陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2019)            陕01民再251号 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：西安汇亨置业有限公司，住所地：西安国际港务区XX村XX组XX号。法定代表人：郭武，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘增良，陕西圣迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡振兴，陕西圣迪律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：徐烈根，男，1979年XX月XX日出生，汉族，个体，住陕西省咸阳市杨凌区XX单元XX层XX户。委托诉讼代理人：薛亚栋，陕西松意律师事务所律师。再审申请人西安汇亨置业有限公司（以下简称汇亨公司）因与被申请人徐烈根租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）陕01民终11231号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2019年8月20日作出（2019）陕民申1599号民事裁定，指令我院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。再审申请人汇亨公司的委托诉讼代理人刘增良、胡振兴,被申请人徐烈根及其委托诉讼代理人薛亚栋到庭参加诉讼，现本案已审理终结。再审申请人汇亨公司再审请求：1、撤销一、二审判决；2、请求依法改判驳回被申请人徐烈根的全部诉讼请求并支持申请人的反诉请求；3、本案一审、二审、再审产生的全部诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：原判决认定的基本事实缺乏证据且适用法律确有错误。本案虽然经过司法鉴定，但徐烈根在鉴定结果出来前擅自将装饰装修物拆除搬走，法院仅根据鉴定结论及被申请人陈述的“搬走了价值二、三万的东西”认定“装修损失1377439.98元”错误。且鉴定意见针对装饰装修费用而非其现值损失也明显错误。对于合同的无效，徐烈根承租前对于房屋消防、产权等情况充分了解后坚持租赁房屋，装修，经营占有使用数年，过错明显，应当自行承担其过错责任。关于反诉，徐烈根未经许可擅自在消防通道上乱搭乱建步梯，高度达二层顶部，封堵一层原升降电梯口，拆除一、二层卫生间，拆除改建一层部分房间及通道；擅自将地下一层电梯基坑填实，改装为其办公室，将地下一层部分设施拆除，同样改装为其办公室等，擅自破坏房屋主体结构，即使本案租赁合同已经被确认为无效，徐烈根仍应承担侵权责任，原审驳回其反诉请求明显偏袒徐烈根。徐烈根辩称，根据(2018)XX委XX号鉴定报告鉴定事项为装饰装修损失而非装饰装修费用造价鉴定，所用方法是现存价值法，鉴定意见并无不当。其中载明“勘察过程中汇亨和徐烈根一致的意见是:租赁范围没有争议;三四楼没有装修;出租前为毛墙毛地。不管是装饰装修损失还是恢复原状的鉴定,都不对可移动的冰柜、空调、柜子、桌椅、工作台、LED显示屏等进行鉴定”，鉴定范围系形成附合部分，且这也是司法鉴定常识。徐烈根拆除搬走部分物品并无不当，不影响鉴定结论。涉案合同无效是因被出租建筑物未取得相关建设审批手续，《商铺租赁合同》第六条却明确承诺“1、甲方保证房屋质量、消防等符合国家规定，并保证房屋内外各类设施在乙方进场时能正常使用，且装修、经营过程中不受因甲方原因导致的任何第三方侵害......4、在乙方办理消防、工商、税务手续时，甲方有义务协助乙方，在乙方装修工程不影响验收的前提下，保证乙方能够正常营业(乙方营业之前的消防验收及费用全部由甲方负费)......”，对此徐烈根无过错。指令再审也仅对其认为未查清事实部分指令西安市中院查明，故对方反诉无依据。关于恢复原状，徐烈根未行拆除相关设施，且系按约定和法律规定正常使用租赁物发生的正常损耗，加之该装修经汇亨同意，故并无义务恢复原状，也不构成侵权行为。请求维持原审判决。徐烈根向一审法院起诉请求：1.汇亨公司赔偿其装饰装修损失共计180.48万元（装饰装修费用现值按八五折计算：212.3303万元×85%）；2.本案诉讼费由汇亨公司承担。汇亨公司向一审法院反诉请求：徐烈根支付其房屋恢复原状所需费用606705.91元。一审法院认定事实：2015年9月8日徐烈根为承租方（乙方），汇亨公司为出租方（甲方）签订商铺租赁合同，约定甲方将位于西安市灞桥区XX城XX路XX园XX村XX市场现有商铺整体地上一至四层，地下一层在良好及可租赁的状态下租给乙方使用。出租商铺每层建筑面积为780m²，地下室530m²，共计3650m²。租赁期限为15年，自2015年12月8日起至2030年12月7日止。（其中免租期为3个月，自本合同签订之日起开始计算），甲方保证房屋质量、消防等符合国家规定，并保证房屋内外各类设施在乙方进场时能正常使用，且装修、经营过程中不受因甲方原因导致的任何第三方侵害。合同签订后徐烈根对房屋进行了装修，开办了西安市灞桥区XX超市。2016年9月20日徐烈根将汇亨公司诉至西安市灞桥区人民法院请求确认双方签订的商铺租赁合同无效，汇亨公司退还其已交纳的租金600000元、预付定金600000元、房屋押金50000元并承担本案诉讼费用。法院审理后于2017年4月1日作出（2016）陕0111民初3268号民事判决书，判决双方于2015年9月8日签订的《商铺租赁合同》无效；徐烈根于判决生效后15日内向汇亨公司给付房屋占有使用费250000元；驳回徐烈根要求汇亨公司退还其房屋租金及定金各600000元的诉讼请求；驳回汇亨公司要求解除《商铺租赁合同》的反诉请求。徐烈根不服该判决，上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院于2017年11月1日作出（2017）陕01民终7429号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。徐烈根遂于2018年1月2日诉至西安市灞桥区人民法院要求汇亨公司赔偿装饰装修损失，汇亨公司提出反诉。审理期间徐烈根对装饰装修损失申请鉴定，汇亨公司对房屋恢复原状所需费用申请鉴定，经陕西先锋会计师事务所有限责任公司鉴定，鉴定意见为涉案房屋装饰装修损失费用为1407439.98元，恢复原貌所需费用为606705.91元。徐烈根支出鉴定费23000元，汇亨公司支出鉴定费10000元。一审法院认为，徐烈根与汇亨公司签订的商铺租赁合同因涉及的房屋至今未取得建设工程规划许可或经主管部门批准建设而被法院确认无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。从商铺租赁合同的内容来看，汇亨公司提供的房屋要符合良好及可租赁的状态，保证房屋质量，消防等符合国家规定，因汇亨公司未取得涉案房屋相关建设审批手续而导致商铺租赁合同无效，汇亨公司对合同无效负有全部过错。商铺租赁合同的内容同时反映出汇亨公司同意徐烈根进行装修，庭审中汇亨公司认为鉴定机构会同双方当事人现场勘查后徐烈根自行拆除搬走财物价值207265.15元，但汇亨公司未提交相应证据，徐烈根承认其自行拆除搬走财物价值二、三万元。故法院认定徐烈根装饰装修损失为1377439.98元，汇亨公司应当赔偿徐烈根装饰装修损失1377439.98元。汇亨公司反诉请求徐烈根支付房屋恢复原状所需费用606705.91元，法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决：一、西安汇亨置业有限公司于判决生效后15日内赔偿徐烈根装饰装修损失1377439.98元；二、驳回徐烈根其余诉讼请求；三、驳回西安汇亨置业有限公司要求徐烈根支付恢复房屋原状所需费用606705.91元之反诉请求。本诉案件受理费21044元，鉴定费23000元，合计44044元（徐烈根已预交），由徐烈根负担14044元，由西安汇亨置业有限公司负担30000元，并于判决生效后15日内直接给付徐烈根；反诉案件受理费4934元，鉴定费10000元，合计14934元（西安汇亨置业有限公司已预交），由西安汇亨置业有限公司自行负担。宣判后，汇亨公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回徐烈根的全部诉讼请求；2.改判徐烈根支付其恢复房屋原状所需费用606705.91元；3.或将本案发回重审；4.本案一、二审诉讼费用由徐烈根承担。二审中，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实予以确认。二审法院认为，徐烈根作为承租人与汇亨公司作为出租人，双方签订的《商铺租赁合同》因涉及的房屋至今未取得建设工程规划许可证，也未经建设主管部门批准建设，而被本院（2017）陕01民终7429号生效判决确认为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”从本案《商铺租赁合同》第一条和第六条规定的内容来看，汇亨公司提供的房屋要在良好及可租赁的状态下租给徐烈根使用，汇亨公司并保证房屋质量，消防等符合国家规定，因汇亨公司未取得涉案房屋相关建设审批手续而导致商铺租赁合同无效，一审法院认定汇亨公司对合同无效负有全部过错责任，没有不妥。从《商铺租赁合同》的内容同时可以反映出汇亨公司同意徐烈根进行装修，庭审中汇亨公司认为鉴定机构会同双方当事人现场勘查后徐烈根自行拆除搬走财物价值207265.15元，但汇亨公司未提交相应证据予以证明，徐烈根承认其自行拆除搬走财物价值二、三万元。故一审法院认定徐烈根装饰装修损失为1377439.98元，汇亨公司应当赔偿徐烈根装饰装修损失1377439.98元，据此判决，并无不妥。汇亨公司反诉请求徐烈根支付房屋恢复原状所需费用606705.91元，一审法院依法不予支持，判决予以驳回，也无不妥。汇亨公司上诉提出，徐烈根签订涉案租赁合同前应对房屋的所有状况以及消防和产权情况作充分了解，并已告知徐烈根涉案房屋没有建设审批手续，徐烈根否认汇亨公司曾告知过其涉案房屋没有建设审批手续，汇亨公司也无证据足以证明已明确告知过徐烈根涉案房屋没有建设审批手续，且双方的合同也明确约定汇亨公司向徐烈根保证房屋质量和消防等符合国家规定，故汇亨公司改判驳回徐烈根的全部诉请的上诉请求，因事实依据不足，本院不予支持。关于汇亨公司上诉请求，改判徐烈根支付其恢复房屋原状所需费用606705.91元，因徐烈根装修涉案房屋是征得汇亨公司同意的，故汇亨公司的该项上诉请求，因事实和法律依据不足，本院也不予支持。综上所述，汇亨公司的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22657元，由西安汇亨置业有限公司负担。再审中，汇亨公司提供二组新证据：第一组：1、徐烈根将涉案房屋中的装饰装修物拆除搬走的现场照片；2、徐烈根交回租赁房屋钥匙后涉案租赁房屋现场的视频光盘一份、视频截图及文字说明一份；3、鉴定报告中已列入装修损失列表却被徐烈根破坏拆走的物品清单。证明目的：徐烈根擅自将涉案房屋中的装饰装修物拆除搬走，致使实际“已形成附和装饰装修物”与鉴定结论范围不相符，鉴定结论的装修损失数额不能被采用。第二组：电气专业施工图纸。证明目的：1、涉案房屋内的配电柜、配电箱、灯管、桥架、电缆、开关、插座等属于汇亨公司的财产，在涉案房屋租赁给徐烈根之前就存在，却被鉴定报告列入徐烈根的装修损失中；2、地下室成套配电柜3个、成套配电箱12个、成套灯具65个、一层配电箱3个、成套灯具54个、二层成套配电箱3个、成套灯具44个，电线、电缆、开关、插座等若干物品现被徐烈根破坏拆走，徐烈根对上述物品应当进行赔偿。被申请人徐烈根质证称：对第一组证据的真实性、证明目的不认可，且不属于新证据。照片中货架、柜子等，并未纳入鉴定意见可移动物中，对鉴定意见没有任何影响。其他证据如光盘、清单等均来源不明，无法说明系当时的情况。第二组证据电气施工图纸与本案无关，也不是新证据。再审经审理查明，原一、二审判决认定事实基本属实本院再审认为，本案再审双方争议的焦点：1、徐烈根的装饰装修实际损失的认定问题；2、徐烈根搬走汇亨公司财物的价值认定问题；3、徐烈根是否有破坏汇亨公司财物的事实认定问题；4、汇亨公司要求徐烈根承担恢复房屋原状所需费用损失的认定问题。 关于徐烈根的装饰装修实际损失的认定问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。徐烈根与汇亨公司签订《商铺租赁合同》，因所涉房屋未取得建设工程规划许可证或未经建设主管部门批准建设，经本院（2017）陕01民终7429号生效判决确认合同无效。关于本案经济损失的归责问题，因汇亨公司未取得建设工程规划许可证，亦未按合同约定提供合法的消防安全手续，明显影响徐烈根超市的正常经营，汇亨公司负有主要过错，应承担主要责任。徐烈根在明知出租方汇亨公司未提供合格的消防安全手续的情况下，承租涉案房屋后进行装饰装修并经营超市，应承担次要责任。徐烈根自2015年9月8日签订合同后接收使用涉案房屋，在（2017）陕01民终7429号生效的租赁合同纠纷一案，法院认定徐烈根应承担至2017年3月7日止的房屋租金。鉴定机构对涉案房屋装饰装修损失进行评估的时间为2018年6月，从鉴定结论显示，装饰装修损失费用为1407439.98元。该鉴定结论对装饰装修部分进行估值时，并未考虑徐烈根使用房屋期间的折旧因素。鉴于汇亨公司应承担主要责任及应考虑装饰装修的折旧因素，再审酌情认定汇亨公司应承担徐烈根装饰装修损失费用1407439.98元的90%,即1266695.98元。与徐烈根搬走的财物价值3万元相抵后，汇亨公司应赔偿徐烈根装饰装修损失费用为1236695.98元。关于徐烈根搬走汇亨公司财物的实际价值认定问题。 对已经形成附合的财产，在汇亨公司承担赔偿装饰装修损失费用的情况下，该部分财产应归汇亨公司所有，徐烈根不应搬走。汇亨公司主张徐烈根自行拆除搬走财物价值207265.15元，但汇亨公司未提交直接证据证明其主张成立。原审判决按徐烈根承认搬走对方价值2、3万元财物，认定争议财物的价值并予以扣减并无不当。关于徐烈根是否有破坏汇亨公司财物的事实认定问题。再审中，汇亨公司提供照片以证明徐烈根有破坏公司财物的事实，但徐烈根否认汇亨公司的上述主张。汇亨公司的再审证据不能证明系徐烈根实施的破坏行为，亦不能证明其主张的损失是鉴定结论评估的恢复原貌费用之外的损失。故，汇亨公司的主张缺乏事实依据，再审不予认定。关于汇亨公司要求徐烈根承担恢复房屋原状所需费用606705.91元的认定问题。对涉案经济损失的责任承担问题，汇亨公司应负有主要责任，徐烈根负有次要责任。结合本案的鉴定结论，再审认定徐烈根宜承担恢复房屋原状所需606705.91元费用10%的赔付责任，即应承担60670.59元费用。汇亨公司要求徐烈根承担全部费用及徐烈根不同意承担的理由均不成立。综上，汇亨公司的再审请求部分成立。原一审判决第二项正确，再审应予维持；因原二审判决及原一审判决的第一、三项对双方各自应承担经济损失的责任认定不当，再审应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）陕01民终11231号民事判决及西安市灞桥区人民法院（2018）陕0111民初234号民事判决的第三项；二、维持西安市灞桥区人民法院（2018）陕0111民初234号民事判决的第二项；三、变更西安市灞桥区人民法院（2018）陕0111民初234号民事判决的第一项为西安汇亨置业有限公司于本判决生效后十五日内赔偿徐烈根装饰装修损失1236695.98元；四、徐烈根于本判决生效后十五日内支付西安汇亨置业有限公司恢复房屋原状费用60670.59元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21044元，鉴定费23000元，合计44044元（徐烈根已预交），由徐烈根负担4404.4元，由西安汇亨置业有限公司负担39639.6元；反诉案件受理费4934元，鉴定费10000元，合计14934元（西安汇亨置业有限公司已预交），由徐烈根负担1493.4元，由西安汇亨置业有限公司负担13440.6元。二审案件受理费22657元，由徐烈根负担2265.7元，由西安汇亨置业有限公司负担20391.3元。本判决为终审判决。  审 判 长  晏 永 娟审 判 员  齐   放审 判 员  王 笑 天 二○二○年三月十九日  法 官 助 理  张   磊书 记 员  岳   珊  1