成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0116民初146号 原告：成都万科物业服务有限公司。住所地：成都市锦江区一环路东五段8号天府国际19楼2-5号。 法定代表人：周勇，董事长。 委托诉讼代理人：吴彦美，女，1994年8月23日出生，汉族，住四川省江油市，系该公司员工。 被告：庞新安，男，1974年10月12日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：张娟，女，1981年11月13日出生，汉族，住成都市金牛区。 成都万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与庞新安、张娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人吴彦美，被告庞新安、张娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令庞新安、张娟立即支付自2018年5月1日至2019年12月31日共计12642.21元及以所欠费用为基数按照每日万分之五从逾期之日2019年12月31日止的违约金3754.74元；2.判令庞新安、张娟承担本案全部诉讼费用。事实和理由：根据《万科第五城一、二期前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》附件之前期物业服务内容、《万科第五城一、二期物业服务合同》可知，万科物业公司系万科第五城小区的物业服务企业。万科物业公司已按合同约定提供了物业服务，但庞新安、张娟自2018年5月1日起至2019年12月31日拖欠物业服务费共计12642.21元及违约金3754.74元。经万科物业公司多次催交，庞新安、张娟仍未交付，故起诉。 庞新安、张娟辩称，万科物业公司未履行其应该承担的义务，是庞新安、张娟未按时交纳物业费的直接原因。1.房屋自交付之日起至今，庞新安、张娟从未在任何地方看见万科物业公司对《商品房买卖合同》第二十九条第三项和第五条第六项约定的两项内容进行公示，万科物业公司也并未主动告知庞新安、张娟，以致庞新安、张娟至今无法了解知悉所购买房屋的配套设施设备以及收支情况，无法履行《前期物业服务合同》第十一条关于“监督乙方按照物业服务合同约定提供物业服务”的权利。2.庞新安、张娟房前花园堆放了许多垃圾，并没有彻底进行清洁，万科物业公司并未完全履行《前期物业服务合同》第二条关于“物业共用部位和相关场地的清洁卫生”的义务。3.庞新安、张娟家中客厅存放的钢筋被盗，亦未得到很好地处理，万科物业公司并未完全履行《前期物业服务合同》第二条关于“公共秩序、安全防范等事项的管理”的义务。4.万科物业公司并未按照《商品房买卖合同》附件《第五城项目一期重要信息提示》第四条约定的内容将本项一期1-3#楼与4-41#楼进行分区管理，导致别墅区域未采用人车分流，给庞新安、张娟带来了安全隐患。5.庞新安、张娟在应有权益得不到保障的情况下，完全可以拒交物业费来保护自己合法权益。6.庞新安、张娟是被迫签订了《商品房买卖合同》，但其中的《前期物业服务合同》的签约主体是成都万润锦置业有限公司（以下简称“万润锦公司”）与成都万科物业服务有限公司，庞新安、张娟并未签字确认，故万科物业公司称本案所涉物业服务合同纠纷与《商品房买卖合同》无关，庞新安、张娟与万科物业公司并无合同关系。7.房屋交付后，庞新安、张娟对万科物业公司的收费标准和服务内容存在疑虑和异议，因此万科物业公司应该出具其收费标准的依据，如物价局和住建局物业管理处的相关备案资料等。8.请求驳回万科物业公司的全部诉讼请求。万科物业公司应该对其未完全履行义务造成的后果进行赔偿和补偿，且对《前期物业服务合同》的相关约定进行书面承诺之后，庞新安、张娟愿意继续履行该合同，并补交物业费。 本院经审理认定事实如下：万润锦公司与万科物业公司签订了《万科第五城一、二期前期物业服务合同》，约定由万科物业公司为万润锦公司开发的位于成都市双流区提供物业服务；期限自2016年11月25日至2021年12月31日；业主应按其拥有物业的建筑面积，按以下标准交纳物业服务费：别墅4.8元／月·平方米；物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向万科物业公司交纳下期的物业服务费，在所交季度首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科物业公司支付违约金。 2016年9月25日，庞新安、张娟与万润锦公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定庞新安、张娟购买该公司开发的位于成都市双流区房屋建筑面积为134.41平方米。后庞新安、张娟完成收房（房屋实际产权面积为132.21平方米）并缴纳了部分物业费，自2018年5月1日起即未再缴纳，截至2019年12月31日尚欠物业费12692.16元（132.21平方米×4.8元／月·平方米×20个月。万科物业公司向庞新安、张娟催收上述物业费无果，故起诉。 上述事实有双方当事人身份信息、前期物业服务合同、商品房买卖合同（预售）、微信聊天记录、邮政快递单、催费通知单等证据以及当事人陈述在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，万科物业公司与万润锦公司签订的《万科第五城一期、二期前期物业服务合同》、万润锦公司与庞新安、张娟签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。庞新安、张娟系案涉小区的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《万科第五城一期、二期前期物业服务合同》对庞新安、张娟具有约束力。 关于万科物业公司要求庞新安、张娟支付物业费。庞新安、张娟辩称，案涉房屋存在未告知房屋相关情况、花园内堆放垃圾、钢筋被盗未分区管理等问题未整改，万科物业公司未解决上述问题，故其有权拒绝缴纳物管费。本院认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，庞新安、张娟如认为万科物业公司的物业管理行为侵犯了其合法权益，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但其以此为由拒绝缴纳物业费缺乏事实和法律依据，且庞新安、张娟提交的证据也不能证明其主张，故对于其上述抗辩意见本院不予支持。万科物业公司按约向庞新安、张娟提供了物业服务，庞新安、张娟应当按照合同的约定向其交纳2018年5月1日至2019年12月31日的物业费12692.16元，但万科物业公司仅主张12642.21元物业费，系对其自身权利的放弃，本院予以确认。 关于万科物业公司要求庞新安、张娟支付违约金。本院认为，庞新安、张娟逾期缴纳物业费的行为属违约，应当承担相应的违约责任。按照《万科第五城一期、二期前期物业服务合同》关于“物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向万科物业公司交纳下期的物业服务费，在所交季度首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科物业公司支付违约金。”的约定，庞新安、张娟应当向万科物业公司支付的违约金为：以每季度应缴纳物业费1903.82元（132.21平方米×4.8元/月•平方米×3个月）为基数，按照每日万分之五的标准分别从2018年5月15日、8月15日、11月15日、2019年2月15日、5月15日、8月15日、11月15日起计算至2019年12月31日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告庞新安、张娟于本判决生效之日起十日内向原告成都万科物业服务有限公司支付2018年5月1日至2019年12月31日的物业管理费12642.21元； 二、被告庞新安、张娟于本判决生产之日起十日内向原告成都万科物业服务有限公司支付违约金（以1903.82元为基数，按照每日万分之五的标准分别从2018年5月15日、8月15日、11月15日、2019年2月15日、5月15日、8月15日、11月15日起计算至2019年12月31日止）。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费105元，由被告庞新安、张娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 璇 二〇二〇年三月十九日 法官助理  康敏思 书 记 员  盛 娇