杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0185民初5531号 原告临安市临东小区业主委员会,住所地杭州市临安区锦城街道大学路临东小区。 负责人郑宪忠，系业主委员会主任。 委托诉讼代理人唐显耀，浙江浙临律师事务所律师。 被告临安市天阳物业管理有限公司，住所地杭州市临安区锦城街道江桥路419号，统一社会信用代码。 法定代表人何伟丽，系该公司董事长。 委托诉讼代理人张杰，浙江钱王律师事务所律师。 被告临安王胖胖饭店，住所地杭州市临安区锦城街道大学路临东小区6-8营业房，系个体工商户，统一社会信用代码92330185MA2AD12R7A。 经营者金赛男，女，1975年2月24日出生，汉族，杭州市人，户籍所在地杭州市临安区，现住杭州市临安区。 原告临安市临东小区业主委员会（以下简称临东业委会）与被告临安市天阳物业管理有限公司（以下简称天阳物业）、临安王胖胖饭店（以下简称胖胖饭店）物权保护纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法由审判员喻丽林适用简易程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告临东业委会的委托诉讼代理人唐显耀、被告天阳物业的委托诉讼代理人张杰、被告胖胖饭店的经营者金赛男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告临东业委会诉称：被告天阳物业系临东小区的前期物业，原告临东小区业主委员会于2015年10月16日依法成立后，因广大业主对天阳物业工作不满，且就价格、服务标准等合同主要条款未达成一致，双方一直未签订《小区物业管理合同》。天阳物业在未获临东小区业主大会及业委会授权的情况下，擅自将400平的小区物业用房租赁给被告临安王胖胖饭店，但业委会至今未收到任何费用，直至天阳物业退出小区物业管理，原告才知晓两被告在租赁合同中约定：其中一次租期自2017年4月1日至2020年3月21日，年租金为42000元，之前租赁约定不明。两被告恶意串通，致使该租赁价格远低于市场价，严重侵害临东小区全体业主合法权益，且擅自出租行为违反《物业管理条例》强制性规定，签署的合同无效。2019年8月24日，原告向被告临安王胖胖饭店发送《通知》，要求其于2019年8月31日前腾空，并支付此前占用期间的房屋占有使用费，但被告一直置之不理，为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼,请求判令：一、确认二被告于2017年5月10日签订的《租房协议》无效，被告胖胖饭店腾退房屋，并恢复原状；二、二被告共同支付原告房屋占用使用费399280元（自2015年10月16日至2019年9月1日，此后按每日280元的标准计算到被告实际腾退日止）；三、本案诉讼费由二被告承担。 被告天阳物业辩称：原告的主体不适格，根据物业条例17条规定，业委会以物业管理为由提起诉讼须经业主大会同意或授权，本案中没有看到相关手续。原告提起的两被告签订的租房协议无效没有法律依据。被告天阳物业在本案中系临东小区的前期物业，对物业用房在其经营范围内有权出租，租金用于小区公共事业的维修管理即可，原告没有提供合同无效的法律依据，租房合同自2005年开始延续下来的，是前期物业和饭店签订的有效协议，关于房屋占有使用费，合同是有效的不存在占有使用费的问题，原告提出的费用标准没有法律依据。临东小区业委会成立时间与被告了解的不一致，真正获得授权是在2018年。被告天阳物业将案涉小区物业用房租赁给被告胖胖饭店情况属实，系前期物业公司进行的租赁，租赁费用已经用于小区户外设施的更新及维修。租金符合临东小区营业房的价格，与周边情况是相同的，年租金是符合市场行情，不存在两被告恶意串通的情况。综上原告诉讼请求没有法律和事实依据请求驳回原告诉讼请求。 被告胖胖饭店辩称：与被告天阳物业的答辩意见一致。胖胖饭店与天阳物业的合同是从上一任饭店处转让来的，签订合同时候也没有人说饭店和天阳物业签订租赁合同是违法的。今年8月发函给饭店，要饭店8月30日搬出，饭店已交了租金的，他们让饭店搬出去也是不合法的。旁边的店面房租金也是10块钱每平方。 当事人提供下列证据已经庭审举证、质证。 原告临东业委会提供证据： 一、杭州市临安区住房和城乡建设局出具的证明、物业用房情况表、杭州临安南苕溪整治工程有限公司出具的《情况说明》各一份，以证明两被告侵占的租赁标的物系临东小区的物业用房，其产权属于全体业主共有的事实。被告天阳物业对该证据的真实性无异议，对于物业用房所有权属临东小区全体业主的事实无异议，对于二被告侵占的事实有异议。被告胖胖饭店对该证据无异议。该组证据可证明被告胖胖饭店租赁的房屋系物业管理用房，属临安小区全体业主所有，在建设部门登记为15幢营2、营3、营4、营6等事实。 二、租房协议（2017年5月10日）复印件一份，以证明被告天阳物业未经业主大会及业主委员会同意私自出租物业用房的事实。被告天阳物业对该证据的真实性无异议。协议是6-8号营业房的租赁，天阳物业手上是这个房号；约定的3500元租金的形成，在王胖胖之前的租户金凤平租金是3000元每月，每年36000元，每年递增2000元。双方不存在串通压低房租的事实。被告胖胖饭店对该证据的真实性未提异议，但认为在其承租以前的租金是36000元一年，其租金已经涨到40000了，最后一年已经涨到42000了。该证据可证明2017年5月10日二被告签订《租房协议》一份，协议约定天阳物业将坐落于临东小区6－8号三间约400平方米的营业房，租期2017年4月1日至2020年3月31日三年，租金每月3500元等内容；本院对该证据予以认定。 三、临东业委会发的通知书一份，证明2019年8月24日原告正式通知被告二要求即可停止侵权腾退房屋的事实。被告天阳物业对该证据的真实性、合法性、合理性均有异议，认为通知是仅发给被告胖胖饭店的，内容也没有给予明确腾退时间；被告胖胖饭店对该证据的真实性没有异议，是8月27日收到的，在合同租赁期间，原告也没有给予缓冲的时间。该证据结合被告胖胖饭店的质证意见可证明，2019年8月27、28日，原告临东业委会书面通知被告胖胖饭店，要求胖胖饭店于2019年8月31日腾空房屋，并支付租金的事实，本院对该证据予以认定。 四、杭州市临安区锦城街道武肃里社区居委会出具的《情况说明》一份，《业主委员会备案表》一份，以证明临东小区业委会于2015年9月24日成立的事实。二被告对该组证据均无异议。本院对该组证据予以认定。 被告天阳物业提供证据： 一、《前期物业管理合同》一份，以证明临东小区的开发商已给予天阳物业提供管理用房401.27平方米的情况，该部分不仅为办公用房也包括经营性用房。原告对该证据的真实性无法确认，对天阳物业是前期物业，给其提供给物业管理用房事实予以确认。被告胖胖饭店对该证据无异议。本院对该证据予以认定，对待证事实予以确认。 二、杭州市临安区锦城街道东门社区居民委员会出具的证明一份，以证明临东小区在2019年7月31日以前由天阳物业提供物业服务的事实。原告对该证据有异议，不符合形式要件，没有负责人签名。被告胖胖饭店对该证据无异议。由于当事人双方已确认待证事实，已无需举证，故本院对该证据不作认定。 三、清单一份，以证明2015-2019.7.31天阳物业支出的公共事业费用。原告对该证据的真实性有异议，认为被告单方面制作的，同时被告的该方面支出已经在物业费用中予以支付了。该证据系被告天阳物业单方制作，未按规定进行公示，不具有证据的形式要件，故本院不予认定。 四、电梯维修发票2份、安装车辆识别系统发票3份、购买消防器材发票1份、安装充电站、更换电控门锁和门禁卡、房屋修漏清单1组，以证明2017年下半年至2019年支出公共设施的费用65485.5元的事实。原告对该组证据有异议，认为真实性无法确认，漏水维修费用不予以认可，是被告单方说法，不存在相关事实；车辆识别系统是被告为了方便自己管理设置，未经相关确认，实际价值无法考证，由被告随时拆除；对小高层门禁卡、锁的费用不予认可，充电站费用不能用物业维修费用支付，也未经业委会确认。另外小区还有快递柜广告、电梯广告每年收入2万余元可以作为物业维修基金使用；另天阳物业之前还拖欠水电费1万余元，都是原告垫付的。被告胖胖饭店未对该组证据提出异议。该组证据可证明2017年至2019年间，天阳物业支付临东小区房屋漏水费用13600元、充电站10台安装费用6369元、购买消防器材5242.5元、车辆智能识别系统费用21694元、更换小高层电控门锁、卡2530元、应支付电梯维修费16050元（尚未支付），共计65485.5元，本院对该组证据予以认定。 被告胖胖饭店提供证据： 一、租赁协议三份，以证明胖胖饭店系合法租赁房屋的事实。原告对2017年的协议没有异议，对另二份协议均有异议；被告天阳物业对该组证据无异议。本院对该组证据予以认定。 二、经营场所证明一份，以证明被告胖胖饭店承租的房屋为物业经营用房的事实。原告对该证据的真实性无法确认，没有建设局公章不能达到被告证明目的。被告天阳物业对该证据无异议。该证据所载明内容与原告提供的证据一中的物业用房情况表所载内容基本一致，故本院对该证据予以认定。 根据当事人陈述及上述有效证据，本院认定案件事实如下： 2005年12月28日，临东小区的建设单位临安市南苕溪整治工程有限公司（以下简称南苕溪整治公司）与被告天阳物业，签订一份《前期物业管理合同》，合同约定由被告天阳物业为临东小区提供物业服务，服务期限三年（2005年12月28日至2008年12月27日），南苕溪整治公司向天阳物业提供管理用房401.27平方米，由天阳物业无偿使用，经营性商业用房由天阳物业出租经营，收入用于补贴本物业维护管理费用等内容。合同签订后，天阳物业为临东小区提供物业服务，合同期满后，未再续签合同，但仍提供服务至2019年7月31日。南苕溪整治公司提供的物业管理用房在建设部门登记为临东小区15幢营2、营3、营4、营6（习惯上称为营6－8），其中营2、营3、营4登记为物业商业用房。 自2007年起，天阳物业将南苕溪整治公司交付的管理用房出租，收取租金用于公共设施的维修和添置。2014年4月1日被告天阳物业与金丰平签订一份《租房协议》，约定天阳物业将临东小区营6－8约400平方米的营业房出租给金丰平，租赁期限3年（2014年4月1日至2017年3月31日），首年租金36000元，每年递增2000元等。2016年5月经天阳物业同意，金丰平将营业房转租给金赛男，金赛男与天阳物业签订了租期为2016年5月1日至2017年3月31日的《租房协议》，金赛男用于开办胖胖饭店。2017年5月10日，天阳物业与金赛男又签订一份《租房协议》，约定租赁期限三年（2017年4月1日至2020年3月31日），每月租金3500元，租金提前半年一交等。2019年9月底之前的租金105000元，胖胖饭店已支付给天阳物业；2019年10月后应支付的租金21000元未支付。因被告天阳物业已于2019年7月31日退出临东小区物业服务，原告临东业委会提起本案诉讼。 另查明：2015年9月24日临东小区首届业主委员会成立，任期至2020年10月15日。 又查明：2017年下半年至2019年7月31日被告天阳物业为维修临东小区的电梯、房屋漏水，更换小高层电控门锁及卡、添置充电站和车辆智能识别系统，已支付相关费用49435.5元，还应支付电梯维修费16050元。 本院认为：临东小区15幢营2、营3、营4、营系物业管理用房，所有权属临东小区全体业主；业主委员会作为全体业主的代表机构，有权为全体业主的利益代表全体业主提起诉讼；被告天阳物业抗辩称临东业委会不具有诉讼主体资格，无法律依据，故本院不予采纳。本案争议问题是被告天阳物业是否有权出租案涉物业管理用房？以及房屋租金如何处置？被告天阳物业自2005年起至2019年7月31日期间为临东小区提供物业服务，原告临东业委会自2015年9月成立后与被告天阳物业之间未签订物业服务合同，双方形成物业服务事实合同等事实清楚；原告临东业委会主张南苕溪整治公司与被告天阳物业间有数份物业服务合同，及对被告天阳物业提供的2005年的合同真实性有异议的意见，未提供证据予以佐证，故本院不予采信。由于被告天阳物业与临东小区的建设单位南苕溪整治公司仅签订一份服务期三年的《前期物业管理合同》，合同已明确约定提供管理用房401.27平方米，经营性商业用房由天阳物业出租经营，收入用于补贴本物业维护管理费用，故本院认定天阳物业在原告临东业委会成立前有权出租经营性商业用房，租金由天阳物业用于补贴该物业维护管理费用。临东业委会成立于2015年9月，此前2014年4月1日天阳物业与金丰平签订的三年租赁期限的合同有效，租金由天阳物业用于维护管理费；2016年5月金丰平征得天阳物业同意将案涉房屋转租金赛男，天阳物业与金赛男签订租期至2017年3月31日租房协议系2014年4月1日的租房协议的变更。2015年9月原告临东业委会成立后，应对经营性商业用房进行管理，被告天阳物业也应及时将经营性商业用房相关信息告知原告，双方进行协商；在原告疏于对经营性商业用房进行管理的情况下，被告天阳物业为了实现经营性商业用房的价值，与金赛男于2017年5月10日签订了《租房协议》并无不妥，原告临东业委会主张二被告恶意串通，该协议无效的意见，缺乏证据佐证，故本院不予采信、支持。原告与被告天阳物业未对租金的用途、归属作出约定，而天阳物业对经营性商业用房进行管理出租，且出租房不仅仅是经营性商业用房，还有物业管理用房，从公平合理的原则考虑，被告天阳物业用于公共设施的维修和添置费用从租金支出实属合理，天阳物业服务期间欠电梯维修费16050元由被告天阳物业直接支付，剩余租金39514.5元本院酌情确定由被告天阳物业享有10000元，余款29514.5元由被告天阳物业支付给原告临东业委会；以租金而添置的充电站和车辆智能识别系统所有权归原告临东业委会享有。原告临东业委会提出的由被告天阳物业拆除充电站和车辆智能识别系统的意见，不仅不利于小区的管理和业主的生活方便，也造成财物的浪费，故本院不予采信。被告胖胖饭店至今仍欠租金21000元，该笔租金应归原告临东业委会所有，由被告胖胖饭店直接向原告支付。原告主张租金以280元/天计算标准的意见缺乏证据佐证，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《杭州市物业管理条例》第十二九条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告临安市天阳物业管理有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告临安市临东小区业主委员会租金29514.5元。 二、被告临安王胖胖饭店应于本判决生效之日起10日内支付原告临安市临东小区业主委员会租金21000元。 三、驳回原告临安市临东小区业主委员会的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7289元，减半收取3644.5元，由原告临安市临东小区业主委员会负担3113元，被告临安市天阳物业管理有限公司负担531.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  喻丽林 二〇二〇年三月二十五日 书记员  张 蕾 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国物权法》 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 二、《中华人民共和国合同法》 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 四、《杭州市物业管理条例》 第二十九条建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前，按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之七的比例提供物业管理用房，其中千分之三为办公用房，千分之四为经营用房。但物业管理区域内的物业均为非住宅的，按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之三的比例提供物业管理办公用房。城乡规划主管部门批建为商业或者办公用途的地下部分建筑面积计入地上总建筑面积。 物业管理用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明，并在办理物业销售（预售）证之前予以确定。物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，其用途不得擅自改变。 业主委员会成立之前，物业管理用房由区、县（市）房产主管部门代为接收后移交前期物业服务企业使用和经营。前期物业服务企业出租物业经营用房的，租赁期限最长不超过业主委员会成立后十二个月。业主委员会成立后，物业管理用房的使用和经营方案应当经业主委员会同意并公告。