山东省郓城县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1725民初6403号原告：刘爱丽，女，1975年10月1日出生，汉族，郓城县玉皇庙镇政府职工。委托诉讼代理人：刘胜建，山东郓州律师事务所律师。委托诉讼代理人：周淑笛，山东郓州律师事务所律师。被告：徐龙涛，男，1967年2月22日出生，汉族，农民。委托诉讼代理人：徐园园（被告徐龙涛之女），女，1990年5月13日出生，汉族，居民。原告刘爱丽与被告徐龙涛房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘爱丽及其委托诉讼代理人刘胜建、周淑笛、被告徐龙涛及其委托诉讼代理人徐园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘爱丽向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告之间的口头买卖合同关系；2、要求被告返还原告购房款50000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年2月原告计划购买一套房屋，经祝某介绍与被告达成买卖合意，后由祝某经手将购房款转给被告，被告将房屋经祝某转交给原告，原告先后共支付被告购房款50000元。事后，原告才得知被告出卖的房屋是租赁所得，与被告交涉时被告称是将房屋转租给原告，转租使用30年，并没有将房屋出卖给原告，因此原告无法取得房屋所有权。被告故意虚构其是房屋所有人并隐瞒房屋承租事实，使原告陷入错误认识，致使买卖合同目的不能实现，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告徐龙涛辩称，2019年2月份，由祝某介绍被告徐龙涛出租一套房屋，当时徐龙涛将转租合同交由祝某，由刘爱丽认可后，交付了5万元钱，原告诉状中所说事后得知，不是事实，是事前，录音中向祝某表示是租赁，不是买卖，原告自己理解错误，与被告无关，原告居住了两个月左右，把房屋内的橱柜弄走了，被告怀疑原告有欺诈行为。当时是祝某交付的房款，与原告无关，全部过程均是朱仰帅办理，被告质疑原告诬陷。出租房屋时前被告和祝某一块吃饭，被告告诉祝某想转租一套房子，他说他熟人想要，这个房子是十八中的宿舍楼，陈路口陈德营租下，他以3万元价格转租的。原告刘爱丽绕诉讼请求，向本院提交如下证据：1、显示时间为2017年9月12日的被告向原告出具的甲方为徐爱格的房屋租赁合同两份，证明被告收取原告房款后，未与原告签订房屋买卖合同，只将以上两份房屋租赁合同交付给原告，租赁合同未显示承租方，也未载明关于被告的任何信息，原告产生怀疑，便提出与被告补办房屋买卖手续，被告拒绝并告知原告是将承租的徐爱格的房屋转租给原告，不是买卖行为，原告仅能居住剩余租赁期限30年，该两份租赁合同并不是原被告双方之间签署，原被告之间并未达成书面承租合同的合意，承租合同的法律关系并未成立。2、证人祝某与被告徐龙涛的录音材料一份。证明目的：证明（1）、被告自述涉案房屋以5万4千元的价格购买徐爱格的，装修后又将该房屋以5万元的价格出卖给原告，原、被告之间是买卖合同关系，并不是租赁合同关系；（2）、总房款5万元原告已通过祝某支付给被告，被告后交付两份房屋租赁合同，支付房款在前，交付合同在后；（3）、被告称房屋系出卖给原告，但又称房屋居住期限为30年，是租赁行为，并不是由原告实际对房屋享有所有权，被告自身表述前后不一致，以“租赁形式”出卖房屋，使原告陷入错误认识，误认为是被告出卖享有所有权的房屋，被告存在出卖房屋的欺诈行为，且涉案房屋被告无法交付房产证，致使原告购买房屋的目的不能实现。3、提交证人祝某出具的证明两份，并申请证人祝某出庭作证，证明原告交付了全部购房款，原、被告是房屋买卖合同关系。证人祝某证言及出庭陈述，其与原告为同事关系，与被告同村邻居，2019年1、2月份被告的房屋想买卖，正好原告想买房屋，经证人介绍被告将房屋以50000元的价格转卖给原告，原告将款50000元分多次交给证人，证人将款50000元全部交付给被告，被告收款后将房屋交付给原告，并将两份租赁合同交付给证人，证人转交给原告，从商量一直到被告交付房屋，被告都表示买卖房屋，原告收到房屋后，因不能办理过户手续，给证人打电话，证人让原告找被告商议，在交付房款前，被告是将一份租赁合同通过微信发给证人，证人没有看，直接转发给原告，但被告从没有说是将房屋租赁，一直说是房屋买卖。证人对原告提交证据2的真实性予以认可，表示是其与被告的电话通话录音。经质证，被告对原告提交证据1、2、3的真实性均无异议，但称租赁合同在收到款50000元前已发给证人，当时讲明是房屋出租，不是买卖，证人陈述是捏造事实，被告是收到证人的款，与原告无关，被告对原告刘爱丽主张权利提出质疑。被告为证明其主张，提交被告代理人与案外人徐爱格的通话录音、被告与本案证人祝某的通话录音，证明原房东徐爱格同意被告转租房屋，房屋是租赁不是买卖，证人作伪证。经质证原告对被告代理人与徐爱格的录音提出异议，称在徐爱格本人未到庭进行确认的情况下，无法确认录音真实性，即便录音中是徐爱格的陈述，但也不能证明原告真实意思是租赁该房屋，原告刘爱丽购买房屋对应的相对人是徐龙涛不是徐爱格，同时录音中的陈述：咱买的毛坯房、他这一个楼都是这样等说辞，也能够说明在涉案房屋没有房产证的情况下，是以租赁形式进行的买卖。原告对被告与祝某的录音无异议。结合当事人对双方提交证据的质证意见，本院经审查对以上证据认证如下：对原告提交的两份租赁合同、被告与本案证人祝某的通话录音，对其真实性被告无异议，以上证据能够证明本案事实，为有效证据。证人祝某出具的证明材料及出庭证言，能够陈述事实的发生经过，与原告提交的被告与证人的通话录音能相互印证，可作为本案定案依据。被告提交的其代理人与案外人徐爱格的通话录音，徐爱格未到庭本院无法确认其真实性，被告虽提出可向徐爱格核对，但未提交书面的调查申请，应为无效证据。被告提交的与祝某的录音，对其真实性原告无异议，与本案有关联，本院对其证明力亦予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实：2019年被告计划将自己享有相应权利的房屋进行处理，房屋处于郓城县原十八中宿舍楼6楼412室。经本案证人祝某介绍协商，达成协议，原告认可以款50000元接手以上房屋，后原告分多次支付祝某款50000元，祝某将50000元全部交付给被告，在原告交付款50000元前，被告曾将以上房屋的租赁合同通过微信发送给祝某，祝某又通过微信转发给原告。在被告收到款50000元后，将房屋交付给原告，同时交付给原告两份房屋租赁合同，双方未签订任何书面合同。原告收到房屋后，因不能办理房屋产权过户手续，找中间人祝某与被告沟通，被告以房屋自己租赁所得，也是租赁给原告使用进行答复，以致双方产生纠纷。同时审理中被告称房屋处理给祝某的，与原告无关，但未提交证据证明此主张。本院认为，本案主要焦点问题为：涉案房屋是买卖合同关系还是租赁合同关系。原告提交的被告与证人祝某的电话通话录音，根据其内容，通话时间发生在房屋交付之后，通话时被告多次陈述是将涉案房屋买卖给原告，未有将房屋租赁给原告的陈述，此录音也能与证人祝某出庭陈述相印证，因此应认定涉案房屋是买卖合同关系，与被告发生买卖合同关系的主体为原告刘爱丽。根据原告提交的涉及案外人徐爱格的房屋租赁合同两份及被告的陈述，被告取得房屋的来源为租赁，对房屋不享有所有权，被告亦无证据证明对房屋享有处分权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（三）》第三条第二款规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此对原告要求解除房屋买卖合同的诉请应予以支持，双方合同解除后，被告因买卖合同取得的房款50000元应返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（三）》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告刘爱丽与被告徐龙涛之间郓城县原十八中宿舍楼6楼412室的房屋买卖合同。二、被告徐龙涛于本判决书生效后十日内返还原告刘爱丽房款50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由被告徐龙涛负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  李美仓二〇二〇年三月十八日书记员  朱 箫注：本判决生效后，义务人逾期不履行判决书所确定的义务，权利人申请执行的期限为二年。