河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终280号上诉人(原审原告)黄春旺，男，回族，1951年8月16日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：胡建博，河南子午律师事务所律师。被上诉人(原审被告)洪娟，女，汉族，1989年12月3日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：张秀梅，河南隆翔律师事务所律师。上诉人黄春旺因与被上诉人洪娟房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初7942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄春旺的委托诉讼代理人胡建博，被上诉人洪娟及其委托诉讼代理人张秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄春旺上诉请求：请求依法撤销河南省南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初7942号民事判决第四条，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或依法发回重审。本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定被上诉人与案外人之间的转让合同所产生的转让费，让上诉人承担，违反本案客观事实及违反合同相对性原则，致使一审判决结果严重错误。被上诉人一审反诉不符合反诉条件，不应与本案合并审理。洪娟辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。被上诉人提出反诉符合法律条件。黄春旺向一审法院起诉请求：1、被告从原告位于南阳市××办事处××路××公寓××楼××室房屋中腾空。2、依法赔偿原告损失，1800元／月×7月＝12600元（2019年4月-10月），诉讼期间房屋占用费用仍需计算，直至腾空为止。3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：位于南阳市××办事处××路××公寓××楼××室房屋系临街门面房，所有权人系原告黄春旺。黄春旺常年将该房屋对外出租。自2014年起，被告洪娟连续承租该房屋经营服装生意，每年签订一次合同，并对房屋进行简单装修。2018年4月1日，双方再次签订房屋租赁协议，内容为：……二、租用期限及其约定：1、租用期限：自2018年4月1日起至2019年4月1日；2、房屋租金：每月1800元人民币；3、付款方式：按三个月支付1次付款计5400元人民币；……。三、双方责任及义务：……4、乙方（被告）如在合同期内，因有其他发展或经营不善等其他原因，需要转让房屋，在通知甲方（原告）的情况下，乙方（被告）可以将房屋转让并向新的接收人收取转让装修等费用。5、如在合同到期后，甲方（原告）有收回房屋的意向，甲方（原告）需向乙方（被告）支付房屋装修及转让等费用。乙方（被告）如自行离去，甲方（原告）将不负担乙方（被告）的装修和转让费用。……。依据该协议，洪娟于2019年元月将房租交付至2019年3月底。因房租协商未果，原告不再收取被告租金，并要求收回房屋。经查，2014年洪娟从前手承租人李万珂处接手时，支付转让费120000元。该费用黄春旺知情。在洪娟与黄春旺的通话录音中，黄春旺愿意帮忙协助洪娟转让房屋，并询问120000元的转让费洪娟能否接受。目前，洪娟仍在使用该房屋。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告黄春旺与被告洪娟均系成年人，双方签订的房屋租赁协议系其真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效协议。双方均应按照约定履行权利义务。本案中，原、被告签订的租赁合同已经于2019年4月1日到期，因双方对房租等事宜产生分歧，原告明确表明终止协议，收回房屋，被告洪娟作为承租人负有返还租赁物的义务，原告请求将出租房屋腾空，符合法律规定，予以准许。但应当给被告一个月合理的准备时间。黄春旺请求洪娟自2019年4月1日起至搬离前按原租金每月1800元赔偿损失，洪娟表示同意，本院予以准许。关于被告请求支付转让费和装修费问题。依据原、被告签订的房屋租赁协议第二条第4项约定：乙方（被告）如在合同期内，因有其他发展或经营不善等其他原因，需要转让房屋，在通知甲方（原告）的情况下，乙方（被告）可以将房屋转让并向新的接收人收取转让装修等费用。第5项约定：如在合同到期后，甲方（原告）有收回房屋的意向，甲方（原告）需向乙方（被告）支付房屋装修及转让等费用。乙方（被告）如自行离去，甲方（原告）将不负担乙方（被告）的装修和转让费用。……。本院认为，上述约定设定了三种情形：一、被告在合同期内，因客观原因告知原告后，可以向外转让并收取转让费。二、合同到期后，原告需收回房屋，需向被告支付转让费和装修费。三、被告因主观原因离去，原告不支付转让费。该约定也充分表明黄春旺对各承租人之间收取转让费是知情且默认的，对自己收回房屋时，应向承租人支付转让费的风险是有预见且同意的。本案符合第二种情形，则对洪娟已支付前手承租人李万珂的转让费120000元，应由黄春旺支付给洪娟。黄春旺辩称依据合同相对性原则，自己未收取转让费不应承担责任的理由不能成立，本院不予采纳。洪娟在租房之初，对房屋进行简单装修，目的也是为自己使用更舒适。其仅提交了购物清单，未提供装修现场图片，且已使用5年之久，按照装修折旧价值酌定支持3000元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告黄春旺与被告洪娟的房屋租赁行为于本判决生效后三十日内予以终止。二、限被告洪娟于本判决生效后三十日内搬出原告黄春旺所有的位于南阳市××办事处××路××公寓××楼××室房屋。三、限被告洪娟于本判决生效后十日内按每月1800元支付原告黄春旺房屋租赁损失（自2019年4月1日起至搬出之日止）。四、限原告黄春旺于本判决生效后十日内支付被告洪娟120000元房屋转让费和3000元房屋装修费。五、驳回被告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1707元（含反诉费1649元），原告负担1352元，被告负担355元。二审中双方当事人均未向法庭提供新的证据。二审经审理查明事实与一审判决认定事实一致。本院认为，根据上诉人的上诉意见和被上诉人的答辩意见，二审归纳本案争议的焦点为：1、原审认定被上诉人与案外人之间的转让合同所产生的转让费，由上诉人承担是否违反合同相对性原则，是否适当。2、被上诉人在一审提出的反诉是否符合反诉条件，是否应当与本诉合并审理。一、关于原审认定被上诉人与案外人之间的转让合同所产生的转让费，由上诉人承担是否违反合同相对性原则，是否适当的问题。本案上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议符合双方当事人的真实意思表示，也不违反法律法规的强制性规定，应当视为有效合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方签订的房屋租赁协议第五条约定，如在合同到期后，甲方（原告）有收回房屋的意向，甲方（原告）需向乙方（被告）支付房屋装修及转让等费用。乙方（被告）如自行离去，甲方（原告）将不负担乙方（被告）的装修和转让费用。本案系上诉人主动提出终止双方的租赁合同关系，按照合同约定上诉人应当承担被上诉人已经支付的转让费、装修费等费用。原审据此判决由上诉人承担房屋转让费用符合合同约定，不存在违背合同相对性原则问题。但被上诉人所支付的12万元房屋转让费用系整个房屋租赁期间的费用，现被上诉人已经实际使用租赁房屋六年有余，应当酌情减少上诉人应当支付的转让费用。结合本案实际，由上诉人支付给被上诉人房屋转让费用7万元为宜。二、关于被上诉人在一审提出的反诉是否符合反诉条件，是否应当与本诉合并审理的问题。被上诉人在一审时针对上诉人的本诉请求，反诉请求由上诉人支付转让费、装修费等费用，与本诉主体相同，法律关系相一致，符合反诉的条件，应当与本诉一并合并处理。否则将增加当事人所累，浪费司法资源。综上所述，黄春旺的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实部分不清，对转让费用的处理欠妥，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持宛城区人民法院（2018）豫1302民初7942号民事判决第一、二、三、五条；二、变更宛城区人民法院（2018）豫1302民初7942号民事判决第四条为：限上诉人黄春旺于本判决生效后十日内支付被上诉人洪娟70000元房屋转让费和3000元房屋装修费。一审案件受理费1707元，二审案件受理费2700元，共计4407元，由上诉人黄春旺负担2645元，被上诉人洪娟负担1762元。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  孙小刚审判员  李晓伟二〇二〇年三月十二日书记员  王丹丹