广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0203民初1805号 原告：程刚，男，1958年8月29日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：陆宁，广西民兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：荣俏，广西民兴律师事务所律师。 被告：伍德科，男，1990年8月3日出生，汉族，无固定职业，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：张金丽，广西永维律师事务所律师。 被告：柳州四和房地产中介有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市东环大道4号14栋2层2号，统一社会信用代码：91450200MA5KX0C51D。 法定代表人：刘显扬，该公司经理。 被告：何俊，男，1985年10月7日出生，汉族，户籍所在地：广西壮族自治区柳州市柳南区，现羁押于柳州市。 第三人：王兆翠，女，1980年9月26日出生，汉族，无固定职业，住广西壮族自治区宜州市。 原告程刚与被告伍德科、柳州市惠隆房地产中介有限公司（以下简称：惠隆公司）、第三人王兆翠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，本院依法作出（2019）桂0203民初1805号民事裁定书，将本案转为普通程序审理。本案审理过程中，经核实，惠隆公司已于2019年1月25日注销，本院另下裁定予以处理。经原告程刚申请，本院依法追加柳州四和房地产中介有限公司(以下简称：四和公司)、何俊作为被告参加诉讼。本院于2019年11月27日第一次公开开庭进行了审理。原告程刚及其委托诉讼代理人陆宁，被告伍德科的委托诉讼代理人张金丽，被告四和公司的法定代表人刘显扬，第三人王兆翠到庭参加诉讼。因无法联系到被告何俊，本院依法公告送达开庭传票，被告何俊逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。第一次庭审时，本院才获悉被告何俊被羁押于柳州市第一看守所，本院向被告何俊送达本案诉讼材料，并重新指定举证期及答辩期。本院于2020年3月6日第二次公开开庭进行了审理。原告程刚及其委托诉讼代理人陆宁，被告伍德科的委托诉讼代理人张金丽，被告四和公司的法定代表人刘显扬，第三人王兆翠到庭参加诉讼。被告何俊因被羁押未能到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告程刚向本院提出诉讼请求：1、判令被告伍德科、四和公司、何俊即刻向原告支付在三方签订的《房屋买卖合同》中约定的被拖欠的购房款90000元；2、判令被告伍德科、四和公司、何俊即刻向原告支付由于其主张权利而承担的律师代理费用6000元并承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告增加请求：要求被告伍德科、何俊、四和公司即刻支付拖欠的90000元购房款从逾期支付起暂计至2020年3月6日为30600元（计算方法为90000元×月利率2%×17个月），此后的利息按相同标准计算至实际付清之日止。 事实与理由：原告在2018年7月15日与惠隆公司、被告伍德科签订《房屋买卖合同》一份，约定由原告将其名下坐落于柳州市箭盘小区商品楼31栋2-1号房屋（柳房权证字：××号）作价650000元转让给被告伍德科，被告伍德科于合同签订当日向原告支付定金20000元；原告与惠隆公司、伍德科在2018年9月14日签订《房屋买卖补充协议》一份，约定被告伍德科指定第三人王兆翠为所售卖房屋的产权登记人。上述两份合同签订后，原告于2018年10月26日、10月30日分别收到200000元、360000元购房款，并依合同约定积极配合办理各项手续，将房屋过户给指定产权登记人即第三人王兆翠。但原告迄今并未收到售房尾款90000元（因为惠隆公司、伍德科违约，原告收到的20000元定金不予退还，且不能冲抵购房款），原告经多次催索仍无果。现原告为维护自身合法权益，依法提起本案诉讼。补充理由如下：经被告伍德科明示，被告四和公司及被告何俊有可能是隐名合同权利义务人。 被告何俊书面辩称，90000元欠款与实际金额不符，被告何俊向原告借款63500元，并承诺每天交付利息100元，定金20000元冲抵购房款，被告何俊对其余零头不知晓，被告何俊承诺欠原告的钱，因为现被羁押，被释放后肯定会归还；对原告主张被告伍德科、四和公司、何俊承担律师代理费6000元及诉讼费的请求没有意见。 被告伍德科辩称，不同意原告的诉讼请求，第一，原告与被告伍德科签订的合同仅仅是一份名义合同，没有实际履行；第二，被告伍德科没有实际享有合同的任何权益，因此其不应该承担本案的任何法律责任；第三，因为利息没有合同约定，从原告起诉之日可以提出请求，对于原告主张的标准，由于双方并未约定，只能按照法定的利率计算。 被告四和公司辩称，被告四和公司只签订了2018年8月26日的《房屋买卖合同》，被告何俊是原告售房的独家代理人，第三人王兆翠将购房款部分直接交付给被告何俊，部分交给了被告四和公司，被告四和公司已经将所收到的第三人王兆翠交付的购房款全部支付给了刘刚鳞，不同意原告要求被告四和公司负担支付购房尾款90000元以及律师代理费的请求；关于利息的意见同意被告伍德科的意见，被告四和公司只是与第三人王兆翠、被告何俊签订了三方合同，与原告没有任何关系，前述三方合同已经履行完毕，被告四和公司已经没有责任，所以不需要支付利息。 第三人王兆翠述称，原告的全部诉讼请求与第三人王兆翠无关，不应由第三人王兆翠承担给付义务。第三人王兆翠不知原告与被告惠隆公司、伍德科之间签订了相关合同，第三人王兆翠只与被告四和公司签订了购房合同，且第三人王兆翠购买案涉房屋的合同款项己经全部支付完毕，不存在拖欠任何购房款的情形，目前该房屋已经过户至第三人王兆翠名下并且早己实际使用，第三人王兆翠享有该房屋的全部权利。因此，原告的诉请标的应由被告方承担。如原告追加四和公司、何俊作为本案的被告，那么原告诉请的各项付款责任应当由惠隆公司、伍德科、四和公司、何俊承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人所举证的证据能否支持其主张的证明目的，本院结合全案事实予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月15日，原告（甲方，卖方）与被告伍德科（乙方，买方）签订《房屋买卖合同》一份，其中约定：甲方将坐落于柳州市箭盘小区商品楼31栋201号房屋一套出售给乙方，乙方自愿购买该房屋（《房屋所有权证编号为：柳房权证字第××号，建筑面积71.74平方米）；房屋成交价为650000元；第三条第（一）款第1项，签订本合同之日，买方支付购房定金20000元给卖方；第三条第（一）款第2项，甲、乙双方于2018年9月15日前备齐材料，并到房产局和银行办理相关手续，甲方同意乙方以公积金贷款或商业贷款方式购买上述房屋，乙方将不低于110000元的首付款存入银行指定账户中进行监管，并向银行申请按揭贷款410000元（如银行审批通过的贷款金额达不到申请额度，出现差额，即总房款－首付款－银行批准贷款额＝差额款。差额部分乙方须在领证当日以现金方式一次性支付给甲方，甲、乙双方不再对差额款数额的确定及支付，另行签订补充协议）；第七条乙方责任第2款，本合同自签署之日起生效，若中途违约，由乙方负担因办理该宗买卖所有发生的费用，所交定金不退，并承担丙方应收取的全部中介服务费；第九条，……甲、乙双方中任何一方违约的，丙方均不退还已收中介费，若由于一方违约，另一方为追究违约责任而产生的所有费用（包括律师费等）由违约一方承担；第十二条补充协议，由乙方指定人办理房产证过户等相关手续。该合同亦约定其他权利义务等。该合同抬头及落款处“丙方（中介方）”栏打印的文字名称系“柳州市儒房房地产经纪有限公司”，落款处“丙方”栏加盖有印文内容为“柳州市鱼峰区惠隆房产有限公司”的印章，“经纪人”栏有被告何俊签名及捺印，原告与被告伍德科均在落款处相应位置签名及捺印。 2018年8月26日，被告何俊（甲方委托人）与第三人王兆翠（乙方）、被告四和公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，其中约定：甲方有位于柳州市住房一套（权属登记面积71.74平方米，房屋所有权证号：柳房权证字第××号），甲方同意将该房出售给乙方，乙方同意购买该房；该房售价为703500元，本合同签订之日，乙方支付30000元给甲方作为购房该房屋的购房定金；在本合同签订之日起20个工作日内，甲、乙双方必须按照银行规定将办理按揭手续所需的资料备齐，由丙方安排的工作人员联系一并到银行办理相关手续，乙方将不低于260000元的首付金额存入银行指定甲方账户中冻结，剩余房款363500元，向银行申请按揭贷款（如银行审批通过的贷款金额达不到申请额度的，由乙方以现金方式在房产过户当日支付给甲方），待银行对乙方按揭申请审批通过后7个工作日内，丙方协助甲乙双方到房产部门办理房产过户手续；甲乙丙三方协商同意在本合同签订后去房产局网签当天从交易总价款中预留50000元作为交房保证金给丙方保管，此交房保证金的处理方法为：待该房地产所有手续办完，甲方结清该房地产所有水电费、物业管理费等相关费用和交付该房地产后，经乙方验收后，由丙方交付给甲方。该合同亦约定了其他权利义务等。该合同抬头处“甲方（卖方）”栏有打印文字“程刚”，落款处“甲方”栏没有签名，“甲方代理人”栏有被告何俊签名及捺印，“乙方”栏有第三人王兆翠签名及捺印，“丙方”栏有被告四和公司加盖印章及其法定代表人刘显扬签名。 2018年9月14日的《房屋买卖补充协议》中载明：“房主程刚与买方伍德科在2018年7月15日签署柳州市箭盘小区商品楼31栋201号的房屋买卖合同；所签署的买受人：伍德科身份证号：；现承诺指定产权人名字为王兆翠身份证号：；房产（产权人）程刚保证在2018年7月15日只签署上述地址一份买卖合同，如此房屋产生一房多卖的纠纷，责任全部由伍德科负责；本承诺书，自签字、盖章之日起生效。”落款处“承诺人”栏有被告伍德科的签名及捺印，被告伍德科并在该协议上加盖印文内容为“柳州市鱼峰区惠隆房产有限公司”的印章。 2018年9月10日，原告与第三人王兆翠到柳州市房产交易所办理案涉房屋的买卖合同网签备案手续，并签订《存量房交易资金监管子账户开户协议书》及《柳州市存量房交易结算资金委托监管划转协议书》。2018年9月14日，第三人王兆翠将200000元存入存量房交易结算资金监管专户。之后，第三人王兆翠申请银行按揭贷款，贷款银行将贷款360000元发放至原告名下银行账户。原告称于2018年7月15日签订《房屋买卖合同》当日，被告伍德科以现金方式将定金20000元交付给原告，并认可已收到前述存量房交易结算监管资金200000元及银行贷款360000元。案涉房屋于2018年10月16日转移登记至第三人王兆翠名下，第三人王兆翠于2018年10月22日领取不动产权证书。 原告认为被告方存在违约行为，前述20000元定金不应冲抵房款，并认为被告方尚欠房款90000元，遂向本院起诉，提出前述请求。原告因诉讼委托律师支出律师服务费6000元。 另查明，2018年8月26日，被告何俊向第三人王兆翠出具《收据》一份，确认收到第三人王兆翠交来购买案涉房屋的购房定金30000元，该30000元已包含第三人王兆翠于同日通过银行转账方式向刘显扬支付的25000元；同日，刘显扬通过银行转账方式向案外人刘刚鳞支付30000元，刘刚鳞出具《收条》确认收到刘显扬交来的案涉房屋定金30000元。2018年9月10日，案外人李某向第三人王兆翠出具《收据》一份，确认收到第三人王兆翠交来购买案涉房屋的交房保证金50000元，该50000元即系第三人王兆翠于同日通过银行转账方式向刘显扬支付的50000元。2018年9月10日、9月18日、9月24日，刘显扬通过银行转账方式向刘刚鳞先后支付20000元、10000元、16500元，合计46500元，9月24日，刘刚鳞出具《收据》一份，确认收到刘显扬交来购买案涉房屋的交房保证金50000元。2018年9月25日，第三人王兆翠通过银行转账方式向被告何俊支付购房补差款63500元，被告何俊出具《收条》确认收到此款，李某在《收条》下方书写“证明人”并签名。2018年9月27日，被告何俊向刘刚鳞出具《收条》一份，确认共收取到案涉房屋定金55000元。 本案第一次庭审中，被告伍德科认为2018年7月15日的《房屋买卖合同》并未实际履行，且其并未向原告支付定金20000元。被告四和公司申请李某、刘刚鳞作为证人出庭作证。证人李某陈述，其系被告四和公司的经理，并确认2018年9月10日的《收据》、2018年9月25日的《收条》中其签名及款项的真实性，并称2018年9月10日的《收据》中的50000元，系第三人王兆翠转账支付给刘显扬的，之后刘显扬又支付给了刘刚鳞。证人刘某陈述，其于2018年9月10日、9月18日、9月24日收到刘显扬银行转账支付合计46500元，与9月24日其出具《收据》确认的交房保证金50000元的差额部分，系其向被告四和公司支付的辛苦费。 本案第二次庭审中，被告伍德科称系记不清是否支付定金20000元，从合同约定及原告自认，故认为原告应退回定金20000元给被告伍德科。 又查明，惠隆公司于2018年6月4日登记成立，案外人伍德隆系惠隆公司的股东及法定代表人，被告何俊系该公司的股东，该公司于2019年1月25日注销，注销原因系决议解散。 本院认为，结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：1、原告尚应获得的购房尾款是多少，购房尾款应由何人支付？2、原告关于律师代理费的请求是否应予支持？3、原告所主张的资金占用利息是否应予支持？ 针对争议焦点1,本院认为，依据2018年7月15日的《房屋买卖合同》、2018年9月14日的《房屋买卖补充协议》的内容，足以认定，在该合同及补充协议中，原告系出卖人，被告伍德科系买受人，惠隆公司系居间方，由于以上合同及协议系当事人在平等、自愿、公平基础上订立的，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人均应全面履行合同义务。由于原告认可被告伍德科已支付定金20000元，并认可已收到存量房交易结算监管资金200000元及银行贷款360000元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第二款的规定，当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。结合2018年7月15日的《房屋买卖合同》中第三条第（一）款第2项关于差额款付款期限的约定，案涉房屋于2018年10月16日转移登记至第三人王兆翠名下，第三人王兆翠于该日即可领取不动产权证书，虽然其于2018年10月22日领取产权证，但前述合同所约定领证日期应系客观上可以领取的日期，而非实际领取的日期，因此，届至2018年10月16日被告伍德科未按合同约定付清购房款已构成违约，但由于2018年7月15日的《房屋买卖合同》所涉房屋已按当事人所作约定完成不动产转移登记，故应按以上法律规定的比例适用定金罚则，被告伍德科所付定金20000元中应有2769元{[650000－（200000元+360000元）]÷650000元×20000元}适用定金罚则,该2769元不能抵作价款，余款17231元（20000元－2769元）应抵作价款，因此，被告伍德科作为2018年7月15日的《房屋买卖合同》的买受人，尚应向原告支付购房款72769元（650000元－17231元－200000元－360000元），对于原告诉请超过的部分，本院不予支持。虽然被告何俊仅自愿承担63500元，但是2018年9月25日、2018年9月27日的二份《收条》证实，被告何俊占有购房尾款，其亦应向原告承担付款义务，故被告伍德科、何俊应向原告支付购房款72769元。由于被告四和公司与原告不存在合同关系，原告主张该公司承担购房款支付责任缺乏依据，本院对该项请求不予支持。 针对争议焦点2,本院认为，原告主张的律师代理费6000元，有律师服务费发票证实该费用的发生，且符合2018年7月15日的《房屋买卖合同》第九条的约定，故被告伍德科应向原告支付该费用，被告何俊对该费用亦无异议，本院自行处分权利的行为予以准许，故被告伍德科、何俊向原告支付律师服务费6000元。对于原告主张被告四和公司承担该项费用的请求，亦缺乏依据，本院不予支持。 针对争议焦点3，本院认为，被告伍德科逾期未付清购房款构成违约，被告何俊占有购房尾款，该二被告确系造成原告的资金被占用的利息损失，对于该利息损失，本院认定如下：以72769元为基数，自2018年10月16日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。对于原告主张利息所超过的部分，本院不予支持。关于原告主张被告四和公司承担利息损失的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第二款之规定，判决如下： 一、被告伍德科、何俊应于本判决生效之日起十日内向原告程刚支付购房款72769元； 二、被告伍德科、何俊应于本判决生效之日起十日内向原告程刚支付律师服务费6000元； 三、被告伍德科、何俊应于本判决生效之日起十日内向原告程刚支付资金占用利息损失（利息的计算：以72769元为基数，自2018年10月16日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）； 四、驳回原告程刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2832元（原告程刚已预交），由原告程刚负担908元，由被告伍德科、何俊负担1924元；公告费260元（原告程刚已预交），由被告何俊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长 黄 爽 人民陪审员 欧 羽 人民陪审员 余丽莉 二〇二〇年三月十三日 书 记 员 李昀容 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第一百二十条第二款当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。