云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初11021号原告：昆明大都摩天物业服务有限公司，住所云南省昆明市官渡区彩云北路与珥季路交叉口鼎兴都商务中心A幢20层2006室。法定代表人：姚广平。委托代理人：唐梓又、屈钰晗，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。被告：封小春，男，汉族，1991年6月20日生，身份证登记住址江西省抚州市南丰县。原告昆明大都摩天物业服务有限公司诉被告封小春物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序于2020年2月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人唐梓又、屈钰晗到庭参加诉讼。被告封小春经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：云南大都企业管理有限公司（以下简称“大都企管”）与被告于2017年8月10日签订了《昆明大都摩天购物中心租赁合同》，合同约定大都企管在2017年11月10日至2022年11月9日期间，将昆明市商铺（套内建筑面积694平方米）出租给被告使用。原告与被告于同日签订了《大都摩天购物中心物业服务合同》，约定自2017年11月10日至《昆明大都摩天购物中心租赁合同》依法解除前，为被告提供有关物业服务，被告向原告支付物业服务费、水电费等。同时约定物业服务费按1个月为一个支付期，先支付后使用，于每月10日前支付，水电费须于次月10日前支付。《大都摩天购物中心物业服务合同》签订后，原告按照约定为被告提供了物业服务和垫付了水电费，但在合同履行过程中，被告却长期拖欠物业服务费和水电费，经原告多次催缴后仍未交纳，截至目前，被告尚欠付原告物业服务费41640元、水电费133128元。现提起诉讼，诉讼请求：1、解除原告与被告于2017年8月10日签订的《大都摩天购物中心物业服务合同》；2、被告支付欠付原告的物业服务费41640元、水电费133128元；3、被告向原告支付违约金77405.50元；4、本案的诉讼费由被告承担。被告缺席无答辩。原告针对其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、大都摩天购物中心物业服务合同，欲证明原、被告于2017年10月26日签订了《大都摩天购物中心物业服务合同》，约定原告为被告向云南大都企业管理有限公司租赁的昆明市商铺提供有关物业服务，被告按合同第十三条的约定，每月10日前交纳当月物业服务费及上一个月水电费；被告未按约定交纳物业服务费、水电费已违反合同约定，根据《大都摩天购物中心物业服务合同》约定，原告有权要求被告按欠付物业服务费总金额日千分之三的标准承担违约金以及按欠付水电费总金额日千分之二的标准承担违约金；2、收据、封小春欠付款项明细表、大都摩天购物中心商户水、电费用通知书、水电费计算明细表，欲证明在合同履行过程中，被告长期拖欠物业服务费以及水电费等有关费用，截止2019年4月30日，被告已经欠付原告物业服务费41640元，截止2019年3月31日，欠付原告水电费133128元；3、（2019）云昆国正证字第6532号公证书、《全球邮政特快专递国内标准快递》物流查询截图，欲证明原告于2019年3月25日向被告寄送《工作联系函》，要求被告支付相应款项并解除合同。被告于2019年3月26日签收该《工作联系函》，合同于该日解除。被告缺席未质证，亦未向本院提交证据。本院对原告提交的证据认证如下：原告提交的证据1、3及证据2中收据真实、合法，与本案有关联，本院予以采信；对于证据2中封小春欠付款项明细表、水电费计算明细表系原告单方制作，大都摩天购物中心商户水、电费用通知书的真实性无法核实，本院不予采信。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：被告（承租方）与云南大都企业管理有限公司（出租方）于2017年8月10日签订《昆明大都摩天购物中心租赁合同》，约定由被告承租位于昆明市商铺，商铺套内建筑面积为694平方米，租期自2017年11月10日起至2022年11月9日止。原告与被告于2017年8月10日签订《大都摩天购物中心物业服务合同》，约定由原告为被告承租的实用面积为694平方米的大都摩天购物中心五层楼A-503号商铺提供物业服务；期限自2017年11月10日起至租赁合同解除时止；提前终止、解除本合同应当至少提前3个月书面通知对方；物业服务费实行包干制，物业服务费由被告按其承租物业的实用面积交纳；2017年11月10日至2022年11月9日每月物业管理费为10元每平方米；商业电费1.5元每度，水费6.5元每吨，由物业公司每月根据实际用量向用户收取，同时按实际用量的10%收取公共损耗费，电费交纳采用预付费系统，根据用电量核定预先支付；物业服务费按月交纳，被告应当于每月10日前向原告交纳当月的物业管理费，在每月10日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三向原告支付违约金；原告接受供水、供电等单位的委托代收水、电费，因原告已于费用发生当月垫付了相关费用，被告须于次月10日前向原告交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，原告从逾期之日起每日按欠费总额的千分之二计收违约金。原告于2018年4月25日开具《收据》一张，载明被告交纳2017年11月10日至2018年1月31日的物业管理费18738元；原告于2018年4月25日开具《收据》一张，载明被告交纳2017年12月至2018年3月的电费28592元、水费1367元；原告于2018年5月29日开具《收据》一张，载明被告交纳4月的电费30296元、水费1236元；原告于2018年6月27日开具《收据》一张，载明被告交纳2018年2月至2018年10月的物业管理费62460元，及5月的电费24653元、水费975元；原告于2018年8月25日开具《收据》一张，载明被告交纳7月的电费27593元、水费1307元。原告于2019年3月25日通过中国邮政EMS向被告邮寄《工作联系函》一份，要求被告在接到该联系函后的七日内交纳拖欠的租金、物业服务费及水电费，并载明自该函送达之日起视为合同解除。同时，原告申请昆明市国正公证处对前述邮寄送达《工作联系函》的行为进行公证。快递查询单显示原告邮寄的快递于2019年3月26日已被他人代收。现原告以被告拖欠物业服务费、水电费为由，诉至本院，主张前述诉讼请求。本院认为，原告与被告签订的《大都摩天购物中心物业服务合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同成立并生效。根据双方当事人签订的《大都摩天购物中心物业服务合同》，可以确定原告与被告之间形成物业服务合同关系。对于原告要求解除《大都摩天购物中心物业服务合同》的请求，原告主张合同解除时间应为被告取走原告邮寄《工作联系函》的时间符合法律规定及合同约定，本院确定合同解除时间为2019年3月26日。被告应支付原告2018年11月1日至2019年3月25日期间（4个月25天）的物业服务费33543.3元。对于原告主张的水电费，本院认为，原告主张水电费按合同约定的标准计付符合法律规定，原告要求被告支付拖欠的水电费133128元的请求有事实及法律依据，本院予以支持。对于原告主张的违约金，本院认为，违约责任的承担应以一方违约而致使对方产生损失为原则，现原告主张的违约金过高，本院予以调整，酌情支持由被告支付原告其所欠物业服务费及水电费10%的违约金即16667.13元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告昆明大都摩天物业服务有限公司与被告封小春2017年8月10日签订的《大都摩天购物中心物业服务合同》于2019年3月26日解除；二、由被告封小春于本判决生效之日起十日内支付原告昆明大都摩天物业服务有限公司物业服务费33543.3元；三、由被告封小春于本判决生效之日起十日内支付原告昆明大都摩天物业服务有限公司水电费133128元；四、由被告封小春于本判决生效之日起十日内支付原告昆明大都摩天物业服务有限公司违约金16667.13元；五、驳回原告昆明大都摩天物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5083元，由被告封小春承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  周宇二〇二〇年三月二十三日书记员  王浩