江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终450号上诉人（原审被告）：黄黎军，女，1978年12月31日出生，汉族，江西省上饶市信州区人，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：刘明、王杰，江西赣东北律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路4140号彩生活物业管理处，统一社会信用代码：914403007261600110。法定代表人：昌荣，该公司总经理。上诉人黄黎军因与被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司（下称彩生活物业）物业服务合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初5671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因受新冠疫情影响，且本案事实清楚、法律关系简单，争议不大，按照最高人民法院关于疫情防控期间案件审理的相关规定以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条之规定，合议庭决定对本案进行书面审理，且已告知各方当事人。本案现已审理终结。黄黎军上诉请求：1、请求依法撤销上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初5671号民事判决，改判驳回深圳市彩生活物业管理有限公司全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人黄黎军并非本案适格被告，彩生活物业与国际公馆业主委员会签订了《国际公馆小区物业服务合同》，根据合同的相对性，上诉人并非合同任何一方，合同对上诉人不具有约束力；2、业主委员会就上调物业费与被上诉人进行约定但未经上诉人认可，且未经物价部门审核批准公示，也未到物价部门进行备案，不具有法律效力；3、一审法院酌定物业管理费减少10%，上诉人认为明显不当，因为物业公司不作为，业主可以提出损害赔偿；4、一审法院未考虑到2013年至2015年的物业费己过诉讼时效而判决上诉人仍需承担明显错误。彩生活物业未提交答辩意见。彩生活物业向一审法院起诉请求：1、判令黄黎军给付物业费20,585.85元；2、本案诉讼费由黄黎军承担。一审法院认定事实：2013年彩生活物业与国际公馆业主委员会签订《国际公馆小区物业服务合同》，合同约定由彩生活物业对“国际公馆”小区进行物业管理，合同期限为2013年1月1日起至2015年12月31日止。物业费收费标准按照多层住宅以0.6元/月/平方米、小高层住宅以0.9元/月/平方米（一楼按照多层标准收取管理费）、高层住宅以1.0元/月/平方米（一楼按照多层标准收取管理费）、别墅住宅以0.9元/月/平方米；合同签署之日起管理费上调0.1元，合同期第二年管理费上调0.1元，合同期第三年管理费上调0.1元（如第一次提价后三个月，由物业对业主进行民意调查，低于80%，所提价部分停止收取，直至达到80%以后方能继续按照提价标准收取）。彩生活物业提供的物业管理服务的范围为：一、物业的共用部分（含约定共用部分、法定共用部分）的日常维护养护管理；二、物业的共用部分（含约定共用部分、法定共用部分）的本体维修资金的收取、使用及管理；三、物业管理区域内涉及业主共同事务与共用部分的管理服务。物业管理服务事项：一、共同事务与共用部分管理服务；二、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理；三、属于业主共用的设施设备的日常维护、养护、运行和管理；四、物业管理区域内的环境卫生、保洁服务；五、物业管理区域内的绿化服务；六、物业管理区域内的安全防范服务；七、协助业主大会开展社区文化活动。2015年12月10日，彩生活物业与国际公馆业主委员会签订《国际公馆小区物业服务合同》，合同期限为2016年1月1日至2018年12月31日，对于物业费收费标准，按照多层住宅以0.7元/月/平方米、小高层住宅以1.0元/月/平方米（一楼按照多层标准收取管理费）、高层住宅以1.1月/月/平方米（一楼按照多层标准收取管理费）、别墅住宅以1.0元/月/平方米。2018年12月10日，彩生活物业与国际公馆业主委员会签订《国际公馆小区物业服务合同》，2019年度的物业收费标准与上一年一致。另2015年3月26日，彩生活物业对“国际公馆”小区满意度进行民意调查，满意率达94.2%，根据《国际公馆物业服务合同》约定，彩生活物业从2015年4月起，将物业收费标准在2014年度上调0.1元/平方米/月。黄黎军房屋面积为232.57平方米。黄黎军所在楼层物业服务费2015年4月前按1.0元/平方米/月，2015年4月后按1.1元/平方米/月标准缴纳服务费，从2013年1月1日后未缴纳物业费。另查明，彩生活物业管理的小区在环境卫生、公共场所管理等方面存在不同程度的服务管理瑕疵。上述查明的事实，有彩生活物业提交的《国际公馆小区物业服务合同》、微信照片、业委会开会及会议记录照片、关于物业整改意见的决定公告、国际公馆保安、保洁的工资明细、黄黎军提供的照片及当事人双方的当庭陈述予以为证。一审法院认为，彩生活物业与黄黎军所在小区的业主委员会签订的《国际公馆小区物业服务合同》，不违反法律规定，合法有效，双方形成物业服务合同关系，根据合同黄黎军应当履行交纳物业服务费的义务。虽然从本案及彩生活物业与同小区业主物业纠纷诉讼可知，彩生活物业的物业管理服务的确存在瑕疵，构成违约，但黄黎军拒交全部的物业服务费超出了合同履行抗辩权的范畴，其行为亦构成违约。综合双方的违约行为，一审法院酌定本案物业管理费予以减少10%。因此，黄黎军应缴纳的物业管理费2013年1月至2015年3月为1.0元×232.57平方米×27个月×90%=5,651元，2015年4月至2019年11月为1.1元×232.57平方米×56个月×90%=12,893元，合计18,544元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告黄黎军于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市彩生活物业管理有限公司物业管理费18,544元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费314元，减半收取计157元，由原告深圳市彩生活物业管理有限公司负担16元，由被告黄黎军负担141元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于上诉人黄黎军是否是一审适格当事人的问题。上诉人认为，被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司与国际公馆业主委员会签订了《国际公馆小区物业服务合同》，根据合同的相对性，上诉人不是合同任何一方，作为合同一方的业主委员会在成立时并未征求上诉人作为业主的意见。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故本案中被上诉人与国际公馆业主委员会签订《国际公馆小区物业服务合同》对业主具有约束力，因此，上诉人是一审适格被告，上诉人以其非合同当事人为由，否认上述合同效力的理由，本院不予采纳。关于被上诉人上调物业费是否具有法律效力的问题。上诉人认为，业主委员会与被上诉人进行约定并未经上诉人认可且未经物价部门审核批准公示，且也未到物价部门进行备案，违反《物业服务收费管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，不具有法律效力。本院认为，根据《物业服务收费管理办法》第七条“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定”之规定，本案中，被上诉人与国际公馆业主委员会签订的《国际公馆小区物业服务合同》对业主具有约束力，被上诉人根据《国际公馆小区物业服务合同》的约定进行调价，不违反上述法律规定，且《物业服务收费管理办法》未明确规定上调物业费必须到物价部门审批和备案，上诉人上诉的另一规范依据即《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》已被废止，同时，上诉人也没有提交证据证明被上诉人上调物业费违反物业服务合同约定或者法律、法规等规定，擅自扩大收费范围、提高收费价格等，故本院对上诉人的上诉理由不予采纳。关于一审法院酌定物业管理费减少10%是否恰当的问题。上诉人认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被上诉人存在诸多问题如未设置门禁、监控坏了未修理等严重影响物业人身和财产的行为，构成严重违约，判决仅承担10%的违约责任，上诉人认为有失公正。本院认为，上诉人提出的被上诉人存在严重影响业主人身和财产的不作为现象，但未提供证据证实，一审法院综合考虑了被上诉人的物业服务瑕疵履行行为及后果，酌定被上诉人承担10%的违约责任，认定事实清楚，适用法律正确，本院依法维持。关于部分物业费是否己过诉讼时效的问题。上诉人认为，一审法院判令上诉人自2013年1月起向被上诉人缴纳物业管理费显属错误，被上诉人也未提供诉讼时效中断的证据，直至2019年才提起诉讼，2013年至2015年的物业费已过诉讼时效而判决上诉人仍需承担明显错误。本院认为，上诉人从2013年1月至2019年11月止一直拖欠被上诉人的物业费，是继续性行为，故应从行为终止时开始计算诉讼时效，且根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”之规定，现上诉人未在一审中提出诉讼时效抗辩，且在二审中未提交新证据，故本院对上诉人的上诉理由不予采纳。综上所述,黄黎军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费314元，由上诉人黄黎军负担。本判决为终审判决。审判长  董有生审判员  杜依霖审判员  毛丽丽二〇二〇年三月二十日书记员  刘雅琦