上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初25653号原告(反诉被告)：黄志杰，男，1991年8月10日生，汉族，户籍地江西省抚州市。委托诉讼代理人：贾华伟，上海朋洋律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海璨阳实业发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：叶道良，总经理。委托诉讼代理人：钟高德，上海同本律师事务所律师。委托诉讼代理人：许骏骏，上海同本律师事务所律师。原告(反诉被告)黄志杰与被告(反诉原告)上海璨阳实业发展有限公司(以下简称璨阳公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。黄志杰的委托诉讼代理人贾华伟，璨阳公司的委托诉讼代理人钟高德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)黄志杰向本院提出诉讼请求：1、确认黄志杰与璨阳公司就系争房屋签订的租赁合同于2018年4月15日解除；2、判令璨阳公司赔偿违约金41,062.5元；3、判令璨阳公司退还保证金13,687元；4、判令璨阳公司退还2018年4月16日至2018年7月11日期间的租金42,000元；5、判令璨阳公司赔偿经济损失189,395元。事实和理由：2016年12月28日，黄志杰与璨阳公司签订租赁合同，由黄志杰承租上海市宝山区萧云路XXX号楼上6格房屋(以下简称系争房屋)。2018年1月，璨阳公司发函要求黄志杰搬离系争房屋，并开始停水停电封路等，导致黄志杰无法正常经营。同年3月7日，宝山区工业园区管理委员会下达限期搬离通知书，载明因璨阳公司违反该园区闲置厂房租赁管理办法的规定，私自将系争房屋租赁给黄志杰等人使用，要求黄志杰于4月15日前搬离厂房。因就装修损失及剩余租金返还问题与璨阳公司未达成一致意见，黄志杰未按时搬离，系争房屋在4月15日之后被璨阳公司上锁，后在2019年夏天被拆除，造成黄志杰存放在系争房屋内未搬离的家具等物品全部损毁。璨阳公司的上述违约行为导致黄志杰的重大经济损失，包括装修损失21万余元、家具损失14.5万元。黄志杰根据双方的合同约定，提出上述诉讼请求。被告(反诉原告)璨阳公司反诉并辩称，不同意黄志杰的诉讼请求。璨阳公司在合同履行中没有任何违约行为，双方的租赁合同履行受阻是因为工业园区管委会行政干预导致的，璨阳公司不存在过错，黄志杰主张的经济损失也不存在任何依据。宝山区工业园区管理委员会曾于2018年1月份对系争房屋采取限电措施，但当天就恢复了，租赁用途为仓储，对于原告存放货物不存在影响。不存在停水及封路情况。截至2019年3月5日黄志杰的物品仍存放在系争房屋内，璨阳公司从未在系争房屋上上锁，系黄志杰自行上的电子锁，2019年3月5日后黄志杰是否搬离璨阳公司不清楚。但据璨阳公司了解，场地上的另一家公司于2019年8月15日搬离，有生效判决书【(2018)沪0113民初16988号】可以证明当时搬离并不受阻碍，系争房屋系在2019年11月左右被拆除。另，璨阳公司与系争房屋产权人索肯(上海)科技有限公司(以下简称索肯公司)之间的纠纷也在另案诉讼中，该案审理中，索肯公司确认2019年3月4日其和政府签订了土地收储协议，一审判决认定璨阳公司租金及使用费支付至2019年3月4日。故反诉要求：1、确认黄志杰与璨阳公司于2016年12月28日就系争房屋签订的房屋租赁合同于2019年3月4日解除；2、判令黄志杰支付租金及使用费105,850元(按照年租金164,250元的标准，自2018年7月12日计算至2019年3月4日)；3、判令黄志杰支付给璨阳公司的保证金13,687元归璨阳公司所有。原告(反诉被告)黄志杰针对反诉辩称，确认双方合同已经解除，但合同解除的时间应该是2018年4月15日。黄志杰承租系争厂房做家具展厅使用，系争房屋从2018年1月开始停水，之后一直没有恢复，2018年2月开始停电，停电有恢复，但电梯一直不能正常使用，2018年4月15日之后完全无法正常使用，故2018年4月15日之后的租金及使用费无需支付。合同并未约定没收保证金的情形，应当予以返还。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：案外人索肯公司系上海市宝山区萧云路XXX号厂房的权利人。2015年10月23日，索肯公司(出租方，甲方)与璨阳公司(承租方，乙方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将萧云路XXX号所有厂房及其配套设施租赁给乙方使用，并约定系争厂房用途限于工业生产、加工及仓储等，获得甲方同意后，乙方可将租赁物的部分面积转租。2016年12月28日，黄志杰(承租方、乙方)、璨阳公司(出租方、甲方)签订《租赁合同》，约定，甲方将位于上海市宝山区萧云路XXX号楼上6格，仓库建筑面积与公摊经双方确认为1,000平方米，出租给乙方做合法仓库使用；租赁期限从2017年1月12日至2020年1月11日止。税后租金每年合计164,250元，租金每6个月支付一次，实支付82,125元。第三年年租金增加10%。租赁协议签订时，乙方应向甲方支付13,687元作为租赁保证金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。合同另约定，有下列情况之一的，双方有权单方面解除合同(并赔偿三个月的租金作为违约金给守约方)：1、出租方违反合同约定，使承租方无法使用租赁房屋……。任何一方违约，将以3个月的租金作为违约金赔偿给守约方。合同签订后，黄志杰已按合同约定的租金标准支付租金至2018年7月11日，另支付保证金13,687元。2017年12月29日，上海宝山工业园区安全生产委员会向璨阳公司发出停产停业整顿通知书，载明存在严重消防安全隐患和生产安全隐患，现令停产停业整顿。2018年3月，上海宝山工业园区管理委员会向包括黄志杰在内的次承租人发出限期搬离通知书，载明，经检查发现你公司在未经园区备案批准的情况下，私自与璨阳公司签订租赁合同，从事的项目不符合宝山区、园区产业导向，违反了宝山工业园区闲置厂房租赁管理办法相关规定，园区管委会已于2018年1月26日约谈璨阳公司，同时璨阳公司已书面承诺4月15日前将辖区内引进的所有租赁企业的货物全部搬离园区。处理意见：1、立即解除与璨阳公司的租赁合同；2、2018年4月1日前，所有货物只能出不能进；3、4月15日前把所有货物搬离园区，搬离所产生的所有费用均由公司自行承担。如有违反上述规定，园区及区相关职能部门将进行联合整治及处罚。2018年8月，承租上海市宝山区萧云路XXX号厂房的另一次承租人上海芳瑞物流有限公司以房屋租赁合同纠纷为由起诉璨阳公司，案号为(2018)沪0113民初16988号。该案查明，上海芳瑞物流有限公司于2018年8月15日正式完成房屋腾空、物品搬离工作，并将房屋及房屋钥匙交还给璨阳公司。审理中，双方均确认系争房屋现已经被拆除。黄志杰表示其承租后对系争房屋进行了装修，但装修时未签订过装修合同，装修款均为现金支付，也未开具过相关收据。系争房屋内未搬离的家具主要是桌子、椅子、柜子，主张的损失金额系黄志杰估算所得。对此，璨阳公司表示其将系争房屋交付给黄志杰时已经对系争房屋进行过装修，至于黄志杰承租后是否进行过添附装修，璨阳公司不清楚。系争房屋内家具不存在搬离阻碍，不排除黄志杰在2019年3月5日后自行搬离的可能。本院认为，黄志杰与璨阳公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。在合同履行过程中，上海宝山工业园区管理委员会向黄志杰发出限期搬离通知书，导致黄志杰无法继续正常使用系争房屋。现双方均要求解除租赁合同，本院予以确认。关于合同解除时间，鉴于双方在本案诉讼前并未就合同解除事宜进行过磋商，本院认为本案所涉合同以判决解除为宜。审理中璨阳公司表示合同解除是政府行为导致，并非璨阳公司过错，故无需承担违约责任。而根据合同法规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。黄志杰根据双方的合同约定要求璨阳公司支付违约金41,062.5元，金额亦合理，本院予以准许。合同解除后，黄志杰应当支付实际占用期间的租金，现黄志杰称因系争房屋在2018年4月15日之后被上锁导致其无法搬离，但其并未提供任何证据予以证明，本院对该说法不予采信，对璨阳公司要求黄志杰支付2018年7月12日至2019年3月4日期间租金的诉请，予以准许。考虑到2018年3月上海宝山工业园区管理委员会要求限期搬离的通知确会影响黄志杰的经营使用，此后租金应当予以酌减，鉴于黄志杰已按足额租金的标准支付租金至2018年7月11日，抵扣后本院认为黄志杰无需再实际支付租金。对于黄志杰要求返还租金的诉请本院亦不予支持。保证金13,687元，璨阳公司应当予以返还。关于家具损失及装修损失，黄志杰在收到限期搬离通知后长时间拒不搬离，对于家具损失应由其自行承担，对于装修损失，黄志杰表示无法提供装修合同、转账记录、收据凭证等证据证明其实际损失，而系争房屋在本案诉讼前也已被拆除，在黄志杰未能证明其实际损失高于前述违约金的情况下，本院对该诉请不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)黄志杰与被告(反诉原告)上海璨阳实业发展有限公司就上海市宝山区萧云路XXX号楼上6格房屋签订的《租赁合同》；二、被告(反诉原告)上海璨阳实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)黄志杰支付违约金41,062.5元；三、被告(反诉原告)上海璨阳实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)黄志杰返还保证金13,687元；四、驳回原告(反诉被告)黄志杰的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海璨阳实业发展有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2,796元，由原告(反诉被告)黄志杰负担2,212元，被告(反诉原告)上海璨阳实业发展有限公司负担584元；反诉案件受理费减半收取1,345元，由被告(反诉原告)上海璨阳实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郑霄含二〇二〇年三月十三日书记员  杨 丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。