陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院   民事判决书     （2020）陕01民终653号   上诉人（原审被告、案外人）：王建民，男，1981年6月5日出生，汉族，住西安市莲湖区。   委托诉讼代理人：张攀，陕西群鑫律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、申请执行人）：刘建华，男，1966年11月12日出生，汉族，住西安市长安区。   委托诉讼代理人：黄跃东，陕西丰东律师事务所律师。   原审被告（被执行人）：杨鹏，男，1981年4月6日出生，汉族，住西安市长安区。   原审被告（被执行人）：杨振奋，男，1952年5月20日出生，汉族，住西安市长安区。   上诉人王建民因与被上诉人刘建华，原审被告杨鹏、杨振奋申请执行人执行异议之诉一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初3169号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。   王建民上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回刘建华一审诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由刘建华负担。事实与理由：一审法院对王建民、刘建华争议事实未作认定，一审法院以杨振奋未实际收到购房款以及杨鹏认为购房系以物抵债否定王建民已经支付杨鹏、杨振奋购房款的事实，属与认定事实不清，一审第一次开庭时，杨鹏、杨振奋均认可无力偿还王建民借款并自愿将房屋卖给王建民，且杨振奋当庭明确陈述2016年10月20日将房屋交付给王建民，王建民有证据证明杨鹏在2015年至2017年向王建民借款50万元左右，一审未核实50万元购房款的组成和来历，即认定王建民未支付购房款无事实与法律依据，一审法院对王建民已经偿还月供金额以及担保公司逾期贷款本金、利息且交付房屋时杨振奋将房屋所有手续交付王建民、王建民已经给涉案房屋添附价值的事实未查明。一审适用法律错误，王建民在法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，且已合法占有案涉房屋，王建民已支付全部房屋价款，且未办理过户手续的原因系房屋被担保公司查封，取得房产证后又被一审法院查封，并非因王建民自身原因未办理过户登记手续。   刘建华辩称，一审法院认定事实清楚，另外，2016年6月24日，杨鹏与王建民签订了还款协议，约定：一、杨鹏于2016年7月30日前给王建民还款贰拾万元整；二、剩余肆拾伍万元从2016年8月1日起分六个月还款前五个月每月还款柒万伍千元整，第六个月还款捌万元整；三、如以上所述前二步如约进行，则王建民与杨振奋签订的房屋买卖合同无效，以上账务还清后双方撤回王建民与杨振奋签订的房屋买卖合同；四、如以上所述前二步未按协议实施，则王建民与杨振奋签订的房屋买卖合同生效，按照签订的房屋买卖合同执行。一审适用法律正确，王建民不享有排除强制执行的权利，王建民与杨振奋签订的房屋买卖合同实为担保合同，王建民对案涉房屋不享有所有权和财产性权益，王建民未向杨振奋、杨鹏支付购买房屋的对价，交易行为不符合房屋买卖的交易习惯，王建民对案涉房屋不享有抵押权，不具有优先受偿权，王建民占有案涉房屋系在一审法院查封之后。   杨鹏述称，借贷关系确实存在，也签订了房屋买卖合同，房屋亦已交付王建民，本案由法院依法裁判。   杨振奋述称，本案由法院依法裁判。   刘建华一审诉讼请求：1．继续执行杨振奋位于西安市长安区XX号楼XX单元XX层XX室房屋；2．本案诉讼费由王建民负担。   一审法院认定事实：杨振奋与杨鹏系父子关系，刘建华与杨鹏、杨振奋之间因借贷纠纷，经西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初7079号民事判决书判决：一、被告杨鹏于判决生效后十五日内偿还原告刘建华借款本金276000元及截止2016年12月6日的利息41253元，被告杨振奋承担连带清偿责任；二、被告杨鹏于判决生效后十五日内偿还原告刘建华借款本金12000元。该判决生效后，刘建华向西安市长安区人民法院申请执行，2017年10月28日西安市长安区人民法院作出（2017）陕0116执2204号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人杨振奋位于西安市长安区XX号楼XX单元XX层XX室（房屋所有权证号：41-47285）；二、查封期间被执行人不得变更被查封财产的产权、产籍手续，不得对被查封的财产设定权利负担，不得妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年。王建民于2018年8月24日提出书面异议，请求法院依法裁定中止对位于西安市长安区XX号楼XX单元XX层XX室房屋的执行，并解除对房屋的查封。西安市长安区人民法院经审查做出（2018）陕0116执异153号民事裁定书，裁定中止对位于西安市长安区XX号楼XX单元XX层XX室（房屋所有权证号：41-47285）的执行。刘建华遂以诉称诉至法院，一审庭审中刘建华坚持其诉讼请求，为证明其主张，刘建华提交的证据有：1、西安市长安区人民法院（2016）陕0116民初7079号民事判决书、（2018）陕0116执异153号民事裁定书。证明刘建华对杨鹏、杨振奋的债权为法院生效判决书所确认，刘建华在申请执行后，王建民提出执行异议且被法院认定异议成立，法院裁定中止执行；2、杨鹏、杨振奋户籍信息、证人证言、庭审笔录、民事调解书。证明截止2017年12月11日杨鹏、杨振奋一直在涉案房屋居住之事实；3、执行谈话笔录、案外人执行异议申请书。证明房屋买卖合同及交付行为的真实性有待核实；4、西安市不动产登记簿。证明杨振奋于2011年5月28日取得涉案房屋所有权，房屋查封时间为2017年11月30日；5、还款协议。证明房屋买卖合同并非双方真实意思表示，与房屋买卖合同约定借款及当庭陈述相互矛盾。6、补充说明。证明杨鹏、杨振奋在法庭作虚假陈述，房屋实际交付时间为2018年春节后。7、转账明细表。证明涉案房屋未过户的原因为王建民自身原因，还款过程中存在中断。王建民对刘建华提交的证据1予以认可，对证据2中证人证言认为证人应当出庭作证，对该组其余证据的真实性无异议，对其证明目的不予认可。对证据3中谈话笔录予以认可，对执行异议申请书中房屋交付时间认为系笔误，房屋交付时间应以杨振奋当庭陈述为准。对证据4予以认可，对证据5的真实性予以认可，对其证明目的不予认可。对证据6不予认可，认为该证据并非杨鹏真实意思表示，杨振奋明确陈述房屋交付时间为2016年10月20日。对证据7的形式要件不予认可，认为该证据能够证明杨振奋因偿还月供逾期，系由王建民偿还。杨鹏对刘建华提交的证据1予以认可，对证据2的真实性予以认可，但认为2016年6月24日与王建民签订房屋买卖合同，同年10月20日将房屋交付给王建民。因当时杨鹏没有固定住址，故按涉案房屋住址向法院陈述。对证据3、4均无异议，但认为房屋交付时间应以当庭陈述为准。对证据5认为还款协议属实，签订该协议的目的为考虑父母感受，与王建民协商两年之内还款，王建民将涉案房屋退还给杨振奋。对证据6的真实性无异议，认为房屋办理时间其仅为大概印象，其并未在家，其记忆为过完春节搬家交付房屋。对证据7予以认可，认为逾期原因系杨振奋存在未偿还月供事实。杨振奋对刘建华提交的证据的质证意见与杨鹏的质证意见相同。王建民提交的证据有：1、个人借款协议两份、收条一份。证明杨鹏及其妻子于2015年4月9日、2015年6月10日分两次向杨鹏借款230000元，并将房屋抵押给王建民，抵押时间早于刘建华；2、房屋买卖合同、杨鹏、杨振奋身份证复印件、收条、商品住宅质量保证书、用气设备记录本、商品住宅使用说明书、业主手册、房屋验收记录表、采暖平面图、物业管理服务合同、商品房买卖合同。证明杨振奋、杨鹏自愿将房屋以500000元价格出售给王建民，2016年7月30日杨振奋收取购房款，杨鹏、杨振奋将房屋交付给王建民时，将房屋所有手续一并交给王建民；3、建设银行存折、建设银行个人活期账户交易明细、西安市个人住房公积金借款合同、西安市住房置业担保有限公司专用发票、西安市个人住房公积金借款凭证、中国建设银行卡客户交易明细清单、微信聊天记录、西安银行转账记录、居民供用电合同、实时费控电费结算协议、西安新知物业管理有限公司收费票据、居住证明。证明自2016年12月开始王建民每月偿还涉案房屋月供，2009年1月13日杨振奋与西安市住房置业融资担保有限公司签订借款合同，王建民偿还本金13954元、利息229元之事实。杨鹏、杨振奋在将涉案房屋交付给王建民后，王建民与供电部门签订居民供用电合同，同时缴纳物业管理等费用，自2016年10月20日开始王建民一直居住在涉案房屋中。杨鹏、杨振奋对王建民提交的证据均予以认可。刘建华对王建民提交的证据1的真实性认可，但认为借款是否实际发生存在异议。对证据2、3中房屋买卖合同的真实性认可，但认为该合同实际为以物抵账，并非双方真实意思表示。依据房屋买卖合同，约定价款为500000元，2016年7月30日之前付清，并未约定支付贷款，现有证据并不能证明王建民已经占有房屋，亦不能证明杨振奋将房屋抵押给王建民。   一审法院认为，刘建华与杨鹏、杨振奋因民间借贷纠纷，经法院判决杨鹏偿还刘建华借款本金276000元，截止2016年12月6日的利息41253元，杨振奋承担连带清偿责任。杨鹏偿还刘建华借款12000元。判决生效后在执行期间，西安市长安区人民法院于2017年10月28日对涉案房屋进行查封。2018年8月24日王建民向西安市长安区人民法院提出书面异议，经审查裁定中止对涉案房屋的执行。上述事实，有刘建华提交的相关民事判决书、民事裁定书相佐证，双方均无异议，依法予以认定。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持。(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中王建民与杨振奋及家庭其他成员于2016年6月24日就涉案房屋签订书面房屋买卖合同，杨振奋向王建民出具收条，载明收到房款500000元，有王建民提交的房屋买卖合同、收条相佐证。杨振奋对收条的真实性虽予以认可，但认为其并未实际收到购房款项，杨鹏亦表示虽与王建民签订房屋买卖合同，实际系用涉案房屋抵债，未实际收到购房款项。故王建民所提执行异议，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。综上，刘建华要求继续执行杨振奋位于西安市长安区XX号楼XX单元XX层XX室房屋之诉讼请求，依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零六条、三百一十条、三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：对被告杨振奋位于西安市长安区XX号楼XX单元XX层XX室房屋继续执行。案件受理费100元，刘建华已预交，由王建民负担。   二审经询，各方当事人对一审已查明事实无异议，本院对一审查明事实予以确认。另查明，案涉房屋系杨振奋按揭购买的经济适用住房。   本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案审理的焦点为王建民就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，王建民主张其与杨振奋之间就涉案房屋存在买卖合同关系，其对涉案房屋享有权利，并主张排除执行。经审查，涉案房屋系杨振奋按揭购买的经济适用住房，经济适用住房是政府提供政策优惠，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房，申请购买经济适用住房应符合一定的条件，该房屋再次上市交易应具备的条件及应履行的手续也有别于普通商品房，王建民主张其与杨振奋之间存有房屋买卖合同关系，则其对该房屋买卖合同关系中涉及的房屋性质及前述关于经济适用住房的相关事项理应审慎审查，且根据王建民本案提交房屋买卖合同载明的“本合同签订时，该房屋不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助一方办理房屋产权手续”内容可知，王建民对房屋不具备过户条件明确知晓，故本案不符合前述法律规定中“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，王建民主张排除执行，依据不足。综上所述，王建民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费8800元，王建民已预交，由王建民负担。   本判决为终审判决。      审判长   刘    琪   审判员   师    婷   审判员   秦燕燕        二Ｏ二Ｏ年三月二十六日                           书记员   程   姣                 1