宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初15493号原告：宁夏世和房地产开发有限责任公司，住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。法定代表人：高怀玺，该公司总经理。委托诉讼代理人：李子龙，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：付前明，北京大成（银川）律师事务所律师。被告：苏雷，男，1987年8月2日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市金凤区（未到庭，该身份信息由原告提供）。原告宁夏世和房地产开发有限责任公司与被告苏雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宁夏世和房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李子龙到庭参加诉讼，被告苏雷经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员告知书及开庭传票，公告期限届满未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。宁夏世和房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告房屋租赁费42605元（自2019年2月16日计算至2019年9月20日）、违约金35649.6元，合计78254.6元；2.请求判令被告按照每月每平米120元支付自2019年9月21日至被告从出租房屋内搬离之日止的占用费；3.请求判决被告立即腾空出租房屋并交还给原告；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月21日，原告将其开发的世和天玺国际中心B216、B217号商铺出租给被告经营面馆，品牌为回家有面，双方签订《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》，约定租赁期限为三年，自2018年10月1日至2021年9月30日止，租赁面积为84.88㎡，月租金为120元/㎡，按季预付租金。同时约定：乙方（被告）拖欠支付租金、管理费、推广费、水、电、燃气、空调或者其它费用累计2次的；中断、停止经营达2天的；乙方未按照甲方（原告）规定的营业时间正常经营，经甲方提出仍未纠正的，以上情况甲方均有权单方面终止合同，收回该商铺，由此造成甲方损失的，乙方予以赔偿；甲方单方面终止合同的，乙方应当在收到甲方书面通知后3日内迁离并交还该商铺，并向甲方承担本合同约定的3个月（当年）租金及物业管理费之和的违约金，且租赁保证金不予退还。如仍不足以弥补甲方损失的，乙方应负责继续赔偿。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告，被告于2018年11月16日与世和天玺国际中心项目整体一并开业经营。2019年8月16日，被告停止经营该商铺，至今长达近2个月，且未按期支付租金和物业服务费等。在此期间，原告多次通过口头、书面及《律师函》的方式催促被告支付租金并要求被告正常营业，但被告仍置之不理。为维护原告的合法权益，故诉至本院，请求依法判如所请。苏雷未做答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》一份，约定：甲方将座落于宁夏回族自治区银川市兴庆区凤凰北街311号【世和天玺国际中心】B段二层B0216、B0217号商铺（以下简称“该商铺”）出租给乙方使用，该商铺的承租面积为84.88平方米，该商铺只供乙方经营回家有面品牌（类别：餐饮）之用途，经确定的品牌，有任何的品牌增减、更换必须经过甲方同意；租赁期限为三个租约年，即自2018年10月1日至2021年9月30日止（如有延期，则相应顺延）。第一个租约年（自2018年10月1日至2019年9月30日）的月租金为每平方米120元，经营免租期为2019年4月1日至2019年6月30日，第一个租约年实际需缴纳租金共9个月，共计91671元；第二个租约年（自2019年10月1日至2020年9月30日）的月租金为每平方米120元，第二个租约年实际需交纳租金共12个月；第三个租约年（自2020年10月1日至2021年9月30日）的月租金为120元，第三个租约年实际需交纳租金共12个月。本合同期限内，乙方的租金递增比例为不递增。按季度为一个交租周期，乙方应当在每个交租期结束月的15日或之前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下一个交租期的租金。首个交租期的租金应于本合同签订日或之前支付，甲方在收到该笔租金后方可交付该商铺。本合同首月租金根据乙方在该月实际租赁的天数计算，最后一月的租金根据乙方在该月实际租赁的天数计算。乙方租赁保证金数额相当于一个月基本租金与物业管理费之和的数额（人民币11883元），即租赁保证金为人民币11883元。该租赁保证金不是乙方预付租金、物业管理费等合同约定的相关费用，仅是乙方履行本合同预定义务和确保经营质量、服务质量的保证。该商铺的交付日期为2018年7月15日之前（含当日），甲方应当于该日期前交付该商铺，乙方应于该日期前接受交付。具体交付时间由甲方另行通知。乙方有60天的免租装修期，自该商铺交付之次日起计算，即自2018年7月15日至2018年9月12日止。除非本合同中有特别明确的约定，否则，该免租装修期不因任何原因而延长。在租赁期限内，乙方如逾期支付租金及其他费用中的任何一项的，每逾期一日，应按逾期支付金额的1‰支付逾期违约金。逾期超过30日的，甲方有权单方面解除本合同，同时乙方租赁保证金不予退还。在租赁期内，乙方拖欠支付租金或者其他费用累计达2次的，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。甲方依据本合同16.5条单方面终止合同的，乙方应当在收到甲方书面通知后3日内迁离并交还该商铺，并向甲方承担本合同约定的3个月（当年）租金及物业管理费之和的违约金，物业费按商铺面积计算为20元/㎡·月，且租赁保证金不予退还。如仍不足以弥补甲方损失的，乙方应负责继续赔偿。乙方合同签订当日，被告交纳11883元租赁保证金。2018年8月28日，被告在商铺交接确认单上签字。2018年9月26日，宁夏世和房地产开发有限责任公司发布一份《通知》，特此通知如下：1.按照合同约定的租赁期限，自2018年11月16日开始计算租赁期限；2.商铺第一个租约年的租金自2018年11月16日开始计算，往后的租约年租金以此时间顺延计算；3……。经法庭询问，原告称被告交纳了2018年11月16日至2019年2月15日期间的租金30557元，由于租赁期顺延，免租期自2019年5月16日顺延至2019年8月15日。原告提交的通知及律师函显示，其先后于2019年1月30日、2019年7月20日、2019年9月10日向被告发出通知书及律师函催缴租赁费。现原告诉至本院，请求依法判如所请。本院认为，原、被告签订的《世和·天玺国际中心商铺租赁合同》合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约将房屋交付被告使用，被告应当支付租金。经核算，扣减经营免租期后，该房屋自2019年2月16日至2019年9月20日期间产生租赁费42440元(84.88㎡×120元/月/㎡÷30天×125天)，本院对此予以支持。合同约定，逾期支付租金超过30日的，原告有权单方面解除合同，被告应当在收到书面通知后3日内腾退房屋，故对原告要求被告腾退并返还房屋的诉讼请求，本院予以支持，被告仍应按照120元/㎡·月向原告支付房屋自2019年9月21日至本判决确定的返还房屋之日止的房屋占有使用费。原告主张被告支付违约金35649.6元[（120元/㎡·月+20元/㎡·月）×84.88㎡×3个月]，符合合同约定，本院予以支持。被告已支付履约保证金11883元,扣减该款后，被告应付违约金23766.6元。被告苏雷经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，应视为其放弃了相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏雷于本判决生效之日起十日内向原告宁夏世和房地产开发有限责任公司返还位于银川市兴庆区凤凰北街311号世和·天玺国际中心B段二层B0216、B0217号商铺；二、被告苏雷于本判决生效之日起十日内向原告宁夏世和房地产开发有限责任公司支付租赁费42440元、违约金23766.6元，并按照120元/㎡?月向原告宁夏世和房地产开发有限责任公司支付该房屋自2019年9月21日至本判决确定的返还房屋之日止的房屋占有使用费；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1756元，公告费300元，共计2056元，由原告原告宁夏世和房地产开发有限责任公司负担270元，由被告苏雷负担1786元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 张 丽人民陪审员 刘向松人民陪审员 岳军萍 二〇二〇年三月三十一日法官助理 雷娟娟书记员 熊 瑞附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。