广东省雷州市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0882民初1616号原告：广东雷州农村商业银行股份有限公司雷城支行。住所地：雷州市西湖大道99号隆景名居C3幢01号。负责人：何华朋，行长。委托诉讼代理人：苏小斌，广东雷州农村商业银行股份有限公司雷城支行客户经理。被告：莫转荣，男，1991年5月18日出生，汉族，广东省雷州市。被告：黄锦珍，女，1990年11月23日出生，汉族，广东省雷州市。被告：雷州市永达实业有限公司。住所地：雷州市新城大道15号。法定代表人：张杨明，经理。原告广东雷州农村商业银行股份有限公司雷城支行（以下简称“雷城农商银行”）与被告莫转荣、黄锦珍、雷州市永达实业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月10日受理后，依法适用普通程序，于2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告雷城农商银行的委托诉讼代理人苏小斌到庭参加诉讼。被告莫转荣、黄锦珍、雷州市永达实业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告雷城农商银行向本院提出诉讼请求为：一、解除原告与三被告签订合同号为雷州农信（2014）个房贷字第245号《个人购房按揭贷款合同》；二、判令被告莫转荣、黄锦珍偿还原告贷款本息222055.39元，其中贷款本金216733.94元、利息5321.45元(利息暂计至2019年2月20日，年利率为6.55%，借款后遇基准利率调整，借款利率实现一年一定，其中从2018年8月21日起未按时足额偿还的借款本金，按每日50%计收逾期利息，利息计至还清贷款之日)；三、判令被告雷州市永达实业有限公司对被告莫转荣所欠原告全部贷款本息承担连带清偿责任；四、确认原告对被告莫转荣、黄锦珍抵押给原告的雷州市××大道××广场××楼××房的房地产【粤房地预登雷ＹＧ字第××号】享有优先受偿权；五、判令三被告承担本案诉讼费用。本案在诉讼过程中，原告变更诉讼请求第二项为：判令被告莫转荣、黄锦珍偿还原告贷款本息222055.39元，其中贷款本金216733.94元、利息5321.45元(利息自2018年8月21日至2019年2月20日按年利率4.9%计5321.45元，自2019年2月21日起按年利率4.9%计付，对应付而未付的借款本金加收逾期利息50%至还清贷款之日)。事实与理由：2014年11月10日，被告莫转荣、黄锦珍以购房为由向原告(原雷州市农村信用合作联雷城信用社)办理按揭贷款230000元，并签订《个人购房按揭贷款合同》（以下简称《贷款合同》），合同约定，借款期限届满日为2044年11月8日，按月偿还本息，借款年利率为6.55%，借款后若中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率调整，借款利率实现一年一定，在借款期限内分段计息。被告莫转荣、黄锦珍以其位于雷州市××大道××广场××楼××房（粤房地预登雷ＹＧ字第××号）为该笔贷款提供抵押担保，并办理抵押登记手续。被告莫转荣、黄锦珍自2018年9月21日起拒绝偿还贷款本息，至今尚欠原告贷款本金216733.94元、利息5321.45元，合计222055.39元。经原告多次催收，被告莫转荣、黄锦珍拒绝履行还款义务，违反了《贷款合同》第十八条第1款第（3）项的约定，被告莫转荣已构成违约。根据合同第十八条第2款约定，应解除原告与借款人借贷关系，被告莫转荣应按约定偿还借款本息，从2018年8月21日起未按时足额偿还的借款本金，按每日50%计收逾期利息。被告雷州市永达实业有限公司在《贷款合同》上签字盖章，为该笔贷款的保证人，应对该笔贷款承担连带偿还责任。据此，原告提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告莫转荣、黄锦珍、雷州市永达实业有限公司缺席并不作书面答辩，在举证期限内没有提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告莫转荣、、黄锦珍、雷州市永达实业有限公司缺席，对原告提交的证据不能质证，视为其放弃抗辩权。经审查，对原告提交的5份证据，由于均具有真实性、合法性及关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告原为雷州市农村信用合作联社雷城信用社，于2018年6月29日经雷州市工商行政管理局核准更名为广东雷州农村商业银行股份有限公司雷城支行。2014年11月10日，被告莫转荣、黄锦珍以购房为由向原告办理按揭贷款230000元，并签订《贷款合同》[编号：雷城农信（2014）个房贷字第245号]，约定：借款期限为360个月，借款利率根据中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率确定年利率为6.55%，每月为一期，每期还款1461.42元，每月的20日为还款日，自贷款人将借款划入本合同约定的账户内之日起算；借款后遇中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率调整，借款利率实现一年一定，在借款期限内分段计息，借款人未按时足额偿还借款本金，贷款人有权从逾期之日按每日50%计收利息；还款方法为等额本息还款法，按月还本付息。合同第十八条第1款第（3）项还约定，发生下列事项之一时，即构成借款人在本合同项下的违约：（3）借款人未按合同约定偿还或支付到期借款本息、费用及其他任何应付款项；第十八条第2款第（3）项还约定，借款人出现本条第1款规定的任一违约事项，贷款人有权（但非必须）分别或同时采取下列一项或多项措施：（3）宣布借款立即到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用。被告莫转荣、黄锦珍以其位于雷州市××大道××广场××楼××房的房地产【粤房地预登雷ＹＧ字第××号】为该笔贷款提供抵押担保，并于2014年11月8日办理抵押登记手续（预告登记依据合同号：雷城农信（2014）个房贷字第245号）。被告莫转荣、黄锦珍在《借款借据》、雷城农信（2014）个房贷字第245号《贷款合同》项下抵押物清单、《承诺书》及《声明书》上签名并捺指模。被告雷州市永达实业有限公司是作为《贷款合同》的保证人，保证对被告莫转荣、黄锦珍所欠原告的上述贷款本息承担连带保证责任。合同签订后，2014年11月10日，原告依约向被告莫转荣发放借款230000元至指定账户，至2018年8月20日被告莫转荣、黄锦珍依约支付原告借款本金13266.06元，尚欠借款本金216733.94元。自2018年9月21日起，被告莫转荣、黄锦珍没有偿还贷款本息。原告多次催收，被告莫转荣、黄锦珍均以各种理由拒绝履行还款付息义务，遂引起纠纷。2019年7月10日，原告提起诉讼，请求处理。另查明，被告莫转荣与黄锦珍系合法的夫妻关系。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。本案涉及的焦点问题有：一、主体问题；二、原告与被告莫转荣、黄锦珍签订的《贷款合同》应否解除的问题；三、原告主张被告清偿借款本金的问题；四、逾期罚息的计算问题；五、房地产抵押效力的问题；六、关于保证人担保的问题。关于本案的主体问题。根据原告提供的《营业执照》、《核准变更登记通知书》、《借款借据》、《贷款合同书》，权利人虽为雷州市农村信用合作联社雷城信用社，于2018年6月28日雷州市农村信用合作联社雷城信用社更名为广东雷州农村商业银行股份有限公司雷城支行。原告变更名称后，原签订的合同继续有效，原主体的所有权利及义务由变更名称后的新主体承继。故原告广东雷州农村商业银行股份有限公司雷城支行作为本案的原告主体是适格的。关于原告与被告莫转荣、黄锦珍签订的《贷款合同》应否解除的问题。根据原告提交的《借款借据》、《贷款合同》等证据,上述合同的签订均系当事人的真实意思表示,且符合法律规定,本院予以确认。原、被告签订《贷款合同》后，原告依约向被告莫转荣发放贷款230000元，被告莫转荣、黄锦珍依约履行还款付息义务至2018年8月20日。虽然原、被告约定的还款期限尚未全部到期，但被告莫转荣、黄锦珍自2018年9月21日起至今多次没有按约定支付原告借款本息，且经原告多次催告仍拒不履行还款付息义务，违反了原、被告合同的约定，被告莫转荣、黄锦珍已构成根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”的规定，且符合双方签订合同解除的条件，故原告请求解除原、被告签订的《贷款合同》，符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告清偿借款本金的问题。根据原、被告签订《贷款合同》约定的等额本息，按月还本付息，被告莫转荣自2018年9月21日起没有按月偿还原告借款本息，至今尚欠贷款本金216733.94元及利息，原告依约定履行了出借义务，而被告莫转荣不依约定按月还本付息的义务，已构成违约。由于被告莫转荣、黄锦珍的违约行为致原告请求解除《贷款合同》的条件成就，故原告请求被告莫转荣、黄锦珍偿还借款本金216733.94元，理由充分，本院予以支持。关于逾期罚息的计算问题。根据原、被告约定借款人未按时足额偿还借款本金，贷款人有权从逾期之日按每日50%计收利息，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”的规定，原告请求利息自2018年8月21日至2019年2月20日按年利率4.9%计5321.45元，自2019年2月21日起按年利率4.9%计，对应付而未付的借款本金加收逾期利息50%至还清之日，没有违反法律法规的规定，本院予以支持。关于房地产抵押效力的问题。原告与被告莫转荣所办理的抵押登记是商品房抵押权预告登记，依照《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”及第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”之规定，本案中，原告与被告莫转荣就涉案房产办理了预购商品房抵押权预告登记，但基于预告并非正式物权登记，故仅办理预购商品房抵押权预告情况下，抵押权并未依登记而设立，即预购商品房抵押权预告登记不产生设立抵押权的法律效力，原告主张以抵押权人的身份对涉案房产抵押物行使优先受偿权尚不具有条件。故原告请求法院确认原告与被告莫转荣抵押给的房地产（位于雷州市××大道××广场××楼××房）享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。关于保证人担保的问题。被告雷州市永达实业有限公司在原告与被告莫转荣、黄锦珍签订的《贷款合同》中的保证人处签名盖章，约定承担连带责任保证。根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，故原告要求被告雷州市永达实业有限公司对被告莫转荣所欠原告上述债务本息承担连带清偿责任有理，本院予以支持。被告莫转荣、黄锦珍、雷州市永达实业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第二百零四条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十八条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告广东雷州农村商业银行股份有限公司雷城支行与被告莫转荣、黄锦珍、雷州市永达实业有限公司于2014年11月8日签订的编号为雷城农信（2014）个房贷字第245号《个人购房按揭贷款合同》;二、限被告莫转荣、黄锦珍自本判决生效之日起十日内偿还原告广东雷州农村商业银行股份有限公司雷城支行贷款本金本息222055.39元（其中贷款本金216733.94元、利息5321.45元）及利息(自2018年8月21日至2019年2月20日按年利率4.9%计5321.45元，自2019年2月21日起按年利率4.9%计付，对应付而未付的借款本金加收逾期利息50%至还清贷款之日)；三、被告雷州市永达实业有限公司对上述第二项判决主文所确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告广东雷州农村商业银行股份有限公司雷城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4630.83元，由被告莫转荣、黄锦珍、雷州市永达实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  唐瑞睿人民陪审员  唐伟余人民陪审员  林 瑜二〇二〇年三月三日书 记 员  丁宇娟附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告要后在合理期限内仍未履行；第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十八条第一款、第二款同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。当事人对保证担保的范围或者物的担保的范围没有约定或者约定不明的，承担了担保责任的担保人，可以向债务人追偿，也可以要求其他担保人清偿其应当分担的份额。同一债权既有保证又有物的担保的，物的担保合同被确认无效或者被撤销，或者担保物因不可抗力的原因灭失而没有代位物的，保证人仍应当按合同的约定或者法律的规定承担保证责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为为共同被告。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。