重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初27224号原告：保利（重庆）投资实业有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园留云路1号，统一社会信用代码91500000768880324L。法定代表人：徐鲁，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡明，重庆尚润律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟先才，重庆尚润律师事务所律师。被告：黄文韬，男，回族，1977年12月18日生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：周大成，重庆汇聚律师事务所律师。原告保利（重庆）投资实业有限公司（以下简称：保利公司）诉被告黄文韬商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王朝辉独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托诉讼代理人胡明，被告黄文韬及其委托诉讼代理人周大成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理按揭的违约金35973元（标准为：以260313元为基数自2018年12月18日起至2019年9月19日止按照每日万分之五的标准计算；2、判令被告向原告支付律师费4000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月18日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的位于重庆市巴南区渝南大道9号1幢24-8号房屋，总价款260313元，付款方式为按揭付款。被告应于合同签订当日支付26031元，2017年12月18日前支付52063元，2018年12月18日前支付52219元作为首付款，向银行申请贷款130000元10年的按揭贷款，经银行审查同意后，由乙方于银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给原告作为房款的一部分。后，因被告原因于2019年9月19日办理按揭贷款手续。被告逾期办理按揭贷款手续，违反合同约定。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告黄文韬辨称：1、双方签订《重庆市商品房买卖合同》属实，被告一直按原告要求办理按揭贷款手续，未能办理按揭贷款并非被告原因，其无违约行为；2、违约金标准过高，应当调整，应按未付款为130000元为基数自2019年5月13日起至2019年9月19日止按日万分之一计算。经审理查明，2016年12月18日，原告保利（重庆）投资实业有限公司（甲方）与被告黄文韬（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定：第一条，本商品房项目暂定名为保利林语溪三标段。第三条，乙方所购商品房座落为重庆市巴南区渝南大道9号1幢24-8，本商品房用途为非住宅，属于办公用房。第四条，购房价款，总成交金额260313元整。第五条，付款方式，按揭付款，乙方应于签订合同当日付清总房款的百分之十即26031元；于2017年12月18日内缴付总房款的百分之二十即52063元；于2018年12月18日内缴付总房款的百分之二十即52219元；向银行申请贷款130000元10年的按揭贷款，经银行审查同意后，由乙方于银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给原告作为房款的一部分；因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起3日内以现金或其他方式支付，在此期间内，不承担合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条约定执行。第十条，乙方逾期付款的违约责任：逾期超过30日的，甲方有权解除合同；甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二日起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期付款万分之一的违约金，并于实际支付应付之日起30日内向甲方支付违约金。补充协议第四条，分期付款的约定，乙方选择分期付款的方式支付购房款的，则乙方应当按照合同第五条约定的支付时间向甲方支付房价款。若乙方未按照约定时间支付相应房价款的，则甲方有权宣布剩余全部房价款提前到期，乙方应当立即向甲方一次性付清剩余房价款，并按照合同第十条约定承担逾期付款的违约责任。第五条，关于按揭付款的补充约定，（一）乙方选择以按揭贷款方式支付购房款的，向银行申请、办理贷款的义务归属于乙方，甲方仅负有协助义务。乙方须在甲方推荐银行办理按揭。乙方在签订房屋认购协议时甲方已口头或书面形式告知办理按揭所需的相关资料，乙方也已知晓甲方所推荐银行办理按揭的要求，并同意按照按揭办理银行的要求在签订合同当日到甲方指定的地点办理按揭相关手续，并提供齐备按揭所需资料。若因乙方原因致使按揭贷款逾期办理的，则视为乙方逾期向甲方支付房价款，并按合同第十条乙方逾期付款的条款处理；（三）合同第五条第（三）款第1项中“甲方原因”是指：甲乙双方在签署合同签或合同时，因甲方故意导致乙方所购房屋所在的项目无任何银行表示愿意办理购房按揭贷款，或者甲方无正当理由拒绝提供阶段性担保导致乙方未能办理按揭贷款。（六）乙方应于合同签订当日签订按揭合同，并于签订按揭合同当日按银行要求提供按揭所需的真实有效的全部资料。乙方逾期3日未将办理按揭贷款所需的资料提供给甲方并与银行签署银行按揭合同及完善相关手续，乙方应每日按照总房款的万分之五向甲方支付违约金。第二十五条，双方同意将合同第十条变更为：乙方如未按本合同约定的时间付款，应当承担逾期付款的违约责任，乙方承担逾期付款违约责任如下，乙方逾期支付款项，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向甲方支付该违约金。《商品房买卖合同补充协议》第四条，乙方未按本协议约定付清首付款之前，甲乙双方同意顺延办理合同网上签约手续、合同备案登记等相关手续。待乙方付清首付款后，由甲乙双方按照合同约定共同办理合同网上签约及合同备案手续，在此期间甲方不向乙方承担任何违约责任、赔偿责任等。乙方付清首付当日，开始计算网签办理期限，乙方需按照按揭银行要求提供齐全的相关签约资料，并按银行规定签订《按揭抵押合同》并办理按揭手续。银行利率及按揭政策以银行当期执行政策为准，乙方不得以银行政策调整作为理由要求解除《商品房买卖合同》。乙方应于本协议生效后向按揭银行了解相关按揭贷款政策，并按银行要求提供按揭贷款所需相关资料供按揭银行进行按揭贷款按揭贷款预审批相关手续。2019年5月12日18时12分，原告工作人员短信通知被告前往建设银行面签，然后去保利签约中心网签，及被告需要准备的相关资料。短息最后特别提醒：网签需提前2天报备，提前2天下午3点前。2019年9月19日，原、被告双方就讼争房屋签订《解除合同协议书》，解除上述《商品房买卖合同》，并约定：甲、乙双方签订的买卖合同自本协议生效后立即解除，甲方保留按原买卖合同追究乙方违约责任的权利。合同解除后，原、被告双方就讼争房屋重新签订了《商品房买卖合同》，关于房屋的坐落、价款、付款方式、付款时间、违约责任与2016年12月18日双方签订的《商品房买卖合同》约定一致，另在《商品房买卖合同》附件五补充协议第十八条，为防止双方发生争议，甲方在此特别提示，因履行买卖合同及相关协议而发生诉讼，胜诉一方的律师代理费、诉讼费、保全费、执行费、鉴定费、差旅费等费用，由败诉方承担。同日，原告代收了被告缴纳的讼争房屋税费114241.96元并出具收据。2019年11月20日，原告保利公司（甲方）与重庆尚润律师事务所（乙方）签订《法律事务委托合同》，约定：乙方接收甲方委托，指派胡明、孟先才为甲方因与黄文韬等人商品房销售合同纠纷（共计23案），在一审、二审、执行、再审程序中提供法律服务，担任代理人；甲方应于本合同生效后七个工作日内向乙方支付70%的律师费即75577元，上述代理案件回款后15个工作日内向乙方进行结算并支付。合同附件载明：保利（重庆）投资实业有限公司，律师费金额4000元。原告保利公司按约支付了23案首期律师费共计75577；重庆尚润律师事务所开具了《重庆增值税专用发票》，金额75577元。庭审中，被告另举示了《保利林语溪购房客户签约流程温馨提示》、《商铺购买须知》、《保利林语溪承租情况告知函》、保利公司通知办理按揭贷款手续短信截图三张、保利员工通话录音记录、农村商业银行个人客户业务申请书及按揭贷款申请资料等证据，拟证明其按原告的通知和要求积极办理按揭贷款手续，分别于2018年6月向农村商业银行、2018年10月向广大银行申请办理按揭贷款手续，均未能获得审批；2019年5月12日原告通知被告前往建设银行办理按揭贷款手续，因其自身原因，于2019年9月17日前往银行办理按揭贷款手续。前两次按揭贷款未能办理系因讼争房屋存在租赁合同且原告不同意提供担保所致，并非被告原因。原告则主张对上述证据均达不到证明目的。原、被告双方一致确认被告黄文韬的三期首付款均按时、足额缴纳，共计130313元，其中最后一期收款时间为2018年12月16日。原告陈述按揭贷款程序为贷款银行首先对贷款预审批，再办理网签和备案登记手续，按揭贷款合同与买卖合同同时签订；贷款银行对贷款的审批会综合考虑申请人的负债率、信用、收入来源等情况，并不由原告决定。以上事实，有《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，收据，《解除合同协议书》，《法律事务委托合同》及发票，中国工商银行网上银行电子回单，《保利林语溪购房客户签约流程温馨提示》、《商铺购买须知》、《保利林语溪承租情况告知函》，保利公司通知办理按揭贷款手续短信截图三张、保利员工通话录音记录、农村商业银行个人客户业务申请书及按揭贷款申请资料，当事人陈述等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方未按照约定支付价款的，对方可以要求其支付价款。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然该合同于2019年9月19日双方协议解除，但合同的解除并不影响合同中结算和清理条款的效力。买卖合同及补充协议对按揭贷款办理的时间及方式均有明确约定，原告有协助被告办理按揭贷款的义务，被告有按时签订按揭贷款合同的义务。被告于2019年12月16日付清最后一期首付款，结合《商品房买卖合同补充协议》第四条“乙方未按本协议约定付清首付款之前，甲乙双方同意顺延办理合同网上签约手续、合同备案登记等相关手续。待乙方付清首付款后，由甲乙双方按照合同约定共同办理合同网上签约及合同备案手续，在此期间甲方不向乙方承担任何违约责任、赔偿责任等。乙方付清首付当日，开始计算网签办理期限，乙方需按照按揭银行要求提供齐全的相关签约资料，并按银行规定签订《按揭抵押合同》并办理按揭手续”的约定，被告应于2019年12月16日与贷款银行签订按揭贷款合同。同时，根据合同附件五第五条“乙方选择以按揭贷款方式支付购房款的，向银行申请、办理贷款的义务归属于乙方，甲方仅负有协助义务。乙方须在甲方推荐银行办理按揭。乙方在签订房屋认购协议时甲方已口头或书面形式告知办理按揭所需的相关资料，乙方也已知晓甲方所推荐银行办理按揭的要求，并同意按照按揭办理银行的要求在签订合同当日到甲方指定的地点办理按揭相关手续，并提供齐备按揭所需资料”的约定，原告有义务为被告指定按揭贷款银行并进行通知等协助义务。被告付清首付款后，原告于2019年5月12日18时12分短信通知被告前往建设银行面签，结合原告的通知时间和办理网签程序，被告最迟应于2019年5月15日签订按揭贷款合同。虽然，原告于2018年6月、10月通知被告前往办理按揭贷款手续，但根据合同约定，此时被告尚未付清全部首付款，并不具备办理按揭贷款手续的前提条件。因此，原告的有效通知应为2019年5月12日的短信通知。故，被告逾期办理按揭贷款违约金的起算点应为有效通知后的最后截止时间之次日，即2019年5月16日。关于违约金计算的截止时间，被告主张其于2019年9月17日办理按揭贷款手续，但被告并未举示相关证据证明其主张，其在答辩意见中也主张违约金应计算至2019年9月19日，本院予以尊重。被告应于2019年5月15日以前签订按揭贷款合同，其未在合同约定期间内签订按揭贷款合同，构成违约，且原、被告双方在《解除合同协议书》中也明确约定甲方不放弃追究乙方违约责任的权利。根据附件五第五条关于按揭付款的约定“乙方应于合同签订当日签订按揭合同，并于签订按揭合同当日按银行要求提供按揭所需的真实有效的全部资料。乙方逾期3日未将办理按揭贷款所需的资料提供给甲方并与银行签署银行按揭合同及完善相关手续，乙方应每日按照总房款的万分之五向甲方支付违约金”的约定，被告向原告支付逾期办理按揭贷款违约金的计算方式为以260313元为基数自2019年5月16日起至2019年9月19日止按日万分之五为标准计算，即16399.72元（260313元*0.05%*126天）。因此，原告要求被告以260313元为基数自2018年12月19日起至2019年12月19日止按日万分之五为标准计算逾期办理按揭贷款违约金，对2019年5月16日至2019年9月19日期间的违约金，于法有据，本院予以支持；对超过该部分的违约金，于法无据，本院不予支持。对被告的答辩意见，关于违约金的计算期间部分，于法有据，本院予以采信；对违约金标准应以未付款130000元为基数按日万分之五计算的意见，于法无据，本院不予采信。被告主张未能在办理按揭贷款系原告原因所致，结合前述论证，被告于2018年12月16日付清首付款前，不具备办理按揭贷款的条件，被告也不存在违约行为；而在具备合同约定的办理按揭贷款条件之后，原告通知被告办理按揭贷款手续，其陈诉因其自身原因未能按时办理按揭贷款手续，本院予以尊重，被告应当根据合同向原告承担逾期办理按揭贷款的违约责任。故，被告的该主张，缺乏事实依据，本院不予采信。关于律师费4000元是否由被告承担，本院认为：原告依据原、被告双方于2016年12月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》向被告主张逾期办理按揭贷款的违约责任，虽然该合同因双方协议解除，但合同中的结算和清理条款的效力。在该份《重庆市商品房买卖合同》中并未约定发生诉讼时律师费的负担问题，故原告要求被告因诉讼产生的律师费4000元，于法无据，本院不予支持。综上所述，原告履行了办理按揭贷款的协助义务；被告未在约定期限内办理按揭贷款手续，构成违约，应当向原告承担逾期办理按揭贷款的违约责任。原告要求被以260313元为基数自2018年12月19日起至2019年9月19日止按日万分之五标准计算逾期付款违约金，对于2019年5月16日至2019年9月19日期间的违约金，于法有据，本院予以支持；对超过该期间部分的违约金，于法无据，本院不予支持。合同对律师费的负担并无约定，原告要求被告支付律师费4000元，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄文韬于本判决生效之日起十日内向原告保利（重庆）投资实业有限公司支付逾期办理按揭贷款违约金16399.72元；二、驳回原告保利（重庆）投资实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取400元，由原告保利（重庆）投资实业有限公司负担250元，被告黄文韬负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 王朝辉二〇二〇年三月十日法官助理 黄 斌书 记 员 向恺霖