河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀08民终264号上诉人（原审原告）：刘策，男，1991年4月6日出生，汉族，住河北省河间市龙华店乡福海庄村229号，现住河北省承德县。被上诉人（原审被告）：孙成浩，男，1980年4月6日出生，汉族，住河北省承德县。被上诉人（原审被告）：李丹丹，女，1982年7月8日出生，汉族，住河北省承德县。委托诉讼代理人：孙成浩（系被上诉人李丹丹丈夫），男，1980年4月6日出生，汉族，住河北省承德市承德县。被上诉人（原审被告）：承德县有缘烨丽房地产经纪有限公司，住所河北省承德县下板城镇瑞地财富广场有缘烨丽房地产室内。法定代表人：李国侠，经理。上诉人刘策因与被上诉人孙成浩、李丹丹、承德县有缘烨丽房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省承德县人民法院（2019）冀0821民初3928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘策上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法判决被上诉人孙成浩、李丹丹返还购房定金1万元，被上诉人承德县有缘烨丽房地产经纪有限公司承担连带责任；3.所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误；一审法院认定上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，各方当事人均应当按照约定履行自己的义务限购政策系政府公开信息，上诉人刘策作为购买方应当了解自己是否具备购房资格。现因上诉人刘策不具备购房资格，且在合同约定的首付款给付时间内未支付相应的首付款，进而导致买卖合同无法履行，系上诉人刘策违约。但本案的事实是上诉人在购买涉诉房屋时限购政策上诉人并不清楚，上诉人作为外地的普通百姓，并不可能随时知道政府的相关政策，否则怎么会交定金购买不可能买到的房屋呢，况且上诉人依赖对被上诉人承德县有缘烨丽房地产经纪有限公司作为中介公司专业的信任，而购买涉诉房屋，作为本地的房屋中介公司就应当对相关房屋政策十分了解，对而事实是2019年9月11日上诉人与三被上诉人签订购房协议，约定被上诉人孙成浩将其所有的涉诉房屋卖给上诉人，协议签订时上诉人交给被上诉人孙成浩定金1万元，然后几人立即到房地产交易中心办理相关手续，此时交易中心工作人员告知上诉人没有购房资格，原因是政策变动导致如此。中介公司作为居间人收取中介费用是为了使双方的利益有所保障，本案上诉人依赖对被上诉人承德县有缘烨丽房地产经纪有限公司专业的信任，而购买涉诉房屋，作为本地的房屋中介公司专业的信任，而购买涉诉房屋，作为本地的房屋中介公司就应当对相关房屋政策十分了解，被上诉人承德县有缘烨丽房地产经纪有限公司作为专业的中介机构理应知道上诉人是否具备购房资格，何况上诉人缴纳了相应的中介费用，因此本案合同目的无法实现的责任不在上诉人，根本责任在被上诉人承德县有缘烨丽房地产经纪有限公司，故上诉人不应该承担违约责任。因政策变动属于可撤销合同的法定理由，并非上诉人个人原因导致合同无法实现，而是由第三人即承德县有缘烨丽房地产经纪有限公司的原因导致，如果上诉人了解政策的出台，上诉人一定不会购买上述房屋，就不会存在本案纠纷，因此上诉人不属于违约，故被上诉人孙成浩、李丹丹应当返还上诉人定金。综上所述，一审法院认定的事实是错误的因此所做的判决也是错误的，要求撤销一审民事判决书，依法判决孙成浩、李丹丹返还购房定金1万元，被上诉人承德县有缘烨丽房地产经纪有限公司承担连带责任。孙成浩、李丹丹辩称，我认为我与上诉人签订的房屋买卖合同真实有效应受到法律保护。依照所签订合同第八条违约责任第一条我们不应退还上诉人定金，是上诉人违约，责任不在我方。我方出售的房屋信息真实有效，是上诉人资金原因造成无法履行，上诉人称因政策变动导致是无理由的，限购政策2017年5月就出台了，是上诉人自己造成的，不能说不知道政策就不存在过错，政策出台不是在合同签订期间出现的。双方签订的房屋买卖合同应受到法律保护，我方认为上诉人上诉请求不成立，请求驳回上诉维持原判。承德县有缘烨丽房地产经纪有限公司未提交书面答辩意见。刘策向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告三方之间签订的房屋买卖合同；2.依法判决被告孙成浩、李丹丹返还购房定金1万元；3.被告承德县有缘烨丽房地产经纪有限公司承担连带责任。一审法院认定事实：2019年9月11日，原告刘策（购房方、乙方）与被告李丹丹、孙成浩（售房人、甲方）及被告承德县有缘烨丽房地产经纪有限公司（中介方、丙方）签订《房屋买卖合同》，约定原告刘策购买被告李丹丹、孙成浩坐落承德县室，房屋价款为68.8万元，由原告刘策贷款购买，原告刘策于2019年9月20日前交付被告李丹丹、孙成浩首付款34.8万元（含定金），待原告刘策提供贷款的全部手续及材料准备齐全，由被告承德县有缘烨丽房地产经纪有限公司协助双方办理相关过户手续。该合同还约定甲乙双方如在签订定金时间到交首付日期内产生违约行为的，如乙方违约甲方不退还其交付的定金，丙方的居间服务费由乙方承担；如甲方违约，按其定金的数额给予2倍的赔偿，丙方的居间服务费由甲方承担，合同终止。该合同的免责条款为：因不可抗力（如洪水、地震，大灾）、国家法律、银行法律、银行政策变化等原因，导致本合同变化或不能履行本合同的，甲、乙、丙互不承担责任。合同签订时，原告刘策交付给被告李丹丹、孙成浩定金1万元，并给付被告承德县有缘烨丽房地产经纪有限公司中介费3000元。该合同签订的当天，原告刘策按被告承德县有缘烨丽房地产经纪有限公司的要求携带了相关手续，与该公司的法定代表人李国侠一同到承德县不动产登记中心办理相关手续，被工作人员告知因原告刘策未非本市户籍居民，且不能提供本市一年（含）以上纳税证明或社会保险缴纳证明，故依据本市限购政策，其不具有购买该套房屋的资格。随后，原告刘策及被告承德县有缘烨丽房地产经纪有限公司的法定代表人李国侠立即联系被告孙成浩，告知此事，并表示原告刘策不能购买该房屋，要求被告孙成浩退回定金1万元。现交付首付款的日期已过，原告刘策并未按照合同约定履行交付义务，被告李丹丹、孙成浩亦未退还定金1万元，被告承德县有缘烨丽房地产经纪有限公司因未能促成该合同，将中介费3000元退还原告刘策。一审法院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，各方当事人均应当按照约定履行自己的义务。限购政策在房屋买卖双方签订合同前即已发布，而限购政策系政府公开信息，原告刘策作为购买方应当了解自己是否具备购房资格。现因原告刘策不具备购房资格，且在合同约定的首付款给付时间内未支付相应的首付款，进而导致买卖合同无法履行，系原告刘策违约，故原告刘策要求退还定金的请求，于法无据，本院不予支持。原告刘策要求解除合同，三被告亦同意解除，故本院对此予以准许。原告刘策认为被告承德县有缘烨丽房地产经纪有限公司应承担退还定金的连带责任，因被告承德县有缘烨丽房地产经纪有限公司已向原告刘策退还了全部的中介费，故其无需再承担其他给付责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条规定，判决：一、解除原告刘策与被告李丹丹、孙成浩、承德县有缘烨丽房地产经纪有限公司于2019年9月11日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回原告刘策其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。一审判决认定的事实有相应的证据予以佐证，依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应当按照约定履行自己的义务。购买商品房属于家庭的重大事项，上诉人刘策作为买受人应当审慎注意自己是否具备购房资格。而限购政策在双方签订房屋买卖合同前即已发布，不属于不能预见不能避免的情况，上诉人刘策未尽到应有的注意义务。现因上诉人刘策不具备购房资格，且在合同约定的首付款给付时间内未支付相应的款项，进而导致买卖合同无法履行，系上诉人刘策违约，上诉人刘策要求退还定金的请求本院不予支持。从被上诉人承德县有缘烨丽房地产经纪有限公司法定代表人李国侠一同到承德县不动产登记中心办理相关手续，及在了解到上诉人刘策不具备购房资格后立即联系被上诉人孙成浩，可以认定被上诉人承德县有缘烨丽房地产经纪有限公司对上诉人刘策不具备购房资格并不知情，且该公司已将全部中介费退还上诉人刘策，上诉人刘策认为被上诉人承德县有缘烨丽房地产经纪有限公司应承担退还定金的连带责任的主张本院不予支持。综上所述，刘策的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人刘策负担。本判决为终审判决。审判长  周亚秋审判员  李红梅审判员  孙琳丽二〇二〇年三月二十七日法官助理王立娟书记员李云骐