河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫12民终475号上诉人（原审被告）：马晓荣，曾用名马小荣，女，1962年6月5日生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。上诉人（原审被告、反诉原告）：三门峡开发区重庆人家（系个体工商户，经营者贺冠文，男，1985年1月12日生，汉族，住址同马晓荣，系马晓荣之子）。经营场所：三门峡市开发区黄河大桥管理处南侧。二上诉人委托诉讼代理人：李德源，河南崤山律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：王宝玉，河南崤山律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：三门峡黄河公路大桥管理处。住所地：三门峡市开发区黄河桥头。法定代表人：张武奎，系该处处长。委托诉讼代理人：王泽义，河南天保律师事务所律师。三门峡黄河公路大桥管理处（以下简称大桥管理处）与马晓荣房屋租赁合同纠纷一案，三门峡市湖滨区人民法院于2019年3月20日作出（2019）豫1202民初140号民事判决，马晓荣不服，上诉至本院。本院于2019年6月4日作出（2019）豫12民终1328号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。三门峡市湖滨区人民法院依据大桥管理处和马晓荣的申请，追加三门峡开发区重庆人家（以下简称重庆人家）为被告参加诉讼。三门峡市湖滨区人民法院于2019年12月16日作出（2019）豫1202民初2770号民事判决，马晓荣、重庆人家不服，上诉至本院。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。马晓荣、重庆人家上诉请求：撤销原判，改判马晓荣不承担责任、大桥管理处赔偿重庆人家营运损失96400元。事实和理由如下：1.本案原、被告主体均不适格。本案出租人是三门峡黄河路桥投资股份有限公司（以下简称黄河路桥公司），大桥管理处仅是受托管理房屋租赁事宜，并不享有租赁权，我们与大桥管理处不存在任何租赁关系，大桥管理处不是本案适格原告。本案的实际承租人是重庆人家，登记经营者是贺冠文，马晓荣作为重庆人家的代管人，无论是从合同相对性角度，还是代理关系角度，马晓荣均不是本案适格被告；2.本案的案由是租赁合同纠纷，但双方并未签订租赁合同。2017年，重庆人家没有与大桥管理处签订房屋租赁合同。大桥管理处提交的租赁合同原件和复印件的排版及填写数字的排列顺序颠倒，马晓荣否认合同原件上的签名是她本人所签，在此证据存在明显瑕疵的情况下，原审认定双方存在租赁合同关系错误；3.马晓荣和重庆人家不存在违约行为。自2011年3月起，重庆人家和其他商户就向管理方大桥管理处反映房屋漏水现象，得到的答复是房租交了就维修，这属于双方对承租内容的口头变更。重庆人家连续六年都交了房屋，并且2017年7、8、10月马晓荣的爱人贺世昌代表多家商户以书面形式向大桥管理处提出对漏雨的出租房屋进行修缮、降低房屋和水电费问题，但大桥管理处却一直拒不维修，导致重庆人家不能正常营业，因此违约的是大桥管理处，给我们造成巨大的营业损失，大桥管理处应当给予赔偿。原审没有考虑重庆人家的实际损失情况，判决我们向大桥管理处全额支付31800元租金和房屋占用费错误。大桥管理处答辩请求：驳回上诉，维持原判。事实和理由如下：1.本案原、被告主体均适格。管理处将自有的房屋出租给马晓荣、重庆人家用于经营，双方签订有合同，马晓荣、重庆人家交付有租金和水电费。至于黄河路桥公司是管理处自己设立的公司，该公司由于政策变化已经不存在了。管理处具有合法的租赁权，包括每笔租赁合同均在政府有关部门备案，租赁费均上缴财政，管理处作为原告主体适格。租赁合同的签订者、租金的交纳均是马晓荣，重庆人家注册的是她儿子名字，但实际经营者是马晓荣。管理处在管理合同时一般以店名称呼，马晓荣作为被告是适格的；2.管理处提交的租赁合同能够证明双方的租赁关系，马晓荣在合同上的签名是真实的，她对其签名的真实性根本就没有申请鉴定。合同原件和复印件的内容是一致的，且马晓荣、重庆人家租赁房屋也是客观事实；3.马晓荣、重庆人家存在明显的违约行为，其损失也是其故意行为引起的。马晓荣、重庆人家的租赁房屋在之前存在房屋部分漏雨情况，但管理处对此进行了维修。马晓荣承认房屋早就维修了，并没有花费一分钱。在房屋已经不漏雨的情况下，马晓荣、重庆人家既不营业，也不交纳房租，损失在哪里？大桥管理处原审诉讼请求：1.依法解除双方之间签订的门面房租赁合同；2.判令马晓荣、重庆人家支付房屋租金58300元（2017年1月1日至2018年10月1日）及利息（按月租金2650元直至腾房为止）；3.判令马晓荣、重庆人家限期搬离租赁房屋。重庆人家原审反诉请求：判令大桥管理处赔偿2017年10月20日至2017年12月31日的营业损失96400元（2018年、2019年的损失另行主张）。原审法院查明：2005年11月9日，三门峡市人民政府向大桥管理处颁发三开国用（2005）第14号国有土地使用证，确认大桥管理处为三门峡开发区黄河大桥南，209国道南侧35794平方米国有土地的使用权人。2009年11月12日，三门峡经济开发区房产交易所颁发房屋租赁证，出租人为黄河路桥公司，承租人为重庆人家，建筑面积50平方米，有效期为24个月。贺冠文于2010年10月21日注册成立个体工商户，经营者为贺冠文，组成形式为个人经营，经营场所为开发区黄河公路大桥管理处南侧。2011年9月29日办理的餐饮服务许可证，单位名称为三门峡开发区重庆人家，负责人为贺冠文。2014年11月7日，三门峡市工商行政管理局经济技术开发区分局向贺冠文颁发的营业执照，名称为重庆人家。重庆人家持续承租大桥管理处的房屋至2016年12月。2017年7月，马晓荣之夫贺世昌以重庆人家经营者身份，作为商户代表向大桥管理处请求维修房屋漏雨，降低房租价格及水电费。2017年10月13日，大桥管理处向重庆人家送达限期交房租通知，要求于2017年10月20日前交纳欠交的2017年房租31800元。马晓荣在该通知上签名确认。重庆人家未按期交纳房租，大桥管理处即于2017年10月20日将重庆人家的水电关停。马晓荣自认此后重庆人家就不再经营了，重庆人家未将房屋返还大桥管理处，仍占用至今。大桥管理处称关停水电后，又正常通电，未提供证据证明。大桥管理处提供其作为（甲方）与同马晓荣（乙方）签订门面房租赁合同复印件，主要约定：甲方将其所有的门面房出租给乙方，租期为1年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止，合同期满后，在同等条件下乙方享有优先续租权。租赁合同期内，租金一楼按2×650元一间，二楼3×450元一间，共计31800元。租金的支付，第一次交纳租金全额的50%，6月30日前交纳另外的50%，如未按期支付，甲方可按___元/天收取相应的滞纳金，并有权收回门面。水电、卫生费、设施维修费、所有相关税费，均由乙方负责，如因乙方迟交引起的一切责任及后果，由乙方承担。乙方在承租期内要搞好防火、防盗、门前三包等各项工作，发生责任事故造成自身和他方损失的概由乙方负责。乙方在租赁期内如要装修，必须征得甲方的同意，同时装修不能破坏房屋的主体结构，合同期满后，所有的装修不得拆除、破坏，并无偿交付给甲方（空调及可移动的电器除外），如有拆除、破坏，则按恢复到拆除、破坏前状态所需花费的金额，在乙方交纳的违约保证金中扣除相应的违约金。如乙方在合同期满后不再续租，但合同到期后不能按时完好的归还给甲方门面，则每推迟归还门面一天按平均日租金的三倍收取违约金。大桥管理处与马晓荣分别在该租赁合同落款处签字盖章，并有大桥管理处的委托代理人段少甫的签名。该合同无落款时间。马晓荣对上述合同上的签名不予认可，大桥管理处申请对其签名进行笔迹鉴定。马晓荣申请对合同的形成时间进行司法鉴定，且认为复印件不能进行鉴定。后大桥管理处提供了在三门峡市财政局备案的租赁合同原件，租赁期间与之前提供的租赁合同复印件一致，租金数额一栏书写顺序有变化为“租金一楼按650×2元一间，二楼3×450元一间”；逾期支付租金“可按200元/天收取相应的滞纳金”。租赁合同中具体日期、数字均为填充式的合同。马晓荣的委托诉讼代理人以合同原件同之前的复印件内容存在区别，不予认可，经法庭释明后，未在规定期间内提出鉴定申请。重审中，马晓荣申请调取大桥管理处工作人员程少甫2016年至2017年度工资发放情况及签名；调取大桥管理处与其他租户签订的租赁协议。同时申请对上述租赁合同书写笔迹的形成时间进行鉴定，对租赁合同每一页填充数字的字迹与程少甫、马晓荣的笔迹进行比对鉴定。原审法院未予准许。原一审中，马晓荣陈述，因为其所居住的家拆迁，其一家三口平时就住在饭店；重庆人家系其管理经营，其子贺冠文在外地打工；大桥管理处提交的门面房租赁合同不是其本人签名。马晓荣申请证人刁某后出庭作证，刁某后证明其与重庆人家是邻居，均承租大桥管理处的门面房，其经营的饭店承租大桥管理处门面房3间，每年租金39600元，自2015年至今租金没有变化；2017年之前只收房租，没有签订合同，因为害怕拆迁，都是半年交一次租金；因二楼屋顶漏雨，向大桥管理处反映多次，都没有解决，导致天花板脱落，但房租还交着；2018年3月份之前还漏雨，自己花了五百多元进行维修，并帮马晓荣维修过；其经营的饭店每天利润就是八九百元。马晓荣另提供以下证据：1.三门峡河泰路桥工程有限公司（以下简称河泰公司）出具的自2013年12月30日至2016年1月14日的收据7份，均为收取重庆人家的租金或水电费，其中半年租金为15900元。2.2018年12月25日王佰超分别对刁某后、张建军作的调查笔录，二人均证明从大桥管理处承租的房屋，二层房屋从2012年夏天开始漏雨，2018年3月份才把漏雨的房屋修好。刁某后另证明2012年以前与大桥管理处每年签一次合同，2012年至2017年没有签订协议，但房租都交给大桥管理处，2018年签有协议；不认识程少甫。重庆人家另提供以下证据：1.大桥管理处于2014年7月9日至2017年10月15日向重庆人家出具的收据3份，分别收取重庆人家2014年下半年的房租15900元，2016年的水电费2440元，2017年的水电费3150元。2.2019年7月14日重庆人家委托诉讼代理人王佰超对张晓梅、刁某后的调查笔录各1份。张晓梅证明，2017年至今其所经营的三门峡开发区清泉阁油泼面馆雇佣大厨1名，服务员2名，每月净利润大约3万多元；2017年底在二层顶上加装彩钢瓦，现在不漏雨了。刁某后证明，2017年至2018年雇佣大厨1名，服务员3名，每月利润大约6万元左右；2017年底他们多次反映出租房漏雨后，大桥管理处新领导决定在门面房二层顶上加装彩钢瓦，现在不漏雨。3.重庆人家的菜谱14页。4.承租门面房二层房顶漏雨的照片3张。重审中，大桥管理处称黄河路桥公司、河泰公司均是大桥管理处成立的公司，黄河路桥公司于2010年2月23日被吊销营业执照；河泰公司于2016年9月已注销。认可重庆人家等承租人向其反映过屋顶漏雨的问题，但没有提交书面材料，而且是在大桥管理处多次催要租金的情况下。原审法院认为：根据大桥管理处与马晓荣、重庆人家诉辩情况，本案的争议焦点为：一是双方是否为适格主体；二是双方之间是否存在房屋租赁合同关系；三是双方是否存在违约行为；四是大桥管理处及反诉原告重庆人家的诉讼请求应否支持。（一）关于大桥管理处与马晓荣是否为适格主体依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；”之规定，虽然2009年重庆人家承租房屋的出租方为黄河路桥公司，收据租金的收据加盖有河泰公司的印章，但结合大桥管理处提供的与马晓荣签订的门面房租赁合同，催交房租通知，刁某厚、张某等人的证言，可以印证大桥管理处系涉案房屋的出租方，故大桥管理处依法享有原告主体资格。重庆人家系有字号的个体工商户，贺冠文虽为该字号的经营者，但审理中马晓荣自认贺冠文在外地打工，重庆人家系其经营管理。结合前述证据，应认定马晓荣为实际经营者。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第二款：“营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。”之规定，马晓荣与重庆人家应作为本案的共同被告参加诉讼。马晓荣、重庆人家抗辩大桥管理处及马晓荣不是本案适格主体，理由不能成立，应不予采信。（二）关于大桥管理处与马晓荣、重庆人家是否存在租赁合同关系针对大桥管理处提供的2017年度门面房租赁合同，没有落款时间，马晓荣虽否认合同非其本人签名，在大桥管理处提供合同原件后，马晓荣未申请对其笔迹进行鉴定，应认定大桥管理处提供的门面房租赁合同上署名“马晓荣”的签名系马晓荣签名。虽然大桥管理处提供的门面房租赁合同原件、复印件在排版及填写的数字在排列方式上存在顺序颠倒，但填写的数字涉及租赁期限、租金标准内容一致，结合证人刁某后、张某等人的证言及马晓荣、重庆人家的陈述和提供的收据，可以证明自2013年以来，重庆人家承租房屋的年租金一直为31800元，且与实际租赁情况相符。马晓荣作为完全民事行为能力人，其在租赁合同上签名应视为其对合同内容已经阅知，即或合同填充部分为空白，也应视为对合同内容中约定事项的无限授权，相应的民事法律责任应由马晓荣承担。综上，大桥管理处与马晓荣实际经营的重庆人家之间存在房屋租赁合同关系，该民事法律行为系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。（三）关于大桥管理处与马晓荣、重庆人家是否存在违约行为根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，出租人应在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途；履行租赁物的维修义务；承租人可以要求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。根据马晓荣、重庆人家提供的证据，结合证人证言，重庆人家承租的房屋二层屋顶漏雨，直至2018年3月才在二楼加装彩钢瓦解决屋顶漏雨问题。根据以上事实，大桥管理处出租的房屋屋顶漏雨，在承租人要求维修的情况下，未及时维修，构成违约。马晓荣、重庆人家作为承租人应按约定的期限支付租金，在大桥管理处发通知催告的情况下，仍未支付租金，亦构成违约。虽然合同约定承租人未交纳租金，出租人有权收回该门面，但大桥管理处未依法通过正当程序解决，即于2017年10月20日关停水电，导致马晓荣、重庆人家无法正常经营；马晓荣、重庆人家在大桥管理处关停水电后，既未交纳租金，也未与大桥管理处积极协商，而是随即停止经营。对此，双方均有违约，应承担各自的违约责任。（四）大桥管理处及反诉原告重庆人家的诉讼请求应否支持解除合同是合同权利义务终止的情形之一，应在合同约定期限届满前进行。合同解除的后果是尚未履行的，终止履行。双方合同约定的租赁期间为2017年1月1日至2017年12月31日。租赁期间届满后，马晓荣、重庆人家未与大桥管理处续订租赁合同，则合同的权利义务终止，马晓荣、重庆人家已丧失了对案涉房屋的租赁权。在此情况下，马晓荣、重庆人家除应支付租金外，还应返还租赁物。大桥管理处于2019年1月8日起诉请求解除合同已无实际意义。故马晓荣、重庆人家应依合同约定向大桥管理处返还租赁物，所有装修不得拆除、破坏（空调及可移动的电器除外）。关于租金，依合同约定，2017年租金为31800元，马晓荣、重庆人家应当支付。自2018年1月1日始，马晓荣、重庆人家仍占用大桥管理处租赁物，应承担房屋占用费。房屋占用费，按合同约定的月租金2650元，计算至本判决确定返还房屋之日止。关于大桥管理处请求迟延支付租金的利息，由于大桥管理处存在违约行为，且采用关停水电等方式进行私力救济，大桥管理处要求马晓荣、重庆人家支付租金利息不予支持，由大桥管理处自负。由于双方均存在违约行为，且大桥管理处关停水电，导致马晓荣、重庆人家无法正常使用租赁物，重庆人家提起反诉，应合并进行审理，符合法律规定。大桥管理处采取关停水电的方式解决双方的纠纷非正当途径，导致重庆人家在租赁期间内不能使用租赁物，应承担自2017年10月20日至2017年12月31日的租金损失，按每月2650元计算，共计72天为6360元。大桥管理处称关停水电后又正常通电，未提供证据证明，应不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。马晓荣、重庆人家迟延支付租金在先，且在大桥管理处采取关停水电措施后，既未及时交纳租金，又未协商解决，而是采取停止经营的方式，导致其损失进一步扩大。重庆人家要求大桥管理处赔偿2017年10月20日至2017年12月31日的营业损失，由于重庆人家自行停止营业，无营业收入，也就不会产生营业损失，故其要求大桥管理处赔偿其营业损失，理由不能成立，应不予支持。综上所述，大桥管理处及反诉原告重庆人家的部分诉讼请求成立，应予以支持，其余诉讼请求不成立，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条之规定，判决：一、马晓荣、重庆人家于本判决生效之日起十日内将位于三门峡开发区黄河公路大桥管理处南侧的2间门面房返还给大桥管理处，所有装修不得拆除、破坏（空调及可移动的电器除外）。二、马晓荣、重庆人家支付大桥管理处租金31800元及房屋占用费（按每月2650元，自2018年1月1日至本判决确定的交付房屋之日止）。三、驳回大桥管理处的其他诉讼请求。四、反诉被告大桥管理处赔偿反诉原告重庆人家损失6360元。五、上述第二、四项相互折抵后，马晓荣、重庆人家还应支付大桥管理处租金25400元及房屋占用费（按每月2650元，自2018年1月1日至本判决确定的交付房屋之日止），限本判决生效之日起十日内付清。本诉案件受理费1420元，由大桥管理处负担220元，由马晓荣、重庆人家负担1200元。反诉案件受理费980元（已减半收取），由重庆人家负担930元，由大桥管理处负担50元。二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为：在本案中，虽然重庆人家2009年承租房屋的出租方为黄河路桥公司、收据加盖的是河泰公司的印章，但大桥管理处提交的其与马晓荣签订的门面房租赁合同、催交房租通知及证人证言等证据，可以证实大桥管理处系涉案房屋的出租方，故大桥管理处依法享有原告主体资格。重庆人家系有字号的个体工商户，其登记经营者为贺冠文，马晓荣为实际经营者，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第二款之规定，马晓荣应为本案适格被告。大桥管理处提交的2017年度门面房租赁合同原件，虽与其提交的该合同复印件在排版及填写的数字在排列方式上存在顺序颠倒，但填写的数字涉及租赁期限、租金标准的内容均一致，结合证人证言及当事人的陈述等证据，能够证实大桥管理处与马晓荣实际经营的重庆人家之间存在房屋租赁合同关系。大桥管理处出租的房屋屋顶漏雨，在承租人要求维修的情况下，未及时维修，构成违约；马晓荣、重庆人家作为承租人应按约定的期限交付租金，在大桥管理处发通知催告的情况下，仍未交付租金，亦构成违约；双方应承担各自的违约责任。马晓荣、重庆人家迟延支付租金在先，且在大桥管理处采取关停水电措施后，既未及时交纳租金，又未交还租赁房屋，而是停止营业，导致损失扩大，故原审判令其支付房屋租金31800元及腾退租赁房屋之前的房屋占用费适当；重庆人家未提交确实、充分的证据，不能证明其主张的营运损失为96400元，故原审判令大桥管理处赔偿重庆人家租期内的租金损失6360元适当。马晓荣、重庆人家的上诉理由不能成立，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2210元，由上诉人马晓荣、三门峡开发区重庆人家承担。本判决为终审判决。审判长  李福恒审判员  赵 曜审判员  郭丽莎二〇二〇年三月二十日法官助理刘艳红书记员王琦书记员郑强