广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终810号 上诉人（原审被告）：何筱璧，女，1971年7月29日出生，汉族，住。 被上诉人（原审原告）：桂林市兴邦物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区朝阳路21号奇峰小筑门楼综合楼1、2、3-1号商店及多功能大厅2楼201室，统一社会信用代码：914503005718271160。 法定代表人：李震，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈智坚，广西桂宁律师事务所律师。 上诉人何筱璧因与被上诉人桂林市兴邦物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初3071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人何筱璧上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院基于被上诉人与奇峰小筑业主委员会郭建国签订的所谓《奇峰小筑物业管理服务合同》（以下简称物业合同），判令上诉人向被上诉人全额支付被上诉人所要求的物业费，忽视了物业合同的合法性，忽视了被上诉人对于物业合同存在严重不合法行为，其判决排除了私签物业合同人郭建国的合法性，根据法律规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。《业主大会和业主委员会指导规则》的通知第二章第十三条规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人应当认定为业主。《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务物业合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约，业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；(七）监督物业服务企业履行物业服务物业合同；（八）对物业共用部位,共用设施设备和相关场地使用情况下，享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位，共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律法规规定的其他权利。2013年1月1日起施行《广西壮族自治区物业管理条例》第二章第六条规定，本条例所称的业主包括：（一）房屋所有权证记载的房屋所有权人；（二）依据(中华人民共和国物权法）第二章第三节规定取得建筑物专有部分有权的人；（三）尚未办理房屋所有权登记，但基于一定的法律事实，己经合法占有房屋的人。案外人全利平参与代表业主和郭建国打了多场官司，在法庭上，当庭多次要求涉案者郭建国出示房产证所有人，至今从没见过。被上诉人没有经过双过半业主的选聘程序，物业合同以及收费标准等均未获得小区双过半业主的同意。为此，近些年来，奇峰小筑小区业主发起多次维权，包括诉讼、上访、信访，不认可被上诉人与伪业委会私自签订的物业合同要求兴邦物业遵守相关法律程序，拒绝被上诉人兴邦物业强行进入小区服务。二、伪业委会与被上诉人未能提供任何证据证明其被选聘己经得到小区双半业主同意，中级法院却认定选聘兴邦物业得到小区双过半业主同意，从而判决选聘程序合法。明显不符合事实。三、《物业管理服务合同》第三章物业服务质量按三级资质标准实施，根据《物业管理企业资质管理办法》(建设部令(2007)第164号）三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅面积和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。奇峰小筑住宅面积约为34万平方米，兴邦物业服务有限公司资质等级不具备承接对奇峰小筑小区的物业管理业务。四、被上诉人和伪业委会郭建国私签物业阴阳合同，上诉人是不可能拿得到阴阳合同原件的，被上诉人甚至于连私签约阴阳物业合同都没有在小区公开张贴过。而上诉人经过千辛万苦才从朝阳社区和七星区住房城乡建设局好不容易拿回了伪业委会备案的物业合同，发现分别是两个不同版本的阴阳合同。法院判决书认为郭建国是不是业主并不直接影响合同效力，没有法律依据。五、一审判决要求业主无条件履行义务，与法律相悖。开发商的物业在2005被业主己赶走了，2011年兴邦物业又通过伪业委会内外勾结再次强行非法进入小区，不仅不尊重业主，甚至暴力欺压业主，严重侵害业主权利，请求二审法院依法改判，支付上诉人的请求，不支持被上诉人的请求。 被上诉人桂林市兴邦物业服务有限公司辩称，维持一审判决。 被上诉人桂林市兴邦物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告向原告支付物业服务费5905.41元及违约金1771.62元，合计7677.03元；2、本案诉讼费及实现上述债权所花费的相关费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告是桂林市七星区朝阳路21号银峰苑11栋7-1号房的业主，房屋建筑面积193.62㎡。2011年8月6日，原告与桂林市奇峰小筑业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定由原告对奇峰小筑小区提供物业管理服务，委托管理期限两年，自2011年8月6日起至2013年8月6日止；物业服务费价格为：住宅0.5元/㎡/月（含0.1元维护费用），商铺0.8元/㎡/月（含0.1元维护费用）；业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。2013年7月6日，原告再次与桂林市奇峰小筑业主委员会签订《物业管理服务合同》。合同约定：根据有关法律、法规及《奇峰小筑业主代表大会议事规则》、《奇峰小筑业主公约》，在自愿、平等、协商一致的基础上，桂林市奇峰小筑业主委员会续聘原告为奇峰小筑小区提供物业管理服务；委托管理期限为五年，自2013年8月6日起至2018年8月6日止；物业服务费价格为：2013年8月6日至2015年8月6日住宅0.5元/㎡/月，商铺0.8元/㎡/月，2015年8月6日至2018年8月6日执行市场调节价，具体价格另行商定；业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。 合同签订后，原告进驻小区提供物业服务，原告于2016年9月提前退出小区。2011年8月6日至2016年9月5日期间被告未向原告交纳物业费。原告分别于2013年7月5日、2015年6月5日、2016年12月30日通过在小区公告栏张贴公告等方式向被告催收物业费。 另查明，2013年4月15日，桂林市公证处出具（2013）桂桂证民字第3335号公证书，对桂林市奇峰小筑第四届业主委员会的委员选举活动进行了公证。2014年8月26日，该公证处出具（2014）桂桂证撤字第055号《关于撤销（2013）桂桂证民字第3335号公证书的决定》，撤销了上述公证。一审法院曾受理案外人韦玉、全凤俄诉桂林市奇峰小筑业主委员会、桂林市兴邦物业服务有限公司业主撤销权纠纷一案，韦玉、全凤俄诉请法院撤销桂林市奇峰小筑业主委员会作出的关于选聘桂林市兴邦物业服务有限公司的决定。2015年6月8日，一审法院作出（2014）星民重字第23号民事判决，认定桂林市奇峰小筑业主委员会选聘桂林市兴邦物业服务有限公司合法，判决驳回了韦玉、全凤俄的诉讼请求。韦玉、全凤俄上诉至桂林市中级人民法院，桂林市中级人民法院于2015年11月19日作出（2015）桂市民四终字第523号民事判决，认定桂林市奇峰小筑业主委员会选聘桂林市兴邦物业服务有限公司合法，双方签订的物业服务合同合法有效，最终判决驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，原告与桂林市奇峰小筑业主委员会签订的两份《物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告于2011年8月6日至2016年9月5日期间为被告提供了物业服务，被告应支付相应的物业费，故对原告要求被告支付物业费5905.41元（193.62㎡×0.5元×61个月）的诉讼请求，一审法院予以支持。关于滞纳金，部分业主对业委会选聘物业公司的合法性存在争议，曾发生过相关的诉讼。从业主提交的证据可以看出原告的物业服务存在一定的瑕疵。因此，对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、被告何筱璧支付原告桂林市兴邦物业服务有限公司2011年8月6日至2016年9月5日的物业费5905.41元；二、驳回原告桂林市兴邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案收取案件受理费50元，由于适用简易程序，减半收取案件受理费25元（原告已预付一审法院），由被告何筱璧负担。 二审过程中，双方当事人均未提交新证据。一审认定事实属实，本院依法予以确认。 本案的争议焦点为：上诉人何筱璧应否支付被上诉人物业费。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案涉及的两份《物业服务委托合同》系被上诉人与桂林市奇峰小筑业主委员会依法签订的，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，而且2013年7月16日签订了《奇峰小筑物业管理服务合同》，经过本院生效判决确定合法有效。上诉人作为涉案小区业主，小区业委会与被上诉人签订的两份《物业服务委托合同》对其具有法律约束力。上诉人以物业合同不合法为由拒绝缴纳物业费，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。上诉人主张被上诉人提供物业服务存在重大瑕疵，但未提交证据佐证，应承担举证不能的责任。被上诉人为上诉人居住小区提供物业服务，上诉人应按合同约定交纳物业费。故一审判决上诉人支付物业费依据充分，本院依法予以维持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，裁判结果正确，故对上诉人的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人何筱璧负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 霞 审 判 员  丁 勇 审 判 员  刘媛媛 二〇二〇年三月二十六日 法官助理  王国裕 书 记 员  粟建玉