江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终2724号上诉人（原审被告、反诉原告）：纪昌荣，女，1969年6月8日生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：刘新伟，江苏青创律师事务所律师。委托诉讼代理人：王岩，江苏青创律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏维森，男，1986年10月3日生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：王强，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫洪伟，江苏东恒（徐州）律师事务所实习律师。上诉人纪昌荣因与被上诉人苏维森租赁合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院(2018)苏0382民初9496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月25日受理后，依法组成合议庭于2020年1月8日公开开庭进行了审理。上诉人纪昌荣及其委托诉讼代理人刘新伟、王岩、被上诉人苏维森及其委托诉讼代理人王强、闫洪宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。纪昌荣上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：一、苏维森违反合同第七条第五款、第九条第三款之约定，存在转租行为，严重违约。苏维森将承租的房屋出租给其妹夫张延玉，张延玉于2018年8月8日邳州张延玉熟食店，双方于2018年8月5日签定租赁合同一份，约定年租金6000元，租赁期间从2018年8月5日至2019年8月5日止，以后租金将随市场波动而波动。且该店用铝合金门窗进行封闭，独立于苏维森自行经营，自负盈亏，并不是其在原一审证言中所述仍由苏维森使用，作了虚假陈述。二、苏维森第二次擅自破坏房屋结构的行为并没有得到纪昌荣的同意，违反合同约定第六条第二款、第八条第四款规定，属于严重违约行为。双方签定租赁合同时，确属毛坯房，需要进行装修，但形成时间应为2016年8月，但苏维森在2017年下半年没有得到纪昌荣同意的情况下，擅自将纪昌荣房屋与相邻房屋的分界墙体进行破坏，严重影响房屋质量结构，租赁合同第六条第二款约定，承租方装修过程中需改变房屋原貌或改变主要结构时需向甲方申请，得到甲方及有关部门同意后方可施工，据此苏维森擅自砸墙改门属于改变房屋原貌或改变主要结构约定事由，但并未取得纪昌荣同意，且一审法院也未将装修进行时间区分，统一认定对毛坯房的装修，属认定事实错误。苏维森辩称：一、苏维森不存在非法转租事实。走廊是在物业同意要求下进行封闭，封闭之后该走廊与原房屋成为一体，苏维森为了扩大收入，准备在走廊处经营熟食生意，由于张延玉会做熟食，苏维森便雇佣张延玉以其名义注册了邳州市张延玉熟食店，实际经营者为苏维森，苏维森每月给张延玉发工资，该事实从张延玉所作证人证言中也可体现。另外，该走廊在涉案房屋内部，与房屋连成一个整体，如果想要进入走廊的熟食店经营，必须打开超市大门才能进入，客观上也不存在转租给别人的可能。二、苏维森并未破坏房屋主体结构，其对房屋所作装修均得到纪昌荣的同意。苏维森针对毛坯房进行的改造属于正常的装修行为，并未改变房屋主要结构。从孔令朵所作证人证言可知在砸墙及装修时纪昌荣均到场且未反对，所砸墙体也非承重墙。另外，苏维森已承租房屋两年多，纪昌荣对装修行为明知，其之所以解除合同时为了涨房租。另补充：一、苏维森不存在转租的事实。从工商登记上看，邳州市张延玉熟食店经营场所为阿尔卡迪亚西门3-0-311号，涉案房屋为阿卡迪亚荣盛文成店第3栋0单元104房屋，二者不存在关联性。且苏维森与张延玉之间是合伙关系，不存在转租的事实。即使法院认定苏维森将隔出的空间转租给张延玉，但隔出的空间不属于其承租房屋的产权范围。也不属于租赁合同约定的承租范围，是苏维森按照物业的要求将属于公共区域的走廊进行封闭。二、关于房屋改造的问题，苏维森也不存在违约情形。纪昌荣明知苏维森对房屋进行装修改造，其曾多次到现场进行查看，均未提出异议或制止，应视为认可苏维森装修和改造的行为。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。苏维森向一审法院起诉请求：1、判令确认纪昌荣解除房屋租赁合同通知无效，并判决纪昌荣继续履行房屋租赁合同；2、纪昌荣承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年8月7日，苏维森与纪昌荣签订租赁合同，约定纪昌荣将其所有的坐落于阿尔卡迪亚荣盛文承苑2#3#商业第三幢0单元104室房屋租赁给苏维森经营，期限自2016年8月7日止2021年8月16日，前三年每年租金8万元，后二年每年租金9万元。合同签订后，苏维森对房屋进行了装修，随后自主经营。2018年8月份，纪昌荣突然要求与苏维森重新签订合同，租金更改为第一年13万元，第二年14万元，第三年15万元。苏维森未同意，纪昌荣于10月2日向苏维森发出解除房屋租赁合同的通知。苏维森认为该通知无效，纪昌荣应继续履行合同至合同租赁届满，故诉至法院。纪昌荣向一审法院反诉请求：1、判令解除与苏维森的租赁合同，苏维森搬出租赁房屋，将苏维森自行改变的房屋结构恢复原状；2、苏维森支付违约金10万元。事实和理由：双方租赁合同中约定苏维森不得自行对房屋作任何改造、不得转租，如侵犯纪昌荣利益，其有权解除合同并要求赔偿，约定违约金10万元。苏维森在履行合同过程中未经纪昌荣同意私自对房屋进行了改造：对二楼墙体拆除后安装了单扇门，二楼空间做了隔间，建造了厨房和卫生间；将一楼大门拆除前移另行安装，以扩大室内使用面积，将前面走廊全面封闭；将封闭的走廊转租给他人；将一楼楼梯间的卫生间进行了改造。由于苏维森的上述行为，纪昌荣根据合同约定于2018年10月2日向苏维森寄送了解除合同通知书。一审法院审理查明：2016年8月7日，出租方（甲方）纪昌荣与承租方（乙方）苏维森签订《租赁合同》一份，约定纪昌荣将坐落于阿尔卡迪亚荣盛文承苑2#3#商业第三幢0单元104室，建筑面积共256.67平方米的房屋租赁给苏维森使用。租赁期限自2016年8月7日至2021年8月16日。租金为前三年每年8万元，后二年每年9万元。合同约定：出租方将房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责。如承租方不再使用出租的房屋，不得破坏已装修固定的设施及房屋构架；承租方在装修过程中改变房屋原貌或改变主要结构时需向甲方申请，得到甲方及有关部门同意后方可施工……如未经同意私自施工，甲方有权提前终止合同，并赔偿损失；乙方不可将房屋转租、转让或者转借，否则甲方有权提前终止合同，并提出赔偿；乙方不得擅自改变房屋构造，不得在租赁房屋内从事违法活动；若甲乙双方没有违反本合同的情况下提前解除合同或将将房屋转租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失并需支付对方违约金10万元。后纪昌荣将涉案房屋交付给苏维森使用。2018年10月2日，纪昌荣向苏维森发出《解除房屋租赁合同通知》，通知苏维森因其在承租期间擅自进行转租、改变房屋结构，构成违约为由，提前解除合同，收回房屋。要求苏维森在收到通知30天后的次日将房屋恢复原状交付给纪昌荣。一审法院另查明：2018年8月10日，纪昌荣交给苏维森一份重新拟定的空白租赁合同，要求苏维森签订。合同约定：租期三年，自2018年8月10日至2021年8月10日；租金为第一年13万元，第二年14万元，第三年15万元；出租方同意承租方在租赁期的前二年享有二楼的转租权。如承租方未经出租方许可将租赁的房屋转租、转让或转借给第三方则甲方有权提前终止合同，并提出赔偿；其他合同内容同涉案《租赁合同》。一审法院认为：一、纪昌荣主张苏维森擅自改变房屋结构。首先，苏维森对于房屋进行的改造属于正常的装修行为，并未改变房屋的主要结构。将走廊进行封闭是物业统一要求，并非苏维森单独行为。另外，纪昌荣未举证证明苏维森将走廊未经其同意转租给他人的事实。其次，苏维森已租赁、使用纪昌荣的房屋已经两年有余，在租期内，纪昌荣并未对苏维森装修房屋的行为提出异议，视为认可苏维森的装修行为。综上，苏维森不构成违约，对纪昌荣要求苏维森支付违约金的诉讼请求，不予支持。二、合同一旦订立，双方没有其他原因均不得擅自变更或解除。但当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的，应依法通知对方，合同自通知到达对方后解除。该案中，根据合同约定，如未经出租方同意私自在装修过程中改变房屋原貌或改变主要结构，或将涉案房屋转租、转让或转借的，或在房屋内从事违法活动的，出租方有权提前终止合同，并提出赔偿。但苏维森在履行合同过程中未出现上述违约行为，故出租方纪昌荣要求解除合同的请求无效。鉴于苏维森无违约行为，且已租赁房屋多年，故对于纪昌荣要求解除合同的请求不予支持，双方签订的房屋租赁合同合法有效，应当继续履行。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条之规定，判决：一、确认纪昌荣要求解除房屋租赁合同的通知无效，纪昌荣继续履行与苏维森于2016年8月7日签订的《租赁合同》；二、驳回纪昌荣的诉讼请求。一审本诉案件受理费减半收取2600元，由纪昌荣承担，一审反诉案件受理费减半收取1150元，由纪昌荣承担。二审期间纪昌荣为证明其上诉主张，向本院提交如下证据材料：证据一、邳州市张延玉熟食店个体工商户信息表、邳州市文承苑商店个体户信息表、房屋租赁合同各一份及租赁场地照片三页，拟证明苏维森伪造虚拟的经营场所租赁给张延玉用于熟食店经营，年租金6000元，两份信息表中的地址不一致就是苏维森为规避转租所为。通过照片可以看出苏维森超市收款二维码与张延玉熟食店收款二维码不同，张延玉才是熟食店的经营人。证据二、房屋内部照片三张，拟证明苏维森破坏了房屋整体原始结构，砸掉了03、04室的房屋分界点及承重墙，导致承重墙出现空洞现象，其破坏房屋结构与交付房屋时的毛坯房装修并非同一时间所为。证据三、纪昌荣丈夫与苏维森的谈话录音一份，拟证明苏维森自认与张延玉系转租行为，双方并非雇佣关系，其根据经营状况收取租金。另能证明其砸墙行为未得到纪昌荣同意。苏维森经质证，对上述证据的真实性均不持异议，对证明目的均有异议，第一组证据不能证明涉案承租房屋与熟食店是同一房屋；对第二组证据，即使苏维森存在对房屋进行改造和装修的行为，由于纪昌荣明知改造、装修事实，应视为其已认可；苏维森在录音中并未说明转租的事实，其明确陈述“不算转租”。苏维森为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据材料：证据一、从荣盛开发公司工程部复印的房屋结构图一份及房屋买卖合同一份，拟证明涉案承租房屋门口封闭的空间，不是该房屋的产权面积，也不属于房屋租赁合同约定的租赁范围，即使存在转租的事实。纪昌荣也无权主张解除租赁合同关系。苏维森是按照物业的要求，将公共区域进行封闭，商品房买卖合同明确约定了涉案房屋的结构为框架结构，并不存在纪昌荣所说的“砸掉承重墙”的情形。证据二、涉案承租房屋在封闭之前和封闭之后的照片四张，拟证明封闭出来的空间不属于涉案承租房屋的产权范围和合同约定的租赁范围。纪昌荣经质证，认为第一组证据并不完整，对真实性无法确认。从证明观点来看，纪昌荣提交的熟食店的营业执照及房屋租赁合同中载明的熟食店的经营地点是3-0-311楼，但是该地点在荣盛商铺并不存在，只是涉案承租房屋延伸的部分，属于不动产的添附，并不归苏维森所有，按照其主张，难道租赁合同结束以后，该地点就归其所有吗？而且结合录音，可以综合证实苏维森存在转租事实。对照片的真实性不持异议，通过照片可以佐证，104房间和103房间是独立的，区别在于两个房屋有不同的大门进入。104的大门的进入点就是熟食店门口，所以进一步的佐证熟食店属于租赁的范围以内。本院认为：对纪昌荣提供的证据，因苏维森对其真实性均不持异议，本院对此予以确认。租赁合同、个体工商户信息表、照片能够证明苏维森确将涉案房屋外封闭走廊的部分交由张延玉使用，但从纪昌荣及苏维森提供的照片可知，该使用地点并非在租赁合同约定的房屋内，故无需再评价苏维森与张延玉系租赁还是合伙关系的问题。因此，对纪昌荣为证明苏维森存在转租行为而提供的证据，本院对其证明效力不予确认。至于纪昌荣提供的房屋内部照片三张，该组照片能够证明苏维森确在房屋内部开了一扇门，但仅凭该组照片不能证明苏维森所砸墙面属于承重墙或砸墙行为改变了房屋主要结构，故对纪昌荣为证明苏维森改变房屋主要结构而提供的证据，本院对其证明效力亦不予确认。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：一、关于苏维森是否存在转租事实的问题。涉案租赁合同明确约定租赁物系阿尔卡迪亚西门荣盛文承苑2#、3#、4#商业第三幢0单元104房，但张延玉熟食店所在位置并不在租赁物范围内，而是物业在涉案租赁合同签订后统一封闭的走廊部分，虽然走廊部分系租赁物的附属，但确实不在合同约定的范围内，且现有证据能够证实租赁物一直系由苏维森个人使用，故能够认定苏维森并不存在将租赁物转租、转让或转借的行为。二、关于苏维森是否存在未经纪昌荣同意改变房屋原貌或改变主要结构的问题。现有证据及已查明的事实能够确认苏维森确实在租赁物二楼砸墙装门，但第一，该行为系在房屋内部施工，且仅装了一扇门，并未达到改变房屋原貌的程度；第二，纪昌荣二审中亦认可开门位置并非承重墙，其主张砸墙时已破坏了承重墙，但仅凭其提供的照片，不足以证明苏维森砸墙装门的行为改变了主要结构。因此，苏维森砸墙装门的行为不能认定为改变了房屋原貌或改变了主要结构。综上，上诉人上诉请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3750元，由上诉人纪昌荣负担。本判决为终审判决。审判长  单德水审判员  曹 辛审判员  孟文儒二〇二〇年三月二十四日书记员  刘思蒙