云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6255号上诉人（原审原告）：宋捷，女，1991年11月11日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：罗惠云，女，1967年8月31日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区，系宋捷母亲，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南建展房地产开发有限公司，住所云南省昆明市盘龙区小坝下河埂溪畔丽景小区1号独立商业5楼。法定代表人：王伟，董事长。委托诉讼代理人：陶国亮，建纬(昆明)律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：孙博，建纬(昆明)律师事务所实习律师，一般授权代理。上诉人宋捷因与被上诉人云南建展房地产开发有限公司（以下简称“建展公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初312号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宋捷上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人交付的车位不合格，上诉人无论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求被上诉人支付违约金及承担损害赔偿责任。2.办理房产证的三方行为具有一定关联性、顺序性，只有完成前者工作才可启动后面程序或进行下一步工作。3.被上诉人交付给上诉人的车位质量验收不合格，规划、消防、绿化验收也不合格，被上诉人将验收不合格的车位交付给上诉人使用，作为出卖人的被上诉人已严重侵犯作为买受人的上诉人的合法权益，是一种侵权行为也是一种违约行为，且这种侵权行为是持续性的，被上诉人明显违约应承担违约责任。合同中关于产权登记的约定条款上诉人无法实施，从条款内容看应是被上诉人认真履行合同责任和义务将质量验收合格的车位交付给上诉人才可以从其约定，被上诉人未认真履行合同义务，约定的产权登记条款变成被上诉人推脱逾期违约责任的正当理由。时至今日，被上诉人多次拒收上诉人委托办理车位所有权证的委托书、产权登记申请书，拒收理由是一切正在办理中让等待办证通知，可是至今上诉人未接到被上诉人以电话或书面等任何形式的通知，致使上诉人无法按条款约定履行，被上诉人未履行告知义务应承担违约责任。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人建展公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。宋捷向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理不动产产权登记证；2.判令被告支付逾期未办理不动产权证的违约金共计10000元；3.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年4月9日，原告与被告签订《商品房选房确认书》，确认原告选定地下车库A001号车位，车位价款108800元。原告向被告支付车位价款后，被告于2012年5月2日向原告出具《收据》。2014年10月27日，原告与被告签订《商品房购销合同》及合同补充协议，约定原告购买被告开发的溪畔丽景小区地下1号车库A1号车位，车位价款108800元，车位面积12.96平方米，原告应当于2014年10月27日一次性交付车位价款108800元，被告应当于2014年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付原告。同时约定，该车位经建设单位组织验收合格后，被告应当以春城晚报形式通知原告办理交接手续，交接时，被告应当向原告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，由于被告原因未能按期交接的，若逾期30天内，被告按照每天50元向原告支付违约金，合同继续履行；若逾期30天后，被告按原告已付款0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行；若被告自本合同约定的交付时间届满后的次日起逾期60天仍未交付的，则被告应向原告支付合同总价款10%的违约金，且原告有权解除合同。关于产权登记约定，在原告办理完以下事项后，被告于90个工作日内向产权登记机关代为申请办理车位产权登记手续：一、原告支付完毕全部车位价款及合同补充协议约定的税款、行政规费、配套费、公共维修资金、第一年物业管理费；二、双方办理完毕车位交接手续；三、原告向被告交付委托被告办理车位所有权证的委托书、产权登记申请书；四、原告向被告交付办理车位所需的相关全部资料。被告向产权登记机关报送给合格资料后，即视为被告已履行完毕协助办理产权的义务。经审查，涉案项目溪畔丽景1#、2#、3#、4#、5#地块于2013年11月26日取得竣工验收合同证明书。2014年11月4日，涉案项目的人防工程通过人防工程竣工验收。2015年9月25日，昆明市环保局对溪畔丽景小区建设项目同意通过竣工环境保护验收。2016年6月29日昆明市计划供水节约用水办公室对溪畔丽景建设项目节水设施竣工验收出具相关意见。截止开庭之日，被告未取得消防验收及绿化验收。一审法院认为，双方的争议焦点系本案中办证主体、办证责任如何确定？针对该争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。据此规定，房地产开发企业有义务转移标的物所有权于买受人，办理房屋权属证书的义务主体为房地产开发企业。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。从此款可以看出，由于出卖人的原因，买受人无法取得房屋权属证书的出卖人应该承担违约责任的情形，由此充分说明出卖人是办理房屋权属证书的义务主体。《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定：办证应当由买受人提出申请，并由房地产开发企业予以协助。第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。从上述两个条款可以看出，办理房屋权属证书的义务主体是买受人，房地产开发企业仅负有协助义务。《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》与《城市房地产开发经营管理条例》对于办理房屋权属证书的主体的规定，并非相互冲突，是相互补充关系。根据权属登记流程规定，房屋权属登记的通常做法是开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后，再告知买受人情况，买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。此过程中，开发商和买受人互有协助履行之义务，同时再加上房管部门，即通过三者的共同行为完成权属登记的。据此，对于办证义务的主体的理解，首先应遵循当事人的意思自治原则，双方约定办证义务的，从其约定；其次，如无约定，通常情况下，开发商只要在法定期限内向相关行政主管部门提交了相关证明文件及资料，期间开发商可要求买受人配合提供相应资料，在完成初始登记并履行告知买受人的义务后，开发商的办证义务已履行完毕；最后，如果开发商提交了完备的手续，买受人也提出申请，由于房管等政府部门原因未能通过办证或者延迟办证的，属于第三人原因的，买受人可提起行政诉讼，要求房管部门履行办证的法定职责。故在本案中，商品房购销合同中第十二条关于产权登记的约定，应当从其约定，符合当事人意思自治原则。被告应当在原告完成约定的事项后，90个工作日向产权登记机关报送合格资料，即视为被告履行完毕协助办理产权义务。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告未有证据予以证明其向被告交付委托被告办理车位所有权证的委托书、产权登记申请书事实，因此，对于原告主张被告为原告办理不动产产权登记证的诉讼请求，不符合双方约定条件，不予支持，同时，对于原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，因原告本身履行不符合约定内容，亦不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《商品房买卖合同解释》第一条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第三十三条之规定，判决：驳回原告宋捷的诉讼请求。案件受理费50元，由原告宋捷承担。对于一审查明的案件事实，双方当事人均无异议。二审中，上诉人提交：1.关于更换溪畔丽景超高层入户门的公告；2.关于4、9、11、12、13栋入户门更换的通知；3.更换防火门住户领取猫眼的通知；4.微信聊天记录；5.建设工程消防验收申请受理凭证；6.溪畔丽景业主写给市委书记的留言，欲证明被上诉人至今都不具备办理房屋所有权证的条件。经质证，被上诉人对前述证据的三性、证明目的不认可，主张无原件。本院认为，上诉人提交的证据均系复印件，无原件进行比对，真实性无法核实，不予采信。综上，本院对一审查明的事实予以确认。另，二审中双方当事人一致确认，2014年10月23日被上诉人将涉案车位交付上诉人使用至今。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人是否存在上诉人所主张的逾期办证的违约行为，如果应当承担该违约责任，其应当承担的违约金如何认定？本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，涉案车位未能办理产权证的原因是涉案建设项目未能通过消防验收、绿化验收，不能办理综合验收备案。被上诉人关于涉案建设项目未能通过消防验收是因为消防部门要求超高层更换防火门、绿化验收是因为政府少交付了一块土地给被上诉人导致绿化指标达不到的主张，因被上诉人对此未能提交有效证据加以证明，上诉人又不认可，故不予采信。因此，相关车位不能办理产权登记手续的责任应当由被上诉人承担，被上诉人在本案中存在违约行为，应当承担逾期办证的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二审审理过程中，上诉人明确表示其主张的逾期办证违约金按照已付车位款总额108800元为基数，参照中国人民银行一年期贷款基准利率计算自车位交付使用之日即2014年10月23日起至上诉人向一审法院起诉之日即2019年1月6日止。本案双方当事人在《商品房购销合同》中约定被上诉人仅是协助上诉人办理车位产权登记手续，故逾期递交办证资料违约金的起算时间应为车位交付使用之日起90日届满后的次日即2015年1月21日，截止时间应为上诉人主张其向一审法院起诉之日即2019年1月6日，共计1447天。结合本案查明事实，涉案车位已交付上诉人使用多年，其购买车位的主要合同目的已经实现，虽然被上诉人逾期办证的违约行为的确给上诉人造成相应的损失，但双方当事人在涉案《商品房购销合同》中对逾期办证违约金并未约定，现被上诉人已经明确提出上诉人主张的违约金标准过高申请予以调整，故本院酌情对于被上诉人应当承担的逾期办证违约金作相应调整为按照每天十万分之五的标准计算，即被上诉人应向上诉人支付的逾期办证违约金为108800元×1447天×0.05‰/日=7872元。针对上诉人主张的被上诉人立即为其办理不动产产权登记证的诉讼请求，二审中上诉人明确表示该诉讼请求实际是要求被上诉人向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料，因本案涉案项目未经过竣工验收备案，不具备办证条件，上诉人要求被上诉人向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料属客观上履行不能，故本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，但所作处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初312号民事判决；二、由被上诉人云南建展房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人宋捷支付自2015年1月21日起至2019年1月6日止的逾期办证违约金7872元；三、驳回上诉人宋捷的其他诉讼请求。一审案件受理费50元、二审案件受理费50元，由被上诉人云南建展房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  金馨二〇二〇年三月三十日书记员  武雨