福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0582民初1266号 原告：柯文忠，男，1972年2月25日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：林金婷，福建群一律师事务所律师。 被告：泉州市红星物流园管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区北峰街道北峰工业区丰惠西A路子燕轻工厂房4楼，统一社会信用代码9135050007321056XG。 法定代表人：魏志红，该公司执行董事兼总经理。 被告：魏志伟，男，1965年6月13日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 原告柯文忠与被告泉州市红星物流园管理有限公司、魏志伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柯文忠的委托诉讼代理人林金婷到庭参加诉讼，被告泉州市红星物流园管理有限公司、魏志伟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柯文忠向本院提出诉讼请求：判决被告泉州市红星物流园管理有限公司支付原告购房款5010000元及自2018年9月13日起至判决确定还款之日止以总房款5010000元为基数按日利率0.05%计算的违约金（暂计至2020年1月13日违约金1214925元），被告魏志伟对上述第一项诉求承担连带担保责任。事实和理由：原告与被告泉州市红星物流园管理有限公司双方于2018年8月29日签订两份《房产买卖居间协议》，约定原告将其位于晋江市两处不动产分别以2589000元、2421000元价格卖给被告泉州市红星物流园管理有限公司。双方对款项支付方式、交房时间、违约责任等进行了约定。嗣后，原告按照协议于2018年9月13日将上述两处不动产办理过户手续给被告泉州市红星物流园管理有限公司，被告泉州市红星物流园管理有限公司却未能按照协议履行付款义务。上述两处不动产后因被告泉州市红星物流园管理有限公司与中国人民解放军福建省泉州军分区保障处土地租赁合同纠纷一案被中国人民解放军福建省泉州军分区保障处申请强制执行，现该两处不动产被晋江市人民法院采取拍卖的强制措施。2019年9月11日，被告魏志伟同意对被告泉州市红星物流园管理有限公司承担的付款责任和违约责任承担连带担保责任。原告经多次与二被告协商解决，但二被告均予以推诿。 审理过程中，原告确认被告泉州市红星物流园管理有限公司除支付上述定金200000元外，还于2019年通过魏志伟转账支付原告100000元购房款。 原告提供以下证据：1.房产买卖居间协议，证明原告与被告泉州市红星物流园管理有限公司签订《房产买卖居间协议》，对案涉不动产交易价格、交易方式、违约责任等进行约定的事实；2.个人活期账户交易明细，证明被告泉州市红星物流园管理有限公司于2018年8月29日按照两份《房产买卖居间协议》的约定各支付定金100000元的事实；3.不动产权证、土地使用权权属转移涉税证明（均系复印件），证明原告按照协议约定于2018年9月13日将案涉房屋的权属转移登记给被告泉州市红星物流园管理有限公司的事实；4.催告函、协议书，证明因被告泉州市红星物流园管理有限公司未能按照约定支付购房款造成违约，双方多次对被告泉州市红星物流园管理有限公司的违约行为达成处理协议以及被告魏志伟自愿对被告泉州市红星物流园管理有限公司的付款责任、违约责任等法律责任承担连带保证责任的事实；5.民事调解书（复印件），证明二被告与中国人民解放军福建省泉州军分区保障处因土地租赁合同纠纷达成调解，晋江市人民法院于2019年11月17日作出（2019）闽0582民初13592号民事调解书的事实；6.阿里拍卖-拍卖品详情单，证明本案诉争不动产因二被告与中国人民解放军福建省泉州军分区保障处土地租赁合同纠纷未履行调解义务，被晋江市人民法院采取强制拍卖。 被告泉州市红星物流园管理有限公司、魏志伟均未作答辩。 本院认为，二被告经本院合法传唤未到庭，亦未进行答辩及举证、质证，视为放弃相应的诉讼权利。原告提供的房产买卖居间协议、个人活期账户交易明细、协议书、催告函，均系证据原件，其来源、形式合法，二被告亦未对其真实性提出异议，与本案具有关联性，对其证明力本院予以认定。原告主张被告泉州市红星物流园管理有限公司除了支付定金外还支付其100000元购房款，此系原告对其不利事实的自认，符合法律规定，本院予以认定。 经审理查明：原告与被告泉州市红星物流园管理有限公司于2018年8月29日签订两份房产买卖居间协议，约定原告将其位于晋江市两处不动产分别以2589000元、2421000元价格卖给被告泉州市红星物流园管理有限公司，协议签订当日被告泉州市红星物流园管理有限公司每幢房屋各支付原告定金100000元，被告泉州市红星物流园管理有限公司支付定金后，原告应提供必要材料以供被告泉州市红星物流园管理有限公司向银行申请贷款，扣除定金后的剩余购房款由银行直接转至原告指定的账户，原告应于收到全部房款后一周内将房屋交付给被告泉州市红星物流园管理有限公司使用。被告泉州市红星物流园管理有限公司如不能按期支付房款每逾期一日应支付原告房屋成交总价的0.05%违约金。协议签订后，上述两处不动产于2018年9月13日被变更登记至被告泉州市红星物流园管理有限公司名下。原告与被告泉州市红星物流园管理有限公司于2019年1月3日就被告泉州市红星物流园管理有限公司未能及时办理房屋贷款、无法支付房款一事签订一份协议书，约定原告取消泉州市红星物流园管理有限公司的定金，被告泉州市红星物流园管理有限公司应于2019年3月15日前前办好贷款并将所有房款存入原告指定账户。嗣后被告泉州市红星物流园管理有限公司仍未按照该补充协议履约，双方又于2019年4月7日再次签订一份协议书，约定被告泉州市红星物流园管理有限公司应于2019年6月底前办好贷款并将所有房款存入原告指定账户，如被告泉州市红星物流园管理有限公司再次违约应自房产买卖居间协议生效之日起至还清全部房款之日止按房屋总价款每日千分之一计付违约金。该两份协议书均由魏志伟经手与原告签订并在协议书的被告泉州市红星物流园管理有限公司公章处签署了魏志伟姓名。后因被告泉州市红星物流园管理有限公司仍无法按约定付款，原告与被告泉州市红星物流园管理有限公司、魏志伟于2019年9月11日签订一份协议书，约定原告与被告泉州市红星物流园管理有限公司解除案涉两份房产买卖居间协议，房屋归原告所有，如原告与第三方签订买卖合同后，被告泉州市红星物流园管理有限公司应无条件配合原告将房屋过户给原告指定的第三方，如原告未能在2019年12月30日前与第三方另行签订房产买卖合同，被告泉州市红星物流园管理有限公司应当无条件配合原告将房屋过户至原告名下，过户费用由被告泉州市红星物流园管理有限公司承担，被告魏志伟作为被告泉州市红星物流园管理有限公司的担保人对被告泉州市红星物流园管理有限公司所应承担的义务承担连带担保责任。被告泉州市红星物流园管理有限公司于2019年5月支付原告100000元购房款。 本院另查明，因泉州市红星物流园管理有限公司拖欠中国人民解放军福建省泉州军分区保障处场地租金，中国人民解放军福建省泉州军分区保障处于2019年10月15日向本院提起民事诉讼，本院于2019年10月17日作出(2019)闽0582民初13592号民事调解书，确认了泉州市红星物流园管理有限公司拖欠中国人民解放军福建省泉州军分区保障处自2017年6月1日起至2019年8月31日止租金共计4013798.43元及逾期利息、泉州市红星物流园管理有限公司对上述债务分期偿付等协议。后因泉州市红星物流园管理有限公司未能依约履行调解书确定的义务，中国人民解放军福建省泉州军分区保障处于2019年11月4日向本院申请强制执行。本案审理过程中，案涉房屋在案件执行过程中已被法院查封并被拍卖。另本案在审理过程中，原告申请财产保全，本院已依法对被告泉州市红星物流园管理有限公司名下银行账户资金采取冻结措施。 综上所述，本院认为，原告与被告泉州市红星物流园管理有限公司签订的房产买卖居间协议系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规强制性规定，应确认合法有效，依法受法律保护。原告已将案涉房屋交付被告泉州市红星物流园管理有限公司并办理了产权转移登记，但被告泉州市红星物流园管理有限公司未能及时支付原告全部购房款，双方虽另行签订了补充协议，但被告泉州市红星物流园管理有限公司仍未能按照补充协议约定的时间支付购房款，为此双方曾约定解除该房产买卖居间协议，但由于该房屋已过户至被告泉州市红星物流园管理有限公司名下，该房屋从法律意义上已属于被告泉州市红星物流园管理有限公司所有，由于被告泉州市红星物流园管理有限公司对涉案房屋享有的物权优先于原告的债权请求权，且被告泉州市红星物流园管理有限公司因拖欠案外人债务致使案涉房屋已被法院查封并拍卖，双方之间的买卖合同事实上已经无法解除，因此对于原告主张被告泉州市红星物流园管理有限公司应支付其购房款的诉讼请求，本院予以支持。案涉合同同时约定了定金及违约金，庭审时原告表示其选择适用违约金条款，因此扣除掉被告泉州市红星物流园管理有限公司已经支付的定金及部分购房款后，其尚欠的购房款应为4710000元。鉴于双方约定的违约金条款并不违反法律规定，被告亦未主张调整违约金，本院依法予以认定。因房产买卖居间协议并未明确约定定金之外的剩余购房款的付款时间，根据双方签订的补充协议，被告应于2019年6月底前办好贷款并将房款存入原告账户，因此违约金应自2019年7月1日起算。《中华人民共和国担保法》第六条规定：“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十三条规定：“保证合同中约定保证人代为履行非金钱债务的，如果保证人不能实际代为履行，对债权人因此造成的损失，保证人应当承担赔偿责任。”根据上述规定，保证人承担保证责任的形式包括代为履行和承担责任两种，其中代为履行既包括代为清偿金钱债务，也包括代为履行非金钱债务，代为履行非金钱债务不能时，还可转化为承担赔偿责任。原告与被告泉州市红星物流园管理有限公司、魏志伟于2019年9月11日签订的协议书约定原告与被告泉州市红星物流园管理有限公司解除案涉两份房产买卖居间协议、房屋归原告所有，被告魏志伟作为被告泉州市红星物流园管理有限公司的担保人对被告泉州市红星物流园管理有限公司所应承担的义务承担连带担保责任，该约定符合前述担保法及其解释关于保证人代为履行或承担责任的规定，在事实上已经无法解除案涉两份房产买卖居间协议的情况下，对于原告主张被告魏志伟应当对于被告泉州市红星物流园管理有限公司所应承担的支付剩余购房款及违约金，被告魏志伟应当根据上述约定承担连带保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。二被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下： 一、被告泉州市红星物流园管理有限公司应于本判决生效后十日内支付原告柯文忠购房款4710000元并以此为基数支付原告自2019年7月1日起至判决确定还款之日止按日万分之五标准计算的违约金； 二、被告魏志伟对上述款项承担连带保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费55374元，因适用简易程序依法减半收取27687元，由被告泉州市红星物流园管理有限公司、魏志伟负担24363元，由原告柯文忠负担3324元。诉讼保全申请费5000元，由被告泉州市红星物流园管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  张安腾 二〇二〇年三月二十日                            本件与原本核对无异                书记员  蔡秋松 附件：本案涉及的法律及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第十三条保证合同中约定保证人代为履行非金钱债务的，如果保证人不能实际代为履行，对债权人因此造成的损失，保证人应当承担赔偿责任。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。