宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初1320号原告：宁夏物华集团物业服务有限责任公司。法定代表人：贾某。委托诉讼代理人：魏某，代理权限为特别授权。被告：张某，宁夏中卫人，住宁夏回族自治区中卫市。原告宁夏物华集团物业服务有限责任公司与被告张某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人魏某，被告张某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法调判被告支付拖欠原告紫荆花城XXX室自2016年8月1日至2019年3月1日期间的物业服务费合计2606元，支付紫荆花城B8#楼1单元101室自2016年8月1日至2019年3月1日期间的物业服务费合计1826元；两套房屋物业服务费共合计：4432元；2.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月原告与紫荆花城业主委员会就该小区的物业服务签订了《物业管理服务合同》，自2014年8月1日起由原告为紫荆花城小区提供物业服务。被告系该小区XXX室业主，房屋建筑面积105.07㎡，但被告未依约交纳物业服务费，共欠交物业服务费2606元。同时被告也系该小区XXX室业主，房屋建筑面积98.19㎡，被告未依约交纳物业服务费，共欠交物业服务费1826元。被告自2016年8月1日至2019年3月1日期间共欠交以上两套房屋的物业服务费合计4432元，经原告多次催要，被告均以各种理由推脱，至今不付，故向人民法院起诉。被告辩称：1.原告从未向被告要催要过物业费，也没有任何人与被告商讨过物业费问题，原告只在门上贴过催收通知。2.案涉两套房屋XXX室由被告居住使用。XXX室以前由被告父亲居住，房屋登记在被告父亲名下，2017年被告父亲去世后，该套房屋由被告管理但没有办理过户。以上两套房屋自2016年8月1日之后确实没有交过物业费。3.①从被告居住房屋开始，案涉两套房屋入室单元门的门禁系统一直坏着，需要到一楼才能打开单元门，对此问题，被告找了原告物业但至今没有解决。②2018年3月30日原告物业工作人员灌水浇花长达十几天，将水灌至B8号楼的一楼墙角根基部位，被告在8月份进屋查看后，发现房屋的踢脚线因为潮湿部分脱落了。③被告居住的××楼的主卧本来对的是绿化带，可是物业公司却将绿化带全部铲除变成了停车位，停放的车辆噪音特别大，且晚上灯光非常刺眼，致使被告休息不好。另外A2号楼2单元楼门口杂草丛生，物业公司没有绿化。因为被告只收取费用却没有提供好的物业服务，只有原告将被告陈述的上述问题处理掉，被告就交物业费，否则不同意交物业费。针对被告答辩，原告称：1.案涉两套房屋的单元门主机一直是好的，被告室内的分机出现问题因现在已过保修期，所以需要房主自行购买安装。2.按照季节，原告在2018年3月份不可能浇花，被告辩称其室内踢脚线脱落与本案没有关联性。被告在8月份向物业公司反映绿化带的水管坏了，物业公司已经找人进行了维修。3.原告没有破坏楼前、楼后的绿化带，对此事实进入小区就可以看见。原告也没有把绿化带改为停车位。4.紫荆花城所有房屋的物业费都按0.8元/㎡收费，因为B8号楼为拆迁安置房屋，业主委员会与物业公司协商后按0.6元/㎡收费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。一、对原告提交证据的认证：1.物业服务合同2份；2.中卫市住房和城乡建设局、中卫市物价局[2014]126号文件1份；3.服务价格备案登记证1份。拟证明紫荆花城小区业主委员会与原告签订合同，合同约定由原告为紫荆花城小区提供物业服务，服务期间从2014年8月1日至2020年7月31日。原告为紫荆花城小约提供了物业服务，原告收取物业费的标准由[2014]126号文件规定，收费合理的事实。被告质证后对原告提交的证据没有异议，故本院对其证明的事实予以认定。二、对被告提交证据的认证：手机录制的视频1份、照片2张，拟证明原来告在B8号楼春灌期间浇水长达十几天，将水灌至B8号楼的一楼墙角根基部，被告在8月份进入B8#楼1单元101室查看，房屋踢脚线因为潮湿部分脱落的事实。原告质证后认为该证据与本案没有关联，且认为每年3月不是春灌期，每年的灌溉期都是在4月底5月初，被告提出的踢脚线脱落不属于物业服务范围。经审查，照片证明室内的踢脚线存在脱落情况，但没有证据证明照片拍摄的脱落踢脚线与原告物业服务有关，故本院对其证明效力不予认定。经审理查明：2014年8月1日中卫市沙坡头区紫荆花城业主委员会与原告签订《物业服务合同》约定，由原告托管紫荆花城小区物业服务，服务期限自2014年8月1日至2017年7月31日。上述合同期满后，中卫市沙坡头区紫荆花城业主委员会与原告又在2017年8月1日签订《物业服务合同》，继续由原告托管紫荆花城小区物业服务，服务期限自2017年8月1日至2020年7月31日止，物业服务费按住宅房建筑面积每月每平米收取0.8元。另外业主委员会与原告协商对拆迁安置住房每平米每月收取0.6元物业费。原告按合同约定为紫荆花城小区提供了物业管理服务。原告是紫荆花城小区XXX室业主，该房屋建筑面积105.07平米。紫荆花城XXX室建筑面积98.19平米，该房屋由被告父亲居住，被告父亲去世后该房屋由被告管理使用。以上两套房屋的物业费，被告自2016年8月1日之后没有向原告交纳。截止2019年3月1日，被告共拖欠原告上述两套房屋的物业费共计4432元没有交纳，期间，原告向被告进行催收，但被告拖延至今没有交纳，为此原告向人民法院起诉。本院认为，原告依据与中卫市沙坡头区紫荆花城业主委员会签订的《物业服务合同》为紫荆花城小区的业主提供了物业服务，该小区的业主均应当按照业主委员会与原告签订的《物业服务合同》约定交纳相应的物业服务费。被告作为紫荆花城小区A2号楼2单元201室业主和紫荆花城小红B8#楼1单元101室的管理使用者，在原告按《物业服务合同》提供小区物业服务后，被告却长期拖欠2016年8月1日至2019年3月1日期间的物业服务费共计4432元不向原告交纳，故原告要求被告交纳拖欠的物业服务费4432元的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。被告辩称案涉两套房屋入室单元门的门禁系统一直坏着,原告不进行维修给被告生活带来不便，故而不交物业费的意见，本院认为，单元门门禁系统是整个单元的业主共同使用的系统，如该系统存在问题，与被告同单元的其他业主或业主委员会均会向原告提出并进行维护修理。被告提出门禁系统不能正常使用只有其单方陈述，没有提交证据证明，故被告据此拒交物业费的理由不能成立，本院不予采纳。被告辩称原告将绿化带全部铲除变成了停车位，停放车辆的噪音和灯光影响其正常生活而不交物业费的意见，本院认为，被告诉称的事实没有任何证据证实，且原告提供的物业服务是为整个小区业主而非个别业主，故被告以上述理由拒交物业费没有事实根据和法律依据，本院不予采纳。被告辩称原告物业工作人员灌水浇花时间长，将水灌至××楼踢脚线部分脱落应予解决后再交物业费的意见，本院认为，室内踢脚线脱落的原因很多，被告提交的踢脚线脱落的照片和浇水的视频，尚不足以证明踢脚线脱落与原告从事的物业服务有关，被告应当查清导致踢脚线脱落的根本原因后寻求其他合法途径予以解决，被告据此作为向原告拒交物业服务费的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条，第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：被告张某于本判决生效之日起十日内向原告中卫市物华集团物业服务有限责任公司支付物业服务费4432元。如被告张某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判长 王希刚人民陪审员 孟 聪人民陪审员 麻云芳 二○二○年三月二十五日书记员 王 蓓本案适用的法律条款：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。