因兰富珠逾期还贷，导致滨海公司向银行承担保证责任的，兰富珠应按全部购房价款的10%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失（含律师费），故滨海公司诉请兰富珠支付违约金35,718.7元（357,187元×10%）以及律师费5500元，予以支持。滨海公司主张在应退还的购房款中直接扣除代垫款、违约金以及律师费损失的诉讼请求,有损其他债权平等性和优先权，本院不予支持。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。滨海公司与兰富珠签订的《商品房买卖合同》已解除，故罗源农行请求解除《个人购房担保借款合同》，本院予以支持。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。截至2020年3月30日，兰富珠尚欠罗源农行借款本金182,106.21元、利息2810.97元，应由滨海公司直接返还罗源农行。剩余款项，再由滨海公司返还给兰富珠。合同约定兰富珠违约致使罗源农行提起诉讼，应承担罗源农行为实现债权而支出的费用。诉讼阶段，罗源农行已支付的诉讼阶段律师费2406元，应由兰富珠承担；罗源农行主张的其他律师费用应待实际产生后另行主张。兰富珠购房作于夫妻共同生活，兰发义作为兰富珠之夫，应对兰富珠借款债务承担共同还款责任。兰富珠、兰发义经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认罗源湾滨海新城置业有限责任公司与兰富珠签订的《商品房买卖合同》（合同号：LY1403XJ003382）已解除； 二、解除中国农业银行股份有限公司罗源县支行与兰富珠、兰发义、罗源湾滨海新城置业有限责任公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120140026472）； 三、兰富珠应于本判决生效之日起7日内与罗源湾滨海新城置业有限责任公司共同前往房屋权属登记机构办理《商品房买卖合同》（合同号：LY1403XJ003382）备案登记、预告登记注销手续，并负担相应的费用，若兰富珠逾期履行上述义务，需每日按总房款的万分之三承担违约金； 四、罗源湾滨海新城置业有限责任公司应于本判决生效之日起10日内返还中国农业银行股份有限公司罗源县支行购房款182,106.21元及利息（含复利、罚息，截至2020年3月30日为利息2810.97元，自2020年3月30日起至债务还清之日止按《个人购房担保借款合同》约定计算）； 五、兰富珠、兰发义应于本判决生效之日起10日内支付中国农业银行股份有限公司罗源县支行律师费2406元； 六、兰富珠应于本判决生效之日起10日内偿还罗源湾滨海新城置业有限责任公司代垫款61,951.43元； 七、兰富珠应于本判决生效之日起10日内支付罗源湾滨海新城置业有限责任公司违约金35,718.7元及律师费5500元； 八、罗源湾滨海新城置业有限责任公司应于本判决生效之日起10日内返还兰富珠购房款（购房总价款357,187元扣减罗源湾滨海新城置业有限责任公司按第四判项实际向中国农业银行股份有限公司罗源县支行返还的款项）； 九、驳回罗源湾滨海新城置业有限责任公司、中国农业银行股份有限公司罗源县支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6741元（罗源湾滨海新城置业有限责任公司预交）、公告费600元，由兰富珠负担；案件受理费4234元（中国农业银行股份有限公司罗源县支行预交）、公告费300元，由兰富珠、兰发义负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  李孝兴 人民陪审员  黄忠咪 人民陪审员  黄臣金 二〇二〇年三月三十日 法官助理聂金华 书记员陈培 附： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。