广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0202民初4062号 原告来宾市某某公司，住所地广西来宾市。 法定代表人龚某某，职务董事长。 委托代理人覃贵才，广西万益（来宾）律师事务所律师。 委托代理人吴思梅，广西万益（来宾）律师事务所律师。 被告吴某，男，汉族，1971年11月28日出生，住广西柳州市城中区。 被告孔某，男，汉族，1971年8月29日出生，住广西柳州市柳北区。 二被告共同委托代理人张鸣，广西旺业律师事务所律师。 二被告共同委托代理人覃捷，广西旺业律师事务所律师。 被告侯某，男，汉族，1973年11月24日出生，住广西柳州市鱼峰区。 原告来宾市某某公司诉被告吴某、孔某、侯某租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告来宾市某某公司的委托代理人覃贵才、吴思梅，被告吴某、孔某的共同委托代理人张鸣、覃捷到庭参加了诉讼，被告侯某经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告来宾市某某公司诉称，2008年6月5日，原告（原告变更前名称为“来宾市某某公司”，承包合同中称甲方）与柳州市中某公司（以下简称“中某公司”、承包合同中称乙方）签订《承包合同》，将位于柳州市某路某号某厦一楼面积152平方米门面、某楼某号面积98.68平方米房屋及停车位承包给中某公司。合同第四条约定：“承包期限为拾年，从2008年6月6日至2018年6月5日止，期满后，乙方应在期满后15个工作日内将停车场、门面和房屋交还甲方”；第五条承包费及缴纳方式约定：“承包费每年人民币269610元（贰拾陆万玖仟陆佰壹拾元整），第一笔承包费应在2008年6月20日前向甲方支付人民币134805元，第二笔承包费应在2008年12月20日前向甲方支付人民币134805元，以后承包费都在每年6月20日和12月20日前分别支付，按此方式交纳至本合同约定的承包期满。”第十一条乙方违约责任约定：“乙方如逾期支付承包费的，每逾期一日，按所应付日承包费的5倍来作为逾期付款利息给甲方……”合同签订后，原告己按约定将房屋、门面、停车位交付给中某公司使用，2016年6月9日，中某公司将上述房屋、门面、停车位转租给被告侯某,2018年11月19日才将房屋、门面等交还给原告。依据原告提供的证据显示，从中某公司开始租用房屋、门面、停车位至上述合同期满共计10年，应付租金（承包金）为2696100元，但是中某公司从2008年6月18日起至今分18次仅支付承包金2226880元，截止起诉之日，中某公司尚欠承包金共计469220元，以及合同到期中某公司应当于每年6月20日和12月20日前分别支付134805元承包费给原告，其未按合同约定履行承包金支付义务己经构成违约，应当承担继续履行承包费支付的合同义务。另根据合同第十一条乙方违约责任约定，中某公司未按期履行承包金支付义务应担违约责任。原告向被告方主张合同承包金、逾期交还场地的占用费及违约金的诉请有事实与法律依据，应当予以支持。中某公司于2019年4月12日办理了注销手续，根据工商行政部门企业公示材料显示，该公司注销系清算注销，清算组成员为被告吴某、被告孔某及聂某某三人，但该清算组并未依法通知原告申报债权，也未将涉案房屋、门面、停车位交还原告，其侵害了原告的合法权益。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(二）（2014修正)第十一条规定：“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体己知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。”据前引法律规定，因中某公司清算组成员即被告吴某、孔某未履行法定通知债权人及依法交还涉案房屋、门面、停车位给原告的义务，其应当对原告的债权承担清偿责任。中某公司于2016年6月9日将上述房屋、门面、停车位转租给被告侯某,导致原告的上述房屋、门面、停车位未能及时交还归原告使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”原告主张三被告向原告支付房屋、门面、停车位占用期间占有使用费及违约金符合法律规定，应当予以支持。综上所述，原告主张被告吴某、孔某向原告支付相应房屋、门面、停车位承包金及违约金；主张三被告向原告支付逾期交还场地占用期间占用费及逾期交房的违约金有事实与法律依据。为维护原告合法权益，故诉至法院，并请求法院依法判令：1、被告吴某、孔某向原告支付拖欠的承包金469220元；2、被告吴某、孔某向原告支付违约金140766元（计算方式：按第1项诉求数额的30%计算）；3、三被告向原告支付房屋、门面停车位占用费123354.55元（占用费自2018年6月6日始计至被告侯某交还该房屋、门面、停车位之日即2018年11月19日止[共计167天]，按每年人民币269610元计付）；4、三被告向原告支付逾期交房的违约金37006.36元（计算方式：以第3项请求数额的30%计算）；以上1、2、3、4项共计770346.91元。5、本案诉讼费由三被告承担。 被告吴某、孔某辩称，被告吴某、孔某完全不同意原告诉请。因为吴某、孔某经营的中核公司已经以拒绝支付2010年下半年租金行为方式解除了与原告的租赁关系，从2010年7月1日起，中某公司与原告之间不再存在租赁关系，因此中某公司在注销前即使不通知原告，在注销后，作为原中某公司股东的吴某、孔某二人也没有承担本案租金支付义务，由于原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回原告对吴某、孔某的诉请。 被告侯某经法院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向法院提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。 原告为证明自己的主张向本院提交了如下证据：1、原告的企业信用信息报告。证明原告变更前名称为“来宾市某某公司”的事实。2、柳州市中某公司企业信用信息报告、清算组成员材料。证明柳州市中某公司于2019年4月12日注销；被告吴某、孔某主体适格。3、《承包合同》。证明柳州市中某公司租赁原告房屋门面的相关事实。4、租金支付凭证及已付租金统计表、工商银行对账单、收据和工商银行电子回单。证明柳州市中某公司未支付全部租金存在违约的事实；清算组未依法通知原告申报债权，应当对原告的债权承担清偿责任。5、《关于某某大厦门面某号水电表底数的确认书》。证明1、柳州市中某公司转租给被告侯某的事实；2、2018年11月19日才将租赁物交还给原告的事实。6、柳州市中某公司清算注销备案材料。证明清算组未依法通知原告申报债权，应当对原告的债权承担清偿责任；投资人即被告吴某、孔某对公司存续期间所发生的未了结事务承担责任。当庭提交证据7、柳州市某某路某号某某大厦X-1、X-2的产权证。证明原告合法拥有涉案租赁物的出租权利的事实。8、被告方已支付的租金的补充。证明被告方仅支付部分租金，尚未足额支付租金的事实。8、柳州市城中区法院（2018）桂0202民初2055号民事裁定书。证明原告一直在积极履行催收租金的义务。当庭提交证据9复印件，出租物移交书。证明原告2007年6月1日已将租赁物交付给中某公司。当庭提交证据10转账凭证，证明中某公司在2007年时与原告存在不固定期限租赁关系并实际付了13万元的租金给原告。 被告吴某、孔某对原告提交的上述证据的质证意见如下：1-2三性无异议。3、真实性无异议。但是我们只认可我方已交的租金截止日期是2010年12月31日。中某公司不具有向原告支付违约金的违约情形。4、从原告方提供证据的20页，已付租金统计表以及今天原告当庭提交的补充证据2已付租金统计表，两份表可以看出中某公司从2008年6月18日至2010年7月6日止，一共向原告支付了5笔租金，相当于交了两年半的租金。李某代中某公司支付2010年1月29日是上半年的租金。在2010年7月6日委托公司员工刘某某支付2010年下半年的租金后中核公司就拒绝支付租金。从原告提供的这一组证据20页-35页可以看出从2011年12月21日开始原告已经将门面、房屋和停车场出租给黄某某。黄某某也向原告支付了租金，特别指出2013年6月21日黄某某代某某公司支付租金，从该内容看说明原告又已经与某某公司成立了租赁关系，从2015年6月25日该笔租金看原告收取了某某2公司的租金，说明原告与某某2公司建立了租赁关系。2018年1月5日周某向原告支付了6万元的租金，备注说是代中某公司付租，但周某不是中某公司员工，也不是中某公司股东，中某公司从来没有委托周某代为支付任何款项，因此原告和周某在转账凭证里说代中某公司付租不属实。5、与我们中某公司以及吴某、孔某无关。6、备案材料，真实性没有异议，但反对原告的证明目的。由于中某公司从2011年上半年拒绝向原告支付租金，以自己的行为解除了与原告的租赁关系，因此中某公司的清算组即使没有通知原告清算事宜，公司注销后原中某公司的股东被告吴某、孔某也不承担租金的支付义务。7、涉案的不动产属于来宾市某某合作社，但是原告所提供的证据里没有看到来宾市某某合作社授权委托本案的原告将不动产租赁给中某公司。某某社没有出具任何委托手续。没有提交地下车库的产权证明。8、真实性无异议，与本案无关。9，真实性无法认定，合同没有签订时原告方已经向中某公司移交了出租物不符合常理。10、由于原告与中某公司在2008年6月5日前有一段无固定期限的租赁关系与本案租赁关系不是同一回事。虽然在2007年7月1日原告向中某公司移交了出租屋，但中某公司从来没有使用过出租屋是事实。 被告侯某经法院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向法院提交证据，视为放弃举证、质证、辩论的权利。 本院对双方无争议的证据予以确认，对有争议的证据，本院将结合本案案情进行综合认定。 经审理查明，2008年6月5日，来宾市某某公司（以下简称“某某公司”）与柳州中某公司（以下简称“中某公司”）签订《承包合同》，约定：“某某公司”将其所有的房屋、门面、停车位整体发包给“中某公司”使用。发包房屋、门面、停车位的坐落、面积、装修、设施情况：1、停车位位于柳州市某某路某号某某大厦负一层停车场南面的属于“某某公司”的停车位（详见附图），产权性质为停车场性质，装修情况为：无装修，消防验收合格。2、门面位于柳州市某某路某号某某大厦一楼南面临街第一间门面（详见附图），产权性质为商业性质，建筑面积为152平方米；装修情况为：毛坯门面，消防验收合格，水电入户、具备给、排水管道。3、房屋位于柳州市某某路某号某某大厦四楼X-2号，产权性质为居住性质，建筑面积为98.68平方米。装修情况为：简装修，未铺地板，水电入户，煤气管道入户。承包期限为十年，从2008年6月6日至2018年6月5日止，期满后，“中某公司”应在期满后15个工作日内将停车场、门面和房屋交还“某某公司”；承包费每年人民币269610元，第一笔承包费应在2008年6月20日前向“某某公司”支付人民币134805元，第二笔承包费应在2008年12月20日前向“某某公司”支付人民币134805元，以后承包费都在每年6月20日和12月20日前分别支付，按此方式交纳至本合同约定的承包期满。“中某公司”如逾期支付承包费的，每逾期一日，按所应付日承包费的5倍来作为逾期付款利息给“某某公司”……。合同签订后，“某某公司”己按约定将房屋、门面、停车位交付给“中某公司”使用，“中某公司”分别于2008年6月18日、2008年12与月26日、2009年6月23日、2010年1月29日、2010年7月6日向““某某公司”依次支付了五笔租金各134805元。2019年11月12日，原告以三被告拖欠承包金为由诉至法院并提出上述诉讼请求。 另查明，“某某公司”于2011年6月16日变更登记为来宾市某某公司。“中某公司”股东为吴某、孔某，该公司于2018年11月12日在柳州市工商管理局城中区分局就该公司的注销清算组成员进行备案，清算组负责人为吴某，成员为吴某、孔某、聂某某。后“中某公司”于2019年4月12日注销，注销原因为决议解散。 本院认为，“某某公司”与“中某公司”于2008年6月5日签订的《承包合同》实质为租赁合同，系双方真实意思表示，未违反禁止性法律法规，应属有效合同，双方应当按照诚实信用原则全面履行各自的义务。在合同的履行过程中，被告吴某、孔某主张“中某公司”于2010年7月6日向原告支付了第五笔租金之后就以拒交租金的方式解除了《承包合同》，而原告则认为双方《承包合同》并未解除，“中某公司”的租金一直由他人代付。因当事人对自己的主张负有举证的责任。本案中，被告吴某、孔某主张合同解除，但未提供证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，故本院确认《承包合同》于2018年6月5日期满后终止。因原告并未提供充分证据证实合同期满后被告吴某、孔某仍继续占有使用涉案租赁物，故本院对原告主张被告吴某、孔某承担2018年6月6日至2018年11月19日期间的占用费和逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因《承包合同》约定了“中某公司”在十年的租赁期限内应向原告支付租金2696100元，扣除原告自认的“中某公司”已经支付的租金2226880元，“中某公司”尚欠租金469220元。由于“中某公司”清算组未将公司解散清算事宜书面通知原告，导致原告作为债权人未及时申报债权而未获清偿，故原告诉请要求被告吴某、孔某作为清算组成员承担上述租金的赔偿责任，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的拖欠承包金的违约金的诉请，根据《承包合同》约定“中某公司”如逾期支付承包费的，每逾期一日，按所应付日承包费的5倍来作为逾期付款利息给“某某公司”……”，现原告诉请仅仅要求被告吴某、孔某按照拖欠租金数额的30％承担违约责任即140766元，视为原告对自身合同权利的处分，本院予以支持。关于原告主张被告侯某支付占用费及逾期交房违约金的诉请，因被告吴某、孔某否认将涉案租赁物转租给侯某，原告的该项主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(二）第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告吴某、孔某向原告来宾市某某公司支付租金469220元。 二、被告吴某、孔某向原告来宾市某某公司支付违约金140766元。 三、驳回原告来宾市某某公司的其他诉讼请求。 案件受理费11503元（原告已预交），由原告来宾市某某公司负担2395元，由被告吴某、孔某负担9108元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  黎柳明 人民陪审员  韦 莉 人民陪审员  何 丽 二〇二〇年三月三十一日 代书 记员  高 璐