重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初25068号 原告：重庆华宇集团有限公司，住所地：重庆市渝北区泰山大道东段118号，统一社会信用代码91500000203115190U。 法定代表人：蒋业华，董事长。 委托诉讼代理人：张向群，重庆达美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵沛霖，重庆达美律师事务所律师。 被告：罗琴，女，汉族，1986年8月17日生，住重庆市江津区。 原告重庆华宇集团有限公司与被告罗琴商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理后，依法由审判员陶立适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆华宇集团有限公司的委托诉讼代理人张向群，被告罗琴到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 原告重庆华宇集团有限公司的诉讼请求为：1、判令被告向原告立即支付尚欠购房余款400000元及逾期付款违约金（计算方式：以购房余款400000元为基数，从2017年8月21日起，按照日万分之五计算直至付清日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月20日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定，被告购买由原告开发的位于重庆市北部新区礼嘉组团F标准分区F01-7/03地块D1车库负1-333（私家车位），房屋总价款815060元，依照该合同约定，被告以按揭付款的方式支付购房款，其中具体为：在2017年7月20日支付购房定金160000元，在2017年7月20日支付购房款5060元，购房余款650000元以被告向银行申请按揭贷款的方式支付；合同约定如果被告逾期支付购房款的，被告应当自逾期之日起每日按应付款万分之五计算向原告支付违约金。签订后，被告依约支付了部分购房款，但被告并未获得银行按揭贷款，依约，被告应当以现金或其他方式支付尚欠的购房款，否则还应当向原告承担逾期付款的违约责任，然而经原告多次催收，被告至今也未以现金或其他方式支付尚欠的购房款而酿成本案纠纷。综上，原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》真实、合法有效，被告未按约支付购房款，已构成违约且给原告造成损失，故起诉。 被告罗琴辩称，1、约定贷款65万元，贷不了，后签了两次补充协议。第一次签补充协议约定贷款55万元，还是贷不了；第二次签补充协议，又补交了15万元，贷款40万元，仍贷不了，协商时间是去年底今年初。2、同意支付购房余款40万元，但无法承受一次性支付，希望被告让我分期。3、双方一直处于协商过程中，且无法贷款不是因为我个人的原因导致，所以我认为不应支付逾期付款违约金。若要支付违约金，合同约定对双方违约金标准不一，不合理，原告主张的违约金过高，应予调低，应按照银行同期存款基准利率进行计算。 经审理查明，2017年7月20日，原告为甲方（卖方）与被告为乙方（买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定，乙方地址为重庆市江津区，乙方购买甲方开发的位于重庆市北部新区礼嘉组团F标准分区F01-7/03号地块D1车库负1-333（私家车位）的房屋，建筑面积97.52平方米，用途为非住宅，属于停车用房，总成交金额为815060元。第五条约定，第（二）款第3项乙方以按揭付款方式按期付款：（1）乙方于2017年7月20日支付购房定金十六万元整；（2）于2017年7月20日支付购房款五千零六十元整；（3）于2017年8月20日支付购房款六十五万元整（此款由银行提供30年按揭）。第（三）款办理按揭贷款违约责任的约定，2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起15日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任，如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行；3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。第十条，乙方如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，甲方有权解除合同。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。附件五补充协议约定，第二条乙方应按《购房合同》第五条约定向甲方支付购房款……如乙方未按《购房合同》及本补充协议约定时限付款，则自欠款之日起，每日按欠款额的万分之五向甲方支付违约金；逾期超过90日，甲方有权要求解除合同，乙方除支付逾期付款违约金外，还应按合同总额的20%向甲方一次性支付解除合同违约金。甲方可随时要求乙方支付违约金，乙方不得以任何理由拒绝支付。第三条，1、甲方可为乙方提供指定银行办理按揭贷款、公积金贷款、组合贷款，若乙方自行联系银行办理以上几种贷款来支付房款，则甲方在不承担贷款担保的情况下，给予相应配合；2、乙方在签订《购房合同》时向甲方交付约定费用，并在签订《购房合同》当天向相关部门提交（齐全）办理贷款及《购房合同》登记及产权登记的所需资料（见附件）并办理相关贷款手续，乙方提交的贷款资料的真实有效性由贷款银行及相关部门核定，乙方能否获得贷款、获得贷款的数额及贷款年限由贷款银行及相关部门核准。若乙方未按《购房合同》约定将贷款按时、足额支付给甲方（包括但不限于乙方在《购房合同》签订之日起三日内未向银行提出书面贷款申请、未与银行进行面谈或未能通过银行贷款资格审查、贷款政策发生变化等原因所致）。乙方应在《购房合同》第五条第三款约定时间到期之日起15日内以现金形式足额向甲方交清房款，否则应按《购房合同》第十条和本补充协议第二条的约定承担逾期付款的违约责任。第十二条第2款，《购房合同》中所列地址，为双方约定通知送达地址，乙方应保证其提供之联络方式的真实、可靠，如果发生变化，应提前10天以书面形式告知甲方及物业公司……甲方按《购房合同》乙方地址发出通知（以寄出邮戳时间为起算日）3日，即视为甲方已履行完毕告知义务。 2018年4月4日，原被告双方签订了《补充协议二》，主要内容为：现经甲、乙双方协商，达成如下协议：1、现更改贷款金额为40万/30年，乙方于2018年4月4日支付余款418060元；2、本协议中房屋套内面积及房款，与《购房合同》约定不一致时，以本补充协议为准；3、本协议与《购房合同》具有同等法律效力。 2018年12月14日，原告向被告邮寄了《关于要求履行付款义务的函》，函告：根据《买卖合同》约定，您应于2018年5月4日向我司支付房款人民币肆拾万元整……虽然我司工作人员多次催促，但由于您的原因，您的剩余房款尾款至今未能支付到我司账户，您的行为已严重违反《买卖合同》的约定。现我司再次通知您：请您在收到本函后立即完善相关手续，或尽快以现金形式将房款支付给我司。被告收到该份函件，但无法查询具体签收日期。 2019年3月18日，原告委托重庆丽达律师事务所向被告位于重庆市江津区的地址寄送了《关于要求履行的律师函》，主要载明：根据《买卖合同》约定，阁下应于2018年5月4日向华宇集团支付房款人民币肆拾万元整。《买卖合同》签订后，阁下未按时在规定时间内付款，华宇集团已进行多次催促，但由于阁下自身原因，该房款至今未能支付到华宇集团账户。阁下的行为已严重违约《买卖合同》的约定。故此，本所受权正式通知阁下：请阁下务必在接函后3日内将上述房款支付于华宇集团。邮件查询结果显示，2019年3月28日，本人签收。 庭审中，双方均认可被告尚欠购房余款为40万元。对于未能获得银行贷款的原因，原告陈述中国农业银行要求将贷款金额调低至40万元，但再次提交资料后，其称车库是商业，政策发生了变化，无法贷款，其也告知了被告。被告陈述因银行政策原因导致无法贷款，原告于2018年年底告知。另，被告陈述到签订补充协议后没有找过银行，也没有另外再向银行填写贷款申请，用的是最开始的资料。 上述事实，有双方当事人的陈述、重庆市商品房买卖合同及其补充协议、补充协议二、函件、EMS邮单、邮件查询单等证据在卷佐证。 本院认为，原被告所签订的重庆市商品房买卖合同及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方应按约履行义务。合同约定案涉房屋总成交金额为815060元，其中65万元房款，由被告申请银行按揭贷款的方式支付。合同签订后，双方又签订《补充协议二》将贷款金额变更为40万元，但被告至今尚未支付该笔房款。庭审中，双方均确认未能获得银行按揭贷款系银行政策所致，但被告作为购房人，支付房款系其主要义务，申请按揭贷款的主体是被告，是否发放贷款由银行审核决定，被告作为购房人应自行承担无法获得贷款的后果，银行拒绝发放贷款，亦不能免除其支付购房款的义务。得知按揭贷款被拒后，根据合同附件补充协议约定“若乙方未按《购房合同》约定将贷款按时、足额支付给甲方（包括但不限于乙方在《购房合同》签订之日起三日内未向银行提出书面贷款申请、未与银行进行面谈或未能通过银行贷款资格审查、贷款政策发生变化等原因所致）。乙方应在《购房合同》第五条第三款约定时间到期之日起15日内以现金形式足额向甲方交清房款”，即因银行政策原因未能获得贷款，被告亦应以现金形式足额付清房款，履行案涉合同义务，其应向原告支付尚欠购房余款40万元。关于违约金，案涉合同约定贷款部分应于2017年8月20日支付，经《补充协议二》变更，后又依据原告邮寄的两份函件关于“根据《买卖合同》约定，您应于2018年5月4日向我司支付房款人民币肆拾万元整”的表述可知，原告认可该笔房款的支付时间已变更为2018年5月4日前。由于无法获得按揭贷款系银行政策所致，在第一次申请贷款被拒后，原被告双方与贷款银行沟通，按照银行要求降低贷款金额再次申请贷款并提交资料，这一系列行为可视作在该段期间内原被告双方就付款事宜一直处于协商阶段，直至2018年年底，被告才得知无法贷款，原告于2018年12月14日邮寄函件催收，邮件签收日期不详，本院合理推定于两日后送达，即同年12月16日签收，至此被告知晓原告催款的事实，按合同约定其应在15日内即2018年12月31日前足额支付，而被告至今未付清房款，构成违约，故被告应向原告支付从2019年1月1日起至房款付清之日止的逾期付款违约金，依据合同约定，计算标准为以未付房款40万元为基数，按照每日万分之五计算。被告辩称违约金过高，但未举证，对其意见本院不予采纳。综上，对原告要求被告支付购房余款的诉讼请求，本院予以支持；对逾期付款违约金超出部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告罗琴在本判决生效后七日内向原告重庆华宇集团有限公司支付购房余款400000元； 二、被告罗琴在本判决生效后七日内向原告重庆华宇集团有限公司支付逾期付款违约金（计算方式：以400000元为基数，从2019年1月1日起至房款付清之日止，按照每日万分之五计算）； 三、驳回原告重庆华宇集团有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条至规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7300元，因适用简易程序减半收取3650元，由被告罗琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判员  陶立 二〇二〇年三月二十五日 书记员  马瑞