浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0421民初413号原告：盘玥廷，女，瑶族，1977年8月16日生，住广西桂林市秀峰区。被告：浙江泰商市场开发有限公司。住所地：浙江省嘉兴市嘉善县魏塘街道景明路28号12幢206室。法定代表人：简健丰。委托诉讼代理人：步灵劼，浙江红船律师事务所律师。被告：嘉善善水商业经营管理有限公司。住所地：浙江省嘉兴市嘉善县魏塘街道景明路28号12幢202室。法定代表人：许记明。委托诉讼代理人：步灵劼，浙江红船律师事务所律师。原告盘玥廷与被告浙江泰商市场开发有限公司（以下简称“泰商公司”）、嘉善善水商业经营管理有限公司（以下简称“善水公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序于2020年3月20日公开开庭进行了审理。原告盘玥廷，二被告共同委托诉讼代理人步灵劼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盘玥廷向本院提出诉讼请求：1.解除商铺认购协议，二被告立即返还购房款75500元（65500元房款+10000元定金），其中泰商公司返还50000元，善水公司返还25500元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月19日，原告在房产中介带领下来到被告开发的位于嘉善县国际建材装饰城项目，当时销售人员介绍，该商铺项目满租且未来租金回报率按复利计算并写进合同。原告因该销售宣传卖点交了10000元定金并签了《嘉善建材家居中心》商铺认购协议书，订购16幢309号商铺，面积36.10平方米。2018年1月30日又缴纳40000元房款于被告。期间，原告要求看正式的商铺买卖合同，一直被对方拒绝。原告应被告要求分别于2018年7月27日转账10000元，8月30日转账15000元至善水公司账户，2019年2月2日又转账500元。2019年10月和11月，被告仍在要求原告补尾款，然而原告发现，订购的商铺长期空置不营业，且该商铺登记在其他业主名下，而被告一直未给原告看买卖合同。原告为保障利益不受损，善意提出双方和平解除认购协议，要求被告返还己付房款75500元。2019年12月6日，被告负责人同意退款并收取了申请人的认购协议和收据原件，原告按被告要求填退款表办理退款手续，一个星期后，被告以嘉善领导同意但上海总部股东不同意为由拒还原告房款，故诉至法院。被告泰商公司答辩称，首先双方约定的定金是5万元，并非原告述称的1万元。商铺认购协议书项下第二条约定原告交纳定金1万元，但双方后来又在协议书上以手写的方式补充变更定金为5万元，且约定于2018年2月4日前缴清。合同约定，乙方在2018年3月30日内到嘉善建材家居市场售楼中心与甲方签订《浙江省商品房买卖合同》，若届时乙方未能按本条约定签订合同，则甲方有权单方面不经催告解除商铺认购协议书，并将乙方认购的房屋另行出售，乙方已付定金归甲方所有。原告因未按约来签订合同，无权请求返还定金。被告泰商公司有权解除合同，并没收定金，然后将房屋另行出售。其次，涉案商铺是16栋309号，该16栋的同期商铺早在2018年3月之前就基本上出售完毕。针对本案所涉16栋309号商铺，原告虽然表示希望能够签订商品房买卖合同，但一直没有签订成功，被告无奈之下，只得按约行使单方解除权，将商铺于2019年9月11日另行出售。被告已尽到合同项下的义务，且充分考虑到原告的利益，将涉案商铺一直为其保留，导致被告自身利益受损。至于原告提到商铺长期空置不营业的原因，是原告一直拖延不履行所造成，而且被告也未在商铺出售后要求原告补尾款。被告善水公司答辩称，原告转到善水公司账户的25500元，没有任何备注或说明，无法证明其属于购房款，而且原告与被告泰商公司之间也没有签订正式的购房合同，被告善水公司与本案没有关联，原告以商品房预约合同纠纷为由起诉被告善水公司偿还房款于法无据。原告围绕诉讼请求提交的有关证据，二被告的质证意见以及本院的认证意见如下：1.《嘉善建材家居中心》商铺认购协议书复印件一份，证明双方存在定购合同关系；二被告质证：三性均无异议，但根据认购协议内容，定金应为50000元，并非10000元；本院认证：三性予以确认，对其证明力将另行分析。2.付款凭证一组，证明原告的付款情况；二被告质证：三性均无异议；本院认证：三性予以确认。3.手写资料（主要内容为案涉房屋价款、优惠金额、首付款、贷款金额、月供金额、收益状况等）复印件一份，证明被告销售人员承诺案涉楼盘所在的建材市场是满租的，且购买后的收益将按复利计算；二被告质证：销售人员已离职，真实性不予认可；本院认证：因其系复印件，无法与原件核实，本院对其真实性不予确认。4.案涉楼盘销售宣传材料打印件及案涉商铺现场图片复印件一组，证明案涉商铺是空置的，并非被告销售宣传所称的满租，且该商铺分割成四份进行销售，原告认购的只占其中的四分之一；二被告质证：宣传资料是原告从网上下载的，对其真实性与关联性不予认可，至于该商铺空置情况属实，但系原告未按约签订买卖合同所致，直到2019年9月11日被告将其另行出售给他人，后又受疫情影响，未找到合适的商家入驻，故而空置；本院认证：对其三性予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年12月19日，原告盘玥廷与被告泰商公司签订嘉善建材家居中心商铺认购协议一份，约定乙方（注：指原告）认购嘉善建材家居中心16栋楼309号房屋，协议第一条对房屋面积、单价、总价款、付款方式等进行了约定，其中总价款为401166元。协议第二条约定，乙方同意签订本协议时，支付定金10000元，作为双方签订《浙江省商品房买卖合同》的担保，签订合同后，乙方支付的定金转为购房款。第三条约定，乙方在2018年3月30日内到售楼中心与甲方（注：指被告泰商公司）签订《浙江省商品房买卖合同》，若乙方未在约定当日签署合同，则甲方有权单方不经催告解除该认购协议，并将乙方认购的房屋另行出售他人，乙方已付定金归甲方所有。第六条约定，乙方同意该物业的经营业态与甲方的招商业态保持一致，自营客户需在签订本协议同时签订《自营协议》，非自营客户需在签订本协议同时签订《商铺委托代理租赁及经营管理合同》。在认购协议乙方签名上方空白处有手写内容“于2018年2月4日前付齐定金50000元。”原告盘玥廷于2017年12月19日向被告泰商公司支付10000元，2018年1月30日支付40000元，付款方式均系在售楼中心刷POS机。盘玥廷于2018年7月27日向善水公司支付10000元，于8月30日支付15000元，于2019年2月2日支付500元。经查明，被告泰商公司将案涉商铺于2019年9月11日出售给他人。后原告与被告泰商公司就退款事项协商，被告同意退款，并收回了认购协议及收据原件，后双方未能协商一致。另查明，二被告注册经营地址相同，实际控制人相同（被告自认）。原告述称部分款项付至被告善水公司账户系根据泰商公司销售人员的指示，且在售楼中心张贴了善水公司的银行账户信息。本院认为，原告盘玥廷与被告泰商公司签订的商铺认购协议自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。原被告签订的商铺认购协议约定了订立商品房买卖合同的时间，但双方并未订立。原告述称其原因为：被告在原告多次要求下始终未向其出示合同，2018年1月30日在售楼中心支付第二笔款项40000元时被告仍未出示合同，原告对合同内容一概不知，且被告未按认购协议约定与原告签订《商铺委托代理租赁及经营管理合同》，而且案涉商铺已出售给他人并办理过户手续后，被告泰商公司的销售人员仍在要求原告继续支付购房款。被告对此否认，辩称原销售人员已离职，具体情况无法核实。本院认为，首先，原告与被告善水公司之间并无直接的交易关系，原告向其支付25500元，根据本院查明的事实，应认定为根据被告泰商公司的指示所为，视为泰商公司的收款行为，款项性质属于预付购房款。在双方约定签订《浙江省商品房买卖合同》的时间截止后，被告泰商公司仍在指示善水公司向原告收取预付购房款，视为双方对签订商品房买卖合同的时间进行了变更，但未明确新的签订时间。其次，后经双方协商，被告泰商公司同意退款，并收回了原告持有的认购协议及收据原件，而且案涉房屋在此前已经出售给他人，视为双方已解除认购协议。综上，被告泰商公司应当返还原告已收取的定金。结合认购协议的约定内容以及原告的付款时间等因素，原告盘玥廷支付的定金应认定为50000元。原告述称在乙方签字上方空白处手写的有关定金内容系签字后由被告泰商公司销售人员书写，据此否认其效力，本院不予采纳。善水公司为泰商公司提供账户，但未向付款人说明二者之间是否存在委托关系，应当与泰商公司承担连带退款责任。由于原告对于该款项仅要求善水公司返还，本院仅在其诉请范围内作出处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、确认原告盘玥廷与被告浙江泰商市场开发有限公司签订的嘉善建材家居中心商铺认购协议已解除；二、被告浙江泰商市场开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告盘玥廷定金50000元；三、被告嘉善善水商业经营管理有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告盘玥廷25500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼受理费1688元，减半收取844元，由被告浙江泰商市场开发有限公司负担557元，由被告嘉善善水商业经营管理有限公司负担287元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  江万景二〇二〇年三月二十五日书记员  周 丹