镇江市丹徒区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1112民初2090号 原告：朱建文，男，1978年5月20日生，汉族，住镇江市。 原告：杨文艳，女，1981年3月20日生，汉族，住镇江市。 两原告共同委托诉讼代理人：王剑彬，江苏东方之光律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：刘东霞，江苏东方之光律师事务所律师。 被告：镇江瑞泰房地产开发有限公司，住所地镇江市丹徒区谷阳大道188号XX花园26幢。 法定代表人：苏渊瑞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈松，江苏南昆仑律师事务所律师。 原告朱建文、杨文艳与被告镇江瑞泰房地产开发有限公司（以下简称瑞泰公司）商品房销售合同纠纷一案，原告于2017年4月14日诉至本院，本院作出（2017）苏1112民初1041号之一民事裁定书，裁定驳回朱建文、杨文艳起诉。原告朱建文、杨文艳不服上诉于镇江市中级人民法院，镇江市中级人民法院指令我院立案受理。本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱建文及其委托诉讼代理人王剑彬（兼原告杨文艳委托诉讼代理人），被告瑞泰公司的委托诉讼代理人陈松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱建文、杨文艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告从根源上修理原告房屋的渗水现象；2.判令被告重置材料修复原告房屋室内受损装饰或赔偿经济损失20425元；3.判令被告赔偿原告已延期入住经济损失180000元（按同地段同房屋租金标准计算：自2015年1月1日至2019年12月31日止计60月、每月租金3000元）；4.判决被告承担本案诉讼费、鉴定费、评估费。事实和理由：2012年9月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买了位于丹徒新城XX花园X幢XX室非普通住房（别墅），同年10月30日，原告交接房屋。2014年5月28日，原告与镇江市面对面装饰有限公司签订装修合同，由镇江市面对面装饰有限公司对房屋进行装修。房屋的装饰装修按进度正常施工，但只要下雨房屋二楼主卧室及一楼客厅东南面顶部就会大量渗水，整个二楼主卧室新安装的地板、四周壁纸及客厅顶部、周边墙体、地面的装饰均会遭到雨水的侵害后产生霉变。为此，原告曾多次向被告、小区物业公司及镇江市面对面装饰有限公司反映，要求及时修复。后经镇江市面对面装饰有限公司现场查看认定是房屋质量问题，应由被告负责，但被告对此置之不理，原告的房屋至今无法入住，故诉至法院。 被告瑞泰公司辩称：原告诉请缺乏事实依据。2012年原告购买案涉房屋并办理收房手续，2014年装修，两年期间案涉房屋均没有任何渗水现象。渗水现象发生在原告装修后，根本原因是原告拆除了房屋阳台与卧室之间墙体以及推拉门。在原被告买卖合同、补充协议、前期物业服务合同中均约定购房人不得拆除原房屋墙体，购置搭建物，否则应当承担相应责任。现原告将房屋外部阳台封闭入室内，拆除了阳台上的墙体以及墙砖，在原告封闭阳台的部分产生渗水现象，完全是原告个人行为导致，与被告交付的符合交付条件的房屋没有关联。请求法院驳回原告的诉请。 当事人围绕自己的诉讼请求向本院提交了证据，本院组织各方当事人进行了质证，对当事人无争议的证据和事实本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的庭审陈述，结合各方的举证质证意见，本院认定如下案件事实：2012年9月11日，原告朱建文、杨文艳（买受人）与被告瑞泰房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：朱建文、杨文艳购买瑞泰房地产公司位于丹徒新城XX花园X幢XX室的房屋（1-3层），建筑面积为210.55平方米，其中套内面积为202.83平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.72平方米，商品房单价为6658.04元，总价款为1401851元。朱建文、杨文艳以按揭贷款形式履行了付款义务。该合同第十六条约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件；出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保险期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务等。在该房屋的《住宅质量保证书》中约定，外墙面的防渗漏保修期限为5年。同日，朱建文、杨文艳又与瑞泰房地产公司签署《补充协议》，约定：在小区业主委员会成立前，出卖人聘请专业物业服务公司对小区物业进行统一管理并依据物价部门批文或备案，向买受人收取物业费用，买受人同意接受出卖人聘请的物业服务公司的服务，并对《前期物业服务合同》、《临时管理规约》及《装修管理规定》认可和同意；为统一楼宇外观及整体环境美化，买受人同意所购房屋不得随意改变阳台及露台的外观及功能，不得搭建与封闭；外墙面、屋顶不得另行放置、搭建任何构架物，否则出卖人或物业公司有权要求买受人拆除，费用由买受人承担；建筑物上的平台、天台、露台等设施产权非属个人专有，禁止任何人自行封闭、堆放物品和任何形式的搭建等，否则出卖人及物业服务公司有权要求行为人恢复原状等。2012年10月9日，原告对涉案房屋办理了交付验收手续，并在《XX交房验收单》上签字确认。 2014年5月28日，原告朱建文（发包方）与案外人镇江市面对面装饰公司（承包方）签订《家庭居室装饰装修工程施工合同》一份，约定由承包方为发包方位于XX室的房屋进行装修，工程期限为184天，工程造价为128040元，双方又对质量标准、工程验收和保修、工程款支付方式及违约责任等进行约定。此后，镇江市面对面装饰公司对涉案房屋进行了装修，并在三楼露台处搭建了阳光房；装修时，原告在二楼南卧室原阳台栏杆处加装落地窗，并将落地窗嵌于饰面砖表面，同时沿窗框室内一侧切断饰面砖和粘结砂浆。装修结束后，原告在《工程竣工质量验收单》上签名。 另查明，案涉房屋开工建设时间为2006年8月14日，竣工验收时间为2008年12月20日，镇江市丹徒区建设局2009年1月20日收到了包括案涉房屋在内的竣工备案文件，并出具了“备案机关处理意见”：建设单位根据住宅小区单体工程竣工验收备案的要求，提交了所需资料，基本符合要求，予以备案。 又查明，在本案的原审审理时【案号：（2017）苏1112民初1041号】，原告申请对涉案房屋渗水的损失进行鉴定，本院依法委托镇江明诚资产评估有限公司（以下简称明诚评估公司）进行了鉴定，2017年9月28日，明诚评估公司作出资产评估报告书，经评估房屋渗水造成的损失为20425元。 在本案审理过程中，原告申请对涉案房屋二楼主卧南面外墙漏水的原因及如漏水系多种原因造成，原告的装修施工导致漏水的参与度进行鉴定，本院依法委托南京方正建设工程质量检测有限公司进行鉴定，2019年11月7日，该公司出具司法鉴定意见书，鉴定意见认为：1.导致涉案房屋外墙漏水的原因有两点，一是涉案房屋外墙砖粘贴中勾缝的做法与图纸设计要求不符，导致雨水沿面砖之间接缝处渗入，粘结砂浆层大量渗水；二是案涉的XX室房主加装落地窗，将饰面砖和粘结砂浆切断处留入室内的做法，不符合门窗工程安装的一般做法，存在不妥，导致雨水从断缝处渗入室内。2.以上两点均为造成涉案房屋的渗漏的重要原因，重要度大致相当。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，对双方具有约束力，双方应按合同的约定行使权利和履行义务；《商品房销售管理办法》也规定，在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。本案中，双方在房屋买卖合同中以及作为合同附件的住宅质量保证书中约定，被告自商品住宅交付原告使用之日起对外墙面的防渗漏保修期限为5年，现原告在该期限内出现了房屋漏水渗水的问题，经专门的鉴定机构鉴定，认定漏水原因与原告的不当装修行为以及被告的房屋质量瑕疵均存在关联性，现原告要求被告承担责任，符合法律规定；因原告自身对损失的产生也有过错，应当减轻被告对损失的赔偿责任。虽然就漏水的原因鉴定机构认定，原、被告的行为均具有大致相当的原因力，但是就本案而言，原告的损失还与其将阳台进行改造施工、变更了阳台的使用功能有关，违反了其在《前期物业服务合同》、《临时管理规约》及《装修管理规定》中关于“买受人同意所购房屋不得随意改变阳台及露台的外观及功能”的约定，故原告应当自行对损失承担主要责任，而由被告承担次要责任，本院确定由被告承担原告损失的30%。关于因渗水漏水造成的直接损失，经明诚评估公司评估房屋渗水造成的损失为20425元，故由被告承担6127.5元（直接损失20425元*责任比例30%）。 关于原告主张延期入住房屋的经济损失180000元（3000元*60个月），本院认为，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。原告作为房屋的所有人在损失发生后，有义务采取合理有效的措施防止损失扩大，及时与被告共同找出漏水原因并协商修理事宜，被告也应予以配合；在协商未果时，原告亦可自行采取上述措施进行处理，而不应放任不管，导致损失不断扩大。根据本案实际情况，本院酌定检查、修复的合理期限为6个月，原告要求按照3000元/月的标准计算延期入住房屋的损失，未超过同地段同类型房屋的租金价格，据此计算原告的该项损失为18000元（3000元/月*6个月），应由被告承担的部分为5400元（损失18000元*责任比例30%）。原告主张延期入住的时间60个月计延期损失180000元，没有事实和法律依据，也明显超过合理标准，本院对超过部分不予支持。 关于原告要求被告从根源上修复漏水的问题，本院认为，根据鉴定意见认定的漏水原因，尽管被告出售的房屋确实存在能导致渗水漏水的瑕疵，但最直接、最关键的原因还是由于原告的装修行为不当所致，这从该房屋自建造竣工后（2008年12月）至原告交接房屋时（2012年10月）没有漏水事实发生，在原告2014年装修房屋、改造阳台前也没有漏水渗水事实发生也可以得到证明；也就是说，尽管被告的施工工艺与原设计存在不同，但如果原告不改变阳台的使用功能，亦有可能不会发生渗水漏水的损害事实。鉴于渗水漏水的主要原因还是原告对房屋的使用不当所致，故对于其要求被告对漏水进行根本上的修复的请求，本院不予支持。原告可自行进行修复，因修复产生的费用，原告根据相关事实可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告镇江瑞泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱建文、杨文艳因渗水造成的装修损失6127.5元、租金损失5400元，合计11527.5元。 二、驳回原告朱建文、杨文艳其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4368元、评估费3500元、鉴定费18000元，合计25868元，由原、被告各负担12934元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  曾纪雄 人民陪审员  王国梅 人民陪审员  吴永泉 二〇二〇年三月三十一日 法官 助理  艾立奎 书 记 员  马 劦