江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民终455号 上诉人（原审原告、案外人）：时家旺，男，1973年1月13日生，汉族，住睢宁县。 委托诉讼代理人：李艳群，女，1975年8月26日生，汉族，住睢宁县，系上诉人时家旺之妻。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：甄珍珠，女，1988年1月10日生，汉族，住沛县。 委托诉讼代理人：屈宜跃，黑龙江凤翔律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：徐州财通建筑工程有限公司，已吊销营业执照，住所地睢宁县古邳镇邳睢卢西侧财源路北侧。 法定代表人：陈敏，该公司总经理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：徐州鼎立房地产开发有限公司，已吊销营业执照，住所地沛县金贸广场第45幢1-3层。 法定代表人：陈敏，该公司总经理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：陈敏，女，1969年1月1日生，汉族，住沛县。 上诉人时家旺与被上诉人甄珍珠、徐州财通建筑工程有限公司（以下简称财通公司）、陈敏、汪明法、徐州鼎立房地产开发有限公司（以下简称鼎立公司）案外人执行异议之诉一案，不服睢宁县人民法院（以下简称原审法院）作出的（2019）苏0324民初3681号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人时家旺上诉称，请求：1.依法撤销原审法院（2019）苏0324民初3681号民事判决；2.终止对睢宁县古邳镇财源街农贸市场N5号楼S-08、S-09室（以下简称涉案房产）的执行并解除查封。事实与理由：2014年7月16日，上诉人与财付通公司签订《商品房买卖合同》，约定上诉人购买涉案房产，并以现金方式支付了全部购房款。原审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定驳回上诉人的诉讼请求，属适用法律有误。涉案房产在签订合同时尚未竣工，未取得房地产权证，故本案并不适用此条。另外，上诉人是学历不高的农民，其持有的合同上有财通公司的公章和时任村书记魏坤的保证，已经具有了上诉人能力范围内所必需的一切要素，自然相信该合同的真实性和有效性。苛求其认识到公司和售楼处的关系、是否具有授权、村书记是否值得信任，事实上大大超出了其认知范围。因此在签订合同的过程中，上诉人并无过错。上诉人一直居住在农村，现金存在家中而非银行情有可原，再加上其支付的现金为向多位亲戚朋友所借，熟人之间以口头的方式小额借贷较为常见，上诉人不可能记住每一笔借贷关系；被上诉人财通公司称没有收到上诉人给付的款项，是被上诉人财通公司的内部关系，与上诉人无关。上诉人虽然购买了涉案房产，但不一定一直居住在涉案房产中，且上诉人长期在农村居住，对生活水平并无较高要求，在取得正式不动产证之前也不会花费较大装修费用，原审法院认定没有证据证明居住在涉案房产中没有充分依据。综上，上诉人对购房行为没有过错，已经履行了足够的合同义务，请求支持上诉人的诉求。 经审理查明，甄珍珠与财通公司、陈敏、汪明法、鼎立公司民间借贷纠纷一案，2015年3月11日，原审法院作出（2014）睢民初字第2870号民事判决书，判决：财通公司、陈敏、汪明法、鼎立公司连带支付甄珍珠借款本金100万元及利息。 在诉讼过程中，原审法院根据甄珍珠的申请，于2015年2月5日作出了（2014）睢民初字第2870号民事裁定，查封了财通公司所有的位于睢宁县产。 根据甄珍珠的申请，原审法院于2015年5月21日立案执行，案号为（2015）睢执字第1894号。在执行过程中，案外人时家旺认为其为涉案房产的所有权人，遂提起执行异议，原审法院于2019年4月15日作出（2019）苏0324执异32号执行裁定书，驳回了时家旺的异议申请。时家旺不服上述裁定，向原审法院提起诉讼，请求：终止对睢宁县古邳镇财源农贸市场N5号楼S-08、S-09室的执行并解除查封。 另查明，2012年10月23日，财通公司（乙方）与睢宁县古邳镇旧州村村民委员会（甲方）在睢宁县古邳镇人民政府的见证下签订《古邳镇财源街商贸市场建设合同》，约定由乙方投资建设财源路农贸市场、旧居民区改造、汉风仿古街，合同中对双方其他权利义务也进行了约定。 时家旺提交的《房屋买卖协议》显示：甲方：旧州村财源街房屋销售管理处，乙方：时家旺。协议约定：时家旺购买甲方开发的位于古邳镇财源街农贸市场N5号楼S-08、S-09房屋，房屋面积174平方米，总价款为28万元。合同签订时间为2014年7月16日，甲方处加盖的合同专用章，经手人处由案外人魏坤签名并加盖古邳镇旧州村财源街房屋销售管理处印章，乙方落款处时家旺未有签名、盖章。时家旺提交的收据显示：入账日期：2017年7月16日，交款单位：时家旺，收款方式：现金，人民币:贰拾捌万元整（¥280000.00），收款事由：购N5S08、S09两间门面房。收条加盖财富公司财务专用章。该房至今未办理产权登记手续。 还查明，在原审庭审中，财通公司法定代表人陈敏主张“未授权魏坤出售房子，也没有将房子抵给魏坤，我们和魏坤没有将工程款结算清”，并主张财通公司印章曾经丢失，并曾贴声明和登报，后又刻的新章，并在公安局备案。 原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记。经依法登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房产登记在财通公司名下，案外人认为其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，有权提起执行异议之诉，但应当承担相应的举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。以上条件必须同时满足，否则即不足以排除强制执行。结合本案案情，对上述条件分述如下：一、查封前双方是否签订了合法有效的书面买卖合同。时家旺虽然提供了房屋买卖协议，但该协议上购房人为空白，时家旺并未签名，不能证明双方之间存在房屋买卖的合意。且涉案房产属于财通公司所有，但合同上的甲方却为旧州村财源街房屋销售管理处，庭审过程中财通公司主张未有授权任何单位和个人对外销售房产，且对时家旺购买该房产的事实并不了解，对于该合同的效力不予认可。故时家旺所举证据不足以证明查封前签订了合法有效的书面房屋买卖合同。二、查封前时家旺是否已经合法占有该房产。时家旺主张已经对涉案房屋进行了装修并实际入住，但仅提供两张室内照片，照片中仅有一张简易床和一个马桶，反映不出房屋的面貌及时家旺在此生活居住的信息，且时家旺陈述照片系在人民法院驳回其执行异议之后拍摄的，不足以证明其已经实际占有使用该房产。三、时家旺是否已经支付了全部购房款。时家旺主张28万元购房款系一次付清且均为现金交付，其中自家存款十余万元，另向其姐姐借款十余万元，但未能提供任何借款及相关交付凭证或支付购房款的相关转账记录等证据。原审法院认为，购买房产是普通家庭的重要大宗消费，理应非常谨慎，但时家旺至今仍未取得购房款发票，且对购房款的来源及支付情况均无法作出合理解释，仅凭一份购房款收据，不足以证明其购房款已经全部付清。故时家旺该项主张证据不足，原审法院不予认定。四、对于未办理过户登记，时家旺是否存在过错。涉案房产属于财通公司所有，所占用范围的土地为集体土地，未经征收及国有化程序，无法办理产权登记，时家旺购买时未有了解该房产是否具有产权、能否办理产权登记证书及房屋的权属归属等问题，盲目从案外人魏坤处购买该房产，自身具有明显过错。综上，在人民法院查封涉案房产之前，时家旺没有签订合法有效的书面购房合同，也未提供充分证据证明其已经支付了全部购房款并实际占有使用，且对未办理过户登记手续存在明显过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。依据《中华人民共和国物权法》第九条所确立的不动产物权变动登记生效原则，涉案房产尚未发生物权变动的效力，时家旺尚未取得涉案房产的物权所有权，从物权归属上，该不动产仍属于财通公司所有。故时家旺所举证据，不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，时家旺的诉讼请求，不予支持。遂判决：驳回时家旺的诉讼请求。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，时家旺为证明其主张，提交了房屋买卖协议、收据等证据予以证明。但其提交的房屋买卖协议的当事人为旧州村财源街房屋销售管理处，虽然落款处盖有财通公司的公章，但财通公司对此并不认可，并主张其公司“未授权魏坤出售房子，也没有将房子抵给魏坤，我们和魏坤没有将工程款结算清”，并主张其印章曾经丢失；另外，该房屋买卖协议乙方落款处，时家旺并未签名或盖章。因此对于该合同的真实性难以确认。对于在人民法院查封之前时家旺是否已合法占有该不动产的问题，对此时家旺仅提供了房屋的照片，并无提供其占有使用期间产生的水电费等缴费凭证，也未提交房屋交付手续，对时家旺主张其已经占有使用的问题，本院难以采信。对于是否付清房款的问题，时家旺仅提交了收据，并未提交打款凭证，对此时家旺主张其系现金支付，现金的来源是由其本人十几万现金和向其姐姐借款十几万现金组成，但对于借款的行为其亦未提交借据等证据予以佐证，对其该请求本院亦难以支持。且涉案房产至今未办理产权登记手续。因此时家旺提交的证据不足以证明其对涉案房产享有足以排除执行的实体权利，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对其请求，本院不予支持。 综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5500元，由上诉人时家旺负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩黎华 审 判 员 孙 燕 审 判 员 王 青 二〇二〇年三月三十日 法官助理 谢晓慧 书 记 员 王 炎