福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终650号 上诉人（原审原告、反诉被告）：福建跨越轻工有限公司，住所地福建省泉州台商投资区惠南工业园区精品园（张坂镇）。 法定代表人：吴阿祥，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴素云，该公司员工。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：泉州腾浩自动化设备有限公司，住所地福建省泉州台商投资区张坂镇南山路精品园。 法定代表人：庄锦明，该公司经理。 委托诉讼代理人：王榕瑜，该公司员工。 上诉人福建跨越轻工有限公司（以下简称跨越公司）因与被上诉人泉州腾浩自动化设备有限公司（以下简称腾浩公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2018）闽0521民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人跨越公司委托诉讼代理人吴素云、被上诉人腾浩公司委托诉讼代理人王榕瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 跨越公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；2.腾浩公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原审法院认定事实不清，同时违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》。跨越公司对原审法院认定的以下事实有争议：跨越公司应支付给腾浩公司租赁期间的租金、水电费、保安工资等各项费用335,859.45元、损坏物品价值16,885元、拆除“跨越制衣”广告牌费用1,250元，合计353,994.45元的事实认定错误：跨越公司对腾浩公司向跨越公司收取的租金、水电费、保安工资335,859.45元金额不认可。损坏物品价值16,885元没有依据。《房屋租赁管理办法》规定：“出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定”。合同明确约定乙方(跨越公司)使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修。但是此损耗完全为正常合理损耗，还有并不是在跨越公司向腾浩公司租赁期间损耗，也已经过维修多次，事实为跨越公司向腾浩公司租赁的厂房宿舍是最早跨越公司向惠安县宝星鞋服工贸有限公司(以下简称宝星公司)租赁，后因跨越公司无需租赁那么多，由宝星公司租给腾浩公司，再由腾浩公司转租给跨越公司，实际此房屋租赁，早在2009年一直由跨越公司使用租赁至合同期结束，此出租房由跨越公司使用近10年之久，此租赁区域处于山边滑坡，常年受气候影响，对于租赁易耗品的损坏多次通知房东修复未过来修复，跨越公司只能部分自己修复，在房东未修复的情况下，腾浩公司又要求跨越公司按照新价原价全额赔偿，没有依据。 腾浩公司答辩称：按照一审判决。 跨越公司向一审法院起诉请求：腾浩公司返还合同保证金50,000元。 腾浩公司向一审法院反诉请求：1.跨越公司支付租金15,296.4元、电费105,743.52元、损坏物品17,685元，合计141,324.92元，扣除跨越公司物品转让费5,000元、腾浩公司应承担的保安费14,640元、跨越公司的押金50,000元后，跨越公司尚应支付69,084.92元；2.跨越公司在10日内拆除接在腾浩公司租赁的厂房的大门围墙，以便腾浩公司的职工进入宿舍；3.跨越公司在10日内拆除遗留镶嵌在厂房“跨越制衣”广告或支付2,600元由腾浩公司组织拆除。诉讼中，腾浩公司变更反诉诉讼请求为：1.跨越公司支付租金38,180.62元、损坏物品17,685元、2016年8月3日至2017年6月31日的保安费24,400元（2,440元×10个月），扣除反诉被告物品转让费5,000元、保证金50,000元，实际应再支付款项25,265.62元；2.跨越公司在10日内拆除接在腾浩公司租赁的厂房的大门围墙，以便腾浩公司的职工进入宿舍；3.跨越公司支付拆除“跨越制衣”广告的费用1,250元。 一审认定事实：腾浩公司向宝星公司租赁位于泉州台商投资区。跨越公司因经营所需向腾浩公司租赁上述厂房中的第一层、第三层、第五层及宿舍的第五层、第六层，双方于2015年5月1日签订《厂房租赁合同》1份，约定租赁期限为9个月，即从2015年5月1日起至2016年1月31日止。租金每平方4.5元／月，每月租金为20700元，每月10日支付当月的租金（租金汇入腾浩公司指定的林爱萍的账号）。租赁保证金50000元，在租赁期限届满，跨越公司交清全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按合同约定交还租赁物后，无条件退还。双方口头约定：2015年5月至9月间的水电费由跨越公司缴交后向腾浩公司收取，2015年10月起的水电费由腾浩公司缴交后再分摊，每月均加在租金中一并支付。2名保安的费用由双方共同承担，即由双方各自承担2440元，2015年5月至2016年7月的保安费用由跨越公司先行支付后在每月应支付给腾浩公司的租赁费用中直接扣除。合同签订后，跨越公司按合同约定向腾浩公司支付保证金50000元，腾浩公司确认已收取。租赁期限届满后，跨越公司仍继续使用该租赁场所至2016年8月2日。2016年8月3日起，跨越公司直接向宝星公司租赁讼争租赁物的第一、二、三层作为宿舍。租赁期间，跨越公司在腾浩公司厂房内镶嵌“跨越制衣”广告牌。诉讼中，腾浩公司自行将该广告牌拆除并支付费用1250元，跨越公司认可该笔费用并愿意负担。诉讼中，跨越公司认可靠近腾浩公司租赁的宿舍一侧的围墙是其设置的。经对账，双方共同确认至2016年6月30日的租金、水电费、保安费等结算后，跨越公司应再支付腾浩公司租金8785.27元，2016年7月1日至8月2日的租金、水电费、保安费等结算后，跨越公司应再支付腾浩公司租金29395.35元。上述尚未支付的租金合计38180.62元。 一审法院认为，一、讼争的保证金50,000元应否返还问题。跨越公司提供的证据，腾浩公司对存款历史交易清单、电子回单、水电明细的真实性没有异议，应予确认。《费用核算明细表》系跨越公司委托诉讼代理人与腾浩公司的职员洪玲玲（本案第一次庭审期间腾浩公司的委托诉讼代理人，后解除委托关系）在诉讼中对往来账目进行核对后向法院提供的，其“实付腾浩”一栏的中所载明的实付金额与跨越公司向法院提供的《租金、水电、安保费用往来汇总表》所载明的实付金额相一致即337,043.14元（含保证金50,000元），扣除保证金50,000元，则跨越公司实际已支付给腾浩公司的租金、水电费、保安费合计为287,043.14元，该事实应予确认。腾浩公司提供的证据，跨越公司虽然对水电原始凭证分割单及相应的发票表示不清楚，腾浩公司主张跨越公司应付的电费还欠415.32元、水费还欠923.12元，跨越公司认可电费的数额，应予确认。跨越公司主张水费相差1,000元左右是其交纳的，但未举证证明其交纳的水费金额，故该部分水费的数额应以腾浩公司主张的923.12元予以确定。诉讼中，腾浩公司同意水费923.12元应从跨越公司应支付的费用中予以扣除，应予采纳。跨越公司自愿负担电费的一半，则跨越公司应支付的费用中应再扣除该部分电费即207.66元（415.32元÷2）。除上述的水电费外，跨越公司明确认可2016年6月及7月的水电费、租金没有支付给腾浩公司，双方已共认2016年6月1日至8月2日的租金、水电费、保安费等结算后跨越公司再支付腾浩公司租金38,180.62元（8,785.27元+29,395.35元），故跨越公司主张其已付清租赁期内所有的租赁费用，与事实不符，不予采纳。跨越公司提供的《跨越厂房移交腾浩详情》及《2016年8月统计厂房缺少物品清单》，跨越公司认可由其公司的电工朱海春签名，因朱海春签名确认的移交项目为吊扇、日光灯等材料，属于朱海春的职务范围，且如果未经过跨越公司的授权朱海春也不可能对上述材料进行交接确认，故对由朱海春签名确认的损坏物品数量的价值应以跨越厂房移交腾浩详情上载明的16,885元予以认定，腾浩公司主张该部分物品价值为17,685元，依据不足，不予采纳。讼争的租赁合同于2016年7月届满，此后则由跨越公司直接向宝星公司进行租赁，跨越公司、腾浩公司并未这一期间的保安工资如何负担进行约定，故腾浩公司主张应由跨越公司支付2016年8月3日起至2017年10月31日的保安工资，无合同上的依据，不予采纳。腾浩公司提供的证据，经跨越公司原财务人员吴月红签名对宿舍移交的事实进行确认，跨越公司主张不是2016年8月8日进行的移交，是腾浩公司事后补的，但未举证加以证明，不予采纳。据此，应认定讼争的宿舍于2016年8月8日进行移交。跨越公司主张腾浩公司自2015年5月31日至2015年11月30日多算租金5,550.30元（792.90元×7个月），腾浩公司予以认可，应予确认。跨越公司主张2015年12月只使用一层宿舍，腾浩公司多算租金2,375元,2016年1月起至5月的宿舍租金23,750元（4,750元×5个月）因已搬离未居住，不应支付，上述租金31,675.3元（5,550.30元+2375元+23,750元）属于多算的租金，应从租金总额中予以扣除。对此，法院认为，双方在诉讼中均确认宿舍每层多算的租金的计算方式为88.1㎡×2层×4.5元/㎡即792.90元，应予确认。跨越公司主张2015年12月仅使用一层宿舍，2016年1月起已搬离宿舍，但未举证加以证明，且与法院上述查明的宿舍移交的事实不相符，不予采纳。因上述双方争议的期间尚处于合同约定租赁期内，故跨越公司仍应按合同的约定支付宿舍租金，至于多算的宿舍租金，根据双方共认的计算方式及腾浩公司对此的主张，应确定为10,307.7元（88.1㎡×2层×4.5元/㎡×13个月），跨越公司主张该部分租金应予以扣除，应予采纳。根据跨越公司提供的《费用核算明细表》以及洪玲玲于2018年5月3日提交的《租金、水电、安保费用往来汇总表》，二者对比后可见双方仅对2015年12月、2016年2月至5月跨越公司应支付给腾浩公司的费用数额存在不一致：跨越公司主张2015年12月应支付的费用为28,660.40元，腾浩公司主张数额为29,332.5元；跨越公司主张2016年2月至5月应支付的费用数额分别为25,737.61元、28,701元、30,356.30元、23,151.73元，腾浩公司主张应支付的数额分别为25,898.76元、29,050.74元、30,512.25元、24,794.23元。上述两组费用总额相差约为2,981元（2,980.94元）：1.2015年12月、2016年2月至4月相差的数额为1,338.44元，腾浩公司主张相差的数额系水电费的差额（2015年12月水电费差额671.6元，2016年2月至4月差额分别为：161.15元、349.74元、155.95元），该差额与法院上述认定的水电费数额相一致，故对跨越公司上述的主张予以采纳，则2015年12月、2016年2月至4月跨越公司应支付给腾浩公司的费用应以跨越公司主张的予以认定即2015年12月应支付的费用为28,660.40元、2016年2月为25,737.61元、2016年3月为28,701元、2016年4月为30,356.3元；2.2016年5月相差1,642.元，根据双方各自提供的当月的水电费用明细可知，自2015年11月起每月租金按18,450元计算，而对双方2016年5月份的各项费用进行核对后仅有租金一项存在不一致，跨越公司主张当月的租金为16,807.5元，但未能举证证明当月租金按16,807.5元计算的依据，腾浩公司对此又不认可，不予采纳，故2016年5月的租金仍应按18,450元予以计算。则跨越公司在租赁期间应支付给腾浩公司的费用总额应认定为335,859.45元（跨越公司主张的334,009.29元+1,642.5元+跨越公司自愿负担的水电费207.66元）。鉴于双方明确约定讼争保证金在租赁期限届满，跨越公司交清全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用并按合同约定交还租赁物后无条件退还，现双方的租赁关系已终止且从双方在本案诉讼中各自的主张来看，亦同意从讼争保证金中扣除相应费用后退还剩余部分。本案中跨越公司应支付给腾浩公司以下费用：1.法院上述已认定的335,859.45元；2.物品损坏价值16,885元；3.跨越公司认可并同意负担的拆除“跨越制衣”广告牌费用1,250元。上述应支付的费用合计353,994.45元，扣除跨越公司已支付的337,043.14元（包含保证金50,000元）、多支付的宿舍租金10,307.7元、盘厂房窗户铁网5,000元，跨越公司实际应再支付给腾浩公司1,643.61元。综上，跨越公司请求返还保证金，缺乏依据，不予采纳。关于本案的诉讼时效问题：因本案跨越公司并未付清租赁期间的租金等费用，腾浩公司基于双方关于保证金应在付清租金等费用后退还的约定而未向跨越公司主张支付租金，并非腾浩公司怠于行使权利。在跨越公司提起本案诉讼请求返还保证金时，则应视为腾浩公司此时才知道权利受到损害，故其提起反诉请求支付租金等费用并未超过诉讼时效。跨越公司对此的主张，缺乏依据，不予采纳。跨越公司应否拆除其接设在腾浩公司厂房的围墙。法院审查后认为，腾浩公司提供的3张照片，跨越公司对真实性没有异议，应予确认。从照片所体现的现场情况来看，讼争厂房的通行现状良好，难以证明腾浩公司所主张的事实，且因双方的租赁关系结束后，跨越公司已直接与宝星公司发生租赁关系，故腾浩公司主张拆除讼争围墙，缺乏依据，不予采纳，可由权利人另案主张。综上事实，法院认为，跨越公司、腾浩公司之间的租赁合同关系，其主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规的禁止性规定，应认定成立并有效。跨越公司向腾浩公司支付保证金50,000元，该事实清楚，证据充分，应予认定。双方约定保证金应在租赁期限届满后原告交清全部应付的租金及因租赁行为所产生的一切费用并按合同约定交还租赁物后无条件退还，因跨越公司应支付给腾浩公司租赁期间的租金、水电费、保安工资等各项费用335,859.45元、损坏物品的价值16,885元、拆除“跨越制衣”广告牌费用1,250元，合计353,994.45元，扣除跨越公司已支付的337,043.14元（包含保证金50,000元）及多支付的宿舍租金10,307.7元、盘厂房窗户铁网5,000元，跨越公司实际应再支付给腾浩公司1,643.61元，故跨越公司请求返还保证金，理据不足，应予驳回。腾浩公司反诉请求跨越公司支付的租金、损坏物品价值、拆除广告牌费用的总额亦应按上述1,643.61元予以支持，其反诉请求跨越公司支付2016年8月3日至2017年6月31日的保安工资，缺乏合同依据，应予驳回。腾浩公司反诉请求跨越公司拆除围墙，因其提供的证据不足以证明其主张，且跨越公司在讼争租赁期限届满后已直接与宝星公司发生租赁关系，讼争围墙是否应予拆除可由权利人另案主张，腾浩公司在本案中的该项主张，缺乏依据，应予驳回。跨越公司抗辩腾浩公司反诉超过诉讼时效，缺乏依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的的规定，判决如下：一、跨越公司应于判决生效之日支付腾浩公司1,643.61元。二、驳回跨越公司的诉讼请求。三、驳回腾浩公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1,050元，由跨越公司；反诉受理费463元，减半收取232元，由跨越公司负担14元（限于判决生效后5日内缴交），由腾浩公司负担218元（多预交的14元予以退还）。 二审期间，除跨越公司对双方对账结算和尚未支付租金的事实有异议外,与腾浩公司对一审判决查明的其他事实均无异议。 本案二审争议:一审法院认定跨越公司尚欠腾浩公司租金是否存在错误;跨越公司是否应支付腾浩公司物品损坏费用16,885元。 二审中，跨越公司主张：1.租金、保安费、水电费，跨越公司与腾浩公司在计算时差额2,980.94元；2.腾浩公司多算租金35,932.6元，理由是2015年11月开始撤离厂房一层12月份开始撤离宿舍；3.物品损坏费16,885元。对此，腾浩公司均予以否认。 本院认为，关于租金、保安费、水电费差额2,980.94元问题，其中2015年12月，跨越公司主张多收671.6元，但腾浩公司在计算时，已经扣除了671.6元，不存在多收。另外差额2,309.34元，在于2016年2月至4月水电费差额和2016年5月租金差额，对此，腾浩公司提供了《费用明细》、水电费原始凭证分割单、电费发票、增值税发票等，跨越公司未能提供相反证据反驳，且对2016年5月租金差额，跨越公司未能提供相应证据支持其主张，因此，跨越公司主张关于租金、保安费、水电费存在差额2,980.94元缺乏依据，本院不予支持。关于跨越公司主张腾浩公司多算租金35,932.6元，理由是其于2015年11月开始撤离厂房一层和12月份开始撤离宿舍，但腾浩公司不予认可，跨越公司又未能举证，故跨越公司的该主张亦缺乏依据，本院不予支持。关于物品损坏费16,885元问题，腾浩公司主张的依据是《跨越厂房移交腾浩详情》《2016年8统计厂房交接缺少物品清单（附交接单）》。《跨越厂房移交腾浩详情》虽有跨越公司电工朱春海签字，但跨越公司辩称并未授权朱春海，且该详情单记载内容包括移交厂房二、四层，而跨越公司与腾浩公司签订的《厂房租赁合同》约定租赁范围为厂房第一、三、五层及宿舍第五、六层，并未包括厂房第二、四层，因此，《跨越厂房移交腾浩详情》载明的缺少物品，存在将跨越公司未租赁的楼层计算在内，且所记载的具体赔偿计算方式不是与其他内容一并打印的，而是采用手写方式，腾浩公司又未能对物品的单价提供购买时的发票或者申请评估。《2016年8统计厂房交接缺少物品清单（附交接单）》系腾浩公司单方制作，并未得到跨越公司认可。另一张《精品园厂房交接明细》也仅载明数量，没有价格。因此，腾浩公司主张跨越公司应赔偿其物品损坏费16,885元，目前证据不充分，本院不予支持。综上，跨域公司的上诉请求，除其不应赔偿腾浩公司物品损坏费用16,885元成立外，其他均不能成立，本院予以相应支持。在一审判决认定的跨越公司与腾浩公司均未上诉的各个项目基础上，结合本院二审查明的事实，跨越公司应支付给腾浩公司各项费用：335,859.45元+1,250元=337,109.45元；跨越公司已支付腾浩公司：337,043.14元（包含保证金50,000元）+多支付宿舍租金10,307.7元+盘厂房窗户铁网5,000元=352,350.84元，腾浩公司应退还跨越公司15,241.39元。原审认定事实基本清楚，但认定跨越公司应赔偿腾浩公司物品损坏费用16,885元错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销福建省惠安县人民法院（2018）闽0521民初97号民事判决； 二、泉州腾浩自动化设备有限公司应于本判决生效之日起十日内支付福建跨越轻工有限公司15,241.39元； 三、驳回福建跨越轻工有限公司的一审其他诉讼请求； 四、驳回泉州腾浩自动化设备有限公司的一审其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1,050元，由福建跨越轻工有限公司负担650元，泉州腾浩自动化设备有限公司负担400元；一审案件反诉受理费232元，由福建跨越轻工有限公司32元，泉州腾浩自动化设备有限公司负担200元。二审案件受理费1,050元，由福建跨越轻工有限公司负担650元，泉州腾浩自动化设备有限公司负担400元。 本判决为终审判决。 审判长  黄海清 审判员  杨钊胜 审判员  孙 越 二〇二〇年三月二十七日 书记员  金雅琳