四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20630号 上诉人（原审罗川）：罗川，男，1981年4月4日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被上诉人（原审晨辉公司）：成都晨辉汽车有限公司，住所地：成都市高新区西部园区西北片区。 法定代表人：陈明，董事长。 委托诉讼代理人：张强，男，公司员工。 上诉人罗川因与被上诉人成都晨辉汽车有限公司（以下简称“晨辉公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初9815号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 罗川上诉请求：改判支付租金金额为34150.4元，违约金金额为6830.08元。事实与理由：一上诉人与晨辉公司签订合同的时间为2015年8月19日，起算时间与订立合同时间不相符，计租时间应当从2015年10月1日起算。二、根据租赁条款的约定，上诉人应当享有相应的免租期。三、根据上诉人的缴纳电费记录，最后一次缴费时间为2016年11月9日，实际离场日期为2017年3月21日，租金计算截止日期应当为2017年3月21日。 晨辉公司辩称，针对租金起算日期的问题，合同虽然约定的是5月1日，但实际支付租金是10月1日，5月1日至10月1日是免租期。开业时间是10月1日，正式计租时间是10月1日，但是交付物业是5月，前5个月没有计算租金，就应当计算在第一年的免租期内，票据上也注明了扣除免租期，罗川应当按照扣除免租期进行交租，一审判决中也是抛开免租期进行计算的。罗川未按照合同约定提前撤场属违约行为，对于其主张的2017年12月31日离场也应当承担举证责任。 晨辉公司向一审法院起诉请求：一、解除合同，罗川支付拖欠晨辉公司的租金81960.96元及违约金24588.288元；二、罗川承担本案诉讼费。 一审法院查明事实：一、2015年8月19日，晨辉公司与罗川签订了《物业租赁合同》，约定罗川租赁晨辉公司位于成都市高新西区68号晨明?爱家居总部港项目2号楼第4层第4Ｂ40号物业。合同约定：租赁期限为36个月，即从2015年5月1日起至2018年4月30日止。租金为3415.04元／月，签订合同当日，罗川向晨辉公司支付首期物业租金10245.12元，以后须于每半年租金到期时提前15天按时向晨辉公司缴纳。本合同有效期内，除双方另外达成约定外，任何一方单方终止、解除本合同，均视为违约，违约方应向守约方支付违约金，违约金按本合同租金总额的20%计算收取。 二、前述合同备注中还载明：本合同有效期内，晨辉公司同意给予罗川免交第一个合约年总计六个月、第二个合约年总计四个月，第三个合约年总计零个月的物业租金及运营管理费的承租优惠。 三、合同签订后，罗川向晨辉公司缴纳了首笔物业租金10245.12元（扣减双方约定的第一个合约年度6个月的免租期后，其租金系自2015年11月1日起算，该部分租金即为2015年11月1日至2016年1月31日期间共计三个月的租金）。 四、晨辉公司主张，罗川于2017年12月31日单方面从晨辉公司的物业退场。罗川则认为其于2017年3月20日退场，但无任何证据能够证明。 五、于一审庭审中，对于晨辉公司提出的解除合同的诉请，罗川予以同意。 结合双方的诉辩主张及一审查明的事实，一审法院认定如下：关于晨辉公司要求解除双方的物业租赁合同的主张。一审法院认为，由于罗川于庭审中已表示同意解除合同，故一审法院对晨辉公司的该部分主张予以支持，确认晨辉公司与罗川之间的物业租赁合同已解除。 关于晨辉公司要求罗川支付拖欠晨辉公司的租金81960.96元的主张。一审法院认为，晨辉公司、罗川双方签订的《物业租赁合同》是双方当事人在平等、自愿、协商基础上所签订的合同，合同内容清楚、条款明确应属有效合同，合同签订后就应当自觉履行。晨辉公司在上述合同签订后，如约将罗川所租赁的房屋交付罗川使用，已完全履行了合同的交付义务，而罗川在合同约定的租赁期间，未按合同约定的期限交付房屋租金。在租赁合同有效期内，罗川作为承租人不履行合同义务并撤场，晨辉公司有权要求罗川支付房屋租金。关于撤场时间，罗川作为承租人，应当对其在租赁合同有效期内提前撤场的时间承担举证责任，但罗川未举证证明其具体的撤场时间，故一审法院对晨辉公司陈述的撤场时间予以采信，即认定罗川于2017年12月31日撤场。另，晨辉公司主张的欠付租金包含双方于合同中约定的第二个合约年4个月的免租期租金，对该部分租金，本案合同虽未约定因罗川违约导致合同解除的情况下应向晨辉公司补足免租期内的相应租金，但罗川在合同年度内未支付租金，且导致本案合同解除的根本原因为罗川未按约支付租金和提前撤场，在此情况下，罗川还享受该合同年度内的免租期，有违诚实信用原则。综上，扣减第一个合约年度免租期以及罗川已缴纳的租金，罗川还应支付晨辉公司2016年2月1日至2017年12月31日期间共计23个月的欠付租金78545.92元。 关于晨辉公司要求罗川支付违约金24588.288元的主张。一审法院认为，晨辉公司依据合同约定的“违约金按本合同的租金总额的20%计算并收取”进行主张。一审法院根据晨辉公司受到的损失、截至法庭辩论终结时罗川尚未履行等因素，确定违约金以欠付租金78545.92元的20%计算，即15709元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除晨辉公司与罗川于2015年8月19日签订的《物业租赁合同》；二、罗川于判决生效之日起十日内支付晨辉公司租金78545.92元及违约金15709元；三、驳回晨辉公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1215元，由罗川负担（此款晨辉公司已预交，罗川应当在支付前述款项时一并向晨辉公司支付此款）。 二审中，晨辉公司没有提交新证据。罗川提交其2016年11月9日购买51元电量的记录及购买电量的视频，在视频中，罗川表示其已经停业了，同时显示罗川所租赁经营的店铺为一户一表。罗川拟证明其最后一次购电时间及退场时间。晨辉公司对购电记录真实性不予认可，但认可视频真实性，确认视频中罗川的支付对象为其工作人员。本院认证认为，虽然罗川提交的购电记录系复印件，但在视频中亦展示了该记录及其出具过程，故本院对罗川提交的证据的真实性予以确认，对其关联性及证明力将综合认定。 二审另查明，《物业租赁合同》2.2.1条约定，租期起算日约定为2015年5月1日，但最终以发出的书面《租户入场通知》或公告、函件中规定的物业交付日及租期起算日期为准；3.2.3条双方约定2015年5月1日为租金起算日；同时备注约定承租人享受的承租优惠，须按照出租方指定的支付方式及支付周期执行。二审中，晨辉公司认可案涉项目实际开业时间为2015年10月1日。 经二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，案涉《物业租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同义务。承租方已事实上离场，双方均同意解除合同，故合同已实际解除。本案争议焦点在于：1、晨辉公司是否存在违约情形，是否应承担违约责任；2、第二年的免租期罗川是否应支付租金；3、案涉租赁合同的计租起算期；4、罗川的离场时间。 关于晨辉公司是否存在违约情形。罗川认为，案涉商场管理混乱，出租方私自缩短营业时间、无故关灯断电，租金不开具发票，未按照约定统一收银、场地未经消防验收且使用工业用地修建商场，造成承租方无法办理营业执照，其行为均构成违约，故陈晓东有权解除合同。对此本院认为，一审中，罗川未提交证据证明对方擅自缩短了营业时间、无故关灯断电，故其相应主张缺乏事实依据；因合同中并无关于开具发票和统一收银的约定，且即便对方存在该情形，亦不构成罗川可以自行退租解除合同的理由；罗川在一审中并未表示因对方场地未经消防验收、土地为工业用地而造成不能办理营业执照，也未举证证明其因该事由造成合同履行不能，故本院对罗川的该主张亦不予支持。因此，罗川关于晨辉公司存在违约情形的主张本院不予支持。 关于第二年的免租期罗川是否应当支付租金。本院认为，双方合同约定了承租人销售免租期优惠的条件为其按照出租方指定的支付方式及支付周期执行，因罗川未能按期支付后期租金，故其要求不支付第二年免租期租金的主张不符合双方约定，本院不予支持。 关于案涉租赁合同的计租起算期。本院认为，案涉合同中同时约定了计租日起从2015年5月1日起算以及以实际通知的开业时间为准。因该合同系出租方晨辉公司提供的格式条款，故应当作出不利于格式条款提供方的解释，即开业时间应当以通知为准。二审调查中晨辉公司认可了实际开业时间为2015年10月1日，且案涉合同订立时间为2015年8月，以2015年5月作为租期起算日期亦明显有悖等价有偿原则，故应当认定实际开业时间为2015年10月1日，故相应的计租日期应从2015年10月1日起计算。按照通常理解，免租期应当包含在租赁期当中，故免租期应从2015年10月1日起算。 关于罗川的离场时间。罗川在二审中提交了其缴纳电费的情况，相应证据中显示罗川经营场地为一户一表，在罗川已经提交初步证据的情况下，晨辉公司作为租赁场地的管理运营方，有义务举证证明罗川在其主张的离场时间2017年3月后的电费开支情况，在其未能举证证明的情况下，本院对罗川的主张予以采信，即认定罗川在2017年3月底离场。因此，在扣除第一年6个月免租期后，罗川应支付从2016年4月1日起至2017年3月31日止共计12个月的租金，其已支付了3个月租金，故还应支付剩余9个月租金30735.36元。一审判决对此认定不当，本院予以纠正。但罗川上诉请求为改判支付租金金额为34150.4元，违约金6830.08元，系其自行处分诉讼权利。 综上，上诉人罗川的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但部分法律适用不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初9815号民事判决第一项； 二、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初9815号民事判决第三项； 三、变更成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初9815号民事判决第二项为“罗川于本判决生效之日起十日内支付成都晨辉汽车有限公司租金34150.4元及违约金6830.08元”； 四、驳回成都晨辉汽车有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费减半收取1215元，由成都晨辉汽车有限公司承担115元，罗川承担1100元，二审案件受理费2156元，由成都晨辉汽车有限公司承担156元，由罗川承担2000元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 张卫敏 二〇二〇年三月二十五日 书记员 王小禹