海南省昌江黎族自治县人民法院民事判决书（2020）琼9026民初192号原告：张智虹,女，1969年12月5日出生，汉族，住址海南省昌江县，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：钟灵艳，昌江县石碌法律事务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨彦萍，昌江县法律援助处律师。被告：海南地恒昌投资有限公司，住所地昌江县石碌镇环城东路西侧福源小区会所二楼。统一社会信用代码9146903108253120X1。法定代表人：庄明利，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曾玉莲，该公司人事行政经理。原告张智虹与被告海南地恒昌投资有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月4日立案受理，依法适用普通程序，于2020年3月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟灵艳，被告委托诉讼代理人曾玉莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《福源小区2期（暂定名）商品房认购意向书》（以下简称意向书）；2.判令被告向原告返还102893元；3.判决被告向原告支付其占用102893元资金的利息（从2016年9月7日起，按中国人民银行同期流动资金3-5年期贷款利率5.76%计算至款项付清之日止）；4.本案的全部诉讼相关费用由被告承担。事实和理由：2016年8月27日，原告与被告签订了《福源小区2期（暂定名）商品房认购意向书》，双方确认：原告认购被告位于海南省××县房屋，预计建筑面积为122.92㎡。折后单价为3548.88元/㎡，原告于协议当天交付诚意金10000元，于9月7日交付诚意金78228元，税费14665元，合计交款102893元。被告口头承诺将于两年内向原告交房,但至今未交房。原告到被告建房的位置却看到荒草丛生，没有施工建房的迹象。原告认为，被告以欺诈行为骗取了原告交纳的款项，却未按约交房，现房价上涨，原告已无更多的资金来购房，被告的行为严重侵害了原告的权益，为此向本院提起诉讼。被告辩称，1.双方未能订立正式的商品房买卖合同是由于政府和政策原因无法变更土地用途所致，属不可归责于被告的事由，被告不应承担利息损失等赔偿责任；2.《意向书》未约定订立正式商品房买卖合同的期限，且该《意向书》可继续履行。现原告要求解除《意向书》，依据合同约定，被告只需要退还原告诚意金，不应承担利息等任何赔偿责任；3.本案必须考量的因素：被告目前的现金流早已严重不足，如果法院判决被告按中国人民银行同期流动资金3-5年期贷款利率5.76%计算利息，此前退款的200多户及尚在观望的100户客户很有可能会一并再次起诉被告承担赔偿责任，此将直接造成被告破产或没有能力退还其他客户的资金，这样不仅问题没有得到解决，还将引爆剧烈的社会矛盾，同时还极大浪费本来就已经紧张的司法资源。综上所述，原告关于赔偿利息损失的诉讼请求应予以驳回。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中，原告提供三组证据：1.《福源小区2期（暂定名）商品房认购意向书》；2.《办理房产证费用列项》；3.《收款收据》。被告提供两组证据：1.《国有建设用地使用权出让合同》；2.《交地确认书》。本院组织双方当事人进行了庭前质证，双方对对方当事人提供证据的真实性均无异议，对当事人无异议的证据，本院对证据真实性予以确认并在卷佐证。经审理查明：2016年8月27日，原、被告双方签订意向书，约定原告认购被告开发的××区房屋，预计面积为122.96㎡，单价为3548.88元/㎡，预计房屋总价为436228元，建筑面积以房地产主管部门最终确认的为准，双方按照多退少补的原则，据实结算；待于被告通知的时间内，双方办理购房手续。原告未按本意向书第三条自愿支付预付款的，原告特别同意：1.被告有权不通知原告，直接将该房屋另行出售他人。2.每逾期一日，按本意向书第三条承诺金额的万分之五向被告支付违约金；若原告购房成功以按揭商贷（组合贷）付款方式付清楼款，双方签订《福源小区认购意向书》；若原告购房不成功，则所缴款项由被告返还。原告办理退款手续须持本意向书、本人身份证、收款收据到福源小区售楼部办理退款登记手续，被告在原告办理书面退款登记手续后的30个工作日内，全款免息退款，本意向书自动作废。该意向书未明确约定正式销售房屋及签订购房合同的时间。原告依约于2016年8月27日交纳了诚意金10000元，2016年9月7日交纳了诚意金78228元及税费14665元，共计102893元。另查明，涉案的土地出让性质为商业用地而非住宅用地。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。争议的焦点为：被告是否应退还原告交付的各项费用的利息及利息计算标准的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原、被告签订的意向书系双方真实的意思表示，是为了将来签订商品房买卖合同而作的事先约定，该意向书性质上为预约合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方在意向书上签名、盖章，该意向书依法成立并生效。原告依约向被告支付了相关费用，因被告开发的土地性质为商业用地而非住宅用地，导致预约合同的目的不能实现，被告其行为违反了诚实信用原则，应承担违约责任。因此，被告应当向原告返还已收取的款项，并承担资金占用期间相应的利息损失。据此，原告要求解除合同，由被告返还诚意金、税费并承担利息损失的主张，本院予以支持。由于双方未约定款项的违约损失责任，利息损失应当自被告收取款项的次日，以102893元为基数，自2016年9月8日起至2019年８月19日按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，自2019年８月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告主张按中国人民银行同期流动资金3-5年期贷款利率5.76%计算利息损失，无约定和法律依据，本院不予支持。原告主张利息起算时间不超出法律规定的，本院予以照准。被告抗辩不应支付原告利息的意见，理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张智虹与被告海南地恒昌投资有限公司于2016年8月27日签订的《“福源小区2期（暂定名）”商品房认购意向书》；二、被告海南地恒昌投资有限公司应当于本判决生效之日起三十日内，向原告张智虹返还各项款项共计102893元并支付相应的利息损失（利息应当自被告收取款项的次日，以102893元为基数，自2016年9月8日起至2019年８月19日按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，自2019年８月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告张智虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2358元，由被告海南地恒昌投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长 庄仿元审 判 员 方 磊审 判 员 许美娟 二〇二〇年三月三十日法官助理 吴镇潭书 记 员 吴小尧附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》窗体顶端第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。