湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初7895号 原告：邓森林，男，1949年4月20日出生，汉族，住长沙市开福区。 委托诉讼代理人：孙虎，湖南爱法堂律师事务所律师。 被告：湖南省熙日实业投资有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道杨丰社区星月绿洲小区8栋A101号。 法定代表人：吴志成，董事长。 委托诉讼代理人：郭效雷，湖南淡远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴永新，湖南淡远律师事务所律师。 原告邓森林与被告湖南省熙日实业投资有限公司（以下简称“熙日公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月19日公开开庭进行了审理。原告邓森林的委托诉讼代理人孙虎，被告熙日公司的委托诉讼代理人郭效雷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邓森林向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付迟延交房违约金37536.5元（自2015年9月1日至2017年9月10日，共计740天）；2、请求判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金39311.87元（自2017年1月1日计算至2019年2月15日，共计775天）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月10日，原、被告协商一致,签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的长沙市望城区房屋，建筑面积162.58平方米,单价每平方米3120元，总金额507250元。合同签订后,原告依约付款，不存在违约。合同第九条约定,被告应于2015年8月31日前将符合法律规定和约定交房条件的房屋交付给原告使用,但被告未在约定期限内交付合格的房屋。合同第二十一条约定，被告应在2016年12月31日前办好不动产权证。原告认为被告逾期交房和逾期办理不动产权证的行为构成违约,应承担违约责任。根据合同第十二条规定,被告应自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止,按日向原告支付总房款万分之一的违约金。根据合同第二十一条规定，被告逾期办理不动产权证的，应自合同约定的办证之日的次日起至实际办证之日止，按日向原告支付总房款万分之一的违约金。原告多次与被告协商未果，于是诉至法院。 被告熙日公司辩称，1、原告未按时缴纳物业维修基金等相应费用，根据双方补充协议约定，被告有权将交房时间顺延；2、原告主张的逾期办证期间计算错误，双方约定被告应当在2017年8月31日前办妥土地使用证，后因政策调整，长沙市望城区从2016年8月8日起开始办理不动产统一登记业务，故被告只需在2017年8月31日前办妥不动产权证即可，即使存在逾期，起算时间应当自2017年9月1日开始计算，且原告逾期缴纳物业维修基金等相应费用才导致被告逾期办证，其后果应由原告自行承担；3、合同约定的违约金标准过高，高于原告的实际损失，被告逾期交房是因为市政道路施工导致拖延工期，请求法院结合实际情况，降低违约金标准。 当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证，双方提交的证据均符合证据特性，能够证明本案事实，本院均予以确认并在卷作证。本案经审理查明事实如下：2014年11月10日，原告邓森林（买受人）与被告熙日公司（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》。合同约定：1、邓森林购买熙日公司开发的位于长沙市望城区房屋，建筑面积162.58平方米，总房价507250元。2、付款方式和期限为：买受人在2014年11月20日支付首期房款456525元；2015年8月31日支付余款50725元。3、合同第九条约定交付时间及条件：出卖人应当在2015年8月31日前向买受人交付该商品房。商品房交付时应当符合已经竣工验收合格等条件。4、交接手续：该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。5、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：逾期在90日之内，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价万分之一的违约金；逾期超过90日的，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。6、物业维修资金交存的约定：买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在房屋交付前缴存物业维修资金；买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。7、产权登记的约定：出卖人应在2016年12月31日前办妥买受人的房屋所有权证；在2017年8月31日前办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，且买受人选择不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。 同日，双方签订了《补充协议》。《补充协议》约定，1、双方同意对《商品房买卖合同》第九条补充如下：商品房“已经竣工验收合格”是指：该商品房所在楼宇经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格，且通过消防专项验收并合格。买受人出现下列情形之一，出卖人有权将交房时间顺延：（1）买受人的银行、公积金贷款手续未办妥的；（2）买受人未能按时付款或未按时办理入伙手续的；（3）买受人未付清相关税费、物业维修基金及合同约定的违约金等。2、双方同意对《商品房买卖合同》第二十条补充如下：买受人未按规定交存物业维修基金的，出卖人不得将房屋交付买受人，因此产生的逾期交房责任由买受人承担，出卖人不承担责任。《商品房买卖合同》第九条约定交付日期视为出卖人实际交付日期，房屋风险自出卖人转移给买受人。3、双方同意对《商品房买卖合同》第二十一条补充如下：买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。如果买受人未按《商品房买卖合同》约定向出卖人支付该商品房应付款，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，但无需协助买受人办理房屋产权交易过户手续，并无需承担任何责任。4、关于税费的约定：（1）买受人委托出卖人代为缴纳办理该商品房房屋所有权证和土地使用权证须缴纳的相关税费，包括房屋契税、印花税、产权登记费、产权证工本费等，买受人在签订商品房买卖合同的同时一次性交给出卖人；（2）按揭付款客户还应缴纳抵押登记费，在签订商品房买卖合同时交给出卖人。5、《商品房买卖合同》的内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。 合同签订后，原告邓森林支付了全部房款。2016年11月28日，邓森林缴存物业维修基金。2017年1月23日，涉案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格。同年1月24日，涉案房屋经长沙市望城区公安消防大队消防验收合格。在庭审过程中，原告陈述实际收房时间为2019年9月16日，被告陈述原告主张逾期交房违约金计算至2017年9月10日，认可被告系2017年9月10日实际收房。2019年2月15日，熙日公司办妥涉案房屋的不动产权证。 本院认为，原告邓森林与被告熙日公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行，未按照约定履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。 关于逾期交房的问题。根据涉案《长沙市望城区商品房买卖合同》约定，被告应当在2015年8月31日前向原告交房，但涉案商品房直到2017年1月24日才竣工验收合格，达到交付标准。被告达到房屋交付标准的时间超过双方合同约定的交房时间，被告熙日公司存在逾期交房的违约行为。被告熙日公司未提交证据证明其书面通知原告办理交房手续，且原、被告双方均未提交涉案房屋实际交房的时间，原告主张逾期交房期间计算至2017年9月10日，且被告认可2017年9月10日为原告实际交房时间，故逾期交房违约金应从合同约定交房日的次日2015年9月1日开始计算至2017年9月10日止，经计算逾期交房天数为740天。被告辩称合同第二十条约定买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在交房前交存物业维修基金，原告逾期缴纳物业维修基金的期间，被告有权将交房时间顺延，经查，原告于2016年11月28日缴纳物业维修基金，涉案房屋在2017年1月24日才具备交付条件，即在被告具备交付房屋条件之前原告已缴纳物业维修基金，故被告的抗辩理由不能成立。双方约定的违约金计算标准为每日按照已付房款万分之一计算，被告抗辩违约金约定过高，考虑到违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，原告在本案中未提供相关证据证明其因被告的逾期交房行为产生了实际损失，本院根据被告熙日公司的过错程度、原告购房价格、周边房产市场情况和本院同类型案件处理情况等因素，酌情调整违约金的比例为已付房款日万分之零点三，故本案逾期交房违约金为11261元（507250元×740天×0.03‰/天，四舍五入后取整）。 关于逾期办证的问题。经查，合同约定，被告熙日公司应在2016年12月31日前办妥房屋所有权证；在2017年8月31日前办妥土地使用权证，但被告熙日公司至2019年2月15日才办妥涉案房屋的不动产权证，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告提出按合同约定标准计算违约金过高，请求本院予以调整，根据本院前述调整违约金的理由，考虑到逾期办证并不会导致原告产生直接经济损失，逾期办证违约金主要体现惩罚功能，故本院不再按照实际逾期天数计算违约金，直接调整为按总房款的0.5%计算，金额为2536元（507250元×0.5%，四舍五入后取整）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告湖南省熙日实业投资有限公司在本判决生效后七日内向原告邓森林支付逾期交房违约金11261元； 二、湖南省熙日实业投资有限公司自本判决生效之日起七日内向邓森林支付逾期办证违约金2536元； 三、驳回原告邓森林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1722元，因适用简易程序减半收取计861元，由原告邓森林负担706元，由被告湖南省熙日实业投资有限公司负担155元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  徐燕青 二〇二〇年三月十日 代理书记员  邱匡图 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。