四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初23号 原告：成都创新房地产开发有限公司，住所地成都高新区芳草东街76号4楼。 法定代表人：吴正利，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：杨年富，四川锦沐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何丽芳，四川锦沐律师事务所律师。 被告：成都汇银通控股有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段555号1栋3单元20层1号。 法定代表人：周娅雯。 委托诉讼代理人：蔡文文，公司员工。 委托诉讼代理人：赵圆圆，公司员工。 原告成都创新房地产开发有限公司（以下简称“创新房地产公司”）与被告成都汇银通控股有限公司（以下简称“汇银通公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告创新房地产公司的委托诉讼代理人杨年复、何丽芳，被告汇银通公司的委托诉讼代理人蔡文文、赵圆圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 创新房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令汇银通公司向其支付退租违约金134460元；2.判令汇银通公司向其支付免租期租金44820元；3.判令汇银通公司在判决生效后十日内将企业注册住所地址（包括但不限于工商、税务）变更为其他地址；4.本案诉讼费用由汇银通公司承担。案件审理过程中，创新房地产公司明确第三项诉讼请求为判令汇银通公司在判决生效后十日内将营业执照上的住所地从案涉房屋地址迁出。事实和理由：创新房地产公司与汇银通公司于2018年9月14日签订合同编号为ＣＸＧＳ-201809-01的《房屋租赁合同》，将位于成都市高新区房屋出租给汇银通公司。合同约定租赁面积407.45平方米，租赁期36个月，自2018年9月17日起至2018年10月16日止，第一、二年度租金为110元／㎡，第三年度租金为116.6元／㎡，物业费为22元／㎡。2019年10月14日，汇银通公司因自身经营原因向创新房地产公司提出提前解除合同，双方签订了《成都汇银通控股有限公司退租协议》，协议约定：汇银通公司同意已支付的房屋保证金89640元不予退还，向创新房地产公司赔偿相当于三个月租金及物业费134460元的违约金并支付免租期租金44820元，在协议签订后10个工作日内将营业执照或其他营运证明文件上将注册地址从案涉房屋变更为其他地址，且在2019年10月17日前交还案涉房屋，并办理费用结清手续。协议签订后，汇银通公司搬离案涉房屋，但一直未按协议支付违约金及免租期租金，也未变更公司住所地，创新房地产公司遂诉至法院。 汇银通公司辩称，合同履行期间公司一直在积极缴纳房租，没有拖欠，因无法继续经营才与创新房地产公司协商解除合同，但创新房地产公司要求支付免租期租金才签署退租协议，公司为避免损失扩大，迫于无奈才签订了退租协议。创新房地产公司已扣除其两个月租金，还要求公司支付一个月免租期租金，在这个基础上还要主张违约金，金额过高，协议显失公平，不认可违约责任。 本院经审理认定事实如下：2018年9月14日，创新房地产公司（甲方）与汇银通公司（乙方）签订《关于租赁成都创新时代广场1栋3单元20层层01号之房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），将面积为407.45平方米的案涉房屋租赁给汇银通公司作办公之用。合同第2条“期限”中约定，房屋计租日为2018年10月17日，租赁期为计租日起至2021年10月16日，免租期为2018年9月17日至2018年10月16日。合同第3条“租金、物业费及其他费用”中约定，房屋租金为第一、第二年度每月44820元，第三年度每月47509元。物业费标准为每月8963.9元（含冷暖空调使用费）。乙方应向甲方支付相当于两个月租金及物业费金额的款项（计107567.8元）作为租赁保证金以担保履约，该保证金可以和合同项下的违约金重复计算。合同第4.2条约定，如因乙方原因导致合同提前解除的，乙方除按约承担违约责任外，还应向甲方补缴免租期租金。合同第5.4条约定，鉴于合同约定月租金系根据乙方租赁期限确定，故乙方退租时除需按约承担违约责任和补交免租期租金外，已支付但尚未到期的租金亦由甲方全额没收。合同第6.2条“租赁保证金的使用”约定，如乙方未按约或未按双方书面确认、法院判决规定支付合同费用、赔付给甲方造成的损失的，甲方有权扣除等额的租赁保证金以冲抵相应款项。合同第6.3条“租赁保证金的退还”约定，合同到期或非因乙方原因提前解除后，在乙方按约交还房屋，双方费用结算完毕且乙方将以租赁房屋地址为注册地址的工商登记注册信息变更或修改后的五个工作日内，甲方退还结算确认后的租赁保证金的50%，剩余50%作为处理乙方经营遗留问题的风险保证金，若1个月内未出现乙方经营遗留问题，则甲方在1个月后退还保证金。合同第14.4条约定，因乙方提前退租或乙方违约导致甲方终止合同的，甲方有权扣留租赁保证金，此外乙方还应将租赁房屋交还给甲方，并向甲方赔偿相当于按合同解除当月标准计算三个月租金及物业费的违约金。 2019年10月14日，双方签订《成都汇银通控股有限公司房屋退租协议》（以下简称“退租协议”）。退租协议约定，创新房地产公司同意将汇银通公司已支付的保证金89640元用于抵扣违约金，无需退还，另汇银通公司还应向创新房地产公司支付相当于三个月租金及物业费的违约金134460元，并补缴免租期内租金44820元。同时，汇银通公司应在协议签订后10个工作日内将营业执照或其他营运证明文件上注册住所地从租赁房屋地址变更为其他地址。目前，汇银通公司已腾退案涉房屋，但尚未将其工商注册地址迁出案涉房屋地址。 以上事实，有营业执照、合同、协议及各方当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，本案争议焦点为在创新房地产公司已扣除汇银通公司所支付的租赁保证金的情况下，汇银通公司是否还应向创新房地产公司支付违约金及免租期租金。关于免租期租金，合同明确约定汇银通公司提前退租时应当向创新房地产公司补足免租期租金，故本院对创新房地产公司的此项诉讼请求予以支持。 关于违约金，汇银通公司辩称违约金过高，不予认可，但并未向本院举证证明该等违约金金额显著高于创新房地产公司的损失。汇银通公司称其是迫于无奈才签署退租协议，但其违约提前退租才是违约金产生的根本原因，并无证据显示创新房地产公司在租赁合同和退租协议签订的过程中存在欺诈、胁迫行为，不能认为租赁合同和退租协议显失公平。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”结合本案实际情况，汇银通公司因自身原因提前退租导致违约金的发生，又在退租协议中再次明确承诺愿再向创新房地产公司支付违约金，若其认为违约金过高，在签订租赁合同和退租协议时便应尽到审慎义务，即已先后两次签订合约，明确认可违约金条款的约束力，便应当具有契约精神，按约履行义务。故本院根据公平原则和诚实信用原则，对违约金不再予以调整，对创新房地产公司的此项诉讼请求本院予以支持。 关于营业执照住所地迁出案涉房屋地址的问题，双方已明确约定，本院对创新房地产公司的此项诉求予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告成都汇银通控股有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都创新房地产开发有限公司支付免租期租金44820元； 二、被告成都汇银通控股有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都成都创新房地产开发有限公司支付违约金134460元； 三、被告成都汇银通控股有限公司于本判决生效之日起十日内办理工商信息变更登记，将营业执照所载住所地迁出案涉房屋地址。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1943元，由被告成都汇银通控股有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长  邓安宁 二〇二〇年三月二十八日 书记员  刘凌云