广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初152号原告：李瑞贤，女，1971年12月6日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告：李广就，男，1964年12月16日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，法定代理人：龙某（系李广就的母亲），1936年7月20日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：李广联，男，1970年1月19日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，系被告弟弟。第三人：广州陈田改造房地产有限公司，住所地广州市白云区陈田中街88号。020—36400800。法定代表人：萧炳均，董事长。委托诉讼代理人：梁妞，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦君，广东诺臣律师事务所实习人员。原告李瑞贤与被告李广就，第三人广州陈田改造房地产有限公司（以下简称陈田公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李瑞贤，被告李广就及其委托诉讼代理人李广联，第三人陈田公司的委托诉讼代理人梁妞、王梦君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李瑞贤向本院提出诉讼请求：1.判令被告与第三人就陈田村南约街三巷8号签订的《陈田村“城中村”改造住宅房屋（村民××拆迁补偿（安置××协议》涉及第四、五、六层那部分的条款无效；2.判令第三人就陈田南约街三巷8号房屋第四、五、六层的补偿问题根据《陈田经济联合社“城中村”改造拆迁补偿安置方案》另行与原告签订补偿协议；3.诉讼费由被告支付。事实与理由如下：原、被告之间曾存在一段无效婚姻，在2016年提起撤销婚姻关系的诉讼，经二审终审（2016××粤01民终3707号民事判决书判决撤销婚姻关系，判决：“二、位于广州市白云区黄石街陈田南约街三巷八号地块上盖房屋第一、二、三层由李广就使用，第四、五、六层由李瑞贤使用”。2019年下半年广州市白云区黄石街陈田经济联合社发出了《公告》，内容是陈田村进行拆迁改造。当时第三人可能知道原、被告之间的一些情况，曾主持原告与被告协商，但被告从上一次撤销婚姻的诉讼中一直到现在，都没有就财产问题进行协商的意愿，当然协商不成。在2019年10月29日，被告凭着手上原来的宅基地证，单方面和第三人就陈田南约街三巷8号（全栋××签订了《陈田村“城中村”改造住宅房屋（村民××拆迁补偿（安置××协议》。原告得知后，立即向第三人询问。第三人只将与被告所签的协议提供给原告摄影作证据，并请原告走法律程序解决。原告认为生效判决已经判决陈田南约街三巷8号四、五、六层归原告所有。被告只凭原来的宅基地证，与第三人签订了整栋楼的拆迁补偿协议，妄图把该房屋第四、五、六层的拆迁补偿也据为己有，严重侵犯了原告的合法权益，特此提出诉讼，望法院判如所请求。被告李广就辩称：我对广州市中级人民法院作出的（2016××粤01民终3707号民事判决不服，请求法院驳回原告的诉讼请求。1.原、被告于2005年6月17日登记结婚。被告为二级智力残疾人员，原告嫁给被告就是为了被告的钱，原告在双方婚姻期间掌握家庭财务，拿被告的股份和租金回娘家广州市白云区横滘龙门巷3号建了6层的房屋。涉案房屋虽然建于双方登记结婚之后，但直至新房建成之后，双方才开始共同生活，故原告对涉案房屋没有任何贡献，涉案房屋不属于双方同居期间所取得的财产，应当认定为李广就的个人财产。2.涉案房屋所在的地块用地性质属于农村宅基地，对农村宅基地及上盖房屋的分配和转让都要求主体必须具备经济组织成员资格，而原告自始至终都不具备涉案房屋所在的村集体成员资格，因此（2016××粤01民终3707号民事判决对涉案房屋使用共同共有的规定进行处理，完全不考虑宅基地使用权对整栋房屋使用价值的贡献，简单对半划分，明显违背了国家法律关于农村宅基地的分配和使用的规定。3.由于暂时的原因未能取得权属证明或存在其他物权暂不可分割，是以合法存在未前提。而涉案房屋明显违反了广东省及当地的农村建房规定，依据目前的法律及政策是不可以取得权属证明的。广州市中级人民法院的判决对一个并不合法存在，或者说明显违法的房屋使用权进行分割，属于适用法律错误。在该案开庭过程中，原、被告双方都确认涉案房屋正在面临着拆迁和拆迁补偿，根据法律规定，拆迁补偿的主体只能是宅基地使用权人。第三人陈田公司述称：1.被告与我司签订的《陈田村“城中村”改造住宅房屋（村民××拆迁补偿（安置××协议》（以下简称《拆补协议》××合法有效，不存在任何无效的情形。根据《陈田经济联合社“城中村”改造拆迁补偿安置方案》第三条，陈田改造方案核定范围内的住宅房屋权属人和集体物业权属人为陈田村改造复建安置补偿对象。被告李广就是陈田村村民，涉案房屋所占宅基地使用权登记在被告李广就名下。在涉案房屋未办理报建手续，未取得除宅基地使用证外的其他相关证明材料，被告李广就提供了《农村（镇墟××宅基地使用权证》等证明材料的情况下，我司完全有理由相信被告就是涉案房屋的所有人。因此我司与被告签订的《拆补协议》不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。原告要求确认上述协议无效没有事实和法律依据。2.原告的诉讼请求不具有可操作性。由于涉案房屋未办理报建手续，未取得除宅基地使用证外的其他相关证明材料而无法分割产权，根据《拆补方案》，陈田村“城中村”改造补偿是对涉案房屋整体的补偿，《拆补协议》中也没有专门针对涉案房屋第一、二、三层或第四、五、六层的补偿条款。原告要求确认《拆补协议》中涉及涉案房屋第四、五、六层的补偿另行签订协议的请求无法操作。3.被告签订《拆补协议》时，作出了声明和承诺，其保证对涉案房屋拥有合法的处分权，若因涉案房屋权属问题发生纠纷，由李广就自行处理。（2016××粤01民终3707号民事判决中并未对涉案房屋的所有权归属进行判决，仅是判决原、被告分别使用房屋的相应楼层。原告可直接起诉被告要求分割补偿款，而非要求确认拆补协议涉及房屋第四、五、六层的部分条款无效。现《拆补协议》约定的补偿款尚未支付给被告，若将来经原、被告协商或法院生效判决确定了补偿款分配比例或金额，我司将予以配合履行。故请求依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的（2016××粤01民终3707号民事判决书、公告、《陈田村“城中村”改造住宅房屋（村民××拆迁补偿（安置××协议》，第三人提交的《陈田经济联合社“城中村”改造拆迁补偿安置方案》、农村（墟镇××宅基地使用证、声明予以确认并在卷佐证。被告提交了水费收据、房屋出租合同、租赁税收据拟证明原告用被告的股份分红和租金在广州市白云区横滘龙门巷3号建了6层的房屋，并用于出租收益。经审查，本院认为被告提交的上述证据与本案争议事实并无关联，本院对被告提交的证据不予确认。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：广州市白云区残疾人联合会于2019年1月30日向李广就颁发的残疾人证显示，李广就系智力二级残疾人员。广州市中级人民法院于2016年12月13日作出（2016××粤01民终3707号民事判决书，该判决书中查明：广州市白云区人民法院于2015年12月16日作出(2014××穗云法民一初字第1097-1号民事判决，认定李广就与李瑞贤系表兄妹关系，属于我国法律规定的三代以内旁系血亲，双方存在法定禁止结婚的情形，遂判决宣告李瑞贤与李广就的婚姻无效。该案诉讼中，经法院向当事人释明后，双方对宣告婚姻无效后要求人民法院分割处理的同居期间所得共同财产进行了申报，李瑞贤要求对位于广州市白云区黄石街陈田南约街三巷八号的六层房屋（以下简称涉讼八号房屋××进行分割。广州市白云区人民法院以(2014××穗云法民一初字第1097-2号民事判决，判决驳回李瑞贤要求将涉讼八号房屋作为其与李广就在统计期间所得的共同财产在该案中进行分割的诉讼请求。李瑞贤不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院经审查后认为：“涉讼八号房屋在李瑞贤和李广就登记结婚前就已登记在李广就名下，双方均无异议，且李广就在二审期间又补充提交了《农村墟镇宅基地使用证存根》予以佐证，故本院予以确认。由于涉讼八号房屋之后拆除重建，故双方现在争议的焦点主要在于该房屋是否由李瑞贤与李广就同居后共同兴建。对此，李瑞贤在原审期间提交了李广就父亲书写的《广就建屋买材料登记》，证实涉讼八号房屋在双方登记结婚后即2005年7月21日开始拆旧建新，李广就虽对此提出异议，但其即未申请其父亲出庭作证，也未申请笔迹鉴定，且李广就亦未能提供证据证实该房屋是其父亲在双方婚前出资重建的，因此，在李瑞贤已经提供了初步证据证实涉讼八号房屋是在双方婚后拆旧建新，而李广就却未提供证据予以反驳的情形下，应认可李瑞贤的该项主张。虽然李瑞贤与李广就的婚姻被宣告无效，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一××》第十五条‘被宣告无效或被撤销的婚姻，当事人同居期间所得的财产，按共同共有处理。但有证据证明为当事人一方所有的除外’的规定，该房屋应属于李瑞贤与李广就共同共有，李瑞贤上诉主张要求分割该房屋合法有据，本院予以支持。由于涉讼八号房屋拆旧建新后尚未办理变更登记，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二××》第二十一条第一款‘离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用’的规定，李瑞贤上诉要求处分该房屋的使用权合法有据，本院予以支持。双方均确认涉讼八号房屋现共六层，考虑到双方的实际情况及李广就的身体状况，本院酌定由李广就使用该房屋的第一、二、三层全部，李瑞贤使用该房屋的第四、五、六层全部，但双方均应尊重和照顾对方必要的通行权利。”据此判决：一、撤销广州市白云区人民法院（2014××穗云法民一初字第1097-2号民事判决。二、位于广州市白云区黄石街陈田南约街三巷八号地块上盖房屋第一、二、三层由李广就使用，第四、五、六层由李瑞贤使用。该判决现已发生法律效力。2017年3月，广州市白云区黄石街陈田经济联合社经股东代表会议通过的《陈田经济联合社“城中村”改造拆迁补偿安置方案》，方案中载明陈田村“城中村”改造遵循“政府主导、村为主体”的原则，采用全面改造模式，陈田联社是本次改造实施的主体。适用范围为广州市城市更新局批复的《白云区陈田村“城中村”改造方案》核定范围内的住宅房屋和集体物业，其拆迁补偿安置适用本方案。陈田改造方案核定范围内的住宅房屋权属人和集体物业权属人为本方案复建安置补偿对象。复建安置补偿原则为：一、以房屋合法证载建筑面积和现状建筑面积作为计算复建安置建筑面积的基数。二、住宅房屋权属人分村民和非村民，对村民和非村民采用不同的复建安置补偿标准，村民优先。三、村民住宅合法证载建筑面积“拆一补一”安置，即拆迁1平方米，复建1平方米；合法证载建筑面积大于现状建筑面积的，以现状建筑面积计算复建安置面积；其余现状建筑面积根据不同类别按比例复建安置或给予建筑成本货币补偿。等等。2019年10月29日，陈田公司（甲方××与李广就（乙方××、广州市白云区黄石街陈田经济联合社（丙方、见证方××签订了《陈田村“城中村”改造住宅房屋（村民××拆迁补偿（安置××协议》，主要内容为：甲、乙双方均同意按照政府批复文件、《陈田经济联合社“城中村”改造拆迁补偿安置方案》及丙方的书面通知或公告通知执行本项目的拆迁补偿安置及住宅房屋拆卸事宜，并基于乙方确认的测量数据就住宅房屋拆迁补偿安置事宜达成以下的协议条款，以资共同遵守。第一条住宅房屋的基本情况。乙方的住宅房屋位于广州市白云区陈田村陈田南约街三巷8号，现状房屋建筑面积为419.2196平方米，为六层框架结构。第二条应复建安置面积及拆迁补偿费。2.1乙方可获得的应复建安置面积为355.3603平方米；拆迁补偿费总金额暂计为862589.45元。……第三条住宅房屋的移交。3.1移交拆卸应以丙方发出的书面通知或公告通知为准。乙方应在丙方书面通知或公告通知移交住宅房屋拆卸的期限内，将整栋住宅房屋（含留用自住部分××全部腾空并移交给甲方拆卸，并将住宅房屋权属证明文件及产权注销需要的其他文件移交给甲方。第四条复建安置住宅房屋的交付。4.1在第二期改造范围内的被拆迁房屋启动拆迁之日（以丙方发出书面通知或公告通知为准××起34个月内，甲方交付附件安置住宅房屋。等等。同日，李广就向陈田公司出具《声明》，主要内容为其本人持有位于广州市白云区陈田村陈田南约街三巷8号（现状门牌××的房屋的《农村（墟镇××宅基地使用证》（证号：穗郊新宅字第183145号××，证载座落地址三元公社陈田大队4生产队与现状门牌地址陈田南约街三巷8号为同一地址；证载使用人的姓名李广就与其本人身份证的姓名李广就为同一人。如日后因该房屋的权属问题产生任何争议、纠纷的，由其本人自行处理并承担一切经济及法律责任，与陈田联社、陈田公司及拆迁单位无关。穗郊新宅字第183145号《农村（墟镇××宅基地使用证》载明使用人为李广就，宅基地座落于三元公社陈田大队4生产队，宅基地面积66.66平方米，建筑种类为砖木结构，层数为一层，建筑面积66.66平方米。本案审理过程中，陈田公司与李广就确认涉讼八号房屋尚未移交陈田公司拆除，陈田公司也未向李广就支付拆迁补偿费及交付复建安置住宅房屋。本院认为：已生效的（2016××粤01民终3707号民事判决书判决位于广州市白云区黄石街陈田南约街三巷八号地块上盖房屋第一、二、三层由李广就使用，第四、五、六层由李瑞贤使用。所以，李瑞贤作为涉讼八号房屋第四、五、六层的使用权人，依法就涉讼八号房屋第四、五、六层房屋的拆迁补偿安置享有与拆迁人谈判签约的权利。李广就与陈田公司于2019年10月29日签署的《陈田村“城中村”改造住宅房屋（村民××拆迁补偿（安置××协议》中约定处置涉讼八号房屋由第四、五、六层的行为未经李瑞贤同意，并且李瑞贤事后也要求陈田公司与其本人签订拆迁补偿（安置××协议，并不认可陈田公司就涉讼八号房屋第四、五、六层与李广就签订的拆迁补偿（安置××协议。陈田公司与李广就就涉讼八号房屋第四、五、六层的签约行为已经损害了李瑞贤的合法权利，故李瑞贤要求确认陈田公司与李广就签订的《陈田村“城中村”改造住宅房屋（村民××拆迁补偿（安置××协议》处置第四、五、六层的部分条款无效的诉讼请求本院予以支持。李广就抗辩称其不服（2016××粤01民终3707号民事判决结果，但上述文书已经发生法律效力，故上述判决具有既判力。李广就所提及的广州市白云区横滘龙门巷3号房屋的建造等相关情况与本案争议事实没有关联性，双方就该房屋的争议应另循途径解决。由于陈田公司与李广就签订的《陈田村“城中村”改造住宅房屋（村民××拆迁补偿（安置××协议》处置第四、五、六层的部分条款被确认为无效，李瑞贤作为涉讼八号房屋四、五、六层的使用权人，可与陈田公司另行就涉讼八号房屋第四、五、六层房屋协商签订拆迁补偿（安置××协议。但由于拆迁补偿协议的签署应当由陈田公司和李瑞贤作为双方当事人自由协商，陈田公司和李瑞贤对于拆迁补偿（安置××协议具体条款的内容，以及是否最终签署拆迁补偿（安置××协议具有决定权，若双方经协商就拆迁补偿（安置××协议的签署问题达成一致意见，双方可自行签署相关拆迁补偿（安置××协议，若双方无法达成一致意见，法院并不能强令双方就涉讼八号第四、五、六层房屋签署相关拆迁补偿（安置××协议。故李瑞贤要求本院判令陈田公司就涉讼八号房屋四、五、六层的补偿问题根据《陈田经济联合社“城中村”改造拆迁补偿安置方案》另行与其签订拆迁安置补偿协议的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、确认广州陈田改造房地产有限公司与李广就于2019年10月29日签订的《陈田村“城中村”改造住宅房屋（村民）拆迁补偿（安置）协议》中处置广州市白云区黄石街陈田南约街三巷八号的房屋中第四层、第五层、第六层的约定无效；二、驳回李瑞贤的其他诉讼请求。本案受理费8250元，由被告李广就负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年三月三十日书记员  林嘉仪