安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖18民终19号 上诉人（原审被告、反诉原告）：姚家统，男，1969年7月22日出生，汉族，居民，户籍地安徽省旌德县，现住安徽省旌德县。 委托诉讼代理人：傅建平，安徽徐健律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：旌德县粮食物资储备中心，住所地安徽省旌德县政务中心1号楼3楼。 法定代表人：徐永保，该中心主任。 委托诉讼代理人：朱建平，男，该单位员工。 委托诉讼代理人：王玉友，安徽刘三毛律师事务所律师。 上诉人姚家统因与被上诉人旌德县粮食物资储备中心租赁合同纠纷一案，不服安徽省旌德县人民法院（2019）皖1825民初1054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 姚家统上诉请求：撤销原审判决,改判支持其一审反诉请求。事实与理由：1.旌德县粮食企业资产清(查管)理工作领导小组（以下简称旌德县粮资清查小组）是原旌德县粮食局为清理粮食企业资产成立的临时机构，并非破产企业依法成立的“清算组”，其与姚家统签订的《土地租用协议》、《房屋租用协议》应属无效协议。旌德县粮食企业资产管理中心既未与姚家统签订租赁协议,也未承继旌德县粮资清查小组的职能，本案原告主体不适格。2.涉案租赁物房顶整体垮塌是因年久失修,房屋主体结构老化造成，属租赁物自身瑕疵,并非承租人应履行的维修、保管等安全保障义务，依法属不可归责于承租人的事由。3.一审法院自行调取的关于旌德县粮食物资储备中心职能变迁及企业改制的相关文件材料未经法庭质证,程序违法。4.本案系因租赁房屋质量问题给承租人造成的财产损害,姚家统的反诉请求依法应予支持。综上,一审判决认定事实不清,适用法律错误且程序违法,判决显失公正,请求二审法院依法改判。 旌德县粮食物资储备中心辩称，1.为开展粮食系统企业改制，2008年10月9日旌德县机构编制委员会批准成立旌德县粮食企业资产管理中心。2009年4月29日旌德县粮食局成立旌德县粮资清查小组，负责粮食企业资产清理具体工作并纳入旌德县粮食企业资产管理中心管理。2009年9月1日，姚家统与旌德县粮资清查小组签订《土地租用协议》、《房屋租用协议》，租用北门老油厂土地一块约200平方米建库房及油厂院内办公室、面粉库，此后双方均按约履行。2019年3月根据旌德县委机构编制委员会文件规定，旌德县粮食企业资产管理中心撤立为旌德县粮食物资储备中心，承继旌德县粮食企业资产管理中心的全部职责，其作为本案原告主体适格。2.姚家统自2009年9月1日自愿与旌德县粮资清查小组签订《房屋租用协议》、《土地租用协议》至2015年8月31日前一直履约，且自2010年9月1日，出租方已降低租金标准。旌德县粮油工贸有限公司、旌德县粮食企业资产管理中心及旌德县粮食主管部门等相关各方对此均无异议。现姚家统为拒交租金反认为旌德县粮资清查小组无权签订案涉协议，属歪曲事实，一审认定租用协议合法有效正确。3.案涉租赁物在交付时完好，姚家统应根据《房屋租用协议》第五条约定“乙方（姚家统）应做好房屋维护工作，确保房屋安全，如发生人身安全事故，乙方自行承担责任，甲方不负任何经济连带责任。乙方应做好安全防火和清洁卫生工作，租赁期间，房屋漏雨及门窗修理，乙方自行维修，费用乙方自理。”使用租赁物，尽到维护、修缮责任。现其认为案涉租赁物因主体结构老化造成整体垮塌无事实依据。且本案租赁物并未毁损灭失，至今姚家统仍在管控使用，理应支付租金。4.一审依职权调取的粮食系统企业改革方案的相关材料，与其提举的证据相互印证，不违反审判程序。5.姚家统的反诉请求无事实和法律依据，一审判决驳回其反诉请求正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审驳回姚家统的上诉请求。 旌德县粮食物资储备中心向一审法院起诉请求：判决解除其与姚家统的房屋、土地租赁关系，姚家统拆除租用土地上的建筑房屋，返还租赁物；姚家统支付欠付租金（自2015年9月1日至返还租赁物之日止），暂计至2019年9月1日为31200元。 姚家统向一审法院提出反诉请求：判决旌德县粮食物资储备中心赔偿其机械设备损失40000元、支付租赁房维修费26000元。 一审法院认定事实：2009年9月1日，姚家统与旌德县粮资清查小组分别签订《土地租用协议》、《房屋租用协议》各一份。《土地租用协议》约定：甲方（旌德县粮资清查小组）同意将北门老油厂土地一块约200平方米租赁给旌德县中粮塑料袋厂作为建设库房用地；租期暂定一年（2009年9月1日至2010年8月31日），占用费1200元全年一次性付清。《房屋租用协议》约定：姚家统租用北门油厂院内办公室、面粉库各一间，租期一年，年租金7800元（签订合同之日起一次性交清全年租金）。《房屋租用协议》第五条载明“乙方（姚家统）应做好房屋维护工作，确保房屋安全。如发生人身安全事故，乙方自行承担责任，甲方不负任何连带经济责任。乙方应做好安全防火和清洁卫生工作。租赁期内，房屋漏雨及门窗等修理，乙方自行维修，费用乙方自理”。上述协议到期后，双方未续签合同，姚家统占有使用租赁物至今。姚家统支付了2015年8月31日之前的租金，2015年9月1日之后的租金未支付。庭审中，姚家统认可2015年之后旌德县粮食物资储备中心每年向其电话催收租金的事实。 一审另查明，姚家统系旌德县中粮塑料袋厂的独资投资人。涉案租赁物权利人为安徽省旌德县俞村粮油工贸有限公司，该公司属原旌德县粮食局系统的国有企业。2000年12月7日旌德县粮食局[粮办（2000）72号]《关于县粮食系统企业改革方案的请示》，向旌德县企业改革工作领导组请示要求对包括安徽省旌德县俞村粮油工贸有限公司在内的9家企业进行改制。2000年12月22日旌德县深化工业企业改革领导组[旌深改字（2000）17号]《关于县粮食系统10户企业改革方案的批复》，对旌德县粮食局的请示予以批准。2008年10月9日旌德县机构编制委员会[旌编（2008）26号]批复，同意成立旌德县粮食企业资产管理中心。2009年4月29日旌德县粮食局[粮办（2009）25号]通知，成立旌德县粮资清查小组，负责资产清理具体工作。2019年3月29日中共旌德县委机构编制委员会[旌编（2019）4号]通知，撤销旌德县粮食企业资产管理中心，设立旌德县粮食物资储备中心，其主要职能中载明“负责单位闲置资产的调剂、处置，促进资产有效使用与优化配置；负责办理资产的出租、维护，并办理相关事宜”。 一审法院认为，旌德县粮资清查小组与姚家统签订《土地租用协议》、《房屋租用协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。因旌德县粮资清查小组是原旌德县粮食局为其粮食企业资产清理成立的临时机构，旌德县粮资清查小组清理的资产纳入旌德县粮食企业资产管理中心管理。现旌德县粮食企业资产管理中心机构已撤销，其职能由旌德县粮食物资储备中心承继。故姚家统在本诉中抗辩认为旌德县粮食物资储备中心不具有本案本诉原告主体资格的理由不能成立。姚家统本诉抗辩认为涉案租赁物的实际承租人是旌德县中粮塑料袋厂，经对涉案《土地租用协议》、《房屋租用协议》两份合同签订主体进行审查，认为《土地租用协议》合同的相关内容尽管体现了承租人使用租赁物是用于建旌德县中粮塑料袋厂库房，但该份合同在签约方签名处只有姚家统个人签名，未盖旌德县中粮塑料袋厂印章，工商登记信息显示旌德县中粮塑料袋厂亦是姚家统个人独资设立，《房屋租用协议》的内容中体现的合同主体以及签约主体均为姚家统，故姚家统该项抗辩理由，不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条和第二百二十七条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”“承租人无正当理由未支付租金或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，因双方合同约定租赁期的到期时间是2010年8月31日，到期后双方未续签合同，但姚家统继续占有使用房屋至今，旌德县粮食物资储备中心亦未提出异议，双方为不定期租赁关系。姚家统承租后仅支付了2015年8月31日之前的租金，之后的租金未履行，其行为构成违约。故旌德县粮食物资储备中心要求解除双方的租赁合同并支付欠付租金的请求符合法律规定，予以支持。涉案《房屋租用协议》对租赁物的维护修理义务明确约定由承租人姚家统承担，《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”，根据上述约定和法律规定，姚家统在使用租赁物时，租赁物在其实际管控中，其应对租赁物安全、维护尽谨慎的注意义务，因其未尽到对租赁物的维护责任，致使租赁物对其使用的机械设备造成损坏，出租人不应承担赔付义务。故姚家统反诉要求旌德县粮食物资储备中心赔付其设备损失和支付其租赁物维修费的请求无事实和法律依据，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、旌德县粮食物资储备中心与姚家统签订的《土地租用协议》、《房屋租用协议》于判决生效之日解除；二、姚家统于判决生效之日起三十日内将其在租赁土地上的房屋予以拆除清空、租赁房屋内的物品腾空返还给旌德县粮食物资储备中心；三、姚家统于判决生效之日起三十日内按照7800元/年的标准向旌德县粮食物资储备中心支付2015年9月1日起至租赁物实际返还之日止的租金和租赁物使用费；四、驳回姚家统的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费290元，反诉受理费730元，合计1020元，均由姚家统负担。 二审中，双方当事人均未提举新证据。本院组织双方当事人对一审法院依职权调取的关于旌德县粮食物资储备中心职能变迁及企业改制的相关文件材料进行质证，双方对该组证据的真实性均无异议，本院予以确认。 本院对一审证据的认证意见与一审一致。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院对一审查明的案件事实予以确认。 另，二审庭审中，姚家统陈述其经营的旌德县中粮塑料袋厂自2015年4月开始停产至今，库房长期处于闭锁状态。 本院认为：国有企业转让资产的行为是否有效应当以其是否造成国有资产的损失及国家有关部门是否批准其转让为实质要件。本案中，旌德县粮资清查小组系原旌德县粮食局为深化企业改革，清理、整合国有资产，经有关管理部门同意设立的机构。该小组与姚家统签订的两份租赁合同意思表示真实明确，亦未造成国有资产流失，相关职能部门均不持异议，在实质上并不违反有关法律法规，该两份合同双方当事人主体合格。姚家统自2009年9月1日实际占用租赁物多年后，在国家有关职能部门对案涉租赁行为没有异议且姚家统每年按约缴纳年租金至2015年8月31日的情况下，以旌德县粮资清查小组系临时机构为由，提出本案合同无效的主张缺乏事实和法律根据，且有悖诚实信用原则，其关于本案租赁合同无效的上诉主张不能成立。旌德县粮资清查小组清理、整合的资产纳入旌德县粮食企业资产管理中心管理，后中共旌德县委机构编制委员会根据《安徽省事业单位机构设置和编制管理规定》设立旌德县粮食物资储备中心，确认该职能机构依法承继旌德县粮食企业资产管理中心的职责、人员，其作为本案原告主体适格。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。姚家统称租赁屋顶因质量问题整体垮塌造成其设备损毁，但未提供证据证明该屋顶垮塌系属租赁物建筑施工原因，还是因房屋长年使用年久失修造成。本案《房屋租用协议》明确约定“租赁期内，房屋漏雨及门窗等修理，乙方（姚家统）自行维修，费用乙方自理”。据二审查明，案涉租赁物自2009年交付使用至2015年4月，此后，库房长期闭锁。姚家统无证据证实其在租赁物使用及闭锁期间尽到了及时维护、修整的义务，诉讼中亦未能提供案涉房屋质量问题原因力的相关鉴定结论，其反诉认为旌德县粮食物资储备中心赔偿其设备损失和租赁物维修费用的主张缺乏理据，不予支持。旌德县粮食物资储备中心为证明其主体身份，一审中提举证据（中共旌德县委机构编制委员会文件旌编〔2019〕4号），姚家统对该证据“三性”不持异议。一审法院为查明相关事实，依职权向有关职能部门调取旌德县粮食物资储备中心职能变迁及企业改制情况的相关材料，与旌德县粮食物资储备中心提举的证据相吻合，且二审中双方当事人对一审调取材料的真实性当庭均予认可，故姚家统称一审未组织双方对相关材料质证，导致一审判决认定事实不清的主张不能成立。综上，一审认定基本事实清楚，判决结果并无不当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费580元，由姚家统负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨学军 审判员  童晓梅 审判员  王 瑶 二〇二〇年三月二十六日 法官助理朱林 书记员杨洋 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……