杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0185民初1302号 原告临安福荣农业开发有限公司，住所地浙江省杭州市临安区太阳镇大地村，统一社会信用代码913301853219025237。 法定代表人张祥福，系该公司总经理。 委托诉讼代理人吴燕，北京万商天勤（杭州）律师事务所律师。 被告张峰，男，1978年7月16日出生，汉族，安徽省蒙城县人，户籍所在地安徽省蒙城县。 原告临安福荣农业开发有限公司为与被告张峰租赁合同纠纷一案，于2019年3月8日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员王建华适用简易程序审理，后由于被告张峰下落不明，依法转换为普通程序，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告临安福荣农业开发有限公司的委托诉讼代理人吴燕到庭参加诉讼，被告张峰经本院公告送达起诉状副本和开庭传票等法律文书后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告临安福荣农业开发有限公司诉称：原告与被告在2015年8月15日签订《租赁合同》，合同约定将位于临安区太阳镇大地村原告养殖场的房屋、水库里面的猪舍等房屋、设备租赁给被告使用，合同还对租赁期限、租金数额、租金支付方式、违约金、管辖法院等均作了明确约定。合同签订后，原告依约将租赁标的交付给被告使用，但被告却在2017年下半年趁原告不注意，在仍拖欠租金的情况下偷偷搬离。被告搬离后，原告发现养殖场房屋、水电多处损坏不能正常使用，污水横溢、垃圾胡乱堆放，为此，原告进行了维修，根据合同约定该费用应由被告承担。原告曾多次联系被告想协商解决，但被告却逃避解决此事，手机也停机无法联系。故原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十条、第二百二十六条之规定，特向法院具状起诉，请求法院在查明事实情况的基础上，依法判决解除原、被告双方于2015年8月15日签订的《租赁合同》；由被告立即支付拖欠的租金80000元、违约金24000元、租赁房屋维修、水电维修、污水处理等各项费用损失共计21730元，合计125730元；本案诉讼费用由被告承担。 为证明上述事实，原告临安福荣农业开发有限公司向本院提供了以下证据： 证据1、租赁合同1份，欲证明原、被告之间存在租赁关系；合同对租赁期限、租金数额、租赁支付方式、违约金、管辖法院等均作了明确约定的事实。 证据2、收条及身份证复印件各4份，欲证明因被告未履行合同相关义务导致租赁标的损坏，原告维修房屋支付相关费用，根据合同约定该费用应由被告承担的事实。 证据3、解除租赁合同通知书及EMS面单各1份，欲证明因被告违约，原告就解除合同事项已通知过被告的事实。 被告张峰未作答辩，也未向本院提供证据。 原告临安福荣农业开发有限公司提供的证据，经庭审核实，本院认为，原告提供的证据1、证据3，该2组证据与本案具有关联性，符合证据形式的基本要求，故确认其具有证明效力。原告提供的证据2，因原告未提供相应的税务发票相印证，故本院不予确认，但考虑到被告搬离后，原告需要进行污水处理、场地维修的实际情况，本院对相关费用酌情予以确定。被告张峰未到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证的权利。 根据上述有效证据及原告临安福荣农业开发有限公司的陈述，本院认定本案事实如下： 2015年8月15日，原告临安福荣农业开发有限公司与被告张峰签订了租赁合同1份，合同约定原告将位于杭州市临安区太阳镇大地村福荣农业发展有限公司养殖场的房屋、猪舍出租给被告使用；被告应交纳保证金20000元给原告，被告在租赁期限内，生产、生活和污水定点排放，垃圾定点堆放，如被告不按原告指定地点污水排放和垃圾堆放，由被告全部负责；租赁期限从2015年8月15日至2020年8月14日；租金每年80000元，租金一年一付，先付后用；租赁期双方无正当理由，不得提前终止合同，否则违约方应按一年租金的一倍向对方支付违约金等。合同签订后，被告付给原告保证金20000元及租金80000元（2015年8月15日至2016年8月14日的租金），被告也在租赁的场地经营管理。2016年9月份，被告支付了2016年8月15日至2017年8月14日80000元中的40000元，尚欠40000元未付。2017年7月22日左右，被告搬离并腾空出租场地，未使用该租赁物。在被告搬离出租场地后，原告对被告租用的场地进行了必要的维修和清理，并将场地另行出租。2019年3月5日，原告将解除租赁合同通知书通过EMS邮寄给被告。为此，原告诉至本院。 本院认为，2015年8月15日原、被告之间签订租赁合同系双方在平等、自愿基础上签订，是双方的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。按合同约定，被告应于2016年8月支付原告第二年度的租金80000元，但被告仅支付了40000元，余款40000元至今未付，其行为已构成违约，故对原告要求被告支付尚欠租金40000元的诉讼请求，本院予以支持。在被告拖欠租金40000元近一年，且又于2017年7月下旬左右搬离租赁场所的情况下，原告可据此解除合同，故对原告要求被告支付其余租金40000元的诉讼请求，本院不予支持。被告拖欠租金且搬离租赁场所，原告事后也将租赁物另行出租，表明双方的租赁合同事实上已经解除，对此，本院予以确认。对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，因原、被告在租赁合同中约定违约方应按一年租金的一倍向对方支付违约金，现原告自行将违约金调整为一年租金的30%，符合法律规定和本案实际情况，本院予以支持。原告要求被告支付房屋维修、水电维修、污水处理等费用，因原告未提供充分的证据，但考虑到被告搬离后，原告需要进行污水处理、场地维修等实际情况，本院酌情确定相关费用为10000元。另被告付给原告保证金20000元，原告也应返还给被告。经计算：被告应支付原告租金40000元、违约金24000元、场地维修、污水处理等费用10000元，扣除原告应返还被告的保证金20000元，被告还应支付原告54000元。被告张峰未到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告临安福荣农业开发有限公司与被告张峰于2015年8月15日签订的租赁合同已解除。 二、被告张峰应支付原告临安福荣农业开发有限公司租金40000元、违约金24000元、场地维修、污水处理等费用10000元，合计74000元，扣除原告临安福荣农业开发有限公司应返还被告张峰的保证金20000元，被告张峰实际尚应支付原告临安福荣农业开发有限公司54000元，该款限本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回原告临安福荣农业开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告张峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2815元，由原告临安福荣农业开发有限公司负担1605元，被告张峰负担1210元；诉讼保全申请费1160元，由原告临安福荣农业开发有限公司负担661元，由被告张峰负担499元。 原告临安福荣农业开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告张峰于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  程建新 审 判 员  王建华 人民陪审员  伍伟山 二〇二〇年三月十日 书 记 员  聂小菁 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 二《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。