四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初1503号 原告：广州天力物业发展有限公司成都分公司，住所地：成都市青羊区顺城大街269号1栋1单元17楼10号。 负责人：黄皓。 委托诉讼代理人：杨桃，女，1993年6月11日出生，汉族，住四川省都江堰市，系该公司员工。特别授权。 委托诉讼代理人：罗敏，女，1992年11月3日出生，汉族，住四川省富顺县，系该公司员工。一般授权。 被告：厉善业，男，1979年12月24日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 被告：李雪梅，女，1979年7月10日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 原告广州天力物业发展有限公司成都分公司（以下简称天力物业成都分公司）与被告厉善业、李雪梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天力物业成都分公司的委托诉讼代理人杨桃、罗敏到庭参加诉讼，被告厉善业、李雪梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 天力物业成都分公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令二被告支付未缴物业服务费27142.08元以及违约金59096.79元（暂计至2019年9月30日，具体以被告实际支付之日产生的金额为准），共计86238.87元；2.判令二被告支付欠缴的生活垃圾费368元；3.判令二被告支付未缴的水费363.85元；4.判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：天力物业成都分公司基于《前期物业服务协议》，为富力中心业主提供物业服务。厉善业、李雪梅作为富力丽思国际公馆5单元2301号房屋的业主，享受原告提供的物业服务，应支付相应的物业服务费用。根据《前期物业服务协议》第十条“其他代收费用”的约定，厉善业、李雪梅应每月向天力物业成都分公司缴纳生活垃圾处理费；同时，因天力物业成都分公司每月代富力丽思国际公馆全体业主向成都自来水有限责任公司缴纳其使用的水费，被告还应该按照其各自使用的水量向原告缴纳水费。厉善业、李雪梅自2015年10月1日起欠缴2015年10月1日至2019年9月30日物业服务费27142.08元，自2015年10月1日起欠缴2015年10月1日至2019年7月31日生活垃圾处理费368元，自2017年9月1日起未按时向天力物业成都分公司缴纳水费363.85元。上述欠缴费用经原告多次催收无果，截至目前，厉善业、李雪梅仍未向天力物业成都分公司支付上述费用分，按照《前期物业服务协议》约定，厉善业、李雪梅未按时缴纳服务费应按每日3‰标准承担违约金59096.79元（暂计至2019年9月30日）。天力物业成都分公司为维护自身合法权益诉至本院，请求法院判如所请。 厉善业、李雪梅未到庭参加诉讼，亦未提交证据。 天力物业成都分公司围绕其诉讼请求向本院提交了原被告身份信息、《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、业主资料签收登记表、入户声明、照片、律师函、韵达快递单及签收记录、水表读数抄表明细、物业服务费欠费明细表、房屋信息查询记录。厉善业、李雪梅未到庭参加诉讼，视为对天力物业成都分公司所举证据放弃质证，本院经审查后对天力物业成都分公司提交的上述证据予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2011年4月1日，成都富力熊猫城项目开发有限公司（以下简称富力熊猫城公司）与天力物业成都分公司签订《前期物业服务协议》，主要约定：1、由天力物业成都分公司为富力熊猫城公司座落于四川省成都市青羊区上西顺城街289号的“富力.丽思国际公馆”提供前期物业服务；2、物业服务资金由业主按照其拥有物业的建筑面积预先缴纳，其中高层共享电梯公寓2.8元/月/平方米、甲级写字楼物业服务费18元/月/平方米、酒店物业服务费5元/月/平方米；3、物业服务费每月交纳一次，业主或物业使用人应在每月20日前履行交纳义务；4、居民住户（含暂住户）缴纳垃圾处理费每月每户8元；5、富力熊猫城公司、业主或者物业使用人未能按时足额交纳物业费的，应按欠款额每日3‰的标准向天力物业成都分公司支付违约金；6、物业买受人签订物业买卖合同即为对接受该合同内容的承诺。 2013年3月25日，富力熊猫城公司（出卖人）与厉善业、李雪梅（买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，主要约定：1、出卖人以出让方式取得位于成都市青羊区地块国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为：成国用（2008）第××号，出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房暂定名为富力丽思国际公馆；2、厉善业、李雪梅购买“富力·丽思国际公馆项目”5单元23层1号房屋，测绘建筑面积共201.95平方米；3、前期物业服务企业为天力物业成都分公司，物业服务收费价格为2.8元／月／平方米，物业服务内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致。同日，买卖双方就上述《商品房买卖合同》进行了备案登记。 2013年10月9日厉善业对案涉房屋进行验收并接房。案涉房屋于2013年10月28日登记在厉善业、李雪梅名下，其间未进行过产权变更登记。 厉善业、李雪梅自2015年10月1日起欠缴2015年10月1日至2019年9月30日物业服务费27142.08元，自2015年10月1日起欠缴2015年10月1日至2019年7月31日生活垃圾处理费368元，自2017年9月1日起未按时向天力物业成都分公司缴纳水费363.85元。 天力物业成都分公司分别于2018年12月25日、2019年3月27日、2019年6月28日通过张贴物业催缴通知单的方式向厉善业、李雪梅催缴物业费；2019年4月2日，天力物业成都分公司委托四川蓉桦律师事务所向厉善业、李雪梅发送《律师函》催缴物业费，均催收无果。 本院认为，天力物业成都分公司与富力熊猫城公司签订的《前期物业服务协议》、富力熊猫城公司与厉善业、李雪梅所签订的《商品房买卖合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同的约定享有合同权利并承担合同义务。根据《物业管理条例》第二十三条“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺”之规定，天力物业成都分公司与富力熊猫城公司签订《前期物业服务协议》及富力熊猫城公司与厉善业、李雪梅所签订的《商品房买卖合同》均约定涉案房屋的物业管理方及物业服务标准，天力物业成都分公司也按约为厉善业、李雪梅提供了物业服务，但厉善业、李雪梅未按约支付物业管理等相关费用，其行为已构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，天力物业成都分公司要求厉善业、李雪梅支付2015年10月1日至2019年9月30日的物业服务费27142.08元，2015年10月1日至2019年7月31日的生活垃圾处理费368元，自2017年9月1日起未按时缴纳的水费363.85元的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。对其要求厉善业、李雪梅按欠款金额以3‰/日的标准支付违约金59096.79元的诉讼请求，因《前期物业服务协议》中对逾期未付物业费用的违约责任进行了约定，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，天力物业成都分公司可以向厉善业、李雪梅主张违约金，但综合考量天力物业成都分公司的实际损失及合同实际履行情况，双方约定的违约金计算方式可能远远超过实际损失，本院酌情调整为违约金按欠款金额以每日万分之五的计算标准予以支持。根据《前期物业服务协议》的约定，每月20日前缴纳物业服务费，故违约金应从2015年10月至2019年9月期间的每月21日起分段计算，以565.46元（201.95平方米×2.8元/月/平方米）为基数按每日万分之五的标准计算至实际付清之日止，即从2015年10月21日、11月21日、12月21日起计算，以此类推。 综上所述，天力物业成都分公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、厉善业、李雪梅于本判决生效之日起十日内向广州天力物业发展有限公司成都分公司支付物业服务费27142.08元、生活垃圾处理费368元及水费363.85元，以上共计27873.93元； 二、厉善业、李雪梅于本判决生效之日起十日内向广州天力物业发展有限公司成都分公司支付违约金（从2015年10月至2019年9月期间的每月21日起分段计算，以565.46元为基数按每日万分之五的标准计算至实际付清之日止）。 三、驳回广州天力物业发展有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1974元，减半收取987元，由广州天力物业发展有限公司成都分公司负担500元，厉善业、李雪梅负担487元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 黄 静 二〇二〇年三月二十七日 书记员 王冬梅