广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初41780号原告：吴生道，男，1972年11月11日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：欧永健，系广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：周美进，系广东鹏吉律师事务所律师。被告：广州亿豪房地产开发有限公司，住所地广州市天河区东莞庄路亿豪东街2号自编C栋首层，统一社会信用代码914401017082784466。诉讼代表人：罗国林，系被告广州亿豪房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：黄铭鸿、李梦莎，均系广东格林律师事务所律师。原告吴生道诉被告广州亿豪房地产开发有限公司（以下简称亿豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴生道的委托诉讼代理人欧永健，被告亿豪公司的委托诉讼代理人李梦莎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴生道诉称：2002年12月15日，原告与被告签订《天一新村认购协议》，约定原告向被告购买广州市东莞庄路天一新村H栋7梯208房，购房总价为449970元。协议签订当日，原告支付了购房定金5000元，并于2003年1月15日交付首期房款25001元及综合税费8324元。双方还约定《商品房买卖合同》三个月内签证后买受人开始补交首期房款69970元，余下房款办理银行按揭，被告保证与原告签订《商品房买卖合同》及领取房屋权属证书。因被告一直不与原告签订《商品房买卖合同》，导致原告未能支付剩余购房款419969元。原告一直占有使用涉案房屋至今，现原告同意将剩余房款一次性付清，被告应继续履行认购协议，协同原告办理房屋产权过户和房地产登记手续。为维护原告的合法权益，特起诉请求判令：1、被告继续履行与原告签订的《天一新村认购协议》，并协助原告办理广州市天河区东莞庄路天一新村H栋7梯208房（现址为广州市天河区东莞庄路亿豪西街14号208房）的产权过户和房地产登记手续；2、被告向原告返还税费8324元；3、本案诉讼费由被告承担。被告亿豪公司辩称：对于原告的第一项诉讼请求无异议，但按照公平原则，原告在付清余款的同时，还应按银行同期同类贷款利率的标准支付收楼之日至余款付清之日止的利息。关于已付购房款的金额，由于部分收款单位并非被告，请求法院依法认定。原告的第二项诉讼请求已过诉讼时效，被告不同意支付。经审理查明：亿豪公司是位于广州市天河区东莞庄路电子工业部第五研究所西北角地段“天一新村”商住楼的开发商，已取得上述商品房的预售许可证，获准销售。2002年12月15日，吴生道与亿豪公司签订了《天一新村认购协议》，约定：乙方（即吴生道，下同）向甲方（即亿豪公司，下同）购买天一新村第H栋7梯208房（以下简称涉案房屋）；总房价款为449970元；签订本协议时，乙方应向甲方交付定金5000元；现楼出售；签订本协议七天内乙方须付首期房款（冲减定金）及相关税费，首期房款先付38325元（包括税费），余下首期房款在《商品房买卖合同》三个月内签证以后乙方开始补交首期房款69970元，剩余房款以银行按揭方式支付；签署《商品房买卖合同》的同时一并签署银行抵押按揭合同及相关文件；甲方保证与乙方签订《商品房买卖合同》及领到《房地产证》等内容。之后，吴生道支付了购房款，广州市恒生置业有限公司（以下简称恒生公司）于2002年12月15日开具金额为5000元的购房定金收据，于2003年1月15日开具金额为25001元的购房款收据、金额为8324元的综合税费收据。亿豪公司确认恒生公司系亿豪公司的关联企业，涉案房屋所在楼盘销售期间，亿豪公司曾以恒生公司的名义出具过房款收据。本院向广州市国土资源和规划委员会调查涉案房屋的权属情况，广州市国土资源和规划委员会于2020年2月21日函复本院称：涉案房屋暂未办理预售登记，已办理首次登记，暂无查封、抵押信息。吴生道为证明其于2003年1月15日办理了涉案房屋的收楼手续后居住使用至今，提交了水电周转金的收款收据一张，管道煤气初装费的收款收据一张，管理费的收费凭证多张，水电费的收费凭证多张，防盗对讲系统、有线电视初装费、有线电视维护费的收款收据一张，垃圾处理费收款凭证多张，煤气缴费凭证多张等予以证明。亿豪公司确认上述收楼时间。2020年3月12日，本院在涉案房屋大门张贴申报权利公告并告知对涉案房屋主张权利的公民、法人或其它组织向本院申报权利，逾期未申报视为放弃权利。在本院指定的申报权利期间，无人向本院申报权利。2020年3月19日，吴生道将购房余款419969元交至本院代管。庭审中，亿豪公司辩称综合税费系由恒生公司收取，故不应由亿豪公司返还，且该诉讼请求已过诉讼时效，但确认未对税费进行结算或约定退还税费的时间。对此，吴生道表示恒生公司是亿豪公司的销售代理机构及关联公司，综合税费的实际受益人是亿豪公司，故应由亿豪公司承担返还责任，且因该侵权行为一直存在，双方亦未对税费进行结算或约定退还税费的时间，故该诉讼请求没有超过诉讼时效；待办理涉案房屋的产权登记时吴生道愿意支付应承担的税费。吴生道为证明其主张，向本院提供了恒生公司工商登记资料网络打印件[显示股东为朱培坤(同为亿豪公司的法定代表人)、马晓霞，两人分别占70%、30%的股份]。另查明，2018年12月28日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01破申152号民事裁定，受理中国建设银行股份有限公司广州越秀支行对亿豪公司的破产清算申请。2019年1月25日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01破69-1号指定管理人决定书，指定广东格林律师事务所为亿豪公司管理人，负责人为罗国林。本院认为：吴生道与亿豪公司签订的《天一新村认购协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。吴生道已充分举证其早于2003年1月15日即接收涉案房屋使用至今；虽吴生道提供的房款收据及税费收据并非亿豪公司出具，但结合亿豪公司有关其与恒生公司系关联公司以及恒生公司在涉案房屋所在楼盘销售时有代为出具收据的陈述，本院采信吴生道已依约向亿豪公司支付了部分首期款及税费的主张。吴生道作为买受人已向亿豪公司支付30001元购房款，且现已将剩余购房款419969元交至本院代管，故吴生道诉请要求亿豪公司办理涉案房屋的产权过户和房地产登记手续有事实和法律依据，本院依法予以支持。考虑到吴生道在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未收到直接影响，且未付的剩余款本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，本院加判吴生道向亿豪公司支付剩余房款419969元及利息（以419969元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2003年1月15日起计至2020年3月19日）。关于吴生道要求亿豪公司返还税费的诉讼请求。实践中该费用可由买受人自行向有关部门缴纳,也可由出卖人代收代缴。本案中自吴生道交纳税费至今，亿豪公司都未履行其办证义务，现吴生道明确其会在办理涉案房屋的产权登记时缴纳应交税费，其要求亿豪公司返还税费并无不妥，本院予以支持。另因吴生道、亿豪公司并未对税费进行结算或约定退还税费的时间，因此吴生道可随时要求亿豪公司返还，亿豪公司关于诉讼时效的抗辩无理，本院不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州亿豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内协同原告吴生道到房地产管理部门办理广州市天河区东莞庄路天一新村H栋7梯2层08单元（现址为广州市天河区东莞庄路亿豪西街14号208房）的产权过户和房地产登记手续；二、原告吴生道于本判决发生法律效力之日起15日内向被告广州亿豪房地产开发有限公司支付剩余购房款419969元及利息（以419969元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2003年1月15日起计至2020年3月19日）；三、被告广州亿豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内向原告吴生道返还税费8324元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8174元，由被告广州亿豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈穗芳二〇二〇年三月三十一日书记员  喻 珺邱莉晶