西安市中级人民法院 西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终14510号 上诉人(原审被告，反诉原告)：王某某，男，1979年7月15日出生，汉族，住山西省太原市XX街XX广场XX座XX室。委托诉讼代理人：苏丹，陕西信邦律师事务所律师。被上诉人(原审原告，反诉被告)：郑某某，女，1986年12月9日出生，汉族，住西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX室。委托诉讼代理人：苏丹，北京市盈科(西安)律师事务所律师。委托诉讼代理人：全垚，北京市盈科(西安)律师事务所实习律师。原审被告：贺霞，女，1979年6月18日出生，汉族，住山西省运城市盐湖区楼XX。委托诉讼代理人：蒲先革，山西庆新平律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莉，山西庆新平律师事务所律师。原审第三人：西安诚德房地产信息咨询服务有限公司，住所地西安市未央区。法定代表人：杨俊，该公司经理。委托诉讼代理人：江德林，男，1984年11月27日出生，汉族，住西安市莲湖区，系该公司员工。上诉人王某某因与被上诉人郑某某，原审被告贺霞，原审第三人西安诚德房地产信息咨询服务有限公司(以下简称诚德公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初5926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人王某某的委托诉讼代理人苏丹，被上诉人郑某某的委托诉讼代理人苏丹、全垚，原审被告贺霞的委托诉讼代理人蒲先革、张莉，原审第三人诚德公司的委托诉讼代理人江德林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某某上诉请求：1、撤销一审判决，驳回郑某某的诉讼请求，支持王某某的反诉请求；2、一、二审诉讼费由郑某某承担。事实与理由：涉案房屋为王某某与贺霞的共有财产，王某某无权单独处分。贺霞诉王某某与郑某某等确认合同无效案件尚未结案，本案应以该案审理结果为依据。郑某某未履行支付首付款的主要义务，违约在先。合同虽未约定支付首付款时间，但根据交易习惯及王某某出售房屋的目的，郑某某应及时履行义务。但郑某某经诚德公司及王某某多次催促，一直拒绝支付，构成违约。根据《合同法》第九十四条规定，郑某某迟延履行主要义务，经王某某催告后在合理期限内仍未履行，王某某有权解除合同。关于首付款和按揭贷款的比例，原审法院认定错误。合同约定公积金贷款，但并非剩余购房款62万元全部可以申请公积金贷款。根据西安市公积金政策规定，首付款比例必须达到30%才能申请贷款，故首付款和按揭贷款比例无需在合同中约定，且首付款必须支付。王某某主张先交付首付款10万元，并未超过公积金贷款首付比例范围，王某某也从未向郑某某主张支付全部剩余购房款。本案自2018年7月5日立案以来，经过四次庭审，最后一次庭审在2019年3月14日，郑某某虽表示同意一次性付款，但一直没有凑够钱。2019年7月1日郑某某向法院提供了银行流水，显示存款65万，一审法院遂出具判决书。一审审理超过了法定期限，一直在等待郑某某凑够房款。关于郑某某与王某某签订的《房屋买卖合同》对贺霞是否具有法律约束力，一审认定错误。贺霞作为房屋共有人，肯定要对出售房屋合同的内容进行审查同意，再进行授权及签字，但本案中没有。诚德公司将房屋情况如实告知了郑某某，郑某某明确知晓缺少贺霞的授权及结婚证复印件等手续的，诚德公司一审中也认可多次催要补交手续，但王某某未补交。因此，郑某某没有任何理由相信贺霞同意将涉案房屋出售，故该买卖合同对贺霞不产生约束力。综上，一审法院超出郑某某的诉讼请求范围进行裁判，违反法定程序，请求二审法院查明事实，依法改判。郑某某辩称，郑某某与王某某所签订的《商品房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。该房屋已经交付郑某某使用。根据相关法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，因此，本案房屋买卖合同为有效合同。双方签订的买卖合同并未约定首付款，即使有首付款，根据交易习惯也应是办理按揭手续时将首付款交到资金监管账户上，而不应交给王某某本人。向王某某个人交付10万元的首付款并非郑某某的先履行义务，郑某某并无违约。郑某某与王某某签订合同时贺霞是知情的。2017年7月14日，王某某向郑某某方家属发送短信显示：我和家里商量得十万。2017年8月21日，贺霞通过其名下工商银行账户向王某某名下账户转入115000元用于提前偿还剩余购房款。王某某在一审庭审中也承认贺霞知情。综上，本案房屋买卖合同有效，王某某及贺霞应当依法履行合同，给郑某某办理过户手续。贺霞述称，其同意王某某的上诉意见。王某某出卖房屋其不知情。郑某某未将首付款交给王某某，但与王某某签订合同后郑某某占用价值60多万元的房屋，违约责任明显。诚德公司辩称，诚德公司没有意见。诚德公司办理郑某某与王某某签订买卖合同的工作人员已经离职，诚德公司对此事不清楚。原告郑某某向一审法院起诉请求：1.判令被告在十日内协助原告办理房屋过户登记手续；2.本案的诉讼费用由被告承担。王某某反诉请求：1、判令解除王某某与郑某某签订的《西安市XX房XX居间合同》；2、判令王某某向郑某某支付占用房屋期间的租金损失(以每月1500元标准，自2017年1月1日起计算至实际腾房之日止)；3、判令本案诉讼费用由王某某承担。一审法院认定事实：2016年12月21日，王某某委托案外人陈某某(甲方)与郑某某（乙方）及第三人诚德公司（丙方）共同签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：一、房屋基本情况。甲方王某某将位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX室房屋售予乙方郑某某，该房屋建筑面积91.93平方米，该房屋无房屋所有权证但有购房合同，购房合同号为Y10028067，甲方未将该房屋出租，该房屋为甲方自住或空置状态；二、交易价格。该房屋交易价格为650000元，其中购房定金30000元整，于2016年12月22日前由乙方实际支付给甲方，上述交易价格为甲方净拿价。该房屋的交易价格包含甲方应交或已交的该房屋附加费用及基础设施、设备等费用（包含但不限于房屋专项维修基金、甲方购房时已缴纳之税费、初装费、入住费用、已发生之物业及相关费用）、前述费用乙方不再承担。甲方同意该房屋的专项维修基金随房屋一并转移给乙方；三、付款方式。付款方式为乙方申请公积金贷款，甲方有义务积极配合乙方完成贷款申请及审批、放款等手续；四、交易税、费约定。（一）、该房屋交易过程中产生的所有交易税、费由乙方承担，并由乙方自行缴纳到房地产管理机关及税务机关。（二）、本合同签署后，若遇政府或有关部门大幅度提高税费，增加部分严重超出缴纳方承受能力、致使缴纳方不愿意承担的，由甲乙双方协商解决，协商不成可解除本合同。（三）、本合同签订时，丙方已经促成成交，乙方应按本合同约定交易价格的1%向丙方支付中介费和代书费。（四）、本合同签订当日，甲乙双方应向丙方缴纳中介费及代书费用（包括但不限于按揭费、担保费、评估费、过户费、资料费等相关费用）。（五）、若乙方付款方式由按揭贷款变更为一次性全款支付，乙方因办理贷款已经产生的费用包括但不限于评估费、担保费、资料费等自行承担；五、交屋约定。（一）、三方约定，甲方于2016年12月22日前向乙方交付该房屋。（二）、交屋前，该房屋已经发生的物业管理费、水电费、暖气费、燃气费、有限电视费等所有物业及相关费用由甲方承担，交屋后由乙方承担。（三）、该房屋内固定设施设备、房屋结构、管线及厨房和卫生间的固定设施应保持原状，房屋内现有装饰、装修、入墙家具、普通灯具由甲方随房赠送给乙方。（四）、房屋内的现有家具、家电按空房交屋处理；六、户口迁出。甲方出售该房屋，有义务到房屋所在地的户籍管理机关办理完成该房屋上原有户口迁出手续，迁出时间双方约定为过户前迁出；七、违约责任。（一）、本合同签订后，甲方若出现下列情形之一，视为甲方违约，乙方有权单方面解除合同并要求甲方承担违约责任。甲方应在违约责任发生之日起5个工作日内，向乙方退还已收取的房款和定金，并支付本合同约定交易价格10%的违约金，丙方收取乙方的中介费不予退还，由甲方直接赔付乙方：（1）、甲方房屋产权不清晰，导致无法办理产权转移登记。（2）、甲方房屋有抵押或向第三人设定有财产担保的情况，而未告知甲方和丙方导致无法办理产权转移登记。（3）、甲方房屋被法院查封、共有人不同意出售、优先权利人未放弃或有其他未清偿债权债务导致无法办理产权转移登记。（4）、本合同签订后，甲方拒绝该房屋出售给乙方。（5）、本合同签订后，未经乙、丙方同意，甲方将该房屋出售给乙方以外的其他人的。（6）、本合同签订后，甲方未经乙方同意，自行提高房屋交易价格、变更付款条件、变更付款流程的。（7）、本合同履行过程中，发现甲方隐瞒该房屋严重瑕疵或相关事项，导致交易困难、无法交易或交易后给乙方或丙方造成重大损失的。（二）、本合同签订后，乙方若出现下列情形之一，均视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，并要求乙方在违约行为发生之日起5个工作日内，向甲方支付本合同约定交易价格10%的违约金，丙方收取的中介费不予以退还，由乙方直接赔付甲方。（1）、乙方所提供的办理该房屋产权转移登记的资料不完整、不真实或无效，导致乙方不符合房地产管理部门要求的购房资格，无法办理产权转移登记。（2）、本合同签订后，乙方拒绝购买该房屋的。（3）、本合同签订后，未经甲、丙方同意，乙方变更买受人的。（4）、本合同签订后，乙方未经甲方同意，自行降低房屋交易价格、变更付款条件、变更付款流程的。（5）、本合同履行过程中，发现乙方隐瞒相关事项，导致交易困难，无法交易或交易后给甲方或丙方造成重大损失的。（三）、若因乙方原因导致其银行贷款资格未获审批通过，则乙方可在银行确认退单后30日内变更贷款人。若乙方不能变更贷款人的，则本合同第三条约定的乙方付款方式自动变更为一次性全款支付，乙方应于丙方通知之日起45日内自筹房款与甲方办理过户登记手续。如果乙方不能变更贷款人也无全款支付能力的，则乙方构成违约，乙方无权要求甲方退还购房定金，不足以赔偿甲方损失的应额外承担的因此给甲方造成的损失，同时，乙方按本合同约定向丙方缴纳的中介费不予退还。（四）、甲方若未按本合同第二、三、四条之约定向乙方履行义务的，则每逾期1日，甲方应支付乙方本合同约定交易价格1‰的滞纳金。逾期超过30日，甲方应额外向乙方支付本合同约定交易价格10%的违约金。（五）、乙方若未按本合同第二、三、四条之约定向甲方履行义务的，则每逾期1日，乙方应支付甲方本合同约定交易价格1‰的滞纳金。逾期超过30日，乙方应额外向甲方支付本合同约定交易价格10%的违约金。（六）、逾期交房责任……（七）、本合同签订后，甲乙丙三方任何一方不得单方面变更合同条款，不得单方面解除合同，否则视为违约，违约方应分别赔偿守约方本合同约定交易价格3%的违约金……合同签订当日，郑某某向王某某的委托代理人陈某某支付购房定金30000元，王某某将案涉房屋交付郑某某使用。同时，郑某某还向诚德公司缴纳了中介费、担保费、按揭、评估费、过户费、抵押登记等费用，诚德公司向郑某某出具收款收据。2017年7月14日，王某某拟向购买案涉房屋时办理按揭贷款的西安银行提前清偿贷款，曾向郑某某家属发短信联系，要求郑某某向其支付100000元，短信内容显示：“兄弟！这段忙给忘了答复你了，我和家里商量得十万”。双方协商未果。2017年7月25日，西安市房地产管理部门将案涉房屋登记至王某某名下。2017年8月21日，贺霞通过其名下工商银行账户向王某某名下西安银行还贷账户转入115000元，用于提前偿还剩余购房贷款。购房贷款结清后，西安银行为案涉房屋办理了解除抵押手续。之后，郑某某要求王某某继续履行合同办理房屋过户事宜，王某某和贺霞均不再同意将案涉房屋售予郑某某。庭审中，郑某某提交了其名下余额为675438.26元的兴业银行存款凭证，证明有能力一次性向被告支付剩余购房款。另查明，本案在审理过程中，经郑某某申请，一审法院作出(2018)陕0104民初5926号民事裁定书和（2018）陕0104执保526号执行裁定书，对案涉房屋进行了查封，查封期限自2018年8月29日起至2021年8月28日止。一审法院认为，一、本案所涉《房屋买卖合同》的效力问题。被告王某某与原告郑某某及第三人诚德公司就案涉房屋签订《房屋买卖合同》，系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。被告王某某将案涉房屋售予原告郑某某的意思表示明确，且已经将案涉房屋交付原告居住使用，其应当继续履行合同。二、买受人郑某某是否构成违约问题。王某某反诉称郑某某未能及时向其缴纳购房款构成违约，故应当解除合同，但根据合同条款，双方在合同中仅约定了定金的付款时间和金额，对剩余购房款的付款时间以及其中首付款和按揭贷款的比例等内容并未约定。另外，双方在合同中对剩余购房款的付款方式约定为郑某某申请公积金贷款支付。根据西安市二手房交易习惯，为了保障交易安全，买卖双方在房地产管理部门办理二手房交易网签合同备案手续的同时需要办理资金监管账户，买受人申请贷款成功后，贷款银行直接将贷款存入资金监管账户，同时买受人将其余购房款存入资金监管账户，出卖人将收取的定金也存入资金监管账户，在房屋过户手续完成后，存入资金监管账户的全部购房款再转账支付给出卖人。本案中，王某某在签订《房屋买卖合同》时并未取得案涉房屋的所有权证。之后，虽然房地产管理部门已于2017年7月25日将案涉房屋所有权证登记至王某某名下，但直至本案审理期间王某某仍辩称其未能取得案涉房屋的所有权证，在王某某不予配合提供案涉房屋所有权证的前提下，郑某某是无法单方办理公积金贷款以及二手房买卖合同网签备案手续的。庭审中，郑某某表示其愿意变更付款方式为一次性支付剩余全部购房款，反而是王某某和贺霞以共有人未能一致同意出卖为由，拒绝继续履行合同。综上所述，郑某某至今未能向王某某支付剩余购房款的原因系被告拒绝继续履行合同所致，王某某反诉称郑某某未能及时向其支付购房款构成违约的理由不能成立，对王某某的反诉请求不予支持。三、本案所涉《房屋买卖合同》对贺霞是否具有约束力问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第一款关于夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权的理解第二项规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”房屋系一个家庭重要财产，房屋买卖是夫妻处置家庭财产的重大事宜。本案中，王某某与郑某某及第三人诚德公司于2016年12月21日签订《房屋买卖合同》后，郑某某向王某某支付了定金30000元，王某某也将案涉房屋交付郑某某居住使用。2017年7月14日，王某某向郑某某的家属发送的短信显示：“…我和家里商量得十万”。2017年8月21日，贺霞通过其名下工商银行账户向王某某名下西安银行还贷账户转入115000元，用于提前偿还剩余购房贷款。王某某在庭审中还表示其出卖房屋时贺霞是知情的。并且，贺霞在本案起诉之前并未对郑某某购买房屋事宜提出异议。以上事实可以证明贺霞对王某某将涉案房屋出售给郑某某一事是知情并且认可的。此外，参照西安市XX市场的价格情况，合同约定的房屋价款也符合当时的房屋市场售价，案涉房屋也登记在王某某名下，郑某某当时完全有理由相信王某某出售房屋的决定是其夫妻二人的共同意思表示，故贺霞不得以不同意或不知情为由对抗作为善意第三人的郑某某。因此，郑某某与王某某及诚德公司之间签订的《房屋买卖合同》对王某某和贺霞均具有约束力。因案涉房屋的所有权证已登记至王某某名下，郑某某也举证证明其具备一次性支付剩余购房款的能力，本案所涉《房屋买卖合同》具备继续履行的条件。现郑某某诉请要求王某某、贺霞协助其办理案涉房屋过户手续，予以支持。依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决：一、本判决生效后三日内，原告郑某某向被告王某某、贺霞支付剩余购房款620000元；二、被告王某某、贺霞自收到原告郑某某支付的剩余全部购房款后十日内协助将位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX室房屋（不动产权证书号为：陕（2017）西安市不动产权第1245098号）过户至原告郑某某名下，相关税费由原告郑某某承担；三、驳回反诉原告王某某的全部反诉请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费100元和保全费3770元（原告已预交），由被告王某某、贺霞共同承担。反诉费275元（反诉原告已预交），由反诉原告王某某承担。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据该规定，处分权的欠缺不影响买卖合同的效力。本案涉案房屋虽为贺霞与王某某的夫妻共同财产，但产权登记薄上仅记载了王某某一人，结合合同履行情况即涉案合同签订后郑某某交付定金3万元，房屋就交付由郑某某居住使用至今。2017年7月14日，王某某向郑某某的家属发送的短信显示：“…我和家里商量得十万”。2017年8月21日，贺霞通过其名下工商银行账户向王某某名下西安银行还贷账户转入115000元，用于提前偿还剩余购房贷款。王某某在一审庭审中还表示其出卖房屋时贺霞是知情的。根据上述事实，郑某某有理由相信王某某对涉案房屋具有处分权。因此，王某某与郑某某及诚德公司签订的房屋买卖合同，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王某某上诉主张未经贺霞同意其无权处分涉案房屋的理由，与事实不符，本院不予采纳。根据本案合同履行实际情况，房屋买卖合同签订后，涉案房屋已经交由郑某某居住使用，郑某某对涉案房屋装修装饰进行了添附，目前涉案房屋已经登记在王某某的名下，符合继续交易的条件。郑某某称其有一次性支付剩余购房款62万元的能力，要求一次性付清剩余购房款，该变更付款方式对王某某、贺霞有益无弊，一审法院予以准许，并无不当。关于王某某上诉主张郑某某未履行支付首付款的主要义务，经其催告后在合理期限内仍未履行，其有权解除合同的理由，经查，涉案合同对首付款并未进行约定，涉案房屋的产权证书也一直未予办理，按照西安市二手房买卖惯例，未取得产权证书的房屋无法办理网签、资金监管账户等，故郑某某无法将剩余房款支付至资金监管账户，故对于王某某主张的上述上诉理由，本院不予采纳，对其要求解除合同的请求，一审予以驳回正确，应予维持。关于王某某上诉主张贺霞作为涉案房屋共有权人，并不同意将涉案房屋出卖给郑某某，涉案合同对贺霞不具有约束力的理由，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”王某某与贺霞为夫妻关系，王某某作为家庭主要成员，与郑某某、诚德公司签订涉案房屋买卖合同，并表示其配偶贺霞对出卖房屋知情，对此，郑某某作为合同买受方，在签订合同后出卖人随即将房屋交付郑某某居住使用，郑某某有理由相信王某某作为家庭成员有权代表其配偶进行交易；并且在王某某与郑某某相互短信来往中的事实及贺霞转账给王某某交纳房屋剩余贷款的事实，及王某某在一审中表示贺霞知情的事实等，足以认定贺霞对出卖房屋知情认可，根据上述事实，郑某某作为买受方有理由相信王某某有代理权，按照上述法律规定，王某某的代理行为有效。故王某某的上述上诉理由，不能成立。综上所述，王某某的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由上诉人王某某负担。本判决为终审判决。  审  判  长   朱筱滢审  判  员   杨晓昱审  判  员   辛 娟   二〇二〇年三月九日(院印) 书  记  员   胡雨欣 1