河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1602民初4951号原告（申请执行人）：方学明，男，汉族，1956年5月26日生，住址河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：王娜，系河南团结律师事务所律师。被告（案外人）：赵爱菊，女，汉族，1958年8月17日生，住址河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：张瑞敏，系河南旺庆律师事务所律师。被告（被执行人）：王志民，男，汉族，1965年3月12日生，住址河南省周口市川汇区。原告方学明诉被告赵爱菊、王志民执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方学明的委托诉讼代理人王娜，被告赵爱菊及其委托诉讼代理人张瑞敏到庭参加了诉讼。被告王志民经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告方学明向本院提出诉讼请求：1、准许执行被告王志民名下位于周口市××区××房产。事实与理由：川汇区法院受理的原告方学明诉被告王志民借款合同纠纷一案，于2017年11月27日作（2017）豫1602民初5620号民事判决书，判决被告王志民偿还原告借款本金50000元，利息10000元，并从2017年2月14日至付清之日起按3%向原告支付利息。判决书生效后，原告对被告王志民申请执行，被告（执行案外人）赵爱菊对执行标的提出异议，川汇区人民法院于2019年8月20日作出（2019）豫1602执异270号执行裁定：中止对位于周口市××区××房产的执行。原告认为本案执行标的房屋所有权人为被告王志民，被告王志民与赵爱菊所签订的合同本就是借款合同，合同约定还款期限到期后被告王志民如不能按期还款，则将执行标的房屋折抵给赵爱菊，根据赵爱菊提交的另一份于2016年10月7日签订的房屋买卖合同来看，该合同成立是基于2013年签订的借款合同。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”故本案二被告之间是虚假的房屋买卖关系，实际上是借贷关系，该房屋只是双方约定的抵押物，被告赵爱菊应以借款关系来主张其权利，且不动产抵押权设立应办理抵押登记，二被告并未办理抵押登记，故其抵押权不成立。被告赵爱菊提交的水电费也可以看出，用户姓名为王玉平及葛保家，并不是被告赵爱菊，也不能证明赵爱菊已经入住，二被告也未就该房屋办理所有权过户，故本案执行标的房屋所有权人为被告王志民，故请求法院准许执行被告王志民名下位于周口市××区××房产。被告赵爱菊辩称：1、本案被告张爱菊与被告王志民于2016年10月7日签订《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。2、本案的《房屋买卖合同》签订之前，赵爱菊与被告王志民之间确实存在借款合同关系，但该房屋是在王志民未偿还借款本金的情况下，经双方协商，将借款合同关系转变为房屋买卖合同关系，将借款本金转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利进行约定。3、本案不适用《最高法审理民间借贷司法解释》第24条规定。4、赵爱菊在一审法院查封案涉房屋之前已与王志民签订合法有效的《房屋买卖合同》，在查封之前合法占有了涉案房屋，支付了全部价款，且非自身原因未办理过户登记。符合最高人民法院关于人民法院办理《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。5、被告赵爱菊提交的水电费虽然不是土地所有权证上的户名，并不影响赵爱菊水电费缴纳以及使用，且水电收缴单位并未按照赵爱菊提出的要求进行户名更换，但以上均不影响赵爱菊对该房屋的实际占有和使用。综上，本案执行标的房屋所有权人为赵爱菊，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告赵爱菊的合法权益。被告王志民缺席，未答辩。原告方学明向法庭提交证据材料有：证据一、周口市川汇区人民法院（2017）豫1602民初5620号民事判决书，证明川汇区法院经审理，判决被告王志民偿还原告方学明借款本金50000元并支付利息。证据二、周口市川汇区人民法院（2019）豫1602执异270执行裁定书，证明经人民法院查明位于周口市××区××号的房屋所有权人为被告王志民。被告赵爱菊向法庭提供的证据材料有：证据一、王志民、赵继红向赵爱菊出具的借条一张，证明王志民、赵继红于2013年4月28日向申请人赵爱菊借款的事实。证据二、赵爱菊存折复印件一份，证明赵爱菊于2013年4月28日通过银行取款88000元，以现金形式交付给王志民、赵继红。证据三、赵爱菊与王志民、赵继红房屋买卖合同，证明王志民、赵爱菊在借款到期后未能按照约定还款，经双方协商，王志民、赵继红将周口市川汇区芙蓉街房屋出售给赵爱菊，借款本金转为已付购房款，赵爱菊在2016年拥有该房屋的所有权。证据四、赵爱菊缴纳水电费票据。证明在2016年赵爱菊取得房屋所有权之后一直占用、使用。证据五、周口市人民政府通告一份，涉案房屋产权证复印件一份。证明赵爱菊与王志民、赵继红双方之间是因政府政策变动而无法完成房屋过户登记，而不是因为自身原因未办理过户登记。为了证明所有权已归赵爱菊所有，王志民、赵继红将房屋产权证交付给赵爱菊。被告王志民缺席、未向法庭提供证据材料。上述当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:2013年6月8日，周口市房地产产权产籍监理处制发2013060183号房屋所有权证书一份，房屋共有权人为被告王志民，房屋所有权证持证人为案外人赵继红，房屋坐落于川汇区××26-1，房屋建筑面积71.40平方米。原告方学明曾因与被告王志民借款纠纷诉至本院，本院于2017年11月27日作出（2017）豫1602民初5620号民事判决书，判决被告王志民于判决生效之日起十日内偿还原告方学明借款本金50000元及利息。该判决生效后，原告方学明申请本院强制执行，执行过程中，本院作出（2018）豫1602执490号执行裁定书，并依据此裁定查封了被执行人王志民名下位于周口市××区××房产。案外人（本案被告）赵爱菊对我院查封的被执行人王志民名下位于周口市××区××房产提出书面异议。本院于2019年8月20日作出（2019）豫1602执异270号执行裁定书，裁定中止对位于周口市川汇区××26-1房产的执行，原告方学明收到上述执行裁定书后在法院期限内向本院提起执行异议之诉。本院认为，从案涉房屋的房产证来看，案涉的位于周口市××区××房产仍然登记在被告王志民及案外人赵继红名下，王志民及赵继红仍然对上述房产拥有所有权，这是不争的事实。被告赵爱菊依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，辩称其已具有排除执行的权利，并请求驳回原告方学明的诉讼请求，本院不予支持。理由分析如下：从举证责任来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了四个条件，对该四个条件中要求的事实被告赵爱菊均应当承担举证责任；从庭审中来看，被告赵爱菊提交的借条、房屋买卖合同、存折复印件和缴纳水电费票据等都没有达到民事诉讼证据之高度盖然性。借条、房屋买卖合同的另一相对人王志民、赵继红，二人均没有参加本庭审理，对该两份证据的真实性、合法性及关联性，本院无法判断，也无法认定。存折复印件只能证明被告赵爱菊曾从银行在某一段时间内提取了多少钱，但这些钱是否全部用于履行借条中了出借义务，无法证明。缴纳水电费票据的关联性就更难达到被告赵爱菊的证明目的了，缴费人姓名就不是其本人。加之，被告赵爱菊与赵继红又是亲姐妹，上述证据的证明力又进一步减弱。从公平公正来看，退一步讲，即使房屋买卖合同为真实的，案涉房屋建筑面积71.40平方米，总价款为88000元，也就是每平方约1232.49元，这样的房价是明显低于周口当时的市场行情的。这对于同样作为债权人的原告方学明的权利救济显然有失公平公正。综上，被告赵爱菊作为执行案外人对案涉的位于周口市××区××房产不享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第一项、第三百一十四条第二款之规定，判决如下：准许执行被告王志民名下位于周口市川汇区芙蓉街24号26-1号房产。案件受理费100元，由被告赵爱菊、王志民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。本院（2019）豫1602执异270号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  邹守宏审 判 员  冯 光人民陪审员  裴 彰二〇二〇年三月四日书 记 员  展 琳