浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0482民初3584号 原告：平湖市美联园林建设有限公司。住所地：平湖市当湖街道世纪名苑14幢6单元403室。统一社会信用代码：91330482692384796T。 法定代表人：谢国强，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：寿良，公司员工。 被告：陆志坚，男，1970年5月19日出生，汉族，住平湖市。 原告平湖市美联园林建设有限公司与被告陆志坚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理，依法适用简易程序审理。2019年10月25日，被告对本案管辖权提出异议，本院于同年11月7日裁定予以驳回。在上诉期间内，被告对上述裁定提起上诉。2020年1月3日，嘉兴市中级人民法院出具（2019）浙04民辖终179号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案于2020年3月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人寿良、被告陆志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年11月1日至2019年10月31日物业服务费5947元，违约金1784元（按物业服务费30%计算），合计7731元；2.被告支付邮资及明信片费5元；3.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告将第1项诉讼请求的违约金变更为欠缴物业服务费的10%。 被告辩称：原告从未向被告提供任何形式的物业服务，其诉请无事实及法律依据，无权向被告主张物业费，也无权主张违约金，且原告诉请的违约金计算无法律依据，物业服务合同对违约金计算标准有明确约定，但标准明显过高；被告与他人按份共有涉案物业，被告仅拥有该物业50%的所有权，并非本案适格被告；书面催收是收取物业费的前提，原告在本案起诉前，从未以任何形式向被告催收过物业费，请求驳回原告的诉讼请求。 为证明自己的主张，原告提交了下列证据： 1、《物业服务委托合同》1份，证明原、被告之间存在物业服务合同关系，交费时间、标准、违约金均有约定； 2、挂号明信片催收函1份，证明原告进行了书面催收物业费，及花去邮资3.80元； 3、公告催收通知1份，证明原告在香榭丽都小区公告栏张贴了催收物业服务费的通知； 4、不动产登记信息1份，证明被告的物业在原告的服务范围内，及物业的登记建筑面积为275.34平方米。 被告质证认为：证据1，真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，原告并未向被告提供任何物业服务，违约金标准无法律依据，标准过高；证据2，三性不予认可，原告从未向被告邮寄过该明信片，被告也未收到过，无法证明原告向被告催收过物业费，没有收到过原告的信件；证据3，三性及证明目的均不予认可，原告明知被告的地址，可以到被告地址书面送达催收函，且照片无法证明原告在该地址张贴过通知，同时该证据中的名字显示陆ＸＸ，无法证明系本案被告，本案不存在公告催收的前提及必要性，原告提供的证据无法证明原告进行了书面催收；证据4，真实性无异议，对关联性不予认可，被告仅享有案涉物业50%的所有权，并非适格被告。 为证明自己的主张，被告向本院提交如下证据： 1、香榭丽都业主委员会说明1份，证明原告未向被告提供过任何物业服务； 2、房屋所有权证4份，证明涉案物业的面积、坐落、所有权人以及共有形式。 原告质证认为：证据1，业委会的证明不全面，具有片面性，原告根据物业服务合同，提供的是小区整体的服务，包括保洁、维修，原告对被告也进行了服务，被告作为商铺物业业主，对原告的服务感受可能差一点；证据2，无异议。 经审核，本院认证如下： 原告提交的证据1、4，被告对真实性无异议，本院予以认定；证据2，根据庭审陈述，该明信片并未妥投，本院不予认定；证据3，系原告在涉案物业所在小区公告栏以张贴通知形式向欠缴物业费业主书面催收物业费，并无不当，本院确认该事实。 被告提交的证据1，根据庭审陈述，该证据系永丰社区出具，香榭丽都业委会章也由社区工作人员加盖，并非业委会加盖，业委会人员张根其签署的意见，仅代表其个人意见，并不代表全体业委会人员意见，且小区商铺也属小区物业范围，根据《物业管理条例》规定，业主如认为物业服务存在瑕疵，可通过提请业委会、提议召开业主大会等方式维护自身权益，还享有共同决定是否解聘物业服务企业等权利，小区业委会与原告签订了三年的物业服务合同，如原告在三年中从未对商铺业主进行物业服务，期间小区业委会却未采取任何相应措施，有悖常理，故本院对此证据证明的事实不予确认；证据2，原告无异议，本院予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年10月24日，原告与平湖市当湖街道永丰社区香榭丽都业主委员会签订《香榭丽都小区物业服务委托合同》，合同约定香榭丽都小区业主委员会委托原告进行物业管理服务，委托管理期限为三年，自2016年11月1日起至2019年10月31日止；委托管理服务事项约定有：房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理；共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理；公共绿化的养护和管理；附属配套建筑和设施的日常维修、养护和管理；公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集等；约定物业服务收费标准为多层住宅按建筑面积每月每平方米0.20元，商铺按建筑面积每月每平方米0.60元；业主或物业使用人应在每年10月31日前支付下一年度物业服务费，否则从下一年度11月1日起视为逾期缴纳，原告可以从逾期之日起每日向业主或物业使用人收取应缴费用的千分之三的违约金。合同签订后，原告对香榭丽都小区进行了物业管理。 被告系香榭丽都小区平湖市城南西路706、708号商铺的业主，其房屋建筑面积共计275.34平方米。2019年5月28日，原告在香榭丽都小区公告栏张贴催收物业服务费通知，要求欠缴物业服务费的业主在2019年6月10日前缴清物业费及违约金。被告至今尚未缴纳上述商铺自2016年11月1日起至2019年10月31日止的物业服务费5947元。 本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告与平湖市当湖街道永丰社区香榭丽都业主委员会签订的《香榭丽都小区物业服务委托合同》，是双方真实意思的表示，合法有效，对被告具有约束力。原告作为香榭丽都小区物业服务企业应当按照物业服务合同约定，提供相应的服务，被告作为小区商铺业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案居民小区物业服务涵盖面广，服务是否到位，是否使业主满意是业主的主观感受，每个业主利益角度不同，没有统一的尺度和标准，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，物业服务企业难以及时有效地为全体业主提供物业服务，最终损害的是全体业主的利益。且根据《物业管理条例》规定，业主如认为物业服务存在瑕疵，可通过提请业委会、提议召开业主大会等方式维护自身权益，还享有共同决定是否解聘物业服务企业等权利，以不缴纳物业费的方式督促物业服务企业提高服务质量并非合理方式。原告与小区业委会签订了三年的物业服务合同，如原告在合同期内未对小区商铺业主进行物业管理服务，而小区业主委员会未采取相关措施，有悖常理，故对被告提出原告并未对小区商铺进行物业服务，原告无权向其主张物业费的抗辩，本院不予支持。针对被告提出原告未以任何形式向其催收过物业费的抗辩，原告提供证据证明已在香榭丽都小区公告栏以张贴通知的形式催收物业服务费，并无不当，应当认定为进行了书面催收，故对被告的该抗辩，本院不予支持。关于被告提出的其仅拥有该物业50%的所有权，其并非适格被告的抗辩，本案涉案物业的两业主系夫妻，原告仅起诉被告，并无不当，本院对此抗辩不予采信。综上，被告在经原告书面催交物业费后，未能缴纳物业费，构成违约，应当承担支付拖欠的物业费及相应违约金的责任。故对原告要求被告支付物业服务费及违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的计算标准，被告抗辩提出违约金标准较高，原告在庭审中当庭变更为按拖欠物业费的10%计算违约金，其计算方式虽与合同约定不一致，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的相关规定，本案物业服务合同约定的违约金过高，本院酌情予以调整，现原告变更后的违约金计算标准，属合理范围，本院予以支持。关于原告诉请邮资及明信片费由被告承担，因明信片未妥投，且系原告在催讨过程中费用，合同也并未约定该费用应由业主承担，本院对此项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第六条、第七条、第十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告陆志坚于本判决生效后十日内支付原告平湖市美联园林建设有限公司物业服务费5947元及违约金594.70元； 二、驳回原告平湖市美联园林建设有限公司本案其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告陆志坚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  唐永祥 二〇二〇年三月二十日 法官助理张黛琳 书记员黄韵如