江西省上饶市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣11民终623号 上诉人（原审原告）：姬晓凤，女，1964年12月28日出生，汉族，住广州市越秀区。 委托诉讼代理人：姬礼强，男，1974年2月7日出生，汉族，住广东深圳市，系原告弟弟。 被上诉人（原审被告）：江西佳利商城发展有限公司，住所：江西省上饶市信州区带湖路78号三楼，统一社会信用代码：913611007723528232。 法定代表人：胡赛博，系公司董事长。 委托诉讼代理人：吴良金、周菁，江西瀛赣律师事务所律师，一般代理。 上诉人姬晓凤因与被上诉人江西佳利商城发展有限公司(下称佳利商城)商品房买卖合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2017）赣1102民初3961号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人姬晓凤及其委托诉讼代理人姬礼强、被上诉人佳利商城委托诉讼代理人吴良金、周菁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人姬晓凤上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决，依法改判为“被上诉人向上诉人支付自2015年6月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金，暂计至2017年5月22日为423,368.89元（每日违约金为上诉人已交房款1,172,767元的万分之五）”；二、本案一审、二审案件受理费、保全费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认为高压线路改迁作业属于被上诉人因不可抗力逾期交房的免责情形，应为事实认定错误，应予纠正。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，上饶市纬三路高压线改迁作业不属于上述情形，该作业情况是可以预见的，佳利商城在拿地开发时即应知悉该项目地块上有高压线、可能影响项目建设，故该情形属于可以预见之情形。即使认定改迁作业构成不可抗力，被上诉人未按合同约定及法律规定通知上诉人，也不应当认定其可以免责，双方签订的《商品房买卖合同》约定了遭遇不可抗力且被上诉人在发生之日起十日内告知买受人的方可据实延期。合同法也规定当事人一方遭遇不可抗力的应当及时通知对方，本案中被上诉人却是在庭审时才提出其遭受了因高压线改迁这一不可抗力。一审法院以“上饶市纬三路高压线改迁作业”客观存在且众所周知为由，认定被上诉人无须通知即可免责有失偏颇，首先该事实并非法律规定的众所周知的事实，其次上诉人长期居住生活在广州，并不能推定其不经通知就应知悉该事实。从证据形式来看，上饶市城市建设投资开发集团有限公司纬三路工程项目部出具的《情况说明》不符合民诉法司法解释关于证据的规定，不得作为认定案件事实的依据，民诉法解释规定单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，并加盖单位印章，该《情况说明》由项目部出具，项目部并不具备民事主体资格，且无单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，因此该证明材料不得作为认定案件事实的根据。二、一审法院认定2015年10月29日为交房期不当，应予纠正。《商品房竣工验收备案表》是认定案涉商品房验收合格的唯一有效法定证明文件，《工程竣工验收报告》无法证明商品房验收合格。根据我国建设工程质量管理条例的规定，竣工验收应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准，方可认定为验收合格，故《商品房竣工验收备案表》才是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。被上诉人以并未完成的《工程竣工验收报告》证明案涉房屋由其组织建设工程竣工验收合格后即已达到《商品房买卖合同》约定的交房条件、无需出具验收备案表的主张因无法律依据而不能成立。 被上诉人佳利商城辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、案涉房屋已于2015年9月17日经验收合格，达到交付条件，被上诉人已于2015年9月20日向上诉人履行了房屋交付手续。本案第一次审理时采信了被上诉人提交的《工程竣工验收报告》，确认了上诉人所购买的佳利建材家居市场15#楼已于2015年9月17日达到交付条件这一事实，因被上诉人未举证证明《工程竣工验收报告》所载明的房屋为“佳利建材家居市场15#楼”与案涉《商品房买卖合同》所载明的“佳利建材家居四期第2幢15单元6号”房屋是同一房屋，未形成对应关系，从而导致被上诉人败诉。随后被答辩人上诉后经发回重审，认定两者为同一房屋的事实，即佳利建材家具市场15#楼1-6、2-6、3-6即上诉人所购买的2幢15单元6号房，形成了对应关系，因此案涉房屋于2015年9月17日经验收合格，达到了交付条件。被上诉人已于2015年9月20日将《交房通知书》以快递的方式邮寄给上诉人，通知其收房，但因上诉人自身原因至今未办理收房手续，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，被上诉人有权主张交房通知书发出之日视为房屋已交付。二、“上饶市纬三路高压线改迁作业”属于不可抗力逾期交房的免责情形。被上诉人一审提交的纬三路项目工程部出具的《情况说明》和（2016）赣1102刑初32号判决书已经能充分证实，作为市政府下属企业上投集团施工建设的纬三路超高压线路改迁工程，本应在2014年3月6日完成，但因当地村民的阻工、闹事等行为，导致该工程的竣工时间一拖再拖，直至2015年3月12日才完成。出现上述情形被上诉人不可预见、不可避免、更不可克服。经信州区人民法院审理的，与涉案房屋同属于一个小区的类似案件有十几起生效判决，均认定了纬三路高压线改迁作业时客观存在且众所周知的，属于因不可抗力逾期交房的免责情形。 姬晓凤向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同，尽快向原告交付上饶市紫阳大道东侧纬三路北侧佳利建材家居四期第2座15单元6号房；2、判令被告向原告支付自2015年6月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金，现暂计至2017年5月22日为423,368.89元（每日违约金为原告已交房价1,172,767元的万分之五）；3、判令本案诉讼费、财产保全费、公告费由被告承担。 一审法院认定事实如下：2014年12月28日，姬晓凤、佳利商城双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：姬晓凤购买佳利商城开发的位于上饶市紫阳大道东侧纬三路北侧佳利建材家居四期第2幢15单元6号房，房屋面积143.37平方米，房屋总价款1172767元，原告于签订合同之日一次性付清。佳利商城应于2015年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告;1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协议同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；1、遭遇不可抗力，且佳利商城在发生之日10日内告知姬晓凤。2、姬晓凤未付清全部购房款或贷款未到佳利商城账户的，佳利商城有权拒绝交付；佳利商城如未按合同规定的期限将该商品房交付姬晓凤使用，按下列方式处理；逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际所交付之日止，佳利商城按日向姬晓凤支付已交房款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，姬晓凤有权解除合同。姬晓凤解除合同的，佳利商城应当自姬晓凤解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按姬晓凤累计已付款3%向姬晓凤支付违约金。姬晓凤要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，佳利商城按日向姬晓凤支付已交付房款万分之五的违约金；房屋达到交付使用条件后，佳利商城应当书面通知姬晓凤办理交付手续。双方进行验收交接时，佳利商城应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，佳利商城还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。佳利商城不出示证明文件或出示证明文件不齐全，姬晓凤有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由佳利商城承担；佳利商城应当在房屋交付使用365日内办理权属登记需由佳利商城提供资料报产权登记相关备案。如因佳利商城的责任，姬晓凤不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下1、2、3项处理：1、姬晓凤退房，佳利商城在买姬晓凤提出退房要求之日起90日内将姬晓凤已付房价款退还给姬晓凤，并按已付房款的3%赔偿姬晓凤损失。2、姬晓凤不退房，佳利商城按已付房款的1%向姬晓凤支付违约金。3、如系姬晓凤的原因导致不能按期备案或按期取得房产证，佳利商城不承担任何责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，姬晓凤向佳利商城一次性付清了全部购房款，但佳利商城未按合同约定时间向姬晓凤交房。佳利商城于2015年9月20日向姬晓凤发出了特快专递通知姬晓凤履行交付手续的时间为2015年9月26日，姬晓凤认为所购房屋不具备交付条件拒绝收房，但双方至今未办理交房手续。2015年10月30日，上饶市城市建设投资开发集团有限公司纬三路工程项目部出具一份《情况说明》，载明：“上饶市纬三路（带湖路至五三大道）及上户线、上丁线110千伏输电线路迁改工程由我项目部负责，按照规定要求该输电线路应当将其迁移至纬三路中间绿化带上。改迁之前的上户线、上丁线一直横跨在佳利商城4期家居建材项目地块上。因该线路属于超高压线路，该线路不迁移，其占用地块上佳利商城的1到15号楼等均无法正常施工。我项目部自2013年8月6日起开始进行迁改作业施工，直至2015年3月12日(按规定应当在2014年3月6日前完成迁改），才把上述输电线路迁移至规划的纬三路的中间绿化带上。此后，上述楼盘开始正常施工”另查明，位于诉争房屋即佳利商城同地段房屋的租金平均每月每平米10元左右。 一审法院认为，本案争议焦点是：1、姬晓凤所购房屋佳利建材家居四期第2幢15单元6号房屋是否符合交付条件；2、上饶市纬三路高压线改迁作业期间是否属于被告存在不可抗力逾期交房的免责情形，逾期交房违约金应从何时算起；3、违约金应如何计算。关于第一个焦点问题。佳利商城提供《江西省建设工程竣工规划核实合格意见单》，证明姬晓凤向佳利商城所购房屋于2015年10月29日已竣工验收。根据双方签订的合同约定，该商品房经验收合格后，即达到交付条件，佳利商城提供的房屋面积测绘成果报告、备案证明、情况说明等证据证明佳利建材家居市场2号地块15号楼1-6、2-6、3-6就是姬晓凤所购买的2幢15单元6号房的事实，形成了对应关系。因此，姬晓凤所购房屋于2015年10月29日即已具备交付条件。二、根据上饶市城市建设投资开发集团有限公司纬三路工程项目部出具的《情况说明》，姬晓凤向佳利商城所购房屋的施工场地从2013年8月6日至2015年3月12日，政府一直在进行110千伏输电线路改迁，因此，导致佳利商城对姬晓凤所购房屋一直无法进行施工。根据双方签订的合同约定，佳利商城遭遇不可抗力，且在发生之日起10日内告知姬晓凤。佳利商城即可以据实予以延期交房。尽管佳利商城未提供证据证明其遭遇不可抗力10日内告知姬晓凤，但政府进行110千伏输电线路改迁工程事后客观存在并且众所周知，因此，上饶市纬三路高压线改迁作业导致佳利商城无法施工属于佳利商城因不可抗力逾期交房的免责情形。从签订合同之日即2014年12月28日至2015年3月12日，被告共耽误工期2个月另12天，因此，佳利商城可据实延期72天交房，即佳利商城交房日可延期至2015年8月12日。佳利商城逾期交房违约金应从2015年8月12日起算。因佳利商城于2015年9月20日已发出特快专递通知姬晓凤于2015年9月26日交房，实际取得工程竣工规划核实合格意见单是2015年10月29日，故应以2015年10月29日为交房期，其逾期交房违约金应算至2015年10月29日而不是实际交付房屋之日止。三、关于第三个问题，根据合同约定：逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行。故违约金应计算为1,172,767元×0.0004×72天＝33,775.68元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告江西佳利商城发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告姬晓凤逾期交房违约金33,775.68元；二、驳回原告姬晓凤其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费19,165元，减半收取9,852.50元，诉讼保全费5,000元，合计14,582.50元，由被告负担4,582.50元，原告姬晓凤负担10,000元。 本院二审审理过程中，上诉人姬晓凤于2019年3月26日向本院申请中止审理，事实与理由：（1）、姬晓凤诉上饶市公安消防支队政府信息公开（2019）赣1121行初21号一案以及（2）、姬晓凤诉上饶市公安消防支队不履行江西佳利商城发展有限公司开发的佳利建材家居市场四期有关消防验收法定职责的行政诉讼（2019）赣1121行初25号一案，江西省上饶县人民法院已于2019年2月13日及2019年2月20日依法受理。因本案中关于江西佳利商城发展有限公司开发的佳利建材家居市场四期是否具备交付条件这一重要问题，需要在另案裁判后才能认定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条“（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”关于中止审理的规定，故本案应当中止审理。本院于2019年5月22日作出中止裁定，现两关联行政诉讼已经终结，中止事由已经消除，本院恢复审理。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、上诉人姬晓凤提交了《上饶市房地产管理局项目竣工验收公示》，以证明江西佳利商城竣工时间备案为2017年9月29日。本院认为该证据只是证明佳利商城竣工验收备案时间，商品房的交付条件应当依据双方买卖合同之约定，且《上饶市城管局工程设施综合验收意见书》上注明竣工时间为2015年9月，故该证据与本案无关联性。二、被上诉人佳利商城提交了三组证据，分别是：（一）、五份民事判决书，以证明五个类似案件判决均采信《工程竣工验收报告》作为房屋验收合格的依据及高压线改造属于不可抗力逾期交房的免责情形；（二）、两份行政判决书，以证明姬晓凤曾以所购房屋未通过消防验收，不符合交房条件为由，于2018年2月向上饶县人民法院提起对上饶市公安消防支队的行政诉讼，该案一审被裁定驳回起诉，二审被裁定驳回上诉，维持原裁定；（三）、赣2018上饶市不动产权第0004902号不动产权证书，以证明姬晓凤所购买的房屋已在房地产管理部门办理了相应大产证。本院认为，被上诉人提交的证据不属于二审程序中新的证据，但综合本案情况，本院对其真实性予以确认。 本案二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点是：一、一审法院认定佳利商城于2015年10月29日达到交付条件是否适当？二、一审法院认定上饶市纬三路高压线改迁作业属于佳利商城逾期交房的免责情形是否适当？三、一审法院对于违约金计算是否正确？ 一、一审法院认定佳利商城于2015年10月29日达到交付条件是否适当？ 根据案涉《商品房买卖合同》第八条交付期限约定，商品房的交付条件为下列第1种，即：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。被上诉人一审提交了《江西省建设工程竣工规划核实合格意见单》，证明案涉房屋于2015年10月29日经核实合格，综合《上饶市城管局工程设施综合验收意见书》上竣工时间是2015年9月，一审法院认定案涉房屋已于2015年10月29日具备交付条件并无不妥，本院予以维持。 二、一审法院认定上饶市纬三路高压线改迁作业属于佳利商城逾期交房的免责情形是否适当？ 根据案涉《商品房买卖合同》第八条约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；”依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款之规定“不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”不可抗力可以是自然原因所引起的，也可以是人为、社会、政策等因素所引起的。结合本案，本案所争议之不可抗力系政策因素所致，佳利商城作为开发商在与姬晓凤签订合同之初不能预见、不能避免也不能克服政府将进行高压电线路改迁工程，进而影响施工进度和交房，虽佳利商城未按照合同约定履行告知义务，但双方并未在合同中对未履行该告知义务的违约责任进行约定。 三、一审法院对于违约金计算是否正确？ 一审法院计算佳利商城可据实延期72天交房，即由合同约定的交房日期2015年5月31日延期至2015年8月12日并无不妥，故计算佳利商城逾期交房违约金应从2015年8月13日起算，佳利商城取得工程竣工规划核实合格意见单日期为2015年10月29日，应将该日视作交房日，故佳利商城逾期交房时间为2015年8月13日至2015年10月29日共计77天。 根据案涉《商品房买卖合同》第九条约定“出卖人逾期交房的责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4的违约金，合同继续履行。”一审法院对违约金计算有误，本院予以调整为1,172,767元×0.0004×77天=36,121.22元。 综上所述，上诉人姬晓凤的上诉请求部分成立。本院依照依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持江西省上饶市信州区人民法院（2017）赣1102民初3961号民事判决第二项“二、驳回原告姬晓凤其它诉讼请求”； 二、变更江西省上饶市信州区人民法院（2017）赣1102民初3961号民事判决第一项“一、被告江西佳利商城发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告姬晓凤逾期交房违约金33,775.68元”为“江西佳利商城发展有限公司于本判决生效后十日内支付姬晓凤逾期交房违约金36,121.22元”； 三、驳回上诉人姬晓凤其他上诉请求。 一审案件受理费19,165元，减半收取9,852.50元，诉讼保全费5,000元，合计14,582.50元，由江西佳利商城发展有限公司负担5,192.05元，由姬晓凤负担9,390.45元；二审案件受理费7,144元，由上诉人姬晓凤负担6534.45元，由被上诉人江西佳利商城发展有限公司负担609.55元。 本判决为终审判决。 审判长 廖 健 审判员 范全敏 审判员 徐志锋 二〇二〇年三月四日 法 官助 理 杜依霖 书记员程 梦