浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终3389号上诉人（原审被告、反诉原告）：嘉兴市南湖区新子城大酒店，住所地：嘉兴市南湖区大新路163号，统一社会信用代码：913304027498231722。负责人：王德明，该公司经理。委托诉讼代理人：薛明，嘉兴市天安法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：郎子君，北京市佳法律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：嘉兴市民政局，住所地：嘉兴市中山东路1006号，统一社会信用代码：113304000025455222。负责人：沈岱峰，该局局长。委托诉讼代理人：查宇东，浙江天鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛莉，浙江天鸿律师事务所律师。上诉人嘉兴市南湖区新子城大酒店（以下简称新子城大酒店）因与被上诉人嘉兴市民政局房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初1436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新子城大酒店上诉请求：1.撤销浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初1436号民事判决，依法改判嘉兴市民政局赔偿装修损失暂计183万元。2.案件诉讼费用由嘉兴市民政局负担。事实与理由：2016年4月28日，嘉兴市民政局召集各承租户开会，要求在三个月内缴纳拖欠水电费，并告知可以装修正常营业，此后还会补签书面合同，对此事实嘉兴市民政局的工作人员以及相关会议纪要可以证明。嘉兴市民政局故意隐瞒危房鉴定，诱骗新子城大酒店进行重新装修，现又提前要求新子城大酒店腾退，其行为构成违约，应当对新子城大酒店的装修费用予以补偿。此外，新子城大酒店认为，案涉房屋没有取得建设工程规划许可证，故租赁合同本身无效，嘉兴市民政局对此具有过错，应承担损失赔偿责任。新子城大酒店答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。嘉兴市民政局一审起诉请求：1.新子城大酒店腾退租赁合同约定的嘉兴市南湖区大新路163号楼房主楼底层东侧门厅加三间店面房，以及二层、三层楼（含北墙外二层小楼）（经查现门牌号××，整体经营嘉兴市南湖区新子城大酒店）；2.新子城大酒店赔偿嘉兴市民政局占有使用上述房屋期间的租金损失1512500元（按年租金33万元计算，从2014年7月1日暂计至2019年1月30日，并要求计算至实际履行日）；3.新子城大酒店支付拖欠嘉兴市民政局占有使用房屋的水电费（2018年12月3日之前已结清，此后要求按实际结算至实际履行之日）；4.新子城大酒店将擅自装修部分恢复原状并承担恢复费用；5.新子城大酒店承担诉讼费用。新子城大酒店一审反诉请求：1.嘉兴市民政局赔偿新子城大酒店装修费用损失暂计183万元；2.反诉费用由嘉兴市民政局承担。一审法院认定事实：2000年5月10日，嘉兴市计划委员会作出《关于市民政局购置嘉兴市社会福利服务中心用房的批复》，同意嘉兴市民政局受让嘉兴市实业资产经营公司原嘉兴电子仪器厂部分地块及地面建筑物，受让土地面积约3500平方米。2000年9月27日，嘉兴市民政局与嘉兴市实业资产经营公司签订《协议书》一份，约定嘉兴市实业资产经营公司转让四层混合楼一幢及辅助用房，该房屋位于，原电子仪器厂厂区主楼，主楼建筑面积4232.40平方米。2009年5月12日，嘉兴市社会福利服务中心出具《委托书》，载明其位于本市处房产，面积为4323.40平方米，委托嘉兴市民福物业服务中心对该房产按市场行情营运租赁业务。2001年3月20日，嘉兴市民政局作为甲方（出租方）、嘉兴市子城服饰有限责任公司子城酒店、王德明作为乙方（承租方）签订《房屋租赁契约》一份，载明：甲方将座落在市区大新路163号楼房主楼底层东侧门厅加三间店面房，以及二层、三层楼（含北墙外二层小楼）出租给乙方使用；第一、二年租金各为27万元，第三、四、五年各为30万元，第六、七、八年各为33万元；租赁期限自2001年7月1日至2009年6月30日；每年租金分两次付款，2001年为12月15日，从2002年起分别为每年的1月15日和7月15日，每次付款为年租金的50%；乙方保证承租方仅作餐饮、娱乐营业使用，如需改变用途必须取得甲方书面同意；乙方承租的房屋如需装修，费用自理，并不得损坏房屋结构，不得违反国家有关房屋装修规定，有关装修手续由乙方申请办理，装修过程中的安全等有关事项由乙方负责，如在装修中对房屋及甲方的其他权益造成损失的，由乙方承担相应责任，按违约处理；乙方使用的水电，按有关规定交纳费用，甲方负责向乙方收取，统一上交，损耗部分由双方按各自用量分摊；乙方在租赁期届满或提前终止契约时，把房屋交还给甲方，包括在承租期内由乙方添置的室内永久性设施归甲方所有，乙方不得人为损坏，不得要求甲方补偿，乙方租赁期满如需继续承租应提前二个月与甲方协商，双方另签契约。2003年4月3日，嘉兴市民政局作为甲方、王德明（秀城区新子城大酒店）作为乙方签订《房屋租赁补充协议》一份，载明：新子城大酒店（原名为“嘉兴市子城服饰有限责任公司子城酒店”，现更名为秀城区新子城大酒店）承租甲方坐落于大新路163号楼房主楼底层东侧门厅加三间店面房，以及二层、三层楼（含北墙外二层小楼），2001年3月20日由原嘉兴市子城服饰有限责任公司子城酒店与甲方签订的房屋租赁契约由王德明（秀城区新子城大酒店）继续生效履行；根据2003年3月26日上报的新子城大酒店实际经营情况及原契约中第十条第一款“本契约未尽事项，双方另行议定”的精神，甲乙双方经协商，同意就房屋租赁事项对原租赁契约第二条作如下修改：甲乙双方议定第一、二、三、四年年租金各为27万元，第五、六年各为30万元，第七、八年年租金各为33万元，原定租赁期限不变，原定付款方式不变；原契约的其他条款不变。2007年4月23日，嘉兴市民政局作为甲方（租赁方）、嘉兴市南湖区新子城大酒店作为乙方（承租方）签订《房屋租赁补充协议》一份，载明：嘉兴市南湖区新子城大酒店，原名“嘉兴市子城服饰有限责任公司子城酒店”，后更名为“嘉兴市秀城区新子城大酒店”，又因秀城区更名为南湖区而更名为“嘉兴市南湖区新子城大酒店”；根据该店实际经营情况，以及现有的基本设施已无法满足消费者的需求，乙方拟对该店进行设施改造，考虑到投入的成本与回报，在余下的两年合同期内无法收回，因此，乙方要求在原协议的基础上续签五年合同，延期至2014年6月30日止，就续签有关事项协议如下：一、根据原租赁协议中先付款后承租的原则，甲乙双方于2007年4月13日对房租费及水电费收缴情况进行了专项专人核对：2001年7月1日至2005年6月30日，乙方应交甲方房租108万元，由于“非典”和“雷击”烧坏变压器等原因，甲方给乙方核减房租73750元整，实际应缴房租费1006250元，甲方实收1006250元；2005年7月1日至2006年6月30日，乙方应缴甲方房租30万元，甲方实收30万元；2006年7月1日至2006年6月30日，乙方应缴甲方房租30万元整，乙方至今未缴，乙方承诺该款分别于2007年6月30日前支付给甲方15万元，2007年12月30日前支付甲方15万元；2001年7月1日至2007年3月5日的水电费，乙方已根据实际使用情况如数付清；二、原协议商定的，2007年7月1日至2009年6月30日（第七、八年）年租金为33万元，双方继续履行，乙方按四次分付，每季初各付四分之一；三、2009年7月1日至2014年6月30日为续签的五年租用期，由于该地段商业环境不够景气，以及实际经营状况，第一、二年年租金为30万元，第三、四、五年年租金为33万元整，乙方按四次分付，每季初各付四分之一；四、其他条款按原协议执行。2014年，嘉兴市民政局（嘉兴市民福物业服务中心）委托浙江省建设工程质量检验站有限公司对上述房屋进行鉴定，浙江省建设工程质量检验站有限公司于2014年7月21日作出了《嘉兴市大新路245-285号（原163号）房屋安全鉴定报告》，鉴定结果为：嘉兴市大新路245-285号（原163号）房屋的承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋存在安全隐患，房屋的安全性等级鉴定为Dsu级。2018年10月24日，嘉兴市民政局作出《限期腾退搬离通知书》，要求新子城大酒店于2019年1月30日前清理室内物品，腾退房屋，结清费用，自行搬离。因新子城大酒店一直未腾退搬离案涉房屋，嘉兴市民政局遂提起诉讼，后新子城大酒店又提起了反诉。双方一致确认，2014年6月30日之前的租金已结清，2018年12月3日之前的水电费已结清。庭审中，新子城大酒店陈述，新子城大酒店在2016年9月自己购买材料装修，产生装修损失183万元，并申请对案涉房屋的装修装饰价格进行评估鉴定。对于新子城大酒店的评估要求，嘉兴市民政局认为装修未经其同意，新子城大酒店要求其承担装修费用无法律依据，明确表示不同意进行评估鉴定。一审法院认为，嘉兴市民政局与新子城大酒店签订的《房屋租赁契约》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行义务。现双方合同约定的租赁期限已于2014年6月30日届满，合同到期后双方未再续签合同，故嘉兴市民政局有权要求新子城大酒店腾退交还案涉房屋。新子城大酒店在租赁期限届满后仍继续占有租赁房屋从事经营活动，并从中获取利益，故新子城大酒店应支付嘉兴市民政局占有使用费。但，案涉房屋于2014年7月21日被鉴定为已不能满足正常使用要求，存在安全隐患，房屋安全性等级为Dsu级，嘉兴市民政局在鉴定报告出具后，明知房屋存在安全隐患，未及时采取措施消除隐患，也未及时要求新子城大酒店腾退，存在管理缺失，该情况下嘉兴市民政局仍以双方原约定的租金价格主张占有使用费，无事实及法律依据。综合实际情况，酌情确定新子城大酒店按原租金的50%支付占有使用费（原租金33万元/年×50%=165000元/年）。经计算2014年7月1日至2019年1月30日（累计55个月）的占有使用费为：165000元/年÷12×55个月=756250元，现新子城大酒店仍占有使用案涉房屋进行经营，故占有使用费应计算至新子城大酒店腾退之日。关于嘉兴市民政局主张的水电费，嘉兴市民政局未提供新子城大酒店实际用水用电量的相关证据，但新子城大酒店占用房屋经营必然会产生水电费等费用，故双方可在房屋腾退时依据水表电表数据据实结算。关于嘉兴市民政局要求新子城大酒店将擅自装修部分恢复原状并承担恢复费用的主张，现有证据不能查明哪些属于擅自装修部分，故对嘉兴市民政局该主张不予支持。关于新子城大酒店要求嘉兴市民政局赔偿装修损失183万元的反诉主张，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。新子城大酒店未能充分举证证明其装饰装修已经过出租人即嘉兴市民政局同意，因此新子城大酒店要求嘉兴市民政局赔偿装修损失，缺乏事实和法律依据。进一步讲，双方在《房屋租赁契约》中明确约定，“乙方承租的房屋如需装修，费用自理，并不得损坏房屋结构，不得违反国家有关房屋装修规定，有关装修手续由乙方申请办理；”“乙方在租赁期届满或提前终止契约时，把房屋交还给甲方，包括在承租期内由乙方添置的室内永久性设施归甲方所有，乙方不得人为损坏，不得要求甲方补偿。”根据上述约定，案涉房屋如需装修应由承租人向出租人申请办理装修手续，费用自理，新子城大酒店明知租赁合同期限已于2014年6月31日届满，合同届满后双方未续签合同，该情形下新子城大酒店仍擅自对案涉房屋进行装修，其该行为既有违双方合同约定，也缺乏对于投资经营风险的审慎判断，故基于合同法平等、自愿以及诚实信用的原则，新子城大酒店因腾退而可能产生的装修等损失应由其自行承担。新子城大酒店在诉讼过程中就案涉房屋装修装饰价格申请司法鉴定，考虑到鉴定结果对于争议事项的认定和审理结果不具有意义，新子城大酒店要求嘉兴市民政局赔偿装修损失的诉讼请求，实难支持。因此，对于新子城大酒店因腾退而可能产生的具体装修损失金额已无进一步审查的必要性，同时也为避免加重当事人诉讼成本之负担，对于新子城大酒店提出的司法鉴定申请，不予准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、新子城大酒店于判决生效之日起十五日内将《房屋租赁契约》及补充协议中约定的嘉兴市南湖区大新路163号楼房主楼底层东侧门厅加三间店面房，以及二层、三层楼（含北墙外二层小楼）的房屋腾退交还嘉兴市民政局；二、新子城大酒店于判决生效之日起十五日内给付嘉兴市民政局占有使用费756250元（暂计算至2019年1月31日，此后按每年165000元的标准计算至实际腾退之日）；三、嘉兴市南湖区新子城大酒店于房屋腾退的同时支付嘉兴市民政局水电费（水电费自2018年12月3日起计算至实际腾退之日，按实际抄表数结算）；四、驳回嘉兴市民政局的其他诉讼请求；五、驳回新子城大酒店的全部诉讼请求。本诉案件受理费18412元，由嘉兴市民政局负担7049元，由新子城大酒店负担11363元；反诉案件受理费减半收取10635元，由新子城大酒店负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。新子城大酒店提供以下证据：1．《证明》1份，证明2015年3月20日-2016年9月20日期间酒店停止营业，物品已经搬离。2．《会议记录证明》1份，证明嘉兴市民政局曾于2016年4月28日同意继续租用房屋，并要求新子城大酒店装修恢复营业。3．《水电费通知》1组，证明嘉兴市民政局曾要求支付2014年10月3日至2018年12月3日期间的水电费。4.嘉市计【2000】143号文件、协议书、委托书1组，证明嘉兴市民政局无法证明案涉房屋已取得建设工程规划许可证。嘉兴市民政局质证认为，对《证明》的证据资格有异议，且该时间段内新子城大酒店仍在缴纳水电费，足以证明其并未停业；对《会议记录证明》的真实性不予认可，这只是相关人员的单方陈述，不能证明案件事实；对《水电费通知》的真实性无异议，据此能够证明新子城大酒店一直占用使用案涉房屋；对嘉市计【2000】143号文件、协议书、委托书的真实性无异议，对关联性有异议。本院认证认为，《证明》、《会议纪要证明》均系相关人员出具的书面材料，并非足以证明新子城大酒店主张成立的书证，不予采信；对《水电费通知》、嘉市计【2000】143号文件、协议书、委托书的真实性予以确认，对关联性不予确认。新子城大酒店另申请：1.对嘉兴市民政局工作人员朱小伟、盛某等人以及嘉兴市民政局2016年1月至8月和2018年全年的局办公会议及党小组会议记录进行调查，以证明嘉兴市民政局工作人员曾口头允诺续租装修。2.对案涉房屋装修价值进行评估。对于新子城大酒店的上述申请，本院均不予准许，具体理由将于说理部分中结合案件其他事实一并予以阐述。嘉兴市民政局未提供新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点在于房屋腾退以后，承租人新子城大酒店是否有权要求出租人嘉兴市民政局赔偿装修残值损失。2007年4月23日，新子城大酒店与嘉兴市民政局签订《房屋租赁补充协议》，约定延长租赁期间五年至2014年6月30日。虽然该租赁期间届满之后，双方未再签订书面租赁合同，新子城大酒店也未支付租金，但新子城大酒店并未腾退，而是继续使用租赁房屋，同时，也无证据证明嘉兴市民政局曾对此提出异议，故，根据《合同法》第二百三十六条之规定，应当认定原租赁关系继续有效，租赁期限为不定期。对此续租事实，新子城大酒店实际并无举证必要，对其以此事实为证明目的提出的调查申请，本院不予准许。关于续租期间嘉兴市民政局是否同意重新装修，新子城大酒店称，可通过对嘉兴市民政局工作人员以及相关会议资料进行调查。然而，本院认为，重新装修乃双方对于合同履行内容的重大变更，无论是根据《房屋租赁契约》第四条“有关装修手续由乙方申请办理”之约定，还是依据“口说无凭”之常理，都应由新子城大酒店与对方正式形成合意，并各自留据为证，而不是由所谓对方工作人员的个人意见或单位内部材料来予以体现，故对新子城大酒店以此事实为证明目的提出的调查申请，本院亦不予准许。因无确凿证据证明新子城大酒店重新装修曾得到过嘉兴市民政局的认可，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条之规定，即使装修费用属实，也应由新子城大酒店自行负担。实际上，在双方签订的《房屋租赁契约》中，对于租赁关系结束之后装修费用如何处理，早已有所约定，该合同第八条第2点约定：“乙方在租赁期届满或提前终止契约时，把房屋交还给甲方，包括在承租期内由乙方添置的室内永久性设施归甲方所有，乙方不得人为损坏，不得要求甲方补偿”，据此约定新子城大酒店也无权要求嘉兴市民政局赔偿装修费用。此外，案涉房屋系嘉兴市民政局自嘉兴市实业资产经营公司处合法取得，并曾经过相关主管部门审批，新子城大酒店现称案涉房屋未取得建设工程规划许可证没有任何依据，本院不予采信。据此，新子城大酒店的上诉理由无法成立，依法应予驳回。同时，因新子城大酒店的赔偿请求无法成立，故对其有关赔偿范围的评估申请，本院亦不予准许。一审判决认定事实清楚，适用法律无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10635元，由嘉兴市南湖区新子城大酒店负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年三月九日书记员 金佳欢