上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初29988号原告：上海城建水务工程有限公司，住所地上海市。法定代表人：万文俊，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：姚澄，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅枞烨，北京大成(上海)律师事务所实习律师。被告：陈建东，男，1977年11月18日出生，汉族，住上海市。原告上海城建水务工程有限公司(以下简称“城建水务公司”)诉被告陈建东房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城建水务公司的委托诉讼代理人姚澄，被告陈建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城建水务公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令城建水务公司与陈建东之间就上海市唐山路XXX号商铺(以下简称“系争商铺”)的不定期租赁合同关系于起诉状副本送达之日解除；2、要求判令陈建东支付2018年4月1日至2018年11月30日期间拖欠的租金21,711元；3、要求判令陈建东支付2018年的协议租金15,873.60元；4、要求判令本案受理费由陈建东负担。事实和理由：城建水务公司(原名“上海自来水管线工程有限公司”，以下简称“自来水管线公司”)和陈建东于2017年1月1日签订《房屋租赁合同》,陈建东向城建水务公司租赁系争商铺,面积为46.91平方米,租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止,年租金为人民币(以下币种均为人民币)47,900元(即每平方米每日2.80元),付款周期为每3个月一付。根据合同约定,除支付租金外,陈建东还应全额承担相应的物业转租费用及水电费，如逾期不支付租金累计超过30天的，城建水务公司可以解除合同。租赁期内,陈建东未按时支付租金。2017年9月12日,城建水务公司向陈建东发出《告知书》,要求陈建东于2017年9月22日前支付拖欠的2017年第2、3季度租金及2017年的协议租金,否则城建水务公司将解除合同,但陈建东并未在指定时间内支付相应款项。2018年1月6日,城建水务公司再次向陈建东发出《告知书》,要求陈建东于2018年1月14日前支付拖欠的租金、协议租金及分摊的水电费。2018年5月9日,陈建东向城建水务公司出具《承诺书》,承诺于2018年5月23日之前付清拖欠的租金及协议租金,否则其自行搬离商铺。2018年7月26日，陈建东向城建水务公司出具《还款计划》,承认欠款总计46,095.40元,并承诺于8月29日前还清,否则搬走,但此后陈建东仍未按约付清款项并拒不搬离。2018年11月28日,城建水务公司再次出具《告知书》,要求陈建东支付截至2018年11月28日的欠款共计43,570.40元。截至起诉之日,陈建东仍欠付城建水务公司2018年第2、3、4季度租金24,425元及2019年租金13,791.75元、2018年的协议租金15,873.60元。陈建东的行为严重损害城建水务公司的合法利益，故要求判如所请。陈建东辩称：同意于起诉状副本送达之日解除双方的不定期租赁合同关系，同意支付2018年4月1日至2018年11月30日期间拖欠的租金21,711元，不同意支付2018年的协议租金15,873.60元。陈建东自2003年开始租赁系争商铺，合同一年一签，一直签到2018年12月31日。2018年陈建东有部分租金未付，城建水务公司发出《告知书》，告知2018年12月1日起断电，如2018年12月底陈建东仍不支付租金，城建水务公司则解除租赁合同。2018年12月底，陈建东仍凑不出钱付租金，故搬离了系争商铺，因联系不上城建水务公司，故将商铺钥匙交给了隔壁文具店老板。对城建水务公司主张的拖欠租金的金额没有异议。陈建东向城建水务公司支付了2016年及2017年的协议租金，该两笔协议租金系城建水务公司应支付给大房东上海北外滩物业管理有限公司(以下简称“北外滩物业公司”)的租金，城建水务公司在收取陈建东的租金金额中已结算进去，陈建东并不认可应承担本应由城建水务公司向北外滩物业公司承担的协议租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月4日，自来水管线公司与北外滩物业公司签订《上海市公有非居住房屋租赁合同》，约定北外滩物业公司将坐落于上海市唐山路XXX-XXX号店铺(建筑面积257.48平方米)出租给自来水管线公司，月租金为1,815元，租期为10年，自2009年11月1日起至2019年10月31日止。2017年1月1日，自来水管线公司(2018年2月2日起更名为城建水务公司，出租方、甲方)与陈建东(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于上海市唐山路XXX号的系争商铺(建筑面积46.91平方米)出租给乙方，租赁期限为1年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止；租金每平方米每日为2.80元，2017年租金为47,900元；乙方应向甲方支付租赁保证金2,900元；租金每3个月一付；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应依照本合同向另一方承担违约责任并赔偿损失：……(5)乙方逾期不支付租金及其它本合同项下应付费用累计超过30天的；……(7)任何一方有违约行为，经另一方书面通知后在合理期限内仍未纠正的。陈建东向自来水管线公司支付了租赁保证金2,900元，自来水管线公司将系争商铺交付给陈建东使用。2017年6月14日，北外滩物业公司出具《上海市公有非居住用房场地证明》，证明非居住转租部分建筑面积46.91平方米，转租部分租金330.70元，协议租金661.40元。因陈建东拖欠租金，自来水管线公司于2017年9月12日向陈建东发出《告知书》，称：……但到目前为止，你户除支付今年第1季度租金及第2季度部分租金外，尚欠缴第2季度租金3,950元和第3季度租金11,975元，以及按约定应由你户支付给北外滩物业公司的2017年全年的协议租金7,936元。经我司多次催讨，贵租赁户仍不支付。鉴于此，现我司特书面告知：截至2017年9月22日前，贵租赁户务必前来我司支付上述欠付的款项，否则我司将按《房屋租赁合同》约定相关条款解除合同，且我司将保留相应的法律追索权。陈建东签收了该份《告知书》。上述《房屋租赁合同》到期后，陈建东仍继续使用系争商铺。2018年1月6日，自来水管线公司向陈建东发出《告知书》，称：贵司承租我司系争商铺，2017年应支付年租金47,900元。但到目前为止，你户除支付今年第1季度租金及第2季度部分租金外，尚欠缴第2季度租金3,950元和第3季度租金11,975元，以及按约定应由你户支付给北外滩物业公司的2017年全年的协议租金7,936元。另还欠付2017年9月至今你户使用的分摊水电费。经屡次上门催讨及书面通知，你户仍未缴付上述款项，拖欠的水电费因面临停止供应，目前只得由其他租赁户临时垫付，已严重影响到他人经营，另因未支付北外滩物业公司2017年全年的协议租金，致使无法办理你户工商营业执照，现你户目前属无证经营。现我司正式书面告知你户：限你户于2018年1月14日前付清上述款项，否则我司将按有关规定，对该承租商铺采取断水断电措施，同时实施清退程序并保留我司进一步的法律追索权。2018年5月9日，陈建东出具《承诺书》，称：本人陈建东是系争商铺的承租户，因仍欠城建水务公司房租及北外滩物业公司2017年协议租金共24,811.80元，房屋租金截止2018年3月。本人做如下承诺：1、本人最晚于2018年5月23日付清拖欠的尾款；2、若截止2018年5月23日本人尚未付清尾款，则结束营业，自行搬离该房屋，一切后果由本人自行承担。感谢领导一直以来的关心和爱护，通过这个事情吸取教训，自我悔过，找出问题并改正，希望领导再给次机会。2018年7月26日，陈建东出具《还款计划》，内容为：共计欠款46,095.40元，本月2018年7月29日还款5,000元，并于8月29日还款41,095.40元，如果逾期未付，于8月29日搬走。2018年11月28日，城建水务公司物业管理分公司向陈建东发出《告知书》，称：你承租我司系争商铺，截止2018年11月28日尚欠钱款如下：1、2018年第2、3、4季度房屋租金24,425元(暂按2017年标准执行)；2、支付给北外滩物业公司的2018年全年的协议租金15,873.60元；3、2017年9月至2018年6月你户使用的分摊电费3,271.80元，共计43,570.40元。现我司正式书面告知你户：我司将于2018年11月28日对你户进行停水停电，一切后果由你自负。陈建东在该份《告知书》上签字。2018年12月1日，城建水务公司开始断电。本案的起诉状副本于2019年9月25日送达陈建东。审理中，双方确认租赁保证金2,900元已冲抵2018年3月31日前的租金。审理中，城建水务公司称：2017年12月31日租期届满后，双方未再续签合同。2018年陈建东付不出租金，城建水务公司要求解除合同、返还商铺，但陈建东称商铺租赁了10多年，不想搬离，其再想办法凑钱付租金。陈建东仍有物品未搬离，其未向城建水务公司移交商铺钥匙。系争商铺处于关门停业状态，城建水务公司找不到陈建东，陈建东也未联系过城建水务公司。由陈建东来承担应支付给北外滩物业公司的协议租金，系城建水务公司与陈建东的口头约定。陈建东于2018年11月28日书面承诺支付2018年全年的协议租金。陈建东称：留在系争商铺内的物品属于遗弃物。城建水务公司自2016年起向陈建东收取协议租金，2017年的协议租金比2016年涨了1倍。陈建东支付了该2年的协议租金，但均非自愿。2018年的协议租金又比2017年涨了1倍，如不支付，城建水务公司就不让租赁，陈建东想继续租赁，故只得签字同意支付，不签字就不能租赁了。审理中，城建水务公司在2019年10月14日诉前调解谈话中称：鉴于陈建东表示放弃遗留在系争商铺内的物品，城建水务公司同意于该日自行收回系争商铺。本院认为：城建水务公司与陈建东签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应遵照执行。该合同期满后，双方未续签书面合同，但陈建东仍继续使用系争商铺，城建水务公司也未就续租提出异议，故双方形成了不定期租赁。陈建东拖欠租金，经催告后仍未付清欠租，城建水务公司主张解除双方的租赁，符合合同的约定。现陈建东同意解除租赁，并同意以起诉状副本送达之日为解除租赁的时间，与法不悖，本院予以照准。对城建水务公司主张的2018年4月1日至2018年11月30日期间的欠租21,711元，陈建东现同意支付，本院予以照准。陈建东实际已支付了2017年的协议租金，对城建水务公司催缴的2018年的协议租金，陈建东也基于想继续租赁系争商铺而签字同意支付，故对城建水务公司关于协议租金由陈建东承担系双方口头约定的主张，本院予以采信。鉴于城建水务公司于2018年12月1日起断电，客观上造成陈建东正常经营使用系争商铺的条件受限，故陈建东应承担的2018年协议租金的具体金额，由本院根据实际情况酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、上海城建水务工程有限公司与陈建东之间就上海市唐山路XXX号商铺的不定期租赁合同关系于2019年9月25日解除；二、自本判决生效之日起15日内，陈建东应支付上海城建水务工程有限公司2018年4月1日至2018年11月30日期间拖欠的租金21,711元；三、自本判决生效之日起15日内，陈建东应支付上海城建水务工程有限公司2018年的协议租金14,550.80元；四、驳回上海城建水务工程有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费739.62元，减半收取计369.81元，由上海城建水务工程有限公司负担13.01元，由陈建东负担356.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 郑 煌二〇二〇年三月二日书记员 荀蓓莉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。……第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。……