四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18442号 上诉人（原审原告）：成都市正成凯信置业有限公司，住所地：成都市成华区崔家店路576号1栋6层。 法定代表人：涂大成，公司总经理。 委托诉讼代理人：黄琳，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨雅婷，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘培，男，1980年5月1日出生，汉族，住成都市成华区。 被上诉人（原审被告）：王岚，女，汉族，1982年3月3日出生，住成都市金牛区。 上诉人成都市正成凯信置业有限公司（以下简称正成公司）因与被上诉人刘培、王岚商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初6613号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。正成公司的委托诉讼代理人黄琳到庭参加了诉讼。刘培、王岚经本院合法传唤未到庭，本院依法对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。 正成公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项，维持第一项、第三项；2.请求改判刘培、王岚支付代偿款项398087.57元、违约金92506.6元、律师费20000元，前述应支付的全部相关费用直接从刘培、王岚向正成公司已支付的购房款中扣减；3.请求改判刘培、王岚在《商品房买卖合同》及其补充协议解除后十日内配合正成公司办理完毕撤销预抵押手续；4.本案的诉讼费由刘培、王岚承担。事实与理由：1.一审法院查明事实清楚，但刘培、王岚未要求正成公司支付剩余款项的情况下，一审要求正成公司将抵扣后剩余款项支付给刘培、王岚超出了正成公司的诉讼请求，该内容刘培、王岚可以另案主张；2.一审法院以正成公司不是抵押合同关系的当事人为由驳回正成公司要求办理撤销预抵押手续不符合法律规定，该内容属解除合同后的义务。同时正成公司对抵押合同关系的解除或履行未提出主张，该项诉请与正成公司是否为抵押合同关系的当事人没有必然联系，一审法院驳回正成公司相关诉求的理由无法成立。 刘培、王岚未到庭亦未提交书面答辩意见。 正成公司一审诉讼请求：1.解除正成公司与刘培、王岚于2014年1月1日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.在刘培、王岚支付的购房款中扣减正成公司代为偿还的银行按揭贷款本金、利息和罚息398087.57元，扣减违约金92506.6元，扣减律师费损失20000元，正成公司退还刘培、王岚414471.83元；3.刘培、王岚在《商品房买卖合同》及补充协议解除后10日内配合正成公司办理完毕本案商品房的撤销备案手续、撤销预告登记手续及撤销预抵押登记手续。 一审法院认定事实：2014年1月1日，正成公司（出卖人）与刘培、王岚（买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定将位于成华区东华村八组“正成东区1号”4幢1层9号房屋以925066元出售给买受人；买受人应于2014年1月1日前支付首付款465066元，余款460000元向成都银行申请五成十年抵押贷款进行支付；在出卖人提供阶段保证责任期限内，若因买受人原因，导致银行从出卖人账户中扣款（以银行扣款凭证为准），买受人必须在接到出卖人通知之日起7个工作日内归还出卖人代还款项，并按中国人民银行同期一年贷款利率向出卖人支付代还款项代垫期间的利息，以及代还金额10%的违约金，若买受人未及时向出卖人履行还款义务，买受人应向出卖人支付总购款10%的违约金，同时出卖人有权解除合同，收回房屋另行销售……（出卖人可从买受人已付购房款中直接扣除上述款项及违约金、公证费、律师费、评估费、拍卖佣金、税费及其他相关费用）；2015年10月30日前向买受人交付商品房，2016年10月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明……《补充协议》第十五条约定，双方的联络方式以《买卖合同》所记载的电话、传真、通讯地址为准，采用信件通知方式的，在寄出三天后（本省）或七天后（外省）视为送达。 2014年6月14日，《商品房买卖合同》完成网签备案。2014年12月31日，办理了预购商品房预告登记手续。同日，案涉房屋办理了预购商品房抵押预告登记手续，成都银行股份有限公司为预告登记权利人。 该《商品房买卖合同》签订后，正成公司认可刘培、王岚向其缴纳了首付款465066元。依据正成公司提交的2018年12月25日的网签合同信息查询记录，2014年8月21日，刘培、王岚作为债务人就其向成都银行的借款提供案涉房屋作为抵押担保，被担保债权数额为460000元，债务履行期限为2014年8月1日至2021年8月1日，抵押件号为预0591527。正成公司确认已收到该460000元按揭贷款。正成公司确认其于2015年10月30日将案涉房屋交付给刘培、王岚。其后，因刘培、王岚未按期归还银行按揭贷款，成都银行成华支行于2016年9月28日作出《逾期贷款催收通知书》，载明其于2014年8月27日向刘培提供了一手住房按揭中长期贷款本金460000元，已于2016年3月22日寄送逾期贷款催收通知书（第一次），于2016年9月28日寄送逾期贷款催收通知书（第六次），要求借款人履行还款责任，并促请保证人按约承担保证责任。依据正成公司提交的成都银行沙河堡支行出具的客户回单，正成公司分别于2016年10月10日、2016年10月12日分6笔代刘培、王岚归还了共计398087.57元，并结清了该按揭贷款。2018年4月4日，正成公司通过全球邮政特快专递向刘培、王岚在《商品房买卖合同》中载明的地址寄送了《催告函》，要求刘培、王岚在该函送达之日起7个工作日内归还代还款项398087.57元，并支付代垫期间的利息及违约金。 正成公司为提起本案诉讼，委托了泰和泰律师事务所代理，正成公司支付律师费20000元。 一审法院认为，正成公司与刘培、王岚签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效。《补充协议》约定买受人未按期足额偿还银行按揭贷款本息导致出卖人承担责任，且买受人未及时向出卖人履行还款义务的，出卖人有权解除合同并要求买受人支付总购房款10%的违约金，正成公司于2016年10月代刘培、王岚归还398087.57元用于结清银行按揭贷款，因刘培、王岚未归还正成公司该笔代垫款项，正成公司主张解除《商品房买卖合同》《补充协议》，要求刘培、王岚归还代垫款项398087.57元并支付总购房款10%的违约金92506.6元符合双方约定，依法予以支持。正成公司代垫款项398087.57元、违约金92506.6元及支付律师费20000元，依据《补充协议》的约定，正成公司有权从刘培、王岚已付的购房款925066元中予以扣除，扣除后正成公司还应支付刘培、王岚414471.83元。《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，刘培、王岚应配合正成公司办理相应的备案登记及预告登记注销手续。正成公司主张要求刘培、王岚配合注销预抵押登记手续，因其并非抵押合同关系的当事人，故该项主张于法无据，不予支持。刘培、王岚经合法传唤，未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响一审法院根据本案事实和证据依法作出认定。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定判决：一、解除正成公司与刘培、王岚于2014年1月1日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。二、刘培、王岚于判决生效之日起支付正成公司代垫款398087.57元、违约金92506.6元、律师费20000元，共计510594.17元；该510594.17元从刘培、王岚向正成公司支付的购房款925066元中扣除，扣除后正成公司还应支付刘培、王岚414471.83元。三、刘培、王岚于判决生效之日起十日内配合正成公司注销前述《商品房买卖合同》网签备案（网签备案号：2046986）及预购商品房预告登记（成房预中心城区字第××号）手续。四、驳回正成公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8906元，由刘培、王岚承担。 二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以认定。 二审中，因刘培、王岚下落不明，本院公告法律文书，正成公司支付公告费560元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，当事人互负到期债务，该债务的标的、种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。本案案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除后，在刘培、王岚向正成公司支付了偿还的银行按揭贷款本金、利息和罚息及承担了违约金、律师费后，正成公司还应偿还刘培、王岚剩余款项，虽然刘培、王岚在本案中未抗辩或反诉主张退还，但一审法院一并处理既可以避免后续纠纷，亦未损失正成公司合法权益，且符合公平合理的诉讼原则，因此，正成公司认为一审判决其退还剩余款项不当的理由不成立，本院不予支持。 对于正成公司主张刘培、王岚配合正成公司办理撤销预抵押登记手续的理由，因正成公司根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定向成都银行履行保证责任后，刘培、王岚就案涉房屋作为债务人向成都银行的借款提供抵押担保的义务已经代为履行完毕，在此情况下，正成公司可以要求刘培、王岚配合正成公司办理撤销预抵押登记手续。因此，正成公司主张刘培、王岚配合正成公司办理撤销预抵押登记手续的理由成立，本院予以支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用部分法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持成都市成华区人民法院（2018）川0108民初6613号民事判决第一、二、三项，撤销第四项； 二、由刘培、王岚在本判决送达之日起十日内配合成都市正成凯信置业有限公司办理撤销案涉房屋预告登记权利人为成都银行股份有限公司的预抵押登记手续； 三、驳回成都市正成凯信置业有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费按一审判决确定的方式承担；二审案件受理费8906元、公告费560元，合计9466元，由成都市正成凯信置业有限公司承担4733元，由刘培、王岚承担4733元。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 赵 锋 审判员 龚 耘 二〇二〇年三月二十五日 书记员 杨珍梅