湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初556号原告：长沙欣然物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区万家丽北路三段467号古汉名屋307房。法定代表人：禹卫琴。委托诉讼代理人：刘长青，湖南鸿明律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘世昌，湖南鸿明律师事务所实习律师。被告：张某，男，1957年10月4日出生，汉族，住长沙市天心区。原告长沙欣然物业管理有限公司（以下简称欣然物业公司）与被告张某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欣然物业公司的委托诉讼代理人刘长青、被告张某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欣然物业公司请求判令：一、判令被告张某支付原告欣然物业公司物业管理服务费6985.47元；二、判令被告张某支付原告欣然物业公司物业管理服务费滞纳金2095.64元；三、本案的诉讼费用由被告张某承担。事实与理由：被告张某系长沙市天心区南郡明珠小区4栋108房业主。原告欣然物业公司依据《物业管理委托合同》为该小区提供物业服务，物业管理服务费按住宅建筑面积每平米1元/月的标准支付，物业管理服务费逾期达12个月以上的小区业主，按应交物业管理服务费总额的3‰按日支付滞纳金。自2015年10月起，被告张某拒绝向原告欣然物业公司支付物业管理服务费，截至2019年12月，被告张某共拖欠原告欣然物业公司物业管理服务费6985.47元，原告欣然物业公司自愿将滞纳金调整为2095.64元。经原告欣然物业公司多次催缴，被告张某均拒绝缴纳，故原告欣然物业公司提起本诉。被告张某辩称，一、原告欣然物业公司进驻南郡明珠小区程序不合法，其系与开发商私下签订的《物业委托管理合同》，并未与被告张某建立物业服务关系。二、原告欣然物业公司私自改变物业管理用房性质，原告欣然物业公司未经业主同意，将一栋四层约1400平方米的物业管理用房违规出租给第三方开办私立幼儿园，并侵占全部经营费用达六年之久。三、原告欣然物业公司聘用的物业工作人员严重不足，服务质量严重不达标，造成业主的经济损失。四、原告欣然物业公司维修、消防、小区安保严重不达标，存在严重的安全隐患。五、原告欣然物业公司对车辆停车费、小区广告收入、物业管理用房出租收入费用从未公开公示，所有收取费用拒开正规发票。经审理查明：2014年11月30日，长沙市天心区南郡明珠小区建设单位湖南三湘新贵置业有限公司与原告欣然物业公司签订了《物业管理委托合同》，约定由原告欣然物业公司为南郡明珠小区提供物业管理服务，其中主要约定：物业服务费收费标准，电梯房按1元/月/平方米收取，非电梯房按0.7元/月/平方米收取。业主如未按时交纳物业服务费12个月以上，从逾期之日起按每日3‰承担违约责任。合同期限为2014年12月1日起至2017年11月30日止。合同签订后，原告欣然物业公司自2014年12月1日入驻南郡明珠小区提供物业服务至今。被告张某购买的南郡明珠小区4栋108房于2018年7月31日在长沙市不动产登记中心进行了登记，建筑面积为136.97平方米。被告张某自2015年10月1日起至2019年12月31日期间未交纳物业服务费。庭审中，被告张某提交照片一组，拟证明原告欣然物业公司物业服务不到位，原告欣然物业公司对该组照片中的三性均不予认可。另被告张某称其曾与小区前物业公司达成减免3年物业服务费的口头协定。以上事实，有《物业管理委托合同》、不动产登记情况表、律师函照片、小区照片等证据及当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。南郡明珠小区建设单位湖南三湘新贵置业有限公司与原告欣然物业公司签订《物业管理委托合同》，原告欣然物业公司也实际入驻小区并提供服务，原告欣然物业公司要求小区业主交纳物业管理费，于法有据。至于《物业管理委托合同》约定合同期限仅为2014年12月1日起至2017年11月30日止，本院认为，合同期满后，原告欣然物业公司实际继续提供物业服务至今，双方事实上仍存在物业服务关系，原告欣然物业公司要求小区业主交纳相应物业服务费，并无不妥。被告张某在本案中提交的照片，可以看出，原告欣然物业公司所提供的物业服务存在不到位的情况,但不足以证明物业服务长期存在重大瑕疵。同时，小区业主对于物业公司提供的物业服务有异议，应通过合理方式提出，或由业主大会决议更换物业公司，而非消极采取长时间拒绝交纳物业服务费的方式。因此，被告张某应按约交纳物业服务费。至于被告张某所陈述其曾与小区前物业公司达成减免3年物业服务费的口头协定，既无证据证明，亦不能依此要求第三方的原告欣然物业公司减免相关物业服务费，故本院对该抗辩意见不予采纳。本案中，依合同约定，被告张某自2015年10月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费为6985.47元（1元/月/平方米×136.97平方米×51月），原告欣然物业公司主张被告张某支付物业费6985.47元，本院予以支持。被告张某未交纳物业服务费系与原告欣然物业公司就物业服务质量、交费等事宜未能协商一致，并非无理由恶意拖欠。双方均应从实际出发，互相理解和支持，才能共同维护自己的家园。依据诚实信用原则，本院酌情调整违约金按应付物业服务费的5%标准支付，即应支付违约金为349.27元（6985.47元×5%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《物业管理条例》第六条、第七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、限被告张某在本判决生效后十日内向原告长沙欣然物业管理有限公司缴纳物业服务费6985.47元；二、限被告张某在本判决生效后十日内向原告长沙欣然物业管理有限公司支付违约金349.27元；三、驳回原告长沙欣然物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告张某负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  黎 阳二〇二〇年三月十八日法官助理于孝宁代理书记员  杨烈洋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（五）按时缴纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。