宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初99号原告：姚居富，男，1972年8月6日出生，汉族，个体，住陕西省定边县定。委托诉讼代理人：杨昕、闫佳，宁夏综义律师事务所律师。被告：任学文，男，1974年10月6日出生，汉族，陕西省定边县农业农村工作局干部，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：梁凤娥，女，1976年2月20日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区委托诉讼代理人：任学文，系梁凤娥配偶。原告姚居富与被告任学文、梁凤娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚居富的委托诉讼代理人杨昕、闫佳，被告梁凤娥的委托诉讼代理人暨被告任学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚居富向本院提出诉讼请求：1、被告任学文、梁凤娥支付房租50000元，并支付违约金30000元；2、被告任学文、梁凤娥向原告交付房屋，并承担自2019年10月21日至交付房屋之日的租金；3、被告任学文、梁凤娥支付拖欠的物业费5961元；4、本案诉讼费用由被告任学文、梁凤娥承担。事实与理由：二被告系夫妻关系，因拖欠原告债务340余万元，遂将其三套住房抵顶原告，2016年7月25日通过银川市住房和城乡建设局给原告办理了房产证。2018年10月20日，被告夫妇租用原告位于银川市XXXXXXXX室住房一套（被告抵债给原告的一套住房），租赁期一年，租期自2018年10月20日至2019年10月20日，依据双方签订的《房屋租赁合同书》，被告应在2018年10月30日前付清房租50000元，如到期未付视为放弃该租赁合同，付给出租方违约金30000元。因被告未按期履约，原告要求被告搬出涉案房屋，2019年1月17日，被告梁凤娥向原告出具书面保证，承诺2019年1月23日搬出，如到期没搬出给原告造成一切经济损失由梁凤娥承担。二被告未向原告支付房租，且拖欠物业费5961元（电梯、水、电等）。原告多次索要无果，故诉至法院。被告任学文、梁凤娥辩称，不认可原告的诉请，涉案房屋是任学文自己的，不存在与原告之间的房屋租赁合同关系；房子是任学文自己买的，任学文欠着原告的债务340万，任学文用了三套房子抵顶债务，其中包括涉案这套房子，其余两套房子已经办理完毕过户手续，涉案这套房子没有办理过户手续，是原告自己办理的过户手续，任学文与原告又签了房屋买卖合同，原告承诺涉案房子任学文可以再买回去；租赁合同约定的房租和违约金都过高。本院经审理认定事实如下：2018年7月23日，原告姚居富与被告任学文签订《房屋买卖协议》一份，约定姚居富将位于银川市XXXXXXX室房屋一套、地下子母停车位一套卖给任学文，共计110万元；任学文于2018年10月20日前一次性付给姚居富购房款，在此期间姚居富不于将此房卖给他人；任学文2018年10月20日前一次性给姚居富购房款110万元，如到期未付款，任学文自愿放弃此买房协议；备注：在任学文购买姚居富房屋之前必须先还清任学文之前所欠姚居富的其他借款。任学文称已向姚居富支付60余万购房款，法庭限期任学文提供相应的付款凭证，但在限期内任学文未提供。2018年10月20日，姚居富与任学文签订《房屋租赁合同书》一份，约定姚居富从2018年10月20日起将涉案房屋交付承租方任学文使用，至2019年10月20日收回，任学文于2018年10月30日前一次性付清租房费用50000元，如到期未付则视为放弃该租赁合同，付给姚居富违约金30000元整，如水、电、气造成任学文家人的伤亡事故由任学文自己承担，与姚居富无任何关系，房屋不租以后室内家具由任学文搬走。2019年1月17日，梁凤娥向姚居富出具保证书一份，载明：“本人梁凤娥，现住长XXXXX室（冯梅户主）于2019年1月23日之前搬出（交清所欠物业费及一切费用），如到期没搬出给户主造成一切经济损失由梁凤娥承担”。案件审理过程中，姚居富自愿按照3000元/每月的标准主张房屋租金。另查明，银川市XXXXXXXX室房屋登记的房屋所有权人为姚居富、冯梅，二人为共同共有，登记时间为2016年7月25日。冯梅于2020年1月13日向法庭出具证明一份，载明：“贵院受理的姚居富诉任学文、梁凤娥房屋租赁合同纠纷一案，涉案房屋本人为共有人，本人表示不参与该案审理，全权交由姚居富处理”。被告任学文、梁凤娥系夫妻，现居住于上述房屋。本院认为，涉案房屋的所有权人为姚居富，姚居富与任学文签订了《房屋租赁合同书》，该合同书为有效合同，且任学文在涉案房屋居住，任学文应当向姚居富支付租赁期间的房屋租金，并在租赁期满后向姚居富返还房屋。任学文辩称合同书约定的租金过高，现姚居富按照3000元/月的标准主张租金，本院予以支持，任学文应向姚居富支付2018年10月20日至2019年10月20日的房屋租金36000元（3000元/月×12个月），并按照3000元/每月的标准支付自2019年10月21日至实际返还房屋之日的占用使用费。任学文、梁凤娥系夫妻，且梁凤娥亦在涉案房屋居住，上述债务应为任学文、梁凤娥夫妻共同债务，梁凤娥应对任学文的上述债务承担共同清偿责任。关于姚居富主张的违约金，任学文、梁凤娥辩称合同书约定的违约金过高，故任学文、梁凤娥应向姚居富支付违约金10000元（50000元×20%）。关于姚居福主张的物业费，因合同书中对物业费的承担未作出约定，且姚居富亦未提交其已交纳物业费的证据，故对姚居富的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告任学文、梁凤娥于本判决生效之日起二十日内返还原告姚居富银川市XXXXXXXXX室的房屋；二、被告任学文、梁凤娥于本判决生效之日起七日内支付原告姚居富房屋租赁费36000元（2018年10月20日至2019年10月20日）、违约金10000元，并按照3000元/每月的标准支付自2019年10月21日至实际返还房屋之日的占用使用费；三、驳回原告姚居富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元，减半收取600元，由被告任学文、梁凤娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 刘亚军 二○二○年三月十九日法官助理 李 静书记员 李 然附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2将被执行人纳入失信人员名单；3对被执行人限制高消费、限制出入境。4采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。