浙江省文成县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0328民初3732号 原告（反诉被告）：林碎永，男，1974年6月4日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：谢伟忠，温州市瓯海区经纬法律服务所法律服务工作者。 被告（反诉原告）：文成县珊溪镇街尾村民委员会，住所地浙江省文成县珊溪镇街尾村，统一社会信用代码54330328668324654T。 法定代表人：刘开存，系该村委会主任。 委托诉讼代理人：刘方亮，文成县鹤城法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：王金成，男，1951年1月19日出生，汉族，住浙江省文成县，系该村党支部书记。 原告林碎永与被告文成县珊溪镇街尾村民委员会（以下简称街尾村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案受理。同年12月21日，被告街尾村委会向本院提出反诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月21日、2020年3月30日两次公开开庭进行了合并审理。原告林碎永及其委托诉讼代理人谢伟忠、被告街尾村委会的法定代表人刘开存及其委托诉讼代理人刘方亮、王金成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林碎永诉称：2007年8月19日，案外人朱瑞波与被告签订《街尾村委会办公楼出租合同书》，约定案外人朱瑞波向被告承租位于文成县尾村委会办公楼用于经营。该租赁合同约定，租赁期限十二年，前五年年租金7万元，后五年年租金84000元，最后两年年租金100800元，每年交一次；装修期三个月；承租方在承租期满后同等条件下优先承租。案外人朱瑞波承租期间设立鲤鱼山宾馆，将涉案房屋用于鲤鱼山宾馆用房。2011年1月27日，朱瑞波与案外人夏逢源签订《珊溪鲤鱼山宾馆转让协议书》，约定朱瑞波将鲤鱼山宾馆经营权（含涉案房屋承租权）转让给夏逢源。2011年12月29日，夏逢源与案外人刘晓斌、黄加守签订《转承包协议书》，约定夏逢源将涉案房屋三至六层宾馆经营权（含对应房屋承租权）转让给案外人黄加守。2012年9月27日，黄加守与原告及案外人戴少光签订《珊溪鲤鱼山宾馆转让协议书》，约定将鲤鱼山宾馆经营权（含对应房屋承租权）转让给原告及戴少光。该《珊溪鲤鱼山宾馆转让协议书》第3点约定：朱瑞波或夏逢源与街尾村所签的协议事项，由林碎永等人继续执行负责；第4点约定：朱瑞波或夏逢源与街尾村委会所签订的协议期满时，应由林碎永优先承包。原告受让鲤鱼山宾馆，投入巨资再次装修和更换设施后，经营至今。上述四份协议，被告均通过加盖公章的方式予以确认。因此，被告已经同意涉案房屋的转租行为及原告对涉案房屋享有优先承租权。2019年5月22日，被告发布《招标公告》，除公示相关报名内容外，明确案外人朱瑞波对涉案房屋享有优先承租权，却对原告对涉案房屋的优先承租权未予明确。为此。原告多次向被告表达要求行使优先承租权，但被告未予理睬。2019年7月20日，被告将涉案房屋承租权采用暗标方式招标，案外人朱发坤以年租金38万元中标。之后，原告又多次向被告要求行使涉案房屋优先承租权，被告不但不同意，反而要求原告在原承租期未满的情况下，提前腾空涉案房屋。原告认为，被告加盖公章认可的四份协议，允许涉案房屋转租行为及原告对涉案房屋享有优先承租权，原告才会受让鲤鱼山宾馆，投巨资装修和更换设施。现被告剥夺原告优先承租权，明显违反上述四份协议内容，严重侵害原告合法权益。并将造成原告巨大的经济损失。故起诉请求：1、确认原告对被告出租的位于文成县尾村委会办公楼享有优先承租权；2、本案受理费由被告承担。 原告林碎永为证实上述事实，向本院提供了下列证据： 1、原告身份证复印件一份，以证明原告的身份情况； 2、被告统一社会信用代码查询单一份，以证明被告的诉讼主体资格； 3、《街尾村委会办公楼出租合同书》、《珊溪鲤鱼山宾馆转让协议书》、《转承包协议书》、《珊溪鲤鱼山宾馆转让协议书》各一份，以证明原告对被告出租的位于文成县尾村委会办公楼享有优先承租权； 4、招标公告一份，以证明被告于2019年5月22日发布《招标公告》，明确朱瑞波对涉案房屋享有优先承租权。 被告街尾村委会抗辩并反诉称：珊溪镇滨江路139号的房屋系街尾村委会所有，2007年8月19日将房屋出租给朱瑞波经营，并与朱瑞波签订了房屋出租合同书。该房屋出租后，于2012年9月27日由后来承租人转租给林碎永，并签订房屋转让协议书。房屋期满后，街尾村委会多次要求林碎永返还房屋，但均协商未果。2019年8月30日，街尾村委会书面通知林碎永，按第一承租人朱瑞波签约的房屋出租合同约定的租期一到，应返还房屋。但林碎永拒不清理房内实物，不返还承租房屋于反诉原告，并继续经营，造成反诉原告的经济损失。林碎永主张优先承租权，不符合事实与法律，房屋最先由朱瑞波承租，街尾村委会与朱瑞波签订承租合同，但后来经多次转让，街尾村委会没有与林碎永产生租赁协议。在林碎永的转让协议书上所盖村委会公章也不是村委会法定代表人所盖，也没有法定代表人签名，村两委均不知情，村民代表大会也没有通过。村委会对房屋出租的投标系公平、合理、合法的招投标，先后两次召开村两委、村民代表会议通过并张贴招标公告。2019年7月20日进行投标，有关事项均告知了参与者，共有11人投标，整个过程被告均有在场参与。投标当场开标，朱发坤为最高投标者以38万元而中标。林碎永的陈述不符合事实，无法律依据。综上所述，被告特提起反诉，请求法院依法判令：1、林碎永在不得损害房屋原状下返还珊溪滨江路139号承租房屋一楼大厅、3-6楼；2、林碎永赔偿街尾村委会违约金7.6万元；3、驳回林碎永主张享有优先承租权的诉请。 被告街尾村委会为证实其抗辩及反诉的事实，向本院提供了下列证据： 1、统一社会信用代码证书复印件一份，以证明被告（反诉原告）的主体资格； 2、当事人信息查询单一份，以证明反诉被告的主体资格； 3、街尾村委会办公楼出租合同书及专用收据复印件各一份，以证明房屋租期为12年的事实； 4、珊溪鲤鱼山宾馆转让协议书、转承包协议书复印件各一份，以证明村委会没有直接参与转租，合同没有村委会盖章也没有法定代表人签字，林碎永没有产生优先权； 5、招标公告及招投标报价单各一份，以证明林碎永优先承租权不成立； 6、珊溪街尾村股份经济合作社股东代表会、村两委会会议纪要及签到表复印件各一份，以证明经村两委会议确定朱发坤中标，鲤鱼山办公楼由朱发坤承包经营； 7、通知书复印件一份，以证明房屋不是林碎永一个人承租，而是三个人承租，村委会已通知林碎永腾空房屋； 8、收据、发票复印件各一份，以证明林碎永至今没有腾空房屋，应赔偿经济损失。 9、申请证人蔡某、刘某出庭陈述证词，以证明办公楼转租事宜村委会不知情。蔡某陈述的证言主要内容为：蔡某原系街尾村副村长，林碎永和他老婆还有另外一个股东到蔡某家中，让蔡某在2012年9月27日的转让协议上签字，说办理营业执照要用，村委会的印章不是蔡某盖的，村委会对协议不知情。刘某陈述的证言主要内容为：刘某原系街委会副村长，2012年时，原来的村长病故，村里事务由蔡某和刘某代理。当时林碎永说办营业执照需要村干部证明一下，就拿着一张协议让刘某签字，签字时就只有协议的后一张，前一张是没有的。刘某签字不代表村里和林碎永签了协议。当时先盖了村委会印章再签的字。 针对被告街尾村委会的反诉，原告林碎永辩称：1、村委会陈述的租期12年属实，但合同里面约定给予承租方3个月的装修期，所以租赁合同到期时间应是2019年11月19日。即便要腾空，也要给予合同约定的一个月的腾空期，如果林碎永不愿意续租，腾空时间应为2019年11月19日，而不是8月19日，因此村委会的通知违反合同约定。林碎永不存在违约的问题，也不存在给村委会造成经济损失的事实，要求林碎永承担违约金无事实及法律依据。2、村委会认为林碎永与相关案外人签订的合同没有村委会法定代表人签名，村两委均不知情，对盖章行为合法性予以否定，无事实根据，也没有法律依据。能代表确认相关事务的只有村委会公章，有无法人签字并无法律上明确规定，只要盖章确认了，其后果就可以由盖章方承担。3、村委会认为案涉房屋通过招投标方式并确定朱发坤中标，违反了法律规定，剥夺了林碎永的权益，综上请求驳回村委会的诉请。 审理中，本院依法对当事人提供的证据进行审查、核实，并经当事人当庭质证，本院认定如下： 一、对于原告提供的证据1、2、4，被告无异议，本院予以认定。 证据3（同被告提供的证据3、4），原、被告对《街尾村委会办公楼出租合同书》均无异议，本院予以认定。被告认为其他三份合同没有被告法定代表人签字，村两委不知情，原告主张优先权无依据。原告认为2011年11月29日的协议书第二页有加盖被告公章确认，2012年9月27日的协议书明确合同乙方为林碎永，也明确约定朱瑞波、夏逢源与村委会的协议由林碎友继续享受，包括优先承租权在内，合同有村委会盖章及经办人签字，可以确定合同的约定经过被告的确认。本院认为，三份合同均盖有被告单位印章，同时2012年9月27日的《珊溪鲤鱼山宾馆转让协议书》上有当时代理村长事务的两位副村长签字确认，可以认定被告对鲤鱼山宾馆转让及房屋最后承租人及经营者为原告的事实是明知的。 二、对被告提供的证据1、2、8，原告无异议，本院予以认定。 证据5，原告对该证据的真实性、关联性无异议，但认为该招标公告不合法，在招标公告中未将优先承租权确认给原告，违反了之前四份合同的约定，报价单不能作为房屋出租给朱发坤的合法依据，该报价单特别是朱发坤的报价单未征求优先承租人林碎永意见。本院认为，该证据仅能证实被告发布公告对涉案办公楼的出租进行招标及各投标人的投标报价情况，并不能证实原告没有优先承租权。 证据6，原告对该证据的合法性有异议，认为2019年5月11日会议主题为村股份经济合作社股东代表大会，与村委会系两个不同主体，且该两次会议没有保证原告的优先承租权，在未征询优先承租人意见的情况下直接决定由朱发坤承租涉案房屋不合法。本院认为，该组证据能够证实被告经会议决定涉案房屋的招投标由朱发坤中标，后续由朱发坤经营的事实。 证据7，原告对该证据的真实性、关联性无异议，但认为合同到期日为2019年12月19日，被告在未征询林碎永意见的情况下直接提前要求腾空是不合法的。本院认为，该证据能够证实被告于2019年8月30日通知原告于2019年9月18日从涉案办公楼腾空的事实。 证据9，原告认为证人的陈述不属实，存在为被告的盖章行为推脱责任而做出对原告不利陈述的情况。本院认为，两位证人确认2012年9月27日的《珊溪鲤鱼山宾馆转让协议书》上面的签字系证人本人签字，也确认了村委会印章不可能由原告自行加盖，而当时两位证人系村中副村长，其在协议上签字盖章的行为，可认定系被告村委会对被告提供合同的见证，同时可见被告对原告承租经营鲤鱼山宾馆系明知。 根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院认定的事实如下： 2007年8月19日，被告（甲方）与案外人朱瑞波（乙方）签订《街尾村委会办公楼出租合同书》一份，约定朱瑞波向被告承租街尾村委会办公楼五间六层2023平方，承租费前五年每年7万元，后五年每年8.4万元，最后两年每年10.08万元，共计承包期12年；装修期限三个月；乙方租金每年一次交清，下年度除装修时间外，到期一次交清；乙方承包期满在同等条件下优先承租；乙方承包期满后不再承租所投资动产与不动产在一个月内自行处理完毕。2011年1月27日，朱瑞波作为珊溪鲤鱼山宾馆法人代表（甲方）与案外人夏逢源（乙方）签订《珊溪鲤鱼山宾馆转让协议书》，约定甲方将鲤鱼山宾馆现状所在用的一次性转让给乙方使用；甲方将原与结尾村所签的协议事项由乙方与街尾村双方继续执行负责；甲方将原与街尾村签订的《街尾村委会办公楼出租合同书》原件交给乙方。被告在该合同上鉴证单位出加盖印章。2011年12月29日，夏逢源与案外人刘晓斌、黄加守签订《转承包协议书》，约定由黄加守转承包鲤鱼山宾馆3-6层客房。被告在该协议书上盖章。2012年9月27日，黄加守（甲方）与原告、案外人戴少光（乙方）签订《珊溪鲤鱼山宾馆转让协议书》一份，约定甲方将珊溪鲤鱼山宾馆3至6楼现状所在用的（包括所有装修与物品）一次性转让给乙方；朱瑞波或夏逢源与街尾村所签的协议事项，由林碎永等人继续执行负责；朱瑞波或夏逢源与珊溪镇街尾村委会所签订的协议期满时，应由林碎永优先承包，朱瑞波、夏逢源与黄加守不得反悔；该宾馆6层以上为阳台，是公共场所，各承包者不能据为自己使用，一楼总台（包括一个房间）给予乙方使用。该协议书上加盖被告公章并由当时街尾村副村长刘某、蔡某签字。之后，鲤鱼山宾馆由原告经营。 因涉案办公楼一楼由王秋红经营歌舞厅，二楼由朱发坤经营餐饮，被告于2019年8月30日通知原告等三人于2019年9月18日24时以前清理完毕财产以腾空涉案房屋，现三人均未腾空。2020年1月2日，被告村委会对涉案房屋进行停水停电处理。 本院认为：房屋租赁，特别是较大面积、较长期间的租赁，需要保持租赁关系的稳定，以保护各方当事人的权益。我国法律虽然没有有关优先承租权的明确规定，但并不妨碍当事人为了维持稳定的租赁而在合同当中对此作出相应的约定。在实践中，优先承租权也越来越得到人们的认可，并在具体的租赁合同中加以体现。优先承租权是指在同等条件下，对租赁物享有的先于第三人的承租权利，既能让出租人实现收益最大化，也有效保障了承租人生产生活的持续不断，并让承租人最大程度享受装修投入、周边群众认同等方面带来的回报。本案中，被告与朱瑞波签订的《街尾村委会办公楼出租合同书》中，即约定了朱瑞波承包期满在同等条件下优先承租。之后几经周转，在涉案房屋开设的鲤鱼山宾馆最终由原告经营，在原告为受让人的《珊溪鲤鱼山宾馆转让协议书》中，明确约定“朱瑞波或夏逢源与街尾村所签的协议事项由林碎永等人继续执行负责；朱瑞波或夏逢源与珊溪镇街尾村委会所签订的协议期满时，应由林碎永优先承包”，被告在该协议上盖章，可认定被告对鲤鱼山宾馆的经营权及涉案房屋的使用权在朱瑞波、黄加守、林碎永等人之间的流转予以认可，并确认原由朱瑞波享有的优先承租权最终由林碎永享有。被告有关林碎永的转让合同未经村委会法定代表人签字，村两委不知情，村委会未予确认的抗辩，本院不予采信。在之后的村委会招标中，案外人朱发坤38万元的报价为最高标，而原告明确表示愿意以该年租金水平继续承租涉案房屋，故对于原告要求确认其对于涉案房屋享有优先承租权的主张，本院予以支持。被告认为原告报价低于朱发坤即不具有优先权的意见，本院不予采纳。现原告租赁期已满，双方未能达成新的租赁合意，被告当庭明确表示不再将房屋继续租赁给原告，原告继续占有房屋的合法基础已经不存在，故应将房屋返还给被告，被告要求原告腾空其使用的三至六层、一楼前台及其使用的一个房间，于法有据，本院依法予以支持。对于原告认为被告侵犯其优先承租权造成的损失及被告认为原告逾期腾房给被告造成的损失，双方均明确要求另行主张，故在本案当中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下： 一、原告林碎永对被告文成县珊溪镇街尾村民委员会出租的坐落于文成县珊溪镇滨江路的房屋享有优先承租权； 二、反诉被告林碎永于本判决生效之日起30日内将上述房屋三至六层、一楼前台及其使用的一个房间腾空。 本诉案件受理费80元，减半收取40元，由被告文成县珊溪镇街尾村民委员会负担（已交纳）。反诉案件受理费80元，减半收取40元，由反诉被告林碎永负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 刘烨烨 二〇二〇年三月三十一日 代书记员 赵苏丽