江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终8327号上诉人（原审被告）：徐州凤起房地产经纪有限公司，住所地徐州市云龙区复兴北路张良宫综合楼457室。法定代表人：王亚东，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨红军，江苏金合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:李进。委托诉讼代理人：葛恒安，江苏鼎途律师事务所律师。原审被告：徐州中茵置业有限公司，住所地徐州市云龙区和平路55号。法定代表人：许凌锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘梦林，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：李苏，江苏红杉树律师事务所律师。上诉人徐州凤起房地产经纪有限公司（以下简称凤起公司）因与被上诉人李进、原审被告徐州中茵置业有限公司（以下简称中茵公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初1378号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。凤起公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判上诉人不支付被上诉人团购金2万元及利息。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。被上诉人缴纳的2万元团购金是上诉人的中介费或居间服务费，上诉人履行了居间协助的服务义务，该款不应退还被上诉人。1.团购金是居间服务费，是双方的合同约定。上诉人是一家专业的房产经纪公司，从事房地产买卖的中介服务，上诉人进行的相关服务活动理应收取服务费。2017年7月2日，上诉人与被上诉人签订《南郊中茵城项目团购协议书》，从协议书的条文中不难看出，上诉人提供的是居间中介服务：帮助客户团购房屋，争取享受团购优惠；协助客户争取紧俏房源等业务。而根据协议第1条、第2条3项、5项的规定，协议书中的“团购金”应是上诉人收取的中介服务费，此费在“乙方通过甲方组织的团购活动中选中意向房源并与开发商签订《房源认购书》后，团购金不予退还”。2.“交2万抵5万”的优惠没有实现是因为国家的房地产调控政策所致。一审中，中茵置业公司也认可与上诉人达成一些合意，准许或者许可中介在获得较多的购房人时给予一定的优惠。但由于2017年国家的房地产重大调控政策的出台，徐州市物价部门也出台了房地产最高限价政策，最终导致涉案房产的优惠政策无法兑现。这种情况下，整个徐州市新开盘的房子，只要能摇号摇到房子，那是非常幸运的事。此时，上诉人本着诚实信用原则，及时通知了所有客户，绝大多数客户在了解情况后，表示理解，办理了退款手续。3.上诉人协助被上诉人购得了满意房源，履行了中介服务义务，应当收取中介服务费。房地产调控政策出台后，被上诉人不愿退款，愿意继续购房，2017年10月29日，在协议期满的情况下，双方变更了协议内容，上诉人协助被上诉人购得南郊中茵城6-1-1701商品房一套，并自愿为其后续提供了产权过户和代办房产证等服务。被上诉人虽未通过团购，但通过上诉人的协调达成房源交易，应当支付中介服务费2万元。二、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定。一审中，被上诉人并没有举证《协议书》、《收据》的原件，理应承担举证不能的法律后果。三、诚实信用原则是合同法的基本原则，也是社会民商事活动的基本准则。上诉人履行了义务，但被上诉人当时不愿意退款，后购得心仪房源，又在一年之后诉讼上诉人，明显有违诚实信用。综上，一审法院认定事实、适用法律均错误。请求二审法院依法改判，支持上诉人的诉讼请求。李进辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。1、涉案两万元团购金性质为团购费而非居间服务费或中介费，根据双方签订的团购协议书明确约定该项目的费用为认购团购金，一审中上诉人将该团购金变更为服务费、中介费，并成此后为被上诉人提供的各项服务，但未提供证据予以证明，依法不应当支持，其与事实也不相符。2、在2017年根据徐州市市场行情，商品房比较好卖，而且不存在摇号选号的情形，上诉人上诉状中说将该两万元的服务费变更为上诉人能够帮助业主选到好的房源与事实不符。3、上诉人称其为被上诉人免费提供产权过户、代办房产证事宜，根据常识业主向开发商买房，提供产权过户和房产证办证事宜，都系由开发商服务，且需要买房人的配合签字，无需通过中介机构。4、根据上诉人的上诉状第一点和第二点，明显存在矛盾之处。上诉人在第一点中认可双方签订的团购协议书，而在第二点中又说被上诉人没有提供相应的协议书收据原件，明显存在矛盾。5、双方发生争议之后，众多业主寻求物价局、房产局等政府部门进行居间调解，但因为争议比较大，最后没有达成和解协议，业主进而起诉上诉人，这中间一年系上诉人与被上诉人调解的过程，没有明显违反诚实信用原则，上诉人的说法不符合事实。中茵公司述称，1、一审法院就中茵公司的认定事实清楚、证据确实充分，应当予以维持。2、我们坚持在一审中的答辩意见，具体意见不再陈述。3、上诉人的上诉理由我们认为具有合理的因素，如果说上诉人确实为业主提供了服务，以及由于市场的变化和业主的自行选择收取的费用没有违反相关的法律规定。李进向一审法院提出诉讼请求：判令凤起公司与中茵公司共同返还购买商品房款5万元及利息5080元（以5万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年7月2日起暂计算至2019年3月13日，要求计算至实际给付之日止）。一审法院认定事实：2017年7月2日，李进（乙方）与凤起公司（甲方）签订《南郊中茵城项目团购协议书》一份，该协议书第一条约定：乙方出于自身购房需求，自愿参加甲方组织的团购活动，自愿缴纳2万元刷卡支付（不接受现金支付）以作为认购该项目的团购金。第二条约定：乙方自愿参与甲方团购相关优惠及权益如下：1、团购客户在签订《团购协议书》后，按照客户选取房源，享受对应房源交贰万抵伍万的优惠；2、每份团购协议书仅限认购一套住宅，认购成功的客户在未签《商品房买卖合同》前，不得自行办理转名手续或将本协议书的权益转让；3、乙方自愿签订本协议书当日，团购金由甲方独立收取并归甲方所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房源的购房款，甲方应对乙方缴纳的团购金开具收款凭证及本协议书一份；4、乙方签署《商品房买卖合同》当日凭此协议书享受乙方所选房源相对应的团购优惠，甲乙双方权利义务即告终结。乙方不愿再参与甲方组织的团购活动或乙方已参与甲方组织的团购后，如未能通过团购与开发商达成意向房源交易（以签订《房源认购书》等类似协议为判定标准），乙方有权持本团购协议书及收据办理退款手续，甲方收到乙方退款申请后15个工作日内将团购金（扣除刷卡等相关费用）退还给乙方；5、乙方通过甲方组织的团购活动选中意向房源并与开发商签订《房源认购书》后，团购金不予退还；6、乙方与开发商之间的权利义务，以乙方与开发商签订的《房源认购书》、《商品房买卖合同》相关约定为准。乙方与开发商如产生争议，按乙方与开发商签署相关协议及合同约定执行；7、本次活动有效期2017年7月2日至2017年7月31日。有效期满，如乙方仍未选定房源，乙方将不再享有此次团购活动资格和权力……该协议书签订当日，李进向凤起公司交纳了2万元。2017年10月15日，李进与中茵公司签订《南郊中茵城认购书》一份，后李进填写《南郊中茵城签约确认单》一份。2017年10月29日，李进与中茵公司签订《商品房买卖合同》一份，约定李进购买中茵公司开发的南郊中茵城项目6幢1单元1701号房，单价为每平方米13160元，面积143.43平方米，总价款为1887539元。李进实际支付购房款1887539元。此后，南郊中茵城部分业主向徐州市物价局投诉、举报中茵公司价格违法行为，经该局调解未就民事争议事项达成和解协议。一审法院认为，李进与凤起公司签订的《南郊中茵城项目团购协议书》系双方当事人真实意思的表示，且主体适格，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故是合法有效的，对合同当事人具有法律约束力。根据该协议约定，李进选取房源并享有“交贰万抵伍万的优惠”的期限为2017年7月2日至2017年7月31日，但李进并未在此期间与开发商签订《房源认购书》，超过了《南郊中茵城项目团购协议书》约定的期间，不能视为通过该团购活动所签订，按约已不能享受“交贰万抵伍万的优惠”。凤起公司辩称其收取的是中介费，并免费提供产权过户和房产证代办等服务，但《南郊中茵城项目团购协议书》中明确约定李进交付的是“认购该项目的团购金”而非中介费，凤起公司亦未举证证明双方约定将该团购金变更为服务费、中介费且凤起公司此后提供了其所称的各项服务，故凤起公司该抗辩意见无事实依据，法院依法不予采纳。因《南郊中茵城项目团购协议书》约定的团购期满后，李进不再享有合同权利，凤起公司亦不再履行合同义务，且因政府对房地产的限购政策因素实际无法实现该团购协议的目的，故应认定《南郊中茵城项目团购协议书》因约定的履行期限届满而终止。根据合同约定的“如未能通过团购与开发商达成意向房源交易（以签订《房源认购书》等类似协议为判定标准），乙方有权持本团购协议书及收据办理退款手续，甲方收到乙方退款申请后15个工作日内将团购金（扣除刷卡等相关费用）退还给乙方”内容，凤起公司因该协议书收取李进的2万元团购金应退还李进。李进主张的利息，因其未能举证证明此前已向凤起公司主张过退款，故依协议约定，凤起公司应自李进起诉主张退款之日起15日内将2万元退还，凤起公司未予退款，应当自逾期之日起支付逾期付款利息。李进主张的利息起算日期不符合协议约定，法院据实调整。李进主张凤起公司赔偿未享受到的利益3万元及利息，因李进未在协议约定的团购期内与开发商签订《房源认购书》而不能享受相应优惠，亦未举证证明系因凤起公司违约所致，故李进该项主张无事实及法律依据，法院依法不予支持。李进要求中茵公司共同承担责任的主张，因中茵公司并非《南郊中茵城项目团购协议书》的合同当事人，依据合同相对性原则，李进该主张无事实及法律依据。李进主张凤起公司与中茵公司构成价格欺诈，但不能享受价格优惠的原因是李进未在《南郊中茵城项目团购协议书》约定的期限内选定房源，且有房地产调控政策因素，李进未能举证证明系凤起公司与中茵公司行为导致其逾期选房，故凤起公司与中茵公司不构成欺诈。因此，对于李进要求中茵公司共同承担责任的诉讼请求，法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第七项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决：一、凤起公司应于判决发生效力之日起十日内退还李进团购金2万元并按中国人民银行同期贷款利率支付李进自2019年3月29日起计算至实际给付之日止的利息；二、驳回李进其他诉讼请求。二审中，凤起公司提交中茵公司提交给徐州房产监察支队的情况说明一份，证明李进系通过凤起公司的协调努力才买到案涉房产。李进质证认为，该证据不符合新证据的法律形式，不应当作为定案依据。该证据系复印件，对其真实性不予认可。即使该证据真实，该说明系中茵公司向徐州房产监察支队提交，其内容并没有得到徐州房产监察支队的认可，故该证据不能证明凤起公司的主张。中茵公司质证认为，如这份情况说明保存在徐州房产监察支队，对其真实性予以认可。该份情况说明反映了纠纷发生之前的客观情况，可以证明上诉人为相关业主提供了居间服务，两万元的团购费转为居间服务费。李进与中茵公司在二审期间未提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，李进主张返还团购金应予支持。1、案涉《南郊中茵城项目团购协议书》约定，如李进未能通过团购与开发商达成意向房源交易，李进有权持有本团购协议书及收据办理退款手续，凤起公司收到退款申请后15个工作日内退还团购金；团购活动有效期为2017年7月2日至2017年7月31日。截止2017年7月31日，李进并未与中茵公司签订《房源认购书》或者《商品房买卖合同》，至此按照双方约定，上诉人应当返还被上诉人团购金。2、上诉人主张因政府政策调控导致团购优惠不能实现后，上诉人与被上诉人就团购协议重新达成一致意见，即被上诉人放弃团购优惠权利，将团购金作为中介费，由上诉人继续提供中介服务帮助被上诉人优先购房。但是，上诉人的该主张无证据证明，李进对此亦不予认可，本院不予采纳。凤起公司在二审期间提供的《情况说明》内容不具体，不足以证明凤起公司为被上诉人提供了优先选房服务的事实，本院不予采信。即使凤起公司存在组织被上诉人前往中茵公司选房、购房的事实，由此产生的报酬也与案涉团购金的返还无关联，凤起公司可另行主张权利。3、关于李进是否缴纳2万元团购金的争议，因凤起公司在一审诉讼中认可收到李进缴纳的2万元团购金，并在上诉状中写明李进缴纳了团购金，且李进在一审中提交了凤起公司的收款收据及李进的信用卡交易记录，故本院对凤起公司有关李进未缴纳2万元团购金的主张不予采纳。综上，凤起公司的上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人徐州凤起房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  史善军审判员  秦国渠审判员  汪佩建二〇二〇年三月十八日书记员  魏天玥