江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0103民初10号原告：谌辰红，女，汉族，1971年09月28日生，住江西省南昌市南昌县。委托诉讼代理人：周平光，南昌县莲塘法律服务所法律工作者，执业证号：31401091101640。被告：舒祥，男，汉族，1995年01月04日生，住江西省南昌市进贤县。委托诉讼代理人:张明,江西求正沃德律师事务所律师,执业证号:13601201410659785。原告谌辰红与被告舒祥房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谌辰红及其委托诉讼代理人周平光、被告舒祥及其委托诉讼代理人张明本案现已审理终结。原告谌辰红诉称：2019年8月19日，原被告经南昌中环互联信息服务有限公司中介服务，在中环公司签订了《南昌市存量房买卖合同》（合同编号：NCC19231616）。《买卖合同》第一条约定：被告（甲方，下同）及其共有权人同意将坐落在“南昌县莲塘镇迎宾大道3999号银河白沙地75栋1单元204室”的房屋出售给原告（乙方，下同）；第四条约定：房屋买卖价款为896,300元，在办理交易手续当日通过资金托管人民币896,300元，见不动产权证当日支付；第六条约定：自合同签订之日起的2019年9月16日内，由被告还清抵押贷款；第七条约定：被告同意在收到全部房款叁日内与原告办理交房手续；第九条约定：合同签订当日内，原告向被告支付购房定金人民币10,000元，被告方的房屋权属证书及有关过户登记资料原件交由中介方保管；第十条第2项约定：如被告违约或因被告原因导致合同无法履行，被告应双倍返还原告支付的定金，并赔偿其他经济损失；第十二条约定：本合同纠纷的诉讼管辖法院为南昌市西湖区人民法院。《买卖合同》在尾部同时约定：合同里书写的户籍地址或你（原告或被告，下同）提供的收信地址为你确认有效的法定有效通讯地址，送达相关函件以此地址为准，若存有变更，应立即书面通知中介方，在被通知方收到书面通知前，有关送达的法律后果由通知方承担。签订《买卖合同》后，当日，原被告又签订了《补充协议书》，对买卖合同进行了补充、明确和变更，《补充协议》第1条约定：原被告双方协商达成一致，被告同意原告暂不办理该房过户手续，且被告同意在合同签订起2019年9月16日内办理全权委托公证至原告指定人名下，公证费用由原告承担，并在当日原告向被告支付全部（“全部”两字为笔误，应删除未删除）房款45万元，剩余房款在2020年1月31日内支付给被告；第5条约定：若上述条款未能履行或逾期，则违约方应赔偿守约方合同里约定的违约责任及相应的经济损失；该《补充协议》在尾部同时约定“如本协议与合同事项发生冲突，则以本协议为准”。签约当日，原告向被告支付了定金10,000元。2019年9月16日，双方依约去办理委托公证手续，但被告以《补充协议》存在笔误为由，开始反悔，不配合办理公证，最后以抢走存于中介处的房产证方式表示不履行相关约定，事后，原告通过中介方两次书面催告被告履行合同、返还10,000元定金，被告收悉《催告函》后既不履行合同，也不向原告返还其收取的10,000元定金。原告认为：原被告双方签订的《买卖合同》及其《补充协议》是双方真实的意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力。中介方起草的《补充协议》虽存在笔误，但从该条的整体文字表述看，不违背双方的真实意思，不存在约定不明或歧义的情况。被告假借笔误，用抢走房产证方式表示不履行合同，后经原告催告，被告在合理的期限内还是不履行合同，被告违约行为明显，单方解除了合同，导致无法依约交易房屋。现原告为了维护其合法权益，遂诉至法院，请求判令：1、判令被告向原告双倍返还购房定金计20,000元；2、本案的诉讼费由被告承担。原告谌辰红提交了如下证据：证据一、原告与被告身份证复印件，证明原、被告的身份情况；证据二、《南昌市存量房买卖合同》、《补充协议书》、《收据》、《江西省房地产（出卖）经济服务合同》、《江西省房地产（买卖）经济服务合同》、南昌县不动产（房屋）信息查询结果，证明2019年8月19日，原、被告双方经南昌中环互联信息有限公司中介服务，在中环公司先后签订了《房屋买卖合同》及其《补充协议书》。被告将自己所有的南昌县莲塘镇迎宾大道3999号银河白沙地75栋1单元204室房产出售给原告，双方约定：（1）被告于2019年9月16日内需还清出售房产的抵押贷款，解除房产抵押（《买卖合同》第六条）；（2）被告于2019年9月16日内需配合原告办理房产全权委托公证至乙方指定人名下（《补充协议书》第1条）；（3）如补充协议与原合同事项发生冲突，则以补充协议为准；（4）其他事项。被告向原告收取定金10,000元；被告房产具有抵押贷款；证据三、监控视频、通话录音3份、被告催告函2份，证明2019年9月16日，被告用抢走房产证的方式要求毁约；2019年9月25日被告明确表示要解除合同不退还定金，2019年10月13日被告书面表示废止合同补充协议；证据四、原告《催告函》2份、快递单照片、快递单查询情况截屏打印件5份、彩信截屏打印件5份、中介公司《情况说明书》1份，证明原告自己及原告通过中介公司向被告发出过2份《催告函》，要求被告履行合同或者返还定金，被告拒不履行。被告舒祥辩称：根据双方签订的补充协议，原告应在2019年9月16日向答辩人支付购房款45万元，目前原告未向答辩人支付上述购房款，已经构成根本性违约，是造成目前状况的根本原因。原告在起诉状中阐述了答辩人不配合办理公证，根据答辩人提供的2019年9月10日办理公证的材料，答辩人积极配合工作，还按照原告的要求签署了对赵艳的委托书，授权其代为办理不动产的出售、过户等手续。综上，造成目前的状况完全是原告的责任，只要原告支付购房款，答辩人就可以支付房屋按揭款，就可以办理过户手续。原告无权要求返还定金。答辩人愿意继续履行合同，希望原告尽快支付购房款，尽快办理过户手续。证据：被告与董金菲录音一段，证明原告应在2019年9月16日向被告支付首付款45万元，被告在收到45万元之后就还清银行贷款，他们这次交易需要被告到指定银行办理银行卡并且提交银行卡密码，被告同意提供他们所要求的征信，对于过户的事情通过签订补充协议予以确认。本院经审理认定事实如下，2019年8月19日，被告舒祥（甲方）与原告谌辰红（乙方）在南昌中环互联网信息服务有限公司居间服务之下签订《南昌市存量房买卖合同》，约定，1、甲方将南昌县莲塘镇迎宾中大道3999号银河城白沙地75栋1单元204室的房屋出售乙方，总价为896300元。2、2019年9月16日前由甲方还清贷款，并在银行解押之日起的柒个工作日内共同到南昌市房屋交易登记机构办理房屋登记手续。3、合同签订当日，乙方向甲方支付购房定金10000元，如甲方违约或因甲方原因导致合同无法履行，乙方除应双倍返还乙方支付的定金，还应当承担由此给乙方造成的其他经济损失。如乙方违约或因乙方原因导致合同无法履行，乙方除应将支付的定金作为违约金赔付给甲方外，还应承担由此给甲方造成的其他经济损失。上述合同签订后，原告将被告支付了10000元定金。同日，双方另行签订《补充协议书》一份，约定：1、甲方同意暂不办理该房屋过户手续，且甲方同意在合同签订起2019年9月16日内配合乙方办理全权委托公证至乙方指定人名下，公证费用由乙方承担，并在当日乙方向甲方支付全部房款450000元（含购房定金10000元），剩余房款在2020年1月31日内支付给甲方；2、甲方同意在办理公证手续当日将房屋交接给乙方；3、甲方同意在办理公证手续当日配合去乙方指定银行办理贷款审批手续，并开通一张乙方指定银行壹类卡交给中介方保管，且甲方不得注销该卡及动用卡上资金直至该房屋过户手续完善。双方约定该补充协议与合同事项发生冲突，则以该补充协议为准。2019年9月10日，双方前往办理公证委托手续时，因被告身份证消磁未能办理成功。2019年9月16日，中介公司欲再次组织双方办理公证事宜，被告拒绝配合。在被告与中介公司经办人董金菲2019年9月1日的通话录音中，董金菲称因为说好被告支付首付款给被告偿还银行贷款，需要被告提供征信记录。被告表示希望能双方再签个补充协议，在原告付款后立刻将房屋过户，董金菲则表示暂时无法过户，双方可以等9月16日那天去办公证时再协商。在原告与被告爱人2019年9月25日的通话录音中，被告爱人反复表示，因其要另购房屋，本次出售的房屋必须立刻过户，原告表示不能立刻过户。被告爱人称不存在谁违约的问题，在中介同意销合同的情况下愿意把定金退还原告。2019年9月25日，中介公司代原告向被告送达《催告函》，要求其接函后7日内向银行归还房产按揭贷款，解除房产抵押，并配合原告办理委托公证，如不履行，则原告主张解除合同并要求被告双倍返还定金。2019年10月9日，中介公司再次代原告向被告送达《催告函》，称因被告收取了原告10000元定金，现既不履行合同又不返还定金，要求被告在接函后3日内返还定金10000元。2019年10月13日，被告向原告送达《催告函》，称《补充协议书》损害其重大利益，属无效，要求对方依照《买卖合同》第七条在付清全部购房款后三日内办理过户手续。庭审中，本庭向证人董金菲询问，为何被告办理的银行卡及密码要交由中介公司掌握，证人简某陈述为过户用，经本庭反复询问，其仍未能陈述这一方式的合理性及必要性。同时，证人陈述，9月16日组织了双方就过户时间进行沟通，被告要求一次性马上过户，原告要求办理公证，一年之内过户。9月16日之后，被告仍联系过中介公司表示要办过户，但补充协议作废，原告不同意。关于《补充协议书》中约定的同日公证及付款义务，证人陈述为依照惯例是先办公证再付款。另，庭审中，本庭向原告询问，为什么不同意房屋立即过户、是否告诉过被告什么时候可以过户。原告陈述因为房子有可能是买给儿子的，儿子在外地（时为深圳）打工，一般过年回来、当时计划过年的时候过户，即使在过年的时候不过户也会在公证期满之前过户。本庭再次询问其子是否有本地购房资格并要求出具购房资格的证明，其拒绝提供其子姓名。上述事实，有原、被告的陈述、原、被告提交的证据及本院开庭笔录所证实。本院认为，根据庭审查明的事实，双方未能依约履行《南昌市存量房买卖合同》及《补充协议书》的原因在于双方对房屋过户时间无法达成一致意见。原告在9月25日的《催告函》中催促被告完成解押及公证事项，否则解除合同。被告经催告后仍未履行。原告又在10月9日的《催告函》中要求被告返还定金。应视为合同解除的条件已具备，且原告行使解除权，合同已解除。关于违约责任的承担。《补充协议书》约定甲方同意乙方暂不办理该房屋过户手续，但对何时办理过户原告未给予明确承诺。房屋不及时过户切实影响到出售人另行购买房屋的资格，出售人要求买受人尽快过户既是符合自身利益的合理诉求，也符合通常房屋交易中买受人的交易目的，未损害对方权益。相反，至本案审理时，原告都未能给出明确的房屋过户时间，且对要求延迟过户的理由不能给出合理说明。因原告明示不同意及时过户又不能承诺合理的过户时间，被告由此拒绝配合办理解押及公证事宜，不应单纯认为系被告违约。双方在合同约定时均缺乏审慎注意的义务，均存在过错，应各自承担相应的责任。原告要求被告双倍返还定金，有违公平原则。被告对于收取的定金，亦无权没收，理应退还原告。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告舒祥于本判决生效之日起三日内向原告谌辰红返还定金10000元。二、驳回原告谌辰红其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费300元，减半收取150元，由原告谌辰红自行承担75元，被告舒祥承担75元，限随上述款项一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员 黄 迁二〇二〇年三月三十一日书记员 章佩玉