贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终260号 上诉人（原审被告）：兴义市吉祥房地产开发有限公司。住所地：贵州省兴义市民航大道南段吉祥99克拉城二号楼三楼。 法定代表人：钟国强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：靳鑫，贵州贵君律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：余仕禹，男，1989年4月2日出生，汉族，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：黄勋，贵州旺明律师事务所律师。 上诉人兴义市吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥房开公司）因与被上诉人余仕禹商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初1113号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 吉祥房开公司向本院上诉请求：一、依法撤销原审判决第一项，将本案发回重审或在查清事实的基础上依法改判为驳回余仕禹的诉讼请求；二、本案所有诉讼费用由余仕禹承担。 事实和理由：一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六十条、第十八条错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十条第二款以及《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人过错程度以及逾期利益综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过实际损失30%可以认定为“过分高于造成的损失”。双方在合同中约定“逾期一日，支付总房款的千分之五”，吉祥房开公司认为过高请求调整为余仕禹实际损失，而并非没有约定违约金或实际损失难以确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的立法目的在于弥补购房者将所购商品房变现后可能实现的利益，是补偿购房者实际损失的规定，但本案余仕禹系以首付加银行贷款的方式付款，在未清偿按揭贷款之前，其所购商品房无法实现变现功能，吉祥房开公司逾期办理产权登记没有造成实际损失，不应支持余仕禹违约金的诉请。 余仕禹未作答辩。 余仕禹向一审法院起诉请求：1．判令吉祥房开公司支付余仕禹2015年10月1日起至2018年7月5日止的逾期交房违约金29588元；2．判令吉祥房开公司支付余仕禹自2015年10月1日起至2018年7月23日止的逾期办理房屋权属登记违约金58425元；3．本案诉讼费由吉祥房开公司承担。 一审法院认定事实：2015年3月6日，余仕禹与吉祥房开公司签订《商品房买卖合同》，约定余仕禹购买吉祥房开公司开发并取得预售许可的兴义市民航大道吉祥·99克拉城小区第5幢16层16-2号房，房屋建筑面积为130.06平方米，房屋总价款为385949元。合同第一条约定“建筑工程施工合同约定的开工日期为：2012-11-12，建筑工程施工合同约定的竣工日期为：2015-5-30”，第十一条约定“（一）出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1．该商品房已取得建筑工程竣工验收合格证明文件；……”，第十三条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：……2．扣除不可抗力因素和暴雨、节日、政府举行会议或活动、学生考试、勒令停工及甲方不可抗力因素。除此之外，出卖人未按第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，甲方自愿赔偿住宅100平方米以下，每月每套150元；101平方米以上，每月每套200元”；第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用后90日内申请该商品房所有权初始登记”，并对逾期办理并交付房屋转移登记的有关文书的违约责任约定为“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金”。余仕禹按约定方式支付了全部购房款，吉祥房开公司于2016年4月12日将房屋交付原告使用。2016年8月19日，余仕禹为甲方与吉祥房开公司为乙方就吉祥房开公司逾期交房事宜签订《补偿协议书》，约定：一、乙方因逾期交房，按照下述2标准向甲方承担补偿款：1.100㎡以下的按150元/月计算；2.101㎡以上（按）200元/月计算；二、逾期期限的计算：1．第一期1#、2#、3#、4#、8#、9#栋楼从2014年12月6日开始计算。2．第二期5#、6#、7#、10#楼从2015年7月16日开始计算。3．上述两期计算时间后购房的业主，以实际购房时间起算。4．逾期截止时间为2016年7月31日。三、经计算，双方一致确认乙方应向甲方承担的逾期交房补偿款为1400元。……五、本协议签订后，甲方承诺不再就逾期交房的有关事宜要求乙方承担本协议之外的其他责任。六、本协议自双方当事人签名、盖章之日起生效。该协议签订当日，余仕禹领取了吉祥房开公司补偿款1400元。吉祥房开公司于2018年7月6日取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案、于同年8月10日向不动产登记部门申请商品房大产权初始登记。 经查询，中国人民银行公布的1—3年期贷款基准利率在2015年10月24日至今为4.75%。 一审法院认为，余仕禹与吉祥房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自义务。余仕禹已按合同约定将购房款全部支付吉祥房开公司，吉祥房开公司应按合同约定于2015年5月30日将符合约定条件的房屋交付余仕禹，并负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。但吉祥房开公司于2018年7月6日才取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案、于同年8月10日向不动产登记部门申请商品房大产权初始登记。该期间，吉祥房开公司已构成违约，应承担违约责任。但吉祥房开公司辩称余仕禹主张的逾期交房及逾期办理房屋权属登记违约金已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，余仕禹诉请的违约金诉讼时效为3年，余仕禹于2019年1月16日起诉，倒推3年，余仕禹主张的违约金应从2016年1月16日起计算，故吉祥房开公司对诉讼时效的辩解意见，予以部分采信。吉祥房开公司同时还辩称余仕禹与其就逾期交房产生的违约责任于2016年8月19日达成了补偿协议，该协议约定吉祥房开公司补偿余仕禹1400元，余仕禹承诺不再就逾期交房的有关事宜要求吉祥房开公司承担本协议之外的其他责任，故吉祥房开公司不应承担逾期交房及逾期办理权属登记违约责任。从双方签订的《补偿协议书》载明内容审视，内容为：因吉祥房开公司逾期交房，按100㎡以下150元/月计算，101㎡以上200元/月计算。经双方计算，一致确认吉祥房开公司应向余仕禹承担的逾期交房补偿款为1400元，余仕禹承诺不再就逾期交房的有关事宜要求吉祥房开公司承担本协议之外的其他责任。吉祥房开公司已于该协议签订当日将协议中的1400元如数支付余仕禹，此有余仕禹领取该款的《领据》在卷证实，该协议是双方真实意思表示，合法有效。至于该协议载明逾期截止时间为2016年7月31日的问题，因余仕禹在该协议中已明确表示就逾期交房有关事宜不再要求吉祥房开公司承担责任，应视为其对自身合法权利的处分，根据民事诉讼诚信原则，余仕禹对逾期交房不应在主张权利，故吉祥房开公司辩解双方达成了补偿协议，不应承担逾期交房违约金的意见，予以采信，余仕禹主张的逾期交房违约金，不予支持。 对余仕禹主张的逾期办理权属登记违约金问题，双方签订的补偿协议虽载明了“其他责任”，但该“其他责任”未进一步具体明确，视为约定不明。为此，吉祥房开公司以双方达成补偿协议为由不承担逾期办理房屋权属登记违约金的意见，不予采信。双方约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金。”该约定明显过高，考虑以余仕禹已付购房款按银行贷款利率计算予以支持。经查询，中国人民银行公布的1—3年期贷款基准利率在2015年10月24日至今为4.75%。为此，余仕禹主张的逾期办理房屋权属登记违约金，予以支持2016年1月16日起至2018年7月23日止的违约金46107.68元（385949元×4.75%÷365天×918天）。至于吉祥房开公司辩解逾期办理房屋权属登记系因2014年4、5月暴雨天气影响的意见，双方签订合同时间为2015年3月6日，暴雨天气已发生，故吉祥房开公司该辩解意见，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决：一、兴义市吉祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付余仕禹2016年1月16日起至2018年7月23日止的逾期办理房屋权属登记违约金46107.68元；二、驳回余仕禹其余诉讼请求。案件受理费2000元，减半收取1000元，余仕禹承担500元，兴义市吉祥房地产开发有限公司承担500元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点：吉祥房开公司是否应当承担逾期办证违约责任；若应承担，一审认定责任标准是否适当。取得不动产权属证书是购房人的主要合同目的，根据民事活动应遵行的诚实信用原则，房开商需交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房开商作为出卖人最基本的一项义务。本案双方订立的《商品房买卖合同》第二十二条关于“初始登记”的约定为“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，该约定系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应诚实恪守。开发商对预售商品房所有权初始登记是办理买受人房屋产权证书的必要前提，亦系吉祥房开公司法定及约定义务，吉祥房开公司未在合同约定期限内办理案涉楼盘所有权初始登记，导致余仕禹不能按期取得房屋所有权证，吉祥房开公司违反合同约定义务，应承担相应的违约责任，一审对吉祥房开公司逾期办证违约责任的认定具备事实及法律依据。另，本案购房者已按约履行了合同主要义务，理应享有《商品房买卖合同》项下所有合同权利，包括在合同约定期限内接收房屋和取得房屋产权证书，实现房屋使用权与所有权权能。吉祥房开公司未如期取得案涉房屋初始登记致使购房者不能取得案涉房屋产权，势必造成购房者无法行使案涉房屋所有权权能，故吉祥房开公司关于逾期办证行为并未给本案购房者造成损失的主张于法相悖，不应支持。 综上，吉祥房开公司上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2000元，由兴义市吉祥房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾婷婷 审 判 员 刘金洲 审 判 员 陈映桃 二〇二〇年三月二日 法官助理 陈玉萍 书 记 员 黄礼坤