江西省全南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0729民初1099号 原告：谭五娥，女，1970年10月26日生，汉族，住全南县。 被告：全南县荣鑫商务实业有限公司，住所地全南县金龙大道。 法定代表人：陈优明，公司执行董事。 第三人：陈优明，男，1962年8月16日生，汉族，住全南县。 第三人：温治平，男，1958年9月26日生，汉族，住全南县。 第三人：雷志辉，男，1977年9月20日生，汉族，住全南县。 原告谭五娥与被告全南县荣鑫商务实业有限公司（以下简称：荣鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理，原告谭五娥到庭参加诉讼，被告全南县荣鑫商务实业有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。2019年11月26日，本院经过庭审了解后，作出追加陈优明、温治平、雷志辉为本案第三人的追加当事人通知书。本案于2019年12月20日公开开庭进行了第二次审理。原告谭五娥到庭参加诉讼，被告全南县荣鑫商务实业有限公司及第三人陈优明、温治平、雷志辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。2020年1月14日，因案情较复杂，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。 原告谭五娥向本院提出诉讼请求：一、判决被告履行与原告签订的编号0000381的《聚龙国际广场商品房定购书》，将位于全南县金龙大道竹山背村路口聚龙国际广场1栋11层1101号商品房交付原告；二、判决被告将聚龙国际广场1栋11层1101号房产备案到原告名下，并且在上述房屋符合办证条件时，到登记机构办理产权登记手续。事实和理由：被告系全南县金龙大道竹山背路口聚龙国际广场开发商，商品房预售证号20110**。2014年5月16日，原、被告签订编号为0000***《聚龙国际广场商品房定购书》，约定被告向原告出售聚龙国际广场1栋11层1101号商品房，类型为电梯房，建筑面积为138.87平方米，单价为4460元每平方米，折后总价为人民币588392元。签订上述合同后，被告作为出卖人2014年5月17日全部收齐购房款人民币588392元。原告履行（完）付款义务。购房款付清至今，经原告多次催促，被告一直不交付房屋，不办理相关房屋产权登记手续，已经构成违约，给原告的利益造成巨大损失，为维护原告的合法权益，原告诉至法院。 被告全南县荣鑫商务实业有限公司未作答辩。 第三人陈优明、温治平、雷志辉未作陈述。 原告围绕诉讼请求向本院提交了借条复印件、银行转账凭证、证明及证明人身份证复印件、收据、收条、聚龙国际广场商品房定购书，本院为查清案件事实调取了本院作出的（2018）赣0729民初1107号民事判决书、江西省高级人民法院作出的（2014）赣中民四初字第103-3号民事判决书、赣州市中级民法院作出的（2015）赣民一终字第167号民事判决书、全南县住房和城乡建设局出具的情况说明及附件执行裁定书和协助执行通知书，被告荣鑫公司和第三人陈优明、温治平、雷志辉未到庭质证，视为其放弃质证权利，本院对上述证据经过审查后，认定已形成证据链，对其予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（2014）赣中民四初字第103-3号民事判决书、（2015）赣民一终字第167号民事判决书显示聚龙国际广场项目系被告的独立项目，由第三人陈优明、温治平、雷志辉合伙经营。2010年12月23日，被告通过拍卖受让的形式取得聚龙国际广场项目国有土地使用权，分别于2010年7月20日、2012年2月9日、2012年4月27日取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。2012年2月28日，被告取得商品房预售许可证。 聚龙国际广场项目施工建设过程中，因需要资金投入建设向原告及案外人谭桢、谭威借款共计70万元（其中原告转账支付30万元、谭桢转账支付30万元、谭威转账支付10万元）。2014年5月16日，因未能偿还该借款本息，聚龙国际广场的合伙人与原告达成以房抵债协议，以聚龙国际广场1号楼1101号房作价房款588392元折抵原告、谭桢、谭威的部分借款及利息，第三人陈优明、温治平在其上签名。2014年5月19日，被告向原告出具收据一张，证实收到原告谭五娥购买1#-1101房房款588392元。同时，双方签订了《聚龙国际广场商品房定购书》（编号：0000***），该定购书约定：出卖方全南县荣鑫商务实业有限公司聚龙国际广场项目部（以下简称甲方），定购方谭五娥（以下简称乙方），经甲、乙双方友好协商，就乙方定购甲方聚龙国际广场商品房事宜达成以下协议，签订本定购书时，乙方已了解所定购商品房的详细情况，并认同甲方提供的《商品房买卖合同》之条款，同意定购；一、定购商品房乙方自愿定购甲方出售的位于全南县金龙大道竹山背村路口聚龙国际广场1栋11层1101房商品房，该商品房为电梯房；二、购房款乙方定购上述商品房的面积为138.87平方米（以建筑面积计），单价为人民币4460元/平方米，总价为人民币陆拾壹万玖仟叁佰陆拾零元整（￥：619360元整）；三、付款方式乙方同意一次性付款95折，折后单价4236.99元/ｍ2，折后总价伍拾捌万捌仟叁佰玖拾贰元整（￥588392元整）；四、定购条件7.本定购书经双方签字盖章后生效，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，未尽事宜，双方友好协商解决。该定购书还约定了其他内容。因履行购房合同产生问题，原告与被告及第三人多次协商未果，遂诉至本院。 另查明，2019年11月29日，全南县住房和城乡建设局出具情况说明：“经查询，全南县聚龙国际广场1#楼11层1101房号，建筑面积138.87平方米，显示为已预订状态，预订时间为2014年7月10日，预订人姓名为谭五娥。该房号于2018年5月7日被赣州市中级人民法院裁定查封，查封期限为自2018年5月7日起至2021年5月6日止”。 本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。当事人经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期难以清偿债务时，通过将商品房出售给债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。本案中，涉案商品房定购书签订前，因建设聚龙国际广场项目需要资金向原告及案外人谭桢、谭威借款共计70万元，原告及案外人谭桢、谭威通过银行转账支付了该借款，故双方确实存在借款合同关系，因未能偿还该借款，双方协议将借款转化为购房款，双方签订了聚龙国际广场商品房定购书，被告出具了收到谭五娥购1#-1101房房款收据一张给原告，并于2014年7月10日在赣州市房地产信息平台网上备案系统登记原告谭五娥为聚龙国际广场1#1101号房的预订人。该聚龙国际广场商品房定购书就房屋的坐落位置、楼层、房号、面积、价款支付等进行了约定，且约定了该商品房定购书与商品房买卖合同具有同等法律效力，该商品房定购书符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定，故原告与被告签订的《聚龙国际广场商品房定购书》（编号：0000381）合法有效。但因聚龙国际广场1栋1101号房屋现被赣州市中级人民法院查封，其最终的权利归属具有不确定性，现交房、办理合同备案登记手续和产权过户登记手续客观上不能履行，故对原告要求交付聚龙国际广场1栋1101号房屋及将房屋备案到原告名下和办理产权证登记手续的诉求，本院均不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告谭五娥与被告全南县荣鑫商务实业有限公司签订的编号为0000381的《聚龙国际广场商品房定购书》有效； 二、驳回原告谭五娥的其他诉讼请求。 案件受理费4841元，由原告谭五娥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员  龚丽丽 二〇二〇年三月六日 书记员  高国华 附处理本案所涉及的法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。