浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终3110号上诉人（原审原告）：平湖市中瑞商业物业管理有限公司。住所地：浙江省平湖市当湖街道中瑞国际广场12幢2301室。统一社会信用代码：913304823076182198。法定代表人：叶盛，董事长。委托诉讼代理人：侯平，浙江天卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王淑勤，浙江天卓律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：辰季实业（上海）有限公司。住所地：上海市青浦区崧华路989号4幢3楼东侧。统一社会信用代码：91310112579100878C。法定代表人：袁栋。委托诉讼代理人：韩海涛，浙江泽大（平湖）律师事务所律师。上诉人平湖市中瑞商业物业管理有限公司（以下简称中瑞公司）因与被上诉人辰季实业（上海）有限公司（以下简称辰季公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2018）浙0482民初4973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中瑞公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判辰季公司返还装修补贴48万元、没收租赁保证金50000元、按每天每平方米5元支付从2018年9月15日至2018年10月27日房屋占用费107500元及律师代理费30000元；2.上诉费由辰季公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，辰季公司违法经营事实清楚、证据充分，已构成重大违约，中瑞公司提前解除租赁合同符合合同约定。一、辰季公司未经消防检查验收擅自营业的行为事实清楚，证据充分。辰季公司租赁商铺后用于开设熊本熊咖啡店，该店于2017年10月22日开业。2018年8月22日，平湖市公安消防大队对商户例行检查时，发现熊本熊咖啡店未经消防检查擅自投入营业。平湖市公安消防大队《受案登记表》载明“2018年8月22日，我大队对位于浙江省嘉兴市平湖市当湖街道中瑞国际广场1幢1092-1104室、249室东起第一间、250室的平湖市当湖街道熊本熊咖啡店进行检查时，发现该宾馆未经消防安全检查擅自投入营业，我大队当场填写了《消防监督检查记录》(编号【2018】第YD-2926号)。该单位的行为涉嫌违反《中华人民共和国消防法》第十五条第二款之规定。”根据该法十五条第一款：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。事实上直至检查之日，辰季公司从未向平湖市公安消防大队申请消防安全检查，据此该大队依法确认辰季公司未经消防安全检查擅自投入营业的违法事实。二、辰季公司的行为违反租赁合同约定，构成重大违约。中瑞公司提前解除租赁合同符合合同约定。依据租赁合同第15.3条规定，“乙方使用该房屋所需的全部政府审批手续(包括但不限于工商执照、税务登记、消防验收、环保审批、特种行业经营许可、安全许可等)，均由乙方负责在法定期限内办理完毕和承担全部费用；甲方在合法合理范围内协助办理。乙方不得无证照经营，不得违法经营，否则，视为乙方重大违约并由乙方承担全部责任。”辰季公司未经消防安全检查擅自投入营业的行为已违反该条款的约定。依据《租赁合同》第二十条违约责任20.5，“除本合同另有约定外，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，甲方有权书面通知其限期改正；在甲方书面通知的期限内乙方仍未改正的，视为乙方重大违约，甲方有权单方面解除合同，没收本合同项下之租赁保证金及已交纳租金的剩余部分，除此之外给甲方造成的其他损失亦由乙方承担全部责任。”平湖市公安消防大队将检查结果告知中瑞公司后，中瑞公司于2018年8月31日书面通知辰季公司，要求辰季公司立即停止营业、立即办理消防报验，并限期在2018年9月7日前通过消防安全检查。但辰季公司收到通知后拒不改正，仍顶风营业，没有通过消防安全检查，给中瑞国际广场整个商圈带来重大安全隐患。依据租赁合同20.5条约定，中瑞公司于2018年9月8日书面通知辰季公司自2018年9月10日起解除租赁合同并责令其腾退租房并支付相关款项。三、一审判决以消防部门未作出行政处罚否定辰季公司未经消防安全检查擅自营业事实成立的观点是错误的。辰季公司经营的咖啡店营业用房500平方米，属于大型公众聚集场所，营业前应当申请消防安全检查。消防部门是否做出行政处罚、作出什么样的行政处罚，均不影响对其违法事实的认定，其未经报验擅自开业的行为至消防检查之日自始至终存在。辰季公司辩称，辰季公司没有违反合同义务。中瑞公司提供的受理通知书仅是立案通知，并非认定违法行为。消防设施维护是中瑞公司的义务。辰季公司没有收到480000元装修补贴，是由装饰公司取得，即便返还也应有第三人装饰公司返还。500平方米以上不需要消防备案。中瑞公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《中瑞国际广场租赁合同》依法解除；2.辰季公司返还装修补贴480000元；3.没收辰季公司租赁保证金50000元；4.辰季公司立即腾退租房，并按每天每平方米5元支付从2018年9月15日至腾退之日的房屋占用费；5.辰季公司承担中瑞公司支出的律师代理费30000元及本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年6月3日，中瑞公司与辰季公司签订《中瑞国际广场租赁合同》一份，合同约定：甲方（即中瑞公司）同意将位于浙江省平湖市商铺出租给乙方（即辰季公司）使用，乙方作为零售业态的专业经营商，同意承租该房屋；房屋的计租面积500平方米；租赁期限为5个租约年，自开业日至2022年9月30日；6.1乙方同意于签订本合同之前或之日向甲方支付租赁保证金50000元，用于担保本合同的全面履行；15.3乙方使用该房屋所需的全部政府审批手续（包括但不限于工商执照、税务登记、消防验收、环保审批、特种行业经营许可、安全许可等），均由乙方负责在法定期限内办理完毕和承担全部费用，甲方在合理范围内协助办理，乙方不得无证照经营，不得违法经营，否则视为乙方重大违约并由乙方承担全部法律责任；20.5除本合同另有约定外，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，甲方有权书面通知其限期改正，在甲方书面通知的限期内乙方仍未改正的，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除合同，没收本合同项下之租赁保证金及已交纳租金的剩余部分，除此之外给甲方造成的其他损失亦由乙方承担全部责任。20.8如因本合同一方违约，导致合同另一方通过仲裁、诉讼维护权益时，违约方将承担守约方因此支出的维权费用，包括但不限于仲裁费、诉讼费、律师费、执行费、差旅费等。合同还对其他事项作了约定。2017年6月18日，中瑞公司（甲方）、辰季公司（乙方）及案外人苏州久月装饰工程有限公司（丙方）签订《装修协议》一份，协议载明：甲方与乙方于2017年6月3日签署了《中瑞国际广场租赁合同》，丙方根据租赁合同的相关约定及甲方、乙方的要求，对该租赁区域进行装修或提供装修物品。协议约定：1.1乙方装修区域为中瑞国际广场1号楼1-2层1-125、1-212号商铺，面积500平方米；1.2甲方同意支付人民币800000元作为乙方装修区域的装修补贴；1.3装修工程竣工结算时，如结算书确定的装修工程总价高于装修补贴，超过部分由乙方自行承担，甲方概不负责；甲、乙、丙三方确认，上述装修补贴支付的账户信息为：账户全称为苏州久月装饰工程有限公司，账号为10×××04，开户行为常熟农村商业银行谢桥支行；4.2乙方在租赁期间擅自单方面解除租赁合同的或租赁合同因乙方原因被提前解除的，乙方须全额退还甲方已支付的装修补贴，并按租赁合同约定承担违约责任；5.1本协议就店铺装修相关内容的约定构成对租赁合同的补充，本协议约定与租赁合同相冲突的，以本协议约定为准，租赁合同其余条款及内容不变，对甲乙双方仍具有约束力。2017年7月11日，中瑞公司将480000元汇入苏州久月装饰工程有限公司在常熟农村商业银行谢桥支行账号为10×××04的账户内。2017年10月22日，辰季公司开业营业。2018年8月22日，平湖市公安局消防大队对辰季公司开设的熊本熊咖啡店进行检查时发现该店未经消防安全检查擅自投入营业，平湖市公安局消防大队认为该店的行为涉嫌违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款之规定，进行了受案登记，受案意见为：属本单位管辖的行政案件，建议及时调查处理。2018年8月31日，中瑞公司向辰季公司发出告知函，载明：根据租赁合同第15.3条相关约定，你司使用该房屋所需全部政府审批手续，均由你司负责在法定期限内办理完毕和承担全部费用，并且你司不得无证照经营，不得违法经营，否则视为你司重大违约并由你司承担全部法律责任。然而根据平湖市消防部门的检查通报，你司承租的中瑞国际广场1号楼1-125、1-212号商铺（店名熊本熊）自2017年10月22日营业至今从未办理消防验收手续，严重违反了《中华人民共和国消防法》，依据《中华人民共和国消防法》第五十八条的规定。鉴于你司“熊本熊”门店未经消防安全检查即擅自投入使用、营业的严重违法行为，已构成对租赁合同的重大违约，并且给我司及整个中瑞国际广场的消防安全、运营管理、顾客保障等带来重大隐患和影响。故此，我司郑重致函你司：请你司立即停止营业，根据消防法规及消防部门的要求立即办理相关消防报验手续，并限你司于2018年9月7日之前取得验收（消防安全检查）的相关合格（通过）证明。如在上述期限内你司仍未能取得消防验收的相关合格证明，视为你司根本性严重违约，我司将依据租赁合同相关约定采取包括与你司提前解除租赁合同等一系列处理措施，并追究因你司严重违约给我司造成损失的全部责任。上述告知函由辰季公司熊本熊门店全权代理人高龙燕签收。2018年9月8日，中瑞公司向辰季公司发出《解除合同通知书》，载明：根据租赁合同第15.3条相关约定，你司使用该房屋所需全部政府审批手续，均由你司负责在法定期限内办理完毕和承担全部费用，并且你司不得无证照经营，不得违法经营，否则视为你司重大违约并由你司承担全部法律责任。然而2018年8月平湖市公安消防大队检查发现，你司承租的中瑞国际广场1号楼“熊本熊”门店从未办理消防验收手续却擅自投入营业，严重违反了《中华人民共和国消防法》。鉴于你司“熊本熊”门店未经消防报验即擅自投入营业的严重违法行为，已构成对租赁合同的重大违约，并且给我司及整个中瑞国际广场带来重大安全隐患和恶劣影响，我司已于2018年8月31日郑重致函你司，然而你司收函后仍未停止营业，也未向消防部门申请办理任何消防报验手续，我行我素，持续性违法经营。根据租赁合同第20.5条相关规定，你司违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，我司有权书面通知限期改正，在我司书面通知的限期内你司仍未改正的，视为你司严重违约，我司有权单方解除合同，没收本合同项下之租赁保证金及已交纳租金的剩余部分，除此之外给我司造成的其他损失亦由你司承担全部责任。鉴于你司上述严重违约事实及双方合同相关约定，我司现正式通知你司：（1）自2018年9月10日起解除我司与你司签订的租赁合同；（2）我司无条件没收合同项下之租赁保证金5万元及经营保证金5万元；（3）根据我司与你司及第三方装修公司共同签订的《装修协议》第4.2条相关约定，你司须全额退还我司已支付的装修补贴（截止目前我司已支付装修补贴48万元），请你司2018年9月15日前退还上述装修补贴48万元；（4）请你司2018年9月15日前自行腾让所承租房屋交还给我司，如逾期不搬离，我司将按照该房屋正常租金标准（每天每平方米5元）向你司计收房屋占用费，亦可视为你司放弃对该房屋所有物品及设备设施的所有权，我司有权直接将该房屋内物品搬出，收回房屋，且不承担任何保管义务，亦不承担任何赔偿责任；（5）请你司2018年9月15日前将营业执照及其他证照中涉及该房屋的注册地址予以注销或迁出，如给我司或后续租户造成影响的，将追究你司赔偿责任。辰季公司收到了该通知，并于2018年10月27日搬离了租赁的房屋。因本案涉及印章真伪争议，经双方选择，一审法院委托浙江千麦司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定机构于2019年6月3日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：送检的《授权委托书》落款处“辰季实业（上海）有限公司”印文与《装修协议》《中瑞国际广场租赁合同》中“辰季实业（上海）有限公司”印文是同一枚印章的印文。中瑞公司支付了鉴定费5880元。中瑞公司因本案诉讼委托诉讼代理人而支付律师费30000元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。中瑞公司认为辰季公司开设的“熊本熊”门店装修后未进行消防报验而擅自经营，符合租赁合同第15.3条的约定，属违法经营，中瑞公司因此按合同约定提出解除合同并要求辰季公司承担违约责任。辰季公司则认为没有违法消防法第十五条第二款的规定，无违约行为，如果消防部门认为需要验收，应该出具相关的文书要求辰季公司进行验收。既然中瑞公司是适用租赁合同第15.3条的约定追究辰季公司的违约责任，那么首先要明确辰季公司有没有违法经营。中瑞公司认定辰季公司违法经营的证据是平湖市公安消防大队的《受案登记表》，根据该登记表的报案记录，平湖市公安消防大队是在检查熊本熊咖啡店时，发现该店“未经消防安全检查擅自投入营业”，认为该店涉嫌违反《中华人民共和国消防法》第十五条第二款的规定。受案登记表表明平湖市公安消防大队已经受理了该行政案件，但中瑞公司没有证据证明该案件的后续处理结果。《中华人民共和国消防法》第十五条规定：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。辰季公司在中瑞广场开设的“熊本熊”店开业前是否需要按照《中华人民共和国消防法》第十五条的规定申请消防安全检查，如果需要申请消防安全检查而不申请即开业，将受到何种的处罚，应该由消防救援部门来认定和作出，即使作出了认定和处罚，辰季公司也还享有申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，在消防救援部门未作出认定和处罚前，其他任何单位和个人应无权认定辰季公司的行为违法。平湖市公安消防大队仅认为辰季公司开设的“熊本熊”店涉嫌违反《中华人民共和国消防法》第十五条第二款的规定，案件还在受理阶段，尚未有处理结果。中瑞公司仅凭该受案登记表认为辰季公司违法经营，尚缺乏依据，无法认同和采纳。中瑞公司因此要求单方面解除租赁合同依据缺乏。但鉴于辰季公司已经搬离租赁的房屋，庭审中也认为双方签订的租赁合同已经解除，是中瑞公司单方面提出，辰季公司也同意。因此，中瑞公司要求确认双方签订的《中瑞国际广场租赁合同》解除的诉讼请求，予以支持，解除的时间一审法院确认为2018年10月27日即辰季公司搬离的时间。在没有证据证明辰季公司违约的情况下，中瑞公司要求辰季公司返还装修补贴、没收租赁保证金、支付房屋占用费、支付律师费的诉讼请求，均缺乏依据，均不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、中瑞公司与辰季公司签订的《中瑞国际广场租赁合同》确认于2018年10月27日解除；二、驳回中瑞公司本案其他诉讼请求。一审案件受理费9400元，减半收取4700元，财产保全费3520元，合计8220元，由中瑞公司负担；本案司法鉴定费5880元，由中瑞公司负担。二审中，当事人均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，双方签订的租赁合同第15.3条约定：“乙方使用该房屋所需的全部政府审批手续（包括但不限于工商执照、税务登记、消防验收、环保审批、特种行业经营许可、安全许可等），均由乙方负责在法定期限内办理完毕和承担全部费用，甲方在合理范围内协助办理。乙方不得无证照经营，不得违法经营，否则视为乙方重大违约并由乙方承担全部法律责任。”中瑞公司认为辰季公司开业前未经消防安全检查，属于违法经营，其有权解除合同。因是否违反消防法的规定，应由消防部门作出认定。而平湖市公安消防大队《受案登记表》中仅载明检查时发现“该宾馆未经消防安全检查擅自投入营业”涉嫌违法，消防部门并未作出违法认定及行政处罚，故仅凭《受案登记表》难以认定辰季公司存在违法经营行为。中瑞公司以辰季公司违法经营构成重大违约为由解除合同，依据不足，一审不予支持并无不当。中瑞公司以辰季公司违约为前提主张返还装修补贴、没收保证金及支付律师费的请求，均不予支持。至于2018年9月15日至2018年10月27日期间的租金，双方合同约定租金按销售额提点计算，现没有证据证明该期间辰季公司存在经营和销售的情况，亦不予支持。综上所述，中瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9400元，由上诉人平湖市中瑞商业物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年三月十九日书记员 胡玉婷