山东省乳山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1083民初5078号 原告：兰兴德，男，1962年10月9日出生，汉族，住山东省乳山市。 被告：乳山市信达建设机械制造有限公司。住所地山东省乳山市城东工业园。 法定代表人：娇天雪。 被告兼乳山市信达建设机械制造有限公司委托诉讼代理人：崔学珍，女，1963年11月9日出生，汉族，住山东省乳山市。 原告兰兴德与被告乳山市信达建设机械制造有限公司（以下简称“乳山信达公司”）、崔学珍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰兴德，被告兼被告乳山信达公司委托诉讼代理人崔学珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兰兴德向本院提出诉讼请求：要求二被告赔偿原告设备提前拆除、报废、搬迁损失及租金合计200000元【其中：房租30000元，损失170000元（搬家费用35000元、拆解费12000元、拆除设备现价值50000元+73000元）】。事实与理由：2017年8月被告崔学珍以欺骗的手段谎称自有合法出租权与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁涉案的部分厂房和土地，用于水泥及建筑材料的拌合储存，并承诺若有产权转移确保给原告6个月的搬迁期限，以免重大损失。合同签订后原告在涉案厂房内安装了大型设备，投入生产使用。设备包括雷蒙磨机12万元，管链输送机3套5万元，专用储料罐4套15.9万元，皮带输送机5台合计3万元，螺旋输送机5台2.7万元，混拌机2台4.8万元，实验设备3套2万元，叉车一台3.5万元，大型混凝土基座2个9000元，高压电力电缆及水管设施等2.2万元，合计约55万多元（附有图片4页，合同3份）。2018年9月1日双方又签订《房屋租赁合同补充条款》约定增加使用面积，租期不低于二年，并就承租的房屋和土地位置等进行了明确约定，其他条款约定不变。于2019年9月18日原告在事先未接到任何一方通知的情况下原告突然收到威海中院（2019）鲁10执恢18号公告，要求所有承租方在2019年10月20日前必须迁出该厂房，一切损失由崔学珍承担，为此导致原被告之间签订的租赁合同无法继续履行。后经原告查询得知，二被告根本不具有该房产的合法出租权利，因为被告曾于2015年2月因欠款被法院起诉并执行，该房产被查封至今。原告认为被告崔学珍自始至终在隐瞒事实真相，为骗取房租款中饱私囊，尤其在2019年7月间在法院早已通知其房产被拍卖后，崔学珍趁原告常住外地信息不通之机，编造各种困难谎言，博取原告同情，仍然提前2个月收取原告4.5万元租金，明显有欺骗行为，违反了法律规定，同时导致原告遭受被迫提前1年拆解、报废、搬迁等巨大损失。由于大型专用设备对厂房要求的特殊性，当时短时间内很难找到合适厂房，至今也只能堆放于露天场地，进一步扩大了损失，大部分设备已报废，失去原有价值，网上网下处理无人问津。原告认为被告崔学珍的欺骗违约行为构成根本的违约，导致原告蒙受无法挽回的的经济损失和精神打击。综上二被告应负有全责，原告有权要求二被告赔偿经济损失，因此，肯请贵院依法支持原告的请求事项。 被告乳山信达公司、崔学珍共同辩称，2017年，被告乳山信达公司和原告之间签订了房屋租赁合同，租赁期限为一年，租金为15000元每年，原告租赁的是厂房的西厢，面积为486平方米，用于水泥基建材粉拌合储存，被告信达公司承诺两年内租金不变，如遇到产权转移时，保证原告有6个月的搬迁宽限期，退回剩余租金，合同终止。对于该合同的宽限期，威海市中级人民法院通知搬迁的时间是2019年11月30日开始，到期不履行，将依法强制执行。但是到现在为止，威海市中级人民法院并没有强制执行，到现在6个月的宽限期已经到了。在2017年8月27日，由于原告提出要求增加使用面积，经双方协商，原告租赁北车间的西4间，租金为18000元每年，与第一个合同房间不重叠，这4间中有被告乳山信达公司的航吊由原告免费使用，其他双方的权利义务同第一个合同。2018年9月1日，合同中载明的是增加使用面积，实际是崔学珍提出有人要租赁，原告不同意租赁给别人，后原告租赁了北车间剩余的14间，每年租金35000元。上述三份合同所涉及到的房间均不重叠，到现在为止，6个月的搬迁期均已届满，按照合同的约定，剩余的租金退还给原告。2019年的三份合同相应的租金被告已经收取，被告同意退还从2019年11月30日开始至2020年8月12日、2020年8月27日、2020年9月1日相应的租金给原告。损失和被告无关，因为当时签订合同时双方之间已经讲明，随时有转移的可能，所以不存在被告赔偿原告损失的情形。并且2019年10月4日被告已经退还了18000元的租金，2019年10月5日退还了10000元的租金，2019年10月7日退还了5000元的租金，2019年10月9日退还了5000元的租金，上述共计38000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2017年8月12日，原告兰兴德与被告乳山信达公司签订《房屋租赁合同》约定，出租方：乳山市信达建设机械制造有限公司（以下简称甲方）承租方：兰兴德（以下简称乙方）依据《合同法》等有关法律法规，经甲乙双方协商一致，订立本合同：1、甲方位于乳山市东段金三角工业园区“信达建设机械有限公司”厂房西厢租给兰兴德使用，面积为486平方米。用于水泥基建材粉体拌合储存。试用期间乙方不得有违法经营活动并确保使用材料无毒、阻燃、不爆。2、租期12个月，租金每年15000元整，一次性付清。甲方承诺两年内租金不变，后续价格随行就市，如有厂房产权转移时，保证乙方6个月的搬迁宽限期，退回剩余租金合同终止。3、厂房门卫室免费供乙方看门人员使用，甲方配合落实变压器电源接入工作，厢房水电门窗等修缮事项，由乙方自行解决，房屋主体结构不得随意改变，如有人为毁坏情况乙方应自动修理恢复原状。押金叁仟元整，如合同到期一切正常，应如数退还押金。其它未尽事宜随时与甲方沟通。本合同一式两份，甲乙双方各执一份。双方签字生效。甲方：乳山市信达建设机械制造有限公司（盖印）、崔学珍（签字、捺印）乙方：兰兴德（签字、捺印）2017年8月12日。 2017年8月27日，原告兰兴德与被告乳山信达公司签订《房屋租赁合同附加条款说明》约定，出租方：乳山市信达建设机械制造有限公司（以下简称甲方）承租方：兰兴德（以下简称乙方）乙方因需要增加使用面积，经双方协商同意，甲方北车间东数14间留出另用外，西4间租赁给乙方使用，洗手间不计，年租金壹万捌仟元整（18000.00），水电防水等乙方自己负责，其它航吊等设备乙方可免费使用。但维修责任自负，并保证安全。其它双方的权利义务同2017年8月12日西厢租赁合同相同。双方签字生效，租金一次性付清。本条款一式两份。甲乙各执一份。甲方：崔学珍（签字、捺印）乙方：兰兴德（签字、捺印）2017年8月27日。 2018年9月1日，原告兰兴德与被告崔学珍签订《房屋租赁合同补充条款》约定，出租方：崔学珍（以下简称甲方）承租方：兰兴德（以下简称乙方）因乙方需要增加使用面积，经双方协商同意甲方（原乳山市信达建设机械制造有限公司）厂房北车间东数共14间继续租给乙方使用，包括室内设施。年租金叁万伍仟元整，准租期限不低于二年，且二年内租金不变，同时乙方具有二次出租的权利，其它权利义务与2017年8月12日房屋租赁主合同相同。本条款一式两份，双方各执一份，签字生效。甲方：崔学珍（签字、捺印）乙方：兰兴德（签字、捺印）2018年9月1日。 合同签订后，原告兰兴德占有使用租赁的厂房。2017年8月12日、2017年8月27日签订的两份合同到期后，双方虽然未签订书面合同，但仍然继续按原合同的约定履行权利义务，原告兰兴德继续交纳租金并占有使用相应的厂房。2019年，被告收取了原告当年至2020年间的三份合同相应的租金，共计68000元。 2018年5月23日，威海市中级人民法院依据（2015）威执一字第356号之三执行裁定书查封了被执行人乳山市信达建设机械制造有限公司名下位于乳山市角工业园厂房及土地【房屋所有权证号：乳房权证夏村镇字第××号、20××30号、20××31号，土地使用证号：乳国用（2002）字第685号】。2019年8月8日，青岛百益生物科技有限公司变卖成交涉案不动产。2019年9月17日，威海市中级人民法院向本案原、被告发出公告，责令其在2019年10月20日前迁出房屋、退出土地。收到该公告后，原告兰兴德于2019年10月3日开始拆卸机器设备进行搬迁。2019年10月4日，被告开始分多次退还原告租金35000元，返还押金3000元，共计退还款项为38000元。 另查明，乳山市信达建设机械制造有限公司于2002年8月9日成立，2015年1月16日，法定代表人由崔学珍变更为矫天雪，崔学珍持股比例为89.31%。 以上事实，原、被告均予以认可。对于原告要求被告乳山市信达公司返还租金的诉讼请求，被告乳山市信达公司辩称对返还租金的事实无异议，但关于返还租金的具体数额应按照实际占有使用的天数予以扣除后进行返还。 有争议的事实如下： 对于原告主张要求被告崔学珍个人承担返还租金的诉讼请求，原告称被告崔学珍于2015年1月16日退出法人代表职务，仍于2017年8月12日以法定代表人身份刻意隐瞒厂房变卖查封抵押的实情，与原告签订合同，出租厂房并收取租金，应承担法律责任。对此，被告乳山市信达公司、崔学珍辩称系崔学珍履行职务行为，代表公司与原告签订厂房租赁合同并收取相应租金，并向法庭提交了证明一份，证实被告崔学珍收取的厂房租金均已交付公司用于账务处理。 对于原告兰兴德要求被告赔偿损失的诉讼请求，原告主张系因被告的违约行为导致其未能有6个月的宽限期，仓促搬出厂房，拆除的设备虽然如果有人购买可以继续使用，但是至今无人购买，因被告的原因导致其设备丧失使用价值，应由被告承担赔偿其搬家费用35000元、拆解费12000元、拆除的设备现价值123000元（50000+73000），共计170000元。并向法庭提交购买设备时的花费明细、拆除的设备照片、第三方与原告的微信记录等证据，证实其购买设备、搬家、拆除设备等的具体花销以及因被告的原因导致其订单取消，给其造成的可期待利益损失。对此，被告不予认可，认为原告在签订租赁合同时所购置的设备，双方并没有约定搬迁时由其赔偿，且购买设备的合同系复印件，不能证实购买设备的实际发生情况；对于第三方与原告签订的2019年3月的合同、发票以及2018年11月19日的合同，均是在原、被告发生纠纷之前，合同可以继续履行，与本案无关；2019年9月的微信记录，仅能证实询问过是否有货，不能证实双方实际发生了交易并产生了损失。 本院认为，本案系租赁合同而引发的纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告于2017年8月12日、2017年8月27日、2018年9月1日签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。原、被告均应当按照合同约定履行各自的权利与义务。 本案争议焦点：一、被告崔学珍是否应当承担返还租金、赔偿损失的法律责任；二、被告返还租金的具体数额；三、原告兰兴德要求赔偿损失的诉讼请求能否予以支持。 焦点一，首先，被告崔学珍系被告乳山市信达公司股东，持股比例高达89.31%，其原系该公司的法定代表人，后该公司在2015年1月16日将法定代表人变更为娇天雪，被告崔学珍亦认可该公司系其实际经营，同时被告乳山市信达公司委托被告崔学珍为本案委托诉讼代理人，并出具证明证实被告崔学珍收取的兰兴德厂房租金用于公司财务处理。其次，出租的涉案厂房均原系登记在被告乳山市信达公司名下。综上，足以认定涉案的三份合同出租人系被告乳山市信达公司，其股东崔学珍在合同上签字并收取租金只是履行的职务行为，相关的法律后果应由被告乳山市信达公司承担。故对原告要求被告崔学珍返还租金、赔偿损失的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。 焦点二，原告兰兴德于2019年10月3日开始拆卸机器设备进行搬迁，即从2019年10月3日开始原告兰兴德无法继续占有使用涉案厂房，租赁合同无法继续履行。故在此之后的租金，被告均应予以返还。故被告乳山市信达公司应返还原告租金的具体数额如下：2017年8月12日签订的合同项下租金为12904元【15000元÷365天×（365天-51天）】；2017年8月27日签订的合同项下租金为16225元【18000元÷365天×（365天-36天）】；2018年9月1日签订的合同项下租金为32027元【35000元÷365天×（365天-31天）】，共计61156元。因2019年10月4日被告开始多次退还原告款项共计38000元（租金35000元、押金3000元），故本案被告乳山市信达公司应向原告兰兴德返还租金26156元（61156元-35000元），故原告兰兴德要求被告乳山市信达公司返还租金30000元的诉讼请求，26156元合理部分，本院予以支持；其他部分，理由不当，本院不予支持。 焦点三，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在违约损害赔偿方面，《合同法》确立的是完全赔偿原则，包括积极损失的赔偿和可得利益的赔偿。 首先，针对可得利益的赔偿问题。可得利益损失的计算和认定，与举证责任分配密切相关。因违约行为的发生守约方遭受了哪些可得利益损失，包括生产利润损失、经营利润损失等，守约方所遭受的可得利益损失中，哪些是违约方在订约时可以预见的，均应由守约方负举证责任。本案中，原告兰兴德在庭审中曾主张170000元的损失系可得利益损失，但对于具体损失的计算依据及标准，无相关证据予以证实损失的具体数额，无相应的事实基础与诉请的170000元数额相对应。在此基础之上，原告兰兴德将要求损失的计算依据变更为租赁厂房时采购生产设备的花费、搬迁费用等损失，即为主张积极损失。 其次，针对积极损失的赔偿问题。原告兰兴德以被告“未给其6个月的搬迁宽限期”违约为由，主张被告应赔偿其为准备履行租赁合同时购买的生产设备花费、搬迁费用等，该部分花费系其为准备履行合同义务支出的费用。而在原告与被告签订租赁合同时，明确约定“如有厂房产权转移时，保证乙方6个月的搬迁宽限期，退回剩余租金合同终止”，可以看出，双方对于随时解除租赁合同以及解除后的处理进行了明确约定，原告兰兴德对随时解除合同并搬迁是有预见性的。只是在搬迁时未给予其充分的宽限期6个月，导致其仓促搬迁。故，原告要求被告赔偿生产设备花费、搬迁费用等损失的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十八条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告乳山市信达建设机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告兰兴德租赁费26156元； 二、驳回原告兰兴德被告乳山市信达建设机械制造有限公司赔偿损失的诉讼请求； 三、驳回原告兰兴德要求被告崔学珍返还租金、赔偿损失的诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2150元，由原告兰兴德负担1923元、被告乳山市信达建设机械制造有限公司负担227元；保全费920元，由被告乳山市信达建设机械制造有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  杨知函 书记员  邵纯纯