广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0226民初37号 原告：柳州市光明物业服务有限责任公司，住所地：融安县长安镇融江北路（原穗丰市场）东方明珠小区5-B703号，统一社会信用代码：914502245667778120。 法定代表人：明小宁，该公司经理。 被告：杨超群，女，1980年8月10出生，侗族，医疗保障局干部，住广西三江侗族自治县。 原告柳州市光明物业服务有限责任公司（以下简称“柳州市光明物业公司”）与被告杨超群物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。柳州市光明物业公司的法定代表人明小宁、被告杨超群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州市光明物业公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告补领房手续和给付原告2015年7月1日至2016年12月31日的物管等费用1581元、公用路灯费90元、按领房应付给原告的一次性框架结构装修垃圾清运费585元、电梯费用120元、监控设施费439元，合计2815元；二、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2015年6月29日原告与山水名城商住小区城建开发商三江县鸿鑫达房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，房开于2015年7月1日向业主交房，业主在领房时应当依法缴纳物管、装修垃圾清运及监控设施等费用。小区共192户，其中已大部分领房，而有部分（16%）业主在未通过办理交房手续、应交有关费用的情况下向管理员骗取钥匙，违法装修入住，在小区中造成极大的影响，而有的一直未领房。在一年半的管理中，原告已按照前期物业管理协议在小区履行了管理和服务业务，物管、保安、卫生等人员配齐，基本管理服务到位。原告认为，从领房到业主入住率达到一定比例是一个渐进的过程，被告在原告管理小区的期间内不办手续，并有部分业主一直未领房。第二年大部分业主装修入住，由于开发商购买三江县牛浪坡林场的土地，而小区业主大部分是林场职工，这些业主认为土地是林场的，因此不愿意交第二年的物管费。在这种情况下，物业无法生存，于2016年12月底撤出小区。原告在撤出小区前已通过手机短信、在广告栏张贴公告通知已经装修入住的业主及未领房的业主到物业补办交房手续，补齐应交费用未果，为此，原告诉至法院，请求被告补交原告管理期间的物管费等费用。 被告杨超群辩称：一、拒绝补办交房手续。购房合同是2014年12月30日前交房，当年房子并不能按期交房，是过了很久牛浪坡林场通知被告去跟房开公司领房的，被告跟房开公司领房，没有跟物业公司领房，所以拒绝补办交房手续；二、拒付原告要求支付的物管等费用1581元、公用路灯费90元、按领房应付给原告的一次性框架结构装修垃圾清运费585元、电梯费用120元、监控设施费439元，合计2815元。关于拒付原告要求支付的物管等费用1581元，理由是：按照《物业管理条例》第二十一条，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。购房合同书上写的是《前期物业服务合同》，我们接受的是《前期物业服务合同》，原告提供的《前期物业管理委托合同》是原告与三江县鸿鑫达房地产开发有限公司签的，两份合同名称不一样，被告认为不是《前期物业管理服务合同》，只是鸿鑫达房地产开发有限公司对原告的委托。一期工程的房子并没有按规定的时间交房，到2016年7月份左右才交房。按照国家《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交房给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。”所以从2014年12月至交房前这段时间的物业费不应由被告支付。按照《广西物业管理条例实施细则》第二十四条、《柳州市物业管理条例实施细则》第二十四条：“物业服务企业接受聘请从事物业服务，应当与聘请方订立物业服务合同”。国务院《商品房销售管理办法》第十三条：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。没有业主委员会的小区由业主负责”。我们业主和原告并没有按规定签订有关物业服务的协议或者合同之类的文书。按照《物业管理条例》第二十四条、第三十二条、第三十三条、第三十六条、第三十六条，《柳州市物业管理条例实施细则》第二十三条、第二十五条、第二十六条、第三十六条，原告是否具备这些资格？是否按规定进行了备案？是否按照规定程序成为小区的物业服务企业？2016年以前山水名城还有在建二期工程，基础设施设备还没有建好，原告是怎样按规定提供日常的物业服务的？原告提供的《前期物业管理委托合同》第十五条，合同自2015年6月1日起至物业区域业主大会成立后并与物业管理公司签订物业服务合同生效时止。按照《广西物业管理条例实施细则》第二十八条、《柳州市物业管理条例实施细则》第二十八条“合同未约定告知期限的，应当提前六十日告知。”“物业服务企业未办理退出交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。”原告所提供的通告材料模糊不清，证明材料说交由林场职工自己管理，所有物业材料移交小区住户代表，那么原告跟谁进行了交接？手续是否齐全？在证明材料上签字的代表有10位，既然是小区业主代表那就应该由小区业主选举或推选产生，我们业主没有推选或选举过他们，甚至都不认识他们，所以他们不能代表我们所有的业主。关于拒付给原告的一次性框架结构装修垃圾清运费585元，原告已于2015年4月3日向三江县鸿鑫达房地产开发有限公司交了装修保证金和垃圾处理费共计1500元。关于公用路灯费90元、电梯费用120元、监控设施费439元，共649元。按照《商品房销售管理办法》第七条第六款规定，是商品房现售应当符合的条件，这些费用不应由被告支付。 本院认为：原告柳州市光明物业公司与三江县鸿鑫达房地产开发有限公司于2015年6月29日签订了《前期物业管理委托合同》，原告据此进入小区从事物业管理服务工作，并向小区业主提供物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据这一规定，原告与三江县鸿鑫达房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》对被告有约束力，是有效的合同。根据该合同的约定，原告提供的前期物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护管理；物业共用设施设备及电梯的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地清洁卫生、垃圾收集、清运（生活垃圾由环卫部门负责）及雨、污水管的疏通；绿化园林的养护管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范（包括24小时门卫值班制度和不定时巡逻制度）等事项的管理、物业档案资料的管理。还约定原告提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。根据原告提供的《证明》、《工资报销花名册》复印件证据，结合本院到该小区现场调查了解，本院对原告在服务期限内提供了一定的公共秩序维护、安全防范、清洁卫生服务予以认可，但由于该小区还有在建工程，小区的绿化、车位、大门等均没有设立，无法全面地履行合同，原告也没有证据证明其按照合同约定的服务内容和质量履行义务，结合被告已收房但未装修入住的实际情况，本院对原告主张要求被告承担物业服务费的诉讼请求，在按《前期物业管理委托合同》约定的计算方法的基础上，酌定支持30%，即474.85元（146.56平方米×0.6元/月·平方米×18个月×30%=474.85元）。对于原告主张的公共路灯费，因合同中没对公共路灯费的承担进行特别约定，公共路灯费应属于合同约定的包干制物业服务费中共用设施设备的日常运行、维护费用，是原告提供物业服务包含的内容，故本院不予支持。对于原告主张的监控设施费，本院认为，监控是原告应用技术手段提高安保、管理质量的内容，属于物业管理服务的方法、手段，支出的费用属于物业公司投入成本，在没有合同约定的情况下，监控设施费不应由业主承担，故对于原告主张被告承担监控设施费的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的一次性框架结构装修垃圾清运费，因没有合同和法律依据，本院不予支持。对于原告主张的电梯费用，因《前期物业管理委托合同》约定电梯维护费由电梯公司收取，且原告没有证据证明其支出了电梯费用，故本院不予支持。至于原告提出的请求判令被告补领房手续，因领房、交房是房屋买卖合同双方的权利义务，原告不是房屋买卖合同的当事人，被告是否办理领房手续与原告没有法律上的关系，原告的主张没有合同和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《广西壮族自治区物业管理条例》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十四条第一款第（八）项之规定，判决如下： 一、被告杨超群应向原告柳州市光明物业服务有限责任公司交纳2015年7月至2016年12月期间的物业服务费共计474.85元； 二、驳回原告柳州市光明物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告柳州市光明物业服务有限责任公司负担20元，被告杨超群负担5元。 本判决为终审判决。 审判员  刘助高 二〇二〇年三月二十三日 书记员  黄海燕