江西省南昌市青云谱区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）赣0104执异2号 案外人：江西工投典当有限责任公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道1432号，统一社会信用代码：913600007872746887。 法定代表人：王建伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：阮子龙，江西皆诚律师事务所律师。 申请执行人：南昌市富江文化传媒有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区博能佰瑞琪大厦B座517室，统一社会信用代码：91360125MA368T7F8U。 法定代表人：朱瑞卿。 被执行人：江西赢在科技有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区塘山镇文化服务中心大楼，组织机构代码：55353117-8。 法定代表人：朱巧荣。 被执行人：江西星远旅游实业有限公司，住所地：江西省永修县柘林湖南岸，组织机构代码：71652988-2。 被执行人：朱巧荣，女，1976年5月12日生，住江西省九江市永修县。 被执行人：张吟诗，男，1981年3月7日生，住江西省九江市永修县。 本院在执行南昌市富江文化传媒有限公司与江西赢在科技有限公司、江西星远旅游实业有限公司、朱巧荣、张吟诗借款合同纠纷一案中，案外人江西工投典当有限责任公司对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人江西工投典当有限责任公司请求事项：请求依法撤销南昌市青云谱区人民法院（2018）赣0104执565号之三《执行裁定书》。事实与理由：被执行人因经营所需，向异议人借款，并提出用其所拥有的坐落于永修县柘林湖南岸的土地做抵押，作为借款担保，双方就此达成了借款协议。之后，被执行人于2013年12月24日将其拥有的永国用（2005）字第0XXX5号国有土地使用权在土地主管部门办理了抵押登记。将该土地的使用权抵押给了异议人。被异议人南昌市富江文化传媒有限公司申请贵院执行被执行人的案件所涉及的永房权证公字009701、00××02、00××03、01××79号房屋产权虽然在2013年1月5日办理了房屋产权抵押，但是，被异议人并没有办理该房屋名下的土地使用权的抵押，该房屋所占用的土地其抵押权仍登记在异议人名下，不属于被异议人的抵押范围。即使退一步来说，土地跟着房屋走也仅仅是指建筑物所占用的土地，而不涉及整个土地，其他土地的权属仍然是属于异议人所有。贵院在（2018）赣0104执565号之三《执行裁定书》中将异议人拥有抵押权的土地一并作为被执行的标的，用于抵偿被执行人欠被异议人的款项，损害了异议人的合法权益，特提出异议。 南昌市富江文化传媒有限公司称：江西工投典当有限责任公司以享有涉案土地的优先受偿权为由，要求撤销过户裁定，缺乏事实和法律依据。1、我司合法享有涉案土地的优先受偿权，异议人江西工投典当有限责任公司不享有涉案土地的优先受偿权。本案被执行人江西星远旅游实业有限公司于2013年1月将名下江西省九江市永修县柘林湖风景区南岸（焦武公路北侧）一处综合用地（地上四处建筑物及附着物）产权编号为永房权证公字第××、00××02、00××03号、永房权证私字第××号抵押给建设银行青山湖支行借款1900万元，建设银行对四处房产办理了他项权证，未对土地办理抵押。同年12月，被执行人江西星远旅游实业有限公司在未告知建设银行的情况下，违法将已抵押给建设银行的土地，即四处房产所坐落的土地[土地证号为永国用（2005）字第0XXX2号]抵押给江西工投典当有限责任公司（抵押借款350万元），永修县国土资源局为其办理了他项权证。涉案房产、土地抵押顺位依据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《中华人民共和国担保法》第三十六条规定，已依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。本案中，被执行人江西星远旅游实业有限公司于2013年1月将涉案房屋和土地抵押给建设银行，虽然只对四处房产作了抵押登记，未做土地抵押登记，但抵押合同中明确载明：“……土地使用证号永国用（2005）字第00032号自愿抵押给建行南昌洪都银行……”，再依据上述法律条款，该四处房产所在土地【永国用（2005）字第0XXX2号】应视为一并抵押给了建设银行。关于房屋占用范围内的国有土地使用权的面积确定。《江西省高级人民法院执行局民事执行实务疑难问题解答（第十二期）》第九款第3项解释：“人民法院对“该地上建筑物占有范围内的土地使用权”面积存在争议无法确定的，可以参照原规划许可证载明的面积确定……”即使按照异议书中江西工投典当有限责任公司所述“……土地跟着房屋走也仅仅是指建筑物所占用的土地……”，根据《江西省高级人民法院执行局民事执行实务疑难问题解答（第十二期）》第九条第（三）项的解释，计算所占土地面积应根据涉案土地总体规划图，涉案四处房产总面积为5461.81平方米，房屋占用范围内的国有土地使用权的面积应为19245.28平方米，超过涉案土地证载明面积18095.6平方米。综上所述，我司拥有涉案土地的全部抵押权。综上所述，我司拥有涉案四处房产和土地全部抵押权，即优先受偿权。江西工投典当有限责任公司，不享有涉案土地的抵押权，更不享有优先受偿权。2、抵押权不能对抗法院的评估、拍卖、以物抵债的执行行为，更不能对抗法院过户裁定。3、截止至2019年9月，按照生效判决书确定，被执行人已欠我司本金1900万、欠息504702.89元、利息6962106.67元、罚息13924213.34元，共计40391022.9元。本案中江西工投典当有限责任公司对被执行人拥有的债权本金是350万元，即使加上利息也不足700万元。而江西工投典当有限责任公司仅以700万元债权要求撤销法院的过户裁定，对抗我司4000余万元的债权，毫无法律依据。综上，请求人民法院依法驳回江西工投典当有限责任公司的异议，依法执行贵院（2018）赣0104执565号之三执行裁定书规定的内容，以维护我司的合法权益。 本院经审查查明，中国信达资产管理股份有限公司江西省分公司诉江西赢在科技有限公司、江西星远旅游实业有限公司、朱巧荣、张吟诗借款合同纠纷一案，江西省南昌市中级人民法院于2015年11月6日作出（2014）洪民二初字第596号民事判决书，判决内容为：一、江西赢在科技有限公司于本判决生效后十日内支付中国信达资产管理股份有限公司江西省分公司借款人民币本金1900万元，利息504702.89元（利息结算至2014年8月31日，自2014年9月1日起至还清之日期间的利息、罚息、复利等按合同约定计算）；二、若江西赢在科技有限公司到期未履行上述债务，中国信达资产管理股份有限公司江西省分公司有权以拍卖、变卖江西星远旅游实业有限公司的抵押财产，坐落于永修县柘林湖风景区南岸清水山庄（产权证号：永房权证私字第××号、09××02号、09××03号、01××79号，他项权证号：永房他证抵字第0XX5）的房产所得价款优先受偿；三、朱巧荣、张吟诗对本判决第一项江西赢在科技有限公司的债务承担连带清偿责任；四、江西星远旅游实业有限公司、朱巧荣、张吟诗在承担抵押保证责任后，有权向江西赢在科技有限公司追偿；五、驳回中国信达资产管理股份有限公司江西省分公司其他诉讼请求。案件受理费137353元，财产保全费5000元，由被告江西赢在科技有限公司、江西星远旅游实业有限公司、朱巧荣、张吟诗共同负担。该判决生效后，江西赢在科技有限公司、江西星远旅游实业有限公司、朱巧荣、张吟诗未按该判决履行其义务，中国信达资产管理股份有限公司江西省分公司向南昌市中级人民法院申请强制执行，该院于2018年5月14日作出（2018）赣01执指13号执行裁定书，裁定将申请人中国信达资产管理股份有限公司江西省分公司与被执行人江西赢在科技有限公司、江西星远旅游实业有限公司、朱巧荣、张吟诗借款合同纠纷一案【（2016）赣01执183号、（2018）赣01执恢44号】，指定到青云谱区人民法院执行。本院受理后，于2018年9月19日作出（2018）赣0104执565号之一执行裁定书，裁定变更南昌市富江文化传媒有限公司为本案的申请执行人；并于2019年11月26日作出（2018）赣0104执565号之三执行裁定书，裁定：一、被执行人江西星远旅游实业有限公司名下位于九江市永修县柘林镇焦武公路北侧（房产证号：永房权证公字第××、00××02、00××03号）、柘林湖风景区西岸（房产证号码：永房权证公字第××号）房产及永修县柘林湖风景区南岸（土地证号：永国用（2005）字第0XXXX2号）土地使用权及房产所有权作价人民币30202920元，抵偿其所欠申请执行人南昌市富江文化传媒有限公司的债务。二、南昌市富江文化传媒有限公司应持本裁定书在30日内到相关部门办理产权过户手续。三、解除对被执行人江西星远旅游实业有限公司名下位于九江市永修县柘林镇焦武公路北侧（房产证号：永房权证公字第××、00××02、00××03号）柘林湖风景区西岸（房产证号码：永房权证公字第××号）房产及永修县柘林湖风景区南岸（土地证号：永国用（2005）字第0XXX2号）的土地及地上房产的查封，上述财产的所有查封效力自本通知送达之日起消失。另查明，江西星远旅游实业有限公司于2013年1月5日将坐落于永修县柘林湖风景区南岸清水山庄0032号房屋（永房权证私字第××号、01××79号）抵押给中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行后，又于2013年12月24日将上述房屋占用的土地18095.6m2抵押给了江西工投典当有限公司，抵押金额为350万元，故江西工投典当有限公司提出执行异议。 本院认为，被执行人未履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押；《中华人民共和国担保法》第三十六条规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。本案中，江西星远旅游实业有限公司于2013年1月5日将坐落于永修县柘林湖风景区南岸清水山庄XXXX号房屋（永房权证私字第××号、01××79号）抵押给中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行，依据上述法律规定，则该房屋占用范围内的土地使用权亦已一并抵押，其又于2013年12月24日将该土地使用权18095.6m2抵押给了江西工投典当有限公司，抵押金额为350万元，依据《中华人民共和国担保法》第五十四条之规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿。则中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行对涉案房屋及土地使用权享有的抵押权登记在前，应优先于江西工投典当有限责任公司受偿。本院依据已经生效的（2014）洪民二初字第596号民事判决书判决主文第二项内容对坐落于永修县柘林湖风景区南岸清水山庄（产权证号：永房权证私字第××号、09××02号、09××03号、01××79号，他项权证号：永房他证抵字第0XX5）的房产进行拍卖，流拍后依据申请执行人南昌市富江文化传媒有限公司的以物抵债申请，作出的（2018）赣0104执565号之三执行裁定书，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条之规定，拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。且参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，故江西工投典当有限责任公司对涉案土地使用权享有的抵押权不能排除执行。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国担保法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十七条之规定，裁定如下： 驳回江西工投典当有限责任公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向南昌市青云谱区人民法院提起诉讼。 审判长  杨邑利 审判员  杨 琦 审判员  郭起莲 二〇二〇年三月二十三日 书记员  舒斯梅