广东省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤执异60号异议人（案外人）：王长江，男，汉族，1968年10月26日出生，住山东省章丘市。委托诉讼代理人：李友震，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于昌仕，北京大成（济南）律师事务所律师。财产保全申请人：富德生命人寿保险股份有限公司。住所地：广东省深圳市福田区福中一路1001号生命保险大厦30F。法定代表人：方力，董事长。委托诉讼代理人：王雪雷，北京安杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗波，北京安杰（深圳）律师事务所律师。财产保全被申请人：山东中润置业有限公司。住所地：山东省济南市历下区经十路13866号中润世纪财富中心1号楼502室。法定代表人：边玉军，公司执行董事。委托诉讼代理人：吕杰超，公司员工。财产保全被申请人：中润置业集团有限公司。住所地：江苏省南京市鼓楼区东宝路8号时代天地广场1号楼。法定代表人：郑强。王长江对本院执行(2018)粤民初137号民事裁定，查封山东中润置业有限公司名下位于山东省济南市历下区经十路13866号中润世纪财富中心2号楼1-××号房产、1-××号房产的执行行为不服，向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。本院审理的富德生命人寿保险股份有限公司与山东中润置业有限公司、中润置业集团有限公司买卖合同纠纷一案，财产保全申请人富德生命人寿保险股份有限公司于2018年10月27日向本院申请财产保全。本院于2018年11月19日作出(2018)粤民初137号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结被申请人山东中润置业有限公司、中润置业集团有限公司名下总计人民币126907.6181万元的银行存款或等额的其他财产。本院遂于2019年1月21日查封了山东中润置业有限公司名下位于山东省济南市历下区经十路13866号中润世纪财富中心2号楼1-××号房产、1-××号房产（以下简称案涉房产）。异议人王长江对该查封行为不服，提出书面异议。异议人王长江请求：解除对山东中润置业有限公司名下位于山东省济南市历下区经十路13866号中润世纪财富中心2号楼1-××号房产（房产证号：济南20170186722）、1-××号房产（房产证号：济南20170186722）的查封。主要理由为：广东省高级人民法院于2019年1月21日查封了申请人购买的上述房屋，申请人认为（2018）粤执保195号民事裁定书侵犯了申请人的合法权益，应当依法撤销，解除查封。主要理由是：贵院查封的案涉房产并非山东中润置业有限公司的财产，而是王长江所有的住宅。王长江与山东中润置业有限公司于2017年8月31日签署《济南市商品房买卖合同》两份以及车位使用权协议一份，购买上述房屋并依约付清了全部购房款。该房屋系王长江为保证基本生活居住而购买的住宅，系全家人的希望所在，系全家人赖以生存的唯一住房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定，法院应解除对上述房产的查封，并终止一切针对该房屋的执行措施。异议人王长江为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.出卖人山东中润置业有限公司与买受人王长江于2017年8月31日分别签订两份《济南市商品房买卖合同》、一份《车位使用权协议》，拟证明王长江以人民币2295891元购买了山东省济南市历下区经十路13866号中润世纪财富中心2号楼1-××号房产、以人民币52850元购买了山东省济南市历下区经十路13866号中润世纪财富中心2号楼1—114号（负一层）房产。2.山东中润置业有限公司于2017年8月31日开具的《收款收据》、靳霞银行流水及代付说明，拟证明靳霞于签订合同的当日代王长江支付1-××号房产首期款688767元、1-××号（负一层储藏室）购房款52850元的事实。山东中润置业有限公司于2017年9月30日开具的《收款收据》、王长江手机银行转账截屏及工商银行流水，拟证明王长江支付第二笔购房款459180元的事实。山东中润置业有限公司于2017年10月27日开具的《收款收据》、王长江手机银行转账截屏及工商银行电子回单，拟证明王长江支付第三笔购房款459180元的事实。山东中润置业有限公司于2017年12月1日开具的《收款收据》，2017年11月30日、12月1日王长江手机银行转账截屏及工商银行电子回单各两份，拟证明王长江支付第四笔购房款688764元的事实。3.中润世纪财富中心临时管理规约一份、2017年9月30日王长江签署的业主（住宅）消防安全责任书一份、2017年9月30日山东中润置业有限公司出具的中润物业预存款单（收）一份、2017年9月30日山东中润置业有限公司出具的中润物业缴费单一份（金额4025.5元）、2017年9月30日手机银行转账截屏一份、2018年9月21日山东中润置业有限公司出具的收条一份（金额2468.8元）、2019年3月25日山东中润置业有限公司向王长江出具的物业管理费发票一份（金额2012.8元），拟证明王长江于2017年9月30日起实际入住案涉房屋并交纳物业管理费的事实。4.济南市房屋档案馆出具的《房屋权属状况信息》两份，拟证明王长江购买并入住案涉房屋后，山东省济南市历下区经十路13866号中润世纪财富中心2号楼1-1701、山东省济南市历下区经十路13866号中润世纪财富中心2号楼1—114（负一层）均被广东省高级人民法院查封，查封期限自2019年1月21日至2022年1月20日的事实。5.济南市××区不动产登记中心出具的《章丘区不动产登记信息查询结果证明》和济南市房屋档案馆出具的《济南市房屋登记信息查询结果证明》，拟证明王长江在济南市无房产登记信息，案涉房屋系全家赖以生存的唯一住宅。6.山东中润置业有限公司于2020年3月16日开具的《增值税普通发票》，拟证明王长江已缴交了山东省济南市历下区经十路13866号中润世纪财富中心2号楼1-1701、山东省济南市历下区经十路13866号中润世纪财富中心2号楼1—114（负一层）及102的购房款，价税合计2559494元。富德生命人寿保险股份有限公司答辩称：（一）山东中润置业有限公司因合法建造案涉房产而享有物权。案涉房产被保全时尚未办理变更登记，王长江未取得物权，故法院查封登记在案涉房产有事实和法律依据。（二）王长江对案涉房产不享有排他效力的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”王长江提供的证据材料不符合上述四个条件，具体为：1.王长江提供的《商品房屋买卖合同》的真实性和合法性无法确定。《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”王长江提供的《商品房买卖合同》显然系商品房预售合同，根据上述规定，应自签约之日起办理房屋预售合同登记备案手续。该合同的签署时间为2017年8月31日，但至今仍未办理商品房预售合同登记备案手续，确认该合同的真实性和合法性。2.王长江未能证明争议房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。《章丘区不动产登记信息查询结果证明》特别声明“3、查询房屋范围为济南市××区”。该查询结果仅能证明王长江在济南市××区没有不动产登记信息，该查询结果不足以证明王长江名下无其他用于居住的房屋。此外，《商品房买卖合同》显示王长江的地址是“山东省章丘市明水明堂路24号2号楼1单元602号”。经查，该地址目前是济南市××区的眼名堂居民区，均为住宅楼。这说明王长江名下有其他房产，不具备“且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件，本次保全异议不能成立。3.王长江目前提交的证据无法证明其已缴纳全部购房款。“靳霞”代王长江缴纳第一笔购房款共计951617元，但靳霞的汇款凭证本身无法证明靳霞与王长江的联系，也无法证明收款人是山东中润置业有限公司。王长江提供的第一笔购房款的三份收据中显示交款人均为王长江，与上述汇款凭证自相矛盾。可见，汇款凭证无法与山东中润置业有限公司向王长江出具的收据形成完整证据链，不足以证明王长江缴纳了第一笔购房款共计951617元。4.王长江主张解封的中润世纪财富中心2号楼1-114储藏室并非用于居住，不应解封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是在满足一定条件的情况下保障案外人基本生活的居住权，而并非不做区分的保障案外人的一切债权，故中润世纪财富中心2号楼1-114储藏室不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，不应予以解封。综上，王长江提供的证据难以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的要件，应予以驳回。山东中润置业有限公司答辩称：确认公司将案涉房产卖给王长江，双方签订买卖合同，王长江实际交付了款项并占有居住。本院经审查，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院经审查查明：2017年8月31日，出卖人山东中润置业有限公司与买受人王长江签订《商品房买卖合同》，载明王长江购买历下中润世纪城三期万家隆地块（中润世纪财富中心）住宅A单元1层17号房：1-1701，合同总价款人民币2295891元，买受人分期付款，于2017年11月30日之前付清全部房款。合同还约定，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房产权属证书的，自该期限届满第二日起买受人所购房屋的物业管理费由出卖人支付，该物业管理费作为出卖人的违约金，直至将办理权属登记所需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案为止。2017年8月31日，出卖人山东中润置业有限公司与买受人王长江签订《商品房买卖合同》，载明王长江购买历下中润世纪城三期万家隆地块（中润世纪财富中心）住宅A单元1层-1房号：1-114，合同总价款人民币52850元，买受人在签订合同时向出卖人支付房款人民币52850元。合同还约定，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房产权属证书的，自该期限届满第二日起买受人所购房屋的物业管理费由出卖人支付，该物业管理费作为出卖人的违约金，直至将办理权属登记所需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案为止。上述《商品房买卖合同》签订后，王长江支付了中润世纪财富中心2号楼1-××号房屋的购房款2295891元。具体为：2017年8月31日，山东中润置业有限公司出具《收款收据》，载明收到王长江交付A栋1单元1701室房款人民币688767元；2017年9月30日，山东中润置业有限公司出具《收款收据》，载明收到王长江交付A栋1单元1701室房款人民币459180元；2017年10月27日，山东中润置业有限公司出具《收款收据》，载明收到王长江交付A栋1单元1701室房款人民币459180元；2017年12月1日，山东中润置业有限公司出具《收款收据》，载明收到王长江交付A栋1单元1701室房款人民币688764元。2017年8月31日，王长江支付了案涉中润世纪财富中心1-××号储藏室购房款人民币52850元。山东中润置业有限公司出具《收款收据》，载明收到王长江交付A栋1-114储藏室款52850元。前述王长江支付的款项中，2017年8月31日缴交的A栋1单元1701室房款人民币688767元和1-××号储藏室购房款人民币52850元，系由靳霞代为支付。2017年8月31日，靳霞出具《代付说明》，内容为：说明人靳霞（身份证号）于2017年8月31日通过本人的山东章丘农村商业银行账户（卡号：62×××99）代王长江（身份证号）向山东中润置业有限公司的平安银行账户（账号11×××08）转入购房款951617元，该笔款项实际所有人为王长江，与本人无关。王长江收楼后入住案涉房屋，自2017年9月30日开始缴纳物业费等费用。2019年1月21日，为执行本院（2018）粤民初137号民事裁定，本院查封了山东中润置业有限公司名下位于山东省济南市历下区经十路13866号中润世纪财富中心2号楼1-××号、1-××号房产，查封期限从2019年1月21日起至2022年1月20日止。山东省济南市××区不动产登记中心出具的《章丘区不动产登记信息查询结果证明》显示，查询时间2019年6月14日，依申请，经查询，王长江及陈伟华、王现宇在济南市不动产登记系统中的房屋信息（不含网签及集体土地上的房屋）情况如下：无房产登记信息。因富德生命人寿保险股份有限公司在本院组织的听证会上称《章丘区不动产登记信息查询结果证明》仅能证明王长江在济南市××区名下无房产，不能证明在济南市无房产。王长江其后补充提交了济南市房屋档案馆出具的《济南市房屋登记信息查询结果证明》，查询结果为：依据王长江及陈伟华、王现宇申请，经查询，上述申请人在济南市不动产登记系统中房屋情况如下：无房屋登记信息。备注：仅限广东省高级人民法院核实使用。特别声明：……3、查询房屋范围为济南市七区（历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、高新区）。2020年3月16日，山东中润置业有限公司开具《增值税普通发票》，载明：购买方王长江缴交山东省济南市历下区经十路13866号中润世纪财富中心2号楼1-1701购房款、山东省济南市历下区经十路13866号中润世纪财富中心2号楼1—114（负一层）购房款及102的购房款，价税合计2559494元。本院认为：本案系诉讼期间，本院根据财产保全申请人的申请，对财产保全别申请人名下的财产实施查封措施，异议人（案外人）主张案涉房产由其购买属其所有，据此提出解除查封、排除执行的请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，本案应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。本案的争议焦点是，异议人申请解除查封案涉房产的理由是否成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”据本案查明的事实，异议人王长江于2017年8月31日与山东中润置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了案涉中润世纪财富中心2号楼1-××号和1-××号房产，已付清全部房款，并于2017年9月实际入住。可见，王长江在本院查封案涉房产之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购案涉房产用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，其已付清全部购房款，故异议人王长江所提请求符合前述法律规定的三个要件，可排除对案涉房产的查封措施，且排除执行。富德生命人寿保险股份有限公司虽抗辩称王长江与山东中润置业有限公司未签订真实的买卖合同，否认王长江已支付完毕购房款的事实，但因山东中润置业有限公司在本院组织的听证会上确认其公司将案涉房产卖给王长江、双方签订买卖合同及王长江已实际交付了购房款并占有居住的事实，靳霞也出具银行余额明细查询表和《代付说明》证实带王长江支付了部分购房款，故富德生命人寿保险股份有限公司的抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，异议人王长江的请求有事实和法律依据，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：中止对山东中润置业有限公司名下位于山东省济南市历下区经十路13866号中润世纪财富中心2号楼1-××号房产、1-××号房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  杨明哲审判员  李焱辉审判员  张 磊二〇二〇年三月三十日书记员  陈佩珊