广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初8482号原告：广州市天河区侨林苑业主委员会，住所地广州市天河区侨林街63号地下。法定代表人：段保鑫，主任。委托诉讼代理人：郭明文、冼国波，分别系广东南方福瑞德律师事务所律师、实习律师。被告：广州市侨林宝物业管理有限公司，住所地广州市天河区天河北路侨林街55号。法定代表人：袁军华。委托诉讼代理人：林传富，系广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。法定代表人：聂金伟，总经理。委托诉讼代理人：朱灿新、黄龙，均系该司职员。原告广州市天河区侨林苑业主委员会（以下简称侨林苑业委会）与被告广州市侨林宝物业管理有限公司（以下简称侨林宝公司）、第三人广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侨林苑业委会委托诉讼代理人郭明文，被告侨林宝公司的委托诉讼代理人林传富、第三人万科公司的委托诉讼代理人朱灿新、黄龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侨林苑业委会向本院提出诉讼请求：1.被告退出侨林苑小区一期，向原告移交物业管理所必需资料，包括：（1）物业管理用房、业主共有的场地和设施设备；（2）物业管理服务期间配置的固定设施设备；（3）物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业或者配置固定设施设备而形成的技术资料；（4）利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料、预收的物业服务费用或装修押金；（5）业主房屋产权清册（含商铺、车位）；（6）物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图；（7）物业专项维修资金清册；（8）设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养技术资料；（9）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（10）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；（11）物业及配套设施的产权清单；（12）物业服务用房的清单。2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告为侨林苑小区一期前期物业服务企业。因对被告提供的物业服务不满，侨林苑小区业主强烈要求更换物业服务企业。2017年8月2日，应小区业主要求，在原告的组织下，侨林苑小区召开侨林苑业主大会，由业主对以下议题进行投票表决：“l.从广州市建都物业管理有限公司、广州华侨物业发展有限公司及广州市万科物业服务有限公司三家候选单位中选聘本小区物业服务单位……”。投票统计结果显示，广州市万科物业服务有限公司（下称“万科公司”）被选聘为侨林苑小区新的物业服务公司。2018年2月2日，原告与万科公司签订《物业服务合同》。2018年5月1日，侨林苑小区再次召开业主大会，由业主进行投票表决的议题之一为：“授权业主委员会通过符合法律规定的方式要求小区原物业服务企业（包括被告与建都物业管理有限公司，以下简称原物业）退出，并与原物业、新聘物业服务企业办理交接事宜，授权业主委员会就上述事宜签订相关书面协议”。投票统计结果显示，同意通过该议题的业主人数占小区业主总人数过半且占专有面积过半。2018年8月8日，原告曾向被告发送《关于请贵公司安排侨林苑物业项目具体交接事宜的函》，通知被告于2018年8月31日前向原告进行书面回函、移交物业管理所必需的资料，退出侨林苑小区并配合万科公司做好交接工作，但被告拒绝退出侨林苑小区。之后，原告又曾多次催促被告，但被告仍拒绝履行。依据《物业管理条例》第三十八条的规定，原告认为，在原告与被告的物业服务合同终止后，被告有义务退出侨林苑小区，将物业管理用房和相关设施以及物业管理所必需的资料交还给业主委员会，并配合万科公司做好交接工作。被告拒绝履行业主大会决定的行为．严重损害了原告及侨林苑小区业主的合法权益。为了维护原告及侨林苑小区业主的合法权益，故诉至法院。被告侨林宝公司辩称：一、本案应该中止审理，本案原告与第三人联合起来要求我方退场的依据在于2017年召开的业主大会通过的决议，该决议早已有业主提起了业主撤销权诉讼，要求撤销该决议，该案目前仍在广州中级人民法院二审中，根据民事诉讼法第150条第1款第5项的规定，本案必须以另案的审理结果为依据，另案尚未审结的应当中止诉讼，所以我方认为本案应当中止审理。二、本案最终应判决驳回原告所有的诉讼请求，原告组织召开的业主大会所通过的决议均是违法的，甚至原告业委会的成立也是违法的，我方根本不应该撤场，第三人也根本不能进场。三、本案纠纷的解决方法只有一个，就是维持现状，维持涉案小区的一期与二、三期分别由不同的物业管理公司进行管理的历史现状。原告在起诉状中称业主对我方提供的物业服务不满意，这不属实，我方提供的证据证明一期的业主对我方提供的服务是非常满意的。二、三期不满意是由于所在广州建都物业公司提供的服务，并非被告提供的服务。被告从未为二、三期业主提供过物业服务。如果第三人要强行进驻一期进行管理，这是没有民意基础，且最后有可能第三人连二、三期的物业管理权要失去。第三人万科公司述称：我方没有强行进驻小区一期的意思，我方现服务小区的二、三期全体业主，业主对我方是没有意见，我方是不参与原、被告之间的纠纷。经审理查明：侨林苑业委会已经广州市天河区林和街道办事处备案，本届任期自2016年12月7日起至2021年12月6日止。2017年12月5日，案外人李学彬、吴杰、李瑞岗、王秋平、胡发章向本院提起诉讼，请求判令撤销侨林苑业委会2017年11月30日作出的《关于公开选聘物业服务企业投票表决结果和增补业委会委员投票表决结果公示情况的公告》第一项决议公告内容中的选聘广州市万科物业服务有限公司为侨林苑小区物业服务机构的决定等，本院经审理后于2018年11月22日作出（2017）粤0106民初25080号民事判决，认为，《广东省物业管理条例》第七条第三款规定，对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。本案系民事纠纷，根据上述规定，对于物业管理区域划定有争议的，应当先由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门进行确定…判令驳回李学彬、吴杰、李瑞岗、王秋平、胡发章的全部诉讼请求。李学彬、吴杰、李瑞岗、王秋平、胡发章对该判决不服，向广州市中级人民法院提起上诉，该院于2019年9月29日作出（2019）粤01民终9945号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。原告提交《关于侨林苑业主大会会议决定的公告》、《关于请贵公司安排侨林苑物业项目具体交接事宜的函》等证据证明其曾通知被告于2018年8月31日前向原告进行书面回函、移交物业管理所必须的资料、退出侨林苑小区并配合万科公司做好交接。被告对该证据的真实性无异议。万科公司对上述证据无异议。《关于侨林苑业主大会会议决定的公告》载明：……现将业主大会会议依法作出的决定公告如下：1.不同意本小区物业管理区域按一期为独立的管理区域、二三期为独立的管理区域进行分割……6.同意授权业主委员会通过符合法律规定的方式要求小区原物业服务企业推出，并与原物业、新聘物业服务企业办理交接事宜，授权业主委员会就上述事宜签订相关书面协议……被告提交《关于侨林苑强烈要求分区管理的诉求信》、《关于侨林苑一期业主要求分区的申请的报告》等证据拟证明侨林苑业主反对万科公司进驻一期管理。原告对上述证据不予认可。万科公司对上述证据无异议。原、被告双方确认案涉小区有关物业管理资料如下：一、物业管理用房、业主共有的场地和设施设备：1.物业管理用房一处，位于侨林街57号A栋1楼；2.业主共有的场地：A座架空层活动中心、侨林苑一期户外活动场、侨林苑一期的地面停车场；3.业主共有的设施设备：地点位于A座的设备为电梯主机（日立）3台、生活水泵2台、消防水泵2台、喷淋水泵2台、排污泵1台、发电机1台、高压变压器1台、高压柜1排、低压柜1排、排污泵1台；地点位于B座的设备为电梯主机（三菱）2台、生活水泵2台、消防水泵2台、喷淋水泵2台、排污泵1台、发电机1台、高压变压器1台、高压柜1排、低压柜1排共计19项设备。二、物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业或者配置固定设施而形成的技术资料：1.A、B座电梯保养资料，A座60页，B座40页；2.A座更换高压房高频开关电源直流屏技术资料共11页；3.A座发电机房更换消防设施七氟丙烷技术资料共18页；4.A座更换GDF立式多级不锈钢管道泵技术资料共15页；5.B座更换D型多级离心泵技术资料共17页。三、利用全体业主所有的共用部分经营的相关资料、预收的物业服务费用或装修押金：部分装修押金。四、物业报建、批准文件、竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图：1.建筑工程竣工消防验收意见书；2.建设用地批准书；3.建设工程规划许可证；4.建设工程规划验收合格证；5.规划总平面图纸；6.建设用地规划许可证。五、物业服务用房的清单：1.A座值班室（位于侨林街57号首层）；2.B座值班室（位于侨林街51号首层）。原、被告同意装修押金的具体金额以交接时的余额为准。经本院询问，被告侨林宝公司自小区成立至今一直为案涉小区一期物业提供物业管理服务，但未与原告签订物业管理服务合同。本院认为：生效民事判决已认定原告选聘万科公司作为侨林苑小区物业服务机构的决定合法有效，本院在此予以确认。《物业管理条例》第三十三条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”第三十八条规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”本案中，被告虽未与原告签订物业服务合同，但事实上与案涉小区业主形成物业服务关系，侨林苑业委会依法选聘万科公司作为案涉小区的物业服务机构后，根据上述法律规定，被告与案涉小区业主的物业服务合同关系终止，故原告要求被告退出侨林苑小区一期并向其移交物业管理所必需资料符合理据，本院予以支持。鉴于原、被告双方均确认物业管理资料的具体内容，本院对此予以确认。综上所述，依照《物业管理条例》第三十三条、第三十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州市侨林宝物业管理有限公司退出侨林苑小区一期。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州市侨林宝物业管理有限公司向原告广州市天河区侨林苑业主委员会移交以下内容：（一）物业管理用房、业主共有的场地和设施设备：1.物业管理用房一处，位于侨林街57号A栋1楼；2.业主共有的场地：A座架空层活动中心、侨林苑一期户外活动场、侨林苑一期的地面停车场；3.业主共有的设施设备：地点位于A座的设备为电梯主机（日立）3台、生活水泵2台、消防水泵2台、喷淋水泵2台、排污泵1台、发电机1台、高压变压器1台、高压柜1排、低压柜1排、排污泵1台；地点位于B座的设备为电梯主机（三菱）2台、生活水泵2台、消防水泵2台、喷淋水泵2台、排污泵1台、发电机1台、高压变压器1台、高压柜1排、低压柜1排共计19项设备；（二）物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业或者配置固定设施而形成的技术资料：1.A、B座电梯保养资料，A座60页，B座40页；2.A座更换高压房高频开关电源直流屏技术资料共11页；3.A座发电机房更换消防设施七氟丙烷技术资料共18页；4.A座更换GDF立式多级不锈钢管道泵技术资料共15页；5.B座更换D型多级离心泵技术资料共17页；（三）利用全体业主所有的共用部分经营的相关资料、预收的物业服务费用或装修押金：部分装修押金；（四）物业报建、批准文件、竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图：1.建筑工程竣工消防验收意见书；2.建设用地批准书；3.建设工程规划许可证；4.建设工程规划验收合格证；5.规划总平面图纸；6.建设用地规划许可证；（五）物业服务用房的清单：1.A座值班室（位于侨林街57号首层）；2.B座值班室（位于侨林街51号首层）。本案受理费100元，由被告广州市侨林宝物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆亮亮人民陪审员  康国安人民陪审员  齐秀繁二〇二〇年三月六日法官助理滕悦书记员何靖文王嘉蔚