云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初8631号原告董娴，女，白族，1976年2月19日生，昆明市人，住云南省昆明市西山区。原告曾靖芬，女，汉族，1953年8月18日生，昆明市人，住云南省昆明市西山区。二原告共同委托代理人田若琳、涂国正（实习），云南凌云律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告付家豪，男，汉族，1979年6月1日生，身份证住址云南省昆明市五华区。被告周榕，女，白族，1983年1月15日生，其他不详。原告董娴、曾靖芬诉被告付家豪、周榕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日受理后，依法由审判员郭虹担任审判长，人民陪审员訾英莲、尚炳昌组成合议庭，于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告董娴、曾靖芬的委托代理人田若琳、涂国正到庭参加诉讼，被告付家豪、周榕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告董娴、曾靖芬诉称，被告因经营需要于2014年1月2日通过云南亿泰房地产经纪有限公司（中介公司）与二原告签订《房屋租赁合同》，承租二原告位于昆明市螺蛳湾商铺。合同约定：租期自2014年2月1日至2019年1月31日；租期内前两年的租金为2500元/月（即年租金30000元）、第三年租金为34500元、第四年租金为39675元、第五年租金为45626元；且租赁期内承租商铺所产生的水、电、物业管理费均由承租方承担。合同签订后，原告按约将商铺交付被告使用，在使用过程中被告支付过前两年的租金共6万元。此后，便不再支付租金，经原告多次催要，被告均以各种理由拒付，现已联系不上被告。原告认为被告的违约行为已严重侵害自身合法权益，故向本院提起诉讼，请求判令：1、被告支付2016年2月1日至2019年1月31日期间的租金，三年共计119801元；2、被告支付2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费4427元；3、被告支付2014年9月22日至2018年9月20日期间的水费7420元；4、被告支付因欠付租金导致的违约金7604元抵减2500元押金后5104元；5、被告承担因违约导致原告主张权利所支付的律师费暂计12000元；6、被告承担本案诉讼费。被告付家豪、周榕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，也未提交书面答辩意见及证据。原告董娴、曾靖芬为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：一、《商品房买卖合同登记备案表》，欲证明原告董娴、曾靖芬系昆明螺蛳湾商铺的所有权人；二、《房屋租赁合同》，欲证明原、被告之间的租赁合同关系以及双方的权利义务等内容；三、业主收款收据、工商银行转款凭证，欲证明：被告向原告支付了第一、第二租赁年度的租金共6万元以及押金2500元；四、物业管理费发票（4份），欲证明原告代被告支付了2015年1月1日至2018年9月30日期间的物业管理费4427元；五、水费收款收据，欲证明原告代被告支付了2014年9月22日至2018年9月20日期间的水费7420元；六、《结婚登记审查处理表》、中国工商银行转款凭证，欲证明该房屋承租事项系二被告的夫妻共同生产经营事项；七、律师费发票，欲证明原告主张权利所支付的律师费12000元。本院认为，原告提交的上列证据形式合法，且与本案事实相关，故本院对原告提交的所有证据真实性均予以确认。经庭审查明，2014年1月2日，原告董娴、曾靖芬作为出租人与承租人被告付家豪、居间方案外人云南亿泰房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》（列原告为甲方、被告为乙方、案外人云南亿泰房地产经纪有限公司为丙方），由被告向原告承租位于昆明市官渡区宏仁片区昆明螺蛳湾面积为38.43平方米的商铺，该商铺为原告董娴、曾靖芬共同共有。《房屋租赁合同》约定：租赁用途为商业用；租赁期限自2014年2月1日起至2019年1月31日止；甲方应于2014年2月1日前将房屋按约定条件交付乙方；租金及支付方式为前两年租金为2500元/月，此后逐年递增15%即第三年租金为34500元、第四年39675元、第五年45626元，次年租金提前一个月支付；乙方交付押金2500元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还乙方；租赁期限内，水费、电费、物业管理费等费用由乙方承担；乙方不按照约定支付租金达15日，甲方有权要求乙方按月租金的200%支付违约金并单方解除合同，收回房屋。同日，被告付家豪向原告曾靖芬支付了第一年租金3万元、押金2500元，原告将案涉房屋交付被告使用。2015年4月16日，被告周榕以银行转账方式向原告董娴支付了第二年租金3万元，此后二被告没有继续向原告支付相关费用。原告于2018年10月自行将房屋收回。原告董娴于2018年10月23日向案涉商铺的物业管理处交付了自2014年9月22日至2018年9月20日的水费7420元，自2015年1月1日起至2015年12月31日的物业管理费1106元、自2016年1月1日至2016年12月31日的物业管理费1107元、自2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理费1107元、自2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理费1107元。另查明，被告付家豪与被告周榕于2008年3月13日登记结婚。本院认为，首先，原告董娴、曾靖芬与被告付家豪签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示、合同依法成立并生效，双方当事人均应按约定履行合同义务。原告作为出租人已履行交付租赁物的义务，被告付家豪作为承租人未按约定期限支付租金，且经原告诉至本院至今也未履行支付租金义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”之规定，原告有权要求被告按合同约定支付拖欠的租金，但原告已于2018年10月将案涉房屋自行收回，故租金应计算至2018年10月，因未能明确具体日期，本院酌情支持为10月15日，对于2016年度及2017年度的租金依法予以确认。综上，被告付家豪应支付的租金总计为114098元［2016年度34500元+2017年度39675元+2018年度（45626元/年÷12个月×10.5个月）］。其次，对于原告请求被告支付其代为支付的水费、物管费的诉请。双方约定了案涉房屋在租期内产生的水费、物业管理费由承租人即被告付家豪承担，但被告未支付使用期间产生的前述费用，而是原告代为支付了相关费用，因此原告诉请被告支付其代为垫付的使用期间的费用有事实依据，本院依法予以支持。但是，原告交付的物业管理费计算至2018年12月31日，而被告付家豪自2018年10月16日起没有实际使用房屋，故被告付家豪应承担的物业管理费应计算至2018年10月15日，则2018年度的物业管理费具体数额为969元（1107元/年÷12个月×10.5个月），被告付家豪应承担的物业管理费总计为4289元（2005年度1106元+2016年度1107元+2017年度1107元+2018年度969元）。第三，关于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，二原告与被告付家豪明确约定了被告付家豪逾期支付租金应向原告支付违约金及违约金的计算方式，原告请求支付违约金7604元符合双方的约定且不违反法律规定，本院依法予以支持。而原告又主张将被告付家豪支付的押金2500元直接予以抵扣部分违约金，对于押金抵扣违约金双方也有约定，因此，本院也予以支持，抵扣后被告付家豪应承担的违约金为5104元（7604元-2500元）。第四，关于律师费。本院认为，双方当事人对律师费的承担没有约定，且律师费并不是原告主张权利所必然产生的费用，因此对该费用本院不予支持。最后，关于被告周榕在本案中是否承担责任。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条规定：夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。本案中，原告提交的证据无法明确本案债务的发生是否在二被告的夫妻关系存续期间，以及被告付家豪是因家庭日常生活需要所负的债务，故对原告请求被告周榕共同承担责任的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告付家豪于本判决书生效之日起十日内向原告董娴、曾靖芬支付租金114098元；二、由被告付家豪于本判决书生效之日起十日内向原告董娴、曾靖芬支付物业管理费4289元；三、由被告付家豪于本判决书生效之日起十日内向原告董娴、曾靖芬支付水费7420元；四、由被告付家豪于本判决书生效之日起十日内向原告董娴、曾靖芬支付违约金5104元（此违约金已扣减押金2500元）；五、驳回原告董娴、曾靖芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3275元，由被告付家豪承担2918元，由原告董娴、曾靖芬承担357元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  郭 虹人民陪审员  訾英莲人民陪审员  尚炳昌二〇二〇年三月十三日书 记 员  陈 鑫