贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终252号 上诉人（原审被告）：兴义市吉祥房地产开发有限公司。住所地：贵州省兴义市民航大道南段吉祥99克拉城二号楼三楼。 法定代表人：钟国强，该公司董事长。 被上诉人（原审原告）：谢庭撼，男，1990年7月21日出生，京族，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：黄勋，贵州旺明律师事务所律师。 上诉人兴义市吉祥房地产开发有限公司（以下简称“吉祥房开公司”）因与被上诉人谢庭撼商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初1098号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 吉祥房开公司向本院上诉请求：一、依法撤销原审判决第一项,将本案发回重审或在查清事实的基础上依法改判为驳回谢庭撼的诉讼请求;二、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决按照同地段房屋租金的30%支持谢庭撼逾期交房违约金无法律依据。双方签订案涉合同第十三条明确约定，不符合约定条件交房的，每月由吉祥房开公司按照100平方米以下每月支付150元，101平方米以上每月支付200元违约金，但一审不顾双方真实意思表示，对合同约定内容不予认可。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。吉祥房开公司早将案涉商品房交付谢庭撼装修入住，只是未交付相关合格证书，不存在逾期交房。在对购房者没有造成损失，无任何法律依据的情况下，一审法院判决支付逾期交房违约金，适用法律错误，是法官对自由裁量权的滥用，没有理解《中华人民共和国合同法》关于“违约金”的立法目的。据此，请贵院依法纠正本案一审法院审理过程中的错误行为，将本案发回重审或依法改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人谢庭撼未作答辩。 谢庭撼向一审法院起诉请求：一、判令吉祥房开公司支付谢庭撼自2015年10月1日起至2018年7月5日止的逾期交房违约金29588元；二、判令吉祥房开公司支付谢庭撼自2015年10月1日起至2018年7月23日止的逾期办理房屋权属登记违约金57303元；三、本案诉讼费由吉祥房开公司承担。 一审法院认定事实：2014年8月14日，谢庭撼与吉祥房开公司签订《商品房买卖合同》，约定谢庭撼购买吉祥房开公司开发并取得预售许可的兴义市民航大道吉祥·99克拉城小区第5幢10层10-2号房，房屋建筑面积为130.06平方米，房屋总价款为378535元。合同第一条约定“建筑工程施工合同约定的开工日期为：2012-11-12，建筑工程施工合同约定的竣工日期为：2015-5-30”，第十一条约定“（一）出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收合格证明文件；……”；第十三条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理:……2.扣除不可抗力因素和暴雨、节日、政府举行会议或活动、学生考试、勒令停工及甲方不可抗力因素。除此之外，出卖人未按十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，甲方自愿赔偿住宅100平方米以下，每月每套150元；101平方米以上，每月每套200元”；第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用后90日内申请该商品房所有权初始登记”，并对逾期办理并交付房屋转移登记的有关文书的违约责任约定为“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金”。谢庭撼按约定方式支付了全部购房款，吉祥房开公司于2017年4月7日将房屋交付谢庭撼使用。2018年5月23日，谢庭撼为委托人向吉祥房开公司出具《委托书》，委托书载明；“一、代表委托人填写申请表格及签署各种文件和表册；二、代缴国家规定的有关税费（契税除外）；三、代理委托人办理预购商品房预购登记证明、预购商品房抵押权预告登记证明、不动产权证书、不动产登记证明。四、该委托从2018年5月23日起生效，本委托不受购房合同办证时间限制，不因办证时限主张权利。办证产权事宜完毕终止”。吉祥房开公司于2018年7月6日取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案、于同年8月10日向不动产登记部门申请商品房大产权初始登记。 一审法院认为，谢庭撼与吉祥房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自义务。谢庭撼已按合同约定将购房款全部支付吉祥房开公司，吉祥房开公司应按合同约定于2015年5月30日将符合约定条件的房屋交付谢庭撼，并负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。但吉祥房开公司于2018年7月6日才取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案、于同年8月10日向不动产登记部门申请商品房大产权初始登记。该期间，吉祥房开公司已构成违约，应承担违约责任。但吉祥房开公司辩称谢庭撼主张的逾期交房及逾期办理房屋权属登记违约金已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，谢庭撼诉请的违约金诉讼时效为3年，谢庭撼于2019年1月16日起诉，倒推3年，谢庭撼主张的违约金应从2016年1月16日起计算，故吉祥房开公司对诉讼时效的辩解意见，予以部分采信。关于逾期交房违约金问题，双方约定逾期交房违约责任“住宅100平方米以下，每月每套150元；101平方米以上，每月每套200元”，该约定明显过低，根据兴义市人民法院生效判决书认定的案涉小区房屋租金标准为每月每平方米7元，亦以此作为本案逾期交房违约金的计算标准。谢庭撼于2017年4月7日接收房屋后，已不存在租金损失，但吉祥房开公司交付谢庭撼的房屋并不符合合同约定，仍构成违约，仍应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，谢庭撼接收房屋后的逾期交房违约金按每月每平方米7元的30%计算。为此，谢庭撼主张的逾期交房违约金，予以支持自2016年1月16日起至2018年7月5日止的违约金17646.97元｛［130.06平方米×7元/每月/每平方米÷30天×445天（2016年1月16日至2017年4月6日）］+［130.06平方米×7元/每月/每平方米÷30天×455天（2017年4月7日至2018年7月5日）×30%］｝。关于逾期办理房屋权属登记违约金问题，双方约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金。”但在谢庭撼于2018年5月23日出具给吉祥房开公司的委托书中，谢庭撼委托吉祥房开公司办理房屋权属登记相关事宜，该委托书明确载明“不受购房合同办证时间限制，不因办证时限主张权利。”系谢庭撼真实意思表示，合法有效。谢庭撼以明示方式委托吉祥房开公司代为办理房屋权属登记，并明确该委托不受购房合同办证时间限制，不因办证时间主张权利，系谢庭撼自愿放弃追究吉祥房开公司逾期办理房屋权属登记违约责任的权利，故谢庭撼诉请吉祥房开公司逾期办理房屋权属登记违约金的主张，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，判决：一、兴义市吉祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付谢庭撼自2016年1月16日起至2018年7月5日止的逾期交房违约金17646.97元；二、驳回谢庭撼其余诉讼请求。案件受理费1972元，减半收取986元，谢庭撼承担686元，兴义市吉祥房地产开发有限公司承担300元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：吉祥房开公司是否存在逾期交房违约行为，是否应当承担违约责任；若应承担，一审认定责任标准是否适当。 关于争议焦点，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格的，不得交付使用”之规定，竣工验收是商品房交付使用的必经环节，而商品房经竣工验收合格后具备法定交付条件的标准应是已取得住建部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》。对未经验收合格的商品房，房屋尚不具备法定交付条件，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将该商品房交付于买受人实际占有，买受人是否已实际入住该房屋，房开商均构成逾期交房，不能以其将未达到法定交付条件的房屋交付予买受人而认定房开公司已经履行完交房义务。本案中，吉祥房开公司未在双方《商品房买卖合同》约定的期限内将符合法定交付条件的房屋交付谢庭撼，依法应承担逾期交房违约责任。一审结合认定事实和当事人的诉请，对吉祥房开公司承担逾期交房违约责任的认定并无不当，吉祥房开公司称已将案涉房屋交付购房者占有使用，其不存在逾期交房违约情形的主张不能成立，不予支持。 虽案涉房屋在取得《建设工程竣工验收备案表》前未达法定及约定交付条件，但考虑谢庭撼于2017年4月7日接收房屋后，已不存在租金损失，相较于未入住时而言，接收房屋后谢庭撼因逾期交房造成的损失已明显得到弥补，在此情况下一审综合当事人各方利益并结合案件实际，对吉祥房开公司应承担的逾期交房违约金进行分段计算（在谢庭撼接收房屋前按同地段房屋租金予以认定，在谢庭撼接收房屋后按同地段房屋租金的30%认定）较为公平，本院予以维持。 综上，吉祥房开公司上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1972元，由兴义市吉祥房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾婷婷 审 判 员 刘金洲 审 判 员 陈映桃 二〇二〇年三月十一日 法官助理 朱丽萍 书 记 员 陈春芳