山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终169号上诉人（原审被告）：阳泉世华房地产开发有限公司,住所地：山西省阳泉市经济技术开发区烟台路同成苑1402号底商。法定代表人:邵立嘉，该公司经理。委托诉讼代理人:陈娥平，山西真安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵军，男，1980年6月29日生，汉族，山西省昔阳县人，现住。被上诉人（原审被告）：昔阳县李家庄乡西李家庄村村民委员会，住所地：西庄新村10号楼1单元7层。法定代表人:李军军，该村民委员会主任。上诉人阳泉世华房地产开发有限公司（以下简称“世华公司”）与被上诉人赵军、昔阳县李家庄乡西李家庄村村民委员会（以下简称“西庄村委会”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省昔阳县人民法院（2019）晋0724民初976号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人阳泉世华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈娥平、被上诉人赵军、昔阳县李家庄乡西李家庄村村民委员会的法定代表人李军军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世华公司上诉请求：1.依法撤销原判；2.依法驳回被上诉人的一审诉讼请求；3.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决对本案诉讼时效的起算适用法律错误。首先，根据《民法通则》第一百三十七条、第一百八十八条第二款之规定，被申请人与再审申请人2012年签订的商品房买卖合同中约定的交房时间为2013年10月1日，届时被申请人已经知道违约事实存在，诉讼时效就应当起算。2016年3月4日实际交房，违约行为终止，被申请人对于权利受到损害、损害的大小及义务人均已知晓，完全符合《民法通则》及《民法总则》关于时效起算的规定。同时参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（2016年11月30日）四、关于房地产纠纷案件的审理（四）关于违约责任问题18条规定、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》法释〔2018〕12号第三条之规定，被上诉人起诉主张逾期交房违约金超过诉讼时效。其次，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条适用于一般的合同请求权，不适用于违约金请求权。再次，一审判决违背诉讼时效制度的宗旨。第四，导致守约方与违约方之间的利益失衡。二、被上诉人赵军与上诉人签订《商品房买卖合同(预售)》变更了原《商品房买卖合同》对交房时间的约定，变更后的交房时间为2016年5月1日,实际交房时间为2016年3月4日，因此交房未逾期。1、一审判决认定《商品房买卖合同（预售)》合法有效是正确的。2、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同(预售)》,是双方出于自愿签订的合同，不存在威胁、胁迫，被上诉人在1年内未行使撤销权，因此，《商品房买卖合同（预售)》合法有效。3、既然《商品房买卖合同（预售)》合法有效，该变更后的合同已对原约定交房时间做了变更约定，该合同中交房时间约定的是2016年5月1日，实际交房时间为2016年3月4日，故逾期交房的认定错误。一审按变更前的交房时间确定合同责任是错误的。三、上诉人与被上诉人西李家庄村村民委员会是委托代理关系，商品房的销售也是受西李家庄村民委员会的委托代其销售。上诉人与被上诉人西李家庄村村民委员会签订的《委托代建合同》中明确约定双方为委托代建关系，上诉人仅收取3%的代建费用，代理行为发生的法律后果均由被上诉人西李家庄村委会承担。补充协议明确约定:延期交房产生的违约金由被上诉人西李家庄村承担。上诉人提供的证据可以证实《商品房买卖合同》是受西李家庄村村委会委托与业主签订，售房款也全部交给了村委会，上诉人行使代理权，不应承担代理行为的后果。四、导致2016年5月1日交房的原因不在上诉人。施工进度由被上诉人西李家庄村委会控制:由于被上诉人西李家庄村委资金不到位，并与施工单位单独签订了合同，并让上诉人与施工单位解除施工合同，施工进度不受上诉人控制。即使存在逾期，导致逾期的原因也不在上诉人，而是西李家庄村委会的原因。五、被上诉人赵军知道委托人并选择向委托人主张权利。在被上诉人西李家庄村让上诉人与施工方解除施工合同后，由西李家庄村委会作为实际开发方向被上诉人赵军履行卖方的权利义务，表现为:1、西李家庄与赵军签订了补充协议；2、交房是由西李家庄村委会向被上诉人赵军直接交房；3、房屋维修基金赵军是向西李家庄村委交纳的。4、已付违约金是向西李家庄村委会主张的。赵军应选择委托人西李家庄村村民委员会主张合同责任。赵军辩称，1、从合同的相对性看两份购房合同，世华地产一直都是合同当事人，世华地产与西庄村委会作出的关于违约金债权交由被上诉人西庄村委会负担的约定对被上诉人不产生直接的约束力。2、本案应当适用第一份合同的违约条款。3、被上诉人的诉讼请求没有超过诉讼时效。4、上诉人与西庄村委会之间的纠纷应当另案解决。西庄村委会辩称，世华公司说的是实际情况，村委服从法院调查和判决。施工的时候具体情况我也不清楚，是以前村长的事情，他们各说一词，按照法院的调查和判决为主。赵军向一审法院起诉请求:判令阳泉世华公司与西李家庄村委会向赵军支付违约金28740.97元。一审法院认定事实：西庄村委会与阳泉世华公司于2011年7月6日签订了《昔阳县西庄村整体搬迁建设项目委托代建合同》,又于2014年7月1日签订了《补充协议》，约定西李家庄村系昔阳县“文华苑”项目的建设投资方,委托世华公司代理其进行该项目的开发，合同中还约定延期交房产生的违约金由西李家庄村承担。2012年8月26日，赵军与阳泉世华公司的分公司即世华昔阳分公司签订了《商品房买卖合同》，赵军首付198484元贷款购买住宅楼房一套，合同约定2013年10月1日将楼房交付赵军使用，以及逾期交房承担的责任等。合同签订后，赵军按约履行了交付房款的义务，阳泉世华公司未按约定期限交付房屋，直至2016年3月4日赵军才拿到房屋钥匙。2015年11月8日，世华昔阳分公司与赵军重新签订了《商品房买卖合同（预售）》，并将交房时间约定为2016年5月1日。一审法院认为，（一）赵军与世华昔阳分公司就同一套房屋签订的两份房屋买卖合同，均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定,均属有效合同。2012年8月26日签订的合同中约定的交房时间为2013年10月1日，2015年11月8日签订的合同中约定的交房时间为2016年5月1日,本案赵军在2016年3月4日接收房屋，因此，赵军与世华昔阳分公司在2015年11月8日签订的合同中约定的交房时间与客观事实不符，该时间及逾期交房违约责任约定对双方不具有约束力，被告向赵军交付房屋的时间、逾期交房违约责任应按照双方在2012年8月26日签订的合同确定。赵军实际接收房屋时间晚于合同约定时间，阳泉世华公司构成违约，应承担逾期交房违约责任。西庄村委会并非合同一方当事人，赵军请求西庄村委会承担逾期交房违约责任，于法无据，依法不予支持。阳泉世华公司与西庄村委会虽约定延期交房违约金由西庄村委会承担，但该约定对赵军不产生法律效力，且阳泉世华公司也未提供证据证实该部分债务的转移已经赵军同意。对阳泉世华公司主张的交付房屋时间变更后不存在违约，西庄村委会承担给付违约金责任的辩解意见，该院依法不予采纳。（二）根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效从履行期限届满之日起计算;不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算,但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。本案中，赵军与世华昔阳分公司签订的商品房买卖合同中，未约定逾期交房违约金的支付时间，阳泉世华公司亦未举证证明其明确表示不履行义务的时间，赵军可以随时向其主张权利，故赵军提起本案诉讼不超过诉讼时效期间。（三）按照赵军与世华昔阳分公司在2012年8月26日签订的商品房买卖合同的约定，阳泉世华公司应当支付逾期交房违约金为（已付房款198484元×实际逾期天数884天×违约金约定计算比例0.0002/天）-赵军已收取违约金6351元=28740.97元。世华公司应当按照合同关于逾期交房违约责任的约定支付违约金。故赵军主张违约金计算合理合法，该院予以支持。经调解无效。故根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定。一审法院判决：一、阳泉世华房地产开发有限公司于本判决生效以后十五日内向赵军支付违约金28740.97元。二、驳回赵军的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。其余事实与一审查明一致。本院认为，根据原审查明及庭审陈述，上诉人世华公司与被上诉人个人之间在2012年签订过《商品房买卖合同》，而上诉人认可收回该合同并重新签订新的《商品房买卖合同（预售）》，同时有系列案可以佐证该事实的存在；该二份合同作为格式合同，对同一笔购房款项书写两份交付房屋时间不同的购房合同，明显与常理不符，原审采信原始合同的交房时间符合当事人的真实意思表示；况且在已生效系列案件中对房屋交付情况认定一致的情形下，本案原始合同约定的交房时间可以直接认定。上诉人作为签订合同的一方当事人应当履行其合同所约定的权利义务，在未能按期交付房屋的情况下，原审判令其承担违约责任符合合同约定。至于上诉人认为买房个人应当向村委主张违约责任，因村委并非合同的相对方且在权利义务未能转移、承接的情况下，上诉人可就其主张根据事实和约定另行解决，原审就此已经明示亦保护了上诉人的诉权。综上，阳泉世华房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费519元，由阳泉世华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  申子西王雪审判员王雪赵保军审判员赵保军二〇二〇年三月三十日书记员智慧