四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川16民终134号 上诉人（原审被告）：邓中秋，男，汉族，1970年8月2日出生，住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审原告）：四川省西城物业经营管理有限公司，住所地四川省广安市广安区西溪路219号1幢105号。 法定代表人：陈俊文，总经理。 委托诉讼代理人：淳博，四川鑫泰律师事务所律师。 上诉人邓中秋因与被上诉人四川省西城物业经营管理有限公司（以下简称西城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初6910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 邓中秋上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由:一、2014年1月至2017年1月期间上诉人与被上诉人虽然签订了小区物业管理合同，但被上诉人存在明显违约，违约表现在以下几点：1.小区安防设施、设备、门禁等形同虚设，导致小区业主财物屡次被盗，事后也无有效整改；2.清洁卫生敷衍了事，消防楼梯窗台上垃圾杂物成堆，严重影响消防安全及环境卫生；3.小区安保、清洁人员配备严重不足；4.小区消防管网已全部瘫痪无法使用，消防门破损严重，一旦发生火灾，将严重威胁到小区业主的生命和财产安全。二、2018年1月1日至2019年5月期间上诉人与被上诉人并无合同关系，且被上诉人只安排几个老年人敷衍管理。三、被上诉人主张2017年以前的物业管理费用已经超过了诉讼时效，不应当得到支持。一审法院未考虑上述情形，判令上诉人足额支付相关费用不公，应判令西城物业公司恢复小区设施设备，请求查清事实依法改判。 西城物业公司未提交答辩意见。 西城物业公司向一审法院起诉请求：1.判决邓中秋立即支付物业管理服务费4980元及滞纳金（截止2019年5月31日止）；2.本案案件受理费由邓中秋负担。庭审中，西城物业公司明确滞纳金从应交服务费之日起按年利率6%计算至该款付清之日止。 一审法院认定事实：登记在邓中秋名下的位于四川省广安市广安区房屋（建筑面积103.76㎡）位于东升金海岸小区。2013年12月8日，西城物业公司（合同乙方）与广安市广安区东升金海岸小区业主委员会（合同甲方）签订了《物业管理服务合同》，约定西城物业公司为位于广安区提供物业服务，委托管理期限暂定为4年，自2014年1月1日至2017年12月31日止。2014年物业服务费的高层按0.7元／月／㎡，多层按0.4元／㎡／月计算；2015年、2016年物业服务费的高层按0.8元／月／㎡，多层按0.5元／㎡／月计算；2017年物业服务费按市场价递增；电梯楼4楼以下按多层标准收取。服务费每半年交纳一次等。合同签订后，西城物业公司提供了物业服务。合同履行期限届满后，西城物业公司仍然进行服务至今。西城物业公司因邓中秋至今未缴纳2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业费，且经催收未果，故遂诉讼来法院，要求支持其前述诉讼请求。 一审法院认为，广安市广安区东升金海岸小区业主委员会代表业主与西城物业公司签订的物业管理服务合同，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对小区的全体业主均具有约束力，邓中秋作为涉案小区的业主，应当按照该物业服务合同之约定履行缴纳物业服务费的义务。根据《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主。”、第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用。”、第十二条“……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”、第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，西城物业公司已全面履行物业服务义务。即使在合同履行届满之后，虽未续签合同，但西城物业公司仍继续在涉案小区提供物业服务，邓中秋亦接受了西城物业公司提供的物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系，根据权利义务对等原则，西城物业公司有权按先前收费标准收取相应的物业费用。西城物业公司因向邓中秋催缴物业费，故提起本次诉讼，有事实及法律依据，故对西城物业公司要求邓中秋支付拖欠2014年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费4980元（0.8元/㎡/月×103.76㎡×60月）的请求，应当依法予以支持。 西城物业公司对邓中秋之物业管理服务确实存在一定瑕疵，审酌本案，对西城物业公司所主张的滞纳金的诉讼请求不予支持。 需要说明的是，物业服务具有公共性和持续性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第七条、第十二条、第十五条之规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限邓中秋于判决生效之日起十日内向四川省西城物业经营管理有限公司支付2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费4980元；二、驳回四川省西城物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 义务人未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向广安市广安区人民法院申请执行。 本案受理费50元，减半收取25元，由四川省西城物业经营管理有限公司负担5元，邓中秋负担20元，分别向四川省广安市广安区人民法院交纳。 本院二审中，邓中秋提交照片房屋照片5张，拟证明房屋漏水，西城物业公司未及时进行维修，物业服务存在质量问题。经质证，西城物业公司认为房屋漏水的原因是多方面的，不能以漏水的结果来推定物业公司存在责任。 本院对以上证据的认证意见为：以上证据不足以证明西城物业公司提供的物业服务存在质量问题，不能达到邓中秋的证明目的。 二审审理查明，2019年11月18日一审法院同时对西城物业公司起诉案涉小区业主邓中秋、李洪亮、徐涛等物业服务合同纠纷共6案合并审理。庭审中，徐涛提出诉讼时效抗辩；邓中秋亦质问西城物业公司，为何他2014年起就没交费，西城物业公司一直不起诉他。一审庭审中，法院询问是否催收了物业费，西城物业公司称书面的物业服务合同在2017年12月31日终止，他们在2017年12月31日催收符合法律规定，邓中秋承认西城物业公司进行了催收。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.邓中秋是否应当按照《物业管理服务合同》约定交纳物业服务费；2.西城物业公司的起诉是否超过诉讼时效。 关于焦点一，广安市广安区东升金海岸小区业主委员会与西城物业公司签订了《物业管理服务合同》，该合同对小区的全体业主具有约束力，西城物业公司、邓中秋均应按照合同约定履行各自义务，以实现合同的订立目的，让业主得到满意的生活居住环境，让物业公司取得预期的经济收益和社会效益。业主积极主动交费，物业公司不断提高服务质量，二者相互依赖，只有双方相互配合，才能形成良好的物业管理秩序，小区物业服务才能够良性循环。 西城物业公司按照合同约定为案涉小区提供了物业服务，邓中秋作为业主，应按照合同约定交纳物业服务费。由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，因此业主不能单凭几张照片来证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。本案中，邓中秋提交的证据不足以证明西城物业公司提供的物业服务存在质量问题，其主张不应缴纳物业服务费的理由不成立，本院不予支持，邓中秋应足额缴纳西城物业公司物业服务期间的物业服务费。邓中秋如认为物业公司在物业管理过程中，未能尽到管理义务，需要采取补救措施或者赔偿损失的，可另行起诉向西城物业公司主张权利。鉴于西城物业公司在提供物业服务中存在部分瑕疵，对小区环境和安全有一定影响，一审根据实际情况对西城物业公司主张滞纳金的诉讼请求不予支持符合法律规定，本院予以维持。 虽然《物业管理服务合同》约定的物业服务期间为2014年1月1日至2017年12月31日，但西城物业公司为案涉小区提供物业服务至今，邓中秋亦事实上接受了西城物业公司提供的物业服务，双方在合同期满后形成了事实上的物业服务合同关系，西城物业公司主张按先前标准计算形成事实物业服务合同关系期间的物业服务费，符合法律规定，应予支持。邓中秋主张合同期满后，不应支付物业服务费的理由不成立，本院不予采纳。 关于焦点二，诉讼时效问题。一审法院对西城物业公司起诉包含邓中秋在内的6名业主主张物业服务费纠纷案件合并审理时，部分业主明确提出诉讼时效抗辩，邓中秋亦质疑他从2014年起就未交纳物业费，西城物业公司至今才起诉。综合以上情况，本院视为邓中秋在一审中提出了诉讼时效抗辩。因一审庭审中法院询问是否催收了物业费，西城物业公司称2017年12月31日合同终止时催收了物业费，邓中秋回复催收了的，故诉讼时效从2017年12月31日中断。因2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行以前，法律规定的诉讼时效为两年，又因《物业管理服务合同》约定物业服务费为每半年交纳一次，故西城物业公司主张的2015年上半年及之前的服务费已过诉讼时效，其主张的2015年下半年至今的物业服务费均未超过诉讼时效。结合西城物业公司的诉讼请求，邓中秋应支付2015年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费3486元（0.8元/㎡/月×103.76㎡×42月）,西城物业公司主张的2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费，因超过诉讼时效，本院不予支持，一审未考虑诉讼时效抗辩，支持该期间物业服务费不当，本院予以纠正。 综上所述，邓中秋的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省广安市广安区人民法院(2019)川1602民初6910号民事判决； 二、邓中秋于本判决生效之日起十日内向四川省西城物业经营管理有限公司支付2015年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费3486元； 三、驳回四川省西城物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向四川省广安市广安区人民法院申请执行。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由邓中秋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  谭 昀 审 判 员  吴丽华 审 判 员  王 敏 二〇二〇年三月二十五日 法官助理  方 蓉 书 记 员  张凌嘉