安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0802民初167号原告：陈兰，女，1988年1月3日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。委托诉讼代理人：陈志国（系陈兰父亲），男，1958年8月5日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。被告：毛高清，男，1964年6月13日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市大观区，现住安徽省安庆市迎江区。被告：崔小凤，女,1984年6月18日出生,汉族，住安徽省安庆市迎江区。委托诉讼代理人：冯贤云（系崔小凤公公），男，1955年11月27日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。原告陈兰与被告毛高清、崔小凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告陈兰及其委托诉讼代理人陈志国、被告毛高清、被告崔小凤的委托诉讼代理人冯贤云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈兰向本院提出诉讼请求：1.判令毛高清、崔小凤共同赔偿陈兰提前转让位于安徽省安庆市迎江区绿地启航社2号楼下109号门面给陈兰造成的损失39500元（房屋租金5000元、装潢费用17800元、门头改造费用1539元、进货费用15210.63元，合计39549.63元）；2.本案诉讼费由毛高清、崔小凤共同承担。事实与理由：毛高清是电信装维师傅,其租赁崔小凤位于安徽省安庆市迎江区绿地启航社2号楼下109号门面,用于经营电信营业厅。2019年8月8日，因经营不善,毛高清将该营业厅关闭。2019年8月15日，为降低成本，毛高清将该门面转让给本单位员工陈兰。陈兰承包后，经营花语花艺花店，并交纳房租至2019年10月31日。2019年11月，崔小凤因个人原因未经通知和协商,将上述门面转让给他人。转让时合同尚未到期，花语花艺花店经营时间过短，由此造成陈兰投入大量成本无法收回，造成损失。另外，崔小凤知晓毛高清将门面转让给陈兰，崔小凤与毛高清从未告知陈兰，双方之间有约定门面可以随时转让。2019年11月22日，崔小凤通知陈兰当日搬离。后双方协商3日后搬离。2019年11月23日，崔小凤又要求陈兰须于24日早上8点半前搬离交店，陈兰不同意，双方发生争执。崔小凤拨打“110”电话报警，安庆市迎江区龙狮乡派出所民警出警。经过派出所了解,毛高清故意隐瞒其与崔小凤之间“门面可以随时转让”的约定；崔小凤明知陈兰与毛高清之间存在租赁关系的情况下,未及时联系毛高清，并告知陈兰上述约定。因门面已转让他人,为避免新租户的损失,双方协商于2019年11月26日交店。现陈兰诉至法院。毛高清辩称，1.我只收了陈兰5000元租金，陈兰的其他损失与我无关；2.2017年3月1日,我从崔小凤处租赁案涉门面，与陈兰未签订任何租赁协议。我与陈兰是合伙关系，之前双方准备合伙开电信营业厅，但因没有资金就没有启动。之后，陈兰就经营花语花艺花店，双方口头约定租赁期限到2020年2月。在经营期间，崔小凤的公公提出涨房租，陈兰也接受了，但崔小凤没有接收陈兰的租金。崔小凤辩称，1.崔小凤与毛高清签订了租赁合同，但与陈兰无关，且毛高清承诺陈兰的承租情况由他负责，故陈兰的损失与崔小凤无关；2.毛高清共计支付半年房租12000元，电费交纳至2019年6月份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈兰为证明其诉讼主张，向本院提交了以下6组证据：A1.绿地店交接清单，证明目的：案涉门面系毛高清于2019年8月8日承租。A2.毛高清手写交接清单，证明目的：陈兰系从毛高清处承租案涉门面，毛高清收取了陈兰两个半月房租，并承诺租赁期限至2020年4月。A3.《租房合同》，证明目的：毛高清与崔小凤之间签订有租赁合同。A4.证明，证明目的：陈兰为装修案涉门面花去17800元。A5.照片2张、改造花店及安装灯箱的费用清单及收条，证明目的：陈兰为经营花店支出相关费用1539元。A6.进货订单、淘宝进货清单、销货清单，证明目的：陈兰共从批发商处进货11163.5元，从淘宝处进货2047.13元，零散进货2000余元。上述包含租金在内共计花费44549.63元。经质证，毛高清对A1真实性无异议，但认为与陈兰无关；对A2真实性无异议，但认为清单中“协议到2020年4月”不是由其书写；对A3真实性无异议；对A4不认可，认为陈兰装修案涉门面属实，但仅花费8800元；对A5真实性无异议，但认为费用过高，且门头上的灯箱是原先就有的；对A6不予认可。崔小凤对A3真实性无异议；对其他证据材料，因与崔小凤无关，故不发表质证意见。毛高清、崔小凤未提交证据。经审查，对无争议的A3,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：毛高清作为A1、A2的当事人之一，其对真实性不持异议，且陈兰在庭审中认可A2中载明的“协议到2020年4月”是由其书写，A1、A2的真实性本院予以确认；A4从证据形式上看属于证人证言，但证人未出庭接受质询，真实性本院无法确认，不予认定；毛高清对A5的真实性不持异议，且落款处加盖公章，A5真实性本院予以确认；A6符合证据的形式要件，但能否采信，本院另行阐述。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月1日，崔小凤（甲方）、毛高清（乙方）签订《租房合同》一份，主要载明：甲方将位于安庆市迎江区绿地LOFT2号楼109号一层门面出租给乙方居住使用；租金为2000元/月，按季度结算，每季初10日内，乙方向甲方支付6000元全季租金；乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方承担；租金结束时，乙方须交清欠费；乙方同意预交10000元作为保证金，合同终止时，当做房租冲抵；在租赁期间内，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方；在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋。该合同未约定租赁期限。合同签订后，毛高清使用该门面经营电信营业厅。2019年8月8日，因经营不善，毛高清关闭营业厅。2019年8月15日，毛高清将该门面交给陈兰使用，并出具清单一份，主要载明：今2019.8.15接手绿地电信营业厅，现付10000元给毛高清师傅（含8月半个月、9、10）两个半月房租。除此之外，陈兰自己在清单中注明“协议到2020年4月”，庭审中，毛高清陈述双方口头约定租赁至2020年2月。陈兰接收该门面后经营安庆市迎江区兰兰花店，并进行了工商注册。陈兰诉称由王某对门面进行了装修，提供王某的书面证明主张支出装修费用17800元，但毛高清只认可8800元。另，由安庆市迎江区格来广告设计服务部制作花店门头，该服务部出具制作门头明细清单证明花去安装及材料费合计1539元，毛高清认为费用过高，且门头上的灯箱原先就有。另查，位于安庆市迎江区绿地LOFT2号楼109号一层门面系崔小凤的公公冯贤云从产权人处承租。2019年11月22日，冯贤云、崔小凤要求陈兰将该门面腾空并搬离，陈兰联系不上毛高清，双方发生争执，经报警后派出所协调,陈兰于2019年11月26日搬离门面，除经营的产品、辅助工具、柜子外，其他装潢设施未拆除。此后毛高清退还陈兰押金5000元，因毛高清拒绝赔偿陈兰租房损失以致成讼。本院认为，毛高清与崔小凤签订的《租房合同》约定，崔小凤将案涉门面出租给毛高清，在承租期间，未经崔小凤同意毛高清无权转租。在合同履行过程中，毛高清违反与出租人崔小凤的约定未经同意将该门面转租陈兰使用，双方之间虽然形成事实上的房屋租赁关系，但仍属无效，毛高清的行为构成违法转租。崔小凤作为出租人，在知道或应当知道该转租事宜6个月内，有权解除与毛高清之间的房屋租赁合同，并要求毛高清和陈兰返还租赁物，其没有过错，故对陈兰要求崔小凤承担损失赔偿责任的诉求不予支持。毛高清明知案涉房屋未经出租人同意不得转租；陈兰作为成年人，未对能否转租尽合理审查义务，故造成双方之间事实房屋租赁合同无效，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。对由此造成陈兰的损失，根据过错比例，由毛高清承担其中的70%，陈兰承担30%。关于损失赔偿额，根据交接清单的内容及毛高清退还5000元押金给陈兰的行为，认定陈兰支付给毛高清的10000元中包含5000元门面押金、5000元租金（2019年8月至10月），而2019年8月15日至2019年11月26日期间，陈兰正常使用案涉门面，故对陈兰要求毛高清退还其已支付的5000元租金的诉求，于法无据，不予支持；对陈兰要求毛高清赔偿其17800元装潢费用的诉求，因证人王某未出庭接受质询，其提供的书面证明不能作为证据采信，但毛高清承认装潢费用8800元，可予认定，超出部分不予支持；门头改造费用1539元有证据证明，予以认定，虽然被告毛高清辩称费用过高、且门头上的灯箱原先就有，但未提供反证予以驳斥，对其辩称不予采信;对陈兰要求毛高清赔偿其15210.63元进货费用的诉求，虽然陈兰提供的进货清单、销货清单、淘宝进货清单系发生在2019年8月至2019年11月正常经营期间，因陈兰未能提供记账凭证佐证，无法明确具体数额，但考虑到陈兰确实因此受损，根据公平原则，该部分损失酌情认定7000元。以上三项费用合计17339元，毛高清承担70%即12137.30元，陈兰自行承担30%即5201.70元。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告毛高清于本判决生效之日起七日内赔偿原告陈兰相关损失12137.30元；二、驳回原告陈兰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，减半收取450元（原告陈兰已预交），由原告陈兰负担300元，被告毛高清负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  王业长二〇二〇年三月三十一日书记员  江 庆本案判决依据的法律条款如下：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。