四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17727号 上诉人（原审原告）：都江堰市新美居市场经营管理有限公司，住所地：四川省都江堰市灌温路80号。 法定代表人：马越。 委托诉讼代理人：汪涛，四川都江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张琴，都江堰市高新法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：游涛，女，1973年12月26日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：张云花，四川炳银律师事务所律师。 原审第三人：都江堰兴堰投资有限公司，住所地：四川省都江堰市幸福镇联盟村4组1幢。 法定代表人：王瑞冬。 上诉人都江堰市新美居市场经营管理有限公司（以下简称新美居公司）因与被上诉人游涛、原审第三人都江堰兴堰投资有限公司（以下简称兴堰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2018）川0181民初5156号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 新美居公司上诉请求：一、撤销原审判决第三项，改判游涛支付新美居公司自2013年7月1日起至2018年12月30日止的房屋租金972426元，并支付自2018年12月31日起，以房屋面积405.65㎡为基数，按照30元/㎡/月的标准计算至游涛实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费；二、撤销原审判决第四项，改判游涛支付新美居公司杂费164059.5元；三、撤销原审判决第五项，改判游涛向新美居公司支付违约金10000元；四、一、二审诉讼费用由游涛承担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误。2013年2月至2013年6月30日期间新美居公司按照18元/㎡/月的标准收取游涛的租金是为了激励承租面积大的商家的优惠政策，让新美居公司的招商工作更好推广，是迅速建立市场规模的一种营销模式，并非是对整个合同履行期间单价变更的合意。游涛从2013年7月至今长达6年之久不履行支付租金的义务，是严重根本违约行为，对于违约金的支付应当增加，一审认定调整为5000元于法无据。由于新美居公司一直在对市场内的消防、卫生、公共通道、设施设备进行维护保养，游涛应当支付管理费、广告费，不应调减费用。二、一审法院适应法律不全面。根据《合同法》第七十八条的“当事人对合同变更的内容不明确的，推定为未变更”的规定，应当认定租金未变更。综上，一审法院认定事实有误，适用法律不全面，请求支持新美居公司的全部上诉请求。 游涛辩称：一、游涛与新美居公司于2013年1月就整个合同履行期间的租金单价变更为18元/㎡/月达成了一致意见。之后新美居公司按照18元/㎡/月的标准收取租金，也出具了收据，新美居公司诉讼要求按照30元/㎡/月的标准计算租金有违诚实信用原则。二、敏知公司撤场后，新美居公司没有对市场进行过任何管理，对广告宣传服务也明显不足，一审法院根据客观情况对杂费标准进行调整有理有据。三、2014年起，游涛就租金问题与新美居公司产生纠纷，且游涛向第三人兴堰公司支付过租金，并无拒付租金的恶意。一审中游涛提供证据证明承租房屋存在严重漏水的情况，向新美居公司提出维修申请，一直未得到有效处理，新美居公司存在严重违约情形。新美居公司除了资金占用利息外并未举证证明尚存在其他损失，因此一审法院将违约金调整为5000元遵循了公平原则及诚实信用原则，有理有据。综上，一审法院认定事实清楚，适应法律正确，请求维持原判。 兴堰公司未发表答辩意见。 新美居公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除新美居公司与游涛于2011年10月17日签订的《商铺租赁合同》；2、判令游涛支付自2013年7月1日起至2018年12月30日止的房屋租金972426元，杂费164059.5元，共计1136485.5元。【房租以租赁面积405.65平方米为基数，按30元/月/平方米的标准计算。杂费（物管、广告等费用）以租赁面积405.65平方米为基数，按照5元/月/平方米计算。】3、判令游涛归还其位于美安居装饰建材市场B区17栋17-1-1C、17-1-1C号房屋，并承担自2018年12月30日后至其归还房屋之日止的房屋占有使用费。上述费用按照合同约定的租金标准支付。4、判令游涛支付违约金10000元，上述违约金以游涛支付的保证金抵充。 一审法院认定事实：位于都江堰市产权为兴堰公司所有。兴堰公司与案外人都江堰市装饰协会签订《合作协议》，由都江堰市装饰协会对上述商铺进行招商经营。合作期限至2021年2月18日止。合作协议签订后，上述协议中的权利义务实际由新美居公司在履行，上述商铺亦由新美居公司实际进行招商经营。 2011年10月17日，新美居公司（出租方/甲方）与游涛（承租方/乙方）签订《商铺租赁合同》一份，与本案有关的主要约定有：“一、甲方同意将美安居装饰建材市场C区9-1-6、9-1-7、9-1-8、9-1-9、9-1-10号经营场地出租给乙方经营天子樱花装饰装修材料类商品。二、租期为38个月，从2011年11月1日起至2014年12月31日止，其中甲方给予乙方租金免租期2个月，即2011年11月1日至2011年12月31日（前两年租金单价不变，第三年按调整单价执行）；三、商铺产权建筑面积为386.33平方米；市场公摊面积按租赁商铺建筑面积的5%进行计算，公摊面积为19.32平方米，商铺计价面积为405.65平方米；四、租金单价为￥30元/平方米/月，摊位计价面积405.65平方米，租金合计292068元；租赁保证金：5000元/户（该保证金经营期间不退，也不计息，乙方办理退场手续后一年后无息退还）；四、乙方向甲方缴纳租金每陆个月为壹个付款周期，租赁保证金新商家一次性交纳，续签商家由上一年度结转；乙方合同费用必须于合同付款日前一次性向甲方足额预付该阶段费用作为合同履行费用，即提前一月支付下半年租金，先付后用。乙方第一次交款时间：2011年10月20日，交款金额73017元+5000元。第二次交款时间：2012年5月31日，交款金额73017元。第三次交款时间：2012年11月30日，交款金额73017元。第四次交款时间：2013年5月31日，交款金额73017元。第五次交款时间：2013年11月30日，交款金额按调整单价执行。第五次交款时间：2014年5月31日，交款金额按调整单价执行。五、违约责任：逾期未付或未足额支付：逾期在10日之内，自约定的应交款期限届满之次日起至实际支付应交款之日止，甲方按每日千分之一的比例计算向乙方收取逾期应交款违约金，并与实际支付的应交款之日起次日内向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期在20日之内，自约定的应交款期限届满之次日起至实际支付应交款之日止，甲方按每日千分之二的比例计算向乙方收取逾期应交款违约金，并与实际支付的应交款之日起次日内向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期在30日后，则视为乙方单方面解除合同，甲方有权无偿收回所租用场地，乙方所交费用则作为违约金不予退还，一切损失由乙方自行承担。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意后，合同继续履行，但必须交清之前费用及违约金。甲方提供市场的对外整体广告及促销活动策划及实施，如有专项促销以及额外出现的广告费用由乙方另行支付给甲方。甲乙双方共同约定：因甲方正式授予“成都敏知企业管理有限公司”（以下简称“敏知公司”）本合同涉及“美安居装饰建材市场”的日常管理权限，本合同仅作为双方租赁关系的建立依据。其余权利义务关系详见附件《美安居装饰建材市场管理合同》、《消防及安全责任书》、《美安居装饰建材市场商品价格管理协议》。”新美居公司和游涛分别在该合同上盖章并签字捺印。 同日，敏知公司（甲方）与游涛（乙方）签订《美安居装饰建材市场管理合同》一份。合同约定经美安居公司授权，甲方对都江堰市美安居装饰建材市场进行统一管理，包括但不限于经营秩序管理、消防管理、保洁管理、品牌管理、经营场地管理、装修管理、售后管理、营销管理、广告位管理、停车场管理等。本合同为乙方同新美居公司签订《美安居装饰建材市场租赁合同》附件，具有同等法律效力。乙方租赁都江堰市美安居装饰建材市场Ｃ区经营场地，有效期为自2011年11月1日起至2014年12月31日止。管理期限与主合同一致。管理面积为405.65平方米。2011年11月1日至2013年10月31日相关费用，乙方按照以下方式交款：1、商家综合管理费：3元／平方米／月，计24个月，共计29207元。2、物业管理费：1.5元／平方米／月，计24个月，共计14603元。3、市场整体广告费：2元／平方米／月，计24个月，共计19471元。乙方应向甲方缴纳的费用总计63281元。乙方向甲方支付2011年11月1日至2013年10月31日期间费用第一次按8个月缴纳，第二、三次按6个月缴纳，第四次按4个月缴纳，乙方向甲方支付2013年11月1日至2014年10月31日期间费用按6个月分两次缴纳；乙方合同费用必须按约定时间一次性向甲方足额预付该阶段费用作为合同履行费用，先付后用。上述费用乙方按如下时间缴纳：乙方第一次交款时间：2011年10月20日，交款金额21094元。第二次交款时间：2012年5月31日，交款金额15820元。第三次交款时间：2012年11月30日，交款金额15820元。第四次交款时间：2013年5月31日，交款金额10547元。第五次交款时间：2013年11月30日，交款金额按调整单价执行。第五次交款时间：2014年5月31日，交款金额按调整单价执行。合同另约定2013年11月1日至2014年10月31日交款内容按调整单价执行。以上合同签订后，新美居公司按约向游涛交付了案涉房屋。2011年10月19日，游涛向新美居公司缴纳了保证金5000元。同日，游涛向敏知公司缴纳了装修保证金2000元。 关于租金的交付情况：一审庭审中新美居公司提交了《计算清单》拟证明游涛已向新美居公司缴清了截止2013年6月30日的租金。经查，该清单载明：“天子樱花（租赁者游涛，建筑面积405.65平方米）及多乐士（租赁者杜彦，建筑面积91.5平方米）交费的情况：第一轮：1、天子房租：2012年1月至6月：73017元（405.65平方米×30元／平方米）；2、天子质保金5000元；3、多乐士首轮房租：2012年1月至6月：16470元（91.5平方米×30元／平方米）；4、多乐士质保金5000元；5、首轮杂费交敏知（无单）；第二轮：2012年7月1日至2013年1月30日享受优惠减免7个月；杂费合计面积497.15平方米×7月×2元／平方米＝6960.10元；第三轮：1、2013年2月至6月（5个月租金）：405.65平方米＋91.5平方米＝497.15平方米×18元／月×5月＝44743元；2、杂费：通交3.5元／平方米单价，实际只付广告费2元／平方米×5个月×497.15平方米＝4971元。3、实际付款又减免3000元；以上截止2013年6月30日前已结清。（付款情况：2011年10月19日付73017元、2011年10月19日付5000元、2011年12月20日付16470元、2011年12月20日付5000元、2012年11月15日多乐士付19215元、2013年3月29日付20000元、2013年11月28日付14461元）。2013年11月28日，新美居公司出具《收据》载明：“今收到天子樱花厨卫交来的2013年2月至2013年6月30日期间的房租款（5个月×18元／月×405.65平方米＝36509元）”此外，庭审中游涛提交了案外人毕书华出具的《证明》拟证明游涛委托案外人毕书华向兴堰公司缴纳了2013年7月1日之后的房租63250元。经查，该《证明》载明：“兹证明我毕书华向兴堰公司缴纳的房租265947.3元，其中包括：游涛56663元＋6587元＝63250元、何某25409元、张刚71794.8元、孙崇华20700元、颜某：41580元、张建国43213.5元。” 一审庭审中游涛主张租金应扣除9个月的免租期优惠及新美居公司垫付的奖金4000元。为此，游涛提交了一份《申请书》拟证明新美居公司应给予游涛9个月的免租期优惠。经查，该份《申请书》载明美安居天子橱柜向新美居公司的股东杜彦、吕贵林、毕书华等15名股东申请9个月的免租期优惠。上述15名股东均在该份申请书上签字。此外，游涛提交了一份《情况说明》拟证明案涉租金应抵扣其代新美居公司垫付的奖金4000元。经查，该份《情况说明》系新美居公司于2016年5月17日所出具。该份说明载明：“2014年3月15日活动新美居建材市场为支持商家设立抽奖活动，商家天子橱柜的客户在抽奖活动中抽中一等奖3000元、三等奖1000元，共计4000元，本费用先由天子橱柜支付客户，再到新美居公司冲抵房租。因一直未到公司做租金结算，费用也未冲抵。”新美居公司在该份说明上加盖了公章。 关于杂费的缴纳情况：游涛已结清截止2013年6月30日的杂费。2014年9月12日，游涛向新美居公司缴纳了2013年7月1日至2014年6月30日期间的广告费9735元（9735元=405.65平方米×2元/平方米×12个月）。” 一审庭审中游涛提交了《房屋漏水损失报告》、申请书、维修申请、《关于兴堰丽景商铺漏水情况说明》、《施工合同》、收据及照片拟证明案涉租赁房屋漏水严重，游涛已实际支出维修费232000元的事实。庭审中游涛表示上述维修费用不再本案租金中进行抵扣。 一审另查明，新美居公司就本案其所主张的诉讼请求曾在2016年7月15日向一审法院提起诉讼。一审法院以双方当事人之间就涉及租金支付标准的股东会决议、股东资格的确认等事宜另案进行了诉讼，新美居公司可待相关诉讼了结后再行起诉为由，于2017年12月15日作出(2016）川0181民初2465号《民事裁定书》，裁定驳回了新美居公司的起诉。 一审法院认为，关于合同效力的问题。兴堰公司将案涉商铺委托新美居公司招商经营。新美居公司有权将案涉商铺对外出租。新美居公司与游涛签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。 关于新美居公司是否有权单方面解除合同的问题。《商铺租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，游涛并未搬离案涉房屋，新美居公司亦向游涛催收了租金，双方形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，新美居公司要求解除其与游涛于2011年10月17日签订的《商铺租赁合同》并要求游涛归还案涉商铺的请求，于法有据，一审法院予以支持。 关于租金的问题。新美居公司按约向游涛交付了房屋，游涛应按约支付租金。本案中新美居公司要求按照合同约定的30元/月/平方米的标准向游涛收取自2013年7月1日起至2018年12月30日止计收租金972426元。一审法院认为，因新美居公司认可游涛已结清了截止2013年6月30日的房租，而2013年2月至2013年6月30日期间的租金新美居公司系按照18元/平方米/月的标准收取，故该行为应视为新美居公司与游涛已变更了租赁合同中关于租金标准的约定。因此，游涛按照调整后的价格应向新美居公司支付2013年7月1日至2018年12月30日期间的租金为481441元（481441元=405.65平方米×18元/月/平方米×65个月零29天）。因新美居公司与游涛均同意在上述应付房租内抵扣游涛缴纳的保证金5000元，且兴堰公司及新美居公司均同意由双方在结算租金时扣除毕书华代游涛缴纳的房租63250元，故上述费用在游涛应付的租金中应一并予以抵扣。此外，因新美居公司于2016年5月17日出具《情况说明》载明天子橱柜垫付的奖金4000元可冲抵房租。因新美居公司并未提交证据证明上述4000元已支付给了游涛或抵扣了租金，故游涛应付的租金中应一并抵扣上述奖金4000元。综上，游涛应向新美居公司支付2013年7月1日至2018年12月30日期间的租金为409191元（409191元=481441元-5000元-63250元-4000元）。庭审中游涛主张新美居公司计收的租金中应扣除9个月的免租期优惠，且租金应抵扣新美居公司应支付给游涛的股东分红。一审法院认为，因游涛并未提交证据证明新美居公司承诺给予游涛9个月的免租期优惠，亦未提交证据证明其为新美居公司的股东，故一审法院对游涛的上述主张不予支持。此外，游涛还应按照18元/平方米/月的标准，并以房屋面积405.65平方米为基数向新美居公司支付自2018年12月31日起至游涛实际退还房屋之日止的房屋占有使用费。 关于杂费的问题。一审法院认为，新美居公司在案外人敏知公司退场后并未与游涛签订《市场管理合同》。新美居公司并未提交证据证明其与游涛约定了新美居公司向游涛收取物管费及市场管理费及其价格标准，故新美居公司要求游涛支付物管费及市场管理费的主张，没有合同依据，一审法院不予支持。因庭审中新美居公司提交的《计算清单》载明游涛已缴清截止2013年6月30日的杂费，该杂费系新美居公司按照2元／月／平方米的标准向游涛收取的广告费。游涛亦按照2元／月／平方米的标准向新美居公司缴纳了2012年7月至2014年6月30日期间的广告费。庭审中游涛提出新美居公司并未案涉市场进行管理并提供广告服务，为此申请证人何某、颜某及蒋某出庭予以证实。一审法院认为，因证人何某、颜某为案涉市场商铺承租人，蒋某为案涉市场商铺承租人游涛聘请的员工，其与待证事实具有利害关系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据。一审法院认为，根据（2015）成民终字第3993号《民事判决书》认定的事实可知，新美居公司在案外人敏知公司撤场后对案涉市场进行了一定的广告服务，但存在广告宣传服务不足的问题。因此，一审法院综合客观情况酌情将广告费的标准由2元／月／平方米调整为1.5元／月／平方米。因此，游涛应向新美居公司支付自2014年7月1日起至2018年12月30日止的广告费为32818元（32818元＝405.65平方米×1.5元／月／平方米×53个月零29天）。综上，新美居公司要求按照5元／平方米／月的标准计算的杂费的主张，与客观事实不符，一审法院不予支持。 关于违约金。因游涛拖欠租金的行为已构成违约，应当承担违约责任。游涛提出新美居公司主张的违约金10000元与其实际损失不相当并要求予以调减。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，因新美居公司除资金占用利息损失外并未举证证明尚有其他损失，一审法院根据游涛的履约实际情况、违约程度等因素，将违约金标准调整为5000元。 关于诉讼时效的问题。合同约定的租赁期届满后，新美居公司与游涛并未约定租金的支付时间。新美居公司有权随时向游涛主张合同期外的租金。因此，游涛提出原告主张的租金诉讼时效期间已届满的抗辩，一审法院不予支持。 据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、新美居公司与游涛于2011年10月17日签订的《商铺租赁合同》已解除；二、游涛于判决生效之日起六十日内归还新美居公司位于都江堰市美安居装饰建材市场Ｃ区经营场地；三、游涛于判决生效之日起十日内向新美居公司支付自2013年7月1日起至2018年12月30日止的房屋租金409191元，并支付自2018年12月31日起，以房屋面积405.65平方米为基数，按照18元／平方米／月的标准计算至游涛实际退还房屋之日止的房屋占有使用费；四、游涛于判决生效之日起十日内向新美居公司支付自2014年7月1日起至2018年12月30日止的广告费为32818元；五、游涛于判决生效之日起十日内向新美居公司支付违约金5000元；六、驳回新美居公司的其余诉讼请求。一审案件诉讼费15218元，由新美居公司负担9285元，由游涛负担5933元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，新美居公司提交了2019年10月8日《收据》，证明游涛在本案一审判决后用3万元股本金抵扣了租金，故本案判决结果中租金应减扣该3万元。游涛对该证据三性均无异议。本院对该证据予以采信。 二审另查明，本院已生效的（2015）成民终字第3993号民事判决书载明，新美居公司在2012年12月向各商户出具了工作报告一份，该报告载明美安居市场存在招商工作进展缓慢、市场宣传不到位、聘请的管理方长期不到现场履职等问题，该判决书判决承租方按照每月1.5元每平米标准向出租房新美居公司支付广告费。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，新美居公司与游涛签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，属合法有效。租赁合同到期后游涛仍在继续使用案涉商铺，出租人新美居公司没有提出异议的，故该租赁合同继续有效，为不定期租赁合同关系。本案争议焦点为：1、租金标准；2、杂费标准；3、一审确定的违约金是否恰当。 关于租金标准。新美居公司认为，2013年2月至2013年6月30日期间的房租款按每平米18元计收，是对客户的阶段性优惠措施，不等于双方就租金的变更达成了合意。对此，本院认为，首先，双方合同中约定了2013年11月第五次交款和2014年5月第六次交款的金额按照调整单价执行，故游涛主张双方在后期调整了租金，有相应的合同依据；其次，新美居公司认可双方在2013年2月至2013年6月30日期间按照18元每平米的标准计收租金是其真实意思表示，故在此情况下，新美居公司有义务证明双方就18元每平米的计收标准仅仅系阶段性优惠措施或2013年6月后的租金应按照原协议标准履行另行达成了合意。因新美居公司未能就此举证证明，故后续的租金及占用费标准仍应按照2013年2月-6月期间标准执行。本院对新美居公司的该上诉请求不予支持。但新美居公司向游涛出具了股本金收据，相应的3万元款项应在后续占用费履行中扣除。 关于案涉杂费的问题。本院认为，本院生效判决已确认新美居公司在管理和打造案涉的市场过程中，存在招商宣传力、日常管理不到位的情况，故一审判决酌情确定游涛按照1.5元每平米标准支付每月杂费并无不当，本院予以维持。 关于违约金标准。本院认为，违约金应以当事人实际损失为基础，综合考虑履行情况、过错程度等情形确定。本案中，新美居公司并无证据证明其除资金占用利息之外的其他实际损失，同时游涛与新美居公司之间存在除租赁关系外的其他法律关系，互为债权债务人，且新美居公司自身履约亦存在一定不完善的情况，故一审法院酌情调减违约金为5000元并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人新美居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10795元，由都江堰市新美居市场经营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 袁晟翔 二〇二〇年三月三十日 书记员 王小禹