四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初851号 原告：四川扬华思源建设工程有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1700号1栋1单元10楼1015号。 法定代表人：蒋建明，总经理。 委托诉讼代理人：李文婧，四川恒成律师事务所律师。 被告：张燕英，女，1977年6月6日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：黄宗琴，四川经实文远律师事务所律师。 原告四川扬华思源建设工程有限公司（以下简称扬华思源公司）与被告张燕英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告扬华思源公司的委托诉讼代理人李文婧，被告张燕英的委托诉讼代理人黄宗琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 扬华思源公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令张燕英返还扬华思源公司支付的租赁房屋保证金678.16元；2.请求判令张燕英向扬华思源公司支付单方解除合同的违约金24000元；3.请求判令张燕英承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年6月5日，双方签订《房屋租赁协议》约定张燕英将其位于成都市高新区天府大道北段1700号X栋X单元X楼X号房屋租赁给扬华思源公司使用，租赁费用每月12000元，按季度支付。扬华思源公司向张燕英支付房屋保证金9800元，退房时结清物管费、水电费用，张燕英应将保证金全额退还给扬华思源公司。租赁期间自2018年11月1日至2020年10月31日，同时约定在租赁协议期间，张燕英不得无故收回房屋，否则赔偿两个月租金。协议签订后，扬华思源公司租赁上述房屋用于办公使用，且如约履行租赁协议义务。2019年7月15日，扬华思源公司支付8月至10月的房屋租金。但2019年8月17日，张燕英突然通知要将租赁房屋收回，要求扬华思源公司9月20日前腾退，房租退还给扬华思源公司。2019年10月21日，张燕英未经允许私自找人强行开锁进入上述租赁房屋，强迫扬华思源公司腾退。扬华思源公司为此报警，警察查明情况后要求张燕英离场。2019年10月30日，被告张燕英向原告扬华思源公司发送解除通知函，要求解除双方的租赁合同。2019年11月1日，张燕英再次强行开锁进入租赁房屋，扬华思源公司将房屋腾退交付张燕英。 张燕英辩称，第一，并非是张燕英在2019年8月17日突然告知扬华思源公司将租赁房屋收回，实际上在2019年8月15日扬华思源公司就与张燕英就房屋解除事宜一直在进行协商，且从扬华思源公司提交的短信证据上面可以看出最终双方的协商结果是扬华思源公司同意解除租赁协议，并且由张燕英向扬华思源公司支付1个月的租金作为补偿。未使用的部分将会根据扬华思源公司实际使用情况退还相应的租金。双方既然签订了房屋租赁协议，受合同的约束张燕英是没有办法强制性要求扬华思源公司进行退租，也没有办法强制要求其搬离。所以扬华思源公司称张燕英突然告知并且强迫扬华思源公司退租的事实不存在。如果扬华思源公司不同意退租，完全可以请求继续履行合同。第二，双方达成解除合意后是扬华思源公司在2019年10月15日告诉张燕英要求赔偿3个月租金，张燕英认为此前双方已经达成了一致意向，而扬华思源公司反悔，没有同意其要求，双方就此发生争议。2019年10月19日，扬华思源公司向张燕英表示到支付下个季度房租时间的时候会继续向张燕英支付下个季度的房租，表明双方又达成关于继续租用案涉房屋的合意。因此张燕英并不存在单方的解除行为。第三，扬华思源公司尚欠缴案涉房屋的物业费，物业费是9121.84元，欠付物业费产生的违约金6282.66元，既然扬华思源公司请求张燕英对解除后进行结算，这部分的款项应当由扬华思源公司进行支付。 本院经审理认定事实如下：2016年10月14日，蒋建明作为承租方与作为出租方的张燕英就案涉房屋即位于成都市高新区天府大道北段1700号X栋X单元X楼X号房屋签订《房屋租赁协议》。双方在合同中就租期、房屋租赁保证金、租金标准、租金支付时间等进行了约定。2018年6月5日，扬华思源公司作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的张燕英就案涉房屋签订《房屋租赁协议》。双方在合同中就租期、房屋租赁保证金、租金标准、租金支付时间等进行了约定。其中，租期为2018年11月1日至2020年10月31日止；租金标准为12000元/月；支付方式为按季度支付，每次提前10天支付。协议第四条载明：“乙方向甲方支付房屋保证金9800元，乙方退房时，结清物管费、水电费用，甲方应将该保证金全额退还乙方。”；协议第八条载明：“乙方应按时支付租金给甲方，如超过一个月未支付租金，甲方有权收回房屋并解除协议。在协议期间，甲方不得无故收回房屋，否则赔偿乙方两个月租金。乙方提前退租，应赔偿甲方两个月租金。” 案涉《房产租赁合同》签订后，张燕英将案涉房屋交付扬华思源公司使用，扬华思源公司按照合同约定支付了房屋租金及保证金。 2019年7月15日，扬华思源公司通过转账方式支付了2019年8月1日至2019年10月31日的房租36000元。 2019年8月，被告张燕英提出提前解除合同、收回房屋，双方就此事一直通过短信协商，但未达成一致。 2019年10月30日，被告张燕英以刘军名义发出《解除通知函》，载明解除双方签订的房屋租赁合同。 庭审中，扬华思源公司认可未缴纳2019年7月1日至2019年10月31日的物业费用。 上述事实有当事人提交的《房屋租赁协议》、《解除通知函》、转账记录等及当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，双方当事人在本案中的争议焦点为：1.张燕英是否应退还扬华思源公司房屋租赁保证金678.16元；2.张燕英是否应当支付扬华思源公司解除合同的违约金24000元。对此，本院做如下评述： 关于是否应退还扬华思源公司房屋租赁保证金。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，扬华思源公司与张燕英签订的《房屋租赁协议》不违反法律、行政法规的禁止性规定，应视为双方真实意思表示，对双方具有约束力。双方签订的《房屋租赁协议》中约定扬华思源公司在结清物管费、水电费用后，张燕英全额退还保证金。但在庭审中，扬华思源公司当庭陈述其并未结清物业费用，故扬华思源公司要求张燕英退还保证金的诉请请求无合同依据，本院不予支持，原告扬华思源公司可在结清相关费用后另案主张权利。 关于张燕英是否应当支付扬华思源公司解除合同的违约金的问题。被告张燕英以刘军名义于2019年10月30日发出的《解除通知函》载明：扬华思源公司未在2019年10月20日前支付下一季度的租金，并且在短信中多次表示不再继续履行合同，已经构成根本违约，张燕英方有权单方解除合同。但一方面，根据双方签订的《房屋租赁协议》第八条：“乙方超过一个月未支付租金，甲方有权收回房屋并解除协议”的约定，扬华思源公司逾期一个月未支付下一季度房租时，张燕英才有权单方解除合同；另一方面，根据双方的短信聊天记录及当庭陈述，被告张燕英首先于2019年8月在合同租期未满时提出解除合同、收回房屋。此后双方一直通过短信进行协商，直至2019年10月30日前并未达成一致。被告张燕英向扬华思源公司发出《解除通知函》单方面解除合同的行为无事实依据及合同依据。本案中，被告张燕英提前解除合同的行为违反了双方签订的《房屋租赁协议》，根据协议第八条，原告扬华思源公司有权要求被告张燕英赔偿两个月租金。因此，对于原告扬华思源公司要求被告张燕英支付 24000元违约金的主张具有事实依据、合同依据及法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下： 一、被告张燕英于本判决生效之日起十日内向原告四川扬华思源建设工程有限公司支付违约金24000元； 二、驳回原告四川扬华思源建设工程有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费208元，由被告张燕英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  夏旭东 二〇二〇年三月三十一日 书记员  罗琪琪