山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终389号上诉人（原审原告）：高云松，女，1973年5月16日出生，汉族，住浙江省宁海县。委托诉讼代理人：马玉成，上海雄琴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东明联置业有限公司，住所地山东省海阳市旅游度假区海景路22号。法定代表人:孙伟波，总经理。委托诉讼代理人：孙华丛，山东息相通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东海阳农村商业银行股份有限公司，住所地山东省海阳市海阳路208号。法定代表人：孙益平，董事长。委托诉讼代理人：曲淑霞，女，该公司工作人员。上诉人高云松因与被上诉人山东明联置业有限公司（以下简称明联公司）、山东海阳农村商业银行股份有限公司（以下简称海阳农商银行）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2019）鲁0687民初4146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。高云松上诉请求：一、撤销山东省海阳市人民法院（2019）鲁0687民初4146号民事判决，依法改判支持高云松诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用均由明联公司和海阳农商银行承担。事实和理由：一、一审法院认定高云松已交付房价款为680779元，属于事实认定错误。2013年7月26日，高云松支付涉案房屋定金50000元，合同约定的剩余房屋首付款225788元，高云松已经支付给明联公司，但明联公司未出具收款收据。且根据商品房买卖交易习惯及市场规则，只有支付了全部首付款才能办理商业按揭贷款。同时，根据相关银行法规的规定，若高云松没有付清全部首付款，银行是不可能发放剩余房屋贷款的，除非银行存在过错。在高云松向海阳农商银行申请贷款的资料中，肯定存有明联公司向高云松开具的全部首付款收款收据，一审法院未能查明事实。2013年9月18日，高云松向海阳农商银行贷款620000元，并由银行支付至高云松账户，高云松当日将620000元支付给明联公司。综上，高云松已付清合同约定的全部房价款895788元。二、一审法院按已交付房价款680779元为基数计算逾期交房违约金为23282.64元，属于事实认定错误。根据《商品房买卖合同》第八条、第九条规定，出卖人应当在2013年12月31日前，满足涉案商品房经当地质检部门验收合格的条件，并将涉案商品房交付给买受人。若出卖人逾期交付房屋超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年1月1日起至实际支付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。本案合同履行过程中，明联公司在2014年6月21日向高云松交付房屋，逾期交房达到171日，明联公司应以已交付房价款895788元为基数，向高云松支付违约金30635元。三、一审法院驳回高云松关于解除与明联公司签订的《商品房买卖合同》，判令明联公司向高云松支付合同解除违约金4479元错误。根据《商品房买卖合同》第十五条，出卖人应当在商品房交付之日起360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。否则，买受人有权退房，且出卖人应在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人损失。本案中，明联公司应于2014年12月26日前将应由其提供的资料报产权登记机关备案，而其对涉案房屋首次登记备案的时间为2017年10月9日，超出合同约定期间1018日。因此，明联公司违反合同约定，逾期向产权登记机关本案，高云松有权解除合同，要求明联公司退还已付房款895788元，并主张已付房款1%的损失。四、一审法院对高云松解除《个人住房借款合同》的诉请不予支持属于认定事实及适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，《商品房买卖合同》依法予以解除，导致商品房担保借款合同目的无法实现，高云松有权要求解除商品房担保贷款合同。五、一审法院对于高云松要求明联公司返还已支付购房首付款的诉请不予支持属于认定事实及适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，明联公司应当支付高云松先前因交付商品房首付款及依据按揭贷款合同所付的本息。截止到一审起诉之日，高云松已经偿还按揭贷款本息共计324975.76元，明联公司应返还高云松已支付的贷款本息324975.76元。且高云松在海阳农商银行处未偿还的贷款本息应由明联公司偿还。六、一审关于退房经济损失的认定不清。高云松为购买涉案房屋于2013年7月26日向明联公司支付抵押登记费160元、资料费1005元、公共维修基金1425元；2013年9月12日高云松办理涉案房屋的抵押手续，再次支付抵押登记费80元，合计费用2670元。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明案件事实，改判支持上诉请求。明联公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。海阳农商银行辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。高云松向一审法院起诉请求：1、依法判令解除高云松与明联公司签订的合同编号为201307260396的海阳市东方夏威夷1号楼1811号房屋的《商品房买卖合同》；2、依法判令明联公司向高云松返还已支付的购房首付款275788元；3、依法判令明联公司向高云松支付逾期交房违约金30635元；4、依法判令明联公司向高云松支付退房经济损失2670元及合同解除违约金4479元；5、依法判令解除高云松、明联公司、海阳农商银行签订的《个人住房借款合同》，由明联公司赔偿高云松已支付的贷款本息324975.76元（暂计至起诉时）。一审法院认定事实：1、高云松向一审法院提交证据合同编号为201307260396的《商品房买卖合同》及其补充协议各一份，证明高云松与明联公司于2013年7月26日签订购房合同，对所购房屋的坐落、面积、价款、首付款、贷款、交房期限、逾期交房违约责任、办理产权证书期限、逾期办理产权证书违约责任等进行了约定，高云松有权依据明联公司逾期交房、逾期报备权属登记材料的违约行为解除购房合同并主张违约金。明联公司对证据真实性没有异议，海阳农商银行中途退庭，视为放弃质证权利，一审法院对该组证据真实性予以确认。2、高云松向一审法院提交证据合同编号为海阳联社个人住房借字2013年第0296号的《个人住房借款合同》复印件一份，证明高云松就涉案房屋向海阳农商银行借款620000元，明联公司作为保证人承担阶段性保证责任。明联公司对该证据真实性没有异议，海阳农商银行中途退庭，视为放弃质证权利，一审法院对该组证据真实性予以确认。3、高云松向一审法院提交证据编号为2142583、2142535、2142556、121141785338的收款收据各一份，证明高云松已支付购房款定金50000元、公共维修基金1425元、抵押登记费及资料费1165元、再次抵押登记费80元。明联公司对该证据真实性没有异议，海阳农商银行中途退庭，视为放弃质证权利，一审法院对该组证据真实性予以确认。4、高云松向一审法院提交证据凭证号码为006318102的贷转存凭证（借款借据）及个人业务转账回单各一份，证明高云松于2013年9月18日向海阳农商银行借款620000元，用以付清全部房款，借款合同因购房合同的解除而解除。明联公司对该证据真实性没有异议，认可收到620000元，海阳农商银行中途退庭，视为放弃质证权利，对该组证据真实性予以确认。5、高云松向一审法院提交证据编号为RLNOV012的等额还款法贷款还款计划表一份，证明截至2019年7月18日高云松起诉之日，高云松已经偿还借款本息共计324975.76元。明联公司对该证据没有异议，但认为该证据仅为还款计划，不能证实高云松实际还款情况。明联公司对该证据真实性没有异议，海阳农商银行中途退庭，视为放弃质证权利，对该组证据真实性予以确认。6、明联公司向一审法院提交证据商品房销售许可证一份，证明涉案房屋合法销售，并提交由海阳市建筑工程质量监督站盖章的综合验收备案表一份，证明涉案房屋于2016年12月19日通过综合验收。高云松对该组证据真实性没有异议，但认为该证据与本案没有关联性，主张两份证据不能免除明联公司逾期交房、逾期办证的违约责任，高云松有权要求解除合同。高云松对该组证据真实性没有异议，海阳农商银行中途退庭，视为放弃质证权利，对该组证据真实性予以确认。7、海阳农商银行向一审法院提交证据贷款账卡及利率变动明细表一份，证明高云松共还息184990.36元。高云松对证据真实性没有异议，明联公司对证据真实性没有异议，同意以海阳农商银行出具的还款证明为准。高云松、明联公司对该组证据真实性没有异议，对该组证据真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：高云松于2013年7月26日与明联公司签订购房合同，约定由高云松购买明联公司开发的价款为895788元、建筑面积为71.23㎡的东方夏威夷1号楼18层1811号房屋一套，并约定明联公司应当于2013年12月31日前向高云松交付约定房产，购房合同亦对办理产权证书、逾期交房违约责任、逾期办证违约责任等内容做了相应约定。高云松向明联公司支付了购房款60779元，并于2013年9月18日同海阳农商银行、明联公司签订了借款合同，高云松以涉案房屋向海阳农商银行抵押借款620000元，明联公司已经实际收到620000元款项，后高云松共向海阳农商银行偿还本金119765.89元、利息184990.36元。合同履行过程中，明联公司在2014年6月21日向高云松交付房屋，存在逾期交房的违约行为。诉讼过程中，一审法院依职权调取了刘淑梅、朱妮与明联公司（2018）鲁06民终2987号商品房预售合同纠纷案件电子卷宗，其中海阳市不动产登记中心于2018年8月10日出具了一份《关于山东明联置业有限公司开发的坐落于海阳市海景路22号东方夏威夷1号楼情况说明》，其内容为“山东明联置业有限公司（营业执照：91370687569035152X）于二〇一七年九月八日前来海阳市不动产登记中心申请办理其开发的坐落于海阳市海景路22号东方夏威夷1号楼国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，我中心于二〇一七年十月九日全部办理完结。根据不动产登记暂行条例实施细则第二十四条规定：‘未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外’。目前，山东明联置业有限公司开发的坐落于海阳市海景路22号东方夏威夷1号楼已办理首次登记，业主具备了办理其他类型登记条件（若山东明联置业有限公司名下不动产处于查封、抵押状态，则业主无法办理其他登记）”。上述事实已为人民法院生效裁判所确认。一审法院认为，高云松与明联公司签订的购房合同系缔约双方真实意思表示，且不违反法律法规，该合同依法成立并生效，高云松与明联公司应当严格按照合同约定享受权利并履行义务。高云松在诉讼过程中认可明联公司已在2014年6月21日向其交付房屋，高云松起诉时距房屋实际交付日期已达五年以上，涉案房屋长期处于高云松的实际控制之下，并且经查涉案房屋在高云松起诉前近两年的时间即已具备办理不动产权证书的条件，购房合同能够继续履行，签订购房合同的根本目的是明联公司出售房屋以获得对价、高云松出资购买房屋以获得房屋所有权，而非高云松主张的合同目的为出租房屋以获取利润，因而明联公司未根本违约，高云松在实际占有房屋五年以后又以其他理由起诉要求解除合同，破坏了合同交易的稳定性，不符合合同法维护交易稳定性的立法本意，对于高云松解除购房合同的诉讼请求不予支持。在购房合同未解除的情况下，借款合同作为各方当事人真实意思表示应当继续有效，高云松应当严格按照借款合同约定继续向海阳农商银行支付借款本息。在购房合同、借款合同有效存在的情况下，高云松无权要求明联公司向其返还购房首付款、已支付的借款本息、公共维修基金、抵押登记费及资料费并支付合同解除违约金。因购房合同约定明联公司应当在2013年12月31日前交付房屋，而明联公司实际交付房屋时间为2014年6月21日，因而明联公司存在逾期171天交房的违约行为，应当按照购房合同约定支付逾期交房违约金。购房合同第九条约定，逾期交房超过60日后，继续履行合同的，明联公司按日向高云松支付已交付房价款万分之2的违约金。高云松主张已支付购房首付款275788元，但仅提供了50000元的定金收款收据，明联公司认可收到首付款60779元及银行按揭贷款620000元，因此一审法院认定高云松已交付房价款680779元。故一审法院认定明联公司应向高云松支付逾期交房违约金23282.64元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定缺席判决：一、明联公司于判决生效之日起三十日内向高云松支付逾期交房违约金23282.64元；二、驳回高云松的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6379元，由高云松负担6146元，由明联公司负担233元。二审中，当事人没有提交新证据。另，根据海阳市不动产登记中心出具的《关于山东明联置业有限公司开发的坐落于海阳市海景路22号东方夏威夷1号楼情况说明》，涉案房屋于2017年10月9日具备办证条件。二审庭审中，高云松称其解除涉案合同的依据是《商品房买卖合同》第八条和第九条约定的解除权。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，一、关于涉案《商品房买卖合同》应否解除的问题。高云松与明联公司于2013年7月26日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。（一）根据《商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”和九条“……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……”约定，高云松有权在明联公司逾期交付房屋60日后行使合同约定解除权，但高云松在诉讼过程中自认明联公司已于2014年6月21日向其交付了涉案房屋，故其无权再以逾期交房为由要求解除涉案《商品房买卖合同》，对其主张，本院不予支持。（二）根据《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3种方式处理：……3、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人……”，明联公司未能在2015年6月16日前将应由其提交的办证资料报产权登记机关备案，高云松依法享有合同的约定解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，在涉案《商品房买卖合同》约定的办证期限届满后一年内，由于明联公司的原因致使高云松无法办理涉案房屋权属证书，构成根本违约，高云松有权在该期限届满超过一年后行使合同法定解除权。本案中，高云松认可其直至2019年7月24日起诉至日从未向明联公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，现涉案房屋已于2017年10月9日具备办证条件，其已不具备行使合同约定解除权及法定解除权的条件，故对其以此为由要求解除合同的主张，本院亦不予支持。二、关于逾期交房违约金的问题。《商品房买卖合同》中约定的交房日期为2013年12月31日，而明联公司实际交房日期为2014年6月21日，明联公司应承担自2013年12月31日至2014年6月21日的逾期交房违约责任。本案中，高云松向明联公司主张权利的时间2019年7月24日，已经超过《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效期间，不应予以支持。明联公司虽在一审中提出诉讼时效的抗辩，但在一审判决其承担违约责任后其并未对此提出上诉，应视为其对一审判决的认可。三、在《商品房买卖合同》尚未解除的情况下，高云松关于解除《个人住房借款合同》、返还已支付购房款、退房经济损失等的请求，缺乏依据，本院依法不予支持。综上所述，高云松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12758元，由高云松负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  杨 霞审判员  李 安二〇二〇年三月五日书记员  孙晓雯