山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初9424号原告：烟台越秀地产开发有限公司，住所地烟台市芝罘区只楚路46号附2003号。法定代表人：朱晨，该公司董事长。委托诉讼代理人：王凯，上海段和段（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚永鑫，上海段和段（青岛）律师事务所律师。被告：张宁，男，1977年11月26日出生，汉族，住大连市甘井子区。原告烟台越秀地产开发有限公司诉被告张宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王凯与被告张宁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾还坐落于烟台市芝罘区只楚路47号越秀凤凰广场之一层04号商铺，并办理工商登记地址变更手续；2.被告向原告支付自2017年7月1日至被告实际腾还房屋之日的场地占用费（标准为当期月租金及物业服务费3176.83元的两倍），暂计至2018年12月31日为114365.88元；3.向原告支付自2017年7月11日起至被告实际办理工商登记地址变更之日止的逾期办理工商登记地址变更违约金（标准为当期月租金及物业服务费3176.83元的日千分之三）；4.赔偿原告支出的律师费8000元；5.案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年5月19日，原、被告签订了《越秀凤凰广场商铺租赁合同》，由被告承租原告坐落于烟台市芝罘区只楚路47号越秀凤凰广场之一层04号商铺（以下简称涉案商铺）。合同约定，该商铺租赁期限为三年，自2014年7月1日起至2017年6月30日止。合同到期后，被告仍实际占有使用涉案商铺，且再未支付过商铺租金，期间虽经原告多次催要，但被告仍未按约履行。被告张宁辩称，其确实于2014年7月1日起至2017年6月30日承租原告所有的涉案商铺，并缴纳了该商铺三年的房屋租金。合同期满后，自2017年7月1日至2018年12月中旬期间仍然占有使用该商铺，也确实再未缴纳过租金，同意支付这期间的房屋租金，但是原告主张的114365.88元数额过高。另外，在2019年后其再未使用过涉案商铺，现在该商铺已被原告收回。其同意配合原告办理工商登记地址信息变更，但不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的事实，本院审理查明如下：涉案商铺坐落于烟台市芝罘区只楚路47号越秀凤凰广场之一层，编号为04号，面积为98㎡，属于原告所有。2014年5月19日，原、被告签订《越秀凤凰广场商铺租赁合同》，约定被告承租原告所有的涉案商铺，租赁期限自2014年7月1日起至2017年6月30日止，租金第一年35770元，第二、三年各71540元。该合同第62条载明：被告应当于租赁期满之前将承租商铺清空交回原告；第63条载明：被告应于合同期满10日内办理完毕承租商铺相关工商登记地址的变更事宜，每逾期一日，须按当期月租金及物业管理服务费标准的千分之三支付违约金，原告有权从租赁保证金中扣除，不足部分由被告另行支付；第64条载明：被告逾期占用承租商铺期间，须按本合同当期月租金和物业管理服务费标准的两倍向原告支付场地占用费；第77条载明：双方通讯地址已注册在本合同内，双方租赁函件应以上述地址为依据。任何一方迁移地址就立即以邮政快递知会对方，否则因此而引致任何邮递错误责任，概由责任方承担。78条载明：有关租赁函件可选择当面送达、邮寄送达或留置送达等方式之一，均视为有效送达。2016年10月11日，原、被告签订《越秀凤凰广场商铺租赁合同补充协议》，协议约定2015年7月1日至2017年6月30日年租金仍为35770元，物业费为每平方米每月2元。租赁合同签订后，原告履行了向被告交付商铺的义务，被告也支付了合同期限内的租金。租赁合同到期后，双方未再续签书面合同，被告仍实际占有使用涉案商铺，未向原告支付租金及物业管理服务费。2018年11月16日原告以EMS快递方式向被告发送律师函载明：您已无权占用越秀地产公司的越秀凤凰广场之一层04号商铺，您应按照商铺租赁合同的约定向越秀地产公司交还上述商铺、办理工商登记地址的变更手续、支付自2017年7月1日至2018年11月期间的场地占用费108012元。庭审中，被告称原告应该是邮寄了上述律师函，但其没有收到。2018年12月31日，被告搬离涉案商铺。原告于2019年10月20日将涉案商铺另行出租给烟台吉润商贸有限公司。被告在原告处缴纳押金11923元。关于涉案商铺的工商登记地址信息情况，被告称其在涉案商铺经营“星汇黄焖鸡米饭”个体工商户，合同到期后即2017年6月31日后再未进行过年检，也未办理过卫生许可证，仅为了外卖方便办理了营业执照，其了解到一年以上未年检的个体工商户会自动注销，故不存在原告所请的办理工商登记地址信息变更的需要，更不同意支付因此而产生的相关违约金。庭审中，被告也表示如果工商登记地址信息确实未变更，其愿意配合原告办理工商登记地址信息变更手续。为实现本案债权，原告委托上海段和段（青岛）律师事务所律师代理本案诉讼，原告为此支付律师费8000元。上述事实，有商铺租赁合同及补充协议、律师函及EMS快递单据扫描件、委托代理人合同及律师费发票复印件等为证，还有原、被告双方庭审陈述笔录在案为凭。上述证据材料，均经双方当事人庭审质证。可以采信本院认为，本案原、被告签订的商铺租赁合同期满后，双方未再续签租赁合同，被告仍继续占有使用涉案商铺至2018年12月31日搬离，期间未向原告支付过租金及物业管理服务费的事实清楚，被告搬离涉案商铺时未及时通知原告并办理交接手续，也未按约定办理工商登记地址变更手续的证据充分。故被告应当支付占用期间的租金及物业管理服务费并承担相应的违约责任。虽然涉案合同第64条约定被告逾期占用承租商铺期间，须按本合同当期月租金和物业管理服务费标准的两倍向原告支付场地占用费，但由于涉案商铺租赁合同系原告提供的格式合同，且其中载明的出租方与承租方的权利义务不对等，其中原告的权利多义务少，而被告则是义务多权利少，尤其该条约定的两倍租金及物业管理服务费明显过高，被告也明确提出标准过高，且其并没有注意到上述约定。另外，合同期满后，被告继续占用涉案商铺，原告并未提出异议，直到2018年11月16日才向被告发出通知，双方之间应视为存在不定期租赁关系。故原告要求被告按当期租金及物业管理服务费的两倍支付逾期占用使用费，本院依法不予支持，本院根据涉案合同的履行情况及被告的违约情况，认为以被告按合同约定的当期月租金及物业管理服务费3176.83元为标准向原告支付为宜。另外，由于被告在原告向其发出通知后的不久即于2018年12月31日搬离了涉案商铺，作为涉案越秀凤凰广场的出租方，应当尽到管理义务，其应在向被告发出通知后，及时关注涉案商铺的状况，应在被告搬离的合理时间内知晓这一事实。故原告要求被告支付场地占用使用费至2019年10月20日，本院依法不能支持。但考虑到被告于2018年12月底搬离涉案商铺时，未及时告知原告，也未及时办理交接手续，客观上耽误了原告对涉案商铺的出租，给原告造成了一定损失，故本院酌定由被告另行向原告赔偿两个月的租金及物业管理服务费，原告主张的超出部分，不予支持。综上，被告应自2017年7月1日起至2018年12月31日止，按月租金及物业管理服务费3176.83元的标准支付原告租金及物业管理服务费共计57182.94元，另行赔偿原告两个月的租金及物业管理服务费损失共计6353.66元。被告在原告处缴纳的押金11923元，可从中抵扣。由于被告已于2018年12月31日搬离了涉案商铺，且涉案商铺已由原告另行出租，故原告请求被告腾还涉案商铺，无事实根据，本院依法不予支持。虽然被告已实际搬离了涉案商铺且未按期办理个体工商户营业执照的相关年检手续，但其经营的“星汇黄焖鸡米饭”个体工商户未被注销，仍登记在涉案商铺内，给商铺所有者与商铺使用者均带来了一定的不便，应承担违约责任。故原告请求判令被告办理工商登记地址变更手续，于约有据，应予支持。但原告请求被告按当期月租金及物业管理服务费3176.83元的日千分之三支付逾期办理工商登记地址变更违约金的请求过高，本院酌定被告支付原告违约金2000元，原告主张的超出部分，不予支持。原告为本案诉讼花费律师费有合同依据，但其主张8000元过高，本院根据原告应得到保护的权益，酌定由被告赔偿其中的5000元，原告主张的超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、二款及第二百三十六条之规定，判决如下：一、限被告张宁于本判决生效之日起10日内办理涉案商铺的工商登记地址变更手续。二、被告张宁向原告烟台越秀地产开发有限公司支付房屋租金及物业管理服务费共计57182.94元（自2017年7月1日起至2018年12月31日止按月3176.83元计算）。三、被告张宁赔偿原告烟台越秀地产开发有限公司逾期搬离涉案商铺的经济损失6353.66元（按月3176.83元标准赔偿2个月）。三、被告张宁支付原告烟台越秀地产开发有限公司逾期办理工商登记地址变更手续违约金2000元。四、被告张宁赔偿原告烟台越秀地产开发有限公司律师费5000元。上述判决二至四项合计70536.60元，扣除被告在原告处的押金11923元，余款58613.60元限被告于本判决生效之日起10日内支付给原告。五、驳回原告烟台越秀地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告张宁未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2846元，由原告烟台越秀地产开发有限公司负担1283元，由被告张宁负担1563元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 孙 积 星人民陪审员 曲 彩 云人民陪审员 任 厚 琴二〇二〇年三月二十日书 记 员 曲歌（代）