杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初4879号 原告：杭州利坤投资发展有限公司，住所地浙江省杭州市下城区石祥路71-8号。 法定代表人：金国华，职务总经理。 委托诉讼代理人：陈剑武，该公司员工。 委托诉讼代理人：潘蔚蔚，该公司员工。 被告：杭州凌动逸行科技有限公司，住所地浙江省杭州市下城区北上新城7幢1号门511室。 法定代表人：史文勇。 杭州凌动逸行科技有限公司管理人：浙江楷立律师事务所。 委托诉讼代理人：章越，浙江楷立律师事务所律师。 原告杭州利坤投资发展有限公司（以下简称利坤公司）与被告杭州凌动逸行科技有限公司（以下简称凌动逸行公司）租赁合同纠纷一案，于2019年7月30日向本院起诉，本院于同日受理本案后，依法适用简易程序，后因案情需要又依法转为适用普通程序，组成合议庭，于2019年11月12日公开开庭进行了审理，原告利坤公司的委托诉讼代理人陈剑武到庭参加诉讼，被告杭州凌动逸行科技有限公司经本院公告传票传唤，公告期满未到庭参加诉讼。2019年12月30日，因本院裁定受理申请人冯跃对杭州凌动逸行科技有限公司提出的破产清算申请，指定浙江楷立律师事务所为杭州凌动逸行科技有限公司管理人，故于2020年3月27日第二次公开开庭进行了审理。原告利坤公司的委托诉讼代理人陈剑武、被告凌动逸行公司管理人的委托诉讼代理人章越均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告利坤公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《杭州东方茂商业中心1幢租赁合同》（合同编号：XTDZX1-2018043001）于2019年1月7日正式解除；2.判令被告支付原告2018年12月19日至合同解除之日止的租金34475元及滞纳金13307元（暂计至2019年6月19日，后续计算至被告实际清偿完毕之日止），租赁保证金104863元不予退还，合计47782元；3.判令被告支付原告装修优惠期租金86188元；4.判令被告向原告支付自合同解除之日起至实际搬出之日止的逾期租金207419元（暂计120天，按1728.49元/天计算，实际租金以2019年1月12日计算至实际交还日止）及房屋逾期交还违约金414838元（暂计120天，按3456.98元/日计算，实际违约金以2019年1月12日计算至实际交还日止）,合计622257元；5.判令被告支付原告恢复租赁房屋原状所产生的费用：282585元（暂按500元/平方计算，实际费用以实际产生恢复费用为准）；6.判令被告支付预期可得租金损失：310278元（暂计180日，实际损失以被告对外实际出租并收租日止）；以上总计1349090元。7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月30日，原告与被告签署《杭州东方茂商业中心1幢租赁合同》一份，租赁期：2018年4月30日至2022年6月18日，日租金为人民币1723.77元，支付方式为半年一付，租赁保证金104863元，并约定如按约履行给予50天装修优惠期。合同签订后，原告按期交铺，被告按约支付第一期租金及租赁保证金后进行店铺装修。依合同约定，被告应于2018年12月8日支付第二期半年租金人民币313726元，经原告多次催收，截至2019年1月7日，被告仍拖欠租金，分文未付。依合同约定，逾期拖欠租金超过30天原告可单方解除合同，故原告于2019年1月7日向被告发出《解约通知函》，并要求被告按合同约定于5日内腾空租赁场地并恢复场地并承担相应的违约责任。综上，原告认为与被告之间的租赁合同合法有效，被告未按合同约定履行义务造成原告重大损失，为维护自身的合法权益，故诉讼至法院。 原告利坤公司为证明上述自己主张的事实，向本院提交了如下证据： 1.《杭州东方茂商业中心1幢租赁合同》1份，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，且合同约定被告应支付租金的金额、支付日期、逾期支付、逾期交还物业等需要承担相应违约责任的事实。 2.《通知函》1份，证明被告逾期拖欠租金达30天，原告发函解除合同，租赁合同自发函之日即2019年1月7日解除的事实。 3.EMS快递单、快递跟单记录各1份，证明解除通知函已经送达被告，被告也已经签收的事实。 4.租赁现场照片1份，证明被告收函后，一直未交还租赁房屋，未清空租赁物，未恢复原状，被告应承担逾期退还和恢复原状等违约责任的事实。 5.延期缴纳房屋租金申请1份， 6.聊天记录， 证明5、6，证明被告未于2018年11月搬离案涉房屋的事实。 上述证据经向被告质证，被告对证据1的三性均无异议，对证明对象有异议，认为被告已于2018年11月前向原告提出退租申请，并于同月清退人员搬离租赁房屋，通知原告交接房屋。被告已经以实际行动终止合同履行，且原告作为该物业的业主，应当知晓被告已经搬离的事实，原告怠于行使其收房权利，未采取适当措施，防止损失扩大，对此应当承担相应的过错责任，故自被告搬离之后，无需承担逾期交还物业所产生的费用。本院对证据1的证据三性予以确认，对于被告应承担的违约责任将结合合同约定综合认定。被告对证据2、3的真实性、合法性无异议，但对关联性以及证明目的有异议。被告已于2018年11月退租腾房，双方房屋租赁合同已经解除。本院对证据2、3的真实性予以确认，依据合同约定，被告有违约行为，故案涉合同解除的时间本院以原告发函通知解除合同且通知到达被告之日确定。被告对证据4的证据三性均有异议，认为该证据反而证明原告对于案涉房屋已经享有实际控制权，被告已经向原告交还了案涉房屋的事实。本院认为证据4系复印件，被告也不予认可，本院不予确认该份证据的证明效力。被告对证据5的三性无异议，但对证明对象有异议，认为该份申请仅能证明利坤公司有申请延期缴纳租金的意愿，不能证明其实际拖欠的时间及占用租赁场地的时间。本院对证据5的真实性、合法性予以确认，但从该份证据的内容来看，不予确认原告的证明效力。被告对证据6的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。被告早于该时间就退租，其微信内容说到的桌子椅子都系被告遗弃的办公用品，不影响认定被告在之前退租的事实。本院对证据6内容的真实性予以确认，结合聊天内容，不予确认原告的证明效力。 被告凌动逸行公司未向本院提交相应的证据材料。 综合上述有效证据及原告、被告的陈述，本院认定案件事实如下： 2018年4月30日，原告与被告签署《杭州东方茂商业中心1幢租赁合同》一份，合同约定：甲方（指原告利坤公司）将杭州东方茂实业中心1幢第11层第1115、1116、1117单元，共3个单元出租给乙方（指被告凌动逸行公司）作为办公用途使用。建筑面积分别为188.39、188.39、188.39平方米，合计565.17平方米。合同租赁期自2018年4月30日至2020年6月18日止，乙方享有装修优惠期，期限自2018年4月30日起至2018年6月18日止，共计50天。装修优惠期内，乙方只享受租金的优惠，但仍应根据本合同约定支付物业服务费等与房屋使用相关的费用。如果非因甲方原因导致本合同提前终止或解除的，乙方不享受装修期间租金优惠，乙方应在本合同提前终止或解除之日补足本合同首期租金的优惠金额。日租金为人民币1723.77元，租金支付按“先付后用”原则，支付方式为半年一付，首期（起租日至2018年12月18日）租金为401638元，优惠后金额为315450元，于租赁合同签署后5个工作日内支付，之后每年租金按合同4.1.4条约定计算，须于上一期租金结束之日前10日支付，甲方在收到乙方租金的同时应提供税率为5%的增值税发票。合同4.1.4条约定：2018年4月30日至2019年6月18日，租金为715365元，优惠后租金为629176元；2019年6月19日至2020年6月18日，租金为630900元。合同还约定，乙方应向甲方交纳相当于2个月租金的租赁保证金，该租赁保证金不是乙方预付的租金、管理费或乙方使用该物业而产生的其他费用，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。租赁保证金共计104863元。在租赁期限内，乙方逾期交付租金的，每逾期一日，按应交付金额的2‰支付滞纳金，直至应交费用及滞纳金全部付清。甲方依据本合同第11.3条单方终止合同的，应当书面通知乙方，乙方应在5日内搬离并交回该物业；租赁保证金作为违约金赔偿给甲方。 合同签订后，原告按期交铺，被告按约支付第一期租金及租赁保证金后进行店铺装修。依合同约定，被告应于2018年12月8日支付第二期半年租金人民币313726元，经原告多次催收，截止至2019年1月7日，被告仍拖欠租金，分文未付。2018年12月25日，被告自行搬走室内可搬动物品，但未和原告办理交接手续。2019年1月7日，原告向被告发出解除合同《通知函》，以被告逾期支付房租达30天以上等原因，要求确认双方于2019年1月7日双方的租赁合同正式解除；请求被告结清截止至合同解除日止租赁合同项下所有产生费用；对被告所缴纳的保证金104863元予以作为违约金扣除；要求被告在本合同提前终止或解除之日补足本合同首期租金86188元；要求被告补足2018年12月19日至2019年1月7日的租金34475元等。2019年7月5日，案涉的1115、1116二个单元原告已重新出租他人，1117单元截至目前还处于被告自行搬离时的状态。 本院认为，原告与被告之间签订的《杭州东方茂商业中心1幢租赁合同》均系双方真实意思的表示，合法有效，对双方当事人产生拘束力，原被告均应按约履行。本案中，被告未在合同约定的期限内支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。原告依照合同约定，在被告逾期支付租金超过30日的，原告有权行使单方解除权，本案被告至2019年1月7日仍未支付第二期租金，合同约定的解除条件成立，故本院确认原告与被告签订的《杭州东方茂商业中心1幢租赁合同》于2019年1月7日解除。关于原告要求被告支付2018年12月19日至合同解除之日止的租金及滞纳金的诉讼请求，因双方约定日租金为1723.77元，故本院对2018年12月19日至2019年1月7日的租金予以支持34475元；因双方签订的合同约定，被告逾期支付的租金费用，每逾期一天，应按交付金额的2‰支付滞纳金，该约定显然过高，本院酌情进行调整为按每日万分之三计算，予以支持1996元（暂计至2019年6月19日，后续按每日万分之三标准计算至被告实际清偿完毕之日止）。关于装修优惠期租金，依照双方合同约定，如果非因原告原因导致本合同提前终止或解除的，被告不享受装修期间租金优惠并应在本合同解除之日补足本合同首期租金的优惠金额，故原告要求被告支付装修优惠期租金86188元的请求，本院予以支持。关于逾期租金，本案原告明知被告已于2018年12月25日自行搬出，被告实际已不再占有使用该物业，故对原告要求被告支付自合同解除之日起至实际搬出之日止的逾期租金，本院不予支持，鉴于被告有违约行为，理应按照合同约定承担违约责任，即租赁保证金作为违约金赔偿给原告，故对原告主张租赁保证金不予退还的诉讼请求本院予以支持，但本案原告已知晓被告搬离的情况下，怠于行使收房权利，未采取适当措施防止损失扩大，对此应自行承担相应责任，故原告主张房屋逾期交还违约金本院不予支持。关于原告主张恢复租赁房屋原状所产生的费用，因该费用并未实际发生，本院不予支持。关于原告请求支付预期可得的租金损失，原告在单方行使合同解除权时实际上也有能力收回物业，且实际上也已经于2019年7月5日将案涉的1115、1116二个单元重新出租，鉴于原告未能举证证明其遭受的实际损失金额，被告也以支付租赁保证金的形式承担了相应违约责任，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告杭州利坤投资发展有限公司与被告杭州凌动逸行科技有限公司签订的合同编号为XTDZX1-2018043001的《杭州东方茂商业中心1幢租赁合同》于2019年1月7日解除； 二、被告杭州凌动逸行科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告2018年12月19日至2019年1月7日止的租金34475元及滞纳金1996元（暂计至2019年6月19日，之后滞纳金按每日万分之三的标准计算至2019年12月29日止），被告杭州凌动逸行科技有限公司已支付原告杭州利坤投资发展有限公司租赁保证金104863元，不予退还； 三、被告杭州凌动逸行科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州利坤投资发展有限公司装修优惠期租金86188元； 四、驳回原告杭州利坤投资发展有限公司的其他诉讼请求； 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16942元（原告杭州利坤投资发展有限公司已预交），由原告杭州利坤投资发展有限公司负担14183元，由被告杭州凌动逸行科技有限公司负担2759元。 原告杭州利坤投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州凌动逸行科技有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  王晓芳 人民陪审员  孔丽萍 人民陪审员  钱伟庆 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  周伴伴