四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初12233号 原告：蔡国菊，女，1962年12月28日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：文春艳，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘应霞，四川公生明律师事务所律师。 被告：冯顺成，男，1943年3月13日出生，汉族，住成都市锦江区。 被告：程凤英，女，1957年10月13日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：冯顺成（系程凤英之夫），住成都市锦江区。 被告：冯端国，男，1971年11月11日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：冯顺成（系冯端国之父），住成都市锦江区。 被告：夏兴英，女，1977年2月15日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：冯顺成（系夏兴英配偶之父），住成都市锦江区。 原告蔡国菊与被告冯顺成、程凤英、冯端国、夏兴英房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡国菊及其委托诉讼代理人文春艳、刘应霞，被告冯顺成，被告程凤英、冯端国、夏兴英的委托诉讼代理人冯顺成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡国菊向本院提出诉讼请求：1．判令位于成都市锦江区桂馨路75号房屋归蔡国菊所有；2．判令冯顺成、程凤英、冯端国、夏兴英协助蔡国菊办理成都市锦江区桂馨路75号房屋的权属产权证，登记为蔡国菊所有；3．判令冯顺成、程凤英、冯端国、夏兴英向蔡国菊支付违约金210000元（420000＊50%=210000元）；4．判令冯顺成、程凤英、冯端国、夏兴英向蔡国菊支付律师代理费20000元；5．诉讼费、公告费、保全费等由冯顺成、程凤英、冯端国、夏兴英承担。事实与理由：2011年3月6日，蔡国菊与冯顺成、程凤英、冯端国、夏兴英签订《预约合同》，合同约定蔡国菊购买冯顺成、程凤英、冯端国、夏兴英的位于成都市锦江区桂馨路75号“锦馨家园”B区房屋。总价款420000元。合同签订当日，蔡国菊支付购房款410000元。合同约定将涉案房产将房屋过户到蔡国菊名下后，蔡国菊将尾款10000元支付给冯顺成、程凤英、冯端国、夏兴英。冯顺成、程凤英、冯端国、夏兴英于2011年3月将涉案房屋交付于蔡国菊。冯顺成、程凤英、冯端国、夏兴英于2019年8月取得涉案房屋的产权证，但拒不配合蔡国菊办理涉案房屋产权登记，故发生纷争。根据合同的约定，冯顺成、程凤英、冯端国、夏兴英应当向蔡国菊支付违约金，并履行过户义务。另外，违约方应承担守约方因诉讼、强制执行所产生的律师费、查旅费、诉讼费等费用。综上，《预约合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对双方均有约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。至今冯顺成、程凤英、冯端国、夏兴英未协助蔡国菊办理房屋产权过户手续，其行为违反了双方合同约定及相关法律规定，蔡国菊为维护自己的合法权益，特诉至法院。 冯顺成、程凤英、冯端国、夏兴英辩称，1．同意为蔡国菊办理房屋过户登记手续，2019年9月底，冯顺成、冯端国取得案涉房屋的所有权证。取得所有权证后，冯顺成就打电话给中介，希望蔡国菊未支付的尾款能够增加一两万元。因为离签订合同很多年了，物价上涨了。2019年11月29日，双方已经协商好，然后蔡国菊撤诉。冯顺成把产权证都已经给中介了。后蔡国菊没有撤诉，并称10000元尾款也不给了。2．不同意承担违约金，因为愿意协助蔡国菊过户，没有违约。3．不同意承担律师费，律师是蔡国菊请的，不是冯顺成请的。双方本来是协商由冯顺成、程凤英、冯端国、夏兴英协助办证，没有必要起诉增加成本。 本院经审理认定事实如下：2010年7月16日，冯顺成（乙方）与锦江区柳江街道办事处及成都市中锦建设投资有限责任公司签订《住房安置协议书》。约定：甲方根据成都市人民政府第78号及其有关配套文件，现对乙方进行住房安置。在严格执行拆迁安置政策的原则下，结合具体实际，经甲乙双方协商，达成协议如下：1．甲方拆除乙方位于土地范围内的住宅，其《农村房屋宅基地使用证》证载正方建筑面积81.2平方米，乙方进行住房安置的人数为2人，其中“农业”人员2人冯顺成、冯端国；2．甲方以位于桂馨路75号的包江新居（锦馨家园）Ｂ区的安置房对乙方进行安置，安置房为（面积85.53平方米），建筑面积以产权监理处核定的面积为准。4．甲方安置乙方的住房建筑面积超出人均35平方米的部分，共计15.53平方米，其中农业人员按每平方米300元补差，共计4659元。 同日，锦江区柳江街道办事处出具《入住通知》，载明：“请凭此通知、拆迁安置协议复印件及拆迁安置人有效身份证件，发放冯顺成位于锦馨家园B区（桂馨路75号）的安置房钥匙及办理相关人员入住手续，房屋门牌号为。” 2011年2月24日，顺成、程凤英、冯端国、夏兴英（甲方）与蔡国菊（乙方）签订《房屋买卖合同》，就购买成都市锦江区桂馨路75号“锦馨家园”房屋达成一致意见。 2011年3月6日，冯顺成、程凤英、冯端国、夏兴英（甲方）与蔡国菊（乙方）经四川省成都市蜀都公证处公证签订《预约合同》。该合同约定：冯顺成、程凤英系夫妻关系，冯端国、夏兴英系夫妻关系。位于成都市锦江区桂馨路75号“锦馨家园”房屋一套系甲方拆迁安置区的，甲乙双方就房屋转让一事达成如下协议：一、甲方现自愿将位于成都市锦江区桂馨路75号“锦馨家园”B区房屋一套预约出售给乙方，待领取产权证后，再办理过户手续。二、该房屋转让总价为420000元，该价格为不变价格，不受市场价格的变化影响。三、付款方式：1．乙方已支付甲方第一笔款项10000元；2．待甲乙双方查档核实该房产情况，到公证处办理公证并领取该公证书的当日内，乙方将第二笔款项400000元支付给甲方，甲方将原始分房表原件及相关票据原件交由乙方保存；3．甲方应无条件配合乙方办理产权过户手续，该房产权证过户到乙方名下并取得产权证的当日内，乙方一次性将余款10000元支付给甲方。四、甲方领取上述房屋产权证（甲方办理并领取产权证、土地使用证所产生的税费及其他相关费用由甲方承担）之日起30日内协助乙方办理该房买卖产权过户登记，领取产权证、土地使用权证等手续，甲乙双方买卖房屋过户的全部税、费由乙方承担。如甲乙双方的任一方在领取上述房屋产权证之日起30日内不配合对方办理上述房屋所有权过户手续，则违约方按房屋总价款的50%支付违约金给对方并继续履行售房过户义务。五、违约责任：1．自签订本合同之日起甲乙双方都必须遵循双方约定好的房产价格交易，否则违约方按房屋总价款的50%支付违约金给守约方。八、房屋交付：乙方支付第二笔款项给甲方的当日内，甲方将该房屋交付给乙方，甲乙双方一同到相关部门办理房屋的交接手续。甲方将房屋钥匙交付给乙方后，该房屋的物管及水电气相关一切费用由乙方支付。九、在履行本合同过程中，若发生争议，由双方协商解决；若协商不成，任何一方均可起诉；违约方应承担守约方因诉讼、强制执行所产生的律师费、差旅费、诉讼费等。 2011年3月7日，冯顺成出具《收条》，载明收到钟德育汇来购房款410000元。钟德育系蔡国菊之母。 2011年3月起，蔡国菊入住案涉房屋至今。 2019年6月27日，冯顺成、冯端国取得案涉房屋的所有权登记。冯顺成陈述，其主动打电话问村上管理人员后才于2019年9月30日拿到案涉房屋的所有权证书。 2019年10月16日、2019年10月21日，蔡国菊向冯顺成电话询问办理案涉房屋产权一事。冯顺成称需要加一点价再配合办理产权，蔡国菊不同意加价。2019年10月21日，蔡国菊与四川公生明律师事务所签署《委某》，同日拟定了诉状，其后诉至本院。本案诉讼过程中，冯顺成与蔡国菊试图协商解决纠纷，因诉讼费承担问题未能达成一致意见。 庭审中，蔡国菊陈述，同意在本案中就10000元尾款的支付问题一并判决。 另查明，蔡国菊为本案诉讼委托诉讼代理律师，花费律师费20000元。 再查明，本院依据蔡国菊的申请，对案涉房屋产权予以查封。截至本案庭审辩论终结之日，案涉房屋仍登记在冯顺成、冯端国名下。案涉房屋上未设定抵押，除本案查封以外无其他查封信息。 以上事实，有蔡国菊提交的当事人身份信息、《住房安置协议书》、《入住通知》、《房屋买卖合同》、《公证书》、《预约合同》、居住证明、收条、银行转款凭证、户口簿、不动产登记信息摘要、证人身份信息、《情况说明》、《委某》、律师费某，以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，蔡国菊与冯顺成、程凤英、冯端国、夏兴英签订的《房屋买卖合同》、《预约合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按约履行自己的义务。前述合同签订后，蔡国菊依约支付了大部分购房款，冯顺成等四人依约交付了房屋。双方因办理房屋所有权转移登记手续发生本案纠纷。 关于蔡国菊请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力……”及第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”之规定，案涉房屋在转移登记至蔡国菊名下之前，在物权归属上仍属于出卖人，故本案不能直接确认案涉房屋归蔡国菊所有。对蔡国菊的该项诉讼请求本院不予支持。 关于蔡国菊要求办理案涉房屋的权属转移登记的诉讼请求。冯顺成等四人同意该项请求，且案涉房屋上不存在司法限制或权利负担，故本院对该请求予以支持。关于办理权属转移登记所产生的税费，根据《预约合同》约定，应由蔡国菊承担。 关于蔡国菊主张的违约金。冯顺成等四人抗辩其愿意配合过户，不存在违约行为，故不应支付违约金。对此，本院认为，根据本案已查明的事实，在双方协商办理产权过户手续的过程中，冯顺成提出加价而蔡国菊不同意，从而导致本案诉讼。因此，冯顺成等四人因想加价而未按合同约定及时协助蔡国菊办理房屋产权过户手续，已属违约，应承担相应违约责任。冯顺成等四人抗辩其不应支付违约金，其中包含了对违约金过高的抗辩。鉴于本案中蔡国菊未举证证明其实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本院应综合考虑对违约金予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，综合衡量。本案中，冯顺成等四人同意协助办证且本案能够判决过户，即冯顺成等四人的过错程度较轻；案涉房屋一直由蔡国菊占有使用，蔡国菊未举证证明未及时过户导致的实际损失。本院综合考虑上述因素，酌情确定冯顺成等四人向蔡国菊支付违约金2000元。 关于蔡国菊主张的律师费。根据《预约合同》约定“违约方应承担守约方因诉讼、强制执行所产生的律师费、差旅费、诉讼费等”，蔡国菊因本案所支出的律师费20000元，应由违约方冯顺成等四人承担。 此外，因蔡国菊同意在本案中就10000元尾款的支付问题一并判决，故本院对该10000元尾款一并处理。根据《预约合同》约定，蔡国菊应于取得案涉房屋的不动产权登记当日一次性将余款10000元支付给冯顺成等四人。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告冯顺成、程凤英、冯端国、夏兴英于本判决生效之日起10日内协助原告蔡国菊办理成都市锦江区桂馨路75号房屋的不动产权转移登记手续，登记至蔡国菊名下； 二、原告蔡国菊于取得前述房屋的不动产权登记当日向被告冯顺成、程凤英、冯端国、夏兴英支付购房尾款10000元； 三、被告冯顺成、程凤英、冯端国、夏兴英于本判决生效之日起10日内向原告蔡国菊支付违约金2000元； 四、被告冯顺成、程凤英、冯端国、夏兴英于本判决生效之日起10日内向原告蔡国菊支付律师费20000元； 五、驳回原告蔡国菊的其他诉讼请求。 本案案件受理费10300元，减半收取计5150元，保全费2620元，两项共计7770元，由被告冯顺成、程凤英、冯端国、夏兴英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 成 敏 二〇二〇年三月九日 书记员 徐嘉源