上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初16500号原告：上海高星置业有限公司，住所上海市。法定代表人：张鹏，总经理。委托诉讼代理人：邵明欣，女。委托诉讼代理人：吴蔼芳，女。被告：上海彼克餐饮管理有限公司，住所上海市。法定代表人：戴佳毅，总经理。原告上海高星置业有限公司与被告上海彼克餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由张莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海高星置业有限公司(以下简称“高星公司”)的委托诉讼代理人邵明欣、吴蔼芳，被告上海彼克餐饮管理有限公司(以下简称“彼克公司”)的法定代表人戴佳毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高星公司提出的诉讼请求：1、解除高星公司与彼克公司签订的《上海长风大悦城购物中心商铺租赁合同》，合同解除日为2019年6月30日；2、判令彼克公司支付高星公司欠付租金人民币246480元(以下币种均为人民币)、物业管理费65986.02元、POS机推广费9360元，上述款项共计321826.02元；3、判令彼克公司支付上述款项的滞纳金，自2018年7月1日至2019年7月30日止，按照日千分之三的标准，共计202088.01元；4、判令彼克公司支付逾期未交付商铺的违约金302016元；5、判令彼克公司支付逾期未注销营业执照的违约金264576元；6、本案诉讼费由彼克公司承担。事实与理由：2018年2月13日，高星公司与彼克公司签订《上海长风大悦城购物中心商铺租赁合同》，约定彼克公司承租高星公司经营管理的上海市大渡河路XXX弄XXX号、XXX号及178号、196号上海长风大悦城购物中心(以下简称“大悦城购物中心”)【306-02】号商铺(以下简称“系争商铺”)，租期5年，经营品牌为【莫凡彼galatea】餐饮。租赁过程中，彼克公司从2018年5月拖欠租金、物业管理费、推广费及POS机使用费。高星公司多次催促，彼克公司仍未支付上述款项，且于2018年11月未经高星公司同意擅自闭店。现高星公司向本院提起诉讼，请求判决如其诉请。被告彼克公司辩称，2018年9月，彼克公司工作人员曾联系高星公司提出闭店。经高星公司同意，彼克公司于2018年10月31日闭店。由于2018年4月彼克公司在装修商铺的过程中发生漏水状况，高星公司曾经承诺赔偿其损失。高星公司另外承诺，如5月1日如期开业，另付彼克公司开业奖励费用1万元，但上述两笔费用高星公司均未兑现。因此，彼克公司拖延支付相关款项。双方协商终止合同时，高星公司从未提出过违约金事宜，对高星公司要求其支付违约金的诉讼请求不予认可。综上，不同意高星公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、上海市大渡河路XXX弄XXX号、XXX号及大渡河路XXX号、XXX号的大悦城购物中心系由高星公司持有并经营的商业地产项目。二、2018年2月13日，高星公司与彼克公司就系争商铺签订《商铺租赁合同》，其中第一部分《合同协议书》约定系争商铺租赁面积为78平方米；该商铺只供彼克公司以【莫凡彼galatea】商号/名称，经营【莫凡彼galatea】品牌(类别：【餐饮】)之用途，经营范围包括冰淇淋、茶饮、甜品、简餐；租赁期限为5个租赁年度，自2018年5月1日或彼克公司实际开业之日开始起算，至次年当日的前一日为第一个租赁年度，以后每个租赁年度均按此方式顺延及计算，直至租赁期限届满；租赁期限内，基本租金以日保底租金为基数乘以当月相应的天数乘以该商铺租赁面积计算得出；日保底租金为彼克公司租赁该商铺应交纳的每日最低租金标准；第一个租赁年度日保底租金8元/天/平方米；彼克公司在签署本合同之日起5日内，应向高星公司交纳相当于第一个租赁年度3个月的基本租金、3个月物业管理费及3个月推广费总和的租赁保证金，合计75660元(每月天数按照365/12计算)；物业管理费标准，按照70元/平方米/月收取；推广费标准，按照10元/平方米/月收取；高星公司拟于2018年3月2日将该商铺交付彼克公司装修使用；自交付日起计60日为装修期。合同第二部分《通用条款》中约定，彼克公司应自起租日开始按照本合同的约定承担该商铺的租金，基本租金应按月支付，彼克公司应于每月1日之前支付当月的基本租金；租赁保证金不是彼克公司预付租金、物业管理费、推广费或其他费用，仅是彼克公司履行本合同约定义务的保证；合同有效期内，如彼克公司未在本合同约定的期限内足额交纳租金、物业管理费、推广费、能源费用(如水费、电费、燃气费、空调费等)及其他应当支付的费用，且自高星公司发出书面通知后7日内，彼克公司拒不履行的，高星公司有权在彼克公司向其交纳的租赁保证金中直接抵扣上述费用；如在装修期或租赁期限内，彼克公司单方解除合同或因彼克公司原因导致本合同无法继续履行或因彼克公司违约导致高星公司解除本合同的，则高星公司有权不予退还租赁保证金，同时，彼克公司还应按本合同约定的其他条款向高星公司支付违约金并承担其他违约责任；除非本合同另有约定，本合同租赁期限届满或提前终止后，彼克公司向高星公司缴清所有因租赁该商铺所产生的租金、物业管理费、推广费和其他费用等全部费用及违约金，并把该商铺交还给高星公司，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务(包括但不限于办妥以该商铺为注册地址或营业地址的工商、税务等证照的变更或注销注册地址手续)清理完毕后30个工作日内，高星公司向彼克公司退还剩余的租赁保证金(不计利息)；自起租日起，彼克公司应向高星公司交纳物业管理费；物业管理费应按月支付，彼克公司应于每月1日之前支付当月的物业管理费；自起租日起，彼克公司应交纳推广费；推广费应按月交纳，彼克公司应于每月1日之前支付当月的推广费；合同有效期内，彼克公司不得以任何理由要求高星公司从其向高星公司交纳的租赁保证金或合同约定的其他保证金、押金中抵扣其必须向高星公司交纳的租金或其他款项；装修期内，彼克公司无需交付租金、物业管理费、推广费；除租赁期限届满合同正常终止外，包括但不限于任何一方单方面解除本合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则彼克公司应当按照高星公司发出的交还通知规定的日期当日交还该商铺；合同终止(不论基于任何原因)，彼克公司应自费将该商铺内所有属于彼克公司的可移动物品搬离该商铺，将不可移动的物品拆除，并修复因该等拆除及搬出而给该商铺及大悦城其他区域造成的损坏，将该商铺恢复至商铺交付时的状态(正常使用导致的磨损除外)；经高星公司同意保留商铺原状的，彼克公司添置的与商铺不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建无偿归高星公司所有，高星公司不予任何补偿和/或赔偿；合同终止(不论基于何种原因)彼克公司需要在30日内办理以该商铺为注册地址或营业地址的工商、税务等所有证照的注销或变更手续；合同终止(不论基于何种原因)，双方均应提前3日通知对方交还/收回该商铺的具体日期，双方应当按照该等通知查验及接受/交还该商铺；彼克公司逾期交还商铺，除应当自逾期之日起按照合同最后一个月的标准交付逾期期间的该商铺租金、物业管理费等各项费用外，每日还应按照终止前一日日保底租金的两倍向高星公司交付违约金，直至彼克公司交还该商铺或高星公司按照本条的规定收回该商铺；除前述约定外，彼克公司应于租赁期限届满或本合同因任何原因终止之日起30日内完成本合同约定的证照的变更或注销义务，否则高星公司有权不予退还租赁保证金，且彼克公司每逾期一日，应按照终止前一日日保底租金的两倍向高星公司支付违约金，直至相关手续办理完毕之日止；在装修期和租赁期限内，彼克公司逾期支付或补缴租金、物业管理费、推广费、租赁保证金及其他费用等按本合同约定彼克公司应向高星公司交纳的费用，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的千分之三支付违约金；本合同签订后，彼克公司非因法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租的，彼克公司应提前三个月书面通知高星公司，同时彼克公司除需依照合同约定缴清租金等费用并将该商铺交还高星公司外，彼克公司交纳的租赁保证金作为违约金赔偿给高星公司；本合同签订后，彼克公司有下列行为之一的，高星公司有权单方面终止本合同或采取相应措施禁止彼克公司继续经营直至彼克公司根据合同履行义务更正违约行为：拖延支付租金、租赁保证金、物业管理费、推广费或其他费用连续超过15日或累计超过30日；高星公司依据本合同相关约定单方面终止合同的，应当书面通知彼克公司，本合同自解除合同的书面通知到达彼克公司时即行解除；本合同租赁期满或不论因何种原因提前解除，如存在彼克公司欠缴租金、物业管理费、推广费和其他费用等各项费用或彼克公司存在未赔偿高星公司损失等情形的，则高星公司除有权依据本合同约定从租赁保证金中扣除外，对不足部分，高星公司有权依据合同约定采取相应的禁止彼克公司经营或禁止搬离商品或货物的措施；在上述情况下，彼克公司在该商铺内遗留的任何物品的所有权及全部权利视为彼克公司予以放弃，而彼克公司无权要求高星公司给予任何补偿或要求用上述物品抵免彼克公司欠缴的租金和费用及彼克公司在《租赁合同》项下的其他义务。三、合同签订后，高星公司按约将系争房屋交付彼克公司，彼克公司于2018年3月2日支付租赁保证金75660元。后，彼克公司再未支付合同约定款项。四、2018年6月20日，高星公司向彼克公司发出《租户费用清缴通知书》，要求彼克公司于2018年6月25日前缴清欠付款项。彼克公司法定代表人戴佳毅于2018年6月21日在该通知书上签名并载明“收到”。五、2019年6月12日，高星公司向彼克公司寄送《莫凡彼galatea》租费清缴催缴函，要求彼克公司支付2018年6-10月固定租金、推广费、物业管理费共计120898.02元。若彼克公司在收到本催缴函后7日内仍未交纳上述款项，高星公司将采取包含但不限于下列方法的各种可能之方法进行催收：1、在购物中心公告栏以公示的方法进行催收或由工作人员登门催收，并要求彼克公司按照合同约定支付滞纳金；每逾期一日，按未交费用的千分之三收取滞纳金；2、暂停彼克公司的银行刷卡结算工作，高星公司将对POS专用收银系统中应划转彼克公司的款项直接扣减相应的金额作为彼克公司应付租金、费用；若POS机相关款项不足以抵扣欠缴款项的，高星公司将按合同约定直接从彼克公司已缴纳的租赁保证金中进行抵扣；3、终止商户内能源供应，暂停彼克公司的经营活动并禁止彼克公司将商铺内任何物品搬离商铺；4、如彼克公司行为达到合同约定解除条件，高星公司还将可能单方解除本合同，追究彼克公司的违约责任并要求彼克公司赔偿高星公司受到的所有损失。审理中，高星公司向本院提供其于2018年11月14日及2019年1月10日分别向彼克公司寄送的《租户费用清缴封铺通知书》及《解约函》各一份，《租户费用清缴封铺通知书》的主要内容为：彼克公司在2018年11月16日17：00前仍未能缴纳相关费用及违约金的，高星公司将采取暂定商铺能源供应或物业管理服务等相应措施，禁止彼克公司商铺的经营且禁止彼克公司将商铺内任何物品搬离商铺。运单查询资料显示，该通知书于2018年11月16日显示“前台签收-已签收”。《解约函》的主要内容为：高星公司决定根据租赁合同之约定，行使单方解除权，于2018年10月31日(终止日)终止双方的租赁关系，并根据《租赁合同》约定将彼克公司支付的租赁保证金75660元作为违约金，不予退还。请彼克公司于本函送达之日起7日内：(1)向高星公司支付该商铺2018年5月至2018年10月的租金、物业管理费、推广费、POS机使用费共计155256元；(2)按照《租赁合同》约定，将该商铺复原后交还高星公司，并注销该商铺内全部证照。若彼克公司逾期未履行上述义务，高星公司将扣留彼克公司开业奖励5000元以及彼克公司账面上遗留的任何其他费用(若有)，用于抵扣彼克公司拖欠费用。该《解约函》于2019年1月11日显示“家人签收”。经质证，彼克公司称其并未收到上述催缴函。彼克公司为证明其主张提供如下证据：1、系争商铺照片，证明其开业后商铺一直存在漏水问题；2、彼克公司工作人员陈南与高星公司工作人员尤琼楠(微信昵称“尤啊尤上海大悦城”)的微信聊天记录，其中包括彼克公司工作人员陈述商铺存在漏水及相关设施、条件缺失等问题以及与高星公司工作人员协商双方解除租赁合同等内容，证明双方曾就合同解除达成合意，高星公司曾提出用押金抵扣租金、彼克公司再支付两万元并将遗留在系争商铺内的物品搬离、双方解除合同的方案。经质证，高星公司表示，因其销售人员已全部离职，无法核实聊天记录的真实性，故对上述证据不予认可。关于合同解除时间，彼克公司称，2018年9月，彼克公司工作人员陈南在微信上向高星公司工作人员表示不再经营，彼克公司实际于2018年10月31日闭店，故租赁合同应于该日解除。此外，高星公司于2019年6月向其寄送的《催缴函》中亦载明仅催缴租金至2018年10月底，且从未向彼克公司提出支付违约金、滞纳金事宜，可以证明租约实际于2018年10月31日到期。高星公司表示，2019年6月底，其自行将系争商铺收回，并将彼克公司遗留在商铺内的物品放置于仓库内储存。故双方的《租赁合同》应于2019年6月30日解除。彼克公司表示，合同约定的违约金及滞纳金标准过高，要求法院予以调整。另查，高星公司确认收到彼克公司装修保证金20000元，POS机押金600元和预充水电剩余款757.98元，同时高星公司同意给予彼克公司10000元开业奖励金，作为对彼克公司的优惠扶持。以上事实有《商铺租赁合同》、《租户费用清缴通知书》、《galatea租费清缴催缴函》以及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。涉案的《商铺租赁合同》系原、被告真实意思表示，合法有效，各方应当按照约定行使权利、承担义务。关于合同的解除。法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据彼克公司提供的照片及与双方工作人员的微信聊天记录显示，系争商铺确存在漏水问题，对彼克公司经营造成影响。本案中，高星公司以经办人员已离职、无法核实聊天记录为由否认，并不能成为反驳彼克公司所述事实的合理理由。从聊天记录的内容可以看出，彼克公司就漏水事宜曾与高星公司进行沟通，且经协商后双方已对《商铺租赁合同》之解除形成一致意见，彼克公司亦据此于2018年10月底之后关闭店铺不再经营。此后，双方仅就漏水赔偿、开业奖励费的具体金额及由此带来的结算金额未能达成合意。鉴于高星公司在寄送给彼克公司的函件中曾提出双方合同于2018年10月31日终止，彼克公司未持异议，并实际于10月31日前不再营业、人员搬离，认为合同自该日起解除，故本院综合上述情况，确定双方合同于2018年10月31日解除。高星公司主张应于其清空彼克公司物品之日即2019年6月30日解除，依法无据，本院不予采纳。关于彼克公司欠付的租金及使用费等费用。根据本院查明的事实，彼克公司自2018年5月1日起至2018年10月31日即欠付固定租金、物业管理费、推广费共计152256元，系违约，应按合同约定承担相应费用。高星公司要求彼克公司支付上述费用之诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。至于合同解除后彼克公司占用系争商铺期间(自合同解除之日即2018年11月1日起至高星公司将系争商铺收回之日即2019年6月30日止)的使用费，考虑到原告在履行合同过程中存在租赁房屋漏水等情况，合同解除高星公司亦存在部分责任，加之双方已就合同解除达成合意以及彼克公司在上述期间未在系争商铺内实际经营等因素，本院酌情确定彼克公司支付高星公司上述期间占用系争商铺的使用费按租金标准的50%计算，即74880元(8元/平方米/天×78平方×30天×8个月×50%)。高星公司主张按租金、物业管理费和推广费所有费用计算，缺乏事实和法律上的依据，本院不予支持。关于高星公司主张的逾期支付租金的滞纳金及逾期交还商铺之违约金。审理中，彼克公司提出合同中约定的上述违约金标准过高，请求法院予以调整。为此，本院综合考虑《商铺租赁合同》解除的责任分担、双方协商之过程以及方便计算等因素，酌情确定彼克公司应当支付高星公司逾期支付租金(包括合同解除后的使用费)的违约金50000元。关于逾期未交付商铺的违约金，鉴于高星公司已于2019年6月底自行将系争商铺收回，且本院已对高星公司要求彼克公司支付2018年11月1日至2019年6月30日占用系争商铺的占有使用费部分支持，故本院综合上述情况酌情判定彼克公司应按租金标准的50%承担逾期交付商铺的违约金74880元。关于高星公司主张的延迟注销工商登记之违约金。本院认为，根据合同中关于彼克公司不同违约行为应承担的违约责任之内容，可以看出，该项约定之目的在于避免彼克公司搬离系争房屋后仍不注销该地址工商登记，致使高星公司另行出租商铺后新的承租人由于无法办理营业执照而产生租金损失。本案中，彼克公司在合同解除后未搬离，法院就其占用系争商铺期间的使用费，已在前述内容中支持高星公司的主张。加之高星公司在本案审理过程中，亦陈述其已于2019年7月起将系争商铺另行出租，故在此情况下，高星公司要求彼克公司按租金标准的两倍承担延迟注销工商登记之违约金，既不符合合同约定目的，亦有失公平原则。鉴此，本院从维护各方利益出发，结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，确定自2019年6月底高星公司自行收回系争商铺之后至彼克公司注销在系争房屋地址的工商登记之日止，按每月10000元标准计付违约金。鉴于《商铺租赁合同》之解除系双方协商一致的结果，故在合同解除及彼克公司结清上述费用后，高星公司应将彼克公司此前支付的押金75660元、装修保证金20000元、POS机押金600元和预充水电剩余款757.98元，以及开业奖励金10000元予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海高星置业有限公司与被告上海彼克餐饮管理有限公司于2018年2月13日签订的《商铺租赁合同》应于2018年10月31日解除；二、被告上海彼克餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海高星置业有限公司2018年5月1日至2018年10月31日期间的租金人民币114816元、物业管理费人民币32760元、POS机推广费人民币4680元，上述款项共计人民币152256元；三、被告上海彼克餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海高星置业有限公司2018年11月1日至2019年6月30日期间的房屋使用费共计人民币74880元；四、被告上海彼克餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海高星置业有限公司逾期未支付租金及使用费的滞纳金人民币50000元；五、被告上海彼克餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海高星置业有限公司逾期交付商铺的违约金人民币74880元；六、被告上海彼克餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海高星置业有限公司逾期未注销工商注册登记的违约金，按人民币10000元/月的标准，自2019年7月1日起计算至实际注销工商注册登记之日止；七、原告上海高星置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海彼克餐饮管理有限公司押金人民币75660元、装修保证金人民币20000元、POS机押金人民币600元和预充水电剩余款人民币757.98元；八、原告上海高星置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告上海彼克餐饮管理有限公司开业奖励金人民币10000元；九、对原告上海高星置业有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币14673元，减半收取计人民币7336.50元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 莹二〇二〇年三月三日法官助理  郑雪凝书 记 员  汉 静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。