广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初875号原告：广州大运物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华街永发大道12号A-E栋，统一社会信用代码91440114056567153Y。法定代表人：远金海，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁火琼，广东合拓律师事务所律师。被告：王绍钧，男，1982年8月24日出生，汉族，住广州市花都区，原告广州大运物业管理有限公司（以下简称大运公司）诉被告王绍钧物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月12日公开开庭进行了审理。因案情需要，本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年5月15日再次公开开庭进行审理。原告的委托代理人梁火琼两次均到庭参加诉讼，原告的委托诉讼代理人吴小庆、被告王绍钧到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告立即支付给原告2017年6月至2018年10月期间的物业服务费3408.72元及违约金(各月的逾期付款违约金以当月欠缴的物业服务费为本金，每日按千分之三的比例，自欠费当月的11日起计至被告还清全部欠款之日止，暂计至起诉之日为2660.78元）；2.被告立即支付给原告2017年6月至2018年10月的各项公共用电公摊费578.81元；3.被告立即支付给原告2017年6月至2018年10月的垃圾处理费40元；4.被告承担本案的诉讼费用。原告于2019年3月12日将第二项诉讼请求变更为：被告立即支付给原告2016年10月至2018年10月的各项公共用电公摊费632.45元。原告于2020年3月9日向本院申请撤回第二项诉讼请求。事实和理由：被告购买了广州市花都区迎宾大道北侧802房。《前期物业服务合同》合同约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务。开发商依照《商品房买卖合同》约定履行交付义务，被告办理了房屋收楼手续，原告也依约提供了物业服务，但自2017年6月至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及公共用电公摊费用、垃圾处理费，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条规定，业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时交纳物业服务费用的义务；根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及其违约金。基于以上事实与理由，为维护原告及全体业主的合法权益，现依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告辩称，原告严重不作为，我家住在8楼，楼上1102房违法改变房屋结构及物管不作为，我方举证阶段提交证据予以证明。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区迎宾大道105号9栋C座802房，建筑面积133.62元，权属于被告。原告作为受托方（乙方）与广州大运实业有限公司作为委托方（甲方）签订一份《物业管理委托合同》。2014年2月15日，原告作为乙方与被告作为甲方签订一份《大运家园前期物业服务合同》，约定由原告提供物业管理，被告按住宅房屋按建筑面积1.6元/平方米向原告支付物业服务费，被告不按协议足额缴费，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准支付违约金。被告自2017年6月至2018年10月欠缴物业费。涉案小区之前成立大运家园业主委员会，现已经换届，尚未备案。广州市花都区花城街大运家园业主委员会作为原告与广州市花都区住房和建设局、广州市花都区人民政府花城街道办事处作为被告的行政处理纠纷一案，广州铁路运输第一法院作出（2018）粤7101行初2601号行政判决，后广州市花都区住房和建设局、广州市花都区人民政府花城街道办事处不服该判决上诉至广州铁路运输中级法院，该院于2018年12月26日作出（2018）粤71行终3304号行政判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。上述生效判决中查明：2017年1月9日，大运家园业委会发布《关于召开业主大会的公告》，其中称将就是否同意与现物业管理公司签订新娈托合同及是否授权业委会依法选聘物业管理企业并签订物业管理委托合同召开业主大会进行表决。2017年6月17日，大运家园业委会组织召开业主大会并对前述事项进行表决。同年6月19日，大运家园业委会发布《大运家园业主大会投票情况公告》，其中将业主大会表决情况予以公示，称同意授权业委会更换物业公司投票人数及面积占比均超过50%。同年7月19日，大运家园业委会发布《大运家园业主大会投票结果公告（二）》，其中称截至2017年7月18日公告期满，未收到业主对投票结果的书面异议也未收到业主对物业服务合同的修改意见。即日起将根据业主授权选聘新的物业公司并签订物业服务合同。其后，花都区住建局组织召开协调会，对大运家园相关问题进行协调未果。2017年11月29日，花都区住建局与花城街道办共同向大运家园业委会发出花建（2017）300号《关于暂停大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》，内容如下：“2017年10月27日，我局及花城街道办收到贵会送达的召开业主大会解聘选聘物业管理公司的资料，包括业主投票复印件522票。经花城街道办及我局工作人员根据资料核查，存在如下问题：—、关于大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司的程序核查情况。经核实，大运家园此次召开业主大会违反《广州市物业管理暂行办法》第三十九条：l、未按规定通知属地居委，2、召开业主大会会议公告时间未满20日。二、关于投票核查的情况。根据大运家园业主清册统计，大运家园业主拥有投票权的共950户（包括车位），专有面积共133130.83平方米。现对贵会提供的业主选票核查中发现36份选票不是业主本人签名，3户签名业主未在业主清册中。另外481份选票中，减去同一买受人拥有1个以上共有邵分的业主选票，实际选票是470票，专有面积66433.35平方米。分别占总数49.47%和49.9%。根据以上核查情况，大运家园召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项暂停，待将有关情况核查清楚后再进行下一步工作。”2019年4月24日，广州市花都区住房和城乡建设局与广州市花都区花城街道办事处联合作出《关于大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》，编号为花建（2019）112号，该通知称：根据《行政判决书》（2018）粤71行终3304号判决，区住建局与花城街道办于2019年3月14日至4月15日对之前不确定的39户投票情况进行了核实，经核实有17户业主同意解聘大运物业管理有限公司及委托业主委员会选聘物业公司。根据核实情况，2017年1月至6月大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司投票达到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以推进下一步工作。另，原告作为另案原告（反诉被告）与另案两被告（反诉原告）李岩、郝宇物业服务合同纠纷一案，案号为（2019）粤0114民初883号，本院于2019年6月26日作出判决，判决如下：一、被告（反诉原告）李岩、郝宇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州大运物业管理有限公司支付欠付的自2017年4月至2018年10月的物业管理费3916.08元；二、被告（反诉原告）李岩、郝宇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州大运物业管理有限公司支付欠付的自2017年4月至2018年10月的垃圾费40元；三、被告（反诉原告）李岩、郝宇不需向原告（反诉被告）广州大运物业管理有限公司支付欠付物业管理费的滞纳金、公摊电费；四、驳回原告（反诉被告）广州大运物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李岩、郝宇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告广州大运物业管理有限公司负担25元，由被告李岩、郝宇负担25元，反诉案件受理费25元，由被告李岩、郝宇负担。后原告、李岩、郝宇均上诉至广州市中级人民法院，该院于2019年12月26日作出（2019）粤01民终20377号民事判决，判决如下：一、维持广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初883号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初883号民事判决第三项、第四项、第五项；三、李岩、郝宇在本判决送达之日起十日内向广州大运物业管理有限公司支付2017年4月至2017年12月2日物业管理费的违约金（其中2017年4月至2017年11月的违约金以当月欠缴的物业管理费208.62元为本金，2017年12月1-2日的违约金以13元为本金，自欠费当月的10日起按每日千分之三的标准计至付清款日止，上述各月的违约金总额以不超过该月应交物业服务费为限）；四、驳回广州大运物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回李岩、郝宇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案一审案件受理费50元，由广州大运物业管理有限公司负担25元，由李岩、郝宇负担25元；反诉受理费25元由李岩、郝宇负担；二审案件受理费150元，由广州大运物业管理有限公司负担55元，由李岩、郝宇负担95元负担。上述案件在广州市中级人民法院二审期间，李岩、郝宇提交涉案小区业委会于2017年11月6日向大运公司发出《广州大运物业管理有限公司退出告知函》原件供原告核实，上述通知载明：……业主委员会会议决定20171115请贵司开始办理移交工作并于20171202中午12点结束，并退出大运家园物业管理，大运家园业委会将安排新聘物业于2017年12月02日中午12:00以后进场服务……。原告确认该证据的真实性，但不认可关联性，并表示该证据是在广州铁路运输中级法院撤销行政机关行政行为终审判决之前发出的。本院认为:大运家园业委会在2017年1月至6月进行了解聘选聘物业公司的投票。在（2019）粤01民终20377号案件审理中，涉案小区其他业主即另案被告李岩、郝宇也提供大运家园业委会在2017年11月6日向大运公司发出的《广州大运物业管理有限公司退出告知函》，告知大运公司于2017年12月2日12点退出大运家园小区的物业管理，故大运公司依约本应退出大运家园小区。但在上述退出期限之前，花都区住建局与花城街道办已于2017年11月29日向大运家园业委会发出花建（2017）300号《关于暂停大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》，要求大运家园召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项暂停，待将有关情况核查清楚后再进行下一步工作。虽然大运家园业委会不服上述通知，提起了行政诉讼，但广州铁路运输中院至2018年12月26日才作出（2018）粤71行终3304号行政判决，因此，原告基于对上述通知的合理信赖，在上述行政案件未作出判决之前，没有按业委会的要求退出大运家园小区，并无不可。在上述期间，原告也确实为被告提供了物业管理服务，因此，根据公平合理原则，被告享受物业服务，理应支付物业管理费。被告抗辩称其楼上住户违规改造房屋，并不能归责于原告，因此以此为抗辩，本院不予支持。涉案房屋物业管理费应为213.8元/月（1.6元/月/平方米×133.62平方米），被告欠缴的物业管理费，经核算为3634.4元，原告主张欠付的金额为3408.72元，是原告自行处分自己的诉讼权利，本院予以认可。因垃圾处理费为政府征收，由原告代交，每月垃圾费4元，自2017年6月至2018年10月的垃圾费应为68元，原告主张被告支付自2017年6月至2018年10月的垃圾费40元，是原告自行处分自己的诉讼权利，本院予以支持。关于大运公司主张违约金问题，根据另案被告李岩、郝宇提供的涉案小区业委会于2017年11月6日向大运公司发出《广州大运物业管理有限公司退出告知函》，显示该业委会要求大运公司退出大运家园小区的时间为2017年12月2日，故被告有义务向原告交纳2017年6月至2017年12月2日之前的物业管理费。因被告至今未交纳该期间的物业管理费用，且对于违约金标准未提出异议，因此，原告要求被告支付上述期间的物业管理费的违约金，合法合理，本院予以支持。2017年6月至2017年11月的违约金应以当月欠缴的物业管理费213.8元为本金，2017年12月2日的违约金以14元（1.6元/月/平方米×133.62平方米÷31天×2天）为本金，自欠付当月的10日起至付清日止，上述各月的违约金总额以不超过该月应交的物业管理费为限。原告诉请中要求违约金自欠费当月11日开始计算，属于原告自行处分自己的诉讼权利，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告王绍钧于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州大运物业管理有限公司支付欠付的自2017年6月至2018年10月的物业管理费3408.72元；二、被告王绍钧于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州大运物业管理有限公司支付欠付的自2017年6月至2018年10月物业管理费的违约金（其中2017年6月至2017年11月的违约金以当月欠缴物业管理费213.8元为本金，2017年12月1-2日的违约金以14元为本金，自欠费当月的11日起按每日千分之三的标准计至付清款项日止，上述各月的违约金总额以不超过该月应交物业服务费为限）三、被告王绍钧于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州大运物业管理有限公司支付欠付的自2017年6月至2018年10月的垃圾费40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告广州大运物业管理有限公司负担25元，由被告王绍钧负担25元。审 判 长  袁 贞人民陪审员  段纯惠人民陪审员  任识和二〇二〇年三月十三日书 记 员  彭小容张丽彬