河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0402民初402号 原告：广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司,住所地邯郸市邯山区南环路与左西路交叉口时代城19号楼3层。 法定代表人：查俊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨艳芳，河北睿安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕泽文，河北睿安律师事务所律师。 被告：石振江。 原告广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司（以下简称美的物业邯郸公司）与被告石振江物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美的物业邯郸公司委托诉讼代理人杨艳芳、吕泽文，被告石振江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美的物业邯郸公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付2015年7月1日至2020年6月30日的物业服务费12279元、生活垃圾清运费180元、公共照能耗费500元，合计12959元；2.判令被告支付违约金，自逾期之日起按照日千分之一标准计算至被告实际履行完毕之日止，暂计算至2019年6月25日为9400元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系美的小区的物业服务单位，被告系该小区4号楼2单元2502号业主，双方于2014年6月23日签订了《前期物业服务协议》。原告依约为业主提供了物业服务，但被告未按约向原告支付物业服务费、公共能耗费、生活垃圾清运费，经原告多次催要，但被告拒不履行支付义务，故特向贵院提起诉讼，望判如所请，以维护原告合法权益。 石振江答辩称，原告没有上门催过物业费，物业公司也没有告知过我应当交纳哪些费用，房屋买了之后，在两年保修期内出现房屋墙体裂缝，房顶灰层脱落，厨房、卫生间墙砖镂空脱落等情况，物业上门换了一个门，现在屋内门和门框全未置换，该情况物业未与我达成协议，影响了我的生命安全，带来了很多不便，对我的经济也造成了损失。物业费可以交，我自己维修花了4万多元，要求原告物业支付我所花的维修费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。美的物业邯郸公司提交如下证据：1.原告营业执照、法定代表人身份证复印件，法定代表人身份证明、准予变更登记通知书，证明原告于2016年9月6日公司名称从佛山市美的物业管理有限公司邯郸分公司变更为广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司，原告诉讼主体适格；2.被告身份证复印件，证明被告身份信息；3.前期物业服务协议，证明被告房屋面积为136.43平方米，物业费单价为1.5/平方米/月、生活垃圾清运费为3元/户/月，自每年7月1日，被告应当缴纳物业费，被告逾期支付有关费用的，应从逾期之日起向原告支付日千分之一的违约金；4.中标通知书、邯郸市物业项目招标投资备案回执，证明物业服务合同约定的收费标准系经过招投标程序并在物业管理处备案，收费标准是合法合规的；5.收楼通知书，证明原告在收楼通知书上告知了各项费用的收费标准；6.楼宇交接书，证明被告于2014年6月26日办理收房手续；7.收款收据，证明被告每年应交纳物业费2456元、生活垃圾清运费36元、公共能耗费100元，被告按约交纳了2014年7月1日至2015年6月30日的费用，现尚欠2015年7月1日至2020年6月30日的物业费、生活垃圾清运费、公共能耗费；8.律师函及邮寄回执、缴费通知单、照片，证明原告向被告催收过物业费。 石振江对美的物业邯郸公司证据8认为照片中只显示门，没有门牌号，不体现是我家，其他均无异议。 石振江未提交证据。 对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院在此后审理部分依法予以综合分析、认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：美的物业邯郸公司是具有资质的物业服务公司，2016年9月6日，原告公司名称从“佛山美的物业管理有限公司邯郸分公司”变更为“广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司”。石振江系邯郸市邯山区美的城4号楼2单元2503号业主，其房屋面积为136.43平方米。2014年6月23日，佛山市美的物业管理有限公司邯郸分公司（甲方）与石振江（乙方）签订了《美的城1-10#楼前期物业服务协议》，该协议主要约定：甲方佛山市美的物业管理有限公司邯郸分公司受邯郸市美的房地产开发有限公司委托管理美的城4#楼物业管理；业主办理售楼手续时预付一年物业服务费，此后按一年缴纳，具体时间为业主办理收楼手续一年后的第一天。逾期缴纳费用的违约金标准为欠付金额的日千分之一。业主需按时、足额缴纳物业服务费用，不得以没入住为由拒绝交费。该小区高层洋房物业费按照建筑面积为1.5元/平米/月、垃圾清运费3元/户/月、公共照明费以实际支出按户均摊。2014年6月23日石振江办理了收楼手续。美的物业邯郸公司依照《美的城1-10#楼前期物业服务协议》为邯郸市邯山区美的城小区提供服务，石振江已交纳了2014年度的物业费，此后石振江以其购买美的精装房房屋质量问题没解决为由不再交纳物业费，石振江未交纳2015年7月1日至2020年6月30日的物业服务费、垃圾清运费、公共照明费，经美的物业邯郸公司催要未果，导致诉讼。 本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原、被告签订的《美的城1-10#楼前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，确认合法有效，当事人应当遵守执行。广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司已经按照《美的城1-10#楼前期物业服务协议》履行了自己的义务，石振江亦应按照合同的约定交纳物业服务费用。关于物业费数额，广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司与石振江签订的《美的城1-10#楼前期物业服务协议》，已明确约定了收取物业管理服务费用的标准。对广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司诉石振江未支付2015年7月1日至2020年6月30日的物业服务费，石振江当庭并无异议。故广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司主张石振江支付自2015年7月1日至2020年6月30日物业费共计12279元、生活垃圾清运费180元、公共照明费500元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，本院认为根据双方签订的《美的城1-10#楼前期物业服务协议》约定，业主未按照约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主支付从逾期之日起每日加收应缴纳费用的千分之一违约金。该约定违约金超过了应缴纳费用为基数按照年息30%计算的利息，违约金约定过高。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院对石振江逾期缴纳费用的违约金，调整为以逾期缴纳费用总额为基数，按同期银行贷款利率计付利息，自2019年8月20日至2020年6月30日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。 对于石振江辩称其房屋质量由其本人修复产生的费用4万余元应由原告予以赔偿，本院认为，根据合同的相对性，物业公司仅是对业主提供物业服务，石振江购买精装房质量问题，系另一法律关系，被告石振江可以另行主张其权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下: 一、被告石振江于本判决生效之日起十日内向原告广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司支付自2015年7月1日至2020年6月30日物业费12279元、生活垃圾清运费180元、公共照明费500元，共计12959及违约金（以2592元为基数自2015年7月1日至2016年6月30日按同期银行贷款利率计付，以5184元为基数自2016年7月1日至2017年6月30日按同期银行贷款利率计付，以7775元为基数自2017年7月1日至2018年6月30日按同期银行贷款利率计付。以10367元为基数自2018年6月30日至2018年8月19日止按同期银行贷款利率计付。以10367元为基数自2018年8月20日至2019年6月30日债务履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，以12959元为基数自2019年7月1日至2020年6月30日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)； 二、驳回原告广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费359元，减半收取179.5元，由被告石振江承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  朱国强 二〇二〇年三月二十六日 书记员  李萌萌 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。