上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初25947号原告(反诉被告)：裴延喆，男，1972年3月18日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。被告(反诉原告)：陈冰琳，女，1986年10月8日出生，汉族，住上海市。原告裴延喆与被告陈冰琳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，审理中，被告提出反诉，本院依法予以合并审理，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告裴延喆、被告陈冰琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裴延喆向本院提出诉讼请求：1、解除房屋租赁合同；2、被告立即搬离所租赁的房屋(原告称其于2019年12月12日收到被告短信通知被告已搬离，次日原告自行收回房屋，原告当庭撤回该诉请)；3、被告支付2019年11月1日至2019年12月12日期间所欠房租4,900元(按照每月3,500元的标准计算)；4、被告支付违约金8,400元(3500/30*42+3500)。事实和理由：2019年7月9日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，房屋租赁起始时间为2019年8月1日，但原告在签订房屋租赁合同当日就将钥匙交于被告。按照合同约定，房租每月3,600元，后原告同意房租每月3,500元，押金也仅收取了3,500元。被告本应根据合同约定在2019年7月31日支付三个月的房租，但在原告的催促下被告才于8月3日支付了一个月的房租，并且被告在2019年9月3日还没有补交拖欠的房租，在原告多次催促下提出被告违约要解约的情况下,被告才支付了剩余两个月的房租。被告在2019年7月至10月初期间，多次违反小区正常管理和相关规定，妨碍小区管理工作和周边业主生活。原告多次与被告沟通，但被告行为没有改善，被物业公司实名投诉至原告妻子单位，导致涉案房屋被学校收回。被告延期支付租金并从事违法活动妨碍他人生活，故原告起诉至法院，要求判如所请。陈冰琳辩称，被告收到原告2019年10月31日所发要求被告搬走的短信，但被告认为自己并未违约。因为原告对被告的一些肢体恐吓，被告已于2019年12月1日腾空并搬离房屋，当时电话联系原告未果，故于12月8日微信告知原告。合同实际已解除，同意原告解除合同的诉请。确认月租金及押金变更为3,500元。2019年8月3日支付了一个月租金，9月3日在原告提醒时支付了后两个月租金，10月31日转账第二期3个月租金给原告，但原告不收被退回。逾期缴纳租金是原告考虑被告经济状态同意的。原告同意支付2019年11月1日至2019年12月1日的租金，其余的租金不同意支付，也不同意支付违约金。相反，被告认为是原告违约要求被告搬离，导致被告产生搬家和租金损失，遂提起反诉。陈冰琳向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告支付提前解约违约金3,500元；2、要求反诉被告支付反诉原告搬家费300元；3、要求反诉被告向反诉原告支付另行承租房屋的租金损失5,000元。事实与理由：反诉原告没有违约，反诉被告提前要求解除合同并要求反诉原告搬走，反诉被告的行为违约，故提出上述反诉诉请。诉请三租金损失是因为反诉原告和现承租房屋的房东约定，若违约要赔偿5,000元的违约金。裴延喆辩称，系反诉原告违约在先，不同意所有反诉请求。本院认定事实如下：2019年7月，裴延喆(出租方、甲方)与陈冰琳(承租方、乙方)签订《58房屋租赁合同》，约定“甲方将上海市徐汇区斜土路XXX弄XXX-XXX号，47-55号，建筑面积57平方米的房屋出租乙方居住使用。第三条：租赁期限自2019年8月1日起至2020年7月31日。第四条：(一)租金每月3,600元(后经过双方协商租金变更为每月3,500元)，租金每三个月支付，支付日期为2019年7月31日、2019年10月31日、2020年1月31日、2020年4月30日。(二)押金3,600元(后经过双方协商押金变更为3,500元)，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第六条：(一)……承租人保证遵守国家、当地法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。第八条：(四)乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达七日的；2、欠缴各项费用达500元的；……6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的……第九条：(一)……乙方有上述违约情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金……(二)租赁期限内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金。(三)甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金两倍的标准支付违约金。第十二条：1、本合同经双方确认后，将以电子签章技术生成电子文档，该文档即具备合同法律效力……后，裴延喆将涉案房屋交给陈冰琳。陈冰琳支付了押金3,500元。2019年7月31日，裴延喆微信陈冰琳：“小陈你好，我刚才去了一趟红旗教师公寓的物业，是一位姓裘的老师让我去的，主要说有业主投诉的事情，就是你跟我讲的小黄车的事，现在有保安的小区基本都不让共享单车进入，还有就是你养狗扰民……裘老师说有投诉了，他肯定要处理，也没跟我讲太过分的话，就是让我跟自己学生说一下，不要跟小区的保安和业主起正面冲突，其实就是低调一点，有什么事情通过物业来解决……如果还有人问起来，你就说是吕某的学生，我跟物业也这么讲好了。”陈冰琳回复“早上我出门把狗留在客厅了，这边客厅直接就是门外，可能比较吵，我走的急没管它……早上我走的时候它确实很吵，后面不会了……我会注意，放心啦，以后不会了，在这里要低调，好处是很安静……”2019年8月3日，裴延喆微信陈冰琳：“小陈你好，问一下房租转我了吗？”陈冰琳回复“有朋友欠我钱没还，我先发您本月的房租哈，3500-空调清洁83=3417，可以吗，裴老师。”裴延喆回复“好吧，你暂时有困难，没问题的，这个月就这样了，我们还是要尊重协议，否则权力和义务就不对等了”。陈冰琳当日支付了一个月的租金。2019年9月3日，裴延喆微信陈冰琳要求其按照协议，付三押一支付房租，并称若陈冰琳不支付后续租金，就是陈冰琳违约，要求其搬走。如果再有关于狗的投诉，只能解除租约了。陈冰琳回复称忘记了并于当日支付了裴延喆后两个月租金。2019年10月8日，裴延喆微信陈冰琳称，因被学校通知，必须尽快处理好租房的事情，由于陈冰琳多次被邻居和物业管理人员投诉，裴延喆也几次劝说，没有效果，告知根据合同第八条(四)1和6所规定解除合同，陈冰琳应在2019年10月31日前搬离，押金会在各项费用结清后返还。陈冰琳回复，希望裴能再跟学校沟通，通融。裴延喆回复找过人事处了，不同意。10月10日，裴延喆将物业公司投诉信发给陈冰琳，并称邻居实名投诉不止一次，且物业表示陈冰琳及其不配合。10月25日，裴延喆再次通知陈冰琳在10月31日前搬离。10月26日，陈冰琳回复“所有事实我都在国庆您致电那次电话解释清楚了，其他的我不认可”。之后双方进行了沟通，陈冰琳不认为其违约，而裴延喆坚持认为小黄车以及养狗事件是陈冰琳不遵守物业规定。10月30日，陈冰琳向裴延喆转账10,500元下一期房租，裴延喆拒收。2019年11月2日，上海徐汇区医高小区业主委员会、上海立大物业管理有限公司医高小区管理处出具《情况说明》，内容为，上海市徐汇区斜土路XXX弄XXX号207的住户吕某与其配偶裴延喆将其住房于2019年8月1日出租给陈冰琳，陈冰琳在2019年7月末搬入后就多次违反小区正常管理和相关规定，妨碍小区管理工作和周边业主的生活。具体行为如下：1、在小区门口有警示牌的情况下，将共享单车骑进小区，且不听劝阻，强行要将小黄车推到楼道里面，并与业主发生争执；2、饲养的宠物狗经常在电梯和楼道里随意大、小便，严重影响小区环境，晚上时常狂吠，周边业主对此意见很大，多次去物业反映情况；3、业主委员会也多次善意提醒她要注意形象和影响，她也是且听且行。根据以上情况，受影响的业主向物业投诉，希望能劝说和提醒租户陈冰琳，但是收效胜微。2019年11月6日，上海立大物业管理有限公司医高小区管理处出具《情况说明》，内容为，上海市徐汇区斜土路XXX弄XXX号207的住户吕某与其配偶裴延喆将其住房于2019年8月1日出租给陈冰琳，陈冰琳在2019年7月末搬入后就多次违反小区正常管理和相关规定，妨碍小区管理工作和周边业主的生活。具体行为如下：1、在小区门口有警示牌的情况下，不顾物业相关规定，违规将共享单车骑进小区，且不听劝阻，强行要将小黄车停放楼道公共区域，对消防造成隐患，在多名业主善意规劝下，仍不改正；2、违反公序良俗，无证饲养宠物狗，宠物狗经常在电梯和楼道里随意大、小便，也不及时清理，严重影响小区环境，晚上时常狂吠，给周边业主带来很大困扰，被多名业主向物业投诉；3、干扰物业正常的工作，在物业接到业主投诉，上门处理时，非但不予配合，还污蔑物业对其人身骚扰。对物业的善意提醒，置之不理。因租户陈冰琳的个人行为，给周边业主造成诸多不便，给物业的管理造成很多不必要的麻烦，影响极其恶劣。物业也联系住户裴延喆，希望他能劝说和提醒租户陈冰琳，但是收效胜微，基于此种情况，我们也实名投诉到吕某的单位，希望能妥善解决此事，尽快解除租赁合同，让陈冰琳搬离此处，还小区和谐与安宁。2019年12月8日，陈冰琳微信告知裴延喆其于当月1日将房屋清空，钥匙挂在内间门后。裴延喆称其2019年12月12日再次收到陈冰琳短信通知后于次日进入房屋收房。审理中，裴延喆表示同意押金在本案中一并处理，抵扣相应租金及违约金。陈冰琳则称其不认可业委会及物业的情况说明，没有相关人员联系、提醒她狗的问题，只有一位邻居曾经上门提出她的狗扰民。以上事实，除有当事人陈述，另有房屋租赁合同、微信记录、等证据佐证，本院予以确认。关于裴延喆出示的情况说明，陈冰琳表示不认可，鉴于该证据由业委会及物业盖章确认，被告也未提供反驳证据，且结合双方微信往来及被告当庭自认来看，确有小区业主提出被告养狗扰民，故本院对该组证据的证明力予以认定。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。被告逾期支付首期租金后，原告在微信中同意被告先付一个月(2019年8月)的租金并称“这个月就这样”，但被告仍未按约于2019年8月31日前补足首期三个月租金，而于9月3日在原告催告下支付。被告虽然逾期但未构成逾期支付租金超过七天，尚不构成合同解除的条件。但根据业委会及物业的情况说明、双方的微信聊天纪录，被告饲养宠物中的不当行为确对小区业主正常生活及小区管理造成了妨碍，原告依据合同第八条(四)第6项的规定于2019年10月8日通过微信行使解除权，于法有据，故合同于该日予以解除。被告后亦交还房屋。故原告要求解除房屋租赁合同的诉请，本院予以支持。关于租金，被告于2019年12月8日微信通知原告其已搬离，原告也确认该日收到被告已腾空房屋的微信，原告应及时止损收房，故本院对原告要求被告支付自2019年11月1日起至12月8日止的租金(实为使用费)的诉请，予以支持；对2019年12月9日至12月12日期间租金请求，不予支持。被告违约导致合同解除，原告有权依据合同约定要求被告支付违约金3,500元,现原告主张8,400元违约金，数额过高且缺乏合同依据，超过部分本院不予支持。被告支付了押金3,500元，原告同意押金抵扣租金和违约金，为免诉累，本案对押金予以一并处理。被告反诉原告承担违约责任、并要求支付搬家费用及租金损失，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除裴延喆与陈冰琳签订的《房屋租赁合同》；二、陈冰琳于本判决生效之日起十日内支付裴延喆自2019年11月1日起至2019年12月8日止的房屋使用费4,433元；三、陈冰琳于本判决生效之日起十日内支付裴延喆违约金3,500元；四、裴延喆于本判决生效之日起十日内返还陈冰琳押金3,500元，该金额可与上述第二、三款金额相抵扣；五、驳回裴延喆的其余诉讼请求；六、驳回陈冰琳的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计65元，由裴延喆负担40元，由陈冰琳负担25元；反诉案件审理费减半收取计25元，由陈冰琳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 黄晨辰二〇二〇年三月十一日法官助理 胡歆婷书 记 员 谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。