湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初257号原告：李帆，女，汉族，1977年9月23日出生，户籍地长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：李中阳，男，汉族，1943年2月1日出生，系李帆的父亲，户籍地长沙市开福区。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。委托诉讼代理人：周当二，男，汉族，1956年4月27日出生，系该公司法务，户籍地长沙市岳麓区。原告李帆与被告湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称大成国际酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员方源独任审判，公开开庭进行了审理。原告李帆及其委托诉讼代理人李中阳、被告大成国际酒店的委托诉讼代理人周当二到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李帆向本院提出如下诉讼请求：1.判令李帆与大成国际酒店签订的涉及1216号房屋的《房屋租赁合同（客房）》继续有效；2.本案诉讼费及打印复印费150元由大成国际酒店承担。事实与理由：2016年6月26日，李帆、吕冲、奚家则共同与大成国际酒店签订了《商品房买卖合同（客房）》，以总价625754元的价格购买大成国际酒店开发的位于长沙市芙蓉区房屋，李帆对该房屋享有25%的份额；并于同日与大成酒店管理公司、大成国际酒店签订《房屋委托装修合同、《房屋租赁合同（客房）》各一份，将该房屋委托给大成酒店管理公司按星级酒店客房标准装修并由其承租统一对外经营管理，租赁期限为三至五年；三方约定在合同租赁期限内，大成酒店管理公司每年按12.5%的回报率向李帆、吕冲、奚家则支付租金及装修折旧款，其中每月应付李帆的租金和装修折旧款合计2872.5元，支付日期为每月25日；大成国际酒店以其不销售的负1楼、负2楼作为担保物，为大成酒店管理公司向李帆支付租金提供担保；如大成酒店管理公司逾期3个月未向李帆支付租金，应另向李帆支付欠付租金的1%作为违约金。合同签订当日，李帆、吕冲、奚家则即依约将该房屋交付给大成酒店管理公司承租；从2016年9月起，大成酒店管理公司、大成国际酒店开始欠付或少付租金及装修折旧款。2019年6月21日，因业主维权导致停业，大成酒店管理公司通知李帆解除上述《房屋租赁合同（客房）》，并单方面停付租金。李帆认为该酒店停业系大成国际酒店、大成酒店管理公司经营不善导致，与李帆无关，大成酒店管理公司作为违约一方无权单方面解除上述《房屋租赁合同（客房）》。李帆为维护其合法权益，向本院提起诉讼。大成国际酒店辩称：1.在酒店停业后，大成国际酒店于2019年6月21日在业主微信群里发布了《关于终止大成酒店房屋租赁合同的通知》，李帆系该微信群成员，已知悉大成国际酒店已实际停业的事实；2.2019年10月28日，大成酒店管理公司、大成国际酒店分别向李帆送达《解除租赁合同通知书》各一份，内容为2019年6月21日大成酒店管理公司、大成国际酒店向业主公布了关于终止大成酒店房屋租赁合同的通知，并在大成酒店门口进行张贴，同时在业主群公示，现再次送达书面通知，通知解除与李帆的房屋租赁合同；3.2019年7月8日，李帆与大成酒店管理公司、大成国际酒店签订一份《三方协议书》，该协议足以证明李帆已经知道该酒店已经被迫停业事实，依照相关法律规定，李帆如果对解除房屋租赁合同又异议，应当在收到解除合同通知之日起三个月内提出，即在同年10月8日前提出异议。但是李帆没有在规定时间内对于解除合同提出异议，根据相关法律规定，李帆与大成酒店管理公司、大成国际酒店签订的上述《房屋租赁合同（客房）》已经依法解除，李帆于2020年1月6日起诉要求判令原租赁合同继续有效无法无据，请求法院驳回李帆的上述诉讼请求。李帆围绕诉讼请求提交了如下证据：1.《商品房买卖合同（客房）》，拟证明双方存在合法的商铺买卖合同关系，及双方权利义务的具体约定；2.收据两份，拟证明李帆已依约付清房屋全部购房款和装修款的事实；3.《房屋租赁合同（客房）》，拟证明李帆与大成酒店管理公司存在合法房屋租赁合同关系以及双方具体的权利义务，大成国际酒店对此承担连带担保责任的事实；4.《房屋委托装修合同（客房）》，拟证明双方存在合法的委托装修合同关系，及双方权利义务的具体约定；5.我院（2018）湘0102民初6354号《民事判决书》、（2019）湘0102民初9235号《民事判决书》各一份，拟证明李帆在法定期限内对大成酒店管理公司、大成国际酒店发出的解除租赁合同的通知提出了异议的事实;6.《解除租赁合同通知书》一份，拟证明大成酒店管理公司、大成国际酒店以业主闹事停营业为由，通告终止所有租赁合同，其行为严重损害到李帆合法权益的事实；7.李帆与大成酒店管理公司、大成国际酒店的肖晖经理及周当二律师的短信记录、微信群的收铺接龙通知，拟证明李帆没有收回该房屋，大成酒店管理公司仍然占有、使用涉案房屋，且李帆没有参与6月3日业主维权事件，并对大成酒店管理公司、大成国际酒店发出的解除租赁合同通知提出异议的事实；8.我院（2019）湘0102民初9099号《民事判决书》，拟证明2019年6月2日业主到大成国际酒店维权闹事系大成酒店管理公司、大成国际酒店拖欠租金引起，李帆没有参与6月3日的维权活动的事实；9.湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司、湖南大成酒店管理有限公司、张家界四季水世界度假大酒店有限公司等四家公司的企业信息，拟证明大成酒店管理公司、大成国际酒店利用关联公司掏空该酒店资产，导致公司资金短缺、拖欠租金以致停业的事实；10.《新增现金资金增资协议》一份，拟证明为开发张家界大成山水国际大酒店的房产，大成酒店管理公司、大成国际酒店为其提供担保，增加公司资金负担的事实；11.湖南省张家界市永定区人民法院（2017）湘0102民初3445号《民事判决书》一份，拟证明为开发张家界大成山水国际大酒店的房产，大成酒店管理公司、大成国际酒店为其提供担保，以致增加公司资金负担的事实；12.中国光大银行对私活期账户对账单一张、中国建设银行个人活期账户交易明细两张、中信银行业务凭证/客户回单两张，拟证明李帆已经全额付清全部购房款及装修款的事实；13.风险信息表、我院（2019）湘0102执2633号之一《执行裁定书》、我院（2019）湘0102执2633号《执行裁定书》各一份，拟证明大成酒店管理公司、大成国际酒店即使不停业也不支付租金的事实；14.《打印复印收款收据》一份，拟证明李帆为本案诉讼花费打印复印费150元的事实；15.我院（2018）湘0102民初10714号《民事调解书》、（2019）湘0102民初5522号《民事调解书》，拟证明李帆与大成酒店管理公司、大成国际酒店签订的上述《房屋租赁合同（客房）》的租赁期限是五年。大成国际酒店向本院提交如下证据：1.《三方协议书》及其附件，拟证明李帆于2019年7月8日与大成国际酒店签订三方协议，并已知悉大成国际酒店停业的事实；2.QQ群截图一张，拟证明大成国际酒店于2019年6月21日在业主微信群里，发布了一份《关于终止大成酒店房屋租赁合同的通知》，李帆系该群成员的事实；3.微信聊天记录截图（6张）拟证明业主代表和业主要求大成国际酒店代理业主发布招租广告的事实；4.《解除租赁合同通知书（2-83房）》，拟证明李帆已经于2019年6月21日知悉大成国际酒店停业的事实；5.《解除租赁合同通知书（1216房）》，拟证明李帆已经于2019年6月21日知悉大成国际酒店停业的事实；6.《收铺通知》及照片，拟证明大成国际酒店因全体业主闹事被迫停业的事实。本院经审查认为，李帆的证据1、2、3、4、12具有真实性、合法性，且能证明本案争议事实，本院予以采信；证据5、6、7、8、9、10、11、12真实、合法，但证据5中的（2018）湘0102民初6354号《民事判决书》系李帆诉求大成酒店管理公司、大成国际酒店支付1216号房屋的租金，并没有对大成酒店管理公司、大成国际酒店发出的解除租赁合同通知提出异议；而（2019）湘0102民初9235号《民事判决书》系李帆诉求大成酒店管理公司、大成国际酒店支付2-83号商铺的租金，并要求判令大成酒店管理公司、大成国际酒店以通知形式解除与李帆有关2-83号商铺租赁合同的行为无效，并未涉及1216号房屋，不能证明李帆的待证内容；证据6能证明大成酒店管理公司、大成国际酒店停业并通知全体业主收房的事实，但无任何信息显示李帆合法权益因此遭受侵害，故本院对该证据不予采信；证据7能证明李帆曾就收房问题与大成酒店管理公司、大成国际酒店相关工作人员进行了沟通，但无法证实大成酒店管理公司、大成国际酒店仍然继续占用和使用该涉案房屋，且李帆于2019年11月12日向周当二发出短信对解除房屋租赁合同提出异议，已超过法定期限，故该证据不能证明李帆的待证内容，本院对此不予采信；证据8能证明大成酒店管理公司、大成国际酒店存在拖欠业主租金的情况，但与本案没有关联，本院不予采信；证据9所列湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司、张家界四季水世界度假大酒店有限公司与大成酒店管理公司、大成国际酒店均系独立法人，在法律关系上彼此完全独立，该证据与本案没有关联性，本院不予采信；证据10能证明李帆向张家界山水天下置业有限公司新增资金的事实，但与本案租赁合同关系无关，本院不予采信；证据11与本案没有关联性，本院不予采信；证据13的执行裁定书仅能证明大成酒店管理公司、大成国际酒店涉案的事实，无法达到待证目的，且与本案没有关联性，本院不予采信；证据14能证明其待证事实，但各方诉讼当事人为案件诉讼而产生的材料打印费、复印费依法应由各方当事人自行负担，该证据不能证明其待证内容，本院不予采信；证据15能作为本案的证据使用，但依据相关法律规定，在诉讼过程中，当事人为了达到平息事端，解决纠纷的目的在调解协议中所作出的妥协和让步，不适用自认规则，且达成上述调解协议发生在2019年6月23日因业主维权导致该酒店停业之前，无法预判后续发生的事情，该证据无法达到其证明目的，本院不予采信；大成国际酒店提供的证据1、2、3、5、6具有真实性、合法性，且能证明其待证内容，本院予以采信；证据4只是涉及2-83号房屋的《解除租赁合同通知书》，与本案争议的1216号房屋没有关联性，本院对此不予审查。根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：位于长沙市芙蓉区房屋系李帆、吕冲、奚家则共同购买，其中李帆占有25%的份额。2016年6月26日,李帆、吕冲、奚家则与大成酒店管理公司、大成国际酒店签订一份《房屋租赁合同（客房）》。该合同约定，李帆、吕冲、奚家则将其购买的位于长沙市芙蓉区房屋出租给大成酒店管理公司,租赁期限于李帆、吕冲、奚家则与大成国际酒店签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算，租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年；在合同租赁期限内，大成酒店管理公司按12.5%的年回报率向李帆支付租金，即月租金标准为1629.5元，由大成酒店管理公司按月在每月的25号将当月租金一次性划入李帆指定银行账户;大成国际酒店以其不销售的负1楼、负2楼共约7085.05平方米的物业作为担保物，为大成酒店管理公司向李帆支付租金提供担保;本合同租赁期限内,如逾期3个月大成酒店管理公司未向李帆支付租金,除应付李帆的租金外,大成酒店管理公司应以欠付租金的3%的标准向李帆支付违约金。合同还约定了其他事项。同日，三方另签订一份《房屋委托装修合同（客房）》，合同约定：李帆将上述房屋委托给大成酒店管理公司按星级酒店客房标准装修并由其承租统一对外经营管理；委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年；上述房屋的委托装修期限于李帆、吕冲、奚家则与大成国际酒店签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算；委托期限内，大成酒店管理公司应从本合同生效之日起，每年按房屋委托装修改造款总额的12.5%的折旧比例返还给李帆，委托装修改造折旧款按约返还，每月返还给李帆的装修改造折价款金额为1243元；自本合同生效之日起每月25号，大成酒店管理公司将当月委托装修改造折旧款一次性划入李帆指定银行账户;大成国际酒店以其不销售的负1楼、负2楼共约7085.05平方米的物业作为担保物，为大成酒店管理公司向李帆支付租金及转让款提供担保;本合同委托期内,如逾期3个月大成酒店管理公司未向李帆支付委托装修改造折旧款,除应付李帆的委托装修改造折旧款之外,大成酒店管理公司应以欠付委托装修改造折旧款的1%的标准向李帆支付违约金。此后双方均依约履行合同义务。直至2016年，大成酒店管理公司、大成国际酒店时常出现欠付租金的情形。2019年6月3日，因部分业主维权堵塞酒店大门，导致该酒店停业。同年6月21日，大成酒店管理公司、大成国际酒店在业主ＱＱ群中发布一份《关于终止大成国际酒店房屋租赁合同的通知》，并张贴于该酒店大门口，内容为告知全体业主该酒店于2019年6月3日起被迫关停营业，无法履行租赁合同，且部分租赁合同已到期，租赁合同目的已无法实现，特终止与所有预购房业主签订的《房屋租赁经营合同》。同年10月28日，大成酒店管理公司、大成国际酒店向李帆邮寄一份《解除租赁合同通知书（1216房）》。双方因上述房屋租赁合同的解除问题发生争议，由此引起本案诉讼。本院认为：李帆与大成酒店管理公司、大成国际酒店签订的涉及1216号房屋的《房屋租赁合同（客房）》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。但大成国际酒店因业主维权，实际已于2019年6月3日停业，无法继续占有、使用和收益该涉案房屋，致使双方签订的《房屋租赁合同（客房）》不具备继续履行的条件，合同目的已无法实现，符合解除合同的法定条件。大成酒店管理公司、大成国际酒店已就终止和解除1216号房屋的租赁合同通知李帆，至此，该《房屋租赁合同（客房）》已依法解除。大成酒店管理公司、大成国际酒店单方作出的终止合同的意思表示，属于当事人在履行期限届满前，一方明确表示不履行主要债务的情形，可按解除合同处理。因双方当事人没有约定异议期间，李帆在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院提起诉讼，该诉讼请求缺乏相应事实依据和法律依据；其次，李帆享有25%份额的位于长沙市芙蓉区房屋的承租人系大成酒店管理公司，大成国际酒店仅对大成酒店管理公司支付租金及转让款承担担保责任。根据合同相对性原则，该《房屋租赁合同（客房）》租赁关系的相对方是李帆和大成酒店管理公司，李帆诉请大成国际酒店要求确认该房屋租赁合同继续有效缺乏相应法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下：驳回原告李帆的诉讼请求。本案受理费80元，因适用简易程序，减半收取40元，由原告李帆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  方源二〇二〇年三月十七日法官助理唐某某书记员曹某某附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。