四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初2841号 原告：李卫东，男，汉族，1973年1月4日出生，住四川省广元市元坝区。 原告：雷洪玉，女，汉族，1974年8月26日出生，住四川省广元市元坝区。 二原告共同委托诉讼代理人：王兴太，广元市利州区东坝法律服务所法律工作者。 被告：广元合兴置业有限公司，住所地广元市利州区雪峰街道办事处利州东路。 法定代表人：罗大国。 委托诉讼代理人：冯岳，四川天称律师事务所律师。 委托诉讼代理人：左旭，四川天称律师事务所律师。 原告李卫东、雷洪玉与被告广元合兴置业有限公司（以下简称合兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李卫东、雷洪玉及其委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李卫东、雷洪玉向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同义务，交付原告购买的九广合作汽车产业综合服务园一期商品房48.93平方米；2.判令被告赔偿原告逾期交房至2019年12月31日止营业损失费169884.00元；3.判令被告支付原告违约金38221.00元；4.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2015年3月23日被告与原告签订了九广合作汽车产业综合服务园一期商品房购买合同，被告将建筑面积为48.93㎡的商铺以543123元的价款卖给了原告，二原告已首付52%的购房款283123元，并约定下余房款26万元由被告联系银行贷款按揭支付，但被告至今未联系到银行。同时被告在合同中约定被告在2015年12月31日前向原告交付合格房，交房后的180个工作日将房产证办完交原告。交房后由被告担保合租，并负责把租金收交给原告，同时约定了租金的金额，逾期后被告不守诚信，不履行合同义务，既不承担违约责任，也不赔偿违约损失。原告多次求助无果。故是原告向法院提起诉讼。 被告合兴公司辩称，1、原告陈述不实;2、原告已于2018年10月31日收房;3、合同约定房屋自营;4、合同约定的贷款因为政策禁止营业房按揭贷款，不能进行。根据合同，原告仍然付有支付义务，原告拒不履行支付义务，根据合同约定，被告有权不交房，并不承担违约责任。故，原告诉请没有法律事实依据，依法应予以全部驳回。 本院经审理认定事实如下：2015年3月23日，二原告与被告合兴公司签订《商品房买卖合同》约定，由原告购买被告开发的九广合作汽车产业综合服务园一期汽车配件卖场（-1）-B-36号营业用房，房屋建筑面积分别为48.93平方米，总价为543123元。合同第六条约定付款方式及期限为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价的52%；附件五：付款方式及期限的约定：买受人签订《商品房买卖合同》当日向出卖人支付购房总价款的52%（即人民币大写：贰拾捌万叁仟壹佰贰拾叁元整，小写：￥283123.00元），余款人民币大写：贰拾陆万元整（小写：260000.00元）将申请向银行借款支付。买受人委托出卖人办理贷款相关手续，买受人在签订本合同五日内向出卖人提交办理按揭的完整资料，并于出卖人通知买受人到银行办理按揭手续之日起三日内到银行办理完毕按揭相关手续，且遵守银行办理贷款的相关程序和时间。其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。第十一条约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三逾期交房的责任约定除不可抗力以外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）（不作累加）（1）逾期90日内，自第十一条约定的交付期限之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付购房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付购房款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。 同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，其中第二条约定九广汽车产业园区为大型专业市场，由专业公司统一招商、统一经营、统一管理，但案涉房屋为自营商铺，不受此约束。该协议第六条对《商品房买卖合同》第十一条进行补充约定，即该商品房符合交付条件是商品房通过几方责任主体单位验收合格后，可交付买受人使用。出卖人在所在房屋的当地报纸上公示或电话通知，无需以书面形式通知买受人办理房屋交付手续，买受人均需于合同约定或者出卖人通知的交房日主动前往九广汽车销售中心办理房屋交付手续。买受人在接收商品房时，应按合同项下商品房进行验收，同时与出卖人委托的物管公司交接房屋钥匙，签署商品房验收交接单。同时该补充协议特别约定出卖人承诺在该商铺交付使用时将水、电、气接通安装到商铺。 同日，被告合兴公司向原告李卫东出具了购房款283123元的收据，并注明2月6日交10000元、2月9日交230000元（换票）、3月23日现金10000元、刷卡33123元。下余购房款260000元原被告约定银行贷款支付，但因中国人民银行下发通知，营业用房不提供贷款，故原告一直未办理银行贷款手续。 另，①2018年10月31日，原被告双方签署了九广合作汽车产业园房屋交接单；②2019年6月7日原告到报刊上发布了交房通知；③2019年7月18日，案涉房屋完成竣工验收，取得竣工验收报告。 本院认为，本案的争议焦点为:一、被告合兴公司是否向原告履行了交房义务；二、被告合兴公司是否应当向原告支付逾期交付房屋的违约金和产生的营业损失。 关于焦点一：案涉房屋于2019年7月18日完成综合竣工验收，故根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”的规定，案涉房屋符合法定交付条件。同时，根据双方签订的补充协议，商品房在通过几方责任主体单位竣工验收合格后，房屋即达到交付条件，故合同约定的交房条件也已经成就。虽然，原被告双方已于2018年10月31日签署房屋交接单，但按合同约定及法律规定，原被告间涉案商品房交付时间应认定为2019年7月18日。 关于焦点二：根据原、被告双方的合同约定，案涉商品房应当在2015年12月31日前向原告交付，但被告于2019年7月18日才向原告交付竣工验收合格的房屋，违反合同约定，故应当向原告支付违约金，根据合同约定，违约金应按照已付购房款283123元每日万分之一从2016年4月1日起计算至2019年7月18日止，共计34059.7元。 另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，原告欲证明其租金损失应当以有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准为依据，仅以该委托经营管理协议无法达到证明原告所购买商铺的出租价格的目的，故原告应当承担举证不力的责任。另一方面该损失已经超出了被告订立合同时预见到或者应当预见到其违反合同可能造成的损失。且，案涉房屋本身系自用营业用房，原告购买系一种投资行为，其自身也应当承担商业风险，不宜将该风险全部转移至被告。最后，本案已经按照已付购房款总额每日万分之一计算了逾期交房的违约金，该违约金也足以弥补原告的损失，故对原告主张的损失，本院不予支持。 关于原被告之间约定下余26万元房款以贷款方式支付的问题。原告按照合同约定向被告交付了资信情况，通常情况下，原告是可以贷到款项，但被告称由于国家贷款政策的变化致使无法继续协助办理按揭贷款的义务，原告履约没有过错。原告的诉讼本意是要求合同继续履行，且已经接收了约定商品房，故根据合同义务对等原则，原告应当在合理的期限内支付下余房款26万元，该期限应确认为一个月内为宜。 关于被告合兴公司主张的2014年6月8日至2018年8月17日的下雨天数554天应当予以扣除的意见。根据合同约定，仅不可抗力才是被告逾期交付商品房的免责条件，而不可抗力一般是指存在“自然灾害，如台风、洪水、地震等，政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱；”等情况，根据广元市公共气象服务中心出具的2014年6月8日至2018年8月17日的雨天统计中证明的雨天应属于天气的一种正常状态，并未达到自然灾害的程度。且被告在与原告签订合同时，应当考虑到工程期间可能发生的恶劣天气影响工程进度的特殊情况。故本院对被告要求扣除雨天的意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告广元合兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李卫东、雷洪玉支付逾期交房的违约金34059.7元； 二、原告李卫东、雷洪玉于本判决生效之日起三十日内向原告广元合兴置业有限公司支付房款260000元； 三、驳回原告李卫东、雷洪玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11312元，由原告李卫东、雷洪玉共同负担2562元，由被告广元合兴置业有限公司负担8750元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  赵 伟 人民陪审员  任坤秀 人民陪审员  周海英 二〇二〇年三月二十七日 书 记 员  郝梦雪