山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终597号上诉人（原审原告）：烟台曙光物业管理有限公司。住所地：福山高新区发三路北。法定代表人：艾小侠，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴帅，山东海峰律师事务所律师。上诉人(原审被告）：岳守军，男，1964年9月2日出生，汉族，住山东省烟台市福山区。委托诉讼代理人：姜莉，系玉森明珠小区业主委员会主任。委托诉讼代理人：孙惠德，系玉森明珠小区业主委员会副主任。上诉人烟台曙光物业管理有限公司因与上诉人岳守军物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初1601号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人烟台曙光物业管理有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判岳守军支付上诉人2015年1月至2019年4月物业管理费及电梯运行费6771.96元、滞纳金2760.88元，或发回重审。一、二审诉讼费由岳守军负担。事实和理由：一审法院认定事实不清。上诉人尽到物业管理服务义务，达到服务质量。一、一审法院认定“小区的公共部位维修、环境卫生等”未尽到全面管理义务，无证据支持。岳守军主张上诉人物业管理服务不符合协议约定，与事实不符，证据不足。二、岳守军提交的照片看不出是涉案小区，无法证明拍摄时间；证人未提供充分证据证明其陈述真实。物业管理服务不达标，责任不在上诉人。共有部位维修责任应由共有业主承担，上诉人无权支配维修方案和资金使用。上诉人采取循环清洁工作制，不能保证每天24小时处于清洁状态。消防设施应由开发商配齐，上诉人不具备配备责任。三、一审法院酌定物业费及电梯运行费按60%负担，于法无据。2015年8月31日颁布实施的《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》第十三条规定，房屋交付后空置一年以上的，物业服务费按30%予以减收。空置房的物业费尚且需收取70%，长期居住并享有物业服务的岳守军，不应低于该比例支付物业费。即使上诉人未尽到全面物业管理服务义务，被上诉人正常使用电梯，不应按照60%负担电梯使用费。四、一审法院判决不支持滞纳金的诉求与约定不符，岳守军应依约缴纳滞纳金。岳守军对烟台曙光物业管理有限公司的上诉答辩称，上诉人未履行合同，上诉人的上诉没有道理。上诉人岳守军上诉请求：撤销一审判决，改判不支付烟台曙光物业管理有限公司垃圾清运费，上诉人需支付的物业费和电梯运行费3672.5元应与延期交房赔偿金相抵销。一、二审诉讼费由烟台曙光物业管理有限公司承担。事实和理由：一、一审法院判决岳守军承担垃圾清运费依据不足。烟台曙光物业管理有限公司一审提交的烟台市福山区环境卫生管理处与其签订的服务合同书和烟政发【2002】23号文件无法证明岳守军应缴纳该费用，其作为物业服务企业，物业服务中包含垃圾清运服务，不应另行收取。二、一审法院判决岳守军支付2015年1月至2019年4月30日期间的费用4063.2元，其中2015年1月至3月的费用390.7元己支付。三、2010年6月，烟台曙光物业管理有限公司与烟台万盛实业有限公司签订合同，约定烟台万盛实业有限公司向业主承担的延期交房赔偿金可以抵顶物业费，烟台曙光物业管理有限公司在2015年7月13日张贴公告，每户每年物业费总金额70%可以用于开发商烟台万盛实业有限公司所拖欠的房屋违约金抵顶，剩余30%金额交纳现金。四、2016年4月之前的物业费因为己经超过三年的诉讼时效，不应支持。岳守军不应支付2015年4月至2016年4月的物业费1202.16元。烟台曙光物业管理有限公司对岳守军的上诉答辩称，一审法院认定岳守军支付垃圾清运费及不支持延期交房赔偿金抵顶正确。一审庭审时，双方已明确认定岳守军缴纳各项费用的截止时间是2014年12月，岳守军主张已交到2015年3月无证据。一审时岳守军未提出诉讼时效抗辩，二审不应支持。烟台曙光物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付2015年1月至2019年4月物业管理费及电梯运行费合计6771.96元、滞纳金2760.88元（暂计算至2019年4月30日，实际主张至全部款项付清之日止）；2、判令被告支付2015年1月至2019年4月垃圾清运费156元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系玉森明珠小区提供物业管理服务单位，于2011年3月10日与被告签署《前期物业管理服务协议及业主公约》，合同约定管理费收取标准是：小高层按建筑面积每月每平方米1元；电梯运行费每月每平方米0.3元若被告不按本协议约定的收费标准和时间缴纳费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之五缴纳滞纳金。另，根据原告与福山区环卫处签署的《生活垃圾清运有偿服务合同书》约定，垃圾处理费由原告按每户每月3元全年收取并一次性缴纳给福山区环卫处。被告住宅面积为100.18平方米，按照约定，每月应支付物业管理费100.18元、电梯运行费30.05元，垃圾处理费3元。原告正常缴费至2014年12月，自2015年1月起至原告起诉期间的费用一直拒绝支付，现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求贵院依法判决。被告岳守军一审辩称，我不认可原告的诉请，因为2015年7月13日原告给小区1-3号楼业主下达公告，每户每年物业费总金额70%可以用于开发商烟台万盛实业有限公司所拖欠的房屋违约金抵顶，剩余的30%金额交纳现金。原告没有履行双方签订物业协议的约定，属于违约在先，协议第一条对原告的权利义务做了规定，载明“根据有关法律规定，结合实际情况，制定本物业管理制度和业主用户手册，并书面告知被告”，但是我至今没有见到书面材料。根据合同法的规定双方当事人应该在合约上是平等的，因原告违约在先，我方才不执行协议约定。一审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。原告烟台曙光物业管理有限公司为证明其诉讼请求向法院提交了以下证据：1、《前期物业管理服务协议及业主公约》，证明：1、原告作为玉森明珠小区提供物业管理服务单位，于2011年3月10日与被告岳守军（玉森明珠小区1栋2单元1202号住宅业主）签署《前期物业管理服务协议及业主公约》。2、协议第四条第二款约定：玉森明珠小区1栋2单元1202号住宅的管理费收取标准是高层按建筑面积每月每平方米1元；电梯运行费每月每平方米0.3元。结合涉案住宅建筑面积为100.18平方米的事实，被告每月应支付物业管理费100.18元、电梯运行费30.05元。3、协议第十条第四款约定：如业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳滞纳金；2、《生活垃圾清运有偿服务合同书》及烟台市人民政府办公室关于转发市物价局等部门《关于征收城市生活垃圾处理费的意见》的通知（烟政发【2002】23号），证明城市生活垃圾处理费，由原告按每户每月3元向业主收取并一次性缴纳给烟台市福山区环境卫生管理处；3、被告缴纳物业费收据，证明被告仅支付至2014年12月31日的物业服务费及电梯费；4、照片一宗，证明原告对物业管理服务协议中的义务进行了履行；5、玉森明珠物业委托管理合同，证明万盛公司将涉案小区物业管理委托给原告，管理费的收费标准与原告各业主签署了服务协议约定的管理费标准一致；6、烟台市福山区人民法院执行裁定书两份，证明被告对烟台万盛实业有限公司享有的债权已申请法院进行全额执行，被告主张应抵顶物业管理费不是事实；7、玉森明珠的住户手册及原告物业管理服务的照片光盘一份，证明原告严格按照协议的约定履行了物业管理服务，结合在现实中原告从未收取到业主要求对物业管理限期整改通知的事实，原告要求业主支付物业管理费等相关费用及滞纳金符合合同约定。被告岳守军对原告提交的上述证据发表以下质证意见：对证据一、二、三的真实性无异议，证明内容无异议；对证据四照片的真实性认可，但是对证明内容有异议，该组照片系原告2019年拍摄，在这之前原告从未履行过义务；对证据五玉森明珠物业委托管理合同的真实性不认可，通过与万盛公司的印章比对完全不符；对证据六执行裁定书的真实性有异议，我没有向法院申请过执行，违约金抵顶被告已经实际参与了抵顶，是事实，而且原告提交的物业费收据已经全额抵顶，并没有实际交纳现金；对证据七玉森明珠的住户手册的真实性不予认可，从未见过业主手册，对照片的服务项目不认可。被告岳守军为证明其答辩主张向法院提交了以下证据：1、公告一份，该公告系原告张贴，证明2015年7月13日原告给小区1-3号楼业主下达公告，每户每年物业费总金额70%可以用开发商烟台万盛实业有限公司所拖欠的房屋违约金抵顶，剩余的30%金额交纳现金；2、福山区人民法院2014福民初字第79号民事调解书原件一份，证明烟台万盛实业有限公司应于2014年6月30日前支付岳守军逾期交房赔偿金36303.68元，但至今未付；3、《前期物业管理服务协议及业主公约》一份，证明双方的权利义务是对等的，原告应对小区进行服务管理，并达到服务质量标准，但是原告并未达到，并且管理混乱给业主造成损失，所以我方不应交纳物业费；4、2014年至2019年我方拍摄的照片8组及光盘（包含6个视频及两组照片），证明原告对房屋外观、设备运行、设备维护和管理、环境卫生、绿化、交通秩序、保安等都没有尽到管理义务；5、2016年6月24日协议书复印件一份，证明万盛和曙光之间有协议，可以用延期交房违约金抵顶物业费；6、照片和视频一宗，证明业主对相关卫生等进行自我维修服务，原告没有尽到服务合同中的义务；7、通知、收费单据等，证明相关的维修费用由业主自行负担；8、物业公司明细单一份，系小区欠交物业费人员明细，其中有原告的委托诉讼代理人戴敏娣，证明小区欠费不是偶然现象，小区物业管理混乱让所有业主不满，原告没有履行物业协议中的约定；9、证人证言三份，证明原告作为物业管理公司管理混乱，在管理过程中存在欺诈行为。原告烟台曙光物业管理有限公司对被告提交的上述证据发表以下质证意见：1、对公告真实性有异议，这并非原件，是彩印件，原告对被告的真实性不予认可，并且不能证明是原告出具的，因为没有加盖原告的公章；2、对民事调解书的真实性无异议，但是属于开发公司欠费与原告无关；3、对《前期物业管理服务协议及业主公约》的真实性无异议，证明内容有异议，根据协议第10条违约责任规定如果原告没有达到约定的质量标准业主有权要求原告限期整改，但是截至原告起诉原告从未收到包括被告在内的业主要求整改的通知；4、对照片的真实性有异议，不能证明是涉案的小区，即使是涉案小区也是曾经的可能存在的情况，鉴于物业管理是一种动态的管理，因自然的原因造成的损坏原告无法避免，原告可以做到尽早进行处理。根据被告提交的一些物业公司的警示、公告、通知可以证明原告已尽义务，被告主张原告所提供的物业服务不达标准证据不足；5、对协议书复印件的真实性有异议，即使该协议为真实的，也是万盛和曙光之间的约定，对被告业主不具有约束力，业主可以选择接受或不接受，被告在法院裁定后申请全额执行，截止至原告起诉之日被告作为业主也从未到原告处办理抵顶，并且被告也已经交纳了2011年3月至2014年12月期间的物业管理费，可以证明被告不受该协议的约束，被告主张抵顶物业费不应得到法庭的支持；6、对照片和视频的真实性不予确认，不能证明是涉案的小区，即使是涉案小区该照片的形成时间是在2019年4月之后，并且是短暂时间的个别行为，不能证明物业不作为；7、对通知、收费单据真实性不予认可，因系复印件，不能证明业主实际支出，即使有实际支出也属于业主应当承担的部分，其他的原告所发出的通知真实性无异议，可以证明原告履行了物业的管理服务责任；8、对物业公司明细单的真实性无异议，证明内容有异议，该证据的形成原因是高新区管委将原告及业主委员会召开会议，业主委员会同意帮原告向业主催收物业费，要求物业公司将拖欠明细交由被告，被告主张的证明事实不是事实。9、对证人证言的真实性无异议，证明内容有异议，证人要证明的内容有部分是个人之间的恩怨，与原告无关，所陈述的物业不作为也没有证据证明。被告申请证人唐某出庭作证。证人述称，我是玉森明珠小区1号楼1单元203的业主，我与被告是邻居。我是2010年与物业签订的合同，2011年5月左右交房，2014年装修入住了21天，在此期间家中进了小偷，当时报警处理了。后来楼房顶上掉下过砖头，我就再也没敢住。2017年10月份我又回到小区，发现小区外墙墙体脱落，绿化损坏，电梯报废，我拍下了照片，后我想将房子出租，因为物业公司的缘故也没有租出去。2018年9月份，我回到小区还是原样，没有改变，我又拍了照片。2019年7月22日我方已经与物业公司解除了合同，成立了业主委员会开始自治。原告对证人的陈述有异议，证人没有证据证明其所陈述的是事实，证人所说的家里遭贼，但是已报警处理，作为原告只有协助公安部门维护物业区域内的治安和秩序，证人不能证明原告服务不到位。证人陈述的园区内杂草、垃圾不清理等事情不能证明事实存在，且原告已进行了清理。第三外墙瓷砖掉落、电梯损坏，该部分属于共同部分，损坏需由全体业主出资维修，因为业主不承担费用导致设备运行不正常，责任不在原告，原告认为证人的证人证言不能证明被告想要证明的事实。被告对证人的陈述无异议。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实：2010年1月10日，玉森明珠小区的开发商烟台万盛实业有限公司（甲方）与原告烟台曙光物业管理有限公司（乙方）签订了玉森明珠物业管理委托合同，合同中约定了甲方将房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，共用绿化、花木、建筑物等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理、公共环境卫生等内容委托乙方管理；委托期限自2010年1月10日至2020年1月9日；约定了管理费用缴纳时间及管理费收费标准；约定了甲、乙双方的权利与义务。该合同有甲、乙双方加盖公章。被告系福山区玉森明珠小区1栋2单元1202号住宅的业主，房屋建筑面积100.18㎡。2011年3月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了前期物业管理服务协议业主公约，约定：第一条双方的权利和义务（略）；第二条物业管理服务内容对房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放等内容做了相关约定；第三条物业管理服务质量对房屋外观、设备运行、共用部位、共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、保安、消防、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修等内容的管理服务质量做了相关约定；第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部分共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间：从发展商通知的业主入户之日起，开始向甲方缴纳管理费。二、管理费收费标准：小高层按建筑面积每月每平方米1.00元，电梯运行费0.3元……第十条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的经济或法律责任。二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担经济或法律责任……三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.5%交纳滞纳金等内容。业主公约对本住宅区的情况、业主的权利与义务、业主大会和业主管理委员会违约责任等内容作出了规定。该协议及业主公约有原告加盖公章，被告岳守军签字。2013年7月15日，烟台市福山区环境卫生管理处（甲方）与原告（乙方）签订生活垃圾清运有偿服务合同书，约定了甲、乙双方的责任、垃圾箱维修约定、双方违约责任等内容，其中乙方责任中第三条：乙方负责一次性交纳全年生活（工业）垃圾处理费：叁万陆仟元整。烟台市人民政府办公室关于转发市物价局等部门《关于征收城市生活垃圾处理费的意见》的通知（烟政发【2002】23号）规定了城市居民按每人每月1元标准收取。原告陈述，其按照每户每月3元标准收取，交纳给福山区环境卫生管理处。被告的物业管理费及电梯运行费支付至2014年12月31日。被告主张自前期物业管理服务协议约定签订后，被告未履行协议约定的服务义务亦未达到约定的服务质量并提交了照片、视频及证人证言等予以证明。原告对此不予认可，认为不能证明是涉案小区及拍摄时间，且证人证言中有部分的个人恩怨，不能证明原告不作为。2014年7月14日，被告岳守军向法院执行局对烟台万盛实业有限公司欠付的延期交房赔偿金36303.68元申请强制执行。一审法院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,故合法有效,对当事人双方均具有法律约束力。本案中，被告岳守军作为业主，接受了原告提供物业服务,被告理应根据协议约定缴纳物业管理费与电梯运行费,故原告要求被告支付拖欠的物业管理费与电梯运行费的诉讼请求，于法有据,法院予以支持。现被告辩称，原告通知被告以延期交房违约金抵顶70%的物业费，被告前期支付的物业费也实际进行了抵顶，但对此并未提交有效证据予以证明，原告对此亦不予认可，且被告已于2014年7月14日向法院执行局对烟台万盛实业有限公司欠付的延期交房赔偿金36303.68元申请强制执行，故法院对被告的该辩解，不予采信。庭审过程中，被告辩称，原告未履行物业服务义务也未达到服务质量，原告违约在先，其有权拒绝支付物业费，并提交了照片、视频及证人证言等证据予以证明。法院认为，原告作为物业管理者,应根据《前期物业管理服务协议》的约定,尽到物业管理服务义务，达到物业管理服务质量。本案中,原告虽然也提交了相关照片证明其进行了物业服务,但通过被告提交的大量证据可以看出，原告对小区的房屋共用部位维护、环境卫生、保安、交通秩序等未尽到全面的管理义务，对被告的生活带来了一定的影响,故法院对原告所主张的物业费及电梯运行费酌定被告承担60%为宜,即被告应向原告缴纳自2015年1月1日至2019年4月30日止的物业管理费及电梯运行费4063.2元。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，双方签订的前期物业管理服务协议中未对物业费的交纳时间进行约定，原告也未提交催缴单等证据证明其在起诉前向被告催缴过物业费，故对于原告的该项诉请，法院不予支持。关于原告要求被告支付的垃圾清运费156元的诉讼请求，该费用的收取标准原告已提交生活垃圾清运有偿服务合同书及烟政发【2002】23号文件予以证明，且被告对此亦无异议，该标准符合法律规定，法院予以认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，一审法院于2019年9月25日判决：一、被告岳守军于判决生效后十日内给付原告烟台曙光物业管理有限公司2015年1月1日至2019年4月30日物业管理费、电梯运行费4063.2元及垃圾清运费156元；二、驳回原告烟台曙光物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告岳守军负担。本案审理期间，上诉人烟台曙光物业管理有限公司提交【2015】79号《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法全文》的通知第13条，主张岳守军应不低于70%的比例缴纳费用。质证中，岳守军称，对文件的真实性无异议。上诉人岳守军提交2015年1月26日收据，质证中，烟台曙光物业管理有限公司称对收据的真实性没有异议，岳守军全额支付了2015年1月至3月的物业费及电梯使用费390.7元，该证据也证实岳守军对2015年1月至3月的物业费没有异议，自愿全额缴纳，一审按60%计收物业费与实际情况不符。岳守军提交烟台万盛实业有限公司2011年3月10日的证明，质证中，烟台曙光物业管理有限公司称，其没有在该证明上盖章确认，不产生法律效力。根据证明出具时间及岳守军向法院申请强制执行烟台万盛实业有限公司逾期交房违约金的情况，可以证明烟台曙光物业管理有限公司主张2015年之后费用不受此证明约束，岳守军实际上也不认可予以抵顶，进而综合证明岳守军主张应由延期交房赔偿金进行抵顶不是事实。本院审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，烟台曙光物业管理有限公司与岳守军订立的《前期物业管理服务协议》合法有效,双方均应按协议约定履行各自义务。岳守军作为业主，接受了烟台曙光物业管理有限公司提供的物业服务,应当根据协议约定缴纳物业管理费与电梯运行费。烟台曙光物业管理有限公司作为物业管理者,应根据《前期物业管理服务协议》约定,完成其物业管理服务义务。从双方当事人提交证据看，一审法院认定烟台曙光物业管理有限公司对小区房屋共用部位维护、环境卫生、保安、交通秩序等未完全履行应尽义务，证据充分。上诉人烟台曙光物业管理有限公司对此所提异议，证据不足，理由不当，本院不予采纳。结合本案实际情况，一审法院酌定岳守军按60%比例交纳物业费及电梯运行费,公平、合理，上诉人烟台曙光物业管理有限公司主张比例过低，理由不当，于法无据，本院不予支持。关于上诉人岳守军应否缴纳交纳垃圾清运费及物业费滞纳金、其物业费和电梯运行费应否与延期交房赔偿金相抵顶等问题，一审法院所作分析、认定，全面、透彻，合理、合法，符合本案实际情况，本院不再赘述。上诉人烟台曙光物业管理有限公司、上诉人岳守军对上述问题所提异议，证据不足，理由不当，本院不予采信。二审期间，上诉人烟台曙光物业管理有限公司对上诉人岳守军2015年1月至3月的物业费及电梯使用费390.7元表示认可，该费用应从一审判决确认的物业费和电梯运行费中扣除。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持山东省烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初1601号民事判决第二项。二、变更山东省烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初1601号民事判决第一项为“被告岳守军于判决生效后十日内给付原告烟台曙光物业管理有限公司2015年4月1日至2019年4月30日物业管理费、电梯运行费3672.5元及垃圾清运费156元；”。三、驳回上诉人烟台曙光物业管理有限公司的上诉请求。四、驳回上诉人岳守军的其他上诉请求。如上诉人上诉人岳守军未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费100元，合计125元，由上诉人烟台曙光物业管理有限公司负担50元，上诉人岳守军负担75元。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  刘海波审判员  张莉莉二〇二〇年三月二十六日书记员  王 琪