安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终279号上诉人（原审被告):芜湖市广达房地产开发有限公司。法定代表人：陈锦升，该公司董事长。委托诉讼代理人：陶建武，上海富拉凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告):黄学梅。被上诉人（原审原告):盛海芽。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：周宏，安徽皖陵律师事务所律师。上诉人芜湖市广达房地产开发有限公司（以下简称广达公司）因与被上诉人黄学梅、盛海芽房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省南陵县人民法院（2019）皖0223民初4327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。广达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄学梅、盛海芽的全部诉讼请求。事实与理由：一、关于违约条款适用问题。根据双方于2018年10月8日签订的《借款展期协议》第四条约定,如广达公司未及时履行合同的,则违约责任为：按照182万元价格将房屋出售给黄学梅、盛海芽。双方对违约责任进行了新的约定,应当按照合同约定执行,而不是按照《房屋买卖合同》约定内容进行。并且,广达公司出售给黄学梅、盛海芽房屋价值实际上已经远远超过182万元,而按照182万元出售，实际上是一种惩罚性违约责任的约定,即广达公司按照低于市场价出售已经是承担违约责任的形式,而不应当再另外要求广达公司承担违约责任。二、关于违约金的计算及金额问题。本案实际上是“以房抵债”,广达公司在借款时已经将房屋抵押给黄学梅、盛海芽。根据房屋买卖相关规定,出售的房屋不得有任何抵押、查封等权利限制。而“以房抵债”后,广达公司所欠借款视为还清,黄学梅、盛海芽应当配合注销抵押,以便广达公司将房屋交付并办理相应的产权证。黄学梅、盛海芽没有履行先履行义务,导致广达公司无法将房屋交付,不应当视为广达公司违约。即便应当追究违约责任,也应当是自黄学梅、盛海芽注销抵押后开始计算，而不应当是2019年1月15日。另外，黄学梅、盛海芽应该先付清房款，尚欠房款2万元没有支付,违约在先,无权要求广达公司支付违约金。因黄学梅、盛海芽未及时付清购房款和解除抵押，广达公司有先履行抗辩权，可以暂时不交付房屋，不存在逾期交付房屋事宜。一审法院按照每月2%金额计算违约金，并且计算9个月，合计32.4万元。即便广达公司存在违约，一审法院判决的违约金金额明显高出了黄学梅、盛海芽所遭受的实际损失，应当予以调整。黄学梅、盛海芽共同答辩称：广达公司的上诉理由不能成立。从双方合同约定来看，并没有惩罚性的意思表示。实际上，“以房抵债”也是双方约定的一种债权实现的方式。广达公司关于违约条款的适用认为是惩罚性条款，没有事实和法律依据。双方在合同中已经明确约定了交房期限，但是广达公司没有按照该期限交付房屋。黄学梅、盛海芽申请法院采取保全措施，是一种权利救济方式，是在广达公司不履行合同义务的前提下采取的方式。一审认定的违约金额没有超过法律规定。请求驳回广达公司的上诉请求，维持一审判决。黄学梅、盛海芽共同向一审法院起诉请求：判令广达公司支付延期交房违约金（以总房款1820000元为基数，按照月利率2%自2018年9月30日起计算至实际交房之日止）。一审法院认定事实：2017年9月27日，广达公司向黄学梅借款1800000元并签订《借款合同》；同日，广达公司与黄学梅签订《授权付款委托书》，约定黄学梅将1800000元分别打入方时胜账号360000元、打入安徽陵阳律师事务所账号40000元、打入赵林琴账号1400000元。2017年9月28日，黄学梅将1800000元分别汇入广达公司指定账户。2017年9月27日，黄学梅与广达公司签订《抵押合同》，广达公司将南陵中央商业广场1号楼2001、2002、2003、2005、2007、2008号房合计629.83平方米，作为抵押物抵押给黄学梅；同日，双方到不动产登记中心进行抵押权登记。2018年9月30日，广达公司（甲方）与黄学梅、盛海芽（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定广达公司将自己开发的南陵县中央商业广场1#楼2001、2002、2003、2005、2007、2008共6间房屋出卖给黄学梅、盛海芽，房屋总价款为1820000元，另合同第四条约定：“本合同签订后七日内甲方为乙方办理网签商品房买卖合同手续、商品房买卖合同备案登记手续”，第六条约定：“房屋买卖合同签订当日，甲方将房屋交付给乙方使用……如甲方延期交房，须按月支付总房款的2%给乙方违约金”。2018年10月8日，黄学梅与广达公司签订《借款展期协议》，约定将借款期限展期至2018年12月27日止，借款期限届满之日起至付清借款之日止广达公司需按月利率2%支付利息，广达公司愿以南陵中央商业广场1#楼地下A061、A062、A063三间车库作展期三个月的利息108000元担保，若逾期广达公司不能付清展期三个月利息，广达公司同意以该三间车库作价108000元出售给黄学梅，视为广达公司付清黄学梅展期三个月利息，若广达公司在展期三个月后尚不能履行还款义务，广达公司愿将原抵押房产南陵中央商业广场1号楼20层629.83平方米按原签订的《房屋买卖合同》出售给黄学梅，作为偿还借款本金且广达公司及时协助黄学梅办理房产过户手续。一审法院认为，合同当事人应全面充分履行合同约定的义务。广达公司经一审法院依法送达应诉材料后无正当理由拒不到庭参加诉讼应视为对其相应诉讼权利的放弃。广达公司与黄学梅、盛海芽签订的《借款合同》《房屋买卖合同》《借款展期协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定。依照一审法院2019年5月31日作出的（2019）皖0223民初1882号民事判决，广达公司已向黄学梅、盛海芽交付案涉的全部房屋并完成过户登记。因广达公司未按合同约定履行交房手续，黄学梅、盛海芽主张逾期交房违约金于法有据，应予以支持。关于违约金的计算方式，双方先后签订《房屋买卖合同》《借款展期协议》，展期协议成立在后，属新的合意，因此黄学梅、盛海芽以《房屋买卖合同》签订时间2018年9月30日作为逾期交房违约金起算点与现实不符。依据《借款展期协议》的约定，广达公司在2018年12月27日未履行还款义务条件成就时，应以1820000元将案涉房屋出售给黄学梅、盛海芽并协助办理过户手续，故双方买卖房屋的合意形成时间应认定为2018年12月28日。鉴于交付房屋、办理过户手续尚需合理时间，一审法院酌定逾期交房违约金起算点为2019年1月15日。关于双方对违约金计算标准按照总付款额月利率2%计算的约定，因黄学梅、盛海芽实际支付给广达公司的对价为1800000元，故计算基数应调整为1800000元。（2019）皖0223民初1882号民事判决所确定的广达公司应履行的义务于2019年10月经一审法院强制执行完毕，故按双方约定逾期交房违约金总额应为1800000元×2%×9个月=324000元。关于广达公司提出的先履行、同时履行抗辩权的问题，在（2019）皖0223民初1882号案件中，广达公司对房款支付情况未提出异议，一审法院有理由推定双方在签订《房屋买卖合同》《借款展期协议》时，对房屋价款已支付完毕情况形成合意，故对广达公司的该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：广达公司于判决生效之日起十日内支付黄学梅、盛海芽逾期交房违约金324000元。一审案件受理费减半收取3653元，保全费2522元，合计6175元，由广达公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,广达公司上诉认为涉案房屋价值远超过182万元，但未就此举证证明，故不予采信。而“按照182万元价格将房屋出售给黄学梅、盛海芽”系《借款展期协议》约定的违约后果，并非双方就房屋买卖合同所约定的违约责任。广达公司未按约及时交付涉案房屋并完成过户登记，应按房屋买卖合同约定的违约条款承担违约责任。涉案房屋虽办理了抵押登记，但并不影响广达公司实施交付行为，故广达公司不能以此为由要求免除逾期交房的违约责任。因购房款系由借款转化而来，而原借款协议约定的逾期还款的利息计付标准即为月利率2%，故在“以房抵债”的背景之下，双方约定的逾期交房违约金计付标准并未明显超出黄学梅、盛海芽所遭受的实际损失，广达公司要求对此予以调整，缺乏事实与法律依据。综上所述，广达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6160元，由芜湖市广达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇二〇年三月三十日书记员 仇晨雪附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;