河南省商丘市梁园区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫1402执异8号案外人（异议人）王国峰,男,汉族,1976年2月15日出生,汉族,住江苏省徐州市丰县。申请执行人刘利芹,女,汉族,1982年7月8日出生,住河南省夏邑县。申请执行人王冬亚(曾用名王东亚),男,汉族,1971年9月11日出生,住址河南省夏邑县火店乡，身份证号码412326197109116059。申请执行人杨朴,男,汉族,1965年8月27日出生,住商丘市。申请执行人李敬兰,女,1955年5月2日出生,汉族，住河南省商丘市睢阳区雪苑路梧桐道小区。身份证号码412301195505024520担保人陈海港，男，1977年10月13日出生，汉族，住江苏省徐州市丰县。担保人周秋梅,女,1976年8月23日出生,汉族,住江苏省徐州市丰县。本院在执行刘利芹、李敬兰、杨朴、王冬亚与江苏省铜墙铁壁环保科技发展有限公司、陈海港、周秋梅等借款合同纠纷案件中，案外人对执行标的提出执行异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人异议称，2016年3月10日,陈海港、周秋梅将其位于西安市××××西恒大名都第14幢1单元10层11004号住宅出售给案外人,双方签订了《房屋买卖协议》。因陈海港、周秋梅没有还清银行贷款导致无法过户。现得知梁园区法院查封了该房屋。案外人认为,梁园区法院查封的房屋属于案外人所有。故依法提出异议,要求解除对该房产的查封。案外人提交的证据材料有：1.身份证复印件一份。2.《房屋买卖协议》一份。申请执行人辩称，1.被执行人存在虚假阻碍、逃避执行的嫌疑。2016年4月12日、13日梁园区人民法院将周秋梅其位于生态区××号西安恒大名都第14幢10层11004号房产,董铁壁、陈艳华其位于江苏省丰县经一路东、中阳大道南侧新城花园11号楼1-101房产,分别依法查封。经查询西安市房管局显示,周秋梅仅有陕西建设银行分行的41万贷款,未发现其它债权人。在当时查封现场,债务人未曾向法院提出房屋已经卖给他人,也未出示房屋买卖协议,不符合常理。从查封至今,经梁园区法院执行局法官主持调解,达成两次和解协议书和执行和解协议(债务人都未履行还款),协议书内容明确约定如不能还款,本案则恢复执行,继续处置查封的房产。债务人在这两次签字中,也均未提供强制执行的两幢房产在查封前所谓的房屋买卖协议。在法院准备拍卖两幢房产时,2019年12月12日被执行人和异议人突然提出执行异议申请。时间仓促,疑点颇多。如王国峰和陈海港签订的房屋买卖协议第三项内容:“双方经协商,房屋市场价值为165万元,现尚有贷款约26万元没有归还”。协议签订日期为2016年3月10日,按照当时西安房地产市场价格,恒大名都的市场价约为7000元每平方,2016年4月12日执行局法官去西安查封该房屋时,询问了当时的房价,被查封的周秋梅名下房产建筑面积126平方,当时作价约为88.2万元人民币,和两人所约定的165万元相差76.8万元(几乎一倍),可以看出这165万元的价格并不是2016年西安的房价,因为2019年11月21日执行局法官跟评估公司去西安评估的此房价值就是(13000元每平方)总价约160万左右,所以这个165万元的房屋价值是现在的房价而落款却是2016年,明显看出此协议的疑点。王国峰和陈海港签订的房屋买卖协议第五项内容:“乙方将西安恒大名都14幢11004室产权证书交付给甲方,甲方将剩余房款于2016年6月10日前支付给乙方。在甲方给付剩余房款时,乙方将房屋钥匙等交付给甲方,双方办理房屋交接待续。乙方按照甲方的要求办理产权变更登记手续。因产权变更登记产生的费用由甲方承担。”查封该房产日期为2016年4月12日,合同约定甲方将剩余房款于2016年6月10日前支付给乙方并过户,查封期间不能过户,也就不存在甲方把596620元支付给乙方。就算是在查封前甲方把596620元支付给乙方,按协议约定剩余房款支付之后,就要办理过户手续。房产所有人就会变更为甲方,而不会是查封时还是乙方所有。从以上两点来看与常人购买思维逻辑严重不符。2.案外人若有异议可提起案外人异议之诉,否则不能阻碍法院的执行。《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》【最高人民法院民事审判第二庭编著,人民法院出版社出版,2019年版】第304页第二段认为债权人不能基于以物抵债协议对抗金钱之债的执行。理由主要有两个,一个原因是防止案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间损害申请执行人的权利,另一个原因是违反债的平等性。司法实践中,不支持房抵债协议排除法院强制执行的判例,如最高人民法院(2017)最高法民申1769号、最高人民法院(2017)最高法民终354号、最高人民法院(2016)最高法民终113号、最高人民法院(2017)最高法民终356号、辽宁省高级人民法院(2018)辽民申1337号、辽宁省高级人民法院(2017)辽民再841号、河南省高级人民法院(2018)豫民再1235号。不支持的理由主要是认为抵债是消灭债务的一种方式,以房抵债只产生请求被执行人过户的权利,该权利并非物权期待权或所有权,该权利并不优先于申请执行人的普通债权,不能排除申请执行人的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(自2015年5月5日起施行)第28条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记本案中合同日期是否属于虚假倒签形式存疑,案外人从未实际占有并使用过该房屋,未实际支付过任何价款,房屋亦未过户。因此,案外人的异议并不能阻碍法院的继续执行。3.申请执行人将保留追究被执行人、案外人王国峰涉嫌“拒不执行法院判决罪’、及‘伪证罪’刑事责任的权利。鉴于被执行人、案外人的以上行为,申请执行人将保留申请法院鉴定合同、协议的真实性,以及是否存在倒签日期伪证行为,是否存在恶意串通损害申请执行人利益的情况。一旦发现上述各参与人伪造证据损害申请执行人的合法利益的,应当依法移送到公安机关处理。同时,申请执行人并将保留追究各行为人“伪造证据罪’的法律责任(尤其是刑事责任)的权利。综上所述,债权人一致认为被执行人和异议人虚构房屋买卖合同,利用虚假异议逃避债务履行的规避执行行为。该行为不仅危害了债权人的利益,而且破坏了诉讼、执行秩序,浪费了诉讼、执行资源。如诉讼参与人或者其他人伪造证据,妨碍人民法院审理案件和执行案件的,人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任。申请执行人将保留依法追究的权利。故提出申请,请法院驳回执行异议,依法强制拍卖查封的两幢房产。本院查明，本院在执行刘利芹、李敬兰、杨朴、王冬亚与江苏铜墙铁壁环保科技发展有限公司、陈海港、周秋梅等借款合同纠纷案件中，于2016年4月12日查封担保人周秋梅名下位于生态区××大名都××室房产。在执行过程中，案外人对该房产提出执行异议。本院认为，案外人没有提交证据证明支付全部购房款并已经实际占有查封房产。案外人的异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。因此对案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人王国峰的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向商丘市梁园区人民法院提起诉讼。（此页无正文）审判长  郜运来审判员  仵胜楠审判员  董俊杰二〇二〇年三月六日书记员  杨 雨