浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终180号上诉人（原审被告）：嘉兴亚太置业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区洪合镇320国道南侧（嘉兴毛衫城投资开发有限公司内1号楼），统一社会信用代码：9133041156587598XY。法定代表人：赖立在，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈亚根、张叶霞，浙江圣文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郁岚，女，1980年1月24日出生，汉族，住上海市普陀区。被上诉人（原审原告）：浦盛涛，男，1982年9月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：邰胜、吕秀花，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。上诉人嘉兴亚太置业有限公司（以下简称亚太公司）因与被上诉人郁岚、浦盛涛商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2019）浙0411民初3846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。亚太公司上诉请求：撤销原判，改判驳回郁岚、浦盛涛一审全部诉请。事实和理由：一、一审认定事实错误。亚太公司已向郁岚、浦盛涛交付案涉房屋，郁岚、浦盛涛购买商铺时己享受优惠。郁岚、浦盛涛己将该商铺委托经营，实际享受该不动产占有、使用和收益的权利，合同目的已实现。亚太公司按期办理案涉房屋产权证，因郁岚、浦盛涛征信审核不通过，无法办理贷款，其也未向亚太公司补足购房余款，因此案涉房屋没有办理转移登记非亚太公司导致，一审判决显失公正。二、一审适用法律错误，郁岚、浦盛涛的合同解除权己经消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”郁岚、浦盛涛称亚太公司自2017年10月1日开始违约，本案一审受理时间为2019年8月，超过一年的合同解除权除斥期限。一审认为案涉合同无法履行，不适用上述解除权的行使期限，并判决亚太公司与郁岚、浦盛涛之间的商品房买卖合同解除，属适用法律错误。郁岚、浦盛涛辩称：一、案涉房屋于2017年11月被查封，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条明确规定郁岚、浦盛涛有权解除合同并要求赔偿损失。二、因亚太公司原因导致案涉房屋无法过户，郁岚、浦盛涛的合同目的无法实现，郁岚、浦盛涛有权解除合同。案涉房屋于2017年被查封至今，郁岚、浦盛涛虽将房屋交给经营公司，但系免费交其经营5年，没有获益。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条适用于出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款情形，不适用于合同目的无法实现的情况，故一审判决正确。郁岚、浦盛涛一审诉讼请求：1.解除郁岚、浦盛涛与亚太公司签订的合同编号为2017预0006067的《浙江省商品房买卖合同》，郁岚、浦盛涛向亚太公司退回该房屋；2.亚太公司返还购房款135200元并支付违约金（以135200元为基数，自2017年10月1日起按照日利率0.02%计算至实际退款之日止）；3.亚太公司赔偿郁岚、浦盛涛因解除合同而产生的中介费损失16000元；4.本案的诉讼费由亚太公司承担。一审法院经审理认定：2017年，郁岚、浦盛涛通过中介志策（上海）房地产营销策划有限公司与亚太公司签订编号为2017预0006067的《浙江省商品房买卖合同》一份，约定亚太公司将位于嘉兴市秀洲区商品房出售给郁岚、浦盛涛，价格为225200元。郁岚、浦盛涛先支付首期房款135200元，余款90000元以开发商书面通知之日起7日内办理完毕按揭手续。亚太公司于2017年9月30日前，取得房屋的土地使用权证、房屋所有权证，交付给郁岚、浦盛涛，郁岚、浦盛涛委托亚太公司办理该商品房转移登记。亚太公司不能按约定的期限交付权属证书的，亚太公司在约定日期起180日内交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任。在约定日期起180日以后，亚太公司仍不能交付权属证书或登记证明的，按如下方式处理：（1）郁岚、浦盛涛退房的，亚太公司在郁岚、浦盛涛提出退房要求之日起60日内将郁岚、浦盛涛已付房价款退还，并自约定日期至实际退款日止，按日向郁岚、浦盛涛支付已交付房价款的0.02%的违约金；（2）郁岚、浦盛涛不退房的，亚太公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向郁岚、浦盛涛支付已交付房价款0.03%的违约金。合同签订后，郁岚、浦盛涛按约支付了购房款135200元。郁岚、浦盛涛向中介支付中介费用16000元。后亚太公司已向郁岚、浦盛涛交付房屋，亚太公司亦取得了不动产权证，但未向郁岚、浦盛涛交付土地使用权证、房屋所有权证，未为郁岚、浦盛涛办理该商品房转移登记，且涉案房屋在2017年11月17日被查封，现仍然处于查封状态。以上事实，有双方陈述及郁岚、浦盛涛提供的《浙江省商品房买卖合同》、《增值税发票》、《不动产查封登记信息查询结果》，亚太公司提供的《不动产权证》等证据予以证实。亚太公司还提供了《转账收款回单凭证》5份，两份放款日为2017年12月1日，2018年12月4日、6日、10日各一份，用以证明其他购房客户办理了银行贷款，郁岚、浦盛涛贷款未成功是自身原因导致，经质证，郁岚、浦盛涛对证据的关联性不予认可。一审法院认为，该组证据与本案缺乏关联性，并不能达到亚太公司的证明目的，故不予采信。一审法院经审理认为，合同的解除权可以分为法定解除权和约定解除权，当事人有约定的，按当事人约定。本案双方对合同解除权作出了约定，双方约定亚太公司在约定交付权属证书之日期起180日以后，仍不能交付权属证书或登记证明的，郁岚、浦盛涛有权退房，即届时郁岚、浦盛涛才有权解除合同，该180日的约定为合同解除的前提条件，而非合同解除权的行使期限。现涉案房屋因亚太公司自身涉及其他诉讼被查封，无法办理产权过户手续，导致郁岚、浦盛涛取得房屋所有权的合同目的无法实现，合同履行不能，故郁岚、浦盛涛依法享有合同解除权。因双方未就解除权行使期限作出约定，根据我国《合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。按上述规定解除权行使期限也以当事人意思自治为准，没有约定按照法律规定，没有法律规定，则应给予守约方催告期限。亚太公司辩称应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定确定解除权行使期限为一年的意见，系片面解读法条，未结合第一款内容进行理解，该解除权行使仅适用于出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的情形。以上违约情形属于可以继续履行合同的范畴，本案合同属于客观上履行不能，涉案房屋已经被查封近两年，亚太公司无权苛求郁岚、浦盛涛继续等待。综上，一审法院认定亚太公司收到诉状副本等材料之日为郁岚、浦盛涛催告之日，经郁岚、浦盛涛催告后，涉案房屋仍然无法办理产权变更登记，该情形符合双方约定的合同解除条件，也未超过合同解除权行使期限，故一审法院对郁岚、浦盛涛的第一项诉讼请求予以支持。对于亚太公司提出的办理贷款问题，一审法院认为，亚太公司并无证据证明其有通知郁岚、浦盛涛办理贷款，其提供的证据也不能证明是因为郁岚、浦盛涛征信存在问题才未办成贷款。根据我国《合同法》第九十七条规定，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，现郁岚、浦盛涛要求亚太公司返还房款135200元，符合法律规定，一审法院予以支持。另本案双方就合同解除产生的违约金有明确约定，违约金按照已交付房价款的0.02%/日进行计算，一审法院认为该违约金与郁岚、浦盛涛的损失相当，对郁岚、浦盛涛主张的违约金亦予以支持，对郁岚、浦盛涛的第三项诉求不予支持。综上，一审法院对郁岚、浦盛涛的部分诉讼请求予以支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认郁岚、浦盛涛与亚太公司签订的编号为2017预0006067的《浙江省商品房买卖合同》予以解除；二、亚太公司于判决生效之日起十日内返还郁岚、浦盛涛购房款135200元，郁岚、浦盛涛返还亚太公司位于嘉兴市秀洲区商品房；三、亚太公司于判决生效之日起十日内支付郁岚、浦盛涛违约金（以135200元为基数，自2017年10月1日起，按0.02%每日计算至亚太公司实际履行之日止）；四、驳回郁岚、浦盛涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1671元，由亚太公司负担。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，郁岚、浦盛涛支付首付款后，亚太公司未按合同约定书面通知其办理按揭手续，亚太公司提供的证据亦无法证明系因郁岚、浦盛涛征信存在问题才未办成贷款。后因亚太公司原因，案涉房屋自2017年11月起被查封，郁岚、浦盛涛无法取得案涉房屋所有权。亚太公司关于案涉房屋未办理转移登记非亚太公司原因所致的主张不能成立。此外，案涉合同未约定亚太公司办理房屋转移登记的期限，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房地产开发企业应当自商品房交付使用之日起90日内，协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。案涉房屋交付至今已满两年，郁岚、浦盛涛因房屋被查封仍无法取得房屋所有权，故郁岚、浦盛涛享有案涉合同解除权。亚太公司辩称根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，郁岚、浦盛涛的合同解除权已过除斥期间。该司法解释第十五条与第十九条均对商品房买卖合同的解除权作出了规定，但二者在违约后果与立法本意上均有不同，需结合案情具体适用。第十五条有关的解除权行使期间的规定所指向的违约行为为出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的情形，案涉房屋因亚太公司原因被查封至今，郁岚、浦盛涛无法取得房屋所有权，故本案不适用第十五条规定，郁岚、浦盛涛的合同解除权未过除斥期间。亚太公司另主张其交付房屋后郁岚、浦盛涛已获得商铺的委托经营收益，故其合同目的已实现，该主张亦不能成立。房屋买卖合同除交付外，还需转移房屋所有权。现因亚太公司原因导致案涉房屋已被查封两年余，郁岚、浦盛涛无法办理产权过户手续。亚太公司仅交付案涉房屋，郁岚、浦盛涛取得房屋所有权的合同目的尚未实现，郁岚、浦盛涛有权请求解除合同并赔偿损失。综上所述，亚太公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3342元，由上诉人嘉兴亚太置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年三月二十四日法官助理葛依依书记员赵婉沁