山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2523号 上诉人（原审被告）：于惊涛，男，1972年5月21日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 被上诉人（原审原告）：黄志平，男，1955年10月5日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。 上诉人于惊涛与被上诉人黄志平房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初3084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人于惊涛向本院提出上诉请求：撤销山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初3084号民事判决，依法改判上诉人与被上诉人继续履行房屋租赁合同。事实和理由：一、一审法院认定每月租金为2000元是错误的。上诉人自2017年9月6日入住涉案房屋发现很多问题无法正常使用后，一直和被上诉人协商尽快维修解决，上诉人称在河北石家庄居住，让上诉人联系维修工人进行维修，维修费由上诉人先垫付。涉案房屋厕所上、下漏水和房屋漏水，被上诉人没有按照合同约定履行修缮义务，涉案房屋无法正常使用，被上诉人微信答复上诉人在维修厕所的基础上同意租金每月为2000元，上诉人表示同意。但后来的事实是，楼上的厕所往下漏水的问题一直没有解决，上诉人告知被上诉人由于厕所问题未解决，就不能按月租金2000元支付给被上诉人，虽然上诉人没有住在涉案房屋，但家具在里面，在没有找到房子之前，上诉人愿意按年付16000元租金给被上诉人，被上诉人未表示异议。故一审法院认定月租金为2000元是有悖于双方微信所承诺的协议，是错误的。二、一审法院判决解除合同返还房屋支付违约金是错误的。上诉人并未违约，也没有拖欠租金，并且多次向被上诉人表示愿意先支付房租给被上诉人，但被上诉人执意让上诉人搬走。一审法院认定上诉人作为承租人应当在租房前进行查验，未查验到位存在过失是错误的。被上诉人出租房屋给上诉人，应确保房屋符合租用使用条件，根据公平原则和诚实信用原则，中介方和被上诉人均有义务确保房租能正常使用，保证承租人正常生活，上诉人作为承租人只能审查租赁房屋的合法性，权属状况以及签约人的主体资格，没有能力也没有权利调查清楚房屋的所有状况。被上诉人明知涉案房屋存在很多问题，不适合居住，却委托中介出租，应承担全部责任。综上，一审判决认定事实错误，显失公平，请求依法改判。 被上诉人黄志平辩称:一、上诉人称被上诉人隐瞒了涉案房屋的状况与事实不符。上诉人曾称其住楼里，了解这老房子。租房前，上诉人对房屋提出要求，被上诉人经过改进后，上诉人验方后租住的，房屋的状况上诉人是认可的，被上诉人并未隐瞒。关于租金的问题，一审开庭前，法院征求意见时被上诉人同意在上诉人搬走的前提下免除第二年租金，但当时于欣不接受只好继续诉讼程序。二、上诉人违约又拒不搬走，是想长期无偿占有。2018年4月12日于欣告知被上诉人有意购买涉案房屋，说明她看好了涉案房屋，挑房屋的各种问题，只是为了压低租金。三、涉案房屋并非被上诉人的投资房，而是唯一住房。被上诉人并未向上诉人表示涉案房屋不适合住人，事实是上诉人提出诸多物理要求，被上诉人才告知其涉案房屋不适合她住了。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 黄志平向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除黄志平与于惊涛之间的房屋租赁合同；2.判令于惊涛立即交还该租赁房屋；3.判令于惊涛支付黄志平自2018年9月1日至本案判决生效后执行之日止的房屋租金（暂定13330元，2666*5）；4.于惊涛支付黄志平违约金2666元；5.于惊涛承担诉讼费用。事实与理由：黄志平将位于青岛市市南区的房屋租赁给于惊涛，该房屋由于惊涛的姐姐居住，黄志平与于惊涛在2018年8月协商一致解除该租赁合同，但2018年9月起，于惊涛却一直占据该房屋至今，没有缴纳相应房租，也没有交还该房屋，黄志平多次要求搬离，但于惊涛不予理睬，故诉至法院。 于惊涛在一审中辩称，合同是其代姐姐于海平签订，于海平到现场看后发现没法住人，当时黄志平同意先全部收拾好之后再入住，入住后发现房屋质量很差，大部分设施没有修好，当时已经不想租了，黄志平表示其在外地，要回去照顾老人，同意我方先维修，他承担费用，后来我们发现问题，觉得他是故意隐瞒，隔壁的房子同样的价钱装修更好，于惊涛比较善良，没跟黄志平计较。于海平入住后发现地漏不好，漏水严重，马桶也不好，屋里还有小飞虫，蟑螂等。于惊涛认为黄志平是故意炒房，隐瞒实际情况出租，厨房也有问题，下水很慢，但后来厨房维修好了。使用时发现空调是坏的，因为房子在海边，钢琴、衣物都长毛了，墙体发霉严重，都在使用除湿袋、除湿机，空调至今没有维修好，房子还漏水，于海平居住在房子里，但问题都没有解决。因为漏水，楼下邻居多次来闹，联系黄志平修理的时候，黄志平把于海平的微信拉黑了。2018年10月，楼下找了黄志平，才有人来维修，说要维修半个月，花费6000元，于海平拒绝，后来又换了维修工人，11月才维修完，有一些费用是于海平付的。楼上邻居漏水，于海平联系楼上，但楼上说不是他们的问题，于海平和黄志平联系，黄志平让于海平找楼上维修，于海平找暖气公司，但暖气公司也说不是他们的事。 一审法院认定事实如下：一、位于青岛市市南区户的房产权利人为黄志平。2017年8月25日，黄志平（甲方）与于惊涛（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将市南区瞿塘峡路47号x座x户房屋出租给乙方居住，租期3年，自2017年9月1日至2020年8月31日止，月租金2666元，付款方式为年付。签订协议时，乙方一次性支付租金32000元。租赁期内，乙方如有下列情况之一，甲方有权立即终止合同，收回房屋：1.擅自将承租房屋转借转租；2.利用该房屋进行违法活动损害公共利益；3.改变房屋结构，损害屋内设施；4.拖欠房租超过5天的。甲乙双方自签订合同之日起如有违约，违约方应向对方支付1个月的房租为违约金。水、煤、电、房屋设施押金2500元，合同终止乙方结清所有费用，否则甲方从押金中扣除。二、2018年4月至10月期间，黄志平委托维修工人张峰对房屋进行了修整，花费2370元。三、2018年6月至8月期间，黄志平多次与于海平联系房屋事宜。于海平在6月22日的微信中称房子问题太多，到期就不租了。2018年8月4日，黄志平询问于海平：：“不续租房子到本月底到期，看你什么时候搬完提前你告诉我，我早点准备买票，请你定个交接的时间好吗”？于海平回答：“好的”。8月20日，于海平问：“明天是租房子的来看房还是中介？”8月27日，于海平告知黄志平：“听物业和邻居说这个房子一年两万都多了，租房前你答应把房子弄好，我们签三年合同，是让孩子住这，离学校近。青岛租房都给10-15天的搬家期，小于和你签合同，一天都没给，你说房租都涨了，我们重新找房子这些问题，你一点责任没有？”并再次告知房屋有若干问题。9月8日，黄志平称9月15日前你搬走按咱们说好的办。于海平回复搬家时搬来三车，团岛房子没有合适的，找到合适房子前，先给你房租吧，你看房租每月给多少合适？黄志平同意交房期延长至9月20日，抓紧搬走押金可以退，超过20日还不走就没有余地了。于海平回复要联系搬家公司，因为房子有太多问题，房租应当减免。9月10日，黄志平要求于海平9月15日前搬走，不再续租房屋。于海平认为黄志平出尔反尔，家人不同意再搬家了，合同到期再搬走。9月12日，黄志平称“晚上到青岛，你想续租房我们也同意，我们这次来也想把房里的问题解决一下。”于海平希望降房租。9月13日，于海平通过微信向黄志平反映房屋问题，包括空调坏了、阳台漏水、玻璃破碎、下水道、马桶等有虫卵，墙壁经常出现虫蛹爬，蛾蚋飞、地板缝有蟑螂、厨房下水道堵、墙壁等长毛、厅里天花板靠近厕所处渗水等，告知黄志平“我要找人维修收拾，你觉得需要降多少房租合适，合同三年，到期前的三年内，房子是我的，你同意维修我就找人维修，不需要你到我家指挥维修，你能维修好房子，给我房子的时候就不是现在这么多问题了。你不降房租，我们也会按照房屋租赁合同的法律规定从房租中扣除”。黄志平告知于海平维修工人电话，事后出费用。9月14日，黄志平邀请于海平吃饭，谈谈降房租的事。于海平称“降房租是你的事，你自己决定吧，我没空。”黄志平同意在厕所维修的基础上，月租金调整为2000元。2019年2月，黄志平向于惊涛发送短信，告知因3个月未收到续租房款，决定终止合同收回房屋。于海平回复：“我早就提前给你了房租，房租一天都没超，还提前一年给你了，你通知我同意降房租后，就应该按你说的按照合同规定，把多收的房租给我，你没有退还，就是两年你的房租已经给你，已经提前交给你了34500元，两年多的房租，不存在拖欠房租，而且按合同规定我还多给你了一年多的房租，按你说的房租标准，2018年和2019年两年你的房租我都已经提前给你了。我只能说按你说的降房租，按照合同规定给你减半房租”。四、实际居住人于海平为维修房屋，于2017年8月11日支付投卫生间下水费70元、9月12日支付投下水道费150元、10月13日支付换水龙头费215元、11月10日支付晾衣架款300元、2018年1月11日支付修理费80元，1月15日支付投下水费70元，以上费用共计885元。本案其他情况：于惊涛另提交刘某手写的刷房子、刮腻子费用5000元收条及2018年10月14日钢琴调音、配件费300元的收款收据，一审法院认为刘某身份不能确定且未到庭，钢琴调音费、配件费不能证明与本案有直接关联，一审法院对上述两份证据不予认可。其另提交的2017年2月9日收据早于租房时间，一审法院不予认可。 一审法院认为，黄志平与于惊涛签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效。于惊涛在签订合同后将房屋交于其姐于海平使用，从黄志平与于海平的聊天记录中可以看出黄志平对该情况明知，认可于海平实际使用房屋。从双方举证来看，于海平多次称房屋存在各种各样的问题，包括厨卫下水道问题、蟑螂、蛾蚋问题、潮湿发霉问题等，黄志平没有否认并同意维修，降低房租。实际履行来看，双方曾于2018年9月协商解除租房一事，后因言语不和未达成一致，于海平仍要继续使用房屋，黄志平回复了于海平提出的问题解决方法并同意每月租金降为2000元，直至2019年2月因于惊涛长期未交房租提出解除合同。综合上述情况，一审法院认为房屋确实存在待修整的问题，但上述问题于惊涛作为承租人应当在租房前予以查验，其未查验到位即签订合同并将房屋交付于海平使用，本身存在一定过失。同样，黄志平作为出租方应当保证房屋符合正常的居住条件，如有问题应当及时履行维修义务，如不能及时履行，应当承担维修费用，可见双方在履行合同时均有一定过错，本院认为房租为2000元/月较为合理。于惊涛共支付租金32000元及押金2500元，按照2000元/月的租金计算，可以承租至2019年1月1日，此后于惊涛未支付租金构成违约，黄志平有权按照合同约定解除合同收回房屋，并要求于惊涛支付自2019年1月2日至其实际收回房屋之日按照月租金2000元计算的租金损失。押金2500元为双方约定的支付到期的水、煤、电、房屋设施的押金，该款项双方应于实际交接房屋时进行结算，一审法院在此不予处理。双方约定的违约金为一个月租金，一审法院结合实际情况酌情调整了租金，违约金亦应相对调整为2000元，但该款项应当扣除实际使用人于海平为维修房屋支出的885元。于惊涛称房租降为1600元/月未提交证据，一审法院对其抗辩不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认黄志平与于惊涛签订的《房屋租赁合同》解除；二、于惊涛于判决生效之日起三十日内向黄志平返还位于青岛市市南区房屋；三、于惊涛于判决生效之日起十日内向黄志平支付自2019年1月2日至实际返还房屋之日的房屋租金损失，按照月租金2000元计算；四、于惊涛于判决生效之日起十日内向黄志平支付违约金1115元（按照违约金2000元抵扣黄志平应负担的维修费885元计算）；五、驳回黄志平其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由于惊涛负担150元，余款由黄志平负担。 本案二审期间，被上诉人提交了2018年4月12日于欣发送的手机短信截图、2019年5月31日于欣发送的微信记录截图，因上述证据并非二审期间的新证据，且其对于本案事实认定并无实质性影响，故本院对上述证据不予采信。 本院二审期间查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，从本案查明的事实来看，虽然本案所涉房屋租赁合同系由上诉人与被上诉人签订，但双方均明知涉案房屋系由上诉人的姐姐即案外人于欣实际承租使用。双方在租赁合同中约定的租金为2666元/月，但在合同履行过程中，因涉案房屋存在问题，于欣与被上诉人就维修房屋及租金问题均进行了多次协商，最终未能达成一致意见。上诉人虽主张被上诉人同意将租金降至1600元/月，但未能举证证明。在此情形下，一审法院结合已查明双方以往的协商意见，以及履约情况，酌定将租金降至2000元/月并无不当。按照合同约定，承租人拖欠租金超过5日出租人即有权解除合同，上诉人认可其向被上诉人支付了34500元，根据一审法院认定的租金标准计算，上诉人仅能承租至2019年1月1日。之后，上诉人实际占用涉案房屋，仍应当按照涉案合同的租金标准向被上诉人支付费用。鉴于上诉人未能按约足额支付租金，一审法院认定上诉人构成违约应支付违约金，并判令解除涉案租赁合同有事实和法律依据，亦无不当。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人于惊涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  于 梦 审判员  张晓华 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 刘思涵 书记员王若怡