山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终3169号 上诉人（原审被告）：乔振煜，男，1975年11月19日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 被上诉人（原审原告）：烟台振华量贩超市有限公司，住所地：山东省烟台市芝罘区南大街78号。 法定代表人：李国安，董事长。 委托诉讼代理人：张中磊，山东西政律师事务所律师。 上诉人乔振煜与被上诉人烟台振华量贩超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初9439号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 乔振煜向本院提出上诉请求：1、请求改判被上诉人赔偿上诉人房屋租金40698元，物业费2907元；2、违约金按实际违约天数计算；3、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:一审法院对上诉人无法使用房屋的具体时间认定错误，上诉人与被上诉人在房屋租赁合同履行期间内，由于被上诉人有限制上诉人进出租赁场所等行为，导致上诉人无法正常使用租赁房屋，上诉人因此损失巨大，直接导致双方租赁合同无法再继续履行。被上诉人限制上诉人进入租赁场所的时间在2019年3月15日，而非一审认定的2019年4月8日，由此房屋租金及物业费，违约金计算的区间应为2011年11月21日至2019年3月15日，共计114天。综上所述，一审法院认定事实存在错误，请求二审法院依法予以改判，支持上诉人的上诉请求。 烟台振华量贩超市有限公司二审答辩称：上诉人的请求没有事实及法律依据。上诉人的请求不属于一审法院的审理范围，其在一审中也没有提出过任何与之相关的请求，二审法院不应审查。上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决无误，请求二审法院驳回其上诉，维持一审判决。 烟台振华量贩超市有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除烟台振华量贩超市有限公司、乔振煜于2019年2月1日签订的租赁合同，乔振煜返还位于青岛市市北区经营场地；2、乔振煜支付拖欠的2018年11月21日至2019年8月20日租金97728.75元（每季度32576.25元，共三个季度），物业费7038元（每季度2346元，共三个季度）；按上述标准向烟台振华量贩超市有限公司支付租金及物业费至乔振煜返还租赁房屋之日止；3、乔振煜支付逾期缴纳租金的违约金11738.16元，自2018年11月21日至2019年8月20日，按年利率24%计算；4、乔振煜支付质量保证金6000元，履约保证金6000元，证件保证金2000元，共计14000元；5.本案诉讼费由乔振煜承担。事实与理由：2019年2月1日烟台振华量贩超市有限公司、乔振煜签署租赁合同书一份，约定乔振煜承租位于青岛市市北区场地一处。合同对租赁期限、租金数额及交纳方式、违约责任等事项做出了约定。合同生效后，乔振煜未支付任何款项，其行为侵害烟台振华量贩超市有限公司合法权益，烟台振华量贩超市有限公司提起诉讼，请求判如所请。 乔振煜一审中辩称，同意烟台振华量贩超市有限公司解除租赁合同的诉讼请求。对烟台振华量贩超市有限公司的租金请求有异议，2019年3月15日后烟台振华量贩超市有限公司无故断水断电造成乔振煜无法营业，不同意支付之后的租金。停电期间也造成了乔振煜的损失。 一审法院查明，2019年2月1日，烟台振华量贩超市有限公司、乔振煜签署租赁合同书一份，约定：乔振煜承租烟台振华量贩超市有限公司位于青岛市市北区的场地一处用于餐饮经营，建筑面积85平方米；租赁期自2018年11月21日至2021年4月30日，年租金130305元，按季度交纳；合同签订之时，乔振煜应交纳第一季度租金32576.25元，下季度租金应在上季度租金到期前15日交纳；租赁期内乔振煜按照每日每平方米0.3元的标准支付物业费；乔振煜未按合同约定交纳租金或其他费用的，乔振煜必须向烟台振华量贩超市有限公司支付拖欠金额1%的违约金，逾期超过10天的，烟台振华量贩超市有限公司有权中断水电等服务设施的供应，乔振煜自行承担中断服务所造成的损失。合同中烟台振华量贩超市有限公司、乔振煜就各项保证金作如下约定：1、签订合同时，乔振煜需向烟台振华量贩超市有限公司缴纳质量保证金6000元，如无质量、服务投诉、媒体曝光、欠付租金、其他费用及违约金等问题，在租赁期结束一年后烟台振华量贩超市有限公司将质量保证金无息退还乔振煜；若乔振煜存在上述问题，则烟台振华量贩超市有限公司有权从质量保证金中扣除相应金额。2、乔振煜应于合同签订之日起三日内向烟台振华量贩超市有限公司缴纳6000元作为履约保证金，租赁期届满后乔振煜无任何违约行为，烟台振华量贩超市有限公司一年后无息全额退还；合同期内若乔振煜提前解除合同，乔振煜同意履约保证金不予退还，并承担相应违约责任。3、合同签订时乔振煜须向烟台振华量贩超市有限公司缴纳证件保证金2000元，证件（营业执照、税务登记等）须在领合同一个月内交齐。证件齐全后烟台振华量贩超市有限公司将保证金返还乔振煜，如未在指定时间内办齐证件，此保证金将不予退还。合同订立前，烟台振华量贩超市有限公司已将房屋交付乔振煜使用，2019年3月中旬，因乔振煜欠交房租，烟台振华量贩超市有限公司对涉案房屋断电。2019年3月26日，乔振煜出具“协议”，明确其交款计划，烟台振华量贩超市有限公司恢复对涉案房屋供电。但乔振煜仍未支付房租等款项，后乔振煜终止营业。经一审法院主持调解，2019年11月9日乔振煜将涉案房屋中的物品搬走，烟台振华量贩超市有限公司、乔振煜办理房屋返还的交接。 一审审理过程中，乔振煜提交微信截图一份，用以证明烟台振华量贩超市有限公司曾对涉案场地断电且在2019年4月限制烟台振华量贩超市有限公司进出承租场地。烟台振华量贩超市有限公司对微信截图的真实性予以确认。烟台振华量贩超市有限公司认可曾在2019年3月15日左右中止供电，但在乔振煜出具协议承诺付款后即恢复供电；称限制乔振煜进出场地的原因系为了防止乔振煜搬走物品致使损失进一步扩大。经审核，该微信截图烟台振华量贩超市有限公司方工作人员宗毅（本案委托诉讼代理人）与乔振煜之间的信息往来记录，其中4月8日（2019年）乔振煜方向烟台振华量贩超市有限公司发送的信息有“你家的物品已经通知防损不允许外出和调换了，你也通知你家服务员不要进入拿走东西了，交完租金、保证金和水电费前现暂时封存了”的内容。一审案件经调解未果。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应全面履行合同”的规定，合同双方对签署的合同均应遵照履行。乔振煜承租烟台振华量贩超市有限公司房屋，应当按约支付房屋租金等费用，否则应承担相应的违约责任。截止到2019年4月8日，乔振煜实际使用涉案房屋，烟台振华量贩超市有限公司要求乔振煜支付2018年11月21日至2019年4月8日期间的房屋租金、物业费等费用，一审法院予以支持。自2019年4月8日烟台振华量贩超市有限公司即限制乔振煜进出租赁场所，乔振煜实际无法控制使用承租场所，虽然乔振煜违约在先，但烟台振华量贩超市有限公司的行为令乔振煜既无法使用房屋又无法腾让房屋，导致损失扩大，烟台振华量贩超市有限公司对此应当承担责任，因此烟台振华量贩超市有限公司主张此期间的租金、物业费等费用，一审法院不予支持。综上，乔振煜应向烟台振华量贩超市有限公司支付房屋租金49623元（130305元÷365天×139天），应向烟台振华量贩超市有限公司支付物业费3544.5元（0.3元×139天×85平方米）。对于烟台振华量贩超市有限公司主张乔振煜支付违约金11738.16元的诉讼请求，一审法院认为，烟台振华量贩超市有限公司逾期未支付房屋等费用，应当承担违约责任。烟台振华量贩超市有限公司要求按照年利率24%的标准支付违约金，无合同及法律依据，一审法院不予支持。一审法院认为，违约金以乔振煜应付未付款项为基数，以中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算逾期付款期间数额为宜。其中，本金32576.25元自2018年11月21日起算；本金17046.75元自2019年2月6日起算。对于烟台振华量贩超市有限公司主张解除双方订立的租赁合同并返还租赁物的诉讼请求，一审法院认为，烟台振华量贩超市有限公司、乔振煜之间房屋交接已办理完毕，租赁合同实际已解除，该项诉讼请求已无处理必要。对于烟台振华量贩超市有限公司主张乔振煜支付质量保证金6000元、履约保证金6000元、证件保证金2000元的诉讼请求，一审法院认为，根据双方合同约定，上述保证金系为保证乔振煜经营服务质量、双方全面履行合同等目的所设立，现双方合同业已解除，乔振煜不再继续经营，一审法院已对烟台振华量贩超市有限公司要求乔振煜支付房屋租金、物业费、违约金的主张予以支持，烟台振华量贩超市有限公司损失已获赔偿。上述各项保证金已无缴纳、后再退回的必要，故对烟台振华量贩超市有限公司的该项诉讼请求一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、乔振煜于判决生效之日起10日内支付烟台振华量贩超市有限公司房屋租金49623元；二、乔振煜于判决生效之日起10日内支付烟台振华量贩超市有限公司物业费3544.5元；三、乔振煜于判决生效之日起10日内支付烟台振华量贩超市有限公司违约金（其中本金32576.25元自2018年11月21日至实际付款之日止，本金17046.75元自2019年2月6日至实际付款之日止，均按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；四、驳回烟台振华量贩超市有限公司的其他诉讼请求。如乔振煜未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2910元，由烟台振华量贩超市有限公司承担1724元，乔振煜负担1186元。 二审中各方均未提交证据。 二审查明的事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，依法成立的合同对双方均具有约束力，双方均应依约履行。烟台振华量贩超市有限公司虽然曾于2019年3月15日停水停电，但依据一审查明的事实及乔振煜2019年3月26日签署的协议，可以证明，在2019年3月15日后，双方对继续履行合同达成合意。后因乔振煜未履行2019年3月26日协议内容，烟台振华量贩超市有限公司禁止乔振煜进出场地。因此，一审法院计算房屋租、物业费的截止日期认定为2019年4月8日，认定正确，本院依法予以认可。上诉人的上诉理由不成立，本院依法不予支持。 综上，上诉人乔振煜的上诉请求不成立，依法应予驳回。一审判决认定事实、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费890元，由乔振煜负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年三月二十四日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡