云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终77号上诉人（原审原告）：张二华，男，汉族，1960年3月19日生，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：叶盛，云南和诚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：杨承林，男，汉族，住云南省曲靖市麒麟区。上诉人张二华因与被上诉人杨承林房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省曲靖市中级人民法院（2019）云03民初69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，经征求双方当事人意见，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。张二华上诉请求：1.依法撤销一审判决：2.依法改判或者将本案发回重审；3.一、二审诉讼费用由杨承林承担。事实和理由：1.一审法院判决认定事实不清。张二华与杨承林于2013年8月13日签订的《无产权房屋部分使用权转让协议》在另案中经两级人民法院审理后依法确认解除。该转让协议解除后，张二华有权请求杨承林返还其已支付的名为购房投资款实为租金款项1300万元。而本案一审法院对案涉1300万元款项的性质仍然认定为投资购房款而非房屋租金，并根据转让协议第二十条的约定驳回张二华的诉讼请求，有失偏颇，显失公平。2.一审法院适用法律不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条的规定，张二华要求杨承林返还已支付的租金符合情理亦未违反法律强制性规定。综上，请求二审法院查清案件事实，正确适用法律，作出客观公正裁决。杨承林未向本院提交书面答辩意见。张二华向一审法院起诉请求：1.判令杨承林返还其已支付的投资款1300万元；2.由杨承林承担本案诉讼费。一审法院确认法律事实如下：2013年8月13日，杨承林与张二签订《无产权房屋部分使用权转让协议》（以下简称《转让协议》），协议约定：鉴于杨承林出资建房具有使用权，因杨承林资金暂时欠缺，由张二华支付建房款27300000元的70%（即19110000元）给杨承林，杨承林将该房屋使用权的70%转让给张二华，张二华有对该房屋70%的使用权。第一条本协议所说的标的物房屋位于曲靖市麒麟区金江路以南与国税局相邻“天悦数码城”（钢架楼房）。杨承林提供“天悦数码城”：（1）相关文件资料：杨承林与曲靖市麒麟区寥廓街道办事处南城门社区居委会签订的《合作协议》、《绿化用地建设管理协议书》、《曲靖市建筑单体方案审查意见书》，《云南省曲靖市麒麟区企业投资建设项目备案申请表》、云南省曲靖市雕麟区发展和改革局文件《投资项目备案证》、曲靖市规划管理局《关于核定南城门社区天悦数码城地块规划设计条件的通知》；（2）按规划向公安消防机构申请办理消防验收备案抽查手续；（3）投入建设资金明细表等相关资料。第三条房屋使用期限：自2013年8月15日至2042年9月30日，若天悦数码城延期使用，张二华的使用期限随之延期使用。第四条购房价款：人民币19110000元。第五条付款期限：1.第一次于2013年8月15日支付2000000元；2.第二次于2013年9月23日支付12110000元；3.第三次于2014年2月28日支付5000000元。第六条：张二华自第一次交纳房屋款项之日起，即享有该房屋的使用权，杨承林应当保证张二华能够正常使用。第八条：该房屋使用权部分转让后，凡本协议生效前因该房屋使用过程中所涉及的任何债务或责任由杨承林承担，与张二华无关。第九条：该房屋使用权部分转让后，原房屋已出租的，由杨承林通知承租户。出租房屋未到租赁期的房屋租金，自本协议生效后由张二华收取70%；若杨承林已收取了租赁期内全部租金的，杨承林将未到租期期间的租金的70%付给张二华。第十条：签订本协议前该房屋部分使用权已转让的，杨承林应在2013年9月20日前与受让方解除使用权转让合同，收回使用权，费用由杨承林承担。第十八条：若因杨承林等其他不可预测原因使张二华不能对房屋享有使用权时，杨承林应当全额退还张二华的购房款人民币19110000元。并赔偿张二华800万元的损失。第十九条：在张二华实际使用期间杨承林不得将该房屋用于抵押、转让及其他损害张二华使用权的行为。第二十条：张二华应按第五条的约定期限支付购房款，若2014年2月28日未能付清，杨承林有权解除合同，杨承林不返还张二华已支付的购房款。转让协议签订后，杨承林按照转让协议第一条约定向张二华提供了“天悦数码城”相关的文件资料。张二华按照协议约定向杨承林分别于2013年8月15支付了100万元，于2013年8月19日支付了100万元、于2013年9月4日支付了20万元、于2013年9月26日支付了200万元、于2013年9月27日支付了100万元、于2013年9月30日支付了300万元、于2013年10月3日支付了100万元、于2013年10月4日支付了80万元、于2013年11月7日支付了200万、于2013年11月8日支付了100万元，共计1300万元。后因张二华未按合同约定支付下欠款项，杨承林诉至法院，双方所签订的《转让协议》经人民法院判决解除。另查明，2013年12月3日，杨承林与张春林签订了《无产权房屋部分使用权转让协议》，协议约定将天悦数码城10%的使用权转让给张春林使用，期限自2014年3月5日至2042年9月30日，2018年3月6日，杨承林与张春林达成协议变更说明，约定将2013年12月3日签订的《无产权房屋部分使用权转让协议》中10%的使用权变更为5%。2014年3月5日，杨承林与王爱琼签订了《无产权房屋部分使用权转让协议》，约定将天悦数码城25%的使用权转让给王爱琼使用，期限自2014年3月5日至2042年9月30日。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十三条：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”的规定，张二华与杨承林于2013年8月13日签订的《转让协议》系租赁合同的法律关系，应适用房屋租赁合同的法律规定处理本案。该《转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应全面履行协议约定义务。协议签订后，杨承林按照协议约定履行了其相关义务，张二华应按照协议约定履行其相关义务。因张二华未按照协议约定下欠611万元，其已构成违约，为此该合同已被生效的判决书依法予以解除。张二华主张全部返还1300万元投资款，该款经生效法律文书确认不属于投资款。根据案涉转让协议第二十条约定：“张二华应按第五条的约定期限支付购房款，若2014年2月28日未能付清，杨承林有权解除合同，杨承林不返还张二华已支付的购房款。”张二华主张杨承林违反转让协议将案涉房屋部分的使用权转让给他人，造成张二华在改造、装修房屋时受到阻拦，致使其自2014年以来无法实际用房屋。杨承林与他人签订《无产权房屋部分使用权转让协议》的行为，经生效判决书确认为未违反协议约定，未存在损害张二华使用权的行为。且自协议签订后，张二华一直使用案涉房屋，因他人侵权造成的损失，不是本案审理的范围，故对此主张，一审法院不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，判决“驳回原告张二华的诉讼请求。案件受理费99800元，由原告张二华承担。”二审中，双方均未提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：上诉人张二华主张被上诉人杨承林向其返还租金是否有事实和法律依据。本院认为，首先，杨承林于2018年1月31日以租赁合同纠纷起诉张二华要求解除《转让协议》，云南省曲靖市中级人民法院于2018年11月20日作出（2018）云03民终1564号终审判决，该判决认定，《转让协议》属房屋租赁合同，应适用房屋租赁合同的法律规定处理，张二华对未履行的租赁年限中已交纳的租金未主张杨承林返还，可另案主张。对云南省曲靖市麒麟区法院判决“自本判决生效之日起解除《转让协议》”的判决予以维持。该判决于2018年12月14日向双方当事人送达，故案涉《转让协议》解除时间为2018年12月14日。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，《转让协议》解除后，张二华有权诉请返还其已支付的款项。第三，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。本案中，双方签订的《转让协议》第三条约定“房屋使用期限：自2013年8月15日至2042年9月30日”共计二十九年，超过了上述法律规定的租赁期限，超过部分无效。双方签订的《转让协议》约定张二华应支付19110000元，合同期限为二十九年，平均每年租金为658965.52元。《转让协议》约定张二华使用二十九年应支付19110000元，而张二华已支付了13000000元，与法律规定的最长租赁期二十年应付租金13179310.4元相比仅相差179310.4元。一审法院认定“因张二华未按照协议约定下欠611万元，其已构成违约”，依据《转让协议》第二十条约定“杨承林不返还张二华已支付的购房款”，判决驳回张二华的诉讼请求，属适用法律错误。第四，张二华自2013年8月13日签订《转让协议》之日起至2018年12月14日《转让协议》解除之日止，使用案涉房屋时间共计5年零131天，应支付租金为3531333元。张二华已向杨承林支付了13000000元，《转让协议》解除后未履行的租期应终止履行，对未履行的租期相应的租金应予返还，故杨承林应向张二华返还剩余租金9468667元（13000000元-3531333元）。综上所述，张二华的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省曲靖市中级人民法院（2019）云03民初69号民事判决；二、由杨承林于本判决生效之日起十五日内向张二华返还房屋租金9468667元；三、驳回张二华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费99800元，由张二华负担27109元，杨承林负担72691元。二审案件受理费99800元，由张二华负担27109元，杨承林负担72691元。本判决为终审判决。审判长 龚 睿审判员 王 健审判员 赵思远二〇二〇年三月二十七日法官助理刘学斌书记员冯帅