河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2020）冀02民终671号上诉人（原审被告）：李爱玲，女，1974年1月3日出生，汉族，农民，现住滦州市。委托诉讼代理人：张健，男，河北北辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李红军，男，1970年8月27日出生，汉族，农民，现住滦州市。委托诉讼代理人：刘丽明，河北日月新律师事务所律师。上诉人李爱玲因与被上诉人李红军侵权责任纠纷一案，不服河北省滦州市人民法院（2019）冀0223民初2881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李爱玲的委托诉讼代理人张健、被上诉人李红军的委托诉讼代理人刘丽明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李爱玲上诉请求：1.撤销一审民事判决，将本案发回重审或者查明事实后依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决事实认定错误，法律适用不当。被上诉人李红军不享有涉案房屋的合法物权，不具有行使排除妨碍诉讼请求权基础，因此人民法院应当依法驳回被上诉人的诉讼请求。第一，我国《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。该规定为法律强制性规定，并非仅对当事人宅基地申请做限制的管理性规定。被上诉人李红军在与李德签订买卖房屋契约时已经在西安各庄村取得一处宅基地并在上面建房一直居住至今，李红军在购买涉案房屋时已拥有一处宅基地，因此不具备再次购买宅基地使用权的资格。并且双方签订的房屋买卖合同未经有关部门批准，至今也未能完成案涉房屋的过户登记。由此可知双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律强制性规定，适用合同法第五十二条第五项的规定，应属无效合同。第二，根据《最高院农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》具体内容，该《纪要》明确了农村私有房屋买卖纠纷合同效力(http://china.findlaw.cn/hetongfa/hetongdexiaoli/""_blank)认定及处理原则为“以认定无效为原则，以认定有效为例外”。首先，房屋买卖必然涉及到宅基地的买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营管理。其次，宅基地使用权是村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私有房屋买卖中大多买房人名义上是买房，实际是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了村集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。最后，我国法律也明确规定了在农村应该享受房屋买卖权利的条件，按照法律规定，在农村应该享受房屋买卖权利的人应具备以下两个条件：1.必须是本村的村民；2.该村民在村里没有住宅。本案中，被上诉人李红军在本村已拥有一处住宅的基础上再次购买本村的房屋不符合条件，由此亦可得知被上诉人李红军与李德的房屋买卖合同无效而不享有对涉案房屋的物权。第三，被上诉人李红军与上诉人之父李德之间的房屋买卖合同因形式上存在严重瑕疵，足以影响合同的真实性和合法性。首先，李红军所提交的有关涉案房屋买卖合同关系的证据中，李德与其妻刘秀春的签字明显不是其本人所签；其次，涉案房屋为李德与刘秀春的夫妻共同财产，即使李德曾与李红军签订过涉案房屋的买卖合同，李德也无权单独处分该房屋。综上，被上诉人对诉争房屋既不享有占有权也不享有所有权，对该房屋不享有物权，被上诉人李红军不具有行使排除妨碍请求权的基础，因此人民法院应当依法驳回被上诉人的诉讼请求。二、上诉人李爱玲因继承而合法享有涉案房屋的物权，有权在该房屋内居住，原审法院不应判决上诉人李爱玲排除妨害、腾清房屋。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”。本案中，涉案房屋登记于上诉人父亲李德名下，是与上诉人母亲刘秀春婚后取得的共同财产。在李德与刘秀春去世且未留下任何遗嘱的情况下，上诉人作为李德与刘秀春的亲生女儿之一，是该二人遗产的法定继承人，对涉案房屋享有合法的继承权，故根据上述法律规定，上诉人已取得了涉案房屋的物权，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，任何单位及个人不得侵犯。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，严重影响了本案的正确判决。因此，请求二审人民法院依法撤销原审判决，将本案发回重审或者查明事实后依法改判。补充意见：一审判决的内容不仅超出了被上诉人李红军的诉讼请求，也使得被上诉人李红军违法取得宅基地使用权的行为变成了合法，无论在程序上还是在实体上均实属不当。本案中，被上诉人李红军尚未取得诉争房屋的物权，其仅是依据与上诉人的父亲所签订的房屋买卖合同享有了要求出让人交付合同标的物的债权。被上诉人李红军在起诉状中的诉讼请求仅是要求上诉人李爱玲停止侵权，腾清侵占的房屋属于侵权之诉，并无要求确认其享有案涉房屋所有权及宅基地使用权的确权请求。但一审判决却在本院认为部分，径行确认了被上诉人李红军享有诉争房屋的所有权及宅基地的所有权，明显超出了本案原告的诉讼请求范围。不仅如此，一审判决明显曲解了《土地管理法》第二十六条的内容，该条规定的是“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，而一审判决将其解释成了“一户只能申请一处宅基地”，进而确认了被上诉人李红军享有诉争房屋的所有权和宅基地所有权，在被上诉人李红军在本村已拥有一处宅基地的情况下，该判决严重违反了《土地管理法》中关于农村宅基地“一户一宅”的强制性规定，实质上是将被上诉人李红军违法取得宅基地的行为以法院判决的形式确认了合法，变相的支持和纵容了违法占用农村宅基地的行为，破坏了法律的严肃性和同一性，故该判决存在明显的适用法律错误，理应予以依法撤销后改判。李红军辩称，一、本案事实清楚证据充分。（一）事实是2010年6月李德、刘秀春夫妇就自愿将其夫妻共同所有的农宅卖给了李红军。双方系同村人且是叔侄关系，李德夫妻于2016年相继去世，去世后上诉人入住至今。（二）证据：1.契约、声明里的夫妻的身份证及户口复印件、土地使用证、司法见证书、契税票据等，上述证据已形成完整的证据链条，证明李德夫妻自愿将宅出卖，且由于缴纳契税而完成了交易行为。二、上诉人的上诉理由不能成立。（一）上诉人无权主张买卖合同无效。理由是：1.上诉人不是买卖合同双方的相对方。因为法律规定合同实体权利义务及程序性权利等问题只能发生在合同当事人双方之间存在和展开，与上诉人无关。2.李德夫妻是该财产的所有权人，有权依法行使占有、使用、收益、处分的各项权能，上诉人无权干涉阻止。3.李德夫妻生前已经合法自愿的处分了自己的财产，因此该财产不发生继承，即不产生继承的效力。所以上诉人不属于该财产的利害关系人，也就无权作为利害关系的第三人对该财产主张权利，即程序上的继承权无法对抗实体上的处分权。4.上诉人引用土地管理法第六十二条不成立。该条规定了出卖人在出卖后不得再申请审批宅基地。也就是说该条约束的是宅基地的原始取得情形，而非买卖等继受取得，属上诉方对该条的断章取义以及自己扩大解释。同时上诉方称该条系属法律强制性规定，这也只是他自己的理解。因为合同法理论阐述的是效力性强制规定和管理性强制规定。效力性强制规定影响合同的效力。所以上诉人称是法律强制性规定属于自创理论。而土地管理法该条是管理再次申请宅基地的问题，属管理性的强制规定，而非决定买卖合同是否有效的效力性强制规定。5.上诉人引用2004年《最高法农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》，也是断章取义，后面还有大篇幅的内容，那些的内容应该是表明买卖合同有效的。最重要的是上诉人无权争议买卖合同的效力，本案也非出卖人与买受人之间对买卖合同效力争议。（二）上诉人李爱玲不享有该财产的物权、也无权居住。理由如下：1.该买卖合同是李德夫妻自愿合法出卖，税务部门已缴纳契税，买卖合同已经完成。2.李德夫妻生前已经合法自愿的处分了自己的财产，因此该财产不发生继承，即不产生继承的效力。即李爱玲在程序上的继承权无法对抗被继承人生前实体上的处分权。李爱玲没有实际继承财产，其继承尚未发生何谈享有物权。故此，李爱玲称因继承而合法享有涉案物权不能成立。三，一审法院适用法律正确。本案由于买卖合法有效，并缴纳了契税完成了买卖合同应尽的交易法律义务。另外，上诉人称本案交易违法，一审法院越权判决不成立。理由：1.交易合法有效，买卖合同成立。上诉人无权主张买卖合同不成立。2.本案并非合同效力以及权属争议。此案中上诉人无权争议权属。3.上诉人侵占既不具备所有权又不具备居住权的房屋是非法的。综上所述，本案事实清楚、证据充分，上诉理由不成立，一审法院适用法律正确，请予以维持原判。李红军向一审法院起诉请求：1.依法判令李爱玲立即停止侵权，腾清侵占的房屋；2.判令李爱玲承担诉讼费、律师费、差旅费等各项经济损失10000元。一审法院认定事实：李爱玲的父母李德、刘秀春系李红军的伯父伯母。2010年6月19日。李红军与李德签订房屋买卖契约约定：“李德、李红军经双方协商、中人调和，现将李德正平房六间卖给李红军户下为业，四至及房面积以房本为准。此房作价两万元整，笔下交清。李德与李红军伯父与侄子关系，李德夫妻二人待年老时由侄子送终，并打幡抱罐，其费用由李红军出一半；关于李德夫妻住房问题，在有生之年一直住到老。以上事项双方自愿，决不反悔。此房契一式两份，双方各持一份。中人李志、李山、王鹏义，代笔：闫金，公元二〇〇四年六月十九日”，李德将名下所有的房屋（土地使用证号为；232414）卖给李红军，卖房款五万元，当下交清。并于2010年6月21日安各庄司法所见证，缴纳了契税和所得税。2016年李德夫妻相继去世。李爱玲住在该院落的厢房内至今。经双方协商及村干部、亲朋好友等多次劝说未果。李红军诉至一审法院。一审法院认为，妨害物权的，权利人有权请求排除妨害。李爱玲辩称农村村民一户只能拥有一处宅基地，“一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地，其限制主要是就申请而言，但不限制宅基地使用权的继受取得，法律不禁止宅基地在本集体经济组织内部成员之间流转。因此在本集体经济组织内部的房屋买卖协议有效，李红军通过购买取得了诉争房屋的所有权及宅基地的使用权。李爱玲在李红军房屋居住拒不搬走侵害了李红军的合法权益，对于李红军的诉请一审法院予以支持。关于李红军要求赔偿10000元损失的请求，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、李爱玲于本判决生效后十日搬出并腾清滦集建（92换）字第232414号房屋；二、驳回李红军其他诉讼请求。案件受理费减半收取计25元，由李爱玲负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。该法并不禁止农民宅基地流转，只是流转后不得再申请宅基地。从涉案的房屋买卖契约来看，李红军与李德均为同一集体经济组织成员，李红军系可受让李德宅基地以及房屋的适格主体，法律对此并没有禁止性规定。从协议履行来看，李红金已经向李德支付了相应购房款，并于2010年6月21日安各庄司法所见证，缴纳了契税和所得税。该交易在同一集体经济组织内部进行，未损害集体利益，未违反相关法律法规。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。该“一户一宅”宅基地使用原则并非禁止同一集体经济组织成员之间相互购买宅基地以及房屋的强制性规定，李红军与李德签订的房屋买卖契约合法有效。关于上诉人所提李德无权单独处分该房屋的问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，李德是否征得其妻同意亦不影响协议的效力。一审法院判令李爱玲搬出并腾清滦集建（92换）字第232414号房屋并无不当。综上所述，李爱玲的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李爱玲负担。本判决为终审判决。审判长 徐志辉审判员 孙 丰审判员 刘 岩 二〇二〇年三月三十一日书记员 刘雪姣