文书内容江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1324民初7001号原告:季谊，男，1975年3月5日出生，，个体户，住泗洪县。委托诉讼代理人：张贤祥，江苏立贤律师事务所律师。被告：王志强，男，1982年8月7日出生，个体户，住泗洪县。委托诉讼代理人：陈斌，江苏远大弘正律师事务所律师。被告：曹春梅，女，1981年4月2日出生，个体户，住泗洪县。原告季谊诉被告王志强、曹春梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂转为普通程序审理。原告季谊及其委托诉讼代理人张贤祥、被告王志强及其委托诉讼代理人陈斌到庭参加诉讼，被告曹春梅经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季谊向本院提出诉讼请求：1、判令两被告协助将泗洪县泗宿公路北侧（金鼎湾）12幢105号房屋产权过户到原告名下；2、判决被告给付违约金23万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年10月24日签订房屋买卖合同，约定两被告将位于江苏省泗洪县泗宿公路北侧12幢105号房屋转让给原告，房屋的转让价格为115万元，原告按照协议约定履行了付款义务，但是被告不予协助原告进行过户，原告故诉至法院。被告王志强答辩称：1.被告王志强、曹春梅将案涉房屋出售给原告不是买卖关系而是以物抵债关系。原告姐姐孙某,4多次高息借款给被告王志强，二被告将案涉房屋出售给原告系折抵案外人孙某,4的债务，之所以和原告签订买卖合同是受孙某,4的指示，原告实际上没有以现金或银行转账的方式向被告支付购房款。根据江苏省高级人民法院关于以物抵债讨论意见纪要的规定，当事人达成以物抵债的协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归债权人的，人民法院应该驳回其诉讼请求；2.原告主体资格不符。根据《合同法》第64条规定，被告王志强没有向原告履行房屋买卖合同，债权人孙某,4有权按民间借贷关系提起诉讼；3.原告用孙某,4的债权作为案涉房屋的购房款，因孙某,4和被告王志强之间的民间借贷是不合法的且孙某,4所借款均是高利息，被告借款均已偿还完毕且超出法律保护的利息应该予以退回给被告，经被告调取银行流水显示，孙某,4借款给被告流水计511万元，被告王志强通过本人及其哥哥王志刚、姨妈夏某支付给孙某,4流水共计685.85万元，另加上案涉房屋115万元、泗洪县澜庭湾套房一套56万元，合计856.85万元。综上，请求法院驳回原告诉请。被告曹春梅未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据，本院认证如下：原告提供的1.公证书一份，该份证据可以证明原、被告双方就案涉房屋签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，对该证据的证明效力，本院予以确认；2.收条、房产证、不动产发票、契税发票、电费、水费缴费卡、借条、证人孙某,4的证言各一份，该组证据相互结合可以证明原告以案外人孙某,4对被告王志强的债权折抵了案涉房屋的购房款115万元且被告已将房屋交付给原告的事实，对该组证据的证明效力予以确认；3.短信截屏3份，该份证据仅能证明原告催促被告协助其办理案涉房屋的过户手续，由于房屋买卖合同中并未约定过户时间，且从被告提供的案涉房屋曾被查封的相关证据来看，未能办理过户手续存在客观因素，故该份证据不能证明被告构成违约，对其证明效力不予确认；4、案涉房屋的产权情况表一份，该份证据可以证明案涉房屋现在无过户瑕疵，对其证明效力，本院予以确认。被告提供的证据5.与案外人孙某,4的转账记录一份，无法证明双方之间关于案涉115万元借款存在违法行为，对其证明效力本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月24日，原告（乙方）、被告（甲方）双方签订房屋买卖合同，约定甲方将其所有的位于江苏省泗洪县泗宿公路北侧（金鼎湾）12幢105号房屋转让给乙方，房屋价格为115万元；乙方于合同签订之日一次性付清购房款；甲方于合同签订之日将房屋及《房屋所有权证》一并交给乙方；甲方应协助乙方到房地产管理部门办理房产过户登记手续，所需缴纳的税费及其相关费用由乙方承担；如有一方违约，按房屋价格的20%承担违约金。后原告以案外人孙某,4对被告王志强享有的债权折抵了案涉房屋的115万元房款，被告按照合同约定将房屋交付给了原告。原告收到房屋之后，装修使用至今。现因被告不予协助原告办理房屋过户手续，双方因而成讼。另查明，案涉房屋曾被泗洪县人民法院和安徽省五河县人民法院查封，现均已解封，目前处于无查封无抵押状态。本院认为：原告与二被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效，双方均应全面履行合同义务。关于购房款支付问题。原、被告双方均认可是用案外人孙某,4对被告王志强享有的债权折抵案涉房屋购房款。被告抗辩主张，被告与孙某,4之间的民间借贷违法，存在高利息情况，被告借款均已偿还完毕，不存在抵偿房款的基础，但其仅提供银行流水无法证明案涉115万元民间借贷关系违法，结合被告认可房子交付时已经抵消其欠孙某,4115万元债务的事实，本院认定涉案抵款的115万元应属法律保护范围内。此外，双方对115万元达成抵消合意足以证明该笔债务已届清偿期。综上可以认定，上述房款抵偿借款的行为未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。孙某,4基于以物抵债行为取得案涉房屋的合同权利后，将该权利转让给原告，并最终由被告向原告出具收条一张，视为原告已履行支付购房款义务。现原告要求被告继续履行合同，本院予以支持。故被告王志强、曹春梅应协助原告办理涉案房屋过户手续。关于被告是否存在违约行为，如果存在违约行为，违约金数额如何确定的问题。本院认为，在签订《房屋买卖合同》之时，没有约定具体房屋过户时间，且存在案涉房屋的开发商没有交纳出让金、房屋存在查封情况等客观因素导致无法过户，本院无法认定被告存在违约行为，故其要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王志强、曹春梅于本判决生效后十日内协助原告季谊办理位于泗洪县泗宿公路北侧金鼎湾12幢105号房产的过户手续；二、驳回原告季谊的其他诉讼请求。案件受理费4750元，由被告王志强、曹春梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  史兆全人民陪审员  杜 静人民陪审员  刘丙飞二〇二〇年三月二十日法官 助理  刘 莉书 记 员  孙佩佩附录：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。