四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4938号 上诉人（原审被告）：南充市东城置业有限公司，住所地四川省南充市高坪区吉顺街49号。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗青松，男，汉族，1980年2月22日出生，住浙江省安吉县，系南充市东城置业有限公司员工。 被上诉人（原审原告）：赵晓静，女，汉族，1977年5月2日出生，住四川省南充市高坪区。 被上诉人（原审原告）：谢志豪，男，汉族，1998年7月1日出生，住南充市高坪区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：邓伟杰，四川辽原律师事务所律师。 上诉人南充市东城置业有限公司（以下简称东城置业公司）因与被上诉人赵晓静、谢志豪商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2019）川1303民初2376号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东城置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判东城置业公司退还赵晓静、谢志豪已付购房款的50%，即154,645元；本案一、二审诉讼费用由赵晓静、谢志豪负担。事实与理由：一审适用法律错误。《补充协议》是双方当事人对《商品房买卖合同》相关内容的变更，当两者不一致时，应当以补充协议的约定为准。补充协议约定赵晓静、谢志豪承担己付款的50%作为违约金，东城置业公司在退还客户购房款时应当扣除154,645元，该款仅占合同总价款的12.5%，理应得到法院的支持。 赵晓静、谢志豪辩称，一审法院按照双方签订的正式的商品房买卖合同中约定的违约金承担方式计算违约金并无不当，请求二审法院驳回东城置业公司的上诉请求。 赵晓静、谢志豪向一审法院起诉请求：1．判令东城置业公司退还赵晓静、谢志豪购房款（包括定金）309,290.00元及相应利息（利率按年利率6%从2019年7月17日起算）和损失20,000元；2．本案诉讼费由东城置业公司承担。 一审法院认定事实：一、2018年4月4日，赵晓静、谢志豪（乙方）与东城置业公司（甲方）签订格式化《南充恒大悦龙台商品房认购书》，其中主要约定是：乙方认购甲方开发的南充恒大悦龙台C地块4幢2单元202号商品房，该房建筑面积128.62㎡（套内面积102.70㎡），单价9,618.73元/㎡（按套内面积单价为12,046.36元/㎡），总金额1,237,161元。1．乙方同意签订本认购书时，支付10,000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；2．付款方式：分期付款。乙方须于2018年4月6日前支付首期房款113,716元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年7月4日前付清61,858元；于2018年10月4日前付清123,716元；于2019年1月4日前付清371,148元；于2019年4月4日前付清556,723元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。3．乙方必须在约定的付款方式和期限内到南充恒大悦龙台支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。4．如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任等。与此同时，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，主要约定为：1．商品房基本情况：该商品房为预售许可证（南高）房预售第201802022号下第4幢2单元2层2号，建筑面积128.62㎡（其中套内面积为102.70㎡）。2．抵押情况：该商品房的土地使用权抵押于浙江民泰商业银行股份有限公司成都分行。3．计价方式与价款：按套内建筑面积计算，单价12,046.36元/㎡，总价款1,237,161元。4．付款方式及期限：分期付款（见附件四，即买受人于2018年4月6日前支付房价款123,716元；于2018年7月4日前支付房价款61,858元；于2018年10月4日前支付房价款123,716元；于2019年1月4日前支付房价款371,148元；于2019年4月4日前支付房价款556,723元，亦即双方签订的商品房买卖合同补充协议的第二条）。5．逾期付款的处理：买受人未按合同约定时间付款的，按照逾期时间分别处理（不作累加），⑴逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；⑵逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房价款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期应付款（采取分期付款的）指按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。6．预售合同登记备案：出卖人自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人可在房管部门查询相关信息，但双方商定，在未付清全部房款之前，出卖人不对合同予以备案登记。上述认购书、商品房买卖合同签订后，双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》及东城置业公司要求赵晓静、谢志豪签署的《承诺函》。其中承诺函的内容为：本人以分期付款方式购买的南充恒大悦龙台一区4幢2单元2层2号商品房，本人承诺按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定时间支付每期购房款，若其中任一期购房款逾期支付超过30天未付，贵司有权单方解除合同，且没收本人所有已付房款作为违约金。本人同意贵司在本人全部房款付清后予以合同网签备案，且在全部付清前本人不以任何理由要求贵司提前备案。本承诺为不可撤销之承诺，自签署之日起生效，本承诺一式一份交由贵公司保管。承诺人：赵晓静、谢志豪，承诺日期：（空白）。同日，赵晓静、谢志豪交纳了南充恒大悦龙台C地块4-2-202号房屋首付款123,716元（含定金），东城置业公司向赵晓静、谢志豪出具了《收款收据》，但未将商品房认购书、商品房买卖合同（预售）、补充协议等副本交与赵晓静、谢志豪。 二、2018年7月4日、10月1日，赵晓静、谢志豪又分别向东城置业公司交纳案涉房屋价款61,858元、123,716元，东城置业公司亦出具了《收款收据》，三次共计已交款309,290元。至2019年1月4日赵晓静、谢志豪按约第四次应交款时，因资金问题及知晓案涉房屋的土地已被抵押、商品房买卖合同未网签备案等交易的不安全性和恒大集团官网“无理由退房”的宣传后要求退房，东城置业公司认为赵晓静、谢志豪违约，退房可以但应支付合同总价10%或者已付房款50%的违约金，赵晓静、谢志豪认为显失公平且协商未果。 三、2019年1月3日、1月29日、4月5日，东城置业公司三次经邮政快递向赵晓静、谢志豪发出《还款提示函》：要求赵晓静、谢志豪按合同约定支付应付房款，并提示逾期超过合同约定支付期限180日内的，每日按未交房款的万分之一支付违约金，逾期超过180日的，我司有权解除合同并另行处理该房屋。上述还款提示函于同年1月8日、2月2日、4月5日经他人代收后赵晓静、谢志豪未按约定支付余下房款。 四、2019年7月16日，东城置业公司经邮政快递向赵晓静、谢志豪发出《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知》：依据双方签订的商品房认购书、商品房买卖合同及补充协议，逾期超过180日仍未按约定全额支付的，我司有权单方解除商品房买卖合同及补充协议，您需按已付房款的50%向我司支付违约金。……本通知到达贵方后，双方于2018年4月4日签订的商品房买卖合同及补充协议即行解除，收到通知后5日内来我司办理合同解除的善后事宜。该通知赵晓静、谢志豪于同年7月18日签收。经质证，赵晓静、谢志豪认可双方签订的商品房买卖合同于2019年7月17日解除，因此请求判令东城置业公司按应退未退的已交房款从解除之日起支付按年利率6%计算的利息。 五、2019年8月15日，因赵晓静、谢志豪要求东城置业公司退还已交购房款未果，遂诉至一审法院，提出前述诉讼请求。但在本案立案前的2019年7月4日民先调程序中，赵晓静、谢志豪提供的民事起诉状诉讼请求为“请求解除原、被告双方签订的商品房认购书和商品房买卖合同，要求被告退还已付购房款309,290元”，事实与理由诉称为“由于无力支付后续资金，向被告申请退房”。因赵晓静、谢志豪在民先调程序中收到东城置业公司邮寄的解除合同通知并予以认可，赵晓静、谢志豪在立案时遂变更了诉讼请求。审理中，一审法院多次调解无果。 一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条的规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、公平、诚信原则。就本案，东城置业公司对其开发的“南充恒大悦龙台C地块”项目取得商品房预售许可证后，与赵晓静、谢志豪签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当有效。在履行过程中，赵晓静、谢志豪支付部分购房款309,290元后，因资金问题及发现交易的不安全性等事由向东城置业公司提出退房，东城置业公司虽同意退房但对违约金的计算未能达成一致，属赵晓静、谢志豪违约在先。此后，东城置业公司向赵晓静、谢志豪发出《还款提示函》和《解除商品房买卖合同通知》，对解除合同赵晓静、谢志豪未提出异议并认可，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，一审法院确认双方签订的商品房认购书、商品房买卖合同于2019年7月18日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，对于违约金的计算，依据双方签订的认购书、商品房买卖合同、赵晓静、谢志豪签署的承诺函、东城置业公司发出的解除合同通知，标准明显不同，其中承诺函和解除通知中有关违约责任的承担，违背了公平原则，故一审法院决定以《商品房买卖合同》主合同约定为准，即解除合同之日按照累计应付款的1%支付违约金9,278.71元［（1,237,161元－309,290元）×1%］，因此在赵晓静、谢志豪承担违约责任后东城置业公司应当退还其已付购房款300,011.29元（309,290元－9,278.71元）。关于赵晓静、谢志豪请求的资金利息和损失，因未约定和未提供证据证实，不予支持。综上所述，为维护社会正常的经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条之规定，判决：一、东城置业公司于判决生效之日起五日内退还赵晓静、谢志豪已付购房款300,011.29元；二、驳回赵晓静、谢志豪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,120元，由赵晓静、谢志豪负担100元，东城置业公司负担3,020元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明，赵晓静、谢志豪与东城置业公司签订的案涉《商品房买卖合同（预售）》第三十九条“补充协议”中约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”赵晓静、谢志豪与东城置业公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第三条“双方同意本合同第十条补充如下”中约定：“1、本合同第十条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。2、如买受人分期付款，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按己付款的50%向出卖人支付违约金……” 本院对一审查明的其他案件事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本案二审围绕东城置业公司的上诉请求进行审理。 根据本案查明的案件事实，双方当事人在《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及买受人签署的《承诺函》中关于逾期付款违约责任的约定明显不同，《商品房买卖合同补充协议》及《承诺函》中约定的逾期付款违约责任明显加重了买受人责任。案涉商品房买卖合同采用的相关行政管理部门制订的示范文本，需接受相关行政管理部门的备案审查。该商品房买卖合同第三十九条“补充协议”中约定“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”该合同条款明显是为了预防买卖双方签订不公平、不合理的补充协议，保护处于弱势地位的买受人的合法利益，与《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定精神完全一致。据此，一审法院以案涉《商品房买卖合同（预售）》中约定的标准计算逾期付款违约金并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人东城置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,207元，由上诉人南充市东城置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 苟 豪 审判员 唐晓兰 审判员 刘 苗 二〇二〇年三月九日 书记员 许岱杉