广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初391号 原告：利淮物业服务有限公司扶绥分公司，住所地广西扶绥县新宁镇扶绥大道333号未来城商住楼4号楼二层。统一社会信用代码914514210865257554。 负责人：姚少河，经理。 委托诉讼代理人：钟启苏，广西恒聚律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：潘政锦，利淮物业服务有限公司扶绥分公司员工，住广西扶绥县。 被告：周军敢，男，1974年4月5日出生，壮族，职业不详，住广西扶绥县。 原告利淮物业服务有限公司扶绥分公司（以下简称：利淮物业扶绥分公司）诉被告周军敢物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告利淮物业扶绥分公司的委托诉讼代理人潘政锦到庭参加诉讼，被告周军敢经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加本案的诉讼活动。本案现已审理终结。 原告诉讼请求：1．被告支付原告住宅物业费2650.62元及逾期违约金2619.57元。2．被告偿还原告代为支付的生活垃圾处理费147元。两项合计5417.19元。 事实与理由：被告购买碧园公司位于未来城商住楼一套房，面积为126.22㎡。2014年12月2日，原告与被告柳州琪鑫物业服务有限公司扶绥分公司签订《前期物业服务协议》。后变更为利淮物业服务有限公司扶绥分公司。《前期物业服务协议》约定：物业服务企业的物业管理费按建筑面积1元／平方米／月的标准收取，业主如逾期付款应自逾期之日起根据应缴费用的日千分之三向物业服务企业支付违约金。前期物业服务合同生效后，原告依约为小区及被告提供了完善的物业管理服务，但被告却未依约向原告缴纳2018年6月1日至2020年2月29日的物业管理费2650.62元及违约金2619.57元。此外，原告还为被告代付生活垃圾处理费147元。物业服务公司已依约履行了义务，而被告享受了原告的物业服务却拖欠物业管理费及原告代付的生活垃圾费等，给原告经营管理带来了损失。 被告周军敢未到庭，且在举证期限及答辩期限内未向本院提交书面答辩状及证据，视为放弃答辩、举证及质证的权利。原告提交的证据真实合法，可作为定案依据，本院予以确认。 经审理查明：被告购买碧园·未来城小区高层住宅楼一套，面积为125.83㎡。2014年11月22日，原告与被告柳州琪鑫物业服务有限公司扶绥分公司签订《前期物业服务协议》。协议第四条物业服务费约定：一、物业服务费：业主或物业使用人应于每月5日前向乙方缴纳当月物业服务费。二、物业服务费由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：1．多层住宅0.8元／月﹒平方米；2．高层住宅1.0元／月﹒平方米；3．商业物业1.5元／月﹒平方米；4．杂物房0.1元／月﹒平方米。以后将根据市场行情及政府部门的收费文件作相应调整。第六条第二款约定：受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃气费、有线电视费等代收代缴费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定。业主、物业使用人应于每月5日前向乙方交纳上述费用。第十条第四款约定：甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，如乙方采取法律途径追讨甲方欠费的，因此产生的案件受理费、律师费等其他为实现债权所产生的必要费用全部由甲方承担。《前期物业服务协议》签订后，原告依约为小区及被告提供了物业管理服务。碧园·未来城小区至今未成立业主委员会，现被告拖欠原告2018年6月1日至2020年2月29日的物业管理费。2016年4月6日、2017年3月20日、2018年3月21日、2019年3月20日，原告与扶绥县环境卫生管理站分别签订《征收生活垃圾处理费协议书》，约定由广西利淮物业服务有限公司扶绥分公司按7元／月／户支付扶绥县环境卫生管理站“未来城”小区生活垃圾费，原告已为被告代缴2018年6月1日至2020年2月29日生活垃圾费147元。 另查明，2013年12月24日，碧园公司、广州利海酒店物业管理有限公司扶绥分公司、柳州市琪鑫物业服务有限公司扶绥分公司签订了《碧园﹒未来城物业服务交接三方协议》，约定于2013年9月30日提前终止碧园公司与广州利海酒店物业管理有限公司扶绥分公司的《前期物业管理服务合同》，在碧园公司选定新的物业公司前，由柳州市琪鑫物业服务有限公司扶绥分公司代管小区物业管理及服务。碧园公司随即于2013年10月1日与柳州市琪鑫物业服务有限公司扶绥分公司签订《前期物业服务合同》，由柳州市琪鑫物业服务有限公司取代广州利海酒店物业管理有限公司扶绥分公司成为“未来城”小区新的前期物业服务企业。2015年12月4日，柳州市琪鑫物业服务有限公司扶绥分公司更名为广西利淮物业服务有限公司扶绥分公司。2019年6月4日，广西利淮物业服务有限公司扶绥分公司变更为利淮物业服务有限公司扶绥分公司。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方自愿签订，内容未违反法律、法规的规定，合法有效，应受法律保护。原告按协议约定向被告所在的小区提供了公共服务，被告周军敢是实际的受益者，其应当缴纳相关的物业服务费用。《前期物业服务协议》约定高层住宅物业费按1元／平方米﹒月计算。根据协议，被告住宅建筑面积为125.83平方米，故被告每月应支付的物业费为1元／平方米﹒月×125.83平方米=125.83元。被告周军敢从2018年6月1日至2020年2月29日，拖欠的物业服务费为125.83元／月×21个月=2642.43元，被告已构成违约，应承担支付拖欠物业费及违约金的违约责任。关于违约金，协议约定违约金从逾期之日起按每天千分之三计算，这是合同双方的真实意思表示，且符合法律法规的规定，本院予以支持。故本案的违约金应为125.83元×0.09／月×231个月积数=2616元。原告已为被告代缴生活垃圾费147元，该费用被告应返还给原告。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告周军敢于本判决生效后十日内一次性支付原告利淮物业服务有限公司扶绥分公司物业服务费2642.43元及违约金2616元，共计5258.43元； 二、被告周军敢于本判决生效后十日内一次性支付原告利淮物业服务有限公司扶绥分公司生活垃圾处理费147元； 上述金钱给付义务，义务人应于本案生效判决规定的履行期限内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元（已减半收取），由被告周军敢负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 庆 二〇二〇年三月二十六日 书记员 梁绍孙 附加法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第%1条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。