广西壮族自治区崇左市扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初59号 原告：关文科，男，1979年12月28日出生，壮族，工人，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：邓华芳，广西进安律师事务所执业律师。 被告：甘秀梅，女，1985年3月1日出生，壮族，工人，住广西扶绥县。 被告：凌海雄，男，1969年4月18日出生，壮族，住广西宁明县。 被告：农小荣，女，1974年5月20日出生，壮族，住广西宁明县。 原告关文科与被告甘秀梅、凌海雄、农小荣案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告关文科及其委托诉讼代理人邓华芳，被告甘秀梅到庭参加诉讼。被告凌海雄、农小荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 关文科向本院提出诉讼请求：一、不得执行扶绥县新宁镇上水路1号福苑小区1号楼1单元1302号房；二、确认关文科与凌海雄、农小荣就房屋转让于2015年5月18日签订的《协议书》合法有效；三、确认扶绥县新宁镇上水路1号福苑小区1号楼1单元1302号房所对应《商品房买卖合同》的合同权利义务归关文科享有。事实和理由：2018年12月17日，扶绥县人民法院就甘秀梅与凌海雄民间借贷纠纷一案作出（2018）桂1421民初1853号民事调解书确定：凌海雄尚欠甘秀梅本金120000元，定于2019年2月28日前偿还本金和手续费20600元，2019年6月30日前偿还本金50000元，2019年12月31日前偿还本金50000元及利息(利息计算：以100000元为基数，按广西农村信用社易臻宝信用卡所产生的利息计取，从2018年10月15日计算值借款本金还清为止)。在案件进入强制执行阶段后，扶绥县人民法院依法查封了凌海雄、农小荣名下的扶绥县新宁镇上水路1号福苑小区1号楼1单元1302号房产。2019年10月30日，关文科对执行标的提出书面异议，扶绥县人民法院于2019年11月22日作出（2019）桂1421执异24号执行异议裁定，驳回关文科的异议请求。 2015年5月18日，凌海雄与关文科签订房屋转让协议，凌海雄将其位扶绥县新宁镇上水路1号福苑小区1号楼1单元1302号的房产转让给关文科，农小荣作为凌海雄的妻子也在协议书上签字确认同意转让。签订协议书当日，关文科共支付给凌海雄房款127470元。此后，凌海雄也协助关文科以凌海雄名义向银行借房贷175000元，但实际贷款偿还人是关文科，关文科每个月都相应的金额转到凌海雄的账户以归还房贷。由于法律和政策的原因，关文科未能如期办理房屋产权证书，但不能因此改变房屋转让的合法有效性，以及关文科对购买房屋所占有和使用的权利。2018年关文科及其妻子郑庆清对房子进行装修后已入住至今。 甘秀梅辩称，其对扶绥县新宁镇上水路1号福苑小区1号楼1单元1302号房的具体情况不了解，由于凌海雄没能在规定的时间履行调解书确定的义务，其才向法院申请执行。法院经调查发现凌海雄名下在福苑小区有一套房产，并依法进行了查封。其尊重法院的调查结果。 凌海雄、农小荣未作答辩。 关文科围绕诉讼请求依法提供了证据，甘秀梅、凌海雄、农小荣未提供证据。经本院组织双方当事人进行质证，对当事人均无异议的证据，本院予以认定，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析、认证如下： 甘秀梅对关文科提交的《协议书》有异议，认为《协议书》上的农小荣签名为补签。因关文科也承认该签名为农小荣补签，凌海雄、农小荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃举证、质证和答辩的权利，农小荣的补签名不违反法律规定，该证据来源合法，内容真实，并与本案存在关联，本院予以认定。 综合当事人的陈述及本院认定的证据，本院认定本案的事实如下： 2015年5月18日，凌海雄与关文科就房屋转让签订一份《协议书》，协议约定，凌海雄将自己名下位于扶绥县新宁镇上水路1号福苑小区1号楼1单元1302号的一套在建房产转让给关文科，转让费10000元；该房的开发商为广西扶绥县城市开发投资有限公司，凌海雄已支付购房款127470元，关文科还给凌海雄先前支付的购房款127470元后，尚未付清的房款由关文科负责，凌海雄同意关文科以凌海雄的名义向银行借贷购房，由关文科自行还贷等等。签订协议当日，关文科付给凌海雄购房款127470元。2015年5月31日，凌海雄、农小荣与签订《商品房买卖合同》（合同编号：FYXQ-1-1-1302），购买了扶绥县新宁镇上水路1号福苑小区1号楼1单元1302号住房，总房价292470元，该房的性质为限价商品房。此后，凌海雄还以自己的名义帮助关文科办理住房按揭贷款。住房按揭贷款获准后，关文科每月将按揭款转至凌海雄银行账户进行还贷。关文科对房屋进行装修之后于2018年7月份入住至今。 2018年12月17日，甘秀梅与凌海雄因发生民间借贷纠纷诉至本院，本院调解结案。本院作出的（2018）桂1421民初1853号民事调解书确定，凌海雄尚欠甘秀梅本金120000元，定于2019年2月28日前偿还本金和手续费20600元，2019年6月30日前偿还本金50000元，2019年12月31日前偿还本金50000元及利息（利息以100000元为基数，按广西农村信用社易臻宝信用卡所产生的利息计取，从2018年10月15日计算直至借款本金还清为止）。调解书生效后，因凌海雄未按时还款，甘秀梅遂向本院申请强制执行。本院于2019年9月16日作出（2019）桂1421执593号执行裁定，查封了扶绥县新宁镇上水路1号福苑小区1号楼1单元1302号房不动产（预告证明号：FY20120182）。2019年10月30日，关文科以涉案房产为其所有为由，向本院提出书面执行异议，要求排除执行。本院于2019年11月22日作出（2019）桂1421执异24号执行异议裁定，驳回关文科的异议请求。 崇左市人民政府于2012年7月10日实施的《崇左市限价普通商品房管理办法(试行)》第三十条规定，限价房自取得《房屋所有权证》之日起五年内不得出租和转让。目前,凌海雄、农小荣尚未取得扶绥县新宁镇上水路1号福苑小区1号楼1单元1302号房的《房屋所有权证》。 本院认为，本案的争议焦点为：关文科与凌海雄就涉案房屋转让签订的《协议书》是否有效；在凌海雄、农小荣与广西扶绥县城市开发投资有限公司签订的《商品房买卖合同》中，有关凌海雄、农小荣的权利与义务是否已经转移给关文科；关文科在本案中提出的实体权利能否排除本院对涉案房屋的强制执行。 关于关文科与凌海雄就涉案房屋转让签订的《协议书》是否有效的问题。关文科与凌海雄就涉案房屋转让的《协议书》，事后得到了农小荣的追认，该《协议书》买卖双方的意思表示真实。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定，认定合同违反法律、行政法规的强制性规定而无效，应当以法律和行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。该《协议书》的内容虽然违反了《崇左市限价普通商品房管理暂行办法》第三十条“限价房自取得《房屋所有权证》之日起五年内不得出租和转让。”的规定，但该办法并非法律和行政法规，该《协议书》也未损害国家、集体或第三人的利益。因此，该《协议书》为合法有效协议。 关于凌海雄、农小荣与广西扶绥县城市开发投资有限公司签订的《商品房买卖合同》中的有关凌海雄、农小荣的权利与义务是否已经转移给关文科的问题。关文科与凌海雄就涉案房屋签订《协议书》后，已付清全部房款，并已实际占有、使用，依《协议书》约定，《商品房买卖合同》中有关凌海雄、农小荣的权利义务应转让给关文科，但受限于本案是执行异议之诉，广西扶绥县城市开发投资有限公司不是本案的当事人，本院不宜对此作出处理，关文科可另行主张。 关于关文科在本案中提出的实体权利能否排除本院对涉案房屋的强制执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，关文科在本院对该房查封之前，与凌海雄、农小荣签订的书面买卖协议合法有效，且已付清价款并已实际占有，未能办理过户登记是受凌海雄、农小荣尚未取得《房屋所有权证》，以及政府对限价商品房流通的管控限制，而非关文科自身原因。因此，关文科在本案中提出的实体权利能够排除本院对涉案房屋的强制执行。 综上所述，关文科部分诉讼请求合法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条之规定,判决如下: 一、不得执行扶绥县新宁镇上水路1号福苑小区1号楼1单元1302号房； 二、关文科与凌海雄、农小荣于2015年5月18日就房屋转让所签订的《协议书》合法有效。 案件受理费5800元，由凌海雄、农小荣负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  玉汝碧 人民陪审员  葛迪源 人民陪审员  滕振勇 二〇二〇年三月九日 法官 助理  覃胜培 书 记 员  马灿丽 附相关法条： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。