上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初560号原告：茅志平，男，1954年10月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：陈晓英，女，1959年5月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：茅慧，女，1986年9月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：周炎炎，男，1983年9月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。上述茅志平方共同委托诉讼代理人：张捷，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海绿茵置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张小弟，董事长。原告茅志平、陈晓英、茅慧、周炎炎(以下简称茅志平方)与被告上海绿茵置业有限公司(以下简称绿茵公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。茅志平方共同委托诉讼代理人张捷到庭参加了诉讼。被告绿茵公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。茅志平方向本院提出诉讼请求，要求判令：1.解除茅志平方与被告签订的《上海市商品房出售合同》；2.被告退还茅志平方已付购房款898,133元及代办证费用45,095元；3.被告向茅志平方支付逾期交房违约金，以898,133元为基数，按日万分之2.5的标准，自2016年12月16日起计算至全部款项结清为止；4.被告向茅志平方支付逾期办证违约金13,781.33元；5.被告赔偿茅志平方律师费损失30,000元。事实与理由：2016年9月27日，茅志平方与绿茵公司签订了《上海市商品房出售合同》，约定茅志平方以总房价款1,378,133元的价格向绿茵公司购买位于上海市嘉定区银翔路XXX号XXX层XXX室商铺(以下简称系争房屋)。茅志平方按照合同约定向绿茵公司支付了首付款898,133元，剩余购房款约定以贷款方式支付，茅志平方另向绿茵公司支付了代办证费用45,095元。然而因绿茵公司不能提供茅志平方办理贷款的相应材料，导致茅志平方无法办理贷款，而绿茵公司也未按期向茅志平方交付房屋，茅志平方认为，绿茵公司的行为已违反合同约定，为维护自身合法权益，遂诉至法院。被告绿茵公司未到庭抗辩，其书面辩称，不同意茅志平方的全部诉请。只有在茅志平方付清全部购房款的情况下。绿茵公司才有义务交付房屋、办理产证。茅志平方未按合同约定在2016年11月27日之前支付完毕所有购房款，违约在先，无权单方解除合同并要求绿茵公司返还购房款、支付违约金、赔偿律师费。绿茵公司并未收到所谓代办证费用，茅志平方无权要求绿茵公司返还。茅志平方主张的逾期办证违约金、逾期交房违约金存在重复，且缺少合同依据、法律依据，违约金标准也明显过高，即便绿茵公司应当支付，也应当予以调整。茅志平方未提交律师费支付凭证，律师费主张缺乏合同依据、事实依据和法律依据，且主张的金额过高，即便绿茵公司应当赔偿，也应当予以调整。经审理查明，2016年9月27日，茅志平方(乙方、买方)与绿茵公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房出售合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积为32.96平方米，总房价款为1,378,133元。乙方应按合同约定的付款方式和付款期限将房价款解入甲方的账户：宁波银行上海嘉定支行、账户名称：上海绿茵置业有限公司、账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX。乙方的付款时间和付款方式由甲、乙双方在本合同附件一中约定明确。甲方收到乙方支付的每一笔房款时均应开具发票。乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外。乙方付清房屋全款后，于2016年12月15日前，甲方向乙方交付房屋。除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2.5计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权单方面解除本合同。甲、乙双方商定2017年3月27日前，由甲乙双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在2017年9月27日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2017年9月27日之日起180日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同。乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算，下同)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的20%计算，在退还房价款时一并支付给乙方；前款及本合同其他条款所称已支付的房价款是包括乙方直接的和通过贷款方式支付的房价款。合同另约定了其他内容。上述合同附件一对付款时间和付款方式作如下约定：1、乙方于2016年9月27日与甲方签署购房合同，并支付给甲方房款首付款698,133元；2、乙方以贷款方式于2016年11月27日前应支付房款680,000元；3、以上述第2条所列方式支付房价款，则贷款合同由乙方与贷款银行另行签署，如在第2条所述期限内，贷款实际到账金额少于乙方应付房价款，则不足部分乙方应在第2条所述期限到账后七天内自行补足；如第2条所述期限内，乙方贷款未获银行批准并实际向甲方支付到账，则乙方应在第2条所述期限到期后七天内自行补足全部房价款；4、如乙方未能按照上述约定支付房价款，则乙方需依照本合同约定承担违约责任。2016年9月10日，茅慧在绿茵公司售楼处通过POS机刷卡向绿茵公司支付购房定金50,000元，POS机签购单上商户名称标注为“上海绿茵置业有限公司”，并于当日收到《收据》一张，载明“绿茵商业广场2层178室定金”，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章。2016年9月24日，茅慧在绿茵公司售楼处通过POS机刷卡向绿茵公司支付购房款150,000元，POS机签购单上商户名称标注为“上海绿茵置业有限公司绿茵商业广场分店：绿茵置业银翔路店”，并于当日收到《收据》一张，载明“绿茵商业广场2层178室补足”，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章。2016年9月27日，茅慧向案外人上海翠达企业管理服务事务所(以下简称翠达公司)账户通过POS机支付200,000元，POS机签购单上商户名称标注为“上海翠达企业管理服务事务所绿茵商业广场”，并于当日收到《收据》一张，载明“绿茵商业广场2层178室团购服务费”，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章。同日，茅慧在绿茵公司售楼处通过POS机刷卡向上海彰荣房地产投资顾问有限公司(以下简称彰荣公司)支付498,133元，POS机签购单上商户名称标注为“上海绿茵置业”，并收到《收据》一张，载明“绿茵商业广场2层178室首付款”，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章。2016年12月24日，茅慧通过POS机刷卡向彰荣公司支付45,095元，POS机签购单上商户名称标注为“上海绿茵置业”，并于当日收到《收据》一张，载明“绿茵商业广场2层178室代办产证费”，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章。本院另查明：1.绿茵公司的股东为常熟市新源房地产有限责任公司和常熟市常福农贸市场有限公司，该两股东与案外人上海鑫咸资产管理有限公司(法定代表人吴军)因股权转让发生纠纷，案外人上海鑫咸资产管理有限公司已于2017年11月15日向上海国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁。2．本院于2018年7月13日对上海银行一名工作人员进行询问，该工作人员陈述：2017年12月之后，由于彰荣公司和绿茵公司股东之间的股权纠纷，上海银行暂停办理绿茵公司的所有贷款业务。3．2017年10月30日，绿茵公司出具一份《承诺书》，载明：至绿茵商业用房所有业主，我公司承诺如下：1、付款客户的购房发票在2017年11月1日-2018年3月31日前全部发给每个业主。2、满足办理产证条件的业主，绿茵公司承诺产证在2017年11月1日至2018年3月30日前全部办理完成。3、绿茵装修工程开工于2017年11月30日前开工建设，开业时间不迟于2018年10月1日，开业标准为商家入驻率不低于可租面积的70%，15000平方米。4、现因绿茵公司内部原因导致业主贷款无法审批通过并超过合同约定时间的，业主不承担相应的违约责任。以上第一、二、三条其中任意条款因绿茵公司原因违约(业主方不予配合提供材料的绿茵置业不承担违约责任)，绿茵公司承诺全额退房退款(按实际支付到账金额计算，未到账部分扣除)并赔偿房屋实际到账款的10%的违约金赔偿，退房款及违约金在三个月内到账。所有因绿茵公司违约产生的律师费、诉讼费、办证费、税费等相关费用均由绿茵公司承担。4.在另案审理过程中，绿茵公司自认彰荣公司系其选定的系争房屋所在的绿茵商业广场的代销单位，具体销售事项均由彰荣公司操作办理，代销期间为2015年12月23日至2017年11月3日。本院认为，茅志平方与绿茵公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。根据《上海市商品房出售合同》约定，茅志平方负有按期办理贷款并在贷款未能办出的情况下自行补足房款的支付义务，现其仅支付了部分首付款，剩余购房款未能通过贷款支付，且茅志平方已明确表示没有能力补足剩余购房款，合同已无法继续履行，综合绿茵商业广场的经营现状，合同无法继续履行亦存在绿茵公司的因素，故双方签订的《上海市商品房出售合同》以解除为宜。合同解除后，绿茵公司应将其已收购房款退还给茅志平方。关于茅志平方向绿茵公司已付购房款的金额，虽然上述《上海市商品房出售合同》对付款账户进行了约定，但一手商品房买卖作为大宗商品消费，购买方现场付款是通过销售中心或者售楼处提供的POS机刷卡，此也系商品房买卖的交易惯例。虽部分购房款系付至彰荣公司账户，但茅志平方在具有“绿茵商业广场营销中心”标识的售楼处签订系争合同，由售楼处销售人员引领在POS机上刷卡付款，收取加盖“绿茵商业广场营销中心”印章的收据，且相关POS机签购单上显示的商户均为绿茵公司，故茅志平方的付款行为不存在过错，其已尽到了审慎注意义务。茅志平方有理由相信收款方为绿茵公司，其也无从知晓部分款项的收款人实际为彰荣公司。即便彰荣公司收取了部分房款，根据绿茵公司的陈述，彰荣公司系其选定的绿茵商业广场的代销单位，负责绿茵商业广场的销售事宜，茅志平方对于该事实并不知悉，其对于绿茵公司与彰荣公司之间权利义务的约定更无从知晓，茅志平方也有理由相信彰荣公司有收取房款的权限。综上，本院认定茅志平方已经向绿茵公司支付了购房款698,133元，合同解除后，绿茵公司应将该款退还给茅志平方。绿茵公司称其未收到部分房款，可根据其与彰荣公司之间的协议向彰荣公司另行主张。茅志平方已付的团购费200,000元，实际是由翠达公司收取，收据上亦注明为“团购服务费”，与房款无关，该部分费用也并非绿茵公司实际收取，故该费用亦不应由绿茵公司返还，茅志平方要求绿茵公司退还该200,000元团购费，本院不予支持，茅志平方可就此另行主张。茅志平方支付的代办产证费45,095元并非《上海市商品房出售合同》约定的内容，该部分费用也并非由绿茵公司实际收取，综合通常的房屋买卖交易习惯，代办产证过程中需缴纳的税费应在房屋过户登记时由相关政府部门据实计算并收取，故该费用不应由绿茵公司予以返还，茅志平方要求绿茵公司退还代办产证费45,095元，本院不予支持，茅志平方可就此另行主张。茅志平方主张的逾期交房违约金、逾期办证违约金均系以双方合同继续履行为前提，合同解除后，茅志平方再主张逾期交房、逾期过户违约金，缺乏依据，本院不予支持。庭审中，茅志平方称解约违约金与逾期交房违约金、逾期办证违约金的计算金额大体一致，但茅志平方对合同的解除自身存在过错，即使其主张解约违约金，本院亦无法支持。因茅志平方对合同的解除自身存在过错，故对其主张的律师费诉请，本院亦不予支持。绿茵公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，应当承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告茅志平、陈晓英、茅慧、周炎炎与被告上海绿茵置业有限公司于2016年9月27日签订的《上海市商品房出售合同》；二、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告茅志平、陈晓英、茅慧、周炎炎已付房款人民币698,133元；三、原告茅志平、陈晓英、茅慧、周炎炎的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13,670.1元，减半收取6,835.05元，由原告茅志平、陈晓英、茅慧、周炎炎负担2,050.05元，由被告上海绿茵置业有限公司负担4,785元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  马 丹二〇二〇年三月十八日法官助理  王 鑫书 记 员  吴嘉芸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。