辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1103民初3550号原告：盘锦蓬驰利石油化工有限公司，住所地：盘锦市大洼区东风镇二道边村帅乡工业园区。法定代表人：高占洋，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙密文，辽宁光华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕洪娜，辽宁光华律师事务所律师。被告：中国建设银行股份有限公司盘锦分行，住所地：盘锦市兴隆台区兴隆大街。负责人：张猛，该行行长。委托诉讼代理人：石芳，该行员工。委托诉讼代理人：王焕伟，该行员工。被告：辽宁金信拍卖行有限公司，住所地：盘锦市双台子区胜利街道渤海委（红旗大街南、渤海路西）。法定代表人：曹永泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：王旭，该公司员工。原告盘锦蓬驰利石油化工有限公司诉被告中国建设银行股份有限公司盘锦分行（以下简称“建行盘锦分行”）、辽宁金信拍卖行有限公司（以下简称“金信拍卖行”）拍卖合同纠纷一案，本院于2019年8月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙密文、吕洪娜，被告建行盘锦分行委托诉讼代理人石芳、王焕伟，被告金信拍卖行委托诉讼代理人王旭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认拍卖成交确认书中关于拍卖房屋（丘地号0313402001、0313402002、0313402003）的部分无效;2、二被告依法返还原告支付的拍卖房屋价款499.36万元及利息；3、二被告赔偿因原告对房屋及附属设施持续投入的损失49.9008万元;4、二被告依法赔偿原告因办理过户不能而向案外人承担违约金14万元；5、由二被告承担本案涉案费用。事实及理由：2013年11月20日，被告建行盘锦分行依据已经发生法律效力的（2013）盘中民三合初字第00043号民事调解书，委托被告金信拍卖行拍卖辽宁世宝恒盛生物科技有限公司所有的位于大洼县的土地使用权、三处房屋建筑物（在建工程）及机器设备。同年12月16日，原告通过网络竞拍，以3085万元的最高价格取得下列资产：位于大洼县国有（出让）土地使用权（面积为266666平方米、价值20795000元），所有权证号为（2010）103016号、建筑面积为3105.44平方米、1643.26平方米、3800.52平方米、丘地号分别为0313402001、0313402002、0313402003的三处房屋（价值4993600元），机器设备（价值5061400元）。随后，原告与金信拍卖行签订拍卖成交确认书，并付清了拍卖款和佣金，二被告将上述土地使用权、房屋及附属设施、土地证、机器设备交给原告。另，二被告将上述资产交付原告时，房屋及附属尚在建造中，经过几年的投入，现房屋及附属设施建造完毕。经评估，其价值已远远超于拍卖时的评估价值。再者，原告与辽宁龙宇石油化工有限公司于2016年4月1曰、2016年12月5曰先后签订了《土地使用权转让合同》及《补充协议》，约定：将包括原告拍卖所得的不动产所有权转让给“龙宇石化”；转让方最晚于2017年6月5日前将房屋的不动产权等证书办理完毕，否则自2017年6月6日起按未付款项700万元的2%收取违约金等。随后，原告依法对拍卖所得房屋办理产权登记时，被房管部门告知房屋无法办理过户登记。二被告明知拍卖标的房屋无法办理过户，而未对原告进行告知，致使原告的正当权利无法实现，严重损害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款、第六十一条规定，二被告依法应向原告承担返还拍卖房屋的对价款、佣金，并赔偿给原告造成的各项经济损失。综上，请求法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求,维护原告的合法权益。被告建行盘锦分行庭审辩称，1、关于该三处房产在抵押给建行时是属于在建工程，直到三处房产进行拍卖时也一直属于在建工程，我行在房产局办理了在建工程抵押登记手续。2、我行在起诉辽宁世宝恒盛生物科技有限公司的过程中也是以三处房屋为在建工程作为抵押物进行的诉求，经过盘锦市中级人民法院调解，以（2013）盘中民三初字第00043号民事调解书已经对该事实进行了确认。3、我行并没有委托拍卖行对抵押物进行拍卖，而是由盘锦市中级人民法院委托拍卖，我行不知晓该房屋无法办理产权。另外依据盘锦市中级人民法院（2013）盘中执字第00088-1号执行裁定书的确认，买受人即原告，可持本裁定到财产机构办理相关产权过户登记手续。综上，该房屋的产权效益已经经过司法机关予以认可，我行在实现抵押物价值的过程中不存在任何过错，原告到房产局办理过户，房屋登记手续不能办理的原因是否因为拍卖造成不确定。被告金信拍卖行庭审辩称，一、我公司是受盘锦市中级人民法院委托于2013年12月16日拍卖本案所涉标的，而并不是如原告所述受建行盘锦分行所委托，本次拍卖活动，我公司与被告建行盘锦分行没有任何关系。拍卖活动是严格按照盘锦市中级人民法院的要求进行的，拍卖标的也是依据委托书中的委托范围，即辽金信评报字（2013）第0119号评估报告中的评估内容进行拍卖。二、我公司于2013年12月16日举办的网络拍卖会的程序合法有效。我公司拍卖会前依法在辽河晚报上刊登拍卖公告，并在盘锦市工商行政管理局依法备案后审批通过。拍卖会前1号竞买人盘锦蓬驰利石油化工有限公司委托刘福金办理了竞买手续，并向辽宁连和产权交易有限公司缴纳竞买保证金，领取了相关资料。拍卖会当天1号竞买人盘锦蓬驰利石油化工有限公司通过网络竞拍取得了本案中提到的标的，成交后签署了《拍卖成交合同书》和《拍卖成交确认书》。我公司拍卖的标的是依照盘锦市中级人民法院所委托的范围进行的，对标的宣传及展示也是按照委托方盘锦市中级人民法院所提供的资料进行的。三、在竞买人所领取的拍卖须知中第四条已明确表述，“本次拍卖的标的以标的物的现状（即建筑现状、建设现状、设施现状、权属现状）为准进行拍卖，竞买人一旦进入拍卖会场即视为竞买人对拍卖标的现状（包括瑕疵）及相关情况已进行了全面充分的了解、认可，并愿对自己的竞投行为承担相应的法律责任，本公司虽所有材料的真伪及对拍品的文字说明不做任何保证，谨供参考。”竞买人在拍卖会前也亲自到现场对拍卖标的进行了全面充分的了解，并对委托方所提供的资料进行了审查、研究。《拍卖法》第六十一条明确规定：“……拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。”四、在盘锦蓬驰利石油化工有限公司与我公司在拍卖成交后签订的《拍卖成交合同书》中第3条明确约定：“乙方（盘锦蓬驰利石油化工有限公司）已认真验过拍卖标的（包括瑕疵）及相关资料，并已当场验收，甲方（金信拍卖行）不承担任何责任。”第4条约定：“乙方应从本合同签订之日起自行办理更名过户、财产转让、归档等手续。此标的成交后出现其他瑕疵与本公司和委托方无关。资产、房产、土地手续不全和欠取暖费、水、电、煤气费的，由买受人负责补办手续和补缴费用。……因标的或乙方原因发生的一切费用或责任均由乙方承担，与拍卖人、委托人无关。”综上，我公司于2013年12月16日所举办的网络拍卖会，整个拍卖活动，从合同的签订，到拍卖会的程序完全按照《拍卖法》及有关法律法规进行，拍卖标的产权清晰，来路明确。本次拍卖活动合法有效，我公司不存在任何过错，因此我公司不应该承担任何法律责任。本院经审理认定事实如下：被告建行盘锦分行与辽宁世宝恒盛生物科技有限公司于2010年9月7日、2011年1月21日签订两份借款合同，借款数额分别为2140万元、980万元。同时双方签订抵押合同，辽宁世宝恒盛生物科技有限公司将其自有的坐落于大洼县的土地、在建房屋及机器设备作为抵押物，抵押给建设银行盘锦分行，并分别办理了抵押登记手续。其中本案诉争的三处在建房屋，大洼县房产管理中心于2010年10月9日作出洼贷押备字（东风镇）第0300001号、第0300002号、第0300003号《关于企业贷款购房抵押备案登记的通知》，完成抵押登记备案手续。后因辽宁世宝恒盛生物科技有限公司财务状况严重恶化，无法按约定期限偿还建行盘锦分行贷款，建行盘锦分行向盘锦市中级人民法院起诉，辽宁世宝恒盛生物科技有限公司表示由于没有资金偿还借款，只能用抵押物评估作价偿还。盘锦市中级人民法院于2013年11月6日作出（2013）盘中民三初字第00043号民事调解书，调解协议如下“一、被告辽宁世宝恒盛生物科技有限公司于达成调解协议的次日，给付原告中国建设银行弗恩有限公司盘锦分行借款本金2970万元及2013年9月20日以后的利息，利率按合同约定计算。二、对上述欠款，原告中国建设银行股份有限公司盘锦分行可以抵押物（以抵押权证记载为准）优先受偿。三、双方就此事了结，再无争议。”2013年11月25日，盘锦市中级人民法院作出（2013）盘中执字第00088号执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人辽宁世宝恒盛生物科技有限公司所有的，坐落在大洼县国有（出让）土地使用权，面积为266666平方米（所有权证号为（2010）103016号）、建筑面积为3105.44、1643.26、3800.52平方米的三处房屋（房屋丘地号为0313402001、3013402002、3013402003）及机器设备等抵押物。”2013年11月27日，盘锦市中级人民法院委托金信拍卖行对上述土地使用权、三处房产、机器设备进行拍卖。2013年11月29日，金信拍卖行在辽河晚报上发布《拍卖公告》，该公告上载明“金信拍卖行受法院委托，定于2013年12月16日上午10点对以下标的依法按现状在辽宁连合产权交易有限公司网络竞价平台进行公开拍卖，现公告如下：位于大洼县的土地使用权、三处房屋建筑物（在建工程）及机器设备等整体拍卖土地面积：266666㎡，建筑面积分别为：3105.44㎡、1643.26㎡、3800.52㎡。预展时间：2013年12月11日-12日，预展地点：盘锦金信拍卖行有限公司及标的现场。”2013年12月13日，原告委托刘福金（原告原法定代表人）到金信拍卖行办理竞买手续，领取了《拍卖须知》、《标的明细表》、《竞投保证书》。《拍卖须知》载明：“……四、本次拍卖标的以标的物的现状（即建筑现状、建设现状、设施现状、权属现状）为准进行拍卖，竞买人一旦进入拍卖会场即视为竞买人对拍卖标的现状（包括瑕疵）及相关情况已进行了全面充分的了解、认可，并愿对自己的竞投行为承担相应的法律责任，本公司对所有材料的真伪及对拍品的文字说明不做任何保证，谨供参考。……十二、待买受人在规定期限内付清全部价款、佣金及其他费用后，委托人将标的现有资料交付买受人。拍卖标的权利证明文件以委托人现有的文件为准，该文件的效力由买受人在拍卖会前自行判断，本公司不承担任何责任。买受人须按照有关政策、法规向房地产管理部门申请办理相关权属证件。在办理房产过户手续等过程中所涉及缴纳的一切费用和买受人办理过户完毕前标的所欠的各种费用，全部由买受人承担。”刘福金在该《拍卖须知》竞买人处签字确认。2013年12月16日，原告在被告金信拍卖行举办的拍卖会上以3085万元（其中土地使用权价值20795000元，房屋价值4993600元，机器设备价值5061400元）拍得辽宁世宝恒盛生物科技有限公司所有的土地使用权、在建房屋、机器设备。原告与被告金信拍卖行签订《拍卖成交合同书》，合同约定：“……3、乙方（原告）已认真验过拍卖标的（包括瑕疵）及相关资料，并已当场验收，甲方（被告金信拍卖行）不承担任何责任。4、乙方应从本合同签字之日起自行办理更名过户，财产转让、归档等手续。此标的成交后出现其他瑕疵与本公司和委托方无关。资产、房产、土地手续不全和欠取暖费、水、电、煤气费的，由买受人负责补办手续和补缴费用。办理资产、房产、土地产权产籍过户的所有费用（包括土地出让金）均由买受人承担。因标的或乙方原因发生的一切费用或责任均由乙方承担，与拍卖人，委托人无关。”2013年12月23日原告将28077100元拍卖款转账至金信拍卖行账户，2013年12月24日原告将2772900元拍卖款转账至盘锦市中级人民法院账户。2014年1月2日，盘锦市中级人民法院作出（2013）盘中执字第00088-1号执行裁定书，裁定：“被执行人辽宁世宝恒盛生物科技有限公司所有的，坐落在大洼县国有（出让）土地使用权，面积为266666平方米，所有权证号为（2010）103016号、建筑面积为3105.44、1643.26、3800.52平方米的三处房屋（房屋丘地号为0313402001、3013402002、3013402003）及机器设备等的所有权即相应的其他权利归买受人盘锦蓬驰利生物科技有限公司所有。财产权自本裁定送达买受人盘锦蓬驰利生物科技有限公司时起转移。买受人盘锦蓬驰利生物科技有限公司可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。”原告对所竞拍的土地使用权、机器设备均无异议。现原告以房产管理部门对其所竞拍的三处房产不予办理过户登记手续为由，要求确认拍卖合同部分无效并要求二被告赔偿经济损失诉至法院。上述事实，有原告提交的网络拍卖成交证明复印件、拍卖成交确认书复印件、电汇凭证复印件、辽宁省行政事业单位资金往来结算票据复印件、（2013）盘中执字第00088-1号执行裁定书复印件、2013年11月18日资产评估报告书复印件、2015年12月7日土地估价报告复印件、2016年6月13日的固定资产评估明细表复印件，被告建行盘锦分行提交的关于企业贷款购房抵押备案登记通知复印件三份、（2013）盘中民三初字第00043号民事调解书复印件、（2013）盘中执字第00088-1号执行裁定书复印件，被告金信拍卖行提交的委托书复印件、拍卖标的明细表复印件、拍卖公告、（2013）盘中执字第00088号执行裁定书复印件、拍卖底价通知复印件、资产评估报告书（辽金信评报字[2013]第0119号）复印件、拍卖会资料领取登记表复印件、拍卖须知复印件、授权委托书复印件、竞投保证书复印件、拍卖成交合同书复印件、拍卖成交确认书复印件、网络竞价须知复印件、竞买人通知单复印件、竞价交易记录复印件、竞买人资格确认表复印件及原、被告的当庭陈述笔录在卷佐证，以上证据能够证明案件的真实情况，经庭审质证和本院审查，可以采信。关于原告提交的土地使用权转让合同及补充协议复印件与本案无关，本院不予采信。本院认为：一、关于被告建行盘锦分行是否为本案适格主体。本案诉争的三处房屋（丘地号0313402001、3013402002、3013402003）原所有权人为辽宁世宝恒盛生物科技有限公司，后因其无法偿还本案被告建行盘锦分行贷款，经盘锦市中级人民法院调解、执行（司法拍卖），本案原告取得上述房产所有权。自始自终被告建设银行盘锦分行不是该标的物的所有权人，亦不是案涉拍卖合同关系的相对方。本案为拍卖合同纠纷，依据合同相对性原则，被告建设银行盘锦分行不是本案适格主体。原告以被告建设银行盘锦分行为拍卖款项的受益人为由要求其承担合同关系项下的瑕疵担保责任，无法律和合同依据，本院不予支持。二、原告主张拍卖合同部分无效是否成立。确认合同无效，须以法定事由为依据。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同无效有以下五种情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。据本案已查明的事实，案涉三处房产经盘锦市中级人民法（2013）盘中执字第00088-1号执行裁定书裁定所有权已经归原告所有。现原告以房产管理部门不予办理过户手续为由要求确认拍卖合同无效，不符合合同无效的法定情形，故对原告主张合同无效的诉请，本院不予支持。三、关于被告金信拍卖行是否应承担瑕疵担保责任。原告与被告金信拍卖行间签订的《拍卖成交合同书》系双方当事人真实的意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。现原告所要求被告承担的赔偿责任实际为买卖合同中的瑕疵担保责任。拍卖合同法律关系属于特殊的买卖合同关系，两者最大的区别在于出卖人对买卖标的瑕疵担保责任的不同。在一般买卖合同关系中，出卖人对标的负有瑕疵担保责任。在拍卖合同法律关系中，委托人、拍卖人对拍卖标的不负有瑕疵担保责任（前提是委托人、拍卖人事先明示）。同时，买受人对标的检验义务发生在其竞拍之前，其应根据自己的检验情况自主决定是否竞拍，若竞拍成功，就说明其对拍卖标的现状认可。在法律适用上，《中华人民共和国合同法》第一百七十三条关于“拍卖的当事人的权利和义务以及拍卖程序等，依照有关法律、行政法规的规定”，故拍卖合同纠纷应当优先适用《中华人民共和国拍卖法》。《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第二款规定：“拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或品质的，不承担瑕疵担保责任。”本案中，原告签署的《拍卖须知》载明“第四条：本次拍卖标的以标的物的现状（即建筑现状、建设现状、设施现状、权属现状）为准进行拍卖，竞买人一旦进入拍卖会场即视为竞买人对拍卖标的现状（包括瑕疵）及相关情况已进行了全面充分的了解、认可，并愿对自己的竞投行为承担相应的法律责任，本公司对所有材料的真伪及对拍品的文字说明不做任何保证，谨供参考。……第十二条：待买受人在规定期限内付清全部价款、佣金及其他费用后，委托人将标的现有资料交付买受人。拍卖标的的权利证明文件以委托人现有的文件为准，该文件的效力由买受人在拍卖会前自行判断，本公司不承担任何责任。买受人须按照有关政策、法规向房地产管理部门申请办理相关权属证件。在办理房产过户手续等过程中所涉及缴纳的一切费用和买受人办理过户完毕前标的所欠的各种费用，全部由买受人承担。”《拍卖成交合同书》载明：“第3条：乙方（原告）已认真验过拍卖标的（包括瑕疵）及相关资料，并已当场验收，甲方（被告金信拍卖行）不承担任何责任。第4条：乙方应从本合同签字之日起自行办理更名过户，财产转让、归档等手续。此标的成交后出现其他瑕疵与本公司和委托方无关。资产、房产、土地手续不全和欠取暖费、水、电、煤气费的，由买受人负责补办手续和补缴费用。办理资产、房产、土地产权产籍过户的所有费用（包括土地出让金）均由买受人承担。因标的或乙方原因发生的一切费用或责任均由乙方承担，与拍卖人，委托人无关。”上述证据均可证明被告金信拍卖行对拍卖标的作出了瑕疵担保免责声明。原告在竞拍前审查了诉争房产的权属证明文件，在拍卖公司明确声明对于拍卖标的物不承担瑕疵担保责任情形下，仍然同拍卖人签订《拍卖成交合同书》，应当视为其自愿承担拍卖标的物的瑕疵风险。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百七十三条，《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第二款之规定判决如下：驳回原告盘锦蓬驰利石油化工有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的给付期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51228元，减半收取25614元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员 王 冰二〇二〇年三月二十七日书记员 孙海南