湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初16345号原告：刘雯婷，女，1994年1月26日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被告：陈丹丹，女，1993年3月23日出生，汉族，住海南省海口市琼山区。原告刘雯婷与被告陈丹丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘雯婷到庭参加诉讼，被告陈丹丹经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。刘雯婷向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认解除刘雯婷与陈丹丹签订的《房屋租赁合同》；2.请求法院判处陈丹丹承担违约责任,由刘雯婷没收押金5400元；3.请求法院判处陈丹丹承担从9月6日起直至搬离的房屋占有使用费2700元每月；4.请求法院判决陈丹丹立即撤出房屋并强制要求其搬离。5.本案诉讼费用由陈丹丹承担。事实与理由：2019年3月4日刘雯婷与陈丹丹签订《房屋租赁合同》,刘雯婷将其位于合能璞丽一栋2703号房屋租赁给陈丹丹使用,双方约定租赁期限为2019年3月6日至2020年3月5日,房屋每月租金为2700元,支付方式为按季(三个月)支付,合同签订当日支付首次租金,后期提前7天支付下期租金。陈丹丹根据合同约定于2019年3月6日向刘雯婷支付第一季租金8100元及押金5400元,刘雯婷也于当日交付房屋给陈丹丹使用。2019年8月30日刘雯婷告知陈丹丹应当交纳第三季度房租,陈丹丹以各种理由拒绝交纳租金,经刘雯婷多次催告无效。根据双方签订的《房屋租赁合同》刘雯婷于2019年9月9日告知陈丹丹解除合同并要求其承担相应的违约责任。时至今日陈丹丹仍未向刘雯婷交纳租金,并一直强占刘雯婷房屋,侵害刘雯婷的合法权益,综上恳请贵院依法判决,支持刘雯婷的诉讼请求,维护刘雯婷合法权益。本案在审理过程中，刘雯婷增加诉请要求陈丹丹赔偿房屋修理费200元。陈丹丹虽未到庭，但提交书面答辩辩称：一、甲方在出租过程中存在欺诈、隐瞒行为,其违约在先,故其无权单方解除《房屋租赁合同》;根据合同“第五条房屋维护”之第(一)款及第(二)款项下的第一项之约定,刘雯婷方应当保证出租房屋“建筑结构”等的达到安全适租的条件,并在被告合理使用过程中导致涉案房屋产生的损耗等应当及时修缮,使其达到安全适合租用的标准。而涉案房屋实际上其防水并未做好,导致被告入住即被楼下邻居质问。涉案房屋在被告承租前刘雯婷并未对外出租,且一直由本人居住使用,其对房屋漏水的情况应是知晓。但其在将涉案房屋出租给被告时,其并未向被告披露这一瑕疵,而是在被告将大包小包行李搬进入住后方才发现该缺陷,但被告彼时已经入住并且支付了押金及租金,顾虑较多,遂告知刘雯婷仅要求其及时修缮。刘雯婷虽及时修好相关水管,但修缮期间导致被告住宿诸多不便,且极大的影响了被告的入住体验、很大程度上降低了被告的生活质量。因此被告认为,刘雯婷知情却不坦诚,其对被告存有欺诈隐瞒的行为,存在违反诚实信用之原则,对被告构成违约,其并无单方解除权。二、被告并非无故拖欠房租,即便被告拖欠房租,拖欠之日也并非从刘雯婷主张之日起拖欠,被告之所以拒绝向刘雯婷支付房租,是因为刘雯婷经被告多次督促,其均未能将涉案房屋存在的诸多缺陷修缮完好,例如阳台漏水、客厅地砖凸起等问题。前者会导致被告遭邻居举报投诉,后者更会对被告的人身安全造成极大的威胁。在房屋存在如此多缺陷的情况下,被告认为其有权在刘雯婷修缮完毕之前拒绝支付房租或者适当减少租金,根据双方签订的合同之第五条,被告有权“减少租金或延长租赁期限”。三、刘雯婷无权没收被告所交的5400元押金,也不能要求被告自2019年9月6日起向刘雯婷支付房屋占有使用费。根据合同第三条第2款至约定,押金自“合同期满或合同解除后,房屋租赁押金除抵扣应由乙方(即本案被告)承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿外,剩余部分应如数返还给乙方”。因此,即便法庭认定被告违约在先,而刘雯婷已经于2019年9月11日通知被告解除合同,因此该押金应当优先用于抵充欠付租金,未能完全抵充的,方才由刘雯婷没收(合同第八条约定,如乙方违约,甲方有权没收租赁押金,此处并未说是5400元全部的租赁押金还是经过第三条第2款抵充之后的押金,因此,根据合同的一致性及完整性,应当理解为“剩余的租赁押金”)。因此,上述租赁押金已经因为抵扣2019年9月6日至2019年11月6日租金而消灭,也即被告所交租赁押金已经没有额度可供刘雯婷没收。其次,因刘雯婷的修缮行为导致被告未能完全的使用修缮期间的房屋,因此被告可以适当减免租金或者延长租赁期限。因阳台漏水导致被告长达一两个月未能舒适入住,被告认为应当至少延长第一季租期十五天。此外,因刘雯婷交付的房屋极其脏乱,被告为此雇佣保洁人员支出一千余元,该部分费用理应由刘雯婷负担。综上,被告并未拖欠刘雯婷任何费用,相反,因刘雯婷违约在先，其应向被告双倍返还已付租金并赔偿被告因本次租房所遭受的各项损失。在此,被告保留法律维权的手段。以上答辩意见,希望法庭能予以适当考虑。经审理查明：刘雯婷系长沙市合能璞丽景园1栋2703号的房屋所有权人。2019年3月4日，甲方刘雯婷（出租方）与乙方陈丹丹（承租方）、丙方岳麓区溪和房地产咨询服务部梅溪青秀门店（居间方）、丁方湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（管理方）签订了一份房屋租赁合同，合同约定甲方将其位于合能璞丽景园1栋2703号房出租给乙方，租赁期限为2019年3月6日至2020年3月5日。房屋租金每月2700元，签订合同当天内支付首次租金和押金5400元，甲方将房屋交付乙方使用，后期租金时间提前7天交付下期租金。合同期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，对于该房屋及其附属物品、设备设施因其自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的10日内进行维修逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。该协议还约定了违约责任，乙方不按照约定支付租金达十日，则甲方有权解除合同。合同签订后，陈丹丹依约缴纳了房租和押金，刘雯婷亦将房屋交付给了陈丹丹使用。2019年5月，案涉房屋出现漏水情况遭到邻居投诉，陈丹丹通知刘雯婷要求维修，刘雯婷收到通知后多次进行检查维修，并于2019年7月17日维修好。修复后，因房间地板瓷砖存在缝隙不能再恢复维修前的模样，陈丹丹向刘雯婷提出退租，并要求退还押金，但刘雯婷未同意，亦未再修复瓷砖，双方为此发生争议。自2019年9月6日起，陈丹丹以房屋地板瓷砖未复原、影响其生活为由拒付房租。2019年9月9日，刘雯婷向陈丹丹出具了一份《催缴租金通知书》，通知陈丹丹在2019年9月11日前向刘雯婷缴纳本季度房租，逾期则视为陈丹丹违约，解除与陈丹丹签订的《房屋租赁合同》，并依法追究陈丹丹的违约责任。通知后，因陈丹丹未向刘雯婷缴纳租金，刘雯婷于2019年11月13日诉至本院。另查明，2019年9月份起，陈丹丹陆续将租赁房屋内个人物品搬走，但一直未告知刘雯婷其已搬离、腾空租赁房屋。2019年12月7日，刘雯婷联系小区物业、开锁公司工作人员开锁进入房屋，将租赁房屋收回。以上事实有刘雯婷提交的《房屋租赁合同》《催缴租金通知书》、微信聊天记录，陈丹丹提交的微信聊天记录、照片等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，刘雯婷与陈丹丹、岳麓区溪和房地产咨询服务部（梅溪青秀门店）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司签订的《房屋租赁合同》是各方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方当事人均应严格按照合同的约定全面履行义务。关于刘雯婷主张解除房屋租赁合同的诉请，本院认为，2019年9月9日向陈丹丹出具了一份《催缴租金通知书》，通知陈丹丹在2019年9月11日前向刘雯婷缴纳本季度房租，逾期则视为解除合同。陈丹丹虽于2019年9月份已陆续搬离，但并未将房屋钥匙交给刘雯婷，亦未告知其已搬离，直至2019年12月7日刘雯婷通过物业找开锁公司开锁进入房屋，才收回租赁房屋，故本院确认双方于2019年3月4日签订的《房屋租赁合同》已于2019年12月7日予以解除，对刘雯婷主张陈丹丹立即搬离房屋的该项诉请，本院不再作处理。关于刘雯婷主张陈丹丹承担租赁房屋使用费的诉请，本院认为，陈丹丹从2019年9月6日起开始欠付至2019年12月7日止的房屋占有使用费（租金），本院确认为8100元（2700元／月×3个月）。关于刘雯婷主张陈丹丹承担合同违约责任，由其没收陈丹丹交纳押金5400元的诉请，本院认为，陈丹丹虽然没有依约按时交纳房屋租金，但是刘雯婷所出租的租赁房屋存在质量瑕疵，未及时将房屋进行修缮，给陈丹丹的生活造成了一定的不便，双方在履行合同过程中均存在违约行为，故案涉房屋租赁押金应抵扣房屋占有使用费。关于刘雯婷主张陈丹丹承担房屋修理费200元的诉请，本院认为，刘雯婷就该项主张未提供充分的证据，予以证明该房屋的损坏系陈丹丹故意所为，故该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘雯婷与被告陈丹丹于2019年3月4日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月7日已解除；二、被告陈丹丹于本判决生效后七日内向原告刘雯婷支付租金8100元，抵扣原告刘雯婷应返还被告陈丹丹的押金5400元后，被告陈丹丹还需支付原告刘雯婷租金2700元；三、驳回原告刘雯婷其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告刘雯婷负担15元，被告陈丹丹负担10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王立文二〇二〇年三月十三日法官助理谢加斌书记员陈果