河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2020）冀02民终1564号上诉人（原审原告）：李建平，男，1971年4月23日出生，汉族，现住四川省泸州市泸县。委托诉讼代理人：曹瑞丰，玉田县散水头为民法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：江旭光，男，1969年6月28日出生，汉族，现住河北省玉田县。被上诉人（原审第三人）：遵化荣远房地产开发有限公司玉田县分公司，住所地：玉田县杨家套镇东高桥村。统一社会信用代码：91130229MA07TNY78R。负责人：江旭光，系该公司经理。上述二被上诉人之委托诉讼代理人：张爱文，河北宏广律师事务所律师。上诉人李建平因与被上诉人江旭光、遵化荣远房地产开发有限公司玉田县分公司（以下简称：遵化荣远玉田县分公司）合同纠纷一案，不服河北省玉田县人民法院(2019)冀0229民初4197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。李建平上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订的合作协议应当依法予以解除，一审法院认定上诉人与被上诉人签订的房地产项目开发合作协议无效是错误的。2、涉案的项目楼房属于上诉人所有，一审法院认定上诉人不是坐落在××县新民居楼房的权力主体是错误的。3、一审法院认定“原、被告签订的房地产项目开发合作协议无效，且原告未提供证据证明工程总造价的数额，故原告要求被告、第三人支付违约金240万元的诉讼请求，本院不予支持”亦是错误的。4、一审法院审理本案时没有履行释明法律的责任，审判程序违法。江旭光、遵化荣远房地产开发有限公司玉田县分公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。李建平向一审法院起诉请求：1、依法解除原告与被告签订的房地产项目开发合作协议书。2、令被告停止以第三人的名义销售坐落在××县新民居楼房。3、在诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求被告、第三人自2019年1月8日起按工程总造价2400万元的10%向原告支付违约金240万元。一审法院认定事实，原告提供的工程项目退还合同（2018年10月18日）记载，甲方：遵化荣远房地产开发有限公司玉田县分公司，乙方：玉田县帝造房地产开发有限公司，丙方：北京星利房地产开发有限公司。玉田县杨家套乡东高桥村“新民居建设项目”独立承包人：李建平。......1、甲方、乙方同意将玉田县杨家套乡东高桥村“新民居建设”村庄改造项目按照现有项目状况返还给丙方，丙方同意接收并承接项目，本项目承包人李建平独立、合法经营，自负盈亏，李建平愿意全部承担一切债权、债务；（其他内容略）。因该合同的乙方、丙方为案外人，涉及案外人利益，对该合同的内容及效力，本院不予确认。原告提供的《房地产项目开发合作协议》（2019年1月8日）记载：甲方江旭光，乙方李建平，......就合作开发位于杨家套镇东高桥村的“东高桥村新民居二期提升”项目事宜，达到如下协议，......一、合作内容,合作项目位于××县，开发面积74.16亩。二、合作方式1、甲乙共同负责对工地一切遗留问题的处理。甲乙双方共同筹集项目建设所需的开发、拆迁、建筑、管理、营销等全部资金，预计投资资金为人民币500万元。在投资款项全部到位的情况下，甲乙双方共同负责该项目后期策划和运作、协调政府和村民委员会关系，做好村民沟通，完善项目需要的法律手续，负责项目安保和房产销售。乙方负责组织施工设计，组织工人安全生产，管理工地事宜，按工程进度报表，经项目部确认后，及时对施工方拨付工程款。2、甲乙双方出资比例：甲方投入资金200万元，占股份40%，乙方投入资金300万元，占股份60%。......4、甲方认可乙方以泸州市第七建筑工程公司在本项目所产生的遗留债务及工人工资，并由项目部共同承担支付，共计700万元，以实际发生金额为准。甲方认可乙方在本项目前期投入资金1700万元，该款项不包括遵化荣远玉田分公司在该项目前期代付部分。乙方从该款项中减去300万元折抵其项目出资资金，......三、合作管理机构及职责1、甲乙双方共同派员组成“合作开发项目部”，负责建设项目的具体组织和实施。......六、违约责任甲乙双方必须按合同约定承担责任，如出现违约，违约方按照工程总造价的10%向守约方支付违约金。原告李建平、被告江旭光签字、捺手印（协议其他内容略）。被告江旭光对房地产开发合作协议的内容予以认可，对该协议的真实性本院予以确认。原告提供的江旭光、李建平与案外人于长春、刘敬敏签订的协议书、施工合同，因涉及案外人利益，对该证据的合法性、与本案的关联性，本院不予确认。原告提供的未售房源、欠款房源表及收款收据，均为复印件，本院不予确认。原告提供的录音、录像是给案外人所录，无法核对真实性，不符合民事证据规则的规定，本院不予确认。原告提供高桥村委会的决议，不能证实与原、被告签订的房地产开发协议的关联性，故本院不予确认。被告提供的托管合同、会议纪要、民事判决书均为复印件，无法与原件核对真实性，故本院不予确认。一审法院认为，原告李建平与被告江旭光签订的房地产项目开发合作协议书，是原、被告的真实意思表示，本院予以确认。该协议书记载原、被告合作开发位于杨家套镇东高桥村的“东高桥村新民居二期提升”项目，负责项目安保和房产销售。原、被告协议内容涉及房地产开发、建筑、销售，而根据《中华人民共和国建筑法》第十二条规定，“从事建筑活动的建筑企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，应当具备下列条件：（一）有符合国家规定的注册资本；（二）有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专业技术人员;......”,从事建筑施工、房地产开发、销售的应是在有关部登记注册的企业，而原、被告均为自然人，没有进行房地产开发建设、销售的主体资格，因此，原、被告所订立的房地产项目开发合作协议书违反了法律、法规的强制性规定，该协议为无效协议。原告要求解除原告与被告签订的房地产项目开发合作协议的诉讼请求，本院不予支持。原告不是坐落在××县新民居楼房的权利主体，因此，其要求被告停止以第三人的名义销售，理据不足，本院不予支持。因原、被告签订的房地产项目开发合作协议无效，且原告未提供证据证明工程总造价的数额，故原告要求被告、第三人支付违约金240万元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，本院不予支持。遂判决：驳回原告李建平的诉讼请求。案件受理费26080元，保全费5000元，合计31080元，由原告李建平负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审法院认定事实相同。本院认为，2019年1月8日，被上诉人江旭光作为甲方与上诉人李建平作为乙方签订了《房地产项目开发合作协议书》，虽然该协议是双方当事人的真实意思表示，但是“东高桥村新民居二期提升”项目位于河北省唐山市××县，且该协议的内容涉及到房地产开发、建筑、以及销售。因江旭光、李建平并不具有房地产开发建设、销售的主体资格，故江旭光、李建平签订的《房地产项目开发合作协议书》违反了我国法律、行政法规的强制性规定。一审法院依据本案的实际情况、当事人所提交的证据，认定《房地产项目开发合作协议书》无效，并无不妥。因在一、二审诉讼中，李建平并未提供充分的证据予以证明其系涉案的河北省唐山市××县新民居楼房的主体以及涉案工程总造价的数额。故一审法院依据本案的实际情况、当事人所提交的证据，对李建平要求涉案的新民居楼房属于其所有、要求江旭光以及遵化荣远房地产开发有限公司玉田县分公司给付其违约金240万元不予支持，亦并无不妥。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26080元，由上诉人李建平负担。本判决为终审判决。审判长 沈 军审判员 姚春涛审判员 徐万启 二○二○年三月二十六日书记员 郑 悦