江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0802民初853-909号 原告：周肖平等人（基本情况详见附表一）。 （2020）赣0802民初853-909号共57案的共同委托诉讼代理人：刘小云、肖玲，江西奋翼律师事务所律师。 被告：江西吉安鼎基实业发展有限公司，住所地江西省吉安市吉州区安青路6号（万福花园会所），统一社会信用代码9136080278973326XQ。 法定代表人：叶汉财，执行董事。 原告周肖平等人（基本情况详见附表一）与被告江西吉安鼎基实业发展有限公司（以下至判决主文前简称“鼎基公司”）商品房销售合同纠纷57案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开合并开庭进行了审理。57案原告的共同委托诉讼代理人刘小云、肖玲，876号原告许凯，881号原告欧阳乾文到庭参加诉讼，被告鼎基公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。该57案现已审理终结。 一、各原告诉讼请求。1、判令被告向原告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金（详见附表二）；2、本案诉讼费用由被告承担。 二、被告鼎基公司未作答辩。 本院查明的事实： 一、2013-2016年期间，各原告与被告签订商品房买卖合同并约定，原告购买被告开发的、位于吉州区城北汇丰御园房产（57案原告所购房产的房号、金额、面积、签约时间和交房时间详见附表二）。关于交房时间和标准，合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日、2016年1月15日或2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭受国家地方政策法规或政府行为干预而受到影响的；因买受人原因未及时按合同约定付款的；以及其它非出卖人原因（如市改原因停水、停电或已达到验收交房条件，因政府部门原因拖延行政许可等事件）的。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。关于交付形式，合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：由于产生的延期交房责任由买受人承担，出卖人有权根据本合同第九条规定，对等要求买受人承担赔偿责任。关于产权登记，双方在合同第十五条中约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：综合验收后360个工作日内出卖人配合买受人办理房产证，若超过360个工作日，出卖人按已付房价款的万分之0.3向买受人支付违约金。 二、本57案均另附补充协议对交房时间约定了宽展期。其中：853、868、874、882、883、884、885、896、908号9案的合同附件补充协议第六条规定：如出卖人不能按照合同第八条规定期限交房的，买受人同意给予出卖人180天交房宽展期（宽展期自合同第八条约定的商品房交房期限届满次日开始计算）；其余48案的合同附件补充协议第六条规定：如出卖人不能按照合同第八条规定期限交房的，买受人同意给予出卖人180天（即至2016年6月30日）的交房宽展期（约定的宽展交房时间见附表二）。 三、除853、863、874、876、890、891、894、901、904、906号10案原告未办理交房手续外，其余原告均认可已经收房（各原告收房时间见附表二）。 本院认为：商品房买卖合同，是指开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。合同双方当事人应当严格按照约定履行自己的义务。 关于计算逾期交房违约金起始时间的问题。853、863、874、876、890、891、894、901、904、906号10案原告未办理交房手续，被告既未出庭亦未提供证据证实已履行通知收房的义务，上述10案的原告的逾期交房违约金应从逾期之日起算至原告收房的前一日或房产已具备交房条件，且被告按约定的方式通知原告收房的前一日止。另47案的逾期交房违约金均应从逾期之日起算至各原告收房的前一日止。因被告未出庭亦未提供相关证据推翻各原告收房时间，对已办理交房手续的各原告主张的收房时间，除899号黄书金的应认定为2017年6月8日、888号刘泽城的应认定为2017年7月3日外，其余45案的收房时间本院均按各原告主张的时间予以确认。被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，应自行承担相关不利的法律后果。 关于逾期办证违约金的问题。合同第十五条约定涉案房产综合验收后360个工作日内由出卖人配合买受人办理房产证，被告未提交相关证据证明涉案房产已通过综合验收，具备办理房产证的条件，故对各原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金计算标准问题。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，原、被告关于逾期交房约定的违约金为日万分之0.1，关于逾期办证约定的违约金为已付房价款的万分之0.3。鉴于涉案小区已有不少业主诉请主张逾期交房或逾期办证违约金且案涉小区业主达上千户的情况，结合当下商品房销售形势及地方经济发展需要，兼顾社会效果与法律效果，且合同法关于违约金的约定是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，原告要求调整违约金的主张，于法有据，本院酌定将逾期交房违约金计算标准调整为每日按总房款的万分之0.5计算，将逾期办证违约金计算标准调整为购房款的0.9%。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告江西吉安鼎基实业发展有限公司偿付各原告逾期交房违约金（违约金的数额、计算方式详见附表三），限判决生效后7日内履行完毕； 二、被告江西吉安鼎基实业发展有限公司偿付各原告逾期办证违约金（违约金的数额、计算方式详见附表三），限判决生效后7日内履行完毕； 三、驳回各原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费数额及负担详见附表三。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  张黎晖 二〇二〇年三月二十三日 法官助理阚常绢 书记员庄薇 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。