浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0421民初4258号 原告：蒋鑫鑫，男，1990年10月1日出生，汉族，住浙江省温岭市。 委托诉讼代理人：傅冠华，浙江康城律师事务所律师。 被告：姜小华，女，1980年12月15日出生，汉族，住浙江省嘉善县。 委托诉讼代理人：戴文珺，浙江甚昶律师事务所律师。 原告蒋鑫鑫与被告姜小华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。原、被告向本院申请庭外和解三个月，不计入审限。本案现已审理终结。 原告蒋鑫鑫向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2.被告向原告返还租金50000元、押金10000元、物业费16200元，以上合计76200元；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2019年8月26日，原告通过中介公司与被告签订《嘉善县租房协议书》一份，约定：被告将座落于嘉善县孔雀城朔院18幢1号1-2层、18幢2号1-2层的商铺出租给原告使用，租赁期限自2019年10月15日至2023年10月24日，年租金为12万元，押金为1万元，租金按6个月结算，首期房租由原告在搬进房屋前支付给被告。合同签订后，原告向被告支付了房屋租金60000元、押金10000元、2019年9月1日至2020年9月1日的物业费16200元。后原告认为案涉租赁房屋地理位置较差以及房租高于相邻位置更优越的房屋，将造成经营亏损，且发现案涉租赁房屋在下雨期间有渗水情况以及地面水管也存在渗水情况，故与被告协商解除合同，被告一直拒不同意。根据租赁合同第五条约定“甲方或乙方在租赁期间如自行中断合同，提前退房或收回。则赔偿对方一个月的房租作为违约金”，合同签订至今房屋一直空置，原告在2019年9月5日向被告送达了解除合同告知函，要求解除租赁合同并交还钥匙移交房屋的占有，并表示愿意承担合同中约定的违约责任。原告于解除函发出之日己将钥匙交付中介公司，被告一直未前往领取，现合同己无实际履行之必要，且被告至今一直拒不退还剩余的房租等费用，已严重侵害原告的合法权益。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，为维护原告的合法权益，依法向贵院提起民事诉讼，请求判如所请。 被告姜小华答辩称：要求原告继续履行租赁合同。被告认为租赁合同没有约定或者法定的理由是不应当擅自解除的。而且在本案的租赁合同签订前，原告系经过仔细看房后才签约的，对于房子及房子周边的情况，也是比较了解的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人对真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提供的租赁房屋照片认为涉案房屋不存在漏水的情况，本院对该证据结合本院现场勘查的情况予以认定。 本院根据原、被告的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2019年8月26日，原、被告签订嘉善县租房协议书一份，约定甲方（指被告，下同）将位于嘉善县孔雀城.朔院18幢1号、18幢2号1-2层的房地产出租给乙方（指原告，下同）使用。房屋租金为12万元／年，租赁期限自2019年10月15日至2023年10月14日止。租金按陆个月结算。乙方向甲方付押金1万元，待房屋租赁满后，乙方一切费用付清，甲方即退回给乙方。甲方或乙方在租赁期间如自行中断合同，提前退房或收回，则赔偿对方一个月的房租作为违约金。甲乙双方各支付5000元作为中介费。双方协议备注：甲方2019年的物业费自行承担，之后租期内的物业费由乙方自行承担。2019年8月27日，原、被告通过微信变更约定为2019年9月1日至2020年9月1日的物业费16200元由原告承担，2019年9月1日之前的物业费由被告承担。后原告按约将涉案房屋的租金60000元、押金10000元、2019年9月1日至2020年9月1日的物业费16200元，共计86200元支付给被告。 2019年9月5日，原告通过微信向被告发解除合同告知函一份，内容（摘要）为：2019年8月26日，我与你签订《嘉善县住房协议书》一份，关于解除合同一事，现告知如下：1.本人现依据合同约定解除与你签订的《嘉善县租房协议书》；2.根据合同约定本人愿意承担一个月房租的违约金，故请将本人已经向你支付的6个月房租、1个月房租押金以及一年的物业费在扣除上述违约金后返还于我；3.现房屋已腾空，请你自收到本函之日起3日内来新西塘孔雀城6期朔院17-2（嘉轩地产——孔雀城店）处取回租赁房屋钥匙，移交租赁房屋。若逾期未来拿取房屋钥匙，视为你已经确认收回房屋，此后产生的一切后果由你自行负责。涉案房屋钥匙原告于2019年9月5日交付给中介，自原告交付涉案房屋钥匙起涉案房屋一直为腾空空置状态。 2019年9月6日，被告通过微信向原告发出关于你单方提请解除合同的复函一份，内容（摘要）为：你于2019年9月5日发给我的关于解除《嘉善县租房协议书》的报告，解除与我签订的租赁合同，但本人不同意解除......要求原告继续履行合同至合同结束。 2019年9月17日被告将涉案房屋出租的信息发布到通过58同城平台网站，并于10月11日、11月1日多次对前述出租信息进行更新。 诉讼中，本院组织原、被告到涉案房屋现场进行勘查，经查看，涉案房屋为腾空空置状态。 本院认为：涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。双方均应按照涉案房屋租赁合同行使各自的权利，履行各自的义务。双方合同约定，任何一方在租赁期间如自行中断合同，提前退房或收回，则赔偿对方一个月的房租作为违约金，该条实际约定了租赁关系双方可以提前解除本案房屋租赁合同，故原告现提前腾退房屋，要求解除房屋租赁合同符合双方约定。另法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；......结合本案，2019年9月5日，原告即向被告发出解除租赁合同的函一份，并于当天将涉案房屋腾退，将房屋钥匙交付于中介处，以实际行为表明其中断合同，提前解除租赁关系，此时距合同签订仅十天，如强令原告继续承租涉案房屋已不现实，且涉案房屋租赁合同的标的为租赁行为，不适于强制履行，被告要求继续履行，与法律规定不符，故涉案房屋租赁合同应当确认解除，解除的时间应以原告腾退的时间即2019年9月5日为准，被告就此所提出的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。当然，原告的毁约行为会给被告带来一定损失，双方明确在这种情况下，须赔偿对方一个月的房租即10000元作为违约金，经本院释明，被告坚持认为合同应继续履行，且在本案中不主张其损失，原告亦愿意承担10000元违约金的违约责任，符合双方约定，涉案房屋租赁合同解除后，原告多支付的款项被告应当返还。双方约定2019年9月1日起一年的物业费16200元由原告承担，故原告实际应承担的物业费为2019年9月1日至5日期间的物业费，为16200/365×5=222元，双方约定租金自2019年10月15日起算，本案租赁合同解除时尚未到租金起算点，故原告无须承担本案租金。综上原告须承担的费用为10000元+222元=10222元，而原告已付被告86200元，故被告须返还原告的款项为75978元。原告要求被告返还多支付款项的诉请，本院予以确认，但计算金额有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十条之规定，判决如下： 一、原告蒋鑫鑫与被告姜小华于2019年8月26日签订嘉善县租房协议书于2019年9月5日解除； 二、被告姜小华向原告蒋鑫鑫返还75978元，于本判决生效之日起五日内付清。 三、驳回原告蒋鑫鑫的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1705元，减半收取853元，由被告姜小华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  赵玲莉 二〇二〇年三月九日 书记员  王益飞