四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初10818号 原告：沃奇卫士技术（北京）有限责任公司成都分公司，营业场所中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府二街萃华路89号成都国际科技节能大厦13楼。 负责人：CYSTEFANHERSCH。 委托诉讼代理人：郑玮，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余青莲，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：中节能物业管理有限公司成都分公司，营业场所中国（四川）自由贸易试验区成都高新区萃华路89号1栋2楼201号。 负责人：彭艳。 被告：成都中节能环保发展股份有限公司，住所地成都高新区天韵路186号高新国际广场E座8楼61号。 法定代表人：朱军。 被告：中节能物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区文二路391号。 法定代表人：黄荫斌。 三被告共同委托诉讼代理人：刘媛媛，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 原告沃奇卫士技术（北京）有限责任公司成都分公司（以下简称“沃奇卫士公司”）与被告成都中节能环保发展股份有限公司（以下简称“中节能股份公司”）、中节能物业管理有限公司（以下简称“中节能物业公司”）、中节能物业管理有限公司成都分公司（以下简称“中节能成都分公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沃奇卫士公司的委托诉讼代理人郑玮、余青莲，被告中节能股份公司、中节能物业公司及中节能成都分公司的共同委托诉讼代理人刘媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沃奇卫士公司向本院提出诉讼请求：1.判令中节能成都分公司立即维修成都高新区天府二街萃华路89号成都国际科技节能大厦13楼的空调压缩机（编号U27）；2.判令中节能股份公司与中节能物业公司承担连带责任；3.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：沃奇卫士公司向中节能股份公司承租了成都国际科技节能大厦13楼02-05号的房屋用于办公，中节能成都分公司系该大厦的物业服务公司，与沃奇卫士公司签署了《前期物业服务协议》，协议约定由中节能成都分公司负责对大厦的设备设施进行维修。同时，沃奇卫士公司与中节能股份公司签订的《租赁合同》约定中节能股份公司有督促物业公司履行物业服务的义务。2019年8月12日，沃奇卫士公司承租的楼层部分空调无法正常使用，经物业中心确认，系该楼层空调压缩机故障所致，需更换压缩机。但中节能物业公司不仅不及时履行维修义务，还要求沃奇卫士公司与同楼层另一使用方——中石化西南石油工程有限公司物资供应中心共同承担维修费用，双方多次协商均未达成一致。沃奇卫士公司认为，维修物业服务范围内的设备设施属于中节能成都分公司的合同义务，不应由他人承担维修费，中节能股份公司作为出租方应当督促物业公司履行维修义务，因中节能成都分公司系中节能物业公司的分支机构，故中节能物业公司应一同承担责任。据此，沃奇卫士公司诉至法院。 中节能股份公司、中节能物业公司、中节能成都分公司共同辩称，沃奇卫士公司主张的空调压缩机属于专供业主使用的设备，不是物业公用设施设备，并且是因沃奇卫士公司装修改造施工而损坏的，应由沃奇卫士公司自行承担维修义务。沃奇卫士公司请求中节能物业公司和中节能股份公司承担连带责任亦无法律依据，应予驳回。 本院经审理认定如下事实：2016年6月1日，沃奇卫士公司（承租方）与中节能股份公司（出租方）签订《高新区萃华路89号成都国际科技节能大厦写字楼13层02、03、04、05单元之租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定沃奇卫士公司承租中节能股份公司所有的案涉房屋供办公等用途使用，租赁期为2016年6月1日起至2019年5月31日止。2018年12月29日，双方又签订《续租合同》，沿用租赁合同中的相应条款将租赁期延长至2022年5月31日。租赁合同第13.2条约定，“除本合同另有约定外，附件二作为出租方按照本合同约定交付承租方的验收依据，双方交付/接收租赁单元时，应当以附件二之标准查验，并签署一份交接凭据。承租方依据本合同的约定在办理租赁单元交接手续时，若发现有任何与附件二不一致之处应当立即提出，否则视为承租方对交付租赁单元的完全认可。”第15.4条约定，“出租方须尽力促使管理公司（即物业管理公司）：保持该物业的......所有承租方不负责修缮的房屋、场地、公共设施处于良好的使用状态......保持该物业的所有电梯、自动楼梯、消防及保安设备及空气调节设施处于良好及可运作的状态。”第15.6条约定，“若在任何时间内，非因出租方的过错造成如空调、电梯、共用的供电设施出现无法预料的故障需要检验、维修......出租方不必为此向承租方承担赔偿、减免租金。但是出租方需及时协调相关部门，对突发事件进行及时的处理。”第18.2条约定，“承租方对租赁单元自行使用范围内的线缆、管道设施、各种装置以及承租方添附于租赁单元的其他物品（包括但不限于承租方装修内容、承租方安装的设施设备）负维修养护责任（非由承租方原因造成的应由出租方负责维修养护的公共设施除外）......” 沃奇卫士公司（甲方）与中节能成都分公司（乙方）签订有《前期物业服务协议》（以下简称“物业协议”），就案涉房屋的物业服务相关事项作出约定。物业协议首部载明，“甲方是指：成都国际科技节能大厦建筑区划内物业的所有人，也称业主。”第一条中约定，“......建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用在建筑物及其附属设施维修资金中列支，并按业主专有部分占建筑物总面积比例分摊......”第二条第一款约定，“根据《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》的规定，甲方应当按照约定如期缴纳维修资金”；第四款约定，“小区共有建筑及设施维修需要使用维修资金的，物业服务企业根据维修项目提出维修资金使用方案，业主应及时配合完成维修资金使用的相关手续，否则因此而造成的更大损害，物业服务企业不承担责任。”第五条“乙方义务”中第二款约定，“保证成都国际科技节能大厦公共设施设备的正常运行和保持基构造原状，如有故障，在接到甲方通知后应派人修复（应由成都国际科技节能大厦的其他承租人或使用人负责者除外）。但甲方的专有设施设备不能正常运行，乙方不承担责任......” 经查，租赁合同附件二《房屋交接清单》载明，租赁房屋交付时空调通风设备含风管/新风管、室内机、空调控制面板及冷凝水管路。沃奇卫士公司入场装修时盖章确认的《业主入场验收移交表》亦载明，空调通风系统包含室内机、空调控制面板、管路系统、散流器风口设备，制冷/制热运行正常。案件审理过程中，中节能成都分公司自认空调压缩机平时系由物业公司进行维护。 租赁合同履行过程中，沃奇卫士公司曾申请对空调系统进行移机、氟系统等改造，并增加五台空调外机。《客户空调改造申请表》中“改造要求及注意事项”载明，“改动后的空调系统在业主使用过程中出现故障均由改造单位进行维修。” 以上事实，有合同、协议、申请表、交接清单及各方当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，本案争议焦点有二：其一，损坏的空调压缩机是公用设施设备还是沃奇卫士公司专有。其二，空调压缩机损坏后，应由哪一方承担维修责任。本院认为，空调压缩机并未交付给沃奇卫士公司，未由沃奇卫士公司占有、控制，压缩机是否正常运转影响的是整个楼层的空调运行，平时也是由物业公司进行维护，故空调压缩机不是沃奇卫士公司的专有设施设备，而是公共设施设备。根据租赁合同和物业协议的约定及相关法律规定，房屋公共设施设备在承租方正常使用过程中发生自然损坏的，物业公司应承担维修义务，维修成本在维修资金中列支后由房屋所有权人承担，出租方亦有义务保持房屋在租赁期间的适租状态。但是，沃奇卫士公司曾自行对空调系统进行改造并书面承诺改造后自行承担空调系统的维保责任，应当认为，该承诺是出租方及物业方允许其进行改造的前提，改造前各方已就此达成合意。故沃奇卫士公司应当遵守承诺，自行维修发生损坏的空调压缩机。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 驳回原告沃奇卫士技术（北京）有限责任公司成都分公司诉讼请求。 案件受理费减半收取计275元，由原告沃奇卫士技术（北京）有限责任公司成都分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  邓安宁 二〇二〇年三月十九日 书记员  余 盼