温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0302民初1722号 原告：何芬，女，1962年12月12日出生，汉族，住温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：张文建，上海瀛东律师事务所律师。 被告：温州市鹿城仓储有限公司，住所地：温州市鹿城区六虹桥路仓储基地。 法定代表人：廖琳珉，董事长。 委托诉讼代理人：林洁，温州市鹿城仓储有限公司副总经理。 原告何芬与被告温州市鹿城仓储有限公司所有权确认纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告对温州市六虹桥路仓储基地第十一幢第一层北首第三间95.735平方米展示厅享有所有权；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告温州市鹿城仓储有限公司于1995年8月18日成立，注册资本1800万元。被告成立的目的，是为了建设温州市六虹桥路仓储基地。建设仓储基地需要约2亿元建设资金，必须向社会集资才能完成建造任务。为此，被告设置了原告享有仓房所有权的特别产权股，利用原告所有的资金建造仓储基地。1996年9月9日，被告在《温州日报》多个版面大幅刊登商业广告向社会公开筹集资金，详细介绍了仓房位置、结构、面积、价格等要素及相关政策，承诺“认股之后，产权属己”“认购者拥有仓房的所有权”。1997年9月19日，被告修改通过的仓储公司章程规定，公司设置普通股和特别产权股。普通股是公司股本金的出资人，股东享有法律规定的股东应当享有的权利。特别产权股是对应于特定仓储建筑物的股份，《出资证明书》注明出资金额及仓库位置、面积；特别产权股不属于公司注册资本，也不享有公司的利益；特别产权股股东在股东大会上无表决权，公司不能以特别产权股作为抵押，公司的风险也不由特别产权股承担；特别产权股相对应的实体是仓储，仓储业务实行自主经营，自负盈亏，自担风险；特别产权股在公司登记后按特别产权股认股协议书执行，在不改变功能的前提下可以继承、转让。原告与200余名出资人，集资18697.7万元，形成了242个特别产权股证书，从而完成了仓储基地的建设任务。2001年4月10日，被告（甲方）与原告（乙方）签订的《温州市鹿城仓储有限公司特别产权股认股协议书》（以下简称“认股协议书”）中约定，“（一）乙方认股为特别产权股而非普通股。特别产权股由甲方统一编制，分别标明乙方所有的仓库幢号和面积及出资金额。乙方获得证书后遵照甲方仓储业务管理制度自行经营，自担风险，自负盈亏，乙方不享有亦不承担甲方普通股的盈余与亏损。”被告向原告填发了《特别产权股证书》。仓房交付后，原告对仓房一直享有占有、使用、出租、转让的权利，被告主要是提供部分物业服务，收取物业管理费。2002年7月5日，被告向原告出具《特别产权股证书》，编号00146号。仓房交付后，原告对仓房享有占有、使用、出租、转让的权利，被告主要是提供部分物业服务，收取物业管理费。后，被告与案外人即原告的仓房的转让人签订《温州市鹿城仓储有限公司特别产权股转办产权补充协议书》（以下简称“转办产权补充协议书”），约定被告协助或代理原告将特别产权股转办为独立产权并领取房产证。被告与原告签订《温州市鹿城仓储基地公有建筑面积分摊补充协议书》，明确公有建筑面积的分摊，为协助原告办理独立产权登记进一步提供条件。原告认为，原告出资的所谓“特别产权股”不符合公司法规定的股权的特征和性质，并非股权。被告属于有限公司，根据法律规定，有限公司的股东对公司享有管理权和分红权，以其出资额为限对公司承担责任。而被告公司章程规定，普通股股东才是公司股本金的出资人，才享有法律规定的股东权利；特别产权股股东不享有法律规定的股东权利，不承担公司经营的风险。作为认股协议书组成部分的商业广告则明确承诺原告出资后“产权属己”“拥有仓房的所有权”，认股协议书也载明仓房属于原告所有。被告设置的特别产权股，与法律规定的股权有本质上的不同，不符合股权的特征和性质，不是股权。2016年5月26日，被告对1997年9月19日的公司章程进行了修改，删除了特别产权股这部分内容，不再把特别产权股作为公司章程的组成部分，从公司章程上否定了特别产权股的存在。原告认为，原告与被告名为认购股权，实为集资建造仓储房屋。被告成立后，为集资建造仓储基地，在没有法律依据的情况下，设置了特别产权股，明确产权股对应的实体是仓房，承诺原告出资后仓房“产权属己”“拥有仓房的所有权”，原告遂出资由被告包干承建，仓房建成后原告享有所有权，是典型的集资建造仓储房屋的行为。依据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”原告所有的仓房主要由原告方出资，被告包干承建，该行为属于集资合法建造仓房的事实行为，仓房竣工验收通过后所有权即时设立，仓房所有权属于原告。原告认为，确认仓房属于原告所有也符合合同法规定的诚实信用原则和公平原则。视为要约的商业广告承诺原告出资后“产权属己”“拥有仓房的所有权”，认股协议书载明仓房属于原告所有；转办产权补充协议书约定被告协助或代理原告将特别产权股转办为独立产权并领取房产证，均是被告的真实意思表示。原告正是基于被告同意并承诺出资后享有仓房的所有权，才愿意支付大额资金集资建造仓房。原告当时出资所有的仓房的价位，远高于同一时期购买的区位更好的商品房的价位。在被告承诺原告出资后享有仓房所有权，且与原告约定协助或代理转办独立产权登记的情况下，如认定仓房所有权登记在被告名下正确，既违反了诚实信用原则，又将对原告造成极大的不公。另，从政府部门的管理行为看，税务部门、土地管理部门、房产管理部门亦认可原告是仓房真正的所有权人。本案原告仓房转让时，税务部门征收了销售不动产营业税、城市维护建设费、教育附加营业税、地方教育附加、个人所得税、土地增值税、产权转移书据印花税、房产税。根据法律规定，土地使用权人、建筑物的所有权人转让建筑物，才产生前述税费，股权转让则不产生前述税费；税务部门征收土地增值税时，土地管理部门、房产管理部门还应当向税务部门提供有关资料，并协助税务部门依法征收土地增值税。故，根据实质重于形式的原则，可得出税务部门、土地管理部门、房产管理部门均认可原告是仓房真正的所有权人。综上，仓储基地集资建造的仓房，所有权人应当是原告，而不应当是被告，房权证登记被告为所有权人不符合客观事实。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。 被告温州市鹿城仓储有限公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为业主认购的特别产权股区别于普通股，特别产权股由被告统一编制，分别标明业主所享有的仓库幢号、面积和出资金额，特别产权股可以继承、转让、出租，但不得改变功能。业主继承、转让行为须向被告申请登记。 另查明，被告温州市鹿城仓储有限公司于2011年4月8日办理温州市鹿城区六虹桥路仓储基地房屋所有权登记（所有权证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：107754.96平方米）。 本院认为，被告温州市鹿城仓储有限公司承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，原、被告对于原告购买仓储用房的事实不存在争议，现因登记在被告温州市鹿城仓储有限公司名下的仓储基地房屋所有权包含原告购买的仓储用房，故原告要求确认对其购买的仓储用房享有所有权，于法有据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定，判决如下： 确认原告何芬对位于温州市鹿城区六虹桥路鹿城仓储基地第十一幢第一层北首第三间〔建筑面积：95.735平方米（含公用分摊面积），如建筑面积与现场不一致，以实际测绘面积为准〕享有所有权。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告温州市鹿城仓储有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  方旭东 二〇二〇年三月二十七日 书记员  胡震宇