河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终151号上诉人（原审被告）：刘瑞平，女，1976年11月20日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：赫中奎，河南牟山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋军威，男，1974年01月13日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张磊，河南克谨律师事务所律师。原审第三人：秦志永，男，1978年6月21日出生，汉族，住河南省通许县。原审第三人：赵芳，女，1979年8月15日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。上诉人刘瑞平因与被上诉人宋军威、原审第三人秦志永、赵芳执行异议之诉一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初30486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘瑞平的委托诉讼代理人赫中奎，被上诉人宋军威及其委托诉讼代理人张磊到庭参加诉讼。原审第三人秦志永、赵芳经本院传票传唤未到庭，本院缺席审理。本案现已审理终结。刘瑞平上诉请求：一、请求依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初30486号民事判决，并发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案租赁合同并不真实存在，即使该合同系秦志永与被上诉人所签，也属于倒签合同，秦志永明知涉案房屋已抵押的情况下，仍对外签订合同的行为属于恶意转移财产，规避执行，所签合同应为无效。秦志永、赵芳一、二审均未出庭，无法核实上述合同及对账单是否为其本人所签，同时涉案合同与秦志永出具的委托书及原审第三人之间转账行为自相矛盾，有违常理，依据被上诉人提交的委托书，其仅是涉案房屋的委托代理人，而非承租人，在出具委托书的同一天，被上诉人向原审第三人转账50万元，说明该笔款项并非租金，租赁合同中却又声称支付的第一笔租金，前后矛盾；按照被上诉人提交的租赁合同，租金在2015年2月18日签订合同时已支付，并在合同中已明确约定了付款时间，而2015年8月21日却再出具对账单进行确认，明显是画蛇添足，多此一举，看似对账，意在规避；被上诉人称其同时承租秦志永名下位于金水东路北、××路东××单元××、××、××房产，后两套房屋租金均是提前支付，而2413号房屋租金的支付却跨度一年之久，且分次多笔支付，有违常理；秦志永在明知该房屋已抵押的情况下仍然对外出租，且其收取的租金并未偿还债务，明显存在恶意逃避债务，同时，若存在2015年2月18日将房屋出租，却在2015年3月31日与刘瑞平签订借款合同约定该房屋无其他纠纷，也可以印证原审第三人恶意逃避债务；依据被上诉人2018年3月6日提交的执行异议申请书中关于装修的陈述与其提供的房屋租赁合同中的约定自相矛盾；2413、2415、2416号房屋的租金价格不一致，有违常理；通过被上诉人提交的交付房租对账单显示，所为的租金的支付多笔多次，且不同金额，同时，第一笔转账时，秦志永尚未占有涉案房产，被上诉人仅是原审第三人的委托代理人，其所称租赁投资，明显与事实不符，更何况，用超过房屋价值的50%作为租金只是换取20年的租赁权，也不符合其本人的价值取向，被上诉人存在多次与他人发生借贷关系，以收取利息为目的，收益可达到年利率24%，而本次租赁的收益远低于借贷的利息收入，何况庭审中被上诉人称房屋前期仅作为仓库使用，更无收益而言，所谓租赁真实性值得商榷；被上诉人提供的租赁协议签订时间为2015年2月18日，而租金却在2014年8月至12月份多笔支付，并未签订任何书面文件，也未出具任何收据，其行为明显有违常理。二、被上诉人始终未实际占有涉案房屋，其主张无事实和法律依据。被上诉人提供的证据不足以证明其于涉案房屋被查封前已实际占有涉案房屋，即使存在被上诉人将涉案房屋租赁，也应是基于秦志永于2014年2月18日出具的委托书以代理人的身份对外出租，而非作为承租人对外出租，因此，被上诉人对涉案房屋不存在占有一说；即使存在2016年6月24日被上诉人与祝振锋签订租赁合同，而上诉人已于2016年4月2日向一审法院申请强制执行，不排除以租赁关系规避执行，同时也说明该租赁合同发生之前，被上诉人并未占有使用该房屋。三、上诉人系涉案房屋的抵押权人，依法有权申请拍卖涉案房屋，并对拍卖所得价款优先受偿，一审判决明显剥夺了上诉人强制执行的权利，适用法律错误。四、被上诉人超过法定的起诉期限，依法应驳回其诉讼请求。五、一审法院对贵院指定重新审理的案件，未依法另行组成合议庭，程序违法。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请贵院在查明事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。宋军威辩称：一、被上诉人与原审第三人签订的租赁合同及缴付租金对账单均为本人签署，被上诉人愿意为此承担法律责任，因为所签署的委托书委托事项包含对外出租及收取租金事项，因此支付50万元租金也是按双方约定办理，否则秦志永不可能无条件将涉案房屋交付被上诉人；被上诉人接收涉案房屋时，房产证暂未办理，而且涉案房屋为其中一套，还有其他房屋也交付被上诉人租赁经营，因房产交付后秦志永承诺的合作公司租赁办公迟迟未能进场，导致被上诉人支付租金也按双方协商一年内付清，经秦志永多次催款，后期支付租金比较分散，故双方签订对账单并确认，避免因支付租金不清而造成纠纷，作为合同双方当事人是正常之事；被上诉人承租多套房屋，承租后因秦志永承诺的合作公司迟迟未装修租赁，双方因此事多次协商后才在一年内支付了全部租金；被上诉人与秦志永在涉案房屋被抵押前签订了租赁合同，根据买卖不破租赁原则，租赁合同继续有效，被上诉人对涉案房屋仍享有占有、使用的权利；双方签署租赁合同约定了签署正式租赁合同之前为装修期不计取房租，意在确定房屋租赁期限，并未指定何人装修，且该条款符合正常租赁房屋时应预留装修期的实际情况；被上诉人与秦志永之间参考购房总价50%下浮一部分确定房租，系因秦志永涉案房屋租期为房屋产权期限的一半，且从投资价值来核算，短期内付清租金二十年内回报也具有投资价值，因此双方并未严格按照平方米/天来计算，而且被上诉人自己购买的房产与租赁房屋相邻，便于管理；被上诉人在租赁该房屋后迟迟未能产生经济效益，资金压力增大，因此后期多次催款后，支付房租比较分散，而且以低于房价50%的投资，获取前二十年租赁权，按照前期布局，应该大约七八年时间收回全部投资，后期十几年全是收益，上诉人所称的被上诉人存在多次与他人发生借贷关系、本次租赁的收益远低于借贷的利息收入无事实依据，前期涉案房屋为毛坯房，无法办公，作为仓库使用具有合理性；被上诉人支付租金时，双方签署了具有法律效力的授权委托书，并非没有任何书面文件，有银行转账记录相对应。综上，被上诉人与原审第三人存在合法有效的租赁关系，双方签订的租赁合同合法有效，付租金流水、对账单等均能证明被上诉人依约支付租金，被上诉人的租赁权应得到合理保护，且双方之间的租赁早于涉案房屋的抵押时间，不存在转移财产的情形，上诉人所称系主观臆断，无事实和法律依据。二、上诉人雇佣数十名社会人员堵门聚众闹事，被上诉人多次报警处理，被上诉人亲自缴纳的物业费，因被上诉人临时摆放中兴公司物品，开具公司发票进行报账，且物业公司和中兴公司也出具被上诉人占有涉案房屋的证明；被上诉人办理交房手续领取钥匙，并签署消防安全责任书，足以证明被上诉人占有使用涉案房屋；被上诉人签署的委托手与租赁合同配套使用，因为转租房产必须要求房屋产权人确认，才可与他人签署租赁合同，这是基本法律常识；2015年2月18日被上诉人与秦志永签署的租赁合同，2015年4月2日办理的抵押登记，2016年11月15日查封房产，并未上诉人陈述的查封之前未占有使用涉案房屋。三、被上诉人会积极配合涉案房屋的拍卖，甚至以优先购买人身份参与竞拍，让上诉人早日实现债权，一审法院未剥夺上诉人的相关权利，一审裁定被上诉人不得移交，对象是被上诉人，并非针对抵押权人，也并未阻止进行司法拍卖，带有租约拍卖房屋案件不计其数，抵押权人要求法院腾房无法律依据。四、被上诉人在法定期限内提起上诉，并未超期。五、一审法院受理异议之诉后，裁定不属于执行异议之诉受理范围，驳回起诉，并未对实体权利进行审查，后经贵院发回继续审理，由一审承办人重新审查，符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。宋军威向一审法院起诉请求：1．撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院下发的腾房通知书（2016）豫0191执5637号；2．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：刘瑞平申请执行秦永志、赵芳民间借贷纠纷一案，执行依据是已经发生法律效力的（2015）开民特确字362号民事判决书，该院于2016年9月5日立案执行，执行案号是（2016）豫0191执5637号。该院于2016年11月5日以（2016）豫0191执5637号执行裁定书并在郑州市不动产登记中心的协助下查封了被执行人秦志永名下位于郑州市郑东新区××楼××号（房产证号：15××66）的房产一套，系轮候查封。2017年5月31日该院向通许县人民法院送达商情移送执行函，2017年7月6日通许县人民法院向该院回函载明，由该院处理涉案房产。原告宋军威对执行标的提出书面异议，该院作出（2019）豫0191执异20号执行裁定书，驳回原告宋军威的异议请求。原告宋军威对该执行裁定书不服，向该院提起诉讼。涉案房产位于郑州市郑东新区××楼××号，房屋产权证号为15××66，房屋所有权人为秦志永，房屋他项权利人为刘瑞平，他项权利种类为抵押，债权数额为160万元，登记日期为2015年4月2日，他项权证号为郑房他证字第D1503031171号。2014年8月22日秦志永与宋军威签订《委托书》，约定：秦志永自检将郑东新区金水东路北、心怡路东一幢1单元24层2411、2412、2413、2415、2416号房，委托宋军威办理交房手续、房产证办理手续、对外出租并与承租方签房产租赁协议及收取租金手续，宋军威在办理上述房屋出租所签署的一切文件，秦志永均予以承认。2014年8月22日，宋军威向6217888000000293515账户转款50万元，2014年12月2日宋军威向赵芳转款50万元，2014年12月10日宋军威向赵芳转款60万元。2015年2月18日，赵芳、秦志永（甲方）共同与宋军威（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法所有的位于郑东新区金水东路北、心怡路东一幢1单元24层2416号房（郑房权证字第××号）及附属建筑物租赁给乙方，租赁期限为20年，自2015年2月18日起至2035年2月17日，在此期间乙方享有优先购买权。乙方租赁房屋用于居住/商业服务，租金为100万元，乙方分两次支付租金，第一次于2014年8月22日支付租金50万元，甲方将房产交付给乙方，第二次租金于2014年12月2日支付租金50万元，本合同生效之日前为装修期，不计取房租。合同期内，乙方可根据实际需要进行转租第三人，甲方不得以任何借口进行干涉。2015年3月31日，刘瑞平与秦志永、赵芳签订《借款合同》，由秦志永向刘瑞平借款160万元，秦志永以其名下的涉案房产对该借款提供抵押担保。2015年4月2日涉案房产进行办理抵押登记，房屋他项权利人为刘瑞平，他项权利种类为抵押，债权数额为160万元，登记日期为2015年4月2日，他项权证号为郑房他证字第D1503031171号。该院作出的（2018）豫0191民初2745号已生效民事判决书查明：2016年6月24日宋军威与祝振峰签订《租赁合同书》，约定宋军威将位于郑州市金水路心怡路楷林IFCA座楼24层2415、2416房间有偿租给祝振锋作为商务办公场地使用。以上事实有原告提交的《房屋租赁合同》、《委托书》、转款凭证、（2018）豫0191民初2745号民事判决书，被告提交的房屋他项权证等证据及开庭笔录在案佐证。一审法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗登记的抵押权。本案中，根据2014年8月22日原告宋军威与秦志永签订的《委托书》及宋军威向赵芳支付转款的情况，可以证明2015年2月18日宋军威与秦志永、赵芳所签订《房屋租赁合同》的真实性，且宋军威已经支付了租金100万元，且按照《委托书》的约定，秦志永委托了宋军威办理涉案房产的交房手续、房产证办理手续等，可以证明涉案房产于2015年2月18日《房屋租赁合同》签订时已由宋军威占有。虽然刘瑞平对涉案房产享有抵押权，但抵押合同签订于2015年3月31日，抵押权登记于2015年4月2日，抵押合同签订日期及抵押权设立日期均在涉案房屋出租给宋军威之后，故原告宋军威与秦志永、赵芳的租赁关系不受该抵押权的影响。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，该院查封涉案房屋时间为2016年11月5日，原告于2015年2月18日承租涉案房屋，其于2016年6月24日将涉案房屋出租给祝振峰亦可以证明其占有使用了涉案房产，故其提交证据能够证明其对涉案房产享有租赁权，该权利在该院执行程序中应当依法予以保护。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，判决如下：不得将原告宋军威所承租第三人秦志永名下位于郑州市郑东新区××楼××号（房产证号：15××66）房屋在租赁期限内（租赁期限自2015年2月18日起至2035年2月17日止）予以移交占有执行。案件受理费12,900元，由被告刘瑞平承担。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审审理查明的事实与原审查明事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，被上诉人与秦志永、赵芳就涉案房屋的租赁事宜先后签订了《委托书》、《房屋租赁合同》，即被上诉人与秦志永、赵芳先后存在委托、租赁两个法律关系，被上诉人未就上述情况提供相应的证据予以说明，故上诉人关于上述租赁合同并不真实存在的上诉理由成立，本院予以支持。关于租金的支付问题，被上诉人称其分两次支付了《房屋租赁合同》约定的全部租金，但依据其提供的银行流水，结合其与秦志永、赵芳签订《房屋租赁合同》的时间，其所称的租金系于上述租赁合同签订前交付，这明显不符合正常的交易习惯，故被上诉人关于其已支付全部租金的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实错误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初30486号民事判决；二、驳回宋军威的诉讼请求。一审案件受理费12,900元，由宋军威负担；二审案件受理费12,900元，由宋军威负担。本判决为终审判决。审判长  鲁金焕审判员  钟晓奇审判员  徐国庆二〇二〇年三月二十三日书记员  宋 猛