江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初15788号原告：毛某，男，1992年6月13日生，汉族，住四川省平昌县。委托诉讼代理人：程忠平，江苏瑞生律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾梦莲，江苏瑞生律师事务所实习律师。被告：顾某1，男，1957年6月21日生，汉族，住江苏省昆山市。被告：顾某2，女，1932年11月11日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：顾某1，系被告顾某2的儿子。被告：顾某3，男，1961年9月16日生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：顾某1，系被告顾某3的哥哥。被告：顾某4，男，1964年7月17日生，汉族，住江苏省无锡市。委托诉讼代理人：顾某1，系被告顾某4的哥哥。被告：顾某5，女，1966年6月9日生，汉族，住江苏省昆山市。第三人：昆山市民安房屋拆迁工程有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇古城北路4299号，统一社会信用代码91320583759670632K。法定代表人：高峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：庄学元，昆山市巴城法律服务所法律服务工作者。第三人：昆山市阳澄湖房产有限责任公司，住所地江苏省昆山市巴城镇新澄路2号，统一社会信用代码91320583138150490D。法定代表人：潘震前，该公司总经理。委托诉讼代理人：庄学元，昆山市巴城法律服务所法律服务工作者。原告毛某与被告顾某1、顾某2、顾某3、顾某4、顾某5、第三人昆山市民安房屋拆迁工程有限公司（以下简称民安公司）、第三人昆山市阳澄湖房产有限责任公司（以下简称阳澄湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案依法转为普通程序并组成合议庭于2020年1月3日公开开庭进行了审理。原告毛某及其委托诉讼代理人程忠平、被告顾某1（同时代理被告顾某2、顾某3、顾某4）、第三人民安公司和阳澄湖公司的共同委托诉讼代理人庄学元到庭参加诉讼。被告顾某5经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告毛某向本院提出诉讼请求：1、顾某1继续履行房屋买卖合同，将坐落于昆山市巴城镇XXX花园XX室成套住宅及该楼地下XX号小车库过户到自己名下，再过户到毛某名下，顾某2、顾某3、顾某4、顾某5、民安公司、阳澄湖公司履行配合过户义务。2、本案的诉讼费用由顾某1、顾某2、顾某3、顾某4、顾某5承担。事实与理由：顾某2、顾某6为夫妻关系，共同生育了顾某1、顾某3、顾某4、顾某5四子女。顾某6于2006年4月10日病故。顾某6生前与顾某2共同建造一幢住宅，坐落于昆山市，房产证号为00××49号。该住宅因政府拆迁，2013年3月17日由民安公司作为拆迁人，顾某1、顾某2、顾某3、顾某4作为被拆迁人，签订了一份《巴城镇房屋拆迁补偿协议书》。被拆迁人共获得补偿三套住宅及相应的车库。经各被告协商，被告顾某1分得其中的一套住宅和一个小车库即本案诉争房屋及车库。2014年7月29日，毛某和顾某1经案外人昆山市德兴房产咨询有限公司居间介绍，签订了房屋买卖合同。合同约定顾某1将安置给其个人的位于昆山市（原施工编号，现公安编号为昆山市巴城镇XXX花园XX室）成套住宅出售给原告，房屋面积100.88平方米（登记面积为100.97平方米），购房定金10000元，房屋总价430000元，分四期支付。同时口头约定总房价包括该楼地下XX号小车库（附房）价值在内。顾某1、顾某2和毛某就房屋买卖合同的签订办理了见证。房屋买卖合同签订后，毛某按约定分期支付房款共计410000元（含定金10000元），余款20000元在办理过户时支付。2016年12月15日，顾某1履行了房屋（包括车库）交付手续，并至安置办申请涉案房屋水、电、气开户。2017年3月，毛某以房屋占有人身份签订《物业管理服务协议》、《室内装饰装修管理服务协议》，将房屋装修后入住至今。涉案房屋已于2017年8月9日登记至阳澄湖公司名下，符合过户条件。现已有邻居办理完产权过户手续，而对方至今不肯配合办理房屋过户手续，其行为已严重违约。被告顾某1辩称：同意过户。顾某1与毛某之间不存在纠纷，其诉至法院是在浪费司法资源。被告顾某2辩称：不同意出售涉案房屋，不同意过户。被告顾某3辩称：同意过户。被告顾某4辩称：同意过户。被告顾某5未答辩。第三人民安公司辩称：因政府规划需要，民安公司对位于巴城镇巴城湖村XX街北侧XX号顾某1的私人房屋实施拆迁，并于2013年3月17日与顾某1经自愿协商一致同意签订了巴城镇房屋拆迁补偿协议。协议签订后，民安公司将位于巴城镇XXX花园XX室房屋1套，面积为100.97平方米以及XXX花园XX号自行车库1间，面积为7.66平方米安置给顾某1所有。民安公司与顾某1在实施拆迁、安置的过程已经终结，本案与民安公司无任何关联性。按照不动产登记管理相关规定，房屋产权登记问题也不属于民安公司的职责范围，应由房屋开发商按照各小区的实际情况有序分批次进行产权登记。按照拆迁、安置管理的相关规定，安置房产权登记必须登记在被拆迁户名下。本案诉争房屋的产权登记已经具备了登记条件。毛某诉民安公司参与本案诉讼，不符合事实和法律依据，请求驳回其对民安公司的诉讼请求。第三人阳澄湖公司辩称：昆山市巴城镇XXX花园系阳澄湖公司开发建造的，其房屋性质为动迁安置房。该房屋开发竣工验收后，依据民安公司的安置通知，将位于巴城镇XXX花园XX室房屋1套，面积为100.97平方米以及XXX花园XX号自行车库1间，面积为7.66平方米安置给顾某1所有。本案诉争房屋属于产权登记，阳澄湖公司按不动产登记管理相关规定于2017年8月9日对涉案房屋已办理了初始化登记，证明涉案房屋已具备产权登记条件。本案买卖合同关系，与阳澄湖公司不存在法律意义上的因果关系，请求驳回毛某对阳澄湖公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：顾某6与顾某2系夫妻关系，二人生育顾某1、顾某3、顾某4、顾某5四人。2006年4月10日，顾某6病故。2013年3月17日，顾某2、顾某1、顾某3、顾某4作为被拆迁人与民安公司作为拆迁人签订《巴城镇房屋拆迁补偿协议书》1份，约定对顾某6生前位于昆山市巴城镇XX村XX街北侧XX号房屋进行拆迁安置。2014年2月8日，民安公司出具《动迁安置房订房确认单》，列明安置房包括昆山市（面积100.88平方米）和10室小车库（面积7.82平方米）。2014年7月29日，顾某1与毛某签订《房屋买卖成交合同》1份，约定毛某以430000元的价格购买上述安置房屋和车库，毛某应于2014年8月2日前支付25万元，2015年1月1日支付10万元，于交房之时支付6万元，尾款2万元在过户时支付，过户所需的所有税费由毛某承担。合同签订后，毛某于2014年7月29日、2014年8月1日、2015年3月1日、2016年12月17日分别支付顾某11万元、24万元（含定金1万元）、8万元、8万元，合计41万元。2016年12月17日，顾某1将所售房屋和车库交付毛某占有使用至今。毛某因向顾某1主张过户未果，于2019年8月27日诉至本院。另查明：毛某、顾某1、民安公司、阳澄湖公司均一致确认毛某所购房屋和车库于2017年8月9日登记在阳澄湖公司名下，公安编号分别为昆山市巴城镇XXX花园XX室和XX室。毛某已将购房尾款2万元支付至本院指定账户。本院认为，顾某6过世后，诉争安置房屋和车库应当作为遗产由顾某6的法定继承人顾某2、顾某1、顾某3、顾某4、顾某5继承。顾某1将诉争房屋和车库交付毛某占有使用多年，顾某2、顾某3、顾某4、顾某5在本案起诉前均未提出异议，视为以事实行动追认了顾某1的处分行为，该处分行为合法有效。顾某2在本案诉讼以后抗辩不同意出售房屋，有违诚实信用原则，本院不予支持。毛某履行了过户前的付款义务，顾某2、顾某1、顾某3、顾某4、顾某5应当配合履行过户义务。诉争房屋和车库目前登记在阳澄湖公司名下，尚不具备由顾某2、顾某1、顾某3、顾某4、顾某5直接履行协助过户义务的条件，故本院确定首先由阳澄湖公司协助将该房屋和车库的产权过户至顾某2、顾某1、顾某3、顾某4、顾某5名下，待该房屋和车库的产权过户至顾某2、顾某1、顾某3、顾某4、顾某5名下后，再由顾某2、顾某1、顾某3、顾某4、顾某5协助毛某办理该房屋和车库的产权过户手续。第一次过户所产生的税费由顾某2、顾某1、顾某3、顾某4、顾某5与阳澄湖公司各自负担。第二次过户所产生的税费，依据买卖合同的约定，由毛某承担。毛某已将2万元购房尾款暂存至本院账户，顾某2、顾某1、顾某3、顾某4、顾某5可在上述过户义务履行完毕后自行向本院申领。民安公司与毛某之间并不存在买卖合同关系，无配合过户的合同义务，毛某关于民安公司的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、第三人昆山市阳澄湖房产有限责任公司于本判决生效之日起十日内协助被告顾某2、顾某1、顾某3、顾某4、顾某5办理昆山市巴城镇XXX花园XX室房屋和XX室车库的产权过户手续，相应税费各自负担。二、被告顾某2、顾某1、顾某3、顾某4、顾某5在上述房屋和车库库登记至其名下后十日内协助原告毛某办理产权过户手续，相应税费由原告毛某负担。三、驳回原告毛某的其他诉讼请求。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费7750元，由被告顾某2、顾某1、顾某3、顾某4、顾某5承担。原告预交的案件受理费7750元，本院予以退还，被告顾某2、顾某1、顾某3、顾某4、顾某5应承担的案件受理费7750元缴纳至本院（户名昆山市人民法院诉讼费专户、帐号322501XXXXX7766、开户行中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  唐 敏人民陪审员  杨培芬人民陪审员  李 萍二〇二〇年三月二十日书 记 员  王 芳