陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书    （2020）陕01民终391号   上诉人（原审原告）：魏巍，男，1988年8月20日出生，汉族，西安市碑林区。   被上诉人（原审被告）：陕西华东金城物业管理有限公司，住所地西安市新城区、05、06室。   法定代表人：吴晓佺，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：王媛，上海市建纬（西安）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张静，上海市建纬（西安）律师事务所实习律师。   上诉人魏巍与被上诉人陕西华东金城物业管理有限公司（以下简称华东物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初5588号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。   魏巍上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持魏巍全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费由华东物业公司负担。事实与理由：魏巍未于合同约定的2015年12月收房，责任在于开发商，依照《物业管理条例》第四十一条第二款及《陕西省物业收费管理办法》第十三条的规定，魏巍收房之前的物业相关费用，应由开发商向华东物业公司交纳，华东物业公司应将已收取物业相关费用全额退还，一审认定事实、适用法律错误。1．开发商未按照买卖合同约定在房屋具备交付条件后履行通知收房义务，魏巍于2018年9月看房后至2019年4月才收房系因开发商、华东物业公司未能妥善看管房屋，屋内放置装修材料导致看房时案涉房屋不具备交付条件，直至2019年4月华东物业公司才将屋内建筑材料清理完毕，一审法院关于买卖合同未约定开发商对魏巍需另行通知收房认定错误，且华东物业公司并未提交证据证明开发商或其按照买卖合同约定履行通知魏巍收房的义务，2015年7月22日华东物业公司于西安晚报刊登交房公告，而魏巍系2015年10月签订买卖合同，且案涉房屋于2016年3月23日才办理完毕竣工验收备案手续，华东物业公司刊登交房公告时，案涉房屋并不满足买卖合同约定的交付条件，该交房公告对魏巍没有效力，不能视为华东物业公司已履行收房通知义务；2．案涉房屋尚未交付给魏某某，房屋的保管责任属开发商，故装修材料清理完毕之前，魏巍有权拒绝接收房屋，一审法院认为房屋内存在他人装修材料等物品，并非华东物业公司原因所致，适用法律错误；3．魏巍收房前，案涉房屋的物业费应由开发商缴纳，华东物业公司应退还魏巍已收取相关物业费。   华东物业公司辩称，魏巍签订《认购书》、《商品房买卖合同》及《业主手册》系真实意思表示，合法有效。魏巍系因个人原因拖延收房，魏巍对前期物业服务合同内容及临时管理规约已知悉，华东物业公司已按照约定向魏巍提供物业管理服务，华东物业公司依照法律规定及合同约定收取魏巍拖欠物业费于法有据，二审应驳回魏巍的上诉请求。   魏巍向一审法院起诉请求：判令华东物业公司立即向魏巍退还物业费34194.6元。   一审法院认定事实：2015年7月3日，魏巍（乙方）与陕西华东金城投资发展有限公司（甲方，以下简称华东金城投资公司）签订《华东·万和城写字楼认购书》，魏巍自愿认购华东金城投资公司的1幢3单元7层30707号、30708号、30709号及30710号商品房四间，建筑面积735.47平方米。合同约定：“甲方已将待签约的《商品房买卖合同》及附件的范本展示给乙方，乙方已理解并同意其全部条款及内容”。2015年7月14日华东金城投资公司开发的华东万和城项目竣工验收，具备交房条件。2015年7月22日华东金城投资公司于《西安晚报》刊登“华东万和城交房公告”。2015年10月19日，魏巍与华东金城投资公司签订《商品房买卖合同》，合同约定魏巍购买位于西安市新城区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号商品房，用途为办公，预测建筑面积为142.08平方米。合同第十一条约定“出卖人应当在2015年12月1日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九、十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点……；由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的……如出卖人未解除本合同，则自交房通知书或交房公告规定的交付期限届满之日起视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付的责任，且开始计算该商品房的保修的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用（包括但不限于各项税费、物业服务费用以及任何其他与房屋相关的杂费及房屋毁损灭失的风险）即转由买受人承担……”。合同第二十一条约定：“出卖人选聘的前期物业服务企业为陕西华东金城物业管理有限公司；物业服务时间从2015年8月1日到2020年3月28日；物业服务期间，物业收费计费方式为包干制。物业服务费为5元/月/平方米；买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备，出卖人应当将物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况书面告知买受人；买受人已详细阅读前期物业服务合同的临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理……”。2018年9月魏某某往华东·万和城看房，华东物业公司工作人员要求其收房并补缴2015年12月至2018年9月的物业服务费，魏巍拒绝收房及补缴物业费。2018年11月魏巍再次看房并称其发现屋内有他人的装修材料等物品，要求华东物业公司工作人员予以清理，华东物业公司工作人员联系上述物品所有人并已协助将房屋物品清理完毕。2019年4月24日，魏巍再次前往华东·万和城办理收房手续并补缴2015年12月至2019年4月的物业服务费34194.6元。同日，魏巍、华东物业公司签订《业主手册》以及《写字楼物业服务协议中关于价格调整的补充协议》，其中《业主手册》第四部分第二条约定：“物业服务内容为物业公共区域设施设备的维护、房屋共用部位的维护和管理、公共部位卫生环境、公共秩序、安全防范等事项的管理。”《补充协议》将物业服务综合费用调整为：1、物业服务费5元/月/平米；2、电梯费0.6元/月/平米；3、中央空调使用费8.5元/月/平米；4、公区水电费0.5元/月/平米；5、生活垃圾处理费0.3元/月/平米。魏巍向法庭提交照片及录音证明其拒绝收房和补缴物业费的原因是2018年9月26日收房时发现其屋内有他人装修材料等物品。华东物业公司质证认为，魏巍提交的照片和录音均无原始载体，对照片和录音的三性均不予认可，该证据不能证明拍摄地点、对话当事人及案件事实。   一审法院认为，魏巍与华东金城投资公司签订的《商品房买卖合同》以及魏巍与华东物业公司所签订的《业主手册》和《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容与国家法律不悖，应认定合法有效。华东金城投资公司已按照合同约定交付房屋并履行了收房通知义务，合同并未约定华东金城投资公司对魏巍需另行通知收房，因此魏巍称其未收到收房通知而未于2015年12月1日前收房，不予采信。根据上述合同魏巍、华东物业公司之间系物业服务合同关系。华东物业公司已按照合同约定提供了物业服务，魏巍亦应按约向华东物业公司缴纳相应物业服务费、电梯费、生活垃圾处理费等相关费用，且华东物业公司收取的上述物业综合管理费并未超过法律规定与市场价格。魏巍称案涉房屋内存在他人装修材料等物品，系因第三人侵权行为造成，并非华东物业公司原因所致，故魏巍请求华东物业公司退还物业费的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：驳回原告魏巍要求被告陕西华东金城物业管理有限公司向原告退还物业费34194.6元的诉讼请求。案件受理费655元，由魏巍负担。   二审中，魏巍称2018年11月系华东物业公司告知其案涉房屋内物品清理完毕要求其收房，但其发现并未清理，直至2019年4月华东物业公司清理完毕其办理收房手续，对此华东物业公司不予认可，并称2018年11月魏巍联系其公司称案涉房屋内有杂物，其公司于2018年11月、12月清理完毕，双方关于何时联系案涉房屋内有物品事宜以及何时清理完毕案涉房屋内物品意见不一。一审法院认定其余事实清楚，予以确认。   本院认为， 本案中，魏巍与华东金城投资公司签订《商品房买卖合同》约定：华东金城投资公司应于2015年12月1日前向魏巍交付案涉房屋，案涉房屋达到约定交付条件后，华东金城投资公司应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达魏巍，魏巍未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以案涉房屋所在地为办理交付手续的地点。后魏巍于2019年4月24日办理收房手续并补交了2015年12月至2019年4月的物业费等34194.6元。现魏巍以未收到交付通知以及案涉房屋内曾有他人杂物等为由主张华东物业公司退还其前述已交费用，对此本院认为魏巍于2019年4月24日办理收房手续时对于其所述的交房相关情况以及案涉房屋内曾有他人杂物的客观事实明确知晓，在此情况下魏巍向华东物业公司补交了2015年12月至2019年4月相关费用，魏巍作为完全民事行为能力人，该交费行为应视为其与华东物业公司已就案涉房屋该期间的相关费用问题已达成一致，现并无充分证据证实魏某某述交费行为存有意思表示虚假、重大误解、受欺诈胁迫等情形，故魏巍主张华东物业公司退还已交款项，依据不足，一审法院驳回其诉讼请求，并无不当。   综上所述，魏巍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费655元，魏巍已预交，由魏巍负担。   本判决为终审判决。     审判长  刘    琪   审判员  秦燕燕   审判员  师    婷       二○二○年三月十六日     书记员  程    姣                        1