广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初2979号原告（反诉被告，下统称原告）：王齐运，男，汉族，1972年12月1日出生，住湖北省广水市。委托诉讼代理人：赵相如，河北华川（宽城满族自治县）律师事务所律师。被告（反诉原告，下统称被告）：东莞市黔桂物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇霄边第二工业区东华巷1号。统一社会信用代码为914419005921415359。法定代表人：李锋。委托诉讼代理人：赖文聪，该公司员工。原告王齐运与被告东莞市黔桂物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案受理后，原适用简易程序，后转换适用普通程序并依法组成合议庭进行审理。诉讼中，被告提出反诉，本院决定合并审理。本案于2019年7月10日、9月18日公开开庭进行了审理。原告王齐运及其委托诉讼代理人赵相如均参与了两次庭审，被告的委托诉讼代理人赖文聪参与了2019年9月18日的庭审。本案现已审理终结。原告起诉称，原告与被告于2018年2月26日签订《商铺租赁合同》，约定由原告租赁被告位于广东省东莞市××边××号商铺经商；月租金2800元，原告向被告预交两个月押金合计5600元作为保证金；甲方违约，返还押金，补两个月租金作为补偿，并承担由此造成的损失。合同签订后，原告经被告同意按照经营需要对案涉商铺进行装修，但由于案涉商铺有严重的漏水情况，原告无法使用，多次要求被告维修但均未修好，且被告于2018年6月28日对案涉商铺进行停水停电，导致原告无法继续装修使用，违反了双方的约定及相关法律的规定。原告多次要求被告返还押金并赔偿损失，但被告不予理会。故原告诉请：1、被告返还原告押金5600元并支付违约金5600元；2、被告向原告赔偿因终止合同给原告造成的损失41200元；3、本案诉讼费用全部由被告承担。被告答辩并反诉称，原告所指案涉商铺漏水问题，被告已及时修复，该商铺已不漏水；原告称被告没有向其提供经营执照问题并不存在；原告搬离案涉租赁商铺，属于原告个人原因，被告并无违约。相反，原告在租赁期间以商铺漏水等借口拖欠被告2018年6、7月份两月租金及水电费。故被告反诉请求：1、原告支付被告2018年6月、7月租金5600元及水电费948元；2、原告承担受理费。原告对被告的反诉诉请答辩称，原告租赁案涉商铺后一直无法使用，房屋多处漏水，没有经营过一天；在被告强行停水停电后，原告在2018年7月16日搬走了，故不拖欠被告的租金及水电费。诉讼中，原告提供了《商铺租赁合同》、押金收据、《装修协议书》及支付装修款收据、《水电安装协议》及支出费用收据、《催款通知单》、《个体工商户登记申请材料》、微信聊天截图、光盘、照片；被告提供了《房屋漏水维修合同书》及维修费收据、照片、雅信实业（中国）有限公司香港注册证书、《租赁合同》、《情况说明》，以证明各自主张的事实。经审理查明，2018年2月26日，原告以经营食品买卖生意为由与被告签订《商铺租赁合同》，约定由原告租赁被告位于广东省东莞市××宵边××号商铺，月租金2800元，原告向被告预交两个月押金合计5600元作为保证金，交铺日为2018年2月26日前，起租日为2018年3月5日，租金及水电费须在每月5日前交清，等等。合同签订后，原告经被告同意按照其经营需要对案涉商铺进行简易装修，自费安装了水电分表；原告共向被告支付租金至2018年5月，水电费支付至2018年4月。2018年4月中因案涉商铺出现漏水，被告曾派员维修，但至2018年6月初仍未修复；原告认为无法继续使用案涉商铺，同时被告也未协助原告完成办理营业执照等证件，便没有再向被告支付租金及水电费；被告亦强调并发通知给原告应及时缴纳租金及水电费，被告因原告未支付到期租金及水电费，在2018年6月28日对案涉商铺进行停水停电。原告于2018年7月16日搬离该商铺，并微信告知被告的管理员，明确表示要搬走，第二天交回商铺钥匙。后原告认为造成其无法经营的损失包括已付被告押金5600元、天花装修1400元、水电安装3800元、其它装修36000元，产生原告经济损失的责任在于被告租赁的商铺有质量问题。诉讼中，被告反诉主张原告拖欠2018年6、7月两个月的租金及水电费合计6548元。另查明，被告为物业管理公司，长期承租雅信实业（中国）有限公司位于广东省东莞市××边××号的雅信工业园区物业，案涉租赁商铺为该园区的商铺之一，该园区物业均未办理规划许可证及相关产权证。以上事实，有当事人提供的上述证据以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案原告与被告虽然签订了《商铺租赁合同》，但因案涉租赁商铺至本案审理终结前，仍未没有办理好工程规划许可证、报建手续及房产证等证件，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院认定案涉《商铺租赁合同》为无效合同，造成无效的过错系被告。一、关于原告本诉中主张被告返还押金5600元并支付违约金5600元的请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条第一款、第五十八条第一款的规定，原告主张被告返还押金5600元，有事实及法律依据，本院予以支持；但其主张被告支付违约金5600元的请求，不符合法律规定，本院不予支持。二、关于原告本诉中主张被告赔偿损失41200元的请求。原告所提供的天花装修1400元、水电安装3800元、其它装修36000元的原始凭证，虽然被告不予确认该些证据的真实性，但被告确认原告对案涉商铺有进行相应的水电安装和装修，并进行了经营，故本院认可原告对案涉商铺投入的水电安装及装修费用。对投入商铺的水电安装及装修，拆除取回对原告没有使用价值，且案涉商铺已由被告另租他人，原告也无法拆除取回。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第二款的规定，因造成案涉《商铺租赁合同》无效的过错在于被告，原告对案涉商铺进行的水电安装及装修投入，系原告的损失，但因原告在短时间内使用过，本院酌定被告应当对原告投入的水电安装及装修款按六折承接，作为赔偿原告的损失，该部分损失金额为24720元（41200元×0.6=24720元）；原告的诉请超出本院认定的部分，没有事实及法律依据，本院予以驳回。三、关于被告反诉中主张原告支付2018年6、7月两个月的租金及水电费的请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告于2018年6月28日对案涉商铺进行停水停电，原告实际在2018年7月16日搬离案涉商铺，故原告在2018年6月28日前应当有使用水、电，产生水电费；原告在搬离前（2018年7月16日前）有实际使用案涉商铺，产生商铺占有使用费。故被告主张原告支付相应的房屋使用费及水电费，有事实和法律依据，但仅限于上述时间以前产生的费用。根据已查明的起租日、交租日和实际已支付租金月份的情况，原告确实拖欠被告2018年5、6月的水电费合计282元；而未支付商铺占有使用费的时间段应为2018年6月6日至2018年7月16日，共41日，折合费用金额为3826.67元（2800元÷30天×41日=3826.67元）；水电费及商铺占有使用费两项合计4108.67元（282元+3826.67元=4108.67元）。被告的反诉诉请费用金额应当以本院认定的为限，其诉请超出部分，没有事实及法律依据，不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条第一款、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市黔桂物业管理有限公司应当返还原告王齐运押金5600元，并赔偿原告王齐运的经济损失24720元，合计30320元。二、原告王齐运应当支付被告东莞市黔桂物业管理有限公司的水电费、商铺占有使用费合计4108.67元。三、上述第一、二判项所涉金额相抵，被告东莞市黔桂物业管理有限公司仍需向原告王齐运支付26211.33元；该26211.33元限被告东莞市黔桂物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告王齐运支付完毕。四、驳回原告王齐运的其它本诉诉讼请求。五、驳回被告东莞市黔桂物业管理有限公司的其它反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。本案收取本诉受理费1110元，由被告东莞市黔桂物业管理有限公司负担642元，由原告王齐运负担468元。本案收取反诉受理费50元，由被告东莞市黔桂物业管理有限公司负担19元，由原告王齐运负担31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  邓瑞良人民陪审员  孙敏婷人民陪审员  周树华二〇二〇年三月六日书 记 员  杜秋兰叶倩莹