安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终131号上诉人（原审本诉被告、反诉原告):芜湖万达广场有限公司。法定代表人：于修阳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：凌定越，安徽文理律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓劲松，安徽文理律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告):方咸英。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告):宋先斌。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：程秉琴，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人芜湖万达广场有限公司（以下简称万达公司）因与被上诉人方咸英、宋先斌房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初9505号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万达公司的委托诉讼代理人凌定越，被上诉人方咸英、宋先斌共同的委托诉讼代理人程秉琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万达公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持万达公司的全部诉请，驳回方咸英、宋先斌的全部诉请。事实与理由：一审判决认定事实不清,适用法律错误,严重损害了万达公司的合法权益。1、方咸英、宋先斌作为违约方,无权要求确认案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》已解除。本案中,万达公司为方咸英、宋先斌购买案涉商铺提供阶段性担保责任,但是方咸英、宋先斌未能按照合同的约定按期足额归还银行贷款,导致万达公司代为偿还方咸英、宋先斌欠付银行的贷款本息等费用。万达公司代偿后,按照合同约定向方咸英、宋先斌发出告知函,要求方咸英、宋先斌向万达公司支付代偿的款项。合同订立的目的是保护交易安全,维护合同当事人的合法权益,合同的解除权,是法律赋予合同守约方维护自身合法权益的手段,方咸英、宋先斌作为无权要求确认合同解除。2、案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》实际上也并未解除。2018年5月4日,万达公司确实向法院提起过诉讼,诉请中有要求解除案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》,但是万达公司的该诉请是要求法院判决解除合同,实际情况是案件尚未经法院审理判决,万达公司即撤回了起诉,因此,案涉合同未经法院判决解除,仍处于继续履行的状态。3、一审法院判决确认《商品房买卖合同》及补充协议解除,严重损害了万达公司的合法权益。本案中,合同完全具备继续履行的条件,在万达公司作为守约方愿意继续履行的情况下,从保护交易稳定性,维护守约方合法权益的角度,合同应当继续履行。并且由于案涉商铺与合同签订时相比,市场价值产生了较大的波动,现案涉商铺的市场价格已经远低于合同签订时,如合同解除,即使有违约金的赔偿,但是违约金远远不足以弥补万达公司因合同解除而产生的损失。也就是说,本案中,方咸英、宋先斌因其违约行为获取了利益,并且侵犯了万达公司的合法权益,这于理不合,与法相悖。综上所述,本案中《商品房买卖合同》及《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》并未解除,万达公司要求继续履行合同,请求法院依法改判支持万达公司的全部诉讼请求,驳回方咸英、宋先斌的全部诉请。方咸英、宋先斌共同答辩称：一、万达公司关于违约方无权确认合同解除无法律依据。在合同陷入僵局的情形下，是可以允许违约方通过起诉方式解除合同，以打破僵局的。二、万达公司已通过诉讼方式单方行使合同解除权，自提起诉讼时已经解除。万达公司即便撤回诉讼，也不能改变合同已经解除的事实。因为合同解除权是形成权，依照权利人单方意思表示就可以使已经成立的民事法律关系发生变化的权利。再说，万达公司现在要求继续履行合同是一种出尔反尔的行为，违背诚实信用原则。三、方咸英、宋先斌客观上并没有先行违约，而是因为万达公司违背承诺，宣扬“订单式商业模式”、“先租后建”，误导方咸英、宋先斌投资决策错误。因万达公司未能完成统一招商，造成方咸英、宋先斌无法按时履约银行还贷。四、万达公司系政府招商引资而来，拿地价格优惠，涉案商铺楼面价格极低，即便按照现在波动的价格，仍有大幅盈利。五、万达公司声称方咸英、宋先斌获益，不符合事实。六、万达公司提供阶段性担保代为偿还银行贷款是其自身的合同义务，且万达公司已自愿结清了全部银行贷款。方咸英、宋先斌同意解除合同时支付合同总价款20%的违约金。综上，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。方咸英、宋先斌向一审法院起诉请求：1.确认方咸英、宋先斌与万达公司2011年6月21日签订的《商品房买卖合同》及《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》已于2018年5月4日解除；2.判令万达公司返还方咸英、宋先斌剩余购房款1916485.13元（即：总房款4201369元-代偿款1444610.07元-违约金840273.80元）并以此款项1916485.13元为基数按银行同期贷款利率支付自起诉之日至实际支付之日期间的利息；3.判令万达公司支付方咸英、宋先斌律师费70000元；4.方咸英、宋先斌在万达公司付清款项后，自愿配合万达公司向芜湖市住房和建设委员会撤销镜湖万达广场5号楼105商品房买卖合同备案登记、预告登记（预购及预抵押）。万达公司向一审法院反诉请求：判令方咸英、宋先斌立即支付万达公司代偿款1487027.87元及违约金（自万达公司实际代偿之日起按每日万分之五计算至实际付清之日止）。一审法院认定事实：方咸英、宋先斌系夫妻关系。2011年6月21日，万达公司（甲方）与方咸英、宋先斌（乙方）签订《商品房买卖合同》及《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》，约定：乙方以4201369元价格购买甲方开发建设的位于芜湖市镜湖区万达广场5号楼105号商铺，其中210万元以银行贷款支付，并由甲方承担阶段性担保。乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止借款合同，并要求甲方承担担保责任的，乙方除应向甲方偿还代垫款项、赔偿及支付违约金外，自甲方代乙方向贷款银行偿还担保本息之日起，本合同及附件、其他相关协议等自动解除，如因乙方原因导致合同解除，乙方应向甲方支付购房总额20%的违约金。合同签订后，方咸英向农行赭山支行贷款210万元用于支付上述房屋购房款，双方签订《个人购房借款合同》，方咸英作为抵押人在上述合同上签字，万达公司作为保证人在上述合同上签字。2011年9月9日，双方办理了购买房屋的抵押权预告登记。案涉房屋竣工后，因案涉购买的商铺未能对外出租，没有租金来源，方咸英、宋先斌未接收案涉房屋。自2014年6月开始，方咸英、宋先斌未按期归还银行借款，万达公司作为担保人开始向农行赭山支行履行代偿义务。2018年5月4日，万达公司向一审法院起诉方咸英、宋先斌[（2018）皖0202民初3099号]，请求判令：1、解除万达公司与方咸英、宋先斌于2011年6月21日签订的《商品房买卖合同》及《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》；2、方咸英、宋先斌立即返还万达公司代偿款1089120.74元，支付违约金840273.8元，律师费50000元，并赔偿万达公司房屋贬值损失840273.8元（暂定，以法院委托评估机构出具估价报告为准），以上合计2819668.34元，万达公司有权从方咸英、宋先斌已支付的购房款中直接抵扣上述费用；3、方咸英、宋先斌立即配合万达公司向芜湖市住房和城乡建设委员会撤销芜湖镜湖万达广场5号楼105室商品房买卖合同备案登记、预购预告登记、抵押权预告登记。在方咸英、宋先斌收到诉讼材料后，万达公司撤回起诉。另查明，（一）《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》第二条第四项第（1）、（2）小项约定：乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。乙方没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。甲方有权选择立即解除本合同。甲方选择解除合同的，除有权按照本补充协议第十三条约定扣除相关费用外，还有权扣除其待乙方向按揭银行支付的全部款项。双方在补充协议十三条约定的违约金系购房款总额的20%。（二）2019年7月26日，方咸英、宋先斌与北京盈科（上海）律师事务所签订委托代理合同一份，由该所指派律师为方咸英、宋先斌与万达公司房屋买卖合同纠纷一案一审阶段提供法律服务，方咸英、宋先斌支付律师费70000元。（三）案件审理期间,经一审法院向万达公司释明,万达公司于2019年11月14日就案涉房屋的剩余欠款全部向农行赭山支行代为偿还。经当事人双方核对，方咸英、宋先斌未按借款合同履行按期还款的义务后，万达公司向农行赭山支行代偿款总计为2074971.32元，其中借款本金1682502.21元，利息392469.11（含利息、罚息、复利）。一审法院认为，（一）根据《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》的约定，万达公司享有解除《商品房买卖合同》的权利。万达公司于2018年5月4日向一审法院起诉方咸英、宋先斌要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》，一审法院立案受理后并于同月7日通知方咸英、宋先斌应诉，自此，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，双方的商品房买卖合同关系解除。对于万达公司提出双方合同没有解除，要求继续履行的辩解意见，与事实不符，不予采信。方咸英、宋先斌请求确认与万达公司在2011年6月21日签订的《商品房买卖合同》及《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》已于2018年5月4日解除的主张，一审法院予以支持。（二）双方合同解除后，应当各自返还财产。案涉房屋在房屋达到交付条件后，方咸英、宋先斌未有领取房屋，因此该房屋始终由万达公司控制，故万达公司应返还其购房款4201369元。在扣除万达公司为方咸英、宋先斌代为偿还的房屋贷款2074971.32元和合同约定的违约金840273.8元后，万达公司仍应返还方咸英、宋先斌1286123.88元。对于方咸英、宋先斌主张利息损失的观点，因自起诉时，方咸英、宋先斌仍差欠银行贷款，万达公司还在为案涉贷款履行担保责任，故对方咸英、宋先斌的该项主张不予支持。（三）关于方咸英、宋先斌主张律师费70000元由万达公司承担的观点，因本案系方咸英、宋先斌未接收案涉房屋，也未按期归还银行借款，导致案涉合同解除，万达公司无违约情形，现方咸英、宋先斌主张律师费，无法律和合同依据，不予支持。（四）方咸英、宋先斌在万达公司返还购房款后，应配合万达公司前往办理撤销案涉房屋买卖合同备案登记和预告登记（预购及预抵押）。（五）方咸英、宋先斌未按期归还银行按揭贷款，显已违约，万达公司行使了合同解除权，按约方咸英、宋先斌应当向其按购房款总额20%的标准支付违约金，方咸英、宋先斌也自愿从应返还的购房款中扣除，现万达公司主张方咸英、宋先斌另行支付已代偿的金额部分违约金（按日万分之五计算），显失公平，故不予支持。万达公司主张方咸英、宋先斌立即支付的代偿款1487027.87元，该款项在本诉部分已作抵扣，本案在反诉部分不再处理。综上，对万达公司反诉请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、确认方咸英、宋先斌与万达公司于2011年6月21日签订的《商品房买卖合同》及《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》已于2018年5月4日解除；二、万达公司自判决生效之日起十日内返还方咸英、宋先斌购房款1286123.88元；三、方咸英、宋先斌在万达公司履行判决第二项义务后，十五日内协助万达公司办理位于芜湖市镜湖区万达广场5号楼105室商铺相关商品房注销登记手续；四、驳回方咸英、宋先斌的其他诉讼请求；五、驳回万达公司的反诉请求。一审案件受理费减半收取20206元，由方咸英、宋先斌负担14021元，万达公司负担6185元（诉讼费方咸英、宋先斌已预交，万达公司于判决生效之日起十日内将诉讼费给付方咸英、宋先斌）。反诉案件受理费减半收取9092元，由万达公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,合同解除权系形成权，即依照权利人单方意思表示就可以使已经成立的合同关系消灭的权利。万达公司于2018年向一审法院起诉要求解除双方订立的《商品房买卖合同》及补充协议，一审法院在该案中已将诉状副本送达方咸英、宋先斌。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自解除通知到达对方时解除。此外，在该案开庭审理过程中，方咸英、宋先斌亦明确同意解除合同。因此，一审判决认定双方订立的《商品房买卖合同》及补充协议已解除，并无不当。虽然前案未经判决，即由万达公司撤回起诉，但万达公司的撤诉行为仅系对自己诉讼权利的处分，并不因此导致对合同解除权的撤回。综上所述，万达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16375.11元，由芜湖万达广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 杨东清审判员 丁大慧二〇二〇年三月二十七日书记员 仇晨雪附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;