山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1602民初4275号 原告：魏青义，男，1979年11月4日出生，汉族，居民，住滨州市滨城区 原告：范红霞（与魏青义系夫妻关系），女，1981年11月24出日，汉族，居民，住滨州市滨城区。 原告：董鲁滨，男，1982年9月9日出生，汉族，居民，住滨州市滨城区。 原告：王蕾（与董鲁滨系夫妻关系），女，1983年4月25日出生，汉族，居民，住滨州市滨城区。 四原告委托诉讼代理人：韩建波，山东海心律师事务所律师。 被告：李艳华，女，1980年10月16日出生，汉族，个体工商户，住滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：王辉国，山东莫同律师事务所律师。 原告魏青义、范红霞、董鲁滨、王蕾与被告李艳华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。魏青义、范红霞、董鲁滨、王蕾的委托诉讼代理人韩建波，李艳华的委托诉讼代理人王辉国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏青义、范红霞、董鲁滨、王蕾向本院提出诉讼请求：1.判令解除房屋租赁合同；2.判令李艳华保持房屋现有原貌并腾空、搬出承租房屋；3.判令李艳华支付拖欠的房屋租赁费969750元、滞纳金1105257元；4.诉讼费用由李艳华负担。诉讼过程中，魏青义、范红霞、董鲁滨、王蕾变更诉讼请求：1.要求李艳华追加支付2018年12月30日至2019年7月31日期间的房屋租赁费526440元及滞纳金526440元，共计1052880元；2.滞纳金自2019年8月21日起至房屋租赁费付清之日止，按房屋租赁费的1倍计算。事实和理由：2012年8月1日，滨州祥泰新河湾房地产开发有限公司（以下简称祥泰公司）的物业公司山东源泰物业管理有限公司滨州分公司（以下简称源泰滨州分公司）代表祥泰公司与李艳华签订《新河湾商铺租赁合同》，约定将位于滨州市滨城区黄河八路、新利河东路383号祥泰新河湾沿街商铺G座房屋出租给李艳华作为酒店使用，租期10年，自2012年8月1日起至2022年7月31日止。时至2017年12月29日，案外人王钺钦购买了祥泰公司开发的包括李艳华承租的G座在内的商铺，根据买卖不破租赁的原则，继续由李艳华承租使用。时至2018年12月，王钺钦将李艳华承租使用的G座商铺出售给魏青义、范红霞、董鲁滨、王蕾，并告知李艳华，魏青义、范红霞、董鲁滨、王蕾于2019年5月20日办理了不动产产权证，根据买卖不破租赁的原则，仍继续由李艳华承租使用。根据原租赁合同约定，李艳华应于2019年7月1日前，向魏青义、范红霞、董鲁滨、王蕾缴纳2019年8月1日至2020年7月31日的租金969750元；如承租方逾期支付租金，则需按逾期当年日租金的1.5倍支付滞纳金。截止2019年7月1日前，魏青义、范红霞、董鲁滨、王蕾多次告知、提示李艳华支付房租，李艳华一直未支付租金。2019年7月1日后，魏青义、范红霞、董鲁滨、王蕾又多次通知李艳华务必于9月6日前缴纳房租969750元和支付滞纳金1105257元，李艳华仍置之不理。另根据原租赁合同中第九条“合同的变更、解除与终止”中第三款第七项的约定，拖欠房租累计15天以上，出租方有权解除合同，收回出租房屋。李艳华拒不履行合同约定的主要义务，明显已构成了根本违约，且合同约定的解除条件已成就，李艳华的违约行为严重侵犯了魏青义、范红霞、董鲁滨、王蕾的合法权益。 李艳华辩称，李艳华不存在违约行为，魏青义、范红霞、董鲁滨、王蕾要求解除合同及支付滞纳金的主张不能成立。理由如下：1.李艳华对案外人王钺钦将租赁房屋出卖给魏青义、范红霞、董鲁滨、王蕾不知情，也没有收到过任何要求李艳华变更租赁关系主体的书面通知；2.本案开庭前，案外人王钺钦以其作为涉案房屋的所有权人的名义也起诉了李艳华要求解除合同并支付违约金，该案一审已经判决，王钺钦已上诉；因此王钺钦案件终审结果出来之前，本案的房屋权利人是谁并不清楚，建议法庭中止审理，至王钺钦案件确定王钺钦为非权利人的情况下再继续审理；3.李艳华自承租涉案房屋后，没有收到过王钺钦和魏青义、范红霞、董鲁滨、王蕾提供的税务发票，即本案真正的违约人为王钺钦；4.李艳华已按照合同约定将2018年12月30日至2019年7月31日的租金支付给了王钺钦，后王钺钦以缴纳租金迟延为由退回了上述款项；5.假如王钺钦与魏青义、范红霞、董鲁滨、王蕾的房屋买卖合同成立，并且双方都知道涉案房屋的承租人为李艳华，涉案房屋买卖和变更登记时均未通知李艳华，剥夺了李艳华同等条件下的优先购买权，李艳华保留撤销涉案房屋买卖合同的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对魏青义、范红霞、董鲁滨、王蕾提交的新河湾商铺租赁合同照片打印件一份、不动产权证书两份、手机短信和微信记录截图五张、本院（2019）鲁1602民初3143号民事判决书照片打印件一份，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年7月23日，滨州祥泰新河湾房地产开发有限公司（以下简称祥泰公司）的物业公司山东源泰物业管理有限公司滨州分公司（以下简称源泰滨州公司）（甲方）受祥泰公司的委托，以自己的名义与李艳华（乙方）签订新河湾商铺租赁合同，将位于滨州市滨城区黄河八路、新立河东路383号祥泰新河湾沿街商铺G座出租给李艳华用于经营酒店，约定租赁期限为10年，自2012年8月1日起至2022年7月31日止，其中2012年8月1日至2013年1月31日为免租期；租赁期开始之第一年，租赁费为611107.2元，第二年租赁费为611107.2元，第三年开始至租赁期届满之日，每年的租赁费为在前一年租赁费的基础上增加8%，即第三年租赁费为659995.8元，下一年租赁费以此类推；支付方式为合同签订之日起，乙方向甲方一次性支付第一年租赁费，即2012年8月1日至2013年7月31日，第一年合同期满一个月前乙方向甲方一次性支付第二年租赁费，即2013年8月1日至2014年7月31日，下一年缴费日期一次类推，甲方收款后应向乙方提供收据；同时约定乙方如逾期支付租赁费，每逾期一日，则乙方须按逾期当年日租赁费的1.5倍支付滞纳金。租赁期满后或甲、乙双方解除合同的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的第（1）项，即无偿取得依附于房屋的装饰装修的所有权。租赁有效期间，甲方有权依照法定程序转让该房屋产权。转让后，在合同有效期内，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。甲方出售房屋，须在三个月前通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。房屋租赁期间，乙方拖欠房租累计15天以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按逾期当年日租金的1.5倍支付滞纳金。 2017年12月19日，祥泰公司与王钺钦签订商品房买卖合同，将涉案商铺出卖给王钺钦。2017年12月20日，祥泰公司与王钺钦签订房屋交付确认书，将涉案商铺交付王钺钦，并约定双方同意以房屋交付日期为房屋租赁费结算日期，房屋交付前，由祥泰公司或祥泰公司的物业公司收取租赁费，自交付之日起，由王钺钦收取房屋租赁费。涉案商铺出卖给王钺钦后，未办理不动产产权登记。 2018年1月30日，王钺钦、李艳华及源泰滨州公司对2017年8月1日至2018年7月31日未付租赁费进行结算，并达成以下意见：2017年8月1日至2017年12月19日共141天租赁费309041元；2017年12月20日至2018年7月31日共224天租赁费490959元；于2018年1月30日支付房租500000元，其中309041元转入源泰滨州公司账户，剩余190959元转入新房主王钺钦账户，剩余300000元房租应在2018年3月15日前转入王钺钦账户，2017年8月1日至2018年7月31日房租额合计捌拾万元整（￥800000.00）。李艳华签字确认。以上应付王钺钦的租赁费，李艳华已付清。 2018年8月1日至2019年7月31日租赁费共计897917元，折合日租赁费2460.04元。2018年8月13日，李艳华通过其华夏银行转账共计支付王钺钦租赁费201643元。2018年10月13日，李艳华通过其华夏银行转账共计支付王钺钦租赁费650000元，王钺钦于当日将650000元全部退还李艳华；李艳华于当日再次向王钺钦支付租赁费696274元，王钺钦于2018年10月15日将该款全部退还李艳华。 2018年12月29日，王钺钦将涉案商铺32号楼101号出售给魏青义、范红霞，将32号楼103号出售给董鲁滨、王蕾，并分别于2019年1月30日、5月20日办理了不动产权证书，证号为鲁（2019）滨州市不动产权第0xxx9号和0xxx0号，权利人分别为魏青义、范红霞，董鲁滨、王蕾。 2019年6月28日，本院立案受理王钺钦诉李艳华房屋租赁合同一案，案号为（2019）鲁1602民初3143号。2019年9月25日，本院作出判决：1.李艳华于判决生效后十日内向王钺钦支付租赁费167363元；2.驳回王钺钦其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12513.66元，减半收取计6256.83元，由王钺钦负担5055.08元，李艳华负担1201.75元。王钺钦对判决未支持其违约金诉求不服，已提起上诉，现本案正在二审审理过程中；但王钺钦对判决李艳华只向其支付2018年8月1日至2018年12月29日期间的剩余租赁费167363元则予以认可。 2019年8月20日、21日，董鲁滨、魏青义以短信和微信方式分四次向李艳华发出催款通知，以2018年12月份已告知李艳华及案外人邵玉新其所租赁的新河湾商铺由其购买，但李艳华未按通知期限（2019年8月20日）缴纳租金为由，要求李艳华于2019年9月6日前一次性支付2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金969750元及滞纳金（每日租金1.5倍：2657元），共1105257元，汇入董鲁滨在中国工商银行滨州渤海支行开立的账户（账号：62×××29）。针对上述催款通知，李艳华于2020年2月26日向本院提交了书面质证意见，认可上述短信、微信来源的真实性，但解释称其因怀疑是诈骗信息为由而未付款。 2020年2月26日，李艳华向本院提交“关于董鲁滨、魏青义等诉李艳华租赁合同纠纷合同解除的意见”一份，表示同意解除租赁合同。2020年3月2日，王钺钦向本院提交书面情况说明一份，表示同意涉案商铺2018年12月30日后的租赁费由李艳华向商铺买受人魏青义、董鲁滨支付。 本院认为，案外人源泰滨州公司受祥泰公司委托与李艳华订立的新河湾商铺租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。祥泰公司将涉案商铺出售给王钺钦后，按照租赁合同约定，李艳华本应于2018年7月1日前向王钺钦支付2018年8月1日至2019年7月31日期间的房屋租赁费897917元，但因王钺钦于2018年12月29日将涉案商铺出售给魏青义、范红霞、董鲁滨、王蕾，且王钺钦和魏青义、范红霞、董鲁滨、王蕾均同意2018年12月29日至2019年7月31日期间的租赁费528908.60元（2460.04元×215天）由李艳华直接向魏青义、范红霞、董鲁滨、王蕾支付，应认定当事人对该期间的租赁费支付方式进行了变更，魏青义、范红霞、董鲁滨、王蕾以李艳华未按原租赁合同约定期限支付租赁费为由要求其支付滞纳金因缺乏依据，故本院不予支持。 对魏青义、范红霞、董鲁滨、王蕾要求解除租赁合同的诉讼请求，因李艳华于2020年2月26日书面同意解除合同，故本院确认租赁合同于2020年2月26日解除，李艳华应按合同约定向魏青义、范红霞、董鲁滨、王蕾返还租赁房屋，保持房屋现状，并支付2019年8月1日至2020年2月26日期间的租赁费557938.50元（2656.85元×210天），之后的房屋占用费应继续支付至实际腾房之日止。 因魏青义、董鲁滨向李艳华发出缴费通知时，正值王钺钦与李艳华的房屋租赁合同纠纷案件诉讼中，李艳华迟延交纳房屋租赁费并非属于恶意，故本院对魏青义、范红霞、董鲁滨、王蕾的滞纳金诉求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认魏青义、范红霞、董鲁滨、王蕾与李艳华之间的《新河湾商铺租赁合同》于2020年2月26日解除； 二、李艳华于本判决生效之日起十日内将坐落于滨州市xx路xx号xx湾xx号xxx的商品房【不动产权证号：鲁（2019）滨州市不动产权第0xxx9号】腾空并交付魏青义、范红霞，该房屋的装修装饰需保持现状； 三、李艳华于本判决生效之日起十日内将坐落于滨州市xx路xx号xx湾xx号xx的商品房【不动产权证号：鲁（2019）滨州市不动产权第0xxx0号】腾空并交付董鲁滨、王蕾，该房屋的装修装饰需保持现状； 四、李艳华于本判决生效之日起十日内向魏青义、范红霞、董鲁滨、王蕾支付2018年12月29日至2020年2月26日期间的房屋租赁费1086847.10元，以及至实际腾房之日止的房屋占用费（按每日2656.85元计算）； 五、驳回魏青义、范红霞、董鲁滨、王蕾的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31822.56元，由魏青义、范红霞、董鲁滨、王蕾负担20548.93元，李艳华负担11273.63元；财产保全费5000元，由李艳华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  吕建军 人民陪审员  薛现和 人民陪审员  于庆林 二〇二〇年三月五日 书 记 员  董汝汝