河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1602民初6036号原告：买建华，男，回族，1961年3月17日生，住周口市川汇区。原告：买露露，女，回族，1989年7月2日生，住郑州市金水区。共同委托诉讼代理人：张长春，河南金合力律师事务所律师。被告：金喜良，男，回族，1954年12月21日生，住川汇区。被告：周口市庆丰置业有限公司。法定代表人：马占，该公司经理。委托诉讼代理人：崔长亮，河南锦实律师事务所律师。原告买建华、买露露诉被告金喜良、周口市庆丰置业有限公司（以下简称庆丰公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告买建华、二原告共同委托诉讼代理人张长春、被告金喜良、被告庆丰公司委托诉讼代理人崔长亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除对荣华小区1#商住楼（大门南侧新1号楼）101、102号商铺的查封，并中止对该房产的执行；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告庆丰公司因开发建设荣华小区的建设工程需要，向原告借款55万元。借款到期后，因建设资金紧张，房屋销售不好，上述借款未予偿还，截止到2009年6月19日该笔借款利息为33万元。经双方协商，庆丰公司同意以建设的房产冲抵原告的借款本息，双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买庆丰公司开发的荣华小区1#商住楼（大门南侧新1号楼）101、102号商业房两间，房屋价款942900元。被告庆丰公司向原告的借款550000元及利息339000元冲抵部分房屋价款，被告向原告出具了收款收据。庆丰公司将上述房产交付给原告，原告装修后将房屋对外出租使用至今。2016年12月1日原告又向庆丰公司缴纳剩余购房款51000元，原告的购房款已付清。2019年8月，原告得知金喜良和庆丰公司合伙纠纷一案，法院查封了原告购买的上述房产，并采取强制执行措施。因上述房产系原告购买，原告已经付清了房款，取得房屋占有使用至今。上述房产系金喜良与他人合伙以庆丰公司的名义开发建设和销售，金喜良不参与合伙事务的管理，原告与庆丰公司签订的《商品房买卖合同》对金喜良等合伙人具有同样的效力，并且相应款项也是用于其合伙项目建设使用。金喜良不应因内部利润分配而产生的纠纷强制执行已经销售给购房人的房产。虽然本案所涉房产开发手续不全，开发房产时欠税造成房屋不能办理产权登记，相应的责任应由金喜良和其他合伙人承担，并且不影响原告作为所有权人已经购买并接受交付的房产，实际占有使用，对上述房产享有所有权的事实。原告向川汇区法院提出执行异议，但法院裁定驳回了原告的异议，为此提起诉讼。被告金喜良辩称：1、河南省高级人民法院（2008）第71号民事终审判决书已经确认案涉房屋所在的荣华小区的开发人、所有权人是三合伙人，并非庆丰公司。本案房屋买卖合同是庆丰公司擅自与原告签订，不属于合法有效合同。并且其双方是一家人，属同一个利益共同体和利害关系人，其签订合同涉嫌恶意串通伪造。2、本案买卖合同签订时间为2009年6月19日，但该1#商住楼的规划许可证签发时间为2011年3月23日，预售许可证签发时间为2011年12月29日，众所周知商品房买卖必须五证俱全，否则不许出售且无人购买。此外该1#商住楼的《建设工程竣工验收报告》显示，该楼房的建设合同开、竣工时间与实际开、竣工时间均为2009年10月29日至2011年12月12日。以上事实足以证明本案买卖合同虚假。3、本案房屋购买的主要资金来源是原告所称借给庆丰公司的55万元，本息共计88.9万元，只是口说并无确切证据证明。一是没有55万元的银行流水清单证明借款真实；二是2016年12月1日的5.1万元房款支付同样没有银行流水清单印证。4、涉案房屋已通过建设工程竣工验收和消防验收，开发建设手续齐全，完全具备办证条件。但是该房屋既未办理房产证，也未在房管部门进行买卖合同登记备案，原告和庆丰公司具有明显过错，而且原告对其房屋并未实际占有。5、本案房屋早在（2017）豫1602民初2801号民事裁定中被查封，期间原告和庆丰公司并未对其提出异议。6、本案房款收据两份，一份是2009年6月19日，号码7412811，一份是2016年12月1日，号码7417737，与其他收据印章对比，足能证明该两份收据不真实。总之，本案房屋不符合足以排除对其执行的情形和条件。被告庆丰公司辩称：原告所诉内容属实。原、被告签订的房屋买卖合同真实有效，原告也支付了购房款。之所以没有办理手续，是因为公司欠税款，并且超规划设计建设。本案房屋一直由原告经营使用。根据当事人举证，结合庭审调查，本院确认以下案件事实：在金喜良诉庆丰公司合伙协议纠纷一案审理期间，本院于2017年6月9日作出（2017）豫1602民初2801号民事裁定，对庆丰公司名下银行存款予以冻结，其他财产予以查封、扣押，到期债权予以停止支付，收入予以扣留、提取，价值或金额相当于800万元。当日在周口市不动产登记中心，法院对庆丰公司名下位于周口市川汇区荣华小区大门南侧新1号楼第3层（约1098㎡）、第5层、第6层房屋，荣华小区大门北侧22号楼编号为119、118及第二层221、220、219房屋，及新1号楼（楼牌号3585）第4层401、402、405；其一层的101、102；大门北侧21号商住楼201房屋予以查封。该案在执行过程中，本院作出（2019）豫1602执1099号执行裁定书，裁定冻结、划拨、提取被执行人庆丰公司的银行存款收入11583434元，或查封、扣押、拍卖、变卖相应价值的财产。案外人买建华、买露露以其为周口市川汇区荣华小区大门南侧新1号楼101、102商铺的房屋所有权人为由向本院提出执行异议。本院经审查作出（2019）豫1602执异289号执行裁定书，驳回异议人买建华、买露露的异议。原告不服，遂提起本次诉讼。本院认为：本案争议的焦点为原告主张的买卖行为是否真实有效，是否享有排除司法强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。审理中原告提交商品房买卖合同一份、收款收据两份，证明其于2009年6月19日与庆丰公司签订商品房买卖合同，以房屋冲抵所借原告款项，原告已付清房款。该行为属以房抵债性质，其前提事实为原告和庆丰公司之间的借款债务是否真实存在，原告和庆丰公司均未提供有力的证据证明，由此双方签订商品房买卖合同、支付购买款的真实性、有效性存疑。其次，审理中原告提供3份租房协议，证明原告对案涉房屋占有、使用和收益，因为无其他证据进行佐证，该组证据亦不足以达到原告的证明目的。综上，原告在本案中所举证据不足以证明其享有排除执行的权利，对其诉讼请求，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告买建华、买露露的诉讼请求。案件受理费100元，由原告买建华、买露露承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  米宏伟审 判 员  马声亮人民陪审员  刘维康二〇二〇年三月二十四日书 记 员  张 豪