湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初763号原告：黄亚，男，1981年5月16日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告：杨琦，女，1980年8月2日出生，汉族，住长沙市岳麓区。两原告共同委托诉讼代理人：李想，湖南云天律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李治康，湖南云天律师事务所律师。被告：湖南西栖里商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉南路二段103号生活艺术城综合楼115房。法定代表人：严正文。原告黄亚、杨琦与被告湖南西栖里商业管理有限公司（以下简称西栖里公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄亚、杨琦的委托诉讼代理人李想、李治康到庭参加诉讼，被告西栖里公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄亚、杨琦向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《委托合同》于2019年11月6日解除，并在判决生效之日起5日内将涉案商铺返还给两原告；二、判令被告支付两原告欠付租金28656元（自2019年3月20日至2019年11月5日为230日）及违约金3582元（自2019年3月20日暂计算至2019年11月25日为250日，每日按28656元的万分之五计算，全部违约金计算至租金全部支付之日）；三、判令被告支付两原告因违约导致合同解除后房屋空租期间租金损失25000元（空租期按6个月计算）；四、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告西栖里公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提供证据。经审理查明：2018年1月24日，原告黄亚、杨琦（甲方）与湖南默尚酒店管理有限公司（乙方）签订一份《委托合同》，合同约定：甲方购得位于长沙市口第壹座壹层第88号商铺，建筑面积为13.54平方米，产权编号为：长房权证天心字第××、71××64号，甲方委托乙方将该商铺进行统一招商经营管理。委托期限自2018年2月10日起至2029年6月30日止，免租装修期（9个月＋40天临街铺洽谈时间）从委托期限中剔出，免租装修期从2018年2月10日开始计算，2018年12月结束。签署户数达到90%后乙方在三个工作日付款，乙方向甲方支付押金＋3个月租金后，合同生效，首次押金自动转为定金，如乙方未按时支付上述费用，合同自动失效。乙方必须在每个季度（三个月）来临之前5天预付下一季度（三个月）租金，如乙方超过7天仍未支付给甲方的租金转账到甲方账户的，乙方应按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金。超过30日（含），则视为乙方违约，甲方有权解除本协议，收回房屋。乙方违约，甲方收取的定金不予退还。第一年租赁起止时间为2018年12月20日至2019年12月19日，第二年租赁起止时间为2019年12月20日至2020年12月19日，每年应付租金为45476元；合同签订后，两原告将涉案商铺交付给被告经营管理。2018年2月5日，被告向原告黄亚、杨琦支付押金3790元、3个月租金11369元，共计15159元，此后被告未向两原告支付租金，2019年11月5日，两原告向被告出具《解除合同告知书》，告知书载明：截至目前，被告仅按合同于2018年2月5日支付两原告“1个月押金＋3个月租金”15159元后，再未支付任何租金，两原告通过各种方式催促被告尽快履行合同义务，但被告一直不予回应，亦未采取任何实际履约的行为。因被告已明显违反合同约定，长期拖欠租金的行为给两原告造成损失，已构成根本违约，特以此函郑重告知被告：自被告收到本函之日起，解除双方签订的《委托合同》、收到本函之日起5日内返还商铺、按合同约定承担违约责任。2019年11月6日，被告签收上述《解除合同告知书》。未果，双方遂酿成纠纷,两原告诉至本院。另查明，湖南默尚酒店管理有限公司于2018年5月9日更名为西栖里公司，于2019年3月7日将被告西栖里公司的法定代表人由陈智军变更为严正文。上述事实，有不动产权证、《委托合同》、银行流水、《解除合同告知书》及快递查询单等证据及当事人的当庭陈述予以证实，足以认定。本院认为，两原告与被告签订的《委托合同》系双方当事人的真实意思表示，被告在向两原告支付押金及三个月（即第一季度）租金后，合同已经生效，首次押金自动转为定金。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。两原告作为该合同的委托方，已经全面履行了合同的义务。因被告拖欠两原告租金超过30日（含），其行为已经构成违约，合同约定的解除条件已经成就，两原告有权要求解除合同，合同自解除通知到达被告时解除，即被告于2019年11月6日签收《解除合同告知书》应视为合同解除。故对两原告要求确认《委托合同》于2019年11月6日解除，并在本判决生效之日起5日内将涉案店铺返还给两原告的诉讼请求，本院予以支持。被告已向两原告支付第一季度（自2018年12月20日至2019年3月19日）租金，尚欠两原告2019年3月20日至2019年11月5日期间的租金28656元（45476元÷365天×230天=28656元），故对两原告要求被告支付2019年3月20日至2019年11月5日期间的租金28656元的诉讼请求，本院予以支持。根据《委托合同》约定，被告必须在每个季度来临之前5天预付下一季度租金，如被告超过7天仍未支付的，被告应按逾期应付款每日万分之五的标准支付违约金，故违约金应以逾期应付款为基数，自每个季度的第三日开始起算。现被告仅向两原告支付第一季度的租金，故第二季度拖欠租金所产生的违约金应从2019年3月23日开始计算，计算至2019年11月5日已产生违约金1296元（45476元÷4×228天×5/10000=1296元）；第三季度拖欠租金所产生的违约金应从2019年6月23日开始计算，计算至2019年11月5日已产生违约金773元（45476元÷4×136天×5/10000=773元）；第四季度拖欠租金所产生的违约金应从2019年9月23日开始计算，计算至2019年11月5日已产生违约金130元[（28656元-45476元÷4×2）×44天×5/10000=130元]，故被告应向两原告支付截至2019年11月5日止的违约金为2159元（1296元+773元+130元=2159元），后续违约金以28656元为基数，按照日万分之五的标准计算至上述租金全部付清之日止。原、被告双方签订的《委托合同》解除后，原告对涉案房屋需要重新招租，在此期间内，必然会造成原告房屋因空租期间导致的租金损失，本院根据本案的实际情况，酌情调整为由被告赔偿两原告二个月（45476元÷12个月×2个月=7579元）的房屋空租期间的租金损失7579元，对于原告主张的超出部分，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、原告黄亚、杨琦与被告湖南西栖里商业管理有限公司签订的《委托合同》于2019年11月6日解除；二、被告湖南西栖里商业管理有限公司于本判决生效后五日内将位于长沙市天心区商铺返还给原告黄亚、杨琦；三、被告湖南西栖里商业管理有限公司于本判决生效后五日内支付原告黄亚、杨琦自2019年3月20日至2019年11月5日止的租金28656元及截至2019年11月5日止的违约金2159元，后续违约金以28656元为基数，按每日万分之五的标准计算至租金全部付清之日止；四、被告湖南西栖里商业管理有限公司于本判决生效后五日内支付原告黄亚、杨琦房屋空租期间租金损失7579元；五、驳回原告黄亚、杨琦的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1300元，减半收取650元，由被告湖南西栖里商业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数量提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王利华二〇二〇年三月二十六日书记员  刘 建附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。