陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2019）陕01民终14465号上诉人（原审原告）：王玉霜，女，1980年8月16日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：郝辉，陕西维秉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李肖雨，陕西维秉律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：朱卫东，男，1970年11月7日出生，汉族，住江苏省启东市。 委托诉讼代理人：刘凯，陕西寇弘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵鹏飞，陕西寇弘律师事务所实习律师。上诉人王玉霜因与被上诉人朱卫东房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初7585号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王玉霜上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项及第四项，改判朱卫东向王玉霜支付房租192521.15元及自2016年1月30日起至朱卫东实际支付之日止的违约金182219.25元（暂计至王玉霜上诉之日止），或发回一审人民法院重审；2.本案一、二审的全部诉讼费由朱卫东负担。事实和理由：一、一审法院判决第二项属超出诉讼请求范围判决内容，程序严重错误。法院不得在王玉霜未提出诉讼请求的情形下，对王玉霜与朱卫东之间的争议进行裁判，并且超出王玉霜的请求范围作出判决。二、一审判决主文第一项错误，对该事实认定不清，证据不足。根据合同约定，直至涉案合同解除时，朱卫东应向王玉霜支付2014年2月14日至2016年8月31日，共计18个月零17天的房屋租赁费用，共计865696.83元。朱卫东已向王玉霜支付房屋租金643409.4元，直至王玉霜向西安市中级人民法院上诉之日止，朱卫东仍欠王玉霜2016年5月14日至2016年8月30日的房屋租金166293.8元未支付。根据双方合同约定，王玉霜与朱卫东约定的房屋租金应为80元/平方米/月，但朱卫东2016年7月8日支付的113651元房屋租金，是在未经王玉霜同意的情况下，私自按每平方米65元计算得出，朱卫东严重违反了合同约定，损害了王玉霜的合法权益，朱卫东应向王玉霜补交租金差价，共计26227.35元。三、朱卫东应根据合同之约定，支付王玉霜自2016年1月30日起至朱卫东实际支付之日止的违约金182219.25元（暂计至王玉霜上诉之日止）。朱卫东应每次提前15日前付清下半年的房租，朱卫东在合同履行期内，除第一笔租金按期支付外，其余租金均未按期支付且逾期超过合同约定的30日，明显违反合同义务在先。直至王玉霜上诉之日止，朱卫东仍未向王玉霜支付2016年5月14日至2016年8月30日的房租租赁费用166318.8元，及未补交2016年2月14日-2016年5月13日房屋租赁费用的差价26227.35元，共计192521.15元。朱卫东辩称，一、一审判决在处理欠缴租金事宜一并处理押金事宜并无不当。即使不能直接判决也应当在判决中予以扣减，法律后果是相同的。朱卫东向王玉霜支付押金的事宜已经经生效法律文书所确定。一审判决直接对押金事宜予以处理并不不当。因双方合同已解除，王玉霜无权继续占用朱卫东的押金，本次案件已经是对双方租金支付事宜的最终处理，在计算租金数额时将押金从租金数额中直接予以扣减是正确的。二、关于王玉霜认为朱卫东欠其房租数额应为192521.15元与事实不符，该项上诉请求不能成立。雁塔法院（2017）陕0113民初3721号民事判决及西安中院（2018）陕01民终8366号民事判决中均查明，朱卫东曾于2016年7月8日向王玉霜交纳了2016年2月14日至2016年5月13日的租金113651元，其并没有提供相反证据证明该租金交纳期间错误，因此在计算最终欠付金额时应当将该金额予以扣减。通过上述短信记录能够显示，韩某某同意按照每平米65元的标准支付总计六个月的租金。一审判决认定朱卫东已经将房租缴纳至2016年5月13日，租金标准按照每平米65元标准计算，并无不当。三、王玉霜请求朱卫东支付2016年1月30日至实际付款之日的违约金没有事实和法律依据。王玉霜没有提供证据证明朱卫东于2016年1月30日起拒绝支付房租，双方合同的继续履行应当视为双方对租金支付时间和期限存在事实上变更和认可。通过西安强源置业有限公司起诉朱卫东的民事起诉状以及西安强源置业有限公司和富利来商贸有限公司的仲裁裁决也能够证实，富利来商贸有限公司从2015年10月起便已经拖欠了房屋所有权人西安强源置业有限公司房租，因其欠缴租金的行为，西安强源置业有限公司不但多次要求朱卫东暂缓支付，并且于2016年6月正式告知朱卫东不要继续向富利来商贸有限公司支付房租。双方的合同最终是因王玉霜的根本性违约所导致无法履行，该事实已经经西安中院（2018）陕01民终8366号民事判决所认定，因此王玉霜要求朱卫东承担违约责任明显与事实不符，不能够成立。王玉霜向一审法院起诉请求：1.朱卫东支付租赁期间拖欠房租192529.02元（2016年2月13日-2016年9月1日），拖欠物业费22313.38元（2016年1月1日-2016年9月30日）；2.朱卫东承担免租期费用118897.07元、违约金911331.31元；3.本案诉讼费用由朱卫东负担。一审法院认定事实：2017年朱卫东曾起诉与王玉霜、靖边县富利来商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，请求依法判令:1.解除朱卫东、王玉霜双方签订的西安市雁塔区XX路XX号XX小区XX号楼4-201商铺的房屋租赁合同；2.王玉霜因违约赔偿朱卫东租赁商铺的装饰装修损失1743400元；以及导致租赁合同目的无法实现产生的各项经济损失:退还朱卫东缴纳的押金46626.40元、承担中介费用23313.20元、人员工资遣散费用216649元、餐厅营业损失180000元及承担朱卫东另行寻找房屋周转期间所遭受6个月租金损失279758.40元;3.本案诉讼费用由王玉霜负担。法院于2018年5月8日作出（2017）陕0113民初3721号民事判决，判决中审理查明事实如下：“2014年11月3日投资人方某某和王玉霜及中介方西安红岸房产信息咨询有限公司签订租赁定金合同。约定承租方租赁出租方位于西安市XX路XX号XX小区XX号楼4-201商铺。并于2014年11月13日前至中介方西安红岸房产信息咨询有限公司签订房屋租赁合同。同时，投资人方某某向王玉霜支付房屋押金46626.40元。2014年11月13日朱卫东（乙方）与王玉霜（甲方）签订房屋租赁合同，约定乙方租赁甲方位于西安市XX路XX号XX小区XX号楼4-201商铺，用于经营餐饮服务。建筑面积582.83平方米。该商铺租赁期限为96个月，自2015年2月14日至2023年2月13日止。租金每月46626.40元。该商铺租金标准前两年不变，第三年起租金费用标准按上一年的租金标准的10%每2年递增一次。第三年第四年每年房租为615468.50元。经双方协商，乙方分两次付清全年房租，半年支付一次，即先付后租。乙方于签订合同之日（2014年11月13日）付清前6个月的租金279758.40元。乙方每次提前15日前付清下个半年的房租。乙方如未按期向甲方支付租金，逾期30日内，乙方每日向甲方支付3%滞纳金。逾期超过30日甲方有权单方解除合同，涉及责任及损失由乙方全部承担。同时，合同对租赁商铺维修、物业服务、免责条款等事项进行了约定。合同签订后,2014年11月13日投资人方某某向王玉霜支付房屋押金46626.40元。2014年11月14日王玉霜收取朱卫东2015年2月14日至2015年8月13日的房屋租金279758.04元（共计6个月）。后朱卫东对所租商铺开始进行装修。2015年4月24日朱卫东开办的方太太茶餐厅开始营业。2015年5月4日朱卫东缴纳2014年11月至2015年6月30日的物业费19233.37元。2015年10月10日朱卫东缴纳房屋租金250000元（其中包括退还装修押金10000元）。2016年7月8日朱卫东缴纳2016年2月14日至2016年5月13日的房屋租金113651元。2016年6月2日房主西安强源置业有限公司向朱卫东开办的餐厅发出告知书，载某某其与第三人靖边县富利来商贸有限公司因拖欠租金引起的租赁合同解除及清租腾房事宜向西安仲裁委员会提起仲裁，特告知各承租人，依法处理好其法定权利义务关系。由于第三人靖边县富利来商贸有限公司未按约向西安强源置业有限公司支付租金，西安强源置业有限公司将第三人靖边县富利来商贸有限公司诉至西安仲裁委员会，2016年9月1日经西安仲裁委员会西仲裁字（2016）第980号裁决书裁决，解除了2013年5月1日第三人靖边县富利来商贸有限公司与西安强源置业有限公司签订的房屋租赁确定合同。2016年9月2日西安强源置业有限公司向长延居各位承租户发出告知函，载某某位于西安市XX路XX号XX小区XX号楼XX层XX层商业房产权属西安强源置业有限公司所有。西安强源置业有限公司与第三人靖边县富利来商贸有限公司所签房屋租赁合同已经仲裁程序解除。各承租户与第三人靖边县富利来商贸有限公司所签订的租赁合同已不能继续履行，西安强源置业有限公司愿与各位承租户新签租赁合同，继续合作。新签订合同在原承租户签订租赁合同的基础上让利优惠，承租户的利益只增不减。新签订合同的起点日期为2016年9月2日，各承租户须将原与第三人靖边县富利来商贸有限公司所签的租赁合同及付款原件出示并复印交予西安强源置业有限公司。由于第三人靖边县富利来商贸有限公司欠西安强源置业有限公司2016年9月2日前房租200多万，欠房租的原承租户必须将所欠房租交予西安强源置业公司。2016年9月5日西安强源置业有限公司再次向长延居小区4号楼商业户各承租户发出通知，载某某各承租户与第三人靖边县富利来商贸有限公司签订的房屋租赁合同无法继续履行。为不影响各租户正常经营，请各租户负责人于2016年9月7日10点在西安强源置业有限公司会议室商谈并重新签订商业房租赁合同事宜。经查，王玉霜系第三人靖边县富利来商贸有限公司的委托代理人，与第三人靖边县富来商贸有限公司的法定代表人韩某某系夫妻关系”。 该案一审判决认定如下：朱卫东与王玉霜签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，依法受法律保护。王玉霜收取朱卫东房租后，并将所租房屋交付朱卫东使用。但未告知朱卫东其系第三人靖边县富利来商贸有限公司的委托代理人。后由于第三人靖边县富利来商贸有限公司未及时向房主西安强源置业有限公司交纳房屋租金，导致西安强源置业有限公司向朱卫东发出告知书，并将第三人靖边县富利来商贸有限公司诉至西安仲裁委员会，经西安仲裁委员会西仲裁字（2016）第980号裁决书解除了西安强源置业有限公司与第三人靖边县富利来商贸有限公司的租赁合同。致使朱卫东与王玉霜签订房屋租赁合同无法继续履行。故第三人靖边县富利来商贸有限公司与王玉霜理应承担该合同无法继续履行的违约责任。最终判决:“一、解除朱卫东与王玉霜签订的房屋租赁合同；二、王玉霜及第三人靖边县富利来商贸有限公司应于判决生效后十日内向朱卫东支付装饰装修损失863200元及退还朱卫东缴纳的房屋押金46626.40元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回朱卫东其余之诉讼请求”。三方对判决不服，均上诉于西安市中级人民法院，经审理后于2018年9月4日作出（2018）陕01民终8366号民事判决：“一、维持西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初3721号民事判决第一项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初3721号民事判决第二项为：王玉霜及靖边县富利来商贸有限公司应于判决生效后十日内向朱卫东支付装饰装修损失431600元；三、驳回朱卫东其余之诉讼请求”。该判决现已生效。另查，2016年6月，西安强源置业有限公司对靖边县富利来商贸有限公司申请仲裁，要求解除西安强源置业有限公司与靖边县富利来商贸有限公司之间的房屋租赁合同，靖边县富利来商贸有限公司腾交给租赁房屋并向西安强源置业有限公司支付2015年10月1日至2016年3月31日期间房屋租赁费，及仲裁裁决后至实际腾房之日期间的房屋占用使用费。2016年9月1日，西安仲裁委员会作出西仲裁字（2016）第980号裁决书，裁决：“一、解除申请人西安强源置业有限公司与被申请人靖边县富利来商贸有限公司2013年5月1日签订的《房屋租赁确定合同》。二、被申请人靖边县富利来商贸有限公司在收到本裁决书之日起十日内向申请人西安强源置业有限公司支付截止2016年3月31日下欠房屋租赁费88998.1元及违约金（违约金自2015年10月1日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；支付自2016年4月1日至裁决书收到之日的房屋租赁费（按照每月366394.69元的标准计付）及违约金（违约金自2016年4月1起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、驳回申请人西安强源置业有限公司的其余仲裁请求”。后西安强源置业有限公司对西仲裁字（2016）第980号裁决书申请执行，双方于2018年1月22日达成《执行和解协议》如下：“一、依据西安仲裁委员会西仲裁字（2016）第980号仲裁裁决书的裁决内容，双方确认截至2017年1月15日，被执行人欠付申请执行人房屋租赁费2721971.59元，扣除被执行人缴纳的押金383777元，仍拖欠房屋租赁费2338194.59元，违约金、仲裁费、逾期加倍利息等依据西仲裁字（2016）第980号仲裁裁决书裁决内容计算，双方对此无异议。二、经双方协商，被执行人依据本执行和解协议的约定向申请执行人支付人民币150万元后，即视为（2017)陕0824执2320号案件全部履行完毕，双方对此无异议。申请执行人只开收据不开发票，若被执行人要开具发票，税收由被执行人承担。三、被执行人在本协议签订当日支付30万元人民币，剩余款项共计120万元分五年支付，具体支付方式为：2018年12月30日前支付24万元；2019年12月30日前支付24万元；2020年12月30日前支付24万元；2021年12月30日前支付24万元；2022年12月30日前支付24万元。四、申请执行人收到被执行人支付的第一笔30万元后，本和解协议生效，申请执行人向法院递交解除失信被执行人申请书。五、若被执行人未严格依据和解协议约定的内容和时间支付款项，迟延支付或不支付任何一笔，本和解协议作废，申请执行人有权某某和解协议第一条确认的执行标的连同未履行部分的逾期加倍利息向法院申请恢复本案执行。六、担保人承诺对被执行人的上述债务承担连带保证责任，包括但不限于房屋租赁费、违约金、仲裁费、逾期加倍利息等，被执行人、担保人承诺严格依据本执行和解协议约定内容支付款项。七、被执行人依据本和解协议第二条、第三条约定内容按期支付完全部款项后，双方租赁合同项下的所有争议完全解决，双方就本案执行再无争议，申请执行人不得在执行过程中再以任何理由向被执行人主张上述债务。八、本协议是双方真实意思的表示，由双方签字盖章按印后成立。九、本协议一式三份，三方各执一份”。经询，西安强源置业有限公司于2017年1月24日立案起诉朱卫东、靖边县富利来商贸有限公司物权保护纠纷一案，主张要求朱卫东、靖边县富利来商贸有限公司向西安强源置业有限公司支付2016年9月2日至2017年3月8日期间房屋占用费用及利息，并腾交西安市XX路XX号XX小区XX号楼4-201商铺。2019年3月22日，该院作出（2017）陕0113民初1919号民事判决：“一、朱卫东于本判决书生效之日起十日内支付西安强源置业有限公司2016年9月2日至2016年11月2日的房屋占用使用费93252.8元；二、朱卫东于本判决生效之日起十日内支付西安强源置业有限公司自2017年3月8日至2018年9月8日保管费81000元、拆卸搬运费10232元。并以此标准支付保管费至实际交还仓库之日止；三、驳回西安强源置业有限公司的其他诉讼请求；四、朱卫东于本判决书生效之日起十日内将位于临时存放仓库中的自有物品自行搬离”。朱卫东对判决不服，上诉至西安市中级人民法院，目前仍在审理中。一审法院认为，王玉霜、朱卫东双方所签订的合同已经（2017）陕0113民初3721号民事判决书、（2018）陕01民终8366号民事判决书依法判决解除，且生效判决中已明确认定2016年7月8日朱卫东缴纳2016年2月14日至2016年5月13日期间房屋租金113651元（按每平方米65元计算）的事实。故对于王玉霜主张朱卫东支付租赁期间2016年2月13日-2016年9月1日拖欠房租192529.02元的请求，应扣除朱卫东已支付的2016年2月14日至2016年5月13日期间房屋租金113651元，最终朱卫东应支付王玉霜下欠租金78878.02元。关于王玉霜所称朱卫东所缴纳的113651元并非2016年2月14日至2016年5月13日期间租金一节，王玉霜并未提供相反证据足以推翻判决已确认事实，缺乏事实及法律依据，该院依法不予支持。根据《房屋租赁合同》第四条第4款第2条规定，乙方朱卫东付清租赁期间应由乙方承担的相关费用后，乙方将租赁房屋按照要求交还于甲方时，甲方按押金票据不计利息一次退还乙方。故朱卫东付清房屋费用后，王玉霜应退还其押金46626.40元。另外，（2017）陕0113民初3721号民事判决书、（2018）陕01民终8366号民事判决书中也已明确王玉霜、朱卫东双方合同解除的原因系富利来公司在履行其与朱卫东的《房屋租赁合同》期间确实出现了违约行为即未及时向西安强源置业有限公司交付租金，属富利来公司违约金。而王玉霜作为签订合同时富利来公司的委托代理人现主张要求朱卫东承担违约金，明显与查明事实相悖，于法无据，依法不予支持。关于王玉霜要求朱卫东支付免租期间费用一节，缺乏合同及事实依据，法院依法不予支持。鉴于朱卫东于2015年5月4日已向王玉霜缴纳2014年11月至2015年6月30日的物业费19233.37元。双方行为上已表明朱卫东应承担相应物业费的事实，故王玉霜现主张朱卫东给付2016年1月1日-2016年9月30日期间物业费22313.38元，于法有据，法院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、朱卫东于本判决生效之日起十日内支付王玉霜房屋租金78878.02元；二、王玉霜于本判决生效之日起十日内返还朱卫东房租押金46626.40元；三、朱卫东于本判决生效之日起十日内支付王玉霜2016年1月1日至2016年9月30日期间物业费22313.38元；四、驳回王玉霜其余诉讼请求。如果朱卫东未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16006元，由王玉霜负担14405.4元，朱卫东负担1600.6元。因王玉霜已预交，朱卫东于支付上述款项时将该款一并支付王玉霜。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 二审查明，2016年7月8日，朱卫东缴纳2016年2月14日至2016年5月13日期间房屋租金113651元（按每平方米65元计算）。对于该期间的租金标准，双方现存在争议，王玉霜认为应按每平方米80元计算，朱卫东认为应按每平方米65元计算。朱卫东在一审庭审中提交方怡与韩某某于2016年6月21日之间的短信记录显示：XX房XX沟通，即按照韩某某同意的每平方米65元先支付三个月的房租。韩某某表示先付三个月的，另外三个月让方怡尽快安排。朱卫东认可其未交纳2016年5月14日至2016年9月1日的租金。本院对一审法院查明的其余事实予以确认。本院认为，西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初3721号民事判决、本院（2018）陕01民终8366号民事判决已明确认定2016年7月8日朱卫东缴纳2016年2月14日至2016年5月13日期间房屋租金113651元（按每平方米65元计算）的事实。在朱卫东交纳上述租金后，王玉霜对租金数额未提出异议。综合生效判决确认的事实、短信内容、朱卫东经营状况及全案案情，一审判决认定租金按每平方米65元计算，并无不当。关于该期间租金的数额，因王玉霜在一审提交的《诉讼请求明细》存在歧义，其在本院二审庭审时对明细表计算方式不当的地方予以明确。鉴于其在一审诉讼请求内有相关陈述，本院认定2016年5月14日至2016年8月13日的租金数额应为113651.85元（65元*582.83平米*3个月），2016年8月14日至2016年9月1日期间的租金数额为21467.57元（65元/30天*17天*582.83平米）。上述租金共计135119.42元。一审判决认定该期间的租金为78878.02元不当，本院予以纠正。关于朱卫东是否应当承担违约责任的问题。（2017）陕0113民初3721号民事判决书、（2018）陕01民终8366号民事判决也已明确王玉霜、朱卫东双方合同解除的原因系富利来公司在履行其与朱卫东《房屋租赁合同》期间未及时向西安强源置业有限公司交付租金，属富利来公司违约金。王玉霜作为签订合同时富利来公司的委托代理人主张朱卫东承担违约金，与生效判决及查明的事实相悖，于法无据，一审判决不予支持，并无不当。关于一审判决是否超出诉讼请求的问题。因双方签订的《房屋租赁合同》解除，朱卫东支付王玉霜租金，王玉霜返还朱卫东相应的房租押金，一审判决在查明事实的基础上一并处理，节约司法资源，并无不当。综上所述，王玉霜的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初7585号民事判决第二项、第三项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初7585号民事判决第四项；三、变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初7585号民事判决第一项为：朱卫东于本判决生效之日起十日内支付王玉霜房屋租金135119.42元；四、驳回王玉霜其余诉讼请求。一审案件受理费16006元，按一审判决执行；二审案件受理费5738元，由王玉霜负担4918元，由朱卫东负担820元。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。  审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  马  延  环                             审  判  员  秦  燕  燕 二○二○年三月九日 书 记 员  孙  婉  侠 1