四川省广汉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0681民初140号 原告:肖薇，女，汉族，1991年4月3日生，住四川省广汉市。 委托诉讼代理人：陈柯先，四川锦川律师事务所律师。(特别授权) 被告：四川和昌房地产开发有限公司，住所地：四川省广汉市福州路一段66号，统一社会信用代码9151068169695694XQ。 法定代表人：毛剑。 委托诉讼代理人：曾钦，四川和创律师事务所律师。 原告肖薇与被告四川和昌房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖薇的委托代理人陈柯先，被告四川和昌房地产开发有限公司的委托代理人曾钦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告肖薇向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的商品房买卖合同有效；2、判令被告立即协助原告办理房屋产权登记手续，并支付违约金54922元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为：⑴、原告自愿放弃要求被告立即协助原告办理房屋产权登记手续的诉讼请求；⑵、判令被告支付原告逾期办理房屋产权证违约金88466元（违约金计算方式为：以购房款332865元为基数，从2018年7月22日起，按日万分之五计算至实际取得房产证之日止；暂计算至起诉之日，违约金为88466元）。事实与理由：原被告双方于2015年4月27日签订《商品房买卖合同》后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款332865元。合同约定，被告应在2016年6月30日前向原告交付该商品房，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，且已将办理房产登记的相关手续及税费等全部交付被告。时至今日，被告仍未履行商品房买卖合同约定的义务，未向房屋登记机关申请办理房屋转移手续。为维护原告的合法权益，依据《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定，向法院提起诉讼，请依法判决。 被告四川和昌房地产开发有限公司辨称:一、认可原告诉讼请求第1项中原被告双方签订的《商品房买卖合同》有效； 二、对原告自愿放弃要求被告立即协助原告办理房屋产权登记手续的诉讼请求，被告无异议； 三、目前，被告已将办理房产登记的所有材料递交至广汉市住建局及相关单位，现在该材料仍在审批过程中，因此根据双方签订的《银河·奥特莱斯补充协议》第12条6款规定：“因政策及政府主管部门的原因、工作程序，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和本合同约定时间办理相关登记手续的，出卖人应在事发后30日内告知买受人，由此所造成的违约出卖人不承担任何责任”的规定，被告认为，原告要求被告支付违约金的请求不应得到支持，本案被告违约并非由于被告的主观因素导致的，是多方因素综合形成的；其次，本案原告并未由于被告及各方因素的作用遭受任何损失。结合被告公司目前情况，涉及社会稳定因素及各方利益，因此若法院判决被告承担违约金，则请求法院酌情调减违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据。原告肖薇为证明自己的主张向本院提交： 1、原告身份证复印件及被告国家企业信用信息公示系统，证明原被告主体适格； 2、《商品房买卖合同》，证明原被告双方存在房屋买卖合同关系； 3、《银河•奥特莱斯补充协议》，证明原被告双方就商品房买卖做了进一步的约定； 4、《收款收据》两份，金额共计332865元，证明原告按照合同约定付清了全部购房款； 5、《银河•奥特莱斯交房通知书》，证明被告已经将房屋交给了原告； 6、办理房屋产权手续的费用，证明被告收到原告交付办理房屋产权的相关税费。 被告的质证意见： 对证据1、2、3、4、5、6的三性均无异议；但证据3《补充协议》第12.6条约定“因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期接收出卖人所报送的资料或按本合同约定时间办理相关登记手续的，出卖人应在事发后30日内告知买受人，由此所造成的违约出卖人不承但任何责任。”本案中，被告未能及时办理房产登记手续，主要是由于政府行政主管部门的原因造成。 被告向本院提交证据如下： 被告营业执照复印件，证明被告主体适格。 原告的质证意见; 对被告所举示的证据无异议。 上述证据具备证据的一般法律特征，能够证明与本案相关的事实，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2015年4月27日，原被告签订了《商品房买卖合同》约定：出卖人：四川和昌房地产开发有限公司；买受人：肖薇；根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就商品房买卖事宜达成如下协议：第一条项目建设依据出卖人以【出让√】【转让】【划拨】方式取得位于福州路一段82号地块的国有土地使用权。该地块【国有土地使用证号√】【城镇建设用地批准书号】为：广国用（2010)第28958号,土地使用权面积为：45812.2平方米，买受人购买的商品房所在土地用途为：城镇混合住宅用地，土地使用年限自2009年7月30日至2079年7月29日止；出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】【暂定名√】为广汉市东方轴承厂国有工矿棚户区改造项目（银河·奥特莱斯），建设工程规划许可证号为：建字第广住规建2014-026号，建筑工程施工许可证号为：510681201405120101，建设工程施工合同约定的开工日期为：2014年8月25日,建设工程施工合同约定的竣工日期为：2016年2月24日；第二条商品房销售依据【1】买受人购买的商品房为现房的，该商品房所在楼栋房屋所有权证号为：×；【2】买受人购买的商品房为预售商品房的，预售商品房批准机关为：广汉市规划和建设局，商品房预售许可证号为：广住建2014房预售证第53号。第三条买受人所购商品房的基本情况该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：钢筋混凝土结构，建筑层数为：11层，其中地上11层，地下0层；该商品房为第一条规定项目中的3＃楼【幢√】【座】第9层3-9-2号。该房号为【审定编号】【暂定编号√】，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一；该商品房的用途为【住宅√】【经济适用住房】【公寓】【别墅】【商业】【办公】【×】：住宅;【层高√】【净高】为：3米，【坡屋顶净高】最低为：×米，最高为：×米。该商品房朝向为：×。有×个阳台，其中×个阳台为封闭式，×个阳台为非封闭式。该商品房为预售商品房，出卖人委托预测绘该商品房面积的房产测绘机构是广汉精益房地产测绘有限公司，其建筑面积共96.46平方米，其中，套内建筑面积79.24平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.22平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二；签订本合同时，该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为地上四层。本条所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离；第四条抵押情况与该商品房有关的抵押情况为：第2条；1、该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；2、该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：上海银行股份有限公司成都分行，抵押登记部门为：广汉市国土资源局，抵押登记日期为：2014年9月12日；3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为：×，抵押登记部门为：×，抵押登记日期为：×。抵押权人同意该商品房预售的证明及关于抵押的相关约定见附件三；第五条计价方式与价款该商品房为住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第2种方式计算该商品房价款。其中，该商品房为经济适用住房的，出卖人与买受人约定同时按照下列第1种方式和第2种方式分别计算该商品房价款。2、按照建筑面积计算，该商品房单价为3450.81元/平方米，总价款332865元；第六条付款方式及期限买受人采取一次性付款；第七条出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；第十一条交付条件1、出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；第二十条产权登记(一）初始登记出卖人应当在2017年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理；1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起×日内退还全部己付款，并按照买受人全部己付款的X%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付款万分之X的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起X日内向买受人支付；2、如出卖人未在本条约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，只要未因此延误买受人分户商品房所有权证书的办理，合同继续履行，出卖人不承担违约责任。如因此延误买受人分户商品房所有权证书办理的，按补充协议第十二条转移登记的相关约定办理；(二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：(1)、双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；(2)、买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用X元人民币；2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起500日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：(1)、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起X日内退还买受人全部己付款，并按照X利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之X的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起X日内由出卖人支付；(2)、买受人同意不退房，自买受人按本合同约定应当取得商品房分户所有权证期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，该违约金在买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付；第二十一条……。《商品房买卖合同》签订的当日，双方又签订了《银河·奥特莱斯补充协议》约定：第十二条对主合同第二十条（产权登记）的补充约定，其中第12.1条约定：买受人如委托出卖人代为办理商品房权属转移登记及分户国有土地使用权登记的，买受人在办理商品房交接手续的同时应签署书面授权委托书，并在合同约定的商品房交付当日向出卖人交齐办理商品房权属转移登记及分户国.有土地使用权登记所需各项资料及税费，如未按时提交相关办证资料或未交清相关税费或因买受人过错造成延期收房30日以上的，双方原建立的权属办理委托关系予以终止，由买受人自行办理商品房权属转移登记及分户国有土地使用权证，且出卖人不承担任何责任；12.2交房时买受人应向相关部门缴纳的税费（包括但不限于契税、印花税、产权登记费、他项权证费、专项维修资金、证书工本费等），因政策、法规变化导致税费发生变化的，双方据实结算，多退少补。以上费用均由买受人交纳，出卖人只是代收，出卖人代缴后应保证向买受人出具相关正式票据，买受人应当在合同约定的时间内办理房屋交接手续并交清产权办理相关税费，如因买受人未履行以上义务，则视为产权委托无效，买受人一定要出卖人协助办理的，则由此造成产权延迟办理责任和因延误或分期分批办理而增加的费用由买受人承担；12.3如购买人在初始登记后所购买的房屋，则分户产权证以购买人实际接收房屋并交齐相关办证资料及税费之日起360日内办理，办理分户国土证的时间相应顺延。分户产权由买卖双方共同申请办理，如因买受人没有书面申请而超过办理时间，则出卖人不承担任何责任；12.4以按揭贷款方式支付购房款的，出卖人为买受人办理完毕房屋产权证后，买受人应在出卖人通知的期限内前往指定地点办理抵押担保他项权利登记。如买受人未在约定期限内办理上述手续，买受人自逾期之日起至办理之日止，每日向出卖人支付合同约定的总购房款的万分之五作为违约金。出卖人在办理登记后，商品房所有权证书原件由出卖人在协助贷款银行办理完毕商品房抵押登记后再交予买受人；12.5主合同所约定的产权证办理期限等的天数特指工作日。办理房屋所有权证的时间，从买受人向房产管理部门缴纳完毕专项维修资金及相关税费，可以向房产管理部门提交办证所需资料并交房产管理部门接件受理之日起计算，产权办理过程中，如因买受人原因或行政不可抗力（办理产权所需资料变更需要重新补交资料、签字盖章）等使产权登记手续超过主合同约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任；12.6因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期接收出卖人所报送的资料或按本合同约定时间办理相关登记手续的，出卖人应在事发后30日内告知买受人，由此所造成的违约出卖人不承但任何责任；12.7如因出卖人的责任未能在主合同约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，但只要没有影响到分户产权证办理的，则出卖人不承担违约责任，买受人不退房，合同继续履行；12.8主合同中约定的关于商品房逾期交付的违约责任，关于商品房产权登记延迟的违约责任，买受人同意不向出卖人同时主张两种违约责任，买受人只选择其中一项主张……。《商品房买卖合同》及《银河·奥特莱斯补充协议》签订前，原告于2015年3月21日和2015年4月10日共计向被告支付购房款332865元。 2016年9月6日，被告向原告发出《银河·奥特莱斯交房通知书》，通知原告于2016年10月5日至6日到被告客服中心办理交房手续。2017年3月7日原告实际收房。 2017年3月7日，原告向被告支付了办理房屋产权的各种税费共计8359.51元并提供了办理产权证书所需要的全部资料。之后，被告一直未协助原告办理房屋产权登记手续，原告遂依据双方签订《商品房买卖合同》的约定，向本院提起诉讼。 本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》以及《银河·奥特莱斯补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的禁止性规定，因此《商品房买卖合同》以及《补充协议》合法有效，对双方当事人具有约束力，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。在《商品房买卖合同》和《补充协议》签订前以及原告实际收房之日，原告均按合同约定足额交付了购房款以及办理房屋所有权证书的税费，但被告仅将房屋交予原告，并未在合同约定的商品房交付之日起500日内，即：2018年7月22日前协助原告办理房屋所有权证书，因此，被告应按合同约定承担违约责任。庭审中，被告提出调减违约金，对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”之规定，本案被告已于2017年3月7日将房屋实际交予原告，且庭审中，原告并未提交由于被告未按合同约定协助原告办理房屋产权证给其造成的实际损失，因此，对于被告请求调减违约金的请求，本院予以支持。本院认为，违约金按原告支付购房总价款332865元的1%计算较为适宜，即：被告应支付原告逾期办理房屋所有权证书违约金3328.65元。 至于庭审中，被告辩称：根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第12条6款：因政策及政府主管部门的原因，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和本合同约定时间办理相关登记手续的，出卖人应在事发后30日内告知买受人，由此所造成的违约出卖人不承担任何责任的约定，本案被告违约并非由于被告的主观因素导致的，而是多方因素综合形成的，因此被告不应支付原告违约金。但庭审中，被告并未提交相关证据予以证明，故对被告的抗辩理由，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条（一）之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、原告肖薇与被告四川和昌房地产开发有限公司于2015年4月27日签订的《商品房买卖合同》及《银河·奥特莱斯补充协议》有效； 二、被告四川和昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告肖薇逾期办理房屋所有权证书违约金3328.65元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3558元，由被告四川和昌房地产开发有限公司负担，此款于本判决书发生法律效力之日向本院交清。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 员 张文淼 二〇二〇年三月十九日 法官助理 仲 夏 书 记 员 周云云