河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终5018号上诉人（原审被告、反诉原告）：娄青杰，男，汉族，1977年10月24日出生，住方城县。委托诉讼代理人：李国文，河南华都律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁立，男，汉族，1966年9月23日出生，住方城县。委托诉讼代理人：陈庆如，河南隆翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：田金洲，方城县弘正法律服务所法律工作者。原审第三人：梁奎威，男，汉族，1980年9月25日出生，汉族，住方城县。委托诉讼代理人：李国文，河南华都律师事务所律师。上诉人娄青杰因与被上诉人梁立、原审第三人梁奎威租赁合同纠纷一案，梁立于2012年l2月27日向河南省方城县人民法院提起诉讼，2013年2月19日，娄青杰向一审法院提出反诉。一审法院于2014年11月21日作出（2013）方民商初字第5号民事判决，判决：一、解除原告梁立与被告娄青杰于2006年10月13日签订的房屋租赁合同。二、被告（反诉原告）娄青杰于判决生效之日起十日内赔偿原告梁立（反诉被告）房租损失360000元。三、原告（反诉被告）梁立于判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）娄青杰经营损失288000元。四、驳回原告梁立的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）娄青杰的其他反诉请求。梁立不服，向本院提起上诉。本院于2015年8月24日作出（2015）南民三终字第00074号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。梁立仍然不服，向本院提出再审申请，本院于2016年6月13日作出（2016）豫13民申83号民事裁定，裁定：驳回梁立的再审申请。梁立向南阳市人民检察院申请监督，南阳市人民检察院提请河南省人民检察院抗诉。河南省人民检察院于2017年12月4日作出豫检民(行)监[2017]41000000444号民事抗诉书向河南省高级人民法院提出抗诉。河南省高级人民法院于2018年5月31日作出（2018）豫民抗4号民事裁定书，裁定：一、本案指令本院再审；二、再审期间，中止原判决的执行。本院于2018年12月18日作出（2018）豫13民再93号民事裁定，一、撤销本院（2015）南民三终字第00074号民事判决及方城县人民法院（2013）方民商初字第5号民事判决。二、本案发回方城县人民法院重审。一审法院于2019年7月9日作出（2019）豫1322民初740号民事判决，判决：一、解除原告梁立与被告娄青杰于2006年10月13日签订的房屋租赁合同。二、被告(反诉原告)娄青杰于本判决生效后十日内赔偿原告梁立(反诉被告)房租损失360000元。三、原告(反诉被告)梁立于本判决生效后十日内赔偿被告(反诉原告)娄青杰经营损失126000元。四、驳回原告梁立的其他诉讼请求。五、驳回被告(反诉原告)娄青杰的其他反诉请求。娄青杰不服，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人娄青杰的委托诉讼代理人李国文，被上诉人梁立的委托诉讼代理人陈庆如、田金洲，原审第三人梁奎威的委托诉讼代理人李国文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。娄青杰上诉请求：1、改判梁立承担娄青杰经营损失18万元,自行承担2012年10月31日至2013年10月30日损失18万元,共计36万元；或对本案发还重审。娄青杰不服一审判决金额为23.4万元。事实和理由：一、梁立应对2012年5月1日至2012年10月31日娄青杰无法经营期间损失承担全部赔偿责任。本案中，2012年5月1日至2012年10月31日在娄青杰正常交纳房租期间，梁立夫妇开始阻止娄青杰正常经营，不让开门经营。通过娄青杰提供的证人证言结合梁立所提供的《河东所交（电）费明细》，都可以证实2012年5月至2012年10月娄青杰因梁立的阻止而关门停业的事实存在。对2012年5月至2012年10月共计六个月的损失，应当全部由梁立承担。一审法院仅判决梁立承担三个月损失明显不公。二、本案应认定2012年10月30日后合同解除，而一审法院认定2013年10月31日双方租赁关系解除，属适用法律不当。由于双方对2012年10月30日以后房屋租金没有达成一致，梁立分别于2012年8月1日、2012年10月3日张贴通知和催告函，明确告知，如逾期交纳房租，将解除合同。娄青杰未同意也未实际按梁立要求的期限和数额交纳2012年10月30日以后的房租，且早于2012年5月即已关门停业。双方租赁合同应因娄青杰未交纳2012年10月30日以后的房租，而自2012年10月30日以后应视为终止或解除。河南省人民检察院豫检民（行）监［2017］41000000444号民事抗诉书认定合同于2013年10月31日实际解除错误。三、合同解除后，梁立因未采取适当措施而导致租赁费损失扩大，梁立不得就扩大的损失要求赔偿。2012年5月1日前因梁立阻止而导致娄青杰关门停业,2012年10月30日后,因娄青杰未交纳此后的房租,双方租赁关系应为终止或解除,此后无论娄青杰是否腾房,梁立作为房屋的产权人,都应积极采取适当措施(如申请公证部门清点并保管货物、另行出租等)以防止损失扩大,并可要求娄青杰承担公证费,保管费等费用。相反从相关证据可见,在娄青杰开门清货中,梁立同样持阻止态度,直至2013年10月18日开门清货中梁立母亲仍在谩骂,阻止开门清货,并导致报警。因此自2012年10月30日合同到期终止并解除后的主要责任应由梁立承担,一审法院仅判决梁立承担10%的责任显失公正。请二审中予以考虑。梁立辩称，一、娄青杰停业与梁立无关，其损失应当由娄青杰自己承担。娄青杰的服装店在2012年5月1日前并未停业，其实际停业时间为2012年7月份，停业的原因是其受到行政、刑事追究而不能营业所致。梁立及其亲属在2012年5月1日根本没有到服装店催交房租。河南省人民检察院抗诉书第8页显示，娄青杰提交的证据不足以证明梁立及其家人的行为导致娄青杰关门停业。三、一审法院认定2013年10月31日解除租赁合同并无不当，因为一审、二审、重审、再审均认定此时间解除租赁合同。娄青杰不缴纳房租且不增加梁立所要求的房租，娄青杰一直占有房屋拒不腾出，在此中间，梁立2012年提起诉讼解除合同。在2013年一审法庭主持下娄青杰搬出房屋，因此认定2013年10月31日解除租赁关系符合法律规定及客观事实。四、2012年12月梁立及时正确的行使了自己的诉讼权利，要求娄青杰赔偿租金是正确的。因此娄青杰要求梁立承担其停业损失是毫无道理的，而且娄青杰还需要赔偿占有房屋所产生的费用。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。梁奎威述称，同意娄青杰的上诉意见。梁立向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、责令娄青杰搬出所占用的房屋。2013年1月13日，梁立又增加诉讼请求:判令娄青杰赔偿租房损失100000元（自2012年10月31日至2013年1月20日按年租金450000元计算的损失），2013年1月20日以后的损失仍按年租金450000元计算至房屋交付之日止。2019年6月17日，梁立又变更诉讼请求：1、由原来的请求赔偿一年（2013年度）的房租450000元，变更为438000元（36500元×12=438000元）的经济损失；2、娄青杰应自2012年10月31日起（提前两个月预交下余年度房租计算）按年利率6%支付迟延2013年度房租费期间的利息至款付清之日止；3、娄青杰应承担一审、二审、再审诉讼费及评估费等。娄青杰向一审法院提起反诉请求：2013年2月19日，娄青杰提起反诉，请求判令梁立赔偿因侵权造成的经济损失200000元。2013年8月9日，娄青杰反诉请求判令梁立继续履行合同，赔偿娄青杰经营损失200000元。2014年5月8日娄青杰变更反诉请求为：赔偿损失510000元。梁立针对娄青杰的反诉辩称：l、本案本诉系形成权之诉，反诉属侵权之诉，反诉与本诉不是同一法律关系；2、租赁合同约定，承租人对租赁物进行改造，需经出租人同意，未经出租人同意的改造，损失应由承租人负担；3、梁立未干涉过娄青杰的经营活动，对于解除合同前的损失不应赔偿；4、经营收入不确定，赔偿损失无依据。一审法院认定事实：梁立在方城县××××号，拥有门面房房产一处，房屋所有权证号为：方房权证字第××号，每层七间，共六层。2006年10月13日梁立与娄青杰签订“房屋租赁合同”一份，合同约定：“出租方（甲方）：梁立承租方（乙方）：娄青杰一、甲方将位于城区裕州北路××东（××）门面房壹层（自南向北五间）、贰层（自南向北柒间）、叁层（自南北柒间）整体租赁给乙方从事商业经营使用。二、租赁期限：自2006年11月1日至2012年l0月30日止，共陆年。三、每年租金为壹拾壹万伍仟元人民币，首付贰年，共计：贰拾叁万元人民币（自2006年l1月1日至2008年10月30）。第叁、肆、伍、陆年度乙方提前贰个月支付本年度租金：壹拾壹万伍仟元人民币，……七、本合同为十年。自签合同起至陆年，年租金为：壹拾壹万伍仟元，保持不变。2013年租金，另行协商。”协议签订后，双方依协议履行，梁立将房屋交付给娄青杰使用。娄青杰依合同约定缴纳了2012年10月30前房屋租金。因双方就2013年房屋租金没有协商一致，梁立及其家人2012年5月1日前到娄青杰经营的店内称，如不缴纳房租，不让开门，娄青杰随关门不再营业。2012年8月1日，梁立在娄青杰经营的店门上贴通知一份，内容为：“娄青杰：你租赁我的房子2012年度已到期，2013年度房租已告知你，你若租赁请于2012年8月缴纳下一年房租，同等条件下优先于你，如不租赁合同终止。请你于2012年10月31日前搬出，如不搬出造成的一切损失由你承担。特此通知通知人：梁立2012年8月1日”。2012年10月30日，梁立又在娄青杰经营的店门上贴“履约催告函”一份，内容中称“望你在接到本函后十日内以书面形式再次进行协商。如继续逾期，我将解除合同，一切后果由你自行承担。”2012年l2月27日梁立起诉至一审法院，请求法院；一、依法解除双方签订的房屋租赁合同。二、责令娄青杰搬出所占用的房屋。2013年1月13日，梁立又增加诉讼请求：请求判令娄青杰赔偿租房损失100000元（自2012年10月31日起按年租金450000元计算至2013年1月20日），2013年1月20日以后的损失，仍按年租金450000元计算至房屋交付日止。2019年6月17日，梁立又变更诉讼请求：1、由原来的请求赔偿一年（2013年度）的房租450000元，变更为438000元（36500元×12=438000元）的经济损失；2、娄青杰应自2012年10月31日起（提前两个月预交下余年度房租计算）按年利率6％支付迟延2013年度房租费期间的利息至款付清之日止；3、娄青杰应承担一审、二审、再审诉讼费即评估费等。2013年2月19日，娄青杰提起反诉，请求判令梁立赔偿因侵权造成的经济损失200000元。2013年8月9日，娄青杰反诉请求判令梁立继续履行合同，赔偿娄青杰经营损失200000元。2014年5月8日娄青杰变更反诉请求为：赔偿损失510000元。2013年10月31日，娄青杰将租赁房屋腾出，通过法庭将钥匙交付给梁立，双方租赁关系解除。2013年6月12日，南阳世纪正泰资产评估有限公司出具的宛正泰评报字（2013）第l17号评估报告，及2014年7月22日南阳世纪正泰资产评估有限公司根据梁立针对评估报告的异议申请出具的答复认定：娄青杰所租赁的一层门面五间及二层、三层整套房屋月租金在30000元-36500元之间。2013年12月8日，南阳世纪正泰资产评估有限公司出具的宛正泰评报字（2013）第264号评估报告及根据娄青杰针对评估报告的异议申请，南阳世纪正泰资产评估有限公司出具的答复认定：娄青杰每月的月经营损失至少应相当于所租赁房屋的月租金水平即在30000元-36500元之间。另查明，娄青杰租赁梁立的房屋，工商注册的企业名称为：NULL，负责人为梁奎威。梁奎威系娄青杰妻子梁奎理的弟弟。梁奎威表示，娄青杰仅是使用其身份证办理了营业执照，实际投资者及经营者是娄青杰，权利义务的承担者也应该是娄青杰，与梁奎威无关。一审法院认为，梁立与娄青杰于2006年10月13日签订的房屋租赁合同,主体适格,意思表示真实,内容不违反法律规定,为有效合同。在梁立起诉至一审法院后,娄青杰于2013年10月31日通过法庭将租赁房屋腾出并将钥匙交付给梁立,即合同于2013年10月31日实际解除。故梁立请求解除合同的理由成立,一审法院予以支持。对于梁立诉求的房租损失,因2013年房租双方未协商一致,娄青杰自2012年10月31日至2013年10月30日实际占用一年。评估报告结论为每月30000元-36500元,按每月30000元计算,自2012年10月31日至2013年10月31日,共12个月,共计360000元,因娄青杰承租占用梁立的房子,应当向梁立支付房租。故梁立起诉要求娄青杰支付房租450000元中的360000元的理由成立,应当支持,其他请求予以驳回。因梁立与娄青杰签订的合同约定租赁期间为十年,至2012年10月31日前的房租双方已结清。2012年10月31日以后的房租双方未达成一致意见的情况下,梁立应采取合适方式解决。娄青杰提供的三位证人当庭证实梁立于2012年5月1日前阻止娄青杰开门营业,梁立向法庭出示的履约函及通知也显示梁立于2012年8月1日要求娄青杰于2012年10月31日前腾出房屋。对经营造成了一定影响,故对于房租已结清期间2012年5月1日至2012年10月31日的经营损失,结合该案的实际情况,梁立应当酌情赔偿3个月为宜。经营损失评估结果为每月30000元-36500元,按每月30000元计算,自2012年5月1日至2012年10月31日共计6个月,经营损失为180000元,赔偿三个月为90000元。自2012年10月31日至2013年10月30日的经营损失,梁立虽然采取不适当方式影响经营,对经营造成了一定的损失。但娄青杰没有采取合适的救济方式,而是关门歇业,采取的方式是不当的,故娄青杰应对经营损失应当承担主要责任,梁立对经营损失应承担10%的责任为宜。2012年10月31日至2013年10月30日共计12个月,经营损失仍按每月30000元计算,损失总额为360000元,梁立承担10%的责任,应向娄青杰赔偿360000元×10%=36000元的损失。故娄青杰反诉请求判令梁立赔偿因停业造成的经济损失51万元中的126000元(90000元+36000元),理由成立,一审法院予以支持，其他请求予以驳回。因双方之间不属于借贷关系,梁立要求按年利率6%支付利息不符合法律规定,一审法院不予支持。关于梁立辩称营业执照的负责人为梁奎威,娄青杰无权要求损失赔偿的理由,因梁奎威当庭明确表示娄青杰是使用其身份证办理的营业执照,但实际经营者和投资者是娄青杰,经营过程中的权利义务均与梁奎威无关;故梁立的辩解理由不能成立,一审法院不予采信。综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决：一、解除原告梁立与被告娄青杰于2006年10月13日签订的房屋租赁合同。二、被告(反诉原告)娄青杰于本判决生效后十日内赔偿原告梁立(反诉被告)房租损失360000元。三、原告(反诉被告)梁立于本判决生效后十日内赔偿被告(反诉原告)娄青杰经营损失126000元。四、驳回原告梁立的其他诉讼请求。五、驳回被告(反诉原告)娄青杰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元,鉴定费6000元,财产保全费3520元,由原告梁立承担3570元,由被告娄青杰承担14000元。反诉案件受理费4450元,鉴定费5000元,由反诉原告娄青杰承担4050元,反诉被告梁立承担5400元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。梁立与娄青杰双方于2006年10月13日签订的房屋租赁合同,系双方当事人的真实意思表示,内容并不违反法律和行政法规的强制性规定,应为合法有效的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。对于双方签订的房屋租赁合同何时解除问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”该条明确规定了合同的解除时间为解除通知到达对方时。梁立与娄青杰双方签订的房屋合同约定2013年房租需另行协商,对支付时间没有约定,应按照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定确定支付时间,即按照合同有关条款或者交易习惯确定:依照合同第三条约定及合同已履行六年的支付习惯,应提前两个月支付下一年租金。2012年8月1日梁立向娄青杰发出通知,要求娄青杰缴纳下一年房租,如不缴纳租赁合同终止,娄青杰未缴纳房租。2012年10月30日,梁立再次向娄青杰发出履约催告函,要求就2013年房租进行协商,并告知娄青杰已构成违约,要求娄青杰在接到函后十日内书面协商,如果继续逾期,将解除合同并要求承担赔偿责任。在此情况下,娄青杰仍未缴纳房租,直到2013年10月31日腾出房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”娄青杰未按时缴纳房租,在允许的合理延长时间内仍未缴纳房租,其行为已构成根本违约。梁立作为出租方,有权解除合同。娄青杰在庭审中辩称未收到“通知”及“履约催告函”,但其未提供证据予以证明,且该“通知”及“履约催告函”张贴在娄青杰经营的店门上,在未腾房之前,应属于娄青杰控制范围,娄青杰的抗辩理由不能成立。因此,该房屋租赁合同应于2012年10月30日梁立向娄青杰发出解除合同通知之后的十日,即2012年11月9日已解除,一审法院认定房屋租赁合同于2013年10月31日实际解除明显错误，本院对此予以纠正。关于房屋租赁合同解除后的房屋占用费如何支付问题,租赁合同解除后,双方就案涉房屋的返还问题理应积极协商并及时办理房屋交接手续,以避免损失扩大。但娄青杰未能及时交付房屋,故娄青杰应当承担因此造成的房屋迟延交还期间的房屋占用费。案涉房屋经南阳世纪正泰资产评估有限公司出具的宛正泰评报字(2013)第117号评估报告，结论为娄青杰所租赁的房屋租金每月30000元-36500元。一审法院酌情按每月30000元计算，并判令娄青杰支付占用梁立房屋期间的房租损失共计360000元并无不当。本案中，因梁立与娄青杰签订的合同约定租赁期间为10年，且娄青杰对2012年10月31日前的房租已全部结清。在2012年10月31日以后的房租双方未达成一致意见的情况下，梁立应采取合适方式解决。娄青杰提供的证人证明梁立于2012年5月1日前阻止娄青杰开门营业，梁立提交的履约函及通知也显示梁立于2012年8月1日要求娄青杰于2012年10月31日前腾出房屋。梁立的不当行为导致2012年5月1日至2012年10月31日娄青杰无法正常经营。南阳世纪正泰资产评估有限公司出具的评估报告，结论为娄青杰每月的月经营损失至少应相当于所租赁房屋的月租金水平即在30000元-36500元之间。按照评估报告的参考标准，考虑租房经营利润一般会大于房屋租金，故月经营损失酌情按35000元计算，自2012年5月1日至2012年10月31日共计6个月，经营损失为210000元。对于自2012年5月1日至2012年10月31日房租已结清期间的经营损失梁立应当予以赔偿。因双方对2012年10月31日以后的年租金未能协商一致，娄青杰亦未交纳以后的房屋租金，且梁立行使合同解除权解除了双方签订的房屋租赁合同。娄青杰提起反诉请求继续履行合同并请求梁立赔偿其2012年10月31日至2013年10月30日期间的经营损失缺乏法律依据，对该部分反诉请求本院不予支持。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人娄青杰的上诉请求部分成立，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省方城县人民法院（2019）豫1322民初740号民事判决第二项；二、变更河南省方城县人民法院（2019）豫1322民初740号民事判决第三项为：梁立于本判决生效之日起十日内赔偿娄青杰经营损失210000元。;三、撤销河南省方城县人民法院（2019）豫1322民初740号民事判决第一项、第四项、第五项；四、梁立与娄青杰于2006年10月13日签订的房屋租赁合同已于2012年11月9日实际解除,本院予以确认；五、驳回梁立的其他诉讼请求；六、驳回娄青杰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8050元,鉴定费6000元,财产保全费3520元,由梁立承担3570元,由娄青杰承担14000元。反诉案件受理费4450元,鉴定费5000元,由娄青杰承担4050元,梁立承担5400元。二审案件受理费4810元，由梁立承担1900元，由娄青杰承担2910元。本判决为终审判决。审判长  王干祥审判员  牛永权审判员  孙小刚二〇二〇年三月十三日法官助理邢志斌书记员裴绍颖