上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初22780号原告：上海立兆物业管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：周建红，总经理。委托诉讼代理人：韦振亮，上海俊豪律师事务所律师。被告：上海珑哲健身有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：温开吉，经理。委托诉讼代理人：潘美琴，上海现未来律师事务所律师。委托诉讼代理人：张力。原告上海立兆物业管理有限公司(以下称立兆公司)与被告上海珑哲健身有限公司(以下称珑哲公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韦振亮，被告委托诉讼代理人潘美琴、张力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告立兆公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于上海市嘉定区天祝路XXX弄XXX号地下一层地下商业-2号房屋(以下称系争房屋)恢复原状；2、判令被告立即支付房租人民币(以下币种同)125,456元(含二个月租金26,108元、免租期四个月租金52,216元、羽毛球场租金9,000元、多占面积部分租金64,240元)、物业费58,500元(含合同约定物业费6个月32,100元、多占物业费一年的26,400元)、电费126,483元(含健身房电费120,483元、羽毛球场电费6,000元)，上述三项合计310,439元；3、判令被告支付原告违约金36,240元。事实与理由：原、被告于2017年10月17日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租系争房屋，建筑面积总计535平方米。租赁期限为8年，自2017年11月28日起至2025年11月27日止，其中2018年7月28日至2018年11月27日为4个月免租期。被告于2018年1月18日入场装修，但其在装修期间严重违反消防安全规定，为扩大承租面积私自拆除物业消防通道肩墙，造成严重安全隐患和房屋结构破坏。此外，被告还私设电箱、存在偷电行为。被告的上述行为构成严重违约，无法按合同约定享有免租期的优惠，且被告仅支付了部分租金，尚余租金、物业费、电费合计310,439元未缴纳。现被告已于2018年11月9日书面通知原告，被告将于2018年11月28日前退房，但被告应按建筑施工标准将其破坏的涉案房屋恢复原状，并支付拖欠的房屋租金等费用。因被告对于原告的多次催讨置若罔闻，其上述行为已经严重违约并侵害到原告的合法权益，故原告涉诉。被告珑哲公司辩称，不同意原告的诉讼请求。虽然被告敲除过墙体，但是经原告认可的，且原告也存在违约行为，故不同意恢复原状。被告于2017年11月28日预交了半年所有的费用，系争房屋第一期租金和物业费均已支付完毕，另外还支付了2万元定金。现后半年租赁期限不明确，故被告不予认可。关于原告所称多占面积，事实上现场是敞开式的，被告也没有安装门，故不存在占用公共面积。另外，关于偷电，被告认可接错了电线，但是因为被告开业前需要更换大功率的配电箱，而原告电工不予配合，故被告自行找人接线，导致电线接错。原告所称被告违约是因为原告服务不到位所致，故不同意补足免租期租金和支付违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月17日，立兆公司(甲方)与温开吉(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方建健身房使用，该房屋的建筑面积总计535平方米；租赁期限为8年，自2017年11月28日起至2025年11月27日止；自2017年11月28日至2018年11月27日期间该房屋日租金为每平方米每天0.8元，自2018年11月28日至2019年11月27日期间该房屋日租金为每平方米每天0.85元……；免租期为8个月：2018年7月28日至2018年11月27日4个月免交租金以及2019年7月28日至2019年11月27日4个月免交租金；租金按6个月为一期支付，每一期租金乙方应于2018年11月28日前全部付清；乙方应于双方签订房屋租赁合同当日向甲方支付租赁保证金20,000元整；本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定，本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的二倍；备注：上海金嘉商务广场1号和2号楼大厅南面两块羽毛球场地也随本合同租给乙方使用(仅限体育运动使用)，每月租金2,000元、电费500元，与健身房费用一样每半年支付给甲方，租用期限与健身房期限一致；物业费收费标准为每月每平方米15元，2017年度至2025年度物业费为每月每平方米10元，优惠每月每平方米5元，优惠部分由开发商补交给物业公司。合同另对双方其他权利义务作出约定。合同签订后，立兆公司按约交付了系争房屋。租赁期间，珑哲公司因装修需要拆除了系争房屋内部分墙体。2018年4月12日，温开吉向立兆公司出具《承诺书》一份，承诺装修所拆的墙体要符合消防要求及竣工要求，不符要求后果自负，如果隔墙消防有问题，亦后果自负，租赁期满后，墙体恢复原样。2018年5月21日，珑哲公司取得营业执照，温开吉为该公司法定代表人。2018年8月11日，立兆公司发现珑哲公司将电表箱内电线移位。同日，立兆公司工作人员发送短信要求珑哲公司尽快支付电费，珑哲公司则回复称要求立兆公司先将电源接上。2018年8月13日，立兆公司在系争房屋大门处张贴封条。2018年9月，立兆公司发出公告，称珑哲公司在装修期间严重违反消防安全规定，擅自敲掉物业消防通道肩墙，造成严重安全隐患，且在开业期间私设电箱并有偷电行为等，立兆公司在迫不得已的情况下对其实行停电措施，在停电期间，珑哲公司人员又撬开配电间私接电线偷电，立兆公司再次对其进行停电。珑哲公司亦于2018年9月多次向立兆公司发送接电告知书，要求立兆公司尽早接通电源，否则为避免损失扩大，珑哲公司将代为接电，并要求立兆公司出具委托接通电源的委托书。2018年11月9日，珑哲公司向立兆公司发出《退房告知书》，称由于无法达到房屋租赁目的，珑哲公司拟携其财产搬出系争房屋，并将房屋退还立兆公司，搬出日期为2018年11月9日至2018年11月28日等。另查，系争房屋的权利人为案外人上海永宁实业有限公司(以下称永宁公司)。2017年11月1日，永宁公司出具平面图划分说明，载明其同意将上海市嘉定区天祝路XXX弄XXX号地下一层商业作合理划分，并说明如下：12号地下一层商业建筑面积共3759.82平方米，分割为2个部分，划分部分编号分别为地下一层商业-1，地下一层商业-2，面积分别为3224.82平方米，535平方米。2017年11月2日，永宁公司(出租方)与珑哲公司(承租方)签订《房屋及场地租赁合同》，对租赁房屋坐落、面积、租金等作出约定，并约定该合同仅供办理注册使用。审理中，双方一致确认珑哲公司已向立兆公司支付系争房屋租金77,468元、物业管理费32,100元、押金20,000元以及羽毛球场租金15,000元。立兆公司表示同意在本案中一并处理押金。本院认为，立兆公司与温开吉签订的《房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，当属合法有效。温开吉在珑哲公司设立前以自己的名义与立兆公司签订租赁合同，珑哲公司在成立后对上述合同予以确认，并实际以公司名义履行合同，故所涉租赁合同项下的承租人的权利义务应当由珑哲公司享有和承担。虽然合同约定的租赁期限尚未届满，但珑哲公司于2018年11月向立兆公司发出《退房告知书》并已搬离系争房屋，立兆公司亦确认珑哲公司已搬离系争房屋的事实，故双方签订的《房屋租赁合同》事实上已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，立兆公司应将收取的押金20,000元返还珑哲公司。珑哲公司则应将系争房屋返还立兆公司。珑哲公司于2018年11月发出《退房告知书》表示其将于2018年11月9日至11月28日期间搬离系争房屋，因其未能举证证明其实际搬离的确切日期，而立兆公司对珑哲公司于2018年11月28日搬离又无异议，因此本院对立兆公司主张的搬离日期予以采信。关于恢复原状，立兆公司要求珑哲公司将拆除墙体恢复原状，珑哲公司确认其在租赁期间内拆除过墙体，而其法定代表人温开吉亦承诺将在租赁期满后将墙体恢复原状，现双方间的租赁合同已解除，珑哲公司理应将系争房屋内已拆除墙体恢复原状。关于租金，立兆公司主张的租金包括2个月房屋租金、4个月房屋免租期租金、多占面积租金以及羽毛球场租金。对于2个月房屋租金，珑哲公司已就系争房屋的租金支付至2018年5月27日，此后2个月珑哲公司仍占用系争房屋但未支付租金，故珑哲公司应向立兆公司支付该期间房屋租金26,108元。对于4个月房屋免租期租金，因双方就系争房屋免租期已在合同中作出明确约定，立兆公司称因珑哲公司违约不再给予免租期并要求给付免租期期间的租金，无法律和合同依据，本院不予支持。对于多占面积租金，立兆公司称珑哲公司拆除墙体扩大承租面积，应为此支付租金。虽然珑哲公司确认存在拆墙行为，但立兆公司并未就珑哲公司拆墙后事实上扩大占用面积并加以使用进行举证，故立兆公司要求珑哲公司支付多占面积的租金亦无依据，本院难以支持。对于羽毛球场租金，虽然合同约定了免租期，但是结合合同内容来看，该免租期系针对系争房屋所设，并未涉及羽毛球场，在双方未就羽毛球场免租事宜达成一致的情况下，珑哲公司抗辩羽毛球场同时适用免租期的意见依据不足，本院不予采信。因此，珑哲公司还应向立兆公司支付羽毛球场租金9,000元。关于物业费，珑哲公司已支付6个月物业费，至其搬离房屋之日止，尚余6个月物业费未付，珑哲公司理应将该款给付立兆公司。但就多占面积部分的物业费，立兆公司的主张于法无据，本院不予支持。关于电费，双方就羽毛球场的电费标准明确约定为每月500元，按此标准计算，立兆公司应支付羽毛球场电费6,000元。至于系争房屋的电费，因立兆公司已实际将系争房屋交付珑哲公司使用，珑哲公司虽辩称其尚未在系争房屋内开业经营，但其在租赁期间内对系争房屋进行装修等，必然会产生电费。现立兆公司根据其自行制作的电费明细向珑哲公司主张电费，但珑哲公司对此不予认可，考虑到立兆公司曾对系争房屋进行断电、张贴封条等对房屋的正常使用造成影响，本院结合本案实际情况，酌情确定珑哲公司应向立兆公司支付系争房屋的电费50,000元。关于违约金，立兆公司主张的违约金系合同约定的在违约方行为构成根本性违约，守约方单方面解除合同的情况下可主张的解约违约金。现立兆公司以珑哲公司存在拆除墙体以及偷电行为为由要求珑哲公司承担违约金。关于拆墙行为，根据珑哲公司法定代表人出具的承诺书，立兆公司在知晓珑哲公司拆除墙体的情况下仅要求其在合同期满后恢复原状，并未予以制止或明确表示反对，现立兆公司认为珑哲公司拆除墙体行为构成违约的，理由不足。关于偷电行为，珑哲公司作为承租人应当按照约定的方法使用租赁物，因其私接电线导致电线移位，致使双方因用电问题发生纠纷，对合同解除负有责任。立兆公司作为出租人，明知珑哲公司租赁房屋用于开设健身房，应当保证房屋可以用于租赁用途，即便珑哲公司存在不当用电行为，尚不构成根本性违约，立兆公司可要求珑哲公司支付电费、重新接线等方式予以整改，但立兆公司在此情况下径行断电，导致珑哲公司无法正常使用房屋，对合同解除的后果亦负有责任。故对立兆公司要求珑哲公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海珑哲健身有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区天祝路XXX弄XXX号地下一层地下商业-2号房屋内拆除的墙体恢复原状；二、被告上海珑哲健身有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海立兆物业管理有限公司自2018年5月28日至2018年7月27日的房屋租金26,108元；三、被告上海珑哲健身有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海立兆物业管理有限公司羽毛球场租金9,000元；四、被告上海珑哲健身有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海立兆物业管理有限公司物业费32,100元；五、被告上海珑哲健身有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海立兆物业管理有限公司羽毛球场电费6,000元；六、被告上海珑哲健身有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海立兆物业管理有限公司房屋电费50,000元；七、原告上海立兆物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海珑哲健身有限公司押金20,000元；八、原告上海立兆物业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,500元，减半收取3,250元，由原告上海立兆物业管理有限公司负担1,908元，由被告上海珑哲健身有限公司负担1,342元(被告应负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张开红二〇二〇年三月十七日法官助理 钱雨婷书 记 员 何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。