山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终122号上诉人（原审被告）：烟台塔山房地产有限公司，住所地烟台市芝罘区上夼西路101号。法定代表人：曹庆礼，董事长。委托诉讼代理人：李新武，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：毕晓辉，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：牟崇光，男，1968年4月2日出生，汉族，住栖霞市。委托诉讼代理人：周广东，山东通世律师事务所律师。委托诉讼代理人：于凯，山东通世律师事务所律师。上诉人烟台塔山房地产有限公司（以下简称塔山房地产）因与被上诉人牟崇光商品房销售合同纠纷一案，不服栖霞市人民法院（2019）鲁0686民初1859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。塔山房地产上诉请求：1、依法撤销（2019）鲁0686民初1859号民事判决；2、依法改判驳回牟崇光的第二项诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由牟崇光承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。首先，一审法院认定“塔山房地产辩称的其未向牟崇光交付房屋的客观原因系海英佳苑公司封堵其公司大门，造成工程不能按时竣工和验收”不属于《商品房销售合同》第六条约定的不能按期交房的特殊情形，且与本案不属于同一法律关系，从而不予采信，与事实严重不符。塔山房地产诉栖霞市天泰房地产开发有限公司（以下简称天泰公司）（所建楼盘为海英佳苑）地役权纠纷一案，经一审法院审理，于2015年10月21日作出（2015）栖桃民初字第137号民事判决，支持了塔山房地产要求天泰公司拆除阻碍塔山房地产通行的围栏，排除妨碍，恢复桃村苑续建B6-2、B6-3号楼对外通行的诉讼请求，双方均未上诉，该判决已经生效。该判决查明：2006年，塔山房地产通过土地出让的方式取得了栖霞市桃村镇驻地B6地块的土地使用权但搁置未开发。2011年，天泰公司亦通过土地出让方式取得上述B6地块西侧紧邻的2011-20地块的土地使用权。同年9月7日，塔山房地产与天泰公司签订合同，约定上述紧邻地块开发事宜，其中明确约定天泰公司在其地块的规划建设中为塔山房地产留有进出通道。基于此约定，塔山房地产在其相关的设计规划中没有规划进出道路。后双方的规划方案均得到栖霞市住房和规划建设管理局的审核许可。塔山房地产对B6地块开发的项目名称为桃村苑续建B6-2、B6-3号楼，天泰公司所建楼盘为海英佳苑，但自2013年起天泰公司多次将上述规划预留道路堵塞影响塔山房地产的通行，塔山房地产多次与天泰公司协商恢复通行未果，故起诉。塔山房地产诉天泰公司地役权纠纷一案法院认定的事实属于塔山房地产与牟崇光签订的《商品房销售合同》第六条约定的不能按期交房的特殊情形，塔山房地产对交付房屋一事并不构成违约，故不存在支付违约金的情形。其次，本案一审法院认定牟崇光在诉讼过程中未提供证据证明塔山房地产逾期交房给其造成损害的具体数额，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，理应由牟崇光承担举证不能的法律后果，驳回其第二项诉讼请求。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，判处结果有失公允，为此，塔山房地产特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起上诉，希冀得到公正之裁判。牟崇光辩称，塔山房地产的上诉没有事实和法律根据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。一、本案的关键问题是塔山房地产至今没有按照涉案合同第六条、第七条的约定，按期向牟崇光交付通过国家质检部门验收的房屋。由于塔山房地产所建房屋没有通过验收，所以尽管其想交付，但牟崇光有权拒收，逾期交房的违约责任应当由塔山房地产承担。二、关于塔山房地产在上诉状中陈述的施工进出通道问题，牟崇光认为施工进出通道是塔山房地产在施工前应当考虑周全的问题，在施工中遇到也是塔山房地产能够尽力解决的问题，是塔山房地产可控的事项，不属于涉案合同第六条约定的不可控可以延期的情形。三、关于牟崇光是否需要举证证明损失数额的问题。牟崇光至今仍然认为涉案合同第八条约定的逾期交房违约金属于惩罚性违约金，塔山房地产逾期交房就应当按照合同约定支付违约金。由于牟崇光是教师没有时间和精力进行诉讼，对于一审法院依法以牟崇光没有证据证明损失的具体数额，以中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%调减违约金，尽管心有不甘，但也认可接受，没有上诉。如果二审法院认为本案逾期交房违约金是惩罚性质的，一审判决调减不当，希望依法纠正。牟崇光向一审法院起诉请求：1、判令塔山房地产立即将桃村苑第B6号楼1-2层8号房（户型种类网点）交付牟崇光（房产标的额308520元）；2、塔山房地产立即支付自2014年7月1日至实际给付之日（暂计算至2019年4月25日）的违约金162806元；3、本案诉讼费用由塔山房地产承担。一审法院认定事实：牟崇光为证明其主张，提供如下证据：1、商品房销（预）售合同，证明牟崇光与塔山房地产于2013年3月14日签订《商品房销（预）售合同》，约定塔山房地产应于2014年6月31日前向牟崇光交房；2、收款收据，证明牟崇光于2013年3月14日向塔山房地产付款308520元。塔山房地产质证意见：对牟崇光提交的证据都认可，塔山房地产没有向牟崇光交付房屋有客观原因，当时桃村镇有一个海英佳苑公司封堵塔山房地产施工和大门，造成塔山房地产不能及时施工、竣工和验收，针对此事塔山房地产将海英佳苑诉至一审法院，一审法院有明确判决。塔山房地产未能及时交付房屋有客观不可预测的政策原因。牟崇光要求违约金过高，塔山房地产愿支付部分补偿金。2013年3月14日，卖方（甲方）塔山房地产与买方（乙方）牟崇光签订《商品房销售合同》一份，主要内容为：第一至四条，房屋座落位置、房屋价款及付款方式与期限：牟崇光购买塔山房地产开发的位于栖霞市（户型种类网点），合同约定建筑面积103.84平方米，单价人民币每平方米2971.11元，房款总金额308520元。牟崇光于2013年3月14日前一次性付款308520元。第六条房屋交付：1、塔山房地产须于2014年6月31日前向牟崇光交付房屋。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意变更合同外，塔山房地产可凭有关部门的证明文件，据实予以延期：（1）不可抗拒的自然灾害。（2）施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决。（3）其他非塔山房地产所能控制的事件。2、牟崇光按规定付清全部房款后，塔山房地产协助牟崇光办理房屋产权证书，办理产权证所发生的一切交易费用及政策性收费，由牟崇光自理。第八条违约责任第2项约定，塔山房地产应按期交付商品房，如逾期交付，每逾期交付一天，塔山房地产应向牟崇光按日支付逾期应付款万分之三的违约金。因牟崇光原因造成延期交房除外。合同签订后，牟崇光向塔山房地产一次性交付购房款308520元，塔山房地产向牟崇光出具收款收据一份，并加盖塔山房地产公司印章。但塔山房地产未按合同约定向牟崇光交付房屋，致牟崇光起诉。一审法院认为，牟崇光与塔山房地产签订的《商品房销售合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。塔山房地产对《商品房销售合同》及牟崇光交纳购房款的事实没有异议，但辩称其未向牟崇光交付房屋的客观原因系海英佳苑公司封堵其公司大门，造成工程不能按时竣工和验收。塔山房地产辩称的上述事由不属于《商品房销售合同》第六条约定的不能按期交房的特殊情形，且与本案不属于同一法律关系，故对塔山房地产的上述辩解理由，不予采信。牟崇光按照《商品房销售合同》的约定向塔山房地产交付全部购房款后，塔山房地产应按合同约定于2014年6月31日前向牟崇光交付房屋，故对牟崇光要求塔山房地产立即交付涉案房屋的诉讼请求，予以支持。关于《商品房销售合同》第八条“如逾期交付，甲方应向乙方按日支付逾期应付款万分之三的违约金”是否过高的问题。牟崇光在诉讼过程中未提供证据证明塔山房地产逾期交房给其造成损失的具体数额，且塔山房地产辩称合同约定的违约金明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，根据公平原则和诚实信用原则，将塔山房地产逾期交房违约金利率调整为中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，即按130%计算。故对牟崇光要求塔山房地产支付2014年7月1日后的违约金的诉讼请求，予以支持，但违约金应以已交付购房款308520元为基数，自2014年7月1日起至实际交付房屋之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算；对牟崇光的其他诉讼请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定判决：一、塔山房地产于判决生效后十日内将栖霞市屋交付给牟崇光；二、塔山房地产自2014年7月1日起至涉案房屋实际交付之日止以牟崇光已交购房款308520元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%向牟崇光支付违约金；三、驳回牟崇光的其他诉讼请求。如果塔山房地产未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8369.89元，由塔山房地产负担。二审中，塔山房地产提交一审法院（2015）栖桃民初字第137号民事判决书，证明因堵路问题影响塔山房地产施工，造成涉案房屋延期交付。牟崇光对该证据的真实性没有异议，但认为不能证明塔山房地产的主张。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点问题为塔山房地产应否承担逾期交房的违约责任。牟崇光与塔山房地产于2013年3月14日签订的《商品房销售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。塔山房地产虽主张逾期交房是由于天泰公司封堵道路影响施工，造成涉案房屋延期交付，但这并不属于涉案商品房销售合同第六条第1项约定的特殊原因，即使由于天泰公司的原因造成塔山房地产违约逾期交房，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任”的规定，塔山房地产亦不能因此免于承担逾期交房的违约责任。一审法院已根据塔山房地产的请求调减违约金，对此认定正确，理由充分，本院予以确认，故对塔山房地产的上诉请求不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。塔山房地产的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8369.89元，由烟台塔山房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年三月十六日书记员  孙嘉慧