浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初2878号 原告（反诉被告）杭州罡元实业有限公司，住所地浙江省杭州市江干区钱江（城东）新城火车东站枢纽东广场地下一层B32商铺。 法定代表人朱聪生，公司总经理。 委托代理人汪政、周春芝，浙江泰杭律师事务所律师。 被告（反诉原告）杭州巡远餐饮管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区新风路272号1楼1010室。 法定代表人李德芬，公司执行董事兼董事长。 委托代理人管延园，公司员工。 被告上海薰草企业管理有限公司（原名上海巡远投资管理有限公司），住所地上海市宝山区河曲路118号7132室。 法定代表人李德芬，公司执行董事兼董事长。 委托代理人邝永齐，公司员工。 原告杭州罡元实业有限公司（以下简称罡元公司）诉被告杭州巡远餐饮管理有限公司（以下简称杭州巡远公司），反诉原告杭州巡远公司反诉反诉被告罡元公司房屋租赁合同纠纷一案，原告罡元公司于2019年3月20日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员郁莺独任审判，后依法组成合议庭。2019年4月12日，原告罡元公司申请追加上海薰草企业管理有限公司（以下简称薰草公司）为本案被告参加诉讼。2019年6月6日，反诉原告杭州巡远公司向反诉被告罡元公司提起反诉。2019年7月29日、2019年8月2日、2020年3月18日三次公开开庭进行审理。本案现已审理终结。 原告罡元公司诉称：上海巡远投资管理有限公司（以下简称上海巡远公司）因经营所需向原告租赁商铺，双方签订《商铺租赁合同》一份。该合同约定，上海巡远公司向原告承租位于杭州市江干区（杭州火车东站西广场Ｃ座）1010、1011、1012、1013、1014商铺，计租面积为840平方米，经营用途为美食广场，品牌为春熙巷，租赁期限为十年即2018年4月1日起至2028年3月31日。此外，双方对租金标准、费用、支付时间、违约责任等均作出明确约定。后双方协商一致，签订《补充协议》及附件，约定上海巡远公司一次性支付2018年度、2019年度的租金，其中租金的30%可分6个月支付。2018年1月22日，上海巡远公司、杭州巡远公司与原告协商一致，将《商铺租赁合同》中承租人由上海巡远公司变更为杭州巡远公司，且由上海巡远公司对租赁合同项下的所有权利义务承担连带责任。合同签订后，杭州巡远公司使用原告交付的商铺。杭州巡远公司本应向原告支付自2018年4月1日起至2018年12月7日物业费84924元、装修期间管理费6680元、2018年5月20日起至2018年10月19日的空调费7560元；2018年度、2019年度租金2391480元。但被告实际仅向原告支付租金1680000元，未依约全额支付租赁费、物业费等相关费用，也未交纳履约保证金，经原告催告后仍未支付，故杭州巡远公司行为已严重违约。原告要求杭州巡远公司赔偿合同解除违约金344925元。另，根据《商铺租赁合同》约定，被告在合同履行两年内违约，不享受免租期即包括免租装修期及免租试营业，故收回装修免租期限和试营业免租期限。此外，被告委托原告装修承租商铺，经双方结算后最终装修款为1425432.1元，被告陆续向原告支付800000元，至今欠付625432.1元。特诉至贵院，望判如所请。诉讼请求：一、判令解除原告与被告杭州巡远公司之间的租赁关系，要求按照《商铺租赁合同》约定的租金标准支付2018年4月1日至2019年8月2日的租金1601964元（1195740／365＊489），并要求被告杭州巡远公司立即腾退承租商铺；二、判令被告杭州巡远公司向原告支付免租期间的场地占用费324324元（按照《商铺租赁合同》约定的租金标准计算，从2017年12月24日计算至2018年4月1日共计99天，1195740／365＊99），自2018年10月1日起至2019年8月2日的物业费154224元（0.6＊840＊306），装修期间管理费6680元（835＊8），2018年9月21日起至2019年8月2日的空调费79632元（9／30＊316＊840）；三、判令被告杭州巡远公司向原告支付迟延支付物业费的违约金25104.74元（91980＊0.24／360＊317＋62496＊0.24／360＊136）以及合同解除违约金344925元（1195740／12＊3＋91980／2）；四、判令被告薰草公司对上述第一、二、三项诉讼请求承担连带清偿责任；五、判令被告杭州巡远公司向原告支付装修款625432.1元（295789.1＋1050000＋79643-800000）；六、判令被告杭州巡远公司、薰草公司共同承担本案的诉讼费用。 被告杭州巡远公司辩称：同意解除租赁合同。对于原告诉讼请求一，被告对双方自2018年4月1日至租赁关系解除之日的租金是认可的，但认为租赁合同于2018年10月31日解除。对于原告诉讼请求二要求被告支付占用使用费321048元，该费用被告是不认可的，因为原被告已经达成解除合意；原告诉讼请求二主张的2018年10月1日至腾退之日的物业费，因2018年10月原被告已经达成解除租赁关系的合意，所以被告不应该承担2018年10月31日后的物业费；原告诉讼请求二中的装修期间管理费用，租赁合同没有约定装修期间的管理费，原告提供的证据对装修期间的管理费有描述，但被告并没有盖章认可该费用，所以被告不应该承担装修期间管理费6680元。原告诉讼请求二中的空调费用7560元，截止10月30日之前的空调费已全部交清，之后不再经营，也就不会产生空调费。对于原告诉讼请求三中的延迟支付物业费违约金和解除合同违约金，被告不认可，应该按照银行贷款利率4.35%进行计算，不认可原告计算的利率。对于原告要求薰草公司承担连带责任，被告杭州巡远公司认为所有承租的权利与义务由杭州巡远公司承担。对于装修款，原被告签订的合同和协议没有约定装修费用，原告提供的证据工程联系单，被告没有盖公章签字确认，被告不需要支付原告装修款费用。对于原告的诉讼请求所涉金额全部计算到2019年8月2日有异议，2018年10月底合同就终止了。其他诉请没有异议。 被告薰草公司的答辩意见与被告杭州巡远公司一致。 反诉原告杭州巡远公司诉称：2017年12月5日，反诉被告与上海巡远公司签订了《商铺租赁合同》。该合同约定反诉被告将位于杭州市江干区新风路的部分商铺出租给上海巡远公司，后上海巡远公司、反诉原告、反诉被告签署《合同主体变更协议书》。上海巡远公司将其合同项下的权利义务全部转移给反诉原告。反诉原告继承上海巡远公司合同项下义务后，向杭州联合农村商业银行股份有限公司笕桥支行（以下简称联合银行笕桥支行）贷款1680000元用以向反诉被告支付2年租金。后联合银行笕桥支行一次性支付2年的租金给反诉被告，且反诉原告一次性向反诉被告预付了50万元电费款。后反诉原、被告合意解除《商铺租赁合同》，解除日期为2018年10月31日，且反诉原、被告还继续就《商铺租赁合同》解除后双方相关款项的返还进行协商。随后反诉原告进行撤场搬迁，但反诉被告突然进行阻拦，为此反诉原告多次报警。2018年年底，反诉被告突然向贵院起诉，要求反诉原告承担相关违约责任且偿付相关款项，反诉原告认为，反诉被告在欠付反诉原告相关款项的基础上让反诉原告再支付相关款项毫无理由，反诉被告的行为违反了《商铺租赁合同》的约定和双方之间其他的约定。现提起反诉。诉讼请求：一、判令反诉被告与反诉原告之间的租赁合同于2018年11月30日解除；二、判令反诉被告向反诉原告返还多付的电费500000元；三、判令反诉被告向反诉原告返还多付租金1453436.96元[1680000-（697515-免租补贴396000-74951.96）]；四、判令反诉被告向反诉原告支付诉请三中租金损失（按照银行机构贷款利率4.35%计算，自反诉之日起算至实际返还之日）；五、判令反诉被告向反诉原告开具已支付的空调费30240元、物业费46116元、水费1540元的相关发票；六、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。 反诉被告罡元公司辩称：反诉原告所有诉讼请求是基于其陈述的双方于2018年10月31日达成和解协议，实际上双方曾磋商，但并未达成一致意见。反诉原告的诉讼请求第一、三项是直接挂钩的，反诉被告认为，双方之间的租赁关系并没有解除，因此也不存在返还多付的租金问题。在法院判决前并没有解除租赁关系，因此也不存在返还租金问题。对于反诉原告的诉讼请求第二项，该500000元系杭州巡远公司财务操作失误，后经其股东要求于同日通过指定账户已返还500000元款项，其中向上海巡远公司返还300000元，向钟永远返还200000元，而且反诉原告陈述也不符合常理，因为4月19日反诉原告又向本诉原告交纳了电费6000元。如若这500000元真的是电费的话，当月无需再缴纳电费。且根据其使用记录，每月电费不足万元。关于反诉原告第四项诉讼请求，反诉被告无需返还租金，反而是反诉原告未按照合同以及补充协议约定一次性支付两年度租金，构成严重违约。关于反诉原告第五项诉讼请求，反诉被告同意按照其已实际交付的金额开具相应的发票，对于金额认可。 本案经审理查明的事实如下： 罡元公司自案外人处转租了位于杭州市江干区中14000平方米场地。 2017年12月5日，罡元公司与上海巡远公司签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方（出租人：罡元公司）将位于杭州市江干区（杭州火车东站西广场Ｃ座）1010、1011、1012、1013、1014商铺出租给乙方（承租人：上海巡远公司）。该商铺建筑面积840平方米，套内面积672平方米。经营用途为美食广场，品牌为春熙巷。租赁期限为10年，自2018年4月1日起至2028年3月31日止。装修期自书面通知第4日起至2018年1月31日结束，供乙方装修，设备安装调试和其他营业准备工作，装修期为免租期，免租期内装修发生的实耗水、电、垃圾清运、装修管理、施工围挡等费用等由乙方承担，乙方确保在装修期满次日试营业，试营业为两个月，乙方需要交纳实耗水、电、垃圾清运等相关费用，租金及物管费起算日为2018年4月1日，其余费用同试营业期。第一年及第二年租金597870元／六个月，第三年及第四年租金633742年／六个月……乙方须在2018年3月1日前交付首期租金（六个月租金），以后租金采用六个月为一个周期，乙方在每期结束的10日前一次性向甲方交纳下一期租金。甲方在收到乙方应支付的款项后五日内开具税率为11%的增值税专用发票给乙方。物业管理费为每日每平方米0.6元，以乙方装修期结束次日为物业费计算起始日。乙方须在2018年3月1日一次性向甲方交付首期物业管理费91980元（六个月物业费），以后物业管理费以六个月为一个周期，乙方在每期结束的10日前一次性向甲方交纳下一期物业管理费。乙方应自行承担能源费（水费、电费、空调能耗费）。合同签订后7日内，乙方向甲方支付租赁保证金3800000元及装修保证金2530000元。乙方应当按期支付租金、物业管理费等费用，逾期支付，应按拖欠费用每日5‰比例支付迟延付款违约金直至实际付清之日止，乙方超过30日未付清应付费用及迟延付款违约金的，甲方有权提前解除合同。乙方应于房屋租赁期限届满或合同因乙方过错导致提前解除后5日内，将商铺交还给甲方。乙方自行承担商铺的装修或改造费用和责任。除本合同另有规定外，任何一方不得单方提前解除合同，因乙方单方提出解除合同，乙方无权要求甲方退还已付之保证金或其他费用，且乙方还应向甲方支付相当于3个月租金和物业管理费总和的违约金（以发生时租金为适用标准）；若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分，若合同履行未满两年，乙方还应补缴免租期的租金。等等。 原、被告各自持有一份上述的《商铺租赁合同》。原告所持有的合同由17页合同及1页图纸组成，17页合同加盖了“上海巡远投资管理有限公司”公章作为骑缝章，但该章右侧显示不全，缺少一部分；被告所持有的合同由18页合同及1页图纸组成，前17页合同内容与原告方所持有的合同一致，第18页为补充协议，约定“甲方（罡元公司）在原合同约定的租金数额基础上对乙方（上海巡远公司）进行租金减免，租金减免的总金额为119万元，减免方式为前三个租赁年度，每年减免39.6万元；乙方可在支付减免年度第一期租金时直接扣除该年度的租金减免部分；本协议为原合同的补充，为不可分割部分，协议高于原合同；本协议自双方盖章后立即生效。”其中“119”“39.6”系手写，旁边均有上海巡远公司股东谢曲华的签名。被告上海巡远公司在该份补充协议落款乙方处盖章，甲方处空白。被告所持有的18页合同亦加盖了“上海巡远投资管理有限公司”公章作为骑缝章，该章完整。庭审中，杭州巡远公司解释签订《商铺租赁合同》时就约定了补充协议，具体金额要在装修结束后双方核算后确定数字后再填写，但数字确定后罡元公司拒绝盖章，杭州巡远公司所持的第18页补充协议中的具体数字“119”、“39.6”均系谢曲华自行添加。 之后，罡元公司与上海巡远公司就上述《商铺租赁合同》签订《补充协议》一份，约定：原租赁期内的2018、2019两个年度租金合计2391480元，乙方（上海巡远公司）一次性付清。该租金金额的30%由乙方自筹支付（原已支付但尚未使用的租金可以用于冲抵），70%由乙方向联合银行笕桥支行办理租金贷，甲方（罡元公司）为贷款提供担保。乙方若提前退租的，甲方可将已付租金和保证金优先用于归还租金贷本息；甲方对乙方贷款贴息金额由财务具体测算。两年租金贷期满后恢复执行原约定的租金支付方式。等等。 2018年1月22日，罡元公司、杭州巡远公司、上海巡远公司共同签订《合同主体变更协议书》一份，约定：甲方（罡元公司）与乙方（上海巡远公司）于2017年12月7日前签订的《商铺租赁合同》，自本协议签订之日，原合同项下承租人由乙方上海巡远公司变更为丙方（杭州巡远公司），原合同项下承租人的权利义务归丙方，乙方承诺就丙方在原合同项下的全部责任向甲方承担连带责任。丙方联系人为钟永远。 2018年2月24日，联合银行笕桥支行、杭州巡远公司、罡元公司签订《保证借款合同》一份，约定：罡元公司向联合银行笕桥支行借款1680000元，借款用途支付租金，借款发放至罡元公司账户；借款期限2018年2月24日至2020年2月20日，月利率5.541666‰，按年调整；杭州巡远公司每月20日以等额方式偿还借款本息74951.96元；等等。联合银行笕桥支行于2018年2月24日将借款1680000元支付至罡元公司账户。 2017年12月，罡元公司发《进场通知书》给被告，通知案涉商铺具备入场装修条件，装修期自此书面通知第4日起计算。被告方于2017年12月27日签收上述通知。之后罡元公司与杭州巡远公司及装修公司签订《装修管理协议书》一份，约定：施工期从2017年12月24日至2018年1月25日，装修保证金30000元，施工现场管理费6680元。2017年12月20日，谢曲华通过银行转账代被告方向罡元公司支付300000元，摘要中注明：春熙巷装修预付款。2018年1月11日、2018年1月15日，上海巡远公司通过银行转账分别向罡元公司各支付150000元，摘要中均注明：货款及工程款。2018年1月30日，上海巡远公司股东钟永远通过银行转账代被告方向罡元公司支付200000元，摘要中注明：代付春熙巷装修款。 涉案商铺所在的商场于2018年2月4日正式开业。杭州巡远公司陈述案涉商铺于2018年4月1日正式营业。 2018年3月9日，罡元公司发《工作联系单》给被告方，告知：案涉商铺下一期物业费（2018年4月1日-2018年9月30日）91980元/六个月，请按时支付。2018年5月10日，2018年6月4日、2018年7月10日，罡元公司分别发《工作联系单》给被告方，告知：案涉商铺符合商户考勤减免物业费优惠政策，减免2018年4月的物业费15120元，减免2018年5月的物业费15624元，减免2018年6月的物业费15120元。2018年9月25日，杭州巡远公司通过银行转账支付罡元公司物业费46116元。 2018年4月10日，罡元公司发《工作联系单》给被告方，告知：罡元公司推出（6+1）租金偿还方案，在各租金贷商户自主交满6期（月）后，后一期（月）由罡元公司代为偿还银行，（6+1）租金偿还方案一共实施3个周期，即[6期（月）+1期（月）]*3个周期。参加租金贷商户每个月需正常营业满28天，由罡元公司检查确认后方可参加；营业期间内店内菜单上菜品完成度需保证在90%以上，由罡元公司检查确认后方可参加。 2018年4月17日10：27，杭州巡远公司通过银行转账向罡元公司付款500000元。同日，罡元公司按照谢曲华要求，通过银行转账向钟永远付款200000元，向上海巡远公司付款300000元。 2018年4月19日，杭州巡远公司通过管延园支付罡元公司4000元。该费用系杭州巡远公司用于支付电费。 2018年7月23日，原告方曾就装修款项与谢曲华进行协商，并在字条上形成书面记录，载有“还有7.9万，其中约4万是灯具.约3.9万是硬装部分.总113万-13=100春熙巷硬装款项约103.4万，分三年的年底结算，105万/何总103.4万÷3=344666.7元/年139.5（118+21.5）5+8=13万先付给121.4+19=140.4132-13=119-80=39105万+8万+19万=”等内容。字条中下部有罡元公司盖章，底部有罡元公司股东何建龙签名（“105万”处画有箭头指向字条底部“何建龙”），旁边有谢曲华签名。庭审中，罡元公司解释“105万/何总”是指何建龙确认装修硬装部分款项为105万元，怕不确定何总到底是谁，才在字据底部将自己的全名补签上并画上箭头；杭州巡远公司陈述上述字据系罡元公司与杭州巡远公司协商形成的会议纪要，谢曲华签字是为了帮助罡元公司与装修公司确认装修金额，确认具体的数字不清楚，在该字据中出现的“119”即为《商铺租赁合同》第18页补充协议中的租金减免的总金额119万元。 2018年8月7日、2018年9月28日，杭州巡远公司分别通过银行转账支付罡元公司2018年5月20日至2018年7月20日的空调费15120元及2018年7月20日至2018年9月20日的空调费15120元。庭审中，杭州巡远公司亦认可空调费系按照每平方米每月9元标准进行计算。 2018年9月28日，杭州巡远公司通过银行转账向罡元公司支付1540元，备注为8月、9月水费。 2018年10月20日，罡元公司向钟永远邮寄缴费通知一份，告知：案涉商铺尚有装修期间管理费6680元、空调费7560元、第二期物业费（2018年10月1日-2019年3月31日）91980元、租金贷30%部分711480元，合计817700元未支付。 2018年11月20日，罡元公司曾起草一份《春熙巷解除协议书》通过微信发送给被告方，同时微信告知“你对照这个协议上的数据，哪些方面有异议，你发给我，我再核实一下。”双方均未在上述协议书上签字盖章。 2018年12月21日，罡元公司起诉至本院，本院依法委托人民调解委员会对该起纠纷进行调解，案号为（2018）浙0104引调5290号。后因无法调解，遂成本讼。本案审理过程中，罡元公司为防止损失扩大，多次要求杭州巡远公司腾空案涉场地，直至2019年8月2日，杭州巡远公司才腾空案涉场地。 2019年4月17日，杭州巡远公司发函给罡元公司，称“根据之前双方的协商，租赁合同已于2018年10月31日终止，关于租金贷问题，请贵公司尽快归还2018年11月份至2020年2月底的租金贷费用，共计16个月的租金贷，合计1199223.44元。”上述函件于2019年4月18日由原告方签收。 庭审中，杭州巡远公司认可系其提出解约，系因为罡元公司未在《商铺租赁合同》第18页盖章；案涉商铺除转租出去的几十平方米场地外，其他场地2018年10月底不再经营。罡元公司陈述对于杭州巡远公司何时停止经营不清楚。 另查明，被告方未支付履约保证金、装修保证金。 2018年3月20日，杭州巡远公司归还了当期的租金贷贷款本息71848.63元。2018年4月23日，杭州巡远公司归还了当期的租金贷贷款本息74976.35元。2018年5月23日、2018年6月26日、2018年7月30日、2018年8月27日，杭州巡远公司均归还了当期的租金贷贷款本息74951.96元。 罡元公司、杭州巡远公司均认可开具的发票应为增值税普通发票。 又查明，上海巡远公司于2019年1月21日变更名称为薰草公司。 上述事实，有罡元公司提交的不动产登记证书、门牌登记号、杭州火车东站西广场C座租赁合同、杭州火车东站西广场C座租赁协议、商铺租赁合同、补充协议、合同主体变更协议书、进场通知书、商户进场须知、装修管理协议、商铺交接验收记录表、杭州联合银行借款借据、字据、招商银行收款回单、2018年10月19日工作联系单及运单信息、微信聊天记录、扣款业务自助回单、购电收据，杭州巡远公司提交的解除协议、黄震芳与钟永远的微信聊天记录、联系函及运单信息、编号为罡元实业[2018]0309、0510、0604、0710号工作联系单、客户电子回单、商铺租赁合同（包括补充协议）、保证借款合同、借款借据、客户付款通知、分户明细对账单、还贷还息自助回单，本案庭审记录证实。罡元公司提供的与装修相关的工程联系单系复印件，对其真实性不予确认；罡元公司提供的2018年2月6日杭州东站C座春熙巷美食城增加项目结算单，该份证据未经被告方确认，对其证明目的不予确认。杭州巡远公司提供的钟永远与银行工作人员的微信聊天记录与本案无直接关联性，不予确认。 本院认为，罡元公司与上海巡远公司签订的《商铺租赁合同》（前17页及附图）和《补充协议》，罡元公司与杭州巡远公司、上海巡远公司共同签订的《合同主体变更协议书》合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。对于《商铺租赁合同》第18页补充协议，本院认为，罡元公司所持的《商铺租赁合同》骑缝章不完整，能够证明签订合同时确实有第18页存在；但杭州巡远公司所持有的第18页中的数字系由谢曲华添加，且罡元公司不予认可，故本院认为，双方对于租金减免的金额并未协商一致，且协议约定自双方盖章后生效，罡元公司并未盖章，故该份补充协议未生效。 2018年11月20日，罡元公司曾起草一份《春熙巷解除协议书》通过微信发送给被告方，但双方并无后续，且该份《春熙巷解除协议书》双方均未签字盖章，故本院认为案涉《商铺租赁合同》在2018年10月31日并未解除，对于杭州巡远公司反诉主张案涉《商铺租赁合同》于2018年10月31日解除的诉讼请求不予支持。因2019年7月29日的庭审中杭州巡远公司答辩同意解除合同，且案涉场地于2019年8月2日腾空，故本院认为，《商铺租赁合同》在场地腾空时即2019年8月2日已解除，对于罡元公司主张法院判令解除原告与被告杭州巡远公司之间的租赁关系的诉讼请求不予支持。杭州巡远公司应支付罡元公司2018年4月1日至2019年8月2日的租金1601964元。根据《商铺租赁合同》约定，装修期为免租期，装修期自书面通知第4日起，因书面通知签收时间为2017年12月27日，故免租期为2017年12月31日至2018年3月31日共计91天，杭州巡远公司承租商铺未满2年，应补交免租期租金298116元。以上合计，杭州巡远公司共应支付租金1900080元，因杭州巡远公司已支付租金1680000元，故杭州巡远公司尚应支付罡元公司租金220080元；对于杭州巡远公司主张罡元公司返还租金及赔偿利息损失的反诉诉讼请求不予支持。对于杭州巡远公司主张租金应扣减罡元公司同意减免的396000元的主张，因现无证据证明罡元公司同意减免，对于该项意见不予采信；对于杭州巡远公司主张租金应扣减74951.96元的意见，本院认为，罡元公司推出的租金贷（6+1）租金偿还方案中明确需满足各项条件才能参加罡元公司开展的该项活动，而现有证据不足以证明杭州巡远公司已满足全部条件，故对于该项意见不予采信。 对于罡元公司主张的装修期间管理费6680元，因《装修管理协议书》作出约定，故杭州巡远公司应予支付。 根据《商铺租赁合同》约定，杭州巡远公司应支付2018年4月1日至2019年8月2日的物业管理费246456元，减支罡元公司同意减免的物业管理费45864元及杭州巡远公司已支付的物业费46116元，尚应支付物业管理费154476元，罡元公司主张杭州巡远公司支付物业管理费154224元系其对自身权利的处分，本院予以认可。 对于空调费，杭州巡远公司陈述2018年10月底不再经营，罡元公司作为物业管理方理应清楚杭州巡远公司停止经营情况，但其称不清楚，罡元公司亦未提供证据证明案涉场地2018年11月1日之后产生空调费的情况，故对于空调费计算至2018年10月31日，杭州巡远公司应支付罡元公司空调费10190.47元。 对于罡元公司主张的迟延支付物业费的违约金的诉讼请求，本院认为，根据《商铺租赁合同》约定，杭州巡远公司应在2018年3月1日交付首期2018年4月1日至2018年9月30日的物业管理费92232元，罡元公司减免了物业管理费45864元，而杭州巡远公司仅在2018年9月25日支付物业管理费46116元，罡元公司不主张该期的违约金系其对自身权利的处分，本院予以认可；2018年10月1日至2019年3月31日的物业管理费91728元应在2018年9月20日前支付；2019年4月1日至2019年8月2日的物业管理费62496元应在2019年3月21日前支付，杭州巡远公司未按期支付物业管理费，已构成违约，罡元公司有权要求杭州巡远公司支付迟延支付物业管理费的违约金；商铺租赁合同约定的违约金标准过高，罡元公司调整至按年利率24%计算不违反法律规定，本院予以认可；故杭州巡远公司应支付罡元公司因迟延支付物业管理费产生的违约金24626.13元。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。杭州巡远公司单方解除《商铺租赁合同》没有法定和约定的依据，理应承担违约责任。罡元公司主张杭州巡远公司支付合同解除违约金344925元（597870/6*3+0.6*840*365/4）符合合同约定，故本院予以支持。 对于罡元公司主张的装修费，本院认为，杭州巡远公司确已使用装修后的案涉场地进行经营，谢曲华亦在2018年7月23日字据上签字确认，故对于案涉场地产生装修费1050000元予以确认，该费用杭州巡远公司应予承担；对于罡元公司主张的软装及增加部分项目的金额，本院认为，现有证据不足以证明有上述费用产生，对于该部分主张不予支持。因杭州巡远公司及薰草公司已支付装修款800000元，故杭州巡远公司尚应支付装修款250000元。 对于杭州巡远公司主张罡元公司返还多支付的电费500000元的诉讼请求，因现有证据显示，罡元公司已在杭州巡远公司支付500000元的当日汇款500000元给杭州巡远公司方，故对于该项诉讼请求不予支持。 对于杭州巡远公司主张罡元公司交付空调费30240元、物业费46116元、水费1540元发票的诉讼请求，罡元公司无异议，本院亦予以支持。 因上海巡远公司承诺对《商铺租赁合同》项下的全部责任承担连带责任，故对于罡元公司主张上海巡远公司承担连带清偿责任的诉讼请求予以支持。 因案涉场地已腾退，故对于罡元公司主张杭州巡远公司腾退的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州巡远餐饮管理有限公司支付原告杭州罡元实业有限公司租金人民币220080元，于本判决生效后十日内付清； 二、被告杭州巡远餐饮管理有限公司支付原告杭州罡元实业有限公司物业管理费人民币154224元，于本判决生效后十日内付清； 三、被告杭州巡远餐饮管理有限公司支付原告杭州罡元实业有限公司装修期间管理费人民币6680元，于本判决生效后十日内付清； 四、被告杭州巡远餐饮管理有限公司支付原告杭州罡元实业有限公司空调费人民币10190.47元，于本判决生效后十日内付清； 五、被告杭州巡远餐饮管理有限公司支付原告杭州罡元实业有限公司违约金人民币369551.13元，于本判决生效后十日内付清； 六、被告杭州巡远餐饮管理有限公司支付原告杭州罡元实业有限公司装修款人民币250000元，于本判决生效后十日内付清； 七、被告上海薰草企业管理有限公司对被告杭州巡远餐饮管理有限公司上述一、二、三、四、五项付款义务承担连带清偿责任； 八、反诉被告杭州罡元实业有限公司向反诉原告杭州巡远餐饮管理有限公司交付总面额为人民币77896元的增值税普通发票，于本判决生效后十日内交付； 九、驳回原告杭州罡元实业有限公司其他诉讼请求； 十、驳回反诉原告杭州巡远餐饮管理有限公司其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币32098元，由原告杭州罡元实业有限公司承担人民币18201元，由被告杭州巡远餐饮管理有限公司承担人民币13897元，被告上海薰草企业管理有限公司共同承担被告杭州巡远餐饮管理有限公司应承担的诉讼费中的部分人民币11407元。反诉案件受理费人民币11190.50元，由反诉原告杭州巡远餐饮管理有限公司承担人民币11150.50元，由反诉被告杭州罡元实业有限公司承担人民币40元。原告（反诉原告）于本判决生效之日起十五日内向本院申请退款，被告（反诉被告）应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  郁 莺 人民陪审员  吴玉萍 人民陪审员  裘咪娜 二〇二〇年三月十九日 书 记 员  周 瑾