天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终7912号上诉人（原审被告）：金地（集团）天津投资发展有限公司，住所地天津市河东区津滨大道55号-2413。法定代表人：陈长春，董事长。委托诉讼代理人：王嘉琛，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张美丽，女，1962年10月25日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：王莹，天津宝砚律师事务所律师。上诉人金地（集团）天津投资发展有限公司因与被上诉人张美丽商品房销售合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院(2019)津0102民初7037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。金地（集团）天津投资发展有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人张美丽一审的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人张美丽承担。事实和理由：一审法院的事实认定错误,本案中一审法院对已生效判决中认定的事实存在严重的认定错误，将上诉人的“交付行为”与被上诉人的“收房行为”混为一谈，生效判决中二审法院仅认为两项证据不能证明“原告已经收房”即“原告未收房”，而非一审法院认定的“并未向原告交付商品房”。上诉人作为房屋销售方的交付行为与张美丽作为购买方的收房行为是互相独立的两个法律行为，交付不必然导致收房。未收房屋也不必然证明没有交付行为。一审法院仅依据生效的二审判决作出的“未收房”的认定，即推定在二审期间上诉人未向张美丽交付商品房，显然是武断而错误。一审法院适用法律错误。一、一审法院不当扩大了上诉人的义务，将本应由被上诉人进行“领受房屋”的行为强加于上诉人之上。一审法院以上诉人“未交付钥匙”与“未采取提存的方式来替代履行合同义务”为由，认定上诉人未履行交付义务，就“钥匙交付一节”，上诉人在前次诉讼中就已提出钥匙已向张美娜交付，一审法院对此节避而不谈。同时，上诉人无任何理由不向业主张美丽交付房屋钥匙，钥匙的交付是一个事实行为，在业主张美丽拒绝配合的情况下，上诉人难以留存任何证据。张美丽自2016年起提起诉讼，并多次频繁的出入涉案商铺，并在商铺门上加装自行购买的锁具，在此情况下，保留已出售房屋的钥匙对上诉人来说又有何实质意义。钥匙交付与否对商铺这一不动产物权又有何决定性影响。本案商铺纠纷上诉人与张美丽反复沟通近五年之久，在如此长时间的案件进程中，商铺的钥匙早已失去了在房屋事实归属认定中的关键性地位。张美丽未举证证明在产权证办理中上诉人有不配合的行为，或在实际使用房屋过程中上诉人进行了任何阻挠。仅以钥匙一节来追究上诉人的交付责任，并提出解除整个房屋买卖合同是不符合“合同精神”与法律规定的。“就房屋的替代性交付方式一节”被上诉人张美丽作为业主是否收房系其个人意志决定，在张美丽拒绝领受房屋的情况下，上诉人无法单方面进行产权变更，更不可能也不应如一审判决中所称采取“提存的方式来替代履行合同义务”，强迫张美丽进行收房。一审法院如此认定，将业主应履行的收房义务强加于开发商之上，实属不当。二、一审法院为被上诉人赋予了超越法定权力之外的解除权。一审法院仅依据张美丽单方发出的一封律师函既赋予了张美丽新的解除权，首先，从张美丽发出的函件来看，该函件仅为张美丽的一面之词，是其对房屋交付问题的主张而非事实，张美丽始终要求如不能解除屋内消防门的争议就不收房，张美丽不收房则房屋未交付，进而向上诉人主张解除合同。而上诉人认为早已对张美丽完成了房屋交付手续，其自身因房屋内消防门争议问题拒绝领受房屋造成的无法交付与上诉人无关。一审法院在案件审理中越过了对张美丽函件中所主张事实即“上诉人是否已向张美丽交付房屋”的事实认定，仅以函件未得到上诉人的回复即直接认定张美丽函件所主张事实本身真实是片面的。其次，本案中涉案房屋未出现任何在生效判决中未发生的新事实或新情况，当然也不会产生新的解除权。本案商铺性状未发生任何新的事实情况，被上诉人提出相同的解除合同主张符合民事诉讼一事不再理的相关规定，应不予受理。如果被上诉人提出诸如赔偿损失等不同于已生效判决裁判内容的诉求方可受理。被上诉人的解除权已经生效判决的二审法院、高院再审及检察院抗诉程序进行认定丧失，被上诉人的解除请求系出于规避楼市动荡的投机心理提出，为了维稳维护社会稳定，恳请贵院依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人张美丽辩称，请求驳回上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。1、上诉人的上诉理由避重就轻，被上诉人之所以提起诉讼并不仅仅是因为上诉人未交付房屋，而是其未向被上诉人交付符合使用功能的房屋，经催告后仍拒绝履行；2、就交付房屋而言，原（2017）津0102民初2741号判决已认定“未交付”，在另案上诉人上诉时也如本次诉讼一样抗辩表示已交付房屋，并将上次诉讼中提交过的证据作为证据，（2017）津02民终7844号终审判决明确表示“相关证据不能证明其证明目的，不予采信，本院查明的其他事实与一审法院查明目的事实一致”，不存在变更一审认定事实的情况，说明另案已认定“未交付”的事实；3、上诉人最强大的上诉理由是认为被上诉人是为了避免楼市动荡、为了维护社会稳定，因此法院不能解除合同，属于强盗逻辑，商品房买卖司法解释中的除斥期间的设置本意就是维护交易的稳定，该维护的在另案中也已维护了，但维护后上诉人也不能辜负这份维护，应该有所作为，该整改整改，该交房交房，上诉人不整改、不交房，反咬法院将交付义务强加给他，不进行内省反思自身的问题，难道这样，法院还得置公平正义不顾、继续维护，业主就得忍受？另外请法庭注意一下，上诉人在最初提起诉讼时，正值房价上升期，要真是没有问题，被上诉人也不会要求退房。张美丽向一审法院起诉请求:1.依法判令解除原、被告之间签订的合同编号为2011-0207603的《天津市商品房买卖合同》；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年8月29日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《补充合同》各一份，《买卖合同》约定：原告购买被告开发建设的坐落天津市河东区。设计用途商业，建筑结构钢混结构，建筑层数为-2层，建筑面积108.09平方米，价款为2523540元。《买卖合同》中约定的交付日期为：被告于2013年6月30日前，将符合条件的商品房交付原告使用。《买卖合同》第十一条约定，商品房交付时，被告应书面通知原告办理商品房交接手续，交接房屋钥匙。在双方签订的《补充合同》第三条房屋的交付交接第3项约定：“买受人按照《合同》中约定的交房日期办理商品房交付手续，自交付之日或视为交付之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担。如买受人仍未办理接收商品房手续，将视为出卖人已将本《合同》项下的商品房交付予买受人，该商品房的风险责任由买受人承担，包括但不限于在此期间发生的物业管理费、供暖费等费用及商品房损毁、灭失的风险责任。”《补充合同》第七条中对双方的通讯地址和送达有明确详细的规定。至庭审时被告未给付房屋钥匙。一审法院审理的同类案件中，对于收房，合同双方不存在争议的案件，业主在入住会签单中入住费用缴纳、房屋钥匙、水电表卡签收、入住验房处均有业主本人签字确认及日期填写,而本案原告并未签字确认。另查，原告曾于2017年3月28日，起诉被告要求解除合同。后经二审终审判决以原告已经超出司法解释规定的期限，丧失解除权为由驳回原告的诉讼请求。再查，2019年2月25日，原告向被告邮寄了律师函一份，要求被告履行义务交付合格的商品房，但该律师函因无人签收被退回。一审法院认为，原、被告双方签订的《买卖合同》及《补充合同》系双方真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行各自义务。双方争议焦点一：原告主张解除合同是否属于重复起诉。双方争议焦点二：双方签订的《买卖合同》是否应当予以解除。对于争议焦点一：一审法院认为，在已经生效的（2017）津02民终7844号判决书中明确写明被告以提交“入住通知书邮寄底单”“物业费交费收据”来证明原告已经收房，不能证明其证明目的，对上述证据不予采信。至此，能够得出在该案二审审理期间，被告并未向原告交付商品房。而在判决生效后，被告也并未继续履行交房的合同义务向原告交纳房屋钥匙，也未采取提存的方式来替代履行合同义务。相反原告按照双方《补充合同》约定的方式向被告邮寄了“律师函”催告被告继续履行交房义务，虽然该函件因无人签收被退回，但根据双方《补充合同》中对送达的约定，该函件的退回后果应由被告方自行承担。根据我国民诉法的司法解释的规定，裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当受理。据此，原告的本次诉讼，不属于重复起诉。对于争议焦点二：一审法院认为，履行交付商品房的手续中向买受人交付房屋钥匙是不可避免的关键环节，现被告不能提交原告收到房屋钥匙的相关手续，而且在二审法院生效的判决书中已经清楚写明被告提交的证据不能证明已经向原告交付了房屋，那么被告作为拥有专业法律人士的房地产公司，理应及时履行交付房屋的合同义务或采取相关法律措施替代履行合同义务，避免构成合同违约而承担违约责任。但从事实来看，被告不但没有及时履行合同义务或以其他方式替代履行，而且在原告向双方约定送达地址邮寄律师函催告被告继续履行时，该函件无人接收，导致催告期届满，被告仍然没有履行，进而使原告再次享有了法律赋予的合同解除权。而对于合同解除权行使期限届满或解除权放弃后，对方当事人经催告仍然不履行合同，守约方主张解除合同的，应当予以支持。虽然在庭审中，被告抗辩系原告拒绝接受房屋钥匙，其责任在原告方，但其未能向一审法院提交相关证据证实，一审法院对此不予采信。同时，经一审法院现场勘验，可知原告所购商铺与相邻的-174之间留有一扇消防门，该消防门按照相关的规定不允许封闭、加锁。也即是说在两个商铺均经营的情形下，从任何一个商铺均可以自由通过该门到达另一商铺，该设计不利于经营者日常经营。而在双方签署的买卖合同附图中虽然标有该门，但并未特别注明该消防门不准封堵，加锁等内容。一审法院认为，对如此重大事项，被告并未在合同中特别注明，未尽到提示义务。在原告验房后也并未对此进行整改。据此，经原告催告后，被告至今未能向原告交付经整改合格的房屋，原告主张解除《买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：“解除原告张美丽与被告金地（集团）天津投资发展有限公司于2012年8月29日签订的合同编号为2011-0207603的《天津市商品房买卖合同》。案件受理费80元，减半收取40元，由被告金地（集团）天津投资发展有限公司负担40元。”二审审理期间，双方的争议焦点为：双方之间签订的《天津市商品房买卖合同》是否具备解除的条件，一审法院对本案的处理是否妥当。双方当事人于二审审理期间均未提供新证据。本院经审理查明，2017年3月28日被上诉人张美丽就涉案房屋起诉要求解除涉案房屋《天津市商品房买卖合同》的起诉状中称：“2015年5月份，原告取得了房屋所有证后，前往诉争房屋处查看房屋时，发现原告购置底商与174底商之间的中间部位留有可供通行的门，据工作人员介绍为消防门，原告认为该消防门不仅影响原告房屋的独立性，而且减少了原告房屋的使用面积，致使原告无法正常使用该房屋。”被上诉人张美丽的上述诉请经生效判决予以驳回。被上诉人张美丽此后向天津市高级人民法院申请再审，亦被裁定驳回。二审庭审中，被上诉人张美丽对其向上诉人发函中要求的“交付符合使用条件的房屋”解释为“对相应的防火门进行整改”。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人张美丽于2017年3月28日曾以涉案底商与相邻的底商之间的中间部位留有可供通行的防火门，不仅影响房屋的独立性，而且减少了房屋的使用面积，致使其无法正常使用该房屋为由起诉，要求解除其与上诉人金地（集团）天津投资发展有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》，生效判决以“2015年5月张美丽查看涉诉房屋时即已经知道自己的权利受到侵害，然至其2017年3月提起本诉时，已近两年，已经超过上述司法解除规定一年的期限，应视为超过了合理期限，已丧失解除权”为由驳回了被上诉人张美丽的该项诉讼请求。被上诉人张美丽向天津市高级人民法院申请再审，天津市高级人民法院亦以被上诉人张美丽丧失解除权为由裁定驳回其再审申请。虽然，被上诉人张美丽于2019年2月25日向上诉人发出《律师函》，要求上诉人金地（集团）天津投资发展有限公司向被上诉人张美丽交付“符合使用条件的房屋”，但经被上诉人张美丽于本案二审中当庭解释，“符合使用条件的房屋”依然指向的是对涉案的底商与相邻底商之间的中间部位留有的可供通行的防火门进行整改，而该门因系防火门具有消防功能，建设前的设计系经主管部门批准，现是否可以整改亦须主管部门批准，非上诉人金地（集团）天津投资发展有限公司单方行为可以改变。因此，被上诉人张美丽于本次诉讼前向上诉人金地（集团）天津投资发展有限公司进行催告所提要求，一是与前诉理由相同且与合同约定不符，二是在消防主管部门尚未批准的情况下，属上诉人金地（集团）天津投资发展有限公司单方不可为。故，被上诉人张美丽因该催告行为并不能当然再次取得合同解除权。基于上述分析，被上诉人张美丽此次起诉所提诉请及理由应予驳回。综上所述，上诉人金地（集团）天津投资发展有限公司上诉请求理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条，第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销天津市河东区人民法院(2019)津0102民初7037号民事判决；二、驳回被上诉人张美丽的诉讼请求。二审案件受理费80元，由被上诉人张美丽负担。本判决为终审判决。审判长 包颖审判员李会芝审判员 张   静   怡二〇二〇年三月五日书记员 李   佳   琳