山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初10936号原告：张宁宁，女，1967年3月17日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：邓军、陈琼，山东鑫士铭律师事务所律师。被告：吴玉芳，女，1954年7月5日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：梁光爱，山东中青律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡韵梅，烟台芝罘德森法律服务所法律工作者。原告张宁宁与被告吴玉芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张宁宁的委托诉讼代理人邓军、陈琼、被告吴玉芳及其委托诉讼代理人梁光爱、胡韵梅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、被告继续履行2018年4月18日龚某代原告签订的合同和2018年4月19日原、被告签订的房屋买卖合同，提供房管局资金监管账户、结清水电、燃气、暖气、物业费、闭路电视费、交付房屋以及储藏室、迁出户口、协助办理涉案房屋的不动产权属证书过户至原告名下；2、被告双倍返还定金100000元。事实与理由：原、被告于2018年4月19日签订《房屋买卖合同》，由原告购买被告所有的坐落于烟台市芝罘区捷敏街24号丁单元内4号房屋（以下简称涉案房屋）。合同签订后，双方于当日办理了查档及交税，于2018年4月20日缴纳了土地出让金8000元，但之后被告拒绝办理后续手续，经催告，被告仍未全面履行合同，导致原告无法将房款打入房管局资金监管账户，无法取得房屋及不动产权属证书。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请法院依法判决。被告辩称，1、龚某未依据与被告签订的合同付款，且龚某让原、被告签订房屋买卖合同，其行为表明其不再履行与被告签订的房屋买卖合同，存在违约，原告与被告之间签订的房屋买卖合同价格明显低于市场价格，目的是偷税漏税，属无效合同，被告不同意继续履行这两份合同，且原告并非4月18日签订的合同的当事人，无权要求被告履行该合同。2018年4月18日被告与龚某在烟台美南房地产经纪有限公司（以下简称美南公司）签订了房屋买卖合同，因被告所拥有的涉案房屋产权未超过五年，需先办理土地产权过户到被告名下，中介人员约被告于2018年4月19日到房产交易中心办土地认证公示手续（因原土地权利人未过户至被告名下，故被告需要办理公示手续，公示期满之后被告才可以过户至他人名下），因被告患有××致眼睛近乎失明，19日中介人员伙同龚某诱骗被告签字并缴费，被告当时以为是办理土地认证公示手续，被告回家后拿出放大镜看缴费单据发现是被告缴纳财产所得税的单据，被告认为这件事不对，立刻打电话询问被告在其他中介工作的一个朋友，这个朋友告诉说办土地公示不用缴费，第二天被告到缴费窗口询问，经逐级询问，最后被告从烟台市房管局税务大厅拿到19日所签的材料，才知道是与一个叫张宁宁的人签了房屋买卖合同，当时张宁宁不在场，在场的是中介的一个人和龚某，被告从没见过原告，该合同标明只用于缴税，房屋价款只有780000元，远远低于市场价格的1690000元，该合同的目的是偷税漏税，严重损害了国家利益，根据合同法第52条的规定属于无效合同,被告已经另案起诉中介公司和龚某，要求他们赔偿损失。被告看到4月19日的合同以后，口头告诉过中介龚某倒卖房屋并且没有支付房款，被告不出售房屋了，原告向被告发律师函、原告代理人邓律师给被告打电话要求履行合同，被告答复从没见过也不认识原告，双方的合同是无效合同不能履行，之后原告至法院起诉。2、原告与被告签的房屋买卖合同无定金条款，原告从未付定金给被告，而且原告的诉讼请求是要求继续履行合同，就不能主张双倍返还定金。综上，请法院依照合同法第56条的规定驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对没有争议的证据和事实，本院认定如下:2014年12月11日，涉案房屋（建筑面积88.31平方米）登记至被告名下。涉案房屋项下土地系划拨土地，土地使用权人系案外人。2018年4月18日，龚某作为买方、被告作为卖方、美南公司作为居间方，在签订的《房屋买卖合同》中约定：涉案房屋建筑面积88.31平方米，随房附赠固定装修，土地性质划拨，土地出让金由龚某承担。房屋成交价格为1690000元。洽谈、签订本合同过程中，美南公司代被告收取龚某支付被告定金50000元（现金7800元、欠条42200元），美南公司应向龚某出具收据。定金支付后，如被告违约应依法按约向龚某双倍返还定金，如龚某违约，定金依法按约不予退还。龚某于2018年5月31日前将房屋全款打入房管局资金监管账户，过户后按照房管局资金监管流程转给被告。本合同履行过程中双方产生的税费，双方依据国家规定承担。被告和龚某应于2018年6月15日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。房屋腾交日前所发生的水、电、煤气、暖气、闭路、物业等一切费用由被告承担，腾交后房屋产生的一切费用由龚某承担。被告应在过户后办出龚某产权证当日内将房屋及附属设施交付龚某。如在签订本合同时，被告及其亲属、朋友及其他人员户口还在房屋内，被告于过户前1日内将房屋内户口全部迁出。龚某有权指定买受人姓名。当日，美南公司向龚某出具了代收购房定金42200元、7800元的收据。2018年4月19日，原、被告签订《房屋买卖合同》，合同内容为：被告将涉案房屋出售给原告。双方议定成交价格为780000元。本合同仅供买卖双方申报税费使用。当日，烟台市地方税务局三站市场分局综合业务科代开了金额为780000元的发票。原告缴纳房屋买卖契税26034.72元。2018年4月20日，原告向烟台市国土资源局芝罘分局补缴土地价款8678.20元。庭审中，原告称：签订2018年4月18日房屋买卖合同时因为原告不能到场，朋友龚某代办一切手续，龚某口头告知过被告她仅仅是经办人，将来要指定买受人，合同中也明确约定龚某可以指定买受人，定金50000元系原告实际出资，合同约定将资金打入监管账户，但由于被告不配合办理监管账户导致原告无法付款，原告随时可以支付全款；4月19日过户时申报税费必须要用实际买受人的名义，所以原告直接与被告签署了买卖合同，该合同文本是房管局的格式文本，专门为申报税费使用，当时为了少交税所以价格写780000元，但由于税务局有基准价格，国家税收不会有影响，实际履行价格为4月18日合同约定的价款1690000元，不存在炒房一说。对此，原告提供了以下证据：1、2018年8月29日原告律师向被告发送的催促履行合同的律师函、寄件人留存的快递单、信息回执（显示2018年8月30日妥投），证明原告委托律师催促被告履行合同，办理资金监管、房屋交付以及过户手续。2、龚某出庭作证。证人龚某称：证人与原告是朋友，与被告因为房产交易认识。4月18日的合同是在美南公司签订，实际买受人是原告，因为是朋友关系，原告在外地不便办理手续，除需要本人到场办理手续外，其他的都是证人帮忙办理，当时房款谈妥了，中介公司说越早签越好，被告的时间也约好了，4月18日证人就去签了合同。在签订合同之前，因为原告还没有确定要购买的房屋写家庭成员中谁的名字，所以证人当时没有明确告诉中介是原告购买，但是告诉中介证人有权指定买受人，签订合同的时候告诉中介可能是由原告来办理过户手续，但是没有最终确定，在4月18日签订合同前，证人告诉被告在办理房产交易手续时是办理到别人名下，也告诉被告是给别人代买，被告没有异议，合同里面也有约定证人有权指定买受人。原告未向证人出具委托代买房屋的授权委托书。50000元定金的出资人是原告，一部分是手机转账，一部分是刷银行借记卡，还有一部分是现金，都是原告将钱转到证人账户，证人对外付款。房产交易中心的流程要求签订4月19日的合同，合同文本是房产交易中心提供的制式合同，4月19日的合同在房产交易中心签订，在场的有被告、原告、证人、中介公司的两个人，买卖合同上是原、被告本人签字，被告清楚合同内容，签完合同后原告缴纳了土地出让金、契税，房产交易中心代开了发票。因为被告提出需要原告承担房屋交易的所有税费以及中介费，所以双方发生纠纷。另，证人当庭出示其手机APP里的转账汇款记录，记录显示2018年4月17日、4月19日原告分别向证人转账100000元，证人称4月17日原告转账100000元是因中介当时告诉定金限额不一定、可以多交，4月19日原告转账100000元是为了让证人缴纳房款。被告质证称：对证据1真实性没有异议，但是是原告委托律师的主张，对信息回执内容有异议，被告当时在济南，没有签收该快递。对证据2证人证言有异议，证人系利害关系人，其陈述不属实，若证人已收到原告的50000元定金，为何分三次缴纳定金，可见定金与原告无关。被告称：2018年4月18日合同中关于龚某有权指定买受人姓名的条款应为无效，该合同是中介公司提供的格式合同，被告眼睛看不清合同内容，中介人员亦未逐条向双方宣读及解释，无人告知过买方有权指定买受人姓名，龚某对此条款理解为她在没有取得涉案房屋产权的情况下就可以转手倒卖该房屋，这种理解是错误的，后果是破坏了房屋买卖市场，违反了***总书记所指示的房子是用来住的而不是用来炒卖的精神，违反了相关规章制度的规定，被告的理解是龚某支付全额房款后办理房屋过户手续以后成为涉案房屋的产权人，她才有权指定买受人，格式合同有两种不同的解释时该条款应为无效条款。如果龚某是代原告签订4月18日的房屋买卖合同，当时就应该出示原告的授权委托书，但她并没有出示，也没有告知过被告，被告认为合同主体买方是龚某，定金系龚某支付，与原告无关。2018年4月19日的合同是龚某和中介工作人员共同欺骗被告签订，签合同时原告没有出现，被告当时看不清合同内容，让在哪签字就在哪签字，该合同应为无效合同，被告不同意继续履行，被告当时自行缴纳了被告应该承担的税费以后就走了，原告交契税土地出让金的时候被告不在场。对此，被告提交以下证据：1、被告病历一本、眼底造影报告单一张，证明被告患有××综合症，视力近乎失明。2、2018年6月21日龚某向被告发送的通知函复印件一份（通知被告见此通知函两日内继续履行合同），证明4月18日签订合同的买受人是龚某。3、2019年4月13日烟台市芝罘区住房和城乡建设局出具的《关于美南房产投诉情况的回复》一份。回复中载明：该局对美南公司进行了约谈，美南公司刘总监对被告提出的阴阳合同一事，表示知道，也承认做的不到位，在为交易当事人规避房屋交易税，为同一房屋签订不同交易价格的合同提供便利。经该局调查了解，美南公司确实存在阴阳合同问题，违反了房地产经纪管理办法第二十五条（五）的规定。被告提出的合同欺诈及一房多卖情况，无法认定。被告以此证明4月19日原、被告签订的合同属于阴阳合同，损害了国家利益，应为无效。4、山东大学齐鲁医院门诊病历一份、检查彩超图一张，证明2019年8月30日被告不在烟台，无法签收原告当天向被告邮寄的快递。5、企业信息一份，证明证人龚某工作单位为烟台广厦房地产开发有限公司，该公司经营和房地产有关系的项目，龚某庭审中提供的原告向龚某转款的证明与本案无关。原告质证称：证据1造影报告单是2018年6月出具，病历是2019年8月出具，都是在双方发生争议之后，不能够证明被告的证明目的，被告是有完全民事行为能力的成年人，非常清楚房屋出售的后果，双方的实际交易价格1690000元也符合市场价。对证据2通知函没有异议，因为合同是龚某出面签订的。对证据3回复的真实性没有异议，不能认定所谓的合同欺诈和一房多卖，原告按照1690000元向被告支付合同价款，不损害被告权益，双方发生争议是由于被告拒不提供监管账户导致原告无法支付价款，原告随时可以支付全部价款。对证据4真实性无从确认，即使真实，与本案无关。对证据5没有异议，但不认可被告的证明目的。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。龚某、被告和美南公司于2018年4月18日签订《房屋买卖合同》，被告以1690000元价格出售涉案房屋的事实清楚，该合同中明确约定，龚某有权指定买受人，该条约定并未违反法律法规的强制性规定，本案庭审中，龚某出庭作证，明确陈述其系代原告购买涉案房屋、50000元定金系由原告实际支付，在上述合同签订次日即2018年4月19日，原告和被告就涉案房屋签订了为申报税费使用的《房屋买卖合同》，原告缴纳了契税及土地价款，综合审查上述情况，本院认为本案原告系2018年4月18日《房屋买卖合同》的实际履行主体，本案被告在4月19日与原告签订《房屋买卖合同》后，认为龚某存在违约行为不同意出售房屋，在就房屋的出售问题产生争议的情况下，原告未继续向被告付款，不存在过错，原告现要求被告继续履行2018年4月18日的《房屋买卖合同》，于约有据，于法不悖，被告应依据合同约定协助原告办理涉案房屋过户手续并交付房屋及附属设施，同时，原告应向被告支付购房款1690000元。关于2018年4月19日原、被告签订的《房屋买卖合同》，该合同仅供申报税费使用，且房屋买卖价格不是双方的真实意思表示，原告要求继续履行该合同，本院不予支持；关于原告要求结清水电、燃气、暖气、物业费、闭路电视费的诉讼请求，因房屋尚未交付，上述费用实际数额目前不能确定，对原告该诉讼请求，本院不予支持；在原告要求继续履行房屋买卖合同的情况下，原告又要求被告双倍返还定金，缺乏法律依据，本院对此不予支持；原告要求被告迁出户口的诉讼请求，不属于人民法院民事案件的审理范围，本院对此不予处理。被告关于龚某有权指定买受人为无效条款、4月18日的《房屋买卖合同》与原告无关的辩解，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴玉芳继续履行其与龚兰兰、烟台美南房地产经纪有限公司于2018年4月18日就坐落于烟台市芝罘区捷敏街24号丁单元内4号房屋签订的《房屋买卖合同》，限被告于本判决生效之日起10日内协助原告张宁宁办理上述房屋的过户登记手续；二、限被告吴玉芳于本判决生效之日起30日内将坐落于烟台市芝罘区捷敏街24号丁单元内4号房屋及附属设施交付给原告张宁宁；三、限原告张宁宁于本判决生效之日起10日内支付被告吴玉芳购房款1690000元；四、驳回原告张宁宁的其他诉讼请求。如原告张宁宁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12600元，由原告张宁宁负担6300元，由被告吴玉芳负担6300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 徐  小  明人民陪审员 伞  银  春人民陪审员 黄  春  娜二〇二〇年三月二十六日书 记 员 姜慧萍（代）