四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终127号 上诉人（原审被告）：田龙，男，汉族，1989年10月3日出生，户籍地址四川省南充市顺庆区，现住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：杨林，女，汉族，1970年1月3日出生，住四川省南充市高坪区，系田龙之母。 被上诉人（原审原告）：南充市佳居物业管理有限公司，住所地四川省南充市涪江路139号丝绸大厦。 法定代表人：雍其凯，公司执行董事。 委托诉讼代理人：明燕，女，汉族，1984年11月14日出生，住四川省南充市嘉陵区，系公司员工。 上诉人田龙因与被上诉人南充市佳居物业管理有限公司（以下简称佳居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初7771号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 田龙上诉请求：请求依法改判。事实及理由：1.现佳居物业公司是三级资质，无权管理案涉小区；2.以前的物业公司是一级资质，而佳居物业公司是三级资质，不应按照一级资质收取费用；3.通风口被堵，门向外开影响了消防通道；4.业主委员会代表业主，但业主对此并不知情。 佳居物业公司辩称，佳居物业公司已经尽到管理义务，业主应当支付物业管理费用。 佳居物业公司向一审法院起诉请求：1.判令田龙向佳居物业公司缴纳物业服务费6,068元、垃圾清运费299元、违约金1,820元，共计人民币8,187元；2.判令田龙承担本案诉讼费。 一审法院审理查明：佳居物业公司成立于2001年6月4日，2019年7月17日经南充市顺庆区市场监督管理局登记注册，营业期限为2001年6月4日至2025年4月30日，经营范围为：物业管理、家政服务；销售：针、纺织品、五金、交电、民用建材、日杂（除烟花爆炸）；住宅小区智能化系统，安全防盗报警系统设备，电子元件；园林绿化设计、施工、养护；保洁、搬运、仓储服务；货物分拣、垃圾清运、食堂管理、劳务服务（以上经营范围，涉及许可经营的凭许可证经营）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2015年5月6日经南充市房地产管理局核发为三级资质，有效期为2020年5月5日止。田龙系滨江首座1幢2单元11层5号业主，其所有的房屋登记产权建筑面积为109.92平方米。佳居物业公司于2014年7月22日与该小区业主委员会签订了《南充市滨江首座小区物业服务合同》，合同期限从2014年8月1日起至2019年7月31日止。合同约定物管费的标准为高层住宅1.2元／平米.月，垃圾处置费6.5元／月。田龙从2015年10月21至2019年8月31日未向佳居物业公司交纳物管费，佳居物业公司向田龙发出《物业服务费催收通知》，佳居物业公司履行了催促田龙及时交纳物业管理费的义务。但田龙截止2019年8月31日共计46个月仍未交纳相应的物管费和垃圾处置费。 另查明，佳居物业公司与案涉小区业主委员会签订的《南充市滨江首座小区物业服务合同》到期后，佳居物业公司仍在案涉小区提供物业管理服务。 同时查明，佳居物业公司在案涉小区服务期间，在公共设施设备维护、绿化养护、环境维护方面存在瑕疵。 上述事实，有当事人提交的证据及其陈述在案佐证。 一审法院认为，佳居物业公司与田龙所在小区的业主委员会于2014年7月22日签订了《南充市滨江首座小区物业服务合同》。田龙辩称业主委员会未经全体业主同意，私下与佳居物业公司签订的物业服务合同不合法，且佳居物业公司属于三级资质，故不认可这个合同的合法性。因至本案一审庭审结束时，该合同并未被依法撤销，在该合同未撤销前，根据佳居物业公司与田龙所在小区业主委员会签订的并加盖业主委员会印章的物业服务合同，且佳居物业公司进入小区已提供了服务的事实，应认定双方形成了物业服务关系，该合同对双方具有约束力。至于佳居物业公司资质的问题，属于业主委员会在选聘物业公司时应尽的审查义务。田龙辩称业主委员会私下与佳居物业公司签订的物管服务合同不合法、不认可这个合同的合法性的理由，不属本案审理的事由，田龙可另行主张权利。故依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同合法有效，对田龙具有约束力，田龙辩称其不应受合同约束，一审法院不予支持。田龙作为“滨江首座”小区的物业所有人接受了佳居物业公司提供的物业管理服务，应当履行交纳物业服务费的义务。垃圾处理费由环卫部门按标准收取，应由垃圾生产的单位及人员负担。该费用由物业管理人代为收取后再向环卫部门缴纳符合通行做法和法律规定，佳居物业公司要求田龙支付该项费用一审法院予以支持。故一审法院确认田龙应向佳居物业公司给付2015年10月20日至2019年8月31日期间的物业管理费6,068元（109.92㎡×1.2元／平方米.月×46个月），生活垃圾处置费299元（6.5元／月×46个月），两项合计6,366元。 关于田龙提出佳居物业公司在服务期间小区绿化、卫生、安保等方面存在瑕疵，并提供了相应的证据予以佐证，从证据来看，田龙在公共设施及环境维护、绿化养护等方面确实存在一定瑕疵。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，田龙可要求物业服务企业继续履行、采取补救措施或赔偿损失。田龙以物业服务有质量瑕疵为由进行抗辩存在一定正当性。在履行该物业服务合同过程中，双方均存在违约行为。从维护小区物业整体秩序出发，一审法院对佳居物业公司主张田龙给付物业服务费及生活垃圾处置费6,366元的诉讼请求予以支持，对佳居物业公司主张田龙应给付违约金1,820元的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、田龙于判决生效后十日内向南充市佳居物业管理有限公司给付2015年10月20日至2019年8月31日的物业服务费6,068元、垃圾处置费299元，两项合计6,366元；二、驳回南充市佳居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由田龙承担。 二审中，本案承办人现场查看案涉小区，田龙所住楼层通风口被其他业主占用装修，并以防护栏隔开。 二审查明其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，田龙上诉认为滨江首座业主委员会未经全体业主同意成立，私下与佳居物业公司签订的物业服务合同不合法，佳居物业公司资质为三级资质没有技术能力管理小区，因业主委员会的成立以及业主委员会选聘物业服务公司是否合法不属于本案审理范围，本案不予处理，田龙可另案主张。故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，佳居物业公司与滨江首座业主委员会签订的物业服务合同对全体业主具有约束力，故田龙应受物业服务合同的约束，其接受了佳居物业公司的服务，应当履行缴纳物业管理费的义务。对于田龙上诉称通风口被堵，其他业主门朝外开对其造成影响的问题，经本院现场查看，通风口被其他业主占用并用防护栏隔开，田龙的邻居大门朝外开，但该行为系其他业主所为，其他业主的行为不属于佳居物业公司管理控制范围，故对田龙的该上诉请求不予支持。 综上，田龙的上诉理由不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由田龙负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二〇年三月十八日 书记员 李 俊