济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初6246号 原告济南某某管理有限公司，住所地济南市。 法定代表人，总经理。 委托诉讼代理人高妍，山东国曜律师事务所律师。 委托诉讼代理人李博，山东国曜律师事务所实习律师。 被告杨某某，男，汉族，生于1979年，住济南市。 原告济南某某管理有限公司（以下简称某某公司）与被告杨某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托诉讼代理人高妍、李博，被告杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某某公司诉称，原告与济南市历下区某某某业主委员会签订了物业服务合同，并一直提供物业服务。被告作为某某某的业主，自2015年11月19日，一直拖欠物业服务费用，严重损害了委托人的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令被告支付原告物业服务费4574.5元（自2015年11月19日至2018年12月31日）及滞纳金。诉讼费用由被告负担。当庭，原告变更第一项诉讼请求为被告支付原告物业服务费4574.5元（自2015年11月19日至2019年3月31日）及滞纳金（10295.88元，计算自2015年12月10日起至2019年6月30日止，按照每半年物业费缴费数额分段计算，按日千分之三计算乘以拖欠天数）。 原告为支持其主张，向本院提交下列证据： 证据1、房屋验收表、资料钥匙物品签收表、业主基础信息登记表（均为复印件）； 证据2、房屋权属状况信息； 证据3、物业服务合同2份； 证据4、特快专递EMS邮件查询回单、EMS面单、邮件全程跟踪查询回单打印件； 证据5、资质证书； 证据6、2016年某某某项目部会议纪要、2017年工程部、保洁部、安保部3月工作总结及4月工作计划、2017年12月份工作计划分解表、2018年5月各部门主管交接班记录表、2019年4月5月秩序部交接班记录表。 被告杨某某辩称，第一，原告物业管理糟糕，存在严重管理问题，与原告物业公司提供的物业服务内容严重不符。被告所在1号楼在原告物业公司入驻后东电梯停止使用并花费巨额维修费；物业公司以拖欠电费为由，断水断电给业主生活带来很大不便；1号楼维护不到位，墙体破损、走廊光照损坏物业公司不予修缮，楼内肆意张贴广告、收取费用，卫生、排污处理不到位，工作人员素质低下；物业公司占用业主公共区域盈利。第二，原告水路改造二次加压冲坏被告家用热水器，并多次维修未修好。后被告自行购买热水器，至今物业公司未能解决。综上，原告未能按照物业服务合同为被告提供全部服务，被告私有财产破坏并未赔偿，请法庭予以考虑，并保护被告本人合法正当利益不受损害。 被告为支持其主张，向本院提交下列证据： 证据1、照片16张； 证据2、因物业维修损坏被告的即热式电热水器。 经审理，本院认定下列事实： 某某公司系具备资质的物业服务企业。2015年11月19日，济南市历下区某某某业主委员会（甲方）与某某公司（乙方）签订物业服务合同，约定甲方委托乙方为济南市历下区某某某的公寓、商业（建筑面积63万㎡）提供物业服务，委托服务期限两年，自2015年11月19日起至2017年11月18日止。乙方应接受甲方和业主及物业使用人的监督，向业主及物业使用人提供优良生活环境，搞好社区文化和社区服务。物业服务费由业主按其拥有物业的法定房屋产权面积交纳，具体标准中，公寓部分（含公共能耗费用）2.4元/月/平方米。乙方管理服务未达到本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进。业主及物业使用人应按时足额按其所拥有或使用物业的相应收费标准交纳物业管理服务费及其他应交费用，业主及物业使用人违反本合同，不按约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。合同还约定了其他内容。上述服务合同到期时，济南市历下区某某某业主委员会（甲方）与某某公司（乙方）再次签订物业服务合同，约定甲方委托乙方为济南市历下区某某某的公寓、商业（建筑面积63万㎡）提供物业服务，委托服务期限两年，自2017年11月19日起至2019年11月18日止；有关物业服务费收费标准与其他主要条款内容，同2015年11月19日的物业服务合同。 2010年4月27日，被告杨某某验收案涉坐落于济南市历下区某某某1号楼1-803室房屋（建筑面积47.15平方米），并于2018年11月23日办理房屋所有权登记，取得济南20180239342号房屋所有权证书，房屋用途为公寓。 自2015年11月19日某某公司提供物业服务以来，杨某某未交纳过物业费。2018年10月16日，某某公司以EMS形式向杨某某发送拖欠物业服务用费的律师函催收物业费，杨某某于2018年10月17日签收，但仍未缴纳物业费。截至2019年3月31日，杨某某共计欠物业费4574.5元。 诉讼期间，某某公司提交了2016年3月21日某某某会议（例会）会议纪要、2017年3月份工作总结及4月份工作计划、2017年12月份工作计划分解表、2018年5月各部门主管交接班记录表、2019年4月5月秩序部交接班记录表等，证实某某公司已实际为某某某业主提供了物业服务。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，某某某业主委员会与某某公司经协商一致签订的物业服务合同，应认定依法成立并生效，对全体业主具有约束力。杨某某虽有异议，在无相反证据推翻该证据真实性的情况下，本院对两份物业服务合同（续签）予以确认。本院认为，某某公司依约对小区进行了物业管理和服务，履行了合同义务，杨某某作为业主实际享受了某某公司提供的安保、清洁等服务，理应向物业公司交纳相应的物业服务费。虽然杨某某主张某某公司服务不到位并提供了相关照片，但不足以成为杨某某拒付物业服务费的理由。故对于某某公司要求杨某某支付拖欠物业费4574.5元的请求，本院予以支持。同时本院认为，某某公司作为服务企业，理应改进工作中存在的问题和不足，要加强与业主的沟通和协调，为建设和谐美丽社区提供更优质的服务。对于某某公司主张的滞纳金，虽然物业服务合同对逾期缴纳物业服务费有滞纳金约定，但由于某某公司存在服务瑕疵问题，及在业主不能及时缴纳物业服务费或不能妥善解决问题的情况下，某某公司怠于行使权利，无权就扩大的损失主张权利，本院认为应由双方各自承担相应的民事责任。故对于某某公司滞纳金的请求，本院不予支持。 至于杨某某提出的某某公司对其个人财产的损坏，系不同的法律关系，本案不予处理。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告杨某某支付原告济南某某管理有限公司物业费4574.5元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告济南某某管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告济南某某管理有限公司和被告杨某某各负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费50元，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  陈昭新 人民陪审员  刘 蕊 人民陪审员  骆继中 二〇二〇年三月十六日 书 记 员  亓 瑞