福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终280号 上诉人（原审原告）：曾繁祺，男，1971年11月21日出生，台湾地区居民，汉族，住台湾地区。 委托诉讼代理人：蔡瑜、江垟，福建自立律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李汉峰，男，1979年12月29日出生，汉族，住福建省厦门市侨岳里28号201市。 委托诉讼代理人：陈奇斌，福建典格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林毅彬，福建典格律师事务所实习律师。 上诉人曾繁祺与被上诉人李汉峰房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市海沧区人民法院（2019）闽0205民初157号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曾繁祺上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、五项，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：1.上诉人曾繁祺于2018年3月29日起诉赔偿之日，才同意被上诉人李汉峰解除双方租赁合同，故应以该日作为讼争合同的解除之日；2.李汉峰在承租期间对案涉房屋进行改造、破坏墙体、外墙、厕所，其应全面赔偿曾繁祺恢复原状的修复费用，一审法院没有对损坏事实进行全面认定不当；3.依照讼争合同第17条的约定，租赁期间内承租方拟提前迁离他处时，承租方应赔偿甲方一个月租金，一审法院漏判；4.李汉峰应赔偿曾繁祺因其违约退租导致的租金和物业费损失、以及索赔产生的交通费损失。 李汉峰辩称：一审判决关于房屋租赁合同解除日期、修复费用及违约责任，已考虑到上诉人曾繁祺的诉讼请求和实际情况，判决事项事实上有利于曾繁祺，其上诉请求不能成立，请予以驳回。 曾繁祺向一审法院诉讼请求：1.确认双方签订的厦门市湖滨东路6号1307、1308单元的《房屋租赁合同》于2018年3月29日解除；2.判令李汉峰向曾繁祺支付2018年1月11日至3月29日的租金31200元（币种人民币，下同）、提前解除合同的违约金12000元、以及逾期支付租金的违约金（以31200元从2018年1月11日起按日万分之二计算至实际付款日止）；3.判令李汉峰赔偿曾繁祺为恢复损坏的讼争房屋产生的装修费用130000元；4.判令李汉峰赔偿曾繁祺租金和物业费损失（2018年1月9日-10月的物业费9990.8元和维修金1169.9元）、以及索赔产生的交通费等损失共计115305元；5.判令曾繁祺无需退还李汉峰押金12000元；6.判令李汉峰承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定的事实：2O15年6月9日，曾繁祺（甲方）与李汉峰（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租厦门市思明区湖滨东路6号1307、1308单元房屋，租赁期限从2015年7月9日至2020年7月10日，租金每月12000元，租金应于快满三个月前十天缴纳，每次缴纳三个月份租金，若逾期交付，没逾期一日按约租金的千分之三支付违约金；租赁期内若乙方拟提前迁离他处时，应赔偿甲方一个月租金；租赁期间，双方均不得无故解除合同，解除合同需提前三个月以书面通知对方，经双方协商一致后终止合同，乙方擅自解除合同无权要求或者主张任何权利要求甲方退还押金。合同签订后，曾繁祺向李汉峰交付案涉两套房屋，李汉峰依约支付一个月租金作为押金并缴交水电费、租金至2018年1月10日。2017年12月，李汉峰因自身原因提出提前退租，曾繁祺在确认李汉峰无购买意向后，同意李汉峰提前退租并要求交接钥匙、清空房屋及重建1307、1308间房屋中间砖墙，此后，双方就重建砖墙等事宜进行沟通未果。李汉峰于2018年1月22日向物业交还案涉两套房屋钥匙后，未对重建两台房屋中间砖墙，便撤离案涉租赁房屋。 另查明，一、厦门市思明区湖滨东路6号1307单元房屋为曾繁祺所有；厦门市思明区湖滨东路6号1308单元房屋为案外人科康信息技术（上海）有限公司（以下简称“科康信息公司”）所有，曾繁祺于2008年7月8日与科康信息公司签订《房产租赁合同》，约定曾繁祺向科康信息公司承租厦门市思明区湖滨东路6号1308单元房屋，曾繁祺有权转租给他人使用。二、曾繁祺曾于2018年3月29日起诉，后撤诉。曾繁祺据此在本案中主张双方租赁合同于2018年3月29日解除，要求李汉峰支付租金等费用至2018年3月29日止。三、目前曾繁祺已将案涉两套房屋另行出租。 案件审理过程中，李汉峰自行估算对案涉两套房屋中间砖墙重建费用不超过40000元，但曾繁祺不予认可，因此，李汉峰向一审法院申请对案涉两套房屋中间砖墙重建费用进行工程造价及工期鉴定，一审法院依法委托厦门中达利工程管理有限公司进行司法鉴定；厦门中达利工程管理有限公司于2019年7月26日出具[2019]价鉴（工程）字第27号《鉴定意见书》，鉴定结论意见为：厦门市思明区湖滨东路6号华龙大厦1307、1308单元的砖墙重建费用为19304.88元，工期为8个工日。 一审法院认为，曾繁祺系台湾地区居民，本案属厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，故一审法院对本案享有管辖权。 本案系房屋租赁合同纠纷。关于合同主体问题，案涉《房屋租赁合同》明确载明承租主体为李汉峰，实际履行过程中也是由李汉峰缴交相应的租金和水电费，因此，李汉峰关于其非合同主体的抗辩，不予采信。据此，案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规规定的效力性强制规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除问题，结合庭审查明的事实可知，李汉峰于2017年12月提出提前退租，曾繁祺已经同意，可见已经就提前解除租赁合同达成合意，双方仅就退租后续恢复原状重建砖墙等事宜未能达成一致意见。曾繁祺以2018年3月29日第一次起诉时间作为解除合同的时间，明显不符事实，于法无据，不予确认。李汉峰缴交租金至2018年1月10日，但其迟至2018年1月22日才交还钥匙后撤离案涉租赁房屋，因此，双方的租赁合同于2018年1月22日解除，李汉峰应当补交2018年1月11日至2018年1月22日该段期间租金4800元及逾期违约金，曾繁祺主张按照日万分之二标准计算违约金，未超法定标准，予以支持。关于恢复原状的修复费用，鉴定机构出具的鉴定结论为案涉两套房屋中间的砖墙重建费用为19304.88元和工期为8个工日。该鉴定机构具备相应鉴定资质，鉴定程序完备合法，出具的鉴定结论可供本案审理参考。结合该鉴定结论、当事人自行估算价格、实际工期及案件实际情况，酌定总的修复费用以30000元较为适宜，该项费用应由李汉峰承担。关于违约问题，根据讼争合同约定，承租人擅自解除合同无权要求或者主张任何权利要求退还押金，曾繁祺据此要求没收押金，合法有据，予以支持。至于曾繁祺主张因李汉峰提前退租导致的租金和物业费损失、以及索赔产生的交通费等损失，没有事实和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认曾繁祺与李汉峰于2015年6月9日签订的厦门市湖滨东路6号1307、1308单元的《房屋租赁合同》于2018年1月22日解除。二、李汉峰于判决生效之日起十日内向曾繁祺支付2018年1月11日至2018年1月22日期间租金4800元及逾期违约金（以4800元为基数，按照日万分之二标准计算至实际付清之日止）。三、李汉峰于判决生效之日起十日内向曾繁祺支付房屋修复费用30000元。四、曾繁祺无需退还李汉峰押金12000元。五、驳回曾繁祺的其他诉讼请求。如果李汉峰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5808元，适用简易程序减半收取2904元，由曾繁祺负担2452元，由李汉峰负担452元。 二审中，双方均未提出新证据。 二审中，上诉人曾繁祺对一审认定的事实无异议。被上诉人李汉峰提出，其于2018年1月10日已交还案涉房屋的两把钥匙，仅留一把钥匙于同月22日归还。李汉峰对一审认定的其他事实无异议。本院对双方均无异议的事实予以确认。 另查明，《房屋租赁合同》第十条约定，乙方于租赁期间不得损害原有建筑结构、地砖、超过耗电之机器，不得对房屋的外墙钻墙、打洞及遵守消防法律，若有新装修或装修有变动，应提供相关资料给消防局审查，审查及相关费用由乙方负担。乙方于装修期间拍照，需把过程记录下来，需拍下管线的照片，也给甲方修设计图与管线图，让甲方保存一份，以利日后查找管线的问题。乙方移动或打通1507室与1508室中间砖墙，日后与相关单位交涉或审批的事，由乙方处理，与甲方无关。目前先签五年租约，期满后甲方不再出租或乙方不续租，双方各支付一半重建原来1507室与1508室中间砖墙的费用，并由乙方找施工人员施工。若再续签五年租约，期满后甲方不再出租或乙方不续租，由乙方支付重建原来1507室与1508室中间砖墙的费用，并由乙方找施工人员施工。若又再续签五年租约，期满后甲方不再出租或乙方不续租，由乙方支付重建原来1507室与1508室中间砖墙的费用，并由乙方找施工人员施工。一审庭审中，曾繁祺、李汉峰均提供了双方的往来电子邮件，双方均对对方提供的电子邮件真实性无异议。根据电子邮件内容，李汉峰提出退租后，曾繁祺提出李汉峰应恢复拆除的两室间砖墙及卫生间，并由李汉峰承担费用。一审庭审中，李汉峰确认其有拆除两室间的砖墙及厕所，并愿意负担复原该两处的费用。综上，可以确认李汉峰承租案涉房屋后，将案涉房屋两室之间的砖墙打通和拆除案涉房屋的卫生间。一审庭审中，曾繁祺提供物业费票据和维修金收据，证实其缴纳案涉房屋自2018年1月9日至10月份的物业费9990.8元、维修金1169.9元，本院予以确认。一审庭审中，曾繁祺、李汉峰一致确认李汉峰缴纳案涉房屋的物业、水电费至2018年1月8日。 本院认为，曾繁祺与李汉峰自愿签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。2017年12月，李汉峰向曾繁祺提出提前退租，曾繁祺表示同意，并将案涉房屋的出租信息发布于网络，双方已达成解除合同的合意。李汉峰至2018年1月22日始交接完案涉房屋钥匙，一审法院确认讼争合同于该日解除，并无不当。李汉峰缴纳租金至2018年1月10日，一审法院确认李汉峰应补缴同月11日至22日的租金4800元及相应逾期违约金，是正确的。李汉峰承租案涉房屋后，缴纳物业水电费至2018年1月8日，其应补缴2018年1月9日至22日的物业费损失535元，一审法院未予支持有误，予以纠正。李汉峰提前解除案涉合同，曾繁祺依约可没收押金，但曾繁祺再诉请李汉峰赔偿一个月租金，无法律依据。李汉峰承租案涉房屋后，将案涉房屋两室之间的砖墙打通并拆除案涉房屋的卫生间。其中，就打通砖墙问题，根据案涉合同约定，曾繁祺同意李汉峰就案涉房屋两室之间砖墙进行移动或打通，并明确约定了租约满后，该砖墙应当重建以及砖墙重建费用的负担。虽双方未就提前退租情况下砖墙是否应重建及费用的分担进行明确约定，但结合前述案涉合同就多种情形下的期满后均要求重建砖墙的约定，李汉峰在提前退租情形下，应对被拆除的砖墙进行重建，鉴于李汉峰于一审庭审中自愿负担该项费用，本院予以照准。就拆除卫生间的问题，李汉峰未经曾繁祺同意，擅自拆除案涉房屋卫生间，李汉峰应负担该部分改动的恢复费用。结合有关案涉房屋两室间砖墙重建费用的鉴定意见、曾繁祺提交的工程报价单以及讼争合同的约定情况等案件实际情况，一审法院酌定李汉峰应负担的案涉房屋恢复原状的修复费用为30000元，并无不当。案涉合同于2018年1月22日解除，曾繁祺主张案涉合同解除之后的租金和物业费损失、索赔产生的交通费等损失，无事实和合同依据，不予支持。 综上，曾繁祺诉请李汉峰赔偿案涉房屋自2018年1月10日至22日的物业费损失，有事实和法律依据，予以支持，余上诉理由，均无事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但未支持曾繁祺有关部分物业费损失的诉请不当，予以纠正。依据《《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持厦门市海沧区人民法院（2019）闽0205民初157号民事判决第一项，即：确认曾繁祺与李汉峰于2015年6月9日签订的厦门市湖滨东路6号1307、1308单元的《房屋租赁合同》于2018年1月22日解除；第二项，即：李汉峰于本判决生效之日起十日内向曾繁祺支付2018年1月11日至2018年1月22日期间租金4800元及逾期违约金（以4800元为基数，按照日万分之二标准计算至实际付清之日止）；第三项，即：李汉峰于本判决生效之日起十日内向曾繁祺支付房屋修复费用30000元；第四项，即：曾繁祺无需退还李汉峰押金12000元。 二、撤销厦门市海沧区人民法院（2019）闽0205民初157号民事判决第五项； 三、李汉峰于本判决生效之日起十日内向曾繁祺支付2018年1月9日至22日期间物业费共计535元。 四、驳回曾繁祺的其他诉讼请求。 如果李汉峰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2904元，由曾繁祺负担2400元，由李汉峰负担504元。二审案件受理费700元，由曾繁祺负担650元，由李汉峰负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 江 伟 审 判 员 郑文雅 审 判 员 彭亚奴 二〇二〇年三月三十日 代书记员 张 菁  附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。