北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终939号上诉人（原审原告）：张蒙生，男，1958年1月6日出生，汉族，个体工商户，住北京市丰台区。上诉人（原审原告）：杨素藕，女，1958年8月21日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：刘至政，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹慕燕，女，1979年10月13日出生，汉族，北京华咨工程设计公司职员，住北京市丰台区。原审第三人：张东，男，1983年3月2日出生，汉族，户籍地河北省保定市安新县。原审第三人：魏双，女，1987年3月21日出生，汉族，户籍地河北省保定市安新县。上诉人张蒙生、杨素藕因与被上诉人邹慕燕排除妨害纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初20653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人张蒙生、杨素藕及其委托诉讼代理人刘至政，被上诉人邹慕燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张蒙生、杨素藕上诉请求：撤销一审判决，改判支持我们的一审诉讼请求，本案诉讼费由邹慕燕承担。事实和理由：我们作为北京市丰台区X室（以下简称涉案房屋）的合法所有权人，有权对涉案房屋享有占有和使用的法定权利，根据《物权法》第35条，有权请求法院依法判令邹慕燕恢复涉案房屋3居室格局并返还涉案房屋2间卧室，客厅、厨房、卫生间公用，并判令邹慕燕向我们支付房屋使用费。邹慕燕辩称，同意一审判决，不同意张蒙生、杨素藕的上诉请求。2013年9月，我购买涉案房屋，当时房屋登记处记载涉案房屋为张东单独所有，张东主张银行有抵押因此无房本，我出于对房屋公示信息的信任，全款购买涉案房屋。张东与魏双都表示同意。生效判决明确认定我与张东所签购房合同有效，并无过错。我于2013年9月16日，向张东交付涉案房屋全款，张东于2013年9月底交付涉案房屋。张东先给我办理了公证书，并承诺之后办理过户手续。2014年1月，魏双与我电话沟通，表示要提高涉案房屋价款，后张东、张蒙生都要求我增加价款。张东后主张涉案房屋有张蒙生的三分之二份额，张东将涉案房屋过户给张蒙生后就无法联系。（2017）京0106民初9065号生效判决认定张东、魏双不履行合同，判令张东、魏双赔偿我损失。2019年11月13日，张东针对该生效判决的再审申请，也被法院驳回。张蒙生、杨素藕向一审法院起诉请求：1.邹慕燕腾退返还涉案房屋2间卧室，客厅、厨房、卫生间共用；2.邹慕燕立即恢复涉案房屋原3居室格局；3.邹慕燕自2017年3月1日起至实际腾退房屋止，按每月3500元标准向张蒙生、杨素藕支付房屋使用费；4.诉讼费由邹慕燕承担。一审法院认定事实：张蒙生与杨素藕系夫妻关系，张东系两人之子。张东与魏双原系夫妻关系。2013年8月12日，张东（出卖人）与邹慕燕（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定：邹慕燕向张东购买涉案房屋，该房屋所有权证证号为X京房权证丰字第XXXX号；该房屋已经设定抵押，出卖人应于2013年8月31日前办理抵押注销手续；该房屋的成交价格为2050000元，买受人采取自行交割的方式付款；买受人向出卖人支付定金50000元；出卖人应当在做完委托公证后15个工作日内将该房屋交付给买受人；双方做完委托公证后，买受人随时可去做房屋权属转移登记。同日，张东与邹慕燕签订《购房补充协议》，主要内容为：（甲方本房卖主张东；乙方本房买主邹慕燕；丙方中间人张睿）1.定金的赔偿：如果甲方在接受定金后不同意出售本房产，那按照定金双倍返还给乙方；乙方不购买此房定金不返还予乙方（签订合同一直到银行解押当日）。2.首付款：500000元人民币（银行解押当日450000元还于银行解押账号，其余50000元给业主本人），银行解押所有证件留于乙方或乙方委托人保留，双方如有任何一方违约：违约金按合同总房价的20%赔付（如甲方违约并需返还乙方所有支付款项）。3.甲方在解押完以后在建委补办新房本过程中，必须甲乙双方或由乙方委托的代理人到场，如有任何一方未经双方同意单独去，则视为违约，按条二违约理赔。4.甲方补完房本当日，房本由乙方或委托代理人留有，房本下发当日或次日第一时间去公证处做委托公证，公证书内容：甲方委托乙方关于房产过户及与房产相关的所有代办手续，如有双方任何一方违约同条二违约处理。5.房本下发以后丙方也就是委托人第一时间按正常流程出网签。6.房屋公证手续办理完毕后如甲方家人以家庭纠纷为名，对乙方造成不必要的麻烦，必须甲方及时出面处理，如对乙方经济上造成损失则甲方按价理赔，对房屋过户造成影响则按甲方违约处理。当日，张东之妻魏双（出售涉案房屋后，张东与魏双离婚）签署《同意出售证明》，同意张东出售涉案房屋；张东签署《售房人家庭唯一住房承诺表》，承诺涉案房屋系其家庭唯一住房；邹慕燕向张东交纳购房定金50000元。2013年8月14日，张东将涉案房屋贷款本息全部还清。2013年8月15日，邹慕燕向张东交纳购房款500000元。后张东补办涉案房屋所有权证（现原件由邹慕燕持有），载明的登记日期为2013年8月26日，房屋所有权证号为：X京房权证丰字第XXXX号。2013年9月6日，张东与邹慕燕、张睿共同签署《关于X室的购房买卖协议（后续补充协议）》（甲方张东、乙方邹慕燕、丙方张睿）：由于甲方后补办房本未能经过第二次核验，无法正常按合同进行网上签订购房手续，但甲方急需一笔款项另有他用。经与乙方共同协商后决定，乙方按合同提前预支付甲方500000元，此款项属于购房总款内金额，剩余购房尾款1000000元待网签手续办完后付清。此笔预支付金额款项按照定金现金方式交付于业主张东，如双方任何一方在进行房屋交易中产生违约，此笔金额款项（500000元整）按照合同规定和收取定金违约责任一样，双倍赔偿。此补充协议签订当日，邹慕燕再次向张东交纳购房款500000元。2013年9月13日，张东与邹慕燕签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW249175），约定：邹慕燕向张东购买涉案房屋，该房屋所有权证证号为X京房权证丰字第XXXX号；该房屋的抵押情况为：未设定抵押；该房屋成交价格为205万元；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。同日，张东与邹慕燕成功办理上述合同的网上签约手续。2013年9月16日，张东与邹慕燕签订《存量房交易结算资金自行划转声明》及《房款结清证明及交割补充协议》。该补充协议约定：现张睿经办的涉案房屋（X京房权证丰字第XXXX号）成交价格2050000元今天已结清全部房款，水、电、燃气等相关事项甲乙双方自行交割，物业、供暖、有线电视所拖欠的费用经查实由甲方支付于乙方自行交付（或甲方出示结清证明）。注：原出示的所有定金收条以及收据全部作废。在签署此协议后当天办理公证手续，如果有任何一方无条件拖延则按照协议二做违约处理。甲乙双方做完房屋委托过户公证以后，如果甲方家人以任何理由为名对乙方造成麻烦，甲方必须无条件出面调解及处理，如没有及时调解及处理则按协议二当做违约处理。如对乙方经济上造成损失则甲方按价赔偿，对房屋过户造成影响则按照甲方违约处理。同日，邹慕燕向张东交纳购房款996521元，该笔款项系扣除邹慕燕为张东垫付的有线电视等欠费后的全部购房尾款；张东、魏双办理《委托书》的公证手续，二人共同委托赵晋军（系邹慕燕的朋友）代为办理涉案房屋的交易手续及与出售该房屋相关的一切事宜，委托期限自2013年9月16日起至2015年9月15日止；邹慕燕向张睿支付交易佣金12000元。2013年9月底，张东将涉案房屋交付予邹慕燕，后邹慕燕装修入住，并居住使用至今。2013年9月24日，张蒙生、杨素藕将张东、魏双诉至法院，要求：1.确认涉案房屋归张蒙生、杨素藕所有；2.张东、魏双协助办理涉案房屋产权变更登记手续；3.诉讼费由张东、魏双承担。邹慕燕在该案中作为无独立请求权第三人参加诉讼。2013年9月25日，北京市丰台区人民法院作出（2013）丰民初字第16977号民事裁定，依据张蒙生的申请查封了涉案房屋。2016年12月16日，北京市丰台区人民法院作出（2013）丰民初字第16977号民事判决书，判决：一、张东名下的位于北京市丰台区海户西里9号楼5层501号房屋一套由张蒙生、杨素藕、张东、魏双按份共有，张蒙生、杨素藕享有三分之二所有权份额，张东、魏双享有三分之一所有权份额，张东、魏双于判决生效之日起十日内协助张蒙生、杨素藕办理上述房屋的产权变更登记手续；二、驳回原告张蒙生、杨素藕的其他诉讼请求。邹慕燕不服该判决，作为一审第三人向本院提出再审申请。2018年6月29日，本院作出（2018）京02民申258号民事裁定书，裁定驳回邹慕燕的再审申请。2017年7月24日，北京市规划和国土资源管理委员会颁发京（2017）丰不动产权第0043820号《不动产权证书》，载明涉案房屋为张蒙生、杨素藕、张东、魏双共有，其中张蒙生、杨素藕享有三分之二所有权份额，张东、魏双享有三分之一所有权份额。2017年7月26日，邹慕燕对（2013）丰民初字第16977号民事判决书的执行提出书面异议。2017年9月27日，北京市丰台区人民法院作出（2017）京0106执异351号执行裁定书，裁定驳回邹慕燕的异议请求。后邹慕燕又对北京市规划和国土资源管理委员会上述颁发不动产权证书行为向法院提起行政诉讼。2017年10月27日，北京市丰台区人民法院作出（2017）京0106行初438号行政裁定书，裁定驳回邹慕燕的起诉。邹慕燕不服该行政裁定书，上诉至本院。2017年12月22日，本院作出（2017）京02行终1808号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持一审裁定。2014年3月13日，张蒙生将邹慕燕、张东诉至法院，要求确认邹慕燕、张东签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。2015年12月9日，北京市丰台区人民法院作出（2014）丰民初字第05264号民事判决书，判决驳回张蒙生的诉讼请求。张蒙生不服该判决，上诉至本院。2016年2月29日，本院作出（2016）京02民终1193号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。张蒙生不服该判决，向北京市高级人民法院提出再审申请。2016年9月30日，北京市高级人民法院作出（2016）京民申3498号民事裁定书，裁定驳回张蒙生的再审申请。2017年3月29日，邹慕燕将张东诉至法院，要求办理涉案房屋权属转移登记手续。诉讼过程中，邹慕燕申请追加魏双、张蒙生、杨素藕为案件第三人，并变更诉讼请求为：1.解除邹慕燕与张东之间的房屋买卖合同及补充协议；2.张东协助邹慕燕办理涉案房屋网签注销手续；3.张东、魏双向邹慕燕返还购房款2050000元及自2013年9月17日起至实际返款购房款之日按照同期银行贷款利率计算的资金占用费；4.张东、魏双向邹慕燕双倍返还定金1100000元；5.张东、魏双向邹慕燕赔偿交易佣金12000元；6.张东、魏双向邹慕燕赔偿委托过户公证费用330元；7.张东、魏双向邹慕燕赔偿房屋差价损失2756000元；8.张东、魏双向其支付上述全部款项之前，邹慕燕享有涉案房屋的使用权和出租权。2019年8月16日，北京市丰台区人民法院作出（2017）京0106民初9065号民事判决书，认为“邹慕燕要求确认张东、魏双向其支付上述全部款项之前，邹慕燕享有涉案房屋的使用权和出租权，本案属于房屋买卖合同纠纷，并非权属确认问题，而是房屋的返还问题，在通常情况下，房屋买卖合同解除之后，双方理应向对方返还相应财产，关于返还财产的履行顺序问题应在执行中平衡，但本案中邹慕燕实际向张东支付了全部房款，而且张东使用了500000余元购房款完成了涉案房屋的解押，即对房屋状况产生了较大影响，法院参考张东、张蒙生在购置该房屋时的出资情况、贷款请求，酌情认定邹慕燕在张东未完成上述返还房款、赔偿差价款60%金额前无需返还张东房屋”，并据此判决：一、解除邹慕燕、张东就买卖北京市丰台区海户西里9号楼5层501室房屋所签的房屋买卖合同及补充协议；二、张东协助邹慕燕办理北京市丰台区海户西里9号楼5层501室房屋的网签注销手续；三、张东、魏双于判决生效之日起十五日内返还邹慕燕购房款2050000元；四、张东、魏双于判决生效之日起十五日内加倍返还邹慕燕定金550000元；五、张东、魏双于判决生效之日起十五日内赔偿邹慕燕房屋差价损失2100000元；六、邹慕燕在张东、魏双未完成本判决第三、五项内容60%付款义务之前，无需向张东返还北京市丰台区海户西里9号楼5层501室房屋；七、驳回邹慕燕的其他诉讼请求。一审审理中，张蒙生、杨素藕主张邹慕燕2013年9月底进行涉案房屋装修时，将原3居室格局更改为2居室格局，故要求邹慕燕将涉案房屋恢复成原3居室格局。邹慕燕主张其在合法占有使用房屋期间依法享有对房屋进行装饰装修的权利，张蒙生、杨素藕无权要求其恢复。张蒙生、杨素藕还主张其作为涉案房屋三分之二所有权人，要求邹慕燕向其腾退涉案房屋的三分之二，即腾退返还涉案房屋两间卧室，客厅、厨房、卫生间共用，并自2017年3月1日起向其支付占有使用费。邹慕燕主张其系基于与房屋所有权人张东签订的房屋买卖合同，由张东将涉案房屋交付给其使用至今，且依据（2017）京0106民初9065号民事判决书第六项内容，在张东、魏双返还相应款项前，其无需返还涉案房屋。张蒙生、杨素藕则主张，在张东、魏双返还相应款项前，邹慕燕无需返还张东、魏双份额，但应返还其相应份额。一审法院向张东、魏双公告送达了起诉状副本、开庭传票及一审判决书，张东、魏双均未与一审法院联系。一审法院认为：邹慕燕与张东签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》及相关补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，属有效合同。虽然上述协议因未获得房屋共有人张蒙生、杨素藕的确认而无法履行，即邹慕燕不能基于上述协议办理房屋过户手续而获得房屋所有权，但邹慕燕于2013年9月底根据上述协议自当时登记权利人张东处接受涉案房屋的交付，其本身并不存在过错。（2017）京0106民初9065号民事判决亦判令张东、魏双返还邹慕燕购房款2050000元、加倍返还邹慕燕定金550000元及赔偿邹慕燕房屋差价损失2100000元，同时综合考虑案件情况判令邹慕燕在张东、魏双未返还房款、赔偿差价款的60%前无需向张东返还涉案房屋。涉案房屋的占有使用具有整体性，房款、赔偿差价款均针对涉案房屋整体，且张蒙生、杨素藕、张东、魏双以及邹慕燕之间的众多纠纷，一定程度上系因涉案房屋实际权属状态与对外公示的权属状态不符所致，而张蒙生、杨素藕、张东、魏双对此均负有一定责任，故对张蒙生、杨素藕关于（2017）京0106民初9065号第六项所述返还标的系返还张东、魏双份额的主张，法院不予采信。截至目前，张东、魏双尚未返还邹慕燕房款、赔偿差价款的60%，故张蒙生、杨素藕要求邹慕燕腾退返还涉案房屋两间卧室，客厅、厨房、卫生间共用及要求邹慕燕支付相关占有使用费的诉讼请求，法院均不予支持。张蒙生、杨素藕要求邹慕燕将涉案房屋恢复3居室格局的诉讼请求，法院暂不予处理。据此，一审法院判决：驳回张蒙生、杨素藕的诉讼请求。二审审理中，各方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。张蒙生、杨素藕提交光盘1张及该光盘反应的两次录像内容的文字版，称其中之一系张蒙生于2013年8月8日至参与涉案房屋买卖的张睿所在单位的“我爱我家”，张蒙生要求“我爱我家”登记涉案房屋出卖时须提前通知张蒙生本人；另一录像系2014年1月1日，张蒙生再次至张睿所在单位“我爱我家”了解到电脑中还有张蒙生登记的买卖涉案房屋必须通知其本人的内容，欲证明邹慕燕购买涉案房屋时并非善意取得。邹慕燕对张蒙生、杨素藕提交的上述证据不认可，称自己购房时并不知晓上述情况。张蒙生、杨素藕以其就（2017）京0106民初9065号民事判决正向北京市丰台区人民法院申请再审为由，申请本院中止本案审理。邹慕燕当庭出示北京市丰台区人民法院于2019年11月13日作出的（2020）京0106民申5号民事裁定书，证实张蒙生、杨素藕的再审申请已被驳回。另，张蒙生、杨素藕及邹慕燕未向本院提供张东、魏双的有效联系方式，张蒙生、杨素藕在庭审中表示张东的电话号码已注销，无新的联系方式，自卖房后张东、魏双未与其联系。邹慕燕也表示无法联系张东、魏双。本院认为，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。邹慕燕基于与张东签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》及相关补充协议，自当时登记权利人张东处接收涉案房屋；且张蒙生、杨素藕、张东、魏双与邹慕燕之间的多次诉讼形成的已生效裁判均未确定邹慕燕在购房过程中存在过错，故应认定邹慕燕属于有权占有。且根据（2017）京0106民初9065号民事判决判令张东、魏双应返还邹慕燕购房款2050000元、加倍返还邹慕燕定金550000元并赔偿邹慕燕房屋差价损失2100000元；邹慕燕在张东、魏双未返还房款、赔偿差价款的60%前无需向张东返还涉案房屋。至于张蒙生、杨素藕主张（2017）京0106民初9065号民事判决书仅确认邹慕燕无需返还张东所有的三分之一份额产权，而应将其所有的三分之二产权予以返还一节。一则涉案房屋系一整体，二则张蒙生、杨素藕、张东、魏双以及邹慕燕之间的众多纠纷，一定程度上系因涉案房屋实际权属状态与对外公示的权属状态不符所致，对此，张蒙生、杨素藕、张东、魏双均负有责任，而邹慕燕并无过错，故对张蒙生、杨素藕此项主张，本院不予采信。目前状态下，张蒙生、杨素藕要求邹慕燕返还部分涉案房屋，并支付租金的请求，本院无法支持。但应当指出，邹慕燕应主动向张东、魏双主张债权，张蒙生、杨素藕也应积极配合，争取早日解决双方之间的纠纷。另，由于张蒙生、杨素藕提出中止审理申请的理由已经不存在，其申请本院不予准予。综上所述，的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费238元，由张蒙生、杨素藕各负担119元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 梁立君审判员 王军华二〇二〇年三月五日书记员 韩 铮书记员 刘 荧