山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1040号上诉人（原审被告）：邓介虎，男，1963年1月6日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：柳岸生，山东创立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于青松，男，1964年11月22日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：位一鸣（系被上诉人女婿），住莱阳市。委托诉讼代理人：董志勇，山东阳正律师事务所律师。原审被告：隋莉玲，女，1983年4月5日出生，汉族，住海阳市。上诉人邓介虎因与被上诉人于青松、原审被告隋莉玲房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2019）鲁0687民初333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。邓介虎上诉请求：1、撤销山东省海阳市人民法院（2019）鲁0687民初333号民事判决，改判驳回于青松诉讼请求；2、一、二审案件受理费由于青松承担。事实和理由：一、邓介虎与于青松之间没有发生买卖房票的交易，邓介虎是与案外人王菁菁在2017年9月28日签订《安置房房票买卖合同》，之后王菁菁又将涉案商品房转卖给杨翠薇，并由邓介虎直接同杨翠薇签订《房屋买卖合同》并一起在海阳市住房保障与交易中心办理了委托，于2018年10月11日收到杨翠薇转的替王菁菁购买房票的尾款，邓介虎通过王菁菁将涉案房屋卖给杨翠薇，是双方当事人真实意思表示，该合同真实有效。邓介虎并没有与于青松签订任何房票买卖协议，亦未收到过于青松的房票款，一审法院单凭一张于青松替王菁菁垫付房票尾款的收据认定邓介虎与于青松之间存在事实上的房票买卖关系是错误的。该收据内容恰恰能够证明邓介虎系与王菁菁发生的交易，于青松只是替王菁菁垫付房票尾款，而且该房票尾款是整个房票的尾款，而非涉案商品房的尾款。即便认定邓介虎与安外人王菁菁签订《安置房房票买卖合同》有效，从合同相对性角度、合同有关内容及与杨翠薇签订的《房屋买卖合同》的约定，邓介虎也只能向王菁菁和杨翠薇过户，而不存在向于青松过户。二、邓介虎没有与于青松签订过《安置房房票买卖合同》，也没有委托过任何人与于青松签订过该合同，从一审庭审中可以看出系于青松与隋莉玲之间进行了交易，至于隋莉玲如何取得棚户区改造补偿协议原件、房票密码条原件，是否支付了相应价款，一审法院均没有查清，并且选房也是于青松和隋莉玲在未经邓介虎同意情况下，与开发商签订的《商品房买卖合同》，这种操作与政府发放的安置房选房房票证明书中的使用要求明显不相符，且房票证明书中明确说明房票是不能转让、出借的，该房票证明书具有身份专属性。综上所述，请求二审法院查明事实，依法改判驳回于青松诉讼请求。于青松辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。一审中邓介虎曾明确表明收了于青松和杨翠薇尾款后，法院将涉案房屋判给谁其就配合谁办理过户手续，不存在主动把房屋交给杨翠薇的意思表示。隋莉玲述称，一审法院判决正确，希望维持原判。于青松向一审法院起诉请求：1、依法确认于青松与邓介虎于2017年10月24日签订的《安置房房票买卖合同》有效；2、依法判令邓介虎协助于青松办理房屋过户手续；3、诉讼费用由邓介虎负担。一审法院认定事实：2017年6月3日，邓介虎与海阳市凤城街道西河崖村村民委员会签订棚户区改造补偿协议，协议载明：房屋及院落四至面积148.30平方米……被拆迁房屋折算房票有效安置面积为118.64㎡……房票于乙方腾空房屋并经村委和属地政府验收合格、接收房屋之日起五个工作日内发放。邓介虎所有并由其签字的海阳市2017年棚户区改造项目被拆迁安置户购买异地安置房选房房票证明书载明：已确认的四至面积148.30㎡，有效安置补偿面积118.64㎡。2017年9月28日，案外人王菁菁与邓介虎签订安置房房票买卖合同，合同载明：邓介虎自愿将海阳市凤城街道西河崖村拆迁安置房房票有偿转让给王菁菁……买卖房票面积为148.30平方米。2017年10月24日，隋莉玲以邓介虎（“邓介虎”三字由隋莉玲所签）的名义与于青松签订安置房房票买卖合同，合同约定：邓介虎自愿将海阳市西河崖村拆迁安置房房票有偿转让给于青松，买卖房票面积为81.73平方米，房票款总额为168443元（拾陆万捌仟肆佰肆拾叁元整），已付5万，剩余￥118443元一次性交付给隋莉玲，售楼处房票欠款由隋莉玲支付，和于青松无关。2017年9月28日安置房房票买卖合同载明的房票包含2017年10月24日安置房房票买卖合同载明的房票。位一鸣代于青松于2017年10月24日、11月1日、12月6日分别向隋莉玲银行转账54000元、110000元、8000元，共计172000元,其中给隋莉玲中介费用4000元。隋莉玲从案外人王菁菁处拿到涉案海阳市凤城街道西河崖村棚户区改造补偿协议原件、房票密码条原件交给于青松，于青松用上述证据原件选取了光明小区A座1单元502室，于青松与隋莉玲于2017年12月6日共同到海阳市广源房屋开发有限公司以邓介虎的名义与海阳市广源房屋开发有限公司签订合同编号为HY2017-014957商品房买卖合同，房屋坐落于光明小区A座1单元502，同日，于青松以邓介虎的名义向海阳市广源房屋开发有限公司支付差价款19227.31元。2018年9月30日，于青松以邓介虎的名义为光明小区A座1单元502室已缴纳装修押金、垃圾清理费、物业费等费用。由于案外人王菁菁尚有126800元未给邓介虎，于青松于2018年10月23日向邓介虎银行转账126800元，收据载明“今于青松替王菁菁垫付邓介虎房票尾款￥126800元（壹拾贰万陆千捌百元整）2018.10.23邓介虎于青松”。HY2017-014957商品房买卖合同、海阳市凤城街道西河崖村棚户区改造补偿协议原件、房票密码条原件由隋莉玲提供给于青松，由于青松持有。于青松主张隋莉玲有权代理邓介虎与其签订安置房房票买卖合同，提供委托书予以证明；邓介虎主张涉案委托书上的“邓介虎”签名不是其书写，手印也不是其摁的，对于2017年10月24日隋莉玲以邓介虎的名义与于青松签订的安置房房票买卖合同不知情，于青松对于委托书上“邓介虎”签字和手印不予申请司法鉴定。一审法院依据当事人陈述笔录、安置房房票买卖合同、海阳市2017年棚户区改造项目被拆迁安置户购买异地安置房选房房票证明书、棚户区改造补偿协议、商品房买卖合同、工商服务业统一收款收据、收据、银行交易明细等证据认定上述事实。一审法院认为，于青松通过隋莉玲、案外人王菁菁取得邓介虎所有的海阳市凤城街道西河崖村棚户区改造补偿协议原件、房票密码条原件，并且于青松已凭借上述证据原件以邓介虎的名义与海阳市广源房屋开发有限公司签订合同编号为HY2017-014957商品房买卖合同（房屋坐落于光明小区A座1单元502），另外于青松已经办理光明小区A座1单元502房屋交接手续并且已经向邓介虎付清涉案房票尾款126800元，于青松与邓介虎之间事实上形成房票买卖关系，依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力，现于青松已经付清涉案房票款，邓介虎应该协助于青松办理合同编号为HY2017-014957商品房买卖合同载明的光明小区A座1单元502房屋的过户手续。于青松主张隋莉玲有权代理邓介虎与其签订安置房房票买卖合同，提供委托书予以证明；邓介虎主张涉案委托书上的“邓介虎”签名不是其书写，手印也不是其摁的，于青松对于委托书上“邓介虎”签字和手印不予申请司法鉴定，对于委托书一审法院不予采信。对于2017年10月24日隋莉玲以邓介虎的名义与于青松签订的安置房房票买卖合同，邓介虎称不知情并且不予追认，对于2017年10月24日隋莉玲以邓介虎的名义与于青松签订的安置房房票买卖合同不予采信，于青松主张2017年10月24日隋莉玲以邓介虎的名义与于青松签订的安置房房票买卖合同有效的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定判决：一、邓介虎于判决生效后三十日内协助于青松办理合同编号为HY2017-014957商品房买卖合同载明的光明小区A座1单元502房屋的过户手续；二、驳回于青松的其他诉讼请求。一审案件受理费3669元,减半收取计1834.50元，诉讼保全费1362元，由邓介虎承担。二审中，邓介虎提交案外人杨翠薇向其提供的证据：一、王菁菁向杨翠薇出具的收条，证明杨翠薇已向王菁菁支付了房款；二、2017年12月6日邓介虎与海阳市广源房屋开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，证明王菁菁将该合同交给了杨翠薇；三、2018年8月10日邓介虎与杨翠薇签订的《房屋买卖合同》，证明邓介虎自愿将涉案房屋卖给杨翠薇；四、2018年10月11日中国农业银行转账记录及邓介虎给杨翠薇出具的收条，证明邓介虎于2018年10月11日收到杨翠薇支付的房票尾款，该时间早于于青松支付尾款的时间；五、2018年10月11日邓介虎给杨翠薇出具的授权委托书，证明邓介虎授权杨翠薇办理涉案房屋不动产产权转移登记手续；六、2018年11月5日，海阳市广源房屋开发有限公司出具的收据，证明杨翠薇向开发商支付开通涉案房屋水电的开通费用；七、开发商出具的证明一份，证明涉案房屋已经符合交付条件并交付给杨翠薇。于青松质证称，对证据一收条的真实性无法不清楚，该收条中未载明落款时间；对证据二的真实性予以认可，但该《商品房买卖合同》系于青松选房后与开发商签订的，合同落款处签名“邓介虎”是于青松的女婿位一鸣代签，且合同中载明的手机号亦为位一鸣的联系电话；对证据三的真实性不清楚，但该合同签订日期2018年8月10日晚于于青松与开发商签订《商品房买卖合同》的日期；对证据四与本案的关联性不予认可，该转账凭证中的客户姓名显示为李东武；对证据五的真实性不清楚，但涉案房屋系于青松与开发商选定，邓介虎不应再委托他人处理；对证据六的真实性无法确定，但该收据载明的收款时间2018年11月5日亦晚于于青松缴纳物业费、水电费、房屋装修押金等相关费用的时间，且于青松已经占有、装修了涉案房屋，并与物业公司办理了业主更名手续；对证据七真实性不予认可，于青松已经办理了房屋交接，且只有携带开发商开具的房屋差价款补缴收据、暖气锁闭阀及电卡费用、垃圾清理费单据等必要材料才能办理房屋交接手续。隋莉玲的质证意见与于青松相同，并称其已将涉案房款转给了王菁菁，杨翠薇的所有手续均是王菁菁去公安自首之后办理的。庭审结束后，本院对杨翠薇进行调查，杨翠薇称其购买涉案房屋的过程为：2017年8月杨翠薇通过王菁菁购买房屋，并通过其姐夫荆志超的银行卡向王菁菁转账160000元，双方之间并没有签过书面协议。2018年2月、3月王菁菁将其手中邓介虎与开发商签订的《商品房买卖合同》给了杨翠薇，杨翠薇交钱的时候还没有选房，且该合同中的房屋是杨翠薇自己选定的。2018年7、8月份王菁菁被抓后，其找邓介虎办理涉案房屋房产证，并将剩余房款167000元给了邓介虎。涉案房屋已经交付给杨翠薇，其手中持有电卡、水卡，但因房屋有纠纷开发商没有将钥匙交给杨翠薇。对于上述《商品房买卖合同》中载明的买房人手机号码，杨翠薇称其并不知道是谁的号码。经当庭确认，邓介虎提交的2017年12月6日《商品房买卖合同》与于青松一审时提交的《商品房买卖合同》系同一份合同。关于该合同中载明的买房人手机号码所有人的问题，于青松的女婿位一鸣当庭拨打邓介虎代理人手机，各方一致确认位一鸣的手机号码与该合同中载明的手机号码一致。故本院对涉案房屋由于青松选定并与海阳市广源房屋开发有限公司签订《商品房买卖合同》的事实予以确认。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，2017年9月28日，邓介虎与王菁菁签订安置房房票买卖合同，将基于拆迁安置房房票取得的权利义务概括转移给买受人王菁菁，合同中约定“甲方（邓介虎）自愿将海阳市凤城街道西河崖村拆迁安置房房票有偿转让给乙方（王菁菁）……乙方取得房票后以甲方的名义出资购房取得房产……”，合同签订后邓介虎向王菁菁交付了海阳市凤城街道西河崖村棚户区改造补偿协议（以下简称补偿协议）原件、房票密码条原件。之后王菁菁通过隋莉玲将房票卖给了于青松，由隋莉玲代其以邓介虎的名义与于青松签订了安置房房票买卖合同并将补偿协议原件和房票密码条原件交付给隋莉玲，于青松通过隋莉玲取得了上述补偿协议和密码条原件，王菁菁亦通过隋莉玲收取了于青松相应房票款。结合王菁菁将补偿协议及密码条原件交付给隋莉玲并通过隋莉玲收取房票款的行为，本院认为，隋莉玲有权代表王菁菁与于青松签订合同并收取涉案房票款。虽然邓介虎基于棚户改造居民取得的房票具有特定的身份属性，且房票上载明了“不得转让、出借、提现、赠与等”的字样，但该规定属于地方政策性规定，并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定的合同无效的情形，故上述两份安置房房票买卖合同均为有效合同。合同签订后，于青松与隋莉玲于2017年12月6日凭借上述材料原件以邓介虎的名义与海阳市广源房屋开发有限公司签订《商品房买卖合同》，缴纳了涉案房屋差价款、房屋装修押金、垃圾清理费、物业费等费用，办理了房屋交接，并对房屋进行了装修，故于青松已经合法占有了涉案房屋。邓介虎虽称杨翠薇于2017年8月通过王菁菁买房，并向王菁菁支付了房款160000元，但未提交相关书面材料，王菁菁向杨翠薇出具的房款收条中亦未载明落款时间，故本院对其关于杨翠薇2017年8月已经购房的主张不予支持。杨翠薇在于青松选房且与开发商签订《商品房买卖合同》后，才凭借该合同与邓介虎就涉案房屋签订《房屋买卖合同》的事实清楚，本院予以确认。本案中，即使王菁菁与杨翠薇确于2017年8月达成了房屋买卖的合意，杨翠薇亦支付了房款，但开发商未向杨翠薇交付房屋钥匙，杨翠薇手中持有的电卡和水卡的缴费时间亦晚于于青松缴费时间，故杨翠薇并未占有涉案房屋。综上，在于青松已经合法占有涉案房屋的情况下，一审法院判决邓介虎协助于青松办理涉案房屋过户手续并无不当。但王菁菁（乙方）与邓介虎（甲方）以及王菁菁以邓介虎名义（甲方）与于青松（乙方）签订的安置房房票买卖合同中均约定“……甲方应无条件配合乙方先将买卖房屋产权及时办理到甲方名下，不动产权证及其他手续所需缴纳的税收和费用均由乙方承担，同时甲方应在办理产权登记之日向乙方出具代为领取产权证书的相关有效委托手续。如需甲方领取产权证书等手续的，甲方应当在产权证书等手续下发之日起七日内将领到的产权证书等手续交给乙方……”，故邓介虎应先将涉案房屋不动产权属证书办理至邓介虎名下，后协助过户至于青松名下，办理涉案房屋权属证书及过户的全部税费应由于青松承担。综上所述，邓介虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽对合同效力的认定有误，但于青松并未对此上诉，且未影响本案的实体处理，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3669元，由邓介虎负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  杨 霞审判员  李 安二〇二〇年三月三十日书记员  孙晓雯