福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初659号 原告：厦门市集美区灌口镇第一社区居民委员会，住所地厦门市集美区灌口镇安仁大道616号。 法定代表人：洪鸿宾，主任。 委托诉讼代理人：吴钟灵、陈志华，福建磊达律师事务所律师。 被告：许瑞元，男，1969年11月18日出生，汉族，住厦门市集美区。 委托诉讼代理人：蔡伟超、郑晓彤（实习），福建联合信实律师事务所律师。 原告厦门市集美区灌口镇第一社区居民委员会（以下简称灌口第一社区居委会）与被告许瑞元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告灌口第一社区居委会委托诉讼代理人陈志华、被告许瑞元委托诉讼代理人蔡伟超到庭参加开庭诉讼。本案现已审理终结。 灌口第一社区居委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付租金15151元及利息（从2015年1月19日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，此后的利息按照全国银行同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至实际付款之日止）；2.本案案件受理费、公告费等全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告向原告承租灌口镇凤泉西里（菜市场）56号店面，每年租金为10000元，被告租赁使用至2015年1月20日时，原告将该店面出售给被告，被告仅支付租金至2013年7月14日，至今尚欠原告2013年7月15日至2015年1月19日期间的租金15151元。原告为维护自身权益特起诉请求判如所请。 许瑞元辩称，一、许瑞元承租的案涉店面租赁合同为一年一签，租金为一年一交，租期至2013年6月30日止，2013年7月1日至2014年7月1日为灌口第一社区居委会给予许瑞元的店面腾空期，双方并未签订书面租赁合同，许瑞元也不存在拖欠租金的情况。二、案涉店面的买卖合同关系于2014年7月8日即成立且生效，自2014年7月8日起，许瑞元为案涉店面的所有权人。2014年7月5日，灌口第一社区居委会召开居民代表会议讨论并通过了将案涉店面以55万元价格出售，并优先照顾原承租人购买的方案。2014年7月8日，许瑞元则向灌口第一社区居委会全额支付了案涉店面的购房款，但由于灌口第一社区居委会的原因，直至2015年1月20日，双方才补签购房协议，并于2015年1月30日出具结算票据。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。以及第一百四十条规定，标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。据此，双方关于案涉店面的买卖关系于2014年7月8日成立且生效，许瑞元自2014年7月8日起即为案涉店面的所有权人。三、退一步讲，灌口第一社区居委会主张案涉店面租金及利息的权利也已超过诉讼时效。如上所述，案涉店面的租赁合同为一年一签，租金为一年一交。灌口第一社区居委会主张的自2013年7月15日至2015年1月19日期间的租金及相应利息距今也已经超过了三年的诉讼时效期限。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付，租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定，以及第一百九十二条规定，诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。据此，灌口第一社区居委会的主张已经超过诉讼时效，依法应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 许瑞元向灌口第一社区居委会承租灌口镇凤泉西里（菜市场）56号店面，每年租金10000元。许瑞元使用案涉店面至2015年1月20日，于2013年1月支付了2012年7月15日至2013年7月14日期间的租金10000元。 2014年7月8日，许瑞元向灌口第一社区居委会转入购买案涉店面的款项550000元。2015年1月20日，灌口第一社区居委会与许瑞元签订《协议书》，灌口第一社区居委会将该店面以550000元出售给许瑞元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。灌口第一社区居委会主张许瑞元租赁使用灌口镇凤泉西里（菜市场）56号店面至2015年1月20日，租金仅支付至2013年7月14日，剩余2013年7月15日至2015年1月19日期间的租金尚未支付，而许瑞元抗辩2013年7月1日至2014年7月1日为灌口第一社区居委会给予的店面腾空期，许瑞元于2014年7月8日买受案涉店面并已全额付款，不存在拖欠租金的问题，退一步讲，即使有租金未付，也已过诉讼时效。本院认为，关于腾空免租期问题，许瑞元主张2013年7月1日至2014年7月1日为腾空免租期，但未提供证据佐证，且灌口第一社区居委会不予认可，本院不予采信。许瑞元虽于2014年7月8日向灌口第一社区居委会转款55万元，但双方尚未达成明确一致的购房合意，亦未签订书面协议，故双方买卖关系应认定于2015年1月20日成立。关于诉讼时效问题，双方未签订租赁合同，未明确约定租金支付期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，许瑞元于2013年1月支付了2012年7月15日至2013年7月14日期间的租金，根据双方的交易习惯，许瑞元应于2015年1月20日前支付剩余拖欠的租金，灌口第一社区居委会并未提供证据证明其有催缴租金等行为，其主张已超过诉讼时效，许瑞元关于诉讼时效的抗辩意见成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回厦门市集美区灌口镇第一社区居民委员会的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费179元，减半收取90元，由厦门市集美区灌口镇第一社区居民委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员 连品方 二〇二〇年三月二十三日 法官助理马标志 代书记员 汪秋婷 附：相关法律法规 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年： (一)身体受到伤害要求赔偿的； (二)出售质量不合格的商品未声明的； (三)延付或者拒付租金的； (四)寄存财物被丢失或者损毁的。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”