云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终114号上诉人（原审被告）：昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司，住所地：云南省昭通市昭阳区荷花路6号。统一社会信用代码：91530600579808075L。法定代表人：马维明，该公司总经理。委托诉讼代理人：白梅，云南联宇（昭通）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：徐声美，女，汉族，1991年10月17日出生，昭通市昭阳区人，住昭阳区。委托诉讼代理人：杨发令、杨成儒（实习），云南悟同律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司（以下简称泰鸿盛世公司）因与被上诉人徐声美商品房买卖合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2019）云0602民初4886号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院确认本案如下法律事实：2017年7月25日，徐声美与泰鸿盛世公司签订《商品房购销合同》，徐声美购买泰鸿盛世公司开发的位于昭阳区房屋，房屋价款为451859.00元。合同约定，徐声美支付首付款201859.00元，其余房款由徐声美向银行贷款支付；泰鸿盛世公司于2018年1月31日前交付房屋。如逾期，则自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，按每天30元支付逾期交房违约金，合同继续履行；逾期90天后，按照已付款的0.01%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行。合同签订后，徐声美所购房屋在房管部门办理了登记备案手续。因泰鸿盛世公司于2019年5月15日才通知接房，徐声美向原审法院起诉，请求判令由泰鸿盛世公司支付逾期交房违约金19780元（共计逾期468天，其中前90天为：90天×30元／天＝2700元，剩余378天，按总价款451859元×378天×0.01%＝17080元），并承担本案诉讼费。原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，徐声美与泰鸿盛世公司签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，双方均应遵循诚实信用原则，行使权力、履行义务。泰鸿盛世公司未按合同约定如期交房，其行为已构成违约，应当承担违约责任。其提出涉案房屋被纳入政府规划拆迁范围，导致逾期，不应承担违约责任的抗辩意见，因未提交证据予以证明，不予采信。泰鸿盛世公司按合同约定应向徐声美支付逾期交房的违约金为：90天×30元/天=2700元；378天×451859元×0.01%=17080元，两项共计19780元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告徐声美支付逾期交房违约金19780.00元。案件诉讼费294.50元,由被告昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司负担。泰鸿盛世公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人徐声美的诉讼请求，本案全部诉讼费用由徐声美承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、一审法院遗漏了本案涉案房屋所在区域已纳入昭通凤凰山温泉全域旅游小镇规划拆迁范围，政府已明确告知上诉人涉案房屋不能交付的关键事实。虽然上诉人与被上诉人双方签订的涉案《商品房购销合同》第七条明确约定“甲方应于2018年1月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”，合同第九条也明确了逾期交房的违约责任。但本案涉案房屋所在区域位于凤凰山脚，昭阳区为打造昭通凤凰山温泉全域旅游小镇，早已将该区域纳入规划拆迁范围，由于该区域将面临拆迁，政府曾多次明确告知上诉人涉案房屋不能交付，由此导致涉案项目的建设单位未组织最后的综合验收，上诉人也不能按照合同约定交付房屋。各大媒体（比如昭通各大媒体、新浪网等）也纷纷针对该事情做过专题报道。这属于众所周知的事实，对于众所周知的事实，上诉人无需举证证明。一审法院对这一关键事实未向相关部门核实，仅凭上诉人未能提交证据予以证明，便判决上诉人承担违约责任，有失公允。二、一审法院错误认定上诉人于2019年5月15日通知接房这一事实。涉案房屋未通过最后的验收，对于未经验收合格的房屋上诉人根本不可能通知被上诉人等人接房。三、一审法院将举证责任强加给上诉人，从而以举证不能判决上诉人承担支付违约金的责任，适用法律错误。首先，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，众所周知的事实，当事人无需举证证明。其次，本案中政府行为属于不可抗力，因不可抗力导致上诉人不能按时交房的，上诉人依法不应承担违约责任。涉案项目房屋修建是依法审批修建，但政府现将项目所在区域纳入规划拆迁范围是上诉人主观上不能预见、不能避免也不能客服的客观情况，涉案项目中政府所实施的行为属于典型的不可抗力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，上诉人未能按照合同约定于2018年1月31日交付房屋，系不可抗力的政府行为所致，上诉人依法不应承担违约责任。即便法院认定上诉人构成违约需要承担逾期交房的违约责任，违约金的计算截止时间应为2018年12月10日，即被上诉人要求上诉人将钥匙交付给被上诉人，被上诉人实际控制该房屋的时间为2018年12月10日，并非原审法院认定的2019年5月15日。被上诉人徐声美未作答辩。二审中，泰鸿盛世公司向本院提交了《昭通雅苑钥匙交付登记表》复印件一份。经质证，徐声美对该证据的真实性无异议，但其认为证明不了泰鸿盛世公司的主张，房屋要经验收合格才能交付，该证据不能证明已交付房屋。本院认为，泰鸿盛世公司提交的《昭通雅苑钥匙交付登记表》复印件只能证明交付钥匙的情况，不能证明房屋已经交付，且与一审中泰鸿盛世公司陈述的未交付房屋的事实相互矛盾，故对该证据本院不予采信。二审中，泰鸿盛世公司对原判决认定的交房时间为2019年5月15日有异议。对原判决确认的其余法律事实双方当事人未提出异议，对当事人无异议的事实，本院予以确认。归纳当事人的上诉主张，本案的争议焦点是：1.泰鸿盛世公司逾期交房的原因是否是不可抗力导致？2.原判决由泰鸿盛世公司向徐声美支付自2018年2月1日起至2019年5月15日止的违约金19780元是否合法恰当？针对以上争议焦点，本院作如下评判：1.关于泰鸿盛世公司逾期交房的原因是否是不可抗力导致的问题。泰鸿盛世公司认为其不能按照约定向业主交房的原因是政府行为所致的不可抗力所导致。本院认为，本案中，泰鸿盛世公司与徐声美在双方签订的《商品房购销合同》中约定“甲方应于2018年1月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”，在合同履行中，泰鸿盛世公司未能按照约定的交房时间向徐声美交付房屋。双方当事人明确约定的房屋交付时间是2018年1月31日前，泰鸿盛世公司在一审庭审中陈述其是2018年7月才被告知案涉房屋纳入拆迁范围，不能交房。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”，依照此规定，在泰鸿盛世公司主张的不可抗力事件发生之前，其已经逾期交房，因此，不能免除泰鸿盛世公司应当承担的违约责任。关于泰鸿盛世公司主张的不可抗力是否存在的问题，因泰鸿盛世公司在一审中未能向法院提交因政府将案涉房屋纳入拆除范围的证据，在本案二审中，本院通知泰鸿盛世公司提交案涉房屋所在区域被纳入政府规划拆除范围的相关证据或提供证据线索，但泰鸿盛世公司不能向本院提交相关证据，也未提供证据线索。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，应由泰鸿盛世公司承担举证不能的法律后果。泰鸿盛世公司主张逾期交房的原因是因不可抗力导致的上诉理由，缺乏证据证明，本院不予确认。2.关于原判决由泰鸿盛世公司向徐声美支付自2018年2月1日起至2019年5月15日止的违约金19780元是否合法恰当的问题。本院认为，泰鸿盛世公司未按照合同约定时间向徐声美交付房屋，其行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案中，泰鸿盛世公司与徐声美在《商品房购销合同》中对违约金的约定是：自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，按每天30元支付逾期交房违约金；逾期90天后，按照已付款的0.01%乘以逾期天数支付违约金。该约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于违约金计算的截止时间，泰鸿盛世公司上诉认为即便要其承担违约责任，违约金计算的截止时间应为2018年12月10日。本院认为，因泰鸿盛世公司不能向法院提交证据证明案涉房屋在2018年12月10日已具备交房条件，根据《昭通雅苑项目尾期工程作业计划表》及泰鸿盛世公司向昭阳区住房和城乡建设局出具的《昭通雅苑交房情况回复》，该两份证据证实了泰鸿盛世公司保证于2019年5月15日交房给业主的事实，且业主徐声美对此也予以认可，故本院确认违约金计算截止时间为2019年5月15日。原判决根据合同约定计算自2018年2月1日起至2019年5月15日止泰鸿盛世公司应向徐声美支付的违约金共计为19780元，计算时间和计算方法正确，本院应予维持。综上所述，泰鸿盛世公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费295元，由上诉人昭通泰鸿盛世房地产开发经营有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  刘太永审判员  王宇波审判员  陈贵琼二〇二〇年三月九日书记员  胡晓阳