浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终274号上诉人（原审原告）：浙江省电信实业集团有限公司嘉兴市分公司。住所地：嘉兴市经济开发区二号路南四号路东科技创业园10号楼四楼。统一社会信用代码：913304017844442077。负责人：程文虎，经理。委托诉讼代理人：盛洪伟，北京盈科（嘉兴）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：嘉兴市南湖饭店有限公司。住所地：嘉兴市环城东路235号。统一社会信用代码：91330402064167141B。法定代表人：聂道杭，执行董事。委托诉讼代理人：高扬，浙江群策律师事务所律师。委托诉讼代理人：任羽辰，浙江群策律师事务所律师。上诉人浙江省电信实业集团有限公司嘉兴市分公司（以下简称电信公司）、嘉兴市南湖饭店有限公司（下简称南湖饭店）物权保护纠纷一案，均不服嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初4621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。电信公司上诉请求：撤销（2019）浙0402民初4621号民事判决第二项，改判支持电信公司一审的全部诉讼请求。事实与理由：一审对于占有使用费计算标准的认定没有事实和法律依据，应当按电信公司的上诉请求予以调整。（一）一审计算南湖饭店占有使用费按电信公司与浙江南湖投资有限公司（以下简称南湖投资）租赁合同单位面积均价的90%计算不合理，理由如下：1.参照《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(一)》第十条关于“房屋使用费参照数额一般有租赁合同的租金、转租合同的租金、市场租金三个标准，出租人就上述三个标准之一主张房屋使用费的，应当支持”的规定，出租人可以租赁合同的租金、转租合同的租金、市场租金三者中选其一主张房屋占有使用费，故电信公司有权利按照与南湖投资签订的租赁合同租金标准，向南湖饭店主张占有使用费。2.一审调整单位面积租金时仅考虑承租区域未考虑设备因素。2012年4月11日，电信公司与南湖投资签订的《房屋、资产租赁合同》中约定的租金420万元/年包含设备设施租赁费150万元、房屋及场地租赁费270万元。后双方签订补充协议，约定2012年3月1日至2015年2月28日的租金420万元中，调整为房屋租赁费380万元，场地租赁费为40万元。南湖投资此后将案涉房屋转租给南湖饭店，尽管双方合同约定租金为180万元每年，但该180万元租金不包括设施设备的租金。3.电信公司早在2016年5月16日提起本案诉讼，法院判决南湖饭店腾退，但直至今日，南湖饭店仍未腾退，恶意占有房屋，给电信公司带来巨大的损失。因此，即便南湖饭店与南湖投资的实际租金标准确实比电信公司向其主张的占用费标准低，仍应由南湖饭店承担违法占用而产生的不利后果。（二）一审对于南湖饭店占用费的计算标准未参照电信公司与南湖投资约定的5%的逐年递增不合理，理由如下：1.南湖投资与电信公司签订租赁合同的时间长达10年之久，其从未以租金过高为由，向电信公司表达降低租金的意愿。据电信公司所知南湖投资与各转租人在履行转租协议过程中降低租金，很大程度上是因为其经营不善为了提前收取未来几年的租金。2.电信公司与南湖投资约定2015年3月1日起年租金每年增长5%，南湖饭店对此早已知晓，故电信公司要求南湖饭店以此标准支付房屋占用费合理合法。（三）国有资产不容流失。电信公司系本案的权利人，若法院不以电信公司与南湖投资之间的租金标准计算房屋占用费，势必会造成电信公司的租金损失，这对于守约守法且无任何过错的电信公司而言非常不公，势必造成国有资产的重大流失。南湖饭店辩称，关于占有使用费的计算标准与上诉意见一致。另据南湖饭店了解到，电信公司与其他次承租人之间的租赁合同纠纷或调解或处理，占有使用费的标准远远低于南湖投资和其他承租人合同中的约定。南湖饭店上诉请求：撤销嘉兴市南湖区人民法院(2019)浙0402民初4621号民事判决，发回重审或依法改判。事实和理由：（一）一审未依法通知第三人南湖投资参与诉讼，属于程序错误。人民法院无权剥夺当事人的诉讼权利，是否有法律上的利害关系，应听取当事人的意见。本案中，电信公司于2017年5月12日曾经对南湖投资提出房屋占有使用费的诉讼，经审理后判决南湖投资承担支付义务，包含了本案电信公司向南湖饭店主张的费用，存在利害关系。二、电信公司依据(2017)浙0402民初2785号（以下简称2785号案件）民事判决确认的债权应当向南湖投资主张，该部分债权应从本案电信公司的主张中扣除，电信公司不得重复主张。（三）一审无视南湖饭店与南湖投资之间租赁合同以及相关文件确定的租金约定，直接认定占有使用费标准为2778975元/年，缺乏依据。南湖饭店与南湖投资约定的租金为125万/年，应当按照该标准计算房屋占有使用费。（四）一审将南湖饭店使用范围内所有设施设备按现有使用状态一并返还，超出了电信公司诉讼请求的范围，且侵害了南湖投资的权利。电信公司主张的返还范围仅是向南湖投资移交的配套设施设备清单。之后，南湖投资对房屋进行了装修、添附，对配套设施设备进行了更新。如果返还，应仅涉及对应的更新后的设施设备。其他的装饰装修及配套设施设备的权利，应由电信公司与南湖投资依法确认。一审判决将装修物、全部附属设施设备返还电信公司，排除了南湖投资的权利。电信公司辩称，南湖投资不必参加本案诉讼，待本案处理后，南湖投资若异议，可另行主张权利。虽然2785号案件判决南湖投资承担付款义务，但电信公司至今未取得任何款项，而南湖饭店仍占有案涉房屋。因此，一审判决南湖饭店承担该部分款项，并无不妥。而且，南湖饭店承担后可再向南湖投资主张权利。设备设施与南湖饭店无关，虽然南湖投资在实际使用时进了增容和替换，但双方均认为无法加以区分，一审判决电信公司按现状取回，是合理的。电信公司向一审法院提出诉讼请求：一、南湖饭店立即腾退电信公司所有的坐落于嘉兴市社会停车场）、并还配套设施设备（价值300万元）；二、南湖饭店支付占有使用费暂计9750009.02元、场地租赁费1475433.76元（自2016年4月6日起暂计至2019年5月31日，实际应计算至南湖饭店将房屋腾退电信公司之日）。一审法院认定事实，经浙江省电信实业集团公司授权，电信公司与南湖投资于2012年4月11日签订了《房屋、资产租赁合同》一份，约定：电信公司将坐落于嘉兴市环城东路81号原南湖大饭店的房屋出租给南湖投资作酒店经营使用，房屋建筑面积20145.1平方米，含院落场地2500平方米及基本配套设施设备一批；租赁期限为10年，自2012年3月1日起至2022年2月28日止，租金为：2012年3月1日至2015年2月28日为420万元/年，其中设备设施租赁费为150万元，房屋及场地租赁费270万元，自2015年3月1日起年租金每年递增5%。其中设备设施租赁费150万元，其余为房屋及场地租赁费。租金每六个月支付一次，南湖投资应当在提前10个工作日内支付下一结算周期的租金；电信公司收取租赁押金150万元，租赁期满后不计息退还南湖投资。关于违约责任，约定若逾期交付租金，每逾期一日，南湖投资按当月租金的10%支付违约金；逾期三十日的，电信公司有权解除合同并收回房屋，南湖投资仍需要支付违约金及赔偿损失。此后双方又签订补充协议两份，补充约定：1、在不违背法律及政府规定的前提下，允许南湖投资转租、出借给第三方使用或者自行安排用途,期限十年；2、2012年3月1日至2015年2月28日的租金420万元中，调整为房屋租赁费380万元，场地租赁费为40万元。合同签订后，电信公司将房屋场地等交付给南湖投资使用。南湖投资取得租赁物使用权后，又以“分块出租”方式转租给包括南湖饭店在内约二十户左右次承租人。2015年11月10日，南湖投资与南湖饭店签订《房屋租赁合同》一份，将嘉兴市环城东路235号（原环城东路81号）的部分房屋（面积约14013平方米）及房屋前后三个停车场（含新马路社会停车场）转租给南湖饭店使用，主要约定：租期为6.25年，自2015年11月10日起至2022年2月28日止；年租金180万元，租金支付方式为第一年租金于2016年2月底前一次性付清，以后每半年支付一次，分别为每年2月底前和8月底前支付；甲方（即南湖投资）在该租赁上投入的装修及设备，由乙方（即南湖饭店）每年支付330万元装修补偿金，与每期租金一起支付，即第一年于2016年2月底前支付330万元，第二年起每年2月底和8月底前各支付165万元等等。2016年3月4日，南湖饭店因经营困难，与南湖投资商定，自2015年11月10日起的租金调整为125万元/年。2016年1月28日，因南湖投资未按合同约定逾期不付租金的违约行为，电信公司诉至一审法院，要求解除《房屋、资产租赁合同》、南湖投资腾退租赁的房屋、支付所欠租金并承担违约金，即575号案件，一审审理后作出判决：1.解除电信公司与南湖投资的《房屋、资产租赁合同》及此后的补充协议；2.南湖投资支付电信公司2015年12月31日之前的租金97万元及逾期付款违约金，并按每月36.75万元支付从2016年1月1日起至判决生效之日止的租金；3.驳回电信公司其他诉讼请求。宣判后双方均未上诉，判决已于2016年4月5日生效。后，电信公司于2016年5月19日提起本案诉讼。一、二审均被判决驳回诉讼请求后，电信公司又于2017年5月12日提起2785号案件，经一审判决南湖投资向电信公司支付2016年1月1日起至2017年8月28日期间尚欠的租金（2016年4月6日之后为占有使用费）共计7028058元。另查明：一、一审法院于2017年12月15日作出（2017）浙0402破申8号民事裁定，受理债权人对南湖投资的破产清算申请，该案尚在审理过程中。电信公司向破产管理人申报了575号、2785号案件中对南湖投资的租金（占有使用费）及违约金债权等共计11941891元，现管理人以电信公司主张的金额与尚在审理或者执行过程中的诉讼案件存在重复申报部分，并可能在未审结的案件中得到全部或者部分清偿为由，将其列为待定债权。二、南湖饭店与南湖投资通过“协议”“抵债协议”等，约定以南湖投资对南湖饭店享有的债权（装修补偿金、租金）直接抵偿南湖投资法定代表人朱启丰欠南湖饭店负责人严晓昀的个人债务、或者以南湖投资为朱启丰的债务提供担保，并以上述债权抵偿朱启丰欠严晓昀的债务。后在电信公司提起诉讼，经一、二审认定有关的《抵债协议》损害南湖投资以及债权人的利益，判决确认无效。三、2019年9月26日一审法院组织双方现场勘察，确定了南湖饭店实际占用使用的范围（以图标示），电信公司表示设施设备由南湖饭店或者南湖投资已部分更换，不好确认是否系最初出租的状态；此外，确认“新马路社会停车场”不包括在电信公司出租给南湖投资的范围内，不属于要求返还的区域。一审法院认为，本案案由应当据实调整为物权保护纠纷。根据法律规定以及诉辩双方的主张，南湖饭店作为次承租人，应当将从南湖投资租赁而来、且属于电信公司的房产、场地、设施设备返还电信公司，对此双方并无争议。现就有争议的各项分析如下：1、占有使用费起算时间。转租是以承租人租赁权的存在为基础，当该租赁关系归于消灭时，转租合同关系也无法继续履行。现电信公司与南湖投资租赁关系的解除判决于2016年4月5日生效，即日起南湖饭店通过租赁关系（转租）主张租赁权利也失去了依据，此时南湖饭店继续占用案涉房屋（场地等）即构成侵权，应当承担相应的责任，即支付占有使用费。关于2785号案件中南湖投资承担自2016年4月6日至2017年8月28日的占有使用费后，电信公司再向南湖饭店主张该期间的费用是否有法律依据的问题。该案虽然电信公司起诉案由为物权保护纠纷，但南湖投资在该案中承担占有使用费的责任来源仍然于双方的租赁合同关系，且判决所依据的也是合同法的相关规定。而本案属于物权保护纠纷，南湖饭店基于侵害物权行为应当承担相应责任，南湖投资承担责任的依据、法律关系均不相同。两者相结合而言，承租人南湖投资与次承租人南湖饭店对腾退房屋和支付占有使用费的义务成立不真正连带责任的关系，即南湖饭店是最终承担者，南湖投资向电信公司承担责任后也可以向南湖饭店追偿。因此在南湖投资对2785号案件中的债权并未清偿的情况下，电信公司有权直接基于物权保护关系向南湖饭店主张权利。当然，其中一方向电信公司实际履行的部分，应当从另一方的责任中扣除。2、占有使用费的标准。占用使用费的标准一般有租赁合同的租金、转租合同的租金、市场租金等。本案中双方分别主张按租赁合同和转租合同的标准，均未要求按现在市场价格进行司法鉴定。本案中电信公司明确主张按出租给南湖投资的房产状态主张占有使用费，不考虑此后装饰装修后的因素。就此一审分析认为，电信公司、南湖饭店均主张合同价格，但相较而言，电信公司是公开竞价中确定价格，南湖饭店主张125万元/年为协商价格，电信公司的主张相对接近市场行情，以该标准为基础也更有利于保护无过错的一方合法权益。但应当考虑以下两个因素：一、本案中南湖投资将部分区域转租给南湖饭店，其他区域有一部分为沿街店铺，南湖饭店辩称店面的单位面积的市场租金高于南湖饭店承租区域的标准，符合市场客观情况；二、自2013年以来房屋（商铺及经营场所）租赁市场行情并不符合持续上涨的预期，南湖投资确实也应包括南湖饭店在内次承租人要求而降低租金标准。鉴于以上两点，一审根据实际情况酌情确定，按电信公司与南湖投资租赁合同单位面积均价的90%，以南湖饭店实际占用的房屋面积计算房屋占有使用费，场地占用费按100%计算，但不再逐年递增计算。即3800000元×90%×14013/20145+400000元＝2778975元/年（取整），自2016年4月6日起，计算至南湖饭店实际腾退之止日。关于返还设施设备的范围，鉴于南湖投资自从电信公司处承租设施设备后存在分块转租的情况，南湖饭店在使用过程中又有更新替换的情形，电信公司也认为无法确认具体的设施设备，并且有更换、替代。鉴于此一审确定由南湖饭店就其使用范围内的所有房产、设施设备、场地按现有使用的状态一并返还。综上，一审依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、南湖饭店将嘉兴市环城东路235号（原环城东路81号）中约14013平方米建筑物、附属设施设备和前后两个停车场（即包括南湖饭店占有使用的建筑物及场地等所有区域，但不包括新马路停车场），于判决生效之日起三十日内返还电信公司；二、南湖饭店于判决生效之日起三十日内支付电信公司占有使用费（以2778975元/年的标准，自2016年4月6日起暂计至2019年11月5日为三年七个月，合计9957994元，应实际计算至南湖饭店腾退时止）。如果南湖饭店未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费89153元，财产保全费5000元，共计94153元，由电信公司负担8647元，南湖饭店负担85506元。双方当事人二审中均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，（一）关于占有使用费的标准。一审考虑到南湖饭店租赁房屋、场地的地段及租赁市场行情酌定的占有使用费，较为公平合理，可予维持。电信公司上诉主张应按照其与南湖投资之间约定的租金标准计算该占有使用费，依据不足。南湖饭店则称应按照其与南湖投资之间约定的租金标准计算，亦缺乏依据，不应予以支持。（二）关于南湖投资是否必须参加本案诉讼。本案出租人电信公司起诉要求次承租人南湖饭店腾退及支付占有使用费，与承租人南湖投资无涉，故南湖投资非必须参加本案诉讼。虽然电信公司请求南湖饭店返还的设施设备中包含南湖投资在使用过程中新增、替换的部分，但一方面，双方均无法区分更新、替换的设施设备与原设施设备的情况；另一方面，一审确定“由南湖饭店就其使用范围内的所有房产、设施设备、场地按现有使用的状态一并返还”电信公司便于南湖饭店腾退，解决双方纠纷。电信公司在二审中亦表示如设施设备中有南湖投资新增的部分愿意退还，故南湖投资可在南湖饭店腾退时或另案向电信公司主张权利。南湖饭店称一审未通知南湖投资参加诉讼属程序违法的上诉理由，应予驳回。（三）关于电信公司是否可向南湖饭店主张2016年4月6日至2017年8月28日期间的占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，故电信公司有权向南湖饭店主张后者占有房屋、场地期间的占有使用费。南湖饭店上诉称，2785号案件已判决南湖投资承担2016年4月6日至2017年8月28日止的房屋占有使用费，故其不应再承担该时间段内的占有使用费。但正如一审分析的，电信公司系基于不同的法律关系分别向两者主张权利，南湖饭店和南湖投资之间成立不真正连带关系，一方承担责任后即免除了另一方相应的履行义务，故电信公司并不会取得重复的利益，不存在重复计算占有使用费的问题。综上，电信公司、南湖饭店的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67185元，由浙江省电信实业集团有限公司嘉兴市分公司负担17040元，嘉兴市南湖饭店有限公司负担50145元。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 王世好二〇二〇年三月九日书记员 张叶娟