山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终382号上诉人（原审被告）：烟台旺埠置业有限公司，住所地烟台高新区刘家埠村。法定代表人：刘文忠，执行董事。委托诉讼代理人：李金菊，山东旭冉律师事务所律师。委托诉讼代理人：衣淑清，山东旭冉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：迟蓓蕾，女，1988年3月6日出生，汉族，住烟台市莱山区。上诉人烟台旺埠置业有限公司（以下简称旺埠公司）因与被上诉人迟蓓蕾商品房预售合同纠纷一案，不服山东省烟台高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0692民初493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。旺埠公司上诉请求：1.撤销烟台高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0692民初493号民事判决第一、二项内容，驳回迟蓓蕾关于解除《三兴御海城小棚协议》及支付逾期交房违约金、签订入伙通知书优惠合计42575元的诉讼请求；2.诉讼费用由迟蓓蕾承担。事实和理由：一审法院以《三兴御海城小棚协议》不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所称的商品房买卖合同且在法无明文规定的情况下为由，认定迟蓓蕾的合同解除权未过除斥期间，属于适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条之规定，本案中若小棚应于2015年3月31日交付，迟蓓蕾解除权的除斥期间也应从此计算，其除斥期间为2015年3月31日至2016年3月30日，而迟蓓蕾直至2019年才起诉要求解除合同，其解除权已超出法定除斥期间，已经消灭，因此涉案合同应继续履行，旺埠公司也无需支付迟蓓蕾逾期交房违约金及签订入伙通知书优惠金。综上所述，请求二审法院查清事实，依法撤销原审判决，驳回迟蓓蕾请求解除《三兴御海城小棚协议》及支付逾期交房违约金、签订入伙通知书优惠合计42575元的诉讼请求。迟蓓蕾辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。迟蓓蕾向一审法院起诉请求：1.请求解除迟蓓蕾与旺埠公司签订的《三兴御海城小棚协议》；2.请求旺埠公司立即向迟蓓蕾支付逾期交房违约金、签订入伙通知书优惠合计42575元；3、请求旺埠公司立即向迟蓓蕾支付延期办理房产证违约金4092元；4、请求旺埠公司向迟蓓蕾支付律师费2000元；5、诉讼费用由旺埠公司承担。一审法院认定事实：2012年12月17日，迟蓓蕾与旺埠公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：高预字第121213200005号）及补充协议，约定：迟蓓蕾购买旺埠公司开发的三兴御海城26#住宅楼1单元第25层2503号房，房屋面积86.64平方米，房屋总价款409235元，已于2012年12月12日前一次性付清。合同第八条“交付期限”约定：卖方应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》及法律、法规、规章规定需满足的其他事项等条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用；合同第九条“卖方逾期交房的违约责任”约定：除合同约定的特殊情况外，卖方如未按合同规定的期限将该商品房交付买方使用，逾期超过180日，买方有权解除合同，买方要求继续履行合同的，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十五条“关于产权登记的约定”：卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续，如因卖方责任，买方不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意如买方不退房，卖方按已付房价款1%向买方支付违约金。补充协议第七条“关于《合同》第八条交付期限”的补充约定：出卖人应当在2013年5月30日前达到质量合格验收条件，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付卖方使用，房屋交付的条件为房屋已经勘察、设计、施工、监理及建设五家单位验收合格（因本项目规模较大需进行分期开发，各地块地下车库连通等原因，项目需整体开发完毕后方可进行统一综合验收）；补充协议第十二条约定：违约方应赔偿守约方提起诉讼或仲裁所发生的款项，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、公证费、交通费、查询费等。2014年6月18日，旺埠公司向业主出具《关于三兴御海城一期商品房延期交房的客户问题答复意见》，其中载明：涉案房屋所在的26#楼应于2015年3月31日前达到综合验收及备案条件，延期交房具体赔付时间的计算方式为以《商品房买卖合同》中所约定的交房时间第二日为起始日，以旺埠公司实际公告交房日为终止时间，延期交房赔付标准按《商品房买卖合同》之约定。2014年10月21日，迟蓓蕾与旺埠公司签订《协议书》，约定双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2013年5月30日，双方确认因旺埠公司逾期交房，旺埠公司应向迟蓓蕾支付违约金41087元；双方同意采用以下方式支付违约金：以车位抵顶（注：车位7.8万元/个）、以小棚抵顶（注：小棚定价3000元/平方米）、以物业费抵顶（注：物业费标准为：1.5/平方米/月），如单项不足以抵顶补偿款的，可采用上述任意几项组合。同日，迟蓓蕾与旺埠公司签订《三兴御海城小棚协议》，约定：迟蓓蕾购买三兴御海城26号楼1-23、1-50号小棚，总价为40890元。迟蓓蕾同意以26-1-2503违约金41087元抵顶小棚款，剩余197元，另加2014年10月客户签订入伙通知书优惠3000元，总计3197元，全部抵顶物业费。经查，涉案房屋至今未达到综合验收标准，小棚也未交付，剩余违约金及签订入伙通知书优惠共计3197元，已抵顶物业费1512元，剩余1685元未抵顶。另查明，迟蓓蕾因本案花去律师费2000元。一审法院认为，迟蓓蕾与旺埠公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《协议书》、《三兴御海城小棚协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应依约履行。根据《三兴御海城小棚协议》及“关于三兴御海城一期商品房延期交房的客户问题答复意见”的相关约定，迟蓓蕾所购房屋应于2015年3月31日前达到综合验收及备案条件，并在房屋综合验收完毕后交付抵顶的小棚，但该房屋至今未进行综合验收，小棚无法交付给迟蓓蕾，致使迟蓓蕾订立小棚协议的目的不能实现，已构成违约。同时，迟蓓蕾要求解除的小棚协议并非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所称的商品房买卖合同，在法无明文规定的情况下，旺埠公司要求参照适用该司法解释主张迟蓓蕾的合同解除权已过除斥期间，无事实与法律根据，一审法院不予支持。综上，迟蓓蕾请求解除与旺埠公司签订的《三兴御海城小棚协议》并要求旺埠公司支付逾期交房违约金、签订入伙通知书优惠合计42575元，于法有据，一审法院予以支持。根据《商品房买卖合同》第十五条第二款之约定，旺埠公司至今未办理涉案房屋房产证事实清楚，现迟蓓蕾主张旺埠公司按已付房款的百分之一支付逾期办证违约金4092元，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。另，根据双方签订的《商品房买卖合同》附属补充协议第十二条第一款约定，因违约方违约而产生的相关诉讼费用均应由违约方承担，故迟蓓蕾要求旺埠公司承担其因诉讼而产生的律师费2000元，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解》第十五条之规定判决：一、解除迟蓓蕾与烟台旺埠置业有限公司于2014年10月21日签订的《三兴御海城小棚协议》；二、烟台旺埠置业有限公司于本判决生效之日起十日内向迟蓓蕾支付逾期交房违约金、签订入伙通知书优惠金合计42575元；三、烟台旺埠置业有限公司于本判决生效之日起十日内向迟蓓蕾支付逾期办证违约金4092元；四、烟台旺埠置业有限公司于本判决生效之日起十日内向迟蓓蕾支付律师费2000元。如果烟台旺埠置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费967元，减半收取484元，由烟台旺埠置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。另查明，涉案房屋至今未达到综合验收标准，涉案小棚尚未交付，旺埠公司一方也未催告过迟蓓蕾行使小棚协议的合同解除权。二审审理查明的其他事实同一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：1.迟蓓蕾对《三兴御海城小棚协议》的解除权是否已过除斥期间；2.旺埠公司应否向迟蓓蕾支付逾期交房违约金、签订入伙通知书优惠金。关于迟蓓蕾对《三兴御海城小棚协议》的解除权是否已过除斥期间的问题。经查，迟蓓蕾与旺埠公司签订的商品房买卖合同及补充协议、协议书、《三兴御海城小棚协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同约定义务。双方在“关于三兴御海城一期商品房延期交房的客户问题答复意见”及《三兴御海城小棚协议》中的约定，迟蓓蕾所购房屋应于2015年3月31日前达到综合验收及备案条件，并在房屋综合验收完毕后交付抵顶的小棚，但该房屋至今未达到综合验收标准，小棚无法交付给迟蓓蕾，致使迟蓓蕾通过订立《三兴御海城小棚协议》抵顶逾期交房违约金的合同目的不能实现。旺埠公司主张，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条之规定，迟蓓蕾的解除权已超出法定除斥期间，经查，《中华人民共和国合同法》第五十五条规定的是撤销权而非解除权的消灭，而本案中的《三兴御海城小棚协议》并非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所称的商品房买卖合同，协议中也未约定解除权行使期限，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭，旺埠公司并未催告过迟蓓蕾行使小棚协议的合同解除权。且2015年3月31日系合同约定的交付小棚的时间，并非迟蓓蕾合同解除权的形成时间，从此时起算迟蓓蕾行使合同解除权的期间，没有法律依据。故迟蓓蕾关于小棚协议的合同解除权未超出法定除斥期间，迟蓓蕾根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同的法定解除之规定要求解除《三兴御海城小棚协议》，应予支持。关于旺埠公司应否向迟蓓蕾支付逾期交房违约金、签订入伙通知书优惠金的问题。结合上述分析，迟蓓蕾通过订立《三兴御海城小棚协议》抵顶逾期交房违约金的合同目的不能实现。根据双方签订的协议书及《三兴御海城小棚协议》之约定，《三兴御海城小棚协议》解除后，旺埠公司应向迟蓓蕾支付逾期交房违约金、签订入伙通知书优惠金合计42575元。综上所述，烟台旺埠置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费865元，由烟台旺埠置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年三月二日书记员  孙晓雯