上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初21917号原告：首创证券有限责任公司上海长宁区仙霞路证券营业部，住所地上海市长宁区。负责人：梅丹，总经理。委托诉讼代理人：陈鸣飞，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：上海呈远鼎承投资管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：左德新，执行董事。原告首创证券有限责任公司上海长宁区仙霞路证券营业部(以下简称首创证券仙霞路营业部)诉被告上海呈远鼎承投资管理有限公司(以下简称呈远鼎承公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序进行审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。因被告呈远鼎承公司下落不明，本院依法对其进行公告送达，于2020年2月11日公开开庭进行审理。原告首创证券仙霞路营业部的委托诉讼代理人陈鸣飞到庭参加诉讼。被告呈远鼎承公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告首创证券仙霞路营业部向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告租赁保证金185,318.55元；2.被告支付原告赔偿金926.59元(185,318.55元*5‰)。事实和理由：2013年6月13日，被告以承租人身份将上海市长宁区天山路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称涉案房屋)转租给原告。双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为5年，自2013年6月13日至2018年6月12日。合同签订后，原告向被告支付了房屋保证金185,318.55元，并开始正常履行合同。2018年5月29日，双方就房屋续租事宜签订新的《房屋租赁合同》，对租赁金额及租赁期限进行约定。因被告与该房屋权利人上海强生集团有限公司(以下简称强生集团)因债务纠纷在法院诉讼，故原、被告于同日另行签订《房屋租赁合同补充协议》，约定如被告丧失房屋租赁及经营管理权，被告应于30日内归还原告保证金及已支付未使用的租金，逾期的按应付未付金额的5‰承担赔偿责任。2018年7月10日，一审法院判决被告与强生集团签订的《强生营运大楼整体租赁合同》于2017年11月16日解除。2019年1月11日，二审法院裁定被告撤回上诉，一审判决生效。因被告未于判决生效之日起30日内归还原告保证金，故原告提起本案诉讼，要求判如所请。被告呈远鼎承公司未作答辩，就本案亦未提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、收据、民事判决书、民事裁定书、准予变更登记通知书、银行回单、退租房交接书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市长宁区天山路XXX号房屋的权利人为强生集团。2012年7月，强生集团(甲方)与被告(乙方)签订《强生营运大楼整体租赁合同》，其中约定，甲方将上海市长宁区天山路XXX号房屋整体租赁给乙方，合计地上建筑面积8,005.79平方米，由乙方负责租赁物业的租赁与经营。乙方在租赁物业的租赁、经营和使用中，如需对租赁物业整体或部分进行转租的，需事先征得甲方的书面同意并向甲方备案。租赁期为10年，自2012年7月1日起至2022年6月30日止。甲方给予乙方6个月的免租期，自2012年7月1日起至2012年12月31日止。合同另对月租金标准、保证金、付款时间、违约责任等作出约定。2013年6月13日，被告(甲方)与首创证券有限责任公司上海长宁区水城路证券营业部(以下简称首创证券水城路营业部)(乙方)签订《房屋租赁合同》(合同编号：CY-024)，其中约定，甲方出租给乙方上海市长宁区天山路XXX号大楼内3层303、304及4层403室房屋，出租面积为408.08平方米。甲方作为该房屋的经营管理者与乙方建立租赁关系。房屋租赁期自2013年6月13日起至2018年6月12日止。房屋装修免租期自2013年6月13日起至2013年7月2日止。房屋月租金为43,443.52元，物业管理费每月11,426.24元。甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租金保证金，即三个月租金和三个月物业管理费，合计164,609.28元。本合同届满时，若乙方将所租赁的房屋及车位等归还甲方并结清所有费用，甲方应于一个月内将保证金全额退还(不计息)。若乙方未缴清费用，甲方从保证金中扣除，不足部分甲方有权向乙方追偿；若有剩余，由甲方退还(不计息)。之后，被告(甲方)与首创证券水城路营业部(乙方)又签订《房屋租赁合同》(合同编号：CY-025)，其中约定，甲方出租给乙方上海市长宁区天山路XXX号大楼内4层406室房屋，出租面积为51.34平方米。甲方作为该房屋的经营管理者与乙方建立租赁关系。房屋租赁期自2013年7月12日起至2018年6月12日止。房屋装修免租期自2013年7月12日起至2013年7月17日止。房屋月租金为5,465.57元，物业管理费每月1,437.52元。甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租金保证金，即三个月租金和三个月物业管理费，合计20,709.27元。本合同届满时，若乙方将所租赁的房屋及车位等归还甲方并结清所有费用，甲方应于一个月内将保证金全额退还(不计息)。若乙方未缴清费用，甲方从保证金中扣除，不足部分甲方有权向乙方追偿；若有剩余，由甲方退还(不计息)。上述合同签订后，首创证券水城路营业部分别于2013年6月25日向被告支付保证金164,609.28元，于2013年7月26日向被告支付保证金20,709.27元，共计185,318.55元。2018年5月29日，被告(甲方)与首创证券有限责任公司上海长宁区天山路证券营业部(以下简称首创证券天山路营业部)(乙方)签订《房屋租赁合同》(合同编号：CY-2018-002)，其中约定，甲方出租给乙方涉案房屋，出租面积为459.42平方米。甲方作为该房屋的经营管理者与乙方建立租赁关系。房屋租赁期自2018年6月13日起至2022年6月30日止。房屋月租金为57,293.50元，物业管理费每月13,093.47元。甲乙双方系租赁合同续租，原合同租赁保证金保持不变。乙方已向甲方支付房屋租金保证金，相当于三个月租金和三个月物业管理费，共计185,318.55元。该房屋租赁保证金将自动转为此次续租合同的租赁保证金。本合同届满时，若乙方将所租赁的房屋及车位等归还甲方并结清所有费用，甲方应于一个月内将保证金全额退还(不计息)。若乙方未缴清费用，甲方从保证金中扣除，不足部分甲方有权向乙方追偿；若有剩余，由甲方退还(不计息)。同日，被告(甲方)与首创证券天山路营业部(乙方)签订《房屋租赁合同补充协议》，其中约定，因甲方与上海市长宁区天山路XXX号久强大厦房屋权利人强生集团因债务纠纷产生法律诉讼，后续如强生集团胜诉导致甲方丧失对久强大厦房屋租赁和经营管理权，甲乙双方于2018年6月13日续订的房屋租赁合同自法院裁判生效之日起终止。甲方应该在30日内归还乙方保证金及已预缴未实际使用的租金，逾期乙方有权要求甲方就前述应退未退金额按照5‰的标准承担赔偿责任。另查明，2017年11月10日，强生集团以呈远鼎承公司为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷之诉，案号为(2017)沪0105民初24140号，诉讼请求为：1.确认强生集团与呈远鼎承公司签订的《强生营运大楼整体租赁合同》于2017年11月16日解除；2.呈远鼎承公司搬离并返还租赁房屋；3.呈远鼎承公司支付2017年7月1日至11月16日的租金2,577,631.32元；4.呈远鼎承公司支付2017年11月17日起至迁出之日止的房屋使用费；5.呈远鼎承公司支付逾期付款违约金3,471,396.12元、免租期退回租金1,419,051.30元、合同解除违约金1,826,320.83元。2018年7月10日，本院作出一审判决：一、确认强生集团与呈远鼎承公司签订的《强生营运大楼整体租赁合同》于2017年11月16日解除；二、呈远鼎承公司于判决生效之日起三十日内搬离上海市长宁区天山路XXX号，并将该房屋返还强生集团；三、呈远鼎承公司于判决生效之日起十日内支付强生集团自2017年7月10日起至2017年11月16日止的租金2,409,176.16元(以保证金1,022,739.68元先行抵充，不足部分由呈远鼎承公司继续支付)；四、呈远鼎承公司于判决生效之日起十日内支付强生集团免租期租金1,419,051.30元；五、呈远鼎承公司于判决生效之日起十日内支付强生集团自2017年11月17日起至房屋返还之日止的使用费，按2.50元/平方米/日，共计7,917.96平方米的标准计算；六、呈远鼎承公司于判决生效之日起十日内支付强生集团逾期支付租金的违约金69,428元；七、呈远鼎承公司于判决生效之日起十日内支付强生集团拒付租金的违约金913,160元；八、驳回强生集团的其余诉讼请求。呈远鼎承公司不服一审判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉，后于2019年1月11日向该院申请撤回上诉。2019年1月11日，上海市第一中级人民法院作出裁定：准许呈远鼎承公司撤回上诉。一审判决自裁定书送达之日发生法律效力。又查明，2019年6月，强生集团(甲方)与首创证券天山路营业部(乙方)签订《房屋租赁合同》，其中约定，甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁面积为459.42平方米。甲方作为该房屋的权利人与乙方建立租赁关系。房屋租赁期限自2018年8月13日起至2019年8月12日止。该房屋已于本合同签订前办理了交接手续。房屋月租金(含税)为57,294元。房屋租金以1个月为一个付款周期。第一期(2018年8月13日至2019年6月12日)，租金为572,940元，乙方应于2019年6月15日之前向甲方支付。自第二期租金起，乙方应于合同期内每月25日前向甲方支付下一期租金。房屋租赁保证金相当于租赁期末月三个月的租金(租赁保证金171,882元)，用以保证乙方履行其在本合同项下的所有义务。乙方应于2019年6月15日之前全额向甲方支付租赁保证金。甲方收取租赁保证金后应向乙方出具收款凭证。关于租金支付情况，首创证券天山路营业部按约向被告支付租金至2018年8月12日止。之后，首创证券天山路营业部依据与强生集团公司签订的《房屋租赁合同》中每月57,294元租金标准，向强生集团支付自2018年8月13日起至2019年8月12日止的租金共计68,7528元。2019年8月12日，首创证券天山路营业部与上海强生物业有限公司久强大厦物业管理处办理了房屋交接手续，双方共同签署《退房交接书》，首创证券天山路营业部于该日从涉案房屋内搬离。再查明，2013年9月9日，上海市工商行政管理局长宁分局出具《准予变更登记通知书》，准予首创证券水城路营业部企业名称变更为首创证券天山路营业部。2019年7月25日，上海市长宁区市场监督管理局出具《准予变更登记通知书》，准予首创证券天山路营业部企业名称变更为首创证券仙霞路营业部。本院认为，首创证券天山路营业部与呈远鼎承公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。经查，上海市长宁区天山路XXX号久强大厦房屋由房屋权利人强生集团出租给呈远鼎承公司，呈远鼎承公司又将其中部分房屋(即涉案房屋)转租给首创证券天山路营业部。根据《房屋租赁合同补充协议》的约定，若呈远鼎承公司丧失对久强大厦房屋租赁及经营管理权，则首创证券天山路营业部与呈远鼎承公司的租赁关系终止，同时呈远鼎承公司应向首创证券天山路营业部归还房屋租赁保证金并承担逾期退款的赔偿责任。鉴于另案生效判决已认定呈远鼎承公司与强生集团之间的租赁关系于2017年11月16日解除，故首创证券天山路营业部有权基于上述合同约定，在其与呈远鼎承公司就涉案房屋租赁关系终止条件成就的情况下，要求呈远鼎承公司退还已收取的房屋租赁保证金，并以保证金金额的5‰承担逾期退款的赔偿责任。另，本院注意到，首创证券天山路营业部已通过有关部门准予变更为首创证券仙霞路营业部，仅企业名称的变更并不影响相关主体的权利义务。因此，现由首创证券仙霞路营业部提起本案诉讼并主张呈远鼎承公司履行上述退款及赔偿义务，并无不当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海呈远鼎承投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告首创证券有限责任公司上海长宁区仙霞路证券营业部房屋租赁保证金185,318.55元；二、被告上海呈远鼎承投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告首创证券有限责任公司上海长宁区仙霞路证券营业部赔偿金926.59元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费4,024.90元，由被告上海呈远鼎承投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽审 判 员  吴 丹人民陪审员  牟世荣二〇二〇年三月二日书 记 员  王 宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。