江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0681民初847号原告：施爱军，男，1975年7月5日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：刘爱群，女，1976年4月14日生，汉族，住启东市,系原告配偶。被告：徐士龙，男，1947年3月8日生，汉族，住启东市。原告施爱军与被告徐士龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告施爱军及其委托诉讼代理人刘爱群、被告徐士龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施爱军向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告因未能按照合同交付车库对原告造成的经济损失13700元；2.判令被告因未能按广告和合同约定的答应给原告8平米底层的楼梯间厨房面积造成的损失37000元。3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2007年8月，被告徐士龙委托其女儿、女婿发布房屋出售广告，称商住房出售，面积76平方米，车库7平方米，附房28平方米，售价为26.8万元。后双方按照27万元价格签订售房协议，协议明确包含7平方米的车库，并就踏步间楼下厨房面积8平方米作了特别约定，现有面积中包含该部分，由被告调整后按实际过户给原告。68㎡+8㎡=76㎡。后被告未按约将房屋过户，也未曾将车库交付给原告，并引发多次诉讼，最终法院判定合同有效并强制过户，但是踏步间面积并非被告所有，其无权交付并过户给原告。经查询，被告名下并无车库且案涉房屋产权面积仅为66.46平方米。被告在销售房屋过程中对车库及房屋面积采取了欺诈的方式，以获得不当得利，对原告造成经济损失，应按当前市价予以差价补偿。故恳请法院支持原告全部诉讼请求。被告徐士龙辩称，关于车库问题，交房的时候房子和车库一起交付的，不存在没有将车库交付原告的情况。关于8平方米厨房问题，该8平方米厨房并不包含在合同内，房产证写明是64.8平方米，如果再加8平方米就是70几平方米，明显与合同约定的产权证面积不符，且该8平方米的厨房是我妹妹徐守琴的。关于这两个问题，两级法院都进行了判决，南通中院驳回了原告诉请。原告如果认为判决不对，可以通过其他方式进行主张。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：案外人杨耀开、徐小淋系徐士龙的女婿、女儿。2007年8月，徐小淋在启东百业网信息超市发布了启东市营业房的销售信息（交易价格268000元；信息内容：一楼旺铺、商住、南苑小区、闹市口、产权面积76平方、附房28平方、车库7平方；联系人：小淋），施爱军获悉后，双方进行了协商。协商过程中，杨耀开提供了上述房屋的抵押贷款手续、徐士龙的身份证复印件等证实其具有相应代理权。2007年8月31日，杨耀开以徐士龙的名义（甲方）与施爱军（乙方）签订了《房屋买卖合同》，合同中主要约定，门面的房地产成交总价款为270000元，其中房屋成交价款为268000元，车库成交价款2000元，首次付款170000元，2008年1月30日前付100000元。合同约定交房时间为2007年8月31日。其中“第十四条其他需要约定的事项”中载明：甲方所有的门面房产权证面积68㎡，不包含现有房屋内楼梯间厨房面积约8㎡，该房屋产权实际建筑面积甲方调整后按实际面积过户给乙方。杨耀开代徐士龙在甲方处签字确认，杨耀开并在代理人处签字。合同签订当日，施爱军支付了购房款170000元，杨耀开作为代收人出具了收条并将案涉房屋交付施爱军。2008年2月14日，以徐士龙为原告起诉被告施爱军，本院于同日立案，案号为（2008）启民一初字第504号。原告诉称，在合同签订后便将案涉房屋交给被告使用，但被告未能按合同约定支付余款，亦未按约定办理过户手续。因原告多次催促未果，特请求判令：1.原、被告之间签订的房屋买卖合同终止履行；2.被告立即搬离该房屋；3.被告承担违约金54000元；4.被告承担房屋使用费每月1000元；5.被告返还原告租金每月500元。在诉讼中，施爱军提起反诉，要求徐士龙协助办理房屋所有权变更登记手续并支付违约金54000元。同年4月10日，徐士龙本人撤回起诉，施爱军撤回反诉，对此本院裁定予以准许。2008年5月6日，徐士龙以施爱军、杨耀开为被告，以返还原物纠纷诉至本院，案号为（2008）启民一初字第1205号。徐士龙要求确认施爱军、杨耀开签订的房屋买卖合同无效，施爱军退还房屋并返还房屋租金。施爱军辩称，徐士龙授权女儿徐小淋、女婿杨耀开代其销售房屋、签订合同，在房屋买卖协商过程中徐小淋向其出具了贷款的借据和徐士龙的身份证复印件；合同签订后，杨耀开并向其交付了房屋。综合案涉合同签订、履行及涉诉过程，本院认为施爱军对杨耀开产生合理信赖，有理由相信杨耀开具有代理权，杨耀开的行为构成表见代理，故判决驳回了徐士龙的诉讼请求。2009年2月27日，施爱军以徐士龙为被告，以房屋买卖合同纠纷诉至本院，案号为（2009）启民初字第0147号。施爱军要求徐士龙继续履行房屋买卖合同义务，并承担违约金54000元。徐士龙辩称，案涉合同关于办理权属登记手续的约定属无效条款，且在约定期间内施爱军并未与其联系办理过户。本院经审理查明，案涉买卖合同约定房屋产权证面积为68平方米系笔误，应为66.40平方米。综合案情，本院判决徐士龙于判决生效之日起十日内协助施爱军办理房屋登记手续，并驳回了施爱军其他诉讼请求。施爱军不服该判决，向南通市中级人民法院提起上诉，该院经审理后认为，施爱军未及时联系徐士龙办理过户手续，徐士龙未及时将案涉房屋设定的权利负担解除，双方在未履行房屋过户义务上违约程度相当，施爱军片面要求徐士龙承担违约责任无事实和法律依据。2010年1月28日，该院作出（2010）通中民终字第0121号民事判决，驳回上诉，维持原判。2010年3月1日，施爱军以（2009）启民初字第0147号民事判决为执行依据向本院申请强制执行。2010年3月15日，施爱军、徐士龙就房屋过户事宜达成和解协议，施爱军将尚未支付的购房款10万元汇入本院账户，施爱军拿到房产证后，徐士龙再从本院领取购房款。因案涉房屋系门面房，需办理土地证后方可办理过户手续。2010年3月17日，本院裁定该案终结本次执行程序。后施爱军就该执行案件申请恢复执行，经本院多次协调，现已将案涉房屋过户至施爱军名下，施爱军并从其交至本院的尚欠购房款100000元中支取了过户所需的费用42665.40元。施爱军对本院待将剩余购房款向徐士龙发放提出异议，称徐士龙尚未向其交付车库、所交付房屋面积少了10平方米等问题未解决前，不应向徐士龙发放。经协调，徐士龙称在已经交付车库的情况下，愿意再将案涉房屋后面由南向北第七间车库向施爱军进行交付，但施爱军称徐士龙名下并无车库，除非徐士龙将车库过户至其名下，否则七平方米的车库应按市场价自剩余购房款中扣除。2009年3月2日，徐守琴（徐士龙之妹）以施爱军、徐士龙为被告，以财产损害赔偿纠纷诉至本院，案号为（2009）启民一初字第0729号。徐守琴要求两被告归还楼梯踏步下8平方米的厨房。本院经审理查明，案涉房屋一层面积为34.10平方米、二层为32.30平方米，近8平方米厨房位于二楼楼梯踏步下，属徐守琴所有，系徐士龙向其所借作为厨房使用。且徐士龙与施爱军所签订的房屋买卖合同“第十四条其他需要约定的事项”中明确合同项下标的物不包含该8平方米厨房。综合案情，本院判决施爱军于判决生效后十日内归还其所侵占的徐守琴房屋所有权证中载明的房屋并驳回了徐守琴对徐士龙的诉讼请求。2019年，案外人徐守琴以施爱军、周华军为被告以返还原物纠纷为由诉至本院，要求施爱军、周华军归还案涉的8平方米的房屋。本院于2019年3月27日以（2019）苏0681民初498号民事判决判令施爱军、周华军归还案涉的8平方米房屋。庭审中,法庭询问原告“你方关于车库的约定在合同中第几条能体现？”、“如果证明车库有的，你是否愿意接收车库？”，原告分别回复称“房屋买卖合同中的第三条倒数第三行，车库成交价为2000元”、“如果能办到合法权益我愿意接收车库的”。法庭询问原告订立合同时有无现场察看过车库，原告回答：“当时和我们签约的时候不是被告，是被告的女儿、女婿，他们也不知道是哪一间，就告诉我在房子后面的那一排，具体哪间不清楚……”。另查明，2004年3月9日，启东市房屋产权监理所向徐士龙颁发的房屋所有权证书载明，案涉房屋建筑面积66.46平方米。以上事实，有启东百业网信息超市打印页、《房屋买卖合同》、（2008）启民一初字第0504号民事裁定书、（2008）启民一初字第1205号民事判决书、（2009）启民初字第0147号民事判决书、（2009）启民一初字第0729号民事判决书、（2010）通中民终字第0121号民事判决书、启东市人民法院民事通知书、（2019）苏0681民初498号民事判决书、房屋所有权证书及到庭当事人的庭审陈述等证据予以佐证。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。原告主张因被告未交付车库造成了其经济损失。而在（2009）启民初字第0147号一案的执行过程中，当被告同意再次向原告交付车库且指认的车库位置具体、明确时，原告改称要求被告办理车库过户手续。在本次诉讼中，原告亦提出车库如能办理合法权益方愿意接受车库。本院认为，原告关于车库的诉讼请求实质是，要求被告办理过户手续，否则应承担相应的赔偿责任。对此，本院认为，该诉请并无相应事实和法律依据，应不予支持。理由详述如下：首先，案涉《房屋买卖合同》仅载明了车库成交价款为2000元，并未约定被告需协助原告办理车库过户手续。且案涉合同明确“门面房产权证面积68㎡”，本院在（2009）启民初字第0147号一案中已查明68平方米系笔误，应为66.40平方米，而该面积与徐士龙持有的房屋所有权证书载明的面积非常接近，显然产权证所载面积并不包含车库。另外，案涉合同约定“该房屋产权实际建筑面积甲方调整后按实际面积过户给乙方”，可见，施爱军亦自愿承担产权证所载面积因可能调整而产生的风险。其次，自2007年8月31日即案涉《房屋买卖合同》签订当日，施爱军便接收并实际控制了案涉房屋，但自房屋买卖合同签订之日起至本院即将向徐士龙发放剩余购房款的十余年间，在双方发生的数起诉讼及达成的执行和解协议中，施爱军从未要求徐士龙向其交付车库并协助办理车库过户手续，且施爱军亦未提交任何证据证实其曾向徐士龙提出过该请求。如施爱军明知车库与房屋均具备办理过户手续的条件，却仅就房屋过户事宜提起诉讼并申请强制执行，而对车库的交付、过户事宜不主张相应权利，有悖常理，难以令人信服。最后，施爱军作为完全民事行为能力人，且房屋、车库属于大宗商品，在签订买卖合同前理应对合同项下房屋及车库的性质、面积等诸多细节进行全面、详细的了解，应当知晓案涉车库因历史原因或者其他原因不能办理产权证书，如未尽到应有的注意义务，相应的不利后果亦应由其自负。关于原告主张的因未取得约8平方米厨房所遭受的损失，因并无相应合同及法律依据，本院不予支持。理由详述如下：首先，徐士龙之女徐小淋虽在启东百业网信息超市发布的房屋信息中含有“产权面积76平方”的字样，但案涉《房屋买卖合同》中载明的房屋产权证面积为68平方米（笔误，实为66.46平方米）。可见，被告发布的网页载明的“产权面积76平方”之条款并未对施爱军产生约束力，双方签订案涉合同时未就“产权面积76平方”形成合意。其次，案涉《房屋买卖合同》“第十四条其他需要约定的事项”中明确约定买卖的案涉房屋“不包含现有房屋内楼梯间厨房面积约8平方米”，即该约8平方米厨房并非案涉合同项下的标的物。再次，施爱军支付的购房款中并不包含该约8平方米厨房对应的价款，根据权利义务一致性原则，施爱军对该约8平方米厨房并不享有权利。故原告施爱军基于房屋买卖合同向被告徐士龙主张案涉8平方米厨房款的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。最后，约8平方米厨房的所有权人系徐士龙之妹徐守琴，徐士龙交付其无权处置的财产和施爱军接受该交付的行为，均属于无效民事行为。在此过程中，施爱军、徐士龙均存在违约情形，双方因此即便遭受了损失，亦应由其双方各自负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告施爱军的诉讼请求。本案受理费减半收取534元、保全费527元，合计1061元（原告已预交），由原告施爱军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1068元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 员 施恩银二〇二〇年三月三十一日法官助理 王晓龙书 记 员 龚婷婷