广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0205民初346号 原告：广西保利物业服务有限公司柳州分公司，住所地:广西柳州市白沙路2号之一保利·大江郡凯旋艇16栋一楼物业管理用房，统一社会信用代码：9145020557181602XN。 负责人：陈海仙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张建梅，该公司员工。 委托诉讼代理人：梁志萍，该公司员工。 被告：郭显新，男，1955年8月21日出生，汉族，住广西柳州市柳北区。 被告：郭翔，男，1982年7月26日出生，汉族，住广西柳州市柳北区。 被告：李妮，女，1978年6月8日出生，汉族，住广西柳州市柳北区。 原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司与被告郭显新、郭翔、李妮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张建梅、梁志萍到庭参加诉讼，被告郭显新、郭翔、李妮经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法对本案缺席审理，现已审理终结。 原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交纳2014年5月1日至2019年7月31日的物业服务费共计15762.6元（166.82㎡×1.5元/月·㎡=250.2元/月，250.2元/月×63个月=15762.2元），2016年2月1日至2019年5月31日的公摊水费30.4元、公摊电费559.5元（按一期764户，每月实际产生的水、电按实分摊）、公摊电梯电费404.2元（按4栋实际户数123户按阶梯分摊），2018年10月1日至2019年5月31日的自用水费132.5元（按每月抄表数以威立雅公司规定的2.5元/m³按量收取），2016年4月1日至2018年7月31日的生活垃圾处理费210元（代环卫部门收取，每户每月7.5元，共28个月）；2.被告支付原告2015年1月1日至2019年7月31日的未缴物业服务费的违约金8991.3元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2012年6月20日与柳州保利置业有限公司签订了《商品房买卖合同》,购买了保利·大江郡4栋10-1号房屋，建筑面积为166.82㎡。原告与被告于2013年5月9日签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告的住宅小区提供物业服务，合同期限至第一届业主委员会成立及业主委员会与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同生效后终止；物业管理费按1.5元/㎡/月收取，被告在每月1日至10日前缴纳当月物业管理费，业主和物业使用人未按约按时足额缴纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准支付违约金；自用水费按业主或使用人实际发生额由原告代收，公用水、电费及公用水电损耗，按当月实际发生公用水、电和自用、公用水电损耗实行据实按户分摊由原告代为收取，如业主或使用人拖欠自用水费和水电公摊费，原告有权采取催缴、停止服务、法律诉讼等方式处理。因三被告未按约履行《前期物业服务协议》，侵犯了原告的合法权益，原告追索未果诉至法院，请法院依法裁判。 三被告未作答辩。 原告围绕诉讼请求提交了证据，三被告未提交证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，三被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据真实、合法，与案件具有关联性，本院予以确认并在卷佐证以下法律事实：2012年6月20日，三被告与柳州保利置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定三被告向柳州保利置业有限公司购买位于柳州市保利·大江郡4栋10-1号房屋，该房屋建筑面积为166.82平方米。该《合同》附件四合同补充协议第二条约定：出卖人聘请广西保利物业服务有限公司柳州分公司进行本项目前期物业管理，买受人对物业服务项目及收费标准已充分了解，同意接受并服从该物业公司的前期物业管理服务，承诺遵守《业主临时管理规约》及《前期物业服务合同》中涉及买受人的相关约定。 2013年5月9日，原告与被告郭翔签订了《保利·大江郡前期物业服务协议》，该协议约定前期物业服务协议期限自2011年5月1日起至本小区第一届业主委员会成立，业主委员会与业主大会选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止；原告作为物业服务企业向业主和物业使用人收取物业服务费、代收自用水费及公用水、电分摊费用及其它与物业管理有关的应缴费用；业主每月1日－10日前缴纳当月费用；物业公司实行先收费后服务的原则，物业服务费收费标准为高层、小高层住宅按建筑面积1.50元/月·平方米标准缴纳，电梯运行的电费由业主每月按户据实分摊；业主和物业使用人未按本合同约定按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准向原告支付违约金；自用水费按业主或使用人实际发生额由原告代收；公用水、电费及自用、公用水电损耗，按当月实际发生公用水、电费和自用、公用水电损耗实行据实按户分摊由原告代收取；如业主或使用人拖欠自用水费和水电公摊费，原告有权采取催缴、停止服务、法律诉讼等方式处理等内容。因三被告未按约履行义务，原告通过发送短信、将缴费通知书张贴在三被告房屋门口、邮寄等方式催促被告交纳物业服务费，但三被告仍未交纳。原告追索未果诉至本院，提出如上诉讼请求。 另查明，柳州市保利·大江郡小区至今尚未成立业主委员会。 还查明，2016年至2017年柳州市居民生活垃圾和建筑垃圾处理费收费标准为7.5元/户·元。柳州市柳北区环境卫生管理所委托原告向该小区住户收取生活垃圾处理费，原告已代被告将2016年至2017年的该费用支付给柳州市柳北区环境卫生管理所。 本院认为，物业服务是指物业服务机构统一对住宅小区提供公共性服务，根据其服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的活动。业主缴纳物业服务费以及物业服务企业收取物业服务费的原则是：享受服务，交纳费用。原告与三被告签订的《商品房买卖合同》约定柳州保利置业有限公司聘请原告对三被告所购买的房屋进行前期物业管理，三被告对物业服务项目及收费标准已充分了解，同意接受并服从原告提供的前期物业管理服务，承诺遵守《业主临时管理规约》及《前期物业服务合同》中涉及买受人的相关约定，该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。三被告已经实际享受了原告提供的物业服务，理应向原告交纳物业服务费，原告要求三被告按《保利·大江郡前期物业服务协议》的约定支付2014年5月1日至2019年7月31日的物业服务费15762.6元（166.82㎡×1.5元·㎡=250.2元，250.2元×63个月=15762.6元），有事实和法律依据，本院予以支持。 另因《保利·大江郡前期物业服务协议》中约定自用水费按业主或使用人实际发生额由原告代收，公摊水电费、公摊电梯费据实按户分摊，被告作为自用水及公摊水电费、公摊电梯费等费用的实际受益人，理当缴纳相关费用，故原告要求被告支付2016年2月1日至2019年5月31日的公摊水费30.4元、公摊电费559.5元、公摊电梯电费404.2元，2018年10月1日至2019年5月31日的自用水费132.5元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告诉请的生活垃圾处理费，因柳州市柳北环境卫生管理所委托原告代为收取生活垃圾处置费，按7.5元/户·元的标准收取，原告也已代三被告向柳州市柳北环境卫生管理所交纳了2016年至2017年的该费用，故原告要求三被告支付2016年4月1日至2017年12月31日的生活垃圾处理费157.5元，于法有据，本院予以支持。对于原告所主张的2018年1月1日至2018年7月31的生活垃圾处理费，由于原告未向柳州市柳北区环境卫生管理所交纳，因此该部分费用未实际发生，原告的该部分诉请无据，本院不予支持。 关于违约金的问题，虽然《保利·大江郡前期物业服务协议》中约定业主和物业使用人未按本合同约定按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准向原告支付违约金，但按《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人约定的违约金应以不超过违约造成损失的百分之三十为限，且原告未能提供证据证明三被告欠缴物业服务费所导致的具体违约损失，故本院认为该违约金约定标准过高，应予调整。《保利·大江郡前期物业服务协议》中约定业主缴纳费用的时间为每月1日－10日前缴纳当月费用，故违约金的计算应以三被告实际未交纳的物业服务费为基数，从每月11日起，2019年8月19日前参照中国人民银行同期贷款利率上浮30%、2019年8月20日之后参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%分段计算至交纳完毕时止。原告诉请超出的部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告郭显新、郭翔、李妮于本判决生效之日起十日内支付原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司2014年5月1日至2019年7月31日的物业服务费15762.6元、2016年2月1日至2019年5月31日的公摊水费30.4元、公摊电费559.5元、公摊电梯电费404.2元、2018年10月1日至2019年5月31日的自用水费132.5元、2016年4月1日至2017年12月31日的生活垃圾处理费157.5元共计17046.7元； 二、被告郭显新、郭翔、李妮于本判决生效之日起十日内支付原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司违约金（违约金计算方式：以实际未交纳的物业服务费为基数，从每月11日起，2019年8月19日前参照中国人民银行同期贷款利率上浮30%、2019年8月20日之后参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%分段计算至交纳完毕时止）； 三、驳回原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费226元（已减半收取），原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司已预交，由被告郭显新、郭翔、李妮负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员 刘艳慧 二〇二〇年三月五日 法官助理 覃秋燕 书 记 员 朱诚成 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。