江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0612民初9090号 原告：南通米兰经贸发展有限公司，统一社会信用代码91320602566884028G，住所地南通市通州区兴仁镇孙家桥村六、八组4幢。 法定代表人：秦雷，总经理。 委托诉讼代理人：黄姝姝，江苏李华律师事务所律师。 被告：南通兴源纺织服饰有限公司，统一社会信用代码91320612772009873L，住所地南通市通州区兴仁镇三庙村五组。 法定代表人：邱红云。 第三人：南通久朋经贸有限公司，统一社会信用代码913206127439110918，住所地南通市通州区刘桥镇工业集中区西区。 法定代表人：江新，执行董事。 委托诉讼代理人：邵莉莉，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡斌，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 原告南通米兰经贸发展有限公司（以下简称米兰公司）诉被告南通兴源纺织服饰有限公司（以下简称兴源公司）、第三人南通久朋经贸有限公司（以下简称久朋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告米兰公司委托诉讼代理人黄姝姝与第三人久朋公司委托诉讼代理人邵莉莉到庭参加诉讼。被告兴源公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 米兰公司向本院提出诉讼请求：判令被告归还原告已支付的房屋租金115833元。事实与理由：原告与被告于2016年6月20日签订房屋租赁合同，约定原告承租被告房屋，租期为三年，年租金为278000元。双方履行该合同两年后，原告于2018年6月在被告要求下支付了最后一年的全部房租。2018年11月16日，第三人在原告办公地点张贴公告，原告方知第三人通过司法拍卖途径取得被告出租房屋所有权，在催促原告搬迁的同时对厂区进行了施工。被告对此情况应当是明知的，却隐瞒原告收取租金，给原告造成损失，故请求法院判令被告返还原告未使用房屋期间的租金115833元。 兴源公司未予答辩。 久朋公司辩称，其通过拍卖取得案涉租赁房屋的所有权，要求原告等单位在2018年12月底迁出并无不当。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 兴源公司成立于2005年3月31日，并在南通市通州区建有厂房设施等不动产。此后，由于兴源公司结欠江苏南通农村商业银行股份有限公司（以下简称南通农商行）借款本息未能按照（2012）通中商初字第0045号民事调解书履行还款义务。南通市中级人民法院在该案执行期间，于2012年12月28日作出（2012）通中执字第0090号执行裁定书，裁定书第二款载明：“兴源公司名下的坐落于通州区的房产（证号为通州房权证兴仁字第××号，房屋总建筑面积16952.91平方米）；坐落于通州区的国有土地使用权（证号为通州国用2005字第65号，面积为32083平方米），房地产附属设施自本裁定送达农商行时转移，其所有权归农商行所有，上述房产，国有土地使用权原有的担保物权因变更而消灭。”第三条载明：“农商行可执本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续，并自行承担相关费用。” 同日，农商行与兴源公司签订财产租赁合同一份，双方约定兴源公司向农商行以租赁形式继续使用被执行的房屋，租期为三年，年租金为1800000元，出租期间农商行同意兴源公司回赎，如农商行将租赁财产转让，同等条件下，兴源公司有优先购买权。同时，该合同第六条第一款还约定兴源公司有擅自将房屋转租、分租、转让、转借等行为，南通农商行可以终止合同并收回房屋。2014年4月16日，南通农商行曾发函给兴源公司，认为兴源公司未能及时交付租金累计2384000元，决定终止双方签订的财产租赁合同并要求兴源公司在2014年4月30日将租赁财产交还南通农商行。此后，兴源公司未向南通农商行交还租赁房屋等财产。 2016年6月20日，兴源公司与米兰公司签订租赁协议书一份，双方约定：米兰公司向兴源公司租赁位于南通市通州区厂房（仓库）1932平方米使用，租赁期从2016年6月20日至2019年5月19日，月租金12元/平方米，年租金278000元。双方还在合同中对其他事项一并进行了约定。该合同履行中，米兰公司工作人员王牡丹在2018年5月23日至6月7日间分五笔向兴源公司会计陆烨转账交付2018年5月20日至2019年5月19日间厂房租金278000元。 2017年11月7日，久朋公司通过拍卖取得兴源公司位于南通市通州区的房地产，并于2018年6月28日在南通市国土资源局为上述房地产办理不动产权利登记，领取了苏（2018）通州区不动产权第0007707号不动产权证书。 2018年11月16日，久朋公司在原兴源公司厂房张贴公告，要求各位使用兴源公司被拍卖房屋的占有人在公告张贴一个月内搬离。此后，米兰公司于2018年12月25日从租赁兴源公司房屋中搬离，将房屋交付久朋公司。 在此期间，久朋公司为收取房屋与兴源公司法定代表人邱红云及其丈夫蔡明均发生纠纷。为此，久朋公司（作为甲方）与兴源公司、邱红云、蔡明均（作为乙方）于2019年1月28日经协商达成和解协议，双方在协议中除约定乙方于签订之日起撤出在南通市通州区房产土地上的人员并将房产土地交付甲方，乙方不再主张拍卖房产土地范围内、范围外添附建筑设施权利，双方互不追究对方人员的过错、损害责任，甲方补贴乙方800000元等之外，还在协议第三条约定：“甲方不再向乙方主张因乙方移交前向第三方出租、出借上述房产土地范围内车间、房屋、场地所获得的任何租金、使用费收益。” 米兰公司因已向兴源公司支付2018年5月20日至2019年5月19日间全部房屋租金278000元，但实际只使用房屋至2018年12月25日，米兰公司为剩余房屋租金的返还问题，曾于2019年4月2日诉至本院要求久朋公司向其返还房屋租赁费。本院审理后认为，本案房屋租赁发生时，兴源公司已不是租赁房屋的所有权人，其在将案涉房屋抵偿给农商行后又通过租赁取得抵偿房屋的使用权，在未征得权利人农商行同意的情况下将部分房屋擅自转租给米兰公司，故其与米兰公司之间的房屋租赁合同无效。米兰公司向兴源公司支付了2018年5月20日至2019年5月19日间房屋占有使用费278000元，但实际使用租赁房屋至2018年12月25日，应承担房屋占有使用费166105.02元，其余111894.98元根据合同相对性原理应当由兴源公司承担返还责任，判决驳回米兰公司对久朋公司的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。2019年12月3日，米兰公司再次起诉要求处理。 本院认为，米兰公司与兴源公司之间就案涉租赁房屋达成的房屋租赁协议无效。米兰公司已向兴源公司支付2018年5月20日至2019年5月19日间的租赁费278000元，后因房屋所有权人久朋公司要求于2018年12月25日迁出租赁房屋，故其仅需向兴源公司支付实际占有使用房屋期间的占有使用费166105.02元，兴源公司应当将其余多收取的房屋占有使用费111894.98元返还给米兰公司。兴源公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，亦未针对米兰公司的诉讼请求提出抗辩意见，应承担对己不利的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、南通兴源纺织服饰有限公司于本判决书发生法律效力之日起10日内一次性返还南通米兰经贸发展有限公司房屋占有使用费111894.98元。 二、驳回南通米兰经贸发展有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1308元，由南通米兰经贸发展有限公司与南通兴源纺织服饰有限公司各半负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2616元(汇款账户户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65)。 审判员  洪峰 二〇二〇年三月十日 书记员  顾楠