湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初1307号原告：贾蓉，女，1989年9月18日出生，汉族，住湖南省桃江县。委托诉讼代理人：谢春霞，湖南本章律师事务所律师。被告：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地长沙市天心区暮云街道北塘路8路。法定代表人：张波。委托诉讼代理人：陈龙，1988年9月30日出生，汉族，住长沙市天心区。系该公司员工。原告贾蓉与被告湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾蓉委托诉讼代理人谢春霞，被告橘郡公司委托诉讼代理人陈龙，均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告贾蓉请求本院判令：一、请求判令被告橘郡公司继续履行合同义务，于本案判决生效后十日内向原告贾蓉交付房屋，并支付逾期交房违约金38088元（按日万分之一标准自2017年1月1日起计算至房屋实际交付之日止，暂计算至2019年11月25日）；二、请求判令被告橘郡公司为原告贾蓉办理房屋产权证，并支付逾期办理房产登记手续违约金11808元（自2019年1月1日起计算至房产登记手续实际办理完毕之日止，暂计算至2019年11月25日）；三、请求判令被告橘郡公司承担本案所有的诉讼费用。被告橘郡公司辩称，一、被告橘郡公司应于2016年6月30日向原告贾蓉交付房屋，原告贾蓉至今才向人民法院提起诉讼，也未提交任何证据证明诉讼时效、中止、中断或延长的情形，故已经过了诉讼时效，丧失了胜诉权，应该予以驳回。二、若人民法院认为被告橘郡公司存在逾期交房行为，但根据被告橘郡公司与原告贾蓉签订的商品房买卖合同《补充协议》第五条第九款的约定，被告橘郡公司逾期交房的，如原告贾蓉不解除合同，逾期交楼违约金上限为合同约定房款总价的2%，该约定是双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。即便认定被告橘郡公司逾期交房，但原告贾蓉可以选择解除商品房买卖合同，以维护其利益，原告贾蓉在选择不解除合同的情况下，应当受该约定的约束。三、即便认定被告橘郡公司逾期交房，但原告贾蓉要求被告橘郡公司按全部已付款万分之一每日的标准支付高额违约金，脱离了合同约定，忽视了还可以通过其他途径行使权利，对被告橘郡公司不公平，也是不合理的，请求人民法院予以降低。四、合同第十八条“关于产权登记的约定”明确约定，出卖人应在商品房交付使用后365天内，出卖人向房产主管部门申请初始产权登记，自办妥房屋的初始产权登记后365日内，买受人与出卖人共同配合到房产主管机关申请办理房屋产权分户登记手续，自房屋产权分户登记办妥之后365日内，出卖人与买受人共同配合到土地主管机关办理业主个人的国有土地使用证。因《不动产登记暂行条例》实施后将之前办理国土证时才需提交审核的材料提前至初始登记时进行审核，并没有减少被告之前办理国有土地使用证书的材料，延长了该幢商品房的初始登记时间，故办理不动产证时间应以365日＋365日＋365日为宜，即原告贾蓉收房后1095日。经审理查明，2015年3月14日，被告橘郡公司（出卖人），原告贾蓉（买受人），签订了一份合同编号为Ｃ01402781214的《长沙市商品房买卖合同》，约定：原告贾蓉购买被告橘郡公司开发建设的位于长沙市天心区暮云街道（原长沙县，房屋建筑面积84.40平方米，房屋总价360000元，买受人于合同签订之日支付首付款（含定金）110000元，余款250000元向银行申请贷款。出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合竣工验收合格条件的商品房交付使用（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收）。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在交付日前7日内书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内办理交接手续。买受人逾期未来办理交接手续，视为该商品房已交付。由于出卖人原因，逾期交付房屋的，逾期在180日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日的，买受人选择不退房的，可以与出卖人协商继续履行合同，自合同约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向长沙县房屋登记机构办理合同备案。从标的商品房交付使用后365日内，出卖人向房产主管部门申请初始产权登记，办妥初始产权登记后365日内，双方共同配合到房产主管部门申请办理房屋产权分户登记手续（即个人的房产证），房屋产权分户登记手续办妥之后365日内，双方共同配合到土地主管部门办理业主个人的土地使用证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，如买受人不解除合同，自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，每逾期一天，出卖人按已付房款的万分之一支付违约金。原告贾蓉（买受人）与被告橘郡公司（出卖人）就上述《长沙市商品买卖合同》签订《补充协议》，约定出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交楼违约金上限为合同约定房款总价的2%。合同签订后，被告橘郡公司至今未交付上述合同标的D7栋12层1214号房屋，亦未办理相关不动产登记手续。被告橘郡公司向“D7-1214业主”即原告贾蓉送达一份《交房延期告知函》，该函载明2015年受市场环境冲击以及各种内部因素的影响，导致房屋不能按时交付，被告橘郡公司承诺该房将于2016年12月31日前完成交付。庭审中，被告橘郡公司陈述原告贾蓉已经实际支付全部房款。另查明，橘郡礼顿山小区项目第D7栋至今未通过五方验收，不具备交付条件。再查明，原告贾蓉于2019年12月即向本院提交起诉材料。上述事实，有双方身份信息、《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》、发票、收据、当事人陈述等予以证实，足以认定。本院认为，一、《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告贾蓉依约支付购房款、税费等相应款项后，被告橘郡公司应依约交付房屋的义务，否则应承担违约责任。被告橘郡公司未依约在2016年6月30日前交付房屋，应继续履行交付符合国家规定及质量要求的房屋。原告贾蓉诉求被告橘郡公司交付房屋并无不当，但该房现未五方验收，尚不具备交付条件，故关于该项诉讼请求，本院不予处理，原告贾蓉可在房屋具备交付条件后，另行主张。二、被告橘郡公司未依约交付房屋，应依约承担违约金。第一，关于违约金的计算标准。双方约定逾期交房违约金按已付房款从逾期之日至实际履行之日按日万分之一计算违约损失，该约定系双方当事人真实意思表示；合同补充协议又约定“出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%”违约金计算方式。双方签订的《补充协议》系双方真实意思表示、合法有效,故该补充协议对双方均产生约束力。考虑到以双方约定的违约金上限计算出的违约金金额尚不足以完全填补当事人的实际损失,综合本案合同履行情况、违约情况、违约原因、过错程度,结合当事人的实际损失,根据公平合理原则，本院酌情支持以已付房款（360000元）按万分之零点五每日计算违约金。第二，关于违约金计算的起点。普通民事诉讼诉讼时效为三年。被告橘郡公司未依约交付房屋，属继续性法律行为，违约金应从本院收到原告贾蓉起诉材料之日（2019年12月）倒推三年（2016年12月）计算诉讼时效，被告橘郡公司送达给原告贾蓉的《交房延期告知函》明确承诺房屋交付延期至2016年12月31日，可知本案诉讼并未超过诉讼时效。第三，关于逾期交房违约金计算的截止时间。涉案D7栋房屋未经五方验收，不具备交付条件，逾期交房违约金应计算至实际交付之日为止。综上，被告橘郡公司应向原告贾蓉支付的违约金以已付购房款360000元为基数、按万分之零点五每日标准计算自2017年1月1日计算至实际交付之日止，暂计算至2019年11月25日止的违约金为19044元。三、关于逾期办证违约金。原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》关于办证事宜约定有“从标的房屋交付使用后365日内，出卖人向房产主管部门申请初始产权登记”，故被告橘郡公司的办证义务应从房屋“交付使用”后产生。现涉案房屋尚未交付使用，逾期办证起算点尚未开始。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向原告贾蓉支付逾期交付房屋的违约金19044元（暂计算至2019年11月25日止，期后以已付购房款360000元为基数、按万分之零点五每日标准自2019年11月26日计算至房屋实际交付之日止）；二、驳回原告贾蓉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1048元，减半收取524元，由被告湖南橘郡城镇置业有限公司负担（该诉讼费已由原告贾蓉预交，由被告湖南橘郡城镇置业有限公司直接支付给原告贾蓉）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎阳二〇二〇年三月十六日法官助理于孝宁书记员杨烈洋附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。