河北省定兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0626民初1295号 原告：河北美顺房地产开发有限公司，住所地：定兴县开发区国泰大街。 法定代表人：刘硕，该公司经理。 委托诉讼代理人：宋恒、卢丽娜，河北匡合律师事务所律师，（开庭后更改为肖尧、刘金山，该公司员工）。 被告：李松，男，1984年10月22日出生，汉族，住定兴县。 第三人：中国农业银行股份有限公司定兴县支行，住所地：定兴县兴华东路49号。 法定代表人：李建奇，该行行长。 委托诉讼代理人：何凤杰，该公司客户经理。 原告河北美顺房地产开发有限公司（以下简称美顺公司）与被告李松、第三人中国农业银行股份有限公司定兴县支行（以下简称定兴县支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告美顺公司、第三人定兴县支行到庭参加诉讼，被告李松经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告美顺公司向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告于2015年6月24日签订的《商品房买卖合同》，原、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；二、判令被告于判决生效之日起10日内将定兴县首府花园小区2-2-1302房屋恢复至交付时的状态返还原告；三、判令被告返还原告代被告截止到2019年8月14日向第三人偿还的按揭款15625.17元；四、判令被告向原告支付代偿金额15%的违约金；五、判令被告立即协助原告向定兴县房地产管理所注销《商品房买卖合同》（合同编号：0009372）的备案登记并承担相关费用；六、判令被告给付在房屋使用期间欠交原告的2019年11月15日至2020年3月15日的取暖费2673元和滞纳金556元（2019年11月15日至2020年2月29日）；欠交的2020年1月1日至2020年12月31日的物业费1793元和滞纳金216元（2020年1月1日至2020年2月29日），两项合计5238元；七、本案诉讼费、保全费、律师代理费由被告负担。 事实和理由：2015年6月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的首府花园小区2-2-1302商品房一套。2015年7月14日，原、被告与第三人签订了《个人购房担保借款合同》，被告向第三人按揭贷款41万元，原告为被告的按揭贷款向第三人提供连带责任保证。合同履行过程中。被告未能按照《个人购房担保借款合同》的约定向第三人履行还款义务，已构成违约。原告按照约定作为担保人，代被告向第三人偿还贷款本息，履行了担保责任。截止到2019年8月14日，原告代被告向第三人偿还按揭贷款本息共计15625.17元。根据原、被告《商品房买卖合同》第七条和该合同的附件四《合同补充协议》第三条约定，被告的行为已构成严重违约，被告不讲诚信，严重侵害了原告的合法权益。根据我国《民事诉讼法》、《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，特诉至法院。请贵院在查清事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。 被告李松未应诉答辩。 第三人定兴县支行述称，该笔贷款从2019年8月14日逾期至今，要求借款人（被告）、保证人（第三人）尽快还款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年6月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，被告购买原告开发的首府花园小区2-2-1302商品房一套，总金额597787元，已付首付款187787元。2015年7月14日，原、被告与第三人签订了《个人购房担保借款合同》，被告向第三人按揭贷款41万元，原告为被告的按揭贷款向第三人提供连带责任保证。合同履行过程中。被告未能按照《个人购房担保借款合同》的约定向第三人履行还款义务，已构成违约。原告按照约定作为担保人，代被告向第三人偿还贷款本息，履行了担保责任。截止到2020年2月14日，原告代被告向第三人偿还按揭贷款本息共计31732.14元,其中本金11055.5元、利息20676.64元；被告李松实际归还借款本金及利息101610.18元，其中本金31712.49元；尚欠本金367232.01元及至还清借款本金之日止的利息。根据原、被告《商品房买卖合同》第七条和该合同的附件四《合同补充协议》第三条约定，被告的行为已构成严重违约，被告不讲诚信，严重侵害了原告的合法权益。 原、被告签订的《合同补充协议》第三条第7项约定：出卖人为买受人按揭贷款提供保证担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担了相应的保证责任，即出卖人代买受人偿还贷款本息的，出卖人有权解除合同，同时买受人向出卖人偿还代偿本息，并按照出卖人偿付金额的15%向出卖人支付违约金，给出卖人造成其它损失的，应予另行赔偿。第8项约定：出卖人根据上述约定解除合同时，本合同自解除通知送达买受人后自动解除，出卖人有权将该房另行转卖。 第十条第3项约定：出卖人解除合同扣除相关款项后，余款无息返还买受人。 第十条第4项约定：本合同解除后，如果出卖人已经向买受人交付该商品房，买受人应在合同解除后10日内将该商品房恢复至交付时的状态交还出卖人，因此而发生的费用由过错方负担；若房屋已装修，出卖人不承担装修费用或损失；如果已办理销售备案登记或买受人名下的房产证已在办理中，双方应在合同解除后10日内共同到房地产管理部门撤销销售备案登记或撤回房产证的申办手续，因此而发生的费用由过错方负担。出卖人在买受人全部履行完前述约定的义务后将房价款依约退还买受人。 在本案审理过程中，经原告申请，本院依法对被告的案涉房屋采取了保全措施，予以查封。原告为提供保险担保支付保费2000元。 原告在本案庭审结束后，于2020年3月16日向本院申请撤销注销合同预售备案登记和房屋预告登记的诉讼请求，将注销网签的《商品房买卖合同》更改为注销《商品房买卖合同》备案。对此，本院依法予以准许。同时原告提出如下新的诉讼请求：1、因被告李松严重违约，依合同约定，原告取消给予李松的全部优惠，请求判令李松补交购房款24906.8元；2、请求判令李松预交的50000元购房定金作为违约金支付原告；3、请求判令李松向原告支付由原告代为偿还的全部贷款与银行给原告实际贷款的利息差额损失18932.42元；4、请求判令被告给付原告自2015年6月24日至2020年2月23日的房屋折旧费55793.46元；5、请求判令被告给付原告违约占用房屋租金112000元；6、请求判令被告给付原告每套房屋平均的推介、广告、营销提成等经营成本费用62000元；7、以上款项，请求判令原告在应退还被告的购房款中直接扣除，不足部分由被告限期补足，否则原告收取其应补交金额15%的违约金。 以上事实，有原告提交的被告的身份证复印件、户口本复印件，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，原、被告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》，定兴县支行业务凭证，保费2000元的票据，被告拖欠物业费用的有关证据等；定兴县支行提交的还款凭证和明细表；原告和第三人的陈述证实。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》和原、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》均合法有效，并受法律保护，当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。因被告未完全按照合同的约定归还第三人按揭贷款，导致第三人扣划了原告的保证金，被告因违约使上列合同无法继续履行，应按照法律的相关规定和合同的约定承担违约责任。原告诉请解除原、被告签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》等，合法有据，应予以支持；解除后10日内被告应搬离案涉房屋并将房屋恢复至交付时状态交还原告；在合同解除后10日内，被告协助原告向定兴县房地产管理所注销《商品房买卖合同》（合同编号：0009372）备案登记，因此而发生的费用由被告负担；上列合同解除后，案涉《个人购房担保借款合同》设立的目的已无法实现，依法也应该解除；原告作为出卖人应当将收受的购房贷款的本金及利息和购房首付款(按原、被告的约定仅限本金)分别返还担保权人和买受人，但结合本案实际案情，被告向第三人按揭贷款41万元的利息(除其自己实际支付的部分外)，系被告违约给原告造成的损失，对第三人已扣收原告代偿的利息20676.64元应由被告赔偿原告，被告已实际支付的贷款利息由其自行负担，被告尚未偿还第三人的贷款本金367232.01元的利息应由被告给付：原告应将已收取被告的购房首付款187787元、被告已经偿还定兴县支行的借款本金31712.49元返还被告；将被告尚未偿还第三人的贷款本金367232.01元返还定兴县支行，被告李松应给付定兴县支行自2020年2月15日至还清借款本金之日止的利息（利率按其三方约定的该借款发放日中华人民银行同期同档次人民币贷款基准利率计算）；原告承担了保证责任后，有向被告追偿的权利，但综合本案的实际情况，其代偿金额中的本金可抵作原告应返还第三人的借款金额；原告代被告归还的按揭贷款本金及利息31732.14元，按照原告偿付金额的15%由被告应向原告支付违约金；被告应给付原告在房屋使用期间欠交原告的2019年11月15日至2020年3月15日的取暖费2673元和滞纳金556元（2019年11月15日至2020年2月29日）和2020年的物业费、电梯费、公共区域照明费、生活垃圾费（以收取2020年1-4月的为宜)597元；原告为诉讼财产保全提供保险担保支付保费2000元，应由被告负担。 原告与被告就本案判决有权主张统一进行结算，双方的该项权利无需人民法院判决确认，本院建议原告与被告及第三人最好统一结算；原告主张的律师代理费因其双方既没有约定由被告负担，也不符合法律的相关规定原因不予支持；原告在本案庭审结束后提出的上列诉讼请求，因没有事实上的关联性和法律依据，均无法支持。 综上所述，原告诉请解除案涉《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《个人购房担保借款合同》，要求被告配合办理注销合同备案登记手续、返还房屋、要求被告给付物业费、违约金、负担保费、诉讼费的请求，于法有据，本院予以支持；对于原告在本案庭审结束后提出的上列的其它诉讼请求，于法无据，不予支持，应予以驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用泛绿若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 一、解除原告河北美顺房地产开发有限公司与被告李松签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，在本判决生效后10日内，被告搬离首府花园小区2-2-1302商品房并交还原告； 二、在本判决生效后10日内，被告协助原告到定兴县房地产管理所办理注销《商品房买卖合同》备案登记手续，因此而发生的费用由被告负担； 三、解除原告河北美顺房地产开发有限公司与被告李松、中国农业银行股份有限公司定兴县支行签订的《个人购房担保借款合同》； 四、原告河北美顺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内，返还被告李松购房首付款187787元、给付被告已经归还中国农业银行股份有限公司定兴县支行借款本金31712.49，合计219499.49元； 五、原告河北美顺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内，返还中国农业银行股份有限公司定兴县支行被告李松尚欠的贷款本金367232.01元；被告李松在本判决生效后10日内，给付中国农业银行股份有限公司定兴县支行自2020年2月15日至本判决限定给付之日止的利息（利率按其三方约定的该借款发放日中华人民银行同期同档次人民币贷款基准利率计算）； 六、被告李松在本判决生效后10日内，赔偿原告代被告向第三人中国农业银行股份有限公司定兴县支行偿还的按揭贷款利息20676.64元； 七、被告李松在本判决生效后10日内，按照原告代被告归还的按揭贷款本金及利息31732.14元的15%向原告支付违约金4759.8元； 八、被告李松在本判决生效后10日内，给付原告在房屋使用期间欠交原告的2019年11月15日至2020年3月15日的取暖费2673元及滞纳金556元（2019年11月15日至2020年2月29日）和2020年1-4月的物业费、电梯费、公共区域照明费、生活垃圾费597元，合计3826元； 九、被告李松在本判决生效后10日内，给付原告为诉讼财产保全提供保险担保支付的保费2000元； 十、驳回原告的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10050元，财产保全申请费4520元，合计14570元，由被告李松负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  李宝申 审 判 员  周玉斌 人民陪审员  史鑫彤 二〇二〇年三月二十六日 书 记 员  丁晚屏