江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0923民初4858号原告：刘必达，男，1963年9月12日出生，汉族，居民，住阜宁县。被告：单元春，男，1982年1月4日出生，汉族，居民，住阜宁县。被告：徐利利，女，1984年10月7日出生，汉族，居民，住阜宁县。第三人：黄士发，男，1979年6月29日出生，汉族，居民，住阜宁县。第三人：王来贵，女，1982年11月30日出生，汉族，居民，住阜宁县。委托诉讼代理人：刘军，江苏汇建律师事务所律师。原告刘必达与被告单元春、徐利利、第三人黄士发、王来贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月30日公开开庭进行了审理。原告刘必达、被告徐利利、第三人黄士发、第三人王来贵及其委托诉讼代理人刘军到庭参加诉讼，被告单元春经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘必达向本院提出诉讼请求：1.判令被告单元春、徐利利、第三人黄士发、王来贵协助原告办理位于阜宁县房屋的产权过户手续；2.本案诉讼费用由被告单元春、徐利利承担。事实和理由：王来贵系位于阜宁县房屋的产权人。2013年5月20日，黄士发、徐利利与刘必达签订《售房协议》，将该房屋出售给单元春。2018年2月23日，单元春、徐利利与刘必达签订《房屋买卖协议》，以216000元价格将该房屋出售给刘必达，同时约定了违约金50000元及其他违约责任。协议签订后，刘必达付清216000元购房款，单元春、徐利利将房屋交付给刘必达使用至今。因为当时房屋产权登记条件尚不具备，未办理过户登记手续。现案涉房屋符合登记条件，可以办理不动产权登记，但刘必达要求单元春夫妇以及黄士发、王来贵协助办理过户手续未果。现刘必达为了维护自身的合法权益，向法院提起本案诉讼。被告单元春未作答辩。被告徐利利辩称，其与单元春系于2017年登记结婚；婚前，黄士发将案涉房屋出售给单元春，但具体情况其不清楚；婚后，其与单元春又将该房屋出售给刘必达，刘必达系通过中间人与其以及单元春商谈的，商谈结果是其与单元春只拿160000元，在收到购房款160000元后，其就将房屋交付给刘必达了。现其对刘必达要求协助办理过户手续没有异议，愿意配合。第三人黄士发辩称，2011年至2013年5月期间，其向单元春累计借款本金约100000元，约定月利率15%；借款后，黄士发按约定偿还利息约有十余万元，但按照约定还尚欠单元春十余万元利息以及约100000元本金。鉴于此，单元春多次对其及家人进行骚扰、恐吓，并用油漆喷侮辱性的字、用斧头劈门等方式非法讨债，其及家人被迫离开案涉崔湾花园16号楼306室房屋居住。2013年5月20日，单元春向其提出再借200000元给黄士发，但要以案涉房屋作为抵押，故双方签订了《售房协议》，约定房款为200000元，其还出具了收条给单元春，但单元春在拿到收条后，拒绝向其交付该200000元借款，并提出以其差欠单元春的借款本息相冲抵。后单元春在其及家人不知情的情况下，强行将案涉房屋门锁打开，并占有该房屋。第三人王来贵辩称，1.2011年至2013年期间，黄士发向单元春累计借款约100000元，月利率15%，黄士发实际亦偿还了借款本金及大部分利息。因单元春对黄士发、王来贵及家人进行非法讨债，致王来贵等人产生恐惧心理。2013年5月20日，黄士发、王来贵与单元春签订了售房协议，但该售房协议实为单元春另行出借200000元给黄士发、王来贵的抵押担保，后单元春实际亦未有出借该200000元给黄士发、王来贵。2.根据拆迁安置登记表，原拆迁户主为王正军，案涉拆迁安置房屋的产权共有人为王正军、王来贵。现黄士发、王来贵与单元春签订售房协议，未有经过王正军的同意，属于无权处分，且王正军事后对该售房协议没有进行追认，故该售房协议对王正军不具有约束力，刘必达的诉讼请求不应得到支持。3.黄士发、王来贵与单元春签订了售房协议，但没有办理产权登记，故单元春没有取得涉案房屋的所有权；刘必达于2018年以216000元的价格购买案涉房屋，明显低于市场价格，且主观上明知案涉房屋的相关情况，亦没有办理产权变更登记，不构成善意取得，故刘必达与单元春签订的房屋买卖协议仅对其双方产生效力，与王来贵无关。综上，请求驳回刘必达的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合证据规则、具体案情和法律规定予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王正军系王来贵的父亲。2010年3月10日，因两路一园工程建设需要，阜宁县城市资产经营公司作为拆迁人与王正军、王来贵作为被拆迁人签订《阜宁县房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定被拆迁人房屋产权人为王正军、王来贵，建筑面积149.68平方米，房屋拆迁补偿费为74095.72元、附属设施补偿费为20161.38元、其它补助费为21755.2元，合计补偿116012.3元；安置房产权人为王正军、王来贵，安置房两套，分别为崔湾花园12号楼104室、16号楼306室，建筑面积分别为95.8平方米、89.04平方米，安置房价款合计156113.73元；被拆迁人各项补助费相加冲抵，还应付40517.44元。同日，王正军、王来贵缴纳了上述自筹金40517.44元，并缴存了物业维修基金2710.69元，缴纳凭证上登记的业主均为王正军、王来贵。后黄士发、王来贵夫妇对16号楼306室房屋进行了装修并入住。2013年5月20日，黄士发、王来贵作为甲方与单元春作为乙方签订《售房协议》一份，载明：“甲方将崔湾花园16幢306室套房及车库出售给乙方，套房面积89.04平方米，车库7.93平方米。甲乙双方协议如下：一、甲方将崔湾花园16幢306室套房及车库合计96.97平方。经甲乙双方商定按贰拾万元出售给乙方，在乙方拿到钥匙是（时）付清甲方全部房款合计贰拾万元。二、房屋款付清后房屋产权永久属于乙方所有，同时甲方向乙方交付产权。三、甲方全权负责该房产权的转让。甲方子女未到边签此协议，甲方已告知子女，子女同意将此产权由父母全权转让。如今后全家人中有一人要求毁约则负责赔偿乙方房款二倍违约补偿金，折合人民币肆拾万元。四、甲方协助乙方办理房屋产权过户等一切手续，房屋产权过户费用由乙方承担，如不能办理房产过户手续则视为甲方违约，乙方有权要求赔偿。五、甲方要保证出售产权的真实性，禁止一房多卖或产权不实，如发生上述情况按甲方违约处理。”同日，黄士发、王来贵向单元春出具收条一份，载明：“今收到单元春购房款贰拾万元整。（￥：200000.00元）。”黄士发、王来贵还向单元春交付了自筹金、物业维修基金的缴纳凭证复印件。2018年，单元春、徐利利夫妇作为甲方与刘必达作为乙方签订《房屋买卖协议书》一份，载明：“一、甲方拥有安置房屋一幢，坐落在崔湾花园16幢306室，89.04平方米（装潢房）地下车库7.93平方米给乙方。二、价款及付款方式总价为贰拾壹万陆仟元整（21.6万元）双方签字后乙方一次性付房款。付款后该房屋所有权归乙方所有。三、甲方仅提供拆迁安置交款明细表，阜宁县城市房屋拆迁安置事务所收据两张，阜宁县房产管理所发票复印件给乙方，甲方协助乙方办理房屋变更手续，其费用由乙方承担，如甲方不协助办理变更手续的，要承担乙方一切责任。四、该房在出售前与该房屋有经济纠葛的，负责与乙方无涉，出售之后一切由乙方自理。五、其他未尽事宜双方协商另行。”2018年2月22日，刘必达之子刘德起转账63000元给单元春；次日，又转账50000元给徐利利；但徐利利自认其与单元春应得160000元购房款，亦已收到160000元购房款。徐利利、单元春收取房款后，随即将房屋交付给刘必达。徐利利、单元春亦向刘必达交付了自筹金、物业维修基金的缴纳凭证复印件。另查明，现案涉房屋已具备办理房屋产权证的条件，但王正军、王来贵尚未办理房屋产权证。还查明，2013年11月8日，经本院调解，王来贵与黄士发离婚，并约定婚生女孩黄静怡随王来贵生活，婚姻关系存续期间无共同财产，各自经手的债权、债务归各自享有和承担。本院认为，依法成立的合同受法律保护。第三人黄士发、王来贵与被告单元春签订的《售房协议》，以及原告刘必达与被告单元春、徐利利签订的《房屋买卖协议书》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法均应认定为合法有效。第三人黄士发、王来贵辩称《售房协议》实为借款合同提供担保而签订，但其未能提供相应证据予以证明，故对该辩解意见，本院不予采纳。双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。由于案涉房屋为拆迁安置房，被拆迁人王正军、王来贵为该房屋的产权人，故王来贵无权处分其与王正军共有的该房屋，且王正军对此处分行为亦不予追认；加之，黄士发、王来贵在出售房屋时已向单元春交付了案涉房屋安置自筹金、物业维修基金的缴纳凭证复印件，单元春亦向刘必达提供了该凭证，而该凭证上明确载明了被拆迁人为王正军、王来贵，故单元春、刘必达对于该房屋权属应当视为明知。在此情形下，对于原告刘必达要求被告单元春、徐利利以及第三人黄士发、王来贵继续履行合同，协助办理房屋产权转移登记的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告刘必达的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘必达负担（原告刘必达已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  郑文君人民陪审员  殷 欣人民陪审员  刘 霞二〇二〇年三月三十一日书 记 员  罗 岚