四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川20民终33号 上诉人（原审被告）：安岳县晶盛房地产开发有限责任公司，住所地四川省安岳县岳阳镇普州大道北段211号，统一社会信用代码9151202106664945W。 法定代表人：李均国，董事长。 委托诉讼代理人：曾红梅，四川强德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：秦挺，男，1971年8月18日出生，汉族，住四川省安岳县。 被上诉人（原审原告）：费湘兰，女，1975年10月29日出生，汉族，住四川省安岳县。 上诉人安岳县晶盛房地产开发有限责任公司（以下简称晶盛公司）因与被上诉人秦挺、费湘兰商品房销售合同纠纷一案，不服四川省安岳县人民法院（2019）川2021民初3621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 晶盛公司上诉请求：1.撤销四川省安岳县人民法院（2019）川2021民初3621号民事判决，依法改判驳回秦挺、费湘兰的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由秦挺、费湘兰承担。事实及理由：一、一审法院对本案的基本事实未查清。1.一审法院对晶盛公司所举的第三至七组证据未予采信错误。晶盛公司所举证据主要证实秦挺、费湘兰未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书不是出卖人的责任所致，主要责任是案涉房屋没有顺利完成综合验收所致迟延办理初始登记和转移登记。没有顺利完成综合验收主要原因，既有建设地块至今未能全部完成拆迁，致开发建设与规划要求不一致的原因，也有晶盛公司未完成验收即行交房，买受人接房后装修事宜，甚至业主擅自搭建阳台影响房屋外观立面，致工程项目不符合验收要求等原因。上述原因的综合作用，造成初始登记和转移登记办理迟延。2.一审法院审理的与本案类似的19件案件中查明及认定事实与本案查明及认定的案件事实完全不一致。本案与其余19件案件晶盛公司的答辩意见和举证材料完全一致，但一审法院同一承办人针对同一类似案件的认定及证据的采信却不一致，难以让人信服。二、一审法院适用法律错误。对主张解除合同时，法院应审查是否通知对方，自通知到达对方时，对方可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。同时人民法院应审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用和公平原则，确定合同应否解除。应结合违约责任的大小、造成损失的大小、开发商在系列案件中可能赔偿的违约金总额、可能引发的社会问题等因素综合进行考虑，使开发商承担的违约金总额、可能引发的社会问题等因素综合进行考虑，使开发商承担的违约金总额与其迟延交证责任相当。一审法院没有尽到应尽的审判职责，轻率作出的判决有失诚实信用和公平原则。 秦挺、费湘兰答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，晶盛公司在一审中提交的三至七组证据，拟说明迟延办理产权证书的原因，但都不能否定违约的事实。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 秦挺、费湘兰向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.由晶盛公司立即退还秦挺、费湘兰两套购房款分别为877,000元、826,700元，并按照中国人民银行同期活期存款利率给付利息；3.赔偿秦挺、费湘兰损失；4.本案诉讼费、律师费由晶盛公司承担。 一审法院认定事实：秦挺、费湘兰系夫妻关系。2015年7月4日，秦挺、费湘兰与晶盛公司签订合同编号分别为2015003700、2015003701《商品房买卖合同》，约定秦挺、费湘兰购买晶盛公司开发的商品房两套，合同编号为2015003700的商品房位于豪森铭家5幢2单元第1层1-3号，商品房单价10,000元/㎡,建筑面积87.7㎡，总价877,000元；合同编号为2015003701的商品房位于豪森铭家5幢2单元第1层1-2号，商品房单价10,000元/㎡,建筑面积82.67㎡，总价826,700元；交付条件和期限，办理产权证期限，违约责任等条款；其中《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房”、第二十条第（二）项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方按照第1种方式处理“买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率给付利息”。第十九条约定：“买受人使用该商品房期间，不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途”。合同签订后，秦挺、费湘兰按照约定支付了购房款877,000元、826,700元,晶盛公司于2016年1月24日将房屋交付给了秦挺、费湘兰，双方为此产生纠纷，故诉至法院。 一审法院认为，本案秦挺、费湘兰与晶盛公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规效力性强制规范，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，一审法院认定该《商品房买卖合同》自签订之日起即产生法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，本案秦挺、费湘兰与晶盛公司均应当按照《商品房买卖合同》的约定全面履行合同义务。本案秦挺、费湘兰在合同签订后，按照约定分别支付了购房款877,000元、826,700元，秦挺、费湘兰即履行了合同义务。《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房”，而本案晶盛公司向秦挺、费湘兰实际交付时间是2016年1月24日。根据《商品房买卖合同》第二十条第（二）项“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方按照1种方式处理“买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率给付利息”约定，除买受人自己责任外，出卖人应在2018年1月25日前向秦挺、费湘兰交付房屋所有权证书，但晶盛公司至今未予交付。故秦挺、费湘兰依据《商品房买卖合同》第二十条第（二）项约定有权退房，并按照约定向晶盛公司主张退还全部已付房款及按照中国人民银行同期活期存款利率付给秦挺、费湘兰利息。晶盛公司辩称秦挺、费湘兰未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书不是晶盛公司的责任，而是：一、秦挺、费湘兰违反了《商品房买卖合同》第十九条“买受人使用该商品房期间，不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途”约定，秦挺、费湘兰在使用该房屋时改变了房屋结构；二、豪森铭家其他业主原因所致。针对晶盛公司提出秦挺、费湘兰责任的抗辩意见，晶盛公司并未举证证明秦挺、费湘兰使用该商品房期间，擅自改变了该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，故对该抗辩意见不予采纳。针对晶盛公司提出第三人责任（豪森铭家其他业主）的抗辩意见，即使涉案房屋没有顺利完成综合验收所致迟延办理初始登记和转移登记的原因是豪森铭家其他业主所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，因第三人（豪森铭家其他业主）原因导致涉案房屋迟延办理初始登记和转移登记，也应由晶盛公司向秦挺、费湘兰承担违约责任。故此，对晶盛公司的该抗辩意见也不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，并结合本案当事人合同约定和晶盛公司违约事实，秦挺、费湘兰要求晶盛公司立即退还秦挺、费湘兰两套购房款分别为877,000元、826,700元，并按照中国人民银行同期活期存款利率给付利息的诉讼主张符合合同约定和法律规定，应予支持。因秦挺、费湘兰未举证证明向晶盛公司送达了退房通知，故一审法院将秦挺、费湘兰关于利息起算日确定为向法院起诉之日。关于秦挺、费湘兰要求晶盛公司赔偿损失的诉讼请求因秦挺、费湘兰未举证证明其损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，应由秦挺、费湘兰承担不利后果，故对其要求赔偿损失的诉求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，并结合本案合同约定交房时间、实际交房时间及至今未交付房屋产权证书的事实，一审法院认定晶盛公司构成了根本违约，秦挺、费湘兰有权行使合同的法定解除权，秦挺、费湘兰现起诉晶盛公司，要求解除双方所签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求符合法律规定，予以支持。综上所述，秦挺、费湘兰诉讼请求符合合同约定和法律规定的予以支持，不符合法律规定的不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起，解除秦挺、费湘兰与晶盛公司签订的《商品房买卖合同》；二、限晶盛公司于本判决生效之日起十日内退还秦挺、费湘兰购房款1,703,700元及利息（利息从2019年9月5日起至付清之日止，以1,703,700元为本金基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算）；三、驳回秦挺、费湘兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,134元，减半收取计10,067元，由秦挺、费湘兰共同负担2067元（已交），晶盛公司负担8000元（限本判决生效之日起七日内交纳）。 在二审过程中，晶盛公司提交以下证据材料： 1.2019年9月23日，安岳县房屋管理局出具的秦挺、费湘兰购买的豪森铭家商品房83.03平方米的产权登记时间为2018年10月16日的信息复印件； 2.2019年11月18日，安岳县不动产登记中心向秦挺、费湘兰颁发的购买豪森铭家商品房83.03平方米的证书川（2019）安岳县不动产权第0014898号复印件； 3.2019年9月23日，安岳县房屋管理局出具的秦挺、费湘兰购买的豪森铭家商品房87.99平方米的产权登记时间为2018年10月16日的信息复印件； 4.2019年11月18日，安岳县不动产登记中心向秦挺、费湘兰颁发的购买豪森铭家商品房87.99平方米的证书川（2019）安岳县不动产权第0014898号复印件。 以上证据材料拟证明：1.因豪森铭家项目存在大批量的违章建筑，致晶盛公司无法在合同约定时间内办理该商品房的转移登记。2.晶盛公司考虑到各业主的利益，便于后面能顺利办证，通过多方面协调政府办证部门，于2015年8月期间将豪森铭家项目的初始登记办理完备。但，又因2015年6月29日《不动产登记暂行条例实施细则》的施行，安岳县不动产登记中心的成立，之前办理的权属予以收回，晶盛公司又重新申办所在商品房所在楼栋的权属证明，在重新申办房屋权属证明期间又面临违章建筑及拆迁户问题。3.晶盛公司已经在2018年10月8日给秦挺、费湘兰购买的房屋办理了转移登记，但因安岳县不动产登记中心办证不及时的原因，安岳县不动产登记中心于2019年11月18日向秦挺、费湘兰颁证。 秦挺、费湘兰质证称：我方没有看到原件，只有复印件。即使是真的也不能达到晶盛公司的证明目的。 为证明逾期办证的原因，晶盛公司在一审诉讼中提交以下证据材料（序号与一审判决书载明的保持一致）： 第三组证据： 5.2015年4月10日，安岳县建设工程质量安全监督站出具的建设工程质量安全整改通知书复印件1份； 6.2016年8月11日，安岳县住房和城乡规划建设局对晶盛公司作出的安住建罚告【2016】第010601号建设行政处罚事先告知书复印件1份； 7.2016年8月11日，安岳县住房和城乡规划建设局对晶盛公司作出的安住建听告【2016】第010601号建设行政处罚听证告知书复印件1份； 8.2017年6月6日，安岳县住房和城乡规划建设局对晶盛公司作出的安住建罚【2017】第052601号建设行政处罚决定书复印件1份； 9.2017年6月6日，四川省行政、刑事处罚罚没票据复印件1份； 10.2018年1月31日，安岳县建设工程质量安全监督站四川省安岳县宏达建筑工程公司发出的《通知》复印件1份； 11.2018年2月1日，安岳县宏达建筑工程公司、四川普州工程管理有限公司、晶盛公司向安岳县建设工程质量安全监督站作出的《整改回复》复印件1份； 12.2018年2月7日，安岳县建设工程质量安全监督站关于豪森铭家1-8号楼工程质量监督报告复印件8份； 13.2018年2月11日，晶盛公司关于豪森铭家1-8号楼工程竣工验收备案表复印件2份； 14.顶楼违章搭建照片共2张； 15.违章搭建占用采光井照片共1张； 16.违章搭建修建住房照片共2张； 17.占用绿化带修路照片共11张； 18.擅自改变露天阳台的使用，影响整幢房屋外观照片共4张； 19.秦挺、费湘兰违章搭建照片共4张； 20.安岳县人民法院作出的“（2018）川2021民初1127号”、资阳市中级人民法院作出的“（2018）川20民终1177号”《民事判决书》； 拟证明：1.豪森铭家业主大量违章建筑，安岳县建设工程质量安全监督站责令晶盛公司整改，但豪森铭家业主不接受整改，不撤除违章建筑，导致晶盛公司被处罚交纳高额罚款；2.豪森铭家业主大量的违章建筑导致该项目竣工后无法正常验收过关，因此，本案中的买受人在商品房交付之日起730日内未取得房屋所有权证书；3.秦挺、费湘兰及业主的违章搭建影响晶盛公司综合验收，该观点经过一审、二审人民法院审理并得到认可。 第四组证据： 21.豪林铭家项目规划总平面图复印件1份； 22.市政规划平面图复印件1份； 23.2017年7月19日，安岳县住房和城乡规划建设局关于组织《豪森铭家房屋拆迁确定的函》（安住建函【2017】113号）复印件1份； 24.2017年9月5日，安岳县房屋征收局关于《豪森铭家开发项目被拆房屋面积认定的请示》（安房征【2017】38号）文件及被拆迁户房屋面积认定表复印件2份； 25.2017年11月10日，安岳县住房和城乡规划建设局公文处理笺及《晶盛公司关于康中芳等三户拆迁还房预留的决定》（安晶房【2017】19号）文件复印件2份； 26.2017年12月18日，安岳县住房和城乡规划建设局针对县政府领导签署意见、安岳县房地产管理局、安岳县房屋征收局《关于晶盛公司康中芳等三户拆迁房屋资金估算和安置房预留方案的请示》（安房征【2017】70号）、《晶盛公司关于康中芳等三户拆迁还房预留的决定》（安晶房【2017】19号）文件作出的公文处理笺复印件5份； 27.2017年12月26日，安岳县人民政府第135期政府会议纪要同意“晶盛公司产权面积的房源，同时对3户房屋现状进行琐定，按国有土地上房屋征收程序依法进行征收”的文件复印件1份； 28.尚未拆迁户的现场照片共3张； 拟证明：豪森铭家项目是晶盛公司按照2003年县政府确定的普州大道北段组团开发模式兼并原轻型车辆厂拆迁改造的房地产项目，县政府不是净地交付。普州大道北段边缘康中芳、谢家兵、谢伟三户的房屋在规划用地红线范围内，在项目实施过程中，晶盛公司和县级相关部门多次与三户协商未果，至今未拆迁。在该项目全部竣工后，因三户未拆迁，致工程无法进行综合竣工验收，晶盛公司无法正常办理房屋初始登记及房屋转移登记。 第五组证据： 29.××号，复印件1份； 30.2016年8月19日，安岳县人民政府关于安岳县行政区划范围内实施不动产统一登记制度有关事项的通告复印件1份； 31.2019年9月23日，安岳县房屋管理局出具的秦挺、费湘兰两套房屋的产权登记信息复印件2份； 拟证明：1.因豪林铭家项目存在大批量的违章建筑，致晶盛公司无法在合同约定时间内办理该商品房的转移登记；2.晶盛公司考虑到各业主的利益，便于后面能顺利办证，通过找关系协调政府办证部门，于2015年8月期间将豪森铭家项目的初始登记办理完备。但，2015年6月29日《不动产登记暂行条例实施细则》的施行，安岳县不动产登记中心的成立，之前办理的权属证明予以收回，晶盛公司又重新申办商品房所在楼栋的权属证明，在重新申办房屋权属证明期间又面临违章建筑及拆迁户问题；3.晶盛公司已经在2018年10月16日给秦挺、费湘兰办理了转移登记，现房屋已经确权在其名下。 第六组证据： 32.安岳县不动产登记中心关于国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（新建商品房分户）办事指南复印件1份； 33.晶盛公司分别于2015年6月2日、2015年8月18日、2015年10月1日、2018年1月13日通知豪森铭家业主提交相关证件，完善办理产权证相关资料通知现场照片共4张； 34.通话记录打印单复印件1份； 拟证明：1.秦挺、费湘兰至今未同晶盛公司签订委托书。晶盛公司因无秦挺、费湘兰的授权委托书无法为其办理转移登记；2.晶盛公司多次通知秦挺、费湘兰向晶盛公司提交办理转移登记的身份证，结婚证，户口簿，共有权持证协议等资料。秦挺、费湘兰于2018年10月将办证资料交由晶盛公司，因此，晶盛公司于2018年10月16日顺利地为秦挺、费湘兰办理了转移登记。 第七组证据： 35.2010年7月30日，安岳县人民政府《关于安岳县晶盛房地产开发有限公司建设用地的批复》复印件1份； 36.2010年7月30日，安岳县国土资源局《关于安岳县晶盛房地产开发有限公司建设用地的批准书》复印件1份； 37.安岳县国土资源局同晶盛公司签订的《国有土地使用权出让合同》复印件1份； 38.2009年9月2日，2018年2月2日，安岳县国土资源局向晶盛公司出具的四川省政府非税收入一般缴款书（收据）复印件2份； 39.2018年3月2日、安岳县不动产登记中心向晶盛公司出具的四川省政府非税收入一般缴款书（收据）复印件2份； 40.2016年3月28日，四川省资阳市地方税务局向晶盛公司出具的房地产转让纳税（发票）复印件1份； 拟证明：豪森铭家项目晶盛公司于2008年取得该块出让地，晶盛公司交完了国家相关部门的所有费用。 一审审理过程中秦挺、费湘兰对上述证据质证认为，对第三、四、五、七组证据的关联性有异议；对第六组证据的证明目的有异议，一审法院认为晶盛公司所举第三、四、五、六、七组证据因与本案缺乏关联性，故不予采信。 本院认为，晶盛公司二审过程中提交的证据与本案具有关联性，能够证实晶盛公司已为秦挺、费湘兰购买的商品房办理不动产权证书的事实，本院予以采信。对一审过程中，晶盛公司提交的第三、四、五、六、七组证据材料真实、合法且与本案具有关联性，本院予以采信。 本院二审查明，2015年4月10日，质监部门以豪森铭家建设工程存在外观与规划建筑设计立面不符、原设计露台阳台现已封闭、外墙窗户多处增设不锈钢护栏、房屋未经验收即已室内装修、业主违章搭建等问题要求整改完善。晶盛公司要求存在违章行为的业主予以整改未果。2015年12月10日，豪森铭家3幢房屋取得权属登记簿，并办理抵押登记。2016年8月29日后，安岳实行统一不动产登记，原应颁发的房屋所有权证、国有土地使用证整合为不动产权证书。2017年6月6日，建设行政部门以豪森铭家一二期工程未经竣工验收即擅自交付使用为由，对晶盛公司进行了行政处罚。2018年2月13日，豪森铭家建设工程项目完成竣工验收备案。秦挺、费湘兰购买的豪森铭家商品房于2018年10月16日完成产权登记，2019年11月18日，安岳县不动产登记中心颁发该两处房屋的不动产权证书。 本院二审查明的其余事实与一审判决认定的事实一致。 本案的争议焦点为：秦挺、费湘兰提出解除合同的理由是否符合双方约定或法律规定。 本院认为，秦挺、费湘兰与晶盛公司所签《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，双方应按合同约定行使权利和履行义务。合同订立后秦挺、费湘兰履行了交付购房款的合同义务，晶盛公司于2016年1月24日交付房屋，亦按合同履行了其主要义务。因晶盛公司逾期办证，秦挺、费湘兰请求解除与晶盛公司订立的《商品房买卖合同》，并要求退房退款。根据双方订立的《商品房买卖合同》约定，需因晶盛公司原因致转移登记迟延，买受人才有权退房，本案中迟延办理初始登记和转移登记并非晶盛公司具备办理条件不作为，主要在于没有顺利完成综合验收所致。造成综合验收迟迟未能完成的主要原因，一是建设地块未能全部完成拆迁，致开发建设与规划要求不一致，该后果非晶盛公司造成，也非晶盛公司自己能够消除；二是豪森铭家小区部分业主擅自搭建阳台影响房屋外观立面，致工程项目不符合验收要求；三是晶盛公司未完成验收即行交房为工程验收埋下隐患。综上分析，办证迟延的责任不能完全归咎于晶盛公司。在秦挺、费湘兰提起诉讼前，其所购房屋已完成产权登记，在上诉过程中，所购房屋的不动产权证书已办理完毕；未办证并未影响秦挺、费湘兰对购房的占用、使用、收益；逾期办证并非晶盛公司不作为所致，晶盛公司虽有过错但并未构成根本违约，故秦挺、费湘兰提出解除合同的理由不符合双方约定亦不符合法定解除合同的情形，故对秦挺、费湘兰的诉讼请求应不予支持，一审法院判决支持秦挺、费湘兰的诉讼请求系对双方合同中约定的“因出卖人的责任”的事实认定不当，致处理结果错误，对此本院予以纠正。 综上，上诉人晶盛公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省安岳县人民法院（2019）川2021民初3621号民事判决； 二、驳回被上诉人秦挺、费湘兰的诉讼请求。 本案一审案件受理费10,067元，由秦挺、费湘兰负担；二审案件受理费20,134元，由安岳县晶盛房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 斌 审 判 员  刘 彤 审 判 员  梅 波 二〇二〇年三月二十四日 法官助理  陈 艳 书 记 员  卓浩军