广东省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤执异39号异议人（案外人）：刘金英，女，汉族，1943年2月13日出生，系杨广印之妻。委托诉讼代理人：杨卫东，男，汉族，1970年6月18日出生，公民身份号码370104197006180310，系刘金英之子。异议人（案外人）：杨君，女，汉族，1966年11月2日出生，系杨广印之女。委托诉讼代理人：杨卫东，男，汉族，1970年6月18日出生，公民身份号码370104197006180310，系杨君之弟。异议人（案外人）：杨卫东，男，汉族，1970年6月18日出生，公民身份号码370104197006180310，系杨广印之子。财产保全申请人：富德生命人寿保险股份有限公司。住所地：广东省深圳市福田区福中一路1001号生命保险大厦30F。法定代表人：方力，董事长。委托诉讼代理人：王雪雷，北京安杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗波，北京安杰（深圳）律师事务所律师。财产保全被申请人：山东中润置业有限公司。住所地：山东省济南市历下区经十路13866号中润世纪财富中心1号楼502室。法定代表人：边玉军，公司执行董事。委托诉讼代理人：吕杰超，公司员工。财产保全被申请人：中润置业集团有限公司。住所地：江苏省南京市鼓楼区东宝路8号时代天地广场1号楼。法定代表人：郑强。杨广印对本院执行(2018)粤民初137号民事裁定，查封山东中润置业有限公司名下位于山东省济南市历下区经十路13777号中润世纪城5区、6区地下V-B3-60号车位的执行行为不服，向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。本院审理的富德生命人寿保险股份有限公司与山东中润置业有限公司、中润置业集团有限公司买卖合同纠纷一案，财产保全申请人富德生命人寿保险股份有限公司于2018年10月27日向本院申请财产保全。本院于2018年11月19日作出(2018)粤民初137号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结被申请人山东中润置业有限公司、中润置业集团有限公司名下总计人民币126907.6181万元的银行存款或等额的其他财产。本院遂于2019年1月21日查封了山东中润置业有限公司名下位于山东省济南市历下区经十路13777号中润世纪城5区、6区地下V-B3-60号车位（以下简称案涉车位）。异议人杨广印对查封上述案涉车位不服，提出书面异议。异议人杨广印请求：解除对山东中润置业有限公司名下位于山东省济南市历下区经十路13777号中润世纪城5区、6区地下V-B3-60号车位的查封。主要理由为：案涉车位系杨广印于2006年12月31日向山东中润置业有限公司购买，其还购买了6号楼2单元801房屋。双方签订了《商品房买卖合同》，杨广印按时缴纳了全部款项，并分别于2011年7月4日和2011年10月19日取得山东中润置业有限公司开具的商品房和地下车位的销售不动产统一发票。由于商品房和车位是分开办证的，商品房顺利办理了房产证。车位办证期间，杨广印因年龄大了且更换了新的手机号码，未接到任何通知。杨广印入住后，车位一直是自用，也没有想到办证的事。2019年5月份，杨广印准备卖掉该房子和车位，这时才发现车位还没有办理房产证。于是，杨广印委托儿子找到保存的资料一次缴纳了住宅专项维修资金、印花税和契税，在最后一步办理房产证时，被告知该车位已经被查封，无法办理房产证，工作人员提供了（2018）粤执保195号这一查封信息。后了解，该查封的申请人是富德生命人寿保险股份有限公司，被申请人是山东中润置业有限公司和中润置业集团有限公司。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，案涉查封车位已由杨广印缴纳了全款，已交付且长期使用，故请求法院解除对案涉车位的保全措施。异议人杨广印于2019年11月14日去世，杨广印的法定继承人其妻子刘金英、其女杨君、其子杨卫东确认承继异议人杨广印在本案的诉讼权利和诉讼义务，故本案异议人杨广印变更为异议人刘金英、杨君、杨卫东三人。异议人刘金英、杨君、杨卫东为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.出卖人山东中润置业有限公司与买受人杨广印于2006年12月31日签订的《世纪广场地下车位买卖合同》，约定案涉车位由杨广印购买，合同总价款为人民币85684.43元。拟证明杨广印购买了案涉车位。2.山东中润置业有限公司于2011年10月19日出具的《销售不动产统一发票》，付款方为杨广印，收款方为山东中润置业有限公司，销售的不动产为案涉车位，金额为人民币85684.43元。拟证明杨广印已全额支付了购车位的款项。3.国家税务总局于2019年6月27日出具的《中华人民共和国税收完税证明》。拟证明杨广印已缴交了案涉车位印花税和契税。4.山东中润置业有限公司于2019年6月20日出具的涉案车位的《山东省住宅专项维修金专用票据》。拟证明杨广印已缴交了案涉车位的维修基金。5.中润物业管理集团有限公司出具的《中润物业缴费单》。拟证明杨广印从2013年10月16日开始为涉案车位缴交物业费。富德生命人寿保险股份有限公司答辩称：（一）山东中润置业有限公司合法建造了案涉车位故其享有物权。案涉车位被保全时尚未办理变更登记，杨广印并未取得案涉车位的物权，故法院查封登记在山东中润置业有限公司名下的案涉车位有事实和法律依据。（二）杨广印对案涉车位不享有排他效力的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”杨广印提供的证据材料不符合上述四个条件，目前证据无法证明其已实际占有案涉车位，也无法证明其已缴纳全部购买车位款。（三）杨广印已自认因自身原因未办理过户登记，故不应解封。杨广印在《执行异议申请》提出，案涉车位办证期间，其年龄大了，且更换了新的手机号码，未接到任何通知；入住中润世纪广场后，车位一直是自用，也没有想到办证的事情。案涉车位《买卖合同》签署时间为2006年12月31日，山东中润置业有限公司向杨广印出具发票时间为2011年10月19日，建设银行向杨广印开具住宅专项维修基金的时间却是2019年6月20日，距今已长达近5年和13年。根据杨广印的陈述，即使其购买了案涉地下车位，但也由于杨广印“更换了新的手机号码”、“没有想到办证的事情”等自身懈怠的原因，未积极主动地在合理时间内及时申请办理地下车位过户登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。综上，杨广印要求解封山东省济南市历下区经十路13777号中润世纪城地下三层B3区60号地下车位的请求，应予驳回。山东中润置业有限公司答辩称：确认公司将案涉车位卖给杨广印，双方签订了买卖合同，杨广印也实际交付了款项。若法院没有查封案涉车位，可顺利办理房产证，小区其他业主很多都办理好了车位房产证。本院经审查，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院经审查查明：2006年12月31日，出卖人山东中润置业有限公司与买受人杨广印签订《世纪广场地下车位买卖合同》，载明杨广印购买中润世纪广场项目中的地下三层B3区60号车位，合同总价款人民币85684.43元，买受人按一次性付款，于2010年3月27日之前付清全部款项。合同还约定，出卖人应当在买受人全款付清后于2010年6月30日前将验收合格的车位交付买受人使用。出卖人应当在车位交付使用后12个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房产权属证书的，自车位交付使用后第13个月起，买受人所购车位的物业管理费由出卖人支付，直至将办理权属登记所需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案为止。2011年10月19日，山东中润置业有限公司向杨广印出具了《销售不动产统一发票》，证明已收到杨广印购买案涉车位的款项人民币85684.43元。2019年1月21日，为执行本院(2018)粤民初137号民事裁定，本院查封了山东中润置业有限公司名下位于山东省济南市历下区经十路13777号中润世纪城5区、6区地下V-B3-60号车位，查封期限从2019年1月21日至2022年1月20日。2019年6月27日，国家税务总局出具《中华人民共和国税收完税证明》，显示杨广印缴交了购买案涉车位的印花税和契税。2019年6月20日，山东中润置业有限公司向杨广印出具《山东省住宅专项维修金专用票据》，证明杨广印缴交了案涉车位的维修基金。杨广印办理收楼手续及接收案涉车位后，从2013年10月16日开始缴交车位的管理费及相关费用，后一直占用使用该车位。本院另查明，本案审理期间，异议人杨广印（男，汉族，1941年10月4日出生，公民身份号码）于2019年11月14日猝死去世。本院于2019年12月17日组织的听证会上，杨广印的三位法定继承人，妻子刘金英、女儿杨君、儿子杨卫东确认承继杨广印在本案的诉讼权利和诉讼义务。刘金英和杨君授权杨广印作为其委托诉讼代理人参加诉讼。按照相关法律规定，本案异议人杨广印变更为异议人刘金英、杨君、杨卫东。本院认为：本案系诉讼期间，本院根据财产保全申请人的申请，对财产保全别申请人名下的财产实施查封措施，异议人（案外人）主张案涉房产由其购买属其所有，据此提出解除查封、排除执行的请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，本案应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。本案的争议焦点是，异议人申请解除查封案涉车位的理由是否成立。据本案查明的事实，异议人杨广印于2006年12月31日与山东中润置业有限公司签订《世纪广场地下车位买卖合同》，购买了案涉车位，其已付清全部价款人民币85684.43元并于2013年实际使用案涉车位至今。杨广印所称其年龄大了且更换了新的手机号码，未接到山东中润置业有限公司任何办证通知的主张有一定的合理性，故杨广印已履行己方应负义务，而山东中润置业有限公司未能在合同约定的时限内办理备案等产权登记手续，案涉车位房地产权证未能办理的原因不在于异议人杨广印。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案异议人所提之情形符合前述法律规定，可以排除对案涉车位的查封措施。综上所述，异议人刘金英、杨君、杨卫东的请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：中止对山东中润置业有限公司名下位于山东省济南市历下区经十路13777号中润世纪城5区、6区地下V-B3-60号车位的执行。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  杨明哲审判员  李焱辉审判员  张 磊二〇二〇年三月十六日书记员  陈佩珊