苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0506民初8611号原告：吴火土，男，1944年8月8日生，汉族，住吴中区。委托诉讼代理人：严长华，江苏苏合律师事务所律师。被告：张金文，女，1931年6月17日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：吴晓平，男，1987年7月30日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：汪云娣，女，1964年8月18日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：苏州市上林民房农业专业合作社，住所地苏州市吴中区横泾街道上林村。法定代表人：柏国新，该社总经理。委托诉讼代理人：陆小明，江苏鸿永律师事务所律师。原告吴火土与被告吴金生、苏州市上林民房农业专业合作社（以下简称上林民房合作社）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案受理，因吴金生死亡，本院依法追加张金文、吴晓平、汪云娣作为被告参与诉讼，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告吴火土之委托诉讼代理人严长华，被告吴晓平、汪云娣，被告上林民房合作社之委托诉讼代理人陆小明到庭参加诉讼。被告张金文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吴火土向本院提出诉讼请求：1.判令原告与吴金生于2002年1月27日签订的《房屋买卖协议证明书》无效；吴金生与被告上林民房合作社于2013年9月3日签订的《收购协议书》无效；2.被告张金文、吴晓平、汪云娣与上林民房合作社将位于苏州市吴中区横泾街道上林村22组原原告的宅基地返还给原告。事实和理由：位于苏州市吴中区横泾街道上林村22组(原横泾镇新光村四组)302.4平方米的土地系原告的宅基地(宅基地证号0304046)，其于1980年建造了两幢房屋，建筑面积分别为119.5平方米、70.5平方米。后其将房屋出租给吴金生养鸡使用。2002年1月27日，其与吴金生签订《房屋买卖协议证明书》，将房屋转让给吴金生。2013年9月3日，吴金生与被告上林民房合作社签订的《收购协议书》，由吴金生将该房屋转让给上林民房合作社。因上述协议转让的系农村宅基地，根据有关法律规定转让无效，原告多次与被告交涉要求解除协议，退还房屋及土地，但被告以种种理由拒绝，故诉至法院。被告张金文未作答辩。被告吴晓平、汪云娣均辩称，涉案房屋系原告卖给吴金生的，由法院依法处理。被告上林民房合作社辩称，法院生效判决已经查明，原告已将涉案房屋出让给了同村村民吴金生，后由被告上林民房合作社出面代表集体收购了涉案房屋，上述房屋买卖协议不违反法律法规，两份协议均为有效。涉案房屋在收购后归集体所有，现已拆除重建，用于村民的议事室。上林民房合作社没有侵害原告权益，没有理由和依据返还宅基地。本院经审理查明事实如下：2002年1月27日，吴火土作为卖方与吴金生作为买方签订《房屋卖买协议证明书》一份，双方约定，卖方将位于原新光村四组四间木结构平房，包括前场后地，以人民币7500元整体出卖给买方，双方协议从2002年1月27日开始，上述产权全部归吴金生所有。吴火土与吴金生在协议落款处签字。另有证明人张菊新、吴瑞初签名。2013年9月3日，吴金生作为出让方与上林民房合作社作为受让方签订收购协议一份，双方约定，出让方将上林村22组闲置房6间（其中含上述购买的房屋以及吴金生自家原有两间房屋），总面积344.34平方米（包括前场后地附房在内）转让给上林民房合作社，转让总价为200447元。此后，上林民房合作社已将原6间房屋全部拆除并在原址重建房屋。另查明，吴火土、吴金生均系原横泾镇新光村，现横泾街道上林村村民。吴火土在该村原有一处宅基地房屋位于，为两幢一层的房屋，建筑面积分别为119.5平方米、70.5平方米，上述房屋于1976年经审批后迁移翻建，约于1980年建成。后，吴火土将上述房屋出租给吴金生用于养鸡，后因治病所需约于2002年1月将上述房屋（即《房屋卖买协议证明书》中约定的房屋）出售给吴金生。吴金生购买上述宅基地房屋时在本村已有宅基地房屋居住。2019年4月23日，吴火土以苏州市吴中区横泾街道上林村村民委员会（以下简称上林村委会）为被告诉至本院[案号为（2019）苏0506民初3843号]，其认为对涉诉宅基地享有使用权，上林村委会在该宅基地上新建房屋妨害了其享有的宅基地使用权，故要求上林村委会排除妨害即拆除新建房屋并赔偿损失。本院经审理认为，吴火土以享有自建宅基地房屋所占宅基地的使用权为由，认为上林村委会拆除原宅基地房屋重建行为侵害其宅基地使用权故而要求排除妨害即拆除重建的房屋并赔偿损失，其已于2002年向案外人吴金生出让涉案宅基地房屋，在房地一体的情况下，买卖行为势必涉及宅基地的流转，上林村委会已披露因相关权利主体向案外人吴金生受让该宅基地房屋后才拆除重建，吴火土基于其对宅基地享有使用权主张物权请求权即要求涉案房屋的后手买受人或经该后手买受人授权的相关主张排除妨害并赔偿损失，依据不足，本院不予支持。本院于2019年7月22日作民事判决，驳回吴火土的诉讼请求。上述民事判决书现已生效。另，吴金生于2019年8月31日死亡，被告张金文、汪云娣、吴晓平分别系吴金生之母、妻、子，系吴金生现有近亲属。庭审时，原告陈述，其现随大儿子在上林村居住。以上事实，由原告提供的村镇房屋所有权证、房屋卖买协议证明书、收购协议、（2019）苏0506民初3843号民事判决书，当事人的陈述及庭审笔录予以证实。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，原告吴火土出卖给吴金生的房产，系属于农村宅基地上建造的房屋，其将该房出售给吴金生的行为，属于变相出卖宅基地行为，而吴金生在买受上述宅基房屋时亦在他处已有宅基地房屋，上述买卖行为不符合“一户一宅”的法律规定，违反了我国土地管理法规的禁止性规定，应属无效。吴金生在购得上述宅基地房屋后又将该房屋转让给上林民房合作社，其转让行为亦违反我国土地管理法规的强制性规定，亦属无效。上述转让行为虽被认定为无效，但交易双方已结清房款，房屋已实际交付，前后两次交易行为分别距今达18年、7年之久，上林民房合作社在取得原有房屋后拆除了所购房屋并进行了重建，投入较大，对涉案土地上已形成长期稳定地使用状态，吴火土现诉至法院要求返还涉案宅基地，在客观上已无法实现，故其主张被告返还涉案宅基地，于法无据，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、确认吴金生与原告吴火土于2002年1月27日就位于苏州市吴中区横泾街道上林村22组(原横泾镇新光村四组)宅基地房屋所签订的房屋买卖协议证明书无效。二、确认吴金生与被告上林民房合作社于2013年9月3日就位于苏州市吴中区横泾街道上林村22组(原横泾镇新光村四组)宅基地房屋签订的收购协议无效。三、驳回原告吴火土的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取4307元，由原告吴火土负担1435元，被告张金文、吴晓平、汪云娣负担1436元，被告苏州市上林民房农业专业合作社负担1436元，上述款项由原告吴火土预交，由被告应负担的部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告吴火土，本院不再退还原告预交的案件受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  何亚平审 判 员  吴明燕人民陪审员  毕 震二〇二〇年三月十六日书 记 员  徐红梅