山西省忻州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋09民终1847号上诉人（原审第三人）：王某1，男，1963年5月2日生，汉族，山西省大同市人，住山西省繁峙县。委托诉讼代理人：刘某，繁峙县繁城镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：魏某1，女,1947年5月10日生，汉族，山西省繁峙县人。被上诉人（原审原告）：魏某2，男,1960年4月6日生，汉族，山西省繁峙县人，住繁峙县。被上诉人（原审原告）：魏某3，女,1963年2月1日生，汉族，山西省繁峙县人。被上诉人（原审原告）：王某2，男,1974年7月31日生，汉族，山西省繁峙县人。四被上诉人共同委托诉讼代理人：王某3，男，1949年12月20日生，山西省繁峙县人，住繁峙县，系繁峙县砂河镇义兴寨村村民委员会推荐。被上诉人（原审被告）：魏某4，男，1960年5月6日生，汉族，山西省繁峙县人，住繁峙县。上诉人王某1因与被上诉人魏某1、魏某2、魏某3、王某2、魏某4确认合同无效纠纷一案，不服山西省繁峙县人民法院(2019)晋0924民初772号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王某1上诉请求:撤销原判，依法改判。事实与理由:原审法院认定事实错误、适用法律错误、判决错误。1999年10月17日上诉人与被上诉人魏某4达成的《窑院买卖协议》合法有效，属双方真实意思表示，原审法院认定无效属于法律适用错误。该窑院属于魏守言、李爱玲共有财产，买卖窑院时李爱玲还在世。上诉人认为，魏某4与其母亲李爱玲能够分得窑院的三分之二产权，《物权法》规定，占到全部份额的三分之二以上有权对整体作出处分权。原审法院文书确认财产共有人李爱玲在世的时签订该份《窑院买卖协议》，因被上诉人都以不会写字为由，魏某4当时让王治乐（已病故）代笔起草的该份买卖协议，当时上诉人向砂河镇刘占全借款3000元，交付购买窑院款时，当时在现场内还有上诉人及张石才（中间人）、梁二白，在魏某4繁峙县砂河镇义兴寨村的房屋内给付买窑院款，在此期间中间人张石才问魏某4用不用其他人签字，当时魏某4自信满满可以担当，致使无人怀疑魏某4无处分权，魏某4代理收款签字确认，由此证实第三人王某1并非是恶意取得的，当时李爱玲对此事并未表示不同意见。事实证明李爱玲健在的十年期间均未对魏某4行为提出异议，当时其他被上诉人也是均已经认可的事实，事后上诉人让砂河镇刘占全施工，对该窑院做了进步维修工程，该事村民众所周知的事实，上诉人认为被上诉人实属恶意串通，损害第三人合法利益，被上诉人应当在知道权利受到侵害时的，法定时效内主张权利，本案事实已远远超出法定时效。二、被上诉人是以该窑院的法定继承人身份提起诉讼，但原审法院未适用《继承法》的相关法律，原审法院仅用其它法律对此案作出不公正的判决，属适用法律错误。三、原审法院认定诉讼时效错误，原审法院认定上诉人并非善意取得的认定，仅用《合同法》第五十二条规定无效情形是错误认定。四、原审判决认定魏某4行为属于无权处分，第三人王某1买卖协议行为非善意取得是错误认定。被上诉人辩称，一审法院已查明上诉人与魏某4签订了窑院买卖协议，该协议中的窑院是答辩人父亲魏守言的遗产，魏某4只享有该财产的部分权益，无权对该财产整体处分，而且未取得全体共有人的同意，将该财产整体卖给上诉人，侵害了共有人的权益，且上诉人明知窑院产权证上的所有人是魏守言，遗产继承是配偶及五个子女，并不是魏某4一个人，而和魏某4一个人签订的买卖协议并非善意取得，故该买卖协议为无效协议。至于诉讼时效一审判决已表述清楚，答辩人是2018年知道权利侵害，2019年主张并未超过诉讼时效，也未超过20年的时效，答辩人认为一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。魏某1、魏某2、魏某3、王某2向一审法院起诉请求：1、确认买卖合同无效，退还合同中的垚7间全院一处；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明，魏守言与妻李爱玲生有三女二子，长女魏某1、次女魏海莲、三女魏某3、长子魏某4、次子魏某2。次女魏海莲早年离世，魏海莲生有一子王某2。魏守言、李爱玲夫妇生前在繁峙县义兴寨村建有垚院一处，内有土垚7间，并由繁峙县土地管理局以魏守言之名颁发“集体土地建设用地使用证”。魏守言与妻李爱玲先后于1999年农历正月、2007年农历7月去世。1999年10月17日经中介人主持，被告魏某4将位于繁峙县义兴寨村其父母所建垚院一处卖于第三人王某1，并由中介人代笔写下收据一支，内容为：“今收到王四禄买垚7间全院（金、木、水、火、土）一包在内，四至原路，特此证明款人民币费壹万叁仟元整。收款人魏白小，中介人张石财，一九九年十月十七日。”被告在该收据上签了名。第三人王某1向被告魏某4交付转让款13000元。2018年春天，村委会总体规划丈量宅基地，第三人与原告魏某2就案涉垚院引起纷争，遂四原告持集体土地建设用地使用证提起本案诉讼。一审法院另查明，第三人王某1（曾用名王四录）原为繁峙县砂河镇义兴寨村村民，2002年12月2日户口迁至山西省大同市城区新胜里，现在繁峙县砂河镇义兴寨村居住，诉争垚院至今未进行变更登记，也无房产证。一审法院认为，依照法律有关规定，共同共有财产的处分权属于全体共有人，处分共同共有财产应取得全体共有人的一致同意，部分共有人无权擅自处分共同共有财产。本案诉争垚院系魏守言与李爱玲夫妇的共同财产。1999年农历正月魏守言去世，李爱玲拥有该垚院的部分所有权，另有部分所有权为魏守言的遗产。由于作为遗产的这部分所有权在魏守言去世后并未作处理，因此，李爱玲与四原告对该遗产形成共有关系。魏某4只是该垚院的部分遗产继承人，其无权对该垚院进行整体处分。1999年10月17日被告魏某4未经其他部分产权人和遗产继承人同意将该垚院卖于第三人王某1，其将该垚院整体出卖的行为属于无权处分，侵害了其他共有人的权利。依据《合同法》第五十一条的规定，无权处分的合同须经权利人追认才有效。四原告作为争议垚院的权利人，未予追认，则该买卖合同无效。第三人王某1购买该垚院不是善意取得，其明知该垚院的产权证上的所有人并不是魏某4，而魏某4作为遗产继承人是否拥有该垚院的全部产权尚不明确。同时，第三人王某1也没有证据证明其曾要求过被告魏某4明示是否还有其他法定继承人。因此，本院认定，第三人王某1买垚院不是善意取得，被告魏某4与第三人王某1双方所签垚院买卖协议应为无效协议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决：一、被告魏某4与第三人王某1所达《垚院买卖协议》无效。第三人王某1于本判决生效后十五日内将位于繁峙县砂河镇义兴寨村的诉争垚院退还原告魏某1、魏某2、魏某3、王某2及被告魏某4。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告魏某4负担25元、由第三人王某1负担25元。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、魏某4与王某1订立房屋买卖协议是否有效；二、王某1能否取得诉争宅院的所有权。关于第一个焦点，1999年10月17日，魏某4与王某1达成窑院买卖协议系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规强制性规定，且订约时王某1具有义兴寨村村民身份，具有购房资格。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，在买卖合同法律关系中，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响买卖合同的效力，本院对案涉买卖合同的效力予以认定。原审法院认定案涉合同无效属适用法律错误，应予纠正。关于第二个焦点，魏某4与王某1达成窑院买卖协议后，王某1遂即支付魏某4对价13000元，魏某4交付王某1窑院一处，钱物两清，双方已依约履行了合同义务。之后王某1对受让窑院进行修缮并居住于此，直至2018年初双方相安无事，并未出现争执。魏某1、魏某2、魏某3、王某2以及魏某4之母李爱玲，作为窑院共同财产权利人，十几年间对魏某4当年出卖窑院的事实不闻不问，也未对王某1占有、添附的事实提出任何异议，故应视为对魏某4当年出卖窑院之事的知情和认可，否则不符合常理。部分共有人擅自处分共有财产或者非所有权人擅自处分所占有的财产，如果第三人是善意、有偿取得该财产所有权的，第三人不负返还义务，由擅自处分财产的人对所有权人予以赔偿。魏某1、魏某2、魏某3、王某2以“魏某4擅自处分共有财产”为由提出诉讼，要求确定买卖合同无效并返还窑院的请求，有违诚信原则，不利于维护交易安全和秩序，故其请求不应得到支持。综上所述，王某1上诉请求应予支持，原判认定事实基本清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：撤销山西省繁峙县人民法院(2019)晋0924民初772号民事判决；驳回魏某1、魏某2、魏某3、王某2的诉讼请求。一、二审案件受理费130元，由魏某1、魏某2、魏某3、王某2负担。本判决为终审判决。审判长  连林梅审判员  聂瑞婷审判员  张 亮二〇二〇年三月六日书记员  赵 静