广西壮族自治区蒙山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0423民初973号 原告:王伟芳，男，1979年6月12日出生，汉族，广西蒙山县人，农民，住广西蒙山县。 委托诉讼代理人:覃自德，蒙山县蒙山镇法律服务所法律工作者。 被告：蒙山县永康餐具消毒中心，住所地蒙山县工业标准厂房北面（飞达针织厂对面）。统一社会信用代码：914504230811691063。 负责人：潘柳芝。 委托诉讼代理人：赵彬彬，广西顺景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李筠，广西顺景律师事务所律师。 原告王伟芳与被告蒙山县永康餐具消毒中心（以下简称永康消毒中心）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王伟芳的委托诉讼代理人覃自德，被告永康消毒中心的委托诉讼代理人赵彬彬、李筠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王伟芳向本院提出诉讼请求：判决被告赔偿原告房屋及装修损失140,211元。事实与理由:2018年9月15日，原、被告签订房屋租赁合同，被告将位于蒙山县新联桥头南（新联黄桥路口）的简易房屋出租给原告，租期10年。合同签订后，原告另外搭建了三间简易房屋，然后对房屋进行装修，开办“十一海鲜餐馆”。2019年7月23日，蒙山县房屋征收办公室向原告发来“关于返还土地房屋的告知书”,告知原告于2019年7月29日前自行搬出动产等财物，交还房屋给蒙山县人民政府，逾期不搬离的财物将按自动放弃依法处理。有关补偿问题由原告与租赁方按协议书及相关法律法规协商处理。接到通知后，原告按期将餐馆能搬走的东西搬走，但大量装修固定物品无法拆除搬迁，造成原告重大损失。后经广西方中利和房地产评估事务所评估，原告自建的房屋价值为34,566元，装修物价值为124,286元，综合成新率认定财产价值为140,209元。被告出租给原告的房屋，因建造没有取得合法的土地使用权，属违法占用土地，亦没有取得合法的批建手续，属违法建筑。然而，被告在出租房屋时并未如实告知原告，使得原告又自建三间房屋，并把所有房屋装修使用，因房屋的土地没有合法使用权，房屋是违法建筑,在政府强制收回房屋拆除时房屋及装修没有得到相应的补偿，造成原告财产损失，过错完全在于被告。为此，原告为维护合法权益，诉至法院，请求依法判决。 原告王伟芳向法庭提交以下证据： 1.原告身份证（复印件）1份，证明原告的身份信息和诉讼主体资格； 2.电脑咨询单（复印件）1份，证明被告的企业登记情况和诉讼主体资格； 3.《房屋租赁合同》（复印件）1份，证明被告把涉案房屋租赁给原告的事实； 4.《关于退还土地房屋的告知书》（复印件）1份，证明原告房屋被强制拆除及租赁被告的房屋被收回的事实； 5.房产纠纷估价报告（复印件）1份，证明原告被拆除的房屋及租赁被告房屋装修损失的价值； 6.土地行政处罚决定书、结案报告（复印件）各1份，证明被告的土地没有土地使用权，所以受到行政处罚。 被告永康消毒中心辩称，1.被告对出租给原告的房屋所占的土地享有合法的使用权，出租的房屋建造时也取得了合法的审批手续。2.被告对原告的损失无任何的过错，不应承担赔偿责任。3.原告自建的三间房屋的损失应由原告自行承担，与被告无关。4.房产纠纷估价报告不具备客观性和合法性，法院不应予以采纳。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告永康消毒中心向法庭提供以下证据： 1.蒙山县永康餐具消毒中心租地请示、成交确认书、收款收据（复印件）各1份，证明被告对出租给原告的房屋所占的土地享有合法的土地使用权； 2.建设工程规划许可证审批单、建设用地规划许可证（复印件）各1份，证明被告出租给原告的房屋取得了合法的批建手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中组织双方交换了证据和质证。被告对原告提交的证据1-3均无异议，原告对被告提交的证据1、2三性无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院通过庭审对双方的举证、质证情况综合认定，被告对原告提交的证据4真实性无异议，对合法性和关联性有异议。本院认为，证据4是关于退还土地房屋的告知书，根据蒙山县国土资源局作出的《土地行政处罚决定书》及结案报告，现处罚决定书已经生效，故予以采信。被告对原告提交的证据5三性不予以认可，认为委托评估主体及手续不合法，评估报告没有业主及评估人员签名。综合双方举证、质证情况，本院认为，该证据是由具有资质的人员作出的估价报告，被告虽有异议但未提供相应的证据推翻该结论，故对证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定，该组证据证明了原告对承租房屋进行扩建、装修所形成的价值。被告对原告提交的证据6的真实性无异议，对其关联性及证明目的有异议，被告认为已通过向政府承租方式取得了18年的土地使用权，并且已使用了10多年未有任何人提出异议，被告认可处罚是为了县政府发展需要才认可的处罚的行为。综合双方举证、质证情况，本院对该份证据予以采信，该份证据证明了被告出租的涉案土地属违法占地，并受到了行政处罚。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 被告永康消毒中心于2007年11月27日经蒙山县建设局审批取得在位于蒙山县新联桥头（120急救中心对面）建设临时简易厂房的规划许可，2008年8月22日通过蒙山县国土资源局公开招租方式竞得位于蒙山县新联桥头（120急救中心对面）地块面积为753.6平方米土地，租期为18年，租金为180,000元的土地使用权。后因被告未按《成交确认书》确定的期限与蒙山县国土资局签订《国有土地使用权租赁合同》，于2019年4月1日蒙山县国土资源局作出蒙国土资处决字[2019]02号土地行政处罚决定书认定被告永康消毒中心从2006年8月起违法占地816.86平方米（其中建筑物占地面积为654.89平方米），依法予以责令退还违法占用土地816.86平方米，并没收地上建筑物和其他设施。 2018年9月15日，原、被告签订房屋租赁合同，被告将位于蒙山县新联桥头南的简易房屋（西南共约450平方米）出租给原告，租期10年。合同签订后，原告另外搭建了三间简易房屋，然后对房屋进行装修，开办“十一海鲜餐馆”。在2019年7月23日，蒙山县房屋征收办公室向原告送达“关于返还土地房屋的告知书”,告知原告应于2019年7月29日前自行搬出动产等财物，交还房屋给蒙山县人民政府，逾期不搬离的财物将按自动放弃依法处理,有关补偿问题由原告与租赁方按协议书及相关法律法规协商处理。接到通知后，原告按期将餐馆能搬走的东西搬走，但大量装修固定物品无法拆除搬迁。后经蒙山县蒙山镇法律服务所委托广西方中利和房地产评估事务所评估，原告自建4#-6#的房屋价值为34,566元，装修物价值124,286元，综合成新率认定财产价值为140,209元。原告认为被告出租的房屋，没有取得合法的土地使用权，属违法占用土地，经蒙山县国土资源局作出行政处罚决定书，责令被告退还违法占用的土地816.86平方米及没收地上建筑物和其他设施，造成原告财产损失，过错在于被告。原告为维护自己的合法权益，起诉至人民法院，望判如所请。 另查明，被告永康消毒中心出租的蒙山县新联桥头南（120急救中心对面）土地及房屋位于蒙山县湖河连通项目红线范围内，现已全部拆除建设成为水渠及通行步道。 本院认为，针对争议焦点一，原、被告签订的租赁合同是否合法有效问题。本案中，被告出租给原告的租赁物，蒙山县国土资源局于2019年4月1日对涉案租赁物作出土地行政处罚决定书，认定被告在未办理合法建设用地审批手续的情况下，占用蒙山镇新联村黄桥路口（蒙山至梧州右侧）的土地建房，属于违法占地行为。被告辩称出租的涉案房屋已取得《建设用地规划许可证》及对土地享有合法的使用权。本院认为，被告提交的临时（2007）城规管建管甲字地02号《建设工程规划许可证审批单》、临时编号2007地03号《建设用地规划许可证》，仅是对租赁房屋所占用土地规划进行的调整审批，并不能认定租赁房屋履行了所有合法的审批建设手续，且有蒙山县自然资源局于2019年4月1日作出的蒙国土资处决字[2019]02号土地行政处罚决定书的内容予以认定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有违反法律、行政法规的强制性规定应认定合同无效”，故本院认为原、被告就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》无效。 针对争议焦点二，原告诉请被告赔偿140,211元是否合法有据问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告将未取得合法土地使用权的房屋出租,应承担合同无效的过错责任。被告认为依照双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定，被告已尽风险告知义务并无过错，不应承担赔偿责任。本院认为，被告出租房屋时未告知原告涉案房屋土地的真实情况，导致原告对承租房屋价值判断产生影响，且因涉案房屋被管理部门处罚予以没收拆除，对原告财产损失有一定影响，故本院对其辩解意见不予采纳。原告作为承租方，疏于对租赁房屋合法性的审查、注意义务,对其自身的损失也应当承担相应的过错责任。本院根据当事人的过错责任，认定被告对原告的合理损失承担50%的民事赔偿。关于原告主张的损失认定，本院认为，原告自行搭建的4#、5#、6#三间房屋及装修系自行扩建，未经行政管理部门审批许可，亦未与被告协商，应自行承担4#、5#、6#三间房屋及装修的损失。关于涉案原告承租房屋1#-3#的装修价值，本院参照评估报告、装修实际使用情况，结合原告自认酌情认定原告的损失为50,908元[（124,288元-61,574元-2,821.44元）×85%]，综合双方对合同无效的过错程度,被告应赔偿原告装修损失25,454元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下: 被告蒙山县永康餐具消毒中心于本判决生效之日起十日内支付原告王伟芳装修损失25,454元。 二、驳回原告王伟芳的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,104元,由被告蒙山县永康餐具消毒中心负担436元，原告王伟芳负担2,668元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  黄世友 审 判 员  王晓春 人民陪审员  何天深 二〇二〇年三月十七日 书 记 员  林芳草 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。