山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初1370号 原告：林庆兵，男，1965年10月18日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：孙见国，日照东港华伟法律服务所法律服务工作者。 被告：孔凡军，男，1972年12月21日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 原告林庆兵与被告孔凡军物权保护纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林庆兵的委托诉讼代理人孙见国，被告孔凡军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林庆兵向本院提出诉讼请求：1.依法判令孔凡军返还林庆兵位于日照市东港区房屋；2.诉讼费用由孔凡军承担。事实和理由：林庆兵为日照市东港区日照街道西十里铺村居民。1992年3月，林庆兵经所在村委会批准的宅基地上自建房屋四间。同年3月20日，日照街道给林庆兵颁发了日照市人民政府房屋自建印契（证号为日契字第028-209-1号）。1993年3月20日，日照市人民政府给林庆兵颁发了山东省城镇私房所有权证（证号为日房字第××号）。2003年8月27日，林庆兵将涉案房屋卖给孔凡军，双方签订了房屋买卖契约。2017年10月，林庆兵经国土资源部门获知，其所卖房屋行为违法，根据法律规定，农村宅基地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，向本集体经济组织以外的个人转让农村住房和宅基地的行为违反了法律法规的强制性规定，因此，双方所签订的房屋买卖协议应为无效协议。为此，林庆兵于2017年10月向日照市东港区人民法院提起诉讼，请求依法确认双方签订的房屋买卖契约无效。案经一审、二审，法院最终判决确认双方签订的房屋买卖契约因违反法律的强制性规定而无效。判决生效后，孔凡军至今未主动返还涉案房屋。请求法院依法判如所请。 孔凡军辩称，涉案房屋是林庆兵自愿卖给孔凡军的，该房屋土地证已登记在孔凡军名下，其已向所在村委会缴纳了房屋确权费、更名费等费用，且孔凡军已在此房屋居住了十七年之久，村里人都知道林庆兵已把房屋卖给了孔凡军。林庆兵在看到房屋面临拆迁，在拆迁利益的诱惑下不惜反悔双方的房屋买卖契约，是极不诚信的行为。待涉案房屋真正拆迁时，双方可以进行调解，参照别人的处理办法该怎么办就怎么办，本人不会出格，但涉案房屋目前尚未拆迁，故不同意现在返还该房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 林庆兵向本院提交如下证据：证据一、(2017)鲁1102民初7721号民事判决书一份，证明双方签订的房屋买卖合同因违反了法律的强制性规定而被法院确认无效；证据二、（2018）鲁11民终1287号民事判决书一份，证明孔凡军不服一审判决上诉至日照市中级人民法院，日照市中级人民法院判决驳回了孔凡军的上诉请求，维持原审判决。 孔凡军质证时对上述证据的真实性均无异议。 孔凡军向本院提交如下证据：证据一、土地使用证一份，证明涉案房屋的土地证登记在孔凡军名下；证据二、房屋买卖契约一份，证明经双方协商林庆兵自愿将涉案房屋以42000元价格卖给孔凡军；证据三、房屋转让更名费单据一张，证明孔凡军已支出涉案房屋更名费3000元；证据四、水电费、卫生费单据五张，证明涉案房屋的水电费、卫生费均是由孔凡军向村委会缴纳的；证据五、孔庆会、孔庆军出具的证明一份，证明涉案房屋在购买时由此二人作为证明人；证据六、山东省高级人民法院（2017）鲁行终2088号行政裁定书一份，证明涉案房屋的土地证登记在孔凡军名下，登记行为是合法的。 林庆兵质证认为，对证据一真实性无异议，但此土地使用权已被生效法律文书判决驳回；对证据二真实性无异议，但涉案房屋的买卖合同已被生效的法律文书判决无效；对证据三真实性无异议，但该更名费单据与本案并无关联性；对证据四真实性无异议，但该费用单据与本案无关；对证据六真实性、合法性均无异议。 经审查，对双方提交的上述证据经质证均无异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证，但对证明内容本院将结合本案事实及相关法律规定予以综合认定。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 林庆兵系日照市东港区日照街道西十里铺村村民。1992年3月，林庆兵在该村自建房屋一处，日照市人民政府于同年7月为其颁发日集建（1992）字第1163370号集体土地使用证，于1993年3月20日为其颁发日房字第××号山东省城镇私房所有权证和日契字第028-209-1号契证。2003年8月27日，林庆兵（甲方）与孔凡军（乙方）签订房屋买卖契约，约定：经买卖双方协商，今有林庆兵房屋一处四间，东至潘卫国，西至大路，南至路，北至路，长13米，宽15米，卖给孔凡军，价格肆万贰仟元整，过户手续双方承担，预付押金伍仟元正。手续办完后，房屋款一次性付清。如有甲方违约，违约押金退回，乙方违约押金不退。此契约今日生效。甲乙双方分别在签约上签字捺印，并由孔庆会、孔庆春在证明人处签字捺印。 同年9月21日，孔凡军支付林庆兵购房款35000元，由林庆兵给孔凡军出具收到条一张，载明：今收到孔凡军买房屋款叁万伍仟元整。林庆兵认可该购房款（包括剩余的2000元）孔凡军均已全部付清，林庆兵将涉案房屋的契证交付给孔凡军。 2013年9月24日，西十里铺村委会向日照国土所出具关于变更住房用地的证明一份，证明林庆兵的涉案住房用地，因住房已转让给孔凡军，经居（村）委研究，同意将该宗地调整给孔凡军使用，请给予办理土地变更登记手续。2003年9月25日，经孔凡军申请，日集建（1992）字第1163370号集体土地使用权证项下的涉案土地使用权人由林庆兵变更为孔凡军，日照市人民政府于2003年9月25日向孔凡军颁发日东集用（2003）字第010237号集体土地使用证。涉案房屋自林庆兵于2003年9月卖给孔凡军后，一直由孔凡军实际居住使用至今。 2017年4月18日，林庆兵以日照市国土资源局东港分局为被告，以孔凡军、孔凡乐为第三人，向本院提起行政诉讼，请求判令日照市国土资源局东港分局撤销登记在第三人名下的涉案房屋的集体土地使用证并恢复登记至其名下。同年6月26日，本院以该案本院并无管辖权为由裁定将该案移送至日照市中级人民法院审理。同年8月2日，林庆兵以日照市人民政府为被告，以孔凡军、孔凡乐为第三人向日照市中级人民法院提起行政诉讼，请求判令日照市人民政府撤销登记在第三人孔凡军名下的涉案房屋的集体土地使用权证并恢复登记至其名下。日照市中级人民法院于2017年9月27日以林庆兵诉讼已超过诉讼时效及林庆兵不具备主体资格为由，裁定驳回了林庆兵的起诉。林庆兵不服该裁定向山东省高级人民法院提出上诉。山东省高级人民法院于2018年5月28日作出（2017）鲁行终2088号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。 2017年10月20日，林庆兵向本院提起诉讼，要求确认与孔凡军于2003年8月27日签订的房屋买卖契约无效。本院于2018年4月13日作出（2017）鲁1102民初7721号民事判决书，判决确认林庆兵与孔凡军于2003年8月27日签订的房屋买卖契约无效。孔凡军不服该判决向日照市中级人民法院提起上诉。日照市中级人民法院于2018年9月3日作出（2018）鲁11民终1287号民事判决书，认为宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。林庆兵与孔凡军签订的房屋买卖契约买卖的标的物不仅是房屋，还包括相应的宅基地使用权，孔凡军并非西十里铺村民，根据现行土地管理法律、法规、行政法规的规定，应当认定涉案房屋买卖合同无效。遂判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，已经生效的法律文书已确认林庆兵与孔凡军于2003年8月27日签订的房屋买卖契约无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。涉案诉争房屋自双方买卖后一直由孔凡军居住使用至今，目前该房屋并未拆迁，不存在不能返还或者没有必要返还的情形，故林庆兵要求孔凡军返还案涉房屋，于法有据，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（四）项之规定，判决如下： 被告孔凡军于本判决生效之日起十日内返还原告林庆兵位于日照市东港区间（房产证号为日房字第××号）； 案件受理费100元，减半收取50元，由被告孔凡军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  郝岩 二〇二〇年三月二十六日 法官助理张景军 书记员赵超