浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终177号上诉人（原审原告）：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道盐北路88号美林·金色港湾小区15幢301室。统一社会信用代码：9133040077572037X9。法定代表人：林尔良，董事长。委托诉讼代理人：雷婷婷、郑誉嘉（实习），浙江红船律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贺兆兵，男，1975年6月22日出生，汉族，住重庆市云阳县。被上诉人（原审被告）：刘其芳，女，1973年12月13日出生，汉族，住重庆市云阳县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵新华、徐月仙，浙江海赛律师事务所律师。上诉人浙江美林房地产开发有限公司（以下简称美林公司）因与被上诉人贺兆兵、刘其芳房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2019）浙0424民初4261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。美林公司上诉请求：撤销一审判决，改判贺兆兵、刘其芳向美林公司支付房款163780元、违约金19424元、保管费75907元（暂计至2019年7月31日，之后以163780元为基数，按日万分之一计算至实际付清之日止）。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。（一）贺兆兵、刘其芳仅支付了部分房款，需继续承担付款义务并承担违约责任。美林公司和浙江嘉兴中达建设有限公司（以下简称中达公司）、嘉兴伟达房地产开发有限公司（以下简称伟达公司）签署《备忘录》时，贺兆兵、刘其芳并未作为合同一方，与《备忘录》无关。贺兆兵、刘其芳在美林公司起诉后，通过让中达公司、伟达公司出具相应的证明意见硬性挂钩《备忘录》，明显牵强。贺兆兵一方在法庭上也认可其与中达公司项目经理肖国生、中达公司有利害关系，故中达公司出具的证明不应采信。（二）《备忘录》仅系意向性协议。美林公司和中达公司、伟达公司签署《备忘录》时对于以房屋抵工程款仅仅是一个意向，抵债金额800万元为暂定，同时未明确以房抵债的房屋具体位置、价格、面积等等。由于前述要件的欠缺，故就该《备忘录》所载以房屋抵偿工程款三方并未达成一致意见，《备忘录》并未成立。至今《备忘录》中的权利义务双方都未进行结算，双方有关工程款的债权债务纠纷仍在法院审理过程中，故一审法院认定贺兆兵、刘其芳已付清房款，属认定事实错误。（三）一审以《备忘录》附件中未售房源信息清单中未出现案涉房屋，倒推案涉房屋已经包含在用以抵偿工程款的房屋中，显属不当。案涉房屋为已出售房屋，自然不会出现在未售房源信息中；而《备忘录》中对于以房屋抵偿工程款也仅仅是意向，所以不会也不可能出现抵工程款房屋。（四）一审判决认为美林公司开具发票即表明房款已经支付，亦属错误。实际上，美林公司开具发票仅仅是为了让贺兆兵、刘其芳办理银行贷款，并不代表相应款项已经支付，首付款是否支付应以实际入账为准。贺兆兵、刘其芳辩称，美林公司的上诉理由不足，请求驳回上诉，维持原判。（一）案涉商品房的购房款总额为668780元，首付款168780元，银行按揭贷款500000元。首付款资金由贺兆兵、刘其芳向美林公司支付5000元，因承建美林金色港湾三期工程的中达公司以其欠付贺兆兵、刘其芳的工程款163780元作债务抵销，中达公司再以美林公司对其所欠工程款作债务抵销处理，故经两重债务抵销后，贺兆兵、刘其芳已履行购房首付款义务。美林公司也办理了相应手续，由贺兆兵、刘其芳向银行办理按揭贷款，500000元购房贷款已由银行直接支付给美林公司。美林公司已与贺兆兵、刘其芳完成了交房结算，且收取办理不动产转移登记手续的各项税费，贺兆兵、刘其芳已收房并装修入住。（二）美林公司因其与中达公司之间的建设工程施工结算争议未能顺利解决而迁怒于贺兆兵、刘其芳，试图否定其与贺兆兵、刘其芳之间商品房买卖合同项下的购房款结算关系，是违背客观事实的。美林公司向一审法院提出诉讼请求：判令贺兆兵、刘其芳立即向美林公司支付房款163780元、违约金19424元、保管费75907元（暂计至2019年7月31日，之后以163780元为基数，按日万分之一计算至实际付清之日止）。一审法院认定事实：2016年3月30日，美林公司和贺兆兵、刘其芳签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定：美林公司将位于海盐县城北分区的房屋出售给贺兆兵、刘其芳，房屋总价款为668780元，买受人于签订合同当日支付房款首付款168780元，剩余房款500000元于2016年4月30日前通过贷款方式支付给出卖人；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应当于2016年5月20日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。交房期限届满，买受人银行按揭贷款未到出卖人银行账户或未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行，交付日期相应顺延至买受人付清相应款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因未能按期交付的，交接以出卖人电话、短信或发出的交接通知为标志，买受人超过30天未前来办理交接手续，按商品房总价款的万分之五每天支付保管费。超过90天买受人未前来交接，出卖人有权单方解除合同另售他人，买受人承担总价款10%的违约金，剩余款项退还。合同还就其他内容作出约定。另查明，美林三期房产系由中达公司施工建设，肖国生为中达公司美林三期项目建设工程的项目经理。伟达公司系由中达公司组建，于2016年初起对美林三期的房产控盘销售，肖国生系伟达公司的法定代表人。2016年10月27日，贺兆兵向肖国生出具美林三期抹灰工的结算，载明其中163780元工程款抵付美林三期19幢801室购房款首付。2017年9月25日，美林公司与中达公司、伟达公司及中达联合控股集团有限公司四方签订《备忘录》一份，约定：因中达公司与美林公司对美林三期工程款结算存在争议，故双方一致同意美林公司暂付中达公司工程款1.8亿元，加上美林公司按照合同约定应付给中达公司或者伟达公司销售分享款1000万元（暂定），共计1.9亿元，扣除美林公司已支付的工程款16578万元（暂定，以双方最终财务核对数额为准）、质量保修金900万元及以房抵款暂定800万元、水电费暂定100万元（前述应扣款项共计18378万元）后应暂付工程款为622万元；美林公司与伟达公司确认已销售商品房已盖具美林公司公章的商品房买卖合同或美林公司财务专用章的收据为准，双方同意于2017年9月26日之前核对已销售商品房（含车库）和未销售商品房的数据，超过该期限仍未核对的，以附件一列明的数据为准；中达公司、伟达公司双方一致同意伟达公司名下的账户存款及网签备案商品房（含车库，出卖人为美林公司）在扣除上述应扣款项后，其余款项及网签备案商品房全部归还给美林公司。《备忘录》附件一中列明美林金色港湾三期未售房源信息，本案所涉房屋未在上述未售房源信息清单中。审理过程中，中达公司、伟达公司共同向一审法院出具情况证明意见一份，明确案涉房产在《备忘录》800万元以房抵付工程款范围内，贺兆兵、刘其芳抵付工程款额度为163780元。再查明，贺兆兵于2016年1月29日向美林公司支付预售房款5000元，于同年5月24日向中国农业银行股份有限公司海盐县支行申请办理个人购房贷款500000元，并由美林公司于2016年4月28日向银行出具了金额为168780元的预售房款发票。同年5月25日，中国农业银行股份有限公司海盐县支行发放贷款500000元，并转入美林公司账户。另，2016年5月16日，美林公司向贺兆兵、刘其芳发出《交房通知书》一份，同年6月1日，美林公司与贺兆兵、刘其芳办理收房及结算手续，贺兆兵、刘其芳于同日缴清代办费、物业费等款项。现，涉案房屋贺兆兵、刘其芳已装修入住。一审法院认为，美林公司与贺兆兵、刘其芳签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按约履行合同义务。本案争议焦点为贺兆兵、刘其芳与中达公司抵付的工程款是否可作为本案房款的组成部分。就争议焦点，一审法院分析如下：第一，美林公司与中达公司、伟达公司及中达联合控股集团有限公司四方签订的《备忘录》合法有效，中达公司将其与贺兆兵结算的部分工程款抵付首付款的事实发生在签订该《备忘录》之前，且《备忘录》附件一中列明的美林金色港湾三期未售房源信息中未出现案涉房屋，故中达公司将其与贺兆兵结算的部分工程款抵付首付款的情况得到了美林公司的认可。第二，美林公司在贺兆兵、刘其芳支付了首付款5000元后协助其办理银行贷款，并开具了价款为168780元的首付款发票，其开具发票的行为应当视为对贺兆兵、刘其芳以工程款抵付房款的确认。第三，美林公司向贺兆兵、刘其芳履行了交付手续，且贺兆兵、刘其芳已装修入住，现美林公司主张贺兆兵、刘其芳未付清房款，不符合常理。综上，贺兆兵、刘其芳与中达公司抵付的工程款可作为本案房款的一部分，贺兆兵、刘其芳已付清了房款。对于美林公司主张违约金的诉请，美林公司于2016年4月28日开具了价款为168780元的首付款发票，即视为其对前述工程款抵购房款的情况予以确认，故美林公司请求自2016年5月1日起计算逾期付款违约金，不予支持。对美林公司请求的保管费，贺兆兵、刘其芳与美林公司已于2016年6月1日办理收房及结算手续，贺兆兵、刘其芳于同日缴清代办费、物业费等款项，现贺兆兵、刘其芳也已实际使用该房屋，美林公司实际也没有对该房屋承担保管责任，故美林公司的该项主张缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，美林公司的全部诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回美林公司的全部诉讼请求。案件受理费2593元、财产保全费1820元，合计4413元，由美林公司负担。双方当事人在二审中均没有提交新的证据。经审理，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。本案争议焦点为：美林公司主张贺兆兵、刘其芳尚欠其首付款163780元，是否合法有据。（一）美林公司对其与中达公司、伟达公司签订有《备忘录》的事实不持异议，该《备忘录》载明的事项之一为“以房抵款暂定800万元”，意即美林公司同意拿出数套商品房，用以抵销其应向中达公司、伟达公司支付工程款800万元的债务。一审中伟达公司、中达公司出具《情况证明意见》证明其与贺兆兵结算的工程款163780元在《备忘录》所涉的“以房抵款”范围内。结合贺兆兵出具的结算单以及《备忘录》附件一《美林·金色港湾三期未售房源信息表》，足以认定贺兆兵、刘其芳以中达公司欠付其的工程款抵付了案涉商品房首付款163780元的事实。（二）虽然美林公司交付案涉商品房在先，与中达公司、伟达公司签署《备忘录》在后，且贺兆兵、刘其芳未作为当事人在《备忘录》上签名，但并不能据此否定各方在《备忘录》签署之前即已达成合意并进行债务抵销的事实：1.案涉商品房购房款总额为668780元，根据双方合同约定，首付款168780元贺兆兵、刘其芳应于签订合同当天支付完毕，剩余房款500000元则通过银行按揭贷款方式支付。但实际上，贺兆兵、刘其芳在签约当天仅支付了现金5000元。美林公司没有提供证据证明，其曾向贺兆兵、刘其芳主张过首付款163780元。相反，美林公司还于2016年4月28日开具了金额为168780元预售购房款的《销售不动产统一发票》。其开具发票的行为，应视作对贺兆兵、刘其芳以工程款抵付房款163780元的确认。2.双方商品房卖合同约定：“买受人银行按揭贷款未到出卖人银行账户或未付清房款及其他应付款项，合同继续履行，交付日期相应顺延至买受人付清相应款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期。”因此，如果贺兆兵、刘其芳欠付房款，那么美林公司可以依约迟延交房。但实际上，美林公司在收到贺兆兵、刘其芳通过银行按揭贷款方式支付的房款500000元后，在合同约定期限内（2016年5月16日）向贺兆兵、刘其芳发出了《交房通知书》，并于同年6月1日与贺兆兵、刘其芳办理了交房及结算手续。而美林公司也未能举证证明，存在贺兆兵、刘其芳欠付163780元房款的情况下，其必须按期交房的其他事由。因此，美林公司的按期交房行为，进一步证明了其确认贺兆兵、刘其芳已付清房款的事实。现美林公司上诉称《备忘录》所载“以房抵款”仅系意向，与事实不符；美林公司主张贺兆兵、刘其芳未付清房款，依据不足；其主张违约金及保管费亦缺乏依据，一审驳回其全部诉讼请求正确。综上所述，美林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5187元，由上诉人浙江美林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  帅国珍审判员  倪 勤审判员  王世好二〇二〇年三月三十日书记员  陈丽琼1