四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019）川01民终20944号 上诉人（原审被告）:中国工商银行股份有限公司都江堰支行，住所地：都江堰市都江堰大道376号。 负责人：杜强，行长。 委托诉讼代理人：胡锋，国浩（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑立秋，国浩（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何蕴洁，女，1985年4月14日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：庄浩刚，男，1957年3月12日出生，汉族，住上海市徐汇区，系何蕴洁单位推荐。 被上诉人（原审被告）:都江堰市解放小区综合市场有限公司,住所地：都江堰市解放小区。 法定代表人：曹伟。 上诉人中国工商银行股份有限公司都江堰支行（以下简称工行都江堰支行）因与被上诉人何蕴洁、都江堰市解放小区综合市场有限公司（以下简称市场公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初1619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 工行都江堰支行上诉请求：1、撤销四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初1619号民事判决；2、请求确认市场公司与何蕴洁签订的《商品房买卖合同》无效；3、判令市场公司、何蕴洁共同向工行都江堰支行偿还借款本金1127779.19元，以及暂计算至2020年1月3日的利息、罚息复利人民币358243.83元以及自2020年1月4日起至全部本息结清之日止，按照合同约定计算利息、罚息及复利；4、本案的一审、二审诉讼费用由市场公司、何蕴洁承担。事实和理由：市场公司与何蕴洁存在虚假的房屋买卖合同以套取银行贷款，法院应当予以查明确认市场公司与何蕴洁之间的合同无效。 何蕴洁辩称，1、事实是市场公司至今不交房，已严重违约。何蕴洁是基于《商品房买卖合同》的根本目的不能实现，依法要求解除合同的；2、本案完全是市场公司和工行都江堰支行共同违反了国家法律法规、合同约定造成的。责任完全在市场公司和工行都江堰支行；3、工行都江堰支行在2016年就案涉《个人购房借款/担保合同》已经起诉何蕴洁，并已作出生效判决。另外都江堰法院在2019年已经作出判决，工行都江堰支行的利益已经得到维护。 市场公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 何蕴洁向一审提出诉讼请求：1、请求解除何蕴洁与市场公司签订的《商品房买卖合同》；2、解除何蕴洁与工行都江堰支行、市场公司三方签订的《个人购房借款/担保合同》；3、要求市场公司和工行都江堰支行退还何蕴洁已付的购房款2045763.15元（首付款1451726元和已还贷款594037.15元）；4、要求市场公司和工行都江堰支行支付购房款产生的利息，利息暂计至2019年4月10日为992208.42元（利息按贷款基准利率上浮10%计算）；5、要求市场公司赔偿何蕴洁购房损失2040000元；6、要求市场公司承担赔偿责任2045763.15元（已付购房款的一倍）；7、案件受理费、律师费、诉讼费、公告费、调查费、财产保全费、执行经费、路费、邮资、误工工资等相关费用由工行都江堰支行承担；8、要求工行都江堰支行对本案全部退款、赔偿等承担连带责任。 一审法院认定事实：一、2012年9月25日，工行都江堰支行（甲方）与市场公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》，约定：1、甲方作为玉垒商厦项目的按揭贷款办理银行；2、乙方同意甲方按照中国工商银行的有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定将贷款资金全部划到乙方在甲方开立的账户；3、在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额1%的款项，作为履约保证金；4、乙方不得利用他人以虚假房屋交易等方式，向甲方申请假的个人住房贷款/个人商用房贷款，甲方一经发现将终止向乙方提供一切贷款，并立即收回已向乙方发放的所有贷款本息。 二、2012年10月10日，何蕴洁作为买受人与市场公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定何蕴洁购买市场公司销售的（商品房预售许可证号：1XXX）位于都江堰市，并约定房屋总价款为2901726元整，何蕴洁通过向工行都江堰支行按揭贷款的方式付款，首付款为房屋总价款的50%。合同同时约定，出卖人应当在2012年12月30日之前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人逾期交付房屋超过30日后，买受人有权退房。合同签订当日，何蕴洁通过转账向市场公司支付了首期购房款1451726元。上述购房合同网上签约备案号为7XXX7。 三、2012年10月26日，何蕴洁作为借款人、抵押人与工行都江堰支行作为贷款人、市场公司作为保证人签订了《个人购房借款／担保合同》（自编号：0XXX7），约定借款人向贷款人借款145万元人民币用于购买坐落于地铁灾后重建项目房屋，建筑面积89.01平方米。贷款担保方式为抵押、保证，贷款期限为10年。抵押物为何蕴洁位于地块灾后重建项目房屋；保证人承担保证责任的方式为连带责任保证。合同签订当日，工行都江堰支行通过转账向市场公司账户发放贷款145万元，并办理了抵押物的抵押预告登记（都房预字第××号）。贷款发放后截至2015年9月29日，何蕴洁向工行都江堰支行偿还借款本金及支付利息共594037.15元，此后未再还贷付息。 四、2016年4月28日，何蕴洁作为甲方与案外人成都鸿德寰宇集团有限公司作为丙方签订《房屋买卖合同》，约定何蕴洁将案涉房屋出卖给成都鸿德寰宇集团有限公司，合同中关于房屋价款和首付款、按揭贷款等栏目均为空白。何蕴洁在该协议甲方处签名，案外人唐文在乙方处签名。 五、2018年9月16日，何蕴洁与市场公司现法定代表人曹伟就本案所涉房屋签订了《退房协议》，载明距合同约定的交房日已过去5年8个月，市场公司仍未交房、未办理房屋权属证书，何蕴洁多次提出退房要求，经双方协商，市场公司同意何蕴洁的退房要求，协议签订日起双方正式解除《商品房买卖合同》；市场公司向工行都江堰支行偿还购房贷款的本金及利息罚息，何蕴洁不再承担对工行都江堰支行偿还贷款本息的义务，此项约定市场公司负责与工行都江堰支行沟通办理，解除何蕴洁与工行都江堰支行签订的《个人购房借款/担保合同》；因市场公司未能按《商品房买卖合同》之约定交房，造成了何蕴洁的损失，市场公司愿在协议签字生效后7日内支付给何蕴洁补偿金204万元；由于市场公司公章遗失并无法补刻，本协议由甲方法定代表人和乙方签字后生效。该协议由何蕴洁签名捺印，曹伟签名捺印。 六、地块灾后重建项目已于2015年7月21日进行房屋所有权登记，房屋具体地址为都江堰市，所有权人为市场公司，所有权证书编号为监证0XXX5，业务件号为权0XXX4，57号房屋建筑面积为40.96平方米，58号房屋建筑面积为48.82平方米，工行都江堰支行对案涉两套房屋设定抵押权登记，抵押件号为抵0XXX3，被担保债权数额为145万元，成都市高新技术产业开发区人民法院于2016年7月20日对案涉两套房屋进行了查封，四川省阆中市中级人民法院于2017年7月20日对案涉两套房屋进行了查封。 七、一审法院已审结的（2016）川0181民初3796号原告敬宸、贾丽莉与被告市场公司、工行都江堰支行房屋买卖合同纠纷一案中，敬宸、贾丽莉请求判决确认解除其与市场公司签订的《商品房买卖合同》、解除其与工行都江堰支行签订的《个人购房借款/担保合同》、市场公司向工行都江堰支行偿还贷款本息、其不再承担对工行都江堰支行偿还贷款本息的义务。该案判决中认定事实：1、2015年3月16日，敬宸、贾丽莉与市场公司就该案所涉房屋签订了《退房协议》，市场公司在协议上加盖公章；2、2016年4月28日，敬宸、贾丽莉与成都鸿德寰宇集团有限公司签订了《房屋买卖合同》，约定敬宸、贾丽莉将该案所涉房屋卖给成都鸿德寰宇集团有限公司，案外人唐文在丙方处签名。工行都江堰支行对（2016）川0181民初3796号提起上诉，成都市中级人民法院作出的（2017）川01民终11323号民事判决对（2016）川0181民初3796号民事判决书中认定的事实予以确认，并判决驳回上诉，维持原判。 八、经一审法院询问，何蕴洁对《商品房买卖合同》解除后注销合同网签备案无异议，但认为应在其收回已付房款和利息后再予注销。 一审法院认为,何蕴洁与市场公司于2012年10月10日签订的《商品房买卖合同》、何蕴洁与工行都江堰支行、市场公司于2012年10月26日签订的《个人购房借款/担保合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：1、《商品房买卖合同》应否解除？2、《个人购房借款/担保合同》应否解除？3、市场公司应否向何蕴洁承担损失赔偿责任及何蕴洁的损失范围？4、工行都江堰支行应否与市场公司承担连带责任？ 关于《商品房买卖合同》应否解除。一审法院认为，何蕴洁已于2012年10月10日向市场公司转账支付首期购房款1451726元，工行都江堰支行也已于2012年10月26日向市场公司账户发放何蕴洁购房贷款款项1450000元，市场公司应当按照合同约定期限2012年12月30日前向何蕴洁交付商品房，但至本案一审诉讼终结时仍未交付，何蕴洁基于《商品房买卖合同》的合同目的不能实现，市场公司的行为构成违约，何蕴洁依法有权解除合同，且市场公司法定代表人曹伟于2018年9月16日与何蕴洁签订的《退房协议》也载明何蕴洁多次提出退房要求，市场公司同意退房和解除合同，故对何蕴洁请求解除《商品房买卖合同》，一审法院予以支持，合同解除后，市场公司应当将何蕴洁支付的首期购房款1451726元退还何蕴洁，并赔偿资金占用利息。 关于《个人购房借款/担保合同》应否解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”规定，何蕴洁请求解除《个人购房借款/担保合同》，一审法院予以支持，合同解除后，市场公司应向何蕴洁退还何蕴洁已向工行都江堰支行偿还的贷款本息594037.15元，并赔偿资金占用利息。 关于市场公司应否向何蕴洁承担损失赔偿责任及何蕴洁的损失范围。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，《商品房买卖合同》的解除系因市场公司存在未按期交房的违约情形，何蕴洁请求市场公司承担赔偿损失的责任，于法有据，一审法院予以支持。关于损失范围，根据2018年9月16日市场公司法定代表人曹伟与何蕴洁签订的《退房协议》，载明因市场公司未能按《商品房买卖合同》之约定交房，造成了何蕴洁的损失，市场公司愿在协议签字生效后7日内支付给何蕴洁补偿金204万，虽《退房协议》未有市场公司的盖章，但曹伟作为市场公司法定代表人，其签订《退房协议》的行为代表市场公司，结合市场公司违约的情形，本案中何蕴洁请求市场公司赔偿其购房损失204万元具有法律依据，一审法院予以支持。关于何蕴洁请求市场公司另行再予赔偿已付房款一倍2045763.15元，不具有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。关于何蕴洁请求赔偿购房款利息，因《退房协议》中约定的204万元损失已足以弥补因市场公司违约造成的损失，故一审法院不予支持。 关于工行都江堰支行应否与市场公司对何蕴洁承担连带赔偿责任。何蕴洁请求工行都江堰支行与市场公司承担连带赔偿责任的，理由为工行都江堰支行对玉垒商厦项目收取了很多保证金但未对购房者的交易风险提供保障，工行都江堰支行在项目竣工验收前发放贷款违反银行和房地产销售管理规定，明知玉垒商厦项目尚未竣工验收，市场公司已有很多预售合同违约，不按合同交付房屋的情况下，还继续为市场公司违规办理按揭贷款、发放贷款。一审法院认为，连带责任系法定责任，何蕴洁提出的事由并不符合法律规定应承担连带赔偿责任的情形。《中华人共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《成都市商品房预售款监管办法（试行）》、《成都市商品房预售款监管办法》、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》并无相关规定条款。银发【2007】359号文件仅适用于银行内部纵向管理关系，并不适用于本案审理的平等民事主体间的合同关系，故对何蕴洁请求工行都江堰支行与市场公司承担连带赔偿责任，一审法院不予支持。 另，关于何蕴洁请求工行都江堰支行承担律师费、公告费、调查费、财产保全费、执行经费、路费、邮资、误工工资等相关费用，因何蕴洁提供的证据和陈述的理由不能证明工行都江堰支行在《个人购房借款/担保合同》的履行中存在过错，故一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除何蕴洁与市场公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除何蕴洁与市场公司、工行都江堰支行于2012年10月26日签订的《个人购房借款／担保合同》；三、市场公司于判决生效之日起十日内退还何蕴洁首期购房款1451726元及贷款本息594037.15元，并赔偿资金占用利息（计算方法：以1451726元为基数，自2012年10月10日起按中国人民银行同期贷款利率计算至还清之日止；以594037.15元为基数，自2015年9月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至还清之日止）；四、何蕴洁于市场公司履行完毕本判决第三项债务后三十日内，协助市场公司注销位于都江堰市商业房屋的网签备案手续（备案号：7XXX7）；五、市场公司于本判决生效之日起十日内赔偿何蕴洁损失2040000元；六、驳回何蕴洁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61866元，由市场公司负担。 二审中，何蕴洁、工行都江堰支行对一审查明事实均无异议，本院依法予以确认。 二审中，工行都江堰支行围绕上诉请求向本院提交证据：何蕴洁2012年还款卡交易明细。拟证明案涉商品房买卖合同项下房屋的贷款还款最终是由市场公司在向工行都江堰支行偿还，而非本应由何蕴洁在进行偿还，进一步反映市场公司与何蕴洁的实际目的就是通过以虚假的意思表示签订《商品房买卖合同》，进而从工行都江堰支行处套取贷款，最终由市场公司实际使用和偿还贷款。何蕴洁对交易明细真实性不持异议，但认为这些款项都是由何蕴洁的银行卡所支付的。 本院认为，本案二审争议焦点为：案涉《商品房买卖合同》是否为无效合同。 本案中，工行都江堰支行上诉认为市场公司与何蕴洁签订案涉《商品房买卖合同》的真实目的，在于从工行都江堰支行处套取贷款。其主要证据为其二审提交的交易明细，显示案涉房屋的按揭款在2012年期间都是由市场公司偿还贷款。对此本院认为，虽然工行都江堰支行二审中提交的交易明细，显示有部分按揭款系市场公司支付，但仅凭该份证据，显然不足以得出市场公司与何蕴洁存在恶意串通，签订虚假的《商品房买卖合同》，从银行骗取贷款这一结论，工行都江堰支行所举出的证据，不足以达到证据高度盖然性，应承担举证不能的不利后果。 对于工行都江堰支行上诉请求判令市场公司、何蕴洁偿还借款本金、暂计利息、罚息复利的诉讼请求，不属于本案审理范围，本院不予处理。 综上所述，工行都江堰支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费61866元，由中国工商银行股份有限公司都江堰支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  夏 伟 审判员  张卫敏 二〇二〇年三月四日 书记员  李海薷