四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初616号 原告：赵素芳，女，1968年9月28日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：桂生学，男，1964年7月8日出生，汉族，住四川省简阳市。 二原告共同委托诉讼代理人：王成友，男，住重庆市渝北区，由四川省简阳市简城街道红塔社区居民委员会推荐。 二原告共同委托诉讼代理人：吴越，男，住四川省简阳市，由四川省简阳市简城街道红塔社区居民委员会推荐。 被告：简阳市佳旺物业管理有限公司，住所地四川省简阳市简城白塔路143号附8号，统一社会信用代码91512081076110724G。 法定代表人：孙国勋，总经理。 委托诉讼代理人：王丽，女，1972年11月8日出生，汉族，住四川省简阳市，系公司员工。 原告赵素芳、桂生学与被告简阳市佳旺物业管理有限公司（以下简称：佳旺物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告赵素芳、桂生学的共同委托诉讼代理人王成友，被告佳旺物业公司的法定代表人孙国勋及其委托诉讼代理人王丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵素芳、桂生学向本院提出诉讼请求：1．判令佳旺物业公司返还已收取的2017年2月24日至2017年10月30日期间的物业费695元、生活垃圾费25元；2．判令佳旺物业公司返还已收取的自来水二次增压费183元；3.判令佳旺物业公司返还预收的楼道返修费200元。4.判令佳旺物业公司支付资金占用利息（从2017年2月24日起至付清之日止，以1,103元为基数，按年利率7.6%的标准计算）。事实和理由：赵素芳、桂生学系“金域华庭”住宅小区1号楼2单元28层5号的业主，佳旺物业公司原系该小区的物业服务公司。2015年2月，佳旺物业公司与“金域华庭”住宅小区的开发商订立《前期物业服务合同》，约定由佳旺物业公司向该小区提供前期物业服务。在此期间，佳旺物业公司向赵素芳、桂生学提前收取了自2017年2月23日起至2017年10月30日止的物业费695元、生活垃圾费25元、二次增压费183元、楼道返修费200元，合计1,103元。后佳旺物业公司因故于2017年2月23日离开了“金域华庭”住宅小区。赵素芳、桂生学认为，佳旺物业公司此后未再向赵素芳、桂生学提供任何形式的物业服务，且简阳市人民法院、成都市中级人民法院对该小区同类型纠纷作出了生效民事判决，佳旺物业公司应当退还上述费用，并支付不当占用上述费用期间的资金占用利息。 佳旺物业公司辩称，1．法院的生效判决书确定佳旺物业公司继续履行前期物业服务合同，赵素芳、桂生学作为小区业主，实际享受了物业服务，不存在退还物业费的问题；2．本案系虚假诉讼，授权委托书的字迹与其他案件一样，且佳旺物业公司离开小区后也没有业主要求退还费用，本案系成都市维森物业管理有限公司（以下简称：维森物业公司）指使业主进行恶意诉讼；3．不认可退还生活垃圾费、二次增压费、楼道返修费及支付资金占用利息；4．佳旺物业公司因资料遗失无法核实赵素芳、桂生学是否是小区业主及缴费情况，且提供的票据收款人和印章模糊不清，不予认可。综上，请求法院驳回赵素芳、桂生学的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：简阳市白塔路“金域华庭”小区系简阳市金泰房地产开发有限公司（以下简称金泰公司）开发建设的高层住宅小区，赵素芳、桂生学系该小区1号楼2-28-5号房屋的业主。金泰公司与佳旺物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定由佳旺物业公司为该小区提供前期物业服务，合同履行期限自2015年2月12日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止，业主在通知交付接房时预缴一年物业服务费，以后按季交纳，业主或物业使用人应在每季第一个月前十日内履行缴纳义务。赵素芳、桂生学接房后于2015年10月30日缴纳二次增压费200元；于2015年11月1日缴纳了楼道返修费200元；于2016年10月30日向佳旺物业公司交纳了2016年10月31日至2017年10月30日期间的物业费1,019元、生活垃圾清理费36元。 佳旺物业公司按合同约定为该小区提供物业服务至2017年2月23日，当日下午，约二十名不明身份人员将佳旺物业公司在该小区的办公用品强行从物业用房中搬离，并赶走佳旺物业公司所有工作人员。佳旺物业公司从2017年2月23日离开该小区后，至今未能对该小区进行物业管理，该小区实际由维森物业公司进行管理。 2017年6月5日，本院立案受理佳旺物业公司诉金泰公司物业服务合同纠纷一案，佳旺物业公司主张继续履行与金泰公司签订的《前期物业服务合同》。本院于2017年8月9日作出（2017）川0180民初2145号民事判决书，判决佳旺物业公司与金泰公司2015年3月2日签订的《前期物业服务合同》继续履行，金泰公司将物业用房及相关设施交由佳旺物业公司使用。 2017年8月25日，简阳市“金域华庭”小区业主委员会作出《关于解除前期物业服务合同的通知》，书面通知佳旺物业公司，因金域华庭小区业主委员会已于2017年8月18日成立，与佳旺物业公司的《前期物业服务合同》自行终止。2017年9月3日，简阳市“金域华庭”小区业主委员会与维森物业公司签订《物业服务委托合同》，委托维森物业公司对该小区提供物业服务。 2018年1月2日，本院立案受理维森物业公司诉佳旺物业公司无因管理纠纷一案，维森物业公司主张其2017年2月23日接管金域华庭小区后，为佳旺物业公司垫付了水电费，故请求返还。本院于2018年1月16日作出（2018）川0180民初39号民事判决书，判决佳旺物业公司支付维森物业公司垫付的水费、电费12,437元及利息损失。 2018年5月21日，本院立案受理晋华菊（系“金域华庭”小区业主）诉佳旺物业公司物业服务合同纠纷一案，晋华菊主张佳旺物业公司退还预收的2017年2月24日至2017年9月14日期间的物业服务费572元、垃圾处理费40元；退还装修管理费229元、楼道返修费200元、电梯使用能耗费100元、出入证工本费15元、准入证工本费2元。本院作出（2018）川0180民初2292号民事判决书，判决佳旺物业公司退还晋华菊2017年2月24日至2017年9月14日期间物业管理费572元及生活垃圾处理费40元；退还《装修人员出入证》押金10元；驳回晋华菊的其他诉讼请求。佳旺物业公司不服一审判决提起上诉，成都市中级人民法院作出（2018）川01民终15431号民事判决，维持（2018）川0180民初2292号民事判决第一项、第三项，撤销第二项。 2019年6月13日，本院立案受理刘林群等业主诉佳旺物业公司物业服务合同纠纷10案，其中2案业主未到庭参加诉讼，按撤诉处理；其余8案准许业主撤诉。 2019年10月11日、12日，本院立案受理刘永强等业主诉佳旺物业公司物业服务合同纠纷34案，业主主张佳旺物业公司退还已收取的物业费、生活垃圾处理费、二次增压费、楼道返修费及资金占用利息。本院审理后依法支持了部分业主关于退还物业费、生活垃圾处理费、二次增压费的诉讼请求。其中，因二次增压费无固定收取标准，佳旺物业公司在提供物业服务期间未对案涉小区二次增压费的收取标准予以公示，其辩称二次增压费系按实际产生金额平摊至各业主并早已交至供电局，但未提供相关证据予以证明，且佳旺物业公司对截止2017年2月23日业主实际产生的二次增压费已无法核算，经本院承办法官走访调查周边及同市其他小区，二次增压费的收取标准均低于业主主张的0.5元/方，故本院认定二次增压费均按0.5元/方的标准核算。 另查明，截至2017年3月，赵素芳、桂生学的用水方数为34方。 以上事实，有赵素芳、桂生学的身份证、佳旺物业公司的企业信用公示信息、商品房买卖合同备案表、佳旺物业公司出具的收据、（2018）川0180民初2292号民事判决书，（2018）川01民终15431号民事判决书，（2017）川0180民初2145号民事判决书等证据及双方当事人的庭审陈述在案佐证，且经庭审质证，本院依法予以确认并采信。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，对业主具有约束力。金泰公司与佳旺物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，金泰公司、佳旺物业公司、业主均应遵守合同约定。关于赵素芳、桂生学主张退还案涉相关费用，本院认定如下： 一、关于物业管理费、生活垃圾处理费、二次增压费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予以支持”的规定，赵素芳、桂生学有权请求佳旺物业公司退还已经预收但尚未提供服务期间的物业管理费。本案中，佳旺物业公司于2017年2月23日离开“金域华庭”小区，虽然不是其意志所为，且《前期物业服务合同》约定的终止条件尚未出现，但自2017年2月24日至2017年10月30日期间，佳旺物业公司未提供物业服务，赵素芳、桂生学主张退还自2017年2月24日起多预交的物业管理费、生活垃圾处理费，本院予以支持。赵素芳、桂生学提供的交款收据中加盖了佳旺物业公司的收费专用章，对佳旺物业公司抗辩收据原件上的印章显示不清、无法核对真实性的意见，本院不予采纳。佳旺物业公司应退还的物业费为695元（1,019元÷365天×249天）；退还生活垃圾处理费25元（36元÷365天×249天）。对于二次增压费，因二次增压费无固定收取标准，也无法核实截至2017年2月23日赵素芳、桂生学实际用水量，参考其他小区的二次增压费的收费标准，以及赵素芳、桂生学截至2017年3月的用水量，佳旺物业公司应退二次增压费为183元（200元-0.5元/方×34方）。 二、关于楼道返修费。赵素芳、桂生学提交的交纳楼道返修费、电梯使用能耗费、建渣清运费收据，足以证明其实际进行了装修，佳旺物业公司在装修期间也履行了相关物业管理义务。该费用系装修期间产生，符合双方约定标准，佳旺物业公司收取前述费用具有合同依据，赵素芳、桂生学以其未对楼道及墙面造成污损或损坏为由，要求退还前述费用，于法无据，本院不予支持。 三、关于资金占用利息。资金占用利息系违约补偿性质，若无合同明确约定，则应从一方违约而对方向其明确主张债权之日起算。本案虽然佳旺物业公司自2017年2月24日起便未再向赵素芳、桂生学提供物业服务，但合同权利义务终止并非其意志所为，同时《前期物业服务合同》并未就合同终止后双方的权利义务作出明确约定，赵素芳、桂生学也未举证证明在起诉前曾向佳旺物业公司明确主张要求退还案涉费用，故对于赵素芳、桂生学主张佳旺物业公司支付资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。 四、关于本案是否涉及虚假诉讼。案涉小区业主是否向法院提起诉讼及申请撤诉均系对自身诉讼权利的处分，佳旺物业公司以本院前期受理的同小区同类案件中撤诉及以前未收到业主退费请求为由，抗辩本案系维森物业公司指使业主恶意诉讼，因其未提供其他证据予以佐证，故对该抗辩意见，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条第一款、第九条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告简阳市佳旺物业管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告赵素芳、桂生学物业管理费695元、垃圾处理费25元、二次增压费183元； 二、驳回原告赵素芳、桂生学的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告简阳市佳旺物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  税旭东 二〇二〇年三月二十六日 书记员  朱 玲