山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0303民初5065号 原告：山东方正房地产开发有限公司张店分公司，住所地淄博市张店区联通路43号5层。 负责人：王飞，经理。 委托诉讼代理人：李霞，山东大地人（临淄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王涛，山东大地人（临淄）律师事务所律师。 被告：张金金，女，1986年7月9日出生，汉族，住淄博市淄川区。 被告：陈珂，男，1983年5月15日出生，汉族，住淄博市淄川区,因犯诈骗罪现被羁押于山东省齐州监狱服刑。 二被告共同委托诉讼代理人：李绍伟，山东强威律师事务所律师。 原告山东方正房地产开发有限公司张店分公司（以下简称“方正分公司”）与被告张金金、陈珂商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方正分公司的委托诉讼代理人李霞与王涛、被告张金金与陈珂的委托诉讼代理人李绍伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方正分公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除与张金金、陈珂签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（补充协议）》；2.判令张金金、陈珂将淄博市张店区中润大道南、重庆路西淄博凤凰城6#住宅楼012901号房屋、116号地下室、46号车位返还方正分公司，并协助方正分公司办理房屋备案登记变更手续；3.判令张金金、陈珂归还银行扣划的保证金49662.44元，并向方正分公司支付违约金248312.20元（暂计算至2019年3月，具体数额至张金金、陈珂实际返还房屋之日止）、律师代理费等损失59300元，以上合计357274.64元；4.本案诉讼费由张金金、陈珂承担。事实和理由：2016年4月20日，方正分公司与张金金、陈珂签订《商品房买卖合同（预售）》，约定张金金、陈珂购买方正分公司开发的淄博凤凰城6#住宅楼012901号房屋，后双方又签订《商品房买卖合同（补充协议）》，约定张金金、陈珂自方正分公司处购买116号地下室及46号车位，并约定若二被告未按与贷款银行签订的借款协议履行还款义务，造成贷款银行扣划方正分公司保证金，视为被告违约，被告需向方正分公司补足银行扣划的保证金、支付违约金并赔偿经济损失，且方正分公司有权解除主合同收回房屋。二被告自2018年3月起未按约定向贷款银行履行还款义务，至2019年3月，贷款银行已扣划方正公司保证金49662.44元用于归还房屋贷款。 张金金、陈珂的委托诉讼代理人辩称：1.方正分公司要求解除商品房买卖合同没有事实及法律依据。原、被告签订的补充协议系格式合同，该协议对违约责任的约定违反了合同法相关规定，免除了一方责任，加重了对方责任，相关违约金条款无效；2.同意返还方正分公司主张的代为偿付的银行借款本息49662.44元，但双方约定的违约金过高，即使产生违约也应以实际损失为限，同时被告已经支付全部购房款及物业管理费，在2018年1月11日陈珂被羁押之前一直正常归还银行贷款，不存在恶意违约，而方正分公司垫付款是基于其在房屋出售前将该房屋抵押于银行，致使被告不能办理产权登记手续，无法将该房产抵押给贷款银行，此后果是由于方正分公司的原因造成，被告即使需要支付违约金，方正分公司主张的律师代理费也无事实及法律依据，不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同（补充协议）》、张金金与陈珂的身份信息、《委托代理合同》、《政府指导价收费标准》、诉讼代理费发票各一份及婚姻登记信息表两份、房产档案查询证明四份、收据六份、贷款还款回单七份，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 张金金、陈珂原系夫妻关系。2016年4月20日，方正分公司作为出卖人，与买受人张金金、共有人陈珂签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由张金金购买方正分公司开发的位于淄博凤凰城6#住宅楼012901号房屋；该房屋处于抵押状态；房屋总价款976160元,合同签订时先支付196160元，余款780000元办理银行贷款支付；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2016年5月5日，方正分公司与中国银行股份有限公司淄博柳泉路北支行签署《个人贷款保证金质押合同》，约定对张金金向银行借款780000元，由方正分公司提供保证金质押担保，主合同项下的债权构成质押合同之主债权，包括本金、利息、违约金、赔偿金、质押物保管费用、实现债权费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约给质权人造成的损失和其他应付费用；保证金金额应在缴足总体项目保证金协议约定的基础保证金金额后，按照贷款金额2%存入保证金专用账户。2016年6月7日，方正分公司与张金金签订《商品房买卖合同（补充协议）》，张金金自方正分公司处购买配套的116号地下室及46号车位，并约定若张金金未按与贷款银行签订的借款协议履行还款义务，造成贷款银行扣划方正分公司保证金，视为张金金违约，张金金除应向方正分公司补足银行扣划的保证金或如实赔偿损失外、还应向方正分公司支付相当于银行扣划保证金金额五倍的违约金，同时，无论方正公司是否实际承担保证担保责任，方正分公司均有权解除主合同；合同还对房产返还方式作出了约定。中国银行股份有限公司淄博柳泉路北支行依约发放了贷款,张金金开始时按约还款。2018年1月5日，张金金与陈珂协议离婚。自2018年3月开始，张金金不再归还银行贷款。2018年3至2019年3月,中国银行股份有限公司淄博柳泉路北支行从方正分公司账户中扣划了保证金49662.44元用于归还张金金的贷款本息，分别是2018年7月31日扣划19233.69元、2018年8月31日扣划3815.57元、2018年9月14日扣划3804.36元、2018年10月10日扣划3801.72元、2018年11月19日扣划3778.45元、2018年12月12日扣划3803.04元、2019年1月9日扣划3801.06元、2019年2月25日扣划3811.62元、2019年3月27日扣划3812.93元。 此外，方正分公司因本次诉讼支出律师代理费59300元。在本案审理过程中，张金金已向方正分公司返还了截至2020年3月底的全部垫付款本金。 本院认为,当事人应当按照约定履行民事义务，承担民事责任。本案争议的焦点是：一、原告方正分公司要求与被告张金金、陈珂解除案涉《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（补充协议）》有无事实及法律依据？二、方正分公司要求张金金、陈珂支付违约金、律师代理费的诉讼请求是否成立？ 关于第一个争议焦点：方正分公司与张金金、陈珂签订的《商品房买卖合同（预售）》出于双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，系有效合同，对双方当事人均具有约束力。张金金、陈珂购买案涉房屋,支付了首付款,并按照银行按揭贷款方式支付了剩余房款,已经履行了该合同约定的付款义务。方正分公司与张金金在《商品房买卖合同（补充协议）》中关于张金金不按时还贷违约责任的约定，实际是双方关于方正分公司在承担了贷款担保责任后行使追偿权的约定。方正分公司有权在张金金欠付银行贷款致其权益受损后向张金金追偿，并在张金金不能偿还时以相应房产价值清偿，但因其在房屋买卖合同法律关系中已经获得了全部房款，故在衡量其行使追偿权时是否可以单方解除案涉合同，应坚持合法公平的价值判断。首先，案涉补充协议中相关解除主合同的条款是方正分公司提供的打印合同的预定条款，属于格式条款，而为维护交易公平，对格式条款依法应当予以限制，在特定条件下才具有相应法律效力，即提供格式条款一方负有提示、说明的义务，且格式条款不得加重一方当事人的责任、减免另一方当事人的责任；其次，方正分公司作为房地产开发商，其以在售房屋向银行抵押贷款，虽然已经征得了买受人张金金、共有人陈珂的同意，但客观上使二被告不能自行办理银行房屋抵押贷款手续，在一定程度上影响了二被告的权益，故其在追究二被告还贷违约责任时，更应当遵循合法合理原则，尤其在双方同时约定违约金、解除合同等条款的情况下，综合违约责任不宜超过必要的限度。现方正分公司所诉垫付资金数额合计49662.44元，相对其已获得的全部房款而言比例不大，且张金金已经返还了垫付款本金，方正分公司若因此解除案涉商品房买卖合同、由被告返还已经装修的房屋，则被告承担的综合违约责任明显超出必要限度，在现有损失状态下，方正分公司的该项主张显失公平，本院不予支持。 关于第二个争议焦点：张金金未按约定及时偿还部分银行贷款本息，致使银行从方正分公司账户中扣划保证金，方正分公司有追偿损失、主张违约金的权利，即使张金金已在诉讼过程中返还了垫付款本金，方正分公司仍然有权要求其支付违约金，但双方约定的违约金数额明显过高，张金金、陈珂要求调整的答辩理由成立，本院以审理查明的方正分公司实付保证金金额为基数，按照年率24%的标准计算；方正分公司与张金金在补充协议中约定，因还贷违约形成诉讼时买受人承担出卖人的律师代理费等追偿债权的费用，该约定对双方具有约束力，其关于不承担律师代理费的答辩理由不成立，本院不予采纳，但方正分公司主张的律师代理费数额过高，本院以审理查明的垫付款本金、违约金总额为基数，按照6-9%的比例酌情计算。 张金金与陈珂现在虽已离婚，但其关于财产分割的约定不能对抗善意第三人，二人共同为案涉房屋买卖合同的当事人，张金金办理个人贷款及签订案涉补充协议均为履行上述买卖合同的约定，二被告对案涉债务应当承担共同清偿责任。 综上所述，方正分公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条规定,判决如下: 一、被告张金金、陈珂于本判决生效之日起十五日内向原告山东方正房地产开发有限公司张店分公司支付49662.44元垫付款的违约金，其中19233.69元的违约金自2018年7月31日起计算、3815.57元的违约金自2018年8月31日起计算、3804.36元的违约金自2018年9月14日起计算、3801.72元的违约金自2018年10月10日起计算、3778.45元的违约金自2018年11月19日起计算、3803.04元的违约金自2018年12月12日起计算、3801.06元的违约金自2019年1月9日起计算、3811.62元的违约金自2019年2月25日起计算、3812.93元的违约金自2019年3月27日起计算，均按照年率24%的标准，计算至实际支付之日止; 二、被告张金金、陈珂于本判决生效之日起十五日内向原告山东方正房地产开发有限公司张店分公司支付律师代理费6000元； 三、驳回原告山东方正房地产开发有限公司张店分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6659元、保全费2370元、保全担保费1110元、公告费300元，由原告山东方正房地产开发有限公司张店分公司负担7439元，由被告张金金、陈珂负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  刘 翔 人民陪审员  冯翠娥 人民陪审员  张 红 二〇二〇年三月二十三日 书 记 员  何晓艺