文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初14784号原告：朱晨骅，男，1982年7月31日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：李荣武，陕西理衡律师事务所律师。被告:上海逐金企业管理咨询有限公司，住所地上海市金山区亭林镇金展路2229号6号楼1642室，统一社会信用代码913101165852860907。法定代表人：钱茂辉，该公司总经理。原告朱晨骅与被告上海逐金企业管理咨询有限公司（以下简称“逐金公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序由审判员孙学谦独任审理。后因被告逐金公司下落不明，本院依法转为普通程序组成合议庭于2020年2月3日公开开庭进行了审理。原告朱晨骅及其委托代理人李荣武到庭参加诉讼。被告上海逐金企业管理咨询有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱晨骅向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告之间的《联销租赁合同》已经解除；2、判令被告退还原告房屋保证金10000元、菜品保证金10000元、收银机保证金5000元、进场费20000元；3、判令被告支付原告装修及设施设备损失10998元；4、判令被告因其封闭这个经营场馆导致原告食品损失3000元、员工工资损失27500元、员工房租损失4350元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原被告双方于2017年5月9日签订《联销租赁合同》一份并有附件，合同及附件约定原告租赁被告拥有使用权的花桥镇XX庭XX号房产（逐金美食广场）中的E位商铺，用于经营老上海味道餐饮服务。合同中约定了各项保证金，原告当日向被告支付了前述款项共计4.5万元。为经营需要，原告购买设施设备、聘请员工、制作假样、采购货物、配料等也投入了大量财力，并向第三方承租住房为员工提供使用。被告出租的涉案用于经营美食广场的房屋在投入使用、营业前，未向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查并验收合格，因此被政府主管部分要求停止经营使用，为此被告向各承租户发出通知书，通知上述事宜。综上，根据《中华人民共和国消防法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。因此被告出租房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，原告有权请求解除合同的，按照法律规定人民法院应予支持，恳请贵院依法维护原告合法权益，望能判如所请。被告逐金公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：原“上海逐金投资发展有限公司”于2017年12月12日变更企业名称为“上海逐金企业管理咨询有限公司”，公司的法定代表人系钱茂辉。钱茂辉于2017年6月20日经工商核准登记设立了一家个体工商户“昆山市花桥镇逐金小吃店”，经营场所为昆山市花桥镇中城花园XX庭X,X,X,X室，经营范围为餐饮服务。2017年5月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《联销租赁合同》一份，约定被告逐金公司将其拥有使用权的花桥镇XX庭XX号800㎡房产（逐金美食广场）中的E位商铺出租给原告，租赁用途为由原告经营“上海点心”餐馆。合同第3.1条约定：租赁期限为2年，自逐金美食广场开业之日起计算，即从2017年7月1日至2019年6月30日。乙方到期则享有优先续约权。合同第3条为“租赁期限及租赁收入”条款。其中，第3.3条约定：甲、乙双方同意，该摊位的月租金为下述保底式租金或营业额提成式租金中金额较高者：（1）该摊位的月保底营业额人民币2.5万元；固定保底租金4000元/月。（2）该摊位的月营业额提成式租金为乙方于该日历月营业额的16%。第3.4条约定：乙方不得私自收受或擅自变更其产品及服务，如有违反本条款者，甲方有权按适用于“逐金美食广场管理规章及罚款制度”对乙方予以罚款，并有权终止本协议，并追究乙方的违约责任。合同第5条为“保证金”条款。其中，第5.1条约定：在签订本合同当日，乙方须向甲方支付房屋保证金人民币1万元。菜品质量保证金1万元，收银机押金5000元。第5.2条约定：租赁期内，保证金应由甲方保管。租赁期满或本合同被提前解除、终止时，甲方应在乙方按照本合同的规定将摊位交还甲方后5天内将应退的保证金无息退还乙方。第5.3条约定：租赁收入期内，如发生乙方违约或给顾客造成身体损害，产生经济损失，甲方有权从保证金中扣除，不足部份由乙方补足。租赁期内如乙方提出提前终止本合同，则甲方有权没收乙方已支付的保证金，如乙方产生债务纠纷，甲方将保留提出进一步索赔的权利。合同第7条为“甲方义务”条款。其中，第7.3条约定：甲方统一向逐金美食广场所在大楼的业主及物业管理公司进行交涉，促使某尽力保证正常供水、供电、供气。合同第9条为“交还”条款。其中，第9.1条约定：乙方因租赁期届满或本合同终止而撤离所租赁经营的摊位时，必须在届满或终止日内将该摊位完整交还甲方，乙方在撤离租赁经营摊位时留存的所有物品将视作乙方遗弃物，甲方有权自行腾空或按甲方认为适当的办法处置，并不承担任何费用。合同第11条为“终止合同”条款。其中，第11.1条约定：在租赁经营期限内，乙方如因特殊原因需中途撤离摊位，应提前三个月向甲方提出书面申请并征得甲方书面同意方能撤离。届时，乙方全部履约保证金由甲方没收；乙方已向甲方支付的场地装潢与设备使用费等费用不退外，此外，乙方还应补足租赁经营期限内应交但未交的款项。未经甲方同意乙方中途撤离摊位甲方有权终止本协议。届时，除上述保证金没收、已交费用均不予退还。第11.2条约定：除本合同己有的规定外，乙方有下列情形之一的，甲方有权立即解除本合同：a.擅自改变摊位的使用性质；b.擅自转让摊位或利用摊位从事非法经营活动；c.逾期未支付本合同所述之乙方应付的各项费用或逾期未补足保证金，经甲方限期要求支付后仍拒不支付。合同第12条为“特别条款”。其中，第12.1条约定：为了维护大多数商户的利益，甲方有权依据本商城经营状况及消防要求，就乙方租赁场地的位置、面积、或业种进行调整，乙方需无条件服从。第12.2条约定：如乙方明确表示不同意甲方调整的或在甲方规定期限内对该调整事宜未作出任何表示或未接受甲方实排的，视为乙方同意解除本协议，乙方应本协议约定及甲方要求及时办理相关手续并交还该场地。乙方剩余租金按其交接场地前实际使用天数进行结算并无息返还，乙方同意甲方除此之外无需给予任何赔偿、补偿。另，合同约定有附件四份。其中，附件一为卖场平面图，附件二为装潢与设备排列图，附件三为菜单及价目表。附件四为补充条款。其中，第2条约定：甲方负责配水管、配电、配煤气管、配油烟净化器至乙方铺位设备位置，乙方负责负担其铺位范围内一切有关的用水、用电、用气的费用。第4条约定：乙方提交甲方之入场费共计人民币2万元整（其中包括铺位及公共区域的装潢补助费），其提交甲方之时间及方式为：签订本合同之同时。第8条约定：如果乙方未能于租期届满之日或本合同提前解除、终止之日向甲方交还该摊位，则乙方应按每日人民币500元向甲方支付该摊位占用期间的使用费。前述合同签订后，原告向被告支付了各类保证金、进场费合计45000元。被告将涉案摊位交付原告，原告即在此经营“老上海味道”餐馆。另查明：2017年8月30日，被告向包括原告在内的各商户发出通知书，内容为：“近期我们逐金美食广场将要进行消防验收工作，并在期间会将传菜口隔断，消防验收结束后再拆除隔断，也请各位商家将违禁物品撤离广场，望各位商家配合我方。”2017年9月18日，被告再次向各商户发出通知书，内容为：“因消防验收小改造，逐金美食广场于2017.9.19开始暂停营业几天，等验收合格后提前两天内会通知各商家，暂停营业期间的损失到时会有相应的补偿。另十一要参与活动的商家请抓紧敲定。”前述函件及通知书的落款处加盖的均为昆山市花桥镇逐金小吃店的公章。原告陈述自2017年9月18日被告向所有商户发出通知书之日起，双方之间已经就合同终止等事项进行沟通，包括原告在内的当事人在当时已经明确告知对方合同无法履行，因为当时被告谈到说要补偿，但未拿出实际的补偿方案，所以包括原告在内的当事人一致要求解除合同。为此，原告提交其与被告法定代表人钱茂辉之间的短信往来记录。其中，原告于2017年9月21日发出：“钱茂辉，你好！由于你出租的房屋消防未通验收检查，传菜窗口封闭，整个经营场所已封闭，导致我无法正常经营，并给我造成重大损失，本人慎重考虑，于今日正式提出与你解除合同，请你将所有费用退还给我，并赔偿损失，尽快与我联系。”2017年10月11日，昆山市公安消防大队出具苏昆公消安检字[2017]第0748号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。该合格证上显示的场所名称为昆山市花桥镇逐金小吃店，地址为昆山市花桥镇中城花园XX庭X,X,X,X室，场所建筑面积为700平方米。原告陈述消防合格证办出后，被告曾经通知过其要求继续营业，但因其已于2017年9月解除合同，且消防整改后不能使用明火，钢瓶液化气也不能使用，被告无法按照合同约定提供天然气，故无法继续开业经营。在上述原告与被告法定代表人钱茂辉之间的短信往来中，钱茂辉曾于2017年10月16日通知原告于2017年10月17日开门营业，若不开业则限期3天内将设备搬离。原告则回复：“因为贵公司出租的房屋未进行消防验收，不符合法律规定，不符合安全经营规定，为此你方此前向各租户发出停业整顿的通知，我以及各租户为此解除租赁合同并同时向人民法院提起诉讼，目前在诉讼过程中。因为你方的根本性违约行为，给我及各租户造成重大损失，为了便于诉讼正常进行，现场装饰装修现状及经营状况等可能需要按法院要求进行鉴定，因此你方应保持现场现状，不得破坏，以免妨碍诉讼。所以你方要求我方三日内搬走相关设施设备，没有法律依据。”2017年11月1日，钱茂辉发出：“再次通知你单位前来营业，积极履行双方合同，上月停业损失详见公告函（其他继续经营租户均已收悉），同时你方拖欠的水电费、房租、物业费等费用均未及时支付，鉴于多次电话贵方未果，现正式通知贵方逾期3天不来正常营业或支付清所有费用视为你方违约，属于单方面解除合同，我方将你方设备移除，按照合同约定每日500元侵占使用费结算。下发：1.妯娌老鸭粉丝丁瑞友156××××5113、郭小翠139××××7506，2.陕西风味张刚刚155××××1013，3.蜀记麻辣香锅周保明、吴海东、黄成辉152××××4255，4.砂锅王曾锐17768072014，5.川湘小厨郭小翠139××××7506，6.老上海点心朱晨骅136××××5415，7.乐而美曹正139××××7165。”再查明：原告称其2017年7月20日起实际开业经营，后因被告的美食广场需要进行消防验收，被告9月14日将整个广场断电后其就未再经营，导致产生经济损失，具体包括：装修及设施设备损失10998元、因被告封闭经营场馆导致的食品损失3000元、员工工资损失27500元、为员工租房居住的房租损失4350元。为此，原告提交购置电子秤、燃气炉等物品的淘宝交易记录、员工吴某、邹某出具的情况说明（含身份证复印件）以及房屋租赁合同、房屋押金收条予以证明。其中，吴某、邹某证实：二人作为厨师在原告处的薪资为6500元/月和5000元/月，因9月商场无法经营，故原告将二人工资结清遣散。庭审中，原告陈述自2017年9月14日无法经营后其将厨房设备、用具、食材等都留存在涉案商铺内，后来发现被告已将物品全部搬走，铺位经过重新装修出租给其他人了。本院要求原告提交确已将购置的设备等物品留存在涉案商铺内的诸如照片、视频等相关证据，但原告未能提交。又查明：本院曾于2018年6月20日立案受理原告张刚刚与被告逐金公司房屋租赁合同纠纷一案，张刚刚的诉讼请求为：1、判令被告退还原告房屋保证金10000元，菜品质量保证金10000元，收银机押金5000元，入场费20000元，共计45000元；2、判令被告赔偿装修费用9200元，厨房设备、用具费损失8000元，原告支出的工人工资损失6500元，合计是23700元；3、判令被告赔偿因强行关掉电闸，造成冰箱冰柜里面的菜和肉以及调料、酱一类等物品损失5055元；4、判令被告赔偿2017年9月14日（甲方强行停电日期）到判决之日按每日800元计算的营业损失费；5、本案的诉讼费用由被告承担。根据该案的生效判决书即苏州市中级人民法院（2019）苏05民终885号民事判决书查明的事实，张刚刚系与本案原告朱晨骅在同一时期承租被告逐金美食广场内的商铺经营餐饮生意。该判决认定逐金公司在签订案涉合同时并未通过消防安全检查，也未按合同约定供气，存在违约行为，遂判决：逐金公司返还张刚刚押金45000元并赔偿经济损失8050元，两项合计53050元。现因原告要求被告返还已付押金并赔偿经济损失，被告则予以拒绝，为此，引起纠纷。以上事实，有《联销租赁合同》、公告函、通知书、收款收据、短信记录、消防检查合格证、情况说明、（2019）苏05民终885号民事判决书等证据及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《联销租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法律相关规定，应为合法有效。原告认为被告出租涉案房屋时未通过消防验收且未按约供气，是被告违约，故其有权解除前述合同。本院认为，首先，被告于2017年9月18日向各商户发出公告，告知因进行消防改造自2017年9月19日起暂停营业。根据合同第12.2条约定：如乙方明确表示不同意甲方调整的或在甲方规定期限内对该调整事宜未作出任何表示或未接受甲方实排的，视为乙方同意解除本协议。原告在被告发出前述公告后即以短信通知的形式作出了解除合同的意思表示，表明原告对被告作出的停业整改的决定并不认可，且在停业整改期间原告事实上也无法正常经营。其次，合同约定被告有促使业主及物业管理公司尽力保证正常供水、供电、供气及配水管、配电、配煤气管、配油烟净化器至铺位设备位置的义务，故逐金美食广场尚未通气，对原告正常经营的合同目的实现会产生一定影响。再次，根据消防检查合格证载明的内容，被告于2017年10月11日才取得涉案房屋的消防合格证，能够证实逐金美食广场在涉案合同签订时并未通过消防安全检查，被告确实存在未经消防安全检查即将涉案房屋出租的行为。因此，因逐金公司存在前述违约行为，导致原告经营店铺的合同目的无法实现，原告于2017年9月21日向被告法定代表人钱茂辉以短信形式表示解除合同的意愿，本院据此确认原、被告签订的《联销租赁合同》于2017年9月21日解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告返还已付房屋保证金、菜品保证金、收银机押金、进场费共计45000元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿因无法经营导致的经济损失，其中，装修及设施设备损失10998元以及被告封闭经营场馆导致的食品损失3000元，因原告未能举证证明其在2017年9月14日离开涉案商铺时留存在房屋内的装修、设施设备、食品的具体内容，且根据合同约定原告应当在通知解除合同后及时将其物品从涉案商铺中搬离，但其在庭审中自认停业后并未及时搬离，此后也未尽到妥善保管的义务。故原告自身存在重大过错，本院对其该项主张不予采信。关于原告主张的因无法经营导致其遣散工人支出的工资损失，本院认为，原告提交的案外人吴某、邹某出具的情况说明能够证实其确已支出二人的工资11500元（5000元+6500元），应当认定为原告的实际损失，本院对此予以确认。至于原告主张的为员工租房居住的房租损失4350元，因该项房租支出并非必然产生的费用，超出了被告能够预见的违约可能造成的损失范围，故本院对此不予认定。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应当自行承担相应的不利法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告朱晨骅与被告上海逐金企业管理咨询有限公司于2017年5月9日签订的《联销租赁合同》已解除。二、被告上海逐金企业管理咨询有限公司返还原告朱晨骅各类保证金、进场费合计45000元并赔偿经济损失11500元，两项共计56500元，于本判决生效后十日内履行完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：322019XXXXX9215）。三、驳回原告朱晨骅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2072元，公告费690元，两项合计2762元，由原告朱晨骅承担859元，被告上海逐金企业管理咨询有限公司承担1903元。此款原告已预交，本院不再退还。被告承担部分由其在履行判决付款义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇二〇年三月二十三日书 记 员  黄 迪附：1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。