安徽省池州市贵池区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1702民初8099号 原告（反诉被告）：池州国兴电力工程有限公司，统一社会信用代码9134170033566292XB，住所地安徽省江南产业集中区科技孵化园Z2号办公楼8层。 法定代表人：唐保传，该公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，安徽安贵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘东敦，安徽安贵律师事务所律师。 被告（反诉原告）：池州深安投资发展有限公司，统一社会信用代码91341700556305328Q，住所地安徽省池州市九华山佛教文化城1417室。 法定代表人：陈惠林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡文斌，安徽天贵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：左俊生，安徽天贵律师事务所律师。 池州国兴电力工程有限公司（以下简称国兴电力）与池州深安投资发展有限公司（以下简称深安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案受理。诉讼过程中，深安公司在法定期限内提出反诉，本院经审查予以准许，并依法适用简易程序于2020年1月9日公开开庭进行了审理。国兴电力的委托诉讼代理人***、刘东敦，深安投资的委托诉讼代理人胡文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国兴电力向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告赔偿原告装潢及停业损失暂计20万元整（具体以评估结果为准）；2、本案诉讼费用由被告承担；3、请求被告归还原告的租房押金6000元。事实与理由：原告因经营需要于2016年12月起租赁位于池州市站前区华山佛教文化城2号楼312、313、314、316以及317房屋开办公司,并投资人民币31万元对租赁房屋进行装潢。2017年12月5日,被告对上述房屋继续同原告签订了九华山佛教文化城房屋租赁合同,租期一年,自2017年12月10日起至2018年12月9日止。合同还约定了优先购买权和违约责任等事项,2018年8月初,被告单方将原告所租赁的房屋陆续出售给案外人,侵害了原告对房屋的优先购买权,造成原告装潢损失过大。2019年被告在原、被告租赁合同尚未依法解除之际,多次采取拉闸停电等手段妨碍原告经营,造成了原告较大的经济损失,更令人不能容忍的是被告在诉讼过程中强行拆除原告装潢设施,搬走原告办公设备,使原告损失进一步扩大。综上所述,被告的行为严重侵犯了原告的合法权益,为维护自身合法权益，请求判如所请。 深安公司辩称：一、国兴电力诉请赔偿装潢损失没有合同依据。国兴电力与深安公司签订的租赁合同期限从2017年12月10日至2018年12月9日止，租赁合同中对装潢并未约定租赁期满后需要对承租方给予补偿。合同中对承租方违约后装潢处理有相应的约定，其中第12条：“乙方有下列情形之一的视为违约，甲方有权随时终止合同，收回履约押金。因乙方违约造成的损失及责任由乙方自负：第4款.拖欠租金及本合同第十条规定的相关费用累计达2个月”和第14条第2款约定：“由于乙方违约导致解除本合同的，除向甲方支付违约金外，乙方的固定装潢、装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除，但乙方添置的设备除外。”深安公司在租赁期满要求腾房无须对国兴电力装潢给予赔偿。二、国兴电力诉请深安投资赔偿装修损失等无事实法律依据。1、国兴电力所谓装修是其为经营所需，双方签订的是短期租赁合同，假使国兴电力装修费用是真实，其对于短期租赁后果是清楚的，合同期满后，如果不续租，其装修要求出租人补偿没有合同依据和法律依据。2、国兴电力合同履行期内有多重违约，应承担违约责任，深安公司无违约行为，不应承担装修损失的赔偿责任。（1）国兴电力租赁期内擅自将租赁物转租第三方安徽潇耘网络科技有限公司等；（2）合同期满后，在深安公司通知不续租情况下不退房；（3）不交纳租金；（4）不交纳水电费。双方签订的租赁合同已于2018年12月9日到期，深安公司在合同期满前和期满后二次告知国兴电力不再续租，但国兴电力仍继续占用租赁物，且一直拖欠占用期间的租金，已违背了《九华山佛教文化城房屋租赁合同》第十二条约定：“乙方有下列情形之一的视为违约，甲方有权随时终止合同，收回履约押金。因乙方违约造成的损失及责任由乙方自负。”国兴电力在租赁合同履行中有多重违约，按合同约定违约致深安公司收房，装潢也是不需要赔偿的。三、深安公司有权对租赁物进行出售等处分。作为租赁物的所有权人，深安公司对租赁房屋出售不违反租赁合同的约定，合同第13条第5款约定“该商铺如甲方出售须提前30天告知乙方，乙方同意在15日内无条件搬离。”深安公司在2018年11月8日、2019年1月14日二次书面通知国兴电力不再续租，要求腾房。故深安公司已尽了合同约定的提前30天告知的义务，不存在过错。至于优先购买权问题，深安公司聘请的销售公司工作人员已上门告知，国兴电力并无意愿购买，且国兴电力对此所提诉讼也自行撤诉。四、国兴电力诉称的强行拆除装潢设施致损失扩大不是事实。首先，强行拆除租赁物装潢设施是购买2#楼312，313，314，316，317房屋客户，购房户对于原整体装潢不符合其各自居住的需要进行拆除，假使国兴电力因此有损失，也是自己不退房造成的。其次，购房户入驻其购买的不动产，是行使物权法赋予的不动产所有人的权利，国兴电力自知无理对抗所有权人，转而捏造事实想将子虚乌有的损失转嫁给深安公司。再次，国兴电力无证据证明损失扩大。国兴电力并不在租赁房屋内从事经营、办公，深安公司送达腾房通知无法与国兴电力联系，购房户入驻时国兴电力也不在现场，几十天后才报警，从这些现象可知，国兴电力长期不在租赁房屋内从事办公或经营。综上，国兴电力诉请装潢赔偿及停业损失没有合同和法律依据，在国兴电力欠付深安公司房租、水电费等多重违约下违背事实先行起诉，试图混淆是非，诉讼动机不纯。对于国兴电力违约欠付的房租、水电费、违约金及因国兴电力不按通知腾房给深安公司造成的损失，深安公司将提起反诉，请求人民法院合并审理，依法公正判决，驳回国兴电力的诉请。 深安公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告给付“九华山佛教文化城”2#楼312，313，314，316，317房屋租金14639.22元（租金从2018年12月10日至2019年11月9日计334天，按每天43.83元标准计算）；2、腾空占用公司房屋，并从反诉提起之日按每月3677.3元标准（367.73㎡*10元/㎡）计算占用费至房屋交还之日止；3、反诉被告承担违约金2400元（以租金总额16000元*15%计算）；4、反诉被告给付反诉原告垫付的水电费1037.33元；5、反诉被告赔偿逾期交还租赁物致反诉原告违约损失28059元；6、反诉被告承担本案的反诉费用。事实与理由：深安公司从事房地产开发业务，池州市站前区“九华山佛教文化城”2#楼312,313,314,316,317房屋系深安公司开发。2016年11月11日，深安公司将上述房屋交由关联公司池州深安市场管理有限公司出租于国兴电力，合同约定租期为2016年12月11日至2017年12月10日止，租金为每年16000元。池州深安市场管理有限公司于2017年10月30日依法注销。2017年12月5日，深安公司以自己名义与国兴电力签订了《九华山佛教文化城商铺租赁及商业物业管理合同》，租赁期限自2017年12月10日至2018年12月9日止。租金仍为16000元/年，履约保证金6000元。2018年11月8日，合同期满前深安公司按合同约定提前30日通知国兴电力“不再续租，限时退房”，但国兴电力合同到期后并未将房屋交还深安公司。2019年1月14日，深安公司再次以顺丰快递(运单号:24499508466)向国兴电力发送了要求退房的书面通知，但国兴电力仍不予理睬，上述承租房直至2019年11月份被购房户打开使用。另，合同履行期间，国兴电力还擅自将租赁物转租给第三人使用，也构成了对合同的违反。综上，国兴电力租赁的房屋已于2018年12月9日租赁期满，深安公司在合同期满前和期满后二次告知国兴电力不再续租，国兴电力理应按约交还承租的房屋。国兴电力拖延交还租赁房屋并继续占用数月，其行为不但构成了违约而且构成了侵权。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，国兴电力应向深安公司承担相应的违约责任。国兴电力不仅不反思已过给付房屋租金等，竟先行起诉要求赔偿子虚乌有的“损失”实属无理。为维护合法民事权益，特提反诉，请求人民法院予以支持。 国兴电力对深安公司的反诉辩称：一、深安公司非涉案房屋权利人，向国兴电力主张租金、占用费、违约金、违约损失无任何事实法律依据。深安公司在房屋租赁合同存续期间已将案涉房屋出售给案外人，房屋产权已经发生移转。根据物权法第三十九条之规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，深安公司非房屋权利人，要求国兴电力给付租金、占用费、违约金，无任何事实和法律依据。二、国兴电力从未收到深安公司要求解除合同的通知。深安公司在诉状中称2018年11月8日以及2019年1月4日通过发书面通知告诉国兴电力不再续租、腾退房屋与事实不符。根据深安公司与案外人签订的存量房买卖合同记载，案涉房屋于2018年8月6日、10月8日、11月8日、11月13日已在不动产登记部门办理了备案登记，深安公司诉称按照合同约定履行通知义务与事实不符。三、关于垫付的水电费。在深安公司主张的用电期间，深安公司曾将国兴电力使用房屋电线剪断，导致国兴电力无法用电，产生的电费并非完全是国兴电力用电产生的，国兴电力使用的电费据实支付。深安公司剪电线的行为还造成了国兴电力停业损失（国兴电力向法院申请进行评估）。四、深安公司先行违约，侵犯了国兴电力的优先购买权。综上，深安公司在履行合同过程中违约在先，不仅违反了双方当事人的合同约定，同时也违反了合同法第二百三十条之规定。请求法院依法驳回深安公司的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、国兴电力提供的证据五“室内装饰装修涉及合同书、装修报价表、池州市盛唐装饰有限公司装饰装修收款收据”及国兴电力提供的“对案涉房屋装潢损失以及深安公司擅自撬门损毁国兴电力财产的损失进行评估”的申请书，拟证明因深安公司侵犯国兴电力在承租期限内的优先购买权，给国兴电力造成的损失。深安公司质证时对证据五三性均不予认可且对评估申请提出异议。本院经审查，国兴电力提供的证据五系其与案外人发生的合同材料，故采纳深安公司的质证意见，对该组证据不予认定。国兴电力未能提供证据证明其基于房屋租赁合同纠纷主张优先购买权受到侵害与装潢损失及财产损失存在关联性，且通过庭审调查，案涉房屋已经交付案外所有权人。故国兴电力的评估申请，本院不予准许。2、深安公司提供的证据三、四“通知及张贴的图片、顺丰快递邮寄单”，拟证明深安公司于2018年11月8日通知国兴电力不再续租，国兴电力不在承租房屋内办公，深安公司将通知粘贴在315#室门上，于2019年1月4日将通知邮寄给国兴电力。国兴电力质证时提出异议，称深安公司于2018年8月9日、2018年10月8日分别将案涉租赁物中的314号、312号房屋进行了买卖备案，其承租的案涉房屋外加装了带门禁系统的玻璃门，其他人无法进入案涉房屋，另315号并非国兴电力承租的房屋。国兴电力还提供顺丰快递查询结果打印材料证明深安公司提交的顺丰快递单不具有真实性。本院经审查，对深安公司张贴通知的真实性予以认定，对其表达将通知送达给国兴电力的证明目的不予采纳。3、深安公司提供的证据五“情况说明二份”，拟证明深安公司房屋销售代理公司及工作人员通知了国兴电力，告知其可以行使优先购买权。国兴电力质证时对三性提出异议。本院经审查，该组证据属于证人证言，证人未出庭接受询问，不符合证人证言的法定形式。故对该组证据不予采纳。4、深安公司提供的证据十“购房户违约金汇款凭证、搬家费收据”，拟证明深安公司因国兴电力违约造成的损失。国兴电力质证时对该组证据的三性均不予认可。本院经审查，采纳国兴电力的质证意见，对该组证据不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：池州市站前区“九华山佛教文化城”2#楼312,313,314,316,317房屋系深安公司开发。2016年11月11日，深安公司将上述房屋交由关联公司池州深安市场管理有限公司出租于国兴电力，合同约定租期为2016年12月11日至2017年12月10日，租金为每年16000元。2017年12月5日，深安公司以自己名义与国兴电力签订了《九华山佛教文化城商铺租赁及商业物业管理合同》，租赁期限自2017年12月10日至2018年12月9日。租金仍为16000元/年，在合同签订时一次性交纳。承租方负担承租期间的商业物业管理费、水电费等。履约保证金6000元，履约保证金在合同正常期满后除可用于抵充合同约定的由乙方承担租金，管理费用等外，剩余部分无息退还。租赁期满后，租赁合同即终止，如国兴电力继续租赁，需提前15日书面向深安公司提出，经深安公司同意，重新签订租赁合同。深安公司如出售租赁物需提前30天告知国兴电力，国兴电力同意在15日内无条件搬离。合同签订后，国兴电力交纳了合同期限内的租金及履约保证金。2018年8月，深安公司与案外人签订案涉房屋的《存量房买卖合同》并备案登记。后，深安公司分别将案涉房屋过户至买受人名下。314号房屋过户时间为2018年9月14日，317号房屋过户时间为2018年11月23日，312号房屋过户时间为2019年2月19日，313号房屋过户时间为2019年4月29日，316号房屋过户时间为2019年5月8日。国兴电力使用案涉房屋至本案起诉前，深安公司垫付了国兴电力占用案涉租赁物产生的水电费1037.33元。 本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，在租赁合同存续期间内，出租人要出卖租赁物时，承租人享有在同等条件下优先购买房屋的权利。本案中，深安公司未举证证明其在《九华山佛教文化城商铺租赁及商业物业管理合同》期限内出售租赁房屋前履行告知承租人国兴电力义务。国兴电力的优先购买权受到相应侵害。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，承租人可以要求出租人赔偿损失。该损失系承租人缔约请求权受到侵害而产生的相应损失。故国兴电力主张本案的诉讼费用由深安公司承担，本院予以支持。国兴电力还要求深安公司赔偿其租赁房屋装潢损失及停业损失。案涉租赁合同系期限为一年的短期租赁合同。租赁期满后，双方均有是否继续租赁的选择权。深安公司虽在租赁期限内发生出售行为，但国兴电力一直使用租赁物至合同期满后，未造成合同期限内解除，且双方在租赁合同中也未将装潢价值作为承租人优先购买权受到侵害时的赔偿依据。国兴电力诉称的其电线使用被破坏发生的时间也在租赁期限届满后的2019年1月份。国兴电力未提供证据证明其丧失同等条件下购买房屋机会利益而产生损失的依据。故对国兴电力的上述请求，本院不予支持。深安公司未提供证据证明国兴电力在履行案涉合同过程中存在违约行为。依据案涉租赁合同约定，国兴电力主张深安公司返还其押金6000元的请求，本院予以支持。案涉租赁合同期限届满后，深安公司以剪断电线、张贴通知等方式向国兴电力表示其不再续租的意思，且深安公司从租赁合同期限内开始陆续将案涉租赁物产权转移至案外人名下，深安公司也未提供证据证明案外产权人授权其继续履行案涉租赁合同。故对深安公司主张国兴电力支付租金及违约金、违约损失的请求不予支持。国兴电力对深安公司垫付其占用案涉租赁物产生的水电费1037.33元无争议，故对深安公司要求国兴电力支付其垫付的费用，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、池州深安投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还池州国兴电力工程有限公司租赁物押金6000元； 二、驳回池州国兴电力工程有限公司的其他诉讼请求； 三、池州国兴电力工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付池州深安投资发展有限公司垫付的水电费1037.33元； 四、驳回池州深安投资发展有限公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，减半收取2150元，反诉案件受理费已预减半收取522.5元，合计2672.5元，由池州深安投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。同时向该院预交上诉费4822.5元。（安徽省池州市中级人民法院开户行：农行池州秋江支行；户名：池州市非税收入管理局；账号：12×××66）。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  胡宪芝 二〇二〇年三月九日 书记员  王庭玉