云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0302民初4616号原告滕擎擎，男，汉族，1988年10月20日生,浙江省人，户籍地浙江省乐清市，现住曲靖市麒麟区。特别授权代理人腾建华，男，汉族，1962年12月27日生，户籍地浙江省乐清市，住址，系原告之父。被告解跃秋，女，汉族，1963年10月20日生，曲靖市麒麟区人，现住曲靖市麒麟区。特别授权代理人朱家启，云南天志律师事务所律师。被告孙迁，男，汉族，1971年8月8日生，曲靖市沾益区人，现住户籍地云南省曲靖市沾益区。特别授权代理人崔艳芬、马利尖，云南天志律师事务所律师。第三人马式银，男，汉族，1968年9月4日生，浙江省人，现住浙江省乐清市。原告滕擎擎诉被告解跃秋、当事人马式银买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理。经本院审理后，于2018年7月9日作出（2015）麒民初字第1728号民事判决书，判决由被告解跃秋、孙迁返还原告滕擎擎218万元。因被告解跃秋、孙迁提起上诉，曲靖市中级人民法院于2019年5月31日作出（2018）云03民终2248号裁定书，裁定撤销本院（2015）麒民初字第1728号民事判决；发回本院重审。本院于2019年7月5日立案，2019年11月25日依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告滕擎擎的委托代理人滕建华，被告解跃秋及其委托代理人朱家启，被告孙迁及其委托代理人崔艳芬、马利尖到庭参加诉讼,第三人马式银经本院公告送达传票传唤逾期无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席审理，现已审理终结。原告诉称，2012年12月24日，被告解跃秋、孙迁（出资人）把曲靖市麒麟区环城供销社2003年1月31日深化企业改革时购得的保渡购销店全部房地产出让给原告，并签订了房地产买卖契约。原告于2012年12月25日以转账、现金的方式支付定金140万元，被告解跃秋、孙迁向原告出具了收条。双方本应按房地产买卖契约履行各自的义务，但被告至今没有履行义务，无法办理土地划拨变更为出让，使双方交易无法进行。双方签订的房地产契约第四条约定，乙方支付定金后甲方办理过户手续不能超过180天，超出规定时间就按甲方违约定金的双倍返还。2015年5月16日，两被告当面告知因城市规划局不批，国土资源局不予办理土地转让手续。因此造成原告投资收益、利息等经济损失，请求判决：1、被告解跃秋双倍返还定金280万元；2、诉讼费由被告解跃秋承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、解除合同，由被告解跃秋、孙迁双倍返还定金192万元（96*2）；2、由被告解跃秋、孙迁返还依规定超出法定额的44万元，利息损失按中国人民银行同期贷款利率标准，从双方应返还而未返还的次日（定金支付后180天）起算至判决生效之日；3、由两被告给付从依据《房地产买卖契约》第五条约定双方应当移交权益的次日起至判决生效之日涉案商铺的房房屋租金（自2012年12月25日计算、按每年13万元计算）。被告解跃秋书面答辩称，1、2017年的庭审遗漏了必须共同参加诉讼的当事人，案外人马式银作为《房地产买卖契约》的共同买受人，在该合同中既是权利人之一，也可能需对答辩人承担合同债务，本案为必要共同诉讼，应依法通知其或者以共、或者以有独立请求权第三人参加本案诉讼。2、协议书对答辩人不发生法律效力。协议书（原告与第三人马式银的协议书）的真实性无从确认，该协议书同时将合同债权和合同债务合并转让，但截止起诉日前任何一方均未将转让事宜有效通知答辩人，未取得答辩人同意。再次马式银与答辩人之间仍有未结清之债务，其私下将按份债权进行转让构成了对答辩人权利的侵犯，客观上加重了答辩人履行法定及约定义务的难度。3、《房地产买卖契约》属于无效合同，本次买卖所涉及的标的物为原保渡购销店名下的国有土地，双方间达成的买卖合意和交易行为因违法而无效。因属国有划拨性质的土地，只有人民政府才有权出让，在土地出让金未付清且未经批准之前为现行法律禁止。4、《房地产买卖契约》属于法律与事实上的履行不能，事实上的履行不能源于所涉土地在改制出售时保渡购销店（供销社）未报批且未交清土地出让金，法律上的履行不能源于国家法律规定至今未做出相应修改。5、因无效和履行不能，任何一方均无需向对方承担违约责任，但可依“缔约过失”原则确定各方损害赔偿责任。合同一旦确认无效该合同“自始没有法律约束力”，此种情形之下，合同当事人无权请求继续履行合同，任何一方也不得据此要求相对方承担违约责任。“乙方支付定金后，甲方办理过户手续不能超出180天，超出规定时间就按甲方违约，定金按规定双倍返还”是违约责任条款，不是结算（清算）条款，被答辩人请求双倍返还定金的基础在于认同合同有效且需继续履行，故双倍返还定金缺乏法律基础和正当前提。6、双方所订合同违法无效，且“履行不能”并非因答辩人单方原因导致、而是双方的“缔约过失”合并其他原因共同导致，为此被答辩人与案外人马式银为买卖国有土地使用权所共同给付的定金只应视为预付款进行清退；在马式银未正式加入诉讼前，被答辩人只应按其出资数额（即50%对应的70万）主张返还。被答辩人应相应变更诉请和支持诉请的事实理由，如主张返还预付款70万元且要求赔偿资金占用利息（损失），应充分考虑双方在缔约环节的过失程度、公平合理划分责任，并对超期审结案件的不当行为所扩大的损失酌情给予减轻。如被答辩人拒绝变更诉请，请求驳回起诉。被告孙迁口头答辩称，其答辩意见与被告解跃秋的答辩意见一致，起诉遗漏了共同参加人马式银。协议书没有通知被告解跃秋及征得解跃秋的同意，因此对被告解跃秋不发生法律效力。买卖契约属于无效合同，根据相关法律规定，本案不适用定金法则，应适用过错责任。第三人马式银未到庭应诉，视为其放弃相应的诉讼权利。原告为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、房地产买卖契约复印件一份，用于证明原、被告双方签订合同的权利义务；2、收条复印件一份，用于证明被告收到原告支付的房地产定金140万元；3、公证书原件（附协议书复印件）一份，用于证明原告的共同买受人马式银将其支付的定金份额转让给原告，并做了公证；4、补充协议复印件（从被告处取得），证明买卖合同关系成立，原告方履行了义务，给付对方140万元。经质证，被告解跃秋对证据1、2的三性无异议；对证据3协议书的三性不予认可，认为证据3来源不清晰，原告方提交的是与原件有区别的扫描件。从关联性看，协议涉及债权债务转让，并没有同时关联到被告解跃秋，因此是属于签订协议双方的内部协议，只是约束协议签订的双方，不约束被告解跃秋。协议书真实性无从确认，确认不了协议真实订立过，债权债务全部的转给原告方。认为马式银应作为被告。该公证书不属于有效证据，公证书的产生时间晚于协议书，且是以邮寄寄送的，公证书是对马式银进行的一个公证，公证书上对马式银的签字并没有确认。公证书只是对声明的公证，公证书的声明书上的签字不能确认是马式银当场签字的。对补充提交的证据4不发表质证意见。被告孙迁对证据1、2的三性没有意见，但不认可证明目的。对证据3的协议书和公证书的三性均不予认可，质证意见与被告解跃秋一致。对证据4确定为其所签。被告解跃秋为支持其答辩意见向本院提交以下证据：1、身份证复印件一份，用于证明被告主体资格；2、房地产转移契约一份、国有土地使用权证复印件（2008第359号、2013第9132号），用于证明原、被告双方签订买卖房地产的合同，所买卖房地产系从保渡购销店售买取得，述称该地产的土地使用权类型一直为划拨，实际使用权面积经测定为570.7平米（2013第9132号使用权证），为办理房地产转让过户长期努力无果；3、补充协议一份，用于证明解跃秋与孙迁另外签订补充协议，其（孙迁）也是本案涉案合同的当事人，交易过程中有规避国家法律政策的因素。经质证，原告、被告孙迁对被告解跃秋所举证据均无异议。被告孙迁未向本院提交证据。本院认为，原告所举证据1、2，被告无异议，本院予以采信；对证据4，两被告未提出异议（不发表质证意见），本院予以采信；证据3中公证书由公证机关出具，现被告没有相反证据予以否定，本院对公证书、协议书的真实性、合法性、关联性予以确认。原告藤擎擎与第三人马式银签订的协议书，对合同权利义务转让是双方真实意思表示，现两被告已实际知道。该合同项下的债权转让对被告解跃秋、孙迁发生效力，对因合同产生的义务，两被告有权向原告藤擎擎及第三人马式银主张。关于被告解跃秋所举证据，原告藤擎擎、被告孙迁均无异议，本院对真实性、合法性、关联性予以采信。根据庭审，本院确认如下法律事实：2003年1月31日，被告解跃秋以环城供销社职工的身份与云南省曲靖市麒麟区环城供销社签订《房地产转移协议》，约定麒麟区环城供销社将坐落于曲靖市麒麟东路的环城供销社保渡供销店的全部房地产转让给被告解跃秋，转让价款78万元，被告解跃秋于2003年1月3日前付清价款，2003年1月31日将房屋移交给解跃秋，建筑物范围内的土地使用权同时转让，环城供销社于2004年12月31日前将转移登记的有关过户手续（房产证、土地证）办理转给被告解跃秋。曲靖市麒麟东路的环城供销社保渡供销店的全部房地产实为被告解跃秋与被告孙迁共同出资以被告解跃秋名义购买，购买价款各出资50%。2012年12月24日，原告滕擎擎、第三人马式银（乙方）与被告解跃秋（甲方）签订了《房地产买卖契约》约定：被告解跃秋将上述房屋（土地使用面积648.6㎡）出让给原告藤擎擎、第三人马式银；合计价款390万元，付款方式为双方签字生效即由原告藤擎擎、马式银支付140万元作为定金，被告解跃秋把全部资料、转移登记手续办理后，支付余款290万元（余款数额矛盾、双方确认含补充协议总价款480万元），土地使用权类型由划拨变更为出让，过户等相关费用由原告藤擎擎、第三人马式银承担；支付定金后，被告解跃秋办理过户手续不能超过180天，超出规定时间就按甲方违约，定金按规定双倍返还。原告滕擎擎、第三人马式银（乙方）与被告孙迁（甲方）于2012年12月14日签订了《补充协议》，协议载明：“经双方共同协商，由于甲方有三位合伙来买，后又转给孙迁的原因，此房地产总出让价不能明写，除去房地产转让契约上的价款，还要支付给孙迁90万元。等办成过户手续后一并支付。”该涉案土地使用权性质为划拨，土地使用权人为曲靖市麒麟区环城供销社保渡购销店，原国土部门确定使用权面积648.6平方米，后实测确定面积570.7平方米。庭审中，双方当事人确认该《补充协议》为上述《房地产买卖契约》的补充协议。2012年12月25日，原告藤擎擎、第三人马式银向被告解跃秋支付定金140万元，由被告解跃秋、孙迁出具了收条，被告孙迁办理款项收取、两被告各实际取得价款70万元（各享有50%）。因被告解跃秋未能履行变更登记义务，对双方约定买卖的房屋、土地未移交。两被告未能在合同约定的期限内办理涉案房地产的过户手续。2015年4月20日，第三人马式银与滕擎擎签订转移合同权利、义务的协议，约定由当事人马式银将其享有的上述《房地产买卖契约》的合同全部权利及应履行的合同全部义务转让给原告藤擎擎。签订协议书后，未将合同权利义务转让约定以书面或其他形式明确通知本案被告解跃秋、孙迁。本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。...”。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力...”。第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。本案中，双方买卖的房地产为被告解跃秋购买取得，涉案房屋的土地为国有划拨土地，被告解跃秋至今未办理房屋及土地使用权的变更登记，未取得相应的房屋所有权证、土地使用权证书。因此，关于滕擎擎、马式银与被告解跃秋于2012年12月24日签订的《房地产买卖契约》、2012年12月14日滕擎擎、马式银与孙迁签订的《补充协议》，均为无效合同。被告孙迁在被告解跃秋向曲靖市麒麟区环城供销社购买涉案房地产过程中，与解跃秋共同出资，两被告向原告藤擎擎、马式银的出卖涉案房地产过程中具有共同行为，因此应共同承担本案合同无效的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力...。适用定金罚则应以主合同有效、定金合同有效为、当事人一方不履行债务或不履行债务的一方当事人不具有法定或约定的免责事由为条件。为此，本案不适用定金罚则。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，《房地产买卖契约》中第三条第（3）项：原使用权类型划拨，必须变更成出让。充分说明买卖双方均明知该买卖合同所涉土地的性质为商用划拨，土地使用权登记为曲靖市麒麟区环城供销合作社，被告解跃秋未取得相应房屋产权证、土地使用权证书。故双方当事人对合同无效均有过错。两被告对房屋产权、土地使用权尚未变更或能否变更更应当清楚原因，但其仍然承诺、约定在180天内办理过户给原告，应承担主要过错责任。故两被告应返还收取定金140万元及承担占用该资金所造成原告的部分损失。按两被告各实际占用的资金额予以承担责任。2015年4月20日马式银与滕擎擎签订的协议书是马式银与滕擎擎的真实意思表示，两被告现实际知道转让事宜，但被告解跃秋、孙迁对未予明确作出同意的意思表示，故涉及合同债务转让内容对解跃秋、孙迁不发生法律效力，原告藤擎擎依法享有合同规定的相应权利。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告滕擎擎、第三人马式银与被告解跃秋于2012年12月24日签订的《房地产买卖契约》，滕擎擎、马式银与被告孙迁于2012年12月14日签订的《补充协议》无效。二、被告解跃秋、孙迁各返还原告滕擎擎购买房屋支付的款项70万元（合计140万元）。三、被告解跃秋、孙迁向原告藤擎擎给付以140万元为基数、年利率3.6%（6%*0.6）计算的资金占用损失，自2012年12月25日计算至款项付清之日，由被告解跃秋、孙迁各给付50%。四、驳回原告藤擎擎的其它诉讼请求。案件受理费29200.00元，由原告藤擎擎承担8511.00元，由被告解跃秋、孙迁各承担10344.50元（合计20689.00元）。上述两被告应付款限于判决生效后三十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  刘武强人民陪审员  武昔花人民陪审员  袁忠林二〇二〇年三月十三日书 记 员  雷云婷