广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终431号 上诉人（原审被告）：闫志文，男，1983年6月30日出生，汉族，住。 被上诉人（原审原告）：桂林鹏程物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区灵川县八里街“水榭花都”风景国际8幢10层1006号，统一社会信用代码：914503233159891325。 法定代表人：喻伟赞，总经理。 委托诉讼代理人：李瑞明，该公司员工。 委托诉讼代理人：张天富，该公司员工。 原审第三人：桂林市鹏程房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区灵川县定江镇宝路村委大宅村132号，统一社会信用代码：914503235615987274。 法定代表人：喻挺，董事长。 委托诉讼代理人：李瑞明，桂林鹏程物业服务有限公司物业经理助理。 委托诉讼代理人：张天富，桂林鹏程物业服务有限公司物业小区主任。 上诉人闫志文因与被上诉人桂林鹏程物业服务有限公司、原审第三人桂林市鹏程房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2019）桂0323民初1776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人闫志文上诉请求：撤销(2019)桂0323民初1776号民事判决第4项和第5项。事实和理由：一、一审判决上诉人承担自2018年1月1日至2019年9月30日止的物业费与物业服务合同约定不符。庭审中查明被上诉人曾在2017年7月4日下午和2019年3月28日两次强行将上诉人租用的商铺关门，并打伤客户，除赔偿客户损失外，对上诉人财产损失及停业损失并未赔偿，同时因被上诉人在管理物业不当导致上诉人潜在的客户流失，车辆无法正常停放，这些损失与被上诉人具有直接的因果联系。做为物业公司，根据物业管理和服务条例的相关规定，物业公司不得强行停水、停电、关闭经营户的经营门店，显然被上诉人是先违约在前，才导致上诉人拖延支付物业费。二、上诉人所租用的商铺本是第三人开发为了将该地商业气氛炒热，多方招租，上诉人才入驻。被上诉人受第三人的委托收取物业费，其委托授权是基于第三人，为服务好业主，本应提供优质服务，尽力满足业主要求，但服务不到位，车辆无处停放，而且对客户多方刁难，本身违约在先，因此判令上诉人承担违约责任并支付违约金与事实不符。综上，请求二审法院撤销一审判决第4项、第5项，以充分维护上诉人的合法权益。 被上诉人桂林鹏程物业服务有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，被上诉人按约定履行合同义务，上诉人应按合同约定缴纳费用，其未按约定缴纳费用应支付违约金，请求二审法院维持原判。 被上诉人桂林鹏程物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原被告双方于2016年11月30日签订的《商铺租赁合同》；2、被告在十日内将坐落于桂林市灵川县鹏程·金色城市1栋16号、17号两个商铺返还给原告；3、被告支付桂林市灵川县鹏程·金色城市1-16、17号商铺2018年1月1日到2019年9月30日期间商铺租金54250元给原告，从2019年10月1日起按7750元/季度的标准向原告支付租金至被告搬出店铺之日止；4、被告支付2018年-2019年期间物业费4000元；5、被告支付违约赔偿金1627.5元；6、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年9月28日，第三人桂林市鹏程房地产开发有限公司向原告出具《授权委托书》，载明：“桂林鹏程物业服务有限公司：我公司开发建设的鹏程•金色城市小区，座落在灵川县。关于鹏程•金色城市小区所有商铺出租一事，我公司自愿全权委托桂林鹏程物业服务有限公司统一办理商铺出租合同手续。所定的租金及签订的合同我公司认可。委托权限：即有权代为协商确定租金，租赁期限，代为签订租赁合同，代为收取租金等。委托期限：5年。即二0—五年十月一日至二0二0年九月三十日止，如需继续委托，再续签授权委托书。本授权委托书一式两份，委托人、受托人各执一份”。 2016年11月30日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，该合同约定：“原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方）。一、商铺地址，甲方出租的商铺坐落于桂林市灵川区，建筑面积约145平方米。二、租赁期限，双方商定商铺租期自2017年1月1日起至2019年12月30日止。三、乙方有下列情形之一的，甲方可以中止合同，收回商铺：1、乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；2、乙方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的；3、乙方拖欠租金累计达7天以上的，按3％违约金赔偿。四、租金及保证金交纳方式。1、租金：本合同签订后30日内，乙方自行向物业管理公司交纳；租金标准为：31000元/年。（不含税）租金按季缴纳，每季10号缴费7750元。优惠条件：第一年租金免租，物业免费一年，第二年物业费按1000元/年/个收取。2、本合同签订之日，乙方一次性支付押金人民币2600元。如乙方合同期未满，提前终止合同，则不予退还。”合同还约定了其他权利义务。从2018年1月1日至今，被告未按约向原告支付租金及物业费，被告多次未果，诉至一审法院。 一审法院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自义务。本案被告未按合同约定按时向原告支付相应的租金，已构成违约，根据合同的约定，原告有权中止合同，收回商铺。故对于原告诉请解除双方签订的《商铺租赁合同》和诉请被告返还商铺的主张，符合合同的约定，一审法院予以支持。 关于原告诉请被告支付2018年1月1日到2019年9月30日期间商铺租金54250元（从2019年10月1日起至被告搬离商铺之日止的租金按合同约定另计）及违约金1627.5元的主张。根据合同的约定，租金为每年31000元，被告应于每季度10日向原告缴纳租金7750元，但被告从2018年1月1日起至今，未按合同的约定向原告支付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任，故对于原告诉请被告支付2018年1月1日到2019年9月30日期间商铺租金54250元（从2019年10月1日起至被告搬离商铺之日止的租金按合同约定另计）及违约金1627.5元的主张，符合合同的约定，一审法院予以支持。被告辩解其未交租金是因原告强制关门，给其无法经营，造成损失。一审法院认为，如被告认为原告给其造成损失，可另行主张权利，故对被告的抗辩理由，一审法院不予采信。 关于原告诉请被告支付2018年至2019年期间的物业费4000元的主张。在审理过程中，原告自愿变更物业费为3500元，即从2018年1月1日起至2019年9月30日止的物业费为3500元（2000元÷12个月×21个月）。根据合同的约定。物业费按1000元/年/个收取，被告承租原告两个门面，每年的物业费为2000元。在租赁期间，被告应按约定向原告支付相应的物业费，但被告未按约支付，故对于原告诉请被告支付从2018年1月1日起至2019年9月30日止的物业费3500元的主张，一审法院予以支持。一审法院依法判决：一、解除原告桂林鹏程物业服务有限公司与被告闫志文于2016年11月30日签订的《商铺租赁合同》；二、被告闫志文应在本判决生效之日起十日内将位于桂林市灵川县鹏程·金色城市1栋16号、17号商铺返还给原告桂林鹏程物业服务有限公司；三、被告闫志文支付原告桂林鹏程物业服务有限公司自2018年1月1日起至2019年9月30日止的商铺租金54250元（自2019年10月1日起至被告闫志文实际返还商铺之日止的租金按合同约定每年31000元另行计算）；四、被告闫志文支付原告桂林鹏程物业服务有限公司自2018年1月1日起至2019年9月30日止的物业费3500元；五、被告闫志文支付原告桂林鹏程物业服务有限公司逾期付款违约金1627.5元。案件受理费1656元，减半收取为828元，由被告闫志文负担。 在二审过程中，上诉人提交新证据如下：1、照片10张，证实2019年7月大水进店，造成店内商品、展柜、包装、电器损失；2、2019年8月27日照片2张，证实小区内车辆乱停乱放，物业不得力；3、照片4张，证实物业暴力封门的事实。被上诉人质证意见如下：对证据一有异议，不能证明上诉人的证明目的；对证据二予以认可，但是被上诉人有去处理；对证据三有异议，2017年没有封门，只是把门拉下来；2019年我们公司工作人员确实和去上诉人店里拉货的人员发生肢体冲突，当时也报了案，八里街警方也备案，也向受伤的当事人进行了赔偿。本院对证据一的真实性予以认可，但是没有其他证据佐证，不能确认上诉人损失与被上诉人之间存在因果关系，故本院对证据与本案关联性不予认可；关于证据二，被上诉人予以认可，本院依法予以确认；关于证据三，被上诉人虽然不予认可，但是认可双方确实发生冲突，并且进行了赔偿，故本院对证据予以认可。 综上，双方当事人对一审认定事实无异议，一审认定事实属实，本院依法予以确认。 本案的争议焦点为：上诉人应否支付物业费及延迟缴纳房租的违约金。物业服务包括对小区共用部位和公用设施设备的日常管理和维修养护、对小区公共秩序的维护、车辆停放的管理和安全防范的措施、公共绿化的养护和公共区域的保洁等内容。被上诉人履行了上述物业管理义务，上诉人作为业主亦应按合同约定履行缴纳物业费的义务。关于上诉人主张被上诉人未按照物业合同约定存在车辆乱停放等严重管理疏漏，上诉人提交的证据确实证明被上诉人提供的物业服务存在一定瑕疵，但是以此为由拒绝缴纳物业费依据不足。双方当事人的工作人员曾发生肢体冲突，属于本物业服务企业的工作人员在履行管理职责过程中行为失当，物业公司在履行职责过程中确实存在过错，但是被上诉人也进行了赔偿，对上诉人的损失进行了弥补，故上诉人以此为由主张不缴纳物业费，依据不足，本院不予支持。关于上诉人主张的其他财产损失，如系因被上诉人违约造成，可另行向被上诉人主张权利。至于上诉人未按合同的约定支付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任，一审判决违约金依据充分，本院依法予以维持。小区的环境不仅需要物业服务企业的管理，更需要全体业主共同维护，物业服务企业要改进工作方法，加强对工作人员的管理，小区业主应与物业服务企业增进沟通、互相理解、合作共建，才能营造和谐安宁的环境。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费510元，由上诉人闫志文负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 霞 审 判 员  丁 勇 审 判 员  刘媛媛 二〇二〇年三月二十六日 法官助理  王国裕 书 记 员  粟建玉