上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初91955号原告：上海马科维斯信息科技有限公司,住所地上海市崇明区长兴镇潘园公路XXX号XXX号楼XXX室。法定代表人：侯静超，总经理。委托诉讼代理人：曹岭，上海市国泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵瑞，上海市国泰律师事务所律师。被告：联合共赢商业管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区银城路XXX号XXX层XXX室。法定代表人：袁天应，董事长。委托诉讼代理人：张梦迪，上海瀛东律师事务所律师。原告上海马科维斯信息科技有限公司与被告联合共赢商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海马科维斯信息科技有限公司的委托诉讼代理人赵瑞、被告联合共赢商业管理有限公司的委托诉讼代理人张梦迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海马科维斯信息科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告服务费保证金人民币(以下币种相同)总计114,000元;2.判令被告支付原告逾期付款损失(以114,000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期、同类贷款基准利率自2019年8月1日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息)；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2019年签订《办公室服务协议》，由原告承租上海浦东新区银城路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。协议签订后，原告依约履行了合同义务，但自2019年6月底开始，因被告原因导致原告无法正常使用系争房屋。对此，原告多次向被告反映，但被告均不予解决。后，原告依法解除合同，并要求被告退还原告服务费保证金114,000元，但截止目前被告仍未退还。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如诉请。被告联合共赢商业管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，如果法院认为合同应当解除、服务费保证金应当返还的，应就部分费用予以抵扣。首先，双方合同约定的租期自2019年4月1日至2020年3月31日，现租赁期限未满，原告未就提前解约与被告协商达成一致。其次，即便原告有权行使合同解除权，根据合同法第96条规定，合同自通知到达对方时解除。原告未就合同解除通知过被告，未依法解除合同，也未按合同约定向被告返还房屋、办理交接手续，而系争房屋一直属于可正常使用状态，原告自2019年7月31日至今一直继续使用系争房屋，不同意原告主张合同自2019年7月31日解除。再次，原告与产权人签署的房屋使用意向书，不能作为认定原、被告之间房屋租赁合同已解除的凭证，原告支付的保证金应用于抵扣其2019年8-10月继续使用系争房屋的租金。退一步说，即便法庭认定双方租赁合同在2019年7月31日解除，根据合同第4.1条约定：合同终止后甲方在乙方未拖欠房屋使用费服务费等情况下，向乙方无息退还保证金；合同P2特别记载事项第三条约定，合同期内首月和最后一个月为免租期，根据公平原则，被告需从保证金中按比例扣除2019年4月原告多享有的免租期租金及按合同约定原告享有合同期限内1/6个月的免租期。原告合计租赁系争房屋4个月，应享有2/3免租期，1/3的免租期租金12,666.67元应从保证金中扣除。第二，逾期付款损失没有合同和法律依据，原告在被告不知情的情况下单方面主张合同解除，被告对保证金返还不存在过错，不应承担逾期付款的利息损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告自案外人上海瑞崇投资有限公司(以下简称瑞崇公司)处承租了包括系争房屋在内的上海市浦东新区银城路XXX号尚悦中心名义楼层9楼01A、01C、02单元及10楼整层房屋，分别转租给原告及其他租客。2019年2月20日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《UnionSpaces商务中心使用合同》，约定由原告承租系争房屋，合同期2019年4月1日至2020年3月31日，每月专用办公室使用费32,300元(含税)，每月基础服务费5,700元(含税)，保证金114,000元；甲方提供的基础服务内容，包括前台服务、专用办公室服务、公共区域服务、介绍合作伙伴；合同期内，第一个月和最后一个月为免租期。合同第四条约定，乙方应于2019年2月21日前向甲方支付保证金114,000元及首月房屋使用费和服务费38,000元，合计152,000元。使用期内,如乙方出现任何违约行为导致本合同被提前解除的,保证金不予退还；本合同终止后，乙方如不再继续使用且已将工商注册地变更至新的办公地点，同时不对甲方负有因本合同产生的债务，甲方在乙方房屋未遭损坏、未拖欠房屋使用费、服务费和电话费等费用且无任何违约情形需要向甲方支付违约金的情况下，甲方应及时向乙方无息退还保证金。合同另对其他内容作了约定。合同签订后，被告向原告交付房屋，原告支付了至2019年7月31日的租金，另支付保证金114,000元。因被告与瑞崇公司在合同履行过程中发生争议，2019年7月19日被告向原告等租户发出公告一份，载明：关于联合共赢商业管理有限公司与瑞崇公司之间的租赁纠纷，因瑞崇公司存在违约行为，联合共赢商业管理有限公司暂停支付租金至今；双方于2019年7月13日至7月15日就解决方案达成一致，但瑞崇公司于7月15日作出停电停梯控及清场的通知，联合共赢商业管理有限公司于7月17日再次提出解决方案等。另查明，上海仲裁委员会(以下简称仲裁委)于2019年7月26日受理了被告(申请人)与瑞崇公司(被申请人)关于《中国人寿金融中心办公楼租赁合同》的合同争议仲裁案，并于2020年1月8日作出(2019)沪仲案字第2570号裁决书，裁决确认被告、瑞崇公司的租赁合同于2019年6月27日解除。又查明，2019年7月31日，原告(乙方)与瑞崇公司(甲方)就系争房屋签订了《中国人寿金融中心办公楼使用意向书》，约定甲方将包括系争房屋在内的1007，1008单元出租给乙方，就承租内容达成以下协议：使用期自2019年8月1日起至甲方与联合共赢商业管理有限公司的合同纠纷即仲裁结果出具日截止。意向书另对服务费的标准及支付方式等作了约定。原告向瑞崇公司支付上述房屋2019年8-10月服务费共计150,000元。审理中，原告提交了给被告的《解除合同通知函》，言明：“1、因贵司未能确保我司正常使用租赁场地办公，自2019年6月份以来，贵司与瑞崇公司产生纠纷，导致租赁场地停水、停电，瑞崇公司多次要求我司搬离，对此贵司至今仍不予解决；2、贵司擅自与瑞崇公司开展解约程序，明确表明不将继续履行贵我双方协议……贵司上述行为已经严重违约，我司现要求：1、解除合同；2、贵司应于合同解除之日起3日内退还押金114,000元。”该通知函落款日期2019年8月1日，邮寄日期2019年9月20日，签收日期为2019年9月23日。原告要求增加诉请，确认原、被告合同解除之日为2019年7月31日。被告表示未收到解约通知函，认为根据原告提交的签收凭证，解除通知到达之日为9月23日，合同解除之日不应为7月31日。原告另提交了被告向包括原告在内的UnionSpaces用户公布的《服务声明》，言明：……瑞崇公司无视合同仲裁流程，强行单方解除合同，我司工作人员于2019年7月22日被限制出入中国人寿金融中心9F-10F办公场所，影响到不能正常给大家提供办公服务……。被告表示服务声明中提及的是前台服务中的来访者应对、邮件寄存收发、留言录音等服务无法提供，但其他基础服务正常提供到10月。关于利息损失的起算时间，原告同意调整自立案之日即2019年11月8日起算。以上事实，由原告提交的《UnionSpaces商务中心使用合同》、收据、公函、公告、函件、《中国人寿金融中心办公楼使用意向书》、招商银行电子回单、发票、解除合同通知函、订单详情查询记录、服务声明等证据材料以及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《UnionSpaces商务中心使用合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。合同约定的基础服务包括前台服务、专用办公室服务、公共区域服务等内容，被告作为出租人在租赁期间应保持租赁物符合合同约定的用途、恪守服务承诺，按约履行合同义务。根据本案查明的事实，被告在2019年7月中旬出具的公告及服务声明中自认，因其与瑞崇公司间的租赁纠纷，致使其工作人员被限制进入办公场所、系争房屋出现被瑞崇公司停电停梯控及要求租客清场的情形。现原告已按约履行了支付租金、保证金之合同义务，而被告与瑞崇公司之间纠纷未决致使原告的合同目的不能实现，故导致原、被告合同无法继续履行的违约责任应归于被告，原告据此行使合同解除权，理由正当，于法有据，本院予以准许。经查原告向被告支付租金至2019年7月31日，原告就系争房屋的继续使用与瑞崇公司达成意向协议，并向瑞崇公司支付自8月1日起的使用费，鉴于被告工作人员无法正常进入公司注册地址的客观情形，原告于9月20日补寄解除合同通知函尚属合理。合同解除后，原告要求被告退还保证金，符合合同约定，本院应予支持。被告认为保证金应抵扣原告2019年8-10月继续使用系争房屋的租金，然其未能举证证明2019年8月后为原告提供服务的证据，应承担举证不能的法律责任。被告认为保证金还应扣除原告已享受的免租期部分租金的抗辩意见，鉴于被告违约在先，本院不予采纳。因被告未及时退还保证金，原告要求被告支付上述保证金自2019年11月8日的利息损失，本院可予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告上海马科维斯信息科技有限公司、被告联合共赢商业管理有限公司于2019年2月20日签订的《UnionSpaces商务中心使用合同》；二、被告联合共赢商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海马科维斯信息科技有限公司服务保证金114,000元；三、被告联合共赢商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海马科维斯信息科技有限公司逾期支付保证金的利息损失(以114,000元为计算基数，自2019年11月8日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部清偿之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,582元，由被告联合共赢商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱 敏审 判 员  沈晨玲审 判 员  顾 慧二〇二〇年三月二十日法官助理  赵 晶书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。