上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初21302号原告：上海金叶草投资管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：范小兵，董事长。委托诉讼代理人：薛其晖，上海力帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶宝强，上海力帆律师事务所律师。被告：上海何跃实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：吴友朝，执行董事。被告：吴友朝，男，1961年10月16日生，汉族，住福建省。上列被告共同委托诉讼代理人：江卫，上海市万联律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：刘春梅，上海市万联律师事务所律师。原告上海金叶草投资管理有限公司(以下简称金叶草公司)与被告上海何跃实业有限公司(以下简称何跃公司)、吴友朝房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。金叶草公司的委托诉讼代理人薛其晖、叶宝强，何跃公司及吴友朝的共同委托诉讼代理人刘春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金叶草公司向本院提出诉讼请求：1、解除金叶草公司与何跃公司签订的北上海商业广场商铺租赁合同；2、判令何跃公司向金叶草公司支付自2013年12月1日起至2019年11月30日止的租金，按合同约定的租金标准，计人民币6,442,152元(以下币种均为人民币)；3、判令何跃公司向金叶草公司支付逾期缴纳房屋租金的滞纳金，按照人民银行同期贷款利率计算，截止到2019年8月31日计831,295.32元；4、判令吴友朝对诉请2、3承担连带清偿责任。审理中，金叶草公司将诉请1中请求解除的时间调整至2019年4月23日，并相应调整诉请2、3的金额。事实和理由：金叶草公司是上海市宝山区蕰川路XXX号北上海商业广场内39套商铺(以下简称系争商铺)的房地产权利人，于2007年2月取得商铺产权。2013年5月20日，金叶草公司与何跃公司签订北上海商业广场商铺租赁合同，约定将上述商铺出租给何跃公司，租赁期限自2013年6月1日起至2023年5月31日止。合同签订后，金叶草公司按约交付商铺，何跃公司自接收商铺并占有、使用、收益至今，从未支付过一分钱的租金。自2013年6月11日以来，金叶草公司多次派员赴何跃公司处催讨租金，其均未支付。金叶草公司遂于2015年5月5日及2018年11月19日向何跃公司发出催告函，其均未予答复。何跃公司经催告仍恶意拖欠租金，故金叶草公司根据合同约定提出上述诉讼请求。何跃公司注册设立的公司类型是一人有限公司，吴友朝系其法定代表人和股东，因其不能证明公司财产独立于自己财产，应依法对何跃公司所欠的租金与违约金承担连带清偿责任。被告何跃公司、吴友朝共同辩称，一、根据生效判决，2016年6月何跃公司与各业主的合同已经解除。二、关于租金。根据合同第10条约定，租金是确定的债务，每期租金相互独立，有独立的诉讼时效。民法总则实施前，根据民法通则相关规定，租金诉讼时效为一年，即2014年5月31日前的租金已于2015年3月11日超过诉讼时效，2014年6月1日后的租金，金叶草公司主张其于2015年5月5日向何跃公司发送催告函，但何跃公司没有收到，金叶草公司亦未提供签收证明。即便其发送催告函的情况属实，从该日起重新计算诉讼时效，金叶草公司亦未提供证据证明其于2015年5月5日至2018年11月18日期间催讨过租金及房屋使用费，故对于2016年5月31日之前的租金已超过诉讼时效，不再受法律保护。三、2016年3月18日，北上海商业广场召开业主大会。根据业主大会决议，托管期间租金按商场实际收支，每季度按实发放。据此，何跃公司与业委会签订了备忘录与授权函，确定何跃公司根据调整后的租金标准发放租金。金叶草公司作为业主之一，应受业主大会决议的约束，按此标准一致发放租金。四、根据合同约定，金叶草公司应于2013年6月1日前向何跃公司交付房屋，但其迟延交付房屋六个月，存在违约，导致何跃公司无法如期开业，金叶草公司应当承担相应的违约赔偿责任。五、鉴于双方合同已解除，金叶草公司要求支付违约金的请求缺乏法律依据，不应支持。六、根据双方租赁合同的约定，2013年6月1日至2013年11月30日为免租期，租金债权自2013年12月开始产生，而何跃公司已于2013年9月15日变更为有限责任公司，且金叶草公司2016年5月31日前的房屋租金请求权已超过诉讼时效，2016年6月1日之后的房屋使用费债务系何跃公司作为有限责任公司期间产生的债务，金叶草公司根据一人有限责任公司规定主张由吴友朝承担上述债务的连带责任没有事实和法律依据，不应支持。本院经审理认定事实如下：2013年5月20日，金叶草公司(甲方)与何跃公司(乙方)签订《北上海商业广场商铺租赁合同》，主要约定，甲方将系争商铺出租给乙方；租赁期限自2013年6月1日至2023年5月31日止，装修免租期自2013年6月1日至2013年11月30日；2013年12月1日至2016年11月30日期间的租金每年共计1,032,396元，2016年12月1日后的租金标准递增；甲方于2013年6月1日前向乙方完整交付该房屋(甲方所提供的租赁物业须包括所属设备设施、广场、楼顶停车场以及一切附属设施)。合同第八条约定，本合同签订后，乙方将与商户签订不少于十年的转租合同，转租收益按以下方案支付甲方的出租收益金后，盈亏均由乙方承担；乙方承诺自北上海商业广场合同实施后，年按照该房屋业主交易合同(自然人)同楼层销售均价／平方米×产权证房屋建筑面积产生的投资额的4%标准给予甲方出租收益金；第四年起每三年递增一次，每次环比增长8%；物业管理费均由乙方承担；但免租金出租期期间的出租收益金视为已支付给甲方。合同第九条约定，租金每三个月支付一次，先付后租；其中首笔出租收益金自乙方进场后于2013年6月1日至10日内先于支付给甲方，免租期顺延。合同第十条约定，租金自每三个月中的第一个月的10日前支付给甲方；乙方逾期支付的，每逾期一日，按银行同期的日利率向甲方支付滞纳金；乙方迟延付款超过三十日的，即视作违约。2016年3月7日，上海市宝山区北上海商业广场业主委员会(以下简称北上海业委会)向北上海商业广场的业主发出《告全体业主书》，其中载明，北上海商业广场第二届业委会第十一次会议于2016年2月29日举行，会议就收回何跃公司在北上海商业广场经营管理权及一切涉及商场的事宜一事及后续相关事宜进行讨论。2016年3月18日，上海市宝山区北上海商业广场业主大会出具关于收回何跃公司商场经营监督管理权的决议：1、收回上海何跃实业有限公司北上海商业广场经营监督管理权及一切涉及商场的事宜；2、维权过程中产生的必要费用由业委会从往年收益金中列支；3、寻找新投资方；4、过渡期由业委会配合专业人员进行商场托管；5、托管期间租金按商场实际收支，每季度按实发放。2016年4月13日，何跃公司(甲方)与北上海业委会(乙方)签订备忘录，主要内容为，因甲方拖欠租金长达九个月，广大业主维权呼声很高，强烈要求业委会收回经营权，并自发组织了多次维权活动，鉴于此，业委会于3月8日至14日召开了业主大会，就相关事宜进行了表决，根据业主大会决议，甲乙双方进行交涉，经友好协商达成如下备忘录：1、根据商铺租赁合同约定甲方保留商场经营管理权；2、甲方同意乙方代表全体业主对本司的财务收支状况集中行使监督权；3、乙方对甲方在运营过程中的资金收入，分配进行严格监督确保业主的利益不受侵犯；4、甲方承诺2015年6月后所欠租金在往后的经营改善后逐步偿还，遵守业主大会决议通过的按实发放决定，根据实际情况暂时每季度不低于合同约定收益率(3.8%)的50%发放，差价部分待商场经营改善后逐步补足；5、租金发放时间调整为先做后付的方式，在每一季度的次月30日前发放前一季度的租金。2016年4月15日，北上海业委会向何跃公司出具授权函，载明本业委会根据业主大会的决议，授权何跃公司于2016年6月1日起租金发放暂时按不低于商铺租赁合同约定的收益率(3.8%)的50%发放，差价部分在经营改善后逐步补足。另查明，自2016年3月18日上海市宝山区北上海商业广场业主大会出具“关于收回何跃公司商场经营监督管理权的决议”之后，何跃公司并未实际退出北上海商业广场，未办理移交手续，商场仍由何跃公司统一进行监督管理和运营。北上海业委会亦未成功组织召开业主大会就关于如何具体收回何跃公司对商业广场经营监督管理权及一切涉及商场的事项、或寻找新投资方负责商场经营管理等进行表决并形成决议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。审理中，金叶草公司为证明己方主张，向本院提供下列证据：1、2015年5月5日催款函及快递凭证、2018年11月19日催告函及快递凭证，证明金叶草公司分别于2015年5月7日、2018年11月19日向何跃公司催讨租金；2、2019年11月14日调取的系争商铺不动产登记簿39份，证明系争商铺已变更权利登记，其中37套商铺变更权利登记的日期为2019年4月23日，1套商铺变更权利登记日期为2019年3月2日，1套商铺变更权利登记的日期为2019年10月24日，金叶草公司考虑到上述产权变更情况，将本案诉讼请求中的商铺租金计算时间调整至2019年4月23日；3、企业法人营业执照、档案机读材料，证明何跃公司于2013年3月15日成立时为一人有限责任公司(自然人独资)，法定代表人为吴友朝，2015年9月，何跃公司变更为有限责任公司(国内合资)。何跃公司表示，对证据1真实性无异议，但未收到该告知函，对证据2真实性无异议，其中1套商铺变更权利登记日期为2019年3月2日，应当扣除该套商铺自2019年3月3日至2019年4月23日的使用费，对证据3真实性无异议，但债权系何跃公司作为有限责任公司期间产生，吴友朝不承担连带责任。审理中，何跃公司为证明己方主张，向本院提供湖南六建装饰设计工程有限责任公司上海分公司出具的开工报告、上海好冷制冷设备工程有限公司出具的情况说明、上海豫园旅游商城物业管理有限公司出具的情况说明、上海市宝山区杨行镇人民政府出具的情况说明，证明何跃公司于2013年12月才进驻北上海商业广场的事实。金叶草公司对上述证据均不予认可。本院认为，当事人双方签订的租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。金叶草公司已将租赁房屋交付何跃公司使用，何跃公司亦应按约支付租金。何跃公司自2013年12月1日起就未支付租金构成违约，金叶草公司依约享有合同解除权。2016年3月，上海市宝山区北上海商业广场业主大会作出决议收回何跃公司商场经营监督管理权，该决议对全体业主产生拘束力，金叶草公司作为北上海商业广场的业主之一，当然亦受该决议拘束。后北上海业委会将该决议内容通知了何跃公司，应当认定当事人之间的租赁合同业已解除。因此，原告请求确认双方合同于2019年4月23日解除的诉请，本院不再重复评价。合同解除后，何跃公司于2016年6月1日至今实际并未退出北上海商业广场，仍继续使用租赁房屋，因此何跃公司仍应当向金叶草公司支付截止至2019年4月23日的相应使用费。因1017号商铺产权变更时间为2019年3月2日，应扣除该商铺自2019年3月3日至2019年4月23日的使用费。何跃公司认为金叶草公司要求支付2016年5月31日之前租金的诉讼请求已超过诉讼时效。对此本院认为，根据合同约定，租金每三个月支付一次，先付后租。故本案所涉租金系定期给付债务，该债务在合同履行过程中不断产生，各期债务清偿期届满后均为独立债务，其实质是同一合同项下约定的同一类债务。对于2016年5月31日之前的租金，应当适用《民法通则》的规定，诉讼时效为特殊诉讼时效，即一年，而在本次起诉前，金叶草公司仅提供证据证明其于2015年5月7日发函催告，故该部分租金的诉讼请求确已超过诉讼时效。金叶草公司要求支付2016年5月31日之前租金的诉讼请求，本院不予支持。关于2016年6月1日之后的房屋使用费，尽管租赁合同中就2016年12月1日后的租金标准进行上浮，但根据本案实际情况，本院仍以合同解除前的租金标准，即每年1,032,396元为标准，由何跃公司向金叶草公司支付房屋使用费。经计算，何跃公司应向金叶草公司支付2016年6月1日至2019年4月23日的使用费2,981,362.6元。鉴于合同已解除，故金叶草公司要求何跃公司支付滞纳金的请求缺乏法律依据，本院不予支持。因上述债务在何跃公司作为有限责任公司期间产生，故金叶草公司要求吴友朝承担连带清偿责任的请求，于法无据，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第(三)项、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：一、被告上海何跃实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海金叶草投资管理有限公司支付2016年6月1日至2019年4月23日的商铺使用费2,981,362.6元；二、驳回原告上海金叶草投资管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取29,163元，由原告上海金叶草投资管理有限公司负担13,838元，被告上海何跃实业有限公司负担15,325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  刘 姗二〇二〇年三月三十一日法官助理  汤 娜书 记 员  袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：……(三)延付或者拒付租金的；……二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。