山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0211民初1922号 原告：青岛经济技术开发区建环物业有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：侯方军，职务总经理。 委托诉讼代理人：杜靖伟，山东恒信通律师事务所律师。 被告：董桂华，女。 原告青岛经济技术开发区建环物业有限公司与被告董桂华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杜靖伟与被告董桂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛经济技术开发区建环物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付物业费1479元、违约金4064元，以上费用合计5543元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告所管理的青岛经济技术开发区祥瑞花园小区4号楼1 单元202室的业主。原告分别于2011年6月15日、2015年6月 15日与青岛经济技术开发区样瑞花园小区业主委员会签订了书面的物业管理委托合同。合同第六章约定了物业管理服务费用。住宅按0.7元/平方米/月、负一层按0.6元/平方米/月执行。原告依法依约全面审慎履行物业管理委托合同的义务，但被告欠付2013年10月15日至2014年4月15日、2015年6月15日至2017年2月15日的物业管理费及违约金至今未付。原告于2019年8月委托律师通过EMS向原告发放物业费催缴律师函，被告本人签收，但至今未付款。特提起诉讼，望判如所请。 被告董桂华辩称，2013年4月建环物业在没有公示，没有业主签字同意的情况下，擅自提高物业费，由原每平方0.55元涨到每平方0.7元；2014年4月在居委会等相关部门干预下，建环物业开始恢复服务，被告缴纳了2014年4月15号至2015年6月15号共计14个月的物业费；2015年6月15日至2017年2月15日，建环物业不作为，小区处于瘫痪无人管理状态，2017年3月居委会派驻新物业入驻小区；2017年3月建环物业撤离祥瑞花园，2019年8月被告收到建环物业的律师函，从2017年3月到2019年8月历时两年六个月的时间，建环物业已超出两年的诉讼期限。综上，原告于2013年10月15日至2014年4月15日，2015年6月15日至2017年2月15日期间没有任何物业服务，小区完全处于瘫痪状态，被告主观上没有恶意拖欠物业费，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。本院经审理查明认定事实如下： 1、被告系青岛经济技术开发区香江二路30号祥瑞花园小区4号楼1单元202室业主，房屋面积为81.22平方米。原告自2006年开始为该小区提供物业服务至今，原告的资质等级为三级。原告与青岛经济技术开发区祥瑞花园小区业主委员会签订的《祥瑞花园物业管理委托合同》，约定：青岛经济技术开发区祥瑞花园小区业主委员会委托原告就涉案小区实施物业管理；物业综合服务费按2012年8月31日青岛市物价局《物业服务收费管理办法》之相关收费指导标准内容即住宅按0.70元/平方米/月、负一层（或称地下室）按0.60元/平方米/月执行；综合服务费的调整，按政府指导价及市场调节价调整；业主和物业使用人逾期交纳物业综合服务管理费的，从逾期之日起按每天管理费的千分之三交纳滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。被告称原告与业主委员会签订的相关合同被告并不知情，并且2014年和2015年两份合同中没有业委会代表签名和签署时间。 2、被告一直未缴纳自2013年10月15日至2014年4月15日、2015年6月15日至2017年2月15日期间的物业费。原告诉求的物业费计算方式为按合同约定的标准计算26个月，为1479元（0.70元/平方米/月×81.22平方米×26月），原告诉求的违约金系根据合同约定自2017年2月15日起计算至第一次起诉之日2019年8月20日共计4064元（1479×0.3%×916）。被告仅对未缴纳物业费的期间26个月无异议，对物业费单价以及违约金均不认可，认为26个月未缴纳物业费的原因系原告未提供物业服务。 3、已生效的本院（2016）鲁0211民初15551号原告青岛经济技术开发区建环物业有限公司与被告王英波物业服务合同纠纷一案中民事判决中确认自2013年4月起至2016年6月期间原告为涉案小区一直提供物业服务的事实。本案庭审过程中，原告提交2016年6月至2017年2月15日期间的工作记录和电话记录，证明原告提供了物业服务的事实。被告认为以上证据系原告自行制作，被告不予认可，也不清楚。 4、庭审中，被告认为原告物业服务存在的问题，后期处于瘫痪状态等问题，被告仅提交2014年7月29日和2015年3月13日的收款收据，证明其缴纳了2014年4月15日至2015年6月15日期间的物业费，未提交其它证据予以证明。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与青岛经济技术开发区祥瑞花园小区业主委员会签订的《祥瑞花园物业管理委托合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对祥瑞花园小区内的全体业主具有法律约束力。合同签订后，原告一直为该小区提供物业服务，被告作为业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告拒绝交纳物业费应当有正当的理由，而正当理由应限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，被告提交的证据不足以证实建环物业公司不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，被告应当按约交纳物业费。原告诉求被告支付自2013年10月15日至2014年4月15日、2015年6月15日至2017年2月15日期间的物业费共计1479元，并无不当，符合法律规定，本院予以支持。 物业服务合同系持续性的长效双务合同，原告的物业服务对象是小区内全体业主，确定原告是否违约，要在较长期的整体情况中去判定。本院认为被告提交的证据尚不能证明原告在履行物业服务合同过程中存在重大违约行为。若被告认为原告所提供的物业服务存在问题，其权益被侵害，可通过其他途径主张权利，但以此作为拒付物业费的理由尚不充分。但鉴于原告提供的物业服务存在瑕疵，其要求被告承担滞纳金的依据不足，本院不予支持。关于被告所辩称原告擅自提高物业费及未提供物业服务，其证据不足，本院不予支持；关于被告辩称原告的起诉已超过诉讼时效，因被告未缴纳物业服务费的行为是持续性的，故本案应从2017年2月15日起开始计算诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起正式施行，因《中华人民共和国民法总则》施行时，原告依据《中华人民共和国民法通则》的诉讼时效尚未届满，根据新法优于旧法的原则，从保护权利人利益出发，应当适用三年的诉讼时效，故原告向被告主张权利未过诉讼时效。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告董桂华于本判决生效后十日内支付原告青岛经济技术开发区建环物业有限公司物业费共计1479元； 二、驳回原告青岛经济技术开发区建环物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由原告负担18元，被告负担7元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  刘德强 二〇二〇年三月十九日 书记员  刘 珊