吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终100号 上诉人（原审被告）：李淑芬，女，汉族，1962年11月4日生，无职业，住吉林省洮南市。 委托诉讼代理人：南广友（系李淑芬丈夫），男，汉族，1962年5月24日生，无职业，现住同上。 被上诉人（原审原告）：刘海龙，男，1953年7月4日生，汉族，无业，现住吉林省洮南市。 上诉人李淑芬因与被上诉人刘海龙财产损害赔偿纠纷一案，不服吉林省洮南市人民法院（2019）吉0881民初2692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李淑芬及其委托诉讼代理人南广友，被上诉人刘海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李淑芬上诉请求：撤销吉林省洮南市人民法院（2019）吉0881民初2692号判决，改判李淑芬承担2006年到2014年的房屋租赁费。事实和理由：一、因评估物已灭失，一审鉴定意见不具有客观性、真实性，故不应当作为裁判的依据；二、李淑芬实际使用涉案房屋的期间为2006年至2014年，并且提供的卫生许可证可以证实李淑芬在2004年之前一直在其他地方经营饭店,并没有使用涉案房屋,刘海龙也没有提供证据证实李淑芬一直在使用，只是口头不承认。从双方签订的合同书可以证实李淑芬在1998年11月1日至2000年11月1日期间是租用涉案房屋的,当时年租金是5000元，此期间的租金已经给付。另外，证人朱某、兰某证明2006年李淑芬接了40多平方米房子,故一审判决李淑芬承担2006年之前的租金是错误的；三、李淑芬提供被征收房屋搬家验收单两份，可以证实涉案房屋在2014年已经全部拆除,故2014年之后李淑芬不可能再使用该房屋,一审法院判决李淑芬承担此后的租金损失也是错误的。四、李淑芬在使用涉案房屋时共支出修缮费用6000元,根据《中华人民共和国合同法》第221条之规定，李淑芬自行维修的费用，应当在租金数额内相应减除。 刘海龙辩称：1.1997年12月20日，洮府乡企业办无故将产权为刘海龙的一间房和乡企办的两间房卖给李淑芬家，刘海龙的一间房是卖给李淑芬家经过城市扩路成为门市房，后来该房动迁，虽然该房动迁，但李淑芬是按门市房得到的补偿，所以评估部门按门市房评估，具有客观性、真实性，评估报告应该作为裁决依据。2.1998年11月1日洮府乡第二建筑工程队与李淑芬等人签订租赁合同书，其中将产权为刘海龙的一间也租给李淑芬而洮府乡企业办无故刘海龙房屋出卖给李淑芬家，经生效判决刘海龙得到了李淑芬对房屋的补偿，所以一审判令李淑芬赔偿从1998年11月1日至2016年11月的租金28395元是正确的。3.李淑芬在一审提供的证据，证明不了自己的主张。 刘海龙向一审法院起诉请求：1.判令李淑芬给付刘海龙房屋租金29999元及违约金29999元，共计59998元；2.本案诉讼费用由李淑芬承担。事实与理由：1998年11月1日，刘海龙及洮南市洮府乡第二建筑工程队与李淑芬签订“合同书”，刘海龙将坐落在洮南市××路西侧的三间砖瓦房出租给李淑芬，年租金5000元，租期为2年。租赁期间，洮南市洮府乡人民政府私自将上述房屋出售给李淑芬。刘海龙就上述出租房屋权属问题诉讼至法院，经一审、二审审结，确认上述三间砖瓦房中一间归刘海龙所有。即自1998年11月1日至2016年11月18日间，李淑芬始终占有使用刘海龙所有的一间砖瓦房。按合同约定，李淑芬每年应给付刘海龙1666元，截至2016年11月份，李淑芬应给付房屋租金共计29999元及违约金29999元，故请求法院依法支持刘海龙的诉讼请求。 一审法院经审理查明，1998年11月1日洮南市洮府乡第二建筑工程队与李淑芬等人签订了合同书一份，将乡企办的两间和刘海龙的一间房屋租赁给李淑芬等人，租期为1998年11月1日至2000年11月1日，年租金5000元，如一方违约，须向另一方赔偿二倍租金及经济损失。1997年12月20日，洮府乡乡企办将租给李淑芬的三间房卖给了李淑芬，其中含有所有权为刘海龙的一间，此房屋产权纠纷经（2014）洮市民初字第42号判决、（2015）洮民重字第21号判决、（2016）吉08民终264号判决，确认洮府乡乡企办卖给李淑芬方的三间房屋中有20.06平方米的房屋所有权归刘海龙所有。2016年11月，刘海龙已得到了李淑芬方对20.06平方米房屋的赔偿。现刘海龙要求李淑芬给付从1998年11月1日至2016年11月间的20.06平方米的租金。经白守评字［2019］F153号价格评估报告鉴定，结论为：1998年11月1日至2016年11月18日的租金为28395元，花鉴定费2000元。 一审法院认为，本案是因李淑芬方购买洮府乡政府的房屋，洮府乡企办无故将刘海龙的一间房卖给了李淑芬方而引起的纠纷，现刘海龙要求李淑芬赔偿李淑芬占用该房屋期间租金损失，案由应为赔偿纠纷。李淑芬方占有使用刘海龙的房屋，侵害了刘海龙的合法权益。因刘海龙的房屋经市政府扩路、房屋动迁，现已灭失，李淑芬方于2016年11月已赔偿了刘海龙20.06平方米的房屋价值损失，李淑芬方的行为属于连续侵权，刘海龙的诉求，并未超过诉讼时效。而刘海龙要求李淑芬赔偿从1998年11月1日至2016年11月18日期间李淑芬占用刘海龙房屋期间的租金损失合计为：28395元，予以支持。李淑芬提供的证据，证明不了自己的主张，其抗辩主张不予支持。一审法院判决如下：李淑芬于本判决生效后五日内赔偿刘海龙房屋租金损失28395元，并给付鉴定费2000元。案件受理费1300元，由刘海龙负担790元，李淑芬负担510元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李淑芬提交了如下证据作为二审新证据：1.2019年12月31日洮南市房产征收经办中心出具的证明一份；2.2014洮字征协210号产权调换协议书一份3。2014年6月10日国网吉林省电力有限公司白城供电公司洮南供电分公司出具的动迁证明一份。用以证明该房屋2014年6月4日已经拆除。刘海龙质证对证据真实性无异议，证明问题有异议，该证据是签订协议的时间，但未实际交付房屋。本院对李淑芬提交的证据真实性认可，待证事实在本院认为部分论述。 本院二审审理查明，2014年6月4日，李淑芬、南广友与洮南市住房和城乡建设局签订吉林省国有土地上房屋征收补偿安置协议。白城市守信价格评估有限责任公司白守评字［2019］F153号价格评估报告鉴定结论为：1998年11月1日至2016年11月18日的租金为28395元。其中2014年租金1865元（折算月租金155.4元，日租金5.18元），2015年租金1899元，2016年租金（1.1-1.18）1700元。 本院对一审查明其他关事实予以确认。 本院认为，李淑芬上诉请求改判其承担2006年到2014年的房屋租赁费，关于李淑芬应承担租金期间问题。1998年11月1日李淑芬签订的本案争议房屋租赁合同书中约定租期2年，租金月初交纳，年底交齐。李淑芬主张该部分租金已经交纳完毕，但并未提供租金交纳的证据，刘海龙对此不予认可，对该主张没有证据支持。另，李淑芬主张2006年之前并未使用涉案房屋，租赁合同到期后，李淑芬并未交还租赁房屋，其是否经营使用该房屋并不妨碍依法承担交付租金的义务。关于2014年以后的租金，从一、二审提供的证据分析，2014年6月4日，李淑芬、南广友与洮南市住房和城乡建设局签订吉林省国有土地上房屋征收补偿安置协议，2014年6月9日被征收房屋搬家验收单上有被征收人李淑芬和征收人员签名，2014年6月10日国网吉林省电力有限公司白城供电公司洮南供电分公司出具的动迁证明被动迁房屋电费已经结清。综合上述证据可以认定李淑芬对于争议房屋从2014年6月9日后已经不再享有占有、使用、收益的权利。故自2014年6月10日以后的租金不应当再予以赔偿，故李淑芬应当赔偿的租金数额为23910元（评估总金额28395元中应当扣除2015年租金1899元，2016年租金1700元，以及2014年6月10日以后租金886元）。关于一审鉴定意见应否采信，一审鉴定意见送达后，李淑芬未申请重新鉴定，原审对于该鉴定意见予以采信并作为赔偿依据并无不当。关于李淑芬主张使用涉案房屋时共支出修缮费用6000元应当从租金中予以扣减。依据租赁合同书第六条约定承租期满必须保证甲方房屋完好，如出现损坏由承租方负责，即租赁期间修缮义务属于承租方，现李淑芬主张扣除租金无法律依据。综上所述，李淑芬的上诉请求部分成立，应予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销吉林省洮南市人民法院（2019）吉0881民初2692号民事判决； 二、李淑芬于本判决生效后五日内赔偿刘海龙房屋租金损失23910元； 三、驳回刘海龙其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1300元，鉴定费2000元由刘海龙负担1985元，李淑芬负担1315元。二审案件受理费1300元，由李淑芬负担1094元，刘海龙负担206元。 本判决为终审判决。 审判长  曹宝明 审判员  李 瑞 审判员  杨剑虹 二〇二〇年三月三十日 书记员  李 妍