福建省清流县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0423民初212号 原告：余丽丽，女，1985年10月28日出生，汉族，住福建省清流县。 原告：刘长水，男，1981年8月16日出生，汉族，住福建省清流县。 委托诉讼代理人：余丽丽，女，1985年10月28日出生，汉族，住福建省清流县，与刘长水系夫妻关系。 被告：福建太极房地产有限公司，住所地福建省清流县嵩口镇解放街141号，统一社会信用代码：91350423060360091A。 法定代表人：翁华强，该公司总经理。 原告余丽丽、刘长水与被告福建太极房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，于2020年3月24日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告余丽丽及刘长水的委托诉讼代理人余丽丽到庭参加诉讼，被告福建太极房地产有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余丽丽、刘长水向本院提出诉讼请求：1.判令福建太极房地产有限公司（以下简称：太极公司）支付余丽丽、刘长水自2015年9月30日起至2016年7月15日的逾期交房违约金21010元（购房款363488元＊0.02%＊289天）；2.判令太极公司支付余丽丽、刘长水自2016年10月16日起至2020年3月3日止的逾期办证违约金44854元（计算公式为购房款363488元＊0.01%＊违约天数1234天）；3.自2020年3月4日起至太极公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付原告之日止，以购房款363488元为基数、按0.01%向买受人支付违约金；4.判令太极公司承担本案的案件受理费、保全费等诉讼费用。事实与理由：一、关于逾期交房违约金。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务，未按约定履行义务的一方应承担违约责任。2014年9月12日，余丽丽、刘长水与太极公司签署《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定：太极公司将位于清流县房屋出售给余丽丽、刘长水，房屋总价款为363488元。出卖人应当在2015年9月30日前将符合各项约定条件的房屋交付买受人，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同签订后，余丽丽、刘长水按约向太极公司支付了全部购房款。根据合同第八条的约定，该商品房应于2015年9月30日前验收合格并交付使用，但太极公司迟迟未通知余丽丽、刘长水交房，太极公司也未能将符合约定条件的房屋交付。2015年9月22日，太极公司发了一条短信给玫瑰佳园的业主，短信内容：我司原定玫瑰佳园交房时间是2015年9月30日，但因今年洪灾和多雨天气造成原材料进场延误，外墙装饰油漆因墙体不干无法施工，导致工期延后。现恳请广大业主给予谅解，交房时间确定在2015年11月30日，请业主大力支持为盼。然而，太极公司并没有按照短信上的时间交房。直到2016年7月15日才向余丽丽、刘长水交房。根据合同第九条（2）的约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10日内，退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金”。太极公司逾期交房时间已经超过60日，按照合同约定应当按日支付至将符合条件的房屋交付余丽丽、刘长水之日止以全部房价款的万分之五计算的违约金。二、关于逾期办证违约金。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务，未按约定履行义务的一方应承担违约责任。由于太极公司原因，致余丽丽、刘长水于2016年7月15日才得以交房并领取钥匙。截至目前，余丽丽、刘长水仍未取得房屋权属证书。根据双方签订的商品房买卖合同第十四条：关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下第2项处理：“2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起，每日按买受人已付款的0.03%向买受人支付违约金。”综上所述，余丽丽、刘长水与太极公司签订的合同真实合法有效，没有违反法律行政法规的强制性规定，依法受法律保护。合同签订后，余丽丽、刘长水依法履行了付款义务，但太极公司却未按合同约定履行义务，侵害了余丽丽、刘长水的合法权益，依法应当承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》规定提起诉讼，请依法裁判。 太极公司书面答辨称，1.答辩人在2015年房产未完全竣工的情况下，应原告请求，答辩人充分考虑到原告的入住需求，同意原告提前装修并入住，解决了原告的燃眉之急；2.答辩人与原告于2018年在清流县人民法院的多次调解下，已达成初步调解方案，答辩人同意按6000元/户对原告方进行适当补偿；3.2019年，答辩人与施工单位在实在无能力也无资金继续完善工程施工的情况下，还在积极协调各方筹措资金来完善后续工程，答辩人此时也正在尽最大努力协调施工单位在最短时间内完善工程，让该项目尽早通过竣工验收，并办理相关房产证件给原告方。总之，答辩人会尽快完善工程施工，让该项目通过竣工验收，并办理相关房产证件给原告方，因此答辩人请求法院依据项目现实情况，驳回原告方的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了举证、质证。 对当事人双方无异议的证据和事实：1.余丽丽、刘长水提供的身份证复印件各一份、结婚证复印件一份，拟证明其身份信息、诉讼主体资格及婚姻状况；2.《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明证明双方于2014年9月12日签订《商品房买卖合同》及房屋交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、产权登记的约定和违约责任等事实；3.销售不动产统一发票复印件两张，拟证明余丽丽、刘长水已交清全部购房款的事实；4.太极公司于2015年11月28日向购房业主发出“关于玫瑰佳园商品房延期交房事宜”的《通告》复印件一份，拟证明太极公司以：①小区建设部分，按图纸施工已接近收尾，只剩下外墙小部分油漆、线条、屋面隔热保温层；内部进户门、公用楼道油漆、电梯口门套尚未完工外，其他全部完工；地面有地下管网、路面硬化、绿化、水泵房、配电房等尚未动工。②延期交房原因，部分公积金贷款、银行按揭贷款没能按时发放到位，造成工程进度缓慢，以致延误等事由，通告交房时间要延至春节前，如果春节前再不能及时交房按购房合同规定进行全额赔款。但都未做到，是违背承诺的情况；5.《清流县商品房买卖合同备案信息表》一份，拟证明涉案房屋已于2014年11月6日在登记机关清流县房屋交易管理所备案的情况。本院调取太极公司营业执照、法定代表人翁华强的身份信息等。 对于余丽丽、刘长水提供的上述证据和事实，不违反法律规定，并有相关证据证明，本院予以确认并在卷佐证。 依据上述有效证据及庭审记录的案件事实，本院可以确认案件事实如下： 2014年9月12日，余丽丽、刘长水与太极公司签署《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定：太极公司将位于清流县房屋出售给余丽丽、刘长水，房屋总价款为363488元。关于逾期交房：按合同约定，出卖人应当在2015年9月30日前将符合各项约定条件的房屋交付买受人，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同签订后，余丽丽、刘长水按约向太极公司支付了全部购房款。交付期限到期后，2015年9月22日，太极公司交房时间确定在2015年11月30日，恳请业主给予谅解和大力支持。然而，太极公司并未按短信上的时间交房。2015年11月28日，太极公司又向购房业主发出“关于玫瑰佳园商品房延期交房事宜”的《通告》复印件一份，以小区建设按图纸施工已接近收尾；部分公积金贷款、银行按揭贷款没能按时发放到位，造成工程进度缓慢，以致延误等事由，承诺如果春节前再不能及时交房按购房合同规定进行全额赔款。但都未做到，直到2016年7月15日才向余丽丽、刘长水交房。关于逾期办证违约金：根据双方签订的商品房买卖合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下第2项处理：“2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起，每日按买受人已付款的0.03%向买受人支付违约金。”然而，截至本案起诉时，余丽丽、刘长水仍未能取得房屋权属证书。 本院认为，余丽丽、刘长水与太极公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。余丽丽、刘长水按照《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限的约定，付清了全部购房款，已全面履行了买受人的合同义务。由于太极公司原因，致余丽丽、刘长水于2016年7月15日才得以交房并领取钥匙。根据合同第九条（2）的约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10日内，退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金”。太极公司逾期交房时间已经超过60日，按照合同约定应当按日支付至将符合条件的房屋交付余丽丽、刘长水之日止以全部房价款的万分之五计算的违约金。现买受人余丽丽、刘长水要求继续履行合同，并已实际接收了讼争商品房。但太极公司未能在合同约定的时间内交付讼争商品房，其行为已构成违约，故余丽丽、刘长水要求太极公司支付逾期交房违约金的请求，本院予以支持，但支付的起始日期应为自2015年10月1日起至2016年7月15日止；其关于判令太极公司按日万分之二计算违约金的请求，该合同第九条《出卖人逾期交房的违约责任》（2）约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之5%（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金”。因此，其中万分之五和万分之5%的差别是巨大的，也许是太极公司笔误，也有可能是有意为之。本院根据双方订立的《商品房买卖合同》的约定和本案当事人未能在损失方面进行举证的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。该司法解释第十八条第二款还规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案讼争房屋已实际交付买受人使用至今，且买受人逾期取得房屋权属证书的损失数额难以确定，故违约金的数额应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院酌定逾期交房违约金按日万分之一计算为1,0468.45元(即363,488元×0.01％×288天)，超出部份本院不予支持。关于逾期办证违约金问题。余丽丽、刘长水请求判令太极公司支付其自2016年10月16日起至2020年3月3日止的逾期办证违约金44,854元（计算公式为购房款363,488元*0.01%*违约天数1234天）。本院认为，由于太极公司原因，余丽丽、刘长水于2016年7月15日才得以交房并领取钥匙，至今仍未能取得房屋权属证书。根据双方签订的商品房买卖合同第十四条关于产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下第2项处理：“2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.03%向买受人支付违约金”。本院认为，太极公司负责办理涉案房屋权属证书，有合同的约定在案为凭，本院予以认可。由于太极公司未能在合同约定的时间内办理讼争商品房的产权登记，其行为已构成违约，故余丽丽、刘长水要求太极公司支付逾期办证违约金的请求，本院予以支持。该诉讼请求中，余丽丽、刘长水关于判令太极公司按日万分之一计算办证违约金的请求，依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的上述精神，本院酌定为按日万分之0.5计算办证违约金为22,427.21元(即363,488元×0.005％×1234天)，超出部份本院不予支持。关于余丽丽、刘长水请求判令太极公司支付自2020年3月4日起至太极公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付原告之日止，以购房款363,488元为基数、按0.01%向买受人支付违约金的请求，因该损失尚不确定，待条件成熟时另行解决，故该请求本院难以支持。福建太极房地产有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 一、福建太极房地产有限公司于本判决生效之日起，十五日内支付余丽丽、刘长水自2015年10月1日起至2016年7月15日止的逾期交房违约金1,0468.45元。 二、福建太极房地产有限公司于本判决生效之日起，十五日内支付余丽丽、刘长水自2016年10月16日起至2020年3月3日止的逾期产权登记违约金22,427.21元。 三、驳回余丽丽、刘长水的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14,46.60元，减半收取723.30元由福建太极房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审判员  罗应鹏 二〇二〇年三月二十四日 书记员  王新烨 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法通则》 第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 申请执行提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。