江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初4956号原告：无锡宜东房产经纪有限公司，住所地无锡市锡山区安镇街道丹山路291号。法定代表人：戴国祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：费园，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐天宇，江苏连元律师事务所律师。被告：上海浩创房地产营销策划有限公司，住所地上海市长宁区天山路600弄3号楼30楼A69室。法定代表人：郭浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆剑平、赵冰，上海段和段律师事务所律师。原告无锡宜东房产经纪有限公司（以下简称宜东公司）与被告上海浩创房地产营销策划有限公司（以下简称浩创公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告宜东公司法定代表人戴国祥、委托诉讼代理人唐天宇，被告浩创公司委托诉讼代理人陆剑平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜东公司向本院提出诉讼请求：判令浩创公司支付销售服务费1143364元及该款自2019年8月21日起至实际给付之日止按银行间同业拆借利率利率计算的利息。事实与理由：2019年3月19日，宜东公司与浩创公司签订《无锡蓝光雍锦里项目合作协议》，约定由宜东公司推荐客户促成交易的，浩创公司按实际销售房源总价即每套7%（税前）的标准向宜东公司支付销售服务费（即佣金）。2019年4月，经宜东公司推荐，客户吕先生成功购买了蓝光雍锦里24栋房屋，总价款17967154元。按协议约定浩创公司需要支付宜东公司销售服务费1143364元，现付款条件已成就，浩创公司拒不支付，故宜东公司诉至法院，请求判如所请。被告浩创公司辩称：宜东公司自称所出售的22间房产不在浩创公司所代理开发销售的房源范围内，双方合同约定的房源仅有7套；宜东公司销售的房源由案外人上海商怔房地产咨询有限公司（以下简称商怔公司）代理，如销售成功开发商会将佣金结算给商怔公司，浩创公司不会取得佣金；宜东公司未提供证据证明其促成了交易，亦未提供认购协议书，不能证明销售服务费的支付条件已成就。以上，请求驳回宜东公司的诉讼请求。本院经审理查明：2019年3月19日，浩创公司与宜东公司签订《无锡蓝光雍锦里项目合作协议》，约定浩创公司委托宜东公司代理销售无锡市蓝光雍锦里项目社区底商。第一条约定：项目地址位于无锡市锡山区交汇处的无锡蓝光雍锦里，具体以浩创公司公布房源为主。第二条第一款约定浩创公司派专职业务员帮助宜东公司进行项目推广协助，帮助宜东公司为客户提供咨询服务，促成交易。第二款约定：浩创公司按宜东公司实际销售房源总价即每套7%的标准向宜东公司支付销售服务费（即佣金）。宜东公司成功销售房屋之日起3个工作日内将分销服务费打入宜东公司指定账户，宜东公司需提前向浩创公司提供正规合法等额的增值税专用发票。第四款约定：成功销售房屋的确认标准为：1、完成《认购协议书》签署，2、一次性付款的，买受人交纳全部房款且完成签署商品房买卖合同手续，按揭的，买受人支付全部首付款并完成签署商品房买卖合同手续且买受人全部按揭资料经银行审核通过。以上两项全部达成视为成功销售房屋。第七款约定：浩创公司对宜东公司提供的客户，应予以积极配合接洽，提供看房便利，并按时按约定给予宜东公司客户书面确认。《蓝光雍经理看房确认单》由宜东公司提供且必须为电子打印版本，经由浩创公司案场总监共同确认签字后方可视为宜东公司有效客户。第三条约定：协议有效期2018年7月15日至2019年6月30日。第五条第1款约定：客户报备格式为＊＊公司，客户：＊＊先生／小姐，电话130××××3333；第2款约定客户报备可以通过以下方式：微信或短信报备。2019年3月28日下午4时01分，浩创公司员工徐宁在微信朋友圈发布“售楼处独栋餐饮商铺出售”的房产信息，主要内容如下：雍锦里售楼处出售，一口价2200万，十字路口拐角处，位置绝佳，面宽30米，建筑面积1392.11平米，一单暴富，佣金200万。并将该条信息以私信方式发送给戴国祥。2019年4月2日上午11时18分，戴国祥向徐宁发送微信进行客户报备，内容为：报备楼盘：雍锦里售楼处2200万商铺，客户吕，手机183……8886，业务员戴国祥，手机150××××8886，公司宜东房产，看房时间近几天。徐宁回复收到。随后戴国祥又在一个由浩创公司、宜东公司员工共同组成的名为“浩创宜东雍锦园·里报备群”（以下简称“浩创宜东群”）群里报备了同样的客户信息，浩创公司员工王静回复“收”。徐宁收到信息后在一个由商怔公司、浩创公司、开发商方面的10名员工（无宜东公司人员）组成的“商怔蓝光雍锦里商铺报备群”（以下简称“浩创商怔群”）内进行客户报备，内容为：报备楼盘雍景里，客户吕，手机183……8886，公司商怔。“浩创宜东群”内有一成员名为马奔奔，浩创公司陈述其原系浩创公司员工，在浩创公司与开发商解除合作关系后马奔奔带着雍锦园的业务去了商怔公司，但马奔奔在2家公司均未办理社会保障。当天下午8时47分，戴国祥向徐宁发送微信，注明看房时间明天下午3点左右。8时50分，戴国祥又在“浩创宜东群”里发送了类似的报备信息，看房时间注明为明天下午。浩创公司员工王静回复“收”。随后王静于8时54分在“浩创商怔群”内进行客户报备，内容为：报备楼盘雍景里，客户吕，手机183……8886，公司商怔，看房时间明天下午。2019年4月3日下午，戴国祥带领客户吕高杰前往雍锦园售楼处看房，马奔奔向戴国祥出具《客户带看确认单》，其中载明客户姓名吕＊＊（字体模糊不清），客户电弧183-8886，分销公司宜东房产，业务员戴国祥，业务员电话150××××8886。2019年4月25日，无锡蓝光置地有限公司（以下简称蓝光公司）与吕高杰、毛瑞雪签订《商品房买卖合同》，并备案，其中约定：吕高杰、毛瑞雪向蓝光公司购买坐落于锡山经济技术开发区房屋，建筑面积1389.57平方米，套内建筑面积1351.68平方米，商品房总价款17967154元；付款方式为2019年4月25日前支付首期房价款900000元，余款8967154元向中国银行申请贷款支付。2019年7月26日，吕高杰、毛瑞雪与中国银行无锡分行签订《个人贷款抵押合同》，约定吕高杰向中国银行无锡分行贷款，吕高杰、毛瑞雪以房屋抵押给中国银行无锡分行。2019年7月29日，戴国祥向浩创公司谢琳琳发送短信，催讨佣金1143328元，谢玲玲未予回复，戴国祥又转发给马奔奔，并表示“你们领导没有回我信息”要求马奔奔转发给“谢总”，马奔奔回复“行”。审理中，浩创公司向本院提供其与蓝光公司签订于2018年8月17日的《无锡蓝光雍锦里项目物业大宗买卖协议》，约定蓝光公司将43套房源出售给浩创公司，总价款44068321元，其中包含了无锡蓝光雍锦里24幢47-1至47-22的22套房屋。此后，双方又针对上述协议签订补充协议，约定：双方签订的43套《商品房买卖合同》自本协议签订生效之日起自动终止；鉴于浩创公司未按约支付购房款，浩创公司需支付违约金881370元；浩创公司最迟于本协议签订当日内与宜东公司按本协议附件一所示7套商品房房源明细及价格重新签订《商品房买卖合同》，总价为7892737.54元；抵扣完毕上述违约金及房款后，剩余蓝光公司应退浩创公司已付购房款为39592.46元，最迟于2019年2月28日前退还完毕；浩创公司对附件一种所示7套商品房享有更名权。附件中显示7套房源为：25栋46-3、46-4、46-5、46-7、46-8、46-11、43-2。该协议的签订日期不明。2019年9月16日，蓝光公司向浩创公司支付39527元。浩创公司又提供标注日期为2019年1月21日的四川嘉宝房地产营销代理有限公司（以下简称嘉宝公司）与商怔公司签订的《物业销售推介服务合同》，欲证明24幢47-1至47-22单元房屋在商怔公司的代理销售范围内。本院认为：本案中宜东公司提供的微信聊天记录、《客户带看确认单》以及蓝光公司与吕高杰的房产交易证据足以证明宜东公司促成了蓝光公司与客户吕高杰关于无锡蓝光雍锦里24幢47-1至47-22的22套房屋的交易，有权取得相应的佣金。本案双方的争议焦点为：一、浩创公司应否按《无锡蓝光雍锦里项目合作协议》的约定向宜东公司支付佣金；二、佣金的支付条件是否成就。关于争议焦点一，本院认为浩创公司应当按照《无锡蓝光雍锦里项目合作协议》的约定向宜东公司支付佣金。理由如下：首先，浩创公司与宜东公司签订的《无锡蓝光雍锦里项目合作协议》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。上述协议中约定双方的合作项目系无锡市蓝光雍锦里项目社区底商，本案既无证据证明双方对合作范围有其他约定或变更，亦无证据证明双方何时解除了合作关系，故双方的合同范围应限于无锡市蓝光雍锦里项目社区底商，且上述协议至今仍有效。其次，蓝光公司、商怔公司、嘉宝公司均非《无锡蓝光雍锦里项目合作协议》的合同当事人，其相互之间是何种关系，与浩创公司是何种关系，是否有权代理销售24幢47-1至47-22单元的房屋均与宜东公司无关，亦与本案无关。再次，从双方合同的履行情况来看，一直与宜东公司对接的员工马奔奔，浩创公司声称其原系浩创公司员工，在浩创公司与蓝光公司解除合作关系后已转到商怔公司，但马奔奔在两家公司均未办理社保，其究竟属于哪家公司员工的事实不明。在本案诉讼前，浩创公司从未告知宜东公司其已与蓝光公司解除合作，亦未通知宜东公司解除双方合同。相反的，浩创公司员工仍向宜东公司发送代售房产信息，在宜东公司向浩创公司报备客户信息时，浩创公司员工仍予以回复，而上述行为方式恰恰符合双方协议中约定的客户报备方式。可见，在宜东公司向浩创公司推荐客户时，双方仍在履行《无锡蓝光雍锦里项目合作协议》。最后，按照浩创公司的思路，其向本院提供的《无锡蓝光雍锦里项目物业大宗买卖协议》中，本案所涉24幢47-1至47-22的22套房源在浩创公司代理销售范围内，但补充协议的签订日期不明，从蓝光公司退还39527元的日期2019年9月16日来看，明显在24幢47-1至47-22的22套房屋交易日期之后，可见即便按照浩创公司的思路，涉案房屋交易日期仍在浩创公司有代理销售权的期限之内。以上，宜东公司按照《无锡蓝光雍锦里项目合作协议》的约定履行了客户推荐的义务，浩创公司亦应按照上述协议的约定按房款总价7%的标准向宜东公司支付佣金。关于争议焦点二，佣金的支付条件已经成就。理由如下：按照《无锡蓝光雍锦里项目合作协议》的约定，支付佣金的条件为成功销售房屋之日起3个工作日内。而成功销售房屋的认定标准为：1、完成《认购协议书》签署，2、按揭的，买受人支付全部首付款并完成签署商品房买卖合同手续且买受人全部按揭资料经银行审核通过。之所以约定以《认购协议书》的签署作为成功销售房屋的认定标准，从其目的来看，是制订一个直观的能够认定交易成立的标准，按照房地产交易的行业习惯，《认购协议书》系在签订正式的商品房销售合同之前买卖双方签订的协议，现蓝光公司与吕高杰、毛瑞雪已经签订《商品房买卖合同》，交易自然成立，故认定标准1已经达成。至于认定标准2，宜东公司提供的签订于2019年7月26日的《个人贷款抵押合同》足以证明吕高杰、毛瑞雪的按揭资料已经银行审核通过。以上，本案中，佣金的支付条件已经具备。综上所述，浩创公司应当向宜东公司支付佣金。无锡市蓝光雍锦里24幢47-1至47-22的22套房屋总价为17967154元，按7%计算的佣金为1143364元。本院对宜东公司要求支付销售服务费1143364元的诉讼请求依法予以支持。至于宜东公司主张的利息，其起算日期及计算标准均合理，本院予以支持。浩创公司应向宜东公司支付销售服务费1143364元及该款自2019年8月21日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：上海浩创房地产营销策划有限公司应于本判决生效后10日内向无锡宜东房产经纪有限公司支付销售服务费1143364元及该款自2019年8月21日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25090元，减半收取计12545元，由浩创公司负担(宜东公司同意其预交的诉讼费由浩创公司直接向其支付，本院不再退回。浩创公司应于本判决生效后10日内将应负担的诉讼费给付宜东公司)。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  邹吟冰二〇二〇年三月十日书记员  严露玮