河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终1755号上诉人（原审原告）：王宏武，男，1973年6月4日生，汉族，住河南省偃师市。上诉人（原审原告）：张晓歌，女，1973年3月21日生，汉族，住河南省偃师市。共同委托诉讼代理人：吴延鹏，洛阳法律研究会会员。被上诉人（原审被告）：洛阳佳居置业有限公司。住所地：偃师市槐新街道办事处华夏路39号。法定代表人：潘现锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁瑜勃，河南伊洛律师事务所律师。上诉人王宏武、张晓歌因与被上诉人洛阳佳居置业有限公司（以下简称佳居置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院(2019)豫0381民初4064号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王宏武、张晓歌的共同委托诉讼代理人吴延鹏，佳居置业的委托诉讼代理人袁瑜勃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宏武、张晓歌上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费由佳居置业承担。事实与理由：王宏武、张晓歌向一审法院提交调取证据申请书，一审法院未予调取，程序违法。《商品房预售合同》约定的交房条件为“商品房经验收合格”，案涉房屋系佳居置业自行验收，没有取得质检部门工程竣工备案手续。房屋仅仅是经建设单位组织的建设工程验收合格，该验收违反了国家法律及行政法规的强制性规定，应当视为无效验收。佳居置业未在规定的时间内交房。佳居置业辩称，王宏武、张晓歌引用的是管理性规范，而非效力性规范。双方在约定的合同期限内对房屋进行了验收和交付，王宏武、张晓歌收房并进行装修，应视为对交房条件进行了变更，放弃了佳居置业交房时没有提供全部相关手续的责任，据此佳居置业违约行为不成立，综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王宏武、张晓歌向本院提出诉讼请求：一、依法判令佳居置业赔偿违约金9499.204638元；二、本案的诉讼费用由佳居置业承担。一审法院认定事实：2018年6月22日，王宏武、张晓歌与佳居置业签订《商品房预售合同》一份，合同约定；“第一条项目建设依据出卖人以有偿（出让）方式取得位于偃师市××与××交叉口西南角和顺状元府……地块的土地使用权有偿（出让）证号为：豫（2017）偃师市不动产权第000903号…出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：和顺状元府。建设工程规划许可证号为偃规建字第（2017）046号，施工许可证号为410381201709300201（补）。第二条商品房预售依据买受人购买的商品房为预售商品房……商品房预售许可证号为洛房商预偃师字第0509号。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第6幢3单元502号房。……该商品房预测建筑面积135.3平方米。……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5014.89元，总金额陆拾柒万捌仟伍佰壹拾伍元整……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式：买受人于2018年6月22日前付清首付款￥298515元，于2018年6月22日前余款￥380000元，办理公积金贷款并提供齐全相关贷款所需个人资料完整。第八条交付期限。出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……2018年6月22日，佳居置业为王宏武、张晓歌出具预收款298515元发票；2018年8月29日，王宏武、张晓歌、偃师市住房公积金管理中心、佳居置业三方签订洛阳市住房公积金借款合同，贷款金额38万元；同日，王宏武、张晓歌与洛阳市住房置业担保有限公司、偃师市国土资源局签订了委托担保及反担保抵押合同。2018年11月10日王宏武、张晓歌对该商品房进行了验收；2018年12月3日该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、物业和其他单位综合验收；2018年12月5日该商品房经消防部门验收合格；2018年12月31日王宏武、张晓歌领取了该房屋钥匙，并与偃师市恒卓物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，王宏武在物品领取登记表上签了名字。一审法院认为，根据王宏武、张晓歌与佳居置业签订的《商品房预售合同》，双方约定的交房日期为2018年12月31日，佳居置业已按该约定将案涉商品房交付王宏武、张晓歌。王宏武、张晓歌诉称佳居置业违约的理由是佳居置业在交付该商品房时未按照合同约定出示证明文件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。对此，一审法院认为，根据案涉合同约定，出卖人在交接房屋时，不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接。王宏武、张晓歌明知佳居置业的交接行为不符合上述情形，仍验收并接受、占有该已购房产，应认定为此种前提下的交接是双方协商对原合同条款的部分变更，协商变更合同条款并不违背法律规定，佳居置业并不存在违约交房，王宏武、张晓歌于2018年12月31日已领取了所购房产钥匙等、并与佳居置业签订了《物业管理服务合同》，王宏武、张晓歌称佳居置业逾期交房、赔偿违约金的理由不足不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:驳回王宏武、张晓歌的诉讼请求。案件受理费50元，由王宏武、张晓歌负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。经二审审理查明，2018年6月22日，佳居置业为王宏武、张晓歌出具预收款298515元发票；2018年8月29日，王宏武、张晓歌、偃师市住房公积金管理中心、佳居置业三方签订洛阳市住房公积金借款合同，贷款金额38万元；同日，王宏武、张晓歌与洛阳市住房置业担保有限公司、偃师市国土资源局签订了委托担保及反担保抵押合同。2018年11月10日王宏武、张晓歌对该商品房进行了验收；2018年12月3日该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、物业和其他单位综合验收；2018年12月5日该商品房经消防部门验收合格；2018年12月31日王宏武、张晓歌领取了该房屋钥匙，并与偃师市恒卓物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，王宏武在物品领取登记表上签了名字。其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：王宏武、张晓歌上诉主张案涉房屋系佳居置业自行验收，佳居置业未在约定时间内交房的意见，经查，双方《商品房预售合同》约定的交房条件为“商品房经验收合格”，案涉房屋已于2018年12月3日经建设单位、施工单位、监理单位综合验收，在交接房屋时佳居置业不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，王宏武、张晓歌有权拒绝接收案涉房屋，但仍然于2018年12月31日领取了案涉房屋钥匙，应视为对原合同约定条款的部分变更，协商变更合同条款并不违背法律规定，佳居置业不存在违约。王宏武、张晓歌上诉称佳居置业没有交付“两书”不具备交房条件，应支付其违约金的上诉请求本院不予支持。王宏武、张晓歌向一审法院提交调取案涉房屋备案时间的申请，因案涉房屋已经综合验收，故一审法院未予准许符合法律规定，程序并无不当。综上，王宏武、张晓歌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王宏武、张晓歌负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  董 鹏二〇二〇年三月二十三日书记员  张丽梅