云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9098号上诉人（原审原告）：昆明程宇房地产开发有限公司，住所云南省昆明市富民县永定街道办事处永南大街405号。法定代表人：赵仕玉，总经理。委托诉讼代理人：杨若禾，云南迪恒律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李康鸣，云大法律服务所法律工作者，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：徐程，男，1977年8月22日生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：李景平、张正武，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明程宇房地产开发有限公司（以下简称“程宇公司”）因与被上诉人徐程商品房销售合同纠纷一案，不服云南省富民县人民法院（2019）云0124民初505号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人程宇公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。截止一审审结时，被上诉人从未按双方2015年7月7日签订的《商品房购销合同》约定向上诉人实际支付过涉案房屋购房款。一审认定2015年7月15日的《协议书》《补充协议书》合法有效，上诉人的真实目的是为案外人程宇翔偿还被上诉人及案外人胡寿喜的借款而进行的担保行为，没有事实依据，完全违法、错误，案外人与胡寿喜之间的借款关系与本案无关，是不同主体、不同的法律关系。被上诉人就胡寿喜与程宇翔之间的民间借贷行为提交的银行转账记录显示，胡寿喜向案外人实际出借的借款本金仅为2628000元而非3808300元，其他胡寿喜主张的和案外人之间的借款仅有借条，没有任何银行转账记录，即没有任何证据佐证借条对应的借款行为实际发生。被上诉人一审提交的证据能够证明2015年7月15日的《协议书》《补充协议书》不是上诉人的真实意思表示，不能认定为上诉人的真实目的是为偿还被上诉人及胡寿喜的借款而进行的担保行为。2.一审审理程序不当。一审既然认定上诉人的真实目的是为偿还被上诉人及胡寿喜的借款而进行的担保行为，并认为该行为合法，一审就应当对案外人与胡寿喜之间的借款行为真实性、合法性进行审理查明，一审从未追加案外人作为本案第三人参与诉讼，亦未对案外人与胡寿喜之间发生的出借款、还款事实进行审理查明，属审理程序不当，损害了上诉人的合法权益。被上诉人徐程辩称：1.被上诉人已经支付了所有购房款，上诉人亦向被上诉人出具了收据，同时上诉人与胡寿喜签订的《协议书》《补充协议书》对此作了确认，故上诉人认为被上诉人没有支付购房款与事实不符。被上诉人支付的购房款是胡寿喜向上诉人的法定代表人、财务负责人以及公司授权的项目负责人三个主体支付的借款，最终以借款冲抵购房款的形式支付的，上诉人认为借款与本案购房款无关与事实不符。《协议书》《补充协议书》不仅有上诉人的公章，还有上诉人法定代表人程伟、财务负责人赵丽萍、项目负责人程宇翔的签字，且该两份协议形成时间为2015年7月15日，时隔4年上诉人都未提起撤销之诉，亦未报警，上诉人没有任何证据证明协议不是其真实意思表示，故该两份协议合法有效，应继续履行，上诉人主张存在胁迫的情形与事实不符。2.一审不仅对借款进行审理，且已经确认胡寿喜支付给案外人的借款冲抵购房款的事实，故上诉人主张没有将案外人追加为本案第三人参与诉讼程序错误是没有道理的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。程宇公司向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告签订的《商品房购销合同》（合同编号：溪水庭苑031号）于2019年6月1日解除；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月7日，原告与被告签订《商品房购销合同》（合同编号：溪水庭苑031号），合同约定，原告将其开发的位于富民县出售给被告，购房总价款为963229元，被告向原告首期支付购房总价款的29.9%金额288000元，付款日期：2015年7月3日；其余价款675229元向银行贷款后支付。合同还约定了交付期限、违约责任和交接等条款及其它约定。同年7月14日，原、被告向富民县房地产管理所办理了商品房买卖合同登记备案手续。原告认为，合同签订至今，被告未向原告支付任何购房款，被告的上述行为明确不履行购房合同义务，从而导致合同最终目的不能实现。故原告依法已向被告发出《解除合同通知书》，被告于2019年6月1日收到原告发出的《解除合同通知书》。鉴于此，原告为维护其合法权益，现特起诉，请人民法院依法支持其诉求。另查明，原告法定代表人：赵仕玉，企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本：5,000,000元；成立日期：2010年11月9日；股东：1、程伟，出资比例：5%，出资时间：2010年11月3日，认缴出资额250,000元，实际出资额250,000元；2、赵仕玉，出资比例：95%，出资时间：2010年11月3日，认缴出资额4,750,000元，实缴出资额4,750,000元；公司人员变更情况：2017年8月4日法定代表人由程伟变更为李伟，财务负责人变更为赵丽萍，监事备案吕正祥变更为赵仕玉；2018年9月7日法定代表人李伟变更为赵仕玉，经理备案李伟变更为赵仕玉，监事备案赵仕玉变更为李伟，财务负责人赵丽萍变更为张安娜。2014年5月22日，原告出具收据，其收到胡寿喜的购房总款3,200,160元；同年9月18日，原告出具收据，其收到徐程（被告）的购房总款2,013,229元。甲方为原告、乙方为被告于2015年4月13日签订《商品房购销合同》（合同编号：溪水庭苑027号）；同年4月21日，原、被告向富民县房地产管理所办理了商品房买卖合同登记备案手续。胡寿喜于2014年9月18日向赵丽萍转账两次共计1,128,000元（中国工商银行转账128,000元、中国农业银行转账1,000,000元），于同年5月22日向程宇翔汇款500,000元和张安娜转账1,000,000元，以上转账、汇款共计为2,628,000元；另外，胡寿喜向程宇翔支付现金72,000元，2015年5月22日程宇翔出具的《承诺书》载明：“借到胡寿喜借款2,700,000元未还，承诺在借到其他款项后与胡寿喜本利结清。”2015年3月19日赵丽萍、程宇翔出具《收条》给胡寿喜，借到胡寿喜现金284,200元，在4月19日归还；同年4月19日赵丽萍、程宇翔出具《借条》给胡寿喜，借到胡寿喜现金162,000元，在5月19日归还；同年7月15日赵丽萍、程宇翔出具《借条》给胡寿喜，借到胡寿喜现金662,100元，在10月19日归还；以上借款合计3,808,300元。2016年4月11日程伟任原告法定代表人时，授权委托程宇翔为原告公司溪水兰庭的项目负责人，全权代理公司处理一切事务（含合同洽谈、签署、工程过程管理）。甲方为原告、乙方为胡寿喜、丙方赵丽萍、程宇翔和程伟于2015年7月15日共同签订了《协议书》，鉴于：2014年5月至2014年9月期间，乙方以个人名义购买了甲方开发的溪水庭苑一期-1项目的B1-1、B1-2、B1-3及B1-4四套别墅，总房款3,808,300元，乙方已全额支付给了甲方（款项由甲方指定乙方转入建行现金账户3,808,300元）。之后，甲乙双方经协商，将B1-1、B1-2、B1-3及B1-4四套别墅变更为B4-1、B4-7、B2-1、B2-3，总房款变更为3,808,300元。原四套别墅的已付购房款冲抵现在的四套别墅的购房款。乙方指定：B4-1、B2-1办理备案登记至胡寿喜名下，B4-7、B2-3办理备案登记至徐程名下。现甲、乙、丙三方根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规规定，本着平等、自愿、公平、诚实信用等原则，经友好协商，就房屋购买后续事宜达成如下协议：……。同日，甲方为原告、乙方为胡寿喜、丙方赵丽萍、程宇翔和程伟又共同签订了《补充协议书》，鉴于：2014年5月至2014年9月期间，乙方以个人名义购买了甲方开发的溪水庭苑一期-1项目的B1-1、B1-2、B1-3及B1-4四套别墅，总房款3,808,300元，乙方已全额支付给了甲方（款项由甲方指定乙方转入建行现金账户）。之后，甲、乙双方经协商，将B1-1、B1-2、B1-3及B1-4四套别墅变更为B4-1、B4-7、B2-1及B2-3，总房款变更为3,808,300元。原四套别墅的已付购房款冲抵现在的四套别墅的购房款。乙方指定：B4-1、B2-1办理备案登记至胡寿喜名下；B4-7、B2-3办理备案登记至徐程名下……乙方：胡寿喜、徐程……。2019年5月30日，原告以邮政快递的方式向被告邮寄了《解除合同通知书》。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人各方均应依据合同的约定，按照诚实信用原则，依法行使权利和履行义务。本案中，原告是否有合同解除权，被告是否履行了支付购房款的义务，是双方争议的焦点。根据查明的事实，2014年5月至9月间，被告及案外人胡寿喜与原告当时的法定代表人程伟，财务负责人赵丽萍、张安娜，法定代表人程伟授权委托的溪水兰庭项目负责人程宇翔之间存在转账和现金支付的借款关系，同时，为案外人胡寿喜的借款有保障，原告同意被告及案外人胡寿喜认购了别墅。原、被告于2015年4月13日签订《商品房购销合同》（合同编号：溪水庭苑027号）；2015年7月7日，原、被告签订《商品房购销合同》（合同编号：溪水庭苑031号）。2015年7月15日原告及赵丽萍、程宇翔、程伟与案外人胡寿喜及被告签订了《协议》和《补充协议》，该两份协议均载明：乙方2014年认购的四套别墅变更为2015年签订合同的另外四套别墅，原四套别墅的已付购房款冲抵现在的四套别墅的购房款，B4-1、B2-1两套备案至胡寿喜名下，B4-7、B2-3两套备案至徐程名下；购房总款为3,808,300元，购房合同和备案登记与本协议约定不一致的，以本协议的约定为准；全部购房款3,808,300元乙方以现金及转账方式已全额付清给了甲方；甲方备案登记表中按揭付款方式系登记错误，实际乙方已全款付清所有购房款项，以收款收据及收条为凭证；若甲方在2015年10月19日前全额退还乙方所有购房款的，则乙方同意解除双方的购房合同，并在甲方退还完所有款项后，将《商品房买卖合同》原件退还给甲方，并配合甲方解除备案登记；若甲方在2015年10月19日前无法全额退还乙方所有购房款3,808,300元的，则《商品房买卖合同》继续履行。从上述民事法律行为看，虽然被告及案外人胡寿喜与原告的案外自然人之间产生转账和现金支付的借款关系，但在上述所签订的《协议》和《补充协议》中，原告均确认被告及案外人胡寿喜已付清了所购买和备案登记的四套别墅购房总款3,808,300元，购房款金额与《商品房购销合同》和备案登记不一致的，以本协议的约定为准；即原告认可用案外自然人之间的借款抵偿购房款的意思表示，并约定在2015年10月19日前全额退还被告及案外人胡寿喜所有购房款后，则被告及案外人胡寿喜同意解除双方的购房合同，将《商品房买卖合同》原件退还，并配合解除备案登记；若原告在2015年10月19日前不能全额退还被告及案外人胡寿喜所有购房款3,808,300元，则《商品房购销合同》继续履行。以上民事法律行为，系当事人等的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗；故当事人等所签订的上述《商品房购销合同》、《协议》和《补充协议》是合法、有效的。民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，民事法律行为自成立时生效，行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。从上述确认和约定的内容来看，原告虽确认用被告及案外人胡寿喜的借款来抵偿购房款，但所备案登记给被告及案外人胡寿喜的四套别墅系为借款作抵押担保而进行备案登记，其真实目的是为偿还被告及案外人胡寿喜的借款而进行的担保行为，而非正常的商品房买卖关系；按当事人等的协议约定，原告在还款期限届满后仍未还款，当事人签订的《商品房购销合同》继续履行；只有在原告退还被告及案外人胡寿喜所有购房款后才解除购销合同；当事人所签订的《商品房购销合同》也约定，任何一方都不能单方解除合同，若单方解除合同，须征得对方的同意并承担违约金和相关费用。因此，原告既然已经认可被告及案外人胡寿喜已付清所购房屋的购房款，现又提出被告未付购房款要求解除合同的主张，这与当事人等的约定及其所实施的民事法律行为相矛盾，且未提供相关证据证明其主张成立，其应承担举证不能的不利后果。原告确认被告已履行了购房款的支付义务，在承诺的期限内未履行退款义务，双方约定协议解除合同的条件即未成就，其主张不符合我国《合同法》规定的法定解除情形，原告不具有法定解除权。故对原告提出解除购销合同的主张，依法不予支持。另外，对原告提出《协议》和《补充协议》是在胁迫的情况下签订的主张，原告对此并未提供相应的证据来证明其主张成立，故对原告提出此主张依法不予支持。综上所述，原告的诉求依法不应得到支持，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十四条、第一百三十六条、第一百四十三条、第一百五十条、《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第九条、第十一条、第十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回原告昆明程宇房地产开发有限公司的诉讼请求。对于一审查明的案件事实，上诉人对1.“胡寿喜于2014年9月18日向赵丽萍转账两次共计1128000元……以上借款合计3808300元”提出异议，主张一审对胡寿喜与案外人赵丽萍、程宇翔之间的借、还款情况未作审查即确认双方之间存在3808300元借款的事实错误；2.“甲方为原告、乙方为胡寿喜……就房屋购买后续事宜达成如下协议：……”提出异议，主张不是事实，不予认可；3.“同日，甲方为原告、乙方为胡寿喜……乙方：胡寿喜、徐程……”提出异议，主张不是事实，不予认可。同时，上诉人要求补充确认：1.2014年5月至9月期间，胡寿喜未向上诉人支付购房款3808300元。2.胡寿喜向案外人赵丽萍、程宇翔实际出借的借款本金为262.8万元；2014年6月23日至2017年9月22日期间，案外人赵丽萍、程宇翔共计向胡寿喜归还借款本息2096500元；胡寿喜未向案外人赵丽萍、程宇翔实际出借现金1108300元，该款项均为借款利息。被上诉人对上诉人所提事实异议及要求补充确认的事实均不认可。此外，双方当事人对一审查明的其余案件事实无异议。二审中，上诉人提交：本息明细表及相应银行流水明细，欲证明胡寿喜向案外人赵丽萍、程宇翔出借的借款本金为262.8万元，赵丽萍、程宇翔已向胡寿喜归还借款本息2096500元。经质证，被上诉人对证据的三性、证明目的不认可。本院认为，前述证据与本案审理并无直接关联，不予采信。同时，上诉人申请本院向昆明市盘龙区扫黑办调取胡寿喜与案外人程宇翔借款案件的相关资料。本院认为，上诉人要求调取的材料与本案审理并无直接关联，故对上诉人的调证申请不予准许。针对上诉人所提事实异议1，一审确认的该部分事实与本案审理并无直接关联，不适宜在本案中予以审查确认，故本院对该部分事实不作确认；针对事实异议2、3，上诉人虽主张不是事实，但从《协议书》《补充协议书》所载内容看，其上有上诉人加盖的公司印章，有时任上诉人公司法定代表人程伟、财务负责人赵丽萍、项目负责人程宇翔的签字，且上诉人对该公司印章及个人签字均不持异议，故在上诉人不能提交相反证据推翻该两份协议的情况下，被上诉人又不认可，本院对上诉人所提事实异议2、3均不予采信。针对上诉人要求补充确认的事实1，因涉及法律适用，将在本案说理部分一并评述；针对事实2，因与本案审理并无直接关联，故不予审查确认。综上，本院对一审查明的案件事实，除对“胡寿喜于2014年9月18日向赵丽萍转账两次共计1128000元……以上借款合计3808300元”不作确认外，其余查明的案件事实与一审一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人诉请解除涉案《商品房购销合同》是否有事实和法律依据？本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉人主张被上诉人未按照合同约定向其支付涉案房屋购房款构成根本违约，就上述主张其应当承担举证责任。本案中，上诉人与被上诉人于2015年7月7日签订的《商品房购销合同》，是在平等自愿基础上订立，是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。该合同明确约定，被上诉人作为买受人应于2015年7月3日首期支付28.8万元，其余价款675229元向银行贷款支付。2015年7月14日，上诉人、被上诉人向富民县房地产管理所办理了商品房买卖合同登记备案手续。结合2015年7月15日上诉人、胡寿喜、赵丽萍、程宇翔、程伟签订的《协议书》《补充协议书》及2014年9月18日上诉人出具给被上诉人的收据所载内容看，前述证据能够相互佐证证明被上诉人已经按照合同约定向上诉人履行了支付涉案房屋购房款的主要合同义务，上诉人虽不认可，但在本案中并未提交相反证据予以推翻，故上诉人应承担举证不能的不利后果，对上诉人关于被上诉人未向其支付涉案房屋购房款的主张本院不予采信。因此，上诉人要求解除涉案《商品房购销合同》的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。对于上诉人要求补充确认2014年5月至9月期间，胡寿喜未向上诉人支付购房款3808300元的问题，因与本案有效证据证明事实相悖，故不予确认。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定的主要事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人昆明程宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  金馨二〇二〇年三月十九日书记员  武雨