四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川03民终13号 上诉人（原审被告）：自贡大商商业有限公司，住所地四川省自贡市自流井区五星街22号。 法定代表人：姜再华，董事长。 委托诉讼代理人：童宇，四川开山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周海，男，1981年9月25日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：邹利，四川双溪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘林，四川方同律师事务所律师。 上诉人自贡大商商业有限公司因与被上诉人周海房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省自贡市自流井区人民法院(2019)川0302民初2586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 自贡大商商业有限公司上诉请求：1.不解除自贡大商商业有限公司与被上诉人周海的房屋租赁关系；2.撤销第二、三项判决内容。 事实和理由：1.双方所签租赁合同不应解除。根据《房屋租赁合同》第5.2条，上诉人收到被上诉人要求支付租金的发票时间为2019年7月19日和22日，被上诉人向法院提起诉讼时间为2019年9月23日，上诉人于2019年11月25日向被上诉人支付了所欠租金，没有达到合同约定的“若乙方拖欠超过6个月，则甲方有权选择提前终止合同”的时间标准。因此，本案合同约定终止（解除）的条件不具备。一审法院没有查明上诉人已经支付142238.35元租金的事实。2.被上诉人提供的发票未按照合同的约定填写金额，造成延期付款的原因在于被上诉人。2018年3月9日至2019年7月8日的租金应为132614.40元，而被上诉人提供的发票金额为132758.40元，由此导致上诉人没有及时、准确付款。 被上诉人周海未发表答辩意见。 周海向一审法院起诉请求：1.判令立即解除周海、自贡大商商业有限公司之间的房屋租赁合同，自贡大商商业有限公司将位于自贡市自流井区五星街22号浙江商城3栋1层1XX-2号商业用房（以下简称案涉租赁房屋）腾退返还周海；2.判令自贡大商商业有限公司支付自2018年3月9日起至承租房屋腾退返还周海之日的租金及滞纳金，租金自2018年3月9日起暂计至2019年9月8日为142238.36元，滞纳金自2016年1月11日起暂计至2019年9月8日为90998.94元，合计233237.30元。 一审法院认定事实：2012年9月6日，自贡大商商业有限公司作为承租人（乙方）与出租人四川忠心房地产投资有限公司（甲方）签订《房产租赁合同》，该《房产租赁合同》第五章5.1条约定：商场部分租金标准为：每月每平方米30元【其中租赁房产一层94.79平方米租金标准为前十年每月每平方米60元（大写陆拾元整）。第11年至第20年为每月每平方米30元】。仓库部分租金标准为每月每平方米10元；第5.2条约定：乙方应于每月十日前向甲方支付本月租金，甲方应于每月5日前向乙方提供上述租金的国家税务部门认可的合法房屋租金发票……如果甲方不能按时提供上述租金的合法发票，乙方有权推迟支付上述租金，并不需要承担向甲方支付滞纳金等一切责任；第十一章第11.1条约定：在甲方无任何违约的前提下，乙方若拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，滞纳金标准为0.05%。若乙方拖欠超过六个月，则甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿损失。合同同时约定了其他事项。其后，因四川忠心房地产投资有限公司涉及诉讼及执行程序，该院依法对该公司所属案涉租赁房屋予以拍卖。2015年12月8日，经该院（2015）自流执字第46-1号《执行裁定书》确认，周海通过司法拍卖依法取得案涉租赁房屋所有权及相应其他权利，并依法获得收取案涉房屋租金的权利。其后，自贡大商商业有限公司于2016年1月11日签收该院依法送达的案涉租赁房屋所有权已转移至周海的相关执行裁定书。根据执行裁定书确定的内容，自贡大商商业有限公司应自收到该裁定书之日即应向周海支付房屋租金。经周海多次催收，自贡大商商业有限公司仍未支付。为此，周海向该院提起诉讼并经本院（2018）川03民终748号《民事判决书》确认，自贡大商商业有限公司应按每月每平方米30元向周海支付自2016年1月11日起至2018年3月8日止的房屋租金214945.84元，该判决生效后，自贡大商商业有限公司于2018年11月7日支付了上述租金。但2018年3月9日至今的租金自贡大商商业有限公司仍未按约向周海支付。2019年7月19日、22日，周海分别向自贡大商商业有限公司送达租金催收函及租金发票，自贡大商商业有限公司已签收。经周海多次催收，自贡大商商业有限公司仍未支付。 一审法院认为，自贡大商商业有限公司与四川忠心房地产投资公司签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反相关法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约行使合同权利、履行合同义务。双方在履行《房产租赁合同》过程中，周海通过拍卖竞买的方式依法取得了案涉租赁房屋的所有权，根据《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，周海承接了四川忠心房地产投资有限公司的权利义务，自贡大商商业有限公司应当按照合同约定向周海交纳房屋租赁费用。自贡大商商业有限公司于2016年1月11日收到该案涉房产相关权利已转移至周海名下的执行裁定书。其后，周海、自贡大商商业有限公司因案涉房屋租金标准导致诉讼并经本院生效判决确认后，自贡大商商业有限公司仅支付房屋租金至2018年3月8日，其后至今未再向周海支付房屋租金。根据《合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定及《房产租赁合同》相关约定，针对自贡大商商业有限公司持续使用房屋却无正当理由拒不交纳房屋租金的行为，周海诉请与自贡大商商业有限公司解除租赁合同关系并要求被告腾退租赁房屋的主张本院依法予以支持，根据租赁房屋现状，周海应给予自贡大商商业有限公司合理期限腾退租赁房屋；关于周海主张自贡大商商业有限公司支付滞纳金的诉请，其实质应系对自贡大商商业有限公司违约行为实施的惩罚措施，即属违约金性质，根据《合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告逾期未支付租金，已构成违约，应承担相应违约责任。周海主张的违约金包含了两个时间段，即2016年1月11日起至2018年3月8日止的房屋租金214945.84元所产生的违约金及2018年3月9日起至今应付而未付的租金所产生的违约金。对此，该院认为，2018年3月9日起至今应付而未付的租金所产生的违约金，应按合同约定标准及方式计付；2016年1月11日起至2018年3月8日止的房屋租金214945.84元所产生的逾期付款违约金，周海在（2018）川0302民初1007号案件中未主张，至2019年9月25日在本案中主张，2016年1月至8月期间的租金所产生逾期付款违约金已超过法律所规定的三年诉讼时效，本院依法不予支持。自贡大商商业有限公司辩称按照合同约定周海应提前出具发票，自贡大商商业有限公司再行支付租金的理由，该院认为，交付发票系税法规定的义务。自贡大商商业有限公司作为房屋承租人支付租金系其主要合同义务，房屋出租人出具发票系履行合同附随义务，附随义务的产生系基于税法的相关规定，应由国家税务机关依法履行其行政职权。自贡大商商业有限公司以周海未及时出具发票为由拒绝支付房屋租金的理由并不成立，该院依法不予采纳；自贡大商商业有限公司辩称周海并不具备解除租赁合同关系的客观条件的理由无相应证据证实、其辩称延迟支付租金系被告人员变动所致的理由于法无据，该院依法均不予采纳。判决：1.解除周海与自贡大商商业有限公司之间的房屋租赁合同关系；2.自贡大商商业有限公司于本判决生效之日起十日内向周海支付自2018年3月9日至2019年9月8日期间的房屋租赁费142238.36元，并向周海支付自2016年9月起至2019年9月8日止以应付未付租金额为基数按每日0.05%计算的违约金；3.自贡大商商业有限公司于本判决生效后三十日内将坐落于自贡市自流井区五星街22号浙江商城3栋1层1XX-2号商业用房腾退与周海，并按照合同约定的租金标准向周海支付自2019年9月9日起至腾退房屋完毕之日止的房屋占用使用费；4.驳回周海的其他诉讼请求。 本院二审期间，自贡大商商业有限公司围绕上诉请求依法提交了2019年11月22日自贡大商商业有限公司支付142238.36元租金给周海的《网上银行电子回单》，拟证明至2019年9月8日的租金已付清。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人周海对该证据的三性无异议，但认为该证据恰好证明自贡大商商业有限公司故意拖欠租金的事实。本院对该证据予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 在一审过程中，2019年11月22日，自贡大商商业有限公司向周海支付了自2018年3月9日至2019年9月8日期间的房屋租赁费142238.36元。 其余事实与一审查明事实相一致。 本院认为，本案的主要争议焦点：1.案涉《房产租赁合同》的效力及上诉人是否违约。2.被上诉人周海能否行使合同约定的解除权及《房产租赁合同》是否应当解除。3.自贡大商商业有限公司是否应当向周海支付逾期租金的违约金及其计算方法。 关于案涉《房产租赁合同》的效力及上诉人是否违约的问题。自贡大商商业有限公司（乙方）与四川忠心房地产投资有限公司（甲方）签订《房产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被上诉人周海通过竞买取得案涉房屋，原《房产租赁合同》对被上诉人周海具有约束力。被上诉人周海认为上诉人自2016年1月起没有按约定支付租金，应当支付逾期付款违约金，但被上诉人周海并没有提供自2016年1月至2019年7月19日期间向上诉人出具了房屋租金发票的证据，仅提供了2019年7月19日、22日向上诉人自贡大商商业有限公司出具的发票。根据《房产租赁合同》第五章第5.2条约定：乙方应于每月十日前向甲方支付本月租金，甲方应于每月5日前向乙方提供上述租金的国家税务部门认可的合法房屋租金发票……如果甲方不能按时提供上述租金的合法发票，乙方有权推迟支付上述租金，并不需要承担向甲方支付滞纳金等一切责任。被上诉人周海在未提供发票之前，自贡大商商业有限公司有权推迟支付租金，并不构成违约。但自贡大商商业有限公司在收到房屋租金发票后五日内，仍未支付房租，构成违约。即自贡大商商业有限公司在2019年7月24日以后尚未支付被上诉人周海房屋租金，构成违约。一审法院认为自贡大商商业有限公司自2016年1月起没有按时支付租金就属违约的认定不当，本院予以纠正。 关于被上诉人周海能否行使合同约定的解除权及《房产租赁合同》是否应当解除问题。根据《房产租赁合同》第十一章第11.1条约定：在甲方无任何违约的前提下，乙方若拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，滞纳金标准为0.05%。若乙方拖欠超过六个月，则甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿损失。被上诉人周海可以根据双方的约定解除合同，但前提是自贡大商商业有限公司拖欠租金超过六个月。而本案自2019年7月19日周海将发票送达自贡大商商业有限公司至周海于2019年10月22日向一审法院起诉，自贡大商商业有限公司仅违约三个月余，没有达到合同约定的六个月，且在一审过程中，上诉人自贡大商商业有限公司于2019年11月22日向周海支付了自2018年3月9日至2019年9月8日期间的房屋租赁费142238.36元。因此，被上诉人周海不能行使合同约定的解除权，即原《房产租赁合同》不具有约定解除和法定解除的条件，其租赁关系不应解除。 关于自贡大商商业有限公司是否应当向周海支付逾期租金的违约金及其计算方法问题。 根据查明的事实和双方合同的约定，自贡大商商业有限公司在2019年7月19日收到周海出具的发票后，没有在五日之内向周海支付租金，应当向周海支付滞纳金，即每日0.05%。滞纳金与违约金有本质的区别，由于当事人的认知问题，不太可能予以区别，但双方合同的真实意思是违约方应当赔偿守约方一定的经济损失，具有违约金的性质，因此，本院对被上诉人周海的该项请求予以支持。自2019年7月25日起至2019年11月22日，自贡大商商业有限公司应当向周海支付的违约金金额为142238.36元×0.05%×121天=8605.42元。 综上所述，自贡大商商业有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销四川省自贡市自流井区人民法院(2019)川0302民初2586号民事判决； 二、上诉人自贡大商商业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人周海违约金8605.42元； 三、驳回被上诉人周海的其他诉讼请求。 一审案件受理费2399.37元，由被上诉人周海负担1919元，上诉人自贡大商商业有限公司负担480.37元。二审案件受理费18422.42元，由被上诉人周海负担14737元，上诉人自贡大商商业有限公司负担3685.42元。 本判决为终审判决。 审 判 长  舒 慧 审 判 员  曾伟贤 审 判 员  周玉萍 二〇二〇年三月十九日 法官助理  姜 文 书 记 员  曾 婕