四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终131号 上诉人（原审原告）：梁金平，男，1979年12月2日出生，汉族，住四川省双流县。 上诉人（原审原告）：樊彩霞，女，1982年10月22日出生，汉族，住四川省双流县。 二上诉人委托诉讼代理人：阎朝旭，四川泰仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川金马房地产开发有限公司。住所地：四川省仁寿县文林镇南坛街。统一社会信用代码：91511421786698665K。 法定代表人：周毅，总经理。 委托诉讼代理人：徐成东，四川力恒律师事务所律师。 上诉人梁金平、樊彩霞因与被上诉人四川金马房地产开发有限公司（以下简称金马公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2019）川1421民初3023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梁金平、樊彩霞向本院上诉请求：撤销原判，改判金马公司支付违约金35438元。事实和理由：原判认定事实不清，适用法律错误。金马公司未经验收提前交房行为违法，房屋交接书无效，不能据此认定金马公司交房时间。原判采用的租金标准不合理，舍近求远，参照较远的其他地段房屋租金，违背了同地段的原则，且计算出的租金错误。 金马公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。其已提交房屋验收报告，建设工程核实合格证只是用于办理产权，与交房无关联性。金丰苑小区在本案项目斜对面，并不是上诉人所说的5公里之外。双方签订商品房买卖合同补充协议后，又签署了房屋交接书，交接书中对交房时间、房屋的现状，双方一致确认，符合合同约定，该房屋交接书对双方具有法律效力，上诉人自愿签署交接书后又要求金马公司支付违约金行为违反诚实信用原则。金马公司举证证明了同时期同地段相应的房屋租金，该租金就是延迟交房给上诉人造成的损失，依据法律规定，在违约金约定过高情况下，一审法院调整以房屋租金作为违约金并无不当。请求驳回上诉，维持原判。 梁金平、樊彩霞向一审法院起诉请求：判令金马公司支付逾期交房的违约金35,438元（354,382元×10%）。 一审法院认定事实：2014年8月2日，双方签订《商品房买卖合同》（该合同备案时间为2014年8月25日）及《补充协议》，约定：梁金平、樊彩霞购买金马公司开发的位于仁寿县住房一套，测绘建筑面积108.44ｍ2，房屋总价款354382元；付款方式为：贷款；金马公司应当在2016年3月30日前交付商品房。同时，合同第十二条对逾期交房责任的约定为：逾期在60日之内，自约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。同时，《补充协议》第十一条约定：“甲方、乙方在《商品房买卖合同》、本《补充协议》及合同附件履行过程中，应严格按约定执行。任何一方违反其中一条内容，则视为违约，按该条违约责任条款处理，由违约方按合同约定总购房款的10%向守约方支付违约金”；第十四条约定：“《补充协议》与《商品房买卖合同》不一致的，以《补充协议》为准”；第六条第5项对免责事项的约定为：“出卖人如遇以下原因，可据实对交房时间予以延期：（1）自然灾害：地震、洪水、火灾、瘟疫、台风、连续暴雨等；（2）非出卖人原因，执行政府的法规、规章等强制性文件及行政禁令、命令；（3）非出卖人原因，政府主管部门验收时间的滞后及市政配套安装的延误；（4）由于买受人原因不如期交付；（5）其他不可抗拒的原因：战争、动乱、空中飞行物体坠落，非出卖人原因连续停电、停水等”；第十二条对通讯联系方式的约定为：“在本协议签订后，买卖双方中的任何一方因住所地、电话等通信联系方式发生变化的，均应及时以书面形式告知对方。否则相对人因无法通知造成的后果应由过错人自行承担”。 西蜀桦苑住宅楼一期完工后，金马公司于2016年6月26日以邮政特快专递方式按照《商品房买卖合同》上载明的通讯地址向樊彩霞邮寄《交房通知书》（即《业主通知书》），通知书上载明办理交房手续的日期为2016年7月13日、7月14日。同时，金马公司在售房部及该小区门口张贴《交房公告》，载明：请各业主于2016年7月1日至2016年8月17日止在西蜀桦苑销售中心办理交房手续。樊彩霞于2016年9月10日到西蜀桦苑接收案涉房屋，并签订《房屋交接书》，其中第3条载明：“乙方（即梁金平、樊彩霞）已确认甲方（即金马公司）交付房屋符合合同约定时间及标准，同意接收”；第4条载明：“甲方确认乙方款项全部付清，同意交房”。樊彩霞在“乙方（业主）”一栏签字、捺印予以确认。梁金平、樊彩霞认为，金马公司延期交房行为构成违约，应按照购房款的10%承担违约责任，遂提起本案诉讼。 另查明，合同履行过程中，因金马公司经规划许可开发的区域位于东风渠坡脚，由于基础建设和弃土堆积造成积水，对东风渠边坡造成安全隐患。四川省都江堰东风渠管理处眉山站分别于2015年9月25日、2016年3月14日向金马公司发函要求整改并加固。金马公司按上述要求对坡脚进行了保坎加固后恢复施工。西蜀桦苑一期房屋于2016年3月初方才完工（市政配套未完工）。 再查明，2016年度仁寿县视高镇80平方米到106平方米的房屋，平均年租金约为9,200元左右，即日租金25.21元左右。 一审法院认为，《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，双方均应当按照合同约定全面、诚实履行各自的义务。本案焦点：1.金马公司在履行房屋买卖合同中是否存在违约行为，是否应予免责？2.金马公司的违约金数额应如何确定？ 关于焦点一，金马公司辩称其迟延交房系不可抗力和政府原因所致，应予免责，不应承担违约责任。一审法院认为，本案中，金马公司虽在政府规划的红线内开发施工，但造成东风渠边坡滑坡隐患确系施工行为引起，从维护国家利益和人民生命财产安全角度考虑，金马公司理应采取措施消除滑坡隐患、确保安全。此举虽与导致迟延交房有直接因果关系，但采取措施消除隐患的行为本身并不属于不可抗力，也不属于合同约定的免责事由之一。综上，金马公司未按合同约定逾期交房的行为，已构成违约，应当承担违约责任。而金马公司应予免责的辩称意见，因事实和理由不充分，于法无据，不予支持。 关于焦点二，梁金平、樊彩霞主张违约金按全部购房款10%计算，但并未提供其相应损失的证据；金马公司则辩称案涉房屋梁金平、樊彩霞主张的违约金过高，请求法院参照同地段、同时间的房屋租金依法予以调减，并提交证据证明案涉房屋所在地同时间段的租金情况。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，合同法有关违约金规定的立法本意是以补偿性为主，惩罚性为辅，违约方有权请求法院对约定的过高的违约金予以调减。本案中，首先，案涉房屋所在片区属于天府新区，随着天府新区的开发建设，该区域的房地产开发日趋成熟，房价也逐年攀升，购房者客观上并未因逾期交房利益受损；其次，金马公司逾期交房也确实存在相关部门要求其对东风渠边坡安全隐患进行停工整改并加固的因素。该因素虽不足以抗辩是否违约，但也应区别于其他恶意违约行为；第三，对刚需购房者而言，逾期交房可能导致其仍需租房居住，其损失主要体现在租房损失；对于非刚需购房者而言，基于房价上涨的客观实际其并不存在失去二手房交易机会或者交易受损的风险，其损失主要体现在资金占用利息损失。作为新兴开发建设的区域，案涉房屋所在片区此前并无成熟的租赁市场，且周边房屋以自建房居多，故综合本案合同的实际履行情况及当事人的过错程度等因素，酌定违约金调整为在同时期、同地段的房屋租金基础上上浮30%作为违约金计算标准。经核定，案涉小区同时期、同地段的房屋平均年租金约为9,200元，即25.21元/天，再上浮30%，则买受人的实际损失约为32.77元/天（25.21元＋25.21元×30%）。 关于如何确定违约天数的问题。双方当事人在《补充协议》中明确约定了买受人应于合同约定的交房日或者出卖人通知的交房日期办理房屋交付手续，逾期由买受人自行承担责任。本案中，金马公司于2016年6月26日以向买受人确定的通讯地址以邮政特快专递形式送达交房通知书，并在案涉房屋所在小区及售楼部以张贴交房公告形式通知买受人在2016年7月13日、2016年7月14日前往售楼部办理交房手续。而梁金平、樊彩霞于2016年9月10日才前往金马公司签署《房屋交接书》，属于因买受人自身原因未能按公告通知时间收房，该逾期收房的责任应由买受人自行承担。金马公司同意将违约日期统一计算至2016年8月31日，此系金马公司自由处分其权益，不违反法律法规的规定，对此予以确认。即金马公司的违约时间应从2016年3月31日（合同约定交房之次日）计算至2016年8月31日，共计154天。综上，金马公司因违约迟延交房应当支付的违约金应为5,046.58元（32.77元/天×154天）。 遂依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、金马公司在本判决生效之日起十五日内支付梁金平、樊彩霞因逾期交房而产生的违约金5,046.58元；二、驳回梁金平、樊彩霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计343元，由梁金平、樊彩霞负担318元，金马公司负担25元。 经审理，二审查明事实与原判认定事实一致，本院对原判认定的事实予以确认。 本院认为，根据双方诉辩意见，本案争议焦点确定为违约金如何确定。 金马公司逾期交付房屋，应承担相应的违约责任。梁金平、樊彩霞主张违约金依据补充协议按全部购房款10%计算，但其并未举证证明其因此产生了相应损失，金马公司则辩称该违约金过高，并请求人民法院参照同地段、同时间的房屋租金予以调减，并举证证明了案涉房屋所在地同时段的租金情况。对此争议，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”规定，违约方有权请求对约定过高的违约金予以调减。本案中，因梁金平、樊彩霞客观上并未因逾期交房利益受损，其损失主要体现为租房损失，且金马公司逾期交房也确实存在相关部门要求其停工整改安全隐患的因素。原判基于以上情况，结合案涉房屋所在地房屋的同时期租金实际情况将年租金酌定为9200元，并在此基础上上浮30%计算违约金并无不当。至于逾期交房天数，原判根据合同约定并结合案件实际情况确定为自约定交房次日起至2016年8月31日止计算为154天正确。梁金平、樊彩霞主张金马公司存在未经验收而提前交房的事实并无充分的证据予以证实，该主张依法不能成立。 综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。梁金平、樊彩霞的上诉理由均不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费686元，由梁金平、樊彩霞负担。 本判决为终审判决。 审判长 魏 东 审判员 王 敏 审判员 罗卫平 二〇二〇年三月二十日 书记员 申雪梅