四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1815号 上诉人（原审原告）：石利平，女，1966年8月6日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：周丽霞，四川英冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢文刚，四川英冠律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都开运置业有限公司，住所地：四川省成都市新都区大丰街道蓉北路一段13号。 法定代表人：阳伟，执行董事。 委托诉讼代理人：裴文全，重庆中钦（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都尚源房地产营销策划有限公司，住所地：四川省成都市成华区双林路一巷7号1层。 法定代表人：何素霞，总经理。 委托诉讼代理人：郑航，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨皓森，泰和泰律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：成都成华中泓房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市成华区成华大道二段298号。 法定代表人：余驰，总经理。 委托诉讼代理人：郭战帅，男，公司员工。 上诉人石利平与上诉人成都开运置业有限公司（以下简称开运公司）、上诉人成都尚源房地产营销策划有限公司（以下简称尚源公司）、被上诉人成都成华中泓房地产开发有限公司（以下简称中泓公司）商品房销售合同、不当得利纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2019）川0114民初7604号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 石利平上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持石利平的一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由开运公司、尚源公司、中泓公司负担。 事实和理由：一、一审法院认定事实错误，依法应该予以改判。 1.关于石利平在与开运公司签订的《四川省商品房买卖合同（现售〕》中的第四章第十一条商品房相关设施设备交付条件约定出卖人交付的房屋应该水电气三通的问题，合同明确要求天然气敷设到位，由买房人自行办理开通手续。一审法院认为，2017年4月21日出台的行政管理通知在签合同之前，因此买受人存在一定的过错。但是整个案件的事实是开运公司修建房屋的时间为2014年，竣工时间也是在2015年，都发生在行政管理通知之前。因此，开运公司作为专业房地产开发商在签订合同时明显知道自己无法完成天然气敷设到位的，其在明知的情况下仍然进行约定，其存在明显的过错。购房者作为普通百姓，在生活中不可能接触到这种政府文件，对于这样的行政管理通知是不清楚的，而一审法院以买房人应当知道为由认定买房人存在过错，属于明显的认定事实错误。 2017年4月21日出台的文件现在己经没有实施。石利平了解到案涉项目十一楼己经通气。另外现在正在销售的温江“洲际健康城”商业公寓项目（占地600亩，2021年交房〉都是通气的。证明现在商业性质房屋可以通气。 虽然案涉房屋己经出租给案外人冠盛公司进行经营管理，但是房屋的所有权人仍然属于石利平，因该房屋产生的孳息等最终的受益人都应该归属与石利平。因此，一审法院以此调低违约金属于认定事实不清，适用法律不当，依法应该予以改判。 二、一审判决适用法律错误，依法应该改判。 1.一审己经查明，尚源公司与开运公司之间系委托代理销售关系，开运公司将圣迈德广场的房屋委托给尚源公司进行销售。 《民法通则》第65条第2款规定，书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。委托授权行为是被代理人进行的单方法律行为，授权不明的责任在被代理人，由此善意给第三人造成损失的，应由被代理人承担主要责任。但是代理人是根据被代理人的授权实施代理行为，被代理人授权不明的，代理人应当让被代理人明确，如被代理人不明确授权，代理人可以拒绝代理。《民法通则》第67条规定，代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。因此开运公司应该对上述款项承担连带支付责任。《民法总则》第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百六十七条规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。 石利平在开运公司售楼部购买案涉房屋，签订购房合同、支付购房款也是在开运公司售楼部由其工作人员完成。在石利平购房过程中从没有人告知有尚源公司，以及尚源公司与开运公司是什么关系。石利平一直认为是开运公司在售卖房屋，开运公司的财务人员刷的POS机，开的收据也是装修居间服务费，并且在购房者购买该商品房时，全季酒店已经入驻，装修工作已经完成。 开运公司不可能不知道尚源公司在其售楼部收取购房款以外的款项，并且销售人员出具的收据载明该款项为购房款，因此，开运公司是明知尚源公司代理事项违法未表示反对并且协助其完成代理行为，开运公司应该对该款项承担连带支付责任。 2.一审法院依职权调整违约金，属于适用法律错误。 一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二〕》第十九条“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应该以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款约定的过分高于造成的损失。 一审庭审中，关于开运公司出售的房屋未按合同约定实现天然气敷设到位的问题，开运公司并未就违约金是否过高提出质疑，法院不能够依职权审查违约金是否过高。并且双方约定的违约金为己付房款的每日万分之五，折合年利率仅为18.25%左右，并未达到年利率24%的程度，不存在过高的情形。 开运公司与石利平签订商品房买卖合同是我国住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的示范文本，具有很高的公信力，这些合同也是开运公司与购房者签订商品房买卖合同反复适用的合同，开运公司作为专业的房地产开发商完全能预见签订本合同的后果，反而像石利平这些购房者在签订合同是没时间看完合同全部内容，就被开运公司催促签署合同，更谈不上对合同内容全部理解，以及和开运公司协商合同条款，石利平和其它购房者在购买房屋时与开运公司处于极不平等地位。 在这种情况下，一审判决居然还依职权调低违约金，既属于适用法律错误，也违反了法律公平的基本原则。开运公司提供反复适用的格式合同，石利平只有签署，没有协商可能的情况下，开运公司是充分考虑到对其有利的条款和石利平签订的商品房买卖合同。在开运公司作为开发商赚取巨额利润，石利平等购房者辛辛苦苦攒钱，有些人终其一生积蓄购买房屋的情况下。一审调低开运公司违约金，更加拉大了开运公司和石利平地位关系，使强者更强、弱者更弱。一审判决的裁判思路，也使得像开运公司这类开发商违约更加肆无忌惮。 开运公司答辩称：就房屋验收问题，经核实，验收是2017年上半年，并不是石利平所谓的2015年就通过了验收，其没有事实依据。如果通了天然气在2017年验收肯定是不合格的。案涉11楼房屋通气的问题，其系承租人因为食堂原因单独申请的，是符合政策规定的，除了11楼通气以外其余均未通气。石利平表示从未有人告知有尚源公司的存在是没有事实依据的，且开运公司提供的证据支付款项是由尚源公司出具的收据。 尚源公司答辩称：石利平在二审中实际上未对尚源公司的提出上诉请求。 中泓公司答辩称：1.中泓公司与一审其他被告本身不存在任何关联关系，且为独立的法人主体，对石利平主张的款项中泓公司并未实际收到，且一审时尚源公司已经认可其收取了石利平的款项且出具了收据；2.关于石利平一审中提出的诉讼请求，原判决由尚源公司承担，对中泓公司不应当承担任何责任，中泓公司对石利平与开运公司、尚源公司之间的商品房买卖合同或居间合同并不知情。 尚源公司上诉请求：1.撤销原判，并依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由石利平、开运公司、尚源公司承担。 事实与理由：一、一审法院法律适用错误，错误将完全不同的两案在同一诉讼中处理。石利平要求中泓公司、开运公司、尚源公司返还款项是基于与尚源公司建立的居间服务合同关系提出或者是基于尚源公司不当得利而要求，石利平要求开运公司支付逾期交付违约金是基于与开运公司商品房买卖合同关系提出，与中泓公司、尚源公司完全无关。 该两类诉求分属于不同的法律关系，即应当作为两个案件审理，一审法院以最高人民法院关于实施《民事案件案由规定》的通知为由，认为该通知明确了同一诉讼涉及两个以上的法律关系如何处理，实际上是对该法律的错误适用，实际上本案是将不同诉讼放在一起处置。 该通知所称情形“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由”，被上诉人认为应当是基于同一事实、相同当事人才适用，例如：提供劳务者工作过程中驾车发生交通事故导致自身与雇主受伤，则可能涉及劳务者受害责任纠纷及提供劳务者致害责任纠纷并列成为基础法律关系。 但本次诉讼情形明显不同，尤其对于石利平要求开运公司支付逾期交付违约金，这是基于商品房买卖合同关系提起的诉讼，尚源公司（中泓公司）不是合同主体，绝不是本次诉讼（该诉讼请求）的适格被告。本次诉讼将两个案件同时审理，导致案件事实错综复杂、举证质证无针对性、适用错误法律，最终做出错误判决。故请二审法院撤销一审判决发回重审。 二、一审法院事实认定错误，导致作出错误判决 一审法院认为“尚源公司认为双方系装修居间服务关系，但案涉房屋装修已在经营管理中得到解决，尚源公司并未举证提供了装修居间服务，成都市新都区房产管理局就尚源公司在代理销售过程中擅自收取房款以外的房屋装修费用予以了行政处罚，故尚源公司并未提供相应居间服务擅自收取装修费用，石利平也有权要求予以退还并支付资金占用费”。 尚源公司认为，首先尚源公司收取的是“装修居间服务费”而非“装修费用”，一审法院在说理部分仍然对此费用性质有混淆。 其次根据《中华人民共和国合同法》：“第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”而原审法院认定：“石利平以清水房交付，委托经营期间的装饰装修已由冠盛公司解决并在委托期满后按房屋最终的实际状况交还”。 综上可以得出，石利平通过商品房买卖合同购买的房屋的确为清水房，而正是因为尚源公司提供了装修居间服务促成石利平与相关方签订了商品房买卖合同之外的其他合同，使得石利平所购房屋得以有第三方提供装修。尚源公司的行为恰好完整的履行了合同法中对于居间服务的定义。 最后，尚源公司在向石利平收取该装修居间服务费过程中，也明确的告知了收费性质，石利平通过刷卡支付（刷卡需要输入密码）亦可说明其知晓收费目的、认可收费性质、认可尚源公司提供的装修居间服务。现石利平以不当得利且当庭陈述的事实是不知晓当时还支付了该款项，完全违背民事活动的诚信原则，其诉求不应得到支持。一审法院未能完整认定事实，作出的错误判决，不利于维护民商事活动稳定性、不利于小微企业创业经营，使得尚源公司利益受到极大损害。 石利平答辩称：关于两案在同一诉讼中处理，案涉纠纷是石利平针对商品房销售行为提出的相关纠纷，根据最高院案由相关规定，两个案件可以在一个案件中处理；石利平与尚源公司并未形成任何的合同关系，也并未对案涉房屋做出任何的装修或装修增值服务，故尚源公司不存在任何收取款项法定及约定的理由。 开运公司答辩称：尚源公司上诉请求成立，案涉两个不同的合同关系应当分两案处理。但是根据新都区法院的判决尚源公司承担责任是不成立的，尚源公司与开运公司在本案中涉及到开运公司。 中泓公司答辩称：尚源公司的诉求与中泓公司无关。 开运公司上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回石利平关于该项的诉讼请求。事实与理由：一、双方所签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》系按政府主管部门统一制定的格式合同，合同条款未作调整，也非双方进行协商后约定的内容；二、依据合同第十一条（一）款4项：“燃气……X”表述，应理解为无须履行的条款；三、双方交易房屋为现房，石利平进行了现场查勘，明知不存在通气的现状和可能；四、依据《最高法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十九条未给石利平造成任何实际损失；五、一审法院酌定支持违约金2000元，无相应的法律或事实依据支撑；六、依据关于《进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》，建设设计机构是禁止进行室内燃气管道的敷设的建设设计，仅有燃气主管道的施工设计。故一审第二项判决内容认定事实有误、适用法律错误。 石利平答辩称：双方所签订的四川省商品房买卖合同现售，系双方意思自治的表示，应当得到法律的保障，不存在任何合同无效或可撤销情形；根据合同第十一条第一项合同中明确了天然气问题属于开运公司铺设，但目前天然气未铺设到位；双方交易房屋虽然为现房，但石利平并未实际查验现场，且根据开运公司广场外部结构可以看出天然气管道是有铺设的，只是没有铺设到每一户；违约金系双方意思自治应当得到法律的支持。 另外，在一审中开运公司并未提出违约金过高，一审判决依职权主动调低违约金系适用法律错误；开运公司在上诉状中也陈述了其与石利平签订的《商品房买卖合同》系政府制定的格式合同，该合同中所约定的违约金条款应当充分考虑了合同各方违约时所应当预见承担的违约责任，因此依据合同法相关规定也不应当调低该合同约定的违约金。 尚源公司答辩称：开运公司上诉内容与尚源公司无关。 中泓公司答辩称：开运公司的诉请内容与中泓公司无关。 石利平向一审法院起诉请求：1.尚源公司退还石利平支付的装修款本金30000元；2.尚源公司按照同期银行贷款利率赔偿石利平自2017年11月7日起至尚源公司实际支付30000元退款之日止的资金占用利息；3.开运公司对上述退款及资金占用利息承担连带赔偿责任；4.开运公司按照已付房款334490元每日万分五赔偿石利平自2017年12月27日起至合同约定的房屋达到实际交付条件之日止的合同违约金；5.本案诉讼费由开运公司、尚源公司承担。 一审法院认定事实：2017年12月26日石利平与开运公司签订《四川省商品房买卖合同（现售）》，石利平购买开运公司开发的成都圣迈德大厦1幢14层18号办公用房，总价款 334490元，签订合同前买受人已向出卖人支付定金20000元，买受人采取一次性付款，应在2017年12月26日前支付该商品房全部价款，房屋装修水平为清水，商品房的交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告书。在《四川省商品房买卖合同（现售）》第十一条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备约定“4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应；……第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十三条的约定承担逾期交付责任。”，第十二条交付时间和手续“（一）出卖人在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。”，第十三条逾期交付责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第1（1）项中期限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×的违约金（该违约金比率应当不低于第九条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年息5.25%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的×%向买受人支付违约金。买受人要求继续合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”。 2017年12月26日，石利平与冠盛公司签订《圣迈德广场物业经营管理委托合同》，委托冠盛公司对圣迈德广场统一规划、整体营运，约定“二、委托经营管理期间经营管理收益、费用及支付方式8、甲方统一乙方按照经营需要进行装修，但装修必须按照国家相关规范进行，不得破坏房屋结构，否则甲方有权要求乙方赔偿因此造成的一切损失。”，“三、交房标准1、委托经营期开始时，甲方按照商品房买卖合同约定交给乙方；2、委托经营期满后，乙方将房屋按照最终实际状况交还甲方。”，“四、房屋修缮及相关问题经营管理期内，该房屋的日常维护及人为损坏的修缮由乙方负责，由乙方统一与装修公司签订相应的装修委托，因此产生的费用也由乙方统一支付。”，全季酒店已入驻该广场，开运公司陈述在签订合同时案涉房屋已完成装修。 开运公司2017年11月7日向石利平开具了175928元购房款收据；2017年12月26日向石利平开具了158562元购房款收据，以上房款相应POS签购单商户名称为开运公司。尚源公司2017年11月7日向石利平开具了“装修”费用的30000元收据，POS刷卡凭据商户名称为尚源公司。 2018年1月10日房屋移交确认单上载明开运公司将案涉房屋已移交石利平。 新都区房管局2019年2月1日向各房地产开发企业、房地产经纪机构发出《关于对成都尚源房地产营销策划有限公司违规行为的通报》，载明“经查，尚源公司在代理销售“圣迈德”广场商业、办公用房时，擅自向购房人违规收取房款以外的房屋装修费用，……”。 2017年4月21日成都市规划管理局、成都市城乡房产管理局、成都市国土资源局、成都市城乡建设委员会发出《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》，载明“三、商业、办公类建设项目中的办公用房（公共食堂除外），不得接入天然气。商业、办公类建设项目的水电气，应按照商用标准收费，禁止按照非商用标准收费。” 一审法院认定上述事实有有《四川省商品房买卖合同（现售）》、《圣迈德广场物业经营管理委托合同》、收据、POS刷卡凭据、《房屋移交确认单》、《关于对成都尚源房地产营销策划有限公司违规行为的通报》、《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》等证据以及当事人的陈述在卷予以佐证。 一审法院认为，对于石利平主张退还的装修款本金30000元，经审理查明石利平（甲方）与冠盛公司（乙方）签订《圣迈德广场物业经营管理委托合同》将案涉房屋交付冠盛公司代为出租或运营管理，并由开运公司担保支付经营管理收益，约定“二、委托经营管理期间经营管理收益、费用及支付方式8、甲方统一（应为同意的误打）乙方按照经营需要进行装修，但装修必须按照国家相关规范进行，不得破坏房屋结构，否则甲乙有权要求乙方赔偿因此造成的一切损失。”，“三、交房标准1、委托经营期开始时，甲方按照商品房买卖合同约定交给乙方；2、委托经营期满后，乙方将房屋按照最终实际状况交还甲方。”，“四、房屋修缮及相关问题经营管理期内，该房屋的日常维护及人为损坏的修缮由乙方负责，由乙方统一与装修公司签订相应的装修委托，因此产生的费用也由乙方统一支付。”。开运公司陈述在签订合同时已完成装修，全季酒店已入驻。故，石利平已将案涉房屋交付冠盛公司进行运营管理，石利平以清水房交付，委托经营期间的装饰装修已由冠盛公司解决并在委托期满后按房屋最终的实际状况交还。尚源公司在代理销售开运公司开发的案涉房屋所在楼盘过程中，以自己名义出具收据，收取30000元装修费用，其所称的装修居间的服务，并无证据进行了提供，成都市新都区房产管理局就尚源公司在代理销售过程中擅自收取房款以外的房屋装修费用也予以了行政处罚，故在案涉房屋装修已得到解决情况下尚源公司并未提供相应居间服务擅自收取装修费用，石利平已多次要求予以退还并支付资金占用利息，石利平主张由尚源公司退还30000元装修款及按照同期银行贷款利率自支付之日起赔偿资金占用利息的诉讼请求能够成立，一审法院予以支持。 关于石利平主张由开运公司对尚源公司以上支付义务承担连带责任的问题。石利平认为开运公司与尚源公司存在混同情况，尚源公司的行为构成表见代理，开运公司应承担连带责任。鉴于尚源公司是案涉楼盘的代理销售商，其在代理销售过程中擅自收取装修费用，系以自己名义作出的行为，对此后果应由其自行承担，石利平分别刷卡付款并有相应POS单据及收据，应知晓相应款项支付情况，石利平主张开运公司承担连带责任的事实及法律依据不能成立，一审法院不予支持。 关于尚源公司认为本案涉及两个法律关系，不应在同一个案件处理的问题，因案涉纠纷均系石利平针对商品房销售行为提出的相关纠纷，2007年《最高人民法院关于印发的通知》中，明确了同一诉讼涉及两个以上的法律关系如何处理，故本案可以一并就争议纠纷进行处理解决。 关于石利平主张开运公司支付房屋未达到实际交付条件的合同违约金问题。案涉《四川省商品房买卖合同（现售）》第十一条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备约定“4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应；……第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十三条的约定承担逾期交付责任。”，开运公司主张根据相关行政管理通知不承担违约金，一审法院认为双方合同就此进行了约定，开运公司未能按约履行应承担相应违约责任。鉴于双方签订的购房合同在行政管理通知之后，石利平也有一定责任；根据合同约定由石利平负责开通天然气，但因不符合规定并不能实现开通，故其通气目的不能实现；且案涉房屋已交由冠盛公司统一经营，并由开运公司担保经营收益支付，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，结合本案具体案情，一审法院酌定支持违约金2000元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、尚源公司于本判决生效之日起七日内退还石利平30000元并赔偿资金占用利息。资金占用利息以30000元为本金，以中国人民银行公布的同期贷款利率为标准，自2017年11月7日计算至本金付清之日止；二、开运公司于本判决生效之日起七日内向石利平支付违约金2000元；三、驳回石利平的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费（已因适用简易程序而减半收取）1328元，由尚源公司负担362元，由开运公司负担23元，由石利平负担943元。 二审中，石利平向本院提交以下证据：一、照片一组，拟证明盛迈德广场存在天然气主管道，开运公司违反合同约定，未给业主提供天然气管道敷设到位的责任，应当承担违约责任。二、周某个人银行活期交易明细、尚源公司出具的收据，拟以此证明中泓公司应当承诺退还石利平多交的房款。 开运公司质证认为，对于第一组证据照片的三性无异议，但不能达到石利平的证明目的，原因是公司已经对案涉楼盘铺设了主管道，只是没有铺设入户。对于第二组证据石利平已明确只针对中泓公司，但收据只是尚源公司的，且现在无法知晓周某是否系业主。 尚源公司质证认为，第一组证据与尚源公司无关，不能判断三性。第二组证据中的收据现无法核实其真实性，但是该证据与本案无关。就银行交易流水三性予以认可，但与本案无关。 中泓公司质证认为，第一组证据与中泓公司无关；第二组证据中的收据是尚源公司向周某出具的，真实性无法确认，关联性不予认可，但该证据可以证明即使存在收取周某的款项，系尚源公司收取，与中泓公司无关。银行交易明细只能在账户中看到中泓公司，但款项的性质及收取无法证明，还有其中的账号并不是中泓公司的账号，只是POS机的编号，该POS机是尚源公司的掌握的，关联性不予认可。 本院审查认为：关于第一组证据，结合双方合同约定，开运公司未按照合同约定履行合同义务，存在违约行为，故本院对证据一予以采信；关于证据二，周某并非本案当事人，石利平也无其他证据证明中泓公司委托或指令尚源公司收取本案诉争款项，故该证据不能达到石利平的证明目的，本院不予采纳。 经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人石利平、开运公司、尚源公司的上诉请求以及被上诉人中泓公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、一审法院审理本案是否违反法定程序；二、中泓公司、开运公司是否应当承担向石利平退还款项的义务；三、一审法院对未达到交房条件违约金的调整是否恰当。现就上述争议焦点论述如下。 关于第一个争议焦点。开运公司提出，一审法院将两案在同一诉讼中审理，错误适用法律的问题。本院审查后认为，一审原告石利平诉请开运公司、尚源公司和中泓公司共同返还款项，经一审法院查明事实后，石利平与开运公司，石利平与尚源公司之间存在不同的法律关系，故根据《最高人民法院关于印发修改后的的通知》第三条3款“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由”之规定，将本案案由确定为商品房销售合同、不当得利纠纷，对各方当事人之间的法律关系、性质以及相应责任的承担进行区分，符合上述法律规定。且根据本案查明的事实，案涉各合同交易复杂，买受人在复杂交易过程中，就给付多笔款项的性质以及交易的对象非通过诉讼中举证质证的方式，查明相应案件事实对普通买受人而言实为困难。故上述司法解释规定的处理方式，既便于当事人诉讼、减轻当事人诉累；也便于人民法院审理案件、减少衍生案件数量，在一个案件审理中根据查明的事实对多个诉请一并处理并无不当。故开运公司提出的该上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。石利平上诉提出，开运公司、中泓公司仍应对款项的退还承担共同责任。本院经审查认为，根据本案查明的事实，开运公司与石利平之间建立了商品房买卖合同关系，石利平按照合同约定的金额给付了约定对价，开运公司开具了房款收据。中泓公司与石利平签订《圣迈德广场物业经营管理委托合同》，并无相应证据证明中泓公司向石利平收取了房款。故石利平主张开运公司、中泓公司退还多收取的款项并无相应的事实依据，本院对石利平的该项上诉理由不予支持。 尚源公司上诉提出，其有权收取诉争款项、且该款项的性质为“装修居间服务费”。本院审查后认为，当事人对自己提出的主张，应当提交相应证据予以证明。根据本案查明的事实，尚源公司与开运公司就案涉楼盘建立了委托代理销售合同关系，尚源公司主张其与石利平之间建立了居间合同关系，则应当提交相应证据予以证明。但本案中，尚源公司未提交相应证据证明其与石利平签订或口头达成了居间合同，尚缘公司在商品房买卖合同之外收取房款、开具收据并载明为购房款，而尚源公司收取购房款并无相应合同依据，故尚源公司主张其有权收取款项的理由不能成立，本院不予支持。 关于第三个争议焦点。石利平上诉提出，一审法院对未达到交房条件违约金调低，属于错误适用法律。本院审查后认为，开运公司与石利平签订的商品房买卖合同合法有效，开运公司未按照合同约定履行义务，则应当按照合同约定承担违约责任。开运公司主张其不承担违约责任的上诉理由明显不能成立。关于一审法院调整违约金是否恰当，本院审查后认为，在一审中开运公司提出不应当承担违约金的抗辩，视为其提出违约金过高的抗辩。因案涉房屋已由案外人进行经营，由开运公司担保相应收益，一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，酌情调整违约金并无不当，本院予以维持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2656元，由石利平负担1886元，成都开运置业有限公司负担46元，成都尚源房地产营销策划有限公司负担724元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年三月十七日 书记员 龙春光