云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2503民初368号原告：红河州鸿昆物业服务有限公司。住所地：蒙自市学海路瀛洲河畔小区。法定代表人：张堃，系公司总经理。委托诉讼代理人：何德春，云南天方律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：周健宇，云南天方律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：高永春，女，住蒙自市。原告红河州鸿昆物业服务有限公司（以下简称鸿昆物业公司）与被告高永春物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿昆物业公司委托诉讼代理人周健宇，被告高永春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿昆物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年6月10日至2019年6月9日的物业管理服务费4613.64元、变压维护费384元，共计4997.64元；2.判令被告按年利率6%，向原告支付自2015年12月10日起至实际付清物业管理服务费之日止的滞纳金，暂计算至2019年6月9日的滞纳金共计593.41元。事实和理由：原告系为蒙自市全聚福花园小区（以下简称全聚福花园小区）2－3－2室业主，该住宅面积为112.42平方米。自2012年6月10日起，原告为全聚福花园小区提供物业服务，后小区名称改名为明珠家天下小区，被告应根据住房面积，按2015年6月10日至2018年6月9日以0.85元／月·平方米、2018年6月10日至2019年6月9日以0.87元／月·平方米向原告缴纳物业服务费及其他费用，现被告尚欠物业服务费4613.64元、变压维护费384元，共计4997.64元，经原告多次催要，被告以种种借口拖延，根据物业服务合同约定滞纳金为每日2‰过高，现原告主张滞纳金按年利率6%计算，故请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告高永春辩称，对原告主张的物业服务费金额计算标准无异议，但原告主张变压维护费无依据，且原告的诉讼请求依法不应得到支持。其理由如下：首先，原告起诉的被告高永春为男性，在全聚福花园小区的物业为住宅，但被告本人为女性，在全聚福花园小区的物业为商铺，原告所述与事实不一致，故被告诉讼主体不适格；其次，小区内垃圾堆放不清理，商铺门前绿植不修剪、杂草丛生，影响美观，且车辆停放无人负责，有时车辆停放堵塞安全通道。第三，原告将小区大门旁、商铺进出小区的唯一通道封堵，后门也不准商铺业主通行，经与原告多次协商均未得到解决，现小区商铺业主只能从三义二社的通道借过，影响了被告对商铺的经营管理。第四，2013年至2014年，原告一直按时交纳物业服务费，2016年原告工作人员通过电话催促被告交纳物业服务费，被告向其工作人员提出了原告在物业服务中存在的问题，其工作人员称对原告提出的问题会向公司领导反映，由公司领导与被告对接，但至今无任何人与被告进行过沟通、联系，被告也没有收到任何书面催缴通知书，原告主张的2015年和2016年物业服务费已超过诉讼时效。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：全聚福花园小区又称明珠家天下小区。被告系全聚福花园小区二期2幢3单元1层2号商铺业主，物业建筑面积112.42平方米。2015年7月1日，原告与全聚福花园小区业主委员会签订《蒙自市全聚福花园小区物业管理服务合同（2015－2017）》，约定由原告为全聚福花园小区提供物业服务，合同期限为2015年6月10日至2017年6月10日，商铺物业服务费为0.85元／月·平方米，代收消防年检费及变压器维护费8元／月·户；2017年6月9日，原告与全聚福花园小区业主委员会签订《蒙自市全聚福花园小区物业管理服务合同（2017－2020）》，约定由原告为全聚福花园小区提供物业服务，合同期限为2017年6月10日至2020年6月10日，商铺物业服务费0.85元／月·平方米，2018年6月：0.87元／月·平方米，2019年6月：0.90元／月·平方米；代收消防年检费及变压器维护费8元／月·户。《蒙自市全聚福花园小区物业管理服务合同（2015－2017）》、《蒙自市全聚福花园小区物业管理服务合同（2017－2020）》均约定，物业服务费按年度一次性交纳，业主及物业使用人自原告通知交费之日起6个月内未交缴物业服务费用的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之二交纳滞纳金，并约定原告在小区内实行24小时保安巡逻防范制度，防止和杜绝偷盗事故发生，并对进出人员进行询问和登记。原告与全聚福花园小区业主委员会签订物业服务合同后，于2012年6月10日、2013年6月10日、2014年6月10日、2015年6月10日、2016年6月10日、2017年6月10日、2018年6月10日在小区公告栏内张贴通知，通知小区业主缴纳物业服务费。被告自2015年6月起未向原告支付物业服务费、消防年检费及变压器维护费。2019年6月5日，原告向本院递交诉状，要求被告支付物业服务费、变压器维护费及滞纳金。同日，本院根据原告的申请，委托蒙自市文澜街道人民调解委员会对本案进行调解。2019年9月16日，蒙自市文澜街道人民调解委员会因原、被告双方未达成协议，遂作出《委派调解回函》，将案件卷宗材料退回本院，由原告按程序向本院提起诉讼。另查明，全聚福花园小区共有658户（含商铺在内），根据该小区规划设计图，共有两道大门。原告在管理中，对车辆在小区内实行单向通行，并允许车辆和行人从前门通行，后门仅允许行人通行。2020年新冠疫情××发生后，原告禁止小区后门通行。还查明，2018年12月23日，因李虹的手机、张亚珍的女士手包、现金、信用卡、手机在被告商铺内被盗，李虹、张亚珍向蒙自市公安局西城派出所报案。上述事实，有原告提交的《蒙自市全聚福花园小区物业管理服务合同（2015－2017）》、《蒙自市全聚福花园小区物业管理服务合同（2017－2020）》、《规划总平面图》各一份、《明珠家天下小区缴纳物业管理费通知》六份，被告提交的蒙自市房权证（2014）房监字第00104025号《房屋所有权证》、蒙自市公安局刑侦大队出具的《证明》复印件、《接待报警案件三联单（交报警人）》复印件各一份、照片四张以及原、被告陈述在卷证实。本院认为，原告与全聚福花园小区业主委员会签订的《蒙自市全聚福花园小区物业管理服务合同（2015－2017）》、《蒙自市全聚福花园小区物业管理服务合同（2017－2020）》内容不违反法律规定，合同合法、有效，对全聚福花园小区全体业主具有约束力。一、关于被告是否是本案适格被告的问题。虽然原告在民事起诉状中将被告性别表述为男性，并将被告在该小区的物业表述为住宅，但被告的身份情况及被告在该小区的物业属于商铺的事实经本院审理已查明，原告未提出异议，故对被告称原告起诉的被告主体不适格的辩解，本院不予支持。二、关于原告主张的2015年、2016年物业服务费诉讼时效的认定。1.对原告主张的2015年6月10日至2016年6月9日物业服务费诉讼时效的认定。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算……”。本案中，根据《蒙自市全聚福花园小区物业管理服务合同（2015－2017）》约定内容及原告于2015年6月10日在公告栏内张贴通知，通知业主缴纳该期间内物业服务费的事实，被告应支付2015年6月10日至2016年6月9日物业服务的时间为2015年12月10日前，诉讼时效应从2015年12月11日起计算，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，原告主张2015年6月10日至2016年6月9日的物业服务费的诉讼时效期间为2015年12月11日至2018年12月10日，现原告未提交充分证据证实该期间内有诉讼时效中断的情形，故对被告称原告主张的2015年6月10日至2016年6月9日物业服务费已超过诉讼时效的辩解，本院予以支持，对原告要求被告支付2015年6月10日至2016年6月9日物业服务费1146.68元的请求，本院不予支持。2.对原告主张2016年6月10日至2017年6月9日物业服务费诉讼时效的认定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，结合《蒙自市全聚福花园小区物业管理服务合同（2015－2017）》约定内容及原告于2016年6月10日在小区公告栏内张贴通知，通知业主缴纳该期间内物业服务费的事实，被告应支付2016年6月10日至2017年6月9日物业服务的时间为2016年12月10日前，诉讼时效期间为2016年12月11日至2019年12月10日，在诉讼时效期间，因原告于2019年6月5日向本院递交民事起诉状，本院委托蒙自市文澜街道人民调解委员会组织双方调解至2019年9月16日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效重新计算……（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”的规定，原告主张的2016年6月10日至2017年6月9日的物业服务费的诉讼时效于2019年6月5日中断，于2019年9月16日重新计算，故对被告称2016年物业服务费已超过诉讼时效的辩解，无法律依据，本院不予支持。三、关于原告提供的物业服务是否有瑕疵的问题。根据被告提交的证据，他人放置在被告商铺内的财物于2018年12月23日被盗，原告未提交证据证实其已按物业服务合同的约定对小区实行24小时保安巡逻防范及对进出小区人员进行询问和登记，故应认定原告未完全履行安全保障义务，对原告主张的2018年6月10日至2019年6月9日的物业服务费应酌情减少，即支持1173.6×90%=1056.24元；对原告主张的变压维护费384元，根据物业服务合同的约定，该费用属原告代为收取的消防年检费及变压器维护费，原告已按相关法律规定及合同约定垫付，故对该费用本院予以支持。对滞纳金，结合原告与全聚福花园小区业主委员会签订的物业服务合同内容，其主张的滞纳金具有违约金性质，由于原告提供的物业服务有瑕疵，结合当事人的实际损失、过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对原告要求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。对被告称原告不允许行人、车辆从小区后门通行，影响其对商铺经营管理的辩解，原告与全聚福花园小区业主委员会签订的物业服务合同对行人、车辆如何从小区后门通行未作明确约定，被告可根据生产、生活需要进行协商解决。对被告称小区环境绿化及车辆停放存在问题的辩解，未提供充分证据证实，本院不予支持。综上，本院支持物业服务费1146.68元+1146.68元+1056.24元＝3349.60元、消防年检费及变压器维护费384元。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告高永春于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告红河州鸿昆物业服务有限公司物业服务费3349.60元。二、被告高永春于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告红河州鸿昆物业服务有限公司已垫付的消防年检费及变压器维护费384元。三、驳回原告红河州鸿昆物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告红河州鸿昆物业服务有限负担10元，由被告高永春负担15元。本判决为终审判决。审判员  陈玉莹二〇二〇年三月三十日书记员  贾云双