广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初45188号原告深圳融发投资有限公司，住所地深圳市福田区福田街道金田路2028号皇岗商务中心主楼40F-12，统一社会信用代码914403006188672396。法定代表人陈小海。委托诉讼代理人张黎明,上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人邱鸿鹏,上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。被告唐蜜，女，1994年10月20日出生，土家族。原告深圳融发投资有限公司诉被告唐蜜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张黎明、被告唐蜜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2018年10月9日，原、被告签订《皇庭广场商铺租赁合同》及《皇庭广场商铺租赁合同补充条款（商务条款）》（以下称租赁合同），约定原告将位于深圳市××中心区××购物广场××层××号铺出租给被告经营餐饮使用，租赁期限为2年，自2018年10月25日至2020年10月24日；被告应于每月25日前向原告支付下月租金、管理费、推广费等费用，若被告逾期支付租金、管理费等其他费用则被告还应承担违约金，同时，原告有权没收保证金。租赁合同中还约定了在租赁期间内，如被告未经原告书面同意，未在开业日正式全面开业，或被告一年内中断、停止其经营活动连续5天以上（含5天）或累计达到15天以上（含15天），或被告一年内违反营业时间约定超过5次的，原告有权单方解除租赁合同，且被告应向原告支付租赁商铺的租金、管理费、推广费、水电费等费用以及逾期支付的违约金。在租赁合同履行期间，被告于2019年4月6日开始停止经营活动累计5天以上，严重违反了合同约定。2019年4月12日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，决定解除租赁合同并要求被告支付租赁期间所拖欠的租金、管理费等全部欠款及违约金。但截至起诉之日，被告仍未向原告支付2019年4月至5月期间所拖欠的租金、管理费、水电费、违约金等多项费用。故原告诉至本院请求：1、原被告双方签订的《皇庭广场商铺租赁合同》及其补充协议于2019年4月15日解除，被告将涉案房屋恢复原状后立即返还原告；2、被告向原告支付2019年4月的租金9293.53元及违约金3531.54元（按照9293.53元的每日千分之三从2019年3月26日起计算至实际清偿之日，暂计至2019年5月15日为1394.03元；按照10687.56元的20%计算违约金2137.51元，前述两项违约金合计3531.54元），两项合计12825.07元；3、被告向原告支付2019年4月的管理费1345.12元、推广费195.65元、固定POS机月租费166.67元，三项合计1707.44元及违约金648.83元（按照人民币1707.44元的每日千分之三从2019年3月26日起计算至实际清偿之日，暂计至2019年5月15日为256.12元；按照人民币1963.56元的20%计算违约金共计392.71元，合计人民币648.83元），两项合计2356.27元；4、被告向原告支付2019年4月至5月期间的水费182.8元、电费2450.25元，排污费43.2元，垃圾处理费9.72元，四项共计2685.97元及违约金776.49元（违约金分段计算：按照1857.54元的每日千分之三从2019年4月11日起计算至实际清偿之日，暂计至2019年5月15日为189.47元，按照828.43元的每日千分之三从2019年5月11日计算至实际清偿之日，暂计至2019年5月15日为9.94元；按照2047.01元的20%计算违约金共计409.4元，按照838.37元的20%计算违约金共计167.67元，前述两项违约金合计776.49元），合计3462.46元；5、被告向原告支付2019年5月的物料费12元及违约金2.57元（违约金包括两项：按照人民币12元每日千分之三从2019年5月11日起分段计算至实际清偿之日，暂计至2019年5月15日为0.14元；按照人民币12.14元的20%计算违约金共计2.43元，前述两项违约金合计2.57元），两项合计14.57元；6、被告因逾期未交还租赁商铺应向原告支付的占有使用费合计29252.61元（按照2019年5月支付标准每日1083.43元从逾期之日2019年4月18日计算至实际返还之日，暂计算至2019年5月15日）及违约金人民币50184.9元（违约金以2019年5月的日基本租金929.35元的2倍自2019年4月18日计算至交还之日，暂计至2019年5月15日，实际支付至实际清偿之日），两项共计79437.51元；7、被告承担本案律师费5924元；8、原告没收被告租赁保证金83641.8元、管理费保证金12106.05元；9、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，2019年4月6日被告搬离涉案商铺，搬离前被告与原告的工作人员沟通过，按合同约定的内容尚有一笔装修押金及水电押金，对方回复因被告自行搬离，不退还上述押金。被告同意向原告支付应当支付的租金，但被告走之前是有告知原告的，并非逃场。经审理查明，2018年10月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《皇庭广场商铺租赁合同》及补充条款（商务条款），约定，被告承租原告位于深圳市福田区××购物广场××层××号商铺（以下简称涉案商铺）用于餐饮经营，租赁期限自2018年10月25日起至2020年10月24日止。自2018年10月25日起，每月基本租金为27880.6元或提成租金即当日总营业额之18%；两者取高，自2019年10月25日起，每月基本租金为30668.66元或提成租金即当日总营业额之18%；两者取高。管理费每月为4035.35元，推广费每月为586.96元。乙方于每月25日或之前（含25日）向甲方预付下个月的基本租金、管理费、推广费。乙方应向甲方交纳租赁保证金83641.8元、商铺管理费保证金12106.05元、水电费押金2201.1元、装修押金4402.2元；涉案商铺的售后商品保证金为5000元。租赁合同第4.9条约定，上述保证金（包括但不限于租赁保证金、管理费保证金）不能作为乙方违约的免责或冲抵款项。合同有效期内，乙方不得以任何理由要求甲方从其向甲方交纳的租赁保证金、管理费保证金或合同约定的其他保证金中抵扣其必须向甲方交纳的租金或其他款项。第4.10条约定，因乙方原因导致本合同提前解除或终止合同的，乙方同意上述保证金（包括但不限于租赁保证金、管理费保证金）作为违约金支付给甲方，本合同约定的其他违约责任条款仍应执行。第4.11条约定，本保证金条款独立于本合同其他违约责任条款，乙方违约的，除执行保证金条款外，其他违约责任条款仍应执行。第9.3条约定，乙方在租赁期限内必须租用甲方提供的POS专用收银设备并遵守相关规定,不得擅自安装其他收银设备。乙方向甲方缴纳设备使用费人民币500元/月/台，该费用于商铺起租日开始结算，与基本租金同时支付。第13.2.1条约定，本合同约定的租期结束、合同解除或合同终止，甲方有权要求乙方自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并于3日内向商铺恢复至合同附件三《商铺交付条件》所列的交付标准或恢复至甲方同意接受的状态。第13.3.1条约定，乙方应在本合同约定的租期结束或合同终止前5日书面通知甲方交还该商铺的具体日期，甲方按照该通知查验及接收该商铺。甲、乙双方应就该商铺的归还情况签署一份交接凭据，交接凭据一旦签署，则甲乙双方的交付/接收义务立即完成。第13.4.2条约定，乙方逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日基本租金的2倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方依照本合同第13.4.1条的规定收回该商铺。甲方有权自行处理乙方在商铺内的任何物品及保留向乙方追收因处理遗留物品而产生的其他费用的权利。第16.1条约定，乙方逾期支付租金、管理费及其他费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期支付金额的千分之三支付违约金。第16.3条约定，租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，保证金作为违约金赔偿给甲方，保证金不足赔偿损失的，乙方还应负责差额部分的赔偿。第16.4.5条约定，在租赁期内，乙方有以下行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，由此而造成损失的，乙方应予以赔偿：拖欠支付租金、管理费及其他费用之一或全部达到30天以上（含30天）的，除应按16.1的约定支付违约金外，乙方应另行向甲方支付拖欠费用20%的违约金，且甲方有权采取强制腾房措施，如将商铺内物品搬离至固定场所存放、禁止乙方继续营业等，乙方对此不持异议，因此产生的费用由乙方全部承担。第16.4.8条约定，未经甲方书面同意，乙方未在开业日正式全面开业，或乙方一年内中断、停止其经营活动连续5天以上（含5天）或乙方一年内违反营业时间约定超过5次的。第16.9条约定，甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于调查费、律师费等），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用开支。第18.2条约定，任何文件、通知或其他通讯往来，若邮寄，在寄出后第3个工作日视为已送达，邮局出具的挂号投送收据作为已送达的有效证明；若传真，则发出时视为已送达，对方传真机收到的传真将作为有效证明；若面交，则对方签收时视为已送达，收条将作为有效证明，对方拒收的，依本合同约定的其他方式送达予以送达。第18.3条约定，本合同列明的甲乙双方的地址即为双方的通讯地址，如任何一方有变更的应及时书面通知对方。否则，另一方发给该方原地址的通知，仍按本合同约定视为送达。被告在合同里注明其通讯地址。合同签订后，被告使用涉案商铺进行餐饮经营。2019年4月初，被告向原告递交了撤场申请。2019年4月6日起，被告停止经营并搬离涉案商铺，但未对涉案商铺恢复毛坯状态。2019年4月12日，原告向被告在租赁合同中约定的通讯地址寄送《解除皇庭广场商铺租赁合同通知书》，载明，因被告于2019年4月6日开始停止经营活动累计五天以上，原告决定单方终止合同，所有保证金不予退还，被告应交还商铺并将商铺恢复至毛坯状态，通知书发出后三日视为送达。该通知书于2019年4月16日因未妥投而退回。庭审时，原告确认涉案商铺目前已经另行出租。另查明，根据原告提交的《皇庭广场商户4-5月结算单》显示，被告未支付2019年3月期间垃圾处理费7.29元、排污费32.4元、水费137.1元、电费1680.75元；被告未支付2019年4月期间物料费12元、垃圾处理费2.43元、排污费10.8元、水费45.7元、电费769.5元，上述费用于每月10日前支付。又查明，涉案商铺所属物业原名为晶岛国商购物中心，产权人为原告。2010年11月30日，晶岛国商购物中心更名为皇庭国商购物广场。根据原告与案外人深圳国商物业管理有限公司福田分公司签订的《皇庭广场物业委托管理合同》显示，原告委托深圳国商物业管理有限公司福田分公司对皇庭国商购物广场进行物业管理服务并收取物业服务费、水电费等相关费用。深圳国商物业管理有限公司福田分公司于2019年1月28日更名为深圳市皇庭物业发展有限公司皇庭广场分公司。再查明，原告确认收取了被告租赁保证金83641.8元、管理费保证金12106.05元、水电押金2201.1元、装修押金4402.2元。此外，原告为本案支付律师费5924元。上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原告与被告签订的《皇庭广场商铺租赁合同》及补充条款，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格履行合同义务。关于原告是否有权解除涉案租赁合同。本院认为，根据查明的事实，被告向原告提交了《撤场申请书》，并于2019年4月6日停止经营，搬离涉案商铺，但未有证据显示被告同意原告的撤场申请，根据涉案租赁合同的约定，被告停止营业连续超过5日以上，原告有权行使合同解除权。原告于2019年4月12日向被告在合同中列明的通讯地址邮寄《解除皇庭广场商铺租赁合同通知书》系合法行使合同解除权。该解除合同通知书虽退回，但根据合同约定，邮件在寄出后第3个工作日视为已送达，故本院确认原、被告签订的《皇庭广场商铺租赁合同》及补充条款已于2019年4月17日解除。因原告确认涉案商铺目前已经另行出租，故原告请求被告将涉案商铺恢复毛坯后返还原告，无事实依据，本院不予支持。关于被告欠缴的租金、管理费、推广费、固定POS机月租费及相应的违约金。如前所述，涉案租赁合同于2019年4月17日解除，被告确认未向原告支付2019年4月后的租金及各项费用，原告主张被告应支付欠缴的租金9293.83元、管理费1345.12元、推广费195.65元、固定POS机月租费166.67元，未超过其可主张的范围，本院对此予以支持。原告确认其向被告收取了装修押金4402.2元，被告主张该笔押金应抵扣其欠付的费用，因涉案租赁合同并未约定押金不能抵扣拖欠的费用，亦未约定原告有权予以没收，故在该笔装修押金应退还被告的情况下，为避免当事人诉累，本院支持该笔押金在被告拖欠的上述费用中予以抵扣。综上，被告应向原告支付2019年4月欠缴的租金、管理费、推广费、固定POS机月租费合计6599.07元。关于逾期支付各项费用的违约金。根据租赁合同第16.1条约定，乙方逾期支付租金、管理费及其他费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期支付金额的千分之三支付违约金；第16.4.5条约定，拖欠支付租金、管理费及其他费用之一或全部达到30天以上（含30天）的，除应按16.1条的约定支付违约金外，乙方应另行向甲方支付拖欠费用20%的违约金。本院认为，虽然法律并未禁止对未付违约金再计付违约金，当事人基于意思自治原则不妨自愿作出该约定，但仍应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于当事人可以请求人民法院调整过分高于损失的违约金的规定。被告已对违约金过高提出抗辩，故本院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，酌情调整违约金为以逾期付款费用为计算基数按日万分之五的标准计付，原告主张的超出部分，本院不予支持。综上，被告应向原告支付逾期支付2019年4月租金、管理费、推广费、固定POS机月租费的违约金，违约金以6599.07元为计算基数，自2019年3月26日起按每日万分之五的标准计付至实际清偿之日。关于水费、电费、排污费、垃圾处理费、物料费及违约金。原告主张被告向其支付2019年4至5月期间的水费、电费、排污费、垃圾处理费。根据《皇庭广场商户4-5月结算单》显示，被告未支付2019年3月垃圾处理费7.29元、排污费32.4元、水费137.1元、电费1680.75元及2019年4月垃圾处理费2.43元、排污费10.8元、水费45.7元、电费769.5元、物料费12元。被告主张应将其缴纳的押金抵扣欠付的费用，本院认为，被告已向原告支付水电押金2201.1元，且涉案租赁合同约定双方在就涉案商铺产生的权利义务清理完毕后向被告退还该笔押金，故被告请求将押金抵扣相关水电费等欠付费用，本院予以支持。经核算并抵扣，被告还应向原告支付2019年4月份的垃圾处理费、排污费、水费、电费、物料费合计496.87元及违约金，违约金以496.87元为计算基数，自2019年5月11日起按每日万分之五计付至实际清偿之日。关于租赁保证金及管理费保证金。根据涉案租赁合同的约定，因被告原因导致本合同提前解除或终止合同的，被告同意将上述保证金（包括但不限于租赁保证金、管理费保证金）作为违约金支付给原告，本合同约定的其他违约责任条款仍应执行。根据查明的事实，因被告提前撤场，导致合同解除，原告请求不予退还被告支付的租赁保证金83641.8元及管理费保证金12106.05元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告逾期交还涉案商铺的占有使用费及违约金。本院认为，被告已于2019年4月6日自行搬离涉案商铺，而根据涉案租赁合同的相关约定，原告有权收回商铺并自行处理被告遗留的物品，商铺内的装修及附属设施归原告所有。故在被告已经搬离，明确以其行为表示不再履行合同义务的情形下，原告亦负有采取积极措施防止自身损失扩大的义务。鉴于被告自行搬离，且未将涉案商铺恢复至毛坯状态交还给原告，原告亦未积极收回商铺防止损失进一步扩大，同时考虑到原告已没收被告支付的租赁保证金及管理费保证金，本院根据公平原则，酌定占有使用费以月租金27880.6元的标准计算一个月，即27880.6元；违约金按前述金额的30%计算，即8364.18元。原告诉求中的超出部分，本院不予支持。关于律师费。根据涉案租赁合同的约定，原告因向被告催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括律师费）及原告因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支均由被告承担，故原告主张律师费5924元，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳融发投资有限公司与被告唐蜜签订的《皇庭广场商铺租赁合同》及补充条款于2019年4月17日解除；二、被告唐蜜于本判决生效之日起十日内，向原告深圳融发投资有限公司支付租金、管理费、推广费、固定POS机月租费合计6599.07元及违约金（违约金以6599.07元为基数，自2019年3月26日起按每日万分之五的标准计付至实际清偿之日）；三、被告唐蜜于本判决生效之日起十日内，向原告深圳融发投资有限公司支付水电费、排污费、垃圾处理费、物料费合计496.87元及违约金（违约金以496.87元为基数，自2019年5月11日起按每日万分之五的标准计付至实际清偿之日）；四、被告唐蜜于本判决生效之日起十日内，向原告深圳融发投资有限公司支付占有使用费27880.6元及违约金8364.18元；五、被告唐蜜于本判决生效之日起十日内，向原告深圳融发投资有限公司支付律师费5924元；六、原告深圳融发投资有限公司有权不予返还被告唐蜜支付的租赁保证金83641.8元、管理费保证金12106.05元；七、驳回原告深圳融发投资有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费4295元，由原告深圳融发投资有限公司负担1173元；由被告唐蜜负担3122元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 徐  常  德人民陪审员 莫  凡  清二〇二〇年三月二十五日书 记 员 庄晓玲（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。