浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终395号上诉人（原审被告）：马智慧，男，1981年9月5日出生，回族，住河南省沈丘县。委托诉讼代理人：王盛、池涛，江苏至誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李平，男，1977年11月14日出生，汉族，住嘉善县。被上诉人（原审原告）：**英，女，1978年5月19日出生，汉族，住嘉善县。委托诉讼代理人：李平，系**英之夫。上诉人马智慧因与被上诉人李平、**英房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初2327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。马智慧上诉请求：撤销原判，改判确认双方2019年2月2日签订的《嘉善县房地产买卖合同》解除，马智慧返还李平、**英购房款110000元，驳回李平、**英的其余诉讼请求。事实和理由：一审无视正常交易习惯和房产交易中心办理过户的实际流程，偏帮李平、**英，认定马智慧未协助办理过户手续构成违约，认定事实不清，适用法律不当。案涉《嘉善县房地产买卖合同》第二条约定“由甲方办理完产证，双方办理过户手续时由乙方支付给甲方人民币伍万元整，作为首付款，双方约定产证出来半个月之内办理过户手续。”上述50000元为首付款，按照正常交易习惯，首付款的支付理应先于房屋过户，且房产交易中心在买受方未支付首付款的情况下无法办理过户手续。因此，李平、**英为先履行合同义务方，办理过户条件具备后，因李平、**英一直未付首付款，才导致双方未能办理过户，责任在于李平、**英。退一步讲，若按照一审法院所理解的支付首付款与办理过户同时履行，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条关于同时履行抗辩权的规定，马智慧在李平、**英未履行首付款支付义务之前，有权拒绝履行，马智慧不构成违约。李平、**英辩称，请求法院事实求是，依法判决。李平、**英向一审法院起诉请求：1.解除马智慧与李平、**英房屋买卖合同；2.判令马智慧双倍返还李平、**英定金480000元并退还已支付的房款110000元，支付违约金120000元，共计710000元；3.判令马智慧承担本案的诉讼费用。一审法院经审理认定事实：2019年2月2日，李平、**英（乙方）与马智慧（甲方）签订《嘉善县房地产买卖合同》，约定李平、**英向马智慧购买位于嘉善县房屋，建筑面积87.80平方米（以产证为准），价款1200000元，购房款李平、**英将分3次付给马智慧：①2019年2月2日由李平、**英支付给马智慧购房定金350000元；②由马智慧办理完产证双方办理过户手续时由李平、**英支付给马智慧人民币50000元作为首付款，双方约定产证出来半个月之内办理过户手续；③办理完过户手续由李平、**英向银行办理贷款手续，贷款金额人民币800000元，由银行一次性支付给马智慧，放款时间以银行为准。房产证和土地证过户所需交纳的一切税费及其他费用均由李平、**英承担。双方合同签订后，马智慧违约，双倍返还定金，并按总房价的10%赔偿给李平、**英，李平、**英违约，购房定金不予退还，并按总房价的10%赔偿给马智慧。当日，李平、**英向马智慧支付购房定金350000元，马智慧出具收据一份。案涉孔雀城麓院2幢1单元1602室房屋于2019年3月13日登记至马智慧名下，建筑面积88.10平方米，单独所有。2019年4月7日中介发送短信给马智慧，短信内容“①你好房东！你五期麓院的房子可以办过户了，这边客户催的急，你看确定几号过来办理，这样无限期拖延时间不好。②合同上写了产证出来半个月内办理过户手续的，你这边尽快安排过来办理！麻烦了！③房东我们这边就等你15日回来办理过户了，我们早点搞好，你也早点拿到钱，客户也急，希望理解！”；4月18日中介发送短信给马智慧，信息内容“①房东你好！这几天抽空过来办一下房子过户手续，客户这边也一直在催我，希望你也理解我们，知道你很忙，抽出半天时间吧，我们能全部搞好，拜托了……”；4月25日中介发送短信给马智慧，信息内容“房东30号之前抽空过来过户哈，当心忘记了”。中介还通过微信、电话联系催促马智慧来办理房屋过户手续。因马智慧未协助办理过户手续，李平、**英遂向一审起诉。一审庭审中，马智慧认可于2019年4月中下旬知晓案涉房屋已办出房产证。一审于2019年6月25日公告向马智慧送达起诉状副本等材料，自公告发出之日起，经过60日即视为送达。一审法院经审理认为，李平、**英与马智慧订立的《嘉善县房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，李平、**英与马智慧签订的《嘉善县房地产买卖合同》明确约定产证出来半个月之内办理过户手续，案涉房屋于2019年3月13日登记至马智慧名下，马智慧于2019年4月中下旬知晓案涉房屋已办出房产证，中介通过短信、电话等方式多次催促马智慧前来办理房产证，但马智慧一直未协助办理过户手续，且未提出不予协助过户的正当理由。马智慧辩称系李平、**英未按合同先行支付50000元故不配合办理过户。一审认为，马智慧未提供证据证明对方催促办理过户时，其曾向李平、**英提出了先行支付50000元首付款的抗辩；而且，《嘉善县房地产买卖合同》第二条约定双方办理过户手续时由李平、**英支付给马智慧50000元作为首付款，就通常理解而言，支付50000元首付款应与办理过户同时履行，即在过户当天同时付款。马智慧要求对方先履行付款义务，没有合同依据。综上，经李平、**英多次催促，马智慧仍未按合同约定协助办理过户手续构成违约，故李平、**英请求解除《嘉善县房地产买卖合同》，予以支持。一审确认《嘉善县房地产买卖合同》于2019年8月25日解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《嘉善县房地产买卖合同》第九条既约定违约金又约定定金条款，经法庭释明后，李平、**英主张适用定金罚则双倍返还定金480000元，予以支持。合同解除后，已取得的购房款应予返还，李平、**英要求返还已付房款110000元之诉请，予以支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认李平、**英与马智慧2019年2月2日签订的《嘉善县房地产买卖合同》于2019年8月25日解除；二、马智慧于判决生效之日起十日内返还李平、**英购房款110000元和双倍返还定金480000元，合计590000元；三、驳回李平、**英其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10900元，保全申请费4120元，合计15020元（李平、**英已预缴），由李平、**英负担2539元，由马智慧负担12481元。二审中，马智慧提交了其与李平的微信聊天记录一份，证明关于房产过户等事宜双方进行过协商，对违约责任有争议，一审认定马智慧未提出对方先行支付首付款，系事实认定错误。李平、**英质证意见：对真实性无异议，但马智慧故意将聊天记录的时间删掉了，上述记录为一审法院受理案件后的聊天记录。李平、**英提交了微信聊天记录一份，证明双方确实协商过，但未达成一致，马智慧要求加价。马智慧质证意见：对真实性无异议，聊天记录发生的时间属实。本院认证意见：双方提供的证据可以相互印证且双方对真实性均无异议，本院对真实性予以认定，2019年7月一审审理期间双方对案涉房屋事宜进行过协商，但上述证据不能证明马智慧主张的其在本案诉讼发生前曾提出要求李平、**英先行支付首付款的事实。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《嘉善县房地产买卖合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规规定，双方均应切实履行。《嘉善县房地产买卖合同》约定产证办出来半个月之内办理过户手续，双方办理过户手续时由李平、**英支付马智慧50000元首付款。案涉房屋产证办出后，经中介多次短信、电话催促，马智慧未协助李平、**英办理房屋过户手续，马智慧的行为违反双方合同约定，一审认定其构成违约并判令其双倍返还定金正确。马智慧上诉认为50000元首付款应在过户之前支付，因李平、**英未支付该笔首付款，故双方未能过户、合同无法继续履行的责任在于李平、**英，但双方合同明确约定办理过户手续时李平、**英支付该笔50000元首付款，根据通常理解，支付首付款与过户应同时履行。马智慧主张即使支付首付款及办理过户同时履行，在李平、**英未支付首付款前，马智慧享有同时履行抗辩权而有权拒绝履行，但马智慧未提供证据证明对方催促过户时其曾提出对方先行支付50000元首付款的抗辩，亦未提供证据证明李平、**英拒绝支付该笔首付款，马智慧认为其享有同时履行抗辩权故不构成违约的上诉理由不能成立。综上，马智慧的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8500元，由上诉人马智慧负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年三月二十三日法官助理王旖辰书记员胡玉婷