宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）宁0104民初1189号原告：宁夏世和房地产开发有限责任公司，住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。法定代表人：高怀玺，该公司总经理。委托诉讼代理人：付前明，宁夏综义律师事务所律师。被告：申恩洋，男，1990年9月11日出生，汉族，宁夏邮政公司职员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：郎奠军，宁夏浩晟律师事务所律师。原告宁夏世和房地产开发有限责任公司与被告申恩洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宁夏世和房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人付前明、被告申恩洋及其委托诉讼代理人郎奠军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏世和房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付房屋租金21927.9元，逾期交纳租金违约金2916.41元，逾期交纳租金违约金计算至租赁费付清之日止，合计24844.31元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月26日，原、被告签订《世和天玺国际中心场地租赁合同》，原告将世和天玺国际中心B座1层16号营业房出租给被告经营拉面茶系列及西点类，承租面积暂定为37.76㎡，实际租赁面积以该房房产面积计算，租金为190元/平方米/月，按半年度预付租金，租期为3年，自2017年10月31日至2020年10月30日止。2018年9月28日，双方又签订了《补充协议》，约定租期自2018年11月16日至2021年11月15日止，租金起算日期为2018年11月16日，原告并给予被告免租期6个月，分两年执行，即2019年4月1日至2019年6月30日止和2020年4月1日至2020年6月30日。被告自2018年11月16日起营业，并向原告支付了首期租金43855.8元，再未向被告支付过租金，经原告催要无果，故原告诉至法院。申恩洋辩称，涉案房屋的租赁面积为37.76平方米，应当以合同约定面积计算租金。双方在补充协议中约定免租期是6个月，分两次免租，合同解除是原告的原因，基于原告要求解除合同，原、被告按实际租期一年减去减去免租期6个月的租金的方法签订了解除协议。原、被告的租赁合同已经解除，在协商解除协议中保证金、租赁费已经处理，合同解除后，双方互不向对方承担违约责任，原告另行主张租赁费与事实不符。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月26日，原、被告签订《世和天玺国际中心场地租赁合同》，约定原告同意将世和天玺B座1层16号营业房出租给被告使用，场地面积暂定37.76平方米（该场地的租赁面积暂定，实际租赁面积最终以该房产产权面积计算），用于经营拉茶系列及西点类，合同签订后三个工作日，被告需向原告支付租赁保证金24000元；本合同签订后，原告如欲转让本合同租赁标的所有权应当以书面形式通知被告，保证受让方按本合同约定的条件与乙方签署协议，确认其将继续履行本合同；合同租期自2017年10月1日至2020年10月30日止；保底使用费（即租金）190元/㎡/月，保底使用费每一年在上一年度保底使用费标准的基础上递增10%；保底使用费按半度支付，当半度期满前15日内被告支付下半度保底使用费。2018年9月28日，原、被告签订《补充协议》一份，约定鉴于双方于2016年8月26日签署了世和天玺国际中心《场地租赁合同》，现经双方友好协商，就原合同部分条款变更及相关事项补充约定如下：一、如被告在2018年11月16日前，进场装修完成且经过原告授权的物业公司验收，具备开业条件，并且在2018年11月16日正式开业运营的，租金按如下约定：原合同租赁期变更为自2018年11月16日至2021年11月15日；计算使用费起始日期为2018年11月16日；装修期自2018年11月16日开始往前计算三个月，装修期间只收取物业费，不收取租金；原告再向被告增加经营免租期6个月，被告在经营免租期间只交纳物业管理费，不缴纳租金；经营免租金自2019年开始计算，分两年执行，每年3个月，即2019年4月1日至2019年6月30日止和2020年4月1日至2020年6月30日止；如被告不能在2018年11月16日前进场装修完成，不能在2018年11月16日正式开始运营的，租金、物业费标准按原合同约定的标准自2018年1月1日起向原告交纳。上述合同签订后，被告向原告支付保证金24000元及租金43855.8元。后原、被告因租金发生争议，故原告诉至本院。另查明，2018年9月18日，原告与案外人李子龙签订《返租经营管理协议书》一份，约定鉴于李子龙于2018年9月18日购买原告开发建设的世和天玺国际中心的商铺，甲方将其所购商铺委托给原告，由原告统一自营、转租、经营管理；商铺位于银川市兴庆区凤凰北街东侧世和天玺国际中心裙楼B-1-16号商铺，建筑面积38.47平方米。2018年10月13日，原告与案外人李子龙签订《商品房买卖合同（现售）》合同一份，约定李子龙购买原告开发建设的位于凤凰北街东侧世和天玺国际中心裙楼B段116，实测建筑面积为38.47平方米。再查明，2019年11月13日，原、被告签订《协议》一份，约定原、被告自愿就双方于2016年8月26日签订的《商铺租赁合同》的解除达成如下协议：原告将世和天玺国际中心C-1-16号商铺与被告签订了《商铺租赁合同》，现商铺已向业主进行了销售，为减少中间环节产生的不必要的税费，原告退出租赁关系，由业主直接与商家形成租赁合同关系，双方解除《商铺租赁合同》；本协议签订的同时，被告应当按照《商铺租赁合同》及补充协议的内容与业主签订新的租赁合同；原告依据《商铺租赁合同》及补充协议，收取了被告保证金24000元，自被告与业主重新签订租赁合同后三十个工作日内，直接支付给业主；租金43855.8元，由原告向业主自购房之日起计算，将业主应得租金支付给业主；《商铺租赁合同》解除后，双方互不向对方承担违约责任。2019年11月15日，被告与案外人李子龙签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁房屋位于银川市兴庆区世和天玺国际中心裙楼B116号商铺，租用面积为38.76平方米；租期2年，自2019年11月16日至2021年11月15日止；年租金60000元，本合同签订时被告需向李子龙交纳租赁保证金10000元。合同签订后，原告将被告支付的租赁保证金24000元支付给案外人李子龙，李子龙向原告出具收条一张。还查明，银川市房地产测绘中心于2017年11月13日出具《银川市房产测绘成果报告书》一份，载明凤凰北街东侧世和天玺国际中心裙楼A段116建筑面积38.47平方米本院认为，根据原、被告签订的《场地租赁合同》、《补充协议》及《协议》的约定租金起算日期应为2018年11月16日，其中2019年4月1日至2019年6月30日期间为免租期，被告与案外人李子龙签订的《场地租赁合同》租期起始日期为2019年11月16日，故被告应向原告支付2018年11月16日至2019年11月15日期间的租金（免除三个月）。关于租金依据的房屋面积的标准，因《场地租赁合同》约定的租赁面积37.76平方米为暂定面积，实际租赁面积最终以该房产产权面积计算，故租金应按38.47平方米计算。被告抗辩双方解除合同时按一年租金减去免租期六个月的租金进行结算，因《补充协议》约定的免租期分两年执行，双方解除合同时，第二个免租期尚未履行，且被告与案外人李子龙签订的《房屋租赁合同》中已将年租金降至每年60000元，相比原《场地租赁合同》已进行了减免，故对被告的辩称，本院不予采信。综上，被告应向原告支付租金21927.9元（38.47㎡×190元/月/㎡×9个月-43855.8元）。对于原告主张的违约金，因双方解除合同时，被告已逾期支付租金，双方约定互不承担违约责任，故对原告主张的违约金，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：被告申恩洋于本判决生效之日起七日内向原告宁夏世和房地产开发有限责任公司支付租赁费21927.9元；驳回原告宁夏世和房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费422元，减半收取计211元，由原告宁夏世和房地产开发有限责任公司负担25元，由被告申恩洋负担186元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 贺晶婕二〇二〇年三月二十五日法官助理 蔡 霞书 记 员 顾秀英附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满baod时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。