山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1680号上诉人（原审原告、反诉被告）：武小琳，男，1995年6月15日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：周晓青，山西文鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：山西天地世纪物业管理有限公司，住所地太原市迎泽区五一路32号。法定代表人：解战争，总经理。委托诉讼代理人：张鹏霖，山西恒一律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文静，山西恒一律师事务所律师。上诉人武小琳因与被上诉人山西天地世纪物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初2083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人武小琳的委托诉讼代理人周晓青，被上诉人山西天地世纪物业管理有限公司法定代表人解战争及其委托诉讼代理人张鹏霖、王文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武小琳上诉请求：1.撤销太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初2083号民事判决书关于驳回上诉人要求被上诉人赔偿拆装损失的判决，发回重审或改判；2.依法改判被上诉人向上诉人赔偿拆装损失224384.48元；3.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人拆装门头是因被上诉人的过错造成的，因被上诉人在与上诉人签订房屋租赁合同时并未告知上诉人该房屋存在违建问题，上诉人租赁房屋的目的是开店经营，因此，上诉人在开业时装修门头是必要且正常的。上诉人反复装修门头均是因被上诉人未告知上诉人涉案房屋存在违建问题而造成的，如果上诉人一开始就知晓违建事实，根本不会租赁涉案房屋，更谈不上装修门头，扩大损失。被上诉人应当赔偿上诉人门头拆装费共224384.48元。原判决认定事实不清，应当予以纠正。山西天地世纪物业管理有限公司辩称，1.上诉人装修是发生于政府已经下达拆除通知以后进行的。2.上诉人装修是因为门头破旧才装修的，是其经营需要装修的，上诉人自己的原因，与被上诉人无关，被上诉人无需承担任何费用。3、上诉人向被上诉人提出无依据的赔偿要求不符合事实基础，无法律依据，应予以驳回。请求维持原判。武小琳向一审法院起诉请求，1、依法要求被告减免原告2019年至2020年租金25089元以及2020年至2021年租金26343元，共51432元；2、依法要求被告向原告赔偿2018年至2019年租金23894元；3、依法要求被告向原告赔偿拆装损失224384.48元；4、判令由被告承担本案的诉讼费用。山西天地世纪物业管理有限公司辩称向一审法院反诉请求，1、判令反诉被告立即腾退并向反诉原告移交所租赁房屋；2、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的房屋租金及物业费、水、电、暖、卫生等管理费用，房屋租金按每日1222.6元的标准计算，暂计算至2019年6月21日为57462.33元，实际数额需计算至反诉被告腾退房屋之日止，物业费、水、电、暖、卫生等管理费用据实结算；3、判令反诉被告向反诉原告支付因拖欠房屋租金产生的违约金，以第四年租金446250元为基数，按每日1%的标准计算，暂计算至2019年6月21日为209737.5元，实际数额需计算至反诉被告实际支付完房屋租金之日止；4、反诉被告承担诉讼费用。一审法院查明，原告（反诉被告）武小琳作为甲方与被告（反诉原告）山西天地世纪物业管理有限公司作为乙方于2016年5月6日签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将位于太原市漪汾街漪汾苑锦绣庄E区7、8、9底商115-8(前半部分)-9房屋租赁于乙方作为商铺使用；2.租赁期5年（从2016年5月6日起至2021年7月16日，其中包含70天装修免租期）；3.租金及交纳方式，首年租金425000元，前三年租金不变，第四年起每年租金递增5%。第二年起，租金应于每年5月5日前全额支付。合同7.3约定，乙方未按期交纳租金或未按期足额交纳水、电、暖、卫生等管理费用的，甲方按欠交金额每日收取1%的违约金，直到交完为止。从逾期之日起，甲方可做出停水、停电等及单方解除合同等制裁措施。山西天地世纪物业管理有限公司物业收款单显示，武小琳以租赁面积360平米交纳物业费。2017年3月14日，相关部门向武小琳经营的太原市万柏林区九田家果木烧烤店下达违法建设限期拆除通知书；经查，该部分系外立面楼梯部分，约20平米左右；2017年7月20日，太原市万柏林区九田家果木烧烤店未进行违建拆除即与王润平就外立面门头装潢签订了装修合同，合同价款101580.44元；2018年5月，相关部门再次要求太原市万柏林区九田家果木烧烤店限期拆除违建部分；2018年5月6日，太原市万柏林区九田家果木烧烤店与王润平就外立面门头拆除再行装潢签订了装修合同，合同价款122804.04元。2019年4月2日，山西天地世纪物业管理有限公司向武小琳发出交纳租金及逾期交纳的法律后果的告知函；2019年4月10日，武小琳向山西天地世纪物业管理有限公司发出减少租金并赔偿损失的通知函；并于2019年4月26日就本案诉至本院。2019年5月11日，山西天地世纪物业管理有限公司向武小琳发出告知函，要求武小琳于2019年5月13日前交清拖欠的2019年5月6日至2020年5月5日期间的租金446250元及违约金；2019年5月14日、5月17日、5月23日、5月29日，山西天地世纪物业管理有限公司又相继向武小琳发出告知函，限期交纳租金及违约金；2019年6月12日，山西天地世纪物业管理有限公司向武小琳发出解除合同及收房通知。以上事实，有房屋租赁合同、物业费收款单、违法建设限期拆除通知书、房屋拆除对比照片、装修合同及收据、告知函、通知函、解除合同及收房通知等证据在案佐证。一审法院认为，原告武小琳（反诉被告）与被告山西天地世纪物业管理有限公司（反诉原告）签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行。合同未约定以平米计算租赁费用，但违建部分的拆除客观上给原告的使用权益造成一定的影响，考虑拆除部分的面积及位置，本院对原告主张自2018年至2021年房屋租赁费减免的诉讼请求酌情确定为每年减免10000元。2017年3月14日，相关部门已向原告经营的太原市万柏林区九田家果木烧烤店下达违法建设限期拆除通知书，明知违建原告仍然进行外立面门头装潢，之后又拆除再次装潢，由此造成的损失，应由原告自行承担，故对于原告的相关诉讼请求本院不予支持。原、被告就租赁费减免问题无法协商一致，而起诉至本院，原告不存在拖欠租赁费的主观故意，故反诉原告解除合同的理由不成立，对其主张反诉被告立即腾房的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六十条、第九十四条的规定，判决如下：一、被告山西天地世纪物业管理有限公司减免原告武小琳自2019年至2021年的房屋租赁费20000元；二、被告山西天地世纪物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告武小琳2018年至2019年的房屋租赁费10000元；三、驳回原告武小琳的其它诉讼请求；四、驳回反诉原告山西天地世纪物业管理有限公司的其它诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据一是街道办三个违建通知书，2016年9月8日、2016年9月26日街道办发了通知要拆除，对方没有告诉我们，2018年5月16日街道办又一次下发了超出部分通知，对方租赁给我们的房屋压了红线，我们把门头退回去重新装修了，过错在对方，应给我们赔偿。三个通知书主要说明我们租赁的房子对方早就知道是压红线的房子，对方是有过错的，是他们造成的，应予以赔偿。证据二两次装修费用，第一次是101580.44元，是装修门头的费用，有收据和明细。第二次装修是因为压了红线，拆除超丈部分后又进行了装修，重装了门头，花费122804.04元。全部要求被上诉人承担。被上诉人质证，关于证据一街道办通知的是千里集团，根据上诉人提交的民事判决书，千里集团和我们没有任何关系。通知是在在2016年9月，双方签订合同是2016年5月，被上诉人不可能对发生这个情况有预判，太原市政府对沿街进行整治，不能代表被上诉人隐瞒事实。被上诉人是否存在隐瞒与本案无关，上诉人2017年3月14日已经接到限期拆除的通知，还在2017年7月20日进行装修。2017的通知书上面有明确依据和具体违法行为，通知对象是上诉人，口头或者笔录告诉应该做什么，上诉人的说法不符合行政机关的惯常做法。上诉人收到通知还继续装修，只能说上诉人隐瞒了基本事实。关于证据二，对两份装修合同还有收据的真实性存疑，两个合同是和自然人签的，签订合同的自然人是否存在没有证据证明，是委托合同，装修人自己是施工单位，20多万的费用没有付款凭证，无法证明。2017年的时候上诉人自己需要更换门头，是自己应该承担的费用。2018年5月16日街道办第二次通知拆除，装修合同签订的时间是2018年5月8日，通知之前自己就签了合同，说明是门头旧了需要更换，是经营需要，应该自己承担。上诉人明知需要拆除的，还进行装修，应自己承担装修门头的费用。二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点为：被上诉人应否向上诉人赔偿拆装损失及损失费用应如何计算。上诉人武小琳与被上诉人山西天地世纪物业管理有限公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行。上诉人与被上诉人签订租赁合同的目的是经营太原市万柏林区九田家果木烧烤店，其租赁房屋后，即便不存在违建问题，其自身出于经营的考虑亦需要对门头进行装修，且上诉人明知违建仍然进行外立面门头装潢，故第一次所需费用101580.44元，应由上诉人自行承担。由于被上诉人交付上诉人的租赁房屋存在违建情形，导致上诉人依据相关部门下达的违法建设限期拆除通知书，拆除所建门头，产生了第二次装修门头费用122804.04元，该费用应由被上诉人承担。一审法院以“相关部门已向原告经营的太原市万柏林区九田家果木烧烤店下达明知违建原告仍然进行外立面门头装潢，之后又拆除再次装潢，由此造成的损失，应由原告自行承担，”理由不足。综上所述，武小琳的上诉请求，部分成立。一审判决认定事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初2083号民事判决第一项、第二项、第四项；即“一、被告山西天地世纪物业管理有限公司减免原告武小琳自2019年至2021年的房屋租赁费20000元；二、被告山西天地世纪物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告武小琳2018年至2019年的房屋租赁费10000元；四、驳回反诉原告山西天地世纪物业管理有限公司的其它诉讼请求。”；二、撤销太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初2083号民事判决第三项，即“三、驳回原告武小琳的其它诉讼请求”；三、被上诉人山西天地世纪物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿上诉人武小琳122804.04元；四、驳回上诉人武小琳的其它诉讼请求。一审案件受理费2898元，反诉费2654元，由上诉人武小琳负担；二审案件受理费5496元，由被上诉人山西天地世纪物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郝利亚审判员 王庆河审判员 任 华 二O二O年三月二十七日书记员 冯 莉