广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0802民初4140号 原告：贵港市农村电力服务有限责任公司,住所地贵港市建设西路64号，统一社会信用代码：9145080075978009XJ。 法定代表人：冯德孟，董事长。 委托诉讼代理人：陆如积，广西君望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴春梅，广西君望律师事务所律师。 被告：贵港市锦远房地产开发有限公司，住所地贵港市新区二路阳光都市A-07-04167，统一社会信用代码：914508026750330031 法定代表人：宁宝育，执行董事。 原告贵港市农村电力服务有限责任公司（以下简称农电公司）与被告贵港市锦远房地产开发有限公司（以下简称贵港锦远公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案受理，并于2019年3月29日作出（2018）桂0802民初2669号民事判决，贵港锦远公司不服，向贵港市中级人民法院提起上诉。贵港市中级人民法院于2019年9月2日作出（2019）桂08民终910民事裁定，撤销本院（2018）桂0802民初2669号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告农电公司的法定代表人冯德孟及委托诉讼代理人陆如积到庭参加诉讼。被告贵港锦远公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告农电公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告贵港锦远公司将其已交付给原告使用的位于贵港市建设西路64号院锦远国际商住综合楼一、二、三层房屋（建筑面积共2000.14平方米，其中一层523.74平方米、二层721.41平方米、三层754.99平方米；房屋用途：商业；1-3层房屋评估价值：17154135元）的产权办理产权登记到原告农电公司名下；2、判令被告贵港锦远公司向原告赔偿因其未能依约交付贵港市建设西路64号院锦远国际商住综合楼1至3层房屋（未交付的房屋建筑面积共695.96平方米）造成的经济损失5651115元；3、判令被告贵港锦远公司向原告支付延迟竣工交房的违约金252000元（每逾期一天按风险抵押保证金总额350万元的万分之三计算违约金，被告迟延竣工240天）；4、本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2008年3月21日，原告农电公司为了解决办公用房和职工住宅用房，与贵港市荣晖房地产开发有限公司（以下简称荣晖公司）签订《联合竞拍土地协议书》，约定以荣晖公司的名义参与竞拍贵港市2004年第十期国有土地使用权，该地块位于贵港市建设西路64号院，竞拍成交价款422万元及竞拍的相关费用全部由原告农电公司支付。之后，原告农电公司将竞买所得的上述国有土地使用权〔贵国用（2006）第1631号〕办理到荣晖公司名下，约定实际产权属原告农电公司。原告农电公司与荣晖公司先联合开发了职工住宅用房项目。 2008年4月23日，原告农电公司向贵港市国有资产监督管理委员会上报《关于引资合作开发本公司出资竞拍取得的位于市区建设西路64号院贵国用（2006）第1631号受让地块二期工程建设的请示》，2008年5月12日市国资委批复：我委原则同意你公司通过公开征集意向合作方，以竞标方式选择具有资质的房地产开发公司对你公司的该宗土地进行合作开发。之后原告农电公司通过竞标选择了来宾市锦远房地产开发有限公司（以下简称来宾锦远公司），并于2008年5月26日签订了《房地产联合开发合同》，该合同约定来宾锦远公司在贵港设立项目公司与原告农电公司合作开发位于贵港市建设西路64号院地块上的锦远国际项目，原告农电公司提供项目土地，由锦远公司提供开发的全部资金，由锦远公司全额出资、独立核算、自负盈亏，原告不参与项目具体经营管理，不承担项目的经营风险。双方还约定该项目建成后原告农电公司只收取固定的房产，原告具体应分配所得的房产为：一是建筑面积不少于1000平方米的地下室；二是建筑面积不少于750平方米（含公摊面积）的一楼临街商铺；三是建筑面积每层不少于750平方米的二、三层办公写字楼（含公摊面积），两层共1500平方米。地下室、一、二、三层的产权全部归农电公司所有（为四楼以上的过道和楼道和楼梯间、电梯厅除外）。第四层以上的产权归锦远公司所有和处置。该合同还约定了其它内容。原告认为，上述双方签订的《房地产联合开发合同》名义上是联合开发，实际上是房地产转让合同。双方在该合同中约定提供土地使用权的原告农电公司不承担经营管理，也不承担经营风险，只收取固定利益（即分配取得固定数量房屋），符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。因此，上述双方签订的《房地产联合开发合同》应认定为房地产转让合同，也就是说原告将其土地使用权和地上房屋产权置换被告建成后等价的房地产，该合同合法有效，依法受法律保护。 《房地产联合开发合同》签订后，来宾锦远公司依约在贵港设立了被告贵港锦远公司。2008年6月18日来宾锦远公司与原告农电公司、被告贵港锦远公司三方签订《确认协议书》，三方均同意由被告贵港锦远公司负责开发锦远国际项目开发建设工作并作为承担履行《房地产联合开发合同》权利义务的主体。2009年7月23日原告依约将上述项目用地过户到被告贵港锦远公司名下，并将地上的房屋（建筑面积约3000平方米）拆除后将项目用地交付给被告开发使用，原告农电公司己全面履行了合同约定的义务。被告委托设计了建筑施工图纸（没有经过农电公司审核），被告在该地块商住综合楼建成后于2016年4月28日将该楼的1至3层房屋总建筑面积2554.04平方米。其中地下室553.9平方米、一层523.74平方米、二层721.41平方米、三层754.99平方米）交付原告装修使用，被告明显超出合同约定的竣工交房日期（被告于2013年10月28日开工，合同约定650天内竣工，即应于2015年7月31日前竣工，但被告于2016年4月28日才交付房屋，迟延交房240天），根据双方协议的约定，被告至今尚有建筑面积695.96平方米的房屋（其中地下室446.10平方米、一层226.26平方米、二层28.59平方米、三层4.99平方米）未能交付给原告使用，也没有依约将其己交付给原告农电公司一、二、三层房屋（建筑面积共2000.14平方米，其中一层523.74平方米、二层721.41平方米、三层754.99平方米，房屋用途：商业）的产权办理产权登记到原告农电公司名下。2018年7月31日经原告委托具有资质的评估机构对锦远国际商住综合楼-1至3层中被告己交付的建筑面积2554.04平方米及其未交付的建筑面积695.96㎡房屋市场价值进行评估，评估结论显示被告已交付原告的贵港市建设西路64号商住综合楼-1至3层的房屋市场价值（包含房屋应分摊的土地使用权价值）评估值为18789135元，未交付的商住综合楼-1至3层的房屋市场价值（包含房屋应分摊的土地使用权价值）评估值为5651115元。 综上所述，被告上述的行为明显违反了《房地产联合开发合同》第三条第一款第点及第四条、第五条、第六条、第八条等的约定，依法应承担违约责任，除了应将锦远国际商住综合楼一、二、三层房屋的产权办理产权登记到原告名下，还应向原告赔偿因被告未能依约交付锦远国际商住综合楼1至3层房屋（未交付的房屋建筑面积共695.96㎡）造成的经济损失5651115元，并支付延迟竣工交房的违约金252000元（每逾期一天按风险抵押保证金总额350万元的万分之三计算违约金，被告迟延竣工240天），经济损失和违约金合计5903115元。原告于2017年10月23日委托律师发函给被告要求履行合同义务，但被告经催告后至今仍未履行上述合同约定的义务，也未向原告赔偿经济损失和支付违约金。为了维护原告的合法权益，原告特具状起诉，请求法院认真调查核实，秉公执法，依法支持原告的诉讼请求。 被告贵港锦远公司书面辩称： 一、关于原告要求办理房屋产权登记的问题。1、被告并非不为原告办理房屋产权登记，相反，被告目前正在着手办理，正在逐步办理房产产权登记前的各项准备工作，锦远国际项目目前已经完成房屋建筑面积测绘、消防验收、补交超批准计容建设土地出让金，办理了建设工程规划核实。2、锦远国际项目土地为原告提供，办理产权登记需要原告协助配合提供土地发票，但被告发函要求原告提供，原告至今仍未向被告提供，房产未能办理产权登记，原告也有责任。 二、关于原告诉请的未交付房产面积损失5651115元的问题。1、双方在合作开发合同中约定了原告应分得-1至3层的房产，被告在锦远国际项目建设完成后，已经根据合同约定将-1至3层整层房屋交付给了原告，虽然贵港市房地产测绘队测绘面积与合同约定应当交付的面积存在一定的差距，但是被告没有自留使用。至于每层的测绘面积与合同约定交付面积不同，是因为规划设计变更的结果。锦远国际初始设计中-1至3层的面积是根据合作开发合同的约定进行设计的，但由于在报建过程中，规划部门要求整个项目整体后移5米，因此对原设计进行了修改，原告对该修改是清楚的，并盖章同意修改后的规划设计，同时锦远国际项目的规划设计条件由原告的工会主席梁冬冬向贵港市住房和城乡规划建设委员会申请办理，说明原告自始参与了锦远国际项目的整个规划设计和报批程序，已知可分配的房产面积与合同约定面积有变，非但不提出异议，还盖章予以确认该设计，因此，被告在未保留-1至3层任何面积的情况下，将整层房产全部交付给了原告应视为被告已经全部履行了合同约定的交付房产义务，不存在未交付房产面积的问题。2、房产测绘面积是按照《房产测量规范》计算面积的，该测绘方法对于阳台只计算一半，实际上，根据规划设计图纸计算，被告交付的每层面积都达到了合同约定的交付面积，甚至超出合同面积。3、退一步来说，按照贵港市房地产测绘队测绘面积计算，-1层面积为908.66平方米、1层为732.9平方米、2层为705.74平方米、3层为725.36平方米，合计3072.66平方米，被告已经将各层按照整层毫无保留的交付给了原告，而原告仅计算交付面积为2554.04平方米与事实严重不符！ 三、关于原告主张的逾期竣工交房违约金252000元的问题。1、工期延误，原告也存在责任，原告未按照合作开发合同的约定及时协调原租户拆迁退场、协调施工临时用水用电问题、协调施工车辆进出问题和设立风险抵押保证金账户，原告一期住宅小区阻挠被告进场施工。2、按照合作开发合同第六条的约定，停水停电、遭遇与地质勘察报告不同的复杂地质条件、规划设计重大修改、第三方阻挠施工等工期可以顺延。锦远国际项目在建设过程中，地基基础设计（即基坑支护问题）需要进行重大修改，地基基础建设部分施工过程使用了一年多时间，远远超出了4个月的计划正常工期。此外，施工过程中，存在旧的化粪池特殊施工条件，拆除时间长，严重延误的工期。3、项目主体结构于2014年11月24日已经通过验收，不存在延期竣工问题。4、合作开发合同约定工程不能按期竣工才需支付违约金，截止日期是计算到竣工日，而不是交房日。原告要求计算至交房日没有事实和法律依据。5、虽然双方约定风险抵押保证金为350万元，但实际上只交付了100万元，说明双方已经实际变更了风险抵押保证金数额，如需支付违约金，违约金计算应以实际支付的100万元为基数。综上所述，被告已经根据合同的约定正在着手办理房屋产权登记，也已经将-1至3层房产按照整层全部交付给了原告，不存在未交付房产问题和逾期竣工问题，因此，原告诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 原告农电公司围绕其诉讼主张提供证据：1.联合竞拍土地协议书，证实原告与荣晖公司约定，原告以荣晖公司的名义参与竞拍贵港市建设西路64号院地块（简称64号地块），竞拍成交费用全部由原告负责等权利义务的事实；2.拍卖成交确认书、3.收据、4.证明，以上证据证实原告支付了全部成交价款422万元及竞拍的相关费用，取得64号地块实际产权的事实；5.双方承诺书，证实原告与荣晖公司为确保履行双方的协议和工程项目建设的顺利进行而签订了承诺书的事实；6.贵国用（2009）第0067号国有土地使用证，证实原告依约将64号地块的国有土地使用权办理到荣晖公司名下，但该地块的实际产权属原告的事实；7.贵国资函[2008]26号批复，证实国资委同意原告通过公开征集意向合作方，以竞标方式选择具有资质的房地产开发公司对64号地块进行合作开发的事实；8.房地产联合开发合同，证实该项目建成后原告只收取固定的房产，及具体应分配所得的房产的建筑面积范围的事实；9.确认协议书、10.声明书、11.企业变更登记、12.企业法人营业执照，以上证据证实来宾锦远公司依约设立贵港锦远公司，贵港锦远公司是本案适格的诉讼主体；13.国有土地使用权转让合同、14.土地过户确认协议书、15.贵国资函[2008]61号函、16.贵国用（2009）第0066号国有土地使用证、17.总平面图，以上证据证实原告依约将地上的房屋（建筑面积约3000平方米）拆除、将64号地块过户到被告贵港锦远公司名下，将项目用地交付给被告贵港锦远公司开发使用，原告已全面履行了合同约定的义务；18.建筑工程施工许可证、19.建设工程质量竣工验收意见书、20.房屋建筑面积测绘成果报告书、21.锦远国际办公楼（-1至3层）前期交接明细表，上述证据证明证实被告迟延竣工交房240天的事实，被告在商住综合楼建成后至今尚有建筑面积695.96平方米的房屋未能交付给原告使用的事实，被告未依约将其已交付给原告农电公司1至3层房屋的产权办理产权登记到原告农电公司名下的事实；22.律师函、23.邮件网页、24.短信，以上证据证实原告委托律师事务所向被告发律师函，催促被告履行协议约定的义务，但被告收到函件后至今未履行义务，也未向原告赔偿经济损失和支付违约金的事实；25.资产评估报告书，证明被告未能交付锦远国际商住综合楼-1至3层房屋建筑面积共695.96平方米造成原告的经济损失为5651115元。26.竣工验收备案表，证实贵港市锦远国际广场已竣工验收，贵港市住房和城乡建设局同意竣工验收备案，该工程已符合办理商品房不动产产权登记条件的事实；27.授权委托书，28.身份证，29.收条，证实原告在贵港市锦远国际工程符合办理不动产产权登记条件后，已提交土地证等材料给被告办理锦远国际商住楼不动产产权登记的事实；30.商品房预售合同，证实被告与其他客户签订商品房买卖合同约定办理房屋产权登记的时间为2016年12月31日前；31.办公楼项目拆除工程施工合同及附件，32.照片，证实本案实属原告用原有的土地和地上房屋（建筑面积约3000多平方米）置换本案合同约定的商品房的事实。 被告贵港锦远公司提供证据：1.测绘成果报告书、房屋建筑面积总表、房产分户图，证明被告已经办理锦远国际房产产权登记前准备工作即房产面积测绘；2.贵港市人民政府关于同意锦远国际项目用地改变土地使用条件补交土地出让价款的批复、《国有土地使用权出让合同》补充合同、银行电子回执、3.贵港市住房和城乡规划建设委员会建设项目缴款通知单、建设银行回单、收据，以上证据证明锦远国际项目超批准计容建设，需要办理补交土地出让价款、补交超规划城市基础设施配套费等手续才能组织竣工验收，才能办理产权登记；4.建设工程规划核实证明，证明锦远国际项目建设完成后，需要经过建设工程规划核实等程序才能组织竣工验收，才能办理房屋产权登记，现被告正在办理房屋产权登记前的各种手续，并非被告不给原告办理房屋产权登记；5.关于提交土地发票及相关材料的函，证明被告积极为原告办理房产产权登记，要求原告提交土地发票等相关材料；6.锦远国际初始总平面图、-1层至3层平面图，证明锦远国际初始总平面图、-1层至3层平面图是根据合同约定进行规划设计的，面积符合合同约定；7.锦远国际商住楼方案设计（总平面图、-1层至3层平面图），证明原告盖章同意修改后的锦远国际商住楼方案设计（总平面图、-1层至3层平面图），其知道-1至3层的面积有变化，对此变更仍盖章确认，表明原被告双方已经实际变更了合同约定的分配房产面积；8.贵港市政务服务中心部门服务事项受理通知书（锦远国际提供建设工程规划设计条件）及附件、9.锦远国际项目建设工程规划设计条件，以上证据证明锦远国际工程规划设计经过原告同意后，由原告公司工会主席梁冬冬向贵港市住房和城乡规划建设委员会申请办理提供建设工程规划许可条件，说明原告知道未来可分配的房产面积有变，并同意接受该变更结果；10.关于协商“锦远国际”项目事项的函，关于“锦远国际”项目建立共管账户及工程建设进度风险抵押保证金退还协议，证明由于原告的原因导致项目工期延误；11.关于对《关于对人和小区南面锦远国际商住楼规划建设的意见函》的复函，证明原告一期住宅小区业主阻挠被告进行施工；12.设计变更/补充通知单、基坑支护安全专项施工方案报审表、地基与基础部分工程质量验收记录、基础结构隐蔽验收报告、地基与基础部分工程质量验收报告，证明锦远国际项目存在与勘探报告不符的复杂地质条件，地基基础设计需要进行重大修改，严重拖延了地基基础工程竣工验收；13.工程联系函，证明施工过程中存在旧的室外化粪池特殊施工条件，拆除时间长，延误工期；14.主体结构分部工程质量验收记录、验收报告，证明项目主体结构已经于2014年11月24日通过验收；15.建设工程消防验收意见书，证明被告已经办理锦远国际房产产权登记前准备工作、对建设工程消防进行验收;16.施工组织设计--报审表、审批表、施工进度网络总计算表，17.基坑支护安全专项施工方案审批表（目录、编制依据、工程概况、施工计划部分），以上证据证明锦远国际项目存在与勘探报告不符的复杂地质条件，地基基础设计需要进行重大修改，地基基础实际工期为一年多，远远超出了120天的计划工期，严重拖延了工程竣工时间。 原告对被告提供证据的质证意见：对证据1、2、3、4真实性合法性无异议；对证据5原告方承认收到，但土地使用权证已经办理到被告名下，与房屋产权证没有关系；对证据6真实性不予认可，原告方也未在平面图上签字；对证据7真实性有异议，原告方已核实不是梁冬冬本人签字盖章，总平面图是与现在施工不一致的；对证据8、9真实性无异议，但认为梁冬冬是代表被告的，不能证明原告公司认可被告的办证行为；对证据10真实性不予认可，对证明内容不予认可，拆除工作不属于原告拆迁的义务，按照约定原告就已搬离且已经将土地证办理到被告名下；对证据11真实性无异议，但被告只交付了100万的押金；对证据12真实性不予认可，原告方未参与到施工过程；对证据13真实性由法院认定，竣工时间原告方按照合同约定是以交房时间来定；对证据14真实性不予认可；对证据15的三性无异议。对证据16、17真实性由法院认定，地基发生变化不能作为拖延工程竣工时间抗辩的理由。 本院对当事人无异议的证据予以确认。关于原告提供的证据25.资产评估报告书，本院认为，对案涉房屋价格评估属于专业性问题，该评估结果对案件的处理具有决定性的影响，因此，本案应当对案涉房屋的价格进行评估。广西众益资产评估土地房地产评估有限公司（以下简称众益评估公司）的经营范围包括房地产评估和咨询，具有房地产价格评估的资质，具备鉴定人的资格要求。该公司接受农电公司的委托后，根据贵港市房地产测绘队对案涉房屋建筑面积测绘结果，采用市场比较法和收益法进行价格评估并作出鉴定意见。案件在审理过程中，锦远公司有权对农电公司单方委托并形成的资产评估报告提出异议，在锦远公司未能提供反驳证据并提出重新鉴定申请的情况下，本院应采信资产评估报告具有本案证据的证明力。 综上证据，本院认定事实如下： 2005年3月21日，荣晖公司(甲方)与农电公司(乙方)签订《联合竟拍土地协议书》，约定乙方以甲方的名义竟拍位于贵港市建设西路北、港北区科技教育局用地东侧的国有土地使用权3781.407平方米，经贵港市国土资源局与荣晖公司确认，成交价为422万元，并约定荣晖公司已经给付的拍卖履约保证金30万元抵作地价款，于2005年4月7日前向贵港市国土资源局支付价款126.6万元(含拍卖履约保证金)，余款295.4万元于2005年6月6日前付清。 2008年5月26日，来宾锦远公司(甲方)与农电公司(乙方)签订《房地产联合开发合同》，乙方用位于贵港市建设西路64号院、港北区科技教育局用地东侧的土地面积约2268平方米作为合作的全部出资。该土地是农电公司出资购买，登记在荣晖公司名下，原土地总面积3781.4平方米，扣减乙方已经使用部分，实际可使用面积约1890.7平方米(土地面积以国土部门分割办证核发的土地使用权证为准)。合作方式为甲方负责在贵港市成立具有房地产开发资质的公司，由该公司负责项目的开发建设、落实项目资金、履行合同的主体；乙方负责将该部分土地使用权变更登记到甲方项目公司的名下，协助办理项目报建等手续。乙方按合作合同约定取得分配的房产，不参与项目的利润分配，不承担项目开发经营的风险；其余房产归甲方所有，由甲方处置。甲方及其项目公司必须全额负责合作项目的基础建设和附属工程的投资、设计、报建、税金以及土地过户等相关税务费，负责将合作合同约定属于分配给乙方所得房产的产权办理到乙方名下，办证所需费用、契税由乙方支付。乙方保证用于合作开发的土地权属清楚合法、不存在纠纷等，确保荣晖公司同意，甲方在贵港市设立的项目公司取得营业执照后10天内共同到国土部门办理土地使用权变更登记至甲方项目公司名下。乙方积极协助甲方落实项目开发所需要的供水、供电问题，确保该项目能够按期开工。项目建成后，乙方分得的房产具体为：①建筑面积不少1000平方米的地下室；②建筑面积不少750平方米(含公摊面积)的一楼临街铺面；③建筑面积每层不少750平方米的二、三层办公写字楼(含公摊面积)，两层共1500平方米。一、二、三层的设计布局必须通过乙方确认同意后方能向建设部门报批。甲方必须在房屋竣工验收合格后两个月内着手办理分配给乙方的相关房产证件。甲方应向乙方预交350万元风险抵押保证金，其中100万元为工程验收合格和交付应分得房产的保证金；250万元为确保工程建设进度风险保证金。建设工期为取得施工许可证之日起650天。出现不可抗力、停水停电、遭遇与地质勘探报告不同的复杂地质条件、政府重大庆典以及政策变化、规划设计重大修改、第三方阻挠项目实施等致工程无法正常进行情形的，工期顺延。如因甲方原因致使工程不能按期竣工的，每逾期一天，甲方按风险抵押保证金总额万分之三向乙方支付违约金。 2008年6月18日，来宾锦远公司(甲方)、贵港锦远公司(乙方)与农电公司(丙方)签订《确认协议书》，甲方已经在贵港市成立锦远公司，并于2008年6月11日领取营业执照。根据甲方与丙签订的《房地产联合开发合同》约定，甲方、乙方、丙方共同确认，从协议书生效之日起甲、丙双方签订的《房地产联合开发合同》由乙方继受并实际履行、承担甲方与丙方约定的一切法律责任与义务。若乙方不能按合同约定履行相关义务和责任的，甲方应负连带责任。 2008年9月25日，农电公司、贵港锦远公司、荣晖公司一致确认，同意从农电公司以荣晖公司的名义购买位于贵港市建设西路64号院的国有出让土地使用权中分割1861.78平方米并过户到锦远公司的名下。 2009年7月23日，贵港市人民政府给予荣晖公司办理坐落于贵港市建设西路64号院国有土地使用权，使用面积1898.87平方米。 2010年12月3日，农电公司在锦远国际商住楼方案设计的总平图上盖章，签署意见为：同意该设计总平。 2011年8月9日，贵港市住房和城乡规划建设委员会给锦远公司办理锦远国际项目的建设工程规划许可证，许可建设规模为壹栋及地下室、建筑面积12791.50平方米。2013年10月28日，贵港市住房和城乡规划建设委员会给锦远公司办理锦远国际项目的建筑工程施工许可证，准予项目施工。 2015年12月30日，经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位对锦远国际项目进行竣工验收，验收的内容有：1.地面与楼地面工程、门窗工程、装饰工程、层面工程观感及竣工资料；2.给水排水工程、电气安装工程观感及竣工资料；3.现场抽查；4、观感质量检查。综合验收结论为：工程质量合格。 2016年1月24日，贵港市房地产测绘队对贵港市港北区建设西路64号(锦远国际)第1幢商住楼进行测绘，结果为：占地面积762.79平方米，总建筑面积为13142.20平方米，其中住宅面积10588.16平方米；商业面积2000.14平方米；车库面积553.90平方米。功能区分类为：商业1建筑面积523.74平方米、套内面积为490.78平方米、公摊面积为32.96平方米；车库建筑面积553.9平方米、套内面积为494.48平方米、公摊面积为59.42平方米；商业2建筑面积721.41平方米、套内面积为439.58平方米、公摊面积为281.83平方米；商业3建筑面积754.99平方米、套内面积为470.27平方米、公摊面积为284.72平方米。 2016年4月28日，广西贵港市盛泰物业服务有限公司将锦远国际办公楼-1至3层移交给农电公司。其中-1楼8个车位，建筑面积553.9平方米；1楼商铺523.74平方米；2楼建设筑面积721.41平方米；3楼建筑面积754.99平方米。 2018年8月20日，众益评估公司受农电公司的委托对贵港锦远公司交付的贵港市建设西路64号商住综合楼-1至3层的房屋与约定交付的房屋面积差的价值进行评估，评估结论为贵港锦远公司未交付农电公司的贵港市建设西路64号商住综合楼-1至3层的房屋市场价值(包括房屋应分摊的土地使用权价值)评估值为5651115元。其中，地下停车库446.10平方米，评估单价2952元，评估价值13170000元；首层商铺226.26平方米，评估单价18633元，评估价值4215903元；二层商商品房28.59平方米，评估单价5009元，评估价值143207元；三层商品房-4.99平方米，评估单价18633元，评估价值-24995元。 另查明，贵港锦远公司是于2008年06月11日依法注册登记成立的有限责任公司，经营范围：房地产开发与经营；建筑材料、五金交电销售。 本院认为，来宾锦远公司与农电公司签订《房地产联合开发合同》约定由农电公司提供国有土地使用权与来宾锦远公司合作开发房地产，之后，来宾锦远公司成立贵港锦远公司，并经三方同意由贵港锦远公司概括承受《房地产联合开发合同》的权利和义务，因此，确认贵港锦远公司与农电公司是《房地产联合开发合同》的当事人，案涉项目已经竣工并已交付使用，因此，双方签订的《房地产联合开发合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。农电公司提供国有出让土地使用权1861.78平方米与贵港锦远公司合作开发房地产，根据约定，农电公司不承担合作开发的经营风险，只分配-1至3楼固定的房屋，因此，应确认农电公司与贵港锦远公司之间构成土地使用权转让合同关系。农电公司与锦远公司以合作开发的名义签订合同，其目的是取得房屋的不动产物权。双方约定案涉工程验收合同后两个月内贵港锦远公司着手办理房屋产权登记手续。2015年12月30日，案涉工程经验收合格，贵港锦远公司至今未能将分配给农电公司的房屋办理产权登记手续，构成违约，贵港锦远公司应承担办理案涉房屋产权登记到农电公司名下的责任。因此，原告农电公司请求被告贵港锦远公司将位于贵港市建设西路64号院锦远国际商住综合楼一、二、三层的房屋所有权转移登记到农电公司的名下，于法有据，本院予以支持。 关于争议焦点1、农电公司在项目设计总平图上盖章确认是否构成对合同约定的变更，贵港锦远公司向农电公司交付的房屋是否符合合同的约定。根据合同法的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人协商一致，可以变更合同。根据上述法律规定，当事人需要变更合同，应当协商达成一致协议，没有变更合同的，当事人应当按约定全面履行自己的合同义务。农电公司在设计总平图上盖章应确认是双方在履行合作合同关于一、二、三层的设计布局必须通过农电公司确认同意的约定，不能认定为双方对合同的变更。贵港锦远公司由于设计的变更，无法按约定向农电公司交付房屋构成违约行为，应承担赔偿损失的违约责任。根据贵港市房地产测绘队测量结果，贵港锦远公司已经向农电公司交付的房屋为：地下停车库553.9平方米，按约定少交付446.10平方米；一楼实际交付523.74平方米，按约定少交付226.26平方米；二楼实际交付721.41平方米，按约定少交付28.59平方米；三楼实际交付754.99平方米，按约定多交付4.99平方米。众益评估公司对该未能交付部分房屋进行评估的市场价值为5651115元。因此，贵港锦远公司未能按约定向农电公司交付房屋，造成农电公司的经济损失确认为5651115元。所以，原告农电公司要求被告贵港锦远公司赔偿经济损失5651115元，于法有据，本院予以支持。 关于争议焦点2、贵港锦远公司是否构成迟延交房，是否应当向农电公司承担违约责任，违约金如何确定。贵港市住房和城乡规划建设委员会于2013年10月28日给贵港锦远公司办理锦远国际项目的建筑工程施工许可证，双方约定项目工程应当于取得施工许可证之日起650天竣工，约定的上述期限应认定为交房期限。经折算，贵港锦远公司应当于2015年8月9日将约定的房屋交付给农电公司，2016年4月28日，贵港锦远公司才经过广西贵港市盛泰物业服务有限公司将锦远国际办公楼-1至3层移交给农电公司，按约定迟延交房263天，贵港锦远公司构成迟延履行的违约行为，应承担支付违约金的违约责任。根据合同约定，贵港锦远公司逾期竣工应按350万元每日万分之三计算违约金，该约定应认定为双方对贵港锦远公司逾期交付房屋应向农电公司承担赔偿损失的计算方法，因此，贵港锦远公司应承担的违约金为276150元(350万元×263天×3÷10000)，所以，原告农电公司请求被告贵港锦远公司支付迟延竣工违约金252000元，理由充分，本院予以支持。 关于迟延交房，贵港锦远公司提出抗辩意见：1、其提供证据《关于协商锦远国际项目事项的函》，该函写明2013年2月，项目将全面开工，农电公司尽快协调租户退场，早安排旧楼房的拆除；协调农电公司职工住宅临时出入口；考虑施工用电用水的接表以及提供辅助账户，以便锦远公司交付风险押金。但该函发生在项目开工前，并不能证明因农电公司的原因导致项目建设工期的延长。2、其提供证据《关于对的复函》，该函是贵港锦远公司给人和小区业主说明，锦远国际项目的建设是符合国家关于规划、消防、通风和采光等方面的规定，不属于第三方阻挠并且达到工程无法正常进行的情形。3、其提供证据《设计变/补充通知》，但该变更发生在设计阶段，并不属于合同约定的重大设计变更的情形。4、其提供证据《工程联系单》，该联系单是关于室外化粪池、排水、排污沟土方开挖及土方外运的事宜，化粪池等工程的建设时间已经超过合同约定的650天之外，该建设项目也不属于复杂地质条件等足以使工程无法正常施工的情形。5、其提供证据《施工组织设计》，说明工程工期为530天，如遇到合同允许顺延的工期延误，应由监理方和业主方工地代表签证。贵港锦远公司辩称地基花一年多才完成，应属于合同工期可顺延的情形，但是却未能提供包括业主在内的相关单位确认的证据，因此其提供的该证据不能证明因地基的施工属于复杂地质条件等足以使工程无法正常施工的情形。6、贵港锦远公司抗辩项目主体结构于2014年11月24日已经通过验收，但2014年11月24日的验收只对1-3层、13-19层主体结构分部工程质量进行验收，仅是对部分主体工程进行验收，不能认定为对工程项目竣工验收。综上，贵港锦远公司的抗辩意见，理由不成立，本院不予采信。 被告贵港锦远公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，依法应承担对其不利的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告贵港市锦远房地产开发有限公司办理其开发的位于贵港市建设西路64号院锦远国际商住综合楼一、二、三层的房屋所有权（建筑面积共2000.14平方米，其中一层523.74平方米、二层721.41平方米、三层754.99平方米）转移登记到原告贵港市农村电力服务有限责任公司的名下； 二、被告贵港市锦远房地产开发有限公司向原告贵港市农村电力服务有限责任公司赔偿经济损失5651115元； 三、被告贵港市锦远房地产开发有限公司向原告贵港市农村电力服务有限责任公司支付迟延竣工违约金252000元。 以上义务，被告应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费157086元，财产保全费5000元，合计162086元，由被告贵港市锦远房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费157086元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：中国农业银行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  胡盛赋 人民陪审员  陈 凤 人民陪审员  闫京建 二〇二〇年三月二十七日 法官 助理  殷小易 书 记 员  张蓝月