辽宁省沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初6574号 原告（反诉被告）樊婷婷，女，1987年3月19日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。 委托代理人李曼、郑淑杰，系辽宁銘旗纳律师事务所律师。 被告（反诉原告）沈阳星港地产投资有限公司，住所地沈阳市东陵区。 法定代表人丁佐宏，系该公司总经理。 委托代理人董辉、唐文天，系辽宁恒敬律师事务所律师。 原告（反诉被告）樊婷婷与被告（反诉原告）沈阳星港地产投资有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月18日受理后，依法由审判员任玲玲担任审判长并主审，与审判员张翼飞、人民陪审员宋凤霞组成合议庭，公开进行了审理。原告（反诉被告）樊婷婷及其委托代理人李曼、郑淑杰，被告（反诉原告）沈阳星港地产投资有限公司委托代理人董辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2014年8月7日，原告当时为被告在职员工，当时被告实施营销促销方案，推出了限时特价房，特价每平米4,500.00元价格。原告以顾客身份与被告签订了《“月星国际城”商品房认购协议》约定原告认购了被告开发的沈阳月星国际城B区4号楼2-21-1户，房屋面积为88.25平米，限时特价房屋成交单价为4,500.00元，总金额为397,125.00元。后原告与被告其他员工依据被告〔2014〕17号关于执行《月星置业集团全员营销促销方案》通知申请联名购房优惠并获得批准，房屋成交单价调整为3,960.00元，房屋总价款为349,470.00元。2015年7月22日双方签订了《月星国际城首府分期付款补充协议书》约定了被告借款60,000.00元给原告，用于支付房屋首付款。且约定了原告应于2016年7月22日和2017年7月22日两次偿还被告提供的首付款。原告当日即为被告签署出具了《月星国际城购房首付款借款收据》。至此，原、被告约定的房屋首付款70,470.00元原告支付完毕。2015年7月28日,被告依约为原告认购房屋进行了房屋备案登记（即“网签”）并由系统生成《商品房买卖合同》（合同编号：E1510076616），该合同对房屋的基本状况、总价款、付款方式、首付款支付情况等商品房买卖合同的主要内容作出明确约定。其后，被告方领导层出现人事变动，无故辞退员工，违法解除与原告的劳动关系并拒绝在该房屋买卖合同上签字盖章。原告向其主张继续履行，被告以员工被开除拒绝签订合同，之后原告多次向被告主张履行双方之间的合同，被告均未配合。现原告居住地房价与其签订《房屋认购协议》时相比涨幅巨大，同时，在“房屋限购”政策下，因其本身拥有自住房产一套的同时名下还有该认购房产备案，造成原告无法再购买房屋，给原告造成极大的损失。原告认为，《“月星国际城”商品房认购协议》是原、被告双方的真实意思表示，且认购协议中对房屋的基本状况、总价款、付款方式等商品房买卖合同的主要内容作出明确约定，并且均已由原、被告进行了确认，被告也按约定收受原告的购房首付款并就案涉房产为原告办理了网签备案，应等同于双方的商品房买卖合同已经成立。被告仅因领导层人事变动恶意不履行合同的行为严重损害了原告的合法权利。因此，原告现依法向人民法院起诉，提请法院判令：1.请求法院判决认定被告与原告之间签订的月星国际城B区4号楼2-21-1户商品房认购协议和补充协议书有效；2.请求法院判决被告继续履行与原告之间签订的月星国际城B区4号楼2-21-1户商品房认购协议和补充协议书，并由被告承担违约责任；3.请求人民法院认定《商品房买卖合同》（合同编号：E1510076616）有效并判决被告继续履行该合同；4、由被告承担本案诉讼费用。 被告辩称，请求驳回原告的诉求，依法支持反诉人的反诉请求。合同必需经双方意思表示一致签字盖章后生效，本案中原告利用职务之便自行办理网签备案，并非双方真实意思表示，被告发现该情况后不与原告签订合同，原告也未签字，被告未盖章；网签备案仅是网签只是政府的行政管理行为，防止一房二卖，并不是合同生效的要件，截止到今天原告仅支付了10,470.00元的定金，虽被告以借款的方式向原告提供了6万元用以支付首付，但原告至今也未还款，合同已达解除条件。综上，请求驳回原告诉讼请求。 反诉原告诉称，被反诉人原是反诉人职工，从事销售内勤工作，网签备案合同信息录入是其工作内容之一。反诉人与被反诉人于2014年8月7日签订《“月星国际城”商品房认购协议》，被反诉人认购沈阳月星国际城B区房屋，面积88.25㎡，约定的成交单价是4,500.00元/平方米。因当时反诉人推出员工购房优惠政策，被反诉人又无力支付购房首付款，在2015年7月22日，反诉人与被反诉人签订《月星国际城首付分期付款补充协议书》，约定被反诉人向反诉人借款6万元用于支付首付款，购房单价可优惠调整为3,960.00元/平方米。但被反诉人在2015年7月31日就已经离职，其在离职之前，利用职务之便，于2015年7月28日自行办理了涉案房屋的网签备案，随即被发现。因此，反诉人、被反诉人未在《商品房买卖合同》上签字、盖章。反诉人认为合同是必须是双方真实意思表示，2015年7月的购房优惠政策是针对员工购房的福利，非员工不得享有，被反诉人在2014年8月就认购了涉案房屋，至2015年7月，按照《认购协议》约定早已经逾期，反诉人当时就有权扣留全部定金并决定不再履行《认购协议》，但因被反诉人是反诉人职工，在2015年7月被反诉人表示想继续购买房屋但首付款不够，反诉人才与被反诉人签订《月星国际城首付分期付款补充协议书》，约定被反诉人向反诉人借款6万元，在2016年7月22日、2017年7月22日分两次偿还完毕，如逾期超过两个月，反诉人有权拒绝签约、解除合同，收回房屋、追究被反诉人违约责任。本案中，被反诉人在离职前利用职务之便自行办理网签备案，违反诚实信用原则，性质极其恶劣，更不是双方真实的意思表示，所以至今没有签订《商品房买卖合同》。被反诉人恶意网签备案已经四年，给反诉人造成了经济损失应予赔偿。综上，本案系被反诉人违约，《认购协议》、《月星国际城首付分期付款补充协议书》应予解除，《商品房买卖合同》也未成立，请求人民法院在查清事实的基础之上，依法支持反诉人的反讼请求，维护反诉人的合法权益。提请法院依法判令：1、请求人民法院依法判决撤销登记在被反诉人名下浑南区沈中大街7-4号2-21-1（建筑面积：88.25平方米）商品房的《商品房买卖合同》备案；2、请求人民法院依法判决解除反诉人与被反诉人之间签订的《“月星国际城”商品房认购协议》、《月星国际城首付分期付款补充协议书》；3、请求人民法院依法判决浑南区（建筑面积：88.25平方米）商品房归反诉人所有；4、请求人民法院依法判决因被反诉人交纳的10,470.00元购房定金，反诉人不予返还；5、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。 反诉被告辩称，被告恶意违约造成不能继续履行，原告以非员工身份与被告在平等自愿的真实意思表示的基础上签订了《“月星国际城”商品房认购协议》认购了被告开发的沈阳月星国际城B区4号楼2-21-1户，其后根据被告集团规定，原告与其他员工共11名申请了联名购房优惠并获得批准，房屋成交单价调整为3,960.00元，原告根本不存在任何违约行为。且原、被告于2015年7月22日签订的《月星国际城首府分期付款补充协议书》（以下简称：补充协议），该份补充协议约定了被告借款60,000.00元给原告，用于支付房屋首付款，原告当日即为被告签署出具了《月星国际城购房首付款借款收据》，原、被告约定的房屋首付款70,470.00元原告支付完毕并非被告所称“原告首付不够”。被告不依约继续履行合同是因被告方领导层出现人事变动，无故辞退员工，违法解除与原告的劳动关系，并恶意拒绝与原告履行合同。被告所称“因发现原告利用职务之便网签备案故未在《房屋买卖合同》上签字、盖章与事实不符，原告购房的交款、签订和网签备案都是根据被告的要求进行的，被告的反诉状中的说辞都是为自己的不当行为找借口而虚构的；被告不遵守“契约精神”的行为不但给原告造成重大损失，也给房地产市场平稳健康发展造成了不良影响被告作为大型房地产开发企业，在房屋买卖合同格式文本的提供、签署、甚至于房屋销售的各个环节上均占有绝对优势及掌握着主导权。被告恶意单方面违约等不诚信的行为给原告造成了重大损失。自沈阳市2011年推出的“房屋限购政策”下，因原告本身拥有自住一套房产的同时名下还有该案涉房产备案，导致原告无法再购买房屋，而近几年沈阳房价高涨，给原告造成了巨大损失。本案房屋现房价与其签订《房屋认购协议》时相比涨幅巨大，现房屋销售单价远超万元。另外，被告严重不诚信行为也给房地产市场平稳健康发展造成了不良影响，严重扰乱经济秩序；原告认为，首先，《“月星国际城”商品房认购协议》是原、被告双方的真实意思表示，且认购协议中对房屋的基本状况、总价款、付款方式等商品房买卖合同的主要内容作出明确约定，对案涉房屋的基本状况、总价款、付款方式等商品房买卖合同的主要条款达成一致意见。其次，被告也按约定收受原告的购房首付款。最后，被告就案涉房产为原告办理了网签备案。网签是合同订立的合法形式之一。我国《合同法)规定“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。”而其中的书面形式既包括传统的有形的合同书、信件,也包括无形的数据电文,只要其可以明确地表现合同的内容即可。被告虽未在《商品房屋买卖合同》上签字、盖章但房屋电子登记（簿）（编号：第ZDB19010873）显示双方已经就房屋买卖的主要意向形成数据电文,这种合同的订立形式虽与传统的合同书形式有所区别,但其只是将合同的内容登记在政府机关确定的网络上进行公示,是合同订立有效形式之一。另外,网签的程序确定了双方的合意。2019年8月1日住房和城乡建设部《关于印发房屋交易合同网签备案业务规范（试行）的通知》进一步完善房屋网签备案系统，规范房屋网签备案的基本流程。该《通知》明确规定房屋网签备案基本流程包括2.提交房屋网签备案所需资料；3.核验交易当事人4.房屋是否具备交易条件。合同双方一致的意思表示是合同成立和生效的核心内容，而从住建部的《通知》中规定的网签的流程来看，房屋买卖合同在达成交易意向后，才会签订房屋买卖合同，同时在上网前还需要经过买卖双方的确认，因此，原、被告之间对买卖合同已经达成了合意。同时，网签具备合同订立的完备条款。2009年5月13日开始实施的《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第1条规定“当事对合同是否成立存在争议,人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的,一般应当定合同成立。”双方所签订的《“月星国际城”商品房认购协议》以及房屋电子登记（簿）（编号：第ZDB19010873）中,明确标注出卖人信息、买受人信息、房屋及交易信息(包括房星的基本状况,即户型楼层、设计用途、建筑面积等等),完全满足上述司法解释中对合同成立条款的要求。此时,合同的主要权利义务已经确定,合同的条款是明确的。在这种情况下,应当认定原被告就诉争房屋的买卖合同已经实际成立，被告理应依约继续履行合同。另外，原告认为，网上签约,是将普通的房屋买卖合同进行了一种公示。公示是物权转移中的一种必经程序,但是并非合同成立、生效的必要条件。进行网签是房地产主管部门为维护房屋买卖市场的秩序,要求将双方(或者包括中介在内的三方)签订的房屋买卖合同进行公示。而公示的内容是房屋买卖合同本身,如果合同本身尚未成立,仍在探讨过程中,那么就无须也不可能进行公示。所以,反过来印证了网签合同是一种成立和有效的房屋买卖合同。所以,房屋进行了网签,也就确定了这份房屋买卖合同的成立。网签合同虽然形式特殊,也具有一定的政策性因素,却具备合同属性应具有的必要条件,体现了买卖双方的意思表示。进一步说,网签的合同本身被行政部门通过网络向全社会公示,应是一个非常规的、更加具有效力的合同。网签制度建立的初衷就是为了防止房屋买卖双方随意变动合同,或者因房价变动而违约、毁约的情形,如果被告网上签约后仍然可以任意不履行合同或者要求原告协助其注销网签而不受任何约束,那么网签制度本身就失去了意义。 原告（反诉被告）提供如下证据： 1、《“月星国际城”商品房认购协议》1份，月星员工优惠购房审批表1份，请示报告审批流程1份，《月星国际城首付分期付款补充协议书》1份，2014年8月7日沈阳星港地产投资有限公司收款收据（单据编号：20140807003）1份，金额5,000.00元（此证据为复印件，因原件在被告处，被告拒绝提供）；沈阳星港地产投资有限公司月星国际城收款确认单1份；2015年7月28日沈阳星港地产投资有限公司收款收据（单据编号：20150728001）1份，7月22日原告向被告补缴购房定金5,470.00元后由原告向被告借款6万元，用于支付购房首付款，剩余款项以贷款方式支付，首付分期协议第4条2款明确约定如原告逾期还款超过2个月原告承诺无条件自愿放弃与被告签订商品房买卖合同，被告有权将房子收回并收取总房款20%的违约金；借款收据的证明高鹏为借款提供担保，但事实截止到本案诉讼算原告仅支付了购房定金10,470.00元，未偿还借款本金及利息，为支付剩余购房款； 2、房屋电子登记（簿）查询证明（编号：第ZDB19010873）1份；《商品房买卖合同》（合同编号：E1510076616）1份（复印件），用以证明被告于2015年7月28日依约为原告认购房屋进行了房屋备案登记，合同备案及预告登记信息显示：房屋坐落于浑南区沈中大街7-4号2-21-1号，建筑面积88.25平方米，出卖人为被告、买受人为原告。同时证明被告已对案涉房屋的基本状况、总价款、付款方式等商品房买卖合同的主要条款进行了确认，原、被告双方对此已经达成一致意见，买卖合同实际已经成立。被告依约为原告认购房屋进行房屋备案登记（即“网签时由系统生成《商品房买卖合同》（合同编号：E1510076616），该合同对出卖人买受人信息、房屋的基本状况、总价款、付款方式、首付款支付情况等商品房买卖合同的主要内容作出明确约定，房屋单价调整3,960元，原告于2015年7月22日支付首付款70,470元，余款279,000元以公积金方式在合同签订30日内将全部贷款付至出卖人指定账户。原、被告已对案涉房屋的基本状况、总价款、付款方式、首付款支付情况等商品房买卖合同的主要条款达成一致意见，就该案涉房屋的商品房买卖合同已经实际成立； 3、沈阳市中级人民法院（2016）辽01民终4792号民事判决书1份，用以证明原告为被告员工，被告方虚构不存在的理由恶意辞退原告，于2015年7月31日违法解除与被告的劳动合同关系，并以此为理由拒绝与原告继续履行； 4、原告与被告法务主管谈话录音1份，用以证明原告多次向被告主张继续履行买卖合同，偿还被告借款，被告恶意拒绝签订合同，拒绝继续履行及办理房屋的权属登记；同时证明原告多次向被告主张履行双方之间的合同，在被告均未配合下，无奈带律师前往被告处寻求解决方案，被告以开发商强势地位要求原告退房； 5、工作交接单1份，用以证明原告于2015年7月23日就将包含网上备案的全部内容全部交接给植路路，所以还了密码之后我根本上不去，也不能自行备案。 被告（反诉原告）提供如下证据： 1、商品房认购协议1份，收款确认单2份，首付付款补充协议1份，首付款借款收据1份（原件返还当事人），用以证明2014年8月7日原告拟购买涉案房屋，当时约定的房屋单价是4,500.00元每平方米，因原告不能付齐首付款，在2015年7月22日原告向被告补缴购房定金5,470.00元后由原告向被告借款6万元，用于支付购房首付款，剩余款项以贷款方式支付，首付分期协议第4条2款明确约定如原告逾期还款超过2个月原告承诺无条件自愿放弃与被告签订商品房买卖合同，被告有权将房子收回并收取总房款20%的违约金；借款收据的证明高鹏为借款提供担保，但事实截止到本案起诉原告仅支付了购房定金10,470.00元，未偿还借款本金及利息，未支付剩余购房款；所以认购协议及首付分期协议相当于双方签订后并未实际履行； 2、商品房买卖合同1份，附件6份，用以证明该份合同虽然已经备案但未经原告签字，被告盖章，根据合同第23条约定，合同至双方签订之日起生效；房产局网签备案系统是防止一房二卖的行政管理手段，其操作程序是开发商的房屋已经具备销售条件，将相关信息录入到房产局的网签备案系统，如有购房人购房在完成了认购缴纳了首付款的手续后由开发商指定人员登录网签备案系统输入购房人的身份信息，房产信息等主要条款，提价后该房屋就完成了备案，但此时合同尚未签订，只有在备案后将合同打印出来双方签字盖章后才完成签约过程，本案原告没有完成该签约过程，也没有向被告支付任何剩余购房款；根据买卖合同第6条，付款方式及期限的约定，买受人于2015年7月22日支付首付款10,470.00元，余款339,000.00元以公积金方式在合同签订30日内将全部贷款付至出卖人账户，系原告在自行录入时错误录入，也可证明原告是自行网签备案，因为根据沈阳的购房政策，2015年时购房，首套房首付比例不得低于20%，剩余80%才可向金额机构申请贷款，根据本条约定首付款10,470.00元远远低于首付20%的政策，该合同即使签订生效也无法履行，必需变更付款方式； 3、杨彦泽出具的证明1份，用以证明原告是在网签信息录入时将涉案房屋备案到自己名下，其他内容详见情况说明； 4、劳动合同书1份，人事变动表1份，申请表1份，浑南法院庭审笔录2份、判决1份，沈阳中法判决1份，用以证明原、被告签订过固定期限的劳动合同，劳动合同终止日是2015年8月31日，在2015年7月28日原告擅自自行备案后被告于当日就以短信形式通知原告解除合同，并于8月3日以书面形式再次通知，被告冒着原告索赔双倍补偿金的风险，在只剩一个月就到期的情况下提起解约，就是因为原告违反诚实信用原则，因此被告无需和原告去履行一个尚未成立的合同，有权要求被告撤销该房屋备案。 经审理查明，原告（反诉被告）原系被告（反诉原告）公司员工。原、被告于2014年8月7日签订月星国际城商品房认购协议1份，约定原告拟购买由被告开发建设的沈阳月星国际城B区4号楼2单元21楼1号建筑面积88.25平方米房屋1处，该房屋原单价6,226.63元／平方米，原房屋总价款为549,500.00元，原、被告成交价为4,500.00元，成交总价为397,125.00元。签订协议当日，原告依约定缴纳定金5,000.00元。协议约定原告需于2014年8月12日前支付购房首付款，首付款比例以被告核定为准（含定金）。2015年7月22日，原、被告签订月星国际城首付分期付款补充协议书1份，将房屋单价调整为3,960.00元，房屋总价款变更为349,470.00元，首付款为70,470.00元，由原告自行缴纳10,470.00元（含定金5,000.00元），被告以借款的形式直接拨付60,000.00元到原告首付款中，并约定原告需于2016年7月22日偿还被告30,000.00元，2017年7月22日偿还30,000.00元。原告款项还款期限届满后超过2个月仍未能偿清被告借款及逾期还款利息、违约金的，则原告承诺无条件自愿放弃与被告签订商品房买卖合同，被告有权将商品房收回另行拍卖或出售等。 另查明，被告依据公司内部月置发〔2017〕17号关于执行《月星置业集团全员营销促销方案》的通知，与认购员工签订认购协议，该协议价格不对外销售。 再查明，原告于2013年9月6日入职被告公司，签订劳动合同工作期限至2015年8月31日，岗位为客服专员。2015年7月22日，原告申请由营销部调岗至物业部，报请相关领导审批。2015年7月28日，本案涉诉房屋的商品房买卖合同在出卖人、买受人签字处均为空白的情况下，在系统中被操作房产登记备案完毕。原告在被告公司工作至2015年7月31日，被告因原告违反公司规章制度及工作存在严重失误给公司带来严重损失决定解除与原告的劳动关系，该案经仲裁、一审、终审，最终认定了被告违法解除劳动关系，并向原告支付赔偿金等款项。 本院认为，原、被告签订的月星国际城商品房认购协议、分期付款补充协议书均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应履行恪守。但该认购协议及补充协议书未能包含商品房买卖合同关于房屋交付时间、违约责任等主要条款，故而不能视为买卖合同。经审查，案涉认购协议备明为限时特价房，且从最后落定的单价来看，系执行公司内部月置发〔2017〕17号关于执行《月星置业集团全员营销促销方案》的通知而制定的，该项系集团内部员工购房优惠团购，目的为增加员工福利，提高员工的居住条件，增强员工工作积极性及归属感而专项售楼项目，案涉房屋为88.50平方米的房屋，内购总价款比市场价格低200,596.76元，此类价位的房屋不对外售卖，不针对社会不特定群体，无论从单价价格，巨大的价格落差还是借款支付首付的情况来看，非员工无法得到如此待遇，故而此项房屋买卖具有明显的身份专属特性，此为交易的背景及实质条件。 关于空白的房屋买卖合同被备案登记的效力问题。案涉房屋买卖合同没有买卖双方签字、盖章，亦无签订时间，该合同不能体现双方真实意思表示，成立基础缺失，等同于自始未签订，而非没有生效，且没有经过正常程序审核便被违规操作备案，被告主张系原告所为或是原告利用他人所为，但未能提供有效证据证明该项主张的成立。对此本院认为，无论此项操作系何人所为，最终目的无非系让双方的房屋买卖目的得以实现，交易受到认可及法律保护。但没有订立的合同即使通过备案，也不能强行代替双方的意思自治，该备案不具备实质内容，基础的成立条件缺失，不能实现备案目的，亦不符合该项制度的设立精神，应予撤销。 关于未能签订商品房买卖合同的责任问题。鉴于被告违法解除与原告的劳动关系，使其丧失了内部员工享受福利专属身份，拒绝与原告签订商品房买卖合同，被告违约事实明晰，应承担违约责任。鉴于协议书中仅约定了原告违约定金不予退还，未对被告不签订房屋买卖合同情形违约责任进行约定，本院认为定金法则的适用应是双向约束的，故而被告除应将购房款返还外，还应双倍返还定金应为公允。鉴于被告已明确表明不再与原告签订商品房买卖合同，导致认购协议及补充协议的合同目的已无法实现，被告要求解除该两份协议，具备事实及法律依据，本院予以支持。 关于案涉房屋归属问题，因双方交易未能完成，且买卖合同备案已被本院依法撤销，房屋所有权理应自然归属于被告，此为物权的权利主体的特定性及排他性所决定的，故而对此一节，本院不予审理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条第六十条、第九十四条之规定，判决如下： 一、解除原、被告于2014年8月7日签订月星国际城商品房认购协议及2015年7月22日签订月星国际城首付分期付款补充协议书； 二、被告沈阳星港地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告樊婷婷购房首付款5,470.00元； 三、被告沈阳星港地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告定金共计10,000.00元； 四、撤销登记在原告（反诉被告）樊婷婷名下位于沈阳市东陵区（建筑面积88.25平方米）房屋的《商品房买卖合同》（合同编号：E1510076616）备案； 五、驳回原告樊婷婷的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告沈阳星港地产投资有限公司其他反诉请求。 案件受理费7,257.00元，由被告沈阳星港地产投资有限公司承担；反诉费3,628.50元，由反诉原告沈阳星港地产投资有限公司承担1,814.25元，由反诉被告樊婷婷承担1,814.25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  任玲玲 审 判 员  张翼飞 人民陪审员  宋凤霞 二〇二〇年三月十九日 法官助理李恒国 书记员宋玉洁 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。