广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初569号原告（反诉被告）：白和平，男，1978年7月15日出生，汉族，住湖北省公安县，委托诉讼代理人：刘振林，广东运胜律师事务所律师。被告（反诉原告）：莫业东，男，1975年6月5日出生，汉族，住广东省信宜市，委托诉讼代理人：陈安，广东坦兴律师事务所律师。原告白和平与被告莫业东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，先适用简易程序，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白和平委托诉讼代理人刘振林，被告莫业东及其委托诉讼代理人陈安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白和平向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行双方于2016年2月6日签订的二手房屋买卖合同，并在判决生效30天内将中山市坦洲镇网髻路5巷9号之一402房交付和过户给原告，房屋价值445200元；2.被告向原告支付逾期交房违约金15840元（暂计至2019年1月5日，10万元×0.04%×396天）；3.被告向原告支付逾期办理过户手续违约金15840元（暂计至2019年1月5日，10万元×0.04%×396天）。事实和理由：2016年2月6日，原、被告经中山市誉邦房地产中介有限公司（以下简称誉邦公司）中介，双方就买卖位于中山市××村连××房（××不动产登记地址为中山市××房）一事签订二手房屋买卖合同（编号000071号），总房价为445200元。签订合同时，原告向被告支付第一期购房定金10万元。2017年11月17日，原告因被告未履行双方签订的二手房屋买卖合同向法院起诉，要求被告支付违约金、利息、赔偿损失等。2018年3月16日，法院作出（2017）粤2071民初21816号民事判决书，判决确认双方签订的二手房屋买卖合同无效，被告返还定金10万元。原告不服上诉判决并向中山市中级人民法院提起上诉。中山市中级人民法院于2018年11月20日作出（2018）粤20民终2983号民事判决书，判决撤销（2017）粤2071民初21816号民事判决书，确认双方签订的二手房屋买卖合同有效，被告支付2017年12月5日前的逾期未交房及未办理过户手续违约金。（2018）粤20民终2983号民事判决书生效后，被告仍拒绝交房和办理过户手续。为维护自身合法权益，原告特诉至法院。诉讼中，原告在申请评估后就其诉讼请求提供书面说明：如法院判决继续履行合同，则诉讼请求为：1.被告继续履行双方于2016年2月6日签订的二手房屋买卖合同，并在判决生效30天内将中山市坦洲镇网髻路5巷9号之一402房交付和过户给原告，房屋价值445200元；2.被告向原告支付逾期交房违约金15840元（暂计至2019年1月5日，10万元×0.04%×396天）；3.被告向原告支付逾期办理过户手续违约金15840元（暂计至2019年1月5日，10万元×0.04%×396天）。如法院判决解除合同，则诉讼请求为：1.被告向原告支付因被告违约所导致的损失40万元；2.被告向原告双倍返还定金20万元。被告莫业东辩称，1.在（2017）粤2071民初21816号案中，原告的诉请包括要求被告交房、过户及赔偿违约金，但原告没有上诉要求交房和过户，应当视为原告对判决驳回交房过户的内容没有异议，且（2018）粤20民终2983号民事判决书中没有支持交房和过户等诉请，根据一事不再审原则，法院应裁定驳回起诉；2.被告依法有权行使顺序履行抗辩权而拒绝过户，根据合同约定，原告应以银行按揭方式支付购房尾款26万元，但在被告于2018年1月25日取得房产证及法院于2018年11月20日作出（2018）粤20民终2983号民事判决书期间，原告从未办理按揭手续，至今亦没有提供银行同贷书，而原告在本案诉请中只要求被告办理过户，却未提及交付首期款及尾款，若判决支持原告过户的诉求，明显不妥；3.被告已提出反诉请求，要求解除合同，原告无权要求继续履行合同。反诉原告莫业东向本院提出反诉请求：解除双方在2016年2月6日订立的关于中山市坦洲镇十四村连仕围幸福苑C栋402房的房屋买卖合同。事实和理由：2016年2月6日，反诉原告与反诉被告在誉邦公司的中介下签订二手房屋买卖合同。根据合同约定的解除条款，在反诉被告仅履行支付第一期购房定金的情况下，反诉原告要求解除合同并自愿双倍返还定金20万元，合法合理，应予支持。另一方面，反诉被告曾提起诉讼，在法院作出（2017）粤2071民初21816号民事判决后提起上诉，（2018）粤20民终2983号民事判决生效后，反诉原告亦申请再审维持（2017）粤2071民终21816号民事判决。现反诉被告再提起本案诉讼，反诉被告认为双方的矛盾升级，难以为邻，故为节约司法资源，特向法院提出上述反诉请求。反诉被告白和平辩称，1.涉案合同不存在法律障碍及不可抗力，可以继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条，双方签订合同后，应当全部履行合同义务，反诉原告要求解除案涉合同没有任何理由；2.案涉合同约定的反诉原告无条件解除合同的条款与《中华人民共和国合同法》制订的目的相违背，属于无效条款；3.反诉被告在交易过程中不存在任何过错或违约情况，反诉原告亦未曾通知反诉被告办理过户，故反诉被告不存在未依约支付第二、三期款项的情形；4.继续履行合同最有利于实现合同目的，且对反诉原告毫无损害；5.2019年3月13日庭审后，反诉被告代理人曾提出看案涉房屋是否装修，但反诉原告借口称没有钥匙拒绝看房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明认定事实如下：2016年2月6日，莫业东（甲方、卖方）、白和平（乙方、买方）及誉邦公司（中介方）签订二手房屋买卖合同，约定：买卖双方出售及购入位于中山市××村连××房，总成交价445200元。付款方式：第一期房款定金100000元，于合同签订之时支付，第二期房款85200元，于过户当天支付，甲方交楼给乙方使用，剩余房款260000元，按揭支付。甲方应于本合同签订之日起180个工作日内，将房屋交给乙方使用。除人力不可抗拒的自然灾害及政府因素等特殊情况外，甲方如未按合同约定期限将该房产交给乙方，乙方有权按已付房价款1%向甲方追究每月违约利息。在签订本合同360个工作日内，给乙方办理过户手续。甲方未能按本合同约定的期限交楼，逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款的万分之五违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日30天内退还全部付款，并按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款的万分之四的违约金。甲方未按时办理过户手续的按上述约定处理。甲方在收取乙方的第一期付款后不卖的，应向乙方双倍返还第一期付款。合同还约定了其他内容。合同签订当天，被告出具收据确认收取原告购房定金100000元。中山市中级人民法院于2018年11月20日作出的（2018）粤20民终2983号民事判决书载明：“……上诉人白和平因与被上诉人莫业东房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初21816号民事判决，向本院提起上诉。……本院二审期间，上诉人白和平提交中山市国土局不动产登记资料一份，拟证明涉案房屋于2018年1月25日进行了产权分割，登记在莫业东名下，涉案房屋可以进行买卖交易。莫业东则称其出售给白和平的房地产实际登记地址为中山市坦洲镇网髻路5巷9号之一402房，而非白和平提交的不动产登记资料上载明的中山市坦洲镇网髻路5巷9号之一401房，并向本院提交了两套房地产权证的原件。经质证和核对房地产权证所附平面图及二手房屋买卖合同附件户型图，白和平确认其所购买的涉案房屋现登记地址为中山市坦洲镇网髻路5巷9号之一402房。对双方确认的事实，本院予以确认，即涉案房屋已于2018年1月25日办理不动产登记，登记至莫业东名下，登记地址为中山市坦洲镇网髻路5巷9号之一402房。……根据二审查明的事实，国土部门已根据莫业东的申请通过分证将涉案房产登记至其名下，根据物权公示公信原则，莫业东已合法取得涉案房产的产权，涉案房产具备过户至白和平名下的条件。综合上述分析，结合公平原则、诚实信用原则，本院认定双方签订的二手房买卖合同有效，双方应恪守履行。……合同约定‘甲方应于合同签订之日起180个工作日内将房屋交付乙方使用’，也即按合同约定莫业东应于2016年10月30日之前将涉案房屋交付，故白和平主张从此日的次日计算至2017年12月5日的止逾期交房违约金为16000元（400天×100000元×0.04%），白和平仅主张13680元，系其自身权利的处分，本院予以准许。另，合同关于过户时间及逾期过户违约金分别约定‘签订本合同360个工作日内给乙方办理过户手续’、‘乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款的万分之四的违约金’，也即按合同约定莫业东应于2017年7月18日之前将涉案房屋过户给白和平，故白和平主张从此日的次日计算至2017年12月5日止的逾期过户违约金为5560元（139天×100000元×0.04%），白和平仅主张4080元，系其自身权利的处分，本院予以准许。综上所述，上诉人白和平上诉部分有理，本院对其合理部分予以支持，对其不合理部分予以驳回。一审判决认定事实部分不清，处理部分不当，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初21816号民事判决；二、莫业东于本判决发生法律效力之日起七日内向白和平支付逾期交房违约金13680元；三、莫业东于本判决发生法律效力之日起七日内向白和平支付逾期过户违约金4080元；四、驳回白和平其他的诉讼请求。……”上述民事判决于2018年12月25日生效。2019年7月23日中山市不动产登记资料查询结果显示，位于中山市××××房[不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第0021662号]权利人为莫业东，登记时间为2018年1月25日；申请执行人为白和平，查封文件为（2018）粤20民终2983号之一，查封期限自2018年10月26日至2021年10月25日。中国农业银行个人明细对账单显示，截至2019年3月7日，白和平（账号：62×××77）的银行账户余额为323733.93元。庭审中，双方确认涉案房屋不存在法律障碍，可以过户。莫业东称白和平主张的逾期交房违约金和逾期办理过户手续违约金在（2018）粤20民终2983号民事判决中已得到支持，现白和平再次提起诉讼要求其支付逾期交房违约金和逾期办理过户手续违约金为从重复诉讼。白和平则认为虽（2018）粤20民终2983号民事判决已支持其逾期交房违约金和逾期办理过户手续违约金，但上述生效民事判决将违约金计算至2017年12月5日，现其在本案主张的起算时间为2017年12月6日，并非重复诉讼。莫业东称案涉房屋的交易流程为白和平支付定金，其办证，白和平申请银行按揭并提交银行同贷书，但白和平从未要求其或中介协助办理银行按揭。白和平对此不予确认，认为是莫业东从没有将案涉房屋产权证交付给其或中介办理银行按揭手续。另，白和平称如法院判决解除合同，则莫业东应向其赔偿楼市差价的损失。经白和平申请，本院依法委托广东恒之信土地房地产资产评估有限公司（以下简称恒之信公司）进行评估，评估事项为对位于中山市××××房在2019年3月13日的市场价值，评估的目的为解除诉讼纠纷提供价值参考。恒之信公司于2019年10月18日出具房地产估价报告[编号：恒之信估报（中山）2019第HX19BD472号]。该房地产估价报告的估价结果载明：根据估价目的，遵循相关法律、法规和政策、制度，本着独立、客观、公正、合法的原则，按照估价程序，在实地查勘和房地产市场状况调查的基础上，采用比较法、收益法两种估价方法估计对象进行测算，确定估价对象在满足估价的假设和限制条件且不考虑租赁、抵押、查封等权利限制的影响下于价值时点即2019年3月13日室内按毛坯状况下的市场价值为RMB618,037元。房地产估价报告附有房屋现场照片，照片显示房屋存在部分装修。针对该房地产估价报告，莫业东提出异议：1.房屋的查封因素会对房屋市场价值产生重大不利影响，评估单位不予考虑，不符合评估报告的一般性假设，有失妥当。2.评估结果严重偏离房屋过户交税价格，不符合评估报告依据的替代原则和比较法，评估单位应予调整。恒之信公司对上述异议予以回函：1.《房地产规范》中第5条第4款第2项第2点为评估价值的影响包括拍卖房地产的瑕疵，但不应包括房地产被查封及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权。不动产被查封在不动产被查封期间是不动产的权属瑕疵，但被查封不动产一旦解除，这一瑕疵就消除了，不动产就可以进行正常的交易。故不管是正常交易还是司法拍卖均不应该考虑查封因素的影响，我们在评估报告中不考虑查封因素是完全符合《房地产估价规范》的，也符合实际情况，是谨慎的也是妥当的。2.房地产估价目的不同，对应估价结果也有所不同。大家都知道过户交税价格低于正常的市场价格，而房地产纠纷目的估价对应的价值内涵为正常的市场价格，交易双方进行交易的目的是追求各自利益最大化也体现为正常的市场价格。异议人提出的估价对象于价值时点的过户交税价格为4600元/平方米可能符合过户交税实际情况，但这一价格不符合估价对象于价值时点的正常市场价格，这一价格明显低于正常的市场价格。涉案标的于2016年2月6日签订了二手房屋买卖合同，合同约定总房价为RMB44.52万元，房屋建筑面积为82.35平方米，折合单价约5406元/平方米。中山市的房地产市场在2016年初至2018年第四季度前涨幅是比较大的，有点楼盘涨幅翻番，至2018年第四季度开始至价值时点略有小幅度下降。异议人提出的估价对象于价值时点的过户交税价格约为4600元/平方米不是估价对象于价值时点的正常市场价格。过户交税价格低于正常市场价格是正常的。经质证，白和平认为评估结果618037元来源不清，且评估价格偏低，故对该结果不予确认，但并未向恒之信公司提出书面异议。莫业东则认为应注意案涉二手房屋买卖合同约定缴税方式为白和平负担所有税费，故双方约定的购房款应为总房价445200元加上税费。本院认为，案涉二手房屋买卖合同的效力已由生效的（2018）粤20民终2983号民事判决所认定，案涉二手房屋买卖合同合法有效，对双方均产生约束力。关于案涉二手房屋买卖合同能否解除的问题。案涉二手房屋买卖合同约定“甲方在收取乙方的第一期付款后不卖的，应向乙方双倍返还第一期付款”，双方存在约定解除条款。现买卖双方的履行情况为白和平向莫业东支付了第一期付款定金100000元，莫业东办理了案涉房屋的产权证，合同履行仅处于初始阶段。现莫业东反诉主张行使合同约定解除权解除案涉二手房屋买卖合同，没有超出双方约定及法律规定的范畴，本院予以支持。至于白和平抗辩认为上述约定解除合同条款与《中华人民共和国合同法》制订的目的相违背，属于无效条款的意见，于法无据，本院不予采纳。关于损失认定。双方于2016年2月6日签订案涉二手房屋买卖合同，现莫业东行使合同约定解除权解除了案涉二手房屋买卖合同，合同解除后莫业东已无继续保管白和平支付定金100000元的依据，莫业东应向白和平返还定金100000元。白和平主张莫业东应赔偿损失400000元和赔付一倍定金100000元的诉求，虽未提供足够证据予以证明，但双方签约至解除期间时间较长，确实会致使白和平受到必不可少的损失。损失的具体数额，本院从以下几个方面考虑。首先，根据案涉房地产估价报告，可以认定案涉房屋确实存在差价损失，而该损失系由莫业东要求解除合同所致，莫业东应就该差价损失给予合理赔偿。虽白和平、莫业东对案涉房地产估价报告均有异议，但均未提供证据予以推翻，且恒之信公司已就莫业东的异议书面回函并对估价结果予以维持，加之房地产估价报告不存在其他违反评估程序的不被认可情形，本院依据房地产估价报告认定案涉房屋于2019年3月13日室内按毛坯状况下的市场价值为618037元，即白和平因莫业东解约行为所致的实际损失为房屋差价损失172837元（618037-445200）。其次，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，白和平因莫业东不继续履行合同所受的实际损失为172837元，而白和平已在前期提起诉讼，并有生效的（2018）粤20民终2983号民事判决支持其要求莫业东支付逾期交房违约金、逾期办理过户手续违约金合计17760元（13680+4080），该已认定的违约金17760元应当予以扣减。综上，本院综合案涉合同双方的具体履行情况、已生效的判决结果、参考评估报告价格差价损失，本院认定白和平的实际损失为155077元（172837元-17760元）。白和平主张合理部分，本院予以支持，超出部分，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除反诉原告莫业东与反诉被告白和平于2016年2月6日签订的二手房屋买卖合同；二、被告莫业东于本判决生效之日起七日内向原告白和平返还定金100000元；三、被告莫业东于本判决生效之日起七日内向原告白和平赔偿实际损失155077元；四、驳回原告莫业东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9800元（原告已预交8453元），由原告白和平负担4166元，被告莫业东负担5634元；评估费3090元（原告已预交），由被告莫业东负担；反诉案件受理费3989元（反诉原告已预交）,由反诉被告白和平负担（经比对，被告莫业东于本判决生效之日起七日内迳付原告白和平3388元；被告莫业东于本判决生效之日起七日内向本院缴纳1347元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张剑峰人民陪审员  何伟棋人民陪审员  何泽文二〇二〇年三月三十日书 记 员  李德莲袁丽珣