上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初47514号原告：上海锦锐房地产经纪有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：孙项坤，执行董事。委托诉讼代理人：占健文，上海赢火虫律师事务所律师。被告：田绍民，男，1983年12月14日出生，汉族，住上海市松江区。原告上海锦锐房地产经纪有限公司(以下简称锦锐公司)与被告田绍民居间合同纠纷一案，本院于2019年12月31日立案受理，依法适用简易程序于2020年3月19日公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人占健文，被告田绍民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦锐公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付居间费用人民币(币种下同)5万元；2.判令被告支付原告律师费暂计1万元(计算方法：基础服务费3,000元加风险代理费，一审判决书确定的居间报酬金额的15%)。本案审理过程中，原告明确第一项诉讼请求系要求被告支付佣金5万元。事实与理由：2019年5月1日，被告田绍民委托原告居间购买案外人茅某名下位于上海市闵行区莘松路958房屋瀑布湾道28号1601室、37号地下1层车位16室，并通过签订《不动产买卖(居间)合同》的形式，委托原告向茅某发出购买涉诉不动产的书面要约，书面要约内容明确了田绍民购买不动产的成交价、价款支付方式、税费款承担方式、交易过户和交付房屋的时间、标准和形式，办理网签手续的时间，履约定金的数额、支付方式、定金责任等涉诉不动产买卖交易所需的全部约定事项。当日，原告向茅某报告了涉诉不动产成交的机会，并向茅某详细报告了田绍民购买不动产书面要约的具体内容，茅某全部接受田绍民的书面要约内容，并以签订《不动产出售承诺书》的形式对田绍民的合同要约作出了书面承诺。至此，上下家的不动产买卖合同成立。签约后，田绍民向茅某支付了第一期购房款人民币10万元，该10万元的性质同时也是定金。田绍民收到该10万元后向茅某出具了定金收据，对该10万元购房款同时作为定金的性质加以确定。根据《不动产买卖(居间)合同》及《不动产出售承诺书》约定，被告与案外人应某于2019年7月31日之前共同办理“网签示范合同”手续，并向原告支付约定的居间报酬。但于该约定期限届满后，被告与案外人拒不到原告处办理“网签示范合同”手续，也拒不向原告支付约定的居间报酬。原告为维护自身的合法权益，故以讼称事由诉至法院。原告认为，被告应某向原告支付约定的居间报酬。居间合同，是指买卖双方当事人共同作为委托人约定由居间人为其提供报告订约机会或为订立合同提供媒介服务,买卖双方给付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应某按照约定支付居间报酬。就本案，被告在原告的居间、磋商下就涉诉不动产买卖事宜与案外人达成了一致,签订了《不动产买卖居间)合同》及《不动产出售承诺书》，该合同文件的内容包含了买卖合同所需的必备条款，因此被告与案外人之间就涉诉不动产已成立了买卖合同关系。故被告与原告之间的居间合同关系依法成立，收取居间报酬的条件依法成就。原告要求被告支付约定的居间报酬符合法律规定和合同约定。就居间报酬的具体金额，原告认为，根据《不动产买卖(居间)合同》及《不动产出售承诺书》约定,“本合同非因乙方居间方原因而无法继续履行的,买卖双方仍应按本合同约定向乙方支付居间报酬”，“居间方为买卖双方提供的核心服务为：为买卖双方建立不动产买卖关系、签订本合同，进行双向报告交易机会，进行交易斡旋，提供交易媒介服务。居间方完成上述服务内容，促使买卖双方签订本合同的，居间方收取居间报酬的条件即告成就，居间方收取居间报酬的数额为约定报酬之全额”，“本合同签订后，居间方为买卖双方在交易中需要办理的如下交易手续(若有)提供无偿服务：协助办理“网签”手续、协助申办按揭贷款手续…等。居间方提供前述服务不另行收取费用……非因居间方的原因而导致居间方未完全提供前述服务的，不影响居间报酬成就的条件，不影响约定居间报酬的金额。”被告对上述约定清楚知悉，并在合同上签字予以确认。故，根据《不动产出售承诺书》和《佣金确认书》的约定,被告田绍民应某向原告支付居间报酬金额为5万元。同时，被告应某共同承担原告聘请律师的费用。根据《不动产买卖(居间)合同》第六条约定：“本合同在履行过程中发生争议的，各方可协商解决，协商不成的向不动产所在地的基层人民法院提起诉讼。各方通过诉讼解决争议的，在争议解决过程中所产生的鉴定费、评估费、调查取证费、交通费、律师费均由败诉方/主要责任方/主要过错方承担”。原告认为，首先，自然人或法人发生民商事争议经协商无法达成一致时而诉诸司法解决，是当今社会进步的体现。当事人通过司法途径解决争议时聘请律师协助维护权利、化解矛盾,既符合当事人维权的需求，也是法治社会下争议解决重要组成部分。因此，上述约定的法律效力应某予以认定。其次，原告委托上海赢火虫律师事务所指派占健文律师作为本案一审的委托诉讼代理人并签订了《法律服务合同》，约定收费模式和具体标准为：“基础服务费0.3万元风险代理费：一审判决书确定居间报酬金额的15%”，不违反《律师法》及相关法律规定，也不违反本市律师行业收费准则。《法律服务合同》为诺成合同，且合同签订后原告按约定支付了基础服务费0.3万元，上海赢火虫律师事务所指派了占健文律师作为原告的委托诉讼代理律师就本案向贵院提起了诉讼。因此，原告实际已经聘请律师并且需要承担律师费用的事实应某予以认定。最后，本案中引发诉讼的原因系被告应某向原告支付居间报酬而拒不支付，故就居间合同关系而言，被告对原告构成违约，系主要责任方和过错方，所以原告聘请律师的费用应某由被告承担。综上所述，民事主体开展民事活动应某遵守诚实信用原则,现被告拒不履行合同约定义务，损害了原告的合法权益，特请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告田绍民辩称，不同意原告的诉讼请求。1、该居间合同中约定买卖双方在本次交易过程中应某向国家缴纳的买卖交易税、费款，由买卖双方按照国家税务部门的征收标准各自负担，但于交易过程中，原告直到7月27日才告知被告，相应税费均由被告负担。该条款的矛盾性导致被告要多支付20余万元的税费，被告因此不敢继续交易，并导致了10万元定金的损失。2、原告的陈述与事实不符，签订居间合同时，原告告知被告网签之后再支付佣金，没有网签就不要求支付，故才在佣金确认书中明确了付款条件，故被告才签订佣金确认书。依据佣金确认书的约定，签订网签当日支付2.50万元，过户当日支付2.50万元，约定的付款条件并未成就。3、依据被告的服务承诺书，约定的六项服务原告均未能完成，且现因原告原因导致合同无法履行，故被告无需支付佣金及律师费。4、依据居间合同的约定，现被告的定金被予以没收，原告应向卖方主张必要费用。2019年8月4日双方到原告门店签订解约协议，当日原告出示的解约协议也没有提及任何需要被告支付的费用，被告同意解除协议，系因原告要求卖方支付佣金和其他费用，未能达成一致意见。律师费并非因被告原因所致，不应予以负担。且原告并未能提交付款依据，该律师费并未实际发生，原告的该主张没有事实依据。5、本案中所有的合同、文本，均为原告提供的格式合同，合同中约定的佣金与佣金确认书、服务承诺书中相互矛盾，均为格式条款，应属无效。6、系争房屋上存在抵押，原告在服务过程中没有详细说明交易流程，且未提供首付款的付款保障，导致被告对后续交易产生巨大恐惧。同时原告也未能提供贷款服务。被告在购买系争房屋时明确强调买房的目的是为了孩子上学，被告此后咨询后发现购买房产也未能解决孩子的上学问题。被告在明确告知原告的重大失误后，原告还要求继续签订合同。被告并未能尽职调查，导致被告不敢继续交易。且签订居间合同时，被告明确告知原告并非上海户籍，不具备购买资格，需要落户后才能购买系争房屋，原告也未就该风险作出说明。7、在交易产生矛盾过程中，被告自行与买方协商，原告并未能尽居间斡旋的义务。同时原告并未能促成合同成立的，不得要求支付报酬。8、该居间协议系意向协议，买卖双方签订网签合同后才达成买卖合同。买卖双方于当日未约定过户时间，先确定了房价、每期房款如何支付，具体的交易条件要等到网签时才予以确认。且当时被告并未能落户，必须要落户后才能购房。经审理查明，上海市闵行区莘松路958弄瀑布湾道28号1601室、37号地下1层车位16室的产权人为茅某。茅某与案外人上海浦东恒通村镇银行股份有限公司因借贷关系，将系争房屋予以抵押，抵押权人为上海浦东恒通村镇银行股份有限公司，最高债权限额为523万元，债权发生期间为2017年1月16日至2020年1月15日，债务履行期限自2017年1月16日至2020年1月15日。2019年5月1日，被告田绍民(要约人、买方、甲方)与原告锦锐公司(乙方)签订《不动产买卖(居间)合同》一份，约定：要约人田绍民愿意委托锦锐公司居间购买茅某所有的坐落于上海市闵行区莘松路958弄瀑布湾路XXX号XXX室不动产，该不动产建筑面积为163.92平方米(其中房屋面积131.73平方米加37号地下一层车位16室)；该不动产的现状为无租赁关系，有抵押设定；甲方同意的成交价为468万元(此房价为卖方净到手价)；卖方在本合同之“不动产出售承诺书”上签字同意甲方之购买要约时，甲方委托乙方向买方支付首期交易款10万元(该款项的性质同时为定金)；办妥网签手续后当日内，甲方向卖方支付第二期交易款318万元；办妥产权过户手续后，由甲方申请贷款银行向卖方支付第三期交易款140万元；卖方向甲方交付不动产时，甲方向卖方支付剩余交易价款1万元；甲方于签订本合同时须给付乙方10万元作为出价意向金，并同意待卖方接受甲方在本合同中所提之“购买邀约”，并在本合同之“不动产出售承诺书”上签字时，双方买卖不动产之主合同即告成立，甲方授权乙方代表甲方将前述出价意向金即时转交给卖方。卖方收到该款项时，该款项的法律性质自动转为甲方向卖方支付的第一期交易款，同时也是定金，此时双方将遵循“定金罚则”；为满足本市不动产交易过户之行政管理的形式要求，甲方同意于卖方签订本合同之“不动产出售承诺书”后至2019年7月31日前与卖方共同办理“网签示范合同”手续；甲方同意于双方办妥“网签示范合同”手续后的合理时间内(具体时间节点由双方在办理“网签手续”时补充约定)，共同至不动产所在地的不动产登记事务管理中心办理产权交易过户手续；不动产交付期限为款清后3日内，不动产交付以交钥匙为标志；此房价随房赠送水、电、煤(若有)有线电视初装费、房屋维修基金及已付开发商费用随房赠送，固定装修保持现状(含等、淋、厨、卫、浴、空调为固定装修)；卖方在本合同之“不动产出售承诺书”上签字后，甲方向乙方支付居间报酬的条件成就，报酬金额为本合同约定的不动产成交价之1%，报酬支付时间为本合同约定的双方办理“网签示范合同”手续之日。居间报酬条件成就后，本合同非因乙方原因而无法继续履行的，甲方仍应按本合同约定向乙方支付居间报酬；卖方在本合同之“不动产出售承诺书”上签字后，甲方违反本合同约定，导致本合同无法继续履行的，卖方有权没收甲方通过乙方转交的购买定金，并有权将该不动产另售他人，卖方违反本合同约定，导致本合同无法继续履行的，卖方应某向甲方双倍返还定金，对此甲方同意支付总价1%给乙方，作为乙方市场营销策划、市场开发、市场咨询等所支出的必要费用；该房屋内若有户口，过户前迁出，卖方承诺该房屋产权证日期满五年且为上海唯一一套生活住房；卖方配合提供交易过程所需材料，买方(甲方)配合提供具有上海购房资格的材料；买方承诺网签当日甲方支付的房款用于卖方偿还银行抵押贷款，此款项为转款专用，不得用于其他途径，并于当日结清所有贷款金额，否则视为卖方违约等。该合同底部还附有《不动产出售承诺书》，约定：卖方已收到并知悉不动产买卖(居间)合同中甲方提出的意愿购买本人名下不动产之全部书面“要约”内容，并且同意接受甲方提出的全部书面“要约”内容，使卖方与甲方关于买卖不动产之主合同得以成立；卖方同意收取甲方委托乙方转交之出价意向金，并且同意收取之出价意向金的性质立即转为首期交易款、定金。卖方同意甲方提出的关于办理“网签示范合同”手续的期限范围，即为2019年7月31日之前，“网签”的具体时间地点授权乙方在该期限内另行制定通知；卖方与乙方居间关系成立，居间报酬支付条件已经成就，报酬金额为本合同约定的不动产成交价之1%，报酬支付时间为本合同约定的双方办理“网签示范合同”手续之日。居间报酬条件成就后，本合同非因乙方原因而无法继续履行的，卖方仍应按本合同约定向乙方支付居间报酬。卖方同意，若因甲方违约而没收甲方定金时，卖方同意支付总价1%给乙方，作为乙方市场营销策划、市场开发、市场咨询等所支出的必要费用等。茅某于该《不动产出售承诺书》上签字。该《不动产买卖(居间)合同》签订当日，被告田绍民向茅某支付10万元，茅某出具《定金收条》，载明：今收到田绍民购买上海市闵行区莘松路958弄瀑布湾道28号1601室房屋定金10万元。同日，被告田绍民与原告签订佣金确认书，载明：佣金金额5万元，网签当日支付25,000元，余款过户当日付清等。原告于当日还出具《承诺书》一份，载明：本公司承诺配合完成以下事项，签订买卖合同，协助办理买方贷款，协助办理卖方还款注销等事宜，协助完成交易过户等事宜，协助办理交房等事宜，协助办理水、电、煤、有线、物业交接过户等事宜。2019年6月14日，被告通过微信向原告工作人员提出系争房屋的抵押问题。2019年7月25日，被告通过微信向原告工作人员提出购买房屋后孩子仍无法入学。2019年7月31日，被告通过微信向原告工作人员表示与卖方约定，2019年8月4日至原告处协商买卖事宜。2019年8月4日，原告工作人员通过微信向被告表示，合同中约定双方于2019年7月31日之前签订网签合同，因被告时间安排不能如期签订。原告在此期间多次协商沟通，被告未能履行约定构成了根本性违约。今日三方见面时被告明确表示不再购买房屋，按约定卖方有权没收10万元。另查明，原告于2019年9月6日签订法律服务合同，委托代理人提起本案诉讼。本案审理过程中，被告表示其支付的定金10万元已由案外人茅某予以没收。上述事实，由原告提交的上海市不动产权证、上海市不动产登记簿、《不动产买卖(居间)合同》、《定金收条》、《佣金确认书》、法律服务合同，由被告提交的《不动产买卖(居间)合同》、《定金收条》、《佣金确认书》、《承诺书》、上海市不动产登记簿、微信聊天记录等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应某按照约定支付酬金。原告锦锐公司居间斡旋，促成被告及案外人签订的抬头为《不动产买卖(居间)合同》(后附《不动产出售承诺书》)的协议，其中该《房地产买卖合同》中约定了部分房屋买卖的交易条件，但也约定了佣金支付方式及买卖双方对原告应承担的违约责任，该《房地产买卖合同》并非仅针对被告及案外人就房屋买卖之间的权利义务。同时，该协议中约定了房屋出售价格、房款支付方式及房屋交付时间，但对于过户时间该项房屋交易的重要内容却未予约定。对此被告田绍民认为双方签订该《不动产买卖(居间)合同》后仍对交易进行协商，于2019年7月31日前签订《上海市房地产买卖合同》时再行明确相应交易的条件。此后，在双方尚未能就交易条件达成一致前，其明确不再购买系争房屋。再次，本院注意到，本案《不动产买卖(居间)合同》中的违约责任约定处，明确了被告田绍民及案外人茅某应承担之定金罚则，被告田绍民支付的10万元亦为购房定金。此后因田绍民明确不再购买系争房屋，茅某与田绍民达成一致，由茅某没收定金。从被告田绍民与案外人茅某的签约内容、付款性质、协商过程及履约情况来看，签订《不动产买卖(居间)合同》时双方对于交易过户的时间及违约责任等交易条件还需进一步协商确定，双方间系就房屋买卖达成了定金合同关系，故本院认为被告及案外人就系争房屋买卖仍处于协商中，原告并未能促成双方合同成立。综上，对于原告主张被告支付佣金的诉讼请求，本院难以支持。关于原告主张律师费，原告并未提交相应的付款凭证。且原告的诉讼请求本院未予支持，相应的律师费损失应由其自行负担，故该诉讼请求本院不予支持。至于原告在本案居间过程中产生的必要费用，原告明确不在本案中予以主张，本院不予处理，原告可另行与被告协商。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决如下：驳回原告上海锦锐房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计650元，由原告上海锦锐房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇二〇年三月二十七日书记员 段文澜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。