四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川03民初105号 原告:刘利学，男，1974年3月17日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：李伟，四川宣意律师事务所律师。 被告：自贡市创兴投资有限公司，住所地四川省自贡市沿滩区卫坪乡卫里街。 法定代表人：林国芬，董事长。 委托诉讼代理人：王彬，四川元宇律师事务所律师。 原告刘利学与被告自贡市创兴投资有限公司（以下简称创兴投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘利学及其委托诉讼代理人李伟、被告创兴投资公司的委托诉讼代理人王彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘利学向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告于2019年3月11日订立的《创兴·龙湖里商铺租赁合同》；2.判令被告退还起诉后商铺的5个月租金及履约保证金合计49644元；3.判令被告赔偿因违约行为给原告造成的实际损失216321元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年3月11日，刘利学与创兴投资公司签订《创兴·龙湖里商铺租赁合同》。创兴投资公司将沿滩区沿滩新城创兴城龙湖里项目5号楼02层0X号商铺出租给刘利学，租金7092元，履约保证金14184元，租期2年自2019年3月11日至2021年3月10日止。随后，刘利学支付1年的租金及履约保证金，并立即投入235000元进行装修。但自2019年5月9日起至7月26日，出租商铺经常停电，严重影响刘利学经营，特别是自2019年7月26日起持续停电至今，时间达2个月以上并仍处在停电之中，致刘利学的经营无法继续，其承租、装修商铺等开展经营的合同目的无法实现，已给刘利学造成巨大损失。经多次交涉，持续停电、无电问题仍未解决，故诉至本院。 创兴投资公司辩称，对双方签订的租赁合同没有异议。停电也是事实，停电是由于电箱被烧毁。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 刘利学向本院提交了十二组证据。第一组证据：原告刘学利身份复印件，拟证明原告的主体资格及身份信息； 第二组证据：创兴投资公司企业信息公示，拟证明被告的主体资格及身份信息； 第三组证据：租赁合同，拟证明双方的租赁关系的情况； 第四至九组证据分别为：装修工程施工合同、结算表、微信转账记录22次、收据5张、加油小票、发票3张。上述证据拟证明原告的装修投入总共为23.5万元，以及购买发动机和加油的情况，即被告给原告造成的损失金额； 第十组证据：告知书，停电证明、12345政务热线业务，拟证明租赁商铺长期持续停电并要求被告解决的事实； 第十一组证据：证人朱咏梅、姚利平、杨季英均证明原告租赁房屋停电及买发动机发电的事实。 创兴投资公司质证认为，对于第一、二、三组证据的三性均无异议。对第四组至第九组证据真实性有异议，不能证明其真实性。对发票的证明目的有异议。第十组告知书也是对方给创兴投资公司的函，创兴投资公司不否认停电的事实。 创兴投资公司未提交证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的第四组证据室内装饰装修工程施工合同、第五组证据四川拓美家装饰有限公司出具的工程决算表和收据以及第六组证据中向转给四川拓美家装饰有限公司的微信转账部分，符合证据三性，且能够相互印证，本院予以采信。对于原告提交的第六组证据中2019年7月30日、7月31日分三次向友森机电、自流井顺心机电经营部、自贡顺心机电易树林的转帐能够与第七组证据的收据相互印证，且符合证据三性，本院予以采信。对于第六组证据中的2019年8月3日转给“书记”的820元以及同年8月24日转给革新建机的5000元的两笔转账不能达到其证明目的，其余记录均符合证据三性，本院予以采信。对于原告提供的第八组、第九组加油小票及发票三张，不能证明所加汽油用于了本案发电机发电，无法达到原告的证明目的，本院不予采信。对于原告提交的第十组证据，系原告单方面出具，本院不予采信。 证人朱咏梅、姚利平、杨季英的证词与书证能相互印证，本院予以采信。 本院认定事实如下： 2019年3月11日,刘利学与创兴投资有限公司签订创兴·龙湖里商铺租赁合同。该租赁合同主要内容为：出租人（甲方）：自贡市创兴投资有限公司，承租人（乙方）：刘利学。一、创兴投资公司将其坐落于自贡市沿滩区沿滩新城创兴城-龙湖里项目5号楼02层0X号商铺（建筑面积394.1㎡，该物业现处于抵押状态）出租给刘利学。二、租赁期限：2019年3月11日起至2021年3月10日止，租期共计2年。免租期为4个月，免租期间只免租金，不免物业费和其他能耗费。三、租金及履约保证金：2019年3月11日至2020年3月10日期间，月租金7092元，计费月份12个月，年租金85104元；2020年3月11日至2021年3月10日期间，月租金7092元，计费月份8个月，年租金56736元。租金采取先付方式，租金按期支付，第一期租金应在本合同签订后3日内予以全额支付，并同时支付履约保证金14184元。首期租金及履约保证金合计99288元。四、创兴投资公司应确保该物业及其附属设施的使用功能、安全性符合有关法律、法规或规章的规定等。 2019年3月12日，创兴投资公司向刘利学出具编号为4319633、4319634的两张收据，一张系龙湖里5-02-0X铺2019.3.11-2020.3.10商铺租金（2019.3.8已交20000元定金）85104元，另一张系龙湖里5-02-0X铺保证金14184元。同日，自贡市嘉美物业管理有限公司向刘利学出具收据，收到2019.3.12-2020.3.11龙湖里55-1-2-0X铺物业费13002元。 2019年3月15日，刘利学与四川拓美家装饰有限公司签订室内装饰装修工程施工合同。合同主要内容：1.工程地点：龙湖里5-2-0X#。2.本合同工程预算造价为人民币246000元，大写（人民币）：贰拾肆万陆仟元整（工程预算包干。若要变更施工内容、变更材料，工程造价按实结算）等。 2019年6月12日，四川拓美家装饰有限公司向刘利学出具工程决算表，该决算表载明工程决算总价为235000元，双方签字盖章予以确认。四川拓美家装饰有限公司分别于2019年4月15日、9月18日向刘利学出具编号为1005823、1005836的收据，收款事由和金额分别为装修首付款113000元、装修决算款122000元。 案涉租赁物从2019年5月9日起至7月26出现停电现象，从2019年7月26日起至刘利学起诉之日（即2019年10月11日）期间持续停电。为了正常生产经营，刘利学于2019年7月30日向自贡市高新区友燊机电经营部购买汽油耀虎发电机一台，单价为3400元，材料费360元，安装费240元，合计4000元。同日，刘利学向自流井顺心机电经营部交纳500元订金订购30kw发电机组，并于2019年7月31日向自流井顺心机电经营部交纳剩余款项7900元。自流井顺心机电经营部分别于2019年7月30日、8月1日向刘利学出具收据。 同时，为了正常发电经营，刘利学于2019年7月31日向中国石油四川自贡销售分公司支付1261.31元，于2019年8月5、9、15、20日分别向高山流水（微信名）支付560元、1087元、1525元、1155元，于2019年8月22、24日及9月3日向柴油王（微信名）分别支付837元、4930元、2425元，用于购买发电机所需用油；2019年8月19日、9月7日对发电机进行了维修，自贡市高新区友燊机电经营部出具收款收据，分别载明维修发电机、换电池合计600元，维修发电机、换配件及缸体合计800元。 本院认为，本案的争议焦点：一、案涉租赁合同是否应当解除及是否应当返还履约保证金和商铺5个月租金问题；二、原告的损失金额及赔偿问题。 关于案涉租赁合同是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途”的规定以及案涉租赁合同“甲方应确保该物业及其附属设施的使用功能、安全性符合有关法律、法规或规章的规定”的约定，创兴投资公司应当保证案涉租赁物及其附属设施在租赁期内的正常使用。原被告双方均认可案涉租赁物从2019年7月26日起一直处于停电的状态。因案涉租赁商铺长期处于停电的状况，已经严重影响刘利学的正常经营，且创兴投资公司表示今后也无法解决商铺停电的问题，致使合同目的已无法实现，创兴投资公司已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍不履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，故刘利学请求于起诉之日（即2019年10月11日）起解除案涉租赁合同的主张成立，本院予以支持。 关于是否应当返还履约保证金和商铺5个月租金问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，案涉租赁合同自2019年10月11日解除，创兴投资公司应当返还刘利学已经支付的2019年10月11日起至2020年3月10日止的5个月的商铺租金35460元。同时，创兴投资公司未举示证据证明刘利学在租赁期间存在因违约需要扣减保证金的情形，故创兴投资公司应退还刘利学已支付的履约保证金14184元。刘利学请求创兴投资公司退还履约保证金即商铺5个月租金的请求成立，本院予以支持。 二、关于原告刘利学损失计算的问题。刘利学主张其解除合同后的损失主要为商铺装修费用、购买发电机的费用、维修发电机的费用、发电机用油产生的费用。 关于案涉租赁商铺装修损失的问题。根据刘利学与四川拓美家装饰有限公司签订的室内装饰装修工程施工合同、2019年6月12日双方决算的情况、刘利学向四川拓美家装饰有限公司的转账情况以及四川拓美家装饰有限公司向刘利学出具的收据，能够相互印证装修实际产生费用235000元。装修后，刘利学实际使用案涉租赁商铺的时间较短，故本院认定商铺装修费用损失为235000元。 关于购买和维修发电机的费用的问题。为正常经营，刘利学在停电后购买两台发电机用于发电。但发电机属于动产，可移动，不属于案涉租赁商铺的添附物，故刘利学主张购买发电机的费用也属于其损失的主张不能成立，本院不予支持。但为了保证发电机能够正常发电而对发电机进行的维修及油费是必要的，故刘利学为维修发电机支出的1400元及油费属于损失范畴，对于该部分的主张，本院应予以支持。 刘利学因商铺长期停电而购买发电机发电供商铺使用，根据刘利学提交了微信转账记录及加油小票（四川增值税电子普通发票），证明其在使用发电机期间的发电机用油费用情况。微信转账记录主要是向中国石油四川自贡销售分公司、高山流水、柴油王进行的转账，合计13780.31元，其中高山流水及柴油王的部分转账进行了说明为加柴油。上述转账记录均系购买油料，且为大额转款，符合购买发电机用油的特点，故刘利学认为该部分费用为其损失的主张成立。加油小票及四川增值税电子普通发票显示的加油次数频繁、加汽油量较小，且部分加油小票显示为车用汽油，不能确定所加汽油的用途。同时刘利学也未能提供证据证明上述汽油均用于了发电机发电，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，故刘利学对该部分费用的主张不能成立，本院不予支持。 上述损失费用合计250180.31元，但刘利学起诉时仅主张创兴投资公司应向其赔偿因违约而造成的实际损失216321元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，刘利学仅主张创兴投资公司赔偿其损失216321元，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，原告刘利学的主张成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决如下： 一、原告刘利学与被告自贡市创兴投资有限公司于2019年3月11日订立的《创兴·龙湖里商铺租赁合同》自2019年10月11日起解除； 二、被告自贡市创兴投资有限公司自本判决生效之日起十日内向原告刘利学退还租金35460元、保证金14184元； 三、被告自贡市创兴投资有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告刘利学因解除合同造成的损失共计216321元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5289元，由自贡市创兴投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长 黄绚丽 审 判 员 曾伟贤 审 判 员 周玉萍 二〇二〇年三月四日 法官助理 姜 文 书 记 员 曾 婕