四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4941号 上诉人（原审原告）：罗忠容，男，1973年11月14日出生，汉族，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：刘旭，四川罡兴律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：邓桂琼，女，1971年10月26日出生，汉族，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：刘旭，四川罡兴律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：仪陇县文旭房地产开发有限公司，住所地四川省仪陇县新政镇滨江大道三段1号。 法定代表人：马小兵,董事长。 委托诉讼代理人：许洪滔，四川金粟律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：南充市三友房地产营销策划有限公司，住所地四川省南充市顺庆区文化路89号锦绣北湖2幢1单元22层4号。 法定代表人：王林，总经理。 上诉人罗忠容、邓桂琼因与上诉人仪陇县文旭房地产开发有限公司（以下简称文旭房产公司）、上诉人南充市三友房地产营销策划有限公司（以下简称三友营销公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服四川省仪陇县人民法院（2019）川1324民初2239号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 罗忠容、邓桂琼上诉请求：1.撤销四川省仪陇县人民法院（2019）川1324民初2239号民事判决第一项，改判文旭房产公司向罗忠容、邓桂琼退还房款189,081元及利息（利息以189,081元为基数，按年利率6%从2018年7月11日起计算至退还房款之日止），并支付交通费、误工费3,000元；2.本案一、二审案件受理费由文旭房产公司承担。事实及理由：1.一审酌定以单价4,300元为参照标准计算房屋差价，属认定事实不清。案涉房屋与同栋其他房屋相比，除了楼层不同，房屋面积、位置等基本一致。同时，根据市场规律，低层住宅的一楼价格相对于其他楼层更低。因此，应参照同栋房屋成交的平均单价3,933.10元计算房屋差价，更符合案涉房屋的实际价值。2.罗忠容、邓桂琼多支付的部分房款被占用，该部分房款的资金占用利息属于罗忠容、邓桂琼的实际损失，应得到赔偿。3.罗忠容、邓桂琼在外地务工，因本案曾多次回仪陇县主张权利（包括向相关部门举报、邀请媒体采访、参与调解、提起诉讼等），一审酌定500元交通费明显低于罗忠容、邓桂琼实际发生的损失。综上，请求依法改判。 文旭房产公司上诉请求：1.撤销四川省仪陇县人民法院（2019）川1324民初2239号民事判决，并依法改判；2.由罗忠容、邓桂琼、三友营销公司承担本案全部诉讼费。事实与理由：（一）一审认定的《房屋买卖合同》约定房屋价格过高，否定了双方实际交易价格，有违公平交易原则。1.文旭房产公司全权委托三友营销公司承包销售，销售行为与文旭房产公司无关，且文旭房产公司仅按每平方米3,200元价格收取房款，超额部分归三友营销公司所有。罗忠容、邓桂琼系在三友营销公司介绍下以每平方米5,959.91元单价在文旭房产公司购买房屋，一审认定由文旭房产公司向罗忠容、邓桂琼支付房屋差价，违背基本事实，且显失公平。2.一审以房屋销售价格平均值进行计算，违背市场公平原则。销售价格未超过房管部门备案价格，且罗忠容、邓桂琼虽然认为三友营销公司在销售中作出了所谓住改商的虚假承诺，但案涉证据无法证明该事实。3.一审认定文旭房产公司承担全部责任不当，如果认为销售价格过高，三友营销公司亦应承担连带责任。（二）一审认定文旭房产公司存在延期交房违约行为不当。延期交房存在两方面原因，一是罗忠容、邓桂琼对房价有异议而迟迟不愿接受房屋，二是周边一直存在严重山体滑坡，延期交房具有不可抗力原因。房价是受市场调节，仪陇县城的商品房均价都是在每平方米5,000元以上，只要未超过备案价格就应得到支持。综上，一审认定事实不清，请求依法改判。 三友营销公司上诉请求：1.撤销四川省仪陇县人民法院（2019）川1324民初2239号民事判决对“案涉房屋罗忠容、邓桂琼在接房后可以自行改成商铺使用，那个没得哪个管理，政府都管不了你”的事实认定；2.撤销四川省仪陇县人民法院（2019）川1324民初2239号民事判决认定中“可以认定三友营销公司在销售时作出了就案涉商品房罗忠容、邓桂琼在接房后具有改造成临街商铺的便利条件的承诺”的内容。事实与理由：罗忠容、邓桂琼提供的与三友营销公司工作人员敬华东的聊天视频资料不能证明双方提及的房屋即为案涉商品房，无证据证明敬华东就是接洽和销售案涉房屋的工作人员，亦无其他证据证明销售人员承诺可将商品房改成临街商铺。电视节目的报道内容及相关部门的调查核实，均是依据“与工作人员敬华东的聊天视频资料”的展开，但并无证据证明销售人员作出了住改商的承诺。故一审的认定缺乏证据。综上，请求二审支持三友营销公司的上诉请求。 罗忠容、邓桂琼向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令文旭房产公司、三友营销公司向罗忠容、邓桂琼连带支付房屋差价257,472元及利息（以257,472元为基数按照年利率6%从2018年7月11日起计算至付清之日止）；2.依法判令文旭房产公司、三友营销公司连带赔偿罗忠容、邓桂琼误工费、交通食宿费1万元；3.判决文旭房产公司、三友营销公司支付罗忠容、邓桂琼逾期交房违约赔偿金16,680元（以已付房款55.6万元为基数，按照年利率6%从2019年1月1日计算至2019年7月1日止）；4.本案诉讼费由文旭房产公司、三友营销公司承担。 一审法院审理查明的事实：文旭房产公司开发了位于仪陇县的文铭农贸市场项目，现已竣工。 2018年1月13日，文旭房产公司与三友营销公司签订了《仪陇县文铭农贸市场6＃、7＃、8＃楼承包销售合同》，约定文旭房产公司开发的位于仪陇县住房共计96套由三友营销公司承包销售，双方以3200元／平方米的价格进行结算，合同期限为2018年1月14日至2018年10月13日，合同期限届满未完成销售任务，本合同到期30日内，如双方均未提出反对意见，合同期限顺延6个月，三友营销公司自主经营、自负盈亏，超出3200元／平方米的溢价归三友营销公司所有，合同期限届满后，剩余的全部房源由三友营销公司以3200元／平方米的价格购买。 2018年7月11日，经三友营销公司销售，罗忠容、邓桂琼与文旭房产公司签订了《商品房买卖合同》，约定罗忠容、邓桂琼购买文旭房产公司开发的位于仪陇县，该商品房规划用途为成套住宅，房屋建筑面积93.29平方米，每平方米单价为5959.91元（按照建筑面积算），总价款为55.6万元；出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房；出卖人在交付日期届满前，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料；双方未明确约定逾期交房责任。2018年7月11日，罗忠容、邓桂琼向文旭房产公司给付了全部房款。 一审法院同时查明，2018年6月5日，仪陇县国土资源局出具了《仪陇县新政镇城东农贸市场南侧滑坡体勘查意见书》，载明坡脚工程建设方（仪陇县文旭房地产开发有限公司）对滑坡所在斜坡坡脚进行切坡开挖，工程施工未按相关建筑技术规范及时进行支护和预防，最终引发本次滑坡灾害。 庭审中，文旭房产公司向法院出具了一份短信复印件，主要内容为“尊敬的文铭农贸市场‘文铭·学府’小区的业主您好，首先对未按时交房给您一个解释，实因7号楼背后山体滑坡，多次处理仍未杜绝隐患，又因其已在我司购买用地红线之外，不能随意动工，与政府数次协商未收到妥善解决方案，故延误工期。若业主需要提前装修的，可以联系”。该短信收件人为田单。 罗忠容、邓桂琼向法院提供了一份与三友营销公司工作人员敬华东的聊天视频录像，敬华东在视频录像中陈述了如下内容：罗忠容、邓桂琼在接收案涉房屋后可以自行改成商铺使用，那个没得哪个管理，政府都管不了你。 一审法院另查明:案涉房屋与文铭农贸市场相邻，二者之间为一条水泥路，房屋到水泥地面的垂直距离约1米，房屋墙体面向市场方向依次为花坛绿化、停车位（停放车辆较多）、水泥路、市场摊位。 案涉房产及同栋同单元（6栋6+1）其他楼层已售房屋的单价如下：                            房号                       单价                       成交时间                       建筑面积                               101                       5959.41                       2月11日                       93.29                               201                       3942.91                       2月3日                       93.42                               301                       4098.69                       2月13日                       93.42                               401                       3900                       2月3日                       93.42                               501                       4027.49                       2月3日                       93.42                               601                       3640.52                       2月6日                       140.49                               除案涉房屋外其他房屋成交均价为3921.92元/平方米                案涉小区6栋最高成交单价（1层除外）为4,697.07元/平方米，6-2-502号房交易时间为5月28日,平均成交单价为3,933.10元/平方米。案涉小区6栋2月最高成交单价（1层除外）为4,397.39元/平方米，6-2-601号房交易时间为2月6日。案涉小区7#、8#楼1层最高成交单价为4,159.07元/平方米，建筑面积均为93.29平方米。文旭房产公司、三友营销公司于2018年9月4日签章的《文铭农贸市场6、7、8号楼签约台账明细》发现委托销售的96套住房已全部成交，交易时间为2018年2月至8月期间。 一审法院认为，文旭房产公司与三友营销公司签订的《仪陇县文铭农贸市场6#、7#、8#楼承包销售合同》系商品房包销合同，双方就案涉小区房屋包销的约定明确具体，在该包销合同履行期间，文旭房产公司、三友营销公司之间形成的系委托代理关系，文旭房产公司系委托人（被代理人），三友营销公司系受托人（代理人），三友营销公司从事合同约定所作行为的后果应当由委托人文旭房产公司承担，在代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示时，被代理人和代理人应当承担连带责任，本案中,罗忠容、邓桂琼所举出的证据中并不能证明文旭房产公司、三友营销公司存在前述情形，罗忠容、邓桂琼应当承担举证不能的不利后果，故对罗忠容、邓桂琼要求文旭房产公司、三友营销公司承担连带责任的诉讼请求，不予支持。 罗忠容、邓桂琼与文旭房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，应合法有效。结合双方签订的《商品房买卖合同》以及双方当事人的当庭陈述和证据，可以认定双方对所交易的商品房的属性为住房均是明知的。价格是商品价值的货币表现，价值决定价格，价格表现价值，价格的高低与商品价值的大小成正比，根据市场交易中平等以及公平、等价有偿、诚实信用等原则，案涉商品房超出其他商品房近50%的交易价格对应的应是其有别于（显著高于）同栋其他楼层和同小区其他栋同层的价值（即具有改造成临街商铺的价值），文旭房产公司辩称的案涉房屋离绿化近，采光好等因素不足以支持其高昂的售价，结合三友营销公司工作人员敬华东在视频录像中的陈述以及本案其他证据及仪陇县当地房地产交易市场中交易习惯等因素，可以认定文旭房产公司在销售时作出了就案涉商品房罗忠容、邓桂琼在接房后具有改造成临街商铺的便利条件的承诺，该允诺具体确定，并对《商品房买卖合同》的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，虽未载入《商品房买卖合同》，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。现已修建完工的案涉商品房离地面垂直距离约1米，且其面向道路一面紧邻的为绿化花坛和停车位，显然已经不再具备改造成临街商铺的便利条件，文旭房产公司在履行合同约定的义务时不完全符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，案涉《商品房买卖合同》并未约定该事项的违约责任，罗忠容、邓桂琼有权要求文旭房产公司承担减少价款的违约责任，结合双方在合同签订及履行过程中的行为以及仪陇县房地产交易市场的行情等因素，酌定综合案涉房屋同栋（除一楼外）其他商品房最高成交单价、平均成交单价及相邻楼栋一层最高成交单价来确定计算减少价款的计算依据为4,300元/平方米的售价较为适宜，罗忠容、邓桂琼已付房款超出该部分的，文旭房产公司应当予以退还，退还的款项计算为154,853元（55.6万元-4,300元/㎡×93.29㎡），罗忠容、邓桂琼主张按照3,200元/平方米计算房屋单价，既无双方约定也无事实及法律上的依据，故罗忠容、邓桂琼主张退还款项中的超出部分及利息，不予支持。罗忠容、邓桂琼主张误工费、交通食宿费1万元，仅提供两张其搭乘火车的票据，未提供其务工收入及工作地点等证明，但考虑到罗忠容、邓桂琼主张权利确会发生一定费用，再结合本案其他证据，酌定其交通费为500元，罗忠容、邓桂琼主张中的超出部分交通费及误工费，不予支持。罗忠容、邓桂琼与文旭房产公司签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2018年12月30日，文旭房产公司至今未向罗忠容、邓桂琼交付房屋，依据双方约定，文旭房产公司应当书面通知罗忠容、邓桂琼接收房屋，但文旭房产公司并未提供此方面的证据；其次,文旭房产公司辩称延期交房系山体滑坡所致，系不可抗力，依据仪陇县国土资源局出具的勘查报告，山体滑坡系文旭房产公司施工所致，故文旭房产公司不能因此免责，文旭房产公司辩称延期交房系多方面原因造成，也未提供证据，其应当承担举证不能的不利后果，因此，文旭房产公司应当承担延期交房的违约责任。因案涉《商品房买卖合同》中并未明确约定逾期交房的违约责任，参照仪陇县新政镇同类同地段同期房屋租金及罗忠容、邓桂琼的诉求等因素，酌定逾期交房的违约责任为从2019年1月1日起至交付之日止按日计算已付房款万分之零点五的违约金，罗忠容、邓桂琼该项请求中的超出部分不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、文旭房产公司于判决生效之日起十五日内向罗忠容、邓桂琼退还房屋价款154,853元，给付交通费500元；二、文旭房产公司从2019年1月1日起至交房之日止，以55.6万元为基数，按日万分之零点五向罗忠容、邓桂琼给付逾期交房违约金；三、驳回罗忠容、邓桂琼的其他诉讼请求。若未在判决确定的期限内履行金钱给付义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2,892元，由罗忠容、邓桂琼负担1,142元，文旭房产公司负担1,750元。 二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为，文旭房产公司与三友营销公司建立商品房包销合同关系，买受人罗忠容、邓桂琼与出卖人文旭房产公司建立商品房买卖合同关系。罗忠容、邓桂琼提交了包销人三友营销公司工作人员允诺案涉商品房具有改造成商铺的便利条件的相关视听资料等证据，结合案涉商品房的出售价款在同比情形下明显较高，且实际上不具有改造成商铺便利条件的客观事实，足以认定包销人三友营销公司所作出的关于商品房具有改造成商铺的便利条件的允诺，对《商品房买卖合同》的订立及房屋价格的确定存有重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，出卖方违反允诺，属于履行合同义务不完全符合合同约定，应承担相应违约责任。本案中，罗忠容、邓桂琼与文旭房产公司形成直接合同关系，且购房款系由文旭房产公司直接收取，文旭房产公司属直接的责任主体。三友营销公司虽然系代理销售房屋，但系以被代理人文旭房产公司名义对外缔约，法律后果亦理应由被代理人承担。同时，本案中，并无证据证明代理人与被代理人之间存在连带担责的法定情形。故承担违约责任的主体应是文旭房产公司。 房屋买卖成交价款系案涉《商品房买卖合同》的主要内容，系合同当事人缔约时的意思表示，在合同有效且当事人未对合同内容作出变更的情形下，不应对合同约定的交易价款强制调整。本案中，案涉房屋销售单价并未超过房管部门的备案价格，亦不具有其他违反法律规定的情形。文旭房产公司存在违约行为，其所承担的应是赔偿损失的违约责任。一审对买卖双方约定的交易价款予以变更，认定文旭房产公司承担减少价款的违约责任，缺乏法律依据。本案中，可以一审认定的同等条件房屋的平均交易价格等参照因素作为计付该违约损失的依据。 罗忠容、邓桂琼关于误工费、交通食宿费的诉讼主张，其并未提供相应证据予以证明，一审结合本案实际对交通费酌情予以认定并无不当。文旭房产公司与罗忠容、邓桂琼明确约定了商品房交付期限，文旭房产公司未按期交付房屋，应承担相应违约责任。文旭房产公司称因买受人未接收房屋且存在其他不可抗力原因，缺乏相应证据支持。一审参照同类同地段同期房屋租金等确定逾期交房违约损失具有事实和法律依据。 综上，上诉人罗忠容、邓桂琼、文旭房产公司、三友营销公司的上诉请求，本院不予支持。原审认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省仪陇县人民法院（2019）川1324民初2239号民事判决第二、三项，即“仪陇县文旭房地产开发有限公司从2019年1月1日起至交房之日止，以55.6万元为基数，按日万分之零点五向罗忠容、邓桂琼给付逾期交房违约金；驳回罗忠容、邓桂琼的其他诉讼请求”； 二、变更四川省仪陇县人民法院（2019）川1324民初2239号民事判决第一项，即“仪陇县文旭房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向罗忠容、邓桂琼退还房屋价款154,853元，给付交通费500元”为“仪陇县文旭房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向罗忠容、邓桂琼赔偿损失154,853元，支付交通费500元”。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2,892元，由罗忠容、邓桂琼负担1,142元，由文旭房产公司负担1,750元。二审案件受理费6,540元，由罗忠容、邓桂琼负担656元，仪陇县文旭房地产开发有限公司负担5,784元;南充市三友房地产营销策划有限公司负担100元。 本判决为终审判决。 审判长 黄 东 审判员 陈智慧 审判员 何顺红 二〇二〇年三月十六日 书记员 刘佰燕