安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖05民终106号 上诉人（原审被告）：孔令启，男，1979年11月15日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 被上诉人（原审原告）：马鞍山市瑞伯怡高物业管理有限公司,住所地安徽省马鞍山市花山区汇成上东32栋105室。 法定代表人：薛克恩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周然，安徽致臻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王厚均，该公司员工。 上诉人孔令启因与被上诉人马鞍山市瑞伯怡高物业管理有限公司（以下简称瑞伯怡高物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院(2019)皖0503民初5837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孔令启上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项；2.判令其支付2016年7月1日至2019年6月30日的物业服务费1290元；3.一审、二审诉讼费用由瑞伯怡高物业公司承担。事实及理由：1.瑞伯怡高物业公司要求其支付2012年5月1日至2016年6月30日的物业服务费因超过诉讼时效，应驳回瑞伯怡高物业公司该部分诉讼请求。2.一审法院未考虑其居住情况，酌情降低物业服务费数额过小，应按照每月每平方米0.3元收取物业服务费。其居住在一楼，窗户外面环境差，瑞伯怡高物业公司未对周边树木进行整理和修剪，严重影响了其房屋的采光，且一楼门口停放的其他住户的车辆，影响其正常出行。 瑞伯怡高物业公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回孔令启的上诉请求，维持原判。 瑞伯怡高物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令孔令启立即支付拖欠的2012年5月1日至2019年6月30日的物业服务费6163元、逾期违约金2038元、律师费400元；2.判令孔令启承担案件诉讼费用。 一审法院认定事实：案涉房屋坐落、建筑面积：安徽省马鞍山市花山区，建筑面积119.44平方米。2011年10月2日，瑞伯怡高物业公司与孔令启签订《前期物业服务合同》，约定：瑞伯怡高物业公司是房地产开发单位委托管理上东国际花园（又称汇成上东）物业的公司，管理期限为自业主收楼之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止；多层按建筑面积每月每平方米0.6元收取物业服务费，高层按建筑面积每月每平方米0.8元收取物业服务费；物业服务费应从签收房屋之日或视为房屋交付之日起按半年一次性缴纳，以后每次缴纳物业服务费的时间为每半年的后一月缴下半年物业服务费。合同中，另就双方权利义务及物业管理服务的内容进行了约定。孔令启拖欠瑞伯怡高物业公司自2012年5月1日至2019年6月30日的物业服务费6163元，至今尚未缴纳。 一审法院认为：孔令启对瑞伯怡高物业公司提供物业服务并无异议，仅对瑞伯怡高物业公司所提供的物业服务质量存有异议，故瑞伯怡高物业公司与孔令启双方存在物业服务合同关系。瑞伯怡高物业公司向孔令启所居住的小区提供了物业服务，孔令启应履行交纳物业服务费的义务。根据上述前期物业服务协议约定，结合案件审理的瑞伯怡高物业公司起诉要求该小区其他业主交纳欠交物业服务费纠纷的同类案件，可以认定瑞伯怡高物业公司在小区环境卫生、绿化维护、保安设置、公共设施维护等方面的管理与服务存在不足，其提供的物业服务与合同约定不完全相符。因此，酌情对案涉物业管理服务费标准予以降低，按多层建筑面积每月每平方米0.54元收取。对于瑞伯怡高物业公司要求孔令启支付逾期违约金（滞纳金）以及律师费的诉讼请求，不予支持。故孔令启应向瑞伯怡高物业公司交付自2012年5月1日至2019年6月30日的物业管理服务费为5546元（0.54元×119.44平方米×86个月﹦5546元）。综上，瑞伯怡高物业公司诉请中超出一审法院认定的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、孔令启于判决生效之日起十日内支付瑞伯怡高物业公司2012年5月1日起至2019年6月30日的物业管理服务费5546元；二、驳回瑞伯怡高物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费25元（已减半收取），由瑞伯怡高物业公司承担9元，孔令启承担16元。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：孔令启提交的照片用于证明案涉房屋外土层比房屋地面高，存在雨天雨水往屋内渗漏的问题。本院对该照片的真实性予以认定，但能否达到孔令启的证明目的，需结合本案已查明的事实和其他证据综合予以认定。 二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。 根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、瑞伯怡高物业公司向孔令启主张2012年5月1日至2016年6月31日的物业服务费是否已过诉讼时效；二、一审酌情判令孔令启按照0.54元每月每平方米的标准缴纳物业服务费是否适当。 本院认为，关于争议焦点一，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。瑞伯怡高物业公司与孔令启签订的《物业管理委托合同》约定案涉物业服务费应从签收房屋之日或者视为房屋交付之日起按半年一次性交纳，该物业服务费系继续性合同在履行过程中持续定期发生的债务，各期债务履行期限届满后分别产生相互独立的债权债务，各独立债权债务应当分别计算诉讼时效期间。瑞伯怡高物业公司于2019年10月12日向人民法院提起诉讼，要求孔令启缴纳物业服务费，其中要求孔令启缴纳2016年7月1日至2019年6月30日的物业服务费的诉讼请求未超过诉讼时效期间，应予支持。对于瑞伯怡高物业公司主张的2012年5月1日至2016年6月30日期间的物业服务费，因瑞伯怡高物业公司未能提供充分的证据证明其曾向孔令启催收过该期间的物业服务费，即未能证明该债权存在诉讼时效中止、中断的事由，应当承担举证不能的法律后果，故对孔令启关于2012年5月1日至2016年6月30日期间的物业服务费已过诉讼时效期间的上诉主张，予以支持，对瑞伯怡高物业公司该部分诉讼请求，不予支持。 关于争议焦点二，瑞伯怡高物业公司主张孔令启应当按照《物业管理委托合同》缴纳物业服务费，孔令启一审、二审期间均抗辩瑞伯怡高物业公司在小区环境卫生、公共设施维护、环境绿化等方面存在瑕疵，提供的物业服务与《物业管理委托合同》上约定的不完全符合，瑞伯怡高物业公司应当对其实际提供了上述服务承担举证证明的责任，但其并未就此提供证据加以证明，应当承担举证不能的法律后果。因此，一审法院认定瑞伯怡高物业公司提供的物业服务存在瑕疵并据此降低物业服务费的缴纳标准，即判令孔令启按照0.54元每月每平方米的标准缴纳物业服务费并无不当。孔令启应当向瑞伯怡高物业公司缴纳2016年7月1日至2019年6月30日的物业服务费2322元（0.54元/月/平方米*119.44平方米*36个月）。 综上，孔令启的上诉请求部分成立，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下： 一、撤销安徽省马鞍山市花山区人民法院(2019)皖0503民初5837号民事判决； 二、孔令启于本判决生效之日起十日内向马鞍山市瑞伯怡高物业管理有限公司支付物业服务费2322元。 三、驳回马鞍山市瑞伯怡高物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元由马鞍山市瑞伯怡高物业管理有限公司负担，二审案件受理费50元，由孔令启负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵丽萍 审判员  陈广金 审判员  刘 乔 二〇二〇年三月十日 法官助理唐斌 书记员温芳