安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1502民初115号 原告：张守武，男，1973年11月5日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人（特别授权）：汪丹新，安徽金六州律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：姚道玲，安徽金六州律师事务所实习律师。 被告：安徽兴茂置业有限公司，住所地安徽省六安市金安区中店乡悠然南山度假区内。统一社会信用代码9134150055456430XD。 法定代表人：杨茂新，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：王孝强，安徽大别山律师事务所律师。 原告张守武与被告安徽兴茂置业有限公司（以下简称“安徽兴茂公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张守武及其委托诉讼代理人汪丹新，被告安徽兴茂公司的委托诉讼代理人王孝强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张守武向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办证违约金71177.1元；2、判令被告履行供、排水设施与城市管网连接分户义务；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月18日原告以1371426元的价格在被告处购买一幢别墅型住宅用房,双方签订了商品房买卖合同。合同约定：交房期限为2017年12月30日前,办理房屋登记取得房屋所有权证书的时间为商品房交付之日起90日内,若买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金;出卖人交付房屋时供水、排水配套设施齐全,并与城市公共供水、排水管网连接,开通手续及相关费用由出卖人承担,如在交付日未达到交付条件的,出卖人按本合同第十二条约定承担逾期违约责任。合同签订后,原告按约履行了付款义务,但被告未能在约定的期限内为原告办理产权登记,而且至今未能将供水、排水配套设施与城市管网连接,严重违背了合同的约定。现为维护原告的合法权益,特向法院提起诉讼,请求判如所请。 被告安徽兴茂公司辩称，1、按双方签订的房屋买卖合同，客观上存在逾期办证的情形，被告认可，但对于案涉房屋在交付后90日内向登记部门申请办证是双方共同义务，原告应该举证证明其自身已经按时履行了相应义务。2、2018年7月31日及之后，关于案涉房屋相关的逾期交房以及办证等事宜，已经与各原告协商处理，且原告方分别向公司出具承诺，从2018年11月9日起所有与该房相关事宜已经处理完毕，无纠纷，此后原告方不应当违背诚信诉诸法院。3、案涉房屋未能按照合同约定的时间办理所有权登记证书，被告方没有过错，因案涉房屋所在地的项目规划问题，导致在2018年8月六安市金安区规划局、住建局撤销项目规划许可证，被告在已经提交初始登记资料的情况下不能按期办理登记，属于政府行政行为干预，致使实际办证时间发生变更，在我公司无过错的情况下，不应承担原告诉请的逾期办证违约金。4、针对原告诉请的第二项，按合同约定，房屋交付时供水、排水配套设施齐全，与城市供、排水网连接，使用自建设施供水的水质符合国家相关标准，由于案涉项目所在地属于南山供水厂供水，并且目前南山供水厂刚被市自来水公司并购，客观上需要政府对原供水路线、管网等进行重新规划、铺设，目前项目使用的属于自建设施供水，并且每户已经安装了水表等设施，能保证住户使用符合国标的饮用水。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对于原、被告提交的证据做如下认证： 对于原告张守武提交的证据一原告身份证复印件、证据二被告企业信用信息查询单、证据三《商品房买卖合同(预售)》及付款凭证2张复印件，被告安徽兴茂公司对上述证据的真实性均不持异议，本院予以认定，并在卷佐证。 对于被告安徽兴茂公司提交的证据一延期交房违约金计算表、收条、承诺书，原告对其真实性不持异议，本院予以认定，能够证明案涉房屋的交付时间为2018年7月31日。对于被告提交的证据二六安市城乡规划局六规办函（2018）7号“关于要求立即停止违规颁发许可证的函”（2018年6月5日）；六安市金安区住房和城乡建设局金住建（2018）148号“城乡规划行政许可撤销决定书”（2018年8月23日）及附件；六安市自然资源和规划局颁发的《建设工程规划许可证》（2019年4月1日）和《建设工程规划核实合格证》（2019年6月24日），《商品房综合查验备案证明》（2019年6月20日），本院对其真实性予以认定。对于被告庭后提交的六安市南山供水工程有限公司出具的证明，本院对其真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告张守武与被告安徽兴茂公司于2016年11月18日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由张守武购买安徽兴茂公司开发建设的兴茂·悠然南山633栋102号商品房，合同内容有：“第三条商品房基本情况：房屋预测建筑面积共143.83平方米。第六条计价方式与价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9535元，总价款为1371426元。第七条付款方式及期限：商业贷款方式付款，买受人于2016年11月18日前支付首期房价款691426元，占全部房价款的50%。余款680000元申请贷款支付。第九条商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房经综合查验合格；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备：1.供水、排水：交付时供水、排水设备配套齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。第二十条房屋登记：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”合同签订当日，原告张守武支付首期房价款691426元，商业贷款680000元。 2018年7月31日，安徽兴茂公司向张守武交付该商品房，并向原告张守武支付延期交房违约金58148元。2018年11月9日，张守武出具一份《承诺书》，内容为：“本人张守武承诺购买安徽兴茂置业有限公司开发的兴茂·悠然南山四期双拼别墅（633-102），自即日起前期所有与该房有关的事宜已处理完毕，双方无纠纷，特此证明”。 2018年8月23日，六安市金安区住房和城乡建设局作出金住建（2018）148号“城乡规划行政许可撤销决定书”，内容为：“安徽兴茂置业有限公司：你单位于2012年以来经我局审查决定准予行政许可取得的兴茂悠然南山项目《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》（见附件），根据六安市政府办公室《关于完善六安市城区规划管理工作的通知》［六政办（2012）111号）］文件精神，以及《中华人民共和国行政许可法》规定，我局决定撤销你单位已取得的兴茂悠然南山项目《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》（见附件）”。案涉房屋的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》也在此列。 安徽兴茂公司于2019年4月1日重新办理了包含案涉房屋在内的《建设工程规划许可证》，2019年6月24日办理了《建设工程规划核实合格证》。2019年6月20日，六安市金安区房产管理中心出具《商品房综合查验备案证明》，证明包含案涉房屋在内的综合查验材料现已在该单位备案。 本案所涉房屋至今未办理房屋权属登记。 本院认为，原告张守武与被告安徽兴茂公司于2016年11月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，原、被告均应按约定履行合同。 原告张守武按合同约定履行了交付购房款等合同义务，被告安徽兴茂公司理应在房屋交付之日起90日内，与原告共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权的登记。双方在合同中约定的房屋交付时间为2017年12月30日，实际交付时间为2018年7月31日，对于逾期交付房屋的行为，被告已经承担违约责任，履行了逾期交房违约金，原告现主张在此期间的逾期办证违约金，本院不予支持。被告自2018年7月31日实际交付房屋的次日起90日内，即2018年10月31日内，被告未能按期履行合同义务，存在逾期办证的情形，但情因在2018年8月23日，被告已经取得的案涉房屋的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》因违规颁发而被撤销，导致不能办证，故在被告被撤销许可证期间的逾期办证责任不能归责于被告，被告不应承担此期间的逾期办证违约金。后被告重新办理相关行政审批手续，于2019年6月20日将综合查验材料在六安市金安区房产管理中心备案，此时应视为具备申办产权证书的条件，后被告未能履行办证义务，应自该日起承担逾期办证违约责任，原告诉请被告应承担违约责任的截止期限为2019年9月1日，本院予以支持，逾期办证违约金可计算至此时。 对于原告主张的逾期办证违约金计算的标准问题，本院认为违约金的主要特性在于它的补偿性，体现出对无过错一方所受损失的经济补偿。本案是因房屋产权登记逾期而引发的纠纷，住宅是公民维持基本居住条件的居所，不是获取经济利益的物。故房产权证的迟疑领取对业主经济利益的损害并无大的影响，但违约金又具有一定的惩罚性，合同一方未能履约，应当承担相应的责任，但应当兼顾公平、合理的原则，适当地综合评判。被告抗辩其不应承担逾期办证违约金，应视为其对违约金标准予以调整的意思表示，故本院确定将违约金标准由日万分之一调整为日万分之零点五。经计算，被告应当支付原告的违约金应自2019年6月20日计算至2019年9月1日，即4937.13元（1371426元×0.05‰×72天）。 对于原告主张要求被告履行供、排水设施与城市管网连接分户义务的意见，本院认为，被告安徽兴茂公司开发建设的包括原告在内的住宅区系由六安市南山供水工程有限公司供水至总表，由被告负责自来水入户，并自主管理，现供水设施已经验收合格，具备供水条件，完成了供水和分户，被告已经完成了合同约定的供、排水义务，对于未能与城市供、排水管网连接不能归责于被告，原告据此要求被告履行供、排水设施与城市管网连接分户义务，无证据证实，本院不予支持。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告安徽兴茂置业有限公司支付原告张守武逾期办理房屋权属证书的违约金4937.13元； 二、驳回原告张守武的其他诉讼请求。 上述第一项款于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2080元，减半收取计1040元，由原告张守武负担940元，被告安徽兴茂置业有限公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  郁莉 二〇二〇年三月十六日 法官助理张邃 书记员郭静 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。