湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初635号原告：刘继刚，男，1964年11月21日出生，汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：杨慧云，女，1963年11月11日，汉族，住湖南省冷水江市。被告：长沙铁路房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道179号长沙铁路科调大楼307房。法定代表人：冯国良，董事长。委托诉讼代理人：黎镇宇，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李翔，湖南如金律师事务所律师。原告刘继刚与被告长沙铁路房地产开发有限公司（以下简称铁路房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘继刚向本院提出诉讼请求：一、请求判令铁路房地产公司赔付合同约定的未如期办理好不动产权证书的违约金31897元；二、铁路房地产公司承担本案一审的全部涉讼费。铁路房地产公司辩称，一、商品房为铁路内部福利性房屋，铁路房地产公司行为不是市场盈利行为。二、导致逾期办证有第三人原因，是长沙市政府不动产政策调整造成的。三、铁路房地产公司提供的证据证明，房屋5年内不得转让，且长沙市政府有限购的措施，4年内商品房才能上市，刘继刚不会产生逾期办证的实际损失。四、约定的违约金过高，需调整至日万分之零点二。五、刘继刚产权证书已经办理，都已经拿到。即便应计算违约金，计算违约金的起止时间应当按照合同约定的交付时间后一年半或500个工作日截止到产权证登记的办证时间。六、刘继刚计算违约金的基数应当以实际购房款为基数，不应当包含物业费、维修基金等其他费用。经审理查明：2016年4月2日，刘继刚与铁路房地产公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定主要内容有：买受人购买的商品房座落于天心区，建筑面积为89.11㎡，单价为4117.12元／㎡，总房价366877元；买受人于合同签订之日支付146877元，剩余房款220000元申请公积金贷款；出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应在商品房交付后500个工作日内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，但若双方在本合同约定的交付日期即2016年6月30日前办妥房屋交接手续的，则办妥产权登记的期限为2016年6月30日后500个工作日内；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金；因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任；合同还对逾期交房、物业服务、房屋保修责任等事项进行了约定。合同签订后，刘继刚依约支付了购房款及物业专项维修基金、契税等其他相应费用。随后，铁路房地产公司向刘继刚交付了涉案房屋，并于2018年9月20日为刘继刚办理了不动产权登记。另查明，长沙市人民政府于2016年8月19日颁布长政发【2016】15号《关于实施不动产统一登记的通告》，决定在长沙城区范围内实施不动产统一登记，其中，2016年8月29日至2016年9月8日共11天停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务。再查明，广州铁路（集团）公司作出的广房发【2011】192号《关于公布的通知》第二十五条第（四）款规定，“为确保集团公司住房的开发建设，切实用于解决职工的住房因难和改善职工的住房条件，集团公司开发建设的住房坚持职工自住的原则。凡购买集团公司定向商品房，未满5年均不得直接上市转让或出租，5年内确需转让的，应按原购房价退回集团公司；购房满5年后，购房人上市转让住房的，须先向集团公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额，方可转让出售。”本院认为，双方签订的《长沙市商品房买卖合同》形式合法，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。刘继刚按约向铁路房地产公司支付了全部购房款项，但铁路房地产公司未按合同约定在规定期限内为刘继刚办理涉案房屋的权属证书，已构成违约，应承担相应的民事责任。现本院就双方争议的焦点，逐一评判如下：一、关于逾期办证的合理期限、起算时间基点、截止时间的认定问题。1、办证期限的认定。刘继刚援引司法解释，认为涉案房屋系现房，房屋权属证书的办理期限应为自合同订立之日起90日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”从第十八条第一款文义及上下文来看，90日的办证期限的适用是有顺位的，即在当事人对房屋权属证书办理期限没有约定的情形下，并且商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，房屋权属证书的办理期限才适用第十八条第一款第三项之规定自合同订立之日起90日。而在本案中双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第二十条明确约定“在商品房交付后500个工作日内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证”，办证期限应按照第十八条第一款第一项规定来认定，即合同约定的商品房交付后500个工作日内。2、逾期办证的起算时间基点。双方在合同第二十条第二款中约定“在商品房交付后500个工作日内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证”。现刘继刚系购买现房，本院依据双方合同约定确认2016年6月30日即为逾期办证的起算时间基点，故铁路房地产公司履行办证义务的期间为自2016年7月1日起500个工作日内，即2018年7月2日之前。综上，根据合法约定优先于法定的原则，本院对刘继刚主张逾期办证的时间从2016年7月2日起进行计算的主张不予支持。3、逾期办证截止时间的认定。本案中，双方在涉案合同第二十条第二、三款中对铁路房地产公司办理不动产权证的标准，已有明确约定即以登记为准。故应以长沙市不动产登记中心对涉案房屋的登记日期为被告履行完办证义务的时间。另，合同还约定“因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任”，该约定不违反法律规定，长沙市人民政府实施不动产统一登记的新政策并非被告促成，不动产登记机关停止办理不动产登记的11天不计算为被告的逾期办证时间。据此，经核算，铁路房地产公司的逾期办证时间应从2018年7月3日起计算至涉案房屋不动产权证登记之日即2018年9月20日止，共计79天，期间扣除11天，实为68天。二、关于违约金基数的问题。应以合同约定的刘继刚已付房款366877元作为违约金计算基数。三、关于违约金的计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》规定“对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”双方均未举证证明逾期办证的实际损失，也未举证证明在签订合同时双方预见或者应当预见因逾期办证的违约行为所造成损失的数额。同时由于涉案房屋系广州铁路（集团）公司统一开发，定向向广州铁路（集团）公司所属各单位各类职工销售的商品房，有一定职工福利。参照涉案小区其他业主已发生法律效力的判决书所确认的违约金计算标准，本院将违约金的计算标准酌定调整至按每日万分之零点二计算。综上，铁路房地产公司应支付刘继刚违约金499元（366877元×68天×0.02‰/天），刘继刚诉求中超过的部分，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项之规定，判决如下:一、限被告长沙铁路房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告刘继刚支付逾期办证的违约金499元；二、驳回原告刘继刚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费598元，减半收取299元，由原告刘继刚承担60元，由被告长沙铁路房地产开发有限公司承担239元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李俊才法官助理邓晔林二〇二〇年三月二十四日书记员  卜建文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。