辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0802民初470号原告：中国工商银行股份有限公司营口分行，住所地：营口市金牛山大街西4号，统一社会信用代码：91210800121115189C。负责人：林继雄。委托诉讼代理人：张轶，辽宁创越律师事务所律师。被告：谭飞，男，1981年11月20日出生，汉族，住辽宁省铁岭市清河区。被告：辽宁辰威集团有限公司，住所地：辽宁省营口市老边区渤海东大街9号-甲2号，统一社会信用代码：91210800683748658G。法定代表人：李威，系总经理。原告中国工商银行股份有限公司营口分行（以下简称“工商银行”）与被告谭飞、辽宁辰威集团有限公司（以下简称“辰威公司”）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托诉讼代理人张轶到庭参加了诉讼，被告谭飞、辰威公司经法院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告谭飞向原告偿还借款共计204347.05元，具体包括本金194800.27元、利息9546.78元（利息暂计至2018年5月22日，之后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际偿清之日止）；2、判令原告对被告谭飞购买的位于营口市老边区的抵押房屋享有优先受偿权；3、判令被告辽宁辰威集团有限公司对上述借款承担连带保证责任；4、案件受理费等实现债权的费用由二被告承担。事实与理由：原告与被告谭飞于2014年12月9日签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定被告谭飞向原告借款21万元用于购置个人一手住房，贷款期限为240个月，借款人采用按月等额本息还款法(按月计息)偿还贷款本息。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5％确定，据此确定的当期执行利率为年利率6.4575％。每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率确定并执行新的利率。借款人未按期还款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按贷款利率加收40％确定。如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布全部未偿还借款立即到期，借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，贷款人有权解除合同。被告谭飞将其购买的位于营口市老边区的房屋作为抵押物向原告提供抵押担保，担保的范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。被告辽宁辰威集团有限公司自愿对《个人购房借款/担保合同》项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人依照约定宣布贷款提前到期的，保证期间为提前到期之日起两年。对正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到房屋他项权利证书之日后到期的借款人的债务，保证人免除保证责任。同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论物的担保是由借款人提供还是第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。2014年12月15日，抵押房屋在营口市老边区房产管理处办理了抵押预告登记手续，原告取得营房预边字第××号。2014年12月31日，原告依约向被告谭飞指定的账户划付了21万元。截至2018年5月21日，被告谭飞累计29期逾期还款，已构成违约，依照《个人购房借款/担保合同》的相关约定，原告要求被告谭飞立即清偿本金194800.27元，截至2018年5月21日的利息9546.78元，之后的利息按合同约定计算偿还至实际清偿完毕之日止。原告有权依法处置抵押物并要求保证人履行连带保证责任。综上，为维护合法权益，现诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告谭飞未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。被告辰威公司未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定事实如下：2014年12月9日，被告（借款人/抵押人）谭飞与原告（贷款人）签订编号为[一手房]字[营口]行[个贷中心]支行[2014]年[0069]号《个人购房借款/担保合同》，合同约定原告向被告谭飞提供21万元的贷款，贷款用途为购买坐落于营口市老边区（建筑面积67.69平方米）的房屋；贷款期限为240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准（即自2014年12月31日起至2034年12月31日止）；借款利率为贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%，据此确定的利率以借款凭证记载为准（即年利率6.4575%）；还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）；被告未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在利率基础上加收40%确定；被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息即构成违约，原告可以宣布主合同项下未偿还的借款立即到期，要求被告立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除合同，要求借款人赔偿因违约给原告造成的损失；为担保上述贷款的履行，被告谭飞以其名下位于营口市老边区（建筑面积67.69平方米）的房屋提供抵押担保，抵押担保范围为合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、实现债权的费用和被告所有其他应付费用，如贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，原告有权与借款人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，并以所得价款优先受偿，双方未就抵押权实现方式达成一致的，原告可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。被告辰威公司为上述贷款提供了阶段性连带责任保证，保证范围为主合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证期间为主合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据主合同约定宣布贷款提前到期的保证期间为贷款提前到期之日起两年；抵押房屋办理正式抵押权登记且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人辰威公司对上述条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。另查，2014年12月15日，原告与被告谭飞办理了抵押房产的房屋预告登记（不动产证编号为营房预边字第××号），原告为预告登记权利人；截至庭审结束，抵押房屋尚未取得所有权证书。又查，2014年12月31日，原告按照主合同约定向被告谭飞指定的威辰公司账户发放贷款21万元，截止至2018年5月21日，被告谭飞已经累计逾期29期，尚欠原告贷款本金194800.27元、利息9546.78元。本院认为，原告工商银行与被告谭飞、辰威公司签订的《个人购房借款/担保合同》是当事人之间的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，对合同各方当事人具有法律约束力，现原告按照约定如期发放贷款，被告谭飞未按约定履行还款义务，构成违约，应承担相应的违约责任，故原告按照合同约定宣布贷款提前到期，并要求被告谭飞依约偿还剩余全部借款本金、利息、罚息及复利，本院予以支持；被告辰威公司自愿为被告谭飞向原告的借款提供连带担保责任，现因抵押房屋至今未办理抵押权登记，根据合同约定辰威公司提供的保证仍在保证期间，原告有权依约要求保证人辰威公司对上述债务，包括贷款本金、利息及其他相关费用承担连带保证责任，对此请求本院予以支持。原告诉请对抵押房产享有优先受偿权，本案中，被告谭飞与原告就抵押房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，建筑物抵押应办理抵押登记，抵押权自登记时设立，本案抵押的房屋办理预告登记是对将来发生不动产物权变动的请求权，原告可以在登记条件成就后要求办理正式登记，而在现阶段涉案房产未办理正式抵押登记之前，抵押权尚未成立，故本案房屋的预告登记不具有对抗第三人的物权效力，原告对涉案房屋不具有优先受偿权，原告要求享有抵押房屋的优先受偿权本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告谭飞于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司营口分行贷款本金194800.27元、利息9546.78元（以上利息的数额计算至2018年5月21日），并从2018年5月22日起至贷款结清之日止按《个人购房借款/担保合同》的约定给付利息、罚息及复利；二、被告辽宁辰威集团有限公司对上述债务承担连带保证责任，承担责任后有权向被告谭飞追偿；三、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4365元（原告已预交至本院），由被告谭飞承担并给付给原告，被告辽宁辰威集团有限公司承担连带保证责任，承担后有权向被告谭飞追偿。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  赵英姿人民陪审员  苏月英人民陪审员  李兆莲二〇二〇年三月二日书 记 员  陶茹男