云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终63号上诉人（原审被告、反诉原告）：云南华升房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市官渡区关兴路239号901-904号。法定代表人：高绍华，总经理。委托诉讼代理人：龚爱民，云南柏源律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：云南华升房地产开发有限公司师宗分公司，住所地师宗县漾月街道贯冲坡（林语轩小区）。负责人：朱冲礼，总经理。委托诉讼代理人：龚爱民，云南柏源律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘俊，女，汉族，1980年9月12日生，大专文化，医生，师宗县人，住师宗县。上诉人云南华升房地产开发有限公司（以下简称华升公司）、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司（以下简称华升师宗分公司）因与被上诉人刘俊商品房销售合同纠纷一案，不服师宗县人民法院（2019）云0323民初1803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，经征询当事人意见后，进行了书面审理。本案现已审理终结。上诉人华升公司、华升师宗分公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的反诉请求。事实与理由：1.本案上诉人交房是按合同约定的2016年8月31日前通知交房，接房时间2016年9月1日后，上诉人建设的师宗信合怡苑是2016年8月底前工程完工并进行了验收合格。从2016年9月3日至2016年12月14日经通知也有29户业主接房入住。另有部分不按规定接房，自己撬门入住。本案被上诉人信合怡苑住3－3－101号，对门3－3－102号陈檐志也是2016年9月3日接的房。一审法院没有否认这一交房事实，就不能认定交房之日（即2017年7月29日）。因为2017年7月20、21日的交房公告是因多数信用社职工拒绝接房，上诉人不得已作出的催告交房行为，不是交房日期界限，一审把此作为交房界限明显错误。2.本案上诉人没有逾期交房，更没有逾期332天交房，一审判决上诉人承担35435.02元违约金错误。按照合同约定违约时间只有90天，超过90天就要解除合同，不可能算出332天的违约金。3.本案被上诉人刘俊不按时接房是其自己的事，不是上诉人的责任，是被上诉人消极不接房。4.上诉人不能按期为被上诉人办理不动产权证书，在审理时被上诉人都同意了“待以后有条件再办”，一审就此诉请也没有再进行判决，评判时却认为与本案无关。5.本案由于被上诉人长期拒不接房，已经超过一年时间，按照双方签订的合同约定，上诉人有权解除合同，上诉人基于该约定在一审时提起了反诉，一审对此不加评述，也不支持，是不正确的。综上，本案上诉人没有违约，请求二审支持上诉人的诉讼请求。被上诉人刘俊未作答辩。刘俊向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同，向原告交付信合怡苑住3-3-101号房；2.判令被告向原告承担逾期交房违约金36328元；3.本案诉讼费由被告承担。华升公司、华升师宗分公司向一审法院反诉请求：解除反诉原告与反诉被告签订的信合怡苑3-3-101《商品房购销合同》，反诉原告愿意退还购房款，并承担购房款5％的违约金。一审法院认定事实：被告（反诉原告）华升师宗分公司系被告（反诉原告）华升公司设立的分公司。2015年6月14日，原告（反诉被告）刘俊与被告（反诉原告）华升师宗分公司签订了合同编号为：ＹＪＧ-2003信合怡苑住3-3-101号《商品房购销合同》，该《商品房购销合同》于2015年6月24日在房地产管理机关办理了备案登记，合同备案登记号为：ＳＺ201500956，该《商品房购销合同》约定原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）华升师宗分公司开发的位于师宗县商品房，合同总价款为279456元。原告（反诉被告）于2015年6月14日、2015年9月7日交清了全部购房款。合同约定的房屋交付期限为2016年8月31日，并明确了逾期交房的违约责任（即自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天乙方已交付房款0.02%向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.04%乘以逾期天数向乙方支付违约金；逾期交房90日以上，甲、乙双方有权解除合同；甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担）。后被告（反诉原告）华升师宗分公司未按约定的时间交付房屋，并于2017年7月20日在小区内发布了交房公告，于2017年7月21日在《曲靖日报》第8版公告交房，公告确定交房的日期为2017年7月29日至2017年8月6日。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，对双方当事人具有约束力。结合本案实际，在合同具备继续履行的情况下，本着尊重当事人意思自治原则和契约自由原则，确保合同的相对稳定性，原告（反诉被告）按约定已向被告（反诉原告）付清全部购房款，被告（反诉原告）应当遵守诚实信用原则按照合同约定向原告（反诉被告）交付房屋，故原告主张被告（反诉原告）继续履行合同、交付房屋的诉讼请求于法有据，予以支持。关于被告（反诉原告）华升师宗分公司逾期交房违约金的确定和承担问题，本案被告（反诉原告）华升师宗分公司截止其公告可交房之日（即2017年7月29日）止共逾期交房332天，其应按照合同的约定向原告（反诉被告）承担逾期交房的违约责任。按照本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房购销合同》第九条“自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天乙方已交付房款0.02%向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.04%乘以逾期天数向乙方支付违约金；逾期交房90日以上，甲、乙双方有权解除合同；甲方按房款5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，乙方发生的交易相关税费由甲方承担”之约定，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）承担违约金35435.02元（即279456元×0.02%×30天＋279456元×0.04%×302天）。根据《中华人民共和国公司法》第十四条及《中华人民共和国民法总则》第七十四条之规定，被告（反诉原告）华升师宗分公司不具有法人资格，其民事责任应由被告（反诉原告）华升公司承担，也可以先以被告（反诉原告）华升师宗分公司管理的财产承担，不足以承担的，再由被告（反诉原告）华升公司承担。综上，原告（反诉被告）主张二被告（反诉原告）向其支付逾期交房违约金的请求，其合理的部分，依法予以支持。关于二被告（反诉原告）以“赵建红、**、李仙先等29户业主接房材料复印件各一份、收据复印件47张”等证据主张其开发的房屋于2016年8月31日具备按时交房条件的理由是否成立，因该证据不能证明涉案房屋具备法定的交房条件，故其理由不能成立。关于本案二被告（反诉原告）提出反诉，请求解除双方所签订购房合同的问题，本案二被告（反诉原告）以第三方的违约行为造成其不能按时向业主交房和其对《商品房购销合同》第九条的理解作为其主张解除合同的主要理由，其理由不能成立，因第三方与二被告（反诉原告）之间的合同关系不属本案的调整范围，再者对合同条款的理解发生争议应按合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则确定该条款的真实意思，且二被告（反诉原告）现已具备继续履行合同的条件，其应按约定继续履行合同，故结合本案实际，二被告（反诉原告）反诉主张解除该合同的反诉请求，不予支持。综上，二被告（反诉原告）的抗辩理由及反诉主张均不能成立，不予支持。判决：一、由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司师宗分公司继续履行与原告（反诉被告）刘俊于2015年6月14日所签订的合同编号为：ＹＪＧ-2003信合怡苑住3-3-101号《商品房购销合同》，并于本判决生效后十五日内将位于师宗县的房屋交付给原告（反诉被告）刘俊管理使用；二、由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司于本判决生效后十五日内按合同约定向原告（反诉被告）刘俊支付逾期交房违约金35435.02元；三、驳回原告（反诉被告）刘俊的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司的反诉请求。本诉案件受理费708元，减半收取354元，由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司承担；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由被告（反诉原告）云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司承担。二审中，当事人没有提交新证据，经电话征询双方当事人或其委托诉讼代理人意见，均同意二审书面审理。经二审审理查明的事实与一审审理确认的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，上诉人华升师宗分公司与被上诉人刘俊签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。《商品房购销合同》约定的交房时间为2016年8月31日前，上诉人华升师宗分公司于2017年7月20日在小区内发布交房公告，于次日在《曲靖日报》第8版公告交房，确定交房日期为2017年7月29日至2017年8月6日，上诉人未按合同约定的时间交付房屋给被上诉人刘俊，上诉人逾期交房的事实成立，已构成违约，故应当承担违约责任。《商品房购销合同》对逾期交房的违约责任约定了计算标准，一审从合同约定的交房时间次日起计算相应违约金至2017年7月29日，对违约金的计算并无不当。上诉人提出其可依照约定解除合同的主张，虽然双方在合同中约定了合同解除权，但该权利的行使应属于守约方，行使与否的选择权在守约方，而不是违约方，否则将损害守约方的权益，不利于社会诚实信用的建立，也不符合法律的价值取向，因被上诉人作为守约方在本案中选择主张继续履行合同，且涉案《商品房购销合同》具备继续履行的条件，故上诉人的反诉请求不予支持，一审判决继续履行合同并无不当，上诉人上诉主张的事实与本案事实不符，其上诉理由不予采纳。综上所述，上诉人华升公司、华升师宗分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费708元，由上诉人云南华升房地产开发有限公司、云南华升房地产开发有限公司师宗分公司负担。本判决为终审判决。审判长 夏 尧审判员 刘招银审判员 孙靖然二〇二〇年三月十二日书记员 唐 皓