湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终259号上诉人（原审被告）：毛伟锋，男，1976年11月12日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：谢颖，女，1976年5月29日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区，系毛伟锋妻子。委托诉讼代理人：令狐昌云，岳阳市岳阳楼区求真法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）：李中华，男，1976年10月4日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：陈振华，湖南思阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁世贤，湖南思阳律师事务所律师。上诉人毛伟锋因与上诉人李中华租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初7687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毛伟锋的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、根据法律规定，必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。本案上诉人租赁的涉案门面还有三位股东即陈德、李志刚、杨燕武合伙经营铝材业务，因此必须追加三合伙人为当事人。2、周小云出具的收据3200元，不能作为收取卫生费的依据。3、租赁合同达成后，双方形成了不定期租赁合同，一审判决上诉人支付2019年8月1日之后的利息没有法律依据。李中华辩称：1、一审法院没有遗漏诉讼当事人，租赁合同的相对方是毛伟锋，毛伟锋怎么使用租赁物与李中华无关。2、卫生费收取在合同中有明确约定。李中华的上诉请求：请求撤销一审判决第三、四项并依法改判；案件受理费由毛伟锋负担。事实和理由：1、因毛伟锋存在违约和侵权行为，2019年8月1日后的租金标准应按同地段房屋租赁市场价35000元/年计算。2、卫生费应支付到实际返还门面之日止。毛伟锋辩称：李中华要求按照市场价支付门面占用期间的费用没有事实依据。支付卫生费虽然有约定，但租赁物内只存放了货物，没有产生垃圾，不应该收取卫生费。李中华向一审法院起诉请求，判令解除原告与被告之间的租赁合同关系，限被告在三日内腾空并交付租赁门面，被告支付原告违约金10000元，赔偿原告误工费2000元、物品腾空搬运费4500元、门面恢复原状费3500元、水费75元、电费55元、小区卫生费3200元，被告支付原告截止到2019年8月9日的门面租金66666元并按照约定租金标准支付此后至实际交付门面之日止的租金，以及按照2019年8月1日所欠租金为基数，按照年利率6%支付自2019年8月1日至付清之日止的利息，诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2016年4月9日，原告李中华与被告毛伟锋签订一份《门面租赁合同》，约定原告将康王羊角山3个门面出租给被告，租赁期限为2年，自2016年4月9日至2018年4月9日，门面押金为1000元，租金20000元/年，原告每半年提前向被告收取租金，如被告不按时交付租金，则被告自动退租，原告无条件收入门面，押金不退还。门面2年期满后，被告需继续租赁门面，须经原告协商后再定。门面水电、卫生费等一切费用由原告已付清，现被告租赁期间水电、卫生费等由被告负责。原告于2016年4月8日出具了收到毛老板房租押金1000元的收条。被告租金交至2017年4月9日。2019年8月1日，原告向被告发出一份《通告》，限被告在3日内交付逾期门面租金并搬离门面。被告对此《通告》无异议，并同意解除。被告欠缴水费75元、电费55元。双方对下列事实存在争议：1、对本案承租人的范围存在争议：被告主张本案门面是作为湖南卓越铝材有限责任公司的仓库在使用，实际用于公司的运营，虽然该公司并未实际成立，但岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初635号民事判决书确认了，被告与陈德、李志刚、杨燕武签订股东合作协议。由于陈德、李志刚、杨燕武也是涉案出资股东，其三人与本案有直接的法律上的利害关系，应当追加其为共同被告参加诉讼。原告则认为本案租赁合同的相对人为本案被告，不同意追加被告的申请。一审法院认为，本案《门面租赁合同》是以被告的名义签订，原告在收到房租押金和租金后均是向被告出具的收条，被告并无证据证明其系代表其他合伙人与原告签订的合同，至于租赁房屋的实际使用人并不影响租赁关系的认定，根据合同的相对性原则，本案房屋租赁的合同相对人应当为原告与被告。至于被告主张本案门面存在合伙适用的情况，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款“合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿”之规定，被告对超出其应当承担的责任范围，有权向其他合伙人追偿。2、对本案门面卫生费存在争议。原告主张本案门面交付的卫生费为3200元，并向法庭提交了《羊角山居委会五组居民点建房协议》、陈飞望的证明以及周小云出具的收款收据予以证明。被告则对该卫生费有异议，认为原告并未提供证据证明卫生费收费标准以及收费主体的合法真实性，证明人与出具收据的人不一致。一审法院认为，双方《门面租赁合同》中明确约定了租赁期间的卫生费由被告承担，客观上应当存在该项费用的支出，被告并无证据证明其在租赁期间支付了上述费用，从原告提交的《羊角山居委会五组居民点建房协议》中可以看出，陈飞望有权代表甲方羊角山居委会五组与原告签订建房协议，且陈飞望在该协议上出具了本案门面产权归原告所有的证明，故原告主张涉案门面所在的荷苑小区的卫生费由陈飞望收取的主张，具有一定的合理性，原告提交的陈飞望的证明以及周小云的收款收据虽并非正规发票，但可以证明其已经支付了上述费用，故对原告提出的卫生费3200元的主张，予以支持。一审法院认为，原告李中华与被告毛伟锋签订《门面租赁合同》并实际履行，双方之间形成了门面租赁合同关系，合同约定的期限到期后，双方之间形成了事实租赁合同关系。原告于2019年8月1日向被告发出《通告》，要求被告交付逾期租金并搬离门面，实质上是向被告提出了解除本案租赁合同的要求，由于被告对此并无异议，故双方之间的租赁合同关系在2019年8月1日起解除。租赁合同解除后，被告应当腾空门面物品并返还原告全部租赁门面，故对原告提出的本案《门面租赁合同》在2019年8月1日起解除，被告应当腾空门面物品并返还全部租赁门面的诉讼主张，予以支持。同理，被告应当支付原告拖欠的租金，以及租赁合同解除后门面交付之前的占用费。由于被告的租金交付至2017年4月9日，被告应当支付原告2017年4月10日至合同解除前即2019年8月1日止的租金以及此后的门面占用费。由于双方在合同约定的期限届满后并未就租金标准重新约定，故可以参照原租金20000元/年的标准计算。被告应当支付原告2017年4月10日至2019年8月1日租金46166.67元（20000元/年÷12月×27.7个月），并按照租金20000元/年的标准支付自2019年8月1日至返还门面之日止的门面占用费。由于被告未及时支付租金，给原告造成资金占用损失，原告提出要求被告以2019年8月1日所欠租金46166.67元为基数，按照年利率6%支付自2019年8月1日至付清之日止的利息的主张，予以支持。被告对欠付水费75元、电费55元的事实无异议，故被告还应当支付原告水费75元、电费55元。原告提交的证据可以证明其已经支付了卫生费3280元，由于原告在本案中仅主张3200元，故被告应当支付原告卫生费3200元。被告自2017年4月9日起便未支付租金，存在明显的违约行为，原告虽主张违约金10000元，但双方在合同中明确约定了被告不按时交租则押金1000元不退还的违约责任，故对原告提出的要求支付违约金1000元的主张，予以支持，对超出该部分的主张，不予支持。该违约金抵扣原告已收取的押金1000元。由于双方并无证据证明原告存在误工费损失，故对原告提出的要求被告赔偿误工费2000元的诉讼请求，不予支持。由于本案房屋内物品并未腾空，腾空搬运费的计算依据也没有证据证明，原告应待该事项实际发生后，再另行主张权利，故对原告提出腾空搬运费4500元的主张，不予支持。由于原告并无证据证明涉案门面存在需要恢复原状的必要以及恢复的具体费用，原告可在该事项实际发生后，再另行主张权利，故对原告提出门面恢复原状费用3500元的主张，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、原告李中华与被告毛伟锋之间的租赁合同关系在2019年8月1日起解除；二、被告毛伟锋腾空门面物品并返还租赁门面给原告李中华；三、被告毛伟锋支付原告李中华租金46166.67元，按照租金20000元/年的标准支付自2019年8月1日至返还门面之日止的门面占用费，并以2019年8月1日所欠租金46166.67元为基数，按照年利率6%支付原告李中华自2019年8月1日至付清之日止的利息；四、被告毛伟锋支付原告李中华水费75元、电费55元、卫生费3200元；五、被告毛伟锋支付原告李中华违约金1000元，该违约金与原告李中华已收取押金1000元相互抵扣；六、驳回原告李中华其他诉讼请求；以上二、三、四项，限被告毛伟锋在判决书生效后七日内履行；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费2050元，减半收取1025元，由被告毛伟锋负担。二审中李中华提供了两份门面租赁合同，证明与其相邻的房屋三个门面租金已经为33000元，另一个门面租金为17000元。毛伟锋的质证意见为：对证据的三性均有异议。本院认为门面租赁合同无法证明李中华出租的门面租金的事实，该证据不予采信。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：一审法院是否遗漏了诉讼当事人？2019年8月1日后的门面占用费应按什么标准计算？门面卫生费应不应该支付，应支付多少？《门面租赁合同》是李中华与毛伟锋签订的，毛伟锋租下门面后和其他合伙人使用与李中华无关，本案是房屋租赁案件，李中华起诉合同相对人正确，一审法院没有遗漏必要的诉讼当事人。毛伟锋上诉认为一审法院遗漏了诉讼当事人的理由不成立，本院不予采纳。关于合同解除后门面占用费按什么标准计算的问题，双方当事人在合同期满后没有续签合同，也没有在合同中就期限届满后的租金进行约定，一审法院参照双方合同约定计算2019年8月1日之后的租金并无不当，李中华要求参照市场标准支付租金的理由不成立，本院不予采纳。关于卫生费的问题，合同约定了租赁期间水、电、卫生费由承租人负责，但没有约定数额，一审法院按照李中华实际缴纳的费用及其起诉请求判决毛伟锋支付卫生费正确。毛伟锋上诉认为不应支付卫生费的理由不成立，本院不予采纳。李中华上诉要求支付后段卫生费的理由，超出了其一审起诉请求，本院不予支持。综上，双方的上诉理由均不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2225元，由上诉人李中华负担175元，毛伟锋负担2050元。本判决为终审判决。审判长  陈玉香审判员  李明霞审判员  曹 维二〇二〇年三月二十七日书记员  刘 叶