江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11434号上诉人（原审原告，原审反诉被告）：张家港市梦航教育培训中心，住所地张家港市金港镇德申路258号。法定代表人：李华，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦向阳，江苏梁丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈飞，江苏梁丰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告，原审反诉原告）：杨舍镇小城市股份合作社，住所地张家港市杨舍镇小城市村。负责人：朱磊。委托诉讼代理人：朱家豪，江苏君桥律师事务所律师。上诉人张家港市梦航教育培训中心（以下简称培训中心）因与被上诉人杨舍镇小城市股份合作社（以下简称合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院作出的(2019)苏0582民初4297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。培训中心上诉请求：一、撤销一审判决第四项并依法改判；二、案件受理费由合作社负担。后培训中心变更诉讼请求为：一、撤销一审判决第四、五项并依法改判驳回合作社一审的反诉请求第二项，并判决合作社赔偿2017年9月至2018年8月31日的租金损失265342元及2017年7月1日至2018年6月30的物业费损失42230元；二、案件受理费由合作社负担。事实与理由：一、合作社交付的房屋不符合用于文化课程培训的租赁用途，以及将同幢房屋出租给他人开设文化课程培训（双方约定该幢房屋不再出租给他人开设文化课程培训），构成根本违约，在法院确认合作社违约解除的情况下，合作社应返还租金、赔偿损失。上诉人有先履行抗辩权，可以拒付租金，上诉人不构成违约。二、一审法院未考虑培训中心未能正常使用房屋的情况，判决合作社无须赔偿上诉人已向其支付的租金265342元及上诉人支出的物业费42230元有误。三、即使上诉人应支付租金，由于房屋用途问题导致不能正常使用，上诉人也应减少或不付租金，但一审法院却判决上诉人按照合同约定的租金标准向合作社支付租金有误。合作社辩称，同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。培训中心向一审法院起诉请求：1.解除双方2017年7月10日签订的《房屋租赁合同》。2.判令合作社赔偿培训中心损失1007572元，并返还保证金50000元。3.诉讼费用由合作社承担。合作社向一审法院反诉请求：1.培训中心将涉案房屋返还给合作社;2.培训中心支付合作社房屋租金及占有使用费，按照年租金265342元的标准进行计算（自2018年9月1日起至培训中心实际返还案涉房屋时止）；3.培训中心支付合作社违约金（自2018年9月1日起至培训中心实际返还案涉房屋时止，以所欠房屋租金、房屋使用占有费为基础，按照年利率24%计算）；4.反诉费用由培训中心负担。一审法院认定事实：2017年7月10日，合作社（出租方、甲方）与培训中心（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：“鉴于甲方已开发“菜场、商业用房”项目，乙方经考察确认该项目符合其经营之需，有意承租该房屋经营自己适合的项目。甲方将杨舍镇西湖苑路1号楼第四层947.65平方米的房屋出租给乙方用作开设文化课培训。租赁期限自2017年6月1日起至2026年8月31日止，年租金每平方米280元(不含税价)。考虑乙方承租后需要一定的装饰装潢时间，在实际交房之日起3月内，不计算租金；租期满12个月为一租赁年度；实际交房时间为2017年6月1日，租自2017年9月1日起计算，起始三年每年租金为265342元，以后租金按每三年环比递增8%计算。签订本合同后乙方向甲方一次性支付半年(6个月)租金，以后租金根据先付后用的原则，在上一期6个月到期前15日内乙方支付下一期6个月的租金，以此类推，每6个月支付一次。……乙方确保对房屋的安全使用；乙方经营所需提高消防等级的，需要增添更换消防设施、设备等费用由乙方承担，乙方须严格遵守《中华人民共和国消防法》，根据使用房屋的实际需要按照有关部门规定的标准建筑、完善消防设施，并办妥消防许可，费用由乙方自理。……租赁期间，乙方累计二期未能及时、足额支付租金的，甲方有权立即提前解除本合同，且乙方应支付违约金5万元；甲方无理干涉乙方正常经营的，乙方有权立即提前解除本合同，且甲方应支付违约金5万元，并承担因此给乙方造成的一切损失。”2017年6月1日，合作社将涉案房屋交付培训中心使用，培训中心支付合作社保证金5万元及2017年9月1日至2018年8月31日的房屋租金265342元，并支付2017年7月1日至2018年6月30日的物业费42230元。涉案房屋交付后，培训中心于2017年6月开始对涉案房屋进行了装修，为此支付装修费70万元。现涉案房屋仍由培训中心占有使用。因涉案房屋的性质及房屋租金的支付等问题，培训中心与合作社产生争议，引起本案纠纷。一审法院另查明，涉案房屋为合作社所有，房屋性质为经营（商务办公）。就涉案房屋的性质，2018年4月28日，培训中心的法定代表人李华与合作社的负责人朱磊进行了通话，主要内容为：“……李：房屋的性质什么时候能改过来呀？朱：房屋性质我们在改。……商业性质的话今年是要转过来的，因为我们同规划局的相关领导都已经沟通好了”。结合双方在合同中的约定：“甲方已开发“菜场、商业用房”项目，乙方经考察确认该项目符合其经营之需”，一审法院认定，涉案《房屋租赁合同》约定的租赁房屋的性质为商业用房。至本案起诉日，合作社未能将涉案房屋的性质转为商业用房。上述事实有《房屋租赁合同》、房屋所有权证书、通话记录、收据、《装修工程施工合同》及当事人一审陈述等予以佐证。一审法院认为，合作社与培训中心签订的《房屋租赁协议书》合法有效，受法律保护。双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中,合作社应按照约定交付性质为商业用房的房屋，合作社未能交付性质为商业用房的房屋给培训中心，构成违约；在租赁合同没有解除前，培训中心应当按照合同的约定支付租金，而培训中心没有按照约定支付租金，亦构成违约。现培训中心要求解除与合作社签订的《租赁合同》，合作社亦在2019年5月8日的一审庭审中明确同意解除，一审法院予以准许。一审法院确认培训中心与合作社2017年7月10日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月8日解除，培训中心应将涉案房屋返还给合作社，合作社应返还培训中心保证金5万元。对于培训中心主张的损失应否支持的问题。一审法院认为，培训中心主张的1007572元损失中，包含“2017年9月至2018年8月31日期间租金265342元、2017年7月1日至2018年6月30日期间物业费42230元及装修费70万元”。租金265342元及物业费42230元已经由培训中心使用，不应由合作社赔偿；对于培训中心的70万元装修损失的赔偿问题。一审法院综合考量合作社与培训中心各自的违约程度、装修的已使用年限、培训中心有义务审查涉案房屋的性质而没有审查即进行装修存在过错等，酌定合作社支付培训中心装修损失28万元。对于合作社主张的房屋租金及违约金应否支持的问题。一审法院认为，涉案租赁合同为合法有效的合同，在租赁合同没有解除前，培训中心应当按照合同的约定支付租金，在合同解除后，培训中心仍然占有使用涉案租赁房屋，理应支付相应的占有使用费，现合作社主张培训中心支付2018年9月1日至2019年5月8日的房屋租金及参照合同约定的年租金265342元支付2019年5月9日起至实际返还房屋止的房屋占有使用费，合理正当，一审法院予以支持。对于合作社主张的违约金，一审法院综合考量合作社与培训中心各自的违约程度，对于合作社的该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条及相关规定，一审法院判决：一、张家港市梦航教育培训中心与杨舍镇小城市股份合作社2017年7月10日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月8日解除。张家港市梦航教育培训中心将杨舍镇西湖苑路1号楼第四层947.65平方米的房屋返还给杨舍镇小城市股份合作社。限张家港市梦航教育培训中心于本判决生效后三十日内履行。二、杨舍镇小城市股份合作社返还张家港市梦航教育培训中心保证金5万元。限杨舍镇小城市股份合作社于本判决生效后十日内履行。三、杨舍镇小城市股份合作社支付张家港市梦航教育培训中心装修损失28万元。限杨舍镇小城市股份合作社于本判决生效后十日内履行。四、张家港市梦航教育培训中心按照年租金265342元支付杨舍镇小城市股份合作社2018年9月1日至2019年5月8日的房屋租金，并参照年租金265342元支付杨舍镇小城市股份合作社2019年5月9日起至实际返还房屋止的房屋占有使用费。限张家港市梦航教育培训中心于本判决生效后十日内履行。五、驳回张家港市梦航教育培训中心的其他诉讼请求。六、驳回杨舍镇小城市股份合作社的其他反诉请求。一审本诉案件受理费14318元，由张家港市梦航教育培训中心负担。一审反诉案件受理费减半收取2515元，由杨舍镇小城市股份合作社负担。二审审理中，双方一致确认，培训中心于2019年11月3日将案涉房屋返还给合作社。培训中心另称，其自2017年9月开始办学并最终在2018年11月关停，期间一直被消防、教育、工商查处并要求整改。以上事实，由二审调查笔录予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，合作社与培训中心于2017年7月10日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。涉案租赁合同约定涉案房屋系合作社开发的商业用房且房屋系出租给培训中心用作开设文化课培训，另结合2018年4月28日双方当事人负责人关于房屋规划用途变更的通话内容，一审法院据此认定合作社未能按约向培训中心交付性质为商业用房的房屋构成违约正确。培训中心于2019年3月28日诉至一审法院要求解除合同，合作社亦于2019年5月8日的一审庭审中表示同意解除合同，一审法院据此认定涉案租赁合同于2019年5月8日解除并无不当。涉案租赁合同解除后，合作社仍应依法承担相应的违约责任。本案中，二审的争议焦点在于：一、合作社应否向培训中心退还培训中心已经支付的2017年9月至2018年8月31日期间的租金265342元及2017年7月1日至2018年6月30期间的物业费42230元；二、培训中心应否向合作社继续支付2018年9月1日至培训中心实际返还涉案房屋之日止（2019年11月3日）的房屋租金、占有使用费及具体数额。关于争议焦点一，培训中心认为合作社应赔偿其2017年9月至2018年8月31日的租金损失265342元及2017年7月1日至2018年6月30日期间的物业费损失42230元。本院认为，合作社交付的房屋虽然不符合双方约定的商业用房性质，但培训中心自2017年6月1日即开始使用涉案房屋用于办学，二审中培训中心亦称其自至2018年11月才关停办学，故应认定在2017年9月至2018年8月31日期间培训中心能够正常经营使用涉案房屋，故一审法院认定该期间发生的租金265342元及物业费42230元已经由培训中心使用而不应由合作社赔偿正确，本院对此予以确认。关于争议焦点二，培训中心应否向合作社继续支付2018年9月1日至培训中心实际返还涉案房屋之日止（2019年11月3日）的房屋租金、占有使用费及具体数额，本院认为，培训中心虽称其自2018年11月才关停办学但其至2019年3月28日才诉至法院要求起诉解除涉案租赁合同，故即使培训中心称该段期间其已无法正常使用涉案房屋属实但因培训中心怠于行使合同权利以防止租金损失进一步扩大，故培训中心仍应按照合同约定支付该段期间的租金。2019年3月28日培训中心诉至一审法院要求解除合同至2019年5月8日合同解除之日期间，合作社未能将符合合同约定的商业用途的房屋交付给培训中心构成违约，同时本院也注意到合同中也约定“乙方经考察确认该项目符合其经营之需”，故培训中心在承租涉案房屋时未能审慎核实房屋性质且在合同中确认房屋符合其经营需要，培训中心对于自身无法正常使用涉案房屋亦存在过错，本院综合双方的过错情况认定该期间的租金由培训中心承担50%的责任、由合作社承担50%的责任。至于合同解除后的占有使用费问题，合同解除后培训中心继续占有涉案房屋缺乏依据，但结合本案合同解除的过错情况以及培训中心搬离房屋需要一定的合理期限，本院酌情认定合同解除后30日内的占有使用费仍应由双方各承担50%，此后的占有使用费由培训中心按照合同约定的年租金标准265342元进行承担。据此，培训中心应向合作社支付2018年9月1日至2019年3月27日期间的租金151209元（265342元÷365天×208天）、2019年3月28日至2019年5月8日期间的租金15266元（265342元÷365天×42天÷2）、2019年5月9日至2019年6月7日期间的占有使用费10904元（265342元÷365天×30天÷2）、2019年6月8日至2019年11月3日期间的占有使用费108138元（265342元÷365天×149天），以上合计285517元。综上所述，培训中心的上诉请求部分成立，一审判决就涉案房屋部分期间的租金、占有使用费的分担有所不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省张家港市人民法院(2019)苏0582民初4297号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、撤销江苏省张家港市人民法院(2019)苏0582民初4297号民事判决第四项、第六项；三、张家港市梦航教育培训中心于本判决生效后十日内支付杨舍镇小城市股份合作社自2018年9月1日起至2019年5月8日止的房屋租金、自2019年5月9日起至2019年11月3日止的房屋占有使用费两项合计285517元；四、驳回杨舍镇小城市股份合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费14318元，由张家港市梦航教育培训中心负担。一审反诉案件受理费减半收取2515元，由杨舍镇小城市股份合作社负担。二审案件受理费10943元，由张家港市梦航教育培训中心负担，张家港市梦航教育培训中心多缴纳的二审案件受理费3375元，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇二〇年三月二十六日法官助理  黄源榕书 记 员  陈启航法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。