湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初543号原告：苏志华，男。委托诉讼代理人：史军平，湖南银光律师事务所律师。被告：郴州富强房地产开发有限公司。法定代表人：罗长城，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李兴,郴州市正和法律服务所法律工作者。原告苏志华与被告郴州富强房地产开发有限公司（以下简称富强公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏志华的委托诉讼代理人史军平、被告富强公司的委托诉讼代理人李兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏志华向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期未能办理好位于郴州市北湖区的不动产首次登记的违约金（违约金以原告已付购房款412740元为基数，以每日万分之一为标准从2014年9月17日起计算至上述房屋不动产首次登记完成之日止，暂计至2020年1月31日为81021元）;2、本案诉讼费用由被告承担。被告富强房地产公司答辩要点：原告购买被告公司的房屋面积经测绘为146.63m2，合同签约面积是130.6m2，实测面积超出合同约定面积16.03m2，原告应补交房款50657.69元。根据合同第七条第四款第2项约定“合同约定面积与产权面积发生差异时，以房管局测绘大队最后竣工测绘的面积为准结算房款，实行多退少补”，原告应补交房款50657.69元而未补交，其行为构成违约，另根据合同第十六条第四款第3项“因买受人原因未能按时取得权属证书的，责任由买受人承担”的约定，依法应驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、2010年10月4日，原告苏志华（买受人）与富强公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：201000871001）。其中第三、第四条约定：原告购买被告富强房地产公司开发的位于郴州市交汇处“祥龙郡”项目中的第2栋1单元1001号房，建筑面积130.60平方米，每平方米3160.34元，总房款为412740元。合同第七条第四款第2项约定：合同约定面积与产权面积发生差异时，以房管局测绘大队最后竣工测绘的面积为准结算房款，实行多退少补。合同第九条约定：出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付。该合同第十六条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按第2、3项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起／日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的／%赔偿买受人损失。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款的万分之一为违约金。3.自买受人按规定按时交清房款和提交办理产权登记所需的相关合法资料及费用之日起算。如因房屋登记机关在其规定期限内不能按时作出登记的，则办理房屋产权证的时间相应顺延；若因买受人原因未能按时取得相关权属证书的，责任由买受人承担。二、合同签订当日，原告苏志华将合同约定房款412740元以一次性付款的方式支付给被告富强房地产公司，被告富强房地产公司于2012年9月16日将房屋交付给了原告使用。三、“郴州市富城房地产开发有限公司”于2016年6月20日变更名称为“郴州富强房地产开发有限公司”。四、案涉商品房至今未办理不动产首次登记。诉讼中，原告苏志华要求继续履行商品房买卖合同。五、郴州市房屋测绘队出具的编号为（2013）年第（909）号房产测绘报告书载明案涉房屋建筑面积为146.63m2，原告房屋实际面积比合同约定面积增加16.03m2。六、合同约定“以房管局测绘大队最后竣工测绘的面积为准结算房款，实行多退少补”，但对补交房款时间未作约定。被告无证据证明其已将房产测绘报告和补交房款情况通知原告。判决的结果与理由本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。原告已依约支付了合同约定的购房款412740元，而被告未按照合同约定在规定时间内完成该幢商品房的首次登记，实属违约，应承担违约责任。不动产首次登记是指是指房地产企业开发的项目，建设工程已经竣工，经综合竣工验收备案，国有建设用地使用权及房屋所有权进行的第一次登记，不动产首次登记既是合同的约定义务，也是被告房地产开发企业的法定义务，故对于被告辩称是由于原告自身原因才未办理案涉房屋的不动产首次登记的主张，本院不予采信。本案中，原、被告双方在合同中约定被告应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记，逾期按已付房款的每日万分之一支付违约金，原告诉称案涉商品房的交付时间是2012年9月16日，提交了已生效的（2014）郴民一终字第318号民事判决书为依据，故被告富强房地产公司应在商品房交付后730日内，即在2014年9月17日前办理房屋的初始登记。我国实施不动产登记统一制度后，初始登记变更为首次登记，权属登记变更为不动产登记，因此，被告富强房地产公司有义务在约定的时间内为原告所购买的商品房办理不动产首次登记，逾期应当自2014年9月17日开始向原告支付违约金，按日向原告支付已支付房款的万分之一违约金。故本案违约金支付天数暂计为1963天（从2014年9月17日计算至2020年1月31日，之后违约金按此标准另行计算至实际办理不动产首次登记之日止），违约金为81021元＝412740元×1963天×0.0001。至于被告主张原告尚未补交房屋面积差价，原告没有按合同约定交清房款，亦构成违约，属另一法律关系，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告郴州富强房地产开发有限公司支付原告苏志华逾期办理不动产首次登记违约金81021元（以已付房款412740元为基数，按每日万分之一暂计至2020年1月31日，之后违约金另行计算至实际办理不动产首次登记之日止），限本判决生效后三十日内支付。如果被告郴州富强房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计913元，由被告郴州富强房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  丁秋萍二〇二〇年三月十一日法官助理谢晨芳书记员刘全香附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于适用解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。