甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终218号上诉人（原审被告）：祁婷，女，1982年6月5日出生，裕固族，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：瞿健，甘肃长治律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甘肃省酒泉市肃州区泉湖镇春光村村民委员会。法定代表人：周进录，该村委会主任。委托诉讼代理人：妥存光，该村委会法律顾问。上诉人祁婷因与被上诉人甘肃省酒泉市肃州区泉湖镇春光村村民委员会（以下简称春光村村委会）租赁合同纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初5297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祁婷上诉请求：1.撤销原判，将本案发回重审或改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。根据双方所举证据均分列出上诉人和案外人王某的租赁费、水电费等相关费用（结算时间2019年2月至5月）及被上诉人所提供的上诉人与王某的租赁合同，可证明春光村村委会在2019年2月以前就已经知晓王某是2016年4月18日以后幼儿园的实际经营人。幼儿园与村委会办公楼仅一墙之隔，被上诉人三年不收租，甚至不知道隔壁换了经营人，该推论根本不符合逻辑。上诉人与王某签订的是转让合同，合同约定2016年以后的租金是由王某承担，之前的由祁婷承担。也就是由王某向被上诉人支付2016年4月18日以后的租金，而不是向上诉人交租金。该合同应当是租赁合同权利义务的转让，并非转租，被上诉人成为了新合同的出租人，享有收取租金的权利。上诉人在转让幼儿园后代替被上诉人交付了租赁房屋，被上诉人也认同此转让。案外人王某也在合同中承诺愿意交纳租金至被上诉人，故转让合同是有效的，应当认定为合同转让行为而不是转租行为。二、一审漏列当事人导致判决不公。2016年以后的房屋使用人是王某，不是上诉人，不能将2016年4月以后的租金算在上诉人名下，被上诉人仅起诉上诉人，属于明显错漏当事人的情形，王某系必要共同诉讼人，应当追加王某为被告，一审明知此事也不予以追加，程序违法。三、本案适用法律错误。上诉人与王某签订的合同是权利义务的整体转让行为，并非转租，且被上诉人向王某追索租赁费的行为已经追认了合同权利义务的转让，同时也表明其知晓王某的实际经营行为，这是符合法律规定的。应当依据《合同法》第七十九条、第八十条、八十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二十八条进行审理。即使认定为转租，也应当依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定予以审理，而不是直接判由上诉人承担全部费用。综上，请求二审法院公正判决，维护上诉人合法权益。春光村村委会辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。合同签订后在实际履行中，上诉人提出幼儿园前期经营暂时困难而没有逐年清结租金。2019年2月被上诉人通知上诉人交纳租金时，上诉人以与王某签订转让协议为由，拒绝交纳2016年5月1日至2019年5月1日租金及相关费用，提出该费用应向王某主张。被上诉人向王某主张未果，但其给被上诉人复印了与上诉人签订的转让协议，被上诉人遂于2019年5月16日提起诉讼。二、上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据。双方签订的房屋租赁协议约定，乙方不得私自转租，如转租须经甲方同意。上诉人在未经被上诉人同意的情形下擅自转租，违反《合同法》第七十九条的规定。本案中，债权人是被上诉人，而不是上诉人。根据《合同法》第八十四条的规定，上诉人与王某达成的转让协议，对被上诉人不发生效力。被上诉人从未通知过上诉人将房屋转租给王某，因此《合同法》第八十条，缺乏在本案中适用的前提条件。上诉人与王某签订转让协议被上诉人不知情，王某不享有《合同法》第八十五条的权利，且王某也没有向被上诉人主张过抗辩权。被上诉人知道上诉人把房屋转租给王某的时间是2019年2月，至5月16日起诉时，期间并未超过六个月。人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼的前提是承租人与次承租人的转租得到出租人同意，而本案中并没有此前提。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。春光村村委会向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告房屋租赁费等79000元；2.判令被告修复房屋原状；3.本案涉诉费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年4月19日，原告春光村村委会（甲方）与被告祁婷（乙方）签订春光村房屋租赁协议一份，约定：“一、甲方为乙方提供村委会房屋作为乙方办理幼儿园的场地，所有房屋包括原村委会办公室7间及大门左侧门点房屋2间；二、乙方每年向甲方缴纳壹万伍仟元（?15000.00）的房屋租赁费（二楼7间房屋10000.00元，一楼2间门点5000.00元）其中：不包括冬季采暖费和卫生、水电费；三、甲方保证乙方正常的供暖、供水、供电，但费用自理；四、乙方必须作好甲方房屋及其它财产的维护，未经甲方同意不得擅自改变房屋结构，如果乙方在租赁期内损坏甲方的财物要进行赔偿或维修，在合同期内房屋的维修费用由乙方承担（包括门、窗等其它设施），乙方不得私自转租，如转租必须经甲方同意；……十三、……协议期为拾年，即2010年8月1日至2020年8月1日；……”，后因被告经营的幼儿园需要扩大规模，双方于2011年4月1日补充签订春光村房屋租赁协议一份，约定原告将村委会综合楼东门点1间，西门点1间（上下楼）共3间租赁给被告作为办理幼儿园的场地，被告每年向原告缴纳6000元的房屋租赁费，不包括冬季采暖费和卫生费、水电费，承租期内每年收取卫生费、水费1200元，协议期为三年，即2011年4月1日至2014年4月1日。2016年4月18日，被告祁婷与案外人王某签订幼儿园转让协议，约定被告祁婷将自己经营的春蕾幼儿园（位于酒泉市肃州区泉湖镇春光村村委会办公楼）转让给王某，由王某接手经营，并约定协议签订3日内，被告祁婷协助王某与春光村协商，继续履行房屋租赁协议，王某承担2016年5月1日后产生的租金等费用，并对涉及该幼儿园的现有债务、接管及交接、资产处理等问题进行了约定。双方签订合同后，春蕾幼儿园逐渐由王某接手经营。另查明，被告祁婷将2016年5月1日前租赁费全部结清，现仍欠原告2016年5月1日至2019年5月1日的租赁费63000元，2012年8月1日至2019年的取暖费12460元，水费2940元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告春光村村委会与被告祁婷签订房屋租赁协议，并约定不得擅自转租，根据合同的相对性原则，涉案租赁合同的相对方系本案原、被告，现被告祁婷欠付原告租赁费、暖气费、水费合计78400元，应承担继续履行的责任。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任，但原告无证据证实租赁房屋交付被告时的现状，故对原告要求被告恢复租赁房屋原状的请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十二条之规定，判决：一、限被告祁婷于本判决生效后十五日内支付原告甘肃省酒泉市肃州区泉湖镇春光村村民委员会租赁费、取暖费、水费共计78400元；二、驳回原告甘肃省酒泉市肃州区泉湖镇春光村村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计888元，由被告祁婷负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人祁婷提交村委会和春蕾幼儿园现状视频一份，拟证明被上诉人与春雷幼儿园仅一墙之隔，被上诉人对春蕾幼儿园2016-2019年的实际经营人应是知晓的。经质证，被上诉人对其证明目的并不认可，认为当时王某说他只是幼儿园聘请的教师，并不是经营者。经审查，该视频内容仅反映了幼儿园与村委会的地理位置，不能证明被上诉人是否知晓春蕾幼儿园的实际经营者，对其证明目的，本院不予认可。二审查明的事实与一审认定的一致，本院予以确认。本院认为，双方所签房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方均应严格履行合同约定的义务，不得擅自变更或解除。根据协议约定，承租方不得私自转租，如转租必须经出租方同意。本案中，上诉人在承租期间，将其利用承租房屋经营的春蕾幼儿园转让给案外人王某，并与王某签订幼儿园转让协议。在转让协议中，虽约定了王某自2016年5月1日起承担剩余租期内的房租，但该约定仅是上诉人与王某之间的约定，对被上诉人并无约束力。上诉人亦无证据证明其在转让幼儿园时向被上诉人履行了告知义务且退出原租赁关系。上诉人与被上诉人所签房屋租赁协议仍合法有效，对双方仍具有约束力。上诉人作为租赁协议的承租方，其作为一审被告主体适格。案外人王某虽从上诉人祁婷手中通过转让取得幼儿园，但其并未与被上诉人重新签订房屋租赁协议，对被上诉人而言，租赁协议的相对方仍是上诉人，一审未追加案外人王某为被告参加诉讼，并无不当。综上所述，祁婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1760元，由上诉人祁婷负担。本判决为终审判决。审判长 蔺春辉审判员 张小青审判员 郑 杰 二○二○年三月二十三日书记员 高 阳