湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初7445号原告：刘志刚，男，1958年11月20日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：刘杨荣，系湖北多能律师事务所律师。一般授权代理。被告：汤忠南，男，1954年11月14日出生，汉族，住武汉市汉阳区。原告刘志刚与被告汤忠南房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法由审判员王侃独任审判，于同年12月10日、12月24日两次公开开庭进行了审理。原告刘志刚及其委托诉讼代理人刘杨荣，被告汤忠南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘志刚向本院提出诉讼请求：1、解除原被告所签订的房屋买卖合同；2、由被告返还原告购房款440,000元；3、由被告向原告承担违约赔偿金1,320,000元；4、本案所有诉讼费用、财产保全费用等由被告承担。事实及理由：2015年10月16日，原被告签订房屋买卖合同，约定被告将其在汉阳区汤家咀X号的还建房一套80㎡出售给原告，总价款为440,000元，由原告一次性付清，被告应于2018年村还建房收房日之前或房屋建成后点选房屋时将合法有效的房屋产权变更为原告并予以交付，否则原告有权单方解除合同，并由被告赔偿原告房屋价款300%的损失等。同年10月19日，被告收到原告购房款440,000元，2016年12月17日，被告承诺于2017年3月办理相关手续，但被告在随后的还建分房时一直不予办理，至2019年3月汉桥二期还建第二轮分配还建房，被告仍不予办理，并明确表示房屋不卖，不再履行合同又不退款。为维护原告合法利益，故起诉至法院。汤忠南辩称：双方签订了合同，但是被告没有收到钱，只是打了收条。经审理查明：2015年10月16日，出售方（甲方）“汤中南”与购买方（乙方）刘志刚为签订《房屋买卖合同》一份，合同约定，甲方将位于汉阳区汤家咀X号还建房（建筑面积80平方米）出售给乙方，乙方一次性支付被告房款440,000元。同日，双方又签订《汉桥城中花园还建房买卖合同》一份，约定出售方（甲方）将汤家咀X号还建房作价440,000元出售给乙方，甲方需于2018年村还建房收房日或房屋建成后点选房屋时将合法有效的房屋产权变更为乙方；如甲方违约，应按房屋总价款的300%赔偿乙方损失。上述两份合同的合同首部出售方（甲方）记载为汤中南，与被告姓名有所不同，经庭审核实，合同尾部出售方（甲方）的落款处均为被告汤忠南所签，故本院认定合同首部“汤中南”系误写，应为汤忠南。合同所记载的汤家咀X号是待拆迁的房屋，双方约定被告将该房屋拆迁安置后的房屋出售80平方给原告，双方买卖的房屋的实际坐落在合同签订时并未确定。此后，汉阳区汤家咀进行城中村改造，其81号房屋已拆迁，但被告表示其名下无还建安置房屋，无法向原告履行合同，故原告起诉至法院。诉讼期间，被告仍表示其名下无还建安置房屋，无法向原告交付房屋。原告于2015年10月15日向案外人王敬军银行账户转款440,000元。2015年10月19日，案外人**峰、被告汤忠南向原告出具《收条》一张，并签名确认。收条载明：“今收到刘玉梅购房款肆拾肆万元整”，案外人**峰在“收款人处”注明“代收”。原告称其向王敬军转款系协商后被告同意的代收行为。被告对其在上收条签字无异议，但认为其没有委托**峰收款，也不认识王敬军，故不认可收到原告购房款440,000元。原告为此提交**峰、王敬军证人证言两份：王敬军出庭作证称，其与**峰、汤忠南系朋友关系；其帮忙协调原被告的房屋买卖事宜；原告购房款其已收到（原告刘志刚及另案当事人刘玉梅均向被告购房，王敬军确认共收到购房款880,000元），并在收到后扣除了两套房屋的感谢费80,000元及汤忠南、**峰欠其的80,000元，剩余720,000元其已全部交付给**峰，其中50,000元以现金形式交付，670,000元以银行转账形式交付。案外人**峰陈述与王敬军陈述基本一致，称所收到720,000元用于其与被告的共同经营，并提交王敬军转给其670,000元的银行流水为证。被告质证称，**峰、王敬军均系虚假陈述，其不予认可。本院分析认为，首先，原告已按合同约定金额支付购房款。其次，**峰向原告出具《收条》，被告在**峰代收的《收条》处签字确认，说明被告认可**峰代其收款；王敬军实际向**峰支付670,000元，**峰、王敬军对于剩余款项亦予以合理说明，足以证明**峰已实际代被告收取原告购房款；至于**峰、王敬军对该款项的处分是否符合被告与**峰、王敬军之间权利义务的约定，系另一法律关系，不影响对被告委托**峰、王敬军向原告收受购房款意思表示的认定。最后，经本院核实，被告陈述原告及证人并无胁迫、欺诈等违法行为，被告作为有完全民事行为能力的民事主体，应对自己的民事行为有足够的认知能力。故本院对原告提交证据及证明目的予以认定，对被告的上述质证意见不予采信。2016年12月17日，被告向原告出具《承诺》，载明“承诺于2017年3月内配合相关部门办理相关拆迁手续”。此后，汉阳区汤家咀进行城中村改造，其81号房屋已拆迁，但被告表示其名下无还建安置房屋，无法向原告履行合同，故原告起诉至法院。诉讼期间，被告仍表示其名下无还建安置房屋，无法向原告交付房屋。上述事实有原被告陈述、房屋买卖合同、还建房买卖合同、收条、承诺、更正说明、原告银行流水、**峰银行流水、**峰、王敬军证人证言在卷证实，足以认定。本院认为：原被告于2015年10月16日签订的两份房屋买卖合同，系各方当事人真实意思表示。合同签订时，约定买卖的房屋坐落、权属、土地性质均未确定，至诉讼期间仍未能确定，该合同内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格遵守并切实履行。合同约定，如被告无法在2018年村还建房收房日或房屋建成后点选房屋时将合法有效的房屋产权变更为原告，原告有权单方解除合同。庭审中，被告明确表示没有房屋交付给原告，故原告要求解除双方签订的买卖合同的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告返还购房款440,000元的诉请，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉请。合同约定，如被告未能按约交付房屋，原告可以要求被告“按总房款价款300%的违约金”赔偿其损失。因被告不能履行合同造成合同解除，被告应承担违约责任，赔偿原告损失。原告损失系资金被占用的利息损失，双方约定损失计算方法明显过高，故本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，酌定被告按年利率24%支付自2015年10月15日起至购房款返还之日止的资金占用期间的利息。截止庭审，原告尚未向本院申请财产保全，故原告要求被告支付保全费的诉请，本院不予支持。综上，原告诉讼请求中经本院核准的部分，予以支持；过高及不合理的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除刘志刚与汤忠南于2015年10月16日签订的《房屋买卖合同》、《汉桥城中花园还建房买卖合同》；二、汤忠南返还刘志刚购房款440,000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、汤忠南支付刘志刚资金占用期间的利息（以440,000元为本金，自2015年10月15日起至购房款返还之日止，按年利率24%计算），于本判决发生法律效力之日起十日内付清；四、驳回刘志刚的其他诉讼请求。如果汤忠南未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取10,320元，刘志刚已预交，由刘志刚负担5,160元，汤忠南负担5,160元。汤忠南于本判决发生法律效力之日起十日内将所负担的5,160元直接支付给刘志刚。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王侃二〇二〇年三月二十一日法官助理杨昀晅书记员田晓阳