广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终628号 上诉人（原审原告）：广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司，住所地：广西壮族自治区柳州市航银路43-2号，统一社会信用代码：91450204315835790B。 负责人：简嘉文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘永达，广西景耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫修强，广西景耀律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：姚雨卉，女，1991年7月21日生，壮族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：青丽（系被上诉人姚雨卉的母亲），女，1964年9月1日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 上诉人广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司因与被上诉人姚雨卉物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初2144号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并依法改判被上诉人向上诉人支付违约金2573.03元;2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决在《碧桂苑前期物业服务合同》及《关于碧桂苑前期物业服务合同补充协议》均明确约定了违约条款的情况下，仅以该条款使用的是“滞纳金”一词而否定该违约金条款的效力是错误的，依法应予纠正。《碧桂苑前期物业服务合同》及《关于碧桂苑前期物业服务合同补充协议》关于“滞纳金”的条款实质上是双方约定的违约条款，且被上诉人亦认可该违约条款性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，合同双方既可以约定确定的违约金数额，亦可在违约条款中约定违约损失的计算方式、方法。本案中上诉人与建设单位签订的《碧桂苑前期物业服务合同》第十三条及《关于碧桂苑前期物业服务合同补充协议》的约定即是关于业主逾期缴纳物业服务费时所应承担的向上诉人支付按约定计算的“滞纳金”，该“滞纳金”实质上就是违约的业主所应承担的违约责任。该条款即为双方约定的违约条款。此外，不论是在一审答辩状中或是一审庭审过程中，被上诉人均认可该“滞纳金”条款即是违约条款，所约定的“滞纳金”就是双方约定的违约责任。被上诉人仅是以上诉人存在违约及该约定的“违约金”过高为由进行抗辩，双方对该“滞纳金”条款的实质内涵的认定是一致的，系双方真实意思表示，且该约定并不存在任何违法等无效情形，其合法性应予确认。综上，为维护上诉人的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定，特此提起上诉，望判如所请。 被上诉人姚雨卉辩称，上诉人提出的关于滞纳金诉讼请求，被上诉人认为滞纳金的产生，是因为上诉人不能适当履行物业服务合同义务引起，不能孤立而论。在一审中，上诉人也承认物业服务存在不作为。被上诉人停止缴纳物业管理费与物业工作不作为以及因上诉人的不作为造成被上诉人的经济损失存在因果关系。上诉人违反合同约定在先。上诉人在物业管理上达不到与被上诉人签订合同承诺要求及小区物业服务收费项目内容，对小区公共场所管理不到位，服务不到位，各种纰漏层出不穷。在上诉人物业服务长期没有改进情况下，被上诉人方才不交物业费。拒交物业费完全是由于物业公司违约行为造成，被上诉人是行使正当的抗辩权，因此不应当承担违约责任，违约金是惩罚违约的行为，因此被上诉人不应承担违约金损失的义务。况且滞纳金不等同于违约金。《物业管理条例实施细则》第六条规定，在物业管理企业提供的服务不符合合同约定时，业主有权拒绝支付物业管理费用，并有权提出赔偿请求。因此，被上诉人请求法庭：1.减免被上诉人相应的物业费；2.驳回上诉人上诉的滞纳金要求。到目前仍存在：1.消防设施(箱体)的玻璃门仍缺失；2.负二层停车位安全出口指示灯缺失仍放任不管；3.未履行车辆行驶、停放管理及其场地的维护养护义务，停车位上方漏水愈演愈烈，上诉人采取不理睬的态度；4.一楼业主乱搭乱盖，在原来自行铺有木地板的公共场地上方搭起玻璃顶蓬，上诉人放任不管；5.封闭管理的l、2、3栋住宅小区可从5栋商住楼地下停车场直达。 广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司向一审法院起诉请求：1.判令姚雨卉向广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司支付物业服务费3136.27元；2.判令姚雨卉向广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司支付违约金2573.03元（违约金暂计至2019年5月31日，以后的违约金计算至物业费支付完毕之日止）；3.本案诉讼费用全部由姚雨卉承担。 一审法院认定事实如下：2014年9月21日，姚雨卉与柳州市新越嘉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了该公司开发的位于柳州市城中区产，建筑面积111.76平方米，房屋用途为住宅。姚雨卉于2015年5月30日办理收房手续，同时签署《承诺书》承诺遵守《碧桂苑临时管理规约》。2014年12月8日，广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司与柳州市新越嘉房地产开发有限公司签订《碧桂苑前期物业服务合同》及《关于［碧桂苑］前期物业服务合同补充协议》，《碧桂苑前期物业服务合同》约定由广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司为碧桂苑提供物业服务，住宅物业服务费为每月每平方米1.65元。业主逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定的交楼之日起计收；业主按月向乙方交纳物业服务费，并在每月的25日前履行缴纳义务，逾期缴纳的，从逾期之日起按应缴纳费用的千分之三缴纳滞纳金。《关于[碧桂苑]前期物业服务合同补充协议》则约定，将原《碧桂苑前期物业服务合同》的滞纳金条款变更为“从逾期之日起按应缴费用每日的千分之三累计计收缴纳滞纳金”。2015年1月5日，广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司将《碧桂苑前期物业服务合同》进行了备案，广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司据此为柳州市晨华路9号碧桂苑提供物业服务。在广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司提供物业服务期间，因姚雨卉认为广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司未履行好物业管理服务义务，姚雨卉于2017年12月31日后停止缴纳物业费用，广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司采用书面催缴、登报等方式向姚雨卉催缴物业费未果，故酿成本诉。另查明，广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司在2015年5月30日至2017年12月31日期间对姚雨卉房屋按房屋面积为111.81平方米收取物业费。 一审法院认为，广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司与柳州市新越嘉房地产开发有限公司签订的《碧桂苑前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该《前期物业服务合同》对姚雨卉具有约束力。广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司根据合同约定提供物业服务，姚雨卉作为该小区业主享受了物业服务，亦应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司未尽职履行物业管理委托事项的行为涉及的是案涉小区全体业主的权益，应由代表全体业主的业主委员会或者全体业主向广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司主张权益。因此对于姚雨卉拒绝缴纳物业服务费的理由一审法院不予支持。本案中，广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司提供的《商品房买卖合同》显示姚雨卉房屋面积为111.76平方米，2015年5月30日至2017年12月31日期间广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司对姚雨卉房屋按房屋面积为111.81平方米收取物业费，对此广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司并未提供证据证明姚雨卉的房屋实际面积为111.81平方米，故广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司要求姚雨卉按111.81平方米支付物业服务费3136.27元的诉请一审法院不予支持。姚雨卉应按111.76平方米向广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司支付2018年1月1日至2019年5月31日期间的物业费3134.87元。 关于违约金的问题。根据广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司与柳州市新越嘉房地产开发有限公司签订的《碧桂苑前期物业服务合同》及《关于［碧桂苑］前期物业服务合同补充协议》，《碧桂苑前期物业服务合同》约定：“业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按应缴纳费用的千分之三缴纳滞纳金。《关于[碧桂苑]前期物业服务合同补充协议》则约定，将原《碧桂苑前期物业服务合同》的滞纳金条款变更为“从逾期之日起按应缴费用每日的千分之三累计计收缴纳滞纳金”。该两份合同中均是对滞纳金做出了约定，滞纳金和违约金是两个不同的法律概念，合同中对于广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司诉请的违约金并无约定，故对于广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司要求姚雨卉支付违约金2573.03元的诉请一审法院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院判决：一、姚雨卉支付广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司2018年1月1日至2019年5月31日期间的物业费3134.87元；二、驳回广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司已预交），由广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司负担11元，姚雨卉负担14元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提交的证据及争议的事实，本院认定如下： 上诉人广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司提供的《碧桂苑前期物业服务协议》，拟证明在一审时上诉人提交的承诺书充分证实被上诉人在收房时上诉人已经将与房开签订协议的内容明示给被上诉人，被上诉人也明确收到该协议，知道若逾期缴纳物业费会产生滞纳金。 本院认为，该承诺书并无被上诉人签名，不能证实上诉人将该承诺书送达给被上诉人，本院对证据不予采信。 综上，一审法院查明事实属实，本院予以确认。 另查明，二审中，广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司确认，姚雨卉在收到一审判决后，已向广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司支付2018年1月1日至2019年5月31日期间的物业费3134.87元。 本院认为，广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司与柳州市新越嘉房地产开发有限公司签订的《碧桂苑前期物业服务合同》及《关于［碧桂苑］前期物业服务合同补充协议》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该《前期物业服务合同》对姚雨卉具有约束力。广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司根据合同约定提供物业服务，姚雨卉作为该小区业主享受了物业服务，亦应按合同约定的价格标准交纳物业服务费，且姚雨卉在收到一审判决后，已向广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司支付2018年1月1日至2019年5月31日期间的物业费3134.87元。一审判决姚雨卉向广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司支付2018年1月1日至2019年5月31日期间的物业费3134.87元正确，本院予以维持。 关于是否应当支持违约金诉请的问题，《碧桂苑前期物业服务合同》与《关于[碧桂苑]前期物业服务合同补充协议》均约定逾期应缴纳滞纳金。本院认为，该合同条款约定的滞纳金其实质为违约金，一、二审中姚雨卉答辩均认为是广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司违约在先，且违约金过高。据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。经审查广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司计算得出的违约金达所欠物业费的82%，显著过高，应当进行调整。综合姚雨卉收到一审判决后主动交纳物业费的情况，本着鼓励公平原则和诚实信用原则，本院酌定本案违约金为500元。 综上所述，一审判决认定事实基本清楚，因二审出现情况，本院查明新事实后对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 维持广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初2144号民事判决第一项； 撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初2144号民事判决第二项； 姚雨卉向广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司支付违约金500元； 驳回广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元（上诉人广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司均已预交），由上诉人广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司承担51元，由姚雨卉承担24元并于履行期内径付广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可以本案生效判决规定的履行期间最后一日起两年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  龙 昀 审 判 员  赵舒颖 审 判 员  黄智文 二〇二〇年三月三十一日 代书记员  刘秋琼