福建省福鼎市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0982执异17号 案外人：陈龙，男，汉族，1984年1月18日出生，户籍地：福鼎市，现住：福鼎市。 申请执行人：张晔，女，1979年7月20日出生，汉族，住福鼎市。 被执行人：邱少文，女，汉族，1980年2月9日出生，住福建省宁德市。 被执行人：杨立，男，汉族，1981年1月6日出生，住福建省宁德市。 被执行人：邱新玉，男，汉族，1952年8月4日出生，住福建省福鼎市。 被执行人：福鼎市海通机车配件有限公司，住所地福建省福鼎市星火工业区10号，统一社会信用代码L0797913-8。 法定代表人：邱新玉，总经理。 本院在执行申请执行人张晔与被执行人邱少文、杨立、邱新玉、福鼎市海通机车配件有限公司民间借贷纠纷一案中，于2020年2月28日作出（2020）闽0982执恢39号民事裁定：查封被执行人邱少文所有的坐落福鼎市××街道太××大道××室（不动产权证号：闽2019福鼎市不动产权第××号）的房地产，期限三年。案外人陈龙于2020年3月13日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查。本案现已审查终结。 案外人陈龙称，陈龙于2012年8月15日向邱少文购买的福鼎市××街道太××大道××室（旧门牌：××梯1127号）房屋。因福鼎市康华房地产开发有限公司的原因，长期无法办理房产证。 陈龙于2018年得知富锦茗苑可以统一办理房产证，于是执行异议人前往房管部门办理房产证，但是被告知该房屋被宁德市蕉城区人民法院查封。陈龙依法向宁德市蕉城区人民提出执行异议，宁德市蕉城区人民法院经审查后，告知陈龙“本院查封期限已过，本院不再继续查封，执行异议人可自行前往福鼎市房管部门办理房产过户手续”。 2020年2月27日、28日，陈龙在福鼎市房地产管理所办理上述房产证及过户手续。2020年3月3日，福鼎市不动产中心电话告知执行陈龙，上述房产被福鼎市人民法院查封。 执行异议人认为福鼎市人民依法查封上述房屋不合法，依法应当解除该房屋的查封等执行措施。 1、福鼎市××街道太××大道××室（旧门牌：××梯1127号）房屋是由邱少文于2008年7月20日向福鼎市康华房地产开发有限公司购买，邱少文已全额支付购房款（其中现金107249元已于2008年4月30日、2008年9月2日分两笔支付，贷款230000元已由中国工商银行股份有限公司福鼎城南支行于2009年1月20日支付）。 2、陈龙于2012年8月15日与邱少文、邱腾签订《房屋买卖协议书》向邱少文、邱腾购买福鼎市××梯1126-1127号房屋，约定总价格为730000元。陈龙于2012年7月23交付给邱少文、邱腾定金60000元。2012年8月16日，按邱少文、邱腾的要求通过银行转账支付344000元（中介业务员刘桂达账户），现金支付8573元，按揭贷款287427元（按揭贷款通过邱少文贷款账户按月支付，执行异议人按月已缴纳长达7年多之久），余款3万元作为办证押金，待办理房产证之后予以支付。 3、陈龙购买上述房屋之后，于2012年8月17日入住上述房屋，并开始缴纳相关水、电费用，水电开户名也于入住之时就已变更为陈龙姓名。 4、福鼎市人民法院于2020年2月查封福鼎市××街道太××大道××室（旧门牌：××梯1127号）房屋，该时间明显晚于陈龙购买及入住时间。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，结合《房屋买卖协议书》签订时间、房屋钱款支付时间、实际入住时间、法院查封时间等以及未办理过户并非陈龙原因的基本事实，陈龙的权利依法可排除执行。 综上所述，陈龙请求依法撤销福鼎市人民法院作出的（2020）闽0982执恢39号《执行裁定书》；解除对福鼎市××街道太××大道××室（旧门牌：××梯1127号）房屋的查封等执行措施。 案外人陈龙在提出异议同时向本院提供以下证据：身份证复印件、房屋买卖协议书、收条、门牌证、银行明细单、物业证明、电费单、贷款归还单、存量房交易资金监管协议、资金监管凭证、尾款收条。 申请执行人张晔称：陈龙的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”陈龙的异议请求，缺乏事实和理论依据，不能产生排除执行的效果，应予驳回。 1、涉案房屋办理了抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，邱少文等未取得抵押权人同意转让涉案房屋，陈龙亦未清偿债务消灭抵押权，故邱少文等转让涉案房屋属于无效法律行为，双方之间签订的房屋买卖协议无效，陈龙无法依据无效的法律行为取得涉案房屋的所有权。 2、陈龙未提交充足证据证实其在人民法院查封前已经合法占有涉案房产，其提交的加盖福鼎市区划地名委员会办公室印章的证书中载明的住户名称仍系被执行人邱少文。加盖富锦名苑物业服务处印章的的证明材料系证人证言，需质证后方能采信其效力。 3、陈龙未提供证据证明其支付了全部价款。提交的付款凭证中2012年8月16日付款260000元，户名为刘媛媛，但未举证证实收款人与被执行人之间的关系，其主张收取84000元款项的中介业务员刘桂达的身份亦存疑。关于陈龙主张的以邱少文的名义每月偿还贷款的主张，如果属实，每月的还款金额仅为1400元左右，购买作为家庭大宗财产的房产却放任极大风险的存在，也不符合交易习惯。此外，2020年2月25日的付款凭证则发生在人民法院查封之后，存在规避执行的嫌疑。 4、关于买受人对未办理过户登记是否存在过错。张晔认为，陈龙在受让涉案房屋时未看到相关产权证书，后又约定以邱少文的名义每月偿还贷款，其对邱少文未取得产证以及涉案房屋有贷款且办理了抵押登记是明知的，在此情况下其仍与被执行人签订房屋买卖协议，其对未能办理房屋过户手续存在过错。此外，２０１８年后，陈龙在得知蕉城法院未对涉案房屋续封的情况下亦未及时办理房屋过户手续。 本院查明，2012年7月23日陈龙与邱少文、邱腾签订《房屋买卖协议书》，陈龙向邱少文、邱腾购买福鼎市××梯1126-1127号房屋，约定总价格为730000元。 陈龙于2012年7月23交付给邱少文、邱腾定金60000元。2012年8月15日，按邱少文、邱腾的要求通过银行转账支付344000元（刘桂达账户）。余下按揭贷款287427元由陈龙通过邱少文贷款账户按月支付。余款3万元作为办证押金，待办理房产证之后予以支付。 2012年8月15日，邱少文、邱腾出具收条收到陈龙房款412500元。收条备注，房产总价73万元，贷款287427元，押金3万元。 陈龙购房后，于2012年8月17日入住，并开始缴纳水、电费。并以陈龙之名开设电户。 本院认为，在本院裁定查封登记在被执行人邱少文所有的福鼎市××街道太××大道××室（旧门牌：××梯1127号）房产之前，邱少文已将该房产出售给案外人陈龙，案外人陈龙已依房屋买卖合同约定支付了全部购房款，并已实际占有使用该房产至今，陈龙对未办理产权变更登记手续并无过错。因此，案外人陈龙提出的执行异议，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对福鼎市××街道太××大道××室（旧门牌：××梯1127号）房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长  许海燕 审判员  周友泉 审判员  韩 林 二〇二〇年三月十九日 书记员  林琪瑶 附：本案适用的主要法律条文 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 官方微信官方微博