重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初27217号原告：保利（重庆）投资实业有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园留云路1号，统一社会信用代码91500000768880324L。法定代表人：徐鲁，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡明，重庆尚润律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟先才，重庆尚润律师事务所律师。被告：冯锐，男，汉族，1984年3月19日生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：李松，重庆融策律师事务所律师。原告保利（重庆）投资实业有限公司（以下简称：保利公司）诉被告冯锐商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王朝辉独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托诉讼代理人胡明，被告冯锐的委托诉讼代理人李松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理按揭的违约金23067元（标准为：以303515元为基数自2019年4月19日起至2019年9月18日止按照每日万分之五的标准计算；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月9日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的位于重庆市巴南区渝南大道9号1幢28-14号房屋，总价款303515元，付款方式为按揭付款。被告应于合同签订当日支付30352元，2018年4月19日内支付60703元，2019年4月19日内支付61460元作为首付款，向银行申请贷款151000元10年的按揭贷款，经银行审查同意后，由乙方于银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给原告作为房款的一部分。后，因被告原因未办理按揭贷款手续。被告遂于2019年9月18日以现金方式支付剩余购房款151000元。被告逾期办理按揭贷款手续，违反合同约定。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告冯锐辨称：1、原、被告双方于2019年9月18日重新签订《重庆市商品房买卖合同》，对剩余付款方式做出了变更，属于合同核心条款的变更，不应再支付违约金；2、即便原告存在违约行为也应当以未付款项为基数而非整个购房款；3、根据合同约定，原告应当通知、协助被告办理按揭贷款手续，但2019年4月19日前，原告并未通知被告其存在违约行为。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年4月19日，原告保利（重庆）投资实业有限公司（甲方）与被告冯锐（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定：第一条，本商品房项目暂定名为保利林语溪三标段。第三条，乙方所购商品房座落为重庆市巴南区渝南大道9号1幢28-14，本商品房用途为非住宅，属于办公用房。第四条，购房价款，总成交金额303515元整。第五条，付款方式，按揭付款，乙方应于签订合同当日付清总房款的百分之十即30352元；于2018年4月19日内缴付总房款的百分之二十即60703元；于2019年4月19日内缴付总房款的百分之二十即61460元；向银行申请贷款151000元10年的按揭贷款，经银行审查同意后，由乙方于银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给原告作为房款的一部分；因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起3日内以现金或其他方式支付，在此期间内，不承担合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条约定执行。第十条，乙方逾期付款的违约责任：逾期超过30日的，甲方有权解除合同；甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二日起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期付款万分之一的违约金，并于实际支付应付之日起30日内向甲方支付违约金。补充协议第四条，分期付款的约定，乙方选择分期付款的方式支付购房款的，则乙方应当按照合同第五条约定的支付时间向甲方支付房价款。若乙方未按照约定时间支付相应房价款的，则甲方有权宣布剩余全部房价款提前到期，乙方应当立即向甲方一次性付清剩余房价款，并按照合同第十条约定承担逾期付款的违约责任。第五条，关于按揭付款的补充约定，（一）乙方选择以按揭贷款方式支付购房款的，向银行申请、办理贷款的义务归属于乙方，甲方仅负有协助义务。乙方须在甲方推荐银行办理按揭。乙方在签订房屋认购协议时甲方已口头或书面形式告知办理按揭所需的相关资料，乙方也已知晓甲方所推荐银行办理按揭的要求，并同意按照按揭办理银行的要求在签订合同当日到甲方指定的地点办理按揭相关手续，并提供齐备按揭所需资料。若因乙方原因致使按揭贷款逾期办理的，则视为乙方逾期向甲方支付房价款，并按合同第十条乙方逾期付款的条款处理；（三）合同第五条第（三）款第1项中“甲方原因”是指：甲乙双方在签署合同签或合同时，因甲方故意导致乙方所购房屋所在的项目无任何银行表示愿意办理购房按揭贷款，或者甲方无正当理由拒绝提供阶段性担保导致乙方未能办理按揭贷款。（六）乙方应于合同签订当日签订按揭合同，并于签订按揭合同当日按银行要求提供按揭所需的真实有效的全部资料。乙方逾期3日未将办理按揭贷款所需的资料提供给甲方并与银行签署银行按揭合同及完善相关手续，乙方应每日按照总房款的万分之五向甲方支付违约金。第二十五条，双方同意将合同第十条变更为：乙方如未按本合同约定的时间付款，应当承担逾期付款的违约责任，乙方承担逾期付款违约责任如下，乙方逾期支付款项，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向甲方支付该违约金。《商品房买卖合同补充协议》第四条，乙方未按本协议约定付清首付款之前，甲乙双方同意顺延办理合同网上签约手续、合同备案登记等相关手续。待乙方付清首付款后，由甲乙双方按照合同约定共同办理合同网上签约及合同备案手续，在此期间甲方不向乙方承担任何违约责任、赔偿责任等。乙方付清首付当日，开始计算网签办理期限，乙方需按照按揭银行要求提供齐全的相关签约资料，并按银行规定签订《按揭抵押合同》并办理按揭手续。银行利率及按揭政策以银行当期执行政策为准，乙方不得以银行政策调整作为理由要求解除《商品房买卖合同》。乙方应于本协议生效后向按揭银行了解相关按揭贷款政策，并按银行要求提供按揭贷款所需相关资料供按揭银行进行按揭贷款按揭贷款预审批相关手续。合同签订当日，被告向原告出具《承诺书》。《承诺书》载明：一、本人承诺并保证在贵公司通知之日起4天内前往贵公司指定的银行办理按揭贷款；二、由于借款人及参贷人自身原因（包括但不限于按揭资料完整性、真实性、个人征信不符合贷款银行要求等原因）不符合贷款条件，本人承诺并保证在贵公司通知不能办理按揭贷款之日起15日内，将付款方式更改为全款或更换其他银行办理，本人未按承诺书中承诺时间履行完毕补交尾款或配合改签其他银行按揭贷款手续，本人自愿按照与贵公司签订的《重庆市商品房买卖合同》附件五《商品房买卖合同补充协议》中关于付款的相关约定承担违约责任，同时贵公司有权解除合同，并将房屋另行出卖给第三人且无需另行通知本人；三、在未办理按揭贷款前本人自愿暂不办理预售合同备案登记、预告登记、抵押登记，不会追究《商品房买卖合同》中提及的去房交所办理备案登记的法律责任，由此引起的所有的责任均由本人承担。合同签订后，被告分别于2017年4月19日支付30352元、2018年4月18日支付60703元、2019年4月17日支付61460元、2019年9月18日支付支付151000元。原告收取了上述购房款共计303515元并向被告开具收据。2019年9月18，原、被告双方就讼争房屋签订《解除合同协议书》，解除上述《商品房买卖合同》，并约定：甲、乙双方签订的买卖合同自本协议生效后立即解除，甲方保留按原买卖合同追究乙方违约责任的权利。合同解除后，原、被告双方就讼争房屋重新签订了《商品房买卖合同》，关于房屋的坐落、价款、付款方式、付款时间、违约责任与2017年4月19日双方签订的《商品房买卖合同》约定一致。庭审中，原告主张依据2017年4月19日签订的《重庆市商品房买卖合同》向被告主张违约责任，无证据证明其置业顾问以电话方式通知被告按揭贷款手续。原、被告双方一致确认，因实际付款方式变更合同约定会导致无法办理网签手续和产权证，故解除第一份合同重新签订了第二份合同，是为了办理相关手续。以上事实，有《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、《承诺书》，收据，《解除合同协议书》，当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方未按照约定支付价款的，对方可以要求其支付价款。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然该合同于2019年9月18日双方协议解除，但合同的解除并不影响合同中结算和清理条款的效力。买卖合同及补充协议对按揭贷款办理的时间及方式均有明确约定，原告有协助被告办理按揭贷款的义务，被告有按时签订按揭贷款合同的义务。被告于2019年4月17日付清最后一期首付款，结合《商品房买卖合同补充协议》第四条“乙方未按本协议约定付清首付款之前，甲乙双方同意顺延办理合同网上签约手续、合同备案登记等相关手续。待乙方付清首付款后，由甲乙双方按照合同约定共同办理合同网上签约及合同备案手续，在此期间甲方不向乙方承担任何违约责任、赔偿责任等。乙方付清首付当日，开始计算网签办理期限，乙方需按照按揭银行要求提供齐全的相关签约资料，并按银行规定签订《按揭抵押合同》并办理按揭手续”的约定，被告应于2019年4月17日与贷款银行签订按揭贷款合同。同时，根据合同附件五第五条“乙方选择以按揭贷款方式支付购房款的，向银行申请、办理贷款的义务归属于乙方，甲方仅负有协助义务。乙方须在甲方推荐银行办理按揭。乙方在签订房屋认购协议时甲方已口头或书面形式告知办理按揭所需的相关资料，乙方也已知晓甲方所推荐银行办理按揭的要求，并同意按照按揭办理银行的要求在签订合同当日到甲方指定的地点办理按揭相关手续，并提供齐备按揭所需资料”的约定，原告有义务为被告指定按揭贷款银行并进行通知等协助义务。被告付清首付款后，原告应当及时通知被告前往指定银行办理按揭贷款手续。原告并未举示相关证据证明其履行了通知、协助义务，且原告在庭审中也认可这一事实。根据合同约定，原告没有履行通知义务，被告无从知晓原告指定的按揭贷款银行，且2019年9月18日双方就讼争房屋重新签订《重庆市商品房买卖合同》时，被告以其他方式向原告支付剩余未付房款151000元，被告并无违约行为。因此，原告要求被告支付逾期办理按揭贷款违约金23067元，缺乏事实基础，本院不予支持；被告主张原告未履行通知、协助义务，未能办理按揭贷款的原因非其原因，于法有据，本院予以采信。综上所述，原告未按合同约定履行办理按揭贷款的通知、协助义务，构成违约，被告不应向其支付逾期办理按揭贷款的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告保利（重庆）投资实业有限公司的部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取188元，由原告保利（重庆）投资实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 王朝辉二〇二〇年三月十日法官助理 黄 斌书 记 员 向恺霖