苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初10649号原告：苏州高新新吴置地有限公司，住所地江苏省苏州市吴江经济技术开发区长板路1号新港天城商业楼1号。法定代表人：张晓峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴思齐，国浩律师（苏州）事务所律师。委托诉讼代理人：陈梦雅，国浩律师（苏州）事务所律师。被告：付嫚嫚，女，1985年12月12日生，汉族，住安徽省霍邱县。原告苏州高新新吴置地有限公司（以下简称新吴公司）诉被告付嫚嫚商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序由审判员胡云杰独任审判。因被告付嫚嫚下落不明转为普通程序，依法组成合议庭于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告新吴公司的委托诉讼代理人吴思齐、陈梦雅到庭参加诉讼。被告付嫚嫚经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等，公告期限届满后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新吴公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《吴江市商品房买卖合同》，案涉房屋由原告收回；2.判令被告协助原告办理房屋注销预购商品房预告登记、注销预购商品房抵押权预告登记；3.判令被告归还原告代偿的借款本金、欠息、律师费以及原告支付的案件受理费、诉讼保全费合计1071087.06元；4.判令被告赔偿原告律师费损失53877元；5.判令被告支付原告违约金132920.60元；6.本案诉讼费用由被告负担。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为判令被告协助原告办理《吴江市商品房买卖合同》的备案登记注销手续。事实和理由：2016年8月17日，原、被告签订《吴江市商品房买卖合同》，由被告购买原告开发的位于苏州市吴江区商品房，总房款1329206元。合同第六条约定，被告在签约时支付首付款269206元，剩余房款1060000元办理银行按揭贷款，于合同签订之日起41日内支付至原告银行账户。2016年9月8日，被告与中国建设银行股份有限公司吴江分行、原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，由被告向中国建设银行股份有限公司吴江分行申请1060000元按揭贷款，原告为此承担阶段性连带责任保证。后中国建设银行股份有限公司吴江分行向被告发放了贷款，但被告未按约履行还款义务。中国建设银行股份有限公司吴江分行遂诉至贵院，贵院于2019年5月16日作出（2019）苏0509民初4393号民事判决书，判令被告向中国建设银行股份有限公司吴江分行归还借款本金并偿付欠息、律师费损失，原告对此承担连带清偿责任，原告承担保证责任后，有权向被告追偿；案件受理费及保全费合计12094元由被告与原告共同负担。判决生效后，原告于2019年7月15日向中国建设银行股份有限公司吴江分行承担了连带清偿责任，代偿金额合计1058993.06元，并承担了案件受理费及保全费12094元。根据合同附件四补充协议第17条的约定，如原告就按揭贷款为被告承担保证责任的，原告有权解除合同，被告应按房屋总价款的10%向原告支付违约金，原告因追偿或解除合同而产生的所有费用由被告承担。因此，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告付嫚嫚未作答辩，亦未提供任何证据。经审理查明：2016年8月17日，新吴公司作为出卖人，付嫚嫚作为买受人共同签订《吴江市商品房买卖合同》一份，主要约定付嫚嫚向新吴公司购买位于苏州市吴江区房屋。建筑面积107.38平方米，单价每平方米12378.52元，房屋总价1329206元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；付嫚嫚应于合同签订时支付首付款269206元，剩余房款1060000元办理银行按揭贷款，于合同签订之日起41日内支付至新吴公司银行账户。该合同附件四补充协议第17条约定，买受人若是以银行按揭贷款方式支付房价款的，因任何原因导致出卖人须为买受人承担保证责任的，若贷款银行未行使抵押物优先受偿权，出卖人因承担保证责任需将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息以及银行实现债权的费用）代付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项及出卖人已承担费用或解除合同。出卖人选择解除合同的，出卖人代买受人向贷款银行支付的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息、银行实现债权费用及出卖人已承担费用等视为买受人欠出卖人的债务，买受人应按该商品房总房价款的10%支付违约金给出卖人。出卖人因向买受人追偿款项或解除合同产生的所有费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、评估费用、律师费用）由买受人承担。合同签订后，付嫚嫚向新吴公司支付了购房首付款269206元。因实测建筑面积为107.59平方米，误差比绝对值在3%以内，双方据实结算房价款总额为1331805元，付嫚嫚遂补交了房价款差额2599元。2016年9月8日，中国建设银行股份有限公司吴江分行（以下简称建行吴江分行）作为贷款人，付嫚嫚作为借款人、新吴公司作为保证人签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定付嫚嫚向建行吴江分行借款106万元用于购置位于苏州市吴江区的房屋，保证人提供连带责任保证。2016年9月9日，建行吴江分行依约将贷款1060000元发放至付嫚嫚指定的保证人新吴公司的账户。此后，因付嫚嫚未按时向建行吴江分行偿还贷款，建行吴江分行诉至本院，请求判令：1.付嫚嫚归还借款本金983444.56元并支付截至2019年3月13日的利息11579.94元，罚息97.66元、复利89.84元，此后按合同约定继续计算；2.付嫚嫚立即向建行吴江分行赔偿律师费损失47708元；3.新吴公司对付嫚嫚的上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由付嫚嫚、新吴公司承担。2019年5月16日，本院作出(2019)苏0509民初4393号民事判决书，判决:一、被告付嫚嫚应于本判决生效后十日内归还原告中国建设银行股份有限公司吴江分行借款本金983444.54元并偿付相应欠息[截至2019年4月24日，利息16728.6元、罚息197.6元、复利193.13元，自2019年4月25日至实际清偿之日按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算罚息、复利]。二、被告付嫚嫚应于本判决生效后十日内赔偿原告中国建设银行股份有限公司吴江分行律师费损失47708元。三、被告苏州高新新吴置地有限公司对被告付嫚嫚履行上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。案件受理费减半收取7094元、诉讼保全费5000元，由被告付嫚嫚、苏州高新新吴置地有限公司共同负担。2019年5月21日，新吴公司与国浩律师（苏州）事务所签订《诉讼法律服务委托合同》一份，约定新吴公司委托该所就（2019）苏0509民初4393号案件代为参加诉讼，新吴公司应向该所支付律师费15644元。2019年7月16日，新吴公司向建行吴江分行代偿截止2019年7月15日止的借款本金983444.54元、利息26840.49元、罚息483.72元、复利516.31元、律师费47708元，合计1058993.06元，并承担了案件受理费、保全费合计12094元。2019年7月25日，新吴公司与国浩律师（苏州）事务所签订《诉讼法律服务委托合同》一份，约定新吴公司委托该所就本案代为参加诉讼，新吴公司应向该所支付律师费38233元。另查明，2018年9月21日，新吴公司向付嫚嫚寄送交房通知，通知付嫚嫚于2018年9月30日办理交付手续。2018年11月29日，新吴公司取得苏州市吴江区松陵镇长安路2688号四季风景花园33幢1901的首次登记证书。2019年2月14日，付嫚嫚前往新吴公司售楼处办理所购房屋交房手续。以上事实，有原告提供的《吴江市商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、代偿证明、结清证明、付款回单、《诉讼法律服务委托合同》、律师费发票、（2019）苏0509民初4393号民事判决书等证据以及原告的当庭陈述在卷作证。本院认为：被告付嫚嫚经本院合法传唤未到庭应诉，视其放弃相应的诉讼权利。原告新吴公司与被告付嫚嫚之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按约全面履行自己的义务。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同;当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，付嫚嫚未按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定还款，导致新吴公司就该按揭贷款为付嫚嫚承担保证责任，符合合同附件四约定的解除条件。因此，对于新吴公司要求解除合同的主张，本院予以支持。本案中新吴公司向本院提起诉讼要求解除合同，起诉状送达之日即为合同解除之日，本案系公告送达，公告期间届满之日即2019年12月29日即为商品房买卖合同解除之日。合同解除后，付嫚嫚应协助新吴公司办理上述商品房买卖合同网签备案注销手续，并将涉案房屋返还新吴公司。新吴公司为付嫚嫚承担保证责任，向建行吴江分行代偿了借款本金983444.54元、利息26840.49元、罚息483.72元、复利516.31元、律师费47708元，合计1058993.06元，并承担了案件受理费、保全费合计12094元。根据涉案合同附件四的约定，前述费用视为付嫚嫚欠付新吴公司的房价款及债务，付嫚嫚应当予以支付。同时，根据合同约定，付嫚嫚应承担总房价款10%的违约金，故对于新吴公司要求付嫚嫚承担违约金132920.60元的诉讼请求，本院予以支持。关于新吴公司主张的（2019）苏0509民初4393号案件以及本案中的律师费损失。其中本案律师费损失在涉案合同附件四中已有明确约定，新吴公司已实际接受了相应法律服务，律师费系必然发生的费用，且律师费的计收标准不违反相关规定，故本院予以支持。关于（2019）苏0509民初4393号案件中新吴公司的律师费，并无相应合同约定，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、原告苏州高新新吴置地有限公司与被告付嫚嫚于2016年8月17日签订的《吴江市商品房买卖合同》于2019年12月29日解除，被告付嫚嫚于本判决生效之日起十日内将苏州市吴江区松陵镇房屋返还原告苏州高新新吴置地有限公司。二、被告付嫚嫚于本判决生效之日起十日内协助原告苏州高新新吴置地有限公司办理完《吴江市商品房买卖合同》（合同编号：Y2016020864）网签备案注销手续。三、原告苏州高新新吴置地有限公司应返还被告付嫚嫚购房款1331805元；被告付嫚嫚应给付原告苏州高新新吴置地有限公司代偿款、案件受理费、保全费合计1071087.06元，应赔偿原告律师费损失38233元，应承担违约金132920.60元。原、被告之间应付款相抵后，原告苏州高新新吴置地有限公司应返还付嫚嫚89564.34元，并于被告付嫚嫚协助办理完上述商品房买卖合同网签备案注销手续后3日内履行完毕。（上述款项若采用转账方式支付，请汇入被告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××67）如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费16762元、保全费5000元，合计21762元，由被告付嫚嫚负担，并于本判决生效之日起十日内交至本院（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××61）。原告已预交的诉讼费用本院于本判决生效之日起十五日内退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审 判 长  胡云杰人民陪审员  陆根荣人民陪审员  陈梅明二〇二〇年三月三十日书 记 员  王丁维附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。