四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终111号 上诉人（原审原告）：中国邮政集团公司四川省南部县分公司，住所地：四川省南部县南隆镇蜀北大道433号。 法定代表人：张建，总经理。 委托诉讼代理人：张德兆，四川罡兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卿永秀，四川罡兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宋春晖，男，1972年7月25日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被上诉人（原审被告）：南部县蜀北办事处团结阳光酒店，住所地四川省南部县蜀北办事处草市街1号。 经营者：宋佩耘，女，1972年6月8日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：吴洪伟，四川建春律师事务所律师。 上诉人中国邮政集团公司四川省南部县分公司（以下简称邮政公司南部县分公司）因与被上诉人宋春晖、南部县蜀北办事处团结阳光酒店（以下简称南部县阳光酒店）租赁合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2019）川1321民初4293号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。 邮政公司南部县分公司上诉请求：1.撤销四川省南部县人民法院（2019）川1321民初4293号民事判决，2.改判宋春晖、南部县阳光酒店向邮政公司南部县分公司支付欠付租金1,007,177元（暂计算至2018年12月31日）及违约金，3.本案诉讼费由宋春晖、南部县阳光酒店负担。事实与理由：1.在宋春晖、南部县阳光酒店欠付租金及数额明确的情况下，一审法院非法引入租金评估程序并同意按评估价格作为收租金额，变相调整了案涉《房屋租赁合同》的租金约定，该处理方式实属流失国有资产，二审应予纠正。2.一审邮政公司南部县分公司的代理人违背邮政公司南部县分公司的真实意思表示，擅自作出同意评估并以评估均价计算应付租金的处理，超越了委托权限范围，该行为并未得到邮政公司南部县分公司的认可或授权，一审法院在审理中也未询问、确认代理人权限范围。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定，在庭审中，邮政公司南部县分公司的代理人对诉讼请求作出重大变更，在此重要情况下未经审核代理人权限范围，径行作出判决。属程序违法，继而造成认定事实错误。3.一审法院认定案涉《房屋租赁合同》的履约双方为邮政公司南部县分公司与南部县阳光酒店属事实认定错误。根据合同相对性原则及一审查明的宋春晖与南部县阳光酒店的关系，该租赁合同的履约双方应为邮政公司南部县分公司与宋春晖，故一审法院在认定履约合同主体错误的情况下，组织非合同当事人双方评估租赁的行为错误，二审法院应予以查明改判。综上，请求支持邮政公司南部县分公司的上诉请求。 南部县阳光酒店答辩称：1.关于邮政公司南部县分公司的代理人是否超越代理权限的问题。从邮政公司南部县分公司提供的授权委托书内容看，邮政公司南部县分公司授权其代理人为特别授权，其中有特别授权事项（和解、上诉、放弃变更诉讼请求等），故其代理人的代理后果应由邮政公司南部县分公司承担。2.关于案涉租赁合同的承租人的问题。邮政公司南部县分公司的上诉是故意掩盖在合同签订、履行过程中的真实情况，邮政公司南部县分公司的上诉理由及其上诉请求不成立。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。 宋春晖答辩称：宋春晖与南部县阳光酒店没有什么关系。当时是宋春晖的妹妹让宋春晖代其与邮政公司南部县分公司签订租赁合同。宋春晖妹妹承诺的也是叫宋春晖为其签字，宋春晖对其他的事情均不知情。同时租赁费的给付也与宋春晖无关。 邮政公司南部县分公司向一审法院提出诉讼请求：判令宋春晖支付欠付的租金1,007,177元（暂计至2018年12月31日）及违约金（按年度应付租金的30%，分年度计算）。 一审法院认定的事实：邮政公司南部县分公司原名称为南部县邮政局，2015年变更为现名称。 2012年4月1日，南部县邮政局与宋春晖签订一份《草市街邮政大厦房屋租赁合同》，主要内容为：甲方南部县邮政局乙方宋春晖；甲方将位于南部县草市街邮政大楼第一层左侧三间门面、二至九楼整层、楼后院坝出租给乙方，建筑面积约4600平方米，房屋所有权证号为南部县房产权证南隆镇字第××号，国有土地使用权证号为南国用（99）字第6909号；该房屋为营业用房；租赁期限为2012年4月1日至2022年9月30日止（含装修期6个月），租期10年，第一年年租金52万元，乙方于每年的12月20日前将次年房租一次性付给甲方，甲方开具《南部县邮政局普通收据》收款；从第二年起，每年房屋租金在上一年度的基础上上涨5%，若乙方未按时足额缴纳租金，应按当年租金的30%向甲方支付违约金，并赔偿由此给甲方造成的相关经济损失，否则甲方有权终止合同；为乙方的利益最大化，甲方同意给予乙方装修期6个月的时间不计租金，租赁期限顺延等。同日，双方又签订一份《草市街邮政大厦房屋租赁补充协议》，主要内容为：甲方南部县邮政局乙方宋春晖；鉴于甲方设计装修时间较长，甲方同意将乙方装修时间延长3个月，即9个月的装修期（装修期不计租金）；合同租期由原来约定的10年延长至20年，即2012年4月1日至2032年12月31日（含9个月装修期），延长租期的年租金按原合同约定的从当年（第十一年）起，每年房屋租金继续在上一年度租金的基础上上涨5%由乙方向甲方缴纳；原合同中第一条第二款中的大楼第十层4间房屋为职工住户和档案室，面积大约140平方米，同意租给乙方作酒店办公室使用，使用期限和相关权益与原合同约定的楼层等同；大楼第十层的4间房屋租金3万元／年，从第二年起，每年房屋租金在上年度的基础上上涨5%；乙方按本合同应向甲方缴纳的房屋租金明细为第一年55万元，第二年57.75万元，第三年606375元，第四年636694元，第五年668528元，第六年701955元，第七年737053......；本租金采取转账方式支付，乙方按甲方指定账户转入年租金；其他约定以原《房屋租赁合同》中约定为准等。合同签订之后，南部县阳光酒店通过银行转账的方式按约向南部县邮政局全额支付了第一年即2013年、第二年即2014年、第三年即2015年的租金，第四年即2016年支付租金606375元、第五年即2017年支付租金40万元、第六年即2018年支付租金40万元、第七年即2019年支付租金20万元,南部县邮政局向南部县阳光酒店均分别出具了收据，缴款人栏中注明为“团结阳光酒店”。 一审同时查明，2016年11月10日、12月18日，南部县阳光酒店向南部县邮政局递交了经营状况说明和租金下调申请，请求南部县邮政局下调租金，南部县邮政局确认收到了前述的书面材料，双方虽对下调租金进行了协商，但协商未果。 庭审中,南部县邮政局表示，知晓房屋租赁的用途是用于经营酒店，知晓并认可租金均是由南部县阳光酒店在支付，也只认可南部县阳光酒店，只要其支付租金就行，对此无异议。南部县阳光酒店确认其委托宋春晖签订房屋租赁合同，并愿意承担合同的全部责任。 在诉讼中，南部县阳光酒店申请对租赁南部县邮政局的房屋从2017年1月1日至2019年12月31日租赁期间的租金进行评估。经南部县邮政局同意后，南部县邮政局和南部县阳光酒店协商均同意由四川合立达房地产评估事务所有限责任公司（以下简称合立达评估公司）进行评估，并协商一致以评估的此三年租金均价确定应支付的2017年、2018年租金数额，如低于40万元，南部县邮政局不予退还，如高于40万元，由南部县阳光酒店补齐，并按前述方案，以应付而未付的租金为基数确定违约金。2019年11月21日，合立达评估公司出具了三份房地产咨询估价报告，评估2017年的年租金为38.37万元、2018年的年租金为39.05万元、2019年的年租金为41.23万元，三年租金的均价为39.55万元。南部县邮政局和南部县阳光酒店对此均无异议；南部县阳光酒店同时表示，愿意承担本案的全部诉讼费。 一审法院认为，虽然房屋租赁合同及补充协议系南部县邮政局与宋春晖签订，但房屋的租金均是由南部县阳光酒店一直在支付，南部县邮政局未提出异议，且南部县邮政局也知晓租赁的房屋是南部县阳光酒店因经营的需要，在庭审中也表示只认可南部县阳光酒店，只要其支付租金就行。南部县阳光酒店对委托宋春晖与南部县邮政局签订租赁合同及补充协议的行为及合同的内容予以了追认和认可，也表示自愿承担合同的全部责任；同时，租赁的房屋也一直由南部县阳光酒店在经营和管理等。故南部县阳光酒店才是租赁合同的实际相对方，才是权利享有和义务的承担者，宋春晖在本案中不应承担责任。南部县邮政局与南部县阳光酒店之间的房屋租赁关系不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。依照法律规定，承租人的主要义务是应当按照约定的期限向出租人支付租金。南部县阳光酒店未按约完全支付2016年的租金，显属违约，依法应承担相应的民事责任。但通过庭审及双方当事人举证、质证查明的事实，南部县阳光酒店已支付了2016年的租金606,375元、2017年的租金40万元、2018年的租金40万元、2019年的租金20万元。并非邮政公司南部县分公司诉请事实中2016年仅支付租金40万元、2017年仅支付租金40万元、2018年仅支付租金20万元，现南部县阳光酒店未按约支付的2016年租金实际应为30,319元（636,694元-606,375元）。对于邮政公司南部县分公司主张应按合同约定的违约金条款支付违约金，而南部县阳光酒店抗辩约定的违约金过高，要求予以调整的问题，虽然合同中约定了违约金条款，但邮政公司南部县分公司实际的损失为未收取租金的资金利息损失，同时，双方也协商以应付而未付的租金为基数确定违约金。依照法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故本案约定的违约金过高，依法对违约金调整为以未付的租金为基数分时段按中国人民银行规定的金融机构同期贷款（一年至五年期）基准利率上浮30%标准和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准分别进行计算。依照法律规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。由于邮政公司南部县分公司和南部县阳光酒店已在诉讼中协商同意以评估公司评估的2017年-2019年三年的租金均价作为是否应当支付租金及违约金的标准，现评估的三年的租金均价未超过40万元，故南部县阳光酒店依照双方的协商意见不应再支付2017年和2018年的租金，同时也不应再支付该年度的违约金。综上，邮政公司南部县分公司的部分诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、南部县阳光酒店在判决生效后十日内向邮政公司南部县分公司支付欠付的租金30,319元并支付违约金〔违约金的计算方法：以本金30,319元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款（一年至五年期）基准利率上浮30%的标准从2015年12月20日起计算至2019年8月19的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准自2019年8月20日起计算至判决确定的本金给付之日止的利息；若未按判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止〕；二、驳回邮政公司南部县分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,864元减半收取6,932元，由南部县阳光酒店负担。 二审审理期间，当事人未提供新的证据。 二审审理查明，一审中，南部县阳光酒店陈述称，南部县阳光酒店的经营者是宋佩耘，是宋春晖的亲妹。因宋春晖有经营酒店的经验，南部县阳光酒店便委托宋春晖签订的合同；南部县阳光酒店确认宋春晖的行为，愿意承担责任。 二审理中，宋春晖陈述称，宋春晖与南部县阳光酒店的法定代表人宋佩耘系兄妹关系，宋春晖是南部县阳光酒店的管理人员，不是股东；宋春晖与邮政公司南部县分公司签订合同时说过签订的房屋是用于开酒店。南部县阳光酒店陈述称当时因酒店处于汽车站附近，酒店没有停车场，同时因火车开通等原因，致使消费人数逐年减少，酒店经营到2016年，便向邮政公司南部县分公司申请要求下调租金。2017年、2018年每年只交了40万元。邮政公司南部县分公司要求的是先交款再出收款凭证，如果认为欠交，应当在后期收款中扣除，但其并未扣除，可以证明双方在实际履行合同中达成了合意。 二审同时查明，邮政公司南部县分公司向一审起诉的被告是宋春晖，在一审审理中，宋春晖申请追加南部县阳光酒店为本案被告，一审即追加南部县阳光酒店为本案被告。 2019年8月1日，邮政公司南部县分公司与杜黎明、谢庆梅签订授权委托书，内容为：邮政公司南部县分公司特委托杜黎明为其公司的委托人，代为在诉讼活动中调查举证、出庭起诉、应诉、承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解、提起反诉或上诉，对诉讼结果由被代理人承担法律责任。邮政公司南部县分公司在委托人处加盖单位印章，委托代理人杜黎明、谢庆梅签字。一审庭审中，邮政公司南部县分公司没有派人员出庭。 二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为，根据当事人的上诉及答辩，本案焦点为邮政公司南部县分公司的诉讼代理人在一审中是否超越授权范围，案涉《草市街邮政大厦房屋租赁合同》的合同相对方，本案房屋租金。 关于邮政公司南部县分公司的诉讼代理人在一审中是否超越授权范围的认定。邮政公司南部县分公司于2019年8月1日与杜黎明、谢庆梅签订的授权委托书内容为代理人代为在诉讼活动中调查举证、出庭起诉、应诉、承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解、提起反诉或上诉，该约定已明确邮政公司南部县分公司授权的范围属于法律规定的特别授权，作为邮政公司南部县分公司的代理人在一审中作出的相应陈述，其法律后果应由邮政公司南部县分公司承担；且邮政公司南部县分公司未提供相反的证据证明其一审代理人不是特别授权。故邮政公司南部县分公司的代理人在一审中同意评估并以评估均价计算应付租金，属于在授权范围内所为的意思表示，未超越约定的授权范围。邮政公司南部县分公司上诉称其诉讼代理人超越代理权限，一审认定事实错误并径行作出判决程序违法的理由不成立。 关于案涉《草市街邮政大厦房屋租赁合同》的合同相对方的认定。邮政公司南部县分公司于2012年4月1日与宋春晖签订《草市街邮政大厦房屋租赁合同》及《草市街邮政大厦房屋租赁补充协议》，在该两份合同的履行中一直由南部县阳光酒店对案涉租赁房屋进行管理与经营并交纳房屋租金，邮政公司南部县分公司对此一直未提出异议；同时邮政公司南部县分公司虽在一审起诉的被告是宋春晖，但一审法院根据宋春晖的申请追加南部县阳光酒店为本案被告，邮政公司南部县分公司对此没有提出异议，其特别授权代理人在一审中称知晓并认可由南部县阳光酒店支付租金，也只认可南部县阳光酒店；另南部县阳光酒店也认可是酒店委托宋春晖签订的两份合同，并愿意承担合同的全部责任。以上事实可以认定宋春晖与邮政公司南部县分公司签订上述两份合同是受南部县阳光酒店的委托，邮政公司南部县分公司也知道合同的一方是南部县阳光酒店，且也只认可由南部县阳光酒店支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，邮政公司南部县分公司未提供其他证据证明宋春晖是本案合同相对方，本案合同的相对方是邮政公司南部县分公司与南部县阳光酒店，该合同的权利义务应由邮政公司南部县分公司与南部县阳光酒店享有与承担，宋春晖不是合同相对方，在本案中不应承担责任。故一审对此认定并无不当，邮政公司南部县分公司上诉称合同的相对方是宋春晖的理由不成立。 关于本案房屋租金的认定。根据前述的认定，本案合同的相对方是邮政公司南部县分公司与南部县阳光酒店，南部县阳光酒店在履行合同时因经营困难，于2016年11月、12月对酒店的经营状况和租金问题向邮政公司南部县分公司申请下调租金，邮政公司南部县分公司在庭审中认可收到了该材料；虽然双方未签订书面的变更合同，但南部县阳光酒店从2016年开始未按合同约定的金额交纳租金，2017年、2018年分别交纳了40万元，2019年上半年交纳了20万元，邮政公司南部县分公司对此未有提出异议，多年也未进行催收，应视为其同意变更合同约定的租金金额；且2017年、2018年交纳的租金符合当地的市场行情；同时一审法院根据南部县阳光酒店的申请委托合立达评估公司对2017年1月1日至2019年12月31日的房屋租金进行评估，该评估也是为了证明应交租金的合理性，一审法院对此并不违反法律规定；另邮政公司南部县分公司与南部县阳光酒店在一审中同意以评估公司对租金评估均价作为本案支付租金及违约金的标准，属于双方达成的合意，该处理方式并不违反法律的规定。合立达评估公司评估的该租金均价未超过40万元，一审认定2017年、2018年的租金及违约金不再支付并无不当。邮政公司南部县分公司上诉要求支付2017年、2018年未交纳的租金理由不成立。 综上，邮政公司南部县分公司的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13,864元，由上诉人中国邮政集团公司四川省南部县分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  蒙琼梅 二〇二〇年三月十九日 书记员  任珍波