广东省清远市清新区人民法院行 政 判 决 书（2019）粤1803行初337号原告何进昌，男，汉族，1954年12月8日出生，身份证住址为连州市，委托代理人廖莉思、曾帆帆，均系广东畅崎律师事务所律师。被告连州市自然资源局。地址：连州市白水东路。统一社会信用代码：114418820073197789。法定代表人李富强，局长。委托代理人庄益智，该局干部。委托代理人邓振林，广东北湖律师事务所律师。第三人成洪波，男，汉族，1975年3月13日出生，身份证住址清远市清城区，现住连州市，第三人李勇志，男，汉族，1978年12月4日出生，身份证住址连州市，原告何进昌诉被告连州市自然资源局不履行法定职责纠纷一案，于2019年7月5日向本院提起诉讼。本院于同日立案后，于同年7月8日向被告连州市自然资源局送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等诉讼文书。同年9月19日，原告向本院申请追加成洪波作为本案第三人参加诉讼，本院予以准许。本院依法组成合议庭，于同年9月27日第一次公开开庭审理了本案。原告何进昌的委托代理人廖莉思、曾帆帆，被告连州市自然资源局的委托代理人庄益智、邓振林到庭参加了诉讼；第三人成洪波经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。2020年1月19日，本院依法追加李勇志作为本案第三人参加诉讼，并于同年2月25日第二次公开开庭审理了本案。原告何进昌的委托代理人廖莉思、曾帆帆，被告连州市自然资源局的委托代理人庄益智、邓振林，第三人成洪波、李勇志均到庭参加了诉讼。经广东省高级人民法院批准，本案延长审理期限3个月。本案现已审理终结。原告何进昌、第三人李勇志于2019年5月9日向连州市不动产登记中心提交房屋所有权转移登记的申请。连州市不动产登记中心于同年6月20日作出《不予登记告知书》（以下简称涉案告知书）。原告何进昌诉称，2019年4月17日，原告与李勇志签订《广东省房地产买卖合同》，原告将位于连州市连州镇荷香街120号的房产转让给李勇志。同年5月7日，李勇志向国家税务总局连州市税务局第一税务分局交纳契税、印花税；原告向国家税务总局连州市税务局第一税务分局交纳增值税、个人所得税、土地增值税、城市维护建设税、印花税等税费；国家税务总局连州市税务局第一税务分局已向原告、李勇志出具《中华人民共和国税收完税证明》。同年5月9日，原告及李勇志向连州市自然资源局内设机构连州市不动产登记中心申请连州市连州镇荷香街120号登记类型为不动产权籍调查、房屋所有权转移登记，并提交了不动产登记申请表、不动产产权证书、根据转移情况提交的材料、纳税证明、申请人身份证明、商品房买卖合同等文件资料。连州市不动产登记中心经核查原告申请登记材料齐全，符合法定形式，予以受理并出具《不动产登记受理凭证》给原告。同年6月20日，连州市不动产登记中心根据《不动产登记暂行条例》第二十二条的规定作出涉案告知书，适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条、第一百零一条的规定，原告持有粤（2017）连州市不动产权第0003951号不动产权证书，权利人为何进昌，共有情况为单独所有。原告对涉案房屋及土地使用权，具有完全的处分权，可以向李勇志进行转让，并不需要经得第三人成洪波的同意。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条已经明确了适用范围，本案不应适用该法。而且《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条与《中华人民共和国物权法》的规定相冲突，根据新法优于旧法的原则，应优先适用《中华人民共和国物权法》的规定。原告已经按照《不动产登记暂行条例》第十六条、第十七条规定提交相关材料，不存在材料不齐全的情形，本案不存在可以不予登记的情形，连州市不动产登记中心应给予原告办理房屋所有权转移登记。因此，被告不予登记是错误的。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判决：1.被告依法为原告办理连州市连州镇荷香街120号房屋所有权转移登记；2.本案的诉讼费由被告负担。庭审中，原告将第1项诉讼请求变更为：撤销被告于2019年6月20日作出的涉案告知书，依法为原告办理转移登记。原告何进昌向本院提交了以下证据：1.身份证复印件，证明原告诉讼主体适格；2.不动产权证，证明原告是连州市连州镇荷香街120号权利人且单独所有；3.《税收完税证明》，证明2019年5月7日原告、李勇志依法缴纳了购买房屋应缴纳的契税；4.《广东省房地产买卖合同》，证明2019年4月17日，原告与李勇志签订《广东省房地产买卖合同》，原告将连州市连州镇荷香街120号房屋转让给李勇志；5.不动产登记受理凭证，证明不动产登记中心对原告申请房屋所有权转移登记的材料核查齐全通过，予以受理，并告知在30个工作日内办结。被告连州市自然资源局辩称，一、连州市不动产登记的职责已由连州市自然资源局整合到连州市不动产登记中心，连州市自然资源局不是适格被告。《中华人民共和国物权法》第十条第一款规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。《不动产登记暂行条例》第六条第二款规定，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。2015年12月18日，连州市机构编制委员会印发《关于设立连州市不动产登记中心的通知》，设立连州市不动产登记中心，主要任务是承担连州市辖区内土地登记、产房登记、林地登记、农村土地承包经营权等不动产登记、发证及相关档案资料管理工作，实行“一站式”登记、发证、档案查询服务；负责建设、管理不动产登记数据库和信息管理平台，推动不动产登记信息依法公开查询工作。2016年9月2日，连州市机构编制委员会印发《关于调整连州市不动产登记中心有关机构编制事项的通知》，同意将连州市不动产登记中心列入公益一类事业单位管理，经费财政核拨。连州市不动产登记中心取得了事业单位法人证书，是《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》等国家法律授权行使不动产登记职责的机构，具有以自己的名义独立行使职权和承担责任的行为能力。二、原告申请不动产转移登记因申请材料不齐全又没有补正材料，连州市不动产登记中心不予登记符合法律、行政法规规定。（一）转让房屋所有权的，房屋占用范围内的土地使用权同时转让。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条及《不动产登记操作规范（试行）》9.3.1条的规定，原告何进昌与李勇志签订的《连州市国有土地使用权转让合同》、《广东省房地产买卖合同》的内容，原告申请不动产转移登记的内容为房屋所有权以及土地使用权的转移登记，与原告的《行政起诉状》提出的第1项诉讼请求，请求办理房屋所有权转移登记不一致。（二）原告的申请材料不齐全，欠缺房屋占用范围内土地使用权其他共有人书面同意的材料。连州市不动产登记中心受理原告申请后，经审核，房屋占用范围内土地使用权人为原告和成洪波共用。共用宗地面积79.67㎡，其中原告使用权面积46.91㎡，成洪波32.76㎡。原告持有的粤（2017）连州市不动产权第0003951号《不动产权证书》记载“共用宗地面积：79.67㎡/房屋面积：335.54㎡”，附图上记载“土地权利人：何进昌使用权面积：46.91㎡，该宗地属共用宗地总面积：79.67㎡”。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项的规定，原告没有提供土地使用权共有人成洪波书面同意转让的材料。因此，连州市不动产登记中心根据《不动产登记暂行条例》第二十二条的规定不予登记，符合法律、行政法规规定。三、连州市不动产登记中心已依法定程序履行职责，对原告申请的不动产转移登记事项不予登记，责任在原告。（一）根据《不动产登记操作规范（试行）》1.7.1条、1.4.1条，《不动产登记暂行条例》第十七条的规定，连州市不动产登记中心2019年5月9日收到原告的登记申请和材料，认为申请登记的材料齐全，符合法定形式，予以受理。同年5月13日，因经核查申请材料不齐全，根据《不动产登记暂行条例》第十七条的规定，连州市不动产登记中心出具《连州市不动产登记补充材料通知书》，要求原告补充“第三人成洪波的书面同意意见书”。因在办理期限内原告没有补充第三人成洪波的书面同意的材料，连州市不动产登记中心于同年6月20日作出《不予登记告知书》，决定不予登记。连州市不动产登记中心已依法定程序履行职责。（二）原告和李勇志是通过委托代理人的方式申请不动产转移登记，同年5月9日，代理人张凤向连州市不动产登记中心提交申请材料以及《连州市不动产登记授权委托书》，连州市不动产登记中心已多次电话通知代理人张凤需要补充《第三人成洪波的书面同意意见书》并要求领取《连州市不动产登记补充材料通知书》，但原告没有领取补充材料通知书，连州市不动产登记中心至今没有收到第三人成洪波的书面同意材料。连州市不动产登记中心已履行告知的义务，因材料不齐全不予登记的责任在原告。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告连州市自然资源局向本院提交了以下证据、依据：1.统一社会信用代码证书，证明被告连州市自然资源局身份情况；2.事业单位法人证书、《关于设立连州市不动产登记中心的通知》、《关于调整连州市不动产登记中心有关机构编制事项的通知》，证明连州市不动产登记中心身份情况以及具有以自己的名义独立行使职权和承担责任的行为能力；3.《连州市不动产登记申请书》《连州市不动产登记授权委托书》《连州市国有土地使用权转让合同》《广东省房地产买卖合同》、何进昌等人身份证复印件、税收完税证明两份、已办理税务事项证明单、广东省增值税普通发票两份、不动产权证书，证明连州市不动产登记中心2019年5月9日依法受理原告申请；4.《土地状况登记表》《协议书》、宗地图、房产测量图、《房地产买卖契约》、《土地分摊面积一览表》，证明连州市不动产登记中心已依法履职；5.《连州市不动产登记补充材料通知书》《连州市不动产登记补充材料接受凭证》，证明连州市不动产登记中心已依法履职；6.《连州市不动产登记中心历史遗留问题登记表》《不予登记告知书》《退件签收表》，证明连州市不动产登记中心已依法履职。法律依据：《中华人民共和国物权法》第十条、第一百四十七条，《不动产登记暂行条例》第六条、第十四条第一款、第十六条、第十七条、第二十二条，《不动产登记暂行条例实施细则》第十条、第十五条、第三十八条，《不动产登记操作规范（试行）》1.4.1条、1.7.1条、2.1.3条、3.5.3条、9.3.1条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十八条。第三人成洪波述称，涉案地是第三人成洪波与原告共用的，但原告把房屋转让给第三人成洪波不认识的人，故第三人成洪波不同意原告的房屋过户行为。第三人成洪波向本院提交了以下证据：不动产权证，证明涉案房屋是第三人成洪波与原告何进昌共有的。第三人李勇志述称，涉案房屋是其通过正常渠道购买的，理应进行过户。第三人李勇志向本院提交了以下证据：1.收据两份，证明第三人李勇志已交房屋定金；2.《合同》，证明第三人李勇志与原告及中介签订的房屋合同；3.交款依据，证明第三人李勇志已付房款；4.税费单，证明第三人李勇志已缴房屋税费。经庭审质证，一、原告何进昌的质证意见是：（一）对被告连州市自然资源局提供证据1、4的真实性、合法性、关联性无异议；证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但是举办连州市不动产登记中心的单位是被告，被告作为组建该机构的行政机关，也是本案的适格主体；证据3的真实性、合法性、关联性无异议，同时也证明该证据中的两份合同是原告与李勇志的真实意思表示，且符合法律规定，是合法有效的合同；证据5、6的真实性无异议，合法性、关联性有异议，被告要求原告提供共有人成洪波的书面同意意见书的行为不合法，原告完全有权转让自己名下的房屋，被告应当予以转移登记。被告适用法律错误。（二）对第三人成洪波提供的证据证明目的有异议，其只是证明涉案房屋一楼商铺是各自持有不动产权证，并不包括二至四层，同时可以反证本案可以对涉案房屋进行登记，因为可以分成两本单独的产权证。（三）对第三人李勇志提供的证据均无异议。二、被告连州市自然资源局的质证意见是：（一）对原告何进昌提供证据1的真实性、合法性、关联性无异议；证据2的证明目的有异议，连州市连州镇荷香街120号房屋共四层，原告只占有2-4层及1层过道、梯间，而土地是与成洪波共有的，并不是原告个人所有；证据3的真实性无异议，但是依法缴纳税款并不是不动产合法转让的唯一手续，依法征得土地共有人同意也是法定程序之一；证据4的合法性有异议，合同内容中关于转让土地使用权应征得共有人同意，约定转让房屋建筑面积335.54㎡与原告所有的房屋面积288.18㎡不一致；证据5的证明目的有异议，原告提供的申请登记材料齐全，符合法定形式，不动产登记部门应予以受理，但作出转让登记之前必须依法对原告的申请材料进行实质审核。（二）对第三人成洪波提供的证据无异议。（三）对第三人李勇志提供的证据的关联性有异议。三、第三人成洪波的质证意见是：对原告何进昌提供的证据，被告连州市自然资源局提供的证据、依据，第三人李勇志提供的证据均无异议。四、第三人李勇志的质证意见是：（一）对原告何进昌提供的证据均无异议。（二）对被告连州市自然资源局提供的证据、依据及第三人成洪波提供证据的质证意见与原告的质证意见一致。本院对上述证据认证如下：一、原告何进昌提供的证据1-5，被告连州市自然资源局提供的证据1-5、6中的《历史遗留问题登记表》及《退件签收表》，第三人成洪波、李勇志提供的证据，本院确认其均具有证据能力。二、被告连州市自然资源局提供的证据6中的《不予登记告知书》为涉案告知书，具有真实性、关联性，其合法性在本院认为部分中论述。经审理查明，1997年12月15日，原告何进昌与第三人成洪波签订《房地产买卖契约》，约定原告何进昌将坐落在连州镇东门中路北湖游乐场内的面积为32.12平方米的房屋以40500元出售给第三人成洪波，并约定共同使用该屋土地。经查，原告于上述地址建有一栋共四层房屋，原告出售给第三人成洪波的房屋处于该栋房屋的第一层，剩下的第一层其余建筑及第二到第四层属原告所有。后因地址重编，该栋房屋坐落地址改编为连州市连州镇荷香街120号。2017年4月22日，原告与第三人成洪波签订《土地协议》，约定上述共有土地原告分得46.91平方米，第三人成洪波分得32.76平方米。同年5月4日，原告与第三人成洪波填写《土地分摊面积一览表》，该表载明“姓名：何进昌；住房编号：荷香街120号；建筑总面积335.54平方米；土地应分摊面积：46.91平方米；姓名：成洪波；荷香街120号-1；建筑总面积：32.12平方米；土地应分摊面积：32.76平方米；备注：按双方所签订协议分摊土地。”同年5月22日，原连州市国土资源局向原告颁发粤（2017）连州市不动产权第0003951号不动产权证，该证载明“权利人：何进昌；共有情况：单独所有；坐落：连州市连州镇荷香街120号；不动产单元号：441882006011GB10739F00010002;权利类型：国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权；权利性质：出让/自建房；用途：城镇住宅用地、其他商服用地/商住；面积：共用宗地面积：79.67㎡/房屋面积：335.54㎡；使用期限：国有建设用地使用权至2039年04月07日；权利其他状况：分摊土地面积46.91平方米，1、持证人：何进昌……”同日，原连州市国土资源局向第三人成洪波颁发粤（2017）连州市不动产权第0003952号不动产权证，该证载明“权利人：成洪波；共有情况：单独所有；坐落：连州市连州镇荷香街120号之一；不动产单元号：441882006011GB10739F00010001;权利类型：国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权；权利性质：出让/存量房；用途：城镇住宅用地、其他商服用地/商住；面积：共用宗地面积：79.67㎡/房屋面积：32.12㎡；使用期限：国有建设用地使用权至2039年04月07日；权利其他状况：分摊土地面积32.76平方米，1、持证人：成洪波……”2019年4月17日，原告与第三人李勇志签订《房地产买卖合同》，约定将上述粤（2017）连州市不动产权第0003951号不动产权证中的房屋出卖给第三人李勇志,合同约定交易总金额为500000元。合同签订后，第三人李勇志将购房款交付完毕。同年5月7日，第三人李勇志缴纳涉案房屋交易的印花税、契税等共27832.32元。同日，原告缴纳涉案房屋交易的增值税、个人所得税等有关税费共53049.59元。同年5月9日，原告与第三人李勇志向被告所辖部门连州市不动产登记中心提交不动产登记申请表及相关申请材料，申请办理涉案房屋所有权转移登记。同日，连州市不动产登记中心出具《不动产登记受理凭证》。同年6月20日，连州市不动产登记中心向原告作出《不予登记告知书》，以原告逾期未能提供共有人成洪波的书面同意转移意见书为由，决定对涉案房屋不予办理转移登记。原告不服，遂向本院提起本案诉讼。庭审中，原告何进昌对连州市不动产登记中心的行政处理程序无异议。第三人成洪波未明确表示在同等条件下会购买涉案房屋。本院认为，本案系不服行政登记管理纠纷。人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。连州市范围内的房屋登记等不动产登记职责已经整合划入连州市自然资源局属下的不动产登记中心，连州市自然资源局作为本案被告主体适格。根据原告的起诉、被告的答辩，各方当事人的举证与质证等综合分析，本案的争议焦点是不动产登记中心作出涉案告知书是否合法。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款规定“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”基于上述规定可见，我国现行法律实行地上房屋等建筑物及附着物处分时，土地使用权一并处分的原则，即不动产权利一体化原则。不动产权利一体化是指权利主体的一体化，当房屋等建筑物因转让、互换、出资或者赠与等处分形式发生权利主体变更时，该建筑物占用范围内的土地使用权归属主体应相应地予以变更。不允许建筑物所有权人处分所有权后，仍继续单独保留原权利人在原建筑物占有范围内的土地使用权。本案中，原告与第三人成洪波于2017年5月22日分别获得属于自己的不动产权证，且两证的“共有情况”均载明为“单独所有”。换而言之，原连州市国土资源局在颁发上述两证时，已确认涉案房屋不存在共有情况。在此情况下，原告将属于自己单独所有的涉案房屋出售给第三人李勇志，第三人李勇志向原告支付合理对价且交易完毕，并无不当。另值得强调的是，第三人成洪波在庭审中未有明确表示在同等条件下愿意购买涉案房屋，但却无正当理由不同意涉案房屋的转让。原告与第三人李勇志的合法房屋交易及房屋转让行为应予得到保障。因此，根据不动产权利一体化原则，涉案房屋的所有权转移，其所占用范围内的土地使用权归属主体亦应变更。即涉案房屋第一层中所占土地46.91平方米的土地使用权主体亦应转移。综上，涉案房屋转让并不属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的……”所规定的情形，故连州市不动产登记中心以共有人未出具书面同意转移意见书为由，拒绝为涉案房屋办理转移登记的行为，显然与不动产权利一体化原则不符。被告认为连州市不动产登记中心的涉案行政行为合法的主张，不予采信。综上所述，连州市不动产登记中心作出的涉案告知书认定事实不清，依据不足，适用法律、法规错误，依法应予以撤销。原告请求撤销涉案告知书，理由充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项、第二项之规定，判决如下：一、撤销连州市不动产登记中心于2019年6月20日作出的《不予登记告知书》；二、责令连州市不动产登记中心在本判决生效之日起三十日内就原告何进昌的行政处理申请重新作出处理决定。本案受理费50元，由被告连州市自然资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  梁希哲人民陪审员  曾雪琼人民陪审员  陈焕潮二〇二〇年三月三十一日书 记 员  曾洁莹附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。