四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终124号 上诉人（原审被告）：陈红梅，女，汉族，生于1981年10月14日，住四川省南充市顺庆区。 被上诉人（原审原告）：南充市佳居物业管理有限公司，住所地四川省南充市涪江路139号丝绸大厦。 法定代表人：雍其凯，公司执行董事。 委托诉讼代理人：明燕，女，汉族，生于1984年11月14日，住四川省南充市嘉陵区，系公司员工。 上诉人陈红梅因与被上诉人南充市佳居物业管理有限公司（以下简称佳居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初7767号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人陈红梅上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费由佳居物业公司承担。事实及理由：1、佳居物业公司是三级资质，未达到之前物业的一级资质；2、业主委员会聘请佳居物业公司并未得到业主同意；3、陈红梅的房屋厨房、卫生间长期漏水，客厅外墙长期渗水；4、佳居物业公司监管不力，造成消防管道破裂致陈红梅家入户门口墙面渗水；5、陈红梅2013年装修花费15万元左右，佳居物业公司应当赔偿一定的装修费用。 佳居物业公司答辩称，房屋漏水是房屋质量问题，可以申请维修基金进行维修，佳居物业公司已经尽到管理义务，业主应当支付物业管理费用。 佳居物业公司起诉请求：：1、判令陈红梅向佳居物业公司缴纳物业服务费5136元、垃圾清运费299元、违约金1540元，共计人民币6975元；2、判令陈红梅承担本案诉讼费。 一审法院审理查明：佳居物业公司成立于2001年6月4日，2019年7月17日经南充市顺庆区市场监督管理局登记注册，营业期限为2001年6月4日至2025年4月30日，经营范围为：物业管理、家政服务；销售：针、纺织品、五金、交电、民用建材、日杂（除烟花爆炸）；住宅小区智能化系统，安全防盗报警系统设备，电子元件；园林绿化设计、施工、养护；保洁、搬运、仓储服务；货物分拣、垃圾清运、食堂管理、劳务服务（以上经营范围，涉及许可经营的凭许可证经营）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2015年5月6日经南充市房地产管理局核发为三级资质，有效期为2020年5月5日止。陈红梅系滨江首座1幢1单元19层6号业主，其所有的房屋登记产权建筑面积为93.04平方米。佳居物业公司于2014年7月22日与该小区业主委员会签订了《南充市滨江首座小区物业服务合同》，合同期限从2014年8月1日起至2019年7月31日止。合同约定物管费的标准为高层住宅1.2元／平米.月，垃圾处置费6.5元／月。陈红梅从2015年10月21至2019年8月31日未向佳居物业公司交纳物管费，佳居物业公司向陈红梅发出《物业服务费催收通知》，佳居物业公司履行了催促陈红梅及时交纳物业管理费的义务。但陈红梅截止2019年8月31日共计46个月仍未交纳相应的物管费和垃圾处置费。 另查明，佳居物业公司与案涉小区业主委员会签订的《南充市滨江首座小区物业服务合同》到期后，佳居物业公司仍在案涉小区提供物业管理服务。 同时查明，佳居物业公司在案涉小区服务期间，在公共设施设备维护、绿化养护、环境维护方面存在瑕疵。 上述事实，有当事人提交的证据及其陈述在案佐证。 一审法院认为，佳居物业公司与陈红梅所在小区的业主委员会于2014年7月22日签订了《南充市滨江首座小区物业服务合同》。陈红梅辩称业主委员会未经全体业主同意，私下与佳居物业公司签订的物业服务合同不合法，且佳居物业公司属于三级资质，故不认可这个合同的合法性。因至本案庭审结束时，该合同并未被依法撤销，在该合同未撤销前，根据佳居物业公司与陈红梅所在小区业主委员会签订的并加盖业主委员会印章的物业服务合同进入小区已进行了服务的事实，应认定双方形成了物业服务关系，该合同对双方具有约束力。至于佳居物业公司资质的问题，属于业主委员会在选聘物业公司时应尽的审查义务。陈红梅辩称业主委员会私下与佳居物业公司签订的物管服务合同不合法、不认可这个合同的合法性的理由，不属本案审理的事由，陈红梅可另行主张权利。故依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力，陈红梅辩称其不应受合同约束，不予支持。陈红梅作为“滨江首座”小区的物业所有人接受了佳居物业公司提供的物业管理服务，应当履行交纳物业服务费的义务。垃圾处理费由环卫部门按标准收取，应由垃圾生产的单位及人员负担。该费用由物业管理人代为收取后再向环卫部门缴纳符合通行做法和法律规定，佳居物业公司要求陈红梅支付该项费用予以支持。故一审法院确认陈红梅应向佳居物业公司给付2015年10月20日至2019年8月31日期间的物业管理费5136元（93.04㎡×1.2元／平方米.月×46个月），生活垃圾处置费299元（6.5元／月×46个月），两项合计5435元。关于陈红梅提出佳居物业公司在服务期间小区绿化、卫生、安保等方面存在瑕疵，并提供了相应的证据予以佐证，从证据来看，陈红梅在公共设施及环境维护、绿化养护等方面确实存在一定瑕疵。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，陈红梅可要求物业服务企业继续履行、采取补救措施或赔偿损失。陈红梅以物业服务有质量瑕疵为由进行抗辩存在一定正当性。在履行该物业服务合同过程中，双方均存在违约行为。从维护小区物业整体秩序出发，对佳居物业公司主张陈红梅给付物业服务费及生活垃圾处置费5435元的诉讼请求予以支持，对佳居物业公司主张陈红梅应给付违约金1540的诉讼请求，不予支持。 关于小区消防设施是否合格、入户门外开阻塞消防通道的问题，属消防行政部门管理范畴，应由消防行政部门处理，本案不予处理；小区内电梯广告收入应当返还业主的抗辩意见，涉及小区公共利益，应由佳居物业公司与小区业主委员会协商处理或由业主委员会主张，陈红梅单独主张，一审法院不予支持。陈红梅要求解决因房屋漏水而导致其财产损失的问题系另一法律关系，不予一并处理，其可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、陈红梅于判决生效后十日内向南充市佳居物业管理有限公司给付2015年10月20日至2019年8月31日的物业服务费5136元、垃圾处置费299元，两项合计5435元；二、驳回南充市佳居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由陈红梅负担。 二审查明其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，陈红梅上诉认为滨江首座业主委员会并未经全体业主同意成立，私下与佳居物业公司签订的物业服务合同不合法，佳居物业公司资质为三级资质没有技术能力管理小区，因业主委员会的成立以及业主委员会选聘物业服务公司是否合法不属于本案审理范围，本案不予处理，陈红梅可另案主张。故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，佳居物业公司与滨江首座业主委员会签订的物业服务合同对全体业主具有约束力，故陈红梅应受物业服务合同的约束，其接受了佳居物业公司的服务，应当履行缴纳物业管理费的义务。陈红梅上诉称其房屋漏水，外墙渗水，因房屋漏水以及外墙渗水原因无法确定，不能证明房屋漏水、渗水与佳居物业公司的管理存在因果关系，故对其该上诉理由不予支持。 综上，陈红梅的上诉理由不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由陈红梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二〇年三月十八日 书记员 李 俊