贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初1577号原告：陈顺丰，男，1975年5月2日出生，汉族，户籍地址：广西那坡县，住贵州省贞丰县。原告：蒙声萍，女，1976年5月4日出生，布依族，住贵州省贞丰县。被告：贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司，地址：贵州省凯里经济开发区春晖大道，统一社会信用代码：91522620322478322A。法定代表人：彭志军，执行董事。委托诉讼代理人：刘洪江，男，1988年7月1日出生，苗族，贵州省黄平县人，住贵州省黄平县，系该公司人事行政经理。代理权限为特别授权。原告陈顺丰、蒙声萍诉被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司（以下简称“曾辉置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，原告陈顺丰、蒙声萍于2020年1月16日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员吴晨独任审判，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告陈顺丰、蒙声萍到庭参加诉讼，被告曾辉置业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈顺丰、蒙声萍向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号2019001918）、《商铺合并协议书》、《保密协议书》；2、判决被告退还原告购房款363401.00元；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告陈顺丰、蒙声萍于分别于2018年4月2日、2018年4月21日向被告曾辉置业公司购买位于凯里经济开发区1号商铺（面积18.48㎡），价格182875元，首付92875元，2号商铺（面积18.48㎡），价格184887元，首付94887元，3号商铺（面积34.67㎡），价格350639元，三个商铺原告共计支付首付363401元给被告。随后原告积极向被告提供按房屋揭贷款资料，但是到2019年4月贷款却一直未能办理，据原告了解是因为被告已将房屋抵押给银行。2019年4月29日原告和其他业主找到房开及相关政府部门领导，得到的承诺是按揭商铺的大铺可以换小铺，多铺可以拼少铺来解决按揭问题并可以马上办理房产证。2019年5月10日，原告把2号、1号合并到3号，合并后面积为34.67㎡，价格为350639元，首付金额为350639元。因为三个商铺合并之前价格为363401元，比合并之后多出12762元，对于该差价部分被告不同意退款，而是要求将该款用于房屋产权办理时的契税等手续费用，双方为此签订《保密协议书》。但此后直至原告2020年1月15日起诉时房产证还是没有办理下来，于是原告到国土局询问，得知这类商铺办不了房产证，为此，原告起诉至法院，要求解除原、被告双方签订的《商铺合并协议书》、《保密协议书》、《商品房买卖合同》，被告退还购房款，请求法院支持原告的诉讼请求。原告陈顺丰、蒙声萍在举证期限内向本院提交以下证据：1、原告身份证、结婚证、户口本复印件，证明原告的主体资格；2、《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告于2019年6月10日签订合同，合同对双方的权利义务约定清楚。3、《商铺合并协议书》复印件，证明原、被告就三个小商铺合并成一个大商铺的相关事项达成协议；4、《保密协议书》复印件，证明原、被告就合并商铺购房款差价的处理方式协商达成一致意见；5、《商品房预售合同登记备案表》复印件，证明被告没有将涉案房屋拿到相关部门去备案；6、中国银联签购单、收款收据、增值税发票复印件，证明原告已经交付涉案商铺的全部房款；7、《房屋验收登记表》复印件，证明原、被告已经办理交房手续，原告接收了涉案商铺；8、《土管所证明》复印件，证明被告所售房屋不能独立销售。被告曾辉置业公司辩称：原告陈顺丰、蒙声萍其诉讼请求解除2019001918《商品房买卖合同》、《补充协议书》、《保密协议书》，并要求退还购房款363401.00元的诉讼请求无事实依据和法律依据。一、被告未有期满抵押、致使原告不能办理按揭手续的事实。原、被告双方签订的2019001918《商品房买卖合同》第四条对房屋抵押情况就以已经做了明确的约定，被告在承建该项目时就以在建工程抵押的形式将该项目抵押给贵州凯里农村商业银行股份有限公司开发区支行，抵押登记部门为贵州凯里经济开发区建设局，故被告没有任何欺瞒事实的情况存在。原告购买三个商铺支行，被告积极为原告办理按揭手续，后因农商行按揭政策调整，故无法为原告购买的三个商铺办理按揭手续，最后经过双方协商，双方同意将三个商铺合并成一个商铺，原告也不用再去办理按揭手续。双方协商一致后，签订了《商铺合并协议书》，对并铺后的差额以《保密协议书》的方式进行了约定，最终双方在平等、自愿的基础上，签订了《保密协议书》；二、原告要求退还房款的诉求无事实和法律依据。按照双方签订的《商铺合并协议书》、《保密协议书》，被告为原告撤销了原来购买的三个商铺的按揭合同，后与原告签订了合并商铺后的编号为2019001918《商品房买卖合同》，合同签订之后被告与原告办理了交房手续，并把相应的资料交给了原告。根据合同约定，转移登记期限还未届满，故原告要求其在2019年为其办理房产证的主张是无事实依据和法律依据的。被告曾辉置业公司在举证期限内未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2018年4月2日原告陈顺丰、蒙声萍购买被告曾辉置业公司开发位于凯里经济开发区2号商铺（建筑面积18.48㎡，总价184887.00元，首付款94887.00元）、1号商铺（建筑面积18.48㎡，总价182875.00元，首付款92875.00元），2018年4月21日又购买被告曾辉置业公司开发位于凯里经济开发区3号商铺（建筑面积34.67㎡，总价350639.00元，首付款175639.00元），以上三个商铺原告共计支付首付款363401.00元给被告。随后原告向被告提供办理房屋按揭贷款的相关资料，被告协助办理贷款事宜，直至2019年4月房屋按揭贷款一直未能办理。之后原、被告双方进行协商，并于2019年5月10日签订了《商铺合并协议书》、《保密协议书》，《协议书》中规定将原告购买的2号商铺、1号商铺合并至3号商铺（建筑面积34.67㎡，总价350639.00元），之前购买三个商铺的首付款363401.00元作为购买3号商铺的购房款，其中差价12762.00元可抵扣原告办理房产证所需要缴纳的相关税费。2019年6月10日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2019001918），合同约定原告购买被告曾辉置业公司开发位于凯里经济开发区3号商铺，建筑面积34.67㎡，套内建筑面积17.69㎡，房屋总价350639.00元，原告采取一次性付款方式支付房款。其中合同第十一条规定：“（一）出卖人应当在2020年12月30日前向买受人交付该商品房。”根据合同约定，被告在规定时间内已将房屋交付给原告，并办理了交付手续。合同第二十二条第三款规定：“（一）出卖人承诺于2020年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”嗣后，原告以被告曾辉置业公司所售商品房无法办理房产证为由起诉至法院，请求解除原、被告双方签订的《商铺合并协议书》、《保密协议书》、《商品房买卖合同》，并要求被告退还其购房款。另查明，被告于2019年5月29日将法定代表人曾华斌变更为彭志军。上述事实，有原告提交的证据在卷佐证，本院予以确认。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，在举证期限内及开庭前未有向本院提交证据，其应承担的民事责任可以缺席判决。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商铺合并协议书》、《保密协议书》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。其中《商品房买卖合同》第二十二条第三款规定：“（一）出卖人承诺于2020年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”《合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。”《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原告在其诉讼请求中未列出解除双方之间签订的《商铺合并协议书》、《保密协议书》、《商品房买卖合同》，但是在诉状中作为请求进行陈述，在审理过程中经法院询问，原告也明确了该项作为请求。同时，被告对该项诉讼请求在答辩期限也进行了答辩。原告根据合同约定支付了全部购房款，已经履行了合同的付款义务，被告接收购房款后在约定的时间内将房屋交付给了原告，合同已经切实履行。该案中被告承诺取得该商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的履行期限尚未届满，原告也未能提供相关证据证实被告所售涉案房屋不能办理房屋所有权登记，原告主张要求解除合同并退还购房款的诉讼请求无事实和法律依据，故本院不予支持。《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被告曾辉置业公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其所作出抗辩也未提交有效证据加以证明，故对其抗辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告陈顺丰、蒙声萍的诉讼请求。案件受理费已减半收取为3376.00元，由陈顺丰、蒙声萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  吴晨二〇二〇年三月三十一日法官助理秦周斌书记员韦琪