山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终1187号上诉人（原审被告）：丛丽萍，女，1956年8月17日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：丛日明（系上诉人弟弟），男，1960年4月11日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审原告）：世茂天成物业服务集团有限公司烟台分公司，住所地：烟台市芝罘区解放路156号。负责人：闫佩伦，总经理。上诉人丛丽萍因与被上诉人世茂天成物业服务集团有限公司烟台分公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初3832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人丛丽萍上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判。2、一、二审诉讼费等相关费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决程序违法。上诉人2012年5月3日与上海世茂南京物业服务有限公司烟台分公司签订的协议，本案被上诉人为世茂天成物业服务集团有限公司烟台分公司，其非本案适格原告，且一审法院未审查其是否具有诉讼主体资格，侵犯上诉人合法权益。二、一审判决证据不足。1、被上诉人一审庭审中陈述依约提供了物业服务，但并未提交证据证实。2、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，被上诉人未提交证据证实对上诉人进行过物业费的书面催交。3根据《山东省物业服务管理收费管理办法》第八条、烟价[2018]108号文件附件1第二条规定，被上诉人要求的3元/平方米/月收费标准明显过高，违反相关规定。综上，一审证据不足程序违法，请求撤销一审判决，发回重审或依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人世茂天成物业服务集团有限公司烟台分公司未提交书面答辩状。世茂天成物业服务集团有限公司烟台分公司向一审法院起诉请求：被告向原告支付2012年11月1日至2018年12月31日的物业管理服务费38314.98元（172.59平方米×3元/月/平方米×74个月）及违约金40823.40元（以被告欠付的物业费为基数，自2012年11月1日分段计算至2018年12月31日，因合同约定的日千分之三过高，原告按照日万分之五计算）。一审法院认定事实：被告系烟台市芝罘区二马路87号烟台世茂海湾1号R3-3003号房屋（下称涉案房屋）业主，于2010年12月1日接收房屋，房屋建筑面积为172.59平方米。涉案小区尚未成立业主委员会。2012年3月16日，原告与世茂置业在签订的《前期物业管理服务合同》中约定：世茂置业委托原告对烟台世贸海湾1号项目提供前期物业管理服务，物业管理服务费用由物业产权人或使用人按其拥有物业的建筑面积交纳,商务公寓3元/平方米/月（包括公共设施设备（含电梯）运行费、自来水二次供压费用）。物业产权人、使用人物业费应当按照《商品房销售合同》中明确的房屋交付之日起计收并按季度进行预交，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起，应按照每天3‰的比例支付违约金。2012年5月3日，被告入住涉案房屋，但自2016年8月1日起至今未向原告交纳物业费。为证明其抗辩理由，被告提交如下证据：1、2012年6月6日向世贸置业出具的通知函一份，证明被告通知世贸置业对被告进行赔偿及解决其答辩中所述问题。2、烟价（2018）108号文件复印件、2014年8月18日今晨六点报纸原件一份，证明原告物业费收费标准过高。3、裴云珠的房产证复印件一本，证明涉案房屋性质为住宅。被告对通知函的真实性无法核实，对其证明目的不予认可，于本案原告没有关联性；对烟价（2018）108号文件及报纸的真实性认可，但对证明目的不予认可，原告是经过正规的合法的招标程序中标世贸海外1号小区的物业服务单位，并且作为在烟台市芝罘区物业办部门备案。本案涉案小区被告房屋属于商业公寓，在未成立业主委员会之前，被告应按照前期物业服务协议所约定的收费标准向原告交纳物业费。对房产证复印件不予认可，其不是房屋所有权证明，与本案物业服务合同关系没有关联性，前期物业服务协议当时已经明确了涉案房屋属于商业公寓，并且约定了收费标准，被告应当按照约定缴纳物业费。一审法院认为，原告与世贸置业签订的《前期物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反国家法律的强制性规定，法院依法认定有效。原告依约为烟台世茂海湾1号小区提供物业管理服务，其服务在小区范围内具有公共性，物业费用则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源。被告作为小区业主接受了原告提供的物业服务，就有义务按合同约定的收费标准向原告缴纳物业费用。本案中，被告虽以原告不作为为由拒绝缴纳物业费，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告作为业主，如果认为原告没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非直接拒付物业费，且原告的行为亦不构成根本违约。故原告要求被告支付2012年11月1日至2018年12月31日间的物业费为38314.98元（3元/月/平方米×172.59平方米×74个月），于约相合，于法有据，法院予以支持。被告关于逾期交房、房屋质量以及违章建筑的辩称，与本案并非同一法律关系，被告应另案主张权利。关于违约金，本案中，被告主张原告不作为等问题，原告作为物业公司，就物业服务问题未与小区业主充分沟通，本身亦有瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、限被告丛丽萍于判决生效之日起10日内向原告世茂天成物业服务集团有限公司烟台分公司交纳2012年11月1日至2018年12月31日期间的物业费38314.98元；二、驳回原告世茂天成物业服务集团有限公司烟台分公司的其他诉讼请求。如被告丛丽萍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1779元减半收取为890元，由原告世茂天成物业服务集团有限公司烟台分公司负担459元，由被告丛丽萍负担431元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为，因房屋买卖行为，上诉人于2010年12月1日收到房屋，成为被上诉人提供物业服务的烟台世茂海湾1号R3-3003号业主；2012年3月16日，上诉人与被上诉人变更名称前的上海世茂南京物业服务有限公司烟台分公司签订《前期物业管理服务协议》，对于物业服务范围、物业费标准、双方的权利义务进行约定；上诉人按约定交纳2016年8月1日之前的物业费，之后未再交纳物业费。上述事实清楚，证据充分，应予认定。上诉人上诉主张不应支付物业费理由有三，一是《前期物业管理服务协议》主体并非被上诉人，被上诉人不是本案适格的原告；二是被上诉人未提交充分证据证实提供了协议约定的物业服务；三是被上诉人收取物业费的标准，不符合烟价[2018]108号文件规定，收费标准明显过高且未经催告前置程序，不应得到支持。关于理由一，被上诉人提供工商档案材料显示，2015年3月18日被上诉人由上海世茂南京物业服务有限公司烟台分公司变更名称为世茂天成物业服务集团有限公司烟台分公司，故上诉人主张被上诉人主体不适格的问题，理由不当。关于理由二，被上诉人作为物业公司，按物业服务协议履行正常物业服务，无需举证，上诉人等业主如认为被上诉人未适当履行物业服务协议，以抵消物业费，应当举证，故上诉人此理由依据不足。关于理由三，烟价[2018]108号文件只是指导性文件，并不能因此而否定双方当事人签订的物业服务协议的效力，故被上诉人依物业服务协议主张权利，符合法律法规的规定，上诉人仅以政府指导性文件，而主张不应按物业服务协议约定交纳物业费，依据不足。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费431元，由上诉人丛丽萍负担。本判决为终审判决。审判长  曹红岩审判员  栾建伟审判员  刘欣仪二〇二〇年三月二十五日书记员  王译伟