四川省雅安市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）川18行终10号 上诉人（原审原告）邱先甫，男，生于1942年7月7日，汉族，住成都市金牛区。 委托代理人唐光荣，邱先甫所在单位职工。 委托代理人田晓红，邱先甫所在单位职工。 被上诉人（原审被告）雅安市名山区房地产管理所，住所地：雅安市名山区蒙阳镇平桥街青年巷1号。 法定代表人吴树胜，职务所长。 出庭负责人何相材，职务副所长。 委托代理人彭书洋，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托代理人高玉林，中豪律师集团（四川）事务所律师。 上诉人邱先甫因与被上诉人雅安市名山区房地产管理所土地行政强制一案，不服四川省雅安市雨城区人民法院（2019）川1802行初88号行政判决,向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。 原审认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第六条规定，人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。本案审查的对象为雅安市名山区房地产管理所所作的抵押登记行为。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条规定，债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。已生效民事调解书、民事裁定书、庭审笔录等证据已确认2014年邱先甫与四川雅鹿房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》的形式达成融资协议。双方之间的交易是民间借贷而非商品房买卖，属“名为房屋买卖，实为民间借贷”。双方之间就民事法律争议达成调解协议，由四川雅鹿房地产开发有限公司归还邱先甫本金及利息。综上，邱先甫属于债权人，作为债权人其提出雅安市名山区房地产管理所办理不动产抵押登记行为违法损害其债权实现，该债权并不属于作出不动产抵押登记时应予保护或者考虑的范畴，其权利应当通过民事途径予以救济。雅安市名山区房地产管理所的行政行为对邱先甫的合法权益明显不产生实际影响，邱先甫的起诉依法应当予以驳回。行政赔偿应当以行政行为违法为前提，因此，邱先甫一并提起的行政赔偿应依法同时予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（八）项的规定，裁定如下：驳回邱先甫的起诉。案件受理费50元予以退还邱先甫。 邱先甫上诉称，一、一审法院审非所诉。上诉人在一审中诉请的是，判定被上诉人将依法备案登记的房产在未撤销或解除备案登记时，又将该房产允许他人办理抵押登记的行政行为违法和不适当。可是一审法院归纳的焦点是：原告的主体资格、被告主体资格、行政赔偿是否成立。直接回避了本案的核心和焦点：即被诉行政行为是否合法或适当。二、被上诉人的行政行为明显违法。2014年8月7日，房屋买卖双方当事人提供相关材料在被上诉人处办理了备案登记，上诉人也依法取得了由被上诉人核准的备案登记合同。可是被上诉人在2016年2月2日，在未解除备案登记也未告知上诉人的情况下，将该己备案登记的房产办理了抵押登记，被上诉人的这种行为很明显是种违法行为。一审法院既不审理被上诉人的行政行为的合法性，也不对被上诉人行政行为的合法性作出法律的认定和判决，是事实不清，适用法律错误。三、依照一审裁定势必导致社会秩序的紊乱。己备案登记的房屋，在未撤销备案登记前不能再次进行买卖或抵押。而被上诉人将己经行政许可备案登记的房产，再次许可的另一方办理抵押登记。四、行政赔偿应当成立。由于被上诉人的行政行为违反法律，未尽到行政监管和审查职能。允许已经备案登记的房产被再次抵押贷款。致使上诉人的合法权益失去保障、直接造成1500万元以上的损失。此损失理应由被上诉人承担。原审裁定认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原审裁定，请求:1.撤销雅安市雨城区人民法院（2019）川1802行初88号行政裁定；2.指定相关法院重新审理本案。 雅安市名山区房地产管理所辩称，―、商品房预售合同备案登记行为的法律性质与法律效力。依据《城市房地产管理法》第45条第1款、《城市房地产开发经营管理条例》第26条、《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售合同登记备案制度的申请人和义务人都是房产商，商品房预售合同登记备案是商品房预售管理的内容之一，是房地产管理部门为加强对商品房预售行为的监管而设立的制度，商品房预售合同备案登记的法律性质是行政管理行为，不是物权登记行为，不具有物权效力。二、商品房抵押登记行为的法律性质与法律效力。根据《物权法》第181条、185条以及《担保法》第33条、38条至43条规定，《城市房地产管理法》第46条、第61条规定，《房屋登记办法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，商品房预售合同登记备案的法律性质是行政监管措施，其直接的法律后果与商品房预购人无关。而商品房抵押权登记属于对担保物权的登记，其直接的法律后果保护抵押权人。三、答辩人严格按照法定程序办理商品房抵押登记，所作的被诉抵押登记行为合法有效答辩人是按照四川省雅鹿房地产开发有限公司和恒丰银行南充分行共同申请，依照《不动产登记暂行条例》第十四条、第十五条、第十六条、第十七条及《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条的规定，依法严格审查了双方共同提交的相关材料，所做的抵押登记应当合法有效。四、邱先甫与案外人合谋欺骗实施商品房预售合同备案登记，属于虚假意思表示，四川雅鹿房地产开发有限公司以民间融资为目的，与邱先甫签订了所谓的《商品房买卖合同》，四川雅鹿房地产开发有限公司向邱先甫借款1000万元，并将前述案涉房屋作为借款的担保，同时双方签订了《商品房回购协议》，邱先甫与四川雅鹿房地产开发有限公司之间的法律关系其实质应当属于“名为房屋买卖，实为民间借贷”，在已生效法律文书及庭审记录都有邱先甫自认的记载，均证明了双方的实质法律关系为借贷关系。因为双方虚假的意思表示和伪装的房屋买卖合同行为，依据《民法总则》第一百四十六条规定，该《商品房买卖合同》依法自始无效。相关的商品房屋预售备案登记，也应当自始无效。商品房抵押登记属于物权登记行为，其法律性质与商品房预售合同备案登记属于不同法律性质的行政行为，在法律上是可以同时实施的。我国目前的商品房屋预售备案登记，其实质是一种行政管理行为，核心是合同管理，方式是备案，备案登记后备案登记人并不享有物权，登记备案行为通常对当事人权利义务并不产生实际影响。而商品房抵押登记是一种物权制度，抵押登记权人享有物权。所以，答辩人对四川雅鹿房地产开发有限公司的案涉房屋一方面办理预售合同登记备案，另一方面办理商品房抵押登记，并无不当。五、邱先甫诉请的1500万元的财产损失没有事实和法律依据，损失没有实际产生，其请求赔偿的基础不成立。邱先甫没有证据证明其遭受了1500万元的财产损失且该损失无法追回。（2018）川1803民初704号《民事调解书》的赋予了法律强制执行力，保障了邱先甫的债权，邱先甫据此申请法院查封四川雅鹿房地产开发有限公司的商品房。四川雅鹿房地产开发有限公司尚且存在，其名下还有不动产等资产，并未出现资不抵债、无法归还邱先甫借款的客观情况。四川雅鹿房地产开发有限公司将其所有的14、15栋楼抵押给恒丰银行南充分行，目前恒丰银行南充分行并没有实现抵押权，房屋的所有权还属四川雅鹿房地产开发有限公司。目前该抵押期限已届满，且恒丰银行南充分行未办理续期抵押，同时邱先甫还于2019年3月16日，首查封了四川雅鹿房地产开发有限公司的15号房屋（共42套房屋），对债权进行了保障。即使四川雅鹿房地产开发有限公司承担了抵押担保责任，其也享有追偿权，并不一定导致无法归还邱先甫的借款。即使四川雅鹿房地产开发有限公司承担了抵押担保责任，使得抵押房屋被拍卖，剩余房屋残值也足以覆盖邱先甫的借款金额及相应的利息。邱先甫请求赔偿其损失的请求权基础不成立。六、即使邱先甫的损失存在，也与答辩人办理商品房抵押登记行为无因果关系。按照《中华人民共和国国家赔偿法》，行政机关和履职人员违法行使职权，行政相对人合法权益受到损害，损害结果与违法行为之间存在因果关系，三者构成行政赔偿的要件。邱先甫的损失并没有实际造成，其请求权基础并没有固定和成立。即使邱先甫有损失，也是邱先甫自身为了谋取经济利益而应当承担的市场风险，邱先甫用虚假的房屋买卖合同替代真实的借款合同，欺骗国家房屋登记部门，以获取房屋预售备案登记权利，本身应当承担欺骗违法行为而造成的后果。即使邱先甫存在损失也是邱先甫的市场投资行为所致，与答辩人受欺骗而做的商品房屋预售备案登记行为无关，与答辩人的正常抵押登记行为更没有因果关系。综上所述，答辩人根据相关当事人的申请对商品房办理抵押登记的行政行为完全合法，且未对邱先甫造成实际损失。一审法院作出的裁定正确，请求雅安市中级人民法院依法驳回邱先甫的上诉。 邱先甫二审提交证据：执行裁定书。 雅安市名山区房地产管理所质证意见，对证据三性无异议，被上诉人一审时提交的证据中已经体现执行裁定事项。 本院对上述证据认证如下：执行裁定书形成时间为2019年3月15日，并非是在一审庭审结束之后新发现的证据；且雅安市名山区房地产管理所在一审提交的证据已包含该证据内容。故该证据不属于二审新证据，本院不予采纳。 本院认为，四川雅鹿房地产开发有限公司和邱先甫于2014年8月7日签订了《商品房买卖合同》、《商品房回购协议》，并对案涉的房屋在原名山区房地产管理局雅安市名山区房地产管理所办理《商品房预售合同登记备案》，之后邱先甫未申请预告登记。2016年2月2日，四川雅鹿房地产开发有限公司取得案涉房屋房权证。生效的（2018）川1803民初704号民事调解书认定四川雅鹿房地产开发有限公司与邱先甫系民间借贷纠纷，不是商品房买卖合同纠纷，审理过程中双方就该民间借贷纠纷达成调解，由四川雅鹿房地产开发有限公司归还邱先甫本金1000万元及利息。该调解书生效后邱先甫申请雅安市名山区人民法院强制执行，法院已对四川雅鹿房地产开发有限公司的房屋进行查封。生效的（2018）川1803民初704号民事调解书、（2019）川1803民初936号民事裁定书已认定邱先甫与四川雅鹿房地产开发有限公司之间系民间借贷，《商品房买卖合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条规定，债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。邱先甫对四川雅鹿房地产开发有限公司的债权系一般债权，生效的法律文书已经确认双方的债权金额，四川雅鹿房地产开发有限公司也在办理抵押之前已取得渉诉房屋权证。被诉行政行为对邱先甫的权益不产生实际影响。故原审法院裁定驳回其起诉并无不当。 综上，邱先甫的上诉请求不能成立。原审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律法规正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 田   世   玉 审判员 秦华审判员陆竞颖 二〇二〇年三月十九日 书记员 黄      燕