北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初16072号原告：张玉红，女，1968年11月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：于丽，北京浩云律师事务所律师。委托诉讼代理人：代安博，男，1992年1月6日出生，北京浩云律师事务所实习律师。原告：张万江，男，1961年6月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：于丽，北京浩云律师事务所律师。委托诉讼代理人：代安博，男，1992年1月6日出生，北京浩云律师事务所实习律师。被告：吴炜，男，1977年12月5日出生，汉族，住江西省上饶市玉山县。原告张玉红、张万江（以下各称姓名，合称二原告）起诉被告吴炜（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告之共同委托诉讼代理人于丽、被告到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除二原告和被告之间签订的《租赁合同》；2、判令被告支付房屋租金200000元；3、判令被告支付违约金106100元；4、判令被告支付2019年度取暖费7988元；5、判令被告实际占用期间使用的水电费（以物业实际计表金额为准）；6、判令被告支付合同中免租期内的租金33333元。事实和理由：位于北京市朝阳区和敬路x号房屋系二原告共有，二人2019年4月16日将涉案房屋租赁给被告用于经商使用，并签订了《商业地产居间租赁合同》，租期自2019年4月16日至2025年5月20日，其中2019年4月16日至2019年5月19日为免租期，到2019年11月20日该交纳第二期租金的时候被告拒绝交纳租金并拖欠至今，我认为被告的行为严重侵犯我方的合法权益，特诉至法院。被告辩称：我认为双方之间的合同已经于2019年11月18解除，当天我和二原告在中介业务员的见证下商谈了合同解除事宜。因合同已经解除，故我方不需要支付第二期房屋租金20万元，故对于该诉讼请求我方不同意；违约金我也是不同意支付的，我认为我没有违约，我并没有给二原告造成任何经济损失，并且我无法继续经营与二原告是有关系的，在租赁涉案房屋的时候原告承诺我说可以将门店向外延伸2米，但是一直没有实现，我又将隔壁的房屋租了下来，同时又正值雨季二层房屋漏雨导致我无法装修，上述原因导致我的经营成本上升，故我没有理由支付违约金。我同意支付2019年11月15日至2019年12月12日期间的供暖费，超出这个期间的不同意支付，我已经于2019年12月12日结清全部水电费，此后我并未实际占用使用涉案房屋，故二原告主张的水电费我无从支付。合同约定免租期内不需要支付房租，故不同意支付免租期间内的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院综合本案证据认定如下事实：朝阳区和敬路x号房屋属二原告共同共有。2019年4月16日，二原告（甲方）与被告（乙方）以及北京盛世天筑房地产经纪有限公司（丙方）签署《商业地产居间租赁合同》，约定甲方将北京市朝阳区和敬路x号房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，房屋性质为配套公建。租赁期限自2019年5月20日至2025年5月20日，其中2019年4月20日至2019年5月19日为免租期（无需支付租金）。租金支付方式为押一付六，租赁期限内从起租期开始每2年递增一次，每次递增标准为5%（年租金）。合同期内共计递增2次。租赁期内乙方需要承担水费、电费、取暖费、物业费、房租税费。首个计租周期为2019年5月20日至2021年5月19日，租金总计为800000元……乙方需在签订合同日起交给甲方履约保证金33333元大写：（叁万叁仟叁佰叁拾叁元整）。因乙方原因导致本合同解除的，乙方应及时将租赁房产返还给甲方，将自己所属的物品及时搬走。乙方无故迟延返还租赁房产的，甲方有权对租赁房产采取停水、停电措施，对此造成的损失甲方不承担任何责任。乙方因迟延返还租赁房产给甲方造成的损失，乙方承担全部责任，甲方将扣除押金。任何一方无故解除本合同的，违约方向守约方支付剩余租期内总租金金额的5%作为位违约金。乙方在出现下列任何一种情况时，乙方同意赔偿甲方因此而遭受的损失，并同意向甲方支付剩余租期内总租金的5%作为违约金，同时甲方有权解除本合同。合同签订后，被告依约向原告支付了付款时间表中第一期租金200000元，并支付履约保证金33333元和5000元物业费。付款时间表中第二期间2019年11月20日需要支付的200000元租金被告未交纳。二原告认可被告提交的福润四季家园电力（代收）缴费通知单、福润四季家园自来水（代收）缴费通知单及光大银行电子回单的真实性，故此本院对被告已经交纳2019年10月10日至2019年11月26日期间的电费1123.20元以及2019年9月5日至2019年11月26日期间的自来水费1111.50元的事实予以认定，水、电费用交纳时间均为2019年12月12日。因被告未交纳2019年11月20日至2020年5月20日期间的预付租金，原告主张解除合同并支付违约金。被告辩称双方之间租赁合同已经于2019年11月18日解除，并提交与张玉红之间的微信聊天记录及与张万江之间的电话录音，其中2019年11月25日电话录音第一段内容有：“被告：我今天忙忙叨叨就没跟你说。那个钥匙您拿到了吧？张万江：我没有见着钥匙。被告：那不是跟您打电话，您说搁到中介嘛。张万江：对，我让他搁中介了，那把钥匙呢？被告：嗯？张万江：不是两把钥匙吗？被告：两把我都让他们搁中介了。张万江：中介说就见到一把，那把呢？被告：就等于见到我那把，施工队那把就没拿过去是吧？张万江：对。被告：行，我打电话吧。您今天走啊？张万江：我明天早起6点走。被告：我让他把钥匙送过去给再您打电话。张万江：行”。第二段内容有：“张万江：都放中介那儿了？被告：对啊，那把说给你拿过来，你说等不住了，我们的人直接搁中介了，施工队的也搁中介了。张万江：行了，水电费都交完了是吗？被告：今天都查完了。我明天让财务交了。张万江：查完没交呢？被告：对，明天我让财务交，物业没给我们出数。物业出数了我们把钱交过去就行。张万江：行吧，你们抓紧办吧，明天再有什么事你就跟张姐联系，明天我就走了。被告：没事了，我们就这么交接过去。咱们我们就这么地了。张万江:行，你说这么地就这么地吧。被告：您看我们确实亏了很多。张万江：你就办你的吧。被告：行，那就这么着了，这事就这么结束，非常感谢您对我们的理解和体谅。张万江：行了，挂了吧。”在与张玉红之间的2019年12月2日的微信聊天记录中：张玉红：吴老板，现在我回不去，你把交水电费的票据拍照发我吧！被告：咱得写个终止的东西呀张玉红：我把解约函快递发你吧被告：我不要多次的去跑太远了张玉红：你不用跑了被告：我想去一次见一面签个解约的手续就完了我得去物业交电费张玉红：你把应该交的都交完了就可以确定解约。二原告对上述电话录音及微信聊天记录真实性认可。二原告提交北京春风供热专用收据显示，涉案房屋2019-2020年度供暖费为7899元。被告现已搬离涉案房屋，就搬出时间双方存在争议，二原告称被告于2019年12月左右不再使用涉案房屋，被告称其于2019年11月就搬离了涉案房屋，因被告提交的水、电费交纳凭证显示记账时间为2019年12月12日，且二原告认可2019年12月12日后被告不再占有使用涉案房屋，故本院将该日期认定为被告的腾退日期。本院认为，原、被告双方签订的《商业地产居间租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，系有效的合同。依法成立的合同受法律保护，双方均应依照合同严格履行各自义务。根据录音及微信聊天记录证据可以判断，双方针对涉案房屋的钥匙交接以及水、电费结算等合同解除事宜进行了沟通协商，最终张玉红称被告交完水、电费即可确定解约。此后被告于2019年12月12日结清了涉案房屋的水、电费，故双方之间的租赁合同已经解除，但解除时间并非被告认为的2019年11月18日，而是2019年12月12日。因此，被告需要交纳2019年11月20日至2019年12月12日期间的租金以及对应期间的供暖费，经查，二原告交纳的供暖费期间为2019年11月15日至2020年3月15日，核算后被告在占有使用房屋期间应交纳的供暖费为1975元。被告已经交纳2019年10月10日至2019年11月26日期间的电费1123.20元以及2019年9月5日至2019年11月26日期间的自来水费1111.50元，至2019年12月初被告亦未实际经营，故原告继续主张水、电费缺乏依据，本院不予支持。关于违约责任和违约金问题，被告辩称其解约是因为二原告向其承诺的房屋外延2米未能兑现以及二层房屋漏水使其无法装修等原因导致的经营成本过高。然而经营成本过高乃一般社会商业风险，本案中被告提到的经营成本过高系其作为租赁合同承租人可预见、应预见、并需要其自行承担的商业风险，不得随意转嫁他人。合同当事人通过平等协商、互信互惠基础上建立的合同关系应得到充分的尊重，任何一方不得随意摒弃剔除或无故解约。在合同履行过程中出现客观情况后双方可妥善磋商，即便房屋可能存在漏水等客观情况，被告也可提出减免租金等合理请求，且被告也并未充分举证证明该情形可直接导致合同目的不能实现，故本院对被告的该抗辩意见不予采信。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。双方《商业地产居间租赁合同》第六条违约责任第二款约定：任何一方无故解除本合同的，违约方需要向守约方支付剩余租期内总租金金额的5%作为违约金，本院综合租赁合同期限、违约时点、违约情形等以及可能给二原告造成的损失等因素，认为违约金标准过高，对被告需要承担的违约金酌定为50000元。关于原告主张的免租期内的租金问题，双方签订的《商业地产居间租赁合同》租赁期限自2019年5月20日起，至2025年5月20日止，系长期性质的商业合同。二原告基于信赖利益给与被告自2019年4月20日至2019年5月19日的免租期，但被告仅在半年后就提出退租，破坏了双方的信赖关系，使二原告无法基于对合同的信赖得到后续租金收益，根据公平原则及信赖利益保护原则，此期间原告对涉案房屋的占有使用需要支付相关费用，本院将该占有使用费与原告此前交纳的履约保证金33333元相互冲抵。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第九十三条第二款，第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告张玉红、原告张万江与被告吴炜之间签订的《商业地产居间租赁合同》于2019年12月12日解除；二、被告吴炜于本判决生效后七日内向原告张玉红、原告张万江支付租金二万四千一百七十八元；三、被告吴炜于本判决生效后七日内向原告张玉红、原告张万江支付违约金五万元；四、被告吴炜于本判决生效后七日内向原告张玉红、原告张万江支付供暖费一千九百七十五元；五、驳回原告张玉红、原告张万江的其他诉讼请求；如被告吴炜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3272元，由原告原告张玉红、原告张万江负担2420元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告吴炜负担852元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二〇年三月九日书记员  李 兵