福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0603民初237号 原告：漳州市安晟物业服务有限公司，住所地福建省漳州市芗城区南昌路香格里拉-观园2幢301号。统一社会信用代码：913506025595737822。 法定代表人：简志松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王君，女，该公司工作人员。 被告：石金珍，女，1966年2月8日出生，汉族，住福建省平和县。 原告漳州市安晟物业服务有限公司（以下简称“安晟物业”）与被告石金珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安晟物业的委托诉讼代理人王君到庭参加诉讼，被告石金珍经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安晟物业向本院提出诉讼请求：1.判令石金珍支付安晟物业物业服务费用2668.93元、水电公摊费504元、公共设备运行维护费296.55元，合计3469.48元；2.判令石金珍支付自缴款之日（2015年7月31日）起直至履行完毕期间的逾期付款违约金（暂算至起诉之日产生的逾期付款违约金208元）。诉讼过程中，安晟物业撤回判令石金珍支付公共设备运行维护费296.55元的诉讼请求。事实和理由：石金珍系蓝山丽景8幢304号业主，房屋面积105.91平方米，2010年10月8日，安晟物业与开发商福建因特房地产开发有限公司签订《蓝山丽景前期物业服务合同》以及与石金珍签订《物业管理服务协议蓝山丽景业主手册》，为龙文区蓝山丽景小区提供物业服务，在安晟物业为小区提供物业服务期间，石金珍拖欠安晟物业物业服务费用、水电公摊费，安晟物业屡次电话、书面催讨无果，依合同约定石金珍已产生逾期付款违约金。截止2017年10月31日止，石金珍尚欠安晟物业物业费2668.93元、水电公摊费504元。 石金珍未做答辩。 经审理查明，2010年10月8日，福建因特房地产开发有限公司为甲方与安晟物业为乙方签订《蓝山丽景前期物业服务合同》一份。合同约定甲方选聘乙方对漳州市龙文区蓝山丽景小区提供前期物业管理服务，其中，第六条约定：“本物业管理区域前期物业服务等级三级，收费选择包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业建筑面积交纳，具体标准如下：……高层住宅：0.7元/月•平方米；……”，第七条约定：“……业主于交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）……物业服务费用（物业服务资金）按半年交纳，……。物业管理区域内公共使用的水电费用，由业主分摊；……”。 ……双方就签署的《蓝山丽景前期物业服务合同》中前期物业服务内容进行调整，并达成如下补充协议：“1.甲方同意蓝山丽景住宅前期物业服务费用调整为每月每平方米0.9元……”2012年8月16日，福建因特房地产开发有限公司为甲方与安晟物业为乙方签订《蓝山丽景前期物业服务合同补充协议》一份，补充协议约定：……双方就签署的《蓝山丽景前期物业服务合同》中前期物业服务内容进行调整，并达成如下补充协议：“1.甲方同意蓝山丽景住宅前期物业服务费用调整为每月每平方米0.9元……” 合同及补充协议签订后，安晟物业依约入驻漳州市龙文区蓝山丽景小区，为该小区提供物业服务。 另查明，石金珍系漳州市龙文区蓝山丽景小区8幢304号房屋业主，于2014年1月23日接收该房屋，该房屋建筑面积为105.91平方米。同日石金珍为甲方与安晟物业为乙方签订《蓝山丽景物业管理服务协议》，该协议第九条约定：“甲方或物业使用人逾期未交纳物业服务费、水电公摊费、共用设施设备运行维护费等费用的，承担违约责任，向乙方支付违约金。违约金从所欠费金额应缴纳之日起按日3‰计，每月结算，上月违约金计入欠费金额。为保护全体业主合法权益，甲方应于小区内公布欠费有关情况”。2017年11月石金珍将漳州市龙文区蓝山丽景小区8幢304号房屋出售他人。 石金珍尚欠安晟物业2015年7月31日至2017年10月31日的物业费2573.6元(105.91平方米×0.9元/月•平方米×27个月)、截止至2017年10月31日的水电公摊费504元，合计3077.6元。经安晟物业催讨未予缴纳。 以上事实，有安晟物业提供的房屋交接书、房屋交付验收单、业主信息登记表、石金珍身份证复印件、《蓝山丽景前期物业服务合同》、《蓝山丽景前期物业服务合同补充协议》、《蓝山丽景物业管理服务协议》、欠费催缴通知单、调解通知书、《漳州市住宅区水电公摊指导规则》、水电公摊费计算清单及本院庭审笔录在卷佐证。石金珍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，对安晟物业提交的上述证据，本院予以确认。 本院认为，福建因特房地产开发有限公司作为漳州市龙文区蓝山丽景的建设单位，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，有权选聘安晟物业作为该小区的前期物业服务企业。双方签订的《蓝山丽景前期物业服务合同》及《补充协议》，系在平等自愿的基础上签订，不违反法律法规及强制性规定，属合法有效，且对该小区包括石金珍在内的全体业主具有约束力。安晟物业依约履行为石金珍提供物业管理服务的义务，但石金珍未依约履行支付物业费的义务，故应承担继续缴交物业管理服务费等相应违约责任。安晟物业主张石金珍支付物业费2668.93元，如上所述，本院依法支持2573.6元，超过部分不予支持。关于安晟物业主张石金珍支付水电公摊费504元。因安晟物业已提交水电公摊费收费依据和标准，并按石金珍产权面积、楼层系数等数据单独计算出分摊到石金珍的水电公摊费，合法有据，故本院予以支持。关于安晟物业主张的违约金问题。石金珍与安晟物业签订的《蓝山丽景物业管理服务协议》第九条中约定的按日千分之三计算的滞纳金条款，应认定为不按规定缴纳物业费的违约金条款，因该条款约定的违约金过高，故本院依法调整违约金按月利率2%计算；因安晟物业主张的违约金未列明起算时间及具体计算过程，其主张不明确，本院酌定自起诉之日起以石金珍尚欠的物业费2573.6元为基数予以支持。石金珍经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第二十二条规定，判决如下: 一、石金珍应于本判决生效之日起十日内支付漳州市安晟物业服务有限公司物业费2573.6元及违约金（自2019年1月16日起至本判决指定的履行期限届满之日止以尚欠的物业费2573.6元为基数按月利率2%计算）； 二、石金珍应于本判决生效之日起十日内支付漳州市安晟物业服务有限公司水电公摊费504元； 三、驳回漳州市安晟物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，公告费560元由石金珍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  黄宝发 人民陪审员  **武 人民陪审员  张惠卿 二〇二〇年三月一日 书 记 员  孙清炼 申请执行法律条文提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。