四川省蒲江县人民法院民 事 判 决 书（2020）川0131民初214号原告：成都成龙房地产开发有限责任公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉街道公园路一段86号。法定代表人：蒋浩刚，经理。委托诉讼代理人：付能清、张园堃，四川圆周律师事务所律师。被告：成都农村商业银行股份有限公司蒲江支行，住所地：四川省蒲江县鹤山街道朝阳大道181号。负责人：张圳，行长。委托诉讼代理人：杜济功，男，1975年1月25日出生，汉族，住四川省蒲江县，系公司员工。被告：王静英，女，1962年9月17日出生，汉族，住四川省蒲江县。委托诉讼代理人：杨健，男，1962年5月29日出生，汉族，住四川省蒲江县，系王静英丈夫。被告：杨健，男，1962年5月29日出生，汉族，住四川省蒲江县。原告成都成龙房地产开发有限责任公司（以下简称：成龙公司）与被告成都农村商业银行股份有限公司蒲江支行（以下简称：农商行蒲江支行）、王静英、杨健案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法组成合议庭于2020年3月20日公开开庭进行了审理。原告成龙公司委托诉讼代理人付能清、张园堃，被告农商行蒲江支行委托诉讼代理人杜济功、被告杨健（同时为王静英委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。成龙公司向本院提出诉讼请求：1.停止对成龙公司购买的位于蒲江县×镇×路×号×栋×单元×楼×号案涉房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.确认成龙公司与杨健、王静英签订的退房协议合法有效，并确认该案涉房屋归成龙公司所有；3.由杨健、王静英协助办理案涉房屋的产权过户登记。事实与理由：2006年5月20日王静英、杨健与成龙公司签订《商品房买卖合同》，购买了成龙公司开发的位于蒲江县×镇×路×号“××“×栋×单元×楼×号案涉房屋。王静英、杨健取得案涉房屋产权证后，该房屋因2008年特大洪水灾害受损。在政府协调下双方于2010年9月30日签订《退房协议》，约定由成龙公司以455300元的价款回购案涉房屋，由王静英、杨健协助办理房屋产权过户登记。协议签订后，成龙公司依约支付了全部价款，并收回了案涉房屋，但因多种原因至今未过户。2019年12月16日，蒲江法院依据农商银行蒲江支行的强制执行申请，将该案涉房屋查封，并于2019年12月17日裁定拍卖该房产。成龙公司于2020年1月2日提出执行异议，要求停止执行案涉房屋并解除查封，蒲江法院经审查后裁定驳回了成龙公司的执行异议。由于案涉房屋的实际所有权人为成龙公司，法院强制执行该房屋存在错误，故提起诉讼，请求法院判如所请。被告农商行蒲江支行辩称，对成龙公司主张的案件事实无异议，但根据物权公示公信原则，法院执行登记在被执行人王静英、杨健名下的案涉房产没有过错。另外，案涉房产没有完成过户登记是成龙公司自身原因造成的；理由如下：1、成龙公司与王静英、杨健签订《退房协议》至房屋被执行，时间间隔九年多，双方既未到房管部门办理产权过户登记，成龙公司也未提起诉讼，过户登记没有及时办理的过错在成龙公司；2、依照房管局的相关通知精神，退房退款两清后，房管局就可以注销案涉房产证，并为成龙公司办理新证，但成龙公司无证据证明其申请过注销房产证；3、成龙公司虽然登报要求过王静英、杨健协助过户，但也不能证明过户不能是其他人的原因造成的；故成龙公司对案涉房产不享有排除强制执行的权利，请求法院判决驳回其诉讼请求。第三人王静英、杨健述称，对成龙公司主张的案件事实无异议，也同意成龙公司的执行异议。王静英、杨健收到退房款后，已经将房产证退回成龙公司，后来也配合成龙公司在房产过户登记表上签字捺印，王静英、杨健没有拒绝过成龙公司的过户请求，至于成龙公司为何没有完成过户登记，王静英、杨健不清楚。成龙公司登报通知办理过户登记一事，王静英、杨健不知晓。请法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对成龙公司提供的全部证据，因农商行蒲江支行和王静英、杨健对证据的真实性均无异议，本院予以确认，并作为定案依据。农商行蒲江支行和王静英、杨健没有提供相应的证据。本院根据原、被告和第三人的当庭陈述以及无争议证据，认定案件事实如下：2019年3月27日本院作出（2019）川0131民初302号民事调解书后，由于债务人孙铁军、杨景和担保人杨健、王静英、中大公司未履行调解书确定的付款义务，债权人农商银行蒲江支行向本院申请强制执行，案号为(2019)川0131执217号。本院在执行过程中于2019年12月16日作出（2019）川0131执217号之四执行裁定书，裁定查封了登记在杨健、王静英名下的位于蒲江县×镇×路×号“××”×栋×单元×楼×号案涉房产，之后作出（2019）川0131执217号之五执行裁定书，裁定拍卖该案涉房产。成龙公司于2020年1月2日提出执行异议，要求停止对案涉房产的执行并解除房屋的查封。本院审查后于2020年1月13日作出（2020）川0131执异1号执行裁定书，驳回了成龙公司的执行异议请求。成龙公司不服该裁定，于2020年1月20日向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2006年6月17日王静英与成龙公司签订《商品房买卖合同》，购买了本案案涉房屋，并以王静英、杨健夫妇名义办理了产权证（房产证号为：蒲房权证监证字第0×××1号、蒲房监共字第0×××9号）。2008年8月19日因“××”×栋、×栋底楼房屋遭遇洪涝灾害，该案涉房产也在受损之列。经有关部门组织协调，成龙公司与受损业主达成退房退款协议。2010年9月30日，成龙公司与王静英、杨健签订《退房协议》，约定由成龙公司以455300元的价款回购王静英、杨健退回的案涉房屋，其中227650元在2010年10月10日支付，余款在办理完产权过户并结算后的180日内支付完毕。《退房协议》签订后，成龙公司于2010年9月30日支付王静英退房款227650元，于2011年5月24日支付完毕退房尾款。同期，蒲江县房管局也就案涉房产证注销、过户出台了免收费用的相关政策。另查明，成龙公司付清退房款并收回案涉房屋和房产证后，向房产登记部门递交了房屋所有权申请登记表（档案保管号1×××0），要求办理产权过户登记，王静英、杨健也在申请登记表上签名捺印；但该登记表无房管部门的审批结果。庭审中，成龙公司提出过户不能的原因在登记部门，并非自己消极不过户。另外，因王静英、杨健对《退房协议》无异议，且同意配合过户，故成龙公司当庭申请撤回了确认房屋权属和合同效力的第二项诉讼请求，其他当事人也无异议。本院认为，农商行蒲江支行申请执行登记在被执行人杨健、王静英名下的涉案房屋，案外人成龙公司以自己是涉案房屋的所有权人为由向本院提出异议，本院裁定驳回其异议请求。成龙公司提起诉讼，请求停止对案涉房产的执行，本案为案外人执行异议之诉。被执行人杨健、王静英不反对案外人成龙公司的执行异议，故杨健、王静英为本案第三人。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”，本案争议的焦点为：成龙公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。对此，本院评析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本院查封案涉房产时间为2019年12月，成龙公司在法院查封之前已经与王静英、杨健签订合法有效的书面买卖合同，且支付全部价款并合法占有案涉房产；本案的争点为“未办理过户登记是否是买受人成龙公司的自身原因造成”，若是，则其执行异议不能成立，否则异议成立。从查明的案件事实来看，成龙公司收回案涉房产证后，便向房管部门递交了房屋所有权申请登记表要求办理产权过户登记，王静英、杨健也协助配合在登记表上签名捺印，应视为成龙公司已积极办理过户登记，双方共同启动了诉争房屋的过户程序，至于房管部门如何审批及是否审批的问题就不是买卖双方能决定的问题。在房管部门未办理过户登记的情况下，成龙公司登报要求王静英、杨健到不动产登记中心协助办理过户登记，也是积极行使权利的行为；另外，农商行蒲江支行也不能举证证明成龙公司对房屋未完成所有权转移登记存在过错，故本院认定诉争房屋非因成龙公司自身原因未办理过户登记，成龙公司要求停止执行案涉房屋的主张符合法律规定，本院予以支持，但其要求解除房屋查封的主张属于执行审查范围，本案不作审理。待停止执行的判决生效后，案外人可依据生效判决申请执行部门解除查封。成龙公司当庭申请撤回第二项诉讼请求属于当事人的权利处分行为，本院予以确认。对于成龙公司要求王静英、杨健协助办理房屋产权过户登记的主张，因案外人执行异议之诉案件审理的范围为案外人是否对执行标的物享有足以排除强制执行的权利，成龙公司的协助过户登记主张是基于《退房协议》产生的合同债权请求权，不属于本案的审理范围。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、停止对蒲江县×镇×路×号×栋×单元×楼×号房屋（房产证号为：蒲房权证监证字第0×××1号、蒲房监共字第0×××9号）的执行；二、驳回成都成龙房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。本案受理费8130元，由原告成都成龙房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  黄晓军人民陪审员  解凤仙人民陪审员  龚小华二〇二〇年三月二十六日书 记 员  张爱汶附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”