四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1325民初3793号 原告：南充市丰华物业管理有限公司，住所地：四川省西充县晋城镇建设路延伸路A幢。 法定代表人：王清华，经理。 委托诉讼代理人：赵晓明，系公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人:杜冲,四川源泉律师事务所律师，一般授权。 被告：吴克弟，男，汉族，1957年3月24日生，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：蒙庆辉，四川罡正律师事务所律师，一般授权。 原告南充市丰华物业管理有限公司（以下简称丰华物业公司）与被告吴克弟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法由审判员冯明鹏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丰华物业公司的委托诉讼代理人赵晓明、杜冲、被告吴克弟及委托诉讼代理人蒙庆辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丰华物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告吴克弟支付物业服务费109284及迟延履行的利息；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是西充县晋城镇九州路34号附12、14、16、18、20号商铺的业主，该商铺面积1607.12平方米。该商业房产的物业经行政主管部门统一划入西充县晋城镇九州春天物业小区，2013年11月1日原告与西充县晋城镇九州春天小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，并经两次续签，原告至今都按合同约定从事该小区的物业服务。按《物业管理服务合同》的约定，商业类的物业服务费标准为1元/平方米/月，被告商铺物业面积1607.12平方米，每月物业费1607.12元，被告从2013年11月起就没有交过物业服务费。从2013年11月至2019年6月，该物业共欠68个月物业服务费109284元，经原告多次催收，均被拒绝。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告吴克弟辩称：九州春天业主委员会成立不合法，业主委员会必须经过业主大会选举产生，我们九州春天些商铺业主都没有通知选举与被选举；签订合同没有通知业主，业主委员会与原告签订的合同与我没有关系，是无效合同,对被告没有约束力；2008年开发商已经将九州春天的物业管理移交给了西充县公用事业管理局，九州春天的路灯等公共设施管理属于市政范围，清扫道路等是环卫负责，安保是业主自己负责，丰华物业公司根本没有为商铺提供物业服务；我取得房屋所有权的时间是2014年，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，前几年的物业费原告没有催收，不应付费；本案不符合起诉条件，原告要收取物业费用必须要有前期的催收行为，书面催收后不支付的才能起诉。因此本案从程序上和实体上都不应支持，请求予以驳回。 经审理查明：西充县晋城镇九州春天小区含相对封闭的住宅小区、九州路、春天路等街道。案涉商铺属于一楼临街商铺，二楼及以上为封闭的九州春天住宅小区，居民从住宅区大门进出，在住宅区内才能上下楼梯,商铺不能直通住宅区。2008年，九州房地产开发公司将九州春天小区街道的市政道路、路灯、园林、环卫、消防等移交给了西充县人民政府，此后该小区街面的市政设施维修维护、环卫、消防等工作均由西充县公用事业管理局负责。2013年11月1日“西充县晋城镇九州春天小区业主委员会”（甲方）与南充市丰华物业管理有限公司（乙方）签订了《物业管理服务合同》，内容包括：物业名称九州春天物业小区，物业类型商住，物业座落西充县文化路，物业总面积90000平方米，物业管理期限从2013年11月1日起至2015年10月31日止，物业服务标准住宅每月每平方米0.36元，非住宅每月每平方米1.00元，物业费交纳时间为每个月的1-10号。合同尾部甲方代表处有高春阳签名，并加盖“西充县晋城镇九州春天小区业主委员会”印章。2015年11月1日“西充县晋城镇九州春天小区业主委员会”（甲方）与南充市丰华物业管理有限公司（乙方）签订了同2013年11月1日内容一致的《物业管理服务合同》，甲方代表处有高春阳、冯德仲、冯文枢的签名。2017年11月1日“西充县晋城镇九州春天小区业主委员会”（甲方）与南充市丰华物业管理有限公司（乙方）签订了同2013年11月1日内容一致的《物业管理服务合同》，甲方代表处有冯文枢的签名。2018年1月18日，九州春天小区业委会出具补充说明材料，内容为：“本小区物业范围包括西充县晋城镇文化路1号九州春天商业广场所有楼层的（含二楼国贸购物中心），也包括晋城镇九州路、晋城镇春天路所有商铺，还包括九州路、春天路除西充中学教师宿舍外的全部住宅”。2019年8月13日，原告张贴公告对被告进行物业费催收。 本院认为，本案争议的焦点被告是否应当向原告交纳物业服务费。 首先，对于本案诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》规定，原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，应当在其知道或应当知道其权益受到侵害之日起计算时效。原告提交的合同载明物业费交纳时间为每个月的1-10号，故每月的物业费均为独立的债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效。原告证据证明于2019年8月13日向被告公告催收过物业费，依此倒推三年，原告要求支付从2013年11月至2016年8月期间的物业费的请求已过诉讼时效，要求支付从2016年9月起至今的物业费的请求未过诉讼时效。对原告请求的支付从2013年11月至2016年8月的物业费不应支持。 其次，关于合同效力。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项的规定，“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定”。如业委会负责人擅自与物管公司签订物业服务合同，则合同需业主大会追认方能产生合同效力。原告提供的合同涉及从2016年9月起至今物业费的是于2015年11月1日和2017年11月1日签订《物业管理服务合同》。原告未提供经九州春天小区业主大会决定选聘原告且依法通过《物业管理服务合同》的证据材料，故该合同产生程序不合法，亦未获得业主大会追认，不能证明九州春天小区业委会的代表签订物业管理服务合同经过了业主大会或法定比例的业主授权，不能证明原告是经合法程序选聘的物业管理企业，在本案被告不认可该合同的情况下，该合同在原、被告之间并不具有合同效力。 第三、原、被告之间没有签订物管合同，双方也没有对商铺物管进行协商，达成共识。作为商铺业主，有权利参加业主大会选聘物管公司，在物管价格等方面提出意见。本案没有证据证明商铺业主参加过业主大会、选聘物业公司，也没有证据证明对物管合同进行了公示得以让商铺业主知晓。原告凭《物业管理服务合同》约定的每月每平方米1元的标准向被告收取商铺物业管理费，有违自愿平等，诚实信用原则。 第四、原告进驻九州春天小区，与该小区形成事实上的物业管理关系，享受到物业服务的业主应当支付相应对价的物业管理费。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。本案中，原告主张其进驻涉讼小区后，对涉讼商铺按《物业管理服务合同》约定的服务内容履行了物业管理的义务，原告对此应负有举证的责任。原告提供维修楼顶护栏、维护小区车库，换楼梯路灯、清理化粪池、维修路面、拖运垃圾等照片证明尽到物管义务，被告当庭质证部分行为系市政施工和环卫所为，并非原告所为，提供的服务也不是为商铺服务，与被告实际并无关系。经查，九州房地产开发公司于2008年将九州春天小区街道的市政道路、路灯、园林、环卫、消防等移交给了西充县人民政府，此后该小区街面的公共区域秩序、财产的看管，以及清洁卫生的保持和维护日常物业服务由政府相关的部门及商铺经营者聘请的安保公司承担，商铺物业使用人为此而支出相关费用。因原告的服务涉及小区住宅区清洁卫生和住宅区公共设施管理，案涉商铺是临街商铺,经营者对小区车库、楼梯、楼顶均无法使用，本院对被告质证意见予以认可，原告提供的证据不能证明被告享受了原告提供的物业服务，原告向被告收取物管费缺乏事实依据。 综上，原告提供的《物业管理服务合同》对原、被告而言并无法律效力，被告于事实上没有享受原告提供的物业服务，原告的部分请求已过诉讼时效，本院对原告要求被告支付物业服务费及利息的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，参照《物业服务收费管理办法》第五条、第七条、第八条，并依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下： 驳回原告南充市丰华物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费1243元，由原告南充市丰华物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  冯明鹏 二〇二〇年三月十二日 书记员  李 凌