湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初258号原告：李帆，女，汉族，1977年9月23日出生，户籍地长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：李中阳，男，汉族，1943年2月1日出生，系李帆父亲，户籍地长沙市开福区。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。委托诉讼代理人：周当二，男，汉族，1956年4月27日出生，系该公司法务，户籍地长沙市岳麓区。原告李帆与被告湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称大成国际酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员方源独任审判，公开开庭进行审理。原告李帆及其委托诉讼代理人李中阳，被告大成国际酒店的委托诉讼代理人周当二到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李帆向本院提出如下诉讼请求：1.判令大成国际酒店向李帆支付2019年8、9月份涉及2-83号商铺租金8088元，并支付违约金242.64元；2.本案诉讼费由大成国际酒店负担。事实与理由：2015年1月28日，李帆与大成国际酒店签订一份《商品房买卖合同（商铺）》，以388200元的价格购买大成国际酒店开发的位于长沙市芙蓉区房屋，并于同日与湖南大成酒店管理有限公司（以下简称大成酒店管理公司）、大成国际酒店签订一份《房屋租赁合同（商铺）》，将该房屋出租给大成酒店管理公司，租赁期限为三至五年；三方约定在合同租赁期限内，大成酒店管理公司每年按12.5%的回报率向李帆支付租金，即每月租金为4044元；大成国际酒店应监督大成酒店管理公司全面履行合同义务，并以其不销售的负一楼、负二楼的物业为大成酒店管理公司向李帆支付该房屋租金及转让款提供连带担保；若大成酒店管理公司逾期3个月未支付租金，应按欠付租金3%的标准向李帆支付违约金。当日，李帆依约将该房屋交付大成酒店管理公司承租使用。2019年6月21日，因业主维权导致该酒店停业，大成酒店管理公司通知李帆解除2-83号房屋的《房屋租赁合同（商铺）》，并单方面停付租金。李帆认为该酒店停业系大成国际酒店、大成酒店管理公司经营不善所致，与李帆无关，故要求大成国际酒店继续支付2-83号商铺在2019年8、9月份的租金和违约金。大成国际酒店辩称：1.在该酒店被迫关门停业后，大成国际酒店于2019年6月21日在业主QQ群发布了一份《关于终止大成酒店房屋租赁合同的通知》，通知全体业主终止履行房屋租赁合同，李帆系该QQ群成员，已收悉该酒店实际停业的事实；2.2019年10月28日，大成酒店管理公司、大成国际酒店向李帆邮寄送达一份《解除租赁合同通知书》，重申2019年6月21日向业主告知关于终止该酒店房屋租赁合同的通知，并已张贴，李帆已知悉该酒店停业，并收到终止、解除房屋租赁合同的通知；3.李帆与大成酒店管理公司、大成国际酒店于2019年7月8日签订一份《三方协议书》，该协议显示李帆已经知道该酒店被迫停业，以及大成酒店管理公司、大成国际酒店于2019年6月21日通知李帆解除2-83号房屋的《房屋租赁合同》一事，依照相关法律规定，李帆应当在收到解除通知之日起三个月内提出异议，但是李帆没有在上述期限内提出异议，该《房屋租赁合同》已经依法解除。现在李帆起诉要求大成国际酒店支付2-83号房屋在2019年8、9月份的租金于法无据，请求法院予以驳回。李帆围绕诉讼请求提交了如下证据：1.《商品房买卖合同（商铺）》，拟证明双方存在合法的2-83号商铺买卖合同关系，及双方权利义务的具体约定；2.收据两份，拟证明李帆已依约付清房屋全部购房款和装修款的事实；3.《房屋租赁合同（商铺）》，拟证明李帆与大成酒店管理公司存在2-83号商铺房屋租赁合同关系以及双方具体的权利义务，大成国际酒店对此承担连带担保责任的事实；4.《房屋委托装修合同（客房）》，拟证明双方存在合法的委托装修合同关系，及双方权利义务的具体约定；5.我院（2018）湘0102民初6354号《民事判决书》、（2019）湘0102民初9235号《民事判决书》各一份，拟证明李帆在法定期限内对大成酒店管理公司、大成国际酒店发出的解除租赁合同的通知提出了异议的事实;6.《解除租赁合同通知书》一份，拟证明大成酒店管理公司、大成国际酒店以业主闹事停营业为由，通告终止所有租赁合同，其行为严重损害到李帆合法权益的事实；7.李帆与大成酒店管理公司、大成国际酒店的肖晖经理及周当二律师的短信记录、微信群的收铺接龙通知，拟证明李帆没有收回该房屋，大成酒店管理公司仍然占有、使用涉案房屋，且李帆没有参与6月3日业主维权事件，并对大成酒店管理公司、大成国际酒店发出的解除租赁合同通知提出异议的事实；8.我院（2019）湘0102民初9099号《民事判决书》，拟证明2019年6月2日业主到大成国际酒店维权闹事系大成酒店管理公司、大成国际酒店拖欠租金引起，李帆没有参与6月3日的维权活动的事实；9.湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司、湖南大成酒店管理有限公司、张家界四季水世界度假大酒店有限公司等四家公司的企业信息，拟证明大成酒店管理公司、大成国际酒店利用关联公司掏空该酒店资产，导致公司资金短缺、拖欠租金以致停业的事实；10.《新增现金资金增资协议》一份，拟证明为开发张家界大成山水国际大酒店的房产，大成酒店管理公司、大成国际酒店为其提供担保，增加公司资金负担的事实；11.湖南省张家界市永定区人民法院（2017）湘0102民初3445号《民事判决书》一份，拟证明为开发张家界大成山水国际大酒店的房产，大成酒店管理公司、大成国际酒店为其提供担保，以致增加公司资金负担的事实；12.中国光大银行对私活期账户对账单一张、中国建设银行个人活期账户交易明细两张、中信银行业务凭证/客户回单两张，拟证明李帆已经全额付清全部购房款及装修款的事实；13.风险信息表、我院（2019）湘0102执2633号之一《执行裁定书》、我院（2019）湘0102执2633号《执行裁定书》各一份，拟证明大成酒店管理公司、大成国际酒店即使不停业也不支付租金的事实；14.《打印复印收款收据》一份，拟证明李帆为本案诉讼花费打印复印费150元的事实；15.我院（2018）湘0102民初10714号《民事调解书》、（2019）湘0102民初5522号《民事调解书》，拟证明李帆与大成酒店管理公司、大成国际酒店签订的上述《房屋租赁合同（客房）》的租赁期限是五年。大成国际酒店向本院提交如下证据：1.《三方协议书》及其附件，拟证明李帆于2019年7月8日与大成国际酒店签订三方协议，并已知悉大成国际酒店停业的事实；2.QQ群截图一张，拟证明大成国际酒店于2019年6月21日在业主微信群里，发布了一份《关于终止大成酒店房屋租赁合同的通知》，李帆系该群成员的事实；3.微信聊天记录截图（6张）拟证明业主代表和业主要求大成国际酒店代理业主发布招租广告的事实；4.《解除租赁合同通知书（2-83房）》，拟证明李帆已经于2019年6月21日知悉大成国际酒店停业的事实；5.《解除租赁合同通知书（1216房）》，拟证明李帆已经于2019年6月21日知悉大成国际酒店停业的事实；6.《收铺通知》及照片，拟证明大成国际酒店因全体业主闹事被迫停业的事实。本院经审查认为，李帆的证据1、2、3、4、12具有真实性、合法性，且能证明本案争议事实，本院予以采信；证据5、6、7、8、9、10、11、12真实、合法，但证据5中的（2018）湘0102民初6354号《民事判决书》系李帆诉求大成酒店管理公司、大成国际酒店支付1216号房屋的租金，并没有对大成酒店管理公司、大成国际酒店发出的解除租赁合同通知提出异议；而（2019）湘0102民初9235号《民事判决书》没有对李帆诉请的要求判令大成酒店管理公司、大成国际酒店以通知形式解除2-83号商铺租赁合同的行为无效的诉讼请求进行实体审理，本院对其举证目的不予认定；证据6能证明大成酒店管理公司、大成国际酒店停业并通知全体业主收房的事实，但无任何信息显示李帆合法权益因此遭受侵害，故本院对该证据不予采信；证据7能证明李帆曾就收房问题与大成酒店管理公司、大成国际酒店相关工作人员进行了沟通，但无法证实大成酒店管理公司、大成国际酒店仍然继续占用和使用该涉案房屋，且李帆于2019年11月12日向周当二发出短信对解除房屋租赁合同提出异议，已超过法定期限，故该证据不能证明李帆的待证内容，本院对此不予采信；证据8能证明大成酒店管理公司、大成国际酒店存在拖欠业主租金的情况，但与本案没有关联，本院不予采信；证据9所列湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司、张家界四季水世界度假大酒店有限公司与大成酒店管理公司、大成国际酒店均系独立法人，在法律关系上彼此完全独立，该证据与本案没有关联性，本院不予采信；证据10能证明李帆向张家界山水天下置业有限公司新增资金的事实，但与本案租赁合同关系无关，本院不予采信；证据11与本案没有关联性，本院不予采信；证据13的执行裁定书仅能证明大成酒店管理公司、大成国际酒店涉案的事实，无法达到待证目的，且与本案没有关联性，本院不予采信；证据14系材料打印费、复印费收据，不属于本案争议范畴，本院在本案中对此不予审查；证据15能作为本案的证据使用，但依据相关法律规定，在诉讼过程中，当事人为了达到平息事端，解决纠纷的目的在调解协议中所作出的妥协和让步，不适用自认规则，且达成上述调解协议发生在2019年6月23日因业主维权导致该酒店停业之前，无法预判后续发生的事情，该证据无法达到其证明目的，本院不予采信；大成国际酒店提供的证据1、2、3、4、6具有真实性、合法性，且能证明其待证内容，本院予以采信；证据5只是涉及1216号房屋的《解除租赁合同通知书》，与本案争议的2-83号房屋没有关联性，本院对此不予审查。根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：位于长沙市芙蓉区房屋系李帆购买。2015年1月28日,李帆与大成酒店管理公司、大成国际酒店签订一份《房屋租赁合同（商铺）》。该合同约定，李帆将2-83号房屋出租给大成酒店管理公司使用,租赁期限于李帆与大成国际酒店签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算，最短时限不少于3年，最长不超过5年；在租赁期限内，大成酒店管理公司按12.5%的年回报率向李帆支付租金，即月租金标准为4044元，由大成酒店管理公司在每月的最后一个工作日汇入李帆指定的银行账户;大成国际酒店以其不销售的负1楼、负2楼共约7085.05平方米的物业作为担保物，为大成酒店管理公司向李帆支付该房屋租金及转让款提供担保;如逾期3个月大成酒店管理公司未向李帆支付租金,除应付租金外,大成酒店管理公司应按欠付租金3%的标准向李帆支付违约金。合同还约定了其他的事项。此后双方均依约履行合同义务，直至2016年，大成酒店管理公司、大成国际酒店开始出现欠付或停付租金情形。2019年6月3日，因部分业主维权堵塞酒店大门，导致该酒店关门停业。同年6月21日，大成酒店管理公司、大成国际酒店在业主ＱＱ群发布一份《关于终止大成国际酒店房屋租赁合同的通知》，并张贴于该酒店大门口，内容为告知全体业主该酒店于2019年6月3日起被迫关停营业，已无法履行租赁合同，且部分租赁合同到期，租赁合同目的已无法实现，特终止与所有预购房业主签订的《房屋租赁经营合同》。同年10月28日，大成酒店管理公司、大成国际酒店向李帆邮寄一份《解除租赁合同通知书（2-83号房）》。此后，双方因上述房屋租赁合同发生争议，李帆于2019年11月15日向本院起诉，要求大成国际酒店给付2-83号房屋在2019年6、7月份的租金8088元和违约金242.64元等。同年12月10日，本院作出（2019）湘0102民初17806号《民事判决书》，判决认定李帆与大成国际酒店已达成抵押担保合意，大成国际酒店作为担保人应在其所提供担保物的价值范围内对大成酒店管理公司的债务承担连带清偿责任；对2-83号房屋租金的计算截止时间，因业主维权，该酒店已于2019年6月3日被迫关停营业，导致租赁合同已无法履行，大成酒店管理公司对2-83号房屋已不再实际占有、使用和产生收益，故应计算至2019年6月2日止为宜，此后的租金不再计算。由此判令大成国际酒店向李帆支付2-83号房屋租金270元及违约金8.1元（截至2019年6月2日止），驳回李帆的其他诉讼请求。李帆不服该判决，向湖南省长沙市中级人民法院提起上诉，目前该案正在二审审理过程中。2020年1月6日，李帆再次向本院起诉，要求大成国际酒店给付2-83号房屋在2019年8、9月份的租金8088元和违约金242.64元，由此引起本案诉讼。本院认为：李帆与大成酒店管理公司、大成国际酒店签订涉及2-83号商铺的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。承租人大成酒店管理公司有义务按照合同约定向出租人李帆及时支付租金，大成国际酒店自愿以其不销售的负1楼、负2楼共约7085.05平方米的物业作为担保物，为大成酒店管理公司向李帆支付租金和转让款提供担保，应认定李帆与大成国际酒店达成抵押担保的合意。大成国际酒店作为担保人应该在其所提供担保物的价值范围内对大成酒店管理公司应付李帆的租金债务承担连带担保责任，现李帆只对大成国际酒店主张权利，符合法律规定。关于2-83号房屋租金的计算截止时间。大成酒店管理公司、大成国际酒店业主通过组建QQ等方式加强沟通、共享信息，李帆在该业主群内，李帆收悉大成国际酒店通过该QQ群发送的《关于终止大成国际酒店房屋租赁合同的通知》，且该通知已张贴于酒店大门口，客观上业主均已知晓。对李帆辩称落款署名“大成业主”于2019年5月31日张贴并导致该酒店关门停业的《收铺通知》不是其意思表示，其并没有参与同年6月3日的维权关门行动等，本院认为，该收铺通知究竟代表哪些业主的真实意思，具体有哪些业主或业主家属参加，大成国际酒店难以查明证实，甚至业主之间也难以辨别相关业主是否实际参与。如果本院将收铺通知是否代表李帆的真实意思及李帆是否实际参与该酒店关停事件的证明义务苛加给大成国际酒店，势必激励人们在正常商业活动中采取非理性的群体行为来获取利益，显然不符合秩序价值和法治精神。大成国际酒店欠付租金的行为对关停事件负有起因责任，理应在合理期限内有效处理后续问题，而不仅仅是在酒店入口张贴和邮寄《关于终止大成国际酒店房屋租赁合同的通知》等方式来解决。考虑到大成国际酒店业主的人数众多性和地域宽广性，基于酒店实际停业及双方履行租赁合同状况，涉案2-83号房屋租金应计算至2019年6月2日为宜。此后因业主维权，大成酒店管理公司、大成国际酒店已于2019年6月3日停止该酒店营业，并于同年6月21日与业主依法解除《房屋租赁合同》，且在此后并未对涉案房屋有任何占有、使用和收益行为。故李帆请求大成国际酒店支付2019年6月2日之后的租金和违约金没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下：驳回原告李帆的诉讼请求。本案受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元，由李帆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  方源二〇二〇年三月十七日法官助理唐某某书记员曹某某附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。