山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终99号上诉人（原审被告）：宋淑玉，女，1971年5月8日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：苑明，山东鲁信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海阳康泰竣彤置业有限公司，住所地海阳市市区它山街8号。法定代表人：张少玮，总经理。委托诉讼代理人：荣锦秀，山东善策律师事务所律师上诉人宋淑玉因与被上诉人海阳康泰竣彤置业有限公司（以下简称康泰竣彤公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2019）鲁0687民初777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宋淑玉上诉请求：一、撤销山东省海阳市人民法院（2019）鲁0687民初777号民事判决；二、改判驳回康泰竣彤公司对宋淑玉的诉讼请求；三、本案诉讼费用由康泰竣彤公司承担。事实和理由：一、宋淑玉已按照合同约定支付了首付款、配套储物间款，一审法院对事实认定错误。1、2013年1月18日宋淑玉与康泰竣彤公司签订的《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限约定：签署本合同时付清现金96132.40元，余款221000元买受人于15日内办理银行按揭贷款。附件四合同补充协议第一条约定：买受人购买该商品房配套的储物间为2号楼4单元26号，面积为6.02平方米，总价12000元。为该商品房配套的储物间不单独出售，不能单独办理房产权属证明，仅作为商品房配套的附属建筑物，双方为买卖该储物间的一切权利义务按合同的约定履行。涉案房屋目前已经办理按揭贷款，按照合同约定能够证明宋淑玉已经全额支付了购房款，即涉案现金已交付，储物间款项通过银行贷款已付清。2、贷款银行留存的首付款收据系康泰竣彤公司开具并提供的，能够证明康泰竣彤公司已经收到宋淑玉交付的现金这一事实。上述证据能够证明宋淑玉已经按照合同约定履行了现金支付首付款的义务，配套储物间款项也已经通过银行按揭贷款的方式进行支付。按照交易习惯及日常生活逻辑，在宋淑玉未交齐首付款等款项的情况下，康泰竣彤公司不可能将房屋、配套储物间交付给宋淑玉，亦不可能为贷款银行提供首付款交付收据，更不可能长达6年之久不向宋淑玉索要相应款项。综上，一审认定事实错误。二、康泰竣彤公司无证据证明公共维修基金费用的收费依据和标准。关于公共维修基金费用，因康泰竣彤公司原因涉案房屋至今无法办理产权登记，且康泰竣彤公司未提交确实证据证明宋淑玉应缴的依据及标准，双方也并无约定，故宋淑玉无法缴纳该费用。三、本案中康泰竣彤公司的诉讼请求已过诉讼时效，一审法院未予认定错误。涉案商品房买卖合同约定签订合同时（即2013年1月18日）付清现金96132.40元，余款同年办理银行按揭贷款。至康泰竣彤公司起诉时已过长达6年时间，且康泰竣彤公司对宋淑玉采取停水停电的非法措施以及宋淑玉对康泰竣彤公司提起诉讼均不能产生时效中断的作用，上述事实仅能证明康泰竣彤公司对宋淑玉居住权的侵害以及宋淑玉的维权，并不能证明康泰竣彤公司向宋淑玉主张过涉案款项。四、康泰竣彤公司实际是以虚假诉讼逃避其控制人张少玮与宋淑玉借贷案件的执行。宋淑玉与康泰竣彤公司于2013年1月18日签订商品房买卖合同后入住至今，2016年8月宋淑玉的家属曾起诉康泰竣彤公司法定代表人张少玮排除妨害纠纷，经法院调解。同月宋淑玉因民间借贷纠纷起诉康泰竣彤公司法定代表人张少玮并取得法院生效判决。2018年民间借贷案执行立案，2019年执行法官多次联系康泰竣彤公司法定代表人张少玮履行还款义务，张少玮拒不履行。在宋淑玉与康泰竣彤公司实际控制人之间发生多次纠纷诉讼的情况下，康泰竣彤公司诉讼中不进行相应陈述反驳或另行主张权利不符合常理。五、一审法院直接按照日万分之三标准认定违约金错误，涉案《商品房买卖合同》中关于违约金的约定属于约定不明确，买受人愿意继续履行合同的经出卖人同意合同继续履行，如果买受人不同意履行合同，该违约金不应该支付，且涉案房屋因为康泰竣彤公司的原因无法办理房屋权属证书，宋淑玉是否同意履行合同另说，而一审法院直接以该条款为宋淑玉缴纳违约金的标准是不准确的。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。康泰竣彤公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。康泰竣彤公司向一审法院起诉请求：一、判决宋淑玉支付购房款96132.40元、配套储物间费12000元、公共维修基金费用1822.60元，共计109955元；二、判决宋淑玉支付逾期付款违约金63159.60元。一审法院认定事实：2013年1月14日康泰竣彤公司和宋淑玉签订了编号为201301130030的《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定宋淑玉购买康泰竣彤公司开发的康泰竣彤佳苑2号楼4单元202号房，建筑面积91.13平方米，总价款为317132.40元。付款方式：签署本合同时付清现金96132.40元，余款221000元，买受人于15日内办理银行按揭贷款。买受人逾期付款的违约责任：逾期30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金；本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。交付期限：出卖人应当在2013年8月1日前将该商品房经验收合格交付给买受人使用。补充协议约定：买受人购买该商品房配套的储物间为2号楼4单元26号，面积6.02平方米，单价2000元，计款12000元，该配套的储物间不单独出售，不能单独办理房产权属证明，仅作为商品房配套的附属建筑物，双方为买卖该储物间的一切权利义务按合同约定履行。康泰竣彤公司主张，合同签订时宋淑玉未缴纳首付款，是因为康泰竣彤公司签订合同时，时任康泰竣彤公司法定代表人张献培为现法定代表人张少玮之子。张少玮有一个羊毛衫厂，在签订合同之前、之后其均聘请宋淑玉为该厂厂长。宋淑玉与张少玮之妻关系密切，合同约定签订合同之时付清首付款是为了办理商品房备案登记和按揭贷款。宋淑玉主张当时已经付清首付款，才出现合同中约定的“签署本合同时付清现金96132.40元，余款221000元，买受人于15日内办理银行按揭贷款”，当时是以现金交付的，现金来源是借他人的款等，证人因其他原因不能出庭作证。庭审之后宋淑玉从贷款银行或房屋备案登记处复印一份收款收据，内容：付款单位（个人）宋淑玉，收款单位海阳康泰竣彤置业有限公司，金额96132.40元，开票日期2013年1月18日，据此主张该首付款已付。康泰竣彤公司主张该收据系康泰竣彤公司为了办理涉案房屋的备案登记和贷款手续必用的材料，其收据原件仍在原告处存放，经本庭核实，该收据原件在康泰竣彤公司处。关于宋淑玉主张的已过诉讼时效问题，康泰竣彤公司称签订合同后，康泰竣彤公司多次向宋淑玉索要首付款，宋淑玉一直称张少玮与其之间存在借款、账目未结清，在索款无果的情况下，康泰竣彤公司给宋淑玉所购的涉案房屋及宋淑玉的哥哥家停水停电，宋淑玉的父亲于2016年期间将张少玮诉至一审法院。宋淑玉的哥哥与张少玮排除妨碍纠纷，一审法院于2016年9月2日调解结案，康泰竣彤公司以此作为证据证明其向宋淑玉多次索款的事实。关于宋淑玉与张少玮之间存在经济纠纷的事实，康泰竣彤公司提交了一审法院2016年9月10日作出的（2016）鲁0687民初2686号民事判决书，该判决书认定，2008年至2015年张少玮借用宋淑玉资金145000元。康泰竣彤公司主张宋淑玉应付购房公共维修基金费用1822.60元，提交了2012年12月11日向海阳市住房保障和交易中心缴纳的康泰竣彤佳苑1、2号楼住宅专项维修资金按每平方米20元计算7590.01平方米为151800元，以此类推被告购房面积91.13米维修专用资金为1822.60元。康泰竣彤公司主张宋淑玉应支付逾期付款违约金的计算方式为按合同约定首付款为96132.4元，应付款之日为2013年1月14日，按照合同第七条的约定，自2013年1月14日计算到2019年1月14日共计63159.60元。一审法院认为，康泰竣彤公司与宋淑玉所签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人的意思表示，其合同及补充协议合法有效，双方当事人均应按约履行义务。本案所争议的焦点：宋淑玉是否付清96132.40元首付款。商品房买卖合同中付款方式约定签署本合同时付清现金96132.40元，但由于康泰竣彤公司提出异议并作出说明，根据交易习惯，宋淑玉付清此款时，康泰竣彤公司应当出具收据，若未出具收据，宋淑玉应当举证证实其资金来源、支付方式等，但宋淑玉未提交证据予以证实。另，签订合同之后出具的收款收据，符合康泰竣彤公司为了给宋淑玉办理房屋备案登记和按揭贷款所用材料的情形，且其收据的原件仍由康泰竣彤公司持有。因此对宋淑玉主张签订合同时已付清首付款的抗辩不予以采纳。康泰竣彤公司主张的宋淑玉逾期付款违约金应按合同约定自2013年1月14日起至2019年1月14日止，每日按应付款96132.40元的万分之三计算为63159元，符合合同约定，予以支持。经庭审质证、认证确认宋淑玉欠付购房首付款96132.40元、配套储物间款12000元、公共维修基金费用1822.60元，共计109955元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条之规定判决：一、宋淑玉于判决生效之日起十日内支付给康泰竣彤公司购房首付款96132.40元、配套储物间款12000元、公共维修基金费用1822.60元，共计109955元。二、宋淑玉于判决生效之日起十日内支付给康泰竣彤公司未付购房首付款自2013年1月14日起至2019年1月14日止的违约金63159元。一审案件受理费3762，减半收取计1881元，由宋淑玉负担。二审中，宋淑玉申请证人孙某出庭作证，孙某称其自2012年上半年开始陆续以现金形式借给宋淑玉100000元，宋淑玉于2015年和2019年以现金形式偿还了80000元，目前仍有20000元尚未归还，双方之间的借款、还款并没有书面证据，其并没有陪同宋淑玉一同前往缴纳过该100000元首付款。宋淑玉称孙某的证人证言及一审提交的孙某账户流水能够证明宋淑玉通过向孙某借款的方式支付了涉案房屋首付款。康泰竣彤公司认为该证人证言不能证明宋淑玉已经履行了支付首付款的义务，其一，宋淑玉与孙某之间没有任何转账手续及书面凭证，对于双方之间是否存在借贷关系无法确定，孙某称宋淑玉向其借钱是自2012年上半年开始，但涉案《商品房买卖合同》签订于2013年，且孙某称其并未跟随宋淑玉一同缴纳过首付款，因此其并不清楚宋淑玉是否缴纳过首付款，其证人证言不应予以采信。本院认为，仅凭孙某的证人证言无法证明其与宋淑玉之间存真实借款关系，且孙某对于宋淑玉是否支付了涉案房屋首付款的事实并不清楚，故对该证人证言本院不予采信。关于宋淑玉与张少玮之间除了已生效的（2016）鲁0687民初2686号民事判决确认的借款关系外，是否存在其他经济纠纷的问题，宋淑玉当庭表述事实不清且逻辑混乱，不符合常理，故对于其陈述内容本院不予采信。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题在于：一、宋淑玉是否已经按照合同约定付清首付款及配套储物间款，应否向康泰竣彤公司支付逾期付款违约金；二、康泰竣彤公司的诉讼请求是否超过诉讼时效，应否予以支持；三、宋淑玉应向康泰竣彤公司支付公共维修基金的具体数额。一、关于宋淑玉是否已经按照合同约定付清首付款及配套储物间款，应否向康泰竣彤公司支付逾期付款违约金的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”规定，宋淑玉主张其已经支付了涉案房屋首付款，应当提供证据加以证明。但宋淑玉并不持有首付款收据，其提供的收据复印件系从贷款银行或房屋备案登记处复印所得，该收据原件仍由卖房人康泰竣彤公司持有，与常理不符，且证人孙某的证言亦无法证明其已经支付了首付款的事实，故宋淑玉提交的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的法律后果，本院对其关于签订合同时以现金方式付清首付款96132.40的主张依法不予采信。根据《补充协议》约定，宋淑玉应向康泰竣彤公司缴纳配套储物间费用12000元，宋淑玉称其已经足额支付该费用，但未提交证据证明，本院对其主张不予支持。宋淑玉未按照合同约定支付购房首付款，应当承担逾期付款的违约责任，一审法院依照《商品房买卖合同》第七条“……逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金……”约定，判令宋淑玉向康泰竣彤公司支付逾期付款违约金并无不当，本院予以支持。二、关于康泰竣彤公司的诉讼请求是否超过诉讼时效，应否予以支持的问题。2013年宋淑玉与康泰竣彤公司签订的《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限的约定“买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式。签署本合同时付清现金96132.40元……”，康泰竣彤公司主张宋淑玉未支付该首付款96132.40元，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，其应当在诉讼时效期间内向宋淑玉主张权利。康泰竣彤公司称其曾多次向宋淑玉索要首付款，并采取对涉案房屋及宋淑玉哥哥房屋停水断电的方式要求宋淑玉支付首付款，张少玮与宋淑玉父亲宋作奎和哥哥宋贤忠排除妨害纠纷两案能够证明该事实。宋淑玉对此不予认可，称上述两案中康泰竣彤公司否认实施了停水断电行为，仅认可是其工作人员张少玮的个人行为，且当时张少玮并未明确说明宋淑玉欠付其首付款，仅要求双方对账，在此之后的民间借贷纠纷中张少玮亦从未要求宋淑玉支付首付款。本院认为，虽然另案中康泰竣彤公司否认实施了停水断电行为，但张少玮系康泰竣彤公司法定代表人张献培的父亲及该公司工作人员，且张少玮与宋淑玉之间除了借款纠纷外，并不存在宋淑玉欠付张少玮款项的纠纷，按照常理张少玮不可能因为欠付对方款项而实施停水断电行为并要求对账，故本院有理由相信其实施该行为系代表公司向宋淑玉索要尚未支付的首付款。综上，康泰竣彤公司能够证明本案存在诉讼时效中断的情形，其诉讼请求并未超过诉讼时效期间，应当予以支持，一审法院对此认定正确，本院予以确认。三、关于宋淑玉应向康泰竣彤公司支付公共维修基金的具体数额问题。公共维修基金系住宅楼房的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。本案中康泰竣彤公司已于一审时提交了2012年12月11日向海阳市住房保障和交易中心缴纳康泰竣彤佳苑1、2号楼住房专项维修资金专用收据，一审法院以此标准计算涉案房屋公共维修基金并无不当，本院予以支持。综上所述，宋淑玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1881元，由宋淑玉负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  杨 霞审判员  李 安二〇二〇年三月三十日书记员  孙晓雯