四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终455号 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）郭晓，女，1973年4月2日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 上诉人（原审被告）李禾，男，1970年1月14日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 上述二上诉人共同委托代理人吴潇、邓楷，四川德能律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）成都中铁二局瑞城物业管理有限公司新界分公司。住所地：四川省成都市武侯区太平园横二街55号。 法定代表人王向东，党委书记。 委托代理人林蕾蕾，成都中铁二局瑞城物业管理有限公司新界分公司工作人员。 上诉人郭晓、李禾因与被上诉人成都中铁二局瑞城物业管理有限公司新界分公司（以下简称中铁瑞城物业新界分公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初985号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，中铁瑞城物业新界分公司于2010年2月10日与开发商成都新川藏路建设开发有限责任公司签订《前期物业管理服务委托合同》，成都新川藏路建设开发有限责任公司作为开发商，委托中铁瑞城物业新界分公司对现位于成都市武侯区太平园横街二街55号的“新界”小区从事物业管理服务工作。 中铁瑞城物业新界分公司与郭晓、李禾签订《前期物业服务协议》，约定：业主应于收房之日或业主与甲方签订的《商品房买卖合同》约定的交房日（以先到的日期为交费起算日）起交纳物业管理服务费用，物业管理费按住宅面积每平方米每月1.8元的标准，按月预先交纳，业主或物业使用人应于每季度的第一个月的前十日内履行费用交纳义务。业主或物业使用人违反合同约定未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费额的千分之三每日的标准向乙方支付违约金。郭晓、李禾物业类型为住宅，建筑面积为156.51m2。自2014年1月起，至2018年11月，共欠物业服务费16621.36元（计算公式：156.51×1.8×59）。中铁瑞城物业新界分公司于2016年9月26日与2017年11月10日2次寄送律师函，郭晓、李禾均置之不理，拒交物业服务费。中铁瑞城物业新界分公司提供的物业服务主要包括物业共用部位的维修、管理、清洁卫生、管道疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序、安全防范等事项的协助以及车辆停放的管理等内容。原审庭审中，中铁瑞城物业新界分公司提供了履行房屋维护和管理情况、公共秩序等说明。2018年3月12日、2018年10月19日，中铁瑞城物业新界分公司就小区业主违法搭建房屋、占用公共面积向成都市规划执法监督局致函反映。 原审法院另查明，2017年10月8日，新界小区首届业主委员会成立。2018年2月8日，中铁瑞城物业新界分公司与新界小区首届业主委员会签定《新界小区2017年公共收益分配协议》，约定，“2017年10月1日——2017年12月31日公共收益费用共计101876.25元，其中首届业主委员会分配金额为61125.75元；物业公司分配金额为40750.50元。”并将上述费用付款至首届业主委员会账户。2018年3月17日、9月5日，2019年3月29日，中铁瑞城物业新界分公司应首届业主委员会要求，对物业2017年、2018年的公共收益进行了公示。 原审法院还查明，中铁瑞城物业新界分公司于2010年2月10日与开发建设单位签订《前期物业管理服务委托合同》，至2019年4月，未动用专项维修资金。 原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，《前期物业管理服务委托合同》是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，合法有效。郭晓、李禾与中铁瑞城物业新界分公司签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按合同约定履行各自的义务，故，中铁瑞城物业新界分公司要求郭晓、李禾交纳物业费的理由成立，予以支持。关于违约金，中铁瑞城物业新界分公司主张显著高于其实际损失，原审法院综合考虑物业费欠缴原因、物业服务协议约定义务的履行情况等因素，酌定调整为按照未交纳部分的10%计算，即1662.15元。关于郭晓提出的第1项反诉请求，原审法院认为，依据《物业管理条例》第六条第八项之规定，业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的适用情况享有知情权。故，郭晓要求公开共有部分收益的收支账目予以支持。而请求中铁瑞城物业新界分公司公开物业管理服务费收支情况，原审法院认为该费用属于物业公司内部经营管理范围，不予支持。关于对上述费用的审计不属于案件审理范围，不予支持。关于第2项反诉请求，原审法院认为，中铁瑞城物业新界分公司已经按照约定，履行了相关义务，该项反诉请求，不予支持。关于第3项反诉请求，原审法院认为，该项请求是对《前期物业服务协议》内容的变更，须双方另行协商解决，不属于案件审理范围，故该项反诉请求，不予支持。综上，原审法院遂依照《物业管理条例》第六条第八项，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一项，《最高人法院关于适用的解释》第五十二条之规定，判决：一、郭晓、李禾于判决生效之日起十日内支付中铁瑞城物业新界分公司物业管理费16621.48元；二、郭晓、李禾于判决生效之日起十日内支付中铁瑞城物业新界分公司违约金1662.15元；三、中铁瑞城物业新界分公司于判决生效之日起十日内公开2014年至2016年之间共有部分收益的账目收支情况；四、驳回中铁瑞城物业新界分公司的其他诉讼请求；五、驳回郭晓的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1350元，适用简易程序减半收取675元，由郭晓、李禾负担。反诉案件受理费675元，由郭晓承担。 宣判后，郭晓、李禾不服原审判决，向本院提起上诉称，一、中铁瑞城物业新界分公司不具有诉讼主体资格，即使其具有诉讼主体资格，案涉物业合同无效；二、案涉物业费、滞纳金等诉讼时效已过；三、中铁瑞城物业新界分公司未按照合同约定履行相应服务管理职能，上诉人有权要求按质价相符的原则降低物业费的收费标准。故请求撤销原审判决并依法改判。 被上诉人中铁瑞城物业新界分公司二审中口头辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，中铁瑞城物业新界分公司具有本案诉讼主体资格，其于2010年2月10日与案涉小区建设单位成都新川藏路建设开发有限责任公司与签订的《前期物业管理服务委托合同》对郭晓、李禾具有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。因物业服务合同关系具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分割性，诉讼时效应从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。本案中，郭晓、李禾提交的证据不能证明中铁瑞城物业新界分公司未按案涉小区物业服务合同约定履行相关义务，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张减免物业费或降低物业费收费标准则于法无据。 综上，郭晓、李禾的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1350元由上诉人郭晓、李禾负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年三月十八日 书记员  陈 悦