温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初11768号原告：廖小平，女，1962年10月26日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：刘春富，浙江金土地律师事务所律师。被告：温州市市场开发管理有限公司，住所地温州市鹿城区光湖街道鹿城路215号，统一社会信用代码:913303007161333438。法定代表人：卢智旭。委托诉讼代理人：薄士坤、黄菲，北京德恒（温州）律师事务所律师。原告廖小平与被告温州市市场开发管理有限公司合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案受理，依法公开开庭进行了审理。原告廖小平及其委托诉讼代理人刘春富，被告温州市市场开发管理有限公司的委托诉讼代理人薄士坤、黄菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖小平向本院提出诉讼请求：1.判令被告给予原告廖小平处理温州商贸城摊位租赁解除及历史遗留问题中一次性补偿奖励人民币14.46万元；2.判令退还原告廖小平承租期租赁押金（保证金）人民币5000元。事实与理由：被告原名为温州商贸城开发服务中心、温州市场服务公司。2011年9月1日变更登记为温州市市场开发管理有限公司。1998年9月，被告与原告签订《腾飞桥用房投资建设配套服务用房和租赁协议》（以下简称“协议”）。协议约定第一条为摊位号、建筑面积、租赁期限为十年到期后另定协议续租；第二条为租金和交付时间；第三条用房建筑费每平方金额和以房屋折旧方式返还、期限、未满期限余额退还，第六条如遇市场总体规划需要，甲方有权收回租赁用房，乙方应无条件服从等。上述协议签订后，原告均按协议交付了建筑费、押金（保证金）和其他管理费用。2009年1月合同到期后，原告与被告按年续签了合同。2011年9月，被告称在温州市政府“违必拆，六先拆”的专项行动中，上述用房作为违章建筑被拆除。当时，原告一直要求被告解决餐饮生产用房问题，而被告也在多次谈判中均承诺另行安排用房，并让原告暂时在外租赁餐饮生产用房，免除了相应租金。之后，原告继续租赁餐饮网点至2018年底，可被告始终未给原告安排餐饮生产用房。2018年9月25日，在原告依法使用鹿城区黄龙片区商贸城的商铺期间，被告和鹿城区人民政府广化街道办事处发布《重要通知》，称“根据温州市鹿城区人民政府征收决定”，“鹿城区人民政府将于2018年9月30日启动关停温州商贸城”，要求原告等人“从9月26日起在规定时间内完成摊位腾空”。于是，被告对原告商铺实施停电封表、断水等关停行为。之后，在处理历史遗留问题中，被告陆续与大多数违章建筑摊位租赁户签订《温州商贸城摊位租赁解除及历史遗留问题补偿奖励协议》，却没有给原告补偿。原告向被告提出要求补偿或赔偿，被告竟以“原告摊位于2011年作为违章建筑被依法拆除，合同己解除”为由，拒绝给与补偿。为了了解当时生产用房被拆真实情况，2019年7月31日，原告要求温州市鹿城区综合行政执法局公不认定上述违章建筑处罚决定文件及材料，同年8月20日，该局答复上述违章建筑系被告自行拆除。据此，原告与被告租赁关系存续期间遗留的历史问题有二，一是被告向原告筹集的摊位建设费是否应当偿还或补偿？二是被告自行将其出租给原告的违章生产用房拆除是否构成解除合同的条件？应否重新安置或给予补偿？原告认为，双方租赁合同不能解除，如今关停市场，应当给予与其他租赁经营户同等标准的补偿。其理由详述如下：一、被告与原告之间集资建房款系借贷性质，应予以偿还。因为（一）、原告租赁的用房系被告所有。其证据是1998年，双方签订的《腾飞桥用房投资建设配套服务用房和租赁协议》第三条约定的是被告向原告筹资建房，而且从浙土字（92）372号、温土字（92）54号、温市计基（1992）213号文件、国家建设用地呈报表和国有土地出让合同、2019年8月20日温州市鹿城区综合行政执法局答复和企业登记中均可以看出该市场建筑物属于被告所有，所以，原告所租赁的生产用房系被告所有。既然业主是被告，那么其向原告筹资就形成了双方的借贷关系，就应当予以偿还。鉴于当时历史条件，政府开办市场，向民间集资建解决无建设资金的困难，市场建成后，筹资方或者以营利偿还债务，或者以租金减免折抵集资债务是一种开办市场的模式。其中两者只能选一；但是该协议在收租金的同时又以折旧方式折抵集资款，这种一只兔子剥两层皮的方式，显然有违借贷法律规定，系无效条款，故所欠集资款应当予以偿还。建筑物折旧是指所有人（出租方）对其建筑物的投资以折旧方式收回，这是被告企业内部核算成本的方法，其折旧收益归被告，而非原告，其与偿还原告债务没有关系，只有被告偿还了原告的集资款，双方借款关系才终止。以建筑物折旧抵债实属赖债行为，其理由不能成立。正因如此，政府在处理历史遗留问题中才依法给予参与集资的摊位经营者补偿。二、违章建筑被拆不属市场总体规划需要的情形。合同第六条约定“如遇市场总体规划需要，甲方有权收回租赁用房”，但是，本案系因被告违章建设，自行拆除违章建筑而造成，而非市场总体规划需要。依据合同法规定出租人提供的租赁物应当合法，而作为出租人的被告，租给原告的却是违章建筑。自行拆除后，被告本应采取补救措施，重新安置生产用房，并承担相应违约责任，如今被告竟以此为由，终止合同，不给原告补偿，其已违反合同法的相关规定。正是基于被告当时没有承担相应的责任，在这次征收关停处理历史遗留中更应给予补偿，否则有悖有错必纠的初衷。三、原告应当比其他经营户获得更多的补偿。因为，根据原合同，包括了生产和销售餐饮的经营权，可如今的餐饮网点租赁经营合同，却只有销售餐饮经营权，为此，原告除负担餐饮网点同其他经营户相应的租金之外，还要承担市场外生产用房的租金和费用，其经营成本远比其他经营户高，所以，其补偿应当比其他经营户高。如今，原告只要求被告给予与其他经营户同等的补偿，却被拒绝，显失公平、公正。同时也看出该国企的任意妄为和霸道。四、双方租赁关系并未解除。被告分别在温市开发信字（2018）3号、温现代[2019]2号文件第一条中关于双方租赁合同终止的陈述与事实不符。2011年至2016年期间被告除租金因原告在外租赁餐饮生产用房免收之外，其网点经营管理费和其他费用一直在收取，这充分证明该时段原告在被告处经营的事实，所以，上述合同终止的陈述与事实不符。综上所述，原告认为，上述事实与理由充分说明被告以违章建筑被拆除而终止合同不予赔偿的理由不能成立。被告作为国有企业本应带头依法履约，坚持诚信，信守承诺，承担责任，而今却在其出租生产用房被拆除和市场关停后，处理历史遗留问题中，为了达到不给原告同其他经营户一样赔偿的目的，不惜张冠李戴，违背上述民法总则和合同法及国有土地使用权上房屋征收规定，于法不容，于理不合。为此，特起诉至贵院，请求支持原告诉求。被告温州市市场开发管理有限公司答辩称：本案原告诉请不应得到支持，原告诉称其投资集资建房并且持续租赁要求享有补偿奖励款14.46万元不能成立。原告1998年签订腾飞桥15号的用房协议，约定十年使用期的协议，到2008年已经期满，原告不再享有协议上投资和用房的权益。该份协议第六条明确约定租赁期间如商贸城整体规划需要，甲方有权收回，乙方必须服从。按照十年期限的协议，原告的权利已经终止。2009年原告与被告签订一年期租赁合同的事实，原告没有提供证据。2011年温州市政府《温州市区整治和查处违法建筑暂行办法》以及“城市转型发展破难攻坚”大行动，原告非法占用河道两侧属于违法建筑六必拆范围。原告争议的违法建筑被拆除是政府行为，如果原告在2011年被拆除时有异议应当向相关主体提出争议，但原告当时没有提出争议。原告要求退还租赁押金、保证金5000元，未提供相应证据证明，诉请不应当得到支持。原告提供2009年水电押金5000元，押金的清退根据实事求是的原则依法进行处理。原告的诉请超过诉讼时效，不受法律保护，原告租赁的腾飞桥12号摊位是违法建筑，2011年被拆除时已明知，时隔八年后起诉，已超过诉讼时效。经本院审理查明：温州市场服务公司在温州商贸城五组团南首河边，投资建设配套服务用房，采取租赁方式，租给经营户使用。1998年9月，温州市场服务公司（作为甲方）与原告（作为乙方）签订《腾飞桥用房租赁协议》。协议约定甲方同意将腾飞桥12号摊位出租给乙方使用，建筑面积58平方米。租赁期限为十年，从1998年9月至2007年8月（有误，2008年8月）；到期后另定协议续租。乙方每年向甲方缴纳租金，一楼每平方米30元、二楼每平方米20元。乙方一次性向甲方交付用房建筑费，每平方米450元，每年按10%比例计提折旧费。如遇市场总体规划需要，甲方有权收回租赁用房，乙方应无条件服从等。上述协议签订后，原告按协议交纳了建筑费、租金及其他管理费用。期间，温州市场服务公司、温州商贸城服务有限公司、温州商贸城开发服务中心先后收取租金11040元。2010年7月2日、2011年3月14日，温州商贸城开发服务中心（作为甲方）与原告（作为乙方）分别签订了《房屋租赁合同（临时）》，约定甲方将腾飞桥12号房屋一间出租给乙方作为经营快餐厨房使用，建筑面积29平方米。寝室12号楼上，面积29平方米，作为生活居住配套使用。租赁期限分别为2010年1月1日至2010年12月31日、2011年1月1日至2011年12月31日。年租金16000元，水电费押金5000元。温州商贸城开发服务中心收取2009年至2011年租金及水电费押金5000元。2011年温州市委、市政府发布《温州市区整治和查处违法建筑暂行办法》。“城市转型发展破难攻坚”大行动，非法占用河道两侧属于违法建筑六必拆范围，2011年9月上述用房作为违章建筑被拆除。被告未给原告安排餐饮生产用房，原告退出经营。2018年9月，温州市鹿城区人民政府征收温州商贸城，随后被告陆续与摊位租赁户签订《温州商贸城摊位租赁解除及历史遗留问题补偿奖励协议》，每户一次性补偿奖励为144600元。被告没有给原告补偿，原告因此诉至本院。另查明，12号摊位2011年9月前未支付水费968元、电费930元。温州市场服务公司于2002年9月30日办理注销登记。温州商贸城开发服务中心于1999年7月5日登记成立，2011年9月1日，温州商贸城开发服务中心企业名称变更为温州市市场开发管理有限公司。以上事实有原告提供的《腾飞桥用房租赁协议》、收款收据、工商变更登记材料及当事人的陈述等予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《腾飞桥用房租赁协议》，意思表示真实，未违反法律、法规的强制性规定，本院予以确认。原告对出资建筑费为借款的主张，提供出资证明，原告实际使用至2011年9月的事实，本院认定原告建筑费出资属实；协议约定每年按10%比例计提折旧费，十年之后，余额为零。因此原告主张借款，无事实依据，本院不予支持。2011年腾飞桥12号生产用房因非法占用河道被拆除，双方的租赁关系终止。原告发现商贸城的其他同类摊位在本次拆迁中有获得补偿，要求按照其他摊位租赁户的补偿奖励予以处理，因生产用房已拆除多年，不符合奖励条件，原告的该项诉请，本院不予支持。关于水电费押金。结清水电费后被告应予退还，应退金额3102元（5000-968-930）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告温州市市场开发管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告廖小平水电费押金3102元；二、驳回原告廖小平的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3292元，减半收取为1646元，由原告廖小平负担1596元、被告温州市市场开发管理有限公司负担50元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员 黄 莹二〇二〇年三月三十日书记员 潘冰梦