山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民初119号原告（申请执行人）：中建一局集团安装工程有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇康庄路。法定代表人：沙海，董事长。委托诉讼代理人：邵晓文，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓丹，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。被告（案外人）：龙口市东江街道九南村民委员会，住所地山东省龙口市东江街道九南村。法定代表人：战永广，村委主任。委托诉讼代理人：赵强国，山东平直律师事务所律师。被告（被执行人）：龙口市华霖房地产开发有限公司，住所地山东省龙口市东江镇驻地。法定代表人：吴国华，董事长。委托诉讼代理人：曲敬武，山东翔宇韶宽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹，山东翔宇韶宽律师事务所律师。原告中建一局集团安装工程有限公司（以下简称中建一局安装公司）与被告龙口市东江街道九南村民委员会（以下简称九南村委）、龙口市华霖房地产开发有限公司（以下简称华霖公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年3月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中建一局安装公司的委托诉讼代理人邵晓文，被告九南村委的法定代表人战永广及其委托诉讼代理人赵强国，被告华霖公司的委托诉讼代理人曲敬武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中建一局安装公司向本院提起诉讼请求：1、准许对龙口市城27号楼110、111、112、113、105、106、107、108号商铺的执行；2、诉讼费由九南村委及华霖公司负担。事实和理由：2017年7月11日，本院作出（2016）鲁06民初80号民事调解书，华霖公司于调解书生效后两个月即60日内清偿欠付中建一局安装公司工程欠款35578151.06元及另案（2016）鲁06民初413号案已确认处理的20091222元（两案合计欠款55669373.05元）。若华霖公司未履行给付欠款和利息的义务，则中建一局安装公司可向法院申请强制执行。因华霖公司未按上述调解书约定履行付款义务，中建一局安装公司向本院申请强制执行，在执行过程中九南村委提出书面异议，本院（2019）鲁06执异17号执行异议裁定，中止对龙口市城27号楼110、111、112、113、105、106、107、108号商铺的执行。中建一局安装公司认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，九南村委应当提供充足的证据，证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，涉案房产应同时具备该《规定》第二十八条、第二十九条规定的条件。本案中，九南村委未提供证据证明其执行异议符合上述规定，因此，其异议不足以排除对涉案房产的执行。九南村委辩称,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定了买受人可提出执行异议且法院应予以支持的两种情形。第二十八条属于普适条款，对于所有类型的被执行人均可适用；第二十九条属于特殊条款，当买受人不能满足第二十八条普适条款要求，但如果买受人属于无房居住、从开发商购买商品房仅用于居住，且已支付了超过50%合同价款的，也可依此对抗法院的查封和执行，其目的是为保障无其他用于居住房屋的特殊买受人的权利。上述规定并未明确规定开发商作为被执行人在满足第二十八条规定的条件同时还应满足第二十九条所规定的条件。中建一局安装公司主张本案应同时满足第二十八条、第二十九条之规定条件，没有法律依据。本案所涉八套商铺，其中四套系九南村委以产权调换取得的回迁商铺，其余四套系华霖公司采用以房抵债的方式出卖给九南村委且在法院查封前签订认购协议，支付了全部价款并合法占有至今，九南村委就本案所涉执行标的享有足以排除强制执行的物权期待权。据此，根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，请求驳回中建一局安装公司的诉讼请求。华霖公司辩称，同意九南村委的答辩意见，并补充两点：第一，华霖公司同意将涉案房屋按照合同约定和以房抵债的方式归九南村委所有。第二，本院执行异议的裁定审查了九南村委向法庭提交的相关证据，作出了中止执行的裁定，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干意见》，对人民法院判决裁定所确定的事实，当事人无需举证，但对方有相反证据足以推翻法院作出的情况除外，本案从中建一局安装公司提交的诉状以及向法院提交的相关证据，均没有能够推翻九南村委向法院提交证据的相反证据，因此，本案排除法院强制执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的二级法条的规定，同时该案所涉及的拆迁补偿协议的110、111、112、113商户按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律问题的相关解释》第七条第一款的规定，足可以排除法院对涉案的四套商铺的强制执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人无异议的证据，本院认定如下事实：关于本案诉争的原因。本院在审理中建一局安装公司诉华霖公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2016年6月14日作出（2016）鲁06民初80-1号民事裁定书和协助执行通知书，查封了华霖公司名下位于龙口市城包含涉案房屋在内的房产一宗。2017年7月11日本院作出（2016）鲁06民初80号民事调解书，确认：一、本案所涉及总工程款项暂定为320773585.35元，其中土建工程的总造价为292811873元，安装弱电总造价暂定为27961712.35元（最终金额以中建一局安装公司与武汉利兴达建筑劳务有限公司之间的诉讼生效判决确认的工程总造价金额为准进行调整），已付工程款为265104212.30元（其中有3150000元待双方财务对账确定后再从上述已付款中进行调整），总计欠付工程款暂定为55669373.05元，扣除另案即（2016）鲁06民初413号案已确认处理的20091222元，华霖公司在本案中实际欠付的工程款暂定为35578151.05元。二、华霖公司于本调解书生效后两个月即60日内清偿欠付中建一局安装公司欠款35578151.06元及另案即（2016）鲁06民初413号案已确认处理的20091222元（两案合计欠款为55669373.05元）。若逾期华霖公司未履行给付欠款和利息的义务，则中建一局安装公司可向法院申请强制执行。三、中建一局安装公司于本调解书生效后一个月内向华霖公司提交相关的技术资料及工程竣工备案的相关资料。四、其他双方互不追究。五、案件受理费316182元减半收取为158091元，由中建一局安装公司负担78091元，华霖公司负担80000元，保全费5000元由华霖公司负担。该调解书生效后，华霖公司未按生效调解书履行付款义务，中建一局安装公司向本院申请强制执行。案外人九南村委提出执行异议。本院于2019年1月10日作出（2019）鲁06执异17号执行裁定，认为涉案27号楼110、111、112、113号商铺在查封前已经交由九南村委占有使用，该四套商铺位置、用途是特定的，并在查封前实际占有使用，故九南村委对该四套商铺享有足以排除执行的实体权利。另，根据九南村委提供的2015年11月28日《九里城以房抵工程款审批表》及其认购协议书、收款收据和物业费收据，从形式看能够形成一条完整的证据链，证明九南村委在本院查封涉案27号楼105、106、107、108号商铺前已与华霖公司签订合法有效的书面认购协议，并于查封前实际占有并使用该房屋，九南村委对于上述四套商铺未能办理涉案房屋的过户登记手续也不存在过错。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定裁定中止对龙口市现代城涉案房屋的执行。对于当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：一、关于110、111、112、113号商铺。（一）《九里社区委托开发协议书》和《回迁区商铺划分协议书》。九南村委主张其和华霖公司、龙口市人民政府办事处三方就九里新型农村社区开发事宜约定：在华霖公司不支付土地出让金的情形下，由其向九南村委无偿提供70000平方米的回迁住宅楼和4000平方米的回迁临街商铺。其中就包括本案涉及的110、111、112、113号商铺。为此提交《九里社区委托开发协议书》和《回迁区商铺划分协议书》予以证实。2010年10月22日《九里社区委托开发协议书》中载明：甲方：九南村委；乙方：华霖公司；丙方：龙口市人民政府办事处；三、基本思路。九南村委负责拆除建设区的全部房屋，腾空土地交予华霖公司开发建设，拆迁及补偿费用由华霖公司承担，九南村委、华霖公司共同争取政府优惠政策，用政府给予的政策优惠弥补村民回迁安置楼建设成本费用，华霖公司给予九南村委约定数量的回迁安置楼和必要的清理补偿费用，华霖公司自主开发，独立承担风险与收益，并让利于九南村委。六、开发建设的实施。（二）前期的准备工作。九南村委、华霖公司签订本协议并交纳履约保证金后，双方即开展前期准备工作，九南村委一是保证第一期167.4亩必须于九南村委收到履约保证金后三天后进行上网公示土地招、拍、挂，第40天内把该地块的土地（167.4亩）落在华霖公司的名下并办完土地产权使用证，第二期约62.4亩土地于2011年1月15日前完成招、拍、挂并落在华霖公司名下，第三期约40亩土地于2011年6月30日前完成招、拍、挂并落在华霖公司名下；二是得到政府确认，九南村委开始与村民签订回迁协议书或补偿协议书，九南村委需在2011年4月15日前拆完。华霖公司负责项目的前期报审、地质勘探、规划设计等工作。十、华霖公司的让利。双方本着合作共赢的原则，如开发得到全部实施，华霖公司同意让利给九南村委，让利不以现金形式支付，华霖公司愿意无偿提供4000平方米临街商业楼给九南村委，提供的商业楼原则上楼层为1至3层，具体位置需双方商定。2013年12月20日《回迁区商铺划分协议书》载明：现根据2010年10月22日九南村委、华霖公司及龙口市人民政府办事处三方签订的《九里社区委托开发协议书》第十条：华霖公司愿意无偿提供4000平方米临街商业楼给九南村委，具体面积如下：……九里城27号楼室号110铺：建筑面积74.5㎡；室号111铺：建筑面积74.5㎡；室号112铺：建筑面积74.5㎡；室号113铺：建筑面积74.5㎡……。中建一局安装公司对上述证据的真实性及证明内容均不认可，虽要求对真实性进行鉴定，但未提交书面鉴定申请。华霖公司对上述证据的真实性及证明内容均无异议。中建一局安装公司认为根据《九里社区委托开发协议书》第十条，该条约定的目的系协议双方本着合作共赢的原则由华霖公司让利给九南村委，华霖公司愿意无偿提供4000平方米临街商业楼给九南村委，而根据华霖公司已经达到资不抵债的实际经营状况，九南村委所主张的以110、111、112、113号商铺作为履行《九里社区委托开发协议书》第十条的约定，已经背离了合同订立的目的，且加重了华霖公司的经济负担，间接影响到华霖公司债权人包括中建一局安装公司在内的合法权益。九南村委对此解释称，《九里社区委托开发协议书》第十条载明的“开发得到全部实施”是指按照该协议第三条和第六条第二款，即由九南村委负责将建设区的所有房屋拆除，并且将拆迁区的土地使用证办理至华霖公司名下，即视为开发得到全部实施。中建一局提交华霖公司名下账号为4672230001810200029532的账户款项往来明细、编号为1132105的华夏银行转账支票、华霖公司名下账号为62×××95的账户存款金融交易明细，证明华霖公司向龙口市土地储备中心于2010年12月15日转账支付80000000元土地出让保证金，于2011年3月25日转账支付37900000元土地出让保证金，华霖公司实际向龙口九里现代城项目土地出让部门支付了土地出让金，不存在九南村委和华霖公司陈述的免除缴纳土地出让金的情形。九南村委对该组证据的真实性有异议，认为上述两笔款项涉及的内容是保证金，并非土地出让金。华霖公司对该组证据的真实性有异议，认为华夏银行转账支票所涉80000000元系华霖公司按照《九里社区委托开发协议书》第六条第一款约定交纳的项目履约保证金，并非土地出让金；上述37900000元系华霖公司交纳的出让金，按照龙口市《新型农村社区建设意见》第五条规定的“先交后返”的意见精神，该笔款项作为建设补助已返还用于九里城项目的建设开发。华霖公司为此提交龙口市自然资源和规划局于2019年12月10日出具的《关于龙口市九里城土地出让情况的补充说明》一份、办事处于2019年12月10日出具的《关于龙口市九里城土地出让情况的说明》一份、龙口市《新型农村社区建设意见》（龙政发[2010]18号）复印件一份。龙口市自然资源和规划局出具的补充说明载明：龙口市九里城项目用地共计273.729亩，土地出让金共计21353万元，该土地使用权由华霖公司竞得并按规交纳了全部出让金。按照《龙口市新型农村社区建设意见》第五条关于政策扶持的意见精神，九里城项目所收取的土地出让金中政府收益部分，作为新型农村社区建设补助，由财政全部返还镇区街。（二）110、111、112、113号商铺的占有使用情况。九南村委主张涉案110、111、112、113号商铺在法院查封之前其已合法占有，对此提交了2014年7月21日由华霖公司向龙口市景致物业管理有限公司（以下简称景致物业）出具的《交房通知单》、2016年2月15日物业费收据4份、2016年7月1日物业费收据4份和2015年4月1日房屋租赁合同2份加以证实。中建一局安装公司对上述证据的真实性及证明内容均不认可。华霖公司对上述证据的真实性和证明内容均无异议。关于《交房通知单》。2014年7月21日，华霖公司向景致物业发出《交房通知单》载明：根据华霖公司与九南村委签订的《九里社区委托开发协议书》、《回迁区商铺划分协议书》的约定，回迁区住宅及商铺已达到交付条件，定于2014年7月28日开始办理集中交房手续，请景致物业配合办理。具体房源详见明细表，表中包括110、111、112、113号商铺。中建一局安装公司认为根据该通知单载明的内容，华霖公司通知景致物业配合办理交房手续，但未提交华霖公司与景致物业之间存在物业合同法律关系的证据，故无法确认交房通知单相关内容的真实性。经本院向九南村委的村委主任战永广、景致物业工作人员张晓丽调查，战永广陈述110、111、112、113号商铺于2014年7月21日进行交接，没有单独的交接钥匙的手续；张晓丽陈述2014年7月21日华霖公司向景致物业出具了110、111、112、113号商铺的交房通知单，华霖公司有可能直接将商铺钥匙交给九南村委，九南村委将涉案商铺出租后，租户就到景致物业办手续，现涉案8套商铺已经全部出租。关于物业费收据。九南村委提供了单号分别为3805101、3805102、3805103、3805104，日期均为2016年2月15日，交款单位分别为110号商铺、111号商铺、112号商铺、113号商铺，收款事由除111号商铺为2015年10月1-2016年6月30物业费外，其他均为2015年12月1-2016年6月30物业费的物业费收据；单号分别为3778690、3778691、3778692、3778693，时间均为2016年7月1日，交款单位分别为110号商铺、111号商铺、112号商铺、113号商铺，收款事由均为2016年3、4季度物业费的物业费收据。中建一局安装公司认为上述收据中仅载明了房号，并未载明交款单位，且九南村委也未提供证据证明其与收据出具单位景致物业存在物业合同关系。关于房屋租赁合同。2015年4月1日承租方为吴刚的房屋租赁合同中载明：九南村委将位于九南社区27号楼的西2号店铺租赁给吴刚经营使用，租赁期为三年，自2015年4月1日至2018年3月31日止。此店铺建筑面积74.5㎡，第一年租金按每平方米160元计算，第一年应交租金11920元。第二年度、第三年度在第一年度应交租金11920元基础上，每年递增10%计算租金，即第二年度应交租金13112元，第三年度应交租金14304元。2015年4月1日承租方为王其林的房屋租赁合同中载明：九南村委将位于九南社区27号楼的西1号店铺租赁给王其林经营使用，租赁期为三年，自2015年4月1日至2018年3月31日止。此店铺建筑面积74.50㎡，第一年租金按每平方米160元计算，第一年应交租金11920元。第二年度、第三年度在第一年度应交租金11920元基础上，每年递增10%计算租金，即第二年度应交租金13112元，第三年度应交租金14304元。中建一局安装公司认为该两份租赁合同中载明的房号与涉案房屋不一致，也无法确认合同的签订人及承租方的身份，若上述房屋确实于2015年4月1日对外出租，九南村委完全有条件可以提供2016年2月1日之前的水电费缴纳记录。九南村委对此解释称，在上述房屋出租后，该房屋的水电费是由承租人承担并予以缴纳，该费用收据并未由九南村委保管；至于两份租赁合同涉及到的租金，相关的原始凭证也保存在龙口市经管站，申请法院调取证据。经本院调查，九南村委提供了其于2015年3月11日和14日分别向王其林和吴刚出具了收到租赁店铺27号楼下西1号租金11920元和27号楼下西2号租金11920元的两份收款收据，并予以做账。经本院调查，景致物业提交了27号楼商铺西1户王其林2015年3月11日的1000元装修押金收据、同日100元售水票据、同日200元售电票据、2015年3月17日的100元水卡押金收据、同日100元电卡押金收据；27号楼西2号商铺吴刚2015年3月14日的1000元装修押金收据、2015年3月15日的200元售电票据、同日100元售水票据、同日100元电卡押金收据、同日100元水卡押金收据。中建一局安装公司对景致物业提交的该组证据的真实性均不认可，认为该组证据均由景致物业单方出具，景致物业与本案存在利害关系，其出具的证据不具有客观性。九南村委、华霖公司对该组证据的真实性及证明内容均没有异议。根据九南村委的申请，本院经向景致物业工作人员张晓丽调查，张晓丽陈述27号楼西1号正确编号是113号商铺，27号楼西2号正确编号是112号商铺。二、关于105、106、107、108号商铺。（一）关于认购协议书。九南村委主张其已签订合法有效的书面买卖合同，并提交其与华霖公司签订的《认购协议书》四份。该四份协议载明：出售方均为华霖公司，认购人均为九南村委，认购项目均为华霖·九里现代城小区，商铺编号分别为27号楼105、106、107、108，商铺面积分别为69.18、74.44、74.09、65.47平方米，商铺价格均为7500元/平方米，总价分别为518850元、558300元、555675元、491025元，九南村委于签订协议时，分别支付购房定金518850元、558300元、555675元、491025元。中建一局安装公司对上述证据的真实性及证明内容均不认可。华霖公司对该证据的真实性和证明内容均没有异议。中建一局安装公司认为4份《认购协议书》仅是就涉案房屋买卖达成的意向性协议，不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的形式构成要件，不能代替商品房买卖合同；且该4份协议书均没有落款时间，无法确认其签订时间。九南村委对此解释称，九南村委提交的认购协议书客户联系第三联，且均是复写纸复写的，时间不清楚应当是由于时间过长导致油墨消失，可以由华霖公司提供具体的第一联和第二联予以核实具体签订时间。其后华霖公司向本院提交该4份认购协议书的第一联和第二联，经审查，该4份认购协议书均为四联单，四联单中出售方和认购方的签署日期处均为空白。（二）105、106、107、108号商铺的占有使用情况。九南村委主张105、106、107、108号商铺在法院查封之前其已合法占有。对此提交了2015年11月28日九里城业主交房通知单和2016年2月1日物业费收据4份、2016年7月1日物业费收据4份加以证实。中建一局安装公司对上述证据的真实性及证明内容均不认可。华霖公司对上述证据的真实性和证明内容均无异议。关于2015年11月28日交房通知单。交房通知单系景致物业出具，日期为2015年11月28日。内容为：九南村委购买的九里城27号楼商铺单元105、106、107、108室房屋，房款已交清，资料审验合格，具备交房条件，请给予办理钥匙发放及验房手续。中建一局安装公司认为九南村委提交110、111、112、113号商铺的交房通知单明确说明于2014年7月28日办理集中交房手续，而该2015年11月28日交房通知单所能证明的交房通知与可交房的实际情况相差一年多的时间，该两份交房通知单无法证明涉案相关房屋在通知单载明的时间符合交房条件。根据本院对九南村委的村委主任战永广、景致物业工作人员张晓丽的调查笔录，战永广陈述105、106、107、108号商铺于2015年11月28日进行交接，没有钥匙交接单；张晓丽陈述2015年11月28日华霖公司向九南村委出具了交房通知单，九南村委于收到交房通知单的2015年11月28日后不久来向景致物业交房，钥匙也没有经过景致物业，由九南村委与华霖公司之间交接。关于物业费收据。中建一局安装公司认为该组收据中并未载明交款单位，仅载明房号，且九南村委也未提供证据证明其与收据出具单位景致物业存在物业合同关系；而且上述收据中编号为3778606的交款单位为105号商铺，而编号为3778605的收据载明的交款单位为106号商铺，该两份收据不符合正常的按照房号缴纳物业费的逻辑顺序，因此存在事后补造证据的情况；此外根据物业费收据也无法证明九南村委实际占有使用涉案房屋的具体时间。（三）关于105、106、107、108号商铺以房抵款情况。九南村委主张其通过以房抵顶工程款的方式支付了105、106、107、108号商铺价款。为此提交九南村委、华霖公司对账单及编号为0681109014、0681109016、0681109015、0681109017的山东省村级集体经济组织收款收据、编号为0637646、0637648的收据、截止2015年5月31日拆迁补偿款明细2份；九里城以房抵工程款审批表；编号为0681044468的山东省村级集体经济组织收款收据；编号为0001778、0001780、0001781、0001779购房款收据，证明2015年6月13日，经双方对账，华霖公司尚欠九南村委拆迁款共计3325839元。因华霖公司无力支付上述款项，2015年11月28日华霖公司采用以房抵债的方式将105、106、107、108号商铺出卖给九南村委，抵顶价款总计2123850元，九南村委向华霖公司出具收到补偿款2123850元的收据，九南村委、华霖公司于同日签订了四份认购书并由华霖公司出具购房款收据。中建一局安装公司对上述证据的真实性和证明内容均不认可。华霖公司对上述证据的真实性和证明内容均无异议。关于九南村委、华霖公司2015年6月13日对账单及相关收据、拆迁补偿款明细。该对账单中载明事项共7项，1、合同规定事项：华霖应付村委金额15000000，华霖已付村委金额3894358；调整减少已付款864358，华霖尚欠村委金额11970000（备注：300000华霖付给东江财政所九南村旧水沟改造款，564358元华霖代财政转付给九南村委地上附着物拆迁补助款）；2、毛坯房装修补助事项：华霖应付村委金额7400000，华霖已付村委金额7000000，华霖尚欠村委金额400000（备注：74000平方米*100元/平方米）；3、逾期回迁违约金事项：华霖应付村委金额9371079，华霖已付村委金额6470000，华霖尚欠村委金额2901079。4、预计未拆迁村民事项：华霖应付村委金额1015000，华霖尚欠村委金额1015000（备注：含所有与回迁有关的费用）；5、货币补偿村民事项：华霖已付村委金额5059980；华霖尚欠村委金额-5059980；6、回迁超面积部分事项：华霖应付村委金额-7900260，华霖尚欠村委金额-7900260（备注：3950.13平方米*2000元/平方米）；7、产权调换村民补助事项：华霖应付村委金额13398244，华霖已付村委金额13398244；以上合计：华霖应付村委金额38284063，华霖已付村委金额35822582，华霖尚欠村委金额3325839。中建一局安装公司认为无法确认该对账单中载明的华霖公司应付款事项、已付款金额等情况，仅凭该对账单不足以证明相关应付款事项真实存在；编号为0637646的收据中载明收款方式为“转账”，金额为7900260元，中建一局安装公司认为九南村委应当补充提交存在该笔款项的转账记录；2份拆迁补偿款明细为九南村委单方制作，并无相关补偿款受益人的签字确认，因此无法证明明细中所列款项是否真实存在以及九南村委是否已实际垫付，九南村委应当补充提交相关受益人的收款证明。九南村委为此又提交了5059980元拆迁补偿款明细收据13份、30000元烟囱拆除费凭证及回迁超面积人员名单。中建一局对该组证据的真实性无法确认，认为补偿款是否已经实际发放至相关人员以及以何种方式发放无法确认。华霖公司对该组证据的真实性及证明内容没有异议。中建一局安装公司为此于2019年9月15日向本院提交审计申请书，申请本院委托审计机构对九南村委、华霖公司在龙口市九南村拆迁工程中的工程款总额、已付工程款金额、欠付工程款金额进行审计，本院已限期九南村委、华霖公司提供相关审计材料，但九南村委、华霖公司均认为欠款事实清楚，无需审计，并未对此在限期内提交相关材料，导致本院无法启动审计程序。关于九里城以房抵工程款审批表。该审批表载明：时间：2015年11月28日；承包单位：九南村委；工程名称：九里拆迁工程；已付工程款金额：0元；未付工程款金额约：3325839元；房主姓名：九南村委；同意抵房单位人签字：？；选择房源（网点）1、回迁楼：27幢号105、106、107、108店铺，面积69.18、74.44、74.09、65.47平方米，单价7500元/平方米，总房价2123850元；销售经理：？；财务意见：？；总经理意见：胡岳峰签字同意办理，落款时间为2015年11月27日。中建一局安装公司认为该审批表为华霖公司内部制定的文件，并非与九南村委之间签订的合同；且从该审批表的形式看，制表时间为2015年11月28日，而领导审批栏中总经理意见处的落款时间为11月27日，存在制表时间在后、签字时间在前的情况，说明该审批表存在事后补造的可能性；另外，该审批表中多处签字空缺，在内容形式上不完整，即使总经理意见处有相关人员签字，也无法确认该签字人员的身份。九南村委对此解释称，11月28日和11月27日时间矛盾的问题应该是签字人的笔误；审批表中虽缺少销售经理及财务意见，但在总经理意见栏中有相关人员签字并加盖华霖公司的印章，该审批表是合法有效的；总经理意见处的签字人应当是华霖公司的经理，其身份的具体情况建议法院向华霖公司予以核实。华霖公司对此解释称，该审批表中领导审批栏胡岳峰签字的时间和该表上方打印的时间不一致系签字人的失误所致，但该失误不影响该审批表的效力以及九南村委和华霖公司依据该审批表具体履行表内约定的内容，比如该审批表中抵房款的房价为2123850元，华霖公司收到了九南村委出具的收到补偿款的收据的时间为2015年11月28日，与审批表上的打印时间一致，且华霖公司为九南村委出具的收到九南村委支付的涉案商铺的款项所记载的时间也是2015年11月28日，与审批表打印的时间一致；该审批表中签字不完整是华霖公司的公司行为，负责人签字、华霖公司盖章已经符合了有效文件的要件；该审批表在形式上看是华霖公司的内部批准文件，但是在制作该表时，九南村委和华霖公司通过协商对以房抵债的事实达成了一致，且该审批表上表述的内容得到了双方实质履行，是双方以房抵债真实的意思表示。中建一局安装公司主张胡岳峰不是华霖公司的职工，故其在以房抵款审批表上的签字是无效的，并提交本院2019年7月18日在执行当中对胡岳峰的询问笔录佐证。九南村委对该询问笔录的真实性及询问内容均无异议。龙口市办事处为此说明如下：涉案九里现代城项目是位于龙口市新农村建设的一个拆迁改造项目，该项目于2010年开始拆迁，2011年开始建设，2013年底因房地产大气候及该项目开发建设单位自身经营原因，资金链就已断裂，至2015年7月华霖公司股东全部撤离，当时该项目装饰工程、水电暖配套工程、景观绿化工程、地下车库工程均未完工，已销售的业主约定的交房日期一拖再拖，为了购房业主的基本权利，避免社会不安定因素发生，根据市政府的要求，我街道于2015年8月委托胡岳峰同志主持该项目的善后工作，经过各方努力，该项目商品区于2015年9月30日正式交付购房业主，缓解了社会矛盾。关于编号为0681044468的山东省村级集体经济组织收款收据及购房款收据。该村级集体经济组织收款收据载明：交款单位华霖公司，时间2015年11月28日，收款项目拆迁补偿款（27号楼商光店铺），金额2123850元。编号为0001778的购房款收据载明：客户姓名九南村委，楼号27楼105单元商铺，金额518850元，日期2015年11月28日；编号为0001779的购房款收据载明：客户姓名九南村委，楼号27楼106单元商铺，金额558300元，日期2015年11月28日；编号为0001780的购房款收据载明：客户姓名九南村委，楼号27楼107单元商铺，金额555675元，日期2015年11月28日；编号为0001781的购房款收据载明：客户姓名九南村委，楼号27楼108单元商铺，金额491025元，日期2015年11月28日。中建一局安装公司认为九南村委与华霖公司之间相互配合，有能力根据自己的主张庭前制作相关证据。本院认为，本案的焦点问题是九南村委对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。九南村委对登记在被执行人华霖公司名下的涉案房屋提出执行异议，应就其权利能够排除中建一局安装公司的执行承担举证责任。本案共涉及8套商铺，应按两种不同情况分别予以处理。其中关于110、111、112、113号商铺，是九南村委在龙口市新型农村社区开发建设过程中，履行其和华霖公司、龙口市人民政府办事处三方签订的《九里社区委托开发协议书》中的相关义务后直接取得的合作利益，具有原始取得的性质，且上述商铺亦属拆迁安置用房，故不应予以强制执行。关于105、106、107、108号商铺，九南村委主张是基于买卖关系取得，以华霖公司欠付的拆迁款抵顶该4套商铺的购房款。《最高人民法院》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，九南村委与华霖公司签订的是预约合同，而不是正式的商品房买卖合同，且该4份认购协议书中没有签署订立日期，这与华霖公司的交易习惯及常理不符。其次，九南村委提供2015年6月13日其与华霖公司的对账单，证明华霖公司欠付其拆迁款3325839元，所以以其欠付的拆迁款抵顶105、106、107、108号商铺的购房款。中建一局安装公司主张对账单的真实性无法确认，请求本院对案涉拆迁工程中的工程款总额、已付工程款金额、欠付工程款金额进行审计。九南村委和华霖公司却认为欠款事实清楚，无需进行审计。本院认为，九南村委提交的对账单系其与华霖公司双方自行制作，对于对账单中所载明的7个事项的具体明细，除了货币补偿村民的5059980元，九南村委提供了原始付款收据及明细表，对其他事项九南村委只是提供了双方互相开具的收据据以作证，未提供具体付款明细及相关收款人员签字的原始凭证。中建一局安装公司对此提出异议后，九南村委再未举证，故现有证据不足以证明华霖公司欠付九南村委3325839元的事实，即无法确定华霖公司与九南村委之间是否存在真实的债权债务关系。现九南村委和华霖公司在本院限期提供审计所需材料后，均未提交审计所需相关材料，导致本案无法启动审计程序，对此九南村委和华霖公司应当承担举证不能的法律后果，故九南村委对该4套商铺不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，中建一局安装公司请求准许对龙口市商铺的执行，本院予以支持；请求准许对龙口市现代城27号楼110、111、112、113号商铺的执行，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：准许执行烟台市中级人民法院（2016）鲁06民初80-1号民事裁定查封的被告龙口市华霖房地产开发有限公司名下的位于龙口市商铺。驳回原告中建一局集团安装工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费55832元，由原告中建一局集团安装工程有限公司负担27916元，由被告龙口市九南村民委员会和龙口市华霖房地产开发有限公司负担27916元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。本院（2019）鲁06执异17号执行异议裁定中关于龙口市华霖房地产开发有限公司名下的位于龙口市商铺的裁定意见于本判决生效时自动失效。审 判 长  杨 霞人民陪审员  袁连兴人民陪审员  王新利二〇二〇年三月六日书 记 员  孙嘉慧