上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初40957号原告：上海东朔投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈雅琴，执行董事。委托诉讼代理人：顾亮亮，上海市新闵律师事务所律师。被告：上海富柳贸易有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：虞卸清。原告上海东朔投资管理有限公司诉被告上海富柳贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日受理后，依法适用普通程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人顾亮亮到庭参加了诉讼。被告上海富柳贸易有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海东朔投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告于2017年10月16日所签订的《上海市房屋租赁合同》(以下简称涉案合同)于2018年6月20日解除；2、要求被告支付原告三个月租金110,274元作为违约金,并支付免租期租金36,254元。事实与理由：被告双方签订涉案合同，约定由被告向原告承租位于上海市静安区乌鲁木齐北路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)。租赁期限为2017年10月17日至2019年10月16日，房屋交付日期为2017年10月16日，搬迁免租期自2017年10月17日至2017年11月15日，共30天。月租金为人民币36,758元,先付后用,付二押二。每月15日支付下一期租金。合同签订后,原告按约交房，但被告却自2018年6月份开始不再按约向原告支付下一期的租金。经催促，被告始终未支付过任何款项。原告于2018年6月20日在涉案房屋门上张贴公函提出解约，2018年6月22日是已缴租金的最后一天,原告收房。被告的行为违反了合同约定,已严重侵害了原告的合法权益,影响了原告房屋的正常出租和使用,并给原告造成了房屋空置、出租中介费等经济损失，故原告诉至法院，请求判如所请。被告上海富柳贸易有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋的产权人为朱荣荣。2017年6月13日，原告与朱荣荣签订《东朔房屋租赁-承租合同》，约定朱荣荣将涉案房屋租赁给原告使用，租赁期限为10年，自2017年10月1日至2027年9月30日止。朱荣荣同意原告可根据实际需要转租或分租涉案房屋。2017年10月16日，原、被告签订涉案合同，约定原告将涉案房屋出租给被告使用。房屋租赁期为二年，自2017年10月17日起至2019年10月16日止，其中涉案房屋交付日为2017年10月17日，搬迁免租期自2017年10月17日至2017年11月15日止。租赁期满，原告有权收回涉案房屋，被告应如期交还。月租金为36,758元，物业管理费为每月每平方米28元，按建筑面积223.79平方米，为每月6,266元。租金及物业管理费按贰个支付月度(每月26日至次月25日为一个支付月度)为支付周期，以后被告应提前10日(即每月15日)支付下期租金，按先付后用的原则。被告应于合同签署后向原告预付2017年11月16日至2018年1月25日的首期租金85,601元，2017年10月17日至2018年1月25日物业费20,773元。涉案合同约定被告支付首期租金及剩余租金的银行账户，其中剩余租金、物业费及其他费用应付至原告名下兴业银行上海闵行支行尾号为1619的账户。关于保证金，被告应于合同签署后二日内向原告交付房屋租赁保证金，保证金为贰个月的租金，即73,516元。物业管理保证金为贰个月的物业管理费，即12,532元。租赁关系终止时，原告须于被告按合同该约定将涉案房屋搬空交还原告并结清所有费用后交还保证金收款凭证，同时注销涉案房屋名义注册办理之相关证照后的二十天内，把保证金或其余款无息退还给被告。涉案合同第10-2条约定，原、被告双方同意，被告拖欠任何费用、款项，累计超过7天的，原告有权书面通知被告解除涉案合同，并有权提前收回涉案房屋并没收保证金，同时，还需赔偿原告相当于同期月租金三个月的违约金。合同第11-7条约定，租赁期间内如因被告原因导致合同提前解除的，自合同解除之日起五日内被告应向原告不足搬迁免租期内的租金。2018年6月5日，被告向原告名下兴业银行上海闵行支行尾号为1619的账户转账43,024元。2018年6月21日，原告在涉案房屋张贴《公函》，载明因被告严重违《房屋租赁合同》的约定，现原告通知被告依法解除涉案合同，要求被告于2018年6月22日前搬离涉案房屋内所有物品并向原告返还房屋，否则将依照合同约定对涉案房屋清场并对房屋内的所有物品予以处置。应付费用明细表包括租金36,758元、免租期租金36,254元、物业管理费6,266元、水电费344.64元、滞纳金7,589.5元、违约金110,274元。审理中，原告表示，被告应于2018年5月26日支付下一期租金，但直至2018年6月5日支付租金，且仅支付了一个月租金，即2018年5月26日至2018年6月25日，且被告于2018年6月25日搬离，原告于当日收回涉案房屋。原、被告就搬离涉案房屋及租金结算并未达成其他协议。关于保证金，原告表示已收取，同意抵扣违约金。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据涉案合同，被告应于2018年5月26日支付下一期二个月的租金，然而其直至2018年6月5日支付2018年5月26日至2018年6月25日租金及物业管理费43,024元，因涉案合同约定，被告拖欠任何费用款项累计超过7天的，原告有权书面通知被告解除涉案合同，现原告据此主张解除涉案合同，有事实和法律依据，本院予以支持。另原告要求解除日期为2018年6月20日，但其在涉案房屋处张贴解除函的日期为2018年6月21日，故解除日期应以2018年6月21日为宜。庭审中，原告表示被告实际使用涉案房屋至2018年6月25日，租金也实际支付至该日，且原告亦于当日收房，故双方关于租金及占用费已结清。关于违约责任，涉案合同约定原告并有权提前收回涉案房屋并没收保证金，同时，还需赔偿原告相当于同期月租金三个月的违约金。且因被告原因导致合同提前解除的，自合同解除之日起五日内被告应向原告不足搬迁免租期内的租金。现原告据此主张搬迁免租期内的租金36,254元以及三个月租金110,274元作为违约金，与法有据，本院予以支持。关于保证金问题，原告同意保证金73,516元及物业管理保证金12,532元，合计86,048元，用以抵扣违约金，于法无悖，故本院在本案中一并予以处理。被告经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为其放弃了合法的答辩权与举证权，本院依法予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海东朔投资管理有限公司与被告上海富柳贸易有限公司于2017年10月16日所签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年6月21日解除；二、被告上海富柳贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海东朔投资管理有限公司免租期租金36,254元，违约金110,274元(与原告收取的保证金86,048元予以抵扣)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3,230.6元，由被告上海富柳贸易有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  卓蕾蕾人民陪审员  慎 颖人民陪审员  吴春林二〇二〇年三月二十七日书 记 员  鲁佩侃附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。