上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初26466号原告(反诉被告)：钱志明，女，1952年8月4日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：厉猛，北京炜衡(上海)律师事务所律师(特别授权)。被告：(反诉原告)：马建国，男，1959年10月10日生，汉族，住上海市宝山区泗塘八村XXX号XXX室。被告：(反诉原告)：马嬿雯，女，1986年6月10日生，汉族，住上海市宝山区泗塘八村XXX号XXX室。委托诉讼代理人：马建国(系马嬿雯之父)。原告(反诉被告)钱志明与被告(反诉原告)马建国、马嬿雯房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)钱志明及其委托诉讼代理人厉猛，被告(反诉原告)马嬿雯的委托诉讼代理人暨被告(反诉原告)马建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)钱志明向本院提出诉讼请求：1、判令马嬿雯、马建国支付剩余房款人民币22万元(以下币种均为人民币)。2、判令马嬿雯、马建国以22万元为基数，按每日万分之五计算，支付该款从2019年4月1日起至实际付款之日止的迟延付款违约金。事实和理由：2019年1月3日，钱志明与马嬿雯、马建国签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约定，钱志明将宝山区泗塘八村XXX号XXX室房屋(以下简称102室房屋)以262万元的价格出售给马嬿雯、马建国。2019年4月1日，钱志明办理了102室房屋过户手续。同月15日，钱志明结清了水电等费用后将该房屋交付给了马嬿雯、马建国。但马嬿雯、马建国尚有房款22万元未支付，钱志明向马嬿雯、马建国催讨该款，马嬿雯、马建国以钱志明延迟迁出户口为由拒付，故涉诉。被告(反诉原告)马嬿雯、马建国反诉并辩称，确实还有22万元钱款未支付给钱志明，钱志明逾期迁出户口违约金超过了22万元，故马嬿雯、马建国拒付剩余钱款。22万元中的2万元系尾款，马嬿雯、马建国现同意支付，还有20万元系户口押金，用于抵扣逾期迁出户口违约金。如马嬿雯、马建国需支付违约金，该违约金不需要调整。马嬿雯、马建国向本院提出反诉请求：要求钱志明支付2019年4月1日至2019年10月9日期间的逾期迁出户口违约金23.4万元。事实和理由：合同约定钱志明须于办理过户手续前迁出户口，双方于2019年4月1日办理过户，钱志明应当于该日前迁出户口。钱志明的户口直至2019年10月9日才迁出，按照合同补充条款约定，应当每日按照总房价款262万元的万分之五支付违约金。原告(反诉原告)钱志明针对反诉辩称，合同约定双方于2019年4月30日前办理过户，过户前钱志明迁出户口。钱志明提前于2019年4月1日办理过户，其迁出户口的义务仍应按照合同约定从2019年4月30日后起算。钱志明未与马嬿雯、马建国约定20万元为户口押金，马嬿雯、马建国所述不属实。钱志明需要将户口迁至公共户口，需要马嬿雯、马建国去派出所配合签字，钱志明多次通知马建国一起去办理迁出户口手续，但马建国一直以没空拖延，直至2019年10月9日，双方才至派出所办理了户口迁出手续，故户口迟延迁出并非钱志明的过错。况且，马嬿雯、马建国也可以直接要求派出所将钱志明户口迁出。不同意马嬿雯、马建国的反诉请求。如需承担违约金，该违约金过高，应予以调整。经审理查明，2019年1月3日，钱志明(甲方)与马嬿雯、马建国(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》约定，乙方购买甲方102室房屋，双方同意该房地产转让价款共计为220万元；甲乙双方确认在2019年4月30日前办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，自应付款期限第二日起算至实际付款之日止；甲方承诺自房地产权利转移之日起，向房屋所在地派出所办理户口迁出手续，甲方逾期超过30日未迁出户口的，甲方同意由公安部门将户口迁至本市社区公共户。合同补充条款约定，甲方承诺于甲乙双方办理该房地产的产权过户手续前，向房屋所在地公安派出机构办理原有户口迁出手续，如未按时办理迁出手续，每逾期一日，甲方应按房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至户口迁出时止。合同附件三付款协议约定，签订本合同前，乙方已付甲方140万元(其中包含乙方已付定金5万元)；甲乙双方办理不动产过户手续当日，乙方支付甲方第二期房款78万元；甲方将房地产交付乙方同时，乙方支付甲方尾款2万元。同日，钱志明(甲方)与马嬿雯、马建国(乙方)签订了补充协议，约定，甲乙双方确认102室房屋成交总价为262万元，买卖合同约定的房价款220万元不包含该房地产内的附属设施、设备及室内装饰，甲乙双方同意该房地产内的附属设施、设备及室内装饰转让价共计42万元，乙方于办理产权过户前支付甲方。上述合同及补充协议签订后，马嬿雯、马建国共支付钱志明房款240万元。2019年4月1日，钱志明与马嬿雯、马建国办理了102室房屋过户手续。同月15日，钱志明将该房屋交付给了马嬿雯、马建国。2019年10月9日，钱志明将户口迁出了102室房屋。审理中，钱志明提供了与马建国的微信记录，载明，2019年5月25日，钱志明称明天吴警官上班，马建国表示明天有空，中介业务员表示周一可以吗？5月26日，中介业务员称明天早上8点半吴警官在，你们是否有时间？马建国称明天不在。6月5日，中介业务员询问本周是否有空？钱志明、马建国均未回复。6月12日，钱志明询问马建国什么时候回来？马建国回复可能星期六。7月2日，钱志明询问马建国女儿什么时候有时间？马建国未回复。7月23日，钱志明再次询问马建国女儿什么时候有时间，去问户口的事情。马建国回复，派出所什么情况，如果讲好时间让女儿请假。7月26日，钱志明称吴警官要8月5日以后回来。马嬿雯、马建国对上述微信内容的真实性无异议。审理过程中，钱志明表示，合同约定，双方办理不动产过户手续当日，马嬿雯、马建国支付第二期房款78万元，但马嬿雯、马建国从中扣下20万元未付，还有2万元尾款未付，共计未付房款为22万元。马嬿雯、马建国表示，78万元中的20万元系户口押金，故扣下未付。以上事实，有马嬿雯、马建国提供的《上海市房地产买卖合同》、补充协议、微信记录，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，马嬿雯、马建国与钱志明签订的《上海市房地产买卖合同》、补充协议系双方真实意思表示，双方均应恪守。合同约定，钱志明及马嬿雯、马建国确认在2019年4月30日前办理转让过户手续；钱志明于办理房地产的产权过户手续前，办理原有户口迁出手续，如未按时办理迁出手续，每逾期一日，应按房地产转让价款的万分之五支付赔偿金，直至户口迁出时止。钱志明于2019年4月1日与马嬿雯、马建国办理过户手续，其应当于该日前迁出户口。钱志明未在该日前迁出户口已经构成违约。从微信内容看，钱志明于2019年5月25日要求马建国配合办理户口迁移，马建国当时也予以同意，但此后因种种原因拖延，其中马建国也有部分责任。有鉴于此，本院酌情确定钱志明支付马嬿雯、马建国逾期迁出户口违约金15,000元。马嬿雯、马建国要求钱志明按照房地产转让价款的日万分之五计算违约金，过分高于其损失，本院不予准许。合同约定，钱志明与马嬿雯、马建国办理不动产过户手续当日，马嬿雯、马建国支付钱志明第二期房款78万元；钱志明将房地产交付马嬿雯、马建国同时，马嬿雯、马建国支付尾款2万元；马嬿雯、马建国未按本合同付款协议约定期限付款的，应当支付违约金，违约金按逾期未付款日万分之五计算，自应付款期限第二日起算至实际付款之日止。合同未约定户口押金20万元，马嬿雯、马建国主张钱志明未迁出户口可从房款中扣留押金20万元，无合同依据。虽然合同约定钱志明在办理过户前迁出户口，马嬿雯、马建国于过户当日支付房款78万元，但钱志明迁出户口并非其主要义务，钱志明未按约迁出户口并不影响马嬿雯、马建国合同目的的实现，钱志明迁出户口与马嬿雯、马建国支付购房款不构成对待给付义务。马嬿雯、马建国以钱志明未迁出户口拒付20万元房款，本院不予采纳。钱志明要求马嬿雯、马建国20万元及该款从2019年4月2日起的逾期付款违约金，可以准许。钱志明于2019年4月15日将房屋交付给了马嬿雯、马建国，马嬿雯、马建国应于当日支付尾款2万元，马嬿雯、马建国未支付该款，钱志明要求支付该款从2019年4月16日起的逾期付款违约金，可以准许。鉴于该违约金标准较高，本院酌情确定按照日万分之二计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)马嬿雯、马建国于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)钱志明购房款22万元，并以20万元为基数，支付该款从2019年4月2日起至付清该款之日止的违约金，以2万元为基数，支付该款从2019年4月16日起至付清该款之日止的违约金，上述违约金按日万分之二计算；二、原告(反诉被告)钱志明于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)马嬿雯、马建国逾期迁出户口违约金15,000元；三、驳回原告(反诉被告)钱志明的其他诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)马嬿雯、马建国的其他反诉请求。本诉案件受理费减半收取为2,572元，反诉案件受理费2,405元，共计4,977元，由原告(反诉被告)钱志明负担352元，被告(反诉原告)马嬿雯、马建国负担4,625元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 杨利民二〇二〇年三月二十日法官助理 鲍仲钰书 记 员 戴 玮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……