云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终7728号上诉人（原审原告）：昆明程宇房地产开发有限公司，住所云南省昆明市富民县永定街道办事处永南大街405号。法定代表人：赵仕玉，总经理。委托诉讼代理人：杨若禾，云南迪恒律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李康鸣，云大法律服务所法律工作者，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：胡寿喜，男，1956年2月24日生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：李景平、张正武，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明程宇房地产开发有限公司（以下简称“程宇公司”）因与被上诉人胡寿喜商品房销售合同纠纷一案，不服云南省富民县人民法院（2019）云0124民初503号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人程宇公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。截止一审审结时，被上诉人从未按双方2015年4月14日签订的《商品房购销合同》约定向上诉人实际支付过涉案房屋购房款。一审认定上诉人认可用案外人之间的借款抵偿本案购房款，并认为该行为合法没有事实依据，完全违法、错误，案外人与被上诉人之间的借款关系与本案无关，是不同主体、不同的法律关系，被上诉人就其与案外人之间的民间借贷行为提交的银行转账记录显示，被上诉人向案外人实际出借的借款本金仅为2628000元而非3808300元，其他被上诉人主张的和案外人之间的借款仅有借条，没有任何银行转账记录，即没有任何证据佐证借条对应的借款行为实际发生。被上诉人一审提交的证据能够证明2015年7月15日的《协议书》《补充协议书》不是上诉人的真实意思表示，不能认定为上诉人认可用案外人之间的借款抵偿本案购房款。2.一审审理程序不当。一审既然认定上诉人认可用案外人之间的借款抵偿本案购房款，并认为该行为合法，一审就应当对案外人与被上诉人之间的借款行为真实性、合法性进行审理查明，一审从未追加与被上诉人有借款行为的案外人作为本案第三人参与诉讼，亦未对案外人与被上诉人之间发生的出借款、还款事实进行审理查明，属审理程序不当，损害了上诉人的合法权益。被上诉人胡寿喜辩称：1.被上诉人已经支付了所有购房款，上诉人亦向被上诉人出具了收据，同时签订了《协议书》《补充协议书》予以确认，故上诉人认为被上诉人没有支付购房款与事实不符。被上诉人支付的购房款是向上诉人的法定代表人、财务负责人以及公司授权的项目负责人三个主体支付的借款，最终以借款冲抵购房款的形式支付的，上诉人认为借款与本案购房款无关与事实不符。《协议书》《补充协议书》不仅有上诉人的公章，还有上诉人法定代表人程伟、财务负责人赵丽萍、项目负责人程宇翔的签字，且该两份协议形成时间为2015年7月15日，时隔4年上诉人都未提起撤销之诉，亦未报警，上诉人没有任何证据证明协议不是其真实意思表示，故该两份协议合法有效，应继续履行，上诉人主张存在胁迫的情形与事实不符。2.一审不仅对借款进行审理，且已经确认被上诉人支付给案外人的借款冲抵购房款的事实，故上诉人主张没有将案外人追加为本案第三人参与诉讼程序错误是没有道理的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。程宇公司向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告签订的《商品房购销合同》（合同编号：溪水庭苑029号）于2019年5月31日解除；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月14日，原、被告签订了《商品房购销合同》（合同编号：溪水庭苑029号）一份，合同约定，原告将其开发位于富民县出售给被告，建筑面积220.15平方米，房屋总价款为1610000元。付款方式及付款期限：贷款方式付款，买受人合同签订当日首期支付490000元，其余价款1120000元，办理银行贷款支付，应于2015年4月21日付清。其他约定：三、单方提出解除合同或者变更合同约定的，按以下约定处理：任何一方都无权单方擅自变更或者解除合同，单方解除合同需征得对方同意支付总房款金额15%的违约金同时承担已发生的相关费用。同时合同约定了交付期限、违约责任、交接产权登记约定等条款。同年7月14日，原、被告向富民县房地产管理所办理了商品房买卖合同登记备案手续。2015年7月15日，原告为甲方、被告为乙方、赵丽萍、程宇翔、程伟为丙方共同签订了《协议书》一份，协议约定，2014年5月至2014年9月期间，乙方以个人名义购买了甲方开发的溪水庭苑一期-1项目的B1-1、B1-2、B1-3及B1-4四套别墅，总房款3,808,300元，乙方已全额支付给了甲方（款项由甲方指定乙方转入建行现金账户3,808,300元）。之后，甲乙双方经协商，将B1-1、B1-2、B1-3及B1-4四套别墅变更为B4-1、B4-7、B2-1、B2-3，总房款变更为3,808,300元。原四套别墅的已付购房款冲抵现在的四套别墅的购房款。乙方指定：B4-1、B2-1办理备案登记至胡寿喜名下，B4-7、B2-3办理备案登记至徐程名下。现甲、乙、丙三方根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规规定，本着平等、自愿、公平、诚实信用等原则，经友好协商，就房屋购买后续事宜达成如下协议：一、甲、乙双方确认，乙方购买甲方溪水庭苑一期-1项目B4-1、B4-7、B2-1及B2-3的总房款为3,808,300元，《商品房买卖合同》及备案表中的购房款与本协议约定的购房款不一致的，以本协议的约定为准。二、甲、乙双方确认，乙方全部购房款3,808,300元已全额付清给了甲方。三、B4-1、B4-7、B2-1及B2-3四套别墅的备案登记办理完毕，且乙方拿到相应的《商品房买卖合同》及备案登记表后，乙方将B4-1、B4-7、B2-1及B2-3四套别墅的《溪水庭苑商品房认购协议书》退还给甲方，甲方为乙方变更购房收据。四、甲、乙双方同意，若甲方在2015年10月19日前，全额退还乙方所有购房款的，则乙方同意解除与甲方之间的溪水庭苑一期-1项目B4-1、B4-7、B2-1及B2-3四套别墅的购买合同，并在甲方退还完所有款项后，将《商品房买卖合同》原件退还给甲方，并配合甲方解除备案登记。若甲方在2015年10月19日前无法全额退还乙方所有购房款3,808,300元，则《商品房买卖合同》继续履行。五、乙方保证，2015年10月19日前，乙方不对外另行出售已购房屋。六、丙方自愿为甲方在履行本协议及履行B4-1、B4-7、B2-1及B2-3四套别墅的《商品房买卖合同》提供连带责任保证担保。保证若《商品房买卖合同》解除或无法履行需要向乙方退还购房款时，甲方违约需要向乙方支付违约金时，或因甲方在履行合同过程中的其他违约行为导致甲方需要向乙方付款时，丙方承担连带赔偿责任。丙方的保证期限自本协议签订之日起两年。同日，原告为甲方、被告为乙方、赵丽萍、程宇翔、程伟为丙方又共同签订了《补充协议书》一份，协议约定，2014年5月至2014年9月期间，乙方以个人名义购买了甲方开发的溪水庭苑一期-1项目的B1-1、B1-2、B1-3及B1-4四套别墅，总房款3,808,300元，乙方已全额支付给了甲方（款项由甲方指定乙方转入建行现金账户）。之后，甲、乙双方经协商，将B1-1、B1-2、B1-3及B1-4四套别墅变更为B4-1、B4-7、B2-1及B2-3，总房款变更为3,808,300元。原四套别墅的已付购房款冲抵现在的四套别墅的购房款。乙方指定：B4-1、B2-1办理备案登记至胡寿喜名下。B4-7、B2-3办理备案登记至徐程名下。一、甲、乙双方确认，乙方全部购房款3,808,300元以现金以及转账方式已全额付清给了甲方。甲方备案登记表中按揭付款方式系登记错误，实际乙方已全款付清所有购房款项（注明：以收款收据及收条为凭证）。二、甲、乙双方同意，若甲方在2015年10月19日前，全额退还乙方所有购房款的，则乙方同意解除与甲方之间的溪水庭苑一期-1项目B4-1、B4-7、B2-1及B2-3四套别墅的购买合同，并在甲方退还完所有款项后，将《商品房买卖合同》原件退还给甲方，并配合甲方解除备案登记。若甲方在2015年10月19日前无法全额退还乙方所有购房款3,808,300元的，则《商品房买卖合同》继续履行，甲方须于2015年10月19日前将四套别墅交付给乙方，并向乙方开具全额购房发票，办理相关房屋交接手续，如甲方拒不履行协议及承诺的，须承担600,000元的违约金（如甲方破产、合并及转让公司所有权，此协议甲方承诺成立，并具有法律效力）。三、甲、乙双方同意，若甲方在2015年10月19日前未能全额退还乙方所有款项，出现须买卖或转让房屋的情况时，则甲方承诺全权负责协助乙方办理相关房屋买卖或转让手续。2019年5月31日，原告用邮政快递的方式向被告送达了《解除合同通知书》，要求解除双方的购房合同。并于同年6月6日向法院提起诉讼，请求解除双方签订的《商品房购销合同》。另查明，昆明程宇房地产开发有限公司，法定代表人：赵仕玉，企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本：5,000,000元。成立日期：2010年11月9日。股东：1、程伟，出资比例：5%，出资时间：2010年11月3日，认缴出资额250,000元，实际出资额250,000元。2、赵仕玉，出资比例：95%，出资时间：2010年11月3日，认缴出资额4,750,000元，实缴出资额4,750,000元。公司人员变更情况：2017年8月4日法定代表人由程伟变更为李伟，财务负责人变更为赵丽萍，监事备案吕正祥变更为赵仕玉。2018年9月7日法定代表人李伟变更为赵仕玉，经理备案李伟变更为赵仕玉，监事备案赵仕玉变更为李伟，财务负责人赵丽萍变更为张安娜。2016年4月11日程伟任公司法定代表人时，授权委托程宇翔为公司溪水兰庭的项目负责人，全权代理公司处理一切事务（含合同洽谈、签署、工程过程管理）。2014年5月22日，原告出具《收据》给被告，内容为收到胡寿喜的购房总款3,200,160元，同年9月18日《收据》，内容为收到徐程的购房总款2,013,229元，两张收据合计5,213,389元。2014年9月18日被告向赵丽萍转账两次共计1,128,000元（中国工商银行转账128,000元、中国农业银行转账1,000,000元），5月22日向程宇翔汇款500,000元和张安娜转账1,000,000元。以上转账、汇款共计为2,628,000元，另胡寿喜向程宇翔支付现金72,000元，2015年5月22日程宇翔出具的《承诺书》载明，“借到胡寿喜借款2,700,000元未还，承诺在借到其他款项后与胡寿喜本利结清。”2015年3月19日赵丽萍、程宇翔出具《收条》给被告，借到胡寿喜现金284,200元，在4月19日归还。同年4月19日赵丽萍、程宇翔出具《借条》给被告，借到胡寿喜现金162,000元，在5月19日归还。同年7月15日赵丽萍、程宇翔出具《借条》给被告，借到胡寿喜现金662,100元，在10月19日归还。以上借款合计3,808,300元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应依据合同的约定，按照诚实信用的原则，依法行使各自的权利和履行义务。本案中原告是否有合同解除权，被告是否履行了支付购房款的义务是双方争议的焦点问题。根据双方提供的证据和查明的事实，2014年5月至9月间，被告与原告当时的法人程伟，财务负责人赵丽萍、张安娜，法人程伟授权委托的溪水兰庭项目负责人程宇翔之间存在转账和现金支付的借款关系，同时，为被告的借款有保障，原告同意被告认购了四套别墅。2015年4月14日，原、被告签订了《商品房购销合同》，同月15日原、被告及赵丽萍、程宇翔、程伟共同签订了《协议》和《补充协议》，该两份协议均载明：“被告2014年认购的四套别墅变更为2015年签订合同的另外四套别墅，原四套别墅的已付购房款冲抵现在的四套别墅的购房款，两套备案至胡寿喜名下，两套备案至徐程名下。购房总款为3,808,300元，购房合同和备案登记与本协议约定不一致的，以本协议的约定为准。全部购房款3,808,300元被告以现金及转账方式已全额付清给原告。原告备案登记表中按揭付款方式系登记错误，实际乙方已全款付清所有购房款项，以收款收据及收条为凭证。若原告在2015年10月19日前全额退还被告所有购房款，则被告同意解除双方的购房合同，并在甲方退还所有款项后，将《商品房购销合同》原件退还原告，并配合解除备案登记。若原告在2015年10月19日前无法全额退还被告所有购房款3,808,300元，则《商品房购销合同》继续履行。”从以上所产生的民事法律行为看，虽然被告与原告公司的案外自然人之间产生借款关系，但在所签订的《协议》和《补充协议》中原告均确认被告已付清了所购买和备案登记四套别墅的购房总款3,808,300元，购房款金额与《商品房购销合同》和备案登记不一致的，以本协议的约定为准。也即原告公司认可用案外自然人之间的借款抵偿购房款的意思表示，并承诺在2015年10月19日前全额退还被告所有购房款，退还所有购房款后，被告同意解除双方的购房合同并配合解除备案登记。若原告在2015年10月19日前不能全额退还被告所有购房款3,808,300元，《商品房购销合同》继续履行。以上民事法律行为系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。故双方所签订的《商品房购销合同》、《协议》和《补充协议》合法、有效。民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，民事法律行为自成立时生效，行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。从以上确认和约定的内容来看，原告虽确认用被告的借款来抵偿购房款，但所备案登记给被告的四套别墅系为借款作抵押担保而进行备案登记，其真实目的是为偿还被告的借款而进行的担保行为，而非正常的商品房买卖关系。按双方的约定，原告在还款期限届满后仍未还款，双方签订的《商品房购销合同》继续履行。只有在原告退还所有购房款后才协议解除合同，而不是单方解除合同。签订的《商品房购销合同》约定，任何一方都不能单方解除合同，若单方解除合同，须征得对方的同意并承担违约金和相关费用。该约定双方都没有单方合同解除权，只约定了协议解除，而非单方解除。因此，原告既认可被告已付清所购房屋的购房款，现提出被告未付购房款要求解除合同的主张，与双方的约定和实施的民事法律行为相矛盾，且未提供相关证据证明其主张的成立，应承担举证不能的不利后果。原告确认被告已履行了购房款的支付义务，在承诺的期限内未履行退款义务，双方约定协议解除合同的条件尚未成就，其主张不符合《合同法》规定的法定解除情形，原告不具有法定解除权。故对原告提出解除合同的主张，依法不予支持。另对原告提出《协议》和《补充协议》是在胁迫的情况下签订的主张，原告未提供相关证据来证明其主张的成立，根据法律规定，当事人一方以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。上述协议于2015年签订，在原告起诉本案之前，原告未提供上述协议已被撤销的证据，即未被撤销就是合法有效的协议，双方都应当遵照执行。因此，对原告提出的主张依法不予支持。综上所述，原告的诉讼请求不符合双方的约定和法律的规定，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十四条、第一百三十六条、第一百四十三条、第一百五十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第九条、第十一条、第十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告昆明程宇房地产开发有限公司的诉讼请求。对于一审查明的案件事实，上诉人对1.“2015年7月15日，原告为甲方、被告为乙方……丙方的保证期限自本协议签订之日起两年”提出异议，主张不是事实，不予认可；2.“同日，原告为甲方、被告为乙方……则甲方承诺全权负责协助乙方办理相关房屋买卖或转让手续”提出异议，主张不是事实，不予认可；3.“2014年9月18日被告向赵丽萍转账两次共计1128000元……以上借款合计3808300元”提出异议，主张一审对被上诉人与案外人赵丽萍、程宇翔之间的借、还款情况未作审查即确认双方之间存在3808300元借款的事实错误。同时，上诉人要求补充确认：1.2014年5月至9月期间，被上诉人未向上诉人支付购房款3808300元。2.被上诉人向案外人赵丽萍、程宇翔实际出借的借款本金为262.8万元；2014年6月23日至2017年9月22日期间，案外人赵丽萍、程宇翔共计向被上诉人归还借款本息2096500元；被上诉人未向案外人赵丽萍、程宇翔实际出借现金1108300元，该款项均为借款利息。被上诉人对上诉人所提事实异议及要求补充确认的事实均不认可。另，经本院审查，一审确认“同年7月14日，原、被告向富民县房地产管理所办理了商品房买卖合同登记备案手续”时间有误，应为“2015年4月23日，上诉人、被上诉人向富民县房地产管理所办理了商品房买卖合同登记备案手续”，双方当事人对此均予认可，本院予以确认。此外，双方当事人对一审查明的其余案件事实无异议。二审中，上诉人提交：本息明细表及相应银行流水明细，欲证明被上诉人向案外人赵丽萍、程宇翔出借的借款本金为262.8万元，赵丽萍、程宇翔已向被上诉人归还借款本息2096500元。经质证，被上诉人对证据的三性、证明目的不认可。本院认为，前述证据与本案审理并无直接关联，不予采信。同时，上诉人申请本院向昆明市盘龙区扫黑办调取被上诉人与案外人程宇翔借款案件的相关资料。本院认为，上诉人要求调取的材料与本案审理并无直接关联，故对上诉人的调证申请不予准许。针对上诉人所提事实异议1、2，上诉人虽主张不是事实，但从《协议书》《补充协议书》所载内容看，其上有上诉人加盖的公司印章，有时任上诉人公司法定代表人程伟、财务负责人赵丽萍、项目负责人程宇翔的签字，且上诉人对该公司印章及个人签字均不持异议，故在上诉人不能提交相反证据推翻该两份协议的情况下，被上诉人又不认可，本院对上诉人所提事实异议1、2均不予采信；针对事实异议3，一审确认的该部分事实与本案审理并无直接关联，不适宜在本案中予以审查确认，故本院对该部分事实不作确认。针对上诉人要求补充确认的事实1，因涉及法律适用，将在本案说理部分一并评述；针对事实2，因与本案审理并无直接关联，故不予审查确认。综上，本院对一审查明的案件事实，除确认“2015年4月23日，上诉人、被上诉人向富民县房地产管理所办理了商品房买卖合同登记备案手续”及对“2014年9月18日被告向赵丽萍转账两次共计1128000元……以上借款合计3808300元”不作确认外，其余查明的案件事实与一审一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人诉请解除涉案《商品房购销合同》是否有事实和法律依据？本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉人主张被上诉人未按照合同约定向其支付涉案房屋购房款构成根本违约，就上述主张其应当承担举证责任。本案中，上诉人与被上诉人于2015年4月14日签订的《商品房购销合同》，是在平等自愿基础上订立，是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。该合同明确约定，被上诉人作为买受人应于合同签订当日首期支付49万元，其余价款112万元办理银行按揭贷款于2015年4月21日付清。2015年4月23日，上诉人、被上诉人向富民县房地产管理所办理了商品房买卖合同登记备案手续。结合2015年7月15日上诉人、被上诉人、赵丽萍、程宇翔、程伟签订的《协议书》《补充协议书》及2014年5月22日上诉人出具给被上诉人的收据所载内容看，前述证据能够相互佐证证明被上诉人已经按照合同约定向上诉人履行了支付涉案房屋购房款的主要合同义务，上诉人虽不认可，但在本案中并未提交相反证据予以推翻，故上诉人应承担举证不能的不利后果，对上诉人关于被上诉人未向其支付涉案房屋购房款的主张本院不予采信。因此，上诉人要求解除涉案《商品房购销合同》的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。对于上诉人要求补充确认2014年5月至9月期间，被上诉人未向上诉人支付购房款3808300元的问题，因与本案有效证据证明事实相悖，故不予确认。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定的主要事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人昆明程宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  金馨二〇二〇年三月十九日书记员  武雨