河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终340号上诉人（原审被告、申请执行人）：高健新，男，汉族，1973年4月16日生，住河南省南阳市。委托诉讼代理人:丁彦展，河南定信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：高钢，男，汉族，1988年1月2日生，现住河南省南阳市。委托诉讼代理人：张国印，河南大统律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊山，河南大统律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：史勇，男，汉族，1975年4月25日出生，住河南省南阳市。被上诉人（原审被告、被执行人）：梁士金，女，汉族，1978年2月10日出生，住河南省南阳市。上诉人高健新与被上诉人高钢、史勇、梁士金案外人执行异议之诉一案，河南省南阳市卧龙区人民法院（以下简称一审法院）受理后，于2019年2月25日作出（2018）豫1303民初6119号民事判决，高健新不服向本院提起上诉，本院审理后作出（2019）豫13民终2199号民事裁定，撤销了原一审判决，将本案发回重审。一审法院重新审理后，于2019年8月27日作出（2019）豫1303民初4356号民事判决，高健新不服，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高健新上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回高钢的诉讼请求；2、一二审诉讼费由高钢负担。事实和理由：一、一审遗漏重要事实。高钢系农村居民，已在其所属农村集体组织享有承包土地、集体经济分配等各项权利，拥有基本的生活保障，其根本不能享受包括购买经济适用房在内城镇低收入居民的待遇。二、一审适用法律错误。案外人执行异议之诉案件中人民法院审查的是案外人对被查封的执行标的是否享有足以排除执行的权利，该权利只能产生于查封之前，人民法院应当适用查封当时的法律法规作为判断的依据，而不应适用之后颁布的法律法规。一审评理部分引用了南阳市卧龙区保障性安居工程领导小组张贴的“关于中心城区经济适用房专项处置的通知”，因该通知形成于涉案房屋查封之后，故不能说明查封前高钢对房屋享有合法有效的权利，相反却证明了查封前高钢行为的违法性。通知中“未取得资格购房户”的含义是指因开发商违规销售造成的与开发商签订购房协议的购房户，而非指与购房户又私下交易的购房人，故该通知不适用于本案。另外，即便有资格购买经济适用房的购房户，也需满5年后才能向他人转让房屋，本案高钢与史勇买卖房屋时不满5年。高钢户籍在农村，根本不具备在城市享受住房保障、购买经济适用房的资格，其购买史勇房屋的行为具有违法性，当属无效。一审以《经济适用房管理办法》不属法律法规而排除适用，显然荒谬。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。案涉房屋所占用土地系划拨方式取得，依照法律规定，未经政府批准，也不得自行买卖。涉案房屋系经济适用房，不得自由买卖，史勇也未取得房屋产权证，高钢对此应当明知却仍然购买，高钢具有明显过错。按照高钢购买时的相关法规，即便人民法院未查封该房屋，高钢也不可能将房产过户至自己名下而取得产权。高钢辩称，一、高钢与史勇签订的买卖合同合法有效，且已支付完全部价款，并实际占有该房屋。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《经济适用住房管理办法》虽规定经济适用房在5年内不得上市交易，且有严格的准入条件，只有符合条件的购房人才能够购买，但其位阶效力属部门规章，不能以此否定合同的效力。二、高钢对于未办理房屋过户手续并无任何过错。房屋办理过户手续的流程是先由开发商办理“大证”，即初始登记，然后小业主们才能办理“小证”，即转移登记，最后才是二手房买卖的过户更名手续。涉案房屋开发并未将大证办理出来，导致高钢无法针对房屋进行办理后续分户及更名手续，且史勇下落不明不予配合，无论高钢是否具备身份条件，都无法办理过户手续。根据南阳现行的政策，无论高钢是否具备购买资格及是否符合上市交易条件，高钢仅需按照规定缴纳相应的税费，便可取得房权证。因此导致无法办理过户手续并不是高钢的原因。三、高钢在2016年购买房屋时支付了24万元购房款及装修费13万元，暂且不论房屋的增值部分，该房屋在2016年时的价值就已达37万元，而高健新的债权仅10万元，且史勇已支付了2万元，房屋价值明显超过执行标的。高钢系房屋所有权人，享有的权利足以阻却执行，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。高钢一审法院起诉请求：1、停止执行南阳市信臣东路白云检测线××房产；2、确认南阳市信臣东路白云检测线××房产的实际所有人为高钢；3、本案的诉讼费用由高健新、史勇、梁士金承担。一审法院认定事实：2016年6月1日，高钢（乙方）与史勇（甲方）签订《房屋买卖合同》，内容：“一、甲方自愿将其位于白云检测线后祥和花园1号楼2单元701室建筑面积99.02平方米的房屋以人民币240000元的价款出售给乙方；二、乙方于2016年6月1日前一次性向甲方支付房款。支付方式为向甲方名下农村信用社银行卡（卡号：62×××76）直接汇款。三、本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件。甲方提供购买本房屋的相关资料等作为交易依据。待过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。过户及办房产证等费用由乙方承担。四、本合同签订后，甲方对房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等全部权利一并转让给乙方……”合同签订当日，高钢按照合同约定向史勇的账户转账240000元，史勇即日将房屋钥匙、业主手册、消防安全责任书以及《祥和家园选房确认书》及有线电视初装费收据、装修垃圾清运费及电梯维修费和公共用电收据交付给高钢。之后，高钢到物业公司领取了史勇的219824元房款发票。2016年7月，房屋交付给高钢，8月，高钢开始对房屋进行装修。2017年8月24日，高钢按物业公司的要求以史勇的名义在南阳市物业维修资金管理中心缴纳6436.3元物业维修资金，并以史勇名义与物业公司签署了《南阳市祥和家园业主公约》和《祥和家园业主室内装饰装修管理协议书》，但将自己的手机号留作联系电话。装修完工后，高钢夫妻及两个孩子居住至今。另查明，史勇、梁士金因欠高健新借款未偿还，高健新起诉至一审法院。2017年5月23日，一审法院依据高健新的财产保全申请作出（2017)豫1303民初2578-1号民事裁定书。2017年6月26日，一审法院作出(2017)豫1303执保80号协助执行通知书，南阳市宏祥房地产开发有限责任公司协助一审法院查封了史勇名××室。2017年11月3日,一审法院作出(2017）豫1303民初2578号民事判决书,判决:一、自本判决生效之日后十日内,被告史勇、梁士金向原告高健新偿还借款本金83826元,并自2017年1月24日起按照月利率2%的标准支付利息至判决生效后十日止……。2018年7月18日,一审法院受理高健新对史勇、梁士金的强制执行申请。执行中，一审法院在××房屋门口张贴房屋执行公告，高钢提出执行异议。2018年7月31日,一审法院作出(2018)豫1303执异141号执行裁定,驳回高钢的异议请求。高钢依法提起本案诉讼。再查明,涉案房产为经济适用房。史勇于2013年4月23日与南阳市宏祥房地产开发有限公司签订了祥和家园选房确认书,以219824元的价格选购了××室。高钢与史勇签订买卖合同时，房屋主体完工，装饰工程仍在进行。该房屋至今未办理产权登记手续。庭审过程中，高健新确认史勇于2016月9月3日后失去联系至今。2019年3月20日，南阳市卧龙区保障性安居工程领导小组在祥和家园小区张贴关于中心城区经济适用房专项处置的通知，通知内容为：“南阳市人民政府决定对中心城区纳入省经济适用房计划的项目存在的遗留问题进行处置，确保实现购房户拥有房屋产权。根据南阳市人民政府《关于印发的通知》（宛政【2019】4号）精神要求，现通知如下：……2、未取得经济适用房准入购房资格购房户的退出：……（6）中心城区已销售的未取得经济适用房住房资格的购房户足额补交差价后，在购房户办理不动产手续时，不再要求提供经济适用住房认购资格，由房管、自然规划等部门直接接按普通商品房予以办理，退出经济适用住房……”一审法院认为，本案争议焦点在于，1、涉案房屋买卖合同是否合法有效；2、高钢是否享有足以阻却强制执行涉案房屋的权利。对此，一审院评析如下：首先，关于涉案房屋买卖合同是否合法有效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，该法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。我国《经济适用住房管理办法》系建设部等七部委制定出台的部门规章，并非法律或行政法规，该管理办法中关于经济适用住房不得在五年内直接上市交易的规定，属管理性禁止性规定，不属于法律、行政法规的效力强制性规定，故不宜直接引用评价双方当事人之间的合同效力。史勇与高钢经协商自愿签订《房屋买卖合同》，双方意思表示真实，不违背法律效力强制性规定，且南阳市卧龙区保障性安居工程领导小组在祥和家园小区张贴关于中心城区经济适用房专项处置的通知，祥和家园作为南阳市经济适用房遗留问题，纳入“未取得经济适用房住房资格的购房户足额补交差价后，按普通商品房予以办理”的范畴，综上，高钢与史勇之间的《房屋买卖合同》合法有效，应受法律的保护和支持。其次，关于高钢是否享有阻却强制执行涉案房屋的权利的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在一审法院查封之前，高钢与史勇已就涉案房屋签订合法有效的房屋买卖合同，高钢已按合同约定足额支付了对价，且已实际合法占有使用涉案房屋至今。案涉房屋至今未办理产权登记手续，系楼盘本身问题导致，史勇个人无责，且史勇自2016年9月失联至今，高钢也不可能与史勇办理过户手续。综上，高钢的案外人执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，高钢对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利。关于高钢要求确认其对涉案房屋享有所有权的诉讼请求，因房屋差价补交等遗留问题尚未解决，该项工作受地方政府政策约束，因此，一审法院不予处理为宜。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条规定：“案外人依照民事诉讼法的规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第312条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”依照上述法律规定，判决：一、停止对位于南阳市信臣东路白云检测线××室房产的执行；二、驳回原告高钢的其他诉讼请求。案件受理费2420元，由被告高健新负担。二审中，高健新提交房管局查询记录拍照打印件一份，证明涉案房屋没有登记在史勇名下。高钢质证称，查询房屋的相关手续应该加盖房管部门的公章，这个上边看不出来，证据不具有合法性，且不显示名字和名称。本院认为，当事人对涉案房屋尚未办理产权登记并无异议，高健新提交该证据证明房屋没有登记在史勇名下，缺乏证明意义。本院经审理对一审认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，高钢在2016年6月1日已与史勇签订买卖合同，购买了涉案房屋，高钢不仅在房屋被查封前已支付了房屋的对价，也对房屋进行了实际占有，双方买卖合同已实际履行。从本案来看，也不存在高钢怠于办理房屋产权登记及过户手续的情况，不能认定高钢对不能办理房屋过户手续有明显过错。故高钢依法可享有足以排除人民法院将房屋作为他人责任财产进行执行的权益。一审对高钢要求排除对房屋执行的诉请予以支持符合法律规定，本院予以维持。高健新的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2420元，由高健新负担。本判决为终审判决。审判长  王玉斌审判员  李郧钦审判员  陈德林二〇二〇年三月二十日法官助理陈俊书记员张昊