浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初2402号 原告（反诉被告）傅顺法，男，1956年10月2日出生。 委托代理人唐文斌（特别授权代理），北京大成（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）杭州星空文化传播有限公司，住所地杭州市下城区。 法定代表人卢申，该公司经理。 委托代理人金明萱（特别授权代理），杭州市西湖区转塘法律服务所法律工作者。 第三人刘建芬，女，1970年9月24日出生。 原告傅顺法诉被告杭州星空文化传播有限公司（以下简称星空文化公司）、第三人刘建芬房屋租赁合同纠纷一案，反诉原告星空文化公司反诉反诉被告傅顺法房屋租赁合同纠纷一案，原告傅顺法于2019年3月7日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员郁莺独任审判；2019年5月17日，反诉原告星空文化公司向反诉被告傅顺法提起反诉。2019年9月17日，本院组织双方进行庭前会议；2019年11月29日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。 原告傅顺法诉称：原、被告双方于2018年1月7日签订《承包经营协议》一份，约定由原告承包经营位于龙居70号院内主楼与厢房，用于开设餐馆。同时约定承包期限为2018年1月7日至2036年1月7日，第一年租金为20万元，此后每年递增5%。协议签订后，原告向被告支付了第一年的承包金20万元，并着手开始装修，餐厅于2018年6月开业。餐厅开业没多久，原告就告知被告因租赁房存在违章的情况，需要拆除部分用房，因此原告需要整体清退。2018年10月31日，第三人自行拆除了案涉租赁用房，原被告之间的合同无法继续履行，后虽经双方多次协商，均未就赔偿事宜达成一致。原告认为，原被告之间合同合法有效，且原告已经按合同的约定支付了租金，但第三人自行拆除了部分用房，导致合同无法继续履行，被告未能提供补救措施，已构成违约，应当承担赔偿责任，现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。诉讼请求：1、请求被告返还未使用部分租金200000元；2、请求被告赔偿因其违约而给原告造成的损失612573.10元（装修材料费241180元、装修设计费6100元、装修人工费191600元、软装费用138176.80元、运营准备35516.30元）；3、本案诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。 被告星空文化公司辩称：请求依法驳回原告的全部诉讼请求。一、关于本案事实。案涉龙居70号租赁房屋，由被告星空文化公司于2015年12月10日与房屋产权人签约承租，2018年1月7日经原出租人同意，原、被告双方签订协议一份，由被告星空文化公司转租与原告，双方租赁关系属实。但原、被告双方在合同第五条约定“如遇政府规划拆迁等，甲方应及时告知乙方，乙方应无条件停止经营。”合同第七条又约定“因不可抗力或政府行为致使本协议无法继续履行，甲方不承担任何损失赔偿。承包金按照乙方实际经营时间，多退少补。”合同签订后，被告依约将租赁房屋交付给原告。2018年8月，因当地政府组织实施景中村整治提升工程，案涉租赁房屋被列入整治拆迁改造房屋，租赁合同由此无法继续履行。为此，被告先后多次依照合同第七条第1项之规定，通知原告解除合同，但原告不配合。2018年11月23日，被告又委托法律服务所向原告寄发书面告知函，要求原告解除合同腾退房屋，但原告至今未完成腾退义务，剩余物品至今未予搬迁，导致被告的租赁押金无法退回。被告星空文化公司认为，案涉租赁用房一直来为房主经营的龙居茶庄经营用房，部分用房因城市改造被拆迁，部分房屋虽为临时性建筑，原告签订合同当时也明知，且双方在合同中也已明确约定应服从政府规划拆迁，现原告诉称系违建而拆，与客观事实不符。二、关于本案处理意见。被告星空文化公司认为，本案名为承包经营协议，但合同内容实为房屋租赁合同，双方均应受租赁合同条款的约定。案涉合同系因政府拆迁而无法继续履行，应当依法解除。被告星空文化公司已依法履行了合同解除的通知，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自解除通知到达对方时解除。据此，原被告双方的租赁合同已依法解除。被告星空文化公司认为，原告在签订合同后，已实际承租了租赁房屋，现要求返还，于法无据，原告要求被告星空文化公司赔偿损失，既不符合合同的约定，也不符合法律的规定，法院依法不应当支持。另外，被告并不知情原告所说的装潢，也不同意原告装潢，也没有权利同意原告装潢，因为被告也是转租的，所以原告让被告承担该部分损失，依法不成立。合同意思表示真实，内容合法，法院应当依法认定为有效合同。对于转租，第三人并未在本案中提出异议，足以证明本案两份租赁合同均依法具有法律约束力。原被告的租赁合同应依法解除，本案租赁房屋，因政府规划拆迁，解除条件成就，人民法院应当支持反诉原告请求，判决予以解除。原告诉称与客观事实不符，本案房屋拆改，系政府对城中村房屋立面改造庭园道路的统一整治，并非个人意志所为，现原告诉称因第三人私自拆除，与事实不符。被告无义务承担本案赔偿责任。本案租赁房屋原为龙居茶室的经营用房，由第三人统一装饰装修完毕的现房，根本无需原告另行装修，且原告也无证据证明第三人或者被告同意其装饰装修，相反，其在对个别房间改装时，第三人及被告工作人员均表示明确反对。根据法律规定，原告即便对个别房间进行过改装，也属其擅自行为，被告也无义务承担该费用。原告即使因合同解除存在部分损失，根据原被告双方订立的合同精神，也属于承租人应当预见的商业风险，原告主张被告赔偿不符合合同约定，也不符合现行法律规定。请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人刘建芬辩称：一、原告经营第三人的茶庄是在第三人不知情的情况下，更谈不上装修。第三人是不同意原告装修的，第三人无意中发现原告装修，第三人还制止原告装修。2017年，第三人发现有人在家里敲敲打打，第三人问了原告和被告的工作人员，他们俩说是帮助卢老经营茶庄。第三人说“你们经营就经营好了，为什么在主楼敲敲打打？”第三人发现时，他们已经在二楼敲厨房了。第三人和被告签订的合同里约定的，第三人家的房子花木树都不能动的，第三人房子租出去是用的，不是敲敲打打用的。他们一直持续到2018年2月，第三人一直蒙在鼓里，直到被告工作人员小刘把钱交进来时，交了20万元，第三人合同约定两年一付，应该有递增，应该有44万元。第三人当时急了，觉得租金不对，怎么交了这么点钱，第三人才发现茶庄转租了。第三人和原告联系了，认为转租不符合合同，原告到第三人家经营第三人都不知道，万一有安全问题呢，这时原告说他和被告有合同，第三人就要原告给第三人看合同。房子转租第三人都不知道。原告就把合同给第三人了，第三人看了和第三人的合同没有大出入，第三人和被告说给了20万元是不行的，就算不递增，也应该给第三人40万元，原告说资金紧张，就给了20万元。看过合同后，认为原告也是做事的人，第三人心里也默认了让原告经营下去。原告2018年6月2日开业的，2018年6月10日左右第三人接到通知，这时候是村里内部的消息，说要整治了，主房不拆，附房都拆，政府要对第三人整个村进行改造。第三人6月就口头告知原告和被告可能要拆。正式的文件是8月出来了。全村每家每户开会是9月6日，农家乐经营户是9月10日，当时是第三人老公去的，第三人和原告说让原告去，结果原告没去。第三人也和原告说要拆，能拖拖到最后。后来10月30日拆的。第三人和原告说租金算到2018年9月30日，这是第三人承诺的，第三人说大家相识一场，拆了就拆了，以后有继续合作的，原告是第一候选。 反诉原告星空文化公司诉称：反诉被告在合同签订后已实际使用承租房屋，反诉原告无义务返还租金，且被反诉人诉称损失也依法不成立，反诉人无义务承担。反诉原告与反诉被告签订的合同权利义务清楚明确，双方明文约定因不可抗力或政府行为致使合同无法继续履行，反诉原告不承担任何损失赔偿，且规定如遇政府规划拆迁等，反诉被告应无条件停止经营。案涉房屋因政府规划拆迁，反诉原告已依约履行了通知义务，双方应当依约解除房屋租赁合同，反诉被告理当及时腾退房屋，但反诉被告至今未予清退，特提起反诉。诉讼请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告之间的房屋租赁合同；2、判决反诉被告即时腾退龙居70号房屋及房内遗留物品；3、反诉诉讼费用全部由反诉被告承担。 反诉被告傅顺法辩称：合同早已解除，在房屋拆除后就无法履行，所以反诉被告也是同意解除的。反诉被告同意拿走遗留物品，但是是被告违约才解除合同的。如果是反诉被告拿走遗留物品产生费用，反诉被告也会另外向对方主张。 本案经审理查明的事实如下： 2015年2月10日，第三人刘建芬与被告星空文化公司签订《租房合同》一份，约定：甲方（出租方：刘建芬）将位于皋城村一组龙居70号的房屋出租给乙方（承租方：星空文化公司）住宿、餐饮以及其他经营使用（包括围墙内用地面积3亩和所有主体建筑及内部设施），租赁期限自2016年3月1日至2036年2月28日。房屋租金第一个两年18万元/年，第二个两年20万元/年，之后租金每3年递增5%，每次提前一个月缴费再续租。租赁期间，水费、电费、取暖费等由乙方居住而产生的费用由乙方负担。乙方同意预交5万元作为押金，最后一年房租冲抵。因租用该房屋发生的除土地费、大修费外的其他费用，由乙方承担。在租赁期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途。甲方保证该房屋无产权纠纷；因不可抗力或政府行为而使本合同无法履行致使合同提前终止的（如遇拆迁，甲方接到拆迁通知后及时通知乙方，乙方应在接到甲方通知后一个月内无条件搬出），甲方不承担任何费用，并且房屋拆迁任何赔偿与乙方无关，租金按实际租赁时间结算，多退少补。原龙居茶庄的营业执照保留。 之后，第三人刘建芬将案涉房屋交付被告星空文化公司。 2018年1月7日，原告傅顺法和被告星空文化公司签订《承包经营协议》一份，约定：甲方（星空文化公司）；乙方（傅顺法）；乙方承包经营场所为龙居70号院内主楼与厢房及围墙内约3亩用地面积，其中龙居70号院内东边5间厢房与二楼1间客房归甲方使用至协议终止。乙方承包经营用途为开设《老傅四方菜餐饮》。经营协议自2018年1月7日至2036年1月7日止。承包金第一年度为20万元，第二年开始在原承包金基础上每年递增5%，每两年付一次承包金，每年在上一年递增承包金的基础上再递增5%；承包金第二年两年一付，提前一个月支付，先付后用。甲方保证该承包经营的房屋无产权纠纷，如遇政府规划拆迁等，甲方应及时告知乙方，乙方无条件停止经营；协议终止后，龙居70号院内的所有设施、设备（含装修）归甲方所有。因不可抗力或政府行为致使本协议无法继续履行，甲方不承担任何损失赔偿，承包金按照乙方实际经营时间，多退少补。原龙居茶庄营业执照保留。2018年1月6日签订的承包经营协议作废。 2018年1月17日，原告方向被告方转账200000元。 案涉场地交付后，原告对其进行装修。 2018年8月18日，中共杭州市江干区丁兰街道工作委员会和杭州市江干区丁桥皋亭山景区建设管理委员会共同发布《关于成立丁兰街道景中村整治提升工作现场指挥部的通知》，载明：按照区委区政府的统一部署，为进一步加快皋亭山景区建设，切实加强对景中村整治提升工作的现场组织领导，明确工作责任，确保项目进程，决定成立丁兰街道景中村整治提升工作现场指挥部。《江干区丁兰街道皋城村整治提升工作手册》载明：按照“打造美丽中国杭州样板的江干标本”总体要求，对皋城村按照“清、拆、提、管”进行全面整治。原则上拆除农户自建附房、室外扶梯、围墙和村集体保留的工厂、栏舍等各类违法建筑物。2018年9月4日前召开工作人员大会开展正常培训；2018年9月7日前召开综合整治及提升工作动员大会；2018年9月30日前制定完皋城村一户一拆工作方案；2018年9月30日前完成农居入户丈量评估，完成面上签约；2018年10月30日完成天鹤路沿线和皋城村附房、室外楼梯、围墙等构筑物拆除工作；2018年11月30日前皋城村景观、立面整治工程开工建设；2019年9月30日前完成皋城村全村整治提升任务。 2018年8月7日，第三人发微信给被告告知房屋要拆，被告回复“要拆的话，我们就终止合同。”第三人回复“嗯对的，到时就按照拆房子的时间算。”被告回复“好。”同日，被告方发微信给原告方告知“房东通知要拆迁了。” 2018年9月4日，第三人发微信给被告告知“综治工作正式开始了，后面的小房子要全部拆除。”同日，被告方发微信给原告方告知“茶庄近期要拆迁了，你做好搬移准备，我们解除合同。” 2018年9月17日，第三人发微信给被告告知“合同期只有到这个月底了，也就是说房租算到这月底了，下个月要拆的，老傅的生意我也会尽量让他多做点时间。那解除合约的协议安排一下时间吧。”同日，被告方发微信给原告方告知“你看看那（哪）天有空我们解除下协议。合同期只有到这个月底了，也就是说房租算到这月底了，下个月要拆的，房东说你的生意她也会尽量让你多做点时间，那解除合约的协议安排一下时间吧！” 2018年10月22日，被告方发微信给原告方告知“房东催我们要搬东西了，你看怎么样？” 2018年11月，被告方邮寄告知函一份给原告方，载明：“现租赁房屋因当地政府组织整治拆迁，导致本合同无法继续履行，所签合同依照合同相关规定自然终止，且出租方星空文化公司自2018年8月7日起已多次通知你解除协议，腾退房屋，足以证明已及时履行了告知义务，你应当予以配合。因多次通知你腾退房屋，但你至今仍未清空桌椅等遗留物品，导致出租人未能如愿与房东办理退租，也给三方互相结算带来困难。出租人星空文化公司已经按照法律规定，通知你方解除合同，合同自通知到达时已解除。”该函件邮寄至永康市，系前台代签收。庭审中原告陈述未收到上述函件。 2018年12月24日，第三人刘建芬出具《情况说明》一份，载明：丁兰街道皋城村一组龙居70附房为本人刘建芬所有，于2018年10月31日自行拆除。 2019年9月11日，原告申请对龙居70号院内原告的装修损失进行鉴定。本院依法委托鉴定机构进行鉴定。2019年10月17日，淳安诚盛资产评估事务所（普通合伙）出具《关于（2019）浙0104委评字第77号评估委托事项无法评估的说明》，称“经研究，由于委托评估资产中附房部分已拆除，故对该已拆除附房的部分无法确定相关装修材料的材质、工程量等评估必需要件，该部分资产无法进行评估；经与原告方律师沟通，告知原告意见为：如对附房的装修无法评估则也不愿意对其他的装修部分评估，拟撤回评估要求。综上，本次评估无法继续进行，故我单位退回所收的评估资料，特此说明。”2019年10月22日，评估退回。 庭审中，被告与第三人均认可双方之间的租房合同已解除。第三人认可，2018年10月31日前原告已搬走大部分物件，剩余小部分物件已于2019年8月搬空。被告和第三人均认可：同意原告使用案涉场地至2018年国庆长假后，但租金收到2018年9月30日。 另查明，第三人方于2016年9月22日办理了案涉龙居茶庄（名称为杭州市江干区龙居休闲茶庄）的个体工商户营业执照。 杭州市江干区丁兰街道皋城村村民委员会委托浙江国仲盈信房地产土地资产评估咨询有限公司对第三人刘建芬位于杭州市江干区皋城村龙居70号附属房屋进行估价，估价目的系为集体所有土地上房屋征收提供补偿价格。后浙江国仲盈信房地产土地资产评估咨询有限公司出具《估价报告书》一份，估价结果为：估价对象房屋补偿面积866.26平方米，房屋拆迁补偿总金额为963795元；估价作业时间为2018年9月11日至2018年10月28日，估计报告使用期限为报告出具之日至项目征收完毕。 以上事实有原告提供的承包经营协议、租房合同、情况说明、估价报告书（部分），被告提供的政府文件、工作手册、会议签到表、微信记录、告知函、运单信息、照片、营业执照，第三人提供的租房合同、照片及当事人的陈述为证。原告提供的其他证据，不足以证明原告待证明的目的，本院不予确认。 本院认为，傅顺法与星空文化公司签订的承包经营协议，名为承包经营，实为租赁关系；该协议系双方真实意思的表示，并不违背法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。因政府对景中村整治提升工作需要，案涉场地大部分拆除，案涉协议无法继续履行；根据协议约定应予解除，且傅顺法与星空文化公司对合同解除并无异议，故对于星空文化公司主张解除合同的诉讼请求予以支持，对于解除时间按照傅顺法搬走大部分物件的时间即2018年10月31日。因星空文化公司和刘建芬均同意傅顺法支付截止至2018年9月30日的租金，故傅顺法应承担该期间的租金146301.37元，因傅顺法已交付租金200000元，故星空文化公司应返还傅顺法租金53698.63元。对于傅顺法主张星空文化公司赔偿因其违约而造成损失的诉讼请求，本院认为，现有证据不足以证明傅顺法因案涉场地拆除产生的合理损失内容和金额；且案涉场地位于丁兰街道皋城村，属于丁兰街道景中村整治提升工作范围内，杭州市江干区丁兰街道皋城村村民委员会亦委托评估机构对案涉场地部分征收补偿价格进行评估，故案涉场地的拆除符合《承包经营协议》中约定的“政府规划拆迁等”，根据协议约定，星空文化公司不承担任何损失赔偿；综上，对于傅顺法的该项诉讼请求不予支持。对于星空文化公司主张傅顺法腾退案涉场地的诉讼请求，因傅顺法已在2019年8月全部腾退，故对于该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、反诉原告杭州星空文化传播有限公司与反诉被告傅顺法于2018年1月7日签订的《承包经营协议》于2018年10月31日解除； 二、被告杭州星空文化传播有限公司返还原告傅顺法租金人民币53698.63元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告傅顺法的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告杭州星空文化传播有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币11926元，减半收取人民币5963元，由原告傅顺法承担人民币5392元，由被告杭州星空文化传播有限公司承担人民币571元。反诉案件受理费人民币40元，由反诉被告傅顺法承担。原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退款，被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。反诉原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退款，反诉被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  郁莺 二〇二〇年三月十三日 书记员  周瑾