四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终616号 上诉人（原审被告）：四川恒河实业有限公司，住所地四川省南充市顺庆区北湖路99号罗曼威森大厦一楼。 负责人：胡钰。 委托诉讼代理人：易守明，四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王波，四川首力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李萌耕，男，汉族，1997年8月10日出生，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：蒙翔（系李萌耕之母），女，汉族，1974年2月13日出生，住南充市顺庆区。 上诉人四川恒河实业有限公司（以下简称恒河公司）因与被上诉人李萌耕房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初7056号民事判决，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 恒河公司上诉请求：1.依法撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初7056号民事判决并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由李萌耕承担。事实与理由：一审判决对恒河公司抗辩的每日万分之二的违约金过高，未予调整错误。1.恒河公司逾期交房给李萌耕造成的实际损失仅仅是租金损失，一审判决的违约金过分高于实际损失，应依法予以调减。针对该幢楼所发生的诸多逾期交房违约金诉讼案件，法院认定同地段房屋租金约为1.5万元/年。李萌耕因逾期交房所受的损失仅是租金损失，即41元/日，而按一审判决计算的违约金超过120元/日。两相比较，一审判决的违约金过分高于给李萌耕造成的实际损失，因此本案应依法予以调减。2.四川省高级人民法院作出的（2019）川民申6271号民事裁定足以证明恒河公司的抗辩主张成立，本案应当对案涉违约金予以调减。（1）该幢楼的其他住户（含潘永、曾敏）逾期交房诉讼的诸多判决，一审法院均对逾期交房违约金进行了调减，同一类型案件同一法院判决结果却完全不同。（2）四川省高级人民法院（2019）川民申6271号民事裁定针对再审申请人潘永、曾敏的再审申请裁定驳回潘永、曾敏的再审申请，该裁定书明确了二审法院对案涉违约金作出的调减符合法律规定。因此本案逾期交房的违约金应予以调减。综上，请二审法院支持恒河公司的上诉请求。 李萌耕答辩称：一、一审法院判令恒河公司承担违约责任，并支付违约金79,858.5元，系认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。双方签订的《商品房买卖合同》，约定出卖人应于2016年8月31日向买受人交付该商品房；若逾期交房超过90日后，出卖人自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按买受人支付全部已付款每日万分之二计算支付违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。恒河公司应在2016年8月31日前交付房屋，但直到2018年6月25日才交房，已构成违约，应当承担违约责任。一审遵循当事人意思自治原则，判令恒河公司按合同约定的违约金标准计算，向李萌耕支付79,858.5元违约金正确。二、恒河公司以另案判决来确定李萌耕所购多层电梯花园洋房的租金标准，与本案客观事实不符。1.外滩1号的房屋同地段价值不同。该楼盘房屋为三类，一类是李萌耕购买的位于小区正中的第5幢多层电梯花园洋房，另一类是临街面的高层商务楼与写字楼，还有一类是总层数为28-37层的高层普通商品房（包括还房）。2.恒河公司所称另案判决年租金1.5万元的房屋，不是李萌耕所购花园洋房。恒河公司主张以普通高层商品房租金标准来确定李萌耕花园洋房的租金标准错误。三、恒河公司用另案判决参照的租金标准来确定李萌耕的损失，没有法律依据，也不客观、公正。1.我国不是判例法国家，其他案件的裁判结果对本案不具有裁判依据。2.另案用高层普通商品房的租金标准，来确定潘永所购花园洋房的租金标准错误。3.另案潘永是按揭购房，首付款约25万元，李萌耕是现款一次性支付购房款。故潘永案参照的租金损失标准不能作为李萌耕的损失标准。4.李萌耕在2016年1月6日一次性付清购房款，恒河公司在2018年6月25日才交付房屋，占用李萌耕的资金长达两年半，按约定迟延交房的时间也将近两年。以银行同期同类贷款利率计算，资金利息就高达52,855元，李萌耕的损失不可能就是按每年1.5万元房屋租金损失。5.李萌耕的损失不仅是租金损失。恒河公司若按约定在2016年交房，李萌耕可在此时高价出售该房，但恒河公司迟延交房，使李萌耕错失高价出售房屋获利的商机。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 李萌耕向一审法院提出诉讼请求：1.恒河公司向李萌耕支付逾期交房的违约金79875.00元（违约金从2016年9月1日起计算至2018年6月25日）。2.恒河公司向李萌耕支付利息，利息以违约金79875.00元为基数按银行同期贷款利率从2018年6月25日开始计算至付清日为止。3.恒河公司承担全部诉讼费用。事实与理由：2016年1月6日，李萌耕与恒河公司签订《商品房买卖合同》，约定李萌耕购买恒河公司开发出售的位于顺庆区，总房款为604196.00元，出卖人（恒河公司）应在2016年8月31日向买受人（李萌耕）交付该商品房；若逾期交房超过90日后，出卖人自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按买受人支付全部已付款每日万分之二向买受人支付违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。但恒河公司拖至2018年6月25日才向李萌耕交付房屋，已构成逾期交房违约，损害了李萌耕的合法权益。特起诉请求依法裁判。 恒河公司答辩称：恒河公司承认李萌耕在本案中所主张的事实；但李萌耕主张每日万分之二的违约金过高；李萌耕主张以违约金为基数支付利息欠缺法律依据。 一审法院认为，李萌耕与恒河公司签订的合同系双方的真实意思表示，合同合法有效。恒河公司应遵守诚实信用原则，按合同约定履行义务。恒河公司在约定的2016年8月31日前未能交付房屋，构成违约，应当承担违约责任，支付违约金79,858.50元。恒河公司称李萌耕主张每日万分之二的违约金过高依据不足，对此，不予以调整。李萌耕请求支付违约金之利息缺乏合同依据，不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、恒河公司于判决生效后十日内支付李萌耕违约金79,858.50元；二、驳回李萌耕的其他诉讼请求。案件受理费898元，由恒河公司负担。 二审审理期间，恒河公司提供如下证据：南充市中级人民法院（2019）川13民终626号民事判决书及四川省高级人民法院（2019）川民申6271号民事裁定书，拟证明本案一审判决认定的违约金过高,案涉房屋产生的实际损失应按1.5万元∕年的租金计算。李萌耕质证认为，对上述证据的真实性无异议，但不适用本案。 二审审理查明，2016年1月6日，恒河公司（出卖人）与李萌耕（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定李萌耕购买恒河公司开发出售的位于南充市顺庆区，总房款为604196元；第十一条交付条件出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房；第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理（2）逾期超过90日后，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金；恒河公司应在2016年8月31日向李萌耕交付该商品房；若逾期交房超过90日后，出卖人自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按买受人支付全部已付款每日万分之二向买受人支付违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。合同签订后，李萌耕向恒河公司交纳了购房款604196元。2018年6月25日，恒河公司向李萌耕交付房屋。 二审同时查明，另案潘永、曾敏与恒河公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日作出（2019）川13民终626号民事判决，载明：一审查明，2015年10月22日，潘永、曾敏与恒河公司签订《商品房买卖合同》，约定由潘永、曾敏购买恒河公司开发的位于南充市顺庆区“恒河外滩1号”5幢2单元4层2-402号房屋，建筑面积为98.39平方米，套内建筑面积81.48平方米，每平方米6395元，房屋总价629240元。付款方式为贷款支付，买受人首期支付购房款总价款的41%，即259240元，其余37万元向银行或住房公积金管理机构借款支付。该案件二审法院认为，恒河公司逾期交房造成潘永、曾敏租金损失，以及案涉房屋同期同地段租金约为1.5万元／年的客观情况，确定恒河公司应承担的逾期交房违约金为35420.55元（1.5万元／年×130%÷365天×663天）。故二审改判为由恒河公司向潘永、曾敏支付逾期交房违约金35420.55元。潘永、曾敏仍不服该二审判决，向四川省高级人民法院提出再审申请，该院于2019年12月4日作出（2019）川民申6271号民事裁定书，裁定驳回潘永、曾敏的再审申请。 二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为，根据当事人的上诉及答辩，本案争议焦点：案涉房屋逾期交房违约金计算标准。 案涉《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据合同约定，恒河公司应于2016年8月31日前向李萌耕交付房屋，但其通知李萌耕于2018年6月25日接房，逾期交房时间为663天，恒河公司应当承担逾期交房的违约责任。恒河公司在一审中已提出双方约定的违约金过高请求减少，且李萌耕购房的损失一般应包括租金损失，同时李萌耕未提供其他证据证明还存在其他损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；……”之规定，恒河公司逾期交房已造成李萌耕租金损失，根据案涉房屋同期同地段租金约为1.5万元/年的客观事实及公平原则，本院确定恒河公司应承担的逾期交房违约金为35,420.55元（1.5万元/年×130%÷365天×663天）。 综上，恒河公司的上诉请求，本院予以支持；一审认定事实正确，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初7056号民事判决第二项，即驳回李萌耕的其他诉讼请求； 二、变更四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初7056号民事判决第一项，即“四川恒河实业有限公司于判决生效后十日内支付李萌耕违约金79,858.50元”为“四川恒河实业有限公司在本判决生效之日起十日内向李萌耕支付逾期交房违约金35,420.55元”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费1,796元，由李萌耕负担686元，四川恒河实业有限公司负担1,110元；一审案件受理费898元，由李萌耕负担343元，四川恒河实业有限公司负担555元。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  刘 苗 二〇二〇年三月三十一日 书记员  任珍波