福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初1429号 原告：泉州东海开发有限公司，住所地泉州市丰泽区东海大街东海湾太古广场二期6号，统一社会信用代码91350500611538790H。 法定代表人：姚志胜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韩清华，男，该公司员工。 被告：叶昱嘉，女，1988年1月7日出生，汉族，住福建省惠安县。 原告泉州东海开发有限公司（以下简称为东海开发公司）与被告叶昱嘉商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告东海开发公司的委托诉讼代理人韩清华、被告叶昱嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东海开发公司向本院提出诉讼请求：1、解除东海开发公司与叶昱嘉于2019年10月13日签订的《商品房买卖合同》及附件（合同编号为201910120094）；2、判令叶昱嘉按总购房款543023元的20%向东海开发公司支付违约金108604.6元；3、判令叶昱嘉立即协助东海开发公司办理双方签订的《商品房买卖合同》备案登记撤销等相关手续。事实和理由：2019年10月13日，东海开发公司与叶昱嘉签订合同编号为201910120094的《商品房买卖合同》及附件，双方约定：叶昱嘉向东海开发公司购买址在泉州市丰泽区商品房，总购房款为543023元，付款方式为首付款加按揭贷款。其中，叶昱嘉应于合同签订时支付首期款113023元，余款430000元由叶昱嘉向银行申请按揭贷款的方式支付。合同第八条约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。”合同签订后，叶昱嘉未能依约按时办理按揭贷款手续，东海开发公司多次催促其办理未果。2019年10月26日，东海开发公司向叶昱嘉邮寄了《逾期办理商品房商业贷款手续通知书》，要求其在限定的期限内向银行提供完整的按揭资料，但叶昱嘉仍拒不提供。因此，东海开发公司于2019年11月8日向叶昱嘉邮寄了《一次性付款催款函》，要求其以现金方式一次性支付剩余购房款，但叶昱嘉仍拒不履行。东海开发公司又于2019年11月间向叶昱嘉邮寄了《关于解除商品房买卖合同的通知函》，通知解除双方签订的商品房买卖合同并办理相关手续，但叶昱嘉仍拒不履行。叶昱嘉上述违约行为，已符合约定及法定的合同解除条件，故起诉至法院，以维护东海开发公司的合法权益。 叶昱嘉辩称，因叶昱嘉的曾用名叶伟环名下曾有银行逾期还贷记录，故无法办理诉争商品房的按揭贷款。现叶昱嘉亦没有能力一次性付清剩余购房款，故同意解除双方就诉争商品房所签订的《商品房买卖合同》及附件。关于违约金，东海开发公司主张按总购房款的20%支付偏高，双方签订合同后不久，叶昱嘉就接到银行不能办理按揭贷款的通知，并告知东海开发公司，没有给其造成太大的损失，故仅同意按首付款的20%支付违约金。 本院经审理认定事实如下：2019年10月13日，东海开发公司与叶昱嘉签订合同编号为201910120094的《商品房买卖合同》及附件，约定叶昱嘉向东海开发公司购买址在泉州市丰泽区商品房，总购房款为543023元。其中，首期款113023元，应于2019年10月13日前支付；余款430000元，由叶昱嘉向东海开发公司指定的商业银行或公积金中心申请按揭贷款的方式支付。合同第八条约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。”2019年10月21日，诉争《商品房买卖合同》及附件向泉州市房屋交易中心申请办理了合同备案登记。另查明，合同签订后，叶昱嘉依约向东海开发公司支付了首期款113023元；余款430000元，叶昱嘉曾先后向东海开发公司指定的招商银行、泉州银行申请办理按揭贷款，但因叶昱嘉曾用名叶伟环名下曾有民生银行的逾期还贷记录，故上述两家银行经审查后不同意其办理诉争商品房的按揭贷款。基于上述情形，2019年11月8日，东海开发公司向叶昱嘉邮寄了《一次性付款催款函》，要求其于收到该催款函之日起五日内以现金方式一次性付清剩余购房款。但截至本案法庭辩论终结时止，诉争商品房的剩余购房款430000元尚未支付。庭审中，叶昱嘉明确表示同意解除双方就诉争商品房所签订的《商品房买卖合同》及附件，亦同意配合东海开发公司办理合同解除后的合同撤销备案登记等相关手续；并主张东海开发公司在扣除首付款20%的违约金计22604.6元后，应将余款90418.4元退还给叶昱嘉。而东海开发公司仅同意在扣除总购房款20%的违约金计108604.6元后，将余款4418.4元退还给叶昱嘉。 本院认为，叶昱嘉与东海开发公司就诉争房屋所签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人真实意思表示，其内容合法有效，双方均应依约履行。据合同约定，诉争房屋的付款方式为首付加按揭，叶昱嘉已依约向东海开发公司支付了首期款113023元，而余款430000元，按合同约定，以叶昱嘉向银行申请办理按揭贷款的方式支付。据庭审查明的事实，由于叶昱嘉的原因，其无法就诉争房屋的剩余购房款430000元，以向银行申请办理按揭贷款的方式支付给东海开发公司。同时，叶昱嘉在接到东海开发公司关于一次性付清剩余购房款的通知后，亦未能在指定的期限内支付。叶昱嘉上述行为已构成违约，东海开发公司据此要求按双方合同第八条的约定，解除诉争《商品房买卖合同》及附件，叶昱嘉对此亦无异议，本院予以照准。关于叶昱嘉应付的违约金，东海开发公司主张按合同第八条的约定，按总购房款的20%支付，而叶昱嘉仅同意按首付款的20%支付，理由为该违约金与其违约行为给东海开发公司造成的损失相当。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方合同第八条约定，如出现叶昱嘉逾期付款导致合同解除的情形，应向东海开发公司支付总购房款20%的违约金。现叶昱嘉主张，该约定的违约金过高，应调整为按首付款的20%计付，但未能举证证明其违约行为给东海开发公司造成的损失，亦无法认定该约定的违约金是否过分高于东海开发公司的实际损失，故对叶昱嘉上述辩解，本院不予采纳。关于叶昱嘉已付的首期款，叶昱嘉主张，双方合同解除后，该款应予退还。庭审中，东海开发公司亦明确表示在扣除其应支付的违约金后，同意将余款退还给叶昱嘉，本院予以照准。由于诉争合同已办理了备案登记，故双方签订的《商品房买卖合同》及附件解除后，叶昱嘉应配合东海开发公司办理诉争合同撤销备案登记手续，此系叶昱嘉应履行的合同附随义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除泉州东海开发有限公司与叶昱嘉于2019年10月13日就址在泉州市丰泽区商品房所签订的《商品房买卖合同》及附件（合同编号为201910120094）； 二、叶昱嘉军应于本判决生效之日起十五日内支付给泉州东海开发有限公司违约金108604.6元； 三、泉州东海开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还叶昱嘉已付的购房款113023元； 四、叶昱嘉应于本判决生效之日起十五日内配合泉州东海开发有限公司办理诉争《商品房买卖合同》及附件撤销备案登记手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9230元，减半收取4615元，由叶昱嘉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  徐翰毅 二〇二〇年三月三十一日 书记员  吴静燕 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。