河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0184民初12892号原告（执行案外人）：李永革，女，1970年9月24日出生，汉族，住新郑市。委托诉讼代理人：刘彦臣，郑州市新郑市中信法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：赵会超，男，1971年9月27日出生，汉族，住新郑市。委托诉讼代理人：郭春丽，河南林泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：高翔，新郑市城关法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：苏占省，男，1970年7月15日出生，汉族，住新郑市。原告李永革与被告赵会超、第三人苏占省案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李永革及其委托诉讼代理人刘彦臣，被告赵会超的委托诉讼代理人郭春丽、高翔，第三人苏占省到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李永革向本院提出诉讼请求：1、立即停止对李永革购买的位于新郑市少典路碧水蓝天南院7号楼1单元5层506房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2、确认李永革于2014年10月28日与苏占省签订的《房屋买卖合同》合法有效，由第三人苏占省立即协助和配合李永革办理新郑市少典路碧水蓝天南院7号楼1单元5层506房屋的产权过户登记。事实与理由:2014年10月28日，李永革与苏占省签订《房屋买卖合同》，约定苏占省自愿将其所有的位于新郑市少典路碧水蓝天南院7号楼1单元5层506房屋（面积约78平方米）以价格28万元出售给李永革所有，房屋交接后一切费用由李永革承担。上述合同签订后，李永革已于签订合同当日一次性付清了全部购房款，苏占省也于当日将上述房屋及钥匙实际交付给李永革占有和使用至今，且李永革已将该房屋进行装修。因在收房不久后找不到苏占省便与其一直失联，造成李永革无法办理过户登记手续。2015年10月21日，赵会超与苏占省因民间借贷一案涉诉，新郑市人民法院作出（2015）新民初字第545号调解书。2015年10月25日，赵会超作为执行申请人向法院提出申请强制执行，新郑市人民法院作出（2015）新执字第1692号民事裁定书。2019年11月，李永革得知自己的房子被查封并即将拍卖后，向新郑市人民法院提出执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并停止对上述财产的执行。2019年11月25日，新郑市人民法院作出（2019）豫0184执异125号执行裁定书，驳回李永革的异议请求。李永革认为其于2014年10月28日与苏占省签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效；李永革已依合同支付全部价款并占有标的物至今。涉案房屋未办理过户登记非李永革原因，李永革没有过错。为此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，李永革取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力；李永革已交付购房全部价款，房屋亦交付由李永革占有、使用多年，未经登记系因苏占省失联所致，李永革并无过错。赵会超与苏占省系因民间借贷而引起的金钱债务执行，李永革作为买受人，符合上述规定，其权利能够排除执行。新郑市人民法院（2019）豫0184执异125号执行裁定适用法律明显错误。因此，李永革提起本案诉讼，请求判如所诉。被告赵会超辩称：我国实行的是物权登记制度，苏占省购买涉案房屋后在房管局办理了合同备案手续，至今未办理产权登记手续，根据合同备案信息显示涉案房屋登记在苏占省名下，故苏占省为涉案房产的权利人，新郑市人民法院对该房屋依法进行查封并无不当。根据《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋属于不动产，苏占省于2014年2月21日购买并进行合同备案登记，至今仍在苏占省名下，没有过户登记至其他人名下，故不发生物权变动的效力。赵会超根据生效民事调解书申请对苏占省名下的该房屋进行强制执行，并无不当。李永革起诉要求停止执行该房屋，并不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的能够排除执行的四个条件，其权利不足以排除强制执行。第一、李永革与苏占省及苏永涛之间存在诸多经济往来，李永革提交的28.5万元银行交易明细不足以认定为是房屋转让价款，有可能是借款或其他经济往来。李永革与苏占省之间的房屋购买协议，不能排除苏占省为规避执行与李永革存在恶意串通倒签协议的可能。现有证据也不足以证明李永革已合法占有使用涉案房产。第二、退一步讲，假如涉案房屋买卖关系真实有效，涉案房屋至今未办理过户登记也是李永革怠于行使权利所致，其自身存在过错。李永革明知涉案房屋无法办理产权登记，仍签订买卖协议并于当天一次性付清全款。在支付购房款后至今长达五年的时间，李永革从未就涉案房屋过户问题直接或通过诉讼形式向苏占省主张过权利，亦与常理不符。暂且不考虑其真实性问题，就李永革明知苏占省尚未取得涉案房屋的所有权证仍进行购买，其就应当承担因此产生的风险包含涉案房屋被查封的风险。李永革在诉状中称买房后苏占省一直失联，导致房屋至今未过户，与事实不符。苏占省并未失联，李永革明显系推卸责任。根据我方从裁判文书网搜索的相关判例显示，自2013年至今，苏占省有多起涉诉案件在新郑市人民法院及郑州市中级人民法院进行处理，其中既包含苏占省作为原告起诉的案件，亦包含苏占省作为被告到庭应诉的案件，如赵会超诉苏占省民间借贷纠纷案。另外，根据新郑市人民法院2017豫0184民初2338号民事判决显示，2015年1月份，苏占省向苏有仁借款，李永革和苏永涛还共同为苏占省进行担保。现李永革单方以苏占省失联为由，将房屋未过户的过错推至苏占省，理由明显不成立。故退一步讲，假如本案所涉房屋买卖关系真实，涉案房屋至今未过户，也是李永革自身怠于行使权利所致，系其自身存在过错。另外，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条的前提条件是对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，而本案诉争房产至今并未登记至苏占省名下，仅仅是在房管局进行了合同信息备案，苏占省至今也未取得诉争房产的所有权证，故本案也不能适用该规定第28条。结合前面所述，原告请求确认其为涉案房产的权利人并要求苏占省协助其办理过户，证据不足，缺乏事实和法律依据，该诉讼请求不应得到支持。综上所述，赵会超请求驳回李永革的诉讼请求。第三人苏占省述称，苏占省于2013年购买涉案房屋，于2014年卖给李永革；因涉案房屋所在小区土地证没有办齐，所以没有办房屋所有权证。郑州市鑫合担保有限公司在2015年出了问题，苏占省一直在外地，没有及时与李永革办理房屋过户。所以，涉案房屋应该属于李永革的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年2月21日，苏占省与新郑市正弘房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号14701801），约定新郑市正弘房地产开发有限公司将其开发的位于新郑市××北路东侧××路北侧××楼××单元××506房屋出售给苏占省，房屋建筑面积78.84平方米；房屋总价款18.1332万元，由苏占省以现金方式于合同签订当日一次性付清等内容。2014年3月11日，苏占省向新郑市物业维修基金管理中心缴纳了维修基金0.5124万元。2014年10月28日，苏占省与李永革签订《房屋买卖协议书》，约定的主要内容如下:苏占省将位于新郑市××北路东侧××路北侧××楼××单元××506房屋以28.5万元的价格转让给李永革，房屋转让过程中产生的各种税费及房屋过户手续费等由李永革承担，该费用不包含在房屋价款中；双方均清楚该房屋产权及面积现状，并确认该房屋是在房产证未办理情况下以现状出售；李永革在协议签订当日向苏占省指定账户（苏永涛622991100204029227）支付全部房款，银行转账凭证即为交易凭据；目前该房屋还不能办理过户手续，待苏占省房产证办理完毕后双方再办理过户手续，苏占省于房产证下来后的30日内协助李永革办理房屋产权变更手续；苏占省保证自己对该转让房屋拥有处分，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，转让前无其他拖欠费用，转让该房屋不存在法律上的障碍，保证房屋产权共有人知情并同意卖出该房屋；李永革支付全款后，房屋的占有、使用、收益、处分权归李永革；苏占省应于李永革支付全部房款后三日内将上述房屋全部钥匙及所有购房资料原件等与房屋相关的资料交付李永革，视为该房屋情况符合本协议书约定，苏占省完成该房屋交付；本合同双方各执一份，经签字即产生法律效力等内容。在《房屋买卖协议书》落款处，有苏占省和李永革各自签名及捺印。2014年10月28日，李永革通过银行向苏占省指定收款人苏永涛的上述账户内转款28.5万元；同日，苏占省向李永革出具收到条，内容为“收到李永革通过苏永涛账户转来购房款贰拾捌万伍仟元整（285000元），房款已全部结清”。2014年11月26日，新郑市正弘房地产开发有限公司向苏占省开具金额为18.1332万元的发票。2015年1月25日，李永革与新郑市弘盛物业管理有限公司就涉案房屋签订《前期物业管理服务协议》。2015年1月26日，李永革与杨百卫就涉案房屋签订《装饰装修工程施工合同》，约定装修工程款为7.8万元，工期期限50日，开工日期2015年2月24日等内容。2015年2月24日、2015年3月16日、2015年4月20日，李永革分三次向杨百卫付清装修工程款。之后，李永革与其儿子李博在涉案房屋居住生活至今，有水电费、燃气费及物业服务费等交费凭证予以佐证。证人张某出庭证明：张某认识李永革，不认识赵会超，与苏占省系朋友关系，与本案当事人没有亲戚关系；张某在2013年向开发商订购涉案房屋，后因资金不够就让苏占省购买涉案房屋；苏占省在2014年因急需用钱通过张某联系李永革购买涉案房屋，双方签订合同时，张某也在现场；李永革在2015年对涉案房屋进行装修，后一直在涉案房屋内居住，张某与李永革现在是邻居；另外，张某所购的房屋在2016年才办理房屋所有权证，但不清楚李永革是否已办理涉案房屋所有权证。在本案庭审中，苏占省陈述其将涉案房屋转让给李永革后，新郑市正弘房地产开发有限公司在2016年曾通知苏占省办理涉案房屋所有权证，因苏占省当时在无锡市而没有回来办理。1997年12月16日，苏占省与赵转英登记结婚。2013年5月2日、12月18日，苏占省分别向赵会超借款160万元、300万元，共计460万元，并出具两份借据。扣除已偿还借款130万元，剩余借款330万元未偿还。2015年1月27日，赵会超向本院提起诉讼，请求判令向赵会超、赵转英偿还借款330万元及利息。2015年1月29日，本院作出（2015）新民初字第545号民事裁定书，对登记在苏占省名下的涉案房屋进行查封。2015年10月21日，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、苏占省向赵会超借款460万元属实，扣除已偿还借款130万元，剩余借款330万元由苏占省、赵转英于2015年11月20日前付清。二、苏占省、赵转英以借款330万元为基数，按月利率2%自2015年3月1日起支付利息至借款付清之日止。三、赵会超自愿放弃其他诉讼请求。对上述协议，本院出具（2015）新民初字第545号民事调解书予以确认。2015年11月25日，赵会超向本院申请强制执行该案。2015年12月11日，本院作出（2015）新执字第1692号执行裁定书，冻结、划拨被执行人苏占省银行存款330万元或查封、扣押其相应价值的财产。在强制执行该案过程中，李永革对本院执行查封登记在苏占省名下的涉案房屋提出书面异议。2019年11月25日，本院作出（2019）豫0184执异125号执行裁定书，驳回李永革的异议请求。李永革对该裁定不服，向本院提起本案诉讼。目前，涉案房屋仍备案登记在苏占省名下，尚未办理房屋所有权证。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》，维修基金缴存凭证，《房屋买卖协议书》，银行账户交易明细，发票，《前期物业管理服务协议》，《装饰装修工程施工合同》，收到条，证明，证人证言，民事调解书，执行裁定书，房屋权属信息表及本案庭审笔录等证据予以证明。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，苏占省与李永革在2014年10月28日就涉案房屋签订的《房屋买卖协议书》，系双方当事人之间真实的意思表示，其内容也不违反法律行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。同时，李永革在签订《房屋买卖协议书》当日已向苏占省支付全部购房款28.5万元。2015年1月25日，李永革与新郑市弘盛物业管理有限公司就涉案房屋签订《前期物业管理服务协议》；次日，李永革与杨百卫就涉案房屋签订《装饰装修工程施工合同》；之后，李永革与其儿子李博在涉案房屋内居住至今。另外，新郑市正弘房地产开发有限公司在2014年11月26日向苏占省开具金额为18.1332万元的发票；2015年1月30日，本院作出（2015）新民初字第545号民事裁定书，对登记在苏占省名下的涉案房屋进行查封。苏占省关于涉案房屋在2016年可以办理房屋所有权证的陈述，能与证人张某的证言相互印证。由此可知，在李永革购买苏占省转让的涉案房屋后，因苏占省涉诉导致涉案房屋随后就被本院查封至今，即便苏占省在2016年能办理涉案房屋所有权证后也不能将涉案房屋过户登记至李永革名下，并非因李永革自身原因所造成。因此，李永革对登记在苏占省名下的涉案房屋提出异议，符合上述规定情形且其权利能够排除执行，本院对李永革请求停止执行涉案房屋的诉请予以支持；李永革请求确认与苏占省在2014年10月28日签订的《房屋买卖协议书》有效，本院亦予以支持。李永革请求解除对涉案房屋的查封属于强制执行措施，不属于本案审理范围，待本案判决生效后可直接通过执行程序予以裁定解决。因苏占省目前尚未办理涉案房屋所有权证，李永革请求判令苏占省立即协助和配合其办理涉案房屋产权过户登记的诉请，本院对此暂不予支持。相应地，本院对赵会超的辩称意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项及第二款、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、不得执行登记在第三人苏占省名下的位于新郑市中华北路东侧少典路北侧7号楼1单元5层506房屋（合同号14701801）。二、确认原告李永革与第三人苏占省在2014年10月28日签订的《房屋买卖协议书》有效。三、驳回原告李永革的其他诉讼请求。案件受理费5575元，由被告赵会超负担2787.5元，第三人苏占省负担2787.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。本院（2019）豫0184执异125号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  潘龙峰审 判 员  韩 冰人民陪审员  耿卫敏二〇二〇年三月三十一日书 记 员  李峰超