云南省华宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0424民初50号原告：邓艳敏，女，1988年9月9日出生，汉族，居民，住江西省吉安市新干县，现住华宁县。委托诉讼代理人：蔡兰花，云南王家强律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：华宁宁州峻杰家电二分店，住所：云南省玉溪市华宁县宁州街道东风路某某一号内商铺。统一社会信用代码：92530424MA6LGETH6G。注册经营者：张春莉。被告：杨俊（实际经营者），男，1967年6月7日出生，汉族，居民，住云南省玉溪市华宁县。被告华宁宁州峻杰家电二分店、杨俊的委托诉讼代理人：邓伟，云南溪南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告邓艳敏与被告华宁宁州峻杰家电二分店（以下简称峻杰家电二分店）、杨俊合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓艳敏及其委托诉讼代理人蔡兰花，被告峻杰家电二分店、杨俊的委托诉讼代理人邓伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓艳敏向本院提出诉讼请求：1、依法判令确认解除原华宁某某商贸有限公司与峻杰家电二分店、杨俊于2014年11月12日签订的《某某购物广场租赁合同书》无效；2、依法判令峻杰家电二分店、杨俊将某某一号一层商铺经营区域内所有物品、家电全部搬离；3、依法判令峻杰家电二分店、杨俊向邓艳敏支付自2018年12月7日起至搬离之日止的房屋使用费105600元及电费15000元，合计120600元。诉讼过程中，邓艳敏变更第1、3项诉讼请求为：1、依法判令确认原华宁某某商贸有限公司与峻杰家电二分店、杨俊于2014年11月12日签订的《某某购物广场租赁合同书》无效；3、依法判令峻杰家电二分店、杨俊参照《某某购物广场租赁合同书》约定的租金向邓艳敏支付自2019年12月7日起至2019年12月31日止的房屋使用费105600元，自2019年1月4日起至2019年12月29日止的电费15000元，合计120600元，截止日后至峻杰家电二分店、杨俊搬离之日止的房屋占用费及水电费另行计算。事实和理由：根据昆明某某人民法院于2018年12月6日作出的“以物抵债”执行裁定书（2018）云01执恢12号之一，峻杰家电二分店、杨俊在华宁县商铺区域经营的房屋所有权人系邓艳敏。2019年1月1日，邓艳敏向峻杰家电二分店送达了退场通知书，要求被告于2019年1月15日前将商铺内所有物品全部搬离，并将商铺恢复原状，但峻杰家电二分店、杨俊拒绝搬离。2019年4月30日，邓艳敏再次向峻杰家电二分店送达退场通知书，要求峻杰家电二分店、杨俊于2019年5月10日前将商铺内所有物品全部搬离，并将商铺恢复原状，但峻杰家电二分店、杨俊至今仍拒绝搬离，且未向原告支付过房屋使用费。综上，请求人民法院判如所请。被告峻杰家电二分店、杨俊辩称，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，杨俊作为峻杰家电二分店的实际经营者应当列为共同被告参加诉讼，邓艳敏在起诉状中错列当事人。本案的事实是，案外人沈某某1于2014年4月29日与吴某签订租赁合同，标的物就是邓艳敏通过以物抵债取得的房屋，约定沈某某1承租吴某、李某某、蔡某某、储某某共有的华宁某某一号第一、二层的商面，租期10年，自2014年5月1日起至2024年8月31日止，装修期8个月，合同签订后，沈某某1以该租赁物作为公司住所注册成立华宁某某商贸有限公司，该租赁合同为公司注册成立时的备案合同。2014年11月12日，峻杰家电二分店的实际经营者杨俊和华宁某某商贸有限公司签订租赁合同，标的物也即邓艳敏要求确认无效合同项下的租赁物，约定租期10年，自2015年1月1日至2025年12月30日，经营范围为家电，租赁费96000元，周期递增租金。2017年4月20日，邓艳敏和吴某签订租赁合同，承租吴某、李某某、蔡某某、储某某4人共有的房屋，约定租期7年，实际是扣除沈某某1已使用的三年，邓艳敏在同一住所上注册成立华宁某商贸公司，事实上沈某某1注册的华宁某某商贸有限公司与邓艳敏之间应当存在权利义务转让关系，但证据为邓艳敏持有而无法收集，该租赁合同作为华宁某商贸公司注册成立时的备案合同，2018年6月1日，华宁某某商贸有限公司解散并办理注销登记。2018年9月30日，邓艳敏与某某银行股份有限公司某某分行签订债权转让合同，取得某某银行股份有限公司某某分行对云南某某建筑工程有限公司的债权，吴某等4人提供抵押担保的时间是2015年8月3日，抵押时间在峻杰家电二分店实际经营者杨俊与华宁某某商贸有限公司签订租赁合同之后，2018年，邓艳敏通过昆明某某人民法院的执行裁定书以以物抵债的方式取得标的物，并办理物业登记。华宁某某商贸有限公司将超市转让给邓艳敏之后，峻杰家电二分店、杨俊向华宁某商贸公司缴纳了相关费用，邓艳敏认可峻杰家电二分店的实际经营者杨俊和华宁某某商贸有限公司签订的租赁合同，至2018年12月6日才拒绝履行该合同，拒绝收取租金，故峻杰家电二分店、杨俊于2019年向法院诉讼请求继续履行合同，因有些证据为邓艳敏持有无法提供而撤诉，请求法庭要求邓艳敏提供持有的对其不利的证据。《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的情形，峻杰家电二分店、杨俊与华宁某某商贸有限公司签订的租赁合同不存在合同法规定的无效的五种情形，该合同合法有效，应当受到法律保护；第一百二十九条规定了买卖不破租赁原则，2014年11月12日峻杰家电二分店的实际经营者杨俊与华宁某某商贸有限公司签订租赁合同，2018年邓艳敏取得该物业的物权，物权变动不影响租赁合同的效力，买卖不破租赁的例外情形是先抵押后租赁，本案中，云南某某建筑工程有限公司和某某银行股份有限公司某某分行的债权形成于2015年，所以抵押权形成于2015年，峻杰家电二分店的实际经营者杨俊与华宁某某商贸有限公司签订租赁合同是2014年，符合适用买卖不破租赁的条件；在合同履行和延续中，存在华宁某某商贸有限公司权利义务转让邓艳敏的情形，但不存在权利义务转让影响租赁合同的情形。综上，邓艳敏的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。邓艳敏针对其诉讼请求，向本院提交以下证据：一、身份证复印件，以证明邓艳敏的基本身份情况及其是某某一号一层、二层商铺的所有权人。二、不动产权证书，以证明华宁某某一号S1-30、S1-33-01、S1-33-02、S2-03商铺系吴某、储某某、李某某、蔡某某4人共同共有。三、《某某一号商业租赁合同》复印件，以证明2014年4月29日，吴某代表房屋共同共有人与沈某某1签订《某某一号商业租赁合同》，将位于华宁县处某某一号第一层中心商场及第二层面积为2232.44平方米房屋出租给沈某某1，租期10年，自2014年5月1日起至2024年8月31日止。四、《某某购物广场租赁合同书》，以证明2014年11月12日，华宁某某商贸有限公司与峻杰家电二分店的实际经营者杨俊签订租赁合同，将承租的某某一号商铺一层大门左手边区转租给峻杰家电二分店经营家用电器，租期10年，自2015年1月1日起至2024年12月30日止。五、债权转让协议、公告、云南省昆明某某人民法院执行裁定书、公证书复印件，以证明某某银行股份有限公司某某分行申请执行云南某某建筑工程有限公司、吴某、储某某、蔡某某、李某某金融借款合同纠纷一案，人民法院对吴某、储某某、蔡某某、李某某4人于2014年9月5日为借款提供抵押担保的位于玉溪市华宁县某某一号Ｓ1-30、Ｓ1-33-01、Ｓ1-33-02、Ｓ2-03共四套商铺所有权予以查封、扣押、拍卖、变卖，邓艳敏于2018年9月29日通过淘宝网资产处置平台竞价获得某某银行股份有限公司某某分行在该平台委托竞价处置的债权，某某银行股份有限公司某某分行与邓艳敏于2018年9月30日签署《债权转让协议》，某某银行股份有限公司某某分行将其与云南某某建筑工程有限公司、吴某、储某某、蔡某某、李某某享有的债权转让给邓艳敏。六、承诺书复印件，以证明2016年7月29日，某某银行股份有限公司某某分行实现抵押权时，沈某某1即承诺其与吴某签订的《某某一号商业租赁合同》自动解除，合同约定的权利义务自行终止。七、不动产权证书复印件，以证明2019年2月20日，邓艳敏通过以物抵债方式取得了华宁县某某一号Ｓ1-30、Ｓ1-33-01号房的所有权，即本案争议的标的物。八、解除合同及退场通知书、退场通知书、照片复印件，以证明2019年4月29日、30日，因峻杰家电二分店未按时缴纳房屋租金及该房屋的所有权人发生变更，邓艳敏、沈某某1通知峻杰家电二分店、杨俊于2019年5月10日将经营区域内所有的物品、商品全部搬离，将商铺归还邓艳敏及在经营场所粘贴退场通知书的情况。九、收款单原件，以证明自2019年1月24日至2019年12月25日，峻杰家电二分店应交电费15000元。以上证据经峻杰家电二分店、杨俊质证，对证一、证二、证三、证四、证五、证七、证九无异议，但认为证二不能确定峻杰家电二分店使用的就是S1-30、S1-33-01号商铺，证五是在租赁合同成立后形成的抵押权。对其余证据有异议，提出：证六作出承诺的是沈某某等人，吴某等人与沈某某签订租赁合同，同时，吴某等人又以同一标的物与沈某某1签订租赁合同，但吴某与沈某某1签订的合同是备案合同，备案合同的效力高于其他合同，该证据不真实、合法；证八系邓艳敏单方制作，沈某某1、邓艳敏未将通知签发给峻杰家电二分店、杨俊，不予认可。峻杰家电二分店、杨俊针对其辩称，向本院提交以下证据：一、营业执照、张春莉及杨俊的身份证复印件，以证明峻杰家电二分店、杨俊的民事主体身份情况。二、华宁某某商贸有限公司企业登记信息、《某某购物广场租赁合同书》、租赁范围图、收据复印件，以证明以沈某某1为法定代表人的华宁某某商贸有限公司于2014年9月1日注册成立，2018年6月1日经股东会决议解散，公司住所云南省玉溪市华宁县某某一号二层商铺，2014年11月12日，沈某某1代表华宁某某商贸有限公司与峻杰家电二分店的实际经营者杨俊签订租赁合同，华宁某某商贸有限公司将商场一层大门左手边区出租给峻杰家电二分店、杨俊，租期10年，自2015年1月1日起至2025年12月30日止，合同签订后，华宁某某商贸有限公司将租赁物交付给峻杰家电二分店、杨俊，峻杰家电二分店、杨俊进行装修后投入使用，并按合同约定向华宁某某商贸有限公司支付了租金及水电费。三、云南省昆明某某人民法院（2017）云01执719号执行裁定书、成交确认书、债权转让协议、云南省昆明某某人民法院（2018）云01执异1777号执行裁定书、云南省昆明某某人民法院（2018）云01执恢12号之一执行裁定书、不动产登记中心收件清单、华国用（2014）第××1号土地使用权用证、华房权证宁字第××80号房屋产权证、华房权证宁字第××81号房屋产权证、华房权证宁字第××82号房屋产权证、华房权证宁字第××83号房屋产权证、华国用（2014）第××0号土地使用权证、华房权证宁字第××88号房屋产权证、华房权证宁字第××89号房屋产权证、华房权证宁字第××90号房屋产权证、华房权证宁字第××91号房屋产权证。以证明本案诉争的坐落于华宁县××房产系吴某、储某某、李某某、蔡某某四人共有,该房屋系某某银行股份有限公司某某分行对云南某某建筑工程有限公司债权的抵押担保物,2018年9月30日，邓艳敏通过债权转让取得某某银行股份有限公司某某分行对云南某某建筑工程有限公司的债权，2018年12月6日，邓艳敏通过法院执行程序以以物抵债方式取得租赁标的物的所有权，债权转让协议的债权明细表第1、2项明确了贷款时间是2015年，华宁某某商贸有限公司与峻杰家电二分店的实际经营者杨俊签订的租赁合同是2014年，应适用买卖不破租赁原则。四、2014年4月29日吴某与沈某某1签订的《某某一号商业租赁合同》、华宁某某商贸有限公司注册成立信息、授权书、华宁某商贸公司股东会决议、2017年4月20日吴某与邓艳敏签订的《租赁合同》、华宁某商贸公司注册登记信息、收据、2018年12月8日邓艳敏和华宁某商贸公司签订的《租赁合同》复印件，以证明2014年4月29日，沈某某1与吴某签订租赁合同，承租吴某等4人共有的某某一号商铺，租期10年，并以该租赁物作为公司住所注册成立华宁某某商贸有限公司，该租赁合同为公司注册成立时的备案合同，华宁某某商贸有限公司将超市转让给邓艳敏后，2017年4月20日，邓艳敏与吴某签订租赁合同，扣除沈某某1使用的三年后，租期7年，并在同一住所上注册成立华宁某商贸公司，峻杰家电二分店、杨俊向华宁某商贸公司缴纳2018年度租金及电费。2018年9月30日，邓艳敏取得某某一号商铺的所有权后，将该房屋出租给华宁某商贸公司。五、申请调取的某某人民法院（2019）云0424民初67号案件中杨俊向法院提交的视频资料、（2019）云0424民初67号裁定书，以证明峻杰家电二分店、杨俊按时向邓艳敏缴纳租金被拒收后，峻杰家电二分店、杨俊于2019年1月11日向法院提起诉讼，要求华宁某商贸公司履行峻杰家电二分店的实际经营者杨俊与华宁某某商贸有限公司签订的租赁合同。以上证据经邓艳敏质证，对证一、证二、证三、证四、证五中的裁定书的真实性、合法性、关联性无异议，对证二、证四的证明目的有异议,认为证二中邓艳敏是通过法院强制执行取得某某一号商铺的所有权，且峻杰家电二分店的实际经营者杨俊与华宁某某商贸有限公司签订的租赁合同在租赁物抵押之后，不适用买卖不破租赁原则；证四中华宁某某商贸有限公司将超市转让给邓艳敏后，邓艳敏与吴某签订租赁合同，不能由此推论出邓艳敏应当与峻杰家电二分店、杨俊履行此前峻杰家电二分店的实际经营者杨俊与华宁某某商贸有限公司签订的租赁合同。对证五中的光盘不予认可，是峻杰家电二分店、杨俊故意拿现金去交款，因邓艳敏与财务没有对接好而拒收。结合双方当事人的诉辩、举证、质证，本院对本案证据作如下认定：邓艳敏提交的证一、证二、证三、证四、证五、证七、证九和峻杰家电二分店、杨俊提交的证一、证二、证三、证四、证五中的裁定书，经质证无异议，本院予以认定。邓艳敏提交的证六，某某银行股份有限公司某某分行为实现抵押权而与案外人沈某某签订的合同，与本案无关，本院不作评述；证八系华宁某某商贸有限公司要求与峻杰家电二分店、杨俊解除租赁合同而发出的退场通知书，邓艳敏要求峻杰家电二分店、杨俊退场的通知书，华宁某某商贸有限公司与峻杰家电二分店、杨俊之间的合同关系，本院在另案中处理，本案不作论述，邓艳敏要求退场的通知书及峻杰家电二分店、杨俊提交的证二、证四、证五中的光盘的证明目的，本院结合全案证据及查明的事实在说理部分论述。本院经审理认定事实如下：邓艳敏系华宁某商贸公司的法定代表人。2014年4月29日，吴某（案外人）分别与沈某某2、沈某某1（均系案外人）签订《某某一号商业租赁合同》，将吴某、储某某、李某某、蔡某某4人（均系案外人）共同共有的位于华宁县的Ｓ1-30、Ｓ1-33-01、Ｓ1-33-02、Ｓ2-03号房屋出租给沈某某、沈某某1，后沈某某1以该租赁合同向公司登记机关备案，以承租房屋为公司住所申请成立华宁某某商贸有限公司，沈某某1被确定为公司法定代表人。2014年9月5日，吴某等4人将已出租的Ｓ1-30、Ｓ1-33-01、Ｓ1-33-02、Ｓ2-03号房屋为云南某某建筑工程有限公司提供抵押担保向某某银行股份有限公司某某分行贷款，同日，吴某等4人为甲方、沈某某等3人为乙方、某某银行股份有限公司某某分行为丙方三方签订《解除房屋租赁三方协议》，明确“甲方与乙方经协商一致，同意在丙方债权未获得清偿并处置该抵押房产时，甲乙双方于2014年4月29日签订的《某某一号商业租赁合同》自动解除，合同项下的权利义务自行终止”，2014年9月10日，吴某等4人委托某某银行股份有限公司某某分行办理房屋抵押登记及解除抵押登记手续。2014年11月12日，沈某某1代表华宁某某商贸有限公司与峻杰家电二分店的实际经营者杨俊签订《某某购物广场租赁合同书》，将Ｓ1-30商铺的全部、Ｓ1-33-01商铺的部分转租给峻杰家电二分店、杨俊。2017年4月20日，吴某与邓艳敏签订《租赁合同》，将位于华宁县的Ｓ1-30、Ｓ1-33-01、Ｓ1-33-02、Ｓ2-03号房屋出租给邓艳敏。2018年6月1日，华宁某某商贸有限公司解散并注销。某某银行股份有限公司某某分行为实现债权，向云南省昆明某某人民法院申请对吴某等4人共有的房屋予以执行，人民法院于2017年5月27日作出（2017）云01执719号执行裁定书，对吴某等4人共有的位于华宁县的Ｓ1-30、Ｓ1-33-01、Ｓ1-33-02、Ｓ2-03号房屋予以查封、扣押、拍卖、变卖，2016年7月29日，沈某某等3人与某某银行股份有限公司某某分行签订《承诺书》，承诺“本公司／本人同意在贵行债权未获得清偿并处置该抵押房产时，本公司／本人与产权人吴某等4人于2014年4月29日签订的《某某一号商业租赁合同》自动解除，合同项下的权利义务自行终止”，执行期间，邓艳敏于2018年9月29日通过淘宝网资产处置平台以12000000元竞价获得在该平台委托竞价处置的某某银行股份有限公司某某分行的债权，某某银行股份有限公司某某分行与邓艳敏于2018年9月30日签订《债权转让协议》，某某银行股份有限公司某某分行将其对云南某某建筑工程有限公司、吴某、储某某、蔡某某、李某某享有的债权转让给邓艳敏，2018年10月17日，邓艳敏以债权人身份向云南省昆明某某人民法院申请强制执行吴某等4人共有的位于华宁县某地的Ｓ1-30、Ｓ1-33-01、Ｓ1-33-02、Ｓ2-03号房屋，人民法院于2018年2月6日作出（2018）云01执恢12号之一执行裁定书，裁定吴某等4人共有的位于华宁县某地的Ｓ1-30、Ｓ1-33-01、Ｓ1-33-02、Ｓ2-03号房屋归邓艳敏所有，邓艳敏于2019年2月20日对上述房屋办理了产权变更登记手续。2018年12月8日，邓艳敏与华宁某商贸公司签订《房屋租赁合同》，将其所有的某某一号一层商铺（不含外租区的峻杰家电、某某珠宝珠宝、某鞋柜）出租给华宁某商贸公司。2019年1月1日，邓艳敏向峻杰家电二分店、杨俊送达了《退场通知书》，要求峻杰家电二分店、杨俊于2019年1月15日前将商铺内所有物品全部搬离，并将商铺恢复原状，峻杰家电二分店、杨俊拒绝搬离，2019年4月30日，邓艳敏再次向峻杰家电二分店、杨俊送达《退场通知书》，要求峻杰家电二分店、杨俊于2019年5月10日前将商铺内所有物品全部搬离，并将商铺恢复原状，峻杰家电二分店、杨俊仍拒绝搬离。另，2019年2月10日、2019年4月29日，原华宁某某商贸有限公司法定代表人沈某某1以公司名义向峻杰家电二分店、杨俊发出《解约合同及退场通知书》，要求解除其与峻杰家电二分店的实际经营者杨俊于2014年11月12日签订的《某某购物广场租赁合同书》，并将商铺恢复原状。邓艳敏、华宁某某商贸有限公司的通知书均粘贴在峻杰家电二分店收银台处。邓艳敏当庭变更峻杰家电二分店的实际经营者杨俊为本案共同被告，经征询各方当事人意见，邓艳敏、峻杰家电二分店、杨俊均表示不需另行指定答辩期、举证期。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定,抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。本案中,沈某某1与吴某协商一致于2014年4月29日签订《某某一号商业租赁合同》，吴某将其与储某某、李某某、蔡某某共同共有的位于华宁县某地的Ｓ1-30、Ｓ1-33-01、Ｓ1-33-02、Ｓ2-03号房屋出租给沈某某1，后吴某等4人又于2014年9月5日将出租给沈某某1的上述房屋为云南某某建筑工程有限公司提供抵押担保向某某银行股份有限公司某某分行贷款，沈某某1又将设定了抵押权的上述房屋中的Ｓ1-30房屋全部、Ｓ1-33-01房屋部分于2014年11月12日转租给峻杰家电二分店及实际经营者杨俊,该转租行为不违反法律规定，且华宁某某商贸有限公司、峻杰家电二分店、杨俊对转租合同的效力均不持异议［见（2020）云0424民初147号审判笔录］，该合同合法有效，故邓艳敏提出确认原华宁某某商贸有限公司与峻杰家电二分店的实际经营者杨俊于2014年11月12日签订的《某某购物广场租赁合同书》无效的主张，本院不予支持。相对于吴某与沈某某1签订的《某某一号商业租赁合同》，华宁某某商贸有限公司与峻杰家电二分店的实际经营者杨俊签订的转租合同《某某购物广场租赁合同书》具有从属性，华宁某某商贸有限公司将已抵押的财产出租给峻杰家电二分店、杨俊，在某某银行股份有限公司某某分行申请人民法院强制执行实现抵押权后，邓艳敏通过淘宝网资产处置平台竞价获得在该平台委托竞价处置的某某银行股份有限公司某某分行的债权，并以债权人身份向人民法院申请强制执行而取得位于华宁县某地的Ｓ1-30、Ｓ1-33-01、Ｓ1-33-02、Ｓ2-03号房屋所有权，抵押权实现时，《某某购物广场租赁合同书》约定的权利义务应当终止履行，《某某购物广场租赁合同书》对受让人邓艳敏不具有约束力，在邓艳敏履行了通知义务后，峻杰家电二分店及实际经营者杨俊应当按通知协助终止合同权利义务的履行，故邓艳敏主张由峻杰家电二分店及实际经营者杨俊将承租的某某一号一层商铺区域内的所有物品、家电全部搬离的请求，符合法律规定，本院予以支持，峻杰家电二分店及实际经营者杨俊提出涉案标的物租赁在前，抵押在后，应适用买卖不破租赁原则，以及邓艳敏未向峻杰家电二分店及实际经营者杨俊签发《退场通知》的辩解意见，与查明的事实不符，本院不予采纳。邓艳敏取得抵押物的所有权后，与原租赁该抵押物的承租人是否继续履行租赁合同，取决于双方的意愿，新的物权人可按原合同要求承租人继续履行，也可随时终止原合同的履行，邓艳敏于2019年1月1日通知峻杰家电二分店及实际经营者杨俊清场，应当视为邓艳敏要求终止履行原华宁某某商贸有限公司与峻杰家电二分店的实际经营者杨俊签订的《某某购物广场租赁合同书》，峻杰家电二分店、杨俊提出沈某某1注册的华宁某某商贸有限公司与邓艳敏之间应当存在权利义务转让关系，华宁某某商贸有限公司将超市转让给邓艳敏之后，峻杰家电二分店、杨俊向心联兴商贸有限公司交纳了2018年的相关费用，邓艳敏认可峻杰家电二分店的实际经营者杨俊和华宁某某商贸有限公司签订的《某某购物广场租赁合同书》的辩解意见，本院部分采信，虽峻杰家电二分店的实际经营者杨俊和华宁某某商贸有限公司签订的《某某购物广场租赁合同书》约定的权利义务已终止履行，但峻杰家电二分店、杨俊一直使用邓艳敏所有的房屋，应当支付租金，邓艳敏请求参照《某某购物广场租赁合同书》约定的租金支付房屋占用费的主张符合本案实际，故邓艳敏请求参照《某某购物广场租赁合同书》约定的租金由峻杰家电二分店、杨俊支付自2018年12月7日起至2019年12月31日止的房屋使用费105600元，2020年1月1日起至峻杰家电二分店、杨俊搬离之日止的房屋占用费参照《某某购物广场租赁合同书》约定的租金计付的主张，本院予以支持。邓艳敏请求由峻杰家电二分店、杨俊支付自2019年1月4日起至2019年12月29日止的电费15000元，2019年12月30日起至峻杰家电二分店、杨俊搬离之日止的电费另行计付的主张，与查明的案件事实相符，该主张本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第七项、第九十二条，最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、由被告华宁宁州峻杰家电二分店、杨俊于判决生效之日起十日内将其承租的某某一号一层S1-30、S1-33-01商铺经营区域内所有物品、家电全部搬离。二、由被告华宁宁州峻杰家电二分店、杨俊于判决生效之日起十日内按《某某购物广场租赁合同书》约定的租金支付原告邓艳敏自2018年12月7日起至2019年12月31日止的房屋使用费人民币105600元，并支付自2020年1月1日起至被告华宁宁州峻杰家电二分店、杨俊搬离之日止的房屋使用费;支付原告邓艳敏自2019年1月4日起至2019年12月29日止的电费人民币15000元，按实际使用电量支付自2019年12月30日起至华宁宁州峻杰家电二分店、杨俊搬离之日止的电费。三、驳回原告邓艳敏的其他诉讼请求。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。案件受理费2712元，减半收取计1356元，由被告华宁宁州峻杰家电二分店、杨俊负担。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延期间的债务利息。申请执行期限为二年，自判决履行期间最后一日起计算。审判员  傅家伦二〇二〇年三月十一日书记员  鲁冰花