陕西省勉县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0725民初105号 原告:勉县时尚艺术装饰有限责任公司，住所地：勉县十字。 法定代表人：刘建设，该公司董事长。 被告:勉县勉阳街道办事处联盟XX小组，住所地：勉县勉阳街道办事处联盟。 负责人：秦勉生，该长。 原告勉县时尚艺术装饰有限责任公司与被告勉县勉阳街道办事处联盟XX小组房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告勉县时尚艺术装饰有限责任公司法定代表人刘建设、被告勉县勉阳街道办事处联盟XX小组负责人秦勉生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告勉县时尚艺术装饰有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿因原告所租被告房屋渗漏导致原告财产被雨水浸泡而造成的材料损失47958.74元；2.要求被告赔偿因原告所租房屋渗漏导致原告门店停业而造成的营业损失25000元；3.要求被告赔偿原告处理所租房屋漏水的人工费和材料费1745元；4.诉讼费由被告负担。 事实和理由：2013年3月15日起原告因自己公司业务需要，租赁被告坐落在勉县XX街道办事处XX街XX路XX段交叉路的街面房11间，经营建筑装饰、装修材料及装修。 2019年4月19日晚因天下雨导致原告所租赁被告房屋漏水，将原告堆放在所租赁房屋内的装修装饰材料被渗漏的雨水浸泡而损坏，原告随将被告负责人秦勉生和具体负责管理出租房屋的六组负责人王保平叫到现场进行查看，并要求被告照价赔偿雨水浸泡的材料损失，被告查看后便将被雨水浸泡的材料进行清点后从所出租房屋内拉走。 经原、被告共同清点，共计造成原告双面板等材料损失47958.74元，随后原告为了减少损失采取补救措施，买材料找人对房屋内渗漏点进行处理，支出人工费、材料费1745元，从2019年4月20日至同年5月20日导致原告一个月无法营业，造成营业损失25000元，后原告找被告要求赔偿，被告以出租给原告的房屋系陕西国泰建筑安装公司行为所导致为由不予赔偿，原告诉至人民法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交如下证据： 一、原告公司的营业执照复印件、法定代表人身份证明及其身份证复印件，证明原告的企业信息，法定代表人的身份信息即为本案的适格原告。 对原告提交的第一组证据的真实性及其证明目的，被告质证无异议，对该组证据的真实性、合法性、关联性本院予以认定，对其证明目的本院予以采信。 二、2019年4月19日经原、被告签字确认的因漏水浸泡造成的材料损失清单、销售清单（进货），证明原告租赁被告的房屋因漏水给原告造成的财产损失为47958.74元。 对原告提交的该组证据，经被告质证，对2019年4月19日晚漏水浸泡损失的材料登记清单签署及签字的真实性无异议，认为原告计算的财产损失金额属原告单方计算，签字确认后的计算清单其签署后拍摄了照片，原告提交的清单中部分物品的材料价款与其拍摄照片的单价不一致，对其计算的财产损失总金额不予认可的辩解意见，原告向本院提交销售清单（进货）予以佐证，故本院对被告的辩解意见不予采信，对该组的真实性、合法性、关联性本院予以认定，对其证明目的本院予以采信。 三、停业损失25000元的计算依据、2019年5月工资发放表。证明因停业造成原告25000元的损失。 对原告提交的该组证据，经被告质证，其对该证据的真实性无异议，但认为该部分损失与其无关，对该组证据的真实性、合法性、关联性本院予以认定，但该组证据不能证明原告的停业损失为25000元，对其证明目的本院不予采信。 四、租赁合同、缴纳房屋租金票据，证明每年的房屋租金是68000元。 对原告提交的该组，经被告质证无异议，对该组证据的真实性、合法性、关联性本院予以认定，对其证明目的本院予以采信。 五、处理房屋漏水的人工费和材料费1745元的清单、制作DVD光盘的花费票据，证明处理房屋漏水及拍摄房屋渗漏制作光盘共计花费1745元的事实。 对原告提交的该组证据的真实性、合法性、关联性及其证明目的被告均无异议，对原告支出的花费1745元也无异议。对该组证据的真实性、合法性、关联性本院予以认定，对其证明目的本院予以采信。 六、租赁库房的租赁费收条。证明我租赁库房花费4500元。 对原告提交的该组证据的真实性、合法性、关联性及其证明目的被告无异议，对该组证据的真实性、合法性、关联性本院予以认定，对其证明目的本院予以采信。 被告勉县勉阳街道办事处联盟XX小组辩称：1.原告的诉讼请求我们不同意，XX小组的房屋，2019年7月下雨浸泡原告的部分物品属实，但是原告主张的材料损失47958.74元缺乏依据，我们不予认可；2.原告承租的房屋漏水问题，是国泰物业房屋漏水渗透所致，与被告无关，原告诉讼主体错误；3.原告要求被告赔偿因租赁房屋漏水导致原告门店停业，而造成的营业损失25000元，原告是按照11间房屋计算的，但其他九间并不漏水，原告主张的赔偿缺乏事实依据，同时原告所主张的营业损失金额太高我们不同意支付；4.原告长期不给国泰物业缴纳物业费，导致房屋失修、漏水，原告自身应该承担一定的责任；5.对原告主张的赔偿其处理所租房屋漏水所支出的人工费和材料费1745元我们没有意见，同意赔偿。 被告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据： （2016）陕0725民初521号调解书、（2017）陕0725民初1145号调解书，证明原告不按时缴纳房屋租金在勉县法院起诉解决的事实。 对被告提交的以上证据，原告无异议，该组证据合法有效本院予以认定，对其证明目的予以采信。 经审理本院认定如下法律事实：原告勉县时尚艺术装饰有限责任公司主要经营销售建筑装饰、装修材料及装修业务。2013年3月15日原告公司的法定代表人刘建设与被告小组负责人秦勉生签订《房屋场地使用承包合同》，约定被告将其位于翠园名居地段的房屋11间交予原告使用，使用期一年，使用期满，若原告需要继续使用，按到期后市场价格可续签合同，继续使用。2019年1月21日，原、被告法定代表人再次补签了2018年3月15日至2019年3月14日的房屋使用合同，约定房屋使用费为每年68000元，原告在合同签订当日，向被告缴纳了2018年3月15日至2019年3月14日的房屋租金68000元。2019年4月19日晚，因大雨导致原告所租赁的被告房屋漏水，导致原告存放在房屋内的装修、装饰材料被浸泡损坏，原告随通知被告负责人秦勉生和具体负责管理所出租房屋的负责人王保平到现场进行查看，双方共同对被浸泡损坏的材料进行统计，同时双方对损坏的材料的价值对照原告的进货清单进行了折算，双方签字确认共计造成原告双面板等材料损失为47958.74元，被告将损坏的装饰材料装车运走。后被告对漏水房屋未进行修缮处理，导致原告停止营业1个月。原告为防止扩大损失，对漏水房屋进行了维修处理，支出人工费、材料费合计1745元。后因赔偿事宜协商未果，原告遂诉至本院，并提出前述诉讼请求。 另查明，原告以租赁房屋漏水等原因造成其损失未得到赔偿为由，拒绝支付房屋租金，被告分别于2016年4月18日、2017年1月3日两次诉至本院。经本院主持调解，原告分别支付了被告2016年3月15日至2017年3月14日、2017年3月15日至2018年3月14日的房屋租金各68000元，由被告补偿原告因租赁房屋漏水给原告造成的装饰材料损失18000元，并由被告积极与物业管理部门一道及时处理原告所租房屋的漏水问题。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，原、被告法定代表人代表原、被告签订的《房屋场地使用承包合同》实际属于房屋场地租赁合同。该合同系双方自愿签订，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。根据法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人订立租赁合同的目的在于其对租赁物使用、收益。因此，出租人依合同约定向承租人交付租赁物并于租赁关系存续期间保持租赁物符合约定的用途，是出租人的首要义务。出租人应当履行租赁物的维修义务，所谓维修义务，是指对租赁物进行必要的维护，并在租赁物出现不符合约定的使用状态时，对该租赁物进行维护和修理的义务。租赁物在使用一段时间特别是较长时间后，会因自身的损耗或者其他原因，出现与出租人交付时的状态不一致或者故障、损坏的情况，影响承租人的使用。对租赁物进行维修，是使租赁物能够保持一定的状态，具备其自身性能，发挥其本身效能，从某某承租人能够正常使用，实现其订立租赁合同的目的。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。被告作为房屋出租方虽及时交付了房屋，但房屋存在渗漏水从而影响承租人的正常使用并造成原告的财产损失。且双方对房屋漏水后所造成的财产损失进行统计，并对受损物品的价值进行计算，双方均签字进行确认，故原告要求被告赔偿因房屋漏水造成的财产损失本院予以支持。由于原告承租的被告房屋漏水问题，影响了原告对租赁房屋的使用，导致其从2019年4月20日至同年5月20日无法正常营业，应当减少一个月租金5600元，或者延长租期一个月。审理中，被告对双方签字确认的被水浸泡的装饰材料的价值提出异议，认为2019年4月9日浸泡的装饰、装修材料是先前所买，漏水浸泡时该部分材料已跌价，按照先前的进货价格计算损失有失公允，应该按照发生浸泡时刻的材料进价计算损失，但被告未提供相关进货价格依据，其辩解意见本院不予采纳。被告另外辩称原告所租房屋漏水部分，是从陕西国泰公司所有及其物业管理部门管理的高层建筑上排下大量雨水渗漏到国泰公司未出售的二层房屋内墙边渗漏而下，导致原告所租房屋漏水、货物受损的后果，不应由被告承担的辩解意见，因维护和维修租赁物是出租人的法定义务，原、被告在合同中也没有另行约定出租人对出租屋不进行维修的特别条款，故被告的该项辩解意见不符合法律规定，也不符合本院（2017）陕0725民初1145号民事调解书主文第二条的约定，本院不予采纳。因被告未对原告的租赁房屋进行及时维修，对原告所租房屋造成停业一个月的影响，应当按照法律规定的减少租金或延长租期的方法予以解决。现原告要求被告赔偿一个月的营业损失25000元，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。对原告主张的维修渗漏点进行修缮处理，支出人工费、材料费合计1745元的实属被告无异议，故本院对原告的该项主张予以支持。据此依据《合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百二十条、第二百二十一条规定，判决如下： 一、被告勉县勉阳街道办事处联盟XX小组在本判决发生法律效力之日起十日内向原告勉县时尚艺术装饰有限责任公司支付因承租的房屋渗漏而造成的材料损失47958.74元及原告处理所租房屋漏水支付的人工费和材料费1745元，合计49703.74元。 二、减少原告勉县时尚艺术装饰有限责任公司与被告勉县勉阳街道办事处联盟XX小组2019年3月15日至2020年3月14日该时段的房屋租金5600元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告勉县时尚艺术装饰有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费1670元，减半收取835元，由被告勉县勉阳街道办事处联盟XX小组负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审判员  石济生 二〇二〇年三月三十日 书记员  殷 瑜 1