四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终9768号 上诉人（原审被告）：王菁，女，1986年10月9日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：何茂雄，四川汇韬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王继龙，男，1989年9月24日出生，汉族，住吉林省扶余县。 委托诉讼代理人：董燃燃，四川英济律师事务所律师。 原审被告：何嘉，男，1981年9月3日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 原审第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市高新区锦城大道805号。 法定代表人：党杰，总经理。 委托诉讼代理人：赵齐，男，系公司员工。 上诉人王菁因与被上诉人王继龙、原审被告何嘉、原审第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称四川链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初7932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月14立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。王菁的委托诉讼代理人何茂雄、王继龙的委托诉讼代理人董燃燃、原审第三人四川链家公司的委托诉讼代理人赵齐到庭参加诉讼，原审被告何嘉经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 王菁上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项；2.驳回王继龙的诉讼请求或依法改判；3.判决王继龙承担本案的一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院确认合同解除错误，判决双倍返还定金错误。1.2017年12月12日，王菁与何嘉办理离婚登记，离婚协议中明确案涉房屋归王菁所有，双方所有债务由各自承担。因此，何嘉所涉债务及相关责任由其自行承担，与王菁无关；2.签订案涉合同时，该房屋除存在抵押情况外，不存在查封等限制转让情形。2018年3月2日至2018年5月3日，因何嘉债务纠纷，该房屋被查封，该案二审驳回了债权人要求王菁承担偿还责任的相关诉讼请求，相关债务由何嘉承担，因此，该房屋查封与王菁无关。该案二审后，王菁申请执行异议要求解除该房屋的查封，因此，存在解除查封的可能，本案涉合同存在继续履行的可能；3.王菁收到王继龙支付的定金后，积极解除案涉房屋抵押权，履行了合同人主要义务，使得案涉合同有继续履行的可能。在房屋被查封后，王菁提出复议申请，虽然该申请没有得到支持，但王菁没有过错；4.该房屋的出卖方仅为王菁，与何嘉无关。二、案涉定金是预付款性质，而不具有定金性质。导致案涉房屋被查封与王菁无关，也是其无法控制的。因此，双倍返还定金不符合法律规定和合同约定。三、王继龙未以善意第三人身份提起要求履行合同、解除案涉房屋查封的诉讼或请求，也未采纳王菁提出的王继龙先将首付款支付至合同约定的监管账户，由法院冻结该账户，从而解除对案涉房屋的查封的建议。因此，王继龙对合同不能继续履行存在一定过错。 王继龙答辩称，一、何嘉、王菁出卖的房屋被人民法院依法查封，根据双方签订的房屋买卖合同第八条第四款约定，已构成根本违约，王继龙有权要求解除合同，且王继龙在合同履行过程中并无任何过错，何嘉、王菁作为共同出卖人应当承担违约责任，并非依据夫妻共同债务承担责任，因此无论是何嘉的过错还是王菁的过错导致房屋被查封，二人作为房屋出卖人，均应当承担责任。二、王继龙作为守约方，有权单方面书面解除合同，并要求双倍返还定金和赔偿损失。1.王继龙已于2018年6月10日向何嘉、王菁发出了书面的解除合同告知函，该告知函已于2018年6月13日送达何嘉、王菁，一审判决确认何嘉、王菁与王继龙签订的房屋买卖合同及相关补充协议已于2018年6月13日解除，符合法律规定和案件事实；2.关于双倍返还定金及定金罚则，依据合同法第一百一十五条规定，并不需要双方在合同中予以约定才生效。王继龙有权选择适用定金罚则还是违约金；3.根据相关法律规定，定金罚则与赔偿损失并无冲突。三、王菁提出王继龙未以第三人身份要求履行合同、解除查封，将资金转入监管账户等没有任何法律规定或合同约定，属于王菁强加的义务。同时，因合同已于2018年6月13日依法解除，并不存在继续履行的可能。 四川链家公司陈述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 何嘉未发表陈述意见。 王继龙向一审法院提出诉讼请求：1.解除王继龙与王菁、何嘉签订的《成都市存量房屋买卖合同》及相关补充协议；2.王菁、何嘉双倍返还已支付的定金共40万元；3.王菁、何嘉赔偿王继龙损失34400元（佣金31600元、贷款服务费2000元、评估费800元）；4.本案诉讼费、保全费由王菁、何嘉承担。一审庭审中，王继龙将第一项诉讼请求变更为确认《成都市存量房屋买卖合同》及相关补充协议已于2018年6月13日解除。 一审法院认定事实：王菁与何嘉于2017年12月12日登记离婚，约定双方婚后于2012年购买的位于成都市青羊区房屋的产权归女方王菁所有。 2018年1月23日，王继龙（购买方）与王菁、何嘉（出售方）签订《成都市存量房屋买卖合同》，约定王菁、何嘉将其所有的位于成都市青羊区房屋（权2986024）出售给王继龙。该房屋建筑面积共78.41平方米。王菁、何嘉承诺该房屋已设定抵押（含1次及以上），抵押权为成都银行，并承诺已取得抵押权人的同意，可出售该房屋。双方通过四川链家公司居间介绍成交。本合同成交价为1580000元。王继龙应在签订本合同当日内支付定金50000元，该定金待双方完成权属转移登记后自动转为购房款。定金的支付方式为直接支付给王菁、何嘉。王继龙在过户递件前3日内将全部或部分首付款人民币600000元存入存量房交易资金监管专用账户，待王继龙取得不动产权证书后，房管局发送指令由监管银行将该笔首付款支付给王菁、何嘉。尾款由放贷银行直接支付给王菁、何嘉，王继龙拟贷款金额约人民币930000元，期限约25年。王菁、何嘉承诺在签署本合同时该房屋无产权纠纷，未被限制转让。王菁、何嘉承诺其配偶和该房屋的共有人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权，因王菁、何嘉的原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，由王菁、何嘉承担违约责任。该房屋目前是抵押状态，则王菁、何嘉应在2018年2月28日之前到其原借款方办理完成解除抵押登记手续并承担相关费用。逾期交房的违约责任：逾期超过15日的，王继龙有权单方书面解除合同。合同被解除的，王菁、何嘉应当自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的10%向王继龙支付违约金，并由王菁、何嘉退还王继龙全部已付款。经双方签字确认的交易方留存信息表所载通讯地址和联系方式为各方确认的通讯地址和联系方式，如有变动应及时通知相关各方。否则，乙方按上述地址发送“特快专递”，从发出之日起，四川省内的3日期满，四川省外的5日期满，即视为送达对方，送达后2日内无回复的视为对函件内容无异议。 2018年1月23日，王菁、何嘉（甲方），王继龙（乙方）与四川链家公司（丙方）签订《居间服务合同》。甲乙双方同意共同委托丙方作为交易经济方，为甲乙双方房屋交易提供居间服务。甲乙双方应向丙方支付本合同约定的佣金。甲方应支付15800元佣金，乙方应支付31600元佣金。丙方违反本合同第三条约定的，则应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权按本合同约定的佣金标准收取佣金，如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该笔费用。在服务过程中，甲方后乙方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中的各项手续，造成另一方损失，由拖延方或拒绝配合方承担赔偿责任。 2018年1月23日，王菁、何嘉，王继龙与四川链家公司签订《过户、按揭服务合同》。王继龙同意在本合同签订当日内向四川链家公司支付贷款服务费2000元，评估费800元。评估费由四川链家公司代收并向评估机构缴纳，且评估事宜一旦受理，该笔费用不予退还。王菁、何嘉与王继龙如未按照本合同约定履行义务，导致合同履行迟延后无法履行的，违约责任方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。因王菁、何嘉与王继龙任何一方违反《买卖合同》导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并承担本合同委托事项已产生的费用。 2018年1月23日，王菁、何嘉与王继龙签订《关于合同（编号：100001445536）的补充协议》约定王继龙同意在原合同约定的50000元定金的基础上于王菁、何嘉偿还银行按揭前2日内追加定金150000元，定金共计200000元。合同首付款由原来的600000元减少为450000元。 2018年1月23日，王菁向王继龙出具《定金／房款》收据，载明收到王继龙购买成都市青羊区房屋的购房定金50000元。王菁、何嘉在收款人签名处签字。2018年1月，四川链家公司出具《收款收据》载明业主名称王菁，客户名称王继龙。收到款项分别为客户佣金（购买方或承租方）31600元、贷款服务费2000元、评估费800元。 2018年1月27日，王继龙向王菁转款170000元，摘要：还按揭。 2018年2月24日，成都银行股份有限公司华兴支行出具《结清证明》载明：“王菁于2012年12月13日向我行申请期限为25年的个人住房按揭贷款，贷款总金额为320000元，该笔款项已于2018年2月7日结清”。 2018年3月7日，王菁、何嘉与王继龙签订《房屋买卖合同补充协议书》，达成补充协议：1.2017年12月12日，王菁、何嘉与王继龙办理了离婚登记，约定房屋归属于王菁独自所有；2.因房屋买卖之前该房屋的贷款尚未还清，导致房产上无法更名为王菁独自所有，故何嘉仅作为配合人参与房屋交易；3.王继龙的所有购房款应由王菁一人收取。 位于成都市青羊区房屋（权：2986024）的登记所有权人为王菁、何嘉，现已被查封。 2018年5月31日，王继龙向何嘉邮寄《催告函》，限王菁、何嘉于收到本函之日起三日内完成交易房屋的解除查封，否则有权解除合同，追究违约责任。 2018年6月8日，四川链家公司出具《情况说明》，载明：2018年2月26日，王菁、何嘉与王继龙在该公司协助下前往成都市不动产登记中心办理房屋权属转移手续，此时案涉房屋不存在查封。2018年3月5日，三方再次前往成都市不动产登记中心上述合同事宜，发现案涉房屋被查封。该公司催告卖方解除查封问题，至今未解除。 2018年6月10日，王继龙向王菁、何嘉邮寄《告知函》，载明王继龙于2018年5月31日向王菁、何嘉邮寄《催告函》，王菁、何嘉已于2018年6月1日收悉，但王菁、何嘉仍未解除案涉房屋的查封。现告知王菁、何嘉，王继龙正式书面解除《成都市存量房屋买卖合同》及相关补充协议。 2018年12月26日、2018年4月23日，成都市成华区人民法院分别制作以刘鑫林、文流、赵红为申请人、王菁、何嘉为被申请人的（2018）川0108民初1285号、（2018）川0108民初2040号、（2018）川0108民初2039号民事裁定书，裁定限额116560元、53945.2元、45800元，查封王菁、何嘉名下位于成都市青羊区房屋。王菁于2018年4月18日对（2018）川0108民初1285号裁定提出复议，成都市成华区人民法院于2018年4月18日驳回此复议。2018年8月，本院作出（2018）川01民终10850号、10849号、10560号民事判决书，分别对成都市成华区人民法院作出的（2018）川0108民初2039号、2040号、1285号民事判决书作出纠正，未认定为夫妻共同债务，则王菁对上述债务不承担清偿责任。王菁就申请人分别为刘鑫林、文流、赵红向成都市成华区人民法院出起执行异议之诉，成都市成华区人民法院于2018年10月8日立案受理。 一审法院认为，关于确认合同解除。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到对方时解除。《成都市存量房屋买卖合同》约定，逾期交房超过15日的，王继龙有权单方书面解除合同。案涉房屋被查封，无法办理过户登记，故王继龙享有合同约定的解除权。王继龙于2018年6月10日向何嘉的合同约定地址邮寄《告知函》，告知王菁、何嘉，因案涉房屋被查封，无法办理过户登记及交房手续，要求解除《成都市存量房屋买卖合同》及相关补充协议。《成都市存量房屋买卖合同》约定从发出之日起，四川省内的3日期满，即视为送达对方。现王继龙要求确认《成都市存量房屋买卖合同》及相关补充协议已于2018年6月13日解除，一审法院予以支持。 关于定金。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《成都市存量房屋买卖合同》约定定金50000元。2018年1月23日王菁收到定金50000元。双方又签订了《关于合同（编号：100001445536）的补充协议》约定在原合同约定的50000元定金的基础上于王菁、何嘉偿还银行按揭前2日内追加定金150000元，定金共计200000元。王继龙的首付款由600000元减少至450000元。2018年1月27日，王继龙向王菁转款170000元，即王菁已收到定金200000元，其应按合同约定交付房屋，但因房屋被查封，无法按约交付房屋。现王继龙要求双倍返还定金400000元，一审法院予以支持。 关于违约损失。四川链家公司承诺购买方为守约方，可以退还客户佣金31600元、贷款服务费2000元，评估费已经支付第三方，无法退还。本案购买方为守约方，四川链家公司可退还佣金31600元、贷款服务费2000元，故一审法院对该项主张不予支持。已实际支付第三方的评估费800元，由违约方王菁、何嘉承担。 王菁主张其与何嘉在《成都市存量房屋买卖合同》签订之前，离婚协议已明确案涉房屋的所有权归王菁一人，且于2018年3月7日达成《房屋买卖合同补充协议书》，明确何嘉仅作为配合人参与房屋交易，王继龙的所有购房款应由王菁一人收取。案涉房屋的查封系何嘉个人债务所致，且本院已经作出（2018）川01民终10850号、10849号、10560号民事判决书，未对王菁的清偿责任进行确认。王菁正向成都市成华区人民法院提起执行异议之诉。一审法院认为：第一，房屋买卖的出卖方及登记所有权人为王菁、何嘉，且王菁、何嘉承诺在签署本合同时该房屋无产权纠纷，未被限制转让。第二，补充协议虽约定何嘉仅作为配合人参与房屋交易，王继龙的所有购房款应由王菁一人收取，但并未因此改变房屋买卖合同的出卖方，王菁、何嘉作为共同出卖方，仍应对买方承担违约责任。 王菁认为房屋至今未解封，王继龙未向查封法院提起案外人执行异议之诉，王继龙存在一定过错，无合同及法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：一、确认王菁、何嘉与王继龙签订的《成都市存量房屋买卖合同》及相关补充协议已于2018年6月13日解除；二、王菁、何嘉于一审判决发生法律效力之日起七日内向王继龙双倍返还购房定金400000元；三、王菁、何嘉于判决发生法律效力之日起七日内向王继龙支付评估费800元；四、驳回王继龙的其余诉讼请求。若未按照一审判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7816元，保全费2692元，合计10508元，由王继龙承担1508元，王菁、何嘉负担9000元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 王菁提交证据：执行裁定书、文书生效证明（三份），拟证明何嘉对外负债与王菁无关，由此向成都市成华区人民法院申请执行异议，成都市成华区人民法院支持王菁的申请。王继龙质证认为，对真实性予以认可，但对证明目的有异议，王菁、何嘉为房屋共同出卖人，无论因谁的原因导致房屋被查封，均属于二人共同过错，执行裁定书仅能说明王菁的财产无需被执行，但依据房屋被查封的三份民事裁定书，何嘉、王菁均为共同被告，才导致房屋被查封。四川链家公司质证认为，对真实性无异议，但只能证明该房屋存在查封。何嘉未发表质证意见。本院经审查认为，对该证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，不能达到其证明目的。 王继龙、何嘉、四川链家公司均未向本院提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院另查明，案涉《成都市存量房屋买卖合同》第八条违约责任第4款约定：王菁、何嘉出现下列第（1）种情形或王继龙出现下列第（2）种情形的，则构成根本违约，守约方有权单方面书面解除合同。本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价10%的违约金，并由王菁、何嘉退还王继龙全部已付款。（1）王菁、何嘉提供的该房屋所有权证或原购房合同等相关产权证明手续不真实或无效、房屋被查封或限制转让、拒绝将房屋出售给王继龙、擅自提高房屋交易价格、将房屋出售给第三人等导致王继龙无法取得房屋所有权的……。 二审庭审后，四川链家公司出具《案情说明》中载明，关于本案案涉800元贷款评估费的说明：经核实，该笔款项虽已由四川链家公司代收并向第三方评估单位支付，但本案房屋交易实际上并未进入最终评估贷款阶段，现经四川链家公司与第三方评估单位协调，四川链家公司可向王继龙退还。 本院认为，根据王菁的上诉请求以及王继龙、四川链家公司的答辩意见，本案的争议焦点为：王继龙诉请确认解除案涉合同的请求是否成立；王继龙适用定金罚则、双倍返还定金的请求是否成立；王继龙主张王菁、何嘉向其支付评估费是否成立。 本院认为，王继龙与王菁、何嘉签订的《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应按合同约定履行义务。 关于王继龙诉请确认解除案涉合同的请求是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，一方因第三人的原因违约的，仍应向对方承担违约责任。本案中，虽然由第三人申请对案涉房屋采取了查封措施，但王菁、何嘉仍应向王继龙承担违约责任。又根据案涉《成都市存量房屋买卖合同》第八条第4款“王菁、何嘉出现下列第（1）种情形或王继龙出现下列第（2）种情形的，则构成根本违约，守约方有权单方面书面解除合同。本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价10%的违约金，并由王菁、何嘉退还王继龙全部已付款。（1）王菁、何嘉提供的该房屋所有权证或原购房合同等相关产权证明手续不真实或无效、房屋被查封或限制转让、拒绝将房屋出售给王继龙、擅自提高房屋交易价格、将房屋出售给第三人等导致王继龙无法取得房屋所有权的”的约定可知，在房屋被查封的情况下，王继龙享有合同解除权，其依据案涉《成都市存量房屋买卖合同》关于“经王菁、何嘉与王继龙签字确认的交易方留存信息表所载通讯地址和联系方式为各方确认的通讯地址和联系方式，如有变动应及时通知相关各方。否则，一方按上述地址发送的‘特快专递’，从发出之日起，四川省内的3日期满，四川省外的5日期满，即视为送达对方，送达后2日内无回复的视为对函件内容无异议”的约定，于2018年6月10日向王菁、何嘉发送的《告知函》，能够产生解除案涉合同的效力，故王继龙诉请确认解除案涉合同的请求能够成立。 关于王继龙双倍返还定金的请求是否成立的问题。本案中，如上所述，作为出卖人的王菁、何嘉违约。王继龙依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定向王菁、何嘉违约主张双倍返还定金并无不妥。王菁、何嘉作为收受定金的一方违约，其应当双倍返还定金。故一审法院判决王菁、何嘉向王继龙双倍返还定金正确，本院予以维持。 关于王继龙主张王菁、何嘉向其支付评估费是否成立的问题。本案中，王继龙并未提交评估费的相关票据。且根据四川链家公司出具的《案情说明》载明的“关于本案案涉800元贷款评估费的说明：经核实，该笔款项虽已由四川链家公司代收并向第三方评估单位支付，但本案房屋交易实际上并未进入最终评估贷款阶段，现经四川链家公司与第三方评估单位协调，四川链家公司可向王继龙退还”，王继龙可向四川链家公司主张退还。故王继龙主张王菁、何嘉向其支付评估费的请求，本院不予支持。 综上所述，王菁的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初7932号民事判决第一项“确认王菁、何嘉与王继龙签订的《成都市存量房屋买卖合同》及相关补充协议已于2018年6月13日解除”、第二项“王菁、何嘉于本判决发生法律效力之日起七日内向王继龙双倍返还购房定金400000元”； 二、撤销四川省成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初7932号民事判决第三项“王菁、何嘉于本判决发生法律效力之日起七日内向王继龙支付评估费800元”、第四项“驳回王继龙的其余诉讼请求”； 三、驳回王继龙的其余诉讼请求。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费7816元、公告费450元（已由王继龙垫付），由王菁、何嘉负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 白福群 审判员 龚 耘 二〇二〇年三月十九日 书记员 杨珍梅