湖南省湘阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0624民初155号 原告：中国银行股份有限公司湘阴支行，住所地：湖南省湘阴县文星镇江东东路154号，统一社会信用代码：91430624617064610J。 负责人：彭斌，系该行行长。 委托诉讼代理人：黄若仁，男，1970年8月2日出生，汉族，住湖南省湘阴县。 委托诉讼代理人：范诚，男，1972年5月19日出生，汉族，住湖南省湘阴县。 被告：赵沛泉，男，1968年6月23日出生，汉族，住湖南省湘阴县。 被告：王三红，女，1973年12月14日出生，汉族，住湖南省湘阴县。 两被告共同委托诉讼代理人：熊建红，湘阴县文星法律服务所法律工作者。 被告：湘阴县金锐房地产开发有限公司，住所地：湘阴县文星镇江东东路154号（中国银行五楼），统一社会信用代码91430624785352267M。 负责人：余荣集，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：熊威，湖南昌禹律师事务所律师。 原告中国银行股份有限公司湘阴支行（以下简称中国银行湘阴支行）诉被告赵沛泉、被告王三红、被告湘阴县金锐房地产开发有限公司（以下简称湘阴金锐房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司湘阴支行的委托诉讼代理人黄若仁、范诚，被告赵沛泉、王三红的共同委托诉讼代理人熊建红，被告湘阴金锐房地产公司的委托诉讼代理人熊威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中国银行股份有限公司湘阴支行向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告赵沛泉、王三红在原告的贷款提前到期，立即向原告偿还借款本金277604.8元、利息31230.03元、罚息5631.76元，共计314466.59元(以上数据截止2019年11月29日止。并自2019年11月29起按逾期贷款罚息月利率按日计收利息，直至全部本息清偿为止)；2、判令原告对被告赵沛泉名下坐落于湘阴县文星镇滨湖路以北的预购商品房20幢902号房产拍卖变卖款享有优先受偿权；3、判令被告湘阴县金锐房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、判令三被告承担本案诉讼费、保全费等全部实现债权的费用。事实与理由:2013年4月16日，被告赵沛泉因购房需要与原告签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》(2013年湘中银个借合字220号)，合同约定:被告赵沛泉向原告借款人民币32万元，期限19年，贷款利率为月利率5.4583‰，还款方式为按月等额本息还款，每月15日为还款日，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50％。被告湘阴县金锐房地产开发有限公司与原告签订的《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》(2012年个合协第06号)为上述贷款提供全额阶段性连带责任保证，并在《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》(2013年湘中银个借合字220号)的保证人(开发商)处签字签章。合同签订时，被告赵沛泉与被告王三红系夫妻关系，被告王三红对贷款知情并在贷款合同上签字。合同生效后，原告于2013年5月23日依约向被告赵沛泉发放了贷款32万元。合同履行之初，被告尚能按期偿还贷款本息，但自2017年7月15日起被告赵沛泉贷款开始逾期，截止2019年11月29日，贷款已逾期29期未还，原告多次向被告催讨未果。为维护自身合法权益，特诉诸贵院，望判如所请。 被告赵沛泉、王三红共同辩称，1、从2013年6月15日起，因答辩人买房子的事情在原告处贷款，总共是32万元，还至2017年9月21日总共还款115045.66元，答辩人实际欠款204954.34元，与原告主张的诉求不一致，以我方答辩的意见为准。 2、原告主张的第二项诉讼请求应予驳回，与实际事实不符，湘阴县人民法院对该房屋已经处置，原告还要将房屋享有优先受偿权，不切实际，法院也向原告发放了处置通知书，原告已知情该房屋的处置事项，意味着答辩人与原告的合同是终止的，利息应从终止日停止计算。 被告湘阴金锐房地产公司辩称，一、原告依法只能向借款人赵沛泉、王三红主张偿还贷款权利。被告赵沛泉、王三红于2013年在答辩人处购买商品房，因不能全额付款，向原告申请按揭贷款，双方签订了个人一手房贷款合同，赵沛泉、王三红以合同项下房屋产权向原告设置抵押。2019年，赵沛泉、王三红因欠他人债务，债权人向县法院起诉，法院将赵沛泉涉案房产拍卖，其价款已用于偿还其他债权人的债务。原告因赵沛泉的抵押物丧失，不能实现抵押权了，遂提起本案诉讼。 1、原告拒不履行合同义务和银行信贷职责，导致抵押权丧失。原告与赵沛泉的贷款合同第十八条、合同通用条款第二条均规定，借款人赵沛泉合同项下房屋产权向原告提供抵押担保。在赵沛泉取得房屋产权证后，由原告与赵沛泉共同到登记机关办理抵押登记，将他项权证交由原告执管。办理抵押登记是实现抵押权生效认证，这是银行的信贷职能和职责，是银行业务范围应当优先处理的事项。2013年5月10日，原告与赵沛泉已办理《预购商品房抵押预告登记》。2016年8月5日，赵沛泉已办理了房屋产权和土地分户证。原告和赵沛泉应当按照贷款合同约定和银行职责及时到登记机关办理房屋产权抵押登记，取得他项权证。但是，自赵沛泉取得房屋产权证到去年县法院拍卖赵沛泉的房屋，中间近三年时间，原告置之不理，未去办理抵押登记，正是因为原告未对抵押物取得生效认证，才导致被法院拍卖，处置给了他人。在法院对赵沛泉的房产进行拍卖处置过程中，原告知道该信息后，也是无动于衷，未向法院就此主张权利。原告无法行使抵押权进而实现债权，完全是原告不履行贷款合同义务和银行职责的严重失职行为造成的。 2、原告怠于行使催收贷款权，导致贷款无法收回。 原告诉称赵沛泉自2017年起就未还过贷款，逾期达29次，逾期时间达两年多，按照银行催收贷款程序，借款人逾期后，银行必须签发送达催收公告，在催收无效的情况下，必须立即起诉，这在原告贷款合同通用条款第三条第二项作了明确规定。而在原告提供的证据中，无任何催收证据。直到其知道赵沛泉的抵押房屋被县法院另案拍卖，处置了价款之后才向法院起诉赵沛泉。原告在向赵沛泉催收无效的情况下，如果启动诉讼程序，查封赵沛泉的房屋产权，这样也不可能发生赵沛泉的房屋被另案拍卖处置的问题。因此，原告无法收回贷款，是由于其怠于行使收贷职权造成的后果。鉴于以上情况，原告无法收回赵沛泉的贷款，应当由原告承担责任，并直接向赵沛泉主张权利。 二、答辩人依法不承担本案连带担保责任。 1、在赵沛泉的贷款合同中，第十八条规定，答辩人是提供阶段性担保。在通用条款第四条第2项规定，若保证人提供阶段性连带责任担保的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续，并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。这一合同条款说明，阶段性保证的期限是在原告与赵沛泉按贷款合同约定，办理了房屋抵押登记之后，阶段性担保期限终止。赵沛泉在2016年8月就已取得房屋产权登记，如果原告与赵沛泉及时进行抵押登记，按照县不动产登记中心的登记程序，最多一个星期可以完成抵押登记。是原告不去办理抵押登记，过错责任在原告。按照客观条件在2016年内完全可以完成抵押登记，那么，答辩人的分阶段性担保期限应于2016年终止。本案原告向答辩人主张担保责任，违反贷款合同和相关法律规定。 2、原告在本案出具与答辩人签订的《个人房屋贷款合作协议》，以此向答辩人主张权利。 第一、原告与答辩人曾经签订的《个人房屋贷款合作协议》，是答辩人针对整个房地产项目所有购房户的按揭事项作出的抽象性约定。而赵沛泉的贷款纠纷属于个案，应当依据个案的贷款合同的具体条款处理本案纠纷。原告与答辩人签订的《个人房屋贷款合作协议》，在与赵沛泉的《个人一手住房贷款合同》的内容不一致的时，应以个案合同，即赵沛泉的贷款合同为准。因上述两合同均是原告提供的格式合同，按照《合同法》规定，对格式合同，只能作出不利于提供格式合同一方的解释。 第二、原告与答辩人的《个人房屋贷款协议》是2012年12月签订，原告与赵沛泉的《个人一手住房贷款合同》是2013年3月签订的。在先签订的合同如果与在后签订的合同内容不一致，在后签订的合同对不一致部分视为作出变更，应当以在后签订的合同内容为准。基于这一原则，本案原告只能依据赵沛泉的《个人一手住房贷款合同》向答辩人主张担保权。在该合同中，答辩人没有违约行为。 第三、原告为什么在本案要拿出与答辩人签订的《个人房屋贷款协议》来主张权利呢?因为这个协议中，原告利用享有贷款权的行业优势约定了一个违法条款，即由答辩人针对整个项目的全部按揭贷款交纳一笔巨额保证金，原告在怠于行使收贷权，导致贷款无法收回时，原告就直接从该保证金中扣回不能收回的贷款。开发商因顾忌银行的贷款权优势，只得任其所为。这便是原告肆无忌惮不按合同约定办理 抵押登记，怠于行使收贷权的原因。法律是公正的，本案，原告必须为其严重失职承担法律责任。基于以上情况，答辩人依法不承担本案的连带担保责任。请求人民法院依法驳回原告对答辩的诉讼请求。 原告中国银行湘阴支行提供的证据有：证据一、被告身份证、户口簿、结婚证、组织机构代码证、营业执照复印件，证明被告的诉讼主体资格。 证据二、贷款申请书，证明被告贷款申请意愿、目的。 证据三、借款借据，证明被告贷款事实。 证据四、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同，证明被告愿意就代理归还等与我行签订具有法律效率的正式文书及开发商担保记录。 证据五、贷款申明，证明被告同意抵押并承担法律责任。 证据六、房屋预告登记证明，证明被告房屋已在湘阴县房产部门进行预告登记。 证据七、个人房屋贷款合作协议，证明被告（开发商）对我行人贷提供担保出具具有法律效率的正式文书。 证据八、已还款明细清单，证明客户已还款记录及逾期记录。 证据九、剩余还款计划，证明客户贷款剩余还款期数及金额。 证据十、催收函，证明已对客户欠款进行催收工作。 被告赵沛泉、王三红无证据提供。 被告湘阴金锐房地产公司提供的证据有：证据一、个人一手住房贷款合同，证明合同是在原告与答辩人签订的个人房屋合作协议之后签订的个案合同，并对其中事项进行了约定。 证据二、房屋抵押预告登记，证明抵押预告登记是由原告与借款人双方办理的。 证据三、赵沛泉房屋、土地权利证书，证明2016年8月5日被告赵沛泉已办理产权证，原告未按合同约定去办理抵押登记，导致抵押权丧失。 经审理查明，2012年12月3日,原告中国银行湘阴支行与被告湘阴金锐房地产公司就“水岸东湖”房产项目个人房屋贷款事宜签订《个人房屋贷款合作协议》，约定：湘阴金锐房地产公司保证在中国银行湘阴支行与购房借款人签订《借款合同》、《抵押合同》后，负责及时办理拟抵押房产的抵押登记工作，在房产竣工验收后，及时办妥分户的房地产权证、土地使用证与抵押他项权证，并将购房借款人的分户的他项权证交与中国银行湘阴支行管理。湘阴金锐房地产公司统一为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证。保证期间为自《借款合同》生效之日起，至中国银行湘阴支行取得购房借款人的房屋所有权证、国有土地使用权证所办抵押的他项权证止。自《借款合同》生效之日起，至《借款合同》中的贷款期限届满之日止。 2013年5月8日，原告中国银行湘阴支行与被告赵沛泉、湘阴金锐房地产公司签订《个人一手住房贷款合同》，约定：被告赵沛泉按月利率5.4583‰向原告中国银行湘阴支行借款320000元，用于购买湘阴金锐房地产公司开发的“水岸东湖”20栋902房，被告赵沛泉应自发放贷款后第二个月开始按月等额本息还款。借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本金全部或部分提起到期。被告赵沛泉同意将购买的房屋抵押给中国银行湘阴支行，为上述借款提供担保。借款人应本合同签署后日内与贷款人到有关登记部分办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后日内办理正式抵押登记。被告湘阴金锐房地产公司作为开发商承担阶段性连带责任保证。合同签订后，原告中国银行湘阴支行与被告赵沛泉在湘阴县房地产管理局办理了“水岸东湖”20栋902房预购商品房抵押预告登记。2016年8月5日，被告湘阴金锐房地产公司于被告赵沛泉在湘阴县房地产管理局办理了“水岸东湖”20栋902房屋所有权证。2016年9月1日，在湘阴县国土资源局办理了国有土地使用权证。2019年，被告赵沛泉所有的“水岸东湖”20栋902房因其他案件已被本院拍卖处置。 至2019年11月29日止，被告赵沛泉共计已偿付原告中国银行湘阴支行借款本息115058.43元。尚欠借款本金277604.8元及自2017年7月16日起至2019年11月29日止的利息31230.03元，罚息5631.76元，共计人民币314466.59元未予偿还，原告遂向本院提起诉讼。 本院认为，本案主要有两个焦点问题：一、被告民事责任承担问题；二、房屋拍卖款优先受偿问题。 一、原告中国银行湘阴支行与被告湘阴金锐房地产公司签订的《个人房屋贷款合作协议》及原告中国银行湘阴支行与被告赵沛泉、湘阴金锐房地产公司签订的《个人一手住房贷款合同》系当事人真实意思表示，合法有效。被告赵沛泉作为借款人应当按照合同约定的期限按月返还原告中国银行湘阴支行借款本金，并支付利息。被告赵沛泉拖欠原告借款本息的行为已构成违约，应承担偿还借款本息及罚息的民事责任。被告王三红既不是共同借款人，也不是本案合同相对方，不应承担本案任何民事责任。因《个人房屋贷款合作协议》及《个人一手住房贷款合同》均已明确约定，在房屋抵押登记办妥之前由开发商对被告赵沛泉借款本息承担连带责任保证，现房屋抵押登记一直未办理，依照该约定，应由被告湘阴金锐房地产公司对被告赵沛泉的上述债务承担连带清偿责任。对被告湘阴金锐房地产公司提出的原告怠于办理抵押登记，致使被告赵沛泉的房产被法院拍卖，标的物灭失的责任应由原告承担，湘阴金锐房地产公司不应承担连带责任的抗辩理由，因被告湘阴金锐房地产公司未能提供原告怠于办理房屋抵押登记的相关证据，故本院不予支持。 二、根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，本案被告赵沛泉的房屋未办理抵押登记，抵押权并未设立，原告对该房屋没有抵押权，对该房屋拍卖款更谈不上享有优先受偿权。根据《中华人民共和国担保法》第五十八条之规定，即使原告对该房屋具有抵押权，抵押权也因抵押物灭失而消灭。故原告要求对被告赵沛泉房屋拍卖款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告赵沛泉偿付原告中国银行股份有限公司湘阴支行借款本金277604.8元及利息（1、2017年7月16日起至2019年11月29日止的利息31230.03元，罚息5631.76元；2、以277604.8元为基数，自2019年11月30日起按月利率5.4583‰计算利息至偿还之日止）； 二、由被告湘阴县金锐房地产开发有限公司对被告赵沛泉的上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告中国银行股份有限公司湘阴支行的其他诉讼请求。 上述款项限给付义务人在本判决发生效力后十日内支付至湘阴县人民法院执行款账户上，开户行：中国建设银行岳阳湘阴支行，户名：43001690066059123456。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6017元，减半收取3008.5元，由被告赵沛泉承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  黄坤 二〇二〇年三月二十六日 法官助理高文祥 书记员高文祥（兼） 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第五十八条抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。