浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初2803号 原告（反诉被告）张九先，男，1954年7月2日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 原告（反诉被告）夏海峰，男，1976年3月3日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 原告（反诉被告）胡其贤，男，1951年7月9日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 上列三原告（反诉被告）委托代理人邵燕芬、徐阳，浙江哲鼎律师事务所律师。特别授权代理。 被告（反诉原告）范林原，男，1967年7月20日出生，汉族，住浙江省嵊州市。 委托代理人陈明虎、金灏，北京隆安（杭州）律师事务所律师。特别授权代理。 第三人谭黎明，男，1967年4月5日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托代理人李**、唐瀚，浙江丰国律师事务所律师、实习律师。特别授权代理。 原告张九先、夏海峰、胡其贤诉被告范林原房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日受理后，依法由审判员高春燕独任审判。经原告及案外人谭黎明的申请，本院依法追加谭黎明作为第三人参加本案诉讼。后，被告范林原提起反诉，本院依法受理。本案于2019年9月3日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）张九先、夏海峰、胡其贤的共同委托代理人徐阳、被告（反诉原告）范林原的委托代理人陈明虎及第三人谭黎明的委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张九先、夏海峰、胡其贤诉称：范林原于2013年7月25日签订《房屋租赁合同》一份，约定张九先、夏海峰、胡其贤及谭黎明将坐落于杭州市江干区九堡镇九堡家苑三区十排10号至13号四户联体房一至三层房屋出租给被告，租赁期为十年，至2023年9月30日止，租金自2013年10月1日起算。前五年即2013年10月1日至2018年9月30日的每年租金为66万元，后五年即2018年10月1日至2023年9月30日的租金在前五年的基础上递增10%即每年租金为72.6万元。被告每年先付款后用房，第一年的前半年租金在合同签订生效之日支付33万元，第一年的后半年租金在2014年2月28日前支付33万元，第二年至第五年为每半年一付，付款日期在每年的8月31日和2月28日前各付清33万元。第六年至第十年在每年的8月31日前一次性付清一年租金。2018年2月起，被告拖欠租金未付。要求判令：一、范林原向张九先、夏海峰、胡其贤及谭黎明支付2018年3月1日至2020年9月30日期间的租金1782000元并赔偿逾期支付租金的损失47855.24元（损失以应付租金为基数，按年利率6.525%计算至实际付清之日止）；二、本案诉讼费用由范林原承担。 被告范林原辩称并反诉称：一、双方于2013年7月25日签订案涉房屋租赁合同，约定将案涉房屋一至三层出租给范林原作为经营性用房，且出租方保证案涉房屋可作为经营用房。由于谭黎明在屋顶的违规搭建行为导致十排一楼101号东边两间店铺无法办理营业执照，与租赁合同的约定相悖，出租方违约在先是导致拖欠房租的根本原因。二、上述违规建筑导致无法办理营业执照，次承租人朱灵芝由于无法正常经营起诉范林原，要求解除合同并赔偿损失。经法院一审、二审，判决解除次承租人朱灵芝与范林原之间的房屋租赁合同、范林原返还租金并支付诉讼费、利息等。由于无法办理营业执照，直至2019年4月1日上述两间房屋才出租，且因违建问题至今未解决，仍不能办理营业执照。另，案涉十排一楼10号还有一间房屋因违建问题从2017年3月8日起也一直不能转租出去，直到2018年3月18日将其与另一间不存在违建的房屋一起转租给案外人何军建。对范林原遭受的损失应由张九先、夏海峰、胡其贤及谭黎明连带承担。三、逾期支付租金系出租方违约在先所致且主张的逾期利息过高。范林原曾多次组织出租方在村委协商，但谭黎明始终未拆除违规建筑，导致房屋无法出租，蒙受损失，只得以不交付租金的形式逼迫谭黎明拆除房屋，故错不在范林原，不应承担该部分的逾期利息，且主张的利息过高，应按人民银行同期存款利率计算。要求判令：一、张九先、夏海峰、胡其贤及谭黎明连带赔偿范林原经济损失185231.13元（具体包括租金损失175862.7元、诉讼费及利息损失9368.43元）及利息损失（以185231.13元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿日止）；二、反诉诉讼费用由张九先、夏海峰、胡其贤及谭黎明承担。 针对范林原的反诉，反诉被告张九先、夏海峰、胡其贤辩称：反诉诉称的损失185231.13元无事实根据。要求驳回反诉诉讼请求。 针对张九先、夏海峰、胡其贤的起诉及范林原的反诉，第三人谭黎明陈述称：张九先、夏海峰、胡其贤诉请的租金及损失中有四分之一份额属于谭黎明。范林原对本诉的辩称及反诉诉请无事实和法律依据。要求驳回反诉诉讼请求。 原告（反诉被告）张九先、夏海峰、胡其贤为支持其诉请及反诉辩称，向本院提交的证据有： 1、房屋租赁合同、说明、户口簿、身份证各一份，拟证明双方于2013年7月25日签订房屋租赁合同并对租赁期限、租金支付方式等作约定的事实。 2、证明书一份，拟证明案涉房屋系依法建造的事实。 被告（反诉原告）范林原为支持其辩称及反诉诉请，向本院提交的证据有： 1、房屋租赁合同一份，拟证明双方之间存在合同关系且出租方保证案涉房屋可用于经营的事实。 2、人民调解协议书、照片各一份，拟证明案涉房屋存在违建的事实。 3、房屋租赁合同、民事判决书、转账记录共一组，拟证明因案涉房屋存在违建造成范林原损失的事实。 4、房屋租赁合同三份，拟证明案涉房屋中的一间于2018年3月18日得以转租、两间于2019年4月1日得以转租的事实。 第三人谭黎明未向本院提交证据。 上述证据经当庭质证，当事人质证意见及本院认证意见如下： 对张九先、夏海峰、胡其贤提交的证据1、2，谭黎明无异议，范林原对真实性无异议，本院予以确认。 对范林原提交的证据1、证据2中的人民调解协议书及证据3中的民事判决书，张九先、夏海峰、胡其贤及谭黎明对真实性无异议，本院予以确认。对证据2中的照片、证据3中的房屋租赁合同及转账记录、证据4，张九先、夏海峰、胡其贤及谭黎明不认可。本院认为，范林原未提交照片、转账记录的原件，本院在本案中不予认定。结合证据3中民事判决书，本院对证据3中的房屋租赁合同的真实性予以确认。证据4涉及案外人，在无其他证据印证的情况下，本院对证据4在本案中不予认定。 根据认定的证据以及当庭陈述，本院确认下列事实： 2013年7月25日，张九先、夏海峰、胡志元、谭黎明（甲方）与范林原（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方将坐落在杭州市江干区九堡镇九堡家苑三区十排10号至13号四户联体房一至三层的房屋出租给乙方，两部楼梯和一层的两个阁楼归乙方使用，另外两部楼梯和一层两个阁楼不在租赁范围内；乙方对该房屋作充分了解，愿意承租改装四户联体房一至三层的房屋，用作经营性用房（不得非法经营），不得有对环境破坏严重的经营行为，乙方要办理工商执照的话，甲方有义务提供农居房的合法建筑相关证件的证明，由乙方自行办理相关证件，所有办理费用由乙方承担；租赁期为十年，自2013年5月1日起至2013年10月1日止为装修期，装修期为五个月，甲方将出租房屋交付乙方装修使用，免除租金，但装修期间所产生的水费、电费及其他费用由乙方承担；租金从装修期满后（即2013年10月1日）开始计算，至2023年9月30日止；甲乙双方议定年租金，前五年即自2013年10月1日至2018年9月30日，每年租金为66万元；后五年即自2018年10月1日至2023年9月30日的租金在前五年的基础上递增10%，即每年租金为72.6万元；乙方付甲方租金每年先付款后用房，第一年的前半年租金在合同签订生效之日支付33万元，第一年的后半年租金在2014年2月28日前支付33万元，第二年至第五年为每半年一付，付款日期在每年的8月31日和2月28日前各付清33万元；第六年至第十年在每年的8月31日前一次性付清一年租金；在租赁期间，乙方如有拖欠房屋租金超过一个月的或拖欠水电费用导致停水停电的或利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动的，甲方有权立即终止合同，乙方与第三方签订的转租合同同时终止，甲方不负责赔偿乙方在租赁期间内的房屋租金、一至三层装修费用、押金及与乙方签订租赁合同的第三方的赔偿费用，并且乙方应按照合同未到期年份总租金的10%向甲方支付违约金，甲方不承担一切法律责任；在租赁期内，乙方可将租赁的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责；乙方与第三方签订的转租合同，应由甲方在场，否则与第三方签订的转租合同无效，转租期限不得超过对乙方的承租期限；等。双方确认：胡志元系胡其贤之子，系受胡其贤的委托代为签订上述合同。 2017年10月9日，杭州市江干区九堡街道九堡社区人民调解委员会制作《人民调解协议书》一份，载明：当事人谭黎明、夏海峰、张九先、胡其贤、范林原；纠纷主要事实、争议事项为关于杭州市江干区九堡家苑三区十排10、11、12、13号四户五楼遮阳棚高低不一纠纷；经调解，自愿达成协议为1、杭州市江干区九堡家苑三区十排12号房东张九先在2017年10月15日前将五楼遮阳棚东边降低至比十排10号谭黎明高10厘米；2、杭州市江干区九堡家苑三区十排11号房东夏海峰在2017年10月15日前完成五楼遮阳棚搭建，要求东边与谭黎明齐平，西边与张九先齐平（东西两边高低正负差10厘米）；3、杭州市江干区九堡家苑三区十排10号房东谭黎明在2017年10月15日前拆除五楼玻璃雨棚上葡萄架；4、2017年10月15日四房东完成改建后，张九先及谭黎明所涉及的改造费用由夏海峰向二房东范林原收取。 2019年1月8日，杭州市江干区九堡街道九堡社区居民委员会出具《证明书》一份，载明：兹有本社区9组谭黎明、夏海峰、张九先、胡其贤四户，该四户房屋位于九堡家苑三区十排10、11、12、13号，系农户自建低层联建房，每户为三层三间楼房，占地各100平方；谭黎明为联建房东起1-3间，夏海峰为联建房东起4-6间，张九先为联建房东起7-9间，胡其贤为联建房10-12间；此12间低层联建房，由村集体统一审批，个人无建房报告。 另查明：朱灵芝于2017年10月12日诉至本院，案号为（2017）浙0104民初7670号，诉请判令解除其与范林原于2017年3月8日所签订的《房屋租赁合同》、范林原退还房屋租金7万元及押金2万元、赔偿利息损失3150元（2017年3月8日暂计至2017年10月8日，此后至生效判决确定的履行日止的利息按中国人民银行同期贷款利率另计）及营业损失2万元、支付违约金2.1万元。范林原对此辩称“被告多次与房东协商，并经村委会出具了调解协议书，在2017年10月9日调解好当天，立即通知了原告可以办理执照”。该案中，本院经审理认定：朱灵芝与范林原于2017年3月8日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由范林原将坐落于杭州市江干区九堡家苑三区十排一楼101号（东边两间）出租给朱灵芝，范林原对朱灵芝保证出租房屋拥有完全使用权，租赁期限自2017年3月8日至2019年3月7日，租金第一年为7万元，第二年为8万元，朱灵芝于合同生效时支付给范林原当年房租及押金2万元，合计9万元。2017年4月17日，朱灵芝向九堡新村综合管理办公室三区、九堡街道九堡社区居民委员会提交申请经营场地使用意见表，同意该地址作为办公经营用房使用，后因该地址房屋屋顶不符合社区要求，告知朱灵芝需要整改符合社区要求才可以审批。本院据此认为范林原作为出租人保证租赁房屋为完全产权，租赁房屋有自行搭建建筑影响房屋使用，范林原作为出租人应当承担相关责任，朱灵芝作为承租人，在未明确是否可作营业使用前擅自开展经营，且在房屋本身并非商业用房的情况下对房屋用途未在租赁合同中予以明确，仅仅表明范林原保证租赁房屋有完全产权，朱灵芝在租赁后将该房屋作为经营使用存在过错。本院于2018年5月作出一审判决，判令解除上述《房屋租赁合同》、范林原返还租金7万元及押金2万元、支付自2017年10月12日起按中国人民银行一年期贷款基准利率计算的利息并承担案件受理费866元。范林原向杭州市中级人民法院上诉称“经范林原同村委会及街道协调后，曾经通知朱灵芝去办理营业执照，而朱灵芝予以拒绝”“在一审时，范林原也告知过朱灵芝，如要办理营业执照当即可以办理”“曾经竭尽全力向有关部门协调，并取得了同意办理营业执照的结果，但朱灵芝拒绝了办理营业执照”，该院于2018年10月判决驳回上诉，维持原判。 又，双方确认：张九先、夏海峰、胡其贤诉称的根据案涉合同约定2018年2月28日前应付2018年4月1日至2018年9月30日租金33万元、2018年8月31日前应付2018年10月1日至2019年9月30日租金72.6万元及2019年8月31日前应付2019年10月1日至2020年9月30日租金72.6万元尚未支付。 本院认为，案涉签订于2013年7月25日的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违法，对其具有约束力。案涉九堡家苑三区十排10号、11号、12号、13号房屋出租给范林原的为一层至三层，每层共计12间，双方对于上述房屋已于2013年交付范林原并无异议，应认为张九先、夏海峰、胡其贤、谭黎明已履行作为出租方的主要合同义务。本院（2017）浙0104民初7670号生效民事判决查明“同意该地址作为办公经营用房使用，后因该地址房屋屋顶不符合社区要求，告知朱灵芝需要整改符合社区要求才可以审批”涉及的系10号房屋中位于一层的东边两间而非案涉共计三层的10号、11号、12号、13号所有房屋，且范林原在上述案件的一审、二审期间均表示该东边两间可以办理营业执照，结合本案实际，范林原的案涉辩称并不构成其拒付租金的事由，本院对要求范林原按照案涉合同约定支付截至2020年9月30日租金共计1782000元的本诉诉请予以支持。关于逾期支付租金的损失，本院酌定以欠付租金为基数自2018年3月1日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期一年期贷款基准利率予以支持，2019年8月20日至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率（以本诉诉请的年利率6.525%为上限）予以支持。经计算，截至张九先、夏海峰、胡其贤起诉之日（2019年3月19日）的损失为32407元。本院生效判决认定“租赁房屋有自行搭建建筑影响房屋使用，范林原作为出租人应当承担相关责任”，应认为案涉房屋10号一层“东边两间”在上述生效判决所涉房屋租赁合同存续期间存在影响使用的事由，作为出租方的张九先、夏海峰、胡其贤、谭黎明应承担一定责任，但在案证据并不足以证实范林原反诉主张的损失金额，结合本案实际，本院酌定由作为出租方的张九先、夏海峰、胡其贤及谭黎明承担损失45000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、范林原于本判决生效之日起十日内向张九先、夏海峰、胡其贤、谭黎明支付租金人民币1782000元（具体包括2018年2月28日前应付的2018年4月1日至2018年9月30日期间的租金330000元、2018年8月31日前应付的2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金726000元、2019年8月31日前应付的2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金726000元）。 二、范林原于本判决生效之日起十日内向张九先、夏海峰、胡其贤、谭黎明赔偿逾期支付租金损失人民币32407元（暂计至2019年3月19日，此后至2019年8月19日的损失以同期欠付租金为基数按中国人民银行同期一年期贷款基准利率另计，2019年8月20日至实际清偿日止的损失以同期欠付租金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率且以年利率6.525%为上限另计）。 三、张九先、夏海峰、胡其贤、谭黎明于本判决生效之日起十日内向范林原赔偿损失人民币45000元。 四、驳回张九先、夏海峰、胡其贤的其他本诉诉讼请求。 五、驳回范林原的其他反诉诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取的本诉案件受理费人民币10634.5元，由张九先、夏海峰、胡其贤负担89.8元，由范林原负担10544.7元（于本判决生效之日起七日内交纳至本院）。反诉案件受理费人民币2002.5元，由范林原负担1516元，由张九先、夏海峰、胡其贤、谭黎明负担486.5元（于本判决生效之日起七日内交纳至本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 高春燕 二〇二〇年三月二日 代书记员 王幼奇