广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0823民初1279号原告：钟浩鸣，男，1985年08月14日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县。原告：庞雪，女，1957年04月18日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县。两原告共同委托诉讼代理人：钟水生，广东荣来律师事务所律师。被告：遂溪县遂城镇城东社区居民委员会（以下简称“城东居委会”），住所地：遂溪县遂城镇站南7巷一号。法定代表人：邓兴，主任。被告：遂溪县遂城镇新糖社区居民委员会（以下简称“新糖居委会”），住所地：遂溪县遂城镇站南路7巷一号。法定代表人：吴丰瑜，主任。两被告共同委托诉讼代理人：王政杰，广东勤泰律师事务所律师。第三人：湛江市中信房地产开发有限公司（以下简称“中信公司”），住所地：遂溪县遂城镇贸易城新源路A号地。法定代表人：潘娟，董事长。第三人：潘娟，女，1972年09月23日出生，身份证号码44082319720923496X，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县遂城镇贸易城新源路A号地。第三人：李碧波，男，1972年12月27日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县。原告钟浩鸣、庞雪诉被告城东居委会、新糖居委会、第三人中信公司、潘娟、李碧波申请执行人执行异议之诉一案，本院2018年08月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年12月24日公开开庭进行了审理。本院于2018年12月28日作出（2018）粤0823民初1601号民事裁定书，原告钟浩鸣、庞雪不服裁定提起上诉。湛江市中级人民法院于2019年4月24日作出（2019）粤08民终1619号民事裁定书，撤销本院（2018）粤0823民初1601号民事裁定，指令本院继续审理。本院依法另行组成合议庭进行审理，于2020年1月20日公开开庭审理。原告钟浩鸣及原告庞雪、钟浩鸣的共同委托诉讼代理人钟水生，被告城东居委会、新糖居委会的共同委托诉讼代理人王政杰到庭参加诉讼。第三人中信公司、潘娟、李碧波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟浩鸣、庞雪起诉请求判令：1、准许执行第三人潘娟名下位于遂溪县××城镇××西中信华庭商住楼首层商铺（产权证号10××33）所有权；2、全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、广东省遂溪县人民法院（2018）粤0823执异41号执行裁定书遗漏当事人。原申请执行人钟茄因病去世，原告庞雪为钟茄妻子，原告钟浩鸣为钟茄儿子，俩原告已于2018年06月24日向遂溪县人民法院递交《变更申请执行人申请书》，申请执行人已由钟茄变更为庞雪和钟浩鸣，但裁定书上却遗漏当事人庞雪和钟浩鸣，仍然把钟茄作为申请执行人。湛江市中级人民法院已确定申请执行人变更为本案两原告，两原告具有诉讼主体资格。二、被告对第三人潘娟名下位于遂溪县××城镇××西中信华庭商住楼首层商铺（产权证号10××33）所有权不享有足以排除强制执行的民事权益。1、被告城东居委会和新糖居委会未按协议约定支付价款。被告与第三人潘娟于2015年07月22日签订《房屋买卖协议》，约定铺位总金额为96万元，付款方式为协议签订当天首付86万元，余款10万元待办理完毕房产证给被告后三天内付清。协议签订后，被告未按合同约定时间在协议签订当天支付首付款86万元，而是分别在2015年07月27日、2015年08月12日支付86万元首付款，严重违反了协议约定的付款条款。2、上述房产未办理过户登记是被告自身原因。首先，协议约定首付款86万元的支付时间是在协议签订当天，但被告却是在2015年07月27日、2015年08月12日支付，严重违反了协议的约定，导致第三人潘娟至今一直不肯办理过户手续。其次，前述房产查封是在2015年12月08日，而被告与第三人潘娟签订协议是在2015年07月22日，期间有四个多月时间，如第三人潘娟不配合办理过户，被告完全有时间向法院提起诉讼主张权利要求过户，但被告却怠于行使自己的权利。三、《房屋买卖协议》将所约定的房产与被执行的房产不是同一标的物。被告所提供的《房屋买卖协议》可看出，第三人潘娟出卖的是中信公司权属的房产，原告所申请执行的房屋为潘娟个人名下的房产。其次，原告所要求执行的房产是位于遂溪县××城镇××西中信华庭商住楼首层商铺，而《房屋买卖协议》中的房产是位于遂××××楼铺位，车库图22号，即是被告所提供的《房屋买卖协议》约定的是购买车库位而不是商铺，其地址也与原告申请执行的房产地址不一致。最后，即使被告所提供的《房屋买卖协议》约定的房产与原告申请执行的房产是同一标的物，被告对该标的物所有权也不享有足以排除执行强制执行的民事权益。综上，被告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，对上述执行标的房产不享有足以排除强制执行的民事权益。因此，特向人民法院提起执行异议之诉，请求判决准许执行上述执行标的。原告钟浩鸣、庞雪向本院提交如下证据（复印件）：1、钟茄户口本和公证书；2、遂溪县人民法院（2018）粤0823执异41号执行裁定书；3、执行案件立案登记表；4、（2015）湛遂法立保字第143-2号民事裁定书；5、（2015）湛遂法民二初字第431号民事判决书；6、变更申请执行人申请书；7、遂溪县人民法院（2016）粤0823执1733号之一执行裁定书。被告城东居委会、新糖居委会共同答辩称：驳回原告的全部诉讼请求。一、原告以“执行裁定书遗漏当事人”作为请求执行涉案房产的理由不成立。1、被告从没有收到原告提交的《变更申请执行人申请书》，原告也没有告知被告申请执行人已经变更，遂溪县人民法院还没裁定变更申请执行人，被告在执行异议申请书中按照（2016）湛遂法立保字第143-2号《民事裁定书》列明的申请执行主体提出执行异议没有违反法律规定。2、原告在收到被告提出的执行异议申请书后没有对执行异议列明的主体向遂溪县人民法院或被告提出过任何的异议。3、遂溪县人民法院在（2018）粤0823执异41号《民事裁定书》中所列明的申请执行人“钟茄”没有对案件的实体处理产生影响，即使执行裁定书需要列明“钟浩鸣”和“庞雪”申请执行人，也应当由原告提出申请，并由法院用裁定补正，而不能因为原告提出的“执行裁定书遗漏当事人”就要判决执行涉案的房产。二、原告诉称被告逾期付款严重违约导致潘娟不肯办理房产过户手续，是被告自身原因造成的不是事实，没有法律依据。1、被告不存在违约行为。被告与潘娟于2015年07月22日签订《房屋买卖协议》后，在2015年7月27日、8月12日通过银行转账方式已支付给了潘娟购房款86万元。该购房款是广东省委组织部为被告出资购买办公场所的专项资金，申请拨款需要经过报批、审核、备案等手续，付款时间比合同约定的支付时间只是延迟10天多，符合情理。潘娟对此是清楚并且是同意的，潘娟收款后也出具了收据给被告。2、潘娟没有按照合同约定办理产权过户登记手续是属于潘娟违约，原告诉称被告违约导致潘娟不肯办理过户是歪曲事实。潘娟在2015年08月12日时止一共收取了被告86万元房款，潘娟个人原因（可能是避债），被告没法联系到潘娟，导致房屋未办理过户登记手续，不是被告故意不办理导致的。3、原告称被告从2015年07月22日至2015年12月08日之间共4个月的时间没有向潘娟起诉要求过户是怠于行使权利没有法律依据，也不符合事实。《房屋买卖协议》签订时，诉讼时效期间是2年，从2015年07月22日起至2015年12月08日房产被查封之前约4个月的时间都是属于2年诉讼时效的期间内。法律上的“怠于行使权利”是指当事人在法律规定的诉讼时效期间内没有向法院主张权利，只要被告不超过诉讼时起诉，都不存在怠于行使权利的情形。现因2015年12月08日涉案房产被法院查封，被告需要涉案房产解封以后才能得以办理房屋过户登记手续。因此，被告主张被告从2015年07月22日起至2015年12月08日之间共4个月的时间没有向潘娟起诉要求过户是怠于行使权利没有法律依据。三、被告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，遂溪县人民法院作出的（2018）粤0823执导41号《民事裁定书》认定事实清楚、适用法律正确。1、在法院查封粤房地权证遂房字第××号房产之前，被告已经与该房屋产权人潘娟签订了合法有效的《房屋买卖协议》，并且被告已经付给潘娟购房款，潘娟已于2015年08月12日交房给被告，双方实际履行了该合同。2、被告在法院查封该房屋前已经合法使用、占有。2015年07月28日，潘娟交给被告住宅使用说明书、住宅质量保证书、装修须知、装修许可证等，并与被告签订了装修承诺书、《中信华庭前期物业服务协议》。被告在收楼后就向遂溪县自来水公司申请开户，并开始装修该房屋。装修完毕后，两被告分别于2015年10月1日、2015年11月20日挂牌办公。3、被告已经是按照该《房屋买卖协议》付给潘娟房款86万元，按照合同约定余款10万元在潘娟办理房产证后才支付，因潘娟未按合同约定给被告办理房产证，导致被告未将余款10万元支付给潘娟，现被告可将余款10万元交给法院提存。4、被告对于被查封的房屋未办理过户登记手续不是被告故意不办理导致的，被告没有过错。四、被告向潘娟购买的房屋与被执行的房屋属于同一标的物。《房屋买卖协议》第一条写明房屋的位置在遂××××楼铺位，现是属于两被告的。原告所提供的（2015）湛遂法立保字第143-2号民事裁定书查封的是位于遂溪县××城镇××西中信华庭商住楼首层的商铺，该裁定书是直接送到两被告的办公场所，且执行通知书也是送到该场所。因此原告所查封的房屋是被告向潘娟购买的房屋，如原告提出其所查封的房屋与被告所购买的房屋不是同一标的物，则属于查封错误。被告请求法院解封的涉案房屋所依据的上述事实和理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条规定，因此，被告请求驳回原告全部的诉讼请求符合法律规定，应当予以采信。被告城东居委会向本院提交如下证据（复印件）：1、《房屋买卖协议》；2、中国农业银行结算业务申请书2张、收款凭单2张；3、《中信华庭业户保存资料》、证明、发票7张；4、原始（收入）单据汇票2张、中国农业银行账单2张；5、2015年自来水公司用水报装登记表、遂溪县自来水公司发票、水费缴费账单；6、（2018）粤0823民初1422号民事判决书、（2018）粤0823民初1459号民事判决书、（2017）粤0823民初123号民事判决书、（2016）粤0823民初1809号民事判决书、（2016）粤0823民初756号民事判决书、（2016）粤0823民初248号民事判决书、（2015）湛遂法民二初字第408号民事判决书、（2016）粤0823民初210号民事判决书、（2016）粤0823民初189号民事判决书；7、遂溪县人民法院(2016)粤0823执1733号通知书。补充证据：1、银行汇款凭证一张；2、粤房地权证遂房字第××号房屋登记簿；3、组织机构代码证。被告新糖居委会向本院提交如下证据（复印件）：1、《房屋买卖协议》；2、中国农村信用社业务结算委托书2张、中国农村信用社无折客户账客户回单2张、现金（转账）划拨2张、收款凭单2张；3、《中信华庭业户保存资料》、发票1张；4、原始（收入）单据汇票2张；5、2015年自来水公司用水报装登记表；6、（2018）粤0823民初1422号民事判决书、（2018）粤0823民初1459号民事判决书、（2017）粤0823民初123号民事判决书、（2016）粤0823民初1809号民事判决书、（2016）粤0823民初756号民事判决书、（2016）粤0823民初248号民事判决书、（2015）湛遂法民二初字第408号民事判决书、（2016）粤0823民初210号民事判决书、（2016）粤0823民初189号民事判决书；7、遂溪县人民法院(2016)粤0823执1733号通知书。补充证据：1、银行汇款凭证一张；2、粤房地权证遂房字第××号房屋登记簿；3、组织机构代码证。第三人中信公司、潘娟、李碧波既无答辩意见，也没有向本院提交任何证据。本院于2020年1月20日到涉案商铺处现场勘验，作出勘验笔录（后附5张勘验相片）一份。经审理查明：本院审理钟茄诉中信公司、李碧波、潘娟民间借贷纠纷一案于2016年04月28日作出（2015）湛遂法民二初字第431号《民事判决书》，判决中信公司、李碧波、潘娟于判决发生法律效力之日起十日内共同清偿借款200万元及利息给钟茄。诉前，钟茄向本院申请财产保全，请求查封潘娟名下位于遂溪县××城镇××西中信华庭商住楼首层商铺（权证号：10××33），本院于2015年12月08日作出（2015）湛遂法立保字第143-2号《民事裁定书》裁定予以查封。（2015）湛遂法民二初字第431号《民事判决书》发生法律效力后，钟茄向本院申请强制执行[执行案号：（2016）粤0823执1733号]。钟茄于2017年07月09日因病死亡。钟茄生前订立遗嘱并进行公证，对（2015）湛遂法民二初字第431号《民事判决书》确定的债权，一半份额属于庞雪，另一半属于钟茄份额的，由钟浩鸣继承。2018年12月27日，本院作出（2016）粤0823执1733号之一执行裁定书，变更钟浩鸣、庞雪为申请执行人。在执行过程中，被告城东居委会、新糖居委会于2018年07月30日向本院书面提出执行异议，请求人民法院依法撤销查封裁定并解除对潘娟名下位于遂溪县××城镇××西中信华庭商住楼首层商铺的查封。本院经审查后，于2018年08月13日作出（2018）粤0823执异41号《执行裁定书》，裁定停止对被执行人潘娟名下位于遂溪县××城镇××西中信华庭商住楼首层商铺所有权的执行。原告对裁定不服，遂向本院提起本诉。2015年07月22日，被告城东居委会(负责人为王知)、新糖居委会（负责人为武顺）作为乙方与第三人潘娟作为甲方签订《房屋买卖协议》，约定将位于遂××××号（中信华庭）楼盘一楼铺位（原售楼部，车库图22号）以总价款96万元转让给被告，协议签订当天首付房款86万元，余款10万元于办理完毕房产转移登记后三天内支付。《房屋买卖协议》签订后，两被告分别于2015年7月27日、2015年8月12日通过银行转账方式向第三人潘娟支付了购房款86万。王知作为购房时被告城东居委会的负责人，武顺作为被告新糖居委会的负责人，于2015年7月28日签订中信华庭前期物业服务协议和装修承诺书，第三人潘娟将房屋交付给两被告使用。两被告装修后，房屋作为了两被告的办公场所使用至今，但房屋至今仍未办理产权过户登记。现场勘验中信华庭商住楼位于遂溪县××城镇××横××号。中信华庭商住楼一楼临街方向的铺位为两被告的办公场所，两侧为车库。《房屋买卖协议》约定购买的房屋为中信华庭商住楼一楼铺位，面积为137.44平方米。本院查封的房产为中信华庭商住楼首层商铺，面积亦为137.44平方米。两被告提供的被查封商铺的《房屋登记簿》的房屋分户平面图显示中信华庭首层只有一个商铺，其余部分为车库。本院认为：本案系申请执行人执行异议之诉纠纷。原告因第三人中信公司、潘娟、李碧波未履行双方民间借贷纠纷案件的生效判决，故申请本院强制执行第三人潘娟名下的位于遂溪县××城镇××西中信华庭商住楼首层商铺（权证号：10××33）。两被告认为该商铺归其所有应停止执行。本案焦点为：被告城东居委会、新糖居委会对执行标的位于遂溪县××城镇××西中信华庭商住楼首层商铺（权证号：10××33）是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。被执行房屋位于遂××××西中信华庭商住楼首层商铺，两被告购买的房屋位于遂××××号中信华庭一楼铺位，原告认为两房屋不是同一标的，因此两被告对被执行房屋不享有排除执行的民事权益。经现场勘验及通过被执行房屋的《房屋登记簿》资料可证实，两被告购买的房屋面积约137.44平方米与被执行的房屋面积一致，且中信华庭商住楼一楼并无其他商铺，现两被告办公场所占地位置为首层商铺，与本院查封的房屋是同一标的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《办理执行异议和复议案件的规定》”）第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十八条的规定赋予了买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。故本院在审查原告关于排除执行异议的请求是否成立，主要审查原告是否符合《办理执行异议和复议案件的规定》第二十八条的规定：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。涉案商铺于2015年12月8日被查封，两被告与第三人潘娟已于2015年7月22日签订《房屋买卖协议》，上述协议均是双方真实意思表示，内容没有违法强制性法律法规，是合法有效的合同，本院予以确认。故原告已在人民法院查封前签订取得涉案商铺所有权的有效合同。（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。两被告于2015年7月28日在签订中信华庭前期物业服务协议和装修承诺书后，第三人潘娟将房屋交付给两被告使用。两被告提交的收楼通知书、物业协议、装修承诺书、装修发票及自来水报装及缴费单据等证据足以证明在法院查封前已合法占有该商铺。（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。涉案商铺价款96万元，两被告已支付涉案商铺价款86万元。根据《房屋买卖协议》约定，在两被告支付86万元房款后，余下10万元在第三人潘娟办理完成房产过户手续之后再支付。因第三人潘娟一直没有办理过户手续，两被告至今仍未支付余款10万元。两被告辩称愿意将剩余房款10万元交付法院留存执行。2020年2月18日，被告新糖居委会向本院标的款账户转入5万元。2020年2月19日，被告城东居委会向本院标的款账户转入5万元。两被告已根据合同约定支付部分房款，剩余房款也交付法院执行，视为已支付全部房款。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。两被告购买涉案商铺只是用作办公场所，不作商业用途，不存在因故意拖延办理过户手续而得利的情形。第三人潘娟作为涉案商铺的所有人，在《房屋买卖协议》亦约定由其办理过户手续，其作为办理过户手续的主导人，因其欠债避债，导致两被告无法联系潘娟办理过户手续，故可认定两被告并不存在过错。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，两被告提交的证据足以证明涉案商铺在法院查封之前已经归其所有，两被告对执行标的享有足以排除法院强制执行的民事权益。原告主张继续对遂溪县××城镇××西中信华庭商住楼首层商铺（权证号：10××33）的执行于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告钟浩鸣、庞雪的诉讼请求。案件受理费100元，由原告钟浩鸣、庞雪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  王月波人民陪审员  袁美娟人民陪审员  黄小娜二〇二〇年三月六日法官助理陈惠敏书记员陆一鸣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。