江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终3674号上诉人（原审被告）：泰州市博奥汽车销售服务有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区苏陈镇省级台商工业园区（泰州市汉威机械厂内11幢93号）。法定代表人：杨杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋晓芳（特别授权），江苏睿恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏江环分析仪器有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区海姜大道1552号。法定代表人：柳根林，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴晔（特别授权），男，1964年8月25日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。系该公司员工。原审第三人：泰州市汉威机械有限公司，住所地泰州市海陵区苏陈镇省级台商工业园（苏陈）。法定代表人：徐爱凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔良玉，男，1953年3月5日生，汉族，住泰州市海陵区。系该公司员工。上诉人泰州市博奥汽车销售服务有限公司（以下简称博奥公司）因与被上诉人江苏江环分析仪器有限公司（以下简称江环公司）、原审第三人泰州市汉威机械有限公司（以下简称汉威公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院做出的（2019）苏1202民初2852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤各方当事人于2020年1月16日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人博奥公司的法定代表人杨杰及其委托诉代理人蒋晓芳，被上诉人江环公司的委托诉讼代理人吴晔，原审第三人汉威公司的委托诉讼代理人崔良玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人博奥公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实有误。1、上诉人不存在未按约缴纳租金的情况，并未构成合同违约。上诉人自2015年开始便租赁第三人的车间。后因第三人的原因，双方对租赁车间的位置重新协商，遂于2017年1月1曰重新以被上诉人江环公司的名义签订了租房协议，协议虽对租期和租金数额进行了约定，但并未约定租金的给付时间和给付期限。而自2015年始，上诉人根据原租赁合同的约定，均是每年的正月缴纳房屋租金，且因合同未约定租金的缴纳方式，因此每年上诉人均是根据被上诉人以及第三人的指示进行支付。上诉人在2019年初，因未收到被上诉人的支付指示，曾主动联系缴纳租金的事宜，而因被上诉人未回应导致迟迟无人收取。且双方的合同未对如何支付租金以及何时支付租金进行约定，在合同未约定的情况下，应当根据合同双方之间的惯例履行。本案中，明显看出被上诉人故意制造上诉人违约的情形，因此一审的事实认定显然是加重了上诉人的义务，显失公平。2、根据上诉人与被上诉人签订的租房协议，被上诉人有保证上诉人供电供水的义务。虽合同违约条款约定“乙方经营需符合国家相关法律、法纪、法规，并按时缴纳房租等各项费用，否则视为乙方违约，甲方有权断电、断水，并视为乙方提前解除合同”。但因合同未约定租金的缴纳时间和方式，因此被上诉人在未向上诉人催要以及提前通知的前提下，是不能认定上诉人违约，更不能要求解除合同的。而被上诉人在未通知和联系上诉人的前提下，擅自断水断电的行为是违反合同约定的，损害了上诉人的合法权益。被上诉人江环公司辩称，上诉人上诉称没有约定租金及相关费用的给付方式是错误的。该租房协议的第三条约定了租金以及工资的数额，也载明了工人工资每年租用前一次性交甲方发放。上诉人称按照交易习惯，但在前几年上诉人没有准时交我们都是断电的，都有出警记录，我们也说过再不按时就解除合同，我们的交易习惯就是按时支付租金，2017年12月27日支付了5万，1月3日支付了3.4万。上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回其上诉，维持原判。原审第三人汉威公司述称，同意一审判决。江环公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的租房协议；2、被告立即从海姜大道1552号所租赁房屋中搬离，并将案涉房产及相关设施无条件交还原告；3、被告偿还自2019年元月1日起至2019年5月30日期间租金及工人工资56667元、使用的水电费7911.14元，合计64578.14元，并支付利息（自2019年元月1日至实际给付之日止按同期银行贷款利率计算）和贴补原告的损失费30000元；4、本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。一审法院认定事实：坐落于泰州市海陵区房屋登记在第三人汉威公司名下。汉威公司委托江环公司泰州分公司对上述房屋内闲置的3000平方米左右厂房进行管理，可自行使用，也可出租给他人，租金由江环公司泰州分公司所得。江环公司泰州分公司（甲方）与博奥公司（乙方）签订租房协议一份，约定：乙方租用甲方厂区大道合棚约500平方米（按现状），租期为4.5年，从2017年1月1日起至2021年5月31日止，前两年半年租金40000元（不含税），租用期间乙方需付甲方为管理厂房的3名职工工资，年薪40000元，租金和工资合计每年160000元，后两年年租金40000元，工人工资每年50000元，租金和工资合计190000元，工人工资每年租用前一次性交甲方发放，管理职工的一切均与乙方无关；乙方保证合法经营，按照缴纳房租（含工资）、水电费等；一方提前解除合同，需补贴对方30000元损失费；乙方经营需符合国家相关法律、法纪、法规，并按时交纳房租等各项费用，否则视为乙方违约，甲方有权断电、断水，并视为乙方提前解除合同；北侧五跨乙方委托甲方出租，年租金54000元；因乙方在原租房内有部分装修，甲方同意在租金中给予补偿，前两年半每年补贴20000元，后两年每年补贴30000元。合同签订后，江环公司将房屋交由博奥公司使用，博奥公司支付租金。2017年12月27日、2018年1月3日，博奥公司通过银行转账向江环公司支付租金共计84000元。2018年12月6日、2019年1月2日，博奥公司通过微信转账向江环公司支付了水电费。2019年1月27日，博奥公司向江环公司工作人员发微信询问“请问，你们还来收房租啊！”江环公司工作人员未予回复。后因博奥公司未缴纳2019年1月1日之后的租金，江环公司于2019年1月底切断了博奥公司所承租房屋的电源。2019年5月31日，江环公司以博奥公司违约为由涉讼，要求解除合同、给付租金等。庭审中，博奥公司陈述协议上约定的职工工资实际就是租金，一年160000元，扣减委托江环公司出租部分的租金54000元及江环公司同意补贴的装修费20000元，每年租金为84000元。一审法院认为，江环公司泰州分公司与博奥公司签订的租赁合同真实有效，依法应予以保护。博奥公司未按约定按时缴纳租金，构成违约，按照双方合同约定，江环公司有权断电断水，并视为博奥公司提前解除合同。故江环公司起诉要求解除原、博奥公司签订的租房协议，要求博奥公司腾空并交还案涉房屋，符合当事人约定，亦不违反法律规定，该院予以支持。博奥公司抗辩其已向江环公司工作人员发了微信询问是否来收房租，该微信的发送时间为2019年1月27日，已经超过了缴纳租金的时间，且博奥公司前期多笔款项均系通过转账方式支付，关于租金，其仍可以通过转账方式支付，故其向江环公司工作人员询问是否来收房租不能成为其不构成违约的理由。关于租金，江环公司主张博奥公司支付2019年元月1日至2019年5月30日的租金及工人工资，由于博奥公司一直占有使用案涉房屋，应按合同约定支付上述款项，但在支付该部分款项时，应按约定扣减半年的原租赁房屋的装修补贴及委托租赁的费用，故博奥公司应付上述期间的租金及工人工资应为人民币35833.33元[（160000元-54000元-20000元）÷12×5]。博奥公司抗辩江环公司应将剩余两年的原租赁房屋装修补贴一并补贴给博奥公司，但博奥公司仅是抗辩，并未提出反诉，且合同约定是在租金中予以补偿，现合同解除，已不存在缴纳后两年租金的情形，江环公司是否应给付剩余两年的装修补偿，本案中不予理涉。关于电费，江环公司提供了手写收据，博奥公司对真实性不予认可，由于江环公司未能提供收据上所载明的电费度数、单价的依据，故对于江环公司的电费主张，该院不予支持。关于水费，江环公司提供的收据上载明的水费金额为人民币1420元，博奥公司对此没有异议，该院予以支持。关于利息和损失，由于合同约定一方提前解除合同，需补贴对方30000元损失，故对于30000元损失的主张，该院予以采纳；利息属于损失的一部分，故江环公司在主张30000元损失的同时，主张利息损失，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除江苏江环分析仪器有限公司泰州分公司与被告泰州市博奥汽车销售服务有限公司签订的租房合同。二、被告泰州市博奥汽车销售服务有限公司在判决生效之日起十日内腾空租赁使用的泰州市海陵区房屋，并将房屋交还原告江苏江环分析仪器有限公司。三、被告泰州市博奥汽车销售服务有限公司在判决生效之日起十日内给付原告江苏江环分析仪器有限公司2019年元月1日起至2019年5月30日期间的租金、工人工资35833.33元、水费1420元、损失30000元，合计人民币67253.33元。四、驳回原告江苏江环分析仪器有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2164元依法减半收取1082元，由博奥公司负担。本院二审期间上诉人提供案外人赵彬出具的书面证言一份，证明被上诉人在原审第三人所有的房屋范围内对外进行出租时，合同租金的支付方式以及时间均是由其或者第三人派人与各承租人联系，各承租人根据被上诉人以及第三人的通知缴纳其相应的租金，没有固定的模式和时间，上诉人在一审中陈述的每年的租金均是根据被上诉人及第三人的指示支付有事实依据。被上诉人质证认为，合同上约定的很清楚，先付后用，且双方有交易习惯，证人证言不能证明上诉人的主张。原审第三人质证认为，该证据与其无关。本院认证认为，证人应当出庭接受各方当事人及法庭质询，上诉人所提交的证人证言不符合证据形式要件，故对该份证据，本院不予采纳。一审查明的事实有相关证据及当事人当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，双方租赁合同约定，租赁期间前两年半年租金40000元（不含税），租用期间上诉人需付被上诉人为管理厂房的3名职工工资，年薪40000元，租金和工资合计每年160000元，后两年年租金40000元，工人工资每年50000元，租金和工资合计190000元，工人工资每年租用前一次性交被上诉人发放。在一审庭审期间，上诉人认可上述工人工资实际上就是租金，且在签订租赁合同、被上诉人交付房屋的同时，上诉人就将当年度的租金交付给被上诉人，故案涉租赁合同租金的交纳期限应当是明确的，即上诉人应于每年租用前交纳当年度的租金。上诉人认为租金给付期间不明确的上诉理由不能成立。在上诉人存在违约交付租金的情况下，根据双方合同约定，被上诉人有权断电断水，并视为上诉人提前解除合同。上诉人认为不能解除合同的上诉理由亦不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理2164元，由上诉人泰州市博奥汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王军强审 判 员 顾连凤审 判 员 潘贻杰二〇二〇年三月四日法官助理 田 扬书 记 员 叶 红