文书内容贵州省遵义市中级人民法院裁判文书签发单            拟稿人：              签发人：                  参审法官签名：                  事由：民事判决书                  字号：（2020）黔03民终1270号              发出时间：      贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1270号上诉人（原审原告）：贵阳新华都投资有限公司。住所地:贵阳市云岩区延安东路37号贵州物资综合大厦裙楼。法定代表人：潘燕镖，执行董事。委托诉讼代理人：樊朝彬，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘仕江，贵州贵达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：任达彩，女，1974年9月11日出生，汉族，住贵州省余庆县。上诉人贵阳新华都投资有限公司（以下简称新华都公司）因与被上诉人任达彩租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初4941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。新华都公司上诉请求：1.撤销（2019）黔0302民初4941号民事判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决调减租金没有事实依据和法律依据，在依法不能随意调减租金的情况下，被上诉人未按照租赁合同约定交纳租金，已经构成根本违约，上诉人有权单方解除租赁合同。1.调减2017年8月24日办理消防验收手续前的租金30%，没有事实依据，且适用法律错误；2.调减2017年8月24日消防验收以后的租金10%，更是没有任何事实依据，同样法律适用错误；3.在依法不应调整租金的情况下，被上诉人没有按照合同约定交纳租金，其交纳的195875元扣除履约定保证金44400元以及首期广告位使用费和促销费62100元后，其交纳租金的时间（每半年预交）和金额均已严重违约，根据租赁合同的约定，上诉人有权解除合同。二、一审判决不支持违约损害赔偿金，没有事实依据，适用法律错误。被上诉人未按时支付租金已经构成严重违约，依法、依约均应承担违约责任，即便构成双方违约，也不能免除被上诉人的违约损害赔偿责任。三、一审判决完全驳回上诉人主张被上诉人支付拖欠的广告位使用费、商场促销费及推广活动费及逾期损失的诉讼请求，不符合案件事实。双方在《促销协议》第2.3条约定的商场促销费金额实际包含了广告位使用费，广告位应属有偿使用，一审完全驳回不符合事实。任达彩辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。新华都公司向一审法院起诉请求：1.判决解除新华都公司与任达彩双方于2015年2月9日签订的《租赁合同》和双方同时签订的《物业服务协议》、《促销协议》，并判令立即向新华都公司返还其承租的位于遵义市商铺（建筑面积115平方米）；2.判令立即向新华都公司支付拖欠的租金直至任达彩返还租赁商铺为止（暂时计算至2019年4月23日止，拖欠的租金为179450.15元），并赔偿逾期支付租金给新华都公司造成的损失直至任达彩返还租赁商铺为止（按年息24%计算暂时计算至2019年4月23日止，损失为81011.9元）；3.判令立即向新华都公司支付拖欠的广告位使用费、商场促销及推广活动费直至任达彩返还租赁商铺为止（暂时计算至2019年4月23日止，拖欠的促销费为538350.46元），并赔偿逾期支付促销费给新华都公司造成的损失直至任达彩返还租赁商铺为止（按银行同期贷款利率暂计至2019年4月23日止，损失为48100.83元）；4.判决由任达彩承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年2月9日，新华都公司（甲方）与任达彩（乙方）签订《租赁合同》，约定任达彩租用新华都公司位于遵义市红花岗区部分经营场地（铺位号Ａ-13，建筑面积115平方米）出租给任达彩做余庆剔骨鸭（品牌）经营使用。租赁物的月租金为3450元，租赁期限5年，从2015年2月10日其至2020年2月9日止，甲方给予乙方移交场地当日起30天的装修免租期，从2016年2月9日起每年递增5%；履约保证金为44400元。租金费用采取先付后租的方式按半年提前10日以现金或转账的方式支付。甲方应于该商铺交付时向乙方说明承租该商铺建筑物的状况，包括空调、照明、水电供应、消防等注意事项。合同另约定，甲方向乙方提供房屋内完善的基础消防、水电等设施，在租赁期内，乙方逾期交付租金、物业管理费及水电费等相关费用的，每逾期一日，按逾期交付金额的10‰支付违约金，乙方不支付或者不按约定支付租金或者其他费用超过十日的，甲方可单方解除合同。同日，新华都公司与任达彩签订《物业服务协议》一份，但并未约定物业管理费收费标准。同日，新华都公司（甲方）与任达彩（乙方）签订《促销协议》一份，双方约定新华都公司将位于遵义市红花岗区海丰城商场建筑物外墙的广告位有偿提供给任达彩使用，商场促销费、广告位使用时间为5年，即2015年2月10日起至2020年2月9日止，本协议签订后，乙方向甲方支付商场促销费每月10350元，每半年商场促销费为62100元，促销费从2016年2月9日起每年递增5%。合同签订后，新华都公司于2015年3月交接场地，任达彩向新华都公司交纳了195875元（其中2015年2月10日交纳124200元，2017年9月25日交纳10350元，2018年5月14日交纳27600元，2018年8月7日交纳33725元）。一审法院另查，涉案租赁物于2017年8月24日通过消防验收，且物业排烟设施等存在一定瑕疵。一审法院认为，新华都公司与任达彩双方自愿签订租赁合同，且未违反有关规定，双方租赁合同关系成立并有效。双方在租赁合同关系成立后，新华都公司按约向任达彩交付了租赁物。关于房屋租金的问题，任达彩以租赁物消防未经验收、场地为按实际丈量移交等为理由，未按约缴纳租金。经庭审查明，租赁物虽于2017年8月24日通过消防验收，但任达彩自与新华都公司签订《租赁合同》后，一直占有使用租赁物并开展经营活动，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条所规定的出租人基本义务，不能认定新华都公司存在根本违约的情形，对任达彩拒绝缴纳房租的抗辩理由不予采纳。新华都公司在与任达彩签订租赁合同时至租赁物消防验收前，租赁物的确存在瑕疵，对任达彩的经营活动产生了一定的影响。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定，酌情对租赁物消防验收前的租金进行调减，决定任达彩按《租赁合同》约定的租金的70%向新华都公司支付租金；在消防验收后，因物业排烟管道瑕疵问题，依照《租赁合同》约定的租金的90%支付租金。案涉租赁物于2015年3月交付于任达彩，任达彩还享有30天的装修免租期，至新华都公司起诉时2019年4月23日共产生租金145520.86元。            计租区间              时长              月租金单价              本时段租金总额                  2015年2月9日至2016年2月8日              327天               2415元（3450元×0.7 ）              26323.5元                  2016年2月9日至2017年2月8日              12个月               2532.75元（3622.5元×0.7）              30429元                  2017年2月9日至2017年8月24日              196天              2662.54元（3803.63元×0.7）              17395.26元                  2017年8月25日至2018年2月8日              167天              3423.27元（3803.63元×0.9）              19056.19元                  2018年2月9日至2019年2月8日              12个月               3594.43元（3993.81元×0.9）              43133.14元                  2019年2月9日至2019年6月19日              73天              3774.15元（4193.50元×0.9）              9183.77元      任达彩已经向新华都公司交纳费用195875元，扣除《租赁合同》约定的履约保证金44400元，在新华都公司起诉时，任达彩并不差欠租金，故对新华都公司解除双方《租赁合同》的诉讼请求不予支持。又因《物业服务协议》、《促销协议》系《租赁合同》的附属合同，亦对新华都公司要求解除双方《租赁合同》的诉讼请求不予支持。关于新华都公司要求任达彩支付拖欠的广告位使用费、商场促销费、推广活动以及逾期支付损失的请求，双方虽签订了《促销协议》，但庭审中新华都公司并未举证其如何进行商场促销、推广活动等，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，新华都公司应承担举证不能的法律后果，对新华都公司该项诉讼请求不予支持。关于违约金的问题，根据庭审查明的事实，任达彩并不差欠租金，且新华都公司在提供的租赁物存在重大瑕疵，且在对租赁物后续的维护中亦未积极作为，而双方未对发生的问题进行协商和改进，故对于新华都公司该项主张，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第二百一十六条，《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告贵阳新华都投资有限公司的诉讼请求。案件受理费6135元（已减半收取），诉讼保全费4754元，由原告贵阳新华都投资有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：1.租金应否调减，《租赁合同》应否解除；2.违约金及广告位费、商场促销费、推广活动费、逾期损失应否支持。关于焦点一。（一）租金调减问题。本案系租赁合同纠纷，新华都公司、任达彩均应按约履行各自的合同义务。双方于2015年2月9日签订《租赁合同》，同年3月移交租赁物，但涉案租赁物的消防设施在交付时并未通过验收，直至2017年8月24日才通过消防验收，且租赁物在排污、排烟设施等方面存在瑕疵，导致当地环境保护执法部门在2017年5月15日向承租人下发通知书要求整改，并且新华都公司在事后还进行了相应的维修。鉴于上述事实的发生，客观上致使承租人对租赁物使用的效能受到了影响，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”、第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，因出租人的租赁物存在一定的瑕疵，导致承租人因消防验收以及排烟设施问题而对租赁物的使用造成影响，并且造成影响的原因不能归责于承租人，故一审判决酌情调减涉案租金以及调整额度符合法律规定和案情实际，并无明显不当，本院予以确认。（二）合同解除问题。解除合同的条件是双方约定的解除事由出现或不能实现合同目的。按照调整后的标准计算租金，任达彩并不差欠新华都公司租金，故任达彩并不存在违约行为；虽然新华都公司所提供的租赁物在消防设施以及排污、排烟设施方面存在问题，但该问题并未导致租赁物完全不能使用的情形，并且租赁期间消防设施已经通过验收，新华都公司已对排污、排烟设施进行维修。因此，在任达彩不同意解除合同的情形下，新华都公司请求解除合同的理由不成立，不予采纳。关于焦点二。截止新华都公司起诉时，任达彩并不差欠租金，不存在违约行为，故新华都公司主张支付违约金的请求不成立，不予支持。因新华都公司并未举证其如何进行商场促销、推广活动等，加之，新华都公司一审庭审中也认可未进行促销，故对新华都公司关于广告位费、商场促销费、推广活动费、逾期损失的请求不予支持。综上所述，贵阳新华都投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12270元，由贵阳新华都投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 雨审判员 任建毅审判员 何 亮二〇二〇年三月三十日法官助理李会书记员黄佩玉