陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 （2020）陕01民终859号上诉人（原审被告）：西安聚宝置业有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：刘新华，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈玲，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宪云，陕西瑞森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：席喜蛇，男，1956年9月17日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区席喜蛇，男，1956年9月17日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：张昆，陕西天宝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵占军，男，1959年1月22日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区赵占军，男，1959年1月22日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：张昆，陕西天宝律师事务所律师。上诉人西安聚宝置业有限公司（以下简称聚宝置业公司）因与被上诉人席喜蛇、赵占军租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初9387号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。聚宝置业公司上诉请求:1.撤销一审判决第一项和第二项中的赔偿100万元；2.一、二审诉讼费依法裁决。事实和理由：涉案租赁房屋业主为西安风景置业有限公司，该公司委托陕西云光房地产开发有限责任公司对房屋代为销售并返租，陕西云光房地产开发有限公司将涉案房屋出租给其，其又转租给陕西启盛置业有限公司（以下简称启盛置业公司）。其与陕西云光房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》和其与启盛置业公司签订的《房屋租赁合同》内容相同，陕西云光房地产开发有限公司向其交付场地，让其进场招商，其随即将场地交付给启盛置业公司。由于西安风景置业有限公司与陕西云光房地产开发有限责任公司之间发生纠纷，双方解除了合同，导致其与启盛置业公司之间的《房屋租赁合同》无法最终履行。可见，并非其拒不履行合同义务，故本案不应适用定金罚则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于解除权的行使期限为，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。其和启盛置业公司约定于2014年5月1日交付房屋，至今已逾期五年多之久，故席喜蛇、赵占军要求解除合同的权利已经灭失，要求其赔偿100万元损失的诉讼请求明显超过了诉讼时效。启盛置业公司于2019年1月23日办理了注销，双方之间的租赁合同权利义务因一方主体资格灭失而终止，现席喜蛇、赵占军以启盛置业公司股东身份要求解除与其之间早已终止的《房屋租赁合同》，没有依据。启盛置业公司曾找过其一次，其同意在陕西云光房地产开发有限责任公司对此事给出解决方案后，退还启盛置业公司已交的100万元，损失不再支付。启盛置业公司支付的100万元按照中国人民银行同期贷款利率自2014年5月1日起计算至今，利息不足30万元，一审判决其向席喜蛇、赵占军承担100万元违约责任，实属过高，依法应予以调整。 席喜蛇、赵占军辩称，诉讼时效的起算应当从权利人知道或应当知道权利受损之日起计算，其直至2019年还与聚宝置业公司沟通，且聚宝置业公司未明确表示拒绝返还，故本案未过诉讼时效。启盛置业公司与聚宝置业公司所签《房屋租赁合同》约定年租金为8183040元，定金为100万元，该定金不超过合同总额的20%，且从2014年本合同进入履行期至今造成其损失长达五年之久，故其主张的赔偿数额并非过高。请求维持一审判决。席喜蛇、赵占军向一审法院起诉请求：1.解除原陕西启盛置业有限公司与聚宝置业公司所签的《房屋租赁合同》，聚宝置业公司向席喜蛇、赵占军返还定金100万元；2.判令聚宝置业公司承担违约责任，根据前述合同约定及《合同法》定金罚则向席喜蛇、赵占军赔偿人民币100万元；3.诉讼费由聚宝置业公司负担。 一审法院认定事实：席喜蛇、赵占军系原启盛置业公司股东，席喜蛇持股比例51%，赵占军持股比例49%。2014年4月3日，启盛置业公司与聚宝置业公司就位于西安市新城区XX路XX号XX小区XX层房屋（建筑面积约8524平方米）签订《房屋租赁合同》，约定：出租人聚宝置业公司将上述房屋转租给承租人启盛置业公司，租赁期限自2014年5月1日起计算，一层为六年零五个月，二、三层为十二年零五个月；2014年10月1日至2015年10月1日每年租金8183040元，第三年起（含第三年）每年逐次递增3%；租金支付方式首年为季付，第二年起半年付；本合同签订生效后7日内启盛置业公司给聚宝置业公司支付100万元作为定金，若聚宝置业公司不履行合同，启盛置业公司有权要求聚宝置业公司双倍返还定金。合同签订后，启盛置业公司如约向聚宝置业公司支付了100万元定金，但至今聚宝置业公司不能交付涉案房屋，导致上述《房屋租赁合同》合同目的无法实现，聚宝置业公司所收100万元定金也未退还给启盛置业公司。另，启盛置业公司已于2019年1月23日在工商行政管理部门进行了清算注销。一审法院认为，1.启盛置业公司与聚宝置业公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违背国家法律规定，合法有效，双方均应依约履行。因启盛置业公司已于2019年1月23日在工商行政管理部门进行了清算注销，其注销后的权利义务由其股东承担，故席喜蛇、赵占军主体适格。2.因聚宝置业公司至今无法交付涉案房屋，上述租赁合同目的事实上已经无法实现，符合法定解除条件，故对席喜蛇、赵占军要求解除该合同之诉讼请求，予以支持。3.席喜蛇、赵占军要求聚宝置业公司双倍返还定金之诉讼请求，于法有据，予以支持。4.关于聚宝置业公司辩称的席喜蛇、赵占军的诉讼请求已过诉讼时效问题。诉讼时效的起算时间应当从权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。本案中，只有当聚宝置业公司明确表示拒绝返还定金时，权利人才能知道自己的债权受到损害，而聚宝置业公司并没有表示不予返还，故本案未超过诉讼时效，对聚宝置业公司的此项辩称理由不予采纳。5.关于聚宝置业公司辩称的席喜蛇、赵占军请求赔偿的数额过高问题，因启盛置业公司与聚宝置业公司所签《房屋租赁合同》约定年租金为8183040元，约定定金为100万元，未超过主合同标的额的20%，且从2014年4月至今，已造成席喜蛇、赵占军五年多的损失，故席喜蛇、赵占军主张的赔偿数额并非过高，对聚宝置业公司的此项辩称理由，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条规定，判决：一、解除原陕西启盛置业有限公司与被告西安聚宝置业有限公司所签的《房屋租赁合同》；二、被告西安聚宝置业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告席喜蛇、赵占军合同定金1000000元并赔偿1000000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费22800元，减半收取11400元，由西安聚宝置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，原启盛置业公司与聚宝置业公司签订的《房屋租赁合同》为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，启盛置业公司依约向聚宝置业公司支付了定金100万元，但聚宝置业公司至今不能履行交付房屋的义务，导致双方合同目的无法实现。因启盛置业公司已于2019年1月23日在工商行政管理部门进行了清算注销，故启盛置业公司注销后的权利义务依法应由其股东席喜蛇、赵占军享有和承担，一审据此判决解除启盛置业公司与聚宝置业公司所签《房屋租赁合同》，并判令聚宝置业公司返还席喜蛇、赵占军定金100万元，于法有据，并无不当。鉴于《房屋租赁合同》约定的定金100万元并未超过主合同标的额的20%，且因自2014年4月至今，已导致席喜蛇、赵占军近六年的资金损失，故一审判决聚宝置业公司赔偿席喜蛇、赵占军100万元，并无不妥，聚宝置业公司关于赔偿数额过高的上诉理由，不能成立。诉讼时效的起算时间应当从权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。本案中，只有当聚宝置业公司明确表示拒绝返还定金时，权利人才能知道自己的债权受到损害，而聚宝置业公司并没有表示不予返还，故本案未超过诉讼时效。 综上所述，聚宝置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由西安聚宝置业有限公司负担。本判决为终审判决。    审 判 长  姜  亦  君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二Ｏ二Ｏ年三月二十六日 法官助理    高 喜 平          书 记 员   张  小  赛    1