河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫09民终3101号上诉人(原审被告)：齐付保，男，1945年3月21日出生，汉族，住河南省清丰县。上诉人(原审被告)：马海素，女，1941年2月21日出生，汉族，住河南省清丰县。二上诉人委托诉讼代理人：蒋利飞，河南长庚律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：董敬敬，河南长庚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郭贵娥，女，1966年4月6日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。被上诉人（原审原告）：刘卫旗（曾用名刘伟旗），男，1968年10月20日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。二被上诉人委托诉讼代理人：任金凤，河南龙大律师事务所律师。上诉人齐付保、马海素因与被上诉人刘卫旗、郭贵娥房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省清丰县人民法院（2019）豫0922民初2734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人齐付保，马海素的委托诉讼代理人蒋利飞、董敬敬，被上诉人刘卫旗，郭贵娥的委托诉讼代理人任金凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐付保、马海素上诉请求：一、撤销一审民事判决书第一项内容；二、由刘卫旗、郭贵娥承担一、二审案件受理费。事实和理由：1、齐付保与郭贵娥、刘卫旗签订房屋买卖协议时,并未告知马海素,马海素对于齐付保将其夫妻共有的房屋卖给郭贵娥、刘卫旗并不知情,且马海素明确表示不同意齐付保擅自将共有房屋出卖给郭贵娥、刘卫旗。一审认定事实错误；2、齐付保未经马海素的同意擅自处分共有房屋不满足《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项，《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定的条件。一审法院判决齐付保、马海素协助两刘卫旗、郭贵娥办理房屋产权变更登记,属于适用法律错误；3、一审程序违法，未依法通知马海素参与诉讼，并未送达法律文书。综上，望二审法院依法撤销原一审法院的判决,发回重审或者改判驳回郭贵娥、刘卫旗的诉讼请求。刘卫旗、郭贵娥辩称，两家之间房屋买卖合同意思真实，合法有效。一审事实清楚、适用法律正确，程序合法，请求贵院驳回上诉，维持原判。郭贵娥、刘卫旗向一审法院起诉请求：1、确认坐落在清丰县冷冻厂西侧登记在齐付保（共有人马海素）名下的濮房权证清丰县字第××号房地产归刘卫旗、郭贵娥所有；2、齐付保、马海素协助刘卫旗、郭贵娥办理不动产过户手续。一审法院认定事实：刘卫旗、郭贵娥系夫妻，齐付保、马海素系夫妻。2000年12月22日，刘卫旗、郭贵娥与齐付保签订《协议书》约定：“一九九三年齐付保与刘伟旗两家共同建上房五间、东西厢房两间，另外还有头门、过头、洗澡间各壹处，地基也是两家共同所买。现经协意，原属于齐付保家壹半的房产、地基卖给刘伟旗家，也就是说，整个房产、地基全部归刘伟旗、郭贵娥夫妻二人共同所有。另外特说明，原办的房产证、土地证上的户名是齐付保，从次日起过户给刘伟旗。特此立字据，字据壹式两份，两家各持壹份，签字生效”。刘卫旗、郭贵娥与齐付保三人在该协议上签字并捺指印。2001年12月13日，齐付保与郭贵娥签订《买卖庄基房子协议》约定：“经齐付保家、刘伟旗家两家具体协商，已于2000年11月27日齐付保家把原属于他壹半的庄基、房子买给刘伟旗家。买卖价是贰万肆仟元整（24000.00元），现一式两份协议，以此证明”。郭贵娥与齐付保在该协议上签名。2001年12月13日，郭贵娥、刘卫旗向齐付保出具欠条一份，认可尚欠齐付保庄基、房子款6,200元。2019年4月7日，齐付保向二原告发出《解除合同通知书》，称郭贵娥、刘卫旗尚欠其6,200元买房及庄基款未付，要求解除双方签订的《买卖庄基房子协议》、《协议书》。庭审中，郭贵娥、刘卫旗称自1993年盖完房子后一直在本案争议房屋居住，齐付保于2001年12月13日后搬离涉案房屋。齐付保当庭称其系2003年退休后搬离涉案房屋，但否认向郭贵娥、刘卫旗交付案涉房屋。郭贵娥、刘卫旗庭审中提交水电缴费记录以证明案涉房屋已由其实际占有使用。庭审中，齐付保称郭贵娥、刘卫旗至今尚欠其房款6,200元未付，郭贵娥、刘卫旗当庭提交借条和抵押金条各一张，欲证明6,200元房屋转让款与该两项借款、欠款已抵消。齐付保称双方没有债务抵销合意，对抵销事实不予认可。庭审中，齐付保称签订协议后，郭贵娥、刘卫旗用齐付保的房产证办理了抵押贷款未还贷款，齐付保把贷款还上后拿回了房产证。位于清丰县冷冻厂西侧濮房权证清丰县字第××号涉案房屋现登记所有权人为齐付保，共有人为马海素,房屋占用土地为划拨土地。2018年9月26日，清丰县人民政府发布施行清政［2018］26号《清丰县人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》，该意见中规定：“五、补缴土地价款”规定“购房人申请办理出让性质不动产权证书，需补缴土地价款的，按下列标准执行……（四）个人独院（独立）住宅交易涉及划拨土地使用权转让的，不再单独办理土地使用权审批出让手续，转让方按住宅用地级别对应现行基准地价的40％缴纳土地出让价款后，可办理出让性质的不动产权转移登记。”。一审法院认为，本案为房屋买卖合同，双方争议焦点为：1、房屋买卖合同是否有效；2、郭贵娥、刘卫旗请求确认涉案房屋归其所有应否支持；3、郭贵娥、刘卫旗请求二被告协助办理涉案房屋过户手续应否支持。1、关于本案房屋买卖合同是否有效。首先，涉案房屋系双方共同建造，后以齐付保名义办理了房产、土地产权登记。经双方协商，齐付保将其所有的相应份额转让给郭贵娥、刘卫旗，双方买卖房屋的意思表示真实、明确、一致。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款的规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。齐付保对马海素具有当然的代理权。马海素主张其不知情、不同意房屋买卖，但从本案庭审查明事实可知涉案房屋买卖合同签订后，郭贵娥、刘卫旗实际支付了大部分房款，齐付保也将房产证交付郭贵娥、刘卫旗，且齐付保也自认于2003年搬离涉案房屋，郭贵娥、刘卫旗实际占有了涉案房屋。对上述事实，马海素十余年来一直未持异议，可知其对涉案房屋的转让是知情的、默许的。其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条将划拨土地房产转让的审批权授权了人民政府。清丰县人民政府发布施行的清政［2018］26号《清丰县人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》规定：“个人独院（独立）住宅交易涉及划拨土地使用权转让的，不再单独办理土地使用权审批出让手续，转让方按住宅用地级别对应现行基准地价的40％缴纳土地出让价款后，可办理出让性质的不动产权转移登记。”根据该意见，本案涉案房屋的转让不需办理土地使用权出让手续审批，只需缴纳相应土地出让价款即可，故本案房屋买卖合同也不存在违反《城市房地产管理法》强制性规定而无效的问题。综合现有证据，一审法院未发现本案房屋买卖合同存在其他无效理由，两家之间买卖房屋的意思表示真实，合法，有效，本案房屋买卖合同应为有效合同。2、关于郭贵娥、刘卫旗请求确认涉案房屋所有权的问题。郭贵娥、刘卫旗签订房屋买卖合同，意在受让齐付保、马海素方名下涉案房屋并取得其所有权。结合已查明的合同履行情况，双方房屋买卖合同尚未履行完毕，双方尚存房款争议且也未按合同约定完成变更登记，郭贵娥、刘卫旗直接请求确认对案涉房屋具有所有权缺乏依据，不予支持。3、关于郭贵娥、刘卫旗请求齐付保、马海素协助办理过户手续的问题。首先，本案房屋买卖合同为有效合同，双方应按照合同约定履行各自义务。双方于2000年12月22日签订的《协议书》约定了齐付保、马海素方负担将案涉房屋过户给郭贵娥、刘卫旗的合同义务。清丰县人民政府发布施行的清政［2018］26号《清丰县人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》也规定，“转让方按住宅用地级别对应现行基准地价的40％缴纳土地出让价款后，可办理出让性质的不动产权转移登记。”经一审法院征询双方意见，齐付保、马海素主张合同无效的等认可本案房屋买卖合同，不同意缴纳相应土地出让价款，而郭贵娥、刘卫旗同意缴纳该部分土地出让价款。一审法院认为，在郭贵娥、刘卫旗自愿负担土地出让价款等行政性费用的前提下，其要求齐付保、马海素协助办理过户登记的请求应无障碍，可获支持。其次，齐付保称郭贵娥、刘卫旗尚欠其房款6200元。郭贵娥、刘卫旗当庭提交借条和抵押金条各一张，欲证明6200元房屋转让款与该两项借款、欠款已抵消。齐付保称双方没有债务抵销合意，对抵销的事实不予认可。一审法院认为，债务的抵消、抵偿必须以合意为前提，现有证据不足以证明双方之间已就房款与其他债务抵销、抵偿，一审法院对郭贵娥、刘卫旗主张抵销的主张不予认定。审理中齐付保、马海素方始终不认可合同效力，不同意履行合同且未请求郭贵娥、刘卫旗方支付房款，故一审法院不再裁判，齐付保、马海素方可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十六条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定之规定，判决如下：一、齐付保、马海素于本判决生效后十五日内协助郭贵娥、刘卫旗办理位于清丰县冷冻厂西侧房屋（濮房权证清丰县字第××号）的过户登记手续，将房屋产权登记至郭贵娥、刘卫旗名下，因过户登记需缴纳的土地出让价款等各项费用由郭贵娥、刘卫旗自行负担。二、驳回郭贵娥、刘卫旗的其他诉讼请求。案件受理费400元，由齐付保、马海素负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织了当事人对证据进行了质证。齐付保、马海素提交的证据有：第一组证据：齐家村村委会以及马海素的两位邻居马珂霞、齐利杰出具的证明各一份；第二组证据：涉案房屋所有权初始登记部分材料。本院审理查明事实与一审于一审法院审理查明事实与一至，对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房产是由刘卫旗、齐付保两家共同建造，按照双方签订的协议书中表述的交易双方同样为刘卫旗、齐付保两家。作为房产产权登记的共同所有人马海素未在协议上签字，对于涉案的协议书对马海素是否生效的问题，首先，自房屋买卖协议书的签订至本案刘卫旗、郭贵娥起诉，长达18年有余的时间，刘卫旗、郭贵娥已长期占有使用涉案房产是无可争议的事实。因此，马海素在二审中提交的证据不足以支持其对家庭的重要财产被处分后本人并不知情的抗辩，长时间无视资产的状态亦不符合常理；其次，没有证据证明马海素在较为合理的期限内对齐付保签字处分共同财产的行为表示过反对，并将反对的意思表示通知刘卫旗、郭贵娥，应视为马海素对涉案房屋买卖的协议书已予追认。故一审法院对合同为有效合同的分析认定，有理有据，事实清楚，适用法律正确。作为有效合同，双方均应当继续履行，一审查明在产权过户登记不存在法律政策和事实上的障碍的情况下，判决齐付保、马海素履行协助办理产权过户登记义务并无不当。关于一审程序问题，经查，刘卫旗、郭贵娥是以齐付保为被告提起的诉讼，前两次庭审因马海素并非本案的被告，没有通知其参加诉讼。在刘卫旗、郭贵娥申请追加马海素为被告后的庭审中，马海素的委托诉讼代理人签收了传票，参加了庭审，一审程序合法。综上所述，齐付保、马海素的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由齐付保、马海素负担。本判决为终审判决。审判长  贺艳丽审判员  崔树峰审判员  魏献忠二〇二〇年三月二十四日书记员  李淑敏