宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初4993号 原告（反诉被告）：宁波明州一三七一城隍商业经营管理有限公司。统一社会信用代码9133020031057638X4。住所地：浙江省宁波市海曙区县学街33号。 法定代表人：黄四荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李毅，广东普罗米修律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈瑶，广东普罗米修律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈国校，男，1977年10月6日出生，汉族，户籍地福建省福鼎市，住浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：吴妙华，福建名仕律师事务所律师。 原告宁波明州一三七一城隍商业经营管理有限公司（以下简称宁波城隍商管公司）与被告陈国校房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年4月11日向本院起诉，本院于同日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，依法转为普通程序审理。审理中，原告变更了诉讼请求，本院予以准许；被告提起了反诉，本院依法受理并合并审理。本案于2019年8月6日、2019年10月17日两次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）宁波城隍商管公司委托诉讼代理人李毅、被告（反诉原告）陈国校及其委托诉讼代理人吴妙华到庭参加两次庭审，原告（反诉被告）宁波城隍商管公司法定代表人黄四荣到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告宁波城隍商管公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》；二、判令被告向原告支付自2018年5月1日起至2019年4月3日止的租金1935160元，并按照月利率2%标准，以各月应缴纳的租金为基数，计算相应租金的违约金至被告实际清偿之日止（至2019年4月10日逾期违约金291688元）；三、判令被告支付原告承租期间原告代缴物业费36828元（2016年5月23日至2019年4月3日）、水费69507元、电费520元；四、判令本案诉讼费用由被告承担。第一次庭审中，经本院释明涉案《特别约定协议》为独立合同但系《房屋租赁合同》的组成合同、应予以一并处理后，原告将第一项诉讼请求变更为：解除原、被告签订的《房屋租赁合同》、《特别约定协议》、《补充协议》，本院予以准许。事实和理由：2016年5月19日，原告授权王思祜与被告签订《房屋租赁合同》（编号：租赁NO.HZJC-ZD20160428）一份，约定，原告将位于宁波市海曙区县学街33号部分房屋租赁给被告作为匹克品牌连锁店用途；该房屋租赁期限自2016年6月1日至2019年8月31日止，2016年9月1日正式计算房租，2016年6月1日起至2017年8月31日期间、2017年9月1日起至2018年8月31日期间、2018年9月1日起至2019年8月31日期间的租金均为2300000元；租金按一个月为一期预付，第一期租金于2016年5月27日以前付清，以后每期租金提前15天以银行转账方式支付。被告已于2016年4月18日向原告支付定金50000元，经双方同意直接冲抵第一期租金，冲抵后应付第一期租金为141600元；若逾期付租，每逾期一日按逾期租金总额的0.3%向原告支付滞纳金；在2016年6月10日前，被告向原告交付575000元作为履约保证金，原告在合同终止后15天内无息退还被告；被告在租赁期间应按时向原告缴纳物业管理费12960元/年，于合同期内每年的6月30日前支付。其后，原被告签订《特别约定协议》约定，原告保证城隍商城在2016年10月1日前开业，逾期则从2016年10月1日起至延期正式开业时间予以免租。合同签订后，被告于2016年4月18日向原告支付定金50000元；2016年5月28日，支付第一期租金141600元；2016年6月13日，支付保证金475000元，2016年7月19日支付保证金100000元，合计766600元。原被告双方于2016年5月23日办理房屋交接，交付涉案房屋给被告使用。《特别约定协议》提及的城隍商城已于2018年5月1日开业，依照合同的约定，被告应自2018年5月1日起向原告支付租金。但被告自始至终未向原告支付租金、管理费及水电费等各项费用已经构成违约，损害了原告合法权益。 被告陈国校答辩称：一、原告作为违约方，未能依约确保城隍商城在2016年10月1日正式开业，甚至至今也未正式开业，2018年5月1日城隍商城且仅限于三楼美食城的试营业不属于正式开业，开业应指城隍商城的所有合作方或商家正式营业，原告构成“不履行合同规定应承担的义务”，未将符合约定的经营场所交付被告陈国校使用，已经构成根本违约。其已经严重影响被告的正常经营活动，导致涉案商铺在一年多的试营业、开业中经营亏损，最后于2018年3月停止营业，致使被告不能实现合同目的，原告作为违约方无权向作为守约方的被告主张租金等权利；二、根据《特别约定协议》约定，城隍商城未正式开业，原告应当给予被告免租，原告主张房屋租金没有合同依据；三、原告未能依约履行城隍商城在2016年10月1日正式开业合同义务，被告有权以先履行抗辩权拒付租金；四、原告主张的物业费和水电费经核实确认无误后可以从原告应当承担的债务中抵销。 被告（反诉原告）陈国校向本院提出反诉请求：一、确认双方当事人签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《特别约定协议》于2019年4月4日解除；二、判决原告（反诉被告）退回租金19.6万元，并双倍返还保证金115万元；三、赔偿装修损失344248元。事实和理由：反诉人与原告（反诉被告）签订《房屋租赁合同》、《特别约定协议》、《补充协议》，原告（反诉被告）未能依约确保城隍商城在2016年10月1日正式开业，严重影响被告的正常经营活动，导致涉案商铺在一年多的试营业、开业中经营亏损，最后于2018年3月停止营业，商铺关闭，致使被告不能实现合同目的。与涉案商铺同排相邻的一些商铺也受到严重影响，陆续停业，关闭商铺。根据《房屋租赁合同》第21条约定，原告（反诉被告）不履行合同规定应承担的义务，严重影响反诉人正常经营活动，反诉人有权以书面形式通知原告（反诉被告）解除合同，并有权要求承担违约责任，以及根据《房屋租赁合同》第37条约定，在合同约定的租赁期限开始后，原告（反诉被告）未将符合约定的经营场地交付反诉人使用，反诉人有权以书面形式通知原告（反诉被告）解除合同，原告（反诉被告）在收到书面通知的十个工作日内退还反诉人支付的租金，并双倍返还保证金。故请法院支持反诉人的反诉请求。 原告（反诉被告）宁波城隍商管公司对反诉辩称：一、对确认解除双方当事人签订的相关合同的第一项反诉诉请，无异议。二、对第二项反诉诉请，被告（反诉原告）陈国校关于保证金返还的请求，在本院（2018）浙0203民初3272号案件与宁波市中级人民法院（2018）浙02民终4928号案件中已经生效判决，该项请求应予以驳回；关于返还租金的请求，其主张没有法律与合同依据，其引用租赁合同第21条、第37条约定内容，忽略合同条款前面部分内容“如甲方未能将符合约定的经营场地交付乙方使用，乙方有权以书面形式通知甲方解除合同。甲方应在收到书面通知的十个工作日退回乙方支付租金，并双倍返还保证金”，其从来未主张过租赁房屋不符合约定，也应予以驳回。三、对第三项装修损失的反诉诉请，原告（反诉被告）没有违反合同义务情形，被告（反诉原告）陈国校为涉案房屋的装修投入均属于经营风险，并且已经实际使用了2、3年，并非因原告（反诉被告）违约原因解除合同，故原告（反诉被告）不需赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证： 原告（反诉被告）提供的证据有：证1.双方当事人2016年5月19日签订的《房屋租赁合同书》、2016年5月21日签订的《特别约定协议》、2016年5月21日签订的《补充协议》、2016年5月23日《房屋交接验收确认书》各一份，拟证明双方当事人之间的租赁关系；证2.民事判决书二份，拟证明双方当事人之间的租赁关系已经本院、宁波市中级人民法院确认；证3.《商铺交接确认书》，拟证明双方当事人之间的租赁关系已经于2019年4月3日终止，且被告尚欠原告租金、管理费、水电费等费用。证4.1371城隍商城2018年开业资料照片打印件9份，搜狐网新闻信息1则、东方热线网天一论坛网民发布的信息1则、新浪网新闻信息1则、宁波广电网新闻信息1则、浙江新闻网新闻信息1则，拟证明城隍商城已于2018年5月1日开业，被告应于该日起计租的事实；证5.收款凭证（复印件）：交易时间为2018年6月、2019年2月、2019年9月，付款人户名宁波市福麟珠宝首饰有限公司，收款人宁波城隍商管公司的招商银行收款回单4份、建设银行收款回单1份；交易时间为2018年8月、2018年9月、2019年2月、2019年5月、2019年9月，付款人户名伍山、胡冬梅，收款人宁波城隍商管公司的招商银行收款回单7份；交易时间为2018年5月、2019年1月、2019年9月、2019年10月，付款人户名通联支付网络服务股份有限公司备付金，收款人宁波城隍商管公司的招商银行收款回单4份、恒丰银行收款回单4份、现金交款单3份；交易时间为2019年1月、2019年5月、2019年9月、2019年10月，付款人户名赖建锋，收款人宁波城隍商管公司的招商银行收款回单4份，拟证明城隍商城内的一楼商户老凤祥（宁波市福麟珠宝首饰有限公司）、上海胜旭珠宝公司（伍山、胡冬梅）、张铁军（通联支付网络服务股份有限公司），二楼商户电玩城（赖建锋）至今仍交付租金、至今持续经营的事实。证6.宁波市公安消防支队二Ｏ一八年二月八日出具的海曙区大队海公消验字[2018]第0005号《建设工程消防验收意见书》，拟证明城隍商城改扩建项目消防验收合格，符合开业条件的事实。证7.海公消安检字[2018]第0055号《消防安全检查合格证》，拟证明城隍商城作为公众聚集场所投入使用、营业前经消防安全检查合格，符合开业条件的事实。 被告（反诉原告）陈国校提供的证据有：证1.双方当事人2016年5月19日签订的《房屋租赁合同书》、2016年5月23日《房屋交接验收确认书》、2016年5月21日签订的《特别约定协议》、2016年5月21日签订的《补充协议》、甬房权证海曙字第××号房产证及平面图、原告（反诉被告）宁波城隍商管公司营业执照及法定代表人身份证件、原告法定代表人出具给王思祜的《授权委托书》、案外人宁波誉凯投资发展有限公司营业执照各一份，拟证明双方当事人之间的租赁关系，原告有须确保城隍商城在2016年10月1日前开业，逾期则从2016年10月1日起至延期正式开业时间予以免租的义务；证2.网上银行电子回单，拟证明被告（反诉原告）陈国校已经支付租金、保证金共计766600元的事实；证3.店铺装饰工程施工合同及装修款汇款凭证，拟证明被告（反诉原告）依约履行合同造成装修损失344248元的事实；证4.1371城隍商城发布的“吃货们都在看”打印页一份，拟证明城隍商城于2018年5月1日只有三楼的城隍美食城试营业，一楼、二楼还未正式营业的事实；证5.本院（2017）浙0203民初7495号《民事判决书》，拟证明本院生效判决确认2018年5月1日城隍商城试营业，并且仅仅是三楼美食城试营业的事实；证6.本院（2018）浙0203民初3272号案件与宁波市中级人民法院（2018）浙02民终4928号案件相关庭审录音，拟证明2018年5月1日城隍商城并且仅仅是三楼美食城试营业的事实；证7.“商城物业管理部”于2018年11月1日关于“三楼因商铺装修施工即日起暂停开放”内容的“通知”照片、载有“3楼美食城调整中，暂时关闭将于近期对外开放”内容的“通告”照片各一份，拟证明三楼的城隍美食城于2018年11月1日关闭的事实。证8.2018年5月3日，《宁波日报》“城隍庙商城旧貌换新颜”、《宁波晚报》“商业活化石变脸城隍庙商城重新开业”信息各1则，拟证明城隍商城于2018年5月1日试营业的事实；证9.宁波市中级人民法院（2018）浙02民终4928号案件中照片16张（复印件），拟证明城隍商城无商业氛围，城隍商城内众多商户停业的事实。 对原告（反诉被告）提供的证据，被告（反诉原告）对真实性均无异议，对证据2，被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）未能确保城隍商城在2016年10月1日前开业，违反合同义务；对证据3，被告（反诉原告）认为其曾多次要求交回商铺，不能证明欠租欠费事实。对证据4，被告（反诉原告）认为仅能证明城隍商城于2018年5月1日试营业，而非全部开业、持续经营。对证据5，被告（反诉原告）认为此仅能证明款项往来事实，不能证明城隍商城内的商户是否营业、持续营业事实。对证据6、7，被告（反诉原告）认为该证据仅能证明城隍商城部分通过消防验收，仅占城隍商城建筑面积约四分之三面积，不能证明城隍商城已经正式开业。 对被告（反诉原告）提供的第1、2、4项证据，原告（反诉被告）予以认可；对第3项证据即店铺装饰工程施工合同及装修款汇款凭证，原告（反诉被告）认为与本案无关联性；对第5、6项证据，原告（反诉被告）认为，2018年5月1日就是城隍商城开业的时间，城隍商城各楼层是整体开业的，直有商户持续经营的，三楼美食城在开业后确有商户停业情况，但也有商户如火锅店持续经营的；对第7项证据即“商城物业管理部”关于三楼商铺暂停开放的“通知”照片、“通告”照片，原告（反诉被告）认为证据来源不真实，不予认可；对第8项证据，原告（反诉被告）不同意被告（反诉原告）的证明目的，认为2018年5月1日城隍商城系整体开业，原告（反诉被告）并没有承诺商户要进驻多少、商户经营面积要多少、具备其他营业条件才能开业；对第9项证据，原告（反诉被告）认为与本案无关联性。 本院对本案证据分析认定如下：对原告（反诉被告）提供的证据，被告（反诉原告）对真实性均无异议，本院对原告（反诉被告）提供的证据的真实性均予以认定；对被告（反诉原告）提供的证据，原告（反诉被告）除对证7外的其他证据真实性均无异议，本院认为，综合本案事实，原告（反诉被告）对证据7的真实性异议不成立，本院对被告（反诉原告）提供的证据的真实性均予以认定。对双方当事人证据的证明目的，在判决理由中综合评述。 本院认定本案事实如下： 2016年5月19日，原告（反诉被告）方代表人王思祜（作为甲方）与被告（反诉原告）陈国校（作为乙方）签订《房屋租赁合同》（编号：租赁NO.HZJC-ZD20160428）一份，约定：甲方将位于宁波市海曙区县学街33号部分房屋租赁给乙方，房屋建筑面积（含公摊）为400平方米（一层约200平方米、二层200平方米）；乙方承诺该房屋仅作为匹克品牌连锁店用途；该房屋租赁期限自2016年6月1日起至2019年8月31日止，2016年9月1日起正式计算房租，甲方应于2016年5月23日前交付该房屋；2016年6月1日起至2017年8月31日期间、2017年9月1日起至2018年8月31日期间、2018年9月1日起至2019年8月31日期间的租金均为2300000元；租金按一个月为一期预付，第一期租金于2016年5月27日以前付清，以后每期租金提前15天以银行转账方式支付；乙方已于2016年4月18日向甲方支付定金50000元，经双方同意直接冲抵第一期的租金，冲抵后乙方应付甲方第一期租金为141600元；如果租金逾期交付，则每逾期1天按逾期租金总额的0.3%向甲方支付滞纳金；在2016年6月10日前，乙方应向甲方交付575000元作为乙方切实履行和遵守本合同各项条款的保证金，甲方在本合同终止后15天内无息退还乙方；乙方租赁该房屋需要自行承担水、电、空调、电话、互联网等相关费用，支付方式为接到甲方出示的缴费单之日起的五个工作日内缴清上述费用；乙方在该房屋租赁期间应按时向甲方缴纳物业管理费12960元/年，于合同期内每年的6月30日前支付；在乙方逾期缴付租金十五日以上，甲方有权立即终止本合同，乙方支付的合同保证金不予退还作为赔偿；甲方如无故自行终止合同，或干涉妨碍乙方的正常经营达五天的，或无权出租该房屋或该房屋存在权属纠纷影响乙方对房屋正常使用的，均构成违约，则乙方有权提前解除或终止合同，甲方应就其违约行为支付乙方相当于当年三个月租金作为违约赔偿金，并且全额退还乙方未实际使用的租金及合同保证金，同时应赔偿乙方装修等损失；合同约定的租赁期限开始后，如甲方不能按期将该房屋交付乙方使用或交付的房屋不符合约定的要求，甲方需提前十日书面通知乙方，并告知乙方预定交付场地时间，推迟期间累计不超过三十日，如三十日后甲方仍未能将符合约定的经营场地交付乙方使用，乙方有权以书面形式通知甲方解除合同。甲方应在收到书面通知的十个工作日退回乙方支付租金，并双倍返还保证金；乙方如有严重违反本合同规定的行为，甲方通过书面、传真等方式告知乙方，乙方在10个工作日内仍未修正的，甲方在10日内可按合同规定终止本协议，并通知乙方搬离出租房屋，同时缴清所欠甲方款项，乙方已支付的租金及保证金均不予退还以赔偿甲方所受损失，如不足，甲方仍有权进行据实追偿等。该合同附件4系《房屋交接验收确认书》，载明于2016年5月23日，甲方与乙方依据合同约定，对房屋进行交接验收，经双方现场核实确认，甲方移交的房屋符合合同约定的交付条件，乙方对此没有异议；自本房屋交接确认书签署之日起，甲方正式将该房屋移交给乙方，乙方应按合同的约定使用房屋，同时乙方承诺服从甲方的统一安排和管理，确保2016年9月1日按期开业。 2016年5月21日，原告（反诉被告）方代表人王思祜（作为甲方，甲方为本项目之业主或本项目之指定使用权拥有者）与被告（反诉原告）陈国校（作为乙方）签订《补充协议》一份，约定自2016年6月1日至2016年8月31日期间共三个月为免租期，不收取房租费用；自2017年9月1日至2018年8月31日期间，甲方同意补偿乙方一个月免租期，甲方予以乙方在支付第一个月自2017年9月1日起至2017年9月30日当月租金支付减免；为配合城隍商城2016年10月1日正式全部开业，乙方必须在2016年6月开始动工装修，争取8月份左右所有合作方均能试营业等内容。同日，原告（反诉被告）方代表人王思祜（作为甲方，甲方为本项目之业主或本项目之指定使用权拥有者）与被告（反诉原告）陈国校（作为乙方）签订《特别约定协议》一份，约定甲方须确保甲方旗下城隍商场在2016年10月1日正式开业，若商场未能按照约定时间正式开业，则甲方旗下宁波誉凯公司须补偿乙方从2016年10月1日起至延期正式开业时间止延期天数免租补偿，在乙方该月份支付房租金中予以减免等内容。 双方当事人确认，被告（反诉原告）陈国校向原告（反诉被告）宁波城隍商管公司支付款项如下：2016年4月18日，支付定金50000元；2016年5月28日，支付第一期租金141600元；2016年6月13日，支付保证金475000元；2016年7月29日，支付保证金100000元，合计766600元。 被告（反诉原告）陈国校租赁涉案房屋用于经营匹克城隍庙专卖店，该店于2016年7月23日开业经营，于2018年3月12日停止经营。2019年4月4日，双方当事人签署《商铺交接确认书》，对涉案房屋进行了交接验收。 被告（反诉原告）陈国校对原告（反诉被告）宁波城隍商管公司及本案案外人宁波誉凯投资发展有限公司于2018年3月14日向本院提起诉讼，以城隍商城未能在2016年10月1日正式开业为由诉请：解除涉案《房屋租赁合同》、《补充协议》、《特别约定协议》，返还租金、定金、保证金等各项费用合计766600元，支付三个月租金574800元作为违约金，赔偿装修损失344248元等，本院于2018年10月26日作出（2018）浙0203民初3272号民事判决书，驳回陈国校的诉讼请求。陈国校不服上诉，宁波市中级人民法院于2019年3月13日作出（2018）浙02民终4928号民事判决书，驳回上诉，维持原判。后，陈国校向浙江省高级人民法院提出再审，浙江省高级人民法院于2019年12月6日作出（2019）浙民审3549号民事裁定书，驳回陈国校再审申请。 本院认为，原告（反诉被告）宁波城隍商管公司与被告（反诉原告）陈国校签订的涉案《房屋租赁合同》、《补充协议》和《特别约定协议》，双方当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同均合法有效，双方当事人应当依约全面实际履行。2019年4月4日，双方当事人签署《商铺交接确认书》，对涉案房屋进行了交接验收，涉案《房屋租赁合同》、《补充协议》和《特别约定协议》终止履行，双方均认可，故本院确认涉案《房屋租赁合同》、《补充协议》和《特别约定协议》于2019年4月4日解除。 关于本案双方当事人是否违反涉案租赁合同约定的义务问题，原告（反诉被告）主张涉案房屋应自2018年5月1日起计租金，被告（反诉原告）未付租金等款项违约；被告（反诉原告）陈国校则认为，原告（反诉被告）未能依约确保城隍商城在2016年10月1日正式开业，2018年5月1日城隍商城且仅限于三楼美食城的试营业不属于正式开业，原告未将符合约定的经营场所交付被告（反诉原告）使用，已经构成根本违约，本案不能计租。本院认为，本案原告（反诉被告）宁波城隍商管公司不构成违约，被告（反诉原告）陈国校逾期付租构成违约，但原告（反诉被告）宁波城隍商管公司也应当承担一定减损责任。第一，双方当事人于2016年5月23日签订《房屋交接验收确认书》，对房屋进行交接验收，经双方现场核实确认，原告（反诉被告）宁波城隍商管公司移交的房屋符合合同约定的交付条件，被告（反诉原告）随后投入使用，被告（反诉原告）从未以该理由向原告（反诉被告）主张，涉案房屋无触发涉案租赁合同不符合约定的证据或安全事由发生，故本院认定原告（反诉被告）宁波城隍商管公司交付的房屋符合合同约定的条件。第二，被告（反诉原告）陈国校用于经营匹克专卖店而租赁的涉案房屋不在城隍商城内部，被告（反诉原告）专卖店外部的城隍商城的开业虽是计租的条件，但城隍商城的开业与否并不决定被告（反诉原告）的匹克专卖店能否经营，被告（反诉原告）的匹克专卖店于2016年7月23日开业经营至2018年3月12日停止经营的事实也已说明被告（反诉原告）的匹克专卖店具备经营条件。第三，双方在2016年5月21日签订的《特别约定协议》中约定原告（反诉被告）须确保城隍商场在2016年10月1日正式开业，若商场未能按照约定时间正式开业，则从2016年10月1日起至延期正式开业时间止予以免租补偿，可见双方已经预见到城隍商场延期开业的情形，并就补救措施达成了一致意见，城隍商场是否延期开业已经不成为原告（反诉被告）违约的条件。第四，对于城隍商场试营业与开业的性质即城隍商场是否开业认定上，本院认为，试营业作为与正式营业关联的概念，根据商业惯常，商家固然会提出试营业及正式营业这两个概念，在这两个阶段消费者的待遇通常也有一些差异，但无论试营业与正式营业，在实质上均表示商家已经面向公众消费者营业经营，而开业的语意应理解为开始营业，故无论试营业与正式营业，只要满足面向公众消费者营业经营的实质条件，均属开业的法律意义之内。本案中原告（反诉被告）已经通过照片、网络新闻信息等方式证明了其管理的城隍商城于2018年5月1日开业，故该日在法律上应该认定为城隍商城的正式开业日，并根据涉案租赁合同的约定，该日可以作为计租日。第五，被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）管理的城隍商城于2018年5月1日仅有三楼美食城试营业，一楼二楼尚未经营，以及只有约占城隍商城四分之三的区域通过消防验收、消防检查合格，范围上不满足城隍商城开业条件，本院认为，开业仅系商户面向公众消费者开始营业的一种单方宣示，只要非商户零参与的特例下，并无此外关于开业的面积、范围及商户数量等要求，涉案租赁合同中也并无开业面积达到多少、商户需进驻城隍商城数量等条件的限制或约定进而构成原告（反诉被告）的义务，原告（反诉被告）的证据已证明其管理的城隍商城已经开业，消防安全管理机关的行政许可更为原告（反诉被告）的开业提供了行政管理上的合法性，故被告（反诉原告）的主张本院不予支持。第六，被告（反诉原告）另提交了城隍商城三楼的城隍美食城于2018年11月1日停业的相关“通知”照片、“通告”照片拟佐证城隍商城经营时间上不满足开业条件，该主张与城隍商城开业以来各楼层均有商户持续经营的客观事实不符，原告（反诉被告）也提供了部分商户持续经营的证据，故被告（反诉原告）的主张本院不予支持。第七，本案双方签署《商铺交接确认书》，即解除租赁合同关系，解除行为是基于双方平等自愿协商解除，原告（反诉被告）在相关租赁合同的履行、终止过程中并无违约。第八，本案中，原告（反诉被告）已履行交付符合合同约定条件的房屋的义务，而被告（反诉原告）则对于商铺地点的选择、商铺周边的商业氛围等情况应予以预见，对盈利情况应承担市场风险。又综观案件过程，被告（反诉原告）从2016年7月23日开业经营至2018年3月12日停止经营后、在本院（2018）浙0203民初3272号案件与宁波市中级人民法院（2018）浙02民终4928号案件诉讼期间均未对由其占用、甚至未使用的涉案房屋作出及时、适当地处置，该风险应由被告（反诉原告）承担。但是，作为出租人的原告（反诉被告）知晓作为承租人的被告（反诉原告）已经搬离房屋，并已向法院提起诉讼解决双方纠纷，任由房屋闲置，未采取措施防止损失扩大，对涉案房屋的招商运营的费用损失也有责任，根据公平原则，本院依照被告（反诉原告）租金损失酌定原告（反诉被告）承担30%。 关于双方当事人款项上的诉讼请求，本院分为关于租金、保证金、违约金的支付请求，物业费、水费、电费的支付请求，涉案商铺装修损失赔偿请求三类予以阐述： 1.租金、保证金、违约金的支付请求 关于本案涉案房屋的租金，根据前述理由，本院支持原告（反诉被告）自2018年5月1日开业起对被告（反诉原告）计租。被告（反诉原告）退回租金的主张本院不予支持。原告（反诉被告）在诉状中主张以租金191600元/月计算，符合合同约定和法律规定。此外，双方在《补充协议》中有自2016年6月1日至2016年8月31日期间共三个月为免租期，但该三个月的免租约定期间特定，根据《补充协议》约定实际系装修期免租，本案自2018年5月1日开业起对被告（反诉原告）计租，该三个月期间在于2018年5月1日之前，故该三个月的租金不能减免。另，《补充协议》中又有自2017年9月1日起至2018年8月31日期间原告（反诉被告）同意补偿被告（反诉原告）一个月免租的约定，约定适用期间效力及于2018年5月1日开业之后，故该一个月的租金可以减免。 关于本案涉案房屋的保证金，被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）双倍返还保证金115万元，原告（反诉被告）则主张保证金予以没收归其所有。本院认为，原告（反诉被告）无被告（反诉原告）主张的“干涉妨碍乙方的正常经营”的情形，无其他违约情形，被告（反诉原告）主张双倍返还保证金115万元的请求没有法律和合同依据，且被告（反诉原告）曾就返还保证金等事宜提起诉讼，本院作出的（2018）浙0203民初3272号民事判决书及宁波市中级人民法院作出的（2018）浙02民终4928号民事判决书均驳回其诉讼请求，被告（反诉原告）又就双倍返还保证金事宜提起反诉，无新证据、新事实以支持其主张，本案中责任认定事实相比前案并未改变，故对被告（反诉原告）双倍返还保证金115万元的诉讼请求，本院不予支持。此外，涉案合同中关于保证金不予退还作为赔偿的约定应适用保证金予以抵扣未付租金等损失，原告（反诉被告）关于直接没收归其所有的主张本院也不予支持。 关于本案涉案房屋的违约金，原告（反诉被告）主张按照月利率2%标准，以各月应缴纳的租金为基数，计算相应租金的违约金至被告实际清偿之日止，本院认为，鉴于被告（反诉原告）自2018年5月1日起未实际使用涉案房屋，以该月利率2%计算的应付租金违约金过高，同时被告（反诉原告）抗辩不必付租，考虑本案实际情况，平衡当事人利益，本院酌定，2019年8月19日前的租金违约金按照中国人民银行同期贷款基准利率计付，自2019年8月20日起至实际付清之日止的租金违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。 由上，被告（反诉原告）陈国校向原告（反诉被告）宁波城隍商管公司支的应付租金经一个月的租金减免，已付的定金、第一期租金、保证金合计766600元抵扣，损失比例的分担后，被告（反诉原告）还需支付原告（反诉被告）817992元。 2.物业费、水费、电费的支付请求 关于原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）支付缴物业费36828元、水费69507元、电费520元，原告（反诉被告）未提供物业费、水费、电费实际缴费凭证等相应证据，请求被告（反诉原告）支付证据不足，故本院对原告（反诉被告）该项诉讼请求不予支持，原告（反诉被告）可另行主张。 3.涉案商铺装修损失赔偿请求 关于被告（反诉原告）反诉请求原告（反诉被告）赔偿涉案商铺装修损失344248元，同上述保证金支付请求的判决理由，原告（反诉被告）无违约事实，被告（反诉原告）的主张没有法律和合同依据，且被告（反诉原告）曾就装修损失等事宜提起诉讼，被本院及宁波市中级人民法院均驳回其诉讼请求，被告（反诉原告）又就装修损失事宜提起反诉，无新证据、新事实以支持其主张，本案中责任认定事实相比前案并未改变，被告（反诉原告）的装修支出属于其自负的经营风险，故对被告（反诉原告）要求赔偿装修损失344248元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）宁波明州一三七一城隍商业经营管理有限公司与被告（反诉原告）陈国校签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》和《特别约定协议》于2019年4月4日解除； 二、被告（反诉原告）陈国校向原告（反诉被告）宁波明州一三七一城隍商业经营管理有限公司支付自2018年5月1日至2019年4月3日期间的租金817992元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告（反诉原告）陈国校向原告（反诉被告）宁波明州一三七一城隍商业经营管理有限公司支付违约金，截止2019年4月3日为29798.28元，2019年4月4日至2019年8月19日期间以817992元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率计付，自2019年8月20日起以817992元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计至实际付清之日止，于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回原告（反诉被告）宁波明州一三七一城隍商业经营管理有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）陈国校的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×迟延履行期间）。 本案本诉部分案件受理费25470元，由原告（反诉被告）宁波明州一三七一城隍商业经营管理有限公司负担13192元；被告（反诉原告）陈国校负担12278元。反诉部分案件受理费10006元，由被告（反诉原告）陈国校全部负担。原告（反诉被告）宁波明州一三七一城隍商业经营管理有限公司共计负担13192元，被告（反诉原告）陈国校共计负担22284元，于本判决生效之日起十日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 长  任啸雷 人民陪审员  李 硕 人民陪审员  冯莉莉 二〇二〇年三月九日 代书 记员  马佳玲 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。