甘肃省酒泉市肃州区人民法院民事判决书（2020）甘0902民初227号原告：酒泉市安厦房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91620902719065358A。法定代表人：贾某。委托诉讼代理人：田某。委托诉讼代理人：闻某，甘肃金伯韬律师事务所律师。被告：肖某，住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：郝某，甘肃长治律师事务所律师。原告酒泉市安厦房地产开发有限责任公司与被告肖某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告酒泉市安厦房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人闻某、被告肖某及其委托诉讼代理人郝某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告酒泉市安厦房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告返还位于酒泉市××区住宅一套；2、依法判令被告向原告支付房屋使用费210000元（暂按年使用费15000元计算，最终以司法鉴定结果为准）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2005年10月27日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，约定被告向原告购买地税局三楼一单元二楼西户一套，房屋建筑面积172.84平方米，房屋总价224692元。被告当日向原告交付购房定金1万元。原告向被告交付房屋后，被告未能依约支付剩余房款，原告多次催要房款，被告一直拖延推诿，经原告长期催讨，被告明确表示不支付剩余房款，已构成根本违约。2019年6月14日，原告向被告寄交《解除合同通知书》，通知被告解除上述《商品房预售合同》，并要求被告办理房屋返还交接手续。但被告拒绝向原告返还房屋。原告起诉来院。被告肖某辩称，被告已经交清了全部购房款，原告起诉与事实不符。2005年10月27日，原、被告签订了《商品房预售合同》一份，约定被告向原告购买本案诉争房屋，房屋建筑面积172.84平方米，被告交付购房款后，原告开具了发票，办理了产权证书，但产权证书和发票一直未交付被告，这些手续均是被告前夫刘生海办理，刘生海与实际的开发商田锋是朋友关系；原告为被告办理了酒泉市新城区神州路18号2#楼1-2-2号房屋产权证，双方房屋买卖合同已经履行完毕。按照法律规定，现在该套房屋的房屋产权登记的所有权人为肖凤玲，肖凤玲对该房屋享有合法所有权。被告前夫刘生海于2012年陆续交清剩余房款后，被告按照原告要求于2012年8月9日缴纳契税2100元，于8月24日缴纳房屋契税2888.50元、于2012年8月5日缴纳房屋维修基金3600元。以上手续办完后原告按照合同约定于2012年9月7日为被告办理了酒泉市新城区神州路18号2#楼1-2-2号房屋产权证。至此，原、被告之间的商品房屋买卖合同已经全部履行完毕。2019年11月26日肃州区房地产管理局出具的房屋登记信息查询证明显示酒泉市新城区神州路18号2#楼1-2-2号房屋所有权人为肖凤玲。交付发票和产权证书是开发商的义务，现原告应当给被告给付发票和产权证书，而不应当以当年的经办人出事落魄就恶意解除合同。本案的房屋已经交付使用十四年，作为原告认为被告欠其房款，应当举出欠款的证据，但现原告并未举出这一证据。原告的诉讼请求与事实不符，被告不欠原告房款，原、被告之间的房屋买卖合同已经履行完毕，原告起诉请求法院判决解除房屋买卖合同缺乏事实和法律依据，请贵院在准确认定事实的基础上依法判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交《商品房预售合同》、收据，以证实2005年10月27日，被告向原告购买涉诉房屋一套，签合同当日被告向原告交付购房定金10000元，原告向被告出具了收条，依据合同约定，被告不能如期付款，甲方有权收回房屋另行销售，被告对真实性无异议；2、原告提交《解除合同通知书》、德邦快递收寄信息，以证实2019年6月14日，原告向被告寄交解除合同通知书，通知被告解除了上述商品房预售合同，并告知其办理房屋交接返还手续。被告对通知书真实性无异议，对证明目的不认可，认为房款已经付清，且房屋居住了十几年。3、原告提交《商品房预售合同》、收据、住房公积金支取申请书，以证实2005年10月24日，原告和案外人王某签订合同，约定王某购买新城区神州路18号2#楼东户，总价224692元，王某购买的房屋与被告购买的房屋楼层、面积、总价一致，原告方统一出具了收据。被告认为与本案无关。4、被告提交《房屋登记信息查询证明》，以证实涉诉房屋登记在肖凤玲名下。原告对真实性无异议，认为房屋办理的产权证，是2013年所有房屋统一办理，原告通知了被告，但因为没有交房款，所以房屋产权证现在原告手里，无法证实原告交了房款。5、被告提交房屋办证联票据、契税票据、收条、收据，以证实被告把房款付清且税务局开具了办证发票。原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为这是办证时通知被告来交的契税和维修基金，但不能证明被告交了房款。6、被告提交刘生海证言，以证实刘生海证明房款已交清。原告认为此证据形式不合法，且刘生海曾与被告有利害关系，证言所述没有任何依据，不能作为有效定案证据。对以上一至五组证据，真实性本院予以认定，对证明目的，本院将结合当事人陈述及查明事实在本院认为处作出认定；对第六组证据，因刘生海系被告的前夫，与本案有厉害关系，故对证人证言，本院不予认定。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年10月27日，原告酒泉市安厦房地产开发有限责任公司为甲方，被告肖某为乙方，双方签订《商品房预售合同》，约定甲乙双方在平等自愿的原则下，议定地税局3号楼1单元2层西户成交价为224692元，该套商品住房坐落在新城区检察院办公楼北侧，房屋建筑面积172.84平方米，签订本合同之日首次付款10000元，剩余房款乙方保证在2005年11月20日前工程竣工后交付使用前陆续分次付清，款付清后领取房门钥匙，办理房屋过户手续（但甲方不负责办理房屋按揭贷款），乙方若不能如期付款，应以每天每平方米10元付给甲方违约金，违约金与前期付款抵清后，甲方有权收回该套住房所有权另行销售。乙方不按时付款，由乙方按欠款额按日按贷款利率向甲方支付利息。当日，被告向原告支付购房订金10000元。随后，原告将案涉房屋交付被告使用。2012年8月，被告肖某陆续交付了房屋契税与维修基金，2012年9月7日，原告按照合同约定为被告肖某办理了案涉房屋的房屋产权证。2019年6月14日，原告向被告快递邮寄了《解除合同通知书》，要求解除合同并腾退案涉房屋。本院认为，本案的争议焦点主要是原告是否可以依据《商品房预售合同》，要求被告返还案涉房屋。原、被告及第三人签订的《商品房预售合同》是当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定“签订本合同之日首次付款10000元，剩余下欠房款乙方保证在2005年11月20日前工程竣工后交付使用前陆续分次付清，款付清后领取房门钥匙，办理房屋过户手续”，双方明确约定房款交清后交付使用并办理房屋产权手续，但根据本案查明事实，案涉房屋交付已经完成，被告已实际使用14年，故双方的房屋买卖交易应真实有效；被告对案涉房屋实现占有和控制的时间较长，原告诉称被告仅支付了10000元的购房订金，剩余214692元的房款未付，付款比例与购房总价差额较大，此行为与市场交易习惯明显不符，原告作为大型的专业房地产销售企业，应当熟知房地产交易的行业规则、交易习惯与潜在风险，本案中其所述被告长达14年未交纳购房款，根据原告提供的证据证实，2019年6月14日，原告才向被告发送邮件要求解除合同，无证据证实在此期间向被告催要过房款，且在2012年将房屋产权证书办理在了被告的名下，此行为明显违背常理，原告未尽到一般的商事主体的审慎管理义务及催收义务，造成的后果应自行承担。原告根据合同中的约定“被告未付清房款，有权收回案涉房屋的所有权，另行销售”要求被告返还房屋，基于公平理念以及房屋买卖交易安全的稳定性考虑，原告在长达十几年未催要房款或向人民法院主张权利，本着诉讼经济原则及效率保护原则，对原告要求被告返还案涉房屋的诉讼请求，本院予以驳回。基于以上理由，原告如认为被告未付清房款，在举证充分的情况下，可向被告主张支付剩余房款。关于房屋使用费的问题。因原告要求返还房屋使用权的诉讼请求未能得到支持，故基于收回房屋所有权而要求被告支付房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告酒泉市安厦房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计3910元，由原告酒泉市安厦房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审 判 员 赵 蓉 二〇二〇年三月二十三日法官助理 张文静书 记 员 戚文娟