江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初17368号 原告：沭阳亿瑞置业有限公司，统一社会信用代码9132132266898971XJ，住所地沭阳县珠江路西侧（兴阳农贸市场二楼）。 法定代表人：陈志勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王奎，江苏怀容律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宏伟，江苏怀容律师事务所律师。 被告：晏传，男，1982年11月1日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告：陈楚楚，女，1984年8月12日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 二被告委托诉讼代理人：杨守伟，江苏铭云律师事务所律师。 原告沭阳亿瑞置业有限公司诉被告晏传、陈楚楚商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月7日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王奎、被告晏传、陈楚楚及二被告委托诉讼代理人杨守伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：请求判令二被告给付原告购房款570000元、违约金476000元。事实和理由：2017年11月2日，原告与被告晏传签订协议，约定原告将其开发的西城馥邦小区56幢101室住宅以2380000元出售给被告晏传；付款方式为首付1680000元，贷款700000元；被告晏传先付首付款1000000元给原告，原告承诺20个工作日内将此房网签备案至晏传名下，若在20个工作日内不能签订网签合同，原告将支付总房款20%的违约金给晏传；买受人承诺自签网签合同后7日内至指定银行办理按揭贷款，剩余未付首付款680000元约定于2018年2月10日前付款200000元，于2018年5月1日前付款480000元，若2018年2月10日或2018年5月1日前未按约定补足首付款金额的，或未在签备案合同后按约定办理按揭手续的，则晏传须支付总房款20%的违约金给原告。原告与被告晏传、陈楚楚于2017年11月22日为涉案商品房买卖合同进行网签备案。合同签订后，二被告未按约定时间支付首付款，尚欠原告首付款570000元。 二被告辩称：二被告购买涉案房屋是事实，并且已按约定支付首付款，被告并没有违约，合同签订的时间为2017年11月底。2017年11月，由于原告开发的房屋出现经营状况严重恶化，丧失了商业信誉，在这种情况下，被告不敢将首付款全部交给原告，原告承诺向二被告出借680000元首付款，被告向原告出具欠条的行为是原、被告之间另外形成的借贷关系，没有约定具体还款时间，因此被告不存在违约。现在起诉原告的案件非常多，因此被告提起不按抗辩权，被告有权中止履行付款义务。对被告尚欠原告首付款570000元无异议。 原告为支持其诉讼请求依法提交了以下证据： 1.原告与被告晏传于2017年11月2日签订的协议一份。旨在证明双方约定原告将其开发的西城馥邦小区56幢101室住宅以2380000元出售给被告晏传；付款方式为首付1680000元，贷款700000元；被告晏传先付首付款1000000元给原告，原告承诺20个工作日内将此房网签备案至晏传名下，若在20个工作日内不能签订网签合同，原告将支付总房款20%的违约金给晏传；买受人承诺自签网签合同后7日内至指定银行办理按揭贷款，剩余未付首付款680000元约定于2018年2月10日前付款200000元，于2018年5月1日前付款480000元，若2018年2月10日或2018年5月1日前未按约定补足首付款金额的，或未在签备案合同后按约定办理按揭手续的，则晏传须支付总房款20%的违约金给原告。 2.原告与二被告签订的商品房买卖合同。旨在证明原告已按约定与二被告签订了涉案商品房的备案合同。 3.被告晏传于2017年11月28日出具的欠条手机拍摄照片一张。旨在证明被告晏传出具欠条时欠原告首付款670000元，之后又给付了100000元，尚欠首付款570000元。 二被告为支持其答辩理由依法提交了原告出具的收款收据三张、江苏增值税普通发票两张。旨在证明二被告已给付原告购房首付款1680001元。 经庭审质证，二被告对原告提交的证据的真实性均无异议，可以证明二被告没有违约。原告对二被告提交的证据表面真实性无异议，但认为根据2017年11月2日的协议，二被告并未实际支付完首付款，原告出具首付款发票的用途是为了办理按揭贷款。 本院经审查核实，原告提交的证据，二被告均未提出异议，本院予以采纳。二被告提交的证据，原告对真实性无异议，本院予以确认，但根据原告提交的证据3及二被告认可尚欠570000元购房款，故该证据不能达到二被告想要证明已付清首付款的证明目的。 基于上述有效证据及当事人的陈述，本院依法确认的事实与原告陈述一致。 另查明，二被告于2010年1月6日登记结婚。 本院认为，虽然2017年11月2日协议是原告与被告晏传签订的，但之后二被告按该协议约定支付部分首付款并与原告签订商品房买卖合同，收款收据上亦载明二被告的名字，且二被告系夫妻关系，故应视为二被告均应受到该协议的约束。二被告认可尚欠原告首付款570000元，本院予以确认。现原告要求二被告给付首付款570000元，有事实和法律依据，本院予以支持。二被告辩称未付的首付款是原告出借给二被告的，本院认为原告与二被告之间既没有借贷合意，也没有实际的款项交付行为，且购房首付款是商品房销售合同中买受人（即二被告）应当支付给出卖人（即原告）的款项，故本院对二被告的该辩称不予采纳。二被告亦辩称被告晏传出具欠条时未注明付款时间和违约金，二被告不构成违约，本院认为双方并未解除2017年11月2日协议，故协议中约定的首付款付款时间仍然对双方有约束力，被告晏传出具欠条中未再次注明付款时间和违约金也不能达到二被告不构成违约的证明目的。二被告未按协议约定时间给付首付款，构成违约，应当承担违约责任。现原告要求二被告按照协议约定给付违约金476000元，而二被告辩称商品房买卖合同第七条构成对协议违约金条款的变更，应当按照商品房买卖合同第七条约定的违约金计算标准，即日万分之三计算违约金。对此，本院认为原告与二被告签订商品房买卖合同是对2017年11月2日协议的履行和补充，即二被告仍应当按照协议约定时间给付原告首付款，二被告未按约定时间给付，构成违约，应当承担违约责任。二被告认为2017年11月2日协议约定的违约金过高，本院综合考虑合同的履行情况、二被告的的过错程度以及原告的损失等，将违约调整为（分别以90000元为基数，自2018年2月11日起；以480000元为基数，自2018年5月2日起；均按日万分之三的标准计算）。二被告亦辩称未给付首付款系行使不安抗辩权，本院认为不安抗辩权是指在有先后履行顺序的双方合同中，应先履行义务的一方有确切证据证明对方当事人有难以给付之虞时，在对方当事人未履行或未为合同履行提供担保之前，有暂时中止履行合同的权利。虽然原告存在涉诉案件，但是涉案房屋已经备案登记至二被告名下，涉案房屋也不存在被查封的情况，而且二被告未及时与原告沟通核实，在未通知对方的情况下就自行中止了合同的履行，不符合不安抗辩权的行使条件和履行规范。而原告在未收到二被告支付的全部价款之前，可以行使先履行抗辩权，有权利不履行交房义务。 调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下： 一、被告晏传、陈楚楚于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沭阳亿瑞置业有限公司首付款570000元、违约金（分别以90000元为基数，自2018年2月11日起；以480000元为基数，自2018年5月2日起；均按日万分之三的标准计算至实际给付之日止）； 二、驳回原告沭阳亿瑞置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费14214元，减半收取7107元，由被告晏传、陈楚楚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费14214元。 审判员 仲 裁 二〇二〇年三月九日 书记员 王敏艳 附录： 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：晏传：62×××90；陈楚楚：6232636100101552316（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。