广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初1528号原告：广州市荣伟恒房地产有限公司，住所地广州市白云区机场路百荣街1号201房2F室。法定代表人：蔡毅坤，职务：执行董事。委托诉讼代理人：李梓帆，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华桃，广东南国德赛律师事务所实习律师。被告：林妹，女，1974年12月25日出生，汉族，住广州市天河区。原告广州市荣伟恒房地产有限公司（以下简称荣伟恒公司）与被告林妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告荣伟恒公司的委托诉讼代理人李梓帆、李华桃到庭参加了诉讼，被告林妹经本院依法传票传唤无正当理由没有到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。荣伟恒公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还位于广州市荔湾区杨巷路万钟西街10号物业；2、被告向原告支付自2019年1月10日至2019年11月9日，总计10个月租金62000元及违约金62000元；3、被告向原告支付物业占用使用费10747元(自2019年11月10日起至2019年12月31日，实际应计至实际收回物业之日止）及占铺违约金5373.5元；4、原告已收押金9000元不予退还；5、被告缴清物业使用期间水费1010.88元；6、被告承担本案律师费5000元；7、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2018年11月28日原告与李国涛、李国祐、李国尧（下称“原产权人”）签订《买卖合同》，购买位于广州市荔湾区杨巷路万钟西街10号房产（下称“该物业”），原产权人于2018年12月21日向原告交付该物业，并向原告转交押金9000元整。原告于2019年1月2日取得不动产权证，合法取得该物业所有权，对该物业享有占有、使用、收益、处分等权利。因原产权人于2016年11月10日与被告签订了租赁合同，将该物业出租给被告使用，租赁期限为2016年11月10日至2019年11月9日，月租金为6200元，按月结算，承租方必须在每月的第五天前以现金缴付方式向出租方支付。原产权人以带租约的形式将该物业出售予原告，故租赁合同期限届满前对原告继续有效，原告作为该物业所有权人，据此继续依约履行出租义务。但被告自2019年1月始拒不按期向原告交纳租金，原告通过电话方式多次联系被告，被告均以各种理由拖欠，直至租赁合同履行期届满，长达10个月租金未付。此外，租赁合同期满后被告拒不向原告交还该物业，原告与其多次交涉均未果并报警求救，被告无权占有该物业，严重侵犯了原告合法权益。租赁合同系双方真实意思，且未违反法律法规强制性规定，合法有效，合同双方应积极遵守。根据租赁合同第六条第1款约定：“租赁期间，水电费由乙方支付。”第2款约定：“乙方必须按时交纳租金，如有拖欠，每天按总租金的1%加收滞纳金，如过期15天仍未交租，甲方有权终止本合同并收回本商铺，押金不退。”第七条约定：“1、任何一方未能履行合同规定的条款或违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法解除本合同，造成的损失由责任方承担。2、租赁期满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回商铺，乙方逾期不交出承租商铺的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的50%收取违约金。”第十条约定：“本合同履行发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可采取法律行径解决，律师费由违约方承担”。被告拖欠长达10个月租金已属根本违约，合同期满后无权占有该物业情节恶劣，严重侵害了原告合法权益，被告应承担违约责任，向原告交还该物业，并支付违约金及赔偿原告损失。因租赁合同约定的第六条第2款约定的滞纳金稍高，原告根据最高人民法院关于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，主动将803520元违约金下调至62000元。林妹未作答辩。广州市荣伟恒房地产有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据。由于林妹未进行答辩，也没有对广州市荣伟恒房地产有限公司的证据进行反驳，广州市荣伟恒房地产有限公司提交的证据也不存在影响其证明效力的因素，故本院依法确认上述证据并在卷佐证。本院认定的事实如下：2016年11月10日，案外人李国涛（甲方）与林妹（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将广州市荔湾区万钟西10号全栋出租给乙方使用，租期从2016年11月10日至2019年11月9日，月租金为6200元，乙方必须在每月的第五天前以现金缴付方式向甲方支付。乙方向甲方支付押金9000元。租赁期间的水电费由乙方负担。《商铺租赁合同》第六条第2点，乙方必须按时交纳租金，如有拖欠，每天按总租金的1%加收滞纳金，如过期15天仍未交租，甲方有权终止本合同并收回商铺，押金不退；第七条第2点，租赁期满，甲乙双方未续订合同且甲方要求收回商铺，乙方逾期不交出承租商铺的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的50%收取违约金；第十条，本合同履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可采取法律行径解决，律师费由违约方支出。2018年11月28日，案外人李国涛、李国祐、李国尧与荣伟恒公司签订《买卖合同》，将涉案物业出卖给荣伟恒公司。2018年12月21日，李国涛与荣伟恒公司的法定代表人蔡毅坤签订《物业交接确认书》，双方对涉案物业进行了交接，李国涛于同日向蔡毅坤转交林妹租赁涉案物业的押金9000元。2019年1月2日，荣伟恒公司取得涉案物业的不动产权证。后荣伟恒公司与广东南国德赛律师事务所签订《委托合同》，载明因其与林妹租赁合同纠纷一案，聘请该所委派律师担任本案诉讼代理人。前期律师费为5000元。2020年1月17日，广东南国德赛律师事务所向荣伟恒公司出具发票，载明“法律咨询”律师费5000元，2020年3月6日，荣伟恒公司向该所支付5000元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此原租赁合同对原被告双方继续有效。根据原租赁合同约定，承租人过期15天仍未交租，出租人有权终止合同并收回商铺，押金不退，故原告要求被告返还物业并不退还押金有据，本院予以支持。被告租赁涉案房屋，应按月向原告交纳租金，现被告未缴纳租金显属违约，原告要求被告支付2019年1月10日至2019年11月9日的租金于法有据，本院予以支持，但原告主张违约金过高，本院依法调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%为标准计算，每期违约金不超过当期租金，总违约金不超过62000元。双方合同到期后，被告继续占用涉案房屋没有依据，原告要求按照原租金标准支付占用期间的费用合理，要求占用期间的占铺违约金符合双方之间的约定，但主张金额过高，本院依法调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%为标准计算，每期违约金不超过3100元。租赁合同约定，水费应由被告交纳，原告未缴纳水费，故其要求被告返还没有依据，本院予以驳回。至于律师费，本案中被告违约在先，根据合同约定需要承担原告支付的律师费，原告提交的证据足以证明其因本案花费律师费5000元，故本院予以支持。林妹经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告林妹向原告广州市荣伟恒房地产有限公司返还广州市荔湾区杨巷路万钟西街10号物业；二、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告林妹向原告广州市荣伟恒房地产有限公司支付2019年1月10日至2019年11月9日的租金62000元及违约金（违约金以当月欠付的租金为当期本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%为标准，自当月第六日起计至实际支付之日止，当期违约金不得超过当期本金）;三、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告林妹向原告广州市荣伟恒房地产有限公司支付从2019年11月10日起计至实际返还广州市荔湾区杨巷路万钟西街10号物业之日止的物业占用费（以每月6200元为标准）及违约金（违约金以当月欠付物业占用费为当期本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%为标准，自当月第六日起计至实际支付之日止，当期违约金不得超过当期占用费的50%）；四、原告广州市荣伟恒房地产有限公司无需向被告林妹退还押金9000元；五、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告林妹向原告广州市荣伟恒房地产有限公司支付律师费5000元；六、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1701元，由被告林妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 付 瑾二〇二〇年三月三十日书记员 许湘洁曹子立