江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初167号原告：江西德和实业集团有限公司，住所地：宜春市袁州区泸州北路669号，统一社会信用代码：91360900731972954B。法定代表人：林敏，公司执行董事。委托代理人：熊辉林，江西甘雨律师事务所律师。委托代理人：吴瑜，江西甘雨律师事务所律师。被告:刘军，男，1986年11月4日出生，汉族，宜春袁州区人，住宜春市袁州区。被告：彭群，女，1991年6月9日出生，汉族，宜春袁州区人，现住宜春市。原告江西德和实业集团有限公司（以下简称原告）与被告刘军、彭群（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴瑜、被告彭群到庭参加诉讼，被告刘军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2017年7月15日签订的《商品房买卖合同》及附件四合同补充协议；2、判令被告将位于宜春市袁州区锦绣大道999号“德和沁园”小区11栋2-1104号的房屋返还原告，并协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续及商品房预告登记注销手续；3、判令被告向原告支付违约金62459.9元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件四合同补充协议，原告将开发的位于宜春市袁州区锦绣大道999号“德和沁园”小区11栋2-1104室房屋出售给被告。合同约定购房款总额624599元，其中原告以自有资金支付购房首付款125599元，其余499000元购房款以按揭贷款方式支付。合同第七条及其补充协议共同约定，买受人逾期未按约还款，出卖人有权解除商品房买卖合同，同时可追究买受人承担总房款10%的违约责任，并赔偿出卖人实际的经济损失。后被告刘军、彭群与中国农业银行股份有限公司宜春袁州支行签订《个人购房担保借款合同》，并约定由原告提供阶段性保证担保。但现因被告连续未支付贷款本息，中国农业银行股份有限公司宜春袁州支行将原被告诉至法院，法院作出（2019）赣0902民初4621号判决书，判决原告对被告的贷款本息承担连带责任。被告逾期支付购房款等行为，已经构成违约，为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的前列其他诉请。被告刘军未参加庭审，亦未提交书面答辩意见。被告彭群辩称：对本案事实无异议。购买此房屋时，我们已经支付了优惠款5000元票据（金额额满5000元抵15000元）、三张POS机刷卡记录金额分别为15401元、100000元、20000元。（其中100000元为购房款，20000元为定金）。我们已支付的款项应全部予以返还，且房屋现已增值，就增值部分，原告应适当补偿给我们。本院查明事实如下：2017年7月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：YC201707072593）及附件四合同补充协议，原告将其开发的位于宜春市袁州区锦绣大道999号“德和沁园”小区11栋2-1104室房屋（建筑面积122.47平方米）出售给被告。合同约定“购房款总额624599元，其中原告以自有资金支付购房首付款125599元，其余499000元购房款以按揭贷款方式支付。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同”。附件四合同补充协议第四条第2款约定：“鉴于出卖人作为买受人银行贷款的阶段性保证人，如买受人在出卖人的担保期内未能按期归还其银行的贷款，致使银行直接从出卖人银行账户划扣买受人到期应还贷款额，买受人应在15天内偿还该款项并赔偿出卖人的损失；如买受人累计3个月未足额归还银行贷款，则视为买受人自愿将该房交于出卖人另行处理，同时追究买受人总房款10%的违约责任，并赔偿出卖人实际的经济损失”。后被告向原告支付了购房首付款125599元。被告于2017年7月11日交付定金20000元、2017年7月15日缴纳房款105599元、2017年7月15日缴纳契税9369元，工本费433元、2017年8月12日银行放贷499000元。其中房款和契税、工本费的总费用分两次支付，一次刷卡100000元，一次刷卡15401元，2018年8月22日原告退契税9369元给被告，故最终被告实际支付原告款项为125599元。2017年8月9日，原告作为保证人，与被告和中国农业银行股份有限公司宜春市袁州支行签订《个人购房担保借款合同》，被告向中国农业银行股份有限公司宜春市袁州支行借款499000元，将所购房屋向中国农业银行股份有限公司宜春市袁州支行进行抵押，并约定由原告提供保证担保。合同签订后，2017年8月12日，中国农业银行股份有限公司宜春市袁州支行根据授权将贷款金额499000元划入原告账户，被告起初能按时偿还贷款本息，截止2019年6月29日，被告归还中国农业银行股份有限公司宜春市袁州支行贷款本金12040.66元，利息38973.51元，尚欠借款本金486959.34元，利息5922.28元，合计492881.62元。自2019年4月起被告未能按约偿还贷款本息，被告连续未支付贷款本息，中国农业银行股份有限公司宜春市袁州支行从原告开设在中国农业银行股份有限公司宜春市袁州支行的保证金账户（账号：14×××12）累计扣划514419.97元用于偿还被告拖欠的按揭贷款本息。另查明，合同签订后，原、被告先后办理了《商品房买卖合同》备案登记、商品房预告登记。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件四合同补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按协议约定履行各自义务。根据《商品房买卖合同》约定，如买受人未足额归还银行贷款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；现被告逾期还款超过60日，原告诉请解除合同，系行使合同约定的解除权，对其要求解除合同的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告签订合同后，向原告支付了首付款125599元及其他相应费用，银行贷款499000元，合同解除后，原告应向被告返还已收取的购房首付款125599元及其他相应费用，被告抗辩称房屋增值部分原告应适当作出补偿给被告，本院认为，被告未提出反诉，对该抗辩的诉请则可另行主张权利，本案不予处理。返还被告费用后，被告应协助原告办理解除商品房买卖合同的相关手续，故对原告主张要求被告协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续及商品房预告登记注销手续的诉讼请求，本院予以支持。依据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条第2款约定：“鉴于出卖人作为买受人银行贷款的阶段性保证人，如买受人在出卖人的担保期内未能按期归还其银行的贷款，致使银行直接从出卖人银行账户划扣买受人到期应还贷款额，买受人应在15天内偿还该款项并赔偿出卖人的损失；如买受人累计3个月未足额归还银行贷款，则视为买受人自愿将该房交于出卖人另行处理，同时追究买受人总房款10%的违约责任，并赔偿出卖人实际的经济损失”。故对原告主张要求被告支付62459.49元违约金（总房款624599元×10%）的诉讼请求，本院予以支持。被告刘军经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，是对其自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果，应由其自行承担，本院依法缺席审理及判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告江西德和实业集团有限公司与被告刘军、彭群于2017年7月15日签订的《商品房买卖合同YC201707072593》及附件四合同补充协议；二、被告刘军、彭群于本判决生效之日起十日内支付原告江西德和实业集团有限公司违约金62459.9元；三、被告刘军、彭群于本判决生效之日起十日内协助原告江西德和实业集团有限公司办理位于宜春市袁州区锦绣大道999号“德和沁园”小区11栋2-1104号室房屋（建筑面积122.47平方米）的《商品房买卖合同》（编号：YC201707072593）备案登记注销手续及商品房预告登记注销手续。案件受理费10671元，减半收取计币5335.5元以及保全费3670元，合计9005.5元由被告刘军、彭群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。(在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院,开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，收款人：江西省宜春市中级人民法院。如逾期未缴纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。）审 判 员 漆建忠二〇二〇年三月三十日代书记员 邹 蓉