江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0311民初6066号 原告：李继红，女，1956年8月14日生，汉族，无业，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：刘瑞展，江苏金华星律师事务所律师。 被告：李军，男，1968年12月5日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。 被告：孔小娟，女，1979年9月24日生，汉族，无业，住徐州市铜山区。 原告李继红诉被告李军、孔小娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月17日公开开庭进行了审理。原告李继红的委托诉讼代理人刘瑞展、被告李军、孔小娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李继红向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还购房款39万元；2、要求被告赔偿经济损失39万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二被告因家中急需用钱，经中间人村主任庄心灵、陈文明介绍，自愿将位于几年自建的老房子转让给原告。2017年2月22日，原被告签订购房协议。原告分四次已将全部房款经中间人转给了被告孔小娟，并且被告将此房一切手续交给原告，约好款付清，今后此房房租由原告收租。现因被告所在地近期拆迁、房价飞涨等原因，被告又不愿将房屋交与原告，原告在此房的电器、冰箱、空调等已被搬出，价值3万元左右。被告不讲信用的行为已侵犯了原告的合法权益，请求贵院依法审判。 被告李军辩称，不知道卖房子的事情，期间律师说过要卖房子的事情，我不同意，之后孔小娟就离家出走了，不应当承担退款责任。 被告孔小娟辩称，卖房子的事情李军不知道，我自己做主的，该退房款，但现在没有条件拿出来钱，被告本来就给原告说让原告出方案把损失减少，被告也没说不承认这个钱。 原告为支持其主张，向法庭提供以下证据： 证据1、《民房卖断契约》，证明原被告之间签订买卖房屋协议的事实，同时证明如果被告反悔，愿赔买方五倍房款的事实。 证据2、居民建房用地许可证，证明买卖房屋的坐落位置及面积。 证据3、结婚证复印件、李军和孔小娟的身份证复印件，以及被告两人的户口簿复印件，证明李军与孔小娟系夫妻关系。 以上三证据能够相互印证被告卖房属于自愿合法的行为。 证据4、收条5张，其中4张分别为2017年2月24日收到购房款12万元，以及收到押金2万元，2017年3月7日收到购房款5万元，2017年3月20日收到购房款20万元，第5张收条为2017年4月22日由中间人村委会主任庄心灵打的收条，收款为2万元。这5张收条证明原告李继红已经按照双方所签订的民房买断契约履行了给付购房款的义务。 经庭审质证，被告孔小娟对《民房卖断契约》、居民建房用地许可证、结婚证复印件、身份证复印件、户口簿复印件、2017年2月24日的12万元收条、2万元押金收条、2017年3月7日的5万元收条、2017年3月20日的20万元收条无异议。对2017年4月22日庄心灵出具的2万元的收条有异议，当时房款37万元，庄心灵的2万元从房款里面扣除，收条打的是37万元。被告孔小娟称民房买断契约中“李军”的签字由其签署。被告李军除对证件复印件无异议外，对其他证据不知情。 经审理查明，被告李军与被告孔小娟系夫妻关系。涉案房屋位于徐州市泉山区，为被告李军在2004年3月经徐州市国土资源局泉山分局批准在翟山村村内所建，用地类别为宅基地，批准用地面积为132.60平方米。原告李继红非翟山村村民。 2017年2月22日，原告李继红作为买方与被告李军、孔小娟作为卖方签订《民房卖断契约》，约定：李军孔小娟夫妻自愿将位于泉山区，注明（原压铸厂路北）一栋建好近十年的三层民房，注明（只有土地证，没有房产证），东西长13米，南北宽8米，每层大约104平方米，三层大约320平方，因家中急需用钱，现将此房卖断给李继红，三层共计人民币：叁拾玖万元（39万元），以后房屋一切产权归买方所有。房屋一切原物不动，注明（现正在出租），从即日起，房租由买方收租，与卖方无关，以后房屋若遇国家拆迁补偿，一切拆迁补偿款均由买方享有，均与卖方无关，如邻里有纠纷争议等为解事宜等，由卖方出面协调解决，注明（土地证由买方保存）。此据，双方自愿，各无反悔，空口无凭，特立此据，如买方反悔，放款不退，如卖方反悔，愿赔买方5倍房款，并要承担一切法律责任，现有村委会盖章为证。证。李继红在买方处签字，庄心灵、陈文明在中间人处签字，“李军”、孔小娟在卖方夫妻二人处签字，被告孔小娟称此处“李军”由其签署，李军否认该处签名为其所签。 2017年2月24日，被告孔小娟向原告出具收到房款10万元、押金2万元的收条；2017年3月7日，被告孔小娟向原告出具收到房款5万元的收条；2017年3月20日，被告孔小娟向原告出具收到房款20万元的收条。另，原告提供庄心灵于2017年4月22日出具的收条一份，载明：今收到李军借款贰万元正，20000。证人即中间人陈某,4之（曾用名李文明）称涉案房屋总房款39万元，由其扣除2万元偿还被告李军欠庄心灵的借款，被告孔小娟实际收到37万元。孔小娟亦认可卖房时同意从房款中扣留2万元，用于偿还李军所欠庄心灵的债务。 孔小娟收取卖房款后，将《居民建房用地许可证》交给中间人陈某,4之（曾用名陈文明），涉案房屋在买卖时出租给他人使用，后因李军家人不同意卖房一事，原告未能收取租金，亦未实际使用占有该房屋。 另，李军因涉嫌刑事案件，于2017年1月3日被指定居所监视居住，1月13日被刑事拘留，于2018年4月被判处有期徒刑，刑期至2020年1月7日。经询问李军的辩护律师，李军并未同意卖房子，亦未在契约书上签字。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定,建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用法律和国家有关规定。农村的宅基地属于农民集体所有,变更土地权属应当依法履行征收程序。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。国家有关政策规定,禁止城镇居民购买农村宅基地,严禁为城镇居民在农村购买的住宅发放土地使用证。涉案房屋座落于泉山区，属于农村宅基地，原告李继红并非涉案房屋所在的翟山村这一集体经济组织成员,双方签订合同时宅基地为村农民集体所有,土地权属并未发生变更,其与被告孔小娟、“李军”于2017年2月22日签订的《民房卖断契约》，该买卖合同因违反法律和国家政策而应认定为无效。 根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，原告主张被告返还购房款390000元，被告孔小娟抗辩称其于2017年3月20日出具的收条虽显示收到房款200000元，但其实际收到该笔房款180000元，其实际收到购房款共计370000元，但根据被告孔小娟陈述，其事先同意欠案外人庄心灵的20000元从购房款中扣除，且根据证人陈某,4之证言，原告李继红实际支付购房款总额为390000元，是其从总房款中扣除20000元支付给案外人庄心灵。被告孔小娟亦未提供其他证据证实其观点，综合双方签订的《民房卖断契约》、证人证言等，本院认定被告孔小娟应返还原告购房款390000元。因涉案房屋系登记在被告李军名下的财产，被告李军并未同意出卖涉案房屋，且双方签订《民房卖断契约》时被告李军被限制人身自由，经调查其也并未在契约书上签字，故被告孔小娟出卖涉案房屋系其个人行为，且所得购房款未用于夫妻双方共同生活，故本院确认被告李军不应承担返还购房款的责任。 关于原告要求被告赔偿经济损失的问题。因原被告双方签订的《民房卖断契约》确认无效，被告孔小娟应返还原告购房款并赔偿原告占用购房款期间的利息损失，原告主张被告赔偿经济损失39万元，主张过高，本院依法调整为自最后一笔房款支付之日即2017年3月20日起至2020年3月24日止，以390000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失，计算金额为56604元。对于宅基地并不能在非集体经济组织成员间转让系国家强制性规定，原被告对此均应知晓，故对对《民房卖断契约》的无效，原被告双方都有过错，本院认定原被告双方对造成的经济损失各承担50%的责任，故被告孔小娟应赔偿原告经济损失28302元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告孔小娟应于本判决生效之日起十日内返还原告李继红购房款390000元； 二、被告孔小娟应于本判决生效之日起十日内赔偿原告李继红经济损失28302元； 二、驳回原告李继红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11600元，由原告李继红负担4025元，被告孔小娟负担7575元，被告孔小娟负担部分于本判决生效后七日内交纳至本院。（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  李彩虹 人民陪审员  许庆顺 人民陪审员  周 耀 二〇二〇年三月二十四日 法官 助理  刘璇璇 书 记 员  尤 丹