福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0427民初441号 原告：沙县春天物业管理有限公司，住所地三明市沙县新城中路审计大楼403室，统一社会信用代码91350427066584600G。 法定代表人：李伟杰，该公司总经理。 被告：姜祥福，男，1991年1月17日出生，汉族，住福建省沙县。 原告沙县春天物业管理有限公司（以下简称“春天物业公司”）与被告姜祥福物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告春天物业公司的法定代表人李伟杰到庭参加诉讼，被告姜祥福经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 春天物业公司向本院提出诉讼请求：1.姜祥福支付从2018年4月1日至2019年11月30日的物业服务费3020元；2.姜祥福支付违约金1824.08元；3.姜祥福支付公共水电、电梯年检、维保分摊费176.9元；4.姜祥福足额支付物业服务费、公共水电、电梯年检、维保分摊费、违约金合计5020.98元；5.诉讼费用由姜祥福负担。事实与理由：姜祥福系沙县恒大华府1幢701室业主，交房入住后，缴纳了2016年4月1日至2018年3月31日止的物业费，第3年后就以种种借口拒交物业费。经春天物业公司多次电话催缴、张贴《催缴物业服务费通知》、寄催缴物业服务费通知等，姜祥福仍未缴纳物业费。为证实其主张，春天物业向本院提交了营业执照、资质证书、《沙县恒大华府前期物业服务合同》、《恒大华府前期物业管理服务合同》、公共水电、电梯年检维保分摊费清单、恒大华府1-7幢业主公共设施设备、电梯、景观照明、梯灯、绿化用电用水、电梯年检分摊表、恒大华府小区业主缴交物业服务费（电梯年检费维保、公共用水电分摊费）清单、电费缴费明细、水费缴费明细、电梯维保费发票、电梯检验发票、业主身份证复印件、业主收楼证明、承诺书、不动产档案查询结果证明、服务照片、物业服务费催缴通知书、邮政快递清单等证据。 姜祥福未作答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2015年9月29日，沙县恒大房地产开发有限公司与春天物业公司签订《沙县恒大华府前期物业服务合同》，约定：本合同期限自2015年9月22日起至业主委员会成立之日止。本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务收费采取包干制方式，物业服务费按建筑面积计算（本收费标准不含公共水电分摊费和电梯保养和年检费用），其中高层住宅按每平方米每月1.2元计算；物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊；物业服务费从物业交付买受人之日起按半年收取，业主应于每半年第一个月5日前向春天物业公司支付下半年物业服务费。合同签订后，春天物业公司进入该小区从事物业管理服务。 2.2016年2月6日，姜祥福与春天物业公司签订《恒大华府前期物业管理服务合同》，双方约定：甲方姜祥福房屋位于恒大华府1幢701号，建筑面积（含杂物间）125.825㎡，乙方沙县春天物业公司，双方就前期物业管理服务制定合同。签订本合同时，除履行装饰、装修管理规定外，一次性交纳装修垃圾清理费5.00元/㎡，交纳代收代交公共水电、电梯电费、弱电能耗分摊费500元/户、交纳代收代付公共单元楼道白灰粉刷费100元/户、装修运送材料时产生的代收代交电费50元/层计算；物业管理服务费以物业的建筑面积（含杂物间、车库）为准缴纳（住宅按每月每平方米1.2元）；小区公用水电费、电梯电费、弱点能耗分摊费按每月按实际用量平均向全体业主分摊收取；不按本合同规定的收费标准和时间交纳有关的费用的，春天物业公司有权从逾期之日起按应交费用金额每天按千分之三收取违约金。 3.姜祥福系沙县恒大华府商住小区1幢701室的业主，房屋建筑面积为125.825平方米。 4.姜祥福已预交电梯维保费350元、楼道粉刷费100元、公用水电弱电分摊费500元，合计950元。庭审中，春天物业公司明确姜祥福自2016年4月1日至2019年11月30日拖欠公共水电、电梯分摊费625.71元、公共电梯层维保费501.19元，合计1126.9元，扣除姜祥福已预交的950元，姜祥福尚欠春天物业公司公共水电、电梯分摊费、公共电梯层维保费176.9元。 5.姜祥福自2018年4月1日至2019年11月30日止未缴纳物业服务费。 本院认为，春天物业公司和姜祥福签订的物业管理合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。春天物业公司作为物业管理企业，为姜祥福所在的小区提供了服务，姜祥福作为沙县恒大华府的业主及物业管理受益人，理应履行缴纳物业服务费的义务。现春天物业公司要求姜祥福支付2018年4月1日至2019年11月30日期间的物业服务费3020元（125.825㎡×1.2元×20个月），符合法律规定，予以支持。春天物业公司要求姜祥福支付公共水电、电梯年检、维保分摊费176.9元，符合法律规定及合同约定，予以支持。关于违约金的诉求，春天物业公司在庭审中认可在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，未尽到全面履行物业服务合同的义务，故本院对其诉请的违约金不予支持。姜祥福经本院合法传唤，未出庭抗辩并举证以推翻春天物业公司的主张和相应证据，视为放弃诉讼权利并承担由此产生的不利法律后果，本案依法缺席审理，案件事实以春天物业公司提供的证据予以认定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、姜祥福应于本判决生效之日起10日内支付沙县春天物业管理有限公司自2018年4月1日至2019年11月30日止的物业服务费3020元； 二、姜祥福应于本判决生效之日起10日内支付沙县春天物业管理有限公司公共水电、电梯年检、维保分摊费176.9元； 三、驳回沙县春天物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由姜祥福负担。 姜祥福负担的案件受理费，应于判决生效后十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审判员  黄晓文 二〇二〇年三月三十一日 法官助理王彩霞 书记员卢 加 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律 若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。