贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终259号 上诉人（原审被告）：兴义市吉祥房地产开发有限公司。住所地：贵州省兴义市民航大道南段吉祥99克拉城二号楼三楼。 法定代表人：钟国强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：靳鑫，贵州贵君律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:邱国栋，男,1984年5月13日出生，汉族，住贵州省兴义市。 被上诉人（原审原告）:卢美君，女,1990年7月28日出生，汉族，住址同上。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄勋，贵州旺明律师事务所律师。 上诉人兴义市吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥房开公司）因与被上诉人邱国栋、卢美君商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初1106号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 吉祥房开公司向本院上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项和第二项,将本案发回重审或在查清事实的基础上依法改判为驳回邱国栋、卢美君的诉讼请求;2、本案所有诉讼费用由邱国栋、卢美君承担。事实和理由：一、一审判决按照同地段房屋租金的30%支持邱国栋、卢美君逾期交房违约金无法律依据。双方签订案涉合同第十三条明确约定，不符合条件交房的，每月由吉祥房开公司按照100平方米以下每月支付150元，101平方米以上每月支付200元违约金，但一审不顾双方真实意思表示，对合同约定内容不予认可。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。吉祥房开公司早将案涉商品房交付邱国栋、卢美君装修入住，只是未交付相关合格证书，不存在逾期交房。在对购房者没有造成损失，无任何法律依据的情况下，一审法院判决支付逾期交房违约金，适用法律错误，是法官对自由裁量权的滥用，没有理解《中华人民共和国合同法》关于“违约金”的立法目的。二、一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六十条、第十八条错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十条第二款以及《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人过错程度以及逾期利益综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过实际损失30%可以认定为“过分高于造成的损失”。双方在合同中约定“逾期一日，支付总房款的千分之五”，吉祥房开公司认为过高请求调整为邱国栋、卢美君实际损失，而并非没有约定违约金或实际损失难以确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的立法目的在于弥补购房者将所购商品房变现后可能实现的利益，是补偿购房者实际损失的规定，但本案邱国栋、卢美君系以首付加银行贷款的方式付款，在未清偿按揭贷款之前，其所购商品房无法实现变现功能，吉祥房开公司逾期办理产权登记没有造成实际损失，不应支持邱国栋、卢美君违约金的诉请。 邱国栋、卢美君未作答辩。 邱国栋、卢美君向一审法院起诉请求：1.判令吉祥房开公司支付邱国栋、卢美君2015年10月1日起至2018年7月5日止的逾期交房违约金27707元；2.判令吉祥房开公司支付邱国栋、卢美君2015年10月1日起至2018年7月23日止的逾期办理房屋权属登记违约金55175元；3.本案诉讼费由吉祥房开公司承担。 一审法院认定事实：2015年6月4日，邱国栋、卢美君与吉祥房开公司签订《商品房买卖合同》，约定邱国栋、卢美君购买吉祥房开公司开发并取得预售许可的兴义市民航大道吉祥·99克拉城小区第5幢11层11-1号房，房屋建筑面积121.79平方米，房屋总价款为364477元。合同第一条约定“建筑工程施工合同约定的开工日期为：2012-11-12，建筑工程施工合同约定的竣工日期为：2015-5-30”，第十一条约定“（一）出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收合格证明文件；……”；第十三条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理:……2.扣除不可抗力因素和暴雨、节日、政府举行会议或活动、学生考试、勒令停工及甲方不可抗力因素。除此之外，出卖人未按十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，甲方自愿赔偿住宅100平方米以下，每月每套150元；101平方米以上，每月每套200元”；第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用后90日内申请该商品房所有权初始登记”，并对逾期办理并交付房屋转移登记的有关文书的违约责任约定为“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金”。邱国栋、卢美君按约定方式支付了全部购房款，吉祥房开公司于2015年9月22日将房屋交付邱国栋、卢美君使用。吉祥房开公司于2018年7月6日取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案、于同年8月10日向不动产登记部门申请商品房大产权初始登记。 经查询，中国人民银行公布的1—3年期贷款基准利率在2015年10月24日至今为4.75%。 一审法院认为，邱国栋、卢美君与吉祥房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自义务。邱国栋、卢美君与吉祥房开公司于2015年6月4日签订《商品房买卖合同》，约定于2015年5月30日前交房，交房时间早于合同签订时间，视为约定不明，该合同约定竣工时间为2015年5月30日，故应当认定邱国栋、卢美君与吉祥房开公司签订《商品房买卖合同》之日即为交房之日。邱国栋、卢美君已按合同约定将购房款全部支付吉祥房开公司，吉祥房开公司应于2015年6月4日将符合约定条件的房屋交付邱国栋、卢美君，并负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。但吉祥房开公司于2018年7月6日才取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案、于同年8月10日向不动产登记部门申请商品房大产权初始登记。该期间，吉祥房开公司已构成违约，应承担违约责任。但吉祥房开公司辩称邱国栋、卢美君主张的逾期交房及逾期办理房屋权属登记违约金已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，邱国栋、卢美君诉请的违约金诉讼时效为3年，邱国栋、卢美君于2019年1月16日起诉,倒推3年，邱国栋、卢美君主张的违约金应从2016年1月16日起计算，故吉祥房开公司对诉讼时效的辩解意见，予以部分采信。 关于逾期交房违约金问题，双方约定逾期交房违约责任“住宅100平方米以下，每月每套150元；101平方米以上，每月每套200元”，该约定明显过低，根据贵州省兴义市人民法院生效判决书认定的案涉小区房屋租金标准为每月每平方米7元，亦以此作为本案逾期交房违约金的计算标准。邱国栋、卢美君于2015年9月22日接收房屋后，邱国栋、卢美君已不存在租金损失，但吉祥房开公司交付邱国栋、卢美君的房屋并不符合合同约定，仍构成违约，仍应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，邱国栋、卢美君接收房屋后的逾期交房违约金按每月每平方米7元的30%计算。为此，邱国栋、卢美君主张的逾期交房违约金，予以支持2016年1月16日起至2018年7月5日止的违约金7672.77元（121.79平方米×7元/每月/每平方米÷30天×900天×30%）。 关于逾期办理房屋权属登记违约金问题，双方约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金。”该约定明显过高，调整为以邱国栋、卢美君已付购房款按银行贷款利率计算予以支持。为此，邱国栋、卢美君主张的逾期办理房屋权属登记违约金，从2016年1月16日起至2018年7月23日止的违约金为43542.52元（364477元×4.75%÷365天×918天）。至于吉祥房开公司辩解逾期办理房屋权属登记系因2014年4、5月暴雨天气影响的意见，双方签订合同时间为2015年6月4日，暴雨天气已发生，故吉祥房开公司的该辩解意见，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条之规定，判决：一、兴义市吉祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付邱国栋、卢美君自2016年1月16日起至2018年7月5日止的逾期交房违约金7672.77元；二、兴义市吉祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付邱国栋、卢美君自2016年1月16日起至2018年7月23日止的逾期办理房屋权属登记违约金43542.52元；三、驳回邱国栋、卢美君其余诉讼请求。案件受理费1872元，减半收取936元，由兴义市吉祥房地产开发有限公司承担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点：一、吉祥房开公司是否存在逾期交房违约行为，是否应当承担违约责任；若应承担，一审认定责任标准是否适当。二、吉祥房开公司是否应当承担逾期办证违约责任；若应承担，一审认定责任标准是否适当。 关于争议焦点一。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格的，不得交付使用”之规定，竣工验收是商品房交付使用的必经环节，而商品房经竣工验收合格后具备法定交付条件的标准应是已取得住建部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》。对未经验收合格的商品房，房屋尚不具备法定交付条件，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将该商品房交付于买受人实际占有，买受人是否已实际入住该房屋，房开商均构成逾期交房，不能以其将未达到法定交付条件的房屋交付予买受人而认定房开公司已经履行完交房义务。本案中，吉祥房开公司未在双方《商品房买卖合同》约定的期限内将符合法定交付条件的房屋交付邱国栋、卢美君，依法应承担逾期交房违约责任。一审结合认定事实和当事人的诉请，对吉祥房开公司承担逾期交房违约责任的认定并无不当，吉祥房开公司称已将案涉房屋交付购房者占有使用，其不存在逾期交房违约情形的主张不能成立，不予支持。虽案涉房屋在取得《建设工程竣工验收备案表》前未达法定及约定交付条件，但考虑在此之前邱国栋、卢美君已实际装修入住房屋，相较于未入住的购房人而言，二人因逾期交房造成的损失在居住房屋的同时已明显得到弥补，在此情况下一审综合当事人各方利益并结合案件实际对吉祥房开公司应承担的逾期交房违约金按同地段房屋租金的30%予以认定，较为公平，本院予以维持。 关于争议焦点二。取得不动产权属证书是购房人的主要合同目的，根据民事活动应遵行的诚实信用原则，房开商需交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房开商作为出卖人最基本的一项义务。本案双方订立的《商品房买卖合同》第二十二条关于“初始登记”的约定为“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，该约定系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应诚实恪守。开发商对预售商品房所有权初始登记是办理买受人房屋产权证书的必要前提，亦系吉祥房开公司法定及约定义务，吉祥房开公司未在合同约定期限内办理案涉楼盘所有权初始登记，导致邱国栋、卢美君不能按期取得房屋所有权证，吉祥房开公司违反合同约定义务，应承担相应的违约责任，一审对吉祥房开公司逾期办证违约责任的认定具备事实及法律依据。另，本案购房者已按约履行了合同主要义务，理应享有《商品房买卖合同》项下所有合同权利，包括在合同约定期限内接收房屋和取得房屋产权证书，实现房屋使用权与所有权权能。吉祥房开公司未如期取得案涉房屋初始登记致使购房者不能取得案涉房屋产权，势必造成购房者无法行使案涉房屋所有权权能，故吉祥房开公司关于逾期办证行为并未给本案购房者造成损失的主张于法相悖，不应支持。 综上，吉祥房开公司上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1872元，由兴义市吉祥房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾婷婷 审 判 员 刘金洲 审 判 员 陈映桃 二〇二〇年三月二日 法官助理 陈玉萍 书 记 员 黄礼坤