湖南省洞口县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0525民初2439号 原告：朱慧雄，男，1965年4月22日出生，汉族，居民，住洞口县。 委托诉讼代理人：李文华，湖南擎日律师事务所律师。 被告：洞口县立新物业发展有限公司，住所地洞口县高沙镇粟山街1号。 法定代表人：陈立新，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨美球，湖南桔城律师事务所律师。 原告朱慧雄与被告洞口县立新物业发展有限公司（以下简称洞口县立新物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案。本院于2019年11月1日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年3月25日再次公开开庭审理了本案。原告朱慧雄及其委托诉讼代理人李文华，被告洞口县立新物业公司的委托诉讼代理人杨美球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱慧雄向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行合同并将合同项下的405号、4××号房立即给原告办理好产权证书，开通405号、4××号房水电。2.判决被告支付原告逾期交房、办理产权证书、开通水电等违约金138870.7元（计算至2019年10月1日止，以后顺延照计），承担原告律师费用。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月27日，原、被告签订商品房买卖合同。原告购买被告文昌大厦403号、405号、4××号商品房。合同签订后，原告依约支付了801090元房款。后原告通过被告将403号房转让给阳喜丽。被告至今未履行办理405号、4××号房产权证书义务、未履行开通405号、4××号房水电义务。被告行为严重违约，应承担上述违约责任。 被告洞口县立新物业公司辩称：洞口县文昌大厦项目部非洞口县立新物业公司设立，该项目部的售房行为与其无关。合同约定买受人支付剩余房款和出卖人交房的时间均为2014年7月31日前。405号、4××号房交付后，朱慧雄未交付剩余房款，出卖人享有抗辩权。朱慧雄以雨棚遮挡视线为由要求洞口县立新物业公司帮忙出售案涉405号房，洞口县立新物业公司已将405号房出售给他人。请求驳回朱慧雄的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：洞口县立新物业公司提出朱慧雄以雨棚遮挡视线为由委托洞口县立新物业公司出售案涉405号房，朱慧雄对此不予认可。因洞口县立新物业公司未能提交相应证据，本院对其主张洞口县立新物业公司接受朱慧雄委托出售405号房事实，不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年12月7日，被告洞口县立新物业公司作为出卖人与原告朱慧雄签订3份商品房买卖合同。约定朱慧雄购买文昌大厦项目403号、405号、4××号房，建筑面积分别为163.5平方米、159.6平方米、138平方米，单价分别为每平方米2466.48元、2466.48元、2518.08元，房款分别为403269元、393650元、347495元。合同签订之日支付房款70%，2014年7月31日前支付剩余房款。2014年7月31日前交房。交房后360个工作日内办理商品房初始登记，初始登记后180个工作日内办理房屋所有权证，办理房屋所有权证后360个工作日内办理土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在约定期限内办理登记手续，买受人不解除合同的，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日支付已付房款万分之一违约金。与商品房正常使用直接关联的排水、供水、供电、道路在合同约定交房之日基本达到使用条件。如未达到使用条件，买受人不解除合同的，出卖人按已付房款的0.3%支付违约金。合同尾部加盖洞口县文昌大厦项目部印章。 合同签订后，朱慧雄于2013年11月27日、11月28日分别交付房款430000元、371090元。403号、405号、4××号房于2015年3月交付朱慧雄。2015年5月16日，朱慧雄与阳喜丽签订房屋转让协议，朱慧雄将403号房转让给阳喜丽，并约定将原签订的403号房买卖合同更名。经协商，洞口县立新物业公司与阳喜丽另行签订403号商品房买卖合同。 洞口县文昌大厦项目部未经依法登记领取营业执照。洞口县立新物业公司成立于2003年8月4日，从事房地产开发经营等业务。文昌大厦项目的商品房预售许可证由洞口县立新物业公司办理。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方争议焦点是：1.被告洞口县立新物业公司是否应对洞口县文昌大厦项目部预售案涉的405号、4××号房行为负责。2.案涉的405号、4××号房预售合同是否有效。洞口县立新物业公司应否承担违约责任。3.原告朱慧雄主张的违约金是否有依据，应如何确定。 案涉的405号、4××号房预售合同当事人部分写明出卖人为洞口县立新物业公司。文昌大厦项目的商品房预售许可证由洞口县立新物业公司办理。虽然合同尾部加盖的是洞口县文昌大厦项目部印章，但该项目部未经依法登记领取营业执照。因此，案涉405号、4××号房出卖人应认定为洞口县立新物业公司。洞口县立新物业公司主张洞口县文昌大厦项目部非其设立，与其无关。本院对该主张不予采纳。 案涉405号、4××号房合同约定买受人支付剩余房款和出卖人交房的时间均为2014年7月31日前。405号、4××号房于2015年3月交付后，朱慧雄未交付剩余房款。洞口县立新物业公司主张出卖人享有抗辩权，理由成立，本院予以采纳。朱慧雄请求支付延期交房违约金，本院不予支持。 案涉405号、4××号房合同约定交房后360个工作日内办理商品房初始登记，初始登记后180个工作日内办理房屋所有权证，办理房屋所有权证后360个工作日内办理土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在约定期限内办理登记手续，买受人不解除合同的，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日支付已付房款万分之一违约金。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，统一办理不动产权证书。405号、4××号房于2015年3月交付，从2015年4月1日开始计算办证期限。办证期限合计900个工作日。洞口县立新物业公司应自2018年11月7日起按日支付已付房款万分之一违约金。 案涉405号、4××号房合同约定与商品房正常使用直接关联的排水、供水、供电、道路在合同约定交房之日基本达到使用条件。如未达到使用条件，买受人不解除合同的，出卖人按已付房款的0.3%支付违约金。洞口县立新物业公司向朱慧雄交房后借口朱慧雄拖欠房款不开通405号、4××号房水电，违反约定，应按已付房款的0.3%支付违约金。 综上所述，案涉405号、4××号房预售合同系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。洞口县立新物业公司交房后不按约定期限办理不动产权证书、开通水电，构成违约，应承担相应违约责任。对朱慧雄要求洞口县立新物业公司履行办理不动产权证书、开通水电义务的诉讼请求，本院予以支持。对朱慧雄要求洞口县立新物业公司支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第一款、第三款规定，判决如下： 一、被告洞口县立新物业发展有限公司于本判决生效之日起六十日内履行办理案涉文昌大厦405号、4××号房屋不动产权证书义务，于本判决生效之日起十日内履行开通案涉文昌大厦405号、4××号房屋水电义务； 二、被告洞口县立新物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱慧雄支付自2018年11月7日起至2019年10月1日止逾期办理案涉文昌大厦405号、4××号房屋不动产权证书违约金17016.71元（518802元×328日×1?）及以后至办理案涉文昌大厦405号、4××号房屋不动产权证书日止违约金（按日支付已付房款万分之一）； 三、被告洞口县立新物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱慧雄支付逾期开通案涉文昌大厦405号、4××号房屋水电违约金1556.41元（518802元×0.3%）； 四、驳回原告朱慧雄其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12600元，由原告朱慧雄负担1730元，被告洞口县立新物业发展有限公司负担10870元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 长  刘孙容 审 判 员  张积华 人民陪审员  彭如春 二〇二〇年三月二十五日 法官助理李云霞 书记员向芳