大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0204民初65号原告：姜丽萍，女，1956年7月26日出生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：贾晓娟，辽宁见道律师事务所律师。被告：姜超，男，1996年10月11日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：王思媛，辽宁摩斯尔律师事务所律师。原告姜丽萍与被告姜超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜丽萍及其委托诉讼代理人贾晓娟、被告姜超及其委托诉讼代理人王思媛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。姜丽萍向本院提出诉讼请求：1.判令解除姜丽萍与姜超双方签订的《房屋买卖合同》；2.判令姜超返还姜丽萍房屋并且协助姜丽萍办理房屋过户手续。事实和理由：姜丽萍与姜超系姑侄关系，由于姜丽萍身体残疾居住在养老院，无法顾及其所有的位于大连市中山区的房屋，之前姜丽萍也一直将该房屋交由姜超打理，对外出租。姜超遂与姜丽萍协商，希望购买案涉房屋。双方同意以25万元价款成交。同时考虑到案涉房屋系姜丽萍唯一住房，姜丽萍无处居住，姜超同意姜丽萍居住在自己所有的位于在大连市甘井子区房屋内。双方于2019年7月5日到大连市房地产交易中心办理过户登记，但时至今日，姜超并未向姜丽萍支付任何购房款。姜丽萍多次找到姜超，希望其按时支付购房款，但均遭到拒绝，甚至恶语相向，谩骂姜丽萍。姜丽萍是一位年近70岁的老人又是一位残疾人，姜超将姜丽萍唯一的一处住房骗走，让姜丽萍寒心至极。其后姜超又找到姜丽萍希望以其位于甘井子区的房屋与姜丽萍进行置换，但姜超始终未办理宏欣街房屋的转移手续，故双方对此并未达成一致，亦未实际履行。现依据《合同法》第94条之规定，双方约定了支付房屋价款的时间为2019年7月5日，但时至今日姜超依然没有支付购房款，构成根本违约，姜丽萍有权解除双方签订的房屋买卖合同，并要求姜超返还房屋并配合办理房屋过户。姜超辩称，不同意姜丽萍的诉讼请求。根据姜丽萍起诉状中陈述，其是自愿以25万元的价格将案涉房屋出售给姜超，但因姜丽萍在养老院生活不顺，因此要求姜超将其接出，双方达成协商姜超无须向姜丽萍支付房款25万元，姜超提供其所有的住房供姜丽萍居住至百年之后。姜丽萍从未向姜超主张过支付房款，也没有要求两个房屋进行置换，双方在2019年12月31日签署了协议书，对上述事实予以书面确认，姜超并未违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：权属登记情况、房产交易申报单、大连市房地产买卖合同、姜丽萍的房屋所有权证、泡崖街派出所出具的情况说明以及姜超的房屋所有权证、缴费单、户籍证明等本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.姜丽萍提供《2019年度大连市中小学区房分布信息、58同城网站同地段学区房在售房屋信息》照片，拟证明案涉房屋系中山区解放小区的学区房，参考同地段58同城网在售的房屋信息，按照同地段学区房价值2.6万元每平米的标准，案涉房屋的市场价值为80万元，与成交价值25万元相比，成交价显著低于市场价值，故以此房屋价款成交显失公平。姜超对该证据的真实性不予认可，网站上显示的仅仅是出售价格，而不是成交价，且本案房屋已经过房地产交易中心评估为36万元，应以此价格为准。本院认为，首先该证据的来源是网页照片，图片中的内容真实性无法确认，并且房屋的价格由多种不确定因素组成（包括朝向、面积、楼层、装修等），不能仅以同地段其他房屋作为定价依据。其次，案涉房屋在交易时已经过评估，且姜丽萍在起诉状中述称“双方同意以25万元价款成交”，故双方对买卖价款已经达成了合意。再次，双方之间存在亲属关系，案涉房屋也一直由姜超代为打理，且姜超也将其自有房屋提供给姜丽萍居住，故双方之间的成交价格低于评估价符合常理。因此，本院对姜丽萍提供的该份证据不予采信。2.姜超提供《照片以及协议书》，拟证明姜超购买案涉房屋后，无需支付购房款，且姜丽萍于2019年7月末搬到姜超提供的房屋居住，双方在2019年12月31日对上述事实签订了书面协议，姜丽萍是自愿签订，并无人胁迫。姜丽萍对协议书的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该协议是姜超哄骗姜丽萍签署的，不是姜丽萍的真实意思表示，该协议显失公平，应依法撤销。本院认为，依据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第72条之规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中，姜丽萍主张协议书显失公平，但并未提供证据证明在签订协议时姜超利用优势或者利用对方没有经验，进而致使协议内容违反公平、等价有偿原则，且根据照片来看，签署协议时姜丽萍佩戴了眼镜，足以推定其知晓协议内容，因此姜丽萍主张该份协议书显失公平的证据不足，本院对该份证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月5日，姜丽萍与姜超签订《大连市房地产买卖合同》，约定姜丽萍将其坐落中山区麒麟东巷12号6层2号的房屋转让给姜超，房屋建筑面积30.94平方米，转让价款为25万元，付款方式为全款，付款日期为2019年7月5日。当日双方办理了房屋所有权转移登记手续，现该房屋登记的权利人为姜超。2019年12月31日，姜丽萍（甲方）与姜超（乙方）签订一份《协议书》，约定“甲方与乙方系姑侄亲属关系，自2016年起就由乙方对甲方进行照顾，因甲方原所有房屋位于大连市中山区，没有电梯，上下楼不便，甲方腿部残疾无法居住，因此甲方自愿以低于市场价的价格将该房屋出售给乙方，双方约定房屋售价25万元，并已办理完毕房屋过户手续，向乙方交付了出售房屋。现经甲乙双方协商，乙方无需向甲方交纳购房款25万元，同时乙方自愿将其名下所有的位于大连市甘井子区的产权房屋自2019年7月底交付给甲方居住，甲方有权居住到其百年之后。甲、乙均了解相关法律规定，双方对上述事实及协议内容均认可且无异议”。姜丽萍自2019年8月开始在大连市甘井子区房屋居住至今。2020年1月11日，姜超将案涉房屋抵押给韩洪波，并办理了抵押登记。抵押面积30.94平方米，权利价值10万，约定期限为2020年1月11日至2021年1月11日。2020年1月14日，泡崖街派出所开具一份《情况说明》，内容为“2020年1月2日11时25分，13时05分许，我所接110警情称，在宏欣街20-4-202因家庭纠纷有人砸门，巡警赶到现场工作告知到法院解决。报警电话：150××××8322”。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，姜丽萍与姜超签订的《大连市房地产买卖合同》依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。现案涉房屋已经过户至姜超名下，但姜超未按照合同约定期限支付购房款，故姜丽萍以姜超违约为由请求解除合同。关于姜丽萍请求解除合同能否成立一节。本院认为，依据《合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，首先姜丽萍未提供证据证明姜超的行为符合上述任一情形；其次，双方于2019年12月31日签订了书面协议，明确约定姜超无需交纳购房款，同时将其自有房屋交付给姜丽萍居住到百年之后，而事实上姜丽萍已于2019年8月初一直居住在姜超提供的房屋内；再次，姜超当庭明确表示“如果原告要求支付价款25万元，同意支付”，故姜超迟延付款的行为也未导致合同目的不能实现。因此，姜丽萍依据《合同法》第九十四条之规定请求解除合同，本院不予支持。在庭审中，本院反复向姜丽萍释明如果合同有效，是否变更诉讼请求，姜丽萍坚持原诉讼请求。鉴于合同在未解除之前仍为有效，故姜丽萍请求返还房屋并且协助办理房屋过户手续，无事实及法律依据，本院亦不予支持。关于姜丽萍申请对案涉房屋的市场价值进行司法鉴定一节。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。案涉房屋在交易时已经过评估，双方均未对评估价格提出异议，且姜丽萍在起诉状中自认双方同意以25万元价款成交，足以表明该价款是双方合意的结果。即使房屋成交价低于市场价，也不足以证明合同在签订时显失公平。因此房屋的实际价值不影响本案的审理结果，故本院对姜丽萍的鉴定申请不予准许。综上所述，依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第72条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国民法总则》第七条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告姜丽萍的诉讼请求。案件受理费2525元（原告已预付），由原告姜丽萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  颜秀玮二〇二〇年三月十六日书记员  王志伟附：相关法律规定《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》72.一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。