湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终230号上诉人（原审原告、反诉被告）：周军良，男，1974年5月19日出生，汉族，岳阳县人，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：陈观林，湖南滳招律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王清安，男，1969年12月20日出生，汉族，华容县人，住岳阳市。上诉人周军良因与上诉人王清安房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初2840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人周军良的委托诉讼代理人陈观林，上诉人王清安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周军良上诉请求：1、撤销原审判决，改判被上诉人王清安给付上诉人周军良征收款364395.48元；2、由被上诉人王清安承担本案诉讼费用。事实和理由：一、涉案门面系上诉人周军良经营，实际搬迁人为周军良，征地拆迁腾地奖75243元应全部归周军良所有。二、住改非生产经营补偿包含停产停业损失等费用。周军良提供的经营账簿可证明周军良损失在50万以上，由于征收工作及征收款分配纠纷造成周军良十个多月无法经营，故应依据一审认定的预期损失期限4个月，补偿周军良停产停业损失4万元。三、征收房屋装修价值373707元中有约90000元房屋设施和搬迁费不属于装修损失，如空调、宽带、水电改造、酒吧柜等是周军良设施及搬迁的损失，该款项应给付周军良。王清安辩称，1、征地拆迁按期腾地奖75243元应归产权人王清安所有；2、一审法院判决的住改非生产经营补偿35003.84元中已包含停产停业损失，周军良主张另外补偿10000元/月没有事实依据；3、《室内装修评估明细表》中已详尽列出各类装修物品，由相关部门盖章认定，具有法律效力。且按租赁合同约定，拆迁后装修费用归王清安所有；王清安上诉人请求：1、撤销原审判决第一、三项；2、由被上诉人周军良承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实自相矛盾，且割裂了证据链条，忽略了一楼钢结构部分装修时间差与双方约定。双方签订的租赁合同中约定：周军良如需装修或改造，需先征得王清安的同意，并承担装修费用，租赁期满后，周军良按来装去丢的原则退场，不得要求王清安支付装修费用，因经营生产等需要附设的设备，退租时应自行拆回。一楼钢结构部分于2012年8月18日前装修，周军良虽然继续承租，2015年8月18日租赁期满后，其承租后未对一楼钢结构进行装修改造，对于该装修部分亦应按来装去丢原则处理，一审法院对该部分建筑面积的房屋主体补偿款与房屋装饰装修补偿款的50%判决给周军良，属于事实认定错误。二、按期腾地奖是对房屋产权人的补偿，不在周军良享有的权益内。三、租赁合同未对停产停业损失进行约定，应属于王清安所有。实际造成了停产停业的损失，也应只支持部分。四、营业生产补偿款包含两项，一项是将住宅房屋改为生产、营业性用房的203156元，补偿给出租人按合同约定与承租人共同分割。一项是沿街商铺的补偿款75243元，该款项是对商铺产权人的一次性补偿，应归王清安所有，不应共同分割。周军良辩称，2015年的租赁协议是2012年租赁协议的延续，两份协议不能改变周军良对63.07平方米房屋添附的事实，该添附的部分的产权应归周军良所有。周军良向一审法院起诉请求：1、请求王清安立即给付周军良征收款597023元；2.由王清安承担本案诉讼费及其他诉讼费用。王清安向一审法院反诉请求：1、判决周军良支付房屋租金23832元；2.由周军良承担本案反诉费用。一审法院认定事实：2015年7月18日，王清安（出租方、甲方）与周军良（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定王清安将其位于王家河办事处枫树岭社区三片区182号一层的店面房屋租赁给周军良经营餐饮，租期自2015年8月18日至2018年8月18日，租金五万元/年，半年一结，即每年5月18日、11月18日支付租金等。另约定，租赁期间如遇政府征收房屋土地，双方终止合同，征收的装修费由王清安所有，店面搬迁费40%由被告所有，60%由原告所有，周军良需提供经营所需相关证件。合同签订后，周军良即进行装修，经营岳阳楼区祥辉喜羊羊酒店，从事餐饮服务。王清安用于出租的上述房屋共两层，一楼出租给周军良，二楼由其自住。周军良承租该房屋时，一楼的部分大厅系铁皮钢架结构，其承租后进行了部分装修改造，使得该部分成为基本与砖混房屋主体融为一体的房屋建筑，作为其酒店大厅的一部分。另2012年8月，周军良在建造一楼铁皮钢架结构的大厅时，被相关部门罚款1000元。后王清安的案涉房屋被划入青年路北侧棚改项目拆迁范围。2017年10月27日，王清安与青年东路北侧棚户区改造项目指挥部等相关部门签订《房屋收购协议书》，同意将其案涉房屋予以出售，案涉房屋总面积为砖混结构250.81平方米，约定房屋补偿为：房屋主体补偿793563元，房屋装饰装修补偿472238元，合计1265801元；其他补偿为：附属设施补偿25081元，权证费4000元，生产营业补偿278399元，合计307480元。另约定于收到补偿款7日内搬出房屋的，支付300元/平方米的按期搬迁奖励75243元；选择货币补偿的奖励，按照200元/平方米支付50162元，还按100元/平方米奖励找房源的奖励25081元。从拆迁部门登记数据来看，王清安被拆迁房屋中的二楼面积为187.74平方米，一楼面积为187.74平方米+63.07平方米。关于一楼比二楼多出的63.07平方米，周军良主张系其承租后添附、加建所得，王清安则主张是其房屋出租前的既有面积。双方遂对拆迁补偿款的分配发生纠纷。为此，青年东路北侧棚户区改造项目指挥部于2018年4月5日出具承诺书，承诺若2018年4月8日前周军良主动腾房，在其与王清安的纠纷解决前，将不向王清安支付拆迁款。2018年4月8日周军良将其酒店歇业、腾房。另向青年东路北侧棚户区改造项目指挥部了解，对于钢架铁皮结构的建筑补偿与砖混结构房屋建筑补偿标准不同，但对其性质也视具体情况而定，如四面是否有墙体、墙体的数量及具体情况等，区分不同情况按照棚屋类或砖混类等建筑性质进行补偿。关于案涉房屋租金，原、被告认可2017年5月18日前的租金已经付清。此后的租金，周军良于2017年10月3日最后一次支付10000元。一审法院认为：本案原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，对如遇房屋拆迁的，拆迁补偿款项如何分配进行了部分约定，本案诉争事项在合同中有约定的应从其约定，没有约定的，应以客观事实为基础，依法进行处理。首先，对于原告周军良的四项诉请，逐一分析如下：一、房屋补偿款，原、被告在合同中未约定该款项的分配方案，双方争议在于被告王清安案涉拆迁房屋一楼较其二楼多出的面积63.07平方米，究竟是周军良承租一楼房屋后对其添附所得，还是王清安在承租前自建而成？已查明，王清安在出租前即建成了该部分的基本框架，周军良的装修改造使得该部分建筑与房屋主体更好地融为一体，最终在拆迁时与房屋主体一同被认定为砖混结构建筑进行补偿，但对于装修改造前的建筑物具体情况，因双方均无法提交房屋照片等客观证据证明，法院对其准确状况确实难以认定，本着尊重实际情况，公平、公正的原则，依法酌情认定原告周军良与被告王清安对该部分建筑面积的房屋补偿款各享有50%的份额，即159152.48元（1265801元÷250.81平方米×63.07平方米×50%）。二、装饰设施补偿款。拆迁部门对王清安房屋一、二层的室内装修是放在一起进行评估的，装修价值总金额为373707元，原、被告在租赁合同中已明确约定装修费由王清安所有，故原告依约不应取得该部分费用，应全部由被告王清安所有。三、停产停业损失，双方亦无约定。原、被告约定的租期截至2018年8月18日，同时约定遇政府征收双方终止合同。实际上，原告周军良于2018年4月8日腾空该房屋，若不遇拆迁，其预期可避免约4个月停产停业损失，二人虽未明确约定停产停业损失的分配，但原告该部分损失确实存在，应由王清安从其取得的生产营业补偿中进行部分补偿。被告王清安获得的生产营业补偿为278399元，该款项系依照其房屋建筑面积进行的一次性补偿，与停业时间并无直接关系，法院认为可在参照前述同等面积房屋补偿款计算方法的基础上，综合考虑原告经营实际受影响的时间长短，由王清安向其支付63.07平方米面积生产营业补偿中的50%，即35003.84元（278399元÷250.81平方米×63.07平方米×50%）。四、按期腾地奖励。原告周军良在拆迁部门限定的搬迁期限内协助搬迁，使得被告王清安能够取得该部分征收款项，王清安应取得相应奖励金，法院酌情认定由王清安向原告支付9460.5元（75243元÷250.81平方米×63.07平方米×50%）。关于王清安请求支付租金的反诉请求。在周军良搬离案涉房屋前，王清安虽与拆迁部门签订了房屋收购合同，但实际上其并未将房屋交付拆迁部门进行拆除，房屋所有权未发生转移，王清安有权继续收取租金，直至房屋交付拆除或周军良搬离。从2017年5月18日前的租金付讫之次日至2018年4月8日周军良搬离，其应向王清安支付的房屋租金为44383.56元（50000元/365天×324天），扣除其已经支付的10000元，还欠34383.56元，但原告仅主张由其支付23832元，法院予以准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条规定，判决：一、被告王清安支付原告周军良房屋补偿款159152.48元、停产停业损失35003.84元、按期腾地奖励9460.5元，合计203616.82元；二、反诉被告周军良支付反诉原告王清安房租金23832元；三、驳回原告周军良、反诉原告王清安的其他诉讼请求。本诉案件受理费4885元，由被告王清安负担2177元，原告周军良负担2708；反诉案件受理费198元，由反诉被告周军良负担。二审中，上诉人王清安向本院提交了以下证据：1、2012年-2015年的房屋租赁合同、房屋出租前状况照片，拟证明根据租赁合同中来装去丢的原则，63.07平方米房屋的产权应当归王清安所有。2、《岳阳楼区九大棚户（旧城）区改造项目征收补偿有关问题的处理意见》、《岳阳市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》，拟证明生产营业损失补偿款278399元中有一项75243元是对产权人住改非房屋的补偿，即对于临街的门面增加300元／平方米应归产权人王清安所有。另一项包含停产停业损失、设备运转、处置等一切费用。3、行政裁定书，拟证明按期腾地的主体是王清安，该款应归王清安所有。4、证人裴某的证人证言，拟证明钢结构棚是王清安搭建的，周军良承租后把两侧改成木框带玻璃的结构的墙体，最终装修成了大堂，且靠近胡元根处有约8平方米的狭长的通道，该通道未交予承租人周军良使用。5、证人曾某的证人证言，拟证明诉争的63.07平方米的瓷砖是王清安请证人贴的。周军良发表如下质证意见：上述证据均不属于新证据。对证据1的真实性无异议，对关联性、证明目的有异议。租赁合同中来装去丢原则是指装修，诉争63.07平方米是添附物；周军良承租后将住房改成了经营性用房，搭建房屋时周军良还交了罚款。对证据2的真实性、合法性无异议，但该组证据达不到王清安的证明目的。停产停业损失还要按1万元/月补偿4个月。对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。王清安有两层房屋，无法证实是诉争房屋。诉争房屋的实际经营者、腾地人都是周军良。对证据4、5的证人证言的真实性无异议，对证明目的有异议。因周军良对上述证据的真实性均无异议，本院予以采信，对待证事实本院结合其他证据及查明的事实在述理部分予以认定。二审对一审查明的事实予以认定。本院认为，因双方当事人未就一审法院判决的租金提出上诉，故本院对一审法院判决周军良支付王清安房屋租金23832元予以确认。本案双方争议的焦点为：诉争房屋的征收拆迁补偿款如何分配。1、63.07平方米的房屋补偿款。根据庭审查明的事实，王清安在出租前建成了钢结构框架并铺了瓷砖，周军良承租后装修改造，使该部分在征拆时被认定为砖混结构建筑予以补偿，一审法院根据建设的实际情况及公平、公正的原则，酌情认定王清安、周军良对该部分建筑面积的房屋各享50%的份额并无不当，但对于该部分建筑面积房屋补偿款的分割未考虑到租赁合同的约定（征收时的装修费归王清安所有）、未将装修费予以剔除，故王清安应分得的房屋补偿款应为99776.76元（793563元÷250.81平方米×63.07平方米×50%）。至于王清安提出63.07平方米中靠胡元根侧通道面积约8平方米左右未交予周军良经营及装修，应予剔除，因其未提供充足的证据，本院对其意见不予采纳。2、装修设施补偿款。周军良上诉主张空调、宽带等约9万元部分虽列入装修损失明细但明显不属于装修，应补偿给周军良。因《室内装修明细表》中已将其主张的部分列入了装修范围，该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。3、生产营业损失。根据王清安的拆迁补偿计算表、《岳阳楼区九大棚户（旧城）区改造项目征收补偿有关问题的处理意见》（第二部分第五项）、《岳阳市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》（第二十八条）可知，生产营业损失包含两部分，即一部分是停产停业工资及核定的生产经营场所内设施运转、处置等一切费用203156元，另一部分是住改非中临街主干道房屋的补偿75243元。一审法院未对两部分分开计算不当。对于第一部分，包含了停产停业损失，双方在租赁合同中未进行约定，但周军良作为实际经营者，遇提前征拆确实存在损失，本院综合考虑其经营的实际情况及受影响的时间，酌情认定周军良的停产停业损失为60946.8元（203156元×30%）。对于第二部分，因周军良享有63.07平方米50%的产权，故周军良对临街主干道享有的补偿款为9460.5元（75243元÷250.81平方米×63.07平方米×50%）。上述两项合计为70407.3元（60946.8元+9460.5元）。四、按期腾地奖励。王清安上诉主张生产营业损失中已包含设备搬迁费，按期腾地奖不应再支付给周军良。本院认为，周军良在拆迁部门限定的搬迁期限内协助搬迁，且其享有63.07平方米50%的产权，故一审酌情认定周军良享有9460.5元（75243元÷250.81平方米×63.07平方米×50%）的按期腾地奖并无不当，本院予以确认。综上，周军良的上诉请求不能成立，应予驳回；王清安的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初2840号民事判决第二项；二、撤销湖南省岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初2840号民事判决第三项；三、变更湖南省岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初2840号民事判决第一项为王清安支付周军良房屋补偿款99776.76元、生产营业损失70407.3元、按期腾地奖励9460.5元，合计179644.56元。四、驳回周军良、王清安的其他诉讼请求。第一项和第三项折抵后，王清安还应支付周军良155812.56元（179644.56元-23832元），该款项限王清安在本判决生效后十日内支付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4885元，由王清安负担2000元，周军良负担2885；反诉案件受理费198元，由周军良负担。二审案件受理费8927元，由周军良负担5500元，王清安负担3427元。本判决为终审判决。审判长  陈玉香审判员  李明霞审判员  曹 维二〇二〇年三月三十一日书记员  张周舟