文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终203号上诉人（原审被告，反诉原告）：汪军桥，男，1969年10月23日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：蒋娜，女，1982年10月4日出生，汉族，居民，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：罗翀，男，1989年10月19日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司，住所地重庆市涪陵区江东街道办事处办公楼5021室，统一社会信用代码91500102711612492T。法定代表人：李家兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪超，重庆天亿（涪陵）律师事务所律师。上诉人汪军桥因与被上诉人重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司（以下简称金宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2019）渝0102民初6119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪军桥上诉请求：驳回金宏公司的诉讼请求，由金宏公司支付其房屋装修损失76500元。事实和理由：本案发生、发展均因金宏公司交付租赁房屋自始不符合其经营使用目的，装修完就到处漏水，第一个月因漏水损坏了若干物品，金宏公司赔偿了7000元室内被损物品。之后，双方多次交涉，金宏公司虽然派人维修了几次，但没有根本解决漏水问题，装好的雅间一直被水泡着未使用过，楼上乱丢物品。2019年10月21日金宏公司强行断水断电，强锁租赁物，导致店里物品无法取回。金宏公司辩称，房屋没有收回，因汪军桥把门锁了，金宏公司担心汪军桥搬走物品无法收取租金，公司加了一把锁，即使锁门有损失，也不应向金宏公司主张损失。汪军桥租用房屋后一直在使用房屋，下大雨时部分影响使用，但不成为不交租金的理由。汪军桥没有交租金，导致解除合同，解除合同的责任在于汪军桥，房屋装修的损失不应由金宏公司赔偿，且房屋装修的损失不确定。请求驳回上诉，维持原判。金宏公司向一审法院起诉请求：1．解除双方于2018年6月11日签订的《桥达·漫生活街区商铺租赁合同》，汪军桥将租赁物位于重庆市涪陵区桥达·漫生活街区裙楼第三层54号商铺恢复原状后交还；2．汪军桥支付金宏公司从2018年12月30日起至交还租赁房屋之日止按2448元/月计算的租金，并支付原告从2018年12月30日起至2019年6月29日止以每期租金为基数按月利率2%计算的违约金1331.72元。3．汪军桥支付金宏公司为实现本案债权而支付的律师费3000元。汪军桥向一审法院反诉请求：金宏公司赔偿其房屋装饰损失76500元。一审法院认定事实：2018年6月11日，金宏公司作为甲方与汪军桥作为乙方签订《桥达·漫生活街区商铺租赁合同》，合同约定：乙方租赁甲方所有的位于重庆市涪陵区桥达·漫生活街区裙楼第三层54号商铺；该商铺只限于经营餐饮使用，乙方承诺按上述用途使用租赁物；租赁期限自2018年6月30日起至2021年6月29日止，房屋交付时间以甲方书面通知为准。租赁期内，乙方享有优惠租期为6个月，优惠期租金为1元/月，租赁期届满，乙方需继续租赁该商铺，应提前30日与甲方协商，在同等条件下，乙方享有优先续租权；租金（按照主管部门实测报告的建筑面积计算）75元/㎡/月，租金支付以季度为单位，乙方于每季度开始前30日内向甲方支付；租赁保证金2438元，在本合同签订时一次性支付给甲方，合同期满后，乙方结清所有款项按时撤场且经甲方确认无违约责任后，无息退还乙方；乙方逾期交付租金、物管费累计达30天以上（含30天）的，甲方有权单方解除租赁合同，因乙方原因导致合同解除的，乙方应于本合同解除后5日内将可移动设施设备搬出商铺，并将租赁物恢复原状或支付恢复费后交还给甲方；乙方逾期支付租金，每逾期一日，按年租金的0.5%支付滞纳金，逾期超过30日（含30日）甲方有权单方解除合同。合同签订后，汪军桥向金宏公司交纳了保证金2438元，金宏公司于2018年6月12日向汪军桥交付了租赁房屋。汪军桥从2018年12月30日起应支付金宏公司租金，根据双方合同约定：每月租金=租赁房屋的建筑面积（以主管部门的实测报告为准）×75元/㎡，每月租金为2448元（房管部门颁发的房屋产权证标注建筑面积为32.64㎡×75元/㎡），截至2019年6月29日，汪军桥共欠金宏公司租金14688元（2448元/月×6个月）。合同签订后，汪军桥对其门面进行了装修，与53号商铺承租人陈江红合伙，在其租赁房屋内从事命名为“根聚地”的餐饮服务。在经营过程中，其租赁的54号商铺出现下雨天漏水，经与金宏公司多次协调，金宏公司责令房屋建筑方重庆江科建筑工程有限公司第一分公司对其租赁房屋进行了维修，于2018年10月10日通过银行转账方式向餐馆的管理人蒋娜（陈江红之儿媳）银行账户支付了赔偿款7000元（该款包含53号、54号商铺的赔偿款）。之后，汪军桥所租赁的54号商铺仍存在下雨天漏水问题。经汪军桥多次反映，金宏公司未再进行维修处理。但汪军桥所经营的“根聚地”餐馆一直在正常营业，未受下雨天漏水影响致餐馆停业、歇业。因汪军桥一直拖欠商铺租金，金宏公司曾于2019年6月11日向汪军桥发出了“根聚地”催收函，告知汪军桥欠2018年12月30日至2019年6月29日租金14628元（数据与实际计算有误），逾期6个月未付，欠物管费1137.5元，逾期7个月未付。并告知汪军桥于2019年6月20日之前到公司缴纳所欠费用，如逾期仍未履行，公司将追究违约责任。同月18日，汪军桥、陈江红向金宏公司发出根聚地门面维修赔偿催促函，载明：贵公司2019年6月11日“关于根聚地催收函”收悉，租赁户陈江红、汪军桥提出以下异议：一、2018年4月两租户先后接收门面时，发现门面漏水、烟道无法使用，2018年4月30日贵公司派人维修，没有修好，因此给两租户赔偿损失7000元。目前这两个问题仍然没有解决，现估算损失254400元（商铺经营损失194400元，53号、54号商铺装修损失6万元）；二、两租户所欠物管及水电等费用依法留置，待维修完毕后能正常使用方按合同全面履行缴费义务；三、两租户保留以物管费、租金抵扣赔偿金，直到抵清为止。另查明，汪军桥所租赁的54号商铺经房管部门颁发的房屋产权证标注建筑面积为32.64㎡。金宏公司为实现本次债权，向重庆天亿律师事务所律师支付了律师费3000元。一审法院认为，本案的争议焦点在于：（一）双方所签订的房屋租赁合同是否应该解除？（二）金宏公司主张的租金、违约金及律师费用是否应当支持？（三）汪军桥是否享有先履行抗辩权？（四）汪军桥反诉要求金宏公司赔偿其房屋装修装饰损失76500元是否成立？关于争议焦点（一）双方所签订的房屋租赁合同是否应该解除的问题。根据合同法第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，当事人约定承租人逾期交付租金超过30日，出租人有权单方解除合同。汪军桥自2018年12月29日即应缴纳2019年第一季度的租金而至今未缴纳，逾期已超过单方解除合同的约定期限，故金宏公司有权单方解除合同。根据双方合同约定和合同法第九十七条规定，合同解除后，出租人有权请求承租人恢复原状，返还租赁物。关于争议焦点（二）金宏公司主张的租金、违约金及律师费用是否应当支持的问题。根据合同约定，租赁期限为2018年6月30日起至2021年6月29日止，前六个月为优惠期，承租人只需交纳1元/月的租金。此后，承租人应在每季度前30日内缴纳当季度租金，即汪军桥应从2018年12月30日起缴纳租金，其每月租金标准为2448元（32.64平方米×75元/平方米）。金宏公司主张汪军桥支付从2018年12月30日起至交还租赁房屋之日止按2448元/月计算的租金。一审法院认为，金宏公司交付汪军桥的房屋存在下雨天漏水的瑕疵，致使汪军桥使用租赁物受到一定影响，其营业收入也会相应降低，故酌定降低每月租金标准为2100元。金宏公司主张汪军桥支付以每期租金为基数从2018年12月30日起至2019年6月29日止按月利率2%计算的违约金1331.72元，该主张明显低于双方合同约定的违约金计算标准，其主张符合法律规定。但因月租金的标准降低，其主张的违约金确定为1134元（2100元/月×3个月×2%×6个月+2100元/月×3个月×2%×3个月）。金宏公司主张汪军桥支付律师费3000元，因双方在合同违约责任中明确约定：若双方发生争议通过诉讼方式解决的，诉讼费、保全费、合理的律师费等由败诉方承担。本案金宏公司为实现债权支付律师费3000元，该费用在合理范围之内，汪军桥违约败诉，故应由汪军桥承担。关于争议焦点（三）汪军桥是否享有先履行抗辩权的问题，即汪军桥履行支付租金的义务是否以金宏公司先履行租赁物的维修义务为前提的问题。首先，金宏公司提供的租赁物下雨天漏水，并未造成租赁物完全不能使用。实际上，汪军桥在租赁金宏公司房屋经营餐馆期间，并未因受下雨天房屋漏水影响致餐馆停业、歇业，故金宏公司提供的租赁物属于一般瑕疵；其次，根据合同法第二百二十一条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或延长租期”。本案中，在金宏公司没有履行维修义务时，汪军桥可以选择自救行为，即自行维修，维修费用由出租人负担。故汪军桥履行支付租金的义务，不以金宏公司是否履行租赁物的维修义务为前提，汪军桥主张先履行抗辩权不成立。关于争议焦点（四）因金宏公司提供的租赁物漏水，汪军桥反诉要求金宏公司赔偿其房屋装修装饰损失76500元是否成立的问题。本案是汪军桥违约导致合同解除，因此，租赁物装修装饰部分，只有能拆除可以使用部分，汪军桥才有权使用，其余部分因汪军桥需恢复原状毁损，即使因租赁物漏水损害，汪军桥亦无权主张金宏公司赔偿。汪军桥没有证据证明能拆除可以使用部分装修装饰因租赁物漏水损失的具体情况，应承担举证不能的法律后果。因此，汪军桥的该反诉请求不成立。综上，金宏公司的诉讼请求部分成立，予以支持。汪军桥的反诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十一条之规定，判决：一、解除重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司与汪军桥于2018年6月11日签订的《桥达·漫生活街区商铺租赁合同》。二、汪军桥于判决生效十日内将位于重庆市涪陵区桥达·漫生活街区裙楼第三层54号商铺恢复原状后交还重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司。三、汪军桥于判决生效后十日内支付重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司从2018年12月30日起按2100元/月计算至交还租赁房屋时止的房屋租金，并支付从2018年12月30日起以每期租金为基数按月利率2%计算至2019年6月29日止的违约金1134元。四、汪军桥于判决生效后十日内支付重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司律师费3000元。五、驳回重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司其他诉讼请求。六、驳回反诉汪军桥的反诉请求。如未按本本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费276元，减半收取138元，反诉案件受理费1768元，减半收取894元，共计1032元，由重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司负担32元，汪军桥负担1000元。本院二审期间，汪军桥围绕上诉请求依法提交了报警回执、照片，拟证明门面漏水无法使用，经与物业协商，将地坝给汪军桥使用，因楼上高空抛物严重，空坝无法使用及金宏公司断水断电关门上锁。金宏公司质证认为，汪军桥举示证据的真实性无异议，楼上住户高空抛物与金宏公司无关，加锁是事实，但不能成为不交租金的理由。2019年10月21日断水断电后，第二天恢复了供水供电，但门面加了一把锁。本院认为，汪军桥举示的证据真实、合法，与本案有关联性，本院予以采信。二审查明，因本案纠纷，2019年10月21日，金宏公司对重庆市涪陵区桥达·漫生活街区裙楼第三层54号商铺断水断电，汪军桥将门面加锁后，金宏公司对54号商铺另加锁一把，造成汪军桥无法正常使用该租赁商铺。二审审理查明的其他事实与一审相同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审争议焦点为：双方所签订的房屋租赁合同是否应该解除，金宏公司主张的租金、违约金及律师费用是否应当支持，金宏公司应否赔偿汪军桥房屋装修装饰损失。关于金宏公司与汪军桥签订的租赁合同应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，涉案租赁合同第二条约定，租金交付以季度为单位，承租人每季度的租金须在该季度开始前30日向出租人支付。第四条约定，承租人逾期交付租金、物管费累计达30日以上的，出租人有权单方解除合同。汪军桥自2018年12月即应缴纳2019年第一季度的租金而至今未缴纳，逾期已超过合同约定单方解除的期限，且金宏公司在2019年6月11日向汪军桥发出租金催收函，汪军桥仍未缴纳，故金宏公司有权单方解除合同。关于金宏公司主张的租金、违约金及律师费用是否应当支持的问题。从本案已查明的事实来看，自2018年6月11日汪军桥与金宏公司签订涉案租赁合同后，金宏公司于2018年6月12日便向汪军桥交付了租赁房屋，至金宏公司向一审法院起诉请求解除该租赁合同时，案涉租赁房屋一直由汪军桥占用、使用，用于经营餐馆，但汪军桥一直未按照合同约定支付租金，汪军桥拖欠租金的行为已经构成违约，其应当向金宏公司支付租金并承担违约责任。故一审法院根据双方合同的约定，及租赁物瑕疵情况，酌情调减了租金，并确定汪军桥支付合同违约金以及金宏公司为实现债权支付的律师费费用并无不当。关于金宏公司应否赔偿汪军桥装修损失的问题。由于本案系因汪军桥违约导致合同解除，根据双方签订涉案合同约定，租赁物装修装饰部分，可移动的设备、设施、物品等由汪军桥搬离商铺，而其余部分汪军桥需将商铺恢复原状或支付恢复原状费后交还给金宏公司。汪军桥主张金宏公司向其支付租赁房屋装饰费损失76500元，其并未举示装修损失的充分证据，并且也不符合同的约定。故一审法院不支持汪军桥的反诉请求并无不当。鉴于二审查明，金宏公司于2019年10月21日对汪军桥租赁的房屋断水断电后又将该租赁房屋加锁造成汪军桥无法正常使用涉案租赁商铺，2019年10月21日为汪军桥应付租金的截止日期。综上所述，上诉人汪军桥部分的上诉理由能成立，应予支持；鉴于二审查明新的事实，交纳租金截至时期应当依法变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持重庆市涪陵区人民法院（2019）渝0102民初6119号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；二、变更重庆市涪陵区人民法院（2019）渝0102民初6119号民事判决第三项为：汪军桥于判决生效后十日内支付重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司从2018年12月30日起按2100元/月计算至2019年10月20日的房屋租金，并支付从2018年12月30日起以每期租金为基数按月利率2%计算至2019年6月29日止的违约金1134元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费138元，反诉案件受理费894元，共计1032元，由重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司负担60元，汪军桥负担972元。二审案件受理费2044元，由重庆市涪陵金宏房地产开发有限公司负担44元，汪军桥负担2000元。本判决为终审判决。审判长  陈胜友审判员  蔡 伟审判员  张 斌二〇二〇年三月三十一日书记员  余婷婷