上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初1371号原告(反诉被告，住所地上海市宝山区。法定代表人：王皓敏，总经理。委托诉讼代理人：陈木华，上海华植善工律师事务所律师。被告(反诉原告，注册地上海市浦东新区，住所地上海市宝山区。法定代表人：孙瑛，执行董事。委托诉讼代理人：魏梁，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莉薇，上海瀛东律师事务所律师。原告上海恰恭智能科技有限公司(以下简称“恰恭公司”)与被告上海安圣塑钢有限公司(以下简称“安圣公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恰恭公司法定代表人王皓敏、委托诉讼代理人陈木华，被告安圣公司委托诉讼代理人魏梁、王莉薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海恰恭智能科技有限公司(以下简称恰恭公司)向法院提出诉讼请求：1、确认原、被告就上海市宝山区顾村镇潘泾路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)签订的房屋租赁合同协议无效；2、判令被告返还收取的保证金人民币(以下币种均同)100,000元整，并支付利息500元整。事实与理由：2018年10月29日，原告经人介绍与被告签署了房屋(场地)租赁合同，被告要求原告交纳十万元到股东孙丽萍个人账户，签合同的时候原告并不知道系争房屋没有产证。合同规定被告在2018年11月1日需向原告移交房屋，由于没有产证，无法实现。当时对该租赁房屋的面积及总价款并没有明确。2019年4月原告到场地去看的时候，原承租人和物资仍未清退。后原告也没有实际入住。原告担心房屋相关手续合法性与被告协商要退回十万元，被告迟迟不愿意出面沟通。为维护原告的合法权益，特向法院起诉。被告安圣公司发表答辩意见称，不同意原告诉请。系争房屋确实是无产证，也没有建筑规划许可证，原告在签订合同时已经知道房屋是无证的，该责任不应都由被告承担。被告多次致电原告要求交接房屋，第一次在2018年11月就已致电原告。原告不履行合同的原因是原告找不到次承租人。原被告在租赁合同中明确房屋面积按图纸及实测面积计算，原告已经了解过房屋情况。为了将房屋租赁给原告，2018年11月已经把原承租人清退，造成被告方空置损失、违约金损失及搬迁费损失。并提出反诉：1、判令原告支付清退费185,229元；2、判令原告支付房屋空置损失224,987元(以合同4.1条的计算标准，计算3个月，一层空置损失：1.25元/日/平方米乘90日乘1,335.6575平方米，二层空置损失：0.9元/日/平方米乘90日乘922.54平方米)。原告恰恭公司针对反诉发表如下答辩意见：不同意被告的反诉请求，因为租赁合同是无效的，无效的原因是被告造成的，无效的合同本身就不应该被履行，被告应该承担无效的法律后果，自行清退的损失，是因为系争房屋不具备产权造成的，并非原告不履行。本院经审理认定事实如下：2018年10月29日，安圣公司(甲方，出租房)与恰恭公司(乙方，承租方)签署《房屋(场地)租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限为2018年12月1日至2021年11月30日止，一层租金为每日每平方米1.5元，二层租金为每日每平方米0.9元。租赁标的实行先付后用，自租赁期限起每六个月为一个支付周期，乙方应该在第一个支付周期的第一个月的头十天内支付首期租金。合同签订当日乙方应缴纳100,000元作为履行本合同的保证金。审理中，双方确认系争房屋的土地性质为集体所有的建设用地，无房屋产权证书和建筑规划许可证书。另查明，安圣公司股东为孙丽萍一人，安圣公司确认已经收到恰恭公司支付的保证金100,000元。关于恰恭公司在签订租赁合同时知道系争房屋没有产证，安圣公司表示在租赁合同的第一条第1.2项载明，租赁标的所有权归属和性质如下，乙方已全面了解租赁标的下述现状：(1)租赁场地为集体所有的建设用地，(2)租赁房屋为：有证建筑、无证建筑(是一个勾选项)，当时告诉恰恭公司该房屋为无证建筑，只是应恰恭公司要求没有勾选，恰恭公司不做勾选的原因是为了对外转租的需要。恰恭公司对此说法不予认可，并表示有证无证的勾选是格式条款，不代表恰恭公司知晓房屋无证。另恰恭公司自述，其租赁系争房屋是为了开厂使用，投入将达几千万元，且其法定代表人王皓敏也对土地事宜非常了解。关于场地交付情况，双方未进行过书面交接手续，但安圣公司表示其在2018年11月份已将场地清空，恰恭公司表示其一直在跟安圣公司联系，但无法找到安圣公司的人员，故无法进行交接。系争房屋的面积没有最后确定，所以恰恭公司无法自行入住。安圣公司对此说法不予认可，提供了租赁合同的后附图纸，证明图纸上已经清晰标明租赁场地的实际位置。恰恭公司认为后附图纸不是原合同的组成部分，是安圣公司后来加上去的。经查明，租赁合同中，总计建筑面积未填写，经注明按照图纸及实测面积计算。关于安圣公司的损失情况，庭审中，安圣公司将损失的计算方式予以变更，安圣公司表示其为了履行合同，将其与原来的两个租客高洪喜、张健华之间的两份租赁合同解除，并赔偿了两个租客清退费用185,229元，该损失包括：支付给高洪喜的租房退款41,610元(2018年8月3日-2018年11月2日)、违约金41,610元、搬迁费10,000元；支付给张健华的租房退款41,004.5元(2018年8月10日至2018年11月9日)、违约金41,004.5元、搬迁费10,000元。另外还有未能继续收取的前两个租客的房租损失(与高洪喜的合同还有剩余9个月租期，每个月租金13,870元，与张健华的合同还有9个月租期，每个月租金13,668元，共计247,843.5元)，以上损失共433,072.5元。并提供了与原租客的租房协议书、收条、收款收据为证。另外原租客高洪喜、张健华到庭出具情况说明以证明情况属实。对此，恰恭公司表示真实性无法确认，应提供转账记录证明已经支付过清退费用。为了证明将前两个租客清退的时间，安圣公司提供了租赁合同和情况说明为证：安圣公司与高洪喜的租赁合同履行期限为2018年8月3日到2019年8月2日，每月租金13,870元，高洪喜于2018年11月份搬离系争房屋。安圣公司与张建华的租赁合同履行期限是2018年8月10日至2019年8月9日，每月租金13,668元，张健华于2018年11月份搬离系争房屋。对于情况说明，恰恭公司表示，不排除双方恶意串通的可能。且恰恭公司在2019年4月份还去过系争房屋，发现还有人在使用系争房屋，但并未提供证据予以证明。本院认为，安圣公司与恰恭公司之间的租赁合同因系争房屋没有产权证书也没有建筑规划许可证应归于无效。对于导致合同无效的责任承担，双方均有过错，作为出租方安圣公司应承担主要责任，承租方恰恭公司表示在承租系争房屋时不知道该房屋的产权办理情况，有违常理。且根据恰恭公司自述，其租赁厂房为了开厂使用，其法定代表人对于土地事宜也非常了解，如此重大事项，却不去了解系争房屋的产权办理情况，不符合通常做法，故本院对其不知晓系争房屋产权办理情况的说法不予认可，恰恭公司对合同无效应承担次要责任。关于合同无效的后果处理，恰恭公司支付给安圣公司的保证金，应由安圣公司予以退还，恰恭公司关于利息的请求，于法无据，本院不予支持。至于安圣公司的损失，主要是清退前手租客的清退费用以及房屋空置损失，应由双方按照过错程度承担。清退费用主要包括租房退款、违约金以及搬迁费用，关于租房退款，原租客已经实际使用系争房屋三个月，理应无要再退还三个月的租金，安圣公司承担该损失的依据不足，更不应由恰恭公司承担；关于违约金和搬迁费损失，安圣公司主张的标准过高，本院予以酌情调低。房屋空置损失为安圣公司实际产生的损失，该部分损失可以作为损失予以计算，关于实际清退租客的时间，安圣公司已经提供证据予以证明，且符合双方约定的交付时间，恰恭公司虽然予以否认，但并未提供证据证明己方主张的事实，故本院对安圣公司的说法予以支持。综上所述，在将以上损失予以调整的基础上，参考双方的过错程度，本院酌情确定恰恭公司应承担的损失金额为145,000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定判决如下：一、原告(反诉被告)上海恰恭智能科技有限公司与被告(反诉原告)上海安圣塑钢有限公司之间就上海市宝山区顾村镇潘泾路XXX号房屋签订的《房屋(场地)租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)上海安圣塑钢有限公司于本判决生效之日起十日内，退还原告(反诉被告)上海恰恭智能科技有限公司保证金100,000元；三、原告(反诉被告)上海恰恭智能科技有限公司于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)上海安圣塑钢有限公司145,000元；四、驳回原告(反诉被告)上海恰恭智能科技有限公司的其余诉讼请求;五、驳回被告(反诉原告)上海安圣塑钢有限公司的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为1,155元，由被告(反诉原告)上海安圣塑钢有限公司承担；反诉案件受理费减半收取为3,727元，由原告(反诉被告)上海恰恭智能科技有限公司承担1,317元，被告(反诉原告)上海安圣塑钢有限公司承担2,410元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  韩 亮二〇二〇年三月二十七日法官助理  杨 丽书 记 员  冯学梅附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。