上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初19716号原告：袁海辉，男，汉族，1987年10月9日生，住黑龙江省。委托诉讼代理人：葛潇繁，上海浦瑞律师事务所律师。被告：雄创(上海)新能源科技有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：李峰麟，职务执行董事。委托诉讼代理人：叶丹平，上海俊豪律师事务所律师。原告袁海辉与被告雄创(上海)新能源科技有限公司(下称雄创公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人葛潇繁、被告委托诉讼代理人叶丹平到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告袁海辉向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告与被告之间的房屋租赁合同解除；2、请求法院判令被告向原告赔偿房租损失164,109元(按三个月租金计算)，其中109,406元以保证金扣除；3、请求判令被告向原告支付被告租赁原告房屋期间产生的物业费97,166元(2018年1月至2019年7月，每月的物业费为5,114元)；4、请求法院判令被告向原告支付电费损失3,965.31元。事实和理由：2017年5月10日,原告与被告就上海市嘉定区嘉罗公路XXX弄XXX号的房屋(以下简称涉案房屋)签署了《房屋租赁合同》,其中大致内容如下：原告将其所有的涉案房屋出租给被告用于办公使用,涉案房屋的租金为每月54,703元,租期为2017年5月11日至2020年5月10日止,被告每6个月交付租金,被告应于每期第5日或者之前交付当期基本租金;被告每一个月向原告或者原告指定之管理公司按月支付物业费5,114.42元,并于每月5日或者之前交付当月的物业费;租赁期间内,被告使用涉案房屋而发生的电费,应由被告承担,被告应向国网上海市电力公司进行支付;在租赁期间内,若被告逾期支付房租、物业费、及其他费用的,每逾期一天,被告需向原告支付逾期金额千分之五的违约金：同时合同约定在租赁期间,被告擅自解除合同,被告应向原告支付相当于其实际损失已经发生的直接经济损失的违约金等内容。2017年5月10日,原告将涉案房屋交付给被告,被告开始使用涉案房屋,2019年3月份,被告决定单方面的解除房屋租赁合同,并与原告洽谈合同解除事宜。鉴于合同尚未到期,原告就被告单方面违约事宜、未支付的物业费等事宜与被告商谈,双方商谈无果。后期原告发现,被告于2017年6月15日冒用原告的名字单方面将用电设备过户到了被告名下,因此原告要求被告将用电设备过户到原告名下,被告不予配合。因为电费有基础电费存在，后原告将电表过户自己名下，不得已支付了2019年5、6月份的基础电费，现电表已过户至原告名下。原告认为,被告未按照合同的约定支付房租以及物业费,不配合原告办理涉案房屋用电设备的过户行为,已构成严重违约。因此原告有权解除合同,并要求被告支付违约金、物业费以及赔偿原告的电费损失。为维护自身合法权益,原告特向法院起诉,望判如所请。被告雄创公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告与被告双方于2019年2月28日双方达成解除房屋租赁合同的合意。被告于2019年1月20日告知原告因为公司运营状况差，不能继续经营，需要搬出租赁房屋，并告知在2月28日将钥匙交付给原告指定人。2月28日，原告不同意被告将租赁房屋内的办公家具及大件装饰装修物搬出的情况下，要求被告将钥匙交还，被告遂将钥匙交还原告。2、原告主张的房租损失和物业费被告不同意支付，合同未约定提前解除合同的通知期限和违约责任。被告已提前一个月通知原告解除合同，并支付租金至2019年4月11日，原告处还有被告的保证金109,406元，故原告应退还被告剩余租金和保证金。即便原告存在租金损失和物业费，剩余租金和保证金也足以折抵。物业费应计算至2019年2月，2018年1月至2019年2月的物业费为71,596元。3、原告主张的电费被告不同意支付，被告已于2019年2月底搬离租赁房屋，原告无权要求被告支付2019年5月和6月的电费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定双方无争议的事实如下：袁海辉(出租方、甲方)与雄创公司(承租方、乙方)于2017年5月10日签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于上海市嘉定区嘉罗公路XXX弄XXX号建筑面积1433.18平方米(其中地上面积1124.03平方米，地下面积309.15平方米)的房屋出租给乙方作为办公之用途。交付时间2017年5月10日，租赁期限2017年5月11日至2020年5月10日止。装修期为2个月，自交付之日起计。装修期内，除非另有约定，乙方无须缴付租金，但仍需缴付物业管理费及其他费用。若乙方于装修期内开始营业/办公，则装修期自开始营业/办公之日结束，且乙方须自开始营业/办公之日起按本合同之规定缴付租金。该房屋每月基本租金为1.6元/平米/天，54,703元/月；乙方将以首期三个月付形式缴付首期租金164,109元，从第二期开始以六个月付形式缴付租金，该租金不包括物业管理费及其他费用。乙方须于每期第5日或之前缴付当期基本租金。物业管理费标准：乙方须自交付日起向甲方或甲方指定之管理公司按月支付每月5,114.42元物业管理费。租赁保证金为二个月基本租金计109,406元，乙方须签署本合同同时或之前缴付。租赁期限内，若乙方拖欠租金或物业管理费、公共事业费或其他应付费用，甲方有权以保证金抵扣相应费用或款项，若保证金无法弥补甲方损失的，甲方可要求乙方补足差额。合同第十三条解除本合同的条件约定：13.1甲、乙双方同意,在租赁期限内,遇有下列任一情况的,本合同解除,甲、乙双方互不承担责任：(1)该房屋占用范围的土地使用权被依法提前收回的；(2)该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征收、征用或拆迁的;(3)该房屋非因甲、乙双方的原因而毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；(4)因不可抗力因素致使该房屋及其附属设施遭到严重损坏,双方同意本合同无法继续履行的,但该等损坏在一百八十(180)天内能够修复的,本合同不得解除,乙方可在该房屋遭受该等损坏的次日起停止或按该房屋受损坏的程度相应减少支付租金,直到该房屋完成修复。双方在此确认前述的不可抗力事件,包括地震、台风、水灾和其他自然灾害、疫情、突发公共卫生事件、战争、战争威胁、暴动和类似的军事行动、封锁、恐怖活动、民间骚动以及非本合同双方员工的罢工、怠工和其他工人运动、能源及资源短缺或政府的禁运令、禁止令；若发生上述任一情形,甲方或乙方任何一方可以书面通知对方,解除本合同。13.2在租赁期限内,发生本合同第十七条约定的提前解除本合同情形,本合同应予以解除,违约方应承担违约责任。合同第十五条违约责任约定：1.租赁期间，非法律规定或本合同规定之情况，甲方擅自解除本合同，甲方应向乙方支付相当于其实际已经发生的直接经济损失的违约金。2.在不影响甲方根据本合同约定行使任何权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间，合法地提前收回该房屋或其任何部分，单方解除本合同。该情况为：(1)本合同内乙方任何一项应付的租金、物业管理费等任何其他费用，乙方从租金、物业管理费等费用应付之日起拖欠连续超过三十日；(2)乙方无论被强迫或自愿破产，进入破产清算程序，进行清算(经甲方批准，为了重组、合并的目的除外)、被接管人接收。合同第十七条约定：正文、附件为本合同不可分割的组成部分，若有抵触，以时间在后的文本为准；本合同一式四份，经双方或授权代表签署，并加盖公章后即行生效；本合同以中文书写；在本合同履行期间，甲乙双方应根据现行法律规定各自缴纳与本合同相关的税费。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，袁海辉向雄创公司交付系争房屋。2017年6月15日，雄创公司申请将系争房屋的电表过户至其公司名下。袁海辉支付了2019年5月、6月户名为雄创公司的电费及违约金共计3,965.31元。2019年7月15日，因雄创公司不配合办理电表过户，袁海辉自行申请办理了电表过户手续。审理中，双方确认雄创公司向袁海辉支付租金至2019年4月11日，并支付租赁保证金109,406元；雄创公司未支付2018年1月起的物业费；雄创公司的办公家具等至2019年11月20日尚未搬离系争房屋。雄创公司称其2019年2月搬离系争房屋并交付了钥匙；袁海辉对此不予认可，称其于2019年4月中旬从物业处拿到钥匙。双方均表示物品搬离问题由其自行协商。雄创公司表示合同解除后袁海辉应退还其多支付的租金及保证金，或将剩余租金及保证金折抵物业费等费用。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。被告已实际搬离系争房屋，双方的租赁合同已实际终止履行，故原告要求解除合同合法有据，本院予以支持。原告确认其已于2019年4月中旬收回房屋钥匙，故其要求被告支付之后的物业管理费缺乏依据，本院酌情确定物业费计算至2019年4月15日，共计79,267元。关于原告垫付的电费，虽然被告在2019年5、6月未使用房屋，但商业用电有基础电费，且该电费系被告名下，故原告要求被告赔付合法有据，本院予以支持。关于原告主张的租金损失，被告提前退租确实造成原告的租金损失，原告主张的金额在合理范围内，本院予以照准。双方关于用保证金折抵被告应支付原告的款项的意见，于法不悖，本院予以照准。至于被告要求退还1个半月租金的意见，本院认为被告并未提交证据证明其已于2019年2月将房屋返还原告，故其主张退还租金的意见本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告袁海辉与被告雄创(上海)新能源科技有限公司于2017年5月10日签订的《房屋租赁合同》；二、被告雄创(上海)新能源科技有限公司应于本判决生效之日起给付原告袁海辉租金损失164,109元，该款与被告交纳的租赁保证金109,406元相折抵后，被告还应给付原告54,703元；三、被告雄创(上海)新能源科技有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告袁海辉物业费79,267元；四、被告雄创(上海)新能源科技有限公司应于本判决生效之日起十日内赔付原告袁海辉电费3,965.31元；五、驳回原告袁海辉的其余诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,416元，减半收取1,708元，由原告负担196.25元，由被告负担1,511.75元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇二〇年三月十六日书记员  王 豪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。