山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终595号上诉人（一审原告）：烟台房地产集团中房物业管理有限公司。住所地:烟台市芝罘区四马路41号。法定代表人：乔学良，该公司总经理。委托诉讼代理人：纪华春，山东同济律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俊廷，山东同济律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：王蓉，女，1968年4月15日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：朱苍根，男，1975年8月18日出生，汉族，住烟台市芝罘区。系被上诉人丈夫。上诉人烟台房地产集团中房物业管理有限公司因与被上诉人王蓉物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初101号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。上诉人烟台房地产集团中房物业管理有限公司上诉请求：撤销一审判决或改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。被上诉人应按0.3元/平方米向上诉人交纳电梯使用费。《前期物业服务合同》写明物业费按0.7元/平方米计算，这是不含电梯费的价格。被上诉人使用电梯，应当交纳电梯使用费。《前期物业服务合同》版本过老，2010年新版《物业服务合同》明确载明高层住宅电梯使用费为0.3元/平方米。上诉人通知被上诉人签订新合同，被上诉人一直没有签订。烟价[2004]3号《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》第二条规定了高层住宅电梯运行费，上诉人按建筑面积每月每平方0.3元收费，没有超出标准。一审法院仅以上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》中没有对电梯使用费标准约定，判决被上诉人不用交纳电梯使用费有失公平，对小区内其他交纳电梯使用费的业主也不公平。2、一审判决仅确认2016年1月1日至2018年12月31日的物业费有失公平。被上诉人从2010年起没有交纳物业费，欠交9年。上诉人每年都在小区公告栏及被上诉人所住楼房单元门、入户门张贴催缴物业费通知或以打电话的方式向被上诉人催缴物业费，该小区90%业主按物业公司催缴时间交纳物业费。上诉人不可能没有向被上诉人催缴物业费。仅凭被上诉人不认可催缴物业费事实，就判决上诉人的诉讼请求超过诉讼时效错误。3、上诉人诉请利息损失应得到支持。被上诉人的公共服务在小区范围内具有公共性，物业费是上诉人维护、保养整个小区公共设施及正常秩序的必要费用来源。被上诉人多年不交纳物业费，却享受服务，其应当向物业公司赔偿损失。上诉人诉请的利息损失应当予以支持。被上诉人王蓉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。1、《前期物业服务合同》没有约定电梯使用费。上诉人到现在为止没有通知签订新合同。在与上诉人多次交涉烟道问题时，上诉人也没有通知签订新合同。前期物业服务合同有效期是到成立业主委员会签订新的物业服务合同为止，上诉人所述新版物业服务合同，被上诉人完全不知。上诉人主张的电梯费不符合法律规定，电梯所有权属业主，应当平等收取费用，不能在没有签订协议下违法收费。2、一审法院认定诉讼时效正确。3、因上诉人违约在先，上诉人诉请的利息损失不应支持，一审法院判决正确。烟台房地产集团中房物业管理有限公司向一审法院起诉请求：被告支付2010年1月至2018年12月的物业费14373元，并以被告欠缴物业费为基数，自2010年1月11日起至被告给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率分段计算利息损失。一审法院认定事实：被告系烟台市芝罘区世兴路45号内5号房屋业主，该房屋建筑面积为131.38平方米。2008年10月1日，原被告在签订的《前期物业服务合同》中约定：被告同意将馥郁山庄的物业委托于原告实行物业管理，被告拥有的物业位于馥郁山庄45号内5号房屋，建筑面积131.38平方米，委托管理期限自2008年10月1日起至业主委员会与物业公司签订的物业服务合同生效之日止；物业费2007年1月1日前至业主委员会成立签订新的物业合同之日前，按0.7元/平方米/月收取（不含电梯费），由业主在每年首月10日前一次性缴纳当年度的物业费；不论业主（住户）是否入住，从房屋交接之日起计缴收费，业主和物业使用人逾期交纳物业费的，从逾期之日起每天按应交物业费的千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告为涉案房屋所在的馥郁山庄小区提供物业管理服务至今，被告自2010年1月11日起未缴纳物业费。涉案小区尚未成立业主委员会。一审法院庭审中，原告主张其从2010年起每年以各种方式向被告催收物业费，并提交催缴通知照片14张、EMS特快专递运单两份予以证明。其中，EMS寄发单载明寄件日期分别为2017年5月22日、2017年11月27日、地址为涉案房屋、内件品名为物业费催费通知单，催2010-2017年度的物业费，有邮递员手写的拒收字样。被告质证称，催缴通知其从来没有见过，2012年的门牌号应该是新的，不应该有缺损，因此照片是造假的；EMS特快专递从来没有收到过，也是造假的。但是被告认可自2010年起一直在涉案房屋内居住。被告辩称其不交物业费的理由如下：涉案小区47-2号住户在墙上私开排烟洞，隔壁楼下住户在绿化地开菜园，严重影响被告生活；原告提供的物业服务存在质量瑕疵，原告垄断小区宽带、电梯广告费从未进行公示说明；原告强行将属于业主共有的公共区域变为停车位并收取停车费；原告怠于维修小区公共设施；被告被原告搅扰的无法正常生活，所以自己安装了监控，费用共计915.62元。为此，被告提交照片34张、淘宝网页截图打印件8张及馥郁山庄小区业主签名表48页予以证明其上述抗辩理由。原告质证称，首先，对被告提交的电梯出租广告位的照片的真实性没有异议，原告作为小区服务单位可以出租电梯内广告位，广告收益及每年物业收费及欠费情况都在小区门口进行相应公示，不存在被告所述情况。其次，对被告提交的其他证据的真实性均无法确认，原告提交的签名表所举证的事实与本案没有任何关系，原告提交的其他照片也无法看出拍摄地点，而且这些也均不能成为被告不缴纳物业费的理由。第三，从被告反映47-2业主私开烟道开始，原告多次采用各种方式向47-2号业主通知其解决排烟问题，并在2013年向烟台市芝罘区环保局投诉反映，但是没有得到相应解决，被告应依法通过诉讼保护自己权利。第四，出租公共区域车位是经过大多数业主同意才进行的，被告并不能代表全体业主，被告没有任何证据证明公安部门对被告所提冲突进行过处理认定原告有责。第五，被告也没有证据证明原告垄断涉案小区宽带服务，宽带是运营商决定是否入住小区，与原告无关。第六，监控是被告自愿安装，与原告无关，此费用应由被告自行承担。一审法院认为，（一）原告与被告签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容明确具体，应为合法有效，原、被告均应恪守履行。（二）履约中，原告作为物业服务公司，其服务在小区范围内具有公共性，物业费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源。被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按约定向原告缴纳物业费用。本案中，被告虽以原告提供物业服务不到位、服务质量差为由拒绝缴纳物业费，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告作为业主，如果认为原告没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非直接拒付物业费，且原告的行为亦不构成根本违约。原告依约向被告提供了物业服务后，被告应交纳其未交的物业费。被告辩称47-2号业主私开烟道影响其生活问题，与本案并非同一法律关系，被告应另行主张权利，法院依法不予处理。被告辩称因原告骚扰导致其安装监控，但未能举证证明因果关系，故该抗辩理由法院依法不予采纳。被告所辩称的原告私自将公共区域改成车位并收费、小区宽带等问题，证据不足，且与本案并非同一法律关系，法院依法不予采纳。（三）关于诉讼时效问题。本案中，原告于2017年5月22日通过邮件方式向被告主张过权利，有原告提交的被告拒收的EMS快递单佐证，被告虽辩称其从未见过，但该快递单上载明了被告的地址及联系方式，被告亦认可其一直在涉案房屋内居住，而该邮件系被告拒收，故被告的抗辩理由不成立，法院依法不予采纳。原告提供的催收通知照片，因未能提供原始载体，被告对此亦不予认可，故法院依法不予采信。本案中，双方在物业合同中约定被告应于每年1月向原告交纳当年的物业费，故原告要求被告支付2010年1月至2018年12月的物业费的诉讼请求，法院仅能依法支持自2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费，原告主张的超出部分，因已超过诉讼时效，法院依法不予支持。关于物业费收费标准，原告主张为1元/月/平方米，因涉案房屋存在电梯，故其中包括合同约定0.7元/月/平方米物业费及口头约定的0.3元/月/平方米的电梯费，另外每年有20元的公共用电费，但原告提供的现有证据不足以证明其电梯费及公共用电费用的收费标准，被告对此亦不予认可，故法院依法认定涉案房屋物业费收费标准为0.7元/月/平方米（不含电梯费）。故原告应向被告支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费（不含电梯费）3310.78元（131.38平方米×36个月×0.7元/月/平方米）。（四）对于利息损失。本案中，被告主张原告提供物业服务不到位、服务质量差的问题，原告作为物业服务企业，未能及时协调被告解决上述问题，故其关于被告支付利息损失的主张，法院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，一审法院于2019年8月22日判决：一、限被告王蓉于判决生效之日起10日内向原告烟台房地产集团中房物业管理有限公司缴纳2016年1月至2018年12月31日的物业费3310.78元（131.38平方米×36个月×0.7元/月/平方米）；二、驳回原告烟台房地产集团中房物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告王蓉未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告烟台房地产集团中房物业管理有限公司负担38元，由被告王蓉负担12元。本院审理期间，上诉人提交烟价[2004]3号文《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》。被上诉人提交烟台市芝罘区卫生健康局作出的行政处罚决定书、处罚收入单据。本院审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，2008年10月1日签订的《前期物业服务合同》，合法、有效，上诉人、被上诉人应当按照合同约定履行各自义务。因上诉人提供的证据仅能证实其于2017年5月22日通过邮件方式向被上诉人主张过物业费，一审判决对上诉人请求物业费诉讼时效的认定符合法律规定，上诉人对此所提异议，证据不足，理由不当，本院不予采纳。因上诉人与被上诉人间一直没有重新签订新的物业服务合同，双方间关于物业费收取标准应执行《前期物业服务合同》的约定，结合《山东省住宅物业服务收费管理办法》相关规定，一审判决对上诉人要求被上诉人支付电梯使用费的请求不予支持，合理、合法，所作分析、说理，全面、透彻，本院不再赘述。上诉人要求被上诉人支付电梯使用费的主张，证据不足，理由不当，本院不予采纳。关于上诉人主张的利息损失，一审法院所作认定和处理公平、合理，符合本案实际情况，上诉人所提异议，理由不当，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人烟台房地产集团中房物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  王天松审判员  张莉莉二〇二〇年三月二十六日书记员  王 琪