云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终221号上诉人（原审原告）：普洱老黄牛物业管理有限责任公司西双版纳分公司，住所云南省西双版纳傣族自治州景洪市。负责人：陶晓川。被上诉人（原审被告）：陈美英，女，1972年10月15日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。被上诉人（原审被告）：岩罕稍，男，1954年12月30日出生，傣族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。上诉人普洱老黄牛物业管理有限责任公司西双版纳分公司（以下简称普洱老黄牛物业公司版纳分公司）因与被上诉人陈美英、岩罕稍物业服务合同纠纷一案，不服云南省景洪市人民法院（2019）云2801民初4578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人普洱老黄牛物业公司版纳分公司的上诉请求：一、撤销（2019）云2801民初4578号民事判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求；二、本案的一、二审的案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：首先，上诉人认可判决书中的部分事实，即2016年3月1日花伴里小区业主委员会与被上诉人签订了《物业管理服务合同》，约定上诉人为该小区提供物业服务，并约定了服务日期和收费标准。上诉人依约提供了各项服务，但被上诉人却拖延支付物业管理费。但判决书中遗漏了庭审调查时被上诉人全程参与选聘物业公司、签订《物业管理服务合同》的事实，导致本案事实不清。其次，上诉人认可一审法院援用《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，认为业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。但由此并不能推定出“业主委员会没有一人系属于本案原食品公司回迁户，不能代表全部回迁住户”。最后，上诉人从未向任何人承诺过免收物业费，案外人西双版纳乾龙房地产开发有限公司对被上诉人的承诺与上诉人无关，上诉人对此并不知情，案外人也没有权利代表上诉人作出任何承诺，根据法律相关规定，无权处分作出的行为无效。综上所述，一审判决事实不清，法律有误，说理不当。请求依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。被上诉人陈美英、岩罕稍答辩称：上诉人的上诉无事实及法律依据。一、首先，第三届业主委员会成立的时间是2016年6月20日，《物业管理服务合同》签订于业主委员会成立之前，且签字的委员无回迁户。其次上诉人称其通过公开招标且与水仙花物业公司一同竞标，若对35户回迁住户免收物业管理费的情况不明知，如何制作投标书，更不可能中标。同时，若如上诉人所说被上诉人全程参与选聘物业公司、签订物业合同，被上诉人不可能不提供自己手中的《企业兼并协议》和承诺书。二、上诉人的投标文件和中标的相关材料中没有对回迁户物业费的处置说明是不可能中标的，同时业主委员会若未对回迁户的情况作说明就是失职和侵权。自2009年第一家物业公司进驻至今，免收回迁户物业费的事实是物业公司共知并一直延续。接手的物业公司均沿袭履行。综上，一审认定事实和适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。普洱老黄牛物业公司版纳分公司向一审法院起诉请求：1、判令陈美英、岩罕稍向普洱老黄牛物业公司版纳分公司支付物业管理费2221.60元（自2016年3月1日至2019年2月28日）。2、请求判令陈美英、岩罕稍向普洱老黄牛物业公司版纳分公司支付违约金11141.32元。3、本案的诉讼费用由陈美英、岩罕稍承担。一审法院认定的法律事实：岩罕稍原系景洪市商业旅游总公司食品公司职工，2005年7月19日西双版纳乾龙房地产开发有限公司与景洪市商业旅游总公司食品公司及其职工签订《西双版纳乾龙房地产开发有限对景洪市商业旅游总公司食品公司“整体兼并”协议书》，载明：“甲方（西双版纳乾龙房地产开发有限公司）实施兼并后将新开发的小区与原食品公司住宅区纳入统一管理，甲方并对食品公司住户永久性免收物业管理费，”2009年岩罕稍与西双版纳乾龙房地产开发有限公司办理接房手续后入住花伴里小区3幢1-301号房。2010年9月3日花伴里小区3幢1-301号房屋所有权人登记为陈美英（岩罕稍的女儿）及其丈夫罗智。2009年2月25日西双版纳乾龙房地产开发有限公司及景洪妙行物业管理有限公司向唐军丽出具《承诺书》载明：“岩罕稍你居住的花伴里小区3幢3-301号房，我公司永久性免收物业管理费，我公司现委托妙行物业管理公司对花伴里小区进行管理，今后即使更换物业公司，我公司也将您居住的花伴里小区3幢3-301房永久性免收以上物业管理费”。自2016年3月1日（笔误，应为2009年2月25日）景洪妙行物业管理有限公司开始对花伴里小区从事物业管理起，到2016年3月1日前变更的其他物业物业管理公司，陈美英、岩罕稍一直未向物业管理公司交纳物业管理费。2016年3月1日花伴里小区业主委员会与普洱老黄牛物业公司版纳分公司签订《物业管理服务合同》约定：“甲方（花伴里小区业主委员会）将建筑面积为131078.19平方米的位于西双版纳景洪市花伴里小区委托乙方（普洱老黄牛物业公司版纳分公司）实行物业管理，委托管理期限为3年，自2016年3月1日0时起至2019年2月28日24时止，物业费楼梯房0.70元／平方米／月，电梯住宅1-4层0.70元／平方米／月、5-7层0.90元／平方米／月、8层以上1.10元／平方米／月。签订合同后普洱老黄牛物业公司版纳分公司开始对花伴里小区进行物业管理，自2016年3月1日起至2019年2月28日期间陈美英、岩罕稍未向普洱老黄牛物业公司版纳分公司交付物业费。普洱老黄牛物业公司版纳分公司于2019年9月9日起诉至一审法院要求陈美英、岩罕稍向普洱老黄牛物业公司版纳分公司交纳2016年3月1日起至2019年2月28日期间物业费2221.6元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予以支持。”之规定，本案中经调查核实花伴里小区第三届业主员会委员中没有一人系属于本案的原食品公司回迁住户，不能代表全部原食品公司回迁住户同意受2016年3月1日的《物业管理服务合同》约束，并且自2005年7月19日开发商西双版纳乾龙房地产开发有限公司承诺岩罕稍等原食品公司回迁住户永久性免收物业管理费及2009年2月25日开始第一届妙行物业服务公司承诺免收物业费，之后的业主委员会与其他的物业公司签订的物业服务合同也承诺对该原食品公司回迁住户免收物业管理费，该原食品公司回迁户免收物业费的情形具有持续性，第三届业主委员会在与原告签订《物业管理服务合同》时应当对这一原食品公司回迁住户免收物业费的情况告知并作出约定，虽然本案的房屋产权证登记在岩罕稍女儿陈美英的名下，该住房也系回迁住房，故一审法院认定，2016年3月1日的《物业管理服务合同》对陈美英没有约束力，陈美英免交物业服务费。对普洱老黄牛物业公司版纳分公司主张陈美英、岩罕稍支付物业费及违约金的诉请，一审法院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：驳回普洱老黄牛物业公司版纳分公司的全部诉讼请求。案件受理费67元，由普洱老黄牛物业公司版纳分公司负担。本院二审期间，上诉人普洱老黄牛物业公司版纳分公司向本院提交新证据，被上诉人陈美英、岩罕稍未提交新证据。本院组织当事人证据交换及质证。上诉人提交的花伴里小区业主委员会文件（业委字【2015】第02号）、花伴里小区下期应聘物业收费标准对照表公示、移交清单、情况说明、云南增值税发票，被上诉人不认可以上证据的三性；上诉人提交的更正证明、花伴里小区第三届业主委员会备案表、移交情况公告、移交清单、移交现金情况，被上诉人认可以上证据的真实性和证明内容，认为以上证据正好证明老黄牛公司提供的《物业管理服务合同》是虚假的、违法的。本院认为上诉人提交的证据真实、形式合法、与本案具有关联性，本院予以采信。对于一审判决认定的事实，上诉人普洱老黄牛物业公司版纳分公司提出异议，认为一审遗漏了庭审调查时被上诉人全程参与选聘物业公司、签订《物业管理服务合同》的事实，对其余事实无异议。被上诉人对一审认定的事实无异议。对当事人无异议的事实，本院予以确认。对上诉人提出的异议，因无充分证据予以证实，本院不予采纳。二审经审理查明：一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本案的争议焦点为：被上诉人岩罕稍、陈美英是否应当向上诉人普洱老黄牛物业公司版纳分公司支付物业服务费及违约金。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予以支持。”之规定，2005年7月19日开发商西双版纳乾龙房地产开发有限公司承诺被上诉人等原食品公司回迁住户永久性免收物业管理费，自2009年2月25日起妙行物业服务公司承诺免受物业管理费，之后的业主委员会与其他物业公司签订物业合同时也按约定未向原食品公司回迁住户收取物业管理费，第三届业主委员会在与上诉人签订《物业管理服务合同》时也应当尊重历史、受此约定的约束。因此，2016年3月1日第三届业主委员会与上诉人签订的《物业管理服务合同》中收取物业管理费的条款对被上诉人没有约束力，对上诉人主张岩罕稍、陈美英支付物业费及违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，上诉人普洱老黄牛物业公司版纳分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67元，由普洱老黄牛物业公司版纳分公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈福兴审判员  范志敏审判员  玉的勒二〇二〇年三月二十四日法官助理罗琳书记员李欣