江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3332号 上诉人（原审被告）：傅友平，男，1977年11月11日出生，汉族，住江西省南昌市新建县。 委托诉讼代理人：涂支劲，江西京九律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：叶胜华，男，1981年2月20日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：罗伟，江西添翼律师事务所律师。 上诉人傅友平因与被上诉人叶胜华租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌经济技术开发区人民法院（2019）赣0192民初1380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 傅友平上诉请求：1.撤销（2019）赣0192民初1380号民事判决，依法驳回叶胜华的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由叶胜华承担。事实和理由：一审判决事实认定不清、适用法律错误。1、一审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一项：“租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”，而判决双方所签订的合同终止，这一事实认定明显不清，使用法律错误，该条司法解释所说的“查封”指的是终局性的查封，也就是说查封后无法撤销，可是本案中的查封仅仅是临时性的查封，临时性停业，整改合格后可继续营业，叶胜华没有进行任何的整改，在一审中也没有任何证据证明其查封后采取了积极的整改和补救行为，并且得到消防大队确定是由于所涉案房屋属性（农用房）而办不了消防合格证的回复。相反，傅友平却有新证据证明在同样经营情况下完全可以办理消防合格证，该案能否办理消防合格证完全与涉案房屋属性无任何关系，是叶胜华为了解除合同编的借口。2、叶胜华完全是在偷换概念，本案中双方于2015年11月27日签订租赁合同，约定：叶胜华在承租期间应遵守国家和地方法律法规，合法经营，所发生的一切法律纠纷，由其全面负责，傅友平概不负责；如叶胜华中途单方中止合同，则傅友平不退租赁押金并收回本店。叶胜华为达到返还保证金，同时又不用承担违约责任的目的，借消防大队临时查封、涉案房屋属性向法院起诉。3、按照消防大队的整改要求，叶胜华是知道可以整改合格继续经营的，但是不舍投入几十万元的整改资金，又以案涉房屋是农用房为由，叶胜华没有办法办理相关手续，进而没有办法拿到消防合格证向法院主张解除合同，拿回保证金。而事实是傅友平投入几十万元的资金，对涉案房屋进行了消防工程的建设施工，正在办理消防合格证。综上，请求二审法院支持傅友平的上诉请求。 叶胜华公司辩称，本案一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，傅友平上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回诉请。 叶胜华向一审法院起诉请求：1、请求判令房屋租赁合同自2019年4月25日解除；2、请求判令傅友平返还租房押金伍万元整；3、请求判令傅友平赔偿叶胜华停业损失，损失为一个月租金，即18000元；4、诉讼费、保全费、鉴定费等由傅友平承担。 一审法院认定事实：2015年11月27日，傅友平（出租方、甲方）与叶胜华（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定傅友平将位于昌北xxxx大道(xx号)房屋租赁给叶胜华，租赁期限从2015年12月1日起至2020年9月30日止，2015年12月1日起至2015年12月31日止为装修免租期；自2016年1月1日起至2018年12月31日，租金为每月17000元；自2019年1月1日起至2020年9月30日，租金为每月18000元。双方约定每月1号支付当月租金，并约定租房保证金为50000元，在双方解除租赁关系后，乙方结清所有相关费用，保证金全额退还乙方。合同第六条约定：本酒店为装修好后附带部分设施租赁给乙方经营，乙方约定将改为足浴养生会所，乙方如需再次装修，必须确保房屋安全，一切费用由乙方自己承担。第九条约定：由于甲方是转租，甲方必须保证在该合同期内有转租权，甲方与原房东之间的任何纠纷不得影响到乙方的利益，若因此造成的损失由甲方全部承担。2015年12月1日，叶胜华按合同约定向傅友平支付保证金50000元，傅友平向叶胜华出具了《收条》予以确认。2019年4月25日，南昌经济技术开发区公安消防大队对案涉房屋（南昌经济技术开发区xx足浴店）出具了《临时查封决定书》，决定书载明案涉房屋存在下列火灾隐患：1、未经开业前检查合格擅自投入使用；2、只有一个疏散楼梯。消防大队依法对该房屋进行了查封，查封期限为2019年4月25日14时至2019年5月25日14时，并责令其立即整改火灾隐患，整改后经消防大队检查合格方可解除查封。叶胜华在该房屋被查封后向相关部门了解发现，该房屋系农用房而非商业用房，无法通过办理相关消防许可手续，故叶胜华为维护其合法利益，诉至法院，望判如所请。 另查明，叶胜华承租期间租金交付至2019年5月1日。2019年5月17日，傅友平在叶胜华腾房后将出租房屋上锁收回。 一审法院认为，叶胜华与傅友平签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，合同对双方均具有约束力，双方均应按约定全面履行各自的义务。合同签订后，叶胜华依约向傅友平支付了保证金50000元和房屋租金，后因案涉房屋存在火灾隐患，2019年4月25日被南昌经济技术开发区公安消防大队予以查封，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一项规定：“租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。”且叶胜华于2019年5月17日已搬离案涉房屋，傅友平已上锁收回，双方已经就解除涉案房屋租赁合同达成共识，故一审法院认定涉诉租赁合同已于2019年4月25日解除。 关于叶胜华主张案涉房屋性质为农民自建房，改变使用性质为经营性用房，未办理相关规划、建设许可证，导致无法办理消防验收证而被消防部门查封，而傅友平辩称案涉房屋能够申请办理消防手续，系叶胜华怠于办理而导致的不利结果，叶胜华单方终止合同，且未按合同约定支付租金（2019年5月至7月的房租），故不应退还房屋押金。一审法院认为，庭审中傅友平认可案涉出租房屋系农民自建房，根据南昌市人民政府下发的《关于深化消防简政放权优化服务工作的通知》[洪府字（2018）1号]文件第一条第3点载明：“在城市、镇、乡、村庄规划区内的改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）工程，申请消防设计审核或备案的，申请人要提供原有建筑的规划许可证或者产权权属证明，查验是否改变原规划用途。建筑规划用途分类按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）的‘城市建设用地分类和代码表’（见附件）确定，用途在‘大类’内部变更用途的改建工程，收存建设工程原有的规划许可证或产权权属证明；用途在‘大类’之间变更用途的改建工程，应当要求建设单位提供与新用途相符的规划许可证。特殊情况下，不能提供建设工程规划许可证明文件的，可提供县级以上城乡规划主管部门或者县级以上人民政府（含县级人民政府办公室）提供的正式文件、会议纪要以及其他同意其改变使用用途的书面证明材料代替。”第4点载明：“在城市、镇、乡、村庄规划区外村（居）民自建住宅改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）工程，申请人不能提供建设工程规划许可证明文件的，应当提供房屋的产权证明文件以及乡镇政府、街道办事处出具的用途变更证明材料。”一审法院认为，无论案涉房屋属于规划区内还是规划区外，其变更用途、进行改建的工程均应经过相关部门同意和办理相关审批手续，而本案中，傅友平作为案涉房屋的承租人，其未能提供证据证明属于农民自建房的案涉房屋经过相关部门的审批许可，即按酒店的经营方式装修改建作经营性房屋使用，后又将该房屋转租给叶胜华用于经营性使用，导致叶胜华在使用期间因该房屋不符合消防验收标准并查封而无法经营，致使叶胜华的合同目的无法实现，租赁合同解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故叶胜华不存在未支付租金的违约事由，故对傅友平的上述抗辩意见，一审法院不予支持。本案中，双方签订的租赁合同明确约定在双方解除租赁关系后，傅友平应当将租房押金全额退还给叶胜华，故对叶胜华要求傅友平返还租房押金50000元的诉请，合理合法，一审法院予以支持。 关于叶胜华要求傅友平赔偿停业损失即一个月租金的诉请。一审法院认为，叶胜华未提供证据证明查封案涉房屋造成其损失的大小，且叶胜华作为次承租人，对租赁房屋的性质未尽合理审查义务亦存在一定的过错，故对叶胜华的该项主张，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、叶胜华与傅友平签订的《租赁合同》于2019年4月25日解除；二、傅友平于判决生效之日起十日内返还叶胜华租房押金50000元；三、驳回叶胜华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，减半收取计750元，由叶胜华负担199元，傅友平负担551元。 本院二审期间，傅友平向本院提交新证据如下： 证据一：营业执照1张、消防安全检查申请受理凭证4张，拟证明傅友平在涉案房屋开了一家一样的足疗店，并且能够办理消防合格证；证据二：下罗工商分局盖章证明1张，拟证明叶胜华是明知涉案房屋是农房，即使是农房也不影响办理相关的证件；证据三：南昌市经济技术开发区消防救援大队出具的不同意投入使用、营业决定书3份、消防安全检查合格证1张，拟证明经开区的消防大队下达临时整改通知后，傅友平积极整改，最后验收通过并办理了消防合格证；证据四：房屋建筑和市政设施基础工程设计文件审查合格书1份、江西省建科工程咨询有限公司审查表4张、江西省非特殊建设工程竣工验收消防备案表1份，拟证明办理消防安全检查合格证经过建筑消防审核并取得了设计文件审查合格书，也经过住建部门备案。叶胜华的质证意见为：对证据一中营业执照的真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，该证据与本案无关且不能证明原合同履行时涉案房屋符合消防条件；对消防安全检查申请受理凭证的真实性无异议，合法性、关联性、证明目的均有异议，叶胜华无法确认傅友平向消防部门所提供材料的真实性、合法性，且该证据仅仅为受理凭证并不具有结果性，无法达到证明目的。对证据二的真实性无异议，合法性、关联性、证明目的有异议，傅友平并未将该证据出示过给叶胜华，也不能证明叶胜华知晓该房屋性质，且在租赁合同当中双方明确约定该房屋为经营性质用房，村委会和市场监督局并不具备同意农民自建房转为经营性用房的资格。对证据三的合法性、真实性没有异议，关联性和证明目的有异议，消防安全检查合格证并不能单独证明涉案建筑物符合经营使用的全部法律要求，根据消防法规定建筑物投入进行使用还应当有消防建筑规划，还要经过建筑消防设计以及建筑消防审核，傅友平并未提供相应证据。且该证据所取得的时间是一审判决之后，并不能证明在合同履行期间以及一审审判期间涉案建筑物符合法律法规所要求的经营条件。对证据四中的房屋建筑和市政设施基础工程设计审查合格书的三性有异议，该合格书是江西省建科工程咨询有限公司出具的，并非政府机关不具有政府机关审查的法定效力，不能达到证明目的；江西省建科工程咨询有限公司审查表，同样是企业所出具的，不具有政府审查的法定效力，且审查表上并未注明所审查建筑的具体位置地址，仅有一个名称，不能达到证明目的；江西省非特殊建筑工程验收备案表，该证据的三性均有异议，只能证明竣工验收材料备案并不能证明涉案建筑符合从民用建筑转为经营性用房的全部合法性。 经双方举证质证，本院对傅友平提交的证据认定如下：证据一、证据二、证据三、证据四相互印证，证明了傅友平按照消防部门的整改通知积极整改后办理了消防安全检查合格证，可以作为认定事实的依据予以采信。 本院经审理查明：2019年8月20日南昌经济技术开发区xxx足浴店注册登记，经营者为傅友平，经营范围为足浴服务。2019年12月20日南昌经济技术开发区xxx足浴店取得洪经消安检字【2019】第0041号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。本院查明的其他事实与一审查明的一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，傅友平、叶胜华签订的租赁合同，合法有效，对双方均具有约束力。叶胜华按约向傅友平支付保证金50000元和房屋租金，傅友平亦交付涉案房屋。2019年4月25日涉案房屋被南昌经济技术开发区公安消防大队予以临时查封，要求整改火灾隐患。叶胜华在涉案房屋查封后，未积极整改，并于2019年5月17日搬离涉案房屋。根据租赁合同第六条约定：本酒店为装修好后附带部分设施租赁给叶胜华（乙方）经营，乙方约定将改为足浴养生会所，乙方如需再次装修，必须确保房屋安全，一切费用由乙方承担。消防大队要求涉案房屋整改火灾隐患，应由叶胜华负责，临时查封并不当然导致涉案房屋无法继续使用。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一项规定“租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”，认定涉案合同于2019年4月25日解除，处理不当，合同解除时间应为双方认可的叶胜华实际搬离的时间即2019年5月17日。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，叶胜华未提供证据证明其经营足浴养生会所前依法办理了相关的消防手续，在消防大队下发临时整改通知书后，也未积极履行整改义务，其在一审中诉称经其向相关部门了解，涉案房屋系农用房无法办理相关消防许可手续，亦未提供有效证据予以证实，应承担举证不能的责任。相反，傅友平在收回涉案房屋积极整改后取得消防安全检查合格证，证实涉案房屋并非不能办理消防许可证从而导致租赁合同目的不能实现。根据租赁合同第八条约定：在租赁期间，乙方不得再次转租本店，如经甲方发现再次转租，甲方有权没收租赁押金并中止合同收回本店。如乙方中途单方面中止合同，则甲方不退租赁押金并收回本店。叶胜华中途搬离涉案房屋属单方面中止合同，按合同约定傅友平无需退还押金50000元。一审法院认为需全额将押金退还叶胜华，处理不当，本院予以纠正。 综上所述，傅友平的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审法院处理部分不当，应予以部分纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更南昌经济技术开发区人民法院（2019）赣0192民初1380号民事判决第一项为叶胜华与傅友平签订的租赁合同于2019年5月17日解除； 二、撤销南昌经济技术开发区人民法院（2019）赣0192民初1380号民事判决第二、三项； 三、驳回傅友平的其他上诉请求。 一审案件受理费1500元，减半收取750元，由叶胜华负担；二审案件受理费1550，由傅友平负担300元，叶胜华负担1250元。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 俞志翀 审 判 员 王革生 二〇二〇年三月二十日 法官助理 吁拉拉 书 记 员 朱 谦