上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初18199号原告：中国农业银行股份有限公司上海普陀支行，营业场所上海市。负责人：严晓峰，副行长。委托诉讼代理人：滕昭君，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴正红，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海致源置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：胡斌，董事长。委托诉讼代理人：赵旭。原告中国农业银行股份有限公司上海普陀支行(以下简称“农行普陀支行”)诉被告上海致源置业有限公司(以下简称“致源公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案，依法适用简易程序，由审判员张婕独任审判，公开开庭进行了审理。原告农行普陀支行的委托诉讼代理人滕昭君、吴正红，被告致源公司的法定代表人胡斌及委托诉讼代理人赵旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司上海普陀支行向本院提出诉讼请求：1、被告补齐面积差额902331元；2、被告承担自2016年3月26日起至实际支付之日止的占用资金损失，按中国人民银行5年以上同期贷款利率计算；3、被告支付律师费损失30000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与深圳深房集团上海房地产开发公司，于1996年7月26日签订《营业用房参建协议书》，参与建设“深房广场”部分物业以作营业用房，并于1996年8月7日支付参建所需全部资金。2002年5月28日，原告与深圳深房集团上海房地产开发公司补签《上海市商品房预售合同》，此前所支付的参建资金作为购房款。依据《上海市商品房预售合同》第二条约定，原告购买长寿路XXX号101复式房产，暂测该房屋建筑面积为477.54平方米，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补……2010年3月25日，根据(2008)普执字第2685-2号执行裁定书，被告取得涉案房屋所属的科维大厦(深房广场改名为科维大厦)的所有权(法院拍卖时涉案房屋的面积为398.72平方米)。2011年8月31日，原、被告签署《商品房预售合同补充协议》，第二条约定甲方承诺在2012年3月25日前完成取得竣工验收证明、办理房地产初始登记手续、取得新商品房房地产权证(大产证)的工作，第五条约定预售面积与实测面积的差额问题，按原《上海市商品房预售合同》的相关条款约定的方法处理。2018年10月12日，原告取得房屋产权证，房屋产权证上记载的涉案房屋的面积为393.21平方米。2019年4月29日，原告向被告寄送告知函，要求被告补齐暂测面积与实际面积之间的差额并承担资金占用损失。双方未协商一致。被告上海致源置业有限公司辩称，系争房屋并非被告所有，被告通过拍卖形式取得科维大厦时，系争房屋作为已售房屋，属于原告所有。签订《商品房预售合同补充协议》的目的是为了办理大产证，并非反映真实交易，故补充协议的条款应为无效，被告不应承担出卖人义务。系争房屋在建造时面积已然减少，并非被告取得科维大厦之后才减少，且拍卖时原告已明确知晓拍卖登记表中涉案房屋的面积为398.72平方米，原告应在当时追究原出售人责任，原告的主张已超过诉讼时效。签订《商品房预售合同补充协议》后，被告并未向原告收取任何费用，也无获利行为，依据公平原则，被告不应承担补齐面积差价的责任。综上，被告不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1996年7月26日，农行普陀支行(乙方)与深圳深房(集团)上海房地产开发公司(甲方)签订《营业用房参建协议书》，约定乙方以资金投入方式参建甲方长寿路“深房广场”商业办公楼建设，乙方参建的营业用房为“深房广场”北侧底层，建筑面积为511.1平方米(使用范围详见竣工图红线范围)，乙方所需的底层营业用房参建价为每平方米11500元，其中包括动迁、公建、土建、水电安装、公共配套等费用以及国家规定的投资方向调节税，房屋标准以设计单位的施工图为准，乙方参建的营业用房面积需资金5,877,650元，房屋面积以房管部门最终核定为准，并按上述单价进行按实结算……1996年8月，农行普陀支行支付营业用房参建款，深圳深房(集团)上海房地产开发公司出具了收据，金额为5,877,650元。2002年5月28日，农行普陀支行(乙方)与深圳深房(集团)上海房地产开发公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买长寿路380弄东(预)《深房广场》主楼一层101室，规划用途为商办，据甲方暂测该房屋建筑面积为477.54平方米，其中套内建筑面积为309.86平方米、公用分摊建筑面积为167.68平方米，该房屋建筑层高为5.6米。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为5,111,000元，乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。2004年，“深房广场”项目的建设主体变为科维置业(上海)有限公司，项目性质和规模不变，建设项目名称变更为科维大厦。2004年6月15日，科维置业(上海)有限公司取得上海市长寿路XXX号房屋的《上海市房地产权证》(大产证)。2010年3月25日，上海市普陀区人民法院作出(2008)普执字第2685-2号民事裁定书，裁定上海市长寿路XXX号(含长寿路356、370、372、376-382＜双＞、386等号)的科维大厦在建工程项目(其中拍卖前已对外预售且购房人不要求退房部分的面积为36950.53平方米)的所有权及相应其他权利归买受人致源公司所有，科维大厦在建工程项目财产权自本裁定送达买受人致源公司起转移。2011年8月31日，农行普陀支行(乙方)与致源公司(甲方)签订《商品房预售合同补充协议》，约定鉴于原农行普陀支行与深圳深房(集团)上海房地产开发公司签订的《预售合同》项目名称为“深房广场”，于2003年因科维置业(上海)有限公司收购深圳深房(集团)上海房地产开发公司股权，将“深房广场”项目更名为“科维大厦”，现甲方通过法院拍卖程序已取得该项目，大产证的项目名称为“源达大厦”。现甲、乙双方就原科维大厦101室(复式)《预售合同》的履行主体、甲方办理房地产初始登记期限、交房期限等事项，经协商达成如下协议：1、原商品房预售合同甲方，由原科维置业(上海)有限公司变更为致源公司……特别告知：1、预售面积与实测面积的差额问题，按原《预售合同》的相关条款约定的方法处理……6.4条，商品房预售合同主体变更期间发生的一切风险责任由甲方承担。2018年10月12日，农行普陀支行取得上海市长寿路360、370、372等号1–1层夹层01房屋的产权证，记载的建筑面积为393.21平方米。2019年4月29日，农行普陀支行向致源公司发送告知函，要求致源公司在合理时间内补齐暂测面积与实际面积之间的差额并承担资金占用损失。2019年4月30日，致源公司收到告知函。双方一直协商无果，农行普陀支行诉至法院请求判决如其诉请。审理中，致源公司表示，认可房屋单价为10,700元，根据拍卖时《拍卖标的介绍——科维大厦在建工程》，长寿路XXX号101复式的面积为398.72平方米，仅同意补偿该面积与实际面积的差额。农行普陀支行表示，1996年签订的《营业用房参建协议书》约定参建闭口价为5,877,650元，已实际支付完毕，2002年签订的《上海市商品房预售合同》约定总房价为5,111,000元，两者间的差价系农行普陀支行支付的固定资产投资方向调节税，税率15%，该差额系纳税金额，不作为向致源公司主张面积补差金额的计算基础。本院认为，农行普陀支行与致源公司签订的《商品房预售合同补充协议》系双方之间就涉案房屋达成的协议，合法有效，双方当事人均应恪守履行。致源公司称该《商品房预售合同补充协议》系为了办理产证使用，非双方真实意思表示，对此致源公司提供的证据不足以证明其主张，本院不予采信。《商品房预售合同补充协议》约定，原科维大厦101室(复式)的甲方(卖方)变更为致源公司，并在特别告知中约定，预售面积与实测面积的差额问题，按原《上海市商品房预售合同》的相关条款约定的方法处理。而《上海市商品房预售合同》约定，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。故致源公司对面积差额款应当承担责任。关于补偿的面积基准，一方面《商品房预售合同补充协议》约定《上海市商品房预售合同》的甲方变更为致源公司，另一方面《上海市房地产转让办法》第四十七条规定：“房屋建设工程转让前已经按照本办法第三章的规定预售商品房的，房屋建设工程转让人应当将房屋建设工程转让的情况书面通知商品房预购人。商品房预购人有权在接到书面通知之日起30日内要求解除商品房预售合同。商品房预购人未按照前款规定要求解除商品房预售合同的，应当由房屋建设工程受让人继续履行商品房预售合同。”故致源公司应当根据《上海市商品房预售合同》的相关约定履行义务。现《上海市商品房预售合同》约定的建筑面积为477.54平方米，单价为10,700元每平方米，而上海市不动产权证记载的建筑面积为393.21平方米，相应的差价应由致源公司补足，计902,331元。关于诉讼时效，农行普陀支行于2018年取得涉案房屋产证时才明确建筑面积的具体差额，故其于2019年起诉并未超过诉讼时效，本院对致源公司认为农行普陀支行的起诉超过诉讼时效的辩称意见不予采纳。综上，本院对农行普陀支行要求致源公司补齐面积差额的诉讼请求予以支持。致源公司未向农行普陀支行补齐面积差额，农行普陀支行要求致源公司承担资金占用损失，可予支持，但起算日期应自致源公司收到农行普陀支行告知函后的合理给付期限届满之日起算，本院根据涉案金额，确定合理给付期限为10日，即资金占用损失应自2019年5月11日起计算。关于农行普陀支行主张的律师费，合同中对此并无明确约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告上海致源置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司上海普陀支行支付面积差额款人民币902,331元；二、被告上海致源置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司上海普陀支行给付占用资金损失费(以人民币902,331元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年5月11日起计算至2019年8月19日以及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止)；三、对原告中国农业银行股份有限公司上海普陀支行的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币16,491元，减半收取计人民币8,245.50元，由原告中国农业银行股份有限公司上海普陀支行负担人民币1,659元，被告上海致源置业有限公司负担人民币6,586.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 婕二〇二〇年三月三十日书记员 张玉倩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。