四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初4044号 原告：吴海燕，女，1973年10月9日出生，汉族，住广元市利州区。 原告：邓长虹，男，1969年11月17日出生，汉族，住广元市利州区。 二原告共同委托诉讼代理人：**卫，四川新伦律师事务所律师。 被告：四川鼎能建设（集团）有限公司，住所地：成都市青羊区金泽路1号1栋13层。 法定代表人：王传斌，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈龙，男，1990年11月28日出生，汉族，住四川省简阳市，系该公司经营管控部职员。 委托诉讼代理人：陈章明，男，1971年5月15日出生，汉族，住广元市利州区，系该公司项目经理。 原告吴海燕、邓长虹与被告四川鼎能建设（集团）有限公司（以下简称鼎能公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴海燕及二原告共同委托诉讼代理人、被告鼎能公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿因房屋漏水给原告造成自2018年起至房屋修复之日止的租房损失，每月按1500元计算；2.判令被告限期对原告的房屋承担保修责任或者承担房屋的全部修缮费用14458.5元，并承担自房屋修复之日起5年的质量保证责任；3.判令被告承担自2015年12月25日起至房屋修复之日止的物业管理费用5173元（2015年12月-2019年12月）；4.判令被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告将第二项诉讼请求明确为：判令被告限期承担维修责任，即将出售给原告的房屋楼栋维护至不渗漏雨水状态，保证原告能够正常使用，若被告拒不履行则由原告自行修缮并由被告承担全部费用，并承担自房屋修复之日起5年的质量保证责任。第三项诉讼请求为：判令被告承担自2015年12月25日起至2019年12月止的费用5173元。 事实及理由：2014年12月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设、施工的位于广元市利州区房屋，房屋建筑面积104.95㎡，房屋用途为住宅。2015年12月25日，被告将案涉房屋交付原告并提供《新建住宅质量保证书》。2016年7月，案涉房屋次卧室沿窗户由外向内渗漏雨水，导致内墙、地板受潮发霉，经向小区物管和被告方施工经理钱斌反映，进行了简单防水处理。2017年7月，案涉房屋次卧室西面内墙出现渗漏和主卧屋面漏水，经多次向物管反映，被告才对次卧外墙和主卧屋面进行了简单防水处理，并对屋顶次卧外墙进行排水处理。2018年5月，原告将原居住住房卖出，并与购房户约定同年10月1日前搬出。2018年6月，原告对案涉房屋进行装修，在同年10月房屋装修过程中，主卧屋顶再次出现漏水，导致装修停工。原告多次反映后，同年11月，被告采取简单的涂沥青方式敷衍了事，并未从根本上解决房屋漏水问题。2019年5月，案涉房屋主卧屋面依然出现渗漏水的现象。由于案涉房屋质量问题，自2016年7月至今持续漏水，不但给原告造成财产损失，还导致原告不能按时入住，只有临时租房，给原告生活带来严重影响及精神损害。根据相关规定，屋面防水和外墙面防渗漏的保修年限为5年，案涉房屋仍在保修期限内，被告应当对案涉房屋承担保修责任或承担房屋的全部修缮费用，对原告的财产损失也应承担赔偿责任，故起诉来院，请求支持原告诉请。 被告鼎能公司辩称，案涉房屋是合格的，漏水是由于时间原因、防水层老化、收房后长期没有居住、顶楼房屋交付后装修施工较大造成房屋变形、防水层被破坏，属于正常的瑕疵，其应当进行维修。其在接到原告反映后积极处理，但在一次处理过程中，工人与原告发生不愉快，故原告拒绝其进行维修，造成维修中断，原告损失与其没有因果关系。其愿意承担保修责任及维修费用，但对原告主张的金额有异议，质保期应当按照国家规定计算。原告诉请的物业费属于另外的法律关系，与本案没有直接关系，不应由其承担。 当事人提供的证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2014年12月25日，原告邓长虹、吴海燕与被告鼎能公司签订《商品房买卖合同》，合同约定二原告购买位于广元市利州区住宅，建筑面积104.95平方米，房屋总价款为33.8988万元，付款方式为银行贷款，交房时间为2015年12月31日前。该合同还约定出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。 2018年9月30日，原告邓长虹与案外人吴开雪签订《房屋租赁合同》，约定原告邓长虹租赁位于广元市利州区住宅，建筑面积为149.83平方米，租赁期限为12个月（从2018年10月1日起至2019年9月30日），月租金为1500元。 2018年10月2日，案外人吴开雪向原告邓长虹出具收到房租费1.8万元（2018年10月1日至2019年9月30日）的收据。 2017年9月17日、2018年6月29日、2018年7月1日、2018年11月10日、2019年4月20日，原告分别就次卧漏水、厨房地漏问题、主卧窗户问题、屋顶漏水问题、主卧屋顶漏水问题提起投诉，案外人广元市天和物业管理有限公司将上述情况登记至《业主投诉处理登记表》。 2018年11月17日，案外人广元市天和物业管理有限公司的《值班交接班记录》显示“上午9:20开发商线经理老王一行三人来小区处理顶楼渗水（业主邓长虹在场）协商结果是由开发商处理室内顶层.拆柜子.打扫卫生.防水老王同意11月18日下午来处理，处理时，业主本人要在场”。 2019年5月21日，案外人广元市天和物业管理有限公司出具证明，证实原告邓长虹、吴海燕系其公司服务的业主，自2015年12月入住以来至2019年12月，共缴纳物业服务费5173元。 2019年10月8日，经本院现场勘验，案涉房屋主卧屋顶中间至附属卫生间有长约2米的漏水痕迹，附近伴有孔洞。 庭审中，原、被告双方均明确，案涉房屋次卧漏水问题已处理过两次，第一次处理采取注浆打胶的方式，第二次处理采取揭开保温层、用防水材料重做的方式。主卧漏水问题已处理过三次，前三次处理都是采取注浆打胶的方式。原告陈述案涉房屋从2015年底接房开始，被告方已采取注浆打胶的方式处理漏水问题，物管对2016年的漏水情况没有做记录，被告方未对该陈述提出异议。 原告在诉状中陈述其于2018年5月将原居住住房卖出，并与购房户约定同年10月1日前搬出，案涉房屋已系其唯一住房。被告方未对该陈述提出异议。 另查明，《房屋建筑工程质量保修办法》适用于在中华人民共和国境内新建、扩建、改建各类房屋建筑工程（包括装修工程）的质量保修，于2000年6月26日经建设部第24次部常务会议讨论通过，自发布之日起施行。 《屋面工程质量验收标准（GB50207-2012）》系由中华人民共和国住房和城乡建设部发布第1394号公告批准的国家标准，自2012年10月1日起实施。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。案涉房屋于2015年12月25日交付原告占有使用，按照《房屋建筑工程质量保修办法》规定，房屋质量保修期限为5年，现有物管记录表明原告已于2018年11月10日反映案涉房屋主卧漏水的问题，此时案涉房屋仍处于保修期内。同时，被告鼎能公司明确案涉房屋产生漏水问题的原因在于防水层老化、顶楼房屋交付后装修施工较大造成房屋变形、防水层被破坏，并非基于原告方因素，故出卖人对于案涉房屋负有保修责任，对出现的质量瑕疵应当进行及时有效的修复。根据庭审查明事实，被告鼎能公司多次采用注浆打胶的方式进行修复，但案涉房屋主卧至今仍旧存在漏水问题。被告鼎能公司应当参照案涉房屋次卧处理方式，对主卧屋面防水进行修复，以达到彻底解决漏水问题的目的。主卧屋面防水修复之后，根据《屋面工程质量验收标准（GB50207-2012）》规定，检查屋面有无渗漏、积水等应当进行淋水试验并记录，具备蓄水条件的檐沟、天沟应当进行蓄水试验并记录，被告鼎能公司应对修复的结果经试验检测并出具相应报告，试验检测方式应按屋面实际进行选择，有条件的应当优先进行蓄水试验，不满足蓄水试验的应当进行淋水试验。若被告四川鼎能建设（集团）有限公司未在指定期限内完成主卧屋面防水修复，原告邓长虹、吴海燕有权自行完成主卧屋面防水修复，被告四川鼎能建设（集团）有限公司应当承担原告方实际产生的修复费用。对于案涉房屋的保修期限，按照《房屋建筑工程质量保修办法》“第七条在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期间为：……二屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年……第八条房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算”之规定，对原告要求被告承担自房屋修复之日起5年的质量保证责任的诉讼请求，本院不予支持。 对于原告方主张的租房损失问题。通过原告方向本院提交的业主投诉处理登记表显示，2017年9月17日、2018年11月10日、2019年4月20日，原告方对案涉房屋漏水问题进行了投诉，至今案涉房屋仍旧存在漏水问题。被告鼎能公司作为案涉房屋出卖人，负有向原告方交付合格房屋、及时修复房屋质量瑕疵的义务，被告未及时履行保修义务，应当对造成的损失进行赔偿。被告方未及时有效处理漏水问题的期间，原告方对案涉房屋的居住使用必然受到影响。同时，原告方已在案涉房屋交付后将原有住房出售，案涉房屋现属于其唯一住房，原告方因案涉房屋质量瑕疵实际产生了另行租房的费用，该费用属于原告方的实际损失，被告鼎能公司应当予以赔偿。故对原告方要求被告鼎能公司承担的租房损失，本院支持从2018年10月1日起按每月1500元的标准计算至案涉房屋屋面实际处理完毕并验收合格之日止。 对于原告主张的物业费用问题。因案涉房屋的漏水问题导致原告不能及时入住，因此产生的物业费属于原告实际产生的损失。被告鼎能公司未对原告陈述从接房起即存在漏水问题的事实提出异议，故对原告要求被告鼎能公司承担自接房之日（即2015年12月25日）起至2019年12月止的物业费用5173元的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告四川鼎能建设（集团）有限公司在本判决生效三十日内对位于广元市利州区住宅主卧屋面防水进行修复，若被告四川鼎能建设（集团）有限公司未在指定期限内完成主卧屋面防水修复，则由原告邓长虹、吴海燕自行完成修复，并由被告四川鼎能建设（集团）有限公司承担实际产生的修复费用； 二、被告四川鼎能建设（集团）有限公司在本判决生效三十五日内向原告邓长虹、吴海燕支付房屋质量瑕疵维修期间的损失，该损失从2018年10月1日起按每月1500元的标准计算至案涉房屋屋面防水实际重做完毕并验收合格之日止； 三、被告四川鼎能建设（集团）有限公司在本判决生效十日内向原告邓长虹、吴海燕支付物业费用5173元（2015年12月25日起至2019年12月止）； 四、驳回原告邓长虹、吴海燕其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费666元，由被告四川鼎能建设（集团）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  宋卫权 人民陪审员  何 靖 人民陪审员  蒲顺萍 二〇二〇年三月六日 法官 助理  冯冬冬 书 记 员  严 琪