河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再651号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：李新红，女，1973年9月6日出生，汉族，住河南省新郑市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：郑州福都商业物业管理有限公司，住所地：郑州航空港区郑港七路与郑港六街交叉口东南角。法定代表人：卢增凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘朝煌，男，1985年12月1日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。系该公司员工。再审申请人李新红因与被申请人郑州福都商业物业管理有限公司（以下简称郑州福都公司）房屋租赁合同纠纷一案，郑州福都公司向郑州航空港经济综合实验区人民法院（以下简称一审法院）提起诉讼，请求判令：1．李新红向郑州福都公司支付自2014年1月1日起至2016年5月10日止的租金396783.20元、物业管理费40443.5元，合计437226.70元；2．李新红向郑州福都公司支付案件保全申请费2020元、保全担保保险费900元，合计2920元；3.李新红自欠付租金及物业管理费之日（2014年3月25日）起至实际支付之日止，按照银行同期贷款利率支付利息；4．本案诉讼费由李新红承担。一审法院于2018年5月31日作出（2018）豫0192民初2359号民事判决。郑州福都公司不服，提起上诉。郑州市中级人民法院（以下简称二审法院）于2018年8月23日作出（2018）豫01民终10034号民事裁定，撤销一审判决，发回重审。一审法院于2018年12月29日作出（2018）豫0192民初3175号民事判决。李新红不服，提起上诉。二审法院于2019年3月25日作出（2019）豫01民终3377号民事判决，驳回上诉，维持原判。李新红不服，向本院申请再审。本院于2019年7月22日作出（2019）豫民申2489号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人李新红、被申请人郑州福都公司委托诉讼代理人刘朝煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李新红申请再审称，（一）原判决认定事实错误。根据港区法院实地调查情况可以证明2015年7月份其他人已经承租商铺，李新红已经撤离。根据中牟县法院卷宗中的撤场明细可以证明申请人早已撤场。该证据可以证明该商铺在2014年撤场，而该时间段在李新红的承租期内。（二）原判决适用法律错误。即使认定李新红2015年12月底撤场，诉讼时效应支持的仅是最后一期租金。综上，请求撤销一、二审判决，发回重审或改判驳回郑州福都公司关于租金的诉讼请求。郑州福都公司辩称，撤场明细中提到的1-015、1-024号商铺承租人系迪信通，与本案无关，且未显示是2014年撤场。郑州福都公司按照约定交付租赁铺位，李新红一直占有和使用该铺位，却故意拖欠租金、物业费等费用，造成郑州福都公司的经济损失。李新红从未提出解除合同，应按照合同约定支付租金及相关费用。郑州福都公司要求的租金、物业费均系基于同一租赁物的同一债务，依据民法总则第一百八十九条的规定，应支持郑州福都公司的诉讼请求。一审法院认定，2013年7月4日，郑州航空港山顶房地产开发有限公司（以下简称山顶公司）与河南省福都商业管理有限公司（以下简称河南省福都公司）签订委托承包经营管理合同，约定：山顶公司将其拥有所有权的时代广场的部分楼层发包给河南省福都公司经营管理，承包期十年，由河南省福都公司招商并对外签订招商合同，同时双方还约定河南省福都公司可以授权分公司负责合同的履行或者设立新的项目公司承接合同权利义务。2013年8月16日，郑州福都公司注册成立。2013年8月26日，河南省福都公司与郑州福都公司签订委托经营管理合同，约定：河南省福都公司将其承包的时代广场项目的具体经营管理权利和义务交由郑州福都公司全权负责，委托经营管理期限为十年，自2013年8月26日至2023年8月25日止，郑州福都公司应以自己的名义与商户签订租赁合同。委托期限内，因小商户、消费者及其他第三方在本商场或者本商场范围内发生的一切纠纷，由郑州福都公司承担全部责任。2013年10月，郑州福都公司（作为甲方）与李新红（作为乙方）签订租赁合同一份，约定由李新红承租时代广场一层的1-015号、1-024号共计163.96平方米的铺位经营红蜻蜓鞋行，合同有效期为自2013年至2016年。租金标准为：租金为19676元/月、物业管理费为1640元/月。租赁合同第1.8条约定：“本合同存续期间如未经甲方同意，乙方擅自撤柜或者停止营业（可明确归责甲方原因的除外），甲方有权终止本合同……”。第2.2.2条约定：“乙方按季度支付租金，首季度租金乙方应在双方签署租赁合同时或之前支付给甲方，以后乙方应于每季度最后一个月25日前支付下季度租金，合同中所称首季度指自起租日至第三个月月底。”第2.2.4条中约定：“如乙方违反本合同之规定，则甲方有权（但并无义务）以租赁保证金抵付乙方应付款项……”。在第6.1.2.1条中约定：“违反本合同的约定，导致乙方无法继续实际享有该商铺的使用权，并无法继续整体经营的，且逾期超过30日仍未予以改正，乙方有权单方解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应予以赔偿”。第6.1.3条约定：“乙方根据本合同第6.1.2条单方终止合同的，应书面通知甲方。在符合本合同约定的前提下，乙方依照本合同规定向甲方发出书面解除通知，表明乙方行使本合同赋予其提前解除本合同的权利……”。第6.2.4条约定：“租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同约定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿”。第6.2.5条约定：“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿”，第6.2.5.5条：“拖欠支付租金、物业管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日（无论是否正式追索）”。第6.2.6条约定：“甲方依据本合同6.2.5条单方面终止合同的，应当书面通知乙方迁离并交还该商铺；租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿。”第6.2.9条约定：“甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支”。第7.1条约定：“本合同未到期而乙方单方面提出解除合同，应提前三个月书面通知甲方，经双方协议一致方可解除本合同，否则，乙方应继续履行直到合同期满……”。租赁合同签订后，李新红于2013年10月22日向郑州福都公司交纳租赁保证金20000元，2013年10月30日预交首季度租金59028元。之后，李新红未再交纳租金和物业管理费，2014年9月4日至2015年7月24日共交纳电费33440元。另查明，本案原一审庭审中，郑州福都公司自认租赁合同解除时间为2015年12月底，本次一审庭审中，郑州福都公司主张自2014年1月1日开始计租，2016年4月份将李新红承租的1-015号铺位分割为1-15A、1-15B，李新红使用1-15A至2016年5月10日，租赁合同解除时间为2016年5月10日，并提供其与艾尚美（铺位号为时代广场一层1-054B号）、其与邓伟（铺位号为时代广场一层015B）租赁合同各一份予以证明。李新红对郑州福都公司的主张及证据均不认可，辩称其于2014年1月份占有房屋并进行大约一个月左右时间的装修，2月份开始正式营业，2014年7月份即已撤场，并提供2017年9月19日原一审开庭笔录、微信记录、撤场明细、法院追记笔录等予以证明其于2015年10月早已经撤场。郑州福都公司对李新红的证据关联性均不认可。李新红提供的撤场明细显示：铺位号1-015、1-016、1-024对应的面积、品牌名称、商户名称均为空，损失原因为撤场。郑州市中级人民法院（2017）豫0192民终10661号（王伟与郑州福都公司租赁合同纠纷一案）、中牟县人民法院（2015）牟民初字第4392号（山顶物业公司与河南省福都公司物业服务合同纠纷）已生效民事判决均认定：山顶?福都时代广场消防验收之日为2014年6月24日，同时期租户的租金、物业管理费起算时间均被确认为2014年6月24日再加上适当的装修期。再查明，2016年12月，郑州福都公司向一审法院递交诉状，要求李新红支付租金及物业管理费。2017年8月3日，郑州福都公司向该院申请撤诉。2017年8月21日，郑州福都公司再次起诉，主张李新红支付租金、物业管理费及欠付租金的违约金。2017年12月18日，郑州福都公司就其与李新红租赁合同纠纷一案申请财产保全，郑州福都公司为此支出保险费900元、预交保全申请费2020元。2018年5月14日，一审法院就撤场明细向郑州福都公司调查核实，郑州福都公司称：商户明细中1-015、1-024商铺为迪信通，其撤场时间为2014年1月份。一审法院认为，首先，租金和物业管理费起算时间如何确定的问题。经查明，双方合同中，未对租金及物业管理费的起算日期进行明确约定，双方对此亦存在争议。根据《中华人民共和国消防法》的规定，公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。本案中，山顶?福都时代广场于2014年6月24日通过消防验收，李新红自认装修时间一个月左右，据此，依据租赁行业惯例及已查明的案件事实，该院确认租金及物业管理费起算日应自房屋通过消防验收之日再免除30天装修期，即自2014年7月24日起算。其次，合同解除时间即租金和物业管理费结算截止时间如何确定。当事人对自己提出的主张有责任提供证据，反驳对方主张的亦应该提供相应证据，举证不能的应承担不利的法律后果。郑州福都公司主张租赁合同于2016年5月10日解除，并提供其与案外人签订的租赁合同予以证明其主张成立。李新红对郑州福都公司的主张及证据均不认可，辩称其早已于2014年7月撤场，并提供撤场明细及微信截图等证据予以证明其辩称意见成立。从双方提供的证据可以看出，郑州福都公司提交的租赁合同只能证明其在2016年5月份时与他人建立了租赁关系，不能直接证明其与李新红的租赁合同是在2016年5月10日解除，其也未提交其他证据予以佐证，故不予采信。而李新红提供的撤场明细及微信截图等证据亦不能证明其于2014年7月即已撤出商铺，且根据已查明的案件事实，李新红在2015年7月24日还在向郑州福都公司交付电费，故在该时间，李新红一直在占有使用涉案商铺，双方合同至少在2015年7月24日尚在正常履行中，故李新红的辩称意见显然是不能成立的，也不予采信。根据已查明的案件事实，结合双方当事人两次庭审的陈述，以及双方租赁合同第7.1条的约定，郑州福都公司在原一审中自认租赁合同于2015年12月底解除更接近于本案事实，李新红不认可该解除时间，应提供相应证据予以证明，其举证不能，应承担不利的法律后果。综合上述分析，根据租赁合同约定的租金和物业管理费标准，自2014年7月24日起至2015年12月31日止，郑州福都公司租金为339083.07元（19676元/月×17个月7天），物业管理费为28262.67元（1640元/月×17个月7天）。扣除李新红已经支付的租赁保证金20000元、首季度租金59028元，李新红还应向郑州福都公司支付租金260055.07元（339083.07元-20000元-59028元）、物业管理费28262.67元。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”以及《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的”的规定，郑州福都公司请求支付租金的诉讼时效为一年，请求支付物业管理费的诉讼时效为三年。《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，郑州福都公司要求的租金及物业管理费均系基于同一租赁物的同一债务，依据上述法律规定，诉讼时效期间应从涉案租赁合同约定的租期最后一日起计算。根据已查明的案件事实，郑州福都公司于2016年12月提起诉讼，故其提起诉讼未超过诉讼时效期间，其主张的自2014年7月24日至2015年12月31日期间的租金、物业管理费的诉讼请求，予以支持，其主张过高部分，不予支持。此外，关于郑州福都公司主张的利息损失，以及为主张租金和物业管理费而产生的保全保险费问题。一方违约，对方应采取适当措施避免损失的进一步扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据双方租赁合同第2.2.2条的约定，李新红除首季度租金外，以后应于每季度最后一个月25日前支付下季度租金,同时结合上文分析，本案租金和物业管理费起算日为2014年7月24日，而李新红支付了首季度租金（2014年7月24日至2014年10月24日），其应在2014年10月25日前支付下一季度租金，但是除首季度租金外，李新红未按约支付后续租金和物业管理费，郑州福都公司未及时催付，也未对李新红的拖欠行为行使解除合同这一适当措施，导致其损失扩大，郑州福都公司亦存在过错，其主张李新红支付利息损失的诉请，不予支持。关于郑州福都公司主张的保全保险费，郑州福都公司和李新红在租赁合同第6.2.9条约定了郑州福都公司因向李新红催付租金或其他费用而引起的所有费用由李新红承担，该约定是双方真实意思表示，且不违反法律规定，予以支持。一审法院于2018年12月29日作出（2018）豫0192民初3175号民事判决：一、李新红于本判决生效之日起十日内向郑州福都公司支付租金260055.07元、物业管理费28262.67元，共计288317.74元；二、李新红于本判决生效之日起十日内向郑州福都公司支付保险费900元；三、驳回郑州福都公司的其他诉讼请求。案件受理费7902元，由李新红负担5638元，郑州福都公司负担2264元；保全费2020元，由李新红负担。李新红不服，向二审法院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判李新红向郑州福都公司支付物业管理费21702.67元，驳回郑州福都公司的其他诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由郑州福都公司承担。二审法院认定事实与一审一致。二审法院认为，合同约定有效期为2013年至2016年，该期限应视为双方约定的租赁期间，本案租赁关系并非李新红所称不定期租赁合同。双方签订合同后，郑州福都公司将租赁商铺交于李新红使用，本案郑州福都公司诉请李新红支付租金及物业管理费等，李新红抗辩已经搬离且合同已经解除，对于李新红的搬离时间，李新红应承担举证责任。李新红关于搬离时间的证据不能有效证明其主张，且一审中李新红主张其搬离时间为2014年7月，二审上诉称搬离时间最晚不应超过2015年8月31日，前后陈述不一致。在双方证据均不能准确确定李新红搬离的确切时间点时，一审法院根据双方举证、郑州福都公司自认，确定合理的搬离时间，并无不当。关于李新红上诉的诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”租赁合同约定分期支付租金的，各期租金支付的独立性不足以否定租金债权的整体性。基于同一租赁合同、同一租赁物产生的分期支付租金债务，诉讼时效期间应从租赁合同约定的租期最后一日起计算。本案应从确定合同解除日起算。本案郑州福都公司的起诉，未超过法定诉讼时效期间。二审法院于2019年3月25日作出（2019）豫01民终3377号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7902元，由李新红负担。本院再审认定事实与一、二审一致。本院再审认为，（一）关于李新红的撤场时间问题。本案系由郑州福都公司提起的租赁合同纠纷。租赁合同签订后，郑州福都公司将案涉商铺交予李新红占有、使用，李新红对于郑州福都公司向其交付了案涉商铺并无异议。在租赁期内，李新红提前撤场，其应就何时撤场承担举证责任。1.李新红对于撤场时间存在多次不同的表述。李新红在一审时称其于2014年7月撤场，在二审时称于2015年8月31日之前撤场，在再审时称于农历2014年腊月，季末调货时撤场。李新红占有、使用案涉商铺，对于撤场的时间应有明确的认知，却不能提供准确的撤场时间和相应证据，李新红所称的撤场时间本院不予认定。2.李新红称中牟县法院另案卷宗中的撤场明细可以证明其撤场时间，而郑州福都公司称该撤场明细中案涉商铺对应的承租人系迪信通。虽然撤场明细显示了案涉商铺撤场的情况，但是该撤场明细不显示撤场时间，无法确定该撤场明细与本案的关联性，李新红以该撤场明细来证明撤场时间，证据不足。3.李新红称“艾尚美”2015年10月已经在案涉商铺经营，但其所提交的QQ空间截图，无法确定“艾尚美”承租商铺的具体位置，且郑州福都公司提交了其和“艾尚美”之间的租赁合同，显示“艾尚美”的租赁时间是2015年1月至2015年12月，承租商铺是一层054B。现有证据不足以认定“艾尚美”在2015年10月就已从郑州福都公司承租了案涉商铺。（二）关于诉讼时效问题。本案认定的实际租赁期为2014年7月24日至2015年12月31日，本案的诉讼时效应当适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。对于约定了分期缴纳租金的租赁合同，各期租金的诉讼时效应分别计算还是一并计算的问题，根据双方合同约定及法律规定，本院分析如下：本案中，双方租赁合同约定的有效期是2013年至2016年，合同第2.2.2条约定：“乙方按季度支付租金，首季度租金乙方应在双方签署租赁合同时或之前支付给甲方，以后乙方应于每季度最后一个月25日前支付下季度租金，合同中所称首季度指自起租日至第三个月月底。”在同一租赁合同项下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。因此，在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算，只要债权人提起诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可。租赁合同第7.1条约定：“本合同未到期而乙方单方面提出解除合同，应提前三个月书面通知甲方，经双方协议一致方可解除本合同，否则，乙方应继续履行直到合同期满……”本案中，没有证据证明李新红撤场时通知了郑州福都公司，因此，根据查明的事实，李新红于2015年12月31日撤场，郑州福都公司于2016年12月提起诉讼，不能认定为超过诉讼时效。综上，一、二审判决认定事实正确，判决结果适当，依法应予维持。李新红的再审请求不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民终3377号民事判决。本判决为终审判决。审判长  毛彦功审判员  张 伟审判员  李 杰二〇二〇年三月二十日书记员  高琳娟