陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕民终169号 上诉人（原审被告、申请执行人）：陕西敬瑁建设工程有限公司，住所地西安市灞桥区，统一社会信用代码：9161000066796449X8。 法定代表人：苟瑁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘嘉靓，上海市汇业（西安）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：蒙某宇，男，1991年9月11日出生，汉族，陕西昱通机电设备有限公司职工，住陕西省渭南市XX城县，现住西安市莲湖区，身份证号码:610XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：张亚军，陕西金控律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘海娜，陕西金控律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX0043。 法定代表人：黄建强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李刚，男，1977年5月22日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。 上诉人陕西敬瑁建设工程有限公司（以下简称敬瑁公司）因与被上诉人蒙某宇、原审第三人西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源公司）案外人执行异议之诉一案，不服西安市中级人民法院（以下简称西安中院）（2019）陕01民初1649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人敬瑁公司委托诉讼代理人南溪、刘嘉靓，被上诉人蒙某宇及其委托诉讼代理人张亚军、刘海娜到庭参加诉讼。原审第三人世纪熙源公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 敬瑁公司上诉请求：1、撤销西安中院（2019）陕01民初1649号民事判决书，改判上诉人有权继续对位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋进行强制执行。2、由被上诉人承担本案一审二审诉讼费用。事实及理由：一审法院认定被上诉人向世纪熙源公司支付了59%以上房款，此种认定没有任何事实依据，完全错误。被上诉人在一审过程中提交了如下证据：收款收据编号No6814645载明：2014年3月16日，收到蒙某宇刷卡支付的观澜天下2-12904室房款167845元，收款单位为世纪熙源公司；编号No5886386载明：2017年9月23日，收到蒙某宇刷卡支付的观澜天下2-12904室房款41000元，收款单位为世纪熙源公司；编号No9830194载明：2017年12月10日，收到蒙某宇刷卡支付的观澜天下2-12904室房款28000元，收款单位为世纪熙源公司。被上诉人还提交了下列银行凭证：中国建设银行西安和平门支行出具的流水号为：XXXXXXXXXXXXXXX3879的银行凭证载明：2014年3月16日刷卡支付14万元，备注为房款；中国邮政陕西自贸试验区支行出具的交易明细载明：2014年3月16日案外人蒙某宇刷卡支付了7845元；中国建设银行西安和平门支行出具的交易明细银行凭证载明：2017年9月23日向陕西永祥建筑工程有限公司刷卡支付41000元；中国建设银行西安和平门支行出具的交易明细银行凭证载明：2017年12月10日向陕西永祥建筑工程有限公司刷卡支付28000元。由前两笔银行交易明细可知，被上诉人仅向第三人支付房款147845元，并未达到总房款397845元的50%。由后两笔银行交易明细可知，被上诉人向陕西永祥建筑工程有限公司（以下简称永祥公司）支付了69000元，与收款收据显示的收款方为第三人并不相符，根据其内容可知后两笔款项是在上诉人查封涉案房屋之后，被上诉人付给了案外人。由此可见，被上诉人提供的收款收据有造假的可能。一审法院仅以收款收据认定其已付59%以上房款，明显错误。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的，符合下列情形能够排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的50%。”根据上述法律规定可知，已支付的价款超过合同约定的50%才有排除执行的可能，但是被上诉人给第三人的付款并未超过50%，因此，其无法排除执行。综上，上诉人认为，一审法院对于被上诉人已付房款金额认定错误，被上诉人并不能排除上诉人对涉案房屋的执行。 蒙某宇辩称：1、蒙某宇与世纪熙源公司签订的商品房买卖合同有效，且已支付大部分购房款，世纪熙源公司开具收款收据可以确认。2、蒙某宇名下无其他用于居住的房屋。一审中蒙某宇提交的《西安房屋信息登记查询表》直接证明蒙某宇与其妻名下在西安地区无房产，该所购房屋是用于居住而非其他用途。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条并未规定买受人缴纳己购房款的全部或者大部分房款的时间，即并未规定必须是在该房屋被查封之前，一审法院将打入陕西永祥建筑工程有限公司账号的自筹款认定为购房款并无不妥，符合事实及相关法律规定。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的解封条件。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。世纪熙源公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 世纪熙源公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 蒙某宇向一审法院起诉请求：1.判决停止对熙源·观澜天下2幢1单元29层04号房屋的强制执行，并解除查封；2.诉讼费由敬瑁公司、世纪熙源公司负担。 一审法院认定事实：申请人敬瑁公司与被申请人世纪熙源公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出西仲裁字（2017）第259号裁决：一、世纪熙源公司自收到本裁决之日起十五日内给付敬瑁公司工程款33896967.37元（含已到期质保金1178710.12元），逾期按中国人民银行规定的贷款利率加倍承担迟延给付期间的利息；二、世纪熙源房地产公司自收到本裁决之日起十五日内给付敬瑁建设工程公司自2015年10月1日起至2017年4月7日的工程款利息7814180.96元（含质保金利息从2016年9月30日起至2017年4月7日止合计53100.08元）以及自2017年4月8日起至本裁决作出之日工程款利息（利息计算方式为：利率为中国人民银行同期贷款利率的四倍标准，2017年4月8日至2017年9月29日期间以33307612.31元为本金计算基数；2017年9月30日至本裁决作出之日以33896967.37元为本金计算基数）；三、仲裁费371764元，敬瑁公司已预交，由世纪熙源公司负担252800元，敬瑁公司负担118964元，世纪熙源公司负担部分在给付本裁决第一、二项款项时一并给付敬瑁公司；鉴定费44万元，世纪熙源公司已预交35万元，敬瑁公司已预交9万元，双方按照此数额各自负担。该裁决已经发生法律效力，因世纪熙源公司未履行法律文书确定的义务，敬瑁公司于2018年3月27日向本院申请执行，西安中院于2018年3月29日立案受理。执行过程中，西安中院于2018年11月26日作出（2018）陕01执704号之六执行裁定：一、查封被执行人世纪熙源公司位于本市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产(预售证号:201XXXX,房号分别为:2-11401、2-11403、2-11404、2-11405、2-11501、2-11502、2-11503、2-11504、2-11505、2-11506、2-11601、2-11602、2-11603、2-11606、2-11701、2-11703、2-11704、2-11705、2-11706、2-11801、2-11802、2-11803、2-11805、2-11901、2-11902、2-11903、2-11904、2-11905、2-11906、2-12001、2-12002、2-12003、2-12004、2-12005、2-12006、2-12102、2-12103、2-12105、2-12106、2-12201、2-12202、2-12203、2-12206、2-12301、2-12302、2-12303、2-12306、2-12401、2-12402、2-12403、2-12405、2-12406、2-12501、2-12502、2-12503、2-12505、2-12506、2-12601、2-12602、2-12604、2-12605、2-12606、2-12701、2-12702、2-12703、2-12704、2-12706、2-12801、2-12803、2-12804、2-12806、2-12901、2-12902、2-12903、2-12904、2-12905、2-12906);二、查封期限为三年,查封期间被执行人不得移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。2018年11月27日，西安中院向西安市不动产登记服务中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。蒙某宇作为案外人向西安中院提出执行异议，主张西安中院查封的位于西安市灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源·观澜天下2号楼12904室房产为其所有，请求解除查封。西安中院经审查认为，蒙某宇虽在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋，但是蒙某宇支付购房款未超过合同约定总价款50%，故蒙某宇主张涉案查封房产为其所有并排除执行的理由不能成立，依法不予支持,西安中院于2019年5月17日作出(2019）陕01执异279号执行裁定：“驳回案外人蒙某宇的执行异议申请。”蒙某宇不服上述执行裁定，向西安中院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。 一审法院另查明，西安市灞桥区人民法院依法于2017年1月20日作出（2017）陕0111财保3号民事裁定，于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知书，查封了被执行人世纪熙源公司位于西安市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产。西安中院于2018年5月9日依法公告查封上述77套房产。 一审法院再查明，西安中院在执行异议审查期间通知蒙某宇现场勘查，蒙某宇因故未到场，西安中院未能对涉案房屋进行现场勘查。 一审法院又查明，蒙某宇与世纪熙源房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定蒙某宇从世纪熙源公司处购买熙源·观澜天下2幢1单元29层04号房屋，建筑面积94.5㎡，单价4210元/㎡，总房款397845元，付款方式为：买受人于2014年3月16日交首付款40%壹拾陆万柒仟捌佰肆拾伍元（167845.00），余款60%贰拾叁万元整（230000.00）办理银行按揭。交房期限为2014年12月31日之前。蒙某宇提交的收款收据显示，蒙某宇于2014年3月16日向世纪熙源房地产公司付款167845元，于2017年9月23日向世纪熙源房地产公司付款41000元，于2017年12月10日向世纪熙源房地产公司付款28000元，共计支付房价款236845元。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为：蒙某宇对西安中院查封的位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX号楼XX室房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据本案查明的事实可知，世纪熙源公司是涉案项目的房地产开发企业，蒙某宇与世纪熙源公司在西安中院查封涉案房屋之前已签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应为有效；蒙某宇支付了超过59%的购房款；根据蒙某宇提供的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，蒙某宇名下无有效房产信息。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，蒙某宇对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：不得执行位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX号楼XX室房屋。案件受理费100元，由敬瑁公司负担。 本院二审查明，世纪熙源公司就涉案熙源·观澜天下2号楼已于2016年6月27日取得《商品房预售许可证》，预售证号：201XXXX。二审审理期间，本院到西安市浐灞生态区管委会实地调查查明，2017年7月19日，在西安市浐灞生态区管委会牵头下，观澜天下业主代表与世纪熙源公司签订《自筹资金共管协议》，约定业主将自筹款打入双方共同指定的永祥公司的帐号，该自筹款作为房款供该小区后期建设之用，在小区建设项目无法推进时，该共管帐户中已使用的款项不予退还，转为业主购房款，由世纪熙源公司按实际支付金额出具收款收据。西安浐灞生态区管委会知悉该共管协议的签订，并且参与了该协议落实的协调。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据当事人的上诉请求、答辩意见，本案争议焦点为：蒙某宇是否就案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 案外人执行异议之诉以排除对特定标的物的执行行为为目的，审理中应当首先查明案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利，以及申请执行人享有民事权利的法律属性，进而综合判断案外人所享有的权利在效力上是否优先于申请执行人的权利。 一、关于蒙某宇是否就案涉房屋享有房屋消费者物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，必须符合以下三个条件，才能够排除执行：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，蒙某宇与世纪熙源公司于2014年1月20日签订《商品房买卖合同》，约定购买案涉房屋，该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。西安市灞桥区人民法院于2017年1月20日作出（2017）陕0111财保3号民事裁定，于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知，查封了案涉房屋。蒙某宇与世纪熙源公司在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，对此，敬瑁公司亦无异议。蒙某宇提交的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》，可以证明蒙某宇名下无其他用于居住的房屋，对此，敬瑁公司亦无异议。关于蒙某宇就案涉房屋已支付的价款是否超过合同约定总价款百分之五十的问题。依据2014年1月20日，蒙某宇与世纪熙源公司所签订的《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171）中的约定，蒙某宇购买案涉房屋的总价款为397845元。蒙某宇先后分三笔向世纪熙源公司支付购房款，第一笔为2014年3月16日，支付167845元（其中20000元为现金支付，147845元为刷卡支付）；第二笔为2017年9月23日，支付41000元；第三笔为2017年12月10日，支付28000；三笔合计支付购房款236845元，超过案涉房屋合同约定总价款的50%。敬瑁公司对蒙某宇支付的第一笔购房款认为在数额上与刷卡付款流水不相一致，被上诉人提供的收款收据有造假可能。该笔刷卡付款流水显示支付购房款147845元，另外20000元为现金支付，并未违反法律禁止性规定，对该笔购房款应予以认定；对第二、第三笔，合计69000元购房款的支付不予认可，认为依据刷卡付款流水显示，后两笔付款是向案外人永祥公司所付，不能认定为购房款。但是，蒙某宇后两笔付款中的转入方永祥公司，系世纪熙源公司所指定，且明确该转账账户为世纪熙源公司与蒋家湾城中村改造项目“熙源·观澜天下”业主的共管帐户，该帐户中业主自筹资金已使用部分转为购房款。因此蒙某宇向该帐户刷卡转账，应属指定交付，所支付款项亦应属于购房款。同时，敬瑁公司亦未提交足以证明蒙某宇后两笔刷卡转账付款非支付购房款的证据，故其该项上诉理由，本院不予支持。 二、敬瑁公司与世纪熙源公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会作出的西仲裁字（2017）第259号裁决，该仲裁裁决因敬瑁公司只申请对案涉项目工程款及利息进行裁决，并未提出对该笔工程价款优先受偿权进行裁决，故西安仲裁委员会西仲裁字（2017）第259号裁决，只裁决了敬瑁公司所申请的工程款及利息。 综上所述，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，蒙某宇就案涉房屋所享有的房屋消费者物权期待权足以排除人民法院对案涉房屋的强制执行。上诉人敬瑁公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由陕西敬瑁建设工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏西霞 审 判 员 张 工 审 判 员 贾文军 审 判 员 李 俊 审 判 员 赵 玲 二〇二〇年三月三十一日 法官助理 陈 婧 书 记 员 张瑜莹 -1-