浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初29号原告张铁峰，男，1973年10月7日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托代理人王建华，浙江辰杰律师事务所律师。被告杭州远东房地产开发有限公司，住所地杭州市余杭区临平街道沿山路97号。法定代表人翁跃庚，该公司董事长。委托代理人俞杰栋，浙江京衡律师事务所律师。委托代理人倪春霞，浙江京衡律师事务所律师。原告张铁峰（以下简称原告）诉被告杭州远东房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告于2019年1月1日诉来本院，本院于2019年1月2日受理后，依法由审判员高亚飞独任审判，于2019年4月15日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人王建华，被告的委托代理人俞杰栋、倪春霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，因开发建设需要，被告分别于2007年6月20日、10月25日与原告签订《杭州市余杭农村房屋拆迁协议书》、《补充协议》《关于房屋补偿款外的补充协议》三份协议，对原告所有坐落于余杭区房屋进行拆迁并迁建安置。协议签订后，被告支付了相应补偿款。协议约定被告应安置原告面积为90平方米的营业房，并安置在余杭区紫辰花园。然截止至今，被告未按约交付营业房，且被告另案被诉多起，资不抵债，已没有继续履约的能力，根据《合同法》第68条之规定及《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》第6条“实施征地房屋补偿应当先补偿、后搬迁”规定，被告必须先交付原告90平方米的营业房或支付相应对价后，才有权要求原告腾退坐落于余杭区的房屋。故原告诉至法院，诉讼请求为：一、判令被告安置原告面积为90平方米的营业房，并安置在余杭区紫辰花园。如被告不按上述规定履行交付营业房义务，被告应按照紫辰花园同一区块营业房现市场价值向原告支付相应对价。二、被告不履行完毕上述义务，无权要求原告腾退坐落于余杭区的房屋。为证明上述事实，原告向本院提交如下证据：1、企业信用信息公示报告，用以证明杭州远东房地产开发有限公司第一分公司是杭州远东房地产开发有限公司的分公司，负责人为翁跃庚，仍存续的事实。2、《杭州市余杭农村房屋拆迁协议书》、《补充协议》、《关于房屋补偿款外的补充协议》，用以证明因开发建设需要，被告分别于2007年6月20日、10月25日与原告签订《杭州市余杭农村房屋拆迁协议书》、《补充协议》、《关于房屋补偿款外的补充协议》三份协议，对原告所有坐落于余杭区房屋进行拆迁并迁建安置。协议签订后，被告支付了相应对价款。协议约定被告应安置原告面积为90平方米的营业房，并安置在余杭区紫辰花园。3、2018年12月14日的情况说明，用以证明被告至今未兑现2007年10月25日双方签订《关于房屋补偿款外的补充协议》内容承诺等事实。4、执行裁定书9份、开庭公告，用以证明被告被诉多起，资不抵债，已没有继续履行的能力的事实。5、房屋所有权证、集体土地建设用地使用证，用以证明案涉房屋至今还没有拆迁，未拆迁原因是被告不履行约定，房屋所有权证、集体土地使用证原告持有的事实。6、营业执照，用以证明从2000年12月29日原告在案涉房屋内开办了木材店并经营至今的事实。7、2019年4月15日的情况说明，用以证明被告没有兑现承诺目前案涉房屋没有交付的事实。被告辩称，原被告之间的房屋拆迁协议书，被告已经履行了协议书项下的补偿款的一个支付义务。但对于补充协议的内容，应当等被告的紫辰花园项目全部建设完毕，之后再向原告进行相应的交付或者优惠的供应。被告需要抗辩的一点是由于原告的逾期腾退行为，对被告的整个项目的施工紫辰花园的建设已经造成了比较严重的后果。所以被告认为，原告的诉讼请求应当还没有到达交付营业房的时点。即使应当交付，按照补充协议的约定，双方也应该是一个优惠的价格向原告进行出售。反而是原告应当先履行拆迁协议项下的腾退义务。为证明上述事实，被告向本院提交如下证据：1、杭州市余杭农村房屋拆迁协议书、补充协议、领（付）款凭证、记账联（代扣建房款），用以证明原被告签订了房屋拆迁协议，被告已经支付原告所有拆迁款项的事实。2、杭州市农村村民建房用地呈报表，用以明原告已经取得新的农居点，且在该呈报表中也承诺于2007年8月31日拆除原房屋的事实。经庭审质证，原告对被告提交的证据质证意见如下：证据1，真实性无异议，原告领取了拆迁款项，但被告未按照《关于房屋补偿款外的补充协议》兑现承诺。证据2，真实性无异议，被告未按照合同约定履行安置义务，2007年10月25日签订了额外的补偿协议实际上已经变更。被告对原告提交的证据质证意见如下：证据1，真实性无异议，但对本案被告主体资格问题请法庭注意。证据2，《杭州市余杭农村房屋拆迁协议书》、《补充协议》真实性无异议，这两份协议项下的被告的付款义务即履行完毕；《关于房屋补偿款外的补充协议》真实性无异议。对该组证据证明目的关于拆迁协议书第四条的约定符合双方真实意思表示，被告已经足额支付该两份协议项下的拆迁补偿款、拆迁奖励、过渡费补贴，即使被告没有足额支付基于合同的约定，原告也应该于2007年8月30日前搬迁完毕，故原告的违约行为一直持续至今。关于《关于房屋补偿款外的补充协议》，双方对于拆迁、安置、补偿事宜之外又对原告的其他权益进行了约定，但该协议的履行有一个物理上前置条件就是将紫辰花园的营业房建成才符合合同履行的前提，也就是该协议是附条件的协议，如果条件未成就被告就没有履行义务。对证据3，形式上真实性无异议，村委会出具的情况说明应当有对应的人，故对内容的真实性不予认可。证据4，被告均已经履行完毕，部分达成和解协议，被告没有诉讼案件。证据5，真实性无异议，证明目的有异议，结合证据6，因为原告一直占用案涉房屋导致被告无法正常拆迁下去。证据6，真实性无异议，证明目的有异议，因原告未腾退房屋导致被告的拆迁工作无法继续做。证据7，真实性无异议，对该证据出具人内容真实性无法确认，如果是证人证言形式，证人不出庭作证，被告对其内容的真实性性不予认可，如果是经办人形式出现，质证意见同证据3一致。本院对双方当事人提供的证据认证如下：原告提交的证据1-3及5-7，被告提交的证据1-2，结合当事人的庭审陈述，本院对真实性予以确认，待证事实将综合予以认定。原告提交的证据4，无法证明原告主张的待证事实，本院不予采纳。根据上述证据及当事人陈述，经本院查明的案件事实如下：被告因紫麟苑项目建设需要进行房屋及其附属物搬迁。原告坐落于杭州市余杭区的房屋被列入此次搬迁范围。2007年6月20日，原告作为被拆迁人与被告作为拆迁人就坐落于杭州市余杭区的房屋签订了《杭州市余杭农村房屋拆迁协议书》一份。双方在协议书中对拆迁补偿安置事项进行了约定，主要内容如下：一、乙方（原告）坐落于的房屋计建筑面积277.7平方米，产权性质为私，乙方同意甲方（被告）拆除。二、双方同意按拆除房屋的建筑面积进行补偿。旧房屋按余政发（2000）160号、余政发（2004）56号文件进行评估。乙方旧房折合人民币151720元、附属补偿171735元（详见评估报告），临时过渡费6000元、搬家费2400元，以上合计补偿331855元。三、乙方房屋拆迁后，自行移地建造，新建房屋基地由所在村委负责统一安排，乙方必须按照土地法有关规定办理建房手续。四、甲方因施工需要，乙方自签订协议之日起必须在2007年8月30日止，自行搬迁完毕，材料归甲方所有。五、付款方式：本协议经拆迁双方签字（盖章）后生效。甲方同意支付乙方拆迁补偿费331855元。六、违约责任：如任何一方违约，按国务院拆迁管理条例和浙江省、杭州市等有关房屋拆迁条例法规之法则规定，承担法律责任。七、其他。八、本协议一式四份，甲、乙方、村委及有关部门各执一份。在协议书的落款处，被告盖公章，原告签字并捺印。2007年6月20日，被告作为甲方与原告作为乙方签订了《补充协议》，双方约定：乙方在规定时间搬迁完毕并腾空房屋，经甲方验收同意后，原告将一次性付给乙方196145元补偿金。在补充协议的落款处，原告盖公章，被告签字并捺印。2007年10月25日，杭州远东房地产开发有限公司第一分公司作为甲方与原告作为甲方签订了《关于房屋补偿款外的补充协议》，该协议内容如下：“经双方协商，乙方的房屋补偿款按动迁补偿协议处理后，其他甲方同意优惠供应紫辰花苑营业房给乙方，优惠人民币肆拾伍万元整（90平方米）。本协议经双方慎重协商双方都具有不外传的义务，若一方外传引起的一切后果由外传方自负。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，一经营业房成交本协议自动废除。”在该补充协议的落款处，杭州远东房地产开发有限公司第一分公司盖公章，被告签字并捺印。上述协议签订之后，被告在扣除建房款25万元后，将剩余的278000元支付给了原告。之后，原告未将坐落于杭州市余杭区的房屋予以搬迁腾退，被告亦未履行《关于房屋补偿款外的补充协议》中营业房的约定。另查明，1.原告已经按照《杭州市余杭农村房屋拆迁协议书》约定在杭州市余杭区宝塔星苑农居点建成安置房并已实际入住。2.被告因原告将坐落于杭州市余杭区的房屋未予以搬迁腾退诉至本院，案号为（2018）浙0110民初21835号，要求原告腾退杭州市余杭区的房屋，后被告撤回起诉。3.被告又因原告一直未将坐落于杭州市余杭区的房屋予以搬迁腾退的行为违反了双方签订的《杭州市余杭农村房屋拆迁协议书》的约定，构成严重违约，诉至本院，案号为（2019）浙0110民初10224号，要求解除原被告之间的《杭州市余杭农村房屋拆迁协议书》以及《补充协议》、《关于房屋补偿款外的补充协议》，并要求原告返还拆迁补偿款528000元以及资金占用损失372328元（暂计至2019年5月31日，具体需支付至实际返还日）共计900328元。2020年1月10日，本院作出（2019）浙0110民初10224号民事判决，驳回被告的诉讼请求。本院认为，原告与被告签订的《杭州市余杭农村房屋拆迁协议书》、《补充协议》及《关于房屋补偿款外的补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。原告与被告签订的《杭州市余杭农村房屋拆迁协议书》、《补充协议》约定原告必须在2007年8月30日止自行搬迁完毕。原告、被告签订的《关于房屋补偿款外的补充协议》约定被告同意优惠供应紫辰花苑营业房给乙方，优惠人民币肆拾伍万元整（90平方米）。现原告在杭州市余杭区宝塔星苑农居点建成安置房并已实际入住实际获得安置，并领取去了协议中的款项，但却并未按照协议约定进行腾退杭州市余杭区房屋。原告主张被告应当按照《关于房屋补偿款外的补充协议》交付营业房，否则无权要求原告腾退杭州市余杭区房屋。被告抗辩称未履行《关于房屋补偿款外的补充协议》中营业房的约定是因原告未先行腾退房屋违约。从协议约定时间来看，原告腾退房屋约定时间（2007年8月30日）在前，被告与原告签订的《关于房屋补偿款外的补充协议》时间（2007年10月25日）在后。故，在原告未腾退房屋的情况下要求被告交付营业房和要求被告不交付营业房情况下无权要求原告腾退房屋的请求，本院不予支持。原告主张被告无继续履行能力，但并未提供充分有效的证据，故本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张铁峰的诉讼请求。本案受理费4400元，由原告张铁峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  高亚飞二〇二〇年三月三十一日书记员  朱玲玲