四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终10817号 上诉人（原审被告）：张成英，女，1951年4月1日出生，汉族，住成都市武侯区。 被上诉人（原审原告）：绿地集团成都绿商商业管理有限公司。住所地：成都市锦江区三圣街道办事处红砂社区联合二组303号附38号。 法定代理人：吴松,执行董事。 委托诉讼代理人：杨旭，泰和泰律师事务所律师。 原审被告：孔强，男，1974年2月23日出生，汉族，住成都市青羊区。 上诉人张成英因与被上诉人绿地集团成都绿商商业管理有限公司（以下简称绿商管理公司）、原审被告孔强合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初710号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张成英上诉请求：1.依法撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初710号民事判决，改判驳回绿商管理公司的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由绿商管理公司承担。事实和理由：1.绿商管理公司在“绿地之窗”开始招商后，长期以不同方式宣传其招商力度和效果，其工作人员向张成英洽谈商铺租赁时予以各种承诺，导致张成英对案涉楼盘发展趋势及开店预期发生误判。在实际经营中绿商管理公司的承诺并不能兑现，张成英勉力支持其餐馆运营，并多次向绿商管理公司要求其加快招商进度以改善经营环境，但绿商管理公司对张成英的合理要求不予理睬。2.绿商管理公司作为商业管理公司，在张成英租赁商铺后，保证商铺的安全是其基本义务之一，但由于绿商管理公司工作不负责，自己的商铺被盗（报警记录为证），财产损失约十几万元，且张成英事后多次向绿商管理公司索赔未果。因此，在绿商管理公司不能履行合同约定的基本义务的情况下，无权要求支付商业管理费。 绿商管理公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。张成英主张的事实和理由不符，且无证据支撑。投资经营具有风险，属于自我决策范畴，应由张成英自行承担投资风险。张成英未曾对盗窃事实举证，即便存在，责任也应归咎于故意犯罪的盗窃人，向盗窃人进行主张，与绿商管理公司无关。绿商管理公司也并非物业公司，不承担安保义务。 孔强述称，同意张成英的上诉意见。 绿商管理公司向一审法院请求：1.张成英、孔强连带向绿商管理公司支付欠付商业管理费，自2016年1月1日起至成都海联实业发展有限责任公司（以下简称海联实业公司）与张成英签订的《成都绿地之窗租赁合同》及其补充协议解除/终止之日止，暂计至2016年12月31日为20635.56元；2.张成英、孔强连带向绿商管理公司支付质量保证金10000元；3.张成英、孔强连带向绿商管理公司支付逾期支付商业管理费、质量保证金的违约金，以欠付金额为基数，按每日0.05%计算，暂计至2016年10月11日为4005.96元，实际计算至清偿之日止；4.诉讼费、保全费由张成英、孔强连带承担。一审中，绿商管理公司明确，因海联实业公司已向张成英送达解约函，故商业管理费计算至租赁合同解除之日止即2017年3月24日止，共计25450.52元，另外，诉讼请求第4项由张成英、孔强连带承担的费用增加一项公告费。 一审法院认定的事实：2015年5月11日，孔强代张成英与海联实业公司签订编号为ＨＬ-ＳＧＺＸ.2015ＮＯ.005的《租赁合同》，该合同载明海联实业（甲方、出租人）将“绿地之窗”项目3-110／111号商铺出租给张成英（乙方、承租人）使用，租期为6个租约年，即自计租日开始计算至2021年7月29日，建筑面积为191.07㎡。张成英在该租赁房屋内经营品牌“壹把面”，接受和服从绿商管理公司的统一经营管理，并自计租日开始按照每月每平方米9元，合计每月1719.63元的标准支付商业管理费，缴纳方式为按季支付，除第一期及最末以其商业管理费为按实际天数结算（商业管理费日费金为月商业管理费÷30天），其他每期费用均按自然季度计算，张成英应当在每个交费期最后一个月的20日前一次性足额支付下个交费期费用。同时，张成英应向绿商管理公司支付3439.26元作为商业管理费保证金（已付），支付10000元作为质量保证金（未付）。张成英任何顾客对张成英所供应的商品或服务的投诉、索赔等权利主张，只要顾客提供了消费者协会或者具有法定资质的检测机构出具的上述商品或服务存在质量问题的书面文件，绿商管理公司有权决定是否接受顾客的要求并从质量保证金中扣除、支付有关赔偿。《租赁合同》第23.4条约定，张成英延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，张成英应当向甲方海联实业或绿商管理公司支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方海联实业有权单方解除合同。《租赁合同》第27.1条约定，张成英地址：成都市武侯区，收件人：张成英，联系电话：156××××7007，第27.3条约定，通知可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式……以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证，以挂号信方式发出的，以寄信回执作为发送凭证……张成英确认，租赁期限内，租赁房屋是张成英的有效通知地址，甲方海联实业或绿商管理公司有权选择将本合同项下的通知张贴于租赁房屋的门窗或墙面上，该通知一经张贴即视为已经向张成英送达通知，张成英于通知张贴当日知悉通知内容。第28条约定，双方在本合同项下产生争议，应当首先友好协商解决，协商不成，任何一方均有权向租赁房屋所在地有管辖权的人民法院起诉。 2015年6月17日，“高新区壹把面面庄”（该个体工商户于2013年10月8日登记设立，经营者为张成英）向绿商管理公司支付商业管理保证金3439.26元。 2015年7月1日，“高新区壹把面面庄”出具书面函，载明：“尊敬的绿地集团及商管公司领导，您们好，首先非常感谢对壹把面的支持，我们才有很好长远的互利合作，前期由于甲方房屋细节小问题一直壹把面没验收房，但是我们还是按照合同预付了相关合同费用表示张成英合作诚意。现在我们在6月29号正式收房，按照设计，出图，装修等相关事情，时间需要甲方给予合同期顺延至8月-9月初开业，非常感谢”。该函加盖“高新区壹把面面庄”印章，并落款“负责人孔强”。 2015年9月25日，海联实业与孔强签订《关于〈成都绿地之窗项目租赁合同〉的补充协议》，载明：1.主合同约定计租日为2015年7月30日，现甲方（海联实业）同意，将主合同计租日更改为2015年9月28日……3.主合同中与起租日相关的租金及费用金额全部按本协议日期进行相应调整，止租日也相应顺延。按本协议时间调整后，第一期商管费缴费期间为2015年9月28日起至2015年12月31日止，应交商管费为5330.85元。 2015年9月29日，“高新区壹把面面庄”向绿商管理公司支付2015年9月28日至2015年12月31日的商业管理费5330.85元（9元/月×191.07㎡×3月＋9元/月×191.07㎡÷30天×3天）。 2016年1月14日，张成英以“成都高新区吉瑞五路277号3-110/111号”（案涉租赁物）为经营场所，登记设立名为“高新区壹把壹把面店”的个体工商户。 因逾期缴纳租金及商管费，海联实业于2017年3月23日按照合同约定地址向张成英邮寄送达《解约函》，载明：您与我司于2015年5月11日和2015年9月25日陆续签订《成都绿地之窗项目租赁合同》及其补充协议，由您承租我司位于成都高新区，用于经营品牌为“壹把面”的特色餐饮项目……自2016年1月1日起，您一直拒不支付相应租金，经我司多次催告，您仍然不予支付，您未按照租赁合同的约定按期支付租金，已构成违约，且逾期超过30日。根据租赁合同第二十三条第四款的约定，“乙方（张成英）迟延交纳本合同项下租金及其他费用的……延迟超过30日，甲方有权单方解除合同”。该《解约函》于2017年3月24日显示为“他人收”。 一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 根据《租赁合同》及补充协议显示，“孔强代张成英”与“海联实业”签订前述协议，但绿商管理公司并未提供授权委托书证明孔强系张成英的代理人。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。本案中，张成英认可其授权孔强代其签订《租赁合同》及补充协议，同时张成英以其经营的“高新区壹把面面庄”支付了案涉租赁物的商管费及商管费保证金，并实际以租赁物为地址登记设立了“高新区壹把壹把面店”，故经张成英、追认后，《租赁合同》及其补充协议对张成英产生法律约束力。 绿商管理公司按照合同约定，向张成英提供商业管理服务，张成英应按期足额缴纳商业管理费。但张成英除于2015年9月29日通过“高新区壹把面面庄”向绿商管理公司支付2015年9月28日至2015年12月31日的商业管理费5330.85元外，未再支付任何费用。根据《租赁合同》约定，张成英逾期支付租金及其他费用达30日，海联实业有权按照合同约定行使单方解除权。2017年3月23日，海联实业向张成英指定地址邮寄解约通知，根据《租赁合同》约定，该通知自交予特快专递公司后第7日为收悉日，即2017年3月30日生效。绿商管理公司主张，合同解除后，其亦未再继续向张成英所租赁商铺提供服务，故商业管理费应从2016年1月1日起计算至2017年3月30日止，因绿商管理公司主张商业管理费计算至2017年3月24日，故一审法院确认张成英应支付商业管理费共计25450.52元（9元/月×191.07㎡×14月＋9元/月×191.07㎡×÷30×24）。一审审理中，绿商管理公司认可张成英支付了商业管理费保证金3439.26元并同意以该款抵扣欠付费用，即扣除该保证金后，张成英尚欠绿商管理公司管理费22011.26元（25450.52元-3439.26元），故对绿商管理公司要求张成英支付管理费25450.52元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。根据《租赁合同》约定，“除第一期及最末一期商业管理费为按实际天数结算，其他每期费用均按自然季度计算，张成英应当在每个交费期最后一个月的20日前一次性足额支付下个交费期费用，张成英延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，张成英应当向甲方海联实业或绿商管理公司支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金”。一审审理中，绿商管理公司将违约金的标准由每日1%降低为每日0.05%，该行为系绿商管理公司行使权利之自由，且有利于张成英，一审法院予以准许。绿商管理公司自愿将商业管理费保证金3439.26元用以抵扣管理费，则违约金计算基数如下：                            管理费计算期间                       违约金起算日                       计算基数                               2016.1.1-2016.3.31                       2015.12.21                       9元/月×191.07㎡×3月- 3 439.26元=1 719.63元                               2016.4.1-2016.6.30                       2016.3.21                       9元/月×191.07㎡×3月=5 158.89元                               2016.7.1-2016.9.30                       2016.6.21                       9元/月×191.07㎡×3月=5 158.89元                               2016.10.1-2016.12.31                       2016.9.21                       9元/月×191.07㎡×3月=5 158.89元                               2017.1.1-2017.3.24                       2016.12.21                       9元/月×191.07㎡×2月+9元/月×191.07㎡÷30×24=4 814.96                根据《租赁合同》第六条约定，张成英应向绿商管理公司支付质量保证金10000元。绿商管理公司收取该10000元的目的在于，当消费者因张成英所提供的商品或服务与其发生纠纷时，绿商管理公司有权决定以该保证金支付消费者的赔偿费用。但绿商管理公司并未提供证据证明在张成英使用案涉租赁物经营期间产生纠纷并导致绿商管理公司垫付相应的费用。另，租赁合同解除后，张成英在未经营的情形下，亦不可能与消费者产生纠纷。综上，绿商管理公司已无实际收取该费用的必要，故对绿商管理公司要求张成英、孔强支付质量保证金10000元的诉讼请求，一审法院不予支持。 一审审理中，孔强自述，其与母亲张成英共同经营了“高新区壹把壹把面店”。但本案系依据《租赁合同》及补充协议而产生的合同纠纷，在绿商管理公司向张成英而非向“高新区壹把壹把面店”主张权利的情形下，不能突破合同相对性原则，要求孔强共同承担责任。张成英承租案涉房屋后用以经营个体工商户的事实不影响责任主体的判定，故对绿商管理公司要求孔强承担责任的诉请，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十八条、第九十三条、第一百零七条、第一百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、张成英于判决生效之日起十日内支付绿商管理公司2016年1月1日起至2017年3月24日止的商业管理费22011.26元；二、张成英于判决生效之日起十日内支付绿商管理公司绿地集团逾期付款违约金，违约金的计算方式为，自2015年12月21日起至付清之日止，以1719.63元为基数，按照日0.05%的标准支付；自2016年3月21日起至付清之日止，以5158.89元为基数，按照日0.05%的标准支付；自2016年6月21日起至付清之日止，以5158.89元为基数，按照日0.05%的标准支付；自2016年9月21日起至付清之日止，以5158.89元为基数，按照日0.05%的标准支付；自2016年12月21日起至付清之日止，以4814.96元为基数，按照日0.05%的标准支付；三、驳回绿商管理公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费666元，公告费300元，由张成英负担。 二审中，绿商管理公司提交成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初16974号民事调解书1份，载明：海联实业公司与张成英确认双方于2015年5月11日和2015年9月25日陆续签订的《成都绿地之窗项目租赁合同》（编号：HL-SGZX.2015NO.005）及其补充协议于2017年3月24日解除。拟证明：张成英就相同的出租屋签订租赁合同，因个人能力和经营问题，逾期支付租金等费用，能够印证张成英自身经营能力不强，与绿商管理公司无关。孔强质证认为，对该调解书的真实性、合法性、关联性不予认可。 本院审查认为，上述调解书为人民法院作出的法律文书，且已生效，故具有真实性、合法性和关联性，应予采信。 本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。另查明，案涉租赁合同第6条、第10.2条约定，张成英应向物业管理公司支付物业服务费保证金和交纳物业管理费。 一审法院已生效的（2018）川0191民初16974号民事调解书载明，海联实业公司与张成英确认双方于2015年5月11日和2015年9月25日陆续签订的《成都绿地之窗项目租赁合同》（编号：HL-SGZX.2015NO.005）及其补充协议于2017年3月24日解除。 本院认为，根据双方的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是绿商管理公司开展招商工作是否影响张成英对管理费的负担，二是张成英是否有权以物品被盗拒绝支付管理费。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于绿商管理公司招商工作是否影响管理费的支付问题。本院认为，当事人应当对其主张的事实举证加以证明。从案涉合同约定看，绿商管理公司的义务为对案涉房产整个商业项目进行统一商业管理，其基于相应的组织管理行为收取相应的管理费用。在此之外，如张成英上诉认为绿商管理公司曾承诺进行相应招商工作，并主张未完成承诺不应收取商业管理费，应当举证证明这一事实。但张成英在绿商管理公司不认可双方之间存在这一承诺的情况下，未举证证明这一事实，应承担举证不能的不利后果，本案应认定双方之间不存在绿商管理公司曾承诺进行相应招商工作、否则将不收取商业管理费的事先约定。因此，张成英以绿商管理公司招商工作不到位拒绝支付商业管理费的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 二、关于张成英是否有权以物品被盗拒绝支付管理费的问题。本院认为，案涉合同约定张成英向另外的物业服务公司交纳物业费，而保证商户财产安全属于物业服务协议的内容，张成英主张不应向绿商管理公司支付管理费并由其赔偿相关损失与相关物业服务协议约定内容不符，本院不予采纳。 另外，因案涉租赁合同的当事人海联实业公司、张成英已在另案已生效的民事调解书中确认该合同于2017年3月24日解除，本案一审判决又对该合同的解除事由进行审理，并认定海联实业公司解除合同通知于2017年3月30日生效，与已生效法律文书认定的事实不符，应当予以纠正。但绿商管理公司本案主张和一审判决的商业管理费的截止日期为2017年3月24日，与上述调解书所确认的合同解除日期一致，故上述错误对本案的处理结果并无影响，本院对一审判决结果予以维持。 综上所述，张成英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费350元，由上诉人张成英负担。 本判决为终审判决。 审判长  张卫敏 审判员  廖 方 审判员  何广智 二〇二〇年三月二十三日 书记员  刘小春