广东省清远市清新区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤1803执异62号 案外人：清远市清城区凤城街道清郊社区居民委员会。住所地：清远市清城区桥北路228号。 法定代表人：卢伟明，主任。 委托代理人：刘军朋、黄伟潮，均是广东中肯律师事务所律师。 申请执行人：广东清新农村商业银行股份有限公司（原清远市清新区农村信用合作联社）。住所地：清远市清新区太和信用路8号。 法定代表人：林力，董事长。 委托代理人：郭建华，广东大观律师事务所律师。 委托代理人：欧建荣，该公司职员。 被执行人：清远市宗源林业有限公司。住所地：清远市新城区松鹤西街威龙新城8-10、11#楼201室。 法定代表人：梁雪峰，该公司执行董事。 被执行人：清远市杰晖房地产有限公司。住所地：清远市新城北江二路十五号华联大夏301号。 法定代表人：潘伟清，该公司董事长。 被执行人：清远市长利兴旅游服务有限公司。住所地：清远市清城区横河狮子湖山庄1号自由渡别墅区A幢2层。 法定代表人：陈斌，该公司总经理。 被执行人：清远市汉鑫房地产开发有限公司。住所地：清远市清城区松鹤西街威龙新城。 法定代表人：陈坚，该公司总经理。 被执行人：梁雪峰，男，1971年11月27日出生，汉族，住清远市清城区。 被执行人：罗贞祥，男，1976年8月5日出生，汉族，住清远市清城区。 被执行人：卢彦聪，男，1976年7月12日出生，汉族，住清远市清城区。 被执行人：陈坚，男，1971年5月4日出生，汉族，住清远市清城区。 被执行人：潘伟清，男，1973年4月5日出生，汉族，住清远市清城区。 在本院执行申请执行人广东清新农村商业银行股份有限公司与被执行人清远市宗源林业有限公司、清远市杰晖房地产有限公司、清远市长利兴旅游服务有限公司、清远市汉鑫房地产开发有限公司、梁雪峰、罗贞祥、卢彦聪、陈坚、潘伟清金融借款合同纠纷一案中，案外人清远市清城区凤城街道清郊社区居民委员会于2019年11月21日对本院查封被执行人清远市汉鑫房地产开发有限公司名下位于清远市清城区松鹤西街六号威龙新城35幢首层01号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了听证审查，现已审查终结。 案外人清远清城区凤城街道清郊社区居民委员会称，关于申请执行人广东清新农村商业银行股份有限公司与被执行人清远宗源林业有限公司、清远杰晖房地产有限公司、清远长利兴旅游服务有限公司、清远汉鑫房地产开发有限公司、梁雪峰、罗贞祥、卢彦聪、陈坚、潘伟清金融借款合同纠纷一案，清远市清新区人民法院于2013年8月27日作出（2013）清新法民二初字第278号民事判决书，该判决书发生法律效力后，申请执行人广东清新农村商业银行股份有限公司向清远市清新区人民法院申请强制执行，执行案号为(2013)清新法执字第774号。在执行过程中，清新区人民法院依照(2013)清新法执字第774－1号执行裁定书对清远汉鑫房地产开发有限公司名下位于清远市××××号威龙新城35幢首层01号房屋进行首查封，现案外人对贵院首封该房屋的行为不服，特向贵院提出执行异议，请求解除对清远市××××号威龙新城35幢首层01号房屋的查封及停止对该房屋的执行。事实与理由如下：位于清远市清城区××城××房屋其实××异议人××市清城区××街道清郊社区居民委员会所有，而不是被执行人清远汉鑫房地产开发有限公司的。清远汉鑫房地产开发有限公司在清城区松鹤西街威龙新城所开发的楼盘用地是由异议申请人提供的征用返还用地，依照2003年3月26日异议申请人与被执行人清远汉鑫房地产开发有限公司签订的《协议书》，该协议第一条第1项约定：“协议签订后甲方（即异议人）即将上述地盘使用权证及时转移乙方（即清远汉鑫房地产开发有限公司），同乙方对该地盘综合考虑和统筹安排，并由乙方对整个开发建设独立核算，自主经宫等”；第二条第2项约定，“甲方将该地盘的土地使用权转让给乙方名下，不向乙方收取地价款，而乙方必须将建成楼房底层商铺产权全部无偿交给甲方。原则上，凡市政道路旁，乙方必须建一层商铺”；第5项关于房屋权属关系的规定，“上述首层商铺，乙方在开发过程中，建成一批即交给甲方一批，办理产权证的费用由乙方负责”。协议签订后，清远汉鑫房地产开发有限公司进行了房地产开发，楼盘命名为“威龙新城”，且自2007年初起陆续将上述楼盘所建成的商铺交付给异议人申请人，其中包括清远市××××号威龙新城35幢首层01号房屋。异议申请人接收房屋后也陆续房屋交付给辖下居民小组，且一直由异议申请人及居民小组实际占使收益至今。依照上述协议的约定，所有首层都属于异议申请人所有。然而被执行人清远汉鑫房地产开发有限公司隐瞒事实，擅自将并不属于其所有的首层房屋抵押给各大银行或农村信用合作联社，包括涉案房屋。其中清远清城松鹤西街威龙新城17、18幢首层房屋被清远汉鑫房地产开发有限公司抵押给清远清城区农村信用合作联社，并因该债务被清城区人民法院首封，异议申请人对此向清城区人民法院执行异议，之后清城区人民法院启动了再审程序，并作出了（2017）粤1802民初5437号民事判决书，该判决书认定该抵押行为无效。另外，清远汉鑫房地产开发有限公司也将威龙新城A区5、6、7、8号楼首层的06、07等房屋抵押给广发银行股份有限公司清远分行，并因该债务被清城区人民法院首封，异议申请人对此也向清城区人民法院提出执行异议，之后由清城区人民法院启动了再审程序，该院作出了（2017）粤1802民初5429号民事判决书及清远市中级人民法院作出了（2018）粤18民终3123号民事判决书，清远市中级人民法院的生效判决认定“清远汉鑫房地产开发有限公司与清郊社区居委会曾于2002年3月26日通过签订涉案《协议书》，约定由清郊社区居委会提供涉案房产的土地（该土地为征用返还地）给清远汉鑫房地产开发有限公司进行房地产开发建设，而清远汉鑫房地产开发有限公司则需将建成楼房的全部底层商铺作为合同对价交付给清郊社区居委会，即双方在该协议中是通过以土地使用权换取房屋所有权此种产权置换形式作为合同的交换对价。清郊社区居委会作为涉案土地使用权人，其在失去涉案土地使用权时，即转而取得了调换所得的房屋所有权，清郊社区居委会所享有的此种物上请求权具有对抗第三人的效力，即不因涉案房屋是否已办理了所有权登记手续、领取权利证书或实际被占有等情况而受损害……上诉人的抵押行为不能对抗清郊社区居委会对涉案房产所享有的物上请求权，其无权对涉案房产主张优先受偿”，依照此法院的判决认定，威龙新城所有首层房屋都属于异议申请人所有。因此，清新区人民法院（2013）清新法民二初字第278号民事判决书认定被执行人清远汉鑫房地产开发有限公司将清远市××××号威龙新城35幢首层01号房屋抵押给申请执行人的行为合法有效，并在（2013）清新法执字第774号案中查封或执行显然不当。故此，异议申请人特向贵院提出执行异议，请贵院支持我的请求事项。 申请执行人广东清新农村商业银行股份有限公司辩称，一、申请执行人的抵押权经依法登记，依法应受保护，异议申请人认为申请执行人无权优先受偿不符合法律规定。二、清新区人民法院依据生效判决书依法查封及执行处置涉案财产符合法律规定。三、异议申请人主张涉案房产属其所有缺乏法律上的依据。四、异议申请人与被执行人清远汉鑫房地产开发有限公司存在的合作开发协议属两者间的内部协议，申请执行人对此毫不知情，异议申请人不能据此对抗申请执行人依法设立的抵押权。 被执行人清远宗源林业有限公司、清远杰晖房地产有限公司、清远长利兴旅游服务有限公司、清远汉鑫房地产开发有限公司、梁雪峰、罗贞祥、卢彦聪、陈坚、潘伟清均无答辨，也无到庭听证。 本院查明,关于原告清远清新区农村信用合作联社诉被告清远宗源林业有限公司、清远杰晖房地产有限公司、清远长利兴旅游服务有限公司、清远汉鑫房地产开发有限公司、梁雪峰、罗贞祥、卢彦聪、陈坚、潘伟清金融借款合同纠纷一案，本院于2013年8月27日作出（2013）清新法民二初字第278号民事判决书，该判决书判决如下：一、解除原清新县农村信用合作联社与被告清远宗源林业有限公司于2009年11月25日签订的编号为清新农信借字2009年第024号《借款合同》；二、被告清远宗源林业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还借款本金2200万元及相应利息（以2200万元为本金，从2012年6月21日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按《借款合同》的约定计付，并按中国人民银行有关规定计收复利）给原告清远清新区农村信用合作联社；三、被告清远杰晖房地产有限公司、清远长利兴旅游服务有限公司、清远汉鑫房地产开发有限公司、梁雪峰、罗贞祥、卢彦聪、陈坚和潘伟清应对被告清远宗源林业有限公司上述借款及相应利息承担连带保证责任。本案受理费161066元，由被告清远宗源林业有限公司、清远杰晖房地产有限公司、清远长利兴旅游服务有限公司、清远汉鑫房地产开发有限公司、梁雪峰、罗贞祥、卢彦聪、陈坚和潘伟清共同负担。判决生效后，由于被告没有履行判决书确定义务，原告向本院申请强制执行，本院于2013年10月31日受理立案执行，执行案号（2013）清新法执字第774号。执行过程中，本院向被执行人发出执行通知书，责令被执行人在收到执行通知后立即履行义务，并承担迟延履行期间的债务利息及本案的执行费用，但被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务。本院依法作出（2013）清新法执字第774-1号执行裁定书，于2013年11月15日查封被执行人清远汉鑫房地产开发有限公司名下位于清远市××××号威龙新城35幢首层01号房屋，又分别于2015年11月5日和2018年11月2日对该房屋予以续封。现案外人清远清城区凤城街道清郊社区居民委员会以清远市××××号威龙新城35幢首层01号房屋所有权归其所有为由，向本院提出执行异议，请求解除对位于清远市××××号威龙新城35幢首层01号房屋的查封及停止对该房屋的执行。 另查明，位于清远市××××号威龙新城35幢首层01号房屋在清远不动产登记中心登记的权利人为清远汉鑫房地产开发有限公司。抵押权人是清新县农村信用合作联社，抵押人是清远汉鑫房地产开发有限公司；抵押方式：在建工程抵押；登记证明号：0100009657；抵押期限：2011-2-8至2015-11-25；登记时间：2011-3-4。（2013）清新法民二初字第278号民事判决书中清远市清新区人民法院认为：“被告汉鑫公司与原告清新联社签订的《抵押担保合同》（合同编号：第10120119900271085号），其以座落于清远清城区威龙新城8-54号楼首层商业用房的在建工程（现均已竣工）为被告宗源公司的上述债务提供抵押担保，该《抵押担保合同》系双方当事人真实意思表示，且到清远住房和城乡建设局办理了在建工程（现均已竣工）的抵押登记，该抵押担保是合法有效的，抵押权已设立。被告宗源公司逾期未支付相应的利息，原告清新联社根据《借款合同》的约定宣布债权提前到期，亦成就了抵押权人即本案原告要求抵押人履行抵押担保责任的条件，作为抵押人的被告汉鑫公司应按照《抵押担保合同》的约定承担抵押担保责任，故被告汉鑫公司以其座落于清远清城区威龙新城8-54号楼首层商业用房的在建工程（现均已竣工）对被告宗源公司上述尚欠的贷款本息及实现债权费用承担抵押担保责任，原告清新联社对上述在建工程（现均已竣工）的折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权”。清远房产信息中心于2013年11月25日出具的《威龙新城楼栋编号表》中显示：座落于清远市清城区××新城××号（规划编号）楼××门牌××号××区××、重编栋号为35栋。 再查明，2013年3月7日，经中国银行业监督管理委员会清远监管分局的批准，原清新县农村信用合作联社变更名称为清远清新区农村信用合作联社。2018年7月31日，经中国银行业监督管理委员会广东监管局批准，原清远清新区农村信用合作联社变更名称为广东清新农村商业银行股份有限公司。 本院认为，本案争议焦点系是否解除对位于清远市××××号威龙新城35幢首层01号房屋的查封及停止对该房屋的执行。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案中，位于清远市××××号威龙新城35幢首层01号房屋在清远不动产登记中心登记权利人在被执行人清远汉鑫房地产开发有限公司名下，具有公信力。清远汉鑫房地产开发有限公司以该房屋为被执行人清远宗源林业有限公司向申请执行人广东清新农村商业银行股份有限公司借款提供担保，作为抵押人的清远汉鑫房地产开发有限公司理应履行生效判决书中确定承担连带保证责任的义务。本案在执行过程中，被执行人清远宗源林业有限公司仍未全部履行判决书确定义务，本院依法裁定查封被执行人清远汉鑫房地产开发有限公司名下位于清远市××××号威龙新城35幢首层01号房屋的行为并无不当。案外人认为涉案房屋所有权××市清城区××街道清郊社区居民委员会依据不足，其请求解除对位于清远市××××号威龙新城35幢首层01号房屋的查封及停止对该房屋的执行，理由不充分，于法无据，本院应予驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人清远市清城区凤城街道清郊社区居民委员会的异议请求。 异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黄顺明 审判员  谢海标 审判员  林国洪 二〇二〇年三月九日 书记员  潘 恒