河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25476号上诉人（原审被告）：张新善，男，1971年12月5日出生，汉族，住河南省中牟县。上诉人（原审被告）：张金付，男，1939年9月5日出生，汉族，住河南省中牟县。二上诉人共同委托诉讼代理人：校丙戌，河南官渡律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：董鹏，河南官渡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张进伟，男，1979年6月29日出生，汉族，住河南省漯河市召陵区。委托诉讼代理人：张进堂，男，1971年9月1日出生，汉族，住郑州市经济技术开发区，系被上诉人哥哥。上诉人张新善、张金付因与被上诉人张进伟宅基地使用权纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初9302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张新善、张金付上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人张金付给付被上诉人35万元（不服金额23万元）。事实和理由：一、一审事实不清，判决错误。一审认定案涉房屋价值58万元没有事实根据，认定被上诉人对签订无效合同存在过错，但没有判决其承担任何责任错误。法院不是专业的房地产评估机构，没有判定房屋价值的资质和能力，在未进行实地查看、未对房屋进行评估的情况下，凭其他判决认定的其他房屋不同年份的价值推测本案案涉房屋价值毫无意义。案涉房屋建造成本20万元，系小产权房，不能上市交易，目前价值20万元，考虑被上诉人的投入，张金付自愿退还35万元。二、张新善不是联合建房合同当事人，其参与合同系代理行为，应驳回对张新善的起诉。张进伟辩称：一、房屋赔偿价依据问题。同社区、同房型、同时期的房屋赔偿价应该一致，已有生效判决认定房屋赔偿价是58万元。且（2018）豫0122民初3268号判决中，双方的交易时间为2015年10月份，交易价格58万元，根据市场行情，2019年郑州市商品房价格较2015年基本上涨了一倍多，现同小区该类房屋成交价在75万元以上，58万元远远低于现在成交价。故认定赔偿价58万元并无不妥。二、《联合建房合同》合同条款的认定问题。双方自愿签订《联合建房合同》，按照合同约定标准计算，赔偿价格更高。三、被上诉人损失严重。被上诉人本想拥有一处自己的房屋，故而投入大量心血，建筑成本比当地人建设成本高，为了搞好关系，还无形中增加了很多成本，且错失了购买其他商品房的机会，损失巨大。58万元赔偿根本不能弥补被上诉人的损失。四、上诉人诚信缺失。二上诉人系父子关系，张新善2013年收到了被上诉人10万元宅基地转让款并出具收条，应负同样的法律责任。被上诉人建成房屋后，上诉人强行占用，并无偿占有被上诉人大量资金6年多，多次协调，上诉人分文不给。请求驳回上诉，维持原判。张进伟向一审法院起诉请求：1．确认双方于2013年6月24日签订的联合建房合同无效；2．被告连带偿还宅基地转让费及建房款69万元，并支付从2013年6月24日起至付清之日止的利息，按月利率2%计算，诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：经吕国海介绍，2013年7月26日，张金付（甲方）、张进伟（乙方）、吕国海（丙方）签订《联合建房合同》，由甲方联合乙方建住房，丙方作为乙方合作人监督本合同履行事宜，约定甲方宅基地坐落在郑州市××郑××镇台前社区，甲方自愿与乙方在前述宅基地上联合建房。除该房屋建设成本及相关税费外，乙方另外再一次性支付甲方11万元，甲方收到该款项时应向乙方出具相关收据。甲方完全同意，自该房屋开始建设之日起，乙方即对该房屋半成品及成品拥有永久使用、修缮、改建、出租、抵押及出让的权利。乙方行使前述权利时，甲方不得以任何借口进行干涉，否则，甲方构成违约，应承担本合同第四条第二款约定的责任。甲方应积极主动无偿协助乙方依据将该房屋产权直接办到乙方名下，如因甲方原因无法办理相关房产证时，视为甲方违约，甲方应承担违约责任。本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同，如因被告或其利益相关人员导致合同解除时，甲方构成违约，甲方违约时应赔偿乙方损失，乙方损失为合同所涉房屋在合同解除时的本地商品房市场评估价款及房屋装修费用。2013年6月24日，张新善出具《收条》一份，主要内容为：今收到吕国海建房现金10万元。该款系张进伟支付给吕国海宅基地的转让费，后吕国海转交给张新善。原告购得该宅基地后，按照郑庵镇统一规划设计建房。房屋建成后，被告强行占用原告建成的房屋。房屋被占用后，原告张进伟要求被告搬离房屋遭拒，被告也未给付原告购地款及建房款。另查明，张金付、张新善系父子。杨伟记与任建周合同纠纷一案，杨伟记要求任建周偿还购地款及建房款共计80万元，2018年8月8日，本院作出（2018）豫0122民初3268号民事判决，认为位于中牟县郑庵镇福山社区的房屋系按郑庵镇统一规划设计造价所建，房屋价值为58万元，故判决任建周返还杨伟记58万元。一审法院认为，合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案原、被告签订《联合建房合同》，由张金付提供宅基地，由张进伟出资进行建房，房屋建成后归原告所有；原告向张新善给付建房款10万元后，开始建造房屋，但房屋建成后二被告占有使用，并拒绝返还。被告称原告支付的款项为租赁费，证据不足，一审法院不予采信。原、被告签订的《联合建房合同》，标的物为农村宅基地，其土地属于集体所有，而原告并非涉案宅基地所在范围内的集体经济组织成员，该合同亦未得到有关组织和部门的批准，故原、被告之间签订的《联合建房合同》因违反法律法规和政策，应属无效。对于双方因合同取得而应予返还的财产问题，因合同无效，原告应当返还被告宅基地，被告应当返还原告购地款10万元，但原告建成的房屋与被告宅基地为一体化房地产，无法返还原告，应当由被告折价补偿。根据双方签订的《联合建房合同》，约定本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同，如因被告或其利益相关人员导致合同解除时，甲方应赔偿乙方损失，乙方损失为合同所涉房屋在合同解除时的本地商品房市场评估价款及房屋装修费用，故原告要求返还的宅基地转让费及建房款可参照本院生效的（2018）豫0122民初3268号判决书认定的同社区同类房屋交易价格58万元。关于原告要求给付利息的诉讼请求，造成合同无效，双方都有过错，应当各自承担相应责任。结合本案实际情况，原告在签订合同时应知涉案宅基地系农村集体所有，但仍签订联合建房合同，存在过错，被告在原告建好房屋后占有房屋违反约定亦存在过错，故原告要求被告给付利息的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告张金付、张新善于判决生效之日起十日内给付原告张进伟58万元；二、驳回原告张进伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，减半收取5400元，由原告张进伟负担600元，被告张金付、张新善负担4800元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换。上诉人提交了三组证据：第一组证据是中牟县郑庵镇台前村村民委员会与河南宏盛建筑有限公司签订的《福山社区建筑施工合同》、中牟县郑庵镇东赵村村民委员会与原发建筑有限公司签订的《福山社区建筑施工合同》各一份，拟证明福山社区内每户总工程款是216000元；第二组证据是（2018）豫0122民初2054号民事判决书及调解协议各一份，拟证明福山社区内与本案一样的纠纷返还开发商的工程款基本都是20多万元；第三组证据是中牟县郑庵镇台寺村村民委员会出具的证明一份。拟证明凡是在福山社区建房的村委会均扣除每户0.73亩耕地，扣地损失问题未妥善处理导致本案纠纷形成。被上诉人质证称，上诉人提交的第一组证据《福山社区建筑施工合同》与案涉房屋无关，不能证明该房屋价值。第二组证据中的《调解协议》与本案无关，且民事判决书上写的建房时间是2015年，而本案房屋建设时间是2013年，没有参考价值。第三组证据扣地问题在合同中有显示，该证据没有证明价值。被上诉人提交了两组证据：第一组证据（2018）豫01民终14259号民事判决书、（2018）豫01民终25466号民事判决书，拟证明一审认定的58万元有依据。第二组证据是案外人签订的《房屋买卖及土地使用权转让合同》，拟证明房屋价值现在是75万元。上诉人质证称，对两份判决真实性无异议，但我国不是判例法国家，各案情况不同，本案上诉人实际得到的宅基地转让费是十万元，上诉人提交的判例中的宅基地转让费比我方多，所以认定58万元不合理。对于《房屋买卖及土地使用权转让合同》系复印件，没有原件，我方不认可，涉案小区属于小产权房，不能上市交易，本案是无效合同，应返还取得的财产而不是按市场价卖房。对上述证据是否采信，本院将结合已查明事实予以综合评述。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。案涉《联合建房合同》约定由张金付提供宅基地，张进伟出资建设，房屋建成后归张进伟所有。由于该合同违反法律法规和政策，应属于无效合同。合同无效后，双方应予返还所取得的财产。但由于所涉房屋与宅基地一体，无法返还，故可以折价补偿。一审参照同类判决同类房屋确定的房屋价格58万元适当，应予维持。上诉人称涉房屋目前价值20万元，证据不足，不予支持。关于上诉人称张新善收取款项10万元系代理行为其不应承担责任的理由，证据不足，本院不予支持。张新善收取10万元款项，且其自认曾在建房合作协议甲方处按指印，故一审判令张新善承担责任并无不妥。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，故对张金付、张新善的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由上诉人张金付、张新善负担。本判决为终审判决。审判长  吕家祥审判员  董正方审判员  郭凤彩二〇二〇年三月十日书记员  董胜男