浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0326民初7190号 原告：浙江理想四方物业管理有限公司，住所地浙江省温州市。 法定代表人：陈遥，总经理。 委托诉讼代理人：陈小雁、吴忠恩，北京盈科（温州）律师事务所律师。 被告：平阳县泰宇房地产开发有限公司，住所地浙江省平阳县。 诉讼代表人：叶连友，该公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：朱鹏程，该公司管理人工作人员。 委托诉讼代理人：吕林群，浙江震瓯律师事务所律师。 原告浙江理想四方物业管理有限公司（以下简称四方公司）与被告平阳县泰宇房地产开发有限公司（以下简称泰宇公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告四方公司委托诉讼代理人陈小雁、吴忠恩，被告泰宇公司委托诉讼代理人朱鹏程、吕林群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四方公司向本院提出诉讼请求（变更后的诉请）：1.被告泰宇公司向原告支付拖欠的提前介入管理费用428067.10元并赔偿逾期付款利息（自起诉之日起按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算至实际履行完毕之日止）；2.被告泰宇公司向原告支付拖欠的物业服务费641505.48元（自2016年9月1日起至2019年2月28日止）并支付违约金19425.16元；3.被告泰宇公司向原告支付拖欠的机动车泊位管理费216000元（自2016年9月1日起至2019年2月28日止）并支付违约金6480元；4.被告泰宇公司向原告支付拖欠的公摊水电费226800元（自2016年9月1日起至2019年2月28日止）并支付违约金6804元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年1月1日，原告作为乙方与被告作为甲方签订一份《前期物业服务合同》（以下简称合同），约定由原告为坐落于平阳县鳌江镇泰宇花苑商住楼提供物业管理服务。合同第6条约定：“本物业管理区域物业服务收费选择以下第1种方式：包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：多层住宅0.45元/月·平方米，高层住宅1.1元/月·平方米，商业物业1.5元/月·平方米。”第7条约定：“业主应于物业竣工交付之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳……物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年第一个月履行交纳义务。”第9条约定：“停车场收费分别采取以下方式：根据发改委文件及批复的收费标准收取。”第31条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按3%的标准向乙方支付违约金。”合同签订后，原告根据被告的要求提前于2016年2月1日进入平阳县鳌江镇泰宇花苑商住楼物业管理区域介入管理并为该物业管理区域提供物业管理服务至今，而被告却一直拖欠原告物业服务费等未缴纳，并经多次催收无果，请支持原告诉请。 被告泰宇公司辩称：一、原告要求被告支付提前介入管理费与约定不符。根据《前期物业服务合同》补充协议的约定，提前介入管理费包括所需物业管理人员的工资再加工资20%的综合管理费，综合管理费包括员工社保、高温费、节假日加班费、办公费、交通费、年终奖、公司税费及公司管理费用等。根据原告提交的泰宇公司2016.2-2016.8的工资表，2016年2月至8月期间原告实发工资为209717元，超过部分为社保补贴、交通补贴、加班费等。故按照补充协议约定，综合管理费为41943.4元（209717元×20%），提前介入管理费应为251660.4元（209717元+41943.4元）。另外，自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率标准已经取消，原告要求被告按照中国人民银行贷款基准利率标准上浮50%赔偿逾期付款的利息损失，不应支持。二、原告要求被告支付的空置房物业费存在计算错误。被告开发的泰宇花苑A4-A6号楼项目，可售房屋总共626套，已经确认购房户权益的为501套，另外有125套尚未出售或存在争议。该125套中属于尚未销售的房屋79套，共12011.6平方米。即使被告应支付空置房物业费，应按照尚未出售的房屋进行计算。三、被告无需向原告支付机动车泊车管理费。1.根据《前期物业服务合同》第二条第2点、第5点及第六条第1点的约定，物业收费方式为包干制，物业共用部位及设施的运行维护管理、车辆停放管理等包含在原告物业服务范围内，故原告不需再另行支付机动车泊车管理费。2.根据《前期物业服务合同》第九条、第十条的约定，原告与车位使用人签订协议，按照发改委文件及批复向车位使用人收取机动车泊车管理费，现涉案该部分车位均未销售也未使用，故被告不应向原告支付机动车泊位管理费。3.该部分未出售的车位均由被告自行维保及检测，原告未进行管理及维护，被告无需向原告支付管理费。4.即使被告应支付机动车泊车管理费，因剩余4个平面车位位于通道、人防门位置不能销售，现可售而未售的机械车位为116个，应按照116个机械车位进行计算。四、物业服务费已包含公摊水电费，被告无须另行支付。1.根据《前期物业服务合同》第六条第1点的约定，物业收费方式为包干制，故原告要求支付公摊水电费，不应支持。2.即使被告需支付公摊水电费，也应按照实际产生并分摊到被告的金额支付。原告未提供相关计算依据，其按60元/月·户向被告公摊水电费不合理。五、由于合同中没有约定逾期支付机动车泊车管理费、公摊水电费的违约责任，故原告要求被告支付违约金，不应支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（即原告提交的企业信息、《前期物业服务合同》、补充协议、不动产信息查询记录、催收函、快递面单、邮寄记录以及被告提交的《商品房买卖合同》、规划图纸），本院予以确认并在卷佐证。对于双方存在争议的证据，本院作如下认定：1.原告提交的证明、领房通知书，被告有异议，但对其证明对象无异议，故该组证据可以证明原告于2016年2月1日进驻泰宇花苑并提供物业管理服务的事实；2.原告提交的工资册，结合双方陈述，可以证明2016年2月1日至2016年8月31日期间，原告提供前期物业服务时产生的人员工资为209717元、各项补贴为194218元、日常开支为24132.1元的事实；3.原告提交的台帐，因双方在诉讼中对于物业服务费进行核对、确认，本院以双方诉讼中确认的事实为准；4.原告提交的收款收据，系案涉小区业主向原告缴纳公摊水电费的情况，与本案缺乏关联性，本院不作认定；5.原告提交的历月电费明细、发票，拟证明2016年9月至2019年2月期间产生公摊电费678307.83元，被告泰宇公司对实际产生公摊电费金额无异议，本院对该证据的证明力予以确认；6.被告提交的泰宇花苑空置房情况统计表，结合双方陈述，可以证明泰宇花苑尚在物业管理区域内泰宇公司所有的空置房屋为126套，对应建筑面积为19439.56平方米的事实；7.被告提交的温州市房地产市场信息，拟证明泰宇花苑A5-206不在原告物业管理区域范围内，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，至于该房是否应计算在物业管理范围内，本院另行阐述；8.被告提交的车位销售统计表，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，可以证明泰宇花苑A4-A6号楼共建成车位269个，已出售车位149个，尚有120个车位未出售的事实；9.被告提交的增值税电子发票、维修保养服务合同、发票，无法抗辩原告主张的空置车位泊位管理费，故该组证据与本院处理结果无关，本院不予认定。 结合上述认定的证据，本院认定本案事实如下：原告四方公司系物业服务企业，原名为温州市洪殿物业管理有限公司，于2003年5月14日变更为温州市惠中物业管理有限公司，于2017年10月20日变更为现名。被告泰宇公司系鳌江泰宇花苑商住楼的开发商，其选聘原告四方公司对泰宇花苑提供前期物业管理服务。2009年1月1日，泰宇公司作为甲方、温州市惠中物业管理有限公司作为乙方，双方签订了《前期物业服务合同》，约定乙方为泰宇花苑提供前期物业管理服务，期限自合同签订之日起至竣工交付起五年止。合同第二条约定：“乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。”第六条约定：“物业服务收费选择包干制方式：多层住宅0.45元/月·平方米，高层住宅1.1元/月·平方米，商业物业1.5元/月·平方米。物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润；（11）总公司费用分摊。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。”第七条约定：“业主应于物业竣工交付之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。”第九条约定：“停车场收费根据发改委文件及批复的收费标准收取。”第十条约定：“乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。”第三十一条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3%的标准向乙方支付违约金。” 2013年1月22日，本院裁定受理泰宇公司破产重整一案，并指定浙江震瓯律师事务所担任泰宇公司管理人。 2013年11月8日，泰宇公司管理人作为甲方、温州市惠中物业管理有限公司作为乙方，双方签订了《泰宇花苑补充协议》，约定：“1.甲方同意继续履行温州市惠中物业管理有限公司与泰宇公司签订的《前期物业服务合同》内容……5.在项目交付前，甲方要求乙方人员提前进场，费用由甲方支付，具体人员安排与费用标准为：（1）根据工程项目进度情况和物业管理要求，经双方协商确定所需物业管理人员到岗；（2）费用标准按不同岗位人员根据当时市场价确定工资费用，双方签订岗位人员确认书；（3）甲方在双方确定岗位工资基础上另行支付20%的综合管理费给乙方，综合管理费包括员工社保、高温费、节假日加班费、办公费、交通费、年终奖、公司税费及公司管理费用等。乙方确保派遣人员具备在该工作岗位上的能力和资质，保证工程项目运行的安全；（4）费用支付方式：每个季末，乙方提供发票后10日内甲方支付给乙方……。” 合同签订后，原告于2016年2月1日进入泰宇花苑商住楼提供物业管理服务。截至2016年8月31日，原告产生的人员工资为209717元、各项补贴为194218元、日常开支为24132.1元。 2017年11月16日，原告向被告泰宇公司管理人发出《关于催缴泰宇花苑物业服务费用的函》，函中称“四方公司从2016年2月1日进场负责物业管理工作，泰宇公司拖欠日常开支、工资、水电公摊、端午补贴、高温补贴、年终奖金及物业服务费用共计938079.46元”。2018年4月23日，原告再次向被告泰宇公司管理人发出《关于催缴泰宇花苑物业服务费用的函》，函中称“四方公司与泰宇公司协商好，四方公司免去泰宇公司从2016年2月1日至2016年9月1日期间的物业费及空置费，泰宇公司则负担该期间的进场费用。从2016年2月1日至2016年9月1日日常开支、工资、公摊水电费、端午补贴、高温补贴、年终奖金计570742.46元，2016年9月1日至2018年2月28日的空置房物业费459894元，合计1030636元。” 另查明，泰宇公司所有的尚在物业管理区域范围内的空置房屋为126套，对应建筑面积为19439.56平方米，总建筑面积为95346.71平方米。泰宇花苑A4-A6号楼共建成车位269个，已出售车位149个，尚有120个车位未出售。2016年9月至2019年2月期间产生公摊电费为678307.83元。 本院认为，根据诉辩双方的意见，本案有以下几个争议焦点，评析如下： 一、关于提前介入管理费用问题。提前介入管理即早期介入管理，是建设单位开发建设阶段引入的物业管理支持，其服务对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付介入服务费用。本案中，双方签订的《泰宇花苑补充协议》第5条约定：“甲方在双方确定岗位工资基础上另行支付20%的综合管理费给乙方，综合管理费包括员工社保、高温费、节假日加班费、办公费、交通费、年终奖、公司税费及公司管理费用等。”对于该条中的岗位工资，双方未予确定。国家统计局发布《关于工资总额组成的规定》第四条：“工资总额由下列六个部分组成：（一）计时工资；（二）计件工资；（三）奖金；（四）津贴和补贴；（五）加班加点工资；（六）特殊情况下支付的工资。”从该规定可以看出，补贴属于工资总额组成部分。故补充协议中的岗位工资应为基本工资加上各项补贴，计403935元（209717元+194218元）。由此，按被告泰宇公司所辩称的补充协议中提前介入管理费用计算方式即（岗位工资+岗位工资×20%），应为484722元（403935元+403935元×20%）。现原告以其提前介入管理的实际发生费用即（基本工资+补贴+日常开支）作为提前介入管理费，计为428067.1元（209717元+194218元+24132.1元），符合客观情况，也有利于被告，故本院予以支持。该费用被告至今未支付，原告请求被告赔偿逾期付款利息，符合法律规定，但应以同期银行拆借中心公布的报价利率作为计算标准。 二、关于物业服务费问题。《前期物业服务合同》第七条约定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因泰宇公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由泰宇公司全额缴纳。”第三十一条约定：“泰宇公司违反合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按3%的标准向四方公司支付违约金。”本案中，泰宇公司所有的尚在物业管理区域内的空置房屋为126套，总建筑面积为19439.56平方米，故从2016年9月至2019年2月28日共计产生的物业费为641505.48元（19439.56平方米×30个月×1.1元/月·平方米）。现原告要求被告泰宇公司支付物业服务费641505.48元及违约金19425.16元（641505.48元×3%），于法有据，本院予以支持。被告泰宇公司辩称126套空置房中存在超面积房A5-206而不予计算物业费，缺乏依据，本院不予采信。关于被告泰宇公司辩称部分空置房存在权属争议应暂不予计算物业费的意见。本院认为，该权属争议系泰宇公司与相对人之间争议关系，不能对抗原告向被告泰宇公司主张物业费的权利，故本院亦不予采信。 三、关于机动车泊位管理费问题。《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）的通知》第二十三条规定，对住宅小区实施物业管理过程中涉及的车辆停泊服务、装修装饰垃圾清运、代办服务和其他特约服务等收费，按政府价格主管部门相关规定执行，政府价格主管部门未作规定的，由委托双方协商确定。具体到本案，《前期物业服务合同》第九条约定了“停车场收费根据发改委文件及批复的收费标准收取”，《温州市物业管理服务收费管理实施办法（修订）的通知》附件的规定了“自有车位保管费60元/月·辆”。虽然原告向被告泰宇公司主张的是空置车位管理费，由于由于未出售车位与出售车位，属于小区车库整体之部分，车位无论出售多少，均产生车库之物业服务管理费，从公平合理的角度考虑，物业公司不因车位空置而付出的劳动减少，应当对空置车位收取管理费。故原告诉请从2016年9月至2019年2月期间的空置车位管理费即60元/月·辆×30个月×120=216000元，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告泰宇公司支付机动车泊位管理费违约金，缺乏依据，本院不予支持。被告泰宇公司辩称机械车位系自行维保而不予计算费用，因机械车位维保事项不属于物业管理范围，故本院对该辩称不予采信。 四、关于公摊水电费问题。《温州市物业管理服务收费管理实施办法（修订）的通知》第5条规定：“……公共设备设施的日常养护与正常运转所发生的费用，先由物业管理企业向业主预收，然后由物业管理企业按实际发生额向业主分摊收取……”。由此可知，原告就公摊水电费可按实际发生额向业主分摊收取。本案中，双方确认实际发生公摊水电费678307.83元，被告泰宇公司应就其所享有的建筑面积比例来分摊该公摊水电费，即138295元（678307.83元×19439.56平方米/95346.71平方米）。原告要求被告泰宇公司支付公摊水电费违约金，缺乏依据，本院不予支持。被告泰宇公司辩称物业服务费已包含公摊水电费的意见，缺乏理据，本院不予采信。 综上，原告诉请的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告平阳县泰宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江理想四方物业管理有限公司提前介入管理费428067.10元并赔偿逾期付款利息（以428067.10元为基数，自2019年11月12日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止）； 二、被告平阳县泰宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江理想四方物业管理有限公司物业服务费641505.48元及违约金19425.16元； 三、被告平阳县泰宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江理想四方物业管理有限公司机动车泊位管理费216000元； 四、被告平阳县泰宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江理想四方物业管理有限公司公摊水电费138295元； 五、驳回原告浙江理想四方物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20184元，减半收取计10092元，由浙江理想四方物业管理有限公司负担1197元，平阳县泰宇房地产开发有限公司负担8895元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 员 包崇鸽 二〇二〇年三月十日 代书记员 胡小蝶