山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终132号上诉人（原审被告）：赵良红，女，1969年7月12日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：崔云飞，山东海峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：季文祥，男，1985年9月20日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：季建钢（系季文祥父亲），住烟台市芝罘区。被上诉人（原审被告）：赵文波，男，1940年4月29日出生，汉族，住烟台市芝罘区。法定代理人：赵文贞（系赵文波监护人），住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王文娟，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，山东鑫士铭律师事务所律师。上诉人赵良红因与被上诉人季文祥、赵文波房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初7643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵良红上诉请求：查明案件事实对案件进行改判或发回重审。事实和理由：2007年4月18日，赵良红与赵文波签订了《委托赡养协议》，约定赵良红为赵文波养老送终，赵文波的财产（拆迁补偿房屋）归赵良红所有。2007年4月26日，赵良红缴纳了涉案房屋芝罘区华信家园小区61号楼3单元内3号的投资款、楼层差价款、小棚款等后得到了所有权。2008年3月11日签订了《房屋买卖合同》，将涉案房屋卖给了季文祥，季文祥接收房屋并实际居住，本院（2017）鲁06民终349号民事判决已依法认定《委托赡养协议》和《房屋买卖合同》有效，现是由赵文波提起系列诉讼并将季文祥从涉案房屋中赶走才导致本案的发生，赵良红没有故意欺骗季文祥购买房屋或不履行《房屋买卖合同》，对于本案的发生赵良红没有任何过错，不应当承担季文祥的利息损失并承担7420元诉讼费。依据本案发生的事实，一审法院不应当支持季文祥的利息损失，即使有也应当由赵文波承担。综上所述，赵良红请求贵院依法改判或发回重审，维护赵良红的权益。季文祥辩称，根据本院（2017）鲁06民终349号民事判决，委托赡养事宜和房屋买卖合同有效，但是赵文波2018年7月10日将涉案房屋的不动产权登记到赵文波自己名下，使得赵良红不能履行同季文祥签订的买卖合同，因此一审判决赵良红赔偿季文祥购房款270000元，并赔偿2008年3月11日至款项实际付清之日止，以购房款为基数，以中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，并承担案件的部分受理费7420元，是很不公平的。这个赔款数额只能在涉案房屋小区内买到涉案房屋二分之一面积的房屋，没有体现法律的公平性和公正性，季文祥请求二审法院判令赵良红加倍赔偿利息，以确保季文祥的合法权益。至于赵良红还是赵文波赔偿损失，季文祥不发表意见，请二审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条规定判令赵良红赔偿季文祥的损失，以维护季文祥的权益。赵文波辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求依法予以维持，赵良红的上诉理由不能成立，请求依法予以驳回。季文祥向一审法院起诉请求：1、确认坐落于烟台市芝罘区华信家园小区61号楼3单元内3号房屋及附属小棚归季文祥所有；2、赵良红、赵文波协助季文祥办理涉案房屋的过户手续并承担违约责任。诉讼中，季文祥变更诉讼请求为：1、解除季文祥与赵文波、赵良红签订的《房屋买卖合同》；2、赵良红、赵文波共同返还购房款270000元及装修费70000元，并赔偿自2008年3月11日起至款项实际付清之日止以270000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。3、赵良红、赵文波共同赔偿季文祥房屋增值损失500000元。一审法院认定事实：2004年11月1日，赵文波作为被拆迁人、烟台华信房地产开发有限公司（以下简称为华信公司）作为拆迁人、烟台中房拆迁安置有限公司作为拆迁人的受委托人，三方在签订的《住宅房屋拆迁补偿安置协议》中约定：赵文波将其所有的坐落于烟台市芝罘区幸福一村南街19号、建筑面积48.08平方米的房屋交由华信公司拆除；华信公司安置两套房屋给赵文波。2007年4月18日，赵文波与赵良红在签订的《委托赡养协议》中约定：赵文波因膝下无子女，孤身一人，晚年无人赡养，故委托侄女即赵良红赡养，照顾晚年生活，为赵文波养老送终；同时，自本协议生效之日起，赵文波的一切财产和收入归赵良红所有，一切开支由赵良红负担，一切债务由赵良红偿还；赵良红愿意接受三叔即赵文波提出的赡养委托，负责照顾赵文波的晚年生活，为赵文波养老送终；同时，自本协议生效之日起，赵良红接收赵文波的一切财产和收入，负担赵文波的一切开支，偿还赵文波的一切债务。2007年4月26日，华信公司在收取了赵良红代赵文波对涉案房屋的投资款、楼层差价款、小棚款等款项后，将涉案房屋（建筑面积60.71平方米）及附属小棚（5.84平方米）、坐落于烟台市芝罘区华信家园57号楼4单元7号房屋（建筑面积56.88平方米）及附属小棚（4.21平方米）各1套安置给了赵文波，由赵良红代为接收。2008年3月7日，季文祥向赵良红交付了涉案房屋购房订金2000元。2008年3月11日，赵良红以赵文波的名义作为甲方，季文祥作为乙方，双方在签订的《房屋买卖合同》中约定：甲方自愿将建筑面积为60.71平方米的涉案房屋（附随小棚免费）出卖给乙方，房屋价款为280000元；甲方在收到乙方2000元定金后即办理房屋更名手续，乙方在确定上述房屋在拆迁公司已登记为乙方姓名的情况下，将购房款268000交给甲方；甲方在收到房款后将涉案房屋及相关手续交给乙方；涉案房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任；房产证办好后，乙方将10000元尾款交给甲方。合同落款处“赵文波”的签名由赵良红书写，并加注“赵良红代”。合同签订后的当日，季文祥依约另向赵良红支付了购房款268000元，赵良红亦将涉案房屋及附属小棚交付给了季文祥。2010年11月30日，赵文波具状请求确认赵良红与本案季文祥在2008年3月11日签订的《房屋买卖合同》无效并连带返还涉案房屋及附属小棚，一审法院立（2011）芝民一初字第61号案。该案经一审、二审以及重审上诉后的2017年3月21日，本院作出了（2017）鲁06民终349号民事判决，认定：赵良红、赵文波签订的《委托赡养协议》合法有效；赵良红、赵文波虽然签订了《委托赡养协议》，但对涉案房屋并没有办理过户登记，涉案房屋仍属于赵文波所有，赵良红出卖涉案房屋，构成无权处分；赵良红与季文祥签订的《房屋买卖合同》依法有效；因赵良红能否取得涉案房屋的所有权处于待定状态，故赵文波主张返还涉案房屋的请求，在该案中不能得到支持；一审判决驳回赵文波要求确认赵良红与本案季文祥所签订的房屋买卖合同无效、返还涉案房屋的诉讼请求，并无不当；故判令驳回上诉，维持原判。该民事判决已经发生法律效力。2015年9月9日，案外人赵文贞作为申请人，向一审法院申请宣告赵文波为限制民事行为能力人，并指定赵文贞为其监护人。2016年2月24日，一审法院作出（2015）芝毓民特字第28号民事判决，宣告赵文波为限制民事行为能力人，同时指定赵文贞为赵文波的监护人。2017年4月10日，赵文波向烟台市福山区人民法院（以下简称福山区法院）提起诉讼，请求解除其与赵良红签订的《委托赡养协议》。该案审理过程中，赵良红认可自2014、2015年至判决作出之时，赵文波被人从养老院接走后除诉讼期间外未见到过赵文波；赵文波生病住院期间因无人通知，赵良红本人无法照顾赵文波。2017年10月17日，福山区法院作出了（2017）鲁0611民初651号民事判决，认定委托合同的订立和履行均依赖于当事人之间的信任；而赵良红很长时间无法见到赵文波，更谈不上对赵文波进行赡养，双方之间的信任关系已不存在；故判令解除赵良红、赵文波在2007年4月18日签订的《委托赡养协议》。赵良红不服，上诉至本院，本院于2018年9月10日作出（2018）鲁06民终3297号民事判决，驳回上诉，维持原判。该民事判决已发生法律效力。2018年7月10日，涉案房屋的不动产权登记在赵文波名下[证号：鲁（2018）烟台市芝不动产权第0017373号]。2018年7月29日，赵文波向季文祥发出《限期腾迁通知函》，要求季文祥于8月13日前腾退涉案房屋。2018年8月，赵文波收回涉案房屋，未与季文祥办理书面的交接手续；至今，仍由赵文波管理使用涉案房屋。庭审中，季文祥与赵良红、赵文波一致认可：华信公司向赵良红交付及季文祥自赵良红处接收的涉案房屋均系毛坯房。为证明其诉请的各项损失，季文祥另向一审法院提交了如下证据：1、2016年12月24日华信公司向季文祥出具的电费往来结算收据、管道天然气供用气合同、2014年10月17日和2015年10月19日的采暖费单据各一份。季文祥以该组证据证明《房屋买卖合同》签订后，季文祥自2008年开始实际居住涉案房屋，赵良红、赵文波对上述合同是明知的。赵文波质证称，对电费单据的真实性不清楚，对天然气合同和采暖费单据的真实性无异议，但上述证据不能证明季文祥对涉案房屋享有权利，相反能证明季文祥违法占用涉案房屋。赵良红质证称，对上述证据的真实性及证明内容均无异议。2、部分装修费用单据15张，金额共计9564元。季文祥以该组证据证明季文祥于2009年对涉案房屋进行了装修，包括推拉门、吊柜、墙面粉刷、地面瓷砖铺设等，共计花费70000元；因时间久远，只保留了上述部分单据。赵文波质证称，上述单据均非发票，不能证明其真实性及真实花费；季文祥上述支出系其与赵良红侵犯赵文波的合法权益所产生的，与赵文波无关，且侵占赵文波房屋至2018年，应赔偿赵文波的相关损失。赵良红质证称，对上述单据的真实性无异议，季文祥对涉案房屋进行装修属实，但具体数额不清楚。现涉案房屋由赵文波占有使用，季文祥的装修费用应由赵文波退还，与赵良红无关。诉讼中，依据季文祥的申请，一审法院依法裁定查封了赵文波名下的涉案房屋。一审法院认为，（一）赵良红与赵文波在2007年4月18日签订的《委托赡养协议》已于2017年10月17日被法院生效判决判令解除的事实清楚。而季文祥与赵良红针对涉案房屋所签订的《房屋买卖合同》虽然签订时间在《委托赡养协议》解除之前，但因赵良红、赵文波尚未办理涉案房屋的产权转移登记手续，赵良红未能取得涉案房屋的所有权，故赵良红出售涉案房屋构成无权处分。赵文波作为涉案房屋的所有权人，已明确表示不同意赵良红向季文祥出售涉案房屋的行为，致季文祥与赵良红在2008年3月11日签订的《房屋买卖合同》无法履行，现季文祥诉请解除上述合同，于法有据，予以支持。季文祥在明知赵良红未能取得涉案房屋所有权的情况下仍与其签订《房屋买卖合同》，应当预知合同履行过程中可能存在的风险。现季文祥请求赵良红、赵文波赔偿涉案房屋增值损失500000元的主张，没有依据，不予支持。（二）合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，季文祥与赵良红签订合同，赵良红共计收取季文祥购房款270000元（2000元+268000元）的事实清楚，现季文祥诉请赵良红、赵文波共同返还购房款270000元并赔偿自2008年3月11日起至款项实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，仅能支持赵良红返还季文祥购房款270000元并赔偿自2008年3月11日起至款项实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。季文祥要求赵文波对该项诉请承担责任，没有事实依据，不予支持。（三）季文祥自2008年接收涉案房屋后进行了装修的事实清楚，但至季文祥诉请主张装修损失的2019年3月12日已过去了十年左右的时间；且赵文波于2018年8月收回涉案房屋时，季文祥与赵文波亦无书面的交接手续证明房屋内的装修及物品现状。现季文祥仅以部分装修单据为凭请求赵良红、赵文波赔偿装修损失70000元，证据不足，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、解除季文祥与赵良红在2008年3月11日签订的《房屋买卖合同》。二、限赵良红于判决生效之日起十日内返还季文祥购房款270000元，并赔偿自2008年3月11日起至款项实际付清之日止以购房款270000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。三、驳回季文祥对赵文波的诉讼请求。四、驳回季文祥的其他诉讼请求。如赵良红未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12200元、财产保全费1920元，由季文祥负担6700元，由赵良红负担7420元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点问题是：赵良红应否承担涉案房屋买卖合同无法履行的违约责任。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，赵良红以赵文波的名义与季文祥于2008年3月11日签订的《房屋买卖合同》系赵良红与季文祥的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，赵良红与赵文波未办理涉案房屋的产权转移登记手续，故赵良红未取得涉案房屋所有权，其出售涉案房屋的行为构成无权处分，之后也未得到涉案房屋所有权人赵文波的追认，致使季文祥无法实现涉案房屋买卖合同目的，赵良红无法履行合同义务已构成根本违约，应当承担违约责任。一审法院对此认定正确，本院予以确认，不再赘述。季文祥对一审判决未提起上诉，故对其提出的加倍赔偿利息的请求本院依法不予审理。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。赵良红的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12200元，由赵良红负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  杨 霞审判员  李 安二〇二〇年三月十六日书记员  孙嘉慧