吉林省长春市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）吉01民终4082号上诉人（原审原告）：许志，女，1963年10月31日出生，汉族，住长春市会展大街与珠海路交汇处东方万达城6-1-1101室。委托诉讼代理人：刘博研，吉林功承律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芳，吉林功承律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长春信诚房地产开发有限责任公司，住所地长春市朝阳区南湖新村中街48栋。法定代表人：范东超，董事长。委托诉讼代理人：李阳，公司职员。委托诉讼代理人：付丽，公司职员。被上诉人（原审被告）：范存玉，男，1957年11月16日出生，住辽宁省大连市西岗区五四路111号2-11-2。委托诉讼代理人：马天宇，男，1978年12月10日生，汉族，现住长春市朝阳区进化街25号。上诉人许志因与被上诉人长春信诚房地产开发有限责任公司（以下简称信诚公司）、范存玉房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2018）吉0104民初5369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人许志及委托诉讼代理人刘博研、刘芳，被上诉人信诚公司的委托诉讼代理人李阳、付丽，范存玉的委托诉讼代理人马天宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许志向本院提出上诉请求：1、撤销（2018）吉0104民初5369号民事判决书第二项；二、判令信诚公司履行《定房协议书》，向许志交付“南湖·学府经典”16号楼2单元1404室房屋；三、判令确认信诚公司与范存玉之间签订的房屋买卖合同无效；四、本案一审及二审诉讼费由信诚公司及范存玉承担。事实及理由：1、许志与信诚公司（以下简称信诚公司）签订的《定房协议书》已具备商品房买卖合同的主要条款，且信诚公司已依约收取许志缴纳的购房款，双方已形成正式的商品房买卖合同关系。《定房协议书》虽然约定各方进一步签署正式的商品房买卖合同，但许志与信诚公司缔约之根本目的乃交易房屋所有权，该《定房协议书》项下当事人主体清晰，标的物指向唯一，具有确定的价款及明确的支付方式，其约定足以确保该协议作为商品房买卖合同的核心内容，满足《商品房销售管理办法》第十六条对商品房买卖合同主要条款之规定。另，许志在2010年1月29日依约支付1万元定金后，信诚公司又于2010年4月27日向许志出具付款125,564元的《收款收据》，该收据注明款项为许志于《定房协议书》项下所购1404室房屋之价款。信诚公司收受许志向其支付的房屋价款行为，已然突破《定房协议书》约定，足以证明双方在进一步履行合同内容以实现交易目的，而《定房协议书》约定房款支付方式为以按揭贷款方式支付，信诚公司作为开发商有义务协助银行为许志办理按揭贷款，但至诉讼时按揭贷款未予办理的主要责任在信诚公司。综上所述，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，许志与信诚公司签订的《定房协议书》已具备商品房买卖合同的主要条款，信诚公司也已按照约定收受房屋价款，至于是否收到全部购房款并非确认《定房协议书》是否为商品房买卖合同的构成要件，因此该协议应当认定为商品房买卖合同。2、信诚公司与范存玉恶意串通，另行签订商品房买卖合同的行为无效信诚公司设立于2004年9月23日，自设立至今，范存玉先后担任信诚公司董事长、法定代表人、监事等职位。案涉《定房协议书》项下约定，许志以按揭贷款方式向信诚公司支付购房款（第四条），依商品房交易的一般习惯，以该种方式缴纳购房款的由开发商向贷款银行做出阶段性保证承诺，再由购房人与贷款银行签订借款协议，而贷款银行一般由开发商指定。范存玉曾负责协调处理许志在案涉协议下的购房事宜，对案涉《定房协议书》的存在明确知晓。2018年7月5日，信诚公司与范存玉于长春市房产档案馆将案涉房屋备案登记至范存玉名下，2018年10月信诚公司向许志发出解除《通知函》，范存玉与信诚公司签订房屋买卖合同的行为显以侵害许志的合法权益为目的。另，范存玉在一审期间主张其享有对信诚公司的债权，信诚公司以该房屋抵顶欠款，但并未提交任何证据兹以证明债权的实际存在，一审法院对该事实亦未进行审理，同时对其实际占有该房屋亦未进行任何举证，而该期间信诚公司仍函告许志，要许志返还其占有的案涉房屋。范存玉与信诚公司签订房屋买卖合同明显存在主观恶意，且未实际占有案涉房屋，备案登记亦不具备物权变动的效力，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，范存玉与信诚公司签订买卖合同的行为无效。三、为合理彻底解决双方纠纷，许志现同意对《定房协议书》项下的房款给付方式予以变更，依《定房协议书》约定的总价款数额再扣除已付款后，将剩余房款一次性给付信诚公司，以确保许志与信诚公司之间的商品房买卖合同有效履行，保障各方当事人的合法利益。综上所述，许志与信诚公司签订的《定房协议书》具备商品房买卖合同的合同性质，案涉房屋至今仍未发生有效的物权变动，范存玉并不能因其存在主观恶意的合同行为取得案涉房屋，故《定房协议书》具备继续履行的客观条件。一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院予以改判。信诚公司二审答辩称，信诚公司与许志签订的订房协议条款不完备，不具备商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，没有约定房屋交付使用条件及日期，装饰设备标准承诺、供水供热、道路绿化等配套基础设施的交付承诺和有关权利义务、面积差异等处理方法。案涉订房协议性质上不是商品房买卖合同，属于签订正式商品房预售合同或者商品房买卖合同之前的预约合同。目的在于缔结本约。本约尚未成立，当事人不得要求履行本约内容。许志自身原因导致双方并未签订正式商品房买卖合同，信诚公司无过错，因此信诚公司不应承担因未缔结本约导致的缔约过失责任；2、信诚公司不存在违约事实，许志主张继续履行合同无任何基础。因为许志没有按照约定时间交纳房款，按照订房协议书约定交纳定金后三日内双方未签订正式合同，信诚公司有权处理房源不承担任何责任，定金不予返还，因此，双方订房协议已经终止，信诚公司有权处理案涉房屋。签订正式的买卖合同在事实和法律上已经履行不能，因此许志请求继续履行合同不符合合同法第110条规定，不应予以支持；3、许志请求继续履行合同已超过诉讼时效，2010年1月29日双方签订订房协议，许志未继续履行合同，现请求履行已超过诉讼时效；4、由于许志不按时缴纳房款，导致双方未签订正式合同，责任在许志一方。案涉订房协议书已在2010年2月2日终止，许志的上诉请求不应予以支持。范存玉二审答辩称，1、许志不是与案涉房屋有关的利害关系人，无权请求确认范存玉和信诚公司签订的订房协议无效。许志未予信诚公司签订正式的商品房买卖合同或预售合同，并非买受人，不具备原告的主体资格；2、许志起诉信诚公司请求履行订房协议书与确认信诚公司和案外人范存玉买卖合同无效是两个法律关系，且无主从关系，不应在同一案件审理。3、许志既不是买受人，也无任何证据证明范存玉和信诚公司存在恶意串通的事实。范存玉作为买受人与信诚公司自愿签订的商品房买卖合同合法有效，应当受法律保护。许志向一审法院起诉请求：1、确认许志与信诚公司于2010年O1月29日签订的定房协议书有效；二、判令信诚公司履行定房协议书；三、确认信诚公司与范存玉之间签订的南湖学府经典16号楼2单元1404室房屋买卖合同无效。四、诉讼费用由信诚公司、范存玉承担。一审法院认定事实：2010年1月29日，许志（乙方）与信诚公司（甲方）签订一份定房协议书，该协议书第一条约定：物业名称：南湖经典学府。第二条约定房范围是许志自愿订购信诚公司开发的物业南湖学府经典16号2单元。房间号为1404号建筑面积131.48平方米，价格为5,488元/平方米，总价款为721,562元。第三条约定定金金额为1万元人民币。第四条权利与义务：（一）乙方向甲方缴纳定金后，甲方负责办理相关内部定购手续，向乙方开具定金收据。（二）乙方所缴纳的定金，至签订正式商品房买卖合同时该款项自动转入乙方购房款，不再具有定金性质。1、若乙方一次性付款，此款项自动转为首付款，2、若乙方为银行按揭付款，此款项自动转入乙方首付款。（定房协议上在第二种付款方式上打对号）。（三）该协议生效后，定金不予以退还。（四）乙方缴纳定金后，三日内（含三日）未与甲方签订正式合同，甲方有权处理乙方所定房源而不承担任何责任，同时乙方定金不予以返还。（五）本协议在签署《商品房买卖合同》后自动作废，本协议和定金收据由甲方收回。该协议书签订后，许志在当天交纳了1万元定金。2010年4月27日，许志向信诚公司交付了预付款125,564元。除了前述定房协议书外，许志与信诚公司之间没有再签订其他补充协议，涉案房屋也没有交付给许志。2018年10月17日，信诚公司向许志发出通知函，该通知函内容为：“您与我公司于2010年1月29日签订的《定房协议书》，因您未与我方签订正式商品房买卖合同，亦未交纳房款，已于2010年2月2日解除。按照《定房协议书》的约定和相关法律的规定，定金1万元不予返还，且您应当自解除之日起交还我公司开发的南湖学府经典16号楼2单元1404室，建筑面积131.48平方米房屋。但自合同解除至今，经我公司多次催促，现您仍然占用使用该房屋已给我公司造成了实际损失。我公司通知您，请您立即从该房屋中腾退，将房屋按照原状返还，并赔偿因违法占用使用给我公司造成的相关损失。如您有意购买该房屋，自本函发出之日起十天内与我公司联系，协商购房交款事宜，一并处理占有使用期间损失赔偿等问题，否则须立即腾退房屋，赔偿损失。”经查，信诚公司并没有将该房屋交付给许志。另查明，该房屋在2018年7月5日在长春市房产档案馆进行登记备案，显示备案的买受人为范存玉，经法庭询问，信诚公司欠范存玉的相关款项，用该房屋进行抵顶。并且该房屋已经交付给范存玉。原审法院在听证时向许志释明，是否变更诉讼请求，许志坚持诉讼请求。一审法院认为，许志与信诚公司之间签订的定房协议书性质为预约，是双方当事人在签署买卖合同之前所签署的文书，是对双方交易房屋的初步确认。该定房协议书系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，应当认定合法有效。但是该定房协议的性质不是本约，即不具备商品房买卖合同的性质。需要双方进一步协商，排除法律和事实上的障碍，以完成本约即商品房买卖合同的签订。在我国商品房买卖关系中，最高院司法解释有条件地确立了预约视为本约的裁判规则。如果将预约认定为本约，即将定房协议认定为商品房买卖合同应当满足法定的条件。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况;（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；(10)办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。从性质上来看，《商品房销售管理办法》对商品房买卖合同当事人具有约束力，并且经最高院司法解释援引，应当认定其属于强制性规范。从以上两个规定来看，将定房协议书认定为商品房买卖合同应当具备以下两个条件：一、该定房协议书具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，二、出卖人已按照约定收取购房款。从本案来看，许志与信诚公司双方的定房协议书显然并不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，且双方并没有约定购房款交付的时间、数额、方式等，信诚公司收取许志预付款125,564元也不符合“出卖人已按照约定收受购房款”的规定，故双方并没有形成商品房买卖合同关系，也不能将该定房协议书认定为商品房买卖合同。关于在2010年4月27日，信诚公司收取许志交付的125,564元的性质问题，尽管信诚公司收取了一部分购房款，但是并没有交纳全部房款，因此信诚公司没有与许志订立真实的房屋买卖合同，故对于许志的诉讼请求本院不予支持。由于许志与信诚公司之间没有形成买卖合同，故信诚公司与范存玉之间的房屋买卖合同并没有涉及许志的合法利益，对于许志请求认定信诚公司与范存玉之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、许志与长春信诚房地产开发有限责任公司于2010年01月29日签订的定房协议书有效；二、驳回许志的其他诉讼请求。案件受理费11,015元，由许志自行负担。本院经二审审理，许志向本院提供三份新证据：1、2019年5月30日梁世平出具的《关于2010年4月27日长春信诚房地产公司为许志出具预付房款125,564元收据的情况说明》，主要内容为：本人原系东北师大信诚集团房地产公司总经理，南湖经典学府原为东北师范大学信诚后勤集团开发，许志于2003年在此预定一套房屋，购房预付款8.5万元，交到东北师大。2005年，师大信诚集团退出该项目，与接盘方长春信诚房地产开发有限责任公司进行交接时，将许志的购房预付款直接冲减了长春信诚房地产公司应付给东北师大信诚集团的应付款。2010年4月27日，长春信诚房地产公司为许志出具了购房预付款收据（包含本金8.5万元和师大信诚集团应付利息40,564元）。许志出具此份证据的证明目的为：2003年许志预定东北师大信诚集团开发的南湖学府经典项目房屋时向师大信诚集团预付了房款8.5万元，后师大信诚集团将开发项目转给信诚公司时，双方同意以该笔购房预付款8.5万元及应付利息冲减信诚公司应付给东北师大信诚集团的应付款，故信诚公司在2010年4月27日向许志出具收取房款125,564元的收款收据。2、李光钊与许志的结婚证（复印件）。3、《由学校集资房转为正式购商品房名单》各一份（复印件，许志陈述其证据来源为通过师大信诚集团总经理梁世平复印取得），该购房名单购房者姓名中有李光钊的名字，名单尾部有梁世平的签字。许志提供上述两份证据的证明目的：李光钊系许志的丈夫，李光钊在2008年学校集资房转正式购商品房名单中有一套房屋，可以佐证许志在2003年向东北师大信诚集团购房的事实。针对许志提供的上述证据，信诚公司的质证意见为：《情况说明》属于证人证言，证人应出庭作证，证人未出庭不符合法律规定，证明内容也不真实，不具有证明力。结婚证以及购房名单均是复印件，真伪无法查明，不能作为定案依据，该购房名单名头是东师集资房转为正式购房名单，不是正式签订商品房买卖合同的依据。定房协议书是2010年签订，是在信诚公司确定许志有意向购买案涉房屋后信诚公司才与许志签订协议书。因订房协议书未履行已终止，双方未签订正式的买卖合同。范存玉的质证意见为：上述证据与范存玉无关。本院认为，因许志在二审提供新的证据，本案的相关事实需要进一步查清。1、根据本院审理的其他案件，能够认定东北师范大学信诚后勤集团、梁世平均曾作为案涉项目原投资人或股东参与该项目，后信诚公司现股东受让公司全部股权。许志二审中陈述，2003年许志即向师大信诚集团预付了房款8.5万元，后师大信诚集团将开发项目转给信诚公司时，双方同意以该笔购房预付款8.5万元及利息冲减信诚公司应付给东北师大信诚集团的应付款，信诚公司在2010年4月27日向许志出具了收取房款125,564元的收款收据。而一、二审审理中信诚公司均否认实际收到125,564元购房款，故应查清师大信诚集团将开发项目转给现信诚公司股东时，是否存在以该笔购房预付款8.5万元及利息冲减信诚公司应付给东北师大信诚集团的转让款的事实？许志于2010年1月29日与信诚公司（甲方）签订《定房协议书》与其陈述之前已在东北师大信诚后勤集团参与集资购房的行为是否具有连续性？在签订《定房协议书》之后信诚公司为许志开具了收款收据，如果该收款收据真实，可以证明其认可许志交纳了部分购房款，后续双方没有继续履行的原因是什么？认定信诚公司以该房屋抵顶欠范存玉相关款项的依据是什么？综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，裁定如下：一、撤销长春市朝阳区人民法院（2018）吉0104民初5369号民事判决；二、发回长春市朝阳区人民法院重审。上诉人许志预交的二审案件受理费11,015元退还给上诉人许志。审判长  绳继萍审判员  李 迪审判员  张海胶二〇二〇年三月二十三日书记员  梁 芳