云南省宁蒗彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0724民初98号原告（反诉被告）:杨顺良，男，普米族，1971年12月4日出生，小学文化，农民，住云南省宁蒗县。委托代理人:杨树青，男，普米族，1964年6月7日出生，文盲，农民，住云南省宁蒗县，系原告杨顺良的堂兄，一般代理。原告（反诉被告）:兵玛，女，普米族，1974年5月1日出生，文盲，农民，住云南省宁蒗县。委托代理人:尔车农布，男，普米族，1999年1月8日出生，高中文化，农民，住云南省宁蒗县，系原告之子，一般代理。二原告共同委托代理人:杨仲秋，宁蒗县司法局战河法律服务所法律工作者，一般代理。被告（反诉原告）:游先琼，女，汉族，大学文化，商人，四川省合江县人，现住云南省宁蒗县。被告（反诉原告）:郭铁军，男，汉族，71岁，大学文化，退休职工，住河南省洛阳市，（未到庭）共同委托代理人:施朝华，云南蒗渠律师事务所律师，特别授权代理。本院于2020年3月4日受理了原告杨顺良、兵玛诉被告游先琼、郭铁军租赁合同纠纷一案，依法适用普通程序审理。在审理过程中，被告游先琼、郭铁军提起反诉，本院予受理。2020年3月12日本院公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）杨顺良、兵玛及其委托代理人杨仲秋、杨树青、尔车农布，被告（反诉原告）游先琼及其委托代理人施朝华，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨顺良、兵玛向本院提出诉讼请求：1、停止履行原被告2014年2月18日签订的《租地协议书》；2、被告继续支付尚拖欠原告的租金39000元；3、政府支付的拆迁安置补偿金7万余元由原告领取；4、政府对浪放大酒店的拆迁补偿款中的120万元由原告领取。事实与理由：二原告系夫妻，2014年2月，原告向泸沽湖管理局等相关部门提出建房申请的过程中，被告与原告协商，将原告申请建房的土地出租给被告修建酒店，于2014年2月18日签订了《租地协议》，主要内容为:1、原告将该拥有合法建房手续的土地租给被告用于修建酒店经营使用；2、租期为18年零3个月；3、租期届满被告离开时，被告不得带走酒店的任何设施；4.同时约定了其它相关权利义务。《协议》签订后，被告按约定修建了“浪放大酒店”，并正式营业。2019年12月，因为泸沽湖护湖整治，泸沽湖管理局对浪放大酒店贴封条要求停业并限期拆除。2020年2月26日，泸沽湖管理局与原告签订了《拆迁补偿协议》，由政府对原告补偿390余万元。原告认为浪放大酒店的所有权人是原告，被告拥有18年零3个月的使用权，政府的补偿金依照法律规定，是针对酒店房屋财产损失的补偿。原被告双方为补偿金的分配问题发生争议，经整治领导小组和相关部门调解，双方对补偿金的分配不能达成一致协议，提起诉讼。被告（反诉原告）游先琼、郭铁军答辩并提出反诉请求，判决：1、解除反诉人与被反诉人于2014年2月18日签订的《租地协议书》；2、“青风扬度假酒店”（浪放大酒店）房屋拆迁补偿款余额1205815.44元归反诉人游先琼所有；3、由被反诉人退还反诉人游先琼租金80016元；4、过渡安置费7.2万元归反诉人游先琼所有。事实与理由:2014年2月18日反诉人与被反诉人签订《租地协议书》，约定：两被反诉人将共有的位于的宅基地出租给两反诉人修建酒店并经营。租期为18年零3个月，每年租金13万元，租金起付时间为2016年12月20日，后口头约定补付2015年12月20日至2016年12月19日一年的租金。协议签订后，共同承租人郭铁军因严重高原反应，不适应在泸沽湖生活，六天后，也就是2014年2月24日，两人签订补充协议，郭铁军退出合伙，郭铁军与租赁没有了关系。泸沽湖护湖整治过程中，因青风扬度假酒店（浪放大酒店）位于泸沽湖80米红线以内，依照规划必须拆除。2019年10月28日泸沽湖管理局下发了停业通知，反诉人也在同时停止了营业。2020年2月26日泸沽湖管理局与宅基地所有权人杨顺良签订《拆迁补偿协议》，房屋部分共计获得拆迁补偿390万元，另外有7.2万元的过度安置费。其中270万已经由管理局支付给了反诉人，1205815.44元因被反诉人提出归属异议，故还未发放。被反诉人以反诉人是“浪放大酒店”所有权人为由，提起领取120万元房屋补偿款的诉求，该诉求不符合协议的约定，《租地协议书》第五条第十项明确约定“租赁期限内，如政府或其他相关部门征用或拆迁该租赁土地或地上附着物，若遇上述情况，则征用土地的补偿金归甲方，而该土地上的房屋及建构筑物和附着物的补偿金归乙方。对该土地上的房屋及建构筑物和附着物的补偿包括被拆迁的房屋补偿、房屋室内设施及室外装饰装修的补偿、农房商用的补偿、地上构筑物及其他附属设施补偿、搬迁及过渡费均归乙方。且甲方应按实退还乙方所缴的土地租金。”条款明确了土地补偿费归甲方（被反诉人），地上附着物、搬迁及过渡费补偿费归乙方（反诉人），该内容是协议签订时双方反复协商的结果，是双方的真实意思表示，应当切实履行。另外，被反诉人土地尚在，反诉人利用宅基地期间已经支付租金，对被反诉人来说没有什么损失。而反诉人投资了700多万元建设酒店，2015年底酒店建设完毕，建筑面积约1800平方米，2016年春节后开始营业。2016年遇泸沽湖整治，10月份被强制拆除一栋楼和另一栋楼的屋顶，被拆400平方米未给补偿,剩余面积约1400平方米。这种情况下被反诉人也没有减少租金，反诉人还将自己修建在酒店旁约50平方米的三间房屋送给了被反诉人，管理局与被反诉人之间的拆迁协议尚未达成，该栋房屋目前尚存在。反诉人经营的时间不长，连投资的利息都未收回，损失极大。被反诉人的主张加大了反诉人的损失，有失公平。更重要的是合同没有约定合同到期后，房屋及户内设施无偿归被反诉人，虽然约定了设施设备不得带走，但留了届时商榷折价留房留设施设备的空间。反诉人支付给了被反诉人60万元的租金，约定租金每月是10833元，反诉人使用了50个月，租金共计541650元，因被反诉人在“疫情”期间承诺免租金三个月，那么反诉人应交租金时间为47个月，反诉人自觉退让一个月，愿意支付48个月的租金。被反诉人应退还反诉人已付的租金80016元。有约定依约定，无约定依习惯是合同法的规定，被反诉人提出无理要求，明显是有意违背合同约定的行为，不应当得到支持。泸沽湖80米以内的建筑拆除是为保护泸沽湖环境的强制性规定，非人力可违。因此继续履行合同已无可能，故而请求解除合同。原告（反诉被告）杨顺良、兵玛针对反诉答辩称：针对反诉请求，1、解除不妥当，解除以后，还存在恢复原状，因此主张中止履行；2、青风扬度假酒店和浪放酒店是同一个酒店；3、退还租金余额没有依据，实际是游先琼尚欠原告租金39000元；4、约定的时候约定错了，整个泸沽湖都是过渡安置费归房东所有，没有法律依据和事实依据；5、诉讼费不应该全部由被反诉人承担，应该按照法律规定承担。针对事实:原告的宅基地上所修建的房屋是使用权，而不是所有权，租期满了以后，要归还给房东。口头约定补充一年的租金不是事实，免租期只是一年。对方之间的补充协议和被反诉人没有关系。贴封条的时间是2019年12月20日左右，通知房屋要拆迁了，对方还在继续营业。管理局与杨顺良之间的关系和被告没有关系，补偿款应该直接支付给杨顺良，双方是因为出租产生的债权债务关系。7.2万元的安置补偿费是协议的错误，这条无效，应该纠正，与被告没有关系。120万元是房东应该得到的补偿费，合同也没有约定不应该由房东领取。租赁期限届满后的归属问题以及房屋拆迁款的归属问题应该是物权大于使用权。本案中租期届满，物权的使用权归房东，所以对于物权的损失，应该支付给物权人房东，所有这条约定是没有法律效力的，侵犯了物权法的规定。双方之间是出租法律关系，租期届满以后，租赁物是要归还给房东的，所以约定违背了法律的规定。签订合同的时候杨顺良生病，打印好后找杨顺良签字的，没有证据证明双方经过反复的商量。没有证据证明反诉人投资700多万元，对于2016年拆除的部分，是反诉人的过错，超建的违规行为导致的损失与被反诉人没有关系。反诉人交给被反诉人的房屋，是拆迁以后反诉人使用不了，被反诉人也使用不了。租期届满，所有房屋设施归杨顺良，现在拆迁了，杨顺良什么都没有了，而反诉人已经领取了390多万元。租期届满，反诉人什么也不能带走，不存在商榷的空间。租金应该是65万元，租金约定是按每年，不是每月，免除一个月还欠39000元。疫情都没有三个月，免除疫情期间3个月租金，不是事实。合同不能继续履行，应该是终止合同，而不是解除合同，如果解除了，根据合同法恢复原状。因此请求驳回反诉人的反诉请求。根据双方本诉、反诉主张，本案存在如下争议：1、《租地协议书》是否合法有效，应当终止还是解除；2、租金是拖欠还是多付，如何处理；3、过渡安置补偿费7.2万元，应该由谁领取；4、未兑付的1205815.44元拆迁款应当归谁所有。原告（反诉被告）杨顺良、兵玛为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据:1、原告身份证复印件，以证实原告身份情况。2、《租地协议书》，以证实双方权利义务关系；合同第五条第10项的约定损害了原告的物权，原告要求按物权大于使用权、债权的规定来处理。3、《拆迁安置补偿协议》复印件，以证实针对的是浪放大酒店，本案的补偿金首先归房东所有，然后再按照合同处理，所以原告要扣留120万元。经质证，被告（反诉原告）游先琼、郭铁军对证据1、2、3的三性无异议，对证据2、3的证明目的提出异议，证据2协议不能证明物权大于债权，证据3无法实现补偿款应当归原告所有的证明目的，根据协议约定，征收人已经把70％的补偿款打在了被告的账户上，剩下的30％要等房屋拆除了再打，不能证明120万元就应该归原告所有。被告（反诉原告）游先琼、郭铁军为支持其答辩主张，向本院提交了以下证据:1、身份证复印件，以证实本诉被告的身份信息。2、租地协议书，以证实原、被告签订的协议内容。3、补充协议，以证实反诉人游先琼、郭铁军已经解除合伙的事实。4、拆迁补偿协议，以证实房屋拆迁协议签订的时间，补偿项目、金额的事实。5、宁蒗彝族自治县人民政府关于印发《泸沽湖护湖整治行动征地拆迁安置实施方案》，以证实拆迁的补偿项目、标准，进一步说明拆迁协议上的补偿项目。6、情况说明，以证实征收单位对补偿款的补偿项目的释明，是拆迁协议的辅助证据。7、拆迁统计表，以证明拆迁款支付情况。8、申请法院调取的泸沽湖派出所询问笔录，以证实原、被告自愿签订协议，被告已支付60万元租金的事实。经质证，原告（反诉被告）对上述8组证据的三性无异议，但认为：证据2、证据4的证明内容适用原告的意见。经双方当事人举证、质证，本院认为：原告（反诉被告）提交的证据及被告（反诉原告）提供的8组证据，形式合法，内容客观、真实，且与本案具有关联，本院予以采信。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据2、3的证明目的提出异议，本院根据案情予以综合认定。经庭审和确认的证据，本院确认如下法律事实：2014年2月18日，原告（反诉被告）杨顺良、兵玛与被告（反诉原告）游先琼、郭铁军签订《租地协议书》，协议约定:原告（反诉被告）杨顺良、兵玛将共有的位于的800平方米宅基地出租给被告（反诉原告）游先琼、郭铁军修建酒店并经营；该土地租期为18年零3个月，自2016年12月20日至2035年3月19日，承租期满后同等条件下乙方有优先续租权；租期届满后，乙方不得搬走酒店的任何设施；租赁期内，土地租金为每年13万元，自协议生效之日起，甲方同意免收乙方第一年土地租金;第五条第十项约定“租赁期限内，如政府或其他相关部门征用或拆迁该租赁土地或地上附着物，若遇上述情况，则征用土地的补偿金归甲方，而该土地上的房屋及建构筑物和附着物的补偿金归乙方。对该土地上的房屋及建构筑物和附着物的补偿包括被拆迁的房屋补偿、房屋室内设施及室外装饰装修的补偿、农房商用的补偿、地上构筑物及其他附属设施补偿、搬迁及过渡费均归乙方。且甲方应按实退还乙方所缴的土地租金”;同时约定了其它相关权利义务。《租地协议书》签订后，被告（反诉原告）按约定修建了“浪放大酒店”，后变更为“青风扬度假酒店”，按约定支付租金60万元。2018年11月3日，宁蒗彝族自治县人民政府下发了《泸沽湖护湖整治行动征地拆迁安置实施方案》，青风扬度假酒店（浪放大酒店）位于泸沽湖80米红线以内，属于拆迁范围。2019年10月28日泸沽湖管理局下发停业通知，被告（反诉原告）游先琼、郭铁军停止了营业。2020年2月26日泸沽湖管理局与杨顺良签订《拆迁补偿协议》，房屋搬迁补偿2378640.50元、地上附着物（酒店附属）补偿455744.30元、其他（酒店评估）1113000.00元、过渡安置补偿72000.00元合计4019384.80元。泸沽湖管理局已经支付给被告（反诉原告）游先琼、郭铁军补偿款2813569.36元，余款1205815.44元因原告（反诉被告）杨顺良、兵玛提出异议，未发放。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2014年2月18日，原告（反诉被告）杨顺良、兵玛与被告（反诉原告）游先琼、郭铁军签订的《租地协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，双方在履行合同过程中，政府进行“泸沽湖护湖整治”，青风扬度假酒店（浪放大酒店）位于泸沽湖80米红线以内，依照规划必须拆除，《租地协议书》无法继续履行，因此被告（反诉原告）游先琼、郭铁军请求解除合同的诉讼主张，本院予以支持。2014年2月18日《租地协议书》签订后，双方按约定履行义务。2019年10月28日泸沽湖管理局下发停业通知，被告（反诉原告）游先琼、郭铁军停止营业。按照《租地协议书》关于“租赁期内，土地租金为每年13万元，自协议生效之日起，甲方同意免收乙方第一年土地租金”及“甲方应按实退还乙方所缴的土地租金”的约定，被告（反诉原告）游先琼、郭铁军应当支付2015年2月18日至2019年10月28日期间57个月的租金61.75万元（13万元／年÷12个月／年×57个月），被告（反诉原告）支付了60万元租金，尚欠1.75万元未给付。因此，被告（反诉原告）游先琼、郭铁军应当给付原告（反诉被告）杨顺良、兵玛租金17500.00元。根据《租地协议书》第五条第十项“租赁期限内，如政府或其他相关部门征用或拆迁该租赁土地或地上附着物，若遇上述情况，则征用土地的补偿金归甲方，而该土地上的房屋及建构筑物和附着物的补偿金归乙方。对该土地上的房屋及建构筑物和附着物的补偿包括被拆迁的房屋补偿、房屋室内设施及室外装饰装修的补偿、农房商用的补偿、地上构筑物及其他附属设施补偿、搬迁及过渡费均归乙方。且甲方应按实退还乙方所缴的土地租金”的约定，2020年2月26日泸沽湖管理局与杨顺良签订《拆迁补偿协议》中，房屋搬迁补偿2378640.50元、地上附着物（酒店附属）补偿455744.30元、其他（酒店评估）1113000.00元合计3947384.80元，应当归被告（反诉原告）游先琼、郭铁军所有。《拆迁补偿协议》中的“过渡安置补偿”是政府给予拆迁户的特定补偿，因此过渡安置补偿72000.00元应当由原告（反诉被告）杨顺良、兵玛领取。综上，泸沽湖管理局未兑付的1205815.44元，过渡安置补偿72000.00元应当归原告（反诉被告）杨顺良、兵玛所有；剩余拆迁款1133815.44元应当归被告（反诉原告）游先琼、郭铁军所有。据此，本院为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（一）项、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）杨顺良、兵玛与被告游先琼、郭铁军于2014年2月18日签订的《租地协议书》；二、限被告（反诉原告）游先琼、郭铁军于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）杨顺良、兵玛租金17500.00元；三、泸沽湖管理局未兑付的1205815.44元，过渡安置补偿72000.00元归原告（反诉被告）杨顺良、兵玛所有；剩余拆迁款1133815.44元归被告（反诉原告）游先琼、郭铁军所有；四、驳回原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取8290.00元，由原告杨顺良、兵玛负担7710.00元，由被告游先琼、郭铁军负担580.00元；反诉案件受理费减半收取8484.00元，由反诉原告游先琼、郭铁军负担1357.00元，由反诉被告杨顺良、兵玛负担7127.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判长  徐万友审判员  胡章贵审判员  陈禄梅二〇二〇年三月三十日书记员  李远竹