四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初457号 原告：张益建，男，1966年6月28出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：李芳，女，1969年3月26日出生，汉族，住四川省简阳市。 二原告的共同委托诉讼代理人：王成友，男，住重庆市渝北区，由四川省简阳市简城街道红塔社区居民委员会推荐。 二原告的共同委托诉讼代理人：吴越，男，住四川省简阳市，由四川省简阳市简城街道红塔社区居民委员会推荐。 被告：简阳市佳旺物业管理有限公司，住所地四川省简阳市简城白塔路143号附8号，统一社会信用代码91512081076110724G。 法定代表人：孙国勋，总经理。 委托诉讼代理人：王丽，女，系该公司员工。 原告张益建、李芳与被告简阳市佳旺物业管理有限公司（以下简称：佳旺物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告张益建、李芳的委托诉讼代理人王成友，被告的法定代表人孙国勋及其委托诉讼代理人王丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张益建、李芳向本院提出诉讼请求：1.判令佳旺物业公司向张益建、李芳返还已收取的2017年2月24日至2017年10月29日期间的物业费874元、生活垃圾费45元，合计919元；2.判令佳旺物业公司向张益建、李芳支付其自2017年2月24日起至起诉之日止期间不当占用上述两项费用的资金占用利息140元（以919元为基数,按中国人民银行同期商业贷款基准利率7.6%计算）。事实和理由：张益建、李芳系“金域华庭”住宅小区1号楼3单元5层3号的业主，佳旺物业公司原系该小区的物业服务公司。2015年2月，佳旺物业公司与“金域华庭”住宅小区的开发商订立《前期物业服务合同》，约定由佳旺物业公司向该小区提供前期物业服务。在此期间，佳旺物业公司向张益建、李芳收取了2017年2月23日至2017年10月29日期间的物业费874元、生活垃圾费45元，合计919元。后佳旺物业公司因故于2017年2月23日离开了“金域华庭”住宅小区，张益建、李芳认为，佳旺物业公司此后未再向张益建、李芳提供任何形式的物业服务，且简阳市人民法院、成都市中级人民法院对该小区同类型纠纷作出了生效判决，佳旺物业公司应当退还上述费用，并支付不当占用上述费用期间的资金占用利息。 佳旺物业公司辩称，1.法院的生效判决确定佳旺物业公司继续履行前期物业服务合同，张益建、李芳作为小区业主，实际享受了物业服务，不存在退还物业费的问题；2.不认可资金占用利息；3.张益建、李芳提供的收据上章看不清楚,有明显改动痕迹，加盖的章与公司章不一样,系伪造的,对证据三性不予认可;综上，请求驳回张益建、李芳的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：张益建、李芳系简阳市白塔路“金域华庭”小区1号楼3单元5层3号房屋业主，佳旺物业公司系该小区前物业服务公司。该小区建设单位简阳市金泰房地产开发有限公司（以下简称:金泰公司）与佳旺物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定由佳旺物业公司为该小区提供前期物业服务，合同履行期限自2015年2月12日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止，业主在通知交付接房时预交一年物业服务费，以后按季交纳，业主或物业使用人应在每季第一个月前十日内履行缴纳义务。张益建、李芳后，于2017年1月16日向佳旺物业公司交纳了2016年10月30日至2017年10月29日期间的生活垃圾费66元和物业费1,287元。 佳旺物业公司按合同约定为金域华庭小区提供物业服务至2017年2月23日，当日下午，约二十名不明身份人员将佳旺物业在该小区的办公用品强行从物业用房中搬离，并赶走佳旺物业所有工作人员。佳旺物业从2017年2月23日离开该小区后，至今未能对该小区进行物业管理，该小区实际由成都市维森物业管理有限公司（以下简称:维森物业）进行管理。因金泰公司与佳旺物业发生纠纷，佳旺物业于2017年6月5日向本院起诉，要求继续履行与金泰公司签订的《前期物业服务合同》，本院于2017年8月9日作出（2017）川0180民初2145号民事判决书，判决佳旺物业与金泰公司2015年3月2日签订的《前期物业服务合同》继续履行，并由金泰公司将物业用房及相关设施交由佳旺物业使用。 2017年8月25日，简阳市“金域华庭”小区业主委员会作出了《关于解除前期物业服务合同的通知》，书面通知佳旺物业公司，因金域华庭小区业主委员会已于2017年8月18日成立，与佳旺物业公司的《前期物业服务合同》自行终止。 2017年9月3日，简阳市金域华庭小区业主委员会与维森物业签订《物业服务委托合同》，委托维森物业对该小区进行物业管理。 2018年1月2日，本院立案受理维森物业诉佳旺物业无因管理纠纷一案，维森物业主张其2017年2月23日接管金域华庭小区后，为佳旺物业公司垫付了水电费，故请求返还。本院于2018年1月16日作出（2018）川0180民初39号民事判决书，判决佳旺物业公司支付维森物业垫付的水费、电费12,437元及利息损失。 2018年5月21日，本院立案受理晋华菊诉佳旺物业物业公司服务合同纠纷一案，晋华菊主张佳旺物业退还预收的2017年2月24日至2017年9月14日期间的物业服务费572元、垃圾处置费40元；退还装修管理费229元、楼道返修费200元、电梯使用能耗费100元、出入证工本费15元、准入证工本费2元。本院作出（2018）川0180民初2292号民事判决，判决佳旺物业退还晋华菊2017年2月24日至2017年9月14日期间物业管理费572元及生活垃圾处置费40元；退还《装修人员出入证》押金10元；驳回晋华菊其他诉讼请求。佳旺物业公司不服一审判决，提起上诉，成都市中级人民法院作出（2018）川01民终15431号民事判决，维持（2018）川0180民初2292号民事判决第一项、第三项；撤销第二项。 2019年6月13日，本院立案受理原告刘林群等人诉佳旺物业公司服务合同纠纷十案，其中两案因原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，按撤诉处理；其余八案因原告申请撤诉，准予原告撤诉。 2019年10月11日、12日，本院立案受理刘永强等业主诉佳旺物业公司物业服务合同纠纷34案，业主主张佳旺物业公司退还已收取的物业费、生活垃圾处置费、二次增压费、楼道返修费及资金占用利息。本院审理后依法支持了部分业主关于退还物业费、生活垃圾处置费、二次增压费的诉讼请求。其中，因二次增压费无固定收取标准，佳旺物业公司在提供物业服务期间未对案涉小区二次增压费的收取标准予以公示，其辩称二次增压费系按实际产生金额平摊至各业主并早已交至供电局，但未提供相关证据予以证明，且佳旺物业公司对截止2017年2月23日业主实际产生的二次增压费已无法核算，经本院承办法官走访调查周边及同市其他小区，二次增压费的收取标准均低于业主主张的0.5元/方，故本院认定二次增加费均按0.5元/方的标准核算。 另查明，佳旺物业公司在为金域华庭小区提供物业服务期间，楼道返修费和二次增压费均按每户200元由业主交纳。 以上事实，有张益建、李芳扬提交的当事人的身份证、佳旺物业公司的企业信用公示信息、商品房买卖合同备案表、佳旺物业公司出具的收据、（2018）川0180民初2292号民事判决书、（2018）川01民终15431号民事判决书，佳旺物业公司提交的（2017）川0180民初2145号民事判决书等证据，及双方当事人的庭审陈述在案佐证，且经庭审质证，本院依法予以确认并采信。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。金泰公司与佳旺物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，金泰公司、佳旺物业公司、业主均应遵守合同约定。关于张益建、李芳主张退还案涉相关费用，本院认定如下： 一、关于物业管理费、生活垃圾费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予以支持”的规定，张益建、李芳有权请求佳旺物业公司退还已经预收但尚未提供服务期间的物业管理费、垃圾费。本案中，佳旺物业公司于2017年2月23日离开“金域华庭”小区，虽然不是其意志所为，且《前期物业服务合同》约定的终止条件尚未出现，但自2017年2月24日至2017年10月29日期间，佳旺物业公司确实未为“金域华庭”小区提供物业服务，双方的权利义务实际已经终止，故张益建、李芳主张退还自2017年2月24日起多预交的物业管理费、垃圾费本院予以支持。张益建、李芳提供的交纳物业管理等费用的收据所加盖的印章能辨认为佳旺物业公司收费专用章，佳旺物业公司未提供证据证明该印章系伪造的，应由其承担举证不利的法律后果，故对佳旺物业公司抗辩前述收据印章显示不清、系伪造的意见，本院不予采纳。综上，佳旺物业公司应退还的张益建、李芳物业费为874元（1,287元÷365天×248天），生活垃圾费45元（66元÷365天×248天）； 二、关于资金占用利息。资金占用利息系违约补偿性质，若无合同明确约定，则应从一方违约而对方向其明确主张债权之日起算。本案虽然佳旺物业公司自2017年2月24日起便未再向张益建、李芳提供物业服务，但合同权利义务终止并非其意志所为，同时《前期物业服务合同》并未就合同终止后双方的权利义务作出明确约定，张益建、李芳也未举证证明在起诉前曾向佳旺物业公司明确主张要求退还案涉费用，故对于张益建、李芳主张佳旺物业公司支付资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条第一款、第九条第一款,以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告简阳市佳旺物业管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告张益建、李芳2017年2月24日至2017年10月29日期间的物业费874元、生活垃圾费45元； 二、驳回原告张益建、李芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告简阳市佳旺物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  温平 二〇二〇年三月二十九日 书记员  白燕