四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川05民终198号 上诉人（原审被告）：四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司，住所地：四川省泸州市叙永县党校宿舍二楼。 负责人：刘勇，分公司总经理。 委托诉讼代理人：李会明，男，汉族，1965年7月2日生，住四川省古蔺县，公司员工。 委托诉讼代理人牟新平，男，汉族，1976年12月15日生，住四川省叙永县，公司员工。 被上诉人（原审原告）：刘朝富，男，1950年8月28日出生，汉族，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人：李君，重庆德裕律师事务所律师。 原审被告：四川嘉联房地产开发有限公司，住所：四川省成都市金牛区三洞桥路15号4楼。 法定代表人：罗平。 上诉人四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司（以下简称：嘉联叙永分公司）因与被上诉人刘朝富、原审被告四川嘉联房地产开发有限公司（以下简称：嘉联公司）合同纠纷一案，不服四川省叙永县人民法院(2019)川0524民初1605号民事判决，向本院提出上诉，本院立案后，依法组成合议庭，于2020年3月6日公开开庭进行审理，上诉人嘉联叙永分公司的委托诉讼代理人李会明、被上诉人刘朝富的委托诉讼代理人李君到庭参加诉讼，原审被告嘉联公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人嘉联叙永分公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项，依法改判按互换协议约定的以房屋测绘部门核定的建筑面积交付刘朝富门市；二、一审法院判决嘉联叙永分公司每月支付违约金1500元过高，请求二审法院酌情减少；三、二审诉讼费由刘朝富承担。主要事实和理由：根据双方签订的房屋互换协议，刘朝富用其商业房屋建筑面积58平方米换嘉联叙永分公司在建的东来国际大楼临西大街第一层商业服务房屋建筑面积28平方米和30平方米，同时公摊不超过2%，双方约定是以建筑面积计算，相互不补差价。详见附图是标明具体位置及形状，并非按图计算面积。因调换的门市不能交付，双方又从新签订补充协议，上诉人嘉联叙永分公司用东来国际负一楼72平方米门市与刘朝富互换。 双方在协议第七条约定用于交换的房屋建筑面积是以竣工后房屋产权产籍管理部门核定的建筑面积为准，如有超出或不足，商业服务房屋按12600元/平方米进行结算，该条约定也是按建筑面积计算，一审法院判决按照附图面积计算没有法律和事实依据。 被上诉人刘朝富辩称：双方签订的《房屋互换协议书》《房屋补充协议书补充协议二》约定了建筑面积，但有分别附注了附图和附件一，标注了具体的套内面积。且明确约定具体面积详见附图和附件一。因此，应该以之后的附件一标注的套内面积为交房面积。其次，结合一审法院审理的罗阳明等四个相同类型的案件，均是在附图中约定了明确的套内面积，因此，同样是上诉人提供的附图以及附件，在上诉人不能做出合理解释的情况下，按照套内面积标准计算差价，是公平合理的，也是符合当事人的意思表示的。本案双方在《房屋补充协议书补充协议二》明确约定按上诉人未按期办证的滞纳金、违约金为100元/天。对此，上诉人在一审中认为过高，但没有提供任何证据。尽管如此，一审法院已经酌情递减为了每月1500元，这一标准，上诉人仍然认为过高，在没有任何证据支撑的情况下，不应支持。 原审被告嘉联公司陈述称：上诉人嘉联分公司独立开发的房地产应当由其独立承担责任，因上诉人嘉联分公司造成的一切法律责任、经济纠纷与原审被告嘉联公司无关。 刘朝富向一审法院提出诉讼请求：1、判决嘉联叙永分公司、嘉联公司按《房屋互换协议书》约定，立即为刘朝富办理叙永县东来国际大楼12-7号房屋的不动产权证，并从2016年1月1日起，按每日100元的标准计算违约金至刘朝富取得不动产权证时止；2、判决嘉联叙永分公司、嘉联公司按《补充协议书》和《房屋互换协议书补充协议二》的约定，将位于叙永县的两个门市（建筑面积均不少于36㎡，公摊面积不超过2%）交给刘朝富，并办理该门市的不动产权证；3、判决嘉联叙永分公司、嘉联公司从2016年1月1日起，按每日100元的标准计算违约金至刘朝富取得不动产权证时止。 一审法院认定事实：2010年8月24日，叙永县发展和改革局向嘉联公司发出《关于盐店口公益设施配套改造工程建设投资项目登记备案的通知》，准予叙永县盐店口公益设施配套改造工程备案。同年9月10日，叙永县规划建设局为嘉联公司颁发了《建设用地规划许可证》。2011年9月29日，嘉联叙永分公司成立，为嘉联公司的分公司。2012年6月16日，嘉联叙永分公司为甲方、刘朝富为乙方，签订《房屋互换协议书》，约定“甲方经有关部门批准实施叙永县盐店口公益设施配套改造项目，需拆迁乙方的房屋，经双方协商就房屋互换有关事宜达成如下协议：一、乙方向甲方交换的房屋位于：，木结构，三层，产权证号：叙字第号，建筑面积89.23㎡；其中商业服务房58㎡，非住宅／㎡，住宅房31.23㎡、未确权房／㎡。二、甲方用于交换乙方的房屋位于：1、商业服务房：乙方的商业服务房，甲方用在建的‘东来国际’大楼临西大街方向拟新建的多层建筑一层商业服务房进行交换，从房产大楼至盐店口方向起编号为7、9号，建筑面积约28、30㎡（详见附图）。2、住宅用房：乙方的住宅用房，甲方用在建的‘东来国际’大楼Ｃ户型十二楼框架结构、建筑面积约135.99㎡的住宅进行交换（详见附图）。三、甲乙双方房屋交换后补差情况……乙方补甲方人民币60000.00元……七、甲方用于交换的房屋建筑面积以竣工后房屋产权产籍管理部门核定的建筑面积为准，如有超出或不足，商业服务房按12600元／㎡、住房按2600元／㎡进行结算。八、房屋交付后，由甲方在三个月内提供办理《房屋所有权证》、《土地使用证》的手续资料交相关单位办理《房屋所有权证》和《土地使用证》，乙方应予积极配合。办理上述证照的税、费，按有关规定执行……十、违约责任……2、甲方逾期交房，参照《四川省城市房屋拆迁管理条例》第二十九条执行支付补助费。十二……十三、其它约定：1、办理‘两证’涉及的费用由甲方负责。本协议第七条取消。保证大街门面30㎡。”附图包括两个部分，一部分为长方形状，标明中对中宽度为3000ｍｍ，长度为14266ｍｍ，编号为7号，注明保证有30㎡；另一部分为梯形状，编号为9号。下划线部分为手写内容，其他几户换房户签订的《房屋互换协议书》也是如此。2012年12月20日，嘉联叙永分公司为甲方、刘朝富为乙方，签订《补充协议书》，约定“甲、乙双方于2012年6月16日签订的《房屋互换协议书》，因规划设计原因，原协议中安置给乙方的两个门市调整到‘东来国际’大楼负一层。经双方协商，就调整门市达成如下补充协议：一、甲方调整给乙方的门市位于‘东来国际’主楼负一层，两个门市建筑面积共72㎡（所还门面位置详见附图，面积认定以房监所核定为准），超出面积在10平方米内以建筑面积每平方米12600元的标准补偿，超出10平方米以上部分以市场价格计补。住房超欠面积仍按原协议第七条规定进行结算。二、所还乙方的门市及住宅的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的办理由甲方全权负责，所需的费、税等一切费用由甲方承担。三、除本协议中明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分继续有效。四、……”嘉联叙永分公司提供了具体位置图，标明门面形状为梯形状。2013年11月1日，嘉联叙永分公司为甲方、刘朝富为乙方，签订《房屋互换协议书补充协议二》，约定“甲方和乙双方于2012年6月16日共同签署的《房屋互换协议书》（以下简称《原协议》）及于2012年12月20日签署的《补充协议书》附件（以下简称《补充》），双方本着互惠互利的原则，经友好协商，就《原协议》和《补充》中未尽事项特订立以下补充协议：一、合同内容补充部分：（一）甲方在《补充》中安置补偿给乙方的两个门市，分别位于周顺荣的门市左右两侧，两个门市建筑面积均为36㎡，共计面积72㎡（详见附件一）；（二）甲方应保证两个门市建筑面积均不少于36㎡，若任意一个少于36㎡，甲方以40000元／㎡的价格补偿乙方，若有超出，乙方以12600元／㎡的价格补偿甲方；（三）位于周顺荣左侧的门市，在将来进行隔断时，依照周顺荣门市隔墙位置，往左侧顺延，确保与相邻门市分摊的立柱面积相同；（四）甲方应在2015年12月31日前，负责办理完成乙方住房及门市的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，并将两证交给乙方，如逾期未交给乙方，甲方应补偿滞纳金给乙方，滞纳金按100元／天收取；（五）……四、生效……（二）本协议生效后，即成为《原协议》和《补充》不可分割的组成部分，与《原协议》和《补充》具有同等的法律效力；（三）除本协议中明确所作修改的条款之外，《原协议》和《补充》的其余部分应完全继续有效。”同日，刘朝富为甲方、嘉联叙永分公司为乙方，签订《门市租赁合同》，约定“……第一条甲方将拥有经营、管理权，位于叙永县的两个门市（详见《〈房屋互换协议书〉补充协议二》），位于周顺荣门市左右各一个，两个门市面积均为36㎡，共计面积72㎡，出租给乙方作为经营场所。第二条租金、押金缴纳及方式……2、租金：100元／㎡／月，两个门市共计7200元／月……”2013年6月24日，叙永县盐店口公益设施配套改造工程竣工验收。嘉联叙永分公司向刘朝富交付了12-7号住房。2019年5月22日，一审法院判决刘朝富与嘉联叙永分公司于2013年11月1日签订的《门市租赁合同》于2019年1月24日解除，并判决了相应租金；同时告知刘朝富涉及门市交付和办理不动产权证的请求另行依法处理。诉讼中，嘉联叙永分公司表示可以按建筑面积向刘朝富交付房屋。刘朝富认为应当按附图约定的套内面积交付，并表示实际交付面积不足部分可以按面积计算差价。嘉联叙永分公司提供的房屋面积测绘报告第116页房屋分户平面图显示，案涉的一个门市所在楼层为商业服务用房，内部为多个商铺；门市坐落于叙永镇盐店口，名称为叙永县东来国际大厦，所在楼层为第-1层，户号为2号，建筑面积、分摊面积、套内面积分别为35.72㎡、14.38㎡、21.34㎡。房屋面积测绘报告第119页房屋分户平面图显示，案涉的另一个门市所在楼层为商业服务用房，内部为多个商铺；门市坐落于叙永镇盐店口，名称为叙永县东来国际大厦，所在楼层为第-1层，户号为5号，建筑面积、分摊面积、套内面积分别为35.85㎡、14.43㎡、21.42㎡。第321页房屋分户平面图显示案涉住房与门市位于同一地点，所在层数为第12层，户号为7号。 一审法院认为：刘朝富与嘉联叙永分公司签订的《房屋互换协议书》、《补充协议书》、《房屋互换协议书补充协议二》均是双方当事人的真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人均具有法律约束力。《房屋互换协议书补充协议二》约定住房于2015年12月31日前办理不动产权证，现约定期限已过且住房能够办理不动产权证，故一审法院对刘朝富请求嘉联叙永分公司办理住房不动产权证的主张依法予以支持。《房屋互换协议书》对嘉联叙永分公司应交付给刘朝富的门市约定建筑面积后，又在其后用括号注明详见附图，应当认定附图同样是协议书约定的内容。附图标明具体数据，但根据标明数据计算的面积与约定建筑面积并不能对应，应当视为门市面积约定不唯一。门市附图系嘉联叙永分公司提供，且该分公司也未能合理解释附图数据与约定建筑面积的关系，刘朝富选择以附图作为应交付门市的标准更符合签订协议时的实际，一审法院依法予以支持。《补充协议书》、《房屋互换协议书补充协议二》重新约定了互换门市位置及面积，且《房屋互换协议书补充协议二》同样注明详见附件一，故一审法院确定应交付门市以附件一的标准确定。《房屋分户平面图》显示嘉联叙永分公司应交付刘朝富的门市所在的楼层已规划为多个商铺，能够交付给刘朝富的门市已确定，故一审法院确定门市按现在的实际状态进行交付。刘朝富与嘉联叙永分公司约定办理不动产权证的期限已过且按实际交付门市能够办理产权证，故一审法院对刘朝富请求办理门市不动产权证的请求予以支持，并确定由双方按规定办理不动产权证。至于实际交付门市与附件一数据计算面积的差异，刘朝富同意按面积计算差价，且符合案件实际，一审法院依法予以确认。《房屋互换协议书补充协议二》虽对建筑面积差异约定有补偿标准，但仅是针对建筑面积是否少于36㎡的约定，一审法院不予采纳。结合一审法院审理的其它相同类型案件及本案实际，一审法院酌定按12600元／㎡计算不足面积的差价，由嘉联叙永分公司支付给刘朝富。《房屋互换协议书补充协议二》约定了逾期办理不动产权证的违约责任，嘉联叙永分公司认为违约金过高，但未提供证据予以证明。刘朝富已实际使用住房及门市的事实及逾期办理不动产权证的原因等因素，一审法院酌定逾期办理不动产权证按1500元／月计算。约定办理不动产权证的时间为2015年12月31日前，刘朝富主张从2016年1月1日起计算违约金符合当事人约定及法律规定，一审法院依法予以支持。嘉联叙永分公司系嘉联公司所设立，刘朝富请求嘉联公司与嘉联叙永分公司共同承担责任符合法律规定，一审法院依法予以支持。据此，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、嘉联叙永分公司、嘉联公司于判决生效之日起十五日内共同为刘朝富办理位于叙永县住宅的不动产权证;二、嘉联叙永分公司、嘉联公司于判决生效之日起十五日内共同向刘朝富交付位于叙永县的2、5号商业服务房（门市）并为刘朝富刘朝富办理该商业服务房（门市）不动产权证;三、嘉联叙永分公司、嘉联公司于交付上述第二条确定的商业服务房（门市）之日起十五日内共同向刘朝富支付门市面积差价，该差价计算公式为（按附件一标示数据计算的面积－实际交付门市的套内面积）×12600元／㎡;四、嘉联叙永分公司、嘉联公司于判决生效之日起十五日内共同向刘朝富支付迟延办理上述第一、二条所涉及的不动产权证的违约金（违约金从2016年1月1日起，按每月1500元计算至为原理办理完前述不动产权证时止）；五、驳回刘朝富的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为2523.5元，由刘朝富负担1323.5元，嘉联叙永分公司、嘉联房公司共同负担1200元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为，上诉人嘉联叙永分公司交付的面积应当按何标准确定的问题。上诉人嘉联叙永分公司与被上诉人签订的《房屋互换协议书》中除约定建筑面积外，在括号中注明详见附图。根据附图中标注的长度和宽度，能够计算出房屋面积，故附图更为明确具体，且由于房屋互换与房屋买卖关系不同，在双方签订《房屋互换协议书》时，上诉人用于交付的房屋尚未开建，其按附件图纸用于交换的房屋应当与实际交换的使用面积大体相当，因规划等原因，造成图纸约定交换房屋的公摊面积增大后建筑面积随之增大，而实际使用面积并无变化时，要求被上诉人按核定后的建筑面积来确定换房的面积的大小显失公平，也不符合在签订《房屋互换协议书》时的意思表示，因此，一审法院确定的交房面积标准并无不当。嘉联叙永分公司、嘉联公司迟延办理不动产权证，已经构成违约，一审法院酌情调减违约金每月1500元计算至办理完不动产权证时止，无明显不当，上诉人嘉联分公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人嘉联叙永分公司的上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5047元，由上诉人四川嘉联房地产开发有限公司叙永分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 剑 审判员 钟 洁 审判员 曹天全 二〇二〇年三月十七日 书记员 毛 林