西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0113民初514号原告：阎蕊，女，汉族，1978年6月12日出生，住陕西省西安市楼。委托诉讼代理人：赵军强，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雨，北京市康达（西安）律师事务所律师。被告：西安万科恺洲置业有限公司，住所地：西安曲江新区南侧（XX路XX号XX号楼XX单元XX室）。法定代表人：卢嘉，该公司经理。委托诉讼代理人：杨俊芳，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨飞，陕西许小平律师事务所实习律师。原告阎蕊与被告西安万科恺洲置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阎蕊的委托诉讼代理人张雨、被告西安万科恺洲置业有限公司的委托诉讼代理人杨俊芳、杨飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阎蕊诉称，原、被告双方于2013年7月6日签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号：3094359，该合同为商品房预售合同，双方约定将正在挖坑修建的位于曲江新区XX路XX幢XX单元XX号商品房售给原告，预测建筑面积为172.85平方米，单价为13595.91元/㎡，装修价款为人民币2500元/㎡，房款总金额：人民币2782178元。被告置业顾问在向原告推介该套商品房时，告知原告万科金域曲江南区西门入口建筑物安排的是华润万家大型超市，业主生活很方便。合同明确约定房屋的交付时间为2015年3月31日前，办理产权证书的时间为该商品房交付使用后的365个工作日内。合同签订后，原告如约支付了该商品房的购房款。2015年4月原告收到被告邮寄来的收房通知，房屋交付日改为2015年4月25日。于是4月25日，按照通知原告准备好所有收房需要资料到收房现场。收房时，发现该房屋存在装修质量问题。致当日未完成收房。2016年12月8日原告实在无法等到修复内容全面解决而无奈收房，收房时被告知需要补交之前所有的物业费。原告补交了物业费才收房。原告认为，该商品房的实际交房时间是2016年12月8日，被告未能按照合同约定如期交付合同约定标的物，履行合同义务不符合约定，给原告带来了诸多不便，造成不必要的各类经济损失。被告应向原告支付逾期交房违约金333861元；被告未按照合同约定给原告办理产权证，应支付自2016年9月15日至今的逾期办证违约金273209元。并赔偿尚未收房期间的物业管理费及其他杂费共计9595元。综上原告请求法院判令：1、被告按照合同约定向原告支付逾期交房违约金为333861元；2、被告尽快向房管局提供相应资料配合原告办理房屋产权证书，并支付自2016年9月15日至原告取得房产证之日的逾期办理产权证书的违约金人民币（暂计算至起诉日为273209元）；3、被告赔偿原告未住房期间的物业管理费9595元；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、原告要求答辩人向其支付逾期交房违约金依法不应支持。被告于2015年4月25日向原告交房，原告诉请要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效。二、原告要求答辩人限期为其办理房屋产权证并承担逾期办理产权证书的违约金依法不予支持。答辩人于2015年4月25日交房后，于2016年11月即将办理权属登记需要由答辩人提供的资料报经房产管理部门备案，原告办理房屋产权是其自身义务，被告房屋具备办理产权证书的条件，因被告未缴纳其房屋契税和大修基金导致其未取得房屋产权证，责任应由原告自行承担。三、原告要求答辩人为其赔付物业管理费依法不应支持。原告与物业公司之间属物业服务合同关系，与答辩人并无关联。经审理查明，2013年7月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房，房屋建筑面积172.76平方米，商品房单价13595.91元，装修价每平方米2500元，总金额2782178元。第八条交付期限。出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日60日内告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应小于第（1）项目的比率）的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按一下方式处理：视为出卖人按照约定时间和条件交付本合同项下的商品房。自交付之日（或视为交付之日）起，本合同项下的商品房的毁损、灭失的风险、采暖费及物业管理费等与本商品有关的费用由买受人承担。该商品房保修期限亦从此日起计算。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理产权登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人逾期向产权机关提交资料的，每逾期一日出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。第十六条保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗拒力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。后原告支付了全部购房款。合同附件七，七、对合同第十一条的补充1、买受人未收到交付通知的，买受人应按合同约定时间收房。因买受人原因未收到通知或未按合同时间收房的，以本合同约定的时间为交付时间，以房屋所在地为交付地点。2、买受人办妥房屋交接手续，签署房屋交接单，本合同项下商品房即交付于买受人。房屋交付或视为交付之日起，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费、采暖费等相关费用由买受人承担。3、出卖人在本合同第八条约定的交付期限前将该商品房验收合格并且按照双方协议约定的标准装修完毕，即视为达到交付条件。除非经双方认可的、有资质的鉴定机构检测结果为本商品房主体结构不合格，买受人不得拒绝收房。如果买受人认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。买受人不得以房屋质量瑕疵或装修问题为理由拒绝接收商品房或要求出卖人承担逾期交房责任。2015年3月18日，被告涉案工程通过了五方验收，并取得《住宅工程质量分户验收汇总表》。2015年4月20日，被告涉案工程消防验收合格。后被告向西安市住房保障和房屋管理局提交了权属登记备案材料，2016年12月4日，西安市住房保障和房屋管理局在西安晚报上发布通告：“《西安市住房保障和房屋管理局房屋权属登记通告》：西安万科恺洲置业有限公司向我局申请西安市曲江新区XX路XX楼XX幢、地下车库1幢、商业楼2幢、超市1幢、会所1幢房屋权属登记，相关利害关系人如对此有异议的，须在通告之日起十五日内以书面形式告知我局，逾期我局将按照相关规定准予登记。2016年12月4日”。2017年3月20日，被告取得《西安市XX户表》，涉案房屋已具备产权证号，号码为：陕(2017)西安市不动产权第1091444号。另查，2015年4月25日，原告收到被告收房通知，但因装修质量问题拒绝收房。2016年12月8日，原告收房。上述事实，有《商品房买卖合同》及其附件、收款收据、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》、《西安市XX户表》、西安晚报、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，故该合同合法有效。双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。原告依约向被告支付了全部购房款后，被告按期向原告交付了涉案房屋。合同第八条约定，出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，符合本合同约定的商品房交付买受人使用，被告未按期履行合同义务已构成违约。对于交房时间，涉案工程于2015年3月18日通过了五方验收，2015年4月20日，涉案工程消防验收合格，已符合合同约定的交房条件，2015年4月25日，被告通知原告收房，原告称房屋装修存在质量问题导致其无法收房，2016年12月8日，原告办理收房手续。根据合同附件七约定：“出卖人在本合同第八条约定的交付期限前将该商品房验收合格并且按照双方协议约定的标准装修完毕，即视为达到交付条件。除非经双方认可的、有资质的鉴定机构检测结果为本商品房主体结构不合格，买受人不得拒绝收房。如果买受人认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。买受人不得以房屋质量瑕疵或装修问题为理由拒绝接收商品房或要求出卖人承担逾期交房责任。”故对2015年4月25日后原告未收房的损失本院不予支持；对于逾期交房违约金，根据合同约定的计算方式，本院支持被告向原告支付逾期交房的违约金为6955元[2782178元（房款）×0.01%×25天（逾期日期）]；对于原告主张的逾期办证违约金，根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理产权登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告于2015年4月25日向原告交付了房屋，应在2016年10月11日之前将办理权属登记需要由其提供的材料报产权登记机关备案，原告涉案房屋分户表的时间为2017年3月20日，至此可视为被告履行了相关义务，但被告未在2016年10月11日之前履行义务，显属违约，故本院支持原告要求被告支付逾期办证违约金44515元[2782178元（房款）×0.01%×160天（逾期日期）]。对于原告的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持.对于被告关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效的辩称，根据原告提供的证据显示，原告一直积极主张权利，故对被告的该辩称，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告西安万科恺洲置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告阎蕊逾期交房违约金6955元；二、被告西安万科恺洲置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告阎蕊逾期办理产权证书违约金44515元；三、驳回原告阎蕊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9972元，由原告承担9140元，由被告承担832元。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时向原告一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 李 漾审判员 王 华审判员 申国英二〇二〇年三月十六日书记员 张婧媛1