山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁15民终1016号上诉人（原审原告）：高唐县泉聚置业有限公司，住所地山东省高唐县汇鑫街道陈庄村。法定代表人：张朋，总经理。委托诉讼代理人：朱祥波，系上诉人公司员工。被上诉人（原审被告）：郝奎娜，女，1976年3月18日出生，汉族，住山东省高唐县。上诉人高唐县泉聚置业有限公司（以下简称泉聚置业公司）因与被上诉人郝奎娜物业服务合同纠纷一案，不服山东省高唐县人民法院（2019）鲁1526民初3297号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人泉聚置业公司上诉请求：撤销高唐县人民法院(2019)鲁1526民初3297号民事判决，改判被上诉人支付2018年10月份、11月份物业费、水、天然气费135.39元，迟延履行金94.23元，11月份电费48.6元，迟延履行金35.76元，取整合计315元。事实和理由：1.被上诉人拒不交纳各项费用，与上诉人将物业转给第三人百名御物业公司无关。从庭审可以看出，被上诉人对没有经过业主同意，将物业转手十分不满，这也是被上诉人拒不交费的根本原因，但其以此为理由拒交相关费用，明显不能成立，是一种无理违约行为。2.从双方长期以来使用的单据内容来看，双方对违约金已达成一致，形成双方的交易习惯，上诉人要求交纳违约金，合情合理。3.上诉人提交的业委会证明，已直接证明，逾期交纳违约金，在双方之间，已形成共认的交易习惯；同时，也能证明上诉人就欠交的各项费用，已进行了多次催要，被上诉人仍拒不交纳，明显是有意的违约行为，其主张不知情，无法交纳，明显不成立。基于上述事实理由，上诉人提起上诉，请二审法院查明事实，依法裁判。被上诉人郝奎娜未答辩。泉聚置业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令郝奎娜支付2018年10、11月份物业费、水费、天然气费135.39元，迟延履行金94.23元；11月份电费48.6元，迟延履行金35.76元，取整合计315元。一审法院认定事实：高唐县南芳园小区物业原由泉林纸业后勤处管理，2014年11月份转由泉聚置业公司负责管理。小区物业等费用交纳惯例为每季度初月10-18日期间交纳上季度物业费、水费、天然气费，每月10-18期间日交纳上月电费。2018年11月28日，泉聚置业公司撤离南芳园小区并将物业管理转交百名御物业公司，因百名御物业公司不负责收取2018年10、11月份的物业、水、天然气及11月份的电费，致使郝奎娜无法及时交纳上述费用。庭审中泉聚置业公司虽称公司撤离后仍留工作人员收取上述费用，但郝奎娜对此予以否认，且泉聚置业公司也无据证实，一审法院对泉聚置业公司上述述称不予采信。2019年4月份，泉聚置业公司重新回到南芳园小区接手物业管理，但与郝奎娜之间因是否交纳滞纳金（迟延履行金）问题发生争执，致使郝奎娜至今未能交纳上述费用。泉聚置业公司称曾于2019年4月张贴通知，主要内容为4月4日至10日期间交纳费用的业主免除滞纳金；2019月5月8日又张贴公告，主要内容为未交费业主交纳半年物业费也可以免除滞纳金。郝奎娜称没有见过通知，虽见到该公告，但认为预交物业费不合理且泉聚置业公司曾有过私自撤离小区的行为，交纳半年物业费用存在风险，故不同意该方案。另查明，泉聚置业公司未与郝奎娜签订物业服务合同。一审法院认为，泉聚置业公司与郝奎娜虽未签订物业服务合同，但泉聚置业公司自2014年11月份起就负责南芳园小区物业服务，郝奎娜等业主也一直向泉聚置业公司交纳物业等费用,故双方已形成事实上的物业服务合同关系。郝奎娜亦承认泉聚置业公司要求交纳水、天然气、电、物业费等共计183.99元的诉讼请求部分，对此予以支持。郝奎娜辩称应在泉聚置业公司全部履行《关于恢复南芳园小区道路及修建围墙的协议》后再缴纳费用，一审法院认为，如果泉聚置业公司未履行其所负义务，权利人可另行主张权利，但不能构成后履行交纳相关费用的抗辩，一审法院对郝奎娜的辩解意见不予支持。根据泉聚置业公司的诉求，滞纳金的性质实为迟延履行物业合同义务（交纳相应费用）的违约金。本案审理焦点为泉聚置业公司要求郝奎娜交迟延履行金是否有事实及法律依据。综合在案证据并梳理案件脉络可知：1.从郝奎娜未及时交纳费用的成因来看，泉聚置业公司于2018年11月28日撤离南芳园小区的行为致使业主无法及时交纳物业等费用。泉聚置业公司于2019年4月再次回到南芳园小区后，虽称曾以张贴通知、公告的形式通知业主交纳上相关费用，但以上通知方式并不能证明全体业主均已知晓相关内容；2.从泉聚置业公司与郝奎娜的物业服务合同内容来看，双方没有达成有关滞纳金收取方面的合意。泉聚置业公司与南芳园小区业主未签订书面物业服务合同，故载明具体收款项目和金额的缴费收据应为本案核心证据，长久以来小区业主也依此收据向泉聚置业公司交纳费用，该收据具有合同的价值和作用。但该收据系泉聚置业公司单方提供的格式单据，其应采取合理方式提请业主注意收据下方载明的“滞纳金”并对此进行说明，而泉聚置业公司并未提供证据证明其已履行了提请注意和说明义务，加之按日0.3%交纳滞纳金明显加重了业主一方的负担，在此情况下，不能认定郝奎娜以默认的方式接受了收取滞纳金的规定，即双方并未对逾期交纳费用则收取滞纳金形成合意。3.从郝奎娜是否应承担违约责任来看，郝奎娜没有故意拖欠物业费用，不存在违约情形。业主在物业公司催要后应主动交纳物业等相关费用，未交纳的依法应承担违约责任。本案中，郝奎娜在泉聚置业公司再次回到南芳园小区并催要物业等相关费用后，同意交纳物业等费用，双方只是就是否交纳滞纳金不能达成协议，泉聚置业公司为此拒绝收取业主的物业等费用，并非业主不同意交纳，故郝奎娜不应承担违约责任。综上，泉聚置业公司要求郝奎娜交纳滞纳金没有事实及法律依据，泉聚置业公司要求郝奎娜支付迟延履行金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、郝奎娜于判决生效后五日内向高唐县泉聚置业有限公司支付水费、天然气费、物业费及电费共计183.99元；二、驳回高唐县泉聚置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由郝奎娜负担15元，高唐县泉聚置业有限公司负担10元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实、证据与一审相同。本院认为：本案的争议焦点为泉聚置业公司主张的迟延履行金是否应予支持。郝奎娜因泉聚置业公司于2018年11月28日撤离南芳园小区而无法及时交纳物业等费用。泉聚置业公司主张于2019年4月再次接管南芳园小区后曾以张贴通知、公告的方式通知业主交纳上相关费用，但以上通知方式并不足以证明将该通知内容送达到郝奎娜。泉聚置业公司与郝奎娜未签订书面物业服务合同；案涉收据系泉聚置业公司单方制作的格式单据，该收据中没有注明滞纳金的计算方式，泉聚置业公司也未有证据证明向郝奎娜履行了提请注意和说明义务。因此，不能认定泉聚置业公司与郝奎娜达成有关滞纳金收取的合意。另外，郝奎娜在泉聚置业公司再次接管南芳园小区并催要物业等相关费用后，同意交纳物业等费用，双方因是否应交纳滞纳金未能达成协议，泉聚置业公司为此拒绝收取业主的物业等费用，郝奎娜不存在违约行为，其也不应当承担违约责任。综上，泉聚置业公司向郝奎娜收取迟延履行金的请求没有事实根据与法律依据，其上诉理由本院不予采信。综上，泉聚置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人高唐县泉聚置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孟凡利审判员陈正飞审判员于景涛二〇二〇年三月三十日法官助理姜颖书记员薛海鹏