江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初8443号原告：张丽菊，女，1940年9月26日出生，汉族，住江苏省苏州市沧浪区。委托诉讼代理人：田莉，江苏新苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐淞，江苏新苏律师事务所律师。被告：金福南，男，1949年4月17日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区望亭镇车站新村33-1号，现住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：张锦宇，江苏日易律师事务所律师。委托诉讼代理人：金磊（曾用名：金弟弟），系金福南儿子。原告张丽菊与被告金福南房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理后，由审判员周文明适用简易程序独任审判，于2019年12月12日、2020年3月16日两次公开开庭进行了审理。原告张丽菊的委托诉讼代理人齐淞、被告金福南的委托诉讼代理人张锦宇、金磊（第二次庭审未到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽菊向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告将位于苏州市相城区的房屋返还原告；2、被告支付自2019年6月1日至2019年11月11日的房屋占有使用费6976.67元，（按每月1300元的租金标准进行计算，实际产生的房屋占有使用费计算至被告实际搬离原告房屋之日止）；3、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2017年，原告与被告签订《房屋租赁合同书》一份，约定原告将位于苏州市相城区被告，租期为一年，即自2017年9月1日至2018年8月31日，租金为每月1300元人民币。后该租赁合同到期，双方未再续签租赁合同，经原告多次催告，被告向原告支付了自2018年9月至2019年5月的租金后，至今未再履行任何义务，且拒绝搬离该房屋。截至2019年11月11日，按照每月1300元的租金标准计算，被告应支付原告房屋占有使用费总计6976.67元。被告的上述行为严重影响了原告的合法权益。为维护原告的合法利益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告金福南辩称，双方的关系是在2018年8月14日，原被告达成对涉案房屋的买卖口头合同，被告向原告支付了购房定金2万元，原告也向被告出具了收取定金的购房收据，约定被告继续居住案涉的房屋，期间的费用仍按照1300元每月的标准支付。被告是支付到了2019年的5月的费用。期间被告提出要按照双方的购房约定进行房屋买卖，但是原告不愿接受被告的房屋买卖价款，为此双方产生了纠纷，并在2019年的7月21日发生第一次报警，望亭派出所的出警对双方纠纷进行调解。在警务通中能够查询到当时双方对之前房屋买卖达成一致的约定。因此本案不光是简单的房屋租赁关系，在2018年8月14日之后是双方达成了房屋买卖关系，至于对2018年8月14日之后产生的费用是由于达成房屋买卖合同后，未付清购房款及办理过户手续，所以参照租赁合同的租金进行支付房屋的使用费用。认为致使购房合同无法实现的原因在于原告，并不是原告陈述的被告非法占有使用其房屋，所以请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2017年，张丽菊作为出租方与作为承租方的金福南签订《房屋租赁合同书》1份，约定金福南向张丽菊租赁位于苏州市相城区房屋；租期自2017年9月1日至2018年8月31日止，租赁期满，承租人应如期将房屋归回出租人。租金每月1300元人民币。合同另约定了双方其他权利义务事宜。签约后，双方均按约履行。租期届满后，双方未再续租房屋租赁合同。被告仍继续居住、使用涉案房屋至今。另查，2019年11月11日，原告张丽菊委托律师向被告金福南发出律师函，明确双方于2017年签订的《房屋租赁合同书》约定租期到期后，双方未再续签租赁合同，要求被告金福南在收到该函后五日内支付按1300元/月计算的所欠房屋使用费，并返还租赁房屋。该邮件被告金福南于2019年11月13日签收。另查，涉案房屋的房屋不动产权证号为：苏（2016）苏州市不动产权第7002600号，权利人为张丽菊，单独所有。审理中，原、被告确认被告已按1300元/月标准支付费用至2019年5月31日止。以上事实,由原告提供身份证明、人口信息、《房屋租赁合同书》、律师函及邮寄凭证、不动产权证及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，原告提供苏州市公安局相城分局望亭派出所于2019年12月11日盖章出具的报警说明，证明被告拖欠租金，且不搬离租赁房屋，原告故报警。原告称在书面合同到期后，双方为不定租赁，在2019年11月原告方发律师函明确不再出租，要求被告搬出并支付费用，但被告一直未搬离，也未付费，故诉至法院。经质证，被告对报警说明真实性无异议，但认为对报警人的陈述不认可，并非是霸占他的房屋。为此提供：2018年8月14日双方签订的凭证1份，载明“2018.8月14日.收到金福南鹤溪佳苑不区3-201房租二个月（自2018.9月1日到10月31日）共2仟600元(贰仟陆佰元)。”，下部另载明“2018.8.14日收到房客金福南买房预付款贰万元。（定金）房东甲张丽菊房客乙金福南”，主张在2018年8月14日，双方经口约达成合同，约定由被告购买原告所有的涉案房屋，在未过户前，按原租金标准1300元/月支付使用费。故认为原、被告间系房屋买卖合同关系，而非租赁合同关系，现原告因房价上涨而不同意出售房屋，故请求驳回原告诉请。并请求法院调取2019年7月21日公安机关因原告报警而处理事宜的录像。审理中，本院依法调取了2019年7月21日原、被双方在涉案房屋中发生纠纷报警后，警察处理时的执法纪录仪中的视频资料。经质证，原告对被告出具的2018年8月14日的凭证真实性无异议，但认为其中下部收20000元定金的收条与本案无关。对视频无异议，但认为该份视频证明里面涉及到内容，与本案无关。其中关于房屋买卖的问题，关于房屋价款和付款时间等都没有达成一致，房屋买卖合同并没有成立。被告对视频的真实性、合法性、关联性无异议。视频中可以证明原告是将房屋出售给了被告，约定价款，且约定于3个月内付款，并且收取了被告2万元定金。而在房屋的交易过程中，被告是以支付租金的形式，每月在向原告支付租金，原告也收取了被告的价款。所以买卖合同是经双方合议继续在履行过程中的，并没有解除。所以本案是一个房屋买卖合同纠纷，并非是房屋租赁合同纠纷。只是期间因被告妻子身体出现问题致未在3个月内付款，但取得了对方谅解。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。在2018年8月31日该合同到期后，双方未再续签租赁合同，但被告仍占有使用涉案房屋，且仍按1300元/月标准支付租金，原告也收取了租金，故应认定为自2018年8月14日起双方为不定期租赁关系。双方确认被告交租金至2019年5月31日，本院予以认定。原告在不定期租赁期间于2019年11月向被告发律师函，要求被告搬离并支付费用，符合法律规定，故本院认定在被告收到此律师函时即2019年11月13日双方间不定期租赁关系终止。被告应将涉案房屋返还原告，并支付自2019年6月1日起至2019年11月13日止的租金人民币7063.33元，另偿付按1300元/月为标准自2019年11月14日起至实际搬离涉案房屋之日止的占有使用费。被告辩解本案双方系房屋买卖合同关系，但未提起反诉，原告明确按租赁合同提起诉讼，故本院认为被告认为双方存在房屋买卖合同关系的纠纷，可另行主张，在本案中不予理涉。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决如下：一、被告金福南于本判决生效之日起二十日内将承租的位于苏州市相城区房屋返还原告张丽菊。二、被告金福南于本判决生效之日起二十日内给付原告张丽菊自2019年6月1日起至2019年11月13日止的租金人民币7063.33元，另偿付自2019年11月14日起按1300元/月为标准计算至被告金福南实际搬离位于苏州市相城区房屋之日止的占有使用费（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币25元，由被告金福南负担（该款原告张丽菊已自愿垫付，不再退还，由被告金福南于本判决生效之日起十日内直接给付原告张丽菊）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  周文明二〇二〇年三月十六日书记员  施 晴