安徽省怀远县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0321民初6956号 原告（案外人）：吴爱兴，男，1968年9月3日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 委托诉讼代理人：韦中利，安徽皖成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：屠昌飞，安徽皖成律师事务所律师。 被告（申请执行人）：李从明，男，1971年10月7日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 委托诉讼代理人：赵何何，安徽卞和律师事务所律师。 被告（申请执行人）：尹士侠，女，1973年1月18日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 第三人（被执行人）：陈纪平，女，1977年12月3日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 第三人：苏廷卫，男，1977年2月10日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 原告吴爱兴与被告李从明、尹士侠,第三人陈纪平、苏廷卫案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴爱兴及委托诉讼代理人韦中利，被告尹士侠，被告李从明的委托诉讼代理人赵何何，第三人陈纪平、苏廷卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、不得执行坐落于怀远县华远超市购物中心（原双沟卫生院）五层楼房中的第一层、第二层共十八间房屋，价值3000000元；2、请求确认坐落于怀远县华远超市购物中心（原双沟卫生院）五层楼房中的第一层、第二层共十八间房屋归原告所有；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月11日怀远县人民法院在执行（2019）皖0321执1367号、1368号裁定书过程中，直接查封了坐落于怀远县华远超市购物中心（原双沟卫生院）的五层楼房一栋（包含原告所有的该栋楼房的第一层、第二层十八间）。2019年4月份，原告对执行标的提出书面异议，怀远县人民法院于2019年06月01日作出（2019）皖0321执异7号执行裁定书裁定：驳回原告的异议。2013年5月30日第三人陈纪平通过拍卖竞得了坐落于怀远县华远超市购物中心（原双沟卫生院）的楼房一栋，后于2016年6月20日第三人将该栋房屋的第一层、第二层共十八间出售给了原告，原告及时付清了全部房款并实际占有使用上述房屋。因第三人的原因，致使该十八间房屋至今未能办理过户登记。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉请。 被告李从明辩称，一、原告吴爱兴与第三人陈纪平、苏廷卫签订的《房屋买卖合同》性质系为其民间借贷作为担保，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》二十四条规定该《房屋买卖合同》无效。二、双方签订的房屋买卖合同并不是以房抵债协议，吴爱兴未支付购房款，房屋买卖合同并未实际履行3000000元对价，故不能认定房屋归吴爱兴所有；4、涉案房屋买卖合同属于合同法52条违反法律、行政法规的强制性规定的情形，应属无效合同；5、涉案房屋系违法建筑，原告起诉确认涉案房屋所有权归其所有是一种变相为其确权的行为，依法不应当予以支持。6、涉案房屋土地使用权证仍然为淝南乡卫生院所有，并没有办理过户等相关手续，因此不能排除法院的强制执行。 被告尹士侠辩称，同李从明的辩称意见。 第三人陈纪平述称，原告吴爱兴起诉我是错误的。我欠吴爱兴的200多万元欠款已认定为刑事责任，本案超过诉讼时效，吴爱兴不应当要求我承担民事责任。我已付吴爱兴100万元左右。 第三人苏廷卫述称，吴爱兴借给我的钱是他向别人借的，连本带利290多万元，我不还钱，吴爱兴就找别人来闹，案涉合同是吴爱兴弄好的，让我们签的，签合同是有诱骗性质。后期还签了一个补充协议。案涉房屋未卖给吴爱兴。 本院经审理认定事实如下：第三人陈纪平于2012年5月30日，以6010000元的价格，通过竞拍方式购买了位于安徽省怀远县的原淝南乡卫生院综合楼一处。未办理产权过户登记。后陈纪平对该处房屋进行了改建，并经营超市、ＫＴＶ娱乐场所等。2012年至2017年5月间，第三人陈纪平多次向包括原告吴爱兴在内的多人非法吸收公众存款2141.47万元，其中2015年11月至2016年3月向吴爱兴非法吸收294.3万元。2016年6月20日，原告吴爱兴和第三人陈纪平、苏廷卫签订了《房屋买卖合同》一份，约定:陈纪平、苏廷卫以3000000元的价格，将坐落于怀远县的（原淝南乡卫生院）楼房中的第一、第二层共十八间房屋及土地出售给吴爱兴。双方还约定了付款方式、产权变更登记的办理及违约责任等事项。第三人陈纪平向原告言明在借款还清后即将房屋收回。2016年7月20日，原告吴爱兴和第三人陈纪平、苏廷卫签订《房屋租赁合同》，双方约定，吴爱兴将上述十八间房屋，以每年100000元的价格租赁给陈纪平使用，租期从2016年7月20日至2017年7月20日。上述合同签订后，原告吴爱兴未向第三人陈纪平、苏廷卫支付购房款，第三人陈纪平、苏廷卫也未向原告吴爱兴支付过租金。也未办理房地产权过户登记。 2017年6月7日，被执行人陈纪平因涉嫌非法吸收公众存款被刑事拘留。2018年12月，蚌埠市中级人民法院（2018）皖03刑终368号刑事判决以陈纪平犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，判处其有期徒刑十年六个月；苏廷卫犯非法吸收公众存款罪，判处其有期徒刑四年。该判决认定陈纪平在2012年至2017年5月间，非法吸收吴爱兴、张来团、尹士侠等150余名社会不特定人员存款2141.47万元，其中吴爱兴294.3万元、尹士侠124万元。2019年4月11日，本院依据已发生法律效力的（2017）皖0321民初2450号民事判决书、蚌埠市中级人民法院（2018）皖03刑终368号刑事判决书作出（2019）皖0321执1367号、1368号执行裁定，执行查封了第三人陈纪平、苏廷卫购买、改建的包括案涉房屋、土地使用权在内的财产。原告吴爱兴对执行查封的案涉标的提出异议，要求中止执行。本院作出（2019）皖0321执异7号执行裁定，驳回了吴爱兴的异议。 以上事实，有原告、被告的身份证复印件、原告吴爱兴和第三人陈纪平、苏廷卫签订的《房屋买卖合同》及《房屋租赁合同》；怀远县公安局经济犯罪侦查大队对吴爱兴的询问笔录复印件二份；第三人陈纪平、苏廷卫与原告吴爱兴签署证明复印件；国有土地使用权证书、拍卖成交确认书；怀远县人民法院（2019）皖0321执1367号、1368号执行裁定书、（2019）皖0321执异7号执行裁定书、（2017）皖0321刑初646号刑事判决书、蚌埠市中级人民法院（2018）皖03刑终368号刑事判决书等证据佐证。 本院认为，原告与第三人间虽就案涉房屋签订了《房屋买卖协议》和《房屋租赁合同》，但原告并未按合同约定实际交付购房款，第三人也未向原告支付过租金；且原告并无证据证明其与第三人间通过结算就借款（非法吸收）转化为购房款做出过约定，而第三人却向原告言明在还清借款（非法吸收）后收回案涉房屋，故双方签订的《房屋买卖合同》实际是第三人对其借款行为的担保。原告依据上述合同主张案涉房屋归其所有无事实和法律依据。即使原告受让案涉房屋的对价是其对第三人享有的债权，但因抵债物房屋及土地的价值明显大于原告对第三人享有的债权，双方签订《房屋买卖合同》低价转让房屋抵债的行为损害了包括被告在内的其他债权人的利益，该以房抵债的行为也应属无效，原告不能据此取得案涉房屋所有权。案涉房屋原告未实际占有，也未办理产权过户登记，不发生物权变动的法律后果。因此，原告不得执行坐落于怀远县华远超市购物中心（原双沟卫生院）五层楼房中的第一层、第二层共十八间房屋和请求确认房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告吴爱兴的诉讼请求。 案件受理费30800元，由原告吴爱兴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判长 杨 升 审判员 宫占好 审判员 吴 勇 二〇二〇年三月三十日 书记员 李 杨