苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初12653号原告：王健，男，1986年7月3日生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。委托诉讼代理人：王智跃，上海山田律师事务所律师。被告：苏州金球地产有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇交通北路香江花园18幢110、210、310号。法定代表人：沈建祥，总经理。原告王健与被告苏州金球地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法适用普通程序于2020年2月11日公开开庭进行了审理。原告王健的委托诉讼代理人王智跃到庭参加诉讼，被告苏州金球地产有限公司经本院公告送达传票、诉状副本等应诉材料，公告期限届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王健向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行房屋买卖合同，完成星宝花园43幢2-1104号房屋及地下491号车位的过户；2.确认原告王健对星宝花园43幢2-1104号房屋及地下491号车位享有所有权；3.判令被告以1310140元为基数，按照日0.03%的利率向原告支付自2017年8月19日起至实际办理产权登记之日止的违约金；4.本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告王健明确诉讼请求：1.判令被告继续履行房屋买卖合同，完成星宝花园43幢2-1104号房屋的过户；2.判令被告以1242140元为基数，按照日利率0.03%的利率向原告支付自2017年8月28日起至实际办理产权登记之日止的违约金；3.本案的诉讼费用由被告承担。本案审理过程中原告自愿撤回第1项诉讼请求。事实和理由：原告系浙江万峰建设工程有限公司（以下简称万峰公司）星宝花园项目的分包商，万峰公司系苏州金球地产有限公司（以下简称金球公司）开发的星宝花园项目的承包商。2014年金球公司和万峰公司及原告达成一致协议，将金球公司自行开发的位于吴江东太湖大道及长安路交叉口的星宝花园住宅第43幢2单元1104室及地下491号车位房产冲抵所欠万峰公司的工程款，万峰公司指定其分包商即本案的原告购买。原告与金球公司于2014年6月20日签订了一份《吴江市商品房买卖合同》，房款共计1242140元，原告依约于2014年7月14日向金球公司支付首付款746140元，剩余房款原告办理了按揭贷款496000元于2014年7月8日支付到金秋公司指定账户；该房屋也于2017年2月28日由被告金球公司交付给原告，一直由原告占有使用并交纳物业费。另《商品房买卖合同》第15条规定，出卖人应当在商品房交付使用后的180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下规定处理，买受人不退房，出卖人按已付房房价款的0.03%按日向买受人支付违约金。原告依据合同约定完全履行了合同的付款义务，被告金球公司未能按照合同第15条之规定履行办理产证的义务，严重侵犯了原告的权益致原告提起诉讼。被告苏州金球地产有限公司未作答辩，亦未提交任何证据。原告王健围绕诉讼请求依法提交了证据，金球公司公告期限届满未到庭参加诉讼，视为对王健提交的证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年6月20日，王健作为买受人与金球公司作为出卖人签订了《吴江市商品房买卖合同》1份（合同编号：Y2014005467）。合同约定，原告向被告购买位于苏州市，该商品房单价8126元每平方米，住宅建筑面积152.86平方米，总价款1242140.36元。合同第六条“付款方式及期限”约定，“3、其他方式即现金加按揭贷款。签约之日买受人一次性向出卖人支付购房款：746140元人民币，大写：柒拾肆万陆仟壹佰肆拾元整，按揭金额为496000元人民币，大写：肆拾玖万陆仟元整，总计1242140元人民币……，买受方需办理按揭手续并于2014年7月3日前全款到账。”合同第八条“交付期限”约定，“出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。”合同第十五条“关于产权登记的约定”，“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。”2014年7月8日，王健与中国农业银行吴江分行签订贷款合同，贷款496000元用于支付星宝花园第43幢2单元1104号房的购房款，后农业银行按照约定发放了贷款。2017年1月20日，金球公司向王健出具《交房通知书》，明确写明，“业主：王健（43幢1104室）身份证。据于浙江万峰公司已向我苏州金球地产有限公司提交了你所购43幢1104室以房抵工程款书面确认书。故我司通知你星宝花园43幢1104室业主王健，你所选择的以房抵工程款商品房将于2017年2月28日办理相关交房手续。特此通知。”2017年2月28日，金球公司将上述房屋交付王健，并交付了住宅使用说明书、住宅质量保证书，王健支付了物业费、水费。另查明，苏州市中级人民法院于2019年10月29日作出（2019）苏05民终7266号民事判决书（已生效），确认王健于2014年6月20日与金球公司签订商品房销售合同，并依约支付了购房款；2017年2月28日，金球公司将上述房屋交付王健；王健依据上述合同已占有、使用涉案房屋，现请求继续履行合同，应予支持。以上事实，有《吴江市商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、苏州市中级人民法院作出的（2019）苏05民终7266号民事判决书（已生效）等证据及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：首先，在无反证情况下，涉案原告王健与被告金球公司签订的《吴江市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，由原、被告双方签字、盖章确认，且合同约定不违反相关法律规定，合同依法成立并生效，双方均应依约履行各自的合同义务。第二，苏州市中级人民法院作出的（2019）苏05民终7266号民事判决书确认原告王健已依约支付了购房款，并已占有、使用涉案房屋，对该事实已由生效法律文书确认。第三，被告作为商品房买卖合同的出卖人，协助买受人办理出售房屋的产权登记手续，是其依合同约定应当履行的合同义务。在当事人未提交相反证据的情况下，被告未依约在规定期限内协助办理权属登记手续，已构成违约，应依法承担相应的违约责任。依涉案合同约定，被告“应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。”据此，因被告于2017年2月28日将涉案房屋交付原告后，未能依约按期办理产权证将涉案房屋权属过户致原告名下，已构成违约，原告因此起诉要求被告承担违约责任的诉讼请求应予支持。虽涉案《商品房买卖合同》第十五条中约定了逾期办证违约金的计算方法，但依此约定计算违约金畸低，鉴于本案所涉房屋在交付后近三年仍未办理权属证书，已远超约定的“自房屋交付使用后180日内”的期限，故因房屋权属证书逾期办理造成的损失客观存在，本院认定损失依已付购房款总额1242140元为计算基数，自房屋实际交付使用后180日即自2017年8月28日起按照银行同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日止，并自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至原告实际取得涉案房屋权属证书之日止。第四，被告金球公司经本院公告送达传票、起诉状副本等应诉材料，公告期限届满未到庭参加诉讼，应自行承担相应不利法律后果，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州金球地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告王健逾期办证违约金（以购房款1242140元为计算基数，自2017年8月28日起按照银行同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日，并自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至原告实际取得涉案房屋权属证书之日止）（如采用转账方式支付，汇入以下指定账户，户名：苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江分行，账号：62×××69）。二、驳回原告王健其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取15980元、保全费5000元，合计20980元，由被告苏州金球地产有限公司负担，被告负担之数于本判决生效之后十日内直接给付原告（如采用转账方式支付，汇入以下指定账户，户名：苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江分行，账号：62×××69）。如不服本判决，可在判决书生效后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）。审 判 长  赵向煜人民陪审员  邱知行人民陪审员  胡云政二〇二〇年三月五日法官 助理  张白帆书 记 员  徐成艳附相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。