浙江省舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0902民初1079号 原告：夏方军，男，1982年11月5日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。 委托诉讼代理人：刘勇平，浙江乾勇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪永达，浙江乾勇律师事务所律师。 被告：叶芳龙，男，1965年9月12日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。 被告：叶银，男，1989年2月3日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。 第三人：叶林平，男，1982年12月25日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 被告叶芳龙、叶银及第三人叶林平的共同委托诉讼代理人：孙剑刚，舟山市定海区秉拯法律服务所法律工作者。 被告叶芳龙、叶银及第三人叶林平的共同委托诉讼代理人：王佳，舟山市定海区秉拯法律服务所法律工作者。 原告夏方军与被告叶芳龙、叶银农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案。经两原告申请，本院于2019年4月2日作出参加诉讼通知书，追加叶林平为本案第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏方军及其委托诉讼代理人刘勇平、倪永达、被告叶芳龙及其与被告叶银、第三人叶林平的共同委托诉讼代理人孙剑刚、王佳到庭参加了诉讼。本案因当事人申请庭外和解两个月及当事人申请继续适用简易程序三个月，后又转为普通程序。本案受疫情影响中止审理，于2020年3月18日恢复审理，并于2020年3月23日第二次公开开庭进行了审理。原告夏方军的委托诉讼代理人刘勇平、被告叶芳龙、叶银及第三人叶林平的共同委托诉讼代理人孙剑刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年7月12日签订的《房地产转让协议书》及其补充协议无效；2.判令被告叶芳龙、叶银共同向原告夏方军返还购房款110万元，并支付自起诉日起按年利率6%计算的款项利息；3.判令被告叶芳龙、叶银共同向原告夏方军返还为建设坐落于舟山市定海区昌洲社区建胜叶家18号农村房屋的围墙及房屋翻新支出的工程款12.13万元，并支付自起诉之日起按年利率6%计算的款项利息。事实和理由：2018年7月12日，原告向被告购买坐落于舟山市定海区昌洲社区建胜叶家18号的宅基地及宅基地上的房屋一幢，双方签订了《房地产转让协议书》及《房地产转让协议书补充协议》各一份，约定：转让费150万元，分三次付清，第一期在本协议签订之日起3个工作日内支付定金30万元整，第二期在办妥房产证、土地证，并将房产证和土地证交给原告后15个工作日内支付60万元整，第三期经双方配合建筑好围墙及房屋翻新后30天内支付60万元整等。同日，原告另以150万元向第三人叶林平购买与被告同地段的建胜叶家18号农村宅基地及宅基地上的房屋一幢，双方亦签订房地产转让协议书及其补充协议各一份。2018年7月12日，原告支付上述2幢房屋的定金60万元，以银行本票方式支付给被告叶银，被告叶芳龙、第三人叶林平分别向原告出具收条一份，确认各收到房地产转让款30万元。2018年9月至2018年12月期间，原告另向被告叶银、叶芳龙支付上述2幢房屋购房款160万元，合计付款220万元，每幢房屋各支付110万元。2018年12月至2019年1月期间，原告向第三人叶林平支付建胜17号房屋围墙及房屋翻新工程款12.13万元。原告认为，农村宅基地系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。原被告非同一农村集体经济组织成员，双方转让农村房屋的行为违反法律禁止性规定，双方为转让农村房屋而签订的《房地产转让协议书》及其补充协议均属无效，双方应互相返还因该合同而取得的财产。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告叶芳龙、叶银承认原告在本案中所主张的事实，但认为，一、原告与被告及第三人属于同一行政区域，同是农业户口，双方签订的房地产转让协议书及房地产转让协议书补充协议，系双方真实意思表示，应为合法有效。原告在购买涉案房屋前，对于房屋性质、结构、面积等进行了全面、充分地了解，经深思熟虑后才签订了协议书并支付部分房款。被告在取得部分房款后，从涉案房屋内腾退，并将房屋交付给了原告，同时协助原告对涉案房屋进行改造，并由原告占有、使用与收益，被告无违约行为。二、因双方签订的补充协议约定办理过户后每套房另外支付5万元，故涉案两处房屋的总价款应为310万元。三、若双方签订的涉案房屋买卖合同被法院确认无效，原告存在重大过错，应当承担全部责任，被告除无须支付利息及房屋围墙维修翻新款外，原告还应将涉案房屋恢复原状及赔偿损失，包括被告的提早解除与他人签订的房屋租赁合同的租金损失、被告搬离房屋的损失、被告租住他处的租金损失、原告占用涉案房屋期间的费用等，并承担违约责任。四、涉案房屋一直由原告占有、使用和收益，并未退还给被告，若被告需返还购房款，也应在原告腾退房屋之后。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 第三人叶林平的述称意见同被告叶芳龙、叶银的答辩意见。 本院经审理查明案件事实与原告诉称事实基本一致。另查明，诉争的房屋土地性质为农村宅基地，原告夏方军非该集体经济组织成员。原告夏方军已于2019年5月28日将涉案房屋的钥匙交还给被告叶芳龙、叶银。 上述事实，由原告提交的房地产转让协议书、房地产转让协议书补充协议、农村私人建房用地呈报表、使用土地证明书、收条、工商银行本票、银行交易明细清单、银行转账单、钥匙交接收条及原、被告、第三人在庭审中的陈述等证据予以证明。 本院认为，本案立案案由为确认合同无效纠纷，但原告夏方军在提出确认合同无效请求的同时还提出了与合同相关的其他诉讼请求，应依据相关合同类型确定案由。因案涉交易标的物为位于舟山市定海区的农村宅基地房屋，故本案案由应定为农村房屋买卖合同纠纷。 农村宅基地属于集体所有，农村集体经济组织成员享有宅基地使用权，与其特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告夏方军与被告叶芳龙、叶银之间买卖的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，而原告夏方军非舟山市定海区的集体经济组织成员，依法不得买卖该房屋，故原告夏方军与被告叶芳龙、叶银之间签订的房地产转让协议书及房地产转让协议书补充协议，违反了我国现行土地管理法律、法规的强制性规定，应依法认定为无效。 合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。原告已于2019年5月28日将案涉房屋的钥匙交还给被告叶芳龙、叶银，即已实际腾退房屋给被告叶芳龙、叶银，故被告叶芳龙、叶银应承担及时向原告夏方军返还购房款110万元的民事责任。第三人叶林平未及时向原告夏方军返还购房款110万元，给原告造成了利息损失。对于原告的利息损失，自2019年5月28日起至2019年8月19日按银行同期贷款利率计付，自2019年8月20日起至款项付清日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。 对于原告提出的因房屋翻新支付的工程款12.13万元由两被告负担的问题，因双方在签订合同时均明知案涉农村房屋不得交易的规定，且房屋翻新系原告要求进行翻新，故酌定两被告向原告返还一半的工程款即6.065万元，并与返还购房款110万元相同的利息标准计付迟延付款利息。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条和《中华人民共和国土地管理法》第八条之规定，判决如下： 一、确认原告夏方军与被告叶芳龙、叶银于2018年7月12日签订的《房地产转让协议书》、于2018年9月10日签订的《房地产转让协议书补充协议》均无效； 二、被告叶芳龙、叶银于本判决生效之日起三日内共同归还原告夏方军购房款110万元，并以110万元为基数支付自2019年5月28日起至款项付清之日止的利息，自2019年5月28日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付； 三、被告叶芳龙、叶银于本判决生效之日起三日内共同支付原告夏方军为建设坐落于舟山市定海区昌洲社区建胜叶家17号农村房屋的围墙及房屋翻新支出的工程款6.065万元，并以工程款6.065万元为基数支付自2019年5月28日起至款项付清之日止的利息，自2019年5月28日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15294元，由被告叶芳龙、叶银负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于舟山市中级人民法院。 审 判 长  李腾云 人民陪审员  郑善军 人民陪审员  徐 芬 二〇二〇年三月二十三日 书 记 员  孙丽娜