河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0411民初2403号原告（案外人）：赵成，男，1951年10月7日出生，汉族，住平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：张伟军，河南首位律师事务所律师。原告（案外人）：赵二霖（赵成之次女），女，1992年12月30日出生，汉族，住平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：赵成，基本情况同上。被告（申请执行人）：张江涛，男，1975年7月12日出生，汉族。住平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：马捷，河南博识律师事务所律师。第三人（被执行人）：刘强，男，1983年7月22日出生，汉族，住平顶山市湛河区。第三人（被执行人）：赵二萍（赵成之长女），女，1986年7月10日出生，汉族，住平顶山市湛河区。原告赵成、赵二霖与被告张江涛、第三人刘强、赵二萍案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵成同时作为赵二霖的委托诉讼代理人及其委托诉讼代理人张伟军、被告张江涛及其委托诉讼代理人马捷、第三人赵二萍到庭参加诉讼。第三人刘强经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赵二霖、赵成向本院提出以下诉讼请求：1.请求法院不得执行位于平顶山市××电大道东××南侧××小区××西单元××房产；2.请求依法确认平顶山市××电大道东××南侧××小区××西单元××房产为赵二霖、赵成所有（商品房买卖合同登记备案编号：4104002016062200xx）；3.案件受理费由张江涛承担。事实与理由：2014年3月间，赵二霖、赵成及家人因需要解决住房问题与具有单位分房资格的刘强、赵二萍协商，将平顶山银行职工享有购房资格购买的位于平顶山市湛河区姚电大道东段南侧凤凰小区的购房资格和权利转让给赵二霖、赵成所有。基于对刘强和赵二萍的房号转让的补偿，赵二霖、赵成补偿刘强和赵二萍50000元，并约定赵二霖、赵成今后以刘强和赵二萍的名义选房、缴纳房款办理按揭等手续，房款由赵二霖、赵成支付，房屋所有权也归赵二霖、赵成所有。协议达成后，赵二霖、赵成选定了具体的房屋位置并先后支付了相应的前期房款188363元及此后的其他费用，并以刘强、赵二萍的名义在2016年6月22日与远见房地产公司签订了商品房买卖合同和办理了后期的房款按揭，房屋按揭自始至终由赵二霖、赵成归还。基于上述买卖事实，2017年7月间开发商将涉案的房屋交付给赵二霖、赵成。赵二霖、赵成出资对房屋进行了装修后居住至今。张江涛与刘强民间借贷纠纷一案，平顶山市湛河区人民法院经审理作出了（2017）豫0411民初1316号民事判决书，判决刘强、赵二萍于判决生效之日起三日内向张江涛清偿借款本金304000元及利息。在上述判决书执行期间，赵二霖、赵成对平顶山市湛河区姚电大道东段南侧凤凰小区x幢x单元x层xx号房产的查封和执行不服，向平顶山市湛河区人民法院书面提出执行异议，湛河区人民法院于2019年7月9日（原告收到时间为2019年7月23日）作出的（2019）豫0411执行异议裁定：驳回赵二霖、赵成的异议。赵二霖、赵成认为，上述涉案的房产虽然商品房买卖合同登记备案编号登记在刘强、赵二萍名下，但赵二霖、赵成从第三人手中受让的系购房、选房等房号权益，与一般的商品房买卖不同，且买卖房屋的首付款等费用、按揭款的支付，装修费用等有确凿的证据证明全部系赵二霖、赵成支付。本案涉诉房屋所有权归赵二霖、赵成所有并使用，湛河区人民法院对涉案房产的查封和执行错误，应解除查封，停止对涉案房屋的执行。因执行异议没有得到贵院的支持，故依法提起本案诉讼，请求法院支持赵二霖、赵成的诉讼请求。张江涛辩称，平顶山市湛河区法院（2019）豫0411执异89号执行裁定书裁决结果正确，其认定事实清楚，适用法律正确。本案诉争房屋登记在第三人赵二萍名下。依据最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定25条及28条之规定，作为赵二霖、赵成不具有对本案房屋享有相关权利的事实。具体理由如下：本案涉案房屋依法登记在第三人赵二萍名下和赵二霖、赵成无任何关联性，其次作为赵二霖、赵成与第三人并未签订书面的买卖合同，本案涉案房屋系平顶山银行福利分房。作为赵二霖、赵成和第三人对该事实非常清楚，该房屋不得对外出售。所以赵二霖、赵成与第三人签订的房屋买卖合同不具有合法性，应当认定无效。依据人民法院第28条之规定赵二霖、赵成并未在法院查封该房屋之前合法占有该房子理由如下：该涉案房屋系2017年5月16日湛河区法院向本案第三人发出协助通知书，而赵二霖、赵成陈述其在购买房屋后一直居住至今，依据是其小区物业证明并且开具时间为2019年。不能认定其在查封之前合法占有该不动产。赵二霖、赵成既然在2014年3月15日就与第三人签订房屋买卖合同，并且按其自述在查封之前就合法占有该房屋，但是其一直并未办理相关手续，准确的说截止2017年5月16日法院未发出协助执行通知书之前在合理期间内因赵二霖、赵成其自身原因未办理过户手续，综上，请求法庭依法核实事实，驳回赵二霖、赵成诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。赵二霖、赵成提交以下证据：1.房屋买卖合同、离婚证、离婚协议、住房公积金借款合同、贷款借据1份、转账凭证一份，POS机刷卡银联票2张，还房贷平顶山银行卡复印件1份、交易对账单5份、贷款回收单据2份、农信社明细1页、工商银行明细2页，个人回单及业务凭证共计4份，光盘1个。拟证明2014年3月15日赵二萍、刘强以5万元的对价将位于湛河区姚电大道东段南侧房屋（第3栋西单元24层2405号）房屋转让给赵二霖。房款先用刘强的住房公积金贷款交纳，但全部的贷款及利息均由赵二霖归还。房屋所有权归赵二霖。赵二萍、刘强协助过户。双方不得反悔。2015年11月30日开始以刘强的名义用住房公积金贷款186000元。赵成以刘强名义陆续归还上述公积金贷款。在银行存入刘强账户。2.平顶山市市郊农村信用合作联社明细1份、平顶山银行现金缴款单、对账单4份、客户回单及凭证19份、工行明细6页、农信社明细1页、平顶山银行贷款回收单一份、收据6份、核销单一份、公积金贷款手续2份、商品房买卖合同1份、维修基金票据1份。赵成支付了房屋的首付款10万元，并支付了5万元车位款。2015年10月15日赵成补交首付款87394元，共计188363元。2015年11月30日应补款969元，已交款187394元，共计188363元。2016年6月29日平顶山市远见房地产开发有限公司收到房款188363元（换票）。2016年6月22日《商品房买卖合同》约定房屋首付款为188363元。房屋首付款已交完。2016年8月23日平顶山市远见房地产开发商有限公司收到房款186000元。2016年6月21日缴纳房屋维修基金94444元。2016年6月29日平顶山市远见房地产开发有限公司收到50000元。3.交房入伙通知一份、预订合同1份、收据3张。预算表1份、单据10张、条据3张、POS刷卡单据7份、平顶山亿佰伴装饰有限公司预定合同1份、平顶山xxx装饰工程有限公司住宅装饰装修工程整装施工合同1份、收据5份。拟证明2017年6月30日至2017年7月7日集中交房。2017年9月9日赵成与平顶山xxx装饰工程有限公司签订了装修预定合同。同日缴纳装修订金2万元。后又签订了装修合同。2017年9月15日赵成交上述装修公司5万元施工款。2017年10月23日收据一份，赵成交窗户款7800元。2017年6月30日交物业公司个人装修押金收据。2017年6月30日交物业公司建筑垃圾清运费收据。4.单据21份、POS刷卡单1份、燃气公司及供热公司单据共2份、水、电、燃气、暖气、物业费、城市生活垃圾费缴款凭证。赵成、赵二霖缴纳了居住房屋水电气及其他各项费用。5.居住证明。拟证明赵成、李xx及赵二霖自房屋交付至今一直在房屋居住。张江涛发表如下质证意见：证1对房屋买卖合同有异议。该合同属于无效合同。出卖人第三人向本案赵二霖、赵成所出卖该房屋系平顶山银行内部福利分房。作为买卖双方均知道该事实，其用合法形式掩盖非法行为。依据合同法第52条该合同无效。其次，该合同显示合同签订时支付现金5万元，作为该事实依据其陈述为现金交付无法与其他证据相互印证。离婚协议书，该协议签订的时间是2018年6月19日。协议签订时间是在本案刘强、赵二萍收到湛河区法院生效判决之后签订，明显具有逃避执行的嫌疑。并且离婚协议签订之前涉诉房屋于2017年7月份已经交付二人使用，所以产权归刘强、赵二萍所有。公积金合同系本案刘强签订，用于购买本案涉诉房屋，只能说明该房屋所有权归本案刘强、赵二萍所有。贷款借据，该证据显示借款人为刘强，用途购房。所以该房能证明刘强享有本案涉案房屋。转账凭证用途显示刘强拖欠贷款，付款人为平顶山市远见房地产开发有限公司，说明本案涉诉房屋为刘强、赵xx购买使用。转账凭证及银联卡，该银联卡不能证明所交付款项系赵二霖、赵成主张的用于购买该房屋的款项，作为该卡虽显示为赵二霖号，但是赵二霖系赵xx的妹妹，用其卡号代为交付购房款项合情合理，并不能说明系其本人购买。交易对账单该时间显示为2017年3月-10月份相关交易款项，户名为刘强，只能说明该款项是发生在刘强名下的资金流向。贷款回收，该款项用途均显示刘强，公积金来往明细只能说明涉案房屋与刘强本人有相关的法律关系。转款凭证均与本案无关，只能说明账户名下相关资金的流向，不能证明与购房款具有关联性。贷款回收的意见同以上贷款回收的质证意见。证据1中的公积金还款的相关事实存在以下异议，赵二霖、赵成所出示的证据仅能证明存入刘强账户相关公积金还款数额，但还款数额是否系赵二霖、赵成缴存并无证据予以证明，所以赵二霖、赵成出示第一组证据不能证明代还涉案房屋公积金相关款项。证2、针对赵二霖、赵成出示的证据2证明其代缴首付款相关事实存在以下异议。赵二霖、赵成于2014年3月2日至同年3月7日共计代付18万元，用于缴纳首付的房款10万元及车位款5万元，明显与数额不符，具体为共计代付了18万元，但实际交付15万元，明显具有差额。赵二霖、赵成所诉相关事实票据仅能证明其交付了相关款项，但不能证明是替本案刘强、赵xx代缴够房首付款，商品房买卖合同真实性无异议，这些只能证明是本案刘强、赵xx购房的事实，其他的证据无异议。证3对亿佰伴的装修合同仅能证明委托方为刘强、赵xx，并不能证明涉案房屋系其所有的相关事实。其他的证据无异议。证4该相关票据显示是本案的刘强、赵xx，并不能证明赵二霖、赵成缴纳费用的事实。证5该居住证明仅能证明小区业主为赵xx及家庭的组成成员，并不能证明本案赵二霖、赵成在2017年5月16日法院执行之前就实际占有该房屋。赵xx对赵二霖、赵成的证据均无异议张江涛提供如下证据：1.（2019）豫0411执异89号执行裁定书，拟证明该涉案房屋在2017年5月16日已经开始查封，依据最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定28条之规定，原告没有在执行前支付全部价款，其支付时间延续至2019年2月份，并且未在2017年5月16日前占有该房屋。赵二霖、赵成发表如下质证意见：证1、真实性无异议，但是对证明目的有异议。1.该房屋2014年3月15日已经合法有效的转让给赵二霖，根据民法通则第55条规定，双方主体具有完全行为民事能力人且都是真实意思表示，该合同没有违反合同法第52条的规定，不存在以合法形式掩盖合法目的，张江涛也无其他证据予以佐证，并且也没有违反城市房地产管理法禁止转让的规定，由于是内部分房，公积金的房贷没有还完，没办法办理水电更名，也没法进行房屋的过户。对该证据的关联性及合法性均有异议，本裁定并没有查清楚该房屋的实际所有人是赵xx，也没有查清楚缴纳房款及水电费等相关费用的事实，仅凭登记在第三人名下就对其进行了查封，另外查封程序不合法，不具有公示效力，没有相关的查封手续，没有送达合同备案单位及房地产公司、第三人所在单位，也没有在该房屋处贴查封公告，法院公告栏也没有公示。因此，该证据不能证明张江涛所述的有效查封时间，该查封是无效的。赵xx的质证意见同赵二霖、赵成代理人质证意见。涉诉房屋从2014年就已经分下来。我们就决定把房屋以5万元的房号补偿转让给赵二霖、赵成。房子的首付款及一切支出均是赵二霖、赵成在支付，我们没有支出一分钱。并且赵成从2016年就开始偿还房贷。2017年6月30日交工。在没有交工之前没有一个人去看房子。也没有收到任何查封的手续。我们之所以没有过户，是因为我们用了刘强的公积金所以没办法过户，房款没有结清之前房子没有办法办理过户。所以房屋缴费的相关凭条一直显示我们两人的名字。另外查封的事宜发生在2017年8月份。在这之前赵成就一直在为房屋付款，所以不存在有意逃避。赵二萍提供如下证据：1.房屋买卖合同一份，拟证明当时在2014年就已经转让给赵成了。2.居住证明，证明从房子交工至今都是赵二霖、赵成在涉案房屋内居住。3.离婚协议，拟证明赵二萍、刘强当时已经确实把房屋转让给赵二萍、刘强，涉案房屋与赵二萍、刘强二人无关。赵二霖、赵成对上述证据均无异议。张江涛发表如下质证意见：该房屋买卖协议赵二萍陈述5万元购买房号款。结合以前庭审事实并未实际交付理由如下：赵二霖、赵成所述在2014年3月份初共计支付10万元首付款5万元车位款，并未提供证据证明其向赵二萍、刘强支付该5万元的购买房号款的事实。所以该合同并未实际履行。其他的同赵二霖、赵成提供证据质证意见。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵成系赵二霖、赵二萍之父。赵二霖与赵二萍系亲姐妹关系。赵成长女赵二萍与刘强于2011年结婚。刘强系平顶山银行员工。赵二萍与刘强于2018年6月19日离婚。刘强与赵二萍在离婚协议中约定本案争议房屋的房号已卖出，不归任何一方所有。赵二萍提供第三人刘强、赵二萍（××）与赵二霖（××）于2014年3月15日签订《房屋买卖合同》一份，合同载明：出卖人赵二萍、刘强将其购买的位于湛河区姚电大道东段南侧房屋（第一幢西单元24层2405号，开发商平顶山市远见房地产开发有限公司）转让给××赵二霖，现出卖人赵二萍、刘强与××赵二霖达成如下协议：一、出卖人赵二萍、刘强将2405号房屋转让给××赵二霖。二、本合同签订时，××赵二霖一次性向赵二萍支付5万元（已支付）。三、2405号房屋的房款先由出卖人使用刘强的住房公积金贷款交纳，但全部贷款及利息均有××赵二霖归还。四、本合同签订后，2405号房屋所有人归××赵二霖所有，出卖人赵二萍、刘强应当协助××办理该房屋的过户手续。五、本合同签订后，出卖人与××均不得反悔。2016年6月22日，平顶山市远见房地产开发有限公司（出卖人）与赵二萍（××）、刘强（××）签订《商品房买卖合同》（合同备案编号：第410400201606220057号）一份。合同约定：××购买位于平顶山市××电大道东××南侧××西单元××号的房屋，该房为预售商品房，房屋建筑面积121.9平方米；该商品房单价为每平方米3071.07元，总金额374363元；××以公积金贷款方式按期付款，首付款188363元，贷款额186000元。赵成分别于2014年3月2日、6日、7日提取现金10万元、2万元、6万元，共计18万元，赵成称取款用于支付2014年3月12日交付的房屋首付款10万元、车位费5万元及上述2014年3月15日房屋买卖合同中载明给赵二萍的房号费5万元，共20万元。2014年3月12日平顶山银行现金缴款单显示缴款单位为远见房地产公司。缴款内容为刘强房款10万元、车位款5万元。赵二萍、赵成称该笔款项系赵成出资，刘强缴纳并签字。2015年10月15日赵成卡号为62×××67的银行卡POS刷卡8.7394万元。赵成称用于支付第二次房屋首付款。但该交易对账单并未显示收款单位或POS机持有人为刘强或远见房地产公司。2016年6月29日远见房地产公司出具1份收到赵二萍交来房款18.8363万元的收款收据，交款方式为换票。赵成称该房首付款18.8363万元全部由其缴纳，包括2014年3月12日缴纳的10万元、2015年10月15日POS消费的8.7394万元及补建筑面积的平方差969元，由赵二萍办理换票手续。涉诉房屋公积金贷款合同显示开户名为刘强，卡号为62×××62的扣款账户分别于2016年9月21日现金存入2100元；2016年11月6日现金存入4200元；2017年3月13日现金存入10500元；2017年8月29日现金存入10000元。赵成陈述上述四笔现金均为赵成存入。赵成提供后三笔《个人（存入）业务凭证》，陈述该三张单据上“刘强”的签字为赵成所签。2017年8月29日赵成在平顶山银行存款的监控录像。拟证明赵成于当日向刘强银行账户存款1万元还贷的事实。该视频能显示赵成于2017年8月29日在平顶山银行存款的事实，但不能显示具体金额和存入账户名称。赵二霖于2018年9月15日向刘强银行账户（卡号：62×××62）存入现金10000元；又于2018年11月9日向刘强住房公积金贷款账户（卡号：60×××11）转入现金20000元。赵二霖于2019年8月20日使用POS机刷卡方式向商户名称为平顶山市远见房地产开发有限公司分两笔支付平顶山市远见房地产开发有限公司为其代付的房屋贷款140000元、22654.25元。2017年9月，赵成与平顶山xxx装饰工程有限公司签订xxx家装预定合同与施工合同。对涉诉房屋进行装修。赵成通过POS机刷卡向平顶山xxx装饰工程有限公司支付装修费用120000元。2017年9月至2018年1月期间，赵成与赵二霖购买了家具家电并支付相关费用,自此居住至今。2019年3月20日，河南xx物业服务有限公司出具居住证明一份，载明：“兹有我小区（亚兴路与姚电大道交叉口向南100米凤凰小区）x号楼x5号居民赵二萍，家庭成员：父亲赵成、母亲李xx、妹妹赵二霖，于小区交房后赵成、李xx、赵二霖在该房居住，情况属实”。本院在审理张江涛与刘强、赵二萍民间借贷纠纷一案中，于2017年5月3日作出（2017）豫0411民初1316号民事裁定,裁定查封本案争议房屋。并向平顶山市房产局送达了该民事裁定书及协助执行通知书。并在平顶山市凤凰小区张贴了查封公告，2017年6月20日刘强签收该民事裁定书。在案件审理过程中，赵成对上述查封提出异议，称该房系以刘强、赵二萍名义购买的单位团购房，并以刘强的名义办理公积金贷款，所以购房时出现赵二萍、刘强的名字。涉诉房屋房款实际由赵成交纳。2017年11月28日，本院作出（2017）豫0411民初1316号民事判决书判决：一、刘强、赵二萍于本判决生效之日起三日内向张江涛清偿借款本金304000元及利息（其中以本金300000元为基数，自2016年1月18日起按月利率2%计算至借款实际清偿完毕之日止；以本金4000元为基数，自2017年4月12日起按年利率6%计算至借款实际清偿完毕之日止）。二、驳回张江涛其它诉讼请求。案件受理费5860元，保全费2270元，共计8130元由刘强、赵二萍共同负担。因刘强、赵二萍未履行该生效法律文书确定的义务，张江涛向本院申请强制执行。后案外人赵成、赵二霖提出执行异议，本院于2019年7月9日出具（2019）豫0411执异89号执行裁定书，裁定驳回案外人赵二霖、赵成的异议请求。赵二霖、赵成不服该裁定，提起本案诉讼。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为赵成、赵二霖对于涉诉房屋是否享有足以排除本案强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。即在执行异议之诉案件中同一执行标的物上存在权利相互交织的情况。需甄别案外人享有的权利性质与真实性，继而确认是否能够继续执行。本案赵成、赵二霖主张涉案房产实为其二人购买,为此提交了相应的证据用于证明购房款的来源及支付情况、房产自购买以来由其及家人持续占有使用的情况。综合本案证据,赵成、赵二霖所提交的证据内容上可以互相印证,主要证据的产生均在涉案房产被采取强制措施之前。赵成、赵二霖所述其为涉案房产实际购买人的主张符合高度盖然性规则。本院予以采信。本案并无证据证明赵成、赵二霖借刘强、赵二萍名义购买房产存在损害国家利益、社会公共利益的情形。赵成、赵二霖已为购买涉诉房屋支付了对价,实际占有使用涉诉房屋,故其对涉诉房屋的物权享有期待利益。赵成、赵二霖对涉诉房屋所享有的民事权益,应优先于作为普通债权人的张江涛而受到保护。故赵成、赵二霖对涉案房产所享有的民事权益,足以排除对涉诉房屋的强制执行。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。本案所涉不动产系商品房，故依法应当办理所有权转移登记，方发生所有权变动的效力。赵成、赵二霖请求依法确认平顶山市××电大道东××南侧××小区××西单元××房产为赵二霖、赵成所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一项之规定,判决如下：一、不得执行位于平顶山市湛河区姚电大道东段南侧凤凰小区第3幢西单元24层2405号房产。二、驳回赵成、赵二霖的其他诉讼请求。案件受理费9800元，由赵成、赵二霖负担100元，由张江涛负担9700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。本院（2019）豫0411执异89号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  王伴伴审 判 员  王红梅人民陪审员  刘怀仁二〇二〇年三月二十八日书 记 员  徐甜甜附：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；