成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初7101号 原告：刘恒伯，男，1992年8月25日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：周棋，四川方舟达律师事务所律师。 被告：张慧君，女，1970年4月13日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 原告刘恒伯与被告张慧君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘恒伯及其委托诉讼代理人周棋，被告张慧君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘恒伯向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的铺面租赁合同；2.判令被告返还原告房租及保证金共10000元；3.判令被告向原告支付违约金10000元；4.判令被告赔偿原告损失75930元；5.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年8月7日原告与被告签订了《铺面租赁合同》，合同约定被告将名下位于龙泉驿区租赁给原告用于经营蛋糕店，商铺面积61.39平方米，租赁时间自2019年8月7日至2022年8月8日止，共计3年。房屋租金为4000元每月，保证金2000元。合同签订后，原告支付了租金及保证金，并对商铺进行装修，购买各种经营设备。但仅营业不到一周，就被法院工作人员告知，该商铺系被查封的不动产，将进入拍卖阶段，原被告签订的租赁合同系被查封之后形成，原告不享有继续承租的权利，要求尽快搬离，后原告配合对商铺内的设施设备进行了清点、登记，制作了笔录。但被告在与原告签订租赁合同时对商铺被查封情况故意隐瞒，现合同无法继续履行，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告张慧君辩称，其出租房屋时不知房屋已被查封，其有癫痫病、××，签订合同时意识不清醒，且对原告的损失不予认可。 本院经审理认定事实如下：原告刘恒伯（乙方）与被告张慧君（甲方）于2019年8月7日签订了《铺面租赁合同》，约定将张慧君所有的位于广场路101#附19#铺面一间，面积61.39平方米，出租给刘恒伯作为营业使用。租赁期自2019年8月7日至2022年8月8日止，共计3年。租房价格：4000元每月，交租方式三个月支付一次，提前半月支付。乙方交纳保证金2000元给甲方，乙方退房时结清水、电、气、电话、物业管理等费后及屋内设施家具、家电等无损坏，由甲方退还乙方保证金。关于违约责任，合同第六条约定“甲、乙双方在租赁期内，均不得违约，如甲方违约则赔偿对方10000万作为违约金，如乙方违约则赔偿对方10000万作为违约金，双方自行协商解决。”合同签订当日，原告向被告支付了租金8000元及保证金2000元，共计10000元。庭审中，原告认为违约金“10000万”系笔误，应为10000元，本院予以认可。 2019年8月9日，原告与成都市爱苏家装饰工程有限公司签订施工合同，对案涉房屋进行装饰装修，约定首付款60%即45540元，二次款吊顶结束35%即26565元，三次款竣工之后付清3795元。2019年8月10日，8月30日，9月12日原告分别向成都市爱苏家装饰工程有限公司支付装修款45540元， 26565元，3795元。另于2019年8月22日支付了装修管理费30元，共计支付装修款75930元。 另查明，本案所涉房屋在《铺面租赁合同》签订之前已先后被成都市青羊区人民法院，成都市龙泉驿区人民法院查封，成都市青羊区人民法院于2019年8月2日向张慧君送达了责令函，案号（2018）川0105执7171号，执行标的1007362元。责令张慧君于2019年8月15日前案生效文书履行义务完毕，如逾期未履行，将对依法查封的张慧君名下位于龙泉驿区101号附19号1栋1楼20号（监证0708290）进行评估拍卖。如房屋出租，限张慧君将案涉房屋承租情况告知并提交租赁合同，逾期未提交租赁合同，视为无租赁。 另查，案涉房屋已于2020年2月14日，经成都市青羊区人民法院网络司法拍卖，以610510元成交。 上述事实，有当事人陈述、庭审笔录、《铺面租赁合同》、责令函、不动产信息登记摘要、拍卖成交确认书、收据等证据在案为证，本院予以认定。 本院认为，原被告签订了《铺面租赁合同》，虽然被告抗辩其签订租赁合同时不知房屋已被查封，不管是否属实，责任不在原告方；同时，被告抗辩其有癫痫病、××，其签订租赁合同时意识不清醒，但无证据证明予以证明，且其对房屋出租过程予以认可，故本院对其抗辩理由不予认可，故《铺面租赁合同》系原被告真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。 关于合同的解除，原被告签订的《铺面租赁合同》并未明确约定合同解除的条件，原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项情形向本院起诉，请求判令解除合同。本院认为，案涉房屋在原被告合同签订之前已被法院查封，被告在收到成都市青羊区人民法院的责令函后并未在合同订立时如实告知原告房屋已被查封的情况，另案涉房屋现已被拍卖，致使原告合同目的无法实现，故原告享有合同解除权。关于合同何时解除，本院认为，原告以起诉的方式要求解除合同，且解除权成立的，其解除合同的意思表示应自起诉状副本送达被告时到达被告，故本院支持原被告所签合同自起诉状副本送达给被告之日即2019年11月1日解除。 对于原告请求判令被告返还租金及保证金。本院认为，案涉房屋虽在合同签订前已被法院查封，但自合同签订之日起，原告对案涉房屋进行了装修，且装修完成后原告已实际进行了包括线下销售及网上经营，对租赁房屋实际进行了占有、使用，故对要求返还该期间租金的请求，本院不予支持。对返还保证金2000元，于法有据，本院予以支持。 关于原告请求赔偿损失75930元，本院认为，原告租赁房屋后，对房屋进行装修实际产生了75930元，因被告行为致合同目的无法实现，虽然被告对原告的装修损失不予认可，但无证据予以证明，本院认为原告的举证证明责任已完成，故对该损失予以认定。关于违约金10000元的请求，考虑到原被告合同履行的时间较短，且违约责任承担以损失填补为原则，本案中原告既主张了损失赔偿也主张了违约金，故对违约金请求部分，本院不再支持。 对合同解除前后2019年10月8日至2020年2月14日期间的租金问题。本院认为，对合同解除前2019年10月8日至2019年10月31日期间24天的租金，考虑到原告实际占有使用，本院认定原告仍应按每月4000元标准支付租金，共计3200元 （4000元÷30×24）；对合同解除后2019年11月1日至2020年2月14日期间的租金，综合考虑房屋被查封、拍卖等情形影响原告正常使用、被告在房屋被查封后仍然出租的行为，本院酌情认定原告按每月2000元标准支付租金，共计7066元（2000元÷30×106）。 综上所述，被告应支付原告67664元（75930+2000-3200- 7066），依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告刘恒伯与被告张慧君签订的《铺面租赁合同》于2019年11月1日解除； 二、判令被告张慧君于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘恒伯67664元； 三、驳回原告刘恒伯在本案中的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1099元，由原告刘恒伯负担324元，被告张慧君负担775元。（此款原告已预交，被告履行上述款项给付义务时一并支付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒲永辉 二〇二〇年三月十日 书记员  白 秀