辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终255号 上诉人（原审被告）：岳杰，男，1965年10月7日出生，汉族，个体工商户，住盘锦。 上诉人（原审被告）：姜晓艳，女，1966年4月23日出生，汉族，个体工商户，住盘锦。 被上诉人（原审原告）：辽宁泰为汽车城管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区双兴中路302号盘锦国际五金机电汽配城2楼307。 法定代表人：鲍枫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孟菊，辽宁鹤乡律师事务所律师。 上诉人岳杰、姜晓艳因与被上诉人辽宁泰为汽车城管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市双台子区人民法院（2019）辽1102民初2152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人岳杰、姜晓艳、被上诉人辽宁泰为汽车城管理有限公司的委托诉讼代理人孟菊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 岳杰、姜晓艳上诉请求：1、请求撤销盘锦市双台子区人民法院（2019)辽1102民初2152号民事判决，依法改判物业费减免收取；2.—审二审诉讼费用全部由被上诉人承担。 事实与理由：我是2016年3月份入住泰为汽配城二期5栋112号，物业费交到2017年12月31日，2017年不欠物业费。房屋质量存在着很大的安全隐患，给我们造成了很严重的经济损失。物业达不到我们所要求的服务标准，物业没有尽到物业的责任。物业收取的费用高出了物业的服务标准。在交17年的取暖费时，是物业代收的，多收取768元费用，应该给予返还。依据《合同法》，《辽宁省物业管理条例》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，被上诉人没有履行相关维修、养护、管理维护义务，应承担相应的赔偿责任。请贵院充分考虑并采纳支持上诉人的请求，依法改判或发回重审。 辽宁泰为汽车城管理有限公司庭审辩称，我公司已经按物业合同履行了义务，服务质量符合服务标准，收费合理，不存在重复收费，上诉人提出的房屋质量的问题是开发商的责任与物业公司无关并且过了保质期。一审判决认定事实是正确的。请二审法院维持一审法院的判决，驳回上诉人的请求。 辽宁泰为汽车城管理有限公司向一审法院起诉请求：1、要求被告给付2017年7月1日至2019年12月31日的物业费5,410.08元；2、并按日3%承担滞纳金至结清全部物业费之日止；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告于2016年3月21日从开发商盘锦博景实业有限公司处购买面积138.72平方米的商网一处，位于盘锦国际五金机电汽配城5-112号，房屋价格90万元。开发商盘锦博景实业有限公司于2015年9月20日与原告签订了“物业管理委托合同”，双方约定将盘锦国际五金机电汽配城委托于原告实行物业管理，管理期限为三年。合同到期后，双方于2018年9月18日续签了“物业管理委托合同”，管理期限为三年，从2018年11月1日起至2021年10月31日止。被告与原告于2016年4月19日签订了“前期物业管理协议”，双方约定由原告对被告购买的5-112号商网进行前期物业管理，收费标准为每平方米每月1.3元。同时约定逾期不交纳物业费的，自逾期之日起按照3%收取滞纳金。被告自2017年7月1日开始拖欠物业费，到2019年12月31日共拖欠物业费5,410.08元，原告多次催要未果，故诉至法院，请求法院支持原告的各项诉讼请求。 一审法院认定事实：被告岳杰、姜晓艳为夫妻关系，二被告于2016年3月1日与盘锦博景实业有限公司签订商品房买卖合同（预售），购买位于盘锦国际五金机电汽配城5-112号的商网一处，房屋面积138.72平方米。原告于2015年9月20日与盘锦锦博景实业有限公司签订了“盘锦泰为汽车文化城物业管理委托合同”，约定将盘锦泰为汽车文化城委托于原告实行物业管理，管理期限为三年。合同到期后，双方于2018年1月1日续签了“盘锦泰为汽车文化城物业管理委托合同”，管理期限为三年，从2018年11月1日起至2021年10月31日止。二被告之子岳泓宇于2016年4月与原告辽宁泰为汽车城管理有限公司针对5-112号商网签订了前期物业服务协议。约定由原告提供前期物业服务，物业费为每平方米每月1.3元。被告以此标准向原告交纳了从2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业管理费2,164.03元。原告于2016年4月1日给予二被告物业费减免至2016年12月31日的政策优惠。从2017年7月1日起被告开始拖欠物业管理费，截止到起诉之日，共拖欠物业管理费5,127.55元（138.72平方米×1.3元/平方米·月÷30天×853天）。原告分别于2018年12月19日、2019年9月10日对二被告进行书面催缴物业费。另查明，原告辽宁泰为汽车城管理有限公司曾于2015年7月6日变更企业名称，变更前名称为盘锦久升物业管理有限公司，2015年7月6日前原告一直以盘锦久升物业管理有限公司这一名称为盘锦国际五金机电汽配城提供物业服务。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定行使权利，履行义务。本案中，原告与二被告之子岳泓宇针对5-112号商网签订了前期物业服务协议，庭审中被告对原告向其主张权利并无异议。原告已如约为被告提供了相关物业服务，被告在接受服务后拖欠物业管理费，其行为侵害了原告的合法利益，应依法承担相应的民事责任，故原告要求被告支付拖欠的物业费的诉讼请求，予以支持。原告诉请被告支付从 2017年7月1日至2019年12月31日期间的物业费，庭审中被告抗辩称2019年尚未到期，不同意支付该 部分物业费。本院认为，物业服务合同是双务合同，物业公司提供物业管理服务，接受服务的业主支付物业管理费，虽然庭审中原告主张物业管理费的交纳方式是上打租，业主预交下一年的物业费，但物业合同中并未有此约定，故被告应交纳从2017年7月1日起至起诉之日即2019年11月1日期间拖欠的物业管理费。通过庭审调查可知，原告给予被告物业费减免至2016年12月31日的政策优惠，被告足额交纳了从2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业费，被告主张应将多交纳的半年物业费在原告诉请数额中予以抵扣。一审法院认为，本着一次性解决纠纷、减轻当事人诉累的原则，应在原告催收的物业费中将被告多交纳的半年物业费予以抵扣为宜。故被告应支付物业管理费4,045.54元（5,127.55元-2,164.03元÷2）。对于被告提出的房屋质量有问题，原告维修效果不理想，维修期间产生停业损失，故不同意交纳物业费的抗辩，根据《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本案中被告提供的证据 不足以证明其主张，应由其承担举证不能的不利后果，且被告的抗辩不是其拒交物业费的当然理由，故被告的抗辩本院不予采纳。关于原告主张的滞纳金一项，原告作为服务行 业，其应提高自身的服务质量，根据庭审调查及对原、被告的询问可知，原告在提供物业服务期间与被告之间沟通不畅，且有管理不到位等情况，双方均有过错，故对原告要求被告支付滞纳金的请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告岳杰、姜晓艳于本判决生效后十日内一次性给付原告辽宁泰为汽车城管理有限公司从2017年7月1日至2019年11月1日期间的物业管理费4,045.54元（已抵扣被告多交纳的半年物业管理费）；二、驳回原告辽宁泰为汽车城管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告岳杰、姜晓艳负担。 本院二审期间，双方当事人均没有提供新的证据。 二审中查明的事实与原审认定的事实一致。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定行使权利，履行义务。根据《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定。本案中关于上诉人岳杰、姜晓艳提出的物业费交到2017年12月31日，2017年不欠物业费的主张及被上诉人没有履行相关维修、养护、管理维护义务，应承担相应的赔偿责任问题。原审中根据双方对物业费减免至2016年12月31日的政策优惠，已将多交纳的半年物业费予以抵扣。其主张2017年不欠物业费的请求，不予支持。被上诉人未履行相关维修、养护、管理等义务，因未提供充分证据证明其主张，原审证据不足以证明其事实主张，其应承担举证不能的不利后果。对于取暖费问题因属另一法律关系，不予审理。故上诉人岳杰、姜晓艳没有提供充分的证据证明其主张，其上诉请求本院不予支持。 综上所述，岳杰、姜晓艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人岳杰、姜晓艳负担。 本判决为终审判决。 审判长 费 旭 审判员 孙继晨 审判员 温 宇 二〇二〇年三月二十七日 书记员 陈 齐