浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0282民初8486号 原告（反诉被告）:高彬，男，1989年3月9日出生汉族，住山东省汶上县。 委托诉讼代理人：胡萍，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙竞涯，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：慈溪市三联物业服务有限公司（统一社会信用代码：91330282557958427U）,住所地：浙江省慈溪市浒山街道三北西大街南侧、青少年宫西侧室。 法定代表人：戎美芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙巧英，浙江慈鼎律师事务所律师。 被告：沈波，男，1972年1月30日出生汉族，住浙江省慈溪市。 原告（反诉被告，以下简称原告）高彬诉被告（反诉原告，以下简称被告）慈溪市三联物业服务有限公司（以下简称慈溪三联物业）、被告沈波确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序。被告于同年10月20日提起反诉，本院予以受理并与本诉合并审理。因案情复杂，本案转为普通程序并依法组成合议庭，分别于2019年11月19日、2020年3月18日两次公开开庭进行了审理。原告高彬及其委托诉讼代理人胡萍，被告慈溪三联物业的委托诉讼代理人孙巧英均到庭参加诉讼，被告沈波经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高彬起诉称：2017年10月1日，两被告在隐瞒诉争房屋是消防通道改建、不允许出租的情况下，与原告签订《店面租赁合同》1份，约定：被告慈溪三联物业将位于新东方大厦西面约60平方米的店面一间出租给原告经营使用，租期为三年，从2017年10月1日至2020年9月30日，第一年费用为36000元，第二年起每年37500元，房租半年一交，原告预交5000元保证金，合同终止时如果没有发生物品损坏，押金退还，被告慈溪三联物业无条件配合原告办理相关证件等内容。合同签订后，原告按约支付租金，至今已支付完毕至2019年9月30日止的所有租金和相关费用。合同签订后，原告多次要求被告慈溪三联物业提供房屋相关资料，配合原告办理营业执照。但被告慈溪三联物业至今无法提供承租房屋的相关资料，致使原告无法办理营业执照，无法正常经营，造成巨大经济损失。2019年4月15日，因被告慈溪三联物业无法提供材料，原告提出不再承租，被告慈溪三联物业告知原告可以转租。2019年5月26日，原告、次承租人陈龙与被告慈溪三联物业工作人员在场情况下，原告将房屋进行转让，被告慈溪三联物业承诺可以提供相关房屋资料办理营业执照与餐饮许可证。但直到次承租人将店铺装修完毕，被告慈溪三联物业才提供房屋资料，但该资料又与实际店面位置不符，有关部门不予办理相关经营证件，导致原告被迫解除转让合同，返还次承租人转让费30000元，并赔偿其装修损失10000元。事后，原告才知道案涉房屋系消防通道改建，不允许用于经营，房屋的实际所有人为被告沈波。故诉请判令：1.确认原告与被告慈溪三联物业于2017年10月1日签订的《店面租赁合同》于2019年7月16日解除；2.被告慈溪三联物业、沈波返还原告房屋租金73500元、押金5000元、装修赔偿款10000元，合计88500元；3.本案诉讼费由两被告承担。诉讼过程中，经庭审释明，原告变更第1项诉讼请求：确认原告与被告慈溪三联物业于2017年10月1日签订的《店面租赁合同》无效。 被告慈溪三联物业答辩称：既然原告认为其与被告慈溪三联物业签订的合同有效，原告就应该按约履行合同义务。原告违约在于其经营不善。原告明知该房屋系公共部位改建，仍与原告签订租赁合同，原告至今未收到解除合同通知，且原告至今一直占有使用案涉房屋。其不同意解除合同，原告要求返还租金、押金没有依据，原告主张的赔偿损失亦无依据，原告未经被告慈溪三联物业公司同意装修，属于恶意添附行为。原告将房屋内物品损坏应赔偿被告慈溪三联物业的损失。庭审中，被告慈溪三联物业陈述案涉房屋系由其建造，且未经相关部门审批。 被告沈波书面答辩称：1.其与原告不存在房屋租赁合同关系，其未将涉案房屋出租给原告，亦未收到过原告支付的73500元房屋及押金5000元；2.原告主张的返还装修赔偿款10000元无法律和事实依据。原告赔偿他人10000元无事实依据，其与原告也不存在租赁合同关系；3.原告提交的录音资料与本案无关。当时是原告找到被告沈波，要求帮别人办理营业执照，被告沈波出于好心与原告交谈，其不知道房屋转租一事，亦不知道涉案房屋无法办理工商审批事宜。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告慈溪三联物业反诉称：2017年10月1日，原告与被告慈溪三联物业签订《店面租赁合同》，约定：被告三联物业将位于新东方大厦西面约60平方米的店面一间出租给原告经营使用，租期从2017年10月1日至2020年9月30日止，并约定了房屋租金和支付方式。原告在签订协议时，到现场仔细考察并完全认可房屋状况后同意承租该房屋，并支付至2019年9月30日的房屋租金。现因原告经营不善要求解除合同，违反诚信原则，而原告一直恪守履约。因此合同解除的条件不存在，原告应继续履行合同，并支付自2019年10月1日至2020年3月20日的租金，及赔偿破坏案涉房屋内的装修和物品损失。故诉请判令：1.原告赔偿被告慈溪三联物业损失30000元；2.原告支付自2019年10月1日起至2020年3月30日止的房屋租金18750元；3.诉讼费由原告承担。在审理过程中，被告慈溪三联物业变更反诉请求为：1.原告赔偿被告慈溪三联物业损失30000元；2.原告即时交付涉案房屋；3.原告支付被告慈溪三联物业自2019年10月1日起至交付涉案房屋日止的房屋占有使用费；4.诉讼费由原告高彬承担。 原告高彬当庭口头答辩称：涉案房屋系违章建筑，双方合同无法继续履行。被告无证据证明其存在损失，请驳回被告的该项诉讼请求。原告最初并不知道涉案房屋系消防通道上改建而成，营业执照一直未办理下来。在2019年4月原告听说了案涉房屋系消防通道改建，同年6月才知道了这件事。但原告在2019年5月就与案外人陈龙签订了转租协议，当时被告承诺可以办出营业执照。案外人陈龙在2019年6月装修打算经营披萨。后来消防部门过来检查说是消防通道无法办理营业执照、许可等。为此原告返还给陈龙30000元转让费、10000元装修款。原告在2019年7月份搬出来，因钥匙坏了，就由被告慈溪三联物业的工作人员亚珍自行上锁了。 被告沈波就被告慈溪三联物业的反诉主张未作陈述。 原告高彬为证明其本诉诉讼主张及反诉抗辩意见成立，向本院提供以下证据： 1.《店面租赁合同》1份，拟证明原告与被告慈溪三联物业之间存在房屋租赁合同关系的事实； 2.房屋所有权证1份，拟证明案涉房屋的坐落位置及房屋系被告沈波所有的事实； 3.《转让合同》、《退装修费》各1份，拟证明因被告慈溪三联物业的违约行为，原告赔偿次承租人装修费损失10000的事实； 4.录音资料1份，拟证明两被告知晓且同意原告转租、涉案房屋无法办理工商执照审批的事实； 5.《解除合同通知书》、EMS快递单（寄件人联）及其详情单各1份，拟证明原、被告于2019年7月16日解除合同的事实； 6.照片2张，拟证明原告已经搬离案涉房屋的事实； 7.微信聊天截图3张，拟证明“雅珍”系被告慈溪三联物业的工作人员以及原告一直在催促办理营业执照事宜的事实； 8.录音资料2份，拟证明原告将案涉房屋于2019年7月15日交付给被告慈溪三联物业，以及被告沈波是案涉房屋的实际处分人和被告慈溪三联物业的实际负责人，且对房屋租赁的事实亦是明知且授意的事实。 被告慈溪三联物业为证明其本诉抗辩意见及反诉诉讼主张成立，向本院提交如下证据： 1.照片5张，拟证明原告至今占有案涉房屋，并破坏了案涉房屋内的装修及物品的事实； 2.工程量清单与计价表1份、照片5张，拟证明原告破坏案涉房屋内的装修及物品，造成被告损失30000余元的事实。 被告沈波未就本诉及反诉提供证据。 被告慈溪三联物业对原告提交的上述证据质证意见如下：证据1的真实性、合法性及与本案关联性无异议。证据2的真实性无法确认，且与本案承租房屋无关联性。证据3中的《转让合同》现为复印件，由法庭核实原件后确认，且该转让未经被告慈溪三联物业的同意；证据3中的《退装修费》的真实性没有异议，未经被告慈溪三联物业同意，属于恶意添附行为，也无法确认原告是否将装修费10000元支付给案外人，不应由被告慈溪三联物业承担。证据4的真实性无法确认，因被告慈溪三联物业未参与，与本案无关联性，且从内容上来看，是帮助原告办理营业执照。证据5，在原告起诉前，被告慈溪三联物业没有收到该份材料。证据6无法确认是否为案涉房屋的照片，故对该证据的真实性及原告主张的待证事实均有异议。证据7的真实性无异议，但从记录上看并未看出被告慈溪三联物业承诺办出营业执照，被告慈溪三联物业仅是配合原告的行为，且从中可以看出，原告在正常使用案涉房屋，并一直在经营琴行生意，原告也明知不可办营业执照的事实。对证据8中的与王姓人员的聊天记录，被告慈溪三联物业对该聊天中的对话人未出庭作证，其身份无法核实，被告慈溪三联物业虽有王姓员工，但被告慈溪三联物业并未委托或指派王姓员工与原告办理交接手续，故对该证据的真实性有异议；证据8中的电话录音，通话对方未出庭作证，被告无法核实其身份情况，亦无法确认其是否系被告慈溪三联物业的工作人员，且被告慈溪三联物业无徐姓员工，原告将案涉房屋转租给案外人一事未征得被告慈溪三联物业的同意，事后也未进行通知，被告慈溪三联物业没有派人到原告与案外人签订合同的现场，故对该证据的真实性有异议。 原告高彬对被告慈溪三联物业提交的证据质证如下：证据1可以看出原告已经未经营琴房，并将房屋交付给被告慈溪三联物业，至于被告提供的照片中的房屋破洞原为装空调外机的洞，另外一张照片上显示的墙上的洞是原本就有的，原告也曾就该问题向被告慈溪三联物业提出过。证据2中的工程量清单与计价表有异议，该证据系根据原告单方面要求而出具，无证据证明该机构是否有资质，且根据被告慈溪三联物业的陈述，该机构在制作该表时并未进行现场查勘，不具有合法性；证据2中的照片同被告证据1，质证意见同被告证据1。 本院对原告及被告慈溪三联物业公司提交的上述证据认证意见如下：原告证据1、3、4、5、6、7的真实性、合法性以及与本案关联性均予以确认；原告证据2并非案涉房屋的所有权证，与本案缺乏关联性，故本院不予确认；原告证据8中的相关人员未出庭，无法核实其身份及真实性，故本院不予确认。被告证据1及证据2中的照片具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以确认，但不能据此证明系原告损坏的事实；被告证据2中的工程量清单与计价表，不具有合法性，故本院不予确认。 经审理，本院认定事实如下：原告与被告慈溪三联物业于2017年10月1日签订《店面租赁合同》1份，约定:被告慈溪三联物业将位于新东方大厦西面的60平方米的店面一间出租给原告高彬经营使用，租期为3年，从2017年10月1日到2020年9月30日止，租期从被告慈溪三联物业交付店面给原告进场装修之日起计；月租金为3000元，每6个月支付一次，提前半个月支付，每一年费用36000元，从第二年起每年37500元；原告付款后，被告慈溪三联物业出具收据并交钥匙给原告使用，如原告不按时付款，被告慈溪三联物业有权终止合同；原告预交5000元作为保证金，合同终止时，如果没有发生物品损坏，押金退还，租赁期间，物业费按每月每平方2.6元计算，即1872元/年等。协议签订后，原告支付给被告慈溪三联物业押金5000元及至2019年9月30日的房屋租金、物业费等费用，被告慈溪三联物业于2017年10月1日交付案涉房屋给原告。期间，因原告高彬经营需要办理营业执照，多次与被告慈溪三联物业沟通要求其协助，但因案涉房屋系未经审批而建造，原告无法办理营业执照。2019年5月26日，原告高彬将案涉房屋转租给案外人陈龙，并签订了《转让合同》1份。同年6月11日，原告高彬与被告沈波商量办理营业执照事宜。但因案涉房屋经营无法办理相关证照，故案外人陈龙要求解除转租协议，原告为此于2019年7月3日与案外人陈龙签订了《退装修费》1份，约定原告高彬退还转租费用30000元，并赔偿案外人陈龙的装修费10000元等。同年7月12日，原告高彬制作《解除合同通知书》1份，载明：“慈溪市三联物业服务有限公司：本人因经营需要，与贵司于2017年10月1日签订《店面租赁合同》一份，约定由本人承租位于慈溪市新东方大厦西面约60平方米的店面一间，租期为2017年10月1日至2020年9月30日。本人交付了押金5000元，并支付完毕至2019年9月30日止的所有租金。因该合同项下的承租房屋系消防通道，致使本人无法办理工商营业执照。为此，本人多次向贵司交涉，贵司一直答应会办妥相关证照，但事实上至今未果。最终导致本人无法正常营业，给本人造成巨大经济损失。现本人提出解除与贵司签订的上述《店面租赁合同》，请贵司派人及时与本人办理相关的交接手续，并与本人处理返还押金、退还租金并赔偿相应损失的后续工作。特此告知，请审慎对待，以避免不必要的法律纷争。谢谢！”同年7月15日，原告通过EMS快递将该《解除合同通知书》邮寄给被告慈溪三联物业，被告慈溪三联物业于次日签收。 本案的争议焦点在于：一、原告与被告慈溪三联物业签订的《店面租赁合同》是否为无效合同；二、原告高彬占有使用案涉房屋的期限；三、原告高彬是否应赔偿被告慈溪三联物业所称的案涉房屋损失；四、被告慈溪三联物业、沈波是否应退还原告已支付的房屋租金、押金及赔偿案外人陈龙的装修款。 关于第一个争议焦点。被告慈溪三联物业未向本院提交案涉房屋的有关所有权证或者相关审批文件，亦认可案涉房屋系未经有关部门审批而自行建造的，由此，原告高彬与被告慈溪三联物业签订的《店面租赁合同》应属无效。 关于第二个争议焦点。虽然被告慈溪三联物业否认原告已将案涉房屋交付，但从原告高彬提交的证据以及庭审陈述来看，可以高度盖然地认定原告已交还案涉房屋及期限。首先，原告已经在2019年5月份将案涉房屋转租给案外人陈龙，案外人陈龙亦准备重新装修，那么可以看出原告在2019年5月已经案涉房屋交付给案外人陈龙，原告本人已不再使用案涉房屋；其次，因案涉房屋无法办理营业执照，同年7月3日原告解除与案外人陈龙签订的《转让合同》并赔偿案外人的相应损失，由此可见，案外人陈龙应该在签订《退装修费》即2019年7月3日左右搬离了案涉房屋；最后，原告在2019年7月15日将《解除合同通知书》邮寄至被告慈溪三联物业，加之被告慈溪三联物业本系该处物业的物业服务公司，由此，根据一般经验及上述情况，可以高度盖然地认定原告高彬占有使用案涉房屋的期限最晚应为2019年7月15日以及原告最迟应于当日将案涉房屋交还给被告慈溪三联物业。至于被告要求原告继续支付自2019年10月1日起的占有使用费、返还案涉房屋的反诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告慈溪三联物业称其未收到《解除合同通知书》的问题，因原告高彬按照被告慈溪三联物业的注册地邮寄了该份通知书，且EMS快递显示已经签收，应视为被告慈溪三联物业已经签收该通知书。 关于第三个争议焦点。虽然原告高彬认可被告慈溪三联物业所提出的房屋现状确存在破洞等情况，但原告否认由其造成，并陈述该情况在承租房屋时已经存在，并作明确说明，被告慈溪三联物业亦无证据证明案涉房屋交付原告时的状况以及损失的具体金额，故对被告慈溪三联物业要求原告赔偿损失30000元的诉讼主张，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于第四个争议焦点。虽然原告与被告慈溪三联物业签订的《店面租赁合同》无效，但因原告实际占有使用案涉房屋，理应扣除原告在占有使用案涉房屋期间的占有使用费，现原告高彬已支付被告慈溪三联物业房屋租金至2019年9月30日，故被告慈溪三联物业应对原告未实际占有使用的期限即2019年7月16日起至2019年9月30日的“房屋租金”以及其他费用予以退还。因被告慈溪三联物业所提交的证据不足以证明原告造成了其房屋损失，故原告高彬支付给被告慈溪三联物业的押金5000元应退还原告。至于原告主张其赔偿给案外人陈龙的10000元要求两被告承担的问题，虽然原告就转租事宜与被告沈波沟通，但原告并无证据证明案涉房屋为沈波建造，亦无证据证明被告沈波代表被告慈溪三联物业以及原告转租征得被告慈溪三联物业的同意，故该项损失要求被告慈溪三联物业、沈波承担，无事实和法律依据，本院不予支持。因案涉房屋系由原告与被告慈溪三联物业签订《店面租赁合同》，被告沈波并非该合同相对方，故原告高彬要求被告沈波对上述租金、押金的返还义务承担共同责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告一致认可案涉房屋系未经相关部门审批而建造，故原告与被告慈溪三联物业签订的《店面租赁合同》应为无效。房屋租赁合同无效，因该合同取得的财产应予以返还，但因原告实际占有使用案涉房屋至2019年7月15日，应参照上述《店面租赁合同》约定的占有使用费和其他费用予以扣除，故被告慈溪三联物业应返还原告已支付的自2019年7月16日至2019年9月30日的房屋占有使用费和物业费即8202.50元[37500元÷12个月×2.5个月+1872元÷12个月×2.5个月]以及押金5000元，合计13202.50元。而原告主张被告慈溪三联物业返还期已支付的其余房租，因原告已经占有使用案涉房屋，故原告要求返还该部分租金无事实和法律依据，本院不予支持。至于被告慈溪三联物业所提出的反诉请求，因无事实和法律依据，本院均不予支持。被告沈波经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审判。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）高彬与被告（反诉原告）慈溪市三联物业服务有限公司于2017年10月1日签订的《店面租赁合同》无效； 二、被告（反诉原告）慈溪市三联物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）高彬13202.50元； 三、驳回原告（反诉被告）高彬的其余诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）慈溪市三联物业服务有限公司的反诉请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2013元，由原告（反诉被告）高彬承担1713元，由被告（反诉原告）慈溪市三联物业服务有限公司承担300元；反诉案件受理费509元（已减半收取），由被告慈溪市三联物业服务有限公司负担；以上款项均于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  穆 勤 人民陪审员  黄明聪 人民陪审员  胡宏波 二〇二〇年三月二十日 代书 记员  赵 添