内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民再425号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：董某1，男，1950年8月8日出生，住赤峰市。再审申请人（原审第三人）：董某2，女，1937年11月2日出生，住内蒙古自治区呼和浩特市。再审申请人（原审第三人）：董某3，女，1966年8月7日出生，住赤峰市。再审申请人（原审第三人）：董某4，女，1960年1月18日出生，住赤峰市。再审申请人（原审第三人）：黄某1，女，1972年12月24日出生，住赤峰市。再审申请人（原审第三人）：黄某2，女，1976年3月10日出生，住赤峰市。再审申请人（原审第三人）：黄某3，男，1970年12月12日出生，住赤峰市。再审申请人（原审第三人）：董某5，女，1940年3月15日出生，住赤峰市。再审申请人（原审第三人）：董某6，男，1963年1月18日出生，职业不详，住赤峰市。九位再审申请人的委托诉讼代理人：杜某，内蒙古松川律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：唐某，男，1969年6月12日出生，住赤峰市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王某，女，1971年4月14日出生，住赤峰市。二位被申请人的委托诉讼代理人：李某1，内蒙古松洲律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：董某7，男，1960年11月27日出生，住赤峰市。委托诉讼代理人：李某2，内蒙古法林律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：赵某，女，1964年7月8日出生，住赤峰市。委托诉讼代理人：董某7，男，1960年11月27日出生，医生，住赤峰市。再审申请人董某1、董某2、董某3、董某4、黄某1、黄某2、黄某3、董某5、董某6与被申请人唐某、王某、董某7、赵某房屋买卖合同纠纷一案，赤峰市松山区人民法院于2015年9月24日作出（2015）松民初字第2580号民事判决，董某1、董某7不服，向本院提起上诉，本院于2016年4月18日作出（2015）赤民一终字第2429号民事裁定，将本案发回赤峰市松山区人民法院重审，赤峰市松山区人民法院于2016年12月13日作出（2016）内0404民初4832号民事判决。董某1不服，向本院提起上诉。本院于2017年5月27日作出（2017）内04民终1332号民事判决。董某1、董某2、董某3、董某4、黄某2、黄某1、黄某3、董某5、董某6不服，向本院申请再审，本院于2019年11月26日作出（2019）内04民监245号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。董某1等九位再审申请人的委托诉讼代理人杜某、被申请人董某7及其委托诉讼代理人李某2、被申请人赵某的委托诉讼代理人董某7、被申请人唐某、王某的委托诉讼代理人李某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董某1等九人申请再审称：1．撤销赤峰市中级人民法院作出的(2017)内04民终1332号民事判决书；2．依法改判支持再审申请人的诉讼请求，即确认上述四被申请人（一审被告）签订的案涉房屋《买卖合同》、《补充合同》无效。事实与理由：一、赤峰市中级人民法院查明的事实正确，但是法律适用错误。首先，赤峰市中级人民法院已经查明被申请人唐某、王某与被申请人董某7、赵某签订《买卖合同》即《补充合同》时，明确知晓案涉房屋在“董玉衡”名下，且明知董玉衡还有其他继承人的情况下，与董某7单独签订房屋买卖协议，损害了再审申请人的合法权益，不属于善意取得。但是，又以实际占有人为由，认为被申请人唐某、王某有理由相信董某7具有处分权，因此认定属于善意取得，前后论述矛盾。在被申请人不符合善意取得的情况下，应当认定合同无效，合同无效所产生的法律后果即返还原物，赔偿损失，恢复原状等法律责任。但是二审法院忽视了无效合同所应当产生的法律后果。其次，二审法院认定合同已经实际履行，根据《中华人民共和国合同法》以及司法解释，无权处分人处分财产，合同属于效力待定。虽然案涉房屋已经交付，但是本案其他继承人并没有进行追认，相反均出来主张权利，那么该合同自然不具有法律效力。二审法院认定“实际交付”，根据《中华人民共和国物权法》第6条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。因此，虽然已经交付，但不发生物权法定变更的效力。因此，该合同属于未履行完毕状态。二审法院认定“一审判令合同有效错误”，说明一审法院判决驳回再审申请人（一审原告）的诉讼请求错误，在一审中，再审申请人（一审原告）的诉讼请求就是“确认合同无效”。二审法院既然明确“一审认定有效是错误的”就应当判决支持再审申请人的诉讼请求，二审法院不应当以保护买受人的权益为由，超越法律之上，盲目维护买受人的权益，而忽略法律规定。三、在一审中，一审法院认定“王某系赤峰市松山区大庙镇孙营子村村民”，根据一审中原告提交的证据，能够证明王某不属于本村村民，没有购买争议房屋的条件。二审法院并没有查明该部分事实。董某7辩称：一、对被答辩人的再审所述事实及理由予以认可。二、2007年3月26日答辩人经中间人王海军与唐某、王某签订买卖合同，将涉案房屋出售给唐某、王某。该房屋所有权登记在董玉衡名下，系董玉衡所有。因董玉衡于1993年去世，董玉衡生育子女8人。答辩人与唐某、王某签订买卖合同前，唐某、王某清楚知晓上述事实，也知晓其他继承人未明确放弃继承权，答辩人处分涉案房屋其他继承人不知情的事实。为防止其他继承人主张继承权，经中间人王海军，双方于2007年5月2日签订了一份唐某买董某7房屋院落补充协议，重新调整了合同价款、支付方式、交付证件的时间及违约责任。因此，依据《中华人民共和国合同法》第52条规定，即“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益”；本案中，答辩人与被答辩人共同共有涉案房屋，在未征得其他继承人同意的情况下擅自处分涉案房屋，与唐某、王某签订的买卖合同及补充协议应当认定无效。三、依据《中华人民共和国合同法》第132条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分，”“法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”。答辩人处分的房屋系董玉衡的遗产，由被答辩人及答辩人共同共有，但涉案房屋的土地是属于村集体所有，村集体所有的土地由本村村民集体所有。《中华人民共和国物权法》第153条规定，宅基地使用权的取得、转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”根据土地管理法的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案所涉买卖合同中的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，该买卖合同非同正常的可以在市场上流通该交易的商品房买卖合同，被申请人唐某、王某不是松山区大庙镇大庙村村民，不具备在该区域内购买房屋权利。答辩人将涉案房屋及宅基地出售给不属于本村村民的被申请人，双方签订的《买卖合同》及补充协议违反了土地管理法的强制性规定，该合同应确认无效。唐某、王某辩称：1、原审判决与本院生效判决适用法律正确，认定事实清楚，再审请求不成立，再审所依据的事实与理由，也与法无据，答辩人将1332号判决书从头到尾看了一遍，也没有认定四被申请人签订合同时知道这个房屋在董玉衡名下这个事实，再审请求不成立，应该驳回其再审请求。董某1向一审法院起诉称，请求依法确认四被告签订的《卖房合同》、《补充协议》无效；被告唐某、王某立即搬出涉案房屋；四被告承担本案诉讼费用一审法院认定事实：被告唐某与被告王某系夫妻关系。原告董某1与被告董某7系兄弟关系，与第三人董某2、董某3、董某5系姐弟兄妹关系，与第三人董某6、董某4系叔侄关系。原告董某1系第三人黄某1、黄某2、黄某3舅舅。涉案房屋产权所有权人董玉衡于1993年去世。董玉衡生育子女8人，分别为长子董连三、次子董仲三、三子董某1，四子董某7，长女董某2，次女董某5，三女董彩云、四女董某3。董玉衡长子董连三、次子董仲三、三女董彩云已去世。董连三生育子女二人，长子董某6、长女董某4；董仲三无子女；董彩云生育子女三人，长子黄某3、长女黄某1、次女黄某2。2007年3月26日，被告唐某、王某与被告董某7、赵某签订了房屋买卖合同，约定被告董某7、赵某将位于赤峰市××区的房屋出售给被告唐某、王某，房屋总价款为38500元，由被告董某7负责办理房屋产权过户手续，过户费用由被告唐某负责。2007年5月2日，被告董某7与被告唐某又签订了房屋买卖合同的补充协议，该协议约定：“此处房屋的价款调整为38000元。被告唐某已于2007年5月1日交纳房屋价款30000元，余款8000元于2007年8月1日付清，届时被告董某7必须将房产证、土地使用证一次交与被告唐某”。补充协议签订后，被告唐某、王某履行了给付房屋价款的义务，被告董某7、赵某将房屋交付给被告唐某、王某，并将房屋产权证和土地使用权证一并交给了被告唐某、王某，被告唐某、王某居住使用涉案房屋至今，被告董某7、赵某未协助被告唐某、王某办理房屋产权过户手续。2016年，董某1以涉案房屋未经其同意为由将董某7、赵某及购买人唐某、王某作为被告向法院提起诉讼，要求确认涉案房屋买卖无效，被告唐某、王某立即搬出涉案房屋。董某7认同卖房协议无效，但唐某、王某不予认同，拒绝返还涉案房屋。一审法院判决：驳回原告董某1及第三人董某2、董某3、董某4、黄某1、黄某2、黄某3、董某5、董某6的诉讼请求。董某1不服一审判决，上诉称：请求撤销一审判决，依法改判。二审法院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。二审法院认为，上诉人董某1虽然主张被上诉人唐某、王某在房屋产权证所有人为董玉衡，明知上诉人和第三人都属于该房屋的继承人的情况下，与董某7单独签订房屋买卖合同，损害了上诉人与第三人的合法权利，不属于善意取得，被上诉人唐某、王某与董某7之间签订的合同无效，一审判令合同有效错误。但唐某与王某购买涉案房屋时被上诉人董某7是该房屋的居住和使用人，也是实际占有人，并且董某7将房屋所有权证和土地使用证交给了唐某、王某，因此唐某、王某有理由相信董某7对涉案房屋有处分权，故唐某与王某善意取得该房屋所有权，同时唐某、王某购买该房屋已支付了合理价款，该卖房合同已实际履行多年，唐某、王某实际占有房屋近十年之久，该房屋买卖协议合法有效。故一审驳回上诉人的诉讼请求并无不当。综上所述，董某1的上诉请求不能成立，应予驳回。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。在本院再审审理过程中，被申请人董某7提交如下证据两份证明，一份证明是赤峰市松山区大庙村委会出具的证明，证明唐某、王某不是大庙村的村民，二人无权取得涉案土地的使用权。第二份证明是王宝福出具的证明，证明涉案宅基地使用权人应该是董某7的父亲董玉衡。再审申请人质证认为对这两份证明的真实性以及对所要证明的问题没有异议。被申请人唐某、王某进行质证认为，对大庙村委会的证明真实性、关联性、合法性都有异议，此证据与规定的证据形式不合法，不能证明董某7所要证明的问题。对于王宝福的证人证言不予质证，与证据规则相违背。本院认为对于大庙村的证明不能实现其证明目的，不予采信。对于王宝福的证明，因王宝福未出庭，不能核实其真实性，不予采信。本院再审审理查明的事实与一审、二审认定的事实一致，予以确认。本院再审认为：本案的争议焦点为，董某7、赵某与唐某、王某签订的卖房合同是否有效。再审申请人再审认为，董某7、赵某与唐某、王某签订买卖合同以及补充合同时明确知晓涉案的房屋在董玉衡名下，明知董玉衡还有其他继承人的情况下，与董某7单独签订房屋买卖协议，不属于善于取得。本院认为，2007年3月26日，董某7、赵某与唐某、王某签订了房屋买卖合同，约定将争议的房屋出售给唐某、王某，合同签订以后，董某7、赵某将房屋交付给王某、唐某，唐某和王某亦支付了相应的对价。虽然房屋的所有权登记在董玉衡的名下，但因在2007年3月26日董玉衡已经去世十年，而涉案的土地登记在董某7的名下，相关的权利证书也被董某7所持有，董某7亦占有使用争议的房屋，所以唐某、王某有理由相信董某7对涉案房屋有处分权。在董玉衡去世到房屋出售期间，再审申请人董某1并未就董玉衡的遗产分割提出相关意见，亦未提供相关的证据证明唐某和王某在购买房屋中存在恶意或者与董某7串通。在本院再审审理过程中董某7陈述房屋是前营子村一组村民集体所有，董玉衡亦是购买所得，所以再审申请人认为唐某、王某不具备购买房屋权利的理由不成立。综上所述，董某7、赵某与唐某、王某签订的卖房合同有效，再审申请人的再审理由不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持本院（2017）内04民终1332号民事判决。本判决为终审判决。审判长 高海霞审判员 吕 岩审判员 乌 江 二〇二〇年三月十六日书记员 赵健鑫