文书内容重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0110民初7203号原告：重庆市香琴房地产开发有限公司管理人，住所地重庆市渝北区龙溪街道金山路18号中渝.都会首站4幢6－1、6－2、6－3。负责人：王抒元。委托诉讼代理人：郎俊豪，男，管理人工作人员。委托诉讼代理人：夏云霞，女，管理人工作人员。被告：刘林飞，男，1980年12月29日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告：周小利，女，1985年9月26日出生，汉族，住重庆市合川区。被告：刘林波，男，1975年7月20日出生，汉族，住重庆市綦江区。三位被告之共同委托诉讼代理人：喻祯洪，重庆渝綦律师事务所律师。三位被告之共同委托诉讼代理人：杜长坤，重庆渝綦律师事务所律师。原告重庆市香琴房地产开发有限公司管理人（以下简称香琴公司管理人）与被告刘林飞、周小利、刘林波破产撤销权纠纷（立案时确定的案由为请求撤销个别清偿行为纠纷，经审理后确定为破产撤销权纠纷）一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人郎俊豪、夏云霞，被告刘林飞、周小利、刘林波之共同委托诉讼代理人喻祯洪、杜长坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告香琴公司管理人向本院提出诉讼请求：1.请求判令撤销重庆市香琴房地产开发有限公司(以下简称“债务人”)以其在綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街房屋抵偿欠刘林飞的4740000元借款的行为。2.请求判令被告将綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街房屋交付原告。3.请求判令将綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附房屋办理产权转移登记至债务人名下。4.请求判令被告协助原告解除綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街的网签备案手续。5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：重庆市第五中级人民法院于2018年3月1日以(2018)渝05破申2号民事裁定书裁定受理了郭才芬对重庆市香琴房地产开发有限公司（以下简称香琴公司）的破产清算申请，并交由綦江区人民法院审理。綦江区人民法院于2018年6月16日以(2018)渝0110破1号决定书指定重庆经纬资产清算有限公司担任香琴公司管理人。原告接受指定后，即根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）之规定开展破产清算工作，并对涉及债务人财产的行为进行清查。根据刘林飞向原告提交的资料，其于2014年6月17日借款给债务人10100000元用于购买綦江东溪(QJDX-2014-01)土地。债务人于2017年4月10日签订《欠款抵资协议》与被告刘林飞进行结算，债务人尚欠刘林飞4740000元，并以债务人位于綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街房屋抵偿。管理人认为，上述行为系《企业破产法》第三十条、第三十二条、第三十四条规定应予撤销的行为，具体如下：一、涉诉房屋原属于债务人所有，但债务人于2017年4月10日签订《欠款抵资协议》，将债务人财产以不合理的价格抵偿给被告刘林飞，符合《企业破产法》第三十一条规定的“人民法院受理破产申请前一年内，债务人财产以明显不合理的价格进行交易”的情形，管理人有权请求人民法院予以撤销。根据债务人与三被告签订《商品房买卖合同》及债务人的销售台账，债务人抵偿给刘林飞的房屋抵偿的建筑面积单价为4500元/平方米至7000元/平方米左右，而该项目下已出售的同类型房屋的建筑面积单价均在10000元/平方米以上，上述抵偿价格符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”之规定，应认定为明显不合理的低价。债务人已于2018年3月1日由綦江区人民法院裁定进入破产清算程序，债务人与被告刘林飞的欠款抵资协议签订于2017年4月10日，符合《企业破产法》第三十一条规定的人民法院受理破产申请前一年内债务人财产以明显不合理的价格进行交易的行为，对上述行为管理人有权请求人民法院予以撤销，对根据上述行为取得的债务人财产，管理人有权追回。二、债务人与被告将涉诉房屋网签或转移登记至被告名下，并将房屋交付被告的行为属于《企业破产法》第三十二条规定的“人民法院受理破产申请前六个月债务人对个别债权人进行清偿的行为”，管理人有权请求人民法院予以撤销。被告与债务人签订的《欠款抵资协议》属于代物清偿协议，被告根据代物清偿协议取得抵偿物所有权时债权消灭。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”之规定，案涉的系于2018年1月29日转移登记至被告名下，仅办理网签备案，以上述房屋抵偿被告刘林飞债权，构成《企业破产法》第三十二条规定的个别清偿行为，被告根据上述行为取得的债务人的财产，管理人有权追回。综上，为维护债务人及全体债权人的合法权益，特根据《民事诉讼法》《企业破产法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》之规定提起诉讼如上，望法院判如所请。被告刘林飞、周小利、刘林波辩称，1.2017年4月10日香琴公司用位于綦江区东溪镇新街56号商业休闲步行街的房屋抵偿给刘林飞的行为合法有效，其行为并未违反《企业破产法》第三十一条的规定，依法应予维持。2017年4月10日香琴公司与刘林飞签订的《欠款抵资协议》系双方真实意思表示，用房屋抵偿的债权金额为4740000元的借款本息，且该协议签订后，香琴公司于2017年4月21日与刘林飞网签订了綦江区东溪镇新街56号商业休闲步行街附17号、附26号甲的《重庆市商品房买卖合同》，并于2018年1月29日办理不动产权证；网签附43号、44号的《重庆市商品房买卖合同》的时间为2017年4月24日，办证时间为2018年1月29日；与刘林波网签附XX号等的《重庆市商品房买卖合同》的时间为2017年5月22日；与周小利网签附XXX的《重庆市商品房买卖合同》的时间为2017年5月22日，办证时间为2018年1月29日。以上房屋开具发票的时间为2017年6月7日，房屋交付时间为开具发票的当月，即2017年6月。从以上情况可以得知，用房抵债的发生时间为2017年4月10日，网签了《重庆市商品房买卖合同》后双方重新建立了房屋买卖合同关系，在香琴公司分别向刘林飞、周小利、刘林波开具购房增值税发票后，就表明了用房款抵销了借款本息。且抵偿房屋的价款与当时的市场价是相当的，不存在以明显不合理的价格进行交易的情形。因此，应依法维持抵偿行为。2.本案不应适用《企业破产法》第三十二条的规定。签订《欠款抵资协议》的时间为2017年4月10日，抵偿房屋网签时间为2017年4月21日、2017年4月24日和2017年5月22日，开具抵偿房屋增值税发票时间为2017年6月7日，这就说明了抵偿行为在开具抵偿房屋增值税发票时双方就履行完毕，香琴公司破产受理时间为2018年3月1日，抵债行为的时间已超过了6个月。因此，本案不应适用《企业破产法》第三十二条的规定。签订的《重庆市商品房买卖合同》是否履行完毕，与房屋抵债协议的履行是两个不同的法律关系，不能以签订的《重庆市商品房买卖合同》的履行情况来否认以房抵债的履行。综上所述，原告的诉讼请求依法不能成立，三被告请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年6月17日，被告刘林飞通过其在中国农业银行的账号为12010110074XXXX的银行账户，向香琴公司的账号为311207010400XXXX的银行账户转账支付了13100000元（其中3000000元为被告刘林飞受案外人王开秀委托转给香琴公司的款项）。2017年4月10日，经香琴公司与被告刘林飞核算，双方签订了《欠款抵资协议》（在被告举示的《欠款抵资协议》原件上，香琴公司作为债务人加盖了公章，被告刘林飞未在借款人签字处签字，但双方对该协议的真实性均无异议）。在该《欠款抵资协议》中，载明：刘林飞于2014年6月17日借款10100000元给香琴公司用于购买綦江东溪(QJDX-2014-01)地块。截止2017年4月10日止，香琴公司已经还款5360000元，尚欠刘林飞4740000元。经双方协商，香琴公司以在綦江区东溪镇开发的“东溪商业休闲步行街”项目的资产作为偿还刘林飞4740000元的尚欠借款。抵偿资产清单：重庆市綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附XX号等。2017年4月20日，香琴公司与被告刘林飞签订了《欠款抵资补充协议》（在被告举示的《欠款抵资补充协议》原件上，香琴公司作为债务人加盖了公章，被告刘林飞未在出借人签字处签字。香琴公司管理人对该《欠款抵资补充协议》上香琴公司公章的真实性无异议，只是提出出借人没在《欠款抵资补充协议》上签字。被告对此表示，《欠款抵资补充协议》是香琴公司拟好后交给刘林飞的，香琴公司那份刘林飞是签字的，刘林飞自留的此份协议未签字，但是对价格双方是商量好的）。在该《欠款抵资补充协议》中，载明：截止2017年4月10日止，香琴公司尚欠刘林飞借款本金4740000元和利息4830000元，本金和利息共计9570000元。香琴公司用重庆市綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街的房屋(房屋清单详见欠款抵资协议)抵偿前述尚欠的借款本息后，借款本息全部结清。抵偿房屋的产权人由刘林飞指定，香琴公司给予配合办理。就本案涉及的綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附XX号房屋，香琴公司与被告刘林飞根据《欠款抵资协议》《欠款抵资补充协议》的约定，签订《重庆市商品房买卖合同》、约定房屋单价、总价、办理网签、取得产权证等情况如下表：            序号              产权证号      （或网签情况）              《重庆市商品房买卖合同》编号              合同签订日期（或取得产权证日期）              权利人（或买受人）              坐落              建筑面积（㎡）              套内建筑面积（㎡）              合同中约定的建筑面积单价（元/㎡）              合同中约定的套内建筑面积单价（元/㎡）              约定房屋总价(元)                  1              渝（2018）綦江区不动产权第000090641号              CQ－213－00804052              2017－4－13签订合同；2018－1－29取得产权证              刘林飞              东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附17号              37.03              34.83              7000              7442.15              259210                  2              渝（2018）綦江区不动产权第000090783号              CQ－213－00804078              2017－4－13签订合同；2018－1－29取得产权证              刘林飞              东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附26号甲              398.74              356.71              4500              5030.22              1794330                  3              渝（2018）綦江区不动产权第000089459号              CQ－213－00832329              2017－4－24签订合同；2018－1－29取得产权证              刘林飞              东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附43号              34.08              31.8              6500              7041.67              223925                  4              渝（2018）綦江区不动产权第000090510号              CQ－213－00832353              2017－4－24签订合同；2018－1－29取得产权证              刘林飞              东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附44号              34.08              31.8              6500              7041.67              223925                  5              已网签合同，尚未取得产权证              CQ－213－00910843              2017－5－22签订合同              刘林波              东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附66号              32.28              30.96              5000              5213.18              161400                  6              已网签合同，尚未取得产权证              CQ－213－00910850              2017－5－22签订合同              刘林波              东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附67号              24.02              23.04              5000              5212.67              120100                  7              已网签合同，尚未取得产权证              CQ－213－00910858              2017－5－22签订合同              刘林波              东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附68号              26.27              25.20              5000              5212.30              131350                  8              已网签合同，尚未取得产权证              CQ－213－00910865              2017－5－22签订合同              刘林波              东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附69号              31.53              30.24              5000              5213.29              157650                  9              已网签合同，尚未取得产权证              CQ－213－00910872              2017－5－22签订合同              刘林波              东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附70号              27.77              26.64              5000              5212.09              138850                  10              已网签合同，尚未取得产权证              CQ－213－00910879              2017－5－22签订合同              刘林波              东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附71号              24.77              23.76              5000              5212.54              123850                  11              渝（2018）綦江区不动产权第000089825号              CQ－213－00910853              2017－5－22签订合同；2018－1－29取得产权证              周小利              东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附88号              21.63              20.74              8000              8343.30              173040                  12              渝（2018）綦江区不动产权第000089901号              CQ－213－00910857              2017－5－22签订合同；2018－1－29取得产权证              周小利              东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附89号              51.13              49.02              8000              8344.35              409040                  13              渝（2018）綦江区不动产权第000090005号              CQ－213－00910869              2017－5－22签订合同；2018－1－29取得产权证              周小利              东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附90号              51.82              49.68              8000              8344.61              414560                  14              渝（2018）綦江区不动产权第000089953号              CQ－213－00910875              2017－5－22签订合同；2018－1－29取得产权证              周小利              东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附92号              51.84              49.7              8000              8344.47              414720                  合    计              4745950      前述14份《重庆市商品房买卖合同》签订后，香琴公司已于2017年6月向被告交付了相关房产。2018年3月1日，重庆市第五中级人民法院作出（2018）渝05破申2号民事裁定书，裁定受理郭才芬对香琴公司的破产清算申请，并将该案交由本院审理。2018年4月19日，本院对该破产清算案予以立案[案号：（2018）渝0110破1号]。2018年6月16日，本院作出（2018）渝0110破1号决定书，指定重庆经纬资产清算有限公司担任香琴公司管理人。2019年8月1日，原告香琴公司管理人向本院提起本案诉讼,请求如前。审理中，原告香琴公司管理人表示其提起本案诉讼的主要法律依据为《企业破产法》第三十一条第（二）项“以明显不合理的价格进行交易的”，管理人有权请求人民法院予以撤销。原告同时表示，即使2017年4月20日的《欠款抵资补充协议》是真实的，是双方的真实意思表示，证明《欠款抵资补充协议》上的房屋真实价值达到了9570000元，但商品房买卖交易的价格应当以商品房买卖合同约定的价格为准，商品房买卖合同上约定的单价明显低于市场单价（根据债务人与三被告签订《商品房买卖合同》及债务人的销售台账，债务人抵偿给刘林飞的房屋抵偿的建筑面积单价为4500元/平方米至7000元/平方米左右，而该项目下已出售的同类型房屋的建筑面积单价均在10000元/平方米以上），是不合理的低价，应当依照《企业破产法》第三十一条予以撤销。被告则表示，1.三位被告与香琴公司签订购房合同后，没有另行向香琴公司支付购房价款，是直接在刘林飞的借款中抵扣的。借条上的出借人、转款给香琴公司的人都是刘林飞，刘林飞与周小利于2009年1月14日登记结婚，刘林飞是刘林波的亲哥哥，户口也是一起的，三被告是共同生活的一家人。周小利、刘林波与香琴公司签订的购房合同也是直接在刘林飞出借的款项中抵扣，出借款项属于家庭共同财产，香琴公司认可周小利、刘林波的购房款直接在刘林飞出借的款项中抵扣，刘林飞也同意周小利、刘林波的购房款直接在他出借的款项中抵扣（原告对被告此部分陈述内容予以认可）。2.当时三被告与香琴公司的意思是，刘林飞未收回的借款本息在14处房产中全部抵完。只是在签商品房买卖合同时，写的价格是只计算了本金，没有将利息计算后算在单价上。合同中约定的单价并不是真实交易价格，真正抵偿的价格是本金和利息均计入的价格，要在合同上的价格、开具发票价格（二者一致）的基础上翻倍。开具发票和网签的价格是为了规避税。香琴公司以房屋抵偿尚欠刘林飞的借款本息后，香琴公司就不再欠刘林飞借款本息，借款本息全部结清。3.原告不能证明被告与香琴公司以房抵债的价格存在明显不合理，要求驳回原告的诉讼请求。审理中，香琴公司法定代表人周世香当庭作证表示：1.香琴公司向刘林飞借款10100000元，其作为香琴公司的法定代表人，与刘林飞口头约定月利率3%。截至2017年4月10日，香琴公司陆续向刘林飞还了5360000元，但没有向刘林飞支付任何利息，还的所有钱都是偿还的本金，尚欠本金4740000元。2.2017年4月10日，双方清算并出具《欠款抵资协议》，《欠款抵资协议》上没有写明利息。然后按《欠款抵资协议》上的本金4740000元摊入抵给三被告的14处房产。其中抵给刘林波6处，周小利、刘林飞各4处。3.抵给他们的14处房产都没有另行向香琴公司支付购房款，都在欠刘林飞的借款本息中抵扣。4740000元的本金，4800000元左右的利息（以尚欠本金4740000元按月利率3%计算的利息），另外已经还了的5360000元当时就没有算利息了。当时就是以4740000元本金和4800000元左右的利息抵14处房产给被告，双方就两不相欠。4.4800000元左右的利息没有算入14处房产的单价，是只以4740000元本金来摊的单价。以成本加上合理利润算出来的单价是4500元/平米左右，当街门面单价10000元/平米以上就可以抵，背街门面4500元/平米就可以抵。5.4800000元的利息没有摊入单价的另一个原因就是为了避税，少上点税。当时刘林飞喊价格开低点，少上点税，香琴公司就把价格开低点的。6.抵给被告14处房产的价款是4740000元本金加4800000元左右的利息，体现在发票、合同、网签的价格就只有4740000元本金。另查明，在香琴公司与被告于2017年4、5月签订《欠款抵资协议》《欠款抵资补充协议》《重庆市商品房买卖合同》的相近时点，香琴公司正常销售商品房的部分情况如下：1.2017年5月17日，由香琴公司作为卖方，案外人蒋旺芬作为买方，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》[合同编号：CQ－213－00897695]，约定蒋旺芬向香琴公司购买坐落于綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附64号的商服用房，建筑面积单价为11500元/平方米，套内建筑面积单价为11990.58元/平方米。2.2017年5月17日，由香琴公司作为卖方，案外人龙元平、梅丽作为买方，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》[合同编号：CQ－213－00897747]，约定龙元平、梅丽向香琴公司购买坐落于綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附80号的商服用房，建筑面积单价为11500元/平方米，套内建筑面积单价为11989.15元/平方米。3.2017年6月5日，由香琴公司作为卖方，案外人马永利、马超俊作为买方，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》[合同编号：CQ－213－00947959]，约定马永利、马超俊向香琴公司购买坐落于綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附75号的商服用房，建筑面积单价为10500元/平方米，套内建筑面积单价为10946.34元/平方米。以上事实，有当事人陈述笔录，身份证明材料，（2018）渝05破申2号民事裁定书,（2018）渝0110破1号决定书,《欠款抵资协议》《欠款抵资补充协议》,询问笔录,被告与香琴公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，不动产权证明，香琴公司销售台账表，案外人与香琴公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，中国农业银行重庆分行转款明细，重庆市增值税普通发票，在綦江区规划和自然资源局查询的户室详细情况档案，（2017）渝0110执2193号执行裁定书，《致估价委托人函》《房地产估价报告》，证人证言等证据在案为凭，并经庭审质证和审查，可以认定。本院认为，破产撤销权是指破产管理人拥有的，对于债务人在临近破产程序开始的期间内实施的有害于债权人利益的行为，于破产程序开始后予以撤销并将撤销利益复归破产财团的权利。《中华人民共和国企业破产法》第三十一条规定：“人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（一）无偿转让财产的；（二）以明显不合理的价格进行交易的；（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的；（四）对未到期的债务提前清偿的；（五）放弃债权的。”第三十二条规定：“人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有本法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。但是，个别清偿使债务人财产受益的除外。”据此，破产程序中可撤销的行为包括两类：第一类是欺诈行为，主要包括：（1）无偿转让财产的；（2）以明显不合理的价格进行交易的；（3）放弃债权。第二类是偏颇性清偿行为，主要包括：（1）对未到期的债务提前清偿；（2）对没有财产担保的债务提供担保；（3）危机期间的个别清偿行为，即前述第三十二条所规定的情形。管理人行使撤销权，必须符合相应的条件。本案中，2017年4月10日，经香琴公司与被告刘林飞核算，双方签订了《欠款抵资协议》，约定：……香琴公司以在綦江区东溪镇开发的“东溪商业休闲步行街”项目的资产作为偿还刘林飞4740000元的尚欠借款。抵偿资产清单：重庆市綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附17号、附26号甲、附43号、附44号、附66号、附67号、附68号、附69号、附70号、附71号、附88号、附89号、附90号、附92号。2017年4月20日，香琴公司与被告刘林飞签订了《欠款抵资补充协议》，约定：截止2017年4月10日止，香琴公司尚欠刘林飞借款本金4740000元和利息4830000元，本金和利息共计9570000元。香琴公司用重庆市綦江区东溪新街36号东溪商业休闲步行街的房屋(房屋清单详见欠款抵资协议)抵偿前述尚欠的借款本息后，借款本息全部结清。抵偿房屋的产权人由刘林飞指定，香琴公司给予配合办理。就本案涉及的綦江区东溪镇新街36号东溪商业休闲步行街附17号、附26号甲、附43号、附44号、附66号、附67号、附68号、附69号、附70号、附71号、附88号、附89号、附90号、附92号房屋，根据《欠款抵资协议》《欠款抵资补充协议》的约定，香琴公司与被告刘林飞于2017年4月13日签订了2份《重庆市商品房买卖合同》，香琴公司与被告刘林飞于2017年4月24日签订了2份《重庆市商品房买卖合同》，香琴公司与被告刘林波于2017年5月22日签订了6份《重庆市商品房买卖合同》，香琴公司与被告周小利于2017年5月22日签订了4份《重庆市商品房买卖合同》。前述14份《重庆市商品房买卖合同》签订后，香琴公司已于2017年6月向被告交付了相关房产。2018年3月1日，重庆市第五中级人民法院作出（2018）渝05破申2号民事裁定书，裁定受理郭才芬对香琴公司的破产清算申请，并将该案交由本院审理。根据前述事实，综合香琴公司与被告于2017年4、5月签订《欠款抵资协议》《欠款抵资补充协议》《重庆市商品房买卖合同》的相近时点，香琴公司正常销售商品房的部分情况，以及香琴公司法定代表人周世香当庭作证陈述的“……当时就是以4740000元本金和4800000元左右的利息抵14处房产给被告，双方就两不相欠……”等证实内容，可以确认香琴公司与本案被告之间的以物抵债行为，不属于前述《中华人民共和国企业破产法》第三十一条、第三十二条规定的可予撤销行为。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国企业破产法》第二条、第三十一条、第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告重庆市香琴房地产开发有限公司管理人的诉讼请求。案件受理费22360元（原告申请缓交），由原告重庆市香琴房地产开发有限公司管理人负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 张万二〇二〇年三月十六日法官助理 张鑫书 记 员 陈璐