广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初48189号原告：深圳融汇鼎诚科技投资发展有限公司，住所深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300311893379W。法定代表人：崔殿君。委托诉讼代理人：赵光，广东嘉得信律师事务所律师。委托诉讼代理人：方晓敏，广东嘉得信律师事务所实习律师。被告：唐冯露，男，汉族，1989年5月18日出生，住址四川省遂宁市安居区。原告深圳融汇鼎诚科技投资发展有限公司与被告唐冯露房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年1月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵光、方晓敏到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2019年5月9日签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定由被告承租原告位于福田区彩田路6001号天威花园广电文创中心11楼05-07单位的房屋，租赁期限为2019年5月9日至2024年7月22日，自2019年5月9日起算20天内为免租期。2019年5月29日至2020年5月28日期间的月租金为161000元，物业服务费为每月42350元。被告须在每月9日前预交下月租金、物业服务费，每月9日结清上月水、电、污水处理等费用。双方约定租赁保证金为406700元，被告应在2019年5月16日前向原告支付租赁保证金和首期租金。后因被告拖欠租赁保证金及租金等费用，原告分别于2019年6月26日向被告发出《催告通知书》、2019年7月10日发出《律师函》，敦促被告履行相关义务，但被告未予履行。截止2019年7月15日，被告尚拖欠原告租赁保证金差额3350元，租金483000元和物业服务费127050元。根据双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，被告己构成违约，应向原告支付违约金，并承担相应的违约责任。原告向被告发出《解除合同通知书》，通知解除双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》并办理相关退租手续，被告已于2019年8月23日签收。但被告仍未支付租金等费用，亦未办理退租，请求判令：1、被告立即向原告支付租赁保证金差额3350元和违约金131元（违约金以3350元为基数，按月利率2%自2019年5月17日暂计至2019年7月l5日计131元，之后违约金按月利率2%算至前述费用及违约金还清之日）；2、被告立即向原告支付租金483000元（2019年5月29日至2019年8月28日）和物业服务费127050元（2019年5月29日至2019年8月28日）；3、被告立即向原告支付暂计至2019年7月15日的违约金12741元（违约金以161000元为基数，按月利率为2%计算，自2019年5月17暂计至2019年7月，15日为6332元，物业服务费违约金以42350元为基数，自2019年5月17日暂计至2019年7月15日为1665元；违约金以161000元为基数，按月利率为2%计算，原告自2019年6月10暂计至2019年7月15日为3756元，物业服务费违约金以42350元为基数，自2019年6月10日暂计至2019年7月15日为988元），之后违约金以未清偿租金和物业服务费为基数按月利率2%计算至全部债务清偿之日止；4、被告承担一切诉讼费。原告增加诉讼请求：1、请求判决确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年8月23日解除；2、被告立将涉案租赁房屋恢复原状并交还给原告；3、被告按每月161000元交付租金及每月42350元物业服务费直至被告将涉案房屋交还给原告之日止；4、被告承担本案律师费15000元。被告未答辩，开庭时缺席。经审理查明，2019年5月9日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》及《补充协议》约定，甲方将位于深圳市××××号天威花园广电文创中心11楼05-07单位（下称涉案房屋）出租给乙方作商业办公使用，甲方出租的物业已经带有基本装修，经甲方同意，乙方可以增加或进行简单改造，租赁期限自2019年5月29日至2024年7月22日，交付日期为2019年5月9日，免租期20天，免租期内不计租金，但乙方需支付物业管理费、电费及空调使用费，如因乙方原因提前解除或者终止合同的，乙方应向甲方补交免租期的租金。2019年5月29日至2020年5月28日期间的租金月租金总额为161000元，物业服务费每月42350元，乙方应于2019年5月9日当天交付首期租金及免租期内空调、管理费等各项费用，金额为203350元，每月9日前预交下月租金我、物业管理费，乙方逾期缴纳上述费用，每逾期超过三天（含三天），甲方有权停水停电，锁门等处理，逾期超出五天（含五天），甲方有权立即解除合同并不予退还租赁保证金并可采取强制措施（包括但不限于停水停电，锁门等）收回房屋另行出租，室内财产视为乙方放弃所有权，无偿收归甲方所有。逾期超出超出五天（含五天）以上，乙方还须从逾期当日起按日向甲方支付逾期费用总额的3%的违约金，计至实际缴纳日止，乙方由于逾期或拒绝支付而导致的甲方因实际债权而产生的任何费用（包括但不限于诉讼费、律师费）均由乙方承担。乙方应于2019年5月16日前向甲方支付房屋租赁保证金406700元，乙方未按期缴纳租金及其他费用达5天以上的或金额达2万元的，甲方有权单方解除本合同收回出租房屋，没收租赁保证金，并要求乙方赔偿全部损失，乙方仍需结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用。乙方应按合同约定日期缴纳租赁保证金，逾期一天按照应缴金额的3%向甲方支付违约金，逾期超过5天，甲方有权单方解除合同，并要求乙方支付两个月租金总额的违约金。乙方应在签订补充协议当日支付甲方租赁保证金203350元，剩余租赁保证金及首期租金、免租期内空调、管理费等各项费用共计406700元，应于2019年5月16日前支付，如未按期支付，剩余的上述费用甲方有权按月利率2%的标准向乙方主张违约责任。2019年7月10日，原告委托广东嘉得信律师事务所通过邮政EMS向被告寄发《律师函》，函告被告支付拖欠的押金差额、租金及管理费。该邮件于2019年7月13日妥投。2019年8月14日，原告向被告寄发《解除合同通知书》称，被告在发函催收后仍未支付租金等费用，被告于2019年8月9日通过微信告知原告租不起房屋，被告已构成违约，原告正式解除合同，被告应向原告支付截止2019年8月20日之拖欠的费用565952元。被告收到函件后5日内将房屋内的物品搬离，否则视为被告放弃所有权而任由原告处置，租赁保证金由原告没收。该邮件于2019年8月23日妥投。2019年12月30日，原告与被告签署《房屋交接确认书》，双方确认被告于2019年12月30日将涉案房屋交还原告。租赁房屋内的物品由被告自行处理与原告无关。另查，原告为提起本案的诉讼，委托广东嘉得信律师事务所为其代理人，原告为此支付了律师费15000元。庭审时，原告称被告仅支付部分租赁保证金403350元，之后未支付任何费用。被告承租后开始装修但随即停工，因被告与股东之间因经营发生分歧，因此未能向原告支付租金等费用。以下事实有《房屋租赁合同》、《补充协议》、《律师函》、《解除合同通知书》、快递单、《房屋交接确认书》、委托代理合同、发票及庭审笔录为证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签署的《房屋租赁合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告作为出租方已履行了交付房产的义务，被告作为承租人未按约定在2019年5月16日前支付剩余的租赁保证金、首期租金等费用，在原告发函催告后，被告仍未缴纳，被告已构成根本违约，原告有权依据合同约定单方解除合同，涉案合同应于被告收到解除合同通知书之日即2019年8月23日解除。合同解除后，原告作为出租方应即时收回房屋防止损失的扩大，被告虽于2019年12月30日才将涉案房屋交还原告，但合同明确约定，被告应在合同解除当日返还房屋，逾期搬离的，则视为其放弃出租屋内所有物品的所有权而任由原告处理，原告在合同明确约定其在被告逾期搬离时有权处置房屋内的物品的情况下，仍放任房屋空置，合同解除后的房屋租金等是扩大的损失，该损失应由原告自行承担。原告已实际收回房屋，且其未举证证明房屋出租前后的现状，对原告要求被告恢复原状并交还房屋的请求，本院不予支持。涉案合同因被告违约而解除，原告有权按合同约定没收租赁保证金406700元，被告还应向原告支付租赁保证金3350元，原告主张的租赁保证金的违约金，本院不予支持。合同约定被告应于每月9日预交下月的租金，逾期支付租金的，应按日支付3%的违约金，被告应向原告支付2019年5月29日至2019年8月23日期间的租金及管理费576158元[(161000+42350)×(2+25/30)]并支付逾期付款违约金，合同约定的违约金过分高于被告未按期支付租金等费用给原告造成的损失，本院统一调整为按日万分之五的标准计算违约金至实际清偿之日止，其中2019年5月29日至6月28日期间的租金及管理费的违约金自补充协议约定的支付时间的次日即2019年5月17日开始计算，2019年6月29日至7月28日期间的租金及管理费的违约金自2019年6月10日开始计算，2019年7月29日至8月23日期间的租金及管理费用的违约金自2019年7月10日开始计算。对原告主张租金、管理费及违约金的金额及计算期间超出本院认定的部分，本院不予支持。合同明确约定被告违约的，应赔偿原告的律师费损失。原告为提起本案的诉讼实际支出律师费15000元，被告应向原告赔偿该损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳融汇鼎诚科技投资发展有限公司与被告唐冯露签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于2019年8月23日解除；二、被告唐冯露应于本判决生效之日起十日内向原告深圳融汇鼎诚科技投资发展有限公司支付租赁保证金3350元；三、被告唐冯露应于本判决生效之日起十日内向原告深圳融汇鼎诚科技投资发展有限公司支付租金及管理费576158元及违约金（违约按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止，其中2019年5月29日至6月28日期间的租金及管理费203350元的违约金自2019年5月17日开始计算，2019年6月29日至7月28日期间的租金及管理费203350的违约金自2019年6月10日开始计算，2019年7月29日至8月23日期间的租金及管理费169458元的违约金自2019年7月10日开始计算）；四、被告唐冯露杜慎琼应于本判决生效之日起十日内向原告深圳融汇鼎诚科技投资发展有限公司支付律师费15000元；五、驳回原告深圳融汇鼎诚科技投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12246元（已由原告预交），由原告负担3602元，被告负担8644元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  王红华人民陪审员  胡 卫二〇二〇年三月二日书 记 员  王 芸附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行。