四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终135号 上诉人（原审原告）：刘威，男，1993年11月2日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：阎朝旭，四川泰仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川金马房地产开发有限公司。住所地：四川省仁寿县文林镇南坛街。统一社会信用代码：91511421786698665K。 法定代表人：周毅，总经理。 委托诉讼代理人：徐成东，四川力恒律师事务所律师。 上诉人刘威因与被上诉人四川金马房地产开发有限公司（以下简称：金马公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2019）川1421民初3032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘威及其委托诉讼代理人阎朝旭、被上诉人金马公司的委托诉讼代理人徐成东参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘威上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判金马公司支付违约金38786元；3.金马公司承担所有诉讼费用。事实与理由：一审判决没有查清事实、认定事实错误，适用法律错误，回避了金马公司提前交房违法违规的事实，采用的租金标准错误，违反“同案同判”原则。一审法院未采信《仁寿县建设工程规划核实合格证》，致交房时间认定错误。一审法院采用的租金标准，与案涉房屋距离5.3公里以外，且未区分房屋面积大小，本案案涉房屋为118.25平方米，不在一审参照的80平方米－106平方米的房屋范围之内，不具有参考性。按照一审的计算方法，平均每套日租金为29.13元，而不是判决书所载的日租金25.21元，一审计算有误。 金马公司答辩称，上诉人的上诉事实和请求均不成立。一审法院审理程序合法，适用法律正确，请求维持。 刘威向一审法院起诉请求：1．判令金马公司支付逾期交房的违约金38,786元（387,860元×10%）；2．本案诉讼费由金马公司负担。 一审法院认定，2015年8月3日，刘威与金马公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：刘威购买金马公司开发的位于仁寿县住房一套，测绘建筑面积118.25ｍ2，房屋总价款387860元；付款方式为：贷款；金马公司应当在2016年3月30日前向刘威交付商品房。同时，合同第十二条对逾期交房责任的约定为：逾期在60日之内，自约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。同时，《补充协议》第十一条约定：“甲方、乙方在《商品房买卖合同》、本《补充协议》及合同附件履行过程中，应严格按约定执行。任何一方违反其中一条内容，则视为违约，按该条违约责任条款处理，由违约方按合同约定总购房款的10%向守约方支付违约金”；第十四条约定：“《补充协议》与《商品房买卖合同》不一致的，以《补充协议》为准”；第六条第5项对免责事项的约定为：“出卖人如遇以下原因，可据实对交房时间予以延期：（1）自然灾害：地震、洪水、火灾、瘟疫、台风、连续暴雨等；（2）非出卖人原因，执行政府的法规、规章等强制性文件及行政禁令、命令；（3）非出卖人原因，政府主管部门验收时间的滞后及市政配套安装的延误；（4）由于买受人原因不如期交付；（5）其他不可抗拒的原因：战争、动乱、空中飞行物体坠落，非出卖人原因连续停电、停水等”；第十二条对通讯联系方式的约定为：“在本协议签订后，买卖双方中的任何一方因住所地、电话等通信联系方式发生变化的，均应及时以书面形式告知对方。否则相对人因无法通知造成的后果应由过错人自行承担”。 西蜀桦苑住宅楼一期完工后，金马公司于2016年6月26日以邮政特快专递方式按照《商品房买卖合同》上载明的通讯地址向刘威邮寄《交房通知书》（即《业主通知书》），通知书上载明刘威办理交房手续的日期为2016年7月27日、7月28日。同时，金马公司在售房部及该小区门口张贴《交房公告》，载明：请各业主于2016年7月1日至2016年8月17日止在西蜀桦苑销售中心办理交房手续。刘威于2016年8月3日到西蜀桦苑接收案涉房屋，并签订《房屋交接书》，其中第3条载明：“乙方（刘威）已确认甲方（金马公司）交付房屋符合合同约定时间及标准，同意接收”；第4条载明：“甲方确认乙方款项全部付清，同意交房”。刘威在“乙方（业主）”一栏签字、捺印予以确认。刘威认为，金马公司延期交房行为构成违约，应按照购房款的10%承担违约责任，遂提起本次诉讼。 另查明，合同履行过程中，因金马公司经规划许可开发的区域位于东风渠坡脚，由于基础建设和弃土堆积造成积水，对东风渠边坡造成安全隐患。四川省都江堰东风渠管理处眉山站分别于2015年9月25日、2016年3月14日向金马公司发函要求整改并加固。金马公司按上述要求对坡脚进行了保坎加固后恢复施工。西蜀桦苑一期房屋于2016年3月初方才完工（市政配套未完工）。 再查明，2016年度仁寿县视高镇80平方米到106平方米的房屋，平均年租金约为9,200元左右，即日租金25.21元左右。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，双方均应当按照合同约定全面、诚实履行各自的义务。本案焦点：1．金马公司在履行房屋买卖合同中是否存在违约行为，是否应予免责？2．金马公司的违约金数额应如何确定？ 关于焦点一，金马公司辩称其迟延交房系不可抗力和政府原因所致，应予免责，不应承担违约责任。本案中，金马公司虽在政府规划的红线内开发施工，但造成东风渠边坡滑坡隐患确系施工行为引起，从维护国家利益和人民生命财产安全角度考虑，金马公司理应采取措施消除滑坡隐患、确保安全。此举虽与导致迟延交房有直接因果关系，但采取措施消除隐患的行为本身并不属于不可抗力，也不属于合同约定的免责事由之一。综上，金马公司未按合同约定逾期交房的行为，已构成违约，应当承担违约责任。 关于焦点二，刘威主张违约金按全部购房款10%计算，但并未提供其相应损失的证据；金马公司则辩称案涉房屋刘威主张的违约金过高，请求法院参照同地段、同时间的房屋租金依法予以调减，并提交证据证明案涉房屋所在地同时间段的租金情况。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，合同法有关违约金规定的立法本意是以补偿性为主，惩罚性为辅，违约方有权请求法院对约定的过高的违约金予以调减。本案中，首先，案涉房屋所在片区属于天府新区，随着天府新区的开发建设，该区域的房地产开发日趋成熟，房价也逐年攀升，购房者客观上并未因逾期交房利益受损；其次，金马公司逾期交房也确实存在相关部门要求其对东风渠边坡安全隐患进行停工整改并加固的因素。该因素虽不足以抗辩是否违约，但也应区别于其他恶意违约行为；第三，对刚需购房者而言，逾期交房可能导致其仍需租房居住，其损失主要体现在租房损失；对于非刚需购房者而言，基于房价上涨的客观实际其并不存在失去二手房交易机会或者交易受损的风险，其损失主要体现在资金占用利息损失。作为新兴开发建设的区域，案涉房屋所在片区此前并无成熟的租赁市场，且周边房屋以自建房居多，故综合本案合同的实际履行情况及当事人的过错程度等因素，酌定违约金调整为在同时期、同地段的房屋租金基础上上浮30%作为违约金计算标准。经核定，案涉小区同时期、同地段的房屋平均年租金约为9,200元，即25.21元/天，再上浮30%，则买受人的实际损失约为32.77元/天（25.21元＋25.21元×30%）。 关于如何确定违约天数的问题。双方当事人在《补充协议》中明确约定了买受人应于合同约定的交房日或者出卖人通知的交房日期办理房屋交付手续，逾期由买受人自行承担责任。本案中，金马公司于2016年6月28日以向买受人确定的通讯地址以邮政特快专递形式送达交房通知书，并在案涉房屋所在小区及售楼部以张贴交房公告形式通知买受人在2016年7月27日、2016年7月28日前往售楼部办理交房手续。而刘威于2016年8月3日前往金马公司签署《房屋交接书》，确认收房。因金马公司答辩称，违约天数同意以金马公司的交房公告和业主通知书上载明的最后一月的末日为交房时间（即2016年8月31日）来计算违约金，若实际交房时间在2016年8月31日以前的，以实际交房时间计算违约金。故金马公司的违约时间应从2016年3月31日（合同约定交房之次日）计算至2016年8月3日，共计125天。综上，金马公司因违约迟延交房应当支付刘威的违约金应为4,096.25元（32.77元/天×125天）。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、四川金马房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付刘威因逾期交房而产生的违约金4,096.25元；二、驳回刘威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计385元，由刘威负担360元，四川金马房地产开发有限公司负担25元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：违约金的给付标准及数额的计算问题。 关于违约金的给付标准问题。刘威主张金马公司延期交房应当承担违约责任，违约金的给付应按照《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的以房屋总价款的10%计算为38786元。金马公司主张延期交房是事实，约定的违约金计算标准高于其实际损失，应参照案涉房屋同地段、同时间的房屋租金标准依法调减。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，刘威与金马公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的违约金以房屋总价款的10%计算。刘威未提供证据证明因金马公司延期交房给其造成的实际损失，其客观上并未因逾期交房利益受损，其损失主要体现为租房损失，且金马公司逾期交房也确实存在相关部门要求其停工整改安全隐患的客观事实。金马公司主张约定的违约金过高请求适当减少符合法律规定。因此，本院对刘威上诉以房屋总价款的10%计算支付违约金的请求不予支持。 关于违约金数额的计算问题。因案涉房屋所在片区系新兴开发建设的区域，尚无成熟的租赁市场，且周边房屋以自建房居多，一审法院综合本案合同的实际履行情况及当事人的过错程度等因素，酌定违约金调整为在同时期、同区域的房屋租金基础上上浮30%作为违约金计算标准，并无不当，本院予以确认。一审法院参考租金的房屋面积为80平方米－106平方米，以及核定案涉小区同时期、同区域的房屋平均年租金大约为9,200元，计算为约25.21元/天，均系计算违约金的参考数据，并非计算刘威的实际损失，因此，刘威上诉主张案涉房屋面积为118.25平方米大于参考面积，没有参考性以及一审法院计算有误的理由不成立。刘威在接收房屋时与金马公司签订了《房屋交接书》，载明了交付的房屋符合合同约定时间及标准，说明刘威在接收房屋时案涉房屋已符合合同约定的交付条件，其主张金马公司存在未经验收而提前交房并无充分证据证实。因此，一审法院计算违约金的天数从合同约定的交房截止之次日2016年3月31日起至实际交房之日2016年8月3日止并无不当，刘威主张交房以合同约定的交房时间2016年3月30日起计算至《仁寿县建设工程规划核实合格证》的颁发之日2016年12月13日的理由不成立，对其请求不予支持。 综上所述，刘威的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费770元，由刘威负担。 本判决为终审判决。 审判长  魏东 审判员  王敏 审判员  覃棱 二〇二〇年三月二十日 书记员  吴倩