安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终303号 上诉人（原审被告）：安徽省兴泰置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区中市办颍河西路366号，统一社会信用代码91341200752960944E。 法定代表人：陈向光，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：杨斌，男，汉族，1990年7月6日出生，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：赵群，安徽恒言律师事务所律师。 上诉人安徽省兴泰置业有限公司（以下简称兴泰公司）因与被上诉人杨斌房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院(2019)皖1204民初3476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 兴泰公司上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或改判兴泰公司支付违约金26458.20元；2、一、二审诉讼费用由杨斌负担。事实和理由：1、一审认定涉案房屋交付时间错误。涉案房屋于2019年4月21日取得工程竣工验收证书，符合合同约定的交付条件，兴泰公司通知杨斌接收房屋，杨斌于2019年6月22日方接收，该期间的逾期交房违约金不应计算；2、涉案房屋施工期间，因政府环保治理，致使涉案工程不能正常施工，停工期约80天，该停工系不可抗力，兴泰公司对该期间的逾期交房违约金不应承担责任，一审未考虑前述因素，未予扣减系属不当。 杨斌辩称，兴泰公司未提供房屋竣工验收报告和符合合同约定有效通知业主收房的证据。阜阳市房地产执法监察大队在2019年5月16日向该公司发出通知，称涉案房屋尚未完成工程竣工验收，暂不具备交房条件，责令该公司立即停止交付行为。兴泰公司主张涉案房屋已具备交付条件没有事实依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 杨斌向一审法院起诉请求：1、依法判令兴泰公司向其支付逾期交房违约金39410元（暂计算至2019年5月31日，实际计算到兴泰公司交房之日止）；2、诉讼费用由兴泰公司负担。 一审法院查明事实：杨斌与兴泰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：杨斌购买兴泰公司开发的位于颍泉区房屋；双方在该合同第八条约定了商品房交付的期限及条件：出卖人应当在2018年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如遇不可抗力的特殊原因，出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期超过120日，且买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定了交接条件：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。杨斌依约支付了案涉房屋的房款225133元，余款700000元在2016年12月1日通过银行抵押贷款的方式履行完毕。兴泰公司至今未向杨斌交付房屋。 一审法院认为，杨斌与兴泰公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，属有效合同，应受法律保护。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。杨斌依约履行了付款义务，兴泰公司应按照约定于2018年3月31日前向其交付将验收合格并符合本合同约定的商品房，兴泰公司至今未按上述约定将房屋交付杨斌，其行为已构成违约，应承担违约责任。杨斌与兴泰公司签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，如出卖人未按照合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，自合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，逾期超过120日的，且买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一点一的违约金。现兴泰公司自合同规定的最后交付期限已经逾期超过120天未交付房屋，依法应支付违约金。因兴泰公司所开发的房屋未经全部验收合格而未达到交付条件，且交付时间亦无法确定，杨斌要求兴泰公司承担违约金的数额应确定到诉讼请求暂计逾期日即2019年5月31日为宜，以后的违约金数额可待交房时间确定时，另行主张。兴泰公司书面答辩称因遇到不可抗力才造成其逾期交房，要求法院扣减因不可抗力造成停工80天的违约金7401元，但未举证证明因重污染天气造成停工的证据，也不能准确计算出其停工的具体时间，故对其公司该项答辩意见，不予支持。同时，兴泰公司在举证期限内提交颍泉区慧湖路慧湖北巷39号东方第一城“湖景苑”16＃楼工程竣工验收证书、阜阳市重污染天气应急工作领导小组办公室《阜阳市重污染天气预警信息通报》等文件及东方第一城湖景苑交房通知书等证据复印件，但未到庭依法进行举证，并经对方当事人质证，依法不能作为认定事实的证据，故不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、安徽省兴泰置业有限公司于判决生效后十日内支付杨斌违约金39410元（以杨斌已付房价款925133元为基数按照日万分之一点一的标准，从2018年4月1日起计算至2019年5月31日）。二、驳回杨斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取393元，由安徽省兴泰置业有限公司负担。 二审中，双方当事人对本案争议的事实均未提出新的证据予以证明。当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：一、涉案房屋是否具备交付条件；二、一审法院确定的逾期交房违约金是否正确。 针对争议焦点一，本院认为，在本院审理的同系列案件中已认定，2019年5月16日，阜阳市房地产执法监察大队因购房业主投诉，经现场调查了解，发现兴泰公司开发的东方第一城湖景苑三期项目（案涉房屋所在小区）尚未完成工程竣工验收，暂不具备交房条件，通知兴泰公司立即停止将上述楼栋交付购房业主使用。2019年6月19日，兴泰公司因将未经验收或者验收不合格的房屋交付使用、未按照商品房买卖合同履行义务，引起越级、群体上访，影响社会稳定和正常秩序，造成恶劣影响，被阜阳市房屋管理局作出的第2019001号《阜阳市房地产开发企业不良行为记录通知书》予以处罚。2019年6月24日，兴泰公司在接受阜阳市颍泉区人民法院询问时承认案涉小区消防未验收，四通（水、电、气、管道）未验收，市政、道路、绿化等未综合验收。故涉案房屋并不具备相应的交付条件。 针对争议焦点二，本院认为，兴泰公司作为专业的房地产开发企业，理应在签订合同时对可能导致交房迟延的情形有所预见，并据此确定较为合理的交房期限；且兴泰公司在收到停工通知后，未及时与杨斌沟通并重新商定交房期限，不能对杨斌产生变更交房期限的效力。一审法院据此判令其公司按照合同约定支付杨斌违约金并无不当，本院予以确认。 综上所述，兴泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费124元，由安徽省兴泰置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  刘 伟 审判员  罗亚敏 二〇二〇年三月二十日 法官助理刘梦李 书记员徐玉洁 附：本判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。