江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终347号 上诉人（原审被告）：金惠宾，男，1957年7月20日生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：华建兵，江苏紫琅律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：何敏，女，1984年2月22日生，汉族，住如皋市。 被上诉人(原审原告)：赵敏，男，1981年11月29日生，汉族，住如皋市。 上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李镒,江苏奔月律师事务所律师。 上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：奚美玲，江苏奔月律师事务所实习律师。 上诉人金惠宾因与被上诉人何敏、赵敏房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南通市崇川区人民法院(2018)苏0602民初6468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金惠宾上诉请求：撤销原判，依法改判驳回何敏、赵敏的诉讼请求，并由何敏、赵敏承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.原审认定其迟延履行主要债务，经多次催告后在合理期限内仍未履行，与事实不符。2019年5月9日双方约定办理过户手续，当日上午8时左右，其妻因血糖低晕倒而去医院治疗，其及时与中介联系说明情况，过户手续取消。当日下午，其通过微信向中介告知其银行账号，要求何敏、赵敏履行给付购房首付款35万元的义务，但何敏、赵敏拒不履行给付义务。可见，何敏、赵敏已构成根本违约。尤须指出，2019年5月9日，其不存在违约行为，反而明确无误提出何敏、赵敏应依约履行给付购房首付款35万元的同时履行抗辩权。原审认定其在2019年5月9日存在违约，与事实不符。对何敏、赵敏拒付首付款的违约行为视而不见，有失公允。何敏、赵敏未在起诉状中叙述到2019年5月15日、5月24日的事实，只叙述到在合同约定期限内配合办理过户手续一节，可见，5月15日、5月24日的事实与本案不具有关联性。原审以此认定违约与事实不符，违反不告不理的原则，何敏、赵敏以此为由违反禁止反言原则。即使将5月15日、5月24日的事实纳入本案审理范围，其也不存在违约，因何敏、赵敏未履行给付购房首付款的义务，其不配合具有法律依据和约定依据，无可归责。2.原审对案涉合同第3条第2款约定故意作有利于何敏、赵敏的理解。体现在：对该条未作完整叙述；原审认为其要求给付购房首付款无事实和法律依据，同理，何敏、赵敏要求其履行过户手续也应不存在事实和法律依据，可见，原审偏袒一方；案涉合同同时履行的先决条件，必须双方到场办理过户、交接房款等手续，此是原审在合同约定以外的理解，也是中介原审作证时认为其违约的主要理由，即办理网签作为付款的要件。关于网签作为付款的前提条件问题，中介未向其讲明，其也不知网签，原审将此作为有利于何敏、赵敏的理解，有失公正。3.原审对发送银行卡资料的理解，违背基本事实。其于合同履行期间将银行卡发给中介，功能有二，一是支付首付款，二是首付款支付后作银行贷款信用凭证。二者不是取舍关系，而是一个整体，也是履行合同的重要环节，原审所谓不排除用作贷款之可能，断章取义。4.合同解除原因与事实不符。其收到合同解除通知书后，即回函同意解除，并按规定退回定金5万元，可见合同系协议解除。如前所述，其不存在违约，违约方应为何敏、赵敏，原审认定何敏、赵敏行使法定解除权错误。5.原审适用法律错误。确认合同解除效力的请求权在合同解除对方，而非何敏、赵敏。何敏、赵敏在异议期限内提出确认之诉，缺乏法律依据，原审受理并判决错误。本案受理的正确性，是由于其同意解除合同，故本案系协议解除而非违约产生的法定解除。合同解除后的请求权并无违约规定，同时一方违约时，对方选择适用违约或定金条款。综上，原审认定事实错误，适用法律不当，其不存在违约，何敏、赵敏构成违约。 何敏、赵敏辩称，1.金惠宾迟延履行房屋买卖合同主要在于因其多次催告后，在合理期限内仍未履行，且明确拒绝履行，构成根本违约。基于此，其有权根据合同法规定，以函告方式行使合同解除权，并主张违约损失。2.根据原审调查，金惠宾的银行卡给中介公司并非催款所需，且其已为付款履行做了充分的准备。其不存在拒付购房首付款的情形。金惠宾不享有合同履行抗辩权。3.原审对案涉合同第三条第二款约定的理解正确。金惠宾于办理过户当日迟迟未能出现，且未按约配合其过户房产，此后在其通知的合理期限内，金惠宾仍未履行过户义务，并明确表示不同意过户，使其履行付款义务的前提不复存在，房屋买卖的目的落空。4.合同解除原因与事实相符，与原审查明吻合。原审适用法律正确。案涉合同解除系法定解除，并非协议解除。金惠宾违反合同约定，迟延履行合同义务，致使其不能实现合同目的，其享有法定解除权。自其发出律师函通知的内容到达金惠宾时解除。金惠宾未按约定履行过户义务，最终导致违约，金惠宾应当按照合同约定履行给付双倍定金及赔偿损失的义务。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，恳请驳回金惠宾的上诉请求，维持原判。 何敏、赵敏向一审法院起诉请求：1.确认双方于2019年5月1日签订的《房地产买卖合同》解除；2.判令金惠宾双倍返还其购房定金5万元，赔偿其中介费5000元，合计55000元;3.案件受理费由金惠宾承担。 一审法院认定事实：2019年5月1日，甲方（卖方）金惠宾与乙方（买方）何敏、赵敏、丙方（中介方）南通市崇川区恒成房屋中介服务部（以下简称恒成中介）、南通市吉万家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉万家公司）签订了一份《房地产买卖合同》，载明，甲方自愿将坐落南通市学田新村24幢209室，建筑面积58.51平方米的房屋出售给乙方。成交总价100万元。此价包括上述房屋和土地使用权外，还包括煤气（含初装费）、数字电视（含机顶盒）、空调、热水器、所有门窗、所有灯具、所有固定装潢设施。甲方保证上述房地产产权明晰，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务、债权，妨碍产权过户则由甲方负责清理，并承担民事责任，因此而给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿及承担违约责任。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购置上述房产，甲乙双方商定的房款及产权交接方式如下：1.本合同签订时乙方支付5万元作购房定金，由丙方转交与甲方，甲方同时将上述房屋产权证明材料（原件）交与丙方作售房保证。2.甲乙双方定于2019年5月10日前办理产权过户手续，同时乙方支付35万元给甲方（其中1万元放中介，待交房时费用结清交于甲方），如因甲方或乙方原因不能及时过户，每逾期一天由责任方赔偿总成交价的0.1%给对方，合同继续履行，乙方委托丙方贷款的贷款到位后由丙方交与甲方。3.甲方的交房时间为2019年银行实际放款时间为准。交房时，乙方付清余款60万元。此项约定如有一方逾期，则每逾期一天按总成交价的0.1%赔给对方，合同继续履行。4.甲乙双方产权过户的费用由甲乙双方各自承担。双方如委托丙方办理上述手续则需将有关材料和费用交与丙方或由丙方直接从房款中扣除上述费用。该合同还载明，甲乙双方在本合同签订之日，甲方支付1万元，乙方支付1万元作为丙方的佣金，丙方有权直接从房款中扣除，甲乙双方对此无异议（过户前付清）。甲方保证上述房地产权的共有人知道并愿意承认本协议的成立，并保证共有人在本合同上签字，否则，由此造成的买卖不能正常进行甲方愿意承担违约责任，甲乙双方对此无异议。在本协议履行过程中，由于甲乙双方或单方原因导致上述房产权不能正常过户或买卖未能成交，则责任由违约方承担，丙方收取的佣金不再退还。违约责任部分载明：1.甲方违约：双倍赔偿定金（含定金）并按总房价的20%赔偿给乙方，另赔偿给丙方中介费为总房价的2%。2.乙方违约：定金不予退还，并按总房价的20%赔偿给甲方，另赔偿给丙方中介费为总房价的2%。甲乙双方另行协商的其它事项包括：1.甲方交房时保证该房无户口。2.甲方配合乙方提供贷款相关手续。3.甲方签字人承诺并保证该房所有权人（即所有权利人）到房产交易大厅办理过户手续，否则视违约。4.甲方如果土地证丢失，第一时间去房产交易大厅办理挂失手续，过户手续顺延。5.乙方贷款所需费用由乙方付。6.乙方如贷款不成，尾款自行解决。金惠宾在甲方落款处签字，何敏、赵敏在乙方及配偶落款处签字，恒成中介在丙方落款处盖章。 同日，何敏向金惠宾支付了购房定金5万元。此外，何敏还向吉万家公司支付中介费5000元。 后因金惠宾不同意办理过户手续，致案涉合同未能继续履行。2019年5月29日，何敏、赵敏委托江苏奔月律师事务所向金惠宾发出《律师函》，告知：因金惠宾在合同约定的期限内未配合何敏、赵敏办理房产过户，经多次催告，金惠宾以夫妻另一方不同意过户为由明确表示拒绝履行过户义务，该行为已构成根本违约，故根据合同约定以及《合同法》相关规定，赵敏、何敏现决定与金惠宾解除《房地产买卖合同》，并要求金惠宾在收到该律师函之日起3日内双倍返还购房定金共计10万元。若不按期、足额给付，还要求其承担由此产生的诉讼费、律师代理费等扩大损失。2019年6月3日，金惠宾签收了该律师函，并于当日回复，由于乙方未能支付35万元首付款，导致甲方无法办理过户手续，违约方应为乙方，而非甲方。关于5万元可以退给乙方，但前提是甲乙双方共同到中介办理相关手续，并同意解除本合同。2019年6月4日，金惠宾通过转账汇款，退还给何敏5万元，附言中注明：“退购房定金”。 此后，赵敏、何敏于2019年6月7日另行与他人签订了《房地产买卖合同》，另行购买了坐落于南通市学田苑的其他房屋，并于2019年6月12日办理了房屋过户登记。 另查一，学田新村24幢209室房屋登记的所有权人为金惠宾。 另查二，至2019年5月9日，何敏的中国民生银行账户余额尚有38万余元。 另查三，2019年5月9日，金惠宾曾在与中介微信聊天过程中向其发送过银行卡照片及卡号。 原审诉讼过程中，何敏、赵敏还提供了照片、恒成中介、吉万家公司的证明、中介服务人员刘凯凯、肖平的证人证言以及何敏与金惠宾的录音等证据，以证明：1.何敏、赵敏分别于2019年5月9日、5月15日、5月24日多次通过电话或中介公司转告方式与金惠宾明确过户事宜，而金惠宾在知道或应当知道履行过户事宜的时间以及违反约定应承担法律后果的情况下，屡次违约，并最终拒绝履行过户义务。2.中介公司要求金惠宾发送银行卡之目的，仅为面签备案合同以及银行贷款所需，并非用于接受首付款，金惠宾发送银行卡号给中介公司不代表何敏、赵敏需先行支付首付款，双方亦未达成先付款后过户的意思表示，金惠宾为此不享有合同履行抗辩权。3.两位证人均陈述在实际操作过程中，需先网签备案再支付首付款，而事实上金惠宾多次未按约前往房产交易所办理网签过户，明显违约，基于此仍要求何敏、赵敏超过合同约定先行给付首付款无任何事实和法律依据。4.两证人证言与录音内容相互印证，进一步证实并非何敏、赵敏未支付房款导致合同未履行，而系金惠宾夫妻内部矛盾原因导致房产过户目的无法实现。 经质证，金惠宾对照片的真实性无异议，但是与本案的关联性有异议，也不能证明何敏、赵敏的证明目的，这些照片是2019年5月15日拍摄的，而非2019年5月10日。 对于录音证据的真实性无异议，但是与本案没有关联，因为这些证据形成于2019年5月10日之后，不能证明2019年5月10日金惠宾违约，同时，在2019年5月14日的录音中金惠宾讲“你这个钱没到位，哪能到手呢”，说明金惠宾在行使同时履行抗辩权；从内容看，金惠宾希望调解，双方能够将有关后续钱款到位的问题存在一定争议。 对于两位证人证言，两位证人已经作为原告起诉金惠宾了，说明两位证人与金惠宾之间存在法律上的利害关系。这两位证人的证明效力请法庭慎重处理。证人所说的有些事实是对的，有些事实不对的。证人之间对同一个事实描述也有冲突，例如刘凯凯讲他是买方的中介，肖平是卖方的中介，但是肖平的意见两个中介是共同的。关于中介费的收取方面，两个证人陈述也不一致，刘凯凯说收到买方1万元，退了5000元，肖平没有讲到这个事实，也没有反应到金惠宾付了多少钱。 原审诉讼过程中，金惠宾还提供了一审法院受理的（2019）苏0602民初4537号恒成中介、吉万家公司与金惠宾居间合同纠纷一案的起诉状、应诉通知书，以证明两证人与金惠宾之间存在利害关系。 经质证，何敏、赵敏对该证据的合法性、真实性没有异议，但是认为与本案没有关联性，同时不能达到金惠宾的证明目的。首先两个案件不是共同诉讼案件，本案系买卖合同纠纷，另案是居间合同纠纷，两案在关联性上不存在牵连，本案证人作为居间人享有根据居间合同所赋予的权利，并向法院提起诉讼，其次，两位证人均客观真实地反映了居间过程中双方履行合同的情况，证人间的证言能够高度印证，充分证实了本案的争议焦点，如金惠宾迟延以及拒绝履行房屋过户义务的事实，再次，从民诉法角度而言，两位证人不属于与案件存在真正意义上的利害关系人，不能将两位证人根据不同法律关系提起的诉讼为由而等同于与本案存在利害关系。 综合双方的诉辩意见以及所提供的证据，本案的争议焦点为：一、案涉《房地产买卖合同》解除的原因以及责任方。二、合同解除后是否仍可按原合同约定要求违约方赔偿。对此法院分述如下。 对于争议焦点一，一审法院认为，何敏、赵敏提供的照片、中介方的证明、证人证言、录音等证据，可以证明何敏、赵敏于2019年5月9日、5月15日、5月24日多次通过电话或中介公司转告方式主动与金惠宾联系，要求其配合办理房屋过户手续，而金惠宾以其妻不同意等理由，拒绝配合何敏、赵敏办理房屋过户手续。至于金惠宾所主张的两证人与本案存在利害关系的异议，法院认为，中介方在案涉房屋买卖合同中的作用是居间介绍、促成买卖双方订立房屋买卖合同，并协调双方办理房屋过户手续、房款交付等后续事宜。从中介方的地位以及案涉《房地产买卖合同》的约定来看，其与双方之间的关系是中立的，没有必要偏袒任何一方，无论是买方还是卖方违约，对于中介方实现其权益而言并无难易之分。况且，中介方在本案中出具的两份证明、两位证人的证言中的主要事实部分能够相互印证，与何敏、赵敏提供的录音证据之间也能够相互印证，故此法院认为，何敏、赵敏提供的上述证据可以证明案涉房屋买卖合同系因金惠宾不予配合而未能继续履行。至于金惠宾所抗辩的，何敏、赵敏未支付首付款35万元的问题，法院认为，根据案涉《房地产买卖合同》的约定，该款的支付时间是于办理产权过户手续的同时支付，故从履行时间上来看，是同时履行，而非先履行，金惠宾要求何敏、赵敏先支付首付款35万元，才同意办理过户手续的主张缺乏事实和法律依据。因该合同同时履行的先决条件，必须是双方到场办理过户、房款交接等手续，经何敏、赵敏及中介方通知，金惠宾以其妻不同意为由拒不到场配合办理过户手续，不构成中止合同履行的理由。至于金惠宾在与中介方微信聊天过程中发送的银行卡资料，无其他证据可佐证系为催款之用，不排除如证人所言是为何敏、赵敏办理房屋公积金贷款所需。此外，金惠宾在本案中也没有提供其他证据证明何敏、赵敏明显缺乏履行合同的能力，或以其行为表明不履行主要债务。综上，法院认为因金惠宾迟延履行主要债务，经多次催告后在合理期限内仍未履行，故此何敏、赵敏依法享有解除合同的权利。案涉房屋买卖合同自金惠宾于2019年6月3日收到何敏、赵敏发出的解除合同通知时解除。案涉房屋买卖合同系因金惠宾违约而解除，金惠宾不享有合同解除权，其作为违约方，应承担因案涉房屋买卖合同而产生的法律后果。 对于争议焦点二，一审法院认为，案涉房屋买卖合同系因金惠宾违约而经何敏、赵敏催告、通知后解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故此，何敏、赵敏要求金惠宾赔偿其支付的5000元中介费损失的诉讼请求，于法有据，法院依法应予支持。鉴于案涉房屋买卖合同系因金惠宾违约而解除，并非溯及性地自始无效。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故此，案涉房屋买卖中有关双倍赔偿定金等违约责任的条款仍为有效，除金惠宾已返还的定金5万元外，何敏、赵敏要求金惠宾另行返还定金5万元的诉讼请求，于法有据，法院依法亦予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、何敏、赵敏与金惠宾于2019年5月1日签订的《房地产买卖合同》中有关双方的权利义务部分于2019年6月3日解除。二、金惠宾于判决发生法律效力之日起十日内，一次性赔偿何敏、赵敏中介费5000元。三、金惠宾于判决发生法律效力之日起十日内，一次性返还何敏、赵敏定金5万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费587.5元（已减半），由金惠宾负担。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审查，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。 经双方确认，本案二审中的争议焦点是：1.案涉合同系双方协议解除还是因金惠宾的违约而解除，原审对违约方的认定是否正确；2.原审适用法律是否正确。 关于焦点1。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，根据案涉合同约定，办理过户和给付首付款系同时履行，该行为需要金惠宾和何敏、赵敏共同到房产交易所实施。而根据查明事实，因金惠宾的妻子身体问题，双方虽变更合同约定的到房产交易所办理过户和给付首付款的时间，但从双方变更时间后的行为来看，金惠宾均以其妻不同意为由拒不按变更后的时间到房产交易所配合办理过户手续。金惠宾虽向中介提供其银行卡号，但并未要求何敏、赵敏直接将首付款汇至该卡，金惠宾亦无证据证明何敏、赵敏怠于履行给付首付款的义务。况且，何敏、赵敏已举证证明其具备履行给付首付款的能力。更何况，办理过户和给付首付款系同时履行。原审因此认定金惠宾经何敏、赵敏多次催告后仍未在合理期限内履行合同主要义务，金惠宾的行为已构成违约，且案涉合同系因金惠宾的违约而解除，认定事实和适用法律正确。 关于焦点2。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据焦点1的分析，金惠宾的行为已构成违约，何敏、赵敏依法行使合同解除权后，并诉至法院请求确认案涉合同已解除，符合合同法的有关规定。原审根据何敏、赵敏已支付中介费而产生实际损失的事实，并根据双方合同对定金罚则的约定，依据合同法的相关规定，判由金惠宾赔偿何敏、赵敏中介费损失5000元，并返还5万元定金，适用法律正确。 综上所述，金惠宾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1175元，由上诉人金惠宾负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 风 审判员 王建勋 审判员 谭松平 二〇二〇年三月三十日 书记员 王 璐