山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0181民初7386号原告：史亮，男，1982年2月8日出生，汉族，居民，住济南市。委托诉讼代理人：术洪彬，山东博睿律师事务所律师。被告：常海棠，男，1973年3月4日出生，汉族，居民，住济南市。被告：王玲，女，1973年5月5日出生，汉族，居民，住济南市。二被告共同委托诉讼代理人：高争国，山东鲁明律师事务所律师。第三人：济南市村民委员会，住所地济南市。法定代表人：王希生，主任。原告史亮与被告常海棠、王玲以及第三人济南市村民委员会（以下简称辛东村委会）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告史亮的委托诉讼代理人术洪彬与被告常海棠、王玲及其共同委托诉讼代理人高争国、第三人辛东村委会的法定代表人王希生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。史亮向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的土地租赁合同，并判令两被告返还原告土地租赁费364000元（已扣除3年的土地租赁费用）；2、诉讼费、保全费、诉讼保险费、律师费等由被告承担。事实与理由：2016年11月28日，史亮为建设环保设备生产的厂房，从被告手中转租赁0.877亩土地一块。根据被告与第三人辛东村委会签订的长期租赁合同，其中特别注明该租赁地块允许建设，被告及第三人亦坚称可以建设厂房，故原告以高于被告租赁费约30倍的价格转租赁了该地块。在原告支付两被告土地租赁费用365000元后，因政策改变不允许该土地建设，导致签订转租赁合同目的根本不能实现。据此，提起如上所诉。史亮针对其主张提供如下证据：1.户籍证明、婚姻登记信息、辛东村委会登记信息，证明常海棠、王玲系夫妻关系以及辛东村委会的登记情况。2.《辛东村长期租赁土地协议》1份，证明史亮自常海棠处转租涉案土地，其中明确载明土地性质为耕地，又注明允许建设。3.转账小票1份、电子回单2份、收条2份，证明史亮已经按约定向常海棠、王玲支付土地租赁费365000元。4.租赁费收据1份，证明常海棠租赁该地块50年的费用为15600元，史亮的租赁价格与该块土地的价值明显不对等，超出该地块正常租金价格30倍。5.电话录音及文字材料各4份，证明常海棠、王玲与辛东村委会声称涉案土地允许建设厂房。6.视频、新闻资料各1份，证明涉案土地不允许建设，同时常海棠转租时所建的围墙被政府拆除。7.辛寨乡镇用地规划图1份，证明涉案土地不在建设规划范围内，不能建设。8.《解除合同通知书》1份、邮寄单2份，证明史亮通过EMS方式向常海棠发出《解除合同通知书》，并分别寄往常海棠户籍所在地与经常居住地。9.保全费单据，证明史亮为采取保全措施支付保险服务费728元。常海棠与、王玲辩称，原告所述与事实情况严重不符。2016年11月28日，经第三方辛东村委会同意的前提下，原被告双方签订的土地转租合同合法有效，被告不同意解除。根据双方签订的土地转租合同第十条“此租赁地允许建设，一切建设要服从国家建设，要服从建委规划，否则一切后果由乙方自负”以及第十一条“土地审批费与配套费及一切费用由乙方负担，甲方概不承担任何费用”的约定，原告在签订本转租合同时，对转租土地可能导致的一切后果等细节也是明知的，其转租本案土地后没有把投资项目建成是因自身不去相关部门办理项目审批手续的原因所导致的，而非原告诉称的现行政策不允许，合同目的无法实现。根据双方签订的转租合同条款里面，也没有关于解除合同条件的约定。综上，原告请求解除双方签订的土地转租合同属于单方违约，其要求退还租赁费的请求更加不能成立，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。辛东村委会辩称，《辛东村长期租赁土地协议》的内容很明确，建设需要符合国家政策，村委会代表在其上签字仅是证明并认可原被告双方签订的合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.常海棠与王玲系夫妻关系。2003年5月18日，辛东村委会（甲方）与常海棠（乙方）签订《辛东村长期租赁土地协议》。协议主要内容为：甲方将该村一处耕地出租给乙方使用，该地块东至刁位路、西至辛东路、南至常永进、北至王级路，占地0.877亩，租赁期限50年，租赁费用总计15600元（包括占地产量补助费）。协议第七条约定，从2007年1月1日起，顶口粮地和其他村民一样上缴所有费用和农业税；第八条约定，路边和生产地边所有树木，有乙方自行处理；第九条约定，生产地内所有树木，有甲方负责处理。协议第第十条约定，此租赁地允许建设，一切建设要服从国家建设，要服从建委规划，否则一切后果有乙方自负。第十一条约定，土地审批费与配套费及一切费用，有乙方负担，甲方概不承担任何费用。第十二条约定，办理审批手续，村委会出具相关证明。第十三条约定，村委会负责架上三相线和二相照明线路，和辛东村开发区线路一样。签约后，常海棠按合同约定向辛东村委会支付租赁费用15600元。2.2016年11月28日，在上述《辛东村长期租赁土地协议》的基础上，常海棠与史亮达成转租协议，在该协议书的尾部手写载明：常海棠自愿将该地转让给史亮，该协议所负担义务由史亮负担。辛东村委会工作人员王希生、曹公树、王恩喜在转租协议上签字捺印。协议签订后，史亮按约定先后向常海棠支付土地转租费用共计365000元，其中部分款项转入王玲的账户内。3.2019年9月21日，因涉案地块未办理建设用地行政审批手续，无法进行建设，史亮通过EMS快递的方式向常海棠、王玲送达书面“解除合同通知书”，主要内容：因现行政策不允许建设，合同目的无法实现，依法通知解除租赁合同，并要求返还租赁费364000元（已扣除3年租赁费1000元）。针对双方当事人有争议的事实和证据，结合当事人陈述以及本院确认的证据，本院认定事实如下：1.关于涉案围墙的拆除。史亮主张由2017年2、3月份，因涉案地块手续不全，辛寨政府拆除了常海棠加盖的围墙。史亮为此提交原辛寨镇政府关于拆违拆临网上宣传报道材料打印件以及涉案围墙拆除现场视频各一份。经质证，常海棠与王玲认为视频不能真实反映政府在拆除涉案围墙，涉案院墙是史亮亲自拆除的，原因是租赁土地以后其自身未办理相关的项目审批手续，而且导致项目失败；宣传报道材料是复印件，不能作为有效证据使用。辛东村委会主张对涉案地块围墙事宜不清楚，对视频不了解；签订合同时就明确允许建设，但必须符合国家规划，村里只负责出证明，手续自己办理。经审查，宣传报道显示，2017年2月16日，原辛寨镇政府召开拆违拆临动员大会并出台实施方案等相应文件，会后组织人员对驻地辛东村（第三人所在地）、大高村等几处违章建筑进行了拆除（附拆除现场照片）；视频显示一台挖掘机将部分墙体推到，地面上散落着部分墙砖，且现场有公安人员协助。本院认为，上述宣传报道材料虽系网上打印件，能够清楚显示相关内容，与当地政府适时采取的拆除行动相符合，亦与史亮提供的视频相互印证。且，涉案地块围墙已被拆除的情况下，常海棠、王玲针对其异议未能提供相反证据证实围墙被拆除的时间和原因。据此，本院对上述证据予以采信，并史亮之主张成立。2.关于转租前后的投资。史亮主张在承租后对涉案地块投入10万余元，后来因涉案地块无法建设就将投入的材料处理；常海棠与王玲主张其打地基、修盖围墙投资5万余元，盖好后还有价值15000元的方砖留在院内，后被史亮处理掉。史亮与常海棠、王玲针对其投资的主张均未提供有效证据予以证实，本院不予采信。本院认为，常海棠与辛东村委会签订《辛东村长期租赁土地协议》，约定租赁期限自2004年1月1日至2054年1月1日；2016年11月28日，经辛东村委会许可，常海棠以36.5万元的价格整体转租给史亮使用。事实清楚，本院予以确认。围绕双方当事人争议的事实，本案需要解决的焦点在于：1.《辛东村长期租赁土地协议》及转租合同的效力问题；2.请求的合理性。关于焦点一，《辛东村长期租赁土地协议》及转租合同的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，《辛东村长期租赁土地协议》中约定租赁期限为五十年，自2004年1月1日至2054年1月1日，违反法律、行政法规强制性规定。故，本院认定涉案土地有效租赁期限为二十年，即自2004年其1月1日至2024年1月1日，超过二十年部分无效。2016年11月28日，史亮与常海棠在原《辛东村长期租赁土地协议》的基础上对该土地转租，其有效租赁期限依法应不超出原合同有效期限，故本院认定该转租合同的有效期应自2016年11月28日至2024年1月1日，其超出部分无效。关于焦点二，请求的合理性。首先，根据《合同法》第九十四条规定，“有些下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”。本案中，根据史亮提供的其与常海棠、王玲的电话录音等证据，可以认定常海棠与王玲曾向史亮承诺涉案土地可以投资建设，由此可见史亮是基于投资建设经营的目的承租涉案土地。基于该土地性质为农业用地，史亮承租后无法变更涉案土地性质，未取得土地建设审批手续，且涉案土地的围墙已被作为临时建筑予以拆除，致使史亮无法在涉案土地上投资建设并从事经营。故，史亮基于无法实现合同目的要求解除其与常海棠签订的土地租赁转租合同，于法有据，本院予以支持。根据《合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”由此可见，合同的法定解除权属于形成权。史亮在提起本案诉讼后，于2019年9月21日向常海棠送达解除合同通知书，常海棠收到解除合同通知后未提出异议，且其对该地无法进行建设亦是明知的。故，，涉案转租合同的解除应自常海棠收到通知之日开始计算2019年9月21日收到解除合同通知解除。其次，根据《合同法》第九十四条规定，“合同解除后，未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，史亮于2016年11月28日承租涉案土地后依约履行了缴纳土地租赁费的义务，并实际占用土地三年有余直至2019年9月21日通知解除，现史亮基于合同解除要求常海棠返还土地租赁费并自愿扣除三年的土地占用费，理由正当，本院予以支持。基于史亮与常海棠以及第三人辛东村委会在签订租赁合同和转租时，对该土地的性质以及投资建设的相关事宜均是明知的，且原合同中已有明确载明。综合分析转租时约定的租赁期限、租赁费数额以及实际占用的时间，无效部分的年限仍需参照约定计算相应土地占用费。据此，参照转租协议的约定，史亮应承担土地占用费约计3280029528元（365000元÷37年零1个月×3年零4个月），该款应自其支付的租赁费用扣除。故，本院认定常海棠应向史亮返还租赁费用3322005472元（365000元-3280029528元）。史亮主张返还租赁费过高部分，理由不当，本院不予支持。同时，史亮对于涉案合同目的不能实现，亦负有不可推卸之责任，其要求常海棠赔偿保险费用、律师费，理由不当，本院不予支持。再次，常海棠、王玲系夫妻关系，常海棠虽个人签订租赁合同并进行转租，应属家庭经营，且在转租过程中，王玲亦收取史亮部分租赁费。故，常海棠、王玲对上述债务应承担共同偿还义务。综上，依据上述法律规定，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告史亮与被告常海棠于2016年11月28日签订的土地租赁合同。二、被告常海棠、王玲返还原告史亮土地租赁费3322005472元，于判决生效之日起十日内履行。三、驳回原告史亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6760元，由史亮负担530元，常海棠、王玲负担6230元；案件保全费2340元，由常海棠、王玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  乔振洲人民陪审员  刘玉学人民陪审员  穆其东二〇二〇年三月二十四日法官 助理  王 博书 记 员  焦 玲