四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初15950号 原告：张智慧，女，1974年10月15日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：章嘉戎，四川顺泰律师事务所律师。 被告：张朝美，女，1986年7月17日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：杨小军，男，1985年3月14日出生，汉族，住成都市高新区。 原告张智慧与被告张朝美、杨小军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月23日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2020年3月9日、3月17日两次进行公开开庭，原告张智慧及其委托诉讼代理人章嘉戎，被告张朝美、杨小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张智慧向本院提出诉讼请求:1.判令张朝美、杨小军继续履行与张智慧签订的《房屋买卖合同》；2.张朝美、杨小军协助张智慧依约将登记在杨小军名下的位于成都市高新区大源五期祥华街33号第2幢1单元**号房屋过户登记至张智慧名下；3.张朝美、杨小军向张智慧支付违约金101400元。事实与理由：张智慧与张朝美、杨小军于2017年3月8日签订《房屋买卖合同》，约定将张朝美、杨小军所有的位于成都市高新区大源五期祥华街33号第2幢1单元**号的房屋以338000元的价款售卖给张智慧，合同签订后张智慧向张朝美交纳了一万元定金并支付了5000元的中介费。2017年3月13日，张朝美、杨小军在成都市高新区公证处办理了一份经公证的《析产协议书》，约定案涉房屋归杨小军所有，同日，又与张智慧一起在公证处签订了一份经公证的该房屋买卖的《预约合同》。张智慧与张朝美、杨小军在上述合同中对房屋价款的支付、房屋的交付及过户变更登记等均进行了约定。现张智慧发现，杨小军已将案涉房屋的不动产所有权证的初始登记办理完毕，并违反《预约合同》第6条的规定向张智慧提出多付80000元价款的无理要求，其行为严重违约。 杨小军、张朝美答辩称，不同意将房子过户，由于家庭原因，不想卖房子了。愿意支付违约金并解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2017年3月8日，张朝美（销售方）与代斌（购买方）签订《房屋买卖合同》，约定：1.张朝美自愿将大源小区第五期安置房祥华路街33号2栋1单元**号房屋出售给代斌，售价338000元；2.代斌在2017年3月8日支付定金10000元；3.张朝美应按约定的时间和指定地点并带齐相关证件协助代斌办理此房的过户换证手续或办理公证手续；4.合同尾部手写备注：2017年3月15日之前付剩下款。合同由代斌在“购买（代理）方”处签字，由张朝美在“销售（受理）方”处签字。 2017年3月13日，张智慧与张朝美、杨小军签订《预约合同》，内容：1.张朝美、杨小军于2016年10月31日以张朝美、杨小军及子女四人名义，经安置取得房产2套，经分家析产后，位于成都高新区大源五期祥华街33号第2幢1单元**号房屋归张朝美、杨小军所有，现张朝美、杨小军欲将房屋出售给张智慧；2.张朝美、杨小军承诺将房屋按本合同约定条件转让给张智慧，并保证待合法取得该房屋所有权证按合同约定过户给张智慧，届时双方应再签订与本合同内容相符的过户使用的房产转让合同；3.房屋转让款为338000元，张智慧于2017年3月8日支付定金10000元，2017年3月15日支付购房款308000元，尾款20000元于双方在相关部门办理完毕房产证过户至张智慧名下之日交付；4.张朝美、杨小军领取上述房屋的产权证后，双方在10个工作日内必须到房屋管理部门办理该房的产权过户手续，产生的过户税费由张智慧承担；5.张朝美、杨小军收到首笔购房款后，及时将该房屋钥匙、业主卡交付给张智慧，并同意张智慧在房屋产权未过户之前有权在该房屋进行装修并使用、出租该房屋，并有权获取租金等收益；6.张朝美、杨小军有以下情形的，视为违约，张智慧有权解除合同或要求张朝美、杨小军继续履行合同，如合同被张智慧解除，张朝美、杨小军应退还张智慧所支付的全部购房款，并向张智慧支付总价款30%的违约金，给张智慧造成经济损失的，张朝美、杨小军应予以赔偿；7.本合同约定的价款为正式房屋转让合同的售房转让价，今后无论市场任何变动，导致上述房屋有增值或贬值的情形发生，售房价格均以本合同约定的为准，双方不能因此推翻本合同的约定，否则视为违约，承担本合同第六条约定的违约责任。合同由张朝美、杨小军以及张智慧签字捺印。同日，双方至四川省成都市高新公证处将上述《预约合同》进行了公证。 2017年3月13日，张朝美、杨小军就其与女儿杨秋萌、儿子杨宇鸿拆迁安置取得的位于成都高新区大源五期祥华街33号第7幢2单元**号以及第2幢1单元**号房屋进行分家析产，协议约定第7幢2单元**号房屋归张朝美、杨秋萌、杨宇鸿所有，第2幢1单元**号房屋归杨小军所有。同日，张朝美、杨小军将上述《析产协议书》在四川省成都市高新公证处进行公证。 合同签订后，张智慧分批向张朝美支付定金和购房款合计318000元，张朝美出具收据予以确认。 2019年9月11日，案涉房屋正式办理产权登记至杨小军名下。此后，张智慧便与杨小军联系办理过户事宜。通过张智慧提供的电话录音以及双方在庭审中的陈述，杨小军要求张智慧额外支付房款才愿意配合过户，如若不支付，便要求解除房屋买卖合同，并愿意承担违约金。 另查明以下事实： 1.在2017年3月8日与张朝美签订买卖合同的代斌系张智慧的配偶。房屋真实的应是由张智慧购买，代斌代为签字。对此，双方也予以认可。 2.现涉案房屋没有抵押，除本案保全查封以外，没有其他查封。张智慧也愿意将尾款20000元一次性支付给张朝美、杨小军。 3.2017年3月20日，张朝美便将房屋交付给张智慧使用，现房屋由张智慧租赁给案外人使用。 本院认为，针对案涉房屋的买卖，双方签订了《房屋买卖合同》以及《预约合同》，均是双方就买卖案涉房屋的真实意思表示，但是根据合同内容来看，签订在前的《房屋买卖合同》并未就房屋的过户以及违约责任等事项进行明确约定，而签订在后的《预约合同》对房款、过户、房屋交付、违约责任等都进行了明确的约定，因此《预约合同》应视为是对《房屋买卖合同》的补充和完善。故双方就买卖案涉房屋达成的内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。本案争议的焦点在于：1.在合同履行过程中，张朝美、杨小军是否违约；2.合同是否能够继续履行；3.张智慧主张的违约金能否得到支持。 一、在合同履行过程中，张朝美、杨小军是否违约 根据双方的合同约定：“张朝美、杨小军领取上述房屋的产权证后，双方在10个工作日内必须到房屋管理部门办理该房的产权过户手续”，目前已经明确房屋产权证在2019年9月便办理至杨小军名下，因此杨小军应在10个工作日内协助张智慧办理产权过户手续，但是其迟迟未协助办理，并且在之后的电话沟通以及庭审过程中均表示不愿意协助过户，属于违反合同约定的行为。同时张朝美、杨小军提出欲解除合同，但此时张智慧并没有出现任何违反合同约定的行为，且不同意解除合同，因此张朝美、杨小军的意思表示因其不具有合同解除权而不发生解除合同的效力。故，合同继续有效。 二、合同是否能够继续履行 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，本案中，张智慧作为守约方，针对张朝美、杨小军的违约行为其可以要求张朝美、杨小军承担继续履行的违约责任。现该房屋除本案保全查封之外无其他查封，张智慧亦表示愿意向张朝美、杨小军支付剩余房款，因此，合同继续有效，且不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条阻碍合同继续履行的事项，双方的合同能够继续履行。 三、张智慧主张的违约金能否得到支持 双方在合同中关于违约金的约定为：“张朝美、杨小军有以下情形的，视为违约，张智慧有权解除合同或要求张朝美、杨小军继续履行合同，如合同被张智慧解除，张朝美、杨小军应退还张智慧所支付的全部购房款，并向张智慧支付总价款30%的违约金”，可知违约金的适用前提是合同被张智慧解除，而本案中，针对张朝美、杨小军的违约行为，张智慧提出的是继续履行这种违约责任的承担方式，不符合合同约定的违约金的适用条件。同时，违约金的请求基础是实际损失，而张智慧在购买房屋之后的时间里，整个成都市房价是处于上涨趋势，且张智慧也在实际使用房屋，故其不存在实际的损失，因此对张智慧诉请的违约金不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、本判决生效后，在原告张智慧向被告张朝美、杨小军支付剩余购房款20000元的情况下，被告张朝美、杨小军在原告张智慧支付剩余房款之日起十日内协助原告张智慧办理位于成都高新区大源五期祥华街33号第2幢1单元**号房屋的过户登记手续； 二、驳回原告张智慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1164元，保全费2210元，合计3374元，由被告张朝美、杨小军承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇二〇年三月十七日 书记员  曾娜