江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1182民初1623号原告：张立阳，男，1974年4月29日生，汉族，住江苏省扬中市。原告：陆敏，女，1974年11月12日生，汉族，住江苏省扬中市。原告：张倩，女，1996年5月28日生，汉族，住江苏省扬中市。三原告共同委托诉讼代理人：赵万明，江苏江洲律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：奚彩忠，江苏江洲律师事务所律师。被告：扬中市银建投资置业有限公司，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住所地江苏省扬中市翠竹南路118号。法定代表人：顾秀芳，执行董事。委托诉讼代理人：王华，扬中市新坝法律服务所法律工作者。原告张立阳、陆敏、张倩与被告扬中市银建投资置业有限公司（以下简称银建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告张立阳、陆敏、张倩的共同委托诉讼代理人奚彩忠，被告银建公司的委托诉讼代理人王华到庭参加诉讼。后又于2020年3月12日公开开庭进行了审理，原告张立阳、陆敏、张倩的共同委托诉讼代理人赵万明，被告银建公司的委托诉讼代理人王华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张立阳、陆敏、张倩向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即按合同约定交付经验收合格的商品房给原告（公园皇府001商铺XXXX号、XXXX号）；2.判令被告承担逾期交房的违约金（自2018年1月1日起至实际交付之日止，每日违约金为1404元）；3.判令被告承担律师代理费30000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月26日，原、被告签订了两份商品房买卖合同并办理了网签，约定被告将其所有的公园皇府001商铺XXXX号、XXXX号以总价7020000元出售给原告，交付日期为2017年12月31日，并约定了逾期交房的违约责任。合同签订后，原告依约交付了所有房款7020000元，但被告起诉之日仍未能交付验收合格的商品房。原告张立阳、陆敏、张倩为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：1、原告身份证，证明原告诉讼主体资格；2、商品房买卖合同和商品房买卖合同补充协议各2份、增值税发票、业务凭证，证明原告已按约定于2017年2月4日支付7020000元，按照合同约定被告应在2017年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告，且合同约定被告未按期交付验收合格的商品房超过90天的应当按已付房款0.02%每天支付违约金；3、委托代理合同，证明原告为本案花费律师代理费30000元，应由被告承担。被告银建公司辩称，1、同意继续履行原、被告签订的商品房买卖合同，配合原告办理商品房的接收手续；2、根据双方签订的补充协议约定，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，买受人未接到通知书的，则应按照主合同约定的房屋交付时间前往出卖人交付现场办理交付房屋手续，根据该约定被告不存在违约情形，原告主张的逾期收房损失，应由原告自行承担；3、原告主张的律师代理费没有法律依据和事实依据，应予以驳回；4、原告主张的违约金过高，应以原告的实际损失计算，根据原告备案的出租合同，租金为每年10万元。被告银建公司为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：1、工程竣工验收记录，被告、监理单位、施工单位和设计单位四方验收时间为2017年10月18日，证明原、被告所签的商品房买卖合同中约定的交付时间2017年12月31日前，原告购买的商品房已经竣工验收合格；2、原告购买商品房所在相同幢其他买受人在2017年12月31日前与被告办理商品房接收交接手续和商品房买卖合同，证明被告向原告出售的商品房在2017年12月31日前已具备交付手续；根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月26日，原告张立阳、陆敏、张倩（买受人）与被告银建公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》两份（网签号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX、XXXXXXXXXXXXXXXXXX），约定：原告购买公园皇府第001商铺幢01层XXXX号、XXXX号营业用房，商品房价款分别为3020000元、4000000元；出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备该商品房经验收合格条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。同日，原告张立阳、陆敏、张倩（买受人）与被告银建公司（出卖人）签订《商品房买卖合同补充协议》两份，其中第七条第4项对主合同第十一条（交接）补充约定如下：出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，应书面通知买受人办理交付手续，买受人须按照出卖人书面通知的时间接收房屋，买受人未接到通知书的，则应当按照主合同约定的房屋交付时间前往出卖人交付现场办理交付房屋的手续。如果买受人在规定的期限内未接收房屋的，视为出卖人已按照约定期限交付房屋，房屋风险责任自出卖人书面通知的交付时间起转移至买受人。上述合同签订之后，原、被告办理了网签备案，原告于2017年2月4日支付房款3510000元，剩余房款3510000元通过办理按揭贷款支付给被告。审理中，经本院主持，原、被告于2019年7月16日办理了案涉房屋的交付手续。另查明，房屋交付后，原告张立阳将案涉房屋出租给案外人吗，年租金100000元。再查明，三原告为提起诉讼，与江苏江洲律师事务所签订委托代理合同一份，约定律师代理费30000元。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应当认定合法有效。合法有效的合同对双方当事人均具有约束力，原、被告均应当按照《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的约定履行义务。《商品房买卖合同》约定被告于2017年12月31日前将房屋交付给原告，但被告未及时通知原告交付房屋，被告负有不可推卸的责任。被告辩称曾电话通知原告交付房屋，但未提供证据证实，原告亦不予认可，本院不予采信。被告还抗辩称，根据《商品房买卖合同补充协议》的约定，买受人未接到通知书的，则应当按照主合同约定的房屋交付时间前往出卖人交付现场办理交付房屋的手续，因此原告逾期收房的损失应由其自行承担。本院认为，关于《商品房买卖合同补充协议》中“出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，应书面通知买受人办理交付手续，买受人须按照出卖人书面通知的时间接收房屋，买受人未接到通知书的，则应当按照主合同约定的房屋交付时间前往出卖人交付现场办理交付房屋的手续。如果买受人在规定的期限内未接收房屋的，视为出卖人已按照约定期限交付房屋，房屋风险责任自出卖人书面通知的交付时间起转移至买受人。”的约定，被告作为商品房开发商和销售方，首先具有书面通知的义务，补充协议中还约定了原告作为买受人应积极前往出卖人处办理交付手续，其怠于向被告催交房屋，致使房屋一直处于闲置状态，其亦应承担一定的责任，本院酌定原告自行承担25%。因本案审理中，原、被告已于2019年7月16日办理案涉房屋的交付手续，故原告主张判令被告交付房屋的诉请已经实现，本院不再支持。被告未能按约交付房屋，应当承担逾期交房违约金。原告依据合同主张每日按房屋价款的0.02%的标准计算违约金，被告认为违约金过高要求本院予以调整，结合原告的实际损失，本院调整为被告应按130000元/年的标准承担违约金，经计算，被告应承担的违约金数额为149856元，超出部分本院不予支持。对于原告主张的代理费，该代理费系因被告违约后，原告通过诉讼程序追索而支出的费用，应由被告承担，原告主张的律师代理费30000元，该数额超出江苏省律师收费标准，对其中的19000元本院予以采信，超出部分本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定,判决如下:一、被告扬中市银建投资置业有限公司应支付原告张立阳、陆敏、张倩逾期交房违约金149856元，限于本判决生效之日起十日付清;二、被告扬中市银建投资置业有限公司应支付原告张立阳、陆敏、张倩律师代理费19000元，限于本判决生效之日起十日付清；三、驳回原告张立阳、陆敏、张倩的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65622元，由原告张立阳、陆敏、张倩负担3500元、被告扬中市银建投资置业有限公司负担62122元。案件受理费被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院履行缴纳义务，逾期本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  陈志敏人民陪审员  陈庆荣人民陪审员  宦俊龙二〇二〇年三月十三日法官 助理  缪 莹书 记 员  施 婧