湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1202民初167号原告：中国建设银行股份有限公司怀化市分行，住所地怀化市鹤城区迎丰中路380号。负责人：王中魁，该行行长。委托诉讼代理人（特别授权）：严艳萍，女，1982年9月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：郑宇锋，湖南湘鼎律师事务所律师。被告：余兴，男，汉族，1990年8月12日出生。被告：袁玉萍，女，汉族，1993年9月28日出生。被告：余庆标，男，汉族，1952年9月15日出生。被告：周银娥，女，汉族，1958年8月5日出生。被告：湖南宏凌房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区锦溪南路（岳麓欧城2号楼）2栋101、201。法定代表人：宋志钢。委托诉讼代理人：张果（特别授权），男，1981年2月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：禹秀，湖南金州（怀化）律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行（以下简称建行怀化市分行）与被告余兴、袁玉萍、余庆标、周银娥、湖南宏凌房地产开发有限公司（以下简称宏凌公司）金融借款合同纠纷一案，于2020年1月7日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员舒勇独任审理，代理书记员向燕勤担任庭审记录，于2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行的委托代理人郑宇锋、被告余兴、湖南宏凌房地产开发有限公司委托代理人张果、禹秀到庭参加诉讼，被告袁玉娥、余庆标、周银娥经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行怀化市分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告余兴立即清偿原告贷款本金410000元及截止到2019年10月25日拖欠利息1689.27元（含罚息和复利）及2019年10月25日之后的利息（包括罚息和复利）按照合同约定计算至贷款结清之日止；2、判令被告袁玉萍、余庆标、周银娥对上述贷款本息的偿还承担连带责任；3、被告宏凌公司对上述贷款本息的偿还承担连带责任；4、确认原告对被告余兴为贷款提供的怀化市鹤城区岳麓欧城41栋2304号房屋拍卖、变卖处置后所得款项享有优先受偿权；5、判令五被告承担原告为实现债权所发生的的律师费16467.57元；6、判令五被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年10月17日被告余兴及宏凌公司与原告签订编号为430720010-2012-20160983963《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告余兴向原告借款48万元，期限240个月，用于购买被告湖南宏凌房地产开发有限公司开发的怀化市鹤城区岳麓欧城41栋2304号住房。每年1月1日根据基准利率进行调整，贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮100%，未按照合同约定的结息日（即每月第10日）付息的，自结息日当日起计收逾期罚息和复利；还款方式为等额本息还款法，根据合同签订时利率，每月应归还本息金额2000元。该笔借款以所购商品房作为抵押，已办理抵押权预告登记，并且湖南宏凌房地产开发有限公司为上述贷款提供连带责任保证。该合同还约定了违约责任等内容。合同签订后，原告于2016年10月20日向被告余兴发放了贷款48万元，由于实际发放贷款日期与合同约定日期不一致，根据合同约定，该笔贷款期限起止日期自动调整为2016年10月20日至2035年10月20日。被告余兴与被告袁玉萍系夫妻关系，余标、周银娥与被告余兴系父母关系，共同申请上述借款，并承担连带还款责任。贷款发放后，被告余兴未按约归还贷款本息，截止2019年10月25日，已拖欠分期还款本金2000元，拖欠利息1689.27元。并且之前由于被告余兴未按约归还贷款本息，被告湖南宏凌房地产开发有限公司已多次代偿贷款本息。根据原被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第16条和第17条之约定，贷款人有权宣布全部借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。被告余兴辨称原告实际每月从宏凌公司扣除按揭还款。被告宏凌公司辩称1、被告余兴与原告建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，答辩人作为保证人在该合同上盖章，承担阶段性连带保证责任，并非原告在诉状中所称的连带责任。但在该借款合同的履行过程中，被告余兴并非按约定履行自己支付按揭贷款的义务，其构成违约，从2018年1月至2020年1月，除2019年10月外，余兴均未按时还款，原告扣划了答辩人在原告处的保证金89346.75元，也即答辩人为余兴代其偿付按借款本息89346.75元；2、被告余庆标对余兴负连带偿还责任。经审理查明:2016年10月17日被告余兴及宏凌公司与原告签订编号为430720010-2012-20160983963《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告余兴向原告借款48万元，期限240个月，用于购买被告湖南宏凌房地产开发有限公司开发的怀化市鹤城区岳麓欧城41栋2304号住房。贷款利率为浮动利率，即基准利率下调0%，每年1月1日根据基准利率进行调整，贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮100%，未按照合同约定的结息日付息的，自结息日当日起计收逾期罚息和复利；还款方式为等额本息还款法，根据合同签订时贷款利率，每月应归还本息金额为2000元。该笔借款以所购商品房作为抵押，已办理抵押权预告登记，并且被告湖南宏凌房地产开发有限公司为上述贷款提供连带责任保证。该合同第16条和第17条还约定借款人违约，贷款人有权宣布全部借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。合同签订后，原告于2016年10月20日向被告余兴发放了贷款480000元，由于实际发放贷款日期与合同约定日期不一致，根据合同约定，该笔贷款期限起止日期自动调整为2016年10月20日至2036年10月20日。贷款发放后，被告余兴未按约定及时归还贷款本息，被告湖南宏凌房地产开发有限公司已代偿部分贷款本息。截止2019年10月25日，尚欠贷款本金410000元及截止到2019年10月25日的利息1689.27元。另查明，被告余兴与被告袁玉萍系夫妻关系，余庆标、周银娥系被告余兴父母，被告余庆标与余兴均在借款合同上签字，被告余庆标在48万元范围内承担连带清偿责任。上述事实,有原告提交的个人住房借款申请书、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、预购商品房抵押预告登记、贷款担保书、被告余兴、袁玉萍结婚证、余标、周银娥结婚证等复印件及个人贷款对账单等证据予以证实。本院认为,原告建行怀化市分行与被告余兴、被告湖南宏凌房地产开发有限公司签订的《个人住房(商业用房)借款合同》,系当事人真实意思表示,合法有效,当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告发放贷款后,被告余兴逾期未还款,已构成违约，按照约定原告有权宣布贷款立即到期,故原告要求被告余兴偿还贷款本金410000元,利息1689.27元(至2019年10月25日止)的诉讼请求,本院予以支持，此后利息、复利应按合同约定支付至被告余兴清偿之日止。被告袁玉萍与余兴系夫妻关系，应对夫妻共同债务承担共同偿还责任。被告余庆标应在48万元范围内承担连带清偿责任。因被告余兴未依约偿还贷款,被告湖南宏凌房地产开发有限公司作为连带责任保证人依约应对上述贷款本息承担连带偿还责任，被告湖南宏凌房地产开发有限公司承担担保责任后,有权向被告余兴追偿。原告为实现债权支付的16467.57元律师代理费，该费用标准在合理范围内，应由被告余兴、袁玉萍承担。故原告请求被告支付9320.16元律师代理费的诉讼请求合法，本院予以支持。原告只是在被告余兴名下位于怀化市鹤城区岳麓欧城41栋2304号房屋办理了抵押预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。根据该规定，预告登记并非现实的不动产物权，而是保障将来物权的实现，使预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对不动产的处分，故预告登记具有债权保全措施的效力。但预告登记并不是正式的物权登记，只有在符合条件并办理了正式抵押登记时才能确定抵押权。故原告不能基于抵押预告登记取得抵押权。其基于抵押权而请求确认对怀化市鹤城区迎怀化市鹤城区岳麓欧城41栋2304号室房屋拍卖，变卖处置后所得款项享有优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下:一、被告余兴、袁玉萍于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行贷款本金410000元,利息1689.27元，并按照双方签订的《个人住房(商业用房)借款合同》的约定支付2019年10月25日之后的借款利息计算至借款清偿之日止(包括罚息和复利)。二、被告余庆标在48万元范围内对上述债务承担连带清偿责任。三、被告湖南宏凌房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，被告湖南宏凌房地产开发有限公司承担担保责任后,有权向被告余兴、袁玉萍追偿。四、被告余兴、袁玉萍于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行所支付为实现债权所发生的律师代理费16467.57元。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3861元,由被告余兴、袁玉萍、余庆标共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  舒 勇二〇二〇年三月二十五日代理书记员  向燕勤