云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终10134号上诉人（原审原告）：李静娴，女，汉族，1991年2月22日出生，住云南省安宁市。委托诉讼代理人：程斌，云南萃峰律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：安宁东湖置业房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市安宁市连然街133号。法定代表人：荣承厚，该公司总经理。委托诉讼代理人：周艺，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：高琳，泰和泰（昆明）律师事务所实习律师，一般诉讼代理。上诉人李静娴与被上诉人安宁东湖置业房地产开发有限公司（以下简称“东湖公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2018）云0181民初581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李静娴上诉请求：1、撤销（2018）云0181民初581号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人应在2013年11月30日前交房，一审未对被上诉人违约逾期交房的事实进行认定；且被上诉人不通过电话、邮寄的方式送达，直接在2016年1月15日公告通知交房不符合法定送达要求。合同签订后，上诉人已经按要求在2011年12月5日之前腾出被拆迁房屋，于2012年9月12日签订《安宁金色螳川商贸城安置房确认》，选房后即根据《交款通知单》交纳了商品认购诚意金117806元。被上诉人未经上诉人同意擅自委托安宁德众商业管理有限公司将诉争房屋出租给案外人，一审未对此进行认定。本案系拆迁安置、产权调换合同，上诉人已经履行主要合同义务，被上诉人有义务按照政策为上诉人办理产权调换手续，对于超出置换面积的部分，上诉人有义务缴纳超面积购房款，但这不是被上诉人拒绝履行办理产权调换手续的理由，且上诉人未收到被上诉人的书面通知而无法交纳尾款82210元。上诉人系《经营用房、办公用房等非住宅房屋产权调换补充合同》的签订方，被上诉人应按约支付停产停业费，但被上诉人仅支付了三个月，一审对被上诉人应当支付的停业费截止时间认定不清。一审法院就同一法律事实作出不同的裁判，系适用法律错误。综上，请求二审予以纠正。东湖公司答辩称：被上诉人已经进行电话通知，并在本地主流媒体即都市时报上进行公告，除上诉人外所有安置户都按期与被上诉人进行了房屋交接，包括在城改办的面商过程中，一审审理中被上诉人均多次表示要求上诉人先履行付款义务，在上诉人拒不支付超面积房款的情况下，其无权要求被上诉人交付房屋并办理产权登记。被上诉人在整体对外出租时，是征求过上诉人同意的，双方是在事后就租赁合同免租期的问题发生争议。停产停业针对的主体并非上诉人，被上诉人一直在向上诉人的奶奶李杜仙支付拆迁安置的过渡费以及停产停业费。基于另案已经确认上诉人也有履行合同不适当的问题，其上诉请求也应被驳回，综上，请求驳回上诉，维持原判。李静娴向一审法院起诉请求：1、请求被告继续履行《安宁市旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》及《经营用房、办公用房等非住宅房屋产权调换补偿合同》约定的交房义务，按照合同约定的交房标准将安置房交付给原告，并办理房屋产权变更登记手续（东湖新天地北区B3-004号商铺，第三层，建筑面积106㎡)；2、请求被告支付停产停业费57670元（从2011年11月12日至2018年1月12日，25×31.6×73=57670元）,过渡安置费支付到被告实际交房后三个月;3、请求判令被告承担逾期交房的违约责任，并承担违约金324360元（从2013年11月30日至2018年2月28日，共51个月，按照市场租金60元/平方米/月×106㎡等于6360元，6360×51=324360元）；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年11月12日，被告东湖公司与李晓松户签订了《安宁市旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》（合同编号：8-442）及《经营用房、办公用房等非住宅房屋产权调换补充合同》，以产权调换及补偿的方式拆迁李晓松户房屋。2012年9月11日，安宁市连然街道螳川社区居委会出具《情况说明》，证明拆迁户将编号为8-442号的拆迁合同认定的面积为134.69平方米，其中31.6平方米的商铺赠予原告李静娴。2012年9月12日，原告李静娴与被告东湖公司签订《东湖（第一城）新天地北区商铺拆迁安置房确认单》（以下统称《安置房确认单》），被告东湖公司向原产权人发放《交款通知单》，原告李静娴向被告东湖公司缴纳了商铺认购诚意金117806元。2014年5月19日，李桂仙、李晓松、李静娴在安宁市晓塘社区居民委员会人民调解委员会的主持下达成《人民调解协议书》，确定李桂仙、李晓松自愿将东湖新天地北区Ｂ3-004（第三层）号36.1平方米的商铺产权分给原告李静娴。另查明，《安置房确认单》中约定：1、选房后十五日内应交超面积认购诚意金117806元，封顶断水后十五日内应交房款82210元；2、本套安置房超出产权调换面积部分，按安宁市旧城改造规划建设指挥部拆迁办公布施行的《东湖天地商铺安置方案》缴纳超面积认购诚意金及房款。（凭我安置服务点开具的交款通知单和银行进账单，在十五日内把超面积部分认购诚意金存入建设单位指定账户，并须在安置房封顶断水后十五日内交清购房款或办理完按揭手续）（交款后，请安置户及时持银行进账回单、交款通知单及本房号单到建设单位安置服务点盖章后本房号方生效。）；3、若未按以上约定交纳超面积房款，则视为放弃安置，建设单位将按回购政策处理，该安置房由建设单位安排对外销售。2016年10月1日，东湖公司将本案所涉房屋统一委托安宁德众商业管理有限公司对外出租。2017年6月12日，相关部门组织李静娴及东湖公司就争议问题组织协商，形成相关回复函：1、李女士认可商铺12年的租期，认可不再调换商铺；2、李女士要求东湖公司确定具体交房日期，东湖公司称李女士交清商铺尾款，办完相关手续后交房；3、对免租期限存在较大争议。再查明，《经营用房、办公用房等非住宅房屋产权调换补充合同》中约定“乙方实行自行过渡，甲方按认定的被拆迁经营用房面积以25元/月/平方米支付乙方停产、停业费，每6个月付清一次，从乙方搬迁交房之日起至甲方安置房交房后三个月止，首次支付停产、停业费为人民币4740元。”被告东湖公司自2012年9月6日至2017年2月24日期间向李桂仙账户转账支付补偿款。一审法院认为：被告东湖公司与李晓松户签订的《安宁市旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》（合同编号：8-442）及《经营用房、办公用房等非住宅房屋产权调换补充合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。拆迁安置补偿合同确定被告东湖公司以产权调换的方式拆迁李晓松户房屋，该拆迁户将拆迁合同中确定的面积为31.6平方米的商铺赠予原告李静娴，原告李静娴与被告东湖公司签订了《安置房确认单》后，原告李静娴可用其获赠的拆迁面积31.6平方米加补足差价的方式置换东湖新天地北区B3-004（第三层），建筑面积为106平方米的商铺。对于原告李静娴要求被告东湖公司继续履行《安宁市旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》及《经营用房、办公用房等非住宅房屋产权调换补充合同》约定的交房义务的诉请。因本案商铺的实际面积超过了可置换的面积，按照约定原告李静娴对超出部分需要补交200016元的房款。依据确认的事实，原告李静娴已交付了117806元，现尚欠82210元房款未交付，按照《安置房确认单》的约定“须在安置房封顶断水后十五日内交清购房款或办理完按揭手续”，至本案诉讼时，案涉房屋实际已经在使用中，但原告李静娴并未交清房款，其要求被告东湖公司交付房屋的条件尚未成就，故对于原告李静娴的该项诉请，不予支持。对于原告李静娴要求被告东湖公司付停产、停业费的主张，因停产、停业补助费的支付对象是被拆迁人，李静娴并非《安宁市旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》及《经营用房、办公用房等非住宅房屋产权调换补充合同》的被拆迁人，其只是获赠了拆迁面积中的31.6平方米，并不当然取得被告东湖公司针对被拆迁人给予的停产、停业费，故对原告李静娴的该项诉请，不予支持。对于原告李静娴要求被告东湖公司承担逾期交房违约金的主张，因原告李静娴未按照《安置房确认单》的约定向被告东湖公司支付剩余82210元房款，在封顶断水后被告东湖公司亦未及时向原告李静娴发出交款通知，纵观整个合同履行情况，原告李静娴、被告东湖公司均存在履行不适当的情况，故对于原告李静娴的该项诉请，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告李静娴的全部诉讼请求。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。双方当事人对于一审法院确认的案件事实均未提出异议。本院对双方当事人无异议的事实依法予以确认。同时，上诉人要求补充确认：《安宁市旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》第四条第（六）项第1点载明“选择11-2号地块回迁安置房8栋的交房时间为：2013年11月30日”；对此，被上诉人予以认可，并要求补充确认该合同第四条第（一）项载明“乙方须在2011年12月5日前搬迁腾空房屋，”第（六）项载明“出现下列情形之一时，甲方提供回迁安置房的时间相应顺延：（2）、因拆迁范围内被拆迁户搬迁迟延造成回迁安置房建设延期”，被拆迁人李佳仙针对小桥街27号的交房时间是2012年9月11日。经审查，双方当事人要求补充确认的事实均有相应的证据予以证明，本院予以采信。此外，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人是否应当向上诉人交付涉案房屋？被上诉人是否应当承担逾期交房违约金？本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，上诉人要求被上诉人按《安宁市旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》及《经营用房、办公用房等非住宅房屋产权调换补偿合同》的约定向其交付《东湖（第一城）新天地北区商铺拆迁安置房确认单》所确定的东湖新天地北区B3-004号房屋。经审查，除安置房可置换面积外，上诉人还应向被上诉人支付超面积款200016元，上诉人已支付其中的117806元，尚未支付剩余的82210元。二审审理中，上诉人同意在本案中向被上诉人支付该款项，则被上诉人也应当在收到款项，或拒收后向上诉人交付涉案房屋，因上述合同中并未就产权变更登记进行明确约定，而上诉人亦无证据表明现涉案房屋已经符合办理不动产权的标准，故上诉人可待涉案房屋可办理不动产权登记时再行主张权利。本院于2019年8月20日作出的（2019）云01民终271号民事判决已经确认上诉人与被上诉人在整个合同履行过程中均存在履行不适当的情况，即原被拆迁人未按期腾房，被上诉人未按期交房，且被上诉人以公告的方式交房的行为存在瑕疵，被上诉人未征得上诉人的同意即将涉案房屋对外出租，而上诉人在被上诉人明确提出支付尾款的要求后仍未及时支付，综合双方当事人的违约情形，本院确定被上诉人的过错较大，给上诉人造成了一定的损失，酌情由被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金6万元。上诉人通过案外人李晓松、李桂仙的赠与取得涉案房屋的相应权益，但其并非《安宁市旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》及《经营用房、办公用房等非住宅房屋产权调换补偿合同》的被拆迁人，加之被上诉人自2012年9月6日至2017年2月24日期间向李桂仙的账户转账支付补偿款，故一审驳回上诉人要求支付停产、停业费的主张并无不当，本院予以维持。综上，对上诉人有事实和法律依据的部分请求予以支持，对其余部分予以驳回；综上，一审判决认定事实清楚，但所作处理有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同》第六十条、第一百零七条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、撤销云南省安宁市人民法院（2018）云0181民初581号民事判决；二、上诉人李静娴于本判决生效之日起十日内向被上诉人安宁东湖置业房地产开发有限公司支付房款82210元；三、被上诉人安宁东湖置业房地产开发有限公司在收到本判决第二项确定的款项后，或拒收该款项的三日内，向上诉人李静娴交付符合《安宁市旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》及《经营用房、办公用房等非住宅房屋产权调换补偿合同》约定的东湖新天地北区B3-004号房屋（第三层、建筑面积106平方米）；四、被上诉人安宁东湖置业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人李静娴支付逾期交房违约金60000元；五、驳回上诉人李静娴的其他上诉请求。一审诉讼费15438元，减半收取7719元，由上诉人李静娴承担3088元、由被上诉人安宁东湖置业房地产开发有限公司承担4631元；二审诉讼费15438元，由上诉人李静娴承担6176元、由被上诉人安宁东湖置业房地产开发有限公司承担9262元。本判决为终审判决。审判长  金馨审判员  李蕊审判员  李锋二〇二〇年三月五日法官助理李俊波书记员汪雪媛