山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终368号上诉人（原审被告）：山东中昌地产有限公司，住所地莱州市城港路街道城山路西。法定代表人：周忠昌，董事长。委托诉讼代理人：李学伟，莱州文昌法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：所英琨，男，1979年6月17日出生，汉族，住莱州市。委托诉讼代理人：曲颂军，山东君秋律师事务所律师。上诉人山东中昌地产有限公司（以下简称中昌公司）因与被上诉人所英琨房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莱州市人民法院（2019）鲁0683民初6163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。中昌公司上诉请求：撤销（2019）鲁0683民初6163号民事判决，依法改判。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判令中昌公司给付所英琨购房款资金占用期间的利息损失1614247.95元，并未说明计算方式，仅依据所英琨单方制作的计算方式计算，系认定事实不清。一审审理过程中，中昌公司与所英琨均认可所英琨主动提出因自身资金原因，自愿放弃购买涉案房产，所英琨于2015年7月20日向中昌公司提交了书面证明，该证明足以证实房屋买卖过程中的违约方是所英琨。中昌公司在收到所英琨的证明后，并未同意解除合同，仅因为双方关系较好，所英琨急需资金，中昌公司同意暂时退还房款，双方并未就解除合同事宜达成一致。一审法院适用合同法第九十三条和第九十七条之规定，认为双方已协商一致解除合同，系事实认定和法律适用错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。所英琨辩称，通过庭审调查，争议双方对所英琨交款时间、金额和中昌公司退款时间、金额均无异议，一审判决对此事实予以认定。一审中，所英琨提供的“所英琨与中昌公司商品房买卖合同付款、退款明细”虽系单方制作，但双方对明细表中标注的交、退款时间以及对应金额等主要内容无异议，故被一审法院认定，资金占用天数正是根据双方无异议的交、退款时间推算出来的，利率则是所英琨提供的央行公布的同期贷款利率标准。一审法院对所英琨提供的明细只是纠正了最后两笔的利息计算错误，对其他内容则予以认可，不存在中昌公司所称未说明计算方式导致事实认定不清的情况。此外，根据双方签订的《商品房买卖合同》第8条，中昌公司应于2014年1月15日前向所英琨交付商品房，而此时涉案商品房尚未竣工，无法交付。所英琨的最后一笔200万元付款时间是2015年1月15日，中昌公司在收到该笔款项后的第18日即2015年2月2日，在未征得所英琨同意的情况下将涉案商品房办理了贷款抵押，导致合同目的无法实现。所英琨虽然没有按照合同约定时间付款，但最终是按照合同约定支付了50%的购房款，剩余款项是因为中昌公司没有按期交付房屋，导致无法办理房贷而没有支付，这并非是所英琨的违约行为。至于2015年7月20日的书面说明，是所英琨在得知涉案商品房被中昌公司抵押无法交付的情况下，向中昌公司提出解约、退款要求，而中昌公司提出必须出具该说明，出于尽早收回付款之目的，所英琨只能按照中昌公司的要求出具该说明，这并非解约的真正原因，也并非所英琨的真实意思表示。另外，2015年1月15日，所英琨支付中昌公司最后一笔200万元购房款，完成了合同约定支付50%购房款的义务，但在得知中昌公司于2015年2月2日擅自将房屋抵押的情况下，所英琨提出解约、退款要求，中昌公司极力推脱敷衍，出于尽早收回款项的目的，所英琨按照中昌公司要求于2015年7月20日出具了书面证明，中昌公司则于当日向所英琨退款200万元，后又陆续退款三次，因此，双方以各自的解约行为表达了解除合同的合意，一审判决对此事实的认定是有依据的。综上，中昌公司的上诉理由没有事实依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。所英琨向一审法院起诉请求：1.判令中昌公司立即返还所英琨购房款100万元，同时依约支付逾期利息1773709.59元、违约金17万元，合计2943709.59元；2.诉讼费用由中昌公司承担。一审法院认定事实：2013年11月27日，所英琨与中昌公司签订《商品房买卖合同》1份，约定所英琨购买中昌公司位于莱州市开建宝第的3#楼，建筑层数地上三层、地下二层，建筑面积5245平方米，商品房价款3350万元；付款方式及期限约定：合同签订后三日内付房款500万元整，2014年1月20日前交至总房款的50%（即再交房款1175万元），余款办理贷款，贷款至2014年3月30前全部付清，如贷款到期不能付清，则再交房款500万元，余款2014年6月30日前全部付清；逾期付款的违约责任约定：……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；交付期限：2014年1月15日前，出卖人逾期交房的违约责任约定：……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金……买受人的房屋仅作商业服务业使用……合同签订后，所英琨分别于2013年11月27日、2014年1月20日、2014年4月8日、2015年1月15日向中昌公司交付购房款500万元、900万元、100万元、200万元，合计交付购房款1700万元。2015年7月20日，所英琨向中昌公司出具《证明》1份，载明：“证明本人于2013年12月13日购买山东中昌地产有限公司开建宝第3#楼商业综合楼，因资金原因自愿放弃购买。特此证明所英琨（手印）2015.7.20”。2015年7月20日、9月18日、2016年1月7日、2017年2月9日，中昌公司分别向所英琨退房款200万元、1000万元、200万元、200万元，合计退款1600万元。2016年6月14日，所英琨、中昌公司与山东中昌开发建设集团有限公司钢结构分公司签订“三方转账协议”1份，该协议载明：“山东中昌开发建设集团有限公司钢结构分公司于2016年6月14日同山东省欢乐岛旅游开发有限公司签订组合房产品销售合同，合同金额90万元，现所英琨同意此合同款项由山东中昌地产有限公司欠款中转账，特此证明！”庭审中，所英琨主张，除上述已付款项外，所英琨还向中昌公司交付过另外1笔100万元的购房款，该笔付款的时间尚不能明确，现在记不清付款方式是银行转账还是承兑汇票，所英琨共付了6笔购房款，合计付款1800万元，自己提供的明细表中没有载明该100万元付款，因为该款已经抵顶了2016年6月14日三方转账协议中山东省欢乐岛旅游开发有限公司（所英琨系该公司的法定代表人）应付山东中昌开发建设集团有限公司钢结构分公司组合房产品销售合同的款项90万元，实际抵顶100万元。现中昌公司尚有100万元购房款未向所英琨退还。对所英琨主张的该100万元付款事实，中昌公司不予认可，中昌公司主张所英琨实付购房款1700万元，中昌公司直接退款1600万元，另外100万元退房款实为根据上述“三方转账协议”抵顶的100万元款项，至此，中昌公司已全部退还所英琨购房款，并不存在未退所英琨购房款的情形。在一审法院限定期限内，所英琨未明确上述诉争100万元购房款的具体付款时间、付款方式，亦未提供相应证据予以证实。另查，2015年2月2日，中昌公司将案涉房产进行了贷款抵押。中昌公司主张，案涉房产抵押时征得过所英琨的同意，因为当时所英琨已经口头表示不能再支付购房款了，并要求退房。对中昌公司该主张，所英琨不予认可，中昌公司未提供相应证据予以证实。所英琨主张，按上述合同约定，中昌公司应于2014年1月15日前交房，否则在逾期60日后所英琨有权解除合同，并在30日内由中昌公司退还房款，按已付款1%支付违约金，对逾期交房利息，所英琨按照中国人民银行同期贷款利率计算主张。审理中，所英琨明确诉讼请求，表示诉状中要求中昌公司支付已付购房款的逾期利息，实际是要求中昌公司赔偿已付购房款资金占用损失；对所付购房款的利息损失，所英琨按上述五笔购房款的实际交款时间、累计金额比照中国人民银行同期贷款利率计算至中昌公司相应退款时止，2017年2月8日，中昌公司最后一次退款200万元，则对中昌公司尚欠所英琨退房款100万元的利息损失自2017年2月9日计算至2019年7月30日，以上计算的利息损失共计1773709.59元。所英琨表示，依据合同约定以已付购房款额1700万元按1%计算的逾期交房违约金为17万元。中昌公司认为，中昌公司不存在违约，不应承担违约金，也不应承担资金占用损失，本案系所英琨违约，所英琨未按合同约定的时间交纳房款，对此，中昌公司保留追究其违约的权利。以上事实，由所英琨与中昌公司当庭陈述、所英琨提供的《商品房买卖合同》、莱州农村商业银行结算业务申请书、所英琨的招商银行莱州支行银行账户交易明细、中昌公司于2017年2月9日向所英琨出具的收款收据、所英琨制作的《所英琨与山东中昌地产商品房买卖合同付款、退款明细》、1991年4月21日至2015年10月23日期间的贷款利率表，中昌公司提供的所英琨于2015年7月20日向中昌公司出具的《证明》《三方转账协议》等证据在卷佐证，足以认定。一审法院认为，双方对所英琨未明确主张交款时间、方式的100万元具有争议，对其余所英琨主张的交款时间、金额和中昌公司退款时间、金额均无争议，对双方无争议的所英琨交款时间、金额和中昌公司退款时间、金额事实予以认定。所英琨主张除双方无争议的付款外，己方还交付1笔购房款100万元，该笔购房款抵顶了“三方转账协议”载明的己方债务，对此，中昌公司不予认可，在法院限定期限内，所英琨未明确该100万元购房款的具体付款时间、付款方式，亦未提供相应证据予以证实，依法不予认定。根据中昌公司提供的所英琨于2015年7月20日向中昌公司出具的《证明》及同日中昌公司开始向所英琨退款的事实，能够确认双方已于2015年7月20日协商达成解除《商品房买卖合同》的合意，故本案中，所英琨主张至中昌公司退还购房款时所英琨已付购房款的资金占用利息损失，理由合理。根据双方诉辩主张，结合上述分析，至2017年2月9日止，中昌公司已全额退清所英琨房款，自此以后所英琨不存在资金占用的利息损失，所英琨提供的《所英琨与山东中昌地产商品房买卖合同付款、退款明细》虽系单方制作，但其中计算利率标准属实，计算方式正确，但最后两笔因上述认定，考虑到2016年6月14日抵顶100万元房款的情形，计算起止日、计算本金额、计算依据的贷款利率不正确，最后两笔分别应为：1、自2016年1月7日计算至2016年6月13日，计158天，资金占用款额300万元，利息计算数额为56490.41元（158天÷365天×4.35%×300万元），2、自2016年6月14日计算至2017年2月8日，计240天，资金占用款额200万元，利息计算数额为57205.48元（240天÷365天×4.35%×200万元），则自2013年11月27日至2017年2月8日，所英琨所付中昌公司购房款按中国人民银行规定的同期贷款利率计算的资金占用期间的利息损失总计为1614247.95元，中昌公司应给付所英琨此款。关于逾期交房违约金，虽然合同约定了相应条款，但结合本案证据，所英琨自身存在未按时付款并提出因自己资金原因要求解除合同的违约情形，在此情况下，所英琨要求中昌公司支付违约金，理由不当，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决：一、山东中昌地产有限公司给付所英琨购房款资金占用期间的利息损失款1614247.95元，限判决生效后十日内付清。二、驳回所英琨要求山东中昌地产有限公司支付逾期交房违约金17万元的诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30349.68元，由所英琨负担11021.45元（已交纳），山东中昌地产有限公司负担19328.23元（限一审判决生效后七日内交纳一审法院）；保全费5000元，由山东中昌地产有限公司负担，所英琨已预交保全费5000元，山东中昌地产有限公司将应负担的保全费5000元直接给付所英琨，限判决生效后十日内付清。二审中，当事人没有提交新证据。另查明，涉案房屋已于2015年1月13日办出房屋所有权证书，即在2015年1月13日前已通过竣工验收，并具备办理贷款条件。二审审理查明的其他事实同一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：1.所英琨与中昌公司签订的商品房买卖合同是否已解除；2.中昌公司应否向所英琨支付购房款占用期间的利息损失及其数额。关于所英琨与中昌公司签订的商品房买卖合同是否已解除的问题。根据双方合同约定，中昌公司应于2014年1月15日前交付房屋，所英琨应于2014年6月30日前付清房款，即中昌公司应于所英琨付清房款前交付房屋。中昌公司未能如期交付房屋，所英琨以中昌公司未交房为由延迟支付剩余款项。2015年2月2日，中昌公司将涉案房屋进行贷款抵押，中昌公司主张，进行抵押时征得过所英琨的同意，但中昌公司未提供相应证据予以证实，所英琨不予认可，中昌公司将涉案房屋抵押给第三人的行为导致所英琨无法办理抵押贷款进而付清房款，中昌公司主张所英琨构成违约的证据不足，本院依法不予支持。2015年7月20日，所英琨向中昌公司出具书面证明，表明其因资金原因自愿放弃购买涉案房屋，同日，中昌公司开始向所英琨退款，此后双方也均未再履行商品房买卖合同约定的义务。中昌公司主张，在收到所英琨的书面证明后，中昌公司并未同意解除合同，仅因双方关系较好，所英琨急需资金，中昌公司同意暂时退还房款，双方并未就解除合同事宜达成一致，但中昌公司并未提供相应的证据予以证实，所英琨对此也予以否认，结合双方行为，一审法院认定双方已于2015年7月20日达成解除商品房买卖合同的合意，商品房买卖合同至此已解除，理由和依据充分，本院对此予以确认。中昌公司的相关上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于中昌公司应否向所英琨支付购房款占用期间的利息损失及其数额问题。结合上述分析，双方已于2015年7月20日协商解除商品房买卖合同，所英琨有权向中昌公司主张已付购房款资金占用期间的利息损失。关于具体数额，所英琨于一审期间向法院提交了《所英琨与山东中昌地产商品房买卖合同付款、退款明细》，双方对该明细表中标注的交、退款时间以及对应金额、中国人民银行公布的同期贷款利率等内容均无异议，计息天数也系根据双方交、退款时间确定，一审法院据此计算所英琨已付购房款被中昌公司占用期间的利息损失，并根据2016年6月14日达成的三方转账协议中抵顶100万元购房款的情形，纠正了该明细表中最后两笔款项的计算错误，证据充分，且经本院重新核算其计算结果正确，故所英琨已付购房款被中昌公司占用期间的利息损失按中国人民银行规定的同期贷款利率计算为1614247.95元，中昌公司理应给付所英琨此款。中昌公司的相关上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，中昌公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。另外，一审法院对于所英琨所提“由中昌公司返还100万元购房款”的诉讼请求进行了审理，但在判项中未作表述，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持山东省莱州市人民法院（2019）鲁0683民初6163号民事判决；二、驳回所英琨的其他诉讼请求。二审案件受理费19328.23元，由山东中昌地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年三月五日书记员  孙晓雯