山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终126号上诉人（原审被告）：刘明，男，1984年11月13日出生，汉族，住莱阳市。上诉人（原审被告）：宋军华，女，1984年12月6日出生，汉族，住莱阳市。二上诉人的共同委托诉讼代理人：王松柏，莱阳汇源法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：高学迅，男，1967年10月20日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：姜玉萍，山东扬衡律师事务所律师。上诉人刘明、宋军华因与被上诉人高学迅房屋买卖合同纠纷一案，不服莱阳市人民法院（2019）鲁0682民初331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘明、宋军华共同上诉请求：1、查明事实，依法撤销莱阳市人民法院（2019）鲁0682民初331号民事判决，改判或发回重审；2、一切上诉费用由高学迅承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应予以纠正。一、刘明、宋军华于2016年11月2日与山东盛隆置业有限公司（以下简称盛隆置业）签订商品房买卖合同，并办理了按揭贷款，刘明、宋军华根本不认识高学迅，刘明、宋军华与高学迅之间不存在商品房买卖合同关系，刘明、宋军华也不存在欠高学迅购房款的问题。二、一审判决认定的事实不属实，高学迅在一审庭审过程中，没有提供任何的抵顶协议，且刘明、宋军华对相关的抵顶情况均未认可，一审判决称“上述事实当事人无异议”是错误的。即使该楼房抵顶属实，涉案房屋也是抵顶给了莱阳市冯格庄兴龙建材经销处，而不是抵顶给了高学迅，高学迅也不具备诉讼主体资格。三、高学迅的陈述及盛隆置业出具的证明不能否定刘明、宋军华与盛隆置业签订合同的效力，一审判决认定刘明、宋军华购买高学迅的房屋是错误的，应予以纠正。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，望二审法院查明事实，依法撤销一审判决，将本案改判或发回重审。庭审中，刘明、宋军华补充上诉理由：经刘明、宋军华在国家企业信息公示系统查询，莱阳市冯格庄兴龙建材经销处的登记状态是在营企业，证实该经销处没有被注销。高学迅辩称，一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，审判程序合法，适用法律得当，判决正确，望二审法院依法驳回刘明、宋军华的无理上诉请求，维持原判。高学迅向一审法院起诉请求：1、判令刘明、宋军华立即支付购房款176715元；2、诉讼费用由刘明、宋军华承担。一审法院认定事实：盛隆置业因为欠莱阳市和平建筑工程有限责任公司（以下简称和平建筑公司）工程款，将其开发的嶺秀城8号楼2单元102室抵顶给和平建筑公司，并于2016年9月20日与和平建筑公司的梁忠结清房款。和平建筑公司欠莱阳市冯格庄兴龙建材经销处（个体工商户，经营者是高学迅）钢筋材料款，将该房屋抵顶给高学迅。2016年11月2日，刘明、宋军华与盛隆置业签订商品房买卖合同，合同约定刘明、宋军华购买领秀城8号楼2单元102室，房屋首付款146715元、贷款340000元。2017年5月9日，刘明、宋军华与盛隆置业签订补充协议，约定房屋首付款变更为186715元，贷款300000元。同日，刘明、宋军华办理了300000元银行贷款手续，银行将贷款300000元转账给盛隆置业，盛隆置业于同日开出该房屋的增值税发票，又将300000元贷款转账给和平建筑公司，和平建筑公司将300000元房款支付给高学迅。刘明、宋军华与盛隆置业办理了房屋交接手续，并已实际占用房屋。本案在审理过程中，关于刘明、宋军华是否已付清房屋首付款问题，双方存在争执。高学迅主张房屋首付款186715元，刘明、宋军华仅付款10000元，余款176715元未支付；刘明、宋军华则主张房屋首付款140000元，已于商品房买卖合同签订之日交付给盛隆置业，其中20000元是刘明、宋军华自有资金，120000元是借贺某的，并申请证人贺某出庭作证。证人贺某与高学迅系朋友关系，曾借过高学迅的钱使用，与刘明、宋军华是亲戚关系，系刘明、宋军华的姨夫。贺某到庭作证的主要内容如下：高学迅在盛隆置业有顶账房一套，经贺某介绍，刘明、宋军华同意购买。房屋首付款130000元，刘明、宋军华自己有10000元，向证人借款120000元，这130000元首付款于签订商品房买卖合同之前交付给盛隆置业。高学迅对证人贺某的证言不予认可，主张证人对房屋首付款数额的陈述与事实不符，也与刘明、宋军华陈述不一致，刘明、宋军华主张房屋首付款是140000元，证人陈述是130000元。对涉案房屋购房款的交付问题，经一审法院调查，盛隆置业销售部副经理王旭辉证实：盛隆置业开发嶺秀城小区时，欠和平建筑公司工程款492800元，盛隆置业将嶺秀城小区8号楼2单元102室抵顶给和平建筑公司，和平建筑公司将该房屋抵顶给高学迅，高学迅又将该房屋抵顶给刘明、宋军华。盛隆置业与和平建筑公司于2016年9月20日结清房款，付款方式是以工程款抵顶。高学迅将房屋出售给刘明、宋军华后，和平建筑公司的梁忠、高学迅协助刘明、宋军华到盛隆置业签订商品房买卖合同、开具发票。2016年11月2日签订商品房买卖合同时，约定房屋首付款是146715元，贷款340000元，后来因刘明、宋军华不能办理出340000元的房屋贷款，又于2017年5月9日与盛隆置业签订了补充协议，将首付款变更为186715元，贷款变更为300000元，房屋总价款486715元，与工程款492800元的差额部分6085元抵顶了房屋维修基金。银行将300000元贷款汇到盛隆置业账户内，盛隆置业将300000元转账给了和平建筑公司。证人证言是指在诉讼过程中，证人就自己所知道的与案件有关的情况向司法机关所作的陈述，是法定证据形式的一种。由于证人证言是证人主观上对客观事实的认知和反映，受到证人本身感受能力、记忆能力、感情因素的影响较大，难免出现与客观事实不一致的情况，因此对于证人证言，应结合案件事实和证人证言的内容及证人与案件当事人的关系等因素，综合判断是否应予采信。本案证人贺某与刘明、宋军华是亲戚关系，证人关于房屋首付款问题所证实的内容与刘明、宋军华陈述的案件事实及一审法院调查的内容均不一致，故对贺某关于刘明、宋军华支付房屋首付款的证言，不予采信；证人贺某关于介绍刘明、宋军华购买高学迅房屋的证言，与高学迅的陈述一致，且与一审法院调查的内容相吻合，对该部分证人证言，予以采信。盛隆置业的工作人员对涉案房屋的顶账过程、顶账房款项的交纳方式等问题向一审法院详细作了介绍，准确全面地反映了建筑施工领域房屋顶账的流程，符合客观实际情况和交易惯例，予以采信。一审法院认为，盛隆置业以其开发的嶺秀城小区8号楼2单元102室抵顶欠和平建筑公司的工程款，和平建筑公司以该房屋抵顶高学迅的钢筋款，高学迅又将该出售给刘明、宋军华，高学迅与刘明、宋军华之间房屋买卖合同关系成立。关于涉案房屋的价款，盛隆置业与刘明、宋军华签订的商品房买卖合同约定的房屋价格是486715元，高学迅对该价格无异议，予以认定。虽然刘明、宋军华与盛隆置业签订商品房买卖合同，但盛隆置业系以和平建筑公司的工程款抵顶房款，不会就同一套房屋重复收取刘明、宋军华的购房款，涉案房屋实际收款人应是高学迅。根据高学迅、刘明、宋军华提供的证据和法院调查取得的证据，可以确定刘明、宋军华仅支付310000元购房款给高学迅，余款176715元尚未支付，刘明、宋军华的行为违反了诚实信用的合同法基本原则，未全面履行合同义务，依法应承担违约责任。综上，高学迅要求刘明、宋军华支付欠款的诉讼请求于法有据，依法应予以支持。一审法院依照《中华人民共和国法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定判决：刘明、宋军华应支付高学迅房屋欠款176715元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3834元，减半收取计1918元，由刘明、宋军华负担。二审中，刘明、宋军华提交网上查询的莱阳市冯格庄兴龙建材经销处的登记情况打印件，证明该经销处是在营企业，没有被注销，高学迅不具备诉讼主体资格。高学迅对该证据的真实性无法确认，认为该证据与本案无关，一审审理过程中，盛隆置业以及和平建筑公司对于将涉案房屋抵顶给高学迅没有异议。高学迅提交其与案外人贺某2018年6月4日的录音，证明贺某对刘明、宋军华购买高学迅的涉案房屋的事实予以认可，且刘明、宋军华仅支付给高学迅房屋定金10000元，首付款余款176715元至今未付清。刘明、宋军华对该证据的真实性无法确认，认为即使该录音是真实的，也是高学迅与案外人的录音，高学迅应当让案外人到庭来作证，根据证据规则不能作为证据使用。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点问题是：刘明、宋军华与高学迅之间是否存在房屋买卖合同关系，高学迅作为本案的诉讼主体是否适格。本案中，从高学迅、盛隆置业、和平建筑公司的陈述及刘明和宋军华提供的证人贺某的证言来看，均认可刘明、宋军华与盛隆置业订立房屋买卖合同所涉及的涉案房屋系高学迅经营的莱阳市冯格庄兴龙建材经销处从盛隆置业处取得的顶账房，高学迅是莱阳市冯格庄兴龙建材经销处的个体工商户经营者，其作为本案的诉讼主体适格，可以认定刘明、宋军华与高学迅之间存在房屋买卖合同关系。刘明、宋军华欠付高学迅购房款176715元的事实一审认定正确，本院不再赘述。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。刘明、宋军华的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3834元，由刘明、宋军华负担。本判决为终审判决审判长  王守远审判员  杨 霞审判员  李 安二〇二〇年三月十六日书记员  孙嘉慧