土默特右旗人民法院民事判决书（2020）内0221民初81号原告：李月梅，女，1981年12月28日出生，确认送达地址：呼和浩特市。委托诉讼代理人：郭志刚，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告：贾文全，男，1965年5月5日出生，住包头市。被告：内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：911501006030271140。法定代表人：刑其坤，该公司董事长。被告：内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司萨拉齐分公司，统一社会信用代码：911502216769221284。法定代表人：贾洪鑫。本院于2020年1月3日立案受理原告李月梅与被告贾文全、内蒙古赤诚房地产开发有限公司（以下简称赤诚公司）、内蒙古赤诚房地产开发有限公司萨拉齐分公司（以下简称赤诚分公司）执行异议之诉纠纷一案，依法组成合议庭适用普通程序于2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告李月梅及其委托诉讼代理人郭志刚到庭参加诉讼，被告贾文全、赤诚公司、赤诚分公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告李月梅向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令立即停止对呼和浩特市回民区东沙梁牛街幸福家园一区商3号楼1层13号房的执行，并解除对上述房屋的查封；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2007年7月22日原告与呼和浩特市金风房地产公司签订了《商品房预售合同》，由原告购买了金风房地产公司开发的位于呼和浩特市××区房屋（实际上该房是王某给金风房地产公司施工抵顶的顶帐房），在金风房地产公司的授权同意下原告将全部购房款151000元的交给了王某，金风公司给原告出具了收款收据并与原告签订了《商品房预售合同》。从双方签订合同后，金风公司就将该房交付于原告，原告便装修入住至今近十年。原告购买的第一年开发商要求办理房本，因原告当年是一次性购买的房，手里资金紧缺，便想着第二年再办，但是第二年去办理房本时，金风公司刚开始以各种理由推拖，再后来便人去楼空，导致原告至今未办理下房本。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结之规定本案中原告购买该房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，并支付了全部价款，并实际占有居住该房屋，另外该保全查封均发生在原告购买房屋之后，原告是善的第三人，故人民法院不得查封、拍卖该财产。同时，根据《物权法》第15条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力，其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告已入住十二年，并签订了合法的买卖合同，付了全部房款，且该房屋属于初始登记办理产权证即可，并不需要办理过户登记。原告在购买此房屋后，也只是第一年由于手头紧张没有办理产权证，但在后来原告去找金风公司办理产权证的时候，金风房地产公司总是推脱，后来就根本无法找到该公司，所以未办理成产权证，这其中并不是原告自身的原因。最关键的问题是原告所购买的房屋系从金风房地产公司购买，原告根本不知道该房屋的产权会是内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司的。以上事实足以证明，当时金风房地产公司和赤诚房地产公司之间还有其他对于该房屋的买卖情况，且双方权利义务已经履行完毕，否则金风房地产公司又怎么会有权利把上述房屋卖给原告呢？但现在被告贾文全却以执行内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司的财产来执行原告的房子，毫无事实和法律的依据。综上，请求法院以保护交易安全为目的，依法支持原告的诉讼请求。被告贾文全、赤诚公司、赤诚分公司未提交书面答辩意见及相关证据。经审理查明，2008年7月16日，原告李月梅与案外人王某签订《房屋买卖定金合同》，李月梅以拾伍万壹仟元的总价款购得王某从呼和浩特市金凤房地产开发有限公司顶账所得的位于呼和浩特市××区房房屋，并于合同签订当日将全部购房款151000元给付王某。呼和浩特市金凤房地产开发有限公司向原告李月梅出具80250元收据，并与原告签订《商品房预售合同》，后原告以其母亲名义办理供水计划核定书，将涉案房屋占有使用至今。另查明，法院在执行贾文全与被执行人赤诚公司、赤诚萨拉齐分公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案过程中，查封并拟拍卖登记在内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司名下的位于呼和浩特市××区的房屋。原告李月梅作为案外人，提出书面异议，请求法院中止对该房屋的执行。本院经审查作出（2019）内0221执异19号民事裁定书，驳回李月梅的异议请求，故李月梅诉至本院。上述查明的事实有原告的陈述及原告提供的经庭审查证本院予以采信的证据予以证实，同时有庭审笔录在案佐证。本院认为，本案的争议焦点系诉争房屋的权属问题。第一，现该房屋登记所有权人系被告赤诚公司，原告《房屋买卖定金合同》《商品房预售合同》、收据等证据证明其与王某签订《房屋买卖定金合同》，购买呼和浩特市金凤房地产开发有限公司开发的涉案房屋，并占有、使用至今。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案原告与王某、呼和浩特市金凤房地产开发有限公司之间订立的合同应为有效，且双方已经履行，原告已经实际占有使用争议房产，取得实际所有权。本案中原告系非因归责于自身的原因而未办理过户登记，故不应由其承担不利后果。第二，被告贾文全因另案纠纷，申请法院查封本案争议房产，被告申请法院查封房产的基础法律关系为债权债务关系，被告所依据的基础法律关系不存在针对真实权利人的物权优先性或排他性权利。经审理查明，查封房产时真实权利状态与登记不符。第三，本院认为，对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于原因行为或基础关系，现原告有证据证明其为该不动产物权的真实权利人，故应当支持其诉讼请求，应停止对涉案房产的执行。原告主张要求解除对上述房屋的查封，系执行阶段措施，不在本案审理范围，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止对呼和浩特市回民区东沙梁牛街幸福家园一区商3号楼1层13号房的执行；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费7300元，由被告贾文全、内蒙古赤诚房地产开发有限公司、内蒙古赤诚房地产开发有限公司萨拉齐分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 王世艳人民陪审员 云丽君人民陪审员 郝 娟 二〇二〇年三月十六日书 记 员 张宝清附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。