山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终823号上诉人（原审被告）：单连英，女，1976年5月8日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审原告）：烟台市金诺物资有限责任公司，住所地烟台市芝罘区化工路110号。法定代表人：李建华，总经理。委托诉讼代理人：王允令,男，该公司职工上诉人单连英因与被上诉人烟台市金诺物资有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初2104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。单连英上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：上诉人虽然以“烟台嘉兴旅馆”的名义与被上诉人签订租赁合同，后因案外人孙洪宾实际租赁该房屋，上诉人已非租赁合同的承租人。被上诉人的法定代表人曾多次以微信聊天的方式催要租金，孙洪宾也实际多次交纳房租，因此被上诉人对于孙洪宾租赁涉案房屋已经认可。孙洪宾在一审证言中也明确陈述其实际租赁涉案房屋，上诉人认可其租赁的客观事实。因此一审判决认定事实错误，欠付的租金应由孙洪宾承担。被上诉人答辩称,上诉人无理上诉是在故意拖延应付款时间。请求二审法院依法驳回上诉请求，维持原审判决。烟台市金诺物资有限责任公司一审诉讼请求:判令单连英支付租金55583元、设施损坏赔偿金2000元、违约金4083元。事实和理由：2015年3月23日，被告以未进行工商登记的烟台市嘉兴旅馆的名义与原告签订租赁合同，约定原告将承租的烟台市芝罘区北泰化工路仓储站货场从南向北50米含货场南区50平方米的办公用房（以下简称涉案租赁物）出租给被告，年租金70000元。2017年3月5日，被告腾退涉案租赁物并委托他人将房屋钥匙转交给原告，但欠付原告租金55583元，且房屋及设施损坏、吊车道轨没有清理，由此产生维修清理费2000元。被告辩称，涉案租赁合同确系被告与原告签订，但被告在与原告签订租赁合同前已将宾馆转让，与案外人孙洪宾签订了转租合同，除了签合同时被告交了大约35000元外，之后的租金都不是被告交的，原告实际收取了孙洪宾交纳的租金，视为认可涉案租赁物的实际承租人为孙洪宾，故被告不同意承担原告诉请的各项费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的事实，审理查明如下：涉案租赁物的所有权登记在化工路仓储站名下。2014年7月10日，原告与烟台市芝罘北泰化工路仓储站（以下简特称仓储站）签订租赁合同，约定：原告承租仓储站位于大库路以南、华平公司场地以东、南北路以西的土地2亩，租赁期限自2014年7月10日至2017年7月10日。2015年3月23日，被告以烟台市嘉兴旅馆的名义作为乙方与作为甲方的原告签订了租赁合同，双方约定：甲方将涉案租赁物出租给乙方，租赁期限自2015年4月1日至2017年6月30日，年租金70000元；乙方须向甲方支付保证金5000元，合同终止时无异议由甲方退付乙方；租用期间双方不得任意变更合同，违约方承担租赁费的20%违约金；乙方不得擅自转租、转借租赁物。被告在该合同乙方负责人栏处签字并加盖“烟台市嘉兴旅馆馆发票专用章”。上述合同签订后，原告按约交付了租赁物，被告向原告交付了保证金5000元，原告分次收取了2015年4月1日至2016年3月31日期间的租金70000元及2016年4月1日至12月31日期间的部分租金11500元。案件审理过程中，原、被告一致确认涉案租赁合同中作为乙方的烟台市嘉兴旅馆未办理工商登记。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.关于涉案租赁物的承租人问题。被告主张涉案租赁物已经转租给了孙洪宾，孙洪宾为实际承租人，原告主张的租金及违约责任不应由被告承担。原告对此不予认可，主张涉案租赁合同中作为乙方的烟台市嘉兴旅馆未办理工商登记，在乙方负责人一栏签字的被告系涉案租赁物的实际承租人。为证明其上述主张，被告提交证据如下：（1）被告与孙洪宾于2014年4月27日签订的《嘉兴旅馆转让管理协议》及2015年4月1日签订的《场地租用交接管理协议》各一份，《嘉兴旅馆转让管理协议》载明：被告在化工路110号北泰仓储站经营的嘉兴旅馆于2014年5月1日起转让与孙洪宾经营管理，在此期间所产生的任何费用由孙洪宾与北泰仓储交涉与缴纳，产生纠纷由孙洪宾负责交涉善后。《场地租用交接管理协议》载明：嘉兴旅馆租用化工路110号北泰仓储站内原告场地一块，租金每年合计70000元整，自2015年4月1日起交与孙洪宾租用，租金由孙洪宾交与金诺公司，在此期间产生的纠纷损失由孙洪宾负责与金诺公司交涉与善后。经质证，原告表示对上述证据的真实性不能确定，被告与孙洪宾的约定与本案无关。被告提交的上述证据，从内容来看系其本人就“嘉兴旅馆”的经营权及涉案租赁物的使用权问题与孙洪宾进行的约定，与原、被告双方签订的涉案租赁合同系两个法律关系，被告没有证据证明其将转租情况告知原告并征得原告同意，其单方与孙洪宾之间的约定不能作为免除其向原告履行合同义务的依据，故对被告关于孙洪宾为实际承租人、其不应承担合同义务的主张不予确认。（2）烟台市芝罘北泰化工路仓储站出具的证明一份，该证据载明：兹证明化工路110号嘉兴旅馆由孙洪宾承包经营，特此证明。经质证，原告表示对该证据的真实性不能确定，其中载明内容是否属实原告不清楚。被告提交的该项证据，从内容来看仅能体现所谓“嘉兴旅馆”的承包经营人问题，该材料不能证明被告所持涉案租赁物实际承租人系孙洪宾之主张，故对被告这一主张不予确认。（3）孙洪宾的证言。孙洪宾到庭称：其于2014年5月1日起从被告单连英处接手经营“嘉兴旅馆”，涉案场地是被告替其承租的，其系涉案租赁物的实际承租人，涉案合同第一年的租金是被告交纳的，涉案租赁合同签订后其实际共向原告交付了40000多元租金。庭审中，被告主张涉案租赁合同签订时曾明确告知原告嘉兴旅馆的实际经营人为孙洪宾，原告对此予以否认，被告亦未提交证据证明其上述主张。根据当事人的陈述及审查确定的证据，法院认定事实如下：被告主张涉案租赁物的实际承租人为孙洪宾，根据审查确定的证据及原、被告陈述，法院对其上述主张不予采纳。具体理由如下：①涉案租赁合同系被告以“烟台市嘉兴旅馆”的名义与原告签订，作为负责人在该合同上签字的是被告而非孙洪宾。②被告以其与孙洪宾签订的《场地租用交接管理协议》、《嘉兴旅馆转让管理协议》为凭主张孙洪宾为涉案租赁的实际承租人，但该两份协议体现的仅是被告与孙洪宾之间的约定，与涉案租赁合同对应的租赁关系是两个不同的法律关系，且被告并不能举证证明已将转租或代租情况告知原告并征得原告同意。本案中，作为涉案租赁合同所载乙方的“烟台市嘉兴旅馆”未办理工商登记的事实清楚，原告主张作为乙方负责人在合同上签字的被告为涉案租赁物的实际承租人，有事实依据，依法予以采纳。2.关于租金交付情况。原告主张涉案租赁物2016年4月1日至2016年12月31日期间9个月的租金52500元被告仅付11500元，尚欠41000元，2017年1月1日至3月15日期间2个半月租金14582.50元至今未付，总计欠付租金55582.50元。被告单连英辩称，除签订租赁合同时其好象交了35000元外，之后的租金都是案外人孙洪宾交的，孙洪宾系实际承租人，其不是本案适格被告，不清楚欠付租金情况。3.关于涉案租赁合同解除时间。原告称被告于2017年3月16日委托货场姓李的邻居将涉案场地的钥匙交给原告，据该邻居讲钥匙是孙洪宾给的，并且他还帮孙洪宾把屋内的东西搬走。被告表示其没有委托他人向原告交付钥匙，也不清楚交钥匙的具体情况，经向孙洪宾核实涉案租赁合同已于2016年11月解除，但对此未能提交证据。根据当事人的陈述，法院认定事实如下：原告主张被告于合同期内的2017年3月16日退交涉案租赁物，双方租赁合同解除；被告虽称经向孙洪宾核实场地实际租赁到2016年11月，但就其主张的合同解除情况未能提供证据，被告作为负有举证义务的一方应承担举证不能的法律后果，故法院依法采信原告关于合同解除时间的主张。4.原告主张被告承租涉案租赁物期间造成办公房屋、房门破损、货场铁门损坏、货场内吊车轨道被掩埋，产生经济损失估算为2000元。为证明其上述主张，原告提交2017年3月16日涉案租赁物返还后拍摄的照片一组为证。经质证，被告对该组证据真实性有异议，称因其未实际使用涉案租赁物，不确定原告主张的损坏情况由谁造成。原告提交的该项证据，仅凭其自身无法证实涉案租赁物在涉案租期内的实际损坏情况，亦无法证明原告主张的损失金额，法院对原告主张的损失情况不予确认。根据当事人的陈述及审查确定的证据，本院认定事实如下：原告主张被告损坏涉案租赁物产生经济损失2000元，证据不足，依法不予采纳。5.关于违约金。原告认为被告未按约承租涉案租赁物至2017年6月30日，故要求被告按2017年3月16日至2017年6月30日期间应付租金的20%支付违约金4083元（70000元/年÷12个月×3.5个月×20%）。被告辩称双方合同期限届满前原告已将涉案租赁物重新出租，故不同意承担违约金。原告对被告提出的抗辩理由不予认可。一审法院认为，被告作为实际承租人与原告签订涉案租赁合同，并向原告交付了保证金5000元、租金81500元的事实清楚。原告要求被告给付欠交的租金55582.50元，有事实和法律依据，依法予以支持。原告要求被告按照2017年3月16日至2017年6月30日期间应付租金的20%支付违约金4083元，符合双方合同约定，亦应予以支持。原告关于经济损失赔偿金2000元的请求证据不足，不予支持。因被告在合同签订后已依约向原告支付保证金5000元，该笔款项应从上述被告应支付的租金、违约金总额中予以扣减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、被告单连英欠付原告烟台市金诺物资责任有限公司租金55582.50元、违约金5000元，扣除被告已经交纳的保证金5000元，限被告于本判决生效之日起10日内给付原告54666.50元。二、驳回原告烟台市金诺物资责任有限公司的其他诉讼请求。如果被告单连英未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。案件受理费1342元，由原告烟台市金诺物资责任有限公司负担152元，被告单连英负担1190元。二审当中，当事人均未提交新的证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人以未经核准登记的“烟台市嘉兴旅馆”名义与被上诉人签订租赁合同事实清楚。上诉人未与被上诉人解除或变更租赁合同，其以孙洪宾为实际租赁人为由，主张所欠租金应由孙洪宾负担，不符合合同约定，且其与孙洪宾之间的租赁关系与本案亦非同一法律关系，依法不予支持。上诉人的上诉请求不成立，依法应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1342元，由上诉人单连英负担。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 陈晓彦审判员 王家国二〇二〇年三月三日书记员 张洪建