陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终11810号上诉人（原审原告）：吴文化，男，1951年8月8日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：郭鹏，陕西哲尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴命有，男，1984年10月14日出生，汉族，住西安市未央区。被上诉人（原审被告）：李俊山，男，1972年10月18日出生，汉族，住西安市未央区。原审第三人：西安京颐置业有限公司。住所地：西安市浐灞生态区。法定代表人：鲜义恩，董事长。委托诉讼代理人：陈庄超，男，1989年10月28日出生，汉族，该公司法务，住该公司。上诉人吴文化因与被上诉人李俊山，原审第三人西安京颐置业有限公司（以下简称京颐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初2422号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年3月10日，吴文化、李俊山签订业主协议，约定李俊山将其认购的位于西安市未央区红旗东路浩华置业有限公司的购房指标转让给吴文化，李俊山帮助吴文化办理更名。吴文化向浩华置业缴纳了定金5万元，李俊山将浩华置业有限公司出具的5万元定金收据交给了吴文化。2014年12月26日因吴文化认购的浩华置业的房屋变更为西安市灞桥生态区XX小区商品房，遂李俊山与京颐公司重新签订了购买房屋的认购协议。同日，吴文化向京颐公司缴纳涉案房屋购房款222,774元，京颐公司向李俊山出具了收款收据。2018年6月3日吴文化向京颐公司补缴涉案房屋购房款144,925元，京颐公司向李俊山出具了收款收据。后吴文化、李俊山就涉案房屋的更名发生纠纷，吴文化诉至原审法院，形成诉讼。另查，涉案房屋至今未取得商品房预售许可证。在李俊山将涉案房屋认购资格转让吴文化期间，李俊山又将涉案房屋认购资格转让给张某某，张某某以李俊山名义向京颐公司缴纳了购房款36,925元。吴文化于2019年1月23日向原审法院提出诉讼请求：1、判令李俊山履行《业主协议》义务，将《认购协议》更名至吴文化名下；2、本案诉讼费用由李俊山承担。事实与理由：2014年1月23日，李俊山参加未央区机关事务管理局团购办组织的商品房团购活动，李俊山购买了由西安市浩华置业有限公司开发的位于西安市红旗东路 “汇景·东郡”小区的商品房一套。2014年3月10日，李俊山将上述商品房购房资格转让给吴文化，双方签订了《业主协议》。协议签订后，吴文化向李俊山支付了定金5万元，李俊山将选房资格确认书及缴纳定金5万元的收款收据交给吴文化。2014年11月21日，团购项目变更为京颐公司开发的位于XX路XX大道十字东北角的XX小区。后李俊山配合吴文化与京颐公司签订商品房认购协议等，协议中约定买受人联系电话为吴文化手机号码，且京颐公司重新出具了定金5万元的收款收据。合同签订后，吴文化按认购协议向京颐公司支付了第一笔购房款222,774元 。2018年6月3日，吴文化与京颐公司签订了欧罗巴小镇一期项目补款单，支付购房款尾款144,925元。后吴文化办理认购协议更名时，发现李俊山于2016年3月份缴纳过3万多元房款。因该3万多元的收款收据在李俊山处，导致吴文化无法办理更名手续。经吴文化多次与李俊山沟通，李俊山均以各种理由推脱，至今仍未配合吴文化办理。故诉至法院。李俊山辩称，不同意吴文化的诉请请求。截止目前，涉案房屋未取得商品房预售许可证。更名的前提是将房屋出售给吴文化，但涉案的房屋是团购，是政府的福利分房，不具备更名的条件。根据国家的规定，房子在取得房产证五年后，才具备交易条件。京颐公司辩称，其与本案无利害关系，吴文化诉述的业主协议，其并不知晓，且根据合同的相对性，该协议是吴文化、李俊山双方签订，与其无关，故列其为本案被告不适格，其不承担任何法律责任。原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，李俊山和京颐公司在自愿平等的基础上签订了购买涉案房屋的认购协议，涉案房屋至今尚未取得商品房预售许可证，亦未取得产权证。涉案房屋在京颐公司处的购买登记只是该公司内部的登记行为，该登记不具备物权的法律效力。现吴文化要求李俊山配合在京颐公司处将涉案房屋更名至其名下，并不能产生物权变动的效力，故吴文化的上述请求，无法律依据，本案不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，遂判决：驳回原告吴文化的诉讼请求。本案受理费100元（原告已预交），由原告自行承担。宣判后，吴文化不服，向本院提起上诉，请求：1、请求判令李俊山履行《业主协议》，将《认购协议》更名至其名下；2、一、二审诉讼费用由李俊山承担。事实与理由：原审判决驳回其诉讼请求事实不清，证据不足，并且没有法律依据。一、在本案一审过程中，通过法院查明，其与李俊山之间签订有《业主协议》，而该协议的内容为李俊山将购房资格转让给其，并且附随李俊山的另一主要义务为配合其办理过户手续。在该《业主协议》签订后，其即缴纳了全部的购房款费用，其已履行了义务，仅剩下李俊山按照相关约定配合其办理过户手续。而在本案中，其提出的诉讼请求为要求将《认购协议》更名至其名下，该诉讼请求与原审判决所述的并非同一请求事项。首先，其在交纳购房款过程中，均系直接与京颐公司联系，并非通过李俊山与京颐公司联系并履行义务；而其的诉讼请求即为要求李俊山履行相关手续，该请求并非要求李俊山配合办理相关产权过户手续，因此与该房屋现物权登记状态无关，原审法院的判决与其的诉讼请求无关。其次，该房屋现能否将来办理过户登记又与其所提诉讼请求直接相关。房屋能否取得产权登记首先在于合同签订的主体以及相关义务的履行，而在本案中虽然合同签订的主体为李俊山，但李俊山与京颐公司在《认购协议》签订之前，便与其签订《业主协议》，该协议内容中已经将该房屋的相关权利转让给其，而该协议也是其与李俊山的真实意思表示。李俊山自愿将购房资格转让给其，其同时也将全部购房款项直接交付给京颐公司，履行了全部义务。李俊山实际上已经将该房屋转让给其，剩下的产权登记工作仅需李俊山配合办理合同更名，以及京颐公司按照法律规定办理产权登记，而在相关风险中京颐公司是否办理产权登记应当属于其承担的风险范畴，但是李俊山是否配合办理《认购协议》的更名属于李俊山应当履行的义务，而该义务是否履行直接决定了其的权利能否实现。二、李俊山恶意拒绝履行相关义务，原审法院的判决对其的权利造成了巨大侵害，并且对现阶段由于房价上涨过程中所形成的社会问题造成了恶劣影响。其与李俊山之间关于房屋的买卖行为产生在2014年，当时社会房价平均水平仍然很低，但是其与李俊山之间达成的协议属于双方的真实意思表示，并且不违反法律规定。在长时间的履约过程中，其从未提出解除协议或者拒绝履行相关义务，而是诚实守信的向京颐公司交付了40余万元的购房款项。但是2018年李俊山由于房屋价格的连续上涨之后，拒绝配合其履行相关义务，实质上是对当年所签协议的恶意违约行为。因此，其所提的诉讼请求直接关系到相关权利能否实现，同时又不同于原审法院所述的产权过户。在此过程中，其请求法院判决李俊山履行相关义务，完全具有法律依据及事实依据，原审法院应当支持。李俊山辩称，《业主协议》有无公证，是否合法；《业主协议》实质内容进行涂改，是否有效；《业主协议》无本人签字、盖章、捺印，是否有效；《业主协议》中有无对权利义务相互制约，以上四点足以证明《业主协议》属于无效协议，不具有法律效力。京颐公司辩称，本案系吴文化与李俊山争议产生，与其公司无关。经审理查明，2014年3月10日，吴文化、李俊山签订的业主协议内容为：1、有李俊山红旗东路浩华置业有限公司房屋转让吴文化，文化3月10日以付定金5万元，李俊山已收房屋定金收据以吴文化。2、吴文化另借现金4万元，后不够再借李俊山一万元，无代价。借李俊山使用1年，2014年3月10日结清，到期后必须付清给吴文化。3、李俊山必须帮助吴文化过户手续办好。4、协议签订后，双方无须后悔，无须改变，无有临时纠纷。原审判决认定的其他事实属实。本院认为，吴文化的诉讼请求为，1、判令李俊山履行《业主协议》义务，将《认购协议》更名至吴文化名下；2、本案诉讼费用由李俊山承担。2014年3月10日，吴文化、李俊山签订业主协议内容为：1、有李俊山红旗东路浩华置业有限公司房屋转让吴文化，文化3月10日以付定金5万元，李俊山已收房屋定金收据以吴文化。2、吴文化另借现金4万元，后不够再借李俊山一万元，无代价。借李俊山使用1年，2014年3月10日结清，到期后必须付清给吴文化。3、李俊山必须帮助吴文化过户手续办好。4、协议签订后，双方无须后悔，无须改变，无有临时纠纷。因该业主协议中，并无将《认购协议》更名至吴文化名下的任何合同条款，故吴文化请求法院判令李俊山履行《业主协议》义务，将《认购协议》更名至吴文化名下的诉讼请求，没有合同依据。原审法院判决中的论述虽与吴文化诉请不对应，但判决驳回吴文化诉讼请求的结果并无不当，应予维持。吴文化上诉称，应按业主协议支持其诉请，理由不成立。综上，原审判决认定事实清楚，判决结果依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由吴文化负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟    二○二○年三月十日  书 记 员  陈   歆   1