新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新2301民初6151号 原告:新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司，住所地:昌吉市建国西路199号。 法定代表人:李晓毅，该公司经理。 委托诉讼代理人：李胜，该公司员工。 委托诉讼代理人：赵文飞，该公司员工。 被告:黄勇,男,汉族,1972年6月30日生,户籍地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州，其他信息不详。 被告:新疆泰翔天康网络科技有限公司，住所地:新疆昌吉市建国西路199号和谐国际广场A座15层1506室。 法定代表人:任云志，系该公司总经理。 原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司（和谐房产昌吉分公司）、被告黄勇、被告新疆泰翔天康网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序进行了审理。原告和谐房产昌吉分公司的委托诉讼代理人李胜、赵文飞到庭参加诉讼，被告黄勇、被告新疆泰翔天康网络科技有限公司经本院依法公告送达传票传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 和谐房产昌吉分公司向本院提出诉讼如下诉讼请求：一、判令二被告共同支付欠款524165.4元；二、判令二被告共同支付利息18673.4元【524165.4元×4.75%÷12个月×10个月（2018年11月10日至2019年8月10日）】；三、判令解除两份租赁合同；四、要求二被告共同承担违约金141173.8元【481821.9元×1‰∕日×294日（2018年11月10日至2019年8月31日】；五、判令黄勇与新疆泰翔天康网络科技有限公司承担连带清偿责任；六、由被告承担本案诉讼费用、邮寄费、送达费。事实和理由:2017年5月10日、6月7日被告黄勇与原告签订合同,并且加盖公章,二被告共同承租并使用我公司房屋后严重违约，一直拖欠租金未支付,承租人黄勇前后作出书面承诺分期付款,但至今未支付，其行为严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益,依据相关法律规定提起诉讼,请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告黄勇、被告新疆泰翔天康网络科技有限公司经本院传票依法传唤均未到庭参加诉讼，未在答辩期内向本院提交答辩状、证据材料，视为其放弃举证。 本案原告和谐房产昌吉分公司围绕诉讼请求向本院提交如下证据： 1、租赁合同两份、承诺一份，证实原告与二被告于2017年5月10日签订租赁合同，而被告租赁原告位于××区、5、6、7号商铺及二层整层，租赁期限自2017年12月1日至2027年11月30日。由黄勇出具承诺书一份，承诺偿还原告欠款合计524165.4元。2、告知函一份、照片一张，证实2019年3月12日，原告方已将解除两份租赁合同的及相应责任承担以告知函方式向二被告现场送，黄勇现场签收。3、公证书一份，证实2019年8月23日，公证机构对原告要求解除与二被告之间的合同关系、办理本案案涉房屋、办理交房手续、支付欠付房租过程进行了公证。4、工商登记信息一份，证实黄勇是被告新疆泰翔天康网络科技有限公司实缴出资人，其他人只是名义股东并未实际出资，黄勇占股85％。本院对以上证据真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月10日，原告与二被告签订《商业租赁合同》一份，约定原告将其位于昌吉市××区，商业广场的一层整层4号、5号、6号、7号商铺（建筑面积为322.37平方米）出租给二被告，租赁期限为十个租约年（自2017年12月1日至2027年11月30日），房屋租金按计租面积计付，每月每平方米60元（2×30），被告方自计租日开始承担该房屋的租金。第一、第二个租约年租金均为235330.10元，第三、第四个租约年租金均为258863.11元；第五、第六个租约年租金为284749元；第七、第八个租约年租金均为312989元；第九、第十个租约年租金均为344759元。第一期租金应于本合同签订后5个工作日内支付，租赁期间为2017年12月1日至2018年11月30日，应交租金2235330.10元。合同签署当日，被告方应向原告方支付20000元，作为物业服务保证金。被告方作为该房屋的承租人，应当自计租日起，向物业服务公司交纳该房屋物业服务费。物业服务费以年为一个交费期，除第一期物业服务费外，被告方应当在每个交费期最后一个月的20日前向原告一次性足额支付下一个交费期费用。第一个租约年物业服务费按照（2.6元∕月∕平方米×322.37平方米）计算，自本合同签订后5个工作日内支付，收费期间自2017年6月1日至2018年5月31日，应交物业服务费为10057.94元。自进场日起，被告方应当承担并支付该租赁房屋所发生的水、电、燃气等相关费用，具体收费标准以物业管理服务协议约定为准。本合同签署后，如被告方未能在约定期限内足额支付履约保证金、物业服务费保证金或质量保证金，则自被告方逾期支付第5日起，原告有权解除本合同，被告方已交付保证金不予退还，且被告方应向原告支付相当于应付未付保证金金额的违约金。被告方延迟缴纳租金、物业费或其他费用，每延迟一日，向原告方或物业公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟15日仍未足额交纳的，原告或物业公司可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向被告或第三方承担任何责任；经原告书面催告后30日内被告未足额交纳欠费的，原告方有权单方解除本合同；被告应承担导致本合同提前终止的违约责任。双方特别确认，租赁期限内，如被告方延迟交纳租金或物业服务费或公共事业费累计超过3次（含），原告有权解除本合同，被告应承担导致本合同提前终止的违约责任。 2017年6月7日，原告与二被告签订《商业租赁合同》一份，约定原告将其位于昌吉市××区，商业广场的二层整层商铺（建筑面积为844.15平方米）租出给二被告，租赁期限为十个租约年（自2017年12月1日至2027年11月30日），房屋租金按计租面积计付，第一、第二个租约年租金均为246492元，第三、第四个租约年的租金均为271141元，第五、第六个租约年租金均为298871元，第七、第八个租约年租金均为329683元；第九、第十个租约年租金均为363575元。二被告自计租日开始承担该房屋的租金。第一期租金英语本合同签订后5个工作日内支付，租金期间为2017年6月7日至2018年11月30日，应交租金246491.80元。合同签署当日，被告方应向原告方支付30000元，作为物业服务保证金。被告方作为该房屋的承租人，应当自计租日起，向物业服务公司交纳该房屋物业费。物业费以年为一个交费期，除第一期物业服务费外，被告方应当在每个交费期最后一个月的20日前向原告一次性足额支付下一个交费期费用。第一个租约年物业服务费按照（1.3元∕月∕平方米×844.15平方米）计算，自本合同签订后5个工作日内支付，收费期间自2017年6月8日至2018年6月7日，应交物业服务费未13168.74元。自进场日起，被告方应当承担并支付该租赁房屋所发生的水、电、燃气等相关费用，具体收费标准以物业管理服务协议约定为准。本合同签署后，如被告方未能在约定期限内足额支付履约保证金、物业服务费保证金或质量保证金，则自被告方与其支付第5日起，原告有权解除本合同，被告方已交付保证金不予退还，且被告方应向原告支付箱单关于应付未付保证金金额的违约金。被告方延迟缴纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，向原告方或物业公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟15日仍未足额交纳的，原告或物业公司可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向被告或底单方承担任何责任；经原告书面催告后30日内被告未足额交纳欠费的，原告方有权单方解除本合同；被告应承担导致本合同提前终止的违约责任。双方特别确认，租赁期限内，如被告方延迟交纳租金或物业服务费或公共事业费累计超过3次（含），原告有权解除本合同，被告应承担导致本合同提前终止的违约责任。 2018年12月25日，黄勇向原告方出具承诺书，承诺书内容如下：截止2018年12月新疆泰翔天康网络科技有限公司欠房租481821.90元，采暖费10938.10元（不含超高费，超高费按照最终物业公司核算金额为准）；物业费欠31405.40元。共计欠款524165.40元（保证金以财务核查数据为准）。本人承诺2018年12月底前向贵公司交纳20万元；2019年1月底前缴纳20万元；2019年2月底前缴清所有欠款费用，并自愿承担按照合同条款核算的相应违约金，最终金额以物业公司核算的金额为准。如按期未缴纳上述费用，本人愿意承担由此产生的一切后果。 2019年3月12日，原告向被告新疆泰翔天康网络科技有限公司送达告知函，由被告黄勇签收，告知函内容是：贵公司2017年5月10日与原告公司就坐落于昌吉市××路.52㎡的房屋，签定租赁合同，其中：一层门面四件（1-5、1-6、1-7、1-8号），面积322.37㎡，二层整层办公室844.15㎡。合同约定期限为2017年12月1日至2017年11月30日止，租金支付方式为一年一付，保证金50000元（已交5000元，剩余45000元未交）。合同约定除第一期租金外乙方应在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性付清下个租期租金，贵公司合同第一期已于2018年11月30日到期，第二期租金为481821.90元，应于2018年11月10日向甲方接洽缴纳，多次催缴至今都未缴纳，现正式函告贵公司于2019年3月20日前将所欠租金及保证金向原告方一次付清并承担相应的违约责任。否则我公司将根据合同第二十一条约定提起法律诉讼程序并同时收回房屋。 2019年8月23日，北京时间10时23分，原告方在昌吉市××区挂有“前海财险、滴滴豪车俱乐部PICC中国人民保险、中国电信战略合作伙伴”字样牌子的商铺门前，在标有“PICC中国人民保险”字样下方的玻璃门上张贴了《解除合同通知函》，该函内容如下：新疆泰翔天康网络科技有限公司或黄勇（以下简称“你方”）：你方分别于2017年5月10日、2017年6月7日与我方共签订了两份《商业租赁合同》，分别承租我方位于昌吉市××区、5、6、7号商铺和二层整层，租金一年一付，你方第一期租金已于2018年11月30日到期，第二期租金应当于2018年11月10日向我方缴纳，经我方多次催缴，至今仍未缴纳。根据租赁合同第21.4约定，现我方正式函告你方解除上述两份租赁合同。根据租赁合同第23.3约定，要求你方收到本函当日立即搬离，逾期未办理交付房屋相关手续视为你方放弃一切法律权利，我方有权自行处置。由此造成的损失，你方自行承担，我方概不负责。我方保留随时追究你方违约责任及其他法律责任的权利。 被告新疆泰翔天康网络科技有限公司成立日期是2017年5月9日，法定代表人是任云志，股东共4人，持股情况如下：黄勇持股比例85%，认缴出资额850万元，实际出资250万元，股东冯建材、任云志、杨涛三人分别持股5%，认缴出资分别为50万元，实际出资额均为0元。 庭审中，原告陈述两份《商铺租赁合同》均是原告先与黄勇签订，签订之后两个月左右，被告新疆泰翔天康网络科技有限公司成立后，有了公司公章，由黄勇在租赁合同上加盖了新疆泰翔天康网络科技有限公司的公章。二被告应在2017年5月10日及2017年6月7日，向原告交50000元保证金，经原告方多次索要，二被告在2018年12月21日向原告仅交了5000元保证金。 本院认为，原告与被告新疆泰翔天康网络科技有限公司签订的《商铺租赁合同》中有新疆泰翔天康网络科技有限公司的盖章，黄勇系该公司股东，2018年12月25日，黄勇向原告方出具承诺书的行为应当认定黄勇系对原告与被告新疆泰翔天康网络科技有限公司之间就本案中所涉及债务的加入。因此，二被告在本案中应当共同向原告履行相应清偿债务义务。原、被告分别于2017年5月10日、2017年6月7日签订的《商业租赁合同》属于双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，二被告与原告约定了解除合同的条件，且经原告书面告知后无正当理由至今未向原告支付租金，原告已经向二被告书面告知要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，本院对原告要求解除与二被告签订的两份《商铺租赁合同》的诉讼请求予以支持。因原告已经收回了案涉的两套商铺，故对其要求二被告立即交还房屋的诉讼请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告将其商铺租赁给二被告使用后，二被告未按照双方签订的《商铺租赁合同》中约定的条款向原告支付房租、采暖费、物业费，经原告催缴后至今尚未支付，故原告要求二被告支付其房租481821.90元、采暖费10938.10元、物业费31405.40元，共计524165.40元，本院对原告主张的房租481821.90元、采暖费10938.10元、物业费31405.40元，共计524165.40元的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，原告与被告在《商铺租赁合同》中约定“被告方延迟缴纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，向原告方或物业公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金”，二被告至今未向原告支付租金、物业费、采暖费，现原告主张以二被告欠缴原告两套商铺租金481821.90元为基数，按照日1‰计算自2018年11月10日至2019年8月31日期间的违约金。因二被告在本案中的违约给原告造成的损失主要是房屋的租金、采暖费、物业费，本案中已经对上述费用予以支持，原告剩余损失系逾期付款的利息损失，因在本案中原告与二被告约定了违约金的计算方式，经核定，双方约定的违约金数额明显高于原告实际损失，应当予以调整，本院参照银行同期贷款利率酌情确定二被告应当向原告支付自2018年11月10日至2019年8月31日期间的违约金18500元。原告已经在本案中主张了违约金，其实际损失已经得到弥补，故其同时主张自2018年11月10日至2019年8月10日期间的欠款利息18673.40元（524165.40元×4.75%÷12个月×9个月）的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。 综合上述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司与被告新疆泰翔天康网络科技有限公司、被告黄勇分别于2017年5月10日、2017年6月7日签订的《商业租赁合同》。 二、被告新疆泰翔天康网络科技有限公司、黄勇于向原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司支付房租481821.90元、采暖费10938.10元、物业费31405.40元，共计524165.40元。 三、被告新疆泰翔天康网络科技有限公司、黄勇向原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司支付违约金18500元。 四、驳回原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司的其他诉讼请求。 上述款项应于本判决生效后十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10640.13元，由原告新疆和谐房地产开发有限公司昌吉分公司负担1413.48元，被告新疆泰翔天康网络科技有限公司、黄勇负担9226.65元。公告费550元由被告新疆泰翔天康网络科技有限公司、黄勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  赵远建 审 判 员  李 岩 人民陪审员  范羽翔 二〇二〇年三月二十六日 书 记 员  甘贵婷