四川省会理县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川3425民初368号 原告：吴凯，男，汉族，生于1989年5月26日，四川省荣县人，个体工商户，住址：四川省荣县留佳镇玉皇村1组57号，现住：四川省会理县。 特别授权委托诉讼代理人刘福梅，四川福智律师事务所律师。 特别授权委托诉讼代理人吴洪君，男，汉族，生于1965年8月24日，四川省荣县人，村民，住址：四川省荣县留佳镇玉皇村1组57号，现住：四川省会理县。 被告：蒋成玉，女，汉族，生于1945年2月3日，四川省会理县人，村民，住四川省会理县。 特别授权委托诉讼代理人苏章飞，男，汉族，生于1967年4月24日，四川省会理县人，村民，住四川省会理县。 被告：苏章飞，男，汉族，生于1967年4月24日，四川省会理县人，村民，住四川省会理县。 被告：胡桂玉，女，汉族，生于1968年3月22日，四川省会理县人，村民，住四川省会理县。 被告：苏于鸿，男，汉族，生于1992年10月18日，四川省会理县人，村民，住四川省会理县。 特别授权委托诉讼代理人苏章飞，男，汉族，生于1967年4月24日，四川省会理县人，村民，住四川省会理县。 第三人：凉山州吉安房地产经纪有限责任公司（以下简称吉安公司），住址：会理县北关街道办（原城关镇）北关376号附1号。 法定代表人康兴燕，系该公司经理。 特别授权委托诉讼代理人赵荣，四川修晨律师事务所律师。 原告吴凯与被告苏章飞、蒋成玉、胡桂玉、苏于鸿、第三人吉安公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴凯特别授权委托代理人吴洪君、刘福梅，被告苏章飞、胡桂玉以及被告蒋成玉和苏于鸿的特别授权委托代理人苏章飞，第三人吉安公司法定代表人康兴燕、特别授权委托诉讼代理人赵荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴凯向本院提出诉讼请求：1、请法院依法确认原、被告2020年2月1日在第三人中介下签订的《房屋买卖合同》无效；2、请法院依法判令被告向原告返还购房款及中介费216000；3、由第三人对被告应返还原告的购房款及中介费216000元承担连带返还责任；4.本案诉讼费用由被告及第三承担。之后，原告于2020年2月24日将诉讼请求第2项、第3项变更为：2、请法院依法判令被告向原告返还购房款及中介费200000；3、由第三人对被告应返还原告的购房款200000元承担连带返还责任。事实和理由：四被告系同一家庭成员。2020年2月1日，原被告在第三人中介下，签订了《房屋买卖合同》，约定由原告以83万余元购买被告家位于会理县综合体统规自建房屋。合同签订当日，原告向第三人支付中介费16000元，向被告支付购房款200000元。 我国《土地管理法》规定，农村宅基地属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民基本的居住；该房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在“房地一体”的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。最高人民法院《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》第二部分第（二）方面第4条规定：依法保障农户宅基地用益物权，促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效。根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第五部分第（一）方面第19条之规定，现阶段，我国农村社会保障体系还不完善，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备。在国家已确定的宅基地流转试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。 案涉《房屋买卖合同》所涉房屋属于农村宅基地上的房屋，原告并非房屋所在集体经济组织成员，不具有购买诉争房屋的资格，故案涉《房屋买卖合同》因违反法律禁止性规定而无效。 被告苏章飞、蒋成玉、胡桂玉、苏于鸿辩称：双方签订的房屋买卖合同是在公平、自愿、协商一致的前提下签订的意思表示真实，不违反法律强制性规定，属有效合同。被告未收取中介费，不应返还该费。合同签订后，我方积极配合办理相关过户手续，并取得村委会同意。我方与南阁村委会签订的《南阁新农村新村综合体统规自建居民点住房建设合同》第三条中明确乙方对该房屋有处理权，但需遵守村规民约，取得村委会同意。村委会经研究同意该房可以转让。 第三人吉安公司述称：1、第三人系依法成立具备房地产信息咨询和居间代理服务的合规企业；2、双方签订购房合同时，第三人促使双方对房屋价款、支付方式、违约责任、办证过户等形成意思合意；3、签订合同过程中，第三人如实告知了交易房屋系集体经济组织的房屋性质，无故意隐瞒的情形；4、吴凯因没能按约支付房款，单方要求延期付款，协商不成引发本案。第三人并非买卖合同当事人，没有直接的合同义务。作为居间人没有故意隐瞒房屋性质，不用承担退还居间费，苏章飞家退款的连带责任。 原告举证，各方质证如下： 1、原告身份证、户口本复印件；2、被告身份证复印件。 各方无异议。 3、房屋买卖合同。 被告质证认为：当时买房时已经交代清楚房屋的性质，应该是起作用的。村上都出具了证明的，我建房合同也是村上的建房合同。我认为合同是合法有效的。 第三人质证认为：真实性无异议，证明目的有异议。苏章飞自建的房屋虽然是宅基地房，但是原告具有主体资格，不会导致双方的合同无效，我们收的居间费用是八千余元，并不是原告主张的一万六千余元。 4、购房款收条。 被告质证认为：当时买房时已经交代清楚房屋的性质，应该是起作用的。村上都出具了证明的，我建房合同也是村上的建房合同。我认为合同是合法有效的。 第三人质证认为：真实性无异议，证明目的有异议。苏章飞自建的房屋虽然是宅基地房，但是原告具有主体资格，不会导致双方的合同无效，我们收的居间费用是八千余元，并不是原告主张的一万六千余元。 5、收据。 被告质证认为：无异议。只是交的时候是双方各交1%。 第三人无异议。 被告方举证，各方质证如下： 1、村组证明；2、建房合同；3、证明。 原告方质证认为：证明的真实性合法性有异议，村组证明及建房合同真实性无异议，合法性及证明目的有异议，代理词中我们会具体阐述。 第三人质证认为：无异议。这份证据反而证明了吴凯作为房屋所在地以外的人，得到当地住户认可，其中49户人中，47户人同意将房屋转让给吴凯。 第三人举证，各方质证如下： 1、营业执照复印件。 原告质证认为：营业执照本身无异议，但是我们认为他们是超范围经营，经营范围应该是城市房产，本案争议的是农村房产。 被告无异议。 2、房屋买卖合同、购房款收条、收款收据、南阁新农村综合体统规自建居民点住房建设合同。 原告质证认为：房屋买卖合同是签订了，但是达不到他的证明目的，吉安公司明知该房屋时集体自建房屋还拿出来交易，违反了房地产交易相关法律条款，是明知故犯，在代理词中会具体阐述，明知现在不能办理过户而仍然提供了服务，收据真实性无异议，但是证明目的和合法性有异议，在代理词中会阐述，没有签订服务合同和开具发票，仅提供收据，没有提供发票，我们认为他这个并不合法，合同原件由当事人保管我们是否认的，我的当事人没有拿到过，复印件都没有。是在吉安房产公司保管。 被告无异议。 3、视频资料、微信聊天记录截图。 原告质证认为：微信聊天记录真实性有异议，看不出来是我的当事人，微信截图中说的是双证齐全的房子，但是实际上这个房子不是双证齐全的，是在误导我的当事人。视频资料下来提交书面的质证意见。吉安公司提交的所有证据均不能证明其主张。 原告方对视频资料补充质证认为：对真实性无异议，对证明目的有异议。 被告对微信聊天记录和视频资料无异议。 4、证人张某出庭证明：2020年2月1日时我带吴凯去看南阁新村的房子，是吴凯在微信上联系我的，我们下午去南阁看了两三处房子，最后看的就是苏章飞家的房子，他就比较喜欢，然后就回来公司签订了房屋买卖合同，因为他比较耿直，就没有签订居间合同。相关房屋的性质等，我们进行了告知。 原告方质证认为：部分是有异议的，她说已经告知吴凯交易程序和风险，这个是没有告知的。其他的没有异议。 被告和第三人无异议。 本院认证认为:对双方签订合同的真实性，各方无异议，可以作为定案证据；第三人提供的视频，可证明各方在订立购房合同过程中，对房屋所涉土地性质属村集体所有均有认识；其余证据，可以从不同侧面证明案件基本事实，可参照认定相关事实，以上经质证认证可采信的证据，可以证明以下法律事实： 案涉房屋系被告方根据新农村新村综合体统规自建居民点住房的要求所建，土地性质属村集体所有，被告方尚无产权证。 2020年2月1日原被告双方经第三人吉安公司居间协商，以被告方为甲方，原告为乙方，达成了《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落于会理县南阁乡南阁村苏章飞自建房整栋出售给乙方使用，该住房规划建筑面积360平方米，占地约120平方米；价格为83.8万元；首付20万元，乙方于2020年2月8日前付30万；于2021年3月1日前付23.8万；于2022年3月1日前付10万元；若今后政策允许办证时，甲方应无偿、无条件协助办理相关手续；并对违约等其他房屋买卖事宜进行了约定。合同签订后，原告支付了20万元购房款。后原告要求变更付款时间，双方未能协商一致，原告遂以标的物属限制买卖的房屋为由，起诉来院。 此外，从第三人提交视频可得知，在协商购房过程中，本案各方当事人均知道案涉房屋是小产权房，土地性质属村集体所有。 本院认为，《房屋买卖合同》虽属双方自愿签订，但按照“房地一体”的原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”苏章飞家自建的房屋，虽属其所有，但所建房屋的土地是属村集体所有。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”以及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设；……”;《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中明确：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房””。故宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。双方所签订的房屋买卖合同的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，该买卖合同非同正常的可以在市场上流通交易的商品房屋买卖合同，吴凯不是该村村民，不具备该区域内购房权利。双方签订的《房屋买卖合同》不仅不符合政策规定，也违反了相关法律强制性规定，该合同应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”；第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，故被告方应返还原告购房款20万元。双方明知标的房屋宅基地属村集体所有仍然交易，均有过错，诉讼费应由双方各承担一半。吴凯签订合同后反悔，被告方提出了违约和损失的抗辩，经本院释明，在超过本院指定的期间后，被告方至今未提交反诉，故本院对此不予审理。 此外，原告要求被告连带返还中介费以及第三人连带返还购房款的诉讼请求，有违合同相对性原则，本院不予支持。 综上所述，本院为了正确适用法律，维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、第五十二条第（五）项、第五十八条；《中华人民共和国物权法》第一百五十三条；《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下： 一、确认原被告双方于2020年2月1日签订的《房屋买卖合同》无效； 二、由苏章飞、蒋成玉、胡桂玉、苏于鸿于本判决生效三十日内，返还吴凯购房款20万元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2270元，由苏章飞、蒋成玉、胡桂玉、苏于鸿承担1135元；由吴凯承担1135元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 张 宇 二〇二〇年三月二十五日 书记员 文天琦