文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终202号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈江红，女，汉族，1958年10月10日出生，个体工商户，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人:罗翀，男，汉族，1989年10月10日出生，，个体工商户，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：李桦，男，汉族，1982年8月22日出生，住重庆市涪陵区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司，住所地重庆市涪陵区江东街道办事处办公楼5021室，统一社会信用代码91500102711612492T。法定代表人：李家兰，该公司总经理。委托诉讼代理人:汪超，重庆天亿（涪陵）律师事务所律师。上诉人陈江红因与被上诉人重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2019）渝0102民初6120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人陈江红的委托诉讼代理人罗翀、李桦，被上诉人重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人汪超到庭参加了诉讼(询问）。本案现已审理终结。陈江红上诉请求：1、撤销重庆市涪陵区人民法院（2019）渝0102民初6120号民事判决，改判重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司自行承担违约金、律师费；2、重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司支付该案房屋装饰费损失56500元。事实和理由是：1、一审判决认定事实错误。一审法院主观认定其拒交租金构成根本违约不符合该案基本事实。重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司交付的租赁房屋自始不符合其经营使用目的，重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司虽然派人维修了几次，但都没有根本解决漏水问题，重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司存在先违约行为；2、重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司在诉讼期间对其租赁房屋强行断水断电，强锁其租赁房屋，损害其合同权利。被上诉人重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。主张驳回上诉，维持原判。重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司2019年8月6日向一审法院起诉请求：1、判决解除其与陈江红于2018年4月17日签订的《桥达·漫生活街区商铺租赁合同》，陈江红将租赁物位于重庆市涪陵区桥达·漫生活街区裙楼第三层53号商铺恢复原状后予以交还；2、判决陈江红支付从2018年10月30日起至交还租赁房屋之日止按2854.5元/月计算的租金，并支付其从2018年10月30日起至2019年6月29日止以每期租金为基数按月利率2%计算的违约金2580.47元；3、判决陈江红支付其为实现本案债权而支付的律师费3000元。陈江红向一审法院提出反诉请求：判决重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司赔偿其房屋装饰损失56500元。一审法院认定事实：2018年4月17日，重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司作为甲方与陈江红作为乙方签订《桥达·漫生活街区商铺租赁合同》，合同约定：乙方租赁甲方所有的位于重庆市涪陵区桥达·漫生活街区裙楼第三层53号商铺；该商铺只限于经营餐饮使用，乙方承诺按上述用途使用租赁物；租赁期限自2018年4月30日起至2021年4月29日止，房屋交付时间以甲方书面通知为准。租赁期内，乙方享有优惠租期为6个月，优惠期租金为1元/月，租赁期届满，乙方需继续租赁该商铺，应提前30日与甲方协商，在同等条件下，乙方享有优先续租权；租金（按照主管部门实测报告的建筑面积计算）75元/㎡/月，租金支付以季度为单位，乙方于每季度开始前30日内向甲方支付；租赁保证金2842元，在本合同签订时一次性支付给甲方，合同期满后，乙方结清所有款项按时撤场且经甲方确认无违约责任后，无息退还乙方；乙方逾期交付租金、物管费累计达30天以上（含30天）的，甲方有权单方解除租赁合同，因乙方原因导致合同解除的，乙方应于本合同解除后5日内将可移动设施设备搬出商铺，并将租赁物恢复原状或支付恢复费后交还给甲方；乙方逾期支付租金，每逾期一日，按年租金的0.5%支付滞纳金，逾期超过30日（含30日）甲方有权单方解除合同。合同签订后，陈江红向重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司交纳了保证金2842元，重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司于2018年4月18日向陈江红交付了租赁房屋。陈江红从2018年10月30日起应支付重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司租金，根据双方合同约定：每月租金=租赁房屋的建筑面积（以主管部门的实测报告为准）×75元/㎡，每月租金为2854.5元（房管部门颁发的房屋产权证标注建筑面积为38.06㎡×75元/㎡），截止2019年6月29日，陈江红共欠重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司租金22836元（2854.5元/月×8个月）。合同签订后，陈江红对其门面进行了装修，于2018年5月2日申办个体工商户营业执照，在其租赁房屋内从事命名为“根聚地”的餐饮服务。在经营过程中，其租赁的53号商铺出现下雨天漏水，经与重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司多次协调，重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司责令房屋建筑方重庆江科建筑工程有限公司第一分公司对其租赁房屋进行了维修，于2018年10月10日通过银行转账方式向餐馆的管理人蒋娜（陈江红之儿媳）银行账户支付了赔偿款7000元（该款包含53号、54号商铺的赔偿款）。之后，陈江红所租赁的53号商铺仍存在下雨天漏水问题。经陈江红多次反映，重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司未再进行维修处理。但陈江红所经营的“根聚地”餐馆一直在正常营业，未受下雨天漏水影响餐馆停业、歇业。因陈江红一直拖欠商铺租金，重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司曾于2019年6月11日向陈江红发出了“根聚地”催收函，告知陈江红欠2018年10月30日至2019年6月29日租金22736元（数据与实际计算有误），逾期8个月未付，欠物管费947元，逾期5个月未付。并告知陈江红于2019年6月20日之前到公司缴纳所欠费用，如逾期仍未履行，公司将追究违约责任。同月18日，陈江红、汪军桥向重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司发出根聚地门面维修赔偿催促函，载明：贵公司2019年6月11日“关于根聚地催收函”收悉，租赁户陈江红、汪军桥提出以下异议：一、2018年4月两租户先后接收门面时，发现门面漏水、烟道无法使用，2018年4月30日贵公司派人维修，没有修好，因此给两租户赔偿损失7000元。目前这两个问题仍然没有解决，现估算损失254400元（商铺经营损失194400元，53号、54号商铺装修损失6万元）；二、两租户所欠物管及水电等费用依法留置，待维修完毕后能正常使用方按合同全面履行缴费义务；三、两租户保留以物管费、租金抵扣赔偿金，直到抵清为止。另查明，陈江红所租赁的53号商铺经房管部门颁发的房屋产权证标注建筑面积为38.06㎡×75元/㎡。重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司为实现本次债权，向重庆天亿律师事务所律师支付了律师费3000元。一审法院认为，该案的争议焦点在于：（一）双方所签订的房屋租赁合同是否应解除？（二）重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司主张的租金、违约金及律师费用是否应支持？（三）陈江红是否享有先履行抗辩权？（四）陈江红反诉要求重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司赔偿其房屋装修装饰损失56500元是否成立？针对以上争议焦点，该院作如下分析评述：关于争议焦点（一）双方所签订的房屋租赁合同是否应解除的问题。根据合同法第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。该案中，当事人约定承租人逾期交付租金超过30日，出租人有权单方解除合同。陈江红自2018年10月29日即应缴纳2019年第一季度的租金而至今未缴纳，逾期已超过单方解除合同的约定期限，故重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司有权单方解除合同。根据双方合同约定和合同法第九十七条规定，合同解除后，出租人有权请求承租人恢复原状，返还租赁物。关于争议焦点（二）重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司主张的租金、违约金及律师费用是否应当支持的问题。根据合同约定，租赁期限为2018年4月30日起至2021年4月29日止，前六个月为优惠期，承租人只需交纳1元/月的租金。此后，承租人应在每季度前30日内缴纳当季度租金，即陈江红应从2018年10月30日起缴纳租金，其每月租金标准为2854.5元（38.06平方米×75元/平方米）。重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司主张陈江红支付从2018年10月30日起至交还租赁房屋之日止按2854.5元/月计算的租金。该院认为，重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司交付陈江红的房屋存在下雨天漏水的瑕疵，致使陈江红使用租赁物受到一定影响，其营业收入也会相应降低，故该院酌定降低每月租金标准为2500元。重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司主张陈江红支付以每期租金为基数从2018年10月30日起至2019年6月29日止按月利率2%计算的违约金2580.47元，该主张明显低于双方合同约定的违约金计算标准，其主张符合法律规定。但因月租金的标准降低，其主张的违约金确定为2150元（2500元/月×3个月×2%×8个月+2500元/月×3个月×2%×5个月+2500元/月×2个月×2%×2个月）。重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司主张陈江红支付律师费3000元，因双方在合同违约责任中明确约定：若双方发生争议通过诉讼方式解决的，诉讼费、保全费、合理的律师费等由败诉方承担。重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司为实现债权支付律师费3000元，该费用在合理范围之内，陈江红违约败诉，故应由陈江红承担。关于争议焦点（三）陈江红是否享有先履行抗辩权，即陈江红履行支付租金的义务是否以重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司先履行租赁物的维修义务为前提的问题。首先，重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司提供的租赁物下雨天漏水，并未造成租赁物完全不能使用。实际上，陈江红在租赁重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司房屋经营餐馆期间，并未因受下雨天房屋漏水影响餐馆停业、歇业，故重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司提供的租赁物属于一般瑕疵；其次，根据合同法第二百二十一条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或延长租期”。该案中，在重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司没有履行维修义务时，陈江红可以选择自救行为，即自行维修，维修费用由出租人负担。故陈江红履行支付租金的义务，不以重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司是否履行租赁物的维修义务为前提，陈江红主张先履行抗辩权不成立。关于争议焦点（四）：因重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司提供的租赁物漏水，陈江红反诉要求重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司赔偿其房屋装修装饰损失56500元是否成立的问题。该案是陈江红违约导致合同解除，因此，租赁物装修装饰部分，只有能拆除可以使用部分，陈江红才有权使用，其余部分因陈江红需恢复原状毁损，即使因租赁物漏水损害，陈江红亦无权主张重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司赔偿。陈江红没有证据证明能拆除可以使用部分装修装饰因租赁物漏水损失的具备情况，应承担举证不能的法律后果。因此，陈江红的该反诉请求不成立。综上，重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司的诉讼请求部分成立，该院予以支持。陈江红的反诉理由不成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十一条之规定，判决：1、解除重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司与陈江红于2018年4月17日签订的《桥达·漫生活街区商铺租赁合同》；2、陈江红于该判决生效十日内将位于重庆市涪陵区桥达·漫生活街区裙楼第三层53号商铺恢复原状后交还重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司；3、陈江红于该判决生效后十日内支付重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司从2018年10月30日起按2500元/月计算至交还租赁房屋时止的房屋租金，并支付从2018年10月30日起以每期租金为基数按月利率2%计算至2019年6月29日止的违约金2150元；4、陈江红于该判决生效后十日内支付重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司律师费3000元；5、驳回重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司其他诉讼请求；6、驳回陈江红的反诉请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费536元，减半收取218元，反诉案件受理费1288元，减半收取644元，共计862元，由重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司负担62元，陈江红负担800元。本院二审查明：上诉人陈江红在本院二审庭询时举示如下证据：1、报案回执（2019年5月23日，4月8日），拟证明：其在租赁房屋经营过程中因租赁房屋需要维修，维修期间利用店门口旁边的空地进行经营，在经营过程中被高空坠物影响经营；2、照片四张（一审判决后拍摄），拟证明：重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司搭建违章建筑，导致其租赁房屋下雨天漏水更严重。上述证据经被上诉人重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司质证后认为：对证据1的真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可。从证据内容上看，住家户高空坠物不在公司管理范围之内，且其公司在楼梯、电梯内都进行了相应的宣传；对证据2的关联性不予认可。重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司于2019年10月21日对陈江红租赁的本案房屋强行加锁予以关闭，并对该房屋进行了断水断电，造成陈江红无法正常经营该租赁房屋。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，该案争议的主要焦点为：1、重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司产生的律师费及违约金应由谁承担；2、重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司该不该向陈江红支付本案租赁房屋的装饰费损失56500元。从陈江红与重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司签订的本案《桥达·漫生活街区商铺租赁合同》上看，该合同已经明确约定：若双方发生争议通过诉讼方式解决的，诉讼费、保全费、合理的律师费等由败诉方承担。而重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司现在为实现债权支付了律师费3000元的事实存在，且该费用也在合理范围之内，陈江红现在违约败诉，按照此合同的约定，陈江红应当承担该律师费3000元的民事责任。一审判决“陈江红支付重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司律师费3000元”是正确的，并无不当。陈江红自至2019年8月6日起一直未按照双方合同约定支付租赁房屋的租金，且又一直占用、使用案涉租赁房屋用于经营餐馆，其行为已经构成违约,依法应当承担按合同约定支付租金和承担相应的违约责任。一审判决陈江红向重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司相应的违约金也是正确的。该案系陈江红的违约行为导致的合同被解除，按照双方签订的《桥达·漫生活街区商铺租赁合同》第七条的约定，租赁物装修装饰部分，可移动的设备、设施、物品等归陈江红所有，而其余部分陈江红需将商铺恢复原状或支付恢复原状费后交还给重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司。陈江红主张重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司向其支付租赁房屋装饰费损失56500元，因无双方合同的约定和相关法律的规定，陈江红也未向法院举示足够、充分的事实根据和法律依据予以证明，依法不予支持，一审判决驳回陈江红的反诉请求合理、合法。鉴于重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司于2019年10月21日对陈江红租赁的涉案房屋断水断电后又将该租赁房屋强行加锁造成陈江红无法正常经营的事实存在，表明重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司已经于2019年10月21日对涉案房屋进行了实际控制，一审判决“陈江红支付重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司从2018年10月30日起按2500元/月计算至交还租赁房屋时止的房屋租金”不当，故陈江红支付租金给重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司的截止日期应为2019年10月21日止。一审法院确定该时间为“交还租赁房屋时止”属于认定案件的部分事实错误，依法应予改判。综上，陈江红的上诉请求部分成立，上诉主张予以部分支持。一审判决认定部分事实错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、三项之规定，判决如下：一、维持重庆市涪陵区人民法院（2019）渝0102民初6120号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；撤销重庆市涪陵区人民法院（2019）渝0102民初6120号民事判决第三项；二、改判：陈江红支付重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司从2018年10月30日起按2500元/月计算至2019年10月21日止的房屋租金，并支付从2018年10月30日起以每期租金为基数按月利率2%计算至2019年6月29日止的违约金2150元；本案一审本诉案件受理费536元，减半收取218元，一审反诉案件受理费1288元，减半收取644元，共计862元，由重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司负担62元，由陈江红负担800元；本案二审案件诉讼费用1824元，由上诉人陈江红承担1459.2元，重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司承担364.8元。本判决为终审判决。审 判 长  张 斌审 判 员  陈胜友审 判 员  蔡 伟二〇二〇年三月三十一日法官助理  杨丽彦书 记 员  尹 童