江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初6909号原告：李海音，女，1983年4月2日出生，壮族，住广西都安瑶族自治县。委托诉讼代理人：孔艳，江苏宏润律师事务所律师。被告：张凤南，男，1965年11月3日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。原告李海音与被告张凤南房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月23日、2020年3月26日两次公开开庭进行了审理。原告李海音的委托诉讼代理人孔艳与被告张凤南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李海音向本院提出诉讼请求：判令张凤南立即支付拆迁补偿款3万元并赔偿逾期利息损失（以3万元为基数，自起诉之日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）。本案审理中，李海音将上述诉讼请求变更为：判令张凤南立即支付设备搬迁费24000元、停产停业损失168614元。事实和理由：李海音与张凤南于2018年3月14日签订房屋租赁合同，双方约定由李海音租赁张凤南所有的位于无锡市锡山区场上1100平方米的房屋用于生产经营，租赁期限三年。合同履行期内，因政府需对案涉租赁房屋拆迁，张凤南和政府拆迁办在2019年3月通知李海音搬离，李海音在此过程中全程配合拆迁评估及搬迁等事宜，张凤南承诺在取得拆迁补偿后向李海音支付相应补偿款，李海音于2019年4月搬离案涉租赁房屋。现张凤南已取得全部拆迁补偿款，但至今未赔偿李海音在租赁期内搬迁所造成的损失，故李海音诉至法院。被告张凤南辩称，1、其与李海音签订案涉租房合同属实，其将1840平方米厂房中的1100平方米出租给李海音使用，其余面积的厂房出租给另一承租户使用。李海音在2019年3月20日前未按约支付该年度上半年的租金，按照合同约定，租赁合同已终止，李海音应从租赁厂房中自动搬离；2、关于李海音主张的搬迁费，在无锡市锡山区（以下简称厚桥拆迁办）的设备搬迁补偿表中，第11、12项的设备是其自有设备，第5项设备输送带是另一租户的设备，其余设备才是李海音的设备；3、关于李海音主张的停产停业损失，因李海音在租赁厂房内生产经营时是无证无照的，故不应有停产停业损失。综上，请求法院依法驳回李海音的全部诉讼请求。经审理查明：2018年3月14日，张凤南（甲方）与李海音（乙方）签订租房合同一份，双方约定：张凤南将其所有的位于无锡市锡山区场上的厂房出租给李海音使用，厂房面积1100平方米左右；租赁期限3年，自2018年3月20日至2021年3月19日止；双方约定租金按提前半年支付，保证金首年预付1万元整，一年租金金额10万元整。房租于每年3月20日前付半年房租5万元，到2018年9月20日前付半年房租5万元。如未付清当年房租，每天违约金400元，李海音主动办理搬出厂房，如未搬离厂房需每日支付违约金按总金额0.2%计算。上述合同签订后，张凤南将合同中约定的1100平方米厂房交付给李海音使用，李海音向张凤南支付了房屋押金1万元及2018年度房屋租金。审理中，张凤南述称，其所有的位于无锡市锡山区场上的厂房总计1840平方米，系无证厂房，其将其中的1100平方米出租给李海音使用，剩余的700余平方米出租给另一租户使用，该租户经营废旧物品回收。2018年，其得知上述厂房要拆迁，政府拆迁部门在2018年10月完成了对厂房的征收补偿评估，其和拆迁部门在2019年3月均通知李海音因厂房拆迁故要求李海音搬离。李海音在2019年3月20日前未再继续缴纳2019年上半年度的租金，其与李海音在2019年4月14日完成房屋押金的结算，其在扣除截至2019年4月5日的房屋租金后将剩余押金5833元通过微信转账方式退还给李海音。审理中，李海音对张凤南陈述的上述内容无异议，李海音称因其已得知案涉租赁房屋要拆迁且张凤南与政府拆迁部门又在2019年3月通知其因拆迁要提前搬离租赁房屋，在此情况下，其没有理由再按合同约定在2019年3月20日前继续向张凤南支付租金，其停付租金的行为不构成违约。另查明，李海音为证明其主张的搬迁费及停产停业损失金额，举证了张凤南与无锡市锡山区厚桥街道办事处（以下简称厚桥街道办）、厚桥拆迁办签订的非住宅房屋征收补偿协议书（以下简称补偿协议）及厚桥拆迁办出具的设备搬迁补偿表各一份，其中补偿协议载明：因新羊大道项目建设需要，厚桥街道办根据相关政策征收张凤南位于场上的房屋，房屋建筑面积1840.95平方米，无证面积1840.95平方米；根据相关评估办法等规定，由公信评估公司对被征收房屋进行评估，房屋产权面积估价（不含装潢及附属物补偿款）为1475860元，装潢装饰为62145元，附属物评估价为67290元，设备搬迁评估价为24000元，合计补偿款为1629295元；征收生产或营业中的非住宅房屋，按照被征收房屋评估价格（不含装潢及附属物）给予停产停业损失补偿168614元；张凤南在规定期限内签订房屋征收补偿协议书并在搬迁期限内交房的，厚桥街道办给予张凤南提前搬迁奖励费21077元；无证房屋综合费用补偿631814元（按相关规定补偿）；根据上述条款约定，张凤南应得房屋征收补偿款2450800元。前述补偿款含张凤南租户的装潢装饰、附属物、搬迁费、停产停业损失、综合费用等。此外，设备搬迁补偿表共记载15项设备，搬迁费用总计24000元，其中第11项动力线、第12项三相表的搬迁费分别是2600元、5000元。本案审理中，除上述补偿协议及设备搬迁补偿表外，李海音未就其主张的停产停业损失、设备搬迁费举证其他证据。审理中，张凤南陈述：其所有的上述厂房实际于2019年5月拆迁，其在2019年6月、9月分两次共计收到拆迁补偿款2450800元；案涉设备搬迁补偿表中第11项动力线、第12项三相表均是其自有设备，李海音和另一租户在承租其厂房期间各自有一套输送带，案涉设备搬迁补偿表中的第5项所指的输送带是另一租户的输送带，并不指李海音所有的输送带。李海音陈述：拆迁评估时，评估公司对其租赁厂房面积内所有设备搬迁费用进行了评估并据此作出了案涉设备搬迁补偿表，因当时张凤南所有的动力表、三相表也在其租赁厂房范围内，故也列在该设备搬迁补偿表中，即第11、12项，第5项输送带也是针对其所有的设备进行的评估，并非另一承租人的输送带。此外，张凤南通知其搬离后，其在2019年三月底四月初新租了厂房并在2019年4月28日从张凤南厂房中搬离。本案审理中，本院于2020年3月18日前往厚桥拆迁办调查了解张凤南案涉房屋的拆迁补偿情况并制作调查笔录，拆迁办工作人员陈述：案涉补偿协议及设备搬迁补偿表内容属实；设备搬迁补偿费是根据拆迁评估时厂房内设备的实际情况评估的各设备搬迁所需费用，费用明细体现在设备搬迁补偿表中，设备搬迁评估时就是针对的产权人张凤南和承租人李海音的设备，设备搬迁补偿表中没有涉及另一回收废品承租户的设备搬迁费；停产停业损失的计算方式是按照补偿协议中房屋产权面积评估价1475860元加上无证房屋综合费用补偿631814元再乘以百分之八得出停产停业损失补偿168614元，根据相关拆迁政策，针对非住宅生产经营用房均按上述方式计算停产停业损失补偿款；拆迁办和村委在拆迁时只和房屋产权人谈拆迁补偿事宜，所有拆迁补偿款也都是发给房屋产权人的，至于房屋产权人和承租人间的补偿问题，是双方内部事宜，应按合同约定协商确定，和拆迁部门无关。以上事实，有租房合同、补偿协议、设备搬迁补偿表、照片、调查笔录及当事人的陈述等在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，张凤南出租的厂房系无证房屋，未取得建设工程规划许可证，根据上述规定，张凤南与李海音于2018年3月14日签订的案涉租房合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该规定，合同无效的损失赔偿的性质是缔约过失责任，缔约过失责任的归责原则是过错责任原则，赔偿的范围在于信赖利益损失，即当事人因信赖合同有效而履约，当合同被确认无效或撤销后，为订立和履行合同所支出的各种费用、准备履约所支出的合理费用以及丧失与第三人订立合同的机会所产生的损失。本案中，李海音主张的搬迁费，系其因案涉房屋拆迁而在租期内提前搬离房屋所发生的直接损失。李海音举证的补偿协议及设备搬迁补偿表中确定的设备搬迁费用，系政府在对案涉房屋拆迁过程中对相应设备搬迁所需费用进行评估后得出的费用金额，可作为设备搬迁费损失的依据。设备搬迁补偿表中，除第11、12项设备外均是针对李海音所有的设备搬迁费进行的评估，相应的搬迁费金额是16400元，该部分费用现已由张凤南取得，李海音现向张凤南主张搬迁费16400元的诉讼请求部分，于法有据，本院予以支持，李海音主张的其余搬迁费用，本院不予支持。张凤南辩称设备搬迁补偿表中的第5项输送带系另一承租户的设备，但未举证相应证据，且该意见与本院向厚桥拆迁办调查了解的情况相悖，故本院对张凤南的上述抗辩意见不予采纳。关于李海音主张的停产停业损失，李海音在本案中并未举证其因搬迁产生停产停业损失的直接证据，本院兼顾案涉租房合同的履行程度，李海音首次得知案涉房屋拆迁的时间、新租厂房的时间以及张凤南在2019年4月6日至2019年4月28日期间已免收李海音租金等因素，酌定李海音的停产停业损失为1万元，现李海音要求张凤南支付停业停业损失1万元的诉讼请求部分，于法有据，本院予以支持，李海音主张的其余停产停业损失金额，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、张凤南于本判决生效之日起10日向李海音支付搬迁费16400元、停产停业损失1万元，两项合计26400元；二、驳回李海音的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4152元，减半收取2076元，由李海音负担1791元，由张凤南负担285元（李海音同意其预交的上述诉讼费用中的285元本院不再退还，由张凤南于本判决生效之日起10日内向其直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  吕纯阳二〇二〇年三月二十六日书记员  于潇慧