陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终12308号上诉人（原审原告、反诉被告）：任广东，男，1982年12月4日出生，汉族，籍住甘肃省武威市凉州区，现住西安市雁塔区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王红，女，1966年5月11日出生，汉族，住西安市莲湖区。原审第三人：西咸新区国润房地产营销有限公司，住所地：陕西省西咸新区。法定代表人：姚新平，该公司董事长。委托诉讼代理人：鱼洋，男，1986年5月7日出生，汉族，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：苏晨，女，1986年9月1日出生，汉族，该公司员工，住该公司。上诉人任广东与被上诉人王红，原审第三人西咸新区国润房地产营销有限公司（以下简称国润公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初7604号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2018年8月22日，任广东（乙方）与王红（甲方）签订《存量房买卖合同》约定王红将其位于咸阳市秦都区XX大道（国润城）X幢X单元XXXX室房屋出卖给任广东，房价款1,600,000元，房价款的支付方式为按揭；同时约定：“2.2.1定金人民币壹拾万元整（¥100000）乙方于2018年8月22日支付于甲方；2.2.2首期房价款（不含定金）计人民币伍拾贰万元整（¥520000）；乙方于签网签合同当日做资金监管时打入资金监管账户支付；......4.1甲乙双方申请办理产权转移登记日期（过户）将如下（贰）种方式办理：......贰：乙方贷款申请审核通过后叁个工作日内......六、违约责任6.1本合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方需赔偿违约金人民币贰拾万元整（¥200000）给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。”同日，任广东（乙方）、王红（甲方）与西咸新区国润房地产营销有限公司（丙方）签订《存量房买卖居间合同》，约定西咸新区国润房地产营销有限公司对任广东及王红关于涉案房屋的买卖提供居间服务，居间服务费48,000元由任广东支付；同时约定“......2.5由于甲、乙双方任何一方不按约定时间提供按揭、过户资料或出面签署办理按揭、过户手续或提供的材料不符合要求，导致交易未能按期完成，均据按照甲、乙双方签署的《存量房买卖合同》第6.2款、第6.3款执行......”但该合同就任广东是否委托西咸新区国润房地产营销有限公司办理此次交易中按揭贷款手续未作约定。合同签订后，任广东向王红共支付了100,000元定金。此后，因西咸新区国润房地产营销有限公司表示若任广东委托其办理按揭手续，需另行交纳代办按揭费；任广东认为该费用应包含在中介服务费中，拒绝交纳，双方对此未能达成一致。后任广东向王红提出更换中介或将房屋另行出售他人等意见，王红均未同意，期间王红多次要求中介工作人员与任广东协调尽快办理贷款手续，但最终任广东仍未按合同约定办理按揭贷款手续。2019年1月3日，任广东与西咸新区国润房地产营销有限公司签订《解除协议》，载明因在居间合同履行过程中出现纠纷，同意解除《存量房买卖居间合同》，西咸新区国润房地产营销有限公司不再向任广东提供居间服务，并退还已收取的中介费用48,000元。2019年1月7日，西咸新区国润房地产营销有限公司向任广东退款48,000元。2019年1月8日，任广东电话通知王红其已与国润公司解除《存量房买卖居间合同》，同时要求解除自己与王红签订的《存量房买卖合同》，并于2019年4月3日向王红寄送解约通知书。另查明，王红于2013年11月12日与陕西云投置业有限公司签订《咸阳市商品房买卖合同》，购买涉案房屋，房屋共有情况载明单独所有。此外，该房屋购买于王红婚姻存续期间，涉案合同签订时王红已经离婚，离婚协议中未涉及本案涉案房屋。又查明，王红因本次诉讼委托北京市中银（西安）律师事务所律师代为处理，并已支付律师代理费13,000元。庭审中，任广东提供以下证据：1、《存量房买卖合同》、收定确认书、收条、离婚登记审查处理表、离婚协议书、解约通知书，拟证明双方签订的买卖合同效力待定，其已行使解除权解除合同，王红已收到其支付的100,000元定金，但王红在签约中存在欺诈行为；2、XX城XX房矛盾情况说明、电话录音及微信截图，拟证明自己着急办理购房手续，但王红不积极配合其办理相关手续，故意拖延致其年底入住的购房目的不能实现。王红对任广东上述证据的真实性均予认可，证明目的不予认可，认为上述证据反映出该合同无法正常履行系任广东与中介办理按揭手续产生纠纷导致，王红没有协助任广东敦促中介办理按揭手续的义务，任广东无权要求王红履行其他非合同义务；同时，王红针对本反诉向原审法院提交以下证据：1、《存量房买卖合同》及《存量房买卖居间合同》，拟证明该两份合同系各方自愿签订，属合法有效；2、其与任广东妻子短信聊天记录、与中介工作人员微信聊天记录、与任广东的短信及微信聊天记录，拟证明合同签订后王红不存在违约行为，但任广东未积极办理按揭贷款手续，是导致房屋买卖手续无法继续进行的根本原因，其行为属根本违约，应按合同约定赔偿自己违约金及一切损失；3、《咸阳市商品房买卖合同》及房产证复印件，拟证明涉案房屋是王红单独所有，可独自处分；4、民事委托代理合同、增值税发票、中国建设银行网上银行电子回执，拟证明自己因本次诉讼产生律师代理费13,000元。任广东对王红证据1、3真实性认可，证明目的不予认可，对王红证据2、4认为与本案及自己无关。国润公司针对本、反诉向原审法院提交《存量房买卖合同》及《存量房买卖居间合同》、收定确认书、解除协议、账户交易明细回单，拟证明其与任广东解除居间协议并已将居间服务费退还任广东；同时，国润公司认可签订《存量房买卖合同》时任广东与其妻子、王红及其前夫、儿子等人均在现场。任广东、王红对国润公司上述证据真实性均予以认可。任广东于2019年4月26日诉至原审法院称，2018年8月22日，其经西咸新区国润房地产营销有限公司介绍和王红签订《存量房买卖合同》。签约时其明确告知王红和国润公司其急需入住，希望王红配合其尽快办理相关手续，王红也当场答应，但随后的办理过程中王红与国润公司并未履行该承诺，同时欺骗其保证其对涉案物业享有完整的所有权，也未出示配偶同意卖房的声明，导致该合同处于效力待定状态，签订合同时王红配偶也不在场。《存量房买卖合同》签订后，国润公司故意不给其办理按揭贷款、网签等后续手续，其多次催促无果后无奈之下代替王红写好履约催告函，希望王红正式给国润公司发函，催促国润公司配合办理相关手续，王红口头答应但实际并未作出行动。2018年12月11日，王红给国润公司发了正式的履约催告函。2018年12月19日，国润公司委托律师和其沟通要求解除居间合同，并于2019年1月正式和其解除了《存量房买卖合同》。2019年1月8日，其将该情况告知王红，王红无动于衷，后其与王红电话联系，王红同意解除合同，但不同意退还其定金。2019年4月3日，其正式给王红发了《解约通知书》，王红仍不理睬，不退还其定金。遂提起诉讼。请求：1、请求确认其和王红签署的《存量房买卖合同》已解除；2、请求判令王红返还其购房定金10万元；3、诉讼费及相关费用由王红承担。王红辩称，合同签订于2018年8月22日，签订合同时其配偶及儿子、任广东及其妻子、中介均在场，其家属并不反对出售房屋；涉案房屋虽在夫妻关系存续期间购买，但是属于其单独所有，其享有所有权及完整的处分权；根据合同法151条规定，买受人签订合同时知道或应当知道第三人对买卖标的物享有权利的，出卖人不承担标的物的权利瑕疵担保责任，买受人不能以此主张合同为效力待定，且2019年1月8日对方要求解除合同的意思表示其并未同意。根据任广东陈述，本案合同无法正常履行是任广东未办理按揭且不积极配合、故意拖延导致。现任广东在其未违约的情况下单方要求解除合同，违反合同约定，应按照合同的约定赔偿违约金并承担损失。国润公司述称，其未按任广东要求为其办理按揭手续是由于居间合同中并未有此规定。根据任广东需求其公司提出了按揭手续问题但并未与任广东达成共识，故于2019年1月3日与任广东解除居间合同并告知王红。王红向原审法院提出反诉请求：1、解除其与任广东签订的《存量房买卖合同》；2、判令任广东因违约向其赔偿213,000元；3、本案本诉及反诉费用等相关费用全部由任广东承担。事实和理由：2018年8月22日，其通过中介公司与任广东签订了《存量房买卖合同》。合同签订后，其一直催促任广东和中介公司尽快办理贷款手续和网签手续，以便尽快办理过户手续，但任广东先是以工作忙，没有时间办理贷款为由，后又以中介公司拖延办理贷款为借口，一直拖延办理贷款手续，并于2019年4月向其送达《解约通知书》，单方明确表示其不再履行合同，要求解除合同。任广东的行为已构成根本违约。现适逢房价下跌，任广东的违约行为致使其的合同预期利益无法实现，给其造成了巨大损失，故提起反诉。任广东针对反诉请求辩称，其自2018年9月18日至2018年11月24日期间一直与王红沟通要求办理各种手续，要求王红换中介继续往下办手续，给王红协调案外人看房，王红未同意，故导致合同拖延未办手续的原因虽与中介有关，亦与王红不配合也有很大关系，故王红应当承担违约责任。此外，因王红无权处分该合同属效力待定合同，自己也有权撤销。现合同不存在继续履行的可能性，其也不存在违约行为，故不同意王红的反诉请求。国润公司述称与本诉述称一致。原审法院认为，依法成立的合同自成立时生效。当事人应当全面履行合同。本案中，任广东与王红签订的《存量房买卖合同》及二人与国润公司签订的《存量房买卖居间合同》均系各方真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，应属合法有效。根据任广东提供的《XX城XX房矛盾情况说明》、双方提交的往来信息记录及各方当事人当庭陈述可以看出，本次交易未能履行的主要原因系任广东与国润公司就应否支付代办按揭费用一事存在争议，王红在此过程中并无过错；任广东陈述其一直在促成合同继续履行，要求更换中介或由王红将房屋另售他人，但该要求并非双方签订的合同中的约定义务，王红未按任广东的该要求办理并不违反合同约定。因王红并无违约行为，故任广东向王红发送的解除通知不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同法定解除条件，不能达到解除合同的法律效果，现任广东主张《存量房买卖合同》已于2019年1月8日解除并要求王红退还定金100,000元之诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。任广东在王红无违约行为的情况下，单方要求解除合同，并以实际行为停止继续履行合同，其行为已构成违约，现王红反诉要求解除双方签订的《存量房买卖合同》，请求合理，予以支持。此外，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，任广东已向王红支付了100,000元定金，王红在定金与违约中选择适用违约金条款，符合法律规定，予以准许；现王红反诉要求任广东支付200,000元违约金，因其违约金约定过分高于王红的损失，酌情调整为100,000元，该款项直接从任广东向王红支付的定金中扣减，任广东无需再向王红另行支付；对于王红反诉要求任广东赔偿其律师代理费13,000元一节，符合合同约定且不违反法律规定，依法予以支持。对于任广东主张涉案房屋系王红婚姻存续期间购买，王红单方面与其签订《存量房买卖合同》属无权处分一节，根据国润公司陈述，合同签订时王红前夫同时在场，亦同意出卖房屋，且任广东也认可王红前夫从未向其表达过不同意卖房的态度，故对任广东上述意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条规定，遂判决：一、解除原告（反诉被告）任广东与被告（反诉原告）王红于2018年8月22日签订的《存量房买卖合同》；二、原告（反诉被告）任广东于本判决生效后5日内赔偿被告（反诉原告）王红损失13,000元；三、驳回原告（反诉被告）任广东的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王红的其余反诉请求。如果未按指定期限履行金钱给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2,300元，任广东已预交，减半收取计1,250元，由任广东负担；反诉受理费2,248元，王红已预交，减半收取计1,124元，由王红负担1,075元，任广东负担49元，于本判决生效后5日内支付于王红。宣判后，任广东不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判为王红返还任广东10万元定金或发回重审；2、诉讼费由王红承担。事实与理由：一、原审法院把一个典型的无权处分的效力待定合同认定为有效合同，并基于该认定做出判决，属于认定事实错误。涉案房屋购买于王红婚姻存续期间，应为王红与其前夫的共同财产，王红无权单独处分，王红所签的涉案合同在未得到王红前夫追认以前，按合同法规定，该合同为效力待定合同。二、在王红既存在签约时欺诈，又存在签约后拖延、不配合其履行合同义务的情形下，原审判决却认定王红无违约行为，属于事实认定错误。1、根据《存量房买卖合同》6.4、《收取定金确认书》第一条2的规定，王红从签约一开始就存在欺诈的故意，把按份共有的房产说成个人所有，中介公司保证王红所说属实，存在共同欺骗其的事实。这明显属于王红的严重违约行为；2、其与中介公司发生纠纷，其提出通过换中介公司等各种方法要求王红继续进行购房的后续手续，但王红不同意，一再坚持必须原中介公司接着办理，王红通过这种坚持为难其，拖延履行合同义务，明显构成违约。三、其有权解除《存量房买卖合同》，并要求王红承担损害赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，在无权处分中，买受人有权要求出卖人承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿，人民法院应当支持。四、国润公司作为居间人未尽到审核义务，对王红无处分权未审查清楚，应当承担损害赔偿责任。五、原审判决适用法律错误。合同法第44、60、94、96、107条适用以生效合同为前提，而本案作为无权处分的效力待定合同，适用以上法律明显错误。王红辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，任广东的上诉请求不能成立。一、2018年8月22日，其通过国润公司与任广东签订了《存量房买卖合同》及二人与国润公司签订的《存量房买卖居间合同》，均系各方真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，应属依法成立的合同，自成立时生效。涉案房屋共有情况载明系王红单独所有。另外，根据国润公司证明，该合同签订时其前夫同时在场，亦同意出卖房屋，且任广东也认可王红前夫从未向其表达过不同意出卖该房屋的态度。二、原审法院认为任广东的行为构成违约，符合事实，并应承担违约责任和法律后果。签订合同后，其一直催促任广东和国润公司尽快办理贷款手续和网签手续，以便尽快办理过户手续。但是，任广东先是以工作忙没有时间办理贷款为理由，后又以国润公司拖延办理贷款为借口，一直拖延办理上述手续，后于2019年4月向王红送达《解约通知书》，单方明确表示自己不再履行合同，要求解除合同，任广东的这些行为已构成根本违约。三、原审法院审判程序合法，庭审调查事实清楚，判决适用法律正确，判决结果公平公正。国润公司述称，任广东称其公司具有查明涉案房屋所有权的义务，涉案房屋是王红单独所有，王红出售涉案房屋时，王红已经办理离婚手续，其公司不具有查明涉案房屋分配情况的义务。《存量房买卖居间合同》并未约定其公司需要帮任广东办理按揭手续，如果由其公司办理按揭手续，需要任广东另外增加按揭费用，因任广东不同意支付按揭费用，导致合同一直无法继续履行，其公司不存在欺骗签订合同的情形，任广东补充的事实与理由因任广东是当庭补充，其公司无法答辩。经审理查明，二审中，王红前夫明确表示，涉案房屋为王红所有，其与王红对此事不存在争议。原审判决认定的其他事实属实。本院认为，涉案房屋虽然购买于王红婚姻存续期间，涉案合同签订时王红已经离婚，离婚协议中未涉及本案涉案房屋，房屋权属证书共有情况载明，王红单独所有，根据国润公司陈述，合同签订时王红前夫同时到场，亦同意出卖房屋，原审法院据此认定涉案合同合法有效，并无不当之处。任广东上诉认为，涉案房屋为王红与其前夫共同财产，王红无权单独处分，涉案合同为效力待定合同，因涉案房屋权属证书共有情况载明，王红单独所有，且二审中，王红前夫明确表示，涉案房屋为王红所有，其与王红对此事不存在争议。故任广东上述上诉理由，本院依法不予采信。涉案房屋为王红所有，涉案合同合法有效，任广东上诉提出的其依法有权解除合同、居间人未尽到审查义务、应承担损害赔偿责任、原审判决法律适用错误等理由均以其主张的涉案合同为效力待定合同为前提而不成立。原审法院认定本次交易未能履行的主要原因系任广东与国润公司就应否支付代办按揭费用一事存在争议，王红在此过程中并无过错；任广东陈述其一直在促成合同继续履行，要求更换中介或由王红将房屋另售他人，但该要求并非双方签订的合同中的约定义务，王红未按任广东的该要求办理并不违反合同约定；因王红并无违约行为，任广东向王红发送的解除通知不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同法定解除条件，不能达到解除合同的法律效果；任广东在王红无违约行为的情况下，单方要求解除合同，并以实际行为停止继续履行合同，其行为已构成违约。符合客观事实际。原审法院依此所作出的判决并无不当，依法应予维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,300元，由任广东负担。本判决为终审判决。 审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟    二○二○年三月九日   书 记 员  陈   歆  1