山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终9089号 上诉人（原审被告）：李宁，男，1969年12月8日出生，汉族，住山东省莱芜市莱城区。 委托诉讼代理人：颜廷婷，北京市德鸿（临沂）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张华，北京市德鸿（临沂）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨晓娟，女，1974年12月13日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 被上诉人（原审原告）：张译丹，女，1995年2月20日出生，汉族，住山东省临沂市罗庄区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：彭庆青，山东启阳律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：马原，山东启阳律师事务所律师。 原审第三人：杜洋，男，1984年10月4日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 原审第三人：王利娜，女，1982年7月1日出生，汉族，住山东省费县。 上诉人李宁因与被上诉人杨晓娟、张译丹及原审第三人杜洋、王利娜执行异议之诉一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2017）鲁1302民初12427号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李宁上诉请求：1.撤销兰山区人民法院（2017）鲁1302民初12427号民事判决书第一、二项并依法发回重审或予以改判；2.本案诉讼费用依法由被上诉人杨晓娟、张译丹承担。事实和理由：一、杨晓娟、张译丹与第三人签订的合同系虚假合同，一审法院认定合同有效属于认定事实错误，应发回重审或依法改判。杨晓娟、张译丹明知第三人有多笔欠款且涉案房屋已经抵押给李宁的情况后，仍然与第三人签订《房地产买卖契约》、《房屋买卖合同》，帮助第三人转移财产、逃避债务，其主观恶意明显，损害了李宁的合法权益，根据《合同法》的规定，其与第三人签订的合同应当自始无效。并且，杨晓娟、张译丹在2014年8月1日明知不能过户房屋后，却在2014年8月4日仍然替第三人偿还银行的借款502275元，这明显违背常理的行为也反映出合同的虚假性。因此，杨晓娟、张译丹与第三人签订的合同系第三人为躲避债务，恶意转移财产，损害了李宁的合法权益，属于无效合同，一审法院认定合同为有效合同属于认定事实错误，依法应发回重审或予以改判。二、杨晓娟、张译丹在查封之前并未实际占有涉案房屋，其不具备排除执行的权利，一审法院在无任何证据证实的情况下认定杨晓娟、张译丹在查封前已经合法占有涉案房屋属于认定事实错误，依法应发回重审或改判。首先，杨晓娟、张译丹在一审中提交的物业费单据系2017年9月份缴纳，无法证实其在2014年8月1日之前已经合法占有了涉案房屋。其次，在异议程序中，杨晓娟、张译丹表示涉案房屋“自2014年8月1日之后一直由异议人占有使用”，但在一审中，杨晓娟、张译丹又表示“自2014年7月31日开始占有使用至今”，其前后说法自相矛盾，也反映出杨晓娟、张译丹主张在查封前已经占有房屋说法的虚假性。第三，从杨晓娟、张译丹和第三人签订的《房地产买卖契约》关于房屋交付使用的约定可以看出，在合同签订之时，第三人并未腾空房屋，并预留了房屋腾空时间，若杨晓娟、张译丹在7月31日就占用使用了涉案房屋，那么合同应当按照实际情况填写，双方约定8月20前腾空房屋既不符合常理也不符合逻辑。因此，杨晓娟、张译丹不可能在查封之前占有涉案房屋。第四，从一审中关于送达地址的确认情况，也可以看出杨晓娟、张译丹均未居住在涉案房屋中，其关于在查封之前已经占有涉案房屋的说法不能成立。因此，杨晓娟、张译丹在查封之前并未合法占有涉案房屋，一审法院认定杨晓娟、张译丹在查封前已合法占有涉案房屋缺乏证据支持，属于认定事实错误。三、杨晓娟、张译丹并未支付涉案房屋价款，其在庭后提交的证据系偿还的第三人在银行的借款而非涉案房屋的房款，一审法院错误的将该款认定为购房款属于认定事实错误。1、杨晓娟、张译丹在异议程序及一审中从未提交任何证据证实其已经支付了涉案房屋的购房款，却在一审结束后提交替第三人偿还民生银行贷款722507.17元的证明及替第三人偿还临商银行贷款502275元的证明声称已经支付完购房款，足以证实杨晓娟、张译丹为达到排除执行的目的而在后期制作证据，硬将偿还的银行贷款定性为购房款，混淆事实、扰乱视听，致使一审法院认定事实错误。2、杨晓娟、张译丹作为第三人两笔贷款的担保人，偿还的是银行借款而非购房款，其偿还银行贷款的行为是履行自身应当承担的担保责任，属于借款合同担保的法律关系，而不是杨晓娟、张译丹与第三人之间买卖合同法律关系，一审法院错误的将借款合同担保法律关系认定为买卖合同的法律关系，支持将毫无关联的偿还的借款认定为购房款，属于认定事实错误。3、杨晓娟、张译丹为第三人在2013年9月份在临商银行星火支行担保500000元，在2014年5月份在民生银行临沂分行担保80万，两笔担保从时间上看与涉案房屋的买卖没有任何关联性，从金额来看，远远高于涉案房屋的价值90万元，杨晓娟、张译丹硬将两笔贷款主张为购房款的说法无论从时间上还是金额上都明显无法成立，一审法院认定杨晓娟、张译丹偿还贷款的行为系支付购房款的判决错误。四、一审法院认定杨晓娟、张译丹因他人原因致使无法办理过户从而具备排除执行的权利属于认定事实错误。杨晓娟、张译丹主张在2014年8月1日办理过户时房产证被抢，但在事发时却不去报案，及时调取监控录像以维护自身的权益，而是时隔3天后才去报案，杨晓娟、张译丹的做法明显不符合逻辑，使人存疑。并且，派出所出具的《报警证明》仅能证实杨晓娟、张译丹曾经报过警，而无法证实在2014年8月1日当天确实有抢夺房产证的情况发生。因此，一审法院认定事实错误。五、一审判决超出了杨晓娟、张译丹的起诉范围，违反了法律的基本原则，适用法律错误，依法应予改判。我国民事审判坚持不告不理的原则，法院只能依照当事人提出的案件事实、理由和诉讼请求进行审理和判决，对超出当事人诉讼请求的部分不得主动审理也不能随意予以变更。在一审中，杨晓娟、张译丹诉请确认《房屋买卖契约》为有效协议，并未诉请要求《房屋买卖合同》的合法有效性。但一审的判决却超出了诉讼请求，对《房屋买卖合同》予以了确认，这明显违背了我国民事审判不告不理的基本原则，依法应予改判。六、一审严重违反法定程序，依法应当发回重审或予以改判。杨晓娟、张译丹在庭后提交了替第三人偿还贷款722507.17元和502275元的证明作为证据证实其偿还贷款的事实，一审法院在判决书第7页第二段第4-11行中表述，杨晓娟、张译丹为第三人的两笔贷款做了担保，在第8页倒数第3-6行对以上两笔贷款进行了确认，但一审法院却未通知李宁对以上证据进行质证，剥夺了李宁的合法权利，严重违反了法定程序。 杨晓娟、张译丹辩称，一、原审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持以维民生。原审查明，答辩人与杜洋、王利娜于2014年7月31日就涉案房屋签订买卖协议，答辩人遂按照协议约定付款，在房产局办理画图测绘等过户手续时由于不明身份人将房产 证抢走未能办理完毕，房产办理交接并由答辩人实际居住、使用，诸多证据能够形成证据链条确证还原上述基本事实。依照《物权法》15条、最高人民法院法释(2015)10号第28条之规定，结合关联方、独立利益、损害面、过错度之相关分析（答辩人系关联方，对执行标的享有独立权益、因执行行为受到损害、无过错），足以确证答辩人对执行标的享有足以排除执行的民事权益，答辩人的权益应予支持，原审判决认定及适用法律正确，应予维持。二、李宁上诉所述与原审笞辩如出一辙，纯系单方有目的性诡辩：李宁指称答辩人知悉其与杜洋之间债权纠纷纯属虚构之词，无任何证据证实；《房产买卖契约》系现场过户时制式版本，不能推翻有证据支持的实际交付事实，资金托管在本案房产过户时并未出台，且规避资金不予托管也是本地实际市场交易惯例；另、答辩人有理由相信在房产局抢走房产证的人一定是与杜洋存在债权债务关系的利害关系人，结合本案当天抢走证件当天李宁申请查封档案的事实分析，该利害关系人为李宁关联人的可能性居大，此案答辩人也将继续向公安机关催办案件进展，以期真相大白。综上，事实求实为案件的出发点与落脚点，公平正义应能以看得见的方式实现，答辩人与杜洋、王利娜的房产买卖真实合法有效且实际履行，答辩人民生权益足以排除执行，李宁上诉无事实及法律依据，此案历经近六年维权，其中心酸不能言表，恳请中院依法支持答辩诉求。 杨晓娟向一审法院起诉请求：1.停止对于兰山区后园馨园小区D区11号楼2-302室之房产的执行，并解除上述房产的查封；2.判决确认原告与第三人签订的《房屋买卖契约》为有效协议，涉案房产归原告所有，责令第三人协助办理过户手续；3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年7月31日，原告（买方、甲方）杨晓娟、张译丹与第三人（卖方、乙方）杜洋、王利娜签订了《房屋买卖合同》一份，约定：一、买卖标的状况。该房坐落于兰山区后园鑫园小区D区11号楼2单元302室（包括编号为-116的配房），房产证号为临房权兰山区字第××号号。乙方保证该房无任何权属争议，无权利负担，房屋所附土地使用权一并转让。二、买卖价格及支付。该房议定90万元（其中此房剩余房贷166953.36元由甲方直接支付给银行，此部分款项冲顶房屋总价款）办理过户时间议定于一个月内办理，过户费用由甲方承担。三、房屋交付。该房及房产证已于签订本合同前交付甲方，其他所有手续一并随房交付。四、违约责任。该房交付前及交付后乙方不得因个人原因而牵涉此房，合同签订后亦不得以任何形式主张该房权益（不得另行出售）。如有违约，除全额赔偿房款及同期四倍贷款利息外，另行加付违约金拾万元。双方还对其他事项进行了约定。后双方又于同日签订了《房地产买卖签约》，约定：甲方（出卖方）王利娜、杜洋；乙方（买受方）张译丹；第一条、房屋基本情况。1、房屋坐落：临沂市兰山区后园馨园小区D区11号楼2-302室。2、房屋所有权证编号：兰山字第000256586号；4、房屋建筑面积：139.81平方米。其中主房115.19平方米，车库24.62平方米。5、房屋用途：住宅。6、建筑结构：混合。7、房屋建成年份：2010年。第二条、房屋价款。该房屋的价款为900000元。第三条、房屋价款支付方式。乙方于七月签订后向甲方预付定金壹万元，剩余价款由乙方如数按期付清给甲方。付款方式：现金。甲方收取乙方支付的相应房屋价款后，应当即时出具收款凭证；乙方付清房屋价款后，甲方应当及时、如数提供规范、合法的收款收据。第四条、房屋交付。甲方应当于2014年8月20日前腾空该房屋，并书面通知乙方进行验收。乙方应当会同甲方，共同对房屋及其本契约附件一明确的房屋附属物品状况进行查验。查验情况符合双方约定的，甲方应该当场将该房屋和房屋附。属物品以及房屋钥匙移交给乙方，以示房屋交付。毁损、灭失风险责任自房屋交付之日起由乙方承担。第六条、承诺与保证。甲方承诺所售房屋没有房屋产权纠纷、债权债务纠纷或优先购买权纠纷。如因甲方上述承诺失实，致使本契约生效以后发生房屋基本情况或其他情况纠纷、产权纠纷、债权债务纠纷、优先购买权纠纷的，甲方按本契约第三条约定房屋价款的百分之三向乙方支付违约金；造成乙方其他损失的，甲方另行依法承担赔偿责任。第七条、关于房屋转移登记的约定。1、自本契约生效之日起30天内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋转移登记。如因乙方责任，致使规定期限内未能完成房屋转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任：属于甲方责任的，每逾期一天，甲方按天向乙方支付本契约第三条约定房屋价款百分之三的违约金；属于乙方责任的，每逾期一天，乙方按天向甲方支付本契约第三条约定房屋价款百分之三的违约金。造成对方其他损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。第九条、违约责任。1、乙方中途反悔，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途反悔，甲方应当在悔约之日起七日内将定金退还乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。2、乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述购房款百分之三的滞纳金。3、甲方未按本契约第四条约定的期限将该房屋及其附属物品交付给乙方的，逾期超过30天后，乙方有权解除契约。自乙方解除契约通知书送达之日起7天内，甲方将已收房屋价款如数退还给乙方，并按本契约第三条约定房屋价款的百分之三向乙方支付违约金。4、乙方未能按本契约第三条约定向甲方支付房屋价款的，逾期超过30天后，甲方有权解除契约。自甲方解除契约通知书送达之日起7天内，乙方将房屋退还给甲方，并按本契约第三条约定房屋价款的百分之三向甲方支付违约金。双方还对其他事项进行了约定。原告支付房款时，因涉案房屋尚有166953.36元按揭贷款第三人未偿还完毕，杨晓娟于2014年7月31日将第三人剩余房贷166953.36元汇入第三人王利娜账户，王利娜用该笔款项偿还了剩余银行按揭贷款。因第三人杜洋、王利娜原在中国民生银行股份有限公司临沂分行、临商银行股份有限公司星火支行均有贷款，杨晓娟为上述两笔贷款做了担保。杜洋、王利娜因资金困难无法偿还，剩余购房款由杨晓娟以偿还贷款方式付清。杨晓娟分别于2014年8月1日结清了中国民生银行股份有限公司临沂分行剩余贷款722507.17元；于2014年8月4日结清了临商银行股份有限公司星火支行剩余贷款502275元，原告共计支付给第三人房款1391735.53元。对于多付的房款，原告主张另行与第三人以其他债权债务予以确认。2014年7月31日，第三人将房屋交付原告，并办理了房屋及手续交接证明，原告及第三人在证明上签字。2014年8月1日，二原告与第三人到临沂市房产登记交易中心办理房产过户手续，并已完成对涉案房屋的测绘。办理过户时，临沂市兰山区后园馨园小区D区11号楼2-302室的房屋所有权证被不明身份的男子抢走，原告未能过户完毕。 一审法院认为，第三人杜洋、王利娜与杨晓娟、张译丹签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同。现二原告已代第三人偿还房贷166953.36元，偿还中国民生银行股份有限公司临沂分行贷款722507.17元，偿还临商银行股份有限公司星火支行贷款502275元，原告共计已支付给被告购房款1391735.53元。房贷偿还完毕后，双方到临沂市房产登记交易中心办理房产过户的过程中，房屋所有权证被不明身份的男子抢走，导致原告未能过户完毕。涉案房屋已经交付二原告使用，有第三人与二原告签订的《房屋买卖合同》、银行出具的证明、《贷款还款凭证》、《物业费缴款单》、临沂市公安局兰山分局出具的《报警证明》、当事人陈述等予以证实，事实清楚，证据充分，予以确认。一审法院在审理李宁与杜洋、王利娜买卖合同纠纷一案的过程中，于2014年8月1日查封了涉案房屋，该房屋在查封时，原告已支付购房款889460.53元（722507.17元+166,953.36元），已基本履行完付款义务，并已经交付使用，该房屋已经通过买卖的方式归杨晓娟、张译丹所有。原告在一审法院查封涉案房屋之前已经合法占有该房屋。原告提交的证据足以证实原告享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，在一审法院查封涉案房屋之前，原告已经依据《房屋买卖合同》的约定基本履行完支付房款的义务，并交付使用，故应认定涉案房屋归原告所有。所以，对原告要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，予以支持。第三人杜洋、王利娜经合法传唤，既未提出反驳主张，也未到庭应诉，应视为其放弃了相应的诉讼权利，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题〉的解释》第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、位于兰山区后园鑫园小区D区11号楼2单元302室、-116室（房产证号为：临房权证兰山区字第××号）归原告杨晓娟、张译丹所有；二、停止对位于兰山区后园鑫园小区D区11号楼2单元302室的房屋（房产证号为：临房权证兰山区字第××号）的执行。案件受理费10800元，由被告李宁负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被上诉人杨晓娟、张译丹作为案涉房屋的买受人，其在法院查封该房产前已与第三人杜洋、王利娜签订了书面的房产买卖合同，且出卖人已将房产证件交与被上诉人，从被上诉人提交的物业费缴款单来看，其已实际占有该房屋，并且双方已到房产部门去办理过房产过户手续，只是由于买受人之外的原因没有办理完过户登记，可以证实买卖行为的真实性。从银行出具的证明、《贷款还款凭证》可以看出，被上诉人在法院查封该房产前，已基本支付完毕房款。因此，被上诉人享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，应予支持。上诉人主张被上诉人与第三人恶意串通，未提交有效证据证实，对其主张不予支持。被上诉人在法院查封涉案房屋前已根据双方合同约定，将该房屋的按揭余款166953.36元还清，从而取回房产证，并主动以替第三人偿还借款的方式支付了购房款，因此，上诉人关于被上诉人本就是第三人的借款担保人，其偿还借款只是为了履行担保义务的主张，本院不予支持。 综上所述，李宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10800元，由上诉人李宁负担。 本判决为终审判决。 审判长  王树东 审判员  马凤霞 审判员  邵 波 二〇二〇年三月三十一日 书记员  徐丽芹