四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终39号 上诉人（原审被告）：丹棱县老峨山康养农业有限公司，住所地四川省丹棱县张场镇下正街171号。 法定代表人：刘沛沅，总经理。 委托诉讼代理人：刘世全，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：文余淑，女，1978年2月24日出生，汉族，住四川省丹棱县。 上诉人丹棱县老峨山康养农业有限公司（以下简称老峨山康养公司）因与被上诉人文余淑房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省丹棱县人民法院（2019）川1424民初759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 老峨山康养公司向本院上诉请求：撤销原判，改判驳回文余淑的诉讼请求。事实和理由：原判认定《租房协议》不包括底楼两间门市错误，其租赁房屋包含了该底楼两间门市。2019年8月8日，文余淑擅自锁住租赁房屋，导致公司无法进入办公，本案合同解除时间应为2019年8月8日，其不应支付租金1890元。且原判未处理公司所提出的返还财物的请求不当。 文余淑辩称，原判正确，老峨山康养公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 文余淑向一审法院起诉请求：１.老峨山康养公司向其支付沙发维修费8,000元、空调维修费900元；2.老峨山康养公司向其支付房屋清洁费500元；3.老峨山康养公司向其支付拖欠租金21元/天（从2018年8月1日至解除合同止）；4.结清水电气费，老峨山康养公司向其支付自2018年7月30日至解除合同之日的尚未结清的水电气费；5.解除租房合同；6.本案诉讼费及家具家电损坏鉴定费由老峨山康养公司承担。诉讼中，文余淑放弃第2项和第4项诉讼请求。 一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，予以确认，即：2018年7月16日，双方签订一份《租房协议》。《租房协议》载明：“……一、乙方（老峨山康养公司）租用甲方（文余淑）房屋座落于丹棱县，（住房一至二层）。二、租用时间定为伍年，即：自2018年8月1日起至2023年8月1日止。届满后双方可视情况续签协议。三、房租费用：使用期间，乙方每年给付甲方房租费共计柒仟伍佰陆拾元人民币（7560.00元），一年一付。第一次给付时间定在本协议签订之日七日内一次性付清一年房租费；后每年房租费给付时间定在七月一十八日给付。……”协议签订后，文余淑将房屋（不含底楼的2间铺面）交付老峨山康养公司，同时交付了房屋的钥匙。老峨山康养公司签订租房协议后，对租赁房屋进行了维护维修，更换安装了一些设施。底楼2间卷帘门铺面在房屋其余部分的大门之外。老峨山康养公司已于2018年7月18日将第一年的房租交付文余淑。2019年11月1日，老峨山康养公司将房屋钥匙交付给了文余淑。 双方存在争议的事实，主要是： 一、《租房协议》约定的租赁房屋是否包括底楼2间卷帘门铺面。 老峨山康养公司主张《租房协议》约定的租赁房屋包括底楼2间卷帘门铺面。为此提供了以下证据： 1.文余淑在《租房协议》尾部空白处签注有：“楼下2间卷帘门屋甲方使用到2019年4月5日”的书面证据1份，拟证明协议约定老峨山康养公司租用其整栋楼，但文余淑没有将底楼2间卷帘门铺面交给老峨山康养公司，文余淑承诺使用到2019年4月5日后交付，但其至今没有将这2间卷帘门铺面交给老峨山康养公司。 文余淑质证认为，手写的内容是其写的，指印也是其捺的，但《租房协议》只约定租用住房，那2间卷帘门铺面是她的库房，她在里面加工窗帘，偶尔在里面住宿，因为使用要产生电费，故其就在合同上写明其只使用至2019年4月5日，以后就不产生电费了。 2.文余淑写有：“①续租7,560元/年，2个卷帘门屋从8月1日起交给乙方，房租壹年壹租，②不续租：延长77天中水电气费等所有费用由乙方负责2019年10月17日到期”内容的残损纸片1份，拟证明文余淑迟迟未将2间卷帘门铺面交付，其一直通知文余淑来处理，文余淑表示将2间卷帘门铺面折价，折价下来其还可以续租77天。 文余淑质证认为，（1）该手写材料是其书写，但上面没有其签字，也没有关于房租的相关内容，不能达到证明目的。（2）该手写材料是因为老峨山康养公司不想租了，但还想住到10月，所以双方对房屋于8月1日到期后产生的费用进行了一个讨论，文余淑说如果要续租，就按7,560元/年（含2间卷帘门铺面）来付费，若不续租，就把多住的时间按平方面积来付费，并由其付清延长期间的水电气费。是在老峨山康养公司办公室拟的，但只是拟了一个协议，双方并没有达成协议。 经过举证质证，一审法院认为，一般情况下，住房与铺面的概念是有明显不同的。文余淑的整栋房屋总共只有二层，底楼2间卷帘门铺面位于房屋的其余部分的大门之外，相对独立，且双方签订的《租房协议》中“乙方租用甲方房屋座落于丹棱县”后面专门用括号注明了“（住房一至二层）”，如果《租房协议》租用的住房是指文余淑的整栋房屋，那用括号标注“（住房一至二层）”的这部分内容是没有必要的，老峨山康养公司提供上述两份证据也不足以证明《租房协议》中租赁房屋包括底楼2间铺面，故因证据不足，对老峨山康养公司该主张不予采信。 二、房屋租赁合同解除的时间及老峨山康养公司是否尚欠房屋租金。 老峨山康养公司主张房屋租赁合同解除的时间为2019年8月8日。其对此提供了2019年8月3日文余淑给公司打电话的通话记录手机截图一份，拟证明文余淑通知其2019年8月10日去交房。 文余淑质证认为，电话是其打的，7月31日房屋租期到了，打电话催要房租，并称老峨山康养公司不续租，双方就解除合同，并将房屋交付给文余淑。文余淑没有在电话中说让老峨山康养公司在8月10日交房，只是说若对方不租房屋了，双方协商一下。直到2019年11月1日，租赁房屋中还有老峨山康养公司的物品没有搬走。 经过举证质证，一审法院认为，老峨山康养公司主张房屋租赁合同已于2019年8月8日解除的时间不足，解除时间应为2019年11月1日其将房屋钥匙交付给文余淑之时。从2019年8月1日至2019年11月1日，老峨山康养公司未向文余淑交纳房租。 三、老峨山康养公司对文余淑的空调、沙发是否应当承担赔偿责任。 文余淑主张租赁房屋中的空调现不能启动、沙发破损，老峨山康养公司应承担赔偿责任。其为此提供了《甲方移交住房内附属物清单》、陈某某所写《我的陈述》和部分图片拟证明其主张。 老峨山康养公司质证认为，《甲方移交住房内附属物清单》是陈某某签的字，时间是7月13日，但双方是7月16日才签的租房合同，陈某某不是其公司股东，文余淑应找陈某某承担责任；其只租用了文余淑房屋，没有租过空调、沙发，空调和沙发与其无关。 经过举证质证，一审法院认为，文余淑提供的证据能证明其主张要求老峨山康养公司赔偿的空调1台、沙发3个，确实安装或放置在租赁房屋中，其中沙发表皮有破损，个别地方有破洞。但在诉讼过程中，文余淑未提供证据证明空调、沙发损失的具体金额。 综合上述举证质证，一审法院对双方有争议的事实认定如下：双方签订的《租房协议》中租赁房屋不包括底楼2间铺面。《租房协议》自2019年11月1日解除，老峨山康养公司欠文余淑2019年8月1日至2019年11月1日的房租未付。文余淑要求老峨山康养公司赔偿的空调1台、沙发3个，安装或放置在租赁房屋中，其中沙发表皮有破损，个别地方有破洞。但在诉讼过程中，文余淑未提供证据证明空调、沙发损失的具体金额。 一审法院认为，双方签订的《租房协议》合法有效。现双方均同意解除房屋租赁合同，应予准许，具体自2019年11月1日老峨山康养公司将租用房屋的钥匙交付给文余淑时解除。文余淑要求老峨山康养公司给付合同解除前所欠租金，符合法律规定，予以支持，具体按年租金7,560元及未付租金的实际时间计算。老峨山康养公司主张《租房协议》中包括底楼的2间卷帘门铺面和房屋租赁合同已于2019年8月8日解除及其已不欠房租的事实，因证据不足，不予采信。文余淑的空调、沙发作为房屋的附属设施安装或放置在租赁的房屋中，老峨山康养公司有依法使用的权利和管理的义务，如有损坏，文余淑要求其承担赔偿责任，符合法律规定。但是，文余淑要求老峨山康养公司支付沙发维修费8,000元、空调维修费900元，证据不足，不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、文余淑与老峨山康养公司签订的《租房协议》自2019年11月1日起解除。二、老峨山康养公司在本判决生效后十日内给付文余淑《租房协议》解除前的租金1,890元。三、驳回文余淑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由文余淑与老峨山康养公司各负担12.5元。 经审理，二审查明事实与原判认定一致。 本院认为，本案争议焦点为出租房屋是否包含了底楼底楼2间卷帘门铺面、合同解除时间。因双方所签《租房协议》约定租赁房屋为住房一至二层，且文余淑在协议上备注楼下2间卷帘门屋其使用至2019年4月5日，并未明确约定文余淑在此后应将该2间铺面交给老峨山康养公司使用，故原判认定《租房协议》中租赁房屋不包括底楼2间卷帘门铺面正确。关于合同解除时间，因合同约定的租赁期间为5年，在第一年租期届满后，老峨山康养公司并未在约定时间交付第二年租金，双方为此发生纠纷，但并未明确表示解除合同，直至2019年11月1日在本案一审诉讼中老峨山康养公司将房屋钥匙交付文余淑，至此双方以该行为表明合同解除，故一审判决合同于2019年11月1日解除并无不当。 至于老峨山康养公司所提出的文余淑应当返还其租赁期间添置的财物的问题，因其并未提供相应证据予以证实且也未提出反诉，故一审对此未予处理并无不当。 综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。老峨山康养公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由丹棱县老峨山康养农业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  罗卫平 审判员  王美福 审判员  辛利平 二〇二〇年三月十日 书记员  申雪梅