浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0483民初295号原告：王赛君，女，1991年8月30日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。委托诉讼代理人：姚奇亮（系王赛君丈夫），男，1991年12月10日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。被告：许强，男，1987年5月27日出生，汉族，住浙江省桐乡市。被告：黎红梅，女，1993年7月20日出生，汉族，住浙江省桐乡市。委托诉讼代理人：章加荣、徐敏，桐乡市正大法律服务所法律工作者。原告王赛君诉被告许强、黎红梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月13日公开开庭进行了审理。原告王赛君及其委托诉讼代理人姚奇亮，被告许强，被告黎红梅之委托诉讼代理人章加荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王赛君向本院提出诉讼请求（变更后）：1.两被告支付违约金243600元；2.两被告支付原告中介费8000元。被告许强答辩称，1、违约金约定过高；2、因买卖不成，故中介费不应该由许强承担。被告黎红梅答辩称，原告要求被告支付违约金缺乏事实依据，因为2019年11月21日原告与被告许强签订的房地产合同终止协议，约定的违约金与被告黎红梅无关，黎红梅不是该份协议的合同相对人。经审理认定，2018年7月9日，原告王赛君与被告许强、黎红梅以及居间人吴惠娟签订《房地产转让合同》一份，约定许强、黎红梅自愿将坐落于桐乡市梧桐街道秋实路1692号东方柏悦小区22幢1单元1202室房屋出售给原告王赛君，房价1468000元，合同签订当天付定金50000元，2018年8月10日前支付450000元，2019年7月31日前过户，过户时支付168000元，余款800000元由原告申请银行贷款支付给被告；中介服务费16800元，50%由王赛君于合同签订当天付给中介公司，另外50%由王赛君于过户当天付给中介公司；违约责任：王赛君中途悔约，不得向许强、黎红梅索还定金，另外再支付房屋总价的10%给许强、黎红梅；许强、黎红梅中途悔约，应在悔约之日起3日内将定金退还给王赛君，另付相当于定金数额的违约金以及房屋总价的20%给王赛君；任何一方违约中介费由双方承担各一半，如双方协商不好，所有起诉费律师费由违约方承担。签订合同当天，王赛君支付了定金50000元给黎红梅。2018年8月6日许强、黎红梅收到王赛君首付款450000元。2019年8月31日，原告王赛君与被告许强、黎红梅以及居间人吴惠娟签订《房地产合同终止协议》一份，经原被告协商一致，双方同意就撤销2018年7月9日签订的房地产转让合同房地产买卖事项，订立本协议，协议第二条约定，许强、黎红梅同意退回王赛君已支付的房款500000元，并补偿王赛君80000元，许强、黎红梅需于2019年11月1日前将以上款项支付给王赛君，以上款项全额到王赛君账户后，于2018年7月9日签订的房地产转让合同终止作废。协议还约定了中介费、违约责任。2019年11月21日，原告王赛君与被告许强以及居间人吴惠娟签订《房地产合同终止协议》一份，经王赛君、许强协商一致，双方同意就撤销2018年7月9日签订的房地产转让合同房地产买卖事项，订立本协议，协议约定：第二条、许强同意退回王赛君已支付的房款500000元，并补偿王赛君130000元，许强需于2019年12月1日前将以上款项支付给王赛君，以上款项全额到王赛君账户后，于2018年7月9日签订的房地产转让合同终止作废。第三条、中介费16800元，经双方协商由许强承担并于2019年12月1日前将以上款项支付给居间人。第四条、补充：1、双方于2019年8月31日签订的房地产合同终止协议作废；2、许强于2019年11月16日已支付给王赛君300000元；3、由于于2018年7月9日签订的房地产转让合同由许强和黎红梅俩人签字，此房地产合同终止协议由许强个人签字，因此约定此协议相关责任人为许强，许强如果违约，则许强承担违约责任。第五条、违约责任：如许强未按协议约定时间支付给王赛君协议约定款项，许强违约责任按照2018年7月9日签订的房地产转让合同的条款执行，王赛君有权直接向法院提起诉讼。因许强未按约支付，原告于2020年1月9日向本院提起诉讼，诉讼后许强于2020年1月21日向原告支付250000元。上述事实有原告提供的《房地产转让合同》、《房地产合同终止协议》、付款凭证等以及庭审陈述予以佐证。本院认为，《房地产转让合同》、《房地产合同终止协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，系合法有效。原、被告于2019年8月31日签订了《房地产合同终止协议》，对不再履行《房地产转让合同》以及解除合同后的返还房款、违约责任等作出了相应的约定，故本院认为2018年7月9日签订的《房地产转让合同》经双方协商一致已于2019年8月31日解除。本案的主要争议焦点在于：一、付款义务主体；二、违约金数额。关于争议焦点一。2019年11月21日签订的《房地产合同终止协议》中第四条第1款约定，2019年8月31日签订的《房地产合同终止协议》作废，且第3款约定，此协议相关责任人为许强，违约责任也由许强承担，故本院认为许强应当承担付款义务以及逾期未付的违约责任，而黎红梅并非2019年11月21日签订的《房地产合同终止协议》的合同主体，故原告要求被告黎红梅承担付款义务的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。被告许强辩称其与黎红梅在离婚补充协议中约定了案涉房屋的债务双方各承担一半的抗辩意见，本院认为两被告在离婚时对双方共同财产作出的约定系内部约定，与本案无关，故对其抗辩意见不予采信。关于争议焦点二。2019年11月21日签订的《房地产合同终止协议》约定了被告许强应退还原告房款500000元以及补偿130000元，应被告许强业已向原告支付了55万元，故被告还应支付80000元，因被告许强逾期履行合同义务，故理应按照协议约定承担违约责任，但庭审中被告许强提出违约金过高要求酌情调低，而原告也未举证证明实际损失，本院认为《房地产转让合同》中约定的按照房屋总价20%的计算违约金过高，故本院酌情调整为：10956元（以33万元为基数，按照年利率4.15%的2倍，自2019年11月2日起计算至2020年1月21日），另外以8万元为基数，自2020年1月22日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决生效之日止。关于中介费。因2019年11月21日签订的《房地产合同终止协议》中约定收取中介费的权利人为居间人，故本案中原告无权向被告主张支付中介费，原告该诉讼请求缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告许强于本判决生效之日起十五日内向原告王赛君支付80000元以及违约金10956元，并以80000元为基数，自2020年1月22日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决生效之日止；（付至：开户行：中国农业银行桐乡市支行；户名：桐乡市人民法院；账号：62×××66）二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5074元，减半收取2537元，保全费3020元，共计5557元，由原告王赛君负担3557元，由被告许强负担2000元（应于裁判文书生效后10日内缴纳，户名：桐乡市非税收入结算户，开户行：农业银行桐乡支行，帐号：62×××62，逾期缴纳将移送执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  朱谷玥二〇二〇年三月二十三日书记员  金胜群