江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初5761号原告：无锡市冠星工业设备制造有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区羊尖镇工业园B区。法定代表人：陆浩坤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：章小颖，江苏景丰律师事务所律师。被告：无锡吉宏利新材料科技有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区安泰三路1038号。法定代表人：顾全芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：华晓文，该公司股东。原告无锡市冠星工业设备制造有限公司（以下简称冠星公司）与被告无锡吉宏利新材料科技有限公司（以下简称吉宏利公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理后，依法由审判员杨晓敏独任审理，后经批准于2019年12月24日转入普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理。原告冠星公司的委托诉讼代理人章小颖、被告吉宏利公司的委托诉讼代理人华晓文到庭参加诉讼（第一次开庭为吉宏利公司前任法定代表人沈首亮到庭）。本案现已审理终结。原告冠星公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告之间就无锡市锡山经济开发区（原无锡灵凯机械制造有限公司）厂房签订的《厂房租赁意向合同书》及《补充协议》；2、请求判令被告立即腾空并返还上述厂房；3、请求判令被告支付原告租金（含占有使用费），具体计算如下：截止2019年8月31日为98728元，自2019年9月1日起至实际迁出之日止，按照1648550元每年计算；4、判令被告向原告支付门卫保卫人员的费用，按照15000元每年计算；5、请求判令被告支付原告违约赔偿金300000元。6、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月20日，其与被告签订《厂房租赁意向合同书》一份，约定了租赁期限及租金等。后双方又签订《补充协议》一份，约定了租金计算方式及违约金等。其依约交付厂房，但被告未按约支付房租，多次催告未果，故诉至法院。被告吉宏利公司辩称，不同意解除合同、腾空厂房，租金的计算是正确的，保卫费用无异议。其投入了很多钱，出现延期支付，也有原告原因的。其在进驻厂房时就对原告讲排污许可证没有办好，公司后续手续无法办理下去，由于原告原因，其厂房空置了几个月，手续不齐不能用，4、5月的时候政府环保安监来检查，其没法经营。所以由于原告没有办妥排污许可证，给公司造成了很大的损失，目前公司的手续还在申请办理，其也在和原告协商，其也不计较之前的损失了，租金会补齐的。是原告违约在先，没有把手续提前给其，违约金金额过高。经审理查明：本案所涉厂房系由冠星公司拍卖所得，不动产权证登记日期为2019年5月9日。2010年10月20日，灵凯公司与华晓文签订“厂房租赁合同”一份，约定由华晓文承租灵凯公司位于锡山经济开发区跨车间厂房，租赁期限自2010年10月20日至2030年10月19日，年租金60万元等。2018年9月29日，华晓文与吉宏利公司签订厂房租赁合同，约定由吉宏利公司承租其原租赁的灵凯公司第二跨、第三跨厂房，租赁时间自2018年10月1日至2028年9月30日，年租金150万元。2018年11月19日，华晓文出具情况说明一份，载明其现承租灵凯公司位于无锡市锡山经济开发区跨厂房。如冠星公司以司法裁定方式取得上述厂房的所有权，其愿意放弃与原灵凯机械制造有限公司签订的厂房租赁合同，并同意与冠星公司就厂房租赁事宜重新签订合同。2018年11月20日，冠星公司（甲方）与吉宏利公司（乙方）签订《厂房租赁意向合同书》，约定在甲方取得坐落于无锡市锡山经济开发区（原灵凯机械制造有限公司，以下简称灵凯公司）房产后将其中车间（北）、车间（北面一跨）出租给乙方使用，面积约为5936.45平方米，租赁期限自2019年3月20日至2022年3月19日，厂房年租金为200元／平方米／年，乙方向甲方支付保证金30万元和六个月租金60万元，水电费按实结算，甲乙双方如有一方违约，必须支付另一方违约金作为赔偿，违约金金额为3个月租金。2019年1月31日，冠星公司（甲方）与吉宏利公司（乙方）签订《补充协议》一份，载明此前双方签订的《厂房租赁意向合同书》中载明的原灵凯公司厂房、设备等已由甲方拍卖取得，针对租赁意向书约定的租赁事宜，补充事项如下：1、乙方必须注册到无锡市锡山经济开发区；2、租赁期限自2019年3月1日至2022年2月28日；3、4＃、5＃车间：5976.5平方＊200元／平方＝1195300元，6＃车间：1813平方＊250元／平方＝453250元（2019年4月1日起算），合计年租金为1648550元（不含税）；4、付款方式：自签订协议之日起付10万元保证金，年租金分二次付清，先付后用，该协议签字生效后5日内，乙方支付总租金的50%，其余50%在六个月后的5日内日付清；5、乙方应确保房屋的合理、正常使用，负责日常维护，保持房屋的完整、完好等；6、乙方未经甲方同意擅自转租或拖欠租金累计达三个月、生产经营规模税务开票销售额少于6000万元等情况下，甲方可以单方终止合同；7、乙方应承担门卫工资15000元／年。关于违约责任，协议约定，如乙方有违约行为，甲方有权追究乙方责任，违约金为30万元。协议签订后，冠星公司于2019年3月1日向吉宏利公司交付了4＃、5＃厂房，于2019年5月1日向吉宏利公司交付了6＃厂房。吉宏利公司向冠星公司支付了租金65万元。保证金10万元由吉宏利公司于2018年底向冠星公司支付。2019年8月12日，冠星公司向吉宏利公司寄送律师函一份，载明按照双方协议约定，吉宏利公司应在协议签订后五日内支付年租金的50%（1648550元／年），但冠星公司仅支付了65万元，经多次催讨未再支付，故要求其在收到该函后七日内支付拖欠的租金。以上事实，有2010年10月20日厂房租赁合同、2018年9月29日厂房租赁合同、情况说明、厂房租赁意向合同书、补充协议以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案争议焦点如下：一、原告是否有权解除本案租赁房屋；二、如果解除合同，违约金如何计算？关于争议焦点一，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，冠星公司依约交付了出租房屋，但是吉宏利公司仅支付租金65万元、保证金10万元，在冠星公司发函催告后，至今未支付余款，故冠星公司有权解除该租赁合同，并可要求吉宏利公司腾空并返还上述承租厂房。由于其在催款函中未提及合同解除事项，故解除时间本院确认为本案立案之日2019年9月24日。合同解除后，吉宏利公司仍占有使用相应厂房，故占用期间的使用费宜参照双方协议约定。综上，冠星公司主张吉宏利公司向其支付租金（含占有使用费）截止2019年8月31日为98728元，自2019年9月1日起至实际迁出之日止，按照1648550元/年计算符合协议约定及实际占用情况，本院依法予以支持。此外，关于门卫保卫人员费用，按照15000元/年计算双方均无异议，本院予以确认。关于起算点，由于本案承租厂房直至2019年5月1日才全部交付，双方对于门卫保卫人员费用的起算时间在协议中也未明确约定，故本院确定自2019年5月1日起计算至实际迁出之日止。已付保证金10万元可从应付款总额中扣除。关于争议焦点二，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，吉宏利公司未按约支付租金，应当承担相应的违约责任。吉宏利公司辩称，其逾期缴纳租金的原因是冠星公司未帮其办理排污许可证，故系冠星公司违约在先。经查，双方在协议中并未明确约定冠星公司有为其办理排污许可证的义务。依照一般交易习惯，排污许可证的办理主体应为经营者，冠星公司作为房屋所有权人应当配合作为经营者的承租人办理相关手续，现吉宏利公司至今未办理妥当上述许可证照，其所举证据亦不足以证明系冠星公司拒不配合所致，故该辩称意见本院不予采纳，吉宏利公司应当承担相应的违约责任。双方在协议中约定违约金为30万元，吉宏利公司辩称违约金过高，但未举证证明。本院经审查认为，因吉宏利公司违约导致冠星公司的损失包括逾期缴纳租金的利息损失、合同解除后的空置损失以及预期利益损失等，同时，结合双方约定的租金标准，双方约定违约金30万元较为合理，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认无锡市冠星工业设备制造有限公司与无锡吉宏利新材料科技有限公司签订的《厂房租赁意向合同书》《补充协议》于2019年9月24日解除。二、无锡吉宏利新材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内腾空并向无锡市冠星工业设备制造有限公司返还坐落于无锡市锡山经济开发区的承租厂房。三、无锡吉宏利新材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内向无锡市冠星工业设备制造有限公司给付欠缴租金（含房屋占有使用费），具体计算方式：截止2019年8月31日为98728元，自2019年9月1日起至实际迁出之日止，按照1648550元/年计算，其中扣除已经支付的保证金100000元。四、无锡吉宏利新材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内向无锡市冠星工业设备制造有限公司给付自2019年5月1日起计算至实际迁出之日止，按照15000元/年计算的门卫保卫费用。五、无锡吉宏利新材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内向无锡市冠星工业设备制造有限公司支付违约金300000元。六、驳回无锡市冠星工业设备制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46366元，由无锡市冠星工业设备制造有限公司负担938元，无锡吉宏利新材料科技有限公司负担45428元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  杨晓敏人民陪审员  邱新华人民陪审员  华 奋二〇二〇年三月十一日书 记 员  许纪菁