贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初47号原告：贵州省煤炭工业协会，住所地贵州省贵阳市北京路204号。法定代表人：顾建设，常务副会长。委托诉讼代理人：代敏，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐东，贵州黔信律师事务所实习律师。被告：贵州春辉现代农业有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区遵义路105号万象国际A、C栋1单元20层3号[兴关社区]。法定代表人：王孝华，执行董事兼总经理。被告：王孝华，男，1973年11月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区，系贵州春辉现代农业有限公司执行董事兼总经理。被告：常志强，男，1975年12月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，系贵州春辉现代农业有限公司监事。原告贵州省煤炭工业协会（以下简称煤炭工业协会）与被告贵州春辉现代农业有限公司（以下简称春辉农业公司）、王孝华、常志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序进行审理。原告煤炭工业协会于2020年1月19日向本院申请财产保全，本院经审查后，于2020年1月19日作出（2020）黔8601民初47号之一民事裁定书，查封、冻结春辉农业公司、王孝华、常志强所有的价值166456.72元的银行存款或其他同等价值的资产。本院于2020年2月26日公开开庭进行了审理。原告煤炭工业协会的委托诉讼代理人代敏到庭参加诉讼，被告春辉农业公司、王孝华、常志强经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告煤炭工业协会向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告春辉农业公司签订的《房屋租赁合同》；2.被告春辉农业公司将贵阳市云岩区北京路27号鑫都财富大厦13层Ａ座房屋腾空交还给原告；3.春辉农业公司向原告支付拖欠的房屋租金101166元（按月租金20233.20元为标准，从2019年5月19日起算，暂计算至2019年10月19日止）租金计算至被告将房屋腾空交还原告之日止；4.被告春辉农业公司支付违约金48560元；5.被告春辉农业公司向原告支付拖欠的物业管理费8430.50元，水电费300.22元；6.原告为实现债权所支付的律师费8000元由被告承担；7.被告王孝华、常志强在被告春辉农业公司出资本息的范围内对上述债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；8.本案的诉讼费、保全费由三被告承担。事实及理由：2018年8月16日，原告与被告春辉农业公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于贵阳市云岩区.22平方米的写字楼出租给被告春辉农业公司使用，租赁期一年，从2019年2月20日至2020年2月19日止，房屋租金每月60元／平方米，租金为20233.20元／每月，租金为季度支付一次，违约金标准为租金的20%。合同签订后原告按约将房屋交付给春辉农业公司使用，原告支付了2019年2月19日至2019年5月19日的租金60699.60元后一直未按约缴纳房租，春辉农业公司于2019年7月15日出具《承诺书》，承诺2019年8月19日缴纳租金，如不按期缴纳，所缴纳的10000元保证金作废。现被告春辉农业公司仍未缴纳房租。被告王孝华、常志强系春辉农业公司公司股东，但未履行实际出资义务，应在其未履行实际出资义务范围承担补充赔偿责任。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求判令如前所诉。被告春辉农业公司、王孝华庭前共同辩称：1.同意解除原告煤炭工业协会与春辉农业公司签订的《房屋租赁合同》；2.同意返还房屋，承租房屋内物品放弃不要；3.租金只认可拖欠三个月的，自2016年承租房屋后从未拖欠房租，因春辉农业公司法定代表人王孝华自2019年7月因其他案件被羁押一个月后，春辉农业公司停止经营，春辉农业公司派公司员工向原告说明，原告应立即采取措施收回房屋及时止损，原告未及时收回房屋造成的扩大损失由原告自行负担；4.违约金不认可，按合同约定每季度交一次房租，被告未交房租，原告收取被告10000元保证金应作为违约金；5.只认可三个月的物业管理费及水电费，超出部分不认可；6.律师费请法院依法裁判，原告不应起诉春辉农业公司和王孝华；7.因承租人是春辉农业公司不是王孝华个人，故王孝华不同意承担补充赔偿责任；8.诉讼费由法院依法判决。被告常志强未作答辩。经审理查明，原告煤炭工业协会系贵州省贵阳市云岩区北京路27号鑫都财富大厦13层9号（建筑面积141.98㎡）和10号（建筑面积195.24㎡）的房屋所有权人，上述房屋建筑面积合计337.22㎡，为本案案涉房屋。2018年8月16日，原告煤炭工业协会（出租方、甲方）将其所有的案涉房屋（产权证号：筑房权证云岩字第××号、筑房权证云岩字第××号）与被告春辉农业公司（承租人、乙方），签订《房屋租赁合同》，主要约定如下：一、房屋坐落于贵阳市云岩区㎡）；二、租赁期共12个月，从2019年2月20日至2020年2月19日止，房屋租金60元／平方米／月，合计为每月20233.20元（该价格为含税价）；三、租金支付方式为：乙方于2019年2月13日向甲方支付2019年2月20日至2020年5月19日房租，合计60699.60元；乙方每季度向甲方支付一次房租，甲方每次于起始日期前一月缴纳房租。四、乙方违约的处理，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止“……（4）拖欠房租累计一个月以上的”，合同还就房屋的修缮与使用，转让与转租、甲方违约责任等进行约定。2019年3月28日，王孝华向煤炭工业协会支付2019年2月20日至2019年5月19日房租60699.60元后，未再向煤炭工业协会支付房租。2019年7月11日，煤炭工业协会向春辉农业公司发出催款函，要求其支付2019年5月20日至2019年8月19日房屋租金。2019年7月15日，春辉农业公司向煤炭工业协会出具承诺书，内容为：春辉农业公司将于2019年7月16日之前向煤炭工业协会打10000元作为保证金，保证春辉农业公司在2019年8月19日之前缴清2019年5月19日至2019年8月19日的房屋费60699.60元。在约定日期缴清房租，要减掉10000元，实际支付50699.60元，如果不按期缴清房租，10000元保证金作废，并允许煤炭工业协会将承租办公室内财务查封，煤炭工业协会可以通过法律手段追讨本季度房租60699.60元。2019年7月15日，煤炭工业协会向贵州鑫鑫物业管理公司代春辉农业公司缴纳6月电费300.22元。2019年10月23日，煤炭工业协会向贵州鑫鑫物业管理公司代春辉农业公司缴纳截止至2019年10月19日物管费8184.95元。2019年10月28日，煤炭工业协会与贵州黔信律师事务所签订《委托代理合同》，约定租赁纠纷一案委托该事务所代理，代理费用为8000元。庭审中，煤炭工业协会认可收到春辉农业公司缴纳的10000元保证金，并认为该款是之前未按承诺书约定按时支付房租的违约金，不同意在本次诉讼中对违约金及租金予以抵扣。煤炭工业协会自认2019年12月份自行收回房屋，且房屋租金诉至2019年10月19日。另查明，春辉农业公司于2016年5月12日成立，注册资本1000万元。股东为王坚、王孝华，王坚认缴出资100万元，认缴出资时间2036年12月31日，实缴出资0元。王孝华认缴出资900万元，认缴出资时间2036年12月31日，实缴出资0元。2017年12月19日变更股东为常志强占股10%，王孝华占股90%。股东常志强认缴出资100万元，认缴出资时间为2026年3月21日，2019年3月21日实缴0元。股东王孝华认缴出资900万元，认缴出资时间为2026年3月21日，2019年3月21日实缴出资0元。上述事实，有原告当庭陈述、被告春辉农业公司法定代表人王孝华质证笔录、《房屋租赁合同》、房屋所有权证、转账凭证、记账凭证、电费收据、物管费发票、《委托代理合同》、律师费电汇凭证、催款函、承诺书、原告营业执照、身份材料和春辉农业公司企业信用公示报告等证据在卷佐证，并经庭审质证，予以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告煤炭工业协会与被告春辉农业公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。合同当事人应按照合同的约定全面履行义务。被告春辉农业公司未按合同约定支付租金及相关物业水电等费用，构成违约。本案中，原告自认已于2019年12月收回房屋，合同实际已终止履行，不具备继续履行之条件，故原告诉请解除合同，本院予以支持。因原告已实际收回房屋，对原告要求被告搬离房屋的诉请不再评述。庭审中，原告诉请支付房租至2019年10月19日，未违反法律规定，本院从其自愿，予以支持，被告春辉农业公司所欠房屋租金为20233.20元×5个月（2019年5月20日至2019年10月19日）=101166元。双方签订房屋租赁合同约定春辉农业公司拖欠房租累计一个月以上的，应向煤炭工业协会支付合同总租金20%的违约金的约定，本案春辉农业公司拖欠房租，导致合同提前解除，其构成违约，应承担相应违约责任。本院基于合同租赁期限未届满，煤炭工业协会另行招租亦需要2-3个月合理时间的考虑，双方约定合同总租金20%作为违约金并无不当，计算为20233.20元/月×12月×20%≈48560元，故煤炭工业协会诉请违约金48560元，符合双方合同约定，亦未违反法律规定，本院予以支持。同时，为减少当事人之间的诉累，本院对被告春辉农业公司已支付保证金10000元予以扣除，即被告春辉农业公司仍需向被告支付违约金38560元。原告煤炭工业协会代春辉农业公司缴纳的电费300.22元及物业管理费8430.50元有发票及收据为证，本院予以支持。原告煤炭工业协会主张被告承担律师代理费8000元，无合同约定,本院不予支持。对原告煤炭工业协会要求春辉农业公司股东王孝华、常志强在春辉农业公司出资本息的范围内对上述债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的诉请，本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第二十八条第一款规定:“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第十三条规定:“股东未履行或者未全面履行出资义务,公司或者其他股东请求其向公司依法全面履行出资义务的,人民法院应予支持。公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的,人民法院应予支持;……”。根据上述规定,债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东承担责任的前提是股东未按公司章程规定的期限足额缴纳出资。根据春辉农业公司在工商行政管理部门备案信息,股东王孝华、常志强缴纳出资的期限为2026年3月21日前,由于王孝华、常志强缴纳出资的最后期限尚未届满,，在注册资本认缴制下，股东依法享有期限利益。对故煤炭工业协会请求未届出资期限的股东王孝华、常志强在未出资范围内对公司不能清偿的债务承担补充赔偿责任,本院不予支持。对春辉农业公司、王孝华辩称因春辉农业公司法定代表人王孝华被羁押，春辉农业公司停止经营后曾派遣员工向煤炭工业协会说明，其未采取措施收回房屋导致损失扩大，春辉农业公司只认可三个月租金、水电费、物管费的主张，本院认为，春辉农业公司未提供证据证明曾向原告提出解除合同的意思表示亦未及时搬离归还房屋，其认为出租人“（未）及时止损造成的扩大损失由原告自行承担”无法律和事实依据，故被告的抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告贵州省煤炭工业协会与被告贵州春辉现代农业有限公司于2018年8月16日签订的《房屋租赁合同》；二、被告贵州春辉现代农业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贵州省煤炭工业协会支付自2019年5月19日起至2019年10月19日止的房屋租金101166元和违约金38560元，合计139726元;三、被告贵州春辉现代农业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贵州省煤炭工业协会支付电费300.22元及物业管理费8430.50元，合计9730.72元；四、驳回原告贵州省煤炭工业协会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3630元，保全费2397元，合计6027元，由原告贵州省煤炭工业协会负担616元，被告贵州春辉现代农业有限公司负担5411元（案件受理费、保全费原告已预交，被告在履行本判决时迳行向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  杨 芳人民陪审员  赵雪梅人民陪审员  高 菁二〇二〇年三月十六日法官助理徐洁书记员梁文文