四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初1498号 原告：青羊区成都花园首届业主委员会，住所地：成都市青羊区青羊大道8号。 负责人：郑家瑶，职务：主任。 委托诉讼代理人：刘吉云，四川精伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余帆，四川精伦律师事务所律师。 被告：成都市成都花园开发建设有限公司，住所地：成都市青羊区青羊大道8号。 法定代表人：漆静涛。职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐怡，四川亚峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张秋玉，四川亚峰律师事务所律师。 原告青羊区成都花园首届业主委员会（以下简称为成都花园业委会）与被告成都市成都花园开发建设有限公司（成都花园开发公司）所有权确认纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告成都花园业委会委托诉讼代理人刘吉云、余帆，被告成都花园开发公司的委托诉讼代理人徐怡，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 成都花园业委会向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1.确认位于成都市青羊区内的物管楼（权0886176、面积3991.38㎡）为成都花园小区全体业主共同所有；2.成都花园开发公司协助将成都市青羊区内的物管楼（权0886176，面积3991.38㎡）房屋所有权过户到成都市青羊区成都花园业主大会名下；3.本案诉讼费由成都花园开发公司承担。 事实和理由：位于成都市青羊区开发公司开发建设。该项目的《建设工程规划许可证》及其配套的定点《建施总平面图》公建项目一览表载明，物管楼规划面积为3804.1平方米。成都花园开发公司备案的《成都花园服务中心基本情况》载明，物管楼面积为3991.38平方米。2003年4月22日，物管楼办理了产权证，面积为3991.38平方米，产权人登记为成都花园开发公司。从2003年至今，物管楼一直用于物业服务和业主配套服务。成都花园自2003年以来一直未成立业主委员会，2017年2月17日成都花园业委会成立。成都花园业委会成立后，成都花园开发公司拒不协助将物管楼产权变更为成都市青羊区成都花园业主大会，双方就物管楼权属问题发生争议，遂诉来院。 成都花园开发公司辩称，1.被告依法获得的案涉房屋所有权受到法律保护，不容他人侵犯，且被告的房屋专有主体和面积已经原告筹委会确认，本案纠纷不存在。2.原告主体资格存在瑕疵，因授权不明，业主大会区域至今没有明确，原告无权提起本案诉讼。3.被告拥有案涉房屋所有权，应当受到法律保护，物管大楼所有权归属应按照房屋所有权证书登记为准，根据“法不溯及既往原则”，《四川省物业管理条例》中关于物业管理用房共有的规定从2012年7月1日开始实施，因此，案涉房屋所有权依法属于被告所有。4.成都花园开发公司作为房屋所有权人有权自主决定对房屋占有、使用等行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的双方身份信息，本院予以确认并在卷佐证。 对于当事人有争议的事实和证据，本院认定如下： 1.成都花园业委会提交了青羊区业主大会设立事项备案记录、临时税务登记证、开户许可证，欲证明双方的身份信息。成都花园开发公司对青羊区业主大会设立事项备案记录的合法性和关联性有异议;对临时税务登记证、开户许可证的关联性有异议，认为不是证明主体资格的有效证据，成都市青羊区成都花园业主大会区划范围不清，权利范围不明，主体资格存在瑕疵。本院认为该证据具有真实性、合法性、关联性，予以采信； 2.成都花园业委会提交了成都花园2018年业主大会临时会议表决票（二）及其附件、成都花园2018年业主大会临时会议表决票汇总表、关于成都花园2018年业主大会临时会议表决结果的公告、（2019）川0105民初6540号《民事判决书》、（2019）川0105民初7165号《民事判决书》、最高人民法院关于金湖新村业委会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函，欲证明成都花园业委会具备诉讼主体资格。成都花园开发公司对表决票汇总表真实性、合法性、关联性不认可，认为签名人员无法核实身份；对表决结果的公告关联性不认可，认为成都花园业委会因业主大会授权不明，业主大会建筑区划四至范围不明，不具有本案诉讼主体身份；对两份判决书真实性认可，关联性不认可。本院认为成都花园业委会已办理登记手续，且其主体资格已为生效判决所确认，本院对该组证据予以采信； 3.成都花园业委会提交了两份建设用地规划许可证、建施总平面图、《成都市建设工程规划管理验收合格证》、《成都花园服务中心基本情况》、物管楼房屋产权登记信息表（权0886176）、物业管理楼一层、三层平面图、成都花园物业管理公司一楼、二楼、三楼办公分布及消防疏散图、光盘视频一份、10份房屋信息摘要，欲证明成都花园开发公司规划建设了物业管理用房，物管楼验收面积3804.3㎡，物管楼办理了（初始）产权登记，设计用途为自规划、建成、投入使用，均用于物业服务和业主配套服务使用。成都花园开发公司对建设用地规划许可证、《成都市建设工程规划管理验收合格证》真实性和合法性认可，关联性不认可；对《成都花园服务中心基本情况》三性均不认可；对物管楼房屋产权登记信息表（权0886176）真实性和合法性认可，房屋所有权人是成都花园开发公司；对平面图的关联性不认可;对照片与疏散图的关联性不认可。本院认为该证据具有真实性、合法性，关联性将结合全案证据综合认证； 4.成都花园业委会提交了《关于成都花园物管大楼相关区域交接的通知》、关于《关于成都花园物管大楼相关区域交接的通知》的回复，欲证明成都花园业委会多次就物管楼权属问题与成都花园开发公司沟通，但成都花园开发公司拒绝将物管楼归还全体业主。成都花园开发公司对通知关联性不予认可，认为不能达到其证明目的。本院认为该组证据系双方发生争议后的协商，不予采信； 5.成都花园开发公司提交了成都花园关于业主大会投票的专有部分面积确权公告（第七号）、（2018）川01民终12484号民事判决书，欲证明物管楼作为成都花园开发公司单独拥有所有权的房屋，其面积和权利人经成都花园业委会的筹委会和光华街办确认并公告，且成都花园业委会所在区域不明，主体资格瑕疵，法院已经确认上述第七号公告，该判决载明成都花园业主委员会应有的范围。成都花园业委会对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为不能达到其证明目的，根据《物业管理条例》是物管楼依法属于业主。本院认为该组证据具有真实性、合法性，关联性将结合全案证据，综合认证； 6.成都花园开发公司提交了建设用地规划许可证成规用地【2003】0185号、建设工程施工许可证、成都花园一期总平图、成都市建设工程规划管理验收合格证、房屋所有权证（权0886176），欲证明案涉房屋属成都花园开发公司合法拥有。成都花园业委会对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为只能证明物管楼属于业主。本院认为该证据具有真实性、合法性、关联性，予以采信； 7.成都花园开发公司提交了成都市房屋产权监理处面积测量报告测字（2001）0043号、（2001）0475号、（2001）0391号、（2001）0554号、商品房买卖合同及补充协议，欲证明物管楼面积没有计入该成都花园项目建筑面积公摊，物管楼由成都花园开发公司所有，且建设成本未计入销售价格中。成都花园业委会对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为虽然物管楼没有体现进每户业主的公摊里面，但物管楼作为公共配套，属于法定的全体业主共有。本院认为该组证据具有真实性、合法性、关联性，予以采信； 8.成都花园开发公司提交了关于成都花园物业管理公司资产移交和管理的意见的批复、资产委托管理合同，欲证明成都花园建设公司是国有企业，资产属于国有资产，根据出资人的规定移交物管楼资产给成都花园物业管理公司管理。成都花园业委会对该组证据的关联性、合法性不予认可，认为该文件未盖章，在2017年后成立首次业主大会，该合同不能影响物管楼的权属及性质变更。本院认为该组证据与本案待证事实与本案无关，不予采信； 9.成都花园开发公司提交了成都花园公司关于成都花园一、二期物业服务用房面积协调情况的报告、关于物管大楼二楼活动用房租金事宜及返还非法占用的一楼部分房屋的函，欲证明成都花园开发公司已经按照现有规定无偿提供物业管理用房给成都花园业委会。成都花园业委会对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为该组证据与本案待证事实无关，不予采信； 10.成都花园业委会提交了余盛、唐颖、李家庆、刘宝琴的《商品房买卖（预售）合同》及《补充合同》，欲证明2000年至2001年所签订的合同中未约定物管大楼权属问题。成都花园开发公司提交了丁国鑫、夏俊华、蒲祥海、王伟等人的《商品房买卖合同》及补充协议，前述合同签订于2003年以后，欲证明补充协议约定了“以下项目的成本未计入房屋售价，因此其所有权属于甲方：学校…物管大楼等未计入公摊面积的配套建筑。”本院认为该组证据具有真实性、合法性、关联性，予以采信。 11.成都花园开发公司提交了面积测绘报告第2、3、5页，欲证明测量报告中的公摊面积为外墙、楼梯、电梯、电梯机房、屋顶楼梯间，成都花园业委会提交的四份《成都市商品房买卖（预售）合同》对应11、12、16栋中房屋具体位置和面积均在本测量报告中。物管楼未计入公摊，也未计入购房款。成都花园业委会对该证据真实性无异议，关联性有异议，认为物管楼已经计入总成本中，法律规定物管楼应属于全体业主共有，且实际也作为物业管理用房使用。本院认为该组证据具有真实性、合法性、关联性，予以采信。 12.成都花园开发公司提交了成规验证字（2007）67号，欲证明成都花园业委会提交的编号为1231123的房屋信息摘要3中34.19平方米物管用房与本案不是同一规划范围，属于另一规划用地范围内的物管用房。成都花园业委会对该证据真实性无异议，关联性有异议。本院认为该证据具有真实性、合法性，关联性将结合全案证据综合认证。 根据当事人提交的证据及一致陈述，本院查明以下事实： 青羊区成都花园业主大会于2017年1月22日选举产生成都花园业委会，任期为2017年1月22日至2021年1月21日，主任委员郑家瑶，建筑区划座落于青羊区青羊大道8号。2017年2月17日,成都花园首届业主委员会通过备案登记。 《建设工程设计方案总平面图》记载物管楼（含变电所）属于成都花园小区公建项目，面积为3804.3平方米，物管楼为独栋建筑。2003年11月19日，成都花园开发公司补办成都花园二期物管楼、大会所、复式住宅1-4号的《建筑工程施工许可证》，备注物管楼面积3991平方米。成都市房屋产权监理处出具了测字[2000]0475号、测字[2001]0043号、测字[2001]0391号、测字[2001]0554号，其中前三份测量报告系对案涉小区住宅楼进行测量，并注明住宅楼栋公摊面积包括外墙、楼梯、电梯、电梯机房、屋顶楼梯间；测字[2001]0554号系对包括案涉物管楼在内的小区配套房屋的测量，其中物管楼测量面积为3991.38平方米。 案涉物管楼于2003年4月22日登记在成都花园开发公司名下，面积为3991.38平方米，登记事项为商品房新建。 2000年至2001年期间，成都花园开发公司与业主余盛、唐颖、李家庆、刘宝琴签订的《商品房买卖（预售）合同》及《补充合同》中未约定物管用房归属。2003年，成都花园开发公司与业主丁国鑫、夏俊华、王伟、陈敏签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定：下列项目成本未计入房屋售价，因此其所有权属于成都花园开发公司：学校、幼儿园…物管大楼等未计为公摊面积的配套建筑。 另查明，2018年5月12日，青羊区成都花园业主大会通过决议，授权成都花园业委会代表全体业主就小区确权及相关权益纷争采用协商或司法程序的方式解决。业主王瑾就前述授权内容向本院提起诉讼，本院于2019年5月27日立案受理，并于2019年8月6日作出（2019）川0105民初7165号民事判决书，认为王瑾的诉讼请求不成立，判决驳回王瑾的诉讼请求。该判决已生效。 审理中，成都花园业委会陈述其主张的事实依据为建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、规划平面图产权办理及实际使用情况均表明案涉房屋为物业用房；法律依据为《四川省城市住宅物业管理暂行办法》、相关物业管理条例及《物权法》均规定物业用房为小区业主共有。 本院认为，业主委员会有权以自己名义就小区物业用房争议提起诉讼。成都花园开发公司辩称成都花园业委会主体资格存在瑕疵，授权不明。根据本案查明事实，成都花园业委会系业主选举产生，并在青羊区光华街道办事处备案登记，成都花园业委会具备提起诉讼的资格。业主大会表决通过“授权成都花园业委会代表全体业主就小区确权及相关权益纷争采用协商或司法程序的方式解决”，已为本院生效判决确认，成都花园业委会有权提起本案诉讼。 关于本案法律适用问题。成都花园业委会诉称依据《四川省城市住宅物业管理暂行办法》、《物权法》及相关物业管理条例的规定，认为案涉房屋应由全体业主所有。成都花园开发公司辩称根据“法不溯及既往原则”，四川省物业管理条例中关于物业管理用房共有的规定从2012年7月1日开始实施，因此案涉房屋所有权依法属于成都花园开发公司所有。本院认为《物业管理条例》于2003年9月1日施行，《物权法》于2007年10月1日施行，《四川省物业管理条例》于2012年7月1日施行，上述法律法规施行均在成都花园公司产权办理之后。根据实体法“不溯及既往”的原则，成都花园公司取得案涉房屋产权时，前述法律尚未施行，成都花园业委会援引前述法律法规，主张物管用房为其所有，本院不予支持。 关于案涉房屋所有权问题。成都花园业委会认为案涉房屋为物管大楼，属于小区公建项目，根据法律规定应由全体业主所有，且开发商根据小区规模等建造小区配套设施，整个配套设施将会在房屋售价中得到实际回报。成都花园开发公司认为案涉房屋所有权归属应按照房屋所有权证书登记为准。本院认为案涉房屋应属成都花园开发公司所有，理由如下：一、根据本院查明事实，物管大楼系独立存在的建筑，并不依附小区内住宅楼栋，测量结果显示物管大楼未计入公摊，业主亦未支付对价，案涉房屋的土地成本、建造成本均由成都花园公司支付，成都花园公司可基于建造的事实取得案涉房屋所有权。成都花园业委会所称开发商建造成本已在购房价格得到回报，并不代表小区业主为案涉房屋支付了对价，本院对该意见不予采纳。二、成都花园业委会主张案涉房屋属全体业主所有无合同依据。根据查明的事实，成都花园公司与全体业主存在两种买卖合同版本，即《商品房买卖（预售）合同》和《商品房买卖合同》，前者未约定物管大楼的权属，而后者明确约定物管大楼所有权属成都花园开发公司,成都花园业委会主张案涉房屋属全体业主所有，无合同依据。三、1999年2月26日施行的《四川省城市住宅物业管理暂行办法》第三十六条规定“商品房开发建设单位应当按照有关规定，配套修建必需的物业管理用房”，该条系要求企业开发商品房时应配建物业管理用房，但并不涉及物业管理房的归属，不能据此认定案涉房屋为成都花园全体业主所有。四、根据1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”及第六十条“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”之规定，成都花园开发公司基于建造的事实取得案涉房屋的所有权，并办理了产权登记，不动产物权的设立自登记时生效，故成都花园公司系案涉房屋所有权人。 综上，成都花园业委会主张案涉房屋为成都花园业主大会所有，并办理过户登记，无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，原告青羊区成都花园首届业主委员会的全部诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下： 驳回原告青羊区成都花园首届业主委员会全部诉讼请求。 案件受理费22800元，由青羊区成都花园首届业主委员会承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  张亚斐 人民陪审员  王 川 人民陪审员  王琳琳 二〇二〇年三月十六日 书 记 员  李南林