贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔03民终685号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘君，女，汉族，1986年9月7日出生，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：肖铫，贵州名城（播州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世红，贵州名城（播州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:田冬生，男，汉族，1955年12月15日出生，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：李肖依，贵州与之律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:王道会，女，汉族，1957年7月6日出生，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：李肖依，贵州与之律师事务所律师。原审第三人：遵义市红花岗区住房和城乡建设局，住所地：贵州省遵义市红花岗区海尔大道三号小区。负责人：李宏，局长。委托诉讼代理人：韩剑波，贵州桓文律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵玉梅，贵州桓文律师事务所律师。上诉人刘君因与被上诉人田冬生、王道会及原审第三人遵义市红花岗区住房和城乡建设局（以下简称红花岗区住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院(2019)黔0302民初9746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。刘君上诉请求：撤销原判，依法改判，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：1、原判认定被上诉人与原审第三人的租赁合同解除时间为2019年6月30日，属事实认定错误。一审中，原审第三人陈述其与被上诉人的租赁关系已于2019年3月底解除，对此，被上诉人也是认可的；原审第三人于2019年4月20日向被上诉人下发过通知，已解除了与被上诉人的不定期租赁关系；被上诉人与原审第三人签订的《门面租赁协议》的租期于2018年12月31日到期后，在2019年未签订新的租赁协议的情况下，被上诉人仅缴纳了2019年1月至3月的租金，说明其自身本就不认可与原审第三人之间在4月至6月存在不定期租赁关系。2、原判认定被上诉人的转租行为未给上诉人造成损失属于事实认定错误。被上诉人隐瞒涉案门面真正的所有权人与上诉人签订了5年期限的租赁协议，如果不是原审第三人要将门面收回重租，上诉人仍是按原合同履行，且拍租的租金高于原合同租金，导致上诉人每年要多付约10万元的租金。上诉人基于5年的合同期限进行了两次装修，并有大量的服饰存货在仓库，为了防止损失的进一步扩大，上诉人不得不以高价竞拍取得了涉案门面的承租权，被上诉人的行为给上诉人造成巨大损失，故上诉人参照装修损失的方式来计算所遭受的经济损失，合情合理，且上诉人没有义务去审查门面产权人的登记信息。3、原判未对上诉人的第一项诉讼请求即确认《门面租赁协议》中2019年1月1日至2022年3月1日的租房约定无效进行判决，属于适用法律错误。4、原判根据《合同法》第九十四条第一项第（一）款的规定认定上诉人与被上诉人的《门面租赁协议》已实际解除属于法律适用错误。本案中不存在不可抗力因素，被上诉人系原审第三人的职工，其具有认识该租赁协议可能为无效合同的认知基础，也知道原审第三人明确禁止将该门面进行转租，在该情形下被上诉人却为了获取较大的利益而欺骗上诉人与其签订合同。5、原判认定上诉人向被上诉人支付租赁费用12000元、驳回上诉人请求被上诉人返还2019年租金的诉请属于法律适用错误。如前所述，被上诉人与原审第三人之间的租赁关系已于2019年3月解除，被上诉人高价转租的行为本身属于违规行为，被上诉人失去了要求上诉人支付其2019年6月租金的权利基础，上诉人即使支付房屋占有使用费或租金也应该是支付给原审第三人，已经支付给被上诉人的自然有权要求返还。田冬生、王道会二审答辩称：虽然被上诉人田冬生、王道会与原审第三人签订的租赁合同是至2018年12月31日，但在租赁期满后原审第三人仍继续向被上诉人收取2019年的租金，实质是认可了与被上诉人之间从2019年1月1日起形成的不定期租赁关系，且现被上诉人已向原审第三人交纳了2019年4月-6月的租金，故双方的租赁关系于2019年6月30日解除。上诉人明知涉案门面是从原审第三人处转租而来的事实，原审第三人正是认可上诉人的次承租人地位才允许其参与公开拍租的，上诉人自愿参与竞拍的行为自然应当承担租金差距的相应后果，且未造成上诉人门面装修的任何损失。原判并不是未对上诉人的第一项诉请进行判决，而是驳回了其该项诉请。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审予以维持。原审第三人红花岗区住建局答辩称：原审第三人与被上诉人解除合同的日期是2019年6月30日，被上诉人的租金交纳至2019年6月30日，从2019年1月起双方形成不定期租赁合同关系，在公平竞拍租赁权时将上诉人列为了优先竞拍人。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审予以维持。刘君向一审法院起诉请求：1、判决确认刘君与田冬生、王道会签订的《门面租赁协议》（以下简称《协议》）中2019年1月1日至2022年3月1日的租房约定无效；2、判决田冬生、王道会返还刘君租房押金5000元；3、判决田冬生、王道会返还刘君2019年1月1日至5月31日期间的租金60000元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2019年1月1日起计算至本息还清之日止，暂计至起诉之日为1841.50元）；4、判决田冬生、王道会赔偿刘君损失113649元；（以上费用共计180490.50元）；5、判决田冬生、王道会承担本案诉讼费用。田冬生、王道会向一审法院提起反诉请求：1、判令刘君支付田冬生、王道会2019年6月租金人民币12000元；2、刘君承担本案诉讼费。一审法院认定事实：包含位于遵义市红花岗区门面（面积51.1㎡）在内的建筑面积为544.91㎡的营业房，系第三人红花岗区住建局举办的遵义市中兴物业管理有限责任公司于2001年经老城改造指挥部拆迁所得，2006年12月28日办理产权登记在该公司名下（遵房权证监证字第××号）并交由该公司老城分公司进行管理，后老城分公司注销，第三人遂将该公司名下的房产移交给同样由第三人举办的遵义市红花岗区房屋管理局老城房屋管理所进行管理至今。田冬生与王道会系夫妻关系。自2002年4月15日起，田冬生与红花岗房管局老城房管所、中兴物管老城分公司多次签订房屋租赁合同，直至2018年2月8日与中兴物管老城分公司签订了租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日的房屋租赁合同，租金为4900元／月，田冬生亦按4900元／月标准向第三人支付了2019年1-3月的租金14700元；在前述租赁合同中均载明了如需转租必须取得出租人同意的约定。2017年3月1日，刘君（乙方）与王道会（甲方）签订《协议》，约定将案涉门面租赁给乙方使用，租期为2017年3月1日至2022年3月1日，月租金12000元，由乙方向甲方支付押金5000元，待合同期满后退回，租赁期间双方不得借故解除合同，如甲方违约，除退还押金外另赔偿违约金5000元，并赔偿不足部分损失，如乙方违约不得要求返回押金，并赔偿不足部分损失；等等。同日，甲方收取乙方支付的押金5000元和2017年3月1日至6月1日的租金36000元，乙方亦对该门面进行装修并开始经营，后刘君亦按12000元/月标准依约向田冬生、王道会支付租金至2019年5月。2019年3月13日，案外人遵义市兴盛拍卖有限责任公司发出《拍租公告》，载明：受委托，决定对位于老城纪念馆对面部分营业房、子尹路168-5号二层等营业房公开拍卖三年租赁权。同年6月6日，红花岗房管局老城房管所向田冬生发出《限期搬离通知书》，载明：由于您与我所的租赁合同已经解除，现我所拟收回该门面于2019年7月公开拍租，并依据相关法律法规发出本通知书。请你务必于收到本通知之后做好相关搬离准备，并于2019年7月1日前搬离完毕。搬离时请缴清占有期间的各项租赁费用，逾期则视为你放弃存放在租赁标的内的物品，交由出租人处理，因处理物品、恢复原状费用由你承担。如你拒不搬出，我所将采取法律手段维护自身权益，由此产生的各种费用由你本人承担（包含但不限于律师费、诉讼费、执行费等）。同年6月13日，遵义市兴盛拍卖有限责任公司发出《租赁权拍卖公告》，载明：受委托，决定对位于老城纪念馆对面营业房三年租赁权：…；3、现YaYa小屋店，建筑面积约51.1㎡；…。同年7月3日，遵义市兴盛拍卖有限责任公司向刘君出具《拍卖成交确认书》，确认刘君经过竞拍后取得了遵义市红花岗区老城纪念馆对面营业房（现YaYa小屋店）三年租赁权，成交价格为388.30元/㎡。同年7月29日，刘君与第三人签订《国有公房租赁合同》（公房编号：L-001-003），约定刘君向红花岗区老城房管所租赁老城纪念馆5号门面（建筑面积51.1㎡），租赁期限三年，第一年租金238105元，后两年租金在上一年基础上上浮5%，等等。现刘君以田冬生、王道会隐瞒其不是案涉门面所有人导致其产生损失为由提起诉讼请求，田冬生、王道会亦以反诉刘君未支付2019年6月租金为由提起反诉诉讼请求。一审法院认为，2018年2月8日，田冬生以其名义就登记在遵义市中兴物业管理有限责任公司名下的老城纪念广场5号门面的租赁事宜，与实际管理该门面的中兴公司老城分公司签订《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，该合同是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属合法有效，结合遵义市中兴物业管理有限责任公司系第三人红花岗区住建局举办的事实，可以认定田冬生与第三人之间实际已构成了房屋租赁合同的法律关系，对此一审法院予以确认；该合同约定了租期为2018年1月1日至2018年12月31日，租赁期间届满后，双方并未续签合同，作为出租人的第三人亦未采取任何表示反对的形式表明其不愿意继续租赁，即说明第三人有继续出租的意向，法律亦因此推定出租人对继续租赁表示默认同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，结合第三人实际按照其与田冬生之前签订的租赁合同约定的租赁费标准收取了田冬生支付的2019年1月至3月期间的房屋租赁费的事实，田冬生与第三人之间就案涉门面自2019年1月1日起构成了不定期租赁合同关系；同时，第三人在注销了中兴公司老城分公司后将该公司原管理房产并入亦由其举办的红花岗区老城房管所，该所于2019年6月6日向田冬生发出《限期搬离通知书》，以案涉门面拟公开拍租为由限期田冬生于2017年7月1日前搬离案涉门面，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，可以认定第三人与田冬生之间的不定期租赁合同至2019年6月30日已实际解除，对上述事实，一审法院予以确认刘君与田冬生之妻王道会于2017年3月1日就案涉门面签订了《协议》，刘君认为田冬生、王道会隐瞒案涉门面实际是其从第三人处转租而来且租期仅至2018年12月31日，故超出该期限部分的《协议》约定应属无效，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”的规定，即如果转租合同约定的租赁期限超过承租人剩余的租赁期限，因该租赁合同约定的履行期届满，承租人转租房屋的行为属于无权处分，应当依法认定超出的部分无效，亦即双方签订的《协议》中关于自2019年1月1日至2022年3月1日租赁期间的约定无效，但因田冬生与第三人之间就案涉门面自2019年1月1日起构成了不定期租赁合同关系，虽然第三人当庭陈述其是在2018年12月底才发现田冬生存在转租行为，但其依然收取了田冬生支付的按双方合同约定的租赁费标准计算的2019年1月至3月期间的房屋租赁费，应视其作为出租人对承租人转租行为的认可，故刘君作为次承租人从承租人即田冬生、王道会处转租案涉门面的行为，应属合法有效，刘君作为完全民事行为能力人，其在投资经营过程中，以高于承租人原租赁价格转租了案涉门面经营的行为，属于其自身投资行为，理应知晓和承担相应投资风险，加之其在租赁案涉门面时并未认真审查田冬生、王道会是否具有合法出租或转租条件的情形下而贸然签订具有转租性质的租赁合同，其自身理应承担相应的法律后果，结合双方签订的《协议》为经出租人认可属合法有效的转租合同的事实认定，对刘君主张田冬生、王道会返还其收取的2019年1月1日至5月31日期间的租金60000元及其利息的诉讼请求，不予支持；同时，因刘君通过公开竞拍方式从案涉门面所有人即第三人处取得了该门面的三年的经营租赁权，其实际连续使用至今，而其与田冬生、王道会之间签订的具有转租性质的租赁行为并未导致其装修受损，故刘君主张的装修损失部分的诉讼请求，于法无据，亦不予支持。亦因田冬生与第三人之间的不定期租赁合同至2019年6月30日已实际解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”的规定，因案涉门面经第三人公开招租且刘君通过竞拍取得该门面的租赁权，故刘君与田冬生、王道会之间的转租合同亦至2019年6月30日已实际解除，一审法院对此予以确认，双方在合同解除过程中均不存在过错情形，故田冬生、王道会收取刘君的押金5000元，理应退还刘君，故对刘君关于田冬生、王道会返还其租房押金5000元的本诉诉讼请求，一审法院予以支持。对田冬生、王道会提出的按照双方签订的《门面租赁》约定的租金标准要求刘君支付2019年6月的房租12000元反诉诉讼请求，因双方所签订的《门面租赁》已被认定为有效且有效期至2019年6月30日，刘君已支付租金至2019年5月31日，其自2019年7月通过公开招拍才与第三人签订租赁合同，2019年6月期间实际由刘君占有使用该门面，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，故刘君理应依照《协议》支付相应租赁费用，故对田冬生、王道会要求刘君支付2019年6月的房租12000元的反诉诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条第一款、第九十四条第（一）项、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、由田冬生、王道会于本判决生效之日起十日内返还刘君房屋押金人民币5000元。二、驳回刘君的其他诉讼请求。三、由刘君于本判决生效之日起十日内支付田冬生、王道会房屋租赁费12000元。四、驳回田冬生、王道会的其他诉讼请求。本诉案件受理费3910元、已减半收取1955元，反诉案件受理费100元、已减半收取50元，合计2005元，由刘君承担1500元，由田冬生、王道会承担505元。二审期间，上诉人向本院提供了：1、2019年的进货单，拟证明2019年1月至12月上诉人进货订货费用近60万元，上诉人因租赁涉案门面花费巨大成本，为了减少损失才参与竞拍。2、YAYA小虎童装店2019年7月库存积压单，拟证明涉案门面竞拍前上诉人经营的童装店积压的货物达20万元。对此，被上诉人认为不属于新证据，且对其三性均不予认可，认为上诉人参与竞拍取得涉案门面的租赁权，其货物不能算损失，不存在任何损失。原审第三人认为不属于新证据，且对其三性均不予认可，认为该货物来源于经营需要，不属损失。被上诉人向本院提供了1份租金缴纳票据，拟证明被上诉人已向原审第三人缴纳了2019年4月至6月的涉案门面的租金，与原审第三人是不定期租赁合同关系，故上诉人应向被上诉人缴纳2019年6月的租金。对此，原审第三人对该票据的三性均予认可。上诉人对该票据的真实性、合法性认可，对其关联性不予认可，认为被上诉人与原审第三人的租赁关系已于2019年3月解除。另查明，2019年12月16日，被上诉人已向原审第三人缴纳了涉案门面2019年4月至6月的租金14700元。二审查明的其余事实与一审判决查明认定事实一致，本院对一审判决查明认定事实予以确认。本院认为，鉴于各方当事人对一审认定的基本事实均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：1、应如何确定上诉人与被上诉人租赁关系解除的时间及上诉人是否应支付被上诉人2019年1月至6月的租金；2、被上诉人应否赔偿上诉人装修和货物损失。关于争议焦点一，2018年2月8日，被上诉人田冬生就涉案门面与原审第三人红花岗区住建局举办的遵义市中兴物业管理有限责任公司老城分公司签订了租赁期限为一年（即从2018年1月1日至2018年12月31日）的《房屋租赁合同》，且在此之前亦签订过多次租赁合同，故可认定被上诉人与原审第三人之间实际已形成租赁合同关系。该合同约定的租期届满后，双方未再续签书面合同，而被上诉人继续租赁该门面并支付了2019年1月至6月的租金，原审第三人没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。同时，原审第三人于2019年6月6日向被上诉人发出《限期搬离通知书》，以涉案门面拟公开拍租为由限期被上诉人于2017年7月1日前搬离。因此，原审认定被上诉人与原审第三人之间就涉案门面自2019年1月1日起构成不定期租赁合同关系，并于2019年6月30日解除，并无不当。而被上诉人田冬生之妻王道会于2017年3月1日将涉案门面转租给上诉人，并与上诉人签订了租期为五年（即从2017年3月1日至2022年3月1日）的《门面租赁协议》，原审第三人在知晓被上诉人的转租行为后仍收取了被上诉人交纳的2019年1月至6月的租金，未提出异议，故截止2019年6月30日上诉人与被上诉人之间的租赁关系一直存续，合法有效，且由于上诉人一直在持续使用涉案门面，因此，上诉人应向被上诉人支付截止2019年6月30日的租金。由于被上诉人与原审第三人于2019年6月30日解除了租赁关系，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”之规定，被上诉人与上诉人约定的租赁期限超过了被上诉人剩余的租赁期限，故双方于2019年6月30日之后至2022年3月1日期间的租赁关系应为无效，加之上诉人通过竞拍的方式于2019年7月就涉案门面与原审第三人签订了《国有公房租赁合同》，因此，原审认定上诉人与被上诉人的租赁关系实际已于2019年6月30日解除，对于上诉人主张的从2019年1月1日至2022年3月1日的租赁约定均无效的诉请未予支持，并无不当，本院予以确认。关于争议焦点二,上诉人经参加竞拍并与第三人签订《国有公房租赁合同》后,即取得涉案门面的租赁经营权,因此,其门面装修以及货物均可继续用于租赁使用,上诉人并未遭受门面装修和货物损失，故原审对于上诉人主张的损失诉请未予支持并无不当，本院予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3910元，由上诉人刘君负担。本判决为终审判决。审判长 吴 雨审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇二〇年三月三十一日书记员 余 飞