四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1102民初1171号 原告：钟建，男，1975年8月31日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：严宽，乐山市川乐法律服务所法律工作者。 原告：周玉梅，女，1982年4月18日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：严宽，乐山市川乐法律服务所法律工作者。 原告：魏刚，男，1982年4月9日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：严宽，乐山市川乐法律服务所法律工作者。 原告：罗玉丹，女，1984年8月25日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：严宽，乐山市川乐法律服务所法律工作者。 被告：乐山市市中区爱丁堡小区业主委员会，住所地：四川省乐山市市中区。 负责人：刘辉，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：吴世彬，男，该业委会副主任。 委托诉讼代理人：何嘉，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 原告钟建、周玉梅、魏刚、罗玉丹与被告乐山市市中区爱丁堡小区业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年12月18日、2020年1月19日公开开庭进行了审理。此后因案情复杂裁定转为普通程序，于2020年3月5日公开开庭进行了审理。原告钟建、周玉梅、魏刚、罗玉丹的共同委托诉讼代理人严宽、被告乐山市市中区爱丁堡小区业主委员会的委托诉讼代理人吴世彬、何嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟建、周玉梅、魏刚、罗玉丹向本院提出诉讼请求：1.判令撤销乐山市市中区爱丁堡小区业主委员会制订的《爱丁堡小区管理规约》；2.判令撤销乐山市市中区爱丁堡小区业主委员会于2019年4月25日制订的《爱丁堡小区业主大会议事规则》；3.判令撤销乐山市市中区爱丁堡小区业主委员会于2019年11月6日作出的《公示》；4.判令撤销乐山市市中区成的第一届业主委员会的决定；5.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：乐山市市中区爱丁堡小区总建筑面积为149704.6㎡，其中住宅产权人总计1302户（含乐山市天主教会）专有面积为119322.3㎡，商铺产权人总计155户专有面积9415.7㎡，车位产权人556户专有面积为17600㎡，教会面积为8347㎡。乐山市市中区泊水街街道办事处于2019年1月29日-2月4日公示成立爱丁堡小区业委会筹备组（应为业主大会筹备组），“业委会筹备组”在2019年4月25日-5月4日公示了《业主大会议事规则》，在2019年5月9日发布了《业委会候选人提名通知》。2019年7月23日在街道办和社区的监督下，业主大会筹备组宣布超期自动解散，却于2019年8月27日张贴通知增补业委会候选人通知。2019年9月4日张贴发布选举通知，2019年9月10日小区内开始投票活动，2019年9月20日公开唱票。2019年10月9日泊水街道办公布选举结果。2019年10月23日小区业主委员会开始对外出公函。原告认为，所谓的业委会筹备组、业委会筹备小组、业主大会筹备组已侵犯业主权益，具体行为如下：1.未组织业主召开业主大会，对小区管理公约、业主大会议事规则、业主委员会议事规则没有进行公开表决，只进行投票选举业委会；2.剥夺车位、商铺产权人的表决权，未将以上人员纳入投票总人数，只统计了住宅产权人人数；3.筹备组、业委会候选人部分人员非产权人，不符合法律规定；4.筹备组、业委会候选人部分人员长期不按时缴纳物业服务费及共同分摊费用和长期占用公共部位。筹备、选举、成立过程中存在以下程序瑕疵：1.未按照法律的规定成立组织；2.自动解散后未按照规定程序重新公示启动筹备；3.选票结果存在非产权人本人投票或署名；4.选票未经公开验票；5.有效选票的人数和面积未过半；6.未按规定公示业主大会会议决定；7.筹备组制订的业主公约不参照执行。综上，原告认为本次成立的业主委员会，未按照法定程序进行筹备、成立，不能代表大部分业主承担法律责任。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告乐山市市中区爱丁堡小区业主委员会辩称，业主大会是依照法定程序召开并选举出业主委员会，业主大会的召开程序合法，业主委员会也是依法成立。《爱丁堡小区管理规约》《爱丁堡小区业主大会议事规则》经公告，在公告期间并无任何业主提出异议，《爱丁堡小区管理规约》《爱丁堡小区业主大会议事规则》《公示》均合法有效。原告的第4项诉讼请求的实质是对小区业主大会的召开，业主委员会的选举表决等事宜存在异议，这些属于小区业主自治范围内的事项，不属于人民法院受理范围。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告钟建、周玉梅、魏刚、罗玉丹均系爱丁堡小区业主。 2019年1月29日，乐山市市中区人民政府泊水街街道办事处（以下简称：泊水街道办事处）在爱丁堡小区张贴了《泊水街街道办事处关于爱丁堡小区业主委员会筹备组成员名单公示》，该公示载明“爱丁堡小区业主委员会筹备组业主代表成员由泊水街街道办事处、斑竹湾社区组织业主推荐，经泊水街街道、斑竹湾社区和泊水街派出所按相关规定审核、审查后，现将爱丁堡小区业主委员会筹备组成员名单公示如下。公示期为7天（2019年1月29日-2月4日），公示期间如有异议或反映，请以电话或书面形式实名反映……”。 2019年4月26日，爱丁堡小区内张贴了《爱丁堡小区管理规约》《爱丁堡小区业主大会议事规则》。 落款日期为2019年7月23日，落款为爱丁堡小区业主大会筹备组，加盖“乐山市市中区泊水街街道斑竹湾社区居民委员会”印章的《关于解散爱丁堡小区业主大会筹备组通知》载明“爱丁堡小区全体业主……因爱丁堡小区筹备组成员辞职，部分候选人退出选举及其它原因等造成了筹备组逾期未完成筹备工作，因此该小区筹备组即日起自行解散……”。 2019年8月27日，乐山市市中区泊水街街道斑竹湾社区居民委员会在爱丁堡小区张贴《爱丁堡小区业主委员会委员候选人增补成员名单公示的通知》，该通知载明“爱丁堡小区全体业主：爱丁堡小区增补业主委员会委员候选人成员名单将于2019年8月27日至2019年9月2日公示，公示期为7天，公示期间如有异议或反映，请以电话或书面形式实名反映，反映材料交斑竹湾社区”。 2019年9月8日,刘辉等人召开了会议，主要讨论2019年9月10日选举工作的事项。会议记录载明：选举时间是2019年9月10日至2019年9月19日，共10天时间。选举签字按规定的流程依照议事规则、管理规约、选举实施办法进行。议事规则、管理规约已公示，没有收到任何书面形式的异议，本次业主大会将按管理规约、议事规则进行业主的投票选举。 2019年9月10日至2019年9月19日爱丁堡小区通过书面征求意见的形式召开了第一次业主大会。业主大会筹备组向业主提供的爱丁堡小区业主委员会委员选票上要求业主在业主委员会成员候选人中同意的打“√”、不同意的打“×”、弃权的打“〇”，并留下业主的房号、姓名、电话。 2019年10月9日，泊水街道办事处在爱丁堡小区张贴了《公告》，该公告载明“爱丁堡小区全体业主：根据《物业管理条例》的规定，爱丁堡小区业主委员会报来选举业主委员会备案资料。现将该小区业主委员会成员选举结果名单进行公告……各位业主对爱丁堡小区业主委员会的选举若有异议，请在公告之日起七日内，向乐山市市中区泊水街街道办事处以书面形式反映”。 2019年10月22日，被告在爱丁堡小区张贴了《爱丁堡小区业主委员会人员工作分工》。 2019年11月6日，被告在爱丁堡小区张贴了《公示》，该公示载明“爱丁堡小区全体业主……经业主委员会会议决议，现对本小区进行公开邀标方式选聘小区物业服务企业，小区业委会会根据小区实际情况和报名物业企业的情况初选三家符合条件的物业服务企业参与竞标，由小区全体业主投票决定（不投票者视为弃权），选票多的为中标企业；如果符合条件的报名物业服务企业少于三家，只有二家或一家的，本次选聘工作失败，继续选聘。欢迎小区广大业主积极参与投票并推荐有担当，有责任的物业服务企业来参与竞标。现将有关事项公示如下……开标时间为2019年11月25日……”。 另查明，泊水街道办事处备案的《乐山市中心城区业主委员会备案登记》载明：物业区名称为爱丁堡小区，备案资料为《业主大会议事规则》《小区管理规约》《业主委员会备案申报表》《小区总平图》《业主委员会产权及身份证明》，物业公司为成都安源物业服务有限公司。备案资料中的《业主委员会备案申报表》载明：爱丁堡小区总建筑面积为137091.6，总套数为1301，入住户数为1215，入住率为90%，参加业主大会应到票数为1301，实到票数为687，《业主大会议事规则》通过票数为687，《小区管理规约》通过票数为687。 再查明，爱丁堡小区竣工图载明，总建筑面积149704.6平方米，地上建筑面积131148平方米，住宅总建筑面积117269.3平方米（1302户），门市总建筑面积1043.7平方米，教会建筑面积10400平方米，农贸市场总建筑面积2369平方米，地下机动车库总建筑面积17600.8平方米，总机动车停车泊位685个（地面65个，地下620个）。 庭审中，原被告均陈述，业主委员会没有与新的物业服务公司重新签订物业服务合同，爱丁堡小区现在仍然是由前期物业服务公司在提供物业服务。被告陈述，除2栋的专有面积是按教会所有的地上、地下面积总和计算外，其余是按小区每户的住房平均面积乘以投票的户数得出的专有面积。 上述事实有身份证、不动产权证、《泊水街街道办事处关于爱丁堡小区业主委员会筹备组成员名单公示》《爱丁堡小区管理规约》《爱丁堡小区业主大会议事规则》《关于解散爱丁堡小区业主大会筹备组通知》《爱丁堡小区业主委员会委员候选人增补成员名单公示的通知》《公告》《爱丁堡小区业主委员会人员工作分工》《公示》《乐山市中心城区业主委员会备案登记》《业主委员会备案申报表》《竣工图》、会议记录、选票及当事人陈述予以证实。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。 第一，原告要求撤销的《爱丁堡小区管理规约》《爱丁堡小区业主大会议事规则》是在业主大会召开之前通过张贴的方式公示的，其性质应是业主大会筹备组拟定的管理规约草案和业主大会议事规则草案，并非业主大会或业主委员会作出的决定。另，泊水街道办事处对业主委员会提交的材料进行备案，只是行政机关对作为业主大会执行机构的业主委员会提交的材料存案以备查考，并不对业主委员会提交材料的真实性进行核查，也不视为对业主委员会提交材料的效力进行认定。业主委员会将管理规约草案和业主大会议事规则草案提交泊水街道办事处备案的行为，并不能使管理规约草案和业主大会议事规则草案对业主产生约束力，并未侵害业主合法权益。故，四原告请求撤销2019年4月26日张贴的《爱丁堡小区管理规约》《爱丁堡小区业主大会议事规则》的诉讼请求，本院不予支持。 第二，根据《四川省物业管理条例》第四十五条规定“业主大会成立后，业主委员会应当与选聘的物业服务企业重新签订物业服务合同，前期物业服务合同自行终止。物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起30日内，向市、县级人民政府房地产行政主管部门备案”。从本案查明的事实来看，2019年9月10日至2019年9月19日期间，爱丁堡小区业主召开了大会，成立了业主大会。2019年11月6日，被告在爱丁堡小区张贴的《公示》只是按照上述规定告知爱丁堡小区全体业主准备通过公开邀标方式选聘小区物业服务企业，由小区全体业主投票决定，并将在2019年11月25日开标。该公示并非被告作出的选聘物业服务企业的决定。且庭审中，原被告均陈述，业主委员会没有与新的物业服务公司重新签订物业服务合同，爱丁堡小区现在仍然是由前期物业服务公司在提供物业服务。故，四原告请求撤销2019年11月6日张贴的《公示》的诉讼请求，本院不予支持。 第三，四原告要求撤销乐山市市中区爱丁堡小区业主大会作出的选举成立第一届业主大会的决定，符合《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，属于民事案件处理范围。但业主委员会选举中的问题不属于人民法院民事案件审理的范围。四原告认为选票结果存在非产权人本人投票或署名等问题，法院不予审查处理，当事人可向有关部门申请解决。 第四，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。选举业主委员会成员应由业主共同决定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。据此，业主委员会的选举应首先对小区业主总数、建筑物总面积情况以及参选业主人数、专有建筑面积进行相应统计，并在选举结果的公示中有所体现。本案中，爱丁堡业主委员会选举采用书面征求意见的形式，选票上没有对参选业主专有部分建筑面积进行登记，结果公示表上缺乏对参选业主专有部分建筑面积的统计，被告提交的统计表上没有监票人、计票人签字，且庭审时，被告陈述的计算专有部分面积的方法不符合法律规定，对此，被告应承担举证不能的不利后果。 综上所述，四原告请求撤销乐山市市中区爱丁堡小区业主大会作出的选举成立第一届业主委员会的决定，本院予以支持，其余部分不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《四川省物业管理条例》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、撤销乐山市市中区爱丁堡小区业主大会作出的选举成立第一届业主委员会的决定； 二、驳回原告钟建、周玉梅、魏刚、罗玉丹的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告钟建、周玉梅、魏刚、罗玉丹负担76元，被告乐山市市中区爱丁堡小区业主委员会负担24元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  周亲亲 人民陪审员  曾 援 人民陪审员  唐 立 二〇二〇年三月十日 书 记 员  罗 宇