云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初11050号原告：云南大都企业管理有限公司，住所云南省昆明市官渡区彩云北路3567号大都摩天购物中心四楼。法定代表人：刘迅。委托代理人：唐梓又、屈钰晗，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。被告：封小春，男，汉族，1991年6月20日生，身份证登记住址江西省抚州市南丰县。原告云南大都企业管理有限公司诉被告封小春租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序于2020年2月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人唐梓又、屈钰晗到庭参加诉讼。被告封小春经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2017年8月10日签订了《昆明大都摩天购物中心租赁合同》，合同约定原告将昆明市商铺（套内建筑面积694平方米）出租给被告使用，租赁期限自2017年11月10日起至2022年11月9日止，租赁期限内，被告按定额租金方式交纳租金，租金按3个月为一个支付周期，先支付后使用，下一期的租金必须在上一个租金支付期到期前15个工作日内支付。合同签订后，原告按照约定已将商铺交付给被告使用，但在合同履行过程中，被告却长期拖欠上述经营场所的租金。原告多次催缴后被告仍未交纳，被告至今尚欠付原告租金99103.20元。现提起诉讼，诉讼请求：1、解除原告与被告于2017年8月10日签订的《昆明大都摩天购物中心租赁合同》；2、被告支付原告自2018年11月1日至2019年4月30日的租金99103.20元，及自2018年10月11日至2019年8月6日的违约金125911元；3、被告腾空商铺，并按约定月租金标准向原告支付自2019年5月1日起至按约定标准交还商铺之日止的房屋占用费；4、本案的诉讼费由被告承担。被告缺席无答辩。原告针对其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、昆明大都摩天购物中心租赁合同，欲证明原告与被告于2017年8月10日签订了《昆明大都摩天购物中心租赁合同》，合同约定原告在2017年11月10日至2022年11月9日期间，将昆明市彩云北路3567号彩云北路与珥季路交叉口大都摩天购物中心五层楼A-503号商铺出租给被告经营，被告按合同约定支付租金；被告未按约定交纳租金的行为已经违反合同约定，原告有权要求被告按应付未付租金总额日千分之五的标准承担违约责任；2、封小春欠付款项明细表、收据，欲证明在合同履行过程中，被告长期拖欠上述经营场所的租金，截止至2019年4月，被告已经欠付原告租金99103.2元；3、（2019）云昆国正证字第6532号公证书、《全球邮政特快专递国内标准快递》物流查询截图，欲证明原告于2019年3月25日向被告寄送《工作联系函》，要求被告支付相应款项并解除上述合同。被告于2019年3月26日签收该《工作联系函》，上述合同于该日解除；4、现场照片，欲证明被告至今仍然占有原告商铺，未将商铺腾还给原告，应按照合同约定向原告支付占用费。被告未到庭质证，亦未向本院提交证据。本院对原告提交的证据认证如下：原告提交的证据1、3、4及证据2中收据真实、合法，与本案有关联，本院予以采信；对于证据2中封小春欠付款项明细表系原告单方制作，本院不予采信。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：被告（承租方）与原告（出租方）于2017年8月10日签订《昆明大都摩天购物中心租赁合同》，约定由被告承租位于昆明市商铺，商铺套内建筑面积为694平方米，租期自2017年11月10日起至2022年11月9日止；被告在商铺内经营品牌为“澳湃海鲜牛排自助—音乐厨房”餐饮项目；自原告按“房屋交付确认书”移交场地之日起至2017年11月9日为装修期，装修期内不计收租金；第一年月租金为20元每平方米，第二年月租金为24元每平方米；第三年月租金为32元每平方米；第四年月租金40元每平方米；第五年月租金48元每平方米；租金3个月为一个支付期，先支付后使用，下一期租金必须在上一个租金支付期到期前15个工作日内支付，原告在收到租金后开具发票给被告；因被告原因迟延交纳本合同项下租金等费用，每迟延一日被告应当向原告支付应付未付款项总额的0.5%的违约金，超过15日，原告有权解除合同并扣除全部履约保证金。原告自认被告向原告交纳履约保证金41640元。原告于2018年4月25日开具《收据》一张，其中载明被告交纳2017年11月10日至2018年1月31日租金37476元；原告于2018年8月25日开具《收据》一张，其中载明被告交纳2018年2月至7月租金83280元；原告于2018年8月30日开具《收据》一张，其中载明被告交纳租金41640元。之后被告未向原告支付过租金。原告于2019年3月25日通过中国邮政ＥＭＳ向被告邮寄《工作联系函》一份，要求被告在接到该联系函后的七日内交纳拖欠的租金，并载明自该函送达之日起视为合同解除。同时，原告申请昆明市国正公证处对前述邮寄送达《工作联系函》的行为进行公证。快递查询单显示原告邮寄的快递于2019年3月26日已被他人代收。被告至今仍然占用商铺。现原告以被告拖欠租金为由，诉至本院，主张前述诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《昆明大都摩天购物中心租赁合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同成立并生效。根据双方当事人签订的《昆明大都摩天购物中心租赁合同》，可以确定原告与被告之间形成租赁合同关系。对于原告要求解除合同的请求，被告未按合同约定的时间支付租金，原告主张《昆明大都摩天购物中心租赁合同》于2019年3月26日解除的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告要求被告支付租金的诉请，本院确定由被告支付原告自2018年11月1日起至2019年3月25日的租金79671.2元。对于原告主张的违约金，本院认为，违约责任的承担应以一方违约而致使对方产生损失为原则，现原告主张的违约金过高，本院予以调整，酌情支持由被告支付原告其所欠租金10%的违约金即7967.12元。合同解除后被告应将租赁商铺腾还原告。原告提出解除合同的要求于2019年3月26日送达至被告处，现原告仍主张被告支付自2019年3月26日起至2019年4月30日止的租金，没有法律依据，但被告仍占用上述涉案商铺亦没有理由，且被告违约在先，合同解除后被告应当支付原告房屋占用费，本院确定由被告按照租赁合同约定的租金标准支付原告自2019年3月26日起至腾还商铺之日止的房屋占用费。原告自认被告在合同签订后已向原告交纳履约保证金41640元，对于履约保证金虽合同约定被告违约原告有权扣除全部履约保证金，但原、被告双方合同中已约定相应违约责任，关于原告可扣除全部履约保证金的约定于法无据，现合同已解除，原告应退还被告履约保证金。本院确定被告交纳原告的履约保证金折抵被告应支付原告的租金，扣减后被告还应向原告支付租金38031.2元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告云南大都企业管理有限公司与被告封小春2017年8月10日签订的《昆明大都摩天购物中心租赁合同》于2019年3月26日解除；二、由被告封小春于本判决生效之日起十日内支付原告云南大都企业管理有限公司租金38031.2元；三、由被告封小春于本判决生效之日起十日内支付原告云南大都企业管理有限公司违约金7967.12元；四、由被告封小春于本判决生效之日起十日内向原告腾还位于昆明市商铺，并按照《昆明大都摩天购物中心租赁合同》约定的租金标准支付原告云南大都企业管理有限公司自2019年3月26日起至腾还商铺之日止的房屋占用费；五、驳回原告云南大都企业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5675元，由被告封小春承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  周宇二〇二〇年三月二十三日书记员  王浩