四川省宜宾市叙州区人民法院执 行 裁 定 书（2020）川1521执异5号案外人：陈佑忠，男，1956年9月2日出生,汉族，住四川省宜宾市叙州区。委托诉讼代理人：黄泽辉，四川宏成律师事务所律师。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司，住所地四川省成都市锦江区总府路35号金骊总府大厦19-21层，统一社会信用代码9151000071189635XN。主要负责人：谢涛，公司总经理。委托诉讼代理人：李晓霞，北京市高通（成都）律师事务所律师。被执行人：宜宾万合商贸有限公司，住所地四川省宜宾市叙州区保龄街（福园三区）3幢3单元1层2号，统一社会信用代码91511521575267363R。法定代表人:田明杰，公司执行董事。被执行人：宜宾艺丰园林工程有限公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇科贸北路万兴花园B1区，统一社会信用代码915115210714073264。法定代表人：杨从贵，公司执行董事。被执行人：田明娟，女，1974年5月25日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。被执行人：杨从贵，女，1969年4月5日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。被执行人：彭邦庆，男，1964年9月15日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。本院在执行中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司（以下简称华融四川分公司）与宜宾万合商贸有限公司（以下简称万合公司）、宜宾艺丰园林工程有限公司（以下简称艺丰公司）、田明娟、杨从贵、彭邦庆公证债权文书一案中，案外人陈佑忠对本院查封被执行人万合公司在宜宾市叙州区XXX的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人陈佑忠称，2010年6月13日，案外人与宜宾兴业房地产开发有限责任公司（以下简称兴业公司）与宜宾旭宇房地产开发有限公司（以下简称旭宇公司）签订了《国有土地使用权转让合同》，约定将案外人享有的40%的土地使用权转让给旭宇公司。旭宇公司书面承诺：支付案外人的400万元在签订协议后30日内付100万元，余款在办理完《房屋销售许可证》后30日内或者合同签订6个月内付清；如果年底内柏溪房价涨到3500元／㎡则补贴案外人前期损失费用100万元，合计500万元；资金利息从合同签订之日起按每月1%计算至款项支付完毕为止。2012年12月21日，案外人与旭宇公司签订了《清偿欠款协议》，协议约定：旭宇公司至2012年12月21日总计欠案外人款项本息100万元，旭宇公司同意将宜宾市叙州区xxx商品房过户给案外人，因该商品房已办理抵押登记，待其解除抵押登记后过户给案外人。2014年10月23日，旭宇公司将其开发的宜宾市叙州区xxx商品房即宜宾市叙州区xxx房屋交付给案外人。同日，万合公司法定代表人李秀琼作为旭宇公司销售负责人收取案外人装修管理费2万元。案外人收房后耗费80余万元装修并于2015年10月21日入住至今。而旭宇公司于2015年12月9日以购买商品房名义将该房屋恶意转移登记到万合公司名下，现该房屋被法院以（2019）川1521执466号之一执行裁定书查封。综上，旭宇公司将案涉房屋抵偿给案外人后又与万合公司恶意串通，将案涉房屋无偿过户到万合公司名下，严重侵害了案外人对案涉房屋的所有权，请求解除对案涉房屋的查封并裁决该房屋归案外人所有。申请执行人华融公司四川分公司称，1.陈佑忠不是案涉房屋权利人。依据旭宇公司和陈佑忠签订的《清偿欠款协议》，100万元欠款和案涉房屋抵扣欠款，陈佑忠只能二选一，其选择要求旭宇公司偿还100万元，就放弃了房屋抵偿。法院已经生效的（2017）川1521民初2786号民事判决书也排除了陈佑忠对案涉房屋的权利；2.陈佑忠自2015年起一直居住在案涉房屋，没有法律依据，属于侵占被执行人万合公司房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条等相关法律规定，陈佑忠不是案涉房屋权利人，不能排除执行。综上，陈佑忠提出的异议申请没有事实和法律依据，其异议理由不成立，依法应予驳回。本院查明，华融四川分公司申请执行万合公司、艺丰公司、田明娟、杨从贵、彭邦庆公证债权文书一案，本院于2019年3月12日立案受理。2019年3月28日，本院以（2019）川1521执466号之一执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人万合公司名下的宜宾市叙州区xxx房屋（产权证号：xxx）。另查明，2003年11月，宜宾兴业房地产开发有限责任公司（以下简称兴业公司）通过拍卖方式取得宜宾市叙州区xxx编号为xxx号地块的土地使用权，兴业公司将地块分成两块开发，与案外人陈佑忠协议约定其中一块由陈佑忠以兴业公司名义开发。2010年6月13日，陈佑忠与兴业公司、旭宇公司签订了《国有土地使用权转让合同》，约定将陈佑忠享有的40%的土地使用权转让给旭宇公司。同日，旭宇公司对支付陈佑忠的400万元费用书面承诺：三方签订协议后30日内支付陈佑忠100万元，余款在旭宇公司办理完《房屋销售许可证》后30日内或者合同签订6个月内付清；如果年底内柏溪房价涨到3500元／㎡旭宇公司则补贴陈佑忠前期损失费用100万元，合计500万元；资金利息从合同签订之日起按每月1%计算至款项支付完毕为止。2012年12月21日，陈佑忠与旭宇公司签订《清偿欠款协议》，协议约定：旭宇公司至2012年12月21日总计欠陈佑忠款项本息100万元，该款项双方约定于xxx地块“英伦庄园”取得商品房预售许可证之日起一年内支付完毕，该欠款不计算任何形式或期间的利息，旭宇公司可用宜宾市叙州区xxx地块或xxx地块开发的商品房按当时市场价抵扣该欠款；旭宇公司同意将宜宾市叙州区xxx商品房过户登记给陈佑忠，因该商品房已办理贷款抵押登记，陈佑忠同意旭宇公司在该商品房解除抵押登记后再办理过户登记，旭宇公司在该商品房项目内提供一个车位给陈佑忠但费用由陈佑忠承担；关于宜宾市叙州区柏溪镇科贸路北段地块的土地使用权转让款及相关费用旭宇公司已支付完毕，旭宇公司支付上述欠款及过户上述商品房的前提为陈佑忠协助旭宇公司办理宜宾市叙州区柏溪镇科贸路北段地块土地使用权转让款的正式发票。2014年10月23日，旭宇公司将其在宜宾市叙州区xxx地块开发的xxx房屋（面积为xxx，产权证号xxx交付给陈佑忠，陈佑忠随后装修入住。2015年12月9日，旭宇公司将该房屋过户登记到被执行人万合公司名下（产权证号：xxx）。2017年10月30日，陈佑忠向本院起诉要求旭宇公司偿付上述欠款100万元及利息，本院于2017年12月5日作出（2017）川1521民初2786号民事判决书，判决旭宇公司于本判决生效后十日内支付陈佑忠欠款100万元，该判决已进入执行程序。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人陈佑忠针对案涉房屋提出的排除执行异议能否成立，就要审查陈佑忠是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的保护要件，是否属该条所保护的一般买受人。本案中，其一，在本院查封案涉房屋之前陈佑忠与旭宇公司只就案涉房屋签订了《清偿欠款协议》，而未签订书面买卖合同；其二，陈佑忠签订《清偿欠款协议》时已明知案涉房屋办理有抵押登记设定有抵押权，明知案涉房屋在抵押权未消灭前无法办理过户登记，其应当认识到案涉房屋未办理过户登记前存在的风险，故其在法院查封前无法办理过户登记，一定程度属自身原因所致。因此，案外人陈佑忠不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款和第四款的规定，陈佑忠不属该条所保护的一般买受人，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益。案外人陈佑忠的异议理由不成立，对其要求解除查封的异议请求本院不予支持。陈佑忠要求裁决案涉房屋归其所有的请求，不属执行审查的处理范围，可另案诉讼主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人陈佑忠的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  徐兴江审判员  刘秀伟审判员  江 琳二〇二〇年三月二十五日书记员  赵修群