西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终14404号 上诉人(原审原告)：马某某，男，1982年11月14日出生，汉族，中兴通讯员工，住西安市雁塔区。上诉人(原审被告)：西安中秦置业服务有限公司，住所地西安曲江新区。法定代表人：曾佳金，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭某某，女，1985年4月20日出生，汉族，该公司法务经理，住西安市曲江新区。委托诉讼代理人：任某，女，1986年11月1日出生，汉族，该公司法务专业经理，住该公司。上诉人马某某与上诉人西安中秦置业服务有限公司(以下简称中秦公司)因房屋买卖合同纠纷一案，均不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初14582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马某某，上诉人中秦公司的委托诉讼代理人郭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马某某上诉请求：1、撤销一审判决；支持其一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费及调查取证产生的费用由中秦公司承担。事实与理由：1、涉案房屋没有取得竣工备案表，没有达到法定交付条件，禁止投入适用。曲江新区建设环保局向该项目也下发停止交房告知函，要求项目停止交房行为。因此一审法院认为涉案房屋经消防验收合格后就达到使用条件属适用法律错误。涉案房屋所在6号楼于2017年1月26日取得消防验收备案手续，于2017年7月14日通过消防验收。多个消防验收时间，应确定最终消防验收有效时间。2、一审法院认定合同约定的违约金过分高于马某某的实际损失，将违约金从日万分之二调整到日万分之一，无事实和法律依据。3、一审法院因治污减霾的原因，酌情将交付时间延长一个月，无事实依据。涉案房屋于2016年12月20日通过了五方验收，为合格，因此，政府关于治污减霾的禁令影响房屋交付没有事实基础。4、合同第二十条第二款中约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理。此处的“交付之日”应是合同约定的交付之日，非房屋实际达到使用条件之日。合同第十一条关于交付时间和手续约定的第一款规定：出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。双方在合同补充条款中将该交房日期变更为：2016年12月31日前。因此，逾期办证违约金的计算时间应从2017年1月1日起计算至2019年1月11日，非一审判定的通过消防验收之日起。5、双方在合同中约定房屋交付时间为2016年12月31日前，并约定因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照第2种方式处理，即出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.5%。因此，逾期办证时间应从约定交房之日算起，中秦公司还未给马某某办理房屋产权证书，逾期时间已超过720日，按照合同约定，应向马某某赔偿4985.41元。中秦公司辩称，建设工程只要在建设单位的主持下，有勘查、设计、施工、监理等单位共同认可，就可以认定为竣工验收合格，就达到了购房者约定的交付条件。至于马某某提及的竣工验收备案，仅是行政管理机关对建设单位实施管理的一种行政行为，与开发商和购房者之间的民事行为不相干。本案房屋具备交付条件后于2016年12月31日前通知马某某收房，马某某直至2017年5月1日才履行了收房义务。因此，是马某某的原因造成逾期交房，不应由中秦公司承担逾期交房的违约金。《房屋接收验收表》是经马某某签字认可的具备生效法律要件的文件，不具备任何撤销合同依据和法律规定，因此，马某某要求撤销的诉讼请求不应支持。中秦公司不存在任何逾期办证的事实，造成逾期办证的原因也非中秦公司造成。一审判决对此认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。中秦公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判；2、一、二审诉讼费由马某某承担。事实与理由：马某某于2017年5月1日办理了收房手续。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第二条“买受人在出卖人提供的《房屋交接单》上签字接收房屋或者领取房屋钥匙即视为房屋已经验收和交接”的约定，马某某在房屋接收验收表上的签字及收房行为应当视为其对涉案房屋的收房条件进行了变更，因此逾期交房的时间节点应计算至马某某实际收房日。故一审无视马某某收房的事实，将涉案房屋的逾期交房违约金计算至2018年2月13日，并判令中秦公司支付逾期交房的违约金无事实和法律依据。马某某辩称，涉案房屋逾期交房违约金应按照竣工验收备案表计算，从2017年1月1日计算到2019年1月11日。马某某向一审法院起诉请求：1、判决中秦公司支付逾期交房违约金147368.7196元；2、判决中秦公司支付逾期办理房屋产权证违约金4985.41元；3、判决中秦公司承担取得竣工验收备案之前管理该房屋涉及的物业服务费、垃圾费、公摊费等，共计7689.4元；4、判决中秦公司尽速协助其办理房屋权属证书；5、判决中秦公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：马某某与中秦公司双方签订《商品房买卖合同》约定：马某某购买中秦公司开发的位于西安市曲江新区XX大道以西，XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积121.68平方米，房屋总价997082元。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定，中秦公司(出卖人)应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。该合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超60日后，自逾期超过60天之日起10日内，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达并办理完《商品房买卖合同》备案登记注销手续之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。上述合同附件十二《补充协议》第二条约定：出卖人在2016年12月31日前，将经验收合格后的商品房交买受人使用。买受人须在收到书面交房通知后30日内办理交房手续并接收房屋……。合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不解除合同，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列的约定来处理：从逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.5%；逾期超过180天，自逾期超过180天之日起30日内，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人退还买受人已付房价款并按已付房价款的1%支付违约金；如因买受人原因（含买受人未付清房款，不及时向出卖人领取相关资料，不及时向产权登记机关申请办证，提交相关材料，并付清相关费用等），造成商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任。上述合同签订后，马某某依约向中秦公司支付了全部购房款，并于2017年5月1日在《房屋接收验收表》中签字。另查明，马某某提交的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》中载明，中秦公司新建的XX城XX段XX#、6#、7#、8#、9#工程，于2017年11月2日竣工验收会议通过验收，结论为工程质量合格。经对建设单位2019年1月10日报送的竣工验收备案文件及工程质量监督机构2017年11月6日提交的工程质量监督报告核查，符合要求，准予备案。该备案表中有西安曲江新区管理委员会工程竣工验收备案专用章的盖章，落款时间为2019年1月10日。马某某还向法院提交了涉案房屋所在楼的《建设工程消防验收意见书》载明该套房屋所在的6＃楼已经于2018年2月13日通过消防验收。中秦公司向法院提交数张政府文件，用以佐证在施工期间，政府曾下达数份通知要求因治理污染天气为由停止施工数天，中秦公司主张上述天数均应在合同约定的交房期限中予以顺延。但未向法院提交其主张顺延的施工天数对应的施工日志以供核实。马某某提供12345市民热线服务平台在2019年4月10日的官方回复，证明涉案项目截止2019年4月10日仍未向西安市不动产登记服务中心申请办理不动产首次登记。2019年6月14日，马某某收到汉华城办理产权证所需资料明细，并分别于2019年6月15日和2019年6月19日缴纳了大修资金、契税。以上事实，有《商品房买卖合同》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》、政府文件及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对，可以作为定案依据。一审法院认为，马某某与中秦公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。马某某依约缴纳了全部购房款，中秦公司应按照补充协议约定的交房期限(2016年12月31日前)向马某某交付符合合同约定及法律规定的合格房屋。中秦公司辩称因政府治理大气污染停止施工的天数应在交房期限中予以顺延，但未提交对应的施工日志，法院无法核对中秦公司主张的实际停工期限，又因近两年本市确实存在因政府治污减霾要求在污染严重时停止施工的情形，故结合西安市的实际情况及双方合同对交房期限顺延的相关约定，法院酌情认定治污减霾造成的停工期限为30天，应予顺延。综上，该套房屋的交付期限应顺延至2017年1月30日。马某某于2017年5月1日签收房屋接收验收表并入住，该套房屋于2018年2月13日取得消防备案手续。根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定：应当依法进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。由此可见，该套房屋在2018年2月13日实际符合合同约定及法律规定的交房条件。故逾期交房违约金应自2017年1月31日起计算至2018年2月13日止（共计378天）。合同约定的违约金为已付房款的日万分之二，中秦公司辩称该违约金约定过高，请求降低，马某某亦未提供中秦公司逾期交房行为给其造成实际损失的相关证据，故结合双方的合同实际履行情况，将违约金酌情降低为已付房款的每日万分之一，经计算应为37689.6996元（997082*0.0001*378=37689.6996），其余部分违约金因没有合同约定及法律依据，不予支持。马某某要求中秦公司支付逾期办理房屋产权证的违约金，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条的约定，马某某未在商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，中秦公司应给付违约金。该套房屋的交付时间应为2018年2月13日，截至该房屋登记备案的时间即2019年6月21日，未超过合同约定的720日，因此马某某的此项诉讼请求，依法不予支持。马某某要求中秦公司协助其办理房屋产权证书，根据《商品房买卖合同》第二十条约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。中秦公司已经通知马某某将办理产权登记备案手续所需的资料提交给中秦公司，马某某也已缴纳大修资金、契税并将资料交给了中秦公司，现中秦公司已于2019年6月21日取得西安市XX户表，因此，应继续履行协助马某某办理房屋所有权转移登记的义务。关于马某某主张的该房屋在取得竣工验收备案之前涉及管理房屋的物业服务费、垃圾费、公摊费等费用由中秦公司承担的诉讼请求，因物业服务费等系马某某与物业公司之间的关系，故马某某的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，判决：一、被告西安中秦置业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马某某支付逾期交房违约金37689.6996元。二、被告西安中秦置业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告马某某向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。三、驳回原告其余诉讼请求。如果被告西安中秦置业服务有限公司未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3501元，减半收取计1750.5元，由被告西安中秦置业服务有限公司承担。本院二审期间，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，马某某与中秦公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应依约行使合同权利、履行合同义务。按照《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，中秦公司应于2016年12月31日前将符合合同约定及法律规定的商品房交付马某某使用。中秦公司辩称因政府治理大气污染停止施工的天数应在交付期限中予以顺延，但未提交对应的施工日志，无法核对中秦公司主张的实际停工期限，又因近两年本市确实存在因政府治污减霾要求在污染严重时停止施工的情形，故一审法院结合西安市的实际情况及双方合同对交房期限顺延的相关约定，酌情认定治污减霾期限，交付房屋应顺延至2017年1月30日，较为妥当。故中秦公司应于2017年1月30日向马某某交付符合合同约定及法律规定的房屋。后马某某于2017年5月1日签收房屋接收验收表入住。马某某主张逾期交房违约金，因马某某已经于2017年5月1日接收房屋入住，故而逾期交房违约金应计算至2017年5月1日。中秦公司上诉主张涉案房屋逾期交房违约金应计算至马某某实际收房之日的请求，予以支持。关于马某某上诉主张由中秦公司赔偿其逾期交房违约金147368.7196元的理由，因涉案房屋现已竣工验收、消防验收且已竣工验收备案，涉案房屋符合居住使用条件，且马某某也于2017年5月1日实际收房并入住，马某某也未提供该日期后对其造成损失的充分证据，故对于马某某要求其收房之后的逾期交房违约金的请求，本院不予支持。关于马某某上诉主张合同约定违约金为已付购房款的日万分之二，应按约定由中秦公司按已付购房款的日万分之二支付逾期交房违约金的理由，因中秦公司辩称违约金约定过高，请求降低，一审法院结合实际情况，将违约金降低为已付房款的日万分之一，并无不当，应予维持。马某某该上诉主张理由，不予采纳。关于马某某上诉主张中秦公司赔偿其逾期办证损失4985.41元的请求，因中秦公司于2017年5月1日向马某某交付了房屋，马某某也接收了涉案房屋，故从2017年5月1日起至2019年6月21日取得西安市XX户表超过了合同约定的720日内办理产权证书的约定，故中秦公司应当向马某某承担逾期办证损失，马某某主张逾期办证损失4985.41元由中秦公司承担，于法有据，应予支持。关于马某某主张的该房屋在取得竣工验收备案之前涉及管理房屋的物业服务费、垃圾费、公摊费等费用由中秦公司承担的请求，因马某某主张的该部分费用系马某某与物业管理公司之间的关系，一审未予支持该请求正确。综上所述，上诉人马某某的部分请求成立。上诉人中秦公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初14582号民事判决第二项即：二、被告西安中秦置业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告马某某向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。二、撤销西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初14582号民事判决第三项。三、变更西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初14582号民事判决第一项为：一、本判决生效之日起十日内，西安中秦置业服务有限公司向马某某支付逾期交房违约金8973.74元。四、本判决生效之日起十日内，西安中秦置业服务有限公司向马某某支付逾期办证违约金4985.41元。五、驳回马某某一审其余诉讼请求。如果西安中秦置业服务有限公司未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3501元，减半收取计1750.5元，由西安中秦置业服务有限公司负担；二审案件受理费，马某某预交3674元，由马某某负担3674元；西安中秦置业服务有限公司预交742元，由西安中秦置业服务有限公司负担742元。本判决为终审判决。  审  判  长   朱筱滢审  判  员   辛 娟审  判  员   张伟   二〇二〇年三月四日 (院印) 书  记  员   胡雨欣   1