湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初11237号原告：长沙凯程物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区青园路382号福邸雅苑1栋101房-102房。法定代表人：马建军。委托诉讼代理人：刘长青，湖南鸿明律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘世昌，湖南鸿明律师事务所实习律师。被告：王年琼，女，1968年12月30日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：胡力达，男，1980年10月26日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。原告长沙凯程物业管理有限公司（以下简称凯程物业公司）与被告王年琼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序进行了审理，后因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员向利担任审判长，与人民陪审员刘海军、张飞虎组成合议庭公开开庭进行了审理。原告凯程物业公司的委托诉讼代理人刘长青，被告王年琼的委托诉讼代理人胡力达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯程物业公司向本院提出诉讼请求:一、判令被告支付原告物业管理服务费21419元，违约金107元，律师费6457.8元，合计27983.8元；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系长沙市天心区福邸雅苑1栋2106房业主，原告与被告签订《福邸雅苑前期物业服务合同》约定：物业服务费按住宅建筑面积1.5元/月/平方米的标准向原告支付，被告未按合同约定的标准交纳物业费的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按欠款总额的0.5%计收违约金，原告通过司法途径追偿上述费用的，应当由被告承担因诉讼活动引起的所有费用，包括律师费、诉讼费等费用。2011年7月1日，被告开始拒绝向原告交纳物业管理服务费，截至2019年9月30日，被告共拖欠原告物业管理服务费21419元，违约金107元。经原告多次催缴，被告均拒绝缴纳，被告的行为已严重侵害了原告及其他业主的合法权益。原告遂提起诉讼。在本案庭审过程中，原告将第一项诉讼请求的欠费期间变更为2011年7月1日至2019年12月31日，按1.5元/㎡/月计算102个月的物业费即23492元。被告王年琼辩称：1、原告与被告签订的并不是前期物业服务合同，是普通物业合同，该合同不符合要求；2、依据湖南省相关规定及前期物业服务合同约定，被告可以拒付2010年7月2日至2017年1月3日期间的物业费，根据湘价服（2010）76号第十条，该文失效时间就是拒付期间，另根据湘价服（2013）117号文服务价格登记证要进行年审；3、原告的物业服务存在长期严重的瑕疵，户外电梯存在安全隐患、消防控制室形同虚设、地下层违规改动原规划用于商业经营，小区底商的空调外机侵占共有部分，小区绿地被业主用于种菜，小区违规住改商，露天垃圾堆积严重，原告未对住宅内的电梯尽到基本安全维护义务，缺乏作为基本物业公司的服务能力；4、被告侵占的公共收益部分中、由被告享有的份额应从物业费中扣除；5、原告要求支付律师费以及违约金的诉求应当驳回；6、诉讼费不由被告承当；7、2017年之前的物业费超过诉讼时效；8、同意物业费按五折支付。原、被告各自围绕上述的诉称、辩称意见提供了相应的证据，本院认为，作为定案证据，应当内容真实，形式、来源合法，并与案件事实相关联。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院将根据参加庭审各方的举证、质证意见，综合各证据间的联系，对证据作综合认定。根据当事人的举证及认证意见，结合当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下：原告凯程物业公司系经批准从事物业管理及服务的公司，2009年5月20日经过招投标程序中标福邸雅苑小区项目。2010年7月28日，案外人长沙凯程房地产开发有限公司（甲方）与原告凯程物业公司（乙方）就为福邸雅苑小区提供前期物业管理服务事宜签订了《前期物业服务合同》，该合同约定物业名称为福邸雅苑，物业类型为住宅、商铺，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理包括设备机房、装饰构架；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理包括共用照明、天线、消防水泵、排污泵、智能监控系统、配电系统；3、物业共用部位和相关场地的公共环境清洁卫生，垃圾清运及雨、污水管道的疏通；4、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、运行和管理，包括道路、市外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、室外停车场、垃圾房、招牌灯箱、路灯；5、公共绿化的养护和管理。如公共绿地、花木、建筑小品、观赏水等的养护与管理；6、车辆停放秩序管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、根据有关法律、法规及本合同的约定、制定物业管理制度、业主临时公约，编制物业管理年度物业计划；10、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，包括安全监控、巡视、门岗执勤。乙方提供的前期物业管理服务质量应达到约定的质量标准。在长沙凯程房地产开发有限公司与原告凯程物业公司就福邸雅苑小区前期物业管理服务事宜签订《前期物业服务合同》的基础上，被告王年琼（甲方）与原告凯程物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》。合同约定：为规范福邸雅苑小区（大厦）的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就福邸雅苑小区物业服务达成如下协议：一、乙方的权利和义务包括：依照本合同和本物业服务制度对物业实施管理服务，依照政府物价部门的收费标准和本合同有关约定收取物业服务费，对违反临时管理规约、本合同约定及物业服务制度的行为进行制止和处理，选聘专业公司承担专项管理业务，实行多种经营，以其收益补充管理经费。按照物业服务合同约定，提供物业有偿服务，履行本合同依法经营，就物业服务的有关事项提出建议，物业规划红线内书物业服务范围的公共部位、公用设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，负责编制物业服务年度管理计划，资金使用计划及决算报告，负责编制房屋设施设备及附属建筑的年度维修养护计划和大中修方案，甲乙双方议定后组织实施等。二、甲方的权利和义务包括按照物业服务合同的约定，接受乙方提供的服务，就物业服务的有关事项提出建议，监督乙方履行物业服务合同，对物业共用部位、共用设施设备和设备专项维修资金的管理和使用。遵守临时管理规约的约定、本合同约定及本物业服务制度，按照国家有关规定缴纳专项维修资金，按时足额交纳物业服务费等。三、物业服务内容及范围：1、物业服务区域内公用设施的使用管理、维修和养护；2、水、电的管理，电梯、水泵、消防等房屋设备的运行及维保服务；3、共用部位的保洁、垃圾收集、清运（不包括营业性垃圾的收集、清运处理）及绿化养护等服务；4、协助当地公安部门维护小区公共秩序，24小时值班，疏导、维持物业区域内的交通与车辆停放秩序；5、物业档案资料的保管及整理；6、特约维修有偿服务等。四、物业服务费以开发商通知入伙的时间为收取日，物业服务费按季度收取，福邸雅苑商住楼住宅1.6元/㎡/月；商铺30元/㎡/月，交房时首次预收六个月物业服务费，物业服务费交纳时间为每季度第一个月的前5日内。共用设施设备电费已按照面积分摊在物业服务费中，二次供水加压泵用电费依照政府物价部门的规定按用水量分推到水费中。五、本合同自双方签字之日起生效，合同期限至小区成立业主委员会并选聘之前。如乙方对本物业的物业服务职责终止，则本合同应同时终止，乙方不需要承担违约责任。六、违约责任：1、乙方违反本合同，未达到管理服务质量约定目标，甲方有权要求限期整改，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。若因开发商的工程质量（保质期内），物业未达到和甲方约定的条件，乙方从中起协调作用，但甲方不能因协调未果而拒交物业服务费和其他各项费用；2、一方违反本合同，不按合同约定的收费标准或乱收费的，甲方有权要求清退所涉及费用，造成甲方损失的，乙方应当赔偿甲方损失，直至追究法律责任。甲方违反本合同的，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日按欠款总额的千分之五计收违约金。如乙方通过司法途径追偿上述费用的，应当由甲方或物业使用人承担因诉讼活动引起的所有费用（包括律师费、诉讼费、差旅费等所有必要开支费用）。另双方就其他进行了约定。在该合同上，原告加盖公章予以确认，被告则签名予以确认。本案在庭审过程中，原、被告均确认涉案小区的物业服务费从业主入住至2019年12月31日，实际按照1.5元/㎡/月的标准进行收取。现原告已于2019年12月31日退出涉案小区的物业管理服务。被告王年琼系涉案小区福邸雅苑1栋2106房业主，其房屋产权面积153.54㎡，每月应缴纳的物业费为230.31元，被告在收房时交纳了半年的物业费。被告因原告的物业服务存在长期严重的瑕疵，未向原告相应的物业费，后原告通过张贴律师函等方式催讨未果，双方酿成纠纷，原告遂诉至本院。另查明，2019年10月9日，原告凯程物业公司与湖南鸿明律师事务所签订了《委托代理合同》，合同约定凯程物业公司与其管理的福邸雅苑小区业主物业服务合同纠纷，湖南鸿明律师事务所接受凯程物业公司委托，通过电话、发函、上门、诉讼等方式向欠费业主催收物业服务费。凯程物业公司除根据湖南鸿明律师事务所催回的物业服务费的比例支付律师费用外，前期不支付律师费用。湖南鸿明律师事务所以诉讼方式催回的物业服务费，凯程物业公司按照催回金额的30%支付律师费用；诉讼方式是指向法院提起诉讼后不论以和解、调解、判决、执行任一方式。2019年12月2日，湖南鸿明律师事务所向原告凯程物业公司出具了价税合计25698.95元的增值税普通发票，原告确认其中6457.80元系本案产生的律师费。本院认为，原告系经依法批准成立的物业管理公司，有合法的物业管理资质。原告经招投标与开发商签订《前期物业服务合同》，后又与被告签订《前期物业服务合同》，该合同合法有效，并已实际履行，双方当事人应认真行使权利和履行义务，即原告应当根据物业服务合同确定的具体管理要求实施物业管理服务,被告则应支付相应的物业服务费。被告辩称该合同无效，与事实不符，本院不予采信。被告辩称原告诉请2017年之前的物业费超过诉讼时效，本院认为，物业服务合同关系系物业服务企业向业主所有的建筑物及其附属设施提供管理服务，业主向物业服务企业支付物业服务费的权利义务关系。根据该权利义务关系可以看出，物业服务费的支付是物业服务企业与业主在同一份合同产生的同一性质的债务分期履行，该债务具有整体性和关联性。被告未及时支付物业服务费，原告作为权利人未即时主张权利，并非其怠于行使权利，而是基于对同一原因产生的债务具有整体性及各分期履行债务具有关联性的合理信赖，认为不必即时主张权利，以维护双方的信赖关系和交易关系。本案中，虽然双方在《前期物业服务合同》约定被告应按季度向原告交纳物业服务费，但被告每年应交纳的物业服务费均是基于上述合同所产生，具有整体性和关联性，原告亦基于整体债权债务关系现仍持续提供物业服务，且被告未提供证据证明原告向其主张物业服务费时，其曾明确表示不履行交纳物业服务费义务的时间距原告催缴物业费的时间超过了3年，故原告要求被告支付2017年之前物业费的诉讼请求并未超过诉讼时效。被告辩称原告擅自出租有关建筑、房屋、侵占公共收益等问题，与本案并非统一法律关系，被告可另行通过其他途径处理。若被告认为原告怠于履行合同义务致使自身遭受损失的，可以另行要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自己的权益，而非拒绝交纳物业服务费。综上，本院认为物业服务包括小区内环境卫生管理、公共秩序管理、安全管理等多项服务内容，现原告已向被告提供了基本的物业服务，被告辩称其居住小区存在环境卫生、公共秩序、安全等方面的问题，不能证明原告在履行物业服务合同过程中存在根本违约或者严重瑕疵的情形，且即使上述事实存在，也并未造成涉案小区的生活秩序发生恶化而严重影响业主的正常生活，被告不能以原告在某些环节、个别区域服务不到位的情况作为不交纳《前期物业服务合同》约定的相关费用的正当理由。但原告作为专业的物业管理公司，并负有与业主沟通、协调等其他服务管理职能，针对业主的相关实际情况未能及时回复、处理，确有物业管理服务上的瑕疵。本院依照物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则以及公平原则，对被告应缴纳的物业服务费应予以酌情减少。被告虽辩称曾向原告交纳过2000元的费用，但并未提供相应证据予以证明，原告亦不予认可，本院对被告该答辩意见不予采纳。综上本院确认被告应支付原告2011年7月1日至2019年12月31日期间的物业费18793.30元（153.54㎡×1.5元/㎡/月×102个月=23491.62元×80%=18793.30元）。原告要求被告支付107元违约金的诉讼请求，本院认为，被告因原告管理、安保、服务不到位等原因未缴纳物业服务费，并非有意、恶意拒交物业服务费。原告在与业主发生纠纷时，未与业主积极沟通，致使双方矛盾持续存在，确存在管理上的瑕疵。原告对如何加强与各业主的沟通、改善服务质量等尚有待提高完善之处。故法律上对逾期付款必须支付违约金的惩罚性规定，相对本案被告不适用，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告依据《前期物业服务合同》的约定，诉求被告支付律师费的问题。本院认为，双方签订的合同是原告单方提供的为了重复使用而预先拟定并打印好、在订立时未与业主协商的格式条款合同。合同第七条第三项中“如乙方通过司法途径追偿上述费用的，应当由甲方或物业使用人承担因诉讼活动引起的所有费用（包括律师费、诉讼费、差旅费等所有必要开支费用）”的约定，加重了业主一方的责任,根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”的规定,该格式条款前述约定部分应属无效。考虑到原告就本案的诉讼却有委托律师全程处理，必然会产生相应的费用，而被告亦非故意、恶意拖欠物业费，故综合本案案情，本院酌情认定本案律师费为500元，超过部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王年琼于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告长沙凯程物业管理有限公司物业管理服务费18793.30元；二、被告王年琼于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告长沙凯程物业管理有限公司律师费500元；三、驳回原告长沙凯程物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告王年琼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费500元，由原告长沙凯程物业管理有限公司承担156元，由被告王年琼承担344元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  向 利人民陪审员  刘海军人民陪审员  张飞虎二〇二〇年三月三十日法官助理聂士洋代理书记员  丁 玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。