江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2019)苏03民终8209号上诉人（原审原告）：张腾,男,1956年1月16日生,汉族，徐州市肉联厂退休职工，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：许桂兰，江苏清正苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：武军，江苏清正苑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州市宏宇房地产开发有限公司,住所地江苏省徐州市鼓楼区环城路167号宏宇新天地1702室。法定代表人：叶启恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶安娜，女，1989年8月17日生，汉族，该公司员工，住福建省南安市。被上诉人（原审被告）:于际勇,女,1969年3月27日生，汉族,户籍所在地江苏省徐州市鼓楼区，现住址不详。上诉人张腾因与被上诉人徐州市宏宇房地产开发有限公司(以下简称徐州宏宇公司)、于际勇确认合同无效纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初373号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张腾及其委托诉讼代理人许桂兰、武军，被上诉人徐州宏宇公司的委托诉讼代理人叶安娜到庭接受询问。张腾上诉请求：1.撤销一审裁定，指令一审法院继续审理；2.一、二审诉讼费由徐州宏宇公司、于际勇承担。事实和理由：一审法院认定张腾与徐州宏宇公司、于际勇之间签订的《商品房买卖合同》无法律上的利害关系。一审法院上述裁定理由不足。第一，徐州宏宇公司、于际勇之间签订的《商品房买卖合同》并不是双方真实意思表示，是为了规避政策而签订的虚假买卖合同。1.徐州宏宇公司、于际勇之间签订的不是普通的《商品房买卖合同》。根据一审法院(2017)苏0302民初3794号案件中徐州宏宇公司的答辩意见“由于当时政策原因，只能将产权办理到个人名下。一部分租户没有对租约房产进行购买，当时不得已将产权办理到了新苑房地产开发公司股东于际勇名下。”从徐州宏宇公司答辩可以看出，徐州宏宇公司、于际勇签订的《商品房买卖合同》涉及的四套房产均是拆迁安置房屋，双方签订《商品房买卖合同》的目的是规避当时的政策，于际勇也未支付购房款，事实上四套房产也安置给了被拆迁人，证明徐州宏宇公司、于际勇之间买卖房屋的行为并不是双方真实意思表示。2.将于际勇名下四处房产安置给张腾时，于际勇系徐州宏宇公司销售经理，负责被拆迁户的安置工作，如果涉案房屋系于际勇个人所有的房产，于际勇不可能将自己的房产安置给被拆迁人，而且张腾是与徐州宏宇公司签订的房屋租赁合同，并向其缴纳租金，不是向于际勇缴纳租金。像涉案房屋登记在股东名下的情况不少，其他股东均配合被拆迁人顺利办理了过户手续。徐州宏宇公司、于际勇之间签订的《商品房买卖合同》并不是双方真实意思表示。第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”张腾与徐州宏宇公司签订的拆迁协议书符合上述第七条规定的情形，张腾已实际占有安置的涉案房屋，根据特种债权的物权优先效力原则，被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力。拆迁人出售《拆迁补偿安置协议》标的物房产给第三人的行为构成侵权行为。即使第三人办理了房屋所有权转移登记，被拆迁人也可基于特种债权的物权优先效力，请求撤销登记，优先取得拆迁补偿安置房屋，第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。虽然徐州宏宇公司、于际勇签订的房屋买卖合同在先，但于际勇作为徐州宏宇公司股东，于际勇在签订合同时明确知道合同项下房屋是准备用于拆迁安置的房屋，徐州宏宇公司、于际勇恶意串通的行为损害了张腾的合法权益。基于涉案房屋用途的特殊性，张腾的权利应得到优先保护。徐州宏宇公司、于际勇在签订房屋买卖合同时就已知道其行为必将损害被拆迁人的利益。第三，《商品房买卖合同》与《拆迁协议书》签订时间的先后，并不是确定张腾有无诉权的依据。只要《商品房买卖合同》侵害了张腾的合法权益，张腾即有权提起诉讼，无救济即无权利。综上，徐州宏宇公司、于际勇签订的《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，双方恶意串通行为损害了张腾的合法权益，符合合同法第52条规定的合同无效的情形。根据《民法总则》第154条的规定，行为人与相对人恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效。张腾与徐州宏宇公司、于际勇之间的《商品房买卖合同》具有法律上的利害关系，张腾请求人民法院确认徐州宏宇公司、于际勇签订的房屋买卖合同无效，有事实与法律依据，请求二审法院依法支持张腾的诉请。被上诉人徐州宏宇公司答辩称：我公司愿意配合张腾将该房产进行过户，但是需要于际勇的配合，现无法找到于际勇。张腾向一审法院提出诉讼请求：一、确认徐州宏宇公司、于际勇于1999年3月24日就坐落于徐州市房屋签订的《商品房买卖合同》无效；二、徐州宏宇公司、于际勇承担本案诉讼费用。事实和理由：2000年4月8日，因城建需要，张腾居住的铜沛路建筑面积为26.79平方米的2间房屋被列入拆迁范围，徐州市新苑房地产开发有限公司与张腾签订一份《拆迁协议书》，协议约定徐州市新苑房地产开发有限公司拆除张腾房屋2间，并安置给张腾坐落在徐州市，于18个月内进行定居安置，并当日领取拆迁补偿款2527.4元。2001年1月19日，张腾办理上房手续后，一直居住至今。张腾又从徐州市新苑房地产开发有限公司处领取拆迁补偿费587.2元，并缴纳了租约、水电工本费16元，房屋租金已交至2008年12月31日，同时也证明张腾在2009年4月13日将2008年12月前的租金全部交清后以便购买现住房。上房后，徐州宏宇公司、于际勇在2001年1月16日向小区各住户发出通知，住户可根据2001年优惠出售公有住房的规定购买现住房。张腾因为生活困难，无力购买现住房。至2009年1月，徐州宏宇公司再次通知小区业主可优惠购房后，张腾决定购买现住房，并于2009年2月向徐州宏宇公司提供了相关的租约、工龄证明等手续，但迟迟未予办理。后经张腾了解得知，徐州市新苑房地产开发有限公司因内部原因，并根据当时的政策需要，于1999年3月24日与本公司股东于际勇签订《商品房买卖合同》一份，将坐落在徐州市铜沛路千禧龙小区17号1-602、1-302、1-402、1-403四套房屋出售给于际勇。于际勇于2003年9月16日向徐州市新苑房地产开发有限公司出具委托书，委托该公司办理权属证书，由公司出面缴纳了相关税费，并办理了上述四套房屋的所有权证。于际勇与徐州宏宇公司之间不存在房屋买卖合同关系，亦未实际交纳过相关购房款及相关契税。张腾认为，涉案的房屋系张腾因拆迁而得，于际勇拒不配合办理变更手续，徐州宏宇公司也不能为张腾办理优惠购买公有住房的手续。徐州宏宇公司为了规避当时政策，采取虚假订立合同方式将属于公司资产暂时登记在于际勇名下，双方签订的合同应属无效。张腾为维护其合法利益，故提起诉讼。一审法院查明：1999年3月24日，徐州市新苑房地产开发有限公司与于际勇签订《商品房买卖合同》一份，将坐落在徐州市铜沛路千禧龙小区17号1-602、1-302、1-402、1-403四套房屋出售给于际勇。2000年4月8日，张腾与徐州市新苑房地产开发有限公司签订《拆迁协议书》一份，协议约定：徐州市新苑房地产开发有限公司拆除张腾使用的铜沛路西房屋2间，拆迁安置张腾“定居”坐落在徐州市（31平方米）房屋，于18个月内进行定居安置。该协议下方署名还有签证机关徐州市拆迁办公室拆迁鉴证章。当日，张腾领取拆迁补偿款2527.4元。2001年1月4日，张腾作为承租人，与作为出租单位的徐州市新苑房地产开发有限公司签订了租约，约定张腾承租坐落于徐州市房屋，月租金为58.6元。2001年1月16日，徐州市新苑房地产开发有限公司发出书面通知，载明“我市2001年优惠出售公有住房的工作现已开始，需要购买的住户请于2月10日之前，将以下资料交到新苑开发公司综合部……”等。2001年1月19日，徐州市新苑房地产开发有限公司出具收据一份，载明:今收到张腾交来房租、水电、工本费16元。同日，张腾与徐州市奥克维娅物业管理有限公司签订《物业管理服务协议》一份。2003年9月16日，于际勇向徐州市新苑房地产开发有限公司出具委托书，委托该公司办理相关房屋登记、过户手续；10月20日，上述四套房屋办理了徐房权证鼓楼字第××号房屋所有权证，所有权人为于际勇。2009年4月13日，徐州宏宇公司出具收据一份，载明:交款单位：张腾17-1-602，人民币351.6元，收款事由：2008年7月-12月。2017年10月31日、11月1日，张腾为解决涉案房屋优惠购房事宜，与相关案外人进行了相关交涉，张腾进行了相关录音。一审另查明，张腾与于际勇、徐州市宏宇房地产开发有限公司(2017)苏0302民初3794号确认合同无效纠纷一案，一审法院于2017年10月27日立案受理，张腾的诉讼请求为：一、请求确认徐州宏宇公司、于际勇转让鼓楼区千禧龙小区17—1—602室房屋的合同无效；二、判令徐州宏宇公司按照单价每平方384元、总价18121元把鼓楼区千禧龙小区17—1—602室房屋出售给张腾。该案于2017年10月27日公开开庭审理。在作出裁决前，张腾2017年11月2日申请撤诉，一审法院依法裁定予以准许。一审再查明，2004年12月16日，徐州市新苑房地产开发有限公司变更名称为徐州市宏宇房地产开发有限公司（简称徐州宏宇公司）。一审法院认为：无效合同是不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。一般来说，合同一旦依法成立，就具有法律拘束力，但是无效合同却由于违反法律、行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益等因素，因此，即使其成立，也不具有法律拘束力。无效合同是自始无效的。所谓自始无效，就是合同从订立时起，就没有法律约束力，以后也不会转化为有效合同。本案张腾主张确认徐州宏宇公司、于际勇所签合同无效，关键是审查徐州宏宇公司、于际勇于1999年3月24日签订《商品房买卖合同》时是否存在合同法规定的以下情形之一：1．一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2．恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同；3．以合法形式掩盖非法目的而订立合同；4．损害社会公共利益的合同；5．违反法律、行政法规的强制性规定的合同。基于此，只有当无效合同的存在直接影响到或者害及第三人的合法权益，即只有与无效合同存在利害关系的第三人才能提起确认合同无效之诉。首先，徐州宏宇公司、于际勇之间《商品房买卖合同》已经发生物权效力，该合同涉及房产买卖等合同标的，未影响张腾的任何权利、义务关系。张腾虽然与涉案房屋具有事实上的利害关系，但并不构成法律上的利害关系；其次，徐州宏宇公司、于际勇签订《商品房买卖合同》的时间系1999年3月24日，当时张腾与涉案房产无任何物权关系，与徐州宏宇公司、于际勇亦无任何的权利义务关系；第三，张腾与徐州宏宇公司于2000年4月8日、2001年1月4日先后签订的《拆迁协议书》与租赁合同，均是在徐州宏宇公司、于际勇《商品房买卖合同》之后签订，《商品房买卖合同》成立之初对当时并不存在的《拆迁协议书》或租赁合同产生不了影响；第四，张腾已经实际使用涉案房屋，至于其能否享有合法的使用权能或者完整物权，即其拆迁协议书与租赁合同所涉权益自可依据合同相对性向合同义务人主张，并应正确区分债权与物权。因此，本案原告起诉不符合民事诉讼起诉条件，特别是原告资格的规定。经审查，张腾与1999年3月24日《商品房买卖合同》并无法律上的利害关系，故张腾不具备提起确认合同无效之诉的主体资格，本案原告不适格。依照《华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，一审法院裁定：驳回张腾的起诉。一审案件受理费3300元(张腾已预交)，全额退还张腾；公告费1080元，由张腾负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院认为：张腾作为涉案房屋的实际居住人，就徐州宏宇公司、于际勇之间关于涉案商品房买卖合同是否真实存在的问题，张腾具有法律上的利害关系。一审法院以张腾不具有利害关系为由，裁定驳回起诉不当。于际勇一、二审均未到庭参与诉讼，相关事实尚未审查清楚，本案二审也出现新的事实情况，故本院决定撤销一审裁定，指令就本案继续进行审理。本案应在查明相关事实的基础上作出最终裁决认定。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初373号民事裁定。二、本案指令徐州市鼓楼区人民法院进行审理。审判长  单雪晴审判员  苏 团审判员  崔金城二〇二〇年三月二日书记员  孙晓明