上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0151民初9090号原告：上海市崇明区长兴镇光荣村村民委员会，住所地上海市崇明区。负责人：顾峰，主任。委托诉讼代理人：顾玉红，上海市银星律师事务所律师。被告：陈跃昌，男，1960年4月1日生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：黄贤，上海市恒远律师事务所律师。第三人：李登敏，男，1950年8月15日生，汉族，住安徽省寿县杨仙镇青城村油坊组。委托诉讼代理人：杜家红，安徽金六州律师事务所律师。原告上海市崇明区长兴镇光荣村村民委员会诉被告陈跃昌、第三人李登敏土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，适用简易程序，于2018年11月21日公开开庭进行了第一次审理。原告负责人顾峰及委托诉讼代理人顾玉红，被告陈跃昌及委托诉讼代理人黄贤、第三人委托诉讼代理人杜家红到庭参加诉讼。嗣后，本案转适用普通程序审理。2019年3月5日第三人提出评估申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海立信资产评估有限公司对系争租赁场地上所做的投入进行资产评估。后于2019年12月19日进行了第二次公开开庭审理，原告委托诉讼代理人顾玉红、被告陈跃昌及委托诉讼代理人黄贤、第三人委托诉讼代理人杜家红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告以及被告与第三人之间签订的《土地使用权租赁合同》均无效；2.判令被告与第三人立即将租用的土地腾退后归还原告。事实与理由：2008年12月8日，原、被告双方签订《土地使用权租赁合同》一份，双方约定：原告将位于上海市崇明区长兴镇光荣村顾云冲家南侧、凤西路西侧、长兴种子场东侧面积约20亩的土地出租给被告使用，租赁期限30年，自2009年1月1日起至2038年12月31日止，年租金合计7000元，租金先付后用，每年支付一次。双方同时约定了其他相关的权利义务。因本案系争土地为农用地，现由被告转租第三人后作为砂石料经营场地，改变了土地的使用性质，违反了土地管理法关于农用地禁止出租的规定，遂提出上述诉讼请求。原告为佐证其上述诉称的事实，向本院提交如下证据：1、2008年12月8日原、被告签订的《土地使用权租赁合同》及四至方位图，证明原告将土地租赁给被告使用的事实；2、2013年3月15日被告与第三人签订的《土地使用权租赁合同》及收条1份，证明被告将部分土地转租给第三人使用，且改变了土地使用性质；3、现场照片，证明第三人租赁土地后实际用于经营砂石料堆放；4、2019年2月13日由崇明区长兴镇村镇规划建设事务所出具的情况说明，证明系争租赁土地系农用地，违反了农业用地禁止出租的规定，应为无效；5、支付凭证四份，证明原告曾为收回系争土地支付了案外人80000元青苗费；6、收据1份，证明被告在租赁土地后向原告支付了80000元青苗费以此取得了相应地上物的相关权利；7、借地补偿费支付凭证，证明被告在租赁期间因案外人利用土地取得了250000元的补偿；8、施工协议、审价报告及明细、工程款支付凭证及发票，证明租赁期间，原告实际支付XXXXXXX元给被告用于对系争租赁土地的平整费；9、原告代理人对原告原负责人所作的谈话笔录，证明原、被告签约过程。被告辩称，原、被告签订的土地租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，被告认为土地的性质为未利用地，在租赁期内将部分土地转租给第三人，转租合同有效。如原告坚持要求解除合同，被告表示同意，但是系原告单方面违约，要求原告一并承担解除后的后果。被告为佐证其辩称，向本院提交如下证据：1、2011年8月24日的证明一份，证明系争土地之前是低洼地、鱼塘；2、收据一份，证明在合同内容之外，被告向原告支付了地上物转让款80000元。第三人辩称，原、被告之间的租赁合同以及被告与第三人的转租合同均合法有效，且第三人使用土地已多年，原告从未提出过异议。关于土地的性质，需提交相关权属证明，如果确实为农用地，导致合同无效，需返还土地，被告应退还一次性转让费390000元，其他投入损失，应由原、被告共同承担。第三人为佐证其辩称，向本院提供如下证据：1、收条1份，证明第三人一次性支付被告转让费390000元；2、土地投资明细表，证明第三人对系争土地的投入费用达575901元；3、2013年3月、9月照片三张，证明第三人在承租该土地时的状况。被告对原告提供证据的质证意见如下：对原告提供所有证据的真实性均不持异议，对证据4的合法性有异议，乡镇级政府无权对土地性质作出定性。第三人对原告提供证据1至3的真实性、关联性、合法性均无异议，对证据4的合法性有异议。对证据5至9不发表意见。原告对被告提供证据的质证意见如下：对被告提供证据1的真实性无异议，该证明进一步证明系争土地原由低洼地改挖成鱼塘，未改变成农用地性质，但农用地不得出租用于非建设用途。对证据2真实性无异议，80000元是地上物的转让款。第三人对被告提供的证据无异议。原告对第三人提供证据的质证意见如下：对证据1系被告与第三人之间的转让费与原告无关，故不发表意见。对证据2的证据形式和内容均不予确认。对证据3的真实性无异议，但不认为与本案争议有关联性。被告对第三人提供证据的质证意见如下：对证据1的真实性无异议；对证据2确认第三人有投入但费用无法认定；对证据3，认为鱼塘是被告租赁后填平的。经原告申请，本院依法通知证人唐某某到庭作证，证人作为崇明区长兴镇光荣村村民委员会时任党支部书记，当庭陈述了系争土地历史变迁、出租给被告、以及租赁期间有村委会出资XXXXXXX元对系争土地进行填塘、建围墙等环境整治项目。原告对证人当庭作证的内容无异议。被告和第三人认为，系争土地在当时不是作为农用地对外出租的。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，原、被告于2008年12月8日签订《土地使用权租赁合同》一份，约定由原告将位于上海市崇明区长兴镇光荣村顾云冲家南侧、凤西路西侧、长兴乡种子场东侧，面积约为20亩左右的地块租赁给被告，租赁期限为30年，自2009年1月1日至2038年12月31日止，约定每年租金为7000元，租赁期满，原告有权无偿收回租赁地块使用权，该地块上建筑物及其他附着物所有权归被告享有。在租赁期内如遇国家政府政策性征用土地，双方互不承担赔偿责任，征地所得的土地补偿归原告所有，该地块上建筑物及附着物赔偿归被告所有，在租赁期内被告如发生拖欠租金超过十天，或被告利用该租赁地块进行违法乱纪活动的，原告有权终止合同并追究被告违约责任。双方还约定：如有违约，违约的一方应向另一方支付违约金XXXXXXX元。同年12月20日，原告因收回上述土地支付原使用人地上物赔偿款80000元。被告进场后，向原告支付80000元取得地上物的所有权。2009年5月，因环境整治，原告与案外人上海横海建筑工程有限公司签订合作协议书，约定由原告将租赁土地范围鱼塘回填、围墙及三通一平项目发包给上海横海建筑工程有限公司，该公司指派陈跃昌为工程全权负责人。原告分别于2009年6月30日，7月30日、9月30日累计支付上海横海建筑工程有限公司(陈跃昌)工程款XXXXXXX元。2012年5月31日，因青草沙水库输水管线工程，案外施工单位通过原告支付被告陈跃昌橘树补偿、征地费250000元。2013年3月15日，被告与第三人签订《土地使用权租赁合同》一份，约定被告将租赁地块的南侧(以河道为界)约9亩左右地块转租给第三人，租赁期限自2013年4月1日至2038年12月31日止。2013年4月1日至2013年12月31日期间，因第三人处于筹备阶段，租金免除；2014年1月1日至2038年12月31日期间，每年租金为3150元，合同签订生效后，第三人一次性付清该地面资产补偿费于被告。租赁期满后，被告有权无偿收回该地块使用权。该地块上的建筑物及其附属物所有权归第三人所有。在租赁期内如遇国家政府政策性征用土地，双方互不承担赔偿责任。土地归光荣村所有，该地块上建筑物及附属物的一切补偿费归第三人享有。签订合同之日，第三人向被告支付地面资产补偿费390000元，之后第三人将该地块作为堆场经营砂石料生意。审理中，上海立信资产评估有限公司于2019年11月作出信资评司字(2019)第40094号司法委托鉴定报告书，评估结果：经评估委托，评估标的物在上海市崇明区光荣村顾云冲家南侧、凤西路西侧、长兴种子场东侧面积约20亩的土地，次承租人在评估基准日2013年12月31日所做投入的建议市场价值为676590.39元；承租人在评估基准日2008年12月31日所做投入的建议市场价值为244923.12元。原告对被告和第三人的实际投入以及评估标准持有异议。本院认为，本案的争议焦点为：两份土地使用权租赁合同的效力、过错责任以及损失的认定。一、关于本案的土地使用权租赁合同的效力。土地管理法规定，农民集体所有的土地的使用权不得出租、转让或者用于非农业建设。农民集体所有的土地依法用于非农建设的，由县级人民政府登记造册核发证书，确认建设用地使用权。本院认为，根据相关政府部门出具的对本案系争土地的性质的情况说明，应可认定系争土地属农用地，虽然原、被告双方以及被告与第三人的租赁合同未明确租赁用途，但也没有证据显示限制被告和第三人的非农建设，但根据三方当事人庭审中叙述的签约时的租赁目的，特别是被告和第三人租赁土地后的实际投入和使用情况，租赁目的显而易见，期间原告从未提出过异议。本院认定，三方当事人就系争土地租赁目的以及事实上的租赁用途违反了土地管理法强制性的规定，两份合同均为无效。同时就合同内容而言，约定超过二十年的租赁期限本身无效。二、关于被告和第三人损失的核定。1、关于被告的投入：评估鉴定结论中将2500平方米水泥地及大铁门两个，总计244923.12元，作为被告的投入并列为争议项供法院参考，庭审中已查明，大铁门系在租赁期间原告出资建造，故不应计算在被告名下。关于水泥场地，本院结合现场痕迹以及鉴定依据，认定存在浇灌事实，对评估值予以确认。另在庭审中查明，被告在北侧地块的西侧围墙，也存在填实扇形空隙的情况，本院结合南北两地块中西侧围墙的长度相当，参考对第三人评估鉴定结论，酌情确定投入费用20000元，综上本院核定被告在整个租赁期间的投入费用为262400元(计算方式：242400元+20000元)。结合原告实际的使用年限，本院核定被告的损失为209920元。2、关于第三人的投入：评估值为676590.39元(包括争议项和非争议项)，其中大铁门一个，费用包括在原告整治项目中，对此被告予以确认，故该铁门费用2825.88元应由被告支付给第三人。审理中，第三人对其在租赁期间的投入费用自行报价为575901元，其中就三合土及碎石一项，其自身报价96000元与评估价318399.63元比相差达222399.63元。对此本院认为，作为第三人的自身权利，其在诉讼期间所作的主张于相对人而言在利于相对人的前提下，更应视作为对自身权利的自认。另第三人的总评估价值中动产部分占了四分之一左右，该动产应予以搬离且尚可利用，故在计算投入时原则上应予以扣除动产评估值，但该动产投入为特定行业经营活动所需，在扣除使用年限后的残值部分可能存在无处经营、不能充分利用等因素，致价值受损。综上，本院酌定第三人不动产投入费用为400000元，扣除使用年限后的残值为320000元，因投入的动产所致损失为50000元，第三人总计损失为370000元。3、关于转让费390000元，审理中被告与第三人均确认该费用包括了地上物及租赁权利的转让，结合实际约定的租金标准、使用年限，酌定由被告向第三人返还300000元。三、关于原、被告、第三人过错责任的分担。本院认为，导致本案租赁合同无效的原因是土地用途违反了法律禁止性规定，如前所述，作为系争农用地的所有权人，将土地出租用于非农建设，应承担主要过错，被告和第三人未尽审慎注意义务，盲目投资，自身亦应承担相应的责任。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告上海市崇明区长兴镇光荣村村民委员会与被告陈跃昌于2008年12月8日以及被告陈跃昌与第三人李登敏于2013年3月15日签订的《土地使用权租赁合同》无效；二、被告陈跃昌于本判决生效之日起十日内将租赁的北侧地块(河道以北)返还原告上海市崇明区长兴镇光荣村村民委员会；第三人李登敏于本判决生效之日起十日内将租赁的南侧地块(河道以南)腾退并返还原告上海市崇明区长兴镇光荣村村民委员会；三、被告陈跃昌于本判决生效之日起十日内返还第三人李登敏转让费300000元及铁门安装费2825.88元；四、原告上海市崇明区长兴镇光荣村村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿被告陈跃昌167936元；五、原告上海市崇明区长兴镇光荣村村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿第三人李登敏296000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12800元(第三人已预缴)，由原告负担8000元，被告负担2000元，第三人负担2800元，鉴定费9000元(第三人已预缴)，由原告负担6000元，被告负担1000元，第三人负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 周 健审 判 员 沈 辉人民陪审员 黄 磊二〇二〇年三月六日书 记 员 马碧文附：相关法律条文一、《中华人民共和国土地管理法》第十一条……农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。……。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。