上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初21590号原告(反诉被告)：上海市青浦区工人文化宫，住所地上海市青浦区。法定代表人：马美君，主任。委托诉讼代理人：李辉，上海衡茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜逸菲，上海衡茂律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海友宾实业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：邹彬，总经理。委托诉讼代理人：张晓辉，上海博和律师事务所律师。委托诉讼代理人：马健，上海博和律师事务所律师。原告上海市青浦区工人文化宫(以下简称“青浦工人文化宫”)诉被告上海友宾实业发展有限公司(以下简称“友宾公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。审理中，被告向本院提起反诉，本院予以受理。本案分别于2020年1月8日、2020年2月26日两次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李辉、被告委托诉讼代理人张晓辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青浦工人文化宫向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告于2012年12月22日签订的《租赁合同》于2019年7月22日解除；2、要求被告友宾公司立即搬离腾退青浦区青松路XXX号工人文化宫老活动大楼一楼处房屋并交还原告青浦工人文化宫；3、要求被告友宾公司支付2018年4月16日至2019年4月15日的房屋租金人民币322,275.56元(合同约定租金为每年329,600元租金，2019年4月8日拆除380平米违法建筑，故2019年4月8日到2019年4月15日800平米租金7,324.44元应予扣除)及支付自2019年4月16日起至实际腾退之日止的租金和房屋使用费(按照每年178,237.20元的标准计算)。事实与理由：2012年12月22日，被告友宾公司向原告青浦工人文化宫租赁其位于青浦区青松路XXX号工人文化宫老活动大楼一楼的房屋(约800平方米)，并签订《租赁合同》，租赁期为10年，自2013年4月16日起至2023年4月15日止。应《中华全国总工会关于加强和规范工人文化宫管理的意见(试行)》(总工发[2016]21号)和《关于报送工人文化宫、工人疗休养院清理整改工作进展情况的通知》(工资发[2018]34号)的文件要求,原告青浦工人文化宫需清理出租行为，提前收回对外出租承包场地。故原告青浦工人文化宫于2019年7月6日向被告友宾公司发函告知相关事由，并提出解除《租赁合同》，要求被告友宾公司于2019年7月30日前腾退。被告友宾公司收函后于2019年7月22日复函，回复中明确同意解除原、被告双方于2012年12月22日签订的《租赁合同》。但被告友宾公司迟迟未予腾退系争房屋，拖欠支付租金及使用费，故原告青浦工人文化宫诉至法院，要求判如所请。被告友宾公司辩称，同意第1、2项诉请，但第2项诉请涉及腾退，需要次承租人配合。不同意第3项诉请，理由如下：1、被告友宾公司自2013年4月16日就将系争房屋部分转租给次承租人林太文，其用于开设网吧，租期与本案系争租赁合同租期一致。但在2018年4月，原告青浦工人文化宫通知被告友宾公司在进博会期间网吧不能正常营业，被告友宾公司无需支付租金了。2、系争房屋有420平方米为有证建筑，其余面积为违法建筑。2019年4月，上述违法建筑遭大规模拆除致使被告友宾公司无法正常使用系争房屋，故被告友宾公司无需再支付租金，且原告青浦工人文化宫也曾告知过被告友宾公司不用再支付租金。3、即使法院判决要支付租金，因为系争房屋将近一半为无证建筑，且进博会和新冠肺炎疫情期间不能营业，租金和使用费的标准不能依据合同约定计算，应予减免。此外，依据合同约定，合同解除后，原告青浦工人文化宫要支付被告友宾公司违约赔偿金，故被告友宾公司向本院提起反诉，要求判令：反诉被告支付反诉原告违约赔偿金2,000,000元。反诉被告青浦工人文化宫针对反诉请求辩称：不同意被告友宾公司提出的反诉诉请。1、被告友宾公司欠付租金，存在违约，依据合同原告青浦工人文化宫有权解除合同；2、根据总工会的文件要求，原告青浦工人文化宫解除合同行为属不可抗力，不需要承担赔偿责任；3、若法院认定原告青浦工人文化宫最终需承担赔偿责任，原告青浦工人文化宫认为违约金金额太高，具体金额由法院进行调整。经开庭审理查明：2012年12月22日，原告青浦工人文化宫(作为甲方)与被告友宾公司(作为乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将座落于青浦区青松路37工人文化宫老活动大楼一楼约800平方米的房屋出租给乙方，租赁期限为10年，自2013年4月16日起至2023年4月15日止。租金标准为：1、自2013年4月16日至2016年4月15日每年租金320,000元；2、自2016年4月16日至2019年4月15日每年租金329,600元；3、自2019年4月16日至2023年4月15日每年租金339,488元。付款方式为先付后用，每一个月支付一次。租金滞纳：乙方如逾期交付租金，甲方按日加收滞纳金，日滞纳金按一个月租金额的1‰计算，逾期交付期限最长不得超过三十五天，否则甲方有权终止本合同，并收回房屋使用权等。合同第十一条违约责任约定：……2.如甲方在10年租赁期未满提前要求乙方终止合同，需要提前三个月向乙方提出书面申请，并支付给乙方违约赔偿金，赔偿金以乙方总投资额伍佰万，每年递减10%作为赔偿，并退回乙方前期所付25,000元押金等。合同第十四条其它约定：……3、因不可抗力致使合同终止，甲、乙双方互不承担责任。合同另对其他事项作出约定。后应《中华全国总工会关于加强和规范工人文化宫管理的意见(试行)》(总工发[2016]21号)和《关于报送工人文化宫、工人疗休养院清理整改工作进展情况的通知》(工资发[2018]34号)的文件要求，原告青浦工人文化宫需清理出租行为，提前收回对外出租承包场地。故原告青浦工人文化宫于2019年7月6日，向被告友宾公司发函告知相关事由，并提出解除《租赁合同》，要求被告友宾公司于2019年7月30日前腾退。被告友宾公司收函后于2019年7月22日复函，明确同意解除原、被告双方于2012年12月22日签订的《租赁合同》并提出违约赔偿及返还押金的要求。另查明：青浦区青松路XXX号房屋产权登记在原告青浦工人文化宫名下，本案租赁合同约定的800平方米，其中有证部分420平方米，其余380平方米为无证面积，无证部分已于2019年4月被相关部门拆除。目前系争房屋已经停止经营。以上查明的事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，原告青浦工人文化宫提供的租赁合同、产证、律师函、律师函复函、文件等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，双方一致确认押金事宜不要求在本案中处理。经本院释明，原告青浦工人文化宫不申请追加实际承租人作为共同被告配合腾退。审理中，原告青浦工人文化宫称，1、系争房屋的违法建筑很早之前就存在，原告青浦工人文化宫也不知是谁搭建的。原告青浦工人文化宫的工作人员曾向被告友宾公司口头催讨过租金。2、因违法建筑造成合同无法履行，双方均存在过错，具体责任承担由法院依法裁判。被告友宾公司认为：1、原告青浦工人文化宫从未向被告友宾公司催讨过租金，且在2018年4月左右，原告青浦工人文化宫有关领导已口头通知被告友宾公司，网吧不能经营，租金也无需被告友宾公司支付。2、原告青浦工人文化宫解除合同的理由在于总工会要求原告青浦工人文化宫清理资产，是原告青浦工人文化宫上级部门的要求，不应属于不可抗力，不影响原、被告友宾公司之间的合同效力。依据合同约定，原告青浦工人文化宫提前解除合同，应支付被告友宾公司违约赔偿金。3、总投资5,000,000元是双方约定的违约金的计算方式。被告友宾公司的实际损失主要包括：被告友宾公司转租的收益，次承租人林太文的装修损失，被告友宾公司将违法建筑部分出租给其他次承租人经营大饼摊和麻辣烫，拆除后被告友宾公司应赔偿其他次承租人的违约金和损失等。为此，被告友宾公司提供：1、次承租人林太文儿子提供的情况说明一份，证明林太文转租部分房屋用于经营网咖，但因其中一部分系违法建筑于2019年4月被拆除，故该次承租人向被告友宾公司主张装修损失、违章拆除损失、员工赔偿金等共计700,000元；2、收据一份，证明次承租人刘锦杰租赁系争房屋部分面积用于开设饮食店，后因违章拆除，被告友宾公司向其补偿300,000元要求其限期搬离，收据中写“拆迁款”是表述错误，政府拆除违法建筑并未给予补偿；3、房屋租赁协议书、房屋续租合同、担保协议、房屋租赁合同，系被告友宾公司与其他次承租人签订，通过计算可知被告友宾公司每年的转租收益有264,872元。原、被告友宾公司之间租期尚余4年，被告友宾公司损失的转租收益高达1,059,488元。原告青浦工人文化宫发表如下质证意见：对证据1，系证人证言，证人应出庭作证，对其三性均不予认可，且原告青浦工人文化宫无法确定次承租人拆违后的停业损失，被告友宾公司实际并未向次承租人赔偿损失；对证据2的三性均不予确认，无法确认证人真实身份，所涉拆迁款与本案无关，并不知晓被告友宾公司有无支付；对证据3，真实性不予确认，原告青浦工人文化宫非合同当事人，不清楚实际情况。根据庭审查明的事实，本院认为：原、被告所签《租赁合同》系双方真实意思表示，但在该份租赁合同中所涉800平方米的系争房屋中有380平方米为违法建筑已被相关部门拆除，故上述《租赁合同》中涉违法建筑部分无效，合法建筑部分有效。合同无效部分则自始无效，部分无效的合同，不影响其他有效部分的法律效力。本院将围绕双方争议事项对本、反诉部分一并作如下评判：一、关于合同有效部分的解除及责任归属问题根据庭审查明事实，原告青浦工人文化宫根据相关文件精神发函要求与被告友宾公司解除合同，被告友宾公司于2019年7月22日复函表示愿意解除合同，故双方合同有效部分已于2019年7月22日解除。关于合同解除的责任归属，原告认为系上级文件规定，属于不可抗力。本院认为所谓不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。首先，原告依据的上级部门相关文件并非法律、法规，对外并不具有强制力。其次，原告青浦工人文化宫为公益性事业单位，却出租房屋用于营利，上级相关部门对文化宫房屋的出租行为进行清理整顿，原告青浦工人文化宫对此应有所预见，且双方在2012年签订租赁合同时就对提前终止合同的情形作了约定。故原告青浦工人文化宫上级部门发布文件要求整顿清理出租行为，不属于不可抗力情形。被告友宾公司未按约支付租金，对此被告友宾公司辩称其曾接到原告青浦工人文化宫口头通知无需支付租金，但被告友宾公司并未举证证明，原告青浦工人文化宫对此予以否认，故本院对原告青浦工人文化宫免除被告友宾公司支付租金的说法不予采纳。但是原告青浦工人文化宫在解除函中并未以被告友宾公司延迟支付租金为由，而是以清理整顿为由，提前解除合同并收回系争房屋，故合同无法继续履行的责任在于原告。因此原告青浦工人文化宫送达被告友宾公司的解除合同通知不发生法律效力，而被告友宾公司对原告青浦工人文化宫提前解除合同的要求予以同意，系在行使合同解除权。二、关于合同解除后果及合同无效后果的问题1、合同解除后，380平方米违法建筑已被拆除，被告友宾公司应将剩余合法面积腾退并返还原告青浦工人文化宫。2、关于原告青浦工人文化宫主张的租金和使用费问题，380平方米违法建筑在2019年4月8日拆除，虽然房屋部分面积为违法建筑，但在2019年4月8日之前并不影响被告友宾公司使用，被告友宾公司应支付原告青浦工人文化宫自2018年4月16日至2019年4月7日的租金和房屋使用费。因2019年4月8日至2019年4月15日期间拆除违法建筑，原告青浦工人文化宫自愿扣减在此期间的全部租金及使用费，系原告青浦工人文化宫处分自身权利，于法无悖，本院予以照准。至于原告青浦工人文化宫主张自2019年4月16日起至实际腾退之日的租金和房屋使用费，因违法建筑拆除后，剩余合法建筑面积经营必然受到影响，本院根据房屋实际状况、市场行情等因素，酌情确定为每年120,000元。3、关于被告友宾公司主张的违约金。原告青浦工人文化宫提前解除合同，应承担相应违约金。至于金额，本院综合考虑原、被告双方的主观过错、合同对违约责任的约定以及违约行为对被告友宾公司造成的实际损失等情况予以调整。原告青浦工人文化宫作为出租方，将有证建筑与大面积的违法建筑作为整体租赁物对外出租，显属不当。而被告友宾公司作为承租方，首先未审核租赁物是否拥有合法产权，后又存在拖延支付租金行为，亦存在过错。故本院酌情确认青浦工人文化宫应支付友宾公司违约金1,200,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下：一、原告上海市青浦区工人文化宫与被告上海友宾实业发展有限公司于2012年12月22日签订的《租赁合同》于2019年7月22日解除；二、被告上海友宾实业发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区青松路XXX号工人文化宫老年活动大楼一楼处房屋并返还原告上海市青浦区工人文化宫；三、被告上海友宾实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市青浦区工人文化宫租金和使用费(自2018年4月16日起至2019年4月15日止计322,275.56元，自2019年4月16日起按每年120,000元的标准计算至实际腾退之日止)；四、反诉被告上海市青浦区工人文化宫应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海友宾实业发展有限公司违约金1,200,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6,214元，减半收取计3,107元，由被告上海友宾实业发展有限公司负担；反诉受理费22,800元，减半收取计11,400元，由反诉原告上海友宾实业发展有限公司负担4,560元，由反诉被告上海市青浦区工人文化宫负担6,840元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二〇年三月三日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。