广东省高级人民法院民 事 裁 定 书(2019)粤民申12630号再审申请人(一审被告、一审反诉原告，二审被上诉人)：张灿，男，1992年4月12日出生，汉族，住湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：刘宏杰，广东维烈律师事务所律师。委托诉讼代理人：温冬妮，广东维烈律师事务所律师助理。被申请人（一审原告、一审反诉被告，二审上诉人）：中山市古镇镇海洲村民委员会。住所地：广东省中山市古镇镇海洲东岸北路82号。法定代表人：甘伟强。再审申请人张灿因与被申请人中山市古镇镇海洲村民委员会（以下简称海洲村委）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市中级人民法院（2019）粤20民终1275号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。张灿申请再审称，1.张灿与海洲村委签订的《厂房租赁合同》违反法律强制性规定，应当认定为无效合同。二审判决认定案涉合同部分有效、部分无效，属适用法律错误。案涉租赁物中，有8428.45㎡的星铁棚厂房未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应认定合同中涉及该部分的内容无效。海洲村委将案涉租赁物整体出租给张灿，签订合同时，双方未就楼房部分、星铁棚部分的租金或其他租赁事宜分别作出约定，租赁合同的内容具有不可分性，部分租赁合同无效将影响整个合同的履行，案涉合同应当认定为无效合同。案涉合同第四条约定：厂房用途为无超标污染企业。但由于案涉租赁物为商住用途，次承租人在收到中山市环保分局出具的改正违法行为决定书后，因无法办理相关环保手续只能搬迁。海洲村委在未变更案涉房地产用途的情况下，将其出租给张灿作为工业用途，违反有关土地管理法律法规的强制性规定，并导致案涉合同的租赁目的无法实现，也无法继续履行，应认定为无效合同。2.张灿通过中标取得案涉租赁权，海洲村委多次向张灿保证案涉租赁物可用于工业，且可以办理所有需要的证件。张灿接收案涉租赁物时，原有租户承租案涉租赁物也是用于工业用途。海洲村委出具多份证明以供张灿前往办理工商、税务等证件使用，该证明内容确认其同意转租案涉租赁物，并确认案涉租赁物可作工业用途。张灿基于信赖与海洲村委签订租赁合同并缴纳相应费用，在申请办理相关环保手续时才知道案涉租赁物为商住用途。海洲村委恶意隐瞒案涉租赁物用途，存在严重的欺诈行为，是本案的过错方，二审判决明显加重张灿的义务。3.张灿就案涉租赁物未获任何收益，反而因海洲村委的过错行为而遭受严重的经济损失。张灿已预交定金1030125元，且按约定每三个月支付租金1030125元，同时对案涉租赁物投入的施工、装修费用达1063500元。将案涉租赁物转租给次承租人，每月收取的租金共计仅为39万多元，且因无法办理环保手续问题，次承租人早已搬出案涉租赁物，张灿为此向次承租人退还押金、赔偿损失等费用，这是海洲村委过错所造成的张灿的损失。4.由于海洲村委的过错导致案涉合同无效，海洲村委应当向张灿返还定金1030125元并赔偿装修损失款167400元。5.在案涉租赁物无法继续用于工业用途，并且在部分次承租人已撤离厂房的情况下，张灿多次通知海洲村委接收案涉租赁物被其拒绝，海洲村委存在故意扩大损失的行为，该损失应由海洲村委自行承担。二审判决张灿按照每月343375元的标准支付租金或占有使用费没有法律依据。综上，请求：1.撤销二审判决，维持一审判决；2.一、二审诉讼费用由海洲村委承担。海洲村委提交意见称，1.根据合同约定，张灿应于2018年2月5日前缴交2018年2月16日至5月15日的租金，但直至2018年3月12日才交该期间租金，且至今未向海洲村委支付2018年4月16日起的租金。也就是说，张灿在环保部门查处前已拖欠租金超过一个月，海洲村委有权解除合同。2.张灿在签订合同时对租赁物的状况是清楚了解的。该租赁物有土地证、房产证等权属证书，海洲村委对租赁物现状并无隐瞒，合同中也注明了按现状租赁，张灿对案涉租赁物的用途等状况是明知的，且在租赁后也实际使用租赁物并正常收取次承租人租金直至2019年12月10日法院强制清场。3.二审判决张灿按合同约定租金标准向海洲村委支付租金及占用费适用法律正确。海洲村委在诉讼过程中多次要求张灿交还租赁物，但张灿拒不清场，并在此期间正常收取次承租人租金，仅在清场时与海洲村委重新签订半年租赁合同的13户次承租人每月缴纳的租金就达11万多元，还有部分在清场时退出的。张灿收取的租金有约300万元，却从未向海洲村委支付过任何款项，张灿拒不交还租赁物所产生的法律后果应由其自行承担。4.合同因张灿逾期缴纳租金而解除，张灿因合同解除导致的装修损失应由其自行承担。综上，请求驳回张灿的再审申请。本院经审查认为，本案系民事再审审查案件。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十六条的规定，本案应对再审申请人张灿主张的再审事由进行审查。关于案涉合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据原审查明事实，《厂房租赁合同》约定的租赁物主要包括19041.55㎡的厂房和8428.45㎡的星铁棚厂房两部分。前者的用地性质为商住且已办理房产证。对于后者，海洲村委在一审法庭辩论终结前仍未能提交证据证明其已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。鉴于该两租赁物的可区分性、相互独立性，二审法院根据上述司法解释规定，认定案涉租赁合同中，涉及面积19041.55㎡厂房部分的合同有效，涉及面积8428.45㎡的星铁棚厂房部分的合同无效，并无不当。张灿以案涉租赁合同具有不可分性，海洲村委在未变更案涉租赁物用途的情况下将其出租作为工业用途，违反有关土地管理法律法规的强制性规定等为由，主张案涉合同无效，理由不成立，本院不予采信。关于案涉定金的处理问题。案涉合同约定，若张灿满一个月仍未交租金时，海洲村委有权收回厂房、没收定金。由于张灿仅向海洲村委交纳2017年11月16日至2018年4月15日间的租金，2018年4月16日起的租金等费用一直未交纳，根据合同约定，海洲村委有权没收其定金。由于案涉合同部分有效，部分无效，二审判决认定海洲村委仅有权没收案涉厂房中有效部分相对应的定金，并按合同中有效和无效部分所涉及面积的占比确定海洲村委有权没收张灿定金的金额，并无不当。张灿主张海洲村委应向其返还全部定金，依据不足，本院不予采信。关于案涉租金及占有使用费的处理问题。张灿逾期交纳租金的行为已构成违约，且其逾期已超过一个月，根据约定海洲村委有权解除案涉租赁合同。海洲村委于2018年6月4日向张灿发出《律师函》，通知张灿解除《厂房租赁合同》。张灿在2018年6月5日收到该《律师函》后，并未就案涉合同解除的效力请求人民法院或者仲裁机构进行确认，且一直实际占有、使用案涉租赁物。二审法院据此认定案涉合同中涉及面积为19041.55㎡厂房部分于2018年6月5日解除，并判令张灿按照合同约定的租金标准向海洲村委支付该部分厂房的案涉租金及占有使用费，以及参照合同约定的租金标准支付面积为8428.45㎡的星铁棚厂房部分的案涉占有使用费，并无不当。张灿主张二审判决的案涉租金或占有使用费支付标准不当，但未能提供充分证据予以证实，本院不予采信。关于案涉装修、装饰损失的处理问题。案涉合同约定，张灿在合同期内中途退租的，其自费装修的装饰物无偿归海洲村委所有。张灿逾期未交租，导致面积为19041.55㎡厂房部分的租赁合同被解除，依约该部分装修、装饰物应无偿归海洲村委所有。而涉及面积为8428.45㎡的星铁棚厂房部分租赁合同无效，主要过错在于海洲村委，但张灿在签订合同时未尽审慎注意义务，也应承担该部分合同无效的次要责任。由于海洲村委在一审中明确表示不同意利用该部分租赁物上的装修、装饰物，故二审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，判令由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，并酌定海洲村委向张灿赔偿该部分装修、装饰损失71907.5元，亦无不当。张灿主张海洲村委应赔偿其装修损失款167400元，依据不足，本院亦不予采信。综上所述，张灿的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定应当再审的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回张灿的再审申请。审判长  陈小丽审判员  郑丽容审判员  晏 鹏二〇二〇年三月二十四日法官助理陈培纯书记员吴钰兰