四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初10003号 原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司，住所地：成都市锦江区年丰巷52号附8号。 法定代表人：徐耀祥，九龙仓（中国）物业管理有限公司董事长。 委托诉讼代理人：徐路平，中豪律师集团（四川）事务所律师。 委托诉讼代理人：邓舒丹，中豪律师集团（四川）事务所律师。 被告：朱洁，女，1971年5月3日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称九龙仓物管公司）与被告朱洁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，由于被告朱洁下落不明，本院依法将本案转为普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告九龙仓物管公司的委托诉讼代理人徐路平到庭参加诉讼。被告朱洁经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。 九龙仓物管公司向本院提出诉讼请求：1．判令朱洁支付九龙仓物管公司2009年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费用55983.60元及违约金至全部物业管理服务费用付清之日；2．判令朱洁支付九龙仓物管公司律师费1000元；3．判令本案的诉讼费用由朱洁承担。 事实与理由：成都天府时代广场物业管理有限公司（后更名为九龙仓物管公司）与朱洁于2007年10月8日签订《前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》），约定：由九龙仓物管公司为朱洁位于成都市锦江区号住宅物业及该物业所在管理区域内的房屋共用部分、公用设施的绿化、环境卫生、公共秩序等提供物业服务与管理。按照《协议》第四条第一款之约定朱洁应按其拥有物业的建筑面积（房屋所有权证载明面积为155.51平方米）按3元／月／平方米的标准向九龙仓物管公司交纳物业服务费用；同时按照《协议》第四条第八款之约定朱洁每次缴纳物业服务费用的时间是每月5日前。 协议签订后，九龙仓物管公司依约履行了物业管理和服务的义务，但朱洁怠于支付物业服务费用，经九龙仓物管公司多次催收，朱洁均拒绝支付。截至2019年6月30日，朱洁共欠付九龙仓物管公司物业服务费用本金55983.60元。按照《协议》第八条第四款之约定“朱洁违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，九龙仓物管公司有权要求朱洁补交并从逾期之日起按每天万分之二的标准缴纳违约金”，即朱洁应向九龙仓物管公司支付违约金。同时，依据《临时管理规约》第六章第三十六条第十八款规定“若业主或物业使用人欠交物业管理服务费或根据本规约以及物业服务公司规定的其他任何费用时，物业服务公司有权采取下列措施：③物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费业主或物业使用人进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费用、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）”，故朱洁还应当向九龙仓物管公司支付律师费1000元。 朱洁未作答辩，也未提交证据。 经审理查明，成都天府时代广场物业管理有限公司更名为九龙仓物管公司。2007年10月8日，朱洁与龙茂房地产开发（成都）有限公司（以下简称龙茂房地产公司）签订《商品房买卖合同》，约定朱洁购买龙茂房地产公司开发的位于锦江区房屋，龙茂房地产公司应于2009年7月1日前向朱洁交付该商品房。《商品房买卖合同》还约定，由于买受人的原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已按照约定期限交付该商品房，房屋风险责任自买卖合同约定的交付期限届满之次日起转移至买受人。自该日起，物业服务公司收取的一切费用（包括但不限于物业管理服务费、公摊水电费用）均由买受人承担。 2007年10月8日，九龙仓物管公司（甲方）与朱洁（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主大会选聘物业服务公司、且业主委员会与物业服务公司签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；甲方依据本协议向乙方收取物业管理服务费和其他有偿服务费用；物业服务收费实行酬金制，先由乙方按其拥有物业的建筑面积按3元/月/平方米的标准预先交纳物业服务资金，在甲方按0.20元/月/平方米提取酬金后，其余全部用于本协议约定的支出，结余或者不足均由乙方全体业主享有或者承担；乙方应在房屋办理交接手续时向甲方提前一次性付清3个月的物业管理服务资金，3个月之后的物业服务资金按月交纳，每次交纳费用时间为每月5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之二的标准交纳违约金，如果乙方在一个月内仍未补交，甲方有权采取相应的法律行动。后附《业主临时管理规约》约定：业主需按约定全额缴交物业管理服务费及其它费用，业主或物业使用人未能于应付款到期日起15天内付清，物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费用、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）。朱洁在承诺书上签字，承诺同意遵守上述规约全部内容，承担违反规约的相应责任。 朱洁与龙茂房地产公司签订《商品房买卖合同》后，未按照合同约定办理房屋交接手续，也未交纳物业管理服务费用。案涉房屋产权登记信息显示，房屋所有权人为龙茂房地产公司，建筑面积为155.51平方米。朱洁每月应交纳物业服务管理费466.53元。九龙仓物管公司分别于2016年3月3日和2017年3月31日向朱洁邮寄送达《催收物业服务费的公函》。 2018年11月13日，九龙仓物管公司与四川衡平律师事务所签订《委托代理合同》，约定九龙仓物管公司委托四川衡平律师事务所指派律师，作为九龙仓物管公司向其管理的天府时代广场项目的业主追索物业服务费合同纠纷的诉讼代理人。后九龙仓物管公司与四川衡平律师事务所、中豪律师集团（四川）事务所签订《协议书》，约定四川衡平律师事务所将其代理上述案件的权利义务转移至中豪律师集团（四川）事务所，2019年8月9日，九龙仓物管公司向中豪律师集团（四川）事务所支付本案律师费1000元。 上述事实有九龙仓物管公司提交的工商信息、朱洁的身份信息、《商品房买卖合同》、《前期物业管理协议》、《业主临时管理规约》、房屋信息摘要，《催收物业服务费的公函》、快递详情单、查询单，《委托代理合同》、《协议书》、律师费发票以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，朱洁与龙茂房地产公司签订的《商品房买卖合同》以及朱洁与九龙仓物管公司签订的《前期物业管理协议》，系双方真实意思表示，合法有效。根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人应于2009年7月1日前向买受人交付该商品房，如由于买受人的原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已按照约定期限交付该商品房。朱洁未在合同约定时间内办理案涉房屋的交接手续，根据上述约定，应视为龙茂房地产公司已向其交付房屋。朱洁作为案涉小区的业主，九龙仓物管公司作为案涉小区的物业管理公司，向包括朱洁在内的案涉小区业主提供了物业管理服务，双方形成了物业管理服务合同的法律关系。朱洁作为物业管理服务的对象，负有按时向九龙仓物管公司交纳物业管理服务费的义务。根据《前期物业管理服务协议》约定，朱洁应于每月5日前交纳物业公共服务费，未按约交纳的从逾期之日起按每天万分之二的标准支付违约金。本案查明，朱洁自2009年7月1日至2019年6月30日尚欠九龙仓物管公司物业管理服务费55983.60元，九龙仓物管公司要求朱洁给付前述物业管理服务费，本院予以支持。朱洁逾期交纳物业管理服务费的行为，已构成违约，九龙仓物管公司主张朱洁以每月欠付的物业管理服务费为基数分别自逾期之日起按每日万分之二支付违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因朱洁逾期交纳物业管理服务费，九龙仓物管公司提起本案诉讼并支付了律师费1000元，根据《临时管理规约》之规定，九龙仓物管公司要求朱洁承担该项费用，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告朱洁应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付2009年7月1日至2019年6月30日的物业管理服务费55983.60元及违约金（以每月欠付的物业管理服务费为基数，分别自每月逾期之日即每月的第6日起至付清之日止，按每日万分之二的标准计算）； 二、被告朱洁应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付律师费1000元。 如果被告朱洁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1738元、公告费300元及后续因送达本裁判文书发生的公告费用，由被告朱洁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  张 朋 人民陪审员  程立政 人民陪审员  韩立军 二〇二〇年三月十九日 书 记 员  覃雪梅