上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初81014号原告：姜维岐，男，1972年2月5日出生，汉族，住黑龙江省。委托诉讼代理人：董伟中，上海市海之纯律师事务所律师。被告：上海米达汽车销售服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区富特北路XXX号XXX幢楼1119室。法定代表人：陈恩锡。原告姜维岐与被告上海米达汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月11日转为普通程序，于2020年2月26日公开开庭进行了审理。原告姜维岐的委托诉讼代理人董伟中到庭参加诉讼。被告上海米达汽车销售服务有限公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。姜维岐向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告押金人民币(以下币种同)19,511元；2.判令被告支付原告装修款及违约金76,569.80元。事实和理由：2016年9月14日，原、被告签订《租房合同书》，约定被告将上海市浦东新区富特北路XXX号XXX幢1层北侧面积为617平方米的房屋(以下简称涉案房屋)出租给原告，租赁期限为2016年10月1日至2022年10月14日，租金为1.70元/天/平方米，第一年租金为382,849元，每年递增5%，押金为30,000元。合同签订后，原告按约向被告支付押金30,000元，并支付租金至2018年9月30日。后因被告与其上家的租赁合同无法正常履行，导致原、被告之间的《租房合同书》亦无法正常履行，故原、被告于2018年10月9日签订《解约协议》，约定涉案房屋的租赁期限截止至2018年10月10日止，扣除2018年10月1日至2018年10月10日期间租金后，被告返还原告押金19,511元，补偿原告解约违约金及装修损失费100,000元，并约定《解约协议》签署后十日内付清。因被告至今未按约定支付原告上述款项，故原告诉至法院，要求判如所请。被告上海米达汽车销售服务有限公司未到庭答辩，亦未提供书面答辩意见。原告为证明其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1.《租房合同书》一份，证明2016年9月14日，原、被告就涉案房屋签订《租房合同书》，约定租赁期限为2016年10月1日至2022年10月14日，租金为1.70元/天/平方米，第一年租金为382,849元，押金为30,000元。合同第七条第1款约定，如被告违约，应向原告支付合同年租金的20%作为赔偿原告的装修款及违约金，即本案中，被告应向原告支付的装修款及违约金的数额为年租金382,849元×20%=76,569.80元。2.案外人吴某某的中国建设银行银行卡复印件、中国农业银行银行卡交易明细清单及中国农业银行转账业务客户回执一组，证明原告通过被告方工作人员吴某某向被告支付了首期6个月租金191,425元及押金30,000元。3.中国农业银行网上银行电子回单复印件一张及收据两张，证明是姜维岐(即本案原告)在履行《租房合同书》中约定的支付租金等义务，姜维岐是合同相对方，系适格的原告。4.《解约协议》一份，证明2018年10月9日，原、被告曾就涉案房屋签订解约协议，约定双方租期截止至2018年10月10日止，原告应支付被告2018年10月1日至2018年10月10日期间的房屋租金10,489元，该笔款项从原告支付给被告的押金中予以扣除，即被告应返还原告押金19,511元。被告应一次性支付原告解约违约金及装修损失费100,000元，原告不再主张原租房合同中的所有被告违约责任条款，包括但不限于违约金、装修损失和停业损失赔偿等。后续《解约协议》因被告未履约未生效。5.(2018)沪0115民初10632号案件的民事判决书一份，证明涉案房屋的来源及原、被告解除合同的原因，涉案房屋的产权人系案外人上海陶恒物流有限公司(以下简称陶恒公司)，其将上海市浦东新区富特北路XXX号XXX幢房屋出租给案外人上海陆裕科技有限公司(以下简称陆裕公司)，陆裕公司将面积为4,800平方米房屋出租给案外人宋某某，宋某某将其承租的区域出租给被告，被告将其中617平方米的区域转租给原告。由于宋某某不按约履行其与陆裕公司的租赁合同，导致原告与被告之间的租赁合同无法正常履行。6.2018年9月修改后的《租房合同书》《汽车修理厂承包合同》及《情况说明》各一份，证明原告承包案外人上海东威汽车维修服务有限公司，承包期间与被告之间的债权债务关系均由原告享有和承担。2018年9月，原告想以承包的案外人上海东威汽车维修服务有限公司名义继续使用涉案房屋，就与被告协商重新签订租赁合同，遂在原《租房合同书》原件上直接进行了修改，将租金标准降低为1.60元/天/平方米，删掉了之前房屋租金每年递增5%的约定，并加盖了上海东威汽车维修服务有限公司的公章，但之后因涉案房屋不能继续使用，故变更后的租赁合同并未实际履行。7.陶恒公司出具的情况说明一份，证明2018年11月28日，涉案房屋的产权人陶恒公司向原告出示说明，要求原告自2018年10月15日起即向产权人支付租金的事实。审理中，1.原告表示《租房合同书》中约定的“上海市浦东新区富特北路XXX号一幢的一层”中“一幢”系一整幢的意思，非编号“一”的意思，涉案房屋实际具体地址为上海市浦东新区富特北路XXX号XXX幢一层，面积为627平方米，因上述原因，《解约协议》中也未标明几幢，直接写为上海市浦东新区富特北路XXX号一层。2.原告认为《解约协议》虽然因被告未支付约定款项而未生效，但《解约协议》明确约定了租赁期限至2018年10月10日止，且原告自2018年10月15日起即将租金支付给产权人陶恒公司了，与陶恒公司建立新的租赁关系，《租房合同书》已于2018年10月10日解除。后续原告于2019年12月底搬离涉案房屋。3.原告主张的押金数额计算方法为：原告向被告已支付押金30,000元，双方在解约时约定使用涉案房屋至2018年10月10日止，原告实际支付租金至2018年9月30日，故扣除2018年10月1日至2018年10月10日期间的租金1.70元×617平方米×10天=10,489元，被告应返还原告的剩余押金为19,511元。鉴于被告未到庭应诉，本院对原告提供的证据进行审查，认为其证据符合法律规定的证据条件，与原告陈述的事实能相互印证，本院对原告的证据予以采纳，并对其陈述事实予以认定。本院认为，原、被告签订的《租房合同书》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。原告认为本案的《租房合同书》因被告原因已于2018年10月10日解除。根据庭审查明的事实，原、被告于2018年10月9日协商涉案房屋的解约事宜，签订《解约协议》约定原告向被告支付租金至2018年10月10日止及被告返还原告剩余押金19,511元、支付解约违约金及装修损失费100,000元，且目前原告亦已搬离涉案房屋。鉴于上述情况，本院确认原、被告之间的《租房合同书》已解除。租赁合同解除后，被告理应返还原告押金，原告自行将2018年10月1日至2018年10月10日期间的租金予以扣除后要求被告返还押金19,511元，具有事实及法律依据，本院予以支持。原告另主张装修款及违约金。《租房合同书》约定，若被告违约，则应向原告支付合同年租金的20%作为赔偿原告的装修款及违约金。《解约协议》虽未生效，但载明了被告的违约责任。据此，原告要求被告支付装修款及违约金76,569.80元的诉讼请求，符合双方的约定，本院予以支持。被告经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其自行放弃反驳原告诉讼请求权利，由此造成原告已经履行举证义务而无法质证的后果应由被告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告上海米达汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告姜维岐押金19,511元；二、被告上海米达汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姜维岐装修款及违约金76,569.80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,202元，由被告上海米达汽车销售服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨燕燕人民陪审员  张群兰人民陪审员  张月兰二〇二〇年三月三日书 记 员  陈海娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。