河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终42号上诉人(原审原告)：河南启元置业有限公司，住所地：南阳市宛城区独山大道璟都国际写字楼18楼。法定代表人：施景凯，任执行董事。委托诉讼代理人：苏华，河南华森律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：王虎森，河南华森律师事务所律师。特别授权。上诉人（原审被告）：王彦臣，男，汉族，1972年12月4日出生，住河南省新野县。上诉人（原审被告）：刘合凤,女,汉族,1970年12月18日出生，住址同上。二上诉人共同委托诉讼代理人：王志强，男，汉族，1993年12月18日出生，住河南省新野县前高庙乡王祠堂村王祠堂七组2号。公民身份号码：411328199312187793。系王彦臣与刘合凤之子。特别授权。二上诉人共同委托诉讼代理人：朱小彦，河南宛龙律师事务所律师。特别授权。上诉人河南启元置业有限公司与上诉人刘合凤、王彦臣为房屋买卖合同纠纷一案，不服南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初4279号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河南启元置业有限公司的委托诉讼代理人苏华、王虎森，上诉人刘合凤与王彦臣的共同委托诉讼代理人王志强、朱小彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。河南启元置业有限公司上诉请求：撤销原判，改判二被上诉人支付上诉人违约金16544.91元，判令二被上诉人自2019年6月1日以总购房款551497元为基数,按照日百分之一的标准支付自解除合同通知送达之日起至双方办理完《商品房买卖合同》撤销备案手续之日止的逾期履行违约金；本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人怠于履行合同义务,应承担合同约定的违约责任。2015年3月27日,上诉人与二被上诉人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份,并办理了该商品房买卖合同信息备案。其中,《商品房买卖合同》第七条约定:“买受人逾期付款的违约责任(2)预期超过30日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第2天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。本条中的逾期应付款是指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”《补充协议》第二条约定:“付款方式及期限。3,买受人未按合同第六条及本条约定履行义务,导致逾期付款的按照以下约定处理:因贷款银行拒绝受理贷款申请、逾期未发放贷款或未足额发放贷款的,买受人同意以现金付款方式支付购房款,并保证在约定贷款到期期限届满7日内将购房余款一次性支付出卖人,否则,买受人应承担违约责任,出卖人有权解除合同。(1)出卖人通知买受人解除合同的,买受人应在解除合同通知送达后三日内退还合同和发票、收据等所有原件,并按总房款的3%向出卖人支付违约金后,双方办理撤销《商品房买卖合同》备案手续;买受人逾期办理的,除支付上述违约金外,每逾期1日还应按照总房款的1%标准,支付自解除合同通知送达之日起至双方办理完毕《商品房买卖合同》撤销备案手续之日止的逾期履行违约金。买受人已经缴纳的房款在扣除上述违约金后由出卖人无息退还买受人。”合同签订后,第一被上诉人仅支付了首付款,剩余合同尾款经上诉人多次催要至今未付,已构成根本违约。应当按照合同的约定和法律规定承担违约责任。故请求支持上诉人的上诉请求。刘合凤、王彦臣辩称，一审法院认定答辩人违约而解除商品房买卖合同明显属于认定事实错误，上诉人河南启元置业有限公司对合同约定条款断章取义，一审认定违约与事实不符。河南启元置业有限公司因自身原因造成合同无法履行进而造成购房款无法到账，答辩人应当以现金支付购房款的前提是因答辩人原因造成购房款无法到账，但整个过程中答辩人不存在违约行为，故一审未对违约金过高进行抗辩。河南启元置业有限公司履行了通知缴纳下余购房款的义务但不能否认其自身的违约行为，故其上诉请求不能成立。刘合凤、王彦臣上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人对上诉人的起诉或发回重审；上诉人不承担诉讼费用。事实与理由:1、被上诉人依法不具有解除合同的权利,而一审认定上诉人违约,依法解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》,属事实认定错误,有违法律规定和合同约定。本案双方当事人于2015年3月27日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》,并办理房屋买卖合同信息备案。《补充协议》第二条对付款方式及期限虽另有约定,这里约定的“协助义务”前提应当是出卖人自身应符合能够办理银行按揭贷款的条件。《补充协议》第二条第二款中,双方对“贷款到账期”又未进行约定,结合合同第六条及本条约定,可以推定“贷款到账期”为买受人因故意违约或自身原因，银行拒绝贷款申请或逾期未发放贷款的情况下，买受人应当在约定贷款到期日(其他同批业主申请的贷款到账日)届满后七日内一次性支付购房余款，否则，视为购房人违约，出卖人有权解除合同。一审上诉人积极履行前期交付房款义务,后期银行按揭贷款办不下来原因在被上诉人未能向银行提供完善的贷款手续,故被上诉人存在违约情形，没有解除合同的请求权。即便被上诉人具有请求合同解除的权利,但也已经消灭。2015年双方就签订了合同，被上诉人已拥有行使解除合同的权利,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条之规定,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。被上诉人在4年之后来行使解除权,明显解除权已消灭,被上诉人已无权要求解除合同。2、一审法院认定上诉人违约行为致使被上诉人无法实现合同目的,进而解除合同属适用法律错误。被告在签订《商品房买卖合同》时已经交付了首付款30余万元,且又交付其他费用2.5万余元,已经履行了合同主要义务。被上诉人在逾期交房近4年之久,又因自身原因无法依约办理按揭手续,不依约交房。并且,一审庭审中上诉人为能尽早入住房屋,也明确表示,如果按揭贷款实在办不下来,也愿意同对方协商将剩余房款以现金的方式支付一审原告,但被上诉人态度坚决,不予调解。一审法院错误认定因上诉人的违约行为,已造成合同目的无法实现,进而作出解除合同的错误判决。3、一审判决结果不符合公平正义原则,明显存在故意偏袒被上诉人,也在社会中起到不良导向作用,不利于广大购房者权利的保护。请求支持上诉人的上诉请求。河南启元置业有限公司辩称，1、原审法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》事实清楚，证据充分。按揭贷款仅是交付购房款的一种方式，答辩人在办理按揭贷款过程中所应承担的仅是协助义务，上诉人能否贷到款、贷到多少款，都不能减少或者免除其应当支付的购房余款。虽然《补充协议》中对贷款到期日期没有作出具体约定，但根据合同法第六十二条的规定，从答辩人第一次催收剩余购房余款时就已经可以计算贷款到账时间。上诉人在原审法庭调查中当庭陈述自己多次到银行询问按揭贷款无法办理，即其所选择的按揭付款方式不能实现，付款义务无法履行，从其知道或应当知道这一客观事实时起，按照约定其即同意以现金方式支付剩余购房款。且答辩人还以多种方式催促上诉人支付剩余购房款，上诉人均不积极履行付款义务，由此引发解除合同的法律后果，应由其自行承担。答辩人行使解除权的期限符合法律规定。2、上诉人逾期履行合同付款义务，经答辩人多次催告置之不理，致使合同目的无法实现，原审法院判决解除合同理据充分。答辩人在上诉人逾期交付剩余购房款的情况下，采取多次多种方式催收购房款而不是直接通知解除合同，足以体现答辩人为继续履行合同拿出了最大诚意，但上诉人不仅对催收通知不予理睬，还煽动不明真相的业主向政府部门投诉，且仍不承认其违约的事实，双方根本没有协商和解的基础，双方之间的合同已无法继续履行，应当判决解除合同。河南启元置业有限公司向一审法院起诉请求：1、确认解除原、被告于2015年3月27日所签订《商品房买卖合同》及《补充协议》.2、判令二被告支付原告违约金16544.91元;3、判令二被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》信息备案,并自2019年6月1日以总购房款551497元为基数按照日百分之一的标准支付自解除合同通知送达之日起至双方办理完《商品房买卖合同》撤销备案手续之日止的逾期履行违约金(暂计算至2019年6月2日为5514.97元)。4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2015年3月27日原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，并按照规定办理了商品房买卖合同信息备案手续。该合同约定被告一作为买受人被告二作为共有人以人民币551497元的价格购买原告开发建设的位于宛城区××大道东侧【璟都国际】6栋3单元5层503号成套住宅。《商品房买卖合同》及《补充协议》对双方的权利义务作出了相应约定。其中，《商品房买卖合同》第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任（2）预期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第2天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款是指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”《补充协议》第二条约定：“付款方式及期限1，合同约定买受人以贷款方式付款的，对申请贷款的买受人，出卖人将予以协助，但不承担保证买受人取得贷款的义务。合同约定的买受人付款时间是指出卖人已经收到款项或贷款已到达出卖人账户的时间。2，买受人应在签订《商品房买卖合同》后，应按照约定比例及时间支付首付款，并按照贷款银行的要求到指定地点办理按揭手续并保证提供资料的真实、完整、合法、有效，双方商定本合同按揭贷款应于年月日前到达出卖人账户。3，买受人未按合同第六条及本条约定履行义务，导致逾期付款的按照以下约定处理：因贷款银行拒绝受理贷款申请、逾期未发放贷款或未足额发放贷款的，买受人同意以现金付款方式支付购房款，并保证在约定贷款到期期限届满7日内将购房余款一次性支付出卖人，否则，买受人应承担违约责任，出卖人有权解除合同。（1）出卖人通知买受人解除合同的，买受人应在解除合同通知送达后三日内退还合同和发票、收据等所有原件，并按总房款的3%向出卖人支付违约金后，双方办理撤销《商品房买卖合同》备案手续；买受人逾期办理的，除支付上述违约金外，每逾期1日还应按照总房款的1%标准，支付自解除合同通知送达之日起至双方办理完毕《商品房买卖合同》撤销备案手续之日止的逾期履行违约金。买受人已经缴纳的房款在扣除上述违约金后由出卖人无息退还买受人。（5）应由买受人提供的办理按揭贷款资料和相关费用标准由买受人按照贷款银行的要求提供，并由买受人与贷款银行联系沟通，出卖人不具有负责通知买受人的义务和责任。若买受人将办理按揭贷款应由买受人提供的资料和相关费用提供给买受人的，应以买受人签收为准。”合同签订当日，被告缴纳购房首付款301497元，剩余房款25万元约定以银行按揭贷款方式支付。2019年4月10日原告向被告手机号码137××××9453发送短信，通知被告准备银行按揭贷款手续，配合办理银行按揭贷款；2019年4月11日原告通过邮局以挂号信的方式向被告发出《履行合同通知书》被退回；2019年4月27日原告通过邮局以挂号信的方式发出《解除合同通知书》被退回；2019年5月17日原告通过EMS特快专递向被告送达《履行暨解除合同通知书》一份，被告本人签收。被告签收后没有在异议期间提起确认之诉也没有按通知要求向原告交纳剩余购房款，原告诉至一审法院。庭审中被告针对原告所诉提出反诉请求1、依法判令被反诉人向反诉人交付位于宛城区××大道东侧璟都国际6栋3单元5层503号房屋。2、依法判令被反诉人按照约定向反诉人支付违约金至房屋交付之日止（截止2019年8月13日违约金计79422元）。3、本案诉讼费用由被反诉人承担。法庭要求其在三日内缴纳反诉费用，但二被告未在法庭规定时间内缴纳相关反诉费用。一审法院认为：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示且不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当履行。在《商品房买卖合同》履行过程中，原告的主要义务是办理产权转移和交付房屋，原告在签订《商品房买卖合同》后依约办理了《房屋买卖合同》信息网签备案手续，被告的主要义务为支付购房款且为在先义务。双方约定剩余购房款以按揭贷款方式支付，这只是被告选择履行义务的一种方式。原被告合同中约定:原告仅是协助被告办理按揭贷款，但不承担保证被告取得贷款的义务。被告通过咨询相关银行，得知按揭贷款不能办理，即明知自己选择履行义务的方式客观上不能实现时，应选择其他适当方式履行义务。因被告怠于履行合同下余房款付款义务，致使合同目的不能实现，经原告多次催缴被告至今仍未缴纳下余房款，原告要求解除原、被告于2015年3月27日所签订商品房买卖合同及补充协议的诉讼请求事实清楚，证据充分，于法有据，一审法院予以支持。2、关于原告要求被告自2019年6月1日以总购房款551497元为基数按照日百分之一的标准支付自解除合同通知送达之日起至双方办理完《商品房买卖合同》撤销备案手续之日止的逾期履行违约金的诉讼请求，一审法院认为合同违约金约定过高，且本案争议房产并没有交付，原告没有因为被告没有缴纳下余房款给其造成损失的证据，故对此请求一审法院不予支持。3、关于诉讼过程中被告提起反诉，由于未在法庭指定期间内缴纳反诉费用，本案不做处理，若有纠纷可另案起诉。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条的规定，判决如下：一、解除原告河南启元置业有限公司与被告王彦臣、刘合凤2015年3月27日所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告王彦臣、刘合凤在本判决生效后90天内协助原告办理撤销本案争议房产的《商品房买卖合同》信息备案。二、驳回原告河南启元置业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费9536元、保全费1430元由被告王彦臣、刘合凤负担。二审中河南启元置业有限公司提交与**的《商品房买卖合同》复印件一份及《个人购房担保借款合同》复印件一份，王彦臣、刘合凤的质证意见为，对证据真实性无异议，但与本案无关，这是一期的合同，与涉案房产不是同一期的，同一批的按揭都没有办下来的。本院认为，河南启元置业有限公司提交的《商品房买卖合同》中所涉及的房产位于1幢1单元，王彦臣、刘合凤称与本案所争议的位于6幢3单元房产不是同一期同一批，河南启元置业有限公司并未进一步提交证据证明两处房产的关联性，故本院不予采信。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，河南启元置业有限公司与王彦臣、刘合凤签订的《补充协议》中约定了解除合同的条件，即“买受人未按合同第六条及本条约定履行义务，导致逾期付款的按照以下约定处理：因贷款银行拒绝受理贷款申请、逾期未发放贷款或未足额发放贷款的，买受人同意以现金付款方式支付购房款，并保证在约定贷款到期期限届满7日内将购房余款一次性支付出卖人，否则，买受人应承担违约责任，出卖人有权解除合同”，河南启元置业有限公司亦是以该条约定为依据主张解除合同，本院认为，合同中约定的解除合同的条件并未成就，河南启元置业有限公司并不据此享有合同解除权。首先，王彦臣、刘合凤已按合同约定缴纳了购房首付款，双方约定下余款项以银行按揭贷款方式付款，但在《商品房买卖合同》和《补充协议》中并未约定办理按揭贷款手续的具体日期。河南启元置业有限公司既无证据证明系因王彦臣、刘合凤的原因未能办理银行按揭手续，也无证据证明王彦臣、刘合凤在2019年5月17日收到《履行暨解除合同通知书》之前明知需以现金付款方式支付购房款，故河南启元置业有限公司以王彦臣、刘合凤违约为由解除合同的理由不成立。其次，《履行暨解除合同通知书》中虽有河南启元置业有限公司多次通知王彦臣、刘合凤办理支付房屋尾款的情形，但该内容系河南启元置业有限公司单方表述，并无其他证据证明。河南启元置业有限公司在通知王彦臣、刘合凤一次性交纳合同尾款的同时指定合同解除期限，无合同依据。最后，即使王彦臣、刘合凤未能与银行签订贷款按揭合同并取得贷款，《补充协议》中对于“约定贷款到期期限”的约定不明，河南启元置业有限公司称从其第一次催收剩余购房余款时就已经可以计算贷款到账时间，但该解释系其单方解释，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，河南启元置业有限公司对该条款的解释剥夺了王彦臣、刘合凤对合同约定不明的内容平等协商的权利，故本院不予采信。按照常理来看，从河南启元置业有限公司2019年5月17日向王彦臣、刘合凤送达《履行暨解除合同通知书》到2019年6月3日向法院提起诉讼，并未给王彦臣、刘合凤必要且合理的准备时间，河南启元置业有限公司所称的并非以解除合同为目的的说法不成立。综上所述，河南启元置业有限公司请求解除合同并判令王彦臣、刘合凤支付违约金的理由不成立，一审法院适用法律错误，判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初4279号民事判决；二、驳回河南启元置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费9536元，保全费1430元，由河南启元置业有限公司负担；二审案件受理费合计9528元，由河南启元置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二〇年三月二十五日书记员  宁亚楠