河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1102民初6170号原告（反诉被告）：河北溯源房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区槐安东路145号西美五洲大厦19层。法定代表人：张秋兰，经理。委托诉讼代理人：宋远，河北名润律师事务所律师。委托诉讼代理人：李林璞，河北名润律师事务所律师。被告（反诉原告）：芦艳晓，女，1964年2月3日出生，汉族，住河北省衡水市饶阳县。委托诉讼代理人：范增社，衡水市桃城区正元法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：尹如江(系芦艳晓丈夫)，男，1964年5月10日出生，住河北省衡水市桃城区。原告（反诉被告）河北溯源房地产开发有限公司（以下简称溯源公司）与被告（反诉原告）芦艳晓商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）溯源公司委托诉讼代理人宋远、李林璞到庭参加诉讼，被告（反诉原告）芦艳晓及其委托诉讼代理人范增社、尹如江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）溯源公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原告（反诉被告）溯源公司与被告（反诉原告）芦艳晓签订的《怡景铭座南区（温莎花园）定购协议书》;2.依法判决被告（反诉原告）芦艳晓承担违约金31281.2元，剩余房款281530.8元退还被告（反诉原告）芦艳晓；3.本案诉讼费由被告（反诉原告）芦艳晓承担。事实与理由：芦艳晓于2019年5月14日认购溯源公司开发建设的位于衡水市××中××大街××（××）10号楼2单元1502室房屋一套，双方签订了《怡景铭座南区（温莎花园）定购协议书》。溯源公司通知芦艳晓办理银行按掲贷款，由于芦艳晓一方原因导致无法办理商品房银行按揭贷款等手续，2019年8月13日芦艳晓承诺向溯源公司补交剩余房款，但芦艳晓至今未补齐全款。芦艳晓的行为已经构成违约，其违约行为不能实现合同目的，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，溯源公司请求与芦艳晓解除定购协议书，并扣除芦艳晓应承担的违约金退还剩余房款。综上所述，溯源公司为维护其合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，特诉至贵院，请贵院依法予以支持其诉讼请求。被告（反诉原告）芦艳晓辩称，因被反诉人溯源公司所诉失实，反诉人不存在违约，不符合解除合同的条件，应继续履行，请人民法院依法支持反诉人的反诉请求。被告（反诉原告）芦艳晓向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人给付反诉人2014年4月19日至2019年5月14日违约期间的购房款利息98890元;2.判令被反诉人继续履行2019年5月14日反诉人与被反诉人关于《怡景铭座南区（温莎花园）定购协议书》;3.诉讼费用由被反诉人负担;4.请求法院判令十五日内双方签订购房合同，约定权利义务。事实与理由：2014年4月7日反诉人与被反诉人签订了房屋定购协议书约定2015年12月4日交付房屋，反诉人交付房款312812元，当时房价4789.11元/㎡，因被反诉人一直未能交付。后于2015年12月1日找到被反诉人要求被反诉人交付房屋，被反诉人因无法完成工程答应给付年5.8%利息，让回去等通知，但一直没有消息。2019年5月14日，被反诉人通知反诉人另行签协议，被反诉人与反诉人在原来已付房款的基础上，另行签订了定购协议书（原房址不变，但少了赠书房14平米，而且价格提高到5600.7元/㎡），且一直没有按5.8%的借款利率给付反诉人利息，截止到2019年5月14日应为98890元。现请求被反诉人立即给付。关于2019年5月14日所签协议，被反诉人所诉失实，反诉人并不构成违约，不符合解除合同的条件应继续履行。请人民法院依法支持反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）溯源公司辩称，双方从未约定2015年12月4日交付房屋，也没约定房价为4789.11元/㎡，而且反诉被告从未答应给付年5.8%的利息，反诉原告违约在先，其行为已经构成根本违约，致使合同无法履约，其反诉请求更是不成立，以及其主张的交付房屋时间等反诉请求不应予以支持，因此应驳回其请求。本院经审理认定事实如下：2019年5月14日，甲方溯源公司与乙方芦艳晓签订《怡景铭座南区（温莎花园）定购协议书》一份，协议书第一条载明乙方芦艳晓所定购房屋基本情况：房号为衡水市××中××大街××（××）10号楼2单元15层1503室，面积120.13㎡，单价5600.7元，总房款672812元。第二条付款方式为按揭贷款，乙方于2019年5月14日前付清首期46%房款312812元，剩余54%房款360000元为按揭贷款。第四条由于乙方原因造成银行拒贷的，乙方应在接到甲方通知之日起7日内，向甲方一次性付清余款，若乙方逾期未能付清全部余款，则视为乙方单方解除合同。第五条若由于乙方原因导致本协议书解除或终止，甲方有权将房屋另行出售，并扣除乙方所交首付房款的10%作为违约金。第六条约定双方认可短信为有效通知方式，短信发出之日即为通知到达之日。芦艳晓已向溯源公司缴纳房屋首付款312812元。由于芦艳晓原因导致其购买的案涉房屋无法银行按揭贷款。在得知芦艳晓无法从银行按揭贷款后，2019年8月13日溯源公司销售人员通过添加芦艳晓预留手机号的微信通知补交剩余房款，2019年9月9日再次通过预留手机号电话通知补交剩余房款。现芦艳晓未补交剩余房款。以上事实有当事人陈述、提交的证据及庭审笔录在卷为证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，不能提交证据或者提交的证据不能证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中溯源公司与芦艳晓签订的《怡景铭座南区（温莎花园）定购协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效，双方应按约履行各自义务，合同履行过程中因芦艳晓个人原因导致案涉房屋无法从银行按揭贷款，在溯源公司通知其补交剩余全部房款后至今未缴纳，已构成违约，根据双方签订的《怡景铭座南区（温莎花园）定购协议书》第三条、第四条关于合同解除的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，对溯源公司要求解除与芦艳晓签订的《怡景铭座南区（温莎花园）定购协议书》的诉请，本院予以支持。《怡景铭座南区（温莎花园）定购协议书》第五条的规定，由于乙方原因导致本协议书解除或终止，甲方有权扣除乙方所交首付房款的10%作为违约金，即31281.2元，剩余房款281530.8元溯源公司应退还给芦艳晓。芦艳晓辩称《怡景铭座南区（温莎花园）定购协议书》第三、四、五条加重了芦艳晓的责任，为格式条款，应认定无效，本院认为该条款系对芦艳晓办理银行按揭贷款、缴纳剩余及如违约产生的违约责任的基本规定，并未加重其责任，为有效条款。关于芦艳晓辩称溯源公司未通知其本人，而是与其丈夫之间有录音及微信记录。本院认为根据双方签订的《怡景铭座南区（温莎花园）定购协议书》第六条的约定如芦艳晓电话等通讯方式更改，应及时书面通知甲方，否则视为通知到达，同时双方还约定认可短信为有效通知方式，短信发出之日即为通知到达之日。本案中溯源公司是根据上述协议中芦艳晓提供的联系电话对案涉房屋款项进行催缴的，故本院对芦艳晓的辩称不予采纳。芦艳晓主张溯源公司承诺2015年12月4日交房，因一直未交付，承诺给付其年5.8%的利息，但提交的证据无法证明与本案有关联性，不能证明其主张，故对其要求溯源公司给付其2014年4月19日至2019年5月14日利息98890元的诉请，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）河北溯源房地产开发有限公司与被告（反诉原告）芦艳晓，2019年5月14日签订的《怡景铭座南区（温莎花园）定购协议书》依法解除；二、原告（反诉被告）河北溯源房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还被告（反诉原告）芦艳晓房款281530.8元；三、驳回被告（反诉原告）芦艳晓的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5992元，反诉案件受理费1137元，由被告（反诉原告）芦艳晓负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 长  王春雷人民陪审员  叶晓权人民陪审员  乔贵钦二〇二〇年三月十二日书 记 员  姜云飞