山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初1028号原告：济南诚建物业管理有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：******。法定代表人：菅仲涛，总经理。委托诉讼代理人：李博，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏光芳，山东国曜律师事务所实习律师。被告：李大成，女，1978年7月3日出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：李月恩（系李大成配偶），男，住济南市。原告济南诚建物业管理有限公司（以下简称诚建物业公司）与被告李大成物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诚建物业公司的委托诉讼代理人李博、魏光芳，被告李大成的委托诉讼代理人李月恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诚建物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令李大成支付物业服务费5562.84元（自2015年11月19日至2019年12月31日）及滞纳金；2.诉讼费用由李大成负担。事实和理由：诚建物业公司与济南市历下区诚基中心业主委员会签订了《物业服务合同》并一直提供物业服务。李大成作为诚基中心的业主，自2015年11月19日一直拖欠物业服务费用，截至2019年12月31日共拖欠历下区和平路47号诚基中心3号楼***的物业费5562.84元，严重损害了诚建物业公司的合法权益，现诉至贵院望判如所请。李大成辩称，这是一个济南市超大社区，常住人口至少2-3万，各种事件从一开始就匪夷所思的发生，本小区房价一直低价于周边小区，各种恶性事件时有发生。观感上，诚建物业公司与业主对立；管理上，诚建物业公司账目不明；服务上，诚建物业公司严重缺位。具体体现在以下几方面：一、诚建物业公司提供的服务存在众多问题。诚建物业公司在安全保障服务上存在问题，疫情防疫期间门卡形同虚设，对人员聚集无有效应对措施；保洁服务不到位，保洁人员年龄偏大，无法胜任工作，乱丢垃圾、捡拾废品等现象在小区内常见，楼宇内的卫生环境与业主要求差距较大；公共设施维护差，如小区内的路灯、楼顶新风系统房间、楼顶卫生间等损坏且无人维护，楼内的消防设施、屋内的消防设施损坏，无法正常使用，存在重大的安全隐患，电梯经常性卡人，存在人身安全隐患；公共区域的治理脏乱差，楼内公共区域几乎成了垃圾集散地。二、诚建物业公司对小区公共环境缺乏有效治理，小区内地下车库管理混乱，各种问题层出不穷，车库入口破烂不堪，转弯处狭小，危险时刻存在。周边商贩不断开业，扰民不断，诚建物业公司未进行有效管理。三、诚建物业公司工作态度差，工作与服务不让人民满意，安全隐患不及时处置，可预知风险不排除。门禁、电子锁等损坏后维修不及时。四、诚建物业公司采用安装门禁半强制收费、打折促销、上门催缴等方式催缴物业费，令人反感。诚建物业公司总是标榜比前面垃圾堆积如山、污水横流、失火失盗、强奸暴力的长城物业期间要好，总是认为物业费收不全，影响管理，业主不配合；总是觉得业主是他们获利的工具，小区是实现发财梦的场所。“牢记使命，不忘初心”对他们而言只是一句口号；“服务业主、维护社区稳定”对他们来说就是一个标语；小区居民未见过账目公开，小区居民未见过物业网站；居民与物业交流仅仅一部时常无人接听的电话。如果做一个对物业满意度调查，结果会出乎我们的认知。我们作为受害人，采用不交物业费作为反抗手段，我们自知这种方式不是最好的方法，但是，作为每天为一日三餐忙碌的我们，根本就是弱势，不交物业费也许是我们最大的表达不满的方式。我们不希望给社会添堵，希望通过法律维护我们的权益，我们在时间上、财力上无法起诉诚建物业公司，也不可能陷入长时间的法律诉讼过程，因此，我们今天作为被告而应诉实属不得已，我们必然用事实捍卫法律，用法律维护权益，让正义在阳光下奔驰，让真理在春天里发芽。无论我们诉讼结果如何，我们最主要目的：改善服务，构建和谐小区。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李大成系历下区和平路47号诚基中心3号楼***室房屋业主，该房屋面积46.92平方米。2015年11月19日，济南市历下区诚基中心业主委员会（甲方，以下简称诚基中心业委会）与诚建物业公司（乙方）签订物业服务合同一份，约定诚建物业公司为诚基中心公寓、商业总计63万平方米提供物业服务，服务内容包括：按照《济南市住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，管理和维护、维修、更新、改造物业共用部位及共用设施设备；养护公共区域绿化；维护公共区域环境卫生；维护公共区域秩序，协助公安机关维护管理物业管理区域安全防范等事项等，公寓部分的业主、物业使用人按照2.4元/月/平方米交纳物业费、合同第十二条约定，业主及物业使用人应按其所拥有或使用物业的相应收费标准按半年交纳物业服务费用（也可按季度、按月交纳）；业主及物业使用人应在每个交费期的第一个月的10日前履行交纳义务，业主及物业使用人违反本合同，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求补交并才能从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金，业主及物业使用人拒绝交纳各项费用的，乙方有权停止对业主及物业使用人物业的服务，并保留通过法律途径追缴费用的权利。上述合同到期后，双方于2017年11月19日续订物业服务合同一份，服务期限至2019年11月18日，合同约定诚建物业公司提供服务的内容、业主支付物业费的标准、业主交纳物业费的时间及逾期交纳的法律后果与上一份合同约定一致。上述合同签订后，诚建物业公司在诚基中心成立专门的项目部，下设安保部、保洁部、工程部、客服等部门，在公共区域的绿化、清洁、安保以及日常维护等方面提供物业服务。合同到期后，诚建物业公司仍继续提供服务，截至庭审时其仍为业主提供服务。因对诚建物业公司提供服务质量不满意，李大成在诚建物业公司服务期间一直未交纳物业服务费，经催收后仍未交纳。另查明，诚基中心小区内存在垃圾清理不及时、绿化养护不到位、健身娱乐设施维保较差、消防栓内设施不全、车库管理混乱等现象，也多次出现业主投诉的情形。本院认为，诚基中心业委会与诚建物业服务公司签订的合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。诚基中心业委会代表诚基中心全体业主与诚建物业公司签订了合同，但在履行合同时，实际的合同履行义务人和权利的享受人为业主和诚建物业公司，李大成作为业主之一对上述物业服务合同应当予以遵守和执行。诚建物业公司提供合同约定的服务后，其向李大成主张物业费，有合同及法律依据，本院予以支持。虽然合同于2019年11月18日到期后未再续签，但诚建物业公司仍继续提供服务，对其要求支付至2019年12月31日的物业费本院予以支持。即李大成应按照2.4元/月/平方米的标准向诚建物业公司支付2015年11月19日至2019年12月31日的物业费为：46.92平方米×2.4元/月/平方米×49.4月=5562.84元。关于诚建物业公司主张的滞纳金，本院认为，李大成虽有逾期交纳物业费的行为，但根据庭审查明的情况，诚建物业公司提供服务不够全面细致，存在一定的瑕疵，对其要求支付滞纳金的诉求，本院不予支持。此外，业主与物业服务企业不仅仅是单纯的服务与提供服务的关系，还应该是协作配合的关系。在服务过程中，物业服务企业应保持“耐心、热心、诚心”，认真倾听业主的诉求，做到“眼到、手到、心到”，服务更加全面细致，遇事不推诿，多换位思考，积极回应解决业主遇到的问题；业主也应积极配合做好物业费的收取和支用工作，多给物业服务企业提供建议，大家协同合作、群策群力，为共创美丽、和谐的小区环境共同努力。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第三十五条、第四十一条等法律规定，判决如下：一、被告李大成于本判决生效之日起十日内向原告济南诚建物业管理有限公司支付2015年11月19日至2019年12月31日物业费5562.84元；二、驳回原告济南诚建物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李大成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  邓明明二〇二〇年三月二十六日书记员  刘洪明