上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初15965号原告：姚金源，女，1980年11月5日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：张文，上海君慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：包莹，上海君慈律师事务所律师。被告：翁松锋，男，1967年11月11日生，汉族，住福建省建阳市。原告姚金源与被告翁松锋房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年9月27日立案受理后，依法适用简易程序，并于2019年10月31日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人包莹及被告翁松锋均到庭参加诉讼。经院长审批，本案简易程序适用延长3个月。本案现已审理终结。原告姚金源向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签署的《云间新天地商铺委托租赁合同》于2019年8月21日解除；2、要求被告腾空并返还承租房屋；3、被告支付拖欠的租金42,669.48元；4、被告自2019年8月22日起按每日人民币270.06元标准向原告支付占用费至实际返还房屋之日；5、被告自2019年9月22日起，按照每日人民币500元的标准向原告支付逾期变更经营场所注册地址的违约金至实际完成变更之日；6、被告支付原告违约金人民币12,321元。事实和理由：原告为租赁标的房屋产权人,原告与案外人上海润城商业管理有限公司(以下简称“润城公司”)签署《委托招商经营管理协议》将位于松江区云间路XXX号XXX层云间新天地广场17号楼第一层编号为009的商铺(以下简称“系争商铺”)交于润城公司进行经营管理,包括对外出租、收取租金等。2018年4月16日被告与原告、案外人润城公司签署《云间新天地商铺委托租赁合同》,承租系争商铺用于经营糖炒栗子,租赁期限自2018年4月23日起至2021年4月22日,合同签订后原告依法向被告交付了租赁房屋。被告支付了人民币9,491.95元的履约保证金及2019年4月1日至2019年6月30日期间的租金。按照合同约定,被告应每三个月交付租金一次,每次租金缴纳时间为该期租金缴纳期间前一个月的25日之前,但是2019年6月25日前被告并未如期缴纳租金及物业管理费。为此,案外人润城公司分别于2019年8月9日、2019年8月13日发函督促,但被告并未足额、及时缴纳,据此于2019年8月16日向被告发出解约通知。然而，被告未按《房屋租赁合同》的约定返还房屋。据此原告诉至本院，请求判如所请。被告翁松锋辩称，原告曾告知被告该商场将进行整体的开业活动或宣传活动，但至今都没有开业活动。被告询问过商场管理人员，其告知被告要重新规划招商，被告的店铺系另行规划部分，故原告通知被告搬走。在2019年7、8月份被告店铺已经被锁，且处于断电状态，被告无法正常经营。综上被告不同意原告全部诉讼请求。经审理查明：原告为松江区云间路XXX号XXX层店铺的所有权人，面积12.86平方米。2016年1月7日，原告同案外人润城公司签订《云间新天地广场委托招商经营管理协议》，约定原告委托润城公司进行系争商铺统一经营管理，用途为商业用房。该合同还对双方权利义务、违约责任等进行了约定。2018年4月16日，原告作为出租方和甲方、润城公司作为甲1方和委托出租方、被告作为承租方和乙方，三方签订《云间新天地商铺租赁合同》，该合同约定被告承租系争商铺，租赁用途为糖炒栗子，该广场由润城公司进行统一的物业管理及广场经营秩序管理。合同第3.1条约定，租赁期限从2018年4月23日至2021年4月22日止，租赁物交付日定为2018年4月23日。乙方同意甲1方可根据实际工程状况对约定交付日作提前或延后的调整,若租赁物交付日延后,乙方同意甲1方租赁物交付延后不得超过180日。第3.2条约定，甲1方给予乙方自实际交付日起日装修期,该装修期不因任何原因而延长。装修期内,乙方应自行承担并支付因使用租赁物而产生的一切费用,包括但不限于：装修保证金、装修管理费、垃圾清运费、水费、电费、燃气费、中央空调使用费、通讯费等。因乙方原因导致本合同约定租赁期限未履行期满而被解除,第一年优惠的租金金额12,096.00元乙方应补回给甲1方。合同第4.1条约定，租赁期限内,租金标准按乙方承租商铺的建筑面积12.8平方米计算，第一、二计租年度，房屋租金为10.50元/天/平方米，第三计租年租为11.19元/天/平方米。合同第4.3条约定乙方应于本合同签订之日起五日内向甲1方预付第一个租赁年度的3个月的租金(共计人民币12,264.00元,简称“预付租金”),该预付租金充抵租赁期限内第一个租赁年度前3个月应付租金;此后租金每3个月提前支付一次,即乙方应于每3个月的最后一个月的25日前向甲1方支付下3个月的租金。合同第4.4条约定，如乙方逾期支付预付租金或其他乙方应向甲1方支付的款项(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等),每逾期一日乙方应向甲1方支付欠付款项金额的0.5‰作为违约金。合同第五条约定，乙方应在本合同签订后5日内向甲1方支付人民币9491.95元作为乙方履约保证金。如甲1方在本合签订同后5日内未足额收到该履约保证金,则甲1方有权解除本合同,已收的履约保证金不予退还。合同第5.3条约定，乙方必须完成合同第十一条所有事项,甲方将在45个工作日内将保证金无息退还给乙方。合同第11.1条约定，无论何种原因,本合同解除或终止后,乙方应在合同解除或终止次日起五日内(简称“退还期”)迁出租赁场所,包括撤出在租赁场所内的所有人员,搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品(逾期未搬走视为乙方放弃所有权,甲1方有权自行处理),并将租赁场所及其附属设施以正常良好的清洁状态返还给甲1方(租赁期间合理的自然损耗除外),乙方如有逾期,则每逾期一日乙方应按相当于合同解除或终止前一个月的日租金标准的两倍的金额向甲1方支付租金。且于合同解除或终止次日起,乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动。合同第11.2条约定，乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。如有逾期,则每逾期一日乙方应向甲1方支付违约金人民币500.00元,且甲1方仍有权要求乙方赔偿甲1方因此而发生的一切损失和费用(包括但不限于甲1方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因无法提供注册地址而承担的违约责任等)。第11.5条约定乙方未在退还期内按本合同约定迁出并返还租赁场所的,甲1方有权采取停止能源(水、电、气)供应、控制人员从租赁场所进出、阻止乙方继续开业经营等措施,并有权采取任何措施进入该租赁场所,对该租赁场所内的物品做如下处理后,将该租赁场所另行出租,处理所得收益将被用于支付应付的租金、物业管理费及其他费用、违约金等一切乙方应向甲1方支付的款项,乙方不得就甲1方的该等行为向甲1方主张任何权利。如有剩余,可退还给乙方,如不足以弥补甲1方损失的,甲1方有权就不足部分向乙方追偿。合同第12.2条规定，如乙方违反本合同的约定,则甲1方有权通知乙方改正。自甲1方发出通知之日起超过10日,乙方仍未改正的,则甲1方有权对租赁场所采取停止能源(水、电、气)供应或采取其他措施而不必承担任何赔偿责任,且乙方应承担因此发生的一切损失和费用。合同第12.3条约定，除本合同另有约定外,如发生以下任何情形之一,均视为乙方根本违约,甲1方有权提前解除合同：……2)乙方逾期超过15天未足额支付租金、综合管理费或其他任何应付给甲1方的费用(包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等)。……合同第12.4条约定，如有第12.3条款的违约情况发生,本合同于甲1方送达解除合同的通知之日起解除并终止,且甲1方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费,且乙方应承担违约金为合同解除该年度租金标准的三个月租金,并要求乙方按本合同第十一条的约定退还租赁场所。合同第12.5条约定，本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的,违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外,还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。合同第12.6条约定如乙方擅自提前终止本合同需要承担装修期内所免去的所有租金,还有所享受甲1方给予得所有租金优惠。合同第12.7条约定，违约方应支付守约方因主张本合同约定合法权益支付的律师费、诉讼费、鉴定费、公证费等诉讼中的实际支出。该费用核定按照政府、行业规定标准执行。合同第16.3条约定，任何根据本合同发往本合同任何一方的通知或其他文件应当以书面方式,按该方在本合同签署页中列明的地址、传真号及联系人或该方以书面通知变更后的地址、传真号及联系人发送给该方。本合同各方之间依据本合同进行的任何通知应当在下列所述情况时视为已经送达被通知方：(1)如通过人员递送,在实际交付时(收件人应书面签收);(2)如以信函方式或特快专递邮寄,按上述地址投邮后第5日中午12.00(北京时间);(3)如以传真发出,则为收件人确认收到传真之时。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。2018年4月16日，润城公司同被告签订《云间新天地商业广场物业管理合同》，约定被告承租云间路XXX号XXX层编号为009的商铺，建筑面积为12.8平方米。现润城公司作为物业管理人同被告签订物业管理协议。该协议第二条第一款第10项约定，对本物业实施统一的经营管理，包括统一招商和调整布局，统一组织开业仪式，统一商铺装修管理、统一宣传推广和营销活动，统一日常营运管理，统一管理经营质量保证金和促销费用等。合同第三条约定了物业费交纳标准暂定每平方米每天1元。合同第三条第四款约定，被告同意在签约时交纳质量保证金10,000元，作为被告在经营期间按时开店营业、商品质量、服务质量之担保。协议终止后，若被告完全履行协议约定的义务，润城公司应在45个工作日内将保证金无息退还给被告。该合同还对双方权利义务、违约责任等进行了约定。2018年7月11日，被告签署《商铺交接书》和《进场材料进场注意事项》。2018年7月19日，被告同润城公司签订附件8，约定按《云间新天地商铺委托租赁合同》第一条第一款甲1方将位于上海市松江区云间路XXX号XXX层(云间新天地(以下称“广场”)17号楼第1层的编号为009】的商铺出租给乙方,建筑面积约12.8平方米,套内面积/平方米(最终面积以产权登记面积为准,若面积有误差按产证面积计算租金)。现实侧报告面积为12.86平法米。按我司与贵方所签租赁合同约定,现补差面积0.06平方米。具体金额详见收费明细。后期合同面积以上述实测面积为准,作为合同的面积准则。同日，被告向润城公司缴纳质量保证金10,000元、履约保证金9,536.44元及物业费、租金12,326.97元。本案中，原告同意将履约保证金直接抵扣被告欠付的费用。2018年4月11日，被告向润城公司缴纳物业费1,168元，2019年4月30日，被告再次交纳物业费1,173.48元。2018年9月6日，被告注册个体工商户，名称为上海市松江区中山街道松锋餐饮店，经营地点为上海市松江区中山街道云间路XXX号XXX层，经营范围为餐饮服务。2019年6月11日、2019年8月12日，润城公司两次向被告催缴2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金。2019年8月16日，润城公司向被告发出解约函，载明双方签署了《云间新天地商铺委托租赁合同》。根据租赁合同之相关约定,被告在租赁场所内以糖炒栗子品牌从事轻餐饮经营,双方已实际履行了租赁合同,被告应按租赁合同约定按时向上海润城商业管理有限公司支付租金、综合物业服务费及其他各项费用。然,虽经多次催告,截止目前被告仍拖欠如下款项：(1)、2019年07月01日至2019年09月30日期间之租金人民币12,321.49元;(2)、2019年07月01日至2019年09月30日期间之综合物业服务费人民币1,173.48元;上述贵方拖欠款项合计人民币13,494.97元。润城公司分别于2019年8月9日、2019年8月13日发函催告被告尽快支付拖欠款项,但至今被告未支付拖欠的款项。为此,根据租赁合同之相关约定,现正式函告贵方如下：一、解除双方签署《云间新天地商铺委托租赁合同》《云间新天地商业广场物业管理合用》解除;二、被告应于2019年8月30日前,将房屋恢复原状,清空承租场所,并将房屋交还润城公司。……该函件于2019年8月21日送达被告。另查明，2018年11月6日、2018年12月11日、2019年1月24日、2019年3月7日、2019年5月17日、2019年6月24日和2019年8月13日，被告均进行充值购电。该店铺自2018年12月11日的累计用电量为0,之后用电量均不断增加，2019年8月13日剩余电量为1,924度，2019年11月6日剩余电量1,064.9度。现房屋仍在被告控制下，被告将房门上锁。本院询问被告对于返还房屋的意见，被告称该诉讼未解决之前不同意返还钥匙给原告。在原告首次提供的起诉状中原告主张被告支付从2019年7月1日开始的租金和房屋占有使用费。审理中，本院询问原告为何从2019年7月1日开始主张，原告称由于商场管理原因从未向被告要求支付过2019年7月1日之前的租金。就被告已付3个月租金，原告称因考虑到新商场，故之前并未催讨租金，该3个月租金抵扣的是2019年4月1日至2019年6月30日期间的租金。被告称，其询问过原告租金交纳事宜，但商场称因为没有开业所以从未向其要求支付租金。后原告要求其支付2019年7月1日开始的租金，被告表示可以，但商场表示即使被告交纳了也不会给被告承租商铺。审理中，被告同意解除租赁合同，但要求返还已付款项。法庭要求被告就解约后果提出反诉主张。被告向本院提交《上海润城商业管理有限公司应还款》。法庭询问被告上述主张系对原告提出还是对润城公司提出，被告明确系向润城公司提出。鉴于润城公司并非本案当事人，法庭明确如被告认为对润城公司有相关主张，应当另案主张。审理中，原告表示润城公司在2019年8月27日至2019年8月30日基于物业管理锁过4天门。被告表示锁了门以后被告并未做过生意，具体停电或者关门时间被告不记得了，也没有相应证据。以上事实，由上海市不动产权证、《云间新天地广场委托招商经营管理协议》、《云间新天地商铺委托租赁合同》、收据、缴款通知书、单方解约函、照片、《商铺交接书》、《进场材料进场注意事项》及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，润城公司接受原告委托同被告签订的《云间新天地商铺委托租赁合同》系当事人真实意思表示，各方应当依约履行。现经润城公司多次催促，被告未能交纳2019年7月1日开始的租金，润城公司据此发出解约通知。鉴于润城公司系原告的委托管理人，故润城公司的解约行为对原、被告均发生法律效力，据此，本院以解除通知到达对方的2019年8月21日作为《云间新天地商铺委托租赁合同》的解除日期。合同解除后，被告应当返还原告租赁商铺。现被告明确房屋钥匙在其控制下，故应当负有返还房屋的义务。就原告主张的租金，本院认为根据原告发送的函件及本次诉讼起诉状，均可以表明原告仅要求被告支付2019年7月1日开始的租金。故本院认为双方正常履行过程中，原告就2019年7月1日之前的租金不予主张。然而，现在由于被告逾期支付租金进而合同解除，故原告有权要求第一年优惠期间的租金12,096元和2019年7月1日起至2019年8月21日期间的租金7,021元。以上两项合计被告应付款为19,117元。就被告提出的原告曾经采取过断电锁门行为，鉴于原告提供的电费使用情况表明，被告在租赁期间持续发生充电和用电行为，而被告对于何时原告采取上述行为举证不足，故本院认定被告应当依据合同约定标准支付租金和房屋占有使用费。另原告自愿将被告已付的履约保证金从欠付款中直接抵扣，故抵扣后被告欠付的解约前的租金为9,580.56元。就原告主张的占有使用费，鉴于被告至今未能返还房屋，故应当支付自2019年8月22日起至实际返还之日止(扣除原告自认锁门的4日)的房屋占有费用。然而原告主张的270.06元/天标准显然过高，本院酌定被告应自合同解除之日起按照170元/天标准支付该项费用。就原告提出的逾期迁出证照的违约金，本院认为，根据合同约定合同解除后被告应当将相关证照迁出。然而原告主张的该项费用过高，本院根据本案实际情况酌定为10,000元。就原告主张的违约金，本院认为现被告未按期付款致使合同解除，应当支付违约金。原告主张相当于租金3倍的违约金12,321元，符合合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款之规定，判决如下：一、原告姚金源作为出租人、被告翁松锋作为承租人的《云间新天地商铺租赁合同》于2019年8月21日解除；二、被告翁松锋于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告姚金源位于上海市松江区云间路XXX号XXX层009号商铺；三、被告翁松锋于本判决生效之日起十日内支付原告姚金源欠付租金9,580.56元(已扣除被告翁松锋已付履约保证金9,536.44元)；四、被告翁松锋于本判决生效之日起十日内支付原告姚金源房屋占有使用费(从2019年8月22日起计算至实际返还房屋之日止，按每日170元标准计算，以上款项扣除680元)；五、被告翁松锋于本判决生效之日起十日内支付原告姚金源逾期变更注册地址的违约金10,000元；六、被告翁松锋于本判决生效之日起十日内支付原告姚金源违约金12,321元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,251.8元，减半收取2,125.9元，由原告姚金源负担1,325.9元，被告翁松锋负担840元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 吕荣珍二〇二〇年三月二十五日法官助理 李 俊书 记 员 石文琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……