贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终1443号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224201610721167。上诉人（原审原告）：王后坤，男，1970年8月14日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人（原审原告）：孙大萍，女，1970年9月15日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）因与上诉人王后坤、孙大萍商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14650号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。一审法院判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王后坤、孙大萍逾期办理房屋权属证书违约金13708.83元；二、驳回原告王后坤、孙大萍的其他诉讼请求。案件受理费323元，由原告王后坤、孙大萍负担150元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担173元。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，调减违约金至1370元。事实及理由：一、根据《补充协议》第八条第3款：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。”的约定，上诉人于被上诉人提交完毕资料后的360日内履行办证义务，本案被上诉人提交完毕资料的时间为出具委托书的时间，自被上诉人出具委托书之日至今尚未超过360日，故上诉人未违约，不应承担违约责任。二、案涉房屋已交付被上诉人使用，其合同目的已经实现，逾期办证未给其造成实质损失，根据公平、诚实信用原则和法律关于调整违约金的规定，综合本案实际情况，请求调减90%的违约金。上诉人王后坤、孙大萍上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人以上诉人已付购房款317132.00元为基数计付逾期办证违约金32854.86元；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人于2015年7月8日向上诉人交付商品房，根据合同约定，被上诉人应于商品房交付之日起90日内即2015年10月7日前为上诉人房屋产权证，但被上诉人于2018年8月8日才为上诉人办理产权证，已构成违约金。逾期办证违约金的诉讼时效自违约状态结束时即被上诉人履行办证义务时起算，故被上诉人应承担2015年10月7日至2018年8月8日期间的违约金。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.碧阳置业公司是否违约及其违约责任如何认定？2.案涉违约金应否调减？关于焦点1，根据本案查明的事实，双方就商品房转移登记事项未在《商品房买卖合同》中进行约定，而是另行签订《补充协议》进行明确。根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，买受人应当向出卖人提交由买受人提交的办证资料，用于办理案涉商品房的转移登记。双方虽未对买受人履行资料提交义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，买受人在向出卖人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对买受人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的出卖人，除了要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向买受人告知提交具体办证资料的义务，买受人据此得以向出卖人提交以用于代办产权登记，而出卖人既要求买受人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，亦应于买受人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于买受人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，买受人于2015年7月8日办理入住手续，但出卖人碧阳置业公司未举证证明其向买受人履行了告知义务，且取得商品房初始登记是出卖人履行办证义务的前提，在其未取得商品房初始登记的情况下，出卖人要求买受人提交办证资料并无实际意义，而出卖人于2018年8月7日才向买受人开具购房发票，买受人在取得购房发票之前并不能向出卖人提交房屋契税完税证明等办证资料，由此可见，买受人未及时提交办证资料是由于出卖人的原因所致，出卖人以买受人未提交办证资料作为其迟延履行办证义务的抗辩理由不能成立。出卖人未履行其应当先履行的义务，阻碍其向买受人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为出卖人履行办证义务的条件已经成就。据此，一审认定出卖人碧阳置业公司应于案涉商品房交付之日起360日内即2016年7月3日前履行办证义务，其未如期履行构成违约，并无不当。碧阳置业公司主张其未违约的上诉理由不能成立，本院不予采纳。因双方约定以日为单位累计违约金，则应以每个单独的违约金债权分别计算诉讼时效，一审对买受人起诉之日回溯三年的违约金债权予以保护并无不当，本院予以确认。买受人主张出卖人承担自2015年10月7日起算的违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。根据前述《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，买受人既委托出卖人代为申请办证房屋产权证，并已向出卖人交齐了办证所需资料，出卖人承诺在此后360日内向买受人提供的“产权过户相关手续”则应为房屋产权证。据此，出卖人碧阳置业公司应承担逾期办证违约责任至买受人取得案涉商品房不动产权证之日。买受人主张违约金计算至2018年8月8日的上诉请求成立，本院予以支持。据此，碧阳置业公司应向王后坤、孙大萍承担逾期办证违约金的期间为2016年11月4至2018年8月8日。根据双方约定，违约金以买受人已付购房款为基数计付，虽然《商品房买卖合同》约定的购房款为317132.00元，但买受人未举证证明其实际足额支付房价款317132.00元，故一审以出卖人开具的购房发票载明的房款金额312987.00元为基数计付违约金，并无不当，本院予以确认。关于焦点2，《补充协议》约定逾期办证违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，碧阳置业公司应遵循诚实信用原则履行。碧阳置业公司以其违约未给买受人造成损失为由主张调减违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人碧阳置业公司的上诉请求不成立，本院不予支持。上诉人王后坤、孙大萍的上诉请求部分成立，对该部分予以支持，其余无理部分予以驳回。一审判决结果不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14650号民事判决；二、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，以上诉人王后坤、孙大萍已付购房款312987.00元为基数，按每日万分之一的标准，支付上诉人王后坤、孙大萍2016年11月4日至2018年8月8日期间的逾期办证违约金；三、驳回上诉人王后坤、孙大萍的其他上诉请求；四、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉请求。一审案件受理费323元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担203元，上诉人王后坤、孙大萍负担120元；二审案件受理费1292元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担1077元，上诉人王后坤、孙大萍负担215元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 郭少华二〇二〇年三月三十一日法官助理 任云娇法官助理 胡伟科书 记 员 何曼青