四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终8342号 上诉人（原审被告）：李欣，女，1970年12月21日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：姜勃，四川文雕律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谭德刚，男，1970年5月16日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：袁玫，泰和泰律师事务所律师。 原审第三人：吕明春，男，1966年12月1日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：袁玫，泰和泰律师事务所律师。 原审第三人：王文章，男，1981年6月1日出生，汉族，住福建省福州市长乐市。 上诉人李欣因与被上诉人谭德刚、原审第三人吕明春、王文章房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初5497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李欣及其委托诉讼代理人姜勃、被上诉人谭德刚及其委托诉讼代理人袁玫、原审第三人吕明春及其诉讼代理人袁玫到庭参加诉讼，原审第三人王文章经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 李欣上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.判令谭德刚退回不应该收取的房租255300元；3.解除对成都市武侯区房屋的抵押；4.诉讼费用由谭德刚承担。事实和理由：一、谭德刚在购买李欣的案涉房屋时，其知晓房屋处于抵押状态，并且还向抵押权人王文章代还了1300000元借款，可见其对面临的风险有充分心理准备。一审时，谭德刚承认当初购房款为3000000元，但是2018年11月10日，案涉两套房屋与另一住宅共以1620000元在淘宝上变卖，但谭德刚在一周的挂网时间内未购买。可见，是谭德刚因房屋贬值而不愿购买，并非李欣不愿意出售，故一审判令李欣承担540000元违约金不符合事实。二、2016年9月至2017年9月，谭德刚先后五次收取了案涉房屋租金共计255300元，因房屋未过户且合同已解除，谭德刚应当足额返还五笔租金。三、谭德刚购买案涉房屋时，担心不能过户，将李欣位于武侯区房屋做了抵押，现合同解除，谭德刚应当解除对此房屋的抵押权。 谭德刚辩称，一、请求驳回李欣的所有上诉请求。李欣称谭德刚是在知晓案涉房屋贬值情形下不愿意购买的事实不属实，实际是在一审庭审笔录中显示案涉房屋合计月租金30000元，一年租金360000元。因案涉房屋属老建筑，在外围有搭建用于经营的房屋，实际的价值远远高于其作为住宅的价格。案涉房屋目前价值约5000000元以上，不存在贬值的事实。二、李欣称要求谭德刚退还255300元租金不能得到支持，因为双方约定案涉房屋的租金由买受人享有，谭德刚没有收足2016年1月起至本案判决生效之日止的实际租金，谭德刚有权另行主张该项权利。三、李欣请求解除对抵押的房屋进行解封事宜，谭德刚认为在案涉款项由李欣向谭德刚支付完毕后才达到解封条件，故请求二审法院驳回李欣的上诉请求。 吕春明述称，其意见与谭德刚意见一致。 王文章未发表陈述意见。 谭德刚向一审法院起诉请求：1.解除谭德刚向李欣购买成都市武侯区1号、2号两套房屋的房屋买卖合同；2.判令李欣退还谭德刚购房款300万元；3.判令李欣支付因其个人原因不将房屋卖给谭德刚产生的违约金300万元；4.判令李欣因未能在2017年5月底将产权过户给谭德刚产生的从2017年6月起算至2018年3月止的违约金200万元；5.本案诉讼费由李欣承担。 一审法院认定事实：位于成都市武侯区的住宅（权1×××5），面积193.07平方米，系登记在李欣名下的私产。李欣因向王文章借款，于2014年11月26日抵押给王文章，办理了抵押登记。 2015年12月22日，李欣将上述房产按位置自行分成1、2、3号三套对外出售，其中编为2号的64平方米出售给谭德刚，双方签订了房屋买卖合同，约定价款1600000元，其中定金200000元，产权证交市房地产交易中心出具受理单后再支付800000元，余款600000元在办完过户手续后支付。 合同签订后同日，谭德刚按李欣的指定将定金200000元支付给了案外人李济媛，李欣向谭德刚出具了收条。2015年12月30日，谭德刚又按李欣的指定将房款900000元支付给了王文章，李欣向谭德刚出具了收条。2015年12月30日，谭德刚通过田国平按李欣的指定将房款400000元支付给了王家天，李欣亦向谭德刚出具了收条。 2016年1月25日，李欣又将上述房屋中的1号62平方米出售给吕明春，双方签订了房屋买卖合同，吕明春实为与谭德刚及另一案外人共同出资购买，吕明春代谭德刚签订合同。该合同约定价款1400000元，其中定金200000元，产权证交市房地产交易中心出具受理单后再支付1200000元。 合同签订后同日，谭德刚按李欣的指定将定金150000元支付给了案外人李济媛，连同谭德刚在合同签订前的2015年12月23日支付给案外人李济媛的50000元，合计200000元，李欣向谭德刚出具了收条。2017年3月16日，谭德刚又按李欣的指定将房款1000000元支付给了案外人李济媛，李欣向谭德刚出具了收条。 李欣在出售房屋时，将房屋有抵押，需要归还王文章借款以后才能解除抵押办理过户的情况告诉了谭德刚、吕明春，谭德刚、吕明春知情并接受。 上述谭德刚为两份房屋买卖合同向李欣支付的定金、房款等，合计达2700000元，又因该房屋李欣早已出租提前收取了租金，李欣同意将已收租金300000元转为谭德刚已付房款，因此，李欣在2017年3月16日向谭德刚出具承诺书，承认已收谭德刚购买武侯区房屋的购房款3000000元，并承诺如果由于李欣个人原因造成房屋不能卖给谭德刚，则李欣除需退还谭德刚3000000元以外，还需赔偿谭德刚3000000元，李欣承诺为谭德刚办证时间暂定2017年5月底，如到时未能办理产权证，每拖延一个月则李欣赔偿20000元。 但李欣迟迟未能解决与王文章的借款纠纷，致房屋抵押未能解除，甚至被王文章申请法院查封拟强制执行，谭德刚遂决定解除两份房屋买卖合同而诉至一审法院。 一审法院认为，《房屋登记办法》第十条规定，房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记。成都市武侯区的住宅（权1×××5），虽然面积较大，仍属一套房屋，而李欣将该套房屋分成3套，其中2套出售给谭德刚（2016年1月25日李欣与吕明春签订的合同经吕明春证实为谭德刚的合同），这需要获得房屋管理部门的批准予以分户后才可能办理过户手续。即便如此，李欣与谭德刚签订的两份房屋买卖合同并未违反法律法规的效力性强制性规定，仍属有效，双方应恪守履行。但在合同履行过程中，李欣迟迟未能清偿对王文章的债务，致房屋始终处于被抵押的状态，使房屋过户至今无法实现，谭德刚依法取得了合同解除权，因此，一审法院对谭德刚解除两份房屋买卖合同的请求予以支持。合同解除后，因合同取得的财产，应当返还，李欣应返还已经收取的谭德刚房款。李欣实际收取的谭德刚资金只有2700000元，因房屋未过户且合同解除，谭德刚无法取得对房屋占有、使用、收益的权利则无资格收取租金，所以以李欣已收租金抵作房款没有基础而不成立，李欣应返还谭德刚的房款只有2700000元。造成合同解除，责任在于李欣，谭德刚请求李欣支付违约金的理由成立。但违约金以补偿为主、惩罚为辅为原则，不宜超过谭德刚实际损失的30%。一审法院根据买卖不成给谭德刚造成的资金占用利息损失和租金、增值等可能的间接损失，结合李欣曾经对谭德刚作出的承诺，确定李欣支付谭德刚违约金540000元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除李欣、谭德刚在2016年1月25日、2015年12月22日签订的房屋买卖合同；二、李欣于一审判决生效之日起十日内返还谭德刚房款2700000元；三、李欣于一审判决生效之日起十日内支付谭德刚违约金540000元；四、驳回谭德刚的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费55200元，财产保全费5000元，合计60200元，由谭德刚承担28740元，李欣承担31460元。 本院二审期间，当事人均没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据李欣的上诉请求及谭德刚、吕明春的答辩意见，本案的争议焦点为李欣是否应承担540000元违约金；谭德刚是否应当向李欣退还租金255300元、是否应当解除位于成都市武侯区房屋的抵押权。 本院认为，李欣、谭德刚签订的两份《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按合同约定履行各自义务。 关于李欣是否应承担540000元违约金的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。本案中，谭德刚按合同约定支付了两套房屋的大部分购房款，剩余购房款，李欣同意将已收租金转为谭德刚已付房款。而李欣没有在其承诺的期限内协助谭德刚办理案涉房屋的过户手续，现因案涉房屋被司法拍卖导致合同解除，李欣构成根本违约，其应当承担违约责任。一审法院结合李欣对谭德刚的承诺以及案涉房屋的租金、增值等情况，酌定李欣支付谭德刚违约金540000元并无不妥，本院予以确认。 关于谭德刚是否应当向李欣退还租金255300元、是否应当解除位于成都市武侯区房屋抵押权的问题。二审中，李欣主张谭德刚应向其退还255300元租金并解除位于成都市武侯区房屋抵押权。本院认为，李欣的上述主张应当以反诉的方式提出，但李欣在一审中并未提起反诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成，告知当事人另行起诉”的规定可知，原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以就反诉进行调解；调解不成，告知当事人另行起诉”之规定，为最大程度促进案结事了，减少当事人讼累，本院在二审期间，针对李欣的上述主张，已充分征求谭德刚的意见，但谭德刚明确表示不进行调解，致调解未果。故本院对李欣的上述主张不予处理，李欣可依法另案解决。 综上，李欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11753元、公告费300元（已由谭德刚垫付），由李欣负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  白福群 审判员  龚 耘 二〇二〇年三月二十四日 书记员  杨珍梅