浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终332号上诉人（原审被告）：嘉兴市广弘房地产有限公司。住所地：浙江省桐乡市濮院镇锦苑社区凯旋路1045-1065号。统一社会信用代码：913304836605997338。法定代表人：刘群，经理。委托诉讼代理人：胡华辉、王洋，北京中伦文德（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张建辉，男，1969年5月3日出生，汉族，住河北省保定市蠡县。委托诉讼代理人：蔡掌泉，桐乡市正泰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：上海持尚房地产经纪有限公司。住所地：上海市奉贤区星火开发区莲塘路275号7幢1层1072室。统一社会信用代码：91310120MA1HMLXK50。法定代表人：马鑫，执行董事。上诉人嘉兴市广弘房地产有限公司（以下简称广弘公司）为与被上诉人张建辉、上海持尚房地产经纪有限公司（以下简称持尚公司）合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2019）浙0483民初7252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广弘公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张建辉的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审认定事实不清，证据不足。1.张建辉与持尚公司签订的两份补充协议，广弘公司不知情，不排除事后再补的可能性。补充协议的内容也非购房，而是二者之间利益分配行为，与广弘公司无关。张建辉在购房时已经清楚持尚公司仅仅是代理商，无权代表广弘公司签约，其仍然与持尚公司签署协议并付款，并非正常、善意的购房者。即使两份补充协议成立，也是双方的私下约定，对广弘公司没有约束力。2.一审认定广弘公司认为张建辉与持尚公司约定的购房价格过低而未向张建辉出售房屋，系事实认定不清。广弘公司与张建辉从未签订预约合同，也未签订定金协议，对购房价格都未进行过约定，何来约定的购房价过低之说。广弘公司给予代理商持尚公司的底价并非成交价，底价只是约束代理商的行为，最终售价由广弘公司决定，而非持尚公司。故对张建辉与持尚公司约定的价格，广弘公司从未认可过。3.首先，收取定金的行为不能代表广弘公司同意了补充协议的价格和内容。双方存在有效的预约合同是违约方承担定金责任的前提。而广弘公司与张建辉尚未就商铺买卖的任何条款达成一致意见，也未签订预约合同，不存在需担保的主债权，双方处于合同订立前的磋商状态。广弘公司出具的收据中注明“楼款定金”，目的是锁定该几套房屋要卖给张建辉，但对房屋价格、支付方式等均未约定，何来违约一说。其次，两份补充协议约定的是301-306号共6套房屋，而定金收据中只注明是301-303号3套房屋，两者标的都不一致，何来支付定金30万的目的是购买补充协议中的房屋一说。再者，退一步讲，即使补充协议真实有效，广弘公司应承担合同义务，张建辉支付定金的行为也不应认定为履行定金合同的行为。张建辉在7月12日已经支付购房款1175000元，7月15日支付的30万元已不具备定金性质，应认定为预付购房款。4.张建辉与持尚公司之间的两份补充协议系恶意串通，不能构成表见代理，对广弘公司不产生约束力，一审推定广弘公司同意补充协议约定的价格，没有事实依据。张建辉明知持尚公司无权低于底价销售涉案房屋，仍私下与持尚公司签订补充协议，显然属于恶意侵害广弘公司的合法权益，补充协议应认定为无效合同。张建辉无证据证明广弘公司存在违约行为，无权要求广弘公司承担违约责任。二、一审适用法律错误。1.签订补充协议、收款等都是代理商持尚公司以自己的名义作出和履行，不存在代理广弘公司的情形，不应适用代理的法律规定。2.本案也不构成表见代理，因张建辉无证据证明其善意无过失。3.张建辉与持尚公司恶意损害广弘公司的利益，造成了国家税款损失，双方私下达成的协议应认定无效。4.张建辉主张双倍返还定金有违公平原则。双方未订立预约合同，根本原因在于对中间大厅是否作为赠送面积以及购房总价存在分歧，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，非因一方当事人原因未能订立合同，出卖人应当将定金返还买受人。张建辉辩称，1.持尚公司代理广弘公司销售涉案房屋合法有效。2.张建辉与持尚公司签订的两份补充协议合法有效。广弘公司收取张建辉定金30万元并出具定金收据，足以证明广弘公司认可持尚公司与张建辉就涉案房屋的买卖协议。3.张建辉与持尚公司达成协议后，广弘公司以价格偏低为由拒绝签订合同。在一审判决时持尚公司已经将1175000元全部退还给张建辉。所以本案是广弘公司不履行约定义务造成，应当双倍返还定金。4.广弘公司与持尚公司恶意串通，损害张建辉的合法权益。综上，请求二审维持原判。持尚公司在二审中未作答辩。张建辉向一审法院起诉请求：1.广弘公司支付张建辉已付定金30万元的两倍即60万元；2.持尚公司负连带清偿责任。一审法院认定事实：广弘公司与持尚公司于2019年4月10日签订《项目策划销售代理合同》一份，约定由广弘公司委托持尚公司为其开发的“上上城”项目物业提供销售策划及销售代理服务事宜，并对双方合作事宜进行了详细约定。《项目策划销售代理合同》签订后，持尚公司即在广弘公司处办公宣传销售“上上城”项目物业项目。张建辉与持尚公司于2019年7月12日分别签订《补充协议（1）》《补充协议（2）》各一份，约定：张建辉购买桐乡市濮院镇上上城2号楼301室、302室、303室、304室、305室、306室，产证面积合计1189.18平方米，双方协商成交总价8325000元，网签备案总价7150000元，剩余差价部分1175000元于2019年7月12日前付清，持尚公司通过佣金补贴给张建辉525000元，房屋实际成交价7800000元，持尚公司承诺于2019年10月15日前张建辉付清总房价50%后7天内办理房产过户，剩余50%房款需于2019年12月15日内向广弘公司付清。张建辉于《补充协议（1）》《补充协议（2）》签订同日两次转账支付持尚公司款项合计1175000元，持尚公司出具了相应收据，后张建辉于2019年7月15日向广弘公司刷卡支付购房定金300000元，广弘公司亦向张建辉出具《收款收据》一份，载明：今收到张建辉交来购上上城花园2幢301、302、303号房楼款定金。此后，广弘公司认为张建辉与持尚公司约定的购房价格过低而未向张建辉出售涉案房屋，持尚公司已退还张建辉款项1125000元，因广弘公司未向张建辉退还购房定金，张建辉遂诉至一审法院。一审法院认为，本案系因房屋买卖引起纠纷。庭审中，广弘公司明确可以退还购房定金30万元，故本案的争议焦点为：广弘公司是否应当双倍退还购房定金？首先，广弘公司向张建辉出具的《收款收据》明确载明该30万元为定金，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”定金所担保的债务应当是约定的债务，而非不确定、不明确的债务，从已查明的事实看，张建辉先与持尚公司签订了《补充协议（1）》《补充协议（2）》，该两份协议对购买涉案房屋及房屋价格已明确约定，后广弘公司于2019年7月15日收取张建辉购房定金30万元，期间广弘公司也未与张建辉另行约定购房价格，可见张建辉向广弘公司支付购房定金30万元的目的在于以《补充协议（1）》《补充协议（2）》中确定的价格购买涉案房屋，在明确该30万元为购房定金的情况下，广弘公司应当履行收受定金的法定义务或承担相应违约责任；其次，根据广弘公司庭审中陈述：8325000元确实是广弘公司给持尚公司的底价，但持尚公司在以该价格对外销售前，应当取得广弘公司同意才能销售。可以明确本案中张建辉与持尚公司不存在恶意串通损害广弘公司利益的情形，张建辉在确认持尚公司具有代理销售包括涉案房屋在内的上上城物业项目资格的情况下，与持尚公司签订协议，约定购买涉案房屋，广弘公司亦收取了张建辉购房定金30万元，张建辉有理由相信持尚公司具有相应代理权限，故一审法院认定持尚公司的代理行为依法有效，广弘公司应当按照《补充协议（1）》《补充协议（2）》约定的价格向张建辉出售涉案房屋，而广弘公司收取定金后至今仍拒绝以该价格履行出售涉案房屋的义务，现张建辉要求广弘公司双倍退还所付定金合计60万元，符合相关法律规定，予以支持。至于持尚公司是否应对广弘公司双倍返还定金的义务承担连带责任。一审法院认为，合同具有相对性，张建辉与持尚公司在《补充协议（1）》《补充协议（2）》中关于此后支付给广弘公司的购房定金30万元并无约定，购房定金系广弘公司收取，也系因广弘公司违约而致涉案房屋买卖未完成，应当由广弘公司承担接收定金后不履行约定债务的违约责任，对张建辉要求持尚公司对双倍返还购房定金的义务承担连带责任的诉讼请求不予支持，广弘公司如认为持尚公司超越代理权限从事代理活动造成损失，可依据双方约定另行主张权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、广弘公司于判决生效之日起十日内返还张建辉购房定金60万元；二、驳回张建辉其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9800元，减半收取4900元，保全费3570元，合计8470元，由广弘公司负担，应于判决生效后10日内缴纳。二审中，当事人均未提交新的证据。本院除对一审认定的事实予以确认外，根据当事人陈述，二审还查明，广弘公司在收取张建辉定金前持尚公司已经告知按底价销售。广弘公司将合同上报公司总部后，总部认为售价过低，要求重新协商，后双方不能达成一致。广弘公司称诉讼前不知道张建辉与持尚公司签订了两份补充协议。本院认为，广弘公司委托持尚公司对外销售涉案房产项目，由持尚公司代理广弘公司与客户洽谈、签约、办理购房手续等。故持尚公司对外销售涉案房产项目而实施的销售行为的相应法律后果，应由广弘公司承担。在交付定金前，张建辉已与持尚公司的销售人员协商好购买的具体房屋和价格，该磋商行为对广弘公司具有约束力。根据二审查明的事实，广弘公司在收取张建辉定金时已经清楚出售的房屋和价格，并上报公司总部。即使广弘公司不知道持尚公司与张建辉之间关于佣金补贴的补充协议，广弘公司与张建辉之间对交易的房屋和价格也已经存在合意。且定金是实现债权的担保，收受定金的行为也表明广弘公司与张建辉之间成立预约合同关系。因此，广弘公司上诉称房屋售价需要经其同意，双方仍处于磋商阶段，本院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案系因广弘公司内部原因导致双方不能按照事前约定的价格签订房屋买卖合同，而公司内部审批程序不能对抗第三人，故本案应当适用定金罚则，一审判决广弘公司双倍返还张建辉定金正确。至于广弘公司上诉中所称张建辉与持尚公司恶意串通的事实，仅是其推测，并无证据予以证明，本院不予采信。综上所述，广弘公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人嘉兴市广弘房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年三月二十七日书记员 胡玉婷