陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书                        （2020)陕01民终557号上诉人（原审原告）：王长蕊，女，1969年3月8日出生，汉族，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：祝飞，陕西海普睿诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李军，男，1979年8月3日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：杨晓东，北京市中关律师事务所律师。被上诉人（原审被告):胡晓琦，女，1983年XX月XX日出生，汉族，籍住西安市未央区。被上诉人（原审被告）：西安百年行房地产营销策划有限公司。住所地：西安市高新区科技二路 78 号城市风景夏日景色 1 号楼 1 幢 2 单元 20104 室。 法定代表人：杨凯鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张垚，男，1993年9月28日出生，汉族，住西安市高新区，系该公司员工。上诉人王长蕊因与被上诉人李军、胡某某、西安百年行房地产营销策划有限公司（以下简称百年行公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王长蕊及其委托诉讼代理人祝飞、被上诉人李军之委托诉讼代理人杨晓东、被上诉人百年行公司之委托诉讼代理人张垚到庭参加诉讼。胡晓琦经本院合法传唤未到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。王长蕊上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、改判支持王长蕊要求李军、胡晓琦共同双倍返还定金1,060,000元，并共同赔偿同期房屋价格上涨给王长蕊造成的损失280,000元，并且支付律师费7万元；3、依法改判支持王长蕊要求百年行公司退还居间服务费39,450元，承担78,900元的违约金；百年行公司对李军造成的损害承担连带责任；4、上诉费由李军、胡晓琦、百年行公司承担。事实及理由：一、一审判决驳回了王长蕊要求支付律师费的诉请，认定事实错误，适用法律不当。1、王长蕊与李军在《房屋买卖合同》第6.1条约定，是在对违约金明确约定了50万后，又对律师费、交通费、通讯费等这些“或然费用的支出”造成的费用承担，进行了真实自愿、自由地约定，并不是对违约金的补充约定或重复约定，判决将这个损失的约定当成违约金，与事实不符。合同法第116条明确规定了是在违约金和定金之间选择适用，而《房屋买卖合同》6.1条是既约定违约金又约定其他费用的复合型条款，不适用合同法116条的选择适用范围。2、一审判决在阐述不予支持房屋溢价损失及律师费的理由时，不合基本情理的对王长蕊加重了超出其认知能力的责任，错误地认定了王长蕊的过错责任。本案中，百年行公司是王长蕊唯一值得信任的人，李军在签订了处罚严苛的合同后，王长蕊选择信任该次购买行为，是完全合法合理的善意行为。王长蕊完全有理由相信所有手续的不齐全只是暂时的，在付款之后都会被一一落实，王长蕊完全不可能知道李军根本就是欺诈。律师费是守约方的维权损失，但不是合同法116条规定的“约定违约金”。3、截止王长蕊原审起诉时，涉案房屋价值较合同价格已上涨约90万，同时王长蕊委托陕西海普睿诚律师事务所代理案件支付7万元律师费，这些都是李军、胡某某违约给王长蕊造成的直接损失，但合同定金约定的仅为53万，明显不足以弥补李军、胡某某违约造成的损失。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，王长蕊主张房屋溢价损失及律师费有充分的法律依据，但原审判决认定王长蕊该主张没有依据，明显属于适用法律错误。二、作为中介方的百年行公司只顾追求商业利益，违反行业规章违法居间，故意增加委托人的责任，规避赔偿风险，在王长蕊与李军签约过程中严重失职，理应返还佣金承担违约责任。三、李军以胡某某名义与王长蕊就涉案房屋签订《西安市存量房买卖合同》并非无权代理，而是表见代理。被代理人胡某某应当承担合同解除的法律责任，原审法院认定李军出售涉案房屋的行为系无权代理，不构成表见代理，判决胡某某不承担责任，明显属于认定事实不清、法律适用错误。1、涉案房屋的《商品房买卖合同》原件、房屋钥匙等可以表明房屋权属及使用权的物品均为李军持有，并且李军实际居住在涉案房屋中，李军对外宣称与胡某某是夫妻关系。2、王长蕊在遵循诚实信用原则的基础上以合理市场价，在充分相信李军具有代理权的情况下，才签订《西安市存量房买卖合同》，且在合同签订后，依约履行了合同义务，向李军支付了定金53万元，足以表明王长蕊在签订合同时是善意的。3、《西安市存量房买卖合同》签订后，王长蕊及其配偶鲁荣喜多次前往涉案房屋处，发现李军、胡某某仍共同居住在涉案房屋，二人虽办理离婚手续，但实际并未真正分家。4、李军与胡某某办理离婚手续时，将夫妻共同财产大部分分割给胡某某，截止王长蕊起诉时，李军名下无存款、无车辆、无房产，李军与胡某某离婚安排显然是为了恶意逃避债务。李军辩称，1、其本人愿意退还已收定金53万元，愿意承担无权代理的法律责任。2、由于胡晓琦拒绝追认案涉西安市存量房买卖合同以及XX居间合同，该合同对胡晓琦不发生法律效力，案涉房屋属于胡晓琦的个人财产，胡晓琦与李军在2017年11月27日离婚，该房屋为胡晓琦个人出资购买，离婚协议书将该房屋确认为胡晓琦所有，将另一处位于未央区的房屋和宝马车一辆分割给李军所有，财产分割已发生法律效力。2018年3月7日，李军作为委托代理人在合同上替胡晓琦签字时未取得胡晓琦的委托，属于无权代理。3、一审法院判决李军双倍返还定金的责任，已经是法律规定无权代理法律责任中的最大范围。王长蕊所诉请的房屋溢价款和律师费均属于李军代签合同的违约责任造成的违约损失，依法与双倍返还定金只能选择其一。返还定金达53万元，而其诉称的房屋溢价款和律师费仅为35万元，该主张属于违约责任。一审法院已经最大程度的维护了王长蕊的权利，也依法判决李军承担法律责任。4、在李军与王长蕊以及百年行公司签订案涉合同时，已经明确表明了本案房屋所有权人胡晓琦未到场，也无胡晓琦的任何委托手续。对这一事实，当时签字的三方当事人应当是明知的。故请二审法院驳回上诉，维持原判。百年行公司辩称，1、其公司收取的居间服务费愿意退还，但不承担任何赔偿责任。涉案房屋交易过程中，李军向其公司提供了原始的购房合同，契税发票等购房凭证，可以证明房屋为胡晓琦所有，并且提供了胡晓琦的身份证照片，李军、胡晓琦身份证上登记的住址为同一处，并且李军向其公司出具了产权人未到场声明，谎报了自己拥有合法授权，基于合理的信赖，其公司促成上述交易符合常理，其公司愿意向王长蕊退还居间服务费，因为王长蕊与李军、胡晓琦未完成房屋交易，百年行公司在上述房屋交易过程中，无主观过错，不应承担赔偿责任。2、上诉费用百年行公司不承担。王长蕊向一审法院起诉请求：1、判令解除2018年3月7日签订的《西安市存量房买卖合同》，由李军及胡晓琦向王长蕊双倍返还定金共计1,060,000元，并赔偿同期房屋价格上涨给王长蕊造成的损失280,000元；2、判令李军及胡晓琦承担王长蕊支出的律师费70,000元；3、判令百年行公司退还王长蕊所付居间服务费39,450元，并向王长蕊支付78,900元违约金，对李军及胡晓琦造成的损害承担连带责任；4、本案诉讼费由李军、胡晓琦、百年行公司共同承担。一审法院经审理查明，2018年3月7日，李军以胡晓琦（出卖人、甲方）委托代理人的名义与王长蕊（买受人、乙方）签订《西安市存量房买卖合同》，合同约定出卖人出售涉案房屋，建筑面积141.56平方米，房屋成交价为2,630,000元，买受人全款购买，乙方应于2018年3月8日之前将定金530,000元支付给甲方。合同第六条违约责任6.1约定，合同签署后，若甲、乙双方任何一方不按合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金500,000元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于律师费、交通费、通讯费等。在该条下方有加黑加粗字体特别提示：本条款为独立条款，即使本合同或其他文件因一方原因依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约依然有效，守约方可向违约方追究违约责任和法律责任。合同第六条违约责任6.2约定，合同签署后，若甲方未能按约将房屋交付乙方，或甲乙双方任何一方未能按约办理过户的，逾期超过三十日，守约方有权主张解除合同，违约方应在接到守约方解约通知之日起七日内向守约方支付违约金（参照6.1条），并退房或退款，并且守约方有追究违约方其他损失的权利。同日王长蕊通过王向东的银行账户向李军转账支付530,000元，李军向王长蕊出具了530,000元的定金收据。同日，李军以胡晓琦（出卖人、甲方）委托代理人的名义与王长蕊（买受人、乙方）、百年行公司（居间方、丙方）就涉案房屋签订《西安市XX居间合同》，合同中对于丙方的违约情形、甲乙双方违约导致交易未能完全履行后佣金由谁承担等均有约定。同日，王长蕊向百年行公司支付佣金39,450元。2018年5月，由于胡晓琦对上述合同不予追认，李军表示合同无法继续履行，但买卖双方因损失赔偿无法达成一致意见。2018年11月，王长蕊就本案诉至本院，在起诉前其与陕西海普睿诚律师事务所签订了《民事委托代理协议》并支付律师代理费70,000元。另查明，李军与胡晓琦于2017年11月27日登记离婚，双方签订的《离婚协议书》载明位于西安市未央区XX路XX号XX号楼XX号房及宝马车一辆归男方所有，涉案房屋归女方所有。李军向本院提交的其就涉案房屋签署的《产权人未到场声明》显示涉案房屋归胡晓琦所有，如若因产权人未到场签字造成其代签的合同无效或撤销，其将承担全部责任，退还定金并补偿买方产生的损失。第三人百年行公司提交的王长蕊的集体户口登记卡显示王长蕊的户籍已于2018年2月26日由河南省镇平县彭营乡北王庄村鲁庄13组335号迁入西安市雁塔区XX路XX号XX栋。一审法院认为，现有证据无法证明李军出售涉案房屋的行为系胡晓琦的授权，李军的行为也不符合表见代理的构成要件，其售房行为系无权代理，胡晓琦也拒绝追认，故就涉案房屋签订的《西安市存量房买卖合同》对胡晓琦不发生法律效力。因涉案合同已无法履行，现王长蕊要求解除《西安市存量房买卖合同》并无不当，其他当事人对解除该合同亦不持异议，故予以准许。合同解除后，李军应当将其收取的530,000元定金退还给王长蕊，同时李军应按照王长蕊主张的定金罚则向王长蕊再支付530,000元。关于王长蕊主张的房屋溢价损失及律师费，因已支持双倍定金，其再依照违约金条款要求赔偿其他损失，依据不足，况且其在李军缺乏委托手续的情况下未审慎签订合同，对于合同的无法履行自身也存在一定的过失，故对于其上述主张不予支持。现有证据未显示胡晓琦在本案中存在过错，胡晓琦也未签订合同，故王长蕊要求其与李军共同承担责任，于法无据，不予支持。关于王长蕊主张第三人百年行公司承担责任一节，因本案审理的是房屋买卖合同纠纷，其主张不属于本案的审理范围，其可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条之规定，判决如下：一、解除被告李军以被告胡晓琦名义与原告王长蕊就西安市莲湖区XX路XX号（莱安逸珲）1幢2单元20803室签订的《西安市存量房买卖合同》；二、被告李军于本判决生效之日起十日内向原告王长蕊双倍支付定金1,060,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告王长蕊其余诉讼请求。案件受理费18,555元，由王长蕊承担5,686元，由李军承担12,869元。因王长蕊已预交，李军应于本判决生效之日起十日内将12,869元一并支付王长蕊。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王长蕊提交以下证据：2018年7月31日谈话视频及谈话视频文字整理版。证明：1、胡晓琦知悉签合同时房产证和房子都在李军手中，在日常交易中，以婚姻身份遮掩，又有这两样证据，足以使一个普通非专业人士产生误解，认为李某某以夫妻代理人身份与王长蕊签订房屋买卖合同，构成表见代理的外观条件。对于王长蕊的损失，胡晓琦作为被代理人理应承担连带责任。2、李军承认签合同时未带东西，存在主观欺诈恶意。3、百年行公司对于是否与产权人联系的事实并未进行再次确认，只是听说联系过，就信以为真，并未履行其作为专业中介机构应尽的审查义务，对于王长蕊的损失应承担连带责任。李军质证意见为：该视频有李军，拍摄视频未征得当事人的同意，其他人不认识，内容无法核实，视频中李军具体说了什么听不清楚。证明目的不认可，胡晓琦在谈话中很明确地表示，她从一开始就不知道卖房的事情，也没有授权过李军卖这个房子，而且明确表示是在签合同的半年后才接到电话，才知晓了这个事情。这份证据结合王长蕊递交的文字整理和视频语音，也恰恰证明了胡晓琦对卖房一事完全不知情，李军属于无权代理。该证据已经过了一审的举证期限，不应作为新证据。百年行公司质证意见为：真实性不认可，地点是在其公司店门口录的，但视频中的两位百年行员工不认识，证明目的不认可。李军在签订买卖合同时已经提交了相关的房屋权属文件，并作出相关承诺，王长蕊是扩大了中介公司的审查义务，其公司不应对王长蕊的损失承担赔偿责任。李军、百年行公司均未提交证据。结合一、二审举证质证及法庭调查情况，本院认定如下事实：一审判决查明事实属实。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、胡某某是否应与李军共同承担赔偿责任？2、王长蕊主张的律师费、房屋溢价款是否支持？3、百年行公司是否承担责任？关于争议焦点1，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”王长蕊主张李军虽没有代理权，但构成表见代理，胡晓琦应与李军共同承担赔偿责任。本案中，李军以胡晓琦委托代理人的名义与王长蕊签订案涉房屋买卖合同，签订该合同时，胡晓琦并未在场，亦未出具由胡晓琦本人签字确认的授权委托书。李军未出示案涉房屋产权证书，亦未出示其与胡晓琦的结婚证书，仅由李军个人出具了一份产权人未到场声明。王长蕊明知案涉房屋的产权人是胡晓琦，在未见过胡晓琦，未对李军与胡晓琦的婚姻关系进行确认，以及李军未持有具有法律效力的授权委托书的情况下签订案涉房屋买卖合同。王长蕊称其有理由相信李军具有代理权，显然依据不足，不符合常理。故王长蕊关于构成表见代理的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。因胡某某拒绝追认案涉房屋买卖合同，因此该房屋买卖合同对胡某某不产生法律效力，胡晓琦无需承担法律责任。关于争议焦点2，一审法院适用定金罚则判令李军双倍返还王长蕊支付的定金，共计1,060,000元，于法有据。对于王长蕊主张的房屋溢价款、律师费，一审法院已经判令李军返还530,000元定金外再承担530,000元的赔偿，足以弥补王长蕊遭受的损失。且王长蕊在签订合同时明知产权人并非李军，而李军又未持有授权委托手续的情况下，与李军签订案涉合同，王长蕊亦具有一定过错。故一审法院未支持其关于律师费、房屋溢价款的主张，并无不当。关于争议焦点3，本案系房屋买卖合同纠纷，王长蕊主张百年行公司在XX居间过程中存在过错，应承担赔偿责任的主张，与本案并非同一法律关系，一审法院未予处理正确，王长蕊可另案起诉。综上，王长蕊的上诉请求不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16,035元，由王长蕊负担。本判决为终审判决。  审  判  长 王  吉  利审  判  员 任      蕾审  判  员 姬      钊                              二Ｏ二Ｏ年三月十二日 书 记  员  陈  子  俊 1