浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终239号上诉人（原审原告）：虞敏清，女，1966年3月11日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：陆友生，上海星秀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐巍，男，1974年9月21日出生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：张其芳，上海金山区联诚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：嘉兴市爱家兴房产经纪有限责任公司，住所地：浙江省嘉兴市港区南湾路434号，统一社会信用代码:91330400MA29GAHW3A。法定代表人：陶娟。委托诉讼代理人：赵永华、曾少莉，系该公司员工。上诉人虞敏清因与被上诉人徐巍、嘉兴市爱家兴房产经纪有限责任公司（以下简称爱家兴房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2018）浙0482民初6480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。虞敏清上诉请求：1.撤销原判，改判解除虞敏清与徐巍、爱家兴房产签订的《房屋转让合同》，并由徐巍双倍返还定金、购房款合计120万元；2.一、二审诉讼费用由徐巍承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、关于合同约定房屋总面积。根据二手房屋买卖交易习惯，房屋面积和车库面积分开表述，合同约定房屋建筑面积277.21平方米，车库面积31平方米，故总面积应为308.21平方米。通话录音中徐巍明确房屋面积300平方米，爱家兴房产也表示房屋面积300平方米，合同总价245万元系以300平方米为依据，如按总面积277.21平方米计算，交易价格偏高30万元。双方对案涉房屋的总面积存在重大误解，虞敏清可依法解除合同。二、一审认定车库面积系中介误写，错误。一审违背爱家兴房产的自认事实。爱家兴房产陈述徐巍通过电话告知车库面积为30多平方米，故《房屋转让合同》记载车库面积31平方米，徐巍没有否认该说法。车库面积31平方米是明确的，不存在笔误。本案系徐巍和爱家兴房产故意隐瞒事实套取虞敏清100万元房屋首付款。三、一审认定虞敏清看房过程中已经察看过车库，错误。爱家兴房产仅指出车库大致方位，所以虞敏清只在大致方位的车库前看，不知车库位置。不能因为虞敏清看过而豁免对方的履约责任。四、虞敏清看中案涉房屋的重要原因是面积达31平方米的车库。案涉车库实际只有10多平方米，徐巍和爱家兴房产故意隐瞒房屋真实面积和已经贷款抵押的事实，案涉房屋、车库面积与合同约定相差巨大，无法达到虞敏清签约时预计的居住空间要求，虞敏清的合同目的无法实现。五、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条可以适用本案。上述司法解释是对合同法合同解除条款的补充，没有明确规定不适用二手房买卖，只要出让人交付的房屋面积与合同约定误差比超过3%，买受人即可解除合同。六、徐巍和爱家兴房产虚构房屋被查封的情况要求虞敏清诉讼，以自己的行为明确表示不能继续履行合同，属根本违约。徐巍辩称：一、本案徐巍全权委托爱家兴房产卖房，2018年4月19日因徐巍出差，徐巍委托爱家兴房产与虞敏清签订合同。4月20日徐巍到爱家兴房产处补签名。二、案涉房屋买卖合同上的车库面积系爱家兴房产工作人员笔误。2018年3月徐巍将房产证信息发给爱家兴房产，签订合同时爱家兴房产工作人员误解了平方数，案涉合同上的房屋建筑面积包括车库面积。2018年7月前徐巍的房产证抵押在银行，2018年7月贷款付清以后拿到了抵押注销通知书。三、徐巍没有虞敏清联系电话，均由爱家兴房产联系虞敏清。徐巍没有欺诈，虞敏清多次查看房屋，应该清楚车库面积。爱家兴房产辩称：爱家兴房产不存在欺诈，虞敏清知道房屋总面积和车库面积。虞敏清起初没有看中案涉房屋，2018年4月19日想复看，但因当天没有车库钥匙，虞敏清从窗户看了一下并支付5万意向金。4月20日虞敏清又支付5万元，再次看房并查看车库，其后虞敏清每次付款均查看案涉房屋。2018年11月19日虞敏清又查看案涉房屋和车库，当天爱家兴房产告知虞敏清准备贷款资料，虞敏清微信回复收到，但直到11月29日虞敏清仍不回微信不接电话，徐巍微信告诉爱家兴房产工作人员让其告诉虞敏清房子被查封，但其实房子没有查封。请求二审驳回虞敏清的上诉请求。虞敏清一审诉讼请求：1.解除虞敏清与徐巍、爱家兴房产签订的《房屋转让合同》；2.徐巍与爱家兴房产双倍返还虞敏清定金400000元；3.判令徐巍与爱家兴房产返还虞敏清支付的购房款800000元；4.本案诉讼费由徐巍与爱家兴房产承担。一审法院经审理认定：徐巍系乍浦多凌景苑31幢1单元1102室所有权人，该房委托爱家兴房产出售，虞敏清于2018年4月19日去爱家兴房产处签订房屋转让合同，合同载明：徐巍将乍浦多凌景苑31幢1单元1102室以245万元转让给虞敏清，该房建筑面积277.21平方米，车库面积31平方米；2018年4月19日付定金5万，2018年4月20日补定金15万元，2018年5月19日前首付40万元，2018年6月30日之前首付40万元全部付清。银行贷款145万元，具体贷款额度根据银行审批决定。徐巍于次日到爱家兴房产处签字。合同签订后，虞敏清2018年4月18日支付定金5万元，4月19日支付定金15万元，5月19日支付40万元，6月29日支付40万元，共计支付100万元房款，尚欠145万元未付。爱家兴房产于2018年11月23日通知虞敏清购房所需的贷款145万元，银行已通过审核，2018年11月30日前可办理过户。虞敏清至今未办理。一审另查，徐巍、玉罕章系本案所涉房屋共有人，该房屋不动产证记载房屋建筑面积277.21平方米，包含成套住宅面积264.8平方米，车库面积12.41平方米。玉罕章出具委托书称与徐巍系夫妻关系，二人共同委托爱家兴房产卖房，徐巍签订房屋转让合同时已获得其授权，房屋过户时玉罕章会一同前来办理手续。房屋原有的徐巍名下的抵押贷款在合同履行过程中已清偿完毕，银行已出具注销抵押登记通知书。一审法院经审理认为，虞敏清与徐巍在爱家兴房产作为中介的斡旋下签订的房屋转让合同，经该房屋共有人追认，双方达成买卖的合意，合同成立且合法有效。虞敏清要求解除合同的理由有二：一是案涉房屋所有权人另有其他共有人，以及房屋有抵押贷款且被查封无法过户；二是爱家兴房产阻挠虞敏清察看车库，也不向虞敏清提供产权证明，隐瞒房产真实信息，合同上载明的31平方米的车库实则只有十几平方米，导致虞敏清居住空间的合同目的无法实现。对第一个理由，房屋的其他共有人已追认徐巍签订转让合同的行为，徐巍单独与虞敏清签订合同未存在权利瑕疵；房屋原有的抵押贷款在合同履行过程中已清偿完毕，具备了办理注销抵押登记的条件，且上述材料目前保管于爱家兴房产处，徐巍与爱家兴房产在庭审中表示可以协助完成注销手续，保证在房屋过户前没有其他人员的银行贷款，至于虞敏清要以所涉房屋向银行办理贷款，不影响虞敏清取得产权；案涉房屋未显示有户口；该房屋除一审法院就本案诉讼所进行的财产保全予以查封外，没有其他查封，故虞敏清主张的第一个理由不成立；第二个理由，双方的房屋转让合同上记载的房屋建筑面积277.21平方米与产证信息完全一致，没有误差，车库面积系中介误写；虞敏清认为根据合同约定房屋总面积应为300多平方米，277.21平方米为套内面积，该主张明显与合同约定及事实不符；爱家兴房产称，虽虞敏清在第一次看房过程中因未有车库钥匙而未进入，但车库外面有窗户可向内察看，且在后来几次虞敏清的看房及支付过程中已经察看过车库，故不存在徐巍对虞敏清有所隐瞒的情况；徐巍与爱家兴房产均认为虞敏清是因房价的下跌，而不愿意继续履行合同；本案为二手现房买卖，房屋包括车库的坐落位置及大小可实地察看，一审庭审过程中虞敏清也表示买卖过程中曾几次看房，故虞敏清称未察看车库的主张，一审法院不予采信；车库作为本案房产的附属物，产证记载面积与合同记载有十几平方米出入，不影响虞敏清取得房屋居住这一主要目的。虞敏清提出的实际交付房屋面积与合同约定面积差距过大，误差比超过3%可以解除合同的规定，是针对房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移所有权，由买受人支付价款的合同，不是针对二手房买卖合同的规定，该条款本案不能适用。虞敏清所提出的徐巍称案涉房产被查封不能过户的问题，据一审庭审调查的情况来看，并不存在，徐巍、爱家兴房产也解释是因虞敏清迟迟不肯支付剩余购房款且不主动联系徐巍、爱家兴房产而谎称被查封的。故虞敏清提出解除合同的理由不符合法定解除的条件。虞敏清的诉讼请求予以驳回。综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回虞敏清的诉讼请求。案件受理费15600元，减半收取7800元，财产保全费5000元，合计诉讼费12800元，由虞敏清负担。二审中，虞敏清、徐巍、爱家兴房产均未提供新证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案系二手房买卖合同纠纷。虞敏清主张双方对案涉房屋总面积存在重大误解，其可依法解除合同，该主张不能成立。重大误解并非合同解除的法定事由，即使成立重大误解，权利人也仅可据此要求撤销合同。虞敏清主张徐巍故意隐瞒房屋面积导致案涉房屋、车库面积与合同约定相差巨大，其居住的合同目的无法实现，要求解除案涉房屋转让合同，该主张亦不能成立。首先，案涉房屋转让合同载明“该房屋建筑面积277.21平方米，车库面积31平方米”，合同约定的房屋建筑面积与案涉房屋房产证上的面积一致，徐巍于2018年4月16日通过微信告知爱家兴房产工作人员277平方米为案涉房屋总面积。二手房交易一般按套计价，本案中，虞敏清与徐巍未明确约定单价，双方系对整体房屋共同确定价款，且虞敏清实地看房多次，应当对其购买的房屋具有一定了解。其次，车库作为房屋的附属物，并非用于居住功能，虞敏清订立案涉房屋转让合同的目的系取得案涉房屋所有权并居住，车库面积的差异并不影响虞敏清的主要居住目的。虞敏清主张徐巍和爱家兴房产虚构房屋被查封的情况，系以自身行为表示不愿意继续履行合同，构成违约。案涉合同第七条约定，虞敏清付清房款后，徐巍即交出所转让的房屋。现虞敏清仍未付清房款，合同约定的交付及过户条件未满足，且徐巍愿意继续履行合同并过户。案涉房屋实际也系虞敏清在本案一审中申请查封，不影响案涉合同的履行，虞敏清称徐巍和爱家兴房产以自己的行为表示不愿意继续履行合同，缺乏依据。虞敏清另主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积误差比绝对值超出3%，其享有解除权。该司法解释第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，该司法解释适用于房地产开发商与买受人之间的房屋买卖合同，不适用于本案，虞敏清的主张不能成立。综上所述，虞敏清的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由上诉人虞敏清负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年三月二十七日法官助理葛依依书记员赵婉沁