咸阳市渭城区人民法院  陕西省咸阳市渭城区人民法院民事判决书 (2020)陕0404民初941号 原告：陈某某，女，汉族，1982年6月26日出生，现住西咸新区。委托诉讼代理人：张某某，男，汉族，1982年9月10日出生，现住西咸新区，系原告丈夫。被告：咸阳某某置业有限公司。住所地：陕西省咸阳市渭城区某某路某某号。法定代表人：张松林，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张鹏哲，陕西天之骄律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某某，男，汉族，1961年9月11日出生，住陕西省乾县，系该公司副总经理。原告陈某某与被告咸阳某某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某某的委托诉讼代理人张某某、被告咸阳某某置业有限公司委托诉讼代理人张鹏哲、李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某某向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2015年11月26日签订的《某某.紫韵东城认购协议书》和二份《地下室买卖协议》；2.由被告返还原告房屋认购金25900元、22楼1单元地下一层7号地下室款项12529元、23楼1单元地下一层13号地下室18913元；3.由被告赔偿原告房屋及两间地下室差价损失，合计516103元；4.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由： 2015年11月26日，原告与被告签订了一份《某某.紫韵东城认购协议书》和二份《地下室买卖协议》，《认购协议》约定：由原告认购被告位于咸阳市渭城区某某路某某号某某号楼某某单元某某室，面价为117.02㎡的房屋一套。付款方式为“按揭贷款”，销售单价为4606元/平方米，总价为538994元，成交单价为3468.64元/平方米，总价为405900元，首付款125900元（比例30%），贷款28万元，认购金25900元，协议第3条约定：认购人须在接到出卖人通知10日内至售楼处签署《商品房买卖合同》，并缴纳剩余房款。二份《地下室买卖协议》分别约定，由作为买受人的原告购买作为出卖人的被告位于某某城某某楼某某单元某某层某某号，建筑面积14.74平方米，单价为（人民币）850元/平方米，总价为12529元的地下室和23楼1单元地下一层13号建筑面积为22.25平方米单价为（人民币）850元/平方米，总价18913元的地下室，并约定买受人于2015年11月26日一次性向出卖人支付该地下室的所有价款，出卖人在向买受人交付商品房时同期交付该地下室。上述三份协议签订后，原告即向被告公司支付了房屋认购金25900元、地下室（14.74平方米）总价12529元、地下室（22.25平方米）总价18913元，被告向原告出具了三份收款收据。款项付清后，售楼部工作人员告诉原告“下次交钱给你们打电话”。直到2016年9月1日，原告收到被告公司的交房计划承诺书，承诺最迟于2017年8月30日之前交房。但到2018年1月28日原告接到被告公司电话，被告要求原告加10万元才与原告签订《购房合同》，不加钱不签合同，致使原告无法与被告继续签订《房屋买卖合同》。2019年8月，原告再次到被告公司售楼部询问，得知原告认购的房屋已经转卖给他人。原告认为被告无理由加价未按照协议约定与原告签订《房屋买卖合同》，违反诚实信用原则，构成违约，致使原告从签订认购书和地下室买卖协议、支付了房屋预购金以及全部地下室款项后长达4年之久无法取得房屋并入住，致使合同目的无法实现，应依法解除上述合同，且由于近年来本市房价上涨，客观上也使得原告确实无法用原购款项购买同等地段、同等面积的房屋和地下室，使作为守约方的原告因被告的过错而丧失了与他人订立同类本约合同的机会，给原告造成了极大的经济损失，被告应赔偿原告房屋差价损失506856元、两间地下室差价损失9247元（现房屋市场价格与原合同约定的房屋价格之间的差额），合计516103元。被告咸阳某某置业有限公司辩称，双方签订认购协议的经过及原告交钱的经过均属实，原告要求解除《某某.紫韵东城认购协议书》和二份《地下室买卖协议》，双方签订协议后，答辩人多次催促原告签订《商品房买卖合同》，无法联系到原告，因此答辩人于2018年5月24日在咸阳日报以书面的公告形式对认购协议及地下室买卖协议解除；同意原告第二项诉讼请求；签订认购协议后，答辩人方多次通知原告来签《商品房买卖合同》，原告也不来，于是答辩人经过公告以后已经将房屋转卖，答辩人不存在违约的情形，原告主张房屋差价赔偿没有法律及事实依据。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1、《某某.紫韵东城认购协议书》一份、二份《地下室买卖协议》、三张收款收据，欲证明原告于2015年11月26日在被告处认购22号楼1单元10701房屋及22楼1单元地下一层7号地下室、23楼1单元地下一层13号地下室，原告向被告交付了相应款项的事实。2、2016年9月1日被告公司《交房计划承诺书》一份，欲证明截止2016年9月1日被告仍未与原告签订《商品房买卖合同》。3、2018年1月28日电话通话录音一份（原告与被告售楼部梁经理），欲证明在签认购协议的当天，售楼部工作人员告知原告等到开工之后再通知原告去签合同，直到2018年1月28日被告售楼部工作人员电话通知原告去办手续，然后让原告加10万元才签《商品房买卖合同》。被告咸阳某某置业有限公司向本院提交了2018年5月24日《咸阳日报》第四版一份，欲证明原告未在约定期限内与被告签订《商品房买卖合同》。以上证据材料经当庭质证，被告对原告提交的证据1认可，对证据2真实性无异议，对证明目的不认可，因为原告没有交房屋首付款，所以被告才没有与原告继续签订《房屋买卖合同》，对证据3真实性无异议，但认为2015年11月26日双方签订认购协议当天被告就当面告知原告十日内签订《房屋买卖合同》。原告对被告提交的证据的真实性认可，对证明目的不认可，因为双方签订认购协议之后签订《商品房买卖合同》之前被告无理由加价。以上证据经独任审判员审核后认为，原、被告提交的证据均符合证据的客观真实性，并与本案具有关联性，故本院予以确认。根据有效证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2015年11月26日，原告陈某某作为认购人与作为出卖人的被告咸阳某某置业有限公司签订了一份《某某.紫韵东城认购协议书》和二份《地下室买卖协议》，《认购协议》约定：由原告认购该公司位于咸阳市渭城区某某路某某号某某号楼某某单元某某室，面价为117.02㎡的房屋一套。付款方式为“按揭贷款”，成交单价为3468.64元/平方米，总价为405900元，首付款125900元（比例30%），贷款28万元，认购金25900元。《认购协议》约定：“认购人须在接到出卖人通知10日内至售楼处签署《商品房买卖合同》，并缴纳剩余房款。认购人未按约定时间签订《商品房买卖合同》并缴纳剩余房款的，视为认购人自动放弃该保留房屋，出卖人有权将该保留房屋售出，并无须另行通知认购人，认购人所缴认购金不予退还。二份《地下室买卖协议》分别约定，由作为买受人的原告购买作为出卖人的被告位于某某城某某楼某某单元某某层某某号，建筑面积14.74平方米，单价为（人民币）850元/平方米，总价为12529元的地下室和23楼1单元地下一层13号建筑面积为22.25平方米单价为（人民币）850元/平方米，总价18913元的地下室，并约定买受人于2015年11月26日一次性向出卖人支付该地下室的所有价款，出卖人在向买受人交付商品房时同期交付该地下室。上述三份协议签订后，原告即向被告公司支付了房屋认购金25900元、地下室（14.74平方米）总价12529元、地下室（22.25平方米）总价18913元，被告向原告出具了三份收款收据。2016年9月1日，咸阳某某置业有限公司以咸某某字【2016】第017号文件向市信访局、市住建局、及各位业主出具了一份《紫韵东城.三期施工、交房计划承诺》：原确定于2016年8月30日前全面动工的计划，由于地产市场形势持续疲软，原定资金没有按时到位的影响，因而到8月30日底没有全面动工。公司于7月6日给各位业主承诺的筹措资金的计划没变，步骤也没变，只是复工时间上要推后一段时间。公司负责任的最后一次承诺：(一）......B标段（21#、22#楼11月底以前开工......(二）最迟2017年8月30日以前19#-23#楼全面交付业主入住......。2018年5月4日，咸阳某某置业有限公司在《咸阳日报》刊登公告“陈某某在我公司订立《商品房认购协议》未在约定期限订立《咸阳市商品房买卖合同》现予以公告，我公司不再保留房源。特此公告”。咸阳某某置业有限公司自认其将陈某某所认购的房屋已于2018年6月24日以959564元的总价出卖给第三人,该房屋至今没有竣工验收。本院认为，本案审理中，由于被告咸阳某某置业有限公司同意解除与原告陈某某于2015年11月26日签订的《某某.紫韵东城认购协议书》和二份《地下室买卖协议》、返还原告房屋认购金25900元、22楼1单元地下一层7号地下室款项12529元、23楼1单元地下一层13号地下室18913元、及赔偿原告两个地下室的差价损失9235元，故本院对原告诉请的上述事实予以确认。关于原告要求被告赔偿其房屋差价损失的主张能否成立，本院认为，根据原、被告双方于2015年11月26日签订的《某某.紫韵东城认购协议书》第1条约定“本认购书仅作为认购期间预售房屋保留之用......”第3条约定“认购人须在接到出卖人通知10日内至售楼处签署《商品房买卖合同》，并缴纳剩余房款”之内容，原、被告双方为将来签订《商品房买卖合同》而签订的《认购协议》是商品房预约合同,原告支付的25900元认购金应为“签约定金”。该《认购协议》系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应按照约定履行各自义务。被告辩称2015年11月25日在双方签订认购协议当天，被告就通知原告在十日内交首付，原告未按约定交付首付款，2018年市场价涨了以后，才要求原告加价10万的，在此之前，被告在还没有加价时多次通知原告来办手续，原告不来导致双方无法签订《商品房买卖合同》的说法，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，被告对其是否尽到通知义务并未提供证据加以证明，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。根据庭审查明事实，被告将涉案房屋于2018年6月24日以959564元的总价出卖给第三人,被告在报纸公告（2018年5月4日）异议期未满三个月内就将涉案房屋出卖给第三人的行为，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，存在过错，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理......”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”之规定，被告应当将收取原告的25900元认购金双倍返还给原告，即51800元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第十五条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、解除原告陈某某与被告咸阳某某置业有限公司于2015年11月26日签订的《某某.紫韵东城认购协议书》和二份《地下室买卖协议》；二、由被告咸阳某某置业有限公司于本判决生效后十日内向原告陈某某返还原告房屋认购金51800元、22楼1单元地下一层7号地下室款项12529元、23楼1单元地下一层13号地下室18913元，支付两个地下室的差价损失9235元，以上合计92477元；三、驳回原告陈某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元减半收取计4480.5元，由咸阳某某置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。   审  判  员    卢  睿                                二〇二〇年三月二十八日                    法 官 助 理    李卉君 书  记  员    余  焕         附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条......对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。  法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第一百一十五条 当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。   1