河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终198号上诉人(原审被告):张建伟，男，汉族，生于1976年7月12日，住淅川县。委托诉讼代理人：张占东，河南世长律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南阳金冠集团有限责任公司，住所地南阳市高新技术开发区信臣路366号，统一社会信用代码91411300712618706P。法定代表人：唐明新，任董事长职务。委托诉讼代理人：张艳、程鹏，河南言莹律师事务所律师。上诉人张建伟因与被上诉人南阳金冠集团有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初4776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张建伟及其委托诉讼代理人张占东，被上诉人南阳金冠集团有限责任公司的委托诉讼代理人程鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张建伟上诉请求：1、依法撤销（2019）豫1303民初4776号民事判决；2、依法发回重审本案或者改判上诉人不承担支付租金的义务，驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用，由被上诉人承担。事实和理由：一、一审缺席判决，程序违法。一审依据《民诉法》第144条之规定缺席判决。但上诉人自始至终未见到法院送达传票的手续，更未接到任何通知。二、金冠公司不是本案适格主体。涉案房屋原属于金冠公司，后经批准以物抵债给了工商银行南阳分行，后又经拍卖由峪青公司所有并享有处置权。上诉人自2017年4月，由峪青公司作为出租方向上诉人收取租金并签订协议。即便是按照峪青公司与南阳国资委签订的联合竞买协议，涉案房屋的权利主体为南阳市国资委。故金冠公司不是适格主体。三、一审认定事实错误，适用法律错误。上诉人与被上诉人在合同到期后签订的租赁协议不是无效合同，根据《合同法》第236条、《城镇房屋租赁合同司法解释》第16条，应属不定期租赁合同。且租赁协议因被上诉人丧失所有权而归于解除，现在与上诉人存在租赁关系的是峪青公司。从2017年开始，上诉人均按约支付租金，并有金冠公司和峪青公司的收据。四、一审遗漏共同被告，程序违法。2018年4月，上诉人将房屋租给王敬才，出租人对此无异议。因此，王敬才与出租人形成租赁关系，与本案上诉人张建伟无关。王敬才作为重要当事人，应到庭以查明事实。一审法院遗漏该当事人，违反法定程序。一审起诉金额为27000元，但判决要求被告支付5万多元，超出诉求。同时根据王敬才的陈述，涉案房屋在2018年10月-12月，由王敬才配合金冠公司与新的承租人签订了租赁协议。可见，被上诉人实属恶意起诉，借机侵占他人财产。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的请求。南阳金冠集团有限责任公司辩称，南阳市国资委授权被上诉人管理本案争议房产，争议房产现仍登记在被上诉人名下，郑州市峪青置业有限公司或丁功伟均无权签订租赁合同，也无权收取租赁费用，上诉人若已向丁功伟交纳，可依公安机关的通知依法追偿，与被上诉人无关；一审法院以评估的数额进行处理，证据充分，并无不当；上诉人的上诉请求不能成立，应驳回上诉，维持原判。南阳金冠集团有限责任公司向一审法院起诉请求：1、依法判令二被告连带支付拖欠的房屋租金27040元及利息（至退房之日止）。2、本案诉讼费和律师代理费由被告承担。一审法院认定事实：本案争议房产权属归南阳金冠集团有限责任公司，2017年1月1日，被告张建伟与原告南阳金冠集团有限责任公司签订了门面房租房协议，期限是一年，2017年12月30日合同到期，到期后张建伟没有续签租房协议也没有退房，2018年4月张建伟在没征得原告同意的情况下，私下转租给南阳市卧龙区红庙西路君易轩小吃店使用并占用。另查明，南阳市卧龙区红庙西路君易轩小吃店已于2019年5月13日注销。金冠集团有限公司2018年定的出租价格是根据南阳世纪正泰资产评估有限公司对出租房屋的资产评估报告单价评估为75.56-105.20元／m2之间，取80元／m2合理价位。一审法院认为，2017年1月到2017年12月31日止原告与被告张建伟签订了房屋租赁协议有效（补充协议约定：乙方不得私下转租），但张建伟在转租合同期限超过原租赁合同期限私自转租给他人，属于无权处分，出租人不认可，可随时解除原租房合同。由于房产权属归南阳金冠集团有限责任公司，2018年4月20日与张建伟签订的租房协议属于无效合同。原告的租赁费损失应由张建伟承担。原告请求利息及违约金，没有事实依据，一审法院不予支持；原告请求律师费用，双方未做约定，一审法院不予支持；原告请求被告腾房，因未提供现在该房屋的实际使用人，故该请求也不予支持，可由原告对实际使用人另行主张权利。争议房屋建筑面积33.8m2，按照取80元／m2计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十四条、房屋租赁司法解释十五条之规定，判决如下：一、本判决生效后二十日内，被告张建伟向原告南阳金冠集团有限责任公司支付2018年1月至2019年9月的租金51376元。二、驳回原告的其他诉讼请求。诉讼费498元由被告承担。本院二审期间，上诉人张建伟向法庭提交了以下证据：1、上诉人身份证复印件一份；2、2017年1月1日《房地产租赁期约》及《补充协议》、收据三份；3、刑事裁定书一份、工商银行南阳分行出具的《资产处置情况说明》一份；4、2017年4月7日租赁协议及收据三张；5、2018年元月16日租赁协议及收款收据；6、上诉人与王敬才签订的租赁协议，被上诉人与第三人签订的《房屋租赁协议》。被上诉人南阳金冠集团有限责任公司的质证意见为，对银行资产处置情况说明真实性无异议，这个文件不能直接引起房产的变动，至今房产仍登记在金冠公司名下。权属是否变更以不动产登记为主。峪青公司无权处置涉案房产，签订的协议无效，与金冠公司无关。关于金冠出租房屋期间的租金可以重新算账，交给峪青公司房租的可以找公安局备案、追偿。本院认为，（一）关于本案房产权属是否确定，被上诉人金冠公司是否符合本案主体资格问题，本案争议房产属国有资产，房屋产权登记在被上诉人金冠公司名下，权属明确。南阳市国有资产管理委员会于2018年8月9日向被上诉人出具授权委托书，明确授权被上诉人可以主张租金，所以被上诉人金冠公司作为本案原告的主体资格符合法律规定。上诉人称本案争议房产权属不明金冠公司无权主张权利的上诉理由明显不能成立；（二）关于本案房租标准如何认定处理的问题，被上诉人在一审中向法庭提交了自己委托做出的评估鉴定报告，请求每平方租金按80元计算。而上诉人与郑州市峪青置业有限公司签订的房地产租赁契约是按每平方60-70元计算，结合上诉人已经按照与峪青公司契约交纳了相应房屋租金的实际情况，本案双方争议的房屋租金按照每平方70元计算，更符合公平原则。其余租金的计算双方可另行予以处理。（三）关于上诉人于2018年签订租赁合同效力如何认定的问题，公安机关就“犯罪人员以郑州峪青公司名义收取房租及押金系违法行为”、已交纳租金如何解决的问题已通知各租赁户，上诉人称2018年的租赁合同构成表见代理的理由依法不能成立；上诉人就已交纳2018年上半年租赁费的问题可依法向实际收取方追偿。（四）关于本案程序是否违法问题，本案上诉人与被上诉人签订的租赁合同明确约定不允许上诉人私自将租赁房屋转租给他人，而上诉人擅自将房屋转租给王敬才，违反了合同约定，被上诉人向上诉人主张权利并无不当，没有必要追加王敬才作为本案当事人，上诉人与王敬才的租赁合同可另行予以处理。原审法院按照上诉人身份信息和租赁合同预留的电话向上诉人送达有关法律手续也无明显不当，原审程序没有明显违法之处。综上所述，一审判决认定事实部分不清，张建伟的上诉请求部分成立，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初4776号民事判决第一条，维持第二条；二、本判决生效后十日内，上诉人张建伟向被上诉人南阳金冠集团有限责任公司支付2018年1月至2018年10月的租金23660元。一审案件受理费498元，二审案件受理费500元，共计998元，由上诉人张建伟负担798元，被上诉人负担200元。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  王 勇审判员  李晓伟二〇二〇年三月二十六日法官助理郭鑫俊书记员王丹丹