四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17729号 上诉人（原审原告）：都江堰市新美居市场经营管理有限公司，住所地：四川省都江堰市灌温路80号。 法定代表人：马越。 委托诉讼代理人：汪涛，四川都江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张琴，都江堰市高新法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：龚子银，男，1967年3月26日出生，汉族，住四川省都江堰市科技开发区。 原审第三人：都江堰兴堰投资有限公司，住所地：四川省都江堰市幸福镇联盟村4组1幢。 法定代表人：王瑞冬。 上诉人都江堰市新美居市场经营管理有限公司（以下简称新美居公司）因与被上诉人龚子银、原审第三人都江堰兴堰投资有限公司（以下简称兴堰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2018）川0181民初5157号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 新美居公司上诉请求：1.请求维持四川省都江堰市人民法院（2018）川0181民初5157号民事判决第一、第二项正确判决；2.撤销原审判决第三项，改判龚子银支付新美居公司自2013年7月1日起至2018年12月30日的房租租金844987元，并支付自2018年12月31日起，以房屋面积573.3平方米为基数，按照每月30元一平方米的标准计算至龚子银实际退还房屋之日止的房屋占用使用费；3.撤销原审判决第四项，改判龚子银支付新美居公司杂费189189元；4.撤销原审判决第五项，改判龚子银向新美居公司支付违约金10000元；5.判令龚子银承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。新美居公司与龚子银签订《商铺租赁合同》，从2013年7月至2014年12月，龚子银并未依约足额缴纳商铺租金，从2015年至今，在双方仍未重新签订租赁合同情况下，龚子银仍持续占用商铺并经营，其声称向兴堰公司缴纳过53786.6元，但新美居公司并不知情，在未得到房屋所有人的认可和同意的前提下，向第三人支付租金的行为也是不符合法律规定。龚子银实际缴纳的租金也与合同约定的欠缴租金80余万元相差甚远。龚子银在退股以后伙同其他股东作出临时股东大会决议，给自己作出减免租金的决定，其目的是想通过这种方法拒缴欠费。龚子银主观上恶意违约，属于拒不缴纳欠费，而不是一审法院认定的龚子银没有拒付租金的恶意。2.一审法院认定的漏水问题严重与事实不符。龚子银提供的维修证据并不能证明其实际对铺面进行过维修，也不能证明维修的时间是在维修期内，证据不足缺乏真实性，新美居公司有合理理由怀疑巨额漏水维修费用是虚假证据。3.一审法院对租金标准认定有误。新美居公司为了尽快收回资金不得已以附条件的要约协议通知龚子银，给予租金一定优惠，但优惠是有条件的，即必须及时缴纳费用，若未及时缴纳就按原合同执行，龚子银未按协议约定履行义务就应当按照原合同规定的租金单价继续履行，继续支付租金、商铺占用费和杂费。原合同房租总计是844987元，而不是一审法院认定的454638.4元。就算按照协议执行，一审法院对协议的杂费也不予认可，违背公平原则。4.双方约定的违约金是真实意思表示，龚子银缴纳的保证金10000元应当按照合同违约金给予新美居公司，而不是作为租金抵扣，为了催缴租金，新美居公司已经消耗大量的人力物力财力，新美居公司作为守约方其合法权益应当受到保护。 龚子银辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回新美居公司的上诉请求，维持原判。1、18元/平方米/月是双方协商的结果，并且签订了补充协议，补充协议中载明的很清楚，被上诉人让出了股东分红权益因此达成了18元/平方米/月的合意。2、关于杂费问题、防水维修费均有生效判决予以认定。 新美居公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除新美居公司与龚子银于2011年10月26日签订的《商铺租赁合同》；2.判令龚子银支付自2013年7月1日起至2018年12月30日的房租844987元，杂费189189元，共计1034176元（楼下面积286.65平方米按照30元/月/平方米计算房租，楼上286.65平方米按照20元/月/平方米计算房租。杂费按照5元/月/平方米计算。上述房租和杂费已扣除了新美居公司应退还给龚子银的股本金5万元、龚子银向新美居公司报销的楼梯款2万元及新美居公司优惠龚子银三个月的租金30958元）；3.判令龚子银向新美居公司归还其承租的房屋，并承担自2018年12月30日后至龚子银实际归还房屋之日止期间的房屋占用费（按照原合同约定的租赁费用标准支付）；4.判令龚子银支付违约金10000元（以龚子银所支付的质保金作为抵充）。 一审法院认定事实：位于都江堰市产权为兴堰公司所有。兴堰公司与案外人都江堰市装饰协会签订《合作协议》，由都江堰市装饰协会对上述商铺进行招商经营。合作期限至2021年2月18日止。合作协议签订后，上述协议中的权利义务实际由新美居公司在履行，上述商铺亦由新美居公司实际进行招商经营。 2011年10月26日，新美居公司（出租方/甲方）与龚子银（承租方/乙方）签订《商铺租赁合同》一份，与本案有关的主要约定有：“一、甲方同意将美安居装饰建材市场B区19栋342、344对应一、二层铺面经营场地出租给乙方经营装饰装修材料类商品，店铺名为冠军瓷砖。二、租期为38个月，从2011年11月1日起至2014年12月31日止，其中甲方给予乙方租金免租期2个月，即2011年11月1日至2011年12月31日（前两年租金单价不变，第三年按调整单价执行）；三、商铺产权建筑面积为546平方米；市场公摊面积按租赁商铺建筑面积的5%进行计算，公摊面积为27.3平方米，商铺计价面积为573.3平方米；四、租金单价为￥30元/平方米/月，摊位计价面积286.65平方米，租金￥206388元；租金单价为￥20元/平方米/月，摊位计价面积286.65平方米，租金￥137592元；租赁期租金合计为￥343980元（该费用已扣除了2011年11月1日至2011年12月31日期间的租金）。租赁保证金：10000元/户（该保证金经营期间不退，也不计息，乙方办理退场手续后一年后无息退还）；四、乙方向甲方缴纳租金每陆个月为壹个付款周期，租赁保证金新商家一次性交纳，续签商家由上一年度结转；乙方合同费用必须于合同付款日前一次性向甲方足额预付该阶段费用作为合同履行费用，即提前一月支付下半年租金，先付后用。乙方第一次交款时间：2011年10月20日，交款金额95995元。第二次交款时间：2012年5月31日，交款金额85995元。第三次交款时间：2012年11月30日，交款金额85995元。第四次交款时间：2013年5月31日，交款金额85995元。第五次交款时间：2013年11月30日，交款金额按调整单价执行。第五次交款时间：2014年5月31日，交款金额按调整单价执行。五、违约责任：逾期未付或未足额支付：逾期在10日之内，自约定的应交款期限届满之次日起至实际支付应交款之日止，甲方按每日千分之一的比例计算向乙方收取逾期应交款违约金，并与实际支付的应交款之日起次日内向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期在20日之内，自约定的应交款期限届满之次日起至实际支付应交款之日止，甲方按每日千分之二的比例计算向乙方收取逾期应交款违约金，并与实际支付的应交款之日起次日内向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期在30日后，则视为乙方单方面解除合同，甲方有权无偿收回所租用场地，乙方所交费用则作为违约金不予退还，一切损失由乙方自行承担。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意后，合同继续履行，但必须交清之前费用及违约金。甲方提供市场的对外整体广告及促销活动策划及实施，如有专项促销以及额外出现的广告费用由乙方另行支付给甲方。甲乙双方共同约定：因甲方正式授予“成都敏知企业管理有限公司”（以下简称“敏知公司”）本合同涉及“美安居装饰建材市场”的日常管理权限，本合同仅作为双方租赁关系的建立依据。其余权利义务关系详见附件《美安居装饰建材市场管理合同》、《消防及安全责任书》、《美安居装饰建材市场商品价格管理协议》。”新美居公司和龚子银分别在该合同上盖章并签字捺印。以上合同签订后，新美居公司按约向龚子银交付了案涉房屋。龚子银于2011年10月26日向新美居公司缴纳了1万元保证金。 2013年1月23日，新美居公司与龚子银签订《协议》。协议约定：“1、龚子银所租用新美居公司管理的都江堰市美安居装饰建材市场B区19栋342、344对应一、二层铺面（都江堰市2.5环永安大道南三段342-343-344号对应一、二层铺面），从2013年1月1日起至2016年1月1日止按每月18元/平方米支付租金并给予2012年3个月租金免租期优惠。2016年1月1日后，如果兴堰公司对你所承租的铺面房屋有涨跌，则公司应将与兴堰公司租房合同原件交你审查。按兴堰公司对公司房租每平方米涨跌多少，公司对你房租每平方米就涨跌多少。如果房租租金不变化，你所承租的房租仍按照每月18元/平方米缴纳。2、除房屋租金外，你需另行支付市场整体广告费、物管费等杂费每月3.5元/平方米。另外公司从2013年7月1日起收取市场管理费每月1.5元/平方米。3、租房期为公司经营期，房租及各项杂费每半年缴纳一次（提前一月）。4、你与公司于2013年1月1日前签订的租房合同从即日起解除，但如你不按本协议执行时，则应按原签合同执行各项条款。5、公司在今后的经营中不得以各种理由进行区域和面积的变更，遇不可抗力因素时则作出赔偿。6、公司成立时你系公司股东（出资人民币5万元），如果公司不再继续经营美安居项目时，由普通股股东马越不附任何条件支付你5万元以退还股本金。7、你应带头支持公司的日常管理工作（如参与市场与全体商家的各类广告策划宣传活动，并自行缴纳相关费用等。）8、你应不再干涉公司日常经营管理中的公司决策。10、公司经营中获得较大收益时，你不再享受公司分红。11、从三方签字盖章之日起本文件即生效，三方各执一份，均具同等法律效力。”新美居公司在该份协议上盖章。龚子银在该份协议上签字并捺印。马越在该份协议的“新美居董事长”处签字。杨洪京在该份协议的“新美居公司授权代表”处签字。 关于房租的缴纳情况。龚子银缴纳了2012年1月至6月的房租85995元、2012年7月至12月的房租42997元（应收85995元，实收42997元，已优惠3个月房租）及2013年1月至6月的房租61916元。此外，龚子银于2016年10月31日向兴堰缴纳了2013年7月1日之后的租金53786.7元。 2014年11月28日，龚子银向新美居公司申请减免3个月的房租，房租款为30958元。2014年12月1日，新美居公司在上述申请的“公司总经理（意见）”处加盖了公章。案外人杨洪京在该处签字并备注：“属实”。 一审庭审中龚子银提交了《政策确认单》拟证明新美居公司收取的2011年及2012年期间的租金并未扣除4个月的免租期租金。经查，该份《政策确认单》系新美居公司于2011年10月12日所出具。该确认单载明：“新美居公司推出两个月的免租期优惠政策。享受优惠政策的条件是：1、必须是2011年10月31日前签订《商铺租赁合同》并入场装修的商家；2、必须是2011年12月30日前装修完毕并上样完毕，具备试营业条件的商家。政策兑现：1、签订《商铺租赁合同》时，缴纳2012年上半年租金享受2011年11月、12月两个月的免租优惠；2、缴纳2012年下半年租金时，付四个月租金使用六个月商铺（两个月免租）”。新美居公司在该份确认单上加盖了公章。 此外，一审庭审中龚子银提交了《漏水报价清单》、《材料款清单》及《收据》、《劳务结算表》、《收条》、照片、王某、尹某、蒲某、岳某、唐某、刘某1、刘某2的证言及维修图纸等证据拟证明其所承租的商铺漏水严重，其已实际支出维修费222178元。经查，龚子银提交的《漏水报价清单》系其单方制作的冠军瓷砖漏水重新装修工程报价单。龚子银提交的《材料款清单》及《收据》载明其于2015年向案外人购买木材、电工材料、油漆等材料的费用及加工费用，其中包括防水材料费用19906.6元、木工材料8939元、电工材料2800元、店招8700元、冲孔钢板32566元、灯具12293.4元、镜钢收口2417元、瓷砖58000元、水泥河沙费用3800元、立邦油漆费用3800元、墙纸材料费用4800元及水刀加工费用4300元。龚子银提交的《劳务结算表》载明案涉商铺拆除原装修、雇佣木工、电工、墙面工、油漆工、样品砖安装及杂工的人工工资共计51230元。案外人蒲某等7名工人均在该份结算表上签字并捺印。龚子银提交的《收条》系案外人王某于2018年8月30日所出具。收条内容载明：“今收到冠军瓷砖都江堰专卖店防水处理劳务工资8626元。”王某、尹某、蒲某、岳某、唐某、刘某1、刘某2出庭证实其维修案涉商铺并领取劳务费的事实。 一审法院另查明，2014年11月28日，龚子银出具《退股申请》及《情况说明》。该申请载明：“本人自愿退出在新美居公司的股本投资5万元。自愿放弃股东的一切权益。在退股后，本人承诺无条件协助公司办理股权变更等相关法律手续。”《情况说明》载明：“本人龚子银现申请退出新美居公司股份，因收据遗失，自退股原入股收据凭证自动作废。”同日，新美居公司向龚子银出具《费用报销单》。该单据载明新美居公司退龚子银缴纳的股本金（用于冲抵房租）50000元。 此外，新美居公司曾在2016年7月15日向一审法院起诉龚子银要求支付租金、杂费及违约金。一审法院以龚子银、新美居公司之间就涉及租金支付标准的股东会决议、股东资格的确认等事宜另案进行了诉讼，新美居公司可待相关诉讼了结后再行起诉为由于2017年12月15日作出(2016）川0181民初2466号《民事裁定书》，裁定驳回了新美居公司的起诉。 一审法院认为，关于合同的效力问题。兴堰公司将案涉商铺委托新美居公司招商经营。新美居公司有权将案涉商铺对外出租。新美居公司与龚子银签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。 关于新美居公司是否有权单方面解除合同的问题。《商铺租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，龚子银并未搬离案涉房屋，新美居公司亦向龚子银催收了租金，双方形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，新美居公司要求解除其与龚子银于2011年10月26日签订的《商铺租赁合同》并要求龚子银归还案涉商铺的请求，于法有据，一审法院予以支持。 关于租金的问题。新美居公司按约向龚子银交付了房屋，龚子银应按约支付租金。一审庭审中新美居公司提出“因龚子银未按照双方于2013年1月23日签订的协议约定支付租金，则应按原合同约定的租金标准计收租金”的抗辩。一审法院认为，因2014年起新美居公司股东之间发生纠纷并诉讼，客观上对包括龚子银在内的股东缴纳租金产生了影响。从龚子银向第三人兴堰公司支付租金的情况亦可看出，龚子银并未有拒付租金的恶意。因此，一审法院综合上述客观情况确定本案应按照新美居公司与龚子银于2013年1月23日签订的协议所约定的租金标准计收租金。因新美居公司与兴堰公司于2016年1月1日后的租金并无涨跌，故龚子银应按照协议约定的18元／月／平方米计收租金。因此，自2013年7月1日起至2018年12月30日止龚子银应付租金为680415元（680415元＝573.3平方米×18元／月／平方米×65个月零29天）。因新美居公司与龚子银均同意将新美居公司应退还给龚子银的股本金5万元及龚子银向新美居公司报销的楼梯款2万元、新美居公司优惠龚子银2014年3个月的房租款30958元、龚子银向新美居公司缴纳的保证金1万元抵扣租金，且兴堰公司及新美居公司均同意由双方在结算租金时扣除龚子银向兴堰公司缴纳的房租53786元，故扣除上述费用后，龚子银应向新美居公司支付自2013年7月1日起至2018年12月30日止的租金为515671元（515671元＝680415元-5万元-2万元-30958元-1万元-53786元）。一审庭审中龚子银要求将其对新美居公司所享有的经济利润132000元及新美居公司承诺补偿给龚子银的隔墙搭建费用45600元冲抵案涉租金。一审法院认为，因龚子银并未提交证据证明新美居公司尚欠其经营利润132000元及新美居公司同意补偿龚子银隔墙搭建费45600元的事实，且分配公司利润与补偿费用与本案并非同一法律关系，龚子银要求在本案中抵扣上述费用的主张，没有法律依据，一审法院不予支持。此外，龚子银要求在计收租金时应扣除30平方米楼梯的面积。为此提交了案外人马某的证言拟证明新美居公司同意在计收租金时扣除30平方米楼梯的面积。一审法院认为，因证人马某未出庭作证，一审法院对龚子银提交的马某的证言的真实性不予采信。因龚子银未提交其他证据证明新美居公司与其变更了租赁面积，故对该主张一审法院不予支持。关于房屋占有使用费。龚子银应按照18元／平方米／月的标准，并以房屋面积573.3平方米为基数向新美居公司支付自2018年12月31日起至龚子银实际退还房屋之日止的房屋占有使用费。 关于房屋漏水的问题。龚子银主张案涉房屋存在漏水导致其已实际支出维修费共计222178元。为此龚子银提交了漏水报价清单、照片、材料款清单、劳务结算表、材料费单价、收据、王某、尹某、蒲某、岳某、唐某、刘某1、刘某2的证言及维修图纸为证。经查，龚子银提交的《漏水报价清单》系其单方制作的清单，该证据不能单独作为认定案件事实的依据。龚子银维修图纸及照片能够显示案涉房屋存在漏水情况。龚子银提交的《材料款清单》及《收据》载明龚子银对外采购材料所支出的费用，其中防水材料费用19906.6元、水泥河沙费用3800元、立邦油漆费用3800元、墙纸材料费用4800元及水刀加工费用4300元，以上共计36606.6元为龚子银因维修案涉商铺漏水而支付的维修费用，一审法院予以认定。而龚子银支出的木工材料8939元、电工材料2800元、店招8700元、冲孔钢板32566元、灯具12293.4元、镜钢收口2417元、瓷砖58000元为案涉商铺漏水给龚子银造成的损失，因龚子银并未就该损失提起反诉，故上述损失龚子银可另案起诉，本案不予处理。此外，龚子银提交的《劳务结算表》及《收条》载明龚子银向案外人蒲某等7名工人均支付拆除原装修人工费8600元、木工人工费14300元、电工人工费6800元、墙面工人工费4000元、油漆工人工费1600元、样品砖安装人工费14330元、杂工人工费1600元及防水处理人工费8626元。因证人王某、尹某、蒲某、岳某、唐某、刘某1、刘某2出庭证实了龚子银提交的《劳务结算表》及王某出具的《收条》上载明的费用已实际发生。故一审法院对《劳务结算表》及王某出具的《收条》的真实性予以采信。一审法院认定龚子银支付的拆原装修费用8600元、墙面工人工费4000元、油漆工人工费1600元、杂工人工费1600元及防水人工费8626元，以上共计24426元为龚子银因维修案涉商铺漏水而支付的维修费用。而木工人工费14300元、电工人工费6800元及样品砖安装人工费14330元属于案涉商铺漏水给龚子银造成的损失，因龚子银并未就该损失提起反诉，故上述损失龚子银可另案起诉，本案不予处理。综上，依据现有证据显示龚子银维修案涉商铺支付的维修费为61032.6元（61032.6元＝36606.6元＋24426元）元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”之规定，龚子银支付的维修费61032.6元应由新美居公司承担。故上述维修费用抵扣租金后，龚子银应向新美居公司支付租金自2013年7月1日起至2018年12月30日止的租金为454638.4元（454638.4元＝515671元-61032.6元）。 关于杂费的问题。新美居与龚子银于2013年1月23日签订的协议约定龚子银需另行支付市场整体广告费、物管费等杂费每月3.5元／平方米及市场管理费每月1.5元／平方米。庭审中龚子银提出新美居公司并未案涉市场进行管理和服务，为此申请证人何某、颜某及蒋某出庭予以证实。一审法院认为，因证人何某、颜某为案涉市场商铺承租人，蒋某为案涉市场商铺承租人游涛聘请的员工，其与待证事实具有利害关系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据。一审法院认为，根据（2015）成民终字第3993号《民事判决书》认定的事实可知，新美居公司在案外人敏知公司撤场后对案涉市场进行了一定的广告和管理服务，但存在广告宣传及管理服务不足的问题。因此，一审法院综合客观情况酌情将杂费标准调整为3.6元／月／平方米。因此，龚子银应向新美居公司支付自2013年7月1日起至2018年12月30日止的杂费为136083元（136083元＝573.3平方米×3.6元／月／平方米×65个月零29天）。 关于违约金。因龚子银拖欠租金的行为已构成违约，应当承担违约责任。龚子银提出新美居公司主张的违约金10000元与其实际损失不相当并要求予以调减。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，因新美居公司除资金占用利息损失外并未举证证明尚有其他损失，一审法院根据龚子银的履约实际情况、违约程度等因素，将违约金标准调整为5000元。 关于诉讼时效的问题。合同约定的租赁期届满后，新美居公司与龚子银并未约定租金的支付时间。新美居公司有权随时向龚子银主张合同期外的租金。因此，龚子银提出新美居公司主张的部分租金诉讼时效期间已届满的抗辩，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、新美居公司与龚子银于2011年10月26日签订的《商铺租赁合同》已解除；二、龚子银于判决生效之日起六十日内归还新美居公司位于都江堰市美安居装饰建材市场B区19栋342、344对应一、二层铺面；三、龚子银于判决生效之日起十日内向新美居公司支付自2013年7月1日起至2018年12月30日止的房屋租金454638.4元，并支付自2018年12月31日起，以房屋面积573.3平方米为基数，按照18元/平方米/月的标准计算至龚子银实际退还房屋之日止的房屋占有使用费；四、龚子银于判决生效之日起十日内向新美居公司支付自2013年7月1日起至2018年12月30日止的杂费136083元；五、龚子银于判决生效之日起十日内向新美居公司支付违约金5000元；六、驳回新美居公司的其余诉讼请求。一审案件诉讼费14298元，由新美居公司负担6148元，由龚子银负担8150元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审另查明，本院已生效的（2015）成民终字第3993号民事判决书载明，新美居公司在2012年12月向各商户出具了工作报告一份，该报告载明美安居市场存在招商工作进展缓慢、市场宣传不到位、聘请的管理方长期不到现场履职等问题，该判决书判决承租方按照每月1.5元每平米的标准向出租房新美居公司支付广告费。 经二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，新美居公司与龚子银签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，属合法有效。租赁合同到期后龚子银仍在继续使用案涉商铺，出租人新美居公司没有提出异议的，故该租赁合同继续有效，为不定期租赁合同关系。本案争议焦点为：1、租金标准；2、杂费标准；3、房屋漏水维修费用是否有据；4、龚子银向兴堰公司支付的款项是否应计入租金；5、一审确定的违约金标准是否恰当。 关于租金标准。新美居公司认为，2013年1月23日的协议中约定房租款按每平米每月18元计收，前提在于龚子银执行该协议，因龚子银未能及时足额缴清租金，故其不应享受该优惠。对此，本院认为，从2013年1月23日协议约定内容来看，龚子银按照每月每平米18元计收租金主要基础在于龚子银不再享有相关股东权益（包括不参与公司管理决策，不参与分红，以及一定情况下的无条件退出）和兴堰公司不再提高新美居公司的租金，因此在这些基础未发生变动的情况下，龚子银的租金计收标准不应发生变动。龚子银未及时足额付清租金，新美居公司可通过主张违约金方式补偿其损失及惩罚其违约行为。因此，本院对新美居公司关于租金及占用费应按照每月每平米30元的标准计收的上诉请求不予支持。 关于案涉杂费的问题。本院认为，本院（2015）成民终字第3993号生效判决确认新美居公司在管理和打造案涉的市场过程中存在招商宣传力、日常管理不到位的情况发生于2012年12月之前，而新美居公司和龚子银在2013年1月签订的协议中再次明确了龚子银按照每月每平米3.5元和1.5元支付杂费和市场管理费，在龚子银无相应证据证明新美居公司在此之后的管理服务存在重大瑕疵的情况下，龚子银要求调减杂费的主张缺乏依据，故其应向新美居公司支付杂费189189元（573.3平方米×5元每月每平米×66个月），本院对新美居公司的该上诉请求予以支持。 关于房屋漏水维修费用是否有据。本院认为，一审中龚子银提交的材料款清单、收据等证明其对外采购材料的相关证据，证据形成时间相对集中，且采购材料来源于多个不同主体，同时相关劳务结算单、收条等亦有相应证人出庭作证证明，结合一审中龚子银还出具了详细的设计图纸、漏水照片等证据，以及另案中多个承租人均反映案涉的租赁场所存在漏水等事实，本院认定龚子银承租的案涉商铺曾存在漏水情形，一审判决龚子银所支出的维修费61032.6元抵扣租金并无不当，本院予以维持。 关于龚子银向兴堰公司支付的53786元，兴堰公司已经明确同意该款在新美居公司向兴堰公司支付的租金中抵扣，故该款应视为龚子银已实际向新美居公司支付的租金，一审认定龚子银实际支付租金数额并无不当，应予维持。 关于违约金。本院认为，虽然龚子银与新美居公司就股东权益等存在争议，但在2013年1月的协议进一步明确了双方权利义务，同时龚子银股本金仅5万元的情况下，龚子银仍长期拖欠租金，且欠付金额较大，加之双方合同约定了租赁保证金为1万元，故龚子银承担的违约金不应再予调整，本院对新美居公司要求龚子银承担违约金1万元（以租赁保证金抵扣）的主张予以支持。 综上所述，上诉人新美居公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但部分法律适用不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、维持四川省都江堰市人民法院（2018）川0181民初5157号民事判决第一项、第二项、第三项； 二、撤销四川省都江堰市人民法院（2018）川0181民初5157号民事判决第六项； 三、变更四川省都江堰市人民法院（2018）川0181民初5157号民事判决第四项为“龚子银于本判决生效之日起十日内向都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付自2013年7月1日起至2018年12月30日止的杂费189189元”； 四、变更四川省都江堰市人民法院（2018）川0181民初5156号民事判决第五项为“龚子银于本判决生效之日起十日内向都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付违约金10000元（以租赁保证金抵扣）”； 五、驳回都江堰市新美居市场经营管理有限公司其他诉讼请求。 一审案件受理费14198元，由都江堰市新美居公司负担5308元，龚子银负担8890元；二审案件受理费8026元，由都江堰市新美居市场经营管理有限公司负担3000元，龚子银负担5026元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 袁晟翔 二〇二〇年三月三十日 书记员 王小禹