江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1323民初6021号原告:陈太波，男，1978年5月11日出生，住泗阳县。委托诉讼代理人：许强风，江苏八面锋律师事务所律师。被告：江苏晨电太阳能光电科技有限公司，统一社会信用代码913213236967281117，住所地泗阳经济开发区文成路南侧九江路东侧。法定代表人：陈利琼，该公司总经理。委托诉讼代理人：张森林，该公司员工。委托诉讼代理人：陈亚，江苏致强律师事务所律师。原告陈太波与被告江苏晨电太阳能光电科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月16日作出（2018）苏1323民初6733号民事判决。陈太波不服该判决，上诉至宿迁市中级人民法院。宿迁市中级人民法院于2019年6月11日作出（2019）苏13民终1075号民事裁定，撤销本院（2018）苏1323民初6733号民事判决，并将本案发回本院重审。本院于2019年8月15日立案重审，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈太波及其委托诉讼代理人许强风，被告江苏晨电太阳能光电科技有限公司委托诉讼代理人陈亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈太波向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告办理涉案四间房屋的不动产权过户手续；2.被告承担本案诉讼费用。本案在重审过程中，原告变更诉讼请求为：1.确认原告与被告之间签订的房屋买卖合同有效；2.被告立即向原告交付位于泗阳县经济开发区厂房西侧共计四间厂房，并协助原告办理涉案四间房屋的不动产权登记手续或者将原告作为按份共有的共有人；3.被告承担本案诉讼费用及测绘费用4500元。事实与理由：2017年6月10日，原告与被告签订工业厂房出售（买卖）合同，约定原告购买被告位于泗阳县经济开发区厂房西侧共计四间厂房，面积为1392平方米，总房款共计720000元。原告已付清房款，但至今被告未向原告交付上述厂房，未协助原告办理不动产权过户手续，也未办理共有权证，致使原告权利无法得到完全实现。被告江苏晨电太阳能光电科技有限公司辩称：1.关于原告要求交付房屋的请求，因答辩人在签订合同后已经将房屋交付给了原告，视为原告已经实际占有房屋，故该诉讼请求不能成立。本案的四间房屋，在签订合同前是出租给案外人张某使用的，张某合计租赁六间，包括涉案四间厂房。合同签订后，答辩人将张某、原告陈太波都叫到场，进行了现场交接，答辩人已经将房屋交付给原告陈太波。2017年6月10日至2018年6月10日期间的租金亦通过抵扣购房款的方式支付给原告，应当视为向原告交付了房屋。2.关于原告要求办理过户手续的请求，因合同中并没有明确约定需要办理过户手续，且合同第一条明确记载“产权证明复印件加盖甲方公章后附后”，即涉案四间厂房无独立不动产权证，客观上也不能办理过户，故该诉讼请求不能成立。涉案四间厂房是隶属于2号厂房，2号厂房合计二十六间，原告只是购买了其中的四间，还有案外人庄某六间，周某三间，宋某四间，王柱琴三间，胡某六间。该四间未取得独立的不动产权证书（包括房屋和土地）。原告只是一次性买断该四间的使用权，而不是产权。对于产权不能办理过户原告也是知情的，合同的第一条第1项（产权证明复印件加盖公章附后）、第2项对土地使用年限也约定是50年等。在客观事实方面，四间是隶属于2号厂房二十六间中的小部分，2号厂房又隶属于整个厂区中的小部分，在使用中均需要公共道路、水电、消防等，四间是在整个厂区内，共用一个大门，不能独立。另外，开发区管委会也不同意分割、独立对外出售。所以双方签订合同的真实意思只是对四间厂房使用权的转让，而不是所有权，原告要求办理过户手续的请求应当驳回。答辩人愿意支付原告涉案四间厂房自2018年6月11日起产生的租金，2号厂房总收入租金扣除维修费、土地和房产税收等外，按原告占有4/26的比例支付。庄某、周某、宋某、王柱琴、胡某五家买卖合同以及租金已经结算。综上，被告认可与原告之间的合同有效，请求依法驳回原告的其他诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年6月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订工业厂房出售买卖合同一份，主要约定：乙方购买甲方坐落在宿迁市泗阳县经济开发区厂房西侧共计四间厂房，从西倒数第一、二、三、四间，建筑面积1392平方米，并配套场地为2号厂房北侧外7.5米内南侧向南至天津路外墙，向西至九江路外墙。厂房区域北侧外7.5米内南侧向南至天津路外墙，向西至九江路外墙所有权和使用权归乙方，甲方不得改变其性质和干涉乙方使用。厂房及配套场地总价720000元（包含一年厂房租金），签约之日一次性付清。2016年6月26日前甲方把厂房通过有关部门验收合格后交付乙方使用。若甲方将协议中土地、厂房抵押给任何第三方，乙方有权解除本合同同时甲方应当返还全部购房款并承担房款总价格20%支付给乙方作为违约金。同日，原告向被告转账交付款项628128元（扣除一年租金91872元）。被告于2013年10月15日取得泗房权证众兴字第××号所有权证书，载明房屋为被告单独所有，房屋坐落于泗阳经济开发区东侧，规划用途为工业厂房，房屋建筑面积9048平方米（包含诉争的1392平方米房屋）。另查明，在本案庭审中原告陈太波向本院提供江苏省地质勘查技术院房产测绘报告，原告为此支付测绘费4500元；同时泗阳县不动产登记服务中心向本院出具证明：位于宿迁市泗阳县经济开发区厂房因规划设计为整体使用功能，不适宜分割转移登记。仅可依按份共有形式进行转移过户登记。本案争议焦点为：1.原告与被告签订的房屋买卖合同是否有效；2.被告是否履行了交付厂房的义务，被告能否协助原告单独或以按份共有形式办理厂房过户手续；3.房产测绘费用如何承担。关于争议焦点一，原告主张与被告签订的房屋买卖合同有效，且被告予以认可。本院认为涉案房屋买卖合同的签订系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，该合同应属有效。关于争议焦点二，本院认为，涉案厂房在签订合同前是出租给案外人张某使用，合同签订后，原告已将所购厂房下一年度的租金抵作应付的部分购房款，原告已实际享受厂房的租赁利益，故可认定涉案厂房已完成交付。关于被告能否协助原告办理涉案厂房过户问题。本院认为，经核实涉案厂房因整体规划设计为整体使用功能，无法进行分割转移登记，仅能通过按份共有形式进行转移过户登记，故被告无法协助原告单独办理诉争厂房的过户手续。另原告与被告签订合同时，合同第一条明确记载“产权证明复印件加盖甲方公章后附后”，可认定原告在签订合同时知晓涉案厂房产权情况，且原告与被告所签订的房屋买卖合同并无按份共有厂房的约定，亦无其他证据能够证明当时存在按份共有的意思表示，庭审中被告明确表示不同意与原告按份共有涉案厂房，故对于原告请求协助过户的诉讼请求不予支持。关于争议焦点三，本院认为被告向原告出售涉案厂房，原告请求被告协助办理过户手续无可厚非，但因涉案厂房无法单独办理过户手续，故对原告请求协助办理过户手续而委托测绘支出的必要测绘费用，应根据原告、被告双方履行合同情况予以分担。综上，原告与被告所签房屋买卖合同的签订系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，该合同应属有效。原告主张的测绘费用由原告、被告双方按比例予以分担。对原告陈太波其他诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告陈太波与被告江苏晨电太阳能光电科技有限公司签订的房屋买卖合同合法有效；二、驳回原告陈太波其他诉讼请求。案件受理费80元，房产测绘费用4500元，共计4580元，由原告陈太波承担2000元，被告江苏晨电太阳能光电科技有限公司负担2580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审判长  庄金奎审判员  刘向远审判员  张瑶瑶二〇二〇年三月三十一日书记员  王 娟