河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终17号上诉人(原审被告、原审反诉原告)肖映望，男，1984年8月20日生，地址：信阳市浉河区。委托代理人王春晓，河南轩文律师事务所律师。委托代理人王艳，系上诉人之妻。被上诉人(原审原告、原审反诉被告)陈星，女，1990年7月16日生，地址：信阳市。上诉人肖映望因与被上诉人陈星买卖合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初6719号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人肖映望及其委托代理人王春晓、王艳，被上诉人陈星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人肖映望的上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或依法改判。事实与理由：一、一审查明事实不清，被上诉人于个人征信通过后未及时支付购房首付款，已构成根本违约。双方在《补充协议》约定，被上诉人应当于银行征信通过后支付剩余首付款14万元。被上诉人在人民银行确认个人征信通过，符合商业银行贷款条件，此时根据《补充协议》第一条第二项具体付款方式及期限约定，应当及时向上诉人支付购房首付款14万元，却迟迟未履行，构成违约。《补充协议》约定上诉人在收到14万元首付款后积极配合被上诉人办理过户事宜，房产过户后才能去进行商业贷款。一审法院认为被上诉人对上诉人没有明确表示好的征信通过是个人征信通过，还是银行征信通过，混淆个人征信与银行贷款审批额度，从而认为被上诉人没有达到付款条件事实认定错误。一审法院认定上诉人违约错误，被上诉人与信阳双喜房地产策划公司有一成元中介服务费和佣金利益关系，上诉人则没有向中介公司缴纳任何费用，中介公司的证人证言与被上诉人有利害关系，一审法院据此认定上诉人违约，与事实不符。二、一审法院适用法律错误。交易失败责任不在上诉人，在违约责任的划分上，一审法院适用定金规则，双倍返还显失公正。除此外，还赔偿被上诉人向居间人支付的佣金，违反公平原则。被上诉人陈星答辩称，一、上诉状称答辩人应当在个人征信通过后支付购房首付款不符合事实。根据二手房贷款审批流程，首先买卖双方应共同到场带齐相关材料，前往银行递交材料，提出申请。银行工作人员会做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。最后约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估，并做出评估报告。完成后，银行对贷款申请人的资质和材料进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的情况审批。到这一步才是银行征信通过。对方故意混淆个人征信和银行征信概念，个人征信报告仅作为申请材料之一递交给银行，并不是银行征信通过的意思。二、上诉人称答辩人未按约定时间支付首付款不符合事实。首先上诉人违约在行先，并未在8月30日之前办理解押手续，并且遗失了相关证件。其次，在申请银行贷款沓，以还没有办理解押手续为由，没有到银行签订相关手续。在其证件遗失后多次电话说明情况，希望答辩人多等一段时间，9月24日中介约了面谈，上诉人明确表示房子不卖了，答辩人无奈之下起诉法院。根据二手房贷款流程，需要等到银行审批通过后，在过户当天支付首付款，然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺等材料办理房屋产权过户。三、上诉人称中介公司员工与答辩人存在利害关系，有失公正，不符合事实。中介属于居间人，促成买卖成立的，签订完合同之后应当按约定支付中介费合情合理。根据补充协议第三条第二款约定，应当由上诉人赔偿中介费1万元。由于上诉人多次表示不卖房子了，应当承担相应当责任。请求驳回上诉，维护答辩人的合法权益。陈星向一审法院起诉请求：1、被告向原告返还中介费及双倍定金共30000元；2、被告向原告赔偿违约金100000元；3、诉讼费由被告承担。肖映望一审提出反诉请求：1、依法解除双方签订的《房屋买卖三方合同》及《补充协议》；2、判令被反诉人支付反诉人违约金100000元；3、被反诉人支付的10000元定金不予退还；4、诉讼费用由被反诉人承担。一审查明，2019年8月23日，原告（反诉被告）陈星与被告（反诉原告）肖映望及21世纪信阳双喜房地产营销策划有限公司（以下简称双喜房地产策划公司）签订了房屋买卖定金合同，约定原告（反诉被告）陈星购买被告（反诉原告）肖映望位于河区茗阳天下132号楼2单元704号房屋，房屋总价款为500000元，房屋显示为抵押状态，且原告（反诉被告）陈星向被告（反诉原告）肖映望支付了10000元定金，向双喜房地产策划公司支付了10000元居间服务费。2019年8月24日，原告（反诉被告）陈星与被告（反诉原告）肖映望及居间人双喜房地产策划公司签订了《房屋买卖三方合同》及补充协议，其中《补充协议》第一条关于房屋交易具体事宜的约定中第二项载明，“乙方于2019年8月23日向甲方支付购房定金10000元，乙方于银行征信通过后向甲方支付第二笔购房定金140000元，剩余350000元以贷款方式支付”，第三项载明，“甲方应于2019年8月30日之前办理该房屋的抵押登记注销手续”，第五项载明，“自甲方收到乙方支付的首付款150000元后，甲方积极配合乙方办理过户事宜。另查明，原告（反诉被告）陈星在签订上述合同及协议后，于2019年8月28日在兴业银行股份有限公司信阳分行查询过征信事宜，被告（反诉原告）肖映望于2019年8月29日在办理解押前丢失了身份证、户口本等相关手续，涉案房屋并未如期办理解押手续。后原告（反诉被告）陈星及居间人双喜房地产策划公司的员工当庭均表示被告（反诉原告）肖映望单方违约不同意卖房。直至原告起诉至法院，双方均未就买房事宜达成一致，且双方均认为对方存在违约行为。以上事实由房屋买卖定金合同、房屋购买居间协议、房屋买卖合同及补充协议、中介费收据、证人证言及双方当事人的陈述予以证实。原审认为，依法成立的合同受法律保护。本案中原告（反诉被告）陈星与被告（反诉原告）肖映望及居间人双喜房地产策划公司签订的《房屋买卖三方合同》及《补充协议》，签订时系双方当事人真实意思表示，并未违反相关法律规定，故合同真实有效，本院予以确认。原、被告双方及居间人均应当按照合同的约定履行相应的权利和义务。本案本诉及反诉的争议焦点即在于原、被告双方谁违约在先及是否应当承担相应的赔偿责任。本院认为，原告（反诉被告）陈星按照合同约定于2019年8月23日支付了定金10000元，且在三方合同签订后于8与28日去银行查询个人征信业务，并未存在违反合同的行为。而对于庭审中被告（反诉原告）肖映望关于原告（反诉被告）陈星未按照合同约定支付首付款违约在先的抗辩，本院认为，通过双方签订的合同约定原告应于银行征信通过支付第二笔定金140000元，但合同中并未限定具体支付该笔款项的日期，且原告当庭提交的2019年8月28日签署的征信材料多为个人承诺性材料。本院认为该材料仅可认定为具有申报属性的准备性材料，无法证实银行征信是否通过。其次通过被告当庭提交的与原告的聊天记录询问其征信是否通过时，原告也并未明确答复而是反问个人征信还是银行征信。再结合补充协议第五条“甲方收到150000元首付款后积极配合办理过户”的约定及当庭信阳双喜房地产策划公司的工作人员与该约定相吻合的证言。综上，本院认为，原告（反诉被告）陈星在履行合同时，并不存在违约行为。而被告（反诉原告）肖映望于2019年8月29日丢失了办理房屋解押的相关手续，导致无法在约定的期限，即2019年8月30日前办理房屋解押，违约在先。再者，《三方合同》的居间人信阳双喜房地产策划公司的员工均证明，系被告肖映望单方不愿继续履行合同。本院认为，本案房屋买卖系通过居间方签订居间服务合同，作为原、被告之间媒介，居间人的证言证明力相对较高，至于被告（反诉原告）肖映望认为原告与居间人存在利害关系，但并没有任何证据证明，本院对该观点不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或定金条款。但在司法实践中，定金具有解约功能，意味着合同的解除，而违约金并不一定意味着合同的解除。故本院认为，因原告并未要求被告继续履行合同，双方签订的房屋买卖也并未实际履行，现合同目的也无法实现，本案应当适用《中华人民共和国担保法》中关于定金的规则，违约方双倍返还定金。综上，对于原告（反诉被告）陈星要求被告支付双倍定金及中介费共计30000元的诉请，本院予以支持。对于原告主张的违约金，结合本案的案情及原告方的受损程度，本院不予支持。对于被告（反诉原告）肖映望反诉要求解除双方签订的《房屋买卖三方合同》及《补充协议》的诉请，本院予以支持。但对于被告要求原告支付违约金100000元且不返还定金的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第一百一十七条之规定，原审判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈星与被告（反诉原告）肖映望签订的《房屋买卖三方合同》及《补充协议》；被告（反诉原告）肖映望应于本判决书生效后十日内一次性返还原告（反诉被告）陈星中介费及双倍定金共计30000元；二、驳回原告（反诉被告）陈星的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）肖映望的其他反诉请求。本案诉讼费2900元，减半收取1450元，反诉费1450元，由被告（反诉原告）肖映望承担。二审中，双方当事人没有新证据向法庭提供。二审查明的事实与原审查明的事实相同。本院认为，依法成立的合同对当事人有法律约束力。本案双方当事人为房屋买卖所签订的相关协议应当属于有效协议，当事人应当按照协议内容全面履行，否则应当承担相应违约责任。从当事人之间所签订的协议及补充协议相关内容看，原审法院认定肖映望违约在先是有事实和合同依据的。上诉人肖映望因丢失了办理房屋解押的相关手续，导致无法在约定的期限，即2019年8月30日前办理房屋解押，属于违约在先行为。从《三方合同》的居间人信阳双喜房地产策划公司的员工证明内容看，在合同履行过程中存在着肖映望单方不愿继续履行合同的情况。另从肖映望的一审反诉请求看，肖映望也明确表示请求解除合同，不再继续履行合同。因此，根据本案的情况，原审法院判决解除双方房屋买卖合同，判决收到定金一方按定金罚则承担责任，并承担其他相应违约责任是正确的。综上所述，上诉人肖映望的上诉意见不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2900元，由上诉人肖映望负担。本判决为终审判决审判长 张 杰审判员 左立新审判员 李 虎二〇二〇年三月十六日法官助理彭亚丽书记员杨晨