陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终13494号 上诉人（原审原告）：陈东芳，女，1970年9月5日出生，汉族，自由职业者，现住新疆省乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：郑国柱，北京市浩都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安华浙置业有限公司，住所地：西安市未央区。法定代表人：蔡挺群，该公司董事长。委托诉讼代理人：尚新平，男，1970年12月18日出生，汉族，该公司职员，住西安市新城区兴乐里2号院2号楼5单元501号。委托诉讼代理人：杨建军，陕西缔伍律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：魏小锋，男，1978年11月28日出生，汉族，自由职业者，住陕西省西安市。尚新平，男，1970年12月18日出生，汉族，该公司职员，住西安市新城区上诉人陈东芳因与被上诉人西安华浙置业有限公司（以下简称：华浙公司）、魏小锋确认合同无效纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初8737号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，陈东芳与华浙公司曾就案涉房屋买卖合同事宜形成诉讼，形成原审法院（2018）陕0113民初1601号案件。原审法院后作出（2018）陕0113民初1601号民事判决，该判决已发生法律效力。生效判决经审理查明，陈东芳与华浙公司签订《长庆坊二期住宅认购合同》，约定陈东芳以135万元购买案涉房屋，2015年10月28日前一次性付清全款，华浙公司在2016年3月31日交付案涉房屋。原审法院1601号民事判决后判决华浙公司向陈东芳交付案涉房屋，将案涉房屋住宅产权过户至陈东芳名下。陈东芳后申请执行原审法院1601号民事判决，但因案涉房屋已网签备案至魏小锋名下被原审法院驳回其执行申请。经查。2015年4月16日，华浙公司（借款人、甲方）、魏小锋（贷款人、乙方）签订《抵押借款合同》，约定魏小锋向华浙公司出借款项，华浙公司以包括案涉房屋在内的房屋作为抵押物抵押给魏小锋。合同第一条约定，借款到期甲方还款乙方，向甲方归还抵押物。就借款抵押物问题，第二条第一款约定“甲乙双方通过网签《商品房买卖合同》的方式予以保障”。第二条还约定“借款到期（双方另有约定除外）甲方不能按时将借款归还时，甲方无条件按照2891元/㎡将房号为1号楼2单元2501、2902、3002号房和2号楼1单元2702号房房产落实到乙方（魏小锋、魏月汉、张亚娟、杨娟妮）名下。具体抵押房产详见附件《商品房买卖合同》”，华浙公司到期未偿还款项，魏小锋拥有不受限制的处置权，华浙公司配合魏小锋或者指定的人并协助办理所有权变更登记手续，更换发票，将房产所有权登记为魏小锋或者魏小锋登记的人。合同第六条第1款约定，“双方确认：双方网签《商品房买卖合同》只是为保障本合同项下乙方贷款安全而实施，在甲方按时归还借款本息后，不发生任何商品房买卖效力，双方网签的《商品房买卖合同》应予以注销”。2015年4月，华浙公司、魏小锋就案涉房屋签订了合同登记号为Y15035383的《商品房买卖合同》。另查明，截至本案法庭辩论终结时，案涉房屋尚未设立以魏小锋为抵押权人的抵押物权。陈东芳诉至原审法院称，2015年8月26日，其与华浙公司就案涉房屋签订《商业住房认购合同》，其在当年10月28日一次性将全款135万元支付给华浙公司。华浙公司应在2016年3月31日前交付房屋，但至今未交付。其后提起诉讼。西安市雁塔区人民法院于2018年4月17日作出（2018）陕0113民初1601号民事判决，判决华浙公司将案涉房屋交付给其，并在案涉房屋过户至其名下。其申请执行民事判决，后在执行程序中发现案涉房屋于2015年4月17日被网签备案至魏小锋名下，用于借款抵押。华浙公司和魏小锋的行为严重损害了其权益，导致民事判决无法执行。华浙公司和魏小锋签订网签备案合同属于违反了物权法第一百八十六条、担保法司法解释第五十七条的规定，属典型的“流押合同”，且同时符合合同法第五十二条第五项的规定，应属无效合同。其现诉至法院，请求：1、确认西安华浙置业有限公司与魏小锋对位于西安市雁塔区长庆坊二期1号楼2单元29层2902号房屋所网签备案的《商品房买卖合同》（预售证号201XXXX，合同备案号Y15035383）。诉讼中，陈东芳无效的法律依据为：第一、案涉《商品房买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，具体是指违反了物权法、担保法及担保法司法解释中关于禁止“流押”的规定；第二、违反了《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条关于通谋虚伪意思表示的规定。2、本案诉讼费由西安华浙置业有限公司承担。华浙公司辩称，1、其公司与陈东芳、魏小锋的关系均为借款法律关系，而非买卖合同关系。其公司与魏小锋签订的买卖合同是为了担保借款债务，但其公司认为该担保不合法，自然不存在流押问题。2、其公司与魏小锋签订买卖合同的行为不属于通谋虚伪意思表示的行为。3、其公司从未将案涉房屋交付给魏小锋，是魏小锋非法占有案涉房屋。魏小锋述称，1、2015年4月6日，其与华浙公司签订抵押借款合同，约定其向华浙公司出借261.1万元，其后合计出借261.1万元。双方在抵押借款合同第二条约定，华浙公司以包括案涉房屋在内的房屋作为借款抵押物，双方通过网签《商品房买卖合同》的方式予以保障。后双方在2015年4月18日就案涉房屋签订了合同登记号为Y15035383的《商品房买卖合同》。其与华浙公司签订的买卖合同合法有效，买卖合同是对借款债务的担保，因案涉房屋不能办理过户登记手续，无法办理抵押登记手续，故签订了买卖合同进行担保。该担保方式也符合民间借贷司法解释第24条的规定。根据物权法第186条、担保法第40条及司法解释第57条的规定，其与华浙公司签订抵押借款合同第二条第二款涉及的借款到期无法归还借款，包括案涉房屋在内的房屋落实到其名下的内容无效，但其他内容不受影响。抵押借款合同第二条第一款约定将案涉房屋作为借款抵押物，签订网签备案合同的约定合法有效。其有权申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。2、陈东芳与华浙公司在2015年10月28日签订《商品住房认购合同》，晚于其的合同，故其不存在损害陈东芳的权益的客观行为和主观故意。陈东芳应向华浙公司主张违约责任，而非以侵害其权益的方式维护自己的权益。3、陈东芳与华浙公司之间是否存在真实的买卖合同关系存疑。4、民法总则在2017年10月1日起施行。根据法不溯及既往原则，民法总则关于通谋虚伪意思表示的规定不适用本案案件事实。退一步来讲，其和华浙公司签订的买卖合同是真实意思表示。原审法院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定,当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。由此来看，当事人可以通过以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。本案中，根据在案的《借款抵押合同》《商品房买卖合同》，以及陈东芳、华浙公司和魏小锋的陈述来看，华浙公司和魏小锋签订《商品房买卖合同》的真实意思是为借款合同提供担保，双方之间通过债权行为设定担保方式，并非创设一种单独的担保物权。故华浙公司和魏小锋为借款合同提供担保而签订的《商品房买卖合同》，并不违背法律、行政法规的效力性强制性规定。至于陈东芳主张因《商品房买卖合同》违反禁止“流押”的规定无效的问题。因“流押”的前提是抵押物上已设立抵押权，但案涉房屋并未设立以魏小锋为抵押权人的抵押权，本案并不存在违反禁止“流押”规定的情形。故原审法院对陈东芳基于违反禁止“流押”的规定而要求确认合同无效的主张，不予支持。关于华浙公司、魏小锋签订《商品房买卖合同》是否属于通谋虚伪意思表示的问题。根据《借款抵押合同》及当事人的陈述来看，案涉房屋《商品房买卖合同》是双方为担保借款合同而签订的买卖合同，是双方真实意思表示，并不存在通谋虚伪意思表示实施民事法律行为的问题。故陈东芳基于此主张案涉《商品房买卖合同》无效，缺乏事实依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条第（五）项之规定，原审法院遂判决：驳回原告陈东芳的诉讼请求。本案案件受理费31600元，由原告负担。宣判后，陈东芳不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定案件事实错误。1、华浙公司与魏小锋签订的《抵押借款合同》，该合同中明确约定用包含涉案房屋在内的四套房屋作为魏小锋给华浙公司的借款作抵押，抵押方式为华浙公司与魏小锋签订《商品房买卖合同》，并在房管部门进行了网签备案，将涉案房屋网签备案至了魏小锋名下。涉案房屋虽已网签备案至了魏小锋名下，但华浙公司与魏小锋在《抵押借款合同》中已明确约定并非向其实际出售房屋，而是意图通过签订《房屋买卖合同》的形式对魏小锋向其出借的261.1万元借款提供担保。华浙公司与魏小锋之间应系借款担保关系，故签订涉案《商品房买卖合同》系华浙公司与魏小锋以虚假意思表示实施的民事法律行为，为借款提供担保足被虚假意思表示隐藏的民事法律行为，华浙公司与魏小锋以虚假的意思表示实施的民事法律行为应为无效。2、从本案的关键证据华浙公司与魏小锋签订的《抵押借款合同》内容看就是签订的虚假的《商品房买卖合同》。华浙公司和魏小锋之间的关系应按照借贷关系而非房屋买卖合同关系进行处理，魏小锋可向华浙公司主张其债权。华浙公司与魏小锋虽形式上签订《房屋买卖合同》并办理网签备案手续，但是实质是为民间借贷作担保，并非真实的房屋买卖合同关系。二、原审法院一边认定华浙公司与魏小锋签订的《商品房买卖合同》是民间借贷行为提供的担保，一边认定涉案房屋未设定抵押权，这种对是否存在抵押担保自相矛盾的认定，同时出现在原审判决上，明显是一审判决认定事实不清。该《商品房买卖合同》的签订是基于《抵押借款合同》，《抵押借款合同》中的对流押条款约定的非常清楚，根据《担保法》第四十条、《物权法》第186条和195条的均规定“流押条款”无效。原审法院认定“流押”的前提是抵押物上已设立抵押权，华浙公司和魏小锋为借款合同提供担保而签订的《商品房买卖合同》，就是对涉案房屋设立民间借贷的抵押担保，该《商品房买卖合同》就是“流押合同”，根据法律规定就是无效的。三、原审法院最后对华浙公司和魏小锋签订的《商品房买卖合同》是否后属于通谋虚伪意思表示的问题认定为“根据《借款抵押合同》及当事人的陈述来看，涉案房屋《商品房买卖合同》是双方为担保借款合同而签订的买卖合同，是双方的真实意思表示，并不存在通谋虚伪意思表示实施民事法律行为的问题。”庭审中，华浙公司和魏小锋均表示，该《房屋买卖合同》就是为了归还借款的担保，不是真实的买卖合同，一审法院却错误认定事实真相，用自己的主观臆断来推测是《商品房买卖合同》是华浙公司和魏小锋的真实意思表示。这明显违背了以事实为根据进行定案的基本原则。如果按照一审法院的上述逻辑，该《商品房买卖合同》是华浙公司和魏小锋的真实意思表示，那么，华浙公司和魏小锋就可以将涉案房屋直接过户至魏小锋名下，这明显与他们《借款抵押合同》的真实目的相违背，更是违法的。四、经查询相关案例得知，西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初8907号民事判决中认定的案情与本案相同，判决认定了西安华浙置业有限公司和魏小锋签订的《商品房买卖合同》无效，并判令注销涉案的《商品房买卖合同》的网签备案手续。综上，请求：1、撤销西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初8737号民事判决或发回重审；2、依法改判确认华浙置业有限公司与魏小锋对位于西安市雁塔区长庆坊二期1号楼2单元29层2902号房屋所网签备案的《商品房买卖合同》无效；3、由西安华浙置业有限公司、魏小锋承担本案全部诉讼费。华浙公司辩称，1、坚持一审的答辩意见。2、对于西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初8907号民事判决其公司向法庭进行解释，涉案小区的住宅项目是规划局的，规划局买了191套，全部由规划局管理，物业后期工程都由规划局负责，其公司现在没有办法进入，陈东芳所述的8907号案件正在上诉中，并且与其相似的案件，目前都未判决在审理中。魏小锋辩称，1、其与华浙公司之间签订的商品房买卖合同合法有效，并未违反合同法52条中的规定。其与华浙公司是对261.1万元的担保，作为借款抵押物，双方通过网签商品房买卖合同予以保障，因案涉房屋无法办理过户手续，无法办理抵押登记手续，故签订买卖合同进行担保。担保方式符合民间借贷司法解释第24条的规定。抵押合同第二条第一款约定将案涉房屋作为借款抵押物，签订的网签备案合同约定合法有效，其有权申请拍卖买卖合同的标的物。2、陈东芳与华浙公司签订的商品房住房认购合同晚于其的合同，其不损害陈东芳的权益，陈东芳应向华浙公司主张违约责任。3、陈东芳与华浙公司之间签订的房屋认购合同存在真实的买卖关系存疑。本案证据不能证明陈东芳一次性向华浙公司支付全款购买房屋，陈东芳与华浙公司之间签订的商品房住房认购合同其认为是无效。其保留追究华浙公司与陈东芳的权利。4、西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初8907号民事判决与本案是完全类型不同的两个案件。5、陈东芳与华浙公司之间签订的商品房住房认购合同只是对135万的担保。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定,当事人可以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。本案华浙公司以签订商品房买卖合同作为该公司向出借人魏小锋借款的担保符合上述法律规定，并不属于我国《物权法》和《担保法》关于流质契约的法定构成要件。本案在华浙公司违反与魏小锋达成的《抵押借款合同》的约定，不能履行还款义务的情况下，魏小锋可以依法定程序取得案涉房屋的所有权，以担保其实现债权。而且，魏小锋与华浙公司签订的《抵押借款合同》、《商品房买卖合同》均成立于陈东芳与华浙公司就案涉房屋达成买卖协议之前，并不存在魏小锋与华浙公司恶意串通损害陈东芳合法利益的事实。因此，陈东芳关于案涉《商品房买卖合同》无效之主张缺乏事实和法律依据，本案其上诉请求依法应予驳回，但陈东芳可依其他法律关系，另行主张权利。综上，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原审判决执行；陈东芳预交的31600元二审案件受理费，由陈东芳负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二○二○年三月三日    书 记 员  范 致 远 1