苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初6945号原告：苏州工业园区生物产业发展有限公司，住所地苏州工业园区星湖街218号。法定代表人：庞俊勇，总经理。委托诉讼代理人：王秦益，上海市锦天城(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘淑颖，上海市锦天城(苏州)律师事务所实习律师。被告：苏州恒宇生物科技有限公司，住所地苏州工业园区星湖街218号生物纳米园A2-405。法定代表人：陈万英，执行董事。委托诉讼代理人：陆晨霏，江苏赛杰律师事务所律师。原告苏州工业园区生物产业发展有限公司（以下简称生物产业公司）与被告苏州恒宇生物科技有限公司（以下简称恒宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告生物产业公司的委托诉讼代理人王秦益、刘淑颖，被告恒宇公司的委托诉讼代理人陆晨霏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告生物产业公司的诉讼请求为：1.恒宇公司立即取回遗留设施及物品，将房屋恢复原状并返还；2.恒宇公司支付拖欠的租金314206.50元、物业服务费及空调费100636.20元、水电费515.06元，支付逾期付款违约金27995.11元(自2018年6月23日起暂计至2019年5月25日，每逾期一日，以欠付金额的万分之二计算至实际支付之日止，详见附件)；3.恒宇公司支付房屋占有使用费98128.87元(自2018年6月23日起暂计至2018年12月22日，每逾期一日，则以合同期内日租金及日物业费的1倍标准计算至实际返还之日止，详见附件)；4.恒宇公司支付合同解除违约金41057.10元(按三个月租金标准计算，详见附件)；5.恒宇公司承担诉讼费用、律师费。诉讼中，生物产业公司表示，2019年7月15日双方已办理交接手续，其已收回房屋，故申请撤回第1项诉请；变更第2项诉请为恒宇公司支付拖欠的租金323256.91元、物业服务费及空调费100636.20元、水电费1512.38元（含截至2018年4月的水电费515.06元，2018年5月至2019年7月期间的电费927.45元，2018年8月至2019年7月期间的水费69.87元），支付逾期付款违约金(自2018年6月23日起暂计至2019年5月25日，每逾期一日，以欠付金额的万分之二计算至实际支付之日止，详见附件)；明确律师费诉请金额为32501元。事实和理由：2016年8月22日，原、被告签订《苏州工业园区生物纳米园房屋租赁合同》(下称租赁合同一)，由被告租赁位于房屋，用于研发、办公和生产使用，租期自2015年12月10日至2016年12月9日。租赁期内租金为每月含税13685.7元，每月物业费为含税3087元，空调费为1543.5元。除首期租金、物业费、空调费外，每月租金、物业费、空调费需于每月第一日支付。2017年8月16日，双方就同一房屋签订《房屋租赁合同》(下称租赁合同二)，约定租赁期限为2016年12月10日至2017年12月9日。租赁期内租金为每月含税13685.7元，每月物业费为含税3087元，空调费为1543.5元。除首期租金、物业费、空调费外，每月租金、物业费、空调费需于每月第一日支付。2017年12月10日，双方就同一房屋签订《房屋租赁合同》(下称租赁合同三)，约定租赁期限为2017年12月10日至2018年12月9日。租赁期内租金为每月含税13685.7元，每月物业费为含税2401元，空调费为1543.5元。除首期租金、物业费、空调费外，每月租金、物业费、空调费需于每月第一日支付。双方在租赁合同一、二、三中第4.4条约定，原告有权抵扣被告的安全保证金，以补偿原告所遭受的一切损失(包括但不限于拖欠的租金、物业管理费、水电费、将房屋复原的费用及其他费用)。第12.1条均约定，除非双方另有书面约定，被告应于本合同终止之日将已经恢复至交付时原状的房屋归还原告。第12.3条均约定，若被告未按合同规定履行归还房屋义务的，则从合同终止日的第二日起直至双方签署房屋验收交接单之日止，原告有权每天按合同期内日租金(适用于本合同终止时的租金标准)的200%向被告收取房屋占有使用费，并有权从安全保证金中扣除。第13.1条均约定，如被告未按照本合同约定按时向原告支付租金、物业管理费或其他应付费用(包括但不限于水费、电费等)，每逾期一日，被告应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金，违约金自被告应付款之日起算直至付清全额款项及违约金之日为止。逾期超过30日的，属于严重违约，原告有权按照条款13.2追究被告责任。第13.2条均约定，以下情形将被视为被告严重违约，原告有权解除本合同：“13.2.1未足额支付任何一期租金和物业管理费或其他费用超过30天”。第13.3条约定，被告在此明确同意及声明，如有上述违约行为的，原告有权解除本合同，没收被告已缴纳的安全保证金，收回该房屋，被告除应向原告偿清所有截至房屋实际移交之日所欠的应付款项外，应同时向原告承担以下违约责任：“13.3.1向原告支付相当于六个月租金之和的违约金；13.3.2逾期付款的应按照欠费总额的每天万分之五向原告支付违约金。”第16.2条约定，因被告违约导致原告向法院提起诉讼，由此所产生的全部费用包括但不限于诉讼费、律师费等全部由被告承担。租赁合同一第17.8条及租赁合同二、三第18.1条分别约定，通知以邮寄、特快专递方式寄出的，在寄出后的第五日即视为送达。2018年6月20日，双方签订《租赁合同终止协议》(下称终止协议)，约定双方租赁关系于2018年6月22日解除。第四条明确约定，被告承诺于终止日前将已经恢复原状或原告书面同意接受之状态，并以干净、整洁、无须修理的状态将该房屋归还给原告，双方签署房屋验收交接单视为被告履行了归还义务。如被告未按照约定交还房屋的，须按租赁合同的约定承担相应的责任。第六条约定，双方确认，上述租赁关系的终止并不免除被告因违反租赁合同的约定所应承担的相应责任(包括但不限于逾期付款违约责任等)。2018年8月15日，因被告仍未付清所欠费用，原告向被告送达了《关于要求尽快搬离房屋的函》，要求其于2018年8月22日前向原告付清欠款，并按照租赁合同的约定归还房屋。同时，原告于2018年8月15日将上述函件张贴至被告公司门口醒目位置。2018年9月26日，因被告依旧未付所欠费用，原告再次向被告发送《律师函》，要求其付清各项费用，否则将没收全部保证金。2019年3月20日，因被告始终未付清所欠费用，原告向被告再次送达了《关于要求尽快取回遗留设施及物品的函》，要求其付清拖欠的房租、物业费、水电费等各项费用。同时，原告于2019年3月20日将上述函件张贴至被告公司门口醒目位置。截至2019年5月25日，被告尚欠2015年12月10日至2018年6月22日租金(扣除所有保证金后)共计314206.50元，水电费515.06元，2016年9月1日至2018年6月22日物业费、空调费共计100636.20元，上述三项欠费总计415357.76元；逾期付款违约金以每日万分之二的标准自2018年6月23日起暂计至2019年5月25日为27995.11元，房屋占有使用费暂计至2018年12月22日共计98128.87元；解除合同违约金总计41057.10元。原告认为，租赁合同一、二、三均合法有效，现依据合同约定，被告逾期支付上述租赁合同项下租金、物业管理费、水费、电费等其他应付费用，逾期已远超30日，该行为已构成严重违约并给原告造成重大损失。被告恒宇公司辩称：关于租金问题，双方于2018年6月20日签订终止协议，确定尚欠190064.48元。物业服务费及空调费100636.20元认可，水电费515.06元是截至2018年5月欠原告的金额。认可逾期付款违约金起算点为2018年6月23日，日万分之二的标准过高，请求降低。关于占有使用费，由于该期间被告未实际经营，占用期间是为了恢复原告要求的验收条件，因此我方不需要支付。合同是协商解除，无需支付合同解除违约金。律师费无依据。经审理查明，2016年8月22日，生物产业公司（出租方、甲方）与恒宇公司（承租方、乙方）签订《苏州工业园区生物纳米园房屋租赁合同》（以下简称租赁合同一），约定：甲方将苏州工业园区星湖街218号生物纳米园A2楼405单元（343㎡）出租给乙方作研发、办公和生产使用。房屋的装修及设施情况见本合同附件三，除双方另有约定外，该附件将作为甲方向乙方交付该房屋及乙方在本合同终止时向甲方交还该房屋的验收依据。该房屋的租金和物业管理费的支付金额和支付方式具体见附件二。该房屋的租金和物业管理费按本合同中所述建筑面积计算。租金和物业管理费的支付应无需甲方事先提示乙方付款。乙方须于签订本合同之日支付首期租金和首期物业管理费。除首期租金和首期物业管理费外，乙方应根据本合同的规定于每个月的第一日或之前提前支付当月的租金和物业管理费。乙方应根据该房屋的独立计量记录和/或甲方提供的公共事业单位账单支付所有该房屋内使用的包括但不限于水、电等费用(含税，以下简称其他费用)。在收到该等计量记录或账单后根据甲方或物业管理公司的通知所规定的付款方式、付款时间向甲方或物业管理公司支付该费用，逾期视为乙方违约。该房屋租赁期限和交付日见附件二。本合同终止后，甲方有权收回该房屋，乙方应按有关条款将该房屋归还甲方。安全保证金指乙方为了保证其履行本合同约定之义务和责任，由乙方交付甲方的履约保证金。本合同项下的安全保证金总额相当于三个月的租金，具体金额见附件二。在本合同正式签署之日，乙方应向甲方足额支付安全保证金。在整个租赁期内，甲方无须向乙方支付安全保证金的利息。在不影响本合同项下甲方有关权利的前提下，在本合同终止后，甲方应在乙方付清全部应付款并按照本合同办理交还房屋手续后的30个工作日内将安全保证金(无息)退还乙方。在整个合同期限内，安全保证金应保持足额。在乙方违反本合同的情况下，甲方应通知乙方更改，如果乙方拒绝更改，则甲方有权抵扣乙方的安全保证金，以补偿甲方所遭受的一切损失(包括但不限于拖欠的租金、物业管理费及其他费用)。在此情况发生时，乙方必须把甲方扣除的安全保证金部分，根据甲方通知重新补足并支付于甲方，否则甲方有权立即提前收回该房屋，并视乙方为严重违约。如果安全保证金不足甲方抵扣的金额，甲方有权追讨，乙方应向甲方额外支付差额部分。租赁期内乙方不得自行要求用上述安全保证金冲抵租金、物业管理费及其他费用，亦不得将上述安全保证金用于对外的担保或进行债权转让。合同12.1条：除非双方另有书面约定，乙方应于本合同终止之日将已经恢复至交付时原状（自然损耗除外）或甲方书面同意接受之状态的该房屋归还给甲方，当乙方向甲方归还该房屋时，应提前书面通知甲方，甲乙双方应当按本合同约定的标准验收该房屋。甲方收到该房钥匙且双方签署房屋验收交接单后视为乙方履行了将房屋归还甲方的义务。合同12.3条：若乙方未按12.1条规定履行交还房屋义务的，则从合同终止日的第二日起直至双方签署验收交接单之日为止，甲方有权每天按合同期内日租金(适用本合同终止时的租金标准)的200%向乙方收取房屋占有使用费，并有权从安全保证金中扣除，但此项费用之支付并不构成续租，甲方仍有权要求乙方随时迁离。合同12.4条：若乙方未按12.1条规定履行交还房屋义务的，逾期三十日的，则乙方留存于该房屋内之任何物品(包括但不限于办公用品和设备)将被视为废弃物，甲方有权进入并予以处置且无需他方进行见证或公证，乙方同意不向甲方索赔，并承担甲方为清除上述物品的劳务费用和将房屋恢复原状所支付的费用。合同13.1条：如乙方未按合同约定按时向甲方支付租金、物业费以及其他应付费用（包括但不限于水、电费等），每逾期一日，乙方应按欠费总额的万分之五向甲方支付违约金，违约金自乙方应付款之日起算直至乙方付清全额款项及滞纳金之日为止。逾期超过30日的，属于严重违约，甲方有权按照13.2条追究乙方责任。合同13.2条：以下情形将被视为乙方严重违约，甲方有权单方面终止合同，合同终止之日为自甲方书面通知到达乙方之日：13.2.1未足额支付任一期租金和物业管理费或其他费用超过30日的……合同13.3条：乙方在此明确同意及声明，如有上述违约行为或法律规定的甲方可以解除合同的其他乙方违约行为，导致甲方解除合同的，甲方有权没收乙方已交纳的安全保证金，并收回该房屋，乙方除应向甲方偿清所有截至房屋实际移交之日所欠的应付款项外，应同时向甲方承担以下违约责任：13.3.1向甲方支付相当于六个月月租金(适用本合同终止时的租金标准)之和的违约金；13.3.2逾期付款的应按照欠费总额的每日万分之五向甲方支付违约金；13.3.3上述违约金不足以补偿甲方损失的，乙方仍应就不足的部分承担赔偿责任。合同16.2条：……因乙方违约导致甲方向法院提起诉讼，由此所产生的全部费用包括但不限于诉讼费、律师费等全部由乙方承担。合同还就其他事项作了约定。合同附件一对涉案租赁房屋所在位置予以确定。合同附件二约定：第1.1条：该房屋租赁期自2015年12月10日起至2016年12月9日止。第1.2条：自2015年12月10日起至2016年12月9日，该房屋每月租金38元/每平方米，每月租金总计13034元。该笔租金为不含增值税价格，因该租金所涉及的增值税费按照简易征收率5%计算并由乙方承担。本合同履行期内，如因法律法规或政府政策导致各项税率变更的，因此造成乙方所需缴纳的税费增加或减少的，由乙方自行承担。首期租金(2015年12月10日至2015年12月31日)应于本合同签订之日支付，此后房屋租金每月提前支付一次，于每月第一日支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付。第1.3条：该房屋每月物业管理费9元/每平方米，每月物业管理费总计3087元。首期物业管理费(2015年12月10日至2015年12月31日)应于本合同签订之日支付，此后物业管理费每月提前支付一次，于每月第一日支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付。第1.4条：空调费每月4.5元/每平方米，每月空调费总计1543.5元。首期空调费(2015年12月10日至2015年12月31日)应于2015年12月10日支付，此后空调费每月提前支付一次，于每月第一日支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付。第1.5条：本合同项下安全保证金总额41160元。第1.6条：其他费用（含税）在每月收到相应的缴费通知后，按缴费通知规定时间向甲方支付。合同附件三对房屋交付日期及交付标准予以明确。2017年8月16日，生物产业公司（甲方、出租方）与恒宇公司（乙方、承租方）就上述租赁房屋签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同二），约定：合同12.4条：如乙方未能在本合同终止之日归还房屋，逾期达15天的，则乙方留存于该房屋内之任何物品(包括但不限于办公用品和设备)将被视为废弃物，甲方有权进入并予以处置且无需他方进行见证或公证，乙方同意不向甲方索赔，并承担甲方为清除上述物品的劳务费用和将该房屋恢复原状所支付的费用。合同13.3条：乙方在此明确同意及声明，除本合同另有约定外，如有上述违约行为或法律规定的甲方可以解除合同的其他乙方违约行为的，甲方有权截断水、电，有权解除本合同，没收乙方已交纳的安全保证金，收回该房屋，乙方除应向甲方偿清所有截至房屋实际移交之日所欠的应付款项外，应同时向甲方承担以下违约责任：13.3.1向甲方支付相当于六个月月租金(适用本合同终止时的租金标准)之和的违约金；13.3.2逾期付款的应按照欠费总额的每天万分之五向甲方支付违约金；13.3.3上述违约金不足以补偿甲方损失的，乙方仍应就不足的部分承担赔偿责任；13.3.4按照本合同附件二约定的金额标准立即支付已享用的免租期的租金(如适用)。合同17.1条：根据本合同及本合同有关文件而发出的通知，均须以书面形式，并通过邮寄、快递、传真或其他方式送达。通知的送达日期适用下列原则：17.1.1邮寄、快递：寄出后的第5天即视为送达……17.1.4其他方式，是指……甲方或物业管理公司发布的相关制度、通知，可以张贴在该大楼或该房屋入口处醒目位置，张贴之日即视为送达……合同17.2条：在本合同有效期内，一方变更其营业执照、下述通讯地址(包括但不限于收件人、地址、电话、传真等)时，须及时以书面形式通知对方，否则由此而导致的不能及时送达或无法送达的责任和后果均由未及时通知一方自行承担。……乙方通讯地址：乙方名称苏州恒宇生物科技有限公司，收件人居颂光，地址苏州工业园区生物医药产业园A2楼405单元，邮编215123。合同还就其他事项作了约定。合同附件二约定：第1条：该房屋租赁期自2016年12月10日起至2017年12月9日止。第2条：自2016年12月10日起至2017年12月9日，该房屋每月租金38元/每平方米，每月租金总计13034元。该笔租金为不含增值税价格，因该租金所涉及的增值税费按照简易征收率5%计算并由乙方承担。本合同履行期内，如因法律法规或政府政策导致各项税率变更的，因此造成乙方所需缴纳的税费增加或减少的，由乙方自行承担。首期租金(2016年12月10日至2016年12月31日)应于本合同签订之日支付，此后房屋租金每月提前支付一次，于每月第一日支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付。第3条：该房屋每月物业管理费9元/每平方米，每月物业管理费总计3087元。首期物业管理费(2016年12月10日至2016年12月31日)应于本合同签订之日支付，此后物业管理费每月提前支付一次，于每月第一日支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付。第4条：空调费每月4.5元/每平方米，每月空调费总计1543.5元。首期空调费(2016年12月10日至2016年12月31日)应于2016年12月10日支付，此后空调费每月提前支付一次，于每月第一日支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付。第5条：本合同项下安全保证金总额41160元。鉴于本合同签订前，乙方就租赁该房屋曾与甲方签订租赁合同，且已向甲方足额支付了安全保证金41160元，该保证金自动转为本合同项下的安全保证金，乙方无需另行缴纳。合同其他条款与租赁合同一基本一致。2017年12月10日，生物产业公司（甲方、出租方）与恒宇公司（乙方、承租方）就上述租赁房屋再签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同三），约定：合同附件二：第1条：该房屋租赁期自2017年12月10日起至2018年12月9日止。第2条：自2017年12月10日起至2018年12月9日，该房屋每月租金38元/每平方米，每月租金总计13034元。该笔租金为不含增值税价格，因该租金所涉及的增值税费按照简易征收率5%计算并由乙方承担。本合同履行期内，如因法律法规或政府政策导致各项税率变更的，因此造成乙方所需缴纳的税费增加或减少的，由乙方自行承担。首期租金(2017年12月10日至2017年12月31日)应于本合同签订之日支付，此后房屋租金每月提前支付一次，于每月第一日支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付。第3条：该房屋每月物业管理费7元/每平方米，每月物业管理费总计2401元。首期物业管理费(2017年12月10日至2017年12月31日)应于本合同签订之日支付，此后物业管理费每月提前支付一次，于每月第一日支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付。第4条：空调费每月4.5元/每平方米，每月空调费总计1543.5元。首期空调费(2017年12月10日至2017年12月31日)应于2017年12月10日支付，此后空调费每月提前支付一次，于每月第一日支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付。第5条：本合同项下安全保证金总额41160元。鉴于本合同签订前，乙方就租赁该房屋曾与甲方签订租赁合同，且已向甲方足额支付了安全保证金41160元，该保证金自动转为本合同项下的安全保证金，乙方无需另行缴纳。合同其他条款与租赁合同二基本一致。2018年6月20日，生物产业公司（甲方）与恒宇公司（乙方）就租赁合同三签订《租赁合同终止协议》（以下简称终止协议），约定：甲乙双方经协商一致，就乙方申请提前终止租赁A2楼405单元事宜，签订本协议：一、双方确认，该房屋租赁关系于2018年6月22日终止。二、截至终止日，乙方的费用结欠情况具体如下：1.乙方尚欠2017年9月至2018年6月的租金共计190064.48元；2．乙方尚欠2017年10月至2018年6月的物业管理费共计100636.21元；3．乙方尚欠2018年5月水电费515.06元，截止至终止日的剩余水电费金额以甲方提供的相应缴费通知为准。四、乙方承诺于终止日前，将已经恢复至交付时原状(自然损耗除外)或甲方书面同意接受之状态，并以干净、整洁、无须修理的状况将该房屋归还给甲方。当乙方向甲方归还该房屋时，应提前书面通知甲方，甲乙双方应当按租赁合同约定的标准进行验收，甲方收到该房屋钥匙且双方签署房屋验收交接单后视为乙方履行了将房屋归还甲方的义务。如乙方未按前述约定交还房屋的，须按租赁合同的约定承担相应责任。六、双方确认，上述租赁关系的终止并不免除乙方因违反租赁合同的约定(如有)所应承担的相应责任(包括但不限于逾期付款违约责任等)。八、本协议与租赁合同不一致之处，以本协议为准；未涉及的部分，仍按租赁合同的约定执行。2018年8月15日，生物产业公司向恒宇公司寄送《关于要求尽快搬离承租房屋的函》，主要内容为：“……截至本函发出之日，虽经我司多次催告，贵方仍拖欠房租租金人民币193714.00元，拖欠物业管理费人民币100636.20元，拖欠水电费人民币515.06元未付，亦未将该房屋按照租赁合同的约定归还我司……基于上述事宜，我司现正式函告贵方如下：请贵方务必于2018年8月22日前向我司付清上述拖欠的费用并按照租赁合同的约定归还该房屋。如贵方逾期仍未履行，我司将根据租赁合同的约定自行收回该房屋，对遗留设施和物品采取处置措施，并追究贵方相应违约责任，由此产生的一切费用和损失均将由贵司承担。”该函寄往合同约定的恒宇公司通讯地址，并在租赁房屋门口醒目位置张贴。诉讼中，恒宇公司称未收到亦未见过该函。2018年9月28日，生物产业公司委托北京观韬中茂（苏州）律师事务所向恒宇公司寄送《律师函》，主要内容为：“……虽经生物公司多次催告，根据生物公司2018年8月31日账面欠款情况，贵司仍拖欠房屋租金人民币221，497元，拖欠水电费人民币515.06元，拖欠物业费人民币100，636.2元，以上欠费共计人民币322，648.26元。……基于此，本所受生物公司委托，函告贵司如下：贵司务必于本函送达之日起五日内付清上述拖欠费用，生物公司保留追究贵司违约责任的权利。若贵司逾期仍未履行，生物公司将没收全部保证金，并通过法律途径追究贵司的违约责任，由此产生的一切费用和损失由贵司承担。望贵司慎重考虑并按要求履行，以免讼累及损失的进一步扩大。”该函寄往合同约定的恒宇公司通讯地址。诉讼中，恒宇公司称未收到该函。2019年3月20日，生物产业公司在租赁房屋门口醒目位置张贴其向恒宇公司所发《关于要求尽快取回遗留设施及物品的函》，主要内容为：“……虽经我司多次催告，截至本函发出之日，贵方仍未向我司归还该房屋，且仍拖欠房屋租金人民币217847.48元，拖欠物业管理费人民币100636.20元，拖欠水电费人民币515.06元未付。经屡次催告未果，我司已根据租赁合同的约定采取措施，进入该房屋，清点遗留设施及物品。截至本函发出之日，该等设施及物品仍遗留在该房屋。基于上述事宜，我司现再次函告贵方如下：请贵方务必于本函送达之日起7日内立即自行取回上述设施及物品，否则我司将根据租赁合同的约定进行处理。我司保留追缴贵方拖欠的房屋租金等费用、并追究贵方相应违约责任的权利，由此产生的一切损失和责任均将由贵方承担!”该函又于2019年3月22日寄往合同约定的恒宇公司通讯地址，邮递信息查询显示已于2019年3月29日。诉讼中，恒宇公司称未收到亦未见过该函。2019年5月20日，生物产业公司委托上海市锦天城(苏州)律师事务所提供法律服务，双方签订《专项法律服务合同》。2019年7月，上海市锦天城(苏州)律师事务所开具代理本案诉讼的32501元律师费发票，生物产业公司支付律师费32501元。2019年7月15日，生物产业公司与恒宇公司、物业公司签署《企业退租（三方移交）单》，完成退租手续的办理，生物产业公司收回钥匙、门禁卡，并认可房屋恢复完成，并对水电表读数予以核实确认。诉讼中，双方确认，合同终止后至2019年7月15日期间产生的水费69.87元、电费927.45元。2019年8月6日庭审时，生物产业公司提出增加诉请主张恒宇公司支付该费用。2020年1月16日庭审时，生物产业公司提出增加诉请主张恒宇公司支付该费用自2018年6月23日起按日万分之二计算至实际支付之日止的逾期付款违约金。另查明，自2015年11月19日起，恒宇公司向生物产业公司支付了如下款项：2015年11月19日41160元，2016年2月2日82320元，2016年6月15日31423元、1334.33元，2017年2月9日40000元，2017年8月28日40000元。以上事实，由苏州工业园区生物纳米园房屋租赁合同、房屋租赁合同、租赁合同终止协议、关于要求尽快搬离承租房屋的函、律师函、关于要求尽快取回遗留设施及物品的函、邮寄凭证、邮件查询记录、函件张贴照片、发票、付款回单、专项法律服务合同、企业退租（三方移交）单、付款明细单等证据及当事人的陈述在卷予以证实，本院予以确认。诉讼中，生物产业公司主张恒宇公司支付租金323256.91元、物业服务费及空调费100636.20元、水电费1512.38元。恒宇公司认可欠付物业服务费及空调费、水电费金额，认为欠付租金金额为终止协议约定的190064.48元。为此争议，生物产业公司补交双方签订的租赁合同两份，证明双方租赁关系自2011年11月起即已建立，并提交清单主张截至2018年6月22日，恒宇公司应付的租金、物业服务费及空调费在抵扣其已付金额（含保证金）后尚欠414842.70元，加上双方认可的欠付水电费1512.38元，合计416355.08元。恒宇公司质证认为，生物产业公司诉请涉案范围是2016年6月22日开始签订的合同，其所交的是之前的两份合同，已履行完毕，与本案无关，终止协议明确租金欠费金额共计190064.48元，终止协议约定的欠费总额与其应付金额减去已付金额的差额大致相当，应按终止协议认定欠费金额。生物产业公司说明，在订立终止协议时，财务人员在计算租金时，因为漏开了发票导致计算错误，随后将双方自租赁关系开始至终止期间应付租金与实付租金对比，得出其最终主张的金额，应按实际欠付金额结算。恒宇公司认为，欠付金额应以终止协议为准，终止协议是双方协商一致、经双方结算统计确认的结果，经双方加盖公章，系双方真实意思表示，合法有效，即使与租赁合同约定金额不一致，也应以终止协议为准，视为生物产业公司对租金差额的放弃，且生物产业公司之后发函也以终止协议约定的金额为依据，即使真是因为财务人员计算错误，那也是生物产业公司内部管理问题，对外即对恒宇公司而言，终止协议具有约束力。本院认为，租赁合同一、租赁合同二、租赁合同三、终止协议均为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效，双方当事人均应诚信履行。生物产业公司主张恒宇公司支付尚欠的物业服务费及空调费100636.20元、水电费1512.38元，有终止协议、企业退租（三方移交）单、发票、租赁合同等为据，且恒宇公司不持异议，本院予以支持。生物产业公司主张恒宇公司支付尚欠的租金323256.91元，其依据的是与恒宇公司之间的全部租赁合同计算的费用与其所主张的恒宇公司实付金额之间的差额，认为结果是租金、物业服务费及空调费尚欠414842.70元，而其中租金为323256.91元，物业服务费及空调费为91585.79元。恒宇公司仅认可欠付租金金额为终止协议约定的190064.48元。本院认为，终止协议明确约定租金欠费金额190064.48元，该金额与依据案涉三份租赁合同恒宇公司应付金额减去已付金额的差额确实大致相当，双方当事人均为商事经营主体，有足够的财务经验和商业风险防范能力，对于书面签字确认的协议，理应视为其真实意思表示，在不违反法律效力性强制规定的情况下，理应具有约束对方且约束自己的法律效力，终止协议作为合同双方最终协议文本，具有终局性结算的效力，没有特别充分的理由，不宜轻易否定。生物产业公司在终止协议签订后自行或委托律师事务所所发函件主张的物业服务费及空调费、水电费金额均与终止协议一致，唯独租金金额各函件主张均不一致，又呈波动不定状态，虽均高于终止协议金额，但高出的比例尚属较低，而至本案诉讼，租金诉请金额更是陡增，种种情形表明，生物产业公司在终止协议签订后对恒宇公司欠付租金金额问题既未能在客观上尊重协议约定，也不能在主观上有信心说服自己和对方。此外，双方租赁关系合作多年，结算时即便约定的欠费金额与实际情况有所出入，亦有多种可能的合理解释，如无足够充分的证据，不足以认为结算的结果违背双方的真实意思。更何况，在双方合作多年期间，互相对租金支付作过何种表态，费用支付性质是否存在分歧，支付方式及金额是否存在认识偏差等，均难以还原真相。既然双方在终止协议中明确欠费金额，更不容双方轻易推翻。本院对恒宇公司的相关抗辩意见予以采纳，据此认定恒宇公司应支付租金190064.48元。三项费用合计292213.06元。恒宇公司逾期支付若干费用，应承担逾期付款违约责任。生物产业公司诉请恒宇公司支付以416355.08元为基数、自2018年6月23日起按日万分之二计算至实际支付之日止的逾期付款违约金，恒宇公司辩称不应计算的基数应予扣除，认可终止协议所涉欠费金额的起算点为2018年6月23日，日万分之二的标准过高，请求降低。本院认为，终止协议确定的租金190064.48元、物业管理费100636.2元、2018年5月水电费515.06元，合计291215.74元的支付逾期日早于2018年6月23日，现生物产业公司主张自2018年6月23日起承担逾期付款责任，理应支持。恒宇公司结欠的合同终止后至2019年7月15日期间产生的水费69.87元、电费927.45元，按约应于接到生物产业公司或物业公司通知后按期交纳。鉴于生物产业公司于2019年8月6日庭审时诉请恒宇公司支付该费用，本院据此迳行酌情确定该水费69.87元、电费927.45元，合计997.32元的逾期付款违约金起算点为2019年8月6日。根据合同约定，如承租方未按合同约定及时支付租金、物业费及其他包括但不限于水电费的应付费用，每逾期一日，应按欠费总额的万分之五支付违约金，生物产业公司据此诉请恒宇公司支付按日万分之二计算至实际支付之日止的逾期付款违约金，既有事实和法律依据，标准又低于合同约定，已属合理，本院予以支持。租赁合同约定，承租方应于合同终止之日将已复原或出租方书面同意接受之状态的房屋归还出租方，否则从合同终止次日起，出租方有权按合同终止时租金标准的两倍收取房屋占有使用费。而终止协议约定，租赁关系于2018年6月22日终止，承租方承诺于终止日前完成签署房屋归还义务，否则按租赁合同约定承担相应责任。但恒宇公司未按期交还房屋，经生物产业公司多次催促，至2019年7月15日才完成退租手续的办理，完成交房义务，其应承担房屋占有使用费。因此，生物产业公司诉请恒宇公司支付自2018年6月23日起的房屋占有使用费，合法有据，本院予以支持。其诉请的计算标准，即合同终止时的月租金和物业费金额之和16086.70元/月，已然低于其依约可主张的房屋占有使用费标准上限，理应予以支持。因房屋交还义务已于2019年7月15日完成，故酌情计算12.75个月，据此认定恒宇公司应支付房屋占有使用费205105.43元。恒宇公司辩称该期间其未实际经营，占用期间是为达到验收条件，因此无需支付，该理由缺乏法律依据，本院不予采纳。生物产业公司诉请恒宇公司支付按三个月租金计算的合同解除违约金41057.10元，恒宇公司辩称合同是协商解除，其无需支付合同解除违约金。本院认为，恒宇公司履行租赁合同确有违约行为发生，即迟延支付租金、物业费等，迟延支付相关费用亦确实超过30天，生物产业公司有权据此单方解除合同，并要求恒宇公司承担相应违约责任。但鉴于租赁合同三的剩余租期已为恒宇公司迟延交房行为期间所覆盖，本来将会发生的生物产业公司的合同履行利益损失已通过房屋占有使用费的诉请得到全部弥补，综合衡量双方利益，本院对生物产业公司该诉请不再支持。生物产业公司诉请恒宇公司承担律师费32501元，恒宇公司辩称无依据。本院认为，租赁合同明确约定，因承租方违约导致出租方向法院提起诉讼，由此所产生的全部费用包括但不限于诉讼费、律师费等全部由承租方承担。本案诉讼确因恒宇公司违约引起，生物产业公司也实际支出了相应费用，该费用金额尚属合理，故对该诉请予以支持。综上所述，生物产业公司的部分诉请成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告苏州恒宇生物科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告苏州工业园区生物产业发展有限公司支付租金、物业服务费及空调费、水电费合计292213.06元；二、被告苏州恒宇生物科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告苏州工业园区生物产业发展有限公司支付逾期付款违约金（以291215.74元为基数，自2018年6月23日起，另以997.32元为基数，自2019年8月6日起，均按日利率万分之二计算至实际支付之日止）；三、被告苏州恒宇生物科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告苏州工业园区生物产业发展有限公司支付房屋占有使用费205105.43元；四、被告苏州恒宇生物科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告苏州工业园区生物产业发展有限公司赔付律师费损失32501元；五、驳回原告苏州工业园区生物产业发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9626元，由原告苏州工业园区生物产业发展有限公司负担161元，被告苏州恒宇生物科技有限公司负担9465元。此款原告苏州工业园区生物产业发展有限公司已预交，本院退还其9465元，被告苏州恒宇生物科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院交纳9465元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定预交上诉案件受理费至如下账户：户名，江苏省苏州市中级人民法院；开户行，中国农业银行苏州苏福路支行；账号，10555301040017676。审 判 长  刘 洋人民陪审员  查卫东人民陪审员  蒋龙妹二〇二〇年三月十三日见习书记员  李建峰拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。