西安市中级人民法院 西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终14592号 上诉人(原审被告)：裴某某，男，1978年9月16日出生，汉族，甘肃省天水市麦积区村民，。委托诉讼代理人：姬骏，陕西信予心律师事务所律师。上诉人(原审被告)：贾某某，女，1991年9月5日出生，汉族，陕西省安康市汉滨区村民，，系裴某某之妻。委托诉讼代理人：姬骏，陕西信予心律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李某某，女，1983年5月4日出生，汉族，无业，住甘肃省天水市麦积区。委托诉讼代理人：王嘉，陕西科奥律师事务所律师。原审第三人：王某，男，1991年8月28日出生，汉族，无业，住西安市富平县。上诉人裴某某、贾某某因与被上诉人李某某，原审第三人王某房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初9412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人裴某某、贾某某的共同委托诉讼代理人姬骏，被上诉人李某某的委托诉讼代理人王嘉，原审第三人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裴某某、贾某某上诉请求：1、撤销一审判决；2、发回重审或改判驳回李某某关于违约金的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由李某某承担。事实与理由：双方签订的买卖合同约定买方李某某于协议签订之日起30日内备齐购房首付款(不含定金)，于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将房屋首付款人民币220000元存入资金监管账户。因卖方系私营业主，对资金依赖性强，出卖涉案房屋也是为了回笼资金。但李某某在签订完合同后迟迟不按合同约定将购房首付款支付进资金监管账户，给上诉人如期回款造成了威胁。期间上诉人多次通过电话等方式催促李某某及其代理人尽快支付首付款，但在宽限期一个月后，李某某仍未能将首付款打入资金监管账户。鉴于以上情况，上诉人依据《合同法》第九十四条规定，于2018年5月15日向李某某送达了解除涉案合同的告知函。因系李某某不按约定履行合同，上诉人才解除合同，故上诉人不存在违约。即使上诉人违约，合同中对违约金也有约定。合同第八条约定：如甲方违约，甲方应于七日内将其已收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的百分之十向乙方支付违约金。故一审法院不顾当事人意思自治，错误适用《合同法》第一百一十三条规定。从2018年3月14日签订合同至2018年5月15日上诉人向李某某发出解除合同告知函，2个月期间，房屋上涨不可能高达20万元。综上，一审法院支持李某某房屋差价损失20万元无事实和法律依据。被上诉人李某某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。李某某未能将首付款打入资金监管账户的原因系上诉人夫妻未能按约办理网签手续，双方微信聊天记录能够证明是上诉人不愿意出卖涉案房屋了。在上诉人违约期间，涉案房屋每平米价格上涨4000至5000元，故李某某主张房屋溢价款20万元是合理的。一审审理中李某某主张对房屋溢价款进行评估，但裴某某不配合，无法评估。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人王某述称，在时间上李某某没有拖延。原告李某某向一审起诉请求：1、判令二被告返还定金50000元；2、判令二被告赔偿违约金89000元；3、判令二被告支付房屋溢价款(暂定人民币200000元)；4、判令二被告承担未返还定金的同期银行贷款利息(自2018年5月1日起至给付之日止)；5、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2018年3月14日，李某某(买受方、乙方、)委托王某与裴某某（出售方、甲方）签订《西安市存量房屋买卖合同》，约定甲方所售房屋坐落西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室，建筑面积93.14平方米；该房屋成交价格为890000元，乙方应于本合同签订当日将定金50000元直接交于甲方，乙方应于本协议签订之日起30日内备齐购房首付款（不含定金），并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款220000元存入资金监管账户进行资金监管，乙方办理商业贷款支付剩余房款620000元；本次交易应缴纳的所有税费由乙方承担；双方自签订本合同当日起，30个工作日内备齐所有过户资料和所需房款，双方备齐所有过户资料和所需房款后，10个工作日内到房管局办理过户手续；甲方应当在2018年9月1日前将该房屋交付给乙方；如甲方违约，甲方应于七个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的百分之十向乙方支付违约金，如甲方逾期将乙方已经支付款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向乙方支付违约金；若乙方未能按约向甲方支付房款，逾期在三十日内，乙方应向甲方每日支付房价款万分之五的滞纳金，于实际付款当日支付，合同继续履行，逾期超过三十日，则甲方有权主张解除本合同。合同签订时贾某某在场，李某某向贾某某转账支付定金50000元。4月22日，裴某某向李某某发微信表示贾某某不同意卖房。此后双方就赔偿事宜无法达成一致。5月15日，裴某某向李某某邮寄解约通知书，载明李某某在合同签订之日起30日内未将购房首付款220000元存入资金监管账户进行资金监管，已从根本上构成违约，其本人有权解除此合同，要求李某某在收到解约通知书七个工作日内撤销在西安市XX房网签和面签的一切手续。庭审中，李某某表示其在合同签订后已备齐首付款，在2018年5月20日之后收到解约通知书，2018年5月11日其已经向法院提起诉讼；西安市二手房价格猛涨，其购买相同条件的房屋要多支付四、五十万元，因裴某某、贾某某违约给其造成该损失，其酌情主张房屋溢价款200000元。裴某某表示签订合同后15天内王某约其去做网签、面签，其因出差没法去，第20天王某约裴某某夫妇先去房管局，又去银行做面签，然后王某说后边的事情他来办理。王某表示合同签订后准备好网签的资料，因裴某某要出差，李某某先过来做了面签，之后王某与裴某某夫妇一起去银行办了面签，由于网签必须双方签字，但是时间还没约好裴某某就不卖了，原因是贾某某不同意，李某某要求赔偿120000元，裴某某不同意。经询，李某某、裴某某一致同意解除双方签订的房屋买卖合同。经法庭释明，李某某表示在违约金与房屋溢价款之间选择主张房屋溢价款。另，李某某申请对涉案房屋进行评估，经西安市中级人民法院委托，陕西华地房地产估价咨询有限公司联系后，因无法进入估价现场进行查勘，致使评估工作无法进行，故作退案处理。一审法院认为，民事活动应当遵循公平、诚信原则。李某某与裴某某签订的《西安市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容也不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。合同签订时贾某某在场，且其收到李某某支付的5万元定金，表明其对裴某某与李某某签订房屋买卖合同知情且同意，出售该房屋是裴某某与贾某某夫妻共同意思表示。合同履行过程中，裴某某、贾某某明确表示不同意出售该房屋，其行为已构成违约，李某某作为守约方有权要求裴某某、贾某某承担违约责任。依据合同约定，李某某应于本协议签订之日起30日内备齐购房首付款(不含定金)，并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日将购房首付款220000元存入资金监管账户进行资金监管，故裴某某以此主张李某某构成违约，缺乏事实依据，不予采信。鉴于双方已就解除合同达成一致，对此予以确认。合同解除后，裴某某、贾某某应当向李某某返还定金50000元，并按照同期银行贷款利率承担逾期利息。李某某主张的房屋溢价款即为房屋差价损失，因裴某某、贾某某存在过错，其根本违约行为造成李某某无法购买该房屋并造成实际损失，对此李某某按照上涨价格要求裴某某、贾某某赔偿房屋差价损失200000元，符合法律规定，予以支持，但对李某某要求裴某某、贾某某赔偿违约金89000元的诉请不再支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条规定，判决：一、被告裴某某、贾某某于本判决生效后十日内向原告李某某返还定金50000元及逾期利息（以50000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2018年5月1日起计算至实际给付之日止）。二、被告裴某某、贾某某于本判决生效后十日内向原告李某某赔偿房屋差价损失200000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。案件受理费6535元，由原告负担1535元，二被告负担5000元。因原告已预交，二被告在支付上述款项时一并支付原告案件受理费5000元。本院二审期间，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据当事人争讼情况及庭审情况，总结本案争议焦点为：1、本案合同当事人谁存在违约；2、违约金计算方式。本案中，裴某某与李某某签订的《西安市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行过程中，裴某某明确表示不同意出售该房屋，裴某某的行为构成违约。裴某某、贾某某上诉主张李某某未按合同约定将房屋首付款人民币220000元存入资金监管账户存在违约，故其才解除合同，但从双方提供的证据及当事人陈述，足以认定双方在履行合同过程中因裴某某出差未能按约进行网签，造成合同履行迟延,按照合同约定李某某应在办理房屋所有权转移登记前一个工作日将购房首付款220000元存入资金监管账户，双方办理房屋买卖的程序尚未进行到该程序，故对裴某某、贾某某该主张理由，本院不予采纳。因双方均同意解除合同，一审予以准许正确。合同解除后，裴某某、贾某某除应当向李某某返还收取李某某的定金50000元，并按照同期银行贷款利率承担逾期利息外，还应当赔偿因其违约给李某某造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”由于裴某某的根本违约，导致李某某再行购买同地段同类型的房屋的差价损失，系李某某的实际损失，一审法院根据实际损失情况及李某某的请求，判决由裴某某、贾某某支付李某某房屋溢价款20万元，比较公平，应当予以维持。关于裴某某、贾某某上诉主张应当按合同约定以房屋成交总价的百分之十即89000元向李某某支付违约金，但一审错误适用《合同法》第一百一十三条规定支持李某某20万元的理由。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”裴某某与李某某签订买卖合同后，将涉案房屋出卖给李某某正值房屋价款上涨时期，裴某某、贾某某应预见到其违约会给李某某造成损失，李某某主张的20万房屋溢价款应系裴某某订立合同时可以预见到的因其违反合同可能给李某某造成的损失。故一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条规定判决由裴某某、贾某某向李某某支付房屋溢价款20万元正确，裴某某、贾某某该上诉主张理由，不能成立。综上所述，裴某某、贾某某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中国和人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人裴某某、贾某某负担。本判决为终审判决。 审  判  长   朱筱滢审  判  员   杨晓昱审  判  员   辛 娟 二〇二〇年三月四日                           书  记  员   胡雨欣1