黑龙江省讷河市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0281民初512号原告：许凤华，女，1976年9月20日出生，汉族，无职业，住黑龙江省讷河市。委托诉讼代理人：刘伟，讷河市通江街道法律服务所法律工作者。被告：许之义，男，1963年3月15日出生，汉族，农民，住黑龙江省讷河市。委托诉讼代理人：冯炳春，黑龙江宝勤律师事务所律师。原告许凤华与被告许之义房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告许凤华及其委托诉讼代理人刘伟，被告许之义及其委托诉讼代理人冯炳春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。许凤华向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的房屋买卖合同无效；2.判令被告返还原告购房款225,000元，并以225,000元为基数，自2014年7月16日起按年利率6%支付资金占用期间的利息至实际返还之日止；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2014年7月16日签订房屋买卖合同，原告买下了刘汉忠挂靠在汇祥公司开发建设的讷河市通江花苑小区5号楼13号车库，由于被告没有与汇祥公司签订商品房买卖合同，也没有依法办理网签和预售登记，不能取得物权期待权，按照规定不允许进行房屋买卖，且汇祥公司对刘汉忠将房屋卖给许之义、许凤华事实和“现金收讫”均不认可，导致原告无法落实该楼房产权，无法取得不动产登记证书，讷河市人民法院（2018）黑0281民初4028号民事判决书及齐齐哈尔市中级人民法院（2019）黑02民终103号民事判决书均认定涉案房屋买卖不合法，现原告诉至法院。许之义辩称，1.原、被告所签订的房屋买卖合同是双方自愿签订的，该协议已经实际履行，原告使用房屋至今且无争议，合同不违反法律规定的强制性；2.案涉房屋是被告许之义于2011年3月6日与汇祥房屋开发公司签订合同购买的，但是在2014年7月16日汇祥房屋开发公司将该房屋换位2个车库并分别为许之义、许凤华出具收据，将其中位于通江花苑小区5号楼13号车库卖给许凤华，许凤华交付款项100,000元；3.被告许之义收到原告许凤华交付购房款的金额为125,000元，所谓的225,000元包括汇祥公司收取的钱数；4.原、被告之间的房屋买卖实际上已变更为汇祥房屋开发公司将许之义预购的1个车库分为2个车库后又卖给许凤华，许凤华付给许之义的“购房款”实质上是汇祥房屋开发公司应退还给许之义的购房余款，真正的买卖双方是汇祥房屋开发公司与许凤华；5.刘汉忠是汇祥房屋开发有限公司的委托代理人，汇祥公司对刘汉忠开发的通江花苑小区商品房买卖必须认可。2019年12月29日原告联系许之义办房照，让签一张收据，说欠的尾款不给了，许之义没有答应，开发商是直接开的票子，写的是许凤华的名字，许之义去办房照也办不了，汇祥有一次换票子，许凤华没有去,许之义的收据在出差时一直在原告处保管。综上，原告诉求无法律依据，不符合客观事实。请求法院驳回诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院庭审中进行了证据质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据：原、被告签订的房屋买卖协议复印件一份、收据复印件两份、（2018）黑0281民初4028号民事判决书、（2019）黑02民终103号民事判决书。证明原、被告没有与开发企业汇祥公司签订商品房买卖合同，也没有办理网签和预售登记，而且汇祥公司对刘汉忠卖给许之义、许凤华房屋均不认可，该协议不合法、无效，原、被告无权对案涉房屋进行买卖，刘汉忠为原告出具的收据没有加盖公章，仅有现金收讫章，而且开发企业汇祥公司对刘汉忠将房屋卖给许之义、许凤华，以及现金收讫章均不认可，同时说明了原告无法落实该涉案房屋的产权，无法取得不动产登记证书。被告对证据真实性没有异议，该房屋买卖协议不违背法律的强制性规定，合法有效且实际履行。对收条的真实性也没有异议，确实收到了上述钱款，刘汉忠收到的10万元汇祥公司不予认可，汇祥公司应该对刘汉忠收到的钱予以认可，因为刘汉忠是汇祥公司的委托代理人，实质上是刘汉忠挂靠到汇祥公司开发的通江花苑小区，所办理相关手续都是刘汉忠，刘汉忠是委托代理人，其收款行为，开发行为不超出授权之外的汇祥公司都应认可。刘汉忠所收到的10万元应当是汇祥公司收到，至于双方买卖房屋是否取得了产权证书不影响合同效力，原、被告之间是公民之间的买卖，并不是开发企业的出售商品房，不适用最高院关于商品房买卖的司法解释。综合以上原告所提交的证据不能证明原、被告之间的买卖协议是无效的。本院认为，（2018）黑0281民初4028号判决书、（2019）黑02民终103号判决书系法院的生效法律文书，故本院予以采信。原、被告签订的房屋买卖协议、收据两份能够证明原、被告签订房屋买卖协议及被告出具收条的事实，上述证据均已在（2018）黑0281民初4028号生效判决书中予以认定，且被告对其真实性均无异议，故本院对上述证据予以采信。被告向本院提供的证据一、不动产权证书一份。证明一样的房屋可以办理产权证照，所以买卖是有效的。原告认为证据与本案没有关联性，不能证明买卖有效，涉及本案的一、二审判决书已经认定原、被告无权对涉案房屋进行买卖。本院认为，该证据不能证明被告的主张，不能证明原、被告之间的房屋买卖是有效的，且被告未提供其他证据予以佐证，故本院对该证据不予采信。本院经审理认定事实如下：2011年3月6日，许之义在刘汉忠处购买讷河市通江花苑小区2号楼的车库1个，刘汉忠为许之义出具收据，刘汉忠将原来卖给许之义的1个车库换为2个车库，该收据没有加盖汇祥公司公章，仅有“现金收讫”章。2014年7月16日，许凤华与许之义签订房屋买卖合同，合同约定许凤华购买刘汉忠卖给许之义的其中讷河市通江花苑小区5号楼13号车库，每平方米价格6,500元，面积42.37平方米，总价款275,405元。当日许凤华支付购楼款150,000元，其中100,000元直接交给刘汉忠，偿还许之义所欠刘汉忠购房款。许凤华于2014年11月14日、2015年10月31日分别给付许之义购房款25,000元、50,000元，且许之义为其出具收条。许凤华共计给付许之义购楼款225,000元。汇祥公司对许之义、许凤华购买房屋的事实均不予认可。案涉房屋现由许凤华占有、使用。现原告许凤华因被告许之义未与汇祥公司签订商品房买卖合同，也未依法办理网签和预售登记，不允许进行房屋买卖为由，要求被告返还原告购楼款共计225,000元。本院认为，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，依法办理网签和预售登记，并经权属登记后取得产权。现许之义未与汇祥公司签订商品房买卖合同，且汇祥公司对许之义、许凤华购买房屋的事实均不予认可，许之义未曾取得案涉房屋的权属证书，许凤华现亦不能办理案涉房屋相关权属手续，许之义未履行出卖房屋的全部义务，即许之义对该房屋无处分权，无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认或者有处分权的人订立合同后取得处分权的，故该合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告许之义应返还原告许凤华购房款225,000元，故原告请求确认原、被告签订的房屋买卖合同无效、被告许之义返还原告许凤华购房款225,000元的诉讼请求本院予以支持；原告许凤华应该返还被告许之义讷河市通江花苑小区5号楼13号车库。因原、被告签订的房屋买卖合同中未约定资金占用期间的利息的违约条款，且现案涉房屋从2016年年底交付后一直由徐凤华占有、使用，故原告请求以225,000元为基数，自2014年7月16日起按年利率6%支付资金占用期间的利息至实际返还之日的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十一条、第五十八条，《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：被告许之义于本判决生效后3日内返还原告许凤华购房款225,000元。原告许凤华于本判决生效后3日内返还被告许之义讷河市通江花苑小区5号楼13号车库。驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,337.50元，由被告许之义负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  王春雷二〇二〇年三月二十三日书记员  李金宝