福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0481民初386号 原告：张扬，男，1988年1月29日出生，汉族，住永安市。 被告：三明环球房地产发展有限公司，住所地：永安市含笑大道2089号，统一社会信用代码：913504817593557209。 法定代表人：**峰，总经理。 原告张扬与被告三明环球房地产发展有限公司（以下简称三明环球公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张扬到庭参加诉讼。三明环球公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张扬向本院提出诉讼请求：1.确认张扬与三明环球公司签订的ＹＳ000016608号商品房买卖合同合法有效；2.三明环球公司自2017年12月30日起自至2019年12月31日止按购房款737901元的日万分之0.8，向张扬支付逾期交付商品房的违约金共计43152元，违约金剩余部分由三明环球公司自2020年1月1日起至实际交房日止按购房款737901元的日万分之0.8向张扬支付；3.由三明环球公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年8月31日，张扬与三明环球公司签订商品房买卖合同1份，合同编号是：ＹＳ000016608。合同规定：三明环球公司将坐落于永安市城区住宅卖给原告；6幢2单元1202室建筑面积122.63平方米，每平方米单价6017.30元，总价款737901.499元。合同还规定三明环球公司应当在2017年12月30日前向张扬交付该商品房，如三明环球公司逾期交付则应自规定的交付最后期限的第二天起至实际交付日止，向三明环球公司支付已购付房款的万分之0.8的违约金。2016年8月31日，张扬向三明环球公司交付了6幢2单元1202室的购房款737901.499元。三明环球公司同日向张扬出具三明环球房地产发展有限公司收款收据一份，编号：0001240。三明环球公司开发的“五洲凯旋门”商品房项目，因其内部管理等原因，导致其开发建设的商品住宅至今未能竣工验收。故至今无法向张扬交付合同规定商品房。综上，张扬与三明环球公司签订的商品房买卖合同，为缔约双方真实意思的表示，且并不违反与其相关的法律规定。因此该合同合法有效，三明环球公司未能按照合同规定向张扬履行交付商品房的义务，应按合同约定承担违约责任。为此，张扬故依法提起诉讼。 三明环球公司未作答辩。 张扬围绕诉讼请求向本院提交以下证据（复印件）：1.身份证，证明张扬的身份情况。2.《商品房买卖合同》，证明张扬与三明环球公司之间约定的合同权利与义务。3.收款收据，证明张扬支付购房款737,901元。4.借款协议，证明张扬的父亲张金光将其债权用于抵扣张扬购房款的事实。在审理过程中，张扬补充提交户口簿复印件、身份证复印件、张金光的说明各一份，证明张金光与张扬希父子关系，张金光与陈春安、陈步贤之间存在借贷关系，借款到期后，张金光与陈步贤协商“以房抵债”，双方终止借贷关系，将借款本金和利息作为张扬支付案涉房产购房款的情况。本院依职权前往永安市房产管理局调查案涉房产的登记情况，查明目前案涉房产处于抵押、查封状态。三明环球公司未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利。张扬提交的证据具备证据属性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月25日，张扬与三明环球公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份（合同编号：ＹＳ000016608）。合同约定：张扬购买三明环球公司开发的位于永安市城区住宅，房屋建筑面积122.63平方米，每平方米单价6017.30元，总价款737901元，付款方式为一次性付款，合同约定的交房日期为2017年12月30日。合同第十二条对逾期交付责任进行了约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第二种方式处理：……2.买受人不退房，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已购房价款万分之零点捌（0.8）的违约金，合同继续履行。”合同签订后，张扬以其父亲张金光用抵债的方式支付购房款（债务人陈步贤以案涉房产折抵债权人张金光的借款本金和利息），2016年8月21日，三明环球公司向张扬出具了案涉房产购房款737901元的收款收据，该收款收据上备注“抵陈步贤股份款”。因三明环球公司未能按照合同约定如期交付房产，引发本案诉讼。同时查明，张金光与陈春安、陈步贤于2015年2月10日签订借款协议一份，借款金额为65万元，月利率2%，借款期限为2015年2月10日至2016年2月10日。借款到期后，陈春安、陈步贤未能偿还借款本息，双方协商以案涉房产折抵借款本金和利息，终止借款合同关系，由张扬与三明环球公司签订商品房买卖合同，将借款本金和利息转化为购房款。另查明，张扬购买的三明环球公司开发的位于永安市城区住宅未办理房屋备案登记，在审理期间处于建设工程抵押、查封状态，抵押权人为兴业银行股份有限公司三明分行抵押时间为2013年7月26日至2018年9月26日，抵押登记时间为2016年3月24日；三明市中级人民法院于2019年5月17日查封上述房产。 本院认为，案涉商品房买卖合同签订前，张扬的父亲张金光与陈步贤等人存在借款合同关系，为履行借款合同，由张扬与三明环球公司签订相应的商品房预售合同。案涉商品房买卖合同是在借款人未能偿还借款本息的情况下，经借贷双方重新协商对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转化为购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案张扬的父亲与借款人经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，借款人将其持有的案涉商品房开发项目股份权益通过三明环球公司以商品房出售给张扬的方式履行借款合同，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并不违反法律、行政法规的强制性规定。故张扬提出的确认与三明环球公司签订的商品房买卖合同合法有效的诉请，本院予以支持。三明环球公司未按照合同约定的交房时间2017年12月30日将商品房交付给张扬，三明环球公司逾期交房的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。故张扬主张三明环球公司按照已付房款737,901元的日万分之零点八的标准向其支付逾期交房违约金的诉请，于法有据亦符合合同约定，予以支持。由于商品房的交付除须满足合同约定的交房条件外，还存在按合同约定办理房屋交接手续的双务行为。买卖双方只有严格按合同约定履行自己的义务，才能确定实际交房之日。讼争的商品房目前尚处于抵押及司法查封状态，不具备交付条件，实际交房之日无法确定的情形下，张扬诉请要求逾期交房违约金计算至实际交房之日的主张失当，本案逾期交房违约金应暂计算至张扬诉请的截止日期2019年12月31日为妥。此后的逾期交房违约金可待实际损失发生后，另行主张。即本案的逾期交房违约金应为：737,901元×0.008%×730天=43,093元（从合同约定交付日期的次日2017年12月31日算至2019年12月31日）。三明环球公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、张扬与三明环球房地产发展有限公司于2016年8月25日签订的编号为YS000016608号《商品房买卖合同（预售）》合法有效； 二、三明环球房地产发展有限公司应于本判决生效后十日内向张扬支付逾期交房的违约金43,093元（违约金计算时间为2017年12月31日至2019年12月31日，按0.008%／天计算）； 三、驳回张扬的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11,179元，减半收取5,589.5元，由三明环球房地产发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  谢永泉 二〇二〇年三月二十七日 书记员  翁琳芳 附：本判决书适用的主要法律条文及执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。