河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2020）冀02民终774号上诉人（原审被告）：周淑敏，女，1957年6月29日生，汉族，现住唐山市。上诉人（原审被告）：宋莉，女，1983年3月14日生，汉族，现住唐山市。二上诉人委托代理人：郭连宝，河北高阶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨凤娟，女，1960年8月25日生，汉族，现住唐山市。上诉人周淑敏、宋莉因与被上诉人杨凤娟房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院(2019)冀0203民初4412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。宋莉、周淑敏上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决程序违法，应当参加诉讼的当事人没有参加诉讼。1、唐山千家房是产经纪有限公司属于必须参加诉讼的当事人，其作为居间方，房屋买卖合同中明确了千家公司的权利义务，属于合同当事人，其没有参加诉讼导致基本事实没有查清。其次，宋晓稳、宋金峰属于必须参加诉讼的当事人。2、一审判决超出原告的诉讼请求。3、剥夺了上诉人鉴定的权利。4、适用简易程序审理本案错误。二、一审判决认定事实不清，证据不足。1、杨凤娟与周淑敏于2014年7月30日签订的《房屋买卖合同》不是双方真实意思表示,是宋晓稳在没有征得上诉人同意的情况擅自处分无权处分的财产。2、杨凤娟与周淑敏于2014年7月30日签订的《房屋买卖合同》是无效合同，不能继续履行。3、认定“原告杨凤娟应当向被告周淑敏支付剩余房款45万元（总房款105万元－已付30万元－代偿执行款30万元）”是错误的。4、认定“被告周淑敏应积极配合杨凤娟办理房屋过户手续”是错误的。5、认定“周淑敏委托宋晓稳代为出售涉案房产”是错误的。6、认定“被告周淑敏名下的涉案房产存在银行抵押的他项权利，其在签订的《房屋买卖合同》中亦未对此情况做出如实陈述，导致原告杨凤娟对该房屋产权过户的合同目的未能实现，被告周淑敏存在相应过错；原告杨凤娟未尽到基本的审查义务，对合同无法履行负有审查不力的责任”错误。7、判决上诉人承担全部诉讼费用14626元错误。8、假设合同有效，双方已经合意解除。9、杨凤娟的诉请超过诉讼时效。三、一审判决适用法律错误。综上，请二审法院依法改判。杨凤娟答辩称：1、双方买卖合同是真实意思表示，且已经各自履行了部分义务。我们已经按合同约定向上诉人指定人员交付了30万元，上诉人出具了相关收条。同时上诉人在被上诉人交付了房款后将本案诉争房产交付给被上诉人使用至今。2、被上诉人给付上诉人部分价款，后续价款之所以未给付是因为上诉人未按期归还银行贷款致使无法过户，现银行贷款已经结清不存在无效理由和交易障碍，上诉人已经完全可以继续履行合同。3、银行贷款已经结清，房屋解押手续已经办理完毕，且被上诉人已经依照路北法院执行局相关手续代偿了上诉人30万元的债务，被上诉人有权依法确认双方买卖合同有效。上诉人主张一审判决以被上诉人未将合同价款交付给上诉人的理由并不成立，被上诉人已经履行了代偿手续，法院也已经对剩余房款进行了查封，被上诉人已经履行了全部合同义务，如果合同不继续履行，将给被上诉人带来巨大损失，上诉人也没有钱给我们，后果不堪设想。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。杨凤娟向一审法院提起诉讼请求：1、请求依法判决原告与被告签订的房屋买卖合同有效，并判令被告将座落于××区的房屋产权手续过户至原告名下。原告依合同约定向被告支付剩余房款。2、依法支付原告违约金人民币105000元并支付原告居间费人民币10500元。3、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院经审理查明：宋晓平与被告周淑敏为夫妻关系，被告宋莉系宋晓平与周淑敏的女儿，宋晓平与宋晓稳系兄弟关系；宋晓平已于2014年7月7日死亡。宋晓稳与原告杨凤娟、居间方千家房地产经纪有限公司于2014年7月30日签订了《房屋买卖合同》，约定将座落于××区房产出售给原告杨凤娟，房屋实际成交价为105万元，双方约定于2014年10月20日前办理过户及贷款手续，乙方（买方）付款方式为银行贷款，由乙方在过户时将首付款按乙方自身条件支付给甲方（卖方）。该合同的其他约定项为：经甲乙双方协商，乙方办理贷款购此房产，甲方保证无任何纠纷、贷款，甲方宋晓稳为代办此房，保证此房所有产权人及共有人同意出售此房。如买、卖任何一方不履行合同或无故解除合同，均由违约方向另一方支付成交价格的10%作为违约金并赔偿对方居间费。被告周淑敏及宋晓稳在该份合同的卖方落款处签名并捺印，合同签订后，原告杨凤娟向宋晓稳及宋晓稳之子宋金峰支付了购房款30万元（其中20万元购房款收条中有周淑敏签字）并开始在涉案房产中实际居住至今。因涉案房产中有中国工商银行股份有限公司唐山西山支行设定的抵押，致使买卖双方未能按照合同约定的时间办理过户手续，涉案房产的剩余房款原告杨凤娟亦未向被告周淑敏支付。另查，被告宋莉2016年2月1日办理了放弃继承涉案房产的公证书，放弃继承涉案房产。因案外人安智辉申请强制执行周淑敏、宋莉民间借贷纠纷一案，唐山市中级人民法院查封了本案诉争房产，原告杨凤娟为解除该房产的查封措施，经安智辉同意，已代替周淑敏、宋莉向法院执行部门缴纳了执行款30万元，现涉案房产已解除法院查封措施，该房产上原银行设立的抵押亦已解除。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原告杨凤娟与被告周淑敏于2014年7月30日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，现该房产已具备过户条件，故原被告均应按合同约定继续履行各自义务：原告杨凤娟应当向被告周淑敏支付剩余房款45万元（总房款105万元-已付30万元-代偿执行款30万元）；被告周淑敏亦应积极配合原告杨凤娟办理房屋过户手续。庭审中被告周淑敏承认在宋晓平去世后，自己没有精力处理买卖房屋的事情，所以委托宋晓稳代为出售涉案房产，结合宋晓稳与被告周淑敏共同在《房屋买卖合同》卖方落款处签字的事实及宋晓稳在房屋买卖过程中的具体作用，原告杨凤娟出于合理信赖向被告周淑敏的代理人宋晓稳父子交付部分房款的行为并无不当。被告周淑敏名下的涉案房产存在银行抵押的他项权利，其在签订的《房屋买卖合同》中亦未对此情况做如实陈述，导致原告杨凤娟对该房屋产权过户的合同目的未能实现，被告周淑敏存在相应过错；原告杨凤娟未尽到基本的审查义务，对合同无法履行负有审查不力责任且其未能提交造成经济损失的相关证据，故对原告要求被告赔偿违约金及居间费的诉讼请求，本院不予支持。被告宋莉并未在房屋买卖合同上签字且其已经放弃继承案涉房产的遗产继承份额，故本案中被告宋莉不应承担相应责任。遂判决：一、原告杨凤娟与被告周淑敏于2014年7月30日签订的《房屋买卖合同》有效，原、被告均应继续履行该《房屋买卖合同》约定的各自义务，即原告杨凤娟应当向被告周淑敏支付剩余房款45万元；被告周淑敏亦应积极配合原告杨凤娟办理唐山市路北区东大里丽景琴园E-1座1门502号房产的过户手续。二、驳回原告杨凤娟的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计14626元由被告周淑敏负担。本院二审查明的事实与原审法院认定事实相同。本院认为：被上诉人杨凤娟与上诉人周淑敏于2014年7月30日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。上诉人主张其未收到被上诉人打给宋金峰帐户的30万元房款，因被上诉人是通过中介购买案涉房屋，上诉人在一审庭审中承认在宋晓平去世后，自己没有精力处理买卖房屋的事情，所以委托宋晓稳代为出售涉案房产，且宋晓稳与上诉人周淑敏均在《房屋买卖合同》卖方落款处签字，合同中明确写有“甲方宋晓稳为代办此房，保证此房所有产权人及共有人同意出售此房”，周淑敏在合同中签字对上述内容予以追认的事实及宋晓稳在房屋买卖过程中的具体作用，被上诉人杨凤娟向宋晓稳之子宋金峰打房款30万元是出于合理信赖，且房屋已经于打款后交付给被上诉人实际居住，该房款有宋金峰于2014年8月11日出具的收条，被上诉人杨凤娟通过银行向宋金峰转帐的凭证，及唐山千家房地产经纪有限公司出具的证明，上述证据形成证据链条予以证实宋金峰收到了房款30万元。另被上诉人代替周淑敏、宋莉因民间借贷案件向法院执行部门缴纳了执行款30万元，现涉案房产已解除法院查封措施，该房产上原银行设立的抵押亦已解除，故原审法院认定被上诉人杨凤娟应当向上诉人周淑敏支付剩余房款45万元（总房款105万元-已付30万元-代偿执行款30万元）并无不妥，上诉人周淑敏亦应积极配合被上诉人杨凤娟办理房屋过户手续。综上，上诉人的上诉主张理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人周淑敏、宋莉负担。本判决为终审判决。审判长 高贺莉审判员 许永委审判员 姚春涛 二○二○年三月十二日书记员 王 玫