浙江省温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0302民初11675号 原告（反诉被告）：温州市黎明新型鞋材有限公司，住温州市双屿鹿城工业区奇伟路8号。 法定代表人：李建新，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐琦，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈兆云，男，1972年9月10日出生，汉族，住江西省新余市分宜县。 被告（反诉原告）：林才生，男，1967年10月9日出生，汉族，住江西省新余市分宜县。 以上两被告委托诉讼代理人：李常优，湖北得伟君尚（湖北自贸区武汉片区）律师事务所律师。 以上两被告委托诉讼代理人：周倩，湖北得伟君尚（湖北自贸区武汉片区）律师事务所律师。 原告温州市黎明新型鞋材有限公司（以下简称黎明鞋材公司）与被告陈兆云、林才生房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，审理中，被告陈兆云、林才生提出反诉，本院决定合并审理。原告（反诉被告）黎明鞋材公司的法定代表人李建新及其委托诉讼代理人徐琦，被告（反诉原告）陈兆云及两被告的委托诉讼代理人李常优、周倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黎明鞋材公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告于2015年4月16日签订的《房屋租赁合同》于2018年4月20日解除；2.判令两被告向原告支付租金917833元（其中2017年4月16日至2017年10月15日止拖欠租金100000元，2017年10月16日至2018年4月20日止拖欠租金817833元）；3.判令两被告向原告支付违约金440700元（自2017年3月17日起暂计算至2018年4月17日止，以半年租金266万元为基数，按日万分之五计算违约金，实际计算至违约情形消失之日止）；4.判令两被告在判决生效之日起二十日内腾空其承租的位于温州市鹿城区房屋，并向原告温州市黎明新型鞋材有限公司交付；5.判令两被告向原告支付房屋占有使用费（自《房屋租赁合同》解除之日起至腾空房屋完毕之日止，按照《房屋租赁合同中》约定的半年租金226万元标准计算）；6.判令被告支付的保证金58万元归原告所有；7.判令两被告向原告交纳2018年度房屋和土地的房产税、土地税、营业税等相关联的其他费用13.3万元（按照每年40万元税款，暂计算至2018年5月，实际计算至腾空房屋完毕之日止）；8.本案诉讼费、鉴定费、公告费等全部诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告自有坐落于温州市房屋（以下简称“该房屋”），2015年4月16日原告将该房屋出租给被告陈兆云、林才生、温州金鹿购物广场有限公司，原被告签订《房屋租赁合同》一份，约定租期为2015年4月16日起至2020年4月15日止，半年租金双方约定为226万元，每半年为一个计租期，先付后用，承租人须提前一个月支付租金。现原告已依约履行了合同义务，也向被告交付了该房屋。经原告多次催讨，截止起诉日，被告仍拖欠原告2017年4月16日至2017年10月15日期间的租金100000元，2017年10月16日至2018年4月15日期间的租金755000元，拖欠租金共计人民币855000元。原告于2018年4月12日发函要求被告在7日内向原告支付所拖欠的租金，被告无正当理由拒不向原告支付任何款项。被告之行为，违反了《房屋租赁合同》中关于租金支付的约定，原告特根据《房屋租赁合同》9.2条、13.3.1条之约定，要求解除租赁合同，结清租金并要求被告按照共同拍摄的光碟以及租赁合同的要求腾空房屋将该房屋向原告交付，并根据《房屋租赁合同》8.3条、14.4条之约定，要求被告承担违约责任。综上，原告认为原被告之间法律关系明确，事实清楚，为维护原告自身的合法权益，特根据《合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定提起诉讼，望判决支持原告之诉讼请求。 被告陈兆云、林才生辩称，一、原告诉称的事实与理由部分与本案真实情况严重不符，原告的各项诉讼请求毫无事实与法律依据。被告至今未拖欠任何租金。原告要求被告腾空并交付涉案房屋、支付占有使用费毫无任何事实与法律依据。2017年度产生的房屋和土地税费已经通过另案处理。且2018年度的税费应由原告自行承担，与被告无关。二、合同履行期间原告多次停水停电，擅自行使单方面解除权，已构成根本违约。三、原告房屋产权证存在虚假且有大量违建。四、原告无权没收租赁保证金。 反诉原告陈兆云、林才生向本院提出反诉请求：1.请求法院确认原被告之间的房屋租赁合同、合同改签协议及调解协议已于2018年3月17日解除；2.依法判令反诉被告向反诉原告返还租赁保证金58万元；3.依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金58万元；4.依法判令被告返还已收取的租金56.16万元并以该金额为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付自2015年4月16日起至实际还款之日期间的利息约87079元（暂计至反诉之日）；5.依法判令反诉被告返还已收取的五楼租金50万元并以该金额为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付自2016年6月13日起至实际还款之日期间的利息48094元（暂计至反诉之日）；6.依法判令反诉被告赔偿反诉原告各项直接经济损失共计9026233.12元，包括：剩余租赁期限内的装饰装修损失、租金损失、“退二进三”手续土地收益金的剩余价值以及因房屋证件不齐导致“退二进三”手续延期办理而导致的租金损失等费用；7.依法判令反诉被告赔偿反诉原告剩余租期年限内的可得利益损失共计约700万元；8.依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：反诉被告温州市黎明新型鞋材有限公司系温州市工业厂房的产权人。温州金鹿购物广场与反诉被告于2015年4月16日就上述厂房的租赁事宜达成一致签署了房屋租赁合同，双方约定租期自2015年4月16日至2025年4月15日止，共计十年，租金为452万元／年，并对房屋用途、租金支付方式、合同的解除、违约责任等事宜进行了详细约定。2016年10月20日，反诉原被告经协商达成一致就合同主体进行了变更，承租人变更为两反诉原告。后两反诉原告根据《鹿城区强三优二城市有机更新工作实施细则》的相关规定，就将承租物业的厂房性质改为商业用途事宜向温州市国土资源局鹿城分局提出了申请并取得了政府批文，同时缴纳了997260.64元的土地收益金。后两反诉原告投入大量资金对所承租的厂房进行了消防、门面、外立面、电梯、扶梯、广告牌等进行了全面装饰装修。另，该厂房第五层在签署合同时并未取得房产证且属于违章建筑，反诉被告向原告出具承诺书，反诉被告承诺在办理“强三优二”手续中若因五楼是钢结构导致不能正常办理手续，反诉被告需解决并退还五楼的租金。至今反诉被告并未向两反诉原告出具第五层的任何合法产权证明，反诉原告于2016年7月1日方才将第五层出租他人作为经营娱乐ＫＴＶ之用，因此两反诉原告有权要求反诉被告退还两反诉原告已于2015年4月16日至2016年6期间已缴纳的租金以及该租金被占用的利息损失。另，反诉被告于2016年6月13日出具书面保证书承诺若五楼ＫＴＶ在2016年7月7日之前无法办理相关证件、不能开业的，退还该季度50万元的租金并赔偿一切损失。装修工作完成后两反诉原告积极对外招租并进行再次出租，金鹿购物广场形成了一定的商业规模效应，但自2016年9月开始反诉被告就经常对整栋楼停水停电，封锁商场大门，并怂恿各租户撤租，给反诉原告造成巨大经济损失。同时有租户反映承租的房屋有明显晃动的迹象，配电房严重倾斜，裂缝很大，为了保证各租户的人身安全，反诉原告多次要求反诉被告加固维修，但反诉被告仍置之不理，就此情况反诉原告亦向双屿街道反映，街道委托鉴定机构进行勘验，但遭到反诉被告的暴力阻止。迫于无奈，反诉原告于2017年9月29日将反诉被告诉至鹿城区人民法院要求解除合同并赔偿原告的经济损失，后双方就此达成调解协议，反诉原告在签署调解协议当日就按照约定支付了80万元的租金，但反诉被告却违反协议内容，于2018年3月17日以书面通知的方式再次对整个商场停水停电，对此有报警记录，并要求各租户撤租，明确表示要求解除合同、收回房子，不再租给任何人。反诉原告认为双方已签署了租赁合同及补充协议，双方均应严格履行，两反诉原告租赁该厂房，有效租赁期限为十年，并对此进行巨额投资，现被告严重违反合同约定在房屋质量存在严重安全隐患的情况下拒不履行修缮义务且多次停水停电影响反诉原告的正常经营活动，且擅自行使单方解除权，已构成根本违约，反诉被告的违约行为给反诉原告造成巨大经济损失，对此反诉原告有权行使单方解除权并要求反诉被告返还租赁保证金并赔偿反诉原告的各项损失。综上，为维护自身合法权益，反诉原告特依法诉至法院。 反诉被告黎明鞋材公司辩称，一、有关反诉原告提出的第一点、第二点、第三点反诉请求，反诉原告应明确其适用的依据及理由，有关违约金的承担，应基于反诉被告具有违反租赁合同约定的事由，而反诉被告不存在任何违约情形，仅是在反诉原告违约的情况下，采用了自力救济。二、关于第四点反诉请求，反诉被告认为与事实不符，反诉原告应当提供证据证明。三、关于第五点诉讼请求，与事实情况不相符，且避重就轻的截取了保证书和承诺书的部分内容。四、关于第六、七点反诉请求，反诉被告是基于反诉原告的违约行为而解除本房屋租赁合同，不存在反诉被告须向对方赔偿的情形。五、关于反诉原告主张的房屋晃动问题，涉案房屋是由反诉原告装修自用的房屋，不存在任何安全隐患。且之前由于反诉原告拒不支付鉴定费用，导致鉴定不成功。反诉被告对于安全隐患问题是一直予以重视的。在出租前反诉被告是做过鉴定，结论是符合安全使用标准，即使现今为危房，也是由于反诉原告在改造时改变了承重梁与房屋主体结构。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求，支持反诉被告的诉讼请求。 本院经审理查明如下：原告黎明鞋材公司系温州市双屿街道工业区奇伟路8号房屋（以下简称涉案房屋）的产权人。原告黎明鞋材公司就涉案房屋与被告林才生等人于2015年4月16日签订《房屋租赁合同》，2016年10月20日，原告的法定代表人李建新与被告林才生、陈兆云签订《合同改签协议》，就上述租赁合同的承租方改为被告林才生、陈兆云，出租方仍为原告，合同的内容不变。后双方为进一步确认该事实，原告（以下简称甲方）与被告陈兆云（以下简称乙方）补签一份落款日期为2015年4月16日的《房屋租赁合同》，约定：甲方拥有位于温州市工业厂房，房屋按房产证面积约14500平方米（双方约定按该面积计租）。房屋现有装修及设施情况见附件。除双方另有约定外，该附件做为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋的验证依据。房屋用途：该项房屋用途应符合法律规定，乙方不得利用该房屋从事非法活动；乙方保证在租赁期间内或转租他人后用途合法。房屋租赁期自2015年4月16日起至2025年4月15日止，共计十年；交房期为2015年4月16日，房屋交付经双方签字盖章交钥匙后视为已完成交付。租赁期满，乙方应与甲方共同清点厂房设施，并付清本合同约定下其应交纳的所有费用并办理乙方及受转租商户的工商、税务注销手续等。乙方有意继续承租的，应提前90日向甲方提出书面续租要求，征得甲方同意后双方重新签订房屋租赁合同；甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。租金标准：前五年（即2015年4月16日起至2020年4月15日止），月租金为26元／平方米，每月租金双方约定按人民币377000元计算，半年租金双方约定按2260000元计算（双方约定扣减2000元）；后五年（即2020年4月16日起至2025年4月15日止），月租金为28元／平方米，每月租金双方约定按人民币406000元计算，半年租金双方约定为人民币2436000元。租金支付时间：房屋租金每半年为一个计租期，先付后用，除首期租金外，乙方必须提前一个月支付租金。租赁期限内每年3月16日前交一次租金，每年9月16日前交一次租金。首期租金（从2015年4月16日起计算至2015年10月15日）应于本合同签订当日支付，甲方给予乙方100日的装修期（免租金），因此，首期租金减去装修期租金后为1003680元计算（该金额为双方最终确认的首期租金）。第二次租金应于2015年9月16日前交付，以后租金按前述约定期限交租。乙方应按照约定的时间向甲方支付租金。乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按半年租金的万分之五支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，甲方有权收回此出租房，乙方须按实际使用日交纳租金并承担违约责任。甲、乙双方约定，甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金58万元，待合同期满或特殊情况导致合同终止，甲方按约收回房屋并结清其余费用后无息退还乙方。租赁期间房屋和土地的房产税、土地税、营业税及相关联的其他费用由乙方负责交纳。如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担。租赁期间乙方因经营活动而产生的水、电、工商、税务等一切费用由乙方承担。乙方可对房屋进行装修，装修风格、装修材料及装修施工人员由乙方自行选定，甲方不得干预；乙方因装修需要改变房屋建筑结构及设备更新，必须事先征得甲方同意。租赁期满后，属不动产及不可拆除部分归甲方所有，乙方增添的经营设施、设备及动产部分归乙方所有。在交付房产时，甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得存在危及人身财产安全的危险。乙方应保证租赁期内出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，由甲方负责（乙方使用不当除外），维修期间影响乙方经营的免计租金。甲方提出进行维修须提前七日书面通知乙方，乙方应积极协助配合。乙方向甲方提出维修请求后，甲方应在三日内及时提供维修服务，如逾期甲方未提供维修服务，则乙方有权自行维修，但因此产生的损失及维修费用由甲方予以承担。对乙方的装修装饰部分及乙方增加的设施，甲方不负有修缮的义务。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或按已使用情况折旧折价赔偿。本合同在履行期间，甲方对房屋进行施工改造，须提前7日通知乙方，并应积极协调保障乙方对外的正常营业。如因此导致乙方停止营业，则甲方必须承担赔偿责任，赔偿标准由双方协商决定，但不得低于乙方同期的营业收入标准。租赁期内，乙方有权将该房屋转租、分租；乙方应对受转租、分租人的行为向甲方承担责任。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。13.2、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：未按约定时间交付该房屋的；交付的房屋及其附属设施不符合合同约定严重影响乙方使用的；不承担约定维修义务致使之方无法正常使用该房屋的；交付的房屋危及乙方安全或者健康的；交付房屋的消防设施不符合国家消防安全要求的。13.3、乙方有下列情形之的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：不支付或者不按照约定支付租金达15日的；擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；利用房屋从事违法活动的。甲方有本合同第13.2规定形式之一的，应向乙方支付违约金58万元。因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。租赁期内，甲方需提前收回房库的，应提前通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并向乙方支付违约金58万元。乙方有合同第13.3约定情形之一的，应向甲方支付违约金58万元。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间、要求返还房屋的，应向对方支付违约金58万元。乙方经营项目为商业经营，因甲方房屋属工业厂房，乙方租赁后若需要改变为商业用房（“退二进三”），其一切手续及费用均由乙方自行负责办理及承担，甲方协助乙方办理有关手续，但不承担任何费用。乙方保证对场地内乙方所属设备设施使用的安全性负全部责任，并对场地内的整体消防安全承担全部责任。合同签订后，两被告向原告支付了租赁保证金58万元。原告按约将涉案房屋交付给两被告使用。两被告将涉案房屋进行了装修，两被告成立温州金鹿购物广场有限公司进行经营，然后将装修后的商铺进行转租。2016年9月11日，原、被告因涉案房屋租赁事宜产生纠纷，原告将电总闸关闭，导致双方产生冲突，双屿派出所接到报警电话，出面对该事件进行了处理。被告按约支付了2017年4月15日之前的租金。2017年4月16日-2017年10月15日的租金，被告支付了215万元。原告向被告出具收款凭证确认已经收到被告支付的2017年4月16日-2017年10月15日的租金215万元。被告又向原告支付租金575000元，原告于2017年11月1日向被告出具收款凭证确认已经收到被告支付的2017年10月16日-2018年4月15日的部分租金575000元。后甲乙双方因涉案房屋租赁，房屋建筑结构发生纠纷，原告的法定代表人李建新（以下简称甲方）与被告林才生、陈兆云（以下简称乙方）经协商于2018年1月4日达成《金鹿广场租赁调解协议》，甲乙双方因金鹿广场房屋租赁，房屋建筑结构发生纠纷，现约定：一、双方一致同意甲乙双方不走法律程序，乙方多次向甲方提出降低房租要求继续租赁。二、双方承诺同意每年房租降为人民币420万元，（期限二年，至2019年10月15日止），支付方式为半年算一个计租期。即半年租金为210万元，时间从2017年10月16日至2018年4月15日为首个付租金期，今后每半年为一个计租期（210万元）。乙方在签订本协议当日须支付人民币80万元租金给甲方，剩余租金于签订协议后，以后的房租由甲方去收。三、甲乙双方签订协议后：乙方要告知金鹿广场所有经营户，今后房租由甲方代收，并且乙方要发出书面通知及通告，金鹿广场经营户的水电费还是由乙方收。到2018年10月16日，甲方没有收齐租金420万元，那么由林才生、陈兆云补齐租金420万元。协议签订后，被告按约向原告支付租金80万元，原告向被告出具收款凭证确认已经收到被告支付的2017年10月16日-2018年4月15日的部分租金80万元，原告于2018年3月12日向被告出具收款凭证确认已经收到被告支付的2017年10月16日-2018年4月15日的部分租金80000元。温州金鹿购物广场有限公司于2018年1月9日向众商户发布的通告：一、从2018年1月1日起，金鹿广场各位商户的租金由出租方李建新派人代收；二、交租时双方必须有代表人到场开出发票签字为效，租金由出租方收取，否则交租失败；三、商场水、电费由承租方收取；四、街边二楼、Ａ栋7楼的出租房由承租方收取，出租方不参与。2018年3月17日，原告发函给被告要求被告支付租金，原告继续于2018年4月20日发函给被告要求解除合同并支付相关费用。被告认为其没有拖欠原告的租金，原告遂诉至法院。 审理中，被告申请对坐落温州市双屿街道工业区奇伟路8号商场所有装饰装修的残值及上述商场从2018年4月20日-2025年4月15日之间的经营所获得的可得利益进行鉴定。经鉴定机构反馈，被告主张的上述商场从2018年4月20日-2025年4月15日之间的经营所获得的可得利益无法鉴定，本院亦认为并无必要，本院不予准许。对装饰装修的残值部分，本院委托温州中源资产评估有限公司出具《资产评估报告书》，认定上述商场装饰装修的残值为4056033.12元。花费鉴定费30000元。 另查明，本院作出的（2019）浙0302民初2699号民事判决查明因被告拖欠原告租金，原告于2018年3月在金鹿购物广场张贴通知，告知次承租人将采取停水停电措施，并于2018年3月20日拉闸限电半小时左右，又于2018年9月7日、10月8日陆续对金鹿购物广场一楼商铺进行腾空拆除，因拆除行为导致线路进水，故被告予以切断电梯电线，后维修恢复。该判决书还认定原、被告之间的《房屋租赁合同》于2018年4月20日解除。两被告在合同解除后还有向次承租人收取租金。 再查明，原告黎明鞋材公司于2019年7月12日向本院起诉要求次承租人温州市永丰超市有限公司支付占有使用费，本院作出（2019）浙0302民初7628号民事判决，判决温州市永丰超市有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告2018年4月20日至2019年8月20日的占有使用费80万元。 还查明，从原告提供的证据来看，原告已向众租户收取2018年度的租金1256200元及2019年度的租金2194440元。原告于2019年7月左右与部分次承租人重新签订合同。原告缴纳2018年的涉案房屋的各项税费为336822.91元。 上述事实由当事人提供的证据及当事人陈述等证据所证实。 本院认为，原告黎明鞋材公司与被告陈兆云、林才生之间签订的《合同改签协议》、《房屋租赁合同》、《金鹿广场租赁调解协议》系双方真实意思的表示，应确认为有效。1.关于合同解除的问题。原、被告双方均认可合同已经解除，原告认为合同系在2018年4月20日解除。被告认为是在2018年3月17日解除，本院认为，原、被告在本案庭审过程中曾一致确认是在2018年4月20日解除，本院另案已经对该解除时间予以确认，被告亦未提出异议，现又主张合同在2018年3月17日解除，本院不予支持，故本院确认上述三份合同于2018年4月20日解除。2.关于原告主张要求两被告支付2017年4月16日至2017年10月15日的租金100000元及2017年10月16日至2018年4月20日止租金817833元。本院认为，两被告已经向原告支付了2017年4月16日至2017年10月15日的租金2150000元，从原告出具给两被告的收款收据来看，上面并未提到仅是该期间的部分租金，而从后面原告出具给两被告的2017年10月16日-2018年4月15日期间租金的收款收据来看，如果还未付清该段期间的租金，原告在收据上会注明部分租金，再加上双方在该段期间存在纠纷，后双方经调解达成《金鹿广场租赁调解协议》，在该协议上并未提到两被告还拖欠原告2017年4月16日至2017年10月15日的租金问题，而是直接从2017年10月16日开始约定关于后续租金的问题，而且如果原告认为两被告还未支付清该段期间的租金，原告从被告后续收取的租金完全可以抵扣该段期间的租金，而原告并未如此，而是直接注明2017年10月16日-2018年4月15日期间的部分租金，故两被告主张双方已经达成调解协议，2017年4月16日至2017年10月15日的租金为2150000元，且两被告已经支付完毕，本院予以采信。关于原告主张的2017年10月16日至2018年4月20日租金817833元。根据双方达成的《金鹿广场租赁调解协议》，从2017年10月16日开始，每半年的租金为210万元，即从2017年10月16日至2018年4月15日的租金为210万元，两被告已经向原告支付该段期间的租金1455000元（80000元＋800000元＋575000元），另外，原告自认已经从各租户处收取租金1256200元，故原告再行要求两被告支付2017年10月16日至2018年4月20日的租金，本院不予支持。3.关于原告主张的第三项诉讼请求的违约金，因两被告并未拖欠原告该段期间的租金，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。4.关于原告主张的第四项诉讼请求，两被告认为，《金鹿广场租赁调解协议》签订后，原告已经收回涉案房屋，本院认为，《金鹿广场租赁调解协议》中约定由原告代两被告向众租户收取租金并未提及合同解除与原告收回涉案房屋的事项，且双方陈述合同解除的时间均是在《金鹿广场租赁调解协议》签订之后，原告后续发函的时间，可以说明双方均认为《金鹿广场租赁调解协议》的签订，双方并未解除租赁合同，双方对涉案房屋也未办理交接手续，从温州金鹿购物广场有限公司于2018年1月9日向众商户所发布的通告来看，也仅是说明涉案房屋的租金由原告的法定代表人收取，并未明示涉案房屋已经交还给原告。故应视为仍由两被告占有涉案房屋，合同解除后，两被告应将涉案房屋交还给原告。5.关于原告主张的合同解除后的占有使用费的问题，根据原告陈述，其已经向众租户收取2018年度的租金1256200元，该部分本应向两被告支付，故该部分租金应抵扣占有使用费，2018年4月15日之前的租金，两被告已经支付完毕，剩余的款项611200元（1455000元＋1256200元-2100000元）应抵作2018年4月15日之后的租金及占有使用费，占有使用费的标准应参照调解协议约定的每年420万元，鉴于原告从2019年7月开始，已经收回了大部分的房屋而以自己的名义进行出租，且考虑新冠××疫情的影响，导致两被告无法正常使用涉案房屋，故本院酌情占有使用费计算至2019年10月15日，从2018年4月15日至2019年10月15日为630万元，包括原告已经收取的2019年度的租金2194440元及多余的611200元，两被告还需支付原告占有使用费3494360元。鉴于原告已经就该段期间的占有使用费向次承租人温州市永丰超市有限公司主张800000元，原告亦同意予以扣减，故该部分应予以扣减，扣减之后为2694360元。6.关于原告主张的要求没收被告支付的保证金58万元，本院认为，在双方达成调解协议之后，被告已经按约发布公告由原告收取租金，双方在调解协议中约定，到2018年10月16日，原告没有收齐租金420万元，那么由两被告补齐租金420万元，原告在合同约定的补齐期限届满之前就要求被告支付租金，不符合约定，且原告在该期限届满之前于2018年4月20日要求解除合同，此时被告并未构成违约，但被告同意解除，应视为双方协商解除合同，原告不能因此没收被告支付的保证金58万元，故原告的该项主张，本院不予支持。7.关于两被告主张的要求退还租金保证金58万元，如前所述，应该应予以退还。8.关于原告主张的房产税、土地税等税费，因两被告在合同解除之后并未腾空涉案房屋，故原告主张要求两被告支付其已经支付的2018年度及后续的税费，本院认为，本案的合同于2018年4月20日解除，本案合同系因双方协商解除，双方对合同的解除均存在一定的过错，且原告在2018年4月20日合同解除之后向部分次承租人直接收取租金，故本院综合上述情况酌情决定2018年的各项税费由两被告负担70%，2018年度的税费为336822.91元，故两被告应负担2018年度的税费235776元。关于后续的税费，原告未能举证证明，无法确定数额，本院不予支持。9.关于两被告主张的要求原告支付违约金58万元，如前所述，本案合同解除应视为双方协商解除，故两被告主张原告存在违约行为而要求支付违约金58万元，本院不予支持。10.关于两被告主张的第四、五项诉讼请求，因双方在2018年1月4日达成《金鹿广场租赁调解协议》，对之前的相关事项进行了调解，原告也自愿降低租金，且两被告并未在该调解协议中提出该主张，故应视为双方已经对上述问题进行调解并处理完毕，两被告再行主张，本院不予支持。11.关于两被告主张的要求被告赔偿各项经济损失，两被告主张的第六项诉讼请求中的租金损失、“退二进三”手续土地收益金的剩余价值以及因房屋证件不齐导致“退二进三”手续延期办理而导致的租金损失等费用，如前所述，双方在2018年1月4日达成《金鹿广场租赁调解协议》，对之前的相关事项进行了调解，原告也自愿降低租金，且两被告并未在该调解协议中提出该主张，故应视为双方已经对上述问题进行调解并处理完毕，两被告再行主张，本院不予支持。关于两被告主张的装饰装修损失，经鉴定该项损失为4056033.12元，两被告为此次鉴定所花费的鉴定费30000元，虽然本案合同系因双方协商解除，但原告的断水断电行为也在一定程度上造成被告无法正常经营，且原告在调解协议约定的两被告支付租金条件未届满之前即要求解除，也有违诚信，故原告应对被告的装饰装修的残值及鉴定费承担一定的赔偿责任。考虑到在两被告整体装修之后，又进行转租，次承租人也进行部分装修，本院酌情由原告按照评估总价的30%向两被告支付装饰装修的损失，故原告应向两被告支付装饰装修的损失1225810元［（4056033.12元＋30000元）×30%］。12.关于两被告主张的可得利益的损失700万元，本院认为，两被告的该项主张并未足够的证据加以证实，另外，从原、被告签订《金鹿广场租赁调解协议》的背景来看，系两被告已经无法收齐租金，所以委托原告直接收取，两被告已经经营不善，不存在有可得利益的可能，故两被告的该项主张，本院不予支持。综上，经相互抵扣，两被告仍需向原告支付1124326元（2694360元＋235776元-580000元-1225810元）。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）温州市黎明新型鞋材有限公司与被告（反诉原告）陈兆云、林才生之间签订的《房屋租赁合同》、《合同改签协议》以及《金鹿广场租赁调解协议》于2018年4月20日解除； 二、被告（反诉原告）陈兆云、林才生于本判决生效之日起十五日内腾空坐落温州市鹿城区房屋并交还原告（反诉被告）温州市黎明新型鞋材有限公司管业； 三、被告（反诉原告）陈兆云、林才生于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）温州市黎明新型鞋材有限公司支付1124326元； 四、驳回原告（反诉被告）温州市黎明新型鞋材有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）陈兆云、林才生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费23372元，减半收取11686元，由原告（反诉被告）温州市黎明新型鞋材有限公司负担5343元，由被告（反诉原告）陈兆云、林才生负担6343元；反诉受理费65788元，由被告（反诉原告）陈兆云、林才生负担。 如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 张万星 二〇二〇年三月三十日 代书记员 朱艳月