山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初6434号原告：王承文，男，1973年1月7日出生，汉族，住四川省南江县。委托诉讼代理人：隋晓燕，山东君诚仁和（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳红，山东君诚仁和（青岛）律师事务所实习律师。被告：青岛地华房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市高新区和源路216号6号楼101室，统一社会信用代码：913702225577115636。法定代表人：祝义财，该单位董事长。委托诉讼代理人：郭真，该单位工作人员。委托诉讼代理人：荆汉进，该单位工作人员。第三人：江苏翔森建设工程有限公司，住所地江苏省淮安市淮阴区长江东路25号(7-2)，统一社会信用代码：91320804140083442B。法定代表人：邓洪武，该单位董事长。委托诉讼代理人：纪瑞飞，该单位工作人员。第三人：青岛高科技工业园时盛贸易有限公司，住所地山东省青岛市崂山区香港东路299号（石老人小区47-1-401），统一社会信用代码：913702126142133690。法定代表人：孙明尧，该公司董事长。原告王承文与被告青岛地华房地产开发有限公司（以下简称“青岛地华公司”）、第三人江苏翔森建设工程有限公司（以下简称“江苏翔森公司”）、第三人青岛高科技工业园时盛贸易有限公司（以下简称“青岛时盛公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王承文及其委托诉讼代理人隋晓燕、刘艳红，被告青岛地华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭真、荆汉进，第三人江苏翔森建设工程有限公司的委托诉讼代理人纪瑞飞到庭参加诉讼，第三人青岛高科技工业园时盛贸易有限公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王承文向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告王承文与被告青岛地华房地产开发有限公司于2016年3月22日签订的《星雨华府》认购书有效；2.判令被告青岛地华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助王承文办理星雨华府40幢1单元2303室房屋过户手续；3.本案诉讼费与保全费由被告承担。事实和理由：第三人江苏翔森建设工程有限公司承建被告青岛地华房地产开发有限公司项目，被告青岛地华房地产开发有限公司拖欠第三人工程款，第三人拖欠原告工程款，被告青岛地华房地产开发有限公司用涉案房屋抵顶工程款给第三人，第三人又用涉案房屋抵顶原告的工程款。原告已按照三方协议及指定书与被告签订了房屋认购书并缴纳了定金，余款697211元也已经以工程款折抵，2019年7月被告为原告出具了工抵收据。现原告多次要求被告协助原告办理房屋过户手续，被告均以种种借口拖延。为维护原告的合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告青岛地华房地产开发有限公司辩称，认购书效力已终止，虽然认购书没有明确约定签定合同的具体日期，但是从认购书签定到本案起诉之日，原告迟迟没有签定房屋买卖合同，被告曾经于2017年4月8日向原告出具催告函，要求原告在15日内办理相关手续，原告在规定时间没有办理，根据认购书第5条第2款，故该认购书效力终止。因为没有签定购房合同，故原告无权要求办理房屋过户手续。原告的该项的请求权缺乏请求权基础。原告作为星雨华府37号楼主体基础施工单位第三人青岛高科技工业园时盛贸易有限公司的实际施工人，所施工的工程将01户和03户的户型颠倒，被告要追究责任，现正在倒查。在被告、第三人江苏翔森建设工程有限公司与青岛德宾建筑劳务有限公司三方协议时，将所欠工程款500000元在涉案房屋里进行了抵顶，涉案房屋指定给了青岛德宾建筑劳务有限公司的工作人员于弢，于弢不同意将涉案房屋给原告。认购书没有盖被告公司的印章，存在瑕疵。第三人江苏翔森建设工程有限公司述称，认可与被告及第三人青岛高科技工业园时盛贸易有限公司签定的三方协议，同意按照协议办理。我方已将债务转让给了被告，由被告来处理本案的拆抵情况。第三人青岛高科技工业园时盛贸易有限公司未作答辩，亦未向法庭提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：1.原告提交《星雨华府》认购书1份，证明2016年3月22日，因青岛地华公司拖欠工程款，经青岛时盛公司与青岛地华公司合意，青岛时盛公司指定王承文与青岛地华公司签订《星雨华府》商品房认购书，约定青岛地华公司以星雨华府40幢1单元2303商品房作为工抵房，该证据中有被告的委托诉讼代理人郭真的签字。青岛地华公司对证据真实性无异议，但认为该证据无被告公司的印章，该证据有瑕疵，该认购书已作废。江苏翔森公司对该证据无异议。本院认为，该证据具有真实性，与本案有关联性，依法应当作为本案的定案依据。2.原告提交定金收据1份，证明2016年3月22日其向青岛地华公司交纳定金20000元。青岛地华公司及江苏翔森公司对该证据均无异议。本院认为，该证据具有真实性，与本案有关联性，依法应当作为本案的定案依据。3.原告提交建设工程施工劳务分包合同1份、工程量结算单1份、付款指示及债务处理协议书1份、指定书1份、所抵房源明细表1份。该组证据共同证明：（1）王承文为星雨华府37、38、39楼土建工程项目实际施工人，并且工程款的支付方式按江苏翔森公司与青岛时盛公司合同约定付款方式执行；（2）2016年11月3日王承文与青岛时盛公司进行工程量结算，结算金额为750000元，付款方式为：在青岛星雨华府抵顶商品房；（3）因拖欠工程款，江苏翔森公司和青岛时盛公司、被告公司三方签订付款指示及债务处理协议书，江苏翔森公司委托青岛时盛公司承建项目，就欠付工程款时盛贸易有限公司有权指定第三方与青岛地华公司签订房屋买卖合同进行折抵。同时青岛时盛公司依据付款指示及债务处理协议书，指定青岛地华公司与王承文签订、办理商品房买卖合同的购房手续。青岛地华公司对该组证据的真实性无异议，但认为青岛时盛公司的合同签订人于弢向青岛地华公司口头表示，不同意将涉案房屋抵顶给原告。江苏翔森公司对该组证据无异议。本院认为，该组证据具有真实性，与本案有关联性，依法应当作为本案的定案依据。4.原告提交收据照片打印件1份称，该证据原件在青岛地华公司处，证明事项为：2019年7月19日，青岛地华公司已收到王承文的星雨华府40幢1单元2303商品房工抵款697211元，据此该涉案房屋的房款王承文已工抵完毕。青岛地华公司称，该证据系复印件，庭后5日内核实该证据的真实性，逾期不提交书面材料，视为对该证据无异议，另外，工程款确实是抵了，但该收据原件是在公司还是给了青岛时盛公司，记不清楚了，需要回去落实。江苏翔森公司对该证据无异议。本院认为，青岛地华公司未在自认的期限内提交书面材料，应视为其对该证据无异议，该证据依法应当作为本案的定案依据。5.原告提交王承文青岛职工社会保险参保证明1份，证明其在青岛市高新区具有购买房屋的资格。青岛地华公司和江苏翔森公司对该证据均无异议。本院认为，该证据具有真实性和合法性，依法应当作为本案的定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月9日，原告就星雨华府37号、38号、39号楼土建工程与于弢签订建设工程施工劳务分包合同，2016年11月3日，双方就车库、37号、38号、39号楼及下沉庭院工程签订工量结算单，最终结算金额为750000元，付款方式为在青岛星雨华府抵顶商品房。2016年3月22日，原告与青岛地华公司签订《星雨华府》认购书，向青岛地华公司认购星雨华府40幢1单元2303室，总房款为739393元，原告同日向青岛地华公司支付认购定金20000元。2016年11月5日，青岛地华公司、江苏翔森公司、青岛时盛公司三方签订付款指示及债务处理协议书，就青岛时盛公司承建江苏翔森公司项目，江苏翔森公司未履行的工程款（无息）197211元，由青岛时盛公司或青岛时盛公司指定的第三方购买青岛地华公司开发建造和销售的“青岛星雨华府”的部分房屋，于弢在青岛时盛公司授权代表处签字。青岛时盛公司向青岛地华公司出具的指定书载明，其指定原告作为第三方与青岛地华公司签订商品房买卖合同，购买青岛星雨华府项目40幢1单元2303室，总价717211元，拟抵消债务（最终抵付工程款）197211元。青岛时盛公司盖章的所抵房源明细表载明，购房人为原告，已选房源为40-2303，优惠后总价为717211元，定金为20000元，最终抵付工程款为197211元。2019年7月19日，青岛地华公司向原告出具的收据载明，事由为房款40-1-2303，金额为697211元，收款方式为工抵。上述事实，有当事人陈述，庭审笔录，原、被告提交的证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综合诉辨双方的意见，本案的争议焦点是：1.认购书的效力；2.青岛地华公司是否应当协助原告办理房屋过户手续。1.关于认购书的效力。对于青岛地华公司辩称：“虽然认购书没有明确约定签定合同的具体日期，但是从认购书签定到本案起诉之日，原告迟迟没有签定房屋买卖合同，被告曾经于2017年4月8日向原告出具催告函，要求原告在15日内办理相关手续，原告在规定时间没有办理，根据认购书第5条第2款，故该认购书效力终止。”的意见，本院认为，青岛地华公司辩称认购书已终止，但未提交证据予以佐证，应承担对不利后的法律后果。对于青岛地华公司辩称“认购书没有盖青岛地华公司的印章，存在瑕疵。”的意见。”本院认为，虽然认购书没有盖青岛地华公司的印章存在瑕疵，但认购书上有青岛地华公司工作人员郭真的签名，且青岛地华公司于签订认购书当日收取原告认购定金20000元，于2019年7月19日向原告出具工抵房款收据，青岛地华公司的上述行为，应视为对认购书的追认。故，本院认定原告与青岛地华公司签订的认购书有效。2.青岛地华公司是否应当协助原告办理房屋过户手续。青岛地华公司辩称：“于弢是青岛时盛公司的合同签订人，具体负责项目的相关业务，其向青岛地华公司口头表示，不同意将涉案房屋抵顶给原告。”和“抵顶房屋我们同意，但需要青岛时盛公司明确确认。青岛时盛贸易公司有权重新指定购房人，在存在纠纷未重新指定第三人之前，不能办理。”本院认为，原告提交的指定书，足以证明青岛时盛公司明确指定其作为“第三方”与青岛地华公司办理商品房买卖事宜，青岛地华公司的上述辩称，无事实及法律依据，本院依法不予支持。故，青岛地华公司应当协助原告办理房屋过户手续。综上所述，原告的诉讼请求，证据确实充分，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告王承文与被告青岛地华房地产开发有限公司于2016年3月22日签订的《星雨华府》认购书有效；二、被告青岛地华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告王承文办理星雨华府40幢1单元2303室房屋过户登记手续。案件受理费100元，由被告青岛地华房地产开发有限公司负担。诉讼保全费2020元，由被告青岛地华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。审判长  宋承峰审判员  康廷富审判员  景艳丽二〇二〇年三月二十六日书记员  邹兆刚