山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初8801号原告：董洁，女，1991年5月25日出生，汉族，烟台家美妇产医院工作人员，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：刘国臻，山东信力源律师事务所律师。被告：郭文臣，男，1990年4月2日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：付磊，山东信谊律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐琪，山东信谊律师事务所实习律师。第三人:烟台中盟房产经纪有限公司，住所地烟台市芝罘区珠玑中路5号宏润装饰材料南区二楼。法定代表人：王钰，经理。委托诉讼代理人：赵泉，烟台中盟房产经纪有限公司工作人员。原告董洁诉被告郭文臣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，根据原告申请，依法追加烟台中盟房产经纪有限公司作为本案第三人参加诉讼。本院组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘国臻、被告的委托诉讼代理人付磊和唐琪到庭参加了诉讼，第三人的委托诉讼代理人赵泉到庭参加了2019年7月10日的庭审，经本院传唤未到庭参加2020年3月12日的庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出了诉讼请求：被告支付原告违约金125760元（根据合同第九条的约定，628800元×20%）、律师费9200元。事实和理由：2019年1月4日，原、被告通过第三人签订房屋买卖合同，约定被告购买原告所有的坐落于烟台市芝罘区桃园里49号内13号房屋（下称涉案房屋），房屋总价款628800元，任何一方擅自终止合同，需按照房屋总价款20%支付违约金，并承担律师费及诉讼费等。合同签订后，原告如约履行，但被告却在2019年2月通知原告及中介方不能履行合同。为维护原告的合法权益，特具状诉至贵院，请求依法裁决。被告辩称：被告不存在违约行为。原告隐瞒了涉案房屋存在抵押、房屋产权人和土地使用权证产权人不一致且为划拨土地的事实，违反合同约定；被告没有告知原告和第三人不能履行合同，是原告没有履行解除合同的法定通知义务擅自解除合同并就将涉案房屋出售他人，违反合同法相关规定。原告主张的违约金计算方式和标准过高。第三人述称：没有要陈述的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：涉案房屋于2016年9月12日登记于原告名下，烟房权证芝字第××号房屋所有权证书载明涉案房屋系原告单独所有，建筑面积61.15平方米，证书“附记”处载明“房改上市，购买”“2016.9.14（其后内容辨认不清）“2019.3.21注销抵押”。涉案房屋项下土地使用权于2002年12月25日登记至案外人崔国波名下，土地使用权类型为划拨。2019年1月4日，原告作为卖方、被告作为买方、第三人作为经纪方在签订的《房屋买卖合同》中约定：原告将涉案房屋出售被告，转让价为628800元。洽谈、签订合同过程中，第三人代原告收取定金20000元。原、被告应在本合同签订后3日内将贷款所需材料备齐交于第三人，并于2019年1月11日前将首付款188000元备齐交于第三人，待银行审批合格，原告房证查档无问题后，第三人通知原、被告双方办理过户手续，待手续办理完毕当日，原告收取首付款(扣除相关费用)，尾款由贷款银行一次性放款给原告，被告贷款按照银行政策办理。原告协助被告将该房产过户到被告或者被告指定的人名下，过户过程中买卖双方所产生的税、费由被告承担。原告定于银行放款当日向被告腾交房屋及附属设施，并结清交房日前房屋所产生的水、电、煤气、暖气、电话、有线电视、物业等所有费用，否则被告可以从房款中扣除代缴，交房后产生的一切费用由被告承担。原告于产权证过户后3日内将户口由原房屋迁出。原告保证该房屋产权清晰，权属无任何瑕疵。且其配偶、亲属、共有人同意出售该房屋。若发生与原告有关的产权纠纷或债权纠纷等情况概由原告处理，并承担相应的违约责任。本合同签订后，若被告违约则定金不退；若原告违约，需双倍返还定金给被告。任何一方擅自终止本合同，应向对方按总房款的20%支付违约金。被告不按时支付购房款或原告不能按期向被告腾交房屋，每逾期一日，违约方向对方按总房款额千分之三支付违约金。原、被告双方保证其身份证、户口及婚姻状况等准确无误。本合同签订后买卖双方需各付第三人中介费1%，若被告是以按揭方式购房，需另付第三人贷款额1%的贷款服务费(区证、疑难为贷款额2%)及银行评估费用等。另原、被告双方需各付第三人200元代办费。过户当天，费用结清。在本次交易及中介过程中，原、被告双方如有任何一方违约，违约方仍需支付双方中介费给第三人，且违约方未履行本合同而产生的诉讼费、律师代理费等均有违约方承担。户口、交房押金30000元，待房屋交接、户口迁出，退还原告。被告有权指定出证人，买卖双方交易产生的费用由被告承担，原告的中介费、个人所得税、垫资费等由被告承担。案外人苏君波在卖方产权共用人处签字，对此，原、被告和第三人认可一致涉案房屋系原告个人财产，苏君波并非合同主体。2019年1月4日，被告通过支付宝向第三人支付20000元定金，第三人出具收据。1月8日，原告和女儿苏莫涵的户口自涉案房屋内迁出。2019年3月3日，第三人出具《证明》，内容为：2019年1月4日，原、被告通过第三人签订《房屋买卖合同》(合同编号：0180021)，约定被告购买原告所在的坐落于芝罘区桃园里49号内13号房屋。2019年2月，被告因个人原因不能购买该房屋，该合同无法履行，与第三人无关。2019年4月17日，税务部门代开了案外人位雪购买涉案房屋的发票。4月23日，涉案房屋登记至位雪名下。2019年6月3日，第三人出具《情况说明》，内容为：签订房屋买卖合同之前，原告已向第三人明确说明了涉案房屋的具体信息，包括房屋的房产证和土地证，使用权类型为划拨，该房屋过户需要补交一部分土地出让金；该房屋存在抵押贷款，尚有300000左右的贷款未还请，买主如不能全额缴纳房产，可以通过第三人找担保公司垫资解除抵押，因此会产生一笔垫资解押的手续费。还有被告中介费等，第三人也在签订合同之前将房屋的上述情况向被告做出了明确说明，被告表示愿意承担补缴土地出让金、垫资费、中介费等费用后双方没有异议后签订了房屋买卖合同。合同中约定的“垫资费”是指通过中介找担保公司垫资解除抵押产生的向担保公司支付的手续费。另查，原告为本次诉讼支出律师费9200元。庭审中，原告称：关于土地问题，原告未明确告知过被告，但签合同时房产证、土地证都在第三人处，第三人应该告知过被告，被告应该也看过。合同中约定的“垫资费”是指通过中介找担保公司垫资解除抵押产生的向担保公司支付的手续费。2019年1月10日左右，第三人通知原告称被告办理不出按揭贷款，后，被告找种种理由，一开始要求原告减掉8800元房屋，原告当时勉强同意，被告又找别的理由，2019年2月，被告告知第三人不买涉案房屋了，没有说什么理由，在此期间，被告没有按照合同约定在2019年1月11日之前将首付款188800元交给第三人，2019年2月第三人将被告要求终止合同的意见告知原告，原告要求第三人在2019年3月3日出具了《证明》。被告终止合同以后，2019年3月10日原告将房屋出售给案外人于文英（于文英实际是为位雪购买），当时于文英称需要贷款，办理了抵押登记，后来于文英不需要办理按揭贷款，就将抵押注销了，被告称涉案房屋之前有抵押与事实不符，原告将房屋出售给被告时房屋不存在抵押。为证明房屋买卖合同履行经过以及被告因逾期八次银行不贷款致使合同不能履行，违约责任应由被告承担，原告提交与微信号×××（原告称系第三人工作人员李浩然）、微信号×××（原告称系第三人工作人员姜凯）的微信聊天记录予以证实，原告称从微信记录可以看出，原告将涉案房屋的房产证及土地证交付给中介，被告之前从未因垫资费和土地性质提出过异议，说明被告在签订合同时已经了解该情况。被告对聊天记录的相对人身份、聊天内容完整性、聊天记录所指的交易对方等均有异议，且认为聊天记录中原告认可房屋当时存在贷款；第三人缺席该次庭审，未发表质证意见。被告表示：签订合同时被告着急买房，对第三人比较放心，故当时没有看房产证、土地证。合同中的“垫资费”应是被告代原告向第三人交中介费用，当时并没有人向被告解释“垫资费”是什么费用，被告也没有注意。签订合同之后，第三人告知被告涉案房屋存在抵押需要解押，而且涉案房屋的土地性质为划拨土地，土地产权人为他人，如要顺利交易需要补缴相应的土地出让金，前述两方面原告存在根本违约，且在签订合同前原告和第三人均未告知被告，导致原、被告之间的合同无法履行，被告等待上述问题解决之后继续交易，但之后原告却将被告诉至法院，并将涉案房屋出售给他人。不认可原告所述被告要求减免8800元房款以及被告在2019年2月告知第三人不买房的情况。第三人称：签订合同当天第三人口头告知过被告涉案房屋存在抵押，被告对此情况是认可的，合同中也能体现出来。原告起初告知第三人是出让土地，在签订合同的第二天原告向第三人提交了土地证，第三人看到土地证才发现是划拨土地，原告表示同意承担土地出让金，第三人就土地的问题告知了被告。本院认为，本案原、被告及第三人在2019年1月4日签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应为有效。庭审中，被告辩称原告和第三人未在签订合同前告知涉案房屋存在抵押以及土地系划拨土地、使用权人系案外人，其中，关于抵押的问题，合同中明确约定了原告的“中介费、个人所得税、垫资费”由被告承担，结合原告在其提交的微信聊天记录中多次提到房屋抵押以及原告对“垫资费”的理解，足以证实涉案房屋在出售给被告时存在抵押且被告对此是明知的，原告主张向被告出售房屋时不存在抵押，与本院查明事实不符，被告主张“垫资费”即中介费，与文意不符，亦与合同上下文不符，本院对原、被告上述主张均不予采纳；关于土地性质及使用权人的问题，庭审中，原告自认签订合同前未明确就土地问题告知过被告，第三人则当庭陈述是在签订合同后才发现并告知被告，故对被告关于在签订合同时对土地问题不知情的辩解，本院予以采纳；涉案房屋项下土地原系划拨地，在未有证据证明各方就过户过程中补缴土地出让金的问题协商一致的情况下，被告未依房屋买卖合同的约定继续履行合同不能认定构成违约；现被告否认曾提出不购买涉案房屋，原告仅凭其提交的聊天记录不足以证实被告确实存在擅自终止合同的行为，在此情况下，原告以被告擅自终止合同为由要求被告按照总房款20%的标准赔偿违约金并承担律师费，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告董洁的诉讼请求。案件受理费2999元，由原告董洁负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 徐  小  明人民陪审员 黄  春  娜人民陪审员 伞  银  春二〇二〇年三月十三日书 记 员 李俊毅（代）