四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)川03民终39号上诉人（原审原告）：自贡顺诚营销策划有限公司，住所地四川省自贡市自流井区丹桂街春华路21栋。法定代表人：李金琼，总经理。被上诉人（原审被告）：罗迎春，女，汉族，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：万燕，四川泰逸律师事务所律师。上诉人自贡顺诚营销策划有限公司（以下简称顺诚公司）因与被上诉人罗迎春居间合同纠纷一案，不服四川省自贡市自流井区人民法院（2019）川0302民初2783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人顺诚公司的法定代表人李金琼、被上诉人罗迎春的委托诉讼代理人万燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺诚公司上诉请求：1.依法撤销四川省自贡市自流井区人民法院（2019）川0302民初2783号民事判决，改判罗迎春支付顺诚公司中介佣金18000元及律师费5000元；2.本案一、二审诉讼费由罗迎春承担。事实及理由：1.顺诚公司与罗迎春签订的《看房协议》是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，协议合法有效；2.一审判决认定《看房协议》第三、四、五条限制了罗迎春对房屋交易的自由选择权、加重了罗迎春的交易负担属于认识错误。《看房协议》是经过双方协商后自愿签订的，罗迎春作为完全民事行为能力人，愿意接受相关条款的约束，该条款当然有效；3.协议签订后，顺诚公司依照合同约定为罗迎春寻找房源、带其看房并与出卖人沟通房屋交易价格等，勤勉尽责的履行了全部合同义务，而罗迎春在未与顺诚公司解除或者终止合同的情况下，单方面终止合同，其行为明显构成违约，应当承担违约责任。罗迎春辩称，1.顺诚公司提供的居间服务并没有促成最终的交易，其要求罗迎春支付佣金没有法律依据；2.顺诚公司提供的案涉房源并非独家房源，罗迎春有权选择其他的中介机构达成交易，罗迎春通过第三方中介机构购买房屋并不违反合同约定和法律规定；3.《看房协议》第三、四、五条明显排除了罗迎春自由选择的权利，按照协议约定，罗迎春购买案涉房屋不论实际价款及佣金的高低都应当通过顺诚公司购买，显然违背了公平原则，加重了罗迎春的责任，因此上述条款属于合同法中的无效条款，对罗迎春不发生效力。顺诚公司向一审法院起诉请求：1.判令罗迎春支付顺诚公司中介佣金18000元；2.判令罗迎春支付顺诚公司律师费5000元；3.判令罗迎春支付顺诚公司为诉讼支出的刻盘、打印证据、车旅费等共计180元。一审法院认定事实：2019年4月8日，顺诚公司与罗迎春签订《看房协议》一份，约定顺诚公司（乙方）将房产信息委托经办人黄晓梅提供给罗迎春（甲方），信息服务费支付方式为甲方购买乙方提供的房产信息的房子，向乙方支付中介佣金为按成交总额的1.5%支付佣金。《看房协议》第三条、第四条、第五条还约定：“甲方以及从甲方处获得出售方信息的第三方和乙方曾介绍过的房屋产业主私下达成交易，甲方应按实际应该支付乙方的中介佣金的2倍赔偿乙方中介佣金；如因此乙方起诉至法院，所造成的律师费、诉讼费、车旅费及诉前财产保全费等相关费用完全由甲方承担；只要甲方购买乙方提供的房产信息的房子，都向乙方支付全额中介佣金”。协议签订后，顺诚公司于2019年4月18日向罗迎春介绍了位于自贡市自流井区都市林居A栋4单元一楼X号房，罗迎春于2019年4月19日通过自贡市易添居房地产经纪有限责任公司以593000元的价格购买了都市林居A栋4单元一楼X号房，并向自贡市易添居房地产经纪有限责任公司支付佣金3000元。顺诚公司于2019年9月15日发现罗迎春已居住在自贡市自流井区都市林居A栋4单元一楼X号房，要求罗迎春按《看房协议》支付佣金未果，向人民法院提起诉讼，并支付案件律师费5150元。另查明，《看房协议》系顺诚公司提供，除甲乙双方签名和联系电话为手写外，其他内容均为提前打印。顺诚公司于2019年4月18日从一房屋中介群里获得自贡市自流井区都市林居A栋4单元一楼X号房的出售信息。一审法院认为，本案中的《看房协议》载明的乙方虽与顺诚公司名称不完全一致，但其差别仅为增加了“房产”或减少了“营销”等字样，且不存在有其他公司法人与其对应，故可认定《看房协议》中的乙方即为顺诚公司。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。”之规定，顺诚公司与罗迎春之间的《看房协议》成立。根据双方的约定，《看房协议》自双方签字或盖手印即生效，《看房协议》上罗迎春和顺诚公司的经办人员已签字，故《看房协议》成立并生效。根据《看房协议》的内容，顺诚公司与罗迎春已成立居间合同关系，罗迎春未通过顺诚公司达成案涉房屋的交易，则顺诚公司不应向罗迎春要求支付佣金。《看房协议》系顺诚公司为重复使用而预先拟定的合同条款，属于《中华人民共和国合同法》规定的格式条款，其中第三、四、五条的规定限制了甲方对房屋交易的自由选择权，加重了甲方的交易负担，免除了乙方通过居间活动达成甲方与出售方房产交易的责任。房屋买卖市场应是一个自由交易的市场，顺诚公司亦不具有对案涉房屋的独家代理权，顺诚公司作为房屋买卖、租赁的中介机构，应当通过自身的服务质量、佣金价格等优势促成买卖双方通过自己达成交易从而获取佣金。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，《看房协议》第三、四、五条应属无效。罗迎春作为买房人，有权选择其买房的居间人，罗迎春在另一居间人自贡市易添居房地产经纪有限责任公司的居间下与案涉房屋出售方完成了房屋的买卖，不违反法律规定以及与顺诚公司的合同约定。顺诚公司根据《看房协议》主张罗迎春应支付中介佣金，支付律师费以及诉讼中支出的刻盘、证据打印、车旅费等诉讼请求，没有法律依据，该院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条、第四百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条之规定，该院判决：驳回自贡顺诚营销策划有限公司的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审对一审判决查明的事实除“《看房协议》第三条、第四条、第五条”应为《看房协议》第三条第3款、第4款、第5款外，其余事实与一审查明事实一致，依法予以确认。本院另查明，2019年4月18日早上，案涉房屋业主在一中介群里发布了房屋的出售信息。顺诚公司在了解到该房源信息后，第一时间向罗迎春推荐了案涉房源，并由工作人员带领罗迎春到房屋现场进行了查看，后又带领罗迎春的丈夫对案涉房屋进行复看。随后，顺诚公司工作人员就案涉房屋买卖的相关事宜居中进行磋商，并约定买卖双方当晚进行面谈。后来，因罗迎春的原因面谈取消。4月19日，罗迎春通过自贡市易添居房地产经纪有限责任公司与房主以593000元的成交价签订了案涉房屋的《房屋买卖协议》。从签订《看房协议》起，顺诚公司为罗迎春提供了两处房源的看房服务。本院认为，本案争议的主要焦点是：一、《看房协议》第三条第3、4、5款是否系无效的格式条款；二、被上诉人罗迎春是否应当支付上诉人顺诚公司双倍中介佣金及律师费。一、关于《看房协议》第三条第3、4、5款是否系无效的格式条款问题。案涉《看房协议》系顺诚公司为重复使用而预先拟定，在订立合同时未与对方协商的条款，系法律规定的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，案涉《看房协议》第三条第3、4款系针对看房人在接受中介公司提供的居间服务后，避开中介公司直接与房屋业主私下达成交易，逃避中介费的恶意“跳单”行为，旨在保护中介公司的合法权益。该约定有利于促进中介公司的正常经营发展，鼓励诚信交易，并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，一审法院认定该两款无效不当，本院依法予以纠正。根据房地产中介市场行业的交易习惯，对于非独家委托的房源，卖房人在发布出售信息后，各中介机构均有可能掌握该房源信息并向客户推荐，买房人亦普遍通过多家中介公司了解房源，最终选择房价、中介费用更低，服务更优质的中介公司达成房产交易。案涉《看房协议》第三条第5款约定“只要甲方购买乙方提供的房产信息的房子，都向乙方支付全额中介佣金”。根据该条款的约定，不论顺诚公司推荐的房源是否系独家房源，也不论其报价的高低以及是否勤勉尽责的履行自己的义务，买房人罗迎春皆得通过顺诚公司购买其推荐过的房屋，其实质上剥夺了罗迎春自由选择中介机构达成最终交易的权利，同时免除了顺诚公司积极促成合同成立的义务，造成二者之间权利义务的不对等，不符合公平的契约精神，更不利于各中介公司之间通过质高价优的服务来取得竞争优势，从而在行业内部形成良性竞争。因此，一审判决认定案涉《看房协议》第三条第5款无效并无不当，本院依法予以支持。二、关于被上诉人罗迎春是否应当支付上诉人顺诚公司双倍佣金及律师费的问题。顺诚公司要求罗迎春支付双倍佣金的请求，其实质系主张可得利益的损失和从事居间活动支付的必要费用。本案中，罗迎春在接受顺诚公司提供的居间服务后，并没有私下与房主实现房屋买卖交易，而是选择成交价格更低、居间费用更少的第三方中介机构购买案涉房屋，其行为不属于私下与房屋业主达成交易的“跳单”行为，不符合《看房协议》第三条第3、4款约定的情形。顺诚公司要求罗迎春按照《看房协议》的约定支付双倍佣金及律师费的请求不能成立，依法不予支持。根据本案的实际情况，顺诚公司首先向罗迎春报告了订约机会、提供了看房服务并就房屋买卖的相关事宜与房主进行了磋商，虽最终未能促成交易的完成，但其勤勉尽责的履行了自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”之规定，综合考虑顺诚公司提供看房服务的次数、已完成中介服务项目的程度及合理支出，酌定罗迎春支付顺诚公司1000元。综上所述，上诉人顺诚公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四川省自贡市自流井区人民法院（2019）川0302民初2783号民事判决；二、被上诉人罗迎春于本判决生效之日起三日内支付上诉人自贡顺诚营销策划有限公司1000元；三、驳回上诉人自贡顺诚营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费379.6元，减半收取189.8元，由上诉人自贡顺诚营销策划有限公司负担164.8元、被上诉人罗迎春负担25元；二审案件受理费375元，由上诉人自贡顺诚营销策划有限公司负担325元、被上诉人罗迎春负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 李宁川审 判 员 马 超审 判 员 曾 静二〇二〇年三月九日法官助理 侯代悦书 记 员 罗沛利