浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0421民初1453号 原告：薛梅，女，汉族，1970年1月30日出生，住嘉善县。 委托诉讼代理人：盛方、盛晟，浙江思贤律师事务所律师。 被告：胡进兴，男，汉族，1951年12月14日出生，住嘉善县。 委托诉讼代理人：戈振磊、罗君燕，浙江红船律师事务所律师。 原告薛梅与被告胡进兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月6日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，于2019年5月29日转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2019年7月25日、2020年1月10日公开开庭审理了本案。原告薛梅及委托诉讼代理人盛方、盛晟、被告胡进兴的委托诉讼代理人戈振磊到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告申请庭外和解二个月，原告申请房屋价值评估，相应审限予以扣除。由于案情复杂，本案依法延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告薛梅向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《房屋产权转让协议》并交付绿岛佳苑3幢2单元101号房屋；2.本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告之间的《房屋产权转让协议》；2.被告返还定金人民币100000元；3.被告支付赔偿金人民币1000000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月11日，原、被告签订了一份《房屋产权转让协议》，该协议约定被告将属于自己的位于嘉善县罗星街道钱桥社区苏家浜的房屋面积不低于80平方米的拆迁补偿房转让予原告（案涉房屋现已由被告抽签确定为：绿岛佳苑3幢2单元101号，建筑面积79.75平方米）。案涉房屋的建设单位为嘉善善建旧城改造有限公司。协议签订后，原告按约向被告支付定金100000元。2018年7月4日，被告向嘉善县人民法院起诉，请求确认上述《房屋产权转让协议》无效，经法院审理后，一、二审法院均驳回了被告要求确认无效的诉讼请求。2019年2月15日经抽签选房确定被告转让的房屋为绿岛佳苑3幢2单元101号，且该房屋已具备交付条件。然被告在原告多次要求交房时无理拒绝，在原告提起交房诉讼后，被告明确表示不再履行《房屋产权转让协议》。被告的行为违反了诚实信用原则，违反了《房屋产权转让协议》的约定，已构成违约，被告不履约的行为造成原告巨大损失，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告胡进兴答辩称：原告在诉状所述的确认交付房屋为绿岛佳苑3幢2单元101室是不符合事实的。原、被告双方签订的《房屋产权转让协议》已经嘉善法院及嘉兴中院审理确认为预约合同。该合同并没有明确双方交易的是哪套房屋以及明确的价值，因此不存在原告所述明确抽签选房确定了转让房屋为绿岛佳苑3幢2单元101室，双方所签订的《房屋产权转让协议》是不明确的，仅仅是一个缔约合同。被告同意解除《房屋产权转让协议》，同意向原告返还定金100000元，但原告所主张的赔偿1000000元明显过高。双方虽然在协议上约定违约责任，但约定明显超出了实际损失和法定违约金上限。因该协议经法院判决为预约合同性质，即便产生违约责任，也属于缔约过失责任，应当根据合同签订的过程来确定双方应当承担的因合同无法履行产生的损失，不应当由被告一方承担所有损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据（原告提供的《房屋产权转让协议》、收条、民事判决书、抽签确认表复印件、铭牌、照片），本院予以确认并在卷佐证。双方对资产评估报告以及评估费发票的真实性无异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月11日，原告薛梅（乙方）与被告胡进兴（甲方）签订《房屋产权转让协议》，约定：甲方将其位于罗星街道钱桥社区拆迁安置房屋一套转让给乙方；该房屋预定在2017年1月前由甲方交给乙方所有并使用；该房屋总面积不低于80平方米；甲方转让乙方安置房的转让价格为4000元/平方米，汽车停车位、自行车库另行计价付款。付款分二期：第一期在协议签订生效之日起五天内支付定金10万元；第二期甲方将房屋交付给乙方并将三证（房屋所有权证、土地使用证、契证）交乙方保管后，乙方一次性付清转让款。协议还约定，甲、乙任何一方违反协议的，须以人民币1000000元赔偿金赔偿对方。原告薛梅于2016年7月11日支付了定金100000元。2019年1月，被告通过抽签选定房屋三套，分别为绿岛佳苑3幢2单元101室（面积79.75平方米）、绿岛佳苑5幢2单元301室（面积101.89平方米）、钱魏二期4幢3单元302室（面积77.9平方米）。因被告不愿履行合同，原告诉至本院请求被告继续履行《房屋产权转让协议》并交付绿岛佳苑3幢2单元101室房屋。在案件审理过程中，被告明确表示不愿继续履行《房屋产权转让协议》，经本院释明后，原告变更诉讼请求解除协议并由被告返还定金及赔偿损失。原告解除协议的变更申请于2019年12月24日送达被告。 诉讼过程中，原告申请对绿岛佳苑3幢2单元101室的房屋价值进行评估，本院依法委托了桐乡市方联资产评估事务所进行评估。2020年3月16日，该所出具方联评［2020］024号资产评估报告，评估价值为1044725元（评估基准日：2019年12月24日，土地权利性质：划拨）。 另查明，胡进兴于2018年7月4日向本院提起诉讼，请求确认与薛梅签订的案涉《房屋产权转让协议》无效，并退还薛梅购房款定金100000元。本院于2018年10月8日作出（2018）浙0421民初3422号民事判决，驳回胡进兴的诉讼请求。胡进兴不服该判决，向嘉兴市中级人民法院提起上诉。嘉兴市中级人民法院于2018年12月18日作出（2018）浙04民终2687号民事判决，驳回上诉，维持原判。 本院认为，原、被告订立的《房屋产权转让协议》依法成立并生效，双方当事人应当遵守诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告出卖拆迁安置的公寓房，签订合同时房屋尚未竣工，被告安置房屋的具体坐落尚未明确。后被告于2019年通过抽签确定了三套安置的公寓房，原告请求以其中面积最接近的一套与被告协商，完成房屋买卖交易，被告则明确表示不愿继续履行，故被告已构成违约。因案涉安置房屋未办理产权登记手续，被告未取得完全的不动产所有权，故案涉合同无法继续履行。现原告请求解除双方之间的《房屋产权转让协议》，应予以支持。合同解除时间应为原告的解除通知到达被告之日，即2019年12月24日。合同解除后，被告收取的定金100000元应当返还原告。至于赔偿损失，原告主张100万元，被告认为明显过高，且应考虑合同签订过程来确定双方应当承担的损失。故本案争议的焦点在于损失界定及责任承担。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案合同签订至今，嘉善房价大幅上涨。被告违约导致原告损失了其与被告完成房屋买卖交易可获得的利益，故原告的损失可以房屋现行市场价值与合同约定价格之间的房屋差价作为参考。因合同对具体房屋未明确，且房屋的价格受面积等因素影响，故本院依据合同约定的“甲方嘉善县罗星街道钱桥村以二分二换政策进行建造的钱桥社区房屋”、“总面积不低于80平方米”等内容，并结合被告户实际抽签所得三套房屋情况，准许以绿岛佳苑3幢2单元101室进行市场价值评估。根据评估报告，评估基准日的市场单价为13100元/平方米（1044725元÷79.75平方米）。合同约定单价为4000元/平方米，面积为不低于80平方米，故差价面积按80平方米计算。据此，房屋差价计算得728000元【（13100-4000）元/平方米×80平方米】。 涉案房屋标的不明确、属家庭共有财产，还需原、被告进一步协商履行。双方合同约定2017年1月份即可交付房屋、履行合同，但实际至2019年初才开始选房，期间房屋价格亦涨幅较大。原、被告对此协议履行过程中的风险均应有所预期。结合被告违约情况、合同标的、款项履行等因素，参考房屋差价，本院酌情由被告赔偿原告损失430000元。原告诉请过高，本院予以调整。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告薛梅与被告胡进兴2016年7月11日签订的《房屋产权转让协议》于2019年12月24日解除； 二、被告胡进兴于本判决生效后十日内返还原告薛梅定金100000元； 三、被告胡进兴于本判决生效后十日内赔偿原告薛梅损失430000元； 四、驳回原告薛梅的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14700元，保全费5000元，合计19700元，由原告负担7880元，被告负担11820元。评估费4500元，由原告负担1800元，被告负担2700元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交上诉状副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  陆平华 审 判 员  胡锦明 人民陪审员  陆金根 二〇二〇年三月二十七日 书 记 员  曹倩云