河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终575号 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：邯郸市渤海老渔民餐饮娱乐有限公司，住所地河北省邯郸市邯山区陵园路128号。 法定代表人：韩瑞峰，该公司经理。 委托诉讼代理人：张玲敏，河北万强律师事务所律师。 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：邯郸市邯山区好熟悉家常菜馆，住所地河北省邯郸市邯山区陵园路128号。 经营者：苗秀共，该菜馆经营者。 委托诉讼代理人：朱海强，河北十力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵华，河北十力律师事务所律师。 上诉人邯郸市渤海老渔民餐饮娱乐有限公司（以下简称老渔民公司）因与邯郸市邯山区好熟悉家常菜馆（以下简称好熟悉菜馆）租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2019）冀0402民初3327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，2020年3月5日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 老渔民公司上诉请求：1.二审法院依法判决支持上诉人一审时提出的第一项诉讼请求，即判决被上诉人立刻腾退双方签订的《房屋租赁合同》项下的园林宾馆房屋及小院；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，一审法院认定事实错误，上诉人对被上诉人与段宝荣之间的退股情况并不清楚，段宝荣作为被上诉人店长，上诉人有理由相信段宝荣有权代表被上诉人在告知函上签字，故双方的租赁合同已经解除，被上诉人现为无权占有，理应腾退房屋。一审当中，被上诉人并未出示被上诉人与段宝荣之间的退股清算协议原件，段宝荣也未出庭作证，无法证明段宝荣已经退出经营。即使段宝荣真的与被上诉人签订退股协议，上诉人对段宝荣退股情况并不知情。段宝荣长期担任被上诉人店长，当初租赁合同是段宝荣代表被上诉人签字，且段宝荣又在告知函上签字同意解除合同，上诉人有理由相信段宝荣能够代表被上诉人同意解除合同。故段宝荣的签字同意解除合同对被上诉人有效，双方的租赁合同关系已经解除。第二，一审法院判决遗漏一重要案件事实，即上诉人分别在2019年2月2日、2019年3月5日、2019年4月9日及2019年8月份多次催告被上诉人支付房租并要求解除合同，被上诉人逾期不支付房租，双方租赁合同已经解除，被上诉人应当腾退房屋。 好熟悉菜馆答辩称：第一，我方2019年8月份仍继续交纳房租，且房租已经交纳至2019年4月份。第二，双方租赁合同合法有效，老渔民公司称合同已经解除与事实不符，老渔民公司应当按照合同全面履行义务，我方保留主张赔偿的权利。老渔民公司称合同在2019年2月2日已经单方面解除的事实和理由不成立，一审认定合同未解除事实正确。老渔民公司在2019年2月2日后，多次发出催告函，催告函已经表明合同仍在继续履行，此后我方仍在继续支付租金，老渔民公司也认可我方继续支付租金的事实。2019年一审法院通过法定程序告知我方将租金交至法院账户，2019年8月我方仍交付租金给法院，在2019年8月双方仍在商议租赁合同事宜，故合同不应解除。根据相关法律规定，老渔民公司单方面解除合同无效，其不让我们把租金交给法院，故要求解除合同的行为，是引发本案的原因，综上，一审判决认定合同有效，未解除的事实正确。 好熟悉菜馆上诉请求：1.依法撤销邯山区人民法院（2019）冀0402民初3327号民事判决，依法改判或者发回重审，判令驳回被上诉人的诉讼请求，上诉人不予支付16万元的房屋租金；2.上诉人不承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：第一，一审判决认定的部分事实不清，对一审判决认定的上诉人与被上诉人签订的租赁合同合法有效不持异议，但判令上诉人支付16万元的租金是错误的。因被上诉人存在根本违约的情形，导致上诉人不能正常使用租赁房屋进行经营，上诉人不应给付被上诉人房屋租金。相反被上诉人应当赔偿上诉人相应的损失。首先，上诉人根据双方的合同约定严格履行合同义务，上诉人一直向被上诉人支付租金，租金已经支付到2018年底，双方对此均无异议。其次，2018年以后的租金支付上诉人不存在违约情形。上诉人因协助法院执行，将2019年1月至4月的租金共计12万元整，按法院的要求依法缴至法院的指定执行账号。再次，上诉人在严格履约的情况下，因依法配合法院执行行为，没有按被上诉人的要求把租金支付给其而是支付给了法院，惹怒了被上诉人，被上诉人做出了根本违约的行为，阻止了上诉人使用租赁的房屋，破坏上诉人的正常经营行为。最后，一审判决忽略了在2019年4月1日至9月1日期间被上诉人的严重的违约行为，在被上诉人先行存在严重违约的情况下，致使租赁合同无法完全继续履行，还让上诉人支付租金是错误的。第二，在证据方面，上诉人一审提交了充分的证据且上诉人将要提供新的证据证明被上诉人存在严重的违约情形，上诉人不应支付租金。相反，一审法院判令上诉人给付被上诉人租金明显证据不足，是错误的，二审法院应当依法改判或者发回重审。第三，一审法院适用法律错误，请二审法院依法纠正，并依法裁判。第四，对于上诉人提出的反诉请求合法合理，应当予以支持，一审判决驳回上诉人反诉请求，让上诉人另行起诉，是错误的，若按一审判决的所述，也应该是驳回上诉人的反诉，让上诉人另行起诉，在此我方保留另行起诉的权利。 老渔民公司答辩称，第一，好熟悉菜馆陈述事实与实际情况不符，老渔民公司不存在违约情形。首先，合同约定每年1月10日、6月10日支付房租，但是好熟悉菜馆严重违约交纳房租，虽然邯山区法院要求好熟悉菜馆将房租交到法院，但是此不能成为好熟悉菜馆拖延交纳房租的理由，好熟悉菜馆未按约向法院缴纳租金，我方有权利单方面解除合同。其次，我方与执行申请人原霞在本案起诉前即2019年8月22日就已经达成和解协议，并且邯山区法院执行局已经通知好熟悉菜馆将拖欠费用交至我公司，但是好熟悉菜馆拒不向我公司支付，其已经构成违约，我方有权解除合同。最后，好熟悉菜馆员工离职，经营状况出现亏损，是由其自身经营原因导致。第二，一审法院适用法律正确，在好熟悉菜馆违约的情况下，应当承担相应责任。第三，一审法院驳回好熟悉菜馆的反诉请求合法有据。首先，好熟悉菜馆的反诉请求与本诉不是同一法律关系，不具有针对性和对抗性，理应予以驳回反诉请求。其次，不符合受理条件才驳回反诉，好熟悉菜馆提起反诉不具有法院不予受理的条件，故一审法院驳回其反诉请求正确。 老渔民公司向一审法院起诉请求：一、判决被告立刻腾退双方签订的《房屋租赁合同》项下的园林宾馆房屋及小院；二、判决被告支付原告房屋占用费16万元（按照租金每月3.5万元的标准，自2019年4月13日暂计算至2019年9月1日，直至被告彻底搬离之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。 好熟悉菜馆向一审法院反诉请求：一、判决原告赔偿邯郸市邯山区好熟悉家常菜馆资产118万元整（按照资产评估报告书金额30%赔偿）。（详见资产评估报告书证据（1））；二、判决原告赔偿邯郸市邯山区好熟悉家常菜馆预期利润收入32万元整。（从2019年8月29日至2020年12月30日止，合同未执行期16个月零2天，每月利润2万元，共计32万元）；三、判决被告自2019年4月1日起无法经营状况，停止支付给原告房屋租赁费；四、判决驳回原告的诉讼请求；五、本案反诉费用由原告承担。 一审法院认定事实：2013年1月1日，老渔民公司与好熟悉菜馆签订了《房屋租赁合同》，主要内容为：宾馆东裙房2间、主楼东侧12间房和中间小院；好熟悉菜馆用于饭店经营，允许小院自费棚顶建设；租赁期限8年，从2013年1月1日至2020年12月31日；年租金肆拾贰万整（420000元），以后每年1月10日、6月10日前付清本年度上半年、下半年房租；合同到期后好熟悉菜馆可动资产可带走，装修部分好熟悉菜馆不得故意毁坏，老渔民公司不负责补偿等等。后好熟悉菜馆正常经营依照租赁合同按时交租金到2018年12月底。2018年12月3日，邯郸市邯山区法院向好熟悉菜馆发出（2018）冀0402执1768号之一《通知书》，内容为：在本院执行申请人原霞与被执行人老渔民公司一案中，被执行人老渔民公司对你单位享有到期债权；申请执行人原霞于2018年11月6日向本院申请执行对你单位的到期债权；本院经审查认为，申请执行人原霞的申请符合法律规定，通知你单位自收到本通知后十五日内向执行申请人原霞履行对被执行人老渔民公司到期债务42万元，不得向被执行人清偿。好熟悉菜馆依法院通知分别于2019年2月2日、2019年4月15日、2019年5月31日、2019年6月10日、2019年6月24日、2019年8月9日六次共履行对被执行人老渔民公司到期债务12万元。2019年8月27日，因申请人原霞与被执行人老渔民公司达成和解协议，法院通知好熟悉菜馆的租金照常交给老渔民公司。老渔民公司遂于2019年9月11日以好熟悉菜馆拖欠房租为由诉至一审法院，诉请如前。 一审法院认为，老渔民公司与好熟悉菜馆于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，租赁合同合法有效，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。关于老渔民公司诉称中说好熟悉菜馆也同意解除租赁合同并签字的问题，在老渔民公司2019年2月2日给好熟悉菜馆的告知函中确有好熟悉菜馆原店长段宝荣同意终止合同的签字，但签字是老渔民公司明知原店长段宝荣已经退股的情况下让其签的字，好熟悉菜馆有证据证明早在2018年5月12日原店长段宝荣就与好熟悉菜馆签订了退股清算协议，退出了好熟悉菜馆的经营。原店长段宝荣的行为在法律上构不成表见代理。因此，在双方租赁合同未解除的情况下，老渔民公司直接起诉让好熟悉菜馆腾退所租赁的房屋显系不妥；在老渔民公司所起诉好熟悉菜馆欠其房屋占用费16万元期间，即2019年1月1日至2019年9月1日，正是法院要求好熟悉菜馆向执行申请人原霞履行对被执行人老渔民公司到期债务的期间，好熟悉菜馆应当将未完全履行的到期债务按所欠房租交付老渔民公司，履行双方所签订的《房屋租赁合同》。关于好熟悉菜馆的反诉案件，反诉的起诉实质上是能使本诉失去意义，吞并或抵消原告的诉讼请求。本案好熟悉菜馆反诉称，2019年8月29日老渔民公司把好熟悉菜馆的正门堵死锁住，强行摘掉菜馆的匾牌等，此种行为应是一种侵害他人财产、经营的行为，与老渔民公司起诉的违反租赁合同的行为不是基于同一法律事实，也就是说反诉请求与本诉请求应当基于同一法律事实，反诉请求才能成立。因此，好熟悉菜馆对于自身受到的侵害可另案起诉。 一审法院判决：一、被告（反诉原告）邯郸市邯山区好熟悉家常菜馆在本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）邯郸市渤海老渔民餐饮娱乐有限公司房屋租金16万元；二、驳回原告（反诉被告）邯郸市渤海老渔民餐饮娱乐有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）邯郸市邯山区好熟悉家常菜馆的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3500元，减半收取1750元，反诉案件受理费9150元，共计10900元，均由被告（反诉原告）邯山区好熟悉家常菜馆负担。 本院二审期间，老渔民公司提交和解协议和通话录音一份，证明老渔民公司与执行申请人原霞达成和解协议，法院已经通知好熟悉菜馆将租金交给老渔民公司，老渔民公司有权收取租金。老渔民公司第四次通知解除合同并交纳租金，但是好熟悉菜馆并未交纳租金。从通话录音中可以看出我方已经通知好熟悉菜馆如未在期限内交纳租金，将解除合同。好熟悉菜馆未能在期限内交纳租金，故我方有权单方面解除合同，目前合同已经解除。好熟悉菜馆发表质证意见：对法院的和解协议，其证明目的与该证据无关联性，不能证明其所称证明目的，反而证明了我方协助法院执行，我方分六次支付12万元的事实，法院在达成和解协议后让我方继续履行该合同的事实，该事实也是对方所称的一个事实。对通话录音，对该证据的合法性和真实性均有异议，通话双方是法院的工作人员和老渔民公司的出纳，该录音无法证明法院人员具体人员信息是否为该案的承办法官，不符合法定形式，在关联性上证明了以后的房租交给老渔民公司，也就是交给了其法定代表人的事实，且法院在协调此事时要将房租交给老渔民公司的事实，由此可证明双方租赁合同并未解除的事实。 本院审理期间，2020年3月23日作出（2020）冀04民终575号民事裁定，裁定：一、撤销河北省邯郸市邯山区人民法院（2019）冀0402民初3327号民事判决第三项；二、驳回上诉人（原审本诉被告、反诉原告）邯郸市邯山区好熟悉家常菜馆的反诉。一审反诉案件受理费9150元，退还上诉人邯郸市邯山区好熟悉家常菜馆。 本院查明事实与一审法院查明事实基本一致，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，首先关于本案租赁合同是否解除问题。2019年2月2日，好熟悉菜馆原店长段宝荣在解除合同告知函上签字确认，但此时段宝荣已退出好熟悉菜馆经营，好熟悉菜馆提交证据证明段宝荣已告知老渔民公司其退出好熟悉菜馆经营，已无代理权，即老渔民公司应当明知好熟悉菜馆原店长段宝荣无权签字确认解除租赁合同，故一审法院认定合同未解除并无不当。好熟悉菜馆依法院通知分别于2019年2月2日、2019年4月15日、2019年5月31日、2019年6月10日、2019年6月24日、2019年8月9日六次共履行对被执行人老渔民公司到期债务12万元，即好熟悉菜馆在此期间亦履行支付租金义务，使用案涉房屋，故本案中租赁合同未解除，对老渔民公司上诉称2019年2月2日、2019年3月5日、2019年4月9日及2019年8月份多次催告被上诉人支付房租并要求解除合同，被上诉人逾期不支付房租，双方租赁合同已经解除，被上诉人应当腾退房屋的上诉理由本院不予采信。本案租赁合同有效，各方均应履行相应义务，2019年1月1日至9月1日期间，好熟悉菜馆支付租金12万元，按照年租金42万元计算,应当支付租金28万元，现老渔民公司要求支付占用费16万元，应予支持，故一审法院判决好熟悉菜馆支付房租16万元并无不当。好熟悉菜馆称老渔民公司阻碍其正常经营造成经济损失，此非本案审理范围，好熟悉菜馆可就此另行起诉。 综上所述，邯郸市渤海老渔民餐饮娱乐有限公司、邯郸市邯山区好熟悉家常菜馆的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3580元，上诉人邯郸市渤海老渔民餐饮娱乐有限公司负担80元，邯郸市邯山区好熟悉家常菜馆负担3500元。 本判决为终审判决。 审判长  王跃安 审判员  王双振 审判员  张树刚 二〇二〇年三月二十七日 法官助理乔亚亚 书记员蔺密密