浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终3298号上诉人（原审原告、反诉被告）：封佳伟，男，1987年8月20日出生，汉族，住海盐县。上诉人（原审原告、反诉被告）：徐勤芳，女，1986年10月30日出生，汉族，住海盐县。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：曹颖颖，浙江祥森律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：海盐县祥源房地产开发有限公司。住所地：海盐县武原街道城东路233号巴黎都市13幢101室，统一社会信用代码91330424MA28ANQA2T。法定代表人：周叶婷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马惠，浙江泰嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱董敏，浙江泰嘉律师事务所实习律师。上诉人封佳伟、徐勤芳与上诉人海盐县祥源房地产开发有限公司（以下简称祥源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海盐县人民法院（2019）浙0424民初3210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。封佳伟、徐勤芳上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定祥源公司的宣传广告系要约邀请，尚不构成合同内容，该认定显然错误。一审法院认为“汽车从市政道路直接进入地下车库”所作的说明和允诺具体确定，但认为该说明和允诺以及“人车分流”对封佳伟、徐勤芳订立合同或者房价没有重大影响，进而认为人车分流的内容不能作为合同内容的组成部分。该认定有误，理由如下：1.封佳伟、徐勤芳是第一次购买商品房，是否购买主要是听取祥源公司对商品房的产品介绍，而现场沙盘、规划图则只是辅助祥源公司对产品的介绍及推广。影响消费者购买商品房的意愿和房屋价格的因素有很多，诸如地理位置、面积、朝向、学区、工程质量等因素，同时小区整体品质也是其中重要的因素。“人车分流”、“市政道路直通地下车库”能保障小区内居民安全、减少尾气污染、增加绿化、便捷交通出行，有利于提升小区品质和价格。同时，地下停车场的造价显然比地面停车场的成本高很多，显然会对房屋、车库价格产生重大影响。2.祥源公司关于“人车分流”的描述具体、明确，构成要约。一审法院认为双方对“人车分流”概念理解不同，国家相关部门目前亦未就“人车分流”颁布相关的规范或指导性文件，封佳伟一方亦未提供证据证明关于“人车分流”国家相关部门的具体规范，从而认定祥源公司在广告中关于“人车分流”的说明应视为要约邀请，尚不构成合同组成部分，对双方无约束力。该认定有误，理由如下：其一，一审法院认为双方对“人车分流”概念理解存在不一致的理由不成立。祥源公司在广告中对“人车分流”做了非常明确的说明(详见在海盐县市场监督管理局调取的编号为33、34、35的现场照片)，即“遵循人车分流的原则人在花中走车在地下行”，将人车分流为地面和地下。祥源公司将人车分流理解为人和车辆分别占道行使，是对人车分流的随意缩小解释，是与宣传不符的不诚信行为。事实上，祥源公司在海盐开发的第一个楼盘-巴黎都市实行的是人车分流，该楼盘是车从市政道路直接进入地下停车场，将人车分流为地面和地下，互不干扰。其二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并不要求该说明和允诺要有国家相关部门的规范或者指导性文件。3.封佳伟、徐勤芳只是普通的消费者，承担的只是谨慎注意义务。一审判决要求封佳伟、徐勤芳对现场沙盘、规划图(注：规划图、设计图也从未给封佳伟一方查阅过)具有专业识别力的高素质人才，显然标准过高。4.海盐县市场管理局对祥源公司因违反广告法做出了处罚，也证明了祥源公司宣传的广度、深度，以及对消费的认知造成的不利影响。故祥源公司有关“汽车从市政道路直接进入地下车库”“人车分流”的宣传应该作为祥源公司向封佳伟、徐勤芳发出的要约，封佳伟、徐勤芳购买房屋的行为是封佳伟一方对祥源公司要约的承诺，故该事实应作为双方合同的组成部分。二、一审法院不顾双方合同的明确约定，反而认为祥源公司的不诚信解释具有高度盖然性，其事实认定错误。其一，封佳伟一方出具签约审批单当日，即2017年1月9日向祥源公司交付了20000元，而当时祥源公司尚未取得预售许可证，签约审批单不是房屋买卖合同或者合同的组成部分。退一步讲，签约审批单即使是房屋买卖合同的组成部分，也应以后签订且备案的正式合同文本约定的内容为准。在合同中明确载明封佳伟购买的是汽车库（面积27.32平方米，汽车库每平方米4465.59元）。而合同附件八的内容都是格式条款，仅仅明确地下车位销售按122000元/个计算。因此，合同内容具体且明确，但一审法院根据祥源公司未规划地下车库这一事实，主观的采纳了祥源公司所谓的系笔误之说法，显然有违当事人意思自治的原则，且未考虑祥源公司存在不诚信推销的可能。退一步讲，即便祥源公司不是主观故意违约，但是违约是事实，也应当承担违约责任。祥源公司辩称，一审法院判决适用法律正确，但对事实认定有部分异议。祥源公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判解除双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，封佳伟、徐勤芳支付违约金77412.3元并支付自2019年1月1日起至判决生效之日止物业管理费、维修基金等相关费用。事实与理由：祥源公司要求解除合同的理由是封佳伟一方违反双方关于收房约定，而非合同目的不能实现。合同约定，由于买受人原因，未能按期交付房屋的，自出卖人向买受人发出书面交接通知之日起30天内，买受人未能在指定的时间地点来办理交接手续的，非因出卖人因素造成的风险损失由买受人承担，并承担自规定交房之日次日起的物业管理费用；超过90天仍未办理交接，出卖人有权将房屋另行处理，并扣除买受人总房款的百分之五作为违约金；交房时买受人需支付自本合同第九条约定交房日期开始产生的物业管理费、维修基金等相关费用(具体金额依据交房时政府相关规定)。2018年12月17日，祥源公司书面通知封佳伟一方办理房屋交付手续，封佳伟一方直至2019年3月26日向一审法院进行诉前登记，已经超过90日，且截止祥源公司上诉之日封佳伟一方仍未办理收房手续，其用行为表明不愿履行收房权利义务，依法应解除合同。封佳伟、徐勤芳辩称，本案中，祥源公司存在违约情形，没有按照宣传履行义务，现要求祥源公司按约交付房屋。在祥源公司没有达到要求的情况下，封佳伟、徐勤芳拒绝收房符合法律规定，故请求驳回祥源公司的上诉请求。封佳伟、徐勤芳向一审法院起诉请求：祥源公司赔偿封佳伟、徐勤芳延期交房违约金32513.17元（自2018年12月21日起暂算至2019年7月20日，以后的损失计算至符合收房条件之日止）、人车分流房屋差价损失191820元（1500元/平方米×127.88平方米）、未交付车库损失50305.55元，上述损失合计274638.72元。祥源公司向一审法院反诉请求：解除双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，封佳伟、徐勤芳支付违约金77412.30元并支付自2018年12月22日起至判决生效之日止的物业管理费、维修基金等相关费用。一审法院认定事实：封佳伟、徐勤芳与祥源公司于2017年1月22日签订签约审批单（住宅）一份，载明：5幢603室，业主姓名：封佳伟、徐勤芳。住宅：面积127.88㎡，单价11700元／㎡，折后单价11153元／㎡，汽车位：地下汽车位-1078号，价格122000元。该签约审批单还就其他事项进行了约定。2017年4月21日，封佳伟、徐勤芳与祥源公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同编号：2017预003312。该合同约定：封佳伟、徐勤芳购买祥源公司位于海盐县的商品房，汽车车库名称海盐县武原街道优优滨海地下室-1078室。该商品房建筑面积共计127.88平方米，汽车车库27.32平方米。按建筑面积计算，该商品房总价款1426246元，汽车库每平方米4465.59元。合同第九条约定：出卖人应当在2018年12月20日前，将符合下列各项条件的商品房交付封佳伟、徐勤芳使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋质量及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托有检验资格的机构进行质量检测。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人向买受人发出书面交接通知之日起30天内，买受人未能在指定时间地点来办理交接手续的，非因出卖人因素造成的风险损失由买受人承担，并承担自规定交房之日次日起的物业管理费用。超过90天仍未办理交接，出卖人有权将房屋另行处理，并扣除买受人总房款的百分之五作为违约金。合同附件一对房屋平面图及车库总平面图进行了展示。合同附件八第14条补充约定下列情况不作为影响该房屋交付的因素：房屋周围环境情况、公共区域的装修及材料、个别区域的装修、道路状况、地下停车场的投入使用情况、该房屋存在质量瑕疵（非房屋主体结构质量问题）、临时水、电等。买受人承诺不因此拒绝接收该房屋。合同附件八第20条约定地下车位销售按122000元／个计算，在交付时不适用本合同第六条关于面积确认及差异处理。合同还就双方的其他权利义务等进行了约定。后，封佳伟、徐勤芳付清了房款，并由祥源公司向其开具了相应的购房发票。2018年12月11日，祥源公司向封佳伟、徐勤芳发出书面交房通知书及收房须知各一份。载明：在您的信任和支持下，经过精心的设计和工程施工，优优滨海小区现已建成。您所购的5幢603室安排于2018年12月20日开始交房，为了方便您及时办理手续，避免不必要的等待，我们将安排你的交房时间为2016年12月22日，届时请您前往优优滨海现场办理交房手续。若您对我们安排的交房时间有异议，请您在收到此通知之日起3天内书面回复，我公司将根据您的要求进行调整，若未回复我公司将按上述时间等候您前来。庭审中，封佳伟陈述称，当时祥源公司发了书面通知书，但具体时间记不清了。一审另查明：一、2018年11月27日上午，海盐县住房和城乡规划局主持召开优优滨海部分业主沟通会，会上封佳伟作为业主提交了一份“目前优优整体问题”清单，其中第一条“…市政道路直接进入地下车库，人在花中走，车在地下行，…”，封佳伟认为此内容涉嫌虚假宣传。海盐县市场监督管理局于同日向海盐县住房和城乡规划建设局发盐市监稽协处字（2018）13号协助调查函一份，该函载明：因消费者举报祥源公司开发的“优优滨海”房地产项目在对外宣传中有“……市政道路直接进入地下车库，人在花中走，车在地下行……”的内容涉嫌虚假宣传，特请协助调查以下问题：1、“优优滨海”房地产项目是否已竣工验收？2、消费者反映的上述宣传内容与该项目竣工验收时的情况是否一致？3、如该项目尚未竣工验收，消费者反映的上述宣传内容与该项目经批准的设计规划是否一致？2018年12月7日海盐县住房和城乡规划局复函如下：1、优优滨海小区项目一期已于11月16日由建设单位组织五方主体竣工验收。该小区项目二期尚未组织竣工验收。2、优优滨海小区项目尚未完全完成竣工验收，该小区项目在对外宣传中有“市政道路直接进入地下车库”的内容与许可方案不一致。2018年12月11日、2019年1月7日，海盐县市场监督管理局执法人员分别前往优优滨海进行现场勘查，并在现场勘查后对祥源公司总经理朱红美做了询问笔录。祥源公司总经理朱红美在笔录中称：“售楼处墙上‘优优滨海’广告内容主要有‘人车分流’‘宽景观双阳台、三阳台’‘全区ＷＩＦＩ’‘健康环形慢跑道’等几大块。其中‘人车分流’块的具体内容有‘优优滨海充分考虑老人、儿童的活动空间，为居者打造人车分流安心社区，汽车从市政道路直接进入地下车库，社区内没有车辆通行，创造安全的社区步行空间和宁静的住宅环境’”，“除墙面广告、宣传单页广告外，在海盐县武原街道城东路233号巴黎都市13幢我公司办公场所的售楼处曾经设置过一块宣传板，宣传板上印有‘佳源·优优滨海’‘遵循人车分流的原则’‘人在花中走，车在地下行’等字样”，“开始交房后，我们在小区城东路主入口内西北地下车库入口和小区外市政道路之间的道路用花坛进行了隔离，分成了车行道和人行道”，“小区共有3个地下车库出入口，还有一个在小区东南侧，这个出入口是根据设计规范要求设置的，虽然也是与市政道路不直接连接的，但仅做应急消防通道使用，平时业主车辆不能通行的”，“小区最北面道路北侧是规划设计要求并经住建部门批准的路面停车位，这在我们二个沙盘模型上也做了明确标示，小区最北面道路是按规划设计要求设置的消防通道，边上就有人行通道，所以不用隔离。我们承认我公司在部分广告宣传中使用‘汽车从市政道路直接进入地下车库，社区内没有车辆通行’文字的允诺与对外展示的二个沙盘模型所标注的实际情况存在矛盾的地方，但对‘人车分流’的允诺我们认为我公司是做到了的，所以我们认为这还是大家理解不同的结果”。2019年1月25日，海盐县市场监督管理局做出盐市监处字（2019）12号行政处罚决定书，该行政处罚决定书查明事实如下：祥源公司系海盐县武原街道“优优滨海小区”房地产项目的开发商，祥源公司分别在（“优优滨海小区”所在地）和海盐县武原街道城东路233号巴黎都市13幢（祥源公司住所地）设立二个售楼处，并在二个售楼处的大厅设置小区沙盘模型用于宣传展示。祥源公司自2017年3月25日起在“优优滨海”售楼处大厅内墙广告中使用了“汽车从市政道路直接进入地下车库”等文字。另查明：“优优滨海小区”城东路主入口内西南、西北二个地下车库入口与小区外市政道路分别有约40米和约76米的距离。祥源公司在其海盐县武原街道城东路1809号及海盐县武原街道城东路233号巴黎都市13幢二个售楼处设置的小区沙盘模型上明确标示“优优滨海小区”城东路主入口西南、西北二个地下车库入口与小区外市政道路不直接相连。祥源公司在宣传广告中宣称“汽车从市政道路直接进入地下车库”的内容与二个售楼处现场设置的小区沙盘模型标示“优优滨海小区”城东路主入口内西南、西北二个地下车库入口与小区外市政道路不直接相连的情况不一致。据此，海盐县市场监督管理局依据《中华人民共和国广告法》第八条、第五十九条第一款第（一）项之规定，责令祥源公司改正，并决定对祥源公司罚款人民币50000元。二、优优滨海小区一期（1幢—9幢）已于2018年12月4日予以竣工验收备案。2018年8月14日，予以竣工验收消防备案。优优滨海规划设计方案载明，机动车位设计指标1135个，其中地面车位114个，地下室车位1021个。非机动车位设计指标2129个，其中地面非机动车位829个，地下非机动车位1300个。三、一审法院于2019年6月13日组织双方当事人前往优优滨海小区勘查现场，情况如下：优优滨海小区共二个出入口，勘查当日，南侧出入口关闭，业主主要从西侧城东路出入口进出。西侧城东路出入口连接西南、西北二个地下车库入口，二个地下车库与市政道路分别有约40米和约76米的距离，祥源公司在西侧出入口至二个地下车库的路段均设置了隔离带，通过隔离带及物业管理引导汽车直接进入地下车库，其他车辆可在小区外围路面行驶。小区东南侧另设置地下车库出入口一个，勘查当日未向业主开放。祥源公司陈述称，小区北侧路面靠北原本规划为路面汽车车位，后因业主反映，现整改为部分汽车车位覆盖绿植，部分汽车车位安装健身器材。一审法院认为，上述的签约审批单（住宅）、《浙江省商品房买卖合同》合法有效，合同当事人均应按约定履行自己的义务。本诉部分。争议焦点为：一、封佳伟、徐勤芳向祥源公司购买的是地下车库还是地下车位？二、祥源公司宣传广告中对“人车分流”的相关承诺是否可视为合同内容组成部分？对此，一审法院作如下分析：就争议焦点一，双方签订的签约审批单（住宅）表述为地下汽车位-1078号，《浙江省商品房买卖合同》主文表述为汽车车库名称海盐县武原街道优优滨海地下室-1078室，而附件八补充约定表述为地下车位销售按122000元/个计算。祥源公司对此解释为双方约定的一直为交付地下车位，而合同主文表述为汽车车库系工作人员笔误。一审法院认为，封佳伟、徐勤芳向祥源公司购买的是地下车库还是地下车位应综合考虑双方当事人在订立合同时的真实意思表示为购买地下车库还是地下车位。对此，第一，优优滨海小区规划建设的均为地下车位，未规划建设地下车库；第二，封佳伟、徐勤芳主张销售人员在向其推销房屋时表述为地下车库，而双方签订的签约审批单（住宅）上约定为汽车位，封佳伟、徐勤芳的陈述与客观事实不符，不予采信；第三，签约审批单（住宅）与《浙江省商品房买卖合同》就车位编号、价格描述一致，不存在合同变更情形，且合同附件对车位价格的约定与合同主文车库价格约定一致。因此，祥源公司的解释具有高度盖然性，予以采信，即一审法院确认双方交易的标的应为地下车位，封佳伟、徐勤芳主张的违约损失50305.55元，无事实根据及法律依据，不予支持。就争议焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。祥源公司宣传广告中的内容是否可视为合同内容组成部分应依据上述法律规定进行审查。对此，一审法院作如下分析：第一，祥源公司宣传的“汽车从市政道路直接进入地下车库”所作的说明和允诺具体确定，而其建设许可方案与该宣传广告不符。但该广告是否应当视为要约，载入商品房买卖合同，还应综合考虑该广告是否对封佳伟、徐勤芳订立合同或房屋价格的确定有重大影响。一审法院认为，祥源公司在其海盐县武原街道城东路1809号及海盐县武原街道城东路233号巴黎都市13幢二个售楼处设置的小区沙盘模型明确标示“优优滨海小区”城东路主入口内西南、西北二个地下车库入口与小区市政道路不直接相连，与其宣传广告中所宣传的“汽车从市政道路直接进入地下车库”内容不一致。商品房作为大额消费品，消费者在购房时应当保持必要谨慎的态度，对自己特别关注的购房内容更应仔细考量。封佳伟、徐勤芳如把人车分流作为购房的重要考虑因素的，更应结合沙盘模型、规划图等予以查看核对。商品房的价格受地理位置、面积、朝向、学区、施工质量等多种要素影响，封佳伟、徐勤芳若主张人车分流对其订立合同或房屋价格有重大影响的，应当提供证据予以证明。故祥源公司宣传的“汽车从市政道路直接进入地下车库”虽然具体明确，但并不能作为合同内容组成部分。第二，就人车分流相关的其他宣传广告内容，封佳伟、徐勤芳理解为，优优滨海小区所宣传的“人车分流”中的“车”应是指所有车辆，包括机动车及非机动车，“分流”指上述所有车辆均在地下车库行驶。而祥源公司认为，“人车分流”中的“车”仅指汽车，具体是指行人和车辆分别占道，优优滨海小区已经实现了人车分流。一审法院认为，现双方对“人车分流”概念理解不一，国家相关部门目前亦未就“人车分流”颁布相关的规范或指导性文件。祥源公司宣传广告中的“社区内没有车辆通行”、“人车分流原则”“人在花中走，车在地下行”均未明确其宣传的“人车分流”的具体概念，封佳伟、徐勤芳亦未提供证据证明关于“人车分流”国家相关部门的具体规范。一审法院认为，祥源公司在广告中关于“人车分流”的说明应视为要约邀请，尚不构成合同内容，对双方无约束力。但祥源公司作为专业的房地产开发商，亦不能利用其优势随心所欲地发布宣传广告，作出对特定事项虚假的说明，引诱、误导消费者。对祥源公司的该种行为，不应提倡。另封佳伟、徐勤芳主张的延期交房违约金32513.17元，一审法院认为，出卖人交付的房屋即使存在瑕疵但不影响正常居住使用的，因其不会导致买受人不能实现合同目的，故买受人据此拒绝收房的，出卖人不承担逾期交房的违约责任，对封佳伟、徐勤芳的该项诉请，亦不予支持。反诉部分。一审法院认为，优优滨海小区整体工程已由海盐县住房和城乡规划建设局验收备案，房屋已具备交付条件。祥源公司亦向封佳伟、徐勤芳送达了房屋交付通知书，而封佳伟、徐勤芳以人车未分流及未交付地下车库等问题拒收房屋，但根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》附件八中约定“下列情况不作为影响房屋交付的因素：房屋周围环境状况、公共区域的装修及材料、个别区域的状况、地下停车场的投入使用情况、该房屋存在质量瑕疵（非房屋主体结构质量问题）、临时水、电等。买受人不承诺因此拒绝接收该房屋。”封佳伟、徐勤芳提出的上述意见非属法定或约定可拒收房屋的事由。但封佳伟、徐勤芳在发现优优滨海小区未按宣传广告内容进行人车分流后，积极与祥源公司协商，后于2018年11月向相关职能部门投诉，并于2019年3月26日在一审法院进行了诉前登记。一审法院认为，其一、封佳伟、徐勤芳已依约向祥源公司支付了全额房款且优优滨海小区一期已竣工验收，祥源公司亦已向封佳伟、徐勤芳送达了交房通知书，双方签订的商品房买卖合同目的并非不能实现；其二、封佳伟、徐勤芳作为消费者在发现相关问题后积极并及时与祥源公司协商，并在合理期限内以合法、合理途径维护自身的权益的行为，应予鼓励；其三、封佳伟、徐勤芳主张的人车分流损失虽未予支持，但祥源公司在广告宣传上存在一定过错，海盐县市场监督管理局亦对此予以了行政处罚。从鼓励诚信交易，维护交易行为稳定的角度出发，综合考虑本案实际情况，对祥源公司提出的解除双方之间的商品房买卖合同及据此主张的违约金，不予支持。至于祥源公司主张的物业费、维修基金，其权利主体并非祥源公司，对该项诉请，亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、驳回封佳伟、徐勤芳的全部诉讼请求；二、驳回祥源公司的全部诉讼请求。本诉部分案件受理费2676元，保全费1520元，合计4196元，由封佳伟、徐勤芳共同负担；反诉部分案件受理费868元，由祥源公司负担。二审中，封佳伟、徐勤芳提供录音1组，证明：祥源公司与封佳伟等业主代表于2018年11月26日下午在海盐县建设局工作人员等在场的情况下就市政道路直通地下车库的人车分流等问题进行沟通协商；当时，祥源公司承认无法做到宣传中的人车分流，并且承诺根据现场实际情况制定最终方案，协商过程中祥源公司还提到已经委托第三方进行整改；同时证明对于封佳伟一方来讲，人车分流是其在订立合同时着重考虑的因素。祥源公司的质证意见：从其提供的录音来看，该录音发生在2018年11月，不属于新的证据。封佳伟方陈述该份录音是其委托律师所录，但律师并未根据《律师法》第35条规定办理调查取证需要手续，即录音中无法反映律师出示过委托手续、律师执业证书等，故该录音不能作为是律师调查取证。录音中涉及的人员较多，对相关内容的真实性存疑。即使不考虑该录音的真实性问题，该录音中除了封佳伟，徐勤芳之外都应是本案的证人，即该录音本质上是证人证言，需要接受当庭询问。封佳伟一方主张该录音中祥源公司承认了人车分流等问题，但当时案涉项目还未竣工验收，且参与该次洽谈的工作人员并未得到祥源公司的授权。因此，对该证据合法性和真实性持有异议，不能够作为本案的证据使用，而且也不能够证明封佳伟方举证的待证事实。本院认证认为：该录音即使真实，反映的也系双方发生纠纷后的协商情况，不能完全反映合同签订时的实际状况。同时，祥源公司有关人车分流的宣传确实存在与实际不符的情形，但应否视为要约，尚需依据本案相关实情综合判断。祥源公司二审未提供证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据双方的各自上诉请求及诉辩主张，本院对本案涉及的争议归纳并评判如下：关于祥源公司有关“汽车从市政道路直接进入地下车库”及其他涉人车分流宣传是否可以视为要约问题。其一，有关“汽车从市政道路直接进入地下车库”的宣传虽符合具体确定条件，但该宣传是否视为要约，尚需符合“对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响”条件。本案中，祥源公司在售楼处设置有沙盘模型，该沙盘模型与规划设计一致，而在沙盘上，小区北面不仅有部分地面车位，且小区的三个地下车库入口均明显未与市政道路相连。案涉合同系在售楼处签订，封佳伟、徐勤芳作为购房者，其应当注意并知晓沙盘模型与宣传存在上述不同，且在宣传与沙盘模型存在不一致的情况下，应当以沙盘模型为准，此不仅是由沙盘模型的性质决定的，也是一般人的常识判断，故封佳伟一方有关应以销售宣传、介绍为准，沙盘等仅其辅助作用的抗辩不能成立。在此情况下，封佳伟、徐勤芳仍然与祥源公司继续签订案涉合同，表明当时其已认可沙盘模型所载的设施配置，故本案祥源公司有关“汽车从市政道路直接进入地下车库”的宣传不符合“对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响”的条件，不能视为要约。其二，关于其他人车分流的宣传。经查，祥源公司还在宣传中使用了“人车分流”、“人在花中走、车在地下行”等广告用语，但目前对人车分流问题并无相关国家技术规范，实际中也有部分人车分流和完全人车分流两种形式，而祥源公司在宣传时也未对人车分流的具体实施方案、区域分布等内容作出明确具体的说明和允诺，故该些宣传不符合具体确定的条件，不能视为要约，进而不能构成合同的组成部分。因此，封佳伟、徐勤芳要求祥源公司赔偿其因人车分流问题导致的房屋差价损失191820元，本院不予支持。关于封佳伟、徐勤芳购买的是地下车库还是地下车位问题。经查，虽然根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第三条、五条的相关表述，双方交易的是地下车库，但双方在《签约审批单（住宅）》及《浙江省商品房买卖合同》附件八中约定的均是地下车位，且相关编号、总价、面积均与合同第三条、五条的约定一致，故考虑到上述约定并结合案涉项目未规划建设地下车库的事实，本案不排除合同第三条、五条有关地下车库的表述系笔误的可能。在此情况下，根据举证规则，封佳伟、徐勤芳主张双方交易的是地下车库而非地下车库，其应当提供证据予以证明，且应达到高度盖然性证明标准，但综合其举证及相关事实，本案不足以认定双方交易的是地下车库。因此，对封佳伟、徐勤芳要求祥源公司赔偿其车库损失50305元的主张，本院不予支持。关于封佳伟、徐勤芳要求祥源公司赔偿其逾期交房违约金的请求是否成立问题。根据合同约定，祥源公司应在2018年12月20日之前将符合条件的商品房交付封佳伟、徐勤芳使用，实际履行过程中，祥源公司也于2018年12月11日向封佳伟、徐勤芳送达了交房通知书。虽然双方对人车分流等问题存在争议，但一方面封佳伟、徐勤芳有关人车分流的主张并不能成立，另一方面，人车分流问题也非严重影响居住的重大质量问题，故封佳伟、徐勤芳拒绝收房没有依据，其要求祥源公司赔偿其逾期交房违约金的请求自不能成立，本院不予支持。关于祥源公司要求解除合同、支付违约金等反诉请求应否支持问题。案涉合同第十二条约定，由于买受人原因，未能按期交付的，超过90天仍未办理交接，出卖人有权将房屋另行处理，并扣除买受人总房款的百分之五作为违约金。祥源公司也依据该约定要求解除合同。对此，虽然封佳伟、徐勤芳拒绝收房的理由不能成立，但祥源公司并非没有责任，其有关人车分流的宣传确实存在与实际不符的情况，相关行政部门对其也予以了行政处罚，且合同的相关条款对车位还是车库问题也存在记载错误的情况，因此，祥源公司依据上述合同约定主张解除合同及要求封佳伟、徐勤芳支付违约金，没有事实和法律依据，不予支持。另外，祥源公司要求封佳伟、徐勤芳支付相应的物业费、维修基金等费用，没有依据，对其主张不予支持。综上，封佳伟、徐勤芳及祥源公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7155元，由上诉人封佳伟、徐勤芳负担5420元，海盐县祥源房地产开发有限公司负担1735元。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年三月三十日书记员 王家慧