西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终14517号 上诉人（原审原告）：贺某，女，1979年6月18日出生，汉族，住山西省运城市盐湖区。委托诉讼代理人：蒲先革，山西庆新平律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莉，山西庆新平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王某某，男，1979年7月15日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：苏丹，陕西信邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑某某，女，1986年12月9日出生，汉族，西安市儿童医院职工，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：苏丹，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：全垚，北京市盈科（西安）律师事务所实习律师。原审第三人：西安诚德房地产信息咨询服务有限公司，住所地西安市未央区。法定代表人：杨俊，该公司经理。委托诉讼代理人：江某某，男，1984年11月27日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。上诉人贺某因与被上诉人王某某、郑某某，原审第三人西安诚德房地产信息咨询服务有限公司（以下简称诚德公司）确认合同效力纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初4850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贺某的委托诉讼代理人蒲先革、张莉，被上诉人王某某的委托诉讼代理人苏丹，被上诉人郑某某的委托诉讼代理人苏丹、全垚，原审第三人诚德公司的委托诉讼代理人江某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺某上诉请求：1、撤销一审判决，改判王某某与郑某某通过诚德公司签订的《西安市XX房XX居间合同》无效；2、一、二审诉讼费由王某某、诚德公司承担。事实与理由：本案涉案房屋系贺某与王某某的夫妻共同财产，没有任何证据证明产权登记证上只有王某某一人的名字。贺某在一审中主张房屋销售价格低于成本价，非一审法院认定的市场价。贺某与王某某于2010年购买的涉案房屋价格为591073元，交纳房屋专项维修资金13302.3元，办证费用9026元，共计613401.3元，装修花费40000元，加上银行的贷款利息已超出了房屋销售价格650000元。故一审认定贺某某未提交证据证明房屋销售价格明显低于市场价，应承担举证不能的法律后果，系认定事实错误。3、一审法院适用法律错误，本案应适用《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定，郑某某作为成年人，要求王某某提供婚姻状况、产权共有状况等信息，并要求共有人到场签字或提供共有人的授权；郑某某仅支付3万元就居住至今，没有支付合理对价；本案房屋尚为郑某某办理产权登记手续，郑某某不符合善意取得，故而合同无效。另外，审理本案的赵兴华法官系审理郑某某诉王某某房屋买卖合同纠纷案的法官，与本案有利害关系应回避而未回避。郑某某辩称，1、民事诉讼法规定的审判人员与案件有利害关系，是指审判人员与案件权利义务具有法律上的利益关系，贺某所称的理由不是法定回避理由。2、涉案房屋产权登记证明明确记载房屋登记在王某某名下，且西安市莲湖区人民法院对该房屋进行查封的执行裁定也已经说明。3、贺某称其2010年买房价格59万元，现出卖给郑某某价格为65万元，该价值明显高于贺某当时买房的市场价，故郑某某提出房屋销售价格明显低于成本价的主张不成立。在另案庭审中，王某某及诚德公司均表示贺某对王某某出卖涉案房屋为夫妻共同意思表示；另外，2017年贺某转账给王某某让其提前偿还银行贷款，也可看出贺某对出卖房屋完全知情；2017年7月14日王某某向郑某某家属发送短信显示：“我和家里商量的十万”，通过上述事实完全有理由相信贺某对其丈夫王某某出卖涉案房屋的行为知情。现贺某以不知买方情况，对出卖行为反悔，违背了诚实信用原则。综上，一审法院适用法律正确，应予维持。王某某称其认可上诉人贺某的请求和理由。涉案房屋出售时未经贺某同意和授权，诚德公司也要求提供贺某的授权，但王某某依照未提供，王某某系在贺某未同意和未收取的情况下出售的涉案房屋。诚德公司称其没有意见，请求依法判决。原告贺某向一审法院起诉请求： 1、依法确认被告王某某与被告郑某某通过第三人诚德公司签订的《西安市XX房XX居间合同》无效；2、由三被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：贺某与王某某系夫妻，涉案房屋为二人夫妻共同财产。2016年12月21日，王某某委托案外人陈某某与郑某某及诚德公司签订《西安市XX房XX居间合同》一份，约定王某某将位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX室房屋售予郑某某。合同签订当日，郑某某向王某某的委托代理人陈某某支付购房定金30000元，王某某将涉案房屋交付郑某某居住使用。同时，郑某某向诚德公司缴纳了中介费、担保费、按揭、评估费、过户费、抵押登记等费用，诚德公司向郑某某出具收款收据。2017年7月14日，王某某拟向购买涉案房屋时办理按揭贷款的西安银行提前清偿贷款，要求郑某某向其支付100000元，双方协商未果。2017年7月25日，西安市房地产管理部门将涉案房屋登记至王某某名下。2017年8月21日，原告贺某通过其名下工商银行账户向王某某名下西安银行还贷账户转入115000元用于提前偿还剩余购房贷款。购房贷款结清后，西安银行为按揭房屋办理了解除抵押手续。之后，郑某某要求王某某继续履行合同办理房屋过户事宜，王某某和贺某均不再同意将涉案房屋售予郑某某。2018年7月5日郑某某诉至本院，要求王某某、贺某协助办理房屋过户登记手续。本院经审理，作出（2018）陕0104民初5926号民事判决书，判决郑某某向王某某、贺某支付剩余购房款620000元，王某某、贺某在收到上述购房款后协助郑某某将涉案房屋过户至郑某某名下。一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。依据上述司法解释，处分权的欠缺不影响买卖合同的效力。本案中，涉案房屋虽为贺某与王某某的夫妻共同财产，但产权登记证上仅记载了王某某一人，结合合同履行情况，可认定郑某某有理由相信王某某对涉案房屋具有完全处分权。王某某与郑某某及诚德公司签订的房屋买卖合同，系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效。现贺某以王某某未经其他权利人同意无权处分涉案房屋为由，要求确认合同无效，于法无据，不予支持。另贺某某未提交证据证明王某某与郑某某协商确定的房屋销售价格明显低于市场价，应承担举证不能的法律责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：驳回原告贺某要求确认被告王某某与被告郑某某及第三人西安诚德房地产信息咨询服务有限公司2016年12月21日签订的《西安市XX房XX居间合同》无效之诉讼请求。案件受理费10300元（原告已预交），由原告贺某负担。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据当事人争讼情况及本案庭审情况，总结本案争议焦点为：王某某与郑某某、诚德公司于2016年12月21日签订的《西安市XX房XX居间合同》的效力。贺某以涉案房屋系其与王某某的夫妻共同财产，王某某未征得其同意的情况下擅自将夫妻共有的房屋处分，严重侵害了贺某的合法权益为由，认为本案应适用《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定，认定王某某与郑某某、诚德公司签订的合同无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该条款系对无处分权人处分他人财产经权利人追认或者订立合同后取得处分权合同有效的问题。在《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》出台前，理论界和司法界对该条款的定义为效力待定合同条款。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》于2012年7月1日起施行，该司法解释第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”该司法解释对于处分权欠缺所缔结的合同的效力，不因处分权欠缺而为无效。因此，2016年12月21日，王某某与郑某某、诚德公司签订的《西安市XX房XX居间合同》系各方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，贺某主张无效的理由不能成立。关于贺某主张本案还应适用《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定的理由。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”该法律规定系对共有权人处分共有财产的规定，但并未对无权处分作出规定，关于无权处分的规定本院上述观点已经进行了论述；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”该法律条文系对于物权的追及权及善意取得方面的规定，与合同效力无关。故上诉人贺某的上述主张理由，不能成立。贺某上诉主张一审违反法官回避原则，程序违法一节，经查，贺某主张的理由非法定回避理由，其该上诉理由，不能成立。综上所述，上诉人贺某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由上诉人贺某负担。本判决为终审判决。    审判长  朱筱滢    审判员  杨晓昱    审判员  辛娟 二〇二〇年三月六日 （院印）书 记 员 胡雨欣