苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初12890号原告：易三河，男，1986年11月4日生，汉族，住河南省商城县。委托诉讼代理人：田晓路，江苏盛乾律师事务所律师。被告：王陶陶，女，1987年4月7日生，汉族，住黑龙江省北安市。被告：王建苹，女，1972年5月22日生，汉族，住黑龙江省北安市。原告易三河与被告王陶陶、王建苹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用普通程序于2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告易三河的委托诉讼代理人田晓路到庭参加诉讼，被告王陶陶、王建苹经本院公告送达诉状副本、开庭传票等应诉材料，公告期限届满未到庭应诉。本案现已审理终结。原告易三河向本院提出诉讼请求：1.判令被告王陶陶返还原告定金10000元、赔偿原告违约金50000元、赔偿中介费损失4000元，并以64000元为基数，支付自起诉之日起至实际付清之日止，按年利率6%计算的利息损失；2.判令被告王建苹对上述债务承担连带赔偿责任；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：两被告系姐妹关系，2016年2月，原、被告达成关于二手房买卖的合意，两被告拟将被告王陶陶名下苏州市吴江区松陵镇亨通路以东花港路以北迎春乐家15-1005室房屋出售给原告。2016年2月23日，被告王建苹代表被告王陶陶与原告签订了关于上述房屋的房屋买卖居间合同（NO.1801353），该合同对双方买卖合意、房屋坐落、房屋面积、房屋价款、交付时间及违约责任等均作出了明确约定。由于原、被告签订上述房屋买卖合同后，当地房产短时间内持续涨价，两被告一直怠于履行合同义务，在原告的催促下，被告王建苹多次向原告及中介作出明示违约及不愿继续出售上述房屋的意思表示。此后，原告与被告王建苹多次协商，被告王建苹承诺向原告进行违约赔偿，但一直未予履行。2019年8月，原告委托律师向两被告发函催告，两被告收函后仍一再推脱，并向原告明确表示涉案房屋已于2018年转售他人。至此，本案所涉房屋买卖合同已彻底丧失履行的可能，原告只得向原告发出解除合同的通知，并就两被告违约之赔偿事宜诉至法院。被告王陶陶未到庭答辩，亦未向法庭提交任何证据。被告王建苹未到庭答辩，亦未向法庭提交任何证据。本院经审理认定事实如下：2016年2月23日，王陶陶、王建苹作为出卖人（甲方），易三河作为买受人（乙方），苏州优悦房产经纪有限公司作为居间方（丙方）三方签订《房屋买卖（居间）合同》（NO.1801353）一份，约定甲方将其名下坐落于苏州市吴江区松陵镇亨通路以东花港路以北迎春乐家15幢2单元1005室的房屋出售给乙方。房屋成交价款为660000元。乙方于2016年2月23日交付给甲方定金10000元，其余资金托管；合同第八条约定，在2016年5月20日前完成过户；双方约定谁违约，由违约方赔偿对方50000元整，中介佣金由违约方全款赔偿。王陶陶、王建苹在合同落款甲方授权代表处签字，易三河在乙方处签字，苏州优悦房产经纪有限公司（以下简称优悦房产公司）在丙方处盖章。审理过程中，易三河向法庭陈述，王陶陶的名字是王建苹代签上去的，从签订合同开始至今，从未与王陶陶谋过面，也从未和王陶陶联系过。2016年2月23日，优悦房产公司向易三河出具收据一份，确认收到易三河迎春乐家15-1005室房屋的佣金4000元。2016年2月23日，王建苹向易三河出具收据一份，确认收到易三河迎春乐家15-1005室房屋的定金10000元。2019年8月30日，易三河向王陶陶、王建苹通过中国邮政速递物流（邮件号码：1120192209478、1120192208578）发送解除合同通知书的律师函，明确要求解除涉案房屋买卖（居间）合同（NO.1801353），上述邮件于2019年8月31日被签收。以上事实，有原告提供的《房屋买卖（居间）合同》、收据、微信聊天记录及原告当庭陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。结合本案，原告易三河未提交证据证明被告王陶陶曾授权委托被告王建苹与原告签订涉案房屋买卖合同，王陶陶亦未在事后对被告王建苹代其与原告签订合同的行为进行追认，且购房定金由被告王建苹收取，故本院认定涉案房屋买卖合同的当事人双方是乙方易三河与甲方王建苹，故应由王建苹履行合同义务和承担责任，被告王陶陶在本案中无需向原告承担责任。原告易三河与被告王建苹签订的《房屋买卖（居间）合同》在无反诉情况下，系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，成立有效，双方当事人均应依约全面适当履行合同。合同约定甲乙双方谁违约，由违约方赔偿对方50000元整，中介佣金由违约方全款赔偿。原告易三河于2016年2月23日向优悦房产公司支付中介佣金4000元。后，原告向被告王建苹邮寄解除合同通知书的律师函，律师函于2019年8月31日被签收，因此本院认定，原告与被告王建苹于2016年2月23日签订的《房屋买卖（居间）合同》（NO.1801353）因被告王建苹的根本违约行为造成合同相对方的原告不能实现合同目的于2019年8月31日解除。故本院对原告要求王建苹退还定金10000元，赔偿其违约金50000元、中介费4000元的诉讼请求予以支持。关于原告主张利息损失的诉讼请求。本院认为，违约金及利息损失应与违约一方给另一方当事人造成的实际损失相当。本案中原告确认涉案合同最晚已于2019年8月31日解除，原告也未举证证明除上述违约金50000元外其他损失的存在，且原告仅向被告王建苹支付过定金10000元，故对原告要求被告王建苹支付利息损失的诉讼请求不予支持。被告王陶陶、王建苹经本院公告送达起诉状副本等应诉材料，公告期限届满未到庭参加诉讼，应视为其放弃质证、抗辩等诉讼权利，自行承担由此产生的相应不利法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王建苹于本判决生效后十日内返还原告易三河定金10000元，并支付原告易三河违约金50000元、中介费4000元，合计64000元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××60）。二、驳回原告易三河其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400元、公告费560元，合计1960元，由被告王建苹负担，于本判决生效后十日内交至法院（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××60）。原告预交的诉讼费1400元，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在本判决生效后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）。审 判 长  赵向煜人民陪审员  邱知行人民陪审员  唐春英二〇二〇年三月四日法官 助理  张白帆书 记 员  徐成艳法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。