青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2019）青0103民初3736号   原告：青海汉尧农副产品有限责任公司，统一社会信用代码：916321266791833161,住所地：青海省互助县威远镇南郊。   法定代表人：严青荣，该公司总经理。   委托诉讼代理人：裴志超、李淼，青海辉湟（湟中）律师事务所律师。   被告：青海北辰招标有限公司，统一社会信用代码：91630104310936533X，住所地：西宁市城中区长江路93号（鸿宇宾馆11楼）。   法定代表人：路新瑞，该公司执行董事。   原告青海汉尧农副产品有限责任公司（以下简称：“汉尧公司”）诉被告青海北辰招标有限公司（以下简称：“北辰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告汉尧公司的委托诉讼代理人裴志超到庭参加了诉讼，被告北辰公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告汉尧公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；二、请求人民法院判令被告支付房屋租金140000元，物业管理费、采暖费3120元及违约金52238.8元，共计195358.8元；三、本案诉讼费由被告承担。   事实与理由：2018年4月1日被告承租原告位于西宁市××区（整层楼）用于办公。租赁合同约定租期自2018年4月1日起至2023年3月30日止，租金半年付先付后用，押金1万元，合同签订后被告仅支付押金1万元、租金4万元，截止2019年9月30日拖欠原告房屋租金140000元、物业管理费等3120元，共计143120元，被告的行为构成违约且已无继续履行必要，故诉至法院，请求判如所请。   被告北辰公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩。   原告汉尧公司为支持自己的主张向本院提供以下证据：   证据一、企业信用信息公示报告，证明：被告主体适格；   证据二、不动产权证，证明原告系涉案房产的所有权人，有权取得涉案房产的租赁费收益；   证据三、《房屋租赁合同》，证明被告承租涉案房屋、双方约定前两年租金120000元每年、物业费由被告承担、违约金标准为未付金额每日千分之一等的事实；   证据四、借记卡账户历史明细清单，证明被告向原告支付租金及押金等合计50000元的事实。   被告北辰公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交反驳证据。   本院对原告提交的证据的真实性、合法性及证明方向均予以认可。   经审理查明：2018年4月1日，原告汉尧公司与被告北辰公司签订《房屋租赁合同》（合同编号：20180401-4-2），合同约定：甲方（汉尧公司）将其合法拥有的座落在西宁市××区全层，权属为青海汉尧农副产品有限责任公司的房屋出租给乙方（北辰公司）使用。租赁期限：共60个月，自2018年4月1日起至2023年3月30日止。租赁期间，乙方（北辰公司）承担该房屋的物业费、采暖费、水电费等各项房屋费用。物业费：每月1日至5日抄表，15日前交清费用，逾期停供后果自负，物业费：260㎡×2元/㎡/月，水费：每立方米6元（以计量表读数为准），电费：每千瓦时1.2元（以计量表读数为准），采暖费：每平方米5元（暂定），每月20日前交付。合同签订后，被告北辰公司拒不按合同约定履行义务，产生纠纷，原告诉至法院。   另查明，汉尧公司名下所有的位于西宁市××区全层没有聘请相应的物业公司，2018年4月1日，汉尧公司与北辰公司签订《房屋租赁合同》后，物业及供暖服务均由原告自主进行。   本院认为：原告汉尧公司与被告北辰公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号：20180401-4-2）系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效，被告北辰公司未按合同约定履行义务，且下落不明，致使合同目的无法实现，对于原告主张解除与被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于合同约定的租金支付方式，根据合同约定，第一年（2018年4月1日至2019年3月30日）和第二年（2019年4月1日至2020年3月30日）年租金为60000元，支付方式为半年付。庭审中，根据原告汉尧公司向本院提交的第四组证据及陈述的事实，本院认定被告于2018年8月23日向原告交纳了租金50000元；2018年4月1日至2019年3月30日，年租金为60000元；2019年4月1日至2019年9月30日的租金为30000元。已支付50000元，尚未支付40000元，被告北辰公司应当给付。对于原告主张被告支付物业管理费、采暖费3120元的诉讼请求，经法庭调查及合同约定，原告计算有误，应予纠正，应为13000元（260㎡×2元/㎡×10个月+260㎡×5元/㎡×6个月）。关于违约金，合同约定过高，应予以调整，以尚未支付租金的30%计算较为适宜，即：12000元。被告北辰公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交反驳证据，应承担可能的不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、2018年4月1日原告青海汉尧农副产品有限责任公司与被告青海北辰招标有限公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号：20180401-4-2）予以解除；   二、被告青海北辰招标有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告青海汉尧农副产品有限责任公司租金40000元、物业管理费及采暖费13000元、违约金12000元，共计65000元。   如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4207元，公告费800元，由被告青海北辰招标有限公司负担。   如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于西宁市中级人民法院。   审判长 南文红   人民陪审员 陆 娟   人民陪审员 娄会杰     二〇二〇年三月十一日   （法官助理 李文博   书记员 李龙德     附：《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。