黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初3244号原告(案外人)：王秀丽，女，汉族，1979年11月12日出生，无职业，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：马海军，肇源县为民法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：于恩学，肇源县为民法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：王雨秋，1969年12月30日出生，女，汉族，个体工商户，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：迟东升（王雨秋的丈夫），男，1971年09月01日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：董学斌，黑龙江轩言律师事务所律师。第三人（被执行人）：大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇中央大街三楼十八库。法定代表人：李义，职务经理。第三人（被执行人）：杨显龙，男，1971年01月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。原告王秀丽与被告王雨秋、第三人大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司（以下简称鑫源公司）、杨显龙执行异议之诉一案，本院于2019年07月16日立案后，依法适用普通程序两次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告王秀丽的委托诉讼代理人马海军、被告王雨秋及其委托诉讼代理人迟东升、董学斌、第三人杨显龙到庭参加诉讼。第二次开庭原告王秀丽的委托诉讼代理人于恩学、被告王雨秋及其委托诉讼代理人迟东升到庭参加诉讼。第三人鑫源公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加第一次庭审，第三人鑫源公司、杨显龙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加第二次庭审,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王秀丽向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认被告申请执行第三人的位于肇源县肇源镇鸿运佳苑小区X号楼X单元X室楼房的所有权归原告所有，并不得对上述财产进行执行；后变更为不得执行肇源县肇源镇鸿运佳苑小区X号楼X单元X室楼房；2.诉讼费由被告承担。该申请不违反法律规定，本院依法予以准许。事实与理由：一、原告购买案涉房屋系张某（又名张某1）出售的，张某与开发商杨显龙于2014年01月10日达成协议，杨显龙将鸿运佳苑小区部分楼房抵顶给张某，归张某所有，张某又将楼房出售给王秀丽。二、张某取得上述楼房的时间在法院扣押之前，故法院扣押是无效的。三、原告与第三人签订的商品房买卖合同，履行了购买手续，不能否定楼房早已属于张某所有的事实。综上，肇源县人民法院裁定驳回原告的异议请求是错误的，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告王雨秋辩称，原告诉讼请求错误。按照民诉法227条规定，案外人执行异议之诉应是排除强制执行，原告诉讼请求提出的是终止执行，只是针对某些特殊情况导致无法继续执行，与排除执行不符，诉请中要求确认案涉房屋所有权，本案争议的是房屋买卖合同，按照物权法14条规定，房屋所有权确认方式只有通过登记，因为房屋所有权变动是以买卖形式发生，属于依据法律行为产生的后果，只有依据非法律行为即事实行为产生的后果方可适用物权法28条，由人民法院授权。28、29、30条针对的都是非法律行为，另外案外人执行异议程序前提是对涉案标的享有实体权利，足以排除强制执行，原告对本案房屋是否享有主体权利，原告只是称其与鑫源公司签订房屋买卖合同，合同产生的权利仅仅是债权不是物权，该合同是一份不合法的合同，应确认无效，无效合同不可能产生合法法律后果，所以原告对本案争议房屋不享有实体权利，不存在足以排除强制执行的效力。按照法律规定，房屋买卖合同签订时间在肇源县人民法院做出查封裁定后形成，不符合最高院关于执行案件执行异议和复议的规定。综上所述，肇源县人民法院（2019）黑0622执异69号执行裁定书的结论正确，建议驳回原告的诉讼请求。第三人鑫源公司缺席，未作陈述。第三人杨显龙述称，同意被告王雨秋的答辩意见。庭审中，原告王秀丽举证情况如下：1.商品房买卖合同、购楼款收据各1份，欲证明2014年01月10日开发商杨显龙将房屋抵顶给建筑商张某，2015年06月01日原告在张某处购买了涉案房屋，并且在开发商杨显龙的售楼处签订了合同，将购楼款以现金形式交付售楼处工作人员，交款收据上有杨显龙签字。2015年06月16日其与第三人杨显龙及鑫源公司签订买卖合同，按约定交付购房款，签订合同后入住占有使用至今。被告王雨秋质证称，对证据的真实性有异议。第2页显示出卖人是杨显龙，第17页出卖人处是鑫源公司法定代表人李义签字，前后不符，该证据不能证实原告实际交付了购房款并占有使用，不能证实原告系合法占有。第三人杨显龙质证称，同意王雨秋的质证意见，其不认识原告王秀丽，第2页出卖人处的签字不是其本人签写。本院认为，原告出示的买卖合同加盖鑫源公司公章、鑫源公司法定代表人李义名章，对该合同的真实性本院予以确认。2.肇源县人民法院（2019）黑0622执异69号执行裁定书1份、送达回证1份，欲证明其在提出执行异议后，被肇源县人民法院裁定驳回了王秀丽的异议请求。被告王雨秋质证称，对证据的真实性及证明的问题均无异议。第三人杨显龙质证称，对证据的真实性及证明的问题均无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。3.协议书1份，取暖费、物业费、水电费等相关票据26张，欲证明其购买房屋交纳的入网费系张某与开发商杨显龙达成的用楼房抵顶入网费的协议，证明其已交纳了入网费，房屋交付后原告交纳取暖费、物业费、水电费，证实其已取得涉案房屋并实际入住。被告王雨秋质证称，都不是正规票据，随时可开具。张某和陈某均与本案无关，他们的协议没有证明力，不能作为证据，因为买卖合同无效，同时保全后入住不合法，票据不能证明原告享有涉案房屋物权。本院认为，原告出示的协议书加盖肇源县鸿运佳苑棚户区改造工程项目部公章，且有协议双方签字确认，对该协议的真实性本院予以确认。经审查，原告出示的水费票据为正规票据，本院对真实性予以确认。电费、取暖费非正规票据，具有较大的随意性，故对电费、取暖费的真实性本院将结合其它证据予以确认。4.2014年01月10日开发商杨显龙与建筑商张某签订的建筑工程施工合同书、保证协议书各1份，欲证明杨显龙将鸿运佳苑小区部分楼盘承包给张某，约定用该小区部分楼房抵顶张某工程款及人工费。涉案房屋在抵顶给张某的房屋之内，从抵顶之日起房屋已经归张某所有，所以被告申请扣押和法院2015年04月30日所作出的裁定书扣押该房产是错误的，因为扣押时房产已不属于被执行人杨显龙所有。被告王雨秋质证称，对证据的真实性无异议，对于合同书，其认为张某没有施工资质，根据相关法律规定，该合同不生效，同时开发商以没有销售许可证的房屋抵顶工程款违反了最高院的司法解释，开发商与张某的协议、施工合同无效，不能对抗法院的合法保全，其提交的证据显示中院和高院的判决均证明了其方观点，无权处分人对房屋进行处分是无效的。本院认为，因该组证据系鑫源公司及杨显龙与案外人张某签订，案外人张某并未参与本案诉讼，无法核实其履行情况，故对该组证据，本院将结合其他证据予以确认。5.肇源县人民法院（2015）源民保字10号民事裁定书1份，欲证明肇源县人民法院596号判决书，判决第三人杨显龙返还被告购房款258万元，支付利息371,520元，合计2,951,520元，但被告对第三人的财产就本案进行了诉前保全，并且肇源县人民法院（2015）源民保字10号民事裁定书欲查封第三人财产价值几千万，远远超出判决和诉讼的标的290余万元，被告的申请和法院查封属于超标财产保全，违反相关法律规定，对超标部分应予以解封。被告王雨秋质证称，原告陈述第三人房屋价值几千万元无依据，是个人意念，保全中需依法扣除回迁户，同时，第三人开发商欠其方欠款不是原告所述的数额，执行过程中保全财产是经过拍卖的，具体数额多方未知，因此原告所提该观点没有依据，无证明力。本院认为，原告出示的文书系本院审理另案所作出的裁判文书，对该民事判决书的真实性，本院予以确认。6.肇源县人民法院（2018）黑0622民初3664号民事判决书1份，欲证明该判决认定肇源县人民法院10号裁定书没有体现被告王雨秋担保物的名称，送达肇源县房地产管理处时，因被告申请扣押的X-X号及X号楼房在房产处无任何手续档案，无法协助执行，同时，被告申请保全提供的担保物已在银行抵押，法院未将担保物查封，不符合相关法律规定，应视为保全无效。被告王雨秋质证称，其认为法院的保全是合法的，其是依靠法院的合法裁定判决，该裁定恰恰能证明法院驳回了原告的诉求，该证据与现在原告的诉请是一致的。本院认为，原告出示的文书系本院审理另案所作出的裁判文书，对该民事判决书的真实性，本院予以确认。被告王雨秋举证情况如下：1.肇源县人民法院（2015）源民保字10号民事裁定书、（2018）黑0622执恢152号执行裁定书各1份，欲证明1、保全的时间是在2015年04月30日，时间早于原告提交的6月份的买卖合同；2、该裁定书指定由该案申请人即本案被告王雨秋保管被查封的房屋，反映了原告王秀丽在未经王雨秋同意下私自入住，属于非法占有；3、按照法律规定，查封后的财产不得转让，否则转让行为无效，进一步证实原告买卖合同即使是真实的，也是无效的。原告王秀丽质证称，对证据的真实性无异议，（2015）源民保字10号民事裁定书规定申请人负责保管被保全财产，保管期间保管人王雨秋未尽保管义务，房屋出售多年并已占有使用，未履行告知购房人义务，王雨秋存在过错责任。第三人杨显龙质证称，对证据的真实性及证明的问题无异议。本院认为，被告出示的文书系本院依法作出的裁判文书，内容客观真实，且原告王秀丽及第三人杨显龙对真实性没有异议，本院予以确认。对被告欲证明的问题，本院将结合其他证据予以确认。2.肇源县人民法院（2016）黑0622民初3243号民事判决书1份、大庆市中级人民法院(2017)黑06民终2158号民事判决书1份、黑龙江省高级人民法院（2018）黑民申1783号民事裁定书各1份，欲证明另案中已通过生效法律文书形式确认了本案涉及的房屋在没有预售许可情况下进行销售，产生的合同是无效合同。原告王秀丽质证称，对证据的真实性无异议，但据其所知，在没有预售许可情况下，该楼区大多数都已正常获得了产权证，或由法院判决合同有效。第三人杨显龙质证称，无异议。本院认为，被告出示的文书系本院依法作出的裁判文书，内容客观真实，且原告王秀丽及第三人杨显龙对真实性没有异议，本院予以确认。对被告欲证明的问题，本院将结合其他证据予以确认。3.肇源县人民法院（2015）源民初字315号民事判决书1份（复印件），欲证明其曾提出过与原告同样的诉求，但没有得到法院支持。原告王秀丽质证称，真实性无异议，证明的问题有异议，其购买房屋不是直接向开发商杨显龙购买而是在杨显龙抵顶给建筑商张某后从张某处购买。该楼房不是开发商开发的商品房，不适用商品房买卖合同解释的第二条规定，不能认为无效。本院认为，被告出示的文书系本院依法作出的裁判文书，内容客观真实，且原告对真实性没有异议，本院予以确认。第三人鑫源公司缺席，无质证意见，亦未向法庭出示证据。第三人杨显龙未向法庭出示证据。根据当事人庭审陈述及出示的证据，本院经审理确认事实如下：第三人鑫源公司系肇源县肇源镇鸿运佳苑小区项目工程的开发商，第三人杨显龙挂靠鑫源公司开发建设肇源县鸿运佳苑小区，系该小区的实际开发人。2018年11月04日，鑫源公司取得该小区X-X号楼不动产权证，产权证号为黑（2018）肇源县不动产权第X号。被告王雨秋与第三人鑫源公司、杨显龙买卖合同纠纷一案，本院于2015年04月30日作出（2015）源民保字第10号民事裁定书，裁定查封包含本案所涉房屋在内的鸿运佳苑小区X号楼、X号楼、X号楼、X号楼四栋楼整栋楼。该案审理后，本院于2015年07月21日作出（2015）源民初字第596号民事判决书，判决：鑫源公司与王雨秋于2013年02月04日签订的商品房买卖合同予以解除；鑫源公司、杨显龙于本判决发生法律效力后，立即返还王雨秋购房款258万元，支付2013年04月04日-2015年07月04日利息371,520元，本息合计2,951,520.00元。该民事判决书生效后，鑫源公司、杨显龙未履行判决确定的给付义务，王雨秋向本院申请强制执行。本院受理该执行案件后，于2018年03月19日作出（2019）黑0622执恢152号执行裁定书，对（2015）源民保字第10号民事裁定书查封的房屋进行续查封。执行期间，原告王秀丽就本案所涉房屋X号楼X单元X室房屋向本院提出执行异议，本院作出（2019）黑0622执异69号执行裁定书，裁定：驳回案外人王秀丽的异议请求。王秀丽不服该裁定，遂提起本案诉讼。庭审中，原告王秀丽向法庭出示案涉商品房买卖合同及协议书。合同加盖被告鑫源公司公章，约定将本案所涉鸿运佳苑小区X号楼X单元X室住宅出售，房屋价款150,000元，合同记载买受人为王秀丽，签订时间为2015年06月16日。原告出示的协议书加盖肇源县鸿运佳苑棚户区改造工程项目部公章，协议写明案涉房屋入网费由此协议中的两个车库抵顶，协议签订时间为2016年11月01日。王秀丽在庭审中陈述2014年01月10日第三人杨显龙将房屋抵顶给案外人张某，2015年06月01日王秀丽在张某处购买了涉案房屋，并且在杨显龙的售楼处签订了商品房买卖合同。另查明，2014年01月10日，第三人鑫源公司及杨显龙与案外人张某签订建筑工程施工合同书，约定案外人张某以包工包料的方式承包鸿运佳苑小区X-X号楼的土建、水电工程。工程款给付方式为用张某所建楼房、车库抵顶。当日，双方又签订保证书及保证协议。保证书约定：“今甲方（第三人鑫源城建公司及杨显龙）将鸿运佳苑X-X号楼的工程大包施工款以楼房顶账形式全部给乙方（张某）指定，并开具楼房手续，至此之日起，乙方对上述楼房拥有一切权利（使用权、出卖权、转让权等），甲方从此与上述楼房无任何关系，并保证乙方对所拥有的楼房没有被转卖、没有被抵押，更不能私自未经乙方同意暗地换锁……”。保证协议约定：“今甲方（杨显龙）将鸿运佳苑X-X号楼的大包工程承包给乙方（张某），其承包费（含农民工工资）以乙方在建楼的一部分顶给乙方承包费，就此双方达成协议，甲方向乙方保证以下：一、给乙方指出的楼房，甲方以签订售楼合同形式给付乙方，并加盖开发公司公章及法人名章。二、给乙方一经指出签订的楼房，甲方不能再有转卖、抵押或者有其它一些交易……”该保证书及保证协议内容下方均附抵顶工程款的房屋明细表，X-X号楼均有抵顶工程款的房屋，保证协议及保证书后附顶账明细表中记载的部分抵账房屋存在重合，综合两份明细表，第三人鑫源公司及杨显龙共计抵顶房屋95处及车库23个。保证协议书记载的顶账房屋包含本案所涉房屋。经本院向案外人张某调查核实，张某对杨显龙、鑫源公司用X-X号楼部分房屋抵顶工程款的事实无异议，且陈述第三人已将包含案涉房屋在内的保证书、保证协议记载的全部顶账房屋在签订协议时交付给其本人。其在取得案涉房屋后，又将部分房屋作为工程款抵顶给其下属相关分包人员（如：张某2、于某、陈某1、赵某、万某等），其余房屋用于对外销售或者偿还债务。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉及本案中，案外人张某为鸿运佳苑小区X-X号楼的实际承建人，第三人鑫源公司及杨显龙在发包该4栋楼土建、水电工程时，其与实际承建人张某明确约定用该4栋楼部分房屋抵顶工程款，并明确约定了抵顶房屋明细，其抵顶工程价款的取得方式优先于其他普通债权，故自鑫源公司及杨显龙与张某签订抵顶协议即保证书、保证协议之日起（2014年01月10日），第三人鑫源公司、杨显龙对抵顶房屋不再享有权利，且至本案诉讼时，该小区已经具备办理产权的条件，已经不存在未办理预售许可致使抵顶工程价款合同无效的情形，故张某对抵顶工程款取得的房屋享有的权利应受到法律保护。本案所涉房屋在抵顶工程款的明细内，2015年04月30日本院查封案涉房屋时，案涉房屋相关权利已转移至张某处，第三人鑫源公司及杨显龙对案涉房屋不享有处分的权利，被告王雨秋不能基于其与第三人鑫源公司、杨显龙之间的债权债务关系保全案外人张某的工程抵账楼房，即案涉房屋。且案涉房屋抵顶给张某后，张某又对外进行转让，案涉房屋也已装修并由原告王秀丽实际占有使用，案涉房屋未能办理过户登记亦非本案原告王秀丽的过错，故原告王秀丽要求不得执行肇源镇鸿运佳苑小区X号楼X单元X室房屋的主张符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够阻却法院对案涉房屋的执行，故对原告王秀丽的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：不得执行肇源县肇源镇鸿运佳苑小区X号楼X单元X室房屋。案件受理费3,300元，由被告王雨秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  何莉莉人民陪审员  黄永波人民陪审员  田艳红二〇二〇年三月二十三日书 记 员  孙 帅附：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。