陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕民终98号 上诉人（原审被告、申请执行人）：陕西敬瑁建设工程有限公司，住所地西安市灞桥区，统一社会信用代码：9161000066796449X8。 法定代表人：苟瑁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘嘉靓，上海市汇业（西安）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：杜某某，女，1949年7月19日出生，汉族，西安市灞桥区村民，住西安市灞桥区，现住西安市灞桥区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。 原审第三人（被执行人）：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX0043。 法定代表人：黄建强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李刚，男，1977年5月22日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。 上诉人陕西敬瑁建设工程有限公司（以下简称敬瑁公司）因与被上诉人杜某某、原审第三人西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源公司）案外人执行异议之诉一案，不服西安市中级人民法院（以下简称西安中院）（2019）陕01民初1622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人敬瑁公司的委托诉讼代理人南溪、刘嘉靓，被上诉人杜某某到庭参加诉讼。原审第三人世纪熙源公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 敬瑁公司上诉请求：1、撤销西安中院（2019）陕01民初1622号民事判决书，改判上诉人有权继续对位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋进行强制执行。2、由被上诉人承担本案一审二审诉讼费用。事实及理由：1、一审法院认定被上诉人缴纳房款超过60%的事实错误，被上诉人在一审过程中提交了第三人世纪熙源公司向其提供的收款收据两张，分别为2011年7月25日收到杜某某观澜天下2-11704室定金10000元；2012年3月26日收到杜某某观澜天下2-11704室房款110000元。按照收款收据内容可知，被上诉人共计两次向第三人支付购房款，但是上述收款收据均无银行流水证明。无法直接确定被上诉人直接支付了上述款项，一审法院仅以收款收据认定其已付全部房款，明显错误。2、一审法院仅以被上诉人出具的《西安市房屋情况查询结果证明》认定被上诉人名下无其他用于居住的房屋，确认其可排除执行系完全错误的。被上诉人提供的《西安市房屋情况查询结果证明》只能证明其个人在西安市XX区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区区内无国有土地上的房屋，并不能证明其名下没有可供居住的房产，且一审法院对被上诉人的配偶及其未成年人子女名下的房产均未能进行查询，根本无法证明被上诉人名下无其他用于居住的房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的，符合下列情形能够排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的50%。”根据上述法律规定可知，该司法解释是对买受人名下唯一住房、对其基本居住环境的保护。但是现实中夫妻均为共同居住，一审法院未能对其配偶及未成年人子女名下房屋进行调查，即认定被上诉人名下无其他用于居住的房屋完全错误。综上，上诉人认为，一审法院对于被上诉人已付房款金额认定错误，对涉案房屋是否系被上诉人名下唯一住房认定不清，被上诉人并不能排除上诉人对涉案房屋的执行。 杜某某辩称：其于2011年7月25日向世纪熙源公司交纳购房款1万元，于2012年3月26日交纳房购款11万元，合计12万元，均是以现金形式向世纪熙源公司支付，世纪熙源公司出具收据。 世纪熙源公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 杜某某向一审法院起诉请求：1、停止对熙源·观澜天下2幢1单元17层04号房屋的强制执行，并解除查封；2、诉讼费由敬瑁建设工程公司、世纪熙源公司负担。 一审法院认定事实：申请人敬瑁公司与被申请人世纪熙源公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出西仲裁字（2017）第259号裁决：一、世纪熙源公司自收到本裁决之日起十五日内给付敬瑁公司工程款33896967.37元（含已到期质保金1178710.12元），逾期按中国人民银行规定的贷款利率加倍承担迟延给付期间的利息；二、世纪熙源房地产公司自收到本裁决之日起十五日内给付敬瑁建设工程公司自2015年10月1日起至2017年4月7日的工程款利息7814180.96元（含质保金利息从2016年9月30日起至2017年4月7日止合计53100.08元）以及自2017年4月8日起至本裁决作出之日工程款利息（利息计算方式为：利率为中国人民银行同期贷款利率的四倍标准，2017年4月8日至2017年9月29日期间以33307612.31元为本金计算基数；2017年9月30日至本裁决作出之日以33896967.37元为本金计算基数）；三、仲裁费371764元，敬瑁公司已预交，由世纪熙源公司负担252800元，敬瑁公司负担118964元，世纪熙源公司负担部分在给付本裁决第一、二项款项时一并给付敬瑁公司；鉴定费44万元，世纪熙源公司已预交35万元，敬瑁公司已预交9万元，双方按照此数额各自负担。该裁决已经发生法律效力，因世纪熙源公司未履行法律文书确定的义务，敬瑁公司于2018年3月27日向西安中院申请执行，该院于2018年3月29日立案受理。执行过程中，西安中院于2018年11月26日作出（2018）陕01执704号之六执行裁定：一、查封被执行人世纪熙源公司位于本市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产(预售证号:201XXXX,房号分别为:2-11401、2-11403、2-11404、2-11405、2-11501、2-11502、2-11503、2-11504、2-11505、2-11506、2-11601、2-11602、2-11603、2-11606、2-11701、2-11703、2-11704、2-11705、2-11706、2-11801、2-11802、2-11803、2-11805、2-11901、2-11902、2-11903、2-11904、2-11905、2-11906、2-12001、2-12002、2-12003、2-12004、2-12005、2-12006、2-12102、2-12103、2-12105、2-12106、2-12201、2-12202、2-12203、2-12206、2-12301、2-12302、2-12303、2-12306、2-12401、2-12402、2-12403、2-12405、2-12406、2-12501、2-12502、2-12503、2-12505、2-12506、2-12601、2-12602、2-12604、2-12605、2-12606、2-12701、2-12702、2-12703、2-12704、2-12706、2-12801、2-12803、2-12804、2-12806、2-12901、2-12902、2-12903、2-12904、2-12905、2-12906);二、查封期限为三年,查封期间被执行人不得移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。2018年11月27日，西安中院向西安市不动产登记服务中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。杜某某作为案外人向西安中院提出执行异议，主张西安中院查封的位于西安市灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源·观澜天下2号楼11704室房产为其所有，请求解除查封。西安中院经审查认为，《诚意认购书》不是商品房买卖合同，杜某某也未支付全部购房款，杜某某在人民法院查封之前未合法占有该涉案房产，且涉案房产至今未办理过户登记手续,仍登记在被执行人世纪熙源公司名下，故杜某某主张涉案查封房产为其所有并排除执行的理由不能成立，依法不予支持。该院于2019年5月17日作出(2019）陕01执异245号执行裁定：驳回案外人杜某某的执行异议请求。杜某某不服上述执行裁定，提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。 一审法院另查明，西安市灞桥区人民法院依法于2017年1月20日作出（2017）陕0111财保3号民事裁定，于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知书，查封了被执行人世纪熙源公司位于西安市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产。西安中院于2018年5月9日依法公告查封上述77套房产。 一审法院再查明，西安中院在执行异议审查期间进行现场勘查，涉案查封的房屋为毛坯房，经向杜某某核实，杜某某称其已交纳的12万元购房款均为现金支付，世纪熙源公司至今未交房，其自行更换门锁。 一审法院又查明，2012年3月26日，杜某某与世纪熙源公司签订《观澜天下诚意认购书》，约定杜某某从世纪熙源公司购买熙源·观澜天下2幢1单元17层04号房屋（2-11704房屋），建筑面积93.3㎡，单价2000元/㎡，总房款186600元，付款方式为分期付款，于2012年3月26日交纳房购款12万元，剩余房款66600元于2012年6月30日之前交纳，交房期限为2013年12月31日之前。杜某某提交的收款收据显示，杜某某于2011年7月25日向该公司交纳购房定金1万元，于2012年3月26日交纳房购款11万元，合计12万元。杜某某提交的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，杜某某名下无其他住房。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，本案审理的焦点问题为：杜某某对西安中院查封的位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX号楼XX室房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据本案查明的事实可知，世纪熙源公司是涉案项目的房地产开发企业，杜某某与世纪熙源公司在人民法院查封涉案房屋之前已签订《观澜天下诚意认购书》，该认购书符合商品房买卖合同的主要内容，且系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应为有效；杜某某支付了超过60%以上的购房款；根据杜某某提供的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，杜某某名下无有效房产信息。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，杜某某对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：不得执行位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX号楼XX室房屋。案件受理费100元，由敬瑁公司负担。 本院二审查明，世纪熙源公司就涉案熙源·观澜天下2号楼已于2016年6月27日取得《商品房预售许可证》，预售证号：201XXXX。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据当事人的上诉请求、答辩意见，本案争议焦点为：杜某某是否就案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 案外人执行异议之诉以排除对特定标的物的执行行为为目的，审理中应当首先查明案外人对执行标的物是否享有权利、享有何种民事权利，以及申请执行人享有民事权利的法律属性，进而综合判断案外人所享有的权利在效力上是否优先于申请执行人的权利。 一、关于杜某某是否就案涉房屋享有房屋消费者物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，必须符合以下三个条件，才能够排除执行：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，杜某某与世纪熙源公司于2012年3月26日签订《观澜天下诚意认购书》，约定购买案涉房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据本案查明的事实可知，西安市灞桥区人民法院于2017年1月20日作出（2017）陕0111财保3号民事裁定，于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知，查封了案涉房屋。世纪熙源公司是涉案项目的房地产开发企业，杜某某与世纪熙源公司在该院查封涉案房屋之前已签订《观澜天下诚意认购书》，该认购书符合商品房买卖合同的主要内容，且系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应为有效，敬瑁公司对此亦不持异议。杜某某提交的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》，敬瑁公司认为该证明只能证明杜某某个人在西安市XX区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区区内无国有土地上的房屋，并不能证明其名下没有其他用于居住的房屋。但是，审判实践中，对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的判断标准是以在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋为准，因此，敬瑁公司的该项上诉理由不能成立。另外，敬瑁公司提出的一审法院对杜某某的配偶及其未成年子女名下的房产未能查询，无法证明杜某某名下无其他用于居住的房屋。该项上诉理由显然不符合法律规定，且敬瑁公司没有提交足以支持其主张的证据，该项上诉理由亦不能成立。关于杜某某就案涉房屋已支付的价款是否超过合同约定总价款百分之五十的问题。依据2012年3月26日，杜某某与世纪熙源公司所签订的《观澜天下诚意认购书》中的约定，杜某某购买案涉房屋的总价款为186600元。杜某某先后分两笔向世纪熙源公司支付购房款，第一笔为2011年7月25日，支付购房定金10000元；第二笔为2012年3月26日，支付110000元，两笔合计支付购房款120000元，超过案涉房屋合同约定总价款的50%。敬瑁公司对杜某某支付的两笔购房款不予认可，认为两笔支付款项均无银行流水证明，无法直接确定杜某某实际支付了上述款项。二审中，经向杜某某询问付款方式及所付款项来源。杜某某答复其用于支付房款的钱是家庭自筹，以现金方式，分两次交付的。杜某某通过家庭自筹，以现金方式支付给世纪熙源公司共计120000元购房款，不违反法律的禁止性规定，从付款数额来看，且亦不违背交易常规。敬瑁公司亦未提交足以证明杜某某未实际支付购房款的证据，故其该项上诉理由，本院不予支持。 二、敬瑁公司与世纪熙源公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会作出的西仲裁字（2017）第259号裁决，该仲裁裁决因敬瑁公司只申请对案涉项目工程款及利息进行裁决，并未提出对该笔工程价款优先受偿权进行裁决，故西安仲裁委员会西仲裁字（2017）第259号裁决，只裁决了敬瑁公司所申请的工程款及利息。 综上所述，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，杜某某就案涉房屋所享有的房屋消费者物权期待权足以排除人民法院对案涉房屋的强制执行。上诉人敬瑁公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由陕西敬瑁建设工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏西霞 审 判 员 张 工 审 判 员 贾文军 审 判 员 李 俊 审 判 员 赵 玲 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 陈 婧 书 记 员 张瑜莹 -1-