河北省霸州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019）冀1081民初6127号 原告野进军，男，1982年6月8日出生，汉族，住甘肃省镇原县。 被告河北明涛房地产开发有限公司，住所地：石家庄市桥西区中华南大街517号，统一社会信用代码：9113010066906759XL。 法定代表人李涛，系公司董事长。 委托代理人冯辉，河北天禹律师事务所律师。 被告北京磊业鼎盛房地产经纪有限公司，住所地：北京市顺义区李遂镇各庄村环中大街106号，统一社会信用代码：91110113095171506Y。 法定代表人杨磊，该公司总经理。 委托代理人王琰，女，1986年2月13日出生，汉族，住北京市顺义区。 京津冀新房网（北京）科技有限公司，住所地：北京市怀柔区雁栖经济开发区乐园大街17号2层，统一社会信用代码：91110116MA00D6NX0P。 法定代表人邹碧峰，该公司经理。 原告野进军与被告河北明涛房地产开发有限公司(以下简称明涛公司)、北京磊业鼎盛房地产经纪有限公司（以下简称磊业公司）、京津冀新房网（北京）科技有限公司(以下简称京津冀公司)为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理，在审理过程中原告自愿撤回对被告京津冀公司的起诉，本院准许后依法由审判员吴建民适用简易程序公开开庭进行了审理。原告野进军、被告明涛公司委托代理人冯辉、被告磊业公司委托代理人王琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告野进军向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告明涛公司在2017年4月3日签订的《前期商品房认购协议书》；2、判令被告明涛公司、磊业公司返还原告购房预付款248302元，明涛公司承担相应违约责任；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月3日，原告与被告签订前期商品房认购协议书，由原告购买被告明涛公司的位于河北省霸州市房屋一处。按照约定原告将定金、购房款及所谓团购费共计248302元汇入被告指定的账户。现因原告发现涉案楼盘至今没有办理相关建筑手续，不能履行合同约定，明涛公司应承担违约责任，为此原告找被告协商退款事宜，被告明涛公司迟迟未退，故提出以上诉讼请求。 被告明涛公司辩称，1、同意原告要求解除认购协议的请求。2、明涛公司只能返还原告交付给明涛公司的房款，其余加价款及电商款明涛公司不承担返还责任。3、明涛公司与野进军在庭前已达成和解协议，并履行了一部分还款义务，在应返还的购房款中应予以扣除。 被告磊业公司辩称：具体的事我公司不清楚，都是贾文辉做的；我公司的公章被贾文辉盗刻了，为此我公司也在杨芬港镇派出所报案了，派出所说是椭圆章他们结不了案。 原告为支持其诉讼请求，向本庭提供如下证据： 一、原告的身份证复印件一份，证明原告身份。 二、2017年4月3日原告与被告明涛公司签订的前期商品房认购协议书一份，证明原告在被告明涛公司购买房屋的情况。 三、2017年4月3日被告明涛公司出具收据一张，证明被告明涛公司收取了原告购房款188302元。 四、2018年3月27日被告磊业公司出具金额30000元的收据一张，其中有20000元是转到证据三的购房款中，磊业公司实际只收取了10000元。 五、2017年3月28日京津冀公司给王胜利出具的金额50000元的收据一张，证明原告支付了电商费50000元。这张票是原告从王胜利处更名过来的。涉案房屋是王胜利先购买的，原告从王胜利处购买涉案房屋时，将购房合同上的名字改了，这个电商费的票据上的名字没有改，王胜利直接把票给原告了。 六、工商银行霸州支行出具的清单一份（户名为野进军），证明原告付款的事实。 七、中国农业银行出具的清单一份（户名为梁敏），证明原告付款的事实。 八、原告与明涛公司签订的协议一份，证明被告明涛公司也承认并同意退还50000元的电商款。 被告明涛公司质证意见如下：对证据一、二、三没有异议。对证据四、五、六、七有异议，与明涛公司不存在关联性。对证据八，明涛公司只是垫付电商款，这笔电商款明涛公司并未收取，这份协议只是在信访局达成的协议，签订协议时原告本人承诺保密、不再信访。现原告已经提起诉讼，明涛公司不应当承担退还电商款的责任。对该协议的真实性庭下需要核实。 被告磊业公司质证意见如下：对证据四有异议，上面的公章不是磊业公司的公章。对其它证据不清楚。 被告明涛公司未向本庭提供证据。 被告磊业公司未向本庭提供证据。 经审理本院认定的事实如下：2017年4月3日，原告（乙方）与被告明涛公司（甲方）签订前期商品房认购协议书一份。协议约定，乙方自愿认购御景阁项目19栋2单元303室；房屋单价为7368元/平方米，总房款为人民币608302元；甲方承诺为乙方所认购房屋的保留期限自签订该认购书之日起至签订《商品房买卖合同》日止；本协议签订时，乙方向甲方支付认购诚意金（即总房款30%），人民币：壹拾捌万捌仟叁佰壹拾贰元，小写￥188302元；乙方需在该房屋具备网签条件时7日内，携本协议到甲方售楼处，与甲方协商签订《商品房买卖合同》有关事宜。上述认购诚意金在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时，抵作该房屋的购房款；付款方式为乙方按揭付款，在与甲方签订商品房买卖合同向甲方支付购房款。 协议书签订后，原告于2017年4月3日向被告明涛公司支付188302元，当日被告明涛公司为原告出具188302元的收据一份。 为了追回房款，原告向信访部门反映，为此原告与被告明涛公司在2019年10月22日达成协议，协议内容：“协议今有客户：野进军身份证号：6228271982××××××××房号：19-2-303房款：188302元电商款：50000元以上款项汇入本人账户：户名：野进军卡号：62×××16开户行：北京市翠微路玉东支行从2019年11月底退还第一笔款项，明涛房地产每月底退还客户总房款的六分之一，分六个月退款，直至退清为止。退还最后一笔款项时，本人必须到项目部交还合同原件等相关手续。在此期间，本人承诺对此事保密，在正常退款期间，不再进行信访。2019年10月22日”。原告主张在签订协议后，被告明涛公司只在2019年12月4日退还原告35000元，并未按照协议履行，所以原告不再同意继续履行协议分期退还房款，并要求被告赔偿相应损失。对于上述事实被告明涛公司代理人辩称需庭下核实。庭审结束后，被告明涛公司又在2020年1月10日退还原告房款35000元。 2017年3月29日，王胜利为购买本案争议的楼房向“京津冀新房网”转账50000元（原告主张该50000元系团购费），京津冀新房网于2017年3月29日为王胜利出具了50000元的收据一份。原告主张本案争议的楼房是其从王胜利处购买，购买后与被告明涛公司重新签订的上述的前期商品房认购协议书。 原告主张其在2018年3月27日，向被告磊业公司支付30000元御景阁项目19栋2单元303室房屋款，并由收款人单伏为原告出具了加盖有被告磊业公司椭圆形印章的30000元的收据一份，其中两万元已包含在被告明涛公司已经收取的188302元中，另一万元由被告磊业公司收取。被告磊业公司辩称收据上加盖的椭圆形印章不是磊业公司的。 本案争议的房屋至今未施工也未取得商品房预售许可证明。 本院认为，原告主张其向“京津冀新房网”转账50000元团购费事实，并提交了2017年3月28日京津冀公司给王胜利出具的收据一张和相关银行流水予以证实，但是原告提交的收据缺乏真实性、银行流水缺乏关联性，且被告对原告主张的以上事实不认可，故原告主张的向“京津冀新房网”转账50000元的团购费的事实，证据不足，本院不予采信，故对原告的相关主张，本院不予支持。原告主张其在2018年3月27日向被告磊业公司支付30000元房款的事实，并然提交收据证据，但是该收据加盖的是椭圆形印章，故对证据的真实性及与被告磊业公司的关联性，不能认定，且被告磊业公司不认可，故原告主张的该项事实本院不予采信，对原告的相关主张，本院不予支持。 原告与被告明涛公司于2017年4月3日签订的前期商品房认购协议书包括了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人也按协议约定收取了购房款，故原被告签订的前期商品房认购协议书应当认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，………”的规定，被告明涛公司在未取得商品房预售许可证明的情况下与原告签订的前期商品房认购协议书应属无效。故原、被告于2017年4月3日签订的前期商品房认购协议书因无效而无需解除。因原、被告签订的前期商品房认购协议书无效，故被告明涛公司应退还原告已付的购房款188302元，扣除已经退还的70000元，还应退还118302元。原告要求被告明涛公司承担违约责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上，依照《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定判决如下： 一、原告野进军与被告河北明涛房地产开发有限公司于2017年4月3日签订的前期商品房认购协议书无效。 二、被告河北明涛房地产开发有限公司于本判决生效后七日内退还原告野进军购房诚意金118302元。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5024元减半收取2512元，由被告河北明涛房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  吴建民 二〇二〇年三月十八日 书记员  张 伟