山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁13民终706号 上诉人（原审被告）：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人：刘启金，山东尧舜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：**，男，1981年2月26日出生，汉族，户籍地黑龙江省伊春市伊春区，现住临沂市河东区。 上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛富翔公司）因与被上诉人**商品房预售合同纠纷一案，不服临沂市河东区人民法院(2019)鲁1312民初5386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 荣盛富翔公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判或发回重审；2.由被上诉人承担本案的上诉费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决不当。第一，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人、出卖人双方协商执行。该约定是双方当事人对于违约责任承担的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行。第二，《商品房预售合同》第十五条明确约定，违约责任为买受人、出卖人双方协商执行，而并非约定不明。另外，被上诉人没有任何证据证明因逾期办理房屋产权证而受到损失，不属于因逾期办证遭受损失而损失数额难以确定情形。因此，该案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该案中，一审法院认定违约金标准明显过高，没有综合考虑实际损失、当事人的过错程度及预期利益等因素，导致判决不当。第三，在《商品房预售合同》中，上诉人的主合同义务应当是向被上诉人交付房屋，协助被上诉人办理房屋产权证应当属于从合同义务。《商品房预售合同》第九条约定，出卖人违反主合同义务即逾期交房违约责任按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。退一步讲，即使上诉人需要承担逾期办理房屋产权证的违约责任，逾期办理产权证（从合同义务）违约金计算标准也应当低于逾期交房（主合同义务）违约金计算标准，即应当低于已付购房款每日万分之一的标准。 **辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判。 **向一审法院起诉请求：依法调解或判令被告支付逾期办证违约金33852元（以原告已付房款353837元为基数，自2017年12月31日起至2019年8月5日止按照6%计算）。 一审法院认定事实：荣盛富翔公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。2015年8月10日原、被告双方签订《商品房预售合同》（合同编号合同编号（YS472361）、房屋代码（2197029、2197329）一份，原告购买被告开发的河东区滨河东路沂河馨苑A区27号楼2单元1402号房屋及27号楼-1层-107号储藏室一处。合同第八条交付期限中约定：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格的商品房交付给买受人使用；合同第十五条关于产权登记方面约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。”。合同签订后,**按照合同约定的付款方式及期限付清了全部购房款共计353837元。荣盛富翔公司亦按合同约定的时间向**交付了案涉房产但荣盛富翔公司未按照合同约定履行协助**办理房产证书的义务。2019年4月16日，荣盛富翔公司才取得包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。因办理产权证问题，双方协商未果，酿成纠纷，原告诉至一审法院。 一审法院认为，**与荣盛富翔公司签订的《商品房预售合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方签订的《商品房预售合同》第十五条约定的被告荣盛富翔公司应当在商品房交付使用后365日内即应于2017年12月31日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛富翔公司没有于2017年12月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。庭审时荣盛富翔公司提供的2019年4月16日的包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书，亦证明荣盛富翔公司已经违约的事实，因此荣盛富翔公司应按合同约定对逾期办证向原告**承担违约责任。 《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“（四）关于违约责任问题18.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”。根据上述规定，原告**主张的逾期办理房产登记违约金，应按照已付购房款总额353837元，自2017年12月31日计算至2019年4月16日，共计27395元[（353837元×6%÷365天）×471天]。荣盛富翔公司主张的因案外人盐城二建拒不移交施工资料致使无法办理产权转移登记等抗辩主张不能成立，依法不予支持。一审法院判决：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于判决生效后十日内支付给原告**逾期办理房产登记的违约金27395元。二、驳回原告**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费795元，减半收到397.5元，由原告**负担123.5元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担274元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对荣盛富翔公司上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。 本案当事人双方在合同中对延迟办证违约责任约定的方式为“协商执行”，上诉人荣盛富翔公司不能提交证据证明当事人双方就此有具体的协商意见。故一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，认定荣盛富翔公司应自合同约定的办理权属登记备案日起至取得大产权不动产登记证书日止，按照已付购房款总额年利率6%向被上诉人支付违约金并无不当。上诉人荣盛富翔公司关于一审法院认定的违约金明显过高，逾期办证的违约金应该低于逾期交房违约金的上诉理由，没有事实及法律依据，本院不予采纳。 综上所述，山东荣盛富翔地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费795元，由上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邵泽毅 审判员  马 骏 审判员  李大军 二〇二〇年三月十七日 书记员  李 敏