山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终478号上诉人（原审被告）：吕国锋，男，1983年9月6日出生，汉族，住山东省济南市。上诉人（原审被告）：张燕红，女，1991年10月20日出生，汉族，住山东省济南市。被上诉人（原审原告）：巴连帅，男，1986年4月8日出生，汉族，户籍所在地河南省濮阳县，现住山东省济南市。委托诉讼代理人：刘立阳，山东景康律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟晓冬，山东景康律师事务所律师。原审被告：刘瑞茹，女，1987年7月6日出生，汉族，住济南市。上诉人吕国锋、张燕红因与被上诉人巴连帅，原审被告刘瑞茹确认合同无效纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初8707号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕国锋、张燕红上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，依法改判并驳回巴连帅的诉求；2.上诉费用由巴连帅承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.巴连帅与吕国锋、张燕红是认识的但并不熟悉，且巴连帅所找证人是其老乡；2.吕国锋、张燕红并不知晓所购房屋是巴连帅的唯一住宅；3.吕国锋、张燕红买房之前由刘瑞茹带领实地看过房子；4.吕国锋、张燕红、刘瑞茹之间并非恶意串通，而是正常买房；5.吕国锋、张燕红购买涉案房屋属善意取得；6.一审判决逻辑错误。二、一审判决适用法律错误。1.刘瑞茹将房屋出售给吕国锋、张燕红的行为既不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在恶意串通，损害他人合法权益的情况；2.合同法规定合同无效或被撤销后因合同取得的财产应当予以返还，一审判决认定双方当事人所签订的买卖合同无效，确未涉及钱款的处分，吕国锋、张燕红在无任何过错的情况下，却承担了巴连帅恶意欺诈的后果。巴连帅辩称，刘瑞茹对涉案房屋的买卖系无权处分，且刘瑞茹与吕国锋、张燕红的房屋买卖行为并不符合日常交易惯例，系恶意串通，故意损害巴连帅的权益，应当确认房屋买卖合同无效。巴连帅向一审法院起诉请求：1.判令刘瑞茹将位于济南市市中区融汇城四区4号楼1903室的房屋出售给张燕红、吕国锋的行为无效；2.判令刘瑞茹、张燕红、吕国锋将上述房屋权属恢复到房屋转让行为之前的状况，即恢复到产权证号为济南20180230473登记下的产权状况；3.判令刘瑞茹、张燕红、吕国锋赔偿巴连帅各项损失3万元；4.诉讼费用由刘瑞茹、张燕红、吕国锋承担。一审法院认定事实：巴连帅与刘瑞茹系夫妻关系，双方于2009年2月12日登记结婚，2009年12月4日生育女儿巴鏐灿，2012年7月3日生育儿子巴国贺。吕国锋、张燕红系夫妻关系。2015年5月26日，刘瑞茹与案外人山东融汇西区置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的位于济南市市中区陡沟办事处大庙屯村的融汇城项目4号楼1903号，金额共计500234元等。该房屋于2018年11月4日办理了房屋权属证书，房产证号为（鲁2018）济南市不动产权第0230473号，房屋坐落为济南市市中区融汇城四区4号楼1903室，建筑面积96.06平方米，房屋所有权人为刘瑞茹，无其他共有权人。2019年4月24日，刘瑞茹（甲方）与张燕红（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定，甲方自愿将坐落在市中区融汇城四区4号楼1903号楼房出卖给乙方，双方议定房屋及附属建筑物总价值壹佰万元整，乙方于2019年4月24日向甲方支付伍拾万元，甲方于2019年4月24日在济南市房管局把房子（市中区融汇城四区4号楼1903）抵押给乙方，待到乙方把剩余房款付清，甲乙双方办理过户手续。2019年7月5日，出卖人刘瑞茹（甲方）与买受人张燕红（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定，出售房屋座落于济南市中区融汇城四区4号楼1903，建筑面积96.06平方米，成交总价款100万元（购房款已全部付清），甲方应在本合同签订之日起90日内将本合同项下房屋全部交付给乙方等。2019年7月5日，刘瑞茹与吕国锋、张燕红签订《济南市存量房屋买卖合同》，约定，刘瑞茹将涉案房屋出卖给吕国锋、张燕红，成交价款为100万元等。2019年7月15日，刘瑞茹（甲方）与张燕红、吕国锋（乙方）签订《房屋买卖合同补充合同》，约定，甲乙双方在2019年7月5日签订房屋买卖合同后，因甲方（出卖人）不愿意承担房屋过户所产生的费用一事，经甲乙双方再次协商后，达成一致，由乙方（买受人）承担过户产生的费用等。2019年7月18日，刘瑞茹、吕国锋、张燕红办理了涉案房屋的所有权过户手续，吕国锋、张燕红取得了涉案房屋的所有权证，房产证号为济南20190155682，所有权人为吕国锋，共有权人为张燕红，权属取得方式为二手房买卖，登记时间为2019年7月18日。另查，刘瑞茹与张燕红曾经于2019年4月24日签订借款抵押合同一份，约定，刘瑞茹因生意资金周转向张燕红借款50万元，期限为2019年4月24日至2019年10月23日，利率为月利率3%，刘瑞茹以其所有的位于济南市市中区融汇城四区4号楼1903室住房为上述借款进行抵押，双方并于2019年4月25日在济南市自然资源和规划局办理了抵押权登记，后双方于2019年7月15日向济南市不动产登记中心申请解除了抵押。张燕红于2019年4月24日、7月5日分别向刘瑞茹通过银行转账汇款50万元共计100万元，并由刘瑞茹分别出具了收条。巴连帅主张刘瑞茹、张燕红、吕国锋系恶意串通订立虚假房屋买卖合同，其理由如下：一、巴连帅、刘瑞茹夫妇与吕国锋、张燕红夫妇在多年之前就认识，双方系邻居关系，吕国锋、张燕红对巴连帅的家庭状况和居住情况十分了解，有条件在签订房屋买卖合同前询问巴连帅的意见而不进行询问，且未到现场查看房屋状况，即擅自办理过户手续；二、刘瑞茹、张燕红、吕国锋在合同中没有约定室内设施及办理户口迁移、物业交割手续；三、约定的房屋售价明显低于市场价格。巴连帅提交了济南链家网、济南贝壳网的网上房屋交易信息截图一份，记载同面积同地段房屋售价为120万元左右；提供户籍查询信息一份，记载刘瑞茹的户口尚登记在涉案房屋。巴连帅申请证人郭海港到庭作证称，其与巴连帅系楼上楼下经营生意邻居关系，已认识五、六年了，其经巴连帅介绍认识了吕国锋多年，三人有时在一起吃饭等。吕国锋称，其与巴连帅于2017年认识，双方确实有微信等联系方式，但认为刘瑞茹说房子是她的且她老公也知道卖房子的事，所以在签订房屋买卖合同及办理过户过程中没有征求过巴连帅的意见；关于房屋价格问题，二手房产价格有价无市，当时的价格是相对的市场价格，巴连帅提交的网络报价也不是物价部门的评估价格，而且我们已经付了合理的对价并缴纳了高额税费7万余元，巴连帅与刘瑞茹的矛盾与我们无关。巴连帅主张因刘瑞茹、张燕红、吕国锋的行为致使涉案房屋停水停电，给在该房屋中居住的老人、孩子造成不便，故请求判令刘瑞茹、张燕红、吕国锋赔偿巴连帅经济损失3万元，对此未提交证据。刘瑞茹、张燕红、吕国锋对此不予认可。一审法院认为，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”本案中，涉案房产产权虽然登记在刘瑞茹名下，但巴连帅与刘瑞茹于2009年登记结婚，婚后长期共同居住生活、养育子女；涉案房产购买于2015年，购买后一直由巴连帅与刘瑞茹及家人共同在该房居住至今，因此，一审法院依法确认涉案房产系归属于巴连帅与刘瑞茹的夫妻共同财产。刘瑞茹主张涉案房产系其个人出资购买及归其个人所有的主张，不符合前述法律规定，一审法院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的规定：“（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。”因涉案房产系巴连帅与刘瑞茹及家人在本市的唯一房产且长期由其全家人共同居住使用，属于其家庭的重大财产。刘瑞茹作为涉案房产的共有人之一，在与其他共有人未协商达成一致的情况下，无权单方作出出售该房产的处理决定。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依据法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，吕国锋、张燕红夫妻与巴连帅、刘瑞茹夫妻系熟人关系，双方早于2017年即相识，并互有联系方式，吕国锋、张燕红有理由知道巴连帅、刘瑞茹的家庭关系现状，应当知道涉案房产系巴连帅、刘瑞茹婚姻关系存续期间购买且由全家人共同居住的基本情况。根据各方当事人的陈述，巴连帅与刘瑞茹夫妻除涉案房产外无其他房产，系其全家人在本市居住的唯一房产；吕国锋、张燕红夫妻亦无其他房产，因此对于巴连帅、刘瑞茹夫妻，或者吕国锋、张燕红夫妻来说，房产都是足以严重影响其全家人基本生活的家庭重大财产，因此，买卖房产是夫妻家庭生活中的大事，理应慎重处理。吕国锋、张燕红与巴连帅原系熟人关系，双方之间互有微信、电话等方便的联系方式，吕国锋、张燕红在签订房屋买卖合同之前理应及时与巴连帅沟通交流及到房屋现场进行查验，了解其房屋真实现状及卖房是否是巴连帅、刘瑞茹夫妻的真实意思表示。但吕国锋、张燕红在未及时征询巴连帅的意见的情况下，即与刘瑞茹签订房屋买卖合同并将涉案房屋过户至吕国锋、张燕红名下，应当认定刘瑞茹、吕国锋、张燕红之间存在恶意串通行为，侵害了巴连帅的合法房产权利。因此，吕国锋、张燕红购买涉案房产的行为不构成善意取得。综上所述，刘瑞茹与吕国锋、张燕红签订的房屋买卖合同，违反了相关法律规定，严重侵害了巴连帅对夫妻共有财产享有的财产权利，且不构成善意取得，依法应予认定为无效合同。巴连帅请求确认房屋买卖合同无效，并将涉案房产的权属登记恢复原状，理由正当，合法有据，一审法院应予支持。巴连帅主张因刘瑞茹、吕国锋、张燕红的行为给其造成经济损失3万元，未能提交相应的证据予以证实，一审法院不予采纳，对于巴连帅的该项主张不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条、第五十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）款的规定，判决：一、确认被告刘瑞茹与被告吕国锋、张燕红分别于2019年4月24日、2019年7月5日、2019年7月15日就济南市房产签订的房屋买卖协议、济南市存量房屋买卖合同、房屋买卖合同补充合同均无效；二、被告吕国锋、张燕红于判决生效之日起三十日内，协助办理不动产产权过户登记手续，将济南市房屋（建筑面积为96.06平方米，房产证号为济南20190155682）产权过户登记在被告刘瑞茹名下；三、驳回原告巴连帅的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案涉案房屋系刘瑞红与巴连帅在婚姻关系存续期间购买，并登记在刘瑞红个人名下。因刘瑞红与巴连帅未提供协议证明对涉案房屋归谁所有进行过约定，故应认定涉案房屋为夫妻共同财产。本案的焦点问题就是吕国锋、张燕红是否构成善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依据法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，吕国锋、张燕红夫妻与巴连帅、刘瑞茹夫妻双方早于2017年即相识并相熟，双方之间互有微信、电话等方便的联系方式。巴连帅与刘瑞茹夫妻除涉案房产外无其他房产，系其全家人在本市居住的唯一房产，是足以严重影响其全家人基本生活的家庭重大财产。吕国锋、张燕红有理由知道巴连帅、刘瑞茹的家庭关系现状及该房屋系由全家人共同居住的基本情况。吕国锋、张燕红在签订房屋买卖合同之前完全有能力及时与巴连帅沟通并了解卖房是否系巴连帅、刘瑞茹夫妻的真实意思表示。但吕国锋、张燕红在未及时征询巴连帅的意见的情况下，即与刘瑞茹个人签订房屋买卖合同并将房屋过户至吕国锋、张燕红名下，其行为违反常理，损害了巴连帅作为房屋共有权人的合法权益。故不能认定刘瑞茹、吕国锋、张燕红的行为是善意的，吕国锋、张燕红购买涉案房产的行为不构成善意取得，吕国锋、张燕红与刘瑞红签订的涉案房屋的买卖合同无效。吕国锋、张燕红可依据合同无效的法律规定另行主张权利。综上所述，吕国锋、张燕红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人吕国锋、张燕红负担。本判决为终审判决。审判长  高新江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇二〇年三月二十五日书记员  刘 红