上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初23928号原告：朱方洁，女，1973年10月7日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市长宁区。委托诉讼代理人：刘俊烨，上海尚域律师事务所律师。被告：平荣，男，1964年3月11日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区，现住上海市。被告：蔡小宁，女，1965年5月6日出生，汉族，户籍地上海市虹口区，现住上海市。被告：平川，女，1992年1月25日出生，汉族，户籍地上海市虹口区，现住上海市。三被告共同委托诉讼代理人：苏仲琦，上海王岩律师事务所律师。第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区新寺镇桥东新村XXX号。法定代表人：邵非，总经理。委托诉讼代理人：朱泠，女。原告朱方洁诉被告平荣、蔡小宁、平川房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，本院根据原告的申请，依法追加德佑房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼。本案于2020年1月9日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人刘俊烨、被告平荣及三被告共同委托诉讼代理人苏仲琦、第三人委托诉讼代理人朱泠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱方洁诉称：2019年6月,由第三人居间介绍,原告与被告签订了《房地产买卖合同》,约定被告将其所有的位于上海市青浦区老沪青平公路XXX号XXX区XXX号的房屋出卖给原告。2019年6月12日,原告向第三人支付人民币(以下币种均同)5万元意向金,该意向金自被告签署后转为定金。2019年6月14日、23日,原告又向被告支付定金45万元。然而事后,原告得知拟购买的上海市青浦区老沪青平公路XXX号XXX区XXX号的房屋存在违章建筑,于是多次通过第三人与被告交涉,要求被告提供涉案房屋相关建筑物的合法证明、房屋平面图及房地产四至范围,以确认该房屋是否存在违章建筑、是否会影响交易,但被告却拒绝配合原告。后原告向青浦区人民政府反映房屋相关情况,经青浦区人民政府确认该房屋存在违章建筑,故原告不得不放弃购买该房屋,并要求被告返还已支付的定金50万元,但遭到被告的拒绝。原告认为,首先,被告故意隐瞒其所有的房屋存在违章建筑，导致原告无法充分了解涉案房屋的具体状况。其次,违章建筑势必导致涉案房屋交易过户的不稳定性,并且违章建筑的存在也给该房屋的居住使用带来了巨大风险。因此,被告在签订合同时故意隐瞒了涉案房屋存在违章建筑,导致合同无法继续履行,其违背诚实信用原则在先,应当双倍返还定金。综上,为维护原告的合法权益，故诉至法院要求：1、判令解除原告、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》；2、判令被告双倍返还定金100万元；3、判令本案诉讼费用由被告负担。被告平荣、蔡小宁、平川共同辩称：不同意原告的诉请。原被告之间的买卖合同已经于2019年8月28日解除，合同解除的原因是原告因资金问题没有按约于2019年8月15日支付第二期房款400万元并网签合同，故原告构成违约，被告有权没收原告定金。原告所述并非事实，事实是：在签订合同之前，原告已经多次看房并在涉案房屋内商谈合同签订事宜。原告查看了房屋产权信息、产证及四至范围的附图，第三人也向原告告知过房屋有部分面积不在产证范围内。根据合同，原告应于8月15日支付第二笔房款400万元，但原告于8月5日就告知第三人因资金有问题，不能支付房款。之后在8月8日-8月14日期间，原告不接电话、不回复微信，处于回避沟通状态。8月15日，原告正式告知第三人不愿意继续履行合同，当日第三人转达了被告。当时原告还对第三人说定金能要回多少就要回多少，如果要不回来就算了，可以证明原告认识到自己的违约行为，对于定金没收也有预期。被告当时的态度是同意解除合同，但是定金一分不退。被告本来以为此事就此了结。但9月上旬，被告突然接到物业电话说有人举报房屋存在违章。后来，被告得知是原告举报，并且一并将被告在同一小区的另一幢房屋也同时举报，原告是为了要回定金而恶意投诉。被告于2002年从上家处购买的房屋，被告仅对内部进行了装修，没有搭建违章，即使房屋存在违章搭建，也是上家搭建。且合同约定的面积与产证面积一致，不涉及一楼多搭出来的两间房间，原告也是因为搭建的面积没有计入房款，才购买房屋。目前没有任何执法部门认定涉案房屋存在违章搭建。9月，被告调取的产调信息也没有任何限制过户交易的记载，故涉案房屋不影响交易过户。第三人德佑房地产经纪有限公司述称：本案事实同被告所述一致。本案合同无法履行系因原告资金不足无法支付后续房款导致，原告对涉案房屋存在违章建筑明知，且涉案房屋可以过户交易。经开庭审理查明：2019年6月13日，原、被告签订《协议书》一份，约定原告购买被告位于青浦区老沪青平公路XXX号XXX区XXX号房屋，约定房屋总价款为1,235万元。双方签订的《房地产买卖合同》约定房款为840万元，原告应按《房地产买卖合同》约定的付款方式支付该笔款项，双方同意《上海市房地产买卖合同》(用于过户和贷款的示范文本)按照上述房价款签署。另外装修补偿款为395万元，原告应于《上海市房地产买卖合同》示范文本当日支付被告。该协议书还约定了其他内容。2019年6月17日，原告作为买受人，被告作为卖售人，第三人作为居间方，三方签订《房地产买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于上述330号房屋，房屋类型为花园住宅，建筑面积191.10平方米，房屋转让款为840万元。合同约定双方于2019年12月15前共同向房地产交易中心申请办理过户手续。关于定金，合同约定若被告收取定金后未按合同履行的，应双倍返回定金，若原告支付定金后未按合同履行的，则被告有权没收定金。关于房款支付，合同约定原告在签订合同时向第三人支付购房意向金5万元，该笔款项于被告签订合同后转为部分定金；原告于2019年6月30日前支付定金45万元；本合同签订后61日内，原告应支付房款400万元；原告于双方签订《上海市房地产买卖合同》示范文本后107日内支付138万元；247万元房款通过贷款方式支付；尾款5万元，被告应于双方签订《房屋交接书》当日支付。合同还约定了其他内容。2019年6月，原告共计支付被告购房定金50万元。另查明，2019年8月5日开始，原告向第三人工作人员郑舒越(音)表示因贷款及资金出现问题无法支付后续房款，要求该工作人员向被告转述原告出现了资金问题及询问被告后续的处理方案。8月14日，原告再次向郑舒越表示因后续资金出现严重的不确定性，要求郑舒越帮忙办理解约，并表示希望被告能够退还部分款项。8月15日，郑舒越与被告沟通后告知原告如果实在无法履行，被告同意解约，但要走解约程序。8月28日，原告要求提供涉案房屋的图纸。8月29日，原告要求业主退还50万元定金。原告就涉案房屋及被告名下的其他房屋存在违章建筑向有关部门进行举报。因双方协商未果，故原告诉至本院。又查明，涉案330号房屋的产权登记在三被告名下。2019年9月12日调取的上海市不动产登记薄无涉案房屋存在违章建筑影响过户之记载。2019年8月28日，被告出具《解约通知函》载明因原告未按约支付房款400万元，故双方签订的买卖合同于该函发出之日起解除，定金不再返还。以上查明的事实，由原、被告及第三人的陈述，协议书、房地产买卖合同、房地产权证、不动产登记薄、微信聊天记录等予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的协议书及房地产买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案中，根据当事人的陈述及原告与第三人工作人员的微信聊天记录，足以证明在合同约定的付款期限前，原告明确表示因资金问题无法支付房款要求解除合同并要求被告退还部分定金。关于原告主张原告因被告及第三人恶意隐瞒涉案房屋存在违章建筑导致合同目的无法实现故要求解除合同。本院认为，原告自称其于2019年8月初即知晓涉案房屋存在违章建筑，即使原告所述属实，通过原告与第三人的微信记录，原告从未因涉案房屋存在违章搭建提出异议并要求解除合同，反以自身资金存在问题为由要求解除合同。有此可证原告对涉案房屋存在违章搭建不持异议，因被告不同意返还定金，原告才向有关部门举报涉案房屋存在违章搭建以胁迫被告返还定金，原告此举严重违反契约精神，有悖诚实信用原则。原告主张房屋存在违章建筑将导致合同目的无法实现，亦缺乏依据，本院不予采纳。原告作为违约方虽无权单方解除合同，但因原告在合同履行期限届满之前明确表示不同意履行合同，且被告亦同意解除合同，故本院确认双方合同已经解除。原告要求被告双倍返还定金，缺乏依据，本院不予支持。被告抗辩定金已经没收，合法有据，本院予以认同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二款、第一百一十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告朱方洁与被告平荣、蔡小宁、平川签订的《房地产买卖合同》解除；二、驳回原告朱方洁其余诉讼请求。本案受理费13,800元，减半收取6,900元，由原告负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  刘 琳二〇二〇年三月二日法官助理  赵晓霞书 记 员  赵晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。