上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初34151号原告：上海城开集团龙城置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：梁衍锋，董事长。委托诉讼代理人：崔晓辉，上海市九汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙璇，上海市九汇律师事务所律师。被告：上海众骁汽车销售服务有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：徐维翰，总经理。委托诉讼代理人：余杰，男。原告上海城开集团龙城置业有限公司(以下简称城开龙城公司)与被告上海众骁汽车销售服务有限公司(以下简称众骁公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法由审判员张鑫适用简易程序于2019年10月14日、2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告城开龙城公司的委托诉讼代理人孙璇、被告众骁公司的法定代表人徐维翰及委托诉讼代理人余杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城开龙城公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年10月26日至2019年5月31日欠付的租金人民币(币种下同)607,978.50元、物业管理费108,982.26元、电费60.75元;2.判令被告向原告支付截至2019年5月31日逾期支付租金、物业管理费、电费的滞纳金60,565.73元及以717,021.51元为基数自2019年6月1日起至实际清偿之日止按年利率24%计算的滞纳金(暂计至2019年8月6日,66天,计31,548.95元)。诉讼过程中，原告将上述诉讼请求变更为：1.判令被告向原告支付2018年7月15日至2019年5月31日欠付的租金606,492元、物业管理费159,075元、电费873.50元；2.判令被告向原告支付以截至2019年5月31日被告欠付的租金、物业管理费、电费为基数，自2019年6月1日起至实际清偿之日止按日利率0.06%计算的滞纳金。事实与理由：原被告于2018年1月25日及后签订编号为out-041的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》，主要约定：1.1原告将坐落于上海市闵行区万源南路XXX弄XXX-XXX号中庚漫游城项目一层out-L125、126室房屋出租给被告，租赁面积为303平方米;3.1租赁期自交付日起至2022年10月25日止;3.3自原告实际交付日起至2018年11月25日止，为原告给予被告的装修及优惠期，被告在该期间支付租金总额相当于一个月的租金，但在该期间内乙方仍需缴纳物业管理费、电费等;4.1.3自交付日至2018年11月25日，租金为92,163元;自2018年11月26日至2020年10月25日，日租金为10元/日/平方米，即月租金为92,163元。4.1.4每个公历月的第20日或之前支付下一期的月保底租金。4.1.5第一期的租金，被告应于合同签订后7个工作日支付完毕。5.2.1该房屋每月物业管理费为15,150元;5.2.3第一期物业管理费被告应于合同签订后7个工作日支付，其后各期应于每月20日之前支付下月费用。5.2.6水电等公用事业费,被告须在收到书面结算通知后五个工作日或原告另行确定的时间支付上一月的该笔费用。15.1被告租赁该房屋后的开业时间为2018年10月26日。24.5.2被告逾期支付租金、物业管理费、公用事业费等，每逾期一日，应按各项欠付费用的0.5%支付相应违约金。合同签订后，原告依约交付房屋并履行了合同相关义务，但被告一直未按期支付2019年5月31日之前的租金、物业管理费、公用事业费用等。原告认为，双方签订的合同真实有效,被告的行为构成严重违约，被告应当继续支付合同项下的费用，并承担相应的违约责任。原告为保护自身权益，故提起本案诉讼要求判如所请。被告众骁公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告与原告签订合同后积极履约，已向商场支付了保证金和装修进场费，被告系2019年6月才开业，也已支付了6月租金，但开业前的租金、物业管理费、电费等不应当由被告承担，是原告管理混乱，导致被告消防和装修进程均延长，开业时间延迟。在此过程中，被告也有很大损失，如人工费等。另外，既然原告认为被告已违约，也未提前告知或者不让继续营业，而是在被告开业后才告知被告补交之前费用。本院经审理认定事实如下：2018年初，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将中庚漫游城项目一层out-L125、126室房屋(以下简称涉案房屋)租赁给乙方使用，租赁面积为303平方米，该租赁房屋的租金、物业管理费、推广费或者其他根据房屋面积计算的款项均以该租赁面积计算。合同3.1条约定，租赁期自交付日起至2022年9月6日止。实际交付日与该合同约定不一致的，以实际交付之日起算。3.2条约定，宽限交付日为2018年6月15日。3.3条约定，装修及优惠期：自甲方实际交付日起至2018年10月6日止，为甲方给予乙方的装修期及优惠期。3.3.1条约定，在上述期间内，乙方享有优惠缴纳租金之权益，期间支付租金总额相当于一个月的租金，但在该期间内乙方仍需缴纳物业管理费、装修期间的相关费用和其他费用(包括但不限于所实际发生的通讯费、水费、电费、煤气费和建筑垃圾清运费等)。前述费用的支付除本合同另有规定外，以甲方和/或物业管理公司书面通知为准。4.1.3条约定，月固定租金：自交付日至2018年10月6日，租金为92,163元(其中交付日至2018年10月6日为装修优惠期，享优惠缴纳租金之权益)；自2018年10月7日至2020年9月6日，日租金为10元/日/平方米，即月租金为92,163元；自2020年9月7日至2021年9月6日，日租金为10.50元/日/平方米，即月租金为96,771元；自2021年9月7日至2022年9月6日，日租金为11元/日/平方米，即月租金为101,379元。4.1.4条约定，月固定租金每个公历月支付一次，每个公历月的第20日或之前支付下一期的月底固定租金。4.1.5条约定，第一期的租金，乙方应于该合同签订后的7个工作日内支付完毕，若乙方在签署租赁意向书后已向甲方缴纳租赁诚意金，则以租赁诚意金之部分冲抵。5.1条约定，租赁保证金：乙方须于签订租赁合同后七个工作日内，向甲方支付相当于租赁期内月平均租金与月平均物业管理费之和三倍计332,307元，作为乙方依约履行租赁合同的保证金。5.2.1约定，物业管理费：乙方应于租赁期内按照约定向甲方指定的物业管理公司支付该房屋的物业管理费。该房屋的物业管理费应按照租赁面积每平方米每月50元计算，即该房屋的每月物业管理费为15,150元。5.2.7条约定，乙方应按时支付水费、电费、煤气费、通讯费用等。如乙方未及时支付，则每逾期支付一日，应按照逾期支付款项的0.5%支付滞纳金。6.1条约定，乙方在开业日前，应当完成该房屋内内部所有装修工程，且所安装的设施设备调试完毕运行正常，经营所需的所有证照均已具备，经营所需物料、商品均已备妥并摆放完全。若乙方在该合同约定的开业日，仍未通过甲方按照合同约定进行的开业审核，或拒不开业经营的，由此造成的相关损失由乙方承担。13.3条约定，涉及政府相关部门(包括但不限于质检、消防、卫生部门)审批的各类手续由乙方自行申请办理并承担相应费用。如果政府相关部门在租赁期内对乙方的装修提出整改意见，乙方必须立即履行并承担一切责任和费用。13.9条约定，甲方和/或物业管理公司有权指定消防和空调工程施工单位，费用由乙方承担。15.1条约定，乙方租赁该房屋的开业时间为2018年9月7日，最终开业日期以甲方向乙方发出的书面通知上载明的日期为准，若甲方无另外书面通知，则依照该合同约定的开业日执行。24.5.2条约定，逾期支付相应费用的违约责任：除该协议另有规定外，乙方逾期支付租金、物业管理费、租赁保证金、公用事业费等乙方于该合同项下应当向甲方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金。附件三机电交房标准(续)约定二次消防系统改造均由业主指定消防公司施工，并完成验收，相关费用由商户自理。在上述《房屋租赁合同》签订后，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)又就涉案房屋签订了《房屋租赁合同之补充协议》，约定：一、租赁期变更为自交付日起至2022年10月25日止，实际交付日与该合同约定不一致的，以实际交付之日起算；二、装修及优惠期变更为自甲方实际交付日起至2018年11月25日止，为甲方给予乙方的装修及优惠期。其中，在2018年10月25日前乙方的装修工程需达到竣工验收的标准；三、租金计算方式变更为月固定租金：自交付日至2018年11月25日，租金为92,163元(其中交付日至2018年11月25日为装修优惠期，享优惠缴纳租金之权益)；自2018年11月26日至2020年10月25日，日租金为10元/日/平方米，即月租金为92,163元；自2020年10月26日至2021年10月25日，日租金为10.50元/日/平方米，即月租金为96,771元；自2021年10月26日至2022年10月25日，日租金为11元/日/平方米，即月租金为101,379元；四、乙方租赁该房屋后的开业时间变更为2018年10月26日，最终开业日期以甲方向乙方发出的书面通知上载明的日期为准，若甲方无另外书面通知，则依照该合同约定的开业日执行。为免歧义，该房屋的开业应指该房屋全部区域均对外营业。双方还就涉案房屋的项目地址名称达成补充协议。2018年6月27日，被告向原告支付租赁保证金332,307元；同年7月15日，原告将涉案房屋交付被告使用，被告进场装修；同年8月7日，被告向原告支付装修进场费27,270元。2018年9月11日，原告、被告的工作人员签署Memo，双方确认：被告与消防顾问公司洽谈报价问题，消防价格一直无法合理沟通，吊顶拆完再谈价格。自2018年9月5日起，双方邮件沟通，对消防、拆除装修、损失赔偿等事宜协商，但未果。2019年2月26日，原告、被告的工作人员签署Memo，双方确认：消防价格为65,000元，消防单位无异议(已完成合同)，对方盖章中；余总联系施工单位到现场看下，尽量少改动，但必须改动则需配合拆除，用以完成消防改造工作。2019年5月16日，被告向原告支付2019年6月租金92,163元。2019年7月，原告向被告发出《中庚漫游城交款通知单》，要求被告缴纳拖欠的租金，被告于2019年7月10日签收该函件。后，原告向被告发出《律师函》，向被告催缴欠付租金等，被告于2019年7月2日签收该函件。庭审过程中，原告陈述，因原告于2018年10月22日发出了《关于中庚漫游城开业优惠政策的告知函》，对于街道商业已开业或于2018年10月26日开业的商户在2018年10月26日-2018年11月30日期间，租金按50%收取，物业管理费及其他费用正常收取。其他费用包括但不限于推广费(如有)、水费、电费等。故对被告2018年10月26日至2018年11月30日期间的租金也按50%收取，即2018年11月25日前的租金减半收取计46,081.50元，2018年11月26日至11月30日的租金减半收取计7,432.50元。以上事实，由原告提交的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》、《中庚漫游城交款通知单》、《律师函》、Memo记录，被告提交的支付业务回单、电子邮件等证据及当事人的当庭陈述所证实。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告已于2018年7月15日将涉案房屋交付给被告，被告承租房屋后，按时足额支付租金等费用是其主要合同义务。被告称因原告管理不善，导致消防施工等阻碍其装修进程，不应承担该期间内租金、物业管理费、电费等费用，本院认为，原告给予了被告四个多月的装修优惠期，被告本应在该期限内完成对涉案房屋的装修施工，且双方协议明确约定原告有权指定消防工程施工单位，费用由被告承担，双方Memo和邮件往来记录也可看出消防工程迟延及被告装修迟延的主要过错系在被告方，同时原告亦存在管理瑕疵，综合考虑，本院酌定原告减免被告一个月的租金，但被告仍负有根据合同约定支付租金、物业管理费、电费等费用的义务。根据双方协议的约定，被告享受装修优惠期，自交付日至2018年11月25日，被告仅需支付租金92,163元，后续按月固定租金支付。原告庭审中，自愿将2018年10月26日至2018年11月30日期间的租金按50%收取，系其自行处分自己的权利，本院予以确认。因此，被告应当支付原告自2018年7月15日起至2019年5月31日止欠付的租金共计514,576.75元(计算公式为92163*50%+92163/30*5*50%+92163*6-92163)。涉案房屋物业管理公司已明确本案中由原告代为主张和收取被告欠付物业管理费、电费及相应违约金、滞纳金等，本院予以确认。原、被告双方签订的协议明确约定，被告在装修优惠期间内仍需缴纳物业管理费、装修期间的相关费用和其他费用(包括但不限于所实际发生的电费等)，又约定该房屋的每月物业管理费为15,150元，故对原告就低要求被告支付自2018年7月15日起至2019年5月31日止的物业管理费159,075元的诉讼请求，本院予以支持。对于电费的支付，被告承认其相关费用支付系以收到的缴款通知单为准，故对原告要求被告支付欠付电费873.50元的诉讼请求，本院予以支持。根据协议约定，被告逾期支付租金、物业管理费、水电费等费用，则每逾期一日，原告应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金或滞纳金，该违约金或滞纳金本质即为逾期付款违约金。现原告自愿将逾期付款违约金的计算标准从合同约定的日千分之五调低为按日万分之六计算，系原告自行处分自己的权利，于法不悖，本院对此予以准许。对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告上海众骁汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司自2018年7月15日起至2019年5月31日止欠付的租金514,576.75元；二、被告上海众骁汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司自2018年7月15日起至2019年5月31日止欠付的物业管理费159,075元；三、被告上海众骁汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司自2018年7月15日起至2019年5月31日止欠付的电费873.50元；四、被告上海众骁汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司以欠付费用总额674,525.25元为本金，按每日万分之六的标准计算，自2019年6月1日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,945.68元，由被告上海众骁汽车销售服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  张 鑫二〇二〇年三月九日法官助理  金丽颖书 记 员  金丽颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……