四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终7838号 上诉人（原审原告）：简阳市人民医院。住所地：四川省简阳市简城镇医院路180号。 法定代表人：刘益民，院长。 委托诉讼代理人：伍宇空，男，1972年8月18日出生，汉族，住四川省成都市高新区，系医院员工。 委托诉讼代理人：钟胜，四川理创律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省简阳市红塔建设集团有限公司。住所地：四川省简阳市简城镇五友路一段5号。 法定代表人：刘中洋，董事长。 被上诉人（原审被告）：四川省简阳市红塔房地产开发公司。住所地：四川省简阳市简城镇五友路一段5号。 法定代表人：刘明静，经理。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：肖健生，四川蓉城律师事务所律师。 上诉人简阳市人民医院（以下简称简阳医院）与被上诉人四川省简阳市红塔建设集团有限公司（以下简称红建集团）、四川省简阳市红塔房地产开发公司（以下简称红房公司）商品房预约合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2019）川0180民初5368号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 简阳医院上诉请求：撤销一审判决，改判支持简阳医院的全部诉讼请求。 事实和理由：1.一审法院认定简阳医院的团购行为属于“集资建房”，是主观臆断。案涉房屋对应的土地在《购房协议书》签订前，已由红建集团竞拍取得使用权，而“集资建房”是由单位利用自有土地进行房屋修建，因此本案明显不属于集资建房。2.一审法院认定《补充协议书》约定了简阳医院放弃购买《购房合同》约定的171套住房，并根据《代售协议书》变更为由简阳医院代售该171套住房，是认定事实不清。事实上，《补充协议书》第四条约定由红建集团同意简阳医院放弃购买的“其他商品房”，应当是简阳医院基于《购房协议书》共计购买的194套房屋，变更为简阳医院仅购买其中171套，放弃购买其余23套。简阳医院也是按照171套住房支付的对应购房款。若认定该171套住房中剩余的案涉6套房屋，简阳医院与红建公司之间是代售关系，则与双方实际已按照171套住房进行结算的事实相互矛盾。此外，在一审法院（2017）川0180民初1709号案件中，吴俊兰、**的询问笔录内容能够证明简阳医院与红建集团之间是商品房买卖（团购）关系。3.退一步说，假设简阳医院与红建集团之间存在代售关系，也是商品房包销合同关系，且已终止并实际转化为商品房买卖合同关系。一审法院认定《代售协议书》并未终止，是认定事实错误。首先，从合同签订时间看，《代售协议书》签订于2004年12月31日，《补充协议书》签订于2006年，因双方对171套代售住房进行结算，故《代售协议书》的期限应是2004年12月31日至2006年。其次，从内容看，《代售协议书》第二条约定的171套住房总额为26266000.18元，而《补充协议书》第五条载明红建集团已收到简阳医院支付的代售住房房款亦为26266000.18元，表明包销期限已届满，未售出的住房已由简阳医院收购。一审判决认定双方未约定代售期限、代售合同并未终止，是认定错误。4.简阳医院已是案涉6套住房的买受人，且已实际占有、管理、使用该6套房屋多年，红建集团、红房公司理应履行为简阳医院办理房屋不动产权证书的协助义务。 红建集团、红房公司共同辩称，1.简阳医院的办证诉请成立的基础，是案涉双方之间存在房屋买卖或其他合法转让财产的合同关系，但事实上，双方之间不存在上述关系。2.《补充协议书》中约定简阳医院放弃购买营业用房之外的商品房，并同意由红建集团自行出售其余住房，表明该171套住房系由红建集团开发建设的、委托简阳医院进行销售，且应以代售价格销售给医院职工。而简阳医院并不因此享有作为买方的权利。3.本案中，简阳医院的代售行为也不构成包销，不符合法律、法规对包销的相关规定。请求驳回上诉，维持原判。 简阳医院向一审法院起诉请求：1.判令红建集团、红房公司为简阳医院办理位于简阳市（房屋唯一号：9XXX8）、（房屋唯一号：9XXX0）、（房屋唯一号：9XXX9）、（房屋唯一号：9XXX8）、（房屋唯一号9XXX7）、（房屋唯一号：9XXX6）的不动产登记；2.判令红建集团、红房公司承担办理不动产登记证书的全部费用。 一审法院认定事实：简阳医院因职工集资建房需要，以红建集团、红房公司名义修建商品房小区，并于2000年12月18日与红建集团签订《购房协议书》，约定经甲（简阳医院）乙（红建集团）双方多次友好协商，本着诚实信用原则，在自愿、平等的基础上，就甲方购买乙方修建的欧阳花园2区全部商品房一事达成如下意向，由双方共同遵照执行。一、甲方所购商品房为期房，规划地名为欧阳花园2区，地点在市交警大队旁。二、甲方所购商品房的总面积约为44000平方米，其中：营业房面积约为10000平方米，住房面积约为33000平方米，其他面积约为1000平方米，商品房具体面积最终以产权证登记为准。三、甲方所购商品房的总金额约为6000万元，其中：营业房金额约为10000平方米×2700元/平方米=2700万元，住房的金额约为33000平方米×900元/平方米=2970万元，其他面积金额约为1000平方米×3300元/平方米=330万。上述费用包含园林绿化、会所装修、水电气开户、进线专户、监视系统、可视系统、变压器、办理产权证等费用。甲方所购商品房的总金额最终以双方交接房产手续确定的金额为准，且须经甲方认可。四、甲方根据乙方建设需要和工程进度付款。付款额度由双方临时协商，付款方式为转账。在乙方交房或办好产权证时双方进行总结算，实行多退少补。五、为保证甲方所购商品房的质量符合要求，乙方同意甲方派人到欧阳花园2区施工现场进行管理和监督，所需费用由甲方自负。六、乙方应保证其所售商品房于2004年10月18日前交付给甲方使用，并承诺该商品房质量符合国家质量要求。七、乙方应在交付商品房之日起4个月内将房产证和土地使用证（性质为出让）办好交给甲方，产权证所有人为甲方。八、任何一方违约，均应向对方支付商品房交易总金额10%的违约金。签订《购房协议书》后，在2004年12月28日前，简阳医院先后支付红建集团48152050.94元款项。 2004年12月31日，红建集团（甲方）与简阳医院（乙方）签订《代售协议书》，载明“经甲乙双方友好协商，甲方同意将其开发的欧阳花园2区171套住房由乙方代为销售，就相关事宜达成如下一致性意见，由双方共同遵照执行。一、171套住房分为A、B、C、D四种户型，其中：A型房面积为5612.90㎡，共计21套；B型房面积为16188.60㎡，共计101套；C型房屋面积为3938.92㎡，共计33套；D型房面积为2299.28㎡，共计16套。代售价格为A型房均价945元/㎡，其余套型均价889元/㎡，房顶附属房价格746元/㎡，上述住房根据楼层可在均价的3%内调整价格，具体调整办法另行商定。二、171套住房的总金额为26266000.19元，其中：A型房共计5433527.10元；B型房共计14979580.96元；C型房共计3726080.91元；D型房共计2126811.21元。三、乙方只能将171套住房以代售价格销售给本单位职工，严禁将该住房对外销售，否则甲方有权单方终止本协议。四、代售171套住房的所有房款由乙方收取，甲方同意该款直接冲抵乙方多付的购房款。五、乙方以前已付购房款48152050.94元给甲方，扣除乙方应支付的购房款21324215.30元和所收代售房款26266000.18元，甲方还应退还乙方购房款561835.46元，双方同意该款在乙方应支付甲方的其他款项中进行抵扣。六、甲方负责办理乙方代售住房的房产证和土地使用证（性质为出让），并承担办证所需的全部费用，乙方可协助办理。甲方应在收到乙方代售住房所有权人名单之日起3个月内办好“两证”交给乙方，由乙方将“两证”交给代售住房所有权人。 2005年12月29日，简阳医院财务科制作《河韵馨苑转账报告》，该报告第三页第一段：根据医院会计制度。工程竣工验收后，需要对“在建工程”进行结转。对职工售出部分，红塔建司住房、红塔建司门市和相应的水电开户、防盗系统不作为医院固定资产，冲销“在建工程”。对医院自留8套A型住房和门市由于手续尚未完善，暂列入“在建工程”项目。第三页表格的建工程栏22278591.91元：在建工程由医院自留门市20253464.10元（注），医院自留A型住房2025127.81元组成。第四页最后一段记载:医院代售住房163套，实际应收总金额为24706981.37元。 2006年，简阳医院（甲方）与红建集团（乙方）签订《补充协议书》，载明“经双方充分协商，现就双方于2000年12月18日签订的《购房协议书》进行变更，内容如下：一、双方均不按《购房协议书》第八条之规定追究双方的违约责任。二、甲方所购营业房的总面积为7882.07平方米。其中：Ａ区、Ｅ区一楼营业房面积为389.39平方米；Ｂ区一楼营业房面积为782.83平方米，Ｂ区二楼营业房面积为1259.49平方米；Ｃ区一楼营业房面积为1332.46平方米；Ｄ区一楼营业房面积为1628.23平方米，Ｄ区二楼营业房面积为1825.49平方米；Ｆ区会所面积为664.18平方米，具体位置由甲方确定。三、甲方所购营业房的总金额为21324215.30元。其中：Ａ区、Ｅ区一楼营业房金额为1012414.00元；Ｂ区一楼营业房金额为2473742.80元，Ｂ区二楼营业房金额为1977399.30元；Ｃ区一楼营业房金额为3464396.00元；Ｄ区一楼营业房金额为7131647.40元，Ｄ区二楼营业房金额为4235136.80元；Ｆ区会所金额为1029479.00元。四、乙方同意甲方放弃购买欧阳花园2区的其他商品房，甲方同意乙方自行出售其他商品房，但乙方在出售其他商品房时，应优先出售给甲方职工。五、按《购房协议书》的约定，现甲方已实际支付乙方购房款48152050.94元（包括甲方按照乙方的要求直接支付的设计费、水电气开户费、绿化费、会所费、可视系统、监视系统费、变压器费、进线专户费等共计48152050.94元），抵扣甲方所购营业用房款21324215.30元和代售商品房款26266000.18元，乙方还应退还甲方购房款561835.46元。六、经双方充分协商，乙方愿用其所有的坐落于Ａ区一、二楼营业房（靠铁路）和Ｂ区一、二楼营业房及全部住房（靠医院）折价抵给甲方，具体金额双方另行协商，实行多退少补。七、乙方应在本协议签订之日起2个月内为甲方办理好所购商品房的房产证和土地使用证（性质为出让），所有权人为甲方，办证所需的全部费用由乙方承担。”该协议落款时间2004年12月28日。 2009年1月13日，简阳医院（甲方）与红房公司（乙方）签订《关于河韵馨苑房产产权确认的说明》，该说明载明“根据甲乙双方在二〇〇〇年十二月十八日签订的《购房协议书》，甲方就购买乙方修建的欧阳花园2区全部商品房达成协议。在房屋修建完成后，甲乙双方在二〇〇四年十二月二十八日签订了《补充协议书》，明确“医院所购营业房的总面积为7882.07平方米。”其中：A区、E区一楼营业房面积为389.39平方米；B区一楼营业房面积为782.83平方米，B区二楼营业房面积为1259.49平方米；C区一楼营业房面积为1332.46平方米；D区一楼营业房面积为1628.23平方米，D区二楼营业房面积为1825.49平方米；F区会所面积为664.18平方米，具体位置由甲方确定。在二〇〇四年十二月三十一日双方签订《代售协议书》乙方同意甲方“将其开发的欧阳花园2区171套住房由乙方代为销售”（简阳医院为《代售协议书》乙方）。甲方在购买营业用房和代售住房后，将欧阳花园2区改名为河韵馨苑小区。甲方购买河韵馨苑营业用房的房产证和土地证由于乙方的原因一直未能办理完成。目前河韵馨苑的房产权证、土地证上产权所有人仍为红建集团。为明确甲方购买的“河韵馨苑”小区（原为欧阳花园2区）营业用房的产权权属，双方明确如下：一、河韵馨苑小区（原为欧阳花园2区）营业用房总面积7882.07平方米。其中：A区、E区一楼营业房面积为389.39平方米；B区一楼营业房面积为782.83平方米，B区二楼营业房面积为1259.49平方米；C区一楼营业房面积为1332.46平方米；D区一楼营业房面积为1628.23平方米，D区二楼营业房面积为1825.49平方米；F区会所面积为664.18平方米的实际产权所有人为甲方。二、在乙方未办理为甲方产权前，现有房产证和土地证由甲方保管。三、乙方不得将甲方房产证用于银行抵押或清偿债务。四、乙方应尽快完成以上营业用房房产证和土地证的办理工作，保证甲方的合法权益。” 红建集团、红房公司按照《补充协议书》、《代售协议书》退还简阳医院购房款561835.46元。至本案一审诉讼前，简阳医院按照《补充协议书》、《代售协议书》将“河韵馨苑”小区165套住房销售给职工，并收取了职工的购房款，红建集团、红房公司自行销售23套住房并收取了购房款，小区余下6套商品房住房为本案讼争财产。 在简阳医院起诉红建集团、红房公司的一审法院（2017）川0180民初1709号《民事判决书》及本院（2017）川01民终13732号《民事判决书》中认定：“红建集团、红房公司认为其与简阳医院签订的《购房协议书》、《补充协议》为虚假的协议，简阳医院与红建集团、红房公司之间不是房屋买卖关系，而是代持代建关系。因过户费用的承担问题涉及购房协议及补充协议等是否真实的问题。一审法院认为，红建集团、红房公司认为购房协议为虚假协议，应提交充足的、相反的证据予以推翻，但红建集团、红房公司申请对**的询问笔录，**对办证税费的承担问题的表述‘该由简阳医院付就由简阳医院付’和‘明确了所有税费由医院出’的陈述相互冲突，**作出的对办证税费承担问题的陈述不能采信。从日常生活经验法则分析，红建集团、红房公司作为频繁大量参与商事交易活动的建筑公司，应当清楚知道在多份协议上对约定内容加盖公司印章的法律后果，红建集团、红房公司主张购房协议等虚假，红建集团、红房公司理应举证双方存在另行签订有加盖印章的真实协议，以此证明购房协议书、补充协议等系虚假协议，但红建集团、红房公司举证的证据不能否认购房协议书、补充协议等的真实性。就本案的现有证据看，《购房协议》、《补充协议》等协议系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。” 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《购房协议书》、《代售协议书》、《补充协议书》、《关于河韵馨苑房产产权确认的说明》、《河韵馨苑转账报告》、（2017）川0180民初1709号民事判决书、（2017）川01民终13732号民事判决书、钥匙照片、《物业管理合同》、银行进账单、收款收据、领款单、收款收据、定额发票总单、垃圾费代扣表、电汇凭证、物管费发票、物业公司证明、业主名单、庭审笔录以及各方当事人的陈述。 一审法院认为，简阳医院、红建集团、红房公司各方争议焦点为：《购房协议书》涉及的简阳医院与红建集团之间33000平方住房的买卖合同关系是否因《补充协议书》、《代售协议书》变更为红房公司与简阳医院之间的代售关系，即简阳医院、红建集团、红房公司各方的商品房住房的买卖合同关系是否终止。 简阳医院以红建集团的名义修建职工集资建房，简阳医院、红建集团、红房公司各方为此而签订的《购房协议书》、《补充协议书》、《代售协议书》、《关于河韵馨苑房产产权确认的说明》均为各方的真实意思表示，简阳医院与红建集团签订《购房协议》后，双方之间形成了商品房预约合同关系。简阳医院与红建集团签订《补充协议书》约定，简阳医院放弃购买《购房合同》约定的全部住房商品房171套，简阳医院与红建集团签订《代售协议书》约定，由简阳医院代售171套住房商品房，简阳医院与红房公司签订《关于河韵馨苑房产产权确认的说明》再次确认了简阳医院与红建集团的代售关系和约定了各方无争议的营业用房的产权及产权证书的办理。根据以上协议内容及本案查明的事实，结合2000年时期单位集资建房的相关政策和当时单位集资建房存在的一些不规范操作方法进行综合分析，简阳医院与红建集团、红房公司签订《补充协议书》、《代售协议书》、《关于河韵馨苑房产产权确认的说明》的合同目的是通过代售171套住屋，收回由简阳医院为其职工集资建房违反财经纪律及单位集资建房相关政策等规定预先支付给红建集团的171套住房的建房款，简阳医院放弃购买171套住房，将《购房协议书》中涉及职工集资建房部分的商品房变更为代售合同，系简阳医院、红建集团、红房公司各方的真实意思表示，在一审法院（2017）川0180民初1709号《民事判决书》及本院（2017）川01民终13732号《民事判决书》中对以上协议书的合同效力确认有效，以上协议书对各方当事人具有法律约束力。且在《购房协议书》之后的简阳医院、红建集团、红房公司各方签订的所有协议和文书中，均明确了简阳医院向红建集团购买的营业用商品房的买卖合同关系，而职工住房为代售关系。简阳医院、红建集团、红房公司各方通过签订《补充协议书》、《代售协议书》、《关于河韵馨苑房产产权确认的说明》，明确了简阳医院放弃购买职工住房部分的商品房，解除了对《购房协议书》合同中的住房部分的买卖。在《补充协议书》、《代售协议书》、《关于河韵馨苑房产产权确认的说明》中未约定简阳医院与红建集团、红房公司的代售合同的履行期限，代售合同并未终止，简阳医院、红建集团、红房公司各方应按照以上协议的约定和法律的规定行使和履行代售合同约定的权利义务，以上协议形成的法律关系为红建集团委托简阳医院销售171套住房商品房的委托合同关系，按照协议约定和法律规定，简阳医院享有的主要合同权利为代红建集团向简阳医院职工销售商品房（该合同权利同时也是合同义务），办证过户的权利主张，应由购房户在与红建集团签订《商品房买卖合同》后，由购房户根据合同履行情况，由购房户按照合同约定主张权利，简阳医院无权向红建集团、红房公司主张办证过户，故对简阳医院请求红建集团、红房公司按照《购房协议书》履行办证过户和承担违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，一审法院判决：驳回简阳医院的诉讼请求。一审案件诉讼费22661元，由简阳医院承担。 二审中，简阳医院提交以下新证据：1.2004年3月20日，红房公司与罗志刚、王华幸签订的《房地产买卖合同》；2.2012年12月13日的《销售不动产统一发票（代开）办证联》；拟共同证明：简阳医院统一购买的171套住房，都是先由简阳医院购买后，销售给医院职工及引进的人才，操作方式是确定了具体购买人员后，由简阳医院通知红建集团办理不动产权登记手续，因此，简阳医院与红建集团之间不存在代售关系，简阳医院对该171套住房具有自行处分权。经质证，红建集团、红房公司对证据的真实性无异议，但认为与本案无关，亦不能达到简阳医院的证明目的。经审查，本院对该证据的真实性予以确认，对其关联性及证明力在其后予以阐述。 各方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：简阳医院是否是案涉6套住房的买受人，进而简阳医院要求红建集团、红房公司承担协助办证义务及办证全部费用的主张能否成立。现评判如下： 本院认为，简阳医院与红建集团于2000年12月18日签订《购房协议书》，双方之间就欧阳花园2区全部商品房（包括营业房和住房）达成买卖合意。但，双方另于2004年12月31日签订《代售协议书》，约定欧阳花园2区171套住房由简阳医院代为销售，且简阳医院只能以代售价格将该171套住房销售给本单位职工，严禁对外销售；还约定代售该171套住房的所有房款由简阳医院收取，并将该住房代收款与简阳医院基于《购房协议书》应向红建集团支付的营业房购房款之和，与红建集团基于《购房协议书》应向简阳医院退还的购房款，相互冲抵。合同实际履行中，“河韵馨苑”的165套住房均是由简阳医院代为销售给职工并收取职工购房款；红建集团、红房公司亦向简阳医院退还了经双方确认一致的品迭后款项。上述事实，能够证明双方之间基于《购房协议书》建立的营业房和住房的买卖合同关系，已因《代售协议书》而变更为营业房买卖合同关系和住房代售关系，并已实际履行。再结合《购房协议书》签订的时代背景，一审法院认定《代售协议书》签订后，简阳医院放弃购买171套住房，红建集团与简阳医院之间由原房屋买卖合同关系变更为代售合同关系，符合客观实际。 本院认为，《代售协议书》中已明确由简阳医院代售的房屋范围为171套住房，简阳医院实际收取的代售房款亦对应该171套住房，故，《补充协议书》第四条关于“乙方（即红建集团）同意甲方（即简阳医院）放弃购买欧阳花园2区的其他商品房，甲方同意乙方自行出售其他商品房”的约定，应是针对该171套住房之外的其余住房，即一审已查明由红建集团、红房公司自行销售的另外23套住房。因此，本案中双方诉争的6套住房，包含在前述代售的171套住房范围之内。虽然，案涉6套住房实际由简阳医院占有、控制多年，但，简阳医院基于《代售协议书》对案涉6套住房享有的权利，是代红建集团向医院职工销售住房，而非买受人的权利。一审法院认为应由实际购房人依据与红建集团、红房公司之间的商品房销售合同关系另行主张权利，并无不当，本院予以确认。基于此，简阳医院诉请红建集团、红房公司协助承担办证及办证费用的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院对此不予支持，正确，本院予以维持。 综上，简阳医院的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费400元，由上诉人简阳市人民医院负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 赵 锋 二〇二〇年三月十三日 书记员 何佳林