海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   (2019)琼0108民初13656号   原告：海南大祥物业服务有限公司，住所地：海南省海口市滨海路63号中科院北附楼503室。统一社会信用代码：91460000721222252T。   法定代表人：邱某，总经理。   委托诉讼代理人：陈某，国浩律师(海南）事务所律师。   被告：王某，男，1981年8月10日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。   被告：朱某，女，1981年3月9日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。   原告海南大祥物业服务有限公司与被告王某、朱某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海南大祥物业服务有限公司委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。被告王某、朱某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告海南大祥物业服务有限公司向本院起诉请求：1.判令被告向原告支付自2016年3月1日起至2019年7月31日止的物业服务费4300.9元；2.判令被告向原告支付自2016年3月1日起至2019年6月30日止的公摊水电费827.2元；3.判令被告向原告支付违约金1538元[以欠费总额的30%计]；4.被告承担本案的案件受理费等诉讼费用。事实与理由：被告购买了位于海南省海口市××区房产，房产建筑面积为87.41平方米，被告系海口市蓝水湾一期小区的业主。2007年8月22日，开发商海口鑫鸿润房地产开发有限公司与原告签订《海口市蓝水湾前期物业服务合同》，选聘原告为蓝水湾一期小区提供物业管理服务，双方约定：住宅物业服务费由乙方(原告)按1.2元/平方米·月向业主按月收取(按房屋建筑面积计算)；电费、水费标准实行“基本水、电费价+公摊”，公摊办法按海南省物价局文件执行；电梯电费按实际用费由业主分摊；物业管理期限自本合同签订生效之日起至本区域业主委员会成立并与新的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效之日止；业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之二加收违约金等等。2016年8月1日，海口市蓝水湾一期小区第一届业主委员会与原告签订《海口市蓝水湾一期物业服务合同》，继续选聘原告为该小区提供物业管理服务，双方约定：住宅物业服务费由乙方(原告)按1.2元/平方米·月向业主按月收取(按房屋建筑面积计算)；电费、水费标准实行“基本水、电费价+公摊”，公摊办法按海南省物价局文件执行，电梯电费按实际用费由业主分摊；物业管理期限叁年，即自2016年8月1日至2019年7月31日止；业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之二加收违约金等等。因合同到期未续签物业服务合同，原告于2019年8月1日撤场，不再为该小区提供物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，被告应向原告支付物业服务费、公摊水电费等费用。因拖欠物业服务费等费用，原告曾多次催缴，但被告置之不理，拒不履行付款义务。综上，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其他相关规定，特向贵院起诉恳请判如所请。   被告王某、朱某未到庭，亦未提交答辩意见。   原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告王某、朱某未到庭质证，也未提交证据。原告提交的海口市蓝水湾前期物业服务合同、海口市蓝水湾一期物业服务合同、业主收楼流程表、蓝水湾小区管理规约、商品房交付使用签收单、被告的最后一次交费记录、原告的部分催缴记录、不动产登记信息查询情况说明能够相互印证，形成证据锁链，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明力予以确认。   综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   被告购买了位于海南省海口市××区房产，房产建筑面积为87.41平方米，系海口市蓝水湾一期小区的业主。2007年8月22日，开发商海口鑫鸿润房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《海口市蓝水湾前期物业服务合同》，选聘原告为蓝水湾一期小区提供物业管理服务，合同第四条物业服务费用约定：1、住宅物业服务费由乙方(原告)按1.2元/平方米·月向业主按月收取(按房屋建筑面积计算)；2、水、电费标准实行“基本水、电费价+公摊”，公摊办法按海南省物价局琼价营字[1999]411号文件执行；电梯电费按实际用费由业主分摊；3、共用部位共用设施设备的大、中修和更新改造费用从专项维修资金支出；4、停车费用收费标准；5、空置房物业服务费按物业服务费标准70%收取（随政府政策变动而调整）等等；合同第七条约定：物业管理期限自本合同签订生效之日起至本区域业主委员会成立并与新的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效之日止；合同第十四条约定：业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之二加收违约金等等。2016年8月1日，海口市蓝水湾一期小区第一届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《海口市蓝水湾一期物业服务合同》，继续选聘原告为该小区提供物业管理服务，合同第四条物业服务费用约定：1、住宅物业服务费由乙方(原告)按1.2元/平方米·月向业主按月收取(按房屋建筑面积计算)；2、水、电费标准实行“基本水、电费价+公摊”，公摊办法按海南省物价局琼价营字[1999]411号文件执行；电梯电费按实际用费由业主分摊；3、共用部位共用设施设备的大、中修和更新改造费用从专项维修资金支出；4、停车费用收费标准；5、空置房物业服务费按物业服务费标准100%收取（随政府政策变动而调整）等等；合同第七条约定：物业管理期限三年，即2016年8月1日至2019年7月31日止；合同第十四条约定：业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之二加收违约金等等。2009年5月27日，被告正式收房入住。居住期间，被告能够按时向原告支付物业服务费用，被告最后一次向原告缴纳物业服务费用时间为2016年2月26日。自此之后，被告未再向原告支付物业服务费用。原告于2018年1月10日、2019年1月10日向被告催缴物业管理费用。被告总共欠原告自2016年3月至2019年7月31日止物业服务费共计4300.9元，公摊水电费用827.2元。因原告催缴未果，遂向本院提起诉讼。   本院认为，原告与开发商海口鑫鸿润房地产开发有限公司签订的《海口市蓝水湾前期物业服务合同》和原告与海口市蓝水湾一期小区第一届业主委员会签订的《海口市蓝水湾一期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应按合同规定的内容履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。被告系蓝水湾一期小区业主，虽未直接与原告签署物业服务合同，但依法应受物业服务合同的约束。同时，被告作为业主已经实际接受了原告的服务，应当按照合同约定按时交纳物业服务费用。但被告自2016年3月1日起，不再按期交纳物业服务费用，已经构成违约，应向原告支付欠缴的物业服务费用并承担违约责任。根据《海口市蓝水湾一期物业服务合同》第十四条的约定，业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之二加收违约金。因合同约定的违约金过高，原告现主张被告按照欠费总额的30%支付违约金，不违反法律规定，本院予以照准。被告经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃质证、举证、抗辩的权利，应承担对其不利的法律后果。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   被告王某、朱某于本判决生效之日起十日向原告海南大祥物业服务有限公司支付物业管理费4300.9元、公摊水电费827.2元以及违约金1538元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，由被告王某、朱某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 田秀莉   人民陪审员 黄亚六   人民陪审员 黄于涵     二〇二〇年三月日   书记员 伏鸿泰   书记员 林 琳   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   《物业管理条例》   第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：   ....   （五）按时交纳物业服务费用；   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。