青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初563号原告：王莉娜，女，汉族，1991年２月17日出生，住青海省西宁市，公民身份号码：×××委托代理人：张冬梅，青海磐佑律师事务所律师。被告：青海九州富强房地产开发有限公司，住所地：青海省西宁市城北区海西路65号50号楼15层１单元1152室，统一社会信用代码：91630000661914336Ｈ。法定代表人：张生东，公司董事长。委托代理人：刘革勇。原告王莉娜诉被告青海九州富强房地产开发有限公司（以下简称被告青海九州公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王莉娜的委托代理人张冬梅，被告青海九州公司的委托代理人刘革勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王莉娜向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告团购费15000元；2.判令被告承担违约责任赔偿10600元或者按照宣传材料完善小区建设；3.判令被告承担本次诉讼费用。事实与理由：1.原告与被告签订了团购协议，并缴纳了团购费15000元，根据2018年西宁市住房保障和房产管理局《关于进一步规范商品房销售管理（试行）的通知》的规定，被告方收取的团购费违反该通知，被告应当返还价位外收取的团购费15000元。2.被告所交付的房屋不满足交付条件，原告与被告于2018年11月29日签订商品房买卖合同，该商品房于2019年12月31日为交付日，交房时，房地产开发公司无法提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工备案表》、《分户验收表》、《面积实测报告》、《室内外环境检验报告》等法定交房文书，只是被告公司单纯通过而已，存在违规交房行为。并且当时小区正在施工中，小区绿化、周边配套设施、围墙、大门、楼层主体消防设施等均未施工完毕，无法正常入住。3.被告存在虚假宣传，欺骗消费者。被告作为开发商，应当负有监督责任，对于第三方销售公司在商品房宣传手册与实际情况不符，属于虚假宣传，欺骗消费者原告曾过多次与业主、开发商、物业、管委会之间交涉，无法解决现有问题，因此向贵院提起诉讼，希望法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法利益。被告青海九州公司辩称，1.关于团购费用，购房前第三方销售公司收取原告购房佣金共计15000元，约定销售公司为购房提供服务工作所付的佣金，第三方销售公司已完成了相应的服务工作，且该笔佣金系第三方销售公司自行收取，被告完全不知情，根据合同的相对性，被告不应该承担该笔佣金的返还责任。首先购房团购，规范的说是指一定数量的购房者自发组团或者在团购组织的安排下，由选出的代表或者单位，与销售方多次协商，最终在某一时间段内与销售方约定的一种消费过程。团购费的本质是中介佣金，为了保证利益最大化，避免成交时付中介服务费，于是采用让成交客户向销售公司付团购费方式，支付中介费，团购费就是购房者支付的中介费。根据意思自愿原则，原告与第三方销售公司达成合意，且原告支付的前期中介费用，第三方销售公司在原告的委托服务下所达成的约定。第三方销售公司已完成委托服务事项，收取款项合法有据。其次该笔佣金是原告向第三方销售公司交纳的，被告并不知情，即使我公司与第三方销售公司有合作，与销售公司也没有法律上的牵连，如果由被告承担相关责任则严重突破了合同相对性原则，被告不承担该笔费用的返还问题。2.关于合同违约，关于第三方销售公司的销售广告所标有的湟川中学、桃李小学、马坊小学确实系该小区距离较近，不存在所谓的虚假宣传，以及人工观景湖等系第三方销售公司发出的邀约行为。被告不应该承担责任。其次根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”依据上述规定，销售广告和宣传资料属要约邀请，构成要约的要件是：一、出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；二、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。销售广告和宣传资料所描述的具体说明和允诺，是对购买商铺后的商业目的所做的描述，属要约邀请，不是对商铺开发规划范围内的房屋及相关设施所作的描述，不符合要约的构成要件一。并且，原告购买商品房后，被告已经将商品房如期交付给原告，而且宣传广告对原告订立合同及价格未构成重大影响，不符合要约的构成要件二。因此，销售广告和宣传资料属于要约邀请，不应为《商品房买卖合同》的组成内容，被告不应承担责任。3.关于不满足交房条件的问题，被告完全满足交房的资质条件，且当时的小区基础建设已经基本完成，对于原告所称的施工未完成只是小区内小部分区域，且只是一些外部美化性、修饰性工程，其次冬季不适合绿化施工，而商品房内所有设施均已经安装完毕，不会影响正常的入住，所以原告主张的违约责任我公司认为不构成违约。并且我司已经给全体业主减免半年的物业费及其它费用。所以并不构成违约。4.被告所有房屋都通过五方验证，并且达到要求。《建造工程质量管理条例》第16条,该条规则建造单位收到建造工程竣工陈述后,应当组织规划、勘测、施工、工程监理五方单位进行竣工验收工作。基于此,一般都把“由出卖人,规划方、施工方、工程监理方、勘测方五方验收工作合格”作为交房条件。所以被告达到交房条件。原告为支持其诉讼请求提交证据如下：1.商品房定金协议书，证明原告向青海好房源房地产营销策划有限公司交纳团购费15000元；2.《商品房买卖合同》，证明交房时外围工程未完成，被告有违约行为；3.河畔世家未来生活必读手册，证明其中对小区周边的设施、学校等有说明，但与实际情况不符；4.收据，证明房款交付情况及按照合同第二条计算的违约金。被告青海九州公司质证如下：对商品房定金协议书的真实性认可，认为被告公司未收取团购费，该团购费是原告与青海好房源房地产营销策划有限公司签订，并以团购方式进行了优惠。对《商品房买卖合同》、河畔世家未来生活必读手册、收据均无异议。被告提交反驳证据如下：1.西宁市商品房预售许可证，证明我公司有售房资质；2.销售代理合同，证明我公司将房屋销售事宜委托给第三方公司；3.河畔世家未来生活必读手册，证明我公司对销售房屋进行了宣传；4.项目规划设计红线图，证明对销售房屋的规划进行了变更说明；5.住宅工程用户手册，证明房屋已经通过分户验收；6.五方验收文件，证明房屋验收已达到了交付条件；原告对上述证据均没有异议。经审理查明，2018年5月12日甲方青海好房缘房地产营销策划有限公司与乙方王莉娜签订《商品房定金协议书》约定：乙方认购位于西宁市××区.64平方米商品房，每平米单价为4865元，总价528534元，乙方同意签订本协议时，支付15000元作为购买房屋的定金，此定金不包含在总房款内。认购期为7日，乙方于2018年5月12日前办理首付手续。超过认购期，乙方未办理首付手续的，甲方有权解除本协议，定金不予返还。有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房买卖协议的，甲方应返还乙方支付的定金……。2018年11月29日出卖人青海九州富强房地产开发有限公司与买受人李吉新、王莉娜签订《商品房买卖合同》约定：商品房的基本情况，城北区海西路65号50号楼15层1单元1152室；商品房总价款为528534元，付款方式为按揭贷款方式；交付时间为2019年12月31日……。合同签订后，被告于2019年12月31日向原告交付房屋。原告认为被告未能按照宣传手册中描述的进行建设，交房时外围建设均未完工，属于违约，向本院提起诉讼。本院认为，原告主张被告青海九州公司退还原告团购费15000元，原告提交的《商品房定金协议书》签订方为青海好房缘房地产营销策划有限公司，根据合同相对性原则，原告的起诉被告青海九州公司无事实和法律依据，本院不予支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，本院予以确认，被告提交的商品房预售许可证、项目规划设计红线图、住宅工程用户手册、验收文件等证据能够证明房屋验收已达到了交付条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。原告提交的证据并不能证明被告的违约事实存在，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故对原告主张的被告承担违约责任赔偿10600元或者按照宣传材料完善小区建设的请求请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条的规定，判决如下：驳回原告王莉娜的诉讼请求。案件受理费440元，本院减半收取220元，由原告王莉娜承担。如不服本判决，应当在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 员 刘  立 二○二○年三月九日书 记 员 拉毛卓玛附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。