江苏省高级人民法院 行 政 判 决 书 (2019)苏行终301号 上诉人（原审原告）朱卫平，男，汉族，住靖江市。 委托代理人章赛艳，北京京平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）靖江市人民政府，住所地靖江市阳光大道1号。 法定代表人陈锋剑，该市市长。 委托代理人叶桐，靖江市国有土地房屋征收办公室工作人员。 委托代理人孙锐，江苏江豪（靖江）律师事务所律师。 上诉人朱卫平因诉靖江市人民政府（以下简称靖江市政府）房屋行政补偿一案，不服江苏省泰州市中级人民法院（以下简称泰州中院）（2017）苏12行初245号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 原审法院认定： 因组织实施危房集中、基础设施落后的旧城区改造项目需要，2016年6月25日，靖江市政府作出靖政发〔2016〕80号《市政府关于团结路14号地块房屋征收的决定》（以下简称80号《房屋征收决定》），决定对靖江市团结路14号地块房屋实施征收。同日，靖江市政府作出《市政府关于团结路14号地块房屋征收决定的通告》，载明征收部门为靖江市住房和城乡建设局（以下简称靖江市住建局），征收实施单位为靖江市房屋征收服务中心（以下简称房屋征收服务中心），签约搬迁期限自房屋征收决定通告之日起55日内，征收补偿安置按照《靖江市团结路14号地块房屋征收补偿方案》执行等。朱卫平房屋在征收范围内。 征收工作启动后，靖江市住建局经调查出具了产权人为朱卫平的《团结路14#地块被征收房屋调查及认定结果》载明：房屋座落新街2号；房屋用途住宅；证载建筑面积162.81；土地使用权用途住宅；证载土地面积50.36；房屋实测建筑面积184.61；未经登记建筑建设年代及认定：2000年前21.80；“住改非”“非改非”情况：经营年限20年；临街情况不沿街。 2016年7月1日，工作人员将调查及认定结果（复1）留置送达朱卫平；2016年7月30日，工作人员将调查及认定结果（复2）留置送达朱卫平。 靖江市马洲房地产评估咨询有限公司（以下简称马洲公司）出具了两份《靖江市城市房屋征收评估现场勘查、计算、复核表》，一份勘查时间为2015年10月15日，朱卫平在被征收人处签字，顾敏、范向红（团结路社区工作人员）在第三方签证处签字；一份勘查时间及被征收人签字处为空白，注明该户未入户，拒绝评估，顾敏、范向红（团结路社区工作人员）在第三方签证处签字。附现场测量草图、房产平面图、现场勘测调查表、室内装修登记表、附属物登记表、室内照片。 随后，马洲公司于2016年7月27日出具了靖江市国有土地上房屋征收补偿估价报告。估价报告中的房屋征收补偿分户估价表载明：房屋价值时点为2016年6月25日；合法建筑及2000年前房屋补偿部分、2000年后未经登记建筑重置价补偿部分、“地大于房”补偿部分、非住宅营业房屋补偿部分、非住宅非营业房屋及土地补偿部分、“非改非”补偿部分，评估价值均为0；“住改非”房屋补偿部分评估价值为1561628元，评估价值合计1561628元。住宅房屋征收补偿分户估价表中载明：1#房产权性质：私产；样本房基准价：6780元；分类调节系数：98%；结构修正系数：102%；成新修正系数：103%；檐高修正系数：97%；功能修正系数：99%；单价6657.69元；评估价值0。“住改非”房屋征收补偿分户估价表载明：沿街参照营业用房部分，总计评估价值为1561628；非沿街参照营业用房部分，空白。装修及附属物估价表载明：房屋装修及附属物补偿部分评估价值为79428元。房屋征收补偿分户估价表及装修及附属物估价表中均注明，征收当事人对评估结果有异议的请在收到估价报告之日起10日内，将书面意见送至征收现场办公室。征收工作人员依法将上述评估报告送达朱卫平。 朱卫平收到上述评估报告后，于2016年8月5日向马洲公司提交评估报告复核申请书，要求撤销上述评估报告。理由主要包括：新街2号的营业用房评估价从何而来，依据是什么？新街2号不沿街的依据是什么？估价对象单价数额有违于当地市场交易价格及法律规定。马洲公司收到上述申请后，于2016年8月10日作出答复，其中载明：1.您所提出的安置问题：您应向房屋征收服务中心咨询。2.您所提出的评估方法问题：我公司对该区域的评估基准的评估符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条相关内容。3.关于您户房屋的评估：是根据关于您户的房屋调查及认定结果中的房屋性质、“住改非”的面积和经营年限等相关数据进行评估。4.我公司进一步对报告进行了复核：符合《靖江市国有土地上房屋征收评估技术细则》。如您对认定结果有异议，可向房屋征收服务中心咨询。如对评估报告有疑问，我们在您方便的时候将派评估人员进行现场符合及解释。5.感谢您的理解和支持。 2016年8月1日、8月2日、8月16日，房屋征收工作人员与朱卫平进行协商，均未能达成一致意见。其中，朱卫平在8月16日的洽谈笔录中明确表示要求产权置换。 2016年9月1日，中国银行股份有限公司靖江支行出具资金提存证明，载明：团结路14号地块旧城改造项目房屋征收补偿资金已存入我行专户。经我行查询，截止2016年7月30日，靖江市房屋征收服务中心账户余额为贰仟贰佰壹拾伍万叁仟伍佰玖拾贰元贰角肆分。 2016年11月28日，靖江市政府作出靖征补决〔2016〕2号《靖江市人民政府房屋征收补偿决定书》（以下简称2号《补偿决定》），认为团结路14号地块房屋征收活动程序合法，为被征收人提供的补偿标准和补偿方式符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称征补条例）等有关规定。现征收决定规定的签约搬迁期限已过，经征收实施单位多次做工作，被征收人拒绝征收，在洽谈中选择产权置换，房屋征收部门未能与其达成补偿协议。据此，征收人作出征收补偿决定如下：一、征收人对被征收人朱卫平座落于靖江市靖城街道新街2号的房屋实施征收，按照《靖江市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十九条的规定给予产权调换。1.房屋、装修及附属物补偿费为1641056元。2.搬迁补助费1846元。3.设施移装补助费2648元；4.临时安置补助费6000元。5.停产停业损失124930元。以上产权调换各项费用合计1776480元。6.提供位于长虹花园3号楼602室和6号楼403室的两套安置房（现房）用于产权调换，面积分别为89.82平方米和100.81平方米，结算基价分别为6300元/㎡和6250元/㎡，房屋价值合计1195929元。7.产权调换后朱卫平应得差价580551元，存储于中国股份有限公司靖江支行。汽车车库、车位按拍卖价结算，自行车车库于安置房交付时与建设单位自行结算。二、限被征收人朱卫平收到本决定书之日起15日内与房屋征收服务中心办理房屋征收补偿安置和移交手续，将靖江市靖城街道新街2号的房屋搬迁腾空。同时，2号《补偿决定》告知了申请复议及提起诉讼的权利。 朱卫平不服，于2017年5月27日向法院提起本案诉讼。 原审法院另查明，朱卫平与案外人夏卫成认为80号《房屋征收决定》违法，向泰州中院提起诉讼，在泰州中院判决驳回其诉讼请求后，朱卫平、夏卫成提出上诉。江苏省高级人民法院于2018年6月8日作出（2017）苏行终936号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。 原审法院认为： 鉴于江苏省高级人民法院发生法律效力的行政判决已经确认了征收决定的合法性，法院将主要从作出程序、事实认定、法律适用等方面评析2号《补偿决定》的合法性。 首先，关于作出程序及适用法律方面。征补条例第二十六条第一款规定，“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”补偿方案确定的签约期限自征收决定公告之日起55日内，征收决定公告日期为2016年6月25日。截至2016年12月，朱卫平与征收部门仍未能达成补偿协议，征收部门遂报请靖江市政府作出补偿决定，符合上述法律规定，程序合法。 其次，关于补偿决定的事实认定方面。本案中，靖江市住建局作为房屋征收部门在经过核实朱卫平的国有土地使用权证明、房屋所有权证及实地查勘后，出具了产权人为朱卫平的《团结路14#地块被征收房屋调查及认定结果》，并予以公示及送达朱卫平。对此，法院予以认可。朱卫平虽诉称靖江市政府认定房屋及土地面积测算错误，但未能提交证据予以证明，法院不予采信。 马洲公司在朱卫平户拒绝入户评估的情形下依据房屋征收部门调查认定结果作出靖江市国有土地上房屋征收补偿估价报告，并明确告知朱卫平对评估结果有异议时的复核途径，且在朱卫平申请复核时，就朱卫平复核申请中提出的问题作出了明确答复，故对该评估报告，法院予以认可，靖江市政府依据该评估报告作出2号《补偿决定》，认定事实清楚。 关于朱卫平诉称案涉房屋性质认定错误的问题。根据马洲公司出具的估价报告可知，案涉房屋系以沿街参照营业用房性质予以评估，故朱卫平诉称靖江市政府认定案涉房屋为不沿街营业用房错误，与事实不符，法院不予采信。 关于朱卫平诉称估价报告中营业性用房基准价格无依据的问题。房屋价值评估涉及专业性问题，法院作为司法机关应当充分尊重专业机构的意见，就估价报告中营业用房基准价格问题，朱卫平已经申请评估机构复核，且评估机构亦已作出答复，朱卫平未就该复核答复进一步申诉，应视为对估价报告的认可，故朱卫平该诉称，法院不予采信。 关于朱卫平诉称评估机构选取程序违法的问题。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定，“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《江苏省贯彻实施若干问题的规定》第九条规定，“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；被征收人在规定时间内协商不成的，房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等方式确定。”“房屋征收部门规定被征收人协商选定房地产价格评估机构的时间应当不少于5个工作日。”第十条规定，“确定房地产价格评估机构应当遵循以下程序：（一）房屋征收部门向社会发布征收评估信息；（二）具有相应资质的房地产价格评估机构报名；（三）房屋征收部门按照报名先后顺序公布具有相应资质的房地产价格评估机构名单；（四）被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构，并将协商结果书面告知房屋征收部门；（五）被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定；（六）房屋征收部门公布被征收人协商选定或者通过多数决定、随机选定等方式确定的房地产价格评估机构。”“通过多数决定、随机选定等方式确定房地产价格评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。”本案中，征收部门作出协商选定评估机构公告，要求被征收人在备选的3家评估机构内选择。因协商不成，又决定投票选定评估机构。因马洲公司得票数超过50%，被选定为评估机构，评估机构的选择程序合法。 关于朱卫平诉称估价报告有漏评事项的问题。一方面，本案中，朱卫平收到估价报告后已向评估机构提出复核申请，该申请中未提及漏评事宜，且评估机构已作出明确答复，对此，其在本案诉讼中再行提出漏评，法院不予认可；另一方面，朱卫平虽诉称评估机构存在漏评事宜，但未能提交充分证据予以佐证，法院不予采信；再一方面，该估价报告系评估机构在朱卫平户拒不配合评估情形下依据前期调查结果所作，故即便存在评估漏项事宜，不利后果应由朱卫平自行承担；最后，庭审中，靖江市政府已经承诺对于遗漏部分在朱卫平搬离房屋或者申请强拆时会申请证据保全，其时可另行比对予以补偿。故朱卫平该诉称，法院不予采信。 关于朱卫平诉称产权调换房屋过远的问题。一方面，补偿方案中已明确规定产权调换的安置房地点为长虹花园，因朱卫平明确选择产权调换方式，补偿决定依照补偿方案规定提供长虹花园的2套安置房对朱卫平进行产权调换，并无不当；另一方面，征补条例第二十一条第三款规定，因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。上述规定并未要求必须原地安置，即便如朱卫平所称长虹花园距离被征收房屋近2.6公里，亦应属于合理范围之内，并无明显不当。故朱卫平该诉称，法院不予采信。 综上，靖江市政府作出的2号《补偿决定》，程序合法、认定事实清楚、适用法律正确，朱卫平要求撤销缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回朱卫平的诉讼请求。案件受理费50元，由朱卫平负担。 上诉人朱卫平上诉称：1、一审违反行政诉讼证据规则，认定事实不清；2、被诉征收补偿决定遗漏补偿项目，导致补偿偏低；3、房屋评估程序违法，没有公证，没有实地查勘，使用的评估基准价远低于周边房屋实际价格；4、评估公司收到上诉人的复核申请后并未复核；5、被诉征收补偿决定不提供货币补偿方式，侵犯了被征收人的补偿方式选择权；6、被诉征收补偿决定提供的安置房屋在城市边缘地带，不属于改建地段或就近地段。7、被诉征收补偿决定提供的安置房屋未经评估，其实际价格低于被上诉人单方认定的价格；8、应认定涉案房屋属于临街，且搬迁补助费有误；9、被上诉人违反公平原则，对同一片区的被征收人的补偿标准不一。请求本院：1、撤销泰州中院（2017）苏12行初245号行政判决；2、被上诉人承担本案诉讼费用。 被上诉人靖江市政府答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，其他意见同原审答辩意见一致。请求本院驳回上诉，维持原判。 本院经审查，一审法院认定的案件事实中，1、“如对评估报告有疑问，我们在您方便的时候将派评估人员进行现场符合及解释。”部分，根据在卷证据《关于朱卫平户复核申请的答复》，应为“如对评估报告有疑问，我们在您方便的时候将派评估人员进行现场复核及解释。”2、“2016年9月1日，中国银行股份有限公司靖江支行出具资金提存证明，载明：团结路14号地块旧城改造项目房屋征收补偿资金已存入我行专户。经我行查询，截止2016年7月30日，靖江市房屋征收服务中心账户余额为贰仟贰佰壹拾伍万叁仟伍佰玖拾贰元贰角肆分。”部分，根据在卷证据《资金提存证明》，应为“2016年9月1日，中国银行股份有限公司靖江支行出具资金提存证明，载明：团结路14号地块旧城改造项目房屋征收补偿资金已存入我行专户。经我行查询，截止2016年7月20日，靖江市房屋征收服务中心账户余额为贰仟贰佰壹拾伍万叁仟伍佰玖拾贰元贰角肆分。”3、“7.产权调换后朱卫平应得差价580551元，存储于中国股份有限公司靖江支行。”部分，根据在卷证据2号《补偿决定》，应为“7.产权调换后朱卫平应得差价580551元，存储于中国银行股份有限公司靖江支行。”一审法院上述认定案件事实的笔误，本院予以纠正。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。 本院另查明：同一地块被征收人马建芳不服靖江市政府作出的房屋征收补偿决定提起行政诉讼，泰州中院作出（2017）苏12行初246号行政判决，驳回马建芳的诉讼请求。马建芳不服提起上诉，本院于2019年12月24日作出（2019）苏行终436号行政判决，驳回上诉，维持原判。在该案审理中，本院认定，“评估机构的选定，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款、《江苏省贯彻实施若干问题的规定》第十条第一款第五项的规定”。上述事实有泰州中院（2017）苏12行初246号行政判决书以及本院（2019）苏行终436号行政判决书予以证明。 本院认为: 本院发生法律效力的行政判决已经确认涉案房屋征收项目符合公共利益的需要，靖江市政府作出的80号《房屋征收决定》符合征补条例的相关规定。故本案主要从事实认定、行政程序、法律适用等方面审查2号《补偿决定》的合法性。 关于涉案房屋面积、土地面积的认定是否合法的问题。在房屋征收补偿决定中，房屋面积和土地面积的认定是否正确直接关系到被征收人合法权益是否能够得到保障。涉案房屋所有权证记载的建筑面积为162.81平方米，国有土地使用证记载的用地面积为50.36平方米。评估机构对涉案房屋进行实测后认定朱卫平户的面积为184.61平方米。被上诉人靖江市政府据此对朱卫平户予以补偿安置并无不当。 关于涉案房屋评估机构选定是否合法的问题。根据本院查明的事实，本院在（2019）苏行终436号行政判决书中已认定，“评估机构的选定，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款、《江苏省贯彻实施若干问题的规定》第十条第一款第五项的规定”。该行政判决已发生法律效力，故涉案房屋评估机构选定的合法性，本判决不再赘述。 关于涉案房屋征收补偿估价报告是否合法的问题。《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条第一款规定，房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。第二十条第一款规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。本案中，房屋评估机构根据涉案房屋的面积和性质，根据涉案房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，对涉案房屋予以评估并无不当。靖江市政府提供的房屋征收补偿分户估价表、装修及附属物估价表中均注明，征收当事人对评估结果有异议的请在收到估价报告之日起10日内，将书面意见送至征收现场办公室。朱卫平已经向评估机构申请复核评估，且评估机构马洲公司就朱卫平复核申请中提出的问题作出了明确答复，朱卫平未就该复核结果申请鉴定，表明其对评估报告予以认可，故涉案房屋征收补偿分户估价表、装修及附属物估价表等可以作为作出2号《补偿决定》的依据。 关于2号《补偿决定》是否合法的问题。被上诉人提供的《房屋征收洽谈记录》证明，在房屋征收补偿过程中，负责房屋征收补偿的有关人员与朱卫平就涉案房屋补偿安置问题进行协商，朱卫平明确表示选择产权置换。依据涉案房屋征收补偿分户估价表、装修及附属物估价表以及房屋征收补偿方案，被征收房屋总的补偿费用合计1776480元（包括房屋、装修及附属物补偿费、搬迁补助费、设施移装补助费、临时安置补助费、停产停业损失等）。靖江市政府提供长虹花园3号楼602室和6号楼403室的房屋用于产权调换，面积分别为89.82平方米和100.81平方米，结算基价分别为6300元每平方米和6250元每平方米，产权调换房屋价值合计1195929元，朱卫平应得差价580551元。靖江市政府在就涉案房屋补偿安置问题与朱卫平协商未果的情况下，依据涉案房屋征收补偿分户估价表等作出2号《补偿决定》，符合征补条例第十七条、第二十一条、第二十六条等规定。上诉人朱卫平认为评估机构存在漏评事宜、补偿决定遗漏补偿项目，但估价报告系评估机构在朱卫平拒不配合评估情形下依据前期调查结果所作，朱卫平在收到估价报告向评估机构申请复核时并未提及漏评事宜，其在诉讼中亦未提交充分证据证明其相关主张，故原审法院对其上述主张不予支持并无不当。靖江市政府在原审庭审中已经承诺，如有遗漏，在朱卫平搬离房屋或者申请强拆时会申请证据保全，其时可另行予以补偿。故靖江市政府针对朱卫平户涉案房屋的补偿，已保障朱卫平的合法权益。 关于行政程序及法律适用问题。征补条例第二十六条第一款规定，“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”征收补偿方案确定的签约期限自房屋征收决定公告之日起55天内，房屋征收决定公告日期为2016年6月25日，因朱卫平与房屋征收部门在征收补偿方案确定的签约期限内未达成补偿协议，靖江市政府经房屋征收部门报请作出2号《补偿决定》，符合上述法律规定，程序合法。 综上，上诉人朱卫平的上诉理由和请求依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人朱卫平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 倪志凤 审 判 员 张世霞 审 判 员 杨 述 法官助理 曹 晟 二〇二〇年三月十六日 书 记 员 吁 璇 附：本判决适用的相关法律依据 一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。 第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。 被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。 因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。 第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。 补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。 被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。 二、《国有土地上房屋征收评估办法》 第十六条第一款房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。 第二十条第一款被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。 三、《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条第一款人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；