山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终660号上诉人（原审原告）：马法光，男，1987年1月2日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。上诉人（原审原告）：周雪，女，1990年1月18日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：范海华，山东永禄律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台开发区兴华房地产开发有限公司，住所地山东省烟台经济技术开发区长江路212号内616、617号。法定代表人：张培宝，董事长。委托诉讼代理人：吴昀霞，山东一和律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙莉，山东一和律师事务所律师。上诉人马法光、周雪因与被上诉人烟台开发区兴华房地产开发有限公司（以下简称兴华房地产）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省烟台经济技术开发区人民法院（2019）鲁0691民初1418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。马法光、周雪上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者改判支持马法光、周雪的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费均由兴华房地产承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决第5页载明“从上述约定可以看出，双方在合同中并未约定涉案房屋单价、不存在按平方米计价及面积差价款问题”系事实认定错误。实际上，双方在达成商品房买卖协议时，兴华房地产并未带马法光、周雪实地考察丈量待售房屋，商品房买卖合同第3页对涉案房屋的建筑面积及套内建筑面积有明确的约定，马法光、周雪之所以购买涉案房产，涉案房产的建筑面积是其决定是否购买的最重要的因素，且建筑面积是“按套销售”的这套房屋最重要的属性，如若按照一审判决内容操作，可以推测出，只要是开发商交付了，哪怕是向马法光、周雪交付了1平方米的房屋，亦不违约，这显然是不公平的。另外，在房屋总价款及建筑面积已经确定的情况下，每平方米房屋的单价可轻松地计算出来，故而面积差对应的差价款亦有根据。二、一审判决适用法律错误。一审判决第5页载明“而本案合同第四、五条约定的按套计价，并非当然的不利于马法光、周雪，故不属于无效条款的适用条件”，而实际上，马法光、周雪所购房产平白无故少了0.66平方米，该差价款无法得到弥补，对马法光、周雪来讲已确定对其十分不利。再者，双方达成商品房销售契约时，兴华房地产并未对“按套计价”及面积差价处理方式对马法光、周雪进行过提醒或解释，且房屋买卖合同第五条载明“当事人选择按套计价的，不适用本约定”，如不适用第五条，是否能够适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条或民法之公平原则，这是涉诉双方对买卖合同第五条存在的不同理解，而根据《合同法》，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。综上，民事交易奉行公平原则，故兴华房地产有义务据实返还面积差价款，恳请二审法院在查清事实的基础上，依法判决。兴华房地产辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合理合法，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。马法光、周雪向一审法院起诉请求：1.判令兴华房地产退还0.66平方米面积差所对应的商品房差价款，合计3470元；2.一审诉讼费等相关费用由兴华房地产承担。一审法院认定事实：2013年7月16日，马法光、周雪与兴华房地产签订了编号为开预字第130715100093号商品房买卖合同，合同约定：由马法光、周雪购买兴华房地产开发的烟台开发区商品房，用途为住宅，建筑面积77.7平方米，房屋总价款按套（单元）计算为408547元整，付款方式：首付款108547元，剩余部分300000元于2013年8月16日前用按揭贷款支付。合同第四条约定：计价方式与价款。按套（单元）计算，该商品房总价（大写）肆拾万零捌仟伍佰肆拾柒元整。第五条约定：面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式为依据进行面积确认及面积差异处理。产权登记面积以有资质的房产面积测绘单位出具的测绘报告为准。当事人选择按套计价的,不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。面积差异部分按双方同意以下原则处理:1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款；2、面积误差比绝对值超出3%时,买方有权退房。买方退房的,卖方在买方提出退房之日起30天内将买方已付款退还给买方,并按银行同期房地产开发贷款利率付给利息。买方不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买方补足;超出3%部分的房价款由卖方承担,产权归买方。产权登记面积小于合同登记面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由卖方返还买方;绝对值超出3%部分的房价款由卖方双倍返还买方。面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%。3、因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议。第八条约定：交付期限。卖方应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4、法律、法规、规章规定需满足的其他事项，但如遇下列特殊原因除双方协商同意解除合同或变更合同外，卖方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且卖方在发生之日起15日内告知买方的；2、为配合执行政府规定文件以及政策而延误的；3、非卖方所能预见、避免和控制的重大事件，如发生重大疫情、长时间停水、停电和政府有重大活动而造成工程延期的；4、遭遇上述一种或几种情况的，卖方应在发生之日起30日内告知买方。合同签订后，马法光、周雪于2017年8月7日，向兴华房地产支付购房款408547元。另查，涉案房产的不动产登记面积为77.04平方米。一审法院认为，马法光、周雪与兴华房地产双方确认其签订的《商品房买卖合同》系烟台开发区不动产登记部门提供的备案格式样本合同，并不是兴华房地产单方起草的格式合同，况且根据相关法律规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。而该合同第四、五条约定的按套计价，并非当然的不利于马法光、周雪，故不属于无效条款的适用条件。该合同系双方当事人的真实意思表示，形式要件齐全，内容不违反法律法规的强制性规定，不损害国家、集体或他人的合法权益，合法有效，对合同双方均具有约束力。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。关于马法光、周雪主张的面积差价款问题。《商品房销售管理办法》第十八条规定，商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。合同双方于2013年7月16日签订的《商品房买卖合同》第四条约定，马法光、周雪从兴华房地产处购买的涉案商品房采用的是按套计算计价方式，并非按建筑面积或套内建筑面积计算。合同第五条关于面积确认及面积差异处理的约定，已明确约定当事人选择按套计价的，不适用该条约定。从上述约定可以看出合同双方在合同中并未约定涉案房屋单价，不存在按平方米计价及面积差价款问题。所以，马法光、周雪要求兴华房地产支付涉案房屋面积差价款3470元，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决：驳回马法光、周雪的诉讼请求。一审案件受理费减半收取25元，由马法光、周雪负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实同一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为兴华房地产应否向马法光、周雪返还房屋面积差价款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，合同没有约定或者约定不明确的，按照司法解释的相关规定处理。本案中，马法光、周雪与兴华房地产在商品房买卖合同第四条中将计价方式与价款约定为：按套（单元）计算，该商品房总价（大写）肆拾万零捌仟伍佰肆拾柒元整；在第五条中约定：面积确认及面积差异处理，当事人选择按套计价的,不适用本条约定。因马法光、周雪与兴华房地产在合同中已明确约定了面积确认及面积差异处理规则，因此涉案房屋的面积确认及面积差异处理不适用司法解释的相关规定。又根据《商品房销售管理办法》第十八条“商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”之规定，可以认定双方关于按套计价而非按面积计价的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，并不存在“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”等无效情形，因此双方当事人均应全面履行合同义务。一审法院按合同约定，认定兴华房地产无需返还马法光、周雪房屋面积差价款，理由充分，于法有据，本院予以认可。综上所述，马法光、周雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由马法光、周雪负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年三月二十五日书记员  孙晓雯