西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终894号 上诉人(原审原告):李建军，男，1985年11月11日出生，汉族，住陕西省西安市未央区。委托诉讼代理人：孟恩海，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓波，陕西永嘉信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高海潮，男，1989年5月13日出生，汉族，住陕西省西安市新城区。原审第三人：张一娟，女，1985年10月9日出生，汉族，住陕西省西安市未央区，系李建军之妻。委托诉讼代理人：孟恩海，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓波，陕西永嘉信律师事务所律师。上诉人李建军因与被上诉人高海潮，原审第三人张一娟房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院(2019)陕0102民初7732号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。李建军上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或改判被上诉人高海潮向其支付违约金2892.75元及律师费20000元。3.一二审诉讼费由高海潮承担。事实和理由：按照《存量房买卖合同》第九条约定，高海潮应于2019年8月7日将涉案房屋交付给其，高海潮没有证据能够证明其如约交付了涉案房屋及涉案房屋在转移过户登记前租金标准的事实，一审法院认定高海潮如约交付涉案房屋及租金标准为1100元/月，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条之规定；涉案合同中约定45个工作日 办理银行贷款审批手续，其在约定期限内办理完成贷款手续，不构成违约，高海潮在办理涉案房屋过户手续时，要求加价4万元，违约在先；其按合同约定要求高海潮退还定金30000元,双方发生争议后其从未向高海潮表示不购买涉案房屋，高海潮的违约行为有违诚信，其诉请高海潮支付违约金和律师费，应予支持。高海潮辩称，李建军在贷款审批前就将15000元定金要回，后双方于2019年8月7日办理过户时，李建军又将剩余的15000元定金要回，李建军之妻张一娟还表示不再买房了，其并没有要求加价，不配合过户，后来为了息事宁人，其已经配合办理了涉案房屋过户手续，其不应承担任何违约责任。表示一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉维持原判。张一娟述称，高海潮在办理过户时妄图加价，违约在先，李建军的请求合理合法，应予支持。李建军向一审法院起诉请求：1.判令高海潮以购房款总额630000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，向其支付自2019年8月6日至2019年9月12日之日止的违约金2892.75元。2.判令高海潮承担本案律师费20000元。3.本案诉讼费由高海潮承担。一审法院认定事实：李建军与张一娟系夫妻关系。2019年６月７日，李建军、张一娟经陕西爱居商业运营管理有限公司居间，签订了《房屋买卖居间合同》。约定张一娟以总价63万元购买高海潮所有的位于西安市新城区西八路新城坊10号付１幢３单元30702号房屋一套，建筑面积为51.25平方米。房产证号：112XXXXXXXＩ－49－1－30702－2.合同约定乙方（张一娟）向甲方（高海潮）支付3万元购房定金，此定金在乙方购房款全部存于房地局指定监管银行后甲乙双方并结清丙方全部代理费用，由甲丙双方在房产过户前退还乙方。违约责任约定：1、甲方提供的虚假信息、反悔，改变出售条件等情况，导致乙方不能成交，甲方将定金在乙方提出解除合同后３日内双倍退还给乙方，并赔偿本次房产交易产生的评估费、按揭代理费、丙方中介费３%等费用。合同自动解除，合同解除后甲方并需配合乙方办理注销网上签约等手续。2、若乙方提供虚假信息，反悔，改变购买条件等情况，导致甲方不能成交，乙方定金不退，作为违约金，由甲乙丙双方平均分配作为佣金，乙方还须承担本次交易房屋所产生的费用及丙方中介费３%等费用。合同解除后甲方并需配合乙方办理注销网上签约等手续。其它约定：经甲乙双方协商，上述房产在45个工作日完成银行审批，如未（完）成银行审批，乙方向甲方支付５万元作为违约金，甲方无条件配合乙方、丙方。除不可抗拒因素。合同签订当日，张一娟现场支付高海潮定金3万元。同年６月11日，李建军、高海潮又签订《存量房买卖合同》（即网签合同），其中第五条第３款约定：首付款加贷款方式付款；公积金贷款。交易双方应在2019年６月20日前签订存量方资金监管协议，买受人应当在签订监管协议之日起7日内将首期价款260000元存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户，占该房屋全部价款的40%。买受人应当在2019年６月20日前就余款370000元向交通银行光华路支行（贷款机构）申请贷款支付。第八条约定：买受人贷款银行审批通过，并且将贷款存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户之日起７日内由出卖人、买受人双方申请办理转移登记手续。如未按本合同第八条约定的期限办理产权转移登记手续，按自行协商解决。第十三条第４款约定：交易双方任意一方存在违约情形，除应承担相应条款的违约责任外，还应向对方支付因主张违约产生的其他费用（包括但不限于律师费、公证费、保全费、保险费等）。同日，高海潮、李建军及西安市置诚资产管理有限公司签订《二手房交易结算资金监管协议》，其中第十五条约定：乙方（李建军）应于本协议签订之日起90日内将购房首付款260000元存入专用账户后并及时办理银行按揭手续。专用账号信息如下：1、名称：西安市置诚资产管理有限公司客户交易结算资金。2、开户行：交通银行西安光华路支行；3、账号：611899991010003135347。2019年７月９日，李建军办理了银行按揭贷款手续。2019年８月５日，陕西省XX房XX中心资金部向西安市XX房XX中心出具回执一份，准予李建军贷款35万元，贷款期限：自2019年８月１日，根据该回执下方的备注，李建军应持此回执到西安市XX房XX中心办理个人账户解冻，否则不能提取公积金。期间，李建军将280000元现金存入批定的专用账户，2019年８月２日，西安市住房保障和房屋管理局给李建军发来短信提示监管资金已全额到账。2019年８月５日李建军、高海潮去房产管理部门办理过户手续时，因退定金的事双方发生争议，高海潮以李建军声称房子不买了要退定金为由，将下余15000元定金退还给李建军（之前6月21日高海潮应李建军要求已退15000元），主张此为李建军解约行为，表示同意与李建军解除买卖协议，双方应为解除约定。但李建军主张在过户前退定金是居间合同三方约定的内容，属于正常履约，不代表解约；高海潮不同意退定金，退定金后又不履行过户手续，系高海潮违约。双方为此发生争议，协商未果后，李建军于2019年８月20日将高海潮诉至法院。另查，2019年８月7日，高海潮已将涉诉房屋交付李建军占有使用，2019年９月高海潮协助李建军将房屋产权转移登记其名下，不动产转移过户登记日期为2019年９月12日。另查，涉诉房屋在转移过户前系出租状态，月租金1100元。另，李建军为此案聘请律师产生费用20000元。一审法院认为，李建军与张一娟及居间方共同签订的《房屋买卖居间合同》、李建军、高海潮签订的《存量房买卖合同》、李建军、高海潮及西安市置诚资产管理有限公司签订的《二手房交易结算资金监管协议》主体、内容及形式合法，当事人意思表示真实，为有效合同，双方均应依约履行。在《房屋买卖居间合同》履行过程中，李建军未在合同约定的45日内完成银行审批贷款手续，对高海潮及时收取房款并使用造成影响，系李建军违约在先。李建军在合同约定的63万元房款未全额打入指定的监管账户前，于2019年６月２１日即向高海潮索要回一半的定金15000元，系李建军违约在先。但高海潮并未就此追究李建军的违约责任，并且于2019年８月5日前去配合李建军办理房产转移过户手续，因双方就清退下余的15000元定金产生争议，李建军声称房子不买了，高海潮才清退了15000元定金并收取定金条，并拒绝办理过户手续。该院认为，高海潮配合李建军去办理过户手续的意愿是真实的，双方因定金清退问题产生争议，应正面协商处理，协商不下的情况下，李建军应先办理过户手续，待之后再继续协商清退定金的问题，现李建军以“房子不买了”的不真实的意思表示来追讨定金，导致高海潮产生误解，使8月5日当天未能如约过户，双方关系僵持，此中李建军应承担主要责任。且8月7日高海潮已将房屋腾交给李建军，故对李建军的正常使用并未造成实质上的损害。另按《存量房买卖合同》第八条约定：买受人贷款银行审批通过，并且将贷款存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户之日起７日内由出卖人、买受人双方申请办理转移登记手续。如未按本合同第八条约定的期限办理产权转移登记手续，按自行协商解决。也就是说，合同并未约定迟延过户的违约金，故对李建军该项诉讼请求予以驳回。同样依据《存量房买卖合同》第八条的约定，双方协商解决的期限并未约定，故李建军应以高海潮曾给予自己延期审批贷款的耐心、在8月７日虽未过户但仍腾交房屋的诚心以及对自己之前的两次违约不予追究所给予的包容心，也给予高海潮足够的时间消除之前不真实意思表示造成的关系僵持，毕竟延期过户导致的延期收房款，受影响的是高海潮而不是李建军。但李建军在8月７日高海潮已将房屋实际腾交给自己，在不影响正常占有使用收益的情况下，于2019年８月20日将高海潮诉至法院，并因此聘请律师代理，花费20000元代理费，该费用系李建军扩大损失，应由李建军自行负担。综上，对李建军的诉讼请求予以驳回。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告李建军的诉讼请求。诉讼费330元减半收取165元，由李建军自行负担。本院二审期间，当事人均没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，张一娟与高海潮、陕西爱居商业运营管理有限公司签订《房屋买卖居间合同》后，张一娟之夫李建军与高海潮签订了网签备案的《存量房买卖合同》，《二手交易结算资金监管协议》，李建军办理了按揭贷款手续，向资金监管账户存入了相应房款，涉案双方于2019年8月5日到房产管理部门办理过户手续时，因清退剩余的1.5万元定金问题发生争议，引发本案纠纷。根据本案现已查明的事实和认定证据情况，虽并不足以认定李建军违约在先、以及高海潮以加价为由拒绝过户等事实，但综合对《房屋买卖居间合同》、《存量房买卖合同》的签约主体，合同中有关定金的约定内容，以及涉案合同的性质、履行实际、当事人的过错等因素来分析，应当认定涉案双方对于2019年8月5日当天未能如约办理涉案房屋过户手续均有一定过错为宜。考虑到涉案双方当事人争议的本源、李建军诉请的合同依据和预期利益，以及高海潮已于2019年9月12日协助完成房屋过户手续等情况，一审法院判决驳回李建军所诉违约金及律师费之诉讼请求，亦与公平原则和诚信原则不悖，并无不妥。李建军提出的上诉意见，事实及法律依据不足，本院不予采纳。综上所述，李建军的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费372元，由李建军负担。本判决为终审判决。  审判长  何  强    审判员  张  楠    审判员  肖晓通 二〇二〇年三月十九日（院印）书 记 员 周  伟