山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁13民终263号 上诉人（原审原告）：陈继光，男，1975年1月1日出生，汉族，居民，住沂水县。 委托诉讼代理人：王学相，山东成全律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：程祥艳，女，14981年1月10日出生，汉族，居民，住沂水县。 委托诉讼代理人：袁中普，山东廷峰律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：沂水鲁盟房地产营销策划有限公司，住所地沂水县如意家园小区沿街A段107号。 法定代表人：刘倍侨，总经理。 上诉人陈继光因与被上诉人程祥艳、沂水鲁盟房地产营销策划有限公司（以下简称鲁盟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服沂水县人民法院（2019）鲁1323民初1737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈继光及其委托诉讼代理人王学相、被上诉人程祥艳及其委托诉讼代理人袁中普、被上诉人鲁盟公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈继光上诉请求：1.依法撤销一审民事判决第二项判决；2.依法改判被上诉人程祥艳构成合同违约，改判被上诉人程祥艳支付上诉人违约金33350元；3.依法认定被上诉人鲁盟公司构成违约，应承担合同违约责任；4、依法判令两被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人程祥艳构成了合同违约，应当承担违约责任。1、《鲁盟地产买卖契约》约定的过户时间为2018年1月27日，双方对此均没有异议。同时约定程祥艳需要在2018年1月27日过户前支付130000元给陈继光账户，用于陈继光偿还银行贷款并解除银行抵押；该款项应当在2018年1月27前30个工作日支付，因为根据《不动产登记暂行条例》第二十条之规定注销抵押登记的办理期限为受理后30个工作日。经查询日历，应当在2017年12月14日前支付13万元(2018年1月27日前的30个工作日为2017年12月15日，预留陈继光收到款项后偿还按揭贷款，并与银行办理好相关手续的时间，那么最迟应当在2017年12月14日前付款)，才能确保在过户前解除房屋抵押登记。剩余房款54.7万元应当在2018年1月27日过户当天交付中介账户保管，当天双方再办理过户，过户两天后中介将房款交付陈继光。2、2017年11月30日，程祥艳因为无法筹齐全部房款67.7万元，要求分期付款先给40万元，先过户后再去申请公积金贷款20万元，违反了合同约定，构成合同先违约。对此陈继光拒绝，且在2017年12月16日第一次通话中陈继光仍然表示“这样我不办，就按房屋买卖合同约定办”。截止中介刘倍侨与陈继光最后的通话，程祥艳仍然要求变更合同付款方式，提出变更为房管局进行资金监管，陈继光因此拒绝。陈继光的“不卖了、不再谈了”的拒绝，应当结合与刘倍侨当天第一次、第二次通话录音中陈继光的表态“这样我不办，就按房屋买卖合同约定办”，“只要是全款，一次性把款打给我也可以，要不我坚决不办了”进行理解和把握，也就是陈继光的表态非常清楚：应当按照书面合同约定内容办理，否则就不再谈了，因此“不卖了、不再谈了”所体现的是“这样我不办，就按房屋买卖合同约定办”，“只要是全款，一次性把款打给我也可以，要不我坚决不办了”所包含的意思含义，是对被上诉人程祥艳先履行义务的抗辩。因此，至2017年12月16日程祥艳拒绝履行原合同，构成违约，陈继光并无过错，更未违约。二、被上诉人鲁盟公司的相关责任认定错误，其应当承担本案相应责任。1、根据《鲁盟地产买卖契约》第三条第3项约定，鲁盟公司负有在过户前向程祥艳催收款项的义务，并负有向陈继光告知程祥艳付款情况的义务，被上诉人鲁盟公司并没有履行该项约定义务。2、与此相反的是，被上诉人鲁盟公司未向一审法庭提交与程祥艳的通话录音(刘倍侨陈述全部通话均有录音，并且在2019年8月14日第二次庭审时提交了与陈继光的通话录音VCD，这证明鲁盟中介将双方的全部录音已经进行了保存)，而且鲁盟公司最后告知陈继光的仍然是程祥艳要求变更付款方式，违反了《合同法》第425条关于如实报告的居间义务。故，本案的发生与鲁盟公司履行居间义务的职责有重大关联，是双方发生纠纷的重要原因，应当认定并判决鲁盟公司承担相应责任。 程祥艳辩称，一审认定事实清楚，请求维持原判。 鲁盟公司辩称，上诉人的上诉理由不成立。 陈继光向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告签订的《鲁盟地产买卖契约》，判决被告程祥艳构成合同违约，并支付原告违约金33350元（暂主张100天的违约金）；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：陈继光与王培燕系夫妻。2017年11月17日，陈继光、王培燕（甲方）、程祥艳（乙方）、及鲁盟公司（丙方）签订《鲁盟地产买卖契约》，约定：第一条甲方同意将坐落在临沂市沂水博皓翰林华府小区28号楼701室拥有的房产出售，建筑面积160.69平方米。其中主房130.27平方，车库30.42平方。第二条交易价格与定金1.甲乙双方同意上述房产的交易价格为677000元。本合同签定之日，乙方须支付3.4万元作为购房定金和服务费交由丙方保管（凭收据）。2.丙方有权优先从定金中扣除服务费，剩余款过户办理完毕后可冲抵购房款或退回乙方。…第三条付款时间与办法3.甲、乙双方协商一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心过户当日由乙方支付677000元整，交由丙方（见证方）账户保管，并在产权交割完毕两日后付给甲方。第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起7天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将水电物业等费用结清，若甲方未按约定缴付，所产生的后果由甲方负责，与乙方无关。…第六条：1、本契约签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，以购房定金全额对丙方与甲方进行赔付。甲方中途悔约，应书面通知乙方与丙方，并自悔约之日起三日内主动以两倍定金对乙方与丙方进行违约赔偿。2.乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房价款万分之伍的违约金。任何一方逾期30日以上未履约的，视为悔约，违约方应按本条第一款的规定承担责任，但双方另有约定的除外。第七条税费分担甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费、手续费由乙方承担。…补充条款1.该房屋的交易服务费（房价的1.5%，凭收据），在签订本契约时乙方同意交付见证方。…5.代理人代为签署的，代理人声明视为产权人同等法律效力，并自愿承担违约责任。6.其他约定事项：甲、乙双方已细读本合同。本房屋双方约定于2018年1月27日后过户，丙方为见证方。由于甲方在银行还有130000元房贷未还，乙方同意过户前将130000元直接打入甲方账户，如因国家政策原因无法付清全款，双方协商解决。陈继光在上述契约甲方及甲方委托代理人处签字、捺印，程祥艳在乙方处签字、捺印。丙方鲁盟公司代理人处王友强签字。涉案契约甲方处王培燕签字为陈继光代签。王培燕称，其对《鲁盟地产买卖契约》并不知情，且涉及双方重要的共同财产，王培燕拒绝追认陈继光的处分行为。 第三人鲁盟公司称：2017年11月17日签订涉案买卖契约时，陈继光承诺涉案房屋契税发票已满两年，可免交增值税，且涉案房屋尚有银行贷款未还清，故约定买方2018年1月27日前支付13万元给卖方还清银行贷款，剩余房款过户当日交付卖方。2017年11月30日，鲁盟公司办理手续时发现契税不过二，需要额外交增值税5.2%，程祥艳提议剩余20万元房款过户后申请公积金贷款付给陈继光，陈继光不同意。后经鲁盟公司多次沟通，契税不过二所产生的增值税程祥艳愿意全部承担，过户当日全款交付陈继光。2017年12月16日经鲁盟公司与陈继光沟通，陈继光明确说涉案房屋不卖了。庭审中鲁盟公司及陈继光提供的通话录音能够证实：签订涉案买卖契约后，程祥艳曾提议先付400000元，过户后再付余款，陈继光不同意要求付全款，后程祥艳同意全额付房款：先付130000元，尾款交房管局监管账户监管。经鲁盟公司多次沟通，陈继光于2017年12月16日明确表示不再出售房屋的事实。 2017年12月22日，程祥艳（申请人）就该纠纷向沂水县调解委员会申请调解，其与陈继光、王培燕（被申请人）未达成调解协议。2018年6月7日，程祥艳依法诉至一审法院，要求依法解除《鲁盟地产买卖契约》并要求陈继光、王培燕、鲁盟公司双倍返还支付的定金6.8万元及利息。2018年9月19日，本院作出（2018）鲁1323民初2644号民事判决书，后陈继光、王培燕对该判决不服提起上诉，临沂市中级人民法院撤销该判决，发回一审法院重审，一审法院于2019年4月10日重新立案。2019年4月10日，陈继光诉至一审法院，要求依法解除其与程祥艳签订的《鲁盟地产买卖契约》，并要求程祥艳支付违约金33350元。 2019年9月2日，陈继光提交申请，请求法庭调取鲁盟公司与程祥艳、陈继光的全部通话录音。鲁盟公司称除了庭审中提交的通话录音，公司法定代表人刘倍侨原先手机里还有一部分，后来换了手机，找不到了。 根据涉案纠纷多次庭审可以明确：《鲁盟地产买卖契约》双方约定的合同履行时间为2018年1月27日。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。涉案买卖契约系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，该契约依法成立、有效。本案买卖契约约定的履行时间为2018年1月27日，但根据鲁盟公司提供的通话录音可以看出，陈继光于2017年12月16日明确表示不再出售涉案房屋，其称系因程祥艳变更合同付款方式，要求交付房管局监管账户，陈继光对该账户不了解，故拒绝同意，是对程祥艳变更合同履行的拒绝，并非悔约。一审法院认为，程祥艳提出将房款交付监管账户时，离双方约定合同履行时间（2018年1月27日）尚有1月有余，即便陈继光不同意该种付款方式，也可以要求程祥艳严格按照合同履行付款义务，而不是明确表示“不卖了、不谈了”，因陈继光不再出售房屋，致使涉案合同无法履行，其行为构成违约，程祥艳于2018年6月7日诉至一审法院要求解除涉案契约，现陈继光亦要求解除涉案契约，本案当事人在诉讼中均同意解除涉案合同，涉案契约依法解除。原告要求判决被告程祥艳构成合同违约，并支付原告违约金33350元（暂主张100天的违约金）的诉请，无事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告陈继光与被告程祥艳于2017年11月17日签订的《鲁盟地产买卖契约》。二、驳回原告陈继光的其他诉讼请求。案件受理费634元，由原告陈继光负担。 本院二审期间，上诉人陈继光提交2019年11月16日其与鲁盟公司交易员刘帅录音一份，证明：1、刘倍侨在多次来电告诉陈继光，只有陈继光先过户，程祥艳才能提取公积金，与合同约定过户当日付款相矛盾。2、陈继光和主持签合同的鲁盟副经理王友强谈起这件事，王友强说程祥艳不放心中介，要求把房款给房管局监管账户，违反合同约定。综上，程祥艳违反合同约定要求先过户后付款，并要求将房款交付房管局，与合同约定不符。 被上诉人鲁盟公司质证认为：录音带有诱导性，录音时刘帅已经离职了。 被上诉人程祥艳质证认为：该录音是否是上诉人与刘帅录音，对真实性不认可。退一步讲，即使该录音时真实的，因具有诱导性和欺骗性，因此不能作为定法依据。理由如下：1、所谓的刘帅问上诉人其与程祥艳的纠纷是怎么解决的，上诉人称是和平解决的都过去了，明显与事实不符，且该录音所涉及的公积金贷款问题，是在2017年12月16日上诉人明确表示“不卖了、不谈了”之前的双方协商过程。因此是上诉人存在违约行为，被上诉人没有任何过错。是否将房款提交到房管局监管账户，被上诉人程祥艳从未提过，是被上诉人鲁盟公司提议的。 本院对上诉人提交录音资料的认证将结合案情在本院认为部分进行论述。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅对上诉人的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。 关于被上诉人程祥艳是否构成违约的问题。《鲁盟地产买卖契约》中关于“双方协商一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心过户当日由乙方支付677000元整，交由丙方（见证方）账户保管，并在产权交割完毕两日后付给甲方。补充条款本房屋双方约定于2018年1月27日后过户，丙方为见证方。由于甲方在银行还有130000元房贷未还，乙方同意过户前将130000元直接打入甲方账户，本案买卖契约约定的履行时间为2018年1月27日”的约定，这表明系争合同的履行顺序为，被上诉人程祥艳的付款义务的履行义务在先，上诉人陈继光过户的履行义务在后。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”上诉人陈继光以被上诉人程祥艳改变付款方式为由主张行使先履行抗辩权，并主张被上诉人程祥艳构成违约。但根据鲁盟公司及陈继光提供的通话录音能够证实：签订涉案买卖契约后，被上诉人程祥艳曾提议先付400000元，过户后再付余款，陈继光不同意要求付全款，后程祥艳同意全额付房款：先付130000元，尾款交房管局监管账户监管。经鲁盟公司多次沟通，陈继光于2017年12月16日明确表示不再出售房屋。上诉人陈继光不同意该种付款方式，也可以要求被上诉人程祥艳严格按照合同履行付款义务，而不是明确表示不再出售房屋。上诉人陈继光以此为由对整个合同的履行问题行使先履行抗辩权不当，本院不予支持。 关于被上诉人鲁盟公司是否承担责任的问题。根据合同约定，鲁盟公司的居间行为已完成，且本案的纠纷系上诉人陈继光违约所致，其要求被上诉人鲁盟公司承担责任的主张，本院不予支持。 综上所述，陈继光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费634元，由上诉人陈继光负担。 本判决为终审判决。 审判长  李国栋 审判员  王海涛 审判员  李大军 二〇二〇年三月十九日 书记员  李璐彤