兴城市人民法院行 政 判 决 书（2020）辽1481行初13号原告谷娜，女，汉族，1965年7月1日出生，住葫芦岛市龙港区。委托代理人佟月明，辽宁兴连律师事务所律师。被告葫芦岛市自然资源事务服务中心，地址葫芦岛市龙港区龙湾大街南2号。（简称事务服务中心）统一社会信用代码12211400MB1777284H。法定代表人傅立群，该中心主任。委托代理人李峰，该中心工作人员。委托代理人周振华，辽宁一鸣律师事务所律师。第三人陆亚军，男，汉族，1962年7月30日出生，住葫芦岛市龙港区。原告谷娜不服被告事务服务中心不动产变更登记案，于2020年1月8日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于2020年1月17日向被告及第三人送达了起诉书副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年2月25日公开开庭审理了本案。原告谷娜及其委托代理人佟月明，被告委托代理人李峰、周振华，第三人陆亚军参加了诉讼。本案现已审理终结。被告事务服务中心于2018年4月25日，因第三人陆亚军申请将坐落龙港区文兴南路31号楼F房屋共有人陆亚军、谷娜变更为陆亚军。原告谷娜诉称，2016年12月12日，原告与第三人协议离婚，婚姻存续期间原告与第三人共同共有涉案房屋，价值大约600万元。因第三人一时拿不出300万，双方约定日后该房屋出售后，第三人一次性给付原告300万，该房屋暂时可以归第三人所有，未出售前，房屋租金由原告与第三人平分。2018年4月25日，第三人在未通知原告到场的情况下到事务服务中心办理了转移登记，将共有房屋变更到第三人名下。原告得知后，提起了民事诉讼，但民事诉讼并未解决问题，故提起行政诉讼，要求撤销涉案房屋的变更登记。原告向本院提交的证据：1.一审、二审民事判决书，证明原告与第三人对案涉房屋除离婚协议书约定外，还有其他约定，如何履行是双方的民事行为，行政机关仅凭离婚协议是不能查实的，被告仅依据离婚协议书办理产权转移是违背事实的；2.房屋产权证明、离婚协议书，证明离婚协议书对房屋所有权进行了约定，但不是办理产权登记的法律依据。被告事务服务中心辩称，一、答辩人办理案涉房屋登记行为符合法律规定。原告与第三人在民政局办理离婚时签订了《离婚协议书》该离婚协议书经民政局盖章备案，属于行政确认。《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条规定：“当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。”民政局的离婚登记属于行政行为，依法属于人民政府的生效决定。为此，第三人持《离婚证》和盖章备案的《离婚协议书》是可以单方申请登记的。二、原告起诉已超过起诉期限。《行政诉讼法》第四十六条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起行政诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。”本案不动产登记时间是2018年4月25日，原告应在2018年10月25日前提起行政诉讼，而原告在2020年1月起诉，明显超过起诉期限，应依法驳回原告的起诉。综上，原告诉讼请求无事实和法律依据，请依法驳回起诉或诉讼请求。被告向本院提交的证据：1.房屋所有权转移登记申请书、房屋所有权证书、第三人身份证复印件、离婚证、离婚协议书，证明依法办理的案涉房屋的转移登记；2.房屋换证登记申请书、房屋所有权证书、离婚协议书、离婚证、谷娜身份证复印件，证明谷娜也是凭借离婚协议书、离婚证、办理了离婚协议书约定的其他房屋的转移登记。第三人陆亚军述称，离婚协议经民政局备案，具有法律效力，可以凭离婚证、离婚协议到事务服务中心单方申请办理案涉房屋的变更登记，请依法驳回原告的诉讼请求。第三人未向本院提交证据。经庭审质证，原告对被告提供证据1的质证意见，真实性无异议，该组证据证实第三人依据离婚协议书单方申请办理了变更登记，不符合法律规定；原告对被告提供证据2的质证意见，该组证据与本案无关，原告办理过户登记时第三人到场了。第三人对被告提供的证据无意见。被告对原告提供的证据1的质证意见，真实性无异议，与本案不具有关联性，该案是离婚后，原告、第三人就房屋问题的纠纷，相关问题并没有记载在离婚协议书上，不能推翻离婚协议书的真实性；被告对原告提供证据2的真实性无异议，是办理产权登记的相关材料。第三人对原告提供证据1的质证意见，该协议对房屋产权并无影响，主要是给原告的补偿；对证据2质证意见同被告。本院对上述证据认证如下：被告提供的证据1真实、合法，是办理产权登记的相应材料与本案具有关联性，作为证据予以采纳；证据2与本案审理案涉房屋不具有关联性，是案外房屋办理的相应材料，不予采纳。原告提供的证据1.2真实，与本案具有关联性，本院予以采纳。经审理查明，坐落于龙港区××路××楼Ｆ房屋的原房屋所有权人为陆亚军、谷娜（二人为夫妻关系）。2016年12月12日，原告谷娜与第三人陆亚军经民政局协议离婚，双方签订离婚协议书，约定案涉房屋归第三人陆亚军所有，并经民政局盖章确认。2018年4月25日，第三人陆亚军持离婚证、离婚协议书向被告单方申请办理了案涉房屋所有权变更登记。2019年4月12日，原告谷娜以离婚后财产纠纷为由向法院提起民事诉讼，要求第三人给付对价款200万，后法院以房产尚未出售，条件并未成就为由，驳回了原告的诉讼请求。本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第七条：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理”的规定，被告事务服务中心作为葫芦岛市不动产登记机构，具有依法对不动产权属进行登记的行政职权。结合原、被告及第三人庭审中的诉争，本案争议焦点为：1、原告起诉是否超过起诉期限。2、第三人持民政部门备案的离婚协议书，单方申请不动产变更登记是否符合法律规定。第一个焦点问题。《行政诉讼法》第四十六条第一款定:“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”该条款规定对行政行为不服的一般起诉期限，即知道或者应当知道作出行政行为之日，并不包括未告知诉权或起诉期限的情形。为此，《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条：“行政机关作出行政行为，未告知公民、法人或其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”对未告知诉权的起诉期限作出了具体的规定。本案中，涉案房屋变更登记时间为2018年4月25日，原告于2019年4月12日提起民事诉讼，在诉状中首次自认得知涉案房屋变更登记在第三人名下，被告及第三人未能提供其他证据，证明原告早于2019年4月12日前，已得知房屋所有权变更登记，故以2019年4月12日作为原告知道房屋所有权变更登记之日，起诉期限按一年计算，应至2020年4月12日，原告于2020年1月8日向本院提起行政诉讼，并未超过起诉期限。第二个焦点问题。《不动产登记条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。”《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《物权法》总体采取了登记生效主义为原则，登记对抗主义为例外的模式。根据不动产物权变动原因的不同，可分为两类，一类是基于法律行为；另一类是非基于法律行为。基于法律行为的物权变动主要指合同行为，采取登记生效主义，不经登记，不发生物权变动；非基于法律行为主要体现在《物权法》第二十八条、二十九条、三十条、三十一条规定的三类。一是因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等而发生的物权变动；二是因继承、受遗赠发生的不动产物权变动；三是因合法建造、拆除房屋等事实行为发生的物权变动。非基于法律行为发生的物权变动，采取的是登记对抗主义，法律规定的事实要件成就，即发生物权变动的效力，不以登记为生效要件，未办理登记的，物权处分无效。正是因为物权变动原因的不同，导致物权变动生效要件的不同，《不动产登记条例》第十四条分别作出对应规定，对基于法律行为，采取登记生效主义，要求双方共同申请；对非基于法律行为，采取登记对抗主义，单方申请即可。离婚协议书是夫妻双方在平等自愿的前提下，就离婚财产分割协商一致的结果，对双方当事人具有法律约束力，其本质是民事合同，备案仅能证明其真实性，并不能直接导致物权的变动，仍需按照物权法的规定，登记生效。根据《不动产登记条例》第十四条的规定，基于法律行为发生的物权变动，需双方共同申请，单方申请违反法律规定。关于此点，在2008年11月，住房和城乡建设部房地产市场监管司在“关于对铜陵市房地产市场管理处《关于适用有关规定的请示》的复函”中也有明确规定：“根据《物权法》、《婚姻法》及《房屋登记办法》等法律法规的规定，夫妻双方经民政部门协议离婚时，离婚协议对夫妻共有房产进行了约定处理的，在办理房屋所有权转移登记时，需要离婚双方到场共同申请。”被告事务服务中心，第三人单方申请办理了涉案房屋的所有权变更登记的行为，违反法律规定，应依法撤销。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（二）项、第（三）项的规定，判决如下：撤销被告葫芦岛市自然资源事务服务中心为第三人陆亚军办理的坐落龙港区文兴南路31号3楼F房屋所有权变更登记。案件受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于葫芦岛市中级人民法院。审判长 李 响审判员 李旭东审判员 刘 薇二〇二〇年三月四日书记员 刘晓琳