四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1321民初4533号 原告：孙永珍，女，1966年11月24日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：邓锡全，南部县滨江法律服务所法律服务工作者。 被告：汪长蓉，女，1963年12月26日出生，汉族，住四川省南部县。 被告：侯甜，女，1994年5月7日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 原告孙永珍与被告汪长蓉、侯甜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙永珍及其委托诉讼代理人邓锡全到庭参加诉讼，被告汪长蓉、侯甜经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙永珍向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《房屋买卖协议》；2、判令被告立即返还购房款230000元，并按照合同约定支付违约金及资金利息；3、本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，孙永珍将第一项诉讼请求变更为“请求人民法院确认原、被告签订的《房屋买卖协议》不成立”。事实和理由：2011年5月24日，被告汪长蓉、侯甜与案外人邓仲良签订了《房屋买卖协议》，二被告将四川南部新源房地产有限公司在南部县南隆镇幸福花园拆迁还房中，楼层在10楼以上（除顶楼外）面积在100㎡以上的商品住宅一套卖给邓仲良所有。约定总房款为270000元，在签订协议时邓仲良向被告支付了170000元，余款待房屋办理产权过户时付清。2014年9月19日，邓仲良又将购买二被告位于四川省南部县南隆镇幸福花园小区的商品住宅一套转卖给原告孙永珍。为此，原告与邓仲良、被告汪长蓉三方达成协议，将邓仲良的合同转于原、被告履行。原、被告产生合同关系并签订了《房屋买卖协议》，协议约定二被告将位于四川南部新源房地产有限公司在南部县南隆镇幸福花园拆迁还房中，楼层在10楼以上（除顶楼外），面积在100㎡以上的商品住宅一套卖给孙永珍所有，总房款300000元，合同签订时原告向被告支付了230000元，剩余70000元房款待交房后被告配合原告选定房屋并办理房屋登记手续后支付。被告汪长蓉收到购房款230000元后，向原告出具了一份收据。2016年，四川南部新源房地产有限公司向二被告确定了还房，并通知被告办理相关手续，被告不知去向无法联系。原告为维护自身合法权益，故依法提起诉讼。 汪长蓉、侯甜未作答辩，亦未提交任何证据。 原告孙永珍围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院审查，原告孙永珍所举协议、房屋买卖协议、收条等证据符合证据的客观性、合法性、关联性，与待证事实相关联，依法可作为本案认定事实的证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年1月16日，被告汪长蓉（乙方）与案外人四川省南部新源房地产有限公司（甲方）签订《幸福路幸福花园拆迁安置补偿协议书》，约定：被拆迁房屋产权人及其家庭成员姓名为：汪长蓉、侯甜。乙方被拆迁房屋在，共有拆迁面积85.96平方米。乙方自愿选择安置补偿方式为：产权调换，备注：拆一还多，不补差。甲方还乙方的住房位置由甲方在新建的区域内确定一幢电梯公寓房屋进行安置，由被拆迁户按签订安置补偿协议的先后顺序在三至七层楼以内（含七层楼）进行选择楼房、套房。还房房屋面积以县房管局测绘的实际建筑面积为准。新房建成后，乙方接到甲方通知，应及时到甲方指定的办公地点，办还房手续，签订还房安置合同，结算付清房款。如超过期限乙方不补差额款，除不能搬进新房外，并要求支付每平方米每天0.20元的空房费。甲方还乙方住房共计叁套，每套面积不低于100㎡，住房楼层除2楼外，自选。并在合同上备注“房屋已协议卖出壹套”。 2011年5月24日，二被告与案外人邓仲良签订《房屋买卖协议》，约定将汪长蓉位于南部县南隆镇幸福花园小区住房一套出卖给案外人邓仲良。2014年9月19日，原、被告及案外人邓仲良达成《协议》，约定“经三方协商，由邓仲良购买汪长蓉位于四川省南部县南隆镇幸福花园小区住房一套，现转卖给孙永珍。关于此房产后续债权、债务及办理房产手续所产生费用与邓仲良无关。此前由汪长蓉与邓仲良所签订购房合同即日起作废；邓仲良与孙永珍所签订购房合同即日起作废。此房产由汪长蓉与孙永珍产生购房合同关系，特此立据。此协议一式三份，三方共同签字后各执一份。邓仲良汪长蓉孙永珍2014年9月19日”。 2014年9月19日，原告与被告汪长蓉签订《房屋买卖协议》，双方为保持合同时间与案外人邓仲良合同时间的一致，将合同落款时间写为2011年5月24日。协议约定“甲方：“汪长蓉……甲方：侯甜……乙方：孙永珍……现甲方有位于南部县南隆镇幸福花园小区由四川省南部新源房地产有限公司开发修建的住房（期房）一套卖给乙方，为了明确双方的权利、义务，经甲、乙双方充分协商，在平等、自愿、合法的基础上达成如下协议，以期共同遵守。一、位置：位于南部县南隆镇幸福花园小区内（该套住房属于四川省南部新源房地产开发有限公司拆甲方位于该小区的旧房时的产权调换房），由四川省南部新源房地产开发有限公司开发的项目。二、甲方出售给乙方的房屋面积不得低于100㎡，若房屋面积超过100㎡，超过部分的面积甲方不得要求乙方支付价款。三、价款及支付方式：该套住房总价款为30万元人民币（大写：叁拾万元整），甲、乙双方在签订本协议时，乙方向甲方支付现金23万元（大写：贰拾叁万元整），剩下的7万元（大写：柒万元整）需要四川省南部新源房地产开发有限公司交房后，且由甲方配合乙方选定房屋并办理房产手续后由乙方一次性支付给甲方，并由甲方向乙方出具收据。四、甲方出售给乙方的房屋为电梯公寓，甲方保证乙方所购买的房屋为电梯公寓第10层以上的房屋，但不是顶楼。五、甲方出售给乙方的住房标准：入户门为优质双层双套钥匙的防盗；窗为塑钢窗；室内地坪刮糙；水、电、气、闭路进户门口；厨房、卫生间墙面为水泥砂浆刮糙；楼梯间刮仿瓷涂料。建筑层高3米，质量和保修按照南充市建委监制的《质量保证书》和《使用说明书》的标准执行。六、由于甲方出售给乙方的房屋系四川省南部新源房地产开发有限公司通过产权调换的方式还给甲方的房屋，且为期房。甲方负责跟四川省南部新源房地产开发有限公司接洽并为乙方办理房屋的产权过户手续（即国有土地使用权证和房产证），办理该套住房的过户手续所需费、税由甲、乙双方按国家相关规定承担各自应承担的部分。七、甲方保证出售给乙方的住房应在四川省南部新源房地产开发有限公司通知甲方接收房屋后及时交付给乙方。八、甲方保证出售给乙方的房屋无其他权属争议，若由此造成的损失，由甲方承担赔偿责任。九、本协议一式五份，甲、乙双方各保存两份，另一份存档备查，具有同等效力。十、本协议经甲、乙双方签字即生效。甲方：汪长蓉乙方：孙永珍二0一一年五月二十四日”。同日，原告支付部分购房款后，被告汪长蓉出具收条载明“今收到孙永珍购四川省南部县新源房地产有限公司开发修建的住房（期房）一套卖给乙方.现金人民币贰拾叁万元整.（230000.00）收款人：汪长蓉2014.9月.19.”。此后，双方未就房屋坐落、房号、面积、履行期限等条款达成补充协议，被告汪长蓉至今亦未履行交房行为。 另查明，被告汪长蓉应从四川省南部新源房地产有限公司产权调换方式补偿还房共计三套，在签订拆迁安置补偿协议书时已协议卖出一套，南部县人民法院在执行张碧清与汪长蓉、侯甜借款合同纠纷中已拍卖了汪长蓉所有的位于南部县幸福花园·锦绣国际3、4号楼1-12-2号、1-4-6号住房二套；现被告汪长蓉名下无位于南部县南隆镇幸福花园房产登记信息。 本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。出卖人出卖的房屋，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。根据原告的陈述及其提交的《房屋买卖协议》所记载的内容，因不能确定涉案房屋的具体信息，合同标的不明确，原、被告未达成补充协议明确合同标的，被告汪长蓉亦未实际履行合同，该合同在履行过程中因欠缺实质要件而不能履行，故原告与被告汪长蓉之间的房屋买卖合同不成立。原告与被告汪长蓉之间的合同不成立，原告主张返还已支付给被告汪长蓉的购房款230000元，符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张的资金利息，综合考量市场因素等行为造成的货币贬值和房屋增值，以及避免被告汪长蓉因合同不成立而获益，依法认定由被告汪长蓉按中国人民银行同期贷款利率（1-5年期）支付资金利息。关于原告主张的违约金，原告与被告汪长蓉对合同的不成立均有过错，对其该项主张本院不予支持。关于原告主张被告侯甜承担案涉款项的返还责任，但被告侯甜不是房屋买卖合同的相对方，亦未实际收取原告所付购房款，故对原告该项主张不予支持。被告汪长蓉、侯甜经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响本院根据本案事实和证据依法作出认定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”、第一百三十二条第一款“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，判决如下： 一、原告孙永珍与被告汪长蓉于2014年9月19日签订的《房屋买卖协议》（合同落款时间为2011年5月24日）不成立； 二、被告汪长蓉在本判决生效后十日内返还原告孙永珍购房款人民币230000元并支付资金利息（资金利息的计算方法：以本金230000元为基数，自2014年9月19日起按中国人民银行同期贷款利率（1-5年期）计算至款项付清之日止）； 三、驳回原告孙永珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4750元，由被告汪长蓉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长 任 进 人民陪审员 何 蓉 人民陪审员 李月娥 二〇二〇年三月十三日 书 记 员 邓 银