安徽省阜阳市颍东区人民法院执 行 裁 定 书（2020）皖1203执异12号异议人（案外人）：黄洪恩，男，1997年1月30日出生，汉族，住安徽省太和县。委托诉讼代理人：李萍，女，1968年7月1日出生，汉族，系黄洪恩母亲。申请执行人：董伟，男，1974年8月26日出生，汉族，住安徽省太和县。被执行人：阜阳市泰宇房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区人民西路浙江商贸城5区18#301室，统一社会信用代码91341200664210852X。法定代表人：马勇，该公司经理。委托诉讼代理人：郎杰，该公司员工。本院根据安徽省阜阳市中级人民法院（2019）皖12执他72号执行裁定的指定，在对董伟与阜阳市泰宇房地产开发有限公司（以下简称泰宇房地产公司）民间借贷纠纷执行一案中，依据太和县人民法院作出的（2018）皖1222民初7355号民事裁定，依法查封了被执行人泰宇房地产公司开发的金泰明都804室房屋，案外人黄洪恩对上述查封的房屋提出书面执行异议。本院于2020年3月10日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人黄洪恩异议称：案涉查封的房产是异议人购买的房屋。2017年2月3日，异议人与泰宇房地产公司签订有《商品房买卖合同》，当日，异议人现金支付首付款153357元，余款350000元用于办理银行按揭贷款。房屋交付后，异议人于2018年3月15日起装修入住至今。因金泰明都小区未经竣工验收，且案涉房屋被查封，异议人无法办理银行按揭贷款，也无法办理不动产权证。该房屋现已不属于被执行人泰宇房地产公司的财产，阜阳市颍东区人民法院根据申请执行人的申请，误将该房产当作被执行人的财产，对该房产予以查封，其行为严重侵害了异议人的合法权益。请求人民法院及时解除对异议人上述房屋的查封并中止执行。异议人黄洪恩为证明其主张主要提供以下证据：1、异议人黄洪恩的身份证，证明其主体资格；2、《商品房买卖合同》、首付款收据、李俊的借款说明，证明异议人与泰宇房地产公司签订《商品房买卖合同》，异议人已支付购房首付款153357元的事实；3、水电费发票，证明异议人已入住案涉房屋的事实；4、《太和县自然资源和规划局不动产登记档案证明》、《太和县房地产管理局证明》，证明异议人名下无其他居住的房屋；5、安徽省太和县（2019）皖1222民初8044号民事判决书，证明董伟与泰宇房地产公司签订的《商品房买卖合同》已被确认无效的事实。申请执行人董伟辩称：1、异议人所称已支付部分购房款无事实依据，其所提供的证据与本案不具有真实性和关联性；即使异议人所称已支付的购房款属实，但其并没有足额支付购房款，且其缴纳的购房款不足总房款的50%，也未办理银行按揭贷款，不能认定异议人已经履行了合同，更不能由此认定案涉房屋属于异议人所有。2、申请执行人对异议人黄洪恩与被执行人泰宇房地产公司签订的《商品房买卖合同》存在合理性怀疑，请求人民法院对该合同的真实性和案涉房屋的实际使用情况予以审查。综上，异议人提出的异议请求与事实不符，于法无据，请求依法驳回其异议申请。被执行人泰宇房地产公司未答辩。本院审查查明：董伟与泰宇房地产公司等民间借贷纠纷一案，太和县人民法院于2018年12月24日作出（2018）皖1222民初7355号民事判决书，判决泰宇房地产公司于本判决生效十五日内偿还董伟1000000元及利息（按照年利率24%计算，自2015年9月24日计算至还清之日止）。该案查明：2016年2月24日，董伟曾以泰宇房地产公司为其出具收条及汇款凭证1000000元是购房款，要求泰宇房地产公司履行房屋买卖合同，交付房屋并过户向太和县人民法院提起诉讼，太和县人民法院作出（2016）皖1222民初1037号民事判决，泰宇房地产公司提出上诉，安徽省阜阳市中级人民法院发回重审。重审后，太和县人民法院作出（2017）皖1222民初999号民事判决，泰宇房地产公司再次提起上诉，安徽省阜阳市中级人民法院作出皖12民终2897号民事判决，以双方不存在真实的房屋买卖关系为由，驳回了董伟的诉讼请求。在诉讼中，太和县人民法院作出（2018）皖1222民初7355号民事裁定书，依法查封了被申请人泰宇房地产公司开发的金泰明都项目房号为804、701、704、509、505、508房屋，查封期限自2018年11月23日起至2021年11月23日止。2019年7月15日，安徽省阜阳市中级人民法院作出（2019）皖12执他72号执行裁定书，裁定安徽省太和县人民法院于2018年12月24日作出的（2018）皖1222民初7355号民事判决由安徽省阜阳市颍东区人民法院执行。本院受理后，依法对上述案涉房屋进行了查封。另查明：异议人黄洪恩于2017年2月3日与泰宇房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，黄洪恩购买泰宇房地产公司开发的金泰明都804室房屋，建筑面积122.77平方米，每平方米4100元，总价款503357元。黄洪恩于合同签订时支付首付款153357元，余款350000元办理银行按揭贷款手续。合同签订后，黄洪恩向泰宇房地产公司支付了首付款。余款至今未办理银行按揭贷款手续。又查明：目前，在太和县自然资源和规划局不动产登记档案及太和县房地产管理局电子档案中，异议人黄洪恩名下均无房产登记信息记录。还查明：泰宇房地产公司为有限责任公司，法定代表人马勇，经营范围：房地产开发、销售。该公司于2014年3月6日取得了金泰明都的《商品房预售许可证》许可证号为（太）房预售证第20140306008号。本院认为：案涉查封的金泰明都项目房号为804室房屋，虽系异议人黄洪恩购买的商品房，但该房屋是登记在被执行人泰宇房地产公司名下，在太和县人民法院实施查封前，异议人黄洪恩虽就案涉房产与泰宇房地产公司签订了《商品房买卖合同》，且其名下也没有用于居住的其他房屋，但其已支付的购房款没有超过应付总房款的50%，其情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部成立要件。案外人黄洪恩提出的执行异议理由不能成立，本院对此不予支持。申请执行人辩称的异议人没有支付部分购房款，且对异议人与被执行人签订的《商品房买卖合同》的真实性表示怀疑，没有提供相反证据予以证明，本院对其上述辩解事实不予认定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人黄洪恩的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  郝芝宏人民陪审员  徐孟芳人民陪审员  周 莉二〇二〇年三月二十日书 记 员  梁佳伟附：相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。