江苏省苏州市相城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0507民初5042号 原告：孔令成，男，1970年10月23日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：周勤，江苏水城律师事务所律师。 被告：王方锦，男，1955年7月28日出生，汉族，住江苏省射阳县。 被告：王俊杰，男，1981年2月5日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 两被告共同委托诉讼代理人：杨瑞、马洪志，江苏创策律师事务所律师。 原告孔令成与被告王方锦、王俊杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日受理后，依法由审判员沈琳适用简易程序独任审判，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。后因审理需要，本案转为普通程序，依据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的相关规定，依法由审判员沈琳独任审理。本院于2020年3月18日第二次公开开庭进行了审理。原告孔令成及其委托诉讼代理人周勤两次庭审均到庭参加诉讼，被告王方锦及两被告共同委托诉讼代理人杨瑞第一次庭审到庭参加诉讼，两被告共同委托诉讼代理人马洪志第二次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孔令成向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即退还原告人民币90000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告王方锦与被告王俊杰系父子关系。被告王方锦自称其在苏州市相城区北侧拥有房地产，有两栋楼房，其中：A栋是三层小别墅，约四百平方米；B栋是两层楼房，一层约四百平方米。还有7间小瓦房，约150平方米。2016年8月20日，被告将上述A栋小别墅和B栋一楼以及4间小瓦房卖给原告，价款总额计人民币2000000元。当天，原告向两被告支付定金9万元，其中：原告向被告王方锦支付现金50000元，并通过原告妻子李颖的账户转账40000元至被告王俊杰的账户。被告王方锦向原告出具收条一份，内容如下：收到孔弟兄买房订金玖万元整(￥90000元)，注：除去天音教会、黄姐妹、杨老板两家小房外，剩余房屋卖给孔令成人民币总价贰佰万元。收款人是“王方井”，落款时间是2016年8月20日。被告王方锦告知原告此处房地产有土地证。后来，原告获悉两被告根本就没有土地证。此处房产是在农村集体土地上建造的，虽然是别墅，但此处房产不仅没有房产证，而且没有土地证。我国《土地管理法》第二条第三款明确规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”。《土地管理法》第六十三条进一步明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。此处房地产没有合法手续，故原告要求被告退钱，被告同意退钱，但被告言而无信，至今未退。故为了维护原告的合法权益，原告特具文起诉，请求法院依法裁判。 两被告共同辩称，原被告之间的房屋买卖合同有效，原告应该按照约定履行购房义务，若原告违约应当承担违约责任；原告明知房屋是没有产权的，主观上也有过错；被告王俊杰不是房屋买卖的相对人，只是被告王方锦指定收款人，与本案无关，不应向原告返还定金。原告无理由让被告退换90000元定金，因为原告与被告之间的购房合同还没有解除，我方要求原告继续履行合同，原告第一项诉请不应该得到支持。 原告孔令成为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件一份、被告王方锦流动人口信息以及公安人口信息各一份、被告王俊杰户籍人口信息一份，证明原被告的诉讼主体资格；2、收条一份，证明被告于2016年8月20日收了原告定金90000元；3、客户交易详细信息一份，证明原告通过转账至被告账户40000元；4、通话录音文字资料一份、光盘一份（播放原告手机录音），证明被告于2017年11月15日承诺年前支付原告定金，同时证明双方已经解除合同，被告没有按照承诺履行义务；5、原告结婚证一份（原件与复印件核对无异议，原件当庭退还原告），证明转账是通过原告妻子李颖账户。 经质证，两被告发表如下质证意见：对证据1没有异议；对证据2收条的真实性没有异议，收条是被告王方锦出具的，收条上虽然说是订金，应该是定金，如果买方违约，定金是不予返还的，收条备注的双方对房屋总价款已经约定好了是200万元，房屋面积是八百多平方米，以这个价款购买这么多面积的房屋明显低于市场价，原告不可能不知道涉案房屋没有产权证以如此价格出售的；对证据3没有异议，对收款账户的王俊杰是被告王方锦指定收款人，与本案房屋买卖没有关系；对证据4真实性没有异议，因为原告一直没有履行之前的购买合同，造成被告的房屋一直没有出卖，被告本意是厂房卖出后把定金返还原告，当时双方没有对产证问题进行确认，不存在原告说的被告隐瞒房屋无证的情况。对于录音原告同意厂房出卖以后再支付定金，所以支付条件没有形成；对证据5真实性没有异议。 两被告为反驳原告的主张，向本院提交以下证据：1、厂房转让合同一份（原件与复印件核对无异议，原件当庭退还被告）、集体流转土地租赁合同一份（原件与复印件核对无异议，原件当庭退还被告），证明被告使用土地是合法的，土地是村里的集体土地，厂房从黄平泉处转让得来的，转让给王俊杰的，土地也是王俊杰后面问村里租的，王方锦代办的手续；2、证人汤某的证人证言。证人汤某到庭陈述称，我和两被告是老乡关系，没有其他关系，和原告没有什么关系。当时买房子时证人在场的，买的时候被告告知原告房子是没有产证的，当时说原告付10万元定金，付的时候我不在场，我听王方锦说原告拿不出10万元，拿9万元定金，我想他们买卖成功了，我就不插手了。看房子、写收条的时候，我都在场的，谈交易细节在卖的房子里谈的，卖房子前里面是租给人家的，具体不清楚。在场有哪些人记不得了。是王方锦要卖房子，没提到王俊杰；3、渭北村集体资源成果表一份，图中阴影部分除去天音教会、黄姐妹、杨老板两家小房外就是卖给原告的。 经质证，原告孔令成发表如下质证意见：对证据1中集体流转土地租赁合同真实性没有异议，该租赁合同租赁期限是2018年1月1日到2018年12月31日，在合同第2.1条中明确土地用于企业工业生产，未经发包方批准不得用于其他建设，合同5.2条第4小条明确约定租赁方不得转包转租该土地，根据该合同约定租赁方是王俊杰，签字是被告王方锦，根据合同约定被告不得擅自转租转让，其土地未经批准不得用于其他建设，而本案原告购买的房屋是别墅，其转让不符合相关规定，原告与被告之间房屋买卖应当是无效的。对厂房转让合同是2015年9月21日的，真实性没有异议，该协议第3条对土地性质也约定是工业工地，被告王俊杰享有土地使用权，该合同第4条第1小条中明确规定王俊杰不得擅自将厂房转租转让，本案被告擅自将涉案房屋转让给原告，明显不符合厂房转让合同的约定，其转让行为应当无效；对证据2，证人的陈述不能作为证据，证人与两被告是同村人，与被告王方锦是同龄人，存在利害关系，证人刚才在陈述时对当时有哪些人在场没有说出，证人证言是不真实的，由法院依法认定；对证据3没有异议。 经审理查明，2016年8月20日，原告通过其妻子李颖名下尾号为8197的账户向被告王俊杰名下尾号为1292的银行账户转账支付40000元。原告另于当天交付被告王方锦50000元现金。同日，被告王方锦向原告出具收条一份，载明：收到孔弟兄卖房订金玖万元正¥90000.00，剩余房屋卖给孔令成人民币总价贰佰万元¥2000000。 另查明，2015年9月21日，案外人黄平泉作为甲方、被告王俊杰作为乙方、苏州市相城区渭塘镇渭北村经济合作社作为丙方签订《厂房转让合同》一份，约定：1、甲方将其在珍珠湖路北侧租赁的1.4亩土地的土地使用权转让给乙方。土地性质为工业用地，土地所有权归丙方所有。同时甲方将该幅土地上所建造的厂房转让给乙方。2、厂房转让价格为2520000元整（大写贰佰伍拾贰万圆整）。付款方式为自签订本合同起2个月内（2015年11月22日前），乙方必须付清全部费用。3、土地租赁期限内，该土地不受甲方管辖，乙方直接享有土地使用权。4、其他约定事项：乙方不得擅自将承租房转租、转让或转借。不得随意改变原房屋、土地原状。确需发生改变的，必须征得当地政府、渭北村村民委员会书面同意；乙方企业由渭北村属地管理。乙方在经营期间，应遵纪守法、文明合法经营，确保安全生产，如有违法及其它事故发生，一切责任乙方自负；乙方在租赁期间有义务交纳土地使用税、房产税、土地租赁费等有关费用。5、本各同条款如与国家政策、法规不符，以国家政策、法规为准。本合同未尽事宜，由三方协商解决。该份合同另对其他事项进行了约定。另被告王方锦代表被告王俊杰作为租赁方、与苏州市相城区渭塘镇渭北村社区股份合作社作为发包方，签订合同编号为07105204000J000261803000的《集体流转土地租赁合同》一份，约定：发包方将项目名称为珍珠湖路8号地、坐落在相城区渭塘镇珍珠湖路8号地、性质为工业用地、资源编号为WBJ00026、面积共2.1亩的土地经营权发包给租赁方；租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止；本租赁土地必须用于企业工业生产，未经发包方批准不得用于其他建设；本合同约定土地租赁总价款为29400元人民币；租赁方的义务：维持土地的工业用途，不得用于其他建设。依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害。租赁期内，租赁方因生产原因需要对该土地合理增加、铺设生产设施的，必须经发包方书面同意后方可实施。未经甲方书面同意且履行相应的审批、备案手续的，租赁方不得转租、转包该土地。法律、行政法规规定的其他义务。该合同另对其他事项进行了约定。 庭审中，原、被告双方一致确认，涉案房屋坐落于苏州市相城区黄家浜），未取得房产证及土地使用权证，房屋所在土地性质为农村集体用地。双方除了被告王方锦出具的收条之外，未签订其他买卖合同。 以上事实，有当事人举证的原、被告主体身份材料、收条、客户交易详细信息、结婚证、厂房转让合同、集体流转土地租赁合同等证据及当事人当庭陈述证实，本院予以确认。 庭审中，原告陈述，李伟介绍我去看房子，房子是两百万元，被告和我们说有土地证，交了90000元给被告，要了一个月的土地证都没给我们，给我们看了厂房转让合同，但不是土地证，被告拿不出土地证。2016年10月份左右我方找人与被告协商没有土地证就把90000元返还给我，被告说钱决定给的，一周后给我答复，到2017年11月份我就想打电话录下来，我问被告王方锦什么时候退还，王方锦说年前没关系。后面也一直打电话给被告王方锦，但被告王方锦一直推脱。购买房屋时没有讲到房产证，被告王方锦跟我讲有土地证，说在王俊杰那儿，一直没有给我看。收条是王方锦书写的，现金是王方锦收的，转账是王俊杰收的，被告向法庭提供的厂房转让合同上乙方是王俊杰，故应当由两被告共同承担责任。 被告王方锦陈述，当时原告急着把十万元定金给我，他凑不出来，只有90000元，我想90000就90000，我和他讲土地是向村里租的，协议也给原告看的，没有产证才会这么便宜。房子我是从黄平泉手上转让过来的，收条没写以前就和原告说没有产证的。还有李伟、汤某在场，我还带着原告去看了一下哪里到哪里是卖给他的，原告很清楚的就说交定金。交了定金和写了收条后，一个月没有动静，我打电话给原告，我叫李伟也打电话给原告，原告说没钱买了、钱凑不齐，没有电话记录。第二年原告就打电话给我要钱了。原告有一段没有录音，我说大家都是信耶稣的，看在主的份上，我什么时候把房子卖掉什么时候把钱退给原告。两被告另陈述，涉案房屋最开始由黄平泉建造，现在由被告方占有。 本院认为，《中华人民共和国地土地管理法》第五十九条规定：“乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续”。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效”。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。可见，我国法律对于使用农民集体所有的土地有严格限制。本案双方买卖的标的物系在租赁的集体土地上建造，房屋的买卖必然导致房屋占用范围内的集体土地使用权的转让，而涉案房屋建设，被告方未能提供经有关部门审批的报建手续，也无土地使用权证及房屋所有权证，被告方也未能提供证据证明原、被告之间的房屋买卖行为已征得集体土地所有权人的书面认可，故原、被告对涉案房屋的买卖行为违反了前述法律、行政法规的强制性规定，应确认为无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。现原告将购房款40000元转账支付给被告王俊杰、50000元直接支付给被告王方锦，由被告王方锦出具90000元的收条，即被告王方锦对原告支付给王俊杰的40000元款项予以确认，因原告并未能举证被告王俊杰实际参与了购房洽谈经过，故本院认定买卖关系发生于原告孔令成与被告王方锦之间，应由被告王方锦返还原告孔令成因涉案买卖行为取得的购房款90000元。 综上，依照《中华人民共和国地土地管理法》第二条、第五十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条及其他法律法规的规定，判决如下： 一、被告王方锦应于本判决生效之日起十日内返还原告孔令成人民币90000元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022018018）。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告孔令成的其他诉讼请求。 本案案件受理费收取为人民币2050元，由被告王方锦负担（原告孔令成预交的诉讼费用，由本院退还，被告王方锦负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331037283）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。 审判员 沈 琳 二〇二〇年三月三十日 书记员 莫叶清