河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终5814号上诉人（原审原告）：冯明明，男，1978年11月6日出生，汉族，户籍所在地河南省偃师市，现住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：蒋健威，河南行有格律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琳琳，河南行有格律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李立群，女，1969年12月15日出生，户籍所在地洛阳市西工区。委托诉讼代理人：王大峰，河南法铎律师事务所律师。上诉人冯明明、李立群因房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初401号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯明明的委托诉讼代理人蒋健威、李琳琳，上诉人李立群及其委托诉讼代理人王大峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯明明上诉请求：依法撤销一审判决第二项中利息部分及第三项，改判支持冯明明一审全部诉讼请求，即李立群赔偿同地段、同面积的房屋购房差价款（待鉴定）、房屋装修款69315元，本案一、二审诉讼费由李立群承担。事实与理由：一审判决认定部分事实不清，适用法律错误，依法应予改判。1.李立群至今未履行转移房屋所有权的合同义务，应当承担违约责任。冯明明与李立群之间存在口头房屋买卖合同，双方意思表示真实，且均无异议，其内容并不违反法律规定，一审法院予以认定是正确的。冯明明作为买受人，支付了全部购房款，履行了合同义务。李立群作为出让人，除交付了房屋外，并未履行房屋过户的义务，该义务属于李立群的主合同义务，李立群虽然辩称过户没有三个月的期限约定，但是从收受购房款之日2014年2月19日起，至今已五年有余，经冯明明多次催告，李立群均拖延履行。2.一审判决认定冯明明在房屋买卖合同履行过程中存在一定过错，没有事实与法律依据。房屋买卖合同转移房屋所有权的目的不能实现，冯明明请求解除合同，实属无奈的选择。李立群作为出让人，出让的房屋房地证照不一致，不能免除其将房屋所有权转移登记在受让人冯明明名下的义务。至于李立群如何将房地证照更正一致，属于其移转所有权前自身应解决的事务，不能以此加重买受人的义务与责任。即使在合同成立时冯明明知晓，该知晓不能解释为冯明明放弃请求过户的权利或承担相应风险的约定，更不能作为冯明明存在过错的因素来衡量并评定。3.房屋不能过户，房屋差价款及装修款属于冯明明的损失。李立群虽然否认，但该损失是李立群上述违约行为所致。不论李立群是否穷尽手段，解决房地不一致的问题，均不能改变其至今未履行过户义务的事实，其存在过错。自2014年至今，房屋价格的上涨是众所周知的事实，冯明明在一审审理中提出了鉴定申请。冯明明收房后，对房屋进行了重新装修，并代垫了居住前相应暖气费，李立群辩称对冯明明提供的预算单、情况说明的真实性、证明方向均有异议，但并未举证新的装修及费用不属实，一审法院未支持冯明明的诉求不妥。李立群辩称，一审判决对房屋差价及装修费用不予支持是正确的。一审判决中第二项利息部分属于超诉求判决，且没有法律依据，应予以撤销。李立群上诉请求：1.撤销一审判决第二项中利息部分；2.冯明明承担一、二审诉讼费。事实与理由：1.一审判决超出诉求范围裁判，冯明明在诉状及庭审中并未提出利息诉求，一审法院却判决李立群承担利息，违反《中华人民共和国民事诉讼法》的规定。2.一审判决适用法律错误。本案是房屋买卖合同纠纷，一审法院却参照民间借贷的相关法律规定裁判，而民间借贷的司法解释第一条明确规定，民间借贷是指资金融通行为。3.一审判决适用年6%计算利息，既无法律依据，更无事实依据，属于主观臆断。4.本案中双方均无过错。案涉房屋无法办理过户手续属于客观原因造成，冯明明对该客观原因事前是明知的，并非李立群过错造成。冯明明提出解除合同的诉求也是基于无法办理过户的客观原因的无奈之举，双方均无过错应相互返还更符合法律规定。冯明明辩称，一审法院对利息的认定是对损失的一种计算方法，不存在超出诉求裁判情况。冯明明在房屋买卖合同中确实存在损失。一审法院没有支持冯明明主张的房屋增值损失和装修费，冯明明才提出上诉。李立群作为房屋买卖合同的出让人，收受房屋价款后，没有将房屋所有权转移给受让人是违约行为，且时间长达五年之久，存在明显的过错。冯明明的损失与李立群的违约行为存在因果关系，冯明明所提出的赔偿事项有事实及法律依据，李立群应予赔偿。冯明明向一审法院起诉请求：1.依法判决李立群履行约定义务，将洛阳市西工区凯旋东路80号8栋2门403室的房屋所有权过户给冯明明。2.如李立群不能办理上述房屋过户手续，请求依法判决李立群退回冯明明购房款46万元及赔偿冯明明同地段、同面积的房屋购房差价，并赔偿房屋装修费用69315元。3.本案诉讼费及其他相关费用由李立群承担。冯明明在一审庭审中当庭变更诉讼请求为：1.解除双方的房屋买卖合同关系，要求李立群退回冯明明购房款46万元及赔偿冯明明同地段、同面积的房屋购房差价，并赔偿房屋装修费用69315元。2.本案诉讼费及其他相关费用由李立群承担。一审法院认定事实：1.2014年2月19日，冯明明经由赵渝中国建设银行账户将46万元购房款转至李立群指定的李立民账户，用于购买案涉位于洛阳市××工区××东路××院××楼××单元××室房屋，该房屋的土地证号为洛市国用（2004）第03004235号，登记的土地使用者为李立群；房屋所有权证号为字第X325067号，登记的房屋所有权人为魏宝珍；该房屋的公有住房出售产权界定卡显示产权单位洛阳市劳动局，购房职工姓名为魏宝珍。李立群称魏宝珍系其母亲。2.冯明明称将购房款通过中间人赵渝转给李立群后，赵渝将案涉房屋钥匙交给冯明明，冯明明拿到钥匙后在2014年4月开始装修。李立群称冯明明支付完46万元购房款后，因房屋产生的一切费用均由冯明明承担，包括屋内的装修、物品等均归冯明明。关于过户时间，李立群称因工作原因，其从未向冯明明承诺必须在三个月内办理房屋过户手续，并向冯明明说过，办理过户需要较长的时间。3.李立群曾在2015年4月11日的《洛阳日报》刊登声明，载明“魏宝珍位于西工区凯旋东路80号院8幢2-403，证号为字第X325067号的房屋所有权证，声明遗失。”4.冯明明庭审时询问李立群是否能够继续履行合同，将涉案房屋所有权过户给冯明明。李立群称愿意积极协助过户，但是房管部门是否可以过户李立群不清楚。后冯明明当庭表示不再主张要求李立群履行将案涉房屋所有权过户给冯明明的义务，冯明明明确其诉讼请求为解除双方的房屋买卖合同关系，要求李立群退回冯明明购房款46万元及赔偿冯明明同地段、同面积的房屋购房差价，并赔偿房屋装修费用69315元；一审案件诉讼费及其他相关费用由李立群承担。双方有争议的事实如下：1.冯明明提交2014年4月10日《装饰工程预算单》（以下简称《预算单》）、龚恩勤2019年2月18日《情况说明》各一份及照片八张，证明冯明明对涉案房屋进行装修，冯明明支出装修费用69135元。李立群对《预算单》、《情况说明》的真实性、证明方向均有异议。2.冯明明提交2014年4月10日《采暖费催费通知单》一份、2014年5月26日《收据》两张，《采暖费催费通知单》显示姓名李立群、门号8-2-403、缴费金额2907元；《收据》显示2014年5月26日洛阳热力有限公司收到李立群2012年暖气费1368元、2013年暖气费1539元，两张《收据》均加盖洛阳热力有限公司印章。冯明明提交上述证据证明2014年5月26日冯明明代李立群补缴2012年及2013年暖气费共计2907元。李立群对上述证据的真实性及证明方向均有异议，认为没有正规发票佐证。3.冯明明提交其与李立群短信聊天记录，冯明明、赵渝与李立群微信群聊天记录，赵渝与李立群微信聊天记录各一份，证明冯明明多次催促李立群办理房屋过户事宜，李立群以各种理由不予办理导致房屋至今不能过户，其应承担违约责任。李立群对上述聊天记录真实性无异议，但是其聊天记录显示李立群在积极协助、配合办理涉案房屋过户。4.李立群提交2019年2月20日“58同城”网站截屏打印件一份，显示洛阳市市府东院租赁价位情况。冯明明认为租赁事项与本案房屋买卖合同无关。5.李立群提交2010年2月18日《收据》一张，证明涉案房屋在出卖给冯明明前花费57100元装修过，具备入住条件，该《收据》上加盖洛阳西利卡工程设计有限公司印章。冯明明称经其查询，洛阳西利卡工程设计有限公司成立于2018年10月25日，收据时间是2010年2月18日，与该公司成立时间矛盾，且李立群不能以此否认房屋买卖后冯明明对房屋再次进行装修。一审法院认为，冯明明、李立群之间虽未签订书面的房屋买卖合同，但双方已达成房屋买卖合意且实际履行，故冯明明与李立群之间存在事实的房屋买卖合同关系。现冯明明要求解除二人之间的房屋买卖合同关系，李立群亦表示同意，故一审法院对冯明明的该项诉讼请求予以准许。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因冯明明、李立群之间的房屋买卖合同关系已经解除，故李立群应当返还冯明明支付的46万元购房款。关于冯明明要求李立群赔偿购房差价以及房屋装修费用的诉讼请求及李立群要求在返还款项中扣除房屋租金的要求。李立群在收到购房款后将涉案房屋交付给冯明明使用至今，未表示不愿意协助冯明明办理过户亦未向冯明明提出解除合同。本案中双方解除合同是因目前涉案房屋的所有权人登记的名称与土地使用权人登记的名称不一致，导致无法将涉案房屋过户至冯明明名下，由冯明明向李立群提出解除合同，李立群表示同意。在冯明明购买涉案房屋时，李立群已将涉案房屋所有权证登记的所有权人为魏宝珍的情况告知冯明明，冯明明明知该情况仍购买该房屋。李立群作为房屋出卖人，虽已经履行了大部分的义务，但在收取冯明明支付的全额购房款后未能及时将房屋过户给冯明明。冯明明、李立群在房屋买卖合同履行过程中均存在一定过错。综合考虑冯明明、李立群在履行房屋买卖合同中的行为、涉案房屋的客观情况及冯明明、李立群的过错情况，冯明明要求李立群赔偿购房差价及装修损失以及李立群要求扣除房屋租金的要求，一审法院均不予支持，但李立群应当承担收取购房款之后给冯明明造成的资金占用利息损失，利息损失参照民间借贷的相关法律规定，一审法院认为以年利率6%计算较为适宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、冯明明与李立群之间的房屋买卖合同关系予以解除；二、李立群于本判决生效后十日内返还冯明明购房款46万元及利息（以46万元为基数，按照年利率6%自2014年2月19日起计算至实际履行之日止）；三、驳回冯明明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4833元，由李立群负担。本院二审期间，李立群提交网站截屏打印件一份，拟证明2019年11月11日“58同城”网站与案涉房屋同一地段的房屋租金为每月1500元。冯明明质证称，网页资料不能证明案涉房屋租赁的实际情况，李立群未对房屋租金提出上诉，双方不存在房屋租赁关系。经二审审理查明的事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为：冯明明支付购房款，李立群收到款项后将案涉房屋钥匙交付冯明明，双方之间形成事实房屋买卖合同关系。现双方均同意解除该房屋买卖合同，本院予以确认。关于冯明明上诉主张李立群应赔偿其购房差价款及装修款69315元的意见，经查，冯明明认可其购房时已明确知悉案涉房屋房屋所有权证登记的所有人为魏宝珍的事实，且李立群在冯明明受领房屋后采取在报纸上刊登声明等方式继续履行转移房屋所有权的义务。因案涉房屋存在房屋所有权证与土地使用权证登记不一致的情况，导致案涉房屋至今无法办理所有权转移登记，冯明明与李立群对此均存在过错，一审法院综合考虑双方合同履行情况及双方过错程度，未予支持冯明明主张的购房款差价及房屋装修款并无不当。关于李立群上诉主张不应支付购房款利息的意见，经查，因双方房屋买卖合同已解除，李立群实际占用冯明明购房款应当承担相应的资金占用费。本案系房屋买卖合同纠纷，一审法院参照民间借贷相关法律规定判决李立群按照年利率6%支付购房款占用期间的利息欠妥，本院酌定李立群按中国人民银行五年期定期存款利率支付购房款资金占用费。另，房屋买卖合同系双务合同，冯明明与李立群的房屋买卖合同解除后，房屋返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。为化解矛盾，避免当事人诉累，在李立群向冯明明返还购房款的同时，冯明明应将案涉房屋向李立群返还。综上，冯明明的上诉请求不能成立应予驳回，李立群的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果失当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初401号民事判决第一项、第三项；二、变更河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初401号民事判决第二项为：李立群于本判决生效之日起十日内返还冯明明购房款46万元及资金占用费（以46万元为基数，按照中国人民银行五年期定期存款利率自2014年2月19日起计算至实际履行之日止）；三、冯明明于本判决生效之日起九十日内将洛阳市西工区凯旋东路80号8栋2门403号房屋交付给李立群。四、驳回冯明明的上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费维持，二审案件受理费4869元，由冯明明负担1533元，李立群负担3336元。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  董 鹏二〇二〇年三月十二日书记员  周 青