云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终222号上诉人（原审被告）：景洪西双十贰城商业管理有限公司。住所地云南省西双版纳州景洪市。法定代表人：李彦衡，职务：执行董事。被上诉人（原审原告）：饶曼琦，女，1998年1月21日出生，拉祜族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。原审被告：赵文彪，男，1990年12月6日出生，汉族，身份证住址贵州省盘县。上诉人景洪西双十贰城商业管理有限公司（以下简称西双十贰城公司）因与被上诉人饶曼琦、原审被告赵文彪房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省景洪市人民法院（2019）云2801民初3622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据,不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人西双十贰城公司的上诉请求：一、撤销（2019）云2801民初3622号民事判决第二、三项内容，改判驳回被上诉人饶曼琦二、三、四项诉讼请求；二、本案的一、二审的案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：1、被上诉人饶曼琦存在放任损失扩大的情形，应对扩大部分的损失承担责任。赵文彪在饶曼琦第一次提起诉讼后，案号为（2017）云2801民初1816号，就从租赁房屋中撤出，在执行过程中也无法联系，导致上诉人代偿欠付租金。饶曼琦在明知赵文彪已撤出租赁房屋前欠付租金的前提下，未及时终止租赁合同，导致租赁物长期闲置，因此产生的损失后果系其放任所致，因由其自行承担。2、本案一审判决未对上诉人的担保责任分期审查。《西双十贰城商铺租赁合约书》约定租金按年计收，合约第11.4条约定，上诉人仅在合同约定期限内承担连带保证责任。按照上述约定，上诉人只应对每期到期租金分别承担连带保证责任，因合同未约定保证期间，根据《担保法》26条的规定，上诉人对每期租金的保证期限应为6个月。本案被上诉人起诉时间为2019年7月9日，则只能向上诉人主张对2018年7月4日至2019年7月3日的租金承担保证责任。2017年7月4日至2018年7月3日的租金因已超过6个月的保证期间，上诉人依法不承担保证责任。3、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第42条的规定，一审判决应当在判决主文中明确保证人享有的担保法第三十一条规定的追偿权，如果二审法院支持上诉人承担担保责任的，请求二审法院予以明确上诉人的权利。综上，请求依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人饶曼琦答辩称：1、被上诉人不存在放任损失扩大的情形。根据《合同法》第227条的规定，当承租人逾期不支付租金时，出租人有权要求承租人限期支付租金、继续履行合同或者解除合同。在第一次诉讼之前或之后，承租人赵文彪均表示要继续承租。同时，承租人承租房屋后，投入了巨额资金对房屋进行了装修和改造，如果贸然解除合同将给承租人带来巨大损失。正是因为考虑到以上因素所以在第一次诉讼时未请求解除合同。从房屋交付至今，租赁物均由承租人使用和管理，承租人应当依约支付租金。被答辩人因承租人不履行合同而承担担保责任属于其作为保证人应承担的风险，而不是本案的损失。2、《商铺租赁合约书》第11.1-11.3条对被答辩人的担保期限做了明确约定，即担保期限为“在本合同约定的期限内对以上担保事项承担连带担保责任”，合约书约定的租赁期为6年，可见被答辩人的担保期限为6年，在该担保期限内被答辩人均应承担连带清偿责任，而不应分段计算保证期限。3、对于上诉人主张承担了担保责任后，依法享有追偿权无异议。原审被告赵文彪未进行答辩。饶曼琦向一审法院起诉请求：1.解除饶曼琦与赵文彪、西双十贰城公司签订的《西双十贰城商铺租赁合约书》；2.赵文彪支付房屋租金3925966元（租金从2017年7月4日起暂计算至2019年7月3日止，之后的租金按合同约定计算至赵文彪、西双十贰城公司将所租房屋交付饶曼琦之日止）;3.西双十贰城公司对赵文彪拖欠的房屋租金承担连带清偿责任；4.赵文彪、西双十贰城公司承担本案的诉讼费。一审法院认定的法律事实：2014年10月28日，饶曼琦父亲饶智以饶曼琦的名义购买了景洪浩宇房地产开发有限公司开发的景洪“西双十贰城?观澜区”D-80、D-81商铺。2014年11月21日，饶曼琦父亲饶智（作为甲方）与赵文彪（作为乙方）、西双十贰城公司（作为丙方）签订了《西双十贰城商铺租赁合约书》，该合约书第1.1条约定“甲方将坐落于景洪市勐海路西双十贰城观澜区D-80、D-81商铺，该商铺建筑面积：D-80：528.75平方米；D-81：761.64平方米，共计1290.16平方米商铺出租给乙方经营使用（上述租赁面积最终以测绘部门测绘为准）”；第3.1条约定“租赁期限为6年，租赁时间自2014年7月4日起（起租日），至2020年7月3日止（包括首尾两日）”；第4.1条约定“……双方约定第一年度的租金：即2014年7月4日至2015年7月3日，第一期的租金为774096元；自2015年7月4日至2016年7月3日第二期的租金为1656565元；自2016年7月4日至2017年7月3日第三期的租金为1772525元；2017年7月4日至2018年7月3日的房屋租金为1896602元；2018年7月4日至2019年7月3日的房屋租金为2029364元；2019年7月4日至2020年7月3日的房屋租金为2171420元”；第4.3条约定“乙方可以现金或银行支票或汇款形式向甲方支付租金。租金按年度支付，租金到账之日为乙方实际付款日，乙方应于每年租期到期日前10日内支付下年度租金……”；第十一条约定“为保障本合同顺利履行，维护甲、乙双方的合法权益，丙方同意对甲、乙双方的租赁行为承担连带保证担保：……”。该合约还约定了其他内容。合约签订后，饶曼琦依约向赵文彪交付租赁商铺。后赵文彪在租赁期间未能按时支付租金，饶曼琦多次催讨并于2017年诉至人民法院，经一审法院（2017）云2801民初1816号民事判决书判决确定：“一、赵文彪、景洪西双十贰城商业管理有限公司继续履行饶曼琦与赵文彪、景洪西双十贰城商业管理有限公司于2014年11月21日签订的《西双十贰城商铺租赁合约书》；二、赵文彪于本判决生效之日起十日内向饶曼琦支付房屋租金2397025元（租金自2015年7月4日起计算至2017年7月3日止）；三、景洪西双十贰城商业管理有限公司对赵文彪的上述债务承担连带责任保证。”。赵文彪现未经营使用租赁商铺，也未向饶曼琦交还商铺。现饶曼琦再次诉至人民法院，主张赵文彪在2017年7月4日后依旧未能按时支付租金，截至2019年7月3日尚欠租金3925966元。一审法院认为，本案中，饶曼琦与赵文彪签订《西双十贰城商铺租赁合约书》就出租人和承租人的权利义务进行明确，饶曼琦依约交付租赁房屋，赵文彪作为承租人理应依约按时支付租金，现赵文彪持续多年未能按时支付租金，导致饶曼琦权益受损，饶曼琦有权行使合同解除权，饶曼琦主张解除与赵文彪、西双十贰城公司订立的《西双十贰城商铺租赁合约书》的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。另，饶曼琦主张赵文彪支付欠付租金至交还租赁商铺之日止，赵文彪现虽未实际经营、管理商铺，但饶曼琦确因其未交还租赁商铺产生损失，故一审法院酌情支持饶曼琦诉请租金至2020年1月3日止，即从2017年7月4日起计算至2020年1月3日止的租金5192627.67元，其中2017年7月4日至2018年7月3日租金1896602元，2018年7月4日至2019年7月3日租金2029364元，2019年7月4日至2020年1月3日租金126666.67元（2171420元÷12个月×7个月）。关于西双十贰城公司是否应当对赵文彪欠付的租金承担连带清偿责任的问题，饶曼琦和赵文彪在其签订的《西双十贰城商铺租赁合约书》中已经明确约定的西双十贰城公司作为丙方应承担的担保责任、担保期限及担保范围，饶曼琦主张西双十贰城公司承担连带责任保证的诉讼请求符合双方约定及法律规定，故一审法院予以支持。西双十贰城公司抗辩与饶曼琦未约定保证期间及饶曼琦起诉超过诉讼时效期间的主张于理无据，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除饶曼琦与赵文彪、西双十贰城公司于2014年11月21日签订的《西双十贰城商铺租赁合约书》；二、赵文彪于判决生效之日起三十日内，向饶曼琦支付房屋租金5192627.67元（租金自2017年7月4日起计算至2020年1月3日止）；三、西双十贰城公司对赵文彪的上述债务承担连带责任保证;四、驳回饶曼琦其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38208元，财产保全费5000元，由赵文彪、景洪西双十贰城商业管理有限公司共同负担。二审期间，上诉人、被上诉人均未向本院提交新证据，上诉人西双十贰城公司及被上诉人饶曼琦均对一审认定事实无异议。二审经审理查明：一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本案的争议焦点为：饶曼琦是否存在扩大损失的事实及西双十贰城公司的保证期间如何计算。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，饶曼琦按照《西双十贰城商铺租赁合约书》的约定交付了房屋，赵文彪应当按照合同约定履行支付租金的义务。由于在租赁合同履行过程中，因赵文彪未能按约支付租赁费用，导致双方为此产生两次诉讼。第一次诉讼期间，因赵文彪对租赁房屋投入较大资金装修和改造，明确表示要求继续履行合同，经原审法院(2017)云2801民初1816号民事判决并发生法律效力。判决后，赵文彪仍未能按约定向饶曼琦支付房屋租金，导致饶曼琦于2019年7月22日再次起诉，要求解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。纵观饶曼琦分别提起的继续履行合同、解除租赁合同之诉，是根据承租人赵文彪对租赁房屋的投入、使用、违约的性质及本案的实际情况等因素依法行使出租人的权利，并未怠于行使诉权导致本案损失的扩大，且上诉人西双十贰城公司在饶曼琦第一次提起继续履行合同之诉时，并未反诉主张解除合同，也未对原(2017)云2801民初1816号民事判决提起上诉，应视为对该案判决结果息诉服判。因此，上诉人西双十贰城公司主张被上诉人饶曼琦存在放任损害后果情形的上诉请求依据不足，本院不予采纳。本案中，虽然租赁商铺后期处于闲置状态，但一直处于赵文彪的管理之下，赵文彪在未支付租金的情况下一直占用租赁物造成了饶曼琦的损失，一审法院根据合同约定及本案实际计算租金至2020年1月3日止，并无不当，本院予以支持。此外，上诉人与被上诉人签订的《西双十贰城商铺租赁合约书》11.4条约定“丙方（西双十贰城公司）承诺在本合同约定的期限内对以上担保事项承担连带保证责任。”各方当事人在合约中已经明确约定了西双十贰城公司的担保期限，西双十贰城公司应当对赵文彪自2017年7月4日起至2020年1月3日止欠付的房屋租金承担连带保证责任。西双十贰城公司提出的保证期间应当分段计算，只承担2018年7月4日至2019年7月3日的租金担保责任的主张于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十二条的规定，西双十贰城公司对赵文彪的上述债务承担连带清偿责任后，有权依法向赵文彪进行追偿。综上所述，上诉人西双十贰城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38208元，由景洪西双十贰城商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向一审人民法院申请强制执行。。审判长  陈福兴审判员  范志敏审判员  玉的勒二〇二〇年三月十六日法官助理罗琳书记员李欣