浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初112号 原告徐法根，男，汉族，1960年5月16日出生，户籍 所在地杭州市江干区。 委托代理人章洪春，浙江泽汉律师事务所律师。特别授 权代理。 被告杭州市江干区彭埠街道五堡社区居民委员会。住所 地杭州市江干区彭埠街道五堡社区26号。 法定代表人，吕熊。 委托代理人高尔文、徐晶，浙江九恒律师事务所律师。 特别授权代理。 原告徐法根为与被告杭州市江干区彭埠街道五堡社区 居民委员会（以下简称五堡社区）房屋租赁合同纠纷一案， 于2019年1月5日向本院起诉，本院受理后，依法由审判 员沈澄独任审判，于2019年2月20日、3月27公开开庭进 行了审理。原告徐法根及其委托代理人章洪春、被告五堡社 区的委托代理人高尔文、徐晶到庭参加诉讼。本案现已审理 终结。 原告徐法根诉称，2007年11月12日，原告与被告下属 十二组村民小组代表签订租房协议，约定原告有权改变租赁 房屋的用途，对于原告投入的装饰及所需要设备等，待拆迁 时所赔的一切费用款项均由原告所有；屋面上四楼为原告投 入，待拆迁赔偿时原、被告双方按四楼赔偿总额的三七分成， 被告得30%，原告70%，至拆迁止不变。协议签订后，原告 按约履行合同义务。被告将十二组农具房（一至三层）租赁 给原告后，该房屋一至三层的所有装修均由原告投入，现该 农具房已经拆迁，按约定，原告应得该房所有的装修补偿款。 据了解，被告已于2018年3月拿到相关拆迁款，却以各种 2/10 理由拒不支付给原告。租赁合同到期以后，原告始终没有腾 退归还承租房屋，而是一直与被告协商拆迁补偿的问题，拆 迁时次承租户的腾退都是由原告进行的。诉讼请求：1、判 令被告支付拆迁补偿款3792528.7元及逾期付款利息 67001.3元（按年利率6%自2018年4月1日暂计至2018年 7月16日为，要求计算至实际支付之日）并承担本案诉讼费 用。 本案第一次庭审中，原告将诉讼请求变更为要求被告支 付拆迁补偿款3858531.6元（其中一至三层的装修补偿 2657304元、第四层装修补偿703359元，合计为3360663元； 房屋补偿重置价为431786.6元）及逾期付款利息66082元 （按年利率6%自2018年4月1日暂计至2018年7月16日， 要求计算至实际支付之日）并承担本案诉讼费用。 2019年2月21日，原告以其在本案受理后发现被拆迁 建筑内的货梯也属于拆迁补偿范围，应依法补偿为由，要求 增加诉请，判令被告另行支付货梯的拆迁补偿款66000元。 被告五堡社区辩称，1、案涉农具房一至三层、两个炮 台及配电房系被告搭建后出租给原告，四层系原告承租后搭 建，相应的房屋补偿总价按协议70%归原告，30%归被告。根 据征收时杭州天平房地产评估有限公司提供的评估报告，房 屋补偿中，重置价为526621元，装修补偿款为665861元， 合计1192482元。根据租赁协议的约定，租赁房屋的第四层 即原告投入装修的部分，按赔偿总额的三七分成，故原告在 第四层的房屋补偿总额中应得补偿款为834737.4元，被告 应得为357744.6元；2、关于装修补偿费的分配，根据租赁 协议的约定，租赁物的功能为厂房及仓库，原告有权改变用 途并进行装修，对原告投入的装修及所需设备，拆迁时赔偿 款均归原告，而非原告所说案涉农具房一至三层所有装修补 偿款均应归原告所有。案涉农具房一至三层在出租给原告 时，已进行过装修，原告未再进行装修，一至三层的装修补 偿款应归被告所有。根据《杭州市征收集体所有土地房屋拆 3/10 迁补偿办法》，不论房屋所有人有无对房屋进行装修，均可 获得480元/平方米的装修补偿款，最高不超过720元/平方 米，案涉农具房装修补偿均为480元/平方米，由于原告未 对案涉农居房进行修饰，所以并无另外增值部分，故案涉农 具房一至三层装修补偿款应均归被告所有。3、关于资金占 用期间利息，因原、被告对案涉农具房征收补偿款的分配一 直存在争议，未达成一致，原告所提要求严重损害了被告的 合法权益，有侵占村集体资产的嫌疑，双方一直在磋商中， 所以被告无需承担逾期付款的利息。4、确认货梯系原告的 投入，根据租房协议的约定，相关补偿款原、被告应按三七 分配。综上请法院依法判决。 对于诉称的事实，原告徐法根提交了以下证据： 1、租房协议，以证明原、被告就租赁房屋所作的相关 约定； 补偿事项明细表，以证明原告应分得的补偿款金额为 3792449.6元； 3、2016年6月13日和6月15日给被告的回函两份，以证 明租赁合同到期后，原、被告一直在协商拆迁补偿的问题； 4、销货清单3张、产品销售清单2张，以证明原告购买 过乳胶漆等装饰装修的材料； 5、拆迁设备出品表，以证明货梯补偿款66000元； 被告对证据1、2的真实性均无异议，租赁期限至2016年 11月30日止，2016年12月1日，原告腾退房屋后由被告再行 出租直至2017年7、8月房屋拆迁。对证据3真实性无异议， 但表示未收到原告的回函，该组证据反映了租赁期间内双方 的争议，未谈到拆迁补偿款的问题。被告证据4反映的客户 是金先生，与原告无关；3张销货清单是不同时期且金额都 较小，应该是用于4楼办公室的装修。对证据5没有异议，根 据双方的租赁协议，货梯部分的赔偿原、被告应按三七分成。 被告五堡社区提交了以下证据： 案涉房屋1-3楼施工时被告与徐峰（原告侄儿）的结算 4/10 书（14页）、（2010年）杭江民初字432号民事判决书、2007 年出租之前拍摄的照片11张，以证明案涉房屋在施工时已进 行装修； 2、2016年12月1日后的房屋租赁合同8份，以证明原、 被告的租赁合同到期后，被告收回后另行出租； 3、评估报告书、照片16张，以证明案涉农具房拆迁时 的装修状况与出租时基本一致，被告仅因经营需要添置了少 量不可移动的办公设备，原告未对案涉房屋进行装修； 4、收款收据和领付款凭证22张，以证明案涉农具房原 告自2016年起已退租，之后由被告另行出租并收取租金； 5、领付款凭证8张，以证明案涉农具房于2017年拆迁， 被告为清退承租户而支付搬迁费。 原告对证据1中结算书的真实性有异议，结算书反映的 时间表明被告是在原告租赁期间进行施工，这不符合常理； 对判决书的真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议， 判决书未明确是否包括第4层的装修；对照片的真实性无异 议，恰好可以证明2007年12月1日原告承租的房屋是简易未 经装饰装修。对证据2的三性均有异议，与本案没有关联性。 对证据3、4、5的真实性、合法性均无异议，但对关联性有 异议。证据3中的16张照片反映的不是房屋腾退前的原貌； 认为证据4、5不能达到被告的证明目的。 经审查，本院对上述证据认证如下： 原告提交的证据1、2、3、5真实性可予确认，反映的内 容与本案相关联，本院予以确认。原告提交的证据4反映的 内容与本案并无直接关联，本院不予确认。 被告提交的证据1中判决书的内容可以反映，该证据中 的结算书系为2006年1月10日发包人五堡社区十二组与承包 人徐峰所签建设工程施工合同项下工程出具，故原告关于结 算书出具的时间不符合常理不能成立，被告提交的证据1的 内容可以互相印证，本院予以确认。被告提交的证据2、4、 5，系五堡社区十二组与他人签订与收付款凭证，且上述证 5/10 据反映的内容与本案并无直接关联，本院不予采信。证据3 的真实性虽可确认，但反映的内容与原、被告讼争的事实无 关联，本院不予确认。 庭审后，原告于2019年5月30日向本院补充提交了：关 于十二组农具房租赁合同到期后由集体自主经营的报告、 2016年11月15日被告财务监督领导小组组长张东浩记录的 开会内容和2018年1月8日结算单，以证明租赁期满前，原、 被告就拆迁事项进行了多次协商以及有关社区给原告预留 拆迁补（赔）款180万元。 被告对报告的真实性、合法性予以认可，但对关联性提 出异议，认为该报告系被告内部关于案涉农具房租赁合同租 赁期满后是否继续出租给原告的开会讨论记录，并非双方就 拆迁事项进行协商。对张东浩记录的会议内容的三性均不予 认可，且记录均为讨论内容非协议，无任何证明力。 本院认为上述证据反映的内容与原、被告双方讼争的案 涉农具房1-3层的拆迁赔偿的分配方案并无直接关联，本院 不予确认。 2020年3月19日，本院收到原告邮寄的“关于要求对装 饰装修部分重新鉴定评估的申请”，认为只有对装饰装修部 分进行重新评估鉴定委员会，才厘得清那（哪）些是原告改 造后的办公室、仓库、车间、宿舍及管理用房，才能真正查 明案件事实，公正公平的审理判决。再次要求重新鉴定评估。 对此，被告认为案涉农具房已于2018年拆除，标的物已不存 在，无法进行鉴定。 本院认为，原告提交的上述申请具体要求重新鉴定评估 的事项和范围，且案涉农具房已全部拆除，无法对其中的装 饰装修进行鉴定评估，故对原告上述申请，本院不予准许。 综上，本案事实认定如下： 2007年11月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订租 房协议，约定甲方将位于五堡新区农具房出租 给乙方用作厂房及仓库，乙方有权改变用途及应用途所需装 6/10 饰，对于投入的装饰及所需设备等，待拆迁时所赔的一切费 用款项，均由乙方所有。屋面上四楼为乙方投入，甲方配合 所需协调工作，待拆迁赔偿时甲乙双方按四楼赔偿总额的三 七分成，甲方分得30%，乙方分得70%。租赁期限为9年，从 2007年12月1日起至2016年11月30日止。本着保护集体利益 和个人利益不受侵犯的原则，本出租合同生效之日起，甲方 将租赁物按现状交付给乙方使用，交付时双方对基础设施的 状况以交接单和照片存档的形式签字确认。租金按总面积年 租金50万元整每年提升2%为起点。九年租约到期满后，乙方 如不续租，乙方投入的待拆迁赔偿时按协议赔付给乙方。 2006年1月10日，五堡社区十二组（发包人）与徐峰（承 包人）签订建设工程施工合同，工程名称为十二组仓库房， 工程内容为施工图、投标书范围内土建。工程于2006年12月 18日完工。2008年5月20日，徐峰制作并向五堡社区十二组 提交了“十二组农具社结算书”，该结算书反映楼地面工程、 墙柱面工程、门窗工程、油漆、涂料工程、单列费用中有铝 合金窗、外墙涂料、内墙涂料、花岗岩洗手盆等。 2007年案涉房屋出租给原告前拍摄的照片反映，案涉房 屋是框架结构未作隔断，卫生间地面贴有地砖、墙面贴有瓷 砖并安装了小便池。 案涉房屋内的货梯，系原告购置、安装。 12组2016年6月8日居委人员和代表扩大会议（决议）载 明：一、就十二组农具舍原承租人俆法根承租合同到期2016 年11月30日经队委和代表人员一致意见决定九年合同终止。 1、1-3楼承租人所装修后，地砖、移门、卷闸门归12组所用。 2、经讨论一部货运电梯，按原价投入总价，经九年使用后 折价评估补偿承租人。2016年6月13日，原告签收该会议纪 要。6月15日，原告函告被告各委员、代表，表示：2007年 11月12日的租房协议已按约履行；决议系十二组内部单方行 为，效力不及于原告，与租房协议无关。 2017年7月、8月，案涉房屋被拆迁。 7/10 被告十二组农具所拆迁（初评）评估补偿事项（明细） 表载明： 图 标号 房屋结构建筑面 积（㎡） 房屋补 偿重置计 价 装修补 偿480元/ ㎡ 备注 1钢砼三层3406.833359391635264 1-1钢砼三层1703.416679691022040 2砖混一层41.853147120088配电 房 3其他一层150.665544372317 4其他一层297.15 109353142634 5其他一层297.15 109353142634 6其他一层276.12101612132538 7其他一层2047507297920 8砖混一层39.062937318749炮台 其他一层39.061437418749 9砖混一层423154820160 其他一层421545620160 10砖混一层39.062937318749炮台 其他一层39.061437418749 案涉农具房拆迁设备初评表载明，货梯的补偿金额为 66000元。 本院认为，原、被告签订的租房协议，系双方当事人真 实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效。一、关于案 涉房屋除屋面四楼外的房屋因拆迁而取得装修补偿款和货 梯赔偿款应如何分配。首先，根据租房协议的约定，案涉房 屋的功能为厂方及仓库，原告有权改变用途并根据改变后的 用途进行装修装饰，原告投入的装饰及所需设备相应的拆迁 赔偿款，均归原告所有；屋面四楼为原告投入，待拆迁赔偿 8/10 时被告和原告按四楼赔偿总额的三七分成。据此，本院认为 在租房协议签订之时，双方均已预见到原告承租案涉房屋 后，必然会对案涉房屋进行装修装饰并添置相应的设备。而 从本案已查明的事实来看，原告承租、使用案涉房屋至少有 九年之久，期间其对承租的房屋进行相应的装修装饰不仅符 合签约时双方的预判及约定，亦符合使用承租房屋的常理。 另一方面，根据本案已查明的事实，在案涉房屋交付给原告 时，案涉房屋已有简单的必要的装修。也正因为此，在案涉 房屋拆迁后，双方就案涉房屋的装修补偿款分配，一直未能 达成一致意见。鉴于案涉房屋现已全部拆除并综合考量本案 双方提交的证据和查明的事实，本院酌情确认除案涉房屋四 楼的装修补偿款和配电房的装修补偿款外，其余的装修补偿 款2714962元（即评估补偿事项明细表中图标号为1、1-1、 8砖混一层、9砖混一层、10砖混一层列明的装修补偿款 1635264+1022040+18749+20160+18749）由原、被告各半取 得，即原告可取得1357481元。其次，货梯属原告承租房屋 后投入的设备，相应的拆迁赔偿款66000元，依约应全部归 原告所有。二、关于房屋重置补偿款和四楼的装修补偿款应 如何分配。原、被告签订的租房协议约定，屋面上四楼为乙 方投入，待拆迁时被告和原告按四楼赔偿总额的三七分成。 据此，四楼的房屋重置补偿款和装修补赔款1140738元（即 评估补偿事项明细表中房屋结构为其他一层中列明的房屋 补偿重置计价和装修补偿 55443+72317+109353+142634+109353+142634+101612+1325 38+75072+97920+14374+18749+15456+20160+14374+18749） 应由原告取得七成即798516.6元。原告要求取得除四楼之 外的房屋重置补偿款，没有事实和合同依据，本院不予支持。 三、关于被告是否应承担逾期付款的利息。本院认为，虽然 原、被告双方一直就拆迁补偿款的分配意见分歧，但被告方 客观上一直全部占有着全部拆迁赔偿款，故原告要求被告支 付逾期付款利息，具有事实和法律依据，本院予以支持。 9/10 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百 七十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用 法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下： 一、被告杭州市江干区彭埠街道五堡社区居民委员会支 付给原告徐法根房屋重置补偿款、房屋装修补偿款、货梯赔 偿款共计人民币2221997.6元； 二、被告杭州市江干区彭埠街道五堡社区居民委员会支 付给原告徐法根逾期付款利息损失人民币266640元（自2018 年4月1日按年利率6%暂计至2020年3月30日，此后应计 至实际付清之止）； 三、驳回原告徐法根的其他诉讼请求。 上述一、二两项款项，被告杭州市江干区彭埠街道五堡 社区居民委员会应于本判决生效之日起十日内付清； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定， 加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取的案件受理费人民币19362.5元，由原 告徐法根负担7287.5元，被告杭州市江干区彭埠街道五堡 社区居民委员会负担12075元。原告徐法根应于本判决生效 之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州市江干区彭埠街 道五堡社区居民委员会应于本判决生效之日起七日内，向本 院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院 递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省 杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交 上诉案件受理费人民币38725元。对财产案件提起上诉的， 案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉 期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 10/10 （本页无正文） 审判员  沈澄 二〇二〇年三月二十日 书记员  刘探