广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终27779号上诉人（原审原告）：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：深圳市福田区沙头街道深南中路大庆大厦1层02号109房A1，统一社会信用代码：91440300715279885G。法定代表人：吴军强，该公司执行董事。上诉人（原审被告）：罗天湄，女，汉族，1994年7月13日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，委托代理人：周娉婷，广东伟华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王岚，女，汉族，1968年2月25日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，上诉人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）、罗天湄因与被上诉人王岚居间合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初6166号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人世华公司上诉请求：1、撤销深圳市福田区人民法院作出的（2018)粤0304民初6166号民事判决，改判支持世华公司诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由罗天湄、王岚承担。上诉人罗天湄上诉请求：1、撤销深圳市福田区人民法院（2018)粵0304民初6166号民事判决，改判驳回世华公司的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由世华公司承担。被上诉人王岚无意见。世华公司向一审法院诉请：1、依法判令罗天湄向世华公司支付佣金200000元；2、依法判令罗天湄向世华公司支付迟延履行违约金（以150000为基数，按每日千分之一的标准，自2017年5月27日起计至实际付款日止暂计起诉之日起为9300元；以50000元为基数，按每日千分之一的标准自交楼之日2017年7月21日起计算实际支付之日止，暂计至起诉之日350元）；3、依法判令王岚对第一、二项诉请向世华公司承担连带支付责任；4、本案诉讼费用由罗天湄、王岚承担。一审法院经审理查明：罗天湄于2013年6月15日购买天御香山花园8号楼6B房（以下简称涉案房产），此后取得该房产的产权证书，权利份额为100%。2017年4月21日，罗天湄向王岚出具《委托书》，就涉案房产授权王岚以下代理权限：“一、全权办理提前还清上述房产按揭/抵押贷款（即赎楼）手续，代为抵押登记注销手续并回答深圳市不动产登记中心抵押登记注销相关询问、签署询问记录，申领房地产买卖合同或《不动产权证书》、《不动产登记证明》等产权证明，签署相关文件。二、全权办理转让上述房产有关手续，代为签署房地产买卖合同收取售房款，并办理相关公证手续。三、协助买方全权办理上述房产的银行按揭（或公积金贷款）手续，签署相关文件。四、全权办理上述房产的资金监管手续，签署资金监管协议等相关文件，收取资金监管协议中的房款。五、到银行××深圳市不动产登记中心办理上述房产的房款解除资金监管手续，签署办理解除资金监管手续所需要签署的申请及相关文件资料。六、到深圳市不动产登记中心等相关部分办理上述房产过户登记的一切手续，签署《纳税申报表》、《缴款通知书》等文件，并回答深圳市不动产登记中心过户登记相关询问、签署询问记录。七、全权办理上述房产的水、电、物业管理、煤气/天燃气、电话、有线电视/数字电视、网络等入户、过户、销户手续。八、到税务部门债权办理上述房产的减免税手续，缴纳有关费用，签署相关文件。代理人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关文件，均予承认。”同日，罗天湄对该委托行为在深圳市深圳公证处公证，公证书编号为（2017）深证字第64637号。2017年4月29日，在世华公司撮合下，罗天湄（卖方）与案外人崔英（买方）就涉案房产签订《二手房买卖合同》（合同编号：1567881），双方约定成交价为3356万元，并对定金、首期款、按揭贷款、赎楼、尾款、过户时间及违约责任等进行了具体约定；该合同买方一栏有“崔英”字样的签名并捺印，卖方一栏有“罗天湄”、“代理人：王岚”字样的签名并捺印。世华公司在庭审中确认该合同“罗天湄”的签名系罗天湄本人所签，“代理人：王岚”的签名系王岚本人所签。同日，王岚向世华公司出具《居间服务及佣金承诺书》，称世华公司为居间方，并承诺“我方应向居间方支付佣金20万元，并最迟须在买卖双方递件过户前支付完毕。逾期支付的，我方应以应付佣金为基准，按每日千分之一的标准向居间方支付违约金”，该承诺书中手写内容为“承诺人向居间方支付佣金的前提是上述房产与崔英以人民币3356万元以上（含）的交易价格成交。上述20万元佣金的支付方式为：1、在承诺人与崔英前往产权交易中心过户当天向居间方支付人民币壹拾伍万元整；2、在承诺人与崔英办理交楼手续当天，向居间人支付人民币伍万元整。本承诺书于上述房产定金支付至指定的银行定金托管账户并办妥定金托管手续后生效。佣金支付方式以聂小平在本承诺书中备注的为准。”该承诺书承诺人一栏有“代理人：王岚”字样的签名并捺印，有“罗天湄”字样的签名，手写备注内容处有“聂小萍同意”字样的签名并捺印。庭审中，世华公司确认“代理人：王岚”的签名及捺印系王岚本人所写，“罗天湄”字样的签名系代理人王岚代签。2017年5月27日，罗天湄和案外人崔英在深圳市不动产权交易中心办理过户。同年6月5日，案外人崔英取得涉案房产的粤（2017）深圳市不动产权第0088375号《不动产权证书》，产权份额为100%。2017年7月21日，涉案房产完成交楼手续，《交楼确认书》上买方签字处为“崔英”，卖方签字处为“罗天湄、王岚”字样，世华公司称该处“罗天湄、王岚”字样的签名系世华公司员工代签。又查，《二手房买卖合同》（合同编号：1567881）和《居间服务及佣金承诺书》同日签订，罗天湄确认其本人在《二手房买卖合同》（合同编号：1567881）签名确认，但其未在《居间服务及佣金承诺书》签名，不清楚售房佣金一事，世华公司亦未告知。另查，罗天湄向一审法院提交其与案外人崔英通话记录一份，一审法院于2018年10月12日向案外人崔英进行调查并制作调查笔录，崔英称其已向世华公司支付买方承担的中介费30万元且一般房产交易系由买方承担中介费，但卖方是否和中介方有其他协议，其作为买方并不知情。再查，本案世华公司除案件受理费之外，未发生其他费用。一审法院认为，王岚经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，应承担不利的法律后果。本案的争议焦点是罗天湄是否应向世华公司支付佣金20万元，王岚是否应承担连带支付责任。关于罗天湄是否应向世华公司支付佣金20万元。世华公司在罗天湄和案外人崔英的房屋买卖中提供了居间服务，但基于以下原因：1、罗天湄出具的《委托书》中明确了王岚的具体代理权限，但并没有授权王岚签署居间服务合同或支付佣金；2、世华公司没有和罗天湄达成佣金服务合同，罗天湄没有在《居间服务及佣金承诺书》中签名确认，亦无其他证据证明罗天湄有向世华公司承诺支付佣金；3、《二手房买卖合同》和《居间服务及佣金承诺书》同日签订，世华公司在罗天湄本人到场签订《二手房买卖合同》的情况下，未让罗天湄在《居间服务及佣金承诺书》签名而由他人代签“罗天湄”字样，有违生活常理；4、根据《居间服务及佣金承诺书》的约定，世华公司本应在罗天湄与案外人崔英前往产权交易中心过户当天向罗天湄收取15万元并在交楼当天再收取5万元，世华公司未提交证据证明其向罗天湄、王岚申请支付居间费，在罗天湄、王岚均未支付居间费的情况下，世华公司与案外人崔英办理了交楼手续并由其员工在《交楼确认书》卖方一栏代罗天湄、王岚签名，与交易惯例亦不相符；5、房产交易中卖家实收款项而由买家承担税费和佣金属于一般的房屋买卖交易惯例，世华公司在本案中已收取买家30万元佣金，符合交易惯例；故，世华公司根据《居间服务及佣金承诺书》要求罗天湄支付20万佣金，缺乏事实根据，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。该法第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。本案中，世华公司确有向罗天湄提供居间服务并促成《二手房买卖合同》的签订，如前所述，罗天湄未授权王岚签订居间服务合同且其本人未在《居间服务及佣金承诺书》上签名确认，可知世华公司和罗天湄未就居间人的报酬进行约定且未达成补充协议，根据以上法律规定，结合交易习惯并综合考虑世华公司已向案外人崔英收取30万元佣金等因素，一审法院酌定罗天湄因涉案房产交易应向世华公司支付佣金10万元，世华公司第一、二项诉讼请求超过以上部分，一审法院不予支持。关于王岚是否应承担连带责任。王岚系罗天湄在涉案房产交易中的代理人，其代理行为之后果由委托人承担，世华公司要求王岚就佣金支付承担连带责任，缺乏事实根据和法律依据，一审法院不予支持。世华公司除案件受理费以外，未发生其他费用，故世华公司的第四项诉讼请求，一审法院对案件受理费予以支持，其他部分予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第四百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、罗天湄应在本判决生效之日起十日内向世华公司支付佣金10万元；二、驳回世华公司的其他诉讼请求。本案案件受理费4445元（已由世华公司预交），由世华公司负担2145元，由罗天湄负担2300元。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为居间合同纠纷。根据各方上诉、答辩意见，本案争议焦点为，王岚向世华公司出具的《居间服务及佣金承诺书》对于罗天湄是否具有约束力。对此，本院认为，本案中，罗天湄作为房屋买卖交易的卖方出具公证委托书委托王岚处理房产相关事宜，该委托书中虽没有明确包含有关签订房屋居间合同的相关授权，但是委托书已将房屋出售的全部事宜授权给王岚，包括签订买卖合同、收取房款等等。在之后的交易中，世华公司作为居间方撮合了罗天湄与买方的房产交易，罗天湄、王岚也均在《二手房买卖合同》上签字。从上述事实可知，罗天湄认可世华公司作为居间方的服务及王岚在房屋交易中的代理人的身份。因此，世华公司有理由相信王岚具有签署《居间服务及佣金承诺书》的代理权限，现也无证据证明世华公司存在恶意或重大过失，故王岚出具《居间服务及佣金承诺书》构成表见代理，其行为后果应由被代理人罗天湄承担。涉案房产交易已全部完成，罗天湄应按照《居间服务及佣金承诺书》约定支付佣金200000元。罗天湄上诉主张其收取的房款为“实收”价格，但其提交的微信记录为出售房产之前双方的交流信息，并非双方的约定；且“实收”价格一般是相对于买方而言，涉案房产的房屋买卖合同中也未约定居间费全部由买方承担，因此，虽然买方已按其自身承诺支付交易佣金，但并不能由此推定罗天湄无需支付佣金，也不能否定罗天湄一方出具的《居间服务及佣金承诺书》的效力，故对于罗天湄认为无需支付佣金的主张，本院不予支持。根据《居间服务及佣金承诺书》约定，罗天湄应在过户当日即2017年5月27日支付150000元，交楼之日即2017年7月21日支付50000元。罗天湄未在上述约定的时间支付佣金，应承担相应的违约责任。双方对于违约责任未明确约定，世华公司请求罗天湄按每日千分之一标准支付迟延履行违约金缺乏合同及法律依据，本院酌定其分别以两笔款项为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准自付款日期次日起支付违约金至付清款项之日止，世华公司请求中超过部分，本院不予支持。综上所述，罗天湄的上诉请求不能成立，应予驳回；世华公司上诉请求部分成立，本院就成立部分予以支持。一审判决认定事实不清、适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初6166号民事判决第二项；二、变更广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初6166号民事判决第一项为：罗天湄应于本判决生效之日起十日内向深圳市世华房地产投资顾问有限公司支付佣金200000元及违约金（违约金按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付，其中以150000元为基数，自2017年5月28日支付至清偿之日，以50000元为基数，自2017年7月22日起支付至清偿之日）；三、驳回深圳市世华房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4445元（深圳市世华房地产投资顾问有限公司已预交），由罗天湄负担，由罗天湄向深圳市世华房地产投资顾问有限公司迳付4445元；二审案件受理费共计8890元（深圳市世华房地产投资顾问有限公司、罗天湄各预交4445元），由罗天湄负担，深圳市世华房地产投资顾问有限公司预交的4445元，由罗天湄迳付深圳市世华房地产投资顾问有限公司。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年三月三十日书记员 戴斌（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。