河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终412号上诉人（原审被告）：南阳市金天洋房地产开发有限责任公司。住所南阳市七星商务酒店公寓1号楼一单元17层1704室。法定代表人：张富庭，任该公司总经理。委托诉讼代理人：徐传海，河南威武律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘福录，男，1938年4月14日出生，汉族，住南阳市卧龙区。上诉人南阳市金天洋房地产开发有限责任公司（以下简称南阳金天洋公司）因与被上诉人刘福录房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1303民初8318号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。南阳金天洋公司上诉请求：1.撤销一审法院(2019)豫1303民初8318号民事判决书中的第一项(不服金额8317元,计算方式为以105896元为基数,以中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%,自2018年10月18日计算至起诉日起)；2.一、二审诉讼费由刘福录承担。事实和理由:2019年7月11日，刘福录和其他购房户一起选出李珍、段国良、蒋红升等购房户代表他们为乙方,上诉人为甲方和案外人张一辰为丙方签订了“关于南阳金天洋房地产开发有限公司七星商务酒店交接过户协议”,其中协议约定:七星商务酒店业主委员会与金天洋房地产开发有限公司张一辰进行认真协议,达成协议。第一条:甲方、丙方同意将房产证分别分割过户给乙方业主。原来业主所购的七星商务酒店的房产,因甲方为融资需要,当时登记在张一辰名下,张一辰现同意将房产证分割过户给业主。时间为2020年7月31日。根据该协议约定,上诉人和刘福录已重新签署协议,刘福录同意了案外人2020年7月31日过户给其的约定。故一审法院认定的事实已经发生了变更,再判决上诉人承担违约责任已经不当。请二审法院依法支持上诉人的诉讼请求。刘福录辩称，南阳金天洋公司的上诉理由是混淆是非，与此案的事实完全不符。南阳市金天洋七星商务酒店公寓房的同案业主共有70余户，其中刘福录与已执行到位的业主包俊英一案，同是购房合同纠纷，在不同的时间依法起诉南阳金天洋公司，请求法院判令被告按购房合同的约定向原告赔偿房价20%的违约金，但一审法院对这相同的两案，其判决的结果不同，对判决赔偿的违约金数额差距较大，违反了对同类案件不能有不同判决的规定，请求二审法院给予重新审理或更正。刘福录从始至终就不知道有上诉人称的业委会，对该“所谓的业委会”与南阳金天洋公司所签的协议，是南阳金天洋公司为企图继续侵害业主的合法权益而设的圈套，该协议没通过其余60多户业主的同意和知道，是隐瞒着业主的暗箱操作，签名人与南阳金天洋公司存在有私人交易的关系，签名人在高新区法院审理其他的同类案件时，己公开承认此协议不代表全体业主的意见，谁签名谁负责，刘福录不受其协议的制约。南阳金天洋公司所提供的名单，都属伪造，张冠李戴。四、法院的判决书所确定赔偿违约金的具体实际数额。请求二审法院依法支持刘福录的诉讼请求。刘福录向一审法院起诉请求：1、判令南阳金天洋公司支付房价20％的违约金21179元；2、诉讼费由南阳金天洋公司承担。一审法院认定事实：南阳金天洋公司于2007年1月25日成立，企业类型为有限责任公司，注册资本800万元，经营范围为房地产开发与经营。2010年5月11日以前的法定代表人为张一辰，其中张一辰拥有90％的公司股份，薛玉兰（系张一辰妻子）拥有10％的公司股份。2010年5月11日，法定代表人由张一辰变更为路永连，股份亦进行变更，其中路永连拥有90％的公司股份，薛玉兰拥有10％的公司股份。2010年5月26日，南阳市金天洋公司就涉案楼盘办理《商品房预售许可证》，证号为（宛市）房预售证第010020号，售房单位为南阳金天洋房地产开发有限责任公司（即本案被告），项目名称为金天洋商务酒店公寓（1层-17层和地下车库），酒店式公寓154套（间），商业3套（间），车库1套（间），房屋座落于高新区光××与百里××交叉口，建筑面积为16708.2平方米，共158套（间），房屋用途为酒店式公寓、商业、车库，预售方式为单位、个人。2013年10月18日，刘福录、南阳金天洋公司签订《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》（合同编号为050）一份。该合同约定内容如下：南阳金天洋公司经政府有关部门批准在南阳市百里奚路与张衡西路交叉口开发建设金天洋商务酒店公寓项目，根据《中华人民共和国合同法》及其它有关法律的规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方（即本案原告）向甲方（即本案被告）购买金天洋商务酒店公寓事宜，双方签订本合同书。一、房产坐落位置、面积、单价、总价款：1、认购房屋为位置：1幢5层511户（现七星商务酒店房间号502）。2、房屋暂定建筑面积23.04平方米，单价4596元／平方米，房屋总价款为人民币壹拾万伍仟捌佰玖拾陆元（105896.00元）。上述面积，如与房管局产权登记机关实测面积有差异的，以产权登记机关实际测定面积为准，房价款据实结算，多退少补。二、付款方式：一次性付款：即付壹拾万伍仟捌佰玖拾陆元（105896.00元）。三、缴款约定：乙方于2013年10月18日已付清全部房款。四、交房日期及方式：甲方应于2013年10月18日将该房交付乙方后，由南阳市七星商务酒店有限公司托管使用五年，七星商务酒店每年支付购房款的10％作为租金，具体托管事项详见房屋托管合同书。托管期满，甲方给乙方留专用通道。六、产权登记：甲方负责提供项目建设依据的证明文件并申请办理产权登记。乙方应交清全部房款和相关费用，甲方在交房后5年内给乙方办理房屋所有权证。办证所发生的相关税费据办证当时相关税费标准由甲、乙双方相应承担。七、违约责任：合同期内若乙方擅自提出退房，则以总房款的20％支付甲方违约金，并退还已收取的租金，甲方退还乙方全房款。若甲方将已售给乙方的商务楼收回不售给乙方，则以总房款的20％支付乙方违约金，已付房租归乙方所有，并退回全部房款。八、本合同发生纠纷时，由甲乙双方协商解决，协商不成的，可向辖区人民法院起诉，本合同与《房屋托管合同书》条款互补执行。合同签订后，刘福录依约交付了房款。南阳金天洋公司于当日向刘福录交付了房屋。2019年1月10日，刘福录向一审法院提起诉讼，要求确认其与南阳金天洋公司签订《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》有效。一审法院于2019年3月5日作出（2019）豫1303民初381号民事判决，认定：经一审法院到南阳市不动产登记中心查询，南阳金天洋公司将其开发的金天洋商务酒店公寓154套已办理了房产证（大证），部分卖给张一辰、薛玉兰，已办理房产证，部分在案外人名下。但房产证建筑面积与本案刘福录、南阳金天洋公司所签订的合同的建筑面积不一致，存在几套公寓共同登记于一个房产证的情况，致使所办理出来的房产证位置、建筑面积与刘福录、南阳金天洋公司所签的合同内约定的房产位置、建筑面积无法一一对照的状况。判决：确认原告刘福录与被告南阳金天洋公司签订《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》为有效合同。该民事判决书已发生法律效力。南阳金天洋公司至今未按照合同约定为刘福录办理产权证，双方发生纠纷，刘福录诉至一审法院。一审法院认为，刘福录与南阳金天洋公司签订的《金天洋商贸酒店公寓买卖合同书》为有效合同，当事人应按照约定全面履行合同义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，刘福录、南阳金天洋公司在该合同中约定，南阳金天洋公司在交房后5年内给刘福录办理房屋所有权证。南阳金天洋公司于2013年10月18日向刘福录交付房屋，现其在5年内未能按照合同约定为刘福录办理产权证，构成违约，但双方仅约定了退房及收回已售房屋的违约责任，未约定逾期办证的违约金，且无法确定损失数额，现刘福录要求南阳金天洋公司支付违约金21179元，故南阳金天洋公司应自违约之日即2018年10月18日起以已付购房款总额105896元为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50％为计算标准支付违约金至款付清之日止（最高不得超过21179元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告南阳金天洋房地产开发有限责任公司向原告刘福录支付违约金［违约金以已付购房款总额105896元为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50％为计算标准，自2018年10月18日起至款付清之日止（最高不得超过21179元）］。二、驳回原告刘福录的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元，减半收取165元（原告刘福录预交案件受理费286元，应退还121元），由被告南阳金天洋房地产开发有限责任公司负担。二审中，上诉人南阳金天洋公司向本院提交关于南阳金天洋房地产开发有限公司（分公司）七星商务酒店交接过户协议复印件一份，拟证明双方已经形成了合同变更，南阳金天洋公司已经按照新合同履行了，现只有过户的义务，不存在支付违约金的问题。被上诉人刘福录发表以下质证意见，该证据不属实，这是签到表，刘福录也不知道这个协议，也不认可。经合议庭评议认为，该证据为复印件，且刘福录不予认可，也不属于二审中的新证据，对其证明目的不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”一审法院于2019年3月5日作出（2019）豫1303民初381号民事判决已经生效，该判决确认刘福录与南阳金天洋公司签订《金天洋商务酒店公寓买卖合同书》为有效合同。双方均应当按照合同约定行使权利履行义务，合同约定南阳金天洋公司在交房后5年内给刘福录办理房屋所有权证，但南阳金天洋公司未能按照合同约定期限内为刘福录办理产权证已经构成违约。南阳金天洋公司上诉称一审法院认定的事实已经发生变更不应再承担违约责任，但未提交充分有效的证据，且刘福录亦不予认可。因双方未明确约定逾期办证违约金数额或计算标准，对于违约金的具体数额，一审法院依据双方当事人举证，并根据公平和诚实信用原则以及违约金兼具赔偿和惩罚的性质，结合刘福录损失数额难以举证确定的实际情况，考虑违约金所占购房款的比例，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及逾期办证的其他原因等综合因素，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金并无不当。南阳金天洋公司的上诉理由缺乏事实依据和法律依据，本院不予采信。综上所述，南阳市金天洋房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人南阳市金天洋房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王干祥审判员牛永权审判员孙小刚二〇二〇年三月九日书记员 郭             璐