安徽省濉溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0621民初241号 原告：赵爱君，男，1969年3月12日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：姬广贤，安徽胜方律师事务所律师。 被告：钱劲，男，1969年1月25日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被告：淮北海通房地产开发有限公司，住所地安徽省濉溪县淮海路东段，统一社会信用代码91340621686855096R。 法定代表人：倪梁生，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙宜学，男，1972年7月2日出生，汉族，住安徽省淮北市，该公司职工。 原告赵爱君与被告钱劲、淮北海通房地产开发有限公司（以下简称海通公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵爱君及其委托诉讼代理人姬广贤，被告钱劲，被告海通公司委托诉讼代理人孙宜学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵爱君向本院提出诉讼请求：1．请求濉溪县人民法院不得执行位于濉溪县房屋（价值1563878元）；2．依法确认位于濉溪县房屋归赵爱君所有；3．案件受理费由钱劲、海通公司承担。事实和理由：濉溪县人民法院基于钱劲的申请于2019年11月1日查封了位于濉溪县房屋。事实海通公司已经于2014年将三处房屋出售给赵爱君，赵爱君已经付清全部购房款并签订了商品房买卖合同，2014年10月到濉溪县房产登记部门办理了备案登记手续，待能够办理产权证时再过户到赵爱君名下。现涉案三套房屋均已交付给赵爱君实际占有使用至今，因海通公司原因未能办理产权证。赵爱君认为钱劲与海通公司成讼之前就已经与海通公司完成了该房屋的买卖交易手续，并已实际占有使用至今。现人民法院在没有通知赵爱君，没有调查该房屋现状的情况下查封该房产，影响了赵爱君对该房屋权利的行驶，应当停止执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。现赵爱君已通过合法渠道取得了对该房屋的所有权和使用权，赵爱君没有任何过错，法院应当解除查封，故提起诉讼。 钱劲辩称，赵爱君与海通公司实际上并非商品房买卖关系，而是以物抵债的法律关系，赵爱君在本案中不能认定为消费者、购房人，其关于享有排除法院强制执行的理由不能成立，其要求停止对所涉房产停止执行并解除查封的诉讼请求不应予以支持。 海通公司辩称，赵爱君与海通公司之间的民间借贷所涉债务都已经转化为购房款，当时签订购房合同并备案。 一．赵爱君针对其诉讼请求向本院提交证据 1、赵爱君身份证复印件。证明其系本案适格主体。 2、执行裁定书。证明赵爱君提起诉讼的依据及钱劲、海通公司均是本案适格主体。 3、商品房买卖合同三份、购房收据三份、契税、登记费等五项基金收费收据一份。证明赵爱君与海通公司之间就涉案三套房屋存在买卖合同关系，赵爱君已全额支付购房款，海通公司已收取涉案房屋的办证费用。 4、借据一份、中国银行交易明细及海通公司会计凭证各一份。证明赵爱君与海通公司之间于2012年5月31日存在民间130万元借贷关系，该借款到期后本息结算转化为涉案购房款。 5、海通公司出具说明及证明各一份。证明海通公司已经全额收取涉案三套商品房购房款的事实。 6、濉溪县不动产管理信息。证明涉案三套房屋均已备案至赵爱君名下。 7、房租租赁协议、燃气费发票、水费、电费发票。证明赵爱君已经实际占有涉案房屋。 钱劲对赵爱君所举证据的真实性均无异议，但认为证据只能证明赵爱君与海通公司之间系以物抵债的法律关系，并不是实际购房人，且赵爱君与海通公司未就涉案房屋进行预告登记，其主张房产所有权依据不足。 海通公司对赵爱君所举证据的真实性、合法性及与本案的关联性均无异议。 经审理查明：钱劲与海通公司民间借贷纠纷一案判决生效后，海通公司未履行生效判决，钱劲向本院申请强制执行，本院于2019年11月1日查封了位于濉溪县房屋。后赵爱君向本院提出执行异议，2019年12月25日，本院作出（2019）皖0621执异78号裁定，驳回赵爱君的异议请求，赵爱君不服，提起案外人异议之诉。 另查明：2012年5月30日，海通公司向赵爱君借款130万元，借款期限18个月，月利率2%。2012年5月31日，赵爱君通过银行转账方式向海通公司汇款130万元。2014年4月16日，海通公司同意如不能按期偿还赵爱君借款，用其开发的房屋、商铺按合同价格抵给赵爱君。2014年10月8日，赵爱君与海通公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“赵爱君购买海通公司开发的位于濉溪县沱河路南侧1幢12层1201号房（建筑面积为93.56平方米；计价方式与价款：按建筑面积计算，单价为每平方米2800元，总价款261968元）、1幢21层2101号房（建筑面积为93.56平方米；计价方式与价款：按建筑面积计算，单价为每平方米3000元，总价款280680元）、1幢23层2303号房（建筑面积为243.15平方米；计价方式与价款：按建筑面积计算，单价为每平方米4200元，总价款1021230元）；付款方式为一次性付款；出卖人应当在2013年5月14日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格。出卖人应当在商品房交付使用后120日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。后海通公司将涉案三套房屋均备案在赵爱君名下并交付赵爱君占有使用至今。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。赵爱君在本案中主张其和海通公司之间的商品房买卖合同而形成的执行标的具有排他性的民事权益，对赵爱君的主张，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，根据赵爱君在本案诉讼中提供证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与海通公司签订了合法有效的书面买卖合同及合法有效占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记予以认定，具体分析如下：（一）关于案涉房屋买卖合同是否合法有效的问题。2014年4月16日海通公司就书面作出如不能按期偿还赵爱君借款，即以其开发房屋按合同价格抵偿赵爱君借款1，300，000元本息，2014年10月8日赵爱君与海通公司签订三份《商品房买卖合同》约定购买三套涉案房屋，同时约定了房屋单价和总价，二者具有同一性，系双方对债的履行方式进行变更，足以表明在债务清偿期届满后达成以房抵债合同系双方真实意思表示，该合同不违反法律规定，虽然该商品房买卖合同的履行方式与通常购房方式不同，但不足以否定赵爱君与海通公司之间达成的合意及买卖合同的真实性。（二）关于涉案房屋的价款是否得以全部支付的问题。赵爱君主张其以借款抵顶的方式支付了全部购房款，并提交了借款协议、海通公司出具说明等，足以证明其与海通公司之间存在真实的债权债务关系，以房抵债也是双方真实意思表示，故可以认定赵爱君以借款抵顶的方式支付了全部购房款。（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。赵爱君在依据《商品房买卖合同》取得房屋后，对房屋进行合法占有使用，从其提交的房屋租赁合同、电费、燃气费票据，可以认定案涉房屋在人民法院查封之前已被赵爱君实际控制的事实。（四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。现涉案房屋均备案登记在赵爱君名下，但因海通公司在进行房地产开发时因经营不善，导致涉案房屋所在整体楼盘至今均未能办理产权登记，故在人民法院查封之前未办理过户登记并非赵爱君自身原因，赵爱君对此没有过错。综上，根据现有在案证据，应当认定赵爱君就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，且赵爱君作为涉案房屋买受人享有物权期待权。本院对赵爱君部分诉讼请求予以支持，对其他诉讼请求，不属于执行异议之诉案件的审理范围，在本案中不予处理。钱劲辩称赵爱君与海通公司实际上并非商品房买卖关系，而是以物抵债的法律关系，其关于享有排除法院强制执行的理由不能成立的意见，法律依据不足，本院不予采纳。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，《最高人民法院关于适用执行程序若干规定的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、确认原告赵爱君对濉溪县房屋拥有物权期待权； 二、不得执行位于濉溪县房屋； 三、驳回原告赵爱君的其他诉讼请求。 案件受理费18875元，由被告钱劲、淮北海通房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  张陈良 人民陪审员  仲媛媛 人民陪审员  何晓莉 二〇二〇年三月十九日 书 记 员  魏晓融 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干规定的解释》第十五条 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的尸体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。