西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初1339号 原告(反诉被告)：景晓芳，女，汉族，1968年5月17日出生，现住西安市阎良区。 委托代理人：杨书强，陕西树理律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郑玲芳，女，汉族，1966年10月8日出生，现住西安市。 委托代理人：勾晓强，陕西仁和万国律师事务所律师。 第三人：西安首府置业有限公司，住所地:西安市曲江新区。 法定代表人：曹西琴，该公司总经理。 委托代理人：刘勇勇，该公司员工。 原告（反诉被告）景晓芳与被告郑玲芳（反诉原告）、第三人西安首府置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告及其委托代理人、被告及其委托代理人，第三人的委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）景晓芳诉称，原告因其夫为高位截瘫的病人，为了看病方便，于2017年4月16日和被告、第三人签订了房屋买卖三方合同，合同约定，被告通过第三人居间将被告位于西安市曲江新区XX小区XX号楼XX单元XX号商品房一套出售给原告，总价款110万元，支付方式为定金和公积金贷款。签订合同前，原告支付定金20万元，另向居某某支付服务费26000元。合同签订后，被告却以种种理由拒不履行合同，故诉至法院，请求法院依法判令被告继续履行房屋买卖三方合同，配合原告和第三人办理网签、房屋权属变更登记全部手续；判令被告承担原告律师费30000元；本案诉讼费由被告承担。 被告郑玲芳（反诉原告）辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费由原告承担。一、双方签订的《房屋买卖三方合同》属于预约合同，在原告根本违约的情况下，被告享有先履行抗辩的权利；二、案涉合同被告享有约定解除权和法定解除权，被告已经行使了合同解除权，合同已经解除；三、案涉房屋属于限购房屋，在原告起诉时被告没有取得产权证书，且房屋网签不满五年，不具备上市交易条件；四、原告请求被告承担律师费的请求没有法律依据，依法应予驳回。同时，被告郑玲芳（反诉原告）提出反诉称，被告在第三人的欺诈及误导下于2017年4月16日与原告签订房屋买卖三方合同，预约合同约定通过公积金贷款购买，成交价110万元，2018年4月17日收到定金20万元。根据约定及合同签订时的房屋状况，涉案房屋没有取得所有权证，房屋地址约定不明，建筑面积有误，没有约定过户时间及交付时间。目前被告掌握的证据证明原告无法办理贷款，未明确原告支付全款的时间及方式。涉案合同为居间合同，第三人也是当事人。以上特点及案件事实导致案涉合同为预约合同，不是本约合同。案涉房屋没有产权证不能交易，签订时被告本人属于醉酒状态，不具备签订合同的能力，签订后向原告及第三人提出涉案房屋无法交易，第三人威胁及欺诈被告。2017年4月18日，西安市出具限购政策，导致案涉房屋取得产权证两年后才能进行交易，被告才知道第三人欺骗了自己，所以，案涉预约合同根本无法交易。第三人也因违法被行政处罚3万元。在与第三人交涉中才得知原告无法办理贷款，原告为了获取巨大利益，故意伙同第三人欺骗被告签订预约合同的企图无法隐藏了。涉案房屋的房产证是2017年7月4日登记在不动产权证书上的，但是被告领取的时间却是在2017年10月16日，原告是在2017年8月27日就起诉了，并且原告承认自己无法办理90万元贷款，涉案房屋交易的关键款项约定不明或约定错误，多次通过第三人及亲自向原告提出解除合同，并且通过顺丰快递向原告邮寄解除合同通知书，原告拒收，但被告同日通过转账退还购房定金20万元，原告已经收取。本案中，原告及第三人的过错非常严重，获取非法利益的恶意非常明显，被告受到欺骗和伤害，故反诉请求解除房屋买卖三方合同，请求原告按照定金罚则约定支付定金20万元，请求第三人因欺诈按照合同约定支付违约金55000元，本案全部诉讼费用由原告承担。 原告（反诉被告）景晓芳针对被告反诉答辩称，反诉人称涉案合同属于预约合同纯属无稽之谈，合同内容约定很明确，至于反诉人醉酒没有事实依据，所谓第三人欺诈不属实。涉案房屋至今未办理网签手续，正是由于被告不履行义务。涉案房屋交易合同和定金支付均在限购政策之前，不受限购影响。原告收到20万元定金，属于被动收款，属于不当得利，可以退回。请求法院驳回反诉。 第三人西安首府置业有限公司述称，合同约定剩余90万元用公积金贷款支付，之外款项由原告支付，资金监管总计110万元，然后办理房产过户。合同是在2017年4月16日签订，2017年6月28日新政，之后补充条款中涉及房屋可以过户。被告所述欺诈不予认可，签订合同都是自愿的，所有条款按照合同约定执行。 经审理查明，2017年4月16日，原告景晓芳与被告郑玲芳、第三人西安首府置业有限公司签订房屋买卖三方合同。合同约定，被告将其所有的位于西安曲江新区XX小区XX号楼XX单元XX号商品房出售给原告，房屋的成交价为110万元。支付方式：原告向被告支付购房定金20万元。剩余90万元由原告通过公积金贷款的方式支付，过户当日打入房地局指定资金账户，由资金监管账户转入被告账户内。双方还对违约行为作出约定，自本合同签订之日起，任何一方不得单方变更合同条款，不得单方面解除本合同，在办理房屋权属转移登记前不得为该房屋设定出租、抵押。任何一方违反合同约定不愿意继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款5%的违约金，并赔偿因此给守约方所造成的中介费及相关损失。 合同签订后，原告向被告账户内转入20万元。向第三人转入中介费2.6万元。后被告不配合原告办理后续手续。故而发生纠纷。 另查明，原告于2017年8月25日与陕西树理律师事务所签订委托代理合同，并支付律师服务费3万元。 上述事实有房屋买卖合同、收款收据及当事人陈述等在卷佐证，并经当庭核实无误，本院依法予以认定。 本院认为，原告与被告签订的房屋买卖合同内容明确，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效合同，原、被告及第三人均应当按合同约定的具体内容诚信履行自已的权利义务，对各方当事人均有法律约束力。按照合同约定，原告交付了定金后，被告并未履行自己的合同义务，未及时结清银行贷款，配合原告办理房产过户义务，导致合同至今未完全履行，应当承担违约责任。现原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，不违反地方政府限购政策，且有合同依据，亦符合法律规定，本院依法予以支持，基于此，被告提出的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。原告要求被告承担律师费一节，因无明确法律依据，其主张被告承担律师费于法相悖，本院不予支持。应指出，案涉合同对交易房屋的基本情况，价款等主要内容约定明确，继续履行的基础存在，作为被告有权主张收取房款或主张合同解除，被告不主张房款而主张合同解除属于其权利自由选择范畴，人民法院不予干涉。至于合同继续履行过程中的房款支付问题，依据法律及司法解释规定，在鼓励交易，维护交易安全，实现合同目的，稳定社会秩序之角度考量，合同继续履行原告亦应本着诚信之原则，根据自身情况选择公积金贷款，商业贷款或者其他途径筹措资金解决，并不能因原告可能无法办理公积金贷款一项就擅自解约，有悖诚信，不符合法律维护交易安全之精神。如办理过户原告不依约履行房款支付义务，被告可另诉，本案中因其未主张房款支付义务，属于其权利选择之结果，但过户前原告应将房款付清属于其合同义务，至于支付方式以合同目的实现为原则。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百三十条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）景晓芳与被告（反诉原告）郑玲芳、第三人西安首府置业有限公司签订的房屋买卖三方合同继续履行，被告（反诉原告）郑玲芳应在本判决生效后十五日内配合原告（反诉被告）景晓芳和第三人西安首府置业有限公司办理该房屋的网签及权属变更登记手续。 二、驳回被告（反诉原告）郑玲芳的反诉请求。 三、驳回原告（反诉被告）景晓芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费13100元，反诉费7350元（被告预交），保全费5000元，由被告承担。因原告已预交受理费及保全费，故被告在履行生效判决时将其承担的案件受理费、保全费一并支付于原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长  陈红联 审判员  杨 阳 审判员  李晓婷 二〇二〇年三月十八日 书记员  李大正