上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初424号原告：熊海林，男，1970年8月8日出生，汉族，户籍所地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：吴剑勇，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：荀兰香，女，1949年9月30日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。委托诉讼代理人：周发，上海君乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雪芹，上海君乐律师事务所律师。原告熊海林诉被告荀兰香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，经原告申请，本院依法采取了诉讼保全措施。本案于2020年3月27日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人吴剑勇、被告委托诉讼代理人周发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊海林向本院提出诉讼请求如下：1、判令被告荀兰香赔偿原告自2017年12月25日至2019年10月29日期间的逾期办理过户手续违约金人民币(以下币种均为人民币)317,240元；2、判令被告向原告赔偿因起诉而支付的律师费损失6万元；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2015年8月1日就被告位于上海市青浦区华新镇凤马塘路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下称“系争房屋”)签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让总价为103万元，支付方式为：2015年6月27日支付5万元定金；2015年8月2日前支付75万元；房屋交易限制期满至交易中心办理过户手续出具受理单当日支付15万元；原告取得产权证且户口迁出后十天内支付尾款8万元。原告按约支付了5万元与75万元房款，双方按约交付房屋及房产证，原告对房屋装修后居住至今。自2017年下半年起，原告本人及委托中介多次联系被告及其丈夫封锦祥，通过见面商谈、电话沟通、书面通知等方式要求配合办理过户手续，但被告提出要求增加房款或补偿款，且金额越提越高，导致一直未办理过户手续。原告因此委托律师于2019年4月9日起诉至法院，审理过程中被告仍表示不同意配合办理过户手续。后经法院判决，判令被告配合原告办理系争房屋过户手续。根据合同约定，被告逾期不配合过户手续的，每逾期一日须按合同价格的千分之五作为违约金。为维护原告合法权益，故诉诸法院，望判如所请。被告荀兰香辩称：不同意原告的诉讼请求。房屋逾期过户是原告违约导致，故被告不应承担违约责任。经开庭审理查明：2015年1月6日，被告取得系争房屋的《上海市房地产权证》，同时备注：动迁安置房，自2014年12月24日起三年内不得转让、抵押。2015年6月27日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)签订《房地产买卖居间协议》(以下简称“居间协议”)，约定甲方将坐落于上海市青浦区凤马塘路XXX弄XXX号XXX室的房屋售于乙方，房屋建筑面积为76.74平方米，房屋转让总价款为103万元到手价，交易中产生的所有税费均由乙方承担；于2017年7月31日签署上海市房地产买卖合同。2015年8月1日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)及上海祥呈投资有限公司(以下简称“祥呈公司”，见证方、中介)签订《出售转让合同》，载明房屋位置为上海市青浦区凤马塘路XXX弄XXX号XXX室，面积为76.74平方米；房屋转让总价为103万元。第四条约定，乙方于2015年6月27日向甲方交付5万元作为房屋买卖的定金，于2015年8月2日前向甲方支付80万元(含定金5万元)，于此房屋交易限制期满，甲、乙双方至上海市青浦区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单当日，乙方向甲方支付15万元，乙方于取得产证且户口迁出后十天内支付尾款8万元。合同第五条第五款约定，除因交易限制期内不能办理相关手续外，甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：(一)甲方逾期不办理相关房屋交接手续的，每逾期一天，则按该房屋转让总价款的千分之五支付违约金；……(三)在约定的办理过户手续到期之日，逾期不配合或不办理房屋过户手续的，甲方按照本合同第十五条承担违约责任。合同第六条第二款约定，该房屋符合规定可以上市交易后，甲方必须配合乙方办理该房屋交易相关审税、贷款事宜及过户办证手续，如可以上市交易日因甲方拖延超过7天，或者甲方进行一房二卖、抵押他人或者其他原因导致乙方不能顺利取得产权，严重损害乙方利益的，甲方需按本合同第十二条规定给予乙方赔偿，第三方负连带责任(中介方)。第十四条约定，甲乙双方于2017年7月31日前至丙方处签订上海市房地局网络版商品房(上海市房地产买卖合同)，其后甲、乙双方进行该房屋的产权过户，收件收据由乙方领取并保管供乙方领取该房屋以乙方为权利人的新产证使用，甲、乙双方无异议。第十五条第二款约定，如在过渡期后，甲方每逾期一日办理过户(产权变更登记)手续，则甲方须向乙方支付该房屋合同总价格的千分之五作为违约金；甲方逾期办理过户手续，乙方要求继续履行该房屋买卖合同，并诉讼至法院的，则甲方须向乙方承担全部直接或间接损失(包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、咨询费等有关费用)，并向乙方另行承担支付合同价款的百分之三十的违约金。合同另对其他内容进行了约定。另查明，原告于2015年6月27日支付被告定金5万元，于2015年8月1日支付被告购房款75万元。随后被告将系争房屋交付给原告，原告装修后入住至今。原告曾于2017年10月23日、10月28日，向被告寄送协助办理过户催告函与告知书，于2019年3月9日向被告寄送过协助办理过户的律师函。又查明，2019年4月9日，熊海林向本院提起诉讼。2019年6月10日，本院以(2019)沪0118民初11557号立案受理了原告熊海林诉被告荀兰香房屋买卖合同纠纷一案。该案审理中，原告于2019年7月29日将剩余房款23万元支付进法院代管款账户，并同意在符合约定的支付条件时发给被告。2019年7月30日，本院依法作出判决，判令：被告荀兰香应于判决生效之日起十日内协助原告熊海林办理系争房屋的过户手续，将系争房屋转移过户登记至原告熊海林名下。被告荀兰香不服，提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后依法于2019年10月29日作出判决，判令：驳回上诉，维持原判。原告熊海林于2019年11月18日向本院申请强制执行，并于2020年1月9日取得系争房屋不动产权证。以上查明的事实，由原、被告的陈述，出售转让合同、告知书、律师函、上海市房地产权证、民事判决书、庭审笔录、协助执行通知书等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。审理中，原告主张：1、原、被告签订买卖合同至今，被告均未向原告提供动迁协议等资料，故原告在签订出售合同时认为的可以过户日期为2017年12月25日；合同中的办理网签时间2017年7月31日是错误的，并非确定的过户时间，且经中介、原告多次向房产交易部门咨询得到的回复都是7月31日无法办理过户；后偶然得知可以办理过户，故于2017年9月份开始联系被告过户，但被告不同意过户，提出加价等要求，显属违约；2、由于被告违约，应根据合同约定承担逾期过户的违约责任，合同约定的违约金计算标准为日千分之五，原告同意调整至日千分之一；起算时间为可以过户之日即2017年12月25日，截止时间为2019年10月29日即二审判决之日；3、合同中除约定了违约金外，还规定被告应承担原告因诉讼产生的律师费；原告委托代理人诉讼产生的律师费为6万元，应由被告负担。为此，原告提供另案中被告答辩意见、电话录音、律师合同、转账记录及律师费发票作为证据。被告除对4万元的律师费发票真实性不予确认外，其他证据的真实性无异议，但对原告的证明目的不予认可。同时被告主张：1、根据被告动迁协议签订时间、系争房屋所在大产证取得时间可以得出，系争房屋于2017年7月1日即可过户，但保险起见约定于2017年7月31日前过户，双方已经对过户时间进行了明确约定；2、过户时间届期后，被告曾催告原告办理过户手续，但原告以时间未到、没钱等理由不办理过户，显属违约，应承担违约责任向被告支付违约金，但由于双方未能对违约责任的承担达成一致意见，故一直未能办理过户手续；3、原告主张的违约金计算标准过高，要求进行调整，具体标准由法院确定；4、被告早已将房屋交付原告入住，逾期过户并未给原告造成任何损失；5、律师费属于损失范畴，不能与违约金同时主张。为此，被告提供征收补偿协议、不动产登记簿及函作为证据。原告对上述证据的真实性无异议，但表示从未看到过补偿协议；函是2017年11月初收到的，是对原告发函的回函，不能证明被告主张。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《出售转让合同》的效力已经本院生效法律文书确认，本案不再赘述。根据被告方提供的证据材料，系争房屋于2017年7月1日始即可办理转让过户手续。结合合同约定的网签时间、原被告对于过户交涉的函件、证人证言等，本院认定双方对迟延过户后果的产生均存在过错，且原告直至2019年4月9日才提起诉讼，应对扩大部分损失承担责任。合同虽约定了原告在迟延过户违约金外可向被告再行主张因诉讼产生的律师费，但违约金及律师费的产生均系因同一事实产生，且原告未提供其损失超过违约金的相应依据，故综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，本院酌定被告应支付原告违约金3万元，原告的其余诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告荀兰香应于本判决生效之日起十日内支付原告熊海林违约金3万元；二、原告熊海林的其余诉讼请求不予支持。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,958.60元，减半收取3,479.30元，诉讼保全费2,406.20元，合计5,885.50元，由原告负担5,290.50元，被告负担595元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 分二〇二〇年三月三十一日法官助理  杨 洁书 记 员  黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。