广东省雷州市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0882民初1945号原告：广东樟树湾经济发展有限公司。住所地：广东省雷州市文化路8号。法定代表人：陈宇，总经理。委托诉讼代理人：陈婷婷，广东樟树湾经济发展有限公司员工。被告：邓蛟，男，1980年2月9日出生，汉族，广东省雷州市。原告广东樟树湾经济发展有限公司与被告邓蛟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日受理后，依法适用简易程序。由于案情复杂，本院于2019年10月8日作出（2019）粤0882民初1945号民事裁定：本案转为普通程序。本院依法组成合议庭后，于2020年1月3日公开开庭进行了审理。原告广东樟树湾经济发展有限公司的委托诉讼代理人陈婷婷到庭参加诉讼。被告邓蛟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东樟树湾经济发展有限公司向本院提出的诉讼请求为：1、解除原告与被告于2016年8月11日签订的《物业租赁合同》;2、判决被告按合同约定的标准支付原告自2016年11月20日起至合同解除之日的租金（暂计至2018年7月19日共应付77243元，2018年7月20日至2018年8月19日租金按4674元/月计算；2018年8月20日至2019年8月19日租金按5043元/月计算）及逾期违约金（计算办法：以应付租金为基数按每日3‰自应付日起计至清偿之日，暂计至2018年7月19日为58867.27元）；租金与违约金总合计为136110.27元；3、判决被告自合同解除之日起10天内腾空可移动财物，恢复原状，返还商铺；4、判决被告支付原告自合同解除之日起商铺返还之日止的商铺占用费（计算标准为：合同解除后10天内按每月5043元计，第11天起按每月11086元计，不足一个月按一个月计）；5、判决原告收取被告的租赁保证金10000元不予退还；6、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2016年8月11日，被、原告签订《物业租赁合同》一份，约定：原告将雷州市文化路××号金樟豪庭118号商铺出租给被告，租赁期限为三年即自2016年8月20日起至2019年8月19日止；自2016年11月20日开始收取租金；2016年11月20日至2017年8月19日，商铺每月租金为4305元；2017年8月20日至2018年8月19日，商铺每月租金为4674元；2018年8月20日至2019年8月19日，商铺每月租金为5043元；被告应于每月25-31日前支付次月应付租金；被告向原告支付租赁保证金10000元，如因被告的原因导致合同被解除或提前终止，租赁保证金不予退还；若被告逾期支付租金，须按应付金额的3%/日支付违约金；被告逾期支付租金超过15天，原告有权单方面解除合同；合同因解除而提前终止的，被告于合同终止后10天返还物业，若逾期返还物业，被告同意按合同约定最后一个租赁年度的月租金标准的200%缴交场地占用费（不足一个月按一个月计算）；被告返还物业时，对于一切镶嵌在物业建筑物结构内的附属设施和装修，被告要恢复原状；合同终止之日起10天内被告未清空属于被告的可移动设施设备或其他物品，原告有权自行处理。合同签订后，原告依约履行合同，将租用商铺交付被告使用，被告却未依约支付租金，拖欠2016年11月20日至2018年7月19日租金共计77243元。原告曾多次上门及发函向被告催收欠款，均没有效果。综上所述，原告认为，原、被告签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据《物业租赁合同》及相关法律法规的规定，被告拖欠租金的行为已构成违约，严重损害原告的合法权益。为保护原告合法权益，请求依法支持原告的诉讼请求。被告邓蛟缺席并不作书面答辩，在举证期限内没有提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。由于被告邓蛟缺席，无法进行质证。对原告提交的证据，本院认定如下：1、涉案商铺的《房地产权证》，由于该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认；涉案商铺的《房屋测绘面积成果表》；该证据系雷州市国土资源局出具的测绘资料，本院予以确认；2、《物业租赁合同》，系原、被告自愿签订，其内容不违反国家法律、法规的强制性规定，本院予以确认；3、《律师函》、邮寄《律师函》快递单及快递单的签收信息，由于《律师函》未妥投，致使原告向被告发出的《律师函》无法实现，对于原告向被告发送的信息，由于被告使用的手机号码181××××8222已停机，是否送达被告无法确认。4、金樟豪庭118号商铺租金与违约金清单，由于该证据没有被告签名确认，系原告单方面行为，对该份证据的证明内容不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：雷州市房产管理局于2016年6月17日给原告颁发了证号为粤房地权证雷ＣＱ字第××号《房地产权证》，原告取得位于雷州市文化路××号半岛首府金樟豪庭7幢房屋的所有权。2016年8月11日，原、被告签订《物业租赁合同》，被告租赁原告位于雷州市文化路××号金樟豪庭第一期118号61.5平方米的商铺经营汽车金融。合同主要内容有：甲方:樟树湾公司，乙方：邓蛟。第二条、租金及支付方式：1、甲乙双方同意，该物业租赁期限为3年，即自2016年8月20日起至2019年8月19日止。2、租金：自2016年11月20日开始收取租金，具体收取方式见本合同第二条第3款。3、详细月租金如下：甲乙双方同意，商铺首年每月每平方米租金单价人民币为70元，租金递增方式为从第2年至第3年每年递增8%；详细租金如下：（1）自2016年11月20日至2017年8月19日每月租金为4305元。（2）由2017年8月20日至2018年8月19日每月租金为4674元。（3）自2018年8月20日至2019年8月19日每月租金5043元。4、乙方应于每月25-30日前以现金、支票、汇款等方式向甲方支付次月应付租金。起租后的首月租金，应在合同签订同时交纳。三、租赁保证金（一）本协议签订后，乙方应当于本协议生效之日起5个工作日内，向甲方一次性支付租赁保证金10000元。（二）乙方向甲方交纳的租赁保证金应用于以下情况：1、租赁期限内，乙方不得要求以租赁保证金抵作租金及管理费、水电费等。在租赁合同约定的租赁期限届满时，甲方有权选择以下任一方式处理租赁保证金：（1）乙方结清租赁合同约定应由乙方承担的租金、费用和违约金（若有）后，甲方于20天内将租赁保证金无息退回乙方。（2）折抵依租赁合同应由乙方承担的租金、费用和违约金后的剩余部分，由甲方于20天内无息退回乙方，不足部分由乙方补齐。2、因甲方违约，乙方单方面终止租赁合同的，甲方双倍退还乙方已交纳的租赁保证金。3、在租赁期内，出现如下情形之一的，乙方向甲方已交纳的租赁保证金不予退还：（1）非甲方违约而乙方中途终止合同；（2）因乙方原因导致合同被解除或提前终止。四、自2016年8月20日至2016年11月20日与自2017年2月1日起至2017年4月30日是甲方同意给予乙方的免租期（以下简称“免租期”），乙方必须在2016年8月31日前进场装修，甲方给予乙方的免租期优惠以乙方于2016年10月15日开业为前提条件，若乙方未能在前述约定时内开业的，乙方同意甲方取消免租期优惠，乙方应当于收至甲方书面通知之日起10日内按原合同约定的租金标准补交“免租期”的租金。2、乙方在约定时间内开业的，免租期内甲方免收乙方租金，但乙方应支付除租金以外的其它费用（包括但不限于物业管理费、水电费等）。十、违约责任，1、甲方的违约责任：（1）未经甲乙双方协商一致，甲方逾期向乙方交付该物业，甲方自本合同约定的移交日期的第二天起至实际交付之日止按第一个租赁年度的月租金额3%/日的标准向乙方支付违约金。（2）因该物业产权、抵押权纠纷或该物业性质无法用于商业用途而影响乙方之正常开业经营，经乙方催告后超过30天仍无法营业时，乙方有权单方面终止本合同。2、乙方的违约责任：（1）如乙方逾期向甲方或物业公司支付租金、物业管理费等费用的，乙方须按应付金额的3%/日为标准向甲方或物业公司支付违约金。（2）乙方逾期支付租金或其他各项费用超过15天的，甲方或物业公司有权在发出书面通知后停止该物业内的水、电、气等设施供应，同时甲方有权单方面解除本合同而不承担任何责任。（3）如乙方违反物业公司管理规定，经书面劝告后超过15天（含本数）仍不改正的，视作乙方违约，甲方有权单方面立即解除本合同而无需承担任何责任。（4）非因不可抗力事件，乙方不得无故连续停业超过壹周（经甲方同意除外），否则乙方须向甲方按当月租金总额千分之四支付违约金；如乙方停业时间累计超过贰个月的（经甲方同意除外），甲方有权单方面解除合同，并保留追究乙方违约责任的权利。（5）如乙方违反本合同的其他约定，应在甲方或物业公司书面通知的期限内更正，否则视作乙方违约，甲方有权单解除本合同而无需承担任何责任，造成甲方或第三方损失的，乙方应承担赔偿责任。十一、合同终止：1、租赁期限届满或本合同因解除而提前终止的，乙方于本合同终止后10天内返还该物业。乙方逾期返还物业的，乙方同意按本合同约定最后一个租赁年度的月租金标准的200%缴交场地占用费主物业管理费（不足一个月按一个月计算）。2、乙方返还该物业时，对于一切镶嵌在该物业建筑物结构之内（例如：房屋结构或者墙体内等）的附属设施和装修，乙方要恢复原状。3、本合同终止之日起10天内，乙方未清空属乙方的可移动设施设备或其他物品的，则视乙方同意放弃对该等设施设备及其它物品的各项权利，甲方有权自行处理，不需另行通知乙方，乙方不得再提出任何主张。合同签订后，被告支付原告一个月租金4305元及保证金10000元，原告依约将涉案的标的即商铺交给被告使用、经营。被告租赁商铺使用至2016年11月份，自2016年12月份起被告关门停业，并一直占用商铺至今。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。雷州市房产管理局依法给原告颁发《房地产权证》，原告因此取得位于雷州市文化路××号半岛首府金樟豪庭7幢房屋的所有权。原告系租赁物业即位于雷州市文化路××号金樟豪庭第一期118号61.5平方米的商铺所有权人，于2016年8月11日与被告签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制规定，该租赁合同为有效合同。故双方应按合同约定履行自己的义务。《物业租赁合同》约定租赁期限为3年即自2016年8月20日至2019年8月19日，原告虽然于合同履行期限届满前的2019年8月15日提起诉讼，本院依法向被告公告后，被告在上述租赁合同约定的期限届满后，未将租赁物予以返还，且继续占用，故自原、被告签订的租赁合同约定的期限届满后双方之间形成了不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合同期限之前通知承租人。”的规定，被告因与原告在租赁合同约定期限届满后，未重新签订租赁合同，双方之间亦未能就后期租赁期限达成一致，故双方之间形成了不定期租赁关系。由于原、被告就涉案租赁物的租赁形成了不定期租赁关系，原告提诉解除与被告之间形成的不定期租赁关系，符合法律规定，本院予以支持。关于被告应否腾空可移动财物，恢复原状，返还商铺的问题。由于原、被告于2016年8月11日签订的《物业租赁合同》约定履行期限届满且原、被告没有签订续行履行合同，故原告诉请被告腾空商铺，恢复原状，返还原告商铺，理由成立，本院予以支持。关于被告支付原告租金、占用费及逾期违约金问题。根据原、被告签订《物业租赁合同》关于租金的约定，由于被告自经营、使用商铺至今，被告支付原告租金一个月4305元并预交原告保证金10000元，根据合同约定自2016年8月20日至2016年11月20日及2017年2月1日至2017年4月30日属于免租期，故被告应支付原告的租金：自2016年12月20日至2017年1月19日计1个月的租金为4305元；自2017年1月20日至2017年1月31日计12天的租金为1666元；自2017年5月1日至2017年5月19日计19天的租金为2638元；自2017年5月20日至2017年8月19日计3个月的租金为4305元×3个月=12915元；自2017年8月20日至2018年8月19日计12个月的租金为4674元×12个月=56088元；自2018年8月20日至2019年8月19日计12个月的租金为5043元×12个月=60516元。上述合计138128元。由于原、被告构成不定期的租赁关系，且本院依法准许解除租赁合同后，被告经本院公告期满后至今仍占用租赁的商铺，故原告诉请逾期返还商铺的占用费并最后年度的月租金即按5043元/月支付，理由成立，本院予以支持。关于违约金问题。根据原、被告签订《物业租赁合同》关于违约金的约定为每日3‰即月利率为9%，已超出法律保护范围，超出部分无效。本院支持违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率即年利率6%计付。根据约定，被告应于每月25-30日前以现金、支票、汇款等方式支付次月应付租金，被告自2016年12月20日起没有支付租金至今，故原告主张的违约金应按自约定支付租金期限届满次日起计算。关于租赁保证金应否退还问题。根据原、被告签订《物业租赁合同》的约定，被告在签订合同时交付的租赁保证金10000元，虽然被告自经营、使用商铺至今没有依约支付租金，且合同的解除是基于原、被告约定的履行期限已届满，故原告请求被告已给付的保证金10000元不予退还，没有法律依据，本院不予支持。由于被告在签订合同时支付保证金10000元，该款项应扣减被告应支付的租金，即支付2016年12月20日至2017年1月19日租金4305元、2017年1月20日至2017年1月31日租金1666元、2017年5月1日至2017年5月19日租金2638元、2017年5月20日至2017年6月19日租金1291元。被告邓蛟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为被告放弃抗辩权，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广东樟树湾经济发展有限公司与被告邓蛟于2016年8月11日签订的《物业租赁合同》;二、限被告邓蛟自本判决发生法律效力后十日内将位于雷州市文化路8号金樟豪庭第一期118号61.5平方米的商铺腾空并交还原告广东樟树湾经济发展有限公司；二、被告邓蛟于本判决发生法律效力后十日内支付原告广东樟树湾经济发展有限公司租金128128元，并支付原告占用费自2019年8月20日起按5043元/月至返还原告位于雷州市文化路8号金樟豪庭第一期118号61.5平方米的商铺之日；三、限被告邓蛟自本判决发生法律效力后十日内支付原告广东樟树湾经济发展有限公司违约金（自2017年6月1日起以3014元计，自2017年7月1日起以4305元计，自2017年8起月1日以4674元计，自2017年9月1日起以4674元计，自2017年10月1日起以4674元计，自2017年11月1日起以4674元计，自2017年12月1日起以4674元计，自2018年1月1日起以4674元计，自2018年2月1日起以4674元计，自2018年3月1日起以4674元计，自2018年4月1日起以4674元计，自2018年起5月1日起以4674元计，自2018年6月起1日以4674元计，自2018年7月1日起以4674元计，自2018年8月1日起以5043元计，自2018年9月1日起以5043元计,自2018年10月1日起以5043元计,自2018年11月1日起以5043元计,自2018年12月1日起以5043元计,自2019年1月1日起以5043元计,自2019年2月1日起以5043元计,自2019年3月1日起以5043元计,自2019年4月1日起以5043元计,自2019年5月1日起以5043元计,自2019年6月1日起以5043元计,自2019年7月1日起以5043元计,上述均按年利率6%计至付清之日）；四、驳回原告广东樟树湾经济发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4239.91元，由原告广东樟树湾经济发展有限公司负担1377.35元，被告邓蛟负担2862.56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  唐瑞睿人民陪审员  唐伟余人民陪审员  林 瑜二〇二〇年三月二十日书 记 员  麦俊花附相关法律、法规条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合同期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。