浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初774号 原告（反诉被告）叶芯辰，女，1984年6月23日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞业区。 委托代理人沈玲彩（特别授权），上海市南星律师事务所律师。 被告（反诉原告）杭州青客公寓管理有限公司，住所地杭州市滨江区长河街道滨盛路1688号明豪大厦906室。 法定代表人滕儒锋。 委托代理人陈琳君（特别授权），公司员工。 原告叶芯辰为与被告杭州青客公寓管理有限公司（以下简称青客公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年1月21日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员陈维专独任审判。被告青客公司于2019年5月22日提起反诉，本院于2019年5月23日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）叶芯辰的委托代理人沈玲彩，被告（反诉原告）青客公司的委托代理人陈琳君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶芯辰起诉称：双方于2017年10月15日签订《房屋托管租赁合同》一份，合同编号为青房管2017135136，约定由青客公司向叶芯辰承租位于杭州市江干区的房屋，月租金7245元，付三压零，租赁期限为96个月零八天，其中免租期自2017年10月17日至2018年2月16日，双方于2017年10月17日签订了《补充协议一》一份，变更租赁期限为60个月8天。合同签订后，叶芯辰于2017年10月15日将房屋交付给青客公司，青客公司验收后收房。合同签订后，青客公司仅于2017年10月26日支付租金1867.6元，2018年5月25日支付租金21010.53元，但未能按照合同约定定期足额支付租金。叶芯辰在多次催告无效的情况下，于2018年9月3日向青客公司发送出《解除通知书》并解除合同。青客公司于2018年9月22日将房屋返还给叶芯辰。双方曾就租金多次协商，但均未果。现提起诉讼，要求判令：1、青客公司支付租金57960元（2018年1月24日至2018年9月22日，8个月）并支付自起诉之日起至实际支付之日止按照中国人民银同期贷款利率计算的逾期利息；2、本案诉讼费由青客公司承担。 青客公司辩称：由于叶芯辰与楼下业主在出租房屋前存在纠纷，导致楼下业主以各种理由阻挠青客公司装修房屋，多次停水停电，青客公司多次联系叶芯辰沟通，但叶芯辰均未妥善处理，导致青客公司迟迟不能完成装修。根据《合同法》第216条的规定，租赁物出租人出租的，租赁物应符合约定的用途。本案中，双方签署的租赁合同明确约定该房屋作为人才公寓供居住使用。由于叶芯辰的原因导致青客公司合同目的无法实现，并非青客公司违约，故要求驳回叶芯辰的诉讼请求。 青客公司反诉称：2017年10月15日，双方签订《房屋托管租赁合同》一份，双方对权利义务进行了约定。合同签订后，青客公司即安排装修。在装修过程中，楼下物业多次以各种理由阻扰装修，物业多次停水停电。经与楼下业主沟通中，青客公司了解到，叶芯辰在该房屋出租前与楼下业主存在漏水纠纷并未妥善解决，从而导致楼下业主阻扰青客公司进行装修。青客公司多次与叶芯辰沟通，希望叶芯辰妥善处理与楼下业主纠纷，但叶芯辰均未理会。由于叶芯辰的原因导致青客公司在免租期内无法完成装修以及正常对外出租使用该房屋，合同目的无法实现，损害了青客公司的合法权益，故提起反诉，要求判令：1、叶芯辰返还青客公司已支付的租金22878.53元；2、叶芯辰赔偿青客公司装修损失5000元；3、反诉费用由叶芯辰承担。 针对反诉，叶芯辰辩称：1、叶芯辰与楼下业主之间不存在任何纠纷，是楼下业主与其他第三方之间有纠纷。2、青客公司主张的装修损失缺乏事实和依据，反诉请求不能成立。 经审理，本案事实认定如下： 2017年10月15日，叶芯辰（甲方）与青客公司（乙方）签订《房屋托管租赁合同》一份，约定：由叶芯辰将杭州市江干区房屋出租给青客公司，月租金7245元，付三压零，租赁期限为96个月又8天，起租日期为2018年2月17日；乙方于支付款周期月25日将租金支付至甲方账户；租赁期内房屋的空置风险由乙方承担，人才居住房屋的租金和使用费标准由乙方决定。 2017年10月17日，双方签订《补充协议一》一份，约定托管合同履行届满60个月又8天（即2018年2月17日起至2023年2月24日）前两个月，若甲方需自用该套房屋，可通知乙方解除该房屋的托管合同，双方互不承担违约责任。逾期甲方未通知的，继续按托管合同约定的租赁期限履行；等等。 合同签订后，叶芯辰向青客公司交付了租赁房屋。青客公司于2017年10月26日支付租金1867.6元，于2018年5月25日支付租金21010.53元。此后未再支付租金。 2018年9月3日，叶芯辰邮寄《解除通知书》给青客公司，认为青客公司未能按期足额支付租金，构成违约，要求解除《房屋托管租赁合同》，并要求支付租金51675.87元（包括免租的租金）。 2018年9月22日，青客公司将租赁房屋交还给叶芯辰。 另查明：根据紫玉福邸物业服务中心提供的《违章装修整改通知书（存根）》记载，青客公司装修房屋期间，因“进户门边消防设施损坏，客厅进行分隔，厨房墙拆除，存在渗水隐患”，被责令停工，整改期限2017年11月24日至2017年12月7日。 根据紫玉福邸物业服务中心提供的关于2幢1402室渗水导致2幢1302室渗水的协调会的《会议记录》，中博公司与2-1302室业主达成了一致协议，由中博公司进行修复和补偿。 以上事实，由叶芯辰提交的不动产权证书、《房屋托管租赁合同》、《补充协议一》、《签约合同交房标准及附件》、《解除通知书》及快递跟踪记录、《违章装修整改通知书》、《会议记录》及双方当事人陈述在案佐证。青客公司提交的《通知函》，因无法提供邮寄面单及快递记录，不予确认，青客公司提交的录音及微信聊天记录，因未能提供原始载体，本院亦不予确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，青客公司已于2018年9月22日将案涉房屋交还给叶芯辰，根据双方租赁合同的约定，租赁期限自2018年2月17日起算，因此，青客公司应向叶芯辰支付2018年2月17日至2018年9月22日期间的租金。经计算，该期间的租金为52164元（7245元×7.2个月），青客公司已支付租金22878.13元，扣减后，还应支付叶芯辰租金29285.87元。青客公司未支付上述租金，构成违约，叶芯辰要求青客公司自起诉之日起支付利息损失的诉请，理由正当，本院予以支持。关于免租期内的租金，合同约定了免租期，也约定了租赁期房屋的空置风险由青客公司承担，联系前后文，对于租赁期房屋的空置风险，应理解为不包括免租期内的空置风险，此外，合同并无关于合同解除后青客公司仍应支付免租期内的租金的约定，因此，叶芯辰要求青客公司支付免租期内的租金的诉请，无合同及法律依据，本院不予支持。根据现有的证据，青客公司在房屋装修期间存在违规行为被责令停工，青客公司承租前漏水的事情已由案外人与楼下业主达成了协议，因此，青客公司关于因叶芯辰的原因导致其无法在免租期内完成装修以及正常对外出租致使合同目的不能实现的主张，依据不足，其反诉请求，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、杭州青客公寓管理有限公司支付叶芯辰租金人民币29285.87元，并支付利息损失（以29285.87元，自2019年1月21日起至实际履行之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付），于本判决生效后十日内付清； 二、驳回叶芯辰的其他诉讼请求； 三、驳回杭州青客公寓管理有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1249元，减半收取人民币624.5元，由叶芯辰负担人民币358.5元，由杭州青客公寓管理有限公司负担人民币266元。反诉案件受理费人民币248元，由杭州青客公寓管理有限公司负担。 叶芯辰于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。杭州青客公寓管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 陈维专 二〇二〇年三月二十日 代书记员 李思佳