广西壮族自治区西林县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂1030执异2号 异议人（案外人）：何实，男，1982年8月19日出生，壮族，公务员，现住广西西林县。 申请执行人：广西西林农村商业银行股份有限公司，住所地：广西西林县八达镇新兴路23-1号。 法定代表人：陆建君，职务：董事长。 申请执行人：王斌，男，1979年10月26日出生，壮族，住广西西林县。 被执行人：黎英，女，1972年1月3日出生，壮族，住广西西林县。 被执行人：覃娴蓉，女，1994年10月10日出生，壮族，住广西西林县。 本院在执行申请执行人广西西林农村商业银行股份有限公司与被执行人黎英金融借款合同纠纷两案、申请执行人王斌与被执行人黎英、覃娴蓉民间借贷纠纷一案等3个案件过程中，案外人何实于2020年3月5日对本院查封位于西林县八达镇鲤城新区福宁佳苑E7栋1单元5层502号房产提出了书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年3月16日举行了听证。案外人何实，申请执行人广西西林农村商业银行股份有限公司的委托代理人黄铧儋、申请执行人王斌、被执行人黎英到场参加听证。现已审查终结。 异议人何实向本院提出异议请求，请求事项：一、裁定解除查封及拍卖位于西林县××镇××城新区××单元××房产，以免扩大异议人的损失。二、按照异议人与房屋所有人签订《房屋变卖协议书》合同的约定支付剩余价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，将位于西林县××镇××城新区××单元××房产执行给异议人。事实与理由：2019年异议人购买位于西林县××镇××城新区××单元××房屋，在办理过户手续过程中，无法办理过户手续，经到贵院了解，方知王斌与黎英、覃娴蓉民间借贷纠纷一案，以及广西西林农村商业银行股份有限公司与黎英、覃娴蓉金融借款合同纠纷一案，人民法院作出民事判决已发生法律效力，且已进入执行程序。异议人对西林县人民法院作出执行查封及拍卖该房产，提出异议与理由如下：一、异议人于2019年12月18日，在广西西林农村商业银行作为甲方支持下与黎英、覃娴蓉作为乙方，异议人作为丙方签订三方合同，黎英、覃娴蓉将其拥有的房屋转卖给异议人，签订《房屋变卖协议》。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，在签订合同时，黎英、覃娴蓉持有的房屋产权合法有效，并未受到国家司法机关的冻结、查封等产权限制，只是该房屋抵押给银行，在银行同意的情况下，异议人与黎英、覃娴蓉签订《房屋变卖协议书》并未损害国家或第三人利益。该《房屋变卖协议书》是当事人的真实意思表示，在自愿、合法情况下签订的合同，该合同有效。西林县人民法院作出查封及拍卖该房产，是2020年2月作出的，是在异议人与黎英、覃娴蓉签订《房屋变卖协议书》之后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定：金钱债权执行中，买受人在对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应给予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、异议人在2019年12月18日与黎英、覃娴蓉签订《房屋变卖协议书》之后，于2019年12月22日开始搬到西林县××镇××城新区××单元××房屋居住，在居住前，对该房屋进行装修，花费2万元装修费用。异议人在西林县人民法院作出查封及拍卖西林县××镇××城新区××单元××房屋之前，已经合法占有该房屋，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定：金钱债权执行中，买受人在对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应给予支持：在人民法院查封之前已合法占有该不动产。三、黎英、覃娴蓉与异议人签订《房屋变卖协议书》并非转移财产、逃避债务。异议人与黎英、覃娴蓉签订《房屋变卖协议书》之时，黎英、覃娴蓉尚欠广西西林农村商业银行股份有限公司贷款及贷款利息共计513,704.69元，黎英、覃娴蓉变卖该房屋予异议人是偿还银行债务，是在银行主持下进行，且变卖价格为当地生活消费水平房屋正常市场价格。签订合同之时，王斌诉黎英、覃娴蓉民间借贷一案权利义务尚未明确，判决尚未生效，因此，黎英、覃娴蓉变卖房屋与异议人能够排除执行。四、经了解，被执行人黎英的丈夫覃德忠生前经营生意，有车辆，应该积累有一定的财产，用于执行，从而解除对于西林县××镇××城新区××单元××房屋查封及拍卖。综上，异议人认为西林县人民法院作出执行查封及拍卖西林县××镇××城新区××单元××房屋损害异议人利益，为维护异议人的权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，特申请贵院中止执行、解除查封、停止拍卖、按照合同约定支付剩余价款按照人民法院的要求交付执行，将位于西林县××镇××城新区××单元××房产执行各异议人，以保护异议人的合法权益不受侵害。 异议人何实提供的证据：《房屋变卖协议书》、《收贷收息凭证、现金缴纳单》、《搬运合同及收据》、《低压供用电合同》。 申请执行人人王斌称，一、案件事实。黎英、覃娴蓉分别系借款人覃德忠（已过世）妻子及女儿，借款人覃德忠生前系西林县司法局马蚌司法所所长，其于2019年2月14日患病逝世。2018年6月27日，借款人覃德忠因资金周转困难向异议答辩人借款人民币叁拾万，并定于2019年6月27日还清，借款人覃德忠还承诺如不能偿还借款，可查封其本人的财产（含房产、车库、车辆、本人工资及个人财产），并出具“借条”。由于借款人覃德忠逝世后，黎英、覃娴蓉并没有按法定义务向异议答辩人偿还借款，为此异议答辩人把黎英、覃娴蓉诉之法院。贵院作出了西林县人民法院（2019）桂1030民初524号民事判决，判决“由黎英于本判决生效之日起10日内将借款本金30万元偿还给王斌；并以本金为基数，从2019年6月28日起按年利率6%计算承担利息直至还清借款之日止”。黎英不服一审判决向百色市中级人民法院提出上诉，百色市中级人民法院作出的（2019）桂10民终2444号民事判决书，改判“一、撤销西林县人民法院（2019）桂1030民初524号民事判决；二、由上诉人黎英、原审被告覃娴蓉以继承覃德忠的遗产实际价值为限向被上诉人王斌偿还本金300,000元及利息（利息按年利率6%从2019年6月28日开始计算至实际清偿之日止）。”判决书已产生法律效力，黎英、覃娴蓉仍没有履行判决书之义务。已核实覃德忠与黎英生前于西林县福宁佳苑E区7栋502室购置了房产。为此，异议答辩人向贵院申请拍卖该房产，以先偿还异议答辩人的借款300,000元。而异议答辩人以贵院裁定查封西林县福宁佳苑E区7栋502室损害了异议被答辩人的合法权益，提出执行异议。二、异议被答辩人提出的请求不能成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，异议被答辩人提供的证据不足以证实其享有排除强制执行的民事权益，具体理由如下：1、在人民法院查封之前异议被答辩人与黎英、覃娴蓉没有签订有合法有效的书面买卖合同，黎英、覃娴蓉实则为无权的处分的民事法律行为。覃德忠其于2019年2月14日患病逝世，在2019年10月8日，覃志安（覃德忠父亲）、陆乜永交（覃德忠母亲）、黎英。覃娴蓉共同签订了《放弃继承声明书》声明：“除声明人黎英保持自己个人依法拥有的个人财产份额外，对被继承人覃德忠留下的个人遗产完全自愿无条件地放弃继承，面对债权人或其他权利人对覃德忠遗留的个人遗产自行依法处理，声明人对自己的声明，承担由此所产生的法律后果，除声明人声明放弃继承覃德忠上述个人遗产外，如债权人或其他权利人查明，被继承人覃德忠尚有其他个人遗产的，声明人也一并完全无条件的放弃继承，由债权人或其他权利人自行依法处理”。黎英在与异议答辩人的民间借贷案上诉中也称“覃德忠已死亡，上诉人（黎英）已声明放弃继承其遗产，并搬出了福宁佳苑E区7栋502室，不再占有和使用”。从黎英和覃娴蓉的行为来看，既然是放弃了继承权，那后面为何又和异议被答辩人签订了《房屋变卖协议书》，黎英及覃娴蓉显然是恶意和无权处分行为，且从《房屋变卖协议书》的签订主体来看，并没有覃志安（覃德忠父亲）、陆乜永交（覃德忠母亲）的签字，同时也是侵害了其他继承人的合法权益。异议被答辩人与黎英、覃娴蓉虽签订有《房屋变卖协议书》，但并不是合法有效的书面买卖合同，的确损害了作为债权人异议答辩人的合法权益。2、在人民法院查封之前异议被答辩人并没有合法占有该不动产。异议被答辩人与黎英及覃娴蓉并没有签订有合法有效的合同；异议被答辩人与黎英、覃娴蓉签订《房屋变卖协议书》后，双方未到相关部门办理资产转让登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”现该涉案房产还登记在覃德忠名下，异议被答辩人不享有对该房产的物权。如果现在异议被答辩人居住在该房屋，也仅享有居住权，而不是房屋的所有权，并没有合法占有该房屋。3、异议被答辩人没有支付全部房屋价款。异议答辩人在《执行异议申请书》中也自认其并没有全额付清房款。与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定是相违背的。4、不能办理过户登记是异议被答辩人和黎英、覃娴蓉自身原因造成的。在签订《房屋买卖协议书》的过程中，黎英、覃娴蓉隐瞒《放弃继承声明书》的事实，其实是无权处分的行为，异议被答辩人作为公务员，在知道覃德忠过世后，明知还有其他继承人的情况下，没有摸清涉案房屋权属继承的情况下，仍执意签订《房屋买卖协议书》，并支付了部分房款，实则是自然的冒险行为，异议被答辩人应当对自己的行为承担交易及登记不能的法律后果。综上所述，异议被答辩人对涉案的房屋没有签订有合法有效的书面买卖合同，也没有合法占有该不动产，更没有支付全部的房屋价款，不能办理过户是异议被答辩人造成的，异议被答辩人提出的请求及证据不足以证实其享有排除强制执行的民事权益，应当驳回异议被申请人的异议请求。因覃志安（覃德忠的父亲）、陆乜永交（覃德忠的母亲）、黎英、覃娴蓉已放弃房屋的继承权，本案正确的做法，现恢复房屋的原状，由黎英、覃娴蓉把异议被答辩人支付的房款及装修费退回异议被答辩人。西林县福宁佳苑E区7栋502室的房屋由西林县人民法院进行拍卖，房屋价值的多少由市场来决定。否则都是显失公平，再由债权人对房屋价值进行分配，绝不允许当事人进行私下买卖，以“且变卖价格为当地生活消费水平房屋正常市场价格”为由，实则是恶意串通的行为。另，黎英、覃娴蓉在签订了《放弃继承声明书》后，出尔反尔，又与异议被答辩人签订《房屋变卖协议书》，应是妨害诉讼及执行行为，应对其进行处罚，并追查黎英、覃娴蓉变卖两辆车辆（其中一辆为奥迪A6L车号为桂Ａ×××××）、车库等行为，为债权人伸张正义，“让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”。 其他申请执行人和被执行人在本院指定的期限内未提交书面答辩意见和证据。 本院查明，申请执行人广西西林农村商业银行股份有限公司与被执行人黎英金融借款合同纠纷两案、申请执行人王斌与被执行人黎英、覃娴蓉民间借贷纠纷一案等3个案件执行过程中，本院于2020年2月26日作出（2020）桂1030执2号执行裁定书，裁定查封位于西林县××镇××城新区××单元××号建筑面积151.89㎡的房产，（2020）桂1030执3号案件、（2020）桂1030执120号案件未申请轮候查封。申请执行人广西西林农村商业银行股份有限公司与被执行人黎英金融借款合同纠纷（2019）桂1030民初862号一案作出的民事判决书于2019年12月11日已生效，判决广西西林农村商业银行股份有限公司对抵押物西林县××镇××城新区××单元××房屋享有优先受偿权；申请执行人广西西林农村商业银行股份有限公司与被执行人黎英金融借款合同纠纷（2019）桂1030民初861号一案作出的民事判决书于2019年12月11日已生效，未判决广西西林农村商业银行股份有限公司对抵押物西林县××镇××城新区××单元××房屋享有优先受偿权；申请执行人王斌与被执行人黎英、覃娴蓉民间借贷纠纷一案百色市中级人民法院于2019年12月20日作出二审判决书，听证会上王斌表示于2019年12月20日收到二审判决书，未判决王斌对抵押物西林县××镇××城新区××单元××房屋不享有优先受偿权。 另查明，2019年12月18日，案外人何实作为买受人与黎英、覃娴蓉作为出卖人及广西西林农村商业银行股份有限公司签订《房屋变卖协议书》，约定买受人何实购买西林县××镇××城新区××单元××房屋，贷款人覃德忠的继承人黎英、覃娴蓉以变卖所得价款还清覃德忠在广西西林农村商业银行股份有限公司的借款本息513,704.69元（计算至2019年12月17日），交易完成后房屋过户至案外人何实名下。后案外人何实支付了部分房屋价款185,528.45元，并占有房屋。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，买受人何实与黎英、覃娴蓉作为出卖人及广西西林农村商业银行股份有限公司签订《房屋变卖协议书》出于真实意思表示、具有相应的民事行为能力且并未反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应认定合同有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋被查封的时间为2020年2月26日，案涉房屋买卖合同签订时间为2019年12月18日，早于人民法院的查封时间。结合本案的房屋合同、判决书生效时间、当事人的陈述、收款收据及用电费等证据可以认定案外人何实在查封前已合法占有案涉房屋，虽未支付全部价款，但在执行听证中案外人何实亦表示在案涉房屋评估价格确定后按照评估价立即补齐价款，符合按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。至于案涉房屋未及时办理过户登记，无证据证实是因买受人自身原因造成。据此，案外人何实的执行异议具备上述司法解释规定的情形，对于案外人何实请求解除查封案涉房屋的请求，应予支持。根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十六条第一款的规定，“案外人异议审查期间，人民法院不得对执行标的进行处分。案外人向人民法院提供充分、有效的担保请求解除对异议标的的查封、扣押、冻结的，人民法院可以准许。”该案在异议审查期间，人民法院不得对该案涉房屋进行处分，且案外人何实未提供充分、有效的担保。对于案外人何实请求按照《房屋变卖协议书》合同的约定，将案涉房屋直接执行给异议人，于法无据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十六条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 一、中止西林县人民法院（2020）桂1030执2号对西林县八达镇鲤城新区福宁佳苑E7栋1单元5层502号房屋的执行，并解除上述房产的查封； 二、驳回案外人何实请求将案涉房屋执行给异议人的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  班百佐 审 判 员  岑念坡 人民陪审员  韦胜成 二〇二〇年三月二十三日 书 记 员  李恒修