河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终585号 上诉人（原审被告、反诉原告）：北泰贸易有限公司，住所地北京市朝阳区青年路西里3号院6号楼3层F3-07-10。 法定代表人：王丹，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵鹏伟，河北赵向军律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张雪生，男，1972年1月23日出生，汉族，住邯郸市复兴区。 委托诉讼代理人：侯光宇，邯郸市邯山区渚河法律服务所法律服务工作者。 上诉人北泰贸易有限公司（以下简称北泰公司）因与被上诉人张雪生房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2019）冀0402民初1225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 北泰公司上诉请求：1、撤销原判,改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一是被上诉人未按合同约定交付房屋，实际占有人与上诉人无法律上的任何权利义务关系，被上诉人应当实际占有人主权返还请求权并要求赔偿损失；二是被上诉人于2018年12月22日以书面通知的形式解除合同，上诉人表示同意，故上诉人不应支付合同解除之后的租金和逾期违约金；三是本案一审未在三个月内审结，应当适用普通程序。 张雪生辩称，上诉理由不成立，请求维持原判。 张雪生向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除原告与被告的房屋租赁合同，并要求被告搬离该房屋，房屋内所建建筑及装修归原告所有不得损毁，支付违约金2万元；2.请求依法判令被告支付从2018年12月21日至2019年4月20日逾期返还租赁物的租金178652元，计算至实际搬出时止，并按日加收年租金的3‰逾期违约金（1607元/日）自2018年12月21日起计算；3.本案诉讼费由被告负担。 北泰公司向一审法院反诉请求：1.请求人民法院依法判令反诉被告退还反诉原告租房押金2万元整；2.本案诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2018年4月22日，张雪生与北泰公司签订《租赁合同》。内容为，甲方：张雪生乙方：北泰贸易有限公司乙方租赁甲方房屋，双方依照合同法，经协商达成以下条款：1.房屋的基本情况：乙方租赁房屋的建筑面积共为893.26平方米。地址：河北省邯郸市邯山区。3.该租赁房屋面积为893.26㎡，每㎡租金为50元，每月租金合计44663元，年租金合计为伍拾叁万伍仟玖佰伍拾陆元整。4.交缴纳租金方式：按现金预交的方式交纳。乙方须提前30天交纳租金，如逾期不交，甲方有权按日加收乙方年租金的3‰逾期违约金。其中自2018年4月22日至2018年12月21日，租金为133989元；乙方应于合同签订后3日内，支付于甲方。5.租赁期限：自2018年4月22日至2023年12月20日，合计5年8个月。7.押金：乙方租赁房屋需在签订本协议时交纳押金2万元整。8.装修：乙方不得擅自改变室内结构和擅自装修，经甲方同意的装饰装修，在本协议终止时，乙方应将装修的不可拆除附着于不动产的物品无偿随房屋交付甲方……（略）11.违约责任：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并立即停水，停电，乙方应当向甲方支付违约金2万元，并主动交回房屋，同时赔偿因此给甲方造成的一切损失。（1）乙方擅自将房屋转租、转让、转借的或擅自改变用途的；（2）乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；（3）乙方违反约定拖欠租金累计10日的；（4）严重损害主体安全结构的。15.（2）在乙方违反本协议，甲方通知乙方终止；解除协议，未在要求时间内交回房屋的，视乙方同意甲方自行打开房门清理并另行出租，所发生的一切不良后果由乙方承担。16.双方签字或盖章后生效。落款处甲方：张雪生签字，乙方：北泰贸易有限公司盖有合同专用章。2018年4月28日，北泰公司转账给张雪生房屋租金133989元、租房押金20000元。2018年12月22日张雪生在涉案房屋门口张贴了《解除合同通知书》，内容为“致：北泰贸易有限公司：我是张雪生，位于邯郸市邯山区房屋所有权人，你公司于2018年4月与我签了《租赁合同》，合同第4条约定自2018年12月21日至2023年12月20日，租金为年付，你公司应提前30日一次性支付，你公司应于2018年11月20日之前交付租金，但至今分文未付，已构成违约。根据本合同第11条，违约责任及第15条第（2）项的约定及合同法93条第二款94条、96条之规定依法通知你公司：1、自本通知函发之日起，我与你公司的房屋租赁关系终止《租赁合同》解除。请你公司在收到本通知书后十日内搬出上述房屋。2、若你公司在上述期限内不予搬出，本人将依据合同约定及法律规定，通过必要的法律途径予以解决，并有权要求你公司承担相应的损失，所造成的一切后果均由你公司承担。落款处通知人：张雪生捺印2018年12月22日”。张雪生以北泰公司未搬离租赁房屋且未支付租金为由，诉至法院，诉请如前。 一审法院认为，本案中张雪生与北泰公司签订了《租赁合同》，系当事人双方真实意思表示，承租方支付了房屋租金，出租方交付了租赁房屋，合同双方均各自履行了合同义务。现张雪生要求与北泰公司解除房屋租赁合同，北泰公司当庭予以追认同意解除，对张雪生要求与北泰贸易有限公司解除房屋租赁合同的诉讼请求，该院予以支持。北泰公司反诉称双方未对所租房屋进行交接，反诉原告并未实际入住；依据合同相对性原则，北泰公司仍然是合同履行及责任承担的相对方，现涉案房屋使用人基于与北泰公司的关系占有并使用该房屋，北泰公司怠于行使其向现房屋使用人主张权利，故其反诉请求，该院不予支持。 2018年12月22日，张雪生向北泰公司下达了《解除合同通知书》，通知北泰公司终止租赁合同并在收到本通知书后十日内搬出涉案房屋，北泰公司对搬离房屋早已知晓，但未向法院举证证明已办理交接并实际搬离的证据，故该解除行为未发生法律效力，合同未实际解除，北泰公司的反诉请求，该院不予支持。关于张雪生请求北泰公司向其支付2018年12月21日至2019年4月20日逾期返还租赁物租金178652元计算至实际搬出时止。该院认为，该案于2019年4月3日立案，故租金应计算至实际立案之日止，现张雪生请求“计算至实际搬出时止”，因截止开庭之日房屋尚未交付，应待房屋实际交付之日可另行主张。北泰公司应向张雪生支付租金金额为2018年12月21日至2019年4月3日，44663元x3月+44663元÷30天x13天=153343元；关于张雪生主张的违约金“甲方有权按日加收乙方年租金的3‰逾期违约金”，《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，现北泰公司反诉称逾期违约金诉求过高，综合考虑原告的损失情况及被告的过错程度，以欠付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准予以支持，逾期违约金为153343元x4.35%x4倍=26682元。北泰公司反诉请求张雪生退还北泰公司租金押金20000元，《租赁合同》第十一条约定，乙方违反约定拖欠租金累计十日的，甲方有权单方解除合同，并向甲方支付违约金2万元，因北泰公司未在约定期限内支付租金，故张雪生的诉讼请求予以支持，押金不予返还。张雪生请求房屋内所建建筑及装修归原告所有不得损毁，《租赁合同》第八条约定，北泰公司应将装修的不可拆除的附着于不动产的物品无偿随房屋交付甲方，应按《租赁合同》约定执行。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）张雪生与被告（反诉原告）北泰贸易有限公司签订的《租赁合同》解除；二、被告（反诉原告）北泰贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张雪生支付租金153343元；三、被告（反诉原告）北泰贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张雪生支付逾期违约金26682元；四、驳回原告（反诉被告）张雪生的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北泰贸易有限公司的全部反诉诉讼请求。案件受理费4273元，减半收取计2136.5元，反诉费150元，均由北泰贸易有限公司负担。 二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条的规定，当事人应当按照约定履行自己的义务，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，并可根据履行情况，要求恢复原状、赔偿损失及其他补救措施等。本案中，张雪生和北泰公司应当按合同约定履行自己的义务，当北泰公司未约定及时支付相关租金时，张雪生可依合同约定行使解除合同的权利，并可要求北泰公司支付违约金等。北泰公司于2019年5月5日提交了《解除合同通知书》，因其未提供证据证明其收到时间，故可认定该合同于当日解除。因张雪生未上诉，故对一审判决确定的租金计算期间不作变动，可由当事人另行处理。因自2019年8月20日起利率标准发生变化，故一审判决确定逾期违约金时适用利率标准不当，应予纠正。逾期违约金为153343元x4.20%x4倍=25761.61元。对于上诉人返还押金2万元的请求，根据《租赁合同》第十一条约定，乙方违反约定拖欠租金累计十日的，应向甲方支付违约金2万元，因北泰公司未在约定期限内支付租金，故对该请求不予支持。 对上诉人所提被上诉人未按合同约定交付房屋，实际占有人与上诉人无法律上的任何权利义务关系，被上诉人应当实际占有人主权返还请求权并要求赔偿损失的理由，在支付租金后到被上诉人以其违约通知解除合同时约八个月时间里，上诉人未向被上诉人主张交付租赁物，违反常理，故对该理由不予支持；对所提被上诉人于2018年12月22日以书面通知的形式解除合同，上诉人表示同意，故上诉人不应支付合同解除之后的租金和逾期违约金的理由，一是本院认定合同解除日期为2019年5月5日，二是即使上诉人在该日期之前收到了解除通知，但因其未返还租赁物，仍应支付相应占用费，故对该理由不予支持；对所提本案一审未在三个月内审结，应当适用普通程序的理由，经查，该案卷宗有扣除审限的相关材料，故对该理由不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，原判认定事实清楚，但违约金适用标准不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下： 一、维持河北省邯郸市邯山区人民法院（2019）冀0402民初1225号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项； 二、变更河北省邯郸市邯山区人民法院（2019）冀0402民初1225号民事判决第三项为北泰贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向张雪生支付逾期违约金25761.61元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费3900元，由北泰贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张树刚 审判员  王双振 审判员  米秉华 二〇二〇年三月二十四日 书记员  陈 波