江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1102民初3968号原告：彭春浩、陈勇、戚定超、江文娴、眭春辉、缪苗、贡剑楠、蔡超、施玮玮、刘涛、郭怡、张猛、孔春榕、吴茗、徐抑非、严叶、梁琴、王琦、王蕾、王斐、唐江峰、陈诗盈（22名原告的具体名录详见附件一）。以上22名原告的共同委托诉讼代理人：徐畅，江苏南昆仑律师事务所律师。以上22名原告的共同委托诉讼代理人：王子珺，江苏南昆仑律师事务所律师。被告：京口区艾瑞斯美容店，统一社会信用代码92321102MA1YN6DK8X，住所地镇江市京口区苏宁广场3幢3309室。经营者：薛莉菁，该店负责人。被告：周克勇，男，1986年12月11日出生，户籍地灌云县。被告：谢林凤，女，1989年6月24日出生，住镇江市。原告彭春浩、陈勇、戚定超、江文娴、眭春辉、缪苗、贡剑楠、蔡超、施玮玮、刘涛、郭怡、张猛、孔春榕、吴茗、徐抑非、严叶、梁琴、王琦、王蕾、王斐、唐江峰、陈诗盈与被告京口区艾瑞斯美容店、周克勇建筑物区分所有权纠纷一案，本院2019年9月5日立案受理后，依法适用简易程序审理。后原告申请追加谢林凤为被告，本院于2019年11月19日公开开庭审理了本案。因发现存在不宜适用简易程序的情形，本院于2019年11月20日裁定转为普通程序，并于2020年3月4日公开开庭审理了本案。第一次庭审，原告张猛以及22名原告的共同委托诉讼代理人徐畅、王子珺，被告京口区艾瑞斯美容店（以下简称“艾瑞斯美容店”）的经营者薛莉菁，被告周克勇、谢林凤到庭参加了诉讼。第二次庭审，22名原告的共同委托诉讼代理人王子珺，被告艾瑞斯美容店的经营者薛莉菁，被告周克勇到庭参加诉讼，被告谢林凤经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。22名原告共同向本院提出诉讼请求：1.请求判令三被告立即停止将镇江市京口区苏宁广场3幢3309室（以下简称“苏宁Ｂ×××××室”）住宅用于经营，恢复房屋住宅用途。即三被告不得将苏宁Ｂ×××××室用作艾瑞斯美容店的经营场所，被告周克勇、谢林凤立即将苏宁Ｂ×××××室恢复为住宅用途。2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：22名原告均系镇江市解放路111号苏宁广场3幢（又称天玺、B座、B塔等）业主。被告周克勇、谢林凤系苏宁Ｂ×××××室的业主。2019年7月，周克勇、谢林凤未经苏宁广场3幢其他有利害关系业主同意，擅自将苏宁Ｂ×××××室住宅出租给被告艾瑞斯美容店用于经营，严重影响包括原告在内的其他业主正常居住和使用。依照《中华人民共和国物权法》第七十七条以及建筑物区分所有权的司法解释，故诉来法院。被告艾瑞斯美容店辩称，原告并非苏宁广场3幢所有业主的代表，也非业主委员会的代表，没有证据证明原、被告之间存在利害关系，故原告无权提起诉讼；22位原告均不居住33层，本店的电梯卡只能通达33层，无法通向其他楼层，不会对原告造成影响；本店系持房产证去办理的证照，经审批同意即意味着国家认可本店在此可以合法经营。被告周克勇辩称，经介绍，本人将自有房屋即苏宁Ｂ×××××室出租给艾瑞斯美容店使用合理合法。艾瑞斯美容店开业至今未与本幢居民发生过吵闹纠纷，且艾瑞斯美容店对房屋结构等也未作改动。本人认为，有利害关系是指正常居住和生活环境的安全或安宁可能受到直接损害的业主，现艾瑞斯美容店未影响本幢居民正常生活和环境，故不存在利害关系。被告谢林凤辩称，本人与周克勇系夫妻，苏宁Ｂ×××××室登记在我们夫妻名下，我们有权处置自己的房屋，即有权将房屋出租给艾瑞斯美容店使用。法律没有禁止住宅用于营业，且艾瑞斯美容店既未扰民也无嗓音，与原告不存在利害关系。原、被告围绕诉辩意见各自提交了相应证据材料，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月30日，周克勇、谢林凤与镇江苏宁置业有限公司签订了关于镇江苏宁广场塔楼B幢33层3309室房屋（即本案所涉苏宁Ｂ×××××室）的商品房买卖合同，其中载明：所购商品房的用途为酒店式公寓，合同第十八条约定有“房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑结构、承重结构和用途”等。2019年5月7日，周克勇、谢林凤在镇江市不动产登记机构办理了上述苏宁Ｂ×××××室房屋的权属登记手续，载明系两人共同共有，房屋建筑面积145.82平方米，坐落在“解放路111号苏宁广场3幢3309室”，房屋用途为“城镇住宅用地/酒店式公寓”，使用期限登记为“国有建设用地使用权2009年12月15日起至2079年12月14日止”。2019年5月17日，经人介绍，艾丽斯美容店的经营者薛莉菁（乙方）与周克勇（甲方）签订了房屋租赁合同，约定：甲方将苏宁Ｂ×××××室房屋出租给乙方使用，乙方可将房屋用于美容工作室，租赁期限从2019年7月1日至2022年7月1日等。2019年7月4日，薛莉菁办理了个体工商户的注册登记手续，字号为“京口区艾瑞斯美容店”，经营范围为“美容、美体服务；化妆品销售”，登记经营场所为“镇江市京口区苏宁广场3幢3309室”。庭审中，薛莉菁自述：办理证照时，系带着身份证、房产证和租赁协议前去办理的，当时填写了《市场主体住所（经营场所）使用证明》，但未提交邻居或其他业主同意开店的相关证明材料。此后，薛莉菁在苏宁Ｂ×××××室经营艾瑞斯美容店至今。2019年9月5日，原告诉来本院。本院受理立案时，登记的案由为相邻关系纠纷。第二次庭审中，本院经释明后，向双方当事人明确本案案由改为建筑物区分所有权纠纷。审理中另查明：一、22名原告，或依法登记取得镇江市解放路111号苏宁广场3幢中相应房屋的所有权，或虽尚未登记但基于商品房买卖合同已合法占有镇江市解放路111号苏宁广场3幢中相应房屋，即22名原告均系苏宁广场3幢的业主。原告各自的房屋分别位于苏宁广场3幢的第10层至54层中，其中，原告之一的孔春榕，其房屋位于苏宁广场3幢3313室，与本案所涉的苏宁Ｂ×××××室位于同一楼层。二、2016年3月31日，镇江市人民政府办公室发布了镇政办发〔2016〕64号《关于进一步放宽市场主体住所（经营场所）登记条件的实施意见》，其中载有“实行市场主体住所（经营场所）登记申报制。市场主体办理工商登记时，应提交《市场主体住所（经营场所）使用证明》信息材料”“申请人对住所（经营场所）的真实性、合法性、安全性作出书面承诺”“市场主体登记部门对申请材料实行形式审查”“除法律、法规规定外，土地用途、房屋用途的审批变更不作为市场主体登记部门住所（经营场所）登记的前置条件”“按照《物权法》规定，允许申请人将满足一定条件的住宅登记为市场主体住所（经营场所）；对住宅作为市场主体住所（经营场所）登记的，市场主体应当经有利害关系的业主同意”“市场主体投资设立前应当充分了解相关法律法规规定，做好市场调研，避免因住所（经营场所）选择失误或不符合相关行业特定条件，造成无法正常营业而带来投资损失”“市场主体住所（经营场所）登记的功能主要是公示企业法定的送达地和确定企业司法、行政管辖地”“支持配合人民法院履行民事审判职能，依法审理相邻权纠纷、合同纠纷等民事纠纷案件，保护当事人合法权益”。该意见附件含申请人申报时必须填写的《市场主体住所（经营场所）使用证明》，申报人在签名盖章确认该表填报内容时有5项承诺，其第4项承诺内容包括“使用住宅作为住所（经营场所）的，已知悉《物权法》第77条关于将住宅改变为经营性用房的规定，遵守有关房屋管理的法律、法规及管理规约的规定；使用住宅作为住所（经营场所）已经有利害关系的业主同意”。为贯彻落实上述64号文的精神，统一规范市场主体住所（经营场所）登记审查内容、标准和程序，镇江市工商行政管理局于2018年8月17日发布镇工商规〔2018〕1号《关于印发的通知》，其中载明“规范适用于镇江市行政区划范围内各级企业登记机关登记的市场主体的住所（经营场所）”“市场主体住所（经营场所）是《营业执照》登记事项。登记的功能主要是公示市场主体法定的送达地和确定市场主体司法、行政管辖地”“企业登记机关对申请材料实行形式审查”“市场主体进行工商登记时，应当具备住所（经营场所）合法使用手续，并对真实性、合法性、安全性负责”“规范所称市场主体，指在企业登记机关登记的各类企业、农民合作社及其分支机构、个体工商户”，该规范所附文书格式中用于申报的《市场主体住所（经营场所）使用证明》与镇政办发〔2016〕64号文的同名附件一致。上述事实，有企业信用登记信息、镇江市不动产登记信息、房屋所有权证明、租赁合同、本院调查材料以及当事人陈述等证据在案为凭。本院认为，根据法律规定，建筑物的业主在行使权利时不得损害其他业主的合法权益。在未取得其他有利害关系业主的同意前，不得将住宅改变为经营性用房。建筑物区分所有权作为重要的不动产所有权类型，是指业主对建筑物内的住宅等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分（如建筑物的公共道路、楼梯等）享有共有和共同管理的权利。而相邻纠纷是指相互毗邻的两个以上不动产所有人或占有人，在用水、排水、通行、通风、采光等方面根据法律规定产生的权利义务关系。因此，虽然本案立案时登记的案由为相邻关系纠纷，但结合原告的具体诉请以及庭审查明的事实，本院认为案由列为建筑物区分所有权纠纷更为适当。本案中，周克勇、谢林凤作为苏宁Ｂ×××××室业主，该房屋登记为酒店式公寓，因其使用年限依土地规划性质是70年，故本质上就是住宅。区别只在于日照间距，即按照《城市居住区规划设计规范》，冬至日当天日照数>2小时划为普通住宅，冬至日当天日照数依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”的规定，本案22名原告无论是否与被告位于同一楼层，作为本栋建筑物（苏宁广场3幢）内的业主，则无需再举证证明房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响，即可认定为有利害关系的业主。故原告有权提起诉讼，向未经原告同意而改变房屋使用性质的被告主张权利。《中华人民共和国物权法》第七十七条明确规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。因此，业主将住宅改变为经营性用房，经有利害关系的业主同意是法定的必要条件之一，只要未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房的行为就不具备合法性。依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”和第十六条第一款“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理”的规定，艾瑞斯美容店作为苏宁Ｂ×××××室的承租使用人将住宅改变为经营性用房，应承担与房主相同的法定义务，故也应当经过有利害关系的原告同意。在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应依照《中华人民共和国物权法》第七十七条关于业主改变住宅用途的规定处理。未按此法律规定处理直接将住宅改变为经营性用房的，属于违反法律规定的行为，相关利害关系人有权依法维护自身的合法权益。至于艾瑞斯美容店认为其已取得营业执照可在苏宁Ｂ×××××室合法经营的抗辩理由，本院不予采纳，理由为：从本市市场主体住所（经营场所）登记的规范来看，营业执照的登记主要功能是公示市场主体法定的送达地和确定市场主体司法、行政管辖地，仅实行形式审查，且由申请人负责经营场所合法使用手续的真实性、合法性。申请表中也特别要求承诺“使用住宅作为经营场所的，已知悉《物权法》第七十七条关于将住宅改变为经营性用房的规定”“已经有利害关系的业主同意”等，因此，在本市不再将房屋用途的变更审批作为市场主体经营场所登记的前置条件下，即便取得了营业执照，也不代表已取得了有利害关系的原告的同意。即被告将住宅改变为经营性用房的行为仍应当经有利害关系的业主同意。综上，三被告将苏宁Ｂ×××××室用作艾瑞斯美容店的经营场所，其行为属于将住宅改变为经营性用房，至本案判决时止，该行为未经有利害关系的业主即本案原告的同意，应承担相应责任，即三被告在未取得有利害关系业主同意的前提下，不得将苏宁Ｂ×××××室作为经营用房，并应恢复该房的住宅用途。故原告的诉请，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十七条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第十条、第十一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告京口区艾瑞斯美容店、周克勇、谢林凤不得将解放路111号苏宁广场3幢3309室用作京口区艾瑞斯美容店的经营场所；二、被告周克勇、谢林凤于本判决发生法律效力之日起一个月内恢复解放路111号苏宁广场3幢3309室的住宅使用用途。案件受理费80元，由被告京口区艾瑞斯美容店、周克勇、谢林凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份及副本二十二份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费,并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。审 判 长 杨 毅人民陪审员 戴 萍人民陪审员 杨荣军二〇二〇年三月二十日法官 助理 魏晓虹书 记 员 陈 香附：1、具体原告名录（共22人）2、相关法律条文3、上诉须知附：1、具体原告名录原告：梁琴，女，1982年8月3日出生，居民身份证号码321102198208031528，住镇江市解放路111号苏宁广场3幢1011室。原告：蔡超，女，1987年5月30日出生，居民身份证号码321102198705301525，住镇江市解放路111号苏宁广场3幢1204室。原告：吴茗，女，1984年10月16日出生，居民身份证号码321102198410161529，住镇江市解放路111号苏宁广场3幢1303室。原告：彭春浩，男，1983年2月21日出生，居民身份证号码321102198302210418，住镇江市解放路111号苏宁广场3幢1509室。原告：戚定超，男，1985年6月18日出生，居民身份证号码321111198506186137，住镇江市解放路111号苏宁广场3幢1609室。原告：张猛，男，1990年2月4日出生，居民身份证号码32072419900204001X，住镇江市解放路111号苏宁广场3幢2011室。原告：王斐，女，1990年4月14日出生，居民身份证号码321182199004140526，住镇江市解放路111号苏宁广场3幢2013室。原告：眭春辉，男，1982年1月3日出生，居民身份证号码321121198201033618，住镇江市解放路111号苏宁广场3幢2103室。原告：徐抑非，男，1987年7月22日出生，居民身份证号码321111198707225315，住镇江市解放路111号苏宁广场3幢2605室。原告：施玮玮，女，1982年8月20日出生，居民身份证号码321102198208201048，住镇江市解放路111号苏宁广场3幢2611室。原告：江文娴，女，1983年12月17日出生，居民身份证号码321102198312175724，住镇江市解放路111号苏宁广场3幢3108室。原告：缪苗，女，1987年12月26日出生，居民身份证号码320282198712264888，住镇江市解放路111号苏宁广场3幢3202室。原告：孔春榕，女，1980年8月13日出生，居民身份证号码440902198008130441，住镇江市解放路111号苏宁广场3幢3313室。原告：刘涛，男，1978年9月26日出生，居民身份证号码320421197809266912，住镇江市解放路111号苏宁广场3幢3604室。原告：陈勇，男，1986年1月15日出生，居民身份证号码321111198601154918，住镇江市解放路111号苏宁广场3幢4511室。原告：唐江峰，男，1990年5月27日出生，居民身份证号码321101199005274413，住镇江市解放路111号苏宁广场3幢4610室。原告：贡剑楠，男，1987年8月29日出生，居民身份证号码321181198708290214，住镇江市解放路111号苏宁广场3幢4612室。原告：陈诗盈，女，1989年9月12日出生，居民身份证号码321102198909121921，住镇江市解放路111号苏宁广场3幢4813室。原告：严叶，女，1992年11月19日出生，居民身份证号码321121199211193644，住镇江市解放路111号苏宁广场3幢4911室。原告：王蕾，女，1984年9月18日出生，居民身份证号码330203198409182421，住镇江市解放路111号苏宁广场3幢5202室。原告：王琦，男，1991年3月17日出生，居民身份证号码321121199103171413，住镇江市解放路111号苏宁广场3幢5309室。原告：郭怡，女，1982年11月28日出生，居民身份证号码321111198211284928，住镇江市解放路111号苏宁广场3幢5403室。2、相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。第十六条建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。3、上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。