浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初15262号原告（反诉被告）：严建强，男，1983年9月19日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托诉讼代理人：李德红,浙江万高律师事务所律师。被告（反诉原告）：杭州永乐稻谷商业运营管理有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区仓前街道西溪永乐城5幢215室。统一社会信用代码：91330110MA2CDTBJ7E。法定代表人：李绍兴。委托诉讼代理人：米双双，浙江富奥律师事务所律师。原告（反诉被告）严建强（以下简称严建强）与被告（反诉原告）杭州永乐稻谷商业运营管理有限公司（以下简称永乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年8月12日向本院起诉，本院于同日立案受理，永乐公司后提出反诉，本院审查后予以受理，并于2019年12月18日公开开庭进行了审理。严建强及其委托代理人李德红，永乐公司委托代理人米双双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严建强起诉称：严建强从事餐饮行业，2018年8份左右，得知永乐公司西溪永乐稻谷美食城项目进行招商，严建强到永乐公司位于西溪永乐稻谷美食城的招商部，看到其招商部墙上贴着的规划图，上有规划美食区，时尚购物区，休闲娱乐区，动感影乐区的大型综合体，以上附加楼盘的图片，永乐公司招商部工作人员罗国其、方小平解释及承诺严建强2019年5月1日西溪永乐稻谷美食城有大型电影院，电玩城，2000方酒吧，KTV，肯德基，咖啡厅等项目一期开业，永乐公司招商部工作人员给严建强规划了一个宏伟蓝图，并将稻谷公园《商业价值手册》交给严建强，以此诱骗欺诈严建强与永乐公司签订了不平等的格式《房屋租赁合同》。永乐公司同时声称，稻谷美食城还将在附近做两万个广告位的宣传。《房屋租赁合同》对租赁房屋及计租面积，租赁期限及免租期，保证金租金标准和支付方式，乙方对该房屋的装修装饰，物业服务费公用事业费及其他相关费用的承担，乙方的责任及义务，甲方的责任及义务，违约责任，不可抗力，争议解决等内容作了约定。合同第十三条第三款约定，甲方承诺不引进同类品牌。《房屋租赁合同》是永乐公司单方提供的格式合同，合同汇总存在大量免除永乐公司责任，加重严建强责任，排除严建强主要权利的条款，给严建强设置了大量的责任及义务，而永乐公司的责任及义务只有三条，合同给永乐公司设置了十余处解除权，而严建强却没有一处解除权，该合同明显显失公平，违反了合同法当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的基本原则。《房屋租赁合同》签订后，永乐公司强行要求严建强一定要在2019年1月1日开业，严建强开业后得知永乐公司西溪稻谷美食城没有通过公安消防机构验收，消防设施，烟道设施不合格，商场油烟味大，漏烟，漏油现象严重，整个美食城没有新风系统。直到2019年3月底，稻谷美食城才通过公安消防机构验收。根据《中华人民共和国消防法》规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。永乐公司的行为，违反了法律强制性规定，永乐公司应将已经收取的租金退还严建强。2019年5月1日，永乐公司承诺的大型电影院，电玩城，2000方酒吧，KTV，肯德基，咖啡厅等项目并没有开业，有些根本没有招商。由于没有响应的项目及规划，西溪稻谷美食城人流量不足，严建强的印茶奶茶店月月亏损，无法继续经营，严建强找到永乐公司，要求永乐公司明确大型电影院，电玩城，2000方酒吧，KTV，肯德基，咖啡厅等项目何时开业，永乐公司拒绝回复，严建强要求撤销或解除合同，永乐公司拒绝。严建强无奈，通过杭州电视台范大姐帮忙，等媒体曝光永乐公司的欺诈行为，永乐公司工作人员回避媒体的采访，严建强还通过向余杭区信访局信访等方式维权。严建强认为，永乐公司在和严建强签订合同前存在虚假宣传及欺诈严建强的行为，诱骗严建强与永乐公司签订《房屋租赁合同》，合同内容明显显示公平，该合同为可撤销合同，严建强多次要求撤销该合同，永乐公司拒绝。综上，严建强诉至法院，诉讼请求：1.撤销严建强与永乐公司于2018年8月22日签订的《房屋租赁合同》；2.永乐公司返还严建强租金54750元，履约保证金（押金）18250元，预交物业费2664元；3.永乐公司赔偿严建强装修损失人民币50000元，灯箱广告损失10074元；4.永乐公司承担诉讼费、保全费等费用。永乐公司答辩称：一、永乐公司在招商时，的确表明整个西溪永乐稻谷美食城项目规划有大型影院，电玩城，酒吧，KTV等相关项目，且在招商时，已经和电影院、酒吧、幼儿园等签订了合同，但并未向严建强承诺保证在2019年5月1日相关项目能够一起开业。这些项目中，电影院是因为改造费迟迟没有开工，酒吧因为资金不足没有入场，但是永乐公司依然保留了规划中的面积，积极招商，并不存在欺诈严建强的行为。二、《房屋租赁合同》版本确系永乐公司提供，但合同是经过与严建强充分协商后签订，包括免租期条款及甲方承诺不引进同类品牌等条款。严建强是完全民事行为能力人，在签订合同之前也是自己斟酌过的，并没有在签约前对永乐公司提出权利约束，不存在所谓的权利义务不对等、合同显失公平的事实。于永乐公司而言，提供符合使用条件的房屋才是主要的义务。事实上，永乐公司已经按照合同约定向严建强交付了租赁房屋，严建强受领后一直使用。严建强仅仅在自身经营不善的情况下，要求退租，显属恶意违约。三、严建强在接受房屋的时候，租赁房屋就已经通过了消防验收，且并不影响严建强装修、使用房租。四、严建强并没有证据证明永乐公司存在虚假宣传和欺诈的行为，就以各种名目通过多种途径恶意维权，均无果，间接说明严建强主张不具有合理性、合法性。综上，严建强的诉求不合理，且其主动关店并将店内的物品搬空，也不跟永乐公司办理任何交接手续，甚至各种恶意“维权”毁坏永乐公司的名声，给整个商场带来了不好的影响，本案是因严建强不按期交纳租金，不按照合同履行双方的权利义务引起。永乐公司不存在欺诈行为，其主张撤销合同等，均缺乏事实和法律依据。关于消防问题，永乐公司只是对相关公共区域负有验收义务，且永乐公司也已于2018年12月20日通过公共区域消防验收。永乐公司反诉称：严建强与永乐公司签订的《房屋租赁合同》，双方对租赁期限、免租期、保证金、租金标准和支付方式、房屋装饰装修、物业服务管理及其他相关费用的承担、双方的责任和义务、违约责任，不可抗力、争议解决等内容作了约定。但是严建强在双方合同没有解除的情况下，于2019年7月19日搬离案涉租赁的房屋，导致永乐公司房屋空置，且严建强存在拖欠水电费、物业费的情形，为了及时止损，永乐公司通过中介及时挂出租赁房屋，诉争房屋已另行租赁他人，为此造成永乐公司中介费损失31200元，空置期间的房租费18250元，另严建强拖欠了水电费。因严建强违约，按照合同约定永乐公司给予严建强的免租期应当取消，故严建强还应支付永乐租金365000元，同时应支付违约金27375元、滞纳金2956.6元；因严建强违约，根据双方的合同其交付的房屋押金和水电押金理应没收。永乐公司反诉请求：1.严建强支付永乐公司4个月免租期房屋租金36500元，3个月违约金27375元；水电费235.4元（已扣除严建强已支付的水电押金）；2.永乐公司无需向严建强返还房屋押金5400元；3.严建强支付永乐公司收房前18天的房租5400元。4.本案反诉诉讼费由严建强承担。本案庭审过程中，永乐公司撤销第2项诉讼请求。庭审中，永乐公司明确反诉请求中的第二项诉请中收房前18天的房租，是根据双方签订的《房屋租赁合同》第十五条第2项中“延迟15日仍未足额支付的，甲方有权解除本合同”提出的。严建强针对永乐公司的反诉答辩称：案涉房屋实际上因为违反消防法的相关规定，是禁止出租使用，相关水电费永乐公司无权收取。被告主张相关费用均无事实法律依据。租赁合同签订期间，永乐公司存在欺诈行为，相关规划至今没有实现，导致没有人流，造成严建强亏损。永乐公司的诉讼请求无事实与法律依据。案涉合同是在永乐公司存在欺诈的情况下签的，且当时没有经过消防验收，因此造成合同不能履行的根本原因是因为永乐公司的欺诈。且永乐公司将房屋强行收回，其要求支付租金依据不足。为支持其主张，严建强向本院提供了如下证据：1.稻谷公园《商业价值手册》（打印件）、光盘及录音文字打印件（打印件）、当事人陈述（打印件）光盘各一份，证明：永乐公司存在虚假宣传、欺诈严建强签订不公平的格式合同、严建强后通过各种途径进行维权的事实；2.《房屋租赁合同》一份，收款收据三份，分户明细对账单一份，证明：1.案涉租赁合同系永乐公司提供的格式合同，合同中存在大量免除永乐公司责任，加重严建强责任，排除严建强主要权利的条款，合同内容显失公平的事实；2.严建强依约支付租金、物业费和保证金的事实。3.杭州市住宅装饰装修施工合同一份，西溪永乐城印茶增加项目联系单一份，收款收据一组，报价单及广告灯箱各一份，共同证明因永乐公司的欺诈行为，严建强与永乐公司签订房屋租赁合同书，给严建强照成各项损失135738元的事实。4.建设工程消防验收公告一份，证明：西溪永乐稻谷美食城没有经过消防验收即违反法律规定对外出租、投入使用的事实。为支持其主张，永乐公司向本院提供了如下证据：1.消防验收合格证4份，证明：永乐公司提供的房屋消防验收合格的事实，且永乐公司的消防设计在2018年12月20日即原告开业前已经通过验收，根据合格的消防设计永乐公司的公共区域部分分项也于2019年1月30日验收合格，杭州鑫瑞公司租给永乐公司的时候也已经验收合格。2.酒吧意向合同、电影院租赁合同、幼儿园的租赁合同各一份，证明:永乐公司对规划宣传的大型项目确有进行招商的事实。3、缴费通知书一份（打印件），证明严建强拖欠原告水电费的事实；4、催款通知书及其房租回复各一份（打印件），证明永乐公司催收房租和收房的事实；5、委托代理合同、房屋租赁合同、发票及转账记录各一份，证明永乐公司损失的事实。严建强提供的证据，永乐公司经质证，发表质证意见如下：证据1中价值手册的真实性无异议，但该手册并非永乐公司制作，也不是永乐公司发放给严建强；光盘的真实性无异议，证明对象有异议，聊天中永乐公司没有承认存在虚假宣传的事实；当事人陈述三性不认可。证据2真实性无异议，证明对象有异议。证据3三性有异议。证据4真实性无异议，关联性及证明对象有异议。永乐公司提供的证据，严建强发表质证意见如下：证据1的真实性无异议，关联性及证明对象有异议；对0209号意见书的真实性无异议，关联性及证明对象有异议，只是建设工程设计审核意见书不是最后结果；0021号意见书真实性、合法性无异议，证明对象有异议。对证据2-5三性及待证事实均有异议。本院审查后认为，严建强提交的证据1、2、4，永乐公司提交的证据1-5的形式真实性予以确认；严建强提交的证据3，无法证明其主张的待证事实，本院不予确认。根据到庭当事人的陈述和本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下：永乐公司（甲方）与严建强（乙方）于2018年8月22日签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方拥有杭州市余杭区仓前街道景兴路666号西溪永乐城稻谷公园物业使用权，甲方将坐落于杭州市余杭区仓前街道景兴路666号西溪永乐城稻谷公园1楼122号出租给乙方使用；二、作为乙方履行本合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方缴纳约定金额的款项即履约保证金。本合同有效期内，该款项由甲方保管，按合同约定使用，不计利息。三、乙方租赁该物业经营“印茶”餐饮，乙方如需变更经营项目应书面形式提前三十内向甲方提出申请，经甲方书面同意后方可变更经营。四、租赁期限自2019年1月1日起至2023年12月31日止；甲方承诺给予乙方4个月的免租期，自2018年9月1日起至2018年12月31日止。免租期内，乙方无需承担租金，但是应当承担物业服务费以及该房屋产生的水、电、燃气、热力等公用事业费用。若因乙方原因导致合同无法继续履行，甲方有权取消免租期。五、本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币5400元作为履约保证金，合同终止及所有证件注销完毕且乙方无违约和缴清所有费用后90日内，履约保证金无息退还。甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方所欠付的租金及其他费用。首年租金109500元整，此后第三年起每年递增5%。租金每6个月支付一次，首期2019年1月1日至6月30日的租金共计54000元，乙方应在本合同签订之日一次性交清给甲方。其后每期租金乙方应在上一期租期结束前的15日向甲方一次性足额支付。六、本合同项下的房屋交付日为2018年9月1日，乙方应当签订合同之日付清首期租金、保证金及其他全部费用，方可与甲方办理房屋进场手续。乙方必须获得当地消防部门的装修审核意见后方可办理进场装修手续，办理装修手续时，乙方必须与甲方签订装修期间的《消防安全管理责任书》，未经甲方事先书面同意，乙方不得改动消防系统，装修竣工时，乙方必须自行办理消防验收手续，未通过消防验收的，该房屋不得开业经营等。七、作为房屋承租人，乙方应当自计租日起，向物业公司缴纳物业服务费。物业服务费根据乙方与物业公司所签的服务合同执行。自进场日起，乙方应当承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气等公用事业费。该费用和支付方式根据乙方与物业公司所签的物业服务合同执行。如因乙方原因未能及时向物业公司交付上述物业服务费及相应的水、电、燃气费用，导致甲方承担相应的费用，甲方有权向乙方追偿，甲方遭受的其他损失有权要求乙方赔偿。八、未经甲方书面许可，乙方保证不擅自停止经营或超范围经营，甲方承诺不引进同类品牌。九、本合同签署后，如乙方未能在约定期限内足额支付履约保证金、首期租金及相关费用，则自乙方逾期支付第5日起，甲方有权解除本合同，乙方已交保证金不予退还，且乙方应向甲方支付相当于应付未付保证金金额的违约金。乙方延迟缴纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付欠付金额千分之三的违约金；延迟7日仍未足额缴纳的，甲方可以对房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任。延迟15日，仍未足额支付的，甲方有权解除本合同；乙方应承担提前终止本合同的其他违约责任，乙方支付的保证金甲方不作退还。同时甲方有权随时收回房屋，对乙方的房屋装修等设施不予任何补偿。本合同因乙方违约而提前终止的，甲方没收本合同项下的履约保证金，乙方在租赁房屋内装修等也无偿归甲方所有，乙方自行承担本合同提前终止所产生的全部损失；且乙方还应一次性向甲方支付第一年租金内三个月的租金金额作为违约金。双方明确，乙方履行本合同是甲方给予乙方免租期的前提。前述租赁合同签订后，严建强于2018年8月22日向永乐公司支付了2019年1月1日至6月30日的房屋租金54750元，履约保证金18250元以及2018年9月1日至2018年12月31日的物业费1008元。2018年12月21日，严建强又向永乐公司支付了2019年全年的物业费4320元。2019年1月31日，杭州市公安消防支队余杭区大队出具建设工程消防验收意见书一份，认为，经对永乐公司申报的坐落于余杭区仓前街道景兴路西溪永乐城的装修工程，建筑层数地上20层、地下3层，装修为裙房第1-2层公共区域，装修面积1735平方米进行消防验收，综合评定该工程消防验收合格。该工程裙房第1-2层其他部分装修应另行报批。严建强持续经营了6个月后，因未及时交纳后续租金，永乐公司于2019年7月19日通知催缴。后严建强腾空搬离案涉诉争租赁房屋，永乐公司将其另行出租给他人。严建强仅支付一期租金及押金，后未再向永乐公司支付剩余租金。双方因案涉租赁合同履行产生争议，遂成讼。另查明：本案案涉《商业价值手册》招商业态规划中确有2000方夜文化酒吧综合区、大型影院等内容，但该《商业价值手册》系开发商杭州鑫瑞置业有限公司在工程建设施工过程中制作，并非案涉租赁合同的一部分。本院认为，关于本案本诉部分：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。显失公平，是指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等。本案中，严建强仅以案涉《房屋租赁合同》中双方权利义务条款的数量悬殊为由，主张合同在订立时显示公平，难以成立。严建强另以永乐公司存在欺诈为由，主张撤销《房屋租赁合同》，鉴于本案案涉商业价值手册并非永乐公司制作，严建强也未能举证证明永乐公司存在故意隐瞒真实情况或者故意告知其虚假情况，欺骗、诱使其作出错误的意思表示而与永乐公司订立合同的行为。综上，严建强以诉称事由，主张撤销合同，并基于合同撤销同时主张永乐公司退还租金、保证金、赔偿各项损失，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉部分：案涉《房屋租赁合同》系严建强与永乐公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对缔约双方具有约束力。永乐公司主张要求被告支付收房前18天的房租5400元，理由正当，于法有据，本院予以支持。依永乐公司与严建强之间的《房屋租赁合同》约定：因严建强原因导致合同无法继续履行的，永乐公司有权取消免租期；因严建强原因提前终止的，严建强自行承担本合同提前终止所产生的全部损失，且还应向永乐公司支付第一年租期内的三个月的租金金额作为违约金。严建强虽有欠付租金等违约事实，但其违约行为并不导致合同无法继续履行，且永乐公司也未据此主张解除合同，因此永乐公司主张要求严建强支付二个月免租期租金及相当于三个月租金的违约金，不符合双方约定，于法无据，本院不予支持。永乐公司另主张要求严建强支付水电费，但其未能举证明其已代严建强支付了相应的水电费，因此，其该项主张，亦缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）严建强支付被告（反诉原告）杭州永乐稻谷商业运营管理有限公司18天的房屋租金5400元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告（反诉被告）严建强的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）杭州永乐稻谷商业运营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3015元、财产保全申请费1270元，由原告（反诉被告）严建强负担；反诉案件受理费1538元，由原告（反诉被告）严建强负担119元，由被告（反诉原告）杭州永乐稻谷商业运营管理有限公司负担1419元。被告（反诉原告）杭州永乐稻谷商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；原告（反诉被告）严建强于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  周新宇人民陪审员  李 华人民陪审员  李明达二〇二〇年三月二十四日本书与原本核对无误书记员姚泽华