四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初12713号 原告：黄凤，女，1978年12月8日出生，汉族，住四川省攀枝花市。 委托诉讼代理人：牟芳萍，四川思良律师事务所律师。 被告：成都世龙实业有限公司。住所地：成都市高新区天府大道中段279号成达大厦11、12楼。 法定代表人：肖苗苗，董事长。 委托诉讼代理人：张晓玲，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 原告黄凤与被告成都世龙实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄凤的委托诉讼代理人牟芳萍，被告成都世龙实业有限公司的委托诉讼代理人张晓玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄凤向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即为原告办理预售许可证为10451号下第3幢1单元35层3506号不动产权证书。2、被告向原告支付逾期交房的违约金13875元。计算方式：1110000元*万分之一/日*125天（2016年12月31日起至2017年5月4日）；3、被告向原告赔偿因其违法交房造成原告物业费损失2962.75元。物业费计算方式：2.6元/月*94.96㎡*4个月*3倍（2016年12月31日起至2017年5月4日）；4、被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金81501.37元。违约金以1110000元为基数，从2017年12月31日起，按照年利率5%计算至2019年6月20日止（合计536天）；5、本案诉讼费由被告承担。原告当庭撤销了第1项诉讼请求，并将第4项诉讼请求明确为逾期办理不动产权证书的违约金。事实与理由：原告与被告签订《四川省商品房买卖合同》（预售）、《商品房买卖合同附件及补充协议》合同约定：1、原告购买被告开发的预售许可证为10451号下第3幢1单元35层3506号房屋一套，房屋总价为1110000元（合同第四条、第八条）；2、被告在2016年12月31日前向原告交付商品房，商品房交付给原告时已取得建设工程竣工验收合格证明（合同第十五条、第十八条）；3、交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应。因被告的原因未达到使用标准的，合同继续履行，被告在60日内整改完毕,若逾期未完成，被告自第61日起至实际整改完毕按原告已付房款的万分之一每日向原告支付违约金（第十六条、十七条）；4、逾期交房超过60日的，自约定交付时间届满次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已支付房价款万分之一的违约金（合同第十九条）；5、因被告的原因导致原告未能在商品房交付之日起365日内取得商品房的房屋所有权证书的，被告按照5%年息计算给付利息至实际取得商品房的房屋所有权证书（合同第二十八条）。 上述合同签订后，原告按照约定支付了购房款，2017年4月17日，被告向原告交付了案涉的商品房。建设工程规划合格证发证日期为2017年3月17日，其中遵守事项第二条载明：“未取得本证的，建设单位和个人不得组织竣工验收，有关部门不得予以竣工验收备案和房屋所有权登记”。原告认为：根据《城乡规划法》、《城乡规划法实施细则》的规定，被告2017年3月17日之前没有取得《规划合格证》，在此之前开展的竣工验收是违法的无效的。被告实际依法组织竣工验收并取得竣工验收合格的时间为2017年5月4日。房屋实际竣工备案日期为2017年5月16日，由此可知，被告在2017年5月4日才满足了原被告双方约定的交房条件。 《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”。《中华人民共和国城乡规划法实施细则》第三十九条建设工程完成施工后，建设单位应当持建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证及附件、附图、竣工测绘报告、竣工图等材料，向城乡规划主管部门申请规划条件核实。未经规划条件核实或者经核实不符合规划条件的建设工程，建设单位不得组织竣工验收，建设行政主管部门和其他有关部门不得办理竣工验收备案，房产管理部门不得办理房屋产权登记手续。根据上述法律、法规的规定，被告建造的房屋只有在取得了《规划合格证》之后，满足了《规划合格证》这个前置条件之后才可以组织竣工验收。根据原被告签订的商品房买卖合同的规定，商品房应该在取得竣工验收报告之后才能交付。 但本案中，被告在具有重大影响力的《华西都市报》上公告：2016年10月拟交付给原告的房屋取得了国家机关验收合格的证明；同时给原告出示虚假的竣工验收证明等要求原告收房。被告的行为违法了《消费者权益保护法》构成了欺诈消费者。根据竣工验收报告，案涉房屋在2017年5月4日才达到交付条件，被告应当按照合同约定承担2016年10月1日至2017年5月4日期间的逾期交房的违约责任。逾期交房违约金为13875元。计算方式：计算方式：1110000元*万分之一/日*215天（2016年12月31日起至2017年5月4日）。 由于被告将不具备交付条件的房屋，违反法律和行政法规的强制性规定交付给原告，被告要求原告缴纳物业费，被告造成原告损失的相应时间段内物业费应由被告承担。被告应当按照《消费者权益保护法》第四十五条消费者因经营者利用虚假广告或者其他虚假宣传方式提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿。第五十五条经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。被告因违法交房造成原告物业费损失：2962.75元。物业费计算方式：物业费计算方式：2.6元/月*94、96㎡*4个月*3倍（2017年1月1日至2017年5月4日）。 被告取得涉案房屋大不动产登记证书的时间是2018年3月5日，在被告没有原始取得房屋不动产权登记证书的前提条件下，被告不可能根据合同第二十八条的约定，在2017年10月1日前向原告交付房屋的分户所有权证书。原告直至2019年6月20日才办理好房屋所有权证书。被告应按照年息5%赔偿自2016年12月31日至2019年6月20日止的逾期办证违约金81501.37元。（计算方式为：1110000元*5%/365天*536天=81501.37元）。 综上，恳请法院根据上述案件事实与相关法律，判如所请，以维护原告合法权益。 被告成都世龙实业有限公司辩称：1.逾期交房问题。被告已按合同约定向原告交付案涉房屋，且原告查验后认可符合条件才接收的，根据审理商品房买卖合同司法解释第11条规定，案涉房屋已按合同约定交付原告使用。《建设工程质量管理条例》第16条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条第2款，《建筑法》第61条第2款，以及《房地产开发经营管理条例》第17条均规定建筑工程经竣工验收合格后方可交付使用，竣工验收备案与竣工验收合格是两个不同的概念，原告主张的2017年5月4日是填制竣工验收备案表的时间，并非竣工验收的时间，竣工验收备案并非法定的交付条件。根据《建设工程质量管理条例》第3条、第16条、第49条的规定可知，我国现在实行的是建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行验收的五方验收制度，竣工验收备案是竣工验收合格之后的程序，二者的概念不应被混淆。竣工验收资料备案，是依照建设工程相关管理规定将经过验收合格的建设工程提交相关职能部门履行的备案程序，备案是告知性的，并非评判工程是否验收合格的依据。《建设工程规划合格证》不是建设工程竣工验收的必要条件。2.逾期办证问题。被告并未违反合同约定逾期为原告办理房屋所有权证书，不应承担违约责任。在原被告双方约定的办理房屋所有权证书的期限届满前，成都市便实行不动产统一登记，2016年11月23日起在成都市主城区范围内实施不动产统一登记。因政策原因，已无法办理房屋所有权证书，被告并无逾期行为。原告未按合同约定向被告提供办理案涉房屋所有权证书所需的相关资料。双方签订的合同及补充协议并未约定被告取得初始登记的时间，也未约定被告办理不动产权证书的期限。3.物业费问题。案涉房屋已于2017年4月17日交付给了原告。房屋已交付，原告已实际占有使用房屋，原告主张物业费没有依据。4.违约金约定过高请求调低问题。原告已实际占有使用房屋，原告未举证证明其实际损失。即使被告需承担逾期交房和逾期办证的违约责任，原告主张的违约责任标准亦过高，应予以调低。 本院经审理查明：2015年11月20日，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同》（预售）《商品房买卖合同附件及补充协议》。商品房买卖合同约定：1.原告购买被告开发的预售许可证为10451号下第3幢1单元35层3506号房屋一套，房屋总价为1110000元(第四条、第八条)。2.被告在2016年12月31日前向原告交付商品房，商品房交付给原告时已取得建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书(第十五条、第十八条)。3.逾期交房超过60日的，自约定交付时间届满次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已支付房价款万分之一的违约金(第十九条)。4.自该商品房按合同约定交付使用之日起365日内，原被告共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。原告委托被告申办该商品房所有权转移登记的，原告自该商品房初始登记之日起，将依法由原告缴交的税费、专项维修资金等委托被告代收代缴，被告向原告出具相应的收款凭证（第二十七条）。因被告的原因导致原告未能在商品房交付之日起365日内取得商品房的房屋所有权证书的，被告按照5%年息计算给付利息至实际取得商品房的房屋所有权证书。因原告怠于、迟延提交必要的登记资料、支付相应税费或履行其他应履行的房屋所有权转移登记义务等原因，导致房屋登记迟延的法律责任和风险，由原告承担(第二十八条)。 2016年8月12日，由建设单位成都世龙实业有限公司、施工单位中国华西企业股份有限公司、勘察单位中国建筑西南勘察设计研究院有限公司、设计单位中国建筑西南设计研究院有限公司、监理单位四川三信建设咨询有限公司五家一起对案涉房屋进行了竣工验收，并形成了《竣工验收报告》。2016年8月24日，被告取得面积实测报告。2017年4月17日，被告向原告交付了案涉商品房，原告向被告交付了办证所需的各项费用及资料。2017年3月17日，成都市规划管理局向建设单位成都世龙实业有限公司颁发了《建设工程规划合格证》。2017年5月4日，成都世龙实业有限公司就案涉房屋所属工程向成都高新区规划国土建设局进行竣工验收备案。 另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行。2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 以上事实有原告陈述及其举证的《商品房买卖合同》及其补充协议、业户信息登记表、钥匙物品签收单、房屋交接验收单、交房流程公示表、交房程序表、华西都市报交付公告、四川电视台第四频道《新闻现场》采访视频及报道、竣工验收报告、竣工验收备案表、房屋面积测绘报告、建设工程规划合格证复印件、当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示的结果，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。 一、关于原告诉请被告承担逾期交房的违约责任是否能够成立 本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。故竣工验收合格系法定的交房条件。涉案房屋2016年8月12日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位竣工验收合格。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定，被告应当先取得规划验收合格证后再组织竣工验收，然而被告在2017年3月17日才取得《建设工程规划合格证》。被告在未取得《建设工程规划合格证》的情况下，擅自组织竣工验收，有违《中华人民共和国城乡规划法》的规定。如果支持被告的违法行为能够产生阻却承担违约责任的后果，无异于变相鼓励被告继续实施违法行为。根据竣工验收备案表，五方主体于2017年5月4日确认工程竣工验收，被告完成竣工验收满足交房条件的时间应为2017年5月4日，被告逾期交房的时间为2016年12月31日起至2017年5月4日。原告诉请被告支付逾期交房违约金13875元的诉讼请求具有合同根据，本院予以支持。关于被告提出的违约金约定过高请求调低的意见。本院认为，违约金兼具补偿性与惩罚性的性质，合同约定按原告已付购房款日万分之一的标准计算违约金，该违约金标准以年利率计仅有3.65%，违约金的约定并不过高。故本院对被告提出的违约金约定过高请求调低的意见，不予支持。 二、关于原告诉请被告承担逾期办证的违约责任是否能够成立 本院认为，根据合同约定，被告应于交房后365日内为原告办理房屋所有权证，案涉房屋交付时间为2017年4月17日。成都市相关部门自2016年11月17日17：00起已停止受理两证的办理业务，并自2016年11月23日起开始受理不动产权证的办理业务。实施不动产权证统一登记政策后，被告客观上已无法为购房者继续办理案涉房屋所有权证书。合同关于办理房屋产权证书的约定因国家政策原因无法继续适用，此后开发商办理的是包括房屋权属信息和国土信息的不动产权证。《商品房买卖合同》及其补充协议对办理不动产权证的期限及逾期办理不动产权证的违约责任并无约定。故本院对原告诉请被告承担逾期办证的违约责任的诉讼请求，不予支持。 三、关于原告诉请被告承担物业费损失的诉讼请求能否成立 本院认为，原告已实际占有使用案涉商品房，即应根据原告与物业服务公司签订的物业合同承担相应的物业费用。故本院对原告诉请被告承担物业费损失的诉讼请求，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都世龙实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄凤支付逾期交房违约金13875元； 二、驳回原告黄凤的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1129元，由原告黄凤负担1000元，被告成都世龙实业有限公司负担129元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇二〇年三月二十五日 法官助理 谢明言 书 记 员 陈春梅