四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终225号 上诉人（原审被告）：四川广安仁祥房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区建安北路142号1-1-801、802。 法定代表人：段佐立，董事长。 委托诉讼代理人：张兴诚，男，系该公司职工。 被上诉人（原审原告）：胡强，男，生于1990年12月20日，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈铭，四川法雨律师事务所律师。 上诉人四川广安仁祥房地产开发有限公司（以下简称仁祥房地产公司）因与被上诉人胡强商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初6836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 仁祥房地产公司上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人不支付或减少支付逾期办证违约金；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审关于上诉人延迟办理转移登记及其相应的违约责任以及该诉讼请求的诉讼时效认定有误。双方在案涉合同中未对转移登记的期限及违约责任进行约定，故不能认定上诉人违反合同约定；其未依法办理转移登记，仅是违反法律规定，不应承担违约责任。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，上诉人应在房屋交付后90日内为被上诉人办理转移登记。由此可以推出上诉人为被上诉人办理转移登记的时间为2016年3月31日前，转移登记违约金的诉讼时效计算至2019年3月31日届满。至被上诉人起诉时，其请求支付转移登记违约金的请求已过诉讼时效。2.一审关于举证责任分配有误。案涉房屋已交付被上诉人占有使用，并于2019年5月办理交付产权证书，被上诉人没有任何证据证明其实际损失。违约金过高的举证责任也不应归属于上诉人，故举证不能的法律后果不应由上诉人承担。3.本案具有不可归责于上诉人的原因导致迟延办证。因政府机构改革、税收政策变化以及房屋产权办理改革等原因导致上诉人迟延办证，但一审法院对上述相关事实未予认定和释明，在认定违约责任中也未充分考虑上述因素，致使上诉人利益严重受损，请二审法院查明后予以改判。 胡强辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 胡强向一审法院起诉请求：1.判令仁祥房地产公司支付胡强逾期办理违约金9,000元(诉讼中，胡强明确办理产权初始登记的违约金8,000元，办理产权转移登记的违约金1,000元)；2.判令仁祥房地产公司向胡强支付缩减土地使用年限的违约金及损失1,000元；3.本案诉讼费由仁祥房地产公司承担。 一审法院认定事实：胡强（买受人）与仁祥房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》主要约定：买受人购买出卖人开发的位于广安市的住宅房，建筑面积为83.81平方米，单价为按建筑面积计算每平方米4,772.70元，总价款为400,000元；土地用途为城镇住宅混合用地，土地使用年限自2011年10月11日至2071年10月11日；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房等，其中第二十条产权登记的内容为：（一）初始登记出卖人应当在2017年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。 同时查明，2015年12月，仁祥房地产公司向胡强交付了房屋。2018年12月26日，仁祥房地产公司取得了胡强购买房屋所在楼栋的权属证明［川（2018）广安市不动产权第××号］，完成了初始登记。2019年5月8日，胡强取得了购买房屋的不动产权属证书［川（2019）广安市不动产权第××号］，使用期限为1999年10月26日至2069年10月26日。 一审法院认为，胡强与仁祥房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违背法律法规规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。 本案争议焦点主要有二个，一是仁祥房地产公司是否应当向胡强支付延迟办理初始登记及转移登记违约金及应支付多少违约金；二是仁祥房地产公司是否应当向胡强支付缩减土地使用年限的违约金及损失。 关于第一个争议焦点。《商品房买卖合同》第二十条（一）初始登记明确约定，仁祥房地产公司应在2017年6月30日前取得胡强所购房屋所在楼栋的权属证明，如因仁祥房地产公司的责任未能在约定期限内取得，胡强不退房的，仁祥房地产公司应当自取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满的次日起至实际取得权属证明之日止，按胡强支付全部已付款万分之一每日的标准向胡强支付违约金，并于仁祥房地产公司实际取得权属证明之日起60日内向胡强支付。根据本案事实，仁祥房地产公司于2018年12月26日取得涉案房屋所在楼栋权属证明，已构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对胡强要求仁祥房地产公司支付延迟办理初始登记违约金的诉讼请求，予以支持。 胡强与仁祥房地产公司签订的《商品房买卖合同》虽没有针对办理转移登记的期限及相应违约责任进行专门约定，但却明确约定了仁祥房地产公司办理初始登记时间为2017年6月30日前。按照房地产开发领域的通常惯例，商品房销售后的产权登记办理顺序是初始登记在先而后再办理转移登记，据此，可以推定仁祥房地产公司负责办理转移登记的期限应当在约定的初始登记期限之后。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，确定仁祥房地产公司应当在取得胡强购买房屋所在楼栋权属证明之日起三个月内为胡强办理转移登记，逾期才能视为违约。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于诉讼时效为三年的规定，诉讼时效最迟在2020年9月30日才能届满，胡强在2019年10月2日向一审法院提起诉讼，尚未超过诉讼时效。仁祥房地产公司于2019年5月8日才为胡强办理购买房屋的不动产权属证书，亦构成违约，仍应依法承担逾期办理转移登记的违约责任。 依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，确定仁祥房地产公司承担的违约金数额，既要尊重双方的约定，也要结合案件事实、法律规定以及违约行为所造成的实际损失等因素予以充分考量。仁祥房地产公司抗辩违约金过高并请求法院调整，但未能提供违约金过高的证据，胡强亦未能举证证明其因仁祥房地产公司的违约行为所遭受的具体损失及数额大小，一审法院综合考虑胡强实际损失无证据支持、仁祥房地产公司已履行商品房交付的主要义务以及办理初始登记和转移登记义务、胡强已占有使用所购商品房等多种因素，酌定仁祥房地产公司向胡强支付逾期办理初始登记和转移登记违约金为6,000元。 关于第二个争议焦点。胡强与仁祥房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定的土地使用年限为2011年10月11日至2071年10月11日，而仁祥房地产公司为胡强办理的不动产权属证书登记的使用期限为1999年10月26日至2069年10月26日，不动产权属证书登记的土地使用年限与《商品房买卖合同》约定的土地使用年限不一致的原因是行政机关登记错误还是仁祥房地产公司违约造成，尚无相应证据予以证明，不可归责于仁祥房地产公司。同时，胡强也未提供证据证明其为此遭受实际损失及具体损失数额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应由胡强承担不利的法律后果，故对胡强的该项诉讼请求，亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决：一、仁祥房地产公司于判决生效后十日内向胡强支付逾期办理房屋权属登记的违约金6,000元；二、驳回胡强的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由胡强负担5元，仁祥房地产公司负担20元。 二审中，双方当事人均未向本院提交证据。 二审审理查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。 本院认为，根据诉辩双方的意见，本案争议焦点是上诉人是否应当承担迟延办证的违约责任以及一审法院确定的违约金标准是否得当。对此，本院评述如下： 根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同约定，结合被上诉人的诉请，本案涉及两项权属登记，即案涉房屋所在楼栋的初始登记和房屋不动产权属转移登记。现被上诉人主张的亦是两项登记逾期的违约责任，其中双方对初始登记逾期的违约事实均无异议，争议的是转移登记是否违约以及是否应当承担相应的责任。双方签订的商品房买卖合同，虽无关于转移登记期限的约定，但一审法院按照房地产开发领域的通常惯例，即商品房销售后的产权登记办理顺序是初始登记在前转移登记在后，并确定仁祥房地产公司应当在取得楼栋权属证明之日起三个月内为被上诉人办理转移登记，逾期则视为违约并承担相应的违约责任并无不当。上诉人主张应在案涉房屋交付后90日内为被上诉人办理转移登记，且以此推算该项违约金的请求已过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予采信。 上诉人对逾期办理权属登记的事实并无异议，其虽称因国家税收政策及不动产登记政策变化、政府职能部分改革等因素导致其无法在约定或法律规定的时间办证，但其在本案一、二审中均未举示证据证明其如期向有关部门递交了完备的完税或办证资料而因上述原因被拒收或延误，故关于其逾期办证具有不可归责于自身的原因所致的主张，本院不予采信。上诉人逾期办证不仅违反双方合同约定，且直接影响被上诉人对案涉房屋所有权的充分行使，依法应当承担相应的违约责任。一审法院综合全案事实及证据，结合双方合同的约定以及上诉人的违约程度、当地社会经济水平，酌定的违约金计付标准并无不当，本院予以维持。 上诉人主张违约金过高且其不应承担该举证责任。本院认为，被上诉人依合同约定主张违约金，其完成了初步的举证责任；上诉人抗辩该标准过高，根据谁主张谁举证的原则，依法应当由其承担违约金过高的举证责任，一审关于举证责任的分配并无不当。上诉人一、二审中均未举示违约金过高的证据，依法应当承担举证不能的法律后果。 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由四川广安仁祥房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  陈 萱 审 判 员  张 波 二〇二〇年三月二十七日 法官助理  杨应清 书 记 员  周甜甜