贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终258号 上诉人（原审被告）：兴义市吉祥房地产开发有限公司。住所地：贵州省兴义市民航大道南段吉祥99克拉城二号楼三楼。 法定代表人：钟国强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：靳鑫，贵州贵君律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：田韦彪，男，1975年5月25日出生，壮族，户籍地广西忻城县，现住贵州省兴义市。 被上诉人（原审原告）：张云艳，女，1974年3月1日出生，汉族，户籍地广西忻城县，现住址同上。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄勋，贵州旺明律师事务所律师。 上诉人兴义市吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥房开公司）因与被上诉人田韦彪、张云艳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初1105号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 吉祥房开公司向本院上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项，将本案发回重审或在查清事实的基础上依法改判为驳回田韦彪、张云艳的诉讼请求；2、本案所有诉讼费用由田韦彪、张云艳承担。事实和理由：一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六十条、第十八条错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十条第二款以及《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人过错程度以及逾期利益综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过实际损失30%可以认定为“过分高于造成的损失”。双方在合同中约定“逾期一日，支付总房款的千分之五”，吉祥房开公司认为过高请求调整为田韦彪、张云艳实际损失，而并非没有约定违约金或实际损失难以确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的立法目的在于弥补购房者将所购商品房变现后可能实现的利益，是补偿购房者实际损失的规定，但本案田韦彪、张云艳系以首付加银行贷款的方式付款，在未清偿按揭贷款之前，其所购商品房无法实现变现功能，吉祥房开公司逾期办理产权登记没有造成实际损失，不应支持田韦彪、张云艳违约金的诉请。 田韦彪、张云艳未作答辩。 田韦彪、张云艳向一审法院起诉请求：1.判令吉祥房开公司支付田韦彪、张云艳2015年10月1日起至2018年7月5日止的逾期交房违约金25252元；2.判令吉祥房开公司支付田韦彪、张云艳自2015年10月1日起至2018年7月23日止的逾期办理房屋权属登记违约金53068元；3.本案诉讼费由吉祥房开公司承担。 一审法院认定事实：2014年12月2日，田韦彪、张云艳与吉祥房开公司签订《商品房买卖合同》，约定田韦彪、张云艳购买吉祥房开公司开发并取得预售许可的兴义市民航大道吉祥·99克拉城小区第8幢26层26-4号房，房屋建筑面积为111平方米，房屋总价款为350558元。合同第一条约定“建筑工程施工合同约定的开工日期为：2012-11-12，建筑工程施工合同约定的竣工日期为：2014-10-25”，第十一条约定“（一）出卖人应当在2014年10月25日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收合格证明文件；……”，未约定逾期交房违约责任；第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用后90日内申请该商品房所有权初始登记”。未约定办理房屋权属登记违约责任。田韦彪、张云艳按约定方式支付了全部购房款，吉祥房开公司于2016年4月12日将房屋交付田韦彪、张云艳使用。2016年11月21日，田韦彪、张云艳为委托人向吉祥房开公司出具委托书，委托书载明：1.代表委托人填写申请表格及签署各种文件和表册；2.代缴国家规定的有关税费；3.代理委托人办理预购商品房预购登记证明、预购商品房抵押权预告登记证明、房屋所有权证、他项权证；4.该委托从2016年11月21日起生效，办理产权事宜完毕终止。2017年3月20日，张云艳为甲方与吉祥房开公司为乙方就吉祥房开公司逾期交房事宜签订《补偿协议书》，约定：一、乙方因逾期交房，按照下述2标准向甲方承担补偿款：1.100㎡以下的按150元/月计算；2.101㎡以上（按）200元/月计算；二、逾期期限的计算：1.第一期1#、2#、3#、4#、8#、9#栋楼从2014年12月6日开始计算。2.第一期5#、6#、7#、10#楼从2015年7月16日开始计算。3.上述两期计算时间后购房的业主，以实际购房时间起算。4.逾期截止时间为2016年7月31日。三、经计算，双方一致确认乙方应向甲方承担的逾期交房补偿款为3000元。……五、本协议签订后，甲方承诺不再就逾期交房的有关事宜要求乙方承担本协议之外的其他责任。六、本协议自双方当事人签名、盖章之日起生效。该协议签订当日，张云艳领取了吉祥房开公司支付的协议逾期交房补偿款3000元。吉祥房开公司于2018年7月6日取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案、于同年8月10日向不动产登记部门申请商品房大产权初始登记。 经查询，中国人民银行公布的1—3年期贷款基准利率在2015年10月24日至今为4.75%。 一审法院认为，田韦彪、张云艳与吉祥房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自义务。该合同约定的交房时间为2014年10月25日，但双方于2014年12月2日才签订合同，合同约定的交房时间早于合同签订时间，视为交房时间约定不明，双方签订的补偿协议书载明的交房时间为2014年12月6日，故应认定本案案涉房屋约定的交房时间为2014年12月6日。田韦彪、张云艳已按合同约定将购房款全部支付吉祥房开公司，吉祥房开公司应于2014年12月6日将符合约定条件的房屋交付田韦彪、张云艳，并负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。但吉祥房开公司于2018年7月6日才取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案、于同年8月10日向不动产登记部门申请商品房大产权初始登记。该期间，吉祥房开公司已构成违约，应承担违约责任。吉祥房开公司辩称田韦彪、张云艳主张的逾期交房及逾期办理房屋权属登记违约金已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，田韦彪、张云艳诉请的违约金诉讼时效为3年，田韦彪、张云艳于2019年1月16日起诉,倒推3年，田韦彪、张云艳主张的违约金应从2016年1月16日起计算，故吉祥房开公司对诉讼时效的辩解意见，予以部分采信。吉祥房开公司同时还辩称田韦彪、张云艳与吉祥房开公司就逾期交房产生的违约责任双方于2017年3月20日达成了补偿协议，该协议约定吉祥房开公司补偿田韦彪、张云艳3000元，田韦彪、张云艳承诺不再就逾期交房的有关事宜要求吉祥房开公司承担本协议之外的其他责任，故吉祥房开公司不应承担逾期交房及逾期办理权属登记违约责任。从双方签订的《补偿协议书》载明内容审视，内容为：因吉祥房开公司逾期交房，按100㎡以下150元/月计算，101㎡以上200元/月计算。经双方计算，一致确认吉祥房开公司应向田韦彪、张云艳承担的逾期交房补偿款为3000元，田韦彪、张云艳承诺不再就逾期交房的有关事宜要求吉祥房开公司承担本协议之外的其他责任。吉祥房开公司已于该协议签订当日将协议中的3000元如数支付田韦彪、张云艳，此有张云艳领取该款的《领据》在卷证实，该协议系双方真实意思表示，合法有效。至于该协议载明逾期截止时间为2016年7月31日的问题，因田韦彪、张云艳在该协议中已明确表示就逾期交房有关事宜不再要求吉祥房开公司承担责任，应视为其对自身合法权利的处分，根据民事诉讼诚信原则，田韦彪、张云艳对逾期交房不应再主张权利，故吉祥房开公司辩解双方已达成补偿协议，不应承担逾期交房违约金的意见，予以采信，田韦彪、张云艳主张的逾期交房违约金，不予支持。 对田韦彪、张云艳主张的逾期办理权属登记违约金问题，双方签订的补偿协议虽载明了“其他责任”，但该“其他责任”未进一步具体明确，视为约定不明。为此，吉祥房开公司以双方达成补偿协议为由不承担逾期办理房屋权属登记违约金的意见，不予采信。2016年11月21日，田韦彪、张云艳委托吉祥房开公司办理房屋权属登记相关事宜，但该委托并未载明田韦彪、张云艳已放弃追究吉祥房开公司逾期办理房屋权属登记违约责任。吉祥房开公司应对逾期办理案涉房屋权属登记承担违约责任。因双方未约定逾期办理房屋权属登记违约金及违约金计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，田韦彪、张云艳主张的逾期办理房屋权属登记违约金，以田韦彪、张云艳已付购房款按银行贷款利率计算予以支持。经查询，中国人民银行公布的1—3年期贷款基准利率在2015年10月24日至今为4.75%，故田韦彪、张云艳主张的逾期办理房屋权属登记违约金，予以支持2016年1月16日起至2018年7月23日止的违约金41879.67元（350558元×4.75%÷365天×918天）。至于吉祥房开公司辩解逾期办理房屋权属登记系因2014年4、5月暴雨天气影响的意见，双方签订合同时间为2014年12月2日，暴雨天气已发生，故吉祥房开公司该辩解意见，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、兴义市吉祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付田韦彪、张云艳2016年1月16日起至2018年7月23日止的逾期办理房屋权属登记违约金41879.67元；二、驳回田韦彪、张云艳其余诉讼请求。案件受理费1758元，减半收取879元，由原告田韦彪、张云艳共同承担449元，兴义市吉祥房地产开发有限公司承担430元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点：吉祥房开公司是否应当承担逾期办证违约责任；若应承担，一审认定责任标准是否适当。 取得不动产权属证书是购房人的主要合同目的，根据民事活动应遵行的诚实信用原则，房开商需交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房开商作为出卖人最基本的一项义务。本案双方订立的《商品房买卖合同》第二十二条关于“初始登记”的约定为“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，该约定系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应诚实恪守。开发商对预售商品房所有权初始登记是办理买受人房屋产权证书的必要前提，亦系吉祥房开公司法定及约定义务，吉祥房开公司未在合同约定期限内办理案涉楼盘所有权初始登记，导致田韦彪、张云艳不能按期取得房屋所有权证，吉祥房开公司违反合同约定义务，应承担相应的违约责任，一审对吉祥房开公司逾期办证违约责任的认定具备事实及法律依据。另，本案购房者已按约履行了合同主要义务，理应享有《商品房买卖合同》项下所有合同权利，包括在合同约定期限内接收房屋和取得房屋产权证书，实现房屋使用权与所有权权能。吉祥房开公司未如期取得案涉房屋初始登记致使购房者不能取得案涉房屋产权，势必造成购房者无法行使案涉房屋所有权权能，故吉祥房开公司关于逾期办证行为并未给本案购房者造成损失的主张于法相悖，不应支持。 综上，吉祥房开公司上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1758元，由兴义市吉祥房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾婷婷 审 判 员 刘金洲 审 判 员 陈映桃 二〇二〇年三月二日 法官助理 陈玉萍 书 记 员 黄礼坤