山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5899号上诉人（原审原告）：蔡受辰，男，1985年5月3日出生，汉族，住烟台市长岛县。委托诉讼代理人：陈琼，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓军，山东鑫士铭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：烟台第一国际房地产开发有限公司，住所地烟台市芝罘区环山路96号。法定代表人：邓博毅，董事长。委托诉讼代理人：王东，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。原审第三人：中国光大银行股份有限公司烟台分行，住所地烟台市芝罘区南大街111号。负责人：彭毅平，行长。委托诉讼代理人：吕伟，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：彭海燕，女，该公司工作人员。上诉人蔡受辰因与上诉人烟台第一国际房地产开发有限公司（以下简称第一国际公司）、原审第三人中国光大银行股份有限公司烟台分行（以下简称光大银行烟台分行）商品房销售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602民初10276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡受辰上诉请求：1、撤销一审判决中的“驳回原告对购房款利息损失的主张”的判决，依法改判第一国际公司支付购房款利息损失258050.66元（2014年7月4日-2017年6月22日），以及自2017年6月23日起至第一国际公司实际履行之日止，以购房款1600000元为基数，按照银行同期贷款利率计算的利息损失。2、本案诉讼费用由第一国际公司负担。事实和理由：一审判决“驳回蔡受辰对购房款利息损失的主张”，属适用法律不当。一、合同解除后，第一国际公司应当返还购房款及利息。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状。同时，孳息亦应一并返还。本案中蔡受辰于2014年7月3日缴纳了购房款1600000元，第一国际公司占用至今，其返还购房款时应一并返还占用期间的利息。二、本案中，不排除第一国际公司另行提起关于蔡受辰占用房屋期间的使用费的诉讼。本案判决生效后，蔡受辰不能再主张第一国际公司返还购房款利息，一旦第一国际公司另案要求蔡受辰支付占用房屋使用费，必然会给蔡受辰造成损失。综上，尽管一审法院是在“本院认为”中“驳回蔡受辰对购房款利息损失的主张”，判决主文中没有提及，但蔡受辰的利益没有得到充分保护，恳请二审法院依法改判，维护蔡受辰的合法权益。第一国际公司辩称，蔡受辰不享有法定或约定的合同解除权，无权要求返还购房款及利息损失。第一国际公司已于2015年11月13日完成了涉案房屋的初始登记义务，并办理了房屋所有权大证，不存在逾期办证违约行为。蔡受辰至今未能办理分户产权证书，完全是其自身原因造成的，其没有按照合同约定先履行提供委托办证相关资料义务，也拒不缴纳公共维修基金等费用，双方之间尚未成立委托代办证的关系。所以，蔡受辰无权提出解除合同及主张赔偿利息损失，一审法院判决认定解除合同没有事实和法律依据。综上，请求二审法院依法驳回其上诉请求，并改判驳回蔡受辰的一审诉讼请求。光大银行烟台分行述称，蔡受辰无法取得涉案房屋产权证书，与光大银行烟台分行无关，只有在蔡受辰、第一国际公司偿还光大银行烟台分行全部贷款本息的情况下，光大银行烟台分行才同意解除个人贷款合同及预抵押登记手续。第一国际公司上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判驳回蔡受辰的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由蔡受辰承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、第一国际公司与蔡受辰签订的《商品房买卖合同》及补充协议并无关于初始登记完成后第一国际公司通知蔡受辰办理个人不动产权属证书的约定，即初始登记完成后，第一国际公司不负有通知蔡受辰办证的义务。一审法院认定蔡受辰未办理涉案房屋的产权证书系因第一国际公司未履行通知义务是错误的。2、根据涉案商品房买卖合同附件补充协议之约定，第一国际公司与蔡受辰关于产权登记的约定应按补充协议执行，即：（1）在签订本合同时，蔡受辰应向第一国际公司提交办理房地产权属登记证书手续应由蔡受辰提供的资料，同时蔡受辰全权委托第一国际公司办理商品房的房地产权属登记手续。（2）卖方应在该商品房交付使用90日内到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。若卖方没有按规定时间办理登记手续（以房产管理部门收件办理单据时间为准），双方按照本合同第十五条第2项执行。但非卖方原因造成办理登记手续的延误，以及买方没有按照本合同补充协议约定在入住时向卖方交纳代收代缴的费用，卖方不承担任何责任。涉案房屋所在楼宇于2015年9月16日取得竣工验收备案表，2015年11月10日向房产管理部门提交了房屋所有权登记初始登记审批书，即第一国际公司向房产管理部门提交了需由第一国际公司提供的办理房产权属登记证书的手续。烟台市不动产登记中心芝罘分中心回函明确答复涉案房屋提交相关资料后即可办理转移登记。因蔡受辰在签订合同时并未向第一国际公司提交办理房地产权属登记证书手续应由蔡受辰提供的资料，也未全权委托第一国际公司办理商品房的房地产权属登记手续，导致涉案房屋未办理房地产权属证书，因此涉案房屋未办理房地产权属证书的过错在蔡受辰。3、蔡受辰与第一国际公司法定代表人吕其耀打电话的时间系在“两证合一”的政策改革期间，政策改革后，第一国际公司按照新政策要求向房产管理部门补充了相关资料，补充相关资料后即可办理房地产权属证书。一审法院用蔡受辰与吕其耀的通话录音来佐证第一国际公司未办理涉案房屋的产权证书是错误的。二、一审判决适用法律错误。1、蔡受辰解除合同的理由不成立，无法律依据。在不具备法定解除条件、也未发生约定解除之情形的情况下，一审法院认定第一国际公司行为达到《商品房买卖合同》的解除条件是错误的。政策改革的前后，涉案房屋均可办理房地产权属证书，不存在合同目的不能实现的情形。2、退一步讲，即使第一国际公司未通知蔡受辰办理涉案房屋的产权证书，存在违约情形，该违约行为也不构成根本违约，蔡受辰也不得单方解除合同。庭审中，第一国际公司补充上诉理由如下：一、第一国际公司已按合同约定在项目综合验收合格后90日内将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属初始登记手续，第一国际公司不存在逾期办证违约行为。一审法院认定“因被告原因迟迟未能为原告办理涉案房屋产权证书”，仅仅系针对蔡受辰至今拒不办理分户证的事实状态而作出的错误认定，对于责任归属的认定却没有任何有效证据予以佐证，认定事实错误。1、涉案房屋已于2015年11月10日办理房屋所有权初始登记审批手续，于2015年11月13日取得房屋所有权证书（烟房权证芝字第××号），于2015年11月16日取得土地使用权证书（烟国用2015第10610号），2015年11月即已完全具备办理分户产权证的条件，第一国际公司已履行了合同第十五条约定的办证义务。蔡受辰至今未能办证，不是第一国际公司的原因造成的。2、经一审法院调查，烟台市不动产登记中心于2018年11月14日明确书面回复，涉案房屋已于2015年11月由第一国际公司申请办理了初始登记。3、按照主合同第十五条的约定，第一国际公司在合同约定期限内办理权属登记报送资料的部门仅仅针对房产管理部门，而不包括土地管理部门，根据房地一体原则，只要办理了房屋所有权证，产权人即对房屋享有所有权。更何况，涉案房屋的土地使用权证在2015年11月也已完全具备办理分户证的条件。二、第一国际公司不负有代为办理分户证的义务，第一国际公司在办理完毕涉案房屋的初始登记之后，蔡受辰应当自行持有关凭证到房管部门办理权属登记证书。蔡受辰并未按照补充协议约定全权委托第一国际公司办证，未提交委托书等相关手续，也未缴纳公共维修基金等费用，对此，应由蔡受辰承担举证责任。1、主合同第十五条明确约定，买方应按相关规定在卖方商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房产权属登记证手续。补充协议中对合同第十五条的补充第3项明确约定“在签订本合同时，买方应向卖方提交办理房地产权属登记证书手续应由买方提供的资料，同时买方全权委托卖方办理该商品房的房地产权属登记证书手续”。合同签订后，蔡受辰并未提交任何委托资料，并且对第一国际公司代缴的公共维修基金至今拒不缴纳，应视为双方之间尚未成立委托办证法律关系，蔡受辰无权要求第一国际公司为其办理房屋权属证书。2、按合同约定蔡受辰应当提交委托办证手续的时间点为合同签订之日，应当交纳卖方代收代缴费用的时间点为入住之日，蔡受辰均未履行，应视为蔡受辰违约在先，按照补充协议的约定“非卖方原因造成办理登记手续的延误，卖方不承担任何责任”。一审法院对此认定事实错误，举证责任分配错误。三、蔡受辰应提交资料和交纳费用，属于蔡受辰应当先履行的合同义务，第一国际公司不负有通知义务，并享有先履行抗辩权，一审判决认定第一国际公司应履行通知义务，没有任何合同和法律依据。1、一审判决认定“被告虽辩称涉案房屋未能及时办理产权证书的原因系原告拒绝配合交纳费用和提交材料，但未能举证证明其向原告履行过通知”，此认定明显属于主观臆断，无视双方合同约定。合同中仅约定了买方应当先提交资料和交纳费用，而并未约定卖方负有通知义务。并且，蔡受辰在一审2019年4月29日庭审笔录中也自认“2015年11月11日后其一直向被告催促”，可证实其并不是被动地在等待通知，而此时涉案房产已具备办理分户证条件，其应当知道可以办证但仍拒不提交办证资料，责任自负。2、即使蔡受辰曾于2017年5月3日发出解除合同通知，其也不享有合同解除权。在不动产统一登记之前，蔡受辰因自身原因拒不自行办理分户产权登记，也不委托第一国际公司办理，一直拖延至烟台实施不动产统一登记之后，且是在第一国际公司需按新政策重新补充资料期间，其又单方提出办证要求解除合同，明显没有合法依据，并且直到2017年时仍未提交委托书等办证资料，也未缴纳费用，未办证的责任明显在于蔡受辰，其应自行承担拖延办证的责任。四、退一万步讲，即使因出卖人的原因导致买方未能办证，本案也不具备解除合同的法定条件。1、蔡受辰主张权利时已超过法定的除斥期间。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，解除权应在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使，解除权消灭。2、涉案房屋早已具备办证条件，不动产销售发票也于2016年4月开具，而蔡受辰自2014年7月即已占有使用房屋并出租收益至今已长达5年多，如买卖合同一旦解除势必影响银行贷款合同的正常履行，严重破坏正常的市场交易秩序和交易安全，并且，从现有证据来看，本案根本不存在无法实现合同目的法定解除情形。综上，请求二审法院查清事实依法改判驳回蔡受辰的一审诉讼请求。蔡受辰辩称，一、依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，第一国际公司有通知的义务。第一国际公司以合同没有约定认为其没有通知义务是错误的。本案中第一国际公司没有通知办证，也没通知缴纳代收代缴的费用。二、涉案房屋不能办理“房产+土地”的权属证书，第一国际公司称仅办理房产证是错误的。按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，第一国际公司有办理土地证的义务。“两证合一”并不涉及房产权属登记的法律法规的变化。第一国际公司至今也没有提交具备土地使用权办证条件的证据，没有提交一份为购房户办理的土地证。因此，没有土地证的房产证，也是违规的。第一国际公司没有提交规划验收手续，表明土地分摊系数无法确定，土地证无法办理。三、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，第一国际公司已经构成根本违约，依法应予以解除。2017年3月第一国际公司法定代表人吕其耀的电话录音、烟台市芝罘区不动产登记中心回函均证明涉案房屋不具备办理“房产+土地”权属登记的条件，距离交房时间也远远超过了一年。综上所述，第一国际公司至今没有提交具备办理“房产+土地”的权属证书时间的证据，已构成根本违约，应依法驳回第一国际公司的上诉请求。光大银行烟台分行述称，蔡受辰无法取得涉案房屋产权证书，与光大银行烟台分行无关，只有在蔡受辰、第一国际公司偿还光大银行烟台分行全部贷款本息的情况下，光大银行烟台分行才同意解除个人贷款合同及预抵押登记手续。蔡受辰向一审法院起诉请求：1、确认蔡受辰与第一国际公司签订的《商品房买卖合同》已于2017年5月4日解除，第一国际公司及光大银行烟台分行协助蔡受辰办理该《商品房买卖合同》的登记备案注销手续、涉案房屋的预抵押登记解除手续及预告登记解除手续；2、第一国际公司向蔡受辰返还购房款3200000元及自2014年7月4日至2017年6月22日按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失495355.55元，并继续按上述标准计算至第一国际公司实际履行之日止；3、解除蔡受辰、第一国际公司及光大银行烟台分行于2014年9月12日签订的《个人贷款合同》；4、第一国际公司承担因解除贷款合同需向光大银行烟台分行承担的全部责任。一审法院认定事实：2014年6月24日，蔡受辰、第一国际公司在签订的合同编号为芝预字第140605020006号《商品房买卖合同》及附件中约定：蔡受辰购买第一国际公司开发的涉案房屋，建筑面积共207.21平方米，房屋总价款3200000元，首付款1600000元于2014年6月5日前付清，余款1600000元由蔡受辰以按揭贷款方式于2014年7月10日前付清；涉案房屋所在楼座的竣工综合验收合格日期为2015年6月30日，钥匙交付使用日期为付清全款后3个月内；在签订合同时，蔡受辰应向第一国际公司提交办理房地产权属登记证书手续应由蔡受辰提供的资料，同时蔡受辰全权委托第一国际公司办理该商品房的房地产权属登记证书手续；第一国际公司应按相关规定在涉案房屋综合验收合格即2015年6月30日后的90日内，到房产管理部门办理房产权属登记证书手续；如因第一国际公司的责任，导致蔡受辰不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列方式处理：蔡受辰退房，第一国际公司在蔡受辰提出退房要求之日起×日内将蔡受辰已付房价款退还给蔡受辰，并按已付房价款的×%赔偿蔡受辰损失；蔡受辰不退房，第一国际公司按已付房价款的0.01%向蔡受辰支付违约金。合同签订后，蔡受辰依约向第一国际公司支付了首付款1600000元。2014年7月，第一国际公司向蔡受辰交付了涉案房屋。2014年9月12日，蔡受辰作为借款人、光大银行烟台分行作为贷款人、第一国际公司作为保证人，三方在签订的《个人贷款合同》中约定：蔡受辰因购买涉案房屋向光大银行烟台分行借款1600000元，借款期限自2014年9月12日至2024年9月12日；蔡受辰每月按等额还本付息的方式归还贷款本息，具体还款额及日期以光大银行烟台分行的还款计划表为准；第一国际公司为蔡受辰的上述借款承担阶段性连带责任保证，保证期间自本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押、且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付光大银行烟台分行正式执管之日止。2014年9月24日，蔡受辰取得了涉案房屋的预告登记证书。2014年9月25日，光大银行烟台分行取得了涉案房屋的抵押权预告登记证书。2014年9月29日，光大银行烟台分行向蔡受辰发放了贷款1600000元，用于向第一国际公司支付涉案房屋的剩余购房款。自2014年10月起，蔡受辰开始按月向光大银行烟台分行偿还涉案房屋项下的贷款本息；截止到2019年4月25日，蔡受辰已向光大银行烟台分行偿还贷款本金610840.96元及利息383963.60元，尚余贷款本金989159.04元及利息807.81元。2015年9月16日，涉案房屋所在的楼座取得了竣工验收备案表。2017年3月2日9时34分，蔡受辰与第一国际公司法定代表人吕其耀的通话录音中，蔡受辰询问：“年前我那个房产证不是办不了了吗，我寻思问问年后能不能办了现在？”吕回复“写字楼还得过两天啊，还有手续没弄好哈，快了。”蔡受辰继续询问具体时间，吕回复“大概一两个月之内”。2017年5月3日，蔡受辰委托山东百灵律师事务所向第一国际公司寄送了《关于通知解除商品房买卖合同的律师函》，载明：因涉案房屋迟迟不具备办理房屋所有权证书的条件，导致蔡受辰的合同目的无法实现，故要求解除蔡受辰、第一国际公司签订的《商品房买卖合同》，双方协商解除合同后的退款、房屋交付及违约责任承担等善后事宜。次日，第一国际公司收到上述律师函。庭审中，蔡受辰自认接收涉案房屋装修后自2015年下半年开始用于出租收益，租期5年，至今仍在租赁期限内；蔡受辰保留另案主张涉案房屋装修损失的赔偿，后又自愿放弃装修损失，并已自行解除了与租户之间的房屋租赁合同，现涉案房屋由蔡受辰控制使用。2018年7月18日，一审法院向烟台市不动产登记中心芝罘分中心发函落实：（1）第一国际公司何时向该中心提交应由第一国际公司提交的完整办证资料；（2）涉案房屋何时具备办理个人产权证书的条件，具体办证程序如何进行；（3）“两证合一”政策改革对涉案房屋办证事宜有无影响，如有影响，何时可以继续办理个人产权证书？2018年11月14日，烟台市不动产登记中心芝罘分中心向一审法院作出书面回复：涉案房屋于2015年11月由第一国际公司申请办理了初始登记，办理初始登记后，可以提交开发企业的房产证、开发企业授权委托书、受托人身份证、购房发票、购房合同、购房人身份证等双方资料缴纳税费后申请办理转移登记；但双方一直未提交办理转移登记的资料申请办理；办理不动产证对于原土地手续不完善的项目需完善土地手续后才能办理，对于原房产、土地手续齐全的项目影响不大，提交房产、土地手续申请办理即可。庭审中，为证明涉案房屋具备办证条件，第一国际公司另向一审法院提交了如下证据：1、2010年2月11日烟台市规划局颁发的建设规划许可证复印件、烟台市住房和城乡建设局颁发的建筑工程施工许可证、2009年4月8日烟台市规划局颁发的建设用地规划许可证、2011年12月15日烟台市住房和城乡建设局颁发的商品房预售许可证、2014年1月21日烟台市规划局颁发的建设工程竣工规划核实合格证、2011年2月22日烟台市勘察设计审查服务中心颁发的山东省建设工程施工图纸设计文件审查合格书、山东省住房和城乡建设厅以及烟台市城市基本建设档案馆出具的山东省建设工程档案合格证复印件各一份。2、2015年8月10日烟台市城市基本建设档案馆出具的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表复印件一份。3、2015年11月13日登记在第一国际公司名下、坐落于烟台市芝罘区环山路96号（不含涉案房屋）的房屋所有权证书（证号：烟房权证芝字第××号）；2016年3月9日登记在案外人林志军名下、坐落于烟台市芝罘区环山路96号601至611号的房屋所有权证书（证号：烟房权证芝字第××号）复印件各一份。蔡受辰质证称，证据1-3系复印件，故对真实性不予认可。即使第一国际公司能够提供证据原件，也不能证明第一国际公司的办证手续是完备的，办证手续是否完备应由不动产登记中心出具书面材料予以证明；在不动产登记条例出台之后，涉案房屋所在楼座由于是分期开发的原因，现有的土地证与房屋的相关手续不完全吻合，也没有完成涉案房屋所在楼座的面积测绘，故不能办理不动产权证书。光大银行烟台分行质证称，对上述证据的真实性及证明内容均没有异议。4、2015年11月10日的房屋所有权登记初始登记审批书两份，证明涉案房屋已经具备办理房屋所有权登记证书的条件。蔡受辰质证称，对该证据的真实性没有异议，但该证据仅能证明第一国际公司在2015年11月10日向房管部门提交了办理房产证的全部资料，不能证明办理土地使用权证书的初始资料；且第一国际公司并未在此后及时通知蔡受辰办理涉案房屋的房产证，后蔡受辰在要求第一国际公司办理产权证书时，因不动产登记条例的出台，第一国际公司提交的上述资料已经不能满足办理不动产权证书的条件，涉案房屋与土地无法关联，故不能办证。光大银行烟台分行质证称，没有异议。一审法院认为，（一）蔡受辰与第一国际公司在2014年6月24日签订的《商品房买卖合同》以及蔡受辰、第一国际公司和光大银行烟台分行在2014年9月12日签订的《个人贷款合同》，是各方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，应为合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。（二）履约中，蔡受辰向第一国际公司支付了全部购房款3200000元后，第一国际公司自2014年7月向蔡受辰交付涉案房屋，但因第一国际公司原因迟迟未能为蔡受辰办理涉案房屋产权证书，蔡受辰遂于2017年5月3日向第一国际公司发出解释合同通知的事实清楚，有蔡受辰与第一国际公司法定代表人吕其耀的通话录音佐证。第一国际公司虽辩称涉案房屋未能及时办理产权证书的原因系蔡受辰拒绝配合交纳费用和提交材料，但未能举证证明其向蔡受辰履行过通知义务。鉴于第一国际公司至今未能为蔡受辰办理涉案房屋的产权证书，且蔡受辰将涉案房屋用于出租收益直至2019年7月5日前并自愿放弃装修损失的事实，现蔡受辰请求确认蔡受辰与第一国际公司签订的《商品房买卖合同》于2017年5月4日解除并赔偿自2014年7月4日起的购房款利息损失的主张，依法只能判令上述《商品房买卖合同》于判决生效之日解除，第一国际公司应协助蔡受辰办理该《商品房买卖合同》的登记备案注销手续和预告登记解除手续，双方退房退款；驳回蔡受辰对购房款利息损失的主张。（三）现第一国际公司之违约行为已达到《商品房买卖合同》的解除合同条件，致使《个人贷款合同》的目的无法实现，现蔡受辰请求解除《个人贷款合同》的主张，予以支持。但蔡受辰及第一国际公司作为《个人贷款合同》的借款人和保证人，只有在清偿了该合同项下的全部贷款本息后，光大银行烟台分行才有义务与第一国际公司协助蔡受辰办理涉案房屋的预抵押登记撤销手续。截止到2019年4月25日，蔡受辰已向光大银行烟台分行偿还了贷款本金610840.96元及利息383963.60元，尚余贷款本金989159.04元及利息807.81元的事实清楚。蔡受辰请求第一国际公司承担因解除贷款合同需向光大银行烟台分行承担的全部责任的主张，于法有据，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、解除蔡受辰与第一国际公司在2014年6月24日签订的编号为芝预字第140605020006号的《商品房买卖合同》。二、解除蔡受辰与第一国际公司和光大银行烟台分行在2014年9月12日签订的《个人贷款合同》。三、限第一国际公司于判决生效之日起十日内向光大银行烟台分行提前清偿剩余的全部贷款本金989159.04元及相应利息（按合同约定的利率标准计算，具体数额以实际清偿日为准）。四、自第一国际公司向光大银行烟台分行清偿了《个人贷款合同》项下的全部贷款本息之日起十日内，限光大银行烟台分行与第一国际公司协助蔡受辰办理坐落于烟台市芝罘区环山路96号1101号（原今日花园二期写字楼第11层1105号）房屋的预抵押登记撤销手续。五、限第一国际公司自预抵押登记手续撤销之日起十日内协助蔡受辰办理《商品房买卖合同》（编号为芝预字第140605020006号）的登记备案撤销手续和房屋预告登记撤销手续。六、限第一国际公司于判决生效之日起十日内向蔡受辰偿还已付的贷款本金610840.96元及利息383963.60元（暂计至2019年4月25日，具体数额以实际发生额为准）。七、限蔡受辰于判决生效之日起三十日内向第一国际公司腾退坐落于烟台市芝罘区环山路96号1101号的房屋；第一国际公司自房屋腾退之日起三日内向蔡受辰返还购房首付款1600000元。如第一国际公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费36363元，由蔡受辰负担3963元，第一国际公司负担32400元。二审中，第一国际公司提交以下证据：一、烟房权证芝字第××号房屋所有权证、烟国用（2015）第10610号土地使用权证；二、烟房权证芝字第××号房屋所有权证、烟国用（2016）第10129号土地使用权证复印件；三、2015年11月10日的住宅专项维修资金专用收据、2016年4月30日销售不动产统一发票；四、烟房权鲁（2019）烟台市芝不动产权第0033098号不动产权证书。共同证明第一国际公司于2015年已具备为涉案房屋办理分户产权登记的条件，已经履行了涉案商品房买卖合同第十五条约定的应由开发商履行的资料报送备案以及权属登记的合同义务，涉案房屋在2015年和2016年期间均可正常办理分户产权证书，不存在任何障碍，涉案房屋已于2019年12月4日取得不动产权证书，第一国际公司不存在逾期办证的违约行为，蔡受辰不享有任何法定或约定的合同解除权。蔡受辰对上述证据的真实性没有异议，但认为证据二、四已经过了举证期限，不予质证，且认为第一国际公司取得相关证书并非分户的绝对条件，具备分户的条件应当有规划验收、备案以及房产土地部门的收件手续，第一国际公司均未提交相关证据，上述证据也不能证明能够办理房屋加土地的最初办证时间，办证不仅限于房屋所有权证，还应当包括土地使用权证，且蔡受辰没有收到过上述发票和收据，也没有收到第一国际公司通知办证的通知。光大银行烟台分行对上述证据的真实性无异议，但认为证明内容与其无关。2020年1月10日，本院向烟台市芝罘区不动产登记中心发函落实：1、第一国际公司主张其于2015年11月具备了办理烟台市芝罘区环山路96号1101号涉案房屋房产证和土地证的条件，是否属实？2、2016年至2017年间是不是因为“两证合一”的政策原因导致涉案房屋不能办证？不能办证的原因是政策原因还是第一国际公司手续不符合要求？3、第一国际公司何时具备了办理涉案房屋不动产权证书的条件？2020年1月13日，烟台市芝罘区不动产登记中心向本院作出书面回复：1、烟台市芝罘区环山路96号房屋于2015年11月第一国际公司申请办理了初始登记，可以给购房人办理房产证和土地证。2、2016年成立不动产登记中心时，对房产证、土地证齐全的房屋可以直接办理不动产登记，但是由于人员少、系统不完善，办理时间较长。3、烟台市芝罘区环山路96号房产证、土地证齐全，自2016年成立不动产登记中心时，只要买卖双方提交齐全各自资料就可以办理不动产登记。涉案商品房买卖合同补充协议对本合同第十五条的补充第3条第（2）款载明：第一国际公司应在该商品房交付使用90日内到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。若第一国际公司没有按规定时间办理登记手续（以房产管理部门收件办理单据时间为准），双方按照本合同第十五条第2项（蔡受辰不退房，第一国际公司按已付房价款的0.01%向蔡受辰支付违约金）执行。但非第一国际公司原因造成办理登记手续的延误，以及蔡受辰没有按照本合同补充协议约定在入住时向第一国际公司缴纳代收代缴的费用，第一国际公司不承担任何责任。第（4）款载明：有关办理权属证书的各项费用由蔡受辰承担。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点问题是第一国际公司能否为涉案房屋办证，涉案商品房买卖合同是否符合解除的条件。蔡受辰于2017年5月3日向第一国际公司发出《关于通知解除商品房买卖合同的律师函》，主张涉案房屋迟迟不具备办理房屋所有权证书的条件，导致其合同目的无法实现，并提供蔡受辰与吕其耀在2017年3月2日的通话录音佐证。第一国际公司对此不予认可，认为其可以办证，是因蔡受辰不配合、要求退房而导致没有办证。通过烟台市芝罘区不动产登记中心于2020年1月13日向本院出具的书面答复，可以看出，第一国际公司于2015年11月申请办理初始登记后即已具备为涉案房屋办理房产证和土地证、以及两证合一后的不动产权证书的条件。2016年成立不动产登记中心时，对房产证、土地证齐全的房屋可以直接办理不动产登记，但是由于人员少、系统不完善，不动产登记中心办理时间较长。故第一国际公司不存在蔡受辰《关于通知解除商品房买卖合同的律师函》中所主张的不具备办证条件的问题。由此可见，《关于通知解除商品房买卖合同的律师函》中所主张的合同解除事由与事实并不相符。另外，按照涉案商品房买卖合同补充协议约定，若第一国际公司没有按规定时间办理登记手续（以房产管理部门收件办理单据时间为准），双方按照本合同第十五条第2项（蔡受辰不退房，第一国际公司按已付房价款的0.01%向蔡受辰支付违约金）执行。综上，蔡受辰请求确认《商品房买卖合同》已于2017年5月4日解除及其他诉讼请求均于法无据，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。综上所述，第一国际公司的上诉请求成立，予以支持；蔡受辰的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602民初10276号民事判决；二、驳回蔡受辰的诉讼请求。一审案件受理费36363元，二审案件受理费36363元，均由蔡受辰负担。本判决为终审判决。审判长 杨 霞审判员 侯伟平审判员 李 安二〇二〇年三月十二日书记员 孙嘉慧