四川省三台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0722民初1033号 原告：蒋淑珍，女，1962年8月6日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：杨刚，四川擎剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷雨，四川擎剑律师事务所律师。 被告：舒大礼，男，1963年10月21日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：袁国强，四川众城（三台）律师事务所律师。 被告：四川省三台星源房地产开发有限责任公司，住所地：三台县北坝北泉路星源名城7幢2楼4号。 法定代表人：谢沅璆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯军，该公司员工。 原告蒋淑珍与被告舒大礼、四川省三台县星源房地产开发有限责任公司（以下简称星源房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告蒋淑珍的委托诉讼代理人杨刚、雷雨，被告舒大礼的委托诉讼代理人袁国强，被告星源房产公司的委托诉讼代理人冯军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋淑珍向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》有效；2.被告立即为原告办理案涉房屋的权属登记并交纳办证税费；3.被告向原告支付违约金6507.6元［计算方式：(254700元×0.1/10000）/天×2555天)]；4.被告退还超支金额1462元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：星源房产公司于2011年在三台县潼川镇南河路开发了福源居小区，该小区依合同约定竣工日期为2011年10月14日。原告为购买住宅于2011年1月23日一次性向被告舒大礼支付购房款254700元，又于2011年12月26日向被告舒大礼支付办理权属证书的税费12735元。2012年10月25日，原告与以被告舒大礼为代理人的被告星源房产公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定：被告将福源居小区2幢1单元5层1-5-2号的建筑面积为112.55㎡的房屋一套卖给原告；由原告按2250元/㎡的标准，一次性支付案涉房价款253238元；被告应于2012年11月30日前取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，否则，在原告不退房的情况下，由被告自2012年12月1日至其实际取得权属证明之日按原告支付房价款总额的万分之一按日向原告支付违约金；如因被告责任致原告在房屋接受之日起360日内未取得房屋所有权证书的，由被告支付万分之0.1的违约金。合同同时约定了其他相关事项。后被告依约于2012年5月30日前向原告交付了案涉房屋，但其至今未能取得房屋所有权证书。经原告多次要求被告及向有关部门主张后，被告对其给原告造成的损失进行了部分补偿和承诺。在其多次未能依承诺为原告办理房屋权属登记后，其再次承诺于2019年12月31日前为原告办理完毕权属登记事宜，否则，由其向每户业主赔偿2000元。原告在此后多次找被告及相关部门主张未果。原告与被告间合同合法、有效，被告依双方约定和法律规定应为原告办理权属登记，故原告提出上述请求。 被告舒大礼辩称，1.对第一项诉讼请求无异议，第二三项诉讼请求结合买卖合同在举证质证中核对，原告签定合同的相对方是星源房产公司，而非舒大礼个人，房地产开发必须是企业而不是个人，舒大礼的行为是代表星源房产公司，原告的二三项诉请也并没有明确哪个被告来承担以上责任，因购房者与星源房产公司建立合同关系，待星源房产公司履行合同后再与舒大礼结算，才能更有效的保证购房者的利益；2.舒大礼个人是不应该承担支付违约金的责任，通过三次的承诺已经将办证的期限延长至2019年12月31日。 被告星源房产公司辩称,原告所说的事实属实，但是案涉项目是舒大礼挂靠我公司，以公司的名义进行，我们双方之间在2002年10月7日有挂靠协议，2019年5月8日舒大礼又出具承诺书，承诺所有的事项由舒大礼负责，约定自负盈亏，购房款等事项是舒大礼个人收的，钱没有缴纳给公司，对原告提出的违约金诉求有异议，公司没有违约，公司从2018年到现在给业主每户每年2000元的违约金，今年还给业委会支付了50000元违约金，违约是事实，但是违约的责任人是舒大礼，业主找公司后都进行了协商解决，原告要求给付违约金与公司无关，星源房产公司不承担任何的经济责任，我们努力协助办证。 本院经审理认定事实如下：原告蒋淑珍为购买福源居小区住宅，于2011年1月23日支付房款254700元，2011年12月26日，缴纳办证费用12735元，以上两张“收据”均有被告舒大礼的盖章；同时办证费用的“收据”载明：此款为预收费用，在领取该房权属证件时据实结算多退少补。 2012年10月25日，原告与被告星源房产公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号2012005041），蒋淑珍作为买受人、星源房产公司作为出卖人分别签名或盖章，被告舒大礼作为星源房产公司委托代理人身份也在该合同上签章确认。《商品房买卖合同》约定：买受人所购商品房为出卖人建设的福源居小区2幢1单元5层1-5-2号、建筑面积为112.55㎡的预售商品房；商品房单价为2250元/㎡，总价款为253238元；出卖人应当在2012年5月30日前向买受人交付该商品房；买受人同意委托出卖人代交契税、物业服务费、代办住宅权属和相关费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人；出卖人应当在2012年11月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至其实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于出卖人实际取得权属证明支付起30日内向买受人支付；买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹佰陆拾元。如因出卖人责任致买受人未能在商品房交付之日起360日内未取得房屋所有权证书的，由出卖人支付万分之0.1的违约金，是办证部门影响的不承担违约金。合同同时约定了其他相关事项。该《商品房买卖合同》在原三台县城乡规划建设和住房保障局进行了备案登记。但案涉房屋至今未竣工验收，星源房产公司至今未能取得整栋房屋的权属证明，进行初始登记。原告蒋淑珍也至今未能取得房屋所有权证书。经原告多次要求二被告解决及向有关部门主张未果。原告蒋淑珍于2020年3月起诉来院，提出上述诉讼请求。 另查明，2011年3月15日，被告取得建设用地规划许可证，证号为地字第（2011）13号；2011年9月16日，被告取得建设工程施工许可证，证号为建施第2011-424号。2011年3月1日，被告取得商品房预售许可证。 还查明，2008年10月7日，被告星源房产公司（甲方）与被告舒大礼（乙方）签订《房地产项目建设经营承包协议》，该协议对案涉工程的经营管理原则等问题进行了约定。 再查明，2018年12月23日，被告星源房产公司向原告何秀辉出具“承诺书”，该承诺书载明：星源房产公司开发的“福源居”商品房项目，因我公司原因至今未办理《房屋所有权证书》和《土地使用权证》（现已改变为《不动产登记证书》）。现本公司在此郑重承诺：定于2019年12月31日前办好《不动产登记证书》，交到业主手里。我公司在承诺期间如未办好，则由本公司承担到期未办证的法律及经济责任，即每户业主赔偿损失费2000元。在2018年至2020年期间，原告何秀辉每年领取了2000元共计6000元的损失费。 庭审中，原告向本院提交书面诉讼请求变更申请书，申请撤回要求被告退还多付房款的诉讼请求。 上述事实，有双方当事人的陈述，双方身份信息、《商品房买卖合同》、收据、《房地产项目建设经营承包协议》、承诺书等证据经双方质证后在卷证实。 本院认为，本案的争议焦点主要有以下四个方面： 一、关于《商品房买卖合同》效力问题。本院认为，原告蒋淑珍与被告星源房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原告要求确认《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于办理产权证书的问题。本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，房地产开发企业负有协助办证的法定义务，但因原告在《商品房买卖合同》中已委托星源房产公司向权属登记机关申请办理房产权属登记，因此星源房产公司负有为本案原告协助办理产权登记的义务。案涉房屋虽然原告已经入住但至今未能竣工验收，尚不具备办理房产登记的法定条件，其在具备办理房产登记的法定条件后应负有上述义务，被告应当在具备办理房屋权属登记的条件下，在一定期限内为原告办理房屋权属登记。关于原告要求被告缴纳税费的请求，被告已经收取了原告办证的相关税费，但因应具体缴纳多少税费尚不确定，被告应当在已收取的税费为限代原告予以缴纳，不足部门由原告补交，超出部分退还原告。 三、关于违约金的认定问题。原告主张被告应当按合同约定从2012年12月1日起至2019年12月1日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金。本院认为，自2018年起至2020年，原被告之间签订的因未取得不动产登记证书的承诺书，被告星源房产公司每年向原告支付2000元的赔偿约定是对商品房买卖合同中对违约金的补充约定，原被告之间就违约事项进行了重新约定，且被告星源公司已经分三次向原告支付共计6000元的赔偿损失，对新约定已经履行完毕，因此原告再次主张未取得商品房所在楼栋的权属证明的违约金的诉讼请求，本院不予支持。 四、关于舒大礼的责任认定问题。本院认为，根据《商品房销售管理办法》第三条、第十六条的规定，商品房销售行为应当由具有资质的房地产开发企业享有，任何个人无商品房销售的资格。被告星源房产公司是案涉“福源居”项目的房地产开发企业，虽与被告舒大礼签订《房地产项目建设经营承包协议》，约定了相关权利义务，但该约定对本案原告并无约束力。星源房产公司与原告签订的《商品房买卖合同》中舒大礼以星源房产公司委托代理人身份进行了签名，其行为代表星源房产公司，所产生的法律后果，应该由星源房产公司承担责任，对星源房产公司辩称公司不承担任何责任，应该由舒大礼个人承担法律责任的辩解理由，本院不予采信，对原告要求舒大礼承担责任的诉讼请求，本院亦不予支持。原告申请撤回要求被告退还多付房款的诉讼请求，是其真实意思表示，符合法律规定，本院予以准许。 综上所述，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《商品房销售管理办法》第三条、第十六条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下： 一、蒋淑珍与四川省三台县星源房地产开发有限责任公司于2012年10月25日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、由四川省三台县星源房地产开发有限责任公司在福源居项目具备办理房产登记的法定条件之日起九十日内为蒋淑珍办理不动产登记手续； 三、驳回蒋淑珍的其他诉讼请求。 本案受理费5099元，减半收取计2549.5元，由四川省三台县星源房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员  魏 江 二〇二〇年三月三十一日 法官助理  李雪飞 书 记 员  陈 琳