西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初6434号 原告：党苏娟，女，1981年7月12日出生，汉族。委托诉讼代理人：武豪，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨梦曦，北京大成（西安）律师事务所实习律师。被告：苏健，女，1988年10月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：李浩，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：史梵，陕西博硕律师事务所实习律师。第三人：西安皇蜂不动产经纪有限公司。住所地：、503、504室。统一社会信用代码 91610132663161075J。法定代表人：牛春燕，总经理。委托诉讼代理人：张旭光，男，该公司职员，住该公司。委托诉讼代理人：苗俊杰，男，该公司职员，住该公司。原告党苏娟与被告苏健及第三人西安皇蜂不动产经纪有限公司（以下简称皇蜂公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告党苏娟的委托诉讼代理人武豪、杨梦曦，被告苏健的委托诉讼代理人李浩、史梵，第三人皇蜂公司的委托诉讼代理人张旭光、苗俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告党苏娟向本院提出诉讼请求：1、判令解除其与被告及第三人签订的《二手房买卖居间协议》；2、判令被告双倍返还定金4万元；3、判令被告和第三人承担中介费2.3万元；4、判令被告赔偿房屋差价损失30万元；5、判令被告赔偿其此前维权产生的诉讼费6959元及本案诉讼费。事实和理由：2017年11月30日，其与被告及第三人签订了《二手房买卖居间协议》，当日向被告缴纳定金2万元。2017年12月1日，其向第三人支付佣金2.85万元。涉案房屋出售时存在抵押，且双方在协议第十六条约定“由甲方办理银行还款及缴纳契税，若甲方违约，应赔偿乙方双倍定金”且“违约方承担中介费”。协议签订后，被告因房价持续上涨拒绝继续出售，其多次崔促无果，遂于2018年7月诉至法院请求继续履行合同。但因合同已无履行可能，其无奈只得提起本案诉讼。被告苏健辩称，涉案《二手房居间买卖协议》约定租赁期限为2017年11月30日至2018年7月1日，又约定如该房屋正在出租，甲方必须出具承租人放弃购买该房屋的声明书和同意搬迁保证书。故签订协议时，三方均知悉涉案房屋尚在租赁期间，但始终未取得承租人放弃购买的声明，存在恶意串通、损害承租人利益的情形。根据合同法相关规定，该协议应自始无效。2017年9月13日，西安市人民政府发布了《关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》，要求“非西安市居民购买未央区的住房，须提供在西安2年以上（含2年）个人所得税或社会保险证明”。而签订协议时，原告并不具备上述条件，无权在西安购房，故协议无法履行的原因在原告，其不应双倍返还定金。第三人作为专业的中介公司，应当熟悉本地购房政策。在明知原告不具备购房资格的情况下仍居间交易，存在明显过错，应当退还全部中介费。原告要求其承担中介费没有依据。原告明知自己不具备购房资格，仍要涉足西安房地产市场，明知购买的房屋不能及时交付，仍坚持购买等，涉嫌炒房，故原告要求其赔偿房屋差价损失，无法理解。原告明知其不具备购房资格，却起诉要求履行合同，必然败诉，因此产生的诉讼费应自行承担。综上，请求驳回原告诉讼请求。第三人黄蜂公司述称，协议签订后，原告向被告支付了2万元定金，被告将该定金交予其公司托管。按照合同约定，被告应偿还银行按揭贷款，但被告一直未还，后来又表示不再继续卖房。综上，其公司同意解除合同。经审理查明，2017年11月30日，原告党苏娟（乙方）与被告苏健（甲方）及第三人皇蜂公司（丙方）签订《二手房买卖居间协议》约定，乙方购买甲方位于西安市XX区XX城XX路XX号楼XX单元XX号房屋；该房在工商银行有抵押贷款40万元，甲方负责办理银行还款及交契税；甲方在签订合同30日内将办理房屋过户及贷款所需的相关文件资料准备齐全；房屋成交价格95万元，合同签订之日乙方将购房定金2万元交丙方代为保管，拟贷款金额50万元，合同签订90日内乙方须将定金及拟贷款之外的剩余房款43万元存入履约保证银行；乙方于协议签订60日内将办理房屋权属过户及申请贷款所需的相关文件送交丙方；房屋处于出租状态，租赁期限2017年11月30日至2018年7月1日，甲方出售房屋须出具承租人放弃购买该房屋的声明书和同意搬迁保证书；甲乙双方共同委托丙方提供以下居间服务：1、协助双方于银行签订履约保证合同（资金托管协议），2、代收、代转房款及定金（预付款）等，3、代办房屋不动产权过户手续，4、代办房屋贷款手续；乙方于协议签订当日向丙方支付居间服务费2.85万元；丙方收到甲乙双方提供的文件资料齐备90个工作日内，安排甲乙双方办理过户手续；甲方如违约，应向乙方双倍返还定金，乙方如违约，甲方不予退还定金，违约方承担中介费。协议签订后，原告向被告支付了2万元定金，并向第三人皇蜂公司支付居间服务费2.3万元。但此后被告未依约偿还剩余贷款。2018年1月，经第三人工作人员催问，被告表示房屋因家庭纠纷不能确定还贷时间，并于2018年3月1日向第三人反馈房子不再出售。此后，因第三人协调未果，原告向本院提起诉讼，要求被告继续履行合同，并在该案审理期间于2018年8月22日将其户籍迁入西安市。该案后因原告撤诉结案，原告支出诉讼费6958.5元。本案法庭调解因双方分歧较大未果。以上事实，有《二手房买卖居间协议》、收条、收据、微信聊天记录及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，原、被告及第三人签订《二手房买卖居间协议》系各方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。被告虽抗辩该房屋出售未取得承租人的同意，应当认定协议无效。但被告未举证证明承租人曾主张该房屋的优先购买权，故被告该抗辩意见本院不予采纳。签订协议时，原告党苏娟户籍并不在西安市，按照西安市人民政府市政发（2017）51号文件，党苏娟当时不具备在西安市购买房屋的资格。2018年8月22日党苏娟将户籍迁入西安市后，虽具备了购房资格，但西安市人民政府办公厅于2018年6月25日发布了市政办发（2018）64号文件，规定住房限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易。根据该规定，原、被告及第三人签订的《二手房买卖居间协议》不具备继续交易的条件，故原告请求解除该协议，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。现《二手房买卖居间协议》解除，第三人收取原告的2.3万元居间费，应向原告返还。原告请求被告返还定金2万元，亦应予以支持。被告在协议签订后，怠于履行偿还银行贷款的合同义务，构成违约，是本案纠纷产生的直接和主要原因。原告在协议签订后，未及时办理户籍迁入手续，对协议不能继续履行，亦有责任。现鉴于双方均有违约情形，原告请求被告双倍返还定金，本院不予支持。但考虑被告违约情形明显较重的因素以及本地房价上涨的客观因素，对于原告主张的房屋溢价损失，本院酌定5万元，由被告予以赔偿。原告起诉请求继续履行合同一案，因原告撤诉，按照《诉讼费用交纳办法》应由原告自行承担，故原告请求被告赔偿该费用，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条规定，判决如下：一、原告党苏娟与被告苏健及第三人西安皇蜂不动产经纪有限公司于2017年11月30日签订的《二手房买卖居间协议》自本判决生效之日解除；二、被告苏健于本判决生效后十日内向原告党苏娟返还定金2万元；三、被告苏健于本判决生效后十日内赔偿原告党苏娟损失5万元；四、第三人西安皇蜂不动产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还原告党苏娟居间服务费2.3万元。五、驳回原告党苏娟余诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6931元（原告已预交），现由原告承担4775元，被告苏健负担2156元。被告苏健负担部分于上述付款时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长      李  涛审  判  员      崔小梅人民陪审员      孙新爱   二〇二〇年三月二十五日 书  记  员      尚拥郃