河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0882民初162号原告：刘前进，男，1969年8月24日出生，汉族，住河南省沁阳市。委托诉讼代理人：李长军，河南路德律师事务所律师。被告：陈秋良，女，1969年6月26日出生，汉族，住河南省沁阳市。被告：刘钟义，男，1970年4月10日出生，汉族，住址同上，系陈秋良丈夫。委托诉讼代理人：陈彦东，河南陈彦东律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈心怡，河南陈彦东律师事务所律师。原告刘前进诉被告陈秋良、刘钟义为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘前进的委托诉讼代理人李长军，被告刘钟义及被告陈秋良、刘钟义的委托诉讼代理人陈彦东、陈心怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘前进向本院提出诉讼请求：1、判令二被告归还原告100000元；2、诉讼费由二被告承担。事实及理由：2019年12月7日17：45分，二被告先收了我100000元，后发现二被告隐瞒实情，所售房屋无房产证，房屋所有人不明确，宅基地也非二被告。我发现后，随即向二被告讨要100000元，二被告拒绝归还。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告陈秋良、刘钟义辩称，定金合同已成立并生效，属合法有效合同，双方应依法承担定金担保责任，原告违约，依法应丧失定金，故其诉讼请求应予驳回。答辩人将所卖房屋的全部信息告知了原告，不存在隐瞒和欺诈。原告因不可控原因不再履行合同购买涉案房屋，无论其原因有多少苦衷，都不能改变房屋买卖合同及定金担保合同的合法有效性，应承担合同责任，丧失定金或履行合同购买房屋。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。没有取得所有权的物品，出卖合同也是有效的，何况本案答辩人出卖的房屋已支付了对价取得了所有权，享有处分权，仅仅欠缺过户手续，但这些详细情况原告都很清楚，原告也不可能不清楚，如此大额的交易，原告也不可能不认真，答辩人也有证据证明原告非常慎重地决定购买本案涉案房屋。双方之间的房屋买卖合同及定金约定属双方真实意思表示，合法有效，双方均应履约，违者应承担相应的违约责任和法律责任。综上，原告违约，应承担定金担保责任，丧失定金，请人民法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的被告证据：“1.二被告身份证复印件一份，证明二被告主体身份信息;2.《土地、房屋转让协议书》复印件一份；3.周瑞士身份证复印件一份；4.沁国用（2005）第04154号国有土地使用证复印件一份；5.沁房权证字第××号房屋所有权证复印件一份；6.中国工商银行回单凭证复印件一份；7.陈秋良借记卡账户历史明细清单复印件一份；8.收条复印件一份；证据2-8证明被告刘钟义与栗尧从周瑞士处购得涉案土地及房屋，并支付价款，被告有权处分涉案土地及房屋；9.证人李某身份证复印件一份，证明证人李某的主体资格；10.被告代理人询问证人李某《询问笔录》一份；11.证人李某与周顺利微信聊天记录截屏一份、聊天照片一份；12.证人李某与原告刘前进的通话记录截图一份；13.证人李某与原告刘前进的微信聊天记录截屏一份；14.证人李某微信发给原告刘前进的《房屋转让协议》格式合同一份；证据10-14证明原、被告双方达成房屋买卖口头协议的过程和协议内容等案件情况，证明原告刘前进在交定金购房前了解被告刘钟义所卖房院的详细情况，被告不存在隐瞒和欺诈。”原告对被告上述证据的质证意见是：“对第一组证据真实性合法性不发表意见，由法庭审查。对证据二土地房屋转让协议书真实性有异议，根据证人李某的证人证言，周瑞士最初与栗尧签订了土地房屋转让协议书，刘钟义是在栗尧受让土地房屋之后将旧房拆除新建房屋时作为新建房屋的合伙人加入进来的，也就是说刘钟义加入进来的时间是发生在周瑞士与栗尧完成了涉案土地房屋交易之后，因此这一份原告提供的协议就不是真实的协议。关于该份协议的合法性，我方认为该协议应属于无效协议，根据原告提供的涉案土地使用权证，证明涉案土地是国有划拨土地，根据《城市房地产管理法》第三十九条和《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，截止目前为止，原告并没有提供任何证据证明涉案土地在发生土地转让时经过了县级以上人民政府的批准。第三，周瑞士与栗尧完成土地房屋交易关系之后，周瑞士名下的涉案土地上房屋已经由于被告和栗尧等人的拆除行为而消灭。对证据三周瑞士身份证复印件真实性合法性不发表意见，由法庭审查。对证据四土地使用权证真实性无异议，该使用权证证明土地使用权人周瑞士以划拨方式取得了涉案土地。对证据五房产证真实性无异议，但该房产证上所记载的房屋已经拆除，因此该房产证所设定的房屋所有权权利已经消灭。对证据六，该证据是周瑞士的存款凭条，与被告无关。对证据七，陈秋良的银行账户明细上记载了跨行汇款200000元，收款人不是周瑞士，与本案无关。对证据八，该收条没有记载和显示付款人，不能证明被告是涉案房产的付款人。结合李某的证言，与周瑞士发生房屋土地买卖关系的买方是栗尧的事实，该售房款不是本案被告交纳。对证据九李某的身份证复印件不发表质证意见。对李某的询问笔录和当庭询问证人发表质证意见如下：对于李某证明原、被告之间的交易过程以及涉案房屋是在从周瑞士手中购买后拆除重建的事实无异议，但对于李某作为中间介绍人陈述了自己将涉案房屋情况告知原告，和将涉案土地的土地证、房产证、刘钟义买房时的付款复印件都交给原告的事实，原告不认可。李某作为涉案买卖的中介方也没有证据证明自己履行了信息告知的中介义务，因此这一事实不应当得到确认。证据十一、十二、十三只是证明原告委托李某介绍房源，与本案无关。证据十四是李某通过微信发给原告的房屋转让协议空白文本，与本案无关”。本院审查认为，被告提交的证据可以证明周瑞士房地产证的真实性以及被告购买周瑞士房地产的过程，但不能证明被告已向原告释明所购房地产的完全状况以及被告具备出售涉案房地产资格。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：位于沁阳市灯塔街××号的房地产原有产权人为周瑞士。周瑞士持有的灯塔街东窦府营78号院土地使用证载明：“沁国用（2005）第04154号土地使用权人：周瑞士地类：住宅用地使用权类型：划拨使用面积244.35㎡……”。周瑞士持有的沁房权证字第××号载明：“房屋所有权人：周瑞士产别：私有房产房屋状况:1号2号3号……”。根据被告提供的2019年4月29日甲方周瑞士乙方栗尧、刘钟义土地、房屋转让协议书显示，周瑞士以400000元将自己的上述土地、房屋转让给栗尧、刘钟义。后被告刘钟义将灯塔街东窦府营78号的原有房屋拆除，在没有办理建设工程规划许可证的情况下，被告在该宅基地上重新建房。该房主体建成后，经中人李某介绍，原告刘前进愿意购买被告该房屋。2019年12月7日原告向被告陈秋良、刘钟义夫妇支付购房定金100000元，定金支付至被告陈秋良的银行账户，由被告刘钟义为原告出具收据载明：“收条今收到刘前进购窦府营78号房产定金壹拾万元整。房屋全款柒拾玖万贰仟元整。（￥792000元）收款人：刘钟义2019年12月7日”。原告支付定金后不久，以被告所售房地产无产权证、所有权人不明为由，要求被告退还购房定金，双方未能就退款达成协议，原告诉至本院。原告于2019年12月26日向本院提出保全申请，本院于2019年12月26日作出（2019）豫0882财保368号民事裁定书，裁定：冻结被申请人陈秋良名下银行账户存款105000元，期限为一年。此为本案事实。本院认为，（一）关于涉案房屋买卖协议是否有效的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”；第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案中，被告为原告出具的收条内容确定了定金交付、房屋位置、购买总价款等双方约定的事实，该收条实际是双方对买卖房屋的约定；但该收条对土地使用权和房屋的所有权均未做明确说明。根据被告提供的购买周瑞士房地产协议，是被告刘钟义和案外人栗尧共同购买周瑞士的房地产，被告在没有办理建设工程规划许可证的情况下建设了涉案房屋，而宅基地使用权是不能买卖的，因此，被告出售涉案房地产违反了法律强制性规定。同时该房地产被告也未实际交付原告。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。因此，原、被告之间的房屋买卖协议无效。（二）关于二被告是否应当归还原告100000元定金的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因原、被告之间的房屋买卖协议无效，二被告应当将取得原告的购房定金返还原告。原告要求二被告返还定金100000元，符合法律规定，本院予以支持。对二被告的辩解，于法无据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项、第三十九条和《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，判决如下：被告陈秋良、刘钟义应于本判决生效后五日内退还原告刘前进购房定金100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1150元，保全费1045元；均由被告陈秋良、刘钟义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员  赵清太二〇二〇年三月三十日书记员  翟淑迟