贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终83号上诉人（原审被告）：安顺合力房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区华西办事处玉碗井村（清黄高速南出口旁）,统一社会信用代码：91520400082781196P。法定代表人：李林法，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘丹，贵州圣丰律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：安顺汇资商业投资发展有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区东二环廉租房1-1号,统一社会信用代码：91520402MA6DJ4RM67。法定代表人：白伟，系公司董事长。上诉人安顺合力房地产开发有限公司（以下简称“合力公司”）因与被上诉人安顺汇资商业投资发展有限公司（以下简称“汇资公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初4619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。合力公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律不当。一、被上诉人一审并未举证证实因上诉人未办理及交付不动产权证书而给其造成的实际损失依据及损失数额，结合房屋已交付给被上诉人使用的事实，依据公平与诚实信用原则，结合本辖区经济水平、物价、收入的实际情况，应酌情降低上诉人承担的违约金。一审查明本案被上诉人在2016年4月6日就已经对案涉房屋使用至今，且被上诉人并未证实上诉人未办理及交付不动产权证书给其造成的实际损失，结合《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》第六项第四条关于违约金数额的问题的阐述，本案中，依据被上诉人一审陈述可知，被上诉人向上诉人收购案涉房屋是基于上诉人资金困难的情况及促进安顺房地产企业健康发展的目的，侧面反映上诉人实际经济情况已经不乐观，在被上诉人并无实际损失的情况下让上诉人承担7140960元的违约金无疑是雪上加霜，这与西秀区人民法院近两年类似案件的判决大相径庭。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，请求法院依据公平和诚实信用原则，结合本辖区的经济水平、物价、收入的实际情况，对一审判决认定的违约金酌情减少。二、关于被上诉人要求上诉人自2017年6月28日起向被上诉人支付逾期办理权属书违约金的诉请，该起算时间不符合客观实际，根据诚实信用及公平原则，上诉人为被上诉人办理权属证书的时间应当结合双方约定的客观情况及合同其他条款的约定来确定。首先，根据一审陈述可知，编号为HLDC-2018-0004DE的《商品房买卖合同》是对之前合同的汇总，可见案涉争议应以最终签订的合同约定为判断依据。其次，既然被上诉人一审表示2018年4月24日签订的编号为HLDC-2018-0004DE的《商品房买卖合同》目的之一是为了顺利办理网签手续，那么被上诉人在签订该协议时就明知上诉人于2017年6月28日办理不动产权证书已经不能实现，并愿意与上诉人重新约定交房时间为2018年3月31日，双方已经对新发生的客观情况明知且修改交房时间，根据诚实信用原则，上诉人为被上诉人办理权属证书的时间应当结合当时的客观情况及合同其他条款的约定来确定。被上诉人汇资公司二审未作书面答辩。原审原告汇资公司向一审法院起诉请求：一、判令被告于判决生效之日起15日内将坐落于安顺南出口棚户区改造项目A区42幢第1、2、3层商铺的权属证书、质量保证书等相关房产文书办理完结并交付原告。二、判令被告以已付购房款为基数,按万分之一/日的标准支付原告自2017年6月28日起至权属证书等房产文书实际交付之日止的逾期办证违约金(截至原告起诉之日即2019年8月2日,违约金为人民币6976800元)。一审法院查明的事实：原告与被告于2016年5月20日签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买被告开发的位于安顺南出口安紫公路与龙宫大道交叉口东南角安顺南出口棚户区改造项目A区42号项目第A区42幢2层，建筑面积1500平方米，单价6806.98元/㎡，总计10210470元；A区42幢3层建筑面积4473.9平方米，单价6806.98元/㎡，总计30453780元；A区42幢1层建筑面积1500平方米，单价6806.98元/㎡，总计10210470元，双方签订了三份《商品房买卖合同》（合同编号：HLDC-2016-1-18、合同编号：HLDC-2016-1-19、合同编号：HLDC-2016-1-20），约定付款方式为一次性付款，在2016年支付全部房价款，并约定了交付时间为2016年6月30日，出卖人承诺在2017年6月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，还约定了双方的其他权利义务。同日，双方还就以上三份《商品房买卖合同》签订了补充协议，对三份合同做修改和补充，双方约定该商品房的建筑面积7473.9㎡，销售价格为6806.98元，总价为50874720元，所购商品房具体位置见《商品房买卖合同》附图。该商品房面积为预测面积，实际面积以房产局测绘面积为准，并按约定的单价多退少补。付款方式为买受人于2016年2月5日前支付1000万，余款支付时间由买卖双方另行约定。买受人缴纳完毕购房款，并办理完房屋交付手续且缴纳完相关费用，该商铺即为交付使用，买受人未在合同约定时间办理完毕房屋交付手续的，视为出卖人已按期交付。双方还对其他事项进行约定。双方同日还签订了合同编号：HLDC-2016-501，约定原告购买的A区42号项目第A区42幢1层建筑面积1450平方米，单价16980元/㎡，总计24621000元；合同编号：HLDC-2016-502，约定原告购买的A区42号项目第A区42幢2层建筑面积3047平方米，单价6806.98元/㎡，总计20740868元。后因为原告购买的三层房屋的面积有变化，2018年4月24日，原、被告双方又重新签订了《商品房买卖合同》（合同编号：HLDC-2018-0004），约定原告购买被告开发的位于安顺南出口安紫公路与龙宫大道交叉口东南角安顺南出口棚户区改造项目A区42号项目第A区42幢1、2、3层建筑面积为12533.44平方米，套内建筑面积为6996.53平方米。总价为98329728.55元，付款方式为一次性付款，但未约定付款时间。出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。本商品房为预售商品房，出卖人承诺于2017年6月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款规定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。（三）建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等，由出卖人在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记。商品房交付后180日内，出卖人应当将相关登记信息书面告知买受人。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。双方还就其他权利义务进行了约定。合同附件中注明了原告购买的每层商铺的房号及面积。原告从2016年1月26日起至2016年11月23日共计支付了被告购房款91200000元，尚欠购房款7129728.55元。被告于2016年4月6日将上述房屋交付给原告使用。由于被告至今未给原告办理上述三层商品房的不动产权证书，故原告提起诉讼，提出如上诉请。庭审中查明，双方实际的付款方式为被告向原告申请付款，原告审批后付款。被告自认原告所购房屋还不具备办证条件，暂不能办理不动产登记。原告表示合同约定的逾期办证违约金为已交房价款日万分之二过高，其只按已交房价款日万分之一主张。被告认为原告主张的逾期办证违约金不高，只是其不应当支付该违约金。被告表示即使原告的购房款未交清，其也同意给原告办理不动产权证书。一审法院认为：原告向被告购买被告开发的商品房，双方在2016年5月20日购房时同一日先后签订了几份《商品房买卖合同》及补充协议，后双方因房屋面积确定后又在2018年4月24日对之前的几份合同作了修改，故双方买卖合同的权利义务应以最后一份《商品房买卖合同》（合同编号：HLDC-2018-0004）的约定为准。该合同系双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，也不损害第三人利益，该合同为有效合同。对原告诉请被告办理其所购买的房屋产权证书的诉请，《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，当事人均应按合同约定履行各自的义务。庭审中被告自认原告诉请办证的该房屋现在不具备办理不动产登记证书的条件，故原告诉请被告办理不动产权证书，本院不予支持。对原告主张的逾期办证违约金，被告表示即使原告的购房款未交清，其也同意给原告办理不动产权证书。被告认可逾期办证事实，但是认为逾期办证的责任在原告，是原告提前入住导致其不能办证，但是没有提交证据证实其主张，故被告认为不应支付逾期办证违约金的辩称本院不予采信。被告逾期办证已构成违约，应承担违约责任。原告要求继续履行合同，故按合同约定，被告应在2017年6月28日前为原告办理所购商品房的不动产权证书，虽然该合同约定的交付时间为2018年3月31日，办证时间在交付时间之前，但庭审中查明原告在2016年4月6日就收房使用该房屋，故双方在《商品房买卖合同》中约定2017年6月28日的办证时间是在交房之后的449天，不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任的规定，该约定的时间本院予以确认。合同约定办证日期180日以后，出卖人仍不能办理商品房转移登记有关文件的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。现在原告自愿按日万分之一计算，被告也认为原告主张的该违约金并不高，故逾期办证违约金的起算时间应从合同约定的2017年6月28的次日2017年6月29日后计算至原告起诉之日2019年8月21日，共计783天，违约金为购房款91200000元×万分之一×783天=7140960元，因为被告何时能够办理不动产权证书时间不确定，故此后的逾期办证违约金原告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：一、被告安顺合力房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告安顺汇资商业投资发展有限公司从2017年6月29日起至2019年8月21日止的逾期办证违约金人民币7140960元。二、驳回原告安顺汇资商业投资发展有限公司的其他诉讼请求。本案受理费人民币60688元，减半收取人民币30344元，由被告安顺合力房地产开发有限公司承担（该款原告已预交，被告在本判决生效之日起十五日内向支付给原告，原告不再向本院退取）。二审中双方当事人均未提交新的证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点是一审判决的逾期办证违约金是否正确。首先，从一审查明的事实可知，上诉人确实没有按照合同约定为被上诉人办理房屋的权属证书并交付给被上诉人，按照合同约定，上诉人的行为确实构成违约，应当承担违约责任。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，双方合同约定办证日期180日以后，出卖人仍不能办理商品房转移登记有关文件的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。现在被上诉人自愿按日万分之一计算违约金，一审庭审中上诉人自认被上诉人主张的该违约金并不高，所以在上诉人没有主动申请调减违约金的情况下，一审按照被上诉人自愿减少计算标准后的比例来计算违约金是合法的。其次，关于违约金起算时间的问题，根据双方2018年4月24日签订的《商品房买卖合同》的约定，“出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房”、“出卖人承诺于2017年6月28日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”从一审认定的事实来看，上诉人于2016年4月6日就将案涉房屋交付给被上诉人使用，2018年4月24日合同签订时，上诉人自己是明知房屋交付和办证违约状况和能力的，在此情况下，上诉人与被上诉人经合意，将原商品房买卖合同中的交房等时间做出了修改，而未对办理商品房转移登记的有关文书及交付给买受人的时间作出修改，说明上诉人对于该时间是确认无异议的，所以一审依据双方合同约定的时间来起算违约金的支付时间没有错误。综上，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，均不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费60688元，由上诉人安顺合力房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 李德江审判员 辜贤莉二〇二〇年三月十日法官助理李欣书记员李倩（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。