河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初478号原告：杨永红，女，1973年5月9日出生，汉族，住新郑市。被告：李海龙，男，1958年1月17日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：雷宗善，河南郑韩大有律师事务所律师。被告：郑州汉家房地产营销策划有限公司，住所地新郑市少典路与中华路交叉口向东20米路北碧水蓝天112、113号，统一社会信用代码91410184MA44T1NA71。法定代表人：王晓，经理。委托诉讼代理人：刘四军，河南豫新律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宇航，河南豫新律师事务所律师。原告杨永红与被告李海龙、郑州汉家房地产营销策划有限公司（以下简称汉家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，通过网络公开开庭进行了审理。原告杨永红，被告李海龙的委托诉讼代理人雷宗善，被告汉家公司的委托诉讼代理人刘四军、刘宇航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨永红向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房地产买卖合同》（合同编号ＺＨＪ0000505）；2、判令被告李海龙返还原告购房款50万元及利息（以50万元为基数，按银行同期贷款利率计算，从收到购房款之日起至2020年3月5日止）；3、判令被告李海龙向原告支付合同违约金16.6万元；4、判令被告李海龙双倍返还定金10万元；5、判令被告汉家公司返还原告服务佣金8000元，并在被告李海龙不能赔偿原告损失的范围内承担补充赔偿责任；6、本案诉讼费、保全费等费用由二被告承担。事实与理由：2018年2月27日，原告经汉家公司居间下购买李海龙位于新郑市××路东侧××楼××单元××室，同日向李海龙支付定金5万元，该定金在签订购房合同当日转化为该房款的一部分。2018年3月3日，原告与李海龙签订《房地产买卖合同》，通过汉家公司苗佩东个人账户将首付款45万元转给李海龙。至此，原告共向被告支付购房款50万元。2018年3月5日，原告向汉家公司支付佣金8000元。在案件审理过程中，原告自愿撤回第3项诉讼请求。原告与被告李海龙、汉家公司三方口头约定：被告李海龙于2018年6月初，最迟于2018年9月协助原告办理该房产的产权过户手续。直到2019年8月，被告李海龙一直无法协助原告办理该房产的过户手续，原告经询问得知该房产根本无法办理过户手续，由原告要求被告李海龙解除双方签订的《房地产买卖合同》，并退还购房款，赔付违约金。被告李海龙予以拒绝。2019年11月19日单方面解除合同，于2019年11月22日书面通知被告李海龙与汉家公司。被告李海龙故意隐瞒事实真相与原告签订合同，致使合同目的不能实现，已构成根本违约，被告李海龙应承担由此给原告造成的经济损失，故请求被告李海龙退还购房款50万元并支付违约金16.6万元。被告汉家公司作为专业的房产中介机构，在明知该房产不具备办理过户条件的情况下，为收取服务佣金，故意隐瞒事实，向原告空头承诺该房产在合同签订半年后可以顺利办理不动产过户手续，诱导原告签订该合同，由此给原告造成的损失，理应承担损害赔偿责任。鉴于上述理由，原告诉至本院，望判如所请。被告李海龙辩称，一、被答辩人起诉答辩人要求解除合同及返还购房款50万元无事实及法律依据。首先，答辩人以前根本就不认识被答辩人，答辩人合法取得位于新郑市××路东侧××楼××单元××室后持相关手续到汉家公司要求出售该房屋，汉家公司审查完全部手续后明确表示，答辩人出售的房屋来源合法，可以进行销售，于是和答辩人签订了委托买卖房屋的协议，答辩人按合同约定支付了中介费用。原告是通过汉家公司购买的答辩人房屋，在签订房屋买卖合同时，原告对答辩人所出售房屋的全部手续进行了充分了解，接收房屋后使用至今。其次，由于该房屋办理产权登记手续比较繁琐，双方对此事实一致认可，故就办理房屋登记手续的时间在合同中没有约定，房屋交付原告使用后，由于开发商的原因未能及时办理房屋登记手续，被告就房屋的产权登记问题一直与开发商进行民事诉讼，至今诉讼尚未结束。根据原被告双方合同附件三第3条约定，原告无解除合同的权利，原告无视该条款向被告下达通知解除合同的行为系原告单方行为，答辩人也不同意解除该合同，该通知书对答辩人无约束力，系无效行为，也系原告的违约行为，原告应当承担相应的违约责任。最后，根据《合同法》第九十四条规定：合同当事人可以协商一致解除合同，或一方违约致使对方合同目的无法实现可解除合同。就本案而言，原告虽然向被告下达解除合同通知，但是在新郑市人民法院诉调中心主持的两次调解活动中，被告明确表示不同意解除合同，愿意继续协助办理房屋过户手续，因而调解失败案件转入诉讼程序。合同中并没有约定办理房产证的具体期限，原被告签订合同后就办理房产证事宜被告多次与开发商交涉无效后将开发商诉诸法院，现仍在诉讼阶段，被告已经履行了自己的合同义务。房产证虽然尚未办理结束，但原被告之间签订合同后被告将房屋的全部手续及房屋钥匙交付原告使用，原告的合同目的已经实现，故请求解除合同无法律依据。二、原告起诉要求答辩人双倍返还定金无事实及法律依据。合同签订之后，答辩人严格按照合同约定向原告交付了房屋，并支付了相关费用，房屋产权登记未能完成系由于开发商的原因所致，且被告目前仍然通过诉讼程序在解决此事，《合同法》规定的双倍返还定金的法律适用规则指的是接受定金一方不履行合同的方可适用定金罚则，就本案而言，被告人已经将房屋交付原告使用，房产证事宜一直通过诉讼程序在解决，被告并不存在不履行合同的情形，故原告要求双倍返还定金的诉请不应予以支持。综上，答辩人认为，原告无权解除合同，原合同继续有效，为此请求法院驳回原告的诉讼请求。被告汉家公司辩称，汉家公司已按合同履行了相关义务，原告要求汉家公司承担责任无事实和法律依据，原告要求双倍返还定金10万元无依据。本院经庭审认定事实如下:2018年3月3日，出卖人李海龙（甲方）与买受人杨永红（乙方）在汉家公司居间下签订《房地产买卖合同》（合同编号：ＺＨＪ0000505）,杨永红购买位于新郑市××路东侧××楼××单元××室房产，房屋建筑面积131.17㎡，房屋价款为83万元。合同主要内容：第一条甲方依法取得的房地产权证号为：无。甲方保证已如实陈述房地产权属情况…，乙方对甲方上述转让的房地产具体情况充分了解，自愿买受该房地产。第二条具体的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房款后，甲方应开具符合税务机关规定的收款凭证。第四条甲、乙双方同意，甲方于收到房屋首付款后3日内腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知当日对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后[签订房屋交接书]为房屋转移占有的标志。第六条甲乙双方确认，在甲方解除房屋抵押后，甲乙双方共同向新郑市房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以新郑市房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外。甲方承诺，在乙方或委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第十条甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列内容处理。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交付期限之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单独解除本合同。乙方单方面解除合同的，应书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。第十一条经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。第十二条本合同自甲乙双方签订之日起生效。同日，双方签订补充条款，主要内容：1、交房：甲方于收到首付款后3日内将该房屋交付乙方，交付标志为甲乙双方签订物业交验单（房屋交接书）；8、甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期15日，则甲方应按本合同第十条约定的违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条约定的违约金比例承担违约责任。10、本补充条款与该房屋买卖合同的正文条款不一致的，以本补充条款为准。同日，双方签订附件三，主要内容：1、乙方于2018年2月27日支付甲方定金人民币50000元整，该定金在签订本合同当日自动转化为房款的一部分。2、乙方于签本合同当日将首付款人民币450000元支付予甲方。3、乙方在签署《房地产买卖合同》生效后于房管局办理不动产证当日支付甲方人民币330000元整。该贷款部分由银行直接发放给甲方；若乙方贷款数额任何不足部分均由乙方在该房屋至房管局交易过户当日以现金方式补足。3、本付款协议与该房屋买卖合同的正文条款不一致的，以本付款协议为准。附件第2、甲方需要在约定的时间内协助乙方办理过户手续，若由于甲方原因导致房屋无法过户，那么甲方需要向乙方退还已收房款，并按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，时间从收到房款之日起计算。第3、在办理过户手续之前，有第三人或政府有关对该房提出异议，并且该异议并不能阻碍甲、乙双方办理过户的情况下，与甲方无关，乙方并不能以此为由解除购房合同，如果擅自解除，需要按照总房款的20%支付违约金。原告分别于2018年2月27日、3月3日通过汉家公司向被告李海龙支付定金5万元、购房款45万元，以上共计50万元，庭审中，被告李海龙认可已收到原告通过汉家公司转的50万元。2019年11月19日，杨永红根据双方合同约定的李海龙的送达地址河南省新郑市新华路东段北侧港湾小区1号向被告李海龙发出解除合同通知书，要求解除双方于2018年3月3日签订的《房地产买卖合同》，2019年11月22日，李海龙收到该通知。李海龙不同意解除合同。原告提交被告李海龙向其出具首付款收据一份，显示今收到杨永红身份证号购买本人位于新郑市××路东侧××楼××单元××室房屋售房首付款人民币500000元整（大写伍拾万元整）；已包含已付定金人民币（大写伍万元整），以下空白。收款人：李海龙，身份证号：日期2018.3.3。证明其向李海龙支付购房首付款50万元（含已付定金5万元）的事实。李海龙对此无异议。汉家公司对此无异议。原告提交汉家公司出具的收据一份，显示今收到杨永红交来买卖盛世龙府13号楼1单元703室服务佣金8000元，证明其向汉家公司支付佣金8000元的事实。被告李海龙认为与其无关，不发表质证意见。汉家公司对收据真实性及证明目的均无异议，且愿意全额退还。杨永红提交录音光盘一份，证明签订合同前后，汉家公司与杨永红达成口头协议，预交完首付款后在2018年6月份前后办理涉案房产的不动产权证。汉家公司多次重申是转述李海龙的原话，不会夸大也不会编造，因此证明三方在涉案不动产权证办理时间节点上，有明确约定的，是在2018年6月。李海龙认为不认识录音当事人，也不清楚当事人与第三人之间的通话内容，其没有收到过相关通知，不应当作为定案证据。汉家公司认为录音是汉家公司在调解双方纠纷时，如实陈述或转述实际情况或一方陈述，并非汉家公司对涉案房屋作出的有效承诺。被告李海龙提交案外人李小红与新郑市晟邦置业有限公司签订的《新华路街道办事处张龙庄居委会城中村改造安置补偿协议》及补充协议、房屋置换协议、李海龙与案外人李小红签订的《房屋买卖合同》、李小红婚姻登记证明、两份中国工商银行转账记录，盛世龙城项目部与物业公司出具的《安置房交款证明》、两份房屋维修基金收据、被告李海龙与郑州兴邦伟业物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》、《业主消防责任书》、《装修管理服务协议》、《车位服务协议》、《安置区车位交付证明》、车位缴销证明、有线电视收据、电费收据，证明涉案诉争房屋系李小红与新郑市晟邦置业有限公司因房屋拆迁而取得的置换房屋，李小红将取得的房屋出卖给李海龙，李海龙支付了房屋对价，李海龙与李小红签订的房屋买卖合同为有效合同已经新郑市人民法院（2017）豫0184民初4236号生效民事判决予以确认，且新郑市晟邦置业有限公司已将涉案诉争房屋交付给李海龙，李海龙亦按照新郑市晟邦置业有限公司的要求支付了相关费用并装修完毕，李海龙依法取得涉案房屋。原告杨永红及被告汉家公司对此均无异议。被告李海龙提交本院（2019）豫0184民初5681号民事判决和郑州市中级人民法院（2019）豫01民终15144号民事判决、2019年12月7日李海龙要求浩创公司协助办理房屋登记手续的申请、李海龙向河南省高级人民法院申请对郑州市中级人民法院（2019）豫01民终15144号民事判决进行再审。原告杨永红对上述证据真实性无异议，但认为与本案无关。被告汉家公司对上述证据无异议。另查，截止庭审，涉案诉争房屋仍处于新郑市晟邦置业有限公司（2018年6月27日名称变更为浩创置业集团有限公司）与案外人李小红签订的《置换协议》阶段，涉案房屋现仍登记在浩创置业集团有限公司名下。浩创置业集团有限公司未与案外人李小红签订正式的商品房买卖合同，亦未为李小红办理不动产权证；同样，浩创置业集团有限公司亦未与李海龙签订正式的商品房买卖合同，亦未为李海龙办理不动产权证。李海龙以浩创置业集团有限公司和李小红未协助办理房屋登记手续，诉至本院，本院（2019）豫0184民初5681号民事判决驳回其诉讼请求，李海龙不服该判决，上诉至郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院（2019）豫01民终15144号民事判决，维持原判。李海龙称其已就此案申诉至河南省高级人民法院，并提交再审申请书，河南省高级人民法院已收案。以上事实，有当事人的陈述，《房地产买卖合同》，首付款收据、银行转账记录、手机转账记录、马仲凯证明、收款收据、解除合同通知书、邮递回执、快递详情、李小红与新郑市晟邦置业有限公司签订的《新华路街道办事处张龙庄居委会城中村改造安置补偿协议》及补充协议、房屋置换协议、李海龙与案外人李小红签订的《房屋买卖协议》、李小红婚姻登记证明、两份中国工商银行转账记录，盛世龙城项目部与物业公司出具的《安置房交款证明》、两份房屋维修基金收据、被告李海龙与郑州兴邦伟业物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》、《业主消防责任书》、《装修管理服务协议》、《车位服务协议》、《安置区车位交付证明》、车位缴销证明、有线电视收据、电费收据、本院（2019）豫0184民初5681号和郑州市中级人民法院（2019）豫01民终15144号民事判决、协助办理房屋登记手续申请、再审申请书、录音光盘及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，本案系连环房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：一、合同效力的确认；二、合同应否予以解除；三、若合同解除，原告要求被告李海龙返还购房款及利息，要求汉家公司返还服务佣金应否支持；四、原告要求被告双倍返还购房定金10万元，原告要求被告汉家公司在李海龙不能赔偿的范围内承担补充赔偿责任有无依据。一、合同效力的确认。杨永红与李海龙签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律禁止性规定，为有效合同。同样，《房地产买卖合同》补充条款及合同附件作为合同一部分，与合同具有同等法律效力，且双方约定，与合同约定不一致的部分，以补充条款及附件约定为准。故原被告双方均应按合同及补充条款、合同附件的约定行使权利履行义务，不得擅自变更或解除。二、《房地产买卖合同》是否应予解除是双方争议焦点。当事人可以约定一方解除合同条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，合同签订后，杨永红按合同约定向李海龙支付购房首付款50万元，该50万元包含购房定金5万元，有李海龙出具的首付款收据为证，剩余房款33万元双方约定由杨永红向银行贷款，由贷款银行直接将贷款发放给李海龙，据此，杨永红已履行支付首付款的合同义务。李海龙亦应按合同约定将涉案房屋交付并转移房屋产权与杨永红。李海龙认为双方合同未约定房地产转移期限，其亦未承诺房地产转移期限，所以，其将涉案房屋交付给杨永红就已经履行了合同义务。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。双方签订的《房地产买卖合同》第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于收到房屋首付款后3日内腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知当日对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后[签订房屋交接书]为房屋转移占有的标志。第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列内容处理。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交付期限之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单独解除本合同。乙方单方面解除合同的，应书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。据此可以认定李海龙交付房地产的义务包括房地产交接及房地产权利转移。同时，可以认定双方约定解除合同条件是：乙方交付首付款后15日，甲方逾期交付房地产及转移房地产权利，且乙方需书面通知甲方。查明，杨永红于2018年3月3日将首付款支付李海龙，李海龙应于2018年3月18日将房屋交付给杨永红，并将房地产权利转移给杨永红。本案中，李海龙仅将房屋交付给杨永红，而没有将房地产权利转移给杨永红，未完全履行合同主要义务。后经汉家公司调停，双方未达成一致意见。杨永红于2019年11月18日向李海龙发出解除合同通知书，李海龙于同年11月22日收到该解除合同通知书，为此，杨永红取得单方面解除合同权利。且双方合同约定的解除条件已成就，现杨永红要求解除双方签订的《房地产买卖合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。李海龙称其没有承诺过办证时间，为了办理产权证，其正在积极与开发商沟通、诉讼；不办理产权证并不影响杨永红对房屋的使用。本院认为杨永红对其在交付首付款后的一定期限内要求李海龙办理房地产权证有合理期待，李海龙在签订合同时应该明知。截止庭审，长达两年之久，李海龙未解除合同继续履行之障碍，故其要求继续履行合同的抗辩意见，本院不予支持。合同解除后，李海龙收取原告杨永红的购房首付款50万元应予以退还给原告杨永红，故杨永红要求李海龙退还购房款50万元的诉讼请求，本院予以支持。关于杨永红要求李海龙支付购房款利息（以50万为基数，按银行同期贷款利率计算，从收到购房款之日起至2020年3月5日止）的诉讼请求。本院认为，李海龙占用杨永红的资金，势必会给杨永红造成利息损失，故杨永红要求李海龙支付购房款利息，本院予以支持。关于利息的计算方式，根据附件三第2约定，原告主张以50万元为基数，按银行同期贷款利率计算，从收到购房款之日起至2020年3月5日止，于法有据，本院予以支持。利息应表述为：以50万元为基数，从2018年3月3日起至2019年8月19日之前，按银行同期贷款利率计算；2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。关于杨永红要求李海龙双倍返还定金10万元的诉讼请求。本院认为，双方均认可李海龙收到购房款50万元，已包含购房定金5万元，且杨永红已要求李海龙退还购房款及占用期间的利息，结合合同履行情况，根据公平原则，杨永红的该项诉讼请求，不符合双方合同约定，其利息损失已得到支持，该项诉讼请求，本院不予支持。关于杨永红要求汉家公司返还佣金服务费8000元的诉讼请求。本院认为，汉家公司同意退还，属于自由处分自己民事权利的行为，且不违反法律规定，亦不损害社会利益和他人利益，本院予以准许。关于杨永红要求汉家公司在李海龙不能赔偿原告损失的范围内承担连带赔偿责任的诉讼请求。本院认为，根据合同相对性，汉家公司并不是房屋买卖合同的相对方，杨永红的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。杨永红自愿撤回第3项诉讼请求，属于自由处分自己民事权利的行为，且不违反法律规定，本院予以准许。为了减轻当事人的诉累，根据民九精神，本院向原被告释明，如果合同解除，原告杨永红应将涉案诉争房屋及房屋钥匙返还被告李海龙，原告表示同意返还诉争房屋及房屋钥匙。但李海龙在庭审中明确表示不要求在本案中处理，故其可以另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告杨永红与被告李海龙于2018年3月3日签订的《房地产买卖合同》；二、被告李海龙应于本判决生效之日起十日内返还原告杨永红购房首付款50万元及利息（以50万元为基数，从2018年3月3日起至2019年8月19日之前，按银行同期贷款利率计算；2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。三、被告郑州汉家房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告杨永红的佣金服务费8000元；四、驳回原告杨永红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9880元，减半收取4940元，原告杨永红负担812元，被告李海龙负担4128元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉后的七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉处理。审判员  许俊峰二〇二〇年三月十日书记员  纪瑞雪