广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终14626号上诉人（原审原告）：刘远武，男，汉族，1982年8月25日出生，住所地广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：李斌泉，广东国霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文嘉，广东国霖律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐连雨，男，汉族，1959年6月27日出生，住所地广东省深圳市罗湖区。上诉人（原审被告）：谭秋梅，女，汉族，1963年9月11日出生，住所地广东省深圳市罗湖区。共同委托诉讼代理人：颜莉莉，广东鹏泰律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：黄雪仪，广东鹏泰律师事务所实习律师。上诉人刘远武因与上诉人徐连雨、谭秋梅排除妨害纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初14020号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘远武上诉请求：一、请求法院撤销原审判决第二项，并依法改为判决徐连雨、谭秋梅向刘远武支付侵占涉案房屋期间的房屋占用费人民币98800元（房屋占用费按每月4000元的标准计算，从2016年5月19日起算，暂算至2018年5月30日的占用费为人民币98800元，具体金额计算至徐连雨、谭秋梅实际向刘远武交还涉案房屋之日止）；二、请求法院撤销原审判决第三项，并依法改为判决徐连雨、谭秋梅协助刘远武将水、电、燃气过户到刘远武名下；三、一、二审诉讼费用全部由徐连雨、谭秋梅承担。事实与理由：一、一审判决以2016年及2017年涉案房屋地段的指导租金标准计算涉案房屋的占有使用费存在采纳证据错误、认定事实不清导致判决结果错误。(一）政府部门公布的房屋租赁指导标准不应作为确定本案占有使用费的依据，2018年的指导标准并未公布且不具有法律效力。原审判决仅简单依照2016年及2017年的指导租金标准来计算2016年5月18日至实际搬离之日止的占有使用费，不仅存在采纳证据错误且租金标准显著过低。原审判决认定房屋占有使用费的标准应当参照政府部门公布的涉案小区房屋租赁指导标准即2016年为30元/月/平方米、2017年为35元/月/平方米予以确定，并据此计算出徐连雨、谭秋梅应向刘远武支付的房屋使用费从2016年5月19日暂计至2018年5月30日为人民币56682.87元。该指导标准计算出来的租金标准不仅与中介平台上同小区同等面积的5000元/月市场租金相比甚远，而且政府部门仅公开发布了2016年、2017年的指导标准，2018年按照市政府的规定并未公开发布。深圳市房屋租赁行业协会2018年11月29日发布的《关于2018年指导租金情况的通报》明确表示，由于住宅市场的波动，市场租金价格与指导租金编制的数据有较大的出入，因此政府决定不公开发布指导租金数据，数据亦无任何法律效力。原审判决以2016年、2017年政府部门公布的涉案小区房屋租赁指导标准来简单认定涉案房屋占有使用费标准，存在采纳证据错误。(二）法院应当以4000元/月的租金标准计算占有使用费或委托有资质的房地产价格评估机构对房屋租金价格进行评估后计算占有使用费。由于与涉案房屋同小区同等面积的房屋租金在中介平台上已经达到5000元/月，综合考虑涉案房屋的区位、配套设施、户型、使用年限等因素，刘远武请求以4000元/月略低于市场价格的标准计算房屋占有使用费并无不当。而且由于政府决定不公开发布2018年指导租金数据且数据亦不具有法律效力，一审判决仅简单用2016年及2017年涉案房屋地段的指导租金标准对占有使用费作出粗糙的计算，明显存在认定事实不清导致判决结果错误。因此，从切实保障刘远武财产权利的角度出发，即使不按照刘远武主张的4000元/月的租金标准计算占有使用费，法院亦应委托有资质的房地产评估机构对该房屋的市场租金价格进行评估后以评估报告为依据对涉案房屋占有使用费进行计算。刘远武在一审期间提交过相关申请，但一审法院并未采纳就根据2016年及2017年的政府指导标准进行“一刀切”的计算，最终导致认定事实不清、判决结果错误。二、涉案房屋的水、电、燃气至今仍在徐连雨、谭秋梅名下并实际使用，为防止刘远武在变更户名时或之后遭到徐连雨、谭秋梅以原业主的名义进行阻挠与再次变更，须由法院判决确认由徐连雨、谭秋梅协助过户。由于供电供水及燃气部门作为服务民生的行业，为防止徐连雨、谭秋梅以原业主的名义阻挠过户或对过户给刘远武后进行再次变更影响刘远武的实际使用，请求二审法院判决确认涉案房屋水、电、燃气账户由徐连雨、谭秋梅协助过户到刘远武名下，以保障刘远武在过户后可进行实际使用。综上，请求二审法院支持刘远武的诉求。徐连雨、谭秋梅辩称：以上诉意见为准。徐连雨、谭秋梅上诉请求：1.请求法院撤销原审民事判决，依法改判。2.本案的诉讼费用由刘远武承担。事实和理由：一、刘远武对于徐连雨、谭秋梅有先履行支付涉案房款的义务，徐连雨、谭秋梅不存在非法侵占涉案房产的事实。案外人刘某（刘远武的哥哥）隐瞒徐连雨、谭秋梅将涉案房产转移给刘远武，实际成交价格为305万元。截至目前，徐连雨、谭秋梅未收到刘远武支付的任何房款，而且徐连雨、谭秋梅也是因本案才知晓涉案房产被转让。根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，刘远武对于徐连雨、谭秋梅有先履行支付房款的义务，而刘远武分文未付，徐连雨、谭秋梅不存在非法侵占涉案房产的事实。二、涉案房产被转让，徐连雨、谭秋梅并不知情，刘远武与刘某恶意串通、恶意隐瞒，损害徐连雨、谭秋梅合法权益。涉诉房产于2016年5月19日就已过户登记至刘远武名下，期间从未告知徐连雨、谭秋梅涉诉房产已转让。时隔两年之久刘远武才起诉至深圳市罗湖区人民法院要求徐连雨、谭秋梅返还被侵占的涉诉房产并要求赔偿损失，这恰恰证明了刘远武与案外人刘某在恶意串通、恶意隐瞒徐连雨、谭秋梅的情况下转让涉诉房产，损害徐连雨、谭秋梅的合法权益。综上，请求二审法院支持徐连雨、谭秋梅的诉求。刘远武辩称：一、刘远武系基于对涉案房屋的合法所有权要求徐连雨、谭秋梅停止侵占房屋及返还涉案房屋，徐连雨、谭秋梅称刘远武与其“互负债务”的说法无事实及法律依据。（一）案外人刘某根据徐连雨、谭秋梅出具的经公证的《委托书》有权收取涉案房屋房款并办理产权变更登记手续，刘远武已向案外人刘某实际转账支付305万元购房款，付款义务已经履行完毕，对徐连雨、谭秋梅不负任何债务。根据《民法通则》第八十四条“债是按照合同的约定或是依照法律的规定，在特定当事人之间产生的特定的权利与义务关系。”因此，债权债务关系具有主张和效力上的相对性，徐连雨、谭秋梅与刘某之间的债权债务关系具有相对性，在无法律其他特别规定的情况下，不得据此对抗与其并无合同关系的刘远武。徐连雨、谭秋梅与案外人刘某之间的债权债务关系不应影响刘远武对涉案房屋的所有权。（二）刘远武系涉案房屋所有权人，就涉案房屋享有具有对世效力的绝对权。根据《物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”及《侵权责任法》第三条“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任”第十五条“承担侵权责任的方式主要有：……（四）返还财产…（六）赔偿损失”，因此自刘远武经不动产登记取得涉案房屋所有权后，徐连雨、谭秋梅对刘远武即构成无效占有，徐连雨、谭秋梅就应当将涉案房屋返还刘远武并协助将房屋的水、电、燃气过户到刘远武名下及支付房屋占有使用费。二、刘远武受让涉案房产支付了合理的市场对价，并未与案外人刘某存在恶意串通、恶意隐瞒的行为。关于案外人刘某与刘远武之间房产买卖合同及房产转让行为效力的问题，徐连雨、谭秋梅先前已经另行向深圳市罗湖区人民法院提起诉讼，请求法院确认房产买卖合同及转让行为无效，案号为（2018）粤0303民初20785号。由于刘远武为购买涉案房产已经实际转账支付了合理的市场对价，且该价格还略高于徐连雨、谭秋梅在另案主张的市场价格，案外人刘某亦具有经徐连雨、谭秋梅公证的《委托书》收取涉案房屋房款及办理产权变更手续，因此深圳市罗湖区人民法院于2018年11月28日作出（2018）粤0303民初20785号民事判决，驳回了徐连雨、谭秋梅全部的诉讼请求，且徐连雨、谭秋梅未对该判决结果提起上诉，判决亦已生效，可见徐连雨、谭秋梅认可涉案房产买卖及转让系合法有效的。综上所述，刘远武作为涉案房屋合法所有权人，对涉案房产享有占有、使用、收益、处分的权利，不应受与刘远武无关的其他债权债务纠纷的影响，且刘远武因徐连雨、谭秋梅的侵占行为已遭受重大经济损失，恳请二审法院依法驳回徐连雨、谭秋梅的上诉请求，保障刘远武的合法权益。刘远武向一审法院起诉请求：1、判令徐连雨、谭秋梅立即停止侵占刘远武位于深圳市罗湖区贝丽路西、水贝二路南×花园×栋×单元房屋，并将该房屋交还给刘远武，并协助将房屋的水电、燃气过户到刘远武名下；2、判令徐连雨、谭秋梅向刘远武支付侵占涉案房屋期间的房屋占用费人民币98800元（房屋占用费按每月4000元的标准计算，从2016年5月19日起算，暂算至2018年5月30日的占用费为人民币98800元，具体金额计算至徐连雨、谭秋梅实际向刘远武交还涉案房屋之日止）；3、本案的诉讼费用由徐连雨、谭秋梅承担。一审法院认定事实：一、涉案的位于深圳市罗湖区贝丽路西、水贝二路南×花园×栋×号房产属于商品房，建筑面69.33平方米。2016年5月19日，刘远武购买了上述房产，并取得该房产编号粤(201×)深圳市不动产权第××号的《不动产权证书》。二、2018年8月16日，徐连雨、谭秋梅作为刘远武向一审法院提起诉讼，请求确认刘某与刘远武签订的转让深圳市罗湖区水贝二路南×花园×栋×号房产的《房屋买卖合同》无效，该房产的转让行为无效，并将该房产重新过户登记至徐连雨、谭秋梅名下。一审法院（2018）粤0303民初20785号民事判决书认定的事实如下：2014-2015年间，徐连雨因购买××地皮需要资金向案外人刘某借款共计1700000元；2014年6月19日，徐连雨、谭秋梅向刘某出具公证《委托书》，委托刘某转让并签订罗湖区水贝二路南×花园×栋×号房产（即本案所涉房产）的房地产买卖合同及相关文件，收取全部楼款，办理房产变更登记手续等；根据深圳市不动产登记资料，2016年5月19日，刘某根据公证《委托书》代表徐连雨、谭秋梅与刘远武签订房屋买卖合同，刘远武购买罗湖区水贝二路南×花园×栋×房产。2016年6月2日，该房产核准登记到刘远武名下，登记价人民币1981243元；刘某、刘远武确认，刘某按照市场交易价格即实际转让价人民币3050000元将涉案房产转让给刘远武，房屋产权登记部门的1982143元是房产登记价格，也即在产权登记部门备案的买卖合同约定的交易价格，并非双方的真实交易价格；2017年8月28日，徐连雨与刘某签订《协议书》约定：截止至2017年8月4日，尚欠借款本金及利息共计人民币3882733元，双方同意徐连雨于2017年9月17日前还清全部借款本息，若徐连雨2017年9月17日前无法还清所借本金及利息，经双方同意，徐连雨同意刘某在一个月内卖出涉诉房产以抵消徐连雨向刘某借款所产生的全部本息。法院经审理后认为，徐连雨因对刘某负有债务，徐连雨、谭秋梅向刘某出具公证《委托书》，委托刘某转让并签订涉案房产买卖合同及相关文件，收取全部楼款，办理房产变更登记手续等；在徐连雨未能按期还清借款的情况下，刘某依据公证《委托书》代表徐连雨、谭秋梅将涉案房产出售给刘远武，并实际办理了房产转让过户登记，该房产已经登记到刘远武名下；法院确认该房产的实际交易价格为3050000元；根据公证《委托书》，刘某有权代表徐连雨、谭秋梅代为出售房产，且该房产出售价格3050000元为合理的市场价，因此徐连雨、谭秋梅请求确认房产买卖合同无效以及要求将房产过户到其名下的诉讼请求，法院依法予以驳回。上述（2018)粤0303民初20785号民事判决书已经生效。三、政府部门公布的涉案房产的房屋租赁指导租金标准如下：2016年为30元/月/平方米，2017年为35元/月/平方米。一审法院认为，本案为排除妨害纠纷。刘远武在2016年5月19日购买了涉案房产，并取得该房产编号粤（201×）深圳市不动产权第××号的《不动产权证书》。我国《物权法》第十七条规定，不动产权属证明是权利人享有该不动产物权的证明。涉案房产登记在刘远武名下，应属于刘远武所有。徐连雨、谭秋梅抗辩称刘某隐瞒其将涉案房产转让给刘远武，实际成交价为人民币3050000元，徐连雨、谭秋梅未收到刘远武支付的任何房款，徐连雨、谭秋梅不存在非法侵占涉案房产并支付房屋占用费的事实，但本案中刘远武是涉案房产的买受人，购房款是由刘某收取的，徐连雨、谭秋梅与刘某之间关于购房款的纠纷，当事人可另寻法律途径解决，故徐连雨、谭秋梅的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，一审法院不予采信。刘远武作为涉案房产的产权人，依法对涉案房产享有占有、使用、收益和处分等权利，其诉请徐连雨、谭秋梅排除妨害、归还房产、支付房屋使用费，依据充分；徐连雨、谭秋梅使用涉案房产，构成侵权，应向刘远武支付相应的房屋使用费。至于房屋占有使用费的标准，应当参照政府部门公布的涉案小区房屋租赁指导标准予以确定。刘远武在2016年5月19日购买了涉案房产，该房产的房屋租赁指导租金标准如下：2016年为30元/月/平方米，2017年为35元/月/平方米，徐连雨、谭秋梅应向刘远武支付的房屋使用费从2016年5月19日暂计至2018年5月30日为人民币56682.87元，综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条、第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、徐连雨、谭秋梅应于判决生效之日起十日内搬离深圳市罗湖区×花园×栋×号房产，并将该房产移交刘远武；二、徐连雨、谭秋梅应于判决生效之日起十日内按政府发布的房屋租赁指导租金标准向刘远武支付房屋使用费至实际搬离之日止（从2016年5月18日暂计至2018年5月30日为人民币56682.87元）。三、驳回刘远武的其他诉讼请求。如未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。本案一审案件受理费人民币2270元，刘远武负担人民币770元，徐连雨、谭秋梅负担人民币1500元。刘远武已预交的人民币1500元，由一审法院予以退回。徐连雨、谭秋梅应在判决生效之日起十日内向一审法院缴纳案件受理费人民币1500元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，刘某与其弟刘远武于2016年5月19日就涉案房产签订买卖合同，涉案房产于2016年6月2日从徐连雨、谭秋梅名下转移登记至刘远武名下，但刘某直至2017年8月28日仍与徐连雨就涉案房产签订相关《协议书》，说明徐连雨、谭秋梅并不知道涉案房产早在一年前即已被刘某私下转移给刘远武的事实。在刘远武向一审法院提起本案诉讼后，徐连雨、谭秋梅才知晓涉案房产已被转移的事实，故向一审法院提起（2018）粤0303民初20785号一案诉讼，请求确认刘某与刘远武之间签订的《房屋买卖合同》无效并请求将涉案房产恢复登记于其名下。在（2018）粤0303民初20785号一案审理终结前，双方对于涉案房产的权利归属处于争议之中，徐连雨、谭秋梅对涉案房产不构成非法占有，刘远武无权向其主张占有使用费。该案件于2018年11月下旬判决后，因徐连雨、谭秋梅并未提起上诉而生效。徐连雨、谭秋梅应自2018年12月起向刘远武支付占有使用费。一审法院参照政府部门公布的涉案小区房屋租赁指导标准确定占有使用费标准，并无不当，本院予以确认。至于徐远武主张的涉案房产水电、燃气过户问题，可持产权证明至相关部门迳行办理。综上所述，刘远武的上诉请求不能成立，应予驳回；徐连雨、谭秋梅的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初14020号民事判决第一项；二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初14020号民事判决第三项；三、变更深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初14020号民事判决第二项为：徐连雨、谭秋梅应于本判决生效之日起十日内按照35元/月/平方米的标准向刘远武支付自2018年12月至实际搬离之日止的房屋占用费；四、驳回刘远武在一审的其他诉讼请求。本案一审案件受理费2270元，由刘远武及徐连雨、谭秋梅各负担1135元；二审案件受理费合计2070元，刘远武负担1461.5元，由徐连雨、谭秋梅负担608.5元。本判决为终审判决。审判长 赖 秋 姗审判员 张   睿审判员 聂   效二〇二〇年三月二十三日书记员 陈颖(兼)