浙江省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）浙民申4614号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：孙中强，男，1970年3月5日出生，汉族，住平湖市。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：平湖箱包城商业物业管理有限公司。住所地：平湖市钟埭街道福臻路958号平湖国际箱包城招商中心201室。统一社会信用代码：91330482598505176Y。 法定代表人：张天彬。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：平湖箱包城有限公司。住所地：平湖市钟埭街道福臻路958号。统一社会信用代码：91330482557531343R。 法定代表人：施继红。 再审申请人孙中强因与被申请人平湖箱包城商业物业管理有限公司（以下简称物业公司）、平湖箱包城有限公司（以下简称箱包城公司）合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市中级人民法院（2018）浙04民终3181号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 孙中强申请再审称，（一）有新的证据。1.平湖房产网(官网)为中国服装城（位于中国慧腾服装城对面）一楼、建筑面积53平方米的商铺给出租赁挂牌价为月租金33333元，折算为每天每平方米租金20.96元(见证据1)。2.平湖房产网(官网)为中国服装城二楼、建筑面积56平方米的商铺给出租赁挂牌价为月租金16680元，折算为每天每平方米租金8.55元(见证据2)。新的证据能够证明一、二审法院将交易习惯确定为“根据本案实际情况，结合其他商铺业主租金取得的比例”是错误的。新的证据能够证明当地的商铺租赁价格以一楼商铺最贵。一、二审法院对案涉商铺的年租金收益均确定为每天每平方米0.903元，远远低于证据2商铺的挂牌价，更不用说证据1的商铺了。因此，一、二审认定不符合当地的商铺租赁交易习惯。（二）原判决认定的基本事实错误。1.一、二审法院认定合同约定的商铺总价12%至24%的租金收益为三年的租金收益比较合理，明显违背经验法则。合同约定“支付方式按每年度支付一次，于每年度的12月31日前支付”。以经验法则来看，其一，如果是三年的租金收益，就无需作出每年度支付一次的规定；其二，如果确定商铺总价12%至24%的租金收益是三年的租金收益，是不合常理的，因为租金每年是不同的，通常是递增的，租金收益当然每年也是递增的，不然该条不可能作出“若实际租金收益超过24%，超出部分甲乙双方按照9：1分成”的规定；其三，在房屋、商铺租赁合同中通常都是以每年度计费，租金每年递增，基于此产生的租金收益亦是以每年度计，一、二审认定为三年的租金收益比较合理缺乏基本的理性认识。2.一、二审认定三年租金收益比较合理的证据存在问题。一、二审认定三年租金收益比较合理的证据有三个，一是被申请人与王根英签订的委托经营管理合同；二是物业公司制作的返租租金明细；三是物业公司与上海都塔百货经营有限公司签订的租赁合同。证据一、三与本案无关，证据二是物业公司单方制作的，再审申请人并不认可。因此，一、二审认定三年租金收益比较合理是没有根据的。3.中国馆61户商铺业主年租金收益率与申请人商铺年租金收益率没有可比性。一审法院调取的中国馆返租租金明细，中国馆61户商铺业主年租金收益均为商铺总价的5.357%，其中王根英的商铺位于平湖国际箱包城一期国际采购中心二层2062号，建筑面积为47.23平方米，房价为626208元。按此年租金收益率计算，每平方每日租金为1.95元。再审申请人所购买的2个商铺的价格分别为496648元、534723元，面积分别是86.91平方、97.75平方。即使参照王根英的商铺租金1.95元计算，再审申请人2个商铺的年租金至少131431.76元，年租金收益率为12.74%，何况申请人的商铺是一楼，故合同约定的商铺总价12%至24%的租金收益为一年的租金收益。（三）一、二审认定基本事实所适用的法律依据存在错误。1.一、二审法院以合同法第一百二十五条规定，在以被申请人提供的上述三个证据说明交易习惯的问题上犯了以偏概全的认识错误。2.一、二审法院对于再审申请人应取得的租金收益也存在错误的认定。一、二审法院是以物业公司单方制作的、再审申请人并不认可的返租租金明细，而该返租租金明细是以土地使用权面积来计算的，既违反合同关于计返租金价格的规定，也不符合当地商铺租赁的交易习惯。3.再审申请人与被申请人签订的《委托经营管理合同》，是由被申请人提供的格式合同，签订合同时不允许再审申请人对合同的内容予以修改。根据合同法第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，一、二审法院应该作出对再审申请人有利的解释，然而一、二审法院没有适用该条款，反而从有利于被申请人的角度滥用自由裁量权，对再审申请人的合法权益造成严重损害。孙中强依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项规定申请再审。 本院经审查认为，（一）关于新证据。孙中强申请再审时提交了以下证据：1.平湖房产网商铺给出租挂牌价照片一张，以证明平湖房产网为中国服装城（位于中国慧腾服装城对面）一楼、建筑面积53平方米的商铺给出租赁挂牌价为月租金33333元，折算为每天每平方米租金20.96元。2.平湖房产网商铺给出租赁挂牌价照片一张，以证明平湖房产网为中国服装城二楼、建筑面积56平方米的商铺给出租赁挂牌价为月租金16680元。本院经审查认为，证据1中的价格是2019年3月22日发布的出租价格，证据2中的价格是2019年7月18日发布的出租价格，均不是实际租赁价格，且上述证据所涉商铺与案涉商铺并非位于同一建筑物内，即与本案无关，并不能证明案涉商铺2017年的实际租赁价格，故上述证据不属于足以推翻原判决的新证据，本院不予采纳。 （二）关于原判决酌情确定案涉商铺2017年1月1日至2019年12月31日的三年租金为案涉商铺总价的16.071%是否正确的问题。经查，2014年3月27日孙中强（甲方）与物业公司（乙方）、箱包城公司（丙方）签订的委托经营管理合同约定，租金收益由三方按以下约定方式分配:第三年至第五年(即2017年1月1日起至2019年12月31日止)商铺的租金收益权归属甲方，甲方同意按商铺买卖合同中合同总价款的12%至24%范围内按实际计取租金收益；若实际租金收益超过24%，超出部分甲乙双方按照9:1分成，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。支付方式按每年度支付一次，于每年度的12月31日前支付。而此前物业公司、箱包城公司与王根英签订的委托经营管理合同，对租金收益分配写明具体金额，并非采取上述的表达方式。由此可见，孙中强主张上述约定属于合同法规定的格式条款，难以成立。仅从上述合同约定的内容看，难以确定“商铺总价的12%至24%”究竟是三年租金还是一年租金，原判决认定上述合同条款属于约定不明确并无不当。根据物业公司与上海都塔百货经营有限公司签订的租赁合同，以及本案合同约定案涉商铺由物业公司统一经营、统一向业主支付租金收益，结合一审法院调取的中国馆返租租金明细，与孙中强不同类型的61户商铺业主的年租金收益均为商铺总价的5.357%，与孙中强相同类型的7户商铺业主的年租金收益还低于上述标准的实际情况，一、二审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，认定合同约定的商铺总价的12%至24%是指三年租金收益，并酌情确定2017年至2019年三年租金收益按照商铺总价的16.071%计算，并无不当。 综上，孙中强提出的再审申请事由不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回孙中强的再审申请。 审判长  卢世昌 审判员  田建萍 审判员  张玉环 二〇二〇年三月十三日 书记员  周颖芳