广东省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤执监24号申诉人（利害关系人）：孙旭亚，男，1975年6月27日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区,委托诉讼代理人：邢利军，广东海埠律师事务所律师。申请执行人：平安银行股份有限公司深圳分行。住所地：深圳市福田区深南中路1099号。负责人：杨志群，行长。委托诉讼代理人：周艮，广东乐融律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁奕晓，广东乐融律师事务所律师。被执行人：芦波，男，1968年5月18日出生，身份证住址贵州省贵阳市南明区，孙旭亚不服广东省深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）（2018）粤03执复217号执行裁定，向本院申诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。申请执行人平安银行股份有限公司深圳分行（以下简称平安银行）与被执行人芦波借款合同纠纷一案，广东省深圳市福田区人民法院（以下简称福田法院）（2013）深福法民二初字第7281号民事判决书发生法律效力，该院以（2014）深福法执字第6506号立案执行。执行过程中，福田法院依法查封并拟处分被执行人芦波名下位于深圳市××区××城××海燕花园××房（房产证号：深房地字第××号，以下简称涉案房屋）。孙旭亚以承租人身份提出执行异议，请求在租赁期内阻止移交涉案房屋。福田法院（2016）粤0304执异189号执行裁定驳回其异议请求。其后，福田法院恢复执行，案号为（2017）粤0304执恢4493号。福田法院拍卖涉案房屋过程中，孙旭亚向该院提交租赁合同，该院作出（2017）粤0304执恢4493号通知书，决定对该租赁合同不予认可，对涉案房屋不带租约拍卖。孙旭亚对该执行行为不服提出书面异议，福田法院以（2017）粤0304执异229号立案受理。福田法院查明，福田法院已发生法律效力的（2013）深福法民二初字第7281号民事判决书确定：一、被执行人芦波应自本判决生效之日起十日内向申请执行人平安银行偿还贷款本金430万元，利息、罚息、复利（计算方式略）；二、被执行人芦波以其名下位于深圳市××区××花园××楼××号（深房地字第××号）及涉案房屋对判项一确定的债务向申请执行人平安银行承担抵押担保责任，申请执行人平安银行有权对依法处分上述抵押物的价款优先受偿。因被执行人未履行生效判决确定的给付义务，申请执行人平安银行向福田法院申请强制执行，该院以（2014）深福法执字第6506号立案执行。在执行中，依法查封并决定处分被执行人名下涉案房屋，福田法院发出（2014）深福法执字第6506号《公告》，责令被执行人及居住在涉案房屋内的人员在指定日期内自行迁出，逾期不迁出的，该院将强制搬迁。强制搬迁时，居住在上述房产内的人员与被执行人签有租赁合同的，在公告之日起七日内将租赁合同原件及复印件交至该院，否则视为不存在租赁关系。孙旭亚提交了租赁合同并以承租人身份向福田法院提出执行异议，请求确认其在租赁期2028年6月30日内有权阻止移交涉案房屋。福田法院于2016年12月2日作出（2016）粤0304执异189号执行裁定，驳回孙旭亚的异议请求。上述裁定书生效后，福田法院恢复执行，案号为（2017）粤0304执恢4493号。在拍卖涉案房屋过程中，孙旭亚向该院提交《房屋租赁合同》及《民间借款合同补充协议》，证明其与被执行人约定涉案房屋出租给孙旭亚至2028年6月30日。福田法院作出（2017）粤0304执恢4493号《去除租赁拍卖通知书》，决定对孙旭亚提交的租赁合同不予认可并对涉案房屋不带租约拍卖。孙旭亚提交的《房屋租赁合同》、《民间借款合同》及《民间借款合同补充协议》显示，孙旭亚与被执行人于2010年9月4日就涉案房屋签订《民间借款合同补充协议》，双方约定自2008年7月1日至2010年8月31日的租金14.3万元以被执行人应付利息抵扣。鉴于被执行人无法支付利息，被执行人将房产继续出租给孙旭亚至2028年6月30日，2010年9月1日至2028年6月30日期间租金共计134.82万元以利息折抵。另查，涉案房屋于2001年8月14日经核准登记至被执行人名下，并于2011年1月27日设立抵押权，抵押权人为申请执行人。福田法院认为，首先，关于《民间借款合同补充协议》性质认定问题。异议人与被执行人约定以被执行人所欠利息一次性抵销二十年的租金，该合同形式上为房屋租赁合同关系，实际为以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，并非真实的租赁合同。其次，异议人与被执行人提前以将来十几年的租金收益抵债的行为严重损害了抵押权人及其他债权人的利益，不应受到法律保护。综上，该院（2017）粤0304执恢4493号通知书，决定不附带租约拍卖涉案房屋的执行行为，符合法律规定。异议人请求撤销上述通知书的异议请求，该院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，福田法院于2018年6月21日作出（2017）粤0304执异229号执行裁定：驳回异议人孙旭亚的异议请求。孙旭亚不服福田法院上述裁定向深圳中院提起复议，请求撤销福田法院（2017）粤0304执异229号执行裁定书以及带租拍卖涉案房屋。事实与理由：（一）异议裁定认为孙旭亚与被执行人之间并非房屋租赁合同关系，系认定事实错误。孙旭亚与被执行人于2007年5月25日签订《房屋租赁合同》及2010年9月4日签订《民间借款合同补充协议》系合法有效。（二）异议裁定认为孙旭亚与被执行人一次性签订二十年租赁合同并提前收取租金，损害了其他债权人利益，没有法律根据，严重偏袒申请执行人。本案《租赁合同》及《补充协议》签订在先，签订租赁合同时涉案房屋没有任何抵押，孙旭亚承租涉案房屋系善意。（三）《房屋租赁合同》合法存续期间，依照“买卖不破租赁”原则，孙旭亚依法享有承租权。福田法院多次要求不附带租约拍卖，没有任何法律依据。（四）执行法院只能进行程序上的审查，不能对实体权利进行审理与处分。异议裁定对孙旭亚与被执行人之间合法存续的房屋租赁合同关系进行否认，对双方之间的实体权利进行处理，罔顾事实真相，不附带租约拍卖被执行人房产，程序违法。深圳中院经审查，对福田法院查明的事实予以确认。深圳中院认为，关于孙旭亚撤销福田法院（2017）粤0304执异229号执行裁定及带租拍卖涉案房屋的主张。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定。本案孙旭亚与被执行人芦波签订《房屋租赁合同》目的是芦波以其房屋使用权抵偿对孙旭亚欠款的合同之债，不同于《中华人民共和国合同法》规定的出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁原则”。孙旭亚与被执行人提前以将来十几年的租金收益抵债的行为严重损害了抵押权人及其他债权人的利益，不应受到法律保护。福田法院决定不附带租约拍卖涉案房屋的执行行为，符合法律规定。综上所述，孙旭亚的主张缺乏法律和事实依据，其所提异议请求的理由不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，深圳中院于2018年10月12日作出（2018）粤03执复217号执行裁定：驳回复议申请人孙旭亚的复议请求，维持深圳市福田区人民法院（2017）粤0304执异229号执行裁定书。孙旭亚不服深圳中院复议裁定，向本院申诉，请求：1.撤销深圳中院（2018）粤03执复217号执行裁定。2.依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条裁定，孙旭亚对深圳市××区××城××海燕花园××房享有承租权和优先购买权，排除直接剥夺孙旭亚承租权的执行（可在认可申请人租赁权、优先购买权的前提下“附租约”进行评估、拍卖等执行措施）。事实与理由：（一）孙旭亚与芦波之间的民间借贷和房屋租赁是事实。2007年5月20日，双方签订《民间借款合同》，约定孙旭亚借予芦波200万元，借款期限2007年5月25日至2012年7月25日，年息按同期人民银行5年以上贷款基准利率4倍计算。2007年5月25日，双方签订《房屋租赁合同》，约定芦波将涉案房屋出租给孙旭亚，租期自2008年7月1日起至2018年6月30日止，租金为每月5500元。按芦波要求，孙旭亚于2007年5月29日向其母李素诚账户汇款102万余元；2007年6月4日，向其妻冷红梅账户汇款54万余元；2007年7月4日，向其妻冷红梅账户汇款35万余元；2007年7月4日，向其母李素诚账户汇款10万元。以上四笔款项合计2011182元。2007年7月5日，芦波出具一份《收款确认书》，确认收到孙旭亚四笔款项合计2011182元。涉案房屋之前由芦波居住，后从该房搬出，将房屋交付给孙旭亚。孙旭亚2007年年底投入大量资金精装修，于2008年1月开始居住在该房屋至今。因该房屋尚有80万元按揭贷款未归还，芦波承诺还完贷款赎楼后，马上办理房屋过户手续。孙旭亚认为其与芦波是好朋友，就没有催促办理过户手续。后孙旭亚要求尽快办理过户手续，芦波声称其妻不同意签字过户，需要时间协调。孙旭亚为保护自身权利，要求芦波尽快办理过户手续或者按借款合同归还本金利息。芦波称生意周转资金需求，暂时不能过户，还需要再向银行贷款。待生意正常后马上过户或还钱，主动提出再延长10年租期，以保障孙旭亚居住权利。双方于2010年9月4日签订《民间借款合同补充协议》，约定至2015年9月5日，芦波的借款利息折抵租金后，还应支付利息137.7万元。双方将租赁期限延长至2028年6月30日，自2010年9月1日租金按每月6300元，至2028年6月30日租金共计134.82元，折抵扣除租金后，芦波应支付利息2.88万元。该《补充协议》签订后，孙旭亚及家人继续共同租住在该房屋中至今。（二）2011年1月27日，芦波与平安银行签订抵押合同办理抵押登记手续，2014年2月18日福田法院（2013）深福法民二初字第7281号民事判决判令平安银行以芦波名下涉案房屋抵押物的价款优先受偿。因此2010年9月4日，孙旭亚与芦波签订的《民间借款合同补充协议》所成立的租赁关系不受抵押权的影响。（三）2015年7月2日，孙旭亚起诉芦波归还上述借款的本息，宝安法院（2015）深宝法民一初字第2258号民事判决早已确认以利息137.7万元抵为租金的事实，认定孙旭亚与芦波通过以利息抵房租的方式支付了所有2010年9月5日之前所有的利息，芦波尚欠本金200万元及2010年9月5日之后的利息（从2010年9月5日按年息24%计至芦波清偿之日）。（四）2014年平安银行申请对芦波强制执行，福田法院发布公告要求孙旭亚限期搬离。（五）原审裁定适用法律有严重错误。孙旭亚提出的是案外人执行异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第227条处理，而原审裁定错误地适用225条，剥夺了我方提起案外人异议之诉的诉讼权利，丧失了本该享有的举证、质证、辩论、开庭、上诉等权利。平安银行答辩称：（一）孙旭亚基于“收债”目的长期占用涉案房屋，从未支付过租金，孙旭亚与芦波之间并不存在真实的租赁关系。（二）执行法院对孙旭亚提供材料进行形式审查，发现租赁合同虚假，作出去除虚假租赁拍卖决定，孙旭亚要求撤销该决定，本质是对执行行为的异议，原审法院根据《民事诉讼法》第二百二十五条作出异议、复议裁定，并无不妥。（三）涉案房屋早于2012年就被执行法院另案首封，后又被各级法院轮候查封十多位。我行2014年申请强制执行时请求执行法院处分涉案房屋以清偿债务，因孙旭亚不断提出执行异议、申请复议及另案起诉（案号（2015）深福法执外异字第30号、（2015）深中法执复字第132号、（2016）粤0304执异189号、（2017）粤0304执异229号、（2018）粤03执复217号、（2019）粤0304民初35320号、（2019）粤03民终31684号，请求均被驳回），导致涉案房屋长达五年多时间未能处分。期间，孙旭亚一直无偿占用涉案房屋，因此获取了优先于其他债权人包括抵押权人的巨大利益。倘若支持孙旭亚提出的按《民事诉讼法》第二百二十七条重新审查的异议请求，允许其再提案外人异议之诉（包括一审、二审程序），不论最终结果如何，等同支持其继续无偿占用涉案房屋，必将继续严重损害我行（抵押权人）及其他轮候查封债权人的合法权益，导致极大的司法不公，产生“执行难”的恶劣社会影响。加上被执行人芦波一直下落不明，每次送达均需要公告，孙旭亚滥用法律程序会轻松再拖延数年，孙旭亚又可以无偿占用房屋数年，其主张二十年租约（截至2028年6月30日）也基本可以实现。孙旭亚对芦波的债权即使真实，也只是普通债权，不应获得特别保护，不应优先于其他债权人受偿，更不能优于我行抵押权。假若孙旭亚主张带租约拍卖，成交价一定会大大降低，等同于从房产价值中预先扣除了截至2028年6月30日的租金收益，用于偿还芦波对孙旭亚的欠款，这无形中承认孙旭亚对涉案房屋有权优先受偿，直接损害真正优先债权人及其他普通债权人利益。孙旭亚以区区200万元债权人身份无偿占用债务人价值上千万元房产（芦波名下唯一财产）长达十二年之久，无论芦波是否出于自愿，因涉及其他众多债权人利益，社会影响依然恶劣。孙旭亚的权利通过钻执行法律程序空子得到了极大维护，法院不应纵容滥用法律程序攫取不当利益的行为，恳请贵院依法驳回孙旭亚的申诉请求，维持（2018）粤03执复217号执行裁定，督促执行法院尽快处置涉案房屋。本院经审查，对福田法院和深圳中院查明的事实予以确认。本院认为：本案争议焦点问题是，福田法院去除租约拍卖涉案房屋的执行行为是否合法有据、孙旭亚对涉案房屋所享有的权利能否对抗平安银行的抵押权。孙旭亚称其租赁行为发生在涉案房屋被抵押之前，依据合同法规定的“买卖不破租赁”原则，租赁合同应优先于物权得到保护，据此请求法院带租约拍卖以保护租赁期间的使用权。对此，本院认为，从孙旭亚的主张及其提供的《民间借款合同》、《房屋租赁合同》及补充协议等证据内容看，孙旭亚为使自己的债权得到清偿，同意芦波以让渡涉案房屋使用权的方式抵顶200万元借款。可见，孙旭亚所主张的租赁权是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖破租赁”原则。此外，根据合同相对性原则，孙旭亚与芦波签订的《民间借款合同》、《房屋租赁合同》等仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。而涉案房屋已抵押给平安银行，生效民事判决已确认平安银行对涉案房屋享有抵押权，即使孙旭亚基于债权取得涉案房屋的使用权，亦不能对抗平安银行对涉案房屋所享有的抵押权。因此，深圳中院复议裁定对孙旭亚以《民间借款合同》、《房屋租赁合同》等证据提出对涉案房屋享有的使用权应优先于平安银行对涉案房屋所享有的抵押权的异议请求未予支持，有事实和法律依据。孙旭亚申诉称其对涉案房屋所享有的权利可以对抗平安银行的抵押权，要求执行法院带租约拍卖的请求，理由不能成立。另，执行监督案件的审查应围绕孙旭亚所提异议请求和复议请求进行。经查，孙旭亚在复议期间对异议裁定适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条审查并未提出异议，只是认为“执行法院对执行异议审查过程中，只能进行程序上的审查，而不能对申请人的实体权利进行审理与处分”。现孙旭亚申诉称异议和复议裁定适用法律错误，要求本案适用第二百二十七条重新审查，因该请求未在异议、复议请求中提出，本院对此不作审查。综上所述，深圳中院（2018）粤03执复217号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。孙旭亚的申诉请求理由不能成立，本院予以驳回。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条规定，裁定如下：驳回孙旭亚的申诉请求。审判长  杨明哲审判员  李焱辉审判员  张 磊二〇二〇年三月三十一日书记员  陈佩珊