浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终110号上诉人（原审被告）：浙江嘉兴融祥置业有限公司。住所地：平湖市当湖街道南市路203-207号408室。统一社会信用代码：913304825917682726。法定代表人：李洪旺，董事长。委托诉讼代理人：毛国强、张强，浙江浙博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李建伟，男，1978年11月10日出生，汉族，住平湖市。被上诉人（原审原告）：程亮，女，1981年3月12日出生，汉族，住平湖市。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：张晓，浙江威信律师事务所律师。上诉人浙江嘉兴融祥置业有限公司（以下简称融祥公司）因与被上诉人李建伟、程亮商品房预售合同纠纷一案。不服浙江省平湖市人民法院（2019）浙0482民初3591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。融祥公司上诉请求：改判一审判决第二项,逾期交房违约金应计算至融祥公司通知到李建伟、程亮交房的2019年7月6日止，且融祥公司不承担逾期交证违约金。事实和理由：一、本案诉争的房屋早已验收合格，并办理完所有房屋的不动产初始登记，融祥公司已将书面《交房通知书》邮寄给李建伟、程亮，李建伟、程亮未及时验收、交接案涉房屋。二、《浙江省商品房买卖合同》第九条约定案涉房屋如遇不可抗力以及国家、政府行为等特殊原因，融祥公司可据实予以延期。案涉合同第十条约定如遇第九条规定的特殊原因延期情形，出卖人不承担违约责任。本案中，案涉房屋开发过程中遇到了台风、暴雨等极端天气、G20国际峰会，造成案涉工程停工，且周边市政配套设施即平湖市大胜路从2017年5月20日开始施工，直至2018年3月2日才竣工，上述情况造成案涉房屋开发建设期延长。三、《浙江省商品房买卖合同》附件八补充协议中第五条约定，因买受人自身原因未在通知书规定的交房截至日前办理交付手续，并经出卖人书面催告后90日历天内，仍未办理交接手续的，由出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同总金额的20%向出卖人支付违约金。融祥公司保留对李建伟、程亮相关诉讼要求。李建伟、程亮辩称，融祥公司的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回融祥公司的上诉请求。李建伟、程亮向一审起诉请求（在一审审理过程中已变更）：1、融祥公司立即向李建伟、程亮交付涉案房屋（位于平湖市商品房）；2、融祥公司立即支付李建伟、程亮逾期交房违约金（以房款总额393000元，自2018年1月1日起按每日万分之一计算至实际交房之日止，暂计算至2019年8月1日止，违约金约为22715.40元）和逾期交付土地、房屋权属证书违约金（以房款总额393000元，自2018年5月1日起按每日万分之一计算至实际交付权属证书之日止，暂计算至2019年8月1日止，违约金约为17999.40元）；3、融祥公司赔偿李建伟、程亮预期租金收益损失32000元；4、本案诉讼费由融祥公司承担。一审法院经审理认定事实：2017年4月24日，李建伟、程亮作为买受人、融祥公司作为出卖人签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定买受人购买出卖人建设的平湖市房屋，建筑面积共49.2平方米，总价款393000元；出卖人应当在2017年12月31日前将符合合同条件的商品房交付给买受人使用。合同第十条第1款第（2）项约定：“逾期超过120日后，……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限（2017年12月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”出卖人承诺于2018年4月30日前取得符合规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。合同第十六条第4款第2项第（2）目约定：“出卖人不能在前款约定期限（2018年4月30日）内交付权属证书，……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同中还约定了其他买卖双方各自的权利及义务。合同签订后，李建伟、程亮于2017年4月24日支付购房首付款203000元,并向银行办理190000元按揭贷款支付融祥公司。李建伟、程亮于2017年6月12日前履行了交付全部购房款393000元的义务。一审法院经审理认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中，李建伟、程亮与融祥公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。李建伟、程亮已按合同约定履行了付款义务，而融祥公司未能按合同约定于2017年12月31日前将房屋交付给李建伟、程亮，也未能按合同约定于2018年4月30日前取得符合规定的土地、房屋权属证书交付给李建伟、程亮，融祥公司未举证证明存在合同约定的特殊原因导致延期交房和延期取得土地、房屋权属证书，融祥公司的行为构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”融祥公司逾期交房已超过120日，李建伟、程亮要求融祥公司继续履行合同，并自最后交付期限（2017年12月31日）的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，自约定日期（2018年4月30日）次日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”李建伟、程亮要求融祥公司赔偿预期租金收益损失32000元，由于李建伟、程亮请求的违约金弥补了因融祥公司违约给其造成的损失，故对此请求不予支持。融祥公司书面提出已将《交房通知书》邮寄给李建伟、程亮，但没有证据证明，不予采信；融祥公司要求按合同第十条约定支付已付购房款1%的违约金，上述约定是对退房的处理，与本案无关，融祥公司的请求不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、融祥公司于判决生效后十日内履行与李建伟、程亮2017年4月24日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号为2017预0002039），将位于平湖市商品房交付给李建伟、程亮；二、融祥公司于判决生效后十日内支付李建伟、程亮逾期交房违约金（以购房款393000元，自2018年1月1日起至实际交房之日止，按每日万分之一计算）和逾期交付土地、房屋权属证书违约金（以购房款393000元，自2018年5月1日起至实际交付权属证书之日止，按每日万分之一计算）；三、驳回李建伟、程亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1618元，减半收取809元，由李建伟、程亮负担356元，融祥公司负担453元。二审中，融祥公司提交如下新的证据：证据一、房屋建筑工程竣工验收备案表一份，证明案涉商品房于2019年6月26日验收，已于2019年7月3日备案；证据二、交房通知书复印件一份，原件已邮寄给李建伟、程亮，邮政EMS盖章邮寄清单原件一份、网络送达情况表一份，证明交房通知书邮寄给了李建伟、程亮，2019年7月4日邮寄，2019年7月6日签收；证据三、不动产权证书一份，证明本案系李建伟、程亮未去交接房屋，案涉房产不动产权证书系融祥公司出面办出，李建伟、程亮未去领取证书。李建伟、程亮质证意见：对证据一的真实性无异议，该证据无法证明融祥公司逾期交房的理由，因案涉房屋的验收时间在合同约定的交房日期之后，该组证据可以证明融祥公司逾期交房的事实；对交房通知书复印件的真实性有异议，对邮寄清单、网络情况送达表的真实性无异议，但上述证据只能证明融祥公司投递过邮件，李建伟、程亮并未收到邮件，且该证据显示系协议信箱签收，并非李建伟、程亮签收，故李建伟、程亮未签收过交房通知书；对证据三的真实性无异议，但该证据仅能证明案涉房屋有不动产登记证书，无法证明融祥公司要证明的事实，且该证书的日期表明融祥公司于2019年11月取得该证书后，未将不动产证书交付李建伟、程亮，违反合同约定，应承担违约责任。二审中，李建伟、程亮提交违约金确认书复印件一份，证明当时李建伟、程亮办理交房手续，融祥公司要求其签署协议。融祥公司质证意见：对真实性有异议，融祥公司不记得是否存在该确认书，交房的买受人均有该确认书，但未交房的买受人均无该确认书。本院认证意见：李建伟、程亮对证据一的真实性无异议，本院对真实性予以认定，该证据可以证明案涉房屋于2019年6月26日验收，2019年7月3日备案；证据二中的交房通知书系复印件，且李建伟、程亮对真实性有异议，不予认定，李建伟、程亮对证据二中的邮政ＥＭＳ邮寄清单、网络情况送达表的真实性无异议，本院对真实性予以认定，但该证据不能证明李建伟、程亮于2019年7月6日收到交房通知书，具体理由将在说理部分阐述；李建伟、程亮对证据三的真实性无异议，本院对真实性予以确认，该证据可以证明融祥公司于2019年11月1日取得案涉平湖市的不动产权电子证书，但不能证明融祥公司主张的李建伟、程亮未去领取不动产权证书。李建伟、程亮提供的违约金确认书系复印件，融祥公司对真实性不予认可，本院不予认定。本院对一审法院认定的事实予以确认。另认定，案涉嘉福大厦于2019年6月26日竣工验收，于2019年7月3日竣工验收备案。2019年11月1日，融祥公司取得案涉平湖市的不动产权电子证书，融祥公司二审中确认上述不动产电子证书即为案涉房屋初始登记证书。《浙江省商品房买卖合同》第九条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生日起合理期限内告知买受人的。2、国家、政府行为（包括但不限于：国家法律法规变化、政府政策调整等）。3、镇级以上规划、文物、环保等主管部门，根据法律法规的规定采取某项行政措施或出卖人遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的；市政配套设施的批准和安排延误，供水、电、气等部门未能按时接通室外管道、线路，导致开发建设期延长的。第十条第2款约定，本合同及补充协议中有特别约定的按特别约定执行，如遇到本合同第九条规定的特殊原因延期情形，则出卖人不承担责任。附件八补充协议第五条约定，1、自出卖人交付使用通知书规定的交房期限日起，视作房屋已交付使用，物业管理费用和公共运行耗能费用由买受人承担，住宅保修期以通知书交付日起算，有关法律责任和风险由买受人承担。2、因买受人自身原因未在通知书规定的交房截至日前办理交付手续，并经出卖人书面催告后90日历天内，仍未办理交接手续的，由出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同总金额的20%向出卖人支付违约金。本院认为，关于逾期交房违约金的争议。双方合同明确约定融祥公司应于2017年12月31日前交付房屋，但案涉嘉福大厦于2019年6月26日竣工验收，2019年7月3日竣工验收备案，而融祥公司至今未交付案涉房屋，融祥公司的行为构成违约，应按照合同约定承担逾期交房违约金。融祥公司上诉认为其存在合同第九条约定的特殊情形，根据合同第十条关于“如遇到本合同第九条规定的特殊原因延期情形，则出卖人不承担违约责任”的约定，其可以延期交房，但其并未提供证据证明本案存在特殊情形导致案涉工程延期，亦未提供证据证明其曾将案涉房屋遇特殊情形会导致延期交房的事实告知李建伟、程亮，故融祥公司认为其可以延期交房的上诉理由不能成立。融祥公司主张根据《浙江省商品房买卖合同》附件八补充协议第五条第一款约定，自出卖人交付使用通知书规定的交付期限日起视作房屋已交付使用，李建伟、陈亮已于2019年7月6日收到融祥公司邮寄的交房通知书，李建伟、程亮未及时收房，故本案逾期交房违约金应计算至2019年7月6日止。但融祥公司二审提供的邮政EMS邮寄清单、网络送达情况表载明，上述邮件在邮寄过程中存在改址的情形，且改址后该邮件系协议信箱而非李建伟、程亮本人签收，故上述证据尚不足以证明李建伟、程亮于2019年7月6日收到交房通知书，融祥公司主张本案逾期交房违约金应计算至2019年7月6日止，缺乏依据，不予支持。关于融祥公司应否承担逾期交证违约金。双方合同约定融祥公司应于2018年4月30日前取得符合规定的土地、房屋权属证书交付李建伟、程亮，但融祥公司于2019年11月1日才取得案涉房屋初始登记证书，且未将上述产证交付李建伟、陈亮，一审判令融祥公司承担逾期交证违约金正确。融祥公司上诉主张交房与办证系连贯行为，因李建伟、程亮未及时办理交房手续才导致其逾期办理产证，故其不应承担逾期交付产证违约金，但如上所述，本案尚不能认定李建伟、程亮收到了融祥公司邮寄的交房通知书，融祥公司主张李建伟、程亮未及时办理交房手续，缺乏证据支持，且本案合同并未约定出卖人承担逾期交房违约金后无需承担逾期交付产证违约金，故融祥公司认为其不应承担逾期交付产证违约金的上诉理由不能成立。综上，融祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人浙江嘉兴融祥置业有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年三月三十日法官助理王旖辰书记员王家慧