四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终140号 上诉人（原审被告）：胡道平，男，生于1986年12月9日，汉族，住四川省广安市前锋区。 上诉人（原审被告）：李宽飞，女，生于1989年4月5日，汉族，住四川省广安市前锋区。 被上诉人（原审原告）：四川永祥物业服务有限公司广安分公司，住所地四川省广安市广安区青莲东街62号63号。 法定代表人：毛明生，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈蓓蓓，四川爱众律师事务所律师。 上诉人胡道平、李宽飞因与被上诉人四川永祥物业服务有限公司广安分公司（以下简称永祥物业广安分公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初6919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡道平、李宽飞上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人不支付物业服务费；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人未经业主委员会督促催缴程序，亦无证据证明其向上诉人进行了书面催交而直接提起本案诉讼，于法有悖；2.上诉人从2015年7月1日起未支付物业费，被上诉人此时就应知道其权利受到损害，至其提起本案诉讼时，部分物业费的请求已过诉讼时效，超过诉讼时效的物业服务费不应支持；3.被上诉人未按照合同约定提供物业服务，已构成违约，其违约在先，上诉人不交纳物业费仅是维护自身合法权益。同时因被上诉人的违约行为造成上诉人的财产损失，物业服务费相应的削减以补偿上诉人损失；4.业主委员会续聘和竞聘物业公司程序不合法，请求二审法院撤销业主委员会续聘永祥物业广安分公司的决定，违法续聘物业公司后产生的物业费不予支持。 永祥物业广安分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 永祥物业广安分公司向一审法院起诉请求：1.判决胡道平、李宽飞支付2015年7月1日至2019年5月31日期间的物业费6,687元；2.判决胡道平、李宽飞按合同约定计算支付2015年7月1日至2019年5月31日期间逾期缴纳物业服务费的违约金2006元；3.本案诉讼费由胡道平、李宽飞承担。 一审法院认定事实：2013年12月23日，永祥物业广安分公司（合同甲方）与胡道平、李宽飞（合同乙方）签订了《前期物业管理服务合同》，约定永祥物业广安分公司为登记在胡道平、李宽飞名下的位于广安区房屋（建筑面积118.57平方米）提供物业服务，住宅按1.2元／㎡／月计算等等。 2018年11月10日，永祥物业广安分公司（合同乙方）与广安市广安区中天国际商住小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定永祥物业广安分公司为胡道平、李宽飞涉案房屋所在小区提供物业管理服务，服务期限三年，从2018年11月10日至2021年11月30日止；物业服务费按建筑面积收取，高层按1.2元/㎡/月计算，商业按3元/㎡计算，并约定了具体服务范围及标准等事宜。合同签订后，永祥物业广安分公司提供了物业服务。永祥物业广安分公司因胡道平、李宽飞至今未缴纳2015年7月1日至2019年7月31日期间的物业费，且于2019年5月经催收未果，故遂诉讼来院，要求支持其前述诉讼请求。 一审法院认为，永祥物业广安分公司与胡道平、李宽飞签订的《前期物业管理服务合同》系是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。 广安市广安区中天国际商住小区业主委员会代表业主与永祥物业广安分公司签订的物业管理服务合同，对小区的全体业主均具有约束力，胡道平、李宽飞作为涉案小区的业主，应当按照该物业服务合同之约定履行缴纳物业服务费的义务。根据《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主。”、第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用”、第十二条“……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”、第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，永祥物业广安分公司已全面履行物业服务义务，并向胡道平、李宽飞催缴物业费，故对永祥物业广安分公司要求胡道平、李宽飞立即支付拖欠2015年7月1日至2019年5月31日期间物业服务费6,687元（1.2元/㎡/月×118.57㎡×47月）的请求，应当依法予以支持。 关于胡道平、李宽飞提出物业公司主张物业费已过诉讼时效的意见，一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。因物业服务具有持续性特点，对追索物业服务费案件的诉讼时效把握不宜过苛。本案中只有在永祥物业广安分公司要求业主补交而拒不补交的情况下，此时其知道或应当知道自己的权利受到损害时，诉讼时效才开始起算。由于胡道平、李宽飞不按合同约定交纳物业费，永祥物业广安分公司完全可以根据业主的信誉度和违约程度以及自己对违约的容忍度选择通知业主补交物业费的时间。永祥物业广安分公司于2019年向胡道平、李宽飞发出催缴通知，胡道平、李宽飞依然拒不交纳物业费，此时永祥物业广安分公司知道或者应当知道权利受到损害，诉讼时效时间开始起算。嗣后，永祥物业广安分公司于2019年10月1日提起本案诉讼，永祥物业广安分公司提起本案诉讼的时间距离其发出的催缴物业费的通知不足三年，故其诉讼请求尚未超过诉讼时效。胡道平、李宽飞主张永祥物业广安分公司的诉讼请求超过诉讼时效，没有法律和事实依据，不予支持。 永祥物业广安分公司对胡道平、李宽飞之物业管理服务确实存在一定瑕疵，审酌本案，一审法院对永祥物业广安分公司所主张的违约金不予支持。 至于胡道平、李宽飞“请求法院撤回永祥物业广安分公司续聘中天国际小区的决定，续聘和竞聘规则不合法”之答辩意见，因其与本案物业服务合同纠纷非同一法律关系，故本案不予处理。 需要说明的是，物业服务具有公共性和持续性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。 据此，一审法院遂依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第七条、第十二条、第十五条之规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限胡道平、李宽飞于判决生效之日起十日内向永祥物业广安分公司支付2015年7月1日至2019年5月31日期间的物业服务费6,687元；二、驳回永祥物业广安分公司的其他诉讼请求。 义务人未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内申请执行。本案受理费50元，减半收取25元，由永祥物业广安分公司负担10元，胡道平、李宽飞负担15元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审审理查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。 本院认为，根据诉辩双方意见，本案的争议焦点为：一、被上诉人提起本案诉讼是否符合法定程序；二、案涉物业服务合同是否有效以及上诉人是否有权拒绝缴纳物业服务费；三、被上诉人的诉讼请求是否已经超过诉讼时效。 关于焦点一，上诉人主张被上诉人未经业主委员会督促催缴程序，亦无证据证明其向上诉人进行了书面催交而直接提起本案诉讼，有违法定程序。根据《物业管理条例》第六十四条的规定，在业主逾期不缴纳物业费的情况下，业委会应当督促其限期缴纳。但是上述规定是对业委会设置的义务，而非系物业公司提起诉讼主张物业费的前置程序。至于被上诉人是否向上诉人进行了书面通知，被上诉人虽未直接向上诉人送达催收通知，但其在一审中举示了将催收物业费的《责任告知书》张贴在上诉人购买的住房防盗门上，该行为应当认定为履行了书面通知义务，但至被上诉人提起本案诉讼时，上诉人并未按照通知书要求主动缴纳欠付的物业费。故被上诉人提起本案诉讼符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予采信。 关于焦点二、永祥物业广安分公司与中天国际商住小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，且符合法律规定，属于合法有效合同。胡道平、李宽飞诉称续聘和竞聘物业公司程序不合法，但该抗辩理由不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，不足以否定该合同的合法性。胡道平、李宽飞作为小区业主，该物业服务合同对其具有法律约束力。永祥物业广安分公司于2013年12月23日起持续为整个小区提供物业服务，在履行合同中存在瑕疵属一般违约行为，而胡道平、李宽飞拒绝支付物业服务费属根本违约行为，胡道平、李宽飞不能以自己的根本违约行为对抗永祥物业广安分公司的瑕疵履行行为。况且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，物业服务企业存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，业主只是可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。胡道平、李宽飞如果有证据证明因永祥物业广安分公司的服务给其造成损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝支付物业服务费。胡道平、李宽飞主张不交纳物业费的理据不足，本院不予支持。 关于焦点三、案涉物业服务合同一直处于持续履行之中，永祥物业广安分公司只有在要求胡道平、李宽飞补交物业费而拒不缴纳时，才知道自己的权利受到侵害，诉讼时效于此时开始计算。永祥物业广安分公司在2019年5月向胡道平、李宽飞进行了书面催收，后于2019年10月1日提起本案诉讼，永祥物业广安分公司的请求权尚未超过诉讼时效，故对胡道平、李宽飞的该项主张，本院不予支持。 至于胡道平、李宽飞请求撤销中天国际商住小区业主委员会续聘永祥物业广安分公司的决定，一审法院对此已作出评述，本院不再赘述。 综上所述，胡道平、李宽飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理50元，由胡道平、李宽飞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  陈 萱 审 判 员  张 波 二〇二〇年三月三日 法官助理  杨应清 书 记 员  周甜甜