东营市东营区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0502民初589号原告：宫怀菊，女，1969年8月19日出生，汉族，胜利石油管理局审计中心职工，住东营市东营区。委托诉讼代理人：张诚（宫怀菊之夫），男，1966年8月7日出生，胜利石油管理局石化总厂职工，汉族，住东营市东营区郝纯路2号35号楼1单元402室。被告：徐建全，男，1974年5月30日出生，汉族，住东营市东营区。被告：袁照运，男，1975年5月16日出生，汉族，住东营市东营区。委托诉讼代理人：陈雪梅，山东汇研律师事务所律师。原告宫怀菊与被告徐建全、袁照运房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宫怀菊及其委托诉讼代理人张诚与被告徐建全、被告袁照运及其委托诉讼代理人陈雪梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宫怀菊向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除宫怀菊与徐建全之间的《房屋租赁合同》，并请求判令徐建全、袁照运腾空并返还租赁房屋；2.请求法院判令袁照运支付迟延支付租金的违约金30000元，徐建全负担连带赔偿责任；3.请求法院判令徐建全、袁照运支付使用承租房屋期间产生的物业管理费、水、电费等暂计3221元；4.本案诉讼费等由徐建全、袁照运承担。事实和理由：2011年5月1日，宫怀菊与徐建全签订《房屋租赁合同》，宫怀菊将位于东营区商铺租赁给徐建全用于经营建材仓库。合同约定：1.租金按年收取，租金随行就市，双方提前两个月协商房租价格，租金提前一个月支付；2、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、设备和物业管理等费用由承租方承担；3、未经出租方书面同意，承租方不得转租、转借他人使用；4、承租方交还出租方的房屋应当保持房屋及设施、设备的完好，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，出租方有权处置；5、若承租方逾期归还房屋，除按逾期实际天数支付租金外，还应支付原日租金5倍的违约金。合同签订后，一直有效执行至2019年5月31日。宫怀菊已收取2018年6月1日至2019年5月31日的租金24500元。2019年5月4日，徐建全之妻尹作霞微信告知宫怀菊，房屋已转租给其弟袁照运，让宫怀菊向袁照运讨要下年房租。宫怀菊多次找袁照运要房租，但袁照运多次以暂时无钱，请求宽限两日为由拒不付款，并多次以在外工作或不接电话躲避。宫怀菊因此找徐建全协助解决，徐建全夫妻表示让宫怀菊自行找袁照运讨要。2019年8月17日，宫怀菊、张诚夫妻将袁照运堵在金五路18号其住处内，宫怀菊表示要么给付2019年6月1日至2020年5月31日的房租24500元，要么腾空房屋，交还房屋钥匙，袁照运迫于无奈，仅给付三个月租金6000元(2019年6月1日至2019年8月31日)，并表示月底前一定给付其余租金。但到8月底，袁照运仍然言而无信，不与宫怀菊见面且不接电话，不交房租，不腾空房屋，不交出钥匙。宫怀菊被迫将该房屋大门加外锁，阻止其使用，并期望袁照运能给付其余房租，但后经多次沟通，至今仍未收到房租，也没交出房屋钥匙。综上，徐建全私自将宫怀菊的房屋转租袁照运，转租在先，告知在后，造成宫怀菊在未有签订合同的情况下，被迫接受转租事实，造成宫怀菊讨要房租困难，因此徐建全应当承担连带赔偿责任。袁照运的行为不讲信誉，已构成根本性违约，严重损害宫怀菊合法权益，给宫怀菊带来了经济损失和很大的精神负担。宫怀菊为维护自己的合法权益提起诉讼，请法院依法支持宫怀菊的诉请。徐建全辩称，徐建全与宫怀菊约定房租一年一交，若不交租赁费则合同作废，徐建全已交清2018年6月16日至2019年6月16日的房租，2019年6月16日之后徐建全与宫怀菊之间不存在租赁关系，此后的租赁费应由袁照运支付。徐建全同意负担自己承租期间的物业费。2019年5月，徐建全已提前告告知了宫怀菊，徐建全不再租赁涉案房屋，以后的房租由袁照运向宫怀菊支付。袁照运辩称，宫怀菊向袁照运主张迟延支付租金的违约金无任何事实依据和合同约定。袁照运在租赁宫怀菊房屋过程中并未违约，袁照运的租赁期应自徐建全租期期满之后，即2019年6月17日至2019年9月17日。在袁照运按约定支付完毕租金后，宫怀菊强行锁门、收回租赁物、留置袁照运的商品并造成袁照运无法对所租赁的房屋进行利用及收益，因宫怀菊未通过合法途径解决催要未到期的租金事宜，其自助行为不属于正当的民事自力救济行为，给袁照运的正常经营所带来的损失应予以赔偿。宫怀菊采取锁门、控制房屋、阻止袁照运经营等行为属于未能如约履行房屋交付的义务，进而导致双方租赁合同的目的无法实现，使合同处于履行不能的状态。在房屋租赁期间，袁照运在经过宫怀菊的许可后对所租赁房屋进行装饰装修以用于后期的生产经营，因宫怀菊的原因解除房屋租赁合同，其应对形成附合的装饰装修添附物现实残值向袁照运进行赔偿。在袁照运未实际占有、使用涉案房屋期间，水、电、物业费等各项费用应由宫怀菊自行承担。本院对当事人无争议的事实认定如下：2011年5月1日，宫怀菊（甲方）与徐建全（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：一、甲方出租给乙方的房屋位于东营区，出租房屋面积给184.14平方米；二、租赁期限自2011年6月1日至2012年6月1日，租期期满，甲方有权收回出租房屋，乙方如要求续租，则必须于租赁期满两个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；三、租金15000元，其余年限租金随行就市，双方提前两个月商谈房租价格，租金提前一个月支付；四、乙方应按时交纳水、电、电话、互联网、闭路电视及物业管理费等其他应由乙方交纳的各种费用经营税、费；五、乙方如需对房屋进行装饰、装修或者安装相关设施、设备的，应当书面向甲方提出申请并向甲方报送相关图纸，经甲方同意并交纳墙体恢复保证金及电器、通讯线路恢复保证金，甲方书面通知乙方后方可施工；六、乙方在租赁期间内不得将房屋转让、转租、转借给他人使用；七、房屋租赁期间，如乙方存在未经甲方书面同意擅自对房屋进行装修或安装相关设施、损坏房屋未予以修复、利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动、未经甲方书面同意擅自转租或转借他人使用的行为，甲方有权解除合同并收回出租房屋；八、乙方存在约定的情形，导致甲方解除合同，乙方应当按合同总租金10%向甲方支付违约金。合同签订后，宫怀菊与徐建全一直按上述合同约定履行，徐建全于2018年5月30日向宫怀菊支付租金24500元。2019年5月4日，徐建全告知宫怀菊今后的租金由其弟袁照运支付。徐建全未向宫怀菊返还涉案房屋，将房屋直接交付袁照运租用。2019年8月7日，宫怀菊因袁照运不交房租要求徐建全催促袁照运缴纳房租，如果不能缴纳则要求8月底前腾房。在宫怀菊的催要下，袁照运于2019年8月17日支付宫怀菊租金6000元。2019年8月18日，宫怀菊告知袁照运，若想继续租房，则在月底前交纳下期的租金且签订合同，否则就搬出房屋。2019年8月底，袁照运未再向宫怀菊缴纳租金，宫怀菊将涉案房屋大门加外锁拒绝袁照运继续使用。涉案房屋自2016年1月1日至2019年10月31日拖欠物业管理费3108元未支付。宫怀菊对袁照运主张的租期存在争议，袁照运提交自徐建全处取得的《房屋租赁合同》1份，主张根据该合同约定，徐建全的租赁期限于2019年6月16日届满，其向宫怀菊支付的6000元租金对应的租赁期限为2019年6月16日至2019年9月16日，宫怀菊于8月底采取的锁门、控制房屋的行为致使其与宫怀菊之间的租赁合同处于不能履行的状态，宫怀菊应当承担违约责任。宫怀菊对合同的真实性提出异议，徐建全当庭确认该租赁合同不是宫怀菊所签。本院对上述证据分析后认为，该《房屋租赁合同》经宫怀菊与徐建全确认非宫怀菊所签订，故该证据不具有真实性，本院不予采信。本院认为，宫怀菊与徐建全于2011年5月1日签订的租赁合同约定租期为2011年6月1日至2012年6月1日，此后双方未再续订租赁合同，但自愿按照该合同的约定继续履行，徐建全于2018年5月30日缴纳一年的租金24500元，宫怀菊确认该租金缴纳至2019年5月31日，在此之前徐建全已告知宫怀菊其不再续租，故双方之间的租赁关系已于2019年5月31日终止，宫怀菊无需请求解除与徐建全之间的租赁合同。袁照运自徐建全处取得涉案房屋，鉴于徐建全与宫怀菊之间的租赁关系至2019年5月31日终止，本院确认袁照运于2019年6月1日起与宫怀菊存在租赁关系，袁照运不认可按照2011年5月1日的租赁合同履行，由于袁照运与宫怀菊未签订书面租赁合同，对于租赁期限约定不明，故双方之间的租赁关系应为不定期租赁。袁照运向宫怀菊支付的三个月租金6000元对应的租赁期限应自2019年6月1日至2019年8月31日，其后袁照运未再缴纳租金，其继续占有涉案房屋没有合法根据，本院对宫怀菊要求袁照运腾空并返还房屋的诉讼请求依法予以支持。宫怀菊于2019年8月18日要求袁照运于月底前支付下期租金，否则搬出房屋，可以认定宫怀菊已给予袁照运支付下期租金的合理期限，若袁照运不能履行，则宫怀菊有权解除合同。宫怀菊在袁照运未如期支付下期租金时采取了限制袁照运使用房屋的行为，可以视为宫怀菊已作出解除租赁关系的意思表示，宫怀菊主张袁照运支付逾期交付租金的违约金50000元无合同依据及法律依据，本院不予支持。关于宫怀菊主张的物业管理费等，2016年1月1日至2019年5月31日的物业管理费共计2769.96元应由徐建全负担，2019年6月1日至2019年8月31日袁照运租赁期间的物业管理费202.68元应由袁照运负担。关于袁照运提出其对涉案房屋进行装修，应由宫怀菊赔偿装修损失的要求，袁照运无证据证明其对租赁物进行装修经过宫怀菊的同意，对该部分损失应自行负担，本院对袁照运的主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告袁照运于本判决生效之日起二十日内将位于东营区商铺腾空并返还原告宫怀菊；二、被告袁照运于本判决生效之日起十日内支付宫怀菊物业管理费202.68元；三、被告徐建全于本判决生效之日起十日内支付宫怀菊物业管理费2769.96元；四、驳回原告宫怀菊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3280元，减半收取1640元，由原告负担275元，由被告徐建全负担50元，由被告袁照运负担1315元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  胡星红二〇二〇年三月三十日书记员  黄 敏