江西省永丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0825民初388号 原告：中国农业银行股份有限公司永丰县支行，住所地：江西省吉安市永丰县，统一社会信用代码xxxx。 法定代表人：陈湘平，该支行行长。 委托诉讼代理人：符万祥，男，该支行员工，特别授权。 委托诉讼代理人：杨朝年，男，该支行员工，特别授权。 被告：解小平，男，1988年11月8日出生，汉族，永丰县人，高中文化，务工，住江西省吉安市永丰县。 被告：张秋英，女，1963年12月2日出生，汉族，永丰县人，住江西省吉安市永丰县，系被告解小平母亲。 被告解小平、张秋英委托诉讼代理人：解平昌，特别授权。 被告：解平昌，男，1963年9月9日出生，汉族，永丰县人，高中文化，住江西省吉安市永丰县。系被告解小平父亲。 被告：江西省吉水县房地产开发公司，住所地：江西省吉安市吉水县，统一社会信用代码xxxx。 法定代表人：李坚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾洪清，男，洪伟小区项目经理，特别授权。 委托诉讼代理人，钟志华，男，公司员工，特别授权。 原告中国农业银行股份有限公司永丰县支行（以下简称农行永丰县支行）与被告解小平、解平昌、张秋英、江西省吉水县房地产开发公司（以下简称吉水公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行永丰县支行委托诉讼代理人符万祥、被告解平昌即解小平、张秋英委托诉讼代理人、被告吉水公司委托诉讼代理人曾洪清、钟志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行永丰县支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告解小平、解平昌、张秋英立即归还934988.70元贷款本金及其利息（利息从2019年11月21日开始算至还清款之日止。利率：期限内执行利率在基准利率基础上上浮0%；逾期在执行利率基础上上浮50%，现暂计利息3817.98元）；2、江西省吉水县房地产开发公司为解小平贷款阶段性担保人，判令其承担连带担保责任；3、判令原告对被告用于本案抵押的江西省吉水县房地产开发公司座落在永丰县坑田镇洪伟住宅小区的房地产享有优先受偿权；4、解除原、被告编号为xxxxxx号的贷款合同关系；5、本案诉讼费及诉讼产生的其他费用由被告承担。事实和理由：1、借款人解小平2016年9月14日向我行申请个人一手房贷款104万元，2016年9月14日我行发放了解小平贷款104万元，期限20年。用其所购买的房屋作抵押，抵押物座落在永丰县坑田镇，房号：洪伟住宅小区1028号，用途：个人商用房，贷款按月等额本息还款；2、江西省吉水县房地产开发公司为解小平贷款阶段性担保人，应承担阶段性连带担保责任；3、解平昌、张秋英为借款人解小平父母亲，签订共同还款承诺书，为共同还款人。该贷款从2019年11月21日开始被告未还款。经原告多次向被告催收贷款，但被告一直不还。 被告解小平、解平昌、张秋英辩称，借款事实，被告没有能力还款。 被告吉水公司辩称，对原告的起诉没意见。 原告农行永丰县支行为支持自己的主张向本院提交的证据有：1、被告解小平、解平昌、张秋英身份证复印件、常住人口登记卡、婚姻登记记录证明各一份，拟证明三被告的身份信息；2、江西省吉水县房地产开发公司营业执照一份，拟证明被告公司信息；3、商品房买卖合同一份，拟证明被告解小平购买被告吉水公司房屋；4、个人购房借款申请书、个人信贷业务申请表各一份、开发商阶段性担保承诺书、承诺书、偿还贷款承诺书、共同还款承诺书、同意抵押承诺书各一份，拟证明被告解小平向原告借款104万元，被告解平昌、张秋英共同对被告解小平的借款承担还款责任，被告吉水公司对被告解小平借款承担阶段性连带保证责任，后续负责办理正式抵押登记手续；5、永丰县按揭购房贷款登记协议书、永丰县按揭购房贷款申请及审核表各一份；拟证明被告解小平为购房向原告申请按揭购房贷款；6、个人购房担保借款合同贷款审批通知书、借款凭证各一份，拟证明被告解小平向原告按揭购房贷款104万元，原告已按约定发放贷款104万元。 被告吉水公司、解小平、解平昌、张秋英对以上证据无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告解小平于2016年9月8日向原告农行永丰县支行申请个人商用房贷款104万元，于2016年9月14日双方签订了《个人购房担保借款合同》，2016年9月14日原告发放了解小平贷款104万元，期限20年。用其所购买的房屋作抵押，抵押物座落抵押物座落在永丰县，房号：洪伟住宅小区xxxx号，面积323.4平方米,按月等额本息还款,贷款利率：期限内执行利率在基准利率基础上上浮0%；逾期在执行利率基础上上浮50%。被告吉水公司为解小平贷款阶段性担保人。被告解平昌、张秋英为被告解小平父母亲，在偿还贷款承诺书、共同还款承诺书与被告解小平共同签了字。借款后，被告解小平2019年11月21日之后未向原告按月等额还款，到2019年11月21日止被告解小平还结欠原告本金934988.70元、利息算至2019年12月31日止为3817.98元。原告多次向被告催收借款本息，但被告一直不还。 另查明，2016年9月份，原告与被告解小平、江西省吉水县房地产开发公司签订《永丰县按揭购房贷款登记协议书》，约定被告江西省吉水县房地产开发公司为被告解小平的个人住房贷款104万元承担保证责任，保证期限自放贷银行与购房人签订的借款合同生效之日起至保证人为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》并重新办理房屋抵押登记，将《房屋他项权证》交贷款人保管日止。2016年9月14日，各方就抵押物（坑田镇洪伟住宅小区1028室）在永丰县房地产交易中心办理了抵押预告登记，但至今未办理抵押登记。 本院认为，原告农行永丰县支行与被告解小平、吉水公司签订的《个人购房担保借款合同》是在平等、自愿的基础上签订的，且不违反法律规定，合同合法有效，本院依法予以确认。被告解小平向原告借款，理应按照合同约定及时偿还借款本息。现从2016年9月21之后，被告解小平就未偿还原告借款本金及其利息。被告解小平已构成根本违约，因此，原告要求解除原、被告的借款合同、要求被告解小平归还借款本息的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。同时被告解平昌、张秋英在偿还贷款承诺书、共同还款承诺书与被告解小平共同签了字，应与被告解小平共同承担还款责任。原告要求被告解小平、解平昌、张秋英偿还借款本息的诉讼请求予以支持。抵押物“坑田镇洪伟住宅小区xxxx室”未办理房产证，也未办理抵押登记，只是在房产登记部门抵押预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，该预告登记并未使原告获得现实抵押权，只是原告就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。因此，原告作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权。综上所述，原、被告办理抵押预告登记的房屋不具有优先受偿权，原告要求就抵押物享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。被告吉水公司是被告解小平贷款阶段性担保人，应承担连带清偿责任，承担连带清偿责任后可向被告解小平追偿。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司永丰县支行与被告解小平于2016年9月14日签订的《个人购房担保借款合同》； 二、被告解小平、解平昌、张秋英应在本判决生效后三十天内偿还原告中国农业银行股份有限公司永丰县支行借款本金934988.70元及相应利息（以基数为934988.70元从2019年11月21日至还清款之日止按原、被告签订的《个人购房担保借款合同》约定利率计算）； 三、被告江西省吉水县房地产开发公司对上述款项承担连带清偿责任； 四、被告江西省吉水县房地产开发公司履行完保证责任后有权向被告解小平追偿； 五、驳回原告中国农业银行股份有限公司永丰县支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13188元，减半收取6594元（原告已预交6594元），由被告解小平、解平昌、张秋英、江西省吉水县房地产开发公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  李才民 二〇二〇年三月六日 书记员  刘玲玲 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余时间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 温馨提示：权利人申请执行的期限为二年，逾期不申请执行，视为放弃，即丧失向法院申请执行的权利。