广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初335号原告：刘咏璇，女，1989年9月15日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：闭燕金，女，1996年2月11日出生，汉族，住广州市番禺区。原告刘咏璇与被告闭燕金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第五条的规定适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告刘咏璇、被告闭燕金均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘咏璇向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的房屋租赁合同关系已于2019年12月12日解除；2、被告向原告退还押金2000元，并自2019年12月12日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至付清全款之日止；3、本案诉讼费用由被告承担，由被告迳付原告。事由和理由：2019年7月3日，原告与被告约定，由原告向被告承租位于增城区××花园××房××一间次卧，月租金1000元，未签订书面的房屋租赁合同。之后，原告向被告缴纳了2019年7月份的租金及2000元押金，被告向原告出具收据。因被告拒绝在解除合同之后向原告退还全部押金，原被告多次协商不成引发纠纷。2019年12月8日，原告发现被告已搬离涉案租赁物，并且从涉案房屋业主处得知，被告不享有转租权，因此，原告于2019年12月11日向被告依法发出解除不定期房屋租赁合同关系及催告其退还全部押金的通知，并于次日搬离涉案租赁物，之后，原告多次催告被告退还押金，被告均拒不退还。被告拒绝退还押金的行为，已严重损害原告的利益，为此原告诉至法院，望法院依据事实与法律，支持原告诉讼请求。审理中，原告变更第三项诉讼请求为“诉讼费由被告承担”。被告闭燕金辩称：不同意原告的诉讼请求。原告与被告于2019年7月3日到5日通过微信达成房屋租赁合同，约定原告以每月1000元的价格租赁涉案房屋的一间卧室，押金为2000元。一、原告与被告之间达成的租赁合同并非不定期租赁合同。根据《合同法》第十一条、第二百三十二条的规定，原告与被告虽未签订正式的书面合同，但是双方已经通过口头和微信聊天等方式就租赁期限达成协议，故该租赁合同并非不定期租赁合同；二、被告有权收取原告2000元押金。首先，原告在租赁合同未到期的前提下提前解约，按照双方的约定，被告有权没收原告的押金；其次，即使原告与被告之间是不定期房屋租赁合同，当事人可以随时解除合同，被告于2019年11月19日以微信方式通过原告解除租赁合同并愿意退还押金，但是原告拒绝，原告的催告函（短信记录）最早发送于2019年12月10日，时间上迟于被告二十一天，原告明显违约在前，无权要回押金；再次，被告在租赁案涉房屋时，向房东交付了4000元押金，因原告不仅违反约定带外人到该房屋常住，两人经常吵吵闹闹，致使被告无法在该房屋继续生活，于2019年12月7日搬出，被告也因此被房东没收了4000元押金，并需要花钱重新寻找住处，该笔损失应由原告进行赔偿，被告针对原告恶劣的租赁行为没收其2000元押金是完全合理的。三、被告转租行为并不当然无效。被告作为一个刚毕业工作的年轻人，因无力负担整间房屋的租金，将其中一间房转租出去实属无奈之举，在此过程中，房东一直知情，也未提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。现被告已经搬出涉案房屋，在此之前该房东未对转租行为向被告明确提出异议，也从未通知被告解除该租赁合同，同时被告也为此付出了4000元押金的代价，因此不应认定该转租行为无效。四、原告实际押金不足2000元。原告每月8日应向被告付租金，但其知道2019年12月12日才搬出涉案房屋，即中间还存在4天的房租共133元未付，11月份和12月份应由原告分担的物业费、水电费、燃气费等杂费及家具损坏赔偿费也未付（部分未出账），该笔费用均由被告经房东同意从4000元押金中垫付，该笔垫付款应从原告主张的2000元押金中扣除。五、原告关于诉讼费的诉请于法无据。法院和相关法律关于诉讼费有明确规定，原告的诉讼于法无据。经审理查明：案涉房屋位于广州市增城区新塘镇汇太中路271号富阳花园3幢503房，付生权、伍小雪为该房屋的产权共有人，该房屋建筑面积69.81平方米。2019年5月3日，被告（承租人，乙方）与付生权（出租人，甲方）签订《租赁契约》，约定由被告向付生权承租位于广州市增城区新塘镇汇太中路271号富阳花园3栋503房的房屋；租期自2019年5月2日起至2020年5月3日止，共计12个月；月租金2000元；保证金4000元；租赁期内，乙方未经甲方书面同意，不得对房屋进行扩、加、改建或转租、转让、分租或与他人互换房屋使用，乙方保证不改变房屋用途。同日，被告向付生权支付首月租金2000元和押金4000元。2019年7月3日，原被告双方通过微信方式协商，约定原告以每月1000元的价格租赁案涉房屋的一间卧室，并由原告向被告按期交付房屋水电、燃气费；原告于2019年7月3日通过微信向被告转账1000元，转账说明为“2019.7.8-8.7租金”，被告于当天向原告出具《收据》，载明：“闭燕金今收到刘咏璇房屋押金2000元及7月租金1000元。”随后，原告于2019年7月9日通过微信向被告转账2000元，转账说明“押金2000元”。2019年11月20日，原告（昵称为“April”）与备注名为“付生权”的用户的聊天记录显示：[……付生权：“还有一点，你们要搞清楚，他未在未经我允许的情况下，无权将我房子出租。”]2019年12月10日，原告通过手机短信向被告发出《催告函》，载明：“闭燕金女士，我与你方经过平等协商，形成房屋租赁合同关系，我于2019年7月8日入住广州市城区新塘镇汇太中路271号富阳花园3栋503房，承租其中一间次卧，并向你方缴纳2千元押金及1千元租金。2019年12月8日，你已搬出城区新塘镇汇太中路271号富阳花园3栋503房，违法解除租赁合同，又因为你房屋转租权，构成违约，请你于收到本催告函当日向我方退租房押金2000元，否则我将诉诸法院，……。”审理中，原被告双方均确认以下事实：一、被告与原告在7月3日达成租赁合意，原被告双方没有签订书面租赁合同，合租内容均是通过微信约定；二、原被告双方约定每期租赁期间为当月8日至次月7日，租金须在当月8日前支付；原告向被告支付租金至2019年12月7日；三、原告于2019年12月12日搬离并腾空案涉房屋。原被告双方为证明陈述的事实，提供了双方的微信聊天记录加以证实。其中2019年11月19日的微信聊天记录显示：[闭燕金：“这样子吧，你今晚就搬走吧，可以先搬到你朋友那里去，我把2000块押金退给你，11月你付的1000块租金也退一半500块给你（11月8号-11月19号期间12天租金、物管费水电燃气费算500元），今晚共计退2500元给你。”刘咏璇：“合理的时间最起码是一个月。”闭燕金：“你都不讲诚信了我也不会管这些东西，我只知道我不想再看到你跟你朋友出现在这个房子里，毕竟我们没有约定合同期，更没有签合同。”……刘咏璇：“你想多了，我不会今天搬走的，一切按照法律办……”]。另外，原告于2019年7月3日在与被告的微信聊天记录中提到“请问租期到明年3月左右可以吗？”，被告在庭审中陈述“没有明确回答是否可以”。本院认为，关于本案转租合同的效力问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同属于确立债权债务的合同，出租人对租赁物是否享有所有权、处分权等并不影响租赁合同的效力，因此，尽管被告闭燕金未经出租人付生权同意对案涉房屋进行转租，但并不影响转租合同的法律效力，原告刘咏璇与被告闭燕金于2019年7月3日通过微信方式达成的租赁协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。关于本案租赁合同的解除时间问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”以及《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，原被告双方在协商租赁事宜时并未对租赁期限进行明确约定，亦未能达成补充协议，本院认为，原被告之间就案涉房屋达成的租赁协议属于不定期租赁合同。原告主张本案租赁合同自2019年12月12日解除，被告抗辩认为解除日期为2019年11月19日，因为被告于2019年11月19日通过微信要求被告当晚搬离案涉房屋，本院认为，该期限过于急促，并不能视为在合理期限之前通知承租人，因此，被告的抗辩理由本院不予采纳，原告于2019年12月12日搬离案涉房屋，故本院认定本案租赁合同于2019年12月12日解除。关于押金退还问题。原告于2019年7月9日向被告交付押金2000元，原告向被告支付租金至2019年12月7日，并于2019年12月12日搬离案涉房屋；根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，在原、被告对于押金的问题未进行约定的情况下，被告所收取的押金应退还给原告。被告抗辩原告仍有133元租金（4天）未交付，应在2000元中予以抵扣，本院认为，为避免诉累，且抵扣金额很少，本院对被告的上述抗辩予以采纳。至于被告抗辩由原告分担物业费、水电费、燃气费、家具损坏赔偿费等，因被告向本院提供的证据不足以证明其已支付了上述费用，故本院不予采纳。综上，被告应退还原告款项1867元，原告主张超出部分，本院不予支持。至于利息问题，利息应以1867元为本金自2019年12月13日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的之规定，判决如下：一、确认原告刘咏璇与被告闭燕金之间的房屋租赁合同关系于2019年12月12日解除；二、被告闭燕金于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘咏璇返还款项1867元及利息（利息以1867元为本金，自2019年12月13日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；三、驳回原告刘咏璇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告闭燕金负担。本判决为终审判决。审判员  陈少梗二〇二〇年三月六日书记员  陈雪冰