宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初16561号原告:崇会平，女，1984年1月30日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告:陶青堂，男，1981年11月1日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告崇会平与被告陶青堂租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告出庭参加诉讼，被告经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满后未到庭应诉。本案现已依法缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告签订的房屋租赁合同已解除；二、判令被告支付原告房屋租金85667元、采暖费25924元、物业费24348元、垃圾处理费及水费5765.52元，违约金20000元，以上共计161704.52元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月18日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告房屋四间，租期五年，前两年租金为每年200000元，后三年租金为每年220000元，如逾期交纳租金，原告有权收回房屋，并按日1%支付违约金。后被告就未交租金向原告出具承诺书一份，承诺于2019年7月17日之前将2018-2019年度剩余租金25000元付清，于2019年7月31日之前付清2019-2020年年度部分房租55000元，于2019年8月31日之前支付部分房租55000元，共付清房租的50%，剩余房租的50%共计110000元，于2019年10月31日前全部付清，若被告不能按时支付，自愿将房屋交回。现原告仍拖欠部分房屋租金及其他费用至今未付，为此原告诉至法院。被告未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2017年5月18日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告位于银川市兴庆区新华东街南侧友爱中兴路西侧隆鑫综合市场B9-1、B9-2、B9-10、B9-9房屋四间，租期五年，自2017年5月18日至2022年7月18日,含原告给被告两个月的装修期，如被告提前退租装修期不予减免。前两年租金为每年200000元，后三年租金为每年220000元，被告提前两个月支付下一年租金，逾期原告有权收回房屋。被告累计拖欠房租两个月以上的，应按合同总租金每日1%支付违约金。被告交纳的20000元押金在租赁期满未欠费用的情况下返还被告。租赁期间发生的水、电、暖、气、物业等费用由被告承担。合同签订后，被告向原告交付押金20000元，原告将租赁房屋交付被告使用。2019年7月10日，被告向原告出具承诺书一份，承诺被告于2019年7月17日之前将2018-2019年度剩余租金25000元付清，于2019年7月31日之前付清2019-2020年年度部分房租55000元，于2019年8月31日之前支付部分房租55000元，共付清房租的50%，剩余房租的50%110000元，于2019年10月31日前全部付清，若被告不能按时付清以上房租，自愿将房屋交回原告，并承担损失。2019年10月11日，原告以被告拖欠房租为由通过短信及微信向被告发出解除合同通知。另查明，被告已于2019年10月自租赁房屋搬出。庭审后，被告认可现尚欠原告租赁期内房屋租赁费85667元、采暖费25924元、物业费24348元、垃圾处理费1287.60元、水费1166.40元。原、被告就以下两项达成协议：一、被告已交原告押金20000元，其中10000元抵顶被告所欠原告房屋租赁费，下剩10000元不予退还；二、被告向原告一次性承担违约金15000元。本院认为，原、被告签订的租赁合同形式及内容均符合法律规定，合法有效。被告作为承租方在使用了租赁房屋后应按合同约定履行交纳房屋租金及其他费用的义务。依照合同约定，被告应提前两个月支付下一年租金，逾期原告有权收回房屋，该条款实为合同解除条款。被告2019年7月10日出具的承诺书显示，被告自出具承诺之日已拖欠原告2018年、2019年部分租赁费，具备合同解除条件。被告在原告催要拖欠租赁费后，在承诺的期限内仍未按期支付，原告依照法律规定向被告发出解除合同通知，自通知发出之日起，双方合同已解除。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告主张被告支付所欠租赁费85667元、采暖费25924元、物业费24348元、垃圾处理费1287.60元、水费1166.04元，符合法律规定，被告也予以认可，本院予以支持。被告所付押金20000元双方协商以其中10000元抵顶被告所欠原告租赁费用，故被告尚欠原告租赁费应为75667元。因被告未按合同约定向原告支付房屋租赁费，已构成违约，应按合同约定承担违约金，原告主张的违约金双方协商由被告一次性承担15000元，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告陶青堂于本判决生效之日起十日内支付原告崇会平租赁费75667元、采暖费25924元、物业费24348元、垃圾处理费1287.60元、水费1166.04元，共计128392.64元，并支付违约金15000元；二、驳回原告崇会平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3554元，公告费300元，由被告陶青堂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判长 夏晓红人民陪审员 吴淑琴人民陪审员 伏信元 二○二○年三月十日法官助理 白学刚书记员 马 萍附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2将被执行人纳入失信人员名单；3对被执行人限制高消费、限制出入境。4采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。