浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0424民初3840号原告（反诉被告）：沈国青，男，1986年10月1日出生，汉族，住海盐县。委托诉讼代理人：马海平，浙江国翱律师事务所律师。被告（反诉原告）：嘉兴市德邦印务有限公司。住所地：海盐县百步镇横港集镇。统一社会信用代码913304247405397571。法定代表人：马利琴，职务不详。委托诉讼代理人：陈群伟，该公司职员。委托诉讼代理人：盛建良，海盐县百步法律服务所基层法律服务工作者。原告沈国青与被告嘉兴市德邦印务有限公司（以下简称“德邦公司”）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年8月5日向本院起诉，征得原告同意采用诉前调解方式进行调解，后调解不成，本院于2019年10月10日正式立案。本院于同日受理后，依法由审判员王丽艳独任审理。案件审理期间，被告提出反诉，本院决定本诉与反诉一并审理，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人马海平、被告委托诉讼代理人陈群伟、盛建良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原、被告双方于2016年11月10日签署了《房屋租赁合同》一份，约定，被告将位于海盐县的被告自建工业辅助用房130平方米出租给原告，用于开设“海盐县百步镇希希家烘焙店”。年租金38000元，合同期内原告不得退租、转租。合同签订后，原告即对承租的房屋进行了豪华装修，投入资金超过200000元，但因被告出租给原告的房屋属未经批准建设的违章建筑，致使原告无法办理营业执照。不得已之下，原告于2018年3月以“横港集镇铭海路1号”取得了希希家烘焙店的营业执照，开始营业。2018年12月，被告的违章建筑被1818黄金眼曝光，相关行政执法部门介入，案涉出租房屋的第二、三层被拆除，原告经营才一年的烘焙店因此而关闭。后原告要求被告退还房租并赔偿损失。双方于2018年12月1日签订了《协议书》一份，被告同意退还房租53000元并赔偿原告损失12000元，但要求原告撤销投诉，且前述65000元由海盐县市场监督管理局百步分局保管，但因海盐县市场监督管理局百步分局拒绝参与双方协议的履行，该协议书实际并未履行。原告认为，被告以违章建筑出租的行为违反了法律强制性规定，故案涉《房屋租赁合同》无效，被告应当将依据合同所取得的全部租金53000元全额返还给原告。被告明知其出租的房屋是违章建筑，却欺骗原告，并在《房屋租赁合同》中以保证出租房屋为合法建筑，权属关系明确等与原告作出了承诺，导致原告投入的装修资金及部分设备等投资损失殆尽。另原告停止经营3个月，也造成了损失，故被告应承担赔偿责任。综上，被告以隐瞒违章建筑的事实出租房屋，给原告造成了损失，为维护原告的合法权益，故请求法院依法判令：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》及从合同《协议书》无效；2、被告退还已经收取的房屋租金53000元并赔偿原告装修及经营损失200000元，合计253000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称：一、原告要求确认双方签订的《房屋租赁合同》及《协议书》无效，被告对此项诉请无异议；二、对原告要求返还租金的事实无异议，但对返还的金额有异议，原告已支付的租金为49100元，另有水电押金2000元。对于原告主张的装修损失等有异议，原告并未举证证明其损失；三、原告应当支付被告房屋的占用使用费及水电费。反诉原告反诉称：反诉原告与反诉被告在2016年11月10日签订《房屋租赁合同》一份，约定反诉原告将工业辅助用房一层建筑面积130平方米房屋出租给反诉被告使用；租赁房屋用途为工业，反诉被告不得改变房屋用途；租赁期限自2016年11月15日至2019年11月14日止；每年租金38000元，合同还约定了其他条款。合同签订后，反诉原告按约将房屋交付给反诉被告使用。后由于反诉被告改变租赁房屋用途，导致未能办理工商执照。反诉被告于2018年12月向1818黄金眼投诉出租房屋无建设规划许可属违法建筑。2018年12月17日，租赁房屋的二、三层房屋被当地执法部分拆除。本诉中反诉被告诉请确认双方签订的房屋租赁合同和之后签订的协议无效，要求反诉原告向其返还租金（实际收取共51100元），反诉原告无异议。但反诉被告应当支付反诉原告房屋实际占用费79166元（自2016年11月15日至房屋被拆除期间共25个月，按38000元/年计算）以及支付电费5976元（2017年10月起至房屋拆除期间用电4980度＊1.20元/度），二项合计85142元。扣减反诉原告之前收取的51100元后，反诉被告应当支付反诉原告34032元，前述款项反诉被告至今未向反诉原告支付。反诉原告为维护自身合法权益，故请求法院依法判令：1、反诉被告立即支付反诉原告房屋占用费28066元（已扣减本诉中反诉被告支付给反诉原告的租金及水电押金合计51100元）；2、反诉被告立即支付反诉原告电费5976元；3、反诉被告承担本案全部诉讼费用。反诉被告辩称：一、反诉原告的诉请无事实和法律依据，反诉被告在2018年3月后并未占用使用案涉房屋。因反诉原告的房屋属违章建筑，无法办理营业执照，且市场监管部门已告知反诉被告只准经营一段时间，之后必须搬离，否则工商部门要对其进行处罚。故反诉原告关于期限的计算有误。二、反诉原告的诉讼请求系不合法的权益，故不受法律保护。综上，请法院驳回反诉原告的反诉请求。原告为支持其主张，向本院提交下列证据：1、房屋租赁合同（复印件）一份，证明2016年11月10日，原、被告双方就案涉房屋的租赁签订合同且被告在合同第七条中保证案涉出租房屋无产权纠纷及如给原告造成损失则承担赔偿的事实。2、收条二份、支付宝转账记录（截图）（均系复印件）一份，证明原告向案涉租赁房屋被告的代表人交纳了房租49100元及水电费押金2000元，另付过现金（合计53000元）的事实。3、协议书（复印件）一份，证明原、被告曾就案涉争议进行调解并达成一致意见，但双方后未履行协议书内容的事实。4、行政处罚详情（截图）一份，证明被告因未取得建设工程规划许可证进行建设而受到行政处罚的事实。5、营业执照（复印件）一份，证明原告因被告的房屋系违章建筑无法取得营业执照而另外租房办理了营业执照的事实。6、照片（打印件）一份，证明被告出租给原告的房屋原系三层楼房，后第二、三层已被拆除的事实。7、货物清单（送货单、订货清单）一组、安装费及劳务费清单各一份、淘宝网购物清单九份，证明原告因装修店面支出的材料费及人工费共计100960.44元以及停业损失等事实。被告质证意见：对证据1，虽系复印件，但对内容的真实性无异议。但该合同约定了房屋的用途系工业用途。另合同中约定的无产权纠纷系与第三人无产权纠纷，而非行政关系。且原告在租赁房屋时也未查证。对证据2，被告收到原告支付的款项总额为51100元。对证据3，真实性无异议，对内容也无异议。对证据4，系网站截屏，缺乏证据三性，不予认可。对证据5，与本案缺乏关联性，不予认可。对证据6，原告确实租用了被告三层房屋的底层。照片上看不出来。对证据7，真实性、合法性、关联性无法确认，对该组证据不予认可。本院认证意见：证据1、2、3，虽均系复印件，但被告对证据的真实性无异议，故对该三组证据的真实性本院予以确认。证据4，该证据系截图，故对其真实性、关联性本院无法确认。证据5，原告未提供证据原件，故对该证据本院不予确认。证据6，照片反映了拍摄当时的房屋状况，双方对于原告租赁房屋第一层的事实均无异议。证据7，货物清单及送货单上并无相关人员签名或出售单位盖章，且无其他证据印证该些物品系用于案涉房屋装修所用，故对该组证据本院不予确认。被告德邦公司未予举证。反诉原告德邦公司为支持其反诉请求，向本院提交以下证据：1、房屋租赁合同（复印件）一份，证明反诉原、被告于2016年11月10日签订《房屋租赁合同》一份，约定反诉原告将工业辅助用房一层建筑面积130平方米出租给反诉被告使用；租赁房屋用途为工业，反诉被告不得改变房屋用途以及租期为2016年11月15日至2019年11月14日止，年租金为38000元以及其他条款的事实。2、证明一份，证明案涉房屋于2018年12月17日被执法部门拆除，之前一直由反诉被告在使用的事实。3、收款收据二份、电表读数（照片）以及光盘各一份，证明反诉被告尚应支付反诉原告电费5976元及拆除房屋时拍摄的电表读数的事实。反诉被告质证意见：对证据1，无异议。对证据2，无异议。第二、三层确实已被拆除。对证据3，收款收据上并无反诉被告签字确认，系反诉原告单方制作。电表读数未经反诉被告确认，故电表读数无法反映反诉被告真实的使用情况。对于光盘，其搬离涉案租房时房屋并未上锁，且光盘中亦反映了一定的装修情况。本院认证意见：证据1，对其真实性、合法性、关联性本院予以确认。证据2，反诉被告对此无异议，本院予以确认。证据3，虽反诉被告在庭审中表示其确实支付过二次水电费，但其对反诉原告出示的二份收款收据及电表读数均有异议。反诉原告提供的二份收款收据上并无反诉被告签名，且反诉原告亦无其他证据佐证反诉被告的用电量。故对该组证据的本院不予确认。反诉被告沈国青未予举证。本院经审理，查明案件事实如下：2016年11月10日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将坐落于德邦印务内位于辅助用房第一层，建筑面积130平方米的房屋出租给原告；该房屋用途为工业；租赁期限自2016年11月15日至2019年11月14日止；年租金为38000元；付款方式：乙方应于本合同生效之日向甲方支付年租金38000元，租金按年结算，由乙方于每年租约到期前1个月交付给甲方；另交水电押金2000元整，租约到期退还；关于装修和改变房屋结构的约定：乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；合同中另对双方的其他权利义务作了约定。原告及被告的授权代表陈群伟分别在前述房屋租赁合同的乙方、甲方（签章）处签名确认。2016年11月1日，被告（陈群伟）向原告出具收条一份，载明：“收到房屋预付租金玖仟元整￥9000”；2016年11月13日，被告（陈群伟）向原告出具收条一份，载明：“收到沈国青房租费贰万玖仟元整（￥29000元），水电费押金贰仟元整（￥2000元），房租租期2016年11月15日至2017年11月14日止，租期一年。注：共计房租叁万捌仟元整，前已预付租金玖仟元整”。2018年1月19日，原告通过支付宝方式向被告支付租金11100元。另查明，原告与陈群伟（被告员工）因房屋租赁纠纷一事，在2018年12月1日进行协商，并形成协议书一份，协议如下：“1、陈群伟退还沈国青房租费53000元（免除水电费），另补偿经济损失12000元，合计65000元（陆万伍仟圆整）；2、沈国青将房子退还给陈群伟并交还钥匙，不得保留备用钥匙。撤销1818黄金眼投诉且不得以其他途径公布；3、65000元先上交市场监督管理局百步分局。等协议内容完成无误后，再由市场监督百步分局交给沈国青。双方协商无异议，特此证明！”庭审中，被告表示原告分别于2017年4月10日、2017年10月8日交纳水电费4418.40元（电表读数3412度）、11699.40元（电表读数12482度），原告称其确实交过电费，但具体情况记不清。原、被告确认电费按1.20元/度收取。被告未取得建设工程规划许可证进行建设，案涉租赁房屋所在系违章建筑。2019年10月24日，海盐县综合行政执法大队百步中队出具证明一份，载明“2018年12月17日至12月20日，海盐县综合行政执法大队百步中队对嘉兴市德邦印务有限公司所属违法建筑实施拆除。”目前，案涉租赁房屋部分尚未拆除，第二、三层已被拆除。本院认为，原、被告于2016年11月10日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同签订后，被告将原告所租赁房屋交由原告使用，原告亦向被告交纳相应租金及水电押金。本案中，被告所出租的房屋并未取得建设工程规划许可证，且案涉租房所在房屋的第二、三层因属违法建筑，已被相关部门实施了拆除措施。截止目前，案涉租房仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故原、被告签订的《房屋租赁合同》应认定为无效。另对于双方于2018年12月1日签订的协议书，原告在诉请中要求确认无效，庭审中原告明确要求解除该协议书，且被告对解除该协议书并无异议。综上，对原告要求确认原、被告于2016年11月10日签订的《房屋租赁合同》无效及解除2018年12月1日签订的协议书的诉请，本院予以支持。关于原告主张被告退还房屋租金53000元的诉请。现原告认为，被告将违章建筑出租，导致合同无效，被告应返还其所交纳的租金。本院认为，根据合同法的规定，合同无效，因合同取得的财产应予以返还。故被告应返还原告租金。关于返还的金额，虽原告主张其交纳了53000元，但就现有证据而言，原告实际交纳的租金为49100元。因此，被告应返还原告租金49100元，超过部分本院不予支持。关于反诉原告主张反诉被告支付占有使用费28066元（已扣除反诉被告支付的租金及水电押金合计51100元）的诉请。根据双方的举证及庭上的陈述，原告在签订《房屋租赁合同》后共计向被告交纳了房租49100元及水电押金2000元。被告亦将案涉房屋交由原告使用。虽原告在庭审中，称其自2018年3月后并未占用使用案涉房屋，但其并未提供其与被告之间的退房手续。依据原、被告双方于2018年12月1日签订的协议书上载明“沈国青将房子退还给陈群伟并交还钥匙，不得保留备用钥匙”的内容，即双方就案涉纠纷于2018年12月1日协商时，双方尚未完成涉案房屋的退房。另，原告也未提供其他证据证明其在2018年3月时已向被告退还租房或就租赁关系结束达成一致意见。故，虽本案《房屋租赁合同》无效，但反诉原告可参照合同约定的租金标准要求反诉被告支付房屋的占有使用费。根据《房屋租赁合同》的约定，案涉房屋的租金为38000元/年。案涉租房所在楼房的二、三层已于2018年12月17日至2018年12月20日期间拆除。综上，现反诉原告主张自2016年11月15日共25个月的占有使用费79166元，于法有据，本院予以支持。综上，为便于双方结算，扣除被告（反诉原告）应返还给原告（反诉被告）的租金49100元，反诉被告尚应支付反诉原告房屋占有使用费30066元。关于原告要求被告赔偿其装修及停业损失的诉请。虽原告在庭审中提供了部分货物清单、购物记录等，但仅凭现有证据，对其装修所支出的费用本院无法确认。但庭审中，被告对于原告租房进行过装修的事实予以确认，认为原告装修支出的费用在3、4万元左右，目前涉案房屋由被告重新装修后使用。原告亦表示已将可拆除的装修或可搬离的设备搬离。现因被告出租的房屋系违章建筑而导致《房屋租赁合同》无效，故被告应折价支付原告装修费用。因原告未明确其装饰装修费用，本院根据被告庭审中陈述的金额，酌定被告支付原告装饰装修费用40000元。另对原告主张的停业损失，其并未举证证明，对此，本院不予确认。关于反诉原告主张的电费5976元。虽反诉原告提供了二份收款收据及电表的读数，但仅凭该证据无法证明反诉被告的用电量，故对反诉原告的该诉请，本院不予支持。水费反诉原告未主张。本案反诉被告已支付反诉原告水电押金2000元，为便于计算，该水电押金在反诉被告应付的占用使用费中扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、确认原告沈国青与被告嘉兴市德邦印务有限公司于2016年11月10日签订的《房屋租赁合同》无效；双方于2018年12月1日签订的《协议书》解除；二、被告嘉兴市德邦印务有限公司支付原告沈国青装修折价款40000元，由被告于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、反诉被告沈国青支付反诉原告嘉兴市德邦印务有限公司占有使用费28066元，由反诉被告于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回原告沈国青的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告嘉兴市德邦印务有限公司的其他反诉请求。如果被告、反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2548元，由原告沈国青负担1631元，被告嘉兴市德邦印务有限公司负担917元；反诉案件受理费326元，由反诉原告嘉兴市德邦印务有限公司负担57元，反诉被告沈国青负担269元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  王丽艳二〇二〇年三月二日书记员  褚莉萍??12?