贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终167号上诉人（原审被告）：贵州安顺大地房地产开发有限公司。住所：关岭县万豪商业广场正一层130、131、132号。经营地址：关岭自治县顶云街道办事处顶云高铁站站前广场。统一社会信用代码：91520424337288409X。法定代表人：吴信任。委托诉讼代理人：李洪江，贵州赤丞律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：陈永瀚，贵州赤丞律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：龙高华，男。委托诉讼代理人：王济鹏，贵州振黔律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：齐宝花，女。委托诉讼代理人：王济鹏，贵州振黔律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人贵州安顺大地房地产开发有限公司（以下简称“大地公司”）因与被上诉人龙高华、齐宝花商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省关岭布依族苗族自治县人民法院（2019）黔0424民初1094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。大地公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回二被上诉人在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人与二被上诉人在2016年11月24日签订的商品房买卖合同第八条约定，二被上诉人必须提供符合办理按揭条件的材料，虽然上诉人未能向一审法庭提交通知二被上诉人办理按揭的证据，但上诉人实际上已通知二被上诉人提交办理按揭贷款的材料，只是二被上诉人至今仍未提交相应的材料。结合上诉人向一审法庭提交的关岭农村商业银行股份有限公司出具的《证明》，证实了上诉人与关岭农村商业银行股份有限公司具有长期办理按揭的合作关系，也即是只要二被上诉人现在按照关岭农村商业银行股份有限公司要求提供相应材料，是能够办理按揭贷款的。且根据合同补充协议第四条第1款的约定，出卖人在原合同签订之前有关按揭贷款的说明、陈述或宣传所提供的按揭材料列表仅供买受人参考，按揭银行根据买受人的实际情况来决定，在二被上诉人办理按揭贷款的过程中，上诉人要为二被上诉人办理按揭贷款的行为承担保证责任，上诉人承担的风险相对于二被上诉人要高很多，上诉人不应承担违约责任。另外，从上诉人的角度来看，二被上诉人办理按揭贷款，对上诉人来说是有实际期待利益的，上诉人不可能怠于履行告知二被上诉人提交办理按揭贷款材料的，因此未能办理按揭贷款的责任应由二被上诉人自行承担。一审判决未认定涉案房屋已由被上诉人实际占有使用的事实。一审中上诉人向一审法庭提交了拍摄于2019年6月的三张涉案房屋照片，清晰显示了二被上诉人在涉案商铺内贴有招租广告，当一审法庭询问二被上诉人招租广告是否为其粘贴时，二被上诉人当庭认可涉案商铺的招租广告是其亲自贴的；另外，一审法庭询问二被上诉人是在什么时间粘贴招租广告时，二被上诉人以沉默的方式回答，也即是二被上诉人认可早已占有使用涉案商铺。实际上，上诉人在2017年5月24日前就已经电话通知二被上诉人来办理验收交付的手续，但二被上诉人接到电话后没有按时来办理手续，而是通过自己在涉案房屋添置门锁的方式，将涉案房屋实际占有，二被上诉人通过粘贴广告对外招租的行为也进一步证实了涉案房屋是具备合同约定使用交付条件的。况且，上诉人向一审法庭提交的涉案房屋附近商铺在2017年5月、6月期间的交付验收表，也可以证实涉案商铺是符合合同约定的交付条件的。因此，一审判决未认定被上诉人已实际占有使用涉案商铺的事实。二、一审判决适用法律错误。1、根据合同第十三条第二款的约定解除合同是适用法律错误。一审判决依据的是合同，但是上诉人与二被上诉人签订的合同附件十二的补充协议第六条第四款就解除合同的条件作了进一步细化的约定，并明确因逾期交房超过60日的，二被上诉人在60日内享有解除合同的权利，如果在约定期限内未提出书面解除通知的，视为继续履行合同。即使认定上诉人未按照合同约定逾期交付，二被上诉人应在2017年9月24日前向上诉人提出解除合同的书面材料，但是二被上诉人直到2019年8月15日向上诉人发送律师函，2019年9月向人民法院提起诉讼，相隔时间长达两年半，应视为二被上诉人放弃解除合同的权利，且二被上诉人在发律师函之前就已经实际占有、使用房屋，应当视为二被上诉人选择继续履行合同，一审根据合同第十三条第二款的约定解除合同属于适用法律错误。2、合同附件十二的补充协议第六条第四款约定，并未损害被上诉人的权利。该约定是双方真实意思表示，并未免除二被上诉人解除合同的权利，也未家中二被上诉人的责任或者减轻上诉人的义务。二被上诉人在已经实际占有、使用房屋，拒绝在交付验收表上签字的情况下，二被上诉人具有随时解除合同的权利，若二被上诉人认为投资涉案房屋系亏本生意，商铺租赁不出去，那么只要二被上诉人不高兴，就可以随时随地的解除合同，该约定实际上无线扩大了二被上诉人的权利，一定程度上造成市场经济不稳定。因此，一审判决适用合同法第三十九条的规定，认定上诉人未尽到提醒义务错误。3、二被上诉人未提交完整的合同，可能具有不诚信的诉讼行为。二被上诉人向一审法庭提交的涉案房屋买卖合同仅有28页，对于与本案有绝对影响的附件十二的补充协议没有提交。被上诉人龙高华、齐宝花答辩：一、答辩人自2016年11月24日与被答辩人签订《商品房买卖合同》至今，从未接到被答辩人或金融机构的任何可以办理按揭贷款的通知，被答辩人亦认可并未向原审法院提交曾经通知过答辩人办理按揭贷款的证据。被答辩人在一审中提交的《证明》，只能证明关岭农商行曾与被答辩人有过办理按揭的合作关系，但不能证明合作的项目就是本案所涉项目，也不能证明具体合作时间是否在本案所涉项目的销售期间。答辩人与被答辩人在合同第十一条中约定了被答辩人应当取得建筑工程竣工合格证明文件及经测绘机构出具的面积实测报告书后，才能将房屋交付。但被答辩人并未向法庭提交上述文件资料证明被答辩人开发的这个项目已经具备交付条件，故被答辩人的上诉理由不能成立。二、被答辩人称涉案房屋已由答辩人实际占有使用不是事实。答辩人发现被答辩人未将所售商铺上锁时，曾私下在商铺玻璃门上张贴一张出租广告，这是事实，答辩人并不否认。但是答辩人张贴广告才几天，被答辩人就已将商铺锁上，至今都是被答辩人在占有使用商铺。由于被答辩人没有通知答辩人办理按揭，按照约定的房价还有26万元房款未付清，被答辩人能让答辩人实际占有使用该商铺吗？房款未付清前，开发商会通知交房吗？三、《补充协议》第六条第四款不是双方约定，二是被答辩人作为开发商，为了达到免除其相应责任而设下的陷阱。补充协议是被答辩人提供的格式条款，其内容严重损害了广大购房者的合法权益，应属无效。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第二项的约定，只要被答辩人逾期交房超过六十日，答辩人就有权选择退房，而《补充协议》却将买受人选择退房的权力行使期限限制在六十日内。签订主合同当天又签订一个相互矛盾的《补充协议》，这本身就不是一个正常现象。主合同是经相关部门统一制作、合同内容严格按照相关法律法规规定完善的，对买卖双方权利义务的约定也是公平公正的。开发商为了达到减轻或免除出卖人的责任，加重买受人责任、排除买受人权利的目的，签订补充协议变更主合同，规避责任，损害买受人利益。所以根据《合同法》第四十条的规定和主合同第二十九条的约定，《补充协议》的内容均属无效。四、答辩人向原审法院起诉时未提交《补充协议》，并非不诚信的行为，而是因为答辩人不了解《补充协议》的内容，误解《补充协议》与本案无关，认为主合同已有约定就只提交主合同。综上，原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，客观公正，应予维持。被答辩人的上诉理由强词夺理，与客观事实不符，与法律规定不符，不应支持，希望二审驳回被答辩人的上诉。原审原告龙高华、齐宝花向一审法院起诉请求：1、请求依法判决解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》。2、请求依法判决被告退回原告支付的全部购房款及相关税费共计人民币296169元，并承担原告全部已付款296169元的逾期违约金，按年利率6%计算，从2017年7月25日起至退还全部已付款时止（每月1480.85元，暂计至2019年9月24日，合计人民币38501.97元）。3、本案诉讼费用由被告负担。一审查明的事实：2016年11月24日，原告龙高华、齐宝花作为买受人，贵州安顺大地房地产开发有限公司作为出卖人，双方就商品房买卖关系签订《商品房买卖合同》。合同编号为商品房预字第××号（87），该合同约定：原告龙高华、齐宝花购买被告贵州安顺大地房地产开发有限公司开发的位于关岭自治县顶云新区的商品房（商铺）；该房屋套内建筑面积33.6平方米；购房价款按照套内建筑面积计算，该商品房每平方米单价15915.89元，总价款534774元。付款采取一次性付款和贷款付款的两种方式。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款274774元，余款260000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款的相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。逾期付款责任。买受人未按照合同约定时间付款的，按照逾期时间处理，逾期在60日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继承履行。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人应当在2017年5月24日前交付该商品房（商铺）；除不可抗力因素外，出卖人未按约定期限和条件交付商品房的，逾期60日之内，自约定交付期限期届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续，……同时合同还约定了对面积差异的处理，即套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；面积超过3%的，房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。《商品房买卖合同》签订后，原告向被告方支付了房屋首付款274774元、维修基金2352元，契税16043元、办理相关手续3000元，剩余260000元尾款未付。另查明：原告于2019年8月15日向被告贵州安顺大地房地产开发有限公司发出律师函。一审法院认为：原、被告双方就商品房买卖签订了《商品房买卖合同》，该合同对购房价款、付款方式、交房期限以及违约责任等作了明确规定，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯全面履行自己的义务。本案中，由于被告未根据双方签订《商品房买卖合同》中约定“买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人”。而被告在原告首付款七日内未书面通知原告提交申请办理银行按揭所需的全部资料，导致原告未获得银行的按揭贷款，原告因此未按约定支付被告全部房款，存在违约，庭审中,被告辩称：根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条中约定“逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续，……”及补充协议关于原合同第十三条的补充第六条第四款“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同并放弃合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及本补充协议第2条关于继续履行合同之规定。”是双方的真实意思。本院认为根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”，原、被告双方在签订《商品房买卖合同》时，被告未对原告进行提醒注意义务，故，被告的该主张，本院依法不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定。原告诉请与被告解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，本院依法予以支持。被告贵州安顺大地房地产开发有限公司未按约定通知原告提交申请办理银行按揭所需的全部资料，导致原告未获得银行的按揭贷款，致使双方的权利义务无法进行，应承担违约责任，故，原告诉请被告退还原告支付的购房款及相关税费共计296169元，本院依法予以支持。原告诉请被告承担已付款296169元的逾期违约金，按年利率6%计算，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条：“当事人依照本合同法第一百一十四条第二款规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。……”的规定，本案中，原告龙高华、齐宝花支付被告贵州安顺大地房地产开发有限公司维修基金2352元、契税16043元、办理相关手续费3000元等不属于购房款，被告贵州安顺大地房地产开发有限公司是代为收取，不应纳入已付款中计算违约金，原告龙高华、齐宝花已按合同约定支付购房款274774元，故，本院依法予以支持被告按已付房款274774元的逾期违约金按年利率6%计算支付原告从2017年7月25日起至退还全部已付款时止的违约金。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第十一条，第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，判决：一、解除原告龙高华、齐宝花与被告贵州安顺大地房地产开发有限公司于2016年11月24日签订的《商品房买卖合同》。二、限被告贵州安顺大地房地产开发有限公司于本判决生效起十日内一次性返还原告龙高华、齐宝花购房款274774元、维修基金2352元、契税16043元、办理相关手续费3000元，共计人民币296169元，并以原告龙高华、齐宝花已付房款274774元为基数，按年利率6%计算支付原告龙高华、齐宝花从2017年7月25日起至退还已付房款时止的违约金。三、驳回原告龙高华、齐宝花的其他诉讼请求。案件受理费3160元（已按简易程序减半收取），由被告贵州安顺大地房地产开发有限公司承担。二审中双方当事人均未提交新的证据。二审对一审查明的事实予以确认。同时查明，被上诉人龙高华、齐宝花曾于2019年6月前就已经在涉案商铺的正门上张贴了“门面出租电话153……579153……698”的广告，广告上的两个电话号码系被上诉人龙高华、齐宝花的电话号码。本院认为：本案的争议焦点是上诉人大地公司与被上诉人龙高华、齐宝花签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。首先，关于合同效力的问题。上诉人与被上诉人于2016年11月24日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规，应为有效合同，对此双方亦无异议。对于该合同的附件十二补充协议，其中对于原合同第十三条作出了补充，就逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时买受人如何行使解除权的条件补充为“买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同并放弃合同的权利，……”。该补充协议系上诉人提供的格式合同，从该补充协议的约定来看，该条款限制了被上诉人行使解除权的条件，加重了被上诉人的义务，而上诉人不能举证证明其就该条款向被上诉人尽到合理提醒注意的义务，所以该条款应当认定为无效。第二，关于上诉人是否履行了交房义务，是否符合因未交付房屋而解除合同的情形的问题。诚实信用原则是民商法的基本原则，贯穿于整个民商事交易的始终。人民法院在认定约定解除条件是否成就时，不能仅根据合同文本机械地确定合同是否解除，而是应该根据诚实信用原则，综合考量违约方的过错程度、违约行为的形态、违约行为的后果等。从现有证据来看，上诉人并没有证据证明其已经直接通知被上诉人交房，被上诉人也没有办理过交房手续。但是，从被上诉人一审提交的《黄果树.高铁商业广场商铺交付使用验收表》和《黄果树.高铁商业广场自营协议》可以看出，与案涉商铺相邻的其他同幢的商铺都已经交付并签订了不参与返租的自营协议。从常理上来看，被上诉人并没有单独对被上诉人不通知交房的理由，而且上述证据也可以印证案涉商铺是可以交付使用的。同时，从一审中上诉人提交的照片可以看出，被上诉人是在已经建成的商铺上张贴出租广告，对此被上诉人是予以认可的。可见，案涉商铺已经在2019年6月份之前，由被上诉人实际管理使用过了，该时间早于被上诉人向上诉人发出律师函的时间。被上诉人签订《商品房买卖合同》的目的是购买商铺后用于自营或出租，而在被上诉人提起诉讼之前，涉案商铺就已经具备使用条件，上诉人也已经能够交付，被上诉人的合同目的在诉讼前就已经能够实现，双方只需继续履行合同，办理相应的手续即可，事实上被上诉人虽未办理交房手续，却也实际使用了涉案商铺，可以视为上诉人已经交付了涉案商铺，合同约定的因未交房而解除合同的条件已经消失。基于此，按照鼓励交易的原则，为了维护交易的稳定性和安全性，被上诉人不应当再享有基于上诉人未交房而产生的合同解除权，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》不应解除，也不产生合同解除的法律后果，被上诉人在一审中的诉讼请求不应得到支持。所以，一审遗漏了关于被上诉人曾经出租过商铺的事实，认定事实错误，导致对案件的处理错误，二审依法予以纠正。上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销贵州省关岭布依族苗族自治县人民法院（2019）黔0424民初1094号民事判决；二、驳回被上诉人龙高华、齐宝花的全部诉讼请求。一审案件受理费3160，二审案件受理费6320元，均由被上诉人龙高华、齐宝花承担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 李德江审判员 辜贤莉二〇二〇年三月十日法官助理李欣书记员张颖（代）