四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川13民终372号 上诉人（原审原告）：南充市森林时代烧烤店，住所地：四川省南充市顺庆区北湖购物休闲中心5幢1层18号。 经营者：陈苗，女，1973年2月10日生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：何健，四川泰宇律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：任静，女，1982年4月26日生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：陈思宇，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖婷婷，四川泰宇律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张建华，女，1954年10月21日生，汉族，住南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：陈思宇，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖婷婷，四川泰宇律师事务所律师。 上诉人南充市森林时代烧烤店（以下简称森林烧烤店）因与上诉人任静、张建华房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院(2019)川1302民初5380号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 森林烧烤店上诉请求：1.依法撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初5380号民事判决第三项，改判森林烧烤店租用任静、张建华面积67.25㎡房屋的装饰装修补偿费36,098.45元，由任静、张建华支付给森林烧烤店；2.判令全案诉讼费、保全费由任静、张建华承担。事实与理由：1.一审法院认定事实不清。森林烧烤店经营者陈苗接手该店后，即在2017年5月花费了巨资对原店进行了装修，有装修合同、转款凭证佐证，一审法院没有认定森林烧烤店对店面装修的事实，属于事实不清。2.一审法院适用法律错误。一审中，森林烧烤店已经举证证明，陈苗接手店面单独经营后，花费大量资金对店面进行了升级改造装修，且装修后不久就被政府征收。虽然双方在租赁合同中没有对因政府征收行为导致合同终止装修问题进行约定，但一审法院引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，没有支持森林烧烤店主张的装修损失，是错误适用法律。本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定，由任静、张建华支付给森林烧烤店装饰装修补偿费36,098.45元。综上，请求二审支持森林烧烤店的上诉请求。 任静、张建华答辩称：一、森林烧烤店作为一审原告的诉讼主体不适格。本案是房屋租赁合同纠纷，签订《门面租赁合同》的承租方为王俊，不是森林烧烤店，且该店的负责人为陈苗，不能因为陈苗和王俊是夫妻关系，就可以超越合同相对性，由森林烧烤店作为原告主张权利。二、森林烧烤店主张装饰装修补偿费的上诉请求不应支持。本案的基础法律关系为房屋租赁合同纠纷，森林烧烤店若要主张装饰装修费损失，应当依据合同法相关规定及双方签订的《门面租赁合同》的约定进行认定，而不是直接以任静、张建华作为业主基于拆迁安置补偿法律关系在政府实际取得的装修补偿费作为其主张的装修补偿费。森林烧烤店上诉称，一审法院对装修费损失的认定，系适用法律错误；本案应当依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定进行认定，但该理由不能成立。1.从法理来说，适用“原则”的前提是没有可以适用的法律规定、规则和约定，本案对此已有两处明确约定：(1)《门面租赁合同》第十条第4款约定“除上述原因之外，在租赁期间，如有单方面终止合同并造成对方损失的，应按年租金的三倍向对方支付违约金。但下列情况除外……（二）该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的或者拆迁的……。”，双方已明确约定房屋征收导致合同解除造成对方任何损失不能主张权利，故森林烧烤店引用该条规定明显错误。(2)因任静、张建华主张案涉合同就租赁期限已变更为“不定期租赁”，且一审法院已认定在任静、张建华向森林烧烤店送达相关解除合同文书时，合同已解除，即“不定期租赁”在依法告知解除后，其租赁期限已确定并届满。据此，《门面租赁合同》第五条第3款明确约定“租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋。乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设施设备归乙方所有，由乙方自行处置，若拆除，其费用由乙方自理并恢复原貌”。故森林烧烤店有义务就装修对原房屋的改变履行“恢复原貌”的义务。2.适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的前提是“承租人经出租人同意装饰装修”，任静、张建华对于森林烧烤店进行过装修从不知情，森林烧烤店也未举证证明其告知过任静、张建华，故本案不满足适用该条文的条件。综上，请求依法驳回森林烧烤店的上诉请求。 任静、张建华上诉请求：1.撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初5380号民事判决，改判驳回森林烧烤店一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由森林烧烤店承担。事实和理由：1.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，被征收人明确界定为房屋所有权人，征收补偿协议的相对方是国家与房屋所有权人，承租人不是征收补偿法律关系的相对人。森林烧烤店作为承租人，因所承租的房屋被征收而主张权利，不能依照国家与被征收人，即任静、张建华签订的征收补偿协议作为依据，森林烧烤店不能依据征收补偿项目名称来确定具体补偿款项。2.从法律关系看，本案是因房屋拆迁导致租赁合同解除引发的纠纷，其基础法律关系为租赁法律关系，森林烧烤店作为承租人主张权利的依据应当是合同法及双方的约定。根据双方签订的《门面租赁合同》第十条第4款约定内容，双方在合同中既已明确约定房屋征收后即便造成对方损失，双发互不存在违约情形，无需支付违约金，应当遵循合同约定。一审法院无视双方约定，直接适用公平原则，剥夺了民事主体依法享有的意思自治的权利。3.即便人民法院认定任静、张建华应当补偿森林烧烤店因合同解除而造成的损失，《门面租赁合同》中未约定房屋征收后的停产停业损失费等补偿费用森林烧烤店有权参与分配，故森林烧烤店损失的具体项目及金额应当以其实际产生的损失为准。一审法院在森林烧烤店无法举证证实损失金额的情况下，滥用自由裁量权将森林烧烤店举证不能的法律后果强加给任静、张建华错误。4.任静、张建华与森林烧烤店属租赁关系，无论案涉房屋是否涉及拆迁，森林烧烤店作为房屋租赁方，合同期满或无法实际履行，均存在搬迁问题，故搬迁费也不应得到支持。综上，请二审法院依法支持任静、张建华的上诉请求。 森林烧烤店对任静、张建华的上诉答辩称，一、森林烧烤店诉讼主体适格。1.虽然案涉三份房屋租赁合同系上诉人的实际经营者王俊与任静、张建华签订，但从2003年起，森林烧烤店就由王俊与陈苗夫妻经营，截止拆迁之日，该店已经成为南充市知名餐饮企业，也成为北湖公园的一个标志餐饮品牌。2.森林烧烤店系个体工商户可以家庭经营，且任静、张建华明知案涉房屋实际用于森林烧烤店经营，故森林烧烤店是本案适格诉讼主体。二、对于搬迁补偿费及停产停业损失补偿费。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条、第二十三条及《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十七条、第三十八条、第三十九条对停产停业的补偿原则、方式、期限作出的规定表明，该两项补偿费均是对因房屋拆迁造成实际影响人的补偿。本案中，被拆迁的房屋处于出租状态，租赁期限未届满，实际使用人是森林烧烤店，因拆迁导致实际搬迁及停产停业的受影响人也是森林烧烤店，因此该两项补偿费用，应当归属森林烧烤店所有。二、装修补偿费应由森林烧烤店所有。案涉租赁合同因不可抗力因素提前终止，双方租赁关系天然解除，虽提前终止合同，但出租人不对承租人另行赔偿或补偿，这是对出租人因不可抗力因素解除合同的赔偿责任的豁免约定，与本案装潢装饰补偿费的归属问题没有关联性，该补偿费用是因政府拆迁而取得，而非出租人对承租人的另行补偿，且该费用的归属问题因房屋出租，产生了不确定状态，因此才产生了纠纷。故本案应当视为双方对已形成附合的装潢装饰所有权的归属问题在租赁期届满前没有约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，以及案涉租赁合同第四条对已形成附合的装潢装饰所有权的归属问题的约定表明，合同届满后，已形成附合的装潢装饰所有权应当转归承租人所有，该所有权的转移随同租赁期间的经过，是一个动态的过程。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定，本案应按照未经过的租赁期间与已经过的租赁期间来分配双方对已形成附合的装潢装饰补偿费的归属，否则显失法律的公平、公正。三、对于案涉房屋由森林烧烤店承租后的装修说明。从2003年10月至2015年10月，森林烧烤店一直是由王俊与陈苗夫妻与另案房屋出租人王静合伙经营，由于店面装修过时，2015年王静退出经营，由王俊与陈苗夫妻经营，2017年3月，森林烧烤店与任静、张建华续签了租赁合同后，森林烧烤店花巨资进行为期5个月的店面装修，其中室外加装了钢架玻璃蓬，安装的LED穿孔字招牌，拆除陈旧变色火烧板花岗岩外墙，重做外墙漆，前后室外地面重新铺装防滑吸水砖，增加户外蓬，拆除原厕所扩大厨房，重新铺设墙地砖，新购置厨房设备餐具、新增厨房有烟净化系统。拆除原厕所移至大厅靠厨房墙的左边，更改下水管道。在大厅内靠厨房左边，增设厕所，靠厨房墙的右边增加两个包间，拆除室内地板砖，重新铺设防滑防油地砖，拆除垮塌吊顶，重新吊顶。重装空调。拆除木作柱子，重新装饰，门窗翻新，重装空调，重装音响消防设备。购买新座椅等等。公证处公证视频及在二审提交的现场图片可以佐证，本店里面也能看出大布局重装顺利开业。综上，请二审支持森林烧烤店的请求。 森林烧烤店向一审法院提出诉讼请求：1.判令森林烧烤店租用任静、张建华面积67.25㎡房屋的停产停业损失费228,138.90元,由任静、张建华支付给森林烧烤店；2.判令森林烧烤店租用任静、张建华面积67.25㎡房屋的装饰装修补偿费，由任静、张建华支付给森林烧烤店；3.判令森林烧烤店租用任静、张建华面积67.25㎡房屋的搬迁费（含空调移机费）4,435元，由任静、张建华支付给森林烧烤店；4.本案诉讼费、保全费由任静、张建华承担。 一审法院审理查明的事实：2017年3月30日，任静与森林烧烤店经营者陈苗之夫王俊以甲、乙双方名义续签《门面租赁合同》一份，约定将任静所有的位于顺庆区北湖休闲中心第5幢101号门面（建筑面积67.25平方米）出租给森林烧烤店，双方书面合同约定的租期从2017年5月1日起至2020年4月30日止，第一年租金为37,323元，第二年租金为40,433元，第三年租金为43,543元。合同第五条约定，租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋，乙方添置的用于经营的所有可移动、拆除的设施、设备归乙方所有，由乙方自行处理。合同第十条约定，在租赁期间内，乙方承租的门面被征收、征用或被拆迁等情形的，双方均可变更或解除合同；除上述原因之外，在租赁期间，如有单方面终止合同并造成对方损失的，应按年租金的三倍向对方支付违约金；但该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用或者拆迁等情况除外。合同还对续租及双方其他权利义务等进行了约定。王俊租赁上述门面房后，以其妻陈苗名义登记的森林烧烤店从事个体经营。 2018年3月23日南充微报报道北湖片区将进行改造提升工程，前一年租期满后，森林烧烤店于2018年5月1日向任静、张建华支付了半年房租，任静、张建华未提出异议。 2019年1月9日，南充市顺庆区人民政府作出了房屋征收决定书及征收公告，将森林烧烤店承租的门面划入北湖公园综合提升改造工程征收范围；要求划入征收范围内的房屋产权人自房屋征收评估报告公示期满20日内与中城街道办事处签订征收补偿安置协议。 2019年2月18日，任静、张建华向森林烧烤店发出通知，称终止双方房屋租赁关系并要求森林烧烤店立即搬出。王俊遂诉至该院请求确认任静终止合同通知书无效。该院经审理于2019年5月21日作出民事判决书，判决驳回王俊的诉讼请求。2019年2月20日，征收单位对划入征收范围内的区域封园，森林烧烤店、任静租赁合同因此实际终止。 2019年4月17日，任静、张建华与顺庆区人民政府中城街道办事处签订了《房屋征收货币补偿安置协议》，确定任静、张建华被征收房屋面积为67.25㎡，由征收单位给予任静、张建华房屋价值补偿3,735,065元、搬迁费补偿4,035元、停产停业损失补偿224,103.9元及其他搬迁奖励补偿等，该协议未明确装饰装修补偿项目及计算标准，征收单位已按协议履行完其支付义务。 庭审中，森林烧烤店提交了该店2017年5月5日与装饰公司签订的《装饰装修施工承包合同》及装修报价表。 一审法院认为，本案《门面租赁合同》虽由王俊与任静、张建华签订，但王俊与森林烧烤店经营者陈苗系夫妻关系，个体工商户可以家庭经营，且双方均明知案涉房屋实际用于森林烧烤店经营，因此可以确认本案《门面租赁合同》系森林烧烤店与任静、张建华的真实意思表示，该合同不违反法律法规的规定，合法有效。双方在履行租赁合同约定租期时，遇政府征收不可归责于双方当事人的事由，不得不终止合同的履行，属非双方原因导致房屋租赁合同无法继续履行，对此双方均不存在违约情形。但合同解除后，客观上给森林烧烤店造成了损失，任静、张建华亦从政府拆迁部门领取了房屋拆迁补偿费用，故森林烧烤店可以依据双方的房屋租赁合同，要求任静、张建华对合同解除后给森林烧烤店造成的损失进行一定补偿。由于双方在房屋租赁协议中，未对因政府征收导致合同解除后，对上述损失如何承担进行约定，根据公平原则，并综合双方租赁期限、租金金额、其他合同约定条款以及森林烧烤店实际产生损失的客观情况，并适当参照《房屋征收货币补偿安置协议》相关标准予以确定。第一，关于森林烧烤店要求任静、张建华给付停产停业损失费228,138.90元的请求，按照房屋征收补偿方案之规定，停产停业损失的补偿主体应为房屋所有权人，但是这并不妨碍作为租赁法律关系的承租人依法向出租人主张停产停业相关损失，因房屋的征收与评估发生在租赁合同有效期内，政府征收导致租赁终止，确实给森林烧烤店造成了实际的停产停业损失，故出租人应给予承租人相应的补偿，本案承租人已租赁期限和尚未履行的租赁期限均较长，根据公平原则，酌定由任静、张建华支付给森林烧烤店停产停业损失68,000元；第二，关于森林烧烤店主张的装饰装修费，因其损失依据不足，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，对该项请求不予支持；第三，关于森林烧烤店请求搬迁费4,435元，森林烧烤店因政府征收无法继续承租涉案房屋，必然要对房屋内归其所有的设施进行腾空，双方合同第五条对此也作出了约定，结合本案实际，确认由任静、张建华支付森林烧烤店2,000元搬迁费为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、任静、张建华于判决生效之日起十日内，给付森林烧烤店停产停业损失68,000元；二、任静、张建华于判决生效之日起十日内，给付森林烧烤店搬迁费2,000元；三、驳回森林烧烤店的其他诉讼请求。本案案件受理费2,394元、保全费1,661元，合计金额4,055元，由森林烧烤店负担3,055元，任静、张建华负担1,000元。 二审审理查明，森林烧烤店的工商注册资料载明，经营性质为个体工商户，经营者为陈苗。 一审中，另案房屋租赁人王静陈述称：2015年前王静与经营者陈苗之夫王俊共同经营森林烧烤店，各占50%份额，合伙经营有十几年；森林烧烤店是2012年装修的，空了一年没有经营，但没有租给其他人。王俊实际单独经营只有一年。 二审同时查明，王俊于2019年4月3日向一审法院起诉任静、张建华房屋租赁一案，系请求确认任静、张建华于2019年2月18日向其出具的《房屋租赁终止合同通知书》无效等，一审法院对该案作出（2019）川1302民初2768号民事判决，该判决认定以下事实：《门面租赁合同》签订后，王俊向任静支付了一年的房租。2018年11月6日，王俊向任静发短信，内容为“北湖改造政府要拆迁，计划明年七月底全部完工，现在在做设计方案，具体时间我也不晓得。我的意思是我用好久给好久的租金，先用后付租金。我前期租期为三年，装修也投入了五十来万，现在都晓得要拆迁，生意也不好做。你们觉得我说的方案不妥，你们也可以自己租出去”。后王俊一直在租赁房屋内经营至2019年2月18日。2019年2月17日，森林烧烤店通过转账向任静支付了20,217元房屋租金，次日，任静向王俊《发出房屋租赁终止合同通知书》，通知载明“我们双方于2017年3月30日签订的门面租赁合同，租期三年，租金于每年提前一个月支付，租赁期间，你不按合同约定支付租金，擅自将2018年租金改为半年一付，且2018年10月没有支付下半年租金，并单方要求因北湖公园政府改造，将合同改为用好久给好久的租金，先用后付租金，但未获我方同意。假设你的理由成立，双方存在不定期合同，出租方有权随时解除租赁关系，现因政府对北湖公园提升改造，上述房屋纳入征收范围，你我租赁合同必须解除而终止。现依法通知你自本通知函发出之日起，你我之间的房屋租赁关系终止，在收到本书面通知后即按照政府征收要求搬出顺庆区北湖休闲服务中心第5幢10号门面房屋”。该判决认为，王俊承租的案涉房屋已经被政府征收，双方签订的租赁合同事实上已无法履行，现任静依据合同约定向王俊发出《房屋租赁终止合同通知书》，拟解除双方签订的《门面租赁合同》，终止双方的租赁合同，符合法律规定和合同约定......。 二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为，根据当事人的上诉及答辩，本案焦点为森林烧烤店是否本案适格原告，任静、张建华是否承担装饰装修补偿费36,098.45元,任静、张建华是否向森林烧烤店支付停产停业损失及搬迁费。 关于森林烧烤店是否本案适格原告。案涉《门面租赁合同》虽系森林烧烤店的经营者陈苗之夫王俊与任静、张建华签订，但森林烧烤店系个体工商户，陈苗与王俊系夫妻关系，森林烧烤店经营模式应属于家庭经营，故森林烧烤店作为原告起诉本案，符合法律规定，森林烧烤店是本案适格的原告。 关于任静、张建华是否承担装饰装修补偿费36,098.45元的认定。案涉《门面租赁合同》在履行过程中，南充市顺庆区人民政府于2019年1月9日作出了房屋征收决定，任静、张建华于2019年2月18日向王俊发出《房屋租赁终止合同通知书》，以上事实可以认定房屋租赁合同不能继续履行、合同的终止非双方原因导致；《门面租赁合同》仅对因社会公共利益或城市建设需要被依法征用或拆迁，双方可以变更或解除合，但对解除合同后相关费用如何处理未作约定；同时陈苗夫妻租赁案涉房屋经营森林烧烤店多年，在经营中对房屋进行装饰装修客观存在，现因被政府征收而解除租赁合同，客观上给承租人造成相应的损失；且任静、张建华已得到政府相关部门的拆迁补偿；虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，被征收人界定为房屋所有权人，征收补偿协议的相对方是国家与房屋所有权人，但是不妨碍作为租赁法律关系的承租人依法向出租人主张停产停业而造成的相关损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定，本案是不可归责于双方的事由导致合同解除，根据公平原则，本院酌定由房屋出租人任静、张建华向森林烧烤店支付装饰装修补偿费5,000元。 关于任静、张建华是否向森林烧烤店支付停产停业损失及搬迁费的认定。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，被征收人界定为房屋所有权人，征收补偿协议的相对方是国家与房屋所有权人，但是案涉房屋租赁给森林烧烤店使用，不妨碍作为租赁法律关系的承租人依法向出租人主张因停产停业造成的相关损失；案涉房屋被征收发生在租赁合同有效期内，政府征收导致租赁合同终止，已给承租人造成实际的停产停业损失，承租人同时也产生一定的搬迁费等；即使双方在履行中将租赁合同变更为不定期合同，但也属于非双方原因合同被解除，不能因此否定承租人应享有的停产停业损失及搬迁费。故一审根据公平原则与本案客观事实认定停产停业损失及搬迁费符合法律规定，任静、张建华上诉称不予支付停产停业损失及搬迁费的理由不成立。 综上，森林烧烤店的部分上诉请求，本院予以支持；任静、张建华的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市顺庆区人民法院(2019)川1302民初5380号民事判决第一项、第二项，即“任静、张建华于判决生效之日起十日内给付南充市森林时代烧烤店停产停业损失6.8万元；任静、张建华于判决生效之日起十日内给付南充市森林时代烧烤店搬迁费2,000元”； 二、撤销四川省南充市顺庆区人民法院(2019)川1302民初5380号民事判决第三项，即“驳回南充市森林时代烧烤店的其他诉讼请求”； 三、任静、张建华于判决生效之日起十日内给付南充市森林时代烧烤店装饰装修补偿费5,000元; 四、驳回南充市森林时代烧烤店的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费2,000.74元，由南充市森林时代烧烤店负担400.74元，任静、张建华负担1,600元；一审案件受理费2,394元、保全费1,661元，合计金额4,055元，由南充市森林时代烧烤店负担3,005元，任静、张建华负担1,050元。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  蒙琼梅 二〇二〇年三月二十三日 书记员  任珍波