河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0122民初9970号原告：伦鑫，女，1992年8月27日出生，汉族，住郑州市中原区。原告：刘蕾，女，1983年6月7日出生，汉族，住郑州市金水区。原告：王一妹，女，1989年12月5日出生，汉族，住郑州市管城回族区。三原告共同委托诉讼代理人：陈楠，河南郑大律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：杨艺帆，河南郑大律师事务所律师。被告：郑州市中产置业有限公司，住所：郑州市郑东新区郑开大道136号，统一社会信用代码91410100573577819H。法定代表人：李磊，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵新彦，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘国山，河南良仁律师事务所律师。原告伦鑫、刘蕾、王一妹与被告郑州市中产置业有限公司（以下简称“中产置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月28日作出（2019）豫0122民初76号民事判决。被告中产置业公司不服该判决，向郑州市中级人民法院提起上诉。郑州市中级人民法院于2019年10月30日作出（2019）豫01民终16864号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告伦鑫、刘蕾、王一妹共同委托诉讼代理人陈楠、杨艺帆，被告中产置业公司委托诉讼代理人赵新彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伦鑫向本院提出诉讼请求：1、要求被告中产置业公司支付逾期交房违约金（从2018年2月1日起至原告伦鑫实际收房之日止，违约金按支付房价款日万分之3计算）；2、赔偿租金损失3332元；3、本案诉讼费用由被告中产置业公司承担。原告刘蕾向本院提出诉讼请求：1、要求被告中产置业公司支付逾期交房违约金（从2018年2月1日起至原告刘蕾实际收房之日止，违约金按支付房价款日万分之3计算）；2、要求被告中产置业公司给原告刘蕾办理合同备案;3、本案诉讼费用由被告中产置业公司承担。原告王一妹向本院提出诉讼请求：1、要求被告中产置业公司支付逾期交房违约金（自2018年2月1日起至原告王一妹实际收房之日止，违约金按支付房价款日万分之3计算）；2、赔偿租金损失5220元；3、要求被告中产置业公司给原告王一妹办理合同备案；4、本案诉讼费用由被告中产置业公司承担。事实和理由：原告伦鑫于2017年3月28日与被告中产置业公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告伦鑫购买被告中产置业公司位于中牟县郑××大道北侧、××路西侧××楼××房，建筑面积52.72平方米，总房款403908元，首付款123908元，公积金贷款28万元。原告刘蕾于2017年1月18日与被告中产置业公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告刘蕾购买被告中产置业公司位于中牟县郑××大道北侧、××路西侧××楼××单元××房，建筑面积122.25平方米，总房款947960元，首付款577960元，商业贷款37万元，4#-B2-23号储藏室款46605元。原告王一妹于2017年3月3日与被告中产置业公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告王一妹购买被告中产置业公司位于中牟县郑××大道北侧、××路西侧××楼××单元××房，建筑面积122.25平方米，总房款950510元，292号车位价款12万元。根据原告伦鑫、刘蕾、王一妹分别与被告中产置业公司签订的《商品房买卖合同》，合同约定的交房期限为2018年1月31日前，逾期交房的，被告中产置业公司（出卖人）应当承担逾期交房的违约责任。原告伦鑫、刘蕾、王一妹为维护自身的合法权益，诉至法院。被告中产置业公司辩称：一、被告中产置业公司不应当作为本案被告。原告伦鑫、刘蕾、王一妹购买房屋的中产花苑项目属于被告中产置业公司和河南泽亿房地产开发集团有限公司（以下简称河南泽亿）合作开发，河南泽亿负责项目的具体建设、销售等工作，是河南泽亿以被告中产置业公司的名义与原告伦鑫、刘蕾、王一妹签订的《商品房买卖合同》，该合同约定的权利义务应当由河南泽亿享有和承担。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定和本案的基本事实，河南泽亿应当作为本案的被告参加诉讼并承担违约和赔偿责任；二、原告伦鑫、刘蕾、王一妹存在逾期付房款的事实，应该按照合同约定支付违约金，被告中产置业公司有权解除《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定逾期付款违约责任：60日内，应付期限第二天至实际支付日，按日万分之一支付违约金，合同继续履行；超过60日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定应付款期限第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之三的违约金。合同约定原告伦鑫的付款时间是2017年4月28日，但是原告伦鑫实际付款时间是2017年8月25日，已经存在逾期付房款的事实，按照合同约定被告中产置业公司有权解除合同，并要求原告伦鑫支付约定的违约金。合同约定原告刘蕾的付款时间是2017年2月16日，但是原告刘蕾实际付款时间是2017年11月21日，已经存在逾期付房款的事实，按照合同约定被告中产置业公司有权解除合同，并要求原告刘蕾支付约定的违约金。三、原告伦鑫、刘蕾、王一妹计算逾期交付违约金不符合《商品房买卖合同》约定。《商品房买卖合同》约定逾期交房违约责任：不超过60日内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。本案中，原告伦鑫、刘蕾、王一妹直接从2018年2月1日起按万分之三计算违约金违反合同约定，不应当得到法院支持。四、原告伦鑫要求承担租金损失不符合《商品房买卖合同》约定。《商品房买卖合同》并没有对逾期交房要承担租金的损失进行约定，故原告伦鑫的此项要求法院应当予以驳回。另外，逾期交房如果成立并承担违约金后，原告伦鑫租金损失更不应当得到支持，同一违约行为不能得到双份赔偿。五、原告刘蕾、王一妹要求办理合同备案属于行政审批事项。办理合同备案是属于行政审批事项，不属于法院受理民事诉讼的范围，同时也是需要双方配合的事情，并不是一方就可以完成的事情，所以刘蕾这项请求法院应当予以驳回。六、涉案项目在施工过程中，受到大气环保和环境治理管控的多重影响，遇政府下达的停工、封土令等客观原因，被告中产置业公司在上述期间内无法正常施工，项目多次被迫停工，这些停工的期间应当从逾期交房的天数中予以扣除，被告中产置业公司不应当承担逾期交房的违约金。综上所述，请法院查明事实，根据法律规定，依法判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月28日，原告伦鑫作为买受人与被告中产置业公司作为出卖人签订合同编号为：ZM17003236118的《商品房买卖合同》一份，原告伦鑫认购被告中产置业公司位于中牟县郑××大道北侧、××路西侧××房，户型为一室一厅。该商品房建筑面积52.72平方米，每平方米7661.38元，总房款403908元。合同签订后，原告伦鑫按照约定数额向被告中产置业公司支付了购房款。被告中产置业公司至今未向原告伦鑫交付涉案房屋。2017年1月18日，原告刘蕾作为买受人与被告中产置业公司作为出卖人签订合同编号为：ZM17003139933的《商品房买卖合同》一份，原告刘蕾认购被告中产置业公司位于中牟县郑××大道北侧、××路西侧××单元××房，户型为二室二厅。该商品房建筑面积122.25平方米，每平方米7754.27元，总房款947960元。合同签订后，原告刘蕾按照约定数额向被告中产置业公司支付了购房款。被告中产置业公司至今未向原告刘蕾交付涉案房屋。2017年3月3日，原告王一妹作为买受人与被告中产置业公司作为出卖人签订合同编号为：ZM17003191977的《商品房买卖合同》一份，原告王一妹认购被告中产置业公司位于中牟县郑××大道北侧、××路西侧××单元××房，户型为二室二厅。建筑面积122.25平方米，每平方米7775.13元，总房款950510元。合同签订后，原告王一妹依约向被告中产置业公司支付了全部购房款。被告中产置业公司至今未向原告王一妹交付涉案房屋。上述三位原告与被告中产置业公司签订的涉案《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2018年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备：‘商品房取得商品住宅交付使用批准文件’条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起20日内告知买受人的；2、遭遇不可抗力，不可抗力包括但不限于不可避免或者克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因等；3、如遭遇不可抗力原因，除双方协商同意解除合同或变更合同，出卖人在发生之日起90日内告知买受人的，出卖人可据实予以顺延交房时间，买受人应免除出卖人逾期交付等责任。”第九条规定：“（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。另查明，郑州市人民政府分别于2017年、2018年印发《郑州市重污染天气应急预案》。其中，2017年的文件规定，市政府发布黄色、橙色、红色预警时，应采取的强制性应急措施中扬尘源及其他面源减排措施均为“全市停止建筑工地室外电焊、喷涂、粉刷等作业，施工工地停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业，停止建筑拆迁（拆除）施工、建筑工程配套道路和管沟开挖作业（应急抢险、保障民生工程经市人民政府批准的除外），裸露场地应当增加洒水降尘频次”。2018年的文件规定，市政府发布黄色预警时，应采取的强制性措施中扬尘源及其他面源减排措施为“全市停止建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业（经市政府批准的应急抢险、保障民生工程除外）。裸露场地应当增加洒水降尘频次”；市政府发布橙色、红色预警时，应采取的强制性措施中扬尘源及其他面源减排措施为“全市停止建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业，停止建筑工地室外电焊、喷涂、粉刷等作业（经市政府批准的应急抢险工程、重点民生工程除外）。裸露场地应当增加洒水降尘频次”。郑州市建筑工地扬尘污染综合整治办公室《关于印发的通知》，该通知明确“严格抓好2017年11月15日至2018年3月15日‘冬防’期间实施的‘封土行动’，期间城市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工”。原告伦鑫、刘蕾、王一妹与被告中产置业公司自签订合同之日起至2020年1月24日期间，郑州市人民政府均发布有上述预警并实施了“封土行动”，另结合与涉案房屋属同一地产项目的王平等十六位买受人、朱蒲等十四位买受人分别与被告中产置业公司房屋买卖合同纠纷案，本院已作出的（2019）豫0122民初5533号、（2019）豫0122民初5437号生效判决中查明的黄色、橙色、红色预警天数，扣除与“封土行动”重合天数，经核算，本案原告伦鑫、刘蕾、王一妹与被告中产置业公司自签订合同之日起至2020年1月24日期间黄色、橙色、红色预警天数具体如下：原告伦鑫与被告中产置业公司纠纷中，黄色预警天数为48天（2017年期间为2天，2018年至2020年1月24日期间为46天），橙色及红色预警天数为170天；原告刘蕾与被告中产置业公司纠纷中，黄色预警天数为51天（2017年期间为5天，2018年至2020年1月24日期间为46天），橙色及红色预警天数为186天；原告王一妹与被告中产置业公司纠纷中，黄色预警天数为51天（2017年期间为5天，2018年至2020年1月24日期间为46天），橙色及红色预警天数为170天；上述三个房屋买卖合同履行过程中均经历了121天的“封土行动”。2020年1月25日，河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应至今。本院认为，原告的起诉应属于人民法院受理民事诉讼的范围。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，办理合同备案手续属行政审批事项，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故关于原告刘蕾、王一妹要求被告中产置业公司为其办理合同备案的诉讼请求，本院不予审理。待具备办理涉案房屋合同备案的客观条件后，原告刘蕾、王一妹可另行起诉。关于原告伦鑫、王一妹要求被告中产置业公司支付租金损失的诉讼请求，因原告伦鑫、王一妹没有提供充分的证据证明，本院不予支持。原告伦鑫、刘蕾、王一妹与被告中产置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，原告伦鑫、刘蕾、王一妹均按照约定数额支付了购房款，已经履行了付款义务，被告应当按照合同约定的日期，将验收合格、符合合同约定的商品房交付三位原告，被告未按期履行上述义务，应当承担相应的违约责任。由于在施工过程中遇政府下达停工、封土令、河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应等客观原因，致使被告在上述期间内无法正常施工，符合原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条关于延期交房的约定，故本院对被告延期交房的天数予以酌定扣减。同时，考虑到2018年度政府对黄色预警应当采取的强制性措施规定的范围小于橙色、红色预警应当采取的强制性措施范围，本院酌定对2018年度以来政府发布黄色预警导致延期交房需扣减的天数仅支持50%。综合考虑本案工程在三级预警、封土令、河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应期间工程进度及工程项目情况，酌定被告承担的天数具体如下：原告伦鑫与被告中产置业公司一案中，酌定扣减被告应承担的291天的违约赔偿数额。故违约金根据合同约定计算方式为以403908元为基数，自2018年2月1日起至实际交房之日止（扣除291天），按日万分之3计算；原告刘蕾与被告中产置业公司一案中，酌定扣减被告应承担的307天的违约赔偿数额。故违约金根据合同约定计算方式为以947960元为基数，自2018年2月1日起至实际交房之日止（扣除307天），按日万分之3计算；原告王一妹与被告中产置业公司一案中，酌定扣减被告应承担的294天的违约赔偿数额。故违约金根据合同约定计算方式为以950510元为基数，自2018年2月1日起至实际交房之日止（扣除294天），按日万分之3计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第一款第（四）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条之规定，判决如下：一、被告郑州市中产置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告伦鑫延期交房违约金[以403908元为基数，自2018年2月1日起至实际交房之日止（扣除291天），按日万分之3计算]；二、被告郑州市中产置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘蕾延期交房违约金[以947960元为基数，自2018年2月1日起至实际交房之日止（扣除307天），按日万分之3计算]；三、被告郑州市中产置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王一妹延期交房违约金[以950510元为基数，自2018年2月1日起至实际交房之日止（扣除294天），按日万分之3计算]；四、驳回原告伦鑫、刘蕾、王一妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告伦鑫与被告郑州市中产置业公司一案的案件受理费792元，由被告郑州市中产置业有限公司负担；原告刘蕾与被告郑州市中产置业公司一案的案件受理费2038元，由被告郑州市中产置业有限公司负担；原告王一妹与被告郑州市中产置业公司一案的案件受理费2331元，由被告郑州市中产置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将上诉费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  王 娜人民陪审员  刘松喜人民陪审员  蔡 彬二〇二〇年三月三日书 记 员  王 欣