山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1661号 上诉人（原审被告）：沙向阳，男，1969年11月4日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：叶惠刚，山东惠强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐加丽，山东惠强律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛润通制冷设备有限公司，住所地：山东省青岛市市南区福州路20号。 法定代表人：刘慧，执行董事。 委托诉讼代理人：白洁，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔倩茹，北京市中伦（青岛）律师事务所实习律师。 上诉人沙向阳因与被上诉人青岛润通制冷设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初1465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人沙向阳向本院提出上诉请求：1、撤销山东省青岛市市北区人民法院作出的（2019）鲁0203民初1465号民事判决，并依法裁定发回重审或改判驳回被上诉人的诉请；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由:一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认定上诉人拖欠了2016年7月1日至2018年3月28日的租金与事实不符。对于2016年7月1日至2018年3月28日的租金，上诉人在答辩状中曾解释过，上诉人曾与被上诉人处的房屋租赁合同签约代表人孟兆伟（《房屋租赁合同》最后被上诉人落款的签约代表，也是该房屋租赁整个过程中，被上诉人处与上诉人联系的负责人）协商一致，因涉案房产即将面临拆迁，孟兆伟承诺上诉人自2016年7月1日之后免收上诉人的租金，待涉案房屋拆迁时双方再协商具体的拆迁给上诉人造成的经营损失补偿等事宜。如果不是因为孟兆伟的承诺，在2016年6月至2019年1月长达两年七个月之久的时间，被上诉人为何从未催促上诉人支付租金？这明显与常理不符，也充分证实了被上诉人曾口头承诺涉案房屋拆迁之前免除房租的事实，并且被上诉人即使主张房租也超出了我国法律规定的主张租金的诉讼时效。而一审法院对上诉人提出的时效问题并未审查，也未作任何评判，明显偏袒被上诉人，直接判决上诉人支付上列租金，该判定与事实不符，也于法无据。二、一审法院支持的违约金和逾期交房违约金过高，已经接近租金的3倍，假设上诉人存在违约行为，被上诉人主张的违约金金额也严重超出了被上诉人的实际损失且显失公平。根据《合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条也规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据上述规定，违约金的最高限额不得超过对方的实际损失的数额，而本案中被上诉人的实际损失就是其应当收取租金的利息损失，而一审法院判决既支持了延付租金违约金每日200元又支持了延期交房违约金每日200元，上述违约金金额远远高于其利息损失，一审法院并未据此予以调整，明显适用法律错误，希望二审院依法予以调整，按照被上诉人提交的证据确定其实际损失的赔偿金额。三、一审庭审中上诉人曾提交上诉人妻子和被上诉人处的房屋租赁合同签约代表人孟兆伟的通话录音，录音中孟兆伟曾经承诺支付给上诉人10万元的补偿款，如果上诉人存在租金、违约金等事实，被上诉人为何不仅不主张上述款项，反而要支付给上诉人10万元？这明显与常理不符，原因是被上诉人不仅曾经承诺过免除上诉人拆迁之前的租金，还因曾经故意伤害上诉人以及故意毁坏上诉人财物等行为想要取得上诉人的谅解一审法院并未考虑双方之间的纠纷事实，而是只依据双方手中内容不一致的合同就作出判决，希望二审法院予以纠正。四、一审法院不能仅因为上诉人未拿出押金收条，就不认可被上诉人收取押金的事实。根据双方签订的《房屋租赁合同》，双方对于被上诉人收取2000元押金的条款是没有争议的，因为涉案房屋已经租赁了长达七年之久了，期间因为被上诉人纠集五十余名社会人员到涉案房屋处持刀棍对房屋及设施进行打砸抢夺，并将上诉人打伤，上诉人丢失了很多物品，其中也包括租房押金收条，上诉人因此无法向一审法院提交该证据，但根据常理也可推断，如果当初没有按照合同约定支付押金，被上诉人是不可能将涉案房屋出租给上诉人的。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，违背常理和法律规定支持被上诉人诉请，请求二审法院查明事实后依法裁定发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉请。 被上诉人青岛润通制冷设备有限公司针对上诉答辩认为，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原审判决。 青岛润通制冷设备有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年2月28日已经解除；2、判令沙向阳向青岛润通制冷设备有限公司支付拖欠租金83333元及违约金116000元，共计199333元（违约金暂计算至2019年2月1日）；3、判令沙向阳向青岛润通制冷设备有限公司返还涉案房屋，并支付占用涉案房屋违约金67000元；4、判令沙向阳向青岛润通制冷设备有限公司支付2019年2月2日至租金实际支付之日止的违约金，及2019年2月2日至房屋实际返还之日止的占用房屋违约金；5、诉讼费、保全费由沙向阳承担。事实和理由：青岛润通制冷设备有限公司与沙向阳签订《房屋租赁合同》，约定由沙向阳承租青岛润通制冷设备有限公司位于青岛市市北区房屋。根据租赁合同约定，青岛润通制冷设备有限公司从2012年7月1日起将涉案房屋交付沙向阳使用，租金为50000元/年；沙向阳逾期交付租金的，除仍应如数补交外，还应支付违约金，违约金按逾期日200元计算；沙向阳拖欠租金累计达1个月的，青岛润通制冷设备有限公司可以终止合同，收回房屋。如出现上述情况沙向阳逾期不腾出房屋的，青岛润通制冷设备有限公司有权通过诉讼程序解决，青岛润通制冷设备有限公司因此所造成的损失由沙向阳负责赔偿，逾期交还房屋的违约金按日200元计算。租赁合同签订后，沙向阳自2016年7月1日起一直拒不缴纳租金，青岛润通制冷设备有限公司于2018年2月28日向沙向阳送达《关于解除房屋租赁合同的函》，要求终止并解除双方之间签订的租赁合同，限定沙向阳自通知之日起三日内腾房并搬离涉案房屋，并缴清欠付租金及相关滞纳金。虽经青岛润通制冷设备有限公司发函通知，但沙向阳仍拒不缴纳欠付租金，且至今拒不返还涉案房屋，沙向阳的行为严重违反了租赁合同的约定，青岛润通制冷设备有限公司为维护自身合法权益，请法院判如所请。 沙向阳在一审中辩称，1、沙向阳不存在青岛润通制冷设备有限公司所述的拖欠租金的情形，沙向阳并未违约，也不应承担合同约定的违约后果。对于2016年7月1日之后的租金，沙向阳曾与青岛润通制冷设备有限公司处的房屋租赁合同签约代表人孟兆伟协商一致，因涉案房产即将面临拆迁，孟兆伟承诺沙向阳自2016年7月1日之后免收沙向阳的租金，待涉案房屋拆迁时双方再协商具体的拆迁给沙向阳造成的经营损失补偿等事宜。这也恰恰说明了在2016年6月至2019年1月长达两年七个月之久的时间青岛润通制冷设备有限公司为何一直不催促沙向阳支付租金，因为双方已经协商一致青岛润通制冷设备有限公司自2016年7月1日之后免收沙向阳的租金。另外，对于2016年7月1日至2018年1月31日的租金，根据《民法总则》以及《民法通则》的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，青岛润通制冷设备有限公司对于该期间租金支付的请求已经超过了诉讼时效，青岛润通制冷设备有限公司的该请求不应得到支持。2、沙向阳并未收到过青岛润通制冷设备有限公司发出的《关于解除房屋租赁合同的函》，也从未收到过青岛润通制冷设备有限公司其它关于解除房屋租赁合同的通知。事实上，2018年3月12日和2018年3月14日，青岛润通制冷设备有限公司曾纠集五十余名社会人员到涉案房屋处持刀棍对房屋及设施进行打砸，期间损坏了沙向阳大量的房屋设施(包括但不限于电器、音响、工艺品等价值昂贵的设施)，还抢走了沙向阳大量在涉案房屋中存放的古玩、音响等物品，同时打伤了沙向阳。对于青岛润通制冷设备有限公司故意伤害沙向阳以及故意毁坏财物等行为，即墨路派出所已经受理并且正在侦办过程中。之后青岛润通制冷设备有限公司处的房屋租赁合同签约代表人孟兆伟曾打电话给沙向阳妻子李美表示希望返还物品并赔偿沙向阳人民币十万元的损失，但因为沙向阳认为青岛润通制冷设备有限公司给沙向阳造成的损失远不止十万元，故沙向阳未同意此方案。针对青岛润通制冷设备有限公司违约以及违法给沙向阳造成的损失，沙向阳要在此案中提起反诉，望法庭予以批准。3、青岛润通制冷设备有限公司主张的延付租金违约金及逾期交房违约金的金额接近租金的3倍，假设沙向阳存在违约行为，青岛润通制冷设备有限公司主张的违约金金额也严重超出了青岛润通制冷设备有限公司的实际损失且显失公平，希望法院依法予以调整，按照青岛润通制冷设备有限公司提交的证据确定其实际损失的赔偿金额。综上所述，本案中沙向阳并未违约，相反青岛润通制冷设备有限公司的行为给沙向阳的人身和财产造成了巨大的损失，请求一审法院驳回青岛润通制冷设备有限公司对沙向阳的诉请，并依法支持沙向阳的反诉请求。 一审法院认定事实如下：青岛市市北区房屋系公房，青岛润通制冷设备有限公司系该房屋的承租人。 2012年6月1日，青岛润通制冷设备有限公司（出租方）与沙向阳（承租方）签订《房屋租赁合同》，青岛润通制冷设备有限公司将位于青岛市市北区间（使用面积205平方米）租赁给沙向阳使用。合同第三条约定，涉案房屋自2012年7月1日起交付承租方使用，但未约定租赁期限。合同第四条第三款约定，承租方拖欠租金累计达一个月，出租方可以终止合同，收回房屋，承租方逾期不腾出房屋，出租方有权通过诉讼程序解决，出租方因此所造成的损失由承租方负责赔偿，逾期交房违约金按日200元计算。合同第五条约定，租金为每年50000元；承租方须交纳2000元房屋使用押金，退房时经双方验收符合交房条件办完交接手续后，出租房应退还承租方押金。合同第七条约定，若因房屋拆迁等重大原因需终止合同，出租方应提前通知承租方，承租方须无条件及时腾房，所有因本房屋拆迁产生的补偿费用全部归出租方所有，与承租方无关；出租方承诺，本房屋在拆迁以前一直由本合同承租方租用，租赁合同每年续签，房屋租金第四年起在前一年基础上递增5%。合同第九条违约责任第三、四款约定，承租方逾期交付租金，除仍应如数补交外，应支付违约金，违约金按逾期日200元计算。本房屋租赁合同期满，承租方须无条件向出租方交付房屋，否则承租方应支付逾期交房违约金，违约金按逾期日200元计算。沙向阳对该合同第四条第三款的内容不予认可，青岛润通制冷设备有限公司提交的合同中该条款内容为“承租方拖欠租金累计达1个月的”。而沙向阳的合同中该款并未明确几个月，即内容为“承租方拖欠租金累计达个月”。沙向阳对该合同第十条第一款的内容亦不予认可，沙向阳提交的合同中约定，“本合同期满终止或续期，双方应提前2个月通知对方。”而青岛润通制冷设备有限公司提交的合同中该款并未明确几个月，即内容为“本合同期满终止或续期，双方应提前个月通知对方。”对该房屋租赁合同的其他条款及签字，沙向阳均予以认可。合同签订后，双方均依约履行，沙向阳缴纳房屋租金至2016年6月30日。之后，双方未续签租赁合同，沙向阳亦未交纳房租。现涉案房屋由沙向阳占有使用。2018年2月28日，青岛润通制冷设备有限公司向沙向阳发出《关于解除房屋租赁合同的函》，告知沙向阳因其未交纳房租，青岛润通制冷设备有限公司要求终止并解除双方的房屋租赁合同，并要求沙向阳缴清房租并腾还房屋。沙向阳称青岛润通制冷设备有限公司曾于2018年3月14日派人到沙向阳处抢砸，并将沙向阳打伤至入院治疗。为此，沙向阳提交举报信、公安机关受案回执等材料，要求本案中止审理。后一审法院到青岛市公安局市北分局即墨路派出所调取“青北公（即）受案字[2018]74号、青北公（即）受案字[2019]79号”受案登记表、询问笔录等相关材料。经查，沙向阳的中止申请不符合法律规定中止审理的情形，一审法院未予受理。沙向阳提交其妻子李美与青岛润通制冷设备有限公司的员工孟照伟的手机录音一份，主张青岛润通制冷设备有限公司曾指派人员返还从沙向阳处抢走的物品，并同意赔偿10万元补偿款。青岛润通制冷设备有限公司对该录音的真实性予以认可，且主张根据租赁合同和解除通知，青岛润通制冷设备有限公司有权清理相关物品。关于支付涉案财产补偿的问题，双方并没有达成一致意见，且孟照伟没有权利代表青岛润通制冷设备有限公司承诺给沙向阳相关赔偿。10万元的背景是沙向阳能够搬离租赁房屋，青岛润通制冷设备有限公司可以考虑给予沙向阳相关补偿。 一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的权利义务。本案中涉案的房屋租赁合同并未约定明确的租赁限期，故该合同应视为不定期房屋租赁合同，双方均不受租赁期限的约束，根据《合同法》的相关规定，对于不定期租赁合同，任何一方当事人均可以随时解除合同。青岛润通制冷设备有限公司于2018年2月28日向沙向阳送达解除房屋租赁合同的函，沙向阳亦自认收到该函，故对该解除合同函一审法院予以采信。根据《合同法》的规定，出租人解除不定期租赁合同的，应当在合理期限之前通知承租人。一审法院酌情认定该合理通知期限为一个月，故一审法院认定，双方签订的《房屋租赁合同》于2018年3月28日予以解除。庭审中，双方当事人均认可涉案房屋的租金缴纳至2016年6月30日，沙向阳主张青岛润通制冷设备有限公司曾口头承诺2016年7月以后不再收取房屋租金，但并未举证予以证明，且青岛润通制冷设备有限公司对此亦不予认可。故青岛润通制冷设备有限公司要求沙向阳按合同约定的年租金50000元支付拖欠的房屋租金83333元的诉讼请求，一审法院予以支持，但计算时间应自2016年7月1日至2018年3月28日。根据合同约定，“承租方逾期交付租金，除仍应如数补交外，应支付违约金，违约金按逾期日200元计算”，青岛润通制冷设备有限公司据此主张沙向阳应自2017年7月1日至实际支付租金之日止，按每日200元支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。如前所述，双方当事人签订的《房屋租赁合同》已于2018年3月28日解除，至此双方之间的房屋租赁法律关系已经终止，沙向阳应于2018年3月29日将房屋腾还给青岛润通制冷设备有限公司。青岛润通制冷设备有限公司要求沙向阳腾让涉案房屋的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。根据合同规定，“本房屋租赁合同期满，承租方须无条件向出租方交付房屋，否则承租方应支付逾期交房违约金，违约金按逾期日200元计算。”青岛润通制冷设备有限公司据此主张沙向阳应按每日200元支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院予以支持，计算时间应自2018年3月29日至实际腾还房屋之日止。对于沙向阳主张的已缴纳房屋押金2000元，在一审法院指定期间内未举证予以证明，青岛润通制冷设备有限公司亦不予认可，故对此抗辩意见，一审法院不予采信。对于沙向阳主张的人身伤害及财产损失，因与本案并非同一法律关系，沙向阳可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，判决：一、青岛润通制冷设备有限公司与沙向阳签订的《房屋租赁合同》于2018年3月28日予以解除。二、沙向阳于判决生效之日起十日内给付青岛润通制冷设备有限公司房屋租金83333元（自2016年7月1日至2018年3月28日）。三、沙向阳于判决生效之日起十日内支付青岛润通制冷设备有限公司违约金（自2017年7月1日至实际支付租金之日止，按日200元计算）。四、沙向阳于判决生效之日起十五日内将青岛市市北区房屋腾还给青岛润通制冷设备有限公司。五、沙向阳于判决生效之日起十日内支付青岛润通制冷设备有限公司逾期交房违约金（自2018年3月29日至实际交还房屋之日止，按日200元计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7466元，由沙向阳负担。 本案二审审理期间，上诉人申请延期开庭，本院经审查不符合法律规定的情形，本院依法不予允准。 二审期间查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，本案焦点问题系一审法院判决上诉人支付租金及对违约金和押金的认定是否正确。涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，一审法院认定合法有效符合法律规定，本院对此予以确认。依法成立的合同应依约履行。被上诉人依约交付了涉案房屋，上诉人应依约交纳租金。双方当事人均认可涉案房屋租金交纳至2016年6月30日。上诉人虽主张被上诉人口头承诺2016年7月后不再收取租金，但未提交证据证明，被上诉人对此亦不予认可。一审法院据此判决上诉人支付2016年7月至2018年3月28日的租金符合法律规定，本院对此予以确认。上诉人关于不应支付租金的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。涉案房屋租赁合同虽约定迟延交付租金的违约金为每日200元，但涉案房屋租赁合同约定的年租金为5万元，从第四年开始每年递增5%，根据合同约定的违约金日200元计算一年超过七万元，远高于一年的租金，过分高于被上诉人的损失。根据双方约定的租金的数额及当事人过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定迟延交付租金的违约金以每日30元计算为宜。上诉人关于迟延交付租金违约金约定过高的上诉理由成立，应予酌减的上诉请求，本院依法予以支持。 一审法院对于涉案合同为不定期租赁合同及对合同解除的认定符合法律规定，本院对此予以确认。合同解除后，上诉人应将涉案房屋予以腾还。一审法院对于腾还房屋的判决符合法律规定，本院依法予以确认。合同解除后，一审法院认定逾期交房违约金为日200元，与租金的判决不存在重合的时间段，该违约金中亦包含了逾期交房的占有使用费。结合涉案合同约定的租金数额，上述费用认定为日200元未明显高于被上诉人损失。上诉人关于逾期交房违约金过高的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 对于沙向阳主张的已缴纳房屋押金2000元，在一审法院指定期间内未举证予以证明，青岛润通制冷设备有限公司亦不予认可，一审法院对该抗辩意见不予采信符合法律规定，本院依法予以确认。上诉人关于押金的上诉理由亦不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。对于上诉人沙向阳抗辩的存在人身伤害及财产损失，因与本案并非同一法律关系，一审法院在本案中未予处理，认定上诉人可另行主张权利亦符合法律规定。 综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，上诉请求予以部分支持。一审法院认定事实清楚，适用法律有误，应予部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初1465号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项； 二、变更山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初1465号民事判决第三项为：上诉人沙向阳于本判决生效后十日内支付被上诉人青岛润通制冷设备有限公司逾期交纳房租违约金（自2017年7月1日至实际支付租金之日止，按日30元计算）； 三、驳回被上诉人青岛润通制冷设备有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7466元，由上诉人沙向阳负担5466元，被上诉人青岛润通制冷设备有限公司负担2000元；二审案件受理费7466元，由上诉人沙向阳负担5466元，被上诉人青岛润通制冷设备有限公司负担2000元。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  于 梦 审判员  张晓华 二〇二〇年三月二十四日 法官助理 刘思涵 书记员王若怡