四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0781民初568号 原告：江油市锦绣物业服务有限公司，住所四川省江油市金轮干道，统一社会信用代码915107817316339609。 法定代表人：赵蓉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵军，江油市中坝法律服务所工作者。 被告：余美华，男，汉族，生于1974年2月13日，户籍所在地住四川省江油市，现住四川省江油市城区。 原告江油市锦绣物业服务有限公司（以下简称：锦绣物业公司）诉被告余美华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法由审判员邹艾岑适用简易程序于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告锦绣物业公司的委托诉讼代理人赵军、被告余美华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告锦绣物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠物业服务费、代收垃圾清运费等费用4,654.08元，并承担逾期付款期间的违约金1,468.80元；2、本案受理费用由被告承担。事实及理由：原告系江油市城区会昌北路瑞丰远东城小区的物业服务企业，依据《物业服务合同》约定向该小区提供物业服务至今；被告系该小区江油市城区会场路北路197号瑞丰远东城1栋1单元3楼2号房屋业主，长期享受原告向其提供物业服务。原告在履行《物业服务合同》过程中严格依照合同约定履行了物业服务义务，但被告自2014年7月1日起至2019年10月31日止，共拖欠64个月的物业服务费4,270.08元、垃圾清运费384.00元、逾期付款期间的违约金1,468.80元未向原告支付。期间原告每年均采取电话、口头、书面催收的方式进行过催收，但至今无果。为了维护原告的合法权益，原告提起诉讼。 被告余美华辩称：被告需要核实《物业合同》。原告诉称被告未交纳2014年7月1日至2019年10月31日期间的物管费等费用是属实的，被告之前是交过物管费等费用，原告有过错，所以才没有交，原因是被告居住在三楼，二楼装修的时候把部分柱子拆了，还把原告的防护栏弄坏了。原告将情况向住建局报后，住建局要求停工，到现在一直没有施工。原告用布将二楼部分遮挡，未经被告同意挂在被告的防护栏上，挂了很长时间，导致防护栏损坏，被告找原告解决，原告说要维修和更换，但至今没有处理。二楼装修损坏的部分也未恢复原样。卧室和客厅的窗户都有一点斜，被告并不清楚是谁在装修，只有找原告。被告的房屋是电梯公寓，只有一个鉴定报告，被告不放心，还需要其他的鉴定报告。垃圾清运费被告应该交，不同意交物业服务费。 审理查明：2009年5月24日，原告成为江油市远东城商住楼前期物业管理中标企业。2009年5月25日，原告与四川瑞丰房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定：由原告为江油市“瑞丰远东城”小区提供物业服务，服务内容包含物业楼宇公用部位的维修、养护和管理，公共环境卫生，装饰装修管理服务等；合同有效期限为2009年6月1日至本物业业主委员会成立之日止；原告按照《江油市物业管理服务收费标准》叁级向业主收取，即多层住宅按建筑面积收取每月每平方米0.35元，高层住宅按建筑面积收取每月每平方米0.80元，商业用房按建筑面积收取每月每平方米0.60元；业主或物业使用人逾期不缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天3%缴纳违约金等，并对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告于2010年11月开始为江油市“瑞丰远东城”小区提供物业服务。 原告和案外人张良红系江油市“瑞丰远东城”小区1栋1单元3楼2号的所有权人，系共同共有。该房屋的建筑面积为83.41平方米，系电梯高层住宅。 2014年7月1日起，被告因其居住的楼宇二楼装修拆除了部分墙体和混凝土柱，认为原告对此以及被告的防护栏被损坏具有过错而拒绝交纳物管费、垃圾清运费等费用。2014年7月1日至2019年10月31日期间，被告下欠原告物业服务费4,270.59元（83.41平方米×0.80元/平方米/月×64个月）、代收生活垃圾外运处理费384.00元（6.00元/月×64个月），合计4,654.59元。 2014年7月17日，原告向远东城二楼装修方送达了《装饰装修整改通知书》，告知装修方违反了相关规定，构成违约，要求恢复原状，并在7日内整改完毕等。之后，装修方对混凝土柱进行了恢复。 另查明：案涉小区至今未成立业主委员会。2010年11月至今，原告为该小区提供物业服务。 原告向本院明确只要求余美华承担本案付款责任。 上述事实由以下证据佐证：双方当事人的身份资料、《前期物业服务合同》、房地产权登记信息、《装饰装修整改通知书》、关于征收城市生活垃圾处理费的通知、交纳垃圾清运费的票据以及双方当事人的陈述。 本院认为：物业管理服务费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备及相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。 原告系取得物业服务资质的物业服务公司，其与建设单位签订的《前期物业服务合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该《前期物业服务合同》对江油市“远东城”小区全体业主均具有约束力，本院予以确认。 原告向案涉小区提供物业服务，业主应当交纳物业服务费。如不按时交纳，会造成经费不足、服务质量的下降，同时损害其他正常交纳物业费业主的利益。被告在此期间亦享有了该物业服务产生的利益，原告有权向被告收取相应的物业服务费用，虽然原告所提供的物业服务存在瑕疵，但其不足以构成免除被告交费义务的抗辩事由，因此，原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。 原告主张违约金，根据原、被告的陈述，原告作为物业服务企业，在提供物业服务过程中，应对业主在装修活动进行及时监督和阻止，虽然原告在发现装修存在问题时发出了整改通知，但仍存在不足之处，在今后的工作中，应注重提高服务质量和水平，积极履行职责，为业主提供更好的服务，因此，对原告主张的违约金，本院不予支持。 案涉房屋产权登记为被告及张良红共有，但物业费是对整个物业提供服务、进行收费，被告应向原告承担支付相关物业费的付款责任，因此，原告表示要求被告支付所欠的物业费用、垃圾清运费，是其真实意思表示，应予支持。 被告辩称因二楼装修影响了房屋安全、原告使用遮挡布并挂在被告的房屋栏上造成了防护栏损坏，并未提交证据证明，原告也予以了否认，对此本院不予确认。 经查明，被告所欠的物业服务费应为4,270.59元，原告主张4,270.08元，本院予以支持；所欠垃圾清运费384.00元，被告无异议，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下: 一、被告余美华于本判决生效后十日内向原告江油市锦绣物业服务有限公司支付2014年7月1日至2019年10月31日期间的物业服务费4,270.08元、垃圾清运费384.00元，合计4,654.08元； 二、驳回原告江油市锦绣物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告余美华承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 邹艾岑 二〇二〇年三月三十日 法官助理 梁 杉 书 记 员 杨莉君 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。” 第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 2、《物业管理条例》 第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时缴纳物业服务费用” 第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设但无选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同” 3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。” 4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”