广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤03民申536号再审申请人（一审被告、反诉原告）：沈龙,男,1964年11月20日出生,汉族,住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：杨理娣，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖恩欣，广东诚公律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、反诉被告）：张小萍,女,1983年9月19日出生,汉族,住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：谢东斌，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴柏超，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。再审申请人沈龙因与被申请人张小萍房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初20286号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行审查,现已审查终结。沈龙申请再审称，申请人与被申请人于2018年5月16日签订了《房地产买卖合同》（以下简称“合同”）,合同约定被申请人以一次性支付房款的方式,向申请人购买其名下深圳市南山区香山西街1号天鹅堡（三期）Ｍ栋2Ｃ房产。合同签订后,申请人积极按合同约定履行,寻找担保公司并签署了相关文件以办理赎楼,但因被申请人无购房资格且拒不配合申请人办理赎楼,导致赎楼未能全部完成。在此过程中,申请人多次催促被申请人尽快腾出购房名额,以完成涉案房屋的交易,然而时至今日,被申请人仍未解决购房资格问题,导致合同无法继续履行,其理应向申请人承担违约责任。原审判决在被申请人迟延支付购房款、申请人办理赎楼是否需要被申请人配合、双方是否已合意变更赎楼时间、被申请人未解决购房资格是否构成违约等关键问题上认定事实和适用法律错误,在没有充分的事实依据的情况下,认定涉案房屋未办理赎楼手续的全部责任在于申请人,从而错误地认定申请人构成根本违约,判令申请人向被申请人退还购房款并支付违约金。原审判决错误裁判,损害了申请人的合法权益,申请人为此提起再审申请。理由如下：一、被申请人迟延支付购房款构成违约,应当承担违约责任。双方签订的《房地产买卖合同》第三条约定：“买方同意在本合同生效当日向卖方支付定金人民币350万元”；第四条第1款约定：“付款方式为一次性支付约定房款,买方须于2018年08月15日之前（含当日）将除定金之外的全部房款人民币3310万元支付至监管账户”；第十五条备注条款第2项约定：“经协商买方同意在2018年6月20日前向卖方支付楼款人民币800万元,剩余楼款在合同约定的时间内进行交易监管。”以上约定的含义非常明确,即定金350万元当日支付,其余购房款3310万元作资金监管,后经协商买方同意先支付800万元购房款,其他购房款按第四条约定作资金监管。首先,从文义上理解,800万购房款当然不包含350万定金,没有任何歧义。其次,从履行情况来看,被申请人事实上也是除350万元定金以外,另外支付了800万元购房款,说明双方当事人均对除350万元定金外先支付800万元购房款没有任何争议。最后,依据合同第十五条：“如备注条款与本合同前述条款有冲突的,以本备注条款为准”,从约定内容上看,备注条款第2项只与第四条第1款有冲突,即对3310万元购房款的支付方式进行了重新约定,与第三条关于定金的约定并无冲突,也就是说,除该800万元的支付时间以备注条款约定为准以外,其余内容理应仍然适用合同第三条、第四条的约定,即当日支付定金、剩余楼款应于2018年08月15日前支付至监管机构指定的账户。事实上,除350万元定金以外,被申请人仅于2018年6月15日向申请人支付购房款500万元。其余购房款300万元迟至7月11日、8月6日才支付,已经构成违约,应当承担违约责任。二、被申请人不能解决购房资格问题,不能协助申请人办理赎楼,是造成合同未能按期履行的根本原因。1.被申请人自始至终未能解决购房资格问题。签订《房地产买卖合同》时确实双方都明知被申请人无购房资格,这并不影响合同的成立与生效。但在合同签订后至申请人办理赎楼之前,被申请人必须解决购房资格问题,否则合同将无法继续履行。事实上,自签订合同之后直到今日,被申请人始终没有解决自己的购房资格问题,也没有提出确实可行的替代方案。2.申请人已尽自己可能,办理了赎楼的全部准备工作。被申请人未解决购房资格问题是申请人未能完成赎楼的主要原因。《房地产买卖合同》第六条约定,“该物业处于抵押状态,买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼,卖方须于签署本合同之日起三十日内与担保公司签订服务合同,并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续,买方须协助卖方办理”。有抵押的二手房交易需要进行赎楼的,其交易惯例是,确定买方,买卖双方先做资金监管,买方与担保公司共同签署服务协议,担保公司放款赎楼,过户后释放监管资金偿还担保公司借款。合同签订后,申请人即寻找担保公司办理赎楼手续,并于2018年6月12日与担保公司草签了相关协议。但是,办理赎楼并非申请人的单方义务,被申请人同样有配合的义务,根据担保公司办理赎楼业务的交易惯例,没有买方的配合交易无法完成。被申请人作为买方,始终未能明确以何种方式解决购房资格问题,始终未能配合申请人办理赎楼相关手续,才导致赎楼未能在约定期限内完成,并非申请人推脱或拖延办理相关手续。3.被申请人有无购房资格与房产交易过程中的赎楼、网签、资金监管、税务等各个环节密切相关,被申请人未解决购房资格问题是合同未按期履行的根本原因。原审判决认为,“买卖合同的履行,只需原告或其指定过户的人在过户之时具备购房资格即可”,以此开脱被申请人的责任。首先,《房地产买卖合同》并未约定指定过户的情形,如被申请人指定他人办理过户,则涉及合同的重大变更,非经双方协商同意则不可能指定他人过户。即使申请人明知被申请人在签订合同时没有购房资格,但被申请人完全可以通过出售已有房屋而获得购房资格,原审判决凭何就断定申请人一定会同意被申请人指定他人过户。其次,二手房买卖是一个复杂的交易过程,涉及众多环节,每个环节都会与购房资格相关,不解决资格问题几乎会给每个环节都带来障碍。最后,取得购房资格并不是一蹴而就的,即使是在过户之时具备购房资格即可,被申请人也需要在履行过程中着手解决购房资格问题。三、在被申请人解决购房资格问题之前未能完成赎楼,既是因为客观上存在障碍,也是申请人行使不安抗辩权的体现。如前所述,申请人未能如期办理赎楼手续,一方面是基于被申请人未能解决购房资格问题、拒不配合申请人办理所导致。另一方面,是被申请人拖延解决购房资格问题,以实际行动和言语表明其不愿意再继续履行合同的情况下,申请人完全有权行使不安抗辩权。四、在赎楼未按合同约定时间完成的情况下,被申请人在期限届满之后继续向申请人支付购房款,双方从未中断协商如何履行合同,应当视为被申请人认可迟延赎楼,双方事实上对赎楼时间达成了新的合意,即先做资金监管后赎楼。在合同约定的赎楼期限届满之日即2018年6月16日之后,直至被申请人起诉之前,被申请人从未催告申请人办理赎楼,并且在2018年7月11日、8月6日继续向申请人支付购房款。自2018年6月25日至8月24日,双方一直在沟通被申请人的购房资格问题。被申请又不仅从未催告申请人进行赎楼,反而以实际行动表示其认可未如期赎楼是其购房资格问题所致,愿意继续履行合同,赎楼期限修改为资金监管之后。直到最后在双方协商调解时被申请人才明确其无法解决购房资格问题,不同意继续履行合同。五、申请人撤回上诉、申请再审的原因。一审判决宣判后,申请人即向深圳市中级人民法院提起上诉。在上诉案件审理过程中,申请人一方面出于继续履约的善意,一方面迫于资金方面的压力,在让价600万元的基础上,于2019年7月11日与被申请人签订一份《和解协议书》。约定申请人同意以32632720元的价格将案涉房产出售给被申请人,其中2132720元确认为被申请人的直接经济损失在购房款中进行抵扣；申请人在签订协议之日起45日内自行赎楼；被申请人在签订协议之日起45日内办理剩余1900万元购房款的资金监管手续。签订协议后申请人撤回了上诉。申请人克服了极大困难、花费了巨额成本进行融资,在《和解协议书》约定的最后期限内即2019年8月26日,将以案涉房产抵押的银行借款全部还清,取回了房产证原件。申请人于当日应被申请人通知去银行办理资金监管手续时,被申请人躲在贵宾室拒不露面,百般推诿,未能办理资金监管手续。事实证明,申请人对于履行合同一直抱有最大的诚意,而被申请人则从始至终想尽各种办法拒绝履行。综上所述,申请人未能如约办理赎楼手续是被申请人拒不配合所致,且双方以实际行动对赎楼条款的履行期限进行了变更,被申请人迟迟不能解决购房资格、拒绝进行资金监管等违约行为才是合同未能履行的原因。综上，请求对本案进行再审。张小萍提交意见称，一、赎楼不需要买方配合，申请人未能如期赎楼，构成违约。二、合同约定的800万包括定金，买方如期支付，没有违约。综上，生效判决事实认定清楚，法律适用准确，请求驳回申请人的再审申请。本院认为，两审终审制是我国民事诉讼的基本制度，当事人如认为一审判决错误的，应当提起上诉，通过二审程序行使诉讼权利。深圳市南山区人民法院作出（2018）粤0305民初20286号民事判决，申请人在二审审理过程中提出撤回上诉并经法院裁定准许，一般应视为其接受一审判决结果。现申请人提出再审申请，明显与其在本案诉讼期间行使处分权的行为相悖。即便申请人主张撤回上诉系因为在一审判决后双方达成了新的《和解协议书》，亦不能由此当然产生推翻原判决的效果。双方签订涉案买卖合同，各方均应按照合同约定履行。申请人主张对方迟延支付购房款构成违约，但被申请人客观上已经按照合同约定按期支付了部分购房款，本院认同原审判决关于备注条款约定的楼款800万元系包括定金在内的购房款的论述。申请人主张定金不应包含在800万元之内，无事实和法律依据，本院不予支持。申请人以被申请人无购房资格为由不按照合同约定履行赎楼等相关合同义务，无事实和法律依据，构成违约。原审法院关于违约金等的判决内容，并无不当。综上，沈龙的请求不符合申请再审条件，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回沈龙的再审申请。审判长  赖建华审判员  黄爱斌审判员  鄢宁娟二〇二〇年三月二十日书记员  黄诗雅