陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕民终163号 上诉人（原审被告、申请执行人）：陕西敬瑁建设工程有限公司，住所地西安市灞桥区，统一社会信用代码：9161000066796449X8。 法定代表人：苟瑁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘嘉靓，上海市汇业（西安）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：童某，男，1953年6月25日出生，汉族，西安化工机械厂退休职工，住西安市新城区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：苗丽梅，陕西道开律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX0043。 法定代表人：黄建强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李刚，男，1977年5月22日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。 上诉人陕西敬瑁建设工程有限公司（以下简称敬瑁公司）因与被上诉人童某、原审第三人西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源公司）案外人执行异议之诉一案，不服西安市中级人民法院（以下简称西安中院）（2019）陕01民初1652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人敬瑁公司的委托诉讼代理人南溪、刘嘉靓，被上诉人童某的委托诉讼代理人苗丽梅到庭参加诉讼。原审第三人世纪熙源公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 敬瑁公司上诉请求：1、撤销西安中院（2019）陕01民初1652号民事判决书，改判上诉人有权继续对位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋进行强制执行。2、由被上诉人承担本案一审二审诉讼费用。事实及理由：1、一审法院认定被上诉人童某已经支付了全部房款事实错误。被上诉人童某在一审过程中提交了第三人世纪熙源公司向其提供的收款收据三张，分别为2013年3月19日收到被上诉人观澜天下2-11504室定金20000元（刷卡）；2013年3月25日收到被上诉人观澜天下2-11504室房款199255元；2016年3月28日收到被上诉人观澜天下2-11504室房款224895元。按照收款收据内容可知，被上诉人共计三次向第三人支付购房款，但是上述收款收据却只有最后一笔显示有相关流水，其余两笔房款均没有银行流水证明。无法直接确定被上诉人直接支付了上述款项，一审法院仅以收款收据认定其已付全部房款，明显错误。2、被上诉人并未提交任何证据证明涉案房屋系其名下唯一住房，无法直接排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的，符合下列情形能过排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的50%。”根据上述法律规定可知，若要排除执行，必须满足上述三个条件，但是童某并未提供任何证据证明其所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。被上诉人现居住地址为：西安市新城区XX路XX号XX号楼XX单元XX号，并非仅有涉案房屋一套住房。因此，被上诉人无法排除执行。综上，上诉人认为，一审法院对于被上诉人已全部支付房款的认定错误，被上诉人未能提供证据证明其可排除执行。 童某辩称：购买世纪熙源公司开发的观澜天下2-11504室房子购房款是通过刷银行和现金的方式支付的，其中的20000元定金是刷卡支付的，后边支付的22万余元是刷卡支付的，有银行流水，还有19万余元是现金支付的，世纪熙源公司均给童某开具了收款收据，足以证明购买案涉房屋被上诉人支付了全部购房款的事实。法律并没有禁止现金交易的方式，上诉人敬瑁公司认为被上诉人没有支付购房款应当举证证明。 世纪熙源公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 童某向一审法院起诉请求：1.不得执行位于西安市灞桥区XX号楼XX号房屋；2.诉讼费由敬瑁公司负担。 一审法院认定事实：申请人敬瑁公司与被申请人世纪熙源公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出西仲裁字（2017）第259号裁决：一、世纪熙源公司自收到本裁决之日起十五日内给付敬瑁公司工程款33896967.37元（含已到期质保金1178710.12元），逾期按中国人民银行规定的贷款利率加倍承担迟延给付期间的利息；二、世纪熙源房地产公司自收到本裁决之日起十五日内给付敬瑁建设工程公司自2015年10月1日起至2017年4月7日的工程款利息7814180.96元（含质保金利息从2016年9月30日起至2017年4月7日止合计53100.08元）以及自2017年4月8日起至本裁决作出之日工程款利息（利息计算方式为：利率为中国人民银行同期贷款利率的四倍标准，2017年4月8日至2017年9月29日期间以33307612.31元为本金计算基数；2017年9月30日至本裁决作出之日以33896967.37元为本金计算基数）；三、仲裁费371764元，敬瑁公司已预交，由世纪熙源公司负担252800元，敬瑁公司负担118964元，世纪熙源公司负担部分在给付本裁决第一、二项款项时一并给付敬瑁公司；鉴定费44万元，世纪熙源公司已预交35万元，敬瑁公司已预交9万元，双方按照此数额各自负担。该裁决已经发生法律效力，因世纪熙源公司未履行法律文书确定的义务，敬瑁公司于2018年3月27日向本院申请执行，西安中院于2018年3月29日立案受理。执行过程中，西安中院于2018年11月26日作出（2018）陕01执704号之六执行裁定：一、查封被执行人世纪熙源公司位于本市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产(预售证号:201XXXX,房号分别为:2-11401、2-11403、2-11404、2-11405、2-11501、2-11502、2-11503、2-11504、2-11505、2-11506、2-11601、2-11602、2-11603、2-11606、2-11701、2-11703、2-11704、2-11705、2-11706、2-11801、2-11802、2-11803、2-11805、2-11901、2-11902、2-11903、2-11904、2-11905、2-11906、2-12001、2-12002、2-12003、2-12004、2-12005、2-12006、2-12102、2-12103、2-12105、2-12106、2-12201、2-12202、2-12203、2-12206、2-12301、2-12302、2-12303、2-12306、2-12401、2-12402、2-12403、2-12405、2-12406、2-12501、2-12502、2-12503、2-12505、2-12506、2-12601、2-12602、2-12604、2-12605、2-12606、2-12701、2-12702、2-12703、2-12704、2-12706、2-12801、2-12803、2-12804、2-12806、2-12901、2-12902、2-12903、2-12904、2-12905、2-12906);二、查封期限为三年,查封期间被执行人不得移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。2018年11月27日，西安中院向西安市不动产登记服务中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。童某作为案外人向西安中院提出执行异议，主张西安中院查封的位于西安市灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源·观澜天下2号楼11504室房产为其所有，请求解除查封。西安中院经审查认为，童某虽在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部房款，但童某提交的交房费用明细及验房通知书不是合法交房手续不能证明其在人民法院查封之前合法占有该涉案房产。且涉案房产至今未办理过户登记手续，仍登记在被执行人世纪熙源房地产公司名下，故童某主张涉案查封房产为其所有并排除执行的理由不能成立，依法不予支持。该院于2019年5月16日作出(2019）陕01执异264号执行裁定，裁定：驳回案外人童某的执行异议请求。童某不服提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。 一审法院另查明，西安市灞桥区人民法院于2017年1月20日作出（2017）陕0111财保3号民事裁定，于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知书，查封了被执行人世纪熙源公司位于西安市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产。西安中院于2018年5月9日依法公告查封上述77套房产。 一审法院再查明，西安中院在执行异议审查期间，西安中院通知童某现场勘查，童某因故未到场，未能对涉案房屋进行现场勘查。 一审法院又查明，2013年3月25日,童某与世纪熙源公司签订《商品房买卖合同》,约定童某从世纪熙源公司处购买熙源·观澜天下2幢1单元15层04号房屋，建筑面积94.5㎡，单价4700元/㎡，总房款444150元，付款方式为分期付款，买受人于2013年3月25日付款219255元（首付50%），房屋建十层时付20%（87702元），房屋封顶时付20%（87702元），交房时付10%（43851元）。之后世纪熙源公司在该合同书上注明“买受人于2016年3月28日已付清全部房款（肆拾肆万肆仟壹佰伍拾元整），小写444150元”。交房期限为2016年1月23日之前。童某提交的收款收据显示，童某于2014年3月19日向世纪熙源公司付款2万元，于2013年3月25日向世纪熙源公司付款199255元，于2016年3月28日向世纪熙源公司付款224895元，共计支付房价款444150元。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，本案审理的焦点问题为：童某对西安中院查封的位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX号楼XX室房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据本案查明的事实可知，世纪熙源公司是涉案项目的房地产开发企业，童某与世纪熙源公司在人民法院查封涉案房屋之前已签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应为有效；童某支付了全部购房款。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，童某对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：不得执行位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX号楼XX室房屋。案件受理费100元，由敬瑁公司负担。 本院二审查明，世纪熙源公司就案涉熙源·观澜天下2号楼已于2016年6月27日取得《商品房预售许可证》，预售证号：201XXXX。 另查明，2016年3月28日，观澜天下销售中心向童某出具了验房通知单，世纪熙源公司与童某签订《承诺》载明：童某于2016年3月28日已办理收房相关手续，童某承诺天然气安装到位缴纳初装费。同日，世纪熙源公司向童某出具收款收据，载明：收到童某缴纳大修基金13702.50元。世纪熙源公司向童某开具的观澜天下小区装修施工许可证，载明：业主为童某，施工期限为2018年3月26日至2018年6月26日。 本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据当事人的上诉请求、答辩意见，本案争议焦点为：童某是否就案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 案外人执行异议之诉以排除对特定标的物的执行行为为目的，审理中应当首先查明案外人对执行标的物是否享有权利、享有何种民事权利，以及申请执行人享有民事权利的法律属性，进而综合判断案外人所享有的权利在效力上是否优先于申请执行人的权利。 一、关于童某是否就案涉房屋享有物权期待权。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，必须同时符合以下三个条件，方可享有房屋消费者物权期待权：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的商品房提出异议，必须同时符合以下四个条件，方可享有无过错不动产买受人物权期待权：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，童某与世纪熙源公司于2013年3月25日签订《商品房买卖合同》，约定购买案涉房屋，该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律的禁止性规定。西安市灞桥区人民法院于2017年1月20日作出（2017）陕0111财保3号民事裁定，于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知，查封了案涉房屋。童某与世纪熙源公司在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，对此，敬瑁公司亦无异议。关于童某就案涉房屋已支付全部价款的问题。依据2013年3月25日，童某与世纪熙源公司所签订的《商品房买卖合同》中的约定，童某购买案涉房屋的总价款为444150元。童某先后分三笔向世纪熙源公司支付购房款，第一笔为2014年3月19日向世纪熙源公司现金支付定金2万元；第二笔为2013年3月25日向世纪熙源公司付款199255元（其中刷卡支付160000元，现金支付39255元）；第三笔为2016年3月28日分三次刷卡向世纪熙源公司付款238597.5元（其中含大修基金13702.50元，购房款224895元），共计支付房价款444150元。虽然实际履行支付行为的时间及金额与合同约定不符，但不能据此否定童某已全额支付案涉房屋购房款的事实，童某以现金支付方式交付部分购房款，其现金支付数额符合商品房买卖交易习惯和常规，同时，敬瑁公司亦未提交足以证明童某未支付全部购房款的证据，故其该项上诉理由本院不予支持。就已查明的验房通知单及承诺、缴纳房屋大修基金收款收据来看，其发生日期均在案涉房屋被人民法院查封之前，可以证明童某在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。从本案一、二审查明的事实看，无证据证明买受人童某在《商品房买卖合同》的履行过程中，对案涉房屋未办理过户登记具有过错。另外，本案一、二审审理中，童某均未提供其名下除案涉房屋外无其他用于居住房屋的相关证据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条与第二十八条是分别针对商品房消费者物权期待权与无过错不动产买受人物权期待权所作的规定，一审法院在查明童某未提交其名下无其他用于居住房屋相关证据的情况下，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，认定童某对案涉房屋享有商品房消费者物权期待权，显属不当，本院予以纠正。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，童某对案涉房屋享有无过错不动产买受人物权期待权。 二、敬瑁公司与世纪熙源公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会作出的西仲裁字（2017）第259号裁决，该仲裁裁决因敬瑁公司只申请对案涉项目工程款及利息进行裁决，并未提出对该笔工程价款优先受偿权进行裁决，故西安仲裁委员会西仲裁字（2017）第259号裁决，只裁决了敬瑁公司所申请的工程款及利息，并未一并裁决该工程款的优先受偿权。 童某就案涉房屋所享有的无过错不动产买受人物权期待权足以排除人民法院对案涉房屋的强制执行。上诉人敬瑁公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但裁判结果正确，故对敬瑁公司的上诉请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由陕西敬瑁建设工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏西霞 审 判 员 张 工 审 判 员 贾文军 审 判 员 李 俊 审 判 员 赵 玲 二〇二〇年三月二十七日 法官助理 陈 婧 书 记 员 张瑜莹 1