福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终563号 上诉人（原审被告）：唐水凤，女，1962年9月15日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：颜宗冷、林安民，北京大成（福州）律师事务所。 被上诉人（原审原告）：平潭综合实验区政护物业管理有限公司，住所地福建省平潭县流水镇流水村（地号T10-8133）201室。 法定代表人：郑辉团，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑辉联，男，该公司员工。 上诉人唐水凤因与被上诉人平潭综合实验区政护物业管理有限公司（以下简称“政护物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2019）闽0128民初6524号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 唐水凤上诉请求：1.依法撤销平潭县人民法院（2019）闽0128民初6524号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院已认定政护物业公司未履行合同约定的物业服务义务，政护物业公司诉请要求支付物业服务费理应全部不能得到支持，而一审法院却仅仅是下调了物业服务收费标准，是错误的。政护物业公司根本没有履行任何物业服务的义务，政护物业公司主张的物业服务费没有事实及法律依据。二、政护物业公司并未举证证明其为唐水凤提供物业服务。政护物业公司一审提交的证据，仅能证明业主委员会与其签订了物业服务合同，政护物业公司对其中3443.96平方米的物业费以书面形式向唐水凤进行了催讨，但并未提交其实际提供物业服务的证据。三、物业服务费标准按照每平方米1.4元计算无法律依据。政护物业公司没有证据证明唐水凤的物业属于商业性质，故无权按照每平方米2元标准计算，而一审法院调减为每平方米1.4元，结合本案政护物业公司并未履行物业服务的事实，一审法院调减比例太低，并不符合公平原则。综上，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。 政护物业公司辩称，2019年1月1日被上诉人与业主委员会依法签订了合同，上诉人应按照合同履行。上诉人系办超市，不应将超市内的垃圾强加给物业清理，任何商业都应有人管理卫生。政护物业公司按照合同为小区提供了物业服务，上诉人租赁的不动产用途是商业，不动产坐落也体现是商场，被上诉人应按商业用途收取物业费。上诉人理由不成立。我们已经按照合同履行了，故不服一审判决。 政护物业公司向一审法院起诉请求：1.判令唐水凤向政护物业公司支付拖欠的物业服务费68649元（2019年1月1日起至2019年9月30日止）；2.判令唐水凤承担本案诉讼费。诉讼过程中，政护物业公司增加诉讼请求：追加唐水凤支付政护物业公司物业服务管理费33869元。 一审法院认定事实：2019年1月10日，平潭综合实验区龙翔大第小区业主委员会与政护物业公司签订《物业服务合同》，由政护物业公司对“龙翔大第”小区提供物业服务。双方对服务期限、服务范围、权利义务、收费标准等进行了协商，约定商业服务费每月每平方米2元，每年上半年物业服务费于3月1日至7月31日收取，下半年物业服务费于9月1日至12月31日收取。唐水凤系涉案小区5#3-5号楼一层商场（建筑面积3443.96平方米）及2#1-2号楼一层商场（建筑面积2192.63平方米）业主，合计面积为5636.59平方米，属商业服务用房，唐水凤拖欠政护物业公司的物业服务费未还。 一审法院认为，唐水凤提出物业服务费需经催讨前置条件，政护物业公司未向其催讨物业服务费，法院不应支持政护物业公司诉请的抗辩，缺乏法律依据，一审法院不予采纳；唐水凤在庭审陈述及其提供的证据中，均表明其物业租赁给福建冠业投资发展有限公司平潭龙翔店经营超市，其提出物业服务费不能按照商业用房每月每平方米2元标准，而应按照商品房每月每平方米0.9元标准计算的主张，与事实不符，一审法院不予支持。涉案物业（冠超市平潭龙翔店）日常卫生清洁清运，均由唐水凤自行负责并承担费用；公共区域下水道堵塞也是唐水凤自行出资雇请他人疏通；涉案物业安保、消防设施由唐水凤自行负担，政护物业公司没有完全履行合同约定的服务义务，要求唐水凤全额支付合同约定的服务费不符合公平原则，故一审法院酌情确定，本案物业服务费按《合同》约定的2元/月/平方米的基础上下调30%，即按1.4元/月/平方米计收。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。涉案《物业服务合同》的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均有约束力，双方均应按照约定履行各自的义务。按照《物业服务合同》约定，2019年下半年的物业服务费缴交时间为9月1日至12月31日，涉案物业2019年7月1日至9月30日的物业服务费尚未逾期，政护物业公司诉请无据，一审法院不予支持。故唐水凤应向政护物业公司支付2019年1月1日至2019年6月30日的物业服务费为47347.3元（1.4元/月/平方米×5636.59平方米×6个月）。 一审法院判决：一、唐水凤应于本判决生效之日起十日内向政护物业公司支付物业服务费47347.30元；二、驳回政护物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2350元，由唐水凤负担983元，政护物业公司负担1367元。 二审中，政护物业公司提交一份物业收费标准的公示照片，旨在证明消费标准有公示。唐水凤质证认为该证据不属于新证据且该证据只是政护物业公司制定的一个收费标准，不能证明为唐水凤提供了服务并按公示价格有权收取服务费用。本院认为政护公司提供的证据，不属于新证据，亦不能证明待证事实，本院不予采纳。 经审理查明，双方当事人对一审法院已查明的事实无异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，平潭综合实验区龙翔大第小区业主委员会于2019年1月10日与被上诉人签订了《物业服务合同》，合同约定物业服务区域范围包含上诉人作为业主的5636.59平方米的物业，故本案双方当事人均应受该《物业服务合同》的约束，依约履行合同义务。上诉人认为被上诉人没有证据证明本案诉争物业属于商业性质，但从被上诉人提供的上诉人不动产资料显示5636.59平方米坐落于一楼商场，可见该物业是商场的一部分，而上诉人自己的陈述及照片资料等显示，诉争物业实际上亦是租赁给超市使用，属于商业性质，按商业用途收取相关物业费用并无不当。被上诉人作为物业公司，提供了一定的物业服务，如卫生保洁等，应获得相应的服务报酬，以满足企业的正常发展。上诉人提出被上诉人服务方面的不足，本院认为，上诉人将物业租赁用于开办超市，超市内外难免进出人员多、车辆往来复杂、卫生服务需求大、营业时间跨度长，不可避免增加物业管理难度。一审法院亦综合进行了考量，对物业服务费进行了适当的调整，已臻公平合理，可予以维持。至于超市内部设施、设备等更换，超市内部卫生等等，并不属于被上诉人的义务，不应认定被上诉人服务不到位。应当指出，被上诉人在服务过程中，亦存在与业主沟通不够，服务意识有待加强等不足，未能让业主满意，今后应进一步提高物业服务水平和质量。而上诉人作为业主亦应依约及时交纳物业费，才能保证物业公司的正常运营，保证物业服务更加完善。 综上，上诉人的上诉理由，无事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费983元，由唐水凤负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 青 审判员 陈 洪 审判员 陈碧珍 二〇二〇年三月二十七日 法官助理王百灵 书记员陈颖