杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0185民初6274号 原告：杭州紫枫物业管理有限公司，住所地杭州市临安区锦城街道太阳城花园33（33幢316），统一社会信用代码91330185MA2AXWJD4H。 法定代表人：宋建平，系该公司总经理。 委托代理人：方素群，女，1977年12月30日出生，汉族，住杭州市临安区，系该公司员工。 被告：杭州临安保安服务有限公司，住所地杭州市临安区锦城街道临天路1798号，统一社会信用代码91330185143732663W。 法定代表人：赵南跃，系该公司董事长兼总经理。 委托代理人：洪黎明，浙江钱王律师事务所律师。 委托代理人：罗芳芳，女，1985年1月14日出生，汉族，住杭州市临安区，系该公司员工。 原告杭州紫枫物业管理有限公司（以下简称紫枫公司）为与被告杭州临安保安服务有限公司（以下简称保安服务公司）合同纠纷一案，于2019年11月19日向本院起诉，本院经诉前调解不成，于2019年11月27日立案受理后，依法由审判员陆宗亮适用简易程序于2020年3月3日公开开庭进行了审理。原告紫枫公司的法定代表人宋建平，被告保安服务公司的委托代理人洪黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告紫枫公司诉称：2018年1月26日，原告与被告签订了《物业项目外包服务协议》，将锦桥家园小区的物业服务交由原告承包，该协议约定，小区物业的所有收入在被告提取所有物业费收入的7%作为管理费后，所有收入由被告按季支付给原告。协议签订后，原告按约提供了物业管理服务，履行了合同义务。但被告到目前为止尚未支付未售空置住宅及所有营业房的物业管理费共计65515元。原告曾多次以多种形式向被告催要上述物业管理费，但被告一直找借口不予支付。原告认为，被告拒不付款已经构成违约，应承担相应的法律责任。原告为维护自身的合法权益，依据相关法律规定向人民法院起诉，请求判令：一、被告立即支付2018年6月15日至2019年6月30日期间的空置房物业管理费41171元（3245.03平方米×1.45元/月/平方米×12.5个月×70%），并立即支付2018年2月1日至2019年6月30日期间的营业房物业管理费24344元（987.61平方米×1.45元/月/平方米×17个月）；二、本案诉讼费由被告承担。 原告紫枫公司为证明其诉称的事实向本院提供如下证据： 证据一、《物业项目外包服务协议》一份，欲证明原、被告于2018年1月26日签订了外包协议，原告向被告承包锦桥家园小区的物业服务，被告向原告收取7%的管理费的事实。 证据二、《紫枫物业2018年2-4月结算明细》、《紫枫物业2018年5-7月结算明细》、《紫枫物业2018年8-10月结算明细》、《紫枫物业2018年11-12月结算明细》各一份及发票三份（复印件），欲证明被告通过电子邮件每季度向原告发送费用结算明细，被告按季扣除7%的管理费后向原告支付物业管理费，原告向被告开具相应的发票，但原告未向被告支付空置房和营业房的物业管理费的事实。 证据三、锦桥家园小区业主委员会出具的《证明》一份，欲证明2018年2月1日至今锦桥家园小区一直是由原告提供物业管理服务的事实。 被告保安服务公司辩称：一、被告无义务支付原告41171元空置房物业管理费。原告诉称“原告在按照合同要求，履行合同义务后，被告未按照合同约定向原告支付41171元的未售空置住宅物业管理费”，然而事实上是被告在与原告协商的情况下，多次擅自改变房屋共用部分的用途，并且将未售空置房屋私自借予他人使用，且未售空置房屋的业主单位将此事项作为重大投诉函告了被告，对被告的公司形象造成不良影响。被告多次将相关问题函告了原告，并与原告于2018年6月6日前完成了空置房的交接工作，由原告自行负责未售空置房屋的物业服务工作，故自2018年6月15日起，被告无义务向原告支付41171元的空置房物业管理费。 二、被告无义务支付原告24344元的营业房物业管理费。原告诉称“原告在按照合同要求，履行合同义务后，被告未按照合同约定向原告支付24344元的营业房物业管理费”，然而事实上，双方签订的《物业项目外包服务协议》中服务项目并未包含营业房管理，退一步说，双也仅就住宅（社区活动用房）及车位的物业管理费的收费标准进行了约定，并未对营业房物业管理费的进行约定，原告认为被告应当支付营业房物业管理费并无任何事实依据。 被告保安服务公司向本院提供如下证据： 证据一、编号为（2018-02）的工作联系单一份、编号为（2018-04）的工作联系单一份（复印件）及现场照片各一份（复印件），欲证明原告在未与被告协商的情况下，多次擅自改变房屋共同部分的用途，并且将未售空置房屋自私借予他人使用，原告对这一事实予以认可。 证据二、工作联系函一份，欲证明业主单位向被告投诉空置房屋被物业擅自借予他人使用，要求物业限期整改，杜绝再次发生类此事件的事实。 证据三、空置房移交清单一份，欲证明原告已于2018年6月6日将32间空置房全部移交还给被告的事实。 证据四、空置房、营业房检查记录本各1份，欲证明被告自2018年6月5日起自行为空置房提供物业服务，被告无义务再向原告支付空置房物业管理费的事实。 证据五、《前期物业管理服务合同》一份及《物业项目外包服务协议》一份、编号为（2019-03）的工作联系单一份，欲证明如下事实：1、被告对营业房的义务仅为协助管理，被告与业主单位未对营业房的物业管理费收费进行约定；2、锦桥家园小区的物业服务项目中未包含营业房管理，被告未将营业房交给原告进行物业管理；3、被告和业主单位进行结算的工作联系单没有涉及营业房物业管理费。 证据六、《关于业主法会依法设立的公告》一份，欲证明锦桥家园业主委员会于2019年5月5日设立，无权就其设立前发生的事情予以证明的事实。 经庭审质证，关于原告提供的证据一，被告对真实性没有异议，但认为双方签订的外包协议是基于被告与杭州临安吴越文化旅游有限公司（以下简称吴越公司）签订的《前期物业管理服务合同》，而吴越公司并未委托被告管理营业房；本院对该证据的真实性予以确认。 关于原告提供的证据二，被告认为三份结算明细上均没有被告的签章，对真实性有异议；原告未提供证据证明这三份结算明细系来源于被告发送给原告的电子邮件中，故本院对该证据的真实性无法确认。 关于原告提供的证据三，被告对真实性有异议，认为锦桥家园业主委员会设立的时间是在2019年5月5日，其不能对成立之前发生的事实出具证明；本院对该证据的真实性予以确认，对其待证事实也予以确认。 关于被告提供的证据一，原告对真实性没有异议；本院对该证据的真实性予以确认。 关于被告提供的证据二，原告认为该工作联系函系发生在吴越公司与被告之间的函件，原告对此不知情；本院对该证据的真实性予以确认。 关于被告提供的证据三，原告对真实性没有异议；本院对该证据的真实性予以确认。 关于被告提供的证据四，原告对真实性有异议，认为系被告自行编造的，被告并未每天来小区检查空置房状况；本院对该证据的真实性无法确认，但对被告定期检查空置房的事实予以确认。 关于被告提供的证据五，原告对真实性表示不清楚，认为签订《物业项目外包服务协议》时原告没有见过这份《前期物业管理服务合同》，工作联系单系被告与吴越公司之间的文件，与原告无关；本院对该证据的真实性予以确认。 关于被告提供的证据六，原告对真实性没有异议；本院对该证据的真实性予以确认。 综合庭审中当事人的陈述及有效证据，本院认定本案的事实如下： 吴越公司与被告签订《前期物业管理合同》，双方约定吴越公司委托被告对锦桥家园小区实施前期物业管理，物业类型包括住宅、社区活动用房、停车位、配套用房、物业管理用房、非机动车位，住宅（社区活动用房）的物业管理费收费标准为1.45元/月/平方米，车位物业管理费的收费标准为39.5元/月/个。 2018年1月26日，原、被告双方签订《物业项目外包服务协议》，约定：被告在其与吴越公司签订的物业管理服务合同基础上，将锦桥家园小区的物业服务承包给原告进行管理，协议有效期限为2018年2月1日至2019年1月31日；锦桥家园小区的物业所有收入由被告收取，该项目每月产生的能耗费用被告按月在物业费中扣除，被告扣除管理费（以总收入的7%）和公共支出后的余额支付给原告；原告在服务过程中因业主重大投诉或严重违反物业规定，被告享有收回原告管理服务分类项目并要求原告承担因此造成的各类损失和赔偿的权利。 原、被告之间实际履行《物业项目外包服务协议》的期限为2018年2月1日至2019年6月30日。2018年期间的物业管理费由被告收取，被告在扣除2018年期间的小区公共支出费用及7%的管理费后向原告支付了2018年2月1日至2018年6月15日期间的住宅（包括空置房）、车位的物业管理费及2018年6月15日以后至2019年12月31日期间非空置房和车位的物业管理费。2019年1月1日至2019年6月30日的非空置房和车位的物业管理费由原告自行收取，但原告未向被告支付相应7%的管理费，经核算该部分管理费的金额为18992元，另有2019年1月1日至2019年6月30日期间产生的8000元小区垃圾清运费由被告支付，该8000元原告未支付给被告。原告在提供物业管理服务期间，未经被告及业主单位同意，将5-102室的空置房私自交由他人使用及将活动用房1楼西面进行砌墙，被告于2018年5月25日发送工作联系单告知原告，要求原告回复原状，并交还空置房的钥匙。原告收到该工作联系单后，于2018年6月6日向原告移交了全部的32套空置房屋的钥匙，被告接收后定期对空置房进行检查。 本院认为：关于被告是否需要支付原告营业房物业管理费的问题。原、被告双方签订的《物业项目外包服务协议》中载明该合同是以被告与吴越公司签订的物业管理服务合同为基础签订的，而被告与吴越公司签订的《前期物业管理服务合同》中约定所管理的物业类型并未包含营业房，且吴越公司也未向被告支付营业房的物业管理费，因此被告外包给原告的物业中并不包含营业房，被告无需向原告支付营业房的物业管理费，故本院对于原告要求被告支付营业房物业管理费的诉讼请求不予支持。 关于被告是否需要支付原告空置房物业管理费的问题。因在管理过程中原告未经被告同意擅自将部分空置房交给他人使用，故被告已依据《物业项目外包服务协议》的约定于2018年6月6日收回了对于空置房的物业管理业务，并由被告自己派人对空置房的状况进行检查，但考虑到空置房的物业管理费中也包括小区公共服务，如小区环境卫生、电梯维护保养、小区安防等支出，而这些项目在空置房移交被告后仍由原告提供，故对于原告提供的这些公共部分的物业管理服务，被告仍应支付原告部分的空置房物业管理费，基于利益平衡，本院酌定被告支付原告2018年6月15日至2019年6月30日期间的空置房物业管理费为29873.97元。经核算，2018年6月15日至2019年6月30日期间的空置房物业管理费为41171元（空置房按7折收取物业费），原告应支付被告的相应空置房管理费为41171×7%=2881.97元。加上原告应支付给被告的其他管理费18992元和被告支付的2019年上半年的锦桥家园小区垃圾清运费8000元，原告尚欠被告的上述三项费用合计29873.97元。原告尚欠被告的上述29873.97元费用与被告应支付原告的29873.97元空置房物业费已相互抵销，故被告不需再支付原告空置房物业管理费。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告杭州紫枫物业管理有限公司的诉讼请求。 本案诉讼费1438元，由原告杭州紫枫物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  陆宗亮 二〇二〇年三月二十三日 书记员  吴 萍 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。