福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终1443号 上诉人（原审被告）：戴文峰，男，汉族，1973年7月28日出生，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：林清毅，福建麒顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴冰冰，福建麒顺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泉州东大鸿福保健品有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区北峰街道群石工业区普贤路799号。 法定代表人：林平平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：柯双木，福建志立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴智丽，福建志立律师事务所律师。 上诉人戴文峰因与被上诉人泉州东大鸿福保健品有限公司（以下简称东大鸿福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初3363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 戴文峰上诉请求：1.撤销原判决，将本案发回重审或改判驳回东大鸿福公司的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由东大鸿福公司承担。事实和理由：一审遗漏案件当事人，违法剥夺当事人辩论权利。戴文峰已将涉案店铺转租给案外人马光清，现店铺由马光清实际使用，马光清作为本案利害关系第三人，一审法院在未查清房屋现状与事实的情况下，直接认定合同无效的判决，严重损害马光清合法权益。一审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，适用法律错误。根据《立法法》第九十三条规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”本案《租赁合同》《补充合同》签订时间是2002年12月13日，上述两份合同未违反《合同法》第五十二条关于无效合同的法律规定，故上述两份合同合法有效。而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》颁布的时间是2009年7月30日，自2009年9月1日起施行。根据法不溯及既往原则，该司法解释不能适用本案。戴文峰在《民事上诉状》之外补充：《租赁合同》《补充合同》经过公证。涉案店铺自2019年2月25日起已实际由马光清承租并使用至今。一审判决违背合同意思自治，违反诚实信用、公平原则。 东大鸿福公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。”本案不属于不适用该解释的范围。法不溯及既往原则在民事法律关系中，指的是新的民事法律颁布实施以后，对其生效之前发生而未依司法程序裁判的民事关系同样适用。本案在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》施行后才由法院审理判决，一审法院适用该法并无不当。 东大鸿福向一审法院起诉请求：1.确认东大鸿福公司与戴文峰于2002年12月14日签订的《租赁合同》及《补充合同》无效；2.戴文峰立即腾空并返还东大鸿福公司址在泉州市丰泽区北峰街道群石工业区普贤路799号厂区北面新建的车间地面（底层）5号间店面。 一审认定事实：2002年12月13日，东大鸿福公司作为出租方（甲方）与戴文峰作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，双方主要约定：一、甲方将本公司厂区北面新建的车间地面（底层），间隔成若干店面。6号间店面建筑面积为38平方米，设有洗手间及夹间约10平方米。二、甲方将6号间店面出租给乙方经营，租期为2003年3月1日起至2022年2月28日止。乙方应于本合同签订之日一次性付款，给乙方按租金6万元。甲方同意在修建期间签约及一次性付款，给乙方按租金百分五的折扣优惠价（即租金5万7千元）。三、乙方不可以改变该间店面的建筑结构，否则要承担相应的责任，并赔偿甲方造成的损失。五、乙方享有自由转租权。转租后，乙方承担连带责任。六、在承租期间，因不可抗力或甲方经营不善造成甲方不能出租，甲方必须退还乙方不能承租的租金及已租期间按银行同期计算的利息（即不能承租租金的利息）；八、甲方应保证出租物产权确系甲方所有，若因产权发生纠纷，由甲方负责解决，与乙方无关。该《租赁合同》在泉州市公证处办理了公证。当日，东大鸿福公司与戴文峰再行签订一份《补充合同》，该合同主要约定，甲方将6号间店面出租给乙方经营，租期为2022年3月1日起至2032年2月28日止。乙方应于本合同签订之日一次性付清10年租金3.8万元。在承租期间，因不可抗力或者甲方经营不善造成甲方不能出租，甲方必须退还乙方不能承租的租金及已租期间按银行同期计算的利息（即不能承租租金的利息）。该两份合同签订后，戴文峰于2003年3月1日分别支付租金57000元及38000元。在法院审理（2019）闽0503民初2826号东大鸿福公司与陈吉成租赁合同纠纷一案中，法院组织双方进行现场勘验，确认诉争租赁物位于丰泽区间店面），现店名为时尚衣线，系划拨土地上房屋。本案所涉租赁物双方确认与时尚衣线相邻，现店名为兰州拉面，位于丰泽区间店面）同为划拨土地上房屋。 一审法院认为，本案争议焦点为《租赁合同》及《补充协议》是否有效。诉争租赁物位于丰泽区北峰街道内，属于城市规划区内的房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，关于诉争租赁物的现有证据为土地使用权证，双方均未能提供与诉争租赁物现状一致的建设工程规划许可证或不动产登记证等合法建造手续。故双方就诉争租赁物签订的《租赁合同》及《补充协议》应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效后，东大鸿福公司请求戴文峰腾空并返还址在泉州市丰泽区方向的第5间店面），符合法律规定，应予支持。因该两份合同无效对戴文峰造成的损失，戴文峰可另行主张其权利。据此，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认东大鸿福公司与戴文峰于2002年12月13日签订的《租赁合同》及《补充合同》无效；二、戴文峰应于判决生效之日起十五日内腾空并返还址在泉州市丰泽区北峰街道群石工业区普贤路799号厂区北面车间地面第5号间店面给东大鸿福公司。案件受理费1075元，由戴文峰负担，应于判决生效之日起五日内缴纳。 二审期间，戴文峰提供：《店面租赁合同书》《收款收据》，证明戴文峰将涉案店铺转租给马光清，现店铺由马光清承租并使用。东大鸿福公司质证认为，证据的三性无异议，但不影响本案租赁合同无效和租赁物返还。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。”本案不符合该解释规定的不适用情形，因此，该解释可以适用于本案。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”由于本案诉争租赁物没有建设工程规划许可证，一审法院据此认定戴文峰与东大鸿福公司签订的《租赁合同》《补充合同》无效是正确的。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《租赁合同》《补充合同》无效，戴文峰应将涉案租赁物返还给东大鸿福公司，至于戴文峰是否将涉案租赁物转租给案外人马光清，以及马光清没有参加诉讼，均不影响本案合同无效的认定和返还租赁物的处理，也没有损害马光清的合法利益。戴文峰二审提供的证据，与本案无关，不影响本案的审理。综上，戴文峰上诉主张一审法院遗漏当事人和适用法律错误，缺乏依据，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1075元，由上诉人戴文峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄海清 审判员  杨钊胜 审判员  孙 越 二〇二〇年三月十日 书记员  金雅琳