浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书(2019)浙0327民初7022号原告：苍南县三旗纸品有限公司，统一社会信用代码91330327570577573H，住所地浙江省苍南县金乡镇东风大道。法定代表人：张宝平，该公司总经理。委托诉讼代理人：何平，上海明泰律师事务所律师。被告：吕明敏，男，1987年6月26日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：徐传富，上海市华荣律师事务所律师。被告：杜毅，男，1984年3月6日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：邵荣丽，女，1956年8月29日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：杜毅，系邵荣丽的儿子。被告：陈秀英，女，1932年12月20日出生，汉族，住上海市徐汇区。第三人：夏法艮，男，1940年11月11日出生，汉族，住浙江省苍南县。第三人：张月粉，女，1941年5月11日出生，汉族，住浙江省苍南县。第三人：陈连芝，女，1970年1月19日出生，汉族，住浙江省苍南县。第三人：夏诒尧，男，1994年11月28日出生，汉族，住浙江省苍南县。原告苍南县三旗纸品有限公司（以下简称三旗公司）与被告吕明敏、杜毅、邵荣丽、陈秀英、第三人夏法艮、张月粉、陈连芝、夏诒尧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月17日作出（2015）温苍民初字第2084号民事判决。被告杜毅、邵荣丽不服该判决，向温州市中级人民法院提起上诉。温州市中级人民法院于2017年7月11日作出（2017）浙03民终1976号民事判决，驳回上诉，维持原判。被告吕明敏、杜毅、邵荣丽不服向浙江省高级人民法院申请再审，浙江省高级人民法院于2019年3月29日作出（2018）浙民再503号民事裁定，发回重审。本院于2019年7月26日立案后，依法适用普通程序另行组成合议庭，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告三旗公司的法定代表人张宝平及诉讼代理人何平、被告吕明敏的诉讼代理人徐传富及被告杜毅到庭参加诉讼，被告陈秀英及第三人夏法艮、张月粉、陈连芝、夏诒尧经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。三旗公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》；2.被告返还原告购房款2600000元；3.被告赔偿原告利息损失（以本金2600000元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款基准利率，自2011年10月16日起计算至判决生效之日止）；4.被告赔偿原告造成的经济损失412367.96元；5.本案的诉讼费由被告负担。在诉讼过程中，原告增加诉讼请求：被告赔偿原告购买涉案标的房屋的差额部分700万元；并要求追加嘉善县公证处为被告。事实和理由：2010年10月25日，由浙江省嘉善县公证处对一份署名为杜毅、邵荣丽、杜志远（陈秀英系其法定继承人）的《委托书》进行公证，该《委托书》记载：委托人杜毅、邵荣丽、杜志远委托吕明敏代为办理位于上海市闵行区房屋的买卖等相关手续。2011年10月13日，吕明敏与原告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告以260万元价格受让上述房屋，并于2011年10月13日支付购房定金2万元，于2011年10月18日前交易过户当日一次性支付房款258万元。同时，基于2011年3月30日杜毅、邵荣丽、杜志远向夏敬武借款245万元，并将该房屋抵押于夏敬武。因此，在买卖合同中承诺收到原告全款当日还清抵押权人夏敬武（第三人均系其法定继承人）的所有借款本息。2011年10月15日，原告按照吕明敏的指示以其财务名义通过网上银行将260万元转入夏敬武的银行帐户，同日，原告缴纳了房地产交易税等相关费用，且于同年11月22日办理了房地产买卖的预告登记。同年11月24日，夏敬武出具《确认书》，该《确认书》记载：2011年10月15日，本人收到三旗公司260万元，以抵作杜毅、邵荣丽、杜志远的借款本息。之后，夏敬武办理了撤销上述房屋的抵押登记手续，而杜毅、邵荣丽、杜志远并没有履行合同义务，办理房屋过户手续。后原、被告因该房屋所签订的买卖合同之履行产生纠纷，直至2014年10月21日由法院作出终审判决，判决书中载明：吕明敏在未得到上述房屋产权人的全部授权下，事后也未得到追认的情况下，其处分房屋的行为应为无效，不能发生物权变动的法律后果。基于上述事实，原告认为：其一、原告是基于对公证《委托书》的合法信任，才与吕明敏签订《上海市房地产买卖合同》，继而支付相应的购房款等费用，原告在履行合同过程中，并未有任何的过错。现因吕明敏未得到全部的授权，致使原告无法取得房屋，即无法实现合同目的。因此，原告要求解除合同并要求吕明敏承担赔偿责任符合法律规定。其二、虽因吕明敏在未取得邵荣丽、杜志远的授权下处置本房屋，但在实际交易关系中杜毅、邵荣丽、杜志远作为借款人（即房屋抵押人）直接享受了合同利益，故应当承担返还原告支付的购房款。其三、原告方按照被告的指示将购房款支付于第三人，第三人基于收到购房款而撤销了对被告的抵押。庭审中，原告又表示撤回追加嘉善县公证处为被告以及增加差额部分700万元赔偿的诉讼请求。被告吕明敏答辩称：一、本案原审程序失当，剥夺和侵害了其诉讼权利；二、本案存在新证据足以推翻原判决。在买卖诉争房屋前原告给其写下三点承诺，承诺吕明敏无需向原告承担任何法律责任和经济责任，原告自愿放弃对吕明敏的一切诉讼，并确保吕明敏不受任何经济损失；三、吕明敏并不清楚委托书非杜毅父母本人所签，其是拿着公证处出具的公证书行使委托权限，如要承担责任应由公证机关承担；另公证书是委托人杜毅自愿签字，购房款也全部转给夏敬武用于清偿杜毅借款，其没有收到一分钱的购房款，在公证书真实有效的前提下，吕明敏只是委托代理人，其民事行为的法律后果应当由被代理人杜毅承担，如要返还购房款应该向夏敬武或杜毅一人索要，与吕明敏毫无关系。综上，请求支持吕明敏的答辩意见，驳回原告对吕明敏的诉讼请求。杜毅、邵荣丽答辩称：1.本案系房地产买卖合同，应属于专属管辖，或由被告住所地或合同实际履行地管辖，故苍南县人民法院没有管辖权；2.本案涉及串谋、虚假诉讼。根据最高人民法院《关于审理经济合同纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定，人民法院经审理认为不属于经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的应当裁定驳回起诉。三旗公司出具给吕明敏的承诺书显示，双方串谋做低房价20%过户，三旗公司不是善意第三人，不是真实的购房者，吕明敏没有卖房的代理授权，伙同三旗公司企图以合法形式掩盖非法目的，恶意串通损害房屋产权人利益，根据民诉法第112条，当事人之间恶意串通企图通过诉讼调解等方式调害他人合法权益的，应当驳回其诉讼请求；3.原告与吕明敏签订的案涉房屋买卖协议已经被人民法院认定无效，本次起诉要求解除是重复起诉，无效的合同自始没有法律约束力，故原告与吕明敏关于用原告所谓购房款抵杜毅债务的约定应认定无效。杜毅与夏敬武的借贷是高利贷套路贷，与本案房屋买卖纠纷不是同一法律关系，本案应不予处理。合同无效后过错一方应该赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的应当各自承担相应的责任。原告明知案涉房屋产权登记在被告杜毅与邵荣丽名下，真实买卖房屋交易款应该转给杜毅和邵荣丽，而三旗公司与吕明敏串谋，企图通过低价走账的方法用合法的形式掩盖其非法的目的，放任把购房款支付给夏敬武。其本身存在过错且不合情理，对造成损失应该自行承担责任。根据《中华人民共和国担保法》及相关司法解释规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期间届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的违法无效。故不能认定三旗公司所支付给夏敬武的房款是用于偿还支付杜毅与夏敬武的债务关系。三旗公司诉请无法律依据。请求驳回原告的全部诉讼请求。被告陈秀英及第三人夏法艮、张月粉、陈连芝、夏诒尧均未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据，本院组织当事人进行了质证：第一组证据：1.借条、收条；2.中国农业银行银行卡取款业务回单；3.浙江省嘉善县公证处（2010）浙善证字2382号公证书、上海市黄埔公证处（2011）沪黄证经字第2659号公证书（具有强制执行效力的债权文书公证书），用以证明杜毅、邵荣丽和杜志远向夏敬武借款245万元以及将位于上海市闵行区房屋抵押给夏敬武的事实。被告吕明敏认为无法确认该组证据的三性，由法院审查确认，被告杜毅、邵荣丽对该组证据的三性均不予认可，认为原告起诉是解除购房，借款与房屋买卖无关联性。第二组证据：1.浙江省嘉善县公证处的公证委托书、2.合同编号为1320129的上海市房地产买卖合同，用以证明吕明敏代杜毅、邵荣丽和杜志远与原告三旗公司签订案涉房屋买卖合同的事实。被告吕明敏对该组证据质证如下：证据1是杜毅交付给其，真实性不清楚，证据2的真实性予以认可；被告杜毅、邵荣丽质证如下：证据1是吕明敏授意其去办理公证书；证据2不是其所签，真实性不予认可；对该组证据的三性均不予认可。第三组证据：1.夏敬武的确认书、2.单笔转账单、3.吕明敏的确认书、4.编号为201125868715的上海市闵行区房地产登记收件收据，用以证明三旗公司按照吕明敏的指示将购房款支付夏敬武以及夏敬武基于收到购房款而撤销杜毅、邵荣丽和杜志远名下案涉房屋抵押的事实。被告吕明敏对该组的证据三性均无异议，但称其没有收到购房款，不存在返还购房款的问题；被告杜毅、邵荣丽质证如下：证据1的真实性无法确认，证据2、3、4的关联性有异议，真实性由法庭核实。第四组证据：1.（2012）闵民五（民）初字第534号民事判决书、（2012）沪一中民二（民）终字第2091号民事裁定书、（2012）闵民五（民）重字第10号民事判决书、（2014）沪一中民二（民）终字第2065号民事判决书，2.司鉴中心[2014]技鉴字第94号鉴定意见书，用以证明吕明敏未经过合法授权而处分案涉房屋，同时杜毅、邵荣丽、陈秀英基于该房款而享受合同利益的事实。被告吕明敏对证据1的真实性无异议，关联性有异议；对证据2的三性予以认可。被告杜毅、邵荣丽对该组证据的三性均无异议。第五组证据：损失费用清单（包括代收诉讼费收据、律师服务费、购房缴纳的税费、交通票据、合同书、住宿费等），用以证明原告三旗公司因购买该房屋而遭受的实际损失。被告吕明敏、杜毅、邵荣丽对该组证据的三性均不予认可。被告吕明敏围绕诉讼请求依法提交了一份证据：三旗公司出具的承诺书，用以证明原告不追究被告吕明敏的法律责任，吕明敏不承担任何损失的赔偿责任。原告三旗公司对该份证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为三旗公司不追究吕明敏责任的前提是以吕明敏取得无瑕疵的权利为前提，吕明敏明知公证委托书的授权效力存在瑕疵时要求原告作出承诺，既不符合正常的交易习惯，也违背了原告购买无任何权利瑕疵的房屋的真实意愿。故承诺书不应对本案的判决产生实质性的影响，吕明敏应对其无权处分行为导致的法律后果承担责任。被告杜毅、邵荣丽对证据的真实性无异议，并认为该证据是原告与吕明敏串通的依据，原告按照以市场价低20%的价格买受房屋系恶意串通损害他人权益的行为，吕明敏的代理行为也未能实现，未取得其他房产权利人的授权，合同是以合法形式掩盖非法目的。被告杜毅、邵荣丽庭前向本院申请调取三旗公司购房款260万元的来源及夏敬武账户的路径。本院经审查认为，三旗公司的购房款来源以及夏敬武收到购房款的去向与本案没有直接关系，故不予准许。被告陈秀英及第三人夏法艮、张月粉、陈连芝、夏诒尧均未提交证据材料也未到庭，视为放弃质证权利。对当事人无异议的证据本院予以确认，对有异议的证据，本院分析如下：原告提供的第一组证据2银行取款业务回单，与证据1、3均能相互印证，虽杜毅在庭审中拒绝回答是否向夏敬武借款，但其在上海市闵行法院审理该案时以及在本案答辩中明确承认了其向夏敬武借款245万元的事实，故第一组证据可以证实杜毅以其和父母名义向夏敬武借款245万元的事实；第二组证据2吕明敏无异议，对其真实性予以确认；证据1经上海市闵行区人民法院（2012）闵民五（民）重字第10号民事判决确认，该委托书并非杜志远、邵荣丽本人签字，故对证据1即委托书非杜志远、邵荣丽本人签字部分予以认可；第三组证据被告吕明敏无异议，且该组证据与第一组证据相互印证，对其真实性予以确认；第四组证据系法院出具的裁定文书及鉴定机构出具的鉴定文书，且被告吕明敏、杜毅对其真实性均无异议，本院对该组证据的证明效力予以确认；第五组证据被告吕明敏、杜毅、邵荣丽虽均有异议，但其中三份税收通用缴款书共计199755.46元，以三旗公司和杜志远名义向上海市闵行区财税部门缴纳了房地产交易税等相关费用，系国家税务机关出具且与本案其他证据能相印证，对其证明力予以确认。对被告吕明敏提交的证据，原告及被告杜毅、邵荣丽对其真实性均无异议，对该证据的真实性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：邵荣丽与杜志远系夫妻关系，杜毅为双方所生的儿子。杜志远于2012年3月17日去世，陈秀英系杜志远的母亲。夏敬武于2012年9月20日因病去世，其法定继承人有其妻子陈连芝、父亲夏法艮、母亲张月粉、儿子夏诒尧。邵荣丽、杜毅及杜志远系坐落于上海市闵行区房屋登记的产权人。2010年10月25日，浙江省嘉善县公证处对一份署名为杜志远、邵荣丽、杜毅的《委托书》进行公证，该公证文书记载：兹证明杜志远、邵荣丽、杜毅于2010年10月25日来到我处，在《委托书》上签字。经公证的《委托书》记载：委托人杜志远、邵荣丽、杜毅委托吕明敏代理涉案房屋的买卖、领取房地产转让款，代为开立银行帐号，并协助买受方办理按揭贷款及其他相关手续；代为办理上述房产证及房产证密码的领取、挂失、变更、补办，原始资料调阅；代为办理上述房产证的转移登记过户手续；代为办理上述房地产的抵押登记手续，签订抵押借款合同并开立借款凭证，办理公证手续；代为归还上述房地产中的银行及其他债权人的借款，并前往交易中心办理注销抵押登记手续；代为办理上述房地产交接过程中的一切相关手续；代为签订租赁协议，收取租金、押金，与承租人结清租金、押金；代为交纳与办理上述事项有关费用和税款；代为办理房地产交易过户过程中的其他相关事宜。《委托书》的“委托人”处，有“杜志远”、“邵荣丽”、“杜毅”的签名。同日，浙江省嘉善县公证处对另一份委托人为杜志远、邵荣丽，受托人为杜毅的《委托书》进行了公证，公证文书公证的《委托书》内容与上述《委托书》的内容基本相同。2011年3月30日，杜毅以其名义及其父母杜志远、邵荣丽的名义（为签约借款人），与夏敬武（为签约出借人）签订了一份《抵押借款合同》。双方约定的主要内容为：本合同项下的借款金额为245万元，借款人以涉案房屋作为借款之抵押担保，抵押房地产价值（双方协商价）246万元；借款期限2个月，即自2011年3月30日至2011年5月29日，如实际放款日与合同约定不一致，则借款期限的起算日以实际放款日为准；借款月利率为2%（即10000元每月200元计算），按月结息付息，到期一次还本；逾期应付逾期利息外，需另外支付逾期违约金，逾期利息按中国人民银行基准利率的四倍计算，逾期违约金每天按借款金额的千分之一计算。2011年4月13日，上海市黄浦区公证处就上述《抵押借款合同》，出具了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2011年10月13日，吕明敏以邵荣丽、杜毅及杜志远的委托代理人身份，并以邵荣丽、杜毅及杜志远之名义（为签约甲方）与三旗公司（为签约乙方）签订了一份《上海市房地产买卖合同》。该合同记载：由乙方受让甲方的涉案房屋，转让价260万元；甲方于2011年11月18日前腾出该房并通知乙方进行验收交接；双方确认，在2011年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。此外，合同补充条款记载：1.房价款内包括空调、装修、家具、维修基金、煤气、有线电视等，乙方不需要另行支付；2.乙方于2011年10月13日支付购房定金2万元整；于2011年10月18日前交易过户当日一次性支付房款258万元；3.交房约定：乙方拿到房地产权证当天交房（即2011年11月18日前）。4.甲方承诺收到乙方全款当日还清抵押权人夏敬武的所有借款本息，同时撤销夏敬武的抵押权，确保该房能顺利交易过户，甲方必须确保委托书真实有效；……6.如乙方违约，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.1%的违约金，合同继续履行；如甲方违约，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.1%的违约金，合同继续履行。同日，三旗公司向被告吕明敏出具了一份承诺书，承诺书记载：因杜毅借款到期急需用钱，特价将座落于上海市水清999弄22号601室之房屋出售给本公司所有，为此三旗公司作以下承诺：1.上海市水清999弄22号601室之房屋按市场价便宜20%出售给本公司即人民币260万元整，此款用于还清抵押权人夏敬武借款本息。收款、过户、洽谈均由代理人吕明敏办理，如交易过户后，杜毅、杜志远、邵荣丽三人起诉代理人吕明敏出售价格低于市场价要求补回差价的，由本公司负责补差额房款。如判令过户无效的，由本公司自行直接与杜毅等三人诉讼解决、与代理人吕明敏无关，由此而引起的买卖双方一切经济损失由本公司承担，确保吕明敏不受任何经济损失。2.交易过户后，交房事宜由本公司自行解决，不需吕明敏办理交房事宜，即吕明敏交易过户后，不承担任何法律责任和交房责任。3.如有本次出售房屋而引起的买卖双方相关法律责任和经济责任均由本公司负责。如造成代理人吕明敏有经济损失的也由本公司补偿，确保吕明敏不受任何损失，本公司放弃对代理人吕明敏的一切诉讼和赔偿。2011年10月15日，三旗公司（单位财务朱某）通过农业银行网上银行将260万元转入夏敬武的银行帐户。同日，三旗公司向上海市闵行区财税部门缴纳了房地产交易税等相关费用。2011年11月22日，三旗公司向上海市闵行区房地产登记处办理了存量房地产买卖的预告登记。2011年11月24日，夏敬武出具《确认书》，该《确认书》记载的主要内容为：2011年10月15日，本人收到三旗公司260万元，以抵杜毅、杜志远、邵荣丽的借款本息。之后，夏敬武办理了撤销涉案房屋的抵押登记手续。嗣后，因杜毅拒绝及无法联系邵荣丽、杜志远，涉案房屋未完成产权过户登记。2012年3月7日，三旗公司向上海市闵行区人民法院提起诉讼，要求1.邵荣丽、杜毅、陈秀英协助将涉案房屋的产权过户至三旗公司名下，并将涉案房屋交付给三旗公司；2.邵荣丽、杜毅、陈秀英以260万元为本金，按0.1%的标准向三旗公司偿付自2011年11月19日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；3.邵荣丽、杜毅、陈秀英以260万元为本金，按0.1%的标准向三旗公司偿付自2011年12月19日起至实际过户之日止的逾期过户违约金。上海市闵行区人民法院经审理查明，浙江省嘉善县公证处公证的一份署名为杜志远、邵荣丽、杜毅的《委托书》，其中杜志远、邵荣丽并未在该《委托书》上签名，吕明敏于2011年10月13日以邵荣丽、杜毅及杜志远的委托代理人身份，与三旗公司签订的《上海市房地产买卖合同》，实际未获得杜志远、邵荣丽的授权委托，吕明敏通过与三旗公司签订《上海市房地产买卖合同》，处分属于杜志远、邵荣丽、杜毅共同共有的房屋行为当属无权处分，遂于2014年6月24日作出（2012）闵民五（民）重字第10号民事判决书，判决驳回三旗公司的诉讼请求。该判决书已于2014年10月21日生效。现三旗公司为维护其合法权益，诉至本院提出如上诉请求。根据原告起诉意见和被告的答辩意见，本案焦点归纳如下：一、本院是否具有管辖权、本案是否系虚假诉讼和重复诉讼；二、杜毅、杜志远、邵荣丽是否与案外人夏敬武存在借款关系和三旗公司将案涉购房款支付给夏敬武是否系代杜毅偿还相关借款以及杜毅是否应向三旗公司返还购房款并赔偿利息损失；三、吕明敏与原告是否恶意串通及吕明敏是否免责的问题。针对上述焦点，本院分析如下：关于焦点一：①本院是否具有管辖权的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国民事诉讼法〉的解释》第39条规定，人民法院发回重审或者按第一审程序再审的案件，当事人提出管辖异议的，人民法院不予审查。而本案系浙江省高级人民法院发回本院重审案件，故对杜毅、邵荣丽提出管辖异议，不予审查。②本案是否存在虚假诉讼问题。所谓虚假诉讼，是指民事诉讼当事人或者其他诉讼参与人为获取非法利益或者规避法定义务，恶意串通，虚构事实或者伪造证据，提起民事诉讼，或者利用虚假仲裁裁决、公证文书等申请执行，企图使人民法院作出错误裁判、调解或者执行法律文书，侵害国家利益、公共利益或者他人合法权益的行为。而本案原告因案涉房屋买卖合同纠纷一案向上海市闵行区人民法院起诉，要求被告协助办理房屋过户手续，因吕明敏在签订房屋买卖合同时未得到产权人杜志远、邵荣丽的授权及事后追认，被认定其处分行为无效，不能发生物权变动的法律结果，其诉讼请求未被法院支持。同时法院向原告释明了对不能办理案涉房屋产权变更登记所产生的法律后果，可另行主张。现原告据此向本院起诉要求解除买卖合同并返还购房款及赔偿损失，并无不妥，本院在审理中也未发现原告提供了伪造的证据材料，被告杜毅也无提供证据证明本案存在虚假诉讼的事实，故其关于虚假诉讼的理由不充分，不予采纳。③本案是否存在重复起诉问题。根据《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国民事诉讼法〉的解释》第247条规定，构成重复起诉必须同时符合三个条件即后诉与前诉当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。而本案诉讼当事人虽相同，但诉讼请求不同，上海市闵行区人民法院的诉讼请求是要求被告杜毅、邵荣丽协助原告办理房屋过户手续并赔偿逾期交房违约金，而本案的诉讼请求是解除房屋买卖合同，返还购房款并赔偿损失，是两个完全不同的诉求，故不存在重复起诉的情形，被告杜毅、邵荣丽辩称重复诉讼的理由不足，不予支持。关于焦点二：①杜毅、杜志远、邵荣丽是否与案外人夏敬武存在借款关系。虽杜毅在庭审中一直以借款与本案无关为由拒绝回答法庭关于其是否向夏敬武借款的询问，但其在上海闵行区法院和本案答辩时均承认其向夏敬武借款，该答辩意见得到原告提供的杜毅出具的借条、收条、夏敬武于同日转账给杜毅的中国农业银行银行卡取款业务回单以及上海市黄埔公证处（2011）沪黄证经字第2659号公证书的印证，上述证据能形成完整的证据链，足以证实2011年3月30日杜毅向夏敬武借款245万元的事实。而现有证据也不能证明该借款系套路贷，故杜毅关于套路贷的意见与查明的事实不符，不予采纳。②三旗公司将案涉购房款支付给夏敬武是否系代杜毅偿还相关借款的问题。杜毅与夏敬武签订抵押借款合同，且在房地产管理部门办理抵押登记并成功办理，抵押登记具有物权公示公信力，夏敬武取得案涉房屋的抵押权。根据《中华人民共和国担保法》第六十七条规定，……取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。而本案原告在抵押权存续期间签订案涉房屋购房合同，并依约将购房款支付给抵押权人夏敬武，且支付的购房款也未超过杜毅欠夏敬武借款的本息，从而撤销抵押登记并无不妥，而杜毅因此也消灭了与夏敬武的债权债务关系。故三旗公司将案涉购房款支付给夏敬武系代杜毅偿还相关借款。③案涉房屋购房款虽系夏敬武收取，但系代替杜毅清偿夏敬武的债务，并使抵押权消灭，现原告向被告杜毅要求返还购房款并无不妥，故被告杜毅以其未实际收到购房款为由主张不负有返还义务，依据不足，不予支持。关于焦点三：①原告出具给吕明敏的承诺书中载明因杜毅借款到期急需用钱，将案涉房屋按市场价便宜20%即260万元出售给原告。将案涉房屋按市场价便宜20%交易是否属双方恶意串通。本院认为，在日常生活中，因急需资金而低价转让财产符合常理以及交易习惯，而低于市场价20%的价格，尚未达到《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定的“明显不合理低价”，而杜毅与夏敬武签订《抵押借款合同》时双方对案涉房屋价值的协商价为246万元，而260万元的交易价格也高于双方当时协商的价格246万元，故仅以260万元价格来推断双方恶意串通理由不充分，况且杜毅并未向本院提供吕明敏与原告恶意串通的其他相关证据材料，故对杜毅辩称双方恶意串通的意见不予采纳。②关于吕明敏是否免责问题。原告向被告吕明敏出具的承诺书：1、……如判令过户无效，由本公司自行直接与杜毅等三人诉讼解决，与代理人吕明敏无关，由此而引起的买卖双方一切经济损失由本公司承担，确保吕明敏不受任何经济损失；2、交易过户后，……；3、如本次出售房屋而引起的买卖双方相关法律责任和经济责任均由本公司负责。如造成代理人吕明敏有经济损失的也由本公司补偿，确保吕明敏不受任何损失，本公司放弃对代理人吕明敏的一切诉讼和赔偿。三旗公司在承诺书上加盖单位和法定代表人的印章。从上述承诺内容分析，该承诺设定了房屋交易可能出现的各种情形，包括判令过户无效的情形对被告吕明敏的免责约定以及第3点承诺的兜底内容即放弃一切诉讼及赔偿，可见原告在出具承诺书时将各种可能出现的情形均予以预测，包括对可能存在的任何瑕疵也予以了概括性的预测，且对预测到的一切状况均放弃对吕明敏的诉讼权利和免予赔偿的责任。在承诺内容不违反法律、法规的强制性规定，且没有证据证明原告系在被胁迫、欺诈下作出的承诺，认为系双方真实意思的表示较为合理，应认定合法有效。三旗公司应按承诺书内容履行。现原告主张该承诺书是在委托无瑕疵的前提下所作的承诺的意见，本院不予采纳；而原告主张被告吕明敏、杜毅系恶意合谋的意见也未向本院提供相应的证据予以证实，本院不予采信。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，经浙江省嘉善县公证处公证的《委托书》中，邵荣丽、杜志远并未在该《委托书》上签名，即吕明敏于2011年10月13日以邵荣丽、杜毅及杜志远的委托代理人身份，与三旗公司签订的《上海市房地产买卖合同》，实际未获得邵荣丽、杜志远的授权委托，故吕明敏通过与三旗公司签订《上海市房地产买卖合同》，处分属于杜志远、邵荣丽、杜毅共同共有的房屋行为当属无权处分。且嗣后也未能获得邵荣丽、杜志远（即陈秀英）的追认。导致三旗公司不能取得涉案房屋，其合同目的不能实现。故三旗公司要求解除上述《上海市房地产买卖合同》，理由正当，于法有据，应予支持。双方合同解除后，三旗公司可以要求返还购房款260万元并赔偿损失。现三旗公司主张利息损失从购房款给付次日2011年10月16日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，于法有据，应予支持。三旗公司主张其他经济损失412367.96元，其中诉讼费、律师服务费、调查费、交通费、住宿费、餐饮费并非属直接损失，三旗公司要求赔偿于法无据，不予支持；至于缴纳的税费，因本次房屋交易未能成功办理产权过户，该税费应可退还，对方当事人只要协助三旗公司向相关行政机关办理税费退还手续即可，若退还该税费，则实际并不造成三旗公司的经济损失。关于上述返还购房款260万元及赔偿损失的责任承担。本院认为，杜毅在明知公证申请人为假冒的情况下，骗取公证书；且持该公证书委托吕明敏转让涉案房屋，虽购房款260万元非其本人收取，但购房款依约支付其抵押债权人，撤销了抵押权，并消灭了其抵押债权，造成三旗公司的损害，杜毅应承担上述民事责任。吕明敏在签订房屋买卖合同时并未得到产权人杜志远、邵荣丽的授权，事后也未得到追认，属无权处分，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，吕明敏的代理行为对邵荣丽、杜志远（即陈秀英）不发生法律效力，由吕明敏承担责任，邵荣丽、杜志远（即陈秀英）不承担责任，但三旗公司承诺对吕明敏放弃赔偿和诉讼的约定，应该依约履行，故吕明敏可以免除赔偿责任。三旗公司主张邵荣丽、杜志远（即陈秀英）作为与夏敬武借贷关系中的借款人，在涉案房屋实际交易中直接享受了合同利益，应承担相应民事责任，缺乏事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、解除吕明敏以杜毅、邵荣丽、杜志远名义于2011年10月13日与苍南县三旗纸品有限公司签订的关于上海市闵行区房屋的《上海市房地产买卖合同》；二、限杜毅于本判决生效后十日内返还苍南县三旗纸品有限公司购房款2600000元并赔偿利息损失（自2011年10月16日起至判决确定履行之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算）；三、杜毅、邵荣丽、陈秀英于本判决生效后十日内协助苍南县三旗纸品有限公司办理上述房屋交易已缴税费的退款手续；四、驳回苍南县三旗纸品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费30899元，由原告苍南县三旗纸品有限公司负担1780元，杜毅负担29119元；财产保全申请费5000元由杜毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院审 判 长  陈雪雪人民陪审员  吴圣潘人民陪审员  董文盛二〇二〇年三月十七日书 记 员  林珍珍相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：浙江苍南农村商业银行股份有限公司，账号：20×××37，并注明案号和汇款人；5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。-28--27-