山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终399号上诉人（原审被告）：山东明联置业有限公司，住所地山东省海阳市旅游度假区海景路22号。法定代表人:孙伟波，总经理。委托诉讼代理人：孙华丛，山东息相通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁丽霞，女，1972年7月9日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市回民区县。委托诉讼代理人：徐剑，山东世誉律师事务所律师。上诉人山东明联置业有限公司（以下简称明联公司）因与被上诉人袁丽霞商品房预售合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2019）鲁0687民初3395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。明联公司上诉请求：一、撤销山东省海阳市人民法院（2019）鲁0687民初3395号民事判决，依法改判驳回袁丽霞诉讼请求或将本案发回重审；二、上诉费用由袁丽霞承担。事实和理由：一、袁丽霞没有履行交房前置义务，逾期交房损失应由其自己承担。明联公司与袁丽霞签订的商品房买卖合同补充协议第4条明确约定，袁丽霞在收房前应当先行与物业公司签订物业管理协议并交纳物业费用，但是在一审庭审中，袁丽霞明确表示其未履行该义务，该约定系明联公司与袁丽霞的真实意思表示，对于双方都具有约束力，因为袁丽霞未履行该先行义务，故本案即使存在逾期交房，也因袁丽霞先违约，明联公司不应承担任何责任。二、袁丽霞购买的房屋于2016年12月19日通过综合验收，达到了交房标准，至今已经接近3年，明联公司没有任何理由在这么长的时间内不交房给袁丽霞，而且庭审中明联公司一再要求袁丽霞办理交房手续，袁丽霞至今仍未办理交房手续，涉案房屋已于2016年12月19日达到交房条件的情况下，由于袁丽霞自身行为导致的损失由明联公司承担明显不公平。综上，请求二审法院依法查明案件事实，改判支持上诉请求。袁丽霞辩称，1、明联公司所称补充协议第4条应与房屋购买合同第八条第5项综合予以认定，袁丽霞签署物业协议之时也应是明联公司交付符合合同约定房屋之时；2、交房和依照合同约定交房是不同的概念，明联公司称2016年12月19日通过综合验收、达到标准，但是该条件并不符合合同第八条约定的交房标准。综上，因明联公司的交房不符合合同约定，袁丽霞有权拒绝接收，明联公司应承担违约责任，请求二审法院驳回上诉，维持原判。袁丽霞向一审法院起诉请求：1、依法判令明联公司向袁丽霞支付自2014年1月1日至2019年5月13日共计1958天的逾期交房违约金239595元，并以611838元为基数支付自2019年5月14日至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金；2、由明联公司负担诉讼费用。一审法院认定事实：1、袁丽霞向一审法院提交证据《商品房买卖合同》，证明袁丽霞与明联公司于2013年8月签订购房合同，约定购房款为611838元，明联公司应当根据购房合同第九条约定向袁丽霞支付2014年1月1日至2019年5月13日共计1958天的逾期交房违约金239595元。明联公司对该证据真实性无异议，但认为袁丽霞未按照该合同补充协议第4条的约定先行与物业公司签订物业管理协议并交纳物业费用。因明联公司对证据真实性无异议，一审法院对该证据真实性予以确认。2、袁丽霞向一审法院提交证据编号为2086779、2086844、2087248、006317997的收款收据，证明袁丽霞已支付购房款519151元、公共维修基金1077元、抵押登记费及资料费1165元。明联公司对该组证据真实性无异议，一审法院对该组证据真实性予以确认。3、袁丽霞向一审法院提交证据《物业委托管理经营协议》，证明袁丽霞将涉案房屋交由明联公司作为实际控制人的海阳明联酒店管理有限公司（以下简称明联酒店）托管，约定明联酒店一次性返还袁丽霞前三年预期收益92687元，该款项直接抵顶袁丽霞剩余购房款92687元。明联公司对该证据真实性无法确认，对证明目的不予认可，明联公司与明联酒店并非同一单位，购房款应当由业主交付给开发商，否则应当承担违约责任。因明联公司对该证据真实性无法确认，亦未提供相反证据予以反驳，且该证据符合证据规则规定的证据的形式上的要件，一审法院对该证据真实性予以确认。4、明联公司向一审法院提交证据海阳市建筑工程质量监督站及设计施工等单位盖章的备案表一份，证明涉案房屋已经完成综合验收，具备交付条件。袁丽霞对该证据真实性无法确认。因袁丽霞对该证据真实性无法确认，亦未提供相反证据予以反驳，且该证据符合证据规则规定的证据的形式上的要件，一审法院对该证据真实性予以确认。5、明联公司向一审法院提交证据其于2017年7月1日向袁丽霞发出的EMS快件的回单复印件，证明明联公司已通知袁丽霞前来办理收房等相关手续，由于袁丽霞违约，至今未交清购房款，未签署物业协议，未缴纳物业费，应当由袁丽霞承担违约责任。袁丽霞对该证据复印件真实性无法确认，认为即使明联公司通知袁丽霞收房，但其未提供合同约定的书面材料，袁丽霞根据购房合同第十一条可以拒绝接收房屋，且购房合同补充协议第4条约定的是买受人在入住时与物业管理公司签署委托物业管理协议，并缴纳物业管理费用与其他代缴费用，而明联公司未交付房屋，故袁丽霞无需缴纳物业费。该复印件证据无法达到证明明联公司已经成功向袁丽霞寄送收房等通知的目的，一审法院对该证据不予采信。6、明联公司向一审法院提交证据《烟台市城市新建住宅配套设施交付使用许可证》，证明涉案房屋已经具备交付条件。袁丽霞对该证据真实性无法确认，认为该证据并非购房合同约定的交付条件，质证意见同其对海阳市建筑工程质量监督站及设计施工等单位盖章的备案表证据的质证意见。因袁丽霞对该证据真实性无法确认，亦未提供相反证据予以反驳，且该证据符合证据规则规定的证据的形式上的要件，与其他证据能够相互印证，一审法院对该证据真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：袁丽霞于2013年8月与明联公司签订购房合同，约定由袁丽霞购买明联公司开发的价款为611838元的东方夏威夷1号楼7层716号房屋一套，并约定明联公司应当于2013年12月31日前向袁丽霞交付约定房产，但明联公司至今未提供房屋交接材料并交付房屋；购房合同第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，若逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金；明联公司于2013年8月8日向袁丽霞出具袁丽霞现金交付房屋首付款99151元的收款收据，另外袁丽霞于签订购房合同当日同明联酒店签订托管协议，约定明联酒店对涉案房屋进行托管，明联酒店将该房屋前三年预期经营收益92687元返还给袁丽霞，该92687元已抵顶为房屋首付款，上述现金及托管收益作为首付款共计191838元，与购房合同第六条第3项关于房屋首付款的约定相互印证，加之当时海阳市农村信用合作联社发放的420000元贷款，袁丽霞已经完成支付购房款义务；袁丽霞未按照购房合同补充协议第4条约定与物业管理公司签署委托物业管理协议，未缴纳物业管理费用与其他代缴费用。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行义务。袁丽霞现金支付房屋首付款99151元后，虽然明联公司否认收到袁丽霞首付款剩余部分92687元，但海阳市农村信用合作联社发放420000元贷款的案件事实能够达到证明袁丽霞已付清首付款的高度，并有袁丽霞同明联酒店签署的托管协议佐证，故确认袁丽霞已完成支付购房款的义务，因此明联公司应当严格按照合同约定与袁丽霞办理房屋交接手续。明联公司虽以袁丽霞未按照购房合同补充协议第4条约定与物业管理公司签署委托物业管理协议、未交纳物业管理费用与其他代缴费用作为理由未交接房屋，但该条款具体约定为“买受人在入住时需与物业管理公司签署委托物业管理协议，交纳物业管理费用与其他代缴费用，并作为出卖人交房的前提条件”，该内容表明交房、签署协议、交纳物业费、入住应当同时进行，袁丽霞在明联公司未按约定交房的情况下拒绝签署协议并交纳相关费用系行使其同时履行抗辩权，不应以此作为明联公司逾期交房的正当理由。购房合同第八条约定出卖人应当在2013年12月31日前按约定将商品房交付买受人使用，第九条约定出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，若逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。因此，明联公司应当向袁丽霞支付逾期交房违约金。诉讼过程中，明联公司提出诉讼时效抗辩，一审法院依法对诉讼时效期间进行审查。当事人在合同中约定以每日或每月为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长，对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，其内容和范围要受到时间因素的影响，随时间的推移不断发生变化，此种继续性债权应以每个个别债权分别适用诉讼时效，故应保护袁丽霞自2019年7月1日向法院主张权利之日倒推三年的违约金请求权，超过诉讼时效保护期间的不予支持。袁丽霞实际支付首付款与贷款金额合计519151元，明联公司应当以519151元为基数、自2016年7月2日至2019年7月1日按照每日万分之二向袁丽霞计付违约金。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定判决：一、明联公司于判决生效之日起三十日内以519151元为基数、自2016年7月2日至2019年7月1日按照每日万分之二向袁丽霞计付违约金；二、驳回袁丽霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2447元，由袁丽霞负担1287元，由明联公司负担1160元。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案双方争议的焦点问题是：明联公司应否承担逾期交房的违约责任及违约金数额。明联公司与袁丽霞签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。根据《商品房买卖合同》第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……”约定，明联公司应在涉案房屋达到交付使用条件后书面通知袁丽霞接收房屋。明联公司称其已于2017年7月1日以发送EMS快件的方式通知袁丽霞接收房屋，其提交的EMS快递回单复印件不能证明已向袁丽霞发出交房通知书，袁丽霞亦称从未收到过交房通知书，因此即使涉案房屋已经达到了合同约定的交房条件，明联公司提交的证据亦不足以证明至2019年7月1日袁丽霞起诉之日其已经完成合同约定的书面通知接收涉案房屋的义务。此种情形下，明联公司主张袁丽霞应与物业管理公司签署委托物业管理协议，不符合合同约定与交易习惯，本院不予支持。因此，一审法院判令明联公司承担逾期交房的违约责任并无不当。一审法院关于逾期交房违约金的认定正确，本院不再赘述。综上所述，明联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4894元，由山东明联置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  杨 霞审判员  李 安二〇二〇年三月十三日书记员  孙晓雯