上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初3472号原告：上海仁恒物业管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区茂兴路XXX号仁恒广场4座1楼。法定代表人：周轶群，董事长。委托诉讼代理人：汪梦一，男。委托诉讼代理人：邵华，男。被告：宁新虎，男，1963年11月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：宁丰，男，1988年9月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海仁恒物业管理有限公司诉被告宁新虎、宁丰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海仁恒物业管理有限公司于2020年3月11日申请撤回对被告宁丰的起诉，本院予以准许。原告上海仁恒物业管理有限公司的委托诉讼代理人汪梦一、邵华，被告宁新虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海仁恒物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年4月至2019年3月期间的物业服务费人民币(以下币种均同)10,713.30元；2.判令被告支付原告2018年4月至2019年3月期间物业服务费欠费的违约金(以拖欠的物业服务费本金为基数，按每日千分之三的标准自2018年7月1日起分段计算至实际付清之日止，暂计至2019年9月10日为9,288.44元)；3.判令被告支付原告2018年4月至2019年3月期间的车位管理费1,200元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的所有权人，房屋面积228.91平方米，系争房屋2018年4月至2018年12月期间的物业服务费标准为3.6元/月/平方米，2019年1月起调整为4.8元/月/平方米。原告根据《仁恒河滨城物业服务合同》、《仁恒河滨城管理公约》对系争房屋所在小区全面履行了物业管理服务义务。但被告未如约支付物业服务费、车位管理费、违约金，经原告催告被告至今仍未支付，故原告诉至法院，请求判如诉请。宁新虎辩称，被告确实没有支付2018年4月至2019年3月期间的物业服务费、车位管理费，但被告不支付物业服务费及车位管理费是有理由的，故不同意支付违约金。自被告入住小区开始就有路面塌陷问题，2018年4月29日，由于小区路面台阶塌陷，导致被告的妻子摔伤，原告只把被告妻子送回家，并没有送往医院，后被告的妻子因摔伤骨折在家休养了很长时间，被告找原告协商赔偿的问题，原告对此不予理睬。另，被告对违约金日千分之三的计算标准有异议，认为原告的违约金计算标准过高，要求法院调整违约金的计算方式。本院经审理认定事实如下：被告宁新虎系系争房屋的业主，房屋建筑面积为228.91平方米。2017年12月6日，上海市浦东新区仁恒河滨城小区业主大会(甲方)与原告(乙方)签订《仁恒河滨城物业服务合同》，约定由原告为座落位置在上海市浦东新区丁香路1299、1399、1599弄的仁恒河滨城小区提供物业管理服务，合同期限为自2018年1月1日起至2020年12月31日止；高层住宅的物业服务费标准为3.6元/月/平方米；地下车库的车位管理费标准为100元/月/个；物业服务费、车位管理费按季度缴纳，业主应在每季度第一个月内履行交纳义务，逾期缴纳的，违约金按照其应付费用的每日千分之三的标准计算。合同还约定了其他事宜。合同订立后，原告对仁恒河滨城小区管理至今。2009年10月31日，原、被告签订《仁恒河滨城管理公约》，被告于同日在《仁恒河滨城二手房交接费用确认表》上签字确认，同日原告向被告发出的《物业交接通知书》，被告确认收到T区149号车位。审理中，原告提供如下证据：1.上海市浦东新区仁恒河滨城小区业主委员会于2018年12月2日、12月10日出具的《上海市浦东新区仁恒河滨城小区关于物业管理费调整的公示》及于2018年12月26日出具《关于上海市浦东新区仁恒河滨城小区业主大会会议表决结果的公告》，证明仁恒河滨城小区的物业服务费标准自2019年1月1日起，从3.6元/月/平方米调整为4.8元/月/平方米。经庭审质证，被告对该组证据的真实性有异议，被告认为业主的表决是在原告的操作下作出的，并非业主的真实意思表示。2.原告于2019年3月19日向被告发出的《催款函》及国内挂号信函收据，证明被告的欠费金额以及原告向被告催讨的事实。经庭审质证，被告对该份证据的真实性认可，但表示没有收到过这份催款函。3.《上海仁恒物业管理有限公司业主拖欠物业管理费用明细表》及《滞纳金计算表》，证明原告前三项诉讼请求的计算公式。经庭审质证，被告表示对物业服务费的计算公式部分不认可，被告未收到2019年1月起物业服务费调价的通知，对车位管理费的计算公式无异议，对滞纳金的计算公式有异议。被告提供如下证据：案外人高某某的《病情证明单》、《出院小结》，证明被告妻子高某某在仁恒河滨城小区摔伤，造成了医疗费和误工损失。经庭审质证，原告对该份证据的真实性认可，但认为该份证据与原告主张的物业服务费不具有关联性。以上事实由原告递交的《上海市房地产权证》、《上海市不动产登记簿》、《仁恒河滨城物业服务合同》、《仁恒河滨城管理公约》、《仁恒河滨城二手房交接费用确认表》、《物业交接通知书》，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，原告与上海市浦东新区仁恒河滨城小区业主大会签订的《仁恒河滨城物业服务合同》依法成立、合法有效，对全体业主具有约束力。被告应按照合同约定的3.6元/月/平方米的标准向原告支付2018年4月至2018年12月期间的物业服务费以及按100元/月/个的标准支付2018年4月至2019年3月期间的车位管理费。另，经上海市浦东新区仁恒河滨城小区业主大会会议表决，自2019年1月1日起上海市浦东新区仁恒河滨城的物业服务费标准为4.8元/月/平方米，且该项表决内容已于2018年12月26日进行公告，被告作为业主应按4.8元/月/平方米的标准支付2019年1月至2019年3月期间的物业服务费。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，现被告并无证据证明其妻子摔伤系原告提供的物业服务不到位导致，故本院对上述主张不予采信。至于原告主张的违约金，《仁恒河滨城物业服务合同》中虽对此有约定，但被告未按时付费系事出有因，并非恶意，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告宁新虎应于本判决生效之日起十日内支付原告上海仁恒物业管理有限公司2018年4月至2019年3月期间的物业服务费10,713.30元；二、被告宁新虎应于本判决生效之日起十日内支付原告上海仁恒物业管理有限公司2018年4月至2019年3月期间的车位管理费1,200元；三、驳回原告上海仁恒物业管理有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费98元，减半收取49元，由被告宁新虎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裔佼二〇二〇年三月二十三日书记员  钱 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。