山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0181民初48号原告：芦宇，男，生于1982年5月12日，汉族，居民，住济南市。委托诉讼代理人：许付平，章丘中信法律服务所法律工作者。被告：济南市章丘区黄河镇人民政府，住所地济南市。法定代表人：李宝光，镇长。委托诉讼代理人：孙小虎，山东法冠律师事务所律师。原告芦宇与被告济南市章丘区黄河镇人民政府（以下简称黄河镇政府）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月25日公开开庭进行了审理。原告芦宇及其委托诉讼代理人许付平与被告黄河镇政府的委托诉讼代理人孙小虎到庭参加了诉讼。诉讼过程中，原被告申请庭下和解处理，本案中止诉讼。因和解不成，恢复诉讼后，本院2019年11月7日再次公开开庭进行了审理。原告芦宇的委托诉讼代理人许付平与被告黄河镇政府的委托诉讼代理人孙小虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。芦宇向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方签订的《租赁合同》；2、涉诉费用由被告负担。诉讼过程中，芦宇增加诉讼请求：要求依法撤销被告黄河镇政府作出的《关于解除租赁合同的函》。事实与理由：2010年7月30日，芦宇与黄河镇政府签订《租赁合同》1份，黄河镇政府将原黄河乡木器厂的闲置场地出租给芦宇，黄河镇政府承诺出租场地产权手续齐全，租赁期限自2010年8月1日至2060年8月1日。签订合同当日，芦宇交付给黄河镇政府租赁费6万元，因黄河镇政府迟迟不能交付所租赁场地的相关产权手续，导致芦宇与案外人签订的合同不能履行，芦宇只能暂缓向黄河镇政府交付租金。因黄河镇政府未能及时交付产权手续，给芦宇造成了巨大损失，且芦宇建设厂房已经花费130余万元。2018年11月16日，黄河镇政府提出与我解除《租赁合同》，其行为违背了诚实信用原则。据此，提起如上所诉。芦宇针对其主张提供如下证据：1.《租赁合同》1份，证明芦宇与黄河镇政府于2010年7月30日签订合同，双方系租赁合同关系。2.《证明》1份，证明黄河镇政府承诺为其所出租的场地办理产权手续。3.《协议书》1份，证明案外人魏新峰与芦宇共同与黄河镇政府签订《租赁合同》后，魏新峰与芦宇协议退出合伙租赁，现涉案厂房的实际租赁者是芦宇。4.《箱包生产加工合作协议》1份，证明芦宇与案外人在租赁厂房之前已经签订合作协议。5.《关于解除租赁合同的函》1份，证明黄河镇政府于2018年11月6日前向芦宇提出解除合同。6.民事判决书与民事裁定书各1份，证明涉案厂房由芦宇与案外人魏新峰合租，变更为芦宇一人租赁。7.《企业变更情况》1份，证明公司自成立之日至今的经营变更情况。黄河镇政府辩称，芦宇仅于2010年7月30日缴纳租金5万元，未履行缴纳剩余租金的义务，黄河镇政府据此依照合同的约定解除合同，并以书面形式告知芦宇，符合法律规定。芦宇的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求依法判决驳回芦宇的诉请。另，根据租赁合同的约定，乙方的主体系芦宇和魏新峰，芦宇一人无权主张合同权利，本案中遗漏了魏新峰的主体资格。黄河镇政府针对其反驳主张提供如下证据：1.《租赁合同》1份，证明该合同约定租赁期限50年违反法律规定，系无效合同；芦宇未按合同约定交纳租金，已构成违约。2.租赁费用交纳票据1份，证明2010年7月30日，芦宇和魏新峰交纳租赁费5万元，未按合同约定交纳租金6万元，承租方最初就已经违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2010年7月30日，芦宇、案外人魏新峰（乙方）与黄河镇政府（甲方，原章丘市黄河乡人民政府）签订《租赁合同》。合同主要内容为：甲方将原木器厂出租给乙方使用，该厂房南至交管所、北至信用社、东至商品房、西至吕寨村耕地，占地7.6亩（以实际测量为准）；租赁期限50年，自2010年8月1日至2060年8月1日，租赁费共计22.8万元，分三次付清，分别是合同签订之日交纳6万元、2010年10月3日前交纳8.4万元、2011年1月1日前交纳8.4万元。合同第三条约定：如乙方在规定时间内不能按时交清租赁费，每日按未交款的0.3%加收滞纳金。如在规定交款时间1个月内仍不能交清租赁费，甲方有权终止合同并用乙方物资抵交，因此造成的损失由乙方自负。第四条约定，乙方租用甲方场地进行合法独立经营，注册登记法人企业，办理税务登记手续，甲方不参与乙方的经营管理；租赁期间，乙方可根据自己的生产需要进行建筑、装修，租赁到期后，如乙方不再续租，乙方自建的厂房等建筑由乙方以市场价卖给甲方，甲方如不同意购买，由乙方拆卸搬走；在租赁期内如遇政府规划占地，乙方必须无条件服从，甲方按租赁期限退回租赁费。芦宇与案外人魏新峰在乙方处签字捺印，后又加盖济南新宇箱包有限公司公章。2.2010年8月1日，黄河政府出具证明一份，载明：黄河乡木器厂现有房屋12间及院落一处，位于黄河乡吕家寨村，该建筑不属于违法建筑，产权属黄河乡经贸委所有，产权手续正在办理中。原章丘市黄河乡经济贸易委员会在产权单位处加盖公章，黄河政府在证明单位处加盖公章。3.芦宇、魏新峰租赁涉案场地的用途为从事箱包的制造、销售等经营，并注册成立济南新宇箱包有限公司。合同签订后，芦宇、魏新峰随即在该厂地投资厂房、办公设施等建设。2010年8月17日，济南新宇箱包有限公司注册成立，股东为芦宇（投资70万元）、魏新峰（投资30万元），芦宇为公司法定代表人。2010年12月15日，芦宇与魏新峰签订协议书及合同附件。协议约定，魏新峰退出济南新宇箱包有限公司的所有股份，芦宇分三次支付其投入的资金32万元；合同附件约定，济南新宇箱包有限公司及地产出现转租、转让及变卖的情况，芦宇必须支付魏新峰32000元。2011年8月17日，济南新宇箱包有限公司修改公司章程、变更工商登记，卢芝作为新股东加入该公司并为公司法定代表人。其后，该公司几经变更。2017年1月4日，该公司成为芦宇一人投资的自然人独资企业。4.魏新峰与芦宇之间因股权转让纠纷，经本院审理，于2013年5月20日作出（2011）章商初字第1431号民事判决。判决：芦宇支付魏新峰转让款73023.2元及利息。芦宇对判决不服并提起上诉，因未缴纳上诉案件受理费，济南市中级人民法院于2013年10月31日作出（2013）济中立终字第789号民事裁定书，裁定按自动撤回上诉处理。5.2018年11月6日，黄河镇政府向芦宇送达《关于解除租赁合同的函》，载明：鉴于未按合同约定缴纳租赁费用，黄河镇政府决定自即日起解除合同，收回合同约定的土地房屋等。针对双方当事人有争议的事实和证据，结合当事人陈述以及本院确认的证据，本院认定事实如下：1.关于合同的履行。黄河镇政府主张租赁合同签订后，芦宇、魏新峰仅于2010年7月30日向其交纳租赁费5万元，剩余租金未支付，并提交租赁费用交纳票据予以证实。芦宇反驳主张其于2010年7月30日交纳租赁费6万元，后于2010年9月27日交纳租赁费1万元，于2012年4月2日交纳租赁费1万元，共计8万元。芦宇针对其反驳主张未提供给相反证据予以证实。经审查，租赁费用交纳票据由记账凭证、山东省行政事业单位资金往来结算收据、山东省农村信用社现金缴存单三部分组成，三部分相互印证，可以证明芦宇向黄河镇政府交纳租赁费5万元，故本院对黄河镇政府的主张予以采信。芦宇未提供证据证明其向黄河镇政府交纳租赁费8万元，故本院对其主张不予采信。2.芦宇主张合同签订后，其投资厂房、办公设施建设，并与案外人签订合作协议，因黄河镇政府不能提供相关的土地使用手续，致使芦宇与案外厂家也没有完全的履行双方签订的合作协议，造成芦宇损失。据此芦宇提供2010年7月21日芦宇（乙方）与安徽登克尔旅游用品有限公司（甲方）签订的《箱包生产加工合作协议》，证实双方共同合作经营箱包加工厂的事宜，合作地点即为涉案合同约定的场地，同时要求芦宇与出租方签订租用合同，并保证所租用土地的土地使用手续齐全等。经质证，黄河镇政府提出异议，认为合作协议成立于租赁合同之前，与本案无关，对芦宇的投资情况不清楚。经审查，芦宇主张的投资事宜以及与案外人之间的合作事宜，与本案不具有直接关联性，本院对上述证据的效力不予涉及。本院认为，芦宇、案外人魏新峰与黄河镇政府签订土地、房屋的租赁合同，现双方因租赁合同的解除发生纠纷。因此，本案需要解决的焦点：一是，主体资格问题；二是涉案租赁合同的效力问题。关于焦点一，主体资格问题。通过审查芦宇提供的生效法律文书、协议书等相应证据，能够证实芦宇与案外人魏新峰合作租赁涉案土地并注册成立公司，公司成立后，魏新峰通过协议的方式退出合作，并将其股份转让。事实清楚，本院予以认定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项规定，“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明”。因此，芦宇作为公司发起人为设立公司对外以个人名义签订涉案合同，直至案外人魏新峰退出股东身份，公司几经变更后，芦宇成为现公司的唯一投资人。故，芦宇依据双方签订的合同提起本案诉讼，并无不当，本院应予准许。黄河镇政府主张遗漏合同主体，理由不当，本院不予支持。关于焦点二，涉案合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，合同明确约定，芦宇承租土地的用途在于投资建厂从事生产经营。黄河镇政府虽在合同签订时开具相应的产权证明，直至法庭辩论终结前，黄河镇政府仍未提交涉案土地性质证明以及厂房（原木器厂）的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明。基于出租人负有保证出租土地房屋的合法性的义务，本院认定涉案房屋未取得主管部门批准建设的证明，涉案《租赁合同》应为无效合同。综上，基于合同涉及的土地、房屋手续不全、产权不明，涉案合同无效。诉讼过程中，在本院向芦宇明示合同效力的情况下，芦宇坚持主张合同有效并要求继续履行合同，于法无据，本院依法不予支持。据此，依据上述法律规定，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告芦宇的诉讼请求。案件受理费100元，由芦宇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  乔振洲人民陪审员  张工业人民陪审员  王国强二〇二〇年三月二十四日法官 助理  王 博书 记 员  焦 玲