河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫12民终276号上诉人(原审被告):李永俊,女,汉族,1974年4月14日,住河南省义马市。被上诉人（原审原告）：洛阳万祥物业管理有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区集美城家具市场办公楼三楼。法定代表人：李红迎，系该公司经理。委托诉讼代理人：姚江丽，女，汉族，1974年10月2日出生，住河南省义马市。系该公司员工。上诉人李永俊与被上诉人洛阳万祥物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服义马市人民法院（2019）豫1281民初1656号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李永俊，被上诉人洛阳万祥物业管理有限公司委托诉讼代理人姚江丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李永俊提起上诉请求：撤销义马市人民法院（2019）豫1281民初1656号民事判决，驳回被上诉人诉求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实有误。一审法院没有查明本案被上诉人是否经过盛世天骄小区业主大会选聘、是否与二期业主自治小组签订物业服务合同、是否为建设单位选定的前期物业服务企业。被上诉人也没有提交相关证据证明其履行了合同义务，被上诉人未尽到服务职责。上诉人属于盛世天骄二期，经义马市千秋路办事处银杏社区批准成立盛世天骄二期业主自治小组，由业主自行管理二期物业，被上诉人并未与二期小组签订物业服务合同，因此涉案《物业服务合同》与上诉人并无约束力，上诉人不应当支付物业费。一审判决适用法律有误，根据《物业管理条例》第三十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，涉案《物业服务合同》对业主没有拘束力，被上诉人亦没有提供物业服务，故上诉人不应支付物业费。洛阳万祥物业管理有限公司答辩称：答辩人有向上诉人收取物业服务费的权利。答辩人与涉案小区业主委员会签订有《物业服务合同》并在义马市房管局物管办进行备案，且已按照合同约定履行服务义务，小区已有90%的业主正常缴费。上诉人有向答辩人交纳物业服务费的义务。答辩人签订的《物业服务合同》真实有效，对全体业主都有约束力。上诉人所称的二期自治小组，答辩人未接到居委会或物业管理办公室任何的书面通知，该小组不具备与物业公司签订合同的能力，上诉人以答辩人服务质量问题有所损失为由，拒交服务费用缺乏事实和法律依据。上诉人应支付违约金。上诉人欠费以来答辩人通过多种方式通知并催交物业服务费，上诉人拖欠费用是一个连续的行为。上诉人拖欠物业服务费用事实清楚，证据充分，应判决上诉人交纳物业服务费。洛阳万祥物业管理有限公司一审诉讼请求：1、要求被告支付物业管理费1696元及滞纳金；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告李永俊系义马市盛世天骄15号楼1单元1203室的业主。被告欠2018年4月至2019年6月间的物业管理费1696元，经原告多次催交没有缴纳，现提起诉讼。一审法院认定事实：2018年1月1日，义马市盛世天骄小区业主委员会与原告洛阳万祥物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，该合同约定将义马市盛世天骄小区委托原告提供物业管理服务，物业费为每月每平方米1元，并对物业管理服务内容进行了具体约定；该合同委托管理期限为：2018年1月1日至2023年12月31日。自2018年4月至2019年6月，被告欠原告物业管理费1696元没有交纳。另查明，被告李永俊系义马市盛世天骄小区15号楼1单元1203室业主，该房屋面积为121.15平方米；2018年4月至2019年6月，被告在该小区居住。一审法院认为，义马市盛世天骄小区业主委员会与原告洛阳万祥物业管理有限公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规强制性规定，合法有效。根据相关法律规定，该物业服务合同对全体业主具有约束力，被告李永俊作为该小区业主，虽然不是上述合同中形式上的当事人，但业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成该物业服务合同的实质当事人。被告以业主大会没有授权业主委员会选聘原告作为物业管理人和盛世天骄小区业主委员会不能代表二期业主的抗辩意见，显然缺乏依据，该主张不能成立；同行业的收费标准，是在没有法律规定或合同约定的情况下的参考，被告以此对抗原告已有的物业服务合同，显然不能成立。综上，原告要求被告支付物业管理费的诉求，符合法律规定，本院予以支持；但原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，结合本案的实际情况，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决一、被告李永俊于本判决生效之日起五日内支付原告洛阳万祥物业管理有限公司物业管理费1696元。二、驳回原告洛阳万祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李永俊负担。本院在二审审理期间，上诉人李永俊提交两份证据：1、光盘一张，拟证明物业让业主缴纳物业费不合理，物业找社会人员对业主威胁以及门禁坏了是业主修理的；2、二期业主签名表一份，拟证明没有推选二期业主代表参加业主委员会。被上诉人对两份证据发表质证意见，第一份证据的1.8元电费是包含物业费用一起计算的。第二份证据与物业公司没有关系。被上诉人提交证据一份，小区物业在疫情防控期间的工作照片及工作群、业主群微信截图，拟证明物业公司的工作及业主的认可。上诉人发表质证意见，对该证据没有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明的其他事实与原审一致。本院认为，涉案小区虽然名义上存在一期、二期的区分，但考虑到该小区供水、供电、小区内道路、绿化等共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，结合当事人的陈述，涉案小区仍然为一个物业管理区域。同一个物业管理区域成立一个业主大会。义马市盛世天骄小区业主委员会，由业主大会选举产生，经过社区居委会公示并在当地机关事务和房产管理局批复备案，是合法成立的小区居民自治机构，其签订的《物业服务合同》对全体业主均有约束力。上诉人提交的涉案小区二期业主没有推选本小区二期任何业主为涉案小区业主委员会成员的证明并不能否认该小区业主委员会的合法性。故上诉人以被上诉人没有与二期业主自治小组签订《物业服务合同》，被上诉人与该小区业主委员会签订的《物业服务合同》对其没有拘束力的上诉理由没有法律依据，本院不予支持。庭审期间，上诉人承认目前仍一直接受被上诉人提供的物业服务，表示愿意支付物业费用，但认为被上诉人物业费的收费标准过高，主张按照0.65元每平方支付。该陈述与其上诉状中不应当支付物业费的上诉理由明显不同，且上诉人拒绝缴纳物业费应基于正当理由，一般限于被上诉人不履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵的情形下，本案上诉人并没有提供相关证据证明被上诉人存在上述问题，其对被上诉人已经提供的服务不满意，尚不足以构成免除其缴费义务的抗辩事由，因此，本院对其不应当支付物业费的上诉理由不予支持。本案洛阳万祥物业管理有限公司虽然没有重大违约行为，依据《物业服务合同》向上诉人提供服务收取物业服务费用亦于法有据。但不可否认，其提供的物业服务质量和水平与上诉人等业主的要求和期待存在一定差距，尤其是在追缴物业费时曾采取违法违规等过激行为，对此，也应当予以警示，在今后的工作中，要切实与业主做好沟通，提升服务质量和水平，坚持质价相符、互谅互让原则，实现与业主的和谐共处。综上分析，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李永俊负担。本判决为终审判决。审判长  申宇航审判员  张军保审判员  肖爱祥二〇二〇年三月三十一日法官助理茹雅宾书记员申卓玺