山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2094号 上诉人（原审被告）：刘爱红，女，1969年11月15日生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：李志璞，山东韬戈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王一飞，山东韬戈律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：牟昱，女，1995年9月13日生，汉族，户籍所在地：山东省栖霞市。 委托诉讼代理人：杨延君，山东彤升律师事务所律师。 原审第三人：青岛链家兴业房地产经纪有限公司，住所地：山东省青岛市市北区通山路11号-126。 法定代表人：李峰岩，执行董事。 上诉人刘爱红因与被上诉人牟昱、原审第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司（以下简称链家兴业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初2971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘爱红向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一、一审判决认定事实不当。2018年8月份被上诉人向上诉人提出解除合同，上诉人明确表示不同意，该合同并未解除，一审法院仅凭被上诉人搬离涉案房屋就断定该房屋租赁合同已不具备继续履行的条件属于认定不当在房屋租赁合同合法有效的情况下，承租方是否在所租房屋内居住并不是判定该租赁合同能否继续履行的条件。房屋租赁合同签订后，承租方取得承租房屋在一定期限内的居住权，而承租方是否在承租房屋内居住这是承租方自由选择的权利，出租方无权干涉，所以不能因此认定该房屋租赁合同已不具备继续履行的条件。在现实生活中，此类情况比比皆是，按照这个逻辑，那将有多少合同可在一方不具备单方解除权的情况下因不具备继续履行的条件而被解除？很明显，这违背了诚信原则与契约精神，不利于市场的稳定。二、一审判决适用法律错误。《合同法》第一百零七条、第一百二十二条之规定是指守约方当事人有权要求违约方当事人承担一定的违约责任或侵权责任，诸如要求对方继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，这本应是作为守约方的上诉人的权利，何以成为一审法院的裁判依据？另外，《合同法》第九十四条规定的合同解除权的实施主体是守约方，违约方不享有该条规定的合同解除权。作为享有解除权的上诉人在本案中明确要求继续履行合同，没有主张解除合同，因此，涉案合同不能解除。三、上诉人不应为被上诉人的违约行为承担损失。《房屋租赁合同》明确约定了合同解除的条件，按照约定，由于被上诉人不具备单方解除权，该合同并未解除，上诉人理应继续履行合同，而不是一审判决中所言:“应给被告合理时间再次出租涉案房屋”，如若上诉人在2018年8月份将涉案房屋另租他人，那岂不成了违约方？事实上，上诉人作为守约方，从未将涉案房屋另租他人，一审法院判决被上诉人仅支付房租至2018年11月27日是对上诉人极为不公平的，不应让守约方替违约方的错误买单！综上所述，原审法院所作的判决不当，请求撤销原判决，给予依法改判或重新处理。 被上诉人牟昱针对上诉答辩认为，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原审判决。 原审第三人在二审中未提交新的意见。 牟昱向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认牟昱与刘爱红于2018年6月27日解除双方的房屋租赁合同。2.刘爱红退还牟昱自2018年6月27日以后未发生的房屋租金人民币28664元。3.刘爱红返还牟昱租赁期间的维修费410元。4.刘爱红返还牟昱租房押金人民币3583元。5.诉讼费用由刘爱红承担。事实与理由：2018年3月27日，双方通过链家兴业公司链家兴业公司居间，签订了房屋租赁合同。由牟昱承租刘爱红所有的位于崂山区房屋，租赁期限自2018年3月27日至2019年3月26日共一年，房屋租金每月3583元。同时合同约定房屋押金为3583元。合同签订后，牟昱支付了一年房屋租金43000元和租房押金人民币3583元。后由于牟昱工作变动，与刘爱红协商双方租赁合同于2018年6月26日解除，并于2018年6月27日搬出租赁房屋，并将房屋通过链家兴业公司和刘爱红完成了交接。依据合同第十一条约定“租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同的一方，应按照月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应未发生的租金及押金”。现牟昱多次与刘爱红协商退还租金及押金，未果。为维护牟昱合法权益，诉至贵院，望判如所请。 刘爱红在一审中辩称：2018年3月27日双方签订的《房屋租赁合同》真实合法有效。合同签订后也将房屋及房卡、钥匙等交付给了牟昱使用，刘爱红在履行合同方面不存在任何违约情形。牟昱要求确认双方合同已解除，不应得到支持。牟昱在诉状中所称的“后由于牟昱工作变动，与刘爱红协商双方租赁合同于2018年6月26日解除”也不属实。合同签订后，牟昱于2018年8月份曾经打电话给刘爱红要求解除合同，刘爱红认为合同没有到期，不同意解除合同。目前合同没有到期，仍在履行过程中，牟昱要求刘爱红返还租金和押金无事实和法律依据。牟昱要求返还租赁期间的维修费410元同样不应支持，房子在交付时是完好无损正常使用的房屋，如有损坏也是牟昱使用不当造成的，刘爱红将损坏赔偿另行起诉。 链家兴业公司在一审中述称，牟昱所诉事实与链家兴业公司无关，没有其他意见。 一审法院查明，坐落于崂山区户房屋权利人为刘爱红。2018年3月26日，牟昱（承租人、乙方）与刘爱红（出租方、甲方）、链家兴业公司（居间人、丙方）签订《房屋租赁合同》，约定由刘爱红将其名下位于崂山区户房屋（以下称“涉案房屋”）出租给牟昱使用。房屋租赁期自2018年3月27日至2019年3月26日，共计12个月。刘爱红应于2018年3月27日前将房屋按约定条件交付给牟昱。租金总计为人民币43000元，每月3583元。合同约定，刘爱红有如下情形，牟昱有权单方解除本合同：1、延迟交付房屋达十日；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响牟昱安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使牟昱无法正常使用房屋的；4、欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金且影响牟昱居住使用的；5、签署本合同后未到起租日，刘爱红拒绝出租该房屋的；6、隐瞒房屋抵押状况、产权转移情况或其他权利瑕疵，影响牟昱使用的。2018年3月26日，刘爱红出具押金收条、房款收条，押金收条载明：“今收到牟昱租崂山区深圳路222号天泰金融广场小区x单元x号楼x户，房屋租赁押金3583元”；房款收条载明：“今收到牟昱房屋地址为：崂山区租房现金肆万叁仟元整”。一审庭审中，刘爱红确认牟昱于2018年8月联系刘爱红要求解除租合同，刘爱红表示不同意解除。另查明，牟昱已搬离涉案房屋。 一审法院认为，牟昱、刘爱红签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同签订后，刘爱红依约将房屋交付给牟昱使用，牟昱向刘爱红交纳房租43000元及押金3583元。《房屋租赁合同》对牟昱享有解除权的情形作了明确约定，现牟昱不享有单方解除权，但刘爱红确认牟昱于2018年8月份通知刘爱红其要求解除房屋租赁合同，且牟昱已经搬离涉案房屋，庭审时刘爱红亦确认涉案房屋处于空置状态，即牟昱以自己的行为明确表示房屋租赁合同已不具备继续履行的条件，故一审法院依法确定涉案房屋租赁合同解除。由于牟昱违约要求解除房屋租赁合同，应给刘爱红合理时间再次出租涉案房屋，刘爱红确认牟昱于2018年8月告知其解除房租租赁合同，牟昱应支付房租至2018年11月27日为宜，故刘爱红应返还牟昱房租14332元（2018年11月27日至2019年3月26日期间房租）及押金3583元。关于牟昱主张的维修费410元，仅凭牟昱提交的订单及收据打印件，无法证实牟昱确实支付该笔维修费，故对牟昱主张的维修费，一审法院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除牟昱与刘爱红于2018年3月26日签订的《房屋租赁合同》。二、刘爱红于判决生效之日起十日内返还牟昱房屋租金人民币14332元。三、刘爱红于判决生效之日起十日内返还牟昱押金人民币3583元。四、驳回牟昱的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费616元，由牟昱承担278元，刘爱红承担338元。 本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院二审期间查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案焦点问题系一审法院认定涉案房屋租赁合同解除并判决上诉人返还一部分租金是否正确。涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，一审法院认定合法有效符合法律规定，本院对此予以确认。涉案合同对被上诉人享有解除权的情形进行了规定，被上诉人在本案中不符合合同约定的解除情形。一审法院对该问题的认定符合法律规定，本院依法予以确认。根据查明的事实，被上诉人于2018年8月即通知上诉人要求解除涉案合同且其已搬离涉案房屋。被上诉人以自己的行为明确表示不履行涉案房屋租赁合同，且涉案合同不适宜强制履行。一审法院据此判决解除合同符合法律规定，上诉人关于不应解除合同的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。上诉人在被上诉人明确告知解除合同并以实际行为表示不履行涉案合同且上诉人亦确认涉案房屋处于空置状态的情况下，应采取适当措施防止损失的扩大。被上诉人没有事实及法律依据要求解除合同存在违约。一审法院判决被上诉人支付上诉人近四个月租金作为违约赔偿有事实及法律依据，本院对此予以确认。在上诉人明确涉案合同无法履行且一审法院已经判决被上诉人对上诉人进行赔偿的情况下，上诉人关于不应返还剩余租金的上诉理由亦不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费248元，由上诉人刘爱红负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  于 梦 审判员  张晓华 二〇二〇年三月二十四日 法官助理 刘思涵 书记员王若怡