广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初41782号原告：容鹢，男，1966年3月5日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。委托诉讼代理人：欧永健，系广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：周美进，系广东鹏吉律师事务所律师。被告：广州亿豪房地产开发有限公司，住所地广州市天河区东莞庄路亿豪东街2号自编C栋首层，统一社会信用代码914401017082784466。诉讼代表人：罗国林，系被告广州亿豪房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：黄铭鸿、李梦莎，均系广东格林律师事务所律师。原告容鹢诉被告广州亿豪房地产开发有限公司（以下简称亿豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告容鹢的委托诉讼代理人欧永健，被告亿豪公司的委托诉讼代理人李梦莎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告容鹢诉称：2004年3月13日，原告委托其哥哥容小鹏与被告签订《天一新村认购协议》，约定原告向被告购买广州市东莞庄路天一新村K栋1梯406房，购房总价为284193元。协议签订后，原告支付了购房定金10000元，并于2004年4月5日交付首期房款84193元及综合税费5258元，双方还约定余下七成房款办理银行按揭，签署《商品房买卖合同》的同时一并签署银行抵押按揭合同及相关文件，被告保证与原告签订《商品房买卖合同》及领取房屋权属证书。因被告一直不与原告签订《商品房买卖合同》，故原告未能办理银行按揭手续，未支付剩余购房款19万元。原告一直占有使用涉案房屋至今，现原告同意将剩余房款一次性付清，被告应继续履行认购协议，协同原告办理房屋产权过户和房地产登记手续。为维护原告的合法权益，特起诉请求判令：1、被告继续履行与原告签订的《天一新村认购协议》，并协助原告办理广州市天河区东莞庄路天一新村K栋1梯406房（现址为广州市天河区东莞庄路亿豪北街5号406房）的产权过户和房地产登记手续；2、被告向原告返还税费5258元；3、本案诉讼费由被告承担。被告亿豪公司辩称：对于原告的第一项诉讼请求，无异议。但按照公平原则，原告在付清余款的同时，还应按银行同期同类贷款利率的标准支付收楼之日至余款付清之日止的利息。原告的第二项诉讼请求已过诉讼时效，我方不同意支付。经审理查明：亿豪公司是位于广州市天河区东莞庄路电子工业部第五研究所西北角地段“天一新村”商住楼的开发商，已取得上述商品房的预售许可证，获准销售。2004年3月13日，容小鹏与亿豪公司签订了《天一新村认购协议》，约定：乙方（即容小鹏，下同）向甲方（即亿豪公司，下同）购买天一新村第K幢1梯406房（以下简称涉案房屋），总房价款为284193元；签订本协议时，乙方向甲方交付定金10000元；现楼出售；甲方通知乙方签署《商品房买卖合同》三日内，乙方须付首期房款（冲减定金）及相关税费，剩余房款以银行按揭方式支付；签署《商品房买卖合同》的同时一并签署银行抵押按揭合同及相关文件；甲方保证与乙方签订《商品房买卖合同》及领到《房地产证》等内容。容鹢表示上述《天一新村认购协议》系其委托哥哥容小鹏签订；容小鹏在本案审理过程中到庭确认了该事实，确认涉案房屋实际由容鹢购买。之后，容鹢向亿豪公司支付购房款，亿豪公司于2004年3月13日开具金额为10000元的购房定金收据（其中交款人由“容小鹏”变更为“容鹢”，并加盖了“恒生公司校对章”）；于2004年4月5日开具金额分别为46839元、37354元的购房款收据两张及金额为5258元的税费收据一张（三张收据均载明交款人为“容鹢”）。本院向广州市国土资源和规划委员会调查涉案房屋的权属情况，广州市国土资源和规划委员会于2020年2月21日函复本院称：涉案房屋暂未办理预售登记、首次登记，暂无查封、抵押信息。容鹢为证明其于2004年4月5日办理了涉案房屋的收楼手续后居住使用至今，提交了《天一新村业主公约》，专项维修资金的收款收据一张，水电周转金的收款收据一张，管道煤气初装费的收款收据一张，管理费的收款收据一张，防盗对讲系统、有线电视初装费、有线电视维护费的收款收据一张，水电费的收费凭证多张予以证明。亿豪公司确认上述收楼时间。2020年3月12日，本院在涉案房屋大门张贴申报权利公告并告知对涉案房屋主张权利的公民、法人或其它组织向本院申报权利，逾期未申报视为放弃权利。在本院指定的申报权利期间，无人向本院申报权利。2020年3月21日，容鹢将购房余款190000元交至本院代管。庭审中，亿豪公司辩称容鹢要求其返还税费的诉讼请求已过诉讼时效,但确认未对税费进行结算或约定退还税费的时间。对此，容鹢表示该侵权行为一直存在，双方亦未对税费进行结算或约定退还税费的时间，所以该诉讼请求没有超过诉讼时效，待办理涉案房屋的产权登记时容鹢愿意支付应承担的税费。另查明，2018年12月28日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01破申152号民事裁定，受理中国建设银行股份有限公司广州越秀支行对亿豪公司的破产清算申请。2019年1月25日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01破69-1号指定管理人决定书，指定广东格林律师事务所为亿豪公司管理人，负责人为罗国林。本院认为：虽《天一新村认购协议》显示的买受人为容小鹏，但结合容小鹏及容鹢的陈述，加之亿豪公司亦确认付款人为容鹢并将涉案房屋交付容鹢使用的事实，本院认定《天一新村认购协议》的相对方为容鹢与亿豪公司；因《天一新村认购协议》是容鹢与亿豪公司的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。容鹢作为买受人已向亿豪公司支付94193元购房款，且现已将剩余购房款190000元交至本院代管，故容鹢诉请要求亿豪公司办理涉案房屋的产权过户和房地产登记手续有事实和法律依据，本院依法予以支持。考虑到容鹢在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未收到直接影响，且未付的剩余款本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，本院加判容鹢向亿豪公司支付剩余房款190000元及利息（以190000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2004年4月5日起计至2020年3月21日）。关于容鹢要求亿豪公司返还税费的诉讼请求。实践中该费用可由买受人自行向有关部门缴纳,也可由出卖人代收代缴。本案中自容鹢交纳税费至今，亿豪公司都未履行其办证义务，现容鹢明确其会在办理涉案房屋的产权登记时缴纳应交税费，其要求亿豪公司返还税费并无不妥，本院予以支持。另因容鹢、亿豪公司并未对税费进行结算或约定退还税费的时间，因此容鹢可随时要求亿豪公司返还，亿豪公司关于诉讼时效的抗辩无理，本院不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州亿豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内协同原告容鹢到房地产管理部门办理广州市天河区东莞庄路天一新村K栋1梯4层06单元（现址为广州市天河区东莞庄路亿豪北街5号406房）的产权过户和房地产登记手续；二、原告容鹢于本判决发生法律效力之日起15日内向被告广州亿豪房地产开发有限公司支付剩余购房款190000元及利息（以190000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2004年4月5日起计至2020年3月21日）；三、被告广州亿豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内向原告容鹢返还税费5258元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5642元，由被告广州亿豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈穗芳二〇二〇年三月三十一日书记员  喻 珺邱莉晶