辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初13145号原告：沈阳港晟房产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区白塔镇白塔村，统一社会信用代码91210100793177796X。法定代表人：盛军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：奎媛，系辽宁同泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：席冬林，系辽宁同泽律师事务所律师。被告：平安银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区南京北街163甲1，统一社会信用代码912101003131322823。法定代表人：赵曾政，系该行行长。委托诉讼代理人：宋济廷，系辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈莎莎，系辽宁开宇律师事务所律师。第三人：米春兰，女，1980年3月3日出生，汉族，住河北省邢台市宁晋县。原告沈阳港晟房产开发有限公司（以下简称“沈阳港晟公司”）诉被告平安银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“平安银行”）、第三人米春兰案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，适用普通程序，依法组成由审判员苏博群担任审判长并主审，和审判员鄂淼、人民陪审员王青青参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理，原告沈阳港晟公司的委托诉讼代理人奎媛、席冬林，被告平安银行的委托诉讼代理人宋济廷均到庭参加诉讼。第三人米春兰经本院依法公告传唤未到庭应诉。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告沈阳港晟公司诉称，2015年11月19日，原告与米春兰签订了合同编号为E1527134549的《商品房买卖合同》并依法进行了备案，该合同约定，原告将其开发建设的沈阳市浑南区房屋（下称案涉房屋）销售给米春兰，该房屋房款总价为615657元，米春兰应于合同签订当日向原告支付首付款185657元，剩余房款430000元以办理银行按揭贷款的方式支付给原告。同日，原告与米春兰签订了《首付分期借款合同》，期限为3年，金额为175000元，被申请应当于2016年9月30日前支付首付分期款68000元，于2017年9月30日前支付首付分期款68000元，于2018年9月30日前支付首付分期款39000元。米春兰于2015年11月18日向原告支付5000元，11月19日支付5657元，于2016年10月2日还首付分期款68000元，共计78657元，后未支付过首付分期款，至今仍有首付款107000元未付。2016年1月14日，原告（保证人）与米春兰（借款人）及中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行（下称邮政沈阳分行，贷款人）签订了《个人消费贷款及担保合同》，约定贷款430000元，用于购买案涉房屋，原告作为保证人提供连带保证责任，对借款合同项下全部贷款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金等金额承担保证责任。2016年1月22日，邮政沈阳分行对案涉房屋办理了抵押登记。2018年1月11日，由于被原告逾期未偿还向银行的贷款，邮政沈阳分行向原告发出《中国邮政储蓄银行个人贷款逾期催收函》，要求我公司在五天内承担保证责任。2018年1月12日，原告依据《个人消费贷款及担保合同》约定代米春兰向邮政沈阳分行偿还应付贷款8667.3元。2018年5月16日，经银行催要，原告依据《个人消费贷款及担保合同》约定代米春兰向邮政沈阳分行偿还应付贷款8866.97元。2018年9月21日，经银行催要，原告依据《个人消费贷款及担保合同》约定代米春兰向邮政沈阳分行偿还应付贷款8960.56元。2018年12月17日，经银行催要，原告依据《个人消费贷款及担保合同》约定代米春兰向邮政沈阳分行偿还应付贷款6675元。2019年3月29日，经银行催要，原告依据《个人消费贷款及担保合同》约定代米春兰向邮政沈阳分行偿还应付贷款6790元。经银行催要，2019年6月17日代米春兰偿还15900元。截至2019年6月17日共计偿还55859.83元。后续还将继续偿还，直至全部偿清为止。2018年4月3日，因米春兰逾期支付首付分期房款，逾期偿还银行月供，严重违反合同约定，原告向沈阳市浑南区人民法院（以下称浑南法院）起诉解除与米春兰签订的《商品房买卖合同》，并要求法院判令米春兰支付违约金92348.55元。2018年8月27日，经审理浑南法院作出并送达了（2018）辽0112民初3428号民事判决书。判决的第一条即“解除原告沈阳港晟房产开发有限公司与被告米春兰于2015年11月19日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；”“被告米春兰于本判决生效之日起10日内向原告支付违约金92348.55元；”“被告米春兰于判决生效之日起10日内向原告退还位于沈阳市浑南区房屋”“解除原告沈阳港晟房产开发有限公司与被告米春兰于2015年11被告米春兰于本判决生效之日起10日内协助原告办理《商品房买卖合同》撤销备案登记手续；”“原告于本判决生效之日起10日内向被告返还购房款78657元。”2018年9月20日，该判决生效，原告在向浑南法院申请强制执行，浑南法院在执行过程之中发现案涉房屋已被和平区法院进行预查封。不能撤销银行抵押，也就不能撤销预告登记及备案，从而原告与米春兰解除《商品房买卖合同》的判决无法继续执行。基于上述事实，原告提起财产保全异议申请，请求和平区法院解除对案涉房屋的查封。沈阳市和平区人民法院于2019年5月7日作出并送达（2019）辽0102执异291号裁定，裁定驳回原告的异议。基于上述事实，原告提起执行异议之诉，请求法院依法判决解除对沈阳市浑南区房屋的财产保全（即预查封（2018）辽0102财保671号民事裁定书）。具体理由如下：一、执行裁定认定事实及适用法律均存在错误。1、执行裁定认定事实错误，2018年8月27日，浑南法院作出并送达了（2018）辽0112民初3428号民事判决书。判决“解除原告沈阳港晟房产开发有限公司与被告米春兰于2015年11月19日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；”，判决已经生效，原告与米春兰签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已经解除，不能也无法继续履行，执行裁定中仍认为“对于购买方尚未交付的房款属于开商债权，应根据合同内容向米春兰主张”，这明显是错误的。2、执行裁定依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，即金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持，驳回原告申请。本案的涉及的预查封行为并非“金钱债权执行中”，而是处于诉讼阶段的财产保全，且原告提起异议时被告平安银行股份有限公司沈阳分行（下称平安银行沈阳分行）与米春兰的判决尚未确认生效，并未申请强制执行。原告申请的财产保全异议是针对被告平安银行沈阳分行在诉讼中的财产保全预查封行为提出的异议，并非上述法条规定的“金钱债权执行中”，故执行异议裁定以此为由驳回原告申请是明显错误的。被告平安银行沈阳分行与米春兰的债权纠纷还在诉讼过程中，故其申请的财产保全仅是防止对方转移财产的手段，但不能构成驳回原告提出异议申请的事由，也不能对抗原告基于生效法律文书确定的针对执行标的物权。因而，本案并不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，不能以此为依据，认定浑南法院作出（2018）辽0112民初3428号民事判决书晚于查封时间就符合上述法条情形。2、原告与米春兰签订的《商品房买卖合同》办理了预告登记备案并无过错，也不能因此认定案涉房屋所有权归米春兰。原告与米春兰签订《商品房买卖合同》办理预告登记备案手续只是遵守《城市商品房预售管理办法》中关于商品房预售合同登记备案制度的规定，且原告在与米春兰签订合同进行备案登记时并无法预见米春兰不按期支付房屋首付款，不按时偿还银行月供，故执行裁定因此认定原告存在过错是没有任何依据的。其次，《城市商品房预售管理办法》及相关规定，商品房预售合同备案登记的目的是在对预售行为进行行政管理，而并非赋予当事人因合同取得债权，备案登记只是对预售合同本身进行备案，并非对房屋进行不动产权登记，故不发生物权变更的效力，能因此认定案涉房屋所有权归米春兰。二、原告享有足以排除执行行为的民事权益，应当支持原告的申请。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：(一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议;(二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。本案系案外人执行异议纠纷，故应围绕原告对于案涉房产是否享有足以排除执行的权利进行审查。1、涉案房产所有权一直属于原告，虽该房屋经合同备案在米春兰名下，但尚未办理不动产物权的产权登记，故米春兰仅享有该合同的债权及所有权的期待权，而非房屋的所有权，且该房屋已经过诉讼判决解除了商品房买卖合同，停止了交易行为，米春兰需要腾退房屋，并配合撤销备案，米春兰已不具备期待权，涉案房产的绝对所有权归原告所有。2、从米春兰的付款情况来看，该房屋房款总额615657元，其仅支付首付款78657元，其他首付款107000元至今未能支付，关于银行贷款米春兰在2017年10月已停止偿还月供，由原告代替米春兰向银行偿还，截止2019年6月17日共计偿还55859.8元，也是基于米春兰的付款情况及违约行为，法院判决解除了原告与米春兰的买卖合同。银行贷款剩余欠款由原告负责偿还。而米春兰对案涉房产付出甚少。3、原告在诉米春兰解除房屋买卖合同时对案涉房屋已被查封并不知情，直至申请强制执行时，在执行过程中，才得知该房屋已被查封等相关情况。4、浑南法院作出的判决为解除上诉人与米春兰签订的《商品房买卖合同》，并未确认所有权，因为法院认为案涉房屋所有权并未发生过变更，故浑南法院也认为案涉房屋所有自始都属于原告。综上，原告对案涉争议房屋享有所有权，足以排除被上诉人的财产保全行为。三、最高人民法院发布相关的司法观点中，对于类似情况给予了明确回复，应当终止执行行为。《最高法民一庭关于执行异议之诉常见问题司法观点6条》第4条，法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，针对特定标的物实施强制执行，案外人以另案生效判决、调解书为依据，要求对该标的物停止执行的处理中，“应当依据另案生效判决、调解书的性质作出区分，如果案外人依据另案确权判决或形成判决对该执行标的物享有所有权，依据物权法第二十八条的规定，案外人自判决生效之日即取得该标的物法律上的所有权，依据物权优于债权的理论，案外人享有的物权应当优先于申请执行人的债权。因此法院应当判决停止对标的物的执行。”本案中，米春兰自始未取得过案涉房屋的所有权，其通过签订《商品房买卖合同》取得的也是对于房屋所有权的期待权，原告与米春兰解除合同之诉中只判决解除合同更加能够确认，房屋所有权未发生过变更，原告一直是房屋所有权人，拥有的是物权，而曹炜旭所有的是对米春兰的普通债权，依据物权优于债权的法律规定，应当按照原告的请求停止对案涉房屋的执行行为，解除对房屋的预查封。综上所述，和平区人民法院依据（2018）辽0102财保671号民事裁定书作出的执行行为应当终止，原告对于案涉房屋享有足够排除执行行为的民事权益，请求和平区法院支持原告的全部诉讼请求。诉讼请求：1.请求法院依法判决解除对沈阳市浑南区房屋所作的预查封（即撤销（2018)辽0102财保671号民事裁定书）并中止执行；2.请求法院判决确认沈阳市浑南区房屋所有权人为原告沈阳港晟房产开发有限公司；3.本案诉讼费由被告承担。被告平安银行辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，原告与案外人签订的商品房买卖合同，并对其首付款进行了分期付款，根据住房与城乡建设部、人民银行、银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知，建房2017215号第一条的规定，案外人与被申请人之间的购房合同，违反上述规定及中国人民银行贷款通则第二条、第21条的规定，我方认为双方有骗贷的恶意串通行为。其次，我方根据房地产大厦所查询到的房屋备案情况进行了保全并申请执行。根据物权的对外的公示效力。我方有权认为该房屋的所有权人为案外人米春兰，故我方实施的保全行为并无违法之处。第三人米春兰未到庭，未答辩。经审理查明，2015年1月19日，原告沈阳港晟公司与第三人米春兰签订《商品房买卖合同》一份，约定：米春兰购买沈阳港晟公司开发的坐落于沈阳市浑南区，建筑面积133.36平方米商品房一处，房屋总价款615657元。合同签订后，原告沈阳港晟公司为上述房屋办理了备案登记手续。后因第三人米春兰未能按期支付房款及银行贷款，沈阳港晟公司以其严重违反合同约定，并导致沈阳港晟公司为其承担担保责任为由起诉至沈阳市浑南区人民法院。2018年8月20日，沈阳市浑南区人民法院做出（2018）辽0112民初3428号民事判决，判决内容为：“一、解除原告沈阳港晟房产开发有限公司与被告米春兰于2015年11月19日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、“被告米春兰于本判决生效之日起10日内向原告沈阳港晟房产开发有限公司支付违约金92348.55元；三、被告米春兰于判决生效之日起10日内向原告沈阳港晟房产开发有限公司退还位于沈阳市浑南区房屋；四、被告米春兰于本判决生效之日起10日内协助原告沈阳港晟房产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（编号为E1527134549）撤销备案登记手续；五、原告沈阳港晟房产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向被告返还购房款78657元；六、驳回原告沈阳港晟房产开发有限公司其他诉讼请求。”该判决已于2018年9月20日发生法律效力。2018年11月30日，本院作出（2018）辽0102民初10736民事判决书，判决内容为：“一、解除原告平安银行股份有限公司沈阳分行与被告米春兰于2017年2月21日签订的《个人信用贷款合同》；二、被告米春兰于本判决生效后十日内一次性偿还原告平安银行股份有限公司沈阳分行借款本金74，294.24元，利息、罚息、复息8，793.81元，合计83，088.05元（以上本金、利息、罚息、复利计算截止至2018年4月23日）,并自2018年4月24日起按《个人信用贷款合同》约定的计息办法给付原告平安银行股份有限公司沈阳分行逾期利息、罚息、复利至本判决实际偿还之日止；三、被告米春兰于本判决生效后十日内一次性偿还原告平安银行股份有限公司沈阳分行律师费2,000元。”判决生效后，因被执行人米春兰未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人平安银行向本院申请强制执行。在诉讼过程中，经平安银行申请，本院于2018年6月15日作出（2018）辽0102财保671号协助执行通知书和民事裁定书，预查封米春兰名下位于沈阳市浑南区，建筑面积133.36平方米房产一处。在执行过程中，原告沈阳港晟公司向本院提出执行异议，本院经审查，于2019年5月7日作出（2019）辽0102执异291号执行裁定书，认为本院查封行为符合法律规定，案外人请求法院解除预查封、终止房屋执行的异议事项和异议理由不具有阻却、排除执行的法律效力，依法不能成立，故裁定驳回案外人沈阳港晟房产开发有限公司的异议。沈阳港晟公司不服，以申请执行人平安银行为被告，被执行人米春兰为第三人提起诉讼。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、《商品房买卖合同》、《商品房屋首次登记证明》、《个人房产抵押贷款合同》、民事判决书、执行裁定书等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于原告沈阳港晟公司所享有的民事权益能否排除人民法院的执行措施。本案涉案房屋业经沈阳市浑南区人民法院判决解除了原告沈阳港晟公司与第三人米春兰签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并判令第三人米春兰退还房屋，协助原告沈阳港晟公司办理撤销该房屋的备案登记手续，同时判令第三人米春兰向原告沈阳港晟公司支付违约金92348.55元，原告沈阳港晟公司向第三人米春兰返还购房款78657元。而被告平安银行亦未能提供证据证明原告与第三人之间存在恶意串通、规避执行的情形。据此，商品房买卖合同解除后，米春兰即不再享有涉案房屋的物权期待权，原告即享有涉案房屋的返还请求权，同时，该房屋的备案登记应予撤销。并且，在法院判决原告沈阳港晟公司应返还第三人米春兰的购房款数额小于第三人米春兰应支付原告沈阳港晟公司违约金数额的情况下，原告沈阳港晟公司作为该房屋的所有权人，有权请求人民法院解除预查封。故对原告沈阳港晟公司提出的解除对沈阳市浑南区房屋的预查封并中止执行；确认原告沈阳港晟公司为沈阳市浑南区房屋所有权人的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、原告沈阳港晟房产开发有限公司的异议成立，停止对位于沈阳市浑南区房屋（建筑面积133.36平方米）的执行；二、确认位于沈阳市浑南区的房屋（建筑面积133.36平方米）归原告沈阳港晟房产开发有限公司所有。案件受理费10870元（原告已预交），由第三人米春兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。本院（2019）辽0102执异291号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  苏博群审 判 员  鄂 淼人民陪审员  王青青二〇二〇年三月十七日法官助理华鸿维书记员于悦本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。