河南省郸城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1625民初241号原告：胡庆伟，男，汉族，1989年10月3日生，住郸城县。委托诉讼代理人：闫国龙，河南文浩律师事务所律师。被告：郸城垚商地产有限公司。统一社会信用代码：91411625MA45JJ6R3G。法定代表人：罗明伟，职务经理。住所地：郸城县府后街706号。委托诉讼代理人：孙焘，河南覃思律师事务所律师。原告胡庆伟与被告郸城垚商地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡庆伟及其委托诉讼代理人闫国龙、被告委托诉讼代理人孙焘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡庆伟向本院提出诉讼请求：一、判令被告按照双方签订的协议支付给原告购房定金及违约金共计160000元；二、诉讼费及其他费用由被告承担。原告事实与理由：被告在郸城县迎宾大道与公园北路交汇处东100米路北的孔桥开发有“孔桥社区”一处。2018年8月15日，原告同被告签订了《孔桥社区认购协议书》，被告许诺将孔桥社区小区1号2单元6层东户拟出卖给原告，该房屋面积为125平方米，单价为每平方米2480元，总价款为310000元。该协议签订后，原告按照该协议的约定足额交纳了定金80000元。后来原告准备按照该协议支付购房款后取得该房屋，不料售楼部已经搬迁。经了解，上述房屋被告已经出售给他人。为此，原告费了好大劲才找到了被告的经理罗明伟的手机号，通过手机联系，罗明伟虽然口头答应退款但一直没有兑现。原告同被告签订的《孔桥社区认购协议书》系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。根据《中华人共和国合同法》的相关规定，被告已经根本违约，应当依法向原告双倍返还定金即160000元。现被告不仅不同原告签订房屋买卖合同，也不退还原告所交的定金，严重侵犯了原告的合法权益，被告应当承担相应的民事责任！为此，特诉至贵院，恳求判如所请！被告郸城垚商地产有限公司辩称，1、原告所述不是事实。2018年8月15日原被告双方签订《孔桥社区认购协议书》一份，约定原告购买孔桥小区1号2单元6层东户房屋一套，总房款31万元，在协议签订时原告支付8万元定金，并约定在签订协议后2018年10月1日之前原告需按时向被告缴纳应交款项(一次性付款既全部房款，分期付款不得低于总房款的50%)。该协议系双方真实意思表示，内容合法有效，且原告向被告支付8万元定金，被告向原告出具收据，该协议已实际履行。在本协议生效以后，原告未按约定按时在2018年10月1日之前支付下余款项，原告违约在先。2、原告在诉状中称其准备按照协议支付购房款时售楼部已搬迁不是事实。被告的售楼部系于农历2018年年底也即是2019年年初才搬迁，此时早已经超过了协议约定的2018年10月1日需要原告缴纳应付款项的期间，且无论是被告还是被告公司的业务员其手机号码一直没变，不存在联系不上的情况，被告也从来没有将该房屋出售给他人。3、根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条:“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同井主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。在本案中，双方在签订认购书后，原告不履行按时付款的义务，已构成违约，其应当承担违约责任，即定金不应返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告方提供了以下证据：第一组证据，原告身份证复印件；第二组证据是孔桥社区认购协议书及收据三份，该组证据证明1、原、被告双方签订的该协议书明确了双方的权利和义务，被告应当承担违约责任，2、原告已经按照该协议的约定足额缴纳了8万元的定金，3、原、被告通过双方的实际行为已经对缴纳购房款的时间作出了新的约定，双方重新约定的交房款的时间是2019年10月1日前支付全部房款，第三份收据显示的时间是2018年11月30日，足以说明被告已经同意按照双方的口头约定于2019年10月1日前支付房屋全款。对原告方提交的证据，被告郸城垚商地产有限公司质证意见为：第一组证据无异议；第二组证据认购协议书真实性无异议，但对其证明目的有异议，该协议书明确约定原告需在2018年10月1日之前缴纳未交款项，而不是原告所说的双方口头约定2019年10月1日，对收据3万元、5万元无异议，对2万元的收据代理人需向委托人核实，因被告向当事人出具的收据不带日期，但该份收据带有日期，且据被告所述，该2万元也早已实际退还，双方在签订该份认购协议书之前，双方曾于2018年8月8日签订另外一份认购协议书，当时双方约定交付定金10万元后，原、被告双方于2018年8月15日签订新的认购协议书，原认购协议书作废，被告实际共收到定金8万元，另外2万元已经退还。被告郸城垚商地产有限公司方提供了以下证据：2018年8月8日孔桥社区认购协议书一份，证明目的：证明原、被告双方曾约定原告在2018年8月15日之前交10万元，后因该协议作废，双方签订新的协议，被告将另外的2万元退还给原告。对被告郸城垚商地产有限公司方提供的证据原告的质证意见为：1、该协议的真实性无法核实；2、假如该协议是原告所签，但被告也认为该协议已经作废了，不能作为定案依据；3、根据被告的陈述，既然被告说交定金10万元，同该协议不符合，并且与原告2018年11月30日的收据相印证，所以该份证据达不到其证明目的。根据当事人陈述与庭审质证意见，本院认定如下事实：被告在郸城县迎宾大道与公园北路交汇处东100米路北的孔桥开发有“孔桥社区”一处。2018年8月15日，原告、被告签订了《孔桥社区认购协议书》，被告许诺将孔桥社区小区1号2单元6层东户拟出卖给原告，该房屋面积为125平方米，单价为每平方米2480元，总价款为310000元。该协议签订后，原告按照该协议的约定交纳了定金80000元和20000元的预付款。后原告找被告要求支付剩余购房款取得该房屋，但是被告的售楼部已经搬迁。原告与被告的法定代表人罗明伟联系，罗明伟答应退还原告所交款项，并已经退回20000元，余款80000元，一直没有退还。上述事实有原告提供的《孔桥社区认购协议书》、三份《收据》等以及双方当事人陈述在卷为证。本院认为，既然被告没有提供商品房预售许可证明等相关手续，视为被告没有上述手续。被告在没有取得商品房预售许可证明的情况下，与原告签订购房协议，并且该购房协议在签订时，协议约定的房屋尚未竣工，故被告与原告签订的购房协议应为无效协议。被告仅提交一份2018年8月8日孔桥社区认购协议书已经作废，不能作为定案依据，故对被告的抗辩本院不予采信。原告主张被告返还定金16万元的请求，本院不予支持，但被告应当返还原告所交购房款8万元；对被告主张不应退还定金的主张，也因被告没有证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件〉适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、认定原告胡庆伟与被告郸城垚商地产有限公司签订的《孔桥社区认购协议书》无效，被告郸城垚商地产有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告胡庆伟购房款8万元；二、驳回原告胡庆伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1750元，由被告郸城垚商地产有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员 徐 静二〇二〇年三月二十日书记员 张晓枫