湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初7886号 原告：刘赛红，女，1982年11月17日出生，汉族，住湖南省安化县。 原告：**，男，1979年10月26日出生，汉族，住湖南省安化县。 委托诉讼代理人：孙虎，湖南爱法堂律师事务所律师。 被告：湖南省熙日实业投资有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道杨丰社区星月绿洲小区8栋A101号。 法定代表人：吴钢耀，董事长。 委托诉讼代理人：郭效雷，湖南淡远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴永新，湖南淡远律师事务所律师。 原告刘赛红、**与被告湖南省熙日实业投资有限公司（以下简称“熙日公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙虎、被告委托诉讼代理人郭效雷、吴永新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘赛红、**向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付迟延交房违约金13807.35元（自2016年5月31日计算至2017年3月30日）；2、被告支付房屋面积差价2828.8元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年4月23日,原、被告协商一致,签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的长沙市望城区房屋，建筑面积109.18平方米,单价每平方米4160元，总金额454189元。合同签订后,原告依约付款，不存在违约。合同第九条约定,被告应于2016年5月30日前将符合法律规定和约定的交房条件的房屋交付给原告使用,但被告未在约定期限内交付合格的房屋。原告认为被告逾期交房的行为构成违约,应承担违约责任。根据合同第十二条规定,被告应自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止,按日向原告支付总房款万分之一的违约金。涉案房屋的产权登记面积比合同约定面积少了0.68平方米，被告应当返还原告面积差的房款。原告多次与被告协商未果，于是诉至法院。 被告熙日公司辩称：1、原告主张的逾期时间计算错误，根据合同约定应核减90日的宽限期。2、合同约定的违约金标准过高，高于原告的实际损失，被告逾期交房是因为市政道路施工导致拖延工期，请求法院结合实际情况，降低违约金标准。3、被告曾经登报发布交房公告，这种公告方式符合合同约定，原告未对交房事宜提出异议；退一步说，虽然登报公告时房屋未验收合格，但2017年1月24日房屋已经验收合格，原告当时亦未办理收房，责任由原告自己负担。此外，并非被告不退还面积差部分的购房款，是原告自己未去办理面积差领款手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证。本案经审理查明事实如下：2015年4月23日，原告刘赛红（买受人）、**（共有人）与被告熙日公司（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》。合同约定：1、刘赛红、**购买熙日公司开发的位于长沙市望城区房屋，建筑面积109.18平方米，单价每平米4160元，总房价454189元。2、付款方式和期限为：合同签订当日支付首期房款，剩余房款银行按揭付款。3、合同第九条约定交付时间及条件：出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房。商品房交付时应当符合已经竣工验收合格等条件。4、交接手续：该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。5、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：逾期在90日之内，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价万分之一的违约金；逾期超过90日的，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。6、物业维修资金交存的约定：买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在房屋交付前缴存物业维修资金；买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。7、产权登记面积与合同约定面积发生差异时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。 同日，原、被告双方签订了《补充协议》，《补充协议》约定：1、商品房“已经竣工验收合格”是指：该商品房所在楼宇经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格，且通过消防专项验收并合格。买受人出现下列情形之一，出卖人有权将交房时间顺延：（1）买受人的银行、公积金贷款手续未办妥的；（2）买受人未能按时付款或未按时办理入伙手续的；（3）买受人未付清相关税费、物业维修基金及合同约定的违约金等。2、买受人未按规定交存物业维修基金的，出卖人不得将房屋交付买受人，因此产生的逾期交房责任由买受人承担，出卖人不承担责任。《商品房买卖合同》第九条约定交付日期视为出卖人实际交付日期，房屋风险自出卖人转移给买受人。3、买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。如果买受人未按《商品房买卖合同》约定向出卖人支付该商品房应付款，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，但无需协助买受人办理房屋产权交易过户手续，并无需承担任何责任。4、关于税费的约定：（1）买受人委托出卖人代为缴纳办理该商品房房屋所有权证和土地使用权证须缴纳的相关税费，包括房屋契税、印花税、产权登记费、产权证工本费等，买受人在签订商品房买卖合同的同时一次性交给出卖人；（2）按揭付款客户还应缴纳抵押登记费，在签订商品房买卖合同时交给出卖人。5、双方同意对《商品房买卖合同》第十二条补充如下：由于出卖人原因造成该商品房未在《商品房买卖合同》第九条约定期限内交付买受人的买受人同意给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。如宽展期届满后出卖人仍未能将该房屋交付买受人，自《商品房买卖合同》第九条约定的交付期限届满后第91日起，至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付己交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。6、《商品房买卖合同》的内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。 上述合同签订后，原告刘赛红、**支付了全部房款。2016年5月29日，被告熙日公司在《长沙晚报》上刊登《交房通知》，通知星月绿洲9号栋业主于2016年5月30日携带身份证、购房合同、购房发票及维修基金票据等到现场物业公司办公室办理入伙收楼手续。2017年1月23日，涉案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格；2017年1月24日，涉案房屋经长沙市望城区公安消防大队消防验收合格。经查涉案房屋的产权登记房屋建筑面积为108.5平方米。被告提交了业主入伙会签单、钥匙签收表等证明2017年2月26日向原告交付房屋，原告称自己系2017年3月30日收房，但原告并未提交相关证据亦未申请对业主入伙会签单、钥匙签收表中的业主签名进行笔迹鉴定。庭审中被告称根据公司登记情况显示刘赛红、**于2017年2月12日缴存物业维修资金，被告认为自己可以据此顺延交房，经本院释明，原、被告在庭审中及庭审后均未向本院提交缴纳涉案房屋物业维修资金的相关票据。2020年2月20日，本院在长沙市望城区查询涉案房屋的物业维修资金系2017年2月23日缴纳。 上述事实，有《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》、销售不动产统一发票、产权证、《建设工程竣工验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》、《长沙晚报》公告、庭审笔录、业主入伙会签单、钥匙签收表、物业维修资金缴纳查询情况等材料在卷证实。 本院认为，原、被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行。关于逾期交房的问题，根据《长沙市望城区商品房买卖合同》约定，被告应当在2016年5月30日前向原告交房，但涉案商品房直到2017年1月24日才竣工验收合格，达到交付标准，被告虽然提交了2016年5月29日《长沙晚报》刊登的《交房通知》，但被告通知交房时涉案房屋未经竣工验收合格及消防验收合格，不符合合同约定的交房条件。庭审中被告主张以原告未缴物业维修资金为由而顺延交房，本院认为在2017年1月24日之前，原告虽未缴纳物业维修资金，但房屋并未验收合格，此情形下被告主张顺延交房，本院不予支持；房屋验收合格之后至原告交纳物业维修资金2017年2月23日期间，依据双方合同约定，被告以原告未缴物业维修资金而抗辩逾期交房违约责任的主张，本院予以支持；此后，2017年2月24日至实际交房之日2017年2月26日期间，被告仍需承担逾期交房违约责任。 关于逾期交房违约金，《长沙市望城区商品房买卖合同》第十二条的部分内容与《补充协议》第六条的内容相矛盾，应以补充协议为准，根据补充协议约定，被告在约定交房日期90日内无需向原告支付逾期交房违约金，逾期交房违约金应从逾期交房日第90日的次日开始计算。原告诉讼请求中主张的逾期交房期间为2016年5月31日至2017年3月30日，本院认为合同约定的交房时间2016年5月30日，按照约定应当扣减90天宽展期，计至2016年8月28日。此后，根据实际情况分段计算逾期交房时间，其中自2016年8月29日至房屋验收合格之日2017年1月24日止，逾期交房天数为149天；原告缴纳物业维修基金之后，2017年2月24日起至实际交房之日2017年2月26日，逾期交房天数为3天，合计逾期交房天数为152天。违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚,弥补守约方的损失应当与客观损失相当，双方在《补充协议》中约定的违约金计算方式为每日按照已付房款万分之一计算，被告抗辩违约金过高，本院考虑被告熙日公司的过错程度、原告购房的价格、周边房产市场情况和本院同类型案件处理情况等因素，酌情调整违约金的比例为已付房款日万分之零点三，确定本案逾期交房违约金为2071元（454189元×152天×0.03‰/天，四舍五入后取整）。 原告主张的房屋面积差价款符合合同约定，本院经核算面积差部分的房款为（109.18平方米-108.5平方米）×4160元/平方米，即2828.8元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告湖南省熙日实业投资有限公司在本判决生效后七日内向原告刘赛红、**支付逾期交房违约金2071元； 二、由被告湖南省熙日实业投资有限公司在本判决生效后七日内向原告刘赛红、**支付房屋面积差房款2828.8元； 三、驳回原告刘赛红、**的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费216元，因适用简易程序减半收取为108元，由被告湖南省熙日实业投资有限公司负担40元，原告刘赛红、**负担68元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  罗 果 二〇二〇年三月十日 代理书记员  刘荣丽 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。