四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初712号 原告：吴川市鼎龙置业有限公司，住所地吴川市覃巴镇吉兆湾六鳌度假小区。 法定代表人：龙学勤，董事长。 委托诉讼代理人：刘大智，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾首波，北京康达（成都）律师事务所律师。 被告：刘晓波，男，1980年11月24日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：夏欢，四川拓泰律师事务所律师。 原告吴川市鼎龙置业有限公司（以下简称鼎龙公司）与被告刘晓波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鼎龙公司的委托诉讼代理人刘大智，被告刘晓波的委托诉讼代理人夏欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鼎龙公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《联营合作协议》于2018年11月21日解除；2.判令被告向原告返还租金560000元、押金140000元、物业管理费49350元，共计749350元；3.判令被告向原告支付违约金140000元；4.判令被告赔偿原告损失38833.33元；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2018年8月2日签订《联营合作协议》，约定被告将其承租的位于成都市天府大道北段28号1栋1单元1楼4号的场地出租给原告使用，租赁期限自2018年8月15日至2021年8月14日。被告保证租赁场地没有权属争议，否则被告承担一切责任并赔偿原告所有损失。协议签订后，原告向被告支付了560000元、押金140000元、物业管理费49350元，原告对租赁场地进行设计装修后，进驻作为营业场地使用。2018年11月21日，因被告拖欠业主成商集团控股有限公司茂业百货高新分公司租金，业主终止了与被告的租赁合同，并将租赁场地强行收回。由于被告的原因导致租赁场地被业主收回，双方签订的《联营合作协议》无法履行，被告应退还原告已经支付的租金、押金及物业管理费。被告违反《联营合作协议》约定，应向原告承担违约金140000元。同时，被告还造成原告损失148833.33元（包括律师费3000元、中介费5833.33元、设计费140000元），鉴于被告已经赔偿原告损失110000元，被告应赔偿原告剩余损失38833.33元。为维护自身合法权益，原告遂提起本案诉讼，请求判如所请。 被告刘晓波辩称，1.同意解除合同，但合同解除的时间应为原告提起本案诉讼的时间而非2018年11月21日，原告在此前从未提出解除合同；2.原告自2018年8月15日起至2018年11月20日在案涉场地经营、使用，原告在起诉状中亦自认进驻并营业使用，故原告主张的租金应扣除其使用期间的租金共计226333元；3.原告主张的违约金没有合同依据，不应支持；4.对原告主张的损失不予认可，没有事实依据，原告亦不能证明实际发生；5.起诉前刘晓波已向鼎龙公司返还14万元，应当在刘晓波的应付款项中予以扣除；6.对于原告起诉的物管费，该费用为合同约定的第一季度的物业管理费，原告已实际使用完毕，不应退还。 本院经审理查明认定如下事实：2018年8月2日，刘晓波（甲方）与鼎龙公司（乙方）签订《联营合作协议》，约定甲方将位于成都市高新区天府大道北段28号1栋1楼4号，总面积489.12㎡，其中470㎡的经营场地用作与乙方合作经营。甲方同意乙方装修，并配合办理装修手续。合同期限自2018年8月15日起至2021年8月14日止，共计36个月。甲方同意在2018年8月15日前将上述场地交付给乙方使用。甲方承诺：在本合同履行过程中，甲方将拥有上述场地的合法、完整、无争议使用权，不存在针对上述场地使用权的诉讼、仲裁或争议。合作经营项目由乙方单方经营，乙方按下列方式向甲方支付租金：租金首年840000元／年，即每月租金为70000元；次年882000元／年，即每月租金为73500元；第三年租金为926100元／年，即每月租金为77175元。计算方式，逐年递增5%。支付周期：本合同签订7个工作日内乙方向甲方支付8个月租金560000元，2个月押金140000元，合计700000元。从第二次支付租金起6个月支付一次并提前1个月支付租金。场地租金及物业管理费支付方式为转账，甲方指定收款账户：开户行名称：工行成都署袜南街支行，户名：成商集团控股有限公司茂业百货高新，银行账号44×××40。签订本合同后7个工作日内乙方向甲方支付押金140000元，开户银行名称：中国建设银行成都省抚琴支行，户名：刘晓波，银行账号：62×××25。联营合同期届满，房屋及设施若无人为损坏、遗失且水电气费、电话费、有限电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，甲方于7个工作日内将押金无息退还给乙方。联营合作期间内的物业管理费等费用由乙方承担。物业费35元／平米（每个月16450元，每个季度支付一次49350元）。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：迟延交付场地达15日的；交付的场地严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用场地的；不提供资料给乙方办理经营相关手续的。甲方有上述情形之一的，应按2个月的租金及投入损失140000元向乙方支付违约金并退还押金。甲方须征得该场地共有人同意后方可签订本合同。甲方须保证该场地权属无争议，若发生权属纠纷而影响乙方使用该场地，则由甲方承担一切责任，并赔偿由此给乙方造成的经济损失。《联营合作协议》签订后，鼎龙公司向合同约定的指定账户支付租金560000元、押金140000元、物业管理费49350元。刘晓波向鼎龙公司出具《收据》，载明收到房屋租赁押金140000元。 2018年8月2日，鼎龙公司向北京德和衡（成都）律师事务所支付3000元，增值税发票载明“鉴证咨询服务咨询费”。 2018年8月9日，刘晓波（甲方）、鼎龙公司（乙方）、四川链家房地产经纪有限公司（丙方）签订《关于高新区天府大道北段28号1栋1楼4号（楼盘栋座）房屋租赁交易的补充协议》，约定乙方通过丙方介绍，向甲方租赁高新区天府大道北段28号1栋1楼4号房屋。因甲方及乙方经丙方介绍促成此交易，故甲方同意在签订本协议七个工作工作日支付丙方佣金11666.67元，乙方同意在签订本协议七个工作日支付丙方佣金5833.33元。同日，鼎龙公司向四川链家房地产经纪有限公司支付5833.33元。 2018年11月14日，鼎龙公司（甲方）与广州例如公关广告有限公司（乙方）签订《鼎龙集团展厅项目设计服务合同》，约定乙方接受甲方的委托负责鼎龙展厅项目设计服务。项目名称：鼎龙成都展厅、鼎龙重庆展厅、鼎龙贵阳展厅、鼎龙长沙展厅，项目内容为各展厅区域设计效果图。设计费用410000元，其中成都展厅含税设计费用140000元，贵阳、重庆及长沙各展厅含税设计费用分别为90000元。本合同签订后，甲方在收到乙方出具合法有效增值税专用发票后，7个工作日内支付合同款40%作为预付款，即164000元。2018年12月6日，鼎龙公司向广州例如公关广告有限公司支付164000元。 另查明，刘晓波分别于2018年12月16日、2019年8月31日向鼎龙公司转账80000元、30000元，共计110000元。 再查明，双方当事人在庭审中一致认可案涉房屋于2018年11月21日被业主强行收回。鼎龙公司在庭审中确认其于2018年8月15日至2018年11月20日在案涉房屋中经营使用。 本院认定上述事实所采信的证据有：原被告的身份信息、《联营合作协议》、《关于高新区天府大道北段28号1栋1楼4号（楼盘栋座）房屋租赁交易的补充协议》、《鼎龙集团展厅项目设计服务合同》、增值税发票、银行转账凭证以及当事人在庭审中的陈述等。 本院认为，鼎龙公司与刘晓波签订的《联营合作协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对各方当事人均有约束力，各方当事人均应按约履行各自的义务。合同履行中，因刘晓波与业主之间的纠纷导致业主于2018年11月21日将案涉房屋强行收回，鼎龙公司在该房屋中经营、使用的根本目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，鼎龙公司有权解除合同。鼎龙公司未提交证据证明其在本案起诉之前向刘晓波发送关于解除合同的通知，故本院认定案涉《联营合作协议》于鼎龙公司提起本案诉讼之日即2020年1月14日解除。 关于鼎龙公司主张刘晓波返还房屋租金、押金及物业服务费的诉讼请求。《联营合作协议》签订后，鼎龙公司向刘晓波支付了8个月的租金560000元、一个季度的物业服务费49350元及押金140000元。鼎龙公司在庭审中认可2018年8月15日至2018年11月20日在案涉房屋中经营使用，其使用期间的房租、物业服务费应按合同约定支付，应从其主张返还的费用中予以扣除。2018年8月15日至2018年11月20日期间产生房屋租金228666.7元（70000元÷30天×98天）、物业服务费49350元，故刘晓波应向鼎龙公司返还房屋租金331333.3元、押金140000元。 关于鼎龙公司主张刘晓波支付违约金140000元的诉讼请求。《联营合作协议》约定的租赁期间为36个月，刘晓波在协议中承诺拥有案涉场地的合法、完整、无争议使用权，因刘晓波与业主之间纠纷导致案涉房屋被业主强行收回致使鼎龙公司不能使用该房屋，刘晓波已构成违约，应承担违约责任。《联营合作协议》约定刘晓波不承担约定的维修义务，致使鼎龙公司无法正常使用场地的，刘晓波应按2个月的租金及投入损失140000元向鼎龙公司支付违约金并退还押金，根据举轻以明重原理，案涉房屋被业主收回致使鼎龙公司无法使用，刘晓波应向鼎龙公司支付140000元违约金。且结合刘晓波在协议中保证案涉场地权属无争议，若发生权属纠纷而影响鼎龙公司使用该场地，由其承担一切责任并赔偿由此给鼎龙公司造成的经济损失的约定，双方当事人对刘晓波发生权属纠纷影响鼎龙公司使用案涉场地而产生的违约责任予以了明晰。鼎龙公司要求刘晓波支付140000元违约金的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。刘晓波关于鼎龙公司的违约金主张不符合合同约定的答辩意见于法无据，本院不予采纳。 关于鼎龙公司赔偿损失的诉讼请求。第一，鼎龙公司主张的3000元律师费，其提交的增值税发票载明的是“鉴证咨询服务咨询费”，且支付时间与本案诉争时间不一致，鼎龙公司没有证据证明该鉴证咨询服务咨询费与本案的关联性；第二，鼎龙公司主张的5833.33元中介费，该中介费是因居间公司促成双方订立合同而向居间公司支付的居间费，与本案房屋租赁合同没有关联性，本院不予支持；第三，鼎龙公司主张的140000元设计服务费。鼎龙公司提交的《鼎龙集团展厅项目设计服务合同》约定的设计服务内容为鼎龙成都展厅及重庆、贵阳、长沙展厅的区域设计效果图，鼎龙公司并未举证证明该涉及服务合同中约定的鼎龙成都展厅就是案涉高新区天府大道北段28号1栋1楼4号房屋，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，鼎龙公司应承担举证不利的法律后果。综上，鼎龙关于关于赔偿损失的诉讼请求应缺乏证据证明不能成立，本院不予支持。 根据本院审理查明的事实，刘晓波分别于2018年12月16日、2019年8月31日向鼎龙公司转账80000元、30000元，共计110000元，应从刘晓波返还的房租、押金及支付的违约金中予以扣除。刘晓波主张其向鼎龙公司共计支付140000元，但未提交证据证明。综上，刘晓波应向鼎龙公司返还租金、押金及支付违约金共计501333.3元（331333.3元＋140000元＋140000元－110000元）。 综上，原告鼎龙公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决如下： 一、原告吴川市鼎龙置业有限公司与被告刘晓波签订的《联营合作协议》于2020年1月14日解除； 二、被告刘晓波于本判决生效后十日内向原告吴川市鼎龙置业有限公司返还房租、押金并支付违约金共计501333.3元； 三、驳回原告吴川市鼎龙置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6541元，保全费5000元，由被告刘晓波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  ** 二〇二〇年三月三十日 书记员  梅梅