广西壮族自治区灵山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0721民初4号 原告：邓成芳，男，1974年11月5日出生，汉族，居民。 被告：广西六和投资有限公司，住所地：灵山县十里工业区（荔香大道旁）广西灵山电子信息产业园A6栋1层。统一社会信用代码：91450721079088817N。 法定代表人：周卫乾，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴顺国，广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄流庚，广西建开律师事务所律师。 原告邓成芳与被告广西六和投资有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月22日公开开庭进行了审理。原告邓成芳、被告广西六和投资有限公司的委托诉讼代理人吴顺国、黄流庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓成芳向本院提出诉讼请求：1、被告退还给原告认购定金40000元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月22日，原告认购被告开发位于广西灵山县十里工业区（荔香大道旁）广西灵山电子信息产业园（六和城）B13栋1单元2503号房屋，当日向被告支付定金40000元并与被告签订了《六和城认购协议书》，认购协议书号NO:0000336。原告曾于2018年6月至2019年间多次赴被告售楼处就拟签订的《六和城认购协议书》相关内容与被告进行磋商，对于被告提供的格式中签订《商品房买卖合同》期限日期的确定、逾期交房责任等条款提出异议，现场提出要求，如果没有答复需要退还定金，被告工作人员表示不能退还定金。原告认为，由于双方签订的《六和城认购协议书》没有明确签订商品房买卖合同的时间，被告的行为属于虚诈行为；此外，该公司开发的商品房项目从2017年7月22日至2019年8月止没有取得该项目相关报批手续是不合法的，因此，双方签订的《六和城认购协议书》没有法律效力，被告应当退还定金。但原告自2018年6月至2019年2月间多次要求被告退还定金，被告均未退还，双方因此发生纠纷而诉至法院。 被告广西六和投资有限公司辩称，1、《六和城认购协议书》为双方真实意思表示，已经成立并生效，双方未解除该协议，协议还在履行中；2、被告已经就涉案的项目取得了土地证、规划证、预售证等审批手续，被告没有任何的违约行为；3、被告没有答复过原告可以退还定金，相反的是，被告多次要求原告到售楼部换签合同，但原告至今未答复被告换签合同事宜；4、原告未与被告签订商品房买卖合同的行为已经构成违约，所收取的定金不应予以退还。综上，被告认为，原告要求退还定金的诉讼请求没有事实和法律依据。 当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月22日，被告广西六和投资有限公司（甲方）与原告邓成芳（乙方）签订了一份《六和城认购协议书》，约定：“一、乙方认购的房产为甲方开发的位于广西灵山县十里工业区（荔香大道旁）广西灵山电子信息产业园（六和城）B13栋1单元2503号房屋，建筑面积114.53㎡；二、商品房单价3770元/㎡，总房价为431778元，折后单价3289.78元/㎡，折后总房价376778元；三、乙方应在签订本认购协议书时向甲方支付定金40000元，甲方收取定金后应向乙方出具收据，定金可在签订《商品房买卖合同》时转为房款……”。《六和城认购协议书》签订当日，原告支付定金40000元给被告。另查明，2014年3月26日，被告取得位于灵山县十里工业区（荔香大道旁）土地的《国有土地使用权证》；2016年3月18日，被告取得位于灵山县十里工业区（荔香大道边）广西灵山县电子信息产业园的《建设用地规划许可证》；2018年3月13日，被告取得位于灵山电子信息产业园商住配套设施的《建设工程规划许可证》；2017年9月25日，被告取得位于灵山电子信息产业园商住配套设施的《建筑工程施工许可证》；2019年9月23日，被告取得位于灵山县十里工业区（荔香大道旁）广西灵山电子信息产业园B13号楼的《商品房预售许可证》[证号：灵住建预字（2019）第037号]，预售项目用途为城镇住宅。再查明，原告支付定金给被告后，原告认为所预约购买的房屋需等待太久且被告未取得预售许可证，要求被告退还定金，被告不同意退还，双方多次磋商未果，原、被告双方至今没有签订商品房买卖合同。双方因此发生纠纷，原告遂以上述诉讼请求、事实和理由诉至本院，请求判如所诉。 本院认为，商品房预售合同中，合同可分为预约合同和本约合同。原、被告双方当事人签订的《六和城认购协议书》，属于预约合同，是对本约合同相关事项的预先规划、设定，约定于将来一定时期内签订商品房买卖合同。预约合同的主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚实信用原则进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约合同创造条件。作为预约合同的《六和城认购协议书》，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，预约合同合法有效。但是，该《六和城认购协议书》预约合同仅约定了房屋的位置、面积、单价，对买卖房屋的付款方式、交付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款没有进行明确约定，属于未决条款，需在签订商品房买卖合同时协商一致达成，在一方当事人签订预约合同时并不知晓本合同的条款情形下，要求其必须接受本合同（商品房买卖合同）的条款，对其显然是不公平。因此，原、被告双方虽然签订了《六和城认购协议书》，但是在正式签订房屋买卖合同前，双方对《六和城认购协议书》预约合同中没有约定的其他重要条款仍然有磋商的权利。本案中，由于《六和城认购协议书》没有明确签订正式商品房买卖合同的日期、逾期交房责任等条款，而以上条款又属于直接影响双方当事人权利义务的重要条款，原告对此提出异议并与被告进一步磋商，原告要求被告退还定金，被告拒绝退还定金并要求原告换签商品房买卖合同，双方未就相关重要条款达成一致意见。根据《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，本院认为，本案双方当事人不能签订本合同（即商品房买卖合同）的原因在于，《六和城认购协议书》中没有明确约定以上直接影响双方当事人权利义务的其他重要条款，且双方经磋商无法达成一致意见，该原因属于不可归责于双方的原因，磋商未成，双方当事人均有权利不签订房屋买卖合同，在原告（买受人）不同意换签商品房买卖合同时，被告（出卖人）应当将40000元定金返还原告（买受人）。因此，对于原告主张被告退还定金40000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所诉，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第四条的规定，判决如下： 被告广西六和投资有限公司退还定金40000元给原告邓成芳。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费400元（已减半收取），由被告广西六和投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内直接向本院递交上诉状正本1份，并提交副本5份，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。 审判员  李文伟 二〇二〇年三月二十四日 书记员  杨 琳 广西壮族自治区灵山县人民法院 地址：钦州市灵山县江南路4号 电话：0777-6428890 邮政编码：535400