江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初62号原告：江西省中磊房地产开发有限公司，住所地：南昌县莲塘镇澄湖北大道999号锦绣365小区西边店铺102号，统一社会信用代码：9136010072774203X1。法定代表人：李大英，系该公司董事长。委托代理人：应朝霞，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201211618690。被告：南昌县澄湖北路莲塘人家酒店（经营者：邓志燕，女，1981年9月10日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。)，住所地：南昌市南昌县莲塘镇农科路1208号22栋04、05店面，统一社会信用代码：92360121MA36N5MB7U。委托代理人：冯金会，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201211434149。原告江西省中磊房地产开发有限公司（以下简称中磊公司）与被告南昌县澄湖北路莲塘人家酒店（以下简称莲塘人家酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，由南昌县人民法院审判员邓小强公开开庭进行了审理。原告中磊公司委托代理人应朝霞、被告莲塘人家酒店经营者邓志燕、委托代理人冯金会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中磊公司诉称：2012年5月4日与2012年5月15日，原、被告签订《房屋租赁合同书》与《补充协议》，约定原告将位于南昌县店面租赁给被告经营，租赁建筑面积为3843.13平方米，租赁期限为十年（自2012年5月15日至2022年5月14日止），初始租金为15元／平米·月，从2014年5月15日开始每年租金价格递增5%。租金每半年支付一次，被告需在每年的12月20日及6月20日前支付下半年的租金，否则需承担违约金100万元。合同订立后，被告依约进场装修并开展经营活动。2017年6月1日，原、被告签订《房屋租赁合同书》两份，约定原告将位于南昌县店面租赁给被告经营，租赁建筑面积分别为733.22平方米与222.02平方米，租赁面积共计955.24平方米，租赁期限从2017年6月1日至2022年5月14日止，初始租金为17元／平米·月，从第二年开始每年租金价格递增5%。租金每半年支付一次，被告需在每年的12月20日及6月20日前支付下半年的租金，否则需承担违约金10万元。合同订立后，被告依约进场装修并开展经营活动。从2018年12月1日开始，被告拖欠原告房屋租金款项，原告数次向被告催讨租金，但被告以各种理由推诿或拒绝。被告拒付租金的行为构成违约，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉请，请求：1、判令被告立即向原告腾退位于南昌县店面，21栋3楼店面；2、判令被告立即向原告支付店面租金806966.41元（从2018年12月1日计算至2019年12月31日）；3、判令被告立即向原告支付逾期付款违约金200000元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。被告莲塘人家酒店辩称：邓志燕于2016年5月1日和张伟（原郡临宾馆股东）签订南昌县郡临宾馆转让协议，转让费120万元，加装修合计500万元人民币，随后又与中磊公司在2016年6月16日在原始合同上签订了一份补充协议，原始合同是10年期限，本人接手还剩6年，签订补充协议的时候老板龚总也当面承诺延期4年，我才接手做。当时设计的是一楼餐厅，二三楼宾馆，做了一年因为没有宴会厅，又跟老板租三楼1000平方做宴会厅，在2017年6月1日又签订了一份三楼宴会厅的房屋租赁合同，装修花了120万元，总投资620万元。由于三楼的格局问题，柱子太多挡住视线导致客人来看场地都不太满意，大型婚宴接待不了，一直空在那，一个月房租2万元，到2019年7月22日，邓志燕递交了一份店面退租申请函，想把三楼退回，而且也不愿从一楼给门口上楼，电梯都是做宴会厅新装的，花了16、7万元，给他用，还愿意补偿一点违约金给房东，也没有得到支持和解决。为了减轻压力，就将三楼转租出去了400平方给一家保洁公司。在经营中，被告因为做餐饮出身，对宾馆不懂，就于2018年11月6日将宾馆装让给了刘松林经营，并且刘松林也在我与房东签订的租赁合同上补签了字，房东知情也认可，但是后来宾馆经营不善挂在网上转让，也找到了一个人谈好了转让事宜，但是因为合同还有2年，要求我找房东协商加4年，如果答应就签合同并一次性交30万房租给房东（当时只欠房东60万），房东不肯导致宾馆又转不掉。从2019年5月到11月，我找房东谈了多次，说了现在开店难生意不好做，竞争压力大，要求房东酌情考虑降一点房租或者从每一按递增5%改为每两年递增，还有我也尝试过把店转掉，但是人家听到还有两年房租都不肯接手，后面也跟房东谈过加4年，如果我转掉了愿意把所有的转让费拿出来交房租，房东也不同意。我明知房东会在一月份起诉我，还是在12月份花了7、8万元装修，是因为这个店我熬了三年，也有点起色了，我还是想把生意做好，只有把生意做好了才有能力交房租。我现在欠供货商100多万，房子贷款130万，各种信用贷款50万，车子也卖掉了，唯一的办法只能卖掉房子把贷款和房租还掉。希望房东支持我：1、让我现在转租的宾馆和三楼的保洁公司直接跟房东签合同，他们的房租直接交给房东；2、三楼多出的600平方退回给房东；3、房租从每年递增5%降到每三年递增5%；4、房租到期了再延期4年。经审理查明：莲塘镇农科路1208号22栋店04室系案外人龚涛所有（不动产权证号00152878），建筑面积2255.05M2。龚涛作为甲方与原告中磊公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定租期从2012年4月26日至2022年4月25日，租金年付216485元/年，逾期1个月未付租金，违约金3万，甲方有权终止合同，乙方可以转租或招商。莲塘镇农科路1208号22栋店05室系案外人龚川华所有（不动产权证号00152877），建筑面积1588.08M2。龚川华作为甲方与原告中磊公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定租期从2012年4月26日至2022年4月25日，租金年付152456元/年，逾期1个月未付租金，违约金3万，甲方有权终止合同，乙方可以转租或招商。2012年5月4日，原告中磊公司作为甲方与被告莲塘人家酒店作为乙方签订《房屋租赁合同书》，并于2012年5月15日签订《补充协议》约定甲方将南昌县莲塘镇澄湖北大道999号锦绣365小区22栋4#店面和5#店面（面积共计3843.13M2）出租给乙方，租期为10年，自2012年5月15日至2022年5月14日，租金第1、2年为15元/M2·月，即月租金为57646.95元，年租金为691763.4元。从第3年开始每年租金递增5%，租赁期的前6个月未装修期，免收租金，之后每年12月20日及6月20日前支付下半年的租金。保证金10万元，若逾期支付租金超过15天，视为乙方违约并承担违约责任，甲方有权单方终止本合同并扣除租赁保证金和财产等。合同生效后，若单方违约，行为达到合同终止，需另行向守约方支付违约金100万元，给对方造成损失的，除违约金外，还应赔偿相应损失。莲塘镇澄湖北大道999号中磊锦绣365住宅区21栋101室系案外人龚川华所有（不动产权证号00159791），建筑面积2071.46M2。龚川华作为甲方与原告中磊公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定租期从2012年4月26日至2022年4月25日，租金年付198860元/年，逾期1个月未付租金，违约金3万，甲方有权终止合同，乙方可以转租或招商。2017年6月1日，原告中磊公司作为甲方与被告莲塘人家酒店作为乙方签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将南昌县莲塘镇澄湖北大道999号锦绣365小区21号楼3楼面积733.22M2出租给乙方，租期自2017年6月1日至2022年5月14日，租金第1年为17元/M2·月，从第2年开始每年租金递增5%，租赁期的前4个月未装修期，免收租金，之后每年12月20日及6月20日前支付下半年的租金。若逾期支付租金超过5天，视为乙方违约并承担违约责任，甲方有权单方终止本合同并扣除租赁保证金和财产等。合同生效后，若单方违约，行为达到合同终止，需另行向守约方支付违约金10万元，给对方造成损失的，除违约金外，还应赔偿相应损失。莲塘镇澄湖北大道999号中磊锦绣365住宅区21栋102室系案外人龚滨、何盈夫妻共有（不动产权证号0021230），建筑面积2039.73M2。龚滨经过何盈认可，作为甲方与原告中磊公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定租期从2012年4月26日至2022年4月25日，租金年付195814.08元/年，逾期1个月未付租金，违约金3万，甲方有权终止合同，乙方可以转租或招商。2017年6月1日，原告中磊公司作为甲方与被告莲塘人家酒店作为乙方签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将南昌县莲塘镇澄湖北大道999号锦绣365小区21号楼3楼面积222.02M2出租给乙方，租期自2017年6月1日至2022年5月14日，租金第1年为17元/M2·月，从第2年开始每年租金递增5%，租赁期的前4个月未装修期，免收租金，之后每年12月20日及6月20日前支付下半年的租金。若逾期支付租金超过5天，视为乙方违约并承担违约责任，甲方有权单方终止本合同并扣除租赁保证金和财产等。合同生效后，若单方违约，行为达到合同终止，需另行向守约方支付违约金10万元，给对方造成损失的，除违约金外，还应赔偿相应损失。合同履行后，被告莲塘人家酒店从2018年12月1日开始拖欠原告中磊公司莲塘镇澄湖北大道999号中磊锦绣365住宅区21栋101、102室房屋租金，截止到2019年12月31日止，共拖欠13个月租金共计人民币227614.58元；从2019年5月14日开始拖欠原告中磊公司莲塘镇农科路1208号22栋店04、05室房屋租金，截止到2019年12月31日止，共拖欠7个多月租金共计人民币579351.83元。以上租金合计806966.41元。庭审中，原告中磊公司明确放弃被告腾退涉案房屋，诉讼请求变更为要求被告莲塘人家酒店支付逾期房租及违约金。被告对拖欠原告租金事实无异议，双方仅就分期付款金额及期限未能协商一致。本院认为，原告中磊公司与被告莲塘人家公司签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本院予以确认。被告莲塘人家酒店负有按合同及协议支付房屋租金的义务。被告在庭审中认可截止到2019年12月31日止，尚欠原告中磊公司涉案房屋租金806966.41元。为此，原告中磊公司要求被告支付尚欠租金的诉请，于法有据，本院予以支持。原、被告约定，合同生效后，若单方违约，行为达到合同终止，需另行向守约方支付违约金10万元，给对方造成损失的，除违约金外，还应赔偿相应损失。原告中磊公司未向法庭提供证据证明被告单方违约的行为达到了合同终止，又当庭放弃腾退房屋的诉讼请求，且未向法庭提出任何其遭受损失的证据，故原告中磊公司依照该条款要求被告支付违约金200000元的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一：被告南昌县澄湖北路莲塘人家酒店在本判决生效后十五日内向原告江西省中磊房地产开发有限公司支付截止到2019年12月31日止房屋租金806966.41元，其经营者邓志燕对上述债务承担连带清偿责任；二：驳回原告江西省中磊房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13863元，由被告南昌县澄湖北路莲塘人家酒店承担11863元，原告江西省中磊房地产开发有限公司承担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  邓小强二〇二〇年三月四日法官助理杨慧书记员熊文丽