浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书(2019)浙0104民初9748号原告潘庆丰，男，1981年12月4日出生，汉族,户籍地浙江省杭州市江干区。原告冯利斐，女，1984年10月26日出生，汉族,户籍地浙江省杭州市余杭区。委托代理人（特别授权）潘庆丰，系冯利斐配偶。被告杭州爱家物业服务有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区莫干山路533号。法定代表人岳波，副总经理。委托代理人（特别授权）李妮、吴苏华，员工。原告潘庆丰、冯利斐诉被告杭州爱家物业服务有限公司（以下简称爱家公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年10月29日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员黄亮独任审判，于2020年1月15日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告潘庆丰、冯利斐起诉称，原告于2018年7月21日把坐落于杭州市江干区南肖埠景和苑14幢2单元501室的房屋与爱家公司双菱路门店（现任店长蔡良跑,具体对接经纪人唐武平）签订了《房屋出租托管合同》（合同编号×Ｗ3024997）,合同期限为2019年7月25日至2020年7月24日,其中免租期为2018年9月25日至2018年10月24日和2019年9月25日至2019年10月24日共60天;原告于2019年7月发现被告存在严重的违法违规失职行为,因此于2019年7月23日书面跟被告提出解除合同,但被告认为自己未违约,态度强硬,对自己的相关行为毫无歉意;被告以托管合同未到期为由,不同意直接解除合同,要求原告先支付2个月的违约金共计1万元。租赁托管期间被告存在如下违法违规失职行为：1、居住人员超出法律核定范围.涉嫌群租；（凯旋派出所陈警官于2019年7月4日上门检查并口头要求3日内整改到位,于2019年7月19日出具整改通知书后,租客才进行了相应整改）（详见2019年7月19日杭州市公安局江干区分局凯旋派出所责令限期改正通知书杭江公（凯）责通字【2019】号,签收人为中介经纪人唐武平）;2、未按照《浙江省流动人口居住登记条例》的规定,未将至少2位承租人（包括其他共同居住使用人）的流动人口信息报所在地公安机关备案;（凯旋派出所陈鹏警官（电话8604×××1）已对其处以200罚款）；3、承租人违规在客厅使用电磁炉等大功率电器,造成火灾等安全隐患,被告未及时发现并制止;（直至2019年7月19日原告去房屋内检查后,承租人才承诺把电磁炉装起来,但事后原告再次上门检查时发现锅具、碗筷、调料瓶等仍在原处）；4、作为集体宿舍使用,已影响他人正常生活;（凯旋派出所已有相应投诉备案）；5、不及时缴纳物业费和燃气费,其中2018年10月、2019年6月的燃气费已产生滞纳金,给原告信用造成负面影响;2018年的物业费,因原房东收到物业费的欠款法院传票后,电话通知原告赶紧缴纳,因此原告于2018年9月13日紧急前往物业处缴纳了物业费,垫付的物业费经多次向被告催讨才于2019年1月22日通过微信支付给原告。鉴于以上事实和理由,原告认为被告未尽责履行《房屋出租托管合同》中乙方的权利和义务,且违反相关法律法规和《房屋出租托管合同》的约定,构成违约,因此申请解除《房屋出租托管合同》,结清租金,并进行书面道歉。故诉至法院，请求判令：一、双方解除房屋出租托管合同,清退房屋租客并结清租金,爱家公司将房屋交还潘庆丰、冯利斐；二、若爱家公司向潘庆丰、冯利斐交还房屋的日期在免租期开始日2019年9月25日之后的,由爱家公司按房屋实际占用天数向潘庆丰、冯利斐支付免租期2019年9月25日至2019年10月24日内的租金(166.66元/天)；三、诉讼费用由被告承担。被告爱家公司答辩称，2018年7月21日,潘庆丰、冯利斐与爱家公司就物业地址为:杭州市江干区,托管期自2018年7月25日至2020年7月24日止。2019年4月10日,爱家公司将案涉房屋出租给案外人江新春,租赁期自2019年4月12日至2020年9月11日止。2019年7月19日,爱家公司工作人员突然收到凯旋派出所出具《责令服期改正通知书》,要求对案涉房屋内的居住人员情况进行整改。爱家公司收到《通知书》后第一时间上门查看,并要求承租人立刻整改。7月21日,承租人整改完毕,爱家公司已将整改情况反馈至派出所。潘庆丰、冯利斐亦在爱家公司工作人员的陪同下上门查看整改情况,当场并未提出任何异议。针对以上事实，爱家公司认为：一、《房屋出租托管合同》系租赁合同,并非委托合同,本案案由适用错误。房屋托管是业主对房屋使用权以契约形式让渡给房屋中介,房屋中介再对房屋使用权商业化的一种过程,包括支付房租,进行招租,承担房屋中途空置期风险等。实际上,房屋中介是公司化的二手房东,其以向业主支付房租的形式获得房屋的承租权,再经业主授权的前提下自行将房屋转租,获取房租,承担房屋空置期风险。故,根据房屋托管实际操作流程及合同内容来看,《房屋出程托管合同》系房屋租赁合同。同时,根据浙江省杭州市中级人民法院民事裁定书【（2017）浙01民辖81号】可以知晓因《房屋出租托管合同》产生的纠纷系房屋租赁合同纠纷,即《房屋出租托管合同》系租赁合同。故本案应适用的是《合同法》中关于《房管租赁合同》的相关规定及相关司法解释。二、潘庆丰、冯利斐要求判令解除《房屋出租托管合同》的诉请,无合同及法律依据。具体理由如下：1、《房屋出租托管合同》中第九条中已明确约定了双方的约定解除条件,但潘庆丰、冯利斐诉状中表述其认为爱家公司存在的失职行为,但爱家公司认为该事由并非合同中潘庆丰、冯利斐单方面可以解除的约定条件。在本案中,爱家公司并非实际承租人,当爱家公司接到派出所通知后,已第一时间积极配合并短时间内已敦促并完成相关整改。爱家公司自认存在一定的监管失职,但该行为不足以影响合同目的实现,故爱家公司有权要求继续履行合同。2、基于本答辩状第一大点即爱家公司认为本案案由应为“房屋租赁合同纠纷”,因此,潘庆丰、冯利斐不具备基于委托合同法律关系中任意解除权的适用条件故,根据《合同法》第69条、第94条、第219条、224条、227条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条的相关规定,潘庆丰、冯利斐要求解除的事由亦不属于出租人可以行使法定解除权的几种规定情形。故,潘庆丰、冯利斐的解除合同诉求于法无据。三、潘庆丰、冯利斐要求爱家公司支付免租期即2019年9月25日至2019年10月24日期间的房屋租金,亦无合同及法律依据。合同中关于免租期的相关约定,系双方真实意思表示。合同期内,爱家公司均按时、足额支付房租。潘庆丰、冯利斐主张该免租期间,案涉合同并未解除,双方应按约履行。退一步讲,即便法院最后判定支持了潘庆丰、冯利斐的解除《房屋出租托管合同》诉请的,则合同自法院判决生效之日起才解除,但该免租期早于该生效日前已经过,因此爱家公司依约有权不支付该免租期租金。综上,请求法院查明事实后,驳回潘庆丰、冯利斐的所有诉请。经审理本院查明事实如下：位于杭州市的房屋所有权人为潘庆丰、冯利斐。2018年7月21日，潘庆丰、冯利斐与爱家公司签订《房屋出租托管合同》，约定潘庆丰、冯利斐将位于杭州市的房屋委托爱家公司对外出租，托管期为2018年7月25日至2020年7月24日，托管期租金为每月5000元，租金支付方式为每月15日支付；托管期内，房屋的水、电、煤燃气费、物业费、电话费、数字电视收视费、卫生费、公用电费等因使用而发生的费用，由爱家公司负责向承租人代收或结算；爱家公司若存在将受托房屋擅自拆改结构的，利用该房屋进行违法活动的，潘庆丰、冯利斐有权终止合同并收回房屋，因此造成的损失由爱家公司赔偿；等等。2019年7月19日，杭州市公安局江干区分局凯旋派出所向唐武平发出《责令限期改正通知书》，载明案涉房屋存在居住人员超出法律核定范围，涉嫌群租，责令在2019年7月21日前进行整改。2019年7月23日，冯利斐、潘庆丰向爱家公司发出《解除房屋租赁托管合同通知书》，要求爱家公司在收到通知后十日内腾退房屋、付清费用并承担违约责任。2019年7月25日，爱家公司向潘庆丰、冯利斐发出《回函》，表明对于涉嫌群租、居住人员未备案、在客厅使用大功率电器、拖欠燃气费等问题，其公司已处理完毕，认可存在监管失职，但不构成违约，要求继续履行合同。双方均认可案涉房屋租金，爱家公司已付至2020年1月24日。以上事实有房屋出租托管合同、解除房屋出租托管合同通知书、回函、责令限期改正通知书、不动产权证书、本案庭审记录予以证实。本院认为，案涉《房屋出租托管合同》意思表示真实、不违反法律强制性规定，应属有效，双方应诚实履约。根据该合同的约定，合同的主要权利义务是围绕出租案涉房屋展开，故应属于租赁合同范畴，而非委托合同，故潘庆丰、冯利斐无任意解除权。潘庆丰、冯利斐所称爱家公司违法违规失职行为，实际属于爱家公司在对外出租房屋时发生的违反城市管理规范的行为，且已经整改合规，并未违反双方的合同约定的主要权利义务。就其所称涉嫌群租行为属于合同约定的“利用该房屋进行违法活动的”的合同解除情形，本院认为合同约定的该情形应指将房屋作为违法活动的工具的情形，而本案所涉群租实际应为履约过程出现了违反城市管理规范的行为，与前述合同约定的情形显然不同，故不能因此解除合同。另外，就爱家公司存在拖欠燃气费的问题，本院认为合同约定燃气费等费用应由爱家公司承担，爱家公司存在拖欠行为确属履约瑕疵行为，但不构成根本违约，且爱家公司已经予以纠正，潘庆丰、冯利斐无权据此解除合同。因此，本院认为本案并无约定或法定解除合同的情形，潘庆丰、冯利斐要求解除合同、腾退房屋的诉请，本院不予支持。综上，本院对原告潘庆丰、冯利斐的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告潘庆丰、冯利斐的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币80元，减半收取人民币40元，由原告潘庆丰、冯利斐负担。原告潘庆丰、冯利斐于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员  黄 亮二〇二〇年三月二十三日代书记员  郭晓冬